Report 12

۳/ ۱۰

‫پردیس گلستان تجارت‬

‫شاخه تجربـی معماری کالنشهر‬

‫راه�دی پروژه پردیس تجارت‬ ‫اسناد ب‬

‫‪IFA‬‬ ‫نسخه‪3/10‬‬

‫ارزیا�اقتصادی‬ ‫ب‬

‫فــــــــــــــــــــــــــهرست‬

‫مقدمه‬

‫‪1‬‬

‫فصل اول‬

‫‪-1‬مطالعه بازار واحد های تجاری‬ ‫‪ -1-1‬دسته بندی یا کالس بندی واحدهای اداری‬ ‫‪ -2-1‬دسته بندی تقاضا‬ ‫‪ -3-1‬عوامل موثر بر تقاضای واحد های اداری در سطح جهان‬ ‫‪ -4-1‬اندازه دفاتر و واحد های اداری‬ ‫‪ -5-1‬رسانه هر کارمند در واحد های اداری‬ ‫‪ -6-1‬تقاضای واحدهای اداری در تهران‬ ‫‪ -7-1‬مطالعه قیمت واحد های اداری‬ ‫تعی� سقف ت‬ ‫‪ -1-7-1‬ی ن‬ ‫قیم� فضای اداری برای تهران‬

‫‪11‬‬ ‫‪12‬‬ ‫‪12‬‬ ‫‪13‬‬ ‫‪15‬‬ ‫‪15‬‬ ‫‪16‬‬ ‫‪21‬‬ ‫‪24‬‬

‫فصل دوم‬

‫‪-2‬اقتصاد کاربری هتل‬ ‫‪-1-2‬پیشنهاد احداث هتل‬ ‫‪-2-2‬اقتصاد هتل داری در دنیا‬

‫‪29‬‬ ‫‪49‬‬ ‫‪51‬‬

‫فصل سوم‬

‫‪-3‬اقتصاد کاربری تجاری‬ ‫‪ -1-3‬مقدمه‬ ‫ن‬ ‫‪ -2-3‬روند جها� احداث مراکز فروشگاهی‬ ‫‪-3-3‬برآورد تقاضای مراکز یا مجموعه های فروشگاهی ‬

‫‪55‬‬ ‫‪56‬‬ ‫‪59‬‬ ‫‪56‬‬

‫فصل چهارم‬

‫‪-4‬ارزیا� مایل‬ ‫ب‬

‫‪71‬‬

‫پیوست یک | خالصه مشخصات پروژه‬

‫‪76‬‬

‫پیوست دو | برنامه اجر یا�‬

‫‪86‬‬

‫پیوست سه | روزانه‬

‫‪92‬‬

‫پیوست چهار‬

‫‪104‬‬

‫پیوست پنج | برآورد ساخت ساختمان اداری‬

‫‪106‬‬

‫مقدمه‬

‫مقدمه‌‬

‫‪2‬‬

‫ارزیا� اقتصادی و ی ن‬ ‫تعی� ارکان جهت ساز‬ ‫ب‬ ‫مقدمه‬ ‫‪CSF -Critical Success Factor .1‬‬

‫انجام هر پروژه‪ ،‬مستلزم رسمایه گذاری است‪ .‬رسمایه گذاری ن‬ ‫یع� تخصیص و رصف منابع‬ ‫محدود و هزینه بر به منظور حصول اهداف و نتایج مشخص‪ .‬لذا اطمینان از اینکه رصف‬ ‫منابع محدود برای اجرای پروژه وجاهت و توجیه دارد‪� ،‬ض وری است‪ .‬این توجیه ناظر بر دو‬ ‫وجه است‪ :‬ییک این که با این رسمایه گذاری اهداف مورد نظر طرح پیشنهادی ی ن‬ ‫تأم� می‌شوند‬ ‫و دیگر این که اقتصادی ترین برنامه کار و یا راه رسیدن به اهداف‪ ،‬مورد توجه قرار گرفته‬ ‫باشد‪.‬‬ ‫اه�د پروژه و امکان سنجی غالباً با تشخیص نیاز توسط مالک یا‬ ‫مطالعات تدوین اسناد ر ب‬ ‫تأم� آن ت‬ ‫رسمایه گذار آغاز می شود‪ .‬تشخیص درست نیاز و درست ترین راه ی ن‬ ‫مهم�ین موضوع‬ ‫این مطالعات است‪ .‬همان گونه که در گزارش قبیل ی ن‬ ‫تبی� شد‪ ،‬در این مطالعه در پ� آنیم تا‬ ‫ارزیا� های اقتصادی و مایل گزینه ها‬ ‫با‬ ‫شناسا� و تحلیل گزینه های متنوع نف�‪ ،‬اجر یا� و ب‬ ‫ی‬ ‫ت‬ ‫و دیگر مالحظات رسمایه گذاری‪ ،‬مناسب�ین گزینه های برآورنده نیاز را انتخاب و پیشنهاد‬ ‫کنیم‪.‬‬ ‫در نهایت‪ ،‬برنامه کالن پروژه یا ت‬ ‫«اس�اتژی اجرای پروژه» که شامل ظرفیت یا وسعت پروژه‪،‬‬ ‫دامنه و محدوده کار‪ ،‬منابع الزم‪ ،‬فناوری مناسب‪ ،‬روشهای انجام کار‪ ،‬بودجه و زمانبندی‬ ‫پروژه و به ویژه نحوه ی ن‬ ‫تأم� منابع مایل است‪ ،‬محصول و نتایج این مطالعات خواهد بود‪.‬‬ ‫شناسا� و یا پیش‬ ‫مطالعه امکان سنجی پروژه را گاهی مطالعات توجیهی‪ ،‬برنامه ریزی ‪،‬‬ ‫ی‬ ‫رسمایه گذاری ی ز‬ ‫ن� می نامند‪ .‬با توجه به اهمیت مطالعه امکان سنجی پیش از رسمایه گذاری‪،‬‬ ‫و زمان بر و هزینه بر بودن آن‪ ،‬معموال ً آن در چند مرحله انجام می شود تا موجب غربال‬ ‫نها� قبل از اقدام‬ ‫کردن گزینه های برتر باشد و نهایتاً مطالعه مبسوط و امکان سنجی ی‬ ‫نها� صورت می پذیرد‪ .‬مطالعات امکان سنجی‬ ‫قطعی به رسمایه گذاری فقط روی طرح ی‬ ‫نها� صورت‬ ‫ممکن است در سه مرحله‬ ‫شناسا� امکانات‪ ،‬امکان سنجی اولیه و امکان سنجی ی‬ ‫ی‬ ‫پذیرد‪.‬‬ ‫نظام نف� و اجر یا� طرح های عمر نا� کشور‪ ،‬تدوین شده توسط سازمان مدیریت و برنامه‬ ‫شناسا� امکانات را در مرحله قبل از تهیه طرح و یا در مرحله مطالعات بنیادی‬ ‫ریزی‪ ،‬مرحله‬ ‫ی‬ ‫ین‬ ‫رسزم� ‪ ،‬مطالعه منطقه ای و ‪ . . .‬تعریف می نماید‪ .‬در‬ ‫توسعه و حاصل مطالعه آمایش‬ ‫ین‬ ‫چن� مرحله ای معموال ً زمینه ها و فرصت های رسمایه گذاری با توجه به مزیت های منطقه‬ ‫ای از جهات طبیعی و اجتماعی از یکسو و تقاضا از سو دیگر و رعایت مالحظات کیل ت‬ ‫امنی�‪،‬‬ ‫گ‬ ‫تعی� و ف‬ ‫معر� می گردند‪ .‬در نظام های ن‬ ‫فرهن� ی ن‬ ‫مبت� بر برنامه‬ ‫سیایس‪ ،‬زیست محیطی و‬ ‫ریزی متمرکز معموال ً اینگونه مطالعات توسط دولت ها صورت می یگ�د تا مبنا و راهنمای‬ ‫گزینش طرح های رسمایه گذاری توسط بخش ت‬ ‫دول� و خصویص قرار یگ�د‪.‬‬ ‫شناسا� امکانات را پشت رس گذاشته و در حال‬ ‫خوشبختانه کارفرما در سال های قبل‪ ،‬مرحله‬ ‫ی‬ ‫حا�ض ‪ ،‬انجام مطالعات امکان سنجی اولیه را قبل از انجام مرحله طراحی‪ ،‬در دست اقدام‬ ‫دارد‪ .‬بدیهی است که مرحله طراحی بر مبنای یافته های این مطالعات تکمیل خواهد شد و‬ ‫اه�د ها معموال ً در‬ ‫نها� برداشته می شود‪ ،‬زیرا ر ب‬ ‫در هر مرحله گامی به سوی طرح مطلوب و ی‬ ‫گ‬ ‫باال� به همراه دارند‪ .‬این ویژ� ها باید‬ ‫ریسک‬ ‫ابتدای تولد مبهم هستند و منافع محدود و‬ ‫ی‬ ‫ث‬ ‫در روند تکوین به سوی شفافیت ت‬ ‫بیش�‪ ،‬منافع حداک� و ریسک حداقل پیش رانده شوند‪.‬‬ ‫در بخش خصویص یا اقتصاد های آزاد که برنامه ریزی متمرکز بدین سان صورت نمی پذیرد‬ ‫ین‬ ‫میگ�د‪.‬‬ ‫تعی� تقاضا معموال ً در پرتو مطالعات کالن اقتصادی و سپس مطالعات بازار صورت ی‬ ‫همچن� ی ن‬ ‫ین‬ ‫تعی� ظرفیت‬ ‫لذا مطالعه امکان سنجی حداقل در محور مطالعه تقاضای بازار و‬

‫عرضه و تقاضا‬ ‫تعی�ن‬ ‫ن‬ ‫زم� همچون دیگر کاالها در اقتصاد توسط عرضه و تقاضای بازار ی‬ ‫قیمت ساختمان و ی‬ ‫می‌شود‪ .‬در بحث ساختمان از نظر تئوری می‌توان عرضه ی ن‬ ‫زم� را تقریباً ثابت در نظر گرفت‪.‬‬ ‫م�ان مشخص و ت‬ ‫ثاب� از ی ن‬ ‫آنجا� نا�ش می‌شود که در یک محدوده شهری ی ز‬ ‫زم�‬ ‫این گفته از ی‬ ‫ز‬ ‫ش‬ ‫قابل عرضه است‪ .‬بدین ترتیب اگر یم�ان تقاضا از سطح عرضه پی� یگ�د‪ ،‬می‌توان انتظار‬ ‫داشت که قیمت ی ن‬ ‫زم� یا ساختمان بر اثر مازاد تقاضا افزایش یابد‪.‬‬ ‫از ف‬ ‫طر� این طبیعی است که در زمان تورم‪ ،‬افراد برای گریز از کاهش ارزش پول به خرید‬ ‫ت‬ ‫کاالهای بادوام روی آورند‪ .‬در کشور ایران به طور سن� طال و ساختمان جهت رسمایه‌گذاری‬ ‫در نظر گرفته می‌شود و میل خرید ساختمان برای پوشش دادن فشارهای تورمی را تقویت‬ ‫ف‬ ‫تأث�پذیری زیادی که قیمت طال با تحوالت ن‬ ‫جها� و قیمت‬ ‫می‌کند‪ .‬از طر� با توجه به ی‬ ‫مبادالت ن‬ ‫جها� دارد‪ ،‬میل به خرید ساختمان در کشور ما بسیار ت‬ ‫بیش� است‪.‬‬ ‫رشد شتابان قیمت ساختمان از سال ‪ ۱۳۷۳‬افراد زیادی را به کسب سود در این بخش و‬ ‫رسمایه‌گذاری در صنعت ساختمان تشویق می‌نمود‪ .‬متاسفانه رشد عرضه پول و تورم اگر‬ ‫گ‬ ‫چه از بعد کالن اقتصادی و ورود نقدین� به بخش ساختمان می‌تواند از آثار مخرب آن در‬ ‫ف‬ ‫سایر بخش‌های اقتصادی و ت‬ ‫مرص� (به جز مسکن) بکاهد؛ اما‬ ‫ح� شاخص کاالها و خدمات‬ ‫در خود بخش مسکن‪ ،‬هم به لحاظ افزایش شدید قیمت و کاهش تقاضای موثر و هم به‬ ‫لحاظ ایجاد نوسانات شدید در تولید ساختمان آثار تخری� غ� قابل ج� نا� را ق‬ ‫با� می‌گذارد‪.‬‬ ‫ب‬ ‫ب ی‬ ‫در �ش ایط تورمی‪ ،‬عالوه بر آن که هزینه ساخت یک واحد ساختمان برای سازندگان افزایش‬ ‫رف� سطح قیمت‌ها ی ز‬ ‫می‌یابد‪ ،‬افزایش حجم پول و باالتر ت ن‬ ‫ن�‪ ،‬باعث افزایش قیمت در این‬ ‫ین‬ ‫میانگ� نرخ تورم کشور ش‬ ‫پی�‬ ‫بخش خواهد شد‪ .‬بنابراین گاهی تورم در قیمت ساختمان از‬ ‫می یگ�د و این موضوع خود باعث افزایش سودآوری صنعت ساختمان برای سازندگان یغ�‬

‫مقدمه‬

‫اقتصاد ی ن‬ ‫زم� و ساختمان‬ ‫مقوله مسکن و ساختمان به عنوان ییک از بخش‌های عمده اقتصادی‪ ،‬دارای اهمیت ویژه‌ای‬ ‫در سیستم اقتصادی کشور است‪ .‬طبق برآوردهای کارشنایس‪ ،‬هر ساله حدود ‪ ۲۰‬ایل ‪ ۳۰‬درصد‬ ‫میانگ� به ی ن‬ ‫ین‬ ‫هم� نسبت از‬ ‫از رسمایه ثابت کشور در بخش مسکن تشکیل می‌شود و به طور‬ ‫گ‬ ‫نقدین� کل کشور کاسته شده و در بخش ساختمان مرصف می‌شود‪.‬‬ ‫گ‬ ‫رونق ت‬ ‫نف� و رونق بازار مستغالت در اقتصاد ایران که از نظر ساختاری وابست� شدیدی به‬ ‫عایدات حاصل از نفت دارد‪ ،‬اغلب شاهد سلطه سیاست مایل بر سیاست پویل بوده است‪.‬‬ ‫نف� با تخلیه درآمدهای ت‬ ‫در دوره‌های رونق ت‬ ‫نف� در بودجه دولت‪ ،‬تقاضای کل بر اثر اتخاذ‬ ‫سیاست‌های انبساطی مایل و پویل‪ ،‬به شدت افزایش می‌یابد‪ .‬در این وضعیت به دلیل کاهش‬ ‫نرخ حقیقی ارز‪ ،‬توان ت‬ ‫رقاب� اقتصاد کشور ن ز‬ ‫نس� دار یا� مستغالت‪،‬‬ ‫ت�ل پیدا می‌کند و قیمت ب‬ ‫مناس� نصیب سازندگان مستغالت و صاحبان‬ ‫به شدت افزایش می‌یابد‪ .‬از این طریق درآمد ب‬ ‫انگ�ه مایل الزم را برای سوق ت ن‬ ‫هم� امر ی ز‬ ‫دار یا�‌های یغ�منقول می‌شود‪ .‬ی ن‬ ‫یاف� منابع پس انداز‬ ‫به سمت رسمایه‌گذاری در مستغالت به ویژه در کالنشهرها فراهم می‌کند‪ .‬اما در دوره رکود‬ ‫ت‬ ‫همسو� سیاست‌های مایل دولت با چرخه‌های اقتصادی‪ ،‬عکس تحول فوق رخ‬ ‫نف�‪ ،‬به دلیل‬ ‫ی‬ ‫می‌دهد‪ .‬بدین معنا که ساخت و ساز ساختمان‌های خصویص دچار کاهش عمده می‌شود‪.‬‬

‫ارزیا� اقتصادی و ی ن‬ ‫تعی� ارکان جهت ساز‬ ‫ب‬

‫و منطقه ایجاد طرح در این دو نظام با یکدیگر متفاوت هستند‪ .‬رویکرد این گزارش‪ ،‬طبق‬ ‫ر ن‬ ‫ین‬ ‫همچن�‬ ‫ایز� های اولیه با کارفرما از نوع دوم است که در آن انجام مطالعه کامل بنیادی و‬ ‫ت‬ ‫مطالعه بازار از مهم�ین ارکان پروژه محسوب شده است‪.‬‬

‫‪3‬‬

‫‪4‬‬

‫ارزیا� اقتصادی و ی ن‬ ‫تعی� ارکان جهت ساز‬ ‫ب‬ ‫مقدمه‬

‫حرفه ای می شود‪.‬‬ ‫ت‬ ‫متغ�های پویل‪ ،‬به عنوان مثال‪،‬‬ ‫یافته‌های مطالعات شناخت حایک از آن است وق� در ی‬ ‫گ‬ ‫نقدین�‪ ،‬افز ش‬ ‫ای� رخ دهد‪ ،‬از تقریباً یک سال بعد‪ ،‬رشد قیمت ساختمان به عنوان‬ ‫حجم‬ ‫گ‬ ‫گ‬ ‫ن‬ ‫�ش‬ ‫ییک از نتایج آن در افزایش اولیه نقدین� وع می‌شود‪ .‬یع� افزایش نقدین� در مرحله اول‬ ‫تأخ�ی بر قیمت ساختمان داشته و بعد از آن باعث افزایش قیمت آن می‌شود‪ .‬این‬ ‫یک اثر ی‬ ‫افزایش‪ ،‬کاهش تقاضای موثر خانوارها به ویژه برای گروه‌های متوسط جامعه را به دنبال دارد‬ ‫و لذا با افزایش درآمد خانوارها‪ ،‬تمایل آنان به تملک ساختمان و ترک اجاره ن‬ ‫‌نشی� به ویژه در‬ ‫نس� مسکن در آنها باال است‪ ،‬افزایش می‌یابد‪.‬‬ ‫کالن‌شهرها که قیمت ب‬ ‫ف‬ ‫این بخش افزایش تقاضای ساختمان‪ ،‬معطوف به تقاضای مرص� مسکن است‪ .‬از سوی دیگر‬ ‫با افزایش درآمد‪ ،‬تقاضای مسکن و ساختمان به عنوان ت‬ ‫مهم�ین کاالی رسمایه‌ای ی ز‬ ‫ن� افزایش‬ ‫خواهد یافت‪ .‬زیرا بخش ساختمان‪ ،‬در ایران ت‬ ‫مهم�ین ش‬ ‫بخ� است که رسمایه‌گذاری‌های کل‬ ‫اقتصاد را به خود جذب می‌کند‪ .‬این رسمایه‌گذاری هم می‌تواند بخش عرضه بازار مسکن و‬ ‫تغی� سازد‪ .‬مجموع اثرات افزایش درآمد رسانه‪،‬‬ ‫هم بخش تقاضای این بازار را دستخوش ی‬ ‫منتهی به افزایش تقاضا برای مسکن و به تبع آن افزایش قیمت این کاال خواهد شد‪.‬‬ ‫جانش�ن‬ ‫قیمت مسکن با شاخص بازار سهام ی ز‬ ‫ن� ارتباط دارد‪ .‬زیرا بازار سهام به عنوان بازاری‬ ‫ی‬ ‫ش‬ ‫پیش روی رسمایه‌گذاران خصویص قرار دارد‪ .‬با ایجاد هرگونه کاه� در‬ ‫برای بازار مسکن‪ِ ،‬‬ ‫شاخص قیمت بازار سهام‪ ،‬برخی از رسمایه‌گذاران‪ ،‬رسمایه خود را به بخش‌های دیگر اقتصاد‬ ‫از جمله ساختمان انتقال داده و موجب افزایش قیمت ساختمان خواهند شد‪ .‬بازار سهام‬ ‫در این �ش ایط‪ ،‬به عنوان بازار رقیب در جذب رسمایه عمل می‌کند و هرگونه رونقی در آن‪،‬‬ ‫ن‬ ‫منجر به اقبال ت‬ ‫رویگردا�‬ ‫بیش� رسمایه‌گذاران به بازار سهام خواهد شد و این به معنای‬ ‫رسمایه‌گذاران از دیگر بازارهای رقیب از جمله بازار ارز‪ ،‬طال و ساختمان است‪ .‬پس در‬ ‫چارچوب نظری‪ ،‬قیمت ساختمان ارتباط منفی با شاخص بازار سهام خواهد داشت‪.‬‬ ‫شاخص قیمت مصالح و دستمزدها ی ز‬ ‫ن� به عنوان ییک از اجزای هزینه‌ای در ساخت ساختمان‬ ‫دخیل است و هرگونه افزایش در قیمت آنها‪ ،‬منجر به افزایش هزینه تمام شده ساخت‬ ‫ساختمان و افزایش قیمت آن در بازار خواهد شد‪ .‬لذا از دیدگاه نظری‪ ،‬ی ن‬ ‫ب� شاخص قیمت‬ ‫ن‬ ‫ن‬ ‫ساختما�‪ ،‬ارتباط مثب�ت‬ ‫ساختما� و دستمزدهای‬ ‫ساختمان و شاخص قیمت مصالح‪ ،‬خدمات‬ ‫ن‬ ‫ن‬ ‫زم�‪ ،‬ین�وی کار‪ ،‬ابزارها و‬ ‫وجود دارد‪ .‬قیمت یک واحد‬ ‫ساختما� به طور ساده از قیمت ی‬ ‫(نظ� جواز‪ ،‬تراکم‪ ،‬مالیات و عوارض) یپ�وی‬ ‫جان�‬ ‫‌های‬ ‫ه‬ ‫هزین‬ ‫مواد بکار رفته در ساختمان و‬ ‫ی‬ ‫ب‬ ‫می‌کند‪.‬‬ ‫ین‬ ‫ش‬ ‫همچن� از نظر بسیاری از کارشناسان‪ ،‬مهم‌ترین بخ� که هزینه‌های تمام شده ساختمان‬ ‫ن‬ ‫ز‬ ‫ن‬ ‫زم� باالتر رود و‬ ‫زم� است‪ .‬هر چه یم�ان تقاضا برای ی‬ ‫تاث� قرار می‌دهد‪ ،‬قیمت ی‬ ‫را تحت ی‬ ‫خریداران قیمتهای باالتری را بپذیرند‪ ،‬می‌توان انتظار داشت که قیمت یک واحد ساخته شده‬ ‫اخ� انبوه سازی و عرضه ت‬ ‫گس�ده ی ن‬ ‫به همان ی ز‬ ‫زم� در مناطق‬ ‫م�ان رشد یابد‪ .‬در طی سالهای ی‬ ‫ن‬ ‫ش‬ ‫زم� را کاهش دهد‪ ،‬اما به طور‬ ‫مختلف و حاشیه شهرها توانسته بخ� از فشار تقاضا برای ی‬ ‫کیل نتوانسته از عطش رشد قیمت آن بکاهد‪.‬‬ ‫وام بانیک و نرخ بهره و عوامل مایل همگام با چرخه‌های کسب و کار بر رونق و رکود بخش‬ ‫ت‬ ‫تغی�ات اندک در نرخ بهره بخش ساخت و‬ ‫ساختمان اثرگذار است‪ .‬در کشورهای‬ ‫صنع� ی‬ ‫اخ� تقاضای ساختمان به سطح نرخ وامهای‬ ‫دهه‬ ‫دو‬ ‫تاث� قرار می‌دهد‪ .‬در‬ ‫ی‬ ‫ساز را تحت ی‬ ‫ن‬ ‫ره� و ی ز‬ ‫م�ان پرداخت تسهیالت ساختمان واکنش نشان داده است‪.‬‬ ‫ت‬ ‫یز‬ ‫پرداخ�‪ ،‬رشد اقتصادی‪ ،‬انتظارات تورمی‪ ،‬تصمیمات کالن دولت‪ ،‬مجوزهای‬ ‫م�ان وام‬ ‫ن‬ ‫ز‬ ‫ز‬ ‫متغ�های اثرگذار بر قیمت‬ ‫ساختما� و یم�ان فعالیت انبوه سازان ین� می‌تواند از جمله ی‬

‫ساختمان قلمداد شود‪.‬‬

‫ارزیا� اقتصادی و ی ن‬ ‫تعی� ارکان جهت ساز‬ ‫ب‬ ‫مقدمه‬

‫اقتصاد اجاره داری ساختمان‬ ‫از ف‬ ‫طر� هنگامی که بازار خريد و فروش مسكن با ركود دست و پنجه نرم می كند و معامالت‬ ‫مسكن به صورت قابل توجهی كاهش يافته است‪ ،‬معموال ً بازار اجاره مسكن در رونق به‬ ‫اخ� نسبت به سال های پيش از‬ ‫رس می برد‪ .‬نسبت اجاره‌بها به قيمت مسكن در سه سال ي‬ ‫آن افزايش يافته و اين امر بيانگر اين است كه تقاضا برای اجاره ساختمان نسبت به تقاضا‬ ‫برای خريد افزايش يافته است‪ .‬در ي ن‬ ‫اخ� نشان‬ ‫ع� حال روند اجاره بهای ساختمان در دهه ي‬ ‫گ‬ ‫باال� با نرخ تورم همبست� دارد به طوری که اجاره‬ ‫می‌دهد آهنگ افزايش اجاره بها تا حد ی‬ ‫باال� برخوردار است‪.‬‬ ‫بهای واقعی ساختمان از ثبات ی‬ ‫برریس روند شاخص اجاره‌بها و مقایسه آن با شاخص قیمت ساختمان در تهران نشان می‬ ‫دهد اگر چه در کوتاه مدت ممکن است ف‬ ‫شکا� میان آهنگ افزایش اجاره‌بها و قیمت ساختمان‬ ‫به وجود آید‪ ،‬اما در میان مدت و بلند مدت‪ ،‬اجاره‌بها زیر سایه افزایش قیمت ها در بازار‬ ‫گ‬ ‫ساختمان افزایش می یابد‪ .‬ییک از ویژ� های روند اجاره‌بها این است که آهنگ حرکت نرخ‬ ‫اجاره بها نسبت به آهنگ حرکت قیمت ساختمان ‪ ،‬لخت تر و هموار تر است‪ .‬نمونه بارز این‬ ‫گ‬ ‫ویژ� در سال های ‪ 1386‬تا ‪ 1388‬که بازار ساختمان با حباب ت‬ ‫قیم� مواجه شد‪ ،‬مشهود است‪.‬‬

‫‪5‬‬

‫‪6‬‬

‫ارزیا� اقتصادی و ی ن‬ ‫تعی� ارکان جهت ساز‬ ‫ب‬ ‫مقدمه‬

‫اجاره‌بهای اسمی و واقعی‪:‬‬ ‫تغی�ات اجاره‌بهای اسمی و نرخ اجاره‌بهای واقعی را در شهر تهران نشان می دهد‪.‬‬ ‫نمودار فوق ی‬ ‫باال� برخوردار است‪.‬‬ ‫همان گونه که از نمودار پیدا است‪ ،‬اجاره‌بهای واقعی از ثبات بسیار ی‬ ‫اجاره‌بهای واقعی از سال ‪ 1380‬تا سال ‪ 1386‬تقریباً در محدوده سه هزار تومان در ماه برای هر‬ ‫تم� مربع (به قیمت ثابت سال ‪ )1383‬ثابت بوده است‪ .‬این امر بیانگر این است که در این دوره‬ ‫نرخ رشد اجاره بها تا حدودی با نرخ تورم برابر بوده است‪.‬‬ ‫ن‬ ‫در نمودار بعد ی ز‬ ‫تغی�ات‬ ‫همچن�‬ ‫و‬ ‫ان‬ ‫ر‬ ‫ته‬ ‫در‬ ‫ساختمان‬ ‫تغی�ات نرخ رشد اجاره‌بها و قیمت‬ ‫ی‬ ‫ی‬ ‫ن� ی‬ ‫نرخ تورم مشاهد می شود‪ .‬اگرچه در بلند مدت روند افزایش قیمت ساختمان عامل اصیل در‬ ‫ین‬ ‫تعی� روند اجاره‌بها است‪ ،‬اما برریس رابطه نرخ رشد اجاره‌بها با نرخ تورم نشان می دهد که‬ ‫ت‬ ‫رشد اجاره‌بها با تورم همگر یا� بیش�ی داشته است‪ .‬از سال ‪ 1386‬تا کنون نرخ رشد اجاره‌بها‬ ‫تقریباً با تورم برابر بوده است‪ ،‬اما از سال ‪ 1386‬تا ‪ 1389‬نرخ اجاره بها از تورم ش‬ ‫پی� گرفته‬ ‫است‪ .‬از آن سال به بعد این دو نرخ تقریباً مساوی بوده اند‪.‬‬ ‫بنابراین در محاسبات اقتصادی و مایل این گزارش فرض شده است که نرخ رشد اجاره‌بها‪،‬‬ ‫حداقل به اندازه نرخ تورم خواهد بود‪.‬‬

‫مقدمه‬

‫بازده داخیل رسمایه گذاری در خرید و اجاره داری ساختمان‬ ‫ت‬ ‫ییک از ت‬ ‫ارزیا� مایل رسمایه‬ ‫شود‪،‬‬ ‫توجه‬ ‫موضوعا� که باید در این مطالعات به آن‬ ‫مهم�ین‬ ‫ب‬ ‫ارزیا� وضعیت بازده مایل اجاره ساختمان در تهران‬ ‫گذاری در خرید ساختمان است‪ .‬برای ب‬ ‫موضوعات و مفروضات زیر مد نظر قرار گرفته است‪:‬‬ ‫‪-1‬نسبت سودآوری اجاره ساختمان‪ ،‬به خصوص اجاره مسکن خانوار به قیمت ساختمان ی ن‬ ‫ب�‬ ‫‪ 6‬تا ‪ 7‬درصد برآورد شده است‪.‬‬ ‫‪-2‬نرخ اجاره بها حداقل متناسب با نرخ تورم افزایش می یابد و به این ترتیب‪ ،‬رسمایه گذار‬ ‫را از خطر کاهش ارزش مال خود حفظ می کند‪.‬‬ ‫‪-3‬در کشور ما‪ ،‬صنعت اجاره داری ساختمان‪ ،‬از پرداخت هزینه های قابل توجهی که رسمایه‬ ‫ها� مانند‬ ‫گذاران در سایر کشورهای جهان با آن روبرو هستند‪ ،‬معاف هستند‪ .‬هزینه ی‬ ‫مالیات بر درآمد اجاره و یا هزینه های نگهداری ساختمان در کشور ما قابل توجه نیستند و‬ ‫یا ش‬ ‫بخ� از این هزینه ها از طرف مستاجران پرداخت می شود‪.‬‬ ‫ن‬ ‫میانگ� ده درصد تورم ساالنه‪ ،‬نرخ بازده داخیل رسمایه‬ ‫با فرض موضوعات فوق‪ ،‬و احتساب‬ ‫ی‬ ‫گذاری در خرید و سپس اجاره ساختمان در حدود ‪ 17.8‬درصد است‪ .‬این نرخ در سطح ی ن‬ ‫ب�‬ ‫مناس� برای یک رسمایه گذاری بسیار کم خطر‪ ،‬مانند مالکیت ساختمان و اجاره‬ ‫الملیل نرخ ب‬ ‫داری آن است‪.‬‬

‫ارزیا� اقتصادی و ی ن‬ ‫تعی� ارکان جهت ساز‬ ‫ب‬

‫سودآوری اجاره ساختمان در تهران‬ ‫ین‬ ‫میانگ� نسبت اجاره‌بهای ساالنه ساختمان به قیمت ساختمان در ‪ 10‬سال گذشته حدود ‪5.6‬‬ ‫تغی�ات شدید قیمت در سال های ‪ 1386‬تا ‪ 1388‬رصفه‬ ‫درصد بوده است‪ .‬البته چنانچه از ی‬ ‫نظر کنیم‪ ،‬ی ن‬ ‫ب� سال های ‪ 1380‬تا ‪ 1385‬نرخ سود اجاره ساختمان در حدود ‪ 6‬درصد و در‬ ‫اخ� بدر حدود ‪ 6.5‬درصد بوده است‪.‬‬ ‫سال های ی‬ ‫ین‬ ‫همچن� در نمودار بعدی نسبت سود اجاره ساختمان به قیمت آن در بیش از پانصد شهر‬ ‫دنیا به ترتیب صعودی آورده شده است که نشان می دهد این شاخص در شهر تهران با‬ ‫ین‬ ‫تغی�ات شدید این شاخص در آینده نا‬ ‫میانگ� شهرهای مختلف دنیا تقریباً معادل است و ی‬ ‫محتمل است‪.‬‬

‫‪7‬‬

‫‪8‬‬

‫ارزیا� اقتصادی و ی ن‬ ‫تعی� ارکان جهت ساز‬ ‫ب‬ ‫مقدمه‬

‫‪9‬‬

‫ارزیا� اقتصادی و ی ن‬ ‫تعی� ارکان جهت ساز‬ ‫ب‬

‫مقدمه‬

‫مطالعه بازار واحدهای اداری‬

‫‪-1‬مطالعه بازار واحدهای اداری‬

‫‪12‬‬

‫ارزیا� اقتصادی‬ ‫ب‬ ‫مطالعه بازار واحدهای اداری‬

‫در ابتدای این فصل ابتدا به توزیع فعالیت‌های اداری در شهر مورد برریس قرار گرفته سپس در بخش‬ ‫بعدی گرایش های موجود در شهر تهران برریس می‌شود‪ .‬در ادامه با توجه به رشد اقتصادی شهر‬ ‫گ‬ ‫تهران‪ ،‬در آینده و فرسود� ساختمان‌های ادارات فعیل‪ ،‬تقاضای تآ� برای واحد‌های اداری در شهر‬ ‫اه�دها و پیشنهادها‬ ‫ارزیا� رقابت‌پذیری پروژه پرداخته سپس ر ب‬ ‫مطالعه خواهد شد‪ .‬بخش بعدی به ب‬ ‫ارائه می‌شود‪.‬‬

‫‪-1-1‬دسته بندی یا کالس بندی واحدهای اداری‬

‫ ‬ ‫دسته بندی فضای اداری در دنیا‬

‫بر اساس تعریف انجمن ی ن‬ ‫ب� الملیل مالکان و مدیران ساختمان‪ ، 1‬انواع فضای اداری در دنیا‬ ‫در سه کالس‪ ،‬دسته بندی می شود‪:‬‬ ‫کالس ‪:A‬‬ ‫دارای باالترین کیفیت ساخت ‪ ،‬فناوری نو‪ ،‬امکانات متنوع و خدمات مناسب برای ساکنان‬ ‫است‪ .‬این نوع ساختمان ها در امریکا عمدتاً باالی‪ 50‬هزار تم� مربع مساحت اداری داشته و‬ ‫به�ین نقاط شهری از لحاظ ت‬ ‫در ت‬ ‫دس�یس قرار دارند‪.‬‬ ‫کالس ‪:B‬‬ ‫ت‬ ‫مطلوب طیف وسیعی از مش�یان فضای اداری است و دارای امکانات و خدمات مکفی و‬ ‫ِ‬ ‫استاندارد است و اغلب مساحت این نوع از ساختمان ها ت‬ ‫کم� از ‪ 50‬هزار تم�مربع است‪.‬‬ ‫کالس ‪:C‬‬ ‫ز‬ ‫جان� و کوچک مقیاس است‪ .‬بر‬ ‫این کالس ین� دارای فضای اداری ساده‪ ،‬بدون امکانات ب‬ ‫ن� ی ن‬ ‫اساس این سطح بندی‪ ،‬قیمت هر کالس ی ز‬ ‫تعی� می شود‪.‬‬

‫‪-2-1‬دسته بندی تقاضا‬

‫‪Building Owners and Managers Association .1‬‬ ‫‪International‬‬

‫تقاضای واحدهای اداری از طرف متقاضان ی ز‬ ‫ن� به سه دسته قابل تقسیم است‪ .‬تقاضا عمدتاً‬ ‫به صورت اجاره و احیاناً به صورت اجاره به �ش ط تملیک است‪ .‬خرید واحدهای اداری در‬ ‫نها� معموال ً بسیار محدود است‪ .‬مطالعه گزارش‌ها ش‬ ‫منت�ه در سطح‬ ‫جهان توسط متقاضیان ی‬

‫ارزیا� اقتصادی‬ ‫ب‬

‫عوامل موثر بر انتخاب و تقاضای ت‬ ‫مش�یان واحدهای اداری‪ ،‬عبارتند از‪:‬‬ ‫•استطاعت مایل‬ ‫توانا� دریافت وام و تسهیالت مایل‬ ‫با‬ ‫زیادی‬ ‫تباط‬ ‫ر‬ ‫ا‬ ‫اداری‬ ‫واحدهای‬ ‫کشش تقاضای‬ ‫ی‬ ‫ت‬ ‫ت‬ ‫�ش‬ ‫مستأجران دارد‪ .‬هر چه دس�یس به تسهیالت بانیک به� باشد‪ ،‬ایط متقاضیان برای‬ ‫بیش� می شود‪ .‬در اغلب کشورهای ضعیف‪ ،‬ت‬ ‫به�‪ ،‬ت‬ ‫انتخاب مکانهای ت‬ ‫دس�یس به تسهیالت‬ ‫بانیک برای �ش کت های در حال رشد بسیار محدود است‪.‬‬ ‫•موقعیت ن‬ ‫مکا�‬ ‫مش�یان و ین�وی کار در انتخاب ت‬ ‫نزدییک به سهامداران‪ ،‬ت‬ ‫مش�یان فضای اداری موثر است‪.‬‬ ‫ف‬ ‫�ش‬ ‫�ش کت های در حال رشد نیاز وسیعی به رسمایه گذار دارند‪ .‬از طر�‪ ،‬کت های بزرگ‬ ‫رسمایه گذاری‪ ،‬معموال ً ترجیح می دهند که ت‬ ‫دس�یس راحت تری به �ش کت های تحت پوشش‬ ‫�ش‬ ‫داشته باشند‪ .‬لذا نزدییک به �ش کت های رسمایه گذاری برای کت های در حال رشد بسیار‬ ‫موثر است‪.‬‬ ‫نزدییک به ت‬ ‫مش�یان‪ ،‬به خصوص برای صنایع با رشد باال بسیار اهمیت دارد‪ .‬صنایع در‬ ‫حال رشد و با فناوری باال ت‬ ‫بیش� ترجیح می دهند که نزدیک دانشگاه ها و یا مراکز اقامت‬ ‫سن� ت‬ ‫ین�وی کار فعال باشند‪ ،‬در حایل که �ش کت های ت‬ ‫بیش� به نزدییک به محل اقامت مدیر‬ ‫ن‬ ‫یا مالک آن متمایل هستند‪ .‬تمایل به کار در تعطیالت و کار بدون محدودیت زما� در این‬ ‫نوع �ش کت ها ت‬ ‫کم� است‪.‬‬ ‫گ‬ ‫•ویژ� های ی ز‬ ‫ف�ییک‬ ‫صنایع با رشد باال ت‬ ‫کم� به دنبال هویت �ش تک� هستند‪ .‬این �ش کت ها ترجیح می دهند که‬ ‫گ‬ ‫همچن� ایجاد ی ن‬ ‫ین‬ ‫چن�‬ ‫ویژ�‌های فضای اداری آنها‪ ،‬همکاری و کار گروهی را تشویق کند‪.‬‬ ‫مش�یان بالقوه آنها که ت‬ ‫حیس در ت‬ ‫کم� احساس فضای �ش تک� داشته باشند مفید است‪.‬‬ ‫بنابراین ‪ :‬این صنایع ت‬ ‫فضاها�‬ ‫بیش� به دنبال فضای کالس ‪ B‬و کالس ‪ C‬هستند‪ .‬این صنایع‬ ‫ی‬

‫مطالعه بازار واحدهای اداری‬

‫‪-3-1‬عوامل موثر بر تقاضای واحدهای اداری در سطح جهان‬

‫ ‬

‫جهان نشان می دهد که فروش واحدهای اداری عمدتاً به سایر مالکان برای اجاره مجدد است‪.‬‬ ‫از ف‬ ‫طر� متقاضیان واحدهای اداری معموال ً به سه دسته بزرگ تقسیم می شوند که عبارتند از‪:‬‬ ‫‪-1‬متقاضیان ت‬ ‫سن� واحدهای اداری‬ ‫مش�یان ت‬ ‫ت‬ ‫سن� واحدهای اداری در جهان عبارتند از مشاوران مایل و حسابریس‪ ،‬مشاوران‬ ‫ق‬ ‫ت‬ ‫ی و مانند آن که در سال‬ ‫دادگس� ‌‬ ‫حقو�‪ ،‬دفاتر اسناد رسمی‪ ،‬دفاتر وکالی‬ ‫مدیریت‪ ،‬مشاوران‬ ‫‪ 2002‬مجموعاً ‪ 35‬درصد تقاضای کل واحدهای اداری را به عهده داشته اند‪.‬‬ ‫‪�-2‬ش کت های با رشد باال و یا ن‬ ‫مبت� بر تکنولوژی باال‬ ‫همراه با رشد بسیار رسیع �ش کت های دانش بنیان و تکنولوژی محور‪ ،‬چه به لحاظ کمی و‬ ‫چه به لحاظ کیفی‪ ،‬مانند �ش کت های فعال در حوزه ارتباطات و فناوری اطالعات‪ ،‬تقاضای‬ ‫وسیعی در خصوص واحدهای اداری در جهان ایجاد شده است‪ .‬به طوری که در سال ‪2012‬‬ ‫مش�یان ت‬ ‫پس از گذشت ده سال‪ ،‬سهم تقاضای ت‬ ‫سن� را از تقاضای کل تا ‪ 25‬درصد کاهش‬ ‫داده است‪.‬‬ ‫‪-3‬سایر متقاضیان‬ ‫ین‬ ‫همچن� سایر �ش کت ها و نهادهای متقا�ض واحدهای اداری‪،‬‬ ‫�ش کت های با رشد متوسط و‬ ‫ت‬ ‫ت‬ ‫مانند نهادهای ت‬ ‫صنع� و یغ�ه در زمره این گروه‪ ،‬طبقه بندی‬ ‫حکوم�‪� ،‬ش کت های‬ ‫دول� و‬ ‫می شوند‪.‬‬

‫‪13‬‬

‫با ت‬ ‫ب� کارمندان جستجو می کنند تا ی ز‬ ‫کم�ین موانع را در ی ن‬ ‫م�ان ارتباط و خالقیت افزایش‬ ‫فضا� متداول در میان �ش کت های ت‬ ‫سن� را که ‪60‬‬ ‫یابد‪ .‬این صنایع روند تقسیم بندی ی‬ ‫درصد فضا را به مدیران و فضاهای بسته و ‪ 40‬درصد را به کارمندان با فضاهای کیوبیکال‬ ‫اختصاص می دهند‪ ،‬رعایت نمی کنند‪.‬‬ ‫در این صنایع تا ‪ 80‬درصد فضاهای کاری به فضاهای باز تخصیص داده می شود و با‬ ‫ن� ت‬ ‫توجه به محدودیت های مایل این گونه صنایع‪ ،‬رسانه فضای کارمندان ی ز‬ ‫کم� است‪.‬‬ ‫گ‬ ‫در یک جمع بندی‪ ،‬ت‬ ‫مش�یان کالس ‪ B‬و ‪ C‬به دنبال ساختمان های اداری با ویژ� های‬ ‫زیر هستند‪:‬‬ ‫ز‬ ‫•استطاعت در پرداخت اجاره بها و امکان یل�ینگ‬ ‫ت‬ ‫•دس�یس و حمل و نقل عمومی‬ ‫•نزدییک به نقاط کلیدی تصمیم یگ�ی و ت‬ ‫مش�یان‬ ‫•دارابودن امکانات عمومی‬ ‫ن‬ ‫•امکان حضور در واحدهای مسکو� بازسازی شده‬

‫‪14‬‬

‫ارزیا� اقتصادی‬ ‫ب‬ ‫مطالعه بازار واحدهای اداری‬ ‫ ‬

‫در ایاالت متحده آمریکا‪ %50 ،‬از کل فضای اداری کالس ‪ %25 ،A‬کالس ‪ B‬و ‪ %15‬کالس ‪C‬‬ ‫است‪ .‬البته با توجه به رشد صنایع کوچک و متوسط ‪ 1‬در این کشور که ت‬ ‫مش�یان فضای ‪ B‬و‬ ‫‪ C‬هستند‪ ،‬در حال حا�ض کمبود فضای ‪ B‬و ‪ C‬وجود دارد‪.‬‬

‫پیش ن‬ ‫بی� کمبود فضای اداری کالس ‪ B , C‬در آینده‬ ‫نزدیک در نیویورک‬

‫‪High Growth Industries (HGI).1‬‬

‫‪-4-1‬اندازه دفاتر و واحدهای اداری‬

‫ارزیا� اقتصادی‬ ‫ب‬

‫ین‬ ‫میانگ� اندازه دفاتر در کالس ‪ ،A‬حدود دوبرابر کالس ‪ B‬است‪:‬‬

‫‪15‬‬

‫مطالعه بازار واحدهای اداری‬ ‫ ‬

‫اندازه دفاتر در کالس های مختلف فضای اداری‬ ‫امریکا‬

‫مشاهده می شود متوسط دفاتر در کالس ‪ 800 ،A‬تم� (با رشد ‪ )%4.4‬و در کالس ‪ B‬ت‬ ‫کم� از ‪400‬‬ ‫تم� است‪ ،‬روند نزویل کاهش اندازه دفاتر در کالس‌های ‪ B‬و ‪ C‬ی ز‬ ‫ن� قابل توجه است‪.‬‬

‫‪-5-1‬رسانه هر کارمند در واحدهای اداری‬ ‫رسانه هر تم�مربع فضای اداری در دنیا پس از بحران سال ‪( 2008‬که عمده �ش کت‌ها دست‬ ‫به تعدیل ین�و زده و لذا رسانه فضای اداری ت‬ ‫بزرگ� شد) ی ز‬ ‫ن� به حدود ‪ 19‬تم� رسیده است‪:‬‬

‫رسانه فضای اداری در دنیا‬

‫‪-6-1‬تقاضای واحد های اداری در تهران‬

‫‪16‬‬

‫ارزیا� اقتصادی‬ ‫ب‬ ‫مطالعه بازار واحدهای اداری‬ ‫ ‬ ‫‪ .1‬مطالعات شناخت این محیط در گزارش ‪ 7‬ارائه‬ ‫شده‪.‬‬

‫نس� بخش عمومی در اقتصاد ی ز‬ ‫ن� افزایش‬ ‫با رشد اقتصادی در سطح میل و منطقه‌ای‪ ،‬اندازه ب‬ ‫ت‬ ‫ت‬ ‫ن‬ ‫صنع� شدن سیستم اقتصادی‪ ،‬ماهیت رابطه یب� گس�ش بازار و عوامل تشکیل‬ ‫می‌یابد‪ .‬با‬ ‫ن‬ ‫قوان� تجاری دارد و در نتیجه می‌‌باید‬ ‫و‬ ‫اردادها‬ ‫ر‬ ‫ق‬ ‫ایجاد‬ ‫به‬ ‫نیاز‬ ‫و‬ ‫شده‬ ‫پیچیده‬ ‫ار‪،‬‬ ‫ز‬ ‫دهنده با‬ ‫ی‬ ‫گ‬ ‫قضا� برای رسید� به موارد پیش گفته ایجاد شود‪ .‬تقاضا برای فضاهای‬ ‫یک سیستم اداری و ی‬ ‫اداری به عوامل زیر وابسته است‪:‬‬ ‫تغی� دارد‪.‬‬ ‫فضا� شهر از نظر استقرار فعالیت‌های اقتصادی نیاز به ی‬ ‫‪-1‬ساختار ی‬ ‫گ‬ ‫ن‬ ‫‪-2‬فرسود� ساختمان‌های اداری موجود و نیاز به جایگزی� آن‌ها‬ ‫‪-3‬توسعه فعالیت‌های اقتصادی‬ ‫استقرار فعالیت‌های اقتصادی در شهر ابتدا در مناطق مرکزی شهر‪ ،‬به خصوص در منطقه‬ ‫‪ 12‬شکل گرفته بود‪ .‬اما با گذشت زمان و ت‬ ‫گس�ش شهر و افزایش مشکالت نا�ش از ترافیک‪،‬‬ ‫بسیاری از این بنگاه‌ها به سمت دیگر نواحی مخصوصاً منطقه شش شهر تهران منتقل شدند‪.‬‬ ‫ت‬ ‫صنع� ترجیح می‌دهند که در کنار نهادهای مایل و‬ ‫بنابراین از آنجا که ادارات و واحدهای‬ ‫ز‬ ‫فضا� شهر تهران حایک از افزایش یم�ان تقاضا برای ایجاد‬ ‫مراکز تصمیم ی‬ ‫‌گ�ی باشند‪ ،‬ساختار ی‬ ‫واحدهای اداری در منطقه شش شهرداری است‪.‬‬ ‫ت‬ ‫اطالعا� از مساحت و مشخصات ساختمان‌های اداری و قدمت آن‌ها‬ ‫با توجه به ای ‌‌ن که آمار و‬ ‫در شهر تهران در ت‬ ‫تاث� آن بر تقاضای‬ ‫دس�س نیست؛ بنابراین نمی‌توان در مورد عامل دوم و ی‬ ‫بنگاه‌ها واحدهای اداری اظهارنظر کرد‪ .‬اما انتظار این است که با توجه به سیاست‌های کیل‬ ‫دولت در زمینه کوچک‌کردن ساختار دولت و واگذاری امور به بخش‌های خصویص‪ ،‬افزایش‬ ‫تقاضا برای واحدهای اداری وجود داشته باشد‪.‬‬ ‫باید به این نکته اشاره کرد که مقررات شهرداری در زمینه احداث ساختمان‌های اداری و یا‬ ‫ن‬ ‫تاث�ات مثبت یا منفی بر تقاضای فضاهای اداری‬ ‫تبدیل واحدهای‬ ‫مسکو� به اداری می‌تواند ی‬ ‫ن‬ ‫سنگ� برای صدور مجوز ساختمان‌های اداری به عنوان عامل‬ ‫داشته باشد‪ .‬دریافت عوارض ی‬ ‫منفی در جهت عرضه این نوع ساختمان‌ها به حساب می‌آید‪ .‬بدیهی است تحت ی ن‬ ‫چن� �ش ایطی‬ ‫ن‬ ‫مسکو� به اداری (بدون مجوز) روی آورد‪.‬‬ ‫بخش خصویص ترجیح می‌دهد به تبدیل واحدهای‬ ‫‌گ�ی‬ ‫ل‬ ‫شک‬ ‫شاهد‬ ‫‌توان‬ ‫ی‬ ‫نم‬ ‫صورت‬ ‫این‬ ‫در‬ ‫‌گ�انه عمل کند‬ ‫ی‬ ‫اگر شهرداری در این زمینه سهل ی‬ ‫ئن‬ ‫مطم� برای فضای‌های اداری تخصیص در شهر تهران بود و رسمایه‌گذاران بخش‬ ‫بازاری‬ ‫ت‬ ‫خصویص رغب� برای رسمایه‌گذاری در این حوزه از خود نشان نخواهند داد‪.‬‬ ‫از ف‬ ‫طر� در شهر تهران عمده ترین استفاده کندگان از دفاتر اداری به صورت ت‬ ‫سن�‪ ،‬به نحوی‬ ‫ن‬ ‫مسکو� به اداری هستند‪.‬‬ ‫تغی� کاربری ملک‬ ‫از انحاء مشمول معافیت از پرداخت عوارض ی‬ ‫تاث� منفی‬ ‫موید‬ ‫خصویص‬ ‫بخش‬ ‫تقاضای‬ ‫بنابراین عملکرد بازار ساختمان‌های اداری مورد‬ ‫ی‬ ‫سیاست‌های شهرداری بر احداث ساختمان‌های نوساز اداری است‪ .‬بدین معنا که در وضعیت‬ ‫ن‬ ‫ن‬ ‫کنو� �ش کت‌های ت‬ ‫مسکو� استقرار‬ ‫دول� و خصویص اغلب ترجیح می‌دهند در ساختمان‌های‬ ‫یابند و با پرداخت عوارض یا جرایم مربوط به شهرداری‪ ،‬از خرید یا اجاره ساختمان‌های اداری‬ ‫منرصف شوند‪.‬‬ ‫از طرف دیگر‪ ،‬توسعه فعالیت‌های اقتصادی موجب افزایش ی ز‬ ‫م�ان تقاضا برای واحدهای‬ ‫اداری در شهر تهران می‌شود‪ .‬رشد جمعیت و درآمد رسانه ساکنان شهر دو عامل مهمی‬ ‫م�ان توسعه فعالیت‌های اقتصادی شهر را ی ن‬ ‫هستند که ی ز‬ ‫تعی� می کنند‪ .‬برای مشخص شدن‬ ‫ز‬ ‫نقش هرکدام از این عوامل در یم�ان تقاضا برای فعالیت‌های اداری در شهر تهران‪ ،‬ابتدا‬ ‫تحول جمعیت شهر را در دوره ‪ 1385‬تا ‪ 1395‬برریس می کنیم‪:‬‬

‫پیش ن‬ ‫بی� جمعیت شهری استان تهران تا سال‬ ‫‪ -95‬مرکز آمار‬

‫ﮐﻞ‬ ‫*‪1385‬‬

‫‪1386‬‬

‫‪1387‬‬

‫‪1388‬‬

‫‪1389‬‬

‫*‪1390‬‬

‫‪1391‬‬

‫‪1392‬‬

‫‪1393‬‬

‫‪1394‬‬

‫‪1395‬‬

‫ﮐﻞ ﮐﺸﻮر‬

‫‪70,496‬‬

‫‪71,366‬‬

‫‪72,266‬‬

‫‪73,196‬‬

‫‪74,157‬‬

‫‪75,150‬‬

‫‪76,038‬‬

‫‪76,942‬‬

‫‪77,856‬‬

‫‪78,773‬‬

‫‪79,686‬‬

‫ﺟﻤﻌﯿﺖ ﺷﻬﺮي اﺳﺘﺎن ﺗﻬﺮان‬

‫‪10,418‬‬

‫‪10,590‬‬

‫‪10,764‬‬

‫‪10,942‬‬

‫‪11,122‬‬

‫‪11,306‬‬

‫‪11,434‬‬

‫‪11,563‬‬

‫‪11,693‬‬

‫‪11,822‬‬

‫‪11,950‬‬

‫ارزیا� اقتصادی‬ ‫ب‬

‫ﻧﺎم اﺳﺘﺎن‬

‫‪17‬‬

‫مطالعه بازار واحدهای اداری‬

‫ﻣﺮﮐﺰ آﻣﺎر‬ ‫ﺗﻬﺮان ﺗﺎ ﺳﺎل‬ ‫دراﺳﺘﺎن‬ ‫ﺷﻬﺮي‬ ‫ذکر‪ -‬ﭘﯿﺶ‬ ‫ﺟﺪول ‪1‬‬ ‫‪ ،)90‬ساکن شهر تهران بوده اند‪.‬‬ ‫رسشماری‪(-95‬سال‬ ‫آخرین‬ ‫ﺟﻤﻌﯿﺖنفر‬ ‫ﺑﯿﻨﯽمیلیون‬ ‫است ‪9‬‬ ‫الزم به‬ ‫مطابق نتایج جدول فوق‪ ،‬نرخ رشد جمعیت کشور از سال ‪ 85‬تا ‪90‬به طور متوسط سالیانه‬ ‫ﺟﺪاول ﻓﻮق‪،‬‬ ‫داليل اﻧﺪ‪ .‬ﻣﻄﺎﺑﻖ‬ ‫ﺗﻬﺮان ﺑﻮده‬ ‫کردهﺳﺎﮐﻦ‬ ‫ﺳﺎل ‪،90‬‬ ‫ﺳﺮﺷﻤﺎري‬ ‫ﻧﻔﺮ در‬ ‫اﺳﺖ ‪9‬‬ ‫‪% 1/3‬ﻻزم ﺑﻪ‬ ‫ﻧﺘﺎﯾﺞ‌جمله‬ ‫متعدد‪ ،‬من‬ ‫ﺷﻬﺮ به‬ ‫است‪.‬‬ ‫تجریه‬ ‫آﺧﺮﯾﻦ ‪ %‬را‬ ‫رشد‪1/7‬‬ ‫ﻣﯿﻠﯿﻮنران‬ ‫شهر ته‬ ‫بودهذﮐﺮویل‬ ‫ت‬ ‫ﺗﺠﺮﯾﻪ تهر‬ ‫خدمات راشهرى‬ ‫تفريحى‬ ‫آمد و‬ ‫ﺳﺎل در‬ ‫سطح‬ ‫چشمگ�‬ ‫تفاو‬ ‫‌هاىﺟﻤﻌﯿﺖ ي‬ ‫ان اﺳـﺖ‪.‬‬ ‫ﮐـﺮده‬ ‫ساير رﺷﺪ ‪%1.7‬‬ ‫ﺷﻬﺮو ﺗﻬﺮان‬ ‫بهداش�‪ %‬وﺑﻮده و ﻟﯽ‬ ‫امکاناتﺳﺎﻟﯿﺎﻧﻪ ‪1.3‬‬ ‫‪ 90‬ﻣﺘﻮﺳﻂ‬ ‫‪ 85‬ﺗﺎ‬ ‫ﮐﺸﻮر از‬ ‫ﻧﺮخترﺷﺪ‬ ‫ﺧﺪﻣﺎتتجمع‬ ‫است‪.‬‬ ‫ﺑﻬﺪاﺷﺘﻰ وشهر‬ ‫ان به اين‬ ‫درآﻣﺪ ومهاجر‬ ‫هجوم‬ ‫کشور‬ ‫مناطق‬ ‫مقايسه با‬ ‫ﺷﻬﺮىوﺗﻬـﺮان‬ ‫شدهﺳﺎﯾﺮ‬ ‫ﺗﻔﺮﯾﺤﻰ و‬ ‫اﻣﮑﺎﻧﺎت‬ ‫باعثﺳﻄﺢ‬ ‫ﭼﺸﻤﮕﯿﺮ‬ ‫ﺗﻔﺎوتﻫﺎى‬ ‫ديگرﺟﻤﻠﻪ‬ ‫ﻣﺘﻌﺪد‪ ،‬ﻣﻦ‬ ‫درﺑﻪ دﻻﯾﻞ‬ ‫ساير‬ ‫که‬ ‫شده‬ ‫موجب‬ ‫کشور‪،‬‬ ‫ديگر‬ ‫نقاط‬ ‫از‬ ‫برخى‬ ‫و‬ ‫ان‬ ‫ر‬ ‫ته‬ ‫در‬ ‫‌ها‬ ‫ى‬ ‫‌گذار‬ ‫ه‬ ‫رسماي‬ ‫‌رويه‬ ‫تمرکز ب�‬ ‫ﻣﻘﺎﯾﺴﻪ ﺑﺎ دﯾﮕﺮ ﻣﻨﺎﻃﻖ ﮐﺸﻮر ﺑﺎﻋﺚ ﻫﺠﻮم ﻣﻬﺎﺟﺮان ﺑﻪ اﯾﻦ ﺷﻬﺮ ﺷﺪه اﺳﺖ‪ .‬ﺗﺠﻤﻊ و ﺗﻤﺮﮐﺰ ﺑﻰروﯾﻪ ﺳـﺮﻣﺎﯾﻪﮔـﺬارىﻫـﺎ‬ ‫در‬ ‫شهرستان‌ها به‌ويژه روستاهاى کشور‪ ،‬هنگام تخصيص بودجه و تقسيم امکانات تا حدى‬ ‫روﺳـﺘﺎﻫﺎى ﮐﺸـﻮر‪ ،‬ﻫﻨﮕـﺎم ﺗﺨﺼـﯿﺺ‬ ‫در ﺗﻬﺮان و ﺑﺮﺧﻰ از ﻧﻘﺎط دﯾﮕﺮ ﮐﺸﻮر‪ ،‬ﻣﻮﺟﺐ ﮔﺮدﯾﺪه ﮐﻪ ﺳﺎﯾﺮ ﺷﻬﺮﺳﺘﺎنﻫﺎ ﺑﻪوﯾﮋه‬ ‫بردن يز‬ ‫م�ان سود خود هستند‬ ‫ب�‌بهره بمانند‪ .‬از آنجا که رسمايه‌گذاران همواره درصدد باال‬ ‫ﮔﺬاران ﻫﻤﻮاره درﺻﺪد ﺑـﺎﻻ ﺑـﺮدن ﻣﯿـﺰان ﺳـﻮد ﺧـﻮد‬ ‫ﺑﻮدﺟﻪ و ﺗﻘﺴﯿﻢ اﻣﮑﺎﻧﺎت ﺗﺎ ﺣﺪى ﺑﻰﺑﻬﺮه ﺑﻤﺎﻧﻨﺪ‪ .‬از آﻧﺠﺎ‬ ‫ﺳﺮﻣﺎﯾﻪ ت‬ ‫ح�‌االمکان در نزديک‌ترين فاصله به‬ ‫توليدى ﮐﻪخود را‬ ‫مى‌کوشند مؤسسات ماىل و تجارى و‬ ‫ﮐﻮﺷﻨﺪ ت‬ ‫يز‬ ‫نقل ﻣﺮاﮐـﺰ‬ ‫ﺷـﻬﺮﻫﺎ و‬ ‫ﺑـﻪ‬ ‫ﻓﺎﺻـﻠﻪ‬ ‫ﺗـﺮﯾﻦ‬ ‫ﻧﺰدﯾـﮏ‬ ‫در‬ ‫اﻻﻣﮑﺎن‬ ‫ﺣﺘﻰ‬ ‫را‬ ‫ﺧﻮد‬ ‫ﺗﻮﻟﯿﺪى‬ ‫تأسيسﺗﺠﺎرى‬ ‫ﻣﺆﺳﺴﺎت ﻣﺎﻟﻰ و‬ ‫کنند وتا از م�ان هزينه‌هاى گوناگون مانند هزينه حمل و‬ ‫جمعي�‬ ‫ﻣﻰراکز‬ ‫ﻫﺴﺘﻨﺪو م‬ ‫شهرها‬ ‫ﻣﯿﺰانبر يز‬ ‫ايند‪.‬ﺣﻤﻞ و ﻧﻘﻞ و ﮐﺎﻻ و ﻣﻮاد اوﻟﯿﻪ ﺑﮑﺎﻫﻨـﺪ و ﺑـﺮ ﻣﯿـﺰان‬ ‫ﻫﺰﯾﻨﻪ‬ ‫خودﻣﺎﻧﻨﺪ‬ ‫ﮔﻮﻧﺎﮔﻮن‬ ‫ﻫﺰﯾﻨﻪ‬ ‫ﮐﻨﻨﺪ ﺗﺎ از‬ ‫بيفز‬ ‫ﻫﺎىسود‬ ‫م�ان‬ ‫بکاهند و‬ ‫ﺗﺄﺳﯿﺲاوليه‬ ‫ﺟﻤﻌﯿﺘﻰمواد‬ ‫و کاال و‬ ‫تغي�ات عمده‌اى در محيط‌هاى اجتماعى شده‪ ،‬تردد‪،‬‬ ‫ايش‬ ‫افز‬ ‫ﺧﻮد ﺑﯿﻔﺰاﯾﻨﺪ‬ ‫ﺳﻮد‬ ‫جمعيت‪ .‬شهرى ايران موجب ي‬ ‫گ‬ ‫اجتماعى‪،‬‬ ‫ﺷـﺪه‪،‬و اثر‬ ‫اﺟﺘﻤـﺎﻋﻰشهرى‬ ‫خاص زند�‬ ‫شيوهدر‌هاى‬ ‫برخى‬ ‫ﻣﻮﺟﺐو به‬ ‫اﯾﺮانداده‬ ‫ﺷﻬﺮىايش‬ ‫ﺟﻤﻌﯿﺖرا افز‬ ‫اﻓﺰاﯾﺶتنش‌ها‬ ‫تعامل و‬ ‫ﺗـﻨﺶﻫـﺎ را‬ ‫ﺗـﺮدد‪،‬اتﺗﻌﺎﻣـﻞ و‬ ‫ﻣﺤﯿﻂﻫـﺎى‬ ‫ﻋﻤﺪهاى‬ ‫ﺗﻐﯿﯿﺮات‬ ‫است‪.‬‬ ‫زده‬ ‫دامن‬ ‫آن‬ ‫نا�ش از‬ ‫اﻓﺰاﯾﺶ داده و ﺑﻪ ﺑﺮﺧﻰ ﺷﯿﻮهﻫﺎى ﺧﺎص زﻧﺪﮔﻰ ﺷﻬﺮى و اﺛﺮات اﺟﺘﻤﺎﻋﻰ‪ ،‬ﻧﺎﺷﻰ از آن داﻣﻦ زده اﺳﺖ‪.‬‬ ‫رشد اقتصادی ییک دیگر از مهم‌ترین شاخص‌های نشان دهنده‌ی وضعیت اقتصادی منطقه‬ ‫رﺷﺪ اﻗﺘﺼﺎدي ﯾﮑﯽ دﯾﮕﺮ از ﻣﻬﻢﺗﺮﯾﻦ ﺷﺎﺧﺺﻫﺎي ﻧﺸﺎن دﻫﻨﺪهي وﺿﻌﯿﺖ اﻗﺘﺼـﺎدي ﻣﻨﻄﻘـﻪ اﺳـﺖ‪ .‬اﻓـﺰاﯾﺶ رﺷـﺪ و‬ ‫است‪ .‬افزایش رشد و فعالیت‌های اقتصادی‪ ،‬تقاضا برای واحدهای اداری را افزایش می‌یابد‪.‬‬ ‫ﻓﻌﺎﻟﯿﺖﻫﺎي اﻗﺘﺼﺎدي‪ ،‬ﺗﻘﺎﺿﺎ ﺑﺮاي واﺣﺪﻫﺎي اداري را اﻓﺰاﯾﺶ ﻣﯽ‬ ‫اقتصادیﯾﺎﺑﺪ‪.‬در بازه ‪ 1380‬تا ‪ 100 ،1390‬هزار نفر بوده‬ ‫نرخ ایجاد شغل به ازای هر یک درصد رشد‬ ‫و پیشﺑﺮ ن‬ ‫ﻣﺮﮐﺰ ی ن‬ ‫ﺧﺎﻟﺺ اﺷﺘﻐﺎل اﯾﺠﺎد ﺷﺪه ﮐﺸﻮر ﺑﻪ ازاي ‪ %1‬رﺷﺪ‬ ‫ﻣﺘﻮﺳﻂ‬ ‫ﻣﺠﻠﺲ‪،‬‬ ‫ﻣﻄﺎﻟﻌﻪ‬ ‫آینده ادامه یابد‪.‬‬ ‫ﭘﮋوﻫﺸﻬﺎي در‬ ‫هم� نرخ‬ ‫شود که‬ ‫اﺳﺎسمی‬ ‫بی�‬ ‫از ف‬ ‫ن‬ ‫ن‬ ‫ن‬ ‫آینده اﺳﺖ‪.‬‬ ‫ﻧﻔﺮ ﺑﻮده‬ ‫‪524‬ﻫﺰار‬ ‫ﻓﻘﻂ ﺑﺮاﺑﺮ‬ ‫‪-1384‬‬ ‫ﻃﯽ دوره‬ ‫بانکﺳﺮﻣﺎﯾﻪ‬ ‫ﻣﯿﻠﯿﺎرد دﻻر‬ ‫اﻗﺘﺼﺎدي )‬ ‫سال‬ ‫شود ﺑﺎطی‬ ‫‪ 1390‬می‬ ‫پیش بی�‬ ‫آنکتاد‪،‬‬ ‫تخم�‬ ‫جها� و‬ ‫‪ 3.5‬گزارش‬ ‫اساس‬ ‫طر� بر‬ ‫ﮔﺬاري( ی‬ ‫م�ان رسمایه خارجی ی ز‬ ‫حداقل ‪ 20‬میلیارد دالر رسمایه گذاری خارجی جذب شود‪ ،‬که این ی ز‬ ‫ن�‬ ‫اﯾﻦ ﻋﺪد در ﺑﺎزه ‪ 1380‬ﺗﺎ ‪ 100 ،1390‬ﻫﺰار ﻧﻔﺮ ﺑﻮده و ﭘﯿﺶ ﺑﯿﻨﯽ ﻣﯽ ﺷﻮد ﮐﻪ ﻫﻤﯿﻦ ﻧﺮخ در آﯾﻨﺪه اداﻣﻪ‬ ‫معادل ایجاد ‪ 700‬هزار شغل جدید در کشور است‪.‬با توجه به اینکه رسانه فضای اداری در‬ ‫ﺳﺎل آﯾﻨﺪه ﺣﺪاﻗﻞ ‪20‬‬ ‫ﯾﺎﺑﺪ‪ .‬ﺑﺮ اﺳﺎس ﮔﺰارش ﺑﺎﻧﮏ ﺟﻬﺎﻧﯽ و ﺗﺨﻤﯿﻦ آﻧﮑﺘﺎد‪ ،‬ﭘﯿﺶ ﺑﯿﻨﯽ ﻣﯽ ﺷﻮد‬ ‫ﻃﯽند‪ 5،‬ن‬ ‫تهران ی ن‬ ‫یع� تـهران نیاز‬ ‫ب� ‪ 10‬تا ‪ 15‬تم�مربع می باشد‪ ،‬اگر ‪ %10‬این مشاغل در تهران قرار یگ�‬ ‫ﯾﻌﻨﯽ ‪ 700‬ﻫﺰار ن ﺷﻐﻞ ﺟﺪﯾﺪ‪.‬‬ ‫ﺷﻮد‪،‬‬ ‫ﺟﺬب‬ ‫ﺧﺎرﺟﯽ‬ ‫ﮔﺬاري‬ ‫ﺳﺮﻣﺎﯾﻪ‬ ‫دﻻر‬ ‫ﻣﯿﻠﯿﺎرد‬ ‫به یک میلیون تم�مربع فضای اداری کالس ‪ A‬برای �ش کتهای یب� الملیل دارد‪.‬‬

‫ ‬

‫رسمایه گذاری مستقیم خارجی در ایران و ترکیه‬ ‫طی دوره ‪ - 2013،2000‬منبع آنکتاد‬

‫‪18‬‬

‫ارزیا� اقتصادی‬ ‫ب‬

‫ش�کت های خارجی و داخیل معظم برای هدف گذاری کالس ‪:A‬‬ ‫•نفت‪ ،‬گاز و تپ�وشیمی‬ ‫•شیمیا�‬ ‫ی‬ ‫•خودرو‬ ‫•پیمانکاری و ساخت و ساز‬ ‫•بانک و بیمه‪ ،‬خدمات مایل‬ ‫ن‬ ‫•معد� و فلزات‬ ‫از ف‬ ‫ت‬ ‫صور� که ت‬ ‫مش�یان کالس ‪ B‬و ‪ C‬را هدفگذاری نماییم‪ ،‬که عمدتاً �ش کت های‬ ‫طر�‪ ،‬در‬ ‫داخیل در حال رشد (�ش کت های بازر ن‬ ‫گا�‪ ،‬مشاوره‪ ،‬حمل و نقل؛ فناوری‪ )... ،‬هستند به‬ ‫نتایج زیر می‌رسیم‪:‬‬ ‫‪-1‬بر اساس آمار بانک مرکزی‪2/7 ،‬میلیون نفر در تهران مشغول به کار هستند که ‪ %7‬آن ها در‬

‫مطالعه بازار واحدهای اداری‬ ‫ ‬ ‫درصد توزیع افراد شاغل خانوار ها بر حسب رشته‬ ‫فعالیت محل کار طی سال های ‪-1383-1392‬‬ ‫مرکز آمار ایران‬

‫رﺷﺪ ارزش اﻓﺰوده‬

‫ﻣﻌﺪن و ﻧﻔﺖ و ﮔﺎز‬

‫‪1.66‬‬

‫‪2.55‬‬

‫‪1.75‬‬

‫‪-3.01‬‬

‫‪4.68‬‬

‫‪0.75‬‬

‫‪-39.29‬‬

‫ﺻﻨﻌﺖ‬

‫‪7.81‬‬

‫‪8.96‬‬

‫‪7.94‬‬

‫‪4.83‬‬

‫‪6.75‬‬

‫‪4.72‬‬

‫‪2.92‬‬

‫‪-10.53‬‬

‫‪16.92‬‬

‫‪8.77‬‬

‫‪7.68‬‬

‫‪10.11‬‬

‫‪4.10‬‬

‫‪7.98‬‬

‫‪-0.74‬‬

‫‪2.37‬‬

‫‪9.57‬‬

‫‪9.13‬‬

‫‪23.14‬‬

‫‪10.14‬‬

‫‪-10.26‬‬

‫‪-4.29‬‬

‫‪1.02‬‬

‫‪7.17‬‬

‫‪6.46‬‬

‫‪10.05‬‬

‫‪2.39‬‬

‫‪4.80‬‬

‫‪29.22‬‬

‫‪5.91-‬‬

‫‪6.70‬‬

‫‪-25.97‬‬

‫‪8.09‬‬

‫‪6.21‬‬

‫‪5.91‬‬

‫‪-3.69‬‬

‫‪7.01‬‬

‫‪8.00‬‬

‫‪-4.62‬‬

‫ﺟﻨﮕﻠﺪاري‬ ‫ﻣﺎﻫﯿﮕﯿﺮي‬

‫ﺗﺄﻣﯿﻦ آب‪ ،‬ﺑﺮق و ﮔﺎز‬ ‫ﻃﺒﯿﻌﯽ‬ ‫ﺳﺎﺧﺘﻤﺎنﻫﺎي‬ ‫ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ‬ ‫ﺳﺎﯾﺮ ﺳﺎﺧﺘﻤﺎنﻫﺎ‬

‫‪-6.35‬‬

‫ﻋﻤﺪه ﻓﺮوﺷﯽ‪ ،‬ﺧﺮده‬ ‫ﻓﺮوﺷﯽ‪ ،‬ﺗﻌﻤﯿﺮ وﺳﺎﯾﻞ‬

‫‪-2.26‬‬

‫‪6.85‬‬

‫‪-5.02‬‬

‫‪-2. 20‬‬ ‫‪2.83‬‬

‫‪-3.72‬‬

‫‪-12.14‬‬

‫‪1.44‬‬

‫ﻧﻘﻠﯿﻪ و ﮐﺎﻻﻫﺎ‬ ‫ﻫﺘﻞ و رﺳﺘﻮران‬

‫‪-5.95‬‬

‫‪10.34‬‬

‫‪0.44‬‬

‫‪-0.68‬‬

‫‪1.91‬‬

‫‪1.24‬‬

‫‪0.32‬‬

‫‪1.68‬‬

‫‪10.02‬‬

‫‪11.06‬‬

‫‪8.21‬‬

‫‪6.43‬‬

‫‪3.06‬‬

‫‪5.85‬‬

‫‪5.60‬‬

‫‪8.61‬‬

‫‪9.41‬‬

‫‪24.20‬‬

‫‪22.05‬‬

‫‪8.20‬‬

‫‪7.38‬‬

‫‪-4.65‬‬

‫‪-13.80‬‬

‫‪4.29‬‬

‫‪10.63‬‬

‫‪6.59‬‬

‫‪6.90‬‬

‫‪-3.98‬‬

‫‪14.00‬‬

‫‪5.64‬‬

‫‪8.83‬‬

‫‪11.00‬‬

‫‪4.40‬‬

‫‪-1.30‬‬

‫‪0.40‬‬

‫‪-4.16‬‬

‫‪-0.21‬‬

‫‪5.35‬‬

‫‪-4.80‬‬

‫‪2.66‬‬

‫‪4.27‬‬

‫‪6.02‬‬

‫‪3.29‬‬

‫‪2.12‬‬

‫‪-2.89‬‬

‫‪-1.95‬‬

‫‪7.71‬‬

‫‪-0.83‬‬

‫‪5.27‬‬

‫‪0.61‬‬

‫‪6.95‬‬

‫‪2.81‬‬

‫‪-7.02‬‬

‫‪-2.67‬‬

‫‪0.58‬‬

‫‪-1.51‬‬

‫‪-9.46‬‬

‫‪1.28‬‬

‫‪16.76‬‬

‫‪21.68‬‬

‫‪14.18‬‬

‫‪11.66‬‬

‫‪11.84‬‬

‫‪9.27‬‬

‫‪-8.02‬‬

‫ارﺗﺒﺎﻃﺎت‬ ‫واﺳﻄﻪ ﮔﺮيﻫﺎي ﻣﺎﻟﯽ‬ ‫ﻣﺴﺘﻐﻼت‪ ،‬ﮐﺮاﯾﻪ و‬ ‫ﺧﺪﻣﺎت ﮐﺴﺐ و ﮐﺎر‬ ‫اداره اﻣﻮر ﻋﻤﻮﻣﯽ‪ ،‬دﻓﺎع‬ ‫و ﺗﺎﻣﯿﻦ اﺟﺘﻤﺎﻋﯽ‬ ‫آﻣﻮزش‬ ‫ﺑﻬﺪاﺷﺖ و ﻣﺪدﮐﺎري‬ ‫اﺟﺘﻤﺎﻋﯽ‬ ‫ﺳﺎﯾﺮ ﺧﺪﻣﺎت ﻋﻤﻮﻣﯽ‪،‬‬ ‫اﺟﺘﻤﺎﻋﯽ‪ ،‬ﺷﺨﺼﯽ و‬

‫‪-8.11‬‬

‫ﺧﺎﻧﮕﯽ‬

‫رشد ارزش افزوده فعالیتها‪ -‬مرکز آمار‬

‫اﯾﻦ ﻧﻮع ﺷﺮﮐﺖ ﻫﺎ ﮐﻪ ﻣﺸﺘﺮﯾﺎن ﻫﻤﯿﺸﮕﯽ ﻓﻀﺎي اداري ﻣﯽ ﺑﺎﺷﻨﺪ و ﻣﯽ ﺗﻮاﻧﻨﺪ ﻣﺸﺘﺮﯾﺎن ﻓﻀﺎي ‪ B‬و ‪C‬‬ ‫ﺑﺎﺷﻨﺪ‪ ،‬ﭘﯿﺶ ﺑﯿﻨﯽ ﻣﯽ ﺷﻮد ﭘﺲ از رﻓﻊ ﺗﺤﺮﯾﻢ ﻫﺎ و ﺑﺎ اﻓﺰاﯾﺶ رﺷﺪ اﻗﺘﺼﺎدي‪ ،‬اﺷﺘﻐﺎﻟﺰاﯾﯽ ﺧﻮد را اداﻣﻪ‬ ‫دﻫﻨﺪ‪.‬‬

‫‪2.12‬‬

‫‪0.20‬‬

‫ﺣﻤﻞ و ﻧﻘﻞ‪ ،‬اﻧﺒﺎرداري و‬

‫ارزیا� اقتصادی‬ ‫ب‬

‫‪11.72‬‬

‫‪14.02‬‬

‫‪-3.77‬‬

‫‪-1.24‬‬

‫‪-2.31‬‬

‫‪5.84‬‬

‫‪13.14‬‬

‫‪15.32‬‬

‫ﮐﺸﺎورزي‪ ،‬ﺷﮑﺎر و‬

‫‪3.63‬‬

‫مطالعه بازار واحدهای اداری‬

‫‪14.56‬‬

‫‪1.01‬‬

‫‪2.87‬‬

‫‪-11.98‬‬

‫‪14.99‬‬

‫‪7.30‬‬

‫‪2.74‬‬

‫‪2.92‬‬

‫ﻓﻌﺎﻟﯿﺖﻫﺎ‬

‫‪7.28‬‬

‫‪-5.82‬‬

‫‪-12.52‬‬

‫‪-2.76‬‬

‫ ‬

‫‪1384‬‬

‫‪1385‬‬

‫‪1386‬‬

‫‪1387‬‬

‫‪1388‬‬

‫‪1389‬‬

‫‪1390‬‬

‫‪1391‬‬

‫‪1392‬‬

‫‪19‬‬

‫ق‬ ‫حقو� و تجاری مشغولند‪:‬‬ ‫�ش کت های مربوط به خدمات مایل‪ ،‬بیمه‪ ،‬ملیک‪،‬‬ ‫اخ� مواجه بوده است‪:‬‬ ‫خو� در سال‌های ی‬ ‫این فعالیت‌ها با رشد ب‬ ‫گ‬ ‫همیش� فضای اداری هستند و می توانند ت‬ ‫این نوع �ش کت‌ها که ت‬ ‫مش�یان فضای‬ ‫مش�یان‬ ‫‪ B‬و ‪ C‬باشند‪ ،‬پیش ن‬ ‫بی� می شود پس از رفع تحریم ها و با افزایش رشد اقتصادی‪،‬‬

‫‪20‬‬

‫ارزیا� اقتصادی‬ ‫ب‬ ‫مطالعه بازار واحدهای اداری‬

‫پیش ن‬ ‫بی� رشد اقتصادی ایران تا سال ‪2020‬‬

‫ ‬

‫اشتغال ز یا� خود را ادامه دهند‪.‬‬ ‫جدول زیر نشان می دهد اگر به ازای یک درصد رشد اقتصادی‪ 100 ،‬هزار شغل ایجاد شود و‬ ‫‪ %23‬آن در تهران (که ‪ %23‬اشتغال کشور را دارد) در تهران اتفاق بیفتد‪ 600 ،‬هزار نفر طی ‪5‬‬ ‫ت‬ ‫صور� که رسانه فضای اداری به‬ ‫سال آینده به جمعیت اشتغال تهران افزوده می شود‪ .‬در‬ ‫اﺷﺘﻐﺎﻟﺰاﯾﯽ ﺧﺎﻟﺺ‬

‫رﺷﺪ اﻗﺘﺼﺎدي‬

‫در ﮐﺸﻮر‬

‫اﺷﺘﻐﺎﻟﺰاﯾﯽ ﺧﺎﻟﺺ در‬ ‫اﺳﺘﺎن ﺗﻬﺮان‬

‫ﻣﺴﺎﺣﺖ ﺟﺪﯾﺪ ﻏﯿﺮﻣﺴﮑﻮﻧﯽ‬ ‫ﻣﻮرد ﻧﯿﺎز )ﻣﺘﺮﻣﺮﺑﻊ(‬

‫واﺣﺪﻫﺎي ﺳﺘﺎدي‬ ‫ﻣﻮرد ﻧﯿﺎز )‪ %40‬از ﮐﻞ(‬

‫) ‪ %23‬ﮐﺸﻮر(‬ ‫رﺷﺪ اﻗﺘﺼﺎدي‬ ‫ﺳﺎل ‪95‬‬ ‫رﺷﺪ اﻗﺘﺼﺎدي‬ ‫ﺳﺎل ‪96‬‬ ‫رﺷﺪ اﻗﺘﺼﺎدي‬ ‫ﺳﺎل ‪97‬‬

‫‪%3‬‬

‫‪300,000‬‬

‫‪75,000‬‬

‫‪750,000‬‬

‫‪%4‬‬

‫‪400,000‬‬

‫‪100,000‬‬

‫‪1,000,000‬‬

‫‪%4.50‬‬

‫‪450,000‬‬

‫‪112,500‬‬

‫‪1,125,000‬‬

‫‪%5‬‬

‫‪500,000‬‬

‫‪125,000‬‬

‫‪1,250,000‬‬

‫‪%5.10‬‬

‫‪510,000‬‬

‫‪127,500‬‬

‫‪1,275,000‬‬

‫‪ 2.5‬ﻣﯿﻠﯿﻮن ﻣﺘﺮ ﻣﺮﺑﻊ‬ ‫ﻓﻀﺎي اداري در ﺗﻬﺮان‬

‫رﺷﺪ اﻗﺘﺼﺎدي‬ ‫ﺳﺎل ‪98‬‬ ‫رﺷﺪ اﻗﺘﺼﺎدي‬

‫پیش ن‬ ‫بی� فضای اداری مورد نیاز در تهران طی‬ ‫‪ 5‬سال تآ�‬

‫ﺳﺎل ‪99‬‬ ‫رﺷﺪ اﻗﺘﺼﺎدي‬ ‫ﺳﺎل ‪1400‬‬

‫‪%5.20‬‬

‫‪520,000‬‬

‫‪130,000‬‬

‫‪1,300,000‬‬

‫اﮔﺮ ﺑﺮ اﺳﺎس ﻣﺤﺎﺳﺒﺎت ﻣﻨﻄﻘﻪ ‪ 6‬ﮐﻪ ‪ %23‬ﺷﺎﻏﻼن ﺗﻬﺮان را در ﺧﻮد ﺟﺎي داده اﺳﺖ ﺣﺮﮐﺖ ﮐﻨﯿﻢ‪ ،‬ﺑﻪ‬ ‫‪ 120‬ﻫﺰار ﻣﺘﺮﻣﺮﺑﻊ ﻓﻀﺎي اداري ﺟﺪﯾﺪ ﻃﯽ ‪ 5‬ﺳﺎل آﯾﻨﺪه در ﻣﻨﻄﻘﻪ ‪ 6‬ﻧﯿﺎز ﺧﻮاﻫﺪ ﺷﺪ‪:‬‬

‫ازای هر نفر ‪ 15‬تم�مربع در نظر گرفته شود‪ ،‬ن‬ ‫یع� ‪ 2.5‬میلیون تم�مربع فضای اداری‪:‬‬

‫اﺷﺘﻐﺎﻟﺰاﯾﯽ‬

‫رﺷﺪ اﻗﺘﺼﺎدي‬

‫ﺧﺎﻟﺺ در ﮐﺸﻮر‬

‫اﺷﺘﻐﺎﻟﺰاﯾﯽ‬ ‫ﺧﺎﻟﺺ در ﺗﻬﺮان‬

‫اﺷﺘﻐﺎﻟﺰاﯾﯽ ‪ TOU‬ﻫﺎ‬ ‫و ﻓﻀﺎي ﻣﻮرد ﻧﯿﺎز‬

‫) ‪ %23‬ﮐﺸﻮر(‬ ‫رﺷﺪ اﻗﺘﺼﺎدي‬ ‫ﺳﺎل ‪95‬‬ ‫رﺷﺪ اﻗﺘﺼﺎدي‬ ‫ﺳﺎل ‪96‬‬ ‫رﺷﺪ اﻗﺘﺼﺎدي‬ ‫ﺳﺎل ‪97‬‬ ‫رﺷﺪ اﻗﺘﺼﺎدي‬

‫رﺷﺪ اﻗﺘﺼﺎدي‬ ‫ﺳﺎل ‪99‬‬ ‫رﺷﺪ اﻗﺘﺼﺎدي‬ ‫ﺳﺎل ‪1400‬‬

‫پیش ن‬ ‫بی� فضای اداری مورد نیاز در منطقه ‪ 6‬طی‬ ‫‪ 5‬سال آ�ت‬

‫‪%4‬‬

‫‪400,000‬‬

‫‪100,000‬‬

‫‪%4.50‬‬

‫‪450,000‬‬

‫‪112,500‬‬

‫‪%5‬‬

‫‪500,000‬‬

‫‪125,000‬‬

‫‪%5.10‬‬

‫‪510,000‬‬

‫‪127,500‬‬

‫‪%5.20‬‬

‫‪520,000‬‬

‫‪130,000‬‬

‫‪ 2.7‬ﻣﯿﻠﯿﻮن ﻧﻔﺮ‬

‫‪ 600‬ﻫﺰار ﻧﻔﺮ‬

‫ﺗﻬﺮان‬ ‫)‪(%18‬‬

‫‪ TOU‬ﻫﺎ در‬ ‫ﻣﻨﻄﻘﻪ ‪6‬‬

‫‪120‬‬ ‫‪ 43000‬ﻧﻔﺮ‬ ‫)‪ 645‬ﻫﺰارﻣﺘﺮﻣﺮﺑﻊ(‬

‫ﻫﺰارﻣﺘﺮﻣﺮﺑﻊ‬ ‫‪ 7800‬ﻧﻔﺮ‬

‫‪ .2.7‬ﻣﻄﺎﻟﻌﻪ ﻗﯿﻤﺖ واﺣﺪﻫﺎي اداري‬ ‫در دﻧﯿﺎ‪ ،‬ﻗﯿﻤﺖ ﻓﻀﺎي اداري ﮐﻼس ‪ A‬ﺑﺴﯿﺎر ﻣﺘﻔﺎوت اﺳﺖ‪ ،‬از اﺟﺎره ‪ $30‬در ﺳﺎل ﺑﻪ ازاي ﻫﺮ‬ ‫ﻣﺘﺮﻣﺮﺑﻊ در اﺳﭙﺎﻧﯿﺎ و ﯾﻮﻧﺎن ﺗﺎ ‪ $2200‬در ﻟﻨﺪن‪ .‬ﺑﯿﺸﺘﺮﯾﻦ ﻓﻀﺎي ﺧﺎﻟﯽ ﻫﻢ در ﭼﯿﻦ دﯾﺪه ﻣﯽ ﺷﻮد‬

‫‪-7-1‬مطالعه‪:%‬قیمت واحدهای اداری‬ ‫ﺣﺪود ‪30‬‬

‫در دنیا‪ ،‬قیمت فضای اداری کالس ‪ A‬بسیار متفاوت است‪ ،‬از اجاره ‪ $30‬در سال به ازای هر‬ ‫تم�مربع در اسپانیا و یونان تا ‪ $2200‬در لندن‪ .‬ت‬ ‫بیش�ین فضای خایل هم در ی ن‬ ‫چ� با حدود‬ ‫‪ %30‬دیده می شود‪.‬‬ ‫ﺟﺪول‪ -‬ﻗﯿﻤﺖ و ﻧﺮخ ﺧﺎﻟﯽ ﺑﻮدن ﻓﻀﺎي اداري در دﻧﯿﺎ‬

‫‪ .1‬مطالعات شناخت این محیط در گزارش ‪ 8‬ارائه‬ ‫شده‪.‬‬

‫ ‬

‫ﺳﺎل ‪98‬‬

‫‪%3‬‬

‫‪300,000‬‬

‫‪75,000‬‬

‫ﻣﻨﻄﻘﻪ ‪ 6‬از‬

‫ﻣﻮرد ﻧﯿﺎز‬

‫مطالعه بازار واحدهای اداری‬

‫)‪ %7‬ﮐﻞ(‬

‫ﺳﻬﻢ اﺷﺘﻐﺎل‬

‫ﻓﻀﺎي اداري‬

‫ارزیا� اقتصادی‬ ‫ب‬

‫ﺟﺪول‪ -‬ﭘﯿﺶ ﺑﯿﻨﯽ ﻓﻀﺎي اداري ﻣﻮرد ﻧﯿﺎز در ﻣﻨﻄﻘﻪ ‪ 6‬ﻃﯽ ‪ 5‬ﺳﺎل آﺗﯽ‬

‫‪21‬‬

‫‪22‬‬

‫ارزیا� اقتصادی‬ ‫ب‬ ‫مطالعه بازار واحدهای اداری‬

‫ﻣﻨﻄﻘﻪ‬

‫ﻧﺮخ ﺧﺎﻟﯽ ﺑﻮدن‬

‫ﻧﺮخ اﺟﺎره در ﺳﺎل در ﻫﺮ ﻣﺘﺮﻣﺮﺑﻊ ﺑﻪ دﻻر‬

‫آﻣﺮﯾﮑﺎ‬

‫‪ 5‬ﺗﺎ ‪%25‬‬

‫‪ 270‬ﺗﺎ ‪) 700‬ﻧﯿﻮﯾﻮرك( ‪$‬‬

‫ﮐﺎﻧﺎدا‬

‫‪ 4‬ﺗﺎ ‪%12‬‬

‫‪ 350‬ﺗﺎ ‪$ 480‬‬

‫‪ 3‬ﺗﺎ ‪%16‬‬

‫‪ 250‬ﺗﺎ ‪) 1050‬ﺳﻨﮕﺎﭘﻮر(‪$‬‬

‫ﭼﯿﻦ‬

‫‪ 6‬ﺗﺎ ‪%28‬‬

‫‪ 370‬ﺗﺎ ‪$750‬‬

‫ﻫﻨﮓ ﮐﻨﮓ‬

‫‪%6‬‬

‫‪$1600‬‬

‫ژاﭘﻦ‬

‫‪%5‬‬

‫‪$980‬‬

‫ﮐﺮه‬

‫‪%10‬‬

‫‪$420‬‬

‫ﻏﺮب اروﭘﺎ‬

‫ﮐﻤﺘﺮ از ‪%10‬‬

‫‪ 30‬ﺗﺎ ‪) 2200‬ﻟﻨﺪن(‪$‬‬

‫اﺳﺘﺎﻧﺒﻮل‬

‫‪%13‬‬

‫‪$520‬‬

‫ﺟﻨﻮب ﺷﺮق‬ ‫آﺳﯿﺎ‬

‫ ‬ ‫قیمت و نرخ خایل بودن فضای اداری در دنیا‬

‫ﺗﻬﺮان‬

‫ﻗﯿﻤﺖ ﻓﺮوش‪ :‬ﻋﻤﺪﺗﺎ ﺑﯿﻦ ‪ 15‬ﺗﺎ ‪ 25‬ﻣﯿﻠﯿﻮن ﺗﻮﻣﺎن در ﻫﺮ ﻣﺘﺮﻣﺮﺑﻊ‬

‫در ﺗﻬﺮان‪ ،‬رﻗﺒﺎي زﯾﺮ در ﺣﺎل ﻋﺮﺿﻪ ﻓﻀﺎي ﮐﻼس ‪ A‬ﻣﯽ‬ ‫ﺑﺎﺷﻨﺪ‪:‬کالس ‪ A‬هستند‪:‬‬ ‫نزدیک به‬ ‫در تهران‪ ،‬رقبای زیر در حال عرضه فضای‬ ‫اداري‬ ‫ﻣﺘﺮﻣﺮﺑﻊ ﻓﻀﺎي‬ ‫•سپهر ﺳﭙﻬﺮ‬ ‫•‬ ‫فضای اداری‬ ‫اﻟﻬﯿﻪ‪:‬ه‪21‬زارﻫﺰارتم�مربع‬ ‫الهیه‪21 :‬‬ ‫ت‬ ‫•‬ ‫ﻓﻀﺎي اداري‬ ‫‪40‬ارﻫﺰار‬ ‫اداری‬ ‫ﻣﺘﺮﻣﺮﺑﻊفضای‬ ‫م�مربع‬ ‫ﺟﺎم ‪:‬هز‬ ‫•جام ‪40 :‬‬ ‫ت‬ ‫ﻓﻀﺎي اداري‬ ‫ﻣﺘﺮﻣﺮﺑﻊ‬ ‫ار ﻫﺰار‬ ‫ﺑﺎران‪:‬هز‪70‬‬ ‫اداری‬ ‫فضای‬ ‫م�مربع‬ ‫•بار•ان‪70 :‬‬ ‫‪60‬ار ت‬ ‫اداری‬ ‫ﻫﺰارم�مربع‬ ‫ﭘﻼزا‪:‬هز‬ ‫اﻃﻠﺲا‪60 :‬‬ ‫•اطلس پالز‬ ‫•‬ ‫فضای اداري‬ ‫ﻣﺘﺮﻣﺮﺑﻊ ﻓﻀﺎي‬ ‫ت‬ ‫اداری‬ ‫ﻣﺘﺮﻣﺮﺑﻊفضای‬ ‫م�مربع‬ ‫•مگاپارس‪12 :‬‬ ‫•‬ ‫ﻓﻀﺎي اداري‬ ‫ار ﻫﺰار‬ ‫ﻣﮕﺎﭘﺎرس‪:‬هز‪12‬‬ ‫ت‬ ‫•مادر‪ 16 :‬هزار م�مربع فضای اداری‬ ‫•نگار‪ 60 :‬هزار تم�مربع فضای اداری‬ ‫•آرتمیس‪ ،‬رز مال‪... ،‬‬ ‫شاید بتوان گفت ت‬ ‫مش�یان فضای کالس ‪ A‬در تهران‪� ،‬ش کت های خارجی معظم (نفت‪،‬‬ ‫گاز و تپ�وشیمی‪ ،‬خودرو‪ )... ،‬و �ش کتهای داخیل معظم (�ش کتهای ت‬ ‫نف�‪ ،‬رسمایه گذاری‪،‬‬ ‫پیمانکاران بزرگ‪� HQ ،‬ش کت های تولیدی معظم‪ ،‬بانک ها و بیمه ها‪ )... ،‬هستند‪.‬‬ ‫جدول صفحه بعدی نشان می دهد در ‪ 10‬معامله بزرگ فضای اداری در ی ن‬ ‫چ� طی سال‬ ‫نظ� سامسونگ‪ ،‬روش سوئیس‪ ،‬شل و جانسون فضاهای اداری‬ ‫معت�ی ی‬ ‫اخ�‪� ،‬ش کتهای ب‬ ‫ی‬ ‫گ‬ ‫بزر� اجاره نموده اند‪:‬‬

‫‪23‬‬

‫ارزیا� اقتصادی‬ ‫ب‬ ‫مطالعه بازار واحدهای اداری‬

‫ده معامله بزرگ فضای اداری در سال ‪ 2014‬در‬ ‫ین‬ ‫چ�‬

‫ ‬

‫‪24‬‬

‫ارزیا� اقتصادی‬ ‫ب‬

‫‪-1-7-1‬تعی� سقف ت‬ ‫ین‬ ‫قیم� فضای اداری برای تهران‬

‫مطالعه بازار واحدهای اداری‬ ‫ ‬ ‫قیمت اجاره فضای اداری در شهرهای مهم دنیا‬

‫گر ت‬ ‫ان�ین قیمت های اجاره فضای اداری در‬ ‫شهرهای مهم دنیا‬

‫ارزیا� اقتصادی‬ ‫ب‬

‫سناریوی دوم‪:‬‬ ‫ت‬ ‫سقف اجاره به دالر به ازای هر م� مربع‪1000 :‬‬ ‫کف اجاره با احتساب �ض یب ‪ 1.4‬برای طبقات‪544 :‬‬ ‫سقف قیمت فروش‪ 15,384 :‬دالر با احتساب نرخ ‪ 6.5‬درصد‬ ‫کف قیمت فروش‪ 8370 :‬دالر‬ ‫سقف قیمت فروش‪ 56,1 :‬میلیون تومان با احتساب نرخ ‪ 6.5‬درصد‬ ‫کف قیمت فروش‪30.6 :‬میلیون تومان‬

‫ ‬

‫سناریوی اول‪:‬‬ ‫سقف اجاره به دالر به ازای هر تم� مربع‪1180 :‬‬ ‫کف اجاره با احتساب �ض یب ‪ 1.4‬برای طبقات‪641 :‬‬ ‫کف اجاره با احتساب �ض یب ‪ 1.5‬برای طبقات‪608 :‬‬ ‫سقف قیمت فروش‪ 18,154 :‬دالر با احتساب نرخ ‪ 6.5‬درصد‬ ‫کف قیمت فروش‪ 9353 :‬دالر‬ ‫سقف قیمت فروش‪ 66.3 :‬میلیون تومان با احتساب نرخ ‪ 6.5‬درصد‬ ‫کف قیمت فروش‪34.1 :‬میلیون تومان‬

‫مطالعه بازار واحدهای اداری‬

‫شکل زیر سقف قیمت فضای اداری کالس ‪ A‬در ث‬ ‫اک� نقاط دنیا را نشان می دهد‪:‬‬ ‫اگر در تهران سقف قیمت قابل تصور برای فضای اداری کالس ‪ A‬را باالتر از گر ت‬ ‫ان�ین واحدها‬ ‫در ن‬ ‫سید� و سنگاپور و ی ن‬ ‫پای� تر از دهیل نو و شانگهای تصور کنیم‪ ،‬به عدد ‪ 1180‬دالر به ازای‬ ‫هر تم�مربع در سال می رسیم و در سناریوی دوم چنانچه باالتر از دوحه و ت‬ ‫آلما� و ی ن‬ ‫پای� تر‬ ‫از گر ت‬ ‫ان�ین در پاریس و مسکو قرار دهیم‪ ،‬به عدد ‪ 700‬یورو اجاره هر فوت مربع در سال یا‬ ‫ت‬ ‫‪ 1000‬دالر در م�مربع می رسیم‪.‬‬ ‫این عدد می تواند قیمت اجاره باالترین طبقه در ساختمان پردیس تجارت باشد‪ ،‬که اجاره ‪1000‬‬ ‫دالری با احتساب ‪� %1/4‬ض یب افزایش قیمت طبقات‪ ،‬طبقه اول حدود ‪ $544‬و با احتساب‬ ‫‪� %1/5‬ض یب افزایش قیمت طبقات‪ ،‬طبقه اول حدود ‪ $515‬محاسبه می شود‪.‬‬ ‫این اعداد اجاره پس از تبدیل به قیمت های فروش به �ش ح زیر قابل محاسبه است‪:‬‬

‫‪25‬‬

‫‪26‬‬

‫ارزیا� اقتصادی‬ ‫ب‬

‫مطالعه بازار واحدهای اداری‬

‫ ‬

‫جمع بندی و ارائه پیشنهادات‪:‬‬

‫ارزیا� اقتصادی‬ ‫ب‬ ‫مطالعه بازار واحدهای اداری‬ ‫ ‬

‫•با توجه به پیش ن‬ ‫ین‬ ‫میانگ� رشد اقتصادی برای ایران توسط موسسه اکونومیست و‬ ‫بی�‬ ‫بانک ن‬ ‫ین‬ ‫همچن�‬ ‫جها� طی ‪ 5‬سال آینده‪ ،‬معادل ‪ 5‬درصد (سال ‪ 2016‬معادل ‪ 4.3‬درصد) و‬ ‫با توجه به اینکه تهران ‪ %24‬از اقتصاد و اشتغال کشور را در خود جای داده است‪ ،‬به‬ ‫نظر می رسد تقاضا برای واحدهای اداری در تهران افزایش خواهد یافت‪.‬‬ ‫•می توان این تقاضا را برای ت‬ ‫مش�یان خارجی و ش�کت‌های بزرگ داخیل (که عمدتا‬ ‫�ش‬ ‫�ش کت‌های نفت‪ ،‬گاز و تپ�وشیمی‪ ،‬خودروسازها‪ ،‬بانک‌ها و بیمه ها‪ ،‬کت‌های رسمایه‬ ‫ن‬ ‫شیمیا� هستند) در طبقات باالی ساختمان و صنایع‬ ‫معد� و صنایع‬ ‫گذاری‪� ،‬ش کت‌های‬ ‫ی‬ ‫ت‬ ‫نظ� �ش کت های‬ ‫در حال رشد کشور و تهران که استطاعت کم�ی برای پرداخت دارند ی‬ ‫ق‬ ‫ن� در طبقات ی ن‬ ‫حقو�‪ ،‬خدمات مایل و ‪ ...‬ی ز‬ ‫پای� تر ساختمان با قیمت‬ ‫فناوری‪ ،‬مشاوره‪،‬‬ ‫ین‬ ‫پای� تر جای داد‪.‬‬ ‫•با توجه به اعداد و ارقام رشد اقتصادی و رسمایه گذاری خارجی‪ ،‬به نظر می‌رسد‬ ‫ث‬ ‫حداک� طی ‪ 5‬سال واحدهای اداری این پروژه را به فروش رساند‪ .‬هم ی ن‬ ‫چن�‬ ‫می توان‬ ‫ت‬ ‫بنظر می رسد ‪ 140‬هزار م�مربع فضای اداری مندرج در مجوز‪ ،‬عددی منطقی باشد‪.‬‬ ‫ض‬ ‫متقا�‪ ،‬مدل‬ ‫•ییک از چالش‌های فضای اداری به خصوص برای ش�کت‌های خارجی‬ ‫واگذاری است‪ .‬این �ش کت ها همانطور که مالحظه شد سال هاست در کشورهای‬ ‫مختلف دنیا مدل اجاره را تجربه کرده اند و با مدل خرید واحدهای اداری بزرگ غریبند‪.‬‬ ‫لذا ت‬ ‫مناس� یافت نمود‪.‬‬ ‫بایس� برای این موضوع در فاز تدوین ر ب‬ ‫اه�دها راه حل ب‬

‫‪27‬‬

‫اقتصاد کاربری هتل‬

‫‪30‬‬

‫‪-2‬اقتصاد کاربری هتل‬

‫ارزیا� اقتصادی‬ ‫ب‬ ‫اقتصاد کاربری هتل‬

‫گردشگری را موتور محرکه خروج کشور از رکود اقتصادی باید دانست‪ .‬در طول سال ‪2013‬‬ ‫یك ميليارد و ‪ 180‬ميليون گردشگری به کشورهای مختلف سفرکرده و يك ميليارد و ‪ 550‬هزار‬ ‫دالر ار ‌‌ز آوری داشتند‪ ،‬سهم ايران از اين درآمد تنها نيم درصد بود درحایل كه حق كشور‬ ‫اخ� سازمان ن‬ ‫با ت ن‬ ‫جها�‬ ‫داش� ظرفيت‌های متنوع گردشگری باالی ‪ 3‬درصد است‪ .‬طبق آمار ی‬ ‫گردشگری (‪ ،)UNWTO‬صنعت گردشگری در جهان تا سال ‪ 2020‬میالدی با رشد و رونق‬ ‫جا� که شاید این صنعت بتواند به لحاظ درآمد ز یا� در‬ ‫ی‬ ‫چشمگ�ی روبرو خواهد شد تا ی‬ ‫رقابت با صنعت نفت قرار یگ�د‪.‬‬ ‫توجه کشورها به صنعت گردشگری و درک آنها از اهمیت این صنعت برای درآمد ز یا�‪ ،‬اینک‬ ‫بسیاری از کشورها را به ایجاد پایه ها و الزام های این صنعت سوق داده است؛ به گونه ای‬ ‫که بسیاری از دولت ها ایجاد و رونق جاذبه های گردشگری و فراهم آوردن امکانات رفاهی‬ ‫برای گردشگران را در دستور کار خود قرار داده اند‪.‬‬ ‫گ‬ ‫در این میان هتل‌داری ییک از صنایعی است که رشدیافت� آن به موجب فراهم سازی‬ ‫آسایش و رفاه برای گردشگران می تواند به رونق صنعت گردشگری کمک کند‪.‬‬ ‫گ‬ ‫ت‬ ‫صنع� شدن‪ ،‬زند� شهری و �ش ایط سخت کاری بیش از پیش بر اهمیت سفرهای‬ ‫امروزه‬ ‫تفریحی برای مردم در رسارس جهان افزوده است؛ ب� شک در این �ش ایط‪ ،‬گردشگران به‬ ‫حداک� آسایش‪ ،‬امکانات رفاهی و ت‬ ‫ث‬ ‫به�ین وضعیت اسکان در سفر‬ ‫دنبال به دست آوردن‬ ‫خود هستند‪ .‬به ی ن‬ ‫�ش‬ ‫هم� جهت ایجاد زیر ساخت های اسکان مناسب گردشگران و ایجاد ایط‬ ‫مطلوب ییک از الزام های جذب گردشگر در هر کشور است‪ .‬به بیان دیگر افزایش شمار‬ ‫گردشگران ورودی در گرو ی ن‬ ‫تام� تسهیل ها‪ ،‬ایجاد �ش ایط الزم برای اقامت و پذیر یا� مطلوب‬ ‫و شایسته است؛ از این رو ب� جهت نیست که رسمایه داران و رسمایه گذاران در کشورهای‬ ‫پی�فته ی دنیا به صنعت ساخت‪ ،‬ی ز‬ ‫ش‬ ‫تجه� و اداره ی هتل توجه ویژه ای دارند‪.‬‬ ‫واژه هتل یک ن‬ ‫مع� عام در رسارس دنیا دارد و در شکل های مختلف و کاربردی های گوناگون‬ ‫ت‬ ‫طراحی و ساخته می شود و معموال ً به راح� نمی توان طبقه بندی کرد‪ .‬انواع طبقه بندی‬ ‫در هتل داری وجود دارد که بطور اجمال به آنها اشاره می کنیم‪.‬‬ ‫هتل فرودگاه ‪ :‬این هتل در کنار و نزدیک فرودگاه قرار دارد و برای مسافران ترانزیت و‬ ‫تجاری تسهیالت ارائه می کند‪.‬‬ ‫هتل ت‬ ‫سن� ‪ :‬این هتل در شهرهای بزرگ و نزدیک مرکز شهر واقع شده است و فضای الزم‬ ‫برای همایش و نمایشگاه در نظر گرفته می شود‪.‬‬ ‫ت‬ ‫هتل تجاری ‪ :‬این هتل در نقاط مختلف شهر قرار دارد و بیش� تجار و بازرگانان را جذب‬ ‫می کنند‪.‬‬ ‫ف‬ ‫ز‬ ‫آش�خانه دارد‪.‬‬ ‫هتل آپارتمان ‪ :‬این هتل حالت آپارتمان را دارد و فضای کا� ‪ ،‬اتاق نشیمن و پ‬ ‫متل ‪ :‬این مکان در کنار آزاد راهها ساخته می شود و معموال ً مسافر نا� که با خودروی شخیص‬ ‫سفر می کنند از آن استفاده می‌کنند و دارای پارکینگ ‪ ،‬استخر ‪ ،‬ف‬ ‫کا� شاپ و سایر ی ز‬ ‫تجه�ات‬ ‫است‪.‬‬ ‫ئ‬ ‫ت‬ ‫مکانها� که فعالیت های ورز�ش ‪ ،‬مثل گلف ‪ ،‬تنیس ‪ ،‬اسیک یا فعالیت های‬ ‫اس�احت گاهها ‪:‬‬ ‫مشابه تفریحی در آن انجام می یگ�د‪.‬‬ ‫هتل اختصایص ‪ :‬اتاق یا ن‬ ‫مکا� اختصایص در یک هتل یا مجموعه گردشگری که به صورت‬ ‫ن‬ ‫زما� متعلق به فردی خاص تعلق دارد که در اصطالح هتل داری به آن ‪time sharing‬‬ ‫می گوین ‌د و بدین �ش ح است که اتاق یا سوئیت یک هتل را در طول سال به‌مدت معلومی‬

‫ارزیا� اقتصادی‬ ‫ب‬ ‫اقتصاد کاربری هتل‬

‫از پیش اجاره کرده و سپس استفاده می کنند یا به فردی دیگر می توانند واگذار نمایند‪ .‬در‬ ‫حال حا�ض در چند هتل بزرگ دنیا مانند ‪ :‬ماریوت‪ ،‬هیلتون و ن‬ ‫دیس� این روش فروش بکار‬ ‫می رود‪ .‬در کشور ‪ ،‬ی ز‬ ‫اخ� بع�ض از هتل ها را از این روش استفاده‬ ‫ن� در این چند سال ی‬ ‫کرده اند‪.‬‬ ‫ت‬ ‫هتلها� احداث شده است که محیل است برای قمار و اس�احت و‬ ‫کازینو ‪ :‬در آمریکا و اروپا‬ ‫ی‬ ‫تفریح ‪ .‬الس و گاس ‪ ،‬مونت کارلو از جمله معروف ترین این کازینو هاست که دارای اتاقهای‬ ‫مجلل ‪ ،‬ی ن‬ ‫زم� بازی گلف ‪،‬تنیس ‪ ،‬پارک جنگیل و سایر تفریحات است و اعضای خانواده ها‬ ‫از این مکانهای تفریحی استفاده می کنند‪.‬‬ ‫هتل مجلل ‪ :‬در بسیاری از کشور ها ‪ ،‬از قرصها ‪ ،‬صومعه ها و بناهای تاریخی به‌عنوان‬ ‫هتل استفاده می کنند و معموال ً متعلق به دولت است ‪ ،‬نمونه معروف آن « هتل پاردور»‬ ‫ن‬ ‫مهمانا� از رسارس دنیا وارد و یغ� از خدمات هتلداری انواع کارهای ن‬ ‫ه�ی‪،‬‬ ‫اسپانیا است که‬ ‫عتیقه و غذاهای مخصوص ارائه می شود‪.‬‬ ‫خانه های شخیص (تختخواب و صبحانه) ‪ :‬در این چند سال رشد زیادی کرده است و در‬ ‫رسارس دنیا وجود دارد و برای کلیه اقشار با در آمد های مختلف قابل استفاده است‪ .‬با توجه‬ ‫ن‬ ‫به ت‬ ‫(کسا� که فقط‬ ‫گس�ش روز افزون سفرهای ارزان قیمت در جهان که از سوی بک پکرها‬ ‫ت‬ ‫ت‬ ‫با یک کوله پش� سفر می کنند) رسمایه گذار در زمینه مراکز اقام� ارزان قیمت بسیار با‬ ‫رصفه تر است به عنوان مثال در شهر استانبول ترکیه به عنوان ییک از اصیل ترین مقاصد‬ ‫گردشگران بک پکر تا سال ‪ 2013‬میالدی حدود ‪ 200‬هاستل با ظرفیت نزدیک به ‪ 45‬هزار تخت‬ ‫ساخته شده و همواره به مسافرانشان خدمات ن‬ ‫رسا� می کنند‪.‬‬ ‫بر اساس آمار جامعه ی هتلداران ایران‪ ،‬در حال حا�ض هزار و ‪ 87‬هتل در رسارس کشور‬ ‫داریم که از این تعداد ‪ 361‬واحد یک ستاره‪ 378 ،‬واحد ‪ 2‬ستاره‪ 238 ،‬واحد ‪ 3‬ستاره‪83 ،‬‬ ‫واحد ‪ 4‬ستاره و ‪ 27‬واحد ‪ 5‬ستاره است‪.‬‬ ‫در ‪ 77‬هتل تهران‪ ،‬حدود ‪ 6000‬اتاق هتل وجود دارد که ‪ %30‬آن ‪ 5‬ستاره است‪:‬‬

‫‪31‬‬

‫‪32‬‬

‫ارزیا� اقتصادی‬ ‫ب‬

‫ﻧﺎم ﻫﺘﻞ‬

‫درﺟﻪ‬

‫ﺗﻌﺪاد اﺗﺎق وﺳﻮﯾﺖ‬

‫ﺑﺰرگ اﺳﺘﻘﻼل‬

‫‪5‬‬

‫‪570‬‬

‫ﺑﺰرگ آزادي‬

‫‪5‬‬

‫‪532‬‬

‫ﻻﻟﻪ‬

‫‪5‬‬

‫‪386‬‬

‫‪5‬‬

‫‪225‬‬

‫‪5‬‬

‫‪173‬‬

‫ﭘﺎرﺳﯿﺎن اﻧﻘﻼب‬

‫‪4‬‬

‫‪250‬‬

‫ﺑﺰرگ ﻓﺮدوﺳﯽ‬

‫‪4‬‬

‫‪214‬‬

‫ﺑﺰرگ ﺗﻬﺮان‬

‫‪4‬‬

‫‪206‬‬

‫ﻫﻮﯾﺰه‬

‫‪4‬‬

‫‪186‬‬

‫ﭘﺎرﺳﯿﺎن اوﯾﻦ‬

‫‪4‬‬

‫‪120‬‬

‫ﮐﻮﺛﺮ ﺗﻬﺮان‬

‫‪4‬‬

‫‪115‬‬

‫اﻟﻤﭙﯿﮏ‬

‫‪4‬‬

‫‪104‬‬

‫‪4‬‬

‫‪69‬‬

‫‪4‬‬

‫‪65‬‬

‫‪3‬‬

‫‪113‬‬

‫‪3‬‬

‫‪110‬‬

‫‪3‬‬

‫‪105‬‬

‫ﻣﺮﻣﺮ ﺗﻬﺮان‬

‫‪3‬‬

‫‪88‬‬

‫ارم‬

‫‪3‬‬

‫‪82‬‬

‫‪3‬‬

‫‪80‬‬

‫‪3‬‬

‫‪76‬‬

‫‪3‬‬

‫‪66‬‬

‫‪3‬‬

‫‪64‬‬

‫‪3‬‬

‫‪53‬‬

‫‪3‬‬

‫‪51‬‬

‫‪3‬‬

‫‪51‬‬

‫‪3‬‬

‫‪49‬‬

‫‪3‬‬

‫‪45‬‬

‫اقتصاد کاربری هتل‬

‫اﺳﭙﯿﻨﺎس‬ ‫ﻫﻤﺎ‬

‫ﺳﯿﻤﺮغ‬ ‫راﻣﺘﯿﻦ‬ ‫ﺷﻬﺮ‬

‫اﻟﺒﺮز‬ ‫اﻣﯿﺮ‬

‫ﻣﺸﻬﺪ‬ ‫ﮔﺎﺟﺮه‬ ‫ﺟﻬﺎن‬

‫ﻧﺎدري ﻧﻮ‬ ‫ﻣﺮوارﯾﺪ‬ ‫ﺑﻠﻮار‬

‫هتل های تهران‪ -‬سازمان گردشگری استان تهران‬

‫دﯾﺰﯾﻦ‬

‫رودﮐﯽ‬

‫ﭘﺎﻣﭽﺎل‬

‫‪3‬‬

‫‪39‬‬

‫‪3‬‬

‫‪34‬‬

‫‪3‬‬

‫‪30‬‬

‫‪3‬‬

‫‪24‬‬

‫‪2‬‬

‫‪84‬‬

‫‪2‬‬

‫‪65‬‬

‫‪2‬‬

‫‪64‬‬

‫‪2‬‬

‫‪60‬‬

‫‪2‬‬

‫‪58‬‬

‫‪2‬‬

‫‪58‬‬

‫‪2‬‬

‫‪57‬‬

‫‪2‬‬

‫‪55‬‬

‫‪2‬‬

‫‪55‬‬

‫‪2‬‬

‫‪52‬‬

‫‪2‬‬

‫‪51‬‬

‫‪2‬‬

‫‪48‬‬

‫‪2‬‬

‫‪44‬‬

‫‪2‬‬

‫‪40‬‬

‫‪2‬‬

‫‪40‬‬

‫‪2‬‬

‫‪39‬‬

‫‪2‬‬

‫‪37‬‬

‫‪2‬‬

‫‪36‬‬

‫‪2‬‬

‫‪36‬‬

‫‪2‬‬

‫‪27‬‬

‫‪2‬‬

‫‪26‬‬

‫‪2‬‬

‫‪25‬‬

‫‪2‬‬

‫‪24‬‬

‫‪2‬‬

‫‪24‬‬

‫‪2‬‬

‫‪23‬‬

‫اﯾﺮاﻧﺸﻬﺮ‬ ‫ﺗﻮﭼﺎل‬ ‫اﻣﯿﺪ‬

‫ﮐﺎرون‬

‫ﻣﺎرﻟﯿﮏ‬ ‫اوﺳﻮن‬ ‫ﺷﯿﺮاز‬ ‫اورﯾﻦ‬ ‫زﯾﺒﺎ‬

‫ﻣﯿﻨﺎ‬

‫ﭘﺎرﺳﺎ‬ ‫ﺧﯿﺎم‬

‫ﻓﺎرس‬

‫آزادي‬

‫ﮔﭽﺴﺮ‬

‫ﻓﺮدﯾﺲ‬ ‫ﻓﺮﺻﺖ‬ ‫اﻃﻠﺲ‬

‫ﺳﺎﺳﺎن‬ ‫وﺻﺎل‬

‫ﺳﺎﻣﺎن‬ ‫اﯾﺮان‬

‫ﺷﻤﺸﮏ‬ ‫ﻧﺎدر‬

‫ورزش‬

‫ﺳﻔﯿﺮ‬

‫ﻗﺪس‬

‫ﻧﺎدري‬

‫ﻗﻨﺎري‬ ‫ﻓﺎﻟﯿﺰ‬

‫هتل های تهران‪ -‬سازمان گردشگری استان تهران‬

‫آرﻣﺎن‬

‫آﭘﺎداﻧﺎ‬

‫ﭘﺎﺳﺎرﮔﺎد‬

‫‪2‬‬ ‫‪1‬‬

‫‪54‬‬

‫‪1‬‬

‫‪52‬‬

‫‪1‬‬

‫‪49‬‬

‫‪33‬‬

‫ارزیا� اقتصادی‬ ‫ب‬

‫ﻫﺎﻟﯽ‬

‫‪3‬‬

‫‪40‬‬

‫اقتصاد کاربری هتل‬

‫ﻧﺎم ﻫﺘﻞ‬

‫درﺟﻪ‬

‫ﺗﻌﺪاد اﺗﺎق وﺳﻮﯾﺖ‬

‫‪34‬‬

‫ارزیا� اقتصادی‬ ‫ب‬

‫ﻧﺎم ﻫﺘﻞ‬

‫درﺟﻪ‬

‫ﺗﻌﺪاد اﺗﺎق وﺳﻮﯾﺖ‬

‫ﺑﻠﻮر‬

‫‪1‬‬

‫‪48‬‬

‫‪1‬‬

‫‪47‬‬

‫‪1‬‬

‫‪39‬‬

‫‪1‬‬

‫‪35‬‬

‫‪1‬‬

‫‪34‬‬

‫‪1‬‬

‫‪32‬‬

‫‪1‬‬

‫‪32‬‬

‫‪1‬‬

‫‪30‬‬

‫‪1‬‬

‫‪28‬‬

‫‪1‬‬

‫‪26‬‬

‫‪1‬‬

‫‪24‬‬

‫‪1‬‬

‫‪20‬‬

‫‪1‬‬

‫‪18‬‬

‫‪1‬‬

‫‪18‬‬

‫‪1‬‬

‫‪17‬‬

‫اﻣﯿﺮﮐﺒﯿﺮ‬

‫اقتصاد کاربری هتل‬

‫ﮔﻠﺴﺘﺎن‬ ‫ﭘﯿﺮوز‬

‫ﺣﺎﻓﻆ‬

‫ﺷﺎﯾﺎن‬

‫ﻓﺮدوﺳﯽ‬ ‫ﺳﻌﺪي‬

‫ﻓﯿﺮوزه‬ ‫آﺳﯿﺎ‬

‫ﭘﺮﺳﺘﻮ‬

‫ﺳﺮوش‬ ‫آرﯾﺎ‬

‫هتل های تهران‪ -‬سازمان گردشگری استان تهران‬

‫ﭘﺎرت‬

‫ﺷﯿﺎن‬

‫در جدول فوق مشاهده می شود هتل‌های ‪4‬و‪ 5‬ستاره فعیل و در حال ساخت شهر تهران‬ ‫ﻣﯽ ن‬ ‫ﻓﺎﺻﻠﻪرانﭼﻨﺪاﻧﯽ از‬ ‫ﺷﻬﺮ ‪5‬ﺗﻬﺮان‬ ‫ﺳﺎﺧﺖ‬ ‫ﻫﺘﻠﻬﺎي ‪4‬و‬ ‫در ﺟﺪول ﻓﻮق ﻣﺸﺎﻫﺪه‬ ‫ستاره در ته‬ ‫هتلهای‬ ‫ﺣﺎلقیمت‬ ‫در است‬ ‫ﻓﻌﻠﯽبهوذکر‬ ‫ﺳﺘﺎره الزم‬ ‫پروژه‪5‬ندارند‪.‬‬ ‫ﺷﻮد از سایت‬ ‫چندا�‬ ‫فاصله‬ ‫هم اکنون برای اتاق دوتخته ‪ 450‬هزار تومان و برای سویت مجهز این هتل ها‪ 650‬هزار‬ ‫اﺳﺖکه با �ض‬ ‫اشغال‪ 5‬ت‬ ‫‪ 450‬ﻫﺰار‬ ‫دوﺗﺨﺘﻪ‬ ‫ﺑﺮاي اﺗﺎق‬ ‫اﮐﻨﻮن‬ ‫حال ﻫﻢ‬ ‫ﺗﻬﺮان‬ ‫ﻫﺘﻠﻬﺎي‬ ‫سازمان‬ ‫اساس آمار‬ ‫اند‪( .‬بر‬ ‫فعالیت‬ ‫در در‬ ‫ﺳﺘﺎره‪%40‬‬ ‫کم� از‬ ‫ﻗﯿﻤﺖ یب‬ ‫ذﮐﺮاست‬ ‫ﭘﺮوژه ﻧﺪارﻧﺪ‪ .‬ﻻزم ﺑﻪتومان‬ ‫گردشگری‪� ،‬ض یب اشغال هتل‌های کشور حدود ‪ %30‬است)‪.‬‬ ‫ﺑﺮاي ﺳﻮﯾﺖ ﻣﺠﻬﺰ اﯾﻦ ﻫﺘﻞ ﻫﺎ‪ 650‬ﻫﺰار ﺗﻮﻣﺎن ﻣﯽ ﺑﺎﺷﺪ ﮐﻪ ﺑﺎ ﺿﺮﯾﺐ اﺷﻐﺎل ﮐﻤﺘﺮ از ‪ %40‬در ﺣﺎل ﻓﻌﺎﻟﯿﺖ‬ ‫در افق چشم‌انداز‪ ،‬تعداد هتل‌های ‪ 4‬و ‪ 5‬ستاره در کشور باید به ‪ 400‬مورد برسد که‬ ‫خوشبختانه در فضای فعیل شاهد ش‬ ‫ﺑﺎﺷﺪ‪(.‬ایران امیدوار‬ ‫هستیم‪" .‬‬ ‫‌های هت‬ ‫فت پروژه‬ ‫پی�‬ ‫‌سازی‪ %‬ﻣﯽ‬ ‫ﺣﺪودل ‪30‬‬ ‫ﮐﺸﻮر‬ ‫ﻫﺘﻠﻬﺎي‬ ‫)ﺑﺮ اﺳﺎس آﻣﺎر ﺳﺎزﻣﺎن ﮔﺮدﺷﮕﺮي‪ ،‬ﺿﺮﯾﺐ اﺷﻐﺎل‬ ‫شکوفا� صنعت گردشگری ایران با رونق هتل سازی و‬ ‫است توافق هسته ای وین موجب‬ ‫ی‬ ‫جذب گردشگران ت‬ ‫بیش� برای سایت های تاریخی این کشور شود‪ ". .‬گاردین ‪ 26‬یت� ماه امسال‬ ‫ﺧﻮﺷﺒﺨﺘﺎﻧﻪ در ﻓﻀﺎي‬ ‫ﺑﺮﺳﺪ ﮐﻪ‬ ‫ﮐﺸﻮر ﺑﺎﯾﺪ ﺑﻪ‬ ‫ﺳﺘﺎره در‬ ‫این ﻫﺘﻞ‬ ‫ﺗﻌﺪاد‬ ‫پرداخت و از ورود‬ ‫ﻣﻮرداز توافق‬ ‫‪ 400‬پس‬ ‫گردشگری ایران‬ ‫چشم انداز‬ ‫ﻫﺎي ار‪4‬ائهو گز‪5‬ار�ش از‬ ‫مقدمه به‬ ‫در اﻓﻖ ﭼﺸﻢاﻧﺪاز‪ ،‬با‬ ‫�ش‬ ‫ها� که توانسته اند‬ ‫دو کت «آکور» و «روتانا» در صنعت هتل سازی ایران ب‬ ‫خ� داد؛ هتل ی‬ ‫گ‬ ‫ابتدا�ﺷﮑﻮﻓﺎﯾﯽ ﺻ‬ ‫ﻣﻮﺟﺐ‬ ‫وﯾﻦ‬ ‫اي‬ ‫ﻫﺴﺘﻪ‬ ‫ﺗﻮاﻓﻖ‬ ‫اﻣﯿﺪوار اﺳﺖ‬ ‫ﺷﺎﻫﺪ ﭘﯿﺸﺮﻓﺖ ﭘﺮوژهﻫﺎي ﻫﺘﻞﺳﺎزي ﻫﺴﺘﯿﻢ‪ " .‬اﯾﺮان‬ ‫ت‬ ‫با معاونت رسمایه گذاری سازمان یم�اث فرهن�‪ ،‬صنایع دس� و گردشگری به توافق ی‬ ‫رسیده و مهیای هتل سازی در ایران پس از گذشت چند دهه توقف کار هیلتون و �ش ایتون‬ ‫ﮔﺮدﺷﮕﺮي اﯾﺮان ﺑﺎ روﻧﻖ ﻫﺘﻞ ﺳﺎزي و ﺟﺬب ﮔﺮدﺷﮕﺮان ﺑﯿﺸﺘﺮ ﺑﺮاي ﺳﺎﯾﺖ ﻫﺎي ﺗﺎرﯾﺨﯽ اﯾﻦ ﮐﺸﻮر ﺷﻮد ‪..‬‬ ‫در این کشور شوند‪.‬‬ ‫ن‬ ‫ﺗﻮاﻓﻖرسمی‬ ‫اﯾﺮانطیﭘﺲیکازقرارداد‬ ‫ﮔﺮدﺷﮕﺮيخارجی‬ ‫اﻧﺪازکه یک برند‬ ‫ﭼﺸﻢاست‬ ‫نخست� بار‬ ‫اراﺋﻪ‪ ۴۰‬سال‬ ‫گذشت‬ ‫اﯾﻦ بعد از‬ ‫‪ 26‬ﺗﯿﺮ ﻣﺎه اﻣﺴﺎل ﺑﺎ البته‬ ‫ﭘﺮداﺧﺖ و از‬ ‫ﮔﺰارﺷﯽ یاز‬ ‫ﻣﻘﺪﻣﻪ ﺑﻪ‬ ‫قرار است مدیریت دو هتل ‪ ۴‬و ‪ ۵‬ستاره را در ایران بر عهده یگ�د‪.‬‬ ‫ﻣﻌﺎوﻧﺖ ﺳﺮﻣﺎ‬ ‫در اﻧﺪ‬ ‫ﺗﻮاﻧﺴﺘﻪ‬ ‫بهرهﮐﻪ‬ ‫ﻫﺎﯾﯽ‬ ‫ترین برﻫﺘﻞ‬ ‫ﺧﺒﺮبرداد؛‬ ‫گردشگری‪،‬اﯾﺮان‬ ‫ﻫﺘﻞ ﺳﺎزي‬ ‫ﺻﻨﻌﺖ‬ ‫گفتهدر‬ ‫روﺗﺎﻧﺎ«‬ ‫جهانﺑﺎ است‬ ‫‌بردار هتل‬ ‫ندهای‬ ‫‪ Accor‬از‬ ‫صنعت‬ ‫فعاالن‬ ‫ﺷﺮﮐﺖ »آﮐﻮر« و » به‬ ‫و همه روزه در ‪ 94‬کشور جهان بیش از ‪ 180000‬زن و مرد در نزدیک به ‪ 3800‬هتل تحت‬ ‫ﺳﺎزﻣﺎن ﻣﯿﺮاث ﻓﺮﻫﻨﮕﯽ‪ ،‬ﺻﻨﺎﯾﻊ دﺳﺘﯽ و ﮔﺮدﺷﮕﺮي ﺑﻪ ﺗﻮاﻓﻖ اﺑﺘﺪاﯾﯽ رﺳﯿﺪه و ﻣﻬﯿﺎي ﻫﺘﻞ ﺳﺎزي در اﯾﺮان‬

‫ارزیا� اقتصادی‬ ‫ب‬ ‫اقتصاد کاربری هتل‬

‫مدیریت گروه هتل‌داری اکور مشغول ارائه خدمات به هزاران میهمان هستند‪.‬‬ ‫درحال حا�ض گروه هتل‌داری اکور تنها در خاورمیانه مدیریت ‪ 71‬هتل شامل ‪ 17300‬اتاق‬ ‫را در ‪ 10‬کشور بحرین مرص‪ ،‬اردن‪ ،‬کویت‪ ،‬لبنان‪ ،‬عمان‪ ،‬قطر‪ ،‬عربستان سعودی‪ ،‬امارات‬ ‫عر� و یمن برعهده دارد‪.‬‬ ‫متحده ب‬ ‫همزمان با امضای قرارداد واگذاری مدیریت دو هتل فرودگاه امام (ره) نام این دو هتل‬ ‫در شبکه ن‬ ‫جها� رزرواسیون قرار گرفته و گردشگران از رسارس دنیا عالوه بر رزرو از طریق‬ ‫این شبکه می‌توانند با مراجعه به سایت گروه هتل‌های «اکور» هم این هتل‌ها را در ایران‬ ‫رزرو کنند‪.‬‬ ‫الزم به ذکر است بهره‌برداری از هتل‌های جدید با نام‌های ‪ Novotel‬و ‪ Ibis‬فرودگاه‬ ‫ب�‌الملیل امام ن‬ ‫خمی�(ره) در تهران توسط گروه ی ن‬ ‫ین‬ ‫ب�‌الملیل هتل‌داری اکور از مهر ماه ‪1394‬‬ ‫ن‬ ‫هم‌زمان با روز جها� جهانگردی و هفته گردشگری آغاز شد‪.‬‬ ‫ایران شاهد حضور پرتعداد هیات‌های تجاری در این کشور بوده است و این امر موجب‬ ‫پررنگ شدن مساله کمبود مراکز ت‬ ‫اقام� در تهران شده است‪ .‬اکنون تهران دارای ‪ 100‬هتل‬ ‫است که بسیاری از آنها به بازسازی نیاز دارند‪ .‬هم ی ن‬ ‫ها� در تهران برای احداث‬ ‫چن� پروژه ی‬ ‫هتل های ‪ 5‬ستاره در حال اجر یا� شدن است‪.‬‬ ‫•هتل بهرود اسپیناس (سعادت آباد) که در زیرمجموعه هتل های اسپیناس قرار دارد‪.‬‬ ‫•هتل ایران مال در برج های ایران مال در منطقه ‪ 22‬تهران که جزو مجموعه بانک آینده‬ ‫و آقای انصاری است‪.‬‬ ‫ن‬ ‫ت‬ ‫•هتل اطلس پالزا در تپه های عباس آباد جنب م�وی حقا�‪ ،‬که این هتل جزو مجموعه‬ ‫تجاری اداری اطلس پالزا است که توضیحات آن در بخش های قبیل آمده است‪.‬‬ ‫‪.‬هتل ‪ 5‬ستاره اورنگ که در منطقه ‪ 22‬و جزو پروژه هزار و یک شهر برای �ش کت‬ ‫ن‬ ‫ساختما� عظام است‪ .‬البته طرح اولیه این هتل تصویب شده است اما در فازهای‬ ‫بعدی از هزار و یک شهر اجر یا� خواهد شد‪.‬‬ ‫ن‬ ‫ین‬ ‫زم� های متعلق به‬ ‫ریزورت ساحیل‬ ‫•هتل و‬ ‫رسزم� ایرانیان‪ ،‬در منطقه جاده ساوه در ی‬ ‫ِ‬ ‫ن‬ ‫رسزم� ایرانیان است‪ .‬این هتل هم برای مهمانان آن مجموعه و بازدید کنندگان‬ ‫پروژه‬ ‫ی‬ ‫خارجی و داخیل بنا خواهد شد‪ .‬مشاوران ساخت این هتل دو �ش کت‪Broadway:‬‬ ‫‪ Malyan‬و ‪ Mott MacDonald‬هستند‪.‬‬ ‫«هتل�» مدیران هتل از کشور‌های مختلف اعالم کرده‌اند که تمایل دارند در‬ ‫به گزارش‬ ‫ی‬ ‫صورت لغو تحریم‌ها در بازار‌های ایران فعالیت کنند‪ .‬با توجه به روابط تازه ایران با‬ ‫ت‬ ‫وضعی� متفاوت روبه‌رو است‪.‬‬ ‫سایر دنیا‪ ،‬اکنون کشور با‬ ‫مدیران �ش کت‌های صنعت هتلداری اشتیاق خود را از وضعیت جدید ایران ابراز کرده‬ ‫اند‪ .‬الکس کریا کیدیز‪ ،‬رئیس هتل‌های ی ن‬ ‫ب�‌الملیل «ماریوت» هم در این باره می گوید‪:‬‬ ‫ما از توافق تاریخی ایران بسیار خوشحال هستیم و این امر باعث خواهد شد ایران‬ ‫ب�‌الملیل بازگردد‪ .‬در حال حا�ض ایران هتل ف‬ ‫به جوامع ی ن‬ ‫کا� با استاندارد‌های باال در‬ ‫اختیار ندارد‪ ،‬اما با این حال ما فرآیند لغو تحریم‌ها را از نزدیک زیر نظر گرفته ایم‬ ‫تا در صورت گشایش درهای این کشور به‌روی رسمایه‌گذاران‪ ،‬ما ی ز‬ ‫ن� از پتانسیل‌های‬ ‫رسمایه‌گذاری در ایران منتفع شویم‪ .‬در گفتاری دیگر‪ ،‬مدیر هتل اکور در خصوص‬ ‫برنامه‌های این مجموعه در ایران گفته است که انتظار دارد توافق به دست آمده‬ ‫فرصت‌های ب�‌شماری را پیش‌روی ایران قرار دهد و رشد بسیاری را در صنعت گردشگری‬ ‫به ارمغان آورد‪ .‬گروه هتل‌های او در جهت توسعه صنعت گردشگری در ایران کامال‬ ‫نج�ه‌ای «روتانا» هم در انتظار رسمایه‌گذاری در صنعت‬ ‫آماده است‪ .‬مدیر هتل‌های ز ی‬

‫‪35‬‬

‫‪36‬‬

‫ارزیا� اقتصادی‬ ‫ب‬ ‫اقتصاد کاربری هتل‬

‫گردشگری ایران است‪ .‬آن ها هم‌اکنون چهار پروژه از ساخت هتل‌های «روتانا» را در ایران‬ ‫نج�ه‌ای «روتانا» پروژه ساخت دو هتل در‬ ‫در دست احداث دارند‪ .‬مجموعه هتل‌های ز ی‬ ‫مشهد را به عهده دارد که ییک از آنها در سال ‪ 2017‬با ‪ 362‬اتاق و دیگری در سال ‪ 2018‬با‬ ‫‪ 275‬اتاق افتتاح خواهد شد‪ .‬این مجموعه در پایتخت ایران ی ز‬ ‫ن� دو پروژه هتل‌های ریحان‬ ‫را در دست انجام دارد‪ .‬ییک از این هتل‌ها پنج ستاره است و ‪ 194‬اتاق دارد و دیگری‬ ‫که چهار ستاره است و ‪ 210‬اتاق دارد در سال ‪ 2018‬آغاز به کار خواهند کرد‪ .‬هم ی ن‬ ‫چن�‬ ‫هلدینگ «‪ »Managment hospitaity‬که ییک دیگر از مجموعه‌های هتلداری در امارات‬ ‫است ی ز‬ ‫ن� با ایران مذاکرات جدی داشته است‪ .‬لورنت ویونیل مدیرعامل این مجموعه بیان‬ ‫داشته است که بازار ایران از نظر صنعت گردشگری ظرفیت‌های بسیاری داردو چون ایران‬ ‫به لحاظ ن‬ ‫دی� به امارات نزدیک است و در هر دو کشور برند‌های غذاهای حالل در هتل‬ ‫رسو می‌شود؛ بنابراین ایران می تواند ت‬ ‫به�ین �ش یک باشد‪.‬‬ ‫تمامی اطالعات باال بر رونق این بخش در آینده اشاره دارد‪ .‬در تهران عالوه بر هتل‪ ،‬تقاضا‬ ‫برای هتل آپارتمان ی ز‬ ‫ن� افزایش یافته است‪ .‬می توان در کنار این هتل‪ ،‬مجموعه هتل آپارتمان‬ ‫ت‬ ‫و سویت که دارای محدودیتهای ت‬ ‫قیم� و نظار� هتل نیستند و برای تاجران و گردشگران برای‬ ‫اقامت چند هفته ای مناسب تر باشد مدنظر قرار یگ�د‪.‬‬ ‫جدول زیر ت‬ ‫مهم�ین هتل آپارتمان های شهر‌تهران را برریس کرده است‪:‬‬ ‫در ایران‪ ،‬حدود ‪ 2400‬میلیارد تومان‪ ،‬درآمد صنعت هتلداری محاسبه شده است که نیمی از‬ ‫این مبلغ در مشهد و تهران کسب شده است‪:‬‬ ‫پیش ن‬ ‫بی� می شود با بهبود فضای سیایس و اقتصادی در ایران‪ ،‬تهران مرکز مسافران تجاری‬ ‫و سیایس باشد فلذا وجود هتل ها و هتل آپارتمان های مناسب نیاز است‪.‬‬

‫‪37‬‬

‫ارزیا� اقتصادی‬ ‫ب‬

‫اقتصاد کاربری هتل‬

‫‪38‬‬

‫ارزیا� اقتصادی‬ ‫ب‬

‫ﻧﺎم ﻫﺘﻞ‬

‫درﺟﻪ‬

‫ادرس‬

‫ﻧﻮع‬

‫اقتصاد کاربری هتل‬

‫اﺗﺎق‬

‫ﺗﻌﺪاد‬

‫ﮐﻮروش‬

‫‪3‬ﺳﺘﺎره‬

‫ﺗﻬﺮان ﺑﻠﻮار‬ ‫ﻣﯿﺮداﻣﺎد ‪-‬‬ ‫ﺧﯿﺎﺑﺎن ﺣﺼﺎري‬

‫‪1‬ﺧﻮاﺑﻪ‬

‫رز‬

‫‪3‬ﺳﺘﺎره‬

‫ﺗﻬﺮان ‪-‬ﺧﯿﺎﺑﺎن‬ ‫ﻣﻔﺘﺢ ﺟﻨﻮﺑﯽ‬ ‫ﻧﺮﺳﯿﺪه ﺑﻪ‬ ‫اﻧﻘﻼب‬

‫ﺳﻮﯾﯿﺖ‬

‫‪16‬‬

‫ﻗﯿﻤﺖ‬

‫ﺑﺮاي ﻫﺮ‬ ‫ﻧﻔﺮ‬

‫‪16‬‬

‫ﻣﺒﻠﻎ‬

‫اﺗﺤﺎدﯾﻪ‬

‫‪513000‬‬

‫اﻣﮑﺎﻧﺎت‬

‫ﻧﻮع ﻣﻬ‬

‫اﺳﺘﺨﺮ ‪-‬ﺳﻮﻧﺎ ‪-‬‬ ‫ﺟﮑﻮزي ‪-‬رﺳﺘﻮران ‪-‬‬ ‫ﺻﺒﺤﺎﻧﻪ ‪-‬ﭘﺎرﮐﯿﻨﮓ ‪-‬‬ ‫روزﻧﺎﻣﻪ راﯾﮕﺎن ‪-‬‬ ‫ﻻﻧﺪري و‬ ‫ﺧﺸﮑﺸﻮﯾﯽ‬

‫‪%90‬ﻣﺴ‬ ‫‪es man‬‬ ‫ﮐﻪ ‪ %80‬ﺧ‬ ‫‪ %20‬ا‬

‫‪392400‬‬

‫ﻃﻮﺑﯽ‬

‫‪3‬ﺳﺘﺎره‬

‫ﺗﻬﺮان‬ ‫ﺑﻠﻮاراﻓﺮﯾﻘﺎﺧﯿﺎﺑﺎن‬ ‫ﻧﺎﺻﺮي‬

‫‪1‬ﺧﻮاﺑﻪ‬

‫‪8‬‬

‫‪440000‬‬

‫‪576000‬‬

‫‪wifi‬ﮐﺎﻓﯽ ﺷﺎپ ‪-‬‬‫ﺳﺎﻟﻦ ﺑﺪﻧﺴﺎزي‪--‬‬ ‫ﺳﺎﻟﻦ ﮐﻨﻔﺮاﻧﺲ ﺑﺎ‬ ‫ﻇﺮﻓﯿﺖ‪100‬ﺗﺎ‪80‬‬ ‫ﻧﻔﺮ ‪-‬اﺳﺘﺨﺮ‪-‬ﺳﻮﻧﺎ ‪-‬‬ ‫ﺟﮑﻮزي ‪-‬رﺳﺘﻮران ‪-‬‬ ‫ﺻﺒﺤﺎﻧﻪ ‪-‬ﭘﺎرﮐﯿﻨﮓ‬ ‫اﺧﺘﺼﺎﺻﯽ ‪-‬اﻣﮑﺎﻧﺎﺗﯽ‬ ‫ﭼﻮن ﻟﺐ ﺗﺎب ‪-‬‬ ‫اﺳﮑﻨﺮ ‪-‬ﭘﺮﯾﻨﺘﺮ‪--‬ارﯾﻪ‬ ‫ﺗﻮرﻫﺎي اﯾﺮان‬ ‫ﺷﻨﺎﺳﯽ و ﺗﻬﺮان‬ ‫ﮔﺮدي‪-‬ﻓﻀﺎﯾﯽ ﺑﻪ‬ ‫ﻋﻨﻮان ﮔﺎﻟﺮي ‪-‬‬

‫ﻣﺪﯾﺎ‬

‫‪3‬ﺳﺘﺎره‬

‫ﺗﻬﺮان ‪ -‬ﺑﻠﻮار‬ ‫اﻓﺮﯾﻘﺎ ‪ ،‬ﺧﯿﺎﺑﺎن‬ ‫ارﻣﻐﺎن ﺷﺮﻗﯽ‬

‫‪1‬ﺧﻮاﺑﻪ‬

‫‪18‬‬

‫‪157000‬‬

‫‪526000‬‬

‫ﺻﺒﺤﺎﻧﻪ ‪wifi -‬‬

‫ﺑﯿﺸﺘﺮ ﻣ‬ ‫اروﭘﺎﯾﯽ اﻟﻤﺎ‬ ‫و ﺳﻮﯾﺪ واﺳ‬ ‫ﻟﺒﻨﺎن ﺗﺮ‬ ‫ﻣﺴﺎﻓﺮان اﻧﮕ‬ ‫دﻟﯿﻞ ﻣﺸ‬ ‫ﮐﻤﺘﺮ ﺷ‬

‫ﻣﻬﻤﺎن ﻫﺎ‬ ‫ﻧﺼﻒ اﺳ‬ ‫اروﭘﺎﯾﯽ ﻣﯽ‬ ‫‪%90‬ﺧﺎ‬

‫‪39‬‬

‫اﺳﺘﺨﺮ ‪-‬ﺳﻮﻧﺎ ‪-‬‬ ‫ﺟﮑﻮزي ‪-‬رﺳﺘﻮران ‪-‬‬ ‫ﺻﺒﺤﺎﻧﻪ ‪-‬ﭘﺎرﮐﯿﻨﮓ ‪-‬‬ ‫روزﻧﺎﻣﻪ راﯾﮕﺎن ‪-‬‬ ‫ﻻﻧﺪري و‬ ‫ﺧﺸﮑﺸﻮﯾﯽ‬

‫‪%90‬ﻣﺴﺎﻓﺮﯾﻦ‬ ‫‪bussines man‬‬ ‫ﮐﻪ ‪ %80‬ﺧﺎرﺟﯽ و‬ ‫‪ %20‬اﯾﺮاﻧﯽ‬

‫ﺣﺪود‪3‬ﻣﺎه‬ ‫از ﺳﺎل‬ ‫ﺗﻤﺎﻣﯽ‬ ‫واﺣﺪﻫﺎ ﭘﺮ‬ ‫ﻫﺴﺘﻨﺪ ‪-‬‬ ‫‪%70‬‬

‫‪wifi‬ﮐﺎﻓﯽ ﺷﺎپ ‪-‬‬‫ﺳﺎﻟﻦ ﺑﺪﻧﺴﺎزي‪--‬‬ ‫ﺳﺎﻟﻦ ﮐﻨﻔﺮاﻧﺲ ﺑﺎ‬ ‫ﻇﺮﻓﯿﺖ‪100‬ﺗﺎ‪80‬‬ ‫ﻧﻔﺮ ‪-‬اﺳﺘﺨﺮ‪-‬ﺳﻮﻧﺎ ‪-‬‬ ‫ﺟﮑﻮزي ‪-‬رﺳﺘﻮران ‪-‬‬ ‫ﺻﺒﺤﺎﻧﻪ ‪-‬ﭘﺎرﮐﯿﻨﮓ‬ ‫اﺧﺘﺼﺎﺻﯽ ‪-‬اﻣﮑﺎﻧﺎﺗﯽ‬ ‫ﭼﻮن ﻟﺐ ﺗﺎب ‪-‬‬ ‫اﺳﮑﻨﺮ ‪-‬ﭘﺮﯾﻨﺘﺮ‪--‬ارﯾﻪ‬ ‫ﺗﻮرﻫﺎي اﯾﺮان‬ ‫ﺷﻨﺎﺳﯽ و ﺗﻬﺮان‬ ‫ﮔﺮدي‪-‬ﻓﻀﺎﯾﯽ ﺑﻪ‬ ‫ﻋﻨﻮان ﮔﺎﻟﺮي ‪-‬‬

‫ﺑﯿﺸﺘﺮ ﻣﺴﺎﻓﺮان‬ ‫اروﭘﺎﯾﯽ اﻟﻤﺎن ﻓﺮاﻧﺴﻪ‬ ‫و ﺳﻮﯾﺪ واﺳﯿﺎﯾﯽ ﮐﺮه‬ ‫ﻟﺒﻨﺎن ﺗﺮﮐﯿﻪ ﮐﻪ‬ ‫ﻣﺴﺎﻓﺮان اﻧﮕﻠﯿﺴﯽ ﺑﻪ‬ ‫دﻟﯿﻞ ﻣﺸﮑﻞ وﯾﺰا‬ ‫ﮐﻤﺘﺮ ﺷﺪﻧﺪ‪-‬‬

‫ﻣﻬﻤﺎن ﻫﺎ ﻧﺼﻒ ﺑﻪ‬ ‫ﻧﺼﻒ اﺳﯿﺎﯾﯽ و‬ ‫اروﭘﺎﯾﯽ ﻣﯽ ﺑﺎﺷﻨﺪﮐﻪ‬ ‫‪%90‬ﺧﺎرﺟﯽ و‬

‫ﺻﺒﺤﺎﻧﻪ ‪wifi -‬‬

‫در ﻧﻮروز ‪-‬‬ ‫رﻣﻀﺎن ‪ -‬ژاﻧﻮﯾﻪ‬ ‫ﺣﺪود ‪ %20‬ﭘﺮ‬ ‫ﻣﯽ ﺷﻮﻧﺪ‬

‫ﻃﺮف ﻗﺮارداد‬ ‫ﺷﺮﮐﺖ ﻫﺎي‬ ‫ﻋﻄﺮﺳﺎزي‪.‬ﻧﻔﺖ ‪-‬‬ ‫ﮔﻠﺮﻧﮓ ‪-‬ﺷﺮﮐﺖ‬ ‫ﻫﺎي ﭘﯿﻤﺎﻧﮑﺎري ‪-‬‬ ‫ﮔﺞ‪-‬‬ ‫ﺳﯿﻤﺎن=ﺳﺎﺧﺘﻤﺎن‬ ‫ﺳﺎزي و در ﻣﺎه‬ ‫ﻫﺎي اول ﺗﺎﺳﯿﺲ‬ ‫ﺑﯿﻦ ﺷﺮﮐﺖ ﻫﺎي‬ ‫ﺑﯿﻦ اﻟﻤﻠﻞ ﺗﺒﻠﯿﻐﺎت‬ ‫داﺷﺘﻪ‬

‫ﻣﻮﻗﻌﯿﺖ‬ ‫ارﺗﺒﺎط ﺑﺎ‬ ‫ﻣﻬﻤﺎن ﻣﯿﺴﺮ‬ ‫ﻧﺒﻮد‬

‫اﻗﺎﻣﺖ‬

‫ﮐﻮﺗﺎه‬ ‫ﺑﯿﻦ‬ ‫‪10_4‬‬ ‫روز‬

‫در ﺑﯿﺸﺘﺮ‬ ‫ﻣﻮارد‬ ‫‪%70‬ﻫﺘﻞ‬ ‫ﭘﺮ اﺳﺖ‬ ‫‪/‬درﻧﻤﺎﯾﺸﮕﺎه‬ ‫ﻫﺎي ﻧﻔﺖ و‬ ‫ﭘﺘﺮوﺷﯿﻤﯽ‬ ‫و ﺻﻨﻌﺖ‬ ‫ﺳﺎﺧﺘﻤﺎن‬

‫در ﻧﻮروز‬ ‫ﺑﺎﺗﺨﻔﯿﻒ‬ ‫‪%20‬ﻫﺘﻞ ودر‬ ‫رﻣﻀﺎن ‪%30‬‬ ‫ژاﻧﻮﯾﻪ‪- %40‬‬

‫ﻗﺮاردادﺑﺎ ﺷﺮﮐﺖ‬ ‫وارداﺗﯽ در ﻫﻤﺎن‬ ‫ﮐﻮﭼﻪ وﭼﻨﺪﺷﺮﮐﺖ‬ ‫ﺑﯿﻦ اﻟﻤﻠﻠﯽ ‪DHL-‬‬ ‫ﺻﻨﺎﯾﻊ ﭼﻮب‬ ‫‪MDF‬ﺗﺮك و اﻟﻤﺎن‬ ‫ﺑﻮش ‪-‬ﺳﺎﻣﺴﻮﻧﮓ ‪-‬‬

‫از اﯾﻨﺘﺮﻧﺖ‬ ‫ﻫﺘﻞ ﻧﺎراﺿﯽ‬ ‫ﻫﺴﺘﻦ‬ ‫ﻣﺴﺎﻓﺮﯾﻦ ‪-‬‬ ‫رﻟﯽ ﻫﺘﻞ‬ ‫اﭘﺎرﺗﻤﺎن رو‬ ‫ﺑﻪ ﻫﺘﻞ‬ ‫ﺗﺮﺟﯿﺢ ﻣﯽ‬ ‫دﻫﻨﺪ ﺑﻪ‬ ‫ﺧﺎﻃﺮ رﻓﺖ و‬ ‫اﻣﺪ راﺣﺖ ﺗﺮ‬

‫ﮐﻮﺗﺎه‬ ‫ﺑﯿﻦ‬ ‫‪10_4‬‬ ‫روز‬

‫در ﺑﯿﺸﺘﺮ‬ ‫ﻣﻮارد ﻫﺘﻞ‬ ‫ﭘﺮ اﺳﺖ‬ ‫‪/‬درﻧﻤﺎﯾﺸﮕﺎه‬

‫در ﻧﻮروز ‪-‬‬ ‫رﻣﻀﺎن ژاﻧﻮﯾﻪ‬

‫ﻃﺮف ﻗﺮارداد‬ ‫ﺷﺮﮐﺖ ﻫﺎي‬ ‫ﻋﻄﺮﺳﺎزي‪.‬ﻧﻔﺖ ‪-‬‬ ‫ﺳﺎﺧﺘﻤﺎن ﺳﺎزي‬

‫از ﺧﻠﻮﺗﯽ‬ ‫ﻫﺘﻞ ﻧﺎراﺿﯽ‬ ‫ﺑﻮدﻧﺪ‬

‫اﮐﺜﺮاﺗﺎق‬ ‫ﻫﺎ رزرو‬ ‫ﺳﺎﻟﯿﺎﻧﻪ‬ ‫ﻫﺴﺘﻨﺪ‬

‫اقتصاد کاربری هتل‬

‫اﻣﮑﺎﻧﺎت‬

‫ﻧﻮع ﻣﻬﻤﺎﻧﺎن‬

‫ﻫﺘﻞ‬

‫ﺷﻠﻮﻏﯽ‬

‫ﺗﻮرﯾﺴﺖ‬

‫ﻣﺴﺎﻓﺮﯾﻦ‬

‫زﻣﺎن‬

‫ارزیا� اقتصادی‬ ‫ب‬

‫زﻣﺎن‬

‫ﺷﻠﻮﻏﯽ‬

‫ﮐﻤﺘﺮﯾﻦ زﻣﺎن‬

‫راه ﻫﺎي ﺟﺬب‬

‫ﻣﯿﺰان‬

‫رﺿﺎﯾﺘﻤﻨﺪي‬

‫ﻣﺪت‬

‫ﺗﻮﺿﯿﺤﺎت‬

‫ﺑﺮوﺷﻮر و راﻫﻨﻤﺎ ﯾﺎ ﻧﻘﺸﻪ‬ ‫اي ﺑﺮاي ﻣﺴﺎﻓﺮﯾﻦ‬ ‫ﻣﻮﺟﻮداﺳﺖ‬

‫اوﻟﯿﻦ ﺑﻮﺗﯿﮏ ﻫﺘﻞ اﯾﺮان‬ ‫ﻣﯿﺒﺎﺷﺪ ‪-‬در اﯾﻦ ﻫﺘﻞ‬ ‫ﻣﻬﻤﺎﻧﺎن ﻣﯿﺘﻮاﻧﻨﺪ ﻧﻮع‬ ‫ﭼﯿﺪﻣﺎن رﻧﮓ ﮔﻞ راﯾﺤﻪ‬ ‫ﮐﻪ ﺑﺎب ﻃﺒﻌﺸﺎن ﻫﺴﺖ‬ ‫اﻧﺘﺨﺎب ﮐﻨﻨﺪ‪.‬ﻫﺪف از‬ ‫ﺑﺮﮔﺰاري ﻧﻤﺎﯾﺸﮕﺎه ﻣﻌﺮﻓﯽ‬ ‫ﻫﻨﺮ اﯾﺮان ودر اﯾﻦ راﺳﺘﺎ‬ ‫ﺑﺮﮔﺰاري دوره ورك ﺷﺎپ‬ ‫ﺑﺎاﺳﺎﺗﯿﺪ ﺑﯿﻦ اﻟﻤﻠﻞ‬

‫‪5‬ﺳﺎل ﺳﺎﺧﺖ ‪ -‬اﻗﺎﻣﺖ‬ ‫ﻫﺎي ﻣﺎﻫﯿﺎﻧﻪ در ﻫﺘﻞ‬ ‫ﺣﺘﯽ ﺑﺎوﺟﻮد اﻗﻮام در‬ ‫اﯾﺮان‬

‫‪40‬‬

‫ارزیا� اقتصادی‬ ‫ب‬

‫ﻧﻮع‬

‫ادرس‬

‫ﻧﺎم ﻫﺘﻞ‬

‫درﺟﻪ‬

‫وﻧﻮس‬

‫‪2‬ﺳﺘﺎره‬

‫ﺗﻬﺮان ‪-‬‬ ‫ﺳﻬﺮوردي‬ ‫ﺷﻤﺎﻟﯽ ‪-‬ﭼﻬﺎرراه‬ ‫ﮐﯿﻬﺎن‬

‫‪1‬ﺧﻮاﺑﻪ‬

‫ﺗﺎورﯾﮋ‬

‫‪4‬ﺳﺘﺎره‬

‫ﺗﻬﺮان ‪ -‬ﺧﯿﺎﺑﺎن‬ ‫ﻣﻼﺻﺪرا ‪،‬‬ ‫ﺧﯿﺎﺑﺎن ﺷﯿﺮاز‬ ‫ﺟﻨﻮﺑﯽ‬

‫‪1‬ﺧﻮاﺑﻪ‬

‫ﺳﭙﻬﺮ‬

‫‪4‬ﺳﺘﺎره‬

‫ﺗﻬﺮان ‪ -‬ﺧﯿﺎﺑﺎن‬ ‫ﻓﺮﺷﺘﻪ ‪ ،‬ﭼﻬﺎرراه‬ ‫ﺣﺴﺎﺑﯽ ‪ ،‬ﮐﻮﭼﻪ‬ ‫ﺳﺎﻟﻮر‪2‬‬

‫ﭘﺮﺷﯿﺎ‬

‫‪3‬ﺳﺘﺎره‬

‫ﻣﯿﺪان ﻫﻔﺖ ﺗﯿﺮ‬ ‫ﻣﯿﺪان ﺑﻬﺎرﺷﯿﺮاز‬

‫ﺗﺎﺑﺎن‬

‫‪2‬ﺳﺘﺎره‬

‫ﭘﺎرﺳﯽ‬

‫‪1‬‬

‫اقتصاد کاربری هتل‬

‫اﺗﺎق‬

‫ﻧﻘﻼب‪،‬ﺿﻠﻊ‬ ‫ﻏﺮﺑﯽ ﻣﯿﺪان‬ ‫ﻓﺮدوﺳﯽ‪،‬ﮐﻮﭼﻪ‬ ‫ﺷﺎﻫﺮود‬

‫اﻧﻘﻼب ‪ ،‬ﺧﯿﺎﺑﺎن‬ ‫‪ 12‬ﻓﺮوردﯾﻦ ‪،‬‬

‫راه‬ ‫ﺣﺴﺎﺑﯽ‬

‫ﺗﻌﺪاد‬

‫ﻗﯿﻤﺖ‬

‫ﺑﺮاي ﻫﺮ‬ ‫ﻧﻔﺮ‬

‫‪12‬‬

‫‪1‬ﺧﻮاﺑﻪ‬

‫‪1‬ﺧﻮاﺑﻪ‬

‫‪8‬‬

‫اﺗﺤﺎدﯾﻪ‬

‫‪%10‬اﯾﺮ‬

‫‪360000‬‬

‫‪16‬‬

‫‪studio‬‬ ‫‪10 suit‬‬ ‫‪10 larg‬‬ ‫‪suit 10‬‬

‫ﻣﺒﻠﻎ‬

‫اﻣﮑﺎﻧﺎت‬

‫‪442000‬‬

‫‪150000‬‬ ‫‪160000‬‬ ‫‪180000‬‬

‫ﻧﻮع ﻣﻬ‬

‫‪594000‬‬ ‫‪702000‬‬ ‫‪810000‬‬

‫‪559800‬‬

‫‪1‬ﺧﻮاﺑﻪ‬

‫‪4‬‬

‫‪1071000‬‬

‫‪1‬ﺧﻮاﺑﻪ‬

‫‪16‬‬

‫‪243000‬‬

‫‪wifi‬ﮐﺎﻓﯽ ﺷﺎپ ‪-‬‬‫ﺳﺎﻟﻦ ﺑﺪﻧﺴﺎزي‪--‬‬ ‫ﺳﺎﻟﻦ ﮐﻨﻔﺮاﻧﺲ ‪0‬‬ ‫ﻧﻔﺮ ‪-‬اﺳﺘﺨﺮ‪-‬ﺳﻮﻧﺎ ‪-‬‬ ‫ﺟﮑﻮزي‪-‬رﺳﺘﻮران‪-‬‬

‫‪75%‬ﻣﻬﻤﻨﺎن‬ ‫و ‪%25‬‬

‫‪wifi‬ﮐﺎﻓﯽ ﺷﺎپ ‪-‬‬‫ﺳﺎﻟﻦ ﺑﺪﻧﺴﺎزي‪--‬‬ ‫ﺳﺎﻟﻦ ﮐﻨﻔﺮاﻧﺲ ﺑﺎ‬ ‫ﻇﺮﻓﯿﺖ ‪ 30‬ﻧﻔﺮ‪-‬‬ ‫اﺳﺘﺨﺮ ‪-‬ﺳﻮﻧﺎ ‪-‬‬ ‫ﺟﮑﻮزي‪-‬رﺳﺘﻮران‪-‬‬

‫ﻣﻬﻤﺎﻧﺎن‬ ‫)اﻟﻤﺎن‪-‬ﻟﺒﻨ‬ ‫ﺳﻮﯾﺪ ‪-‬ﻓﺮ‬ ‫‪%30‬دﯾﮕﺮاﯾ‬ ‫ﺧﺎرج‬

‫‪41‬‬

‫‪%10‬اﯾﺮاﻧﯽ اﻧﺪ‬

‫ﻫﺎي ﻧﻔﺖ و‬ ‫ﭘﺘﺮوﺷﯿﻤﯽ‬ ‫و ﺻﻨﻌﺖ‬ ‫ﺳﺎﺧﺘﻤﺎن‬

‫‪wifi‬ﮐﺎﻓﯽ ﺷﺎپ ‪-‬‬‫ﺳﺎﻟﻦ ﺑﺪﻧﺴﺎزي‪--‬‬ ‫ﺳﺎﻟﻦ ﮐﻨﻔﺮاﻧﺲ ‪0‬‬ ‫ﻧﻔﺮ ‪-‬اﺳﺘﺨﺮ‪-‬ﺳﻮﻧﺎ ‪-‬‬ ‫ﺟﮑﻮزي‪-‬رﺳﺘﻮران‪-‬‬

‫‪75%‬ﻣﻬﻤﻨﺎن ﺧﺎرﺟﯽ‬ ‫و ‪%25‬اﯾﺮاﻧﯽ‬

‫‪wifi‬ﮐﺎﻓﯽ ﺷﺎپ ‪-‬‬‫ﺳﺎﻟﻦ ﺑﺪﻧﺴﺎزي‪--‬‬ ‫ﺳﺎﻟﻦ ﮐﻨﻔﺮاﻧﺲ ﺑﺎ‬ ‫ﻇﺮﻓﯿﺖ ‪ 30‬ﻧﻔﺮ‪-‬‬ ‫اﺳﺘﺨﺮ ‪-‬ﺳﻮﻧﺎ ‪-‬‬ ‫ﺟﮑﻮزي‪-‬رﺳﺘﻮران‪-‬‬

‫ﻣﻬﻤﺎﻧﺎن ﺧﺎرﺟﯽ‬ ‫)اﻟﻤﺎن‪-‬ﻟﺒﻨﺎن ‪-‬ﮐﺮه ‪-‬‬ ‫ﺳﻮﯾﺪ ‪-‬ﻓﺮاﻧﺴﻪ(و‬ ‫‪%30‬دﯾﮕﺮاﯾﺮاﻧﯽ ﻣﻘﯿﻢ‬ ‫ﺧﺎرج اﻧﺪ ‪-‬‬

‫ﻧﻤﺎﯾﺸﮕﺎه‬ ‫ﻧﻔﺖ و‬ ‫ﭘﺘﺮوﺷﯿﻤﯽ‬ ‫و ﺻﻨﻌﺖ‬ ‫ﺳﺎﺧﺘﻤﺎن‪-‬‬ ‫ﺗﺠﻬﯿﺰات‬ ‫ﭘﺰﺷﮑﯽ‬

‫در ﻧﻮروز ‪-‬‬ ‫رﻣﻀﺎن ژاﻧﻮﯾﻪ‬

‫‪90%‬ﻗﺮاردادﻫﺎ ﺑﺎ‬ ‫ﺷﺮﮐﺖ ﻫﺎي‬ ‫ﻓﻮﻻدوﭘﺘﺮوﺷﯿﻤﯽ‬

‫در ﺑﯿﺸﺘﺮ‬ ‫ﻣﻮارد ﻫﺘﻞ‬ ‫ﭘﺮ اﺳﺖ‬ ‫‪/‬درﻧﻤﺎﯾﺸﮕﺎه‬ ‫ﻫﺎي ﻧﻔﺖ و‬ ‫ﭘﺘﺮوﺷﯿﻤﯽ‬ ‫و ﺻﻨﻌﺖ‬ ‫ﺳﺎﺧﺘﻤﺎن‬

‫ﺧﻠﻮﺗﯽ ﻫﺘﻞ در‬ ‫زﻣﺎن‬ ‫ﮐﺮﯾﺴﻤﺲ‪-‬‬ ‫ﻋﯿﺪﻧﻮروز ‪-‬‬ ‫ﺗﻌﻄﯿﻼت ﭘﺸﺖ‬ ‫ﻫﻢ اﺳﺖ ﮐﻪ در‬ ‫اﯾﻦ زﻣﺎن‬ ‫‪%40‬ﻇﺮﻓﯿﺖ ‪-‬‬ ‫ﻫﺘﻞ ﭘﺮاﺳﺖ‬

‫ﻃﺮف ﻗﺮاردادﺷﺮﮐﺖ‬ ‫ﻫﺎي ﻣﺨﺘﻠﻒ‬

‫دﺳﺘﺮﺳﯽ‬ ‫ﺳﺨﺖ و‬ ‫ﻣﮑﺎن ﯾﺎﺑﯽ‬ ‫ﻧﺎﻣﻨﺎﺳﺐ‬ ‫رﻓﺖ و اﻣﺪ‬ ‫ﻣﺸﮑﻞ‬ ‫ﮐﺮده‪-‬‬ ‫اﯾﻨﺘﺮﻧﺖ‬ ‫ﺑﺴﯿﺎرﺿﻌﯿﻒ‬

‫اﯾﻨﺘﺮﻧﺖ‬ ‫ﺑﺴﯿﺎرﺿﻌﯿﻒ‬

‫اﻗﺎﻣﺖ‬

‫اقتصاد کاربری هتل‬

‫ﻧﻮع ﻣﻬﻤﺎﻧﺎن‬

‫ﻫﺘﻞ‬

‫ﺷﻠﻮﻏﯽ‬

‫ﺗﻮرﯾﺴﺖ‬

‫ﻣﺴﺎﻓﺮﯾﻦ‬

‫زﻣﺎن‬

‫ارزیا� اقتصادی‬ ‫ب‬

‫اﻣﮑﺎﻧﺎت‬

‫زﻣﺎن‬

‫ﺷﻠﻮﻏﯽ‬

‫ﮐﻤﺘﺮﯾﻦ زﻣﺎن‬

‫راه ﻫﺎي ﺟﺬب‬

‫ﻣﯿﺰان‬

‫رﺿﺎﯾﺘﻤﻨﺪي‬

‫ﻣﺪت‬

‫ﺗﻮﺿﯿﺤﺎت‬

‫ﺗﻮﺳﻂ‬ ‫ﺷﺮﮐﺖ‬ ‫ﻫﺎ‬

‫ﮐﻮﺗﺎه‬ ‫ﺑﯿﻦ‬ ‫‪10_4‬‬ ‫روز‬

‫ﺻﺮف ﺻﺒﺤﺎﻧﻪ در اﺗﺎق ﺑﺎ‬ ‫ﻫﺰﯾﻨﻪ ﺟﺪاﮔﺎﻧﻪ)ﻣﺒﻠﻎ‬ ‫‪- (25000‬ﮐﺎﻓﯽ ﺷﺎپ در‬ ‫ﺑﺎم ﻫﺘﻞ ﻗﺮارﮔﺮﻓﺘﻪ‪-‬‬ ‫اﺳﺘﺨﺮ و ﺳﻮﻧﺎ ﺑﺮاي ﻋﻤﻮم‬ ‫ازاداﺳﺖ ‪-‬ﺑﺮوﺷﻮر راﻫﻨﻤﺎ و‬ ‫ﯾﺎ ﻧﻘﺸﻪ اي ﺑﺮاي‬ ‫ﻣﺴﺎﻓﺮﯾﻦ ﻧﺪارﻧﺪ‬

‫اﻗﺎﻣﺖ‬ ‫ﻫﺎي‬ ‫ﮐﻮﺗﺎه‬ ‫ﺑﺮاي‬ ‫ﻣﺴﺎﻓﺮﯾﻦ‬ ‫در اﯾﺎم‬ ‫ﺗﻌﻄﯿﻞ و‬ ‫ﻧﻤﺎﯾﺸﮕﺎه‬ ‫ﻫﺎ‬

‫ﺣﺪود ‪4‬ﺳﺎل ﺳﺎﺧﺖ‪-‬‬ ‫ﻗﺴﻤﺖ اداري ﺗﻤﺎم‬ ‫زﯾﺮﻣﺠﻤﻮﻋﻪ ﻫﺎي ﻣﻠﻞ در‬ ‫اﯾﻦ ﺳﺎﺧﺘﻤﺎن ‪-‬ﻏﺬاي اﯾﻦ‬ ‫ﻫﺘﻞ و دﯾﮕﺮ زﯾﺮﻣﺠﻤﻮﻋﻪ‬ ‫ﻫﺎ از ﻣﻠﻞ ﺗﺎﻣﯿﻦ ﻣﯿﺸﻮد‬

‫‪42‬‬

‫ارزیا� اقتصادی‬ ‫ب‬

‫ﺟﻢ‬

‫‪4‬‬

‫اقتصاد کاربری هتل‬

‫ﻧﺎم ﻫﺘﻞ‬

‫درﺟﻪ‬

‫ادرس‬

‫ﻧﻮع‬

‫اﺗﺎق‬

‫ﺗﻌﺪاد‬

‫ﺧﯿﺎﺑﺎن ﺷﻬﯿﺪ‬ ‫ﻧﻈﺮي‬

‫وﻟﯽﻋﺼﺮ‪ ،‬ﻣﻘﺎﺑﻞ‬ ‫ﺟﺎم ﺟﻢ‪،‬‬ ‫ﺧﯿﺎﺑﺎن ﺷﻬﯿﺪ‬ ‫ﻃﺎﻫﺮي‬

‫‪1‬ﺧﻮاﺑﻪ‬

‫‪5‬‬

‫اﯾﺪه ال‬

‫‪2‬‬

‫ﺗﻬﺮان ‪ -‬ﻣﯿﺪان‬ ‫ﻓﺎﻃﻤﯽ ‪ ،‬ﮐﻮﭼﻪ‬ ‫ﮐﺎﻣﺮان‬

‫‪1‬ﺧﻮاﺑﻪ‬

‫‪9‬‬

‫ﮔﻠﺸﻬﺮ‬

‫‪2‬‬

‫ﺗﻬﺮان ‪ -‬ﺧﯿﺎﺑﺎن‬ ‫آﻓﺮﯾﻘﺎ ‪ -‬ﺑﻠﻮار‬ ‫ﮔﻠﺸﻬﺮ‬

‫‪1‬ﺧﻮاﺑﻪ‬

‫‪4‬‬

‫وﻧﮏ‬

‫‪3‬‬

‫ﻣﯿﺪان وﻧﮏ ‪،‬‬‫ﺧﯿﺎﺑﺎن ﺑﺮزﯾﻞ‬ ‫ﺷﺮﻗﯽ‬

‫ﻣﻬﺮﮔﺎن‬

‫‪1‬‬

‫رازي‬

‫‪2‬‬

‫ﻣﯿﺪان ﻓﺮدوﺳﯽ‬ ‫ﺧﯿﺎﺑﺎن ﺳﭙﻬﺒﺪ‬ ‫ﻗﺮﻧﯽ‬

‫اﻧﻘﻼب ‪،‬ﭼﻬﺎرراه‬ ‫وﻟﯽ ﻋﺼﺮ ‪،‬ﺿﻠﻊ‬ ‫ﺷﺮﻗﯽ ﭘﺎرك‬ ‫داﻧﺸﺠﻮ‬

‫ﻗﯿﻤﺖ‬

‫ﺑﺮاي ﻫﺮ‬ ‫ﻧﻔﺮ‬

‫‪180000‬‬

‫ﻣﺒﻠﻎ‬

‫اﺗﺤﺎدﯾﻪ‬

‫‪774000‬‬

‫‪148000‬‬

‫‪374000‬‬

‫‪1‬ﺧﻮاﺑﻪ‬

‫‪1‬‬

‫‪1‬ﺧﻮاﺑﻪ‬

‫‪8‬‬

‫‪550000‬‬

‫‪1‬ﺧﻮاﺑﻪ‬

‫‪wifi‬ﮐﺎﻓﯽ ﺷﺎپ ‪-‬‬‫ﺳﺎﻟﻦ ﺑﺪﻧﺴﺎزي ‪-‬‬ ‫اﺳﺘﺨﺮ ‪-‬ﺳﻮﻧﺎ ‪-‬‬ ‫ﺟﮑﻮزي‪-‬رﺳﺘﻮران‪-‬‬

‫‪351000‬‬

‫‪281000‬‬

‫‪7‬‬

‫اﻣﮑﺎﻧﺎت‬

‫‪330000‬‬

‫ﺻﺒﺤﺎﻧﻪ راﯾﮕﺎن ‪-‬‬ ‫ﺑﺪون رﺳﺘﻮران ‪-‬‬ ‫اﺳﺘﺨﺮﺳﻮﻧﺎ ‪-‬‬ ‫ﺟﮑﻮزي ‪-‬ﺳﺎﻟﻦ‬ ‫ﺑﺪﻧﺴﺎزي )ﭼﻮن‬ ‫اﺳﺘﻔﺎده ﻧﻤﯽ ﺷﺪه‬ ‫ﺟﻤﻊ ﮐﺮدﻧﺪ( ‪-‬‬ ‫‪wifi‬ﺻﻨﺪوق‬‫اﻣﺎﻧﺎت ‪-‬ﻣﺎﺷﯿﻦ‬ ‫ﺑﺎراﻧﻨﺪه ‪-‬‬

‫ﻧﻮع ﻣﻬ‬

‫ﻫﻤﻪ ﻣﻬﻤ‬ ‫ﺧﺎرﺟﯽ اﻧ‬ ‫ﺷﺮﮐﺖ ﻧﻔﺖ‬ ‫ﺑﯿﺸﺘﺮ ﻣ‬ ‫ﺑﯿﺰﯾﻨﺲ ﻣﻦ‬ ‫ﺑﯿﺸﺘﺮ ﻣﻬﻤﺎ‬ ‫ﻫﺘﻞ ﺗﺒﻌﻪ‬ ‫ﻫﺴﺘ‬

‫ﯾﺸﺘﺮﻣﻬ‬ ‫ﺳﻮﯾﯿﺲ ‪-‬‬ ‫ﮐﺮه‪-‬ﻋﻤ‬ ‫‪%90‬ﻣﻬﻤﺎﻧﺎ‬ ‫و ‪%10‬ا‬

‫‪43‬‬

‫‪wifi‬ﮐﺎﻓﯽ ﺷﺎپ ‪-‬‬‫ﺳﺎﻟﻦ ﺑﺪﻧﺴﺎزي ‪-‬‬ ‫اﺳﺘﺨﺮ ‪-‬ﺳﻮﻧﺎ ‪-‬‬ ‫ﺟﮑﻮزي‪-‬رﺳﺘﻮران‪-‬‬

‫ﻫﻤﻪ ﻣﻬﻤﺎن ﻫﺎ‬ ‫ﺧﺎرﺟﯽ اﻧﺪ ﺑﻪ ﺟﺰ‬ ‫ﺷﺮﮐﺖ ﻧﻔﺖ ﻋﺴﻠﻮﯾﻪ ‪-‬‬ ‫ﺑﯿﺸﺘﺮ ﻣﻬﻤﺎﻧﺎن‬ ‫ﺑﯿﺰﯾﻨﺲ ﻣﻦ ﻫﺴﺘﻨﺪ ‪-‬‬ ‫ﺑﯿﺸﺘﺮ ﻣﻬﻤﺎﻧﺎن اﯾﺮاﻧﯽ‬ ‫ﻫﺘﻞ ﺗﺒﻌﻪ اﻣﺮﯾﮑﺎ‬ ‫ﻫﺴﺘﻨﺪ‬

‫در ﺑﯿﺸﺘﺮ‬ ‫ﻣﻮارد ﻫﺘﻞ‬ ‫ﭘﺮ اﺳﺖ‬ ‫‪/‬درﻧﻤﺎﯾﺸﮕﺎه‬ ‫ﻫﺎي ﻧﻔﺖ و‬ ‫ﭘﺘﺮوﺷﯿﻤﯽ‬ ‫و ﺻﻨﻌﺖ‬ ‫ﺳﺎﺧﺘﻤﺎن‬

‫ﺧﻠﻮﺗﯽ ﻫﺘﻞ در‬ ‫زﻣﺎن‬ ‫ﮐﺮﯾﺴﻤﺲ‪-‬‬ ‫ﻋﯿﺪﻧﻮروز ‪-‬‬ ‫ﺗﻌﻄﯿﻼت ﭘﺸﺖ‬ ‫ﻫﻢ اﺳﺖ‬

‫ﺻﺒﺤﺎﻧﻪ راﯾﮕﺎن ‪-‬‬ ‫ﺑﺪون رﺳﺘﻮران ‪-‬‬ ‫اﺳﺘﺨﺮﺳﻮﻧﺎ ‪-‬‬ ‫ﺟﮑﻮزي ‪-‬ﺳﺎﻟﻦ‬ ‫ﺑﺪﻧﺴﺎزي )ﭼﻮن‬ ‫اﺳﺘﻔﺎده ﻧﻤﯽ ﺷﺪه‬ ‫ﺟﻤﻊ ﮐﺮدﻧﺪ( ‪-‬‬ ‫‪wifi‬ﺻﻨﺪوق‬‫اﻣﺎﻧﺎت ‪-‬ﻣﺎﺷﯿﻦ‬ ‫ﺑﺎراﻧﻨﺪه ‪-‬‬

‫ﯾﺸﺘﺮﻣﻬﻤﺎﻧﺎن‬ ‫ﺳﻮﯾﯿﺲ ‪-‬اﺳﭙﺎﻧﯿﺎ ‪-‬‬ ‫ﮐﺮه‪-‬ﻋﻤﺎن ﮐﻪ‬ ‫‪%90‬ﻣﻬﻤﺎﻧﺎن ﺧﺎرﺟﯽ‬ ‫و ‪%10‬اﯾﺮاﻧﯽ ‪-‬‬

‫زﻣﺎن‬ ‫ﺷﻠﻮﻏﯽ‬ ‫ﻫﺘﻞ‬ ‫ﻧﻤﺎﯾﺸﮕﺎه‬ ‫ﻫﺎي ﻧﻔﺖ و‬ ‫ﭘﺘﺮوﺷﯿﻤﯽ‬ ‫و ﺻﻨﻌﺖ‬ ‫ﺳﺎﺧﺘﻤﺎن‬

‫ﺧﻠﻮﺗﯽ ﻫﺘﻞ در‬ ‫زﻣﺎن‬ ‫ﮐﺮﯾﺴﻤﺲ‪-‬‬ ‫ﻋﯿﺪﻧﻮروز ‪-‬‬ ‫ﺗﻌﻄﯿﻼت ﭘﺸﺖ‬ ‫ﻫﻢ اﺳﺖ ‪-‬‬

‫ﻫﺘﻞ‬

‫ﺷﻠﻮﻏﯽ‬

‫ﺗﻮرﯾﺴﺖ‬

‫ﻣﺴﺎﻓﺮﯾﻦ‬

‫ﺑﺮﺧﯽ ﻣﻬﻤﺎﻧﺎن ﮐﻪ‬ ‫ﺣﺘﯽ اﻗﺎﻣﺖ ‪ 3‬ﻣﺎه‬ ‫داﺷﺘﻨﺪ ﻣﻌﺮف ﺑﺮاي‬ ‫ﻣﺴﺎﻓﺮان دﯾﮕﺮﻧﺪ ‪-‬ﺑﺎ‬ ‫ﺷﺮﮐﺖ ﭘﺘﺮوﺷﯿﻤﯽ ‪-‬‬ ‫ﮔﺎز ‪-‬ﺳﺎﺧﺘﻤﺎن‬ ‫ﺳﺎزي ‪-‬ﻋﻤﺮان‬ ‫واﺑﺴﺘﻪ ﺑﻪ ﺷﻬﺮداري‬ ‫ﻗﺮارداددارﻧﺪ‪.‬‬

‫ﺷﺮﮐﺖ ﻫﺎي اﯾﺮاﻧﯽ‬ ‫ﻣﺜﻞ ﻧﯿﺮوﮔﺎه‬ ‫ﺑﻮﺷﻬﺮ)اﺗﻤﯽ( ‪-‬‬ ‫ﻓﻮﻻدداﻣﻐﺎن ‪-‬ذوب‬ ‫اﻫﻦ اﺻﻔﻬﺎن ‪-‬‬

‫اﻗﺎﻣﺖ‬

‫ﻣﻬﻤﺎﻧﺎن‬ ‫ﺑﻠﻨﺪ‬ ‫ﻣﺪت ﺑﻪ‬ ‫ﺟﺰ در‬ ‫زﻣﺎن‬ ‫ﻧﻤﺎﯾﺸﮕﺎه‬ ‫ﻫﺎ ﮐﻪ‬ ‫ﮐﻮﺗﺎه‬ ‫ﻣﺪت‬

‫اﺗﺎق ﻫﺎ ﺑﻮي‬ ‫ﻧﻢ ﻣﯿﺪﻫﻨﺪ ‪-‬‬ ‫ﻧﻈﺎﻓﺖ‬ ‫ﻣﻨﺎﺳﺒﯽ‬ ‫ﻧﺪاﺷﺖ ‪-‬‬

‫ﮐﻮﺗﺎه‬ ‫ﺑﯿﻦ‬ ‫‪10_4‬‬ ‫روز‬

‫اقتصاد کاربری هتل‬

‫اﻣﮑﺎﻧﺎت‬

‫ﻧﻮع ﻣﻬﻤﺎﻧﺎن‬

‫ﺷﻠﻮﻏﯽ‬

‫زﻣﺎن‬

‫ارزیا� اقتصادی‬ ‫ب‬

‫زﻣﺎن‬

‫ﮐﻤﺘﺮﯾﻦ زﻣﺎن‬

‫راه ﻫﺎي ﺟﺬب‬

‫ﻣﯿﺰان‬

‫رﺿﺎﯾﺘﻤﻨﺪي‬

‫ﻣﺪت‬

‫ﺗﻮﺿﯿﺤﺎت‬

‫ﺣﺪود ‪3‬ﺳﺎل ﺳﺎﺧﺖ ‪-‬از‬ ‫دﯾﮕﺮ ﻫﺘﻞ ﻫﺎي ﻣﻠﻞ‬ ‫ﺷﻠﻮغ ﺗﺮ اﺳﺖ‬

‫در ﻫﺘﻞ رﺳﺘﻮران ﻣﻮﺟﻮد‬ ‫ﻧﯿﺴﺖ و ﻏﺬاﻫﺎ از ﺑﯿﺮون‬ ‫ﺳﻔﺎرش ﻣﯿﮑﻨﻨﺪ ‪-‬اﺳﺎﻧﺴﻮر‬ ‫ﺧﺮاب ‪-‬اﻣﮑﺎﻧﺎت و ﻧﻤﺎي‬ ‫ﻣﻨﺎﺳﺒﯽ ﺑﺮﺧﻮردار ﻧﺴﯿﺖ‬

‫‪44‬‬

‫ارزیا� اقتصادی‬ ‫ب‬

‫ﻧﺎم ﻫﺘﻞ‬

‫درﺟﻪ‬

‫ادرس‬

‫ﻧﻮع‬

‫اقتصاد کاربری هتل‬

‫اﺗﺎق‬

‫ﺗﻌﺪاد‬

‫ﻗﯿﻤﺖ‬

‫ﺑﺮاي ﻫﺮ‬ ‫ﻧﻔﺮ‬

‫ﻣﺒﻠﻎ‬

‫اﺗﺤﺎدﯾﻪ‬

‫ﭘﺮدﯾﺲ‬

‫‪2‬‬

‫ﻣﯿﺪان وﻧﮏ ‪،‬‬ ‫ﺧﯿﺎﺑﺎن ‪14‬‬ ‫ﮔﺎﻧﺪي ﭘﻼك ‪7‬‬

‫‪1‬ﺧﻮاﺑﻪ‬

‫‪5‬‬

‫‪304000‬‬

‫ﭘﺎرس‬

‫‪3‬‬

‫اﻧﻘﻼب ﺧﯿﺎﺑﺎن‬ ‫ﻓﺨﺮرازي ‪،‬‬ ‫ﺧﯿﺎﺑﺎن رواﻧﻤﻬﺮ‬

‫‪1‬ﺗﺨﺘﻪ‬

‫‪15‬‬

‫‪256000‬‬

‫ﻣﺎرﻟﯿﮏ‬

‫‪3‬‬

‫‪1‬ﺗﺨﺘﻪ‬

‫‪15‬‬

‫‪180000‬‬

‫ﻧﯿﻠﻮ‬

‫‪3‬‬

‫ﻣﻔﺘﺢ ‪-‬ﻧﺒﺶ‬ ‫ﭼﻬﺎرراه ﺳﻤﯿﻪ‬ ‫وﻟﯿﻌﺼﺮ‬ ‫ﺑﯿﻤﺎرﺳﺘﺎن‬ ‫دي‪،‬ﺧﯿﺎﺑﺎن‬ ‫ﻫﻔﺘﻢ‪،‬ﺧﯿﺎﺑﺎن‬ ‫ﻧﯿﻠﻮ‬

‫‪1‬ﺧﻮاﺑﻪ‬

‫‪12‬‬

‫‪540000‬‬

‫اﺳﺘﻘﺒﺎل‬

‫‪2‬‬

‫اﺳﺪآﺑﺎدي ‪،‬‬ ‫ﺧﯿﺎﺑﺎن ﺟﻬﺎن‬ ‫آرا ‪ ،‬ﺧﯿﺎﺑﺎن ‪27‬‬

‫‪1‬ﺧﻮاﺑﻪ‬

‫‪8‬‬

‫‪292500‬‬

‫ﻣﻠﻞ‬

‫‪3‬‬

‫ﺧﯿﺎﺑﺎن وﻟﯿﻌﺼﺮ‬ ‫ﺑﺎﻻﺗﺮازﻇﻔﺮ‬ ‫ﺧﯿﺎﺑﺎن ﻧﺎﺻﺮي‬

‫‪1‬ﺧﻮاﺑﻪ‬

‫‪1‬‬

‫‪150000‬‬

‫‪675000‬‬

‫اﻣﮑﺎﻧﺎت‬

‫ﻧﻮع ﻣﻬ‬

‫ﺑﺪون رﺳﺘﻮران ‪-‬‬ ‫ﺻﺒﺤﺎﻧﻪ‪wifi-‬‬

‫ﭘﺰﺷﮑﺎن‬ ‫ﺑﯿﻤﺎر‬ ‫ﺷﻬﺮﺳﺘﺎﻧﯽ‬ ‫‪%60‬ﺧﺎرﺟ‬ ‫اﻟﻤﺎن و ﺳ‬ ‫)ﺑﯿﺸﺘﺮﯾﻦ‬ ‫ﻣﺠﺎرﺳ‬ ‫ﺗﺎﺟﯿﮑﺴ‬ ‫‪%20‬اﯾ‬

‫اﺳﺘﺨﺮروﺑﺎزﺗﺎﺑﺴﺘﺎﻧﻪ ‪-‬‬ ‫ﺳﻮﻧﺎ ‪-‬ﺟﮑﻮزي ‪-‬‬ ‫اﺳﺘﺨﺮ ‪-‬ﮐﺎﻓﯽ ﺷﺎپ ‪-‬‬ ‫راﻧﻨﺪه ﺗﺤﺖ اﺧﺘﯿﺎر‬

‫ﺑﯿﺸﺘﺮﻣﻬﻤﺎﻧ‬ ‫)اﻟﻤﺎﻧﯽ ‪-‬ﻓ‬ ‫ﭼﮏ‪-‬ﺑﻠ‬ ‫ﻣﻬﻤﺎﻧﺎن اﺳ‬ ‫ﻋﺮب ﻫﺎ‬ ‫ﻧﯿﺴﺘ‬

‫‪45‬‬

‫ﺑﺪون رﺳﺘﻮران ‪-‬‬ ‫ﺻﺒﺤﺎﻧﻪ‪wifi-‬‬

‫ﭘﺰﺷﮑﺎن ﭘﺮوازي ‪-‬‬ ‫ﺑﯿﻤﺎران‬ ‫ﺷﻬﺮﺳﺘﺎﻧﯽ‪.‬ﻣﻬﻤﺎﻧﺎن‬ ‫‪%60‬ﺧﺎرﺟﯽ ﮐﻪ از‬ ‫اﻟﻤﺎن و ﺳﻮﯾﯿﺲ‬ ‫)ﺑﯿﺸﺘﺮﯾﻦ ﻣﺴﺎﻓﺮ(و‬ ‫ﻣﺠﺎرﺳﺘﺎن و‬ ‫ﺗﺎﺟﯿﮑﺴﺘﺎن‬ ‫‪%20‬اﯾﺮاﻧﯽ‬

‫ه ﻏﯿﺮ از‬ ‫ﺗﻌﻄﯿﻼت‬ ‫‪%70‬ﻫﺘﻞ‬ ‫در ﺑﯿﺸﺘﺮ‬ ‫ﻣﻮاﻗﻊ ﭘﺮ‬ ‫اﺳﺖ‪.‬‬

‫ﺧﻠﻮﺗﯽ ﻫﺘﻞ در‬ ‫زﻣﺎن‬ ‫ﮐﺮﯾﺴﻤﺲ‪-‬‬ ‫ﻋﯿﺪﻧﻮروز ‪-‬‬ ‫ﺗﻌﻄﯿﻼت ﭘﺸﺖ‬ ‫ﻫﻢ اﺳﺖ ‪-‬‬

‫اﺳﺘﺨﺮروﺑﺎزﺗﺎﺑﺴﺘﺎﻧﻪ ‪-‬‬ ‫ﺳﻮﻧﺎ ‪-‬ﺟﮑﻮزي ‪-‬‬ ‫اﺳﺘﺨﺮ ‪-‬ﮐﺎﻓﯽ ﺷﺎپ ‪-‬‬ ‫راﻧﻨﺪه ﺗﺤﺖ اﺧﺘﯿﺎر‬

‫ﺑﯿﺸﺘﺮﻣﻬﻤﺎﻧﺎن اروﭘﺎﯾﯽ‬ ‫)اﻟﻤﺎﻧﯽ ‪-‬ﻓﺮاﻧﺴﻪ ‪-‬‬ ‫ﭼﮏ‪-‬ﺑﻠﮋﯾﮏ و‬ ‫ﻣﻬﻤﺎﻧﺎن اﺳﯿﺎﯾﯽ ﮐﻪ‬ ‫ﻋﺮب ﻫﺎ را ﭘﺬﯾﺮا‬ ‫ﻧﯿﺴﺘﻨﺪ‬

‫وﻓﻘﻂ‬ ‫درﻣﻮاﻗﻊ‬ ‫ﻧﻤﺎﯾﺸﮕﺎه‬ ‫ﻫﺎي ﺑﯿﻦ‬ ‫اﻟﻤﻠﻠﯽ‬ ‫ﻇﺮﻓﯿﺖ‬ ‫ﺗﮑﻤﯿﻞ ﻣﯽ‬ ‫ﺷﻮدﮐﻪ‬ ‫درﺧﻮاﺳﺖ‬ ‫از‬ ‫زﯾﺮﻣﺠﻤﻮﻋﻪ‬ ‫ﻫﺎي دﯾﮕﺮ‬

‫زﻣﺎن ﺧﻠﻮﺗﯽ‬ ‫ﻫﺘﻞ در زﻣﺎن‬ ‫ﮐﺮﯾﺴﻤﺲ ﮐﻪ‬ ‫‪%40‬ﭘﺮﻣﯿﺸﻮﻧﺪ ‪-‬‬ ‫ﻋﯿﺪﻧﻮروز ‪-‬‬ ‫ﺗﻌﻄﯿﻼت ﭘﺸﺖ‬ ‫ﻫﻢ اﺳﺖ‪.‬‬

‫ﻫﺘﻞ‬

‫ﺷﻠﻮﻏﯽ‬

‫ﺗﻮرﯾﺴﺖ‬

‫دارﻧﺪﮔﺎن ﭼﺎه ﻧﻔﺖ‪-‬‬ ‫ﮐﺎرﺧﺎﻧﻪ دارﻫﺎﮐﻪ‬ ‫دﻓﺘﺮﻣﺮﮐﺰي‬ ‫درﺗﻬﺮان دارﻧﺪ‪.‬‬

‫ﻃﺮف ﻗﺮاردادﺑﺎ ‪3‬‬ ‫اژاﻧﺲ ﻫﻮاﭘﯿﻤﺎﯾﯽ ‪-‬‬ ‫ﺣﺪود‪%30‬ازاﺗﺎق ﻫﺎ‬ ‫اﺟﺎره ﺳﺎﻻﻧﻪ‬

‫ﺑﺮاي ﻧﻔﺮ‬ ‫اﺿﺎﻓﻪ ﺗﺨﺘﯽ‬ ‫ﻣﻮﺟﻮد‬ ‫ﻧﯿﺴﺖ ‪-‬‬ ‫رﺳﭙﺸﻦ‬ ‫ﻣﺴﻠﻂ ﺑﻪ‬ ‫زﺑﺎن‬ ‫اﻧﮕﻠﯿﺴﯽ‬ ‫ﻧﺒﻮدﻧﺪ‬

‫ﻣﺘﻮﺳﻂ‬ ‫اﻗﺎﻣﺖ‬ ‫ﮐﻮﺗﺎه‬ ‫ﺑﯿﻦ‬ ‫‪10_4‬‬ ‫روز‬

‫ﺑﺎ ﭼﻨﺪ‬ ‫ﻣﻬﻤﺎن ﮐﻪ‬ ‫ﺻﺤﺒﺖ ﺷﺪه‬ ‫در ﻓﻀﺎي‬ ‫ﻻﺑﯽ و ﮐﺎﻓﯽ‬ ‫ﺷﺎپ دوﺳﺖ‬ ‫داﺷﺖ از‬ ‫ارﺗﺒﺎط‬ ‫ﺑﯿﺸﺘﺮي‬ ‫ﺑﺮﺧﻮردار‬ ‫ﺑﺎﺷﻪ ﺗﺎ‬ ‫ﺑﯿﺸﺘﺮﺑﺎ‬

‫ﻣﻬﻤﺎﻧﺎن‬ ‫ﺑﻠﻨﺪ‬ ‫ﻣﺪت ﺑﻪ‬ ‫ﺟﺰ در‬ ‫زﻣﺎن‬ ‫ﻧﻤﺎﯾﺸﮕﺎه‬ ‫ﻫﺎ ﮐﻪ‬ ‫ﮐﻮﺗﺎه‬ ‫ﻣﺪت‬

‫ﻣﺴﺎﻓﺮﯾﻦ‬

‫اﻗﺎﻣﺖ‬

‫ﺑﯿﺸﺘﺮ ﺷﺒﯿﻪ ﻣﺴﺎﻓﺮ ﺧﻮﻧﻪ‬ ‫ﺗﺎ ﻫﺘﻞ ‪-‬‬

‫ﻣﺪﯾﺮﯾﺖ ﻋﺎﻟﯽ ‪ 24‬ﺳﺎﻋﺘﻪ‬ ‫ﺑﻪ ﺻﻮرت ‪online‬‬

‫اقتصاد کاربری هتل‬

‫اﻣﮑﺎﻧﺎت‬

‫ﻧﻮع ﻣﻬﻤﺎﻧﺎن‬

‫ﺷﻠﻮﻏﯽ‬

‫رﺿﺎﯾﺘﻤﻨﺪي‬

‫زﻣﺎن‬

‫ارزیا� اقتصادی‬ ‫ب‬

‫زﻣﺎن‬

‫ﮐﻤﺘﺮﯾﻦ زﻣﺎن‬

‫راه ﻫﺎي ﺟﺬب‬

‫ﻣﯿﺰان‬

‫ﻣﺪت‬

‫ﺗﻮﺿﯿﺤﺎت‬

‫‪46‬‬

‫ارزیا� اقتصادی‬ ‫ب‬

‫اﺑﺘﯿﻦ‬

‫‪2‬‬

‫اقتصاد کاربری هتل‬

‫ﻧﺎم ﻫﺘﻞ‬

‫درﺟﻪ‬

‫ادرس‬

‫ﻧﻮع‬

‫اﺗﺎق‬

‫ﺗﻌﺪاد‬

‫وﻧﮏ‪ ،‬ﺧﯿﺎﺑﺎن‬ ‫ﻣﻼﺻﺪرا‪،‬‬ ‫ﺧﯿﺎﺑﺎن ﭘﺮدﯾﺲ‪،‬‬ ‫ﮐﻮي ﭘﺮﯾﺎن‬

‫‪1‬ﺧﻮاﺑﻪ‬

‫اﺳﺎ‬

‫زﻋﻔﺮاﻧﯿﻪ‪،‬‬ ‫ﺧﯿﺎﺑﺎن ﻣﻘﺪس‬ ‫اردﺑﯿﻠﯽ‪ ،‬ﺧﯿﺎﺑﺎن‬ ‫ﺛﺎراﻟﻪ‬

‫‪1‬ﺧﻮاﺑﻪ‬

‫‪standard‬‬ ‫‪5 larg 10‬‬ ‫‪royal 5‬‬ ‫‪suit‬‬

‫ﺗﺎج ﻣﺤﻞ‬

‫ﻣﻼﺻﺪرا‪.‬ﺷﯿﺦ‬ ‫ﺑﻬﺎﯾﯽ ﭘﻼك ‪29‬‬

‫‪1‬ﺧﻮاﺑﻪ‬

‫‪34‬‬

‫‪standard‬‬ ‫‪5 larg 10‬‬ ‫‪royal 5‬‬

‫ﻗﯿﻤﺖ‬

‫ﺑﺮاي ﻫﺮ‬ ‫ﻧﻔﺮ‬

‫ﻣﺒﻠﻎ‬

‫اﺗﺤﺎدﯾﻪ‬

‫‪140000‬‬ ‫‪150000‬‬

‫‪594000‬‬

‫‪160000‬‬

‫اﻣﮑﺎﻧﺎت‬

‫ﺻﺒﺤﺎﻧﻪ راﯾﮕﺎن ‪-‬‬ ‫رﺳﺘﻮران ‪-‬اﺳﺘﺨﺮ)ﮐﻪ‬ ‫ﮐﻤﺘﺮاز‪%5‬اﺳﺘﻔﺎده‬ ‫ﻣﯿﮑﻨﻨﺪ( ‪-‬ﺳﻮﻧﺎ ‪-‬‬ ‫ﺟﮑﻮزي ‪-‬ﺳﺎﻟﻦ‬ ‫ﺑﺪﻧﺴﺎزي ‪wifi--‬‬ ‫(ﺑﺮاي ﻫﺮ ‪2‬ﻧﻔﺮ‬ ‫‪10000‬اﺿﺎﻓﻪ‬ ‫ﻣﯿﺸﻮد(‬

‫ﺑﯿﺸﺘﺮﻣﻬﻤﺎﻧ‬ ‫)اﻟﻤﺎﻧﯽ ‪-‬ﻓ‬ ‫ﭼﮏ‬ ‫ﺑﻠﮋﯾﮏ)‪%70‬‬ ‫اﺳﯿﺎﯾﯽ)‪30‬‬ ‫ﻫﺎ ﮐﻤﺘﺮاز‬ ‫اﺳﺘﻔﺎده ﻣ‬

‫‪wifi‬ﮐﺎﻓﯽ ﺷﺎپ ‪-‬‬‫ﺳﺎﻟﻦ ﺑﺪﻧﺴﺎزي ‪-‬‬ ‫اﺳﺘﺨﺮ ‪-‬ﺳﻮﻧﺎ ‪-‬‬ ‫ﺟﮑﻮزي‪-‬رﺳﺘﻮران‪-‬‬

‫ﺗﻘﺮﯾﺒﺎ ﻫﻤﻪ‬ ‫ﺧﺎرﺟﯽ‬

‫‪115000‬‬ ‫‪125000‬‬ ‫‪135000‬‬

‫‪648000‬‬

‫‪15000‬‬

‫‪459000‬‬

‫ﻧﻮع ﻣﻬ‬

‫‪wifi‬ﮐﺎﻓﯽ ﺷﺎپ ‪-‬‬‫اﺳﺘﺨﺮ ‪-‬ﺳﻮﻧﺎ ‪-‬‬‫ﺟﮑﻮزي‪-‬رﺳﺘﻮران‪-‬‬

‫‪47‬‬

‫‪wifi‬ﮐﺎﻓﯽ ﺷﺎپ ‪-‬‬‫ﺳﺎﻟﻦ ﺑﺪﻧﺴﺎزي ‪-‬‬ ‫اﺳﺘﺨﺮ ‪-‬ﺳﻮﻧﺎ ‪-‬‬ ‫ﺟﮑﻮزي‪-‬رﺳﺘﻮران‪-‬‬

‫ﺗﻘﺮﯾﺒﺎ ﻫﻤﻪ ﻣﻬﻤﺎﻧﺎن‬ ‫ﺧﺎرﺟﯽ ﻫﺴﺘﻨﺪ‬

‫ﻣﯿﮑﻨﻨﺪ‬

‫‪wifi‬ﮐﺎﻓﯽ ﺷﺎپ ‪-‬‬‫اﺳﺘﺨﺮ ‪-‬ﺳﻮﻧﺎ ‪-‬‬‫ﺟﮑﻮزي‪-‬رﺳﺘﻮران‪-‬‬

‫اﯾﺮاﻧﯽ ﻫﺎ‬ ‫اﺷﻨﺎ ﺷﻪ ﮐﻪ‬ ‫اﯾﻦ اﻣﮑﺎن‬ ‫ﻣﺤﯿﺎ ﻧﺒﻮد‪.‬‬

‫وﻓﻘﻂ‬ ‫درﻣﻮاﻗﻊ‬ ‫ﻧﻤﺎﯾﺸﮕﺎه‬ ‫ﻫﺎي ﺑﯿﻦ‬ ‫اﻟﻤﻠﻠﯽ‬ ‫ﻇﺮﻓﯿﺖ‬ ‫ﺗﮑﻤﯿﻞ ﻣﯽ‬ ‫ﺷﻮد‬

‫زﻣﺎن ﺧﻠﻮﺗﯽ‬ ‫ﻫﺘﻞ در زﻣﺎن‬ ‫ﮐﺮﯾﺴﻤﺲ‪-‬‬ ‫ﻋﯿﺪﻧﻮروز ‪-‬‬ ‫ﺗﻌﻄﯿﻼت ﭘﺸﺖ‬ ‫ﻫﻢ اﺳﺖ‪.‬‬

‫‪.‬اﮐﺜﺮﻣﻬﻤﺎﻧﺎن از‬ ‫ﻗﺒﻞ ﺑﺎﻫﺘﻞ‬ ‫اﺷﻨﺎﺑﻮدﻧﺪواﮔﺮازﺟﺎي‬ ‫دﯾﮕﺮ اﻣﺪﻧﺪ اﯾﻦ‬ ‫ﻫﺘﻞ راﺗﺮﺟﯿﺢ دادﻧﺪ‬

‫ﺑﯿﺸﺘﺮﻣﻮاﻗﻊ‬ ‫‪%90‬ﻫﺘﻞ‬ ‫ﭘﺮ اﺳﺖ ﮐﻪ‬ ‫ﻣﺮﺑﻮط ﺑﻪ‬ ‫ﻧﻤﺎﯾﺸﮕﺎه‬ ‫ﻫﺎي ﻧﻔﺖ و‬ ‫ﭘﺘﺮوﺷﯿﻤﯽ‬ ‫و ﺻﻨﻌﺖ‬ ‫ﺳﺎﺧﺘﻤﺎن‬

‫ﺧﻠﻮﺗﯽ ﻫﺘﻞ‬‫در زﻣﺎن‬ ‫ﮐﺮﯾﺴﻤﺲ‪-‬‬ ‫ﻋﯿﺪﻧﻮروز ‪-‬‬ ‫ﺗﻌﻄﯿﻼت ﭘﺸﺖ‬ ‫ﻫﻢ اﺳﺖ ﮐﻪ‬ ‫‪ %20‬ﻇﺮﻓﯿﺖ‬ ‫ﻫﺘﻞ ﭘﺮاﺳﺖ‬

‫‪.‬ﻣﯿﻬﻤﺎﻧﺎن ﻫﺘﻞ‬ ‫ﺑﯿﺸﺘﺮﻃﺮف ﻗﺮارداد‬ ‫‪LG-samsung‬‬‫ﻻﺳﺘﯿﮏ ﺳﺎزي‬ ‫ﺑﺎرزوﭼﻨﺪﮐﻤﭙﺎﻧﯽ‬ ‫اﺳﺖ‪.‬‬

‫ﺷﻠﻮﻏﯽ‬ ‫ﻫﺘﻞ‬ ‫ﻧﻤﺎﯾﺸﮕﺎه‬ ‫ﻫﺎي ﻧﻔﺖ و‬ ‫ﭘﺘﺮوﺷﯿﻤﯽ‬ ‫وﮔﺎزو‬ ‫ﭘﺰﺷﮑﯽ‬ ‫اﺳﺖ ‪-‬در‬ ‫ﺑﯿﺸﺘﺮ ﻣﻮارد‬ ‫‪%70‬ﻫﺘﻞ‬ ‫ﭘﺮ اﺳﺖ‬

‫ر ﻧﻮروز‬ ‫ﺑﺎﺗﺨﻔﯿﻒ‬ ‫‪%50‬ﻫﺘﻞ ودر‬ ‫رﻣﻀﺎن ‪- %30‬‬ ‫اﺗﺎق ﻫﺎي ‪vip‬‬ ‫ﻫﻢ دارد‬

‫ﯾﮑﯽ از دﻻﯾﻞ‬ ‫ﺷﻬﺮت ﻫﺘﻞ‬ ‫رﺳﺘﻮران ﺗﺎج ﻣﺤﻞ‬ ‫اﺳﺖ ﮐﻪ اﺳﺘﻔﺎده‬ ‫ان ﺑﺮاي ﻋﻤﻮم‬ ‫ازاداﺳﺖ‬

‫اﮐﺜﺮ ﻣﻬﻤﺎﻧﺎن‬ ‫ﭘﺲ از اﻧﺘﻘﺎل‬ ‫از ﻫﺘﻞ ﻫﺎي‬ ‫دﯾﮕﺮ اﯾﻦ‬ ‫ﻫﺘﻞ رو‬ ‫ﺗﺮﺟﯿﺢ دادﻧﺪ‬

‫اﻗﺎﻣﺖ‬

‫ﻣﻬﻤﺎﻧﺎن‬ ‫ﺑﻠﻨﺪ‬ ‫ﻣﺪت ﺑﻪ‬ ‫ﺟﺰ در‬ ‫زﻣﺎن‬ ‫ﻧﻤﺎﯾﺸﮕﺎه‬ ‫ﻫﺎ ﮐﻪ‬ ‫ﮐﻮﺗﺎه‬ ‫ﻣﺪت‬

‫ازدﯾﮕﺮ ﻫﺘﻞ ﻫﺎي زﻧﺠﯿﺮه‬ ‫اي ﻣﻠﻞ ﺧﻠﻮت ﺗﺮ اﺳﺖ ‪-‬‬ ‫ﺣﺪودا ‪ 7‬ﺳﺎل ﺳﺎﺧﺖ‬ ‫اﺳﺖ‬

‫ﻣﻬﻤﺎﻧﺎن‬ ‫ﺑﻠﻨﺪ‬ ‫ﻣﺪت ﺑﻪ‬ ‫ﺟﺰ در‬ ‫زﻣﺎن‬ ‫ﻧﻤﺎﯾﺸﮕﺎه‬ ‫ﻫﺎ ﮐﻪ‬ ‫ﮐﻮﺗﺎه‬ ‫ﻣﺪت‬

‫واﺣﺪﻫﺎي اﭘﺎرﺗﻤﺎﻧﯽ ﻓﺎﻗﺪ‬ ‫ﭘﺬﯾﺮاﯾﯽ ﻫﺴﺘﻨﺪ )در ﯾﮏ‬ ‫ﺗﯿﭗ از ﻃﺒﻘﺎت ﻣﺜﻞ ﯾﮏ‬ ‫واﺣﺪ اﭘﺎرﺗﻤﺎﻧﯽ ﺑﺰرگ ﮐﻪ‬ ‫اﺗﺎق ﺧﻮاب ﻫﺎ ﺑﻪ ﻋﻨﻮان‬ ‫واﺣﺪاﭘﺎرﺗﻤﺎﻧﯽ و ﭘﺬﯾﺮاﯾﯽ‬ ‫ان ﺑﻪ ﻋﻨﻮان ﻻﺑﯽ‬

‫ﻣﺘﻮﺳﻂ‬ ‫اﻗﺎﻣﺖ‬ ‫ﮐﻮﺗﺎه‬ ‫ﺑﯿﻦ‬ ‫‪10_4‬‬ ‫روز‬

‫ارزیا� اقتصادی‬ ‫ب‬

‫ﺻﺒﺤﺎﻧﻪ راﯾﮕﺎن ‪-‬‬ ‫رﺳﺘﻮران ‪-‬اﺳﺘﺨﺮ)ﮐﻪ‬ ‫ﮐﻤﺘﺮاز‪%5‬اﺳﺘﻔﺎده‬ ‫ﻣﯿﮑﻨﻨﺪ( ‪-‬ﺳﻮﻧﺎ ‪-‬‬ ‫ﺟﮑﻮزي ‪-‬ﺳﺎﻟﻦ‬ ‫ﺑﺪﻧﺴﺎزي ‪wifi--‬‬ ‫(ﺑﺮاي ﻫﺮ ‪2‬ﻧﻔﺮ‬ ‫‪10000‬اﺿﺎﻓﻪ‬ ‫ﻣﯿﺸﻮد(‬

‫ﺑﯿﺸﺘﺮﻣﻬﻤﺎﻧﺎن اروﭘﺎﯾﯽ‬ ‫)اﻟﻤﺎﻧﯽ ‪-‬ﻓﺮاﻧﺴﻪ ‪-‬‬ ‫ﭼﮏ ‪-‬‬ ‫ﺑﻠﮋﯾﮏ)‪(%70‬وﻣﻬﻤﺎﻧﺎن‬ ‫اﺳﯿﺎﯾﯽ)‪(%30‬ﮐﻪ ﻋﺮب‬ ‫ﻫﺎ ﮐﻤﺘﺮازﯾﻦ ﻫﺘﻞ‬ ‫اﺳﺘﻔﺎده ﻣﯽ ﻧﻤﺎﯾﻦ‬

‫ﻫﺘﻞ‬

‫ﺷﻠﻮﻏﯽ‬

‫ﺗﻮرﯾﺴﺖ‬

‫ﻣﺴﺎﻓﺮﯾﻦ‬

‫زﻣﺎن‬

‫اقتصاد کاربری هتل‬

‫اﻣﮑﺎﻧﺎت‬

‫ﻧﻮع ﻣﻬﻤﺎﻧﺎن‬

‫زﻣﺎن‬

‫ﺷﻠﻮﻏﯽ‬

‫ﮐﻤﺘﺮﯾﻦ زﻣﺎن‬

‫راه ﻫﺎي ﺟﺬب‬

‫ﻣﯿﺰان‬

‫رﺿﺎﯾﺘﻤﻨﺪي‬

‫ﻣﺪت‬

‫ﺗﻮﺿﯿﺤﺎت‬

‫ﺣﺪودا ‪14‬ﺳﺎل ﺳﺎﺧﺖ ‪-‬‬ ‫ﺑﻪ ﺗﺎزﮔﯽ ﺑﺎزﺳﺎزي ﮐﺎﻣﻞ‬ ‫ﺷﺪه وﯾﮏ ﺳﺎﺧﺘﻤﺎن ﺑﻪ‬ ‫ان اﺿﺎﻓﻪ ﺷﺪه‬

‫با توجه به اینکه طی سال‌ها در صنعت هتل‌داری ظهر تهران رسمایه‌گذاری کمی انجام شده‬ ‫ت‬ ‫تاسیسا� فرسوده و قدیمی هستند‪،‬‬ ‫است و از آنجا که هتل‌های موجود ‪ 5‬ستاره از لحاظ‬

‫‪48‬‬

‫ارزیا� اقتصادی‬ ‫ب‬ ‫اقتصاد کاربری هتل‬ ‫ستانده کل صنعت هتلداری در ایران‪ -‬مرکز آمار‪-‬‬ ‫میلیون ريال‬

‫ﮐﻞ ﮐﺸﻮر‬

‫‪24,284,800‬‬

‫ﺧﺮاﺳﺎن رﺿﻮي‬

‫‪8,590,549‬‬

‫‪%35‬‬

‫ﺗﻬﺮان‬

‫‪4,157,534‬‬

‫‪%17‬‬

‫ﮔﯿﻼن‬

‫‪1,607,983‬‬

‫‪%7‬‬

‫ﻣﺎزﻧﺪران‬

‫‪1,292,153‬‬

‫‪%5‬‬

‫ﻓﺎرس‬

‫‪1,146,805‬‬

‫‪%5‬‬

‫ﻫﺮﻣﺰﮔﺎن‬

‫‪1,023,036‬‬

‫‪%4‬‬

‫اﺻﻔﻬﺎن‬

‫‪909,031‬‬

‫‪%4‬‬

‫ﯾﺰد‬

‫‪570,316‬‬

‫‪%2‬‬

‫ﺧﻮزﺳﺘﺎن‬

‫‪541,612‬‬

‫‪%2‬‬

‫ﮐﻬﻤﺪان‬ ‫همدان‬

‫‪436,959‬‬

‫‪%2‬‬

‫ﮐﺮﻣﺎن‬

‫‪412,089‬‬

‫‪%2‬‬

‫ﮔﻠﺴﺘﺎن‬

‫‪401,905‬‬

‫‪%2‬‬

‫اردﺑﯿﻞ‬

‫‪329,735‬‬

‫‪%1‬‬

‫ﺳﯿﺴﺘﺎن وﺑﻠﻮﭼﺴﺘﺎن‬

‫‪285,090‬‬

‫‪%1‬‬

‫ﮐﺮدﺳﺘﺎن‬

‫‪273,454‬‬

‫‪%1‬‬

‫ﺳﺎﯾﺮ‬

‫‪%10‬‬

‫ﭘﯿﺶ ﺑﯿﻨﯽ ﻣﯽ ﺷﻮد ﺑﺎ ﺑﻬﺒﻮد ﻓﻀﺎي ﺳﯿﺎﺳﯽ و اﻗﺘﺼﺎدي در اﯾﺮان‪ ،‬ﺗﻬﺮان ﻣﺮﮐﺰ ﻣﺴﺎﻓﺮان ﺗﺠﺎري و ﺳﯿﺎﺳ‬

‫ﺑﺎﺷﺪ ﻓﻠﺬا وﺟﻮد ﻫﺘﻞ ﻫﺎ و ﻫﺘﻞ آﭘﺎرﺗﻤﺎن ﻫﺎي ﻣﻨﺎﺳﺐ ﻧﯿﺎز اﺳﺖ‪.‬‬

‫ﺑﺎ ﺗﻮﺟﻪ ﺑﻪ اﯾﻨﮑﻪ ﻃﯽ ﺳﺎلﻫﺎ در ﺻﻨﻌﺖ ﻫﺘﻞداري ﻇﻬﺮ ﺗﻬﺮان ﺳﺮﻣﺎﯾﻪﮔﺬاري ﮐﻤﯽ اﻧﺠﺎم ﺷﺪه اﺳـﺖ و از آﻧﺠـﺎ ﮐـﻪ‬

‫ﺗﺎﺳﯿﺴﺎﺗﯽ ت‬ ‫ﺳـﺮﻣﺎﯾﻪ ن‬ ‫ﺑﯿﺸـﺘﺮ ‪49‬‬ ‫در‬ ‫ﻻزم ﺑﺮاي‬ ‫ﻇﺮﻓﯿﺖ‬ ‫درو ﻗﺪﯾﻤﯽ‬ ‫ﻓﺮﺳﻮده‬ ‫ﻣﻮﺟﻮد ‪5‬‬ ‫ﻫﺘﻞﻫﺎي‬ ‫ﮔـﺬاريبهبود‬ ‫همچن� با‬ ‫دارد‪.‬‬ ‫وجود‬ ‫ﺴﺘﻨﺪ‪‌،‬داری‬ ‫صنعتﻫهتل‬ ‫بیش�‬ ‫ﻟﺤﺎظه‌گذاری‬ ‫ﺳﺘﺎرهایازرسمای‬ ‫الزم بر‬ ‫ظرفیت‬ ‫ی‬

‫رود ﺑـﺎ ت‬ ‫رﻓـﻊ برای‬ ‫بیش�ی‬ ‫‌های‬ ‫‌ها‪ ،‬فرص‬ ‫تحریم‬ ‫ﺧﺎرﺟﯽبادررفع‬ ‫رواﺑﻂمی‌رود‬ ‫انتظار‬ ‫آینده‬ ‫وﺟﻮددردارد‪.‬سال‌های‬ ‫خارجی‬ ‫ﺗﺤـﺮﯾﻢﻫـﺎ‪،‬‬ ‫اﻧﺘﻈـﺎرتﻣـﯽ‬ ‫آﯾﻨﺪه‬ ‫ﺳﺎلﻫﺎي‬ ‫ﺑﻬﺒﻮد‬ ‫ﻫﻤﭽﻨﯿﻦ ﺑﺎ‬ ‫روابطداري‬ ‫ﺻﻨﻌﺖ ﻫﺘﻞ‬

‫ارزیا� اقتصادی‬ ‫ب‬

‫ن‬

‫تقاضای‬ ‫اﻣﺮ افز‬ ‫موجب‬ ‫ﻓﺮاﻫﻢ امر‬ ‫شود‪ ،‬این‬ ‫تهران فر‬ ‫ﺳﻔﺮﻫﺎيدر‬ ‫روﻧﻖ بازرگا�‬ ‫سفرهایﺑﺮاياداری‬ ‫هتل ﻫﺘـﻞ‬ ‫ﺗﻘﺎﺿـﺎي‬ ‫ایشاﻓـﺰاﯾﺶ‬ ‫ﻣﻮﺟﺐ‬ ‫ﺷﻮد‪ ،‬اﯾﻦ‬ ‫اهم ﺗﻬﺮان‬ ‫ﺑﺎزرﮔﺎﻧﯽ در‬ ‫اداري‬ ‫رونق ﺑﯿﺸﺘﺮي‬ ‫ﻓﺮﺻﺖﻫﺎي‬

‫خواهد شد‪ .‬از طرف دیگر با توجه به جاذبه‌های گردشگری در شهر تهران با کاهش تنش‌های‬ ‫یب�‌الملیل امکان جذب بیش� گردشگران خارجی فراهم می‌شود که این موضوع ین� موجب‬ ‫ﺧﻮاﻫﺪ ﺷـﺪ‪.‬‬ ‫ذکرﻫﺘﻞ‬ ‫ﺻﻨﻌﺖ‬ ‫ﺑﺎزدﻫﯽ در‬ ‫‌داریﻣﻮﺿﻮع‬ ‫ﮐﻪ اﯾﻦ‬ ‫صنعتﺷﻮد‬ ‫ﺧﺎرﺟﯽدرﻓﺮاﻫﻢ ﻣﯽ‬ ‫داريی‌توان‬ ‫شود م‬ ‫تاکنون‬ ‫اﻓﺰاﯾﺶ آنچه‬ ‫ﻣﻮﺟﺐتوجه به‬ ‫خواهدﻧﯿﺰشد‪.‬‬ ‫هتل‬ ‫ﮔﺮدﺷﮕﺮانبازدهی‬ ‫ﺑﯿﺸﺘﺮافزایش‬ ‫ﻣﻄـﺎﺑﻖ ﺑـﺎ‬ ‫ﭼﻬـﺎرباﯾـﺎ ﭘـﻨﺞ‬ ‫ستارهﻫﺘـﻞ‬ ‫اﺣﺪاث ﯾﮏ‬ ‫ﻇﺮﻓﯿﺖ‬ ‫ﻣﯽﺗﻮان‬ ‫ظرفیتذﮐﺮ‬ ‫آﻧﭽﻪ ﺗﺎﮐﻨﻮن‬ ‫ﺳـﺘﺎره روز‬ ‫استاندارهای‬ ‫مطابق‬ ‫ﺑﺮايیا پنج‬ ‫هتلﻻزمچهار‬ ‫ﮔﻔﺖ‪،‬یک‬ ‫احداث‬ ‫ﺷﻮدرای‬ ‫الزم ب‬ ‫ﺗﻮﺟﻪ ﺑﻪگفت‪،‬‬ ‫دارد‪.‬‬ ‫وجود‬ ‫ان‬ ‫ر‬ ‫ته‬ ‫شهر‬ ‫در‬ ‫‌داری‬ ‫هتل‬ ‫اﺳﺘﺎﻧﺪارﻫﺎي روز ﻫﺘﻞداري در ﺷﻬﺮ ﺗﻬﺮان وﺟﻮد دارد‪.‬‬ ‫اﻟﻤﻠﻠﯽ اﻣﮑﺎن ﺟـﺬب‬ ‫ﺧﻮاﻫﺪ نﺷﺪ‪ .‬از ﻃﺮف دﯾﮕﺮ ﺑﺎ ﺗﻮﺟﻪ ﺑﻪ تﺟﺎذﺑﻪﻫﺎي ﮔﺮدﺷﮕﺮي در ﺷﻬﺮ ﺗﻬﺮان ﺑﺎ ﮐﺎﻫﺶ ﺗﻨﺶﻫﺎي ﺑﯿﻦ ز‬

‫اقتصاد کاربری هتل‬

‫اﺣﺪاث ﻫﺘﻞ‬ ‫‪ 1-5‬ﭘﯿﺸﻨﻬﺎد‬ ‫احداث هتل‬ ‫‪1-2‬پیشنهاد‬

‫ﺗﻬـﺮان شهر‬ ‫‌داری در‬ ‫خدماتدرهتل‬ ‫استفاده‬ ‫ﺗﻘﺎﺿﺎيتقاضای‬ ‫درصد از‬ ‫‌دهد‪70‬کهﺗﺎ‪8070‬تا ‪80‬‬ ‫نشان م‬ ‫ارزیا�‌ها‬ ‫ﻣﺮﺑـﻮط ﺑـﻪ‬ ‫ﺷـﻬﺮ‬ ‫ﺧﺪﻣﺎتازﻫﺘﻞداري‬ ‫اﺳﺘﻔﺎده از‬ ‫درﺻﺪ از‬ ‫دﻫﺪی ﮐﻪ‬ ‫ﻧﺸﺎن ﻣﯽ‬ ‫ارزﯾﺎﺑﯽ بﻫﺎ‬

‫ن‬ ‫ز‬ ‫ن‬ ‫�ش‬ ‫تعی� می‌شود‪.‬‬ ‫ترکیب‬ ‫تقاضا‪،‬ﺷﻮد‪.‬دامنه خدمات هتل به ح زیر ی‬ ‫ﺷﺮح زﯾﺮ ﺗﻌﯿﯿﻦ ﻣﯽ‬ ‫بنابراین رسمایه‌گذار با دو گزینه‌ای احداث هتل ‪ 4‬و ‪ 5‬ستاره مواجه است ‪.‬اغلب گردشگران‬ ‫شهر تهران‪ ،‬گردشگران کسب و کار و مدیران ن‬ ‫میا� و متخصصان هستند‪ .‬احداث یک هتل‬ ‫تن‬

‫گرف�‬ ‫در نظر‬ ‫است‪ .‬با‬ ‫شغل‬ ‫سفر آﻧﻈﺮن‌ها‬ ‫انگ�‬ ‫است که‬ ‫آنا�‬ ‫مسافر‬ ‫تقاضای‬ ‫مربوط‬ ‫ﺗﻘﺎﺿﺎيتهران‬ ‫ﺷﺎن ی‬ ‫ﻫﺘـﻞ ﺑـﻪ‬ ‫ﺧـﺪﻣﺎت‬ ‫داﻣﻨﻪ‬ ‫‌شان ﺗﻘﺎﺿﺎ‪،‬‬ ‫ﺗﺮﮐﯿﺐ‬ ‫ﮔﺮﻓﺘﻦ‬ ‫اﺳﺖ‪.‬ه ﺑﺎ در‬ ‫ﻫﺎ ﺷﻐﻞ‬ ‫اﻧﮕﯿﺰه ﺳﻔﺮ‬ ‫به ﮐﻪ‬ ‫اﺳﺖ‬ ‫ﻣﺴﺎﻓﺮاﻧﯽ‬

‫ﺟﺪول ‪ :3-5‬ﭘﯿﺸﻨﻬﺎد ﻣﺸﺨﺼﺎت ﮐﺎﻟﺒﺪي ﻫﺘﻞ ‪ 4‬و ‪ 5‬ﺳﺘﺎره‬

‫پیشنهاد مشخصات کالبدی هتل ‪ 4‬و ‪ 5‬ستاره‬ ‫منبع‪ :‬یافته‌های تحقیق‬

‫ﮐﯿﻔﯿﺖ ﺧﺪﻣﺎت ﻫﺘﻞ‬

‫ﮔﺮدﺷﮕﺮان ﮐﺴﺐ و ﮐﺎر‬

‫ﮔﺮدﺷﮕﺮان ﺟﺎذﺑﻪﻫﺎي‬ ‫ﺗﺎرﯾﺨﯽ‬

‫ﮔﺮدﺷﮕﺮان ﺗﻔﺮﯾﺤﯽ‬

‫ﺧﺪﻣﺎت ﮐﺎﻣﻞ‬

‫‪-‬‬

‫‪-‬‬

‫‪-‬‬

‫ﺧﺪﻣﺎت ﻣﺤﺪود‬

‫*‬

‫*‬

‫*‬

‫ﺗﻮﻗﻒ ﻃﻮﻻﻧﯽ در ﻫﺘﻞ‬

‫‪-‬‬

‫‪-‬‬

‫‪-‬‬

‫ﻫﺘﻞ ﻟﻮﮐﺲ‬

‫ﻣﺪﯾﺮان ارﺷﺪ‬

‫‪-‬‬

‫*‬

‫ﻫﺘﻞ ﺑﺎ ﻗﯿﻤﺖ ﻣﺘﻮﺳﻂ‬

‫ﻣﺪﯾﺮان ﻣﯿﺎﻧﯽ‬

‫*‬

‫*‬

‫ﻫﺘﻞ ﺑﺎ ﻗﯿﻤﺖ اﻗﺘﺼﺎدي‬

‫ﻣﺘﺨﺼﺼﺎن‬

‫*‬

‫*‬

‫ﻫﺘﻞ ارزان‬

‫ﺗﮑﻨﺴﯿﻦﻫﺎ‬

‫‪-‬‬

‫*‬

‫ﻣﻨﺒﻊ‪ :‬ﯾﺎﻓﺘﻪﻫﺎي‬ ‫ﺗﺤﻘﯿﻖچهار ستاره و یک هتل ‪ 5‬ستاره مطابق استانداردهای ی ن‬ ‫مناس�‬ ‫آپارتمان‪ ،‬هتل‬ ‫ب�‌الملیل‪ ،‬گزینه ب‬ ‫خواهد‬ ‫بود‪.‬ﮔﺬار ﺑﺎ دو ﮔﺰﯾﻨـﻪاي اﺣـﺪاث ﻫﺘـﻞ ‪ 4‬و ‪ 5‬ﺳـﺘﺎره ﻣﻮاﺟـﻪ اﺳـﺖ ‪.‬اﻏﻠـﺐ ﮔﺮدﺷـﮕﺮان ﺷـﻬﺮ ﺗﻬـﺮان‪،‬‬ ‫ﺳﺮﻣﺎﯾﻪ‬ ‫ﺑﻨﺎﺑﺮاﯾﻦ‬ ‫در مورد احداث هتل پنج ستاره باشد باید به این موضوع اشاره کرد که این هتل ابتدا باید‬ ‫ﭼﻬـﺎر ﺳـﺘﺎره و ﯾـﮏ‬ ‫ﮔﺮدﺷﮕﺮان ﮐﺴﺐ و ﮐﺎر و ﻣﺪﯾﺮان ﻣﯿﺎﻧﯽ و ﻣﺘﺨﺼﺼﺎن ﻣﯽﺑﺎﺷﻨﺪ‪ .‬اﺣﺪاث ﯾﮏ ﻫﺘﻞ آﭘﺎرﺗﻤﺎن‪ ،‬ﻫﺘﻞ‬ ‫باشد‪ .‬ت‬ ‫مش�یان این‬ ‫قابلیت رقابت با هتل پنج ستاره‌ای که در دست احداث است‪ ،‬را داشته‬ ‫ﺧﻮاﻫﺪ‬ ‫ﮔﺰﯾﻨﻪ ﻣﻨﺎﺳﺒﯽ‬ ‫اﻟﻤﻠﻠﯽ‪،‬‬ ‫اﺳﺘﺎﻧﺪاردﻫﺎي ﺑﯿﻦ‬ ‫باالی ت‬ ‫ﺑﻮد‪.‬ران داخیل و خارجی خواهند بود‪.‬‬ ‫گردشگ‬ ‫خصویص و‬ ‫دول� و‬ ‫ﻣﻄﺎﺑﻖ مدیران رده‬ ‫ﺳﺘﺎرهدر حد‬ ‫ﻫﺘﻞ ‪5‬هتل‬ ‫اریا� قوی و فعال در این زمینه است‪ .‬با توجه به برریس‌های صورت گرفته‬ ‫بنابراین نیاز به باز ب‬ ‫‌بی� می‌شود که نرخ اشغال تخت‌های هتل پنج ستاره نسبت به هتل چهار ستاره کم�ت‬ ‫پیش ن‬ ‫ت‬ ‫ابتدا�‪ ،‬کم� از نیمی از تخت‌های هتل‬ ‫خواهد بود به طوری که ممکن است در سال‌های ی‬ ‫پنج ستاره اشغال شود‪.‬‬ ‫ت‬ ‫اریا�‬ ‫ز‬ ‫با‬ ‫آیند‬ ‫ر‬ ‫ف‬ ‫در‬ ‫است‪.‬‬ ‫آنها‬ ‫حفظ‬ ‫ای‬ ‫ر‬ ‫ب‬ ‫تالش‬ ‫و‬ ‫ی‬ ‫مش�‬ ‫ایجاد‬ ‫واقع‬ ‫اریا� در‬ ‫ب‬ ‫فرایند باز ب‬ ‫گ‬ ‫ن‬ ‫ت‬ ‫‌ها� دارد؟ مش�یان ما چه کسا� هستند و چه‬ ‫مشخص می‌شود رقیب ما کیست و چه ویژ� ی‬ ‫اریا� فرآیندی است که به‬ ‫کارها� برای جلب‪ ،‬جذب و حفظ آن‌ها باید انجام داد؟ فرآیند باز ب‬ ‫ی‬ ‫طور مستمر باید انجام شود تا به کمک تجربیات گذشته مورد بازنگری و اصالح قرار یگ�د‪.‬‬

‫‪50‬‬

‫ارزیا� اقتصادی‬ ‫ب‬

‫اریا� هتل در نمودار زیر نشان داده شده است‪.‬‬ ‫فرآیند باز ب‬ ‫ت‬ ‫از جمله شبکه‌های توزیع هتل؛ دف� رزرو هتل‪ ،‬سیستم رزرو مرکزی‪ ،‬سیستم‌های توزیع‬ ‫ن‬ ‫هوا�‪ ،‬دفاتر فروش �ش کت‌ها و دفاتر فروش بلیط هستند که آژانس‌های‬ ‫جها� خطوط ی‬ ‫ن‬ ‫ت‬ ‫کسا� که برای همایش‌ها برنامه‌ریزی می‌کنند و‬ ‫مسافر�‪ ،‬مدیران سفرهای �ش کت‌ها‪،‬‬ ‫همینطور خود مسافران از این طریق به هتل ت‬ ‫دس�یس پیدا می‌کنند‪.‬‬

‫اقتصاد کاربری هتل‬ ‫اریا� هتل‬ ‫فرآیند باز ب‬

‫مدیریت صحیح درآمدهای هتل مستلزم توجه به نکات زیر است ازجمله‪:‬‬ ‫‪ -1‬پیش ن‬ ‫بی� تقاضا واقع بینانه و قیمت‌گذاری منعطف‪ .‬خدمات هتل با توجه به نوسانات‬ ‫تقاضا و توان پرداخت ت‬ ‫ش‬ ‫اثربخ�‬ ‫مش�یان انجام می‌شود زیرا در یغ� اینصورت می‌تواند‬ ‫به�ین تبلیغات و مشوق‌های جذب ت‬ ‫ت‬ ‫مش�یان از ی ن‬ ‫ب� برود‪.‬‬ ‫‪ -2‬مدیریت صحیح پرسنل شاغل در رزرواسیون هتل‪ ،‬ارائه‌ی آموزش‌های الزم به آن‌ها و‬ ‫ایجاد ی ز‬ ‫انگ�ه برای آنها‬ ‫گ‬ ‫ز‬ ‫‪ -3‬هماهن� میان تیم رزرواسیون‪ ،‬یم� پذیرش مسافران و سایر قسمت‌های هتل الزم است‬ ‫زیرا مدیریت درآمد هتل یک مسئولیت ت‬ ‫مش�ک میان آنها است‪.‬‬ ‫انتخا� متناسب با خدمات ارائه شده باشد‬ ‫در فرایند قیمت‌گذاری باید توجه داشت که قیمت ب‬ ‫ت‬ ‫و همینطور در حد توان پرداخت ت‬ ‫مش�یان بالقوه و ترغیب مش�یان بالفعل به استفاده‌ی‬ ‫مجدد از خدمات هتل ی ن‬ ‫تعی� شود‪ .‬قیمت‌ها باید از انعطاف‌ الزم برخوردار باشند‪ .‬بدین‬ ‫مع� که با توجه به پیش ن‬ ‫ن‬ ‫‌بی� تقاضا در ایام مختلف سال‪ ،‬متناوب باشند‪ .‬البته در با توجه‬ ‫گ‬ ‫تعی� نرخ رسمی اتاق‌ها توسط سازمان یم�اث فرهن�‪ ،‬صنایع ت‬ ‫به ی ن‬ ‫دس� و گردشگری‪ ،‬امکان‬ ‫افزایش قیمت ها وجود ندارد‪.‬‬

‫‪-2-2‬اقتصاد هتلداری در دنیا‬

‫در جدول زیر‪ ،‬هزینه رسمایه گذاری احداث هتل به ازای هر اتاق در دنیا برای انواع هتل‬ ‫نشان داده شده است‪:‬‬ ‫از ف‬ ‫طر� متوسط درآمد از هر اتاق هتل ‪ 5‬ستاره در دنیا در شکل زیر نشان داده شده است‪:‬‬

‫جمع بندی و ارائه پیشنهادات‪:‬‬ ‫‪FF&E‬‬

‫‪3500‬‬

‫‪8800‬‬

‫‪6600‬‬

‫‪63400‬‬

‫‪1‬‬

‫‪11‬‬

‫‪7‬‬

‫‪69‬‬

‫‪alocation 13‬‬

‫‪1400‬‬

‫‪5400‬‬

‫‪1200‬‬

‫‪41500‬‬

‫‪6500‬‬

‫‪Min‬‬

‫‪31200 103700‬‬

‫‪Max‬‬

‫‪86900‬‬

‫‪54000‬‬

‫‪Budget/Economy‬‬ ‫‪Hotels‬‬ ‫‪average 1355‬‬

‫‪166200‬‬

‫‪13400 17900 7100‬‬

‫‪117800‬‬

‫‪12300 11100 4300‬‬

‫‪Average 16900 81100‬‬

‫‪3‬‬

‫‪11‬‬

‫‪8‬‬

‫‪68‬‬

‫‪Alocation 12‬‬

‫‪2800‬‬

‫‪6600‬‬

‫‪2300‬‬

‫‪57700‬‬

‫‪7600‬‬

‫‪Min‬‬

‫‪73100 132000‬‬

‫‪Max‬‬

‫‪73500‬‬ ‫‪208500‬‬

‫‪63000 28200 26500‬‬

‫‪162200‬‬

‫‪112800 15400 3800‬‬

‫‪Average 15400 88000‬‬

‫‪2‬‬

‫‪12‬‬

‫‪9‬‬

‫‪Alocation 16‬‬

‫‪2900‬‬

‫‪8300‬‬

‫‪91900‬‬

‫‪68‬‬

‫‪2600‬‬

‫‪10000 71700‬‬

‫‪Min‬‬

‫‪264700‬‬

‫‪86700 25800 26100‬‬

‫‪47600 168200‬‬

‫‪Max‬‬

‫‪155300‬‬

‫‪15000 15300 4300‬‬

‫‪Average 16800 95600‬‬

‫‪11‬‬

‫‪11‬‬

‫‪Alocation 16‬‬

‫‪10900 3500‬‬

‫‪3‬‬ ‫‪111000‬‬

‫‪63‬‬

‫‪Midscale Hotels‬‬ ‫‪w/o F&B‬‬

‫‪Extended-Stay‬‬ ‫‪Hotels‬‬

‫‪Midscale Hotels‬‬ ‫‪w/F&B‬‬

‫‪3800‬‬

‫‪10000 88600‬‬

‫‪Min‬‬

‫‪355100‬‬

‫‪53000 39200 19500‬‬

‫‪68100 187300‬‬

‫‪Max‬‬

‫‪334900‬‬

‫‪14600 28400 17200‬‬

‫‪Full-Service Hotels Average 38100 193600‬‬

‫‪4‬‬

‫‪10‬‬

‫‪10‬‬

‫‪67‬‬

‫‪Alocation 12‬‬

‫‪206000‬‬

‫‪23200 14000‬‬

‫‪4700‬‬

‫‪23600 139000‬‬

‫‪Min‬‬

‫‪769100‬‬

‫‪99300 57900 88100‬‬

‫‪124900 408900‬‬

‫‪Max‬‬

‫‪705100‬‬

‫‪94200 62500 23900‬‬

‫‪Average 121700 392600‬‬

‫‪14‬‬

‫‪Alocation 17‬‬

‫‪4‬‬

‫هزینه های ساخت یک اتاق هتل در دنیا‬

‫‪Land‬‬

‫‪10‬‬

‫‪60‬‬

‫‪513600‬‬

‫‪24300 37900 19100‬‬

‫‪45700 234400‬‬

‫‪Min‬‬

‫‪1005500‬‬

‫‪120400 129300 83000‬‬

‫‪266800 635300‬‬

‫‪Max‬‬

‫& ‪Luxury Hotels‬‬ ‫‪Resorts‬‬

‫از ﻃﺮﻓﯽ ﻣﺘﻮﺳﻂ درآﻣﺪ از ﻫﺮ اﺗﺎق ﻫﺘﻞ ‪ 5‬ﺳﺘﺎره در دﻧﯿﺎ در ﺷﮑﻞ زﯾﺮ ﻧﺸﺎن داده ﺷﺪه اﺳﺖ‪:‬‬

‫اقتصاد کاربری هتل‬

‫‪Pre-opening‬‬ ‫‪& Working‬‬ ‫‪Captial‬‬ ‫‪Total‬‬

‫‪Soft‬‬ ‫‪Costs‬‬

‫‪Building & Site‬‬ ‫‪Improvements‬‬

‫ارزیا� اقتصادی‬ ‫ب‬

‫همانطور که مشاهده می شود‪ ،‬هزینه ساخت هر اتاق هتل با خدمات کامل در دنیا به‬ ‫ین‬ ‫همچن� در جدول فوق مشاهده می‌شود شهر‌های مشابه‬ ‫طور متوسط ‪ 350000‬دالر است‪.‬‬ ‫تهران در دنیا‪ ،‬متوسط قیمت هر اتاق هتل ‪ 5‬ستاره ی ن‬ ‫ب� ‪ 150‬ایل ‪ 200‬دالر و در کشورهای‬ ‫ش‬ ‫پی�فته باالی ‪ 400‬دالر است‪.‬‬

‫‪51‬‬

‫‪52‬‬

‫ارزیا� اقتصادی‬ ‫ب‬ ‫اقتصاد کاربری هتل‬ ‫درآمد هر اتاق هتل ‪ 5‬ستاره در دنیا‬

‫ارزیا� اقتصادی‬ ‫ب‬ ‫اقتصاد کاربری هتل‬

‫•با توجه به هزینه باالی ساخت و ی ز‬ ‫تجه� هتل ‪ 5‬ستاره با خدمات کامل (بیش از ‪350‬‬ ‫هزار دالر به ازای هر اتاق) و از ف‬ ‫ت‬ ‫طر� وجود قیمت رقاب� ی ن‬ ‫(ب� ‪ 150‬ایل ‪ 200‬دالر برای‬ ‫هرشب اقامت در هتل ‪ 5‬ستاره) در منطقه خاورمیانه و از ف‬ ‫طر� وجود سقف ت‬ ‫قیم�‬ ‫در ایران (توسط سازمان گردشگری) برای هتل ها‪ ،‬به نظر می رسد ساخت هتل در‬ ‫ت‬ ‫بایس� با حداقل اتاق ممکن در نظر گرفته شود تا توجیه اقتصادی داشته‬ ‫این پروژه‬ ‫ت‬ ‫باشد و این فضای اقام� جهت ارائه خدمت به فضای اداری باشد‪ .‬الزم به ذکر است‬ ‫قیمت هتلهای ‪ 5‬ستاره در تهران هم اکنون برای اتاق دوتخته ‪ 450‬هزار تومان و برای‬ ‫سویت مجهز این هتل ها‪ 650‬هزار تومان است که با �ض یب اشغال ت‬ ‫کم� از ‪ %40‬در‬ ‫حال فعالیت هستند‪( .‬بر اساس آمار سازمان گردشگری‪� ،‬ض یب اشغال هتلهای کشور‬ ‫حدود ‪ %30‬است‪).‬‬ ‫•البته با توجه به اینکه هتلهای ‪4‬و‪ 5‬ستاره فعیل و در حال ساخت شهر تهران فاصله‬ ‫ن‬ ‫چندا� از سایت پروژه ندارند‪ ،‬لذا جمع بندی فوق از این بعد ی ز‬ ‫ن� تایید می شود‪.‬‬ ‫•می توان در کنار این هتل‪ ،‬مجموعه هتل آپارتمان و سویت که دارای محدودیتهای‬ ‫ت‬ ‫ت‬ ‫نظار� هتل نیستند و برای تاجران و گردشگران برای اقامت چند هفته ای‬ ‫قیم� و‬ ‫مناسب تر باشد مدنظر قرار یگ�د‪.‬‬ ‫•با توجه به اینکه فضای ت‬ ‫اقام� همانند فضای اداری امکان فروش ندارد‪ ،‬پیشنهاد‬ ‫می شود فضای مورد نظر برای این بخش از پروژه پیش از �ش وع عملیات ساخت به‬ ‫صورت یکجا به �ش کت‌های ی ن‬ ‫معت� سازنده و بهره بردار هتل واگذار شود که‬ ‫ب� الملیل ب‬ ‫اخ� ی ز‬ ‫ن� شواهدی مکفی از عالقه مندی آنها برای رسمایه گذاری‬ ‫خوشبختانه در ماه‌های ی‬ ‫و بهره برداری هتل در تهران مشاهده شده است‪.‬‬ ‫•عمده هتلهای ‪ 5‬ستاره ساخته شده در تهران‪ ،‬به حدود ‪ 40‬سال قبل بازمی گردد و طی‬ ‫این دوره‪ ،‬ساخت هتل لوکس در ایران و شهر تهران به دلیل قیمت گذاری ت‬ ‫دول�‪ ،‬نظارت‬ ‫بر رفتار ت‬ ‫زم� و ی ن‬ ‫مش�یان و احراز هویت ‪ ،‬باالبودن قیمت ی ن‬ ‫پای� بودن نرخ اشغال توجیه‬ ‫مایل و اقتصادی نداشته است‪.‬‬ ‫مش�یان هدف فضای ت‬ ‫•با این توصیف‪ ،‬می توان ت‬ ‫اقام� پروژه را مسافران اداری‪ -‬تجاری‬ ‫دانست‪ .‬البته در صورت ساخت هتیل مجلل‪ ،‬می توان پذیرای هیئت های بلندپایه‬ ‫ت‬ ‫معت� ی ن‬ ‫سیایس و اقتصادی ی ز‬ ‫ب� الملیل‪ ،‬ساخت و بهره‬ ‫ن� بود‪ .‬در‬ ‫صور� که �ش تک� ب‬ ‫برداری فضای ت‬ ‫اقام� پروژه را بر عهده یگ�د‪ ،‬می توان انتظار داشت به واسطه برند این‬ ‫�ش کت‪� ،‬ض یب اشغال و قیمت آن افزایش یافته و ت‬ ‫ح� تا قیمت هر اتاق تا ‪ 300‬دالر‬ ‫ت‬ ‫(کم�ین ی ز‬ ‫م�ان در کشورهای ش‬ ‫پی�فته) افزایش یابد‪.‬‬

‫‪53‬‬

‫اقتصاد کاربری تجاری‬

‫‪56‬‬

‫‪-3‬اقتصاد کاربری تجاری‬

‫ارزیا� اقتصادی‬ ‫ب‬ ‫اقتصاد کاربری تجاری‬

‫کاربری تجاری ییک از کاربری‌های مهم است که باید در پروژه‌های امکان‌سنجی موردمطالعه‬ ‫‌گ�د‪ .‬ابتدا باید برریس شود که آیا تقاضای موثر برای واحدهای تجاری وجود‬ ‫و برریس قرار می ی‬ ‫گ‬ ‫‌ها� باید داشته باشد تا موجب‬ ‫ویژ�‬ ‫چه‬ ‫تجاری‬ ‫مجتمع‬ ‫که‬ ‫است‬ ‫این‬ ‫دارد؟ سوال دیگر‬ ‫ی‬ ‫خلق مزیت ت‬ ‫ن‬ ‫�ش‬ ‫همچن�‪ ،‬ترکیب و ابعاد بهینه واحد‌های تجاری چه ایطی باید‬ ‫رقاب� شود‪.‬‬ ‫ی‬ ‫اریا� و فروش فضاهای تجاری چیست؟ آیا وجود‬ ‫داشته باشد؟ سیاست‌های مناسب برای باز ب‬ ‫ت‬ ‫مدیریت بهره‌برداری در اجرای پروژه �ض ورت دارد؟ و در این زمینه چه تمهیدا� باید اندیشیده‬ ‫شود؟‬ ‫‌گ�د‪.‬‬ ‫ی‬ ‫م‬ ‫ار‬ ‫ر‬ ‫ق‬ ‫برریس‬ ‫مورد‬ ‫تجاری‬ ‫واحدهای‬ ‫ار‬ ‫ز‬ ‫با‬ ‫مطالعه‬ ‫از‬ ‫آمده‬ ‫ر‬ ‫ب‬ ‫نتایج‬ ‫ابتدا‬ ‫منظور‬ ‫این‬ ‫برای‬ ‫ی‬ ‫اه�دها و سیاست‌های پیشنهادی در زمین ‌ه طراحی مرکز تجاری‪ ،‬ترکیب فعالیت‌های‬ ‫سپس ر ب‬ ‫تجاری‪ ،‬قیمت‌گذاری واحدهای تجاری‪ ،‬مدیریت بهره‌برداری و در نهایت پیشنهاد ی ز‬ ‫م�ان‬ ‫ن‬ ‫ساختما� ارائه می‌شود‪ .‬در مطالعات بازار تحلییل از اطالعات موجود درباره بازار‪،‬‬ ‫تراکم‬ ‫ت‬ ‫سازمان‌ها و افراد به منظور حمایت به� از تصمیمات بنگاه‌های اقتصادی و تجاری صورت‬ ‫مش�یان توسط بنگاه‌های تجاری‪ ،‬موجبات موفقیت ت‬ ‫‌گ�د‪ .‬شناخت دقیق‌تر ت‬ ‫بیش� آن‌ها‬ ‫می ی‬ ‫تسخ� بازار را فراهم می‌کند‪ .‬در ادامه برخی از نتایج مطالعه بازار واحدهای تجاری در‬ ‫در‬ ‫ی‬ ‫شهر تهران برریس می‌شود‪.‬‬ ‫در دنیای امروز به دلیل سهولت در حمل و نقل شهری‪ ،‬تعریف محدوده بازار و ی ن‬ ‫تعی�‬ ‫سهم آن‪ ،‬اهمیت خود را از دست داده است‪ ،‬بطوری که موفقیت مراکز تجاری را مزیت‬ ‫تعی� می‌کند‪ .‬مرکز تجاری ن‬ ‫مش�یان ت‬ ‫زما� موفق است که ت‬ ‫ت‬ ‫رقاب� نسبت به دیگر رقبا ی ن‬ ‫بیش�ی‬ ‫را به سمت خود جذب کند‪ .‬این کار در گرو طراحی مناسب مرکز خرید‪ ،‬انتخاب کاربری‌های‬ ‫ین‬ ‫همچن� رشد‬ ‫اریا� و کیفیت مدیریت دوران بهره‌برداری است‪.‬‬ ‫مناسب تجاری و نحوه باز ب‬ ‫جمعیت می‌تواند عامل مهمی در موفقیت واحدهای تجاری باشد‪.‬‬

‫‪ -1-3‬مقدمه‬

‫مجموعه های بزرگ فروشگاهی‪ ،‬یا به اصطالح شاپینگ مال یا ت‬ ‫سن� ها‪ ،‬برای مردم شهرهای‬ ‫بزرگ‪ ،‬در ذات خود دارای جذابیت های زیادی است که از جمله آنها می توان به امکان خرید‬ ‫محصوالت متنوع‪ ،‬ت‬ ‫دس�یس به انواع غذاها‪ ،‬وجود پارکینگ مرتب و منظم (و اغلب رایگان)‪،‬‬ ‫ساعات کار ثابت و مشخص و احیاناً ت‬ ‫دس�یس مناسب به حمل و نقل عمومی اشاره کرد‪.‬‬ ‫بزرگ� شدن شهرها و ت‬ ‫با ت‬ ‫بیش� شدن مشکالت رفت و آمد‪ ،‬در ساخت مجموعه های‬ ‫فروشگاهی مدرن دنیا‪ ،‬سعی شده است تا این مراکز خرید‪ ،‬در کنار و توأم با مراکز تفریحی‬ ‫ت‬ ‫استثنا� ایجاد‬ ‫فرص�‬ ‫ساخته شوند‪ .‬این ادغام‪ ،‬برای عموم اقشار جامعه جذابیت و‬ ‫ی‬ ‫س�ی کنند‪ ،‬و از طرف دیگر‬ ‫می کند که از یک طرف اوقات خو�ش را با خانواده و دوستان پ‬ ‫خو� هم داشته باشند‪.‬‬ ‫خرید ب‬ ‫برای صاحبان فروشگاه ها هم‪ ،‬اشتغال در این نوع مجموعه ها‪ ،‬فرصت ت‬ ‫به�ی را برای جذب‬ ‫بیش� فراهم می کند؛ زیرا اغلب ت‬ ‫مش�یان بالقوه و در نتیجه درآمد ت‬ ‫ت‬ ‫مش�یان‪ ،‬حداقل ییک دو‬ ‫بازدید کننده دیگر را هم با خود همراه می آورند و چنانچه صاحبان فروشگاه ها با مدیریت‬ ‫مجموعه برای رونق ت‬ ‫داش� فروشگاه در ی ن‬ ‫بیش� همکاری کنند؛ مزایای ت ن‬ ‫ها�‪،‬‬ ‫چن� مجموعه ی‬ ‫بسیار ت‬ ‫بیش� خواهد بود‪.‬‬ ‫رکن سوم مجموعه های فروشگاهی بزرگ‪ ،‬مالک یا بهره بردار قدرتمند است‪ .‬معموال ً صاحبان‬

‫‪57‬‬

‫ارزیا� اقتصادی‬ ‫ب‬ ‫اقتصاد کاربری تجاری‬

‫ین‬ ‫همچن� ابزارهای نوین‬ ‫مشاغل خرد ضعیف تر از آن هستند که بتوانند از مشاوران بزرگ و‬ ‫اریا� و تبلیغات استفاده کنند‪ .‬این امر صاحبان فروشگاه های خرد را تشویق می کند‪ ،‬تا‬ ‫باز ب‬ ‫گ‬ ‫بجای رقابت های نا بخردانه با یگدیگر‪ ،‬به مجموعه های بزرگ رو آورده و تالشهای هماهن�‬ ‫بیش� برای ت‬ ‫را با مالک یا بهره بردار فروشگاه‪ ،‬برای ایجاد جاذبه ت‬ ‫مش�یان و اتخاذ سیاست های‬ ‫ت‬ ‫ت‬ ‫تن‬ ‫گذاش� جایزه های بزرگ‪ ،‬به�ین راه برای استفاده از مزایای‬ ‫تبلیغا� کالن‪ ،‬به‌عنوان مثال‬ ‫منحرص بفرد این گونه مراکز خرید فراهم کنند‪.‬‬ ‫ش‬ ‫ارها� مانند تدوین برنامه های وفاداری به کمک فناوری های پی�فته‪ ،‬به همکاران‬ ‫ابز ی‬ ‫مجموعه اجازه می دهد هر یک با تالش و تجربه و استفاده از منابع خود برای متحد شدن‬ ‫مش�ک و اتخاذ ت‬ ‫در یک پایگاه ت‬ ‫اس�اتژی های جمعی با بهره بردار مجموعه هم راستا شوند تا‬ ‫به اهداف زیر نایل شوند‪:‬‬ ‫•شناسا� ت‬ ‫مش�یان سودآور‬ ‫ی‬ ‫ت‬ ‫•جذب‪ ،‬حفظ و توسعه مش�یان سودآور‪.‬‬ ‫•ارتباط استادانه با ت‬ ‫مش�ی و سیاست های تشویقی‪.‬‬ ‫•انگ�ش احساسات مثبت در ت‬ ‫یز‬ ‫مش�یان‬ ‫میانگ� دریاف�ت‬ ‫ین‬ ‫•افزایش فروش و مقدار‬ ‫•تشویق تکرار مراجعه به فروشگاه‬ ‫ث‬ ‫•خن� کردن رویدادی منفی بازار‬ ‫ن‬ ‫ت‬ ‫با این اس�اتژی ها‪ ،‬پیش بی� می شود که به تدریج‪ ،‬مجموعه های بزرگ فروشگاهی‪ ،‬بتوانند‬ ‫از سایر رقبای خود پیش گرفته و در اقتصاد شهرها‪ ،‬به یک الگو تبدیل شوند‪.‬‬ ‫تاریخچه و انواع مراکز خرید ‪:‬‬ ‫ن‬ ‫اول� مراکز خرید که ب� شباهت به‬ ‫تاریخچه ایجاد بازار به ده ها قرن قبل بر می گردد‪ .‬لیکن ی‬ ‫مراکز خرید امروزی نیستند حدود در حدود سالهای ‪� 1950‬ش وع به کار کردند‪ .‬با توجه به رشد‬ ‫صنعت و تجارت مراکز خرید ارتقاء کیفیت یافتند و با رشد جمعیت و افزایش خواسته های‬ ‫مخاطبان آنها ‪ ،‬صنعت مراکز خرید تکامل یافته تا جاییکه امروزه دسته بندیهای مختلفی برای‬ ‫این مراکز تعریف شده است که در ادامه به آنها اشاره خواهیم داشت‪.‬‬ ‫‪ -1‬مراکز خرید ‪Shopping Center :‬‬ ‫مجموعه ای از خرده فروشان و موسسات تجاری که تحت یك مدیریت واحد برنامه ریزی و‬ ‫توسعه یافته اند‪ .‬اندازه و جهت یگ�ی این مراکز بطور کیل بوسیله خصوصیات بازار منطقه‬ ‫تجاری ی ن‬ ‫تعی� می‌شود‪ .‬دو زیر مجموعه اصیل این مراکز خرید‪ ،‬مراکز خریدفروشگاهی(‪Mall‬‬ ‫) و مراکز خرید نواری در فضای باز ‪ Open Air Stripe Center‬هستند ‪.‬‬ ‫الف ‪ :‬مراکز خرید فروشگاهی ‪Mall :‬‬ ‫مکانهای محصور که دارای راهروهای محصور بوده که از طریق این راهرو‌ها می توان در‬ ‫فروشگاهها� که در کنار و یا مقابل هم قرار دارند تردد کرد‪.‬‬ ‫مغازه ها و‬ ‫ی‬ ‫ب ‪ :‬مراکز خرید نواری شکل ‪Stripe Center :‬‬ ‫نج�ه ای از فروشگاهها و مغازه های مختلف در کنار هم و درکنار‬ ‫در این نوع مراکز خرید‪ ،‬ز ی‬ ‫گ‬ ‫خیابان قرار دارند‪ .‬ممکن است این فروشگاهها هم� تنها یك نوع کاال را بفروشند و یا اینکه‬ ‫کاالها و خدمات متنوعی را به ت‬ ‫مش�ی ارائه دهند‪ .‬بر خالف مراکز خرید ‪ Mall‬راهروها‬ ‫ن‬ ‫محصور نبوده و عموماً پارکینگ ی ز‬ ‫ماش�‌ها در محل خرید مثال ً روبروی‬ ‫ن� وجود ندارد واصوال ً ی‬ ‫فروشگاهها پارك می شوند‪.‬‬

‫‪58‬‬

‫ارزیا� اقتصادی‬ ‫ب‬ ‫اقتصاد کاربری تجاری‬

‫‪ -2‬مراکز خرید در محله ها ‪Neighborhood Center :‬‬ ‫این نوع فروشگاهها و مغازه برای ت‬ ‫دس�یس محیل و خرید راحت و مصارف روزانه است‪ .‬حدود‬ ‫نیمی از این نوع مراکز خرید به سوپر مارکتها اختصاص دارد و حدود ‪ 0/7‬این نوع فروشگاهها‬ ‫ت‬ ‫بهداش� و آر ش‬ ‫ای� است‪.‬‬ ‫داروخانه و فروشگاههای‬ ‫‪ -3‬مراکز خرید مجتمع ‪:Community Center‬‬ ‫ت‬ ‫وسیع�ی از کاالها و خدمات نسبت به فروشگاهها و مراکز محله ارائه‬ ‫در این مراکز طیف‬ ‫میشود‪ .‬از ت‬ ‫مهم�ین فروشگاههای این مراکز می‌توان به سوپر مارکتها‪،‬داروخانه های بزرگ و‬ ‫فروشگاههای ارزان فرو�ش بزرگ اشاره کرد‪ .‬این مراکز معموال ً به‌صورت نواری هستند ویل‬ ‫می توانند به اشکال دیگری ی ز‬ ‫ن� باشند‪.‬‬ ‫‪ -4‬مراکز خرید منطقه ای ‪Regional Center :‬‬ ‫این مراکز کاالها و خدمات عمومی در حوزه های مختلف ارائه می کنند )بخصوص پوشاك(‪.‬‬ ‫فروشگاههای تخصص مد‪ ،‬فروشگاههای ارزان فرو�ش و فروشگاههای عمده فرو�ش از جمله‬ ‫مواردی است که در این مراکز وجود دارند‪ .‬محوطه این مراکز با فروشگاهها محصور شده‬ ‫و این فروشگاهها بوسیله یك راهرو به هم متصل هستند‪ .‬معموال ً این فروشگاهها داردی‬ ‫پارکینگ رسپوشیده ی ز‬ ‫ن� هستند‪.‬‬ ‫‪ -5‬مراکز خرید فرا منطقه ای ‪Super Regional Center :‬‬ ‫ت‬ ‫این مراکز بسیار شبیه مراکز خرید منطقه ای هستند و تفاوت آنها در مساحت بیش� و تنوع‬ ‫کاال و خدمات ت‬ ‫بیش� است‪.‬‬ ‫‪ -6‬مراکز تخصیص‪ /‬مد ‪Fashion/Specialty Center :‬‬ ‫ت‬ ‫به طور عمده از مغازه های مجلل پوشاك‪ ،‬بوتیك ها و مغازه های صنایع دس�‪ ،‬کاالهای‬ ‫کمیاب که کاالها و خدما ت را با کیفیت و قیمت باال به ت‬ ‫مش�یان ارائه می کنند‪ ،‬تشکیل شده‬ ‫اند‪ .‬در برخی از این مراکز رستوران و مراکز تفریح و رسگرمی ی ز‬ ‫ن� وجود دارد‪ .‬این مراکز دارای‬ ‫زیبا� بوده و طراحی و دکوراسیون مدرن آنها از مشخصه های عمده این مراکز‬ ‫دکوراسیون ی‬ ‫است‪.‬‬ ‫‪ -7‬مراکز خرید قدرتمند ‪Power Center :‬‬ ‫این مراکز شامل فروشگاهها و ارزان فرو�ش ها و عمده فرو�ش های برخی از کاالهاست‪ .‬در‬ ‫این نوع مراکز عمدتاً فروشگاهها و مغازه های کوچك یافت نمی شود‪.‬‬ ‫‪ -8‬مراکز خرید جشنواره ای ‪Festival Center :‬‬ ‫در این مراکز یك نوع وحدت خاص در طراحی و دکوراسیون مغازه ها و فروشگاهها وجود‬ ‫ت‬ ‫دارد‪ .‬در برخی موارد ت‬ ‫خدما� که در این فروشگاهها ارائه می شود ی ز‬ ‫ن� یکسان‬ ‫ح� کاالها و‬ ‫ن‬ ‫همچن� دارای‬ ‫و هماهنگ است‪ .‬اصوال ً این نوع مراکز در جذب توریست فعال هستند و‬ ‫ی‬ ‫رستوران و مراکز تفریحی ی ز‬ ‫ن� هستند‪ .‬این مراکز عمدتاً در حومه شهر بوده در برخی موارد‬ ‫ساختمانها� با بنای تاریخی هستند‪.‬‬ ‫دارای‬ ‫ی‬ ‫‪ -9‬مراکز خرید خارج از مرکز ‪Outlet Center :‬‬ ‫روستا� واقع شده اند‪ .‬این مراکز متعلق به کارخانه های‬ ‫معموال ً در مناطق گردشگری و‬ ‫ی‬ ‫پای� تر به ت‬ ‫سازنده کاال بوده و اجناس را با قیمت ی ن‬ ‫مش�ی عرضه می کنند‪ .‬اصوال ً به‌صورت‬ ‫نواری شکل بوده و ممکن است در مکانهای رسپوشیده و یا باز قرار داشته باشند‪.‬‬ ‫‪ -10‬مراکز خرید چند منظوره ‪Mix Used :‬‬ ‫همانگونه که از نام این مراکز مشخص است تلفیقی از کاربریهای مختلف در آنها وجود داشته‬ ‫که تجمع کاربری های گوناگون در آنها می تواند به رونق ت‬ ‫بیش� مجموعه کمک نماید ‪ .‬ییک‬

‫در دنیا ‪ 47000‬مجموعه فروشگاهی باالی ‪ 5‬هزار تم�مربع وجود دارد که ‪ %77‬آن در آمریکا‬ ‫قرار دارد‪.‬‬

‫تعداد مراکز خرید در دنیا (باالی ‪5‬هزار تم�مربع)‬

‫قرار است ‪ 1800‬شاپینگ ت‬ ‫سن� جدید تا پایان سال ‪ 2016‬که مجموعا ‪ 800‬میلیون تم�مربع است به‬ ‫بهره برداری برسد‪ .‬که عمده آن ها در کشور آمریکا و ی ن‬ ‫چ� قرار دارد‪:‬‬

‫ارزیا� اقتصادی‬ ‫ب‬

‫‪ -2-3‬روند ن‬ ‫جها� احداث مراکز فروشگاهی‬

‫اقتصاد کاربری تجاری‬

‫از �ش ایط موفقیت ایجاد مراکز خرید چند منظوره شناخت نیازهای منطقه و مخاطبان آن و‬ ‫دیگری تلفیق صحیح کاربریهای گوناگون در کتار یکدیگر است ‪.‬‬ ‫‪ -11‬مراکز خرید موضوعی‬ ‫این مراکز خرید ماموریت ارائه خدمات یا کاالهای مرتبط با موضعی خاص را بر عهده دارند‬ ‫مانند‬ ‫•صوت و تصویر‬ ‫•پوشاک‬ ‫جان�‬ ‫لوازم‬ ‫و‬ ‫•کامپیوتر‬ ‫ب‬ ‫•دارو‬ ‫•تجه�ات صنع�ت‬ ‫یز‬ ‫• و ‪...‬‬ ‫موفقیت این مراکز در گرو امکان جمع نمودن صاحبان حرف مربوطه در کنار یکدیگر‬ ‫است ‪.‬‬ ‫‪ -12‬دپارتمان استور‬

‫‪59‬‬

‫‪60‬‬

‫ارزیا� اقتصادی‬ ‫ب‬ ‫اقتصاد کاربری تجاری‬

‫‪ -3-3‬برآورد تقاضای مراکز یا مجموعه های فروشگاهی‬ ‫در دنیا رسانه مراکز عظیم تجاری به ازای ‪ 1000‬نفر محاسبه می شود‪ .‬باالترین عدد در آمریکای‬ ‫شمایل است (‪ 2000‬تم�مربع به ازای هر ‪ 1000‬نفر)‪ .‬در کشورهای مشابه ایران حدود ‪ 100‬تم�مربع‬ ‫است‪:‬‬

‫سن� به ازای ‪ 1000‬نفر ت‬ ‫رسانه شاپینگ ت‬ ‫(م�مربع)‬

‫ث‬ ‫حداک� ‪ 4‬تم�مربع رسانه کل فضای تجاری پیشنهاد شده است‪.‬‬ ‫در طرح جامع تهران‪،‬‬ ‫•در آمریکا به ازای هر هزار نفر یک واحد صنفی توزیعی‬ ‫غر� به ازای هر ‪ ۶۶۰‬نفر یک واحد‬ ‫• در کشورهای اروپای ب‬ ‫•در کشورهای اروپای ش� ق� به ازای هر ‪ ۳۲۰‬نفر یک واحد صنفی است‬ ‫•ویل در ایران این رقم به ازای هر ‪ ۳۰‬تا ‪ ۳۵‬نفر یک مغازه و فروشگاه است‪ .‬در تهران با‬ ‫بهره برداری از مجتمع های جدید‪ ،‬به ‪ 82‬خواهد رسید‪.‬‬ ‫ن‬ ‫چ�‪ ،‬این مراکز بسیار بزرگ‬ ‫نظ� ی‬ ‫آسیا� ی‬ ‫نکته قابل توجه این است که در کشورهای پرجمعیت ی‬ ‫بوده و حدود ‪ 100‬هزار تم�مربع مجموع مساحت این مراکز است‪ .‬در ترکیه متوسط این مراکز‬ ‫‪ 40‬هزار تم�مربع است‪:‬‬

‫ارزیا� اقتصادی‬ ‫ب‬

‫طرح جامع شهر تهران‬

‫اقتصاد کاربری تجاری‬

‫جنو� ی ز‬ ‫ن� این رسانه ‪ 100‬تم�مربع است‪.‬‬ ‫در آمریکای ب‬ ‫در تهران با بهره برداری از مراکز جدید خرید و مال های عظیم‪ ،‬از استاندارد کشورهای مشابه‬ ‫عبور خواهیم کرد‪ .‬در حال حا�ض در تهران ‪ 200‬مجتمع چندمنظوره بهره‌برداری شده‪ ،‬نوساز‪،‬‬ ‫آماده واگذاری و در دست احداث وجود دارد و در کل کشور به ‪ 16‬میلیون تم�مربع تا ‪ 5‬سال‬ ‫آینده خواهد رسید‪.‬‬ ‫البته در طرح جامع شهر تهران‪ ،‬قرار است مجموع سطح اشغال کاربری های اداری‪ -‬تجاری‬ ‫ن‬ ‫مسکو� (‪ 177‬میلیون تم�مربع) شود‪ ،‬در حال حا�ض‬ ‫(‪ 26‬میلیون تم�مربع) یک هفتم کاربری‬ ‫بسیار ت‬ ‫کم� از این مقدار است‪.‬‬

‫‪61‬‬

‫‪62‬‬

‫ارزیا� اقتصادی‬ ‫ب‬

‫اقتصاد کاربری تجاری‬

‫اندازه مراکز تجاری در دنیا‬

‫ارزیا� اقتصادی‬ ‫ب‬

‫پیشنهادهای کارشناسان رسمایه گذاری برای برون رفت از مشکل خایل مانده مال ها‪-‬‬ ‫تحلیل های کارشناسان رسمایه گذاری‬ ‫ن‬ ‫در فاصله سال‌های ‪ 90‬تا ‪ ،93‬حجم صدور پروانه ساختما� برای احداث «مال» در تهران دو‬ ‫ن‬ ‫ناگها� كه‬ ‫برابر شد و به حدود ‪ 11‬درصد كل ساخت‌‌وسازهای ساالنه پایتخت رسید؛ این رشد‬ ‫كارشناسان مسكن آن را «سونامی مال»‌سازی توصیف می‌كنند تعداد مجتمع‌های چندمنظوره‬ ‫نوساز یا در دست ساخت را به حدود ‪ 100‬سازه رسانده است‪.‬‬ ‫با این حال مطابق برنامه‌ریزی‌های شهرسازی در اسناد باالدست تهران‪ ،‬ظرفیت این كالن‌شهر‬ ‫با توجه به پایتخت بودنش‪ ،‬كشش راه‌اندازی ‪ 200‬مال جدید دیگر را دارد‪ .‬ی ز‬ ‫چ�ی در حدود‬ ‫‪ 4‬درصد مساحت پایتخت باید به سطح تجاری تبدیل شود در حایل كه هم‌اكنون با وضع‬ ‫فعیل«مال»‌ها‪ ،‬سطح اشغال شده ت‬ ‫ح� به نصف این رقم ی ز‬ ‫ن� نرسیده است‪.‬‬

‫اقتصاد کاربری تجاری‬

‫ت‬ ‫مطالعا� و اشتباه تاكتییك برخی رسمایه‌گذاران مجتمع‌های‬ ‫در تهران‪ ،‬رصف‌نظر از ضعف‬ ‫جانما� این سازه‌ها كه باعث تمركز غالب «مال»‌ها در دو تا سه‬ ‫تجاری چندمنظوره در‬ ‫ی‬ ‫منطقه خاص تهران شده است‪ ،‬آنچه تاكنون بهره‌برداری از این مجتمع‌ها را به ركود كشانده‬ ‫ن‬ ‫‌تاث�‬ ‫بود‪ ،‬به دو موضوع شامل‬ ‫«ناتوا� اقتصادی خانوارها در خرید اقالم یغ��ض وری تحت ی‬ ‫پای� مبادالت رسمی در حوزه كاالهای مرص�ف‬ ‫همچن� «سطح ی ن‬ ‫ین‬ ‫رشد منفی اقتصاد ایران» و‬ ‫ین‬ ‫ب� ایران و كشورها» برمی‌گشت كه در نتیجه آن‪ ،‬رصفه اقتصادی برای راه‌اندازی كسب‌وكار‬ ‫گ‬ ‫تجاری ‪-‬از فروش انواع كاال و خدمات رفاهی و تفریحی گرفته تا تاسیس نمایند�‌های اداری و‬ ‫تجاری �شكت‌‌های خارجی‪ -‬افت كرده بود‪ .‬اما در دوره ن‬ ‫كنو� «پساتوافق»‪ ،‬پیش ن‬ ‫‌بی� می‌شود‬ ‫تقاضا در بازار «مال»‌ها افزایش پیدا كند‪.‬‬ ‫اخ�ا برریس كامل‌تری ی ز‬ ‫ن� توسط کارشناسان رسمایه‌گذاری در بازار مجتمع‌های تجاری‬ ‫ی‬ ‫گ‬ ‫چندمنظوره انجام شده كه نتایج آن نشان می‌دهد با لغو تحریم‌ها و ورود نمایند�‌های‬ ‫رسمی عرضه و فروش كاال و خدمات به كشور‪ ،‬نه‌تنها تقاضا برای دریافت غرفه‌ تجاری و‬ ‫واحد اداری در «مال»‌های تازه‌ساز احیا می‌شود بلكه به‌واسطه افزایش قدرت خرید‪ ،‬رشد‬ ‫گردشگر داخیل و خارجی و تقویت رسمایه‌گذاری‪ ،‬نیاز به ساخت مجتمع‌های چندمنظوره‬ ‫جدید احساس خواهد شد‪ .‬موارد زیر از نظر کارشناسان می تواند گره گشای موضوع خایل‬ ‫مانده مال های تهران شود‪:‬‬

‫‪63‬‬

‫‪64‬‬

‫ارزیا� اقتصادی‬ ‫ب‬ ‫اقتصاد کاربری تجاری‬

‫در حال حا�ض در تهران ‪ 200‬مجتمع چندمنظوره بهره‌برداری شده‪ ،‬نوساز آماده واگذاری و در‬ ‫دست احداث وجود دارد‪ .‬مساحت کل فضاهای تجاری در دست ساخت در کشور ی ز‬ ‫ن� حدود‬ ‫‪ 16‬میلیون تم�مربع برآورد می‌شود که به‌طور متوسط روند ساخت و تکمیل این سازه‌ها ی ن‬ ‫ب� ‪3‬‬ ‫تا ‪ 5‬سال زمان می‌برد‪.‬‬ ‫ز‬ ‫بر اساس طرح تفصییل و جامع شهر تهران‪ ،‬یم�ان سطح (عرصه) قابل اختصاص در شهر‬ ‫ن‬ ‫مسکو� پیش ن‬ ‫‌بی� شده است‪ .‬با این‬ ‫برای کاربری‌های تجاری و اداری تقریبا معادل یک‌هفتم‬ ‫حال در حال حا�ض در تهران ت‬ ‫ز‬ ‫ح� به اندازه یک‌هفتادم امالک ین� کاربری تجاری و اداری‬ ‫ندارند‪ .‬برای آنکه مشخص شود ما در تهران کمبود مال داریم تا افزایش مال‪ ،‬می‌توان شهر‬ ‫کواالالمپور را مثال زد که ‪ 50‬مال دارد و جمعیت آن شهر تقریبا نصف جمعیت تهران است‪.‬‬ ‫هر چند نمی‌توان به طور قطعی گفت تهران چقدر به مال نیاز دارد و این روش مقایسه‌ای‬ ‫مناس� برای کشف نیازهای یک شهر به مال نیست‪.‬‬ ‫هم‬ ‫روش ب‬ ‫گ‬ ‫پراکند� نامتوازن مجتمع‌های تجاری چندمنظوره – مال ‪ -‬در سطح شهر تهران که باعث‬ ‫تمرکز این سازه‌ها در مناطق یک تا پنج شده‪ 9 ،‬منطقه پایتخت را برای رسمایه‌گذاری‌های‬ ‫جدید در حوزه ساخت «مال» جذاب کرده است‪ .‬نتایج یک برریس نشان می‌دهد مناطق‬ ‫داخل محدوده بافت‌فرسوده به دو دلیل «تخفیف ‪ 50‬درصدی در عوارض ساخت تجاری» و‬ ‫ن‬ ‫مسکو�»‪ ،‬از ظرفیت بالقوه برای ساخت «مال»‌های جدید برخوردارند‪.‬‬ ‫«رشد بارگذاری‌های‬ ‫ن‬ ‫ن‬ ‫نتایج یک برریس میدا� که توسط گروهی از کارشناسان بازار امالک یغ�مسکو� درباره آخرین‬ ‫گ‬ ‫وضعیت «مال»‌ها انجام شده‪ ،‬حایک است‪ :‬به تاز� نیمی از برج‌های تجاری در دست‬ ‫احداث که تعدادشان حدود ‪ 40‬سازه از مجموع دست‌کم ‪ 90‬مجتمع در حال ساخت برآورد‬ ‫ن‬ ‫ساختما� روبه‌رو شده‌اند‪.‬‬ ‫می‌شود‪ ،‬با توقف اجباری عملیات‬ ‫برریس‌های کارشنایس درباره راه برون رفت از کما در بازار «مال»‌ها‪ ،‬مشخص می‌کند‬ ‫رسمایه‌گذاری‌های جدید در این بازار باید به مناطقی از پایتخت که از استعداد ت‬ ‫بیش�ی‬ ‫گ‬ ‫برای تجاری‌سازی برخوردار هستند‪ ،‬منتقل شود‪ .‬در حال حا�ض پراکند� ‪ 200‬برج‌ تجاری‬ ‫ساخته‌شده و در حال ساخت در تهران‪ ،‬از عدم توازن منطقه‌ای حکایت دارد؛ مال‌ها عمدتا‬ ‫در مناطق ‪ 1‬تا ‪ 5‬و منطقه ‪ ،22‬قطار شده‌اند در حایل که ‪ 9‬منطقه داخل محدوده بافت‬ ‫کم�ین فضای تجاری در ت‬ ‫فرسوده که از ت‬ ‫دس�س برخوردارند ‪-‬با توجه به برنامه‌ دولت و‬ ‫ن‬ ‫مسکو� در آنها‪ -‬به شدت مستعد رسمایه‌گذاری در زمینه«‬ ‫شهرداری برای بارگذاری‌های جدید‬ ‫مال» هستند‪ ،‬ضمن آنکه شهرداری تهران برای احداث مجتمع تجاری در بافت فرسوده‪،‬‬ ‫عالوه بر تراکم تشویقی‪ 50 ،‬درصد در هزینه‌های عوارض تخفیف می‌دهد‪.‬‬ ‫ن‬ ‫ت‬ ‫مسکو� به ‪ 6‬منطقه شهری تهران (مناطق یک تا پنج به‬ ‫بیش�ین حجم ساخت‌وسازهای یغ�‬ ‫عالوه منطقه ‪ )22‬متمرکز شده و هنوز هم حجم زیادی از مال‌های تجاری شهر در این‬ ‫مناطق در حال ساخت است‪ .‬در مقابل ‪ 9‬منطقه شهری شامل منطقه ‪،13 ،12 ،11 ،8 ،7 ،6‬‬

‫‪65‬‬

‫برج سفید‬

‫برجونکومرکزپایتخت‬ ‫میالد نور‬ ‫برج میالد‬

‫مرکز تجاری یت�اژه‬ ‫مجتمعهزارو یک شهر‬

‫مرکزتجاریکوروش‬

‫مجموعه تات مال‬

‫مجتمعتجاریصبا‬

‫مراکز تجاری بزرگ تهران‬ ‫مراکز چند منظوره‌ی تهران‬

‫پردیس کیان‬

‫پردیس گلستان تجارت‬ ‫محدوه ای که فاقد مرکز تجاری است‬

‫‪ 15 ،14‬و ‪16‬با فقر مراکز تجاری چندمنظوره مواجه هستند‪ .‬این در حایل است که سازندگان‬ ‫در صورت انتقال پروژه‌های ساخت مال خود به محدوده مناطق بافت فرسوده از دو مزیت‬ ‫ﻣﮑﺎن‬

‫ﻧﻮع‬

‫ﺗﻮﻣﺎن(‬

‫آرﺗﻤﯿﺲ‬

‫ﭘﯿﺶ ﻓﺮوش‬

‫ﻣﺘﺮي ‪ 28‬ﺗﺎ ‪41‬‬

‫ﻃﺒﻘﺎت اول ﺗﺎ ﺳﻮم )‪ 25‬درﺻﺪ ﭘﯿﺶ ‪ 60‬درﺻﺪ اﻗﺴﺎط ‪ 10‬درﺻﺪ ﺗﺤﻮﯾﻞ ‪ 5‬درﺻﺪ‬ ‫ﺳﻨﺪ(‬

‫آرﺗﻤﯿﺲ‬

‫ﭘﯿﺶ ﻓﺮوش‬

‫ﻣﺘﺮي ‪ 60‬ﺗﺎ ‪90‬‬

‫ﻫﻤﮑﻒ )‪ 25‬درﺻﺪ ﭘﯿﺶ ‪ 60‬درﺻﺪ اﻗﺴﺎط ‪ 10‬درﺻﺪ ﺗﺤﻮﯾﻞ ‪ 5‬درﺻﺪ ﺳﻨﺪ(‬

‫ﻣﮕﺎﭘﺎرس‬

‫ﭘﯿﺶ ﻓﺮوش‬

‫ﻣﺘﺮي ‪50‬‬

‫ﺑﺮج ﻣﺎدر )ﻟﺖ ﻣﺎل(‬

‫ﭘﯿﺶ ﻓﺮوش‬

‫ﺣﺪاﻗﻞ ﻣﺘﺮي ‪24‬‬

‫ﻣﮕﺎﭘﺎرس‬ ‫رزﻣﺎل‬

‫ﭘﯿﺶ ﻓﺮوش‬

‫ﭘﯿﺶ ﻓﺮوش‬

‫ﺣﺪاﻗﻞ ﻣﺘﺮي ‪85‬‬ ‫ﻣﺘﺮي ‪ 28‬ﺗﺎ ‪50‬‬

‫ﻃﺒﻘﺎت اول ﺑﻪ ﺑﻌﺪ‬

‫ﻫﻤﮑﻒ‬

‫واﺣﺪﻫﺎي ‪ 23‬ﺗﺎ ‪ 300‬ﻣﺘﺮ ﻣﺮﺑﻌﯽ‬

‫رز ﻣﯿﺮداﻣﺎد‬

‫رﻫﻦ و اﺟﺎره‬

‫ﭘﯿﺶ ‪ / 60‬ﻣﺘﺮي ‪4.5‬‬

‫ﻫﻤﮑﻒ‪ ،‬واﺣﺪ ‪ 30‬ﻣﺘﺮ ﻣﺮﺑﻊ‬

‫رز ﻣﯿﺮداﻣﺎد‬

‫رﻫﻦ و اﺟﺎره‬

‫ﭘﯿﺶ ‪ / 40‬ﻣﺘﺮي ‪4.4‬‬

‫ﻃﺒﻘﻪ دوم‪ ،‬واﺣﺪ ‪ 40‬ﻣﺘﺮ ﻣﺮﺑﻊ‬

‫رز ﻣﯿﺮداﻣﺎد‬ ‫رز ﻣﯿﺮداﻣﺎد‬ ‫اﻃﻠﺲ ﻣﺎل‬

‫ﺑﻠﻮار اﻧﺪرزﮔﻮ‬ ‫ﺑﻠﻮار اﻧﺪرزﮔﻮ‬ ‫ﭘﺎﻻدﯾﻮم‬

‫ت‬ ‫فهرس� از قیمت واحدهای تجاری در تهران‬

‫ﻗﯿﻤﺖ )ﻣﯿﻠﯿﻮن‬

‫ﺗﻮﺿﯿﺢ‬

‫رﻫﻦ و اﺟﺎره‬ ‫رﻫﻦ و اﺟﺎره‬ ‫ﭘﯿﺶ ﻓﺮوش‬ ‫ﻓﺮوش‬ ‫اﺟﺎره‬

‫رﻫﻦ ﮐﺎﻣﻞ‬

‫ﭘﯿﺶ ‪ / 40‬ﻣﺘﺮي ‪4.5‬‬ ‫ﭘﯿﺶ ‪ / 25‬ﻣﺘﺮي ‪5.1‬‬ ‫ﻣﺘﺮي ‪ 85‬ﺗﺎ ‪115‬‬

‫ﻣﺘﺮي ‪ 90‬ﺗﺎ ‪100‬‬ ‫ﻫﺮ ﻣﺎه ‪30 /‬‬ ‫‪500‬‬

‫وﻟﯽ ﻋﺼﺮ‪/‬ﺟﺎم ﺟﻢ‬

‫رﻫﻦ و اﺟﺎره‬

‫ﭘﯿﺶ ‪ / 20‬ﻣﺘﺮي ‪8‬‬

‫ﺷﺮﯾﻌﺘﯽ‪/‬ﭘﻞ ﺻﺪر‬

‫اﺟﺎره‬

‫ﻣﺘﺮي ‪140‬‬

‫ﻣﯿﺪان ﺗﺠﺮﯾﺶ‬

‫اﺟﺎره‬

‫ﻣﺘﺮي ‪ 130‬ﺗﺎ ‪150‬‬

‫ﻃﺒﻘﻪ اول‪ ،‬واﺣﺪ ‪ 40‬ﻣﺘﺮ ﻣﺮﺑﻊ‬

‫ﻃﺒﻘﻪ دوم‪ ،‬واﺣﺪ ‪ 63‬ﻣﺘﺮ ﻣﺮﺑﻊ‬

‫واﺣﺪﻫﺎي ‪ 27‬ﺗﺎ ‪ 55‬ﻣﺘﺮ ﻣﺮﺑﻌﯽ‬ ‫ﻧﺒﺶ ﺧﯿﺎﺑﺎن‬ ‫ﻧﺒﺶ ﺧﯿﺎﺑﺎن‬

‫رﻫﻦ ﮐﺎﻣﻞ ‪ %25 +‬ﺳﻮد ﻣﺎﻫﺎﻧﻪ ‪ +‬ﺳﺎﻟﯽ ‪ %15‬اﻓﺰاﯾﺶ‬ ‫ﻧﺒﺶ ﺧﯿﺎﺑﺎن‬

‫ﻧﺒﺶ ﺧﯿﺎﺑﺎن‬

‫ﻓﻬﺮﺳﺘﯽ از ﻗﯿﻤﺖ واﺣﺪﻫﺎي ﺗﺠﺎري در ﺗﻬﺮان‬ ‫ﻃﺒﻖ ﯾﮏ ﺑﺮرﺳﯽ ﻣﺴﺘﻨﺪ‪ ،‬در ﺑﻮدﺟﻪ دﻫﻪﻫﺎي ‪ 70‬و ‪ 80‬ﺷﻬﺮداري ﺗﻬﺮان‪ ،‬درآﻣﺪ ﻧﺎﺷﯽ از ﻋﻮارض ﺳﺎﺧﺖوﺳﺎز‬ ‫ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ ‪90‬درﺻﺪ و درآﻣﺪ ﺣﺎﺻﻞ از ﻋﻮارض ﺳﺎﺧﺖوﺳﺎز ﺗﺠﺎري ‪ 10‬درﺻﺪ ﮐﻞ درآﻣﺪ ﻧﺎﭘﺎﯾﺪار ﺷﻬﺮداري را‬ ‫ﺗﺸﮑﯿﻞ ﻣﯽداد اﻣﺎ در ﺣﺎل ﺣﺎﺿﺮ اﯾﻦ ﻧﺴﺒﺖ ﺗﻐﯿﯿﺮ اﺳﺎﺳﯽ ﭘﯿﺪا ﮐﺮده و ﺑﻪ ﺗﺮﺗﯿﺐ ﻣﻌﺎدل ‪52‬درﺻﺪ و ‪48‬درﺻﺪ‬ ‫ﺷﺪه اﺳﺖ‪ .‬ﻣﻌﻨﺎي ﻧﺴﺒﺖﻫﺎي ﺟﺪﯾﺪ درآﻣﺪ ﺷﻬﺮداري از ﺳﺒﺪ ﺳﺎﺧﺘﻤﺎنﺳﺎزيﻫﺎي ﺷﻬﺮ ﺗﻬﺮان اﯾﻦ اﺳﺖ ﮐﻪ‬ ‫ﺣﺠﻢ ﻋﻈﯿﻤﯽ از ﺳﺮﻣﺎﯾﻪﮔﺬاريﻫﺎي ﺳﺎﺧﺘﻤﺎﻧﯽ ﺗﻐﯿﯿﺮ ﻣﺴﯿﺮ ﭘﯿﺪا ﮐﺮده و ﺑﻪ ﺳﻤﺖ »ﻣﺎل«ﺳﺎزي در ﻫﺪاﯾﺖ‬ ‫اﺳﺖ‪.‬‬

‫اقتصاد کاربری تجاری‬

‫مجتمعدنیاینور‬

‫ارزیا� اقتصادی‬ ‫ب‬

‫مرکزتجاریتندیس‬

‫پاالدیوم‬

‫‪66‬‬

‫ارزیا� اقتصادی‬ ‫ب‬ ‫اقتصاد کاربری تجاری‬

‫تشویقی بهره می‌برند‪.‬‬ ‫جدول زیر خالصه ای از اطالعات فروش و اجاره مجتمع های ذکر شده در شکل فوق را‬ ‫نمایش می دهد ‪.‬‬ ‫�ش‬ ‫طبق یك برریس مستند‪ ،‬در بودجه دهه‌های ‪ 70‬و ‪ 80‬شهرداری تهران‪ ،‬درآمد نا از عوارض‬ ‫ن‬ ‫مسكو� ‪90‬درصد و درآمد حاصل از عوارض ساخت‌وساز تجاری ‪ 10‬درصد كل‬ ‫ساخت‌وساز‬ ‫�ض‬ ‫تغی� اسایس پیدا كرده‬ ‫نسبت‬ ‫این‬ ‫حا‬ ‫حال‬ ‫در‬ ‫اما‬ ‫‌داد‬ ‫ی‬ ‫م‬ ‫تشكیل‬ ‫ا‬ ‫ر‬ ‫شهرداری‬ ‫ناپایدار‬ ‫درآمد‬ ‫ی‬ ‫و به ترتیب معادل ‪52‬درصد و ‪48‬درصد شده است‪ .‬معنای نسبت‌های جدید درآمد شهرداری‬ ‫از سبد ساختمان‌سازی‌های شهر تهران این است كه حجم عظیمی از رسمایه‌گذاری‌های‬ ‫ن‬ ‫مس� پیدا كرده و به سمت «مال»سازی در هدایت است‪.‬‬ ‫تغی� ی‬ ‫ساختما� ی‬ ‫در مناطق ‪ 1‬تا ‪ 5‬تهران كه ت‬ ‫بیش�ین برج‌ها و ساختمان‌های تجاری جدید در حال ‌ساخت یا‬ ‫تازه‌ساز در آنها وجود دارد‪ ،‬چالش «مغازه‌خایل» در عمده برج‌های آماده فروش بروز كرده‬ ‫است‪ .‬در این مناطق‪ ،‬برج‌های جدید درست در مجاورت مجتمع‌های تجاری قدیمی احداث‬ ‫شده‌اند و ی ن‬ ‫هم� تمركز چندین مجتمع در كنار هم در یك محله‌ با ظرفیت خرید محدود‪ ،‬در‬ ‫تاث�‌ گذاشته است‪.‬‬ ‫‌گ�ی مغازه‌خایل ی‬ ‫شكل ی‬ ‫درباره شیوع پدیده‌ خانه‌خایل به بازار واحدهای تجاری‪ ،‬دو دیدگاه از طرف كارشناسان مطرح‬ ‫است‪ .‬دیدگاه اول‪ ،‬قیمت‌های نجومی تم�ی باالی ‪ 40‬تا ‪ 50‬میلیون تومان را در فروش‌ ت ن‬ ‫نرف�‬ ‫این واحدها موثر می‌داند اما دیدگاه دوم‪ ،‬عرضه مغازه اضافه‌بر ظرفیت بازار فروش كاال و‬ ‫خدمات را به عنوان علت رسریز شدن واحدهای تجاری ف‬ ‫معر� می‌كند‪ .‬با این حال‪ ،‬ادامه این‬ ‫روند به‌زودی باعث كاهش شدید قیمت این واحدها خواهد شد‪.‬‬ ‫برای قیمت‌گذاری واحدهای تجاری عوامل موثر بر قیمت ملک را باید به صورت زیر تنظیم‬ ‫کرد‪:‬‬ ‫مع� (برای واحدهای تجاری با‬ ‫‪-1‬اندازه ابعاد ملک و بخصوص طول ضلع متصل به ب‬ ‫انداره‌های مختلف و قیمت‌ها باید متفاوت باشد)‪.‬‬ ‫متغ� است‪ .‬مثال قیمت واحد‬ ‫‪-2‬کاربری ملک‪ ،‬چرا که بر حسب نوع کاربری‪ ،‬ارزش آن ی‬ ‫های�مارکت باید از دیگر واحدهای تجاری ت‬ ‫کم� باشد‪.‬‬ ‫پ‬ ‫مع� و موقعیت ن‬ ‫ن‬ ‫مکا� واحد تجاری؛ یع� واحدهای تجاری که در طبقات مختلف‬ ‫‪-3‬عرض‬ ‫ب‬ ‫قرار دارند یا راهروی جلوی آن‌ها متفاوت است باید قیمت‌های مختلفی داشته باشند‪.‬‬ ‫یع� اگر واحد تجاری بتواند به ر ت‬ ‫تغی� کاربری؛ ن‬ ‫تغی� دهد باید‬ ‫اح� کاربری خود را ی‬ ‫‪-4‬امکان ی‬ ‫توانا� را ندارند‪ ،‬وضع شود‪.‬‬ ‫قیمت باالتری نسبت به‬ ‫واحدها� که این ی‬ ‫ی‬ ‫ن‬ ‫ت‬ ‫‪-5‬با توجه به مطالعات میدا�‪ ،‬قیمت فروش هر م�مربع واحدهای تجاری در تهران حداقل‬ ‫ث‬ ‫حداک� ‪ 850‬میلیون است‪.‬‬ ‫‪ 450‬میلیون ریال و‬

‫مدیریت بهره‌بردای‬ ‫پیش ن‬ ‫‌بی� اساسنامه و تدوین ضوابط اجر یا� از تمهیدات مهمی است که باید در مراکز تجاری‬ ‫صورت یگ�د اما از آن مهم‌تر‪ ،‬وجود مدیری است که بتواند تمام آن ضوابط را به ت‬ ‫درس� اجرا‬ ‫‌‌ها� که مستأجر فروشگاه آن را اداره می‌کند با اداره کردن‬ ‫کند‪ .‬برای مثال اداره‌کردن فروشگاه ی‬ ‫گ‬ ‫ن‬ ‫‌‌ها� که مالک آن را اداره می‌کند‪ ،‬متفاوت است و ایجاد هماهن� یب� این دو از‬ ‫فروشگاه ی‬ ‫تغی�ات ایجاد شده در جامعه و ت‬ ‫مش�یان‬ ‫باید‬ ‫خرید‬ ‫مرکز‬ ‫مدیر‬ ‫است‪.‬‬ ‫مجتمع‬ ‫مدیر‬ ‫وظایف‬ ‫ی‬ ‫بخو� درک کرده و تا حد ممکن پاسخگوی نیازهای بازار باشد‪ .‬وی بايد در خصوص‬ ‫را ب‬

‫ارزیا� اقتصادی‬ ‫ب‬ ‫اقتصاد کاربری تجاری‬

‫سياست‌های کالن �ش کت‪ ،‬اهداف تجاری سازمان و برنامه‌هاي ت‬ ‫اس�اتژيک بخش فروش را‬ ‫ت‬ ‫عمليا� کوشش الزم را‬ ‫دريافت کرده و جهت تبديل آن‌ها به پروژه‌های اجر يا� و برنامه‌های‬ ‫بنمايد‪.‬‬ ‫ت‬ ‫وق� مدیری اختیار تام داشته باشد‪ ،‬خود به ‌خود در روند كار مجموعه‪ ،‬سازماندهی‌‌های‬ ‫الزم و نظم خو� ايجاد خواهد شد‪ .‬برای مثال‪ ،‬ن‬ ‫زما� که مرزی واحدی را خریداری کرده و‬ ‫ب‬ ‫ت‬ ‫ن‬ ‫قوان� منثوره‬ ‫می‌خواهد آن را اجاره دهد‪ ،‬مدیریت به موضوع ورود پیدا كرده و فهرس� از ی‬ ‫ن‬ ‫قوانی� که بر اساس تجارب حادث شده‪ ،‬پیش روی مستاجر قرار می‌دهد که وی را از اين‬ ‫و‬ ‫نظر آگاه سازد که در صورت اجاره ملک‪ ،‬ی ن‬ ‫قوان� مورد نظر برای او الزم‌االجراست‪.‬‬ ‫مدیریت بحران هم ییک از موضوعات حائز اهمیت در مدیریت صحیح مراکز تجاری است‪.‬‬ ‫اخ�ا کمیته‌‌های مختلفی در انجمن‌های صنفی راه‌اندازی شده‌اند اما مهم‌ترین کمیته‪ ،‬کمیته‬ ‫ي‬ ‫ت‬ ‫مشکال� که صنعت مراکز تجاری با آن مواجه شده‌اند این است که در‬ ‫بحران است‪ .‬ییک از‬ ‫برهه‌ای از زمان‪ ،‬به دلیل �ش ایط اقتصادی موجود‪ ،‬افرادی که اقدام به احداث مجتمع تجاری‬ ‫کرده‌اند تاجر و یا کاسب نبوده‌اند بلکه تاجران مقطعی بودند که در راستای كسب یک منفعت‬ ‫ويژه اقدام به اين كار می‌كردند‪ .‬این افراد برای تحصیل سود ت‬ ‫بیش�‪ ،‬بدون حساسیت در‬ ‫زمینه واگذاری‪ ،‬واحدهایشان را به ن‬ ‫کسا� می فروختند که تجربه‌‌ای در راه‌اندازی فروشگاه‌‌ها‬ ‫نداشته‌اند و ت‬ ‫ح� مغازه‌هایشان را هم مستقیما تحویل نمی‌گرفتند که این موضوع باعث‬ ‫ایجاد وقف ‌ه در راه‌اندازی مراکز خرید شده و ی ن‬ ‫هم� وقفه‌‌ها مالکان را از آنچه باید به دست‬ ‫‌‌آوردند‪ ،‬به مرور زمان ناامید کرده و نتوانند مراکزشان را در زمان مناسب افتتاح کنند‪ .‬این‬ ‫تاخ� هم به �ض ر مالک بوده و هم به �ض ر کسبه و در نهایت عدم موفقیت مرکز خرید را‬ ‫ی‬ ‫ش‬ ‫درگ� است‪.‬‬ ‫ها� است كه یک مالک با آن ي‬ ‫رقم م ‌یزند‪ .‬اینها فقط بخ� از دغدغ ‌ه ی‬ ‫ت‬ ‫ابهاما� که در مراکز تجاری به وجود می‌‌آید‪ ،‬پاسخ و راهکاری‬ ‫امروزه برای همه مسائل و‬ ‫وجود دارد‪ ،‬چرا که دانش مرتبط با آن‪ ،‬ت‬ ‫ح� در کشور ما‪ ،‬وجود دارد و رسفصل‌هایش ین�ز‬ ‫موجود است‪ .‬البته ساخت مجتمع‌‌های تجاری در ایران موضوع متاخر و جدیدی است‪ .‬در‬ ‫جهان از سال ‪ 1990‬این حركت آغاز شده و آینده اقتصادی شهرها در دست مراکز تجاری‬ ‫است‪ .‬تا پنج سال آینده در کشور ایران‪ ،‬این رویه که وزن اقتصادی شهر‪ ،‬روی مغازه‌های‬ ‫کنار خیابان باشد از ی ن‬ ‫ب� خواهد رفت و با رشد مجتمع‌های تجاری‪ ،‬مراکز خرید به سمبل‌های‬ ‫اقتصادی و وزنه‌های مایل شهرها بدل خواهند شد زیرا مردم عالقه‌مند به حضور در این‬ ‫فضاها هستند‪ .‬با افزایش رشد اقتصادی مردم ثروتمندتر شد ‌‌ه و باید از این ثروت در ت‬ ‫جه�‬ ‫استفاده شود که هم خودشان راغب باشند و هم مجتمع‌‌های تجاری منتفع شوند‪.‬‬ ‫هزینه‌کردن صحیح مبالغی که به عنوان شارژ از كسبه اخذ می‌شود در جهت تبلیغات درست‬ ‫و برپا کردن جشنواره‌ها در مواقع مناسب ی ز‬ ‫ن� از وظایف یک مدیر بهره‌بردار است که اگر به‬ ‫خو� اجرا شود‪ ،‬سود رسشاری را نصیب آن مجموعه خواهد کرد‪.‬‬ ‫ب‬ ‫ت‬ ‫مشکال� مواجه است که در ادامه به برخی از این‬ ‫راه‌اندازی و بهره‌برداری مجتمع تجاری با‬ ‫مشکالت اشاره می‌شود‪:‬‬ ‫‪-1‬وجود صنوف یغ�مرتبط با یکدیگر‬ ‫شناسا� صحیح مخاطبان بازار هدف‬ ‫‪-2‬عدم‬ ‫ی‬ ‫شناسا� نیازهای مخاطبان در منطقه‬ ‫‪-3‬عدم‬ ‫ی‬ ‫‪-4‬عدم تعریف صحیح از مجتمع و جذب رسمایه‌گذاران نامتجانس با فعالیت‌های تجاری‬ ‫مورد نظر‪.‬‬ ‫‪-5‬عدم وجود استانداردهای واگذاری واحدهای مجتمع تجاری‬ ‫معت�‬ ‫‪-6‬عدم وجود دستورالعمل‌های مدیریت مجتمع و در نتیجه عدم حضور برندهای ب‬

‫‪67‬‬

‫‪68‬‬

‫ارزیا� اقتصادی‬ ‫ب‬ ‫اقتصاد کاربری تجاری‬

‫تقل� (‪ )FAKE‬در مجتمع و در نتیجه ایجاد‬ ‫‪-7‬حضور فروشگاه‌های ب�‌اعتبار و دارای برندهای ب‬ ‫ب� ت‬ ‫حس ب� اعتمادی ی ن‬ ‫مش�یان‬ ‫‪-8‬وجود قیمت‌های نامناسب اجناس موجود در فروشگاه‌ها و عدم وجود استاندارد محدوده‬ ‫قیمت‌گذاری‬ ‫اروپا� و آسیای �ش ق� در این حوزه نشان می‌دهد که عالوه بر سازنده‪،‬‬ ‫کشورهای‬ ‫تجربیات‬ ‫ی‬ ‫ت‬ ‫فروشنده‪ ،‬رسمایه‌گذار و مش�یان‪ ،‬یک حلقه دیگر در مدیریت راه‌اندازی و بهره‌برداری‬ ‫صحیح مجتمع‌های تجاری‪ -‬اداری نقش دارد‪ .‬حلقه مفقوده‌ای که در ایران ی ز‬ ‫ن� در سال‌های‬ ‫اخ� ت‬ ‫�ش‬ ‫اریا� است‪ .‬این کت‌ها‬ ‫ی‬ ‫بیش� مشهود بوده وجود �ش کت‌های برنامه‌ریز و مشاور باز ب‬ ‫ت‬ ‫راهکارهای منطبق با نیاز مخاطبان و مش�یان بازار هدف را به مدیریت در بخش نگهداری‬ ‫مجتمع تجاری و هدایت عملکردی مربوطه با توجه به نیازسنجی که در ادوار مختلف وجود‬ ‫دارد‪ ،‬ارائه می‌کنند‪.‬‬ ‫آنچه به منظور انجام صحیح پرژوه‌های بهره‌برداری مجتمع‌های تجاری‪ -‬اداری به منظور‬ ‫اریا� و فروش سیستماتیک واحدهای مجتمع تجاری صورت می‌پذیرد‪ ،‬مراحیل به �ش ح‬ ‫باز ب‬ ‫ذیر است‪:‬‬ ‫بازاریا� به منظور کسب اطالعات کامل و دقیق یپ�امون‬ ‫فاز اول‪ :‬انجام تحقیقات‬ ‫ب‬ ‫ت‬ ‫‪-1‬دهک‌های مختلف درآمدی مش�یان هدف‬ ‫‪-2‬شناسا� و هدف‌گذاری دقیق بازار هدف‬ ‫ی‬ ‫‪-3‬شناسا� صنوف مورد نیاز در منطقه‬ ‫ی‬ ‫‪-4‬ارزیا� پروژه‌های مشابه در منطقه‬ ‫ب‬ ‫‪-5‬ارزیا� نظر مدیران پروژه و امکان سنجی اهداف مدیران‬ ‫ب‬ ‫‪-6‬تدوین لیست صنوف موردنظر‬ ‫‪-7‬تدوین لیست برندهای مورد نظر جهت مذاکره و دعوت از بازدیدکنندگان جهت بازدید‬ ‫‪-8‬شناسا� محدوده قیمت‌گذاری برای واحدهای مجتمع‬ ‫ی‬ ‫‪-9‬شناسا� نحوه تبلیغات و اطالع ن‬ ‫رسا� مجتمع‬ ‫ی‬ ‫‪-10‬شناسا� نحوه برگزاری مراسم افتتاحیه‬ ‫ی‬ ‫‪-11‬آماده‌سازی �ش ایط و نحوه برگزاری تور بازدید از مجتمع جهت رسمایه‌گذاران‬ ‫فاز دوم‪ :‬تدوین ت‬ ‫اس�اتژی‌های مجتمع تجاری‬ ‫اهنما� صحیح و درخور رسمایه‌گذاران‬ ‫‪-1‬جذب و آموزش تیم فروش مجتمع جهت ر ی‬ ‫‪-2‬جذب و آموزش مدیران مجتمع‬ ‫‪-3‬تدوین اساسنامه مجتمع‬ ‫‪-4‬تدوین ی ن‬ ‫آئ� نامه اجر یا� و مقررات داخیل‬ ‫‪-5‬تدوین �ش ایط واگذاری واحدهای تجاری مجتمع‬ ‫‪-6‬تدوین استانداردهای دکوراسیون داخیل و ت‬ ‫وی�ین‌ها‬ ‫‪-7‬تدوین دستورالعمل‌های داخیل مجتمع به منظور حفظ بهره‌وری و کار یا� واحدهای مجتمع‬ ‫‪-8‬تدوین فرمت قراردادهای فروش‪ ،‬اجاره و ی ز‬ ‫ل�ینگ پک‬ ‫‪-9‬برنامه‌ریزی برگزاری مراسم افتتاحیه‬ ‫ن‬ ‫‪-10‬برنامه‌ریزی به منظور تبلیغات و اطالع‌رسا� مجتمع‬ ‫‪-11‬ترکیب‌بندی اصناف‬ ‫معت�‬ ‫‪-12‬تدوین استانداردهای الزم به منظور حضور برندهای ب‬

‫جمع بندی و ارائه پیشنهادات‪:‬‬ ‫•با توجه به توضیحات این بخش از گزارش‪ ،‬مشاهده می شود که مدل واگذاری واحدهای‬ ‫تجاری در آینده ای نزدیک عمدتا به سمت مدل اجاره و یا درصدی از فروش مستاجران‬ ‫ت‬ ‫صور� که کارفرما بخواهد فضای تجاری را در قالب مدل فروش واگذار‬ ‫خواهد رفت‪ .‬در‬ ‫�ش‬ ‫کند‪ ،‬می توان کل فضای درنظر گرفته شده برای بخش تجاری را پیش از وع عملیات‬ ‫ساخت‪ ،‬به �ش کت‌های سازنده و بهره بردار فضای تجاری فروخت که در این صورت‬ ‫می بایست ارزش فعیل درآمدهای حاصل از اجاره را جهت ارزش گذاری ملک مورد نظر‬ ‫محاسبه نمود‪.‬‬ ‫•در تهران مجوز فر ن‬ ‫اوا� برای ساخت مالها و مجتمع های تجاری داده شده است‪ ،‬ویل با‬ ‫دقت در مکان بیا� مجتمع های تجاری در تهران مالحظه می شود که منطقه شش و مناطق‬ ‫اطراف آن از وجود یک مرکز تجاری تهی بوده و فرصت محدودی برای ساخت ی ن‬ ‫چن� مرکزی‬ ‫همچن�ن‬ ‫ین‬ ‫همچن� با رفع تحریم ها ‪ ،‬رشد اقتصادی و افزایش درآمد رسانه و‬ ‫وجود دارد‪.‬‬ ‫ی‬ ‫گ‬ ‫معت� برای ایجاد نمایند� فروش در تهران‪ ،‬می توان انتظار‬ ‫افزایش درخواست برندهای ب‬ ‫داشت رکود فعیل این مراکز به تدریج به رونق شود‪.‬‬ ‫•البته با توجه به وجود مراکز تجاری فراوان و لوکس در شهر تهران‪ ،‬ت‬ ‫اس�اتژی ساخت‬ ‫حداقیل برای این فضا توصیه می شود‪ .‬به نظر می رسد عدد مندرج در مجوز‪ ،‬حدود ‪24‬‬ ‫هزار تم�مربع برای فضای تجاری در منطقه شش تهران مناسب است‪.‬‬ ‫•به دلیل سهولت بهره برداری مراکز تجاری ویژه و تخصیص نسبت به مال ها و مراکز‬ ‫همچن� قابلیت فروش ت‬ ‫ین‬ ‫به� برای آنها‪ ،‬پیشنهاد می شود این نوع مراکز‬ ‫تجاری عمومی و‬ ‫مورد توجه قرار یگ�د‪.‬‬

‫اقتصاد کاربری تجاری‬

‫فاز سوم‪ :‬پیاده سازی برنامه‌ها‬ ‫‪-1‬واگذاری واحدهای مجتمع‬ ‫‪-2‬ارائه برنامه‌ریزی برگزاری مراسم افتتاحیه‬ ‫‪-3‬ارزیا� نحوه مدیریت مجتمع‬ ‫ب‬ ‫ت‬ ‫‪-4‬ارائه برنامه‌های خالقانه به منظور حفظ و نگهداشت مش�یان و بازدیدکنندگان‬ ‫‪-5‬پیشنهاد ساخت و راه‌اندازی در مناطق دارای پتانسیل ت‬ ‫بیش�‬

‫ارزیا� اقتصادی‬ ‫ب‬

‫‪-13‬دعوت از برندهای مورد نظر بر اساس لیست از پیش ی ن‬ ‫تعی� شده و ارائه پیشنهادات‬ ‫جهت رسمایه‌گذاری‬

‫‪69‬‬

‫ارزیا� مایل‬ ‫ب‬

‫ارزیا� مایل‪:‬‬ ‫ب‬

‫‪72‬‬

‫ارزیا� اقتصادی‬ ‫ب‬ ‫ارزیا� مایل‬ ‫ب‬ ‫‪net present value .1‬‬

‫برریس جنبه های اقتصادی و مایل احداث یک طرح ساخت و ساز که شامل برریس نیازمندی‬ ‫ها‪ ،‬برآورد هزینه های رسمایه گذاری و احیاناً هزینه های فروش یا بهره برداری است و‬ ‫همچن� پیش ن‬ ‫ین‬ ‫‌بی� درآمدها در سالیان متوایل‪ ،‬از مقدمات و �ض وریات اولیه اجرای طرح‬ ‫است که نیازمند محاسبات دقیق و پیش ن‬ ‫بی� های مایل مناسب است‪ .‬با انجام ی ن‬ ‫چن� برریس‬ ‫ها�‪ ،‬رسمایه گذار می تواند با اطمینان ت‬ ‫بیش�ی نسبت به انجام رسمایه گذاری و احداث‬ ‫ی‬ ‫طرح اقدام کند و پیش ن‬ ‫ز‬ ‫بی� های الزم را در مورد یم�ان رسمایه گذاری الزم و سود آن‬ ‫داشته باشد‪.‬‬ ‫در این فصل از گزارش‪ ،‬خالصه ای از نتایج برریس مایل و اقتصادی پروژه احداث پردیس‬ ‫ارزیا�‬ ‫نها� ب‬ ‫تجارت آورده شده است‪ .‬اصل کاربرگ های محاسبات داده ها و اطالعات ی‬ ‫اقتصادی به صورت نسخ ت‬ ‫الک�ونیک به پیوست آورده شده و به نحوی تنظیم شده که با‬ ‫ش‬ ‫پی�فت پروژه و به دست آمدن اطالعات و داده های جدیدتر‪ ،‬قابل بروز آوری است‪ .‬لذا‬ ‫ارزیا� مایل گزینه های‬ ‫پیشنهاد می شود که برای حصول اطمینان از دریافت آخرین نتایج ب‬ ‫الک�ونیک استفاده شود‪ .‬نظر به اهمیت این موضوعات و تنوع و ت‬ ‫پروژه‪ ،‬از نسخ ت‬ ‫گس�ده‬ ‫کاربری های پیشنهاد شده برای پروژه الزم است تا ابتدا مفاهیم و ن‬ ‫مبا� اولیه تحلیل هزینه‬ ‫– فایده مرور شود‪.‬‬ ‫«ارزش ن‬ ‫زما� پول» به عنوان ییک از مفاهیم بنیادی محاسبات اقتصادی‪ ،‬بیان می کند که‬ ‫ارزش یک واحد پول که قرار است در آینده به دست آید از ارزش یک واحد پویل که فعال ً‬ ‫در دست است نازل تر است‪ .‬ییک از ت‬ ‫ارزیا� فواید یک پروژه ‪،‬‬ ‫مهم�ین معیارهای برریس و ب‬ ‫محاسبه ارزش فعیل خالص‪ 1‬تمامی منافعی است که به تدریج و در آینده از اجرای پروژه‬ ‫هم� ترتیب هزینه های پروژه ی ز‬ ‫حاصل می شود‪ .‬اگر به ی ن‬ ‫ارزیا� شوند‪ ،‬خالص تفاوت درآمد‬ ‫ن� ب‬ ‫مناس� برای تحلیل سودآوری هر پروژه خواهد‬ ‫های حاصل از پروژه و هزینه های آن معیار ب‬ ‫ن‬ ‫بود‪ .‬هر چه ارزش خالص فعیل اجرای پروژه ت‬ ‫بیش� باشد‪ ،‬یع� پروژه سودآور‌تر است‪.‬‬ ‫همچن� نرخ بازگشت رسمایه در یک پروژه ی ز‬ ‫ین‬ ‫ارزیا� سودآوری پروژه‬ ‫ن� معیار‬ ‫مناس� برای ب‬ ‫ب‬ ‫گ‬ ‫است که نشان می دهد هزینه های رسمایه ای انجام شده در یک پروژه با چه آهن� از محل‬ ‫منافع پروژه به رسمایه گذار بازگشت می شود‪ .‬‬ ‫ن‬ ‫ز‬ ‫با توجه به این که رسمایه گذاری در اجرای یک پروژه به م�له انجام هزینه و سپس دریافت‬ ‫منافع در آینده دورتر است‪ ،‬اندازه نرخ ن ز‬ ‫ارزیا� سودآوری پروژه ها دارد‪.‬‬ ‫ت�یل نقش زیادی در ب‬ ‫ن‬ ‫ز‬ ‫در �ش ایط فعیل اقتصادی کشور که نرخ سود بانیک و به تبع آن نرخ ت�یل رسمایه بسیار باالتر‬ ‫ت‬ ‫از نرخ های ن‬ ‫خدما�‪،‬‬ ‫جها� است‪ ،‬رسمایه گذاری در اجرای اغلب پروژه های مولد تولیدی و‬ ‫در قیاس با سایر کشورها رصفه اقتصادی ندارد‪ .‬متأسفانه تا قبل از رفع تحریم های ی ن‬ ‫ب�‬ ‫ت‬ ‫صنع� که نرخ بازگشت‬ ‫الملیل کشور‪ ،‬با افزایش شدید نرخ تورم‪ ،‬رسمایه گذاری در هر‬ ‫رسمایه در آن زیر ‪ 30‬درصد بود‪ ،‬مقرون به رصفه تلقی نمی شد‪ .‬این معیار پس از رفع تحریم‬ ‫تغی� تا� خواهد شد و پیش ن‬ ‫ها‪ ،‬و ت‬ ‫کن�ل ی ز‬ ‫بی� می شود به‬ ‫م�ان ریسک و تورم داخیل‪ ،‬دچار ی‬ ‫تدریج کاهش یافته و به حدود ی ن‬ ‫ب� الملیل نزدیک شود‪.‬‬ ‫مفروضات‬ ‫ین‬ ‫زم� طرح‪:‬‬ ‫نها� ی ن‬ ‫زم� در محاسبات طرح معادل ‪ 27,663‬تم� مربع است که از قرار تم� مربعی‬ ‫مساحت ی‬ ‫‪ 300‬میلیون ريال ‪ ،‬جمعاً معادل ‪ 7,884‬میلیارد ريال در محاسبات منظور شده است‪ .‬این‬ ‫زم� های مورد نظر طرح ی ز‬ ‫مبلغ در سال اول پرداخت شده تلقی می گردد‪ .‬برای تملیک ی ن‬ ‫ن�‬

‫ارزیا� اقتصادی‬ ‫ب‬ ‫ارزیا� مایل‬ ‫ب‬

‫معادل ‪ 13,976‬تم�مربع‪ ،‬مبلغ ‪ 2,795‬میلیارد ریال بودجه منظور شده است‪.‬‬ ‫پروانه طرح‪:‬‬ ‫هزینه اخذ پروانه ساخت‪ ،‬جمعاً معادل ‪ 7176‬میلیارد ريال محاسبه شده است که در سال‬ ‫اول پرداخت شده است‪.‬‬ ‫طراحی‪ ،‬مشاوره و نظارت‪:‬‬ ‫هزینه کل مراحل طراحی‪ ،‬مشاوره و نظارت بر ساخت به ازای هر تم� مربع طرح یک و نیم‬ ‫میلیون ريال منظور شده است‪.‬‬ ‫مدل هزینه های ساخت‪:‬‬ ‫به منظور برآورد هزینه ساخت ساختمان برج اداری مجموعه‪ ،‬مدیل از نتایج مطالعات انجام‬ ‫شده بر روی ی ز‬ ‫م�ان افزایش هزینه های بلند مرتبه سازی در قیاس با ساختمان های یغ� بلند‬ ‫در دنیا تدوین و استفاده شد‪( .‬پیوست پنج)‬ ‫ین‬ ‫همچن� هزینه خرید انشعابات مورد نیاز طرح به صورت کیل معادل ‪ 2000‬میلیارد ریال منظور‬ ‫شده است‪.‬‬ ‫از ف‬ ‫طر� هزينه ثبت و تفكيك و فروش معادل دو درصد ارزش فروش محصوالت پروژه ‪،‬‬ ‫ن‬ ‫بي� نشده معادل ‪ %4‬کل هزينه‬ ‫معادل ‪ 1218‬میلیارد ریال محاسبه؛ و هزينه هاي پيش ي‬ ‫ ‬ ‫ساخت منظور شده است‪ .‬‬ ‫مدل برنامه ساخت‪:‬‬ ‫همچن� یک سال ی ز‬ ‫ین‬ ‫ن� برای تکمیل‬ ‫طول دوره طراحی و ساخت ‪ 8‬سال منظور شده است‪.‬‬ ‫ق‬ ‫ث‬ ‫حداک� طول دوره طرح نه سال‬ ‫حقو� طرح منظور شده است که در نهایت‬ ‫عملیات اداری و‬ ‫گ‬ ‫ن‬ ‫خواهد بود‪ .‬با توجه به الزامات هماهن� یب� برنامه ساخت و برنامه فروش مدیل تدوین شده‬ ‫است که به پیوست دو آورده شده است‪.‬‬ ‫مدل پایانه ارزش‪:‬‬ ‫واحدها� که احیاناً برآورد ارزش آنها به روش برریس نمونه‬ ‫روی‬ ‫بر‬ ‫گذاری‬ ‫به منظور ارزش‬ ‫ی‬ ‫های مشابه مقدور نمی شود‪ ،‬از مدل پایانه ارزش استفاده شده است‪ .‬در این روش ازرش یک‬ ‫ت‬ ‫خدما�‪ ،‬بر اساس برآورد ازرش خالص فعیل درآمدهای نا�ش از بهره برداری‬ ‫واحد تجاری یا‬ ‫ن‬ ‫طوال� مدت (یس تا چهل سال) محاسبه می شود‪( .‬پیوست سه)‬ ‫از آن واحد در‬ ‫مدل برآورد هزینه پروانه‪:‬‬ ‫تغی�ات احتمایل هزینه های دریافت پروانه شهرداری تهران‪ ،‬با توجه به‬ ‫به منظور براورد ی‬ ‫تغی�ات هر یک از گزینه های پیش رو‪ ،‬مدیل توسط کارشناسان کارفرما تدوین شده است که‬ ‫ی‬ ‫در محاسبات این طرح استفاده شده است‪( .‬پیوست چهار)‬ ‫نرخ ن ز‬ ‫ت�یل‪:‬‬ ‫کلیه محاسبات این طرح با فرض نرخ ن ز‬ ‫ت�یل ‪ 25‬درصد انجام شده است‪.‬‬ ‫نها�‪:‬‬ ‫اطالعات ی‬ ‫ت‬ ‫ت‬ ‫اطالعات و جداول مندرج در صفحات آ�‪ ،‬از تصویر نسخ الک�ونییک در تاریخ چاپ گزارش‪،‬‬ ‫گرفته شده است‪.‬‬

‫‪73‬‬

‫این مدل به صورت فایل اکسل در پیوست این گزارش موجود است‬

‫مدل اقتصادی (ریایل)‬

‫‪76‬‬

‫خالصه مشخصات پروژه‬

‫ارزیا� اقتصادی‬ ‫ب‬

‫عنوان‬

‫مدل اقتصادی (ریایل)‬

‫نام مالک‬

‫نام طرح‬ ‫نوع طرح‬ ‫�ش یک رسمایه گذار‬ ‫کاربری‬ ‫محل‬ ‫ن‬ ‫نشا�‬

‫ش�ح‬ ‫�ش کت پردیس گلستان تجارت‬ ‫پروژه ساختمان پردیس تجارت‬ ‫ت‬ ‫مشارک�‬ ‫خارجی و داخیل‬ ‫اداری‪ ،‬تجاری و ت‬ ‫اقام�‬ ‫تهران‬ ‫یوسف آباد ‪ ،‬خ ‪64‬‬

‫‪77‬‬

‫مساحت تملییک‬

‫تم� مربع‬

‫‪13,976‬‬

‫مساحت کل قبل از اصالح‬

‫تم� مربع‬

‫‪62,239‬‬

‫مساحت ی ن‬ ‫زم� (پس از تملیک و اصالح)‬

‫تم� مربع‬

‫‪41,639‬‬

‫مساحت ی ن‬ ‫زم� (پس از اصالحی)‬

‫تم� مربع‬

‫‪27,663‬‬

‫کل زیر بنا‬

‫تم� مربع‬

‫‪503,055‬‬

‫نام گزینه‬

‫کل‬

‫‪A1‬‬ ‫اداری‬

‫‪223,934‬‬

‫ت‬ ‫اقام�‬

‫‪20,280‬‬

‫تجاری‬

‫‪50,881‬‬

‫نمایشگاهی‬ ‫گ‬ ‫فرهن�‬

‫‪0‬‬

‫ورز�ش‬

‫مفید‬

‫‪9,590‬‬ ‫‪9,591‬‬

‫پارکینگ و تاسیسات‬

‫‪188,779‬‬

‫اداری‬

‫‪138,450‬‬

‫ت‬ ‫اقام�‬

‫‪20,280‬‬

‫تجاری‬ ‫گ‬ ‫فرهن�‬

‫‪24,600‬‬ ‫‪9,590‬‬

‫ورز�ش‬

‫‪9,591‬‬

‫تعداد پارکینگ‬

‫‪4,568‬‬

‫تعداد طبقات روی ی ن‬ ‫زم�‬

‫طبقه‬

‫‪61‬‬

‫ین‬ ‫زیرزم�‬ ‫تعداد طبقات‬

‫طبقه‬

‫‪8‬‬

‫تعداد کل طبقات‬

‫طبقه‬

‫‪69‬‬

‫طول دوره ساخت‬

‫‪9‬‬

‫ارزیا� اقتصادی‬ ‫ب‬

‫مساحت ی ن‬ ‫زم� (قبل از اصالحی)‬

‫تم� مربع‬

‫‪48,263‬‬

‫مدل اقتصادی (ریایل)‬

‫عنوان‬

‫واحد سنجش‬

‫مقدار‬

‫‪78‬‬

‫ارزیا� اقتصادی‬ ‫ب‬

‫کل زیر گزینه ها *‬

‫مدل اقتصادی (ریایل)‬

‫‪100.0 100.0‬‬

‫‪26.4‬‬

‫‪26.4‬‬

‫‪0‬‬ ‫‪12.9‬‬ ‫‪5.0‬‬

‫‪12.9‬‬

‫‪5.0‬‬

‫ﭘﺎرﻛﻴﻨﮓ‬

‫ورزﺷﻲ‬

‫آشنا� ت‬ ‫بیش� با زیر گزینه ها به گزارش ‪:13‬برنامه ی ز‬ ‫ف�ییک رجوع کنید‬ ‫* برای ی‬

‫ﻓﺮﻫﻨﮕﻲ‬

‫ﺗﺠﺎري‬ ‫ﻗﻴﻤﺖ ﻓﺮوش‬

‫ﻗﻴﻤﺖ‬

‫‪79‬‬

‫ارزیا� اقتصادی‬ ‫ب‬

‫ده ﻣﻴﻠﻴﻮن رﻳﺎل‬

‫‪100.00‬‬

‫‪80.00‬‬

‫‪60.00‬‬

‫‪41.2‬‬ ‫‪40.00‬‬ ‫‪28.86‬‬ ‫‪21.0‬‬

‫‪21.0‬‬

‫اﻗﺎﻣﺘﻲ‬ ‫ﻗﻴﻤﺖ ﭘﺎﻳﻪ‬

‫‪25.7‬‬ ‫‪18.0‬‬

‫اداري‬

‫ﻣﺴﻜﻮﻧﻲ‬

‫‪20.00‬‬

‫‪0.00‬‬

‫مدل اقتصادی (ریایل)‬

‫‪120.00‬‬

‫جدول زیر بنای کاربری ها‬ ‫‪80‬‬

‫ارزیا� اقتصادی‬ ‫ب‬ ‫مدل اقتصادی (ریایل)‬

‫نوع کاربری اصیل‬

‫تم�اژ ت‬ ‫(م�مربع)‬

‫نسبت به زیربنای ناخالص‬

‫نسبت به کل زیربنا‬

‫اداری‬

‫‪223,934‬‬

‫‪%71‬‬

‫‪%45‬‬

‫ت‬ ‫اقام�‬

‫‪20,280‬‬

‫‪%6‬‬

‫‪%4‬‬

‫تجاری‬

‫‪50,881‬‬

‫‪%16‬‬

‫‪%10‬‬

‫نمایشگاهی‬ ‫گ‬ ‫فرهن�‬

‫‪0‬‬

‫‪%0‬‬

‫‪%0‬‬

‫‪9,590‬‬

‫‪%3‬‬

‫‪%2‬‬

‫‪9,591‬‬

‫‪%3‬‬

‫‪%2‬‬

‫پارکینگ و تاسیسات‬

‫‪188,779‬‬

‫‪%60‬‬

‫‪%38‬‬

‫جمع‬

‫‪503,055‬‬

‫‪%62‬‬

‫‪%100‬‬

‫ورز�ش‬

‫ﻣﺗﺭﺍژ )ﻣﺗﺭﻣﺭﺑﻊ(‬

‫‪38%‬‬ ‫‪44%‬‬

‫‪2%‬‬ ‫‪2%‬‬ ‫‪4%‬‬

‫ﭘﺎﺭﻛﻴﻨﮓ ﻭ ﺗﺎﺳﻴﺴﺎﺕ‬

‫ﻭﺭﺯﺷﻲ‬

‫‪10%‬‬

‫ﻓﺮﻫﻨﮕﻲ‬

‫ﻧﻤﺎﻳﺸﮕﺎﻫﻲ‬

‫ﺗﺠﺎﺭﻱ‬

‫ﺍﻗﺎﻣﺘﻲ‬

‫ﺍﺩﺍﺭﻱ‬

‫‪81‬‬

‫ارزیا� اقتصادی‬ ‫ب‬

‫مدل اقتصادی (ریایل)‬

‫جانما� شماتیک عملکردها‬ ‫ی‬

‫‪82‬‬

‫ارزیا� اقتصادی‬ ‫ب‬

‫مفروضات کل پروژه‬ ‫الف) مفروضات ی ن‬ ‫زم�‬

‫مدل اقتصادی (ریایل)‬

‫قیمت ی ن‬ ‫زم�‬ ‫ین‬ ‫زم� �ش کت‬ ‫ین‬ ‫زم� تملییک‬

‫ت‬ ‫م�اژ ت‬ ‫(م� مربع)‬

‫هزینه هر واحد(ده میلیون ریال)‬

‫‪31.4‬‬ ‫‪22.0‬‬

‫جمع (ده میلیون ریال)‬

‫‪867,235‬‬ ‫‪307,472‬‬

‫‪27,663‬‬ ‫‪13,976‬‬

‫نحوه پرداخت (درصد)‬ ‫سال اول‬

‫سال دوم‬

‫سال سوم‬

‫سال چهارم‬

‫سال پنجم‬

‫سال ششم‬

‫سال هفتم‬

‫سالهشتم‬

‫سال نهم‬

‫سال آخر‬

‫پرداخت کل‬

‫هزینه دریافت پروانه‬ ‫هزينه طراحي‪ ،‬مشاوره و‬ ‫نظارت‬ ‫مدیریت‬

‫‪%100‬‬

‫ب) مفروضات پروانه‬ ‫ت‬ ‫م�اژ زیربنا ت‬ ‫(م� مربع)‬ ‫هزینه هر واحد(ده میلیون ریال)‬

‫جمع (ده میلیون ریال)‬

‫‪818,690‬‬

‫‪0.25‬‬

‫‪503,055‬‬

‫‪125,764‬‬

‫‪0.08‬‬

‫‪503,055‬‬

‫‪40,244‬‬

‫نحوه پرداخت (درصد)‬ ‫سال اول‬

‫سال دوم‬

‫سال سوم‬

‫سال چهارم‬

‫سال پنجم‬

‫سال ششم‬

‫سال هفتم‬

‫سالهشتم‬

‫‪%7‬‬ ‫‪%7‬‬

‫‪%7‬‬ ‫‪%7‬‬

‫‪%3‬‬ ‫‪%3‬‬

‫سال نهم‬

‫هزینه دریافت پروانه‬ ‫هزينه طراحي‪ ،‬مشاوره و نظارت‬ ‫مدیریت‬

‫‪%100‬‬ ‫‪%12 %30 %24 %13 %5‬‬ ‫‪%12 %30 %24 %13 %5‬‬

‫سال آخر‬

‫�ش ح‬

‫‪83‬‬

‫ارزیا� اقتصادی‬ ‫ب‬

‫ج)مفروضات ساخت‬ ‫ین‬ ‫میانگ� هزینه ساخت کاربری‬

‫هزينه هر واحد‬

‫تم�اژ‬

‫ن‬ ‫مسكو�‬ ‫ي‬ ‫اداری‬ ‫ت‬ ‫اقام�‬ ‫تجاری‬ ‫گ‬ ‫فرهن�‬ ‫ورز�ش‬ ‫پارکینگ‬ ‫ت‬ ‫دس�یس و محوطه سازی‬

‫ت‬ ‫(م� مربع)‬

‫(ده میلیون ریال)‬

‫‪4.1‬‬ ‫‪6.5‬‬ ‫‪10.0‬‬ ‫‪6.0‬‬ ‫‪4.5‬‬ ‫‪7.5‬‬ ‫‪2.2‬‬

‫‪0‬‬ ‫‪223,934‬‬ ‫‪20,280‬‬ ‫‪50,881‬‬ ‫‪9,590‬‬ ‫‪9,591‬‬ ‫‪188,779‬‬

‫‪0‬‬ ‫‪1,455,571‬‬ ‫‪202,800‬‬ ‫‪305,286‬‬ ‫‪43,155‬‬ ‫‪71,933‬‬ ‫‪415,314‬‬ ‫‪140,000‬‬

‫‪2,634,058‬‬

‫جمع‬ ‫نحوه پرداخت هزينه ساخت (درصد)‬ ‫سال اول‬

‫سال دوم‬

‫سال سوم‬

‫سال چهارم‬

‫سال پنجم‬

‫سال ششم‬

‫هزينه انشعابات‬ ‫هزينه ثبت و تفكيك و فروش‬ ‫هزينه هاي پيش ن‬ ‫بي� نشده‬

‫سال هفتم‬

‫مفروضات ساير هزينه ها‬

‫هزینه هر واحد (ده میلیون ریال)‬

‫‪9,649,810‬‬

‫واحد‬

‫سالهشتم‬

‫هزینه کرد عملیات اجر یا� برج‬ ‫ت‬ ‫دس�یس و محوطه سازی‬

‫سال نهم‬

‫‪%16 %22 %22 %20 %15 %5‬‬ ‫‪%20 %40 %40‬‬

‫سال آخر‬

‫عنوان کاربری‬

‫‪%3‬‬

‫جمع (ده میلیون ریال)‬

‫‪200,000‬‬ ‫‪144,747‬‬

‫‪%2‬‬ ‫‪ %2‬هزينه ساخت‬

‫نحوه پرداخت (درصد)‬ ‫سال اول‬

‫سال دوم‬

‫سال سوم‬

‫سال چهارم‬

‫سال پنجم‬

‫سال ششم‬

‫سال هفتم‬

‫سالهشتم‬

‫سال نهم‬

‫‪%10‬‬

‫‪%10‬‬

‫سال آخر‬

‫هزينه انشعابات‬ ‫هزينه ثبت و تفكيك و فروش‬ ‫ن‬ ‫بي� نشده‬ ‫هزينه هاي پيش ي‬ ‫‪0‬‬

‫‪%40 %50 %10 %0 %0 %0‬‬ ‫‪%20 %20 %20 %20 %10‬‬ ‫‪%10 %10 %10 %10 %10 %20 %20‬‬ ‫‪%20 %20 %20 %20 %20‬‬

‫مدل اقتصادی (ریایل)‬

‫(ده میلیون ریال)‬

‫جمع‬

‫‪84‬‬

‫ارزیا� اقتصادی‬ ‫ب‬ ‫مدل اقتصادی (ریایل)‬ ‫د) مفروضات فروش (ده میلیون ریال)‬ ‫بهای پایه فروش هر تم� مربع یا واحد‬

‫اداری‬

‫‪28.86‬‬

‫ت‬ ‫اقام�‬

‫‪21‬‬

‫تجاری‬ ‫گ‬ ‫فرهن�‬

‫‪100‬‬ ‫‪12.9‬‬

‫ورز�ش‬

‫‪26.4‬‬

‫پارکینگ‬

‫‪5‬‬

‫‪85‬‬

‫اقساط‬

‫‪%50‬‬

‫دريافت زمان تحويل‬

‫‪%10‬‬

‫دريافت زمان سند‬

‫‪%5‬‬

‫مدل اقتصادی (ریایل)‬

‫نقد‬

‫‪%35‬‬

‫ارزیا� اقتصادی‬ ‫ب‬

‫نحوه پيش فروش و فروش‬

‫نحوه پيش فروش و فروش کاربری‌ها‬ ‫سال اول‬

‫سال دوم‬

‫سال سوم‬

‫سال چهارم‬

‫سال پنجم‬

‫سال ششم‬

‫سال هفتم‬

‫سالهشتم‬

‫سال نهم‬

‫اداری‬ ‫ت‬ ‫اقام�‬ ‫تجاری‬ ‫گ‬ ‫فرهن�‬ ‫ورز�ش‬ ‫پارکینگ‬

‫‪%3‬‬

‫‪%6‬‬

‫‪%17 %34 %27 %13‬‬ ‫‪%100‬‬

‫‪%10 %25 %25 %24 %11‬‬

‫‪%5‬‬ ‫‪%100‬‬ ‫‪%100‬‬

‫‪%3‬‬

‫‪%6‬‬

‫‪%17 %34 %27 %13‬‬

‫طول دوره پروژه‬

‫‪108‬‬

‫�ض یب تورم هزینه‬

‫‪1.12‬‬

‫تسع� ارز‬ ‫نرخ ی‬

‫‪3.450‬‬

‫نرخ نت�زيل‬

‫‪%26.7‬‬

‫نرخ تورم هزینه‬

‫‪%12‬‬

‫نرخ تورم فروش‬

‫‪%10.8‬‬

‫تورم نرخ ارز‬

‫‪%10.2‬‬

‫نرخ تورم واقعی به ارز‬

‫‪%1.8‬‬

‫سال آخر‬

‫عنوان کاربری‬

‫‪86‬‬

‫ارزیا� اقتصادی‬ ‫ب‬ ‫مدل اقتصادی (ریایل)‬

‫جدول كل هزینه های پروژه‬

‫ين‬ ‫زم� �ش کت‬ ‫ین‬ ‫زم� تملییک‬ ‫پروانه‬ ‫طراحی و مهندیس و‬ ‫مدیریت‬ ‫اداری‬ ‫ت‬ ‫اقام�‬ ‫تجاری‬ ‫هزينه ساخت و اجرا‬ ‫گ‬ ‫فرهن�‬ ‫ورز�ش‬ ‫پارکینگ‬ ‫ت‬ ‫دس�یس و محوطه‬ ‫سازی‬ ‫ن‬ ‫بي� نشده‬ ‫هزينه هاي پيش ي‬ ‫هزينه انشعابات‬ ‫هزينه ثبت و تفكيك و فروش‬

‫واحد‬

‫هزينه هر واحد‬

‫تم�اژ‪/‬واحد‬

‫(ده میلیون ریال)‬

‫جمع‬

‫درصد از كل‬

‫تم�مربع‬ ‫تم�مربع‬ ‫تم� مربع‬

‫‪31.4‬‬ ‫‪22.0‬‬

‫‪27,663‬‬ ‫‪13,976‬‬

‫‪867,235‬‬ ‫‪307,472‬‬ ‫‪818,690‬‬

‫‪%16.7‬‬ ‫‪%5.9‬‬ ‫‪%15.8‬‬

‫تم� مربع‬

‫‪0.3‬‬

‫‪503,055‬‬

‫‪166,008‬‬

‫‪%3.2‬‬

‫تم� مربع‬ ‫تم� مربع‬ ‫تم� مربع‬ ‫تم� مربع‬ ‫تم� مربع‬ ‫تم� مربع‬

‫‪6.5‬‬ ‫‪10.0‬‬ ‫‪6.0‬‬ ‫‪4.5‬‬ ‫‪7.5‬‬ ‫‪2.2‬‬

‫‪223,934‬‬ ‫‪20,280‬‬ ‫‪50,881‬‬ ‫‪9,590‬‬ ‫‪9,591‬‬ ‫‪188,779‬‬

‫‪1,455,571‬‬ ‫‪202,800‬‬ ‫‪305,286‬‬ ‫‪43,155‬‬ ‫‪71,933‬‬ ‫‪415,314‬‬

‫‪%28.0‬‬ ‫‪%3.9‬‬ ‫‪%5.9‬‬ ‫‪%0.8‬‬ ‫‪%1.4‬‬ ‫‪%8.0‬‬

‫‪140,000‬‬

‫‪%2.7‬‬

‫‪52,681‬‬ ‫‪200,000‬‬ ‫‪144,747‬‬

‫‪%1.0‬‬ ‫‪%3.9‬‬ ‫‪%2.8‬‬

‫(ده میلیون ریال)‬

‫ت‬ ‫(م� مربع)‬

‫تم� مربع‬ ‫‪%2‬‬ ‫واحد‬

‫جمع کل هزینه ها‬ ‫ین‬ ‫میانگ� هزینه کل به ازای هر تم�مربع ساختمان بدون تورم‬

‫‪9,649,810.2‬‬

‫‪%1.5‬‬

‫‪5,190,892‬‬ ‫‪10.32‬‬

‫ده میلیون ریال‬ ‫ده میلیون ریال‬

‫‪87‬‬

‫ارزیا� اقتصادی‬ ‫ب‬ ‫مدل اقتصادی (ریایل)‬

‫جدول مشارکت های پروژه‬ ‫اطراف مشاركت‬ ‫�ش کت‬ ‫سازنده و رسمایه گذار‬ ‫جمع‬

‫جدول سهم ش‬ ‫ال�که مشارکت‌های پروژه‬ ‫ارزش خالص جاری‬ ‫حجم رسمايه گذاری‬ ‫درصد رسمایه گذاری‬ ‫(ده میلیون ریال)‬ ‫رسمایه (ده میلیون ریال)‬ ‫‪2,030,820‬‬ ‫‪%30‬‬ ‫‪2,130,340‬‬ ‫‪1,955,854‬‬ ‫‪%70‬‬ ‫‪4,964,924‬‬ ‫‪3,986,674‬‬ ‫‪%100‬‬ ‫‪7,095,263‬‬

‫درصد مشارکت‬ ‫‪%51‬‬ ‫‪%49‬‬ ‫‪%100‬‬

‫ﺳﻬﻢ اﻟﺸﺮاﻛﻪ‬

‫‪49%‬‬

‫‪51%‬‬

‫ﺳﺎزﻧﺪه و ﺳﺮﻣﺎﻳﻪ ﮔﺬار‬

‫ﺷﺮﻛﺖ‬

‫جدول سهم رسمایه در پروژه‬ ‫رسمایه �ش کت‬ ‫آورنده رسمایه جدید‬ ‫جمع‬

‫حجم رسمايه گذاری‬

‫درصد رسمایه گذاری‬

‫‪2,130,340‬‬ ‫‪1,570,325‬‬ ‫‪3,700,665‬‬

‫‪%58‬‬ ‫‪%42‬‬ ‫‪%100‬‬

‫(ده میلیون ریال)‬

‫ارزش خالص جاری‬

‫رسمایه (ده میلیون ریال)‬

‫‪2,030,820‬‬ ‫‪824,681‬‬ ‫‪2,855,500‬‬

‫درصد مشارکت‬ ‫‪%71‬‬ ‫‪%29‬‬ ‫‪%100‬‬

‫‪88‬‬

‫ردیف‬

‫ارزیا� اقتصادی‬ ‫ب‬

‫صورت كل جريان وجوه نقد خروجی‬

‫مدل اقتصادی (ریایل)‬

‫‪1‬‬ ‫‪2‬‬ ‫‪3‬‬

‫‪4‬‬

‫‪5‬‬ ‫‪6‬‬ ‫‪7‬‬

‫�ش ح‬ ‫ين‬ ‫زم� �ش کت‬ ‫ین‬ ‫زم� تملییک‬ ‫پروانه‬ ‫طراحی و مهندیس و مدیریت‬ ‫اداری‬ ‫ت‬ ‫اقام�‬ ‫تجاری‬ ‫گ‬ ‫فرهن�‬ ‫ورز�ش‬ ‫پارکینگ‬ ‫ت‬ ‫دس�یس و محوطه سازی‬ ‫هزينه هاي پيش ن‬ ‫بي� نشده‬ ‫هزينه انشعابات‬ ‫هزينه ثبت و تفكيك و فروش‬ ‫هزینه های �ش کت‬ ‫جمع هزینه های سازنده‬ ‫جمع هزينه ها با احتساب تورم‬ ‫ین‬ ‫میانگ� تورم‬ ‫ین‬ ‫میانگ� نرخ ارز در کل دوره‬

‫هزينه (ده ميليون ريال)‬

‫سال اول‬

‫سال دوم‬

‫سال سوم‬

‫سال چهارم‬

‫‪867,235‬‬ ‫‪307,472‬‬ ‫‪818,690‬‬ ‫‪8,300‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪5,268‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪1,993,397‬‬ ‫‪13,569‬‬

‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪23,241‬‬ ‫‪81,512‬‬ ‫‪11,357‬‬ ‫‪17,096‬‬ ‫‪2,417‬‬ ‫‪4,028‬‬ ‫‪23,258‬‬ ‫‪7,840‬‬ ‫‪11,801‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪182,549‬‬

‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪49,978‬‬ ‫‪273,880‬‬ ‫‪38,159‬‬ ‫‪57,443‬‬ ‫‪8,120‬‬ ‫‪13,535‬‬ ‫‪78,145‬‬ ‫‪26,342‬‬ ‫‪13,217‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪558,819‬‬

‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪68,803‬‬ ‫‪408,994‬‬ ‫‪56,984‬‬ ‫‪85,781‬‬ ‫‪12,126‬‬ ‫‪20,212‬‬ ‫‪116,697‬‬ ‫‪39,338‬‬ ‫‪7,401‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪20,336‬‬ ‫‪10,168‬‬ ‫‪826,504‬‬

‫‪2,006,966‬‬

‫‪182,549‬‬

‫‪558,819‬‬

‫‪836,672‬‬

‫‪%137‬‬ ‫‪4.72‬‬

‫ده هزار ریال‬

‫‪89‬‬

‫هزينه (ده ميليون ريال)‬

‫جمع كل‬

‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪31,346‬‬ ‫‪503,881‬‬ ‫‪70,204‬‬ ‫‪105,682‬‬ ‫‪14,939‬‬ ‫‪24,901‬‬ ‫‪143,771‬‬ ‫‪48,464‬‬ ‫‪8,289‬‬ ‫‪31,470‬‬ ‫‪45,552‬‬ ‫‪22,776‬‬ ‫‪1,005,725‬‬

‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪20,479‬‬ ‫‪564,347‬‬ ‫‪78,629‬‬ ‫‪118,364‬‬ ‫‪16,732‬‬ ‫‪27,889‬‬ ‫‪161,023‬‬ ‫‪54,280‬‬ ‫‪9,284‬‬ ‫‪176,234‬‬ ‫‪51,019‬‬ ‫‪25,509‬‬ ‫‪1,252,772‬‬

‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪22,937‬‬ ‫‪459,686‬‬ ‫‪64,047‬‬ ‫‪96,413‬‬ ‫‪13,629‬‬ ‫‪22,717‬‬ ‫‪131,161‬‬ ‫‪44,214‬‬ ‫‪10,398‬‬ ‫‪157,906‬‬ ‫‪57,141‬‬ ‫‪28,571‬‬ ‫‪1,051,678‬‬

‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪11,744‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪11,646‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪63,998‬‬ ‫‪31,999‬‬ ‫‪55,389‬‬

‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪35,839‬‬ ‫‪17,919‬‬ ‫‪17,919‬‬

‫‪867,235‬‬ ‫‪307,472‬‬ ‫‪818,690‬‬ ‫‪236,828‬‬ ‫‪2,292,301‬‬ ‫‪319,379‬‬ ‫‪480,779‬‬ ‫‪67,963‬‬ ‫‪113,283‬‬ ‫‪654,056‬‬ ‫‪220,479‬‬ ‫‪77,305‬‬ ‫‪365,610‬‬ ‫‪273,885‬‬ ‫‪2,130,340‬‬ ‫‪4,964,924‬‬

‫‪1,028,502‬‬

‫‪1,278,281‬‬

‫‪1,080,248‬‬

‫‪87,388‬‬

‫‪35,839‬‬

‫‪7,095,263‬‬

‫مدل اقتصادی (ریایل)‬

‫سال پنجم‬

‫سال ششم‬

‫سال هفتم‬

‫سال هشتم‬

‫سال نهم‬

‫ارزیا� اقتصادی‬ ‫ب‬

‫(دهميليونريال)‬

‫‪90‬‬

‫ارزیا� اقتصادی‬ ‫ب‬

‫مفروضات فروش‬ ‫قيمت‌های پايه محاسبه فروش‪:‬‬

‫(دهميليونريال)‬

‫قيمت فروش‬

‫قيمت پايه‬

‫مدل اقتصادی (ریایل)‬

‫(دهميليونريال)‬

‫نوع كاربری‬ ‫‪1‬‬ ‫‪2‬‬ ‫‪3‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪6‬‬

‫(ده ميليون ريال)‬

‫بدون‬ ‫احتساب‬ ‫تورم‬ ‫‪41.2‬‬ ‫‪21.0‬‬ ‫‪100.0‬‬ ‫‪12.9‬‬ ‫‪26.4‬‬ ‫‪5.0‬‬

‫زيربنا‬

‫اداری‬ ‫ت‬ ‫اقام�‬ ‫تجاری‬ ‫گ‬ ‫فرهن�‬ ‫ورز�ش‬ ‫پارکینگ‬

‫تم�مربع‬ ‫تم�مربع‬ ‫تم�مربع‬ ‫تم�مربع‬ ‫تم�مربع‬

‫‪138,450‬‬ ‫‪20,280‬‬ ‫‪24,600‬‬ ‫‪9,590‬‬ ‫‪9,591‬‬ ‫‪137,040‬‬

‫‪28.86‬‬ ‫‪21.0‬‬ ‫‪100.0‬‬ ‫‪12.9‬‬ ‫‪26.4‬‬ ‫‪5.0‬‬

‫واحد‬

‫جمع‬

‫(دهميليونريال)‬

‫با احتساب‬ ‫تورم‬ ‫‪71.7‬‬ ‫‪51.5‬‬ ‫‪150.9‬‬ ‫‪31.6‬‬ ‫‪64.8‬‬ ‫‪8.7‬‬

‫جمع فروش كل‬ ‫�ض یب طبقات به‬ ‫درصد‬ ‫تعداد طبقات‬

‫بدون‬ ‫احتساب‬ ‫تورم‬ ‫‪5,701,817‬‬ ‫‪425,880‬‬ ‫‪2,460,000‬‬ ‫‪123,711‬‬ ‫‪253,202‬‬ ‫‪685,200‬‬

‫با احتساب‬ ‫تورم‬ ‫‪9,921,215‬‬ ‫‪1,044,745‬‬ ‫‪3,713,237‬‬ ‫‪303,481‬‬ ‫‪621,142‬‬ ‫‪1,192,254‬‬

‫‪16,796,074 9,649,810‬‬

‫‪1.4‬‬ ‫‪61‬‬

‫ده ﻣﻴﻠﻴﻮن رﻳﺎل‬

‫‪100.0 100.0‬‬

‫‪120.00‬‬

‫‪100.00‬‬

‫‪80.00‬‬

‫‪60.00‬‬

‫‪41.2‬‬ ‫‪40.00‬‬ ‫‪26.4‬‬

‫‪28.86‬‬

‫‪26.4‬‬ ‫‪21.0‬‬ ‫‪12.9‬‬

‫‪5.0‬‬

‫‪21.0‬‬

‫‪25.7‬‬ ‫‪18.0‬‬

‫‪12.9‬‬

‫‪20.00‬‬

‫‪5.0‬‬

‫ﭘﺎرﻛﻴﻨﮓ‬

‫ورزﺷﻲ‬

‫ﻓﺮﻫﻨﮕﻲ‬

‫اﻗﺎﻣﺘﻲ‬

‫ﺗﺠﺎري‬ ‫ﻗﻴﻤﺖ ﻓﺮوش‬

‫ﻗﻴﻤﺖ ﭘﺎﻳﻪ‬

‫اداري‬

‫ﻣﺴﻜﻮﻧﻲ‬

‫‪0.00‬‬

‫‪91‬‬

‫(دهميليونريال)‬

‫مدل اقتصادی (ریایل)‬

‫عنوان‬ ‫اداری‬ ‫ت‬ ‫اقام�‬ ‫تجاری‬ ‫گ‬ ‫فرهن�‬ ‫ورز�ش‬ ‫پارکینگ‬ ‫جمع منابع حاصل از فروش‬

‫سال چهارم‬ ‫‪285,740‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪400,531‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪34,338‬‬ ‫‪720,609‬‬

‫سال پنجم‬ ‫‪625,185‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪899,102‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪75,130‬‬ ‫‪1,599,417‬‬

‫سال ششم‬ ‫‪1,230,062‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪928,309‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪147,819‬‬ ‫‪2,306,191‬‬

‫سال هفتم‬ ‫‪2,744,463‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪928,309‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪329,808‬‬ ‫‪4,002,580‬‬

‫سال هشتم‬ ‫‪3,403,216‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪371,324‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪408,972‬‬ ‫‪4,183,512‬‬

‫سال نهم‬ ‫‪1,632,550‬‬ ‫‪1,044,745‬‬ ‫‪185,662‬‬ ‫‪303,481‬‬ ‫‪621,142‬‬ ‫‪196,187‬‬ ‫‪3,983,766‬‬

‫جمع‬ ‫‪9,921,215‬‬ ‫‪1,044,745‬‬ ‫‪3,713,237‬‬ ‫‪303,481‬‬ ‫‪621,142‬‬ ‫‪1,192,254‬‬ ‫‪16,796,074‬‬

‫ارزیا� اقتصادی‬ ‫ب‬

‫صورت جریان نقد ورودی‬

‫‪92‬‬

‫ارزیا� اقتصادی‬ ‫ب‬

‫صورت جریان وجوه نقد‬ ‫�ش ح‬

‫سال‬

‫مدل اقتصادی (ریایل)‬

‫جريان وجوه نقد خروجی‬ ‫جريان وجوه نقد ورودی‬

‫سال اول‬

‫سال دوم‬

‫‪867,235‬‬ ‫‪307,472‬‬ ‫‪818,690‬‬ ‫‪8,300‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪5,268‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪2,006,966‬‬

‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪23,241‬‬ ‫‪147,507‬‬ ‫‪11,801‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪182,549‬‬

‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪49,978‬‬ ‫‪495,624‬‬ ‫‪13,217‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪558,819‬‬

‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬

‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬

‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬

‫‪285,740‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪400,531‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪34,338‬‬ ‫‪720,609‬‬

‫خالص جريان وجوه نقد‬

‫‪2,006,966-‬‬

‫‪182,549-‬‬

‫‪558,819-‬‬

‫‪116,064-‬‬

‫خالص جريان وجوه نقد تجمعی‬

‫‪2,006,966-‬‬

‫‪2,189,515-‬‬

‫‪2,748,333-‬‬

‫‪2,864,397-‬‬

‫‪581,729‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪581,729-‬‬

‫‪48,015‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪48,015-‬‬

‫‪133,379‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪133,379-‬‬

‫‪181,214‬‬ ‫‪156,076‬‬ ‫‪25,138-‬‬

‫هزینه ها (ده ميليون ريال)‪:‬‬ ‫ين‬ ‫زم� �ش کت‬ ‫‪1‬‬ ‫ن‬ ‫زم� تملییک‬ ‫‪2‬‬ ‫ی‬ ‫پروانه‬ ‫‪3‬‬ ‫‪ 4‬طراحی و مهندیس و مدیریت‬ ‫هزينه ساخت و اجرا‬ ‫‪5‬‬ ‫ن‬ ‫‪ 6‬هزينه های پيش بي� نشده‬ ‫هزينه انشعابات‬ ‫‪7‬‬ ‫‪ 8‬هزينه ثبت و تفكيك و فروش‬ ‫جمع هزينه ها‬ ‫در آمدهای فروش (ده ميليون ريال)‪:‬‬ ‫اداری‬ ‫‪1‬‬ ‫اقام�ت‬ ‫‪2‬‬ ‫تجاری‬ ‫‪3‬‬ ‫گ‬ ‫فرهن�‬ ‫‪4‬‬ ‫ورز�ش‬ ‫‪5‬‬ ‫پارکینگ‬ ‫‪6‬‬ ‫جمع منابع حاصل از فروش‬

‫جمع ارزی هزینه ها‬ ‫جمع منابع فروش‬ ‫خالص جریان وجوه نقد‬

‫سال سوم‬

‫سال چهارم‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪68,803‬‬ ‫‪740,132‬‬ ‫‪7,401‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪20,336‬‬ ‫‪836,672‬‬

‫‪93‬‬

‫سال هشتم‬

‫سال نهم‬

‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪31,346‬‬ ‫‪911,843‬‬ ‫‪8,289‬‬ ‫‪31,470‬‬ ‫‪45,552‬‬ ‫‪1,028,502‬‬

‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪20,479‬‬ ‫‪1,021,264‬‬ ‫‪9,284‬‬ ‫‪176,234‬‬ ‫‪51,019‬‬ ‫‪1,278,281‬‬

‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪22,937‬‬ ‫‪831,866‬‬ ‫‪10,398‬‬ ‫‪157,906‬‬ ‫‪57,141‬‬ ‫‪1,080,248‬‬

‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪11,744‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪11,646‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪63,998‬‬ ‫‪87,388‬‬

‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪35,839‬‬ ‫‪35,839‬‬

‫‪867,235‬‬ ‫‪307,472‬‬ ‫‪818,690‬‬ ‫‪236,828‬‬ ‫‪4,148,238‬‬ ‫‪77,305‬‬ ‫‪365,610‬‬ ‫‪273,885‬‬ ‫‪7,095,263‬‬

‫‪625,185‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪899,102‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪75,130‬‬ ‫‪1,599,417‬‬

‫‪1,230,062‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪928,309‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪147,819‬‬ ‫‪2,306,191‬‬

‫‪2,744,463‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪928,309‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪329,808‬‬ ‫‪4,002,580‬‬

‫‪3,403,216‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪371,324‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪408,972‬‬ ‫‪4,183,512‬‬

‫‪1,632,550‬‬ ‫‪1,044,745‬‬ ‫‪185,662‬‬ ‫‪303,481‬‬ ‫‪621,142‬‬ ‫‪196,187‬‬ ‫‪3,983,766‬‬

‫‪9,921,215‬‬ ‫‪1,044,745‬‬ ‫‪3,713,237‬‬ ‫‪303,481‬‬ ‫‪621,142‬‬ ‫‪1,192,254‬‬ ‫‪16,796,074‬‬

‫‪570,915‬‬

‫‪1,027,910‬‬

‫‪2,922,332‬‬

‫‪4,096,124‬‬

‫‪3,947,927‬‬

‫‪9,700,811‬‬

‫‪2,293,482-‬‬

‫‪1,265,572-‬‬

‫‪1,656,760‬‬

‫‪5,752,884‬‬

‫‪9,700,811‬‬

‫‪202,143‬‬ ‫‪314,352‬‬ ‫‪112,209‬‬

‫‪227,981‬‬ ‫‪411,309‬‬ ‫‪183,328‬‬

‫‪174,830‬‬ ‫‪647,786‬‬ ‫‪472,956‬‬

‫‪12,834‬‬ ‫‪614,399‬‬ ‫‪601,565‬‬

‫‪4,776‬‬ ‫‪530,911‬‬ ‫‪526,135‬‬

‫سال پنجم‬

‫سال ششم‬

‫‪1,566,902‬‬ ‫‪2,674,833‬‬ ‫‪1,107,931‬‬

‫مدل اقتصادی (ریایل)‬

‫سال‬ ‫سال هفتم‬

‫جمع کل‬

‫ارزیا� اقتصادی‬ ‫ب‬

‫)ارقام به ده میلیون ريال(‬

‫خالصه جریان وجوه نقد کل پروژه‬ ‫‪94‬‬

‫ارزیا� اقتصادی‬ ‫ب‬ ‫مدل اقتصادی (ریایل)‬

‫جدول خالصه جريان وجوه نقد پروژه(كل پروژه)‬ ‫�ش ح‬ ‫جريان وجوه نقد خروجی‬ ‫جريان وجوه نقد ورودی‬ ‫خالص جريان وجوه نقد‬ ‫محاسبه ‪ NPV‬با نرخ مي باشد‪.‬‬

‫سال اول‬ ‫‪2,006,966‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪2,006,966‬‬‫‪%27‬‬

‫ارزش خالص فعیل‬ ‫نرخ بازده داخیل‬ ‫نرخ بازگشت رسمایه‬ ‫نرخ بازگشت رسمایه ساليانه‬ ‫کل رسمایه‬ ‫جدول خالصه جريان وجوه نقد پروژه (سازنده)‬ ‫�ش ح‬ ‫جريان وجوه نقد خروجی‬ ‫جريان وجوه نقد ورودی‬ ‫خالص جريان وجوه نقد‬

‫سال اول‬ ‫‪13,569‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪13,569‬‬‫(‪)3,933‬‬

‫ارزش خالص فعیل‬ ‫نرخ بازده داخیل‬ ‫نرخ بازگشت رسمایه‬ ‫نرخ بازگشت رسمایه ساليانه‬ ‫رسمایه مورد نیاز‬ ‫جدول خالصه جريان وجوه نقد پروژه (�ش کت)‬ ‫�ش ح‬ ‫جريان وجوه نقد خروجی‬ ‫جريان وجوه نقد ورودی‬ ‫خالص جريان وجوه نقد‬ ‫محاسبه ‪ NPV‬با نرخ می باشد‪.‬‬ ‫ارزش خالص فعیل‬ ‫نرخ بازده داخیل‬ ‫نرخ بازگشت رسمایه‬ ‫نرخ بازگشت رسمایه ساليانه‬

‫سال اول‬ ‫‪1,993,397‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪1,993,397‬‬‫‪%27‬‬

‫سال دوم‬ ‫‪182,549‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪182,549‬‬‫‪3,986,674‬‬ ‫‪4,054,308‬‬ ‫‪67,634‬‬ ‫‪%27.21‬‬ ‫‪%339‬‬ ‫‪%38‬‬ ‫‪2,864,397‬‬

‫سال سوم‬ ‫‪558,819‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪558,819-‬‬

‫سال چهارم‬ ‫‪836,672‬‬ ‫‪720,609‬‬ ‫‪116,064-‬‬

‫‪=NPV‬‬ ‫‪=IRR‬‬

‫سال دوم‬ ‫‪182,549‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪182,549‬‬‫(‪)48,015‬‬

‫سال سوم‬ ‫‪558,819‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪558,819‬‬‫(‪)133,379‬‬

‫‪33,181‬‬ ‫‪%27.69‬‬ ‫‪%209‬‬ ‫‪%23‬‬ ‫‪1,570,325‬‬

‫‪=NPV‬‬ ‫‪=IRR‬‬

‫معادل‬

‫سال دوم‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬

‫سال سوم‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬

‫‪34,453‬‬ ‫‪%27‬‬ ‫‪%302‬‬ ‫‪%34‬‬

‫‪=NPV‬‬ ‫‪=IRR‬‬

‫سال چهارم‬ ‫‪826,504‬‬ ‫‪353,529‬‬ ‫‪472,975‬‬‫(‪)102,441‬‬

‫‪ 824,681‬ن ز‬ ‫(ت�یل شده)‬

‫سال چهارم‬ ‫‪10,168‬‬ ‫‪367,079‬‬ ‫‪356,911‬‬

‫‪1,993,397‬‬

‫‪%339‬‬ ‫‪%38‬‬ ‫‪871,000‬‬

‫رسمایه مورد نیاز‬

‫سال پنجم‬ ‫‪1,005,725‬‬ ‫‪784,671‬‬ ‫‪221,055‬‬‫(‪)43,446‬‬

‫سال ششم‬ ‫‪1,252,772‬‬ ‫‪1,131,413‬‬ ‫‪121,359‬‬‫(‪)21,644‬‬

‫سال هفتم‬ ‫‪1,051,678‬‬ ‫‪1,963,658‬‬ ‫‪911,980‬‬ ‫‪147,597‬‬

‫سال هشتم‬ ‫‪55,389‬‬ ‫‪2,052,422‬‬ ‫‪1,997,034‬‬ ‫‪293,289‬‬

‫سال نهم‬ ‫‪17,919‬‬ ‫‪1,954,428‬‬ ‫‪1,936,508‬‬ ‫‪258,076‬‬

‫جمع‬ ‫‪4,964,924‬‬ ‫‪8,240,120‬‬ ‫‪3,275,196‬‬ ‫‪346,102‬‬

‫سال پنجم‬ ‫‪22,776‬‬ ‫‪814,746‬‬ ‫‪791,970‬‬

‫سال ششم‬ ‫‪25,509‬‬ ‫‪1,174,778‬‬ ‫‪1,149,269‬‬

‫سال هفتم‬ ‫‪28,571‬‬ ‫‪2,038,923‬‬ ‫‪2,010,352‬‬

‫سال هشتم‬ ‫‪31,999‬‬ ‫‪2,131,089‬‬ ‫‪2,099,090‬‬

‫سال نهم‬ ‫‪17,919‬‬ ‫‪2,029,338‬‬ ‫‪2,011,419‬‬

‫جمع‬ ‫‪2,130,340‬‬ ‫‪8,555,954‬‬ ‫‪6,425,614‬‬

‫مدل اقتصادی (ریایل)‬

‫‪3561739.483‬‬

‫ارزیا� اقتصادی‬ ‫ب‬

‫سال پنجم‬ ‫‪1,028,502‬‬ ‫‪1,599,417‬‬ ‫‪570,915‬‬

‫سال ششم‬ ‫‪1,278,281‬‬ ‫‪2,306,191‬‬ ‫‪1,027,910‬‬

‫سال هفتم‬ ‫‪1,080,248‬‬ ‫‪4,002,580‬‬ ‫‪2,922,332‬‬

‫سال هشتم‬ ‫‪87,388‬‬ ‫‪4,183,512‬‬ ‫‪4,096,124‬‬

‫سال نهم‬ ‫‪35,839‬‬ ‫‪3,983,766‬‬ ‫‪3,947,927‬‬

‫(ارقام به ده میلیون ريال)‬ ‫جمع‬ ‫‪7,095,263‬‬ ‫‪16,796,074‬‬ ‫‪9,700,811‬‬

‫‪95‬‬

‫اقتصاد زیر گزینه ها‬ ‫ارزیا� اقتصادی‬ ‫ب‬

‫ردیف‬

‫‪96‬‬

‫مدل اقتصادی (ریایل)‬

‫‪1‬‬ ‫‪2‬‬ ‫‪3‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪6‬‬ ‫‪7‬‬ ‫‪8‬‬ ‫‪9‬‬

‫‪A1‬‬

‫موضوع‬

‫‪A2‬‬

‫‪A1‬‬

‫‪A3‬‬

‫‪B2‬‬

‫‪B1‬‬

‫‪C1‬‬

‫‪B3‬‬

‫‪C3‬‬

‫‪C2‬‬

‫هزینه کل‬ ‫‪13,179,725 13,200,803 14,327,610 15,780,691 15,629,874 16,033,553 15,815,326 17,204,724 16,796,074 16,796,074‬‬ ‫فروش کل‬ ‫‪776,619- 743,113- 540,198- 80,779- 26,232- 18,553- 253,028- 76,101 67,634 67,634‬‬ ‫ارزش خالص فعلي کل‬ ‫‪%19.93 %20.23 %22.12 %25.99 %26.44 %26.51 %24.60 %27.27 %27.21 %27.21‬‬ ‫نرخ بازده داخلي کل‬ ‫نرخ ن ز‬ ‫‪%26.66 %26.66 %26.66 %26.66 %26.66 %26.66 %26.66 %26.66 %26.66 %26.66‬‬ ‫ت�یل‬ ‫‪%212‬‬ ‫‪%218‬‬ ‫‪%254‬‬ ‫‪%314‬‬ ‫‪%323‬‬ ‫‪%323‬‬ ‫‪%295‬‬ ‫‪%338‬‬ ‫‪%339‬‬ ‫‪%339‬‬ ‫نرخ بازگشت رسمایه کل‬ ‫‪%21.88 %22.07 %23.45 %26.19 %26.51 %26.55 %25.23 %27.08 %27.04 %27.04‬‬ ‫نرخ بازده داخیل ‪� :‬ش کت‬ ‫نرخ بازده داخیل ‪ :‬سازنده و‬ ‫‪%14.83 %15.29 %18.57 %25.38 %26.24 %26.37 %22.94 %27.78 %27.69 %27.69‬‬ ‫رسمایه گذار‬ ‫‪2,186,470 2,136,793 2,060,198 1,556,765 1,450,970 1,524,968 1,901,034 1,644,564 1,570,325 1,570,325‬‬ ‫رسمایه مورد نیاز‬ ‫‪7,095,263‬‬

‫‪7,095,263‬‬

‫‪7,307,506‬‬

‫‪7,023,461‬‬

‫‪6,909,934‬‬

‫‪6,892,575‬‬

‫‪6,701,440‬‬

‫‪6,698,328‬‬

‫‪6,459,313‬‬

‫‪6,549,270‬‬

‫‪18,000,000‬‬ ‫‪16,000,000‬‬ ‫‪14,000,000‬‬ ‫‪12,000,000‬‬ ‫‪10,000,000‬‬ ‫‪8,000,000‬‬ ‫‪6,000,000‬‬ ‫‪4,000,000‬‬ ‫‪2,000,000‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪A1‬‬

‫‪A1‬‬

‫‪A2‬‬

‫‪A3‬‬

‫‪B1‬‬

‫‪B2‬‬

‫‪B3‬‬

‫‪C1‬‬

‫‪C3‬‬

‫‪C2‬‬

‫ﺳﺮﻣﺎﻳﻪ ﻣﻮرد ﻧﻴﺎز‬ ‫‪300,000‬‬ ‫‪200,000‬‬ ‫‪100,000‬‬ ‫‪0‬‬

‫‪A1‬‬

‫‪A1‬‬

‫‪A2‬‬

‫‪A3‬‬

‫‪B1‬‬

‫‪B2‬‬

‫‪B3‬‬

‫‪C1‬‬

‫‪C2‬‬

‫‪C3‬‬

‫‪‐100,000‬‬ ‫‪‐200,000‬‬ ‫‪‐300,000‬‬ ‫‪‐400,000‬‬ ‫‪‐500,000‬‬ ‫‪‐600,000‬‬

‫ارزش ﺧﺎﻟﺺ ﻓﻌﻠ‬

‫‪35.00%‬‬

‫‪30.00%‬‬

‫‪25.00%‬‬

‫‪20.00%‬‬

‫‪15.00%‬‬

‫‪10.00%‬‬

‫ﻓﺮوش ﻛﻞ‬

‫‪A1‬‬

‫‪A1‬‬

‫‪A2‬‬

‫‪A3‬‬

‫‪B1‬‬

‫‪B2‬‬

‫‪B3‬‬

‫‪C1‬‬

‫نرخ تنزيل‬

‫‪C2‬‬

‫نرخ بازده داخلي کل‬

‫‪C3‬‬

‫نرخ بازده داخلی ‪ :‬س‬

‫‪97‬‬

‫‪15,931,348‬‬

‫‪15,545,066‬‬

‫‪14,218,207‬‬

‫‪14,399,081‬‬

‫‪11,941,731‬‬

‫‪11,998,615‬‬

‫‪10,522,967‬‬

‫‪10,537,322‬‬

‫‪12,222,640‬‬

‫‪11,985,389‬‬

‫‪12,183,611‬‬

‫‪17,536,194‬‬

‫‪13,972,718‬‬

‫‪26,733‬‬ ‫‪%26.88‬‬ ‫‪%26.66‬‬ ‫‪%317‬‬ ‫‪%26.81‬‬

‫‪16,988‬‬ ‫‪%26.80‬‬ ‫‪%26.66‬‬ ‫‪%317‬‬ ‫‪%26.76‬‬

‫‪170,922‬‬‫‪%25.14‬‬ ‫‪%26.66‬‬ ‫‪%288‬‬ ‫‪%25.59‬‬

‫‪168,708‬‬‫‪%25.17‬‬ ‫‪%26.66‬‬ ‫‪%287‬‬ ‫‪%25.62‬‬

‫‪290,429 770,224- 795,475- 793,481- 965,881- 905,834- 868,331- 811,666‬‬‫‪%28.97 %19.63 %19.35 %19.44 %17.19 %17.76 %18.74 %19.22‬‬ ‫‪%26.66 %26.66 %26.66 %26.66 %26.66 %26.66 %26.66 %26.66‬‬ ‫‪%372‬‬ ‫‪%207‬‬ ‫‪%203‬‬ ‫‪%203‬‬ ‫‪%168‬‬ ‫‪%178‬‬ ‫‪%194‬‬ ‫‪%204‬‬ ‫‪%28.26 %21.62 %21.40 %21.50 %19.79 %20.13 %20.98 %21.28‬‬

‫‪425,079‬‬‫‪%22.78‬‬ ‫‪%26.66‬‬ ‫‪%259.17‬‬ ‫‪%23.87‬‬

‫‪%27.09‬‬

‫‪%26.94‬‬

‫‪%23.63‬‬

‫‪%23.71‬‬

‫‪%31.05‬‬

‫‪%19.55‬‬

‫‪%13.08‬‬

‫‪%12.40‬‬

‫‪%9.70‬‬

‫‪%13.51‬‬

‫‪%8.87‬‬

‫‪%13.23‬‬

‫‪%13.76‬‬

‫‪1,750,627 1,426,442 1,942,096 1,926,333 1,985,226 1,829,645 1,732,031 2,024,616 1,922,162 1,407,592 1,372,864 1,386,157 1,451,726‬‬

‫‪D1‬‬

‫ﻞ‬

‫‪D2‬‬

‫‪E1‬‬

‫‪E2‬‬

‫‪F1‬‬

‫‪F2‬‬

‫‪G1‬‬

‫‪G2‬‬

‫‪H1‬‬

‫‪H2‬‬

‫‪H3‬‬

‫ﻫﺰﻳﻨﻪ ﻛﻞ‬

‫‪D1‬‬

‫‪D2‬‬

‫‪E1‬‬

‫‪E2‬‬

‫‪F1‬‬

‫‪F2‬‬

‫‪G1‬‬

‫‪G2‬‬

‫‪H1‬‬

‫‪H2‬‬

‫‪H3‬‬

‫ﻠﻲ ﮐﻞ‬

‫‪D1‬‬

‫سازنده و سرمايه گذار‬

‫‪D2‬‬

‫‪E1‬‬

‫نرخ بازده داخلی ‪ :‬شرکت‬

‫‪E2‬‬

‫‪F1‬‬

‫‪F2‬‬

‫‪G1‬‬

‫‪G2‬‬

‫‪H1‬‬

‫‪H2‬‬

‫‪H3‬‬

‫ارزیا� اقتصادی‬ ‫ب‬

‫‪6,994,540‬‬

‫‪6,797,061‬‬

‫‪6,453,769‬‬

‫‪6,552,004‬‬

‫‪6,028,947‬‬

‫‪6,189,984‬‬

‫‪5,595,885‬‬

‫‪5,752,063‬‬

‫‪6,217,387‬‬

‫‪6,086,329‬‬

‫‪6,154,185‬‬

‫‪7,049,260‬‬

‫‪6,522,962‬‬

‫مدل اقتصادی (ریایل)‬

‫‪D1‬‬

‫‪D2‬‬

‫‪E1‬‬

‫‪E2‬‬

‫‪F1‬‬

‫‪F2‬‬

‫‪G1‬‬

‫‪G2‬‬

‫‪H1‬‬

‫‪H2‬‬

‫‪H3‬‬

‫‪K‬‬

‫‪Average‬‬

‫تحلیل حساسیت‬ 1.3

1.2

1.1

1

0.9

0.8

0.7

0.6

0.5

18

16.8

15.6

14.4

13.2

12

10.8

9.6

8.4

7.2

6

%50

%49

%49

%49

%49

%49

%49

%49

%49

%49

%48

Investor share

%49

%32.21

%31.21

%30.21

%29.21

%28.21

%27.21

%26.21

%25.21

%24.21

%23.22

%22.22

IRR-total

%27.21

%32

%31

%30

%29

%29

%28

%27

%26

%25

%24

%24

IRR-invest

%28

%32

%31

%30

%29

%28

%27

%26

%25

%24

%23

%22

IRR-Develop

%27

%16

%15

%14

%13

%12

%11

%10

%9

%8

%6

%5

%49

%49

%49

%49

%49

%49

%49

%49

%49

%49

%49

Investor share

%49

%35.23

%33.65

%32.06

%30.45

%28.84

%27.21

%25.56

%23.91

%22.24

%20.55

%18.85

IRR-total

%27.21

%43

%40

%37

%34

%31

%28

%25

%22

%19

%15

%12

IRR-invest

%28

%33

%32

%30

%29

%28

%27

%26

%25

%24

%23

%21

IRR-Develop

%27

1.5

1.4

1.3

1.2

1.1

1

0.9

0.8

0.7

0.6

0.5

%49

%49

%49

%49

%49

%49

%49

%49

%49

%49

%49

Investor share

%49

%40.50

%38.18

%35.72

%33.09

%30.27

%27.21

%23.86

%20.17

%16.03

%11.31

%5.77

IRR-total

%27.21

%55

%50

%44

%39

%34

%28

%22

%15

%8

%0

%8-

IRR-invest

%28

%36

%35

%33

%31

%29

%27

%25

%22

%19

%16

%13

IRR-Develop

%27

1.5

1.4

1.3

1.2

1.1

1

0.9

0.8

0.7

0.6

0.5

%44

%45

%47

%48

%49

%50

%52

%53

%55

%57

%58

Investor share

1.1

%24.04

%24.77

%25.54

%26.35

%27.21

%28.11

%29.07

%30.08

%31.17

%32.33

%34

IRR-total

%49

%22

%23

%25

%26

%28

%29

%31

%33

%35

%37

%38.87

IRR-invest

%27.21

%25

%25

%26

%26

%27

%28

%28

%29

%30

%30

%31

IRR-Develop

%28

‫�ض یب تورم هزینه‬

1

‫�ض یب تورم فروش‬

1

‫�ض یب بهای ی ن‬ �‫زم‬

‫�ض یب بهای فروش‬

1

%27 1.4

1.3

1.2

1.1

1

0.9

0.8

0.7

0.6

0.5

1

%58

%56

%55

%53

%51

%49

%47

%45

%42

%39

%36

Investor share

%49

%20.85

%22.10

%23.36

%24.63

%25.91

%27.21

%28.51

%29.83

%31.15

%32.48

%33.82

IRR-total

%27.21

%17

%19

%21

%23

%25

%28

%30

%33

%36

%39

%42

IRR-invest

%28

%23

%24

%25

%25

%26

%27

%28

%29

%30

%31

%32

IRR-Develop

%27

‫�ض یب هزینه‬

1.5

)‫مدل اقتصادی (ریایل‬

1.4

‫ارزیا� اقتصادی‬ ‫ب‬

98

1.5

‫‪99‬‬

‫ارزیا� اقتصادی‬ ‫ب‬

‫مدل اقتصادی (ریایل)‬

‫این مدل به صورت فایل اکسل در پیوست این گزارش موجود است‬

‫مدل اقتصادی (ارزی)‬

‫‪102‬‬

‫ارزیا� اقتصادی‬ ‫ب‬

‫مفروضات کل پروژه‬ ‫الف) مفروضات ی ن‬ ‫زم�‬

‫مدل اقتصادی (ارزی)‬

‫قیمت ی ن‬ ‫زم�‬ ‫ین‬ ‫زم� �ش کت‬ ‫ین‬ ‫زم� تملییک‬

‫ت‬ ‫م�اژ ت‬ ‫(م� مربع)‬

‫هزینه هر واحد(هزار دالر)‬

‫‪31.4‬‬ ‫‪22.0‬‬

‫جمع (هزار دالر)‬

‫‪867,235‬‬ ‫‪307,472‬‬

‫‪27,663‬‬ ‫‪13,976‬‬

‫نحوه پرداخت (درصد)‬ ‫سال اول‬

‫سال دوم‬

‫سال سوم‬

‫سال چهارم‬

‫سال پنجم‬

‫سال ششم‬

‫سال هفتم‬

‫سالهشتم‬

‫سال نهم‬

‫سال آخر‬

‫پرداخت کل‬

‫هزینه دریافت پروانه‬ ‫هزينه طراحي‪ ،‬مشاوره و‬ ‫نظارت‬ ‫مدیریت‬

‫‪%100‬‬

‫ب) مفروضات پروانه‬ ‫ت‬ ‫م�اژ زیربنا ت‬ ‫(م� مربع)‬ ‫هزینه هر واحد (هزار دالر)‬

‫جمع (هزار دالر)‬

‫‪818,690‬‬

‫‪0.25‬‬

‫‪503,055‬‬

‫‪125,764‬‬

‫‪0.08‬‬

‫‪503,055‬‬

‫‪40,244‬‬

‫نحوه پرداخت (درصد)‬ ‫سال اول‬

‫سال دوم‬

‫سال سوم‬

‫سال چهارم‬

‫سال پنجم‬

‫سال ششم‬

‫سال هفتم‬

‫سالهشتم‬

‫‪%7‬‬

‫‪%7‬‬

‫‪%3‬‬

‫سال نهم‬

‫هزینه دریافت پروانه‬ ‫هزينه طراحي‪ ،‬مشاوره و نظارت‬ ‫مدیریت‬

‫‪%100‬‬ ‫‪%12 %30 %24 %13 %5‬‬

‫سال آخر‬

‫�ش ح‬

‫‪103‬‬

‫ارزیا� اقتصادی‬ ‫ب‬

‫ج)مفروضات ساخت‬ ‫ین‬ ‫میانگ� هزینه ساخت کاربری‬

‫هزينه هر واحد‬

‫تم�اژ‬

‫ت‬ ‫(م� مربع)‬

‫(هزار دالر)‬

‫اداری‬ ‫ت‬ ‫اقام�‬ ‫تجاری‬ ‫گ‬ ‫فرهن�‬ ‫ورز�ش‬ ‫پارکینگ‬ ‫ت‬ ‫دس�یس و محوطه سازی‬

‫‪6.5‬‬ ‫‪10.0‬‬ ‫‪6.0‬‬ ‫‪4.5‬‬ ‫‪7.5‬‬ ‫‪2.2‬‬

‫‪223,934‬‬ ‫‪20,280‬‬ ‫‪50,881‬‬ ‫‪9,590‬‬ ‫‪9,591‬‬ ‫‪188,779‬‬

‫‪1,455,571‬‬ ‫‪202,800‬‬ ‫‪305,286‬‬ ‫‪43,155‬‬ ‫‪71,933‬‬ ‫‪415,314‬‬ ‫‪140,000‬‬

‫جمع‬

‫مدل اقتصادی (ارزی)‬

‫(هزار دالر)‬

‫جمع‬

‫‪2,634,058‬‬ ‫نحوه پرداخت هزينه ساخت (درصد)‬ ‫سال اول‬

‫سال دوم‬

‫سال سوم‬

‫سال چهارم‬

‫سال پنجم‬

‫سال ششم‬

‫سال هفتم‬

‫‪2,797,046‬‬

‫سالهشتم‬

‫مفروضات ساير هزينه ها‬ ‫واحد‬ ‫هزینه هر واحد (هزار دالر)‬

‫سال نهم‬

‫هزینه کرد عملیات اجر یا� برج‬ ‫ت‬ ‫دس�یس و محوطه سازی‬

‫هزينه انشعابات‬ ‫هزينه ثبت و تفكيك و فروش‬ ‫ن‬ ‫بي� نشده‬ ‫هزينه هاي پيش ي‬

‫‪%16 %22 %22 %20 %15 %5‬‬ ‫‪%20 %40 %40‬‬

‫سال آخر‬

‫عنوان کاربری‬

‫‪%3‬‬ ‫جمع (هزار دالر)‬

‫‪200,000‬‬ ‫‪41,956‬‬

‫‪%2‬‬ ‫‪ %2‬هزينه ساخت‬

‫نحوه پرداخت (درصد)‬ ‫سال اول‬

‫سال دوم‬

‫سال سوم‬

‫سال چهارم‬

‫سال پنجم‬

‫سال ششم‬

‫سال هفتم‬

‫سالهشتم‬

‫سال نهم‬

‫‪%10‬‬

‫‪%10‬‬

‫سال آخر‬

‫هزينه انشعابات‬ ‫هزينه ثبت و تفكيك و فروش‬ ‫ن‬ ‫بي� نشده‬ ‫هزينه هاي پيش ي‬ ‫‪0‬‬

‫‪%40 %50 %10 %0 %0 %0‬‬ ‫‪%20 %20 %20 %20 %10‬‬ ‫‪%10 %10 %10 %10 %10 %20 %20‬‬ ‫‪%20 %20 %20 %20 %20‬‬

‫‪104‬‬

‫ارزیا� اقتصادی‬ ‫ب‬ ‫مدل اقتصادی (ارزی)‬

‫د) مفروضات فروش (هزار دالر)‬ ‫بهای پایه فروش هر تم� مربع یا واحد‬

‫اداری‬

‫‪28.86‬‬

‫ت‬ ‫اقام�‬

‫‪21‬‬

‫تجاری‬ ‫گ‬ ‫فرهن�‬

‫‪100‬‬ ‫‪12.9‬‬

‫ورز�ش‬

‫‪26.4‬‬

‫پارکینگ‬

‫‪5‬‬

‫‪105‬‬

‫اقساط‬

‫‪%50‬‬

‫دريافت زمان تحويل‬

‫‪%10‬‬

‫دريافت زمان سند‬

‫‪%5‬‬

‫مدل اقتصادی (ارزی)‬

‫نقد‬

‫‪%35‬‬

‫ارزیا� اقتصادی‬ ‫ب‬

‫نحوه پيش فروش و فروش‬

‫نحوه پيش فروش و فروش کاربری‌ها‬ ‫سال اول‬

‫سال دوم‬

‫سال سوم‬

‫سال چهارم‬

‫سال پنجم‬

‫سال ششم‬

‫سال هفتم‬

‫سالهشتم‬

‫سال نهم‬

‫اداری‬ ‫ت‬ ‫اقام�‬ ‫تجاری‬ ‫گ‬ ‫فرهن�‬ ‫ورز�ش‬ ‫پارکینگ‬

‫‪%3‬‬

‫‪%6‬‬

‫‪%17 %34 %27 %13‬‬ ‫‪%100‬‬

‫‪%10 %25 %25 %24 %11‬‬

‫‪%5‬‬ ‫‪%100‬‬ ‫‪%100‬‬

‫‪%3‬‬

‫‪%6‬‬

‫‪%17 %34 %27 %13‬‬

‫طول دوره پروژه‬

‫‪108‬‬

‫�ض یب تورم هزینه‬

‫‪1.02‬‬

‫تسع� ارز‬ ‫نرخ ی‬

‫‪3.450‬‬

‫نرخ نت�زيل‬

‫‪%14.5‬‬

‫نرخ تورم هزینه‬

‫‪%1.8‬‬

‫نرخ تورم فروش‬

‫‪%1.6‬‬

‫سال آخر‬

‫عنوان کاربری‬

‫‪106‬‬

‫ارزیا� اقتصادی‬ ‫ب‬ ‫مدل اقتصادی (ارزی)‬

‫جدول كل هزینه های پروژه‬

‫ين‬ ‫زم� �ش کت‬ ‫ین‬ ‫زم� تملییک‬ ‫پروانه‬ ‫طراحی و مهندیس و‬ ‫مدیریت‬ ‫اداری‬ ‫ت‬ ‫اقام�‬ ‫تجاری‬ ‫هزينه ساخت و اجرا‬ ‫گ‬ ‫فرهن�‬ ‫ورز�ش‬ ‫پارکینگ‬ ‫ت‬ ‫دس�یس و محوطه‬ ‫سازی‬ ‫ن‬ ‫بي� نشده‬ ‫هزينه هاي پيش ي‬ ‫هزينه انشعابات‬ ‫هزينه ثبت و تفكيك و فروش‬

‫واحد‬

‫هزينه هر واحد‬

‫تم�اژ‪/‬واحد‬

‫(هزار دالر)‬

‫جمع‬

‫درصد از كل‬

‫تم�مربع‬ ‫تم�مربع‬ ‫تم� مربع‬

‫‪9.1‬‬ ‫‪6.4‬‬

‫‪27,663‬‬ ‫‪13,976‬‬

‫‪251,372‬‬ ‫‪89,122‬‬ ‫‪237,301‬‬

‫‪%15.5‬‬ ‫‪%5.5‬‬ ‫‪%14.7‬‬

‫تم� مربع‬

‫‪0.096‬‬

‫‪503,055‬‬

‫‪48,118‬‬

‫‪%3.0‬‬

‫تم� مربع‬ ‫تم� مربع‬ ‫تم� مربع‬ ‫تم� مربع‬ ‫تم� مربع‬ ‫تم� مربع‬

‫‪1.884‬‬ ‫‪2.899‬‬ ‫‪1.739‬‬ ‫‪1.304‬‬ ‫‪2.174‬‬ ‫‪0.638‬‬

‫‪223,934‬‬ ‫‪20,280‬‬ ‫‪50,881‬‬ ‫‪9,590‬‬ ‫‪9,591‬‬ ‫‪188,779‬‬

‫‪421,905‬‬ ‫‪58,783‬‬ ‫‪88,489‬‬ ‫‪12,509‬‬ ‫‪20,850‬‬ ‫‪120,381‬‬

‫‪%26.1‬‬ ‫‪%3.6‬‬ ‫‪%5.5‬‬ ‫‪%0.8‬‬ ‫‪%1.3‬‬ ‫‪%7.4‬‬

‫‪40,580‬‬

‫‪%2.5‬‬

‫‪15,270‬‬ ‫‪200,000‬‬ ‫‪12,161‬‬

‫‪%0.9‬‬ ‫‪%12.4‬‬ ‫‪%0.8‬‬

‫(هزار دالر)‬

‫ت‬ ‫(م� مربع)‬

‫تم� مربع‬ ‫‪%2.0‬‬ ‫واحد‬

‫جمع کل هزینه ها‬ ‫ین‬ ‫میانگ� هزینه کل به ازای هر تم�مربع ساختمان بدون تورم‬

‫‪810,738.1‬‬

‫‪%1.5‬‬

‫‪1,616,841‬‬ ‫‪3.214‬‬

‫هزار دالر‬ ‫هزار دالر‬

‫‪107‬‬

‫ارزیا� اقتصادی‬ ‫ب‬ ‫مدل اقتصادی (ارزی)‬

‫جدول مشارکت های پروژه‬ ‫اطراف مشاركت‬ ‫�ش کت‬ ‫سازنده و رسمایه گذار‬ ‫جمع‬

‫جدول سهم ش‬ ‫ال�که مشارکت‌های پروژه‬ ‫ارزش خالص جاری‬ ‫حجم رسمايه گذاری‬ ‫درصد رسمایه گذاری‬ ‫(هزار دالر)‬ ‫رسمایه (هزار دالر)‬ ‫‪581,037‬‬ ‫‪%34‬‬ ‫‪584,506‬‬ ‫‪647,689‬‬ ‫‪%66‬‬ ‫‪1,112,192‬‬ ‫‪1,228,726‬‬ ‫‪%100‬‬ ‫‪1,696,698‬‬

‫جدول سهم رسمایه در پروژه‬ ‫رسمایه �ش کت‬ ‫آورنده رسمایه جدید‬ ‫جمع‬

‫حجم رسمايه گذاری‬

‫درصد رسمایه گذاری‬

‫‪584,506‬‬ ‫‪387,626‬‬ ‫‪972,132‬‬

‫‪%60‬‬ ‫‪%40‬‬ ‫‪%100‬‬

‫(هزار دالر)‬

‫ارزش خالص جاری‬ ‫رسمایه (هزار دالر)‬ ‫‪581,037‬‬ ‫‪237,533‬‬‫‪343,504‬‬

‫درصد مشارکت‬ ‫‪%47‬‬ ‫‪%53‬‬ ‫‪%100‬‬

‫درصد مشارکت‬ ‫‪%169‬‬ ‫‪%69‬‬‫‪%100‬‬

‫‪108‬‬

‫ردیف‬

‫ارزیا� اقتصادی‬ ‫ب‬

‫صورت كل جريان وجوه نقد خروجی‬

‫مدل اقتصادی (ارزی)‬

‫‪1‬‬ ‫‪2‬‬ ‫‪3‬‬

‫‪4‬‬

‫‪5‬‬ ‫‪6‬‬ ‫‪7‬‬

‫�ش ح‬ ‫ين‬ ‫زم� �ش کت‬ ‫ین‬ ‫زم� تملییک‬ ‫پروانه‬ ‫طراحی و مهندیس و مدیریت‬ ‫اداری‬ ‫ت‬ ‫اقام�‬ ‫تجاری‬ ‫گ‬ ‫فرهن�‬ ‫ورز�ش‬ ‫پارکینگ‬ ‫ت‬ ‫دس�یس و محوطه سازی‬ ‫ن‬ ‫بي� نشده‬ ‫هزينه هاي پيش ي‬ ‫هزينه انشعابات‬ ‫هزينه ثبت و تفكيك و فروش‬ ‫هزینه های �ش کت‬ ‫جمع هزینه های سازنده‬ ‫جمع هزينه ها با احتساب تورم‬ ‫ین‬ ‫میانگ� تورم‬ ‫ین‬ ‫میانگ� نرخ ارز در کل دوره‬

‫هزينه (هزار دالر)‬

‫سال اول‬

‫سال دوم‬

‫سال سوم‬

‫سال چهارم‬

‫‪251,372‬‬ ‫‪89,122‬‬ ‫‪237,301‬‬ ‫‪2,406‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪1,527‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪577,796‬‬ ‫‪3,933‬‬ ‫‪13,569‬‬

‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪6,123‬‬ ‫‪2,992‬‬ ‫‪4,504‬‬ ‫‪637‬‬ ‫‪1,061‬‬ ‫‪6,127‬‬ ‫‪2,066‬‬ ‫‪3,109‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪48,094‬‬ ‫‪182,549‬‬

‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪11,968‬‬ ‫‪9,138‬‬ ‫‪13,755‬‬ ‫‪1,944‬‬ ‫‪3,241‬‬ ‫‪18,713‬‬ ‫‪6,308‬‬ ‫‪3,165‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪133,817‬‬ ‫‪558,819‬‬

‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪14,975‬‬ ‫‪12,403‬‬ ‫‪18,671‬‬ ‫‪2,639‬‬ ‫‪4,399‬‬ ‫‪25,400‬‬ ‫‪8,562‬‬ ‫‪1,611‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪1,283‬‬ ‫‪641‬‬ ‫‪178,322‬‬ ‫‪826,504‬‬

‫‪581,729‬‬

‫‪48,094‬‬

‫‪133,817‬‬

‫‪178,963‬‬

‫‪%105‬‬ ‫‪3.45‬‬

‫‪109‬‬

‫هزينه (هزار دالر)‬

‫جمع كل‬

‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪6,201‬‬ ‫‪13,889‬‬ ‫‪20,907‬‬ ‫‪2,955‬‬ ‫‪4,926‬‬ ‫‪28,443‬‬ ‫‪9,588‬‬ ‫‪1,640‬‬ ‫‪21,479‬‬ ‫‪2,612‬‬ ‫‪1,306‬‬ ‫‪211,020‬‬ ‫‪1,005,725‬‬

‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪3,683‬‬ ‫‪14,139‬‬ ‫‪21,284‬‬ ‫‪3,009‬‬ ‫‪5,015‬‬ ‫‪28,955‬‬ ‫‪9,760‬‬ ‫‪1,669‬‬ ‫‪109,330‬‬ ‫‪2,659‬‬ ‫‪1,330‬‬ ‫‪299,652‬‬ ‫‪1,252,772‬‬

‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪3,749‬‬ ‫‪10,468‬‬ ‫‪15,758‬‬ ‫‪2,228‬‬ ‫‪3,713‬‬ ‫‪21,437‬‬ ‫‪7,226‬‬ ‫‪1,700‬‬ ‫‪89,038‬‬ ‫‪2,707‬‬ ‫‪1,354‬‬ ‫‪231,801‬‬ ‫‪1,051,678‬‬

‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪1,745‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪1,730‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪2,756‬‬ ‫‪1,378‬‬ ‫‪4,853‬‬ ‫‪55,389‬‬

‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪1,403‬‬ ‫‪701‬‬ ‫‪701‬‬ ‫‪17,919‬‬

‫‪251,372‬‬ ‫‪89,122‬‬ ‫‪237,301‬‬ ‫‪50,849‬‬ ‫‪63,028‬‬ ‫‪94,879‬‬ ‫‪13,412‬‬ ‫‪22,356‬‬ ‫‪129,075‬‬ ‫‪43,510‬‬ ‫‪16,151‬‬ ‫‪219,847‬‬ ‫‪13,420‬‬ ‫‪584,506‬‬ ‫‪1,112,192‬‬ ‫‪4,964,924‬‬

‫‪212,326‬‬

‫‪300,981‬‬

‫‪233,154‬‬

‫‪6,230‬‬

‫‪1,403‬‬

‫‪1,696,698‬‬

‫مدل اقتصادی (ارزی)‬

‫سال پنجم‬

‫سال ششم‬

‫سال هفتم‬

‫سال هشتم‬

‫سال نهم‬

‫ارزیا� اقتصادی‬ ‫ب‬

‫(ارقام به هزار دالر)‬

‫‪110‬‬

‫مفروضات فروش‬

‫ارزیا� اقتصادی‬ ‫ب‬

‫قيمت‌های پايه محاسبه فروش‪:‬‬

‫(ارقام به هزار دالر)‬

‫قيمت پايه‬

‫مدل اقتصادی (ارزی)‬

‫(هزار دالر)‬

‫نوع كاربری‬

‫‪1‬‬ ‫‪2‬‬ ‫‪3‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪6‬‬

‫اداری‬ ‫ت‬ ‫اقام�‬ ‫تجاری‬ ‫گ‬ ‫فرهن�‬ ‫ورز�ش‬ ‫پارکینگ‬

‫زيربنا‬

‫‪138,450‬‬ ‫‪20,280‬‬ ‫‪24,600‬‬ ‫‪9,590‬‬ ‫‪9,591‬‬ ‫‪137,040‬‬

‫تم�مربع‬ ‫تم�مربع‬ ‫تم�مربع‬ ‫تم�مربع‬ ‫تم�مربع‬ ‫واحد‬

‫جمع فروش كل‬ ‫�ض یب طبقات به‬ ‫درصد‬ ‫تعداد طبقات‬

‫‪1.4‬‬ ‫‪61‬‬

‫‪6.087‬‬ ‫‪28.986‬‬ ‫‪3.739‬‬ ‫‪7.652‬‬ ‫‪1.449‬‬ ‫‪5.0‬‬

‫قيمت فروش‬ ‫هزار دالر‬

‫جمع‬

‫هزار دالر‬

‫بدون‬ ‫احتساب‬ ‫تورم‬

‫با احتساب‬ ‫تورم‬

‫بدون‬ ‫احتساب‬ ‫تورم‬

‫با احتساب‬ ‫تورم‬

‫‪6.087‬‬ ‫‪28.986‬‬ ‫‪3.739‬‬ ‫‪7.652‬‬ ‫‪1.449‬‬ ‫‪5.0‬‬

‫‪7.006‬‬ ‫‪30.911‬‬ ‫‪4.304‬‬ ‫‪8.808‬‬ ‫‪1.556‬‬ ‫‪8.7‬‬

‫‪123,443‬‬ ‫‪713,043‬‬ ‫‪35,858‬‬ ‫‪73,392‬‬ ‫‪198,609‬‬ ‫‪685,200‬‬

‫‪142,081‬‬ ‫‪760,412‬‬ ‫‪41,272‬‬ ‫‪84,473‬‬ ‫‪213,231‬‬ ‫‪1,192,254‬‬

‫‪3,015,844 2,797,046‬‬

‫‪111‬‬

‫(ارقام به هزار دالر)‬

‫مدل اقتصادی (ارزی)‬

‫عنوان‬ ‫اداری‬ ‫ت‬ ‫اقام�‬ ‫تجاری‬ ‫گ‬ ‫فرهن�‬ ‫ورز�ش‬ ‫پارکینگ‬ ‫جمع منابع حاصل از فروش‬

‫سال چهارم‬ ‫‪0‬‬ ‫‪87,649‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪7,353‬‬ ‫‪156,193‬‬ ‫‪720,609‬‬

‫سال پنجم‬ ‫‪0‬‬ ‫‪178,496‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪14,915‬‬ ‫‪317,527‬‬ ‫‪1,599,417‬‬

‫سال ششم‬ ‫‪0‬‬ ‫‪190,103‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪27,942‬‬ ‫‪450,564‬‬ ‫‪2,306,191‬‬

‫سال هفتم‬ ‫‪0‬‬ ‫‪190,103‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪59,574‬‬ ‫‪745,415‬‬ ‫‪4,002,580‬‬

‫سال هشتم‬ ‫‪0‬‬ ‫‪76,041‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪70,030‬‬ ‫‪728,816‬‬ ‫‪4,183,512‬‬

‫سال نهم‬ ‫‪142,081‬‬ ‫‪38,021‬‬ ‫‪41,272‬‬ ‫‪84,473‬‬ ‫‪33,416‬‬ ‫‪617,328‬‬ ‫‪3,983,766‬‬

‫جمع‬ ‫‪142,081‬‬ ‫‪760,412‬‬ ‫‪41,272‬‬ ‫‪84,473‬‬ ‫‪213,231‬‬ ‫‪3,015,844‬‬ ‫‪16,796,074‬‬

‫ارزیا� اقتصادی‬ ‫ب‬

‫صورت جریان نقد ورودی‬

‫‪112‬‬

‫ارزیا� اقتصادی‬ ‫ب‬

‫صورت جریان وجوه نقد‬ ‫�ش ح‬

‫سال‬

‫مدل اقتصادی (ارزی)‬

‫جريان وجوه نقد خروجی‬ ‫جريان وجوه نقد ورودی‬

‫سال اول‬

‫سال دوم‬

‫‪251,372‬‬ ‫‪89,122‬‬ ‫‪237,301‬‬ ‫‪2,406‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪1,527‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪581,729‬‬

‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪6,123‬‬ ‫‪38,862‬‬ ‫‪3,109‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪48,094‬‬

‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪11,968‬‬ ‫‪118,684‬‬ ‫‪3,165‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪133,817‬‬

‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬

‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬

‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬

‫‪61,191‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪87,649‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪7,353‬‬ ‫‪156,193‬‬

‫خالص جريان وجوه نقد‬

‫‪581,729-‬‬

‫‪48,094-‬‬

‫‪133,817-‬‬

‫‪22,770-‬‬

‫خالص جريان وجوه نقد تجمعی‬

‫‪581,729-‬‬

‫‪629,823-‬‬

‫‪763,640-‬‬

‫‪786,410-‬‬

‫هزینه ها(هزار دالر)‪:‬‬ ‫ين‬ ‫�ش‬ ‫زم� کت‬ ‫‪1‬‬ ‫ن‬ ‫زم� تملییک‬ ‫‪2‬‬ ‫ی‬

‫پروانه‬ ‫‪3‬‬ ‫‪ 4‬طراحی و مهندیس و مدیریت‬ ‫هزينه ساخت و اجرا‬ ‫‪5‬‬ ‫ن‬ ‫‪ 6‬هزينه های پيش بي� نشده‬ ‫هزينه انشعابات‬ ‫‪7‬‬ ‫‪ 8‬هزينه ثبت و تفكيك و فروش‬ ‫جمع هزينه ها‬ ‫در آمدهای فروش(هزار دالر)‪:‬‬ ‫اداری‬ ‫‪1‬‬ ‫اقام�ت‬ ‫‪2‬‬ ‫تجاری‬ ‫‪3‬‬ ‫گ‬ ‫فرهن�‬ ‫‪4‬‬ ‫ورز�ش‬ ‫‪5‬‬ ‫پارکینگ‬ ‫‪6‬‬ ‫جمع منابع حاصل از فروش‬

‫سال سوم‬

‫سال چهارم‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪14,975‬‬ ‫‪161,094‬‬ ‫‪1,611‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪1,283‬‬ ‫‪178,963‬‬

‫‪113‬‬

‫سال هشتم‬

‫سال نهم‬

‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪6,201‬‬ ‫‪180,393‬‬ ‫‪1,640‬‬ ‫‪21,479‬‬ ‫‪2,612‬‬ ‫‪212,326‬‬

‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪3,683‬‬ ‫‪183,640‬‬ ‫‪1,669‬‬ ‫‪109,330‬‬ ‫‪2,659‬‬ ‫‪300,981‬‬

‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪3,749‬‬ ‫‪135,961‬‬ ‫‪1,700‬‬ ‫‪89,038‬‬ ‫‪2,707‬‬ ‫‪233,154‬‬

‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪1,745‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪1,730‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪2,756‬‬ ‫‪6,230‬‬

‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪1,403‬‬ ‫‪1,403‬‬

‫‪251,372‬‬ ‫‪89,122‬‬ ‫‪237,301‬‬ ‫‪50,849‬‬ ‫‪818,634‬‬ ‫‪16,151‬‬ ‫‪219,847‬‬ ‫‪13,420‬‬ ‫‪1,696,698‬‬

‫‪124,116‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪178,496‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪14,915‬‬ ‫‪317,527‬‬

‫‪232,519‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪190,103‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪27,942‬‬ ‫‪450,564‬‬

‫‪495,738‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪190,103‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪59,574‬‬ ‫‪745,415‬‬

‫‪582,745‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪76,041‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪70,030‬‬ ‫‪728,816‬‬

‫‪278,066‬‬ ‫‪142,081‬‬ ‫‪38,021‬‬ ‫‪41,272‬‬ ‫‪84,473‬‬ ‫‪33,416‬‬ ‫‪617,328‬‬

‫‪1,774,375‬‬ ‫‪142,081‬‬ ‫‪760,412‬‬ ‫‪41,272‬‬ ‫‪84,473‬‬ ‫‪213,231‬‬ ‫‪3,015,844‬‬

‫‪105,201‬‬

‫‪149,583‬‬

‫‪512,261‬‬

‫‪722,586‬‬

‫‪615,926‬‬

‫‪1,319,146‬‬

‫‪681,209-‬‬

‫‪531,626-‬‬

‫‪19,365-‬‬

‫‪703,221‬‬

‫‪1,319,146‬‬

‫سال پنجم‬

‫سال ششم‬

‫مدل اقتصادی (ارزی)‬

‫سال‬ ‫سال هفتم‬

‫جمع کل‬

‫ارزیا� اقتصادی‬ ‫ب‬

‫)ارقام به هزار دالر(‬

‫خالصه جریان وجوه نقد کل پروژه‬ ‫‪114‬‬

‫ارزیا� اقتصادی‬ ‫ب‬ ‫مدل اقتصادی (ارزی)‬

‫جدول خالصه جريان وجوه نقد پروژه(كل پروژه)‬ ‫�ش ح‬ ‫جريان وجوه نقد خروجی‬ ‫جريان وجوه نقد ورودی‬ ‫خالص جريان وجوه نقد‬ ‫محاسبه ‪ NPV‬با نرخ مي باشد‪.‬‬

‫سال دوم‬ ‫‪48,094‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪48,094-‬‬

‫سال سوم‬ ‫‪133,817‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪133,817-‬‬

‫ارزش خالص فعیل‬ ‫نرخ بازده داخیل‬ ‫نرخ بازگشت رسمایه‬ ‫نرخ بازگشت رسمایه ساليانه‬ ‫کل رسمایه‬

‫‪113,985‬‬ ‫‪%17.14‬‬ ‫‪%168‬‬ ‫‪%19‬‬ ‫‪786,410‬‬

‫‪=NPV‬‬ ‫‪=IRR‬‬

‫جدول خالصه جريان وجوه نقد پروژه (سازنده)‬ ‫�ش ح‬ ‫جريان وجوه نقد خروجی‬ ‫جريان وجوه نقد ورودی‬ ‫خالص جريان وجوه نقد‬

‫سال دوم‬ ‫‪48,094‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪48,094-‬‬

‫سال سوم‬ ‫‪133,817‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪133,817-‬‬

‫ارزش خالص فعیل‬ ‫نرخ بازده داخیل‬ ‫نرخ بازگشت رسمایه‬ ‫نرخ بازگشت رسمایه ساليانه‬ ‫رسمایه مورد نیاز‬

‫‪60,084‬‬ ‫‪%19.65‬‬ ‫‪%123‬‬ ‫‪%14‬‬ ‫‪387,626‬‬

‫‪=NPV‬‬ ‫‪=IRR‬‬

‫جدول خالصه جريان وجوه نقد پروژه (�ش کت)‬ ‫�ش ح‬ ‫جريان وجوه نقد خروجی‬ ‫جريان وجوه نقد ورودی‬ ‫خالص جريان وجوه نقد‬ ‫محاسبه ‪ NPV‬با نرخ می باشد‪.‬‬

‫سال دوم‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬

‫سال سوم‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬

‫‪53,901‬‬ ‫‪%16‬‬ ‫‪%144‬‬ ‫‪%16‬‬

‫‪=NPV‬‬ ‫‪=IRR‬‬

‫ارزش خالص فعیل‬ ‫نرخ بازده داخیل‬ ‫نرخ بازگشت رسمایه‬ ‫نرخ بازگشت رسمایه ساليانه‬

‫سال اول‬ ‫‪581,729‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪581,729‬‬‫‪%14‬‬

‫سال اول‬ ‫‪3,933‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪3,933-‬‬

‫سال اول‬ ‫‪577,796‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪577,796‬‬‫‪%14‬‬

‫معادل‬

‫سال چهارم‬ ‫‪178,963‬‬ ‫‪156,193‬‬ ‫‪22,770-‬‬

‫سال چهارم‬ ‫‪178,322‬‬ ‫‪82,333‬‬ ‫‪95,989-‬‬

‫‪ 237,533‬ن ز‬ ‫(ت�یل شده)‬

‫سال چهارم‬ ‫‪641‬‬ ‫‪73,860‬‬ ‫‪73,219‬‬

‫رسمایه مورد نیاز‬

‫سال پنجم‬ ‫‪211,020‬‬ ‫‪167,375‬‬ ‫‪43,644‬‬‫(‪)43,446‬‬

‫سال ششم‬ ‫‪299,652‬‬ ‫‪237,502‬‬ ‫‪62,149‬‬‫(‪)21,644‬‬

‫سال هفتم‬ ‫‪231,801‬‬ ‫‪392,925‬‬ ‫‪161,124‬‬ ‫‪147,597‬‬

‫سال هشتم‬ ‫‪4,853‬‬ ‫‪384,175‬‬ ‫‪379,323‬‬ ‫‪293,289‬‬

‫سال نهم‬ ‫‪701‬‬ ‫‪325,408‬‬ ‫‪324,706‬‬ ‫‪258,076‬‬

‫جمع‬ ‫‪1,112,192‬‬ ‫‪1,589,719‬‬ ‫‪477,527‬‬ ‫‪346,102‬‬

‫سال پنجم‬ ‫‪1,306‬‬ ‫‪150,151‬‬ ‫‪148,845‬‬

‫سال ششم‬ ‫‪1,330‬‬ ‫‪213,062‬‬ ‫‪211,732‬‬

‫سال هفتم‬ ‫‪1,354‬‬ ‫‪352,490‬‬ ‫‪351,137‬‬

‫سال هشتم‬ ‫‪1,378‬‬ ‫‪344,641‬‬ ‫‪343,263‬‬

‫سال نهم‬ ‫‪701‬‬ ‫‪291,921‬‬ ‫‪291,219‬‬

‫جمع‬ ‫‪584,506‬‬ ‫‪1,426,125‬‬ ‫‪841,619‬‬

‫مدل اقتصادی (ارزی)‬

‫‪577,796‬‬

‫‪%168‬‬ ‫‪%19‬‬ ‫‪208,614‬‬

‫ارزیا� اقتصادی‬ ‫ب‬

‫سال پنجم‬ ‫‪212,326‬‬ ‫‪317,527‬‬ ‫‪105,201‬‬

‫سال ششم‬ ‫‪300,981‬‬ ‫‪450,564‬‬ ‫‪149,583‬‬

‫سال هفتم‬ ‫‪233,154‬‬ ‫‪745,415‬‬ ‫‪512,261‬‬

‫سال هشتم‬ ‫‪6,230‬‬ ‫‪728,816‬‬ ‫‪722,586‬‬

‫سال نهم‬ ‫‪1,403‬‬ ‫‪617,328‬‬ ‫‪615,926‬‬

‫(ارقام به هزار واحد)‬ ‫جمع‬ ‫‪1,696,698‬‬ ‫‪3,015,844‬‬ ‫‪1,319,146‬‬

‫‪115‬‬

‫اقتصاد زیر گزینه ها‬ ‫ارزیا� اقتصادی‬ ‫ب‬

‫ردیف‬

‫‪116‬‬

‫موضوع‬

‫‪A1‬‬

‫‪A2‬‬

‫‪A3‬‬

‫‪B1‬‬

‫‪B2‬‬

‫‪B3‬‬

‫‪C1‬‬

‫‪C2‬‬

‫‪C3‬‬

‫‪1‬‬

‫هزینه کل‬

‫‪1,696,698‬‬

‫‪1,738,052‬‬

‫‪1,685,451‬‬

‫‪1,662,009‬‬

‫‪1,621,376‬‬

‫‪1,659,023‬‬

‫‪1,624,810‬‬

‫‪1,580,206‬‬

‫‪1,598,165‬‬

‫‪,158‬‬

‫‪2‬‬

‫فروش کل‬

‫‪3,015,844‬‬

‫‪2,796,742 3,088,639‬‬

‫‪2,890,306‬‬

‫‪2,512,855 2,839,488 2,818,978‬‬

‫‪2,304,546‬‬

‫‪2,305,257‬‬

‫‪5,088‬‬

‫‪120,353‬‬

‫‪3,418‬‬

‫‪83,099‬‬

‫‪77,112‬‬

‫‪61,297‬‬

‫‪97,618-‬‬

‫‪168,830-‬‬

‫‪178,166-‬‬

‫‪675‬‬

‫‪%17.25‬‬

‫‪%14.54‬‬

‫‪%16.47‬‬

‫‪%16.35‬‬

‫‪%15.95‬‬

‫‪%12.06‬‬

‫‪%10.17‬‬

‫‪%9.93‬‬

‫‪7.01‬‬

‫‪%14.46‬‬

‫‪%14.46‬‬

‫‪%14.46‬‬

‫‪%14.46‬‬

‫‪%14.46‬‬

‫‪%14.46‬‬

‫‪%14.46‬‬

‫‪%14.46‬‬

‫‪.46‬‬

‫‪%168‬‬

‫‪%137‬‬

‫‪%158‬‬

‫‪%157‬‬

‫‪%152‬‬

‫‪%109‬‬

‫‪%86‬‬

‫‪%83‬‬

‫‪61‬‬

‫‪%16.28‬‬

‫‪%14.51‬‬

‫‪%15.79‬‬

‫‪%15.72‬‬

‫‪%15.44‬‬

‫‪%12.85‬‬

‫‪%11.56‬‬

‫‪%11.41‬‬

‫‪.13‬‬

‫‪%19.77‬‬

‫‪%14.61‬‬

‫‪%18.39‬‬

‫‪%18.23‬‬

‫‪%17.37‬‬

‫‪%10.06‬‬

‫‪%6.68‬‬

‫‪%6.29‬‬

‫‪.54‬‬

‫‪377,929‬‬

‫‪361,227‬‬

‫‪384,447‬‬

‫‪497,959‬‬

‫‪516,427‬‬

‫ارزش خالص فعلي کل‬ ‫‪3‬‬ ‫‪%17.14‬‬ ‫نرخ بازده داخلي کل‬ ‫‪4‬‬ ‫ن‬ ‫ز‬ ‫‪%14.46‬‬ ‫نرخ ت�یل‬ ‫‪5‬‬ ‫‪%168‬‬ ‫نرخ بازگشت رسمایه کل‬ ‫‪6‬‬ ‫‪%16.22‬‬ ‫‪ 7‬نرخ بازده داخیل ‪� :‬ش کت‬ ‫نرخ بازده داخیل ‪ :‬سازنده و‬ ‫‪%19.65‬‬ ‫‪8‬‬ ‫رسمایه گذار‬ ‫‪3,500,000‬‬ ‫‪387,626‬‬ ‫رسمایه مورد نیاز‬ ‫‪9‬‬

‫‪113,985‬‬

‫مدل اقتصادی (ارزی)‬

‫‪404,363‬‬

‫‪461,107‬‬

‫‪362,846‬‬

‫‪527,283‬‬

‫‪3,000,000‬‬

‫‪2,500,000‬‬

‫‪2,000,000‬‬

‫‪1,500,000‬‬

‫‪1,000,000‬‬

‫‪500,000‬‬

‫‪0‬‬ ‫‪A1‬‬

‫‪A2‬‬

‫‪A3‬‬

‫‪B1‬‬

‫‪B2‬‬

‫‪B3‬‬

‫‪C1‬‬

‫‪C2‬‬

‫‪D1‬‬

‫‪C3‬‬ ‫ﺳﺮﻣﺎﻳﻪ ﻣﻮﺭﺩ ﻧﻴﺎﺯ‬

‫ﻓﺮﻭﺵ‬

‫‪20.00%‬‬ ‫‪18.00%‬‬ ‫‪16.00%‬‬ ‫‪14.00%‬‬ ‫‪12.00%‬‬ ‫‪10.00%‬‬ ‫‪8.00%‬‬ ‫‪6.00%‬‬ ‫‪4.00%‬‬ ‫‪2.00%‬‬ ‫‪0.00%‬‬

‫‪A1‬‬

‫‪A2‬‬

‫‪A3‬‬

‫‪B1‬‬

‫‪B2‬‬

‫‪B3‬‬

‫‪C1‬‬

‫ﻧﺭﺥ ﺗﻧﺯﻳﻝ‬

‫‪C2‬‬

‫ﻧﺭﺥ ﺑﺎﺯﺩﻩ ﺩﺍﺧﻠﻲ ﮐﻝ‬

‫‪C3‬‬

‫‪D1‬‬

‫ﻧﺭﺥ ﺑﺎﺯﺩﻩ ﺩﺍﺧﻠﯽ ‪:‬‬

‫‪117‬‬

‫‪2,925‬‬

‫‪2,856,003‬‬

‫‪2,646,726 2,614,377‬‬

‫‪2,107,179‬‬

‫‪2,114,915‬‬

‫‪1,889,827‬‬

‫‪1,892,394‬‬

‫‪2,172,480‬‬

‫‪2,130,049‬‬

‫‪2,168,577‬‬

‫‪3,164,828‬‬

‫‪2,504,514‬‬

‫‪104,6‬‬

‫‪98,093‬‬

‫‪29,268‬‬

‫‪31,655‬‬

‫‪196,378-‬‬

‫‪213,022-‬‬

‫‪231,287-‬‬

‫‪248,917-‬‬

‫‪185,665-‬‬

‫‪188,527-‬‬

‫‪178,633-‬‬

‫‪189,900‬‬

‫‪58,204-‬‬

‫‪%17‬‬

‫‪%16.88‬‬

‫‪%15.22‬‬

‫‪%15.27‬‬

‫‪%9.17‬‬

‫‪%8.75‬‬

‫‪%7.79‬‬

‫‪%7.30‬‬

‫‪%9.52‬‬

‫‪%9.38‬‬

‫‪%9.69‬‬

‫‪%18.83‬‬

‫‪%12.79‬‬

‫‪%14.‬‬

‫‪%14.46‬‬

‫‪%14.46‬‬

‫‪%14.46‬‬

‫‪%14.46‬‬

‫‪%14.46‬‬

‫‪%14.46‬‬

‫‪%14.46‬‬

‫‪%14.46‬‬

‫‪%14.46‬‬

‫‪%14.46‬‬

‫‪%14.46‬‬

‫‪%14.46‬‬

‫‪%16‬‬

‫‪%160‬‬

‫‪%139‬‬

‫‪%139‬‬

‫‪%76‬‬

‫‪%71‬‬

‫‪%62‬‬

‫‪%57‬‬

‫‪%78‬‬

‫‪%78‬‬

‫‪%80‬‬

‫‪%190‬‬

‫‪%115.95‬‬

‫‪%16.‬‬

‫‪%16.06‬‬

‫‪%14.96‬‬

‫‪%15.00‬‬

‫‪%10.85‬‬

‫‪%10.59‬‬

‫‪%9.86‬‬

‫‪%9.57‬‬

‫‪%11.11‬‬

‫‪%11.01‬‬

‫‪%11.22‬‬

‫‪%17.36‬‬

‫‪%13.31‬‬

‫‪%19.‬‬

‫‪%19.37‬‬

‫‪%16.02‬‬

‫‪%16.12‬‬

‫‪%4.52‬‬

‫‪%3.90‬‬

‫‪%1.34‬‬

‫‪%0.61‬‬

‫‪%5.20‬‬

‫‪%4.86‬‬

‫‪%5.45‬‬

‫‪%23.06‬‬

‫‪%11.40‬‬

‫‪344,669‬‬

‫‪352,536‬‬

‫‪492,758‬‬

‫‪430,637‬‬

‫‪451,781‬‬

‫‪484,305‬‬

‫‪471,487‬‬

‫‪474,853‬‬

‫‪357,165‬‬

‫‪347,900‬‬

‫‪D2‬‬

‫ﺵ ﮐﻞ‬

‫‪E1‬‬

‫‪E2‬‬

‫‪470,660‬‬

‫‪F1‬‬

‫‪F2‬‬

‫‪G1‬‬

‫‪G2‬‬

‫‪H1‬‬

‫‪430,140‬‬

‫‪H3‬‬

‫‪H2‬‬

‫ﻫﺰﻳﻨﻪ ﮐﻞ‬

‫‪D2‬‬

‫‪ :‬ﺳﺎﺯﻧﺩﻩ ﻭ ﺳﺭﻣﺎﻳﻪ ﮔﺫﺍﺭ‬

‫‪E1‬‬

‫‪E2‬‬

‫ﻧﺭﺥ ﺑﺎﺯﺩﻩ ﺩﺍﺧﻠﯽ ‪ :‬ﺷﺭﮐﺕ‬

‫‪F1‬‬

‫‪F2‬‬

‫‪G1‬‬

‫‪G2‬‬

‫‪H1‬‬

‫‪H2‬‬

‫‪H3‬‬

‫ارزیا� اقتصادی‬ ‫ب‬

‫‪1,678,‬‬

‫‪1,639,684‬‬

‫‪1,574,929‬‬

‫‪1,594,090‬‬

‫‪1,497,734‬‬

‫‪1,529,575‬‬

‫‪1,414,646‬‬

‫‪1,445,599‬‬

‫‪1,534,118‬‬

‫‪1,508,545‬‬

‫‪1,521,482‬‬

‫‪1,685,860‬‬

‫‪1,590,218‬‬

‫مدل اقتصادی (ارزی)‬

‫‪D1‬‬

‫‪D2‬‬

‫‪E1‬‬

‫‪E2‬‬

‫‪F1‬‬

‫‪F2‬‬

‫‪G1‬‬

‫‪G2‬‬

‫‪H1‬‬

‫‪H2‬‬

‫‪H3‬‬

‫‪K‬‬

‫تحلیل حساسیت‬ 1.3

1.2

1.1

1

0.9

0.8

0.7

0.6

0.5

3.75

3.5

3.25

3

2.75

2.5

2.25

2

1.75

1.5

1.25

%53

%53

%53

%53

%53

%53

%53

%53

%53

%53

%53

Investor share

%49

%18

%18

%18

%17

%17

%17

%17

%17

%17

%17

%16

IRR-total

%27.21

%20

%20

%20

%20

%20

%20

%20

%19

%19

%19

%19

IRR-invest

%28

%17

%17

%17

%17

%16

%16

%16

%16

%16

%16

%15

IRR-Develop

%27

%3

%3

%3

%3

%2

%2

%2

%2

%2

%1

%1

%53

%53

%53

%53

%53

%53

%53

%53

%53

%53

%53

Investor share

%49

%18

%18

%18

%18

%17

%17

%17

%17

%16

%16

%16

IRR-total

%27.21

%22

%22

%21

%21

%20

%20

%19

%19

%18

%18

%17

IRR-invest

%28

%17

%17

%17

%17

%16

%16

%16

%16

%16

%16

%15

IRR-Develop

%27

1.5

1.4

1.3

1.2

1.1

1

0.9

0.8

0.7

0.6

0.5

%53

%53

%53

%53

%53

%53

%53

%53

%53

%53

%53

Investor share

%49

%30

%27

%25

%23

%20

%17

%14

%10

%7

%2

%3-

IRR-total

%27.21

%46

%41

%36

%31

%25

%20

%14

%7

%0

%7-

%16-

IRR-invest

%28

%25

%23

%22

%20

%18

%16

%14

%12

%9

%7

%3

IRR-Develop

%27

1.5

1.4

1.3

1.2

1.1

1

0.9

0.8

0.7

0.6

0.5

%48

%49

%50

%51

%53

%54

%56

%57

%59

%60

%62

Investor share

1.1

%14

%15

%16

%16

%17

%18

%19

%20

%21

%22

%23

IRR-total

%49

%14

%15

%17

%18

%20

%21

%23

%24

%26

%28

%30

IRR-invest

%27.21

%14

%15

%15

%16

%16

%17

%17

%18

%18

%19

%20

IRR-Develop

%28

‫�ض یب تورم هزینه‬

1

‫�ض یب تورم فروش‬

1

‫�ض یب بهای ی ن‬ �‫زم‬

‫�ض یب بهای فروش‬

1

%27

1.5

1.4

1.3

1.2

1.1

1

0.9

0.8

0.7

0.6

0.5

%60

%59

%58

%56

%54

%53

%51

%49

%47

%44

%41

Investor share

%49

%12

%13

%14

%15

%16

%17

%18

%19

%21

%22

%23

IRR-total

%27.21

%10

%11

%13

%15

%17

%20

%22

%25

%28

%31

%34

IRR-invest

%28

%13

%13

%14

%15

%15

%16

%17

%18

%19

%20

%21

IRR-Develop

%27

‫�ض یب هزینه‬

1

)‫مدل اقتصادی (ارزی‬

1.4

‫ارزیا� اقتصادی‬ ‫ب‬

118

1.5

‫‪119‬‬

‫ارزیا� اقتصادی‬ ‫ب‬

‫مدل اقتصادی (ارزی)‬

‫‪120‬‬

‫ارزیا� اقتصادی‬ ‫ب‬ ‫مدل اقتصادی‬

‫‪121‬‬

‫ارزیا� اقتصادی‬ ‫ب‬

‫مدل اقتصادی‬

‫یادداشت‪:‬‬