Prelazione Agraria

Diritto

Gennaro Fiordiliso notaio

Antonio Santi avvocato

Prelazione agraria

Collana

IlTempodiOggi

Dinamica e patologia

Associazione Gaetano Parente

Indice 1.

Oggetto del presente studio .............................................................................. 1 1.1 Situazione del comproprietario di un fondo e situazione del coltivatore affittuario e del coltivatore diretto proprietario di terreni contigui ........... 1 1.2 Leggi n.590/1965 e n.817/1971 e legge n.203/1982................................... 1 1.3 L'APPROFONDIMENTO - Ambito a cui si riferisce la disciplina dell'impresa familiare coltivatrice stabilita dall'art. 48 l. n. 203/1982...... 1 1.4 Leggi n.590/1965 e n.817/1971 e legge n.203/1982.

Coniuge dell'affittuario in regime di comunione dei beni, ove non abbia anch’egli stipulato il contratto di affitto..................................................................... 1 2. Casi in cui la prelazione non è consentita ....................................................... 1 2.1 Dato normativo........................................................................................... 1 2.2 Disamina del dato normativo ..................................................................... 1 2.3 Sub A) Permuta.......................................................................................... 1 2.4 Sub a) Permuta. Caso di cessione dietro corrispettivo con facoltà per l'acquirente di pagarne solo la metà e di cedere in permuta determinati immobili ...................................................................................................... 1 2.5 Sub a) Permuta. Casi in cui l'operazione negoziale è stata qualificata come vendita ............................................................................................... 1 2.6 Sub a) Permuta. Casi in cui l'operazione negoziale è stata qualificata come permuta ............................................................................................. 1 2.7 Sub b) Vendita forzata ................................................................................ 1 2.8 Sub c) Liquidazione coatta ......................................................................... 1 2.9 Sub d) Fallimento ....................................................................................... 1 2.10 Sub e) Espropriazione per pubblica utilità................................................. 1 2.11 Sub f) "Quando i terreni in base a piani regolatori, anche se non ancora approvati, siano destinati ad utilizzazione edilizia, industriale o turistica" (art. 8, c 2, l. n.590/1965)........................................................................... 1 2.12 Sub f) "Quando i terreni in base a piani regolatori, anche se non ancora approvati, siano destinati ad utilizzazione edilizia, industriale o turistica" (art. 8, c 2, l. n.590/1965). I piani regolatori generali ............................ 1 2.13 Sub f) "Quando i terreni in base a piani regolatori, anche se non ancora approvati, siano destinati ad utilizzazione edilizia, industriale o turistica" (art. 8, c 2, l. n.590/1965). Questioni di costituzionalità......................... 1 1

2.14

Sub f) "Quando i terreni in base a piani regolatori, anche se non ancora approvati, siano destinati ad utilizzazione edilizia, industriale o turistica" (art. 8, c 2, l. n.590/1965). Destinazione edilizia .................................... 2 2.15 Sub f) "Quando i terreni in base a piani regolatori, anche se non ancora approvati, siano destinati ad utilizzazione edilizia, industriale o turistica" (art. 8, c 2, l. n.590/1965). Destinazione a verde .................................... 2 2.16 Sub f) "Quando i terreni in base a piani regolatori, anche se non ancora approvati, siano destinati ad utilizzazione edilizia, industriale o turistica" (art. 8, c 2, l. n.590/1965). Destinazione a verde pubblico ..................... 2 2.17 Sub f) "Quando i terreni in base a piani regolatori, anche se non ancora approvati, siano destinati ad utilizzazione edilizia, industriale o turistica" (art. 8, c 2, l. n.590/1965). Destinazione industriale ............................... 2 2.18 Sub f) "Quando i terreni in base a piani regolatori, anche se non ancora approvati, siano destinati ad utilizzazione edilizia, industriale o turistica" (art. 8, c 2, l. n.590/1965). Destinazione turistica ................................... 2 2.19 Sub f) "Quando i terreni in base a piani regolatori, anche se non ancora approvati, siano destinati ad utilizzazione edilizia, industriale o turistica" (art. 8, c 2, l. n.590/1965). Destinazione paesistica ................................ 2 2.20 Sub f) "Quando i terreni in base a piani regolatori, anche se non ancora approvati, siano destinati ad utilizzazione edilizia, industriale o turistica" (art. 8, c 2, l. n.590/1965). Destinazione agricola................................... 2 2.21 Fondo di cui soltanto una parte abbia destinazione agricola .................... 2 3. Prima ipotesi di studio: prelazione dell'affittuario coltivatore diretto......... 2 3.1 Dato normativo........................................................................................... 2 3.2 FinalitĂ della norma ................................................................................... 2 3.3 La qualitĂ di coltivatore diretto e gli altri requisiti necessari al riconoscimento del diritto di prelazione e riscatto in favore dell'affittuario di fondo rustico........................................................................................... 2 3.4 Disamina del dato normativo ..................................................................... 2 3.5 Sub A) "Trasferimento a titolo oneroso" (art. 8, c 1, l. n.590/1965) ......... 2 3.6 Sub a) "Trasferimento a titolo oneroso" (art. 8, c 1, l. n.590/1965).

Vicende modificative dell'assetto personale societĂ di persone ................. 2 3.7 Sub a) "Trasferimento a titolo oneroso" (art. 8, c 1, l. n.590/1965).

Conferimento da parte di un socio della proprietĂ di un fondo ................. 2 3.8 Sub a) "Trasferimento a titolo oneroso" (art. 8, c 1, l. n.590/1965).

2

3.9

3.10 3.11 3.12 3.13 3.14 3.15 3.16 3.17 3.18 3.19 3.20

3.21

3.22

3

Cessione a terzi dell'intero pacchetto azionario di s.p.a. il cui atto costitutivo sia simulato ............................................................................... 3 Sub a) "Trasferimento a titolo oneroso" (art. 8, c 1, l. n.590/1965).

Attivo patrimoniale netto di società per azioni assegnato in natura ai soci 3 Sub a) "Trasferimento a titolo oneroso" (art. 8, c 1, l. n.590/1965).

Nuda proprietà ed usufrutto ....................................................................... 3 Sub a) "Trasferimento a titolo oneroso" (art. 8, c 1, l. n.590/1965).

Donazione................................................................................................... 3 Sub a) "Trasferimento a titolo oneroso" (art. 8, c 1, l. n.590/1965).

Trasferimento in corrispettivo della costituzione di rendita vitalizia......... 3 Sub a) "Trasferimento a titolo oneroso" (art. 8, c 1, l. n.590/1965).

Alienazione di quota indivisa...................................................................... 3 Sub a) "Trasferimento a titolo oneroso" (art. 8, c 1, l. n.590/1965).

Negotium mixtum con donatione ................................................................ 3 Sub B) Affittuario coltivatore diretto, mezzadro, colono, compartecipante 3 Sub b) Affittuario coltivatore diretto, mezzadro, colono, compartecipante.

Affittuario coltivatore diretto...................................................................... 3 Sub b) Qualifica di coltivatore diretto ....................................................... 3 Sub C) La "parità di condizioni" (art.8, c 1, l. n.590/1965) ....................... 3 Sub D). Sub D.1) Necessità che l'affittuario "coltivi il fondo ... da almeno 2 anni" (art.8, c 1, l. n.590/1965) ............................................................... 3 Sub D). Sub D.2) Necessità che l'affittuario "non abbia venduto, nel biennio precedente, altri fondi rustici di imponibile fondiario superiore a lire 1000, salvo il caso di cessione a scopo di ricomposizione fondiaria" (art.8, c 1, l. n.590/1965)............................................................................ 3 Sub D). Sub D.3) Necessità che "il fondo per il quale /_ l'affittuario _/ intende esercitare la prelazione in aggiunta ad altri eventualmente posseduti in proprietà od enfiteusi non superi il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa della sua famiglia" (art. 8, c 1, l. n.590/1965)................................................................................................. 3 Sub d). Sub d.3) Necessità che "il fondo per il quale /_ l'affittuario _/ intende esercitare la prelazione in aggiunta ad altri eventualmente posseduti in proprietà od enfiteusi non superi il triplo della superficie

corrispondente alla capacità lavorativa della sua famiglia" (art. 8, c 1, l. n.590/1965). Il tema della prova ............................................................... 4 3.23 Prelazione con riferimento alla parte del fondo condotto in base al rapporto agrario, senza alcuna possibilità di estensione ad altra parte condotta, in virtù di distinto contratto, da altro coltivatore ....................... 4 3.24 Affittuario coltivatore diretto di una porzione di un più ampio fondo ....... 4 4. Caso della pluralità di affittuari coltivatori diretti ........................................ 4 4.1 Dato normativo........................................................................................... 4 4.2 Disamina del dato normativo ..................................................................... 4 4.3 Caso in cui "alcuno abbia rinunciato" (art.8, c 9 l. n.590/1965)), dato normativo.................................................................................................... 4 4.4 Chi si considera rinunciatario, dato normativo ......................................... 4 5. Seconda ipotesi di studio: prelazione del coltivatore diretto proprietario confinante........................................................................................................... 4 5.1 Dato normativo........................................................................................... 4 5.2 Disamina del dato normativo ..................................................................... 4 5.3 Sub A) Coltivatore diretto (proprietario confinante)................................. 4 5.4 Sub B) Coltivatore diretto proprietario (confinante)................................. 4 5.5 Sub b) Coltivatore diretto proprietario (confinante). Innecessarietà della durata biennale della proprietà.................................................................. 4 5.6 Sub C) Terreno confinante ("con fondi offerti in vendita", art.7, c 1 e 2, l.817/1971).................................................................................................. 4 5.7 L'APPROFONDIMENTO - Sub c) Terreno confinante ("con fondi offerti in vendita", art.7, c 1 e 2, l.817/1971) ........................................................ 4 5.8 Sub c) (Terreno confinante con) "fondi offerti in vendita", art.7, c 1 e 2, l.817/1971 ................................................................................................... 4 5.9 Sub D) Non insediamento .......................................................................... 4 5.10 Sub d) Non insediamento. Rinuncia........................................................ 4 5.11 Sub d) Non insediamento. Il tema della prova........................................ 4 5.12 Ulteriori requisiti: E) necessità che il confinante "coltivi il fondo ... da almeno 2 anni" (art.8, c 1, l. n.590/1965) .................................................. 4 5.13 Ulteriori requisiti: F) necessità che il confinante "non abbia venduto, nel biennio precedente, altri fondi rustici di imponibile fondiario superiore a lire 1000, ................................................................................. 4 5.13 salvo il caso di cessione a scopo di ricomposizione fondiaria" (art.8, c 1, 4

l. n.590/1965).............................................................................................. 5 Ulteriori requisiti: G) necessità che "il fondo per il quale intende /_ il confinante _/ esercitare la prelazione in aggiunta ad altri eventualmente posseduti in proprietà od enfiteusi non superi il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa della sua famiglia" (articolo 8, c 1, l. n.590/1965).......................................................................................... 5 5.15 Caso in cui il fondo confinante con quello posto in vendita appartenga in comproprietà a più persone........................................................................ 5 6. Presenza di una pluralità di coltivatori diretti, proprietari di terreni diversi, tutti confinanti con il fondo rustico posto in vendita........................ 5 7. Coltivatore diretto ex art. 31, 1 e 2 comma, l. n.590/1965 ............................. 5 7.1 Premessa..................................................................................................... 5 7.2 Premessa. Inapplicabilità dell'art. 1683 c.c. ........................................... 5 7.3 Dato normativo........................................................................................... 5 7.4 Sub A) Diretta coltivazione........................................................................ 5 7.5 Sub B) Requisito dell'abitualità ................................................................. 5 7.6 Sub C) Coltivazione dei fondi ed allevamento e governo del bestiame, .... 5 7.7 Sub D) "Complessiva forza lavorativa del nucleo familiare non ... inferiore ad 1/3 di quella occorrente per la normale necessità della coltivazione del fondo e per l'allevamento ed il governo del bestiame"..... 5 7.8 Prova requisiti ............................................................................................ 5 8. Entriamo nel vivo dell'istituto.......................................................................... 5 9. Momento in cui sorge il diritto di prelazione.................................................. 5 9.1 Risoluzione del contratto e prelazione........................................................ 5 10. Momento in cui sorge il diritto di prelazione e momento in cui sorge il diritto di riscatto................................................................................................ 5 11. Conseguenze dell'insorgenza del diritto di prelazione ................................... 5 12. La denuntiatio ................................................................................................... 5 12.1 Dato normativo........................................................................................... 5 12.2 Denuntiatio nei confronti di chi non ha diritto di prelazione..................... 5 12.3 Rappresentanza .......................................................................................... 5 12.4 Rappresentanza, falsus procurator............................................................. 5 12.5 Legittimazione attiva .................................................................................. 5 12.6 Proposta...................................................................................................... 5 12.7 Forma ......................................................................................................... 5 5.14

5

12.8

Eventuale generica informativa da parte del proprietario all'avente diritto 6 12.9 Trasmissione del preliminare ..................................................................... 6 12.10 Contenuto.................................................................................................... 6 12.11 Denuntiatio inidonea .................................................................................. 6 12.12 Denuntiatio idonea ..................................................................................... 6 12.13 Denuntiatio in ipotesi di preliminare con riserva di nomina ..................... 6 12.14 Rinuncia alla prelazione prima della denuntiatio ...................................... 6 12.15 L'APPROFONDIMENTO - Sintesi circa forma, trasmissione del preliminare, contenuto della denuntiatio.................................................... 6 13. Esercizio del diritto di prelazione .................................................................... 6 13.1 Dato normativo........................................................................................... 6 13.2 Termine entro il quale esercitare la prelazione.......................................... 6 13.3 Valido esercizio della prelazione................................................................ 6 13.4 Valido esercizio della prelazione. Assenza di notifica del preliminare ... 6 13.5 Non valido esercizio della prelazione......................................................... 6 13.6 Possibili attitudini dell'avente diritto dinanzi alla denuntiatio .................. 6 13.7 Dichiarazione che equivale a controproposta............................................ 6 13.8 L'APPROFONDIMENTO - Caso in cui l'avente diritto subordina l'accettazione della proposta alla concessione del mutuo.......................... 6 13.9 Proposta di alienazione non riferita alla sola parte del fondo costituente oggetto dell’affitto ed indicante il prezzo di esso ....................................... 6 13.10 Dichiarazione di voler esercitare il diritto. Natura giuridica ................. 6 13.11 Dichiarazione di voler esercitare il diritto. Conclusione del contratto di vendita ........................................................................................................ 6 13.12 Dichiarazione di voler esercitare il diritto. L'effetto acquisitivo della proprietà ..................................................................................................... 6 14. Versamento del prezzo...................................................................................... 6 14.1 Dato normativo........................................................................................... 6 14.2 Perentorietà dei termini.............................................................................. 6 14.3 L'articolo unico della l. 8 gennaio 1979 n. 2.............................................. 6 14.4 Condizioni circa il pagamento del prezzo .................................................. 6 14.5 Pagamento del prezzo come condicio iuris sospensiva .............................. 6 14.6 Pagamento del prezzo come condicio iuris sospensiva.

Durante la pendenza ..................................................................................................... 6 6

14.7 14.8

Pagamento del prezzo come condicio iuris sospensiva. Avveramento ... 7 Pagamento del prezzo come condicio iuris sospensiva.

Non avveramento................................................................................................ 7 14.9 Manifestazione del serio proposito di voler corrispondere detto prezzo nel termine ........................................................................................................ 7 14.10 La diversa pattuizione tra le parti .............................................................. 7 14.11 Modi di pagamento del prezzo.................................................................... 7 14.12 Mancato pagamento del prezzo da parte del prelazionario e nuove proposte di acquisto.................................................................................... 7 15. Sospensione del termine per il pagamento del prezzo.................................... 7 15.1 Dato normativo........................................................................................... 7 15.2 Verificazione della sospensione del termine............................................... 7 15.3 Termine massimo di sospensione................................................................ 7 15.4 Sospensione verificatasi e rinuncia al mutuo ............................................. 7 15.5 Fruizione del mutuo da parte del coltivatore diretto con coniuge che eserciti attività lavorativa diversa .............................................................. 7 15.6 Mancata prova che la domanda di mutuo è stata ammessa all'istruttoria. 7 15.7 Prova che la domanda di mutuo è stata ammessa all'istruttoria................ 7 15.8 Nulla osta rilasciato dall'ispettore agrario per la concessione del mutuo. 7 15.9 Decisione relativa all'erogazione del mutuo agevolato.............................. 7 15.10 Ripresa a correre del termine sospeso. Rigetto istanza........................... 7 15.11 Ripresa a correre del termine sospeso. Concessione mutuo ................... 7 15.12 Pagamento del prezzo per la parte non ammessa a mutuo ........................ 7 15.13 Inapplicabilità dell'articolo unico, l. 8 gennaio 1979, n. 2 ........................ 7 16. Applicabilità degli artt. 1053 e 1054 del cod. civ. ........................................... 7 17. Avente diritto alla prelazione ed utilizzo dell'art.2932 cod. civ. in ipotesi in cui il promittente venditore si rifiuti di stipulare il contratto definitivo ...... 7 18. Azione diretta far valere la mancanza di un requisito posto dalla legge per esercitare la prelazione ..................................................................................... 7 19. Potere di riscattare............................................................................................ 7 19.1 Riscatto come rimedio ................................................................................ 7 19.2 Scopo dell'istituto........................................................................................ 7 19.3 Dato normativo........................................................................................... 7 19.4 Oltre il dettato normativo ........................................................................... 7 19.5 Sorte del contratto in violazione della prelazione ...................................... 7 7

19.6 19.7 19.8 19.9 19.10

Termine, dato normativo ............................................................................ 8 Termine di decadenza ................................................................................. 8 Termine di decadenza. Fattispecie ............................................................ 8 Legittimazione passiva................................................................................ 8 Caso di vendita di un fondo effettuato a più persone, in violazione del diritto di prelazione .................................................................................... 8 19.11 Legittimazione attiva .................................................................................. 8 19.12 Rappresentanza .......................................................................................... 8 19.13 Manifestazione espressa di volontà ............................................................ 8 19.14 Dichiarazione di riscatto, tipi..................................................................... 8 19.15 Dichiarazione di riscatto, scopo................................................................. 8 19.16 Dichiarazione di riscatto, forma................................................................. 8 19.17 Dichiarazione di riscatto, natura giuridica................................................ 8 19.18 Dichiarazione di riscatto e procura ad litem in calce o a margine dell'atto di citazione.................................................................................................. 8 19.19 Dichiarazione di riscatto e procura generale alle liti ................................ 8 19.20 Dichiarazione di riscatto e comparsa di risposta....................................... 8 19.21 L'APPROFONDIMENTO - Circa la dichiarazione di riscatto mediante atto di citazione .......................................................................................... 8 19.22 Dichiarazione di riscatto, effetti ................................................................. 8 19.23 Momento di esistenza dei requisiti soggettivi ed oggettivi richiesti per il valido esercizio del riscatto ........................................................................ 8 19.24 Momento di esistenza dei requisiti soggettivi ed oggettivi richiesti per il valido esercizio del riscatto. Esempio: destinazione urbanistica ............ 8 19.25 Momento di esistenza dei requisiti soggettivi ed oggettivi richiesti per il valido esercizio del riscatto.

Esempio: espropriazione per pubblica utilità o occupazione provvisoria da parte della p. a. ................................ 8 20. Versamento del prezzo...................................................................................... 8 20.1 Dato normativo........................................................................................... 8 20.2 L'articolo unico della legge n.2/1979 ......................................................... 8 20.3 L'articolo unico della legge n.2/1979.

Questioni di legittimità costituzionale. ............................................................................................. 8 20.4 L'articolo unico della legge n.2/1979.

Questioni di legittimità costituzionale. Sotto il profilo dell'articolo 3 Costituzione...................... 8 20.5 Sub A) Dichiarazione di adesione al retratto ............................................ 8 8

20.6 20.7

Sub a) Dichiarazione di adesione al retratto. Natura giuridica............. 9 Sub a) Dichiarazione di adesione al retratto. Estensibilità dei principi dei contratti................................................................................................. 9 20.8 Sub a) Dichiarazione di adesione al retratto. Irrevocabilità ................. 9 20.9 Sub a) Dichiarazione di adesione al retratto.

Adesione ancorché manifestata nel corso del giudizio instaurato dal retraente ....................... 9 20.10 Sub B) Versamento del prezzo dal passato in giudicato della sentenza .... 9 20.11 Sub b) Versamento del prezzo dal passato in giudicato della sentenza.

Le vicende del provvedimento di nulla osta alla concessione del muto ..... 9 20.12 Prezzo da corrispondere............................................................................. 9 20.13 Prezzo e svalutazione.................................................................................. 9 20.14 Prezzo ed interessi ...................................................................................... 9 20.15 Miglioramenti ............................................................................................. 9 20.16 Prezzo, determinazione nel caso in cui il fondo sia stato alienato unitamente ad altri beni.............................................................................. 9 21. Azione di riscatto............................................................................................... 9 21.1 Scopo della controversia ............................................................................ 9 21.2 Giudice competente .................................................................................... 9 21.3 Giudice competente in caso di domanda di riscatto proposta dal convenuto.................................................................................................... 9 21.4 Competenza territoriale.............................................................................. 9 21.5 Innecessarietà di invitare preventivamente l’acquirente davanti a un notaio per la stipula dell’atto di trasferimento........................................... 9 21.6 Azione nel caso di riscatto esercitato da una pluralità di affittuari ........... 9 21.7 Deposito della deliberazione della assemblea dei partecipanti all’impresa familiare...................................................................................................... 9 21.8 Legittimazione passiva................................................................................ 9 21.9 Il caso di più acquirenti dell'immobile ....................................................... 9 21.10 Condizioni dell'azione ................................................................................ 9 21.11 Condizioni dell'azione. Qualità di coltivatore diretto ............................. 9 21.12 Onere della prova ....................................................................................... 9 21.13 L'APPROFONDIMENTO - Circa la prova in tema di sussistenza in capo al riscattante dei requisiti per l’esercizio del diritto di prelazione e riscatto ........................................................................................................ 9 21.14 Sentenza di accoglimento ........................................................................... 9 9

21.15 21.16 21.17 21.18

Sentenza di accoglimento. Relativa trascrizione ................................... 10 Sentenza di accoglimento. Effetti retroattivi.......................................... 10 Sentenza di accoglimento. Imposta di registro...................................... 10 Impugnazione nel caso di dichiarazione congiunta da parte di più soggetti di voler riscattare il fondo venduto........................................................... 10 22. Sospensione necessaria del processo.............................................................. 10 22.1 Controversia per la decadenza dalla proroga legale dell'affitto e causa per il riscatto ............................................................................................ 10 22.2 Controversia per il riscatto e causa per la risoluzione dell'affitto per inadempimento fondato su fatti successivi all riscatto ............................. 10 22.3 L'APPROFONDIMENTO - Sulla sospensione necessaria, quadro d'insieme ................................................................................................... 10 23. Ne bis in idem .................................................................................................. 10 24. Giudizio di rinvio............................................................................................. 10 25. Azione di riscatto e contemporanea azione di simulazione in ordine al prezzo indicato nella vendita.......................................................................... 10 25.1 Opponibilità della simulazione a terzi estranei ........................................ 10 26. Giudizio di simulazione di un atto di compravendita ed intervento del coltivatore diretto a tutela del diritto di riscatto .......................................... 10 27. Riscatto e terzo acquirente ............................................................................. 10 27.1 Esecuzione in forma specifica .................................................................. 10 27.2 Responsabilità per evizione a carico del venditore .................................. 10 27.3 Risarcimento del danno ............................................................................ 10 28. Nullità dei trasferimenti di fondo rustico, dal proprietario-concedente all'affittuario prelazionista e poi da quest'ultimo ad un terzo .................... 10 29. Contratto di compravendita immobiliare in frode alla legge...................... 10 30. Rinunzia ........................................................................................................... 10 31. IL SUPPORTO LEGISLATIVO - Il testo della legge 26 maggio 1965, n.590 - Disposizioni per lo sviluppo della proprietà coltivatrice (G.U. 9 giugno 1965 n.142) .......................................................................................... 10 32. L'ESEMPIO - Transazione con cessione di quote (ex l. 3.5.1982 n.203 ... 10

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1.

Oggetto del presente studio

Nel presente studio tratteremo solo dell'insorgenza, all'atto del "trasferimento a titolo oneroso /_ - compravendita ("anche nell'ipotesi di alienazione di quota" - "indivisa" Trib. Mistretta, 11.07.1987, in RFI, 1989, Agricoltura, 250, n.144) - "di un fondo appartenente a piÚ persone in proprietà indivisa, atteso che, pure in tale caso, si realizza la finalità perseguita dalla suddetta norma", Trib. Verona, 2.05.1998, in RFI, 2000, Agricoltura, 250, n.134), o permuta di beni fungibili o promessa o preliminare di vendita _/ o" della "concessione in enfiteusi" (art.8, comma 1°, legge n.590/1965) fra il proprietario del fondo ed un terzo, di un diritto di prelazione a favore dei seguenti soggetti: a) coltivatore diretto, provvisto di determinati requisiti, affittuario del fondo messo in vendita (art. 8, comma 1, legge 26.05.1965 n.590 coordinato con l'art. 16 l. n.

817/1971) dal proprietario; b) "coltivatore diretto proprietario", provvisto di determinati requisiti, "di terreni confinanti con fondi offerti in vendita, purchĂŠ sugli stessi non siano insediati ...

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affittuari ... od enfiteuti coltivatori diretti" (art. 7 n.2 l. 14.08.1971 n.817).

1.1 Situazione del comproprietario di un fondo e situazione del coltivatore affittuario e del coltivatore diretto proprietario di terreni contigui "La situazione del comproprietario di un fondo non è paragonabile a quella del coltivatore affittuario e del proprietario di terreni contigui, coltivatore diretto; pertanto, gli art. 8, l. 26 maggio 1965, n. 590 e 7, l. 14 agosto 1971, n. 817 non sono in contrasto con gli art. 3 e 44 cost. nella parte in cui essi rispettivamente prevedono il diritto di prelazione, in caso di vendita di un fondo, /_ - _/ a favore dell'affittuario, mezzadro o colono /_ - _/ ed a favore di coltivatore diretto, proprietario di terreni confinanti con il fondo offerto in vendita, e non estendono tale diritto al comproprietario di quota indivisa di un fondo, oggetto di comunione volontaria, che coltivi direttamente una parte del fondo stesso" (Corte Costit., 26.01.1990, n.32 in RFI, 1990, Agricoltura, 250, n.113).

1.2 Leggi n.590/1965 e n.817/1971 e legge n.203/1982 "L’art. 48, l. n. 203 del 1982 /_ "nuova disciplina dei contratti agrari" (Cass. n.1911/1988 in RFI, 1988, Agricoltura, 250, n.117) - si precisa, per un verso, che "é stabilito all'art.48 che non solo il rapporto di mezzadria ma anche quelli di colonia parziaria e di affitto e ogni altro rapporto agrario intercorrono fra concedente e famiglia coltivatrice" (Cass. n.5201/1987 in RFI, 1987, Agricoltura, 250, n.128) e, per altro verso, che "detta legge prevede la riforma della disciplina dei contratti agrari, con il superamento del regime di proroga a tempo indeterminato, la trasformazione in affitto dei contratti associativi agrari e l'istituzione di nuove tipologie contrattuali, ma non riguarda i diritti di prelazione e di riscatto agrario" (Cass. n.1674/1989 in RFI, 1989, Agricoltura, 250, n.115) - _/ ha esteso alla famiglia coltivatrice alcuni fondamentali principi dettati dall’art. 230 c.c. per l’impresa familiare, dando rilevanza esterna all’attività di collaborazione dei suoi componenti".

"Con riferimento ai giudizi in corso, ai quali, in linea di principio, è applicabile la nuova disciplina sui contratti agrari, nei limiti previsti dall’art. 53 della suddetta legge, il richiamato art. 48 trova, tuttavia, applicazione solo in relazione agli effetti che si sono prodotti dopo l’entrata in vigore della legge".

"Con la conseguenza che, in tema di prelazione, nessun diritto può vantare il componente della famiglia coltivatrice qualora, al momento del sopravvenire della 12

nuova normativa, l’affittuario abbia già esercitato il diritto spettantegli" (Cass. n.6702/1986 in RFI, 1986, Agricoltura, 250, n.109).

Più precisamente "nel regime anteriore all'entrata in vigore della l. n. 203 del 1982 (...) il diritto di prelazione e di riscatto agrari possono essere esercitati - secondo la tassativa elencazione contenuta nel 1º comma art. 8 l. n. 590 del 1965 /_ - _/ solo da chi, per effetto di un contratto concluso con il concedente, sia affittuario coltivatore diretto o mezzadro o colono o compartecipe non stagionale del fondo, /_ - _/ nonché, a norma dell'art. 7 l. n. 817 del 1971, dal proprietario coltivatore diretto di un fondo confinante, con esclusione di coloro che coadiuvano il titolare nella coltivazione del fondo quali componenti della sua famiglia, pure se il loro apporto lavorativo sia determinante per l'attribuzione al titolare della qualifica di coltivatore diretto, ed ancorché si configuri una impresa familiare ai termini dell'art. 230 bis c.c." (Cass. n.1911/1988 in RFI, 1988, Agricoltura, 250, n.117. Cfr.: Cass. n.2424/1990 in RFI, 1990, Agricoltura, 250, n.118; Cass. n.1331/1997 in RFI, 1998, Agricoltura, 250, n.135) "non potendo l’art. 48 l. 203/82 trovare applicazione nei rapporti di affitto costituiti in epoca anteriore alla sua entrata in vigore, dovendosi escludere che l’anzidetta norma abbia comportato la novazione soggettiva ex lege di tutti i rapporti di affitto in corso, con la sostituzione in qualità di conduttori delle imprese familiari coltivatrici ai singoli contraenti del contratto preesistente" (Cass. n.8598/2001 in RFI, 2001, Agricoltura, 250, n.32. Cfr.: Cass. n.1331/1997 in RFI, 1997, Agricoltura, 250, n.94).

Esempio: "nel regime anteriore all’entrata in vigore della l. n. 203 del 1982 (nuova disciplina dei contratti agrari) il diritto di prelazione e riscatto agrari possono essere esercitati a norma dell’art. 7, 2º comma, l. 14 agosto 1971, n. 817, solo dal proprietario coltivatore diretto di un fondo confinante con quello posto in vendita, quale titolare dell’impresa familiare, con esclusione di coloro che pure prestino attività di lavoro sul fondo quali componenti la sua famiglia" (Trib. Foggia, 01.02.1989 in RFI, 1990, Agricoltura, 250, n.156).

1.3 L'APPROFONDIMENTO - Ambito a cui si riferisce la disciplina dell'impresa familiare coltivatrice stabilita dall'art. 48 l. n. 203/1982 L'avente diritto, nella fattispecie che ci apprestiamo ad esaminare, è "proprietario coltivatore diretto di terreno confinante con quello posto in vendita e non affittuario, colono o compartecipante o mezzadro di quest'ultimo fondo.

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Sotto il profilo soggettivo, quindi, si versa non nell'ipotesi di prelazione di cui all'art.

8 l. 26.5.1965, n. 590, bensì in quella di cui all'art. 7, c. 2º n. 2, l. 14.8.1971, n. 817.

Con questa seconda norma l'istituto della prelazione agraria, già previsto dall'art. 8 l. n. 590/1965, è stato esteso ad altri soggetti (appunto il coltivatore diretto proprietario del fondo confinante a quello posto in vendita), individuati non più sulla base di una relazione giuridica con il promittente alienante (rapporto agrario relativo al fondo), ma esclusivamente sulla base della qualità di coltivatore diretto e proprietario di fondo confinante.

Ciò comporta, anzitutto, che non possa nella fattispecie, invocarsi la disciplina di cui all'art. 48 l. n. 203 del 1982, relativa all'impresa familiare coltivatrice.

Infatti, indipendentemente dal punto se detto articolo 48 si applichi anche ai rapporti costituiti anteriormente all'entrata in vigore della legge n. 203/1982 (come pure è escluso da Cass. 13.2.1997, n. 1331), va rilevato che la disciplina dell'impresa familiare coltivatrice, stabilita dall'art. 48 l. n. 203/1982, come previsto dal I c., si riferisce esclusivamente, sotto il profilo oggettivo, ai rapporti di colonia parziaria, di affitto ed in generale ad ogni rapporto agrario intercorrente tra il concedente del fondo e la famiglia coltivatrice.

Per effetto di detta norma si è data rilevanza esterna all'impresa familiare, ma pur sempre nell'ambito di richiamati rapporti agrari, per cui la titolarità del rapporto va riconosciuta in capo all'intera famiglia coltivatrice, indipendentemente da ogni manifestazione di volontà originariamente espressa dai suoi componenti ed anche quando il contratto sia stato concluso da un solo soggetto in nome proprio.

Ne consegue che lì dove è applicabile detta norma, e cioè nei casi in cui sussiste un rapporto agrario tra concedente e famiglia coltivatrice, ciascun componente, nel caso in cui non vi è stata la nomina di un rappresentante della famiglia coltivatrice, può agire per l'esercizio della prelazione agraria dei fondi rustici.

Sennonché, poiché nella fattispecie, il diritto di prelazione esercitato da ..., non trovava il suo presupposto nel rapporto agrario relativo al fondo ed intercorrente con il promittente alienante, ma nel fatto di essere proprietario-coltivatore del fondo confinante, non può essere invocata la disciplina di cui all'art. 48 citato, per l'assorbente ragione che manca un qualunque rapporto agrario tra il promittente alienante ed il prelazionante. ... Ribadito, quindi, che solo l'art. 48 l. n. 203/1982 ha dato rilevanza esterna alla famiglia coltivatrice, nell'ambito di un rapporto agrario tra concedente del fondo e famiglia stessa, eguale rilevanza esterna non può essere riconosciuta per la 14

prevalente dottrina e giurisprudenza all'impresa familiare di cui all'art. 230 bis c.c. (pure richiamato dai ricorrenti).

Infatti nell'ambito dell'impresa familiare di cui all'art. 230 bis c.c., caratterizzato dalla mancanza di un vincolo societario e di un rapporto di lavoro subordinato tra i familiari e la persona del capo dell'impresa (riconosciuto come tale dai partecipanti), vanno distinti un aspetto interno, costituito dal rapporto associativo del gruppo familiare quanto alla regolamentazione dei vantaggi economici di ciascun partecipante, ed un aspetto esterno, nel quale ha rilevanza la figura del familiare imprenditore, effettivo gestore dell'impresa, che assume in proprio i diritti e le obbligazioni nascenti dai rapporti con i terzi (Cass. 27.6.1990, n. 6559).

Ne consegue, che, ove non ricorra la fattispecie di cui all'art. 48 l. n. 203/1982, l'impresa familiare coltivatrice non ha rilevanza esterna (Cass. 14.9.1995, n. 9693). ... Esclusa quindi l'applicabilità nella fattispecie dell'art. 48 l. n. 203/1982, i diritti di prelazione e riscatto agrario, ai sensi dell'art. 8 l. n. 590/1965 in favore dei soggetti di cui all'art. 7, c. 2º n. 2, l. 817/1971, stante la tassativa indicazione contenuta in dette norme, non possono essere riconosciuti a coloro che coadiuvano il soggetto titolare degli stessi nella coltivazione del fondo che dà diritto alla prelazione (fondo confinante, di cui il prelazionante è proprietario), quali componenti della sua famiglia, anche se sia configurabile un'impresa familiare ai sensi dell'art. 230 bis c.c., attesa la rilevanza puramente interna di questa e non una rilevanza esterna nei confronti del proprietario del fondo confinante, promittente alienante dello stesso (Cass. 23.11. 1988, n. 1911; Cass. 19.1.1995, n. 594)" (Cass. n.2896/1999 in FI, 1999, I, 1797).

1.4 Leggi n.590/1965 e n.817/1971 e legge n.203/1982.

Coniuge dell'affittuario in regime di comunione dei beni, ove non abbia anch’egli stipulato il contratto di affitto "Nella disciplina anteriore alla l. 3 maggio 1982 n. 203, il cui art. 48 dispone che i rapporti agrari intercorrono tra il concedente e la famiglia coltivatrice, il coniuge dell’affittuario in regime di comunione dei beni, ove non abbia anch’egli stipulato il contratto di affitto, non è autonomo titolare del diritto di prelazione e perciò non è destinatario delle norme che, in funzione dell’esercizio di tale diritto, impongono la comunicazione della proposta di alienazione, ma gode solo di una legittimazione sostitutiva di quella dell’affittuario quanto all’esercizio del diritto e deve perciò osservare per tale esercizio i termini che avrebbero dovuto essere rispettati 15

dall’affittuario" (Cass. n.3241/1995 in RFI, 1995, Agricoltura, 250, n.140).

2.

Casi in cui la prelazione non è consentita

2.1 Dato normativo "La prelazione non é consentita nei casi di /_ a) _/ permuta, /_ b) _/ vendita forzata, /_ c) _/ liquidazione coatta, /_ d) _/ fallimento, /_ e) _/ espropriazione per pubblica utilità /_ f) _/ e quando i terreni in base a piani regolatori, anche se non ancora approvati, siano destinati ad utilizzazione edilizia, industriale o turistica" (art. 8, comma 2, l. n.590/1965).

2.2 Disamina del dato normativo Procediamo alla scomposizione ed analisi del dato normativo appena riportato.

Si rammenta che "non è ammessa una interpretazione estensiva di norme che, come quella in esame, introducono oneri e divieti" (Cass. n.6225/1981 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.192).

2.3 Sub A) Permuta "L'esclusione della prelazione agraria nel caso di permuta, prevista dall'art. 8, 2º comma, l. 26 maggio 1965, n. 590, deve ritenersi riferita, /_ "alla stregua del suo contenuto e della sua ratio" (Cass. n.10573/1990 in RFI, 1990, Agricoltura, 250, n.128) nonché _/ in considerazione del tenore letterale della norma, ed in mancanza di ulteriori precisazioni" (Cass. n.7391/1990 in RFI, 1990, Agricoltura, 250, n.129), ed operante "oltre che nell'ipotesi della permuta tipica, prevista espressamente dal 2º comma, art. cit., ogniqualvolta il corrispettivo sia costituito da un bene determinato ed infungibile, da solo o con conguaglio in denaro (contratto misto di permutavendita)" (Cass. n.4948/1988 in RFI, 1988, Agricoltura, 250, n.130), quest'ultimo "che costituisca elemento secondario ed accidentale" (Cass. n.10573/1990 cit.) "perché di scarso valore economico, rispetto al valore del bene cui si accompagna" (App. Salerno, 13.03.1998 in RFI, 1999, Agricoltura, 250, n.151).

"Può rientrare nel campo di applicazione di tale norma /_ "art. 1552 c.c." _/ il

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contratto che abbia ad oggetto il reciproco trasferimento della proprietà con conguaglio in denaro solo quando il conguaglio adempia alla funzione accessoria di pareggiare la differenza di valore tra le due cose reciprocamente trasferite e costituisca, pertanto, elemento secondario ed accessorio rispetto al valore del bene cui si accompagna, ma non quando il versamento in denaro effettuato da una delle parti sia prevalente rispetto al valore della cosa trasferita all'altro contraente" (Cass. n.7391/1990 in RFI, 1990, Agricoltura, 250, n.129).

"L’esclusione - ... - del diritto di prelazione (e del conseguente diritto di riscatto) ... deve essere riferita ad ogni forma di permuta, ed anche, quindi, alle ipotesi in cui il risultato della permuta sia stato solo indirettamente realizzato attraverso la stipulazione, anche tra soggetti diversi, purché in egual modo orientati verso il comune fine perseguito, di due atti di compravendita collegati tra loro dalla comune volontà di conseguire l’effetto proprio della permuta" (Cass. n.5337/1994 in RFI, 1994, Agricoltura, 250, n.98).

2.4 Sub a) Permuta.

Caso di cessione dietro corrispettivo con facoltà per l'acquirente di pagarne solo la metà e di cedere in permuta determinati immobili "Il diritto di retratto sussiste anche in relazione ad un contratto con il quale il proprietario di un fondo rustico abbia ceduto il suo diritto dominicale per un corrispettivo in denaro, con facoltà per l'acquirente di pagarne solo la metà e di cedere in permuta determinati immobili" (Trib. Latina, 03.10.1987, in RFI, 1988, Agricoltura, 250, n.196).

2.5 Sub a) Permuta. Casi in cui l'operazione negoziale è stata qualificata come vendita  "Il contratto con il quale si scambiano da un lato tre unità poderali del valore di cinquanta milioni di lire, tra cui quella coltivata dall'avente diritto a prelazione, dall'altro due fondi del valore complessivo di otto milioni e titoli azionari del valore di trentatré milioni (considerati tuttavia dalle parti come mezzi di pagamento assimilabili al danaro) con l'aggiunta di un conguaglio in danaro di nove milioni, benché qualificato permuta dai contraenti, ha natura di compravendita ed è pertanto soggetto a riscatto ai sensi dell'art. 8, 5º comma, l. n. 590 del 1965" (Cass. n.863/1989 in RFI, 1989, Agricoltura, 250, n.163);  "qualora il corrispettivo della alienazione di un fondo sia costituito da azioni considerate dalle parti non come titoli di credito attributivi dello status di socio, 17

ma per il loro valore monetario preventivamente determinato, ai fini dell'esercizio della prelazione, il negozio va qualificato come vendita e non come permuta" (Cass. n.863/1989 in RFI, 1989, Agricoltura, 250, n.164). Ancora: "l’esclusione, a norma dell’art. 8 2º comma l. 26 maggio 1965, n. 590, del diritto di prelazione (e del conseguente diritto di riscatto) ... non si configura qualora il bene scambiato col fondo sia privo dei requisiti della determinatezza, e della infungibilità, trattandosi di titoli azionari facilmente reperibili sul mercato" (Cass. n.5829/1985 in RFI, 1987, Agricoltura, 250, n.134).

2.6 Sub a) Permuta. Casi in cui l'operazione negoziale è stata qualificata come permuta "Il conferimento del fondo rustico in società di capitali, quale atto traslativo diretto ad acquisire lo status di socio in correlazione della quota contestualmente sottoscritta, non implica i diritti di prelazione e riscatto in favore del coltivatore, atteso che l’art. 8, 2º comma, l. 26 maggio 1965, n. 590, sull’esclusione dei diritti medesimi nel caso di permuta, va riferito ad ogni ipotesi in cui l’immobile sia trasferito dietro un corrispettivo costituito non da denaro, ma da altro bene determinato ed infungibile" (Cass. n.8458/1991 in RFI, 1991, Agricoltura, 250, n.118).

2.7 Sub b) Vendita forzata "Qualora un fondo rustico venga alienato, in relazione alla liquidazione di un’eredità beneficiata, attraverso pubblici incanti, una siffatta procedura non può essere equiparata a quelle ipotesi di «vendita forzata, ...» che non consentono il diritto di prelazione previsto a favore dell’affittuario coltivatore diretto dall’art. 8 l. 26 maggio 1965, n. 590, non trattandosi, come in dette ipotesi, di procedura imposta bensì essendo possibile un inserimento del meccanismo della prelazione nella suddetta procedura, potendosi configurare un’aggiudicazione in asta pubblica condizionata al mancato esercizio della prelazione agraria da parte dell’avente diritto" (Cass. n.5264/1982 in RFI, 1982, Agricoltura, 250, n.152).

"La vendita di un fondo rustico effettuata in esecuzione di una procedura di concordato preventivo con cessione dei beni ai creditori è idonea a escludere il diritto di prelazione e riscatto in favore del coltivatore, trattandosi di fattispecie assimilabile alle ipotesi di vendita forzata, liquidazione coatta amministrativa e fallimento di cui all’art. 8, 2º comma, l. 590/65, per le quali la prelazione non è 18

consentita" (Trib. Perugia, 11.09.1997 in RFI, 2000, Agricoltura, 250, n.123).

2.8 Sub c) Liquidazione coatta "Qualora un fondo rustico venga alienato, in relazione alla liquidazione di un’eredità beneficiata, attraverso pubblici incanti, una siffatta procedura non può essere equiparata a quelle ipotesi di «... liquidazione coatta amministrativa ...» che non consentono il diritto di prelazione previsto a favore dell’affittuario coltivatore diretto dall’art. 8 l. 26 maggio 1965, n. 590, non trattandosi, come in dette ipotesi, di procedura imposta bensì essendo possibile un inserimento del meccanismo della prelazione nella suddetta procedura, potendosi configurare un’aggiudicazione in asta pubblica condizionata al mancato esercizio della prelazione agraria da parte dell’avente diritto" (Cass. n.5264/1982 in RFI, 1982, Agricoltura, 250, n.152).

2.9 Sub d) Fallimento "Qualora un fondo rustico venga alienato, in relazione alla liquidazione di un’eredità beneficiata, attraverso pubblici incanti, una siffatta procedura non può essere equiparata a quelle ipotesi di « ... fallimento» che non consentono il diritto di prelazione previsto a favore dell’affittuario coltivatore diretto dall’art. 8 l. 26 maggio 1965, n. 590, non trattandosi, come in dette ipotesi, di procedura imposta bensì essendo possibile un inserimento del meccanismo della prelazione nella suddetta procedura, potendosi configurare un’aggiudicazione in asta pubblica condizionata al mancato esercizio della prelazione agraria da parte dell’avente diritto" (Cass. n.5264/1982 in RFI, 1982, Agricoltura, 250, n.152).

2.10 Sub e) Espropriazione per pubblica utilità "L’acquisto di fondo rustico da parte di un Comune non può configurarsi come traslazione espropriativa, cioè come atto che produce tutti gli effetti della espropriazione tra cui quello della esclusione dei diritti di prelazione e riscatto, allorché non si inserisca nel corso di un provvedimento espropriativo e pertanto non intervenga dopo la dichiarazione di pubblica utilità dell’opera e la inclusione dei beni da espropriare nel piano di esecuzione dell’opera medesima; tale acquisto configura invece un atto d’autonomia privata in cui la eventuale precisazione delle parti che il bene viene acquistato per essere destinato a opera di pubblica utilità rileva come semplice motivo" (Trib. Rimini, 30.06.1983 in RFI, 1984, Agricoltura, 250, n.109).

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2.11 Sub f) "Quando i terreni in base a piani regolatori, anche se non ancora approvati, siano destinati ad utilizzazione edilizia, industriale o turistica" (art. 8, c 2, l. n.590/1965) "In tema di contratti agrari, ai fini della esclusione del diritto di prelazione e di retratto, ex art. 8 l. n. 590 del 1965, occorre che la destinazione ed utilizzazione /_ "in alternativa" (Cass. n.799/1981 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.205) _/ edilizia, turistica o industriale /_ "diversa cioè da quella agricola" (Cass. n.799/1981 cit.) "ipotesi ... stabilite taxationis causa" (Cass. n.799/1981 cit.) - _/ venga impressa al terreno in forza di un qualsivoglia strumento urbanistico - anche diverso dal piano regolatore in senso proprio - /_ "di cui la p.a. può avvalersi" (Cass. n.6367/1981 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.200) _/ che, /_ "già adottato" (Cass. n.2999/1990 in RFI, 1990, Agricoltura, 250, n.134) _/ sebbene non ancora approvato dai competenti organi di controllo, sia comunque pervenuto ad un grado tale di completezza e perfezione amministrativa da far ritenere esistente /_ "e non solo in via di formazione, un atto" (Cass. n.4240/1982 in RFI, 1982, Agricoltura, 250, n.166) _/ una volontà precettiva della p. a., rivolta al fine di regolare l'assetto del territorio secondo predeterminate diversificazioni o diversificanti destinazioni ed assistita da quel minimo di stabilità, di determinatezza e di imperatività che caratterizzano i provvedimenti jure imperii".

Esemplificando: "ai cosiddetti piani di lottizzazione, autorizzati dal Comune anteriormente all'entrata in vigore della l. 6 agosto 1967 n. 765, non possono essere riconosciuti quei caratteri di imperatività e di precettività indispensabili per ritenere impressa al suolo da essi considerato destinazione ed utilizzazione edificatoria non più revocabile ed immodificabile, atteso che solo con la suddetta legge sono stati trasformati da provvedimenti meramente autorizzativi in veri e propri strumenti urbanistici a contenuto normativo" (Cass. n.3592/1990 in RFI, 1990, Agricoltura, 250, n.136).

Trovasi affermato che "ai fini dell'esclusione del diritto di prelazione e di riscatto ..., è sufficiente un provvedimento proveniente dalla p.a. che, per la sua natura e per il suo grado di operatività a cui è pervenuto, sia idoneo a imporre una certa destinazione all'immobile sotto il profilo della determinazione, della stabilità e della imperatività" (Trib. Termini Imerese, 30.06.1989, in RFI, 1990, Agricoltura, 250, n.144) "ancorché non definitiva e suscettibile di modifiche" (Cass. n.2454/1988 in RFI, 1988, Agricoltura, 250, n.165).

Una sintesi tra le massime del primo cpv. e del precedente cpv. è bene riassunta ove 20

si afferma che "l’espressione «piani regolatori», usata dal legislatore, /_ deve _/ essere intesa non nel preciso significato tecnico giuridico attribuitole dalla normativa urbanistica /_ o "legislazione urbanistica" (Cass. n.1981/1982 in RFI, 1982, Agricoltura, 250, n.169) _/, bensì come /_ "qualsiasi" (Cass. n.1981/1982 in RFI, 1982, Agricoltura, 250, n.169) _/ provvedimento /_ "proveniente dalla p.a. che, per la sua natura ed il grado di operatività, sia" (Cass. n.1981/1982 in RFI, 1982, Agricoltura, 250, n.169) _/ idoneo ad imporre una determinata destinazione ad un fondo, ancorché non definitiva ed irreversibile" (Cass. n.6367/1981 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.200), con "quel minimo di determinatezza, di stabilità e di imperatività (sia pure condizionata o provvisoria) che caratterizzano i provvedimenti veri e propri e che non possono attribuirsi a programmi, propositi, attività preparatorie, studi preliminari /_ "pur preannunciando una possibile scelta" (Cass. n.6164/1982 in RFI, 1982, Agricoltura, 250, n.162) _/ non /_ siano _/ trasfusi in alcuna deliberazione; al fine suddetto non è sufficiente la definizione dei perimetri dei centri abitati, imposta ai comuni sprovvisti di piano regolatore generale e di programmi di fabbricazione dall’art. 17, 1º comma, lett. a) l. 6 agosto 1967, n. 765" (Cass. n.1981/1982 in RFI, 1982, Agricoltura, 250, n.169).

In particolare si tenga presente che "la dizione piano regolatore ... deve essere interpretata estensivamente nel senso di includervi anche il programma di fabbricazione il quale, pur di minore entità rispetto al piano regolatore, in quanto assicura una disciplina limitata dello sviluppo degli abitati e delle aree urbane, impone anch’esso una specifica destinazione a determinate zone, con vincoli che soddisfano interessi della collettività" (Cass. n.989/1985 in RFI, 1985, Agricoltura, 250, n.179).

"A nulla" rileva "l’eventuale attività costruttiva svolta sulla base di autorizzazione comunale concessa in difformità e la richiesta di condono, che non può pregiudicare eventuali diritti dei terzi" (Cass. n.4466/1991 in RFI, 1991, Agricoltura, 250, n.180).

"Ove un tale terreno sia incluso nella zona urbana (od anche di espansione urbana) prevista dal piano regolatore /_ si afferma che non _/ possa rilevare l’eventuale decadenza, ai sensi dell’art. 2, l. n. 1187 del 1968, del vincolo di preordinazione all’espropriazione o di inedificabilità" (Cass. n.1000/1991 in RFI, 1991, Agricoltura, 250, n.178. Nella specie, in applicazione di tale principio, la Suprema Corte di legittimità ha escluso la prelazione con riferimento ad un terreno che, in base alle previsioni di un piano regolatore, sia destinato alla realizzazione di un parcheggio pubblico).

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2.12 Sub f) "Quando i terreni in base a piani regolatori, anche se non ancora approvati, siano destinati ad utilizzazione edilizia, industriale o turistica" (art. 8, c 2, l. n.590/1965). I piani regolatori generali "I piani regolatori generali, che, avendo funzione di tracciare le linee da osservarsi nella ricostruzione dei centri abitati e di dividere le zone del territorio comunale con la specificazione di quelle destinate all’espansione dell’aggregato urbano, sono da soli capaci di modificare la destinazione del terreno, prescindendo dai piani particolareggiati o dai piani di fabbricazione, che hanno solo funzione di completamento del piano regolatore generale del quale realizzano solo l’aspetto esecutivo" (Cass. n.6273/1994 in RFI, 1994, Agricoltura, 250, n.127).

Il "piano regolatore generale, ... è giuridicamente esistente, sia pure con effetto limitato, anche prima dell’approvazione regionale /_ "non ancora approvato dai competenti organi di controllo" _/" (Cass. n.6021/1995 in RFI, 1995, Agricoltura, 250, n.128).

"La restituzione al Comune, da parte dell’organo di controllo, del piano regolatore generale per la «riadozione» non implica un nuovo procedimento e, quindi, la nullità e l’inefficacia di quello precedente; pertanto, quel piano regolatore deve ritenersi, anche dopo la restituzione al Comune, ancora in itinere e - a norma dell’art. 8, 2º comma, l. 26 maggio 1965 n. 590 - deve negarsi il diritto di prelazione (e di riscatto) dell’affittuario relativamente a terreni che, venduti a terzi nelle more tra la restituzione e la riadozione del piano, risultino, in base alle prescrizioni del piano stesso avere una utilizzazione edilizia, industriale o turistica (o, comunque, non agraria)" (Cass. n.7126/1996 in RFI, 1997, Agricoltura, 250, n.111).

2.13 Sub f) "Quando i terreni in base a piani regolatori, anche se non ancora approvati, siano destinati ad utilizzazione edilizia, industriale o turistica" (art. 8, c 2, l. n.590/1965). Questioni di costituzionalità "L’art. 8 2º comma, l. 26 maggio 1965, n. 590, che riserva un diverso trattamento, con l’esclusione del diritto di prelazione, ai coltivatori (affittuari, mezzadri, coloni, compartecipanti) di fondi ai quali sia stata dai piani regolatori attribuita una destinazione edilizia, industriale o turistica rispetto ai coltivatori dei fondi rustici che abbiano conservato la loro destinazione agricola, non è in contrasto con il principio di uguaglianza sancito dall’art. 3 cost., giacché la norma costituzionale garantisce uguaglianza di trattamento solo a parità di situazioni e tale parità non sussiste fra le situazioni dei soggetti sopra indicati, atteso che nel primo caso difetta la destinazione 22

agricola dei fondi, la quale in conformità allo scopo (sviluppo della proprietà coltivatrice) perseguito dalla legge, costituisce il presupposto per l’attribuzione del diritto di prelazione" (Cass. n.948/1982 in RFI, 1982, Agricoltura, 250, n.181). "È manifestamente infondata l’eccezione d’illegittimità costituzionale dell’art. 8, 2º comma, l. 26 maggio 1965, n. 590, nella parte in cui esclude il diritto di prelazione in favore dei coltivatori di terreni che, in base a piani regolatori, anche se non ancora approvati, siano destinati ad utilizzazione edilizia, industriale o turistica, prospettata, in riferimento agli art. 42 e 44 cost., sul rilievo che la norma denunciata implicherebbe un’espropriazione senza indennizzo di tali soggetti, senza che ai medesimi sia consentito d’intervenire in ordine all’inclusione nei piani anzidetti dei fondi da essi coltivati; infatti, le disposizioni degli art. 42 e 44 cost., si riferiscono esclusivamente al diritto di proprietà, e non possono riguardare il diritto di prelazione previsto dall’art. 8 della legge citata, il quale è di natura non reale ma obbligatoria" (Cass. n.948/1982 in RFI, 1982, Agricoltura, 250, n.180).

"Poiché la prelazione legale agraria, finché il proprietario non si sia determinato a vendere, può assimilarsi ad una mera aspettativa e non ad un diritto soggettivo, comunque non tutelabile anche a scapito di eventuali situazioni o esigenze di mutamento della destinazione dei terreni, accertate dalle competenti autorità amministrative, è, manifestamente infondata la questione di costituzionalità dell’art.

8 cpv. l. 590/1965, che esclude la prelazione agraria, quando si tratti dell’alienazione di terreni destinati ad utilizzazione edilizia, industriale o turistica, per preteso contrasto con gli art. 3 e 42 cost., sotto il profilo della mancata previsione di un indennizzo e della disparità di trattamento, rispetto alla diversa disciplina dell’art. 17 l. 865/1971, ove si stabilisce l’indennizzo anche a favore del coltivatore non proprietario del fondo espropriato" (Cass. n.975/1981 in RFI, 1982, Agricoltura, 250, n.178). "È manifestamente infondata la questione di legittimità costituzionale, per pretesa violazione dell’art. 3 cost., dell’art. 8 l. 26 maggio 1965, n. 590, per il quale il diritto di prelazione e di riscatto non spettano all’affittuario di fondi rustici compresi in una zona per il quale il programma di fabbricazione di un comune sprovvisto di piano regolatore contempli l’utilizzazione (non agricola, ma) edilizia, industriale o turistica, essendo diverse le situazioni in cui versano gli affittuari di fondi destinati ad uso agricolo e quelli di fondi destinati ad uso diverso, onde la disciplina differenziata non è ingiustificata" (Cass. n.3685/1982 in RFI, 1982, Agricoltura, 250, n.177).

23

"È manifestamente infondata la questione d’illegittimità costituzionale dell’art. 8, 2º comma, l. 26 maggio 1965, n. 590, nella parte in cui esclude il diritto di prelazione in favore del coltivatore di terreni che, in base a piani regolatori, siano destinati ad utilizzazione edilizia, industriale o turistica, sull’assunta violazione dell’art. 42 cost., in quanto il principio per il quale la proprietà privata può essere espropriata solo dietro indennizzo non ha alcuna attinenza con la prelazione, che si concreta in un diritto avente natura obbligatoria e non reale, i cui requisiti di esercizio, tra cui la destinazione agricola del fondo, sono fissati dal legislatore ordinario nell’ambito di un esercizio razionale del suo potere" (Cass. n.6285/1982 in RFI, 1982, Agricoltura, 250, n.176).

2.14 Sub f) "Quando i terreni in base a piani regolatori, anche se non ancora approvati, siano destinati ad utilizzazione edilizia, industriale o turistica" (art. 8, c 2, l. n.590/1965). Destinazione edilizia "La destinazione ad utilizzazione edilizia di un fondo che, ..., esclude il diritto di prelazione del coltivatore o del confinante, si estende non soltanto alle aree destinate alla materiale costruzione di stabili da adibire ad abitazione, ma anche a tutte le altre aree comprese, a norma della legge urbanistica 17 agosto 1942, n. 1150 (come modificata dalla l. 6 agosto 1967, n. 765) in un centro storico (nella specie, ex art.

84, l. reg. Piemonte 5 dicembre 1977, n. 56), che pur essendo inedificabili, sono tuttavia destinate ad assicurare migliori condizioni di vivibilità e a garantire il decoro ambientale" (Cass. n.9113/1990 in RFI, 1990, Agricoltura, 250, n.13). Sulla stessa linea "il diritto di prelazione non può essere riconosciuto per le aree comprese, a norma dei locali strumenti urbanistici, in un centro storico" (Cass. n.10806/1995 in RFI, 1995, Agricoltura, 250, n.126).

"Deve escludersi la spettanza del diritto in presenza di un regolamento edilizio il cui programma di fabbricazione, ancorché non ancora approvato /_ Cfr.: Cass. n.975/1981 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.202 _/, destini la zona in cui si trova il fondo a servizi, giacché nel caso ricorre una destinazione a sfruttamento edilizio, sotto l'aspetto del potenziamento delle strutture urbanistiche, risultante da uno degli strumenti di cui l'ente locale può valersi per la disciplina dell'assetto del territorio" (Cass. n.3007/1990 in RFI, 1990, Agricoltura, 250, n.135).

"Il programma di fabbricazione, costituendo uno strumento di pianificazione urbanistica del territorio, è assimilabile al piano regolatore e, in conseguenza, qualora un suolo sia destinato dal programma di fabbricazione ed utilizzazione 24

edilizia, non operano, in caso di trasferimento oneroso, né l'istituto della prelazione, né quello del riscatto" (Cass. n.7084/1987 in RFI, 1988, Agricoltura, 250, n.166).

"La regola, dettata dall’art. 8, 2º comma, l. n. 590 del 1965, di esclusione del diritto di prelazione per il caso che «i terreni, in base a piani regolatori, anche se non ancora approvati, siano destinati ad utilizzazione edilizia, industriale o turistica» vale a maggior ragione nel caso in cui sia stata rilasciata, in conformità con il regolamento edilizio, concessione per la ristrutturazione e il cambio di destinazione d’uso del fabbricato rurale e del terreno circostante (assume in proposito rilevanza sistematica l’art. 50 l. n. 203 del 1982)" (App. Firenze, 10.05.1991 in RFI, 1994, Agricoltura, 250, n.130).

"L’esclusione della prelazione agraria, nel caso in cui il terreno offerto in vendita sia destinato da un piano regolatore generale ad utilizzazione edilizia, industriale o turistica, non riguarda solo i terreni direttamente interessati all’insediamento delle opere edilizie o industriali, ma si estende anche agli spazi complementari previsti dallo strumento urbanistico, quali le strade di accesso, gli svincoli stradali, le zone di protezione poste ai margini delle strade" (Cass. n.6273/1994 in RFI, 1994, Agricoltura, 250, n.128).

"Tra i quali /_ "terreni la cui destinazione se pur non edificatoria, sia comunque da considerare «urbana» in contrapposizione ad «agricola»" _/ debbono essere compresi, quindi, anche i terreni di zone con normale destinazione edilizia per i quali il locale piano regolatore consenta solo interventi di manutenzione e recupero degli edifici esistenti" (Cass. n.5270/1995 in RFI, 1995, Agricoltura, 250, n.129).

"Il diritto di prelazione non sussiste con riferimento a quei terreni alberati, di modeste dimensioni, ove siano urbanisticamente considerati come «annessi» ad abitazioni urbane (nella specie, villa ritenuta di notevole pregio)" (App. Bologna, 16.01.1997 in RFI, 1998, Agricoltura, 250, n.165).

2.15 Sub f) "Quando i terreni in base a piani regolatori, anche se non ancora approvati, siano destinati ad utilizzazione edilizia, industriale o turistica" (art. 8, c 2, l. n.590/1965). Destinazione a verde "Lo strumento urbanistico, ove comporti, come nel caso di destinazione «a verde agricolo», soltanto un minimo sfruttamento edilizio finalizzato al potenziamento delle strutture agricole, non è idoneo a snaturare le caratteristiche del terreno e sottrarlo, in tal modo, alla legislazione speciale, trattandosi di una tipica destinazione agricola rimasta immutata nei suoi sostanziali requisiti, senza che il rilascio della 25

licenza edilizia per tali costruzioni possa, anche solo parzialmente, immutarla" (Cass. n.799/1981 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.205).

2.16 Sub f) "Quando i terreni in base a piani regolatori, anche se non ancora approvati, siano destinati ad utilizzazione edilizia, industriale o turistica" (art. 8, c 2, l. n.590/1965). Destinazione a verde pubblico "Deve escludersi che possa essere esercitato il diritto di prelazione con riferimento ad un’area che - ai sensi dell’art. 7, n. 3, l. 17 agosto 1942, n. 1150 - sia destinato alla formazione di spazi di uso pubblico (cosiddetto verde pubblico) giacché tali aree hanno la funzione di determinare un migliore assetto del territorio urbano e migliori condizioni di vivibilità per la popolazione residente nel centro urbano, attraverso la creazione di parchi, giardini, viali alberati e simili strutture" (Cass. n.4878/1989 in RFI, 1989, Agricoltura, 250, n.141).

2.17 Sub f) "Quando i terreni in base a piani regolatori, anche se non ancora approvati, siano destinati ad utilizzazione edilizia, industriale o turistica" (art. 8, c 2, l. n.590/1965). Destinazione industriale "Ai fini dell'esclusione del diritto di prelazione e di riscatto dei fondi rustici è sufficiente che il terreno oggetto della alienazione sia destinato ad utilizzazione industriale sulla base di un piano regolatore intercomunale adottato con delibera del consiglio comunale, ancorché non sia stato ancora approvato nel termine annuale previsto dall'art. 8 l. 17 agosto 1942 n. 1150 da parte della regione (cui è stata attribuita la relativa competenza in base all'art. 1, lett. d), d.p.r. 15 gennaio 1972 n. 8) trattandosi di termine solo ordinatorio" (Cass. n.7570/1990 in RFI, 1990, Agricoltura, 250, n.138).

"L’esclusione della prelazione agraria, nel caso in cui il terreno offerto in vendita sia destinato da un piano regolatore generale ad utilizzazione edilizia, industriale o turistica, non riguarda solo i terreni direttamente interessati all’insediamento delle opere edilizie o industriali, ma si estende anche agli spazi complementari previsti dallo strumento urbanistico, quali le strade di accesso, gli svincoli stradali, le zone di protezione poste ai margini delle strade" (Cass. n.6273/1994 in RFI, 1994, Agricoltura, 250, n.128).

2.18 Sub f) "Quando i terreni in base a piani regolatori, anche se non ancora approvati, siano destinati ad utilizzazione edilizia, industriale o turistica" (art. 8, c 26

2, l. n.590/1965). Destinazione turistica "Ai sensi dell'art. 8, l. 26 maggio 1965, n. 590, sono esclusi la prelazione e il riscatto del fondo compreso in zona destinata ad utilizzazione turistica" e, precisamente, insediamento di manufatti precari per il ristoro e per il tempo libero connessi con la balneazione (Trib. Mistretta, 11.07.1987, in RFI, 1989, Agricoltura, 250, n.142).

2.19 Sub f) "Quando i terreni in base a piani regolatori, anche se non ancora approvati, siano destinati ad utilizzazione edilizia, industriale o turistica" (art. 8, c 2, l. n.590/1965). Destinazione paesistica "La destinazione paesistica del fondo, stabilita dal piano regolatore, non è ostativa alla prelazione (e al riscatto) a norma dell'art. 8 l. n. 590 del 1965, in quanto non incompatibile con la destinazione agricola e non rientrante fra i casi tassativamente indicati nella legge (destinazione edilizia, industriale o turistica), nei quali la prelazione ed il riscatto non sono consentiti" (Cass. n.12090/1990 in RFI, 1990, Agricoltura, 250, n.143).

2.20 Sub f) "Quando i terreni in base a piani regolatori, anche se non ancora approvati, siano destinati ad utilizzazione edilizia, industriale o turistica" (art. 8, c 2, l. n.590/1965). Destinazione agricola "Ai fini della esclusione della prelazione agraria non rientrano nei terreni destinati ad utilizzazione edilizia quelle aree che abbiano avuto una destinazione agricola, ancorché su di esse sia stata consentita una costruzione di una casa colonica, tenuto conto della funzione strumentale di un fabbricato rispetto alle finalità agricole e della sua diversità rispetto a quella propria della casa di civile abitazione" (Cass. n.8737/1990 in RFI, 1991, Agricoltura, 250, n.174 e 140).

"Non vale ad escludere la prelazione la circostanza che lo strumento urbanistico, ferma la destinazione agricola del terreno, si limiti a consentire su questo usi marginali o strumentali, miranti all’incremento della produttività e dell’efficienza dell’impresa agricola, anche se essi comportino realizzazione di attività edificatoria, come per l’insediamento di allevamenti di bestiame e di animali da cortile" (Cass. n.3447/1982 in RFI, 1982, Agricoltura, 250, n.167). Sulla stessa linea: "un mutamento della destinazione del fondo, da agricola ad edificatoria, al fine dell'esclusione della prelazione e del riscatto agrario, ove non risulti dagli strumenti urbanistici, non può essere desunta dalla mera realizzazione di manufatti per l'allevamento del bestiame, ancorché in forza di regolare licenza, trattandosi di 27

attività riconducibili nell'incremento della produttività ed efficienza dell'impresa agricola" (Cass. n.2686/1988 in RFI, 1988, Agricoltura, 250, n.169).

"La licenza edilizia, rilasciata ai sensi dell'art. 17 l. 6 agosto 1967 n. 765 il quale prevede un ridotto indice di edificabilità (1/10 di metro cubo per ogni metro quadrato), non modificando la natura agricola del fondo sul quale la costruzione deve essere realizzata, non può considerarsi provvedimento della p. a. idoneo a modificare la natura agricola di un terreno, con conseguente esclusione della prelazione ai sensi dell'art. 8, 2º comma l. 26 maggio 1965 n. 590" (Cass. n.11241/1990 in RFI, 1991, Agricoltura, 250, n.176 e 142).

2.21 Fondo di cui soltanto una parte abbia destinazione agricola "In caso di vendita di un fondo di cui soltanto una parte abbia destinazione agricola, il diritto di prelazione, spettante ai beneficiari, può esercitarsi limitatamente a tale parte e non può essere esteso a quella porzione dello stesso fondo destinata ad utilizzazione edilizia, industriale o turistica, ostandovi il divieto di cui al 2º comma, art. 8, l. n. 590 del 1965 e non essendo consentita una interpretazione estensiva del diritto di prelazione che si pone come eccezione al generale principio della libera disponibilità dei beni da parte del proprietario" (Trib. Termini Imerese, 31.01.1990, in RFI, 1990, Agricoltura, 250, n.145. Cfr.: Cass. n.6910/1986 in RFI, 1986, Agricoltura, 250, n.155).

"In caso di vendita di un fondo rustico di cui soltanto una parte abbia destinazione agricola, l’affittuario coltivatore diretto, il mezzadro, il colono ed il compartecipante non possono esercitare il diritto di prelazione anche con riferimento al fabbricato rurale, pertinenza del fondo, che insiste su una zona di terreno destinata ad utilizzazione edilizia, industriale o turistica" (Cass. n.6910/1986 in RFI, 1987, Agricoltura, 250, n.186).

Conseguentemente "la dichiarazione del preferito di esercitare il diritto di prelazione o di retratto per l'intero fondo non dispiega alcuna efficacia neppure per la parte che abbia conservato natura agraria" (Trib. Latina, 03.10.1987, in RFI, 1988, Agricoltura, 250, n.160).

3.

Prima ipotesi di studio: prelazione dell'affittuario coltivatore diretto

3.1 Dato normativo a) "In caso di" 28

-- "trasferimento a titolo oneroso" -- "o di concessione in enfiteusi"; b) "di fondi concessi" -- "in affitto a coltivatori diretti", l'affittuario ... ha diritto di prelazione"; -- "a mezzadria", "il mezzadro ... ha diritto di prelazione"; -- "a colonia parziaria", "il colono ... ha diritto di prelazione"; -- "o a compartecipazione, esclusa quella stagionale", "il compartecipante ... ha diritto di prelazione"; c) "a parità di condizioni"; d) "purché" d.1) "coltivi il fondo stesso da almeno 2 anni"; d.2) "non abbia venduto, nel biennio precedente, altri fondi rustici di imponibile fondiario superiore a lire 1000, salvo il caso di cessione a scopo di ricomposizione fondiaria"; d.3) "ed il fondo per il quale intende esercitare la prelazione in aggiunta ad altri eventualmente posseduti in proprietà od enfiteusi non superi il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa della sua famiglia" (articolo 8, comma 1, l. n.590/1965).

3.2 Finalità della norma "La prelazione prevista dall'art. 8 l. 26 maggio 1965 n. 590 a favore dell'affittuario coltivatore diretto del fondo posto in vendita è diretta alla finalità della promozione della proprietà coltivatrice - il raggiungimento della quale giustifica il sacrificio della libertà contrattuale e di iniziativa economica del proprietario venditore" (Cass. n.8558/1990 in RFI, 1990, Agricoltura, 250, n.176).

"Qualora l’affittuario di fondo rustico accetti una proposta di vendita, che il concedente effettui direttamente nei suoi confronti, senza aver concluso alcun preliminare, né avere in corso alcuna trattativa con terzi, deve escludersi l’invocabilità della disciplina della prelazione agraria di cui all’art. 8 l. 26 maggio 1965, n. 590 e successive modificazioni (nella specie: con riguardo al termine per il versamento del prezzo), la quale si riferisce al diverso caso in cui l’affittuario medesimo faccia valere il proprio diritto di essere preferito in relazione ad un preliminare od una trattativa di vendita con un altro soggetto" (Cass. n.4461/1984 in RFI, 1984, Agricoltura, 250, n.111).

29

3.3 La qualità di coltivatore diretto e gli altri requisiti necessari al riconoscimento del diritto di prelazione e riscatto in favore dell'affittuario di fondo rustico "La qualità di coltivatore diretto e gli altri requisiti necessari al riconoscimento del diritto di prelazione e riscatto in favore dell'affittuario di fondo rustico, secondo la previsione dell'art. 8 l. 26 maggio 1965 n. 590 e successive modificazioni, integrano circostanze di fatto".

Tali circostanze "non /_ sono _/ soggette a limitazioni probatorie, né, in particolare a quelle fissate dagli art. 2721 segg. c.c.".

Conseguentemente "possono essere dimostrate per testimoni o per presunzioni, così come possono essere desunte dal comportamento processuale della controparte, che abbia esplicitamente o implicitamente riconosciuto la loro sussistenza" (Cass. n.7579/1990 in RFI, 1990, Agricoltura, 250, n.117).

3.4 Disamina del dato normativo Procediamo alla scomposizione ed analisi del dato normativo appena riportato.

3.5 Sub A) "Trasferimento a titolo oneroso" (art. 8, c 1, l. n.590/1965) "Il diritto di prelazione - ed il succedaneo diritto di riscatto - che spetta all’affittuario coltivatore diretto ai sensi dell’art. 8 l. n. 590 del 1965, presuppone necessariamente il «trasferimento a titolo oneroso» del fondo, prodotto cioè da un contratto sinallagmatico, a prestazioni corrispettive, costituite dal trasferimento della proprietà del fondo dietro pagamento del prezzo" (Cass. n.8936/1987 in RFI, 1988, Agricoltura, 250, n.128).

3.6 Sub a) "Trasferimento a titolo oneroso" (art. 8, c 1, l. n.590/1965).

Vicende modificative dell'assetto personale società di persone "Con riguardo al fondo appartenente ad una società di persone e concesso in affitto a coltivatore diretto la ricorrenza di un trasferimento a titolo oneroso, al fine del riconoscimento all'affittuario del diritto di prelazione e riscatto di cui all'art. 8, l. 26 maggio 1965, n. 590 (e successive modificazioni) non è ravvisabile nelle vicende modificative dell'assetto personale della società medesima, comportanti l'ingresso di nuovi soci o la cessione di quote sociali, atteso che tali vicende sono atti modificativi del patto sociale, che postulano il consenso di tutti i soci, ed esulano dal mero contratto di scambio, implicando l'acquisto e la perdita dello status di socio, e non 30

possono di conseguenza essere soggette all'applicazione della citata norma, la quale regola un'ipotesi di sostituzione dell'affittuario nella posizione di acquirente del bene, senza consentire la costituzione coattiva di un vincolo sociale dominato dall'intuitus personae" (Cass. n.8732/1990 in RFI, 1990, Agricoltura, 250, n.127. Cfr.: Cass. n.6566/1983 in RFI, 1983, Agricoltura, 250, n.182).

Si tenga presente che "nella cessione di quote di una società, anche se tale cessione ha per oggetto tutte le quote sociali, non può configurarsi quel trasferimento a titolo oneroso degli immobili facenti parte del patrimonio della società che costituisce il presupposto per il sorgere del diritto di prelazione di cui all’art. 8 l. 26 maggio 1965, n. 590" (App. Bologna. 05.05.1981 in RFI, 1983, Agricoltura, 250, n.183).

3.7 Sub a) "Trasferimento a titolo oneroso" (art. 8, c 1, l. n.590/1965).

Conferimento da parte di un socio della proprietà di un fondo "Nel caso di conferimento da parte di un socio alla (costituenda) società della proprietà di un suo fondo non sussiste il diritto di prelazione in favore dell'affittuario coltivatore dello stesso o del proprietario del fondo confinante non configurandosi un'alienazione a titolo oneroso del fondo in considerazione della natura e infungibilità della controprestazione del trasferimento del bene, costituita dall'acquisto della qualità di socio" (Cass. n.8492/1990 in RFI, 1991, Agricoltura, 250, n.119).

3.8 Sub a) "Trasferimento a titolo oneroso" (art. 8, c 1, l. n.590/1965).

Cessione a terzi dell'intero pacchetto azionario di s.p.a. il cui atto costitutivo sia simulato "Ove avvenga la cessione a terzi, mediante atto scritto e dietro corrispettivo, dell’intero pacchetto azionario di ... società /_ per azioni - "in ipotesi ... che, contrariamente al dichiarato scopo sociale di natura imprenditoriale (nella specie, acquisto, vendita, gestione, costruzione e miglioramento di beni immobili), dopo la sua costituzione e la registrazione, non abbia in concreto esercitato un’attività imprenditoriale, bensì limitato l’attività all’acquisto di un fondo rustico ed alla concessione di esso in affitto a coltivatore diretto, deve ritenersi che il negozio costitutivo della società sia simulato, e dissimuli, fra gli apparenti soci, una reale situazione di comproprietà del fondo, di cui i titoli azionari rappresentano solo le quote di appartenenza" - _/, si è in presenza di un trasferimento a titolo oneroso del fondo rustico concesso in affitto e deve riconoscersi all’affittuario coltivatore diretto 31

il diritto di prelazione, ed il succedaneo diritto di riscatto, ai sensi dell’art. 8, l. n. 590 del 1965" (Cass. n.8939/1987 in RFI, 1987, Agricoltura, 250, n.137).

3.9 Sub a) "Trasferimento a titolo oneroso" (art. 8, c 1, l. n.590/1965). Attivo patrimoniale netto di società per azioni assegnato in natura ai soci "Non sussiste /_ "trasferimento a titolo oneroso" _/ nell’ipotesi in cui, deliberato lo scioglimento di una società per azioni ed effettuata la liquidazione, l’attivo patrimoniale netto della società, consiste in uno o più fondi rustici concessi in affitto a coltivatori diretti, sia assegnato in natura ai soci, in comunione o previa divisione, trattandosi non del trasferimento oneroso del fondo, bensì dell’attuazione del diritto di ciascun socio ad «una parte proporzionale del patrimonio netto risultante dalla liquidazione», ai sensi dell’art. 2350 c.c." (Cass. n.8936/1987 in RFI, 1988, Agricoltura, 250, n.128).

3.10 Sub a) "Trasferimento a titolo oneroso" (art. 8, c 1, l. n.590/1965). Nuda proprietà ed usufrutto "Il diritto di prelazione agraria sussiste anche se l'oggetto dell'alienazione sia costituito /_ - _/ dalla nuda proprietà del fondo, con riserva dell'usufrutto da parte dell'alienante, /_ - _/ o congiuntamente dalla nuda proprietà e dall'usufrutto, da parte dei rispettivi titolari, allo stesso acquirente, in quanto il coltivatore del fondo ha nel primo caso la giuridica aspettativa della riunione nelle sue mani in un tempo più o meno prossimo della piena proprietà e dell'usufrutto e nel secondo caso consegue immediatamente la piena proprietà del fondo" (Cass. n.8561/1990 in RFI, 1990, Agricoltura, 250, n.123).

3.11 Sub a) "Trasferimento a titolo oneroso" (art. 8, c 1, l. n.590/1965).

Donazione "La donazione dei fondi rustici non contenente l’onere (o modo) per il donatario di prestazione di una rendita vitalizia, quale trasferimento a titolo non oneroso, non fa sorgere per il mezzadro insediato su detti fondi il diritto all’esercizio della prelazione e del riscatto; comunque, tale diritto non sorge anche quando l’onere sussiste, in quanto questo non è parte integrante della manifestazione di volontà del donante ma solo elemento accessorio, senza che esista alcuna interdipendenza tra il negozio 32

principale e quello accessorio" (Cass. n.7679/1986 in RFI, 1987, Agricoltura, 250, n.135).

3.12 Sub a) "Trasferimento a titolo oneroso" (art. 8, c 1, l. n.590/1965).

Trasferimento in corrispettivo della costituzione di rendita vitalizia "Diritto alla prelazione ... spetta anche nell’ipotesi in cui il trasferimento della proprietà del fondo agricolo avvenga in corrispettivo della costituzione di una rendita vitalizia, esclusa quella alimentare, la quale comporta l’obbligo per il vitaliziante di eseguire in favore del beneficiario, per tutta la vita di questi, prestazioni periodiche di dare, frazionabili, fungibili e sucettibili di coercizione" (Cass. n.7679/1986 in RFI, 1986, Agricoltura, 250, n.129).

3.13 Sub a) "Trasferimento a titolo oneroso" (art. 8, c 1, l. n.590/1965).

Alienazione di quota indivisa "La prelazione ed il riscatto sono applicabili anche alle ipotesi di alienazione di quota ideale di un fondo appartenente a più persone in proprietà indivisa" (Trib. Mistretta, 11.07.1987, in RFI, 1989, Agricoltura, 250, n.144).

"Il diritto di prelazione agraria spetta quando oggetto della vendita sia una quota di comproprietà di un bene determinato".

"Ma non opera nel caso in cui oggetto del trasferimento sia una quota di eredità" (Cass. n.7067/1990 in RFI, 1990, Agricoltura, 250, n.125).

"Il trasferimento a titolo oneroso di una quota indivisa di un fondo rustico in comunione, da parte del titolare di essa, non comporta la spettanza del diritto di prelazione agraria all’altro comproprietario del fondo stesso ove non si trovi nelle condizioni specificamente e tassativamente contemplate dal 3º e dall’ultimo comma dell’art. 8 l. n. 590/1965 e cioè componente della famiglia coltivatrice del fondo ovvero coerede del venditore oltre che coltivatore diretto" (Cass. n.10218/2001 in RFI, 2001, Agricoltura, 250, n.37).

3.14 Sub a) "Trasferimento a titolo oneroso" (art. 8, c 1, l. n.590/1965).

Negotium mixtum con donatione "La vendita di un fondo eseguita a prezzo di favore, ove consegua il previsto e voluto risultato di arricchire il compratore della differenza tra il valore del bene ed il prezzo stabilito, configura un negotium mixtum cum donatione, che costituisce donazione indiretta con riferimento alla quale non può essere esercitato il diritto di 33

prelazione agraria" (Cass. n.7969/1991 in RFI, 1991, Agricoltura, 250, n.120. Cfr.: Cass. n.6711/2001 in RFI, 2001, Agricoltura, 250, n.25).

3.15 Sub B) Affittuario coltivatore diretto, mezzadro, colono, compartecipante "Destinatari della norma di cui all'art. 8, l. 590/1965, modificata dalla l. 817/1971, in tema di diritto di prelazione e di riscatto di fondi rustici sono solo le categorie di lavoratori ivi indicate" (App. Palermo, 12.12.1988, in RFI, 1989, Agricoltura, 250, n.112).

"Il diritto di prelazione agraria previsto dall'art. 8, l. 26 maggio 1965, n. 590 spetta soltanto al titolare di uno dei rapporti agrari indicati da tale norma" (Cass. n.4299/1988 in RFI, 1988, Agricoltura, 250, n.119).

"Il diritto di prelazione agraria previsto dalla l. 26 maggio 1965, n. 590 può essere esercitato soltanto da chi coltivi direttamente il fondo in forza di un contratto di affitto, di mezzadria, di colonia parziaria o di compartecipazione" (Cass. n.3953/1988 in RFI, 1988, Agricoltura, 250, n.118): è necessaria, pertanto, "la detenzione, da parte di uno di essi /_ contraenti _/, del fondo, ai fini della coltivazione, non essendo, per contro, sufficiente, la sola esistenza del relativo contratto col proprietario del fondo stesso". Sotto quest'ultimo profilo "la prelazione ed il riscatto non spetta qualora uno degli indicati soggetti abbia perduto la detenzione del bene, e non l’abbia più riacquistata" (Cass. n.4220/1981 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.129).

Pertanto il diritto in esame non può essere esercitato "anche da altri soggetti che non siano parti del contratto agrario, ancorchè coltivino il fondo in quanto legati al titolare da altri rapporti" come "ad esempio, comunione tacita familiare o di appartenenza" (Cass. n.3953/1988 cit.) o "allo stesso nucleo /_ o "gruppo" (Cass. n.3953/1988 cit.) _/ familiare" (Cass. n.3622/1990 in RFI, 1990, Agricoltura, 250, n.119).

Si pensi al "coniuge dell'affittuario coltivatore diretto, ancorché in regime di comunione dei beni, trattandosi di situazione rilevante ai soli fini dell'individuazione degli effetti del diritto di prelazione, senza incidenza sulla titolarità di esso o sulle sue modalità di esercizio". "Questo soggetto non "è abilitato a chiedere la concessione del mutuo e, quindi, ad ottenere - secondo la previsione del 7º comma dell'art. 8 cit. - il beneficio della sospensione del termine di tre mesi per il versamento del prezzo di acquisto" (Cass. n.4299/1988 in RFI, 1989, Agricoltura, 250, n.149).

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Né è destinatario della norma di cui all'articolo 8 l. 590/1965, modificata dalla l.

817/1971, "chi coltivi «di fatto» il fondo, senza avere stipulato con il proprietario alcuno dei predetti contratti" (App. Palermo, 12.12.1988, in RFI, 1989, Agricoltura, 250, n.112).

Ed "in caso di morte del titolare, la pregressa partecipazione alla coltivazione del fondo da parte di un suo familiare non vale ad attribuire a questi il diritto di prelazione, che si trasferisce al coniuge ed agli eredi legittimi, in persona dei quali il contratto continua a norma dell'art. 2, l. 28 marzo 1957, n. 244, e che debbono esercitare congiuntamente il diritto, salvo che alcuni di essi non siano coltivatori o rinunzino alla prelazione" (Cass. n.3622/1990 cit. 1989, Agricoltura, 250, n.149).

"La qualità di affittuario coltivatore diretto, o mezzadro, o colono, o compartecipante, rispetto al fondo oggetto della prelazione o riscatto medesimi, integra una condizione dell’azione" (Cass. n.894/1982 in RFI, 1982, Agricoltura, 250, n.110).

3.16 Sub b) Affittuario coltivatore diretto, mezzadro, colono, compartecipante.

Affittuario coltivatore diretto "In materia agraria il diritto di prelazione non spetta all'affittuario che non sia coltivatore diretto del fondo, ancorché sia capo di un nucleo familiare costituito da coltivatori diretti, in quanto l'apporto di nucleo familiare rileva unicamente ai fini della determinazione della forza lavorativa occorrente per la coltivazione del fondo, ma non ai fini della titolarità del diritto in questione" (Cass. n.10391/1990 in RFI, 1990, Agricoltura, 250, n.115).

"Il dato della coltivazione del fondo, che, quale elemento costitutivo del diritto di prelazione agraria, deve essere accertato per l'avente diritto con riferimento all'epoca in cui la prelazione viene da lui esercitata, deve sussistere non solo in termini di attualità ma anche di sua prospettiva futura, e va di conseguenza escluso quando, attraverso una preordinata combinazione negoziale, il diritto di prelazione venga esercitato dall'affittuario coltivatore diretto o dal mezzadro, non per continuare l'impresa agricola, ma per poter, invece, operare la rivendita del fondo ad un terzo non avente diritto, determinandosi, in tal caso la nullità sia del contratto di acquisto che del successivo atto di rivendita, in quanto posti in essere in frode alla legge."

(Cass. n.4923/1988 in RFI, 1988, Agricoltura, 250, n.176. Cfr.: Cass. n.7414/1983 in RFI, 1983, Agricoltura, 250, n.174; Cass. n.3329/1983 in RFI, 1983, Agricoltura, 250, n.175).

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3.17 Sub b) Qualifica di coltivatore diretto "Si ha contratto di affitto, e non vendita di erbe, nel caso di concessione di terreno pascolativo di alta montagna utilizzato per l’alpeggio del bestiame da giugno ad ottobre e inutilizzabile per gli altri mesi, su cui il concessionario ha talvolta seminato, ha abitato il fabbricato rurale e ivi ricoverato il bestiame e svolto l’attività di lavorazione del latte; e tale concessionario va considerato coltivatore diretto che ha diritto di esercitare la prelazione in caso di alienazione del terreno" (Trib.

Saluzzo, 19.02.1981 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.142).

"Chi alleva bestiame, senza provvedere alla coltivazione del fondo pascolato pur se impiega manodopera propria, non si identifica con la figura del coltivatore diretto ai fini del diritto di prelazione e di retratto che pertanto non gli competono" (Trib.

Velletri, 17.03.1984 in RFI, 1984, Agricoltura, 250, n.94).

"La qualità di coltivatore diretto e gli altri requisiti necessari al riconoscimento del diritto di prelazione e riscatto in favore dell’affittuario di fondo rustico, secondo la previsione dell’art. 8 l. 26 maggio 1965, n. 590 e successive modificazioni, integrano circostanze di fatto non soggette a limitazioni probatorie, né, in particolare, a quelle fissate dagli art. 2721 e segg. c.c., e, pertanto, possono essere dimostrate per testimoni o per presunzioni, così come possono essere desunte dal comportamento processuale della controparte, che abbia esplicitamente od implicitamente riconosciuto la loro sussistenza" (Cass. n.4791/1983 in RFI, 1983, Agricoltura, 250, n.171).

3.18 Sub C) La "parità di condizioni" (art.8, c 1, l. n.590/1965) "In tema di rapporti agrari, lo scopo perseguito dal legislatore ed enunciato nel 1º comma, art. 8, l. n. 590 del 1965, /_ è _/ di assicurare all’affittuario coltivatore diretto, in caso di alienazione a titolo oneroso del fondo, il diritto di prelazione a parità di condizioni rispetto agli altri eventuali acquirenti" (Cass. n.2931/1988 in RFI, 1988, Agricoltura, 250, n.171).

"La detta parità /_ deve _/ concernere esclusivamente l’ammontare del prezzo e l’oggetto dell’atto di alienazione" (Cass. n.1331/1997 in RFI, 1997, Agricoltura, 250, n.107).

Conseguentemente "l’affittuario è posto nell’alternativa tra il sostituirsi, nel contratto, al promittente acquirente, facendo proprie tutte le obbligazioni previste a carico di quest’ultimo nel preliminare, o rifiutare la proposta, senza alcuna facoltà, nel primo caso, di discriminare, tra le clausole contrattuali stipulate dal promittente 36

venditore e dal promissario acquirente, quelle a lui favorevoli e quelle sfavorevoli, in quanto eccessivamente onerose, per inferirne la opponibilità nei suoi confronti solo delle prime" (Cass. n.2050/2000 in RFI, 2000, Agricoltura, 250, n.118).

"In tema di rapporti agrari, lo scopo perseguito dal legislatore ... comporta il riconoscimento del succedaneo diritto di riscatto non solo nelle due ipotesi, espressamente previste nel successivo 5º comma, ma anche in tutte le ipotesi di sostanziale inosservanza da parte del proprietario dell’obbligo di preferenza dell’affittuario con dolosa alterazione della parità delle reali condizioni di acquisto e così pure nel caso in cui, pur non essendovi divergenza tra il preliminare notificato ed il contratto definitivo stipulato con il terzo, il prezzo indicato risulti superiore a quello (dissimulato) effettivamente pattuito dai contraenti, sì che ne risulti pregiudicata la valutazione dell’avente diritto alla prelazione circa la convenienza o meno del suo esercizio" (Cass. n.2931/1988 cit.).

3.19 Sub D). Sub D.1) Necessità che l'affittuario "coltivi il fondo ... da almeno 2 anni" (art.8, c 1, l. n.590/1965) Rammentiamo che "per l’esercizio del diritto di prelazione e del succedaneo diritto di riscatto da parte /_ , per esempio, _/ di cooperativa agricola, devono ricorrere i presupposti di cui al 1º comma dell’art. 8 l. 590/65 (titolarità di uno dei rapporti di cui alla norma citata, qualità di coltivatore diretto e adeguata capacità lavorativa, coltivazione da almeno due anni, mancata vendita nel biennio precedente all’esercizio del diritto di fondo rustico con imponibile fondiario superiore a lire mille)" (Cass. n.5577/1996 in RFI, 1996, Agricoltura, 250, n.106).

3.20 Sub D). Sub D.2) Necessità che l'affittuario "non abbia venduto, nel biennio precedente, altri fondi rustici di imponibile fondiario superiore a lire 1000, salvo il caso di cessione a scopo di ricomposizione fondiaria" (art.8, c 1, l. n.590/1965) "In tema di prelazione e di riscatto agrari, l’obbligo di notificare all’affittuario coltivatore diretto (stabilito dall’art. 8 l. 26 maggio 1965, n. 590) la vendita del fondo è subordinato alla presenza, in capo a quello, dei requisiti previsti dalla legge per la sussistenza del diritto di prelazione, fra i quali il non avere detto soggetto venduto, nel biennio precedente, altri fondi rustici" (Cass. n.4390/1981 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.136).

"La mancata vendita di fondi rustici di imponibile fondiario superiore a lire mille nel 37

biennio precedente costituisce, secondo la formulazione dell'art. 8, 1º comma, l. n.

590 del 1965, una delle condizioni /_ - trattasi, precisamente, di "condizione impeditiva" (Cass. n.4961/1988 in RFI, 1988, Agricoltura, 250, n.125) - _/ cui è subordinata l'insorgenza del diritto di prelazione (e di quello succedaneo di riscatto) in capo al coltivatore diretto del fondo offerto in vendita dal concedente".

"La prova della sussistenza di essa /_ pertanto _/ spetta a chi esercita il relativo diritto, a nulla rilevando che si tratti di un fatto negativo, comportando ciò non già l'inversione dell'onere della prova, ma soltanto che essa deve essere fornita mediante quella dei fatti positivi contrari; tale prova può essere data anche mediante testimoni (che dimostrino la conservazione della proprietà di tali fondi per tutto il biennio) o mediante presunzioni (ad esempio, dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà)" (Cass. n.2064/1989 in RFI, 1988, Agricoltura, 250, n.125) o "con una certificazione che si riferisca all’ambito territoriale della sua residenza, che si presume essere il centro di interessi del soggetto, spettando alla controparte di eventualmente estendere l’indagine oltre tale limite territoriale" (Cass. n.1932/1994 in RFI, 1994, Agricoltura, 250, n.104). "Al fine della prova della mancata alienazione di fondi rustici nel biennio precedente all’esercizio della prelazione, sono sufficienti le certificazioni notarili dell’affittuario relative alle visure effettuate presso la conservatoria dei registri immobiliari dell’ambito territoriale della residenza dello stesso affittuario, che si presume essere il centro di interessi del soggetto, spettando alla controparte di estendere l’indagine oltre tale limite territoriale" (Cass. n.6402/1999 in RFI, 1999, Agricoltura, 250, n.147).

"L'ipotesi di «cessione a scopo di ricomposizione fondiaria», che esclude la detta condizione ostativa della prelazione ricorre /_ - _/ non solo per le cessioni attuate a favore degli enti di sviluppo finanziati dalla cassa per la formazione della proprietà contadina (art. 12, l. n. 590 del 1965), /_ - _/ ma anche per le vendite di fondi effettuate dal prelazionante a privati per acquistarne altri, nell'ambito della normativa di cui alle l. n. 590 del 1965 e 817 del 1971, con mutui agevolati e benefici tributari nonché con il controllo dell'ispettorato agrario provinciale al fine di accorparli in unità poderali più ampie (art. 4, l. n. 817 del 1971), e l'intera operazione (cessione, acquisto, accorpamento) venga compiuta nel biennio precedente, atteso che la ricomposizione fondiaria può avvenire anche ad opera dei privati nell'ambito delle citate leggi che l'agevolano" (Cass. n.4961/1988 in RFI, 1988, Agricoltura, 250, n.125. Cfr.: Cass. n.1946/1994 in RFI, 1994, Agricoltura, 250, n.105).

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3.21 Sub D). Sub D.3) Necessità che "il fondo per il quale /_ l'affittuario _/ intende esercitare la prelazione in aggiunta ad altri eventualmente posseduti in proprietà od enfiteusi non superi il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa della sua famiglia" (art. 8, c 1, l. n.590/1965) "In tema di contratti agrari, la disposizione di cui all’art. 8, 1º comma, (ultima parte), l. n. 590 del 1965, ... specifica quella generale del successivo art. 31 - il quale fornisce la definizione, in linea generale, di coltivatore diretto ai fini dell’applicazione di detta legge, prevedendo che «la complessiva forza lavorativa del nucleo familiare non sia inferiore ad un terzo di quella occorrente per la normale necessità della coltivazione del fondo» -".

"La disposizione di cui all'art. 8, 1º comma, (ultima parte), l. n. 590 del 1965, che specifica quella generale del successivo art. 31 ..., determina la capacità lavorativa del coltivatore diretto e della sua famiglia, quale condizione esclusivamente per la titolarità e l'esercizio del diritto di prelazione e del succedaneo diritto di riscatto, rapportandola alle esigenze di coltivazione /_ > _/ non solo del fondo oggetto della prelazione o del riscatto, /_ > _/ ma anche degli altri fondi che il coltivatore possieda e coltivi in proprietà od enfiteusi" (Cass. n.2052/1988 in RFI, 1988, Agricoltura, 250, n.121. Meglio si specifica: "tutti quei fondi che lo stesso affittuario di fatto sta coltivando, a qualsiasi titolo, all’atto in cui esercita la prelazione", Trib. Siena, 08.03.1982 in RFI, 1983, Agricoltura, 250, n.186) esigenze, per l'appunto, "commisurate non solo alla loro condizione produttiva attuale ma anche futura, ove sussistano i presupposti di una ulteriore attività coltivatrice da esercitare dopo l'acquisto del fondo oggetto della prelazione" (Cass. n.2052/1988 cit.. Sulla scorta dell'affermato principio la suprema Corte di legittimità ha confermato la pronuncia di merito che aveva compreso ai fini della determinazione della forza lavorativa del coltivatore, anche i fondi che alla data dell'esercizio del diritto di prelazione, erano incolti od a pascolo, ma riguardo ai quali era risultato che il prelazionante aveva intenzione di eseguire opere di miglioramento fondiario, poi effettivamente eseguite).

3.22 Sub d). Sub d.3) Necessità che "il fondo per il quale /_ l'affittuario _/ intende esercitare la prelazione in aggiunta ad altri eventualmente posseduti in proprietà od enfiteusi non superi il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa della sua famiglia" (art. 8, c 1, l. n.590/1965). Il tema della prova 39

"Spetta al coltivatore diretto del fondo offerto in vendita dal concedente ... l'onere della prova della sussistenza delle condizioni alle quali, secondo la formulazione dell'art. 8, 1º comma, l. n. 590 del 1965 è subordinata l'insorgenza del diritto di prelazione (e di quello succedaneo di riscatto) - e cioè la mancata vendita di fondi rustici di imponibile fondiario superiore a lire mille nel biennio precedente e che il fondo per il quale si intende esercitare la prelazione, in aggiunta ad altri eventualmente posseduti in proprietà od enfiteusi, non superi il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa della sua famiglia - a nulla rilevando che si tratti di fatti negativi" (Cass. n.1804/1989 in RFI, 1989, Agricoltura, 250, n.120).

"Per la prova del rapporto tra capacità lavorativa e superficie coltivata, ..., non sono idonei quei documenti, quali i certificati di trascrizione, dai quali risulti soltanto la acquisizione della proprietà di determinate aree, dovendo la detta prova avere ad oggetto l'esatta entità della superficie sulla quale viene esercitata l'attività di coltivatore diretto, e la capacità di apporto lavorativo dei componenti della famiglia, da valutare in concreto, non bastando l'indicazione del numero dei componenti del nucleo familiare" (Cass. n.8855/1990 in RFI, 1991, Agricoltura, 250, n.117).

3.23 Prelazione con riferimento alla parte del fondo condotto in base al rapporto agrario, senza alcuna possibilità di estensione ad altra parte condotta, in virtù di distinto contratto, da altro coltivatore "Il diritto di prelazione spettante al coltivatore diretto insediato su un fondo in virtù di un contratto di affitto sussiste solo con riferimento alla parte del fondo condotto in base al rapporto agrario, senza alcuna possibilità di estensione ad altra parte condotta, in virtù di distinto contratto, da altro coltivatore che abbia rinunciato alla prelazione, spettando tale accrescimento del diritto di prelazione, in sostituzione di altro coltivatore che abbia rinunziato alla prelazione, solo nell'ipotesi che il fondo venga condotto collettivamente da più coltivatori in base ad un unico contratto agrario" (Cass. n.9871/1990 in RFI, 1991, Agricoltura, 250, n.165).

3.24 Affittuario coltivatore diretto di una porzione di un più ampio fondo "L'affittuario coltivatore diretto di una porzione di un più ampio fondo /_ "la quale sia indipendente e non strutturalmente collegata alle altre porzioni" (Cass. n.2649/1986 in RFI, 1986, Agricoltura, 250, n.153) _/ può esercitare il diritto di prelazione (ed il succedaneo diritto di riscatto) con riguardo esclusivamente alla parte del fondo da lui coltivata 40

/_ a) _/ qualora l'intero predio sia diviso in più porzioni distinte ed autonome, /_ - _/ sia sotto il profilo giuridico - perché concesse separatamente a coltivatori diversi /_ o "a più conduttori" (Cass. n.551/1984 in RFI, 1984, Agricoltura, 250, n.99) _/ in forza di contratti di affitto separati /_ o "autonomi contratti agrari" (Cass. n.551/1984 cit.) _/ /_ - _/ sia sotto l'aspetto economico - in quanto indipendenti per caratteristiche ed esigenze colturali e produttive /_ - "porzioni che presentano caratteristiche colturali e produttive distinte" (Trib. Larino, 16.06.1988 in RFI, 1990, Agricoltura, 250, n.132) - _/ /_ b) _/ sempre che lo scorporo della porzione oggetto della prelazione (e del riscatto) /_ - _/ non pregiudichi notevolmente la possibilità di coltivazione del fondo unitariamente considerato /_ - _/ ovvero - per identità di ratio - non comporti l'imposizione, sulle restanti parti, di servitù ed oneri reali, tali da compromettere l'esclusività del godimento e menomarne il valore di scambio" (Cass. n.4659/1988 in RFI, 1988, Agricoltura, 250, n.157).

"La prelazione non può essere esercitata su una parte del fondo qualora arrechi, in virtù di una conseguente necessaria divisione, una consistente perdita di valore economico al fondo stesso e provochi, in altri termini, una parcellizzazione della proprietà con conseguente costituzione di unità fondiarie insufficienti, improduttive e prive di autonomia colturale" (Trib. Larino, 16.06.1988, in RFI, 1990, Agricoltura, 250, n.132) ovvero se "il terreno ... debba ... /_ essere _/ considerato un fondo oggettivamente unitario, per essere le attività svolte dal precedente imprenditore sui diversi appezzamenti coordinate tra loro, sì da costituire aspetti complementari d'unica gestione" (Cass. n.2757/1990 in RFI, 1990, Agricoltura, 250, n.130).

"Essendo il diritto di prelazione esercitabile anche quando il fondo su cui si appunta è parte d'una più vasta estensione, purché in questo caso presenti un'autonomia colturale e produttiva, l'accertamento della sussistenza delle condizioni che consentono l'esercizio del diritto di prelazione va compiuto in tale momento non avendo riguardo alla configurazione data dalle parti al contratto di vendita, ma tenendo conto della situazione oggettiva" (Cass. n.2757/1990 cit.).

"Nel caso in cui un mezzadro conduca un fondo costituito da vari appezzamenti di terreno appartenenti a diversi proprietari, e questi alienino con un unico atto le rispettive porzioni, il mezzadro può legittimamente esercitare la prelazione e il riscatto su uno soltanto dei terreni alienati, anche quando questo sia privo di una 41

propria autonomia colturale e produttiva" (Trib. Perugia, 11.01.1988, in RFI, 1988, Agricoltura, 250, n.159).

Quanto sin qui detto comporta, correlativamente, che "l’obbligo del proprietario concedente di comunicare la proposta di alienazione deve essere osservato con specifico riferimento alla porzione medesima e con indicazione del relativo prezzo, non potendosi considerare all’uopo sufficiente la trasmissione del preliminare riguardante l’intero immobile e per un prezzo globalmente fissato" (Cass. n.2649/1986 in RFI, 1986, Agricoltura, 250, n.153).

4.

Caso della pluralità di affittuari coltivatori diretti

4.1 Dato normativo "Nel caso di vendita di un fondo coltivato da una pluralità di /_ - _/ affittuari, /_ - _/ mezzadri /_ - _/ o coloni, la prelazione non può essere esercitata che da tutti congiuntamente" (art.8, comma 9, l. n.590/1965).

4.2 Disamina del dato normativo "La norma di cui all’art. 8, 9º comma, l. 26 maggio 1965, n. 590 attribuisce il diritto di prelazione e di riscatto agrari (da esercitare congiuntamente) ad una pluralità di soggetti distinti, soltanto se essi coltivino il fondo collettivamente in forza di un contratto di affitto, di mezzadria, di colonìa parziaria o di compartecipazione /_ più esattamente "in forza di un unico contratto o con contratti collegati ed interdipendenti" (Cass. n.3120/1988 in RFI, 1988, Agricoltura, 250, n.155) _/" (Cass. n.4390/1981 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.149) oppure se si tratta di "unico fondo, diviso in porzioni oggetto di distinti contratti agrari, ma prive di autonomia colturale e produttiva" (Cass. n.4129/1982 in RFI, 1982, Agricoltura, 250, n.129), mentre "è inapplicabile la disciplina prevista dal 9º comma dell’art. 8 l. 26 maggio 1965, n. 590, ..., qualora il fondo stesso, pur detenuto da una pluralità di coltivatori, sia diviso in più porzioni distinte ed autonome, sia sotto l’aspetto giuridico perché concesse separatamente a più coltivatori in forza di altrettanti rapporti agrari, sia sotto l’aspetto economico, in quanto indipendenti per caratteristiche ed esigenze colturali e produttive" (Cass. n.105/1982 in RFI, 1982, 42

Agricoltura, 250, n.135. Cfr.: Cass. n.4199/1986 in RFI, 1986, Agricoltura, 250, n.156).

"La speciale disciplina prevista dal 9º comma, art. 8, l. 26 maggio 1965, n. 590 per l'esercizio congiunto della prelazione e riscatto di un fondo coltivato da una pluralità di affittuari, mezzadri o coloni, trova applicazione solo qualora tali soggetti, ancorché in forza di distinti rapporti agrari, coltivino porzioni di un unico appezzamento, appartenente al medesimo proprietario, che siano fra loro interdipendenti e strutturalmente collegate, per cui la prelazione ed il riscatto limitati alla singola porzione sarebbero tali da incidere sulle possibilità di coltivazione del complesso, unitariamente considerato; pertanto, l'operatività dell'indicata disciplina deve essere esclusa, con il conseguente riconoscimento del separato esercizio del diritto di prelazione e di riscatto ad ogni coltivatore limitatamente alla singola porzione del fondo alienato, oggetto del suo rapporto agrario, quando il fondo risulti diviso in più porzioni distinte ed autonome sia sotto l'aspetto giuridico, perché concesse ai coltivatori con separati rapporti agrari, che sotto il profilo economico, in quanto indipendenti per caratteristiche ed esigenze colturali e produttive" (Cass. n.6401/1988 in RFI, 1988, Agricoltura, 250, n.156).

"Il coaffittuario di un unico fondo rustico può invocare la prelazione ed il riscatto non per una porzione, ma solo con riguardo all'intero immobile (e con istanza congiunta con gli altri affittuari, salvo rinuncia dei medesimi) e, pertanto, ove abbia invalidamente esercitato il suddetto diritto con riferimento ad una quota, non è legittimato, per difetto di interesse, a denunziare la simulazione relativa della vendita del bene ad un terzo (nella specie, sotto il profilo della dissimulazione di un trasferimento in favore sia di detto terzo che di altro affittuario), stante l'inidoneità del relativo atto ad apportargli un concreto pregiudizio" (Cass. n.2802/1988 in RFI, 1988, Agricoltura, 250, n.158).

4.3 Caso in cui "alcuno abbia rinunciato" (art.8, c 9 l. n.590/1965)), dato normativo "Qualora alcuno abbia rinunciato, la prelazione può essere esercitata congiuntamente dagli /_ - _/ altri affittuari, /_ - altri _/ mezzadri o /_ - altri _/ coloni purché la superficie del fondo non ecceda il triplo della complessiva capacità 43

lavorativa delle loro famiglie" (articolo 8, comma 9, l. n.560/1965).

4.4 Chi si considera rinunciatario, dato normativo "Si considera rinunciatario l'avente titolo che entro 15 giorni dalla notificazione di cui al quarto comma /_ dell'articolo 8, l. n.590/1965 _/ non abbia comunicato agli altri aventi diritto la sua intenzione di avvalersi della prelazionee" (art. 8, comma 9, l. n.590/1965).

5. Seconda ipotesi di studio: prelazione del coltivatore diretto proprietario confinante 5.1 Dato normativo Il "diritto di prelazione, ..., spetta anche:" a) "al coltivatore diretto" b) "proprietario" c) "di terreni confinanti /_ c.1 _/ con fondi offerti in vendita" d) "purchè sugli stessi /_ fondi offerti in vendita _/ non siano insediati ... coltivatori diretti" -- "mezzadri" -- "coloni" -- "affittuari" -- "compartecipanti" -- "o enfiteuti" (art. 7, comma 2, n.2), l. n.817/1971).

5.2 Disamina del dato normativo Appresso si procede alla disamina del dato normativo relativo alla seconda fattispecie oggetto del nostro studio.

5.3 Sub A) Coltivatore diretto (proprietario confinante) "La qualità di coltivatore diretto va accertata, alla stregua dell’art. 7 cit., /_ - _/ non già in rapporto alla nozione posta dall’art. 1683 c.c., /_ - _/ ma in relazione a quella espressamente fissata, ai fini del riscatto, dall’art. 31 della menzionata l. n. 590 del 1965, alla quale è estraneo qualsiasi riferimento alla qualità di imprenditore agricolo" (Cass. n.4812/1981 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.259. Si precisa che "l’art. 2, 2º comma, l. 29 novembre 1962, n. 1680, in forza del quale l’esistenza delle condizioni previste dal 1º comma per il riconoscimento della 44

qualità di coltivatore diretto deve essere attestata dall’ispettorato provinciale agrario, sentito il competente ufficio delle imposte dirette, è dettato ai soli effetti dell’esenzione dall’imposta di successione e da quella sul valore globale dell’asse ereditario netto e non trova, di conseguenza, applicazione per il riconoscimento di detta qualifica ai fini dell’esercizio del diritto di prelazione agraria, previsto dall’art.

8 l. 26 maggio 1965, n. 590 (come modificato dall’art. 7 l. 14 agosto 1971, n. 817)", Cass. n.4769/1982 in RFI, 1982, Agricoltura, 250, n.114. Ed ancora: "ai fini dell’esercizio e del diritto di prelazione e di riscatto, per la nozione di coltivatore diretto, non possono applicarsi le disposizioni con cui, ad altri fini, viene legislativamente regolata l’attribuzione della qualifica di coltivatore diretto, come ad esempio quelle della l. 9 gennaio 1963, n. 9, riguardante l’elevazione dei trattamenti minimi di pensione e il riordinamento delle norme in materia di previdenza dei coltivatori diretti e dei coloni e mezzadri, o quelle della l. 9 maggio 1975, n. 153, emanata per l’attuazione delle direttive del consiglio delle comunità europee per la riforma dell’agricoltura, ma deve far riferimento esclusivamente all’art. 31 l. n. 590 del 1965", Cass. n.563/1983 in RFI, 1983, Agricoltura, 250, n.176).

"Ai fini dell’esercizio della prelazione da parte del proprietario confinante del fondo compravenduto ai sensi della l. 11/71 è necessario che esso coltivi direttamente il fondo finitimo con quello che altri intende alienare per cui non è sufficiente che egli rivesta la qualifica di coltivatore diretto per essere dedito altrove alla attività agricola".

"Non può attribuirsi efficacia vincolante sul punto alla certificazione proveniente dal sindaco di altro comune; né la qualità di coltivatore agricolo può desumersi dall’iscrizione negli elenchi di coltivatori diretti del servizio contributi agricoli unificati (Scau), atteso che detta certificazione rilasciata a fini essenzialmente assistenziali è idonea soltanto a fornire elementi indiziari in proposito, essendo ricollegabile ad una mera condizione professionale e non all’accertamento dell’attività di coltivatore diretto svolta su un determinato fondo" (Cass. n.8595/2001 in RFI, 2001, Agricoltura, 250, n.31).

"Il diritto di prelazione, attribuito al proprietario del fondo confinante con quello posto in vendita, ai sensi dell'art. 7, l. n. 817 del 1971, trova il suo fondamento sociale e giuridico nell'opportunità di accorpare i fondi contigui, ai fini della formazione di proprietà agricole efficienti".

"Siffatto interesse non sussiste ove nel fondo confinante si concretizzi una diversa situazione giuridica".

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Come, per esempio, "un'attività squisitamente commerciale, in tutti i suoi vari e molteplici aspetti".

"Né ha rilievo che su una parte del fondo sia svolta un'attività di coltivazione e di allevamento, ove quell'attività sia priva peraltro di una propria autonomia colturale e produttiva in quanto strumentale all'attività commerciale principale" (Cass. n.6501/1987 in RFI, 1987, Agricoltura, 250, n.152).

"La qualità di coltivatore diretto, prescritta dalla legge per l’esercizio del diritto di prelazione (e del conseguente riscatto) del proprietario di terreni confinanti con fondi offerti in vendita, sussiste allorquando il soggetto /_ a) _/ dedichi ai lavori agricoli la propria attività /_ - _/ in modo stabile e continuativo, /_ - _/ anche se non esclusivo /_ - "la qualità di coltivatore diretto, ai sensi e per gli effetti dell’art. 31 l. 26 maggio 1965, n. 590, può essere riconosciuta anche se l’attività di coltivazione non sia l’unica o la prevalente attività dell’interessato; pertanto, è illegittimo il provvedimento che nega la qualità per il solo fatto che il richiedente è insegnante in un istituto professionale, se non sia stato accertato che l’interessato e il suo nucleo familiare non lavorano direttamente la terra o, pur facendolo, la loro forza lavorativa costituisce meno di un terzo di quella occorrente per la coltivazione del fondo" (Cons. Stato, 30.04.1980 n.942/78 in RFI, 1982, Agricoltura, 250, n.117) _/, /_ b) _/ e nel fondo risulti in concreto investito dal coltivatore e dai suoi familiari almeno un terzo del fabbisogno aziendale di mano d’opera, indipendentemente anche dalla quantità di lavoro occorrente per altri fondi" (Cass. n.1162/1979 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.134) ossia "forza lavorativa, che non può essere inferiore ad 1/3 di quanta ne occorra per la normale necessità della conduzione del fondo, /_ la quale _/ non va riferita al solo soggetto legittimato alla prelazione o al riscatto, bensì al suo nucleo familiare nel complesso" (Cass. n.354/1981 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.133).

"Nella valutazione delle relative condizioni ed in ispecie della capacità lavorativa del confinante che agisce per la prelazione od il riscatto agrari, occorre tener conto /_ a) _/ del criterio soggettivo di cui all’art. 31 l. n. 590 del 1965, e cioè che la complessiva forza lavorativa del nucleo familiare non sia inferiore ad un terzo di quella occorrente per le normali necessità della coltivazione del fondo e per l’allevamento e il governo del bestiame, /_ b) _/ cui corrisponde il criterio oggettivo di cui all’art. 8 della stessa legge, per il 46

quale è necessario che il fondo oggetto della prelazione, in aggiunta a quello posseduto /_ o "l’estensione complessiva dei terreni, quelli posseduti dal suddetto in proprietà o in enfiteusi e quelli oggetti della prelazione (o del riscatto)" (Cass. n.1393/1983 in RFI, 1983, Agricoltura, 250, n.180) _/, non superi il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa familiare del coltivatore diretto, /_ o "della sua famiglia" (Cass. n.1393/1983 in RFI, 1983, Agricoltura, 250, n.180) _/; l’accertamento dell’esistenza di siffatte condizioni è rimesso al giudice del merito e non è sindacabile in sede di legittimità se sostenuto da motivazione esente da vizi di logica e di diritto" (Cass. n.758/1982 in RFI, 1982, Agricoltura, 250, n.111).

"Il diritto di prelazione e riscatto non spetta al proprietario confinante che non sia coltivatore diretto, non avendo alcuna capacità lavorativa per la sua tarda età; la qualifica di coltivatore diretto, infatti, è accertata essenzialmente con riferimento alla condizione personale del titolare dell’azione e l’eventuale capacità lavorativa del suo nucleo familiare vale eventualmente ad integrarla in funzione alla estensione dei terreni posseduti, non già a sostituirla" (App. Bari, 13.07.1982 in RFI, 1985, Agricoltura, 250, n.194).

"Ai fini dell’esercizio del diritto di prelazione, la cooperativa agricola, proprietaria del fondo confinante, va assimilata al coltivatore diretto; pertanto, non è necessario che tutti i soci siano coltivatori diretti in senso stretto" (Cass. n.151/1986 in RFI, 1986, Agricoltura, 250, n.116) 5.4 Sub B) Coltivatore diretto proprietario (confinante) "Il diritto di prelazione e riscatto agrari possono essere esercitati a norma dell'art. 7, 2º comma, l. 14 agosto 1971, n. 817, solo dal proprietario coltivatore diretto di un fondo confinante con quello posto in vendita, quale titolare dell'impresa familiare, con esclusione di coloro che pure prestino attività di lavoro sul fondo quali componenti la sua famiglia" (Trib. Foggia, 01.02.1989, in RFI, 1990, Agricoltura, 250, n.156).

"Il diritto di prelazione attribuito al coltivatore diretto «proprietario» di terreni confinanti con il fondo posto in vendita, di cui al 2º comma, n. 2, art. 7, l. 14 agosto 1971, n. 817, deve riconoscersi anche al nudo proprietario, in possesso dei requisiti richiesti dalla l. n. 590/1965, in quanto anch'esso è titolare del diritto di proprietà" (Trib. Pinerolo, 24.02.1988, in RFI, 1989, Agricoltura, 250, n.118).

"Il coltivatore diretto che abbia acquistato un fondo con patto di riservato dominio non può esercitare il diritto di prelazione su un fondo confinante prima del 47

pagamento dell'ultima rata del prezzo, dato che solo in quel momento si verifica l'effetto traslativo della proprietà" (Cass. n.1802/1989 in RFI, 1989, Agricoltura, 250, n.123). "Il diritto di prelazione e di riscatto di cui all'art. 7, l. 817/71 non può essere esercitato dal proprietario di fondo confinante con quello offerto in vendita, neanche in via di interpretazione analogica, ove esso confinante abbia acquistato il fondo con patto di riservato dominio a favore del venditore, prima dell'intero pagamento del prezzo, considerato che nella vendita con riservato dominio l'acquirente diventa proprietario del bene solo quando il prezzo sia stato interamente pagato" (Cass. n.6652/1987 in RFI, 1988, Agricoltura, 250, n.143).

"Non compete il diritto di riscatto al proprietario coltivatore diretto del terreno confinante con il fondo offerto in vendita, qualora egli abbia acquistato la proprietà del detto terreno in epoca successiva alla stipulazione del preliminare di vendita del secondo, essendosi in presenza di una situazione obbligatoria già definita in base ad un'attività negoziale legittima posta in essere dal proprietario del fondo allorquando il diritto di prelazione era insussistente" (Cass. n.4105/1990 in RFI, 1990, Agricoltura, 250, n.190).

"La circostanza che il confinante goda di una servitù di passaggio sulla striscia di terreno di che trattasi (cioè sul distacco di tre metri) non ha rilievo, in quanto nell’estendere il diritto di prelazione al coltivatore diretto confinante, l’art. 7, n. 2 l.

14 agosto 1971, n. 817 fa riferimento unicamente alla proprietà del terreno, senza alcun riguardo ai diritti reali di godimento" (App. Bologna, 05.05.1981 in RFI, 1983, Agricoltura, 250, n.164).

5.5 Sub b) Coltivatore diretto proprietario (confinante). Innecessarietà della durata biennale della proprietà "Per l'esercizio del diritto di prelazione e riscatto del confinante è sufficiente che questi coltivi da almeno due anni il fondo contiguo a quello oggetto della prelazione agraria".

"Senza che occorra anche la durata minima biennale del diritto di proprietà" (Trib.

Monza, 02.03.1988, in RFI, 1989, Agricoltura, 250, n.130).

5.6 Sub C) Terreno confinante ("con fondi offerti in vendita", art.7, c 1 e 2, l.817/1971) "Poiché nel nostro ordinamento il termine «confine» e quello derivato di «confinante» è accolto nel significato di linea immaginaria che determina tra due 48

fondi un rapporto di contiguità o di continuità fisica, nello stesso significato detto termine va adoperato, non risultando alcuna diversa ratio legislativa nella interpretazione dell’art. 7, l. n. 817 del 1971" (Cass. n.1130/1986 in RFI, 1986, Agricoltura, 250, n.144).

"Ai fini di cui all'art. 7, l. 14 agosto 1971, n. 817 sono terreni confinanti /_ solo quelli "in senso giuridicamente proprio" (Cass. n.2471/2001 in RFI, 2001, Agricoltura, 250, n.11) e, quindi, _/ quelli in rapporto di continuità o congruità materiale" (Cass. n.2983/1989 in RFI, 1989, Agricoltura, 250, n.129) "cioè caratterizzati da continuità fisica e materiale per contatto reciproco lungo una comune linea di demarcazione" (Cass. n.2471/2001 cit.) onde non può farsi ricorso "alla diversa ipotesi della c.d. contiguità funzionale (fra fondi separati, ma idonei ad essere accorpati in una unica azienda agraria)" (Cass. n.9319/1994 in RFI, 1995, Agricoltura, 250, n.116. Cfr.: Cass. n.1244/1995 in RFI, 1995, Agricoltura, 250, n.115) "come /_ per esempio _/ nel caso di terreni separati da una strada comunale" (Cass. n.1331/1994 in RFI, 1994, Agricoltura, 250, n.116).

"Pertanto, non ha diritto di prelazione il proprietario il cui fondo sia separato da quello posto in vendita da un canale pubblico" (Cass. n.2983/1989 in RFI, 1989, Agricoltura, 250, n.129).

O "da un corso naturale d’acqua avente carattere pubblico, a nulla rilevando che detto corso sia a volte in secca e che lo stesso non sia incluso nell’elenco delle acque demaniali, stante il carattere dichiarativo e non costitutivo di detti elenchi" (Cass. n.2471/2001 cit.).

"Ai fini di cui all'art. 7, l. 817/71 sono terreni confinanti quelli per i quali sussiste relazione di contiguità materiale, e, pertanto, non ha diritto di esercitare la prelazione o il riscatto il proprietario il cui fondo sia separato da quello posto in vendita da una strada vicinale, da una zona di proprietà dell'amministrazione provinciale e da una strada provinciale" (Cass. n.2582/1988 in RFI, 1988, Agricoltura, 250, n.145).

"La strada interpoderale o vicinale, iscritta negli elenchi comunali, si presume assoggettata al pubblico transito, diritto reale dell’ente esponenziale estinguibile soltanto per volontà di esso, anche implicita; pertanto, se i terreni oggetto di retratto agrario sono separati da quelli del retraente da una strada interpoderale, per ritenerli confinanti (art. 7 l. 14 agosto 1971 n. 817) non è sufficiente la mancanza dell’uso ventennale di passaggio su di essa da parte della collettività" (Cass. n.265/1998 in RFI, 1998, Agricoltura, 250, n.153).

E, nella stessa direzione, in relazione al caso, particolare, in cui "in sede di vendita di 49

fondo rustico, il venditore si riservi una striscia di terreno" (Cass. n.4152/1989 in RFI, 1989, Agricoltura, 250, n.127).

"Non sussiste il diritto di prelazione in favore del proprietario del fondo confinante per carenza del requisito della contiguità fisica dei fondi qualora, tra il fondo posto in vendita e quello confinante, l'alienante conservi la proprietà dell'interposto appezzamento di terreno a condizione che lo stesso abbia una propria autonomia strutturale e funzionale" (Cass. n.7503/1990 in RFI, 1990, Agricoltura, 250, n.159).

"Qualora, ..., e tale riserva, anche alla luce della non rispondenza ad utilità alcuna, risulti effettuata al solo fine di eludere le norme imperative sulla prelazione e riscatto agrari in favore del confinante, eliminando il requisito della contiguità fisica con l'immobile di quest'ultimo, il relativo contratto non è qualificabile come atto emulativo, né è affetto da nullità" (Cass. n.4152/1989 cit.) conseguentemente "non può essere invocata la disciplina degli atti emulativi o la nullità della vendita; purtuttavia, per via dell'inciso di cui all'art. 1418, 1º comma, c.c., «salvo che la legge disponga diversamente», essendo stata violata la norma imperativa che accorda al coltivatore proprietario confinante la prelazione, a quest'ultimo va riconosciuto lo strumento succedaneo dell'esercizio del diritto di riscatto" (Cass. n.4152/1989 cit.).

"Qualora, in materia di prelazione e riscatto fra fondi confinanti, risulti fra gli stessi una sottile striscia di terreno di dubbia suscettibilità ai fini della sua utilizzazione, suscettibile invece di porgere fondamento all'intento fraudolento del venditore e di defraudare il confinante del suo diritto d'acquisto preferenziale, il giudice di merito ha l'onere di accertare con approfondita indagine la vera situazione dei luoghi, la portata della predetta striscia e l'eventuale sussistenza della frode" (Cass. n.2781/1988 in RFI, 1989, Agricoltura, 250, n.128).

"Debbono considerarsi confinanti, agli effetti dell’art. 7, 2º comma, n. 2, l. 14 agosto 1971, n. 817, due fondi anche se separati da un canale di scolo delle loro acque, ove, mancando una contraria prova, questo canale debba presumersi comune, ai sensi dell’art. 897 c.c., con la conseguente contiguità materiale dei fondi, che si estendono fino alla metà del canale fra essi interposto" (Cass. n.13558/1991 in RFI, 1992, Agricoltura, 250, n.118).

5.7 L'APPROFONDIMENTO - Sub c) Terreno confinante ("con fondi offerti in vendita", art.7, c 1 e 2, l.817/1971) L’orientamento espresso per primo, poi ribadito, è quello riecheggiato nel motivo di 50

ricorso che qui si vaglia (tesi c.d. della «contiguità funzionale»).

Esso reputa primaria l’esigenza di realizzare le finalità delle disposizioni legislative sulla prelazione agraria del confinante – il favorire, cioè, l’unione dei fondi per una loro migliore coltivazione e la crescita dell’azienda agraria – e constata che l’interpretazione letterale non esaurisce tutta la gamma delle situazioni che si possono presentare in concreto e nelle quali detta esigenza tuttavia sussiste. Così ravvisa inclusi nella previsione legislativa non soltanto l’ipotesi di una relazione materiale di contiguità tra i due fondi bensì pure i casi in cui gli immobili sono in un rapporto di «effettiva adiacenza» in dipendenza dell’identica destinazione all’agricoltura e all’attitudine al comune accorporamento in unica azienda agraria (sent. 19 febbraio 1981, n. 1029, Foro it., Rep. 1981, voce Agricoltura, n. 173; 21 febbraio 1985, n. 1548, ibid., n. 201; 3 settembre 1985, n. 4590, id., Rep. 1985, voce cit., n. 200; e 24 febbraio 1986, n. 632, id., Rep. 1986, voce cit., n. 141). La contiguità funzionale» è stata così ritenuta ravvisabile fra terreni separati da un’aia comune (sent. 1029/81), o da un torrente o una strada comunale (sent. 1548/85), o da una strada interpoderabile (sent. 4590/85), o da una strada vicinale (sent. 632/86).

L’orientamento diverso, quello seguito nella sentenza impugnata (tesi c.d. della «contiguità materiale») avverte che le norme sulla prelazione agraria sono di stretta interpretabilità, derogando al principio della libera commerciabilità dei beni, e prende argomento da molte disposizioni del nostro ordinamento giuridico, dove la parola «confine» ha il significato di una linea costituita naturalmente o artificialmente per delimitare l’estensione di un terreno e il principio passato aggettivato, da esso derivato, «confinante» quello di «limitrofo», «contiguo», «adiacente». Al riguardo, cita gli artt. 873 (sulle distanze nelle costruzioni), 889 (sul regolamento dei confini) e 951 c.c. (sull’apposizione di termini), nonché 51 l. 16 febbraio 1913 n. 83 (sull’atto notarile). Non ravvisa, poi, ragione perché debba attribuirsi un significato diverso e più ampio allo stesso vocabolo allorché usato nell’art. 7 l. n. 817 del 1971, in tema di prelazione del coltivatore diretto proprietario di terreni «confinanti» col fondo posto in vendita. Segnala, infine, che l’orientamento della c.d. contiguità funzionale presenta il grave inconveniente di rimettere ad apprezzamenti del tutto discrezionali, come tali incerti, la sussistenza di una situazione cui si ricollegano effetti deroganti del surricordato principio di libera commerciabilità (sent. 4 dicembre 1982, n. 6644, id., Rep. 1982, voce cit., n. 143; 14 febbraio 1986, n. 895, id., Rep. 1986, voce cit., n. 143; 24 febbraio 1986, n. 1130, ibid., n. 144; 10 febbraio 1987, n. 1433, id., Mass., 240). Così è stata affermata la 51

legittimità dell’esclusione del requisito della confinanza reciproca fra fondi quando fra essi insiste una strada comunale (sent. 6644/82), o un «stradella pubblica» (sent.

1130/86), o un canale demaniale di bonifica (sent. 895/86 e 1433/87).

In dottrina esiste divergenza di opinioni pari a quella evidenziata nella giurisprudenza di questa corte. Vi sono quanti, assumendo come criterio interpretativo quello teleologico, incentrato sulla ratio legis di accorpare i fondi per il riordinamento di aziende agricole economicamente vantaggiose e per la riconduzione, come pure si dice, della proprietà all’impresa, intendono, ai fini de quibus, la confinanza in senso precipuamente economico, come vocazione, accertabile caso per caso, alla ricomposizione (o anche solo composizione) dei terreni agricoli in unità poderali omogenee ed efficienti. Peraltro, vi sono anche quanti segnalano la labilità e soggettività della interpretazione sottostante alla «soluzione aziendalistica» e anche in ragione della compressione che la prelazione comporta alla libertà negoziale nonché, indirettamente, persino alla facoltà negoziale nonché, indirettamente, persino alla facoltà di disposizione del proprietario del fondo, stimano dover seguire il criterio di più rigorosa esegesi letterale, fondato sul significato tradizionale del termine «confinanti», indicativo di contiguità materiale.

Le sezioni unite, pur pienamente consapevoli e rispettose delle finalità perseguite dal legislatore in subiecta materia, reputano di dover aderire alla seconda delle due descritte correnti giurisprudenziali e di dottrina. È stato posto in evidenza, dagli studiosi del diritto agrario, che la prelazione del coltivatore diretto proprietario di terreno confinante con il fondo da trasferirsi a titolo oneroso, delimita la circolazione dei terreni agricoli nell’ambito di una determinata categoria di soggetti.

Occorre soggiungere che, per agevolare detta privilegiata circolazione, il proprietario del fondo in alienazione deve, secondo legge, adempiere ad una serie di atti dovuti – quali la individuazione, tra i proprietari confinanti, di quelli che rivestono la qualità di coltivatori diretti; la comunicazione ad essi, con lettera raccomandata, della progettata alienazione; l’attesa del termine per la risposta; la non declinabilità del trasferimento all’esercente, in concreto, il diritto di prelazione – atti i quali lo costituiscono in una situazione di soggezione giuridica gravemente compressiva del suo potere di autonomia negoziale; e tutto ciò prima ancora che una eventuale ulteriore vulnerazione del suo interesse di venditore, alla pronta esazione del prezzo, sopraggiunga allorché il pagamento del corrispettivo venga differito in virtù dell’ottenimento, da parte del prelante, del mutuo a tasso agevolato ex art. 8 l. n. 590 52

del 1965. È innegabile, pertanto, che le disposizioni in tema di prelazione – e conseguentemente di retratto – del confinante esigano una interpretazione rigorosa e non estensiva, non essendo concepibile che attraverso una dilatazione, in sede di interpretazione giurisdizionale, della loro portata normativa vengano ad aggravarsi le limitazioni di quella libertà negoziale e di quella disponibilità economica che pur sempre costituiscono (se non altrimenti circoscritte) caratteristiche naturali del diritto di proprietà.

Ma quel che più interessa notare è che la funzionalità pratica dell’istituto della prelazione del confinante è affidata, essenzialmente, ad un meccanismo di stampo negoziale; meccanismo imperniato su norme operative di comportamento cui sono vincolativamente chiamati tutti quanti – a prescindere dal loro livello culturale e dal maggior e minor grado di preparazione giuridica – intendono trasferire ad altri fondi destinati all’esercizio dell’agricoltura; meccanismo per la operatività del quale è normalmente sufficiente il corretto comportamento dei soggetti privati interessati alla vicenda traslativa, e rispetto al quale l’intervento autoritativo del giudice (e degli strumentari di cui egli dispone per la retta applicazione della legge) non è certamente fisiologico, ma trova il suo punto di emersione solo nell’ipotesi di mancata autocomposizione di eventuali conflittuali aspirazioni all’acquisto del bene.

Tutto ciò postula che la normativa a cui il proprietario del predio posto in vendita deve uniformare la sua condotta, sia informato ad elementi di piana accezione e di agevole controllo: quali, appunto, il dato se il proprietario vicino sia o meno dedito personalmente alla coltivazione del suo fondo; od il dato se il terreno di lui presenti o meno una linea di confine in comune con il proprio.

A ben diversa e defatigante impresa il destinatario della norma sarebbe chiamato se – prima ancora di procedere alla denuntiatio della divisata vendita – dovesse procedere ad una indagine agranomico-comparativa a vasto raggio al fine di individuare quale dei fondi, pur non materialmente confinante con il proprio, si presterebbe a costituire con esso una efficiente ed unitaria azienda agricola mercé un razionale accorpamento (in senso non fisico ma funzionale).

Ed a parte la gravosità di siffatta indagine, rimarrebbe pur sempre ineliminabile l’opinabilità del suo risultato, e con essa l’accresciuta conflittualità di aspirazione tra quanti, proprietari di fondi confinanti e non confinanti con quello posto in vendita, rivendicassero titoli preferenziali tra loro incompatibili e l’eventuale mancato riconoscimento di essi, da parte dell’offerente venditore, al momento della 53

denuntiatio.

Esigenza primaria di certezza del diritto impone, dunque, che agli elementi testuali utilizzati dal legislatore nella strutturazione della norma disciplinatrice di un atto di diffuso commercio giuridico, quale l’alienazione di fondi rustici, sia attribuito un significato che ne riveli una pregnanza giuridica il più possibile precisa e che nel contempo ne salvaguardi l’attitudine a realizzare de plano – senza cioè l’intermediazione di una fase giurisdizionale contenziosa – le finalità perseguite dalla disciplina.

Orbene, sotto tale profilo, mentre, intendendo per «fondi confinanti» quelli contrassegnati da una linea comune di demarcazione tra proprietà diverse, si esprime da parte del legislatore e si recepisce da parte dell’interprete un concetto giuridico, in quanto descrittivo di una situazione di contiguità territoriale di tipo e di valore giuridico, se per fondi confinanti si intendessero, invece, quelli accorpabili nell’ambito di una stessa azienda in ragione di una loro adiacenza funzionale, la locuzione in esame verrebbe ad essere stemperata in un significato meta-giuridico di ben minore concretezza di oggettivabilità; siccome espressiva di un giudizio di valore a sostanziare il quale dovrebbero concorrere nozioni di agronomia, di tecnica e di economia aziendale oltreché di diritto, del tutto avventatamente presupposte dai conditores quale bagaglio culturale minimo comune a tutti i destinatari della norma.

A questo punto giova ricordare che – in linea di massima – vi è sintonia e cospiranza fra il «significato proprio delle parole» adoperate nella disposizione di legge e la «intenzione del legislatore» – cioè fra i due elementi fondamentali d’interpetazione stabiliti nell’art. 12 disp. prel. c.c. – perché è ragionevole presumere che quelle parole siano corretto e adeguato mezzo di espressione della volontà dei conditores legum per il fatto stesso che essi le hanno all’uopo prescelte. Pertanto, quando, come nella specie, nulla segnala che la intentio legis non sia dimensionabile nei contenuti disegnati dal significato proprio delle parole di cui la disposizione consta, non è consentito all’interprete, sebbene attento alle esigenze attuali della società e ad orientamenti di tutela giuridica altrove delineatisi, far esondare la norma dall’elemento testuale mediante un’accezione terminologica che gli è impropria e si sostanzia in arbitraria manipolazione del paradigma normativo. Ora, nel tema in disamina, il rigoroso rispetto del proprio ruolo d’interprete del diritto positivo convince questa corte che, nel sovrano apprezzamento del legislatore, le finalità di accorpamento dei fondi sono realizzabili, con gli strumenti della prelazione e del riscatto agrari, soltanto quando sussiste relazione di contiguità materiale dei terreni 54

fra loro, questo essendo il significato proprio del termine «confinanti» («terreni confinanti») accolto nell’art. 7 l. 14 agosto 1971 n. 817.

Infatti, il significato proprio, perché normale, del vocabolo «confinante» – quale accolto non solo nelle disposizioni del codice civile sopra ricordate ma nella generalità delle disposizioni ai fini più diversi emanate – esprime una relazione tra territori contrassegnata dal loro contatto reciproco lungo quella linea, puramente ideale o variamente materializzata (con segnali, muri, siepi, recinzioni od altro) la quale ha la precipua funzione di separarli nei profili giuridici. Così le espressioni: «Stati confinanti» nell’art. 10 d.p.r. 11 febbraio 1971 n. 18 e nell’art. 6 d.p.r. 23 gennaio 1973 n. 43 in materia doganale; «locali confinanti con le vie e le piazze pubbliche» nell’art. 20 d.p.r. 26 ottobre 1972 n. 639 sull’imposta comunale sulla pubblicità; «circondari confinanti tra loro» nell’art. 21 d.p.r. 21 maggio 1975 n. 444, modificazione del regolamento per la esecuzione del codice della navigazione; «comuni confinanti» nell’art. 59 l. 27 luglio 1978 n. 392 in tema di locazioni urbane, nonché nell’art. 6 d.l. 1° dicembre 1984 n. 795 in tema di misure in favore dei comuni ad alta densità abitativa, ecc.

Quando il legislatore vuole riferirsi ad una relazione comunque diversa dalla stretta contiguità territoriale lo esprime con termini specifici: così, per esempi, distingue fra «fondi adiacenti» e «fondi non direttamente confinanti» alla sede ferroviaria (art. 43 d.p.r. 11 luglio 1980 n. 753, nuove norme in materia di polizia ferroviaria) oppure parla di «comuni vicini anche se non confinanti» (art. 5 d.l. 7 febbraio 1985 n. 12, misure finanziarie in favore delle aree ad alta densità abitativa).

Anche alla stegua di quanto sopra ricordato non si ravvisa, dunque, ragione per ipotizzare che il legislatore, nel dettare le disposizioni di cui all’art. 7 l. 14 agosto 1971 n. 817, abbia inteso obliterare l’ordinario concetto giuridico di «confinanza» (inteso come materiale e fisica contiguità di terreni appartenenti a proprietari diversi) per sostituirlo con un concetto metagiuridico di «confinanza», concretato dalla mera idoneità di fondi, ancorché separati e distanti tra loro, ad essere conglobati in un più ampio contesto aziendale, funzionalmente unico. E si è detto sostituire in quanto sembra superfluo illustrare l’impossibilità che, relativamente ad una medesima situazione di fatto, ad entrambi i concetti di confinanza venga fatto richiamo, loro riconoscendo pari conferenza e dignità di disciplina e così promiscuamente chiamando all’investitura nel diritto di prelazione tanto i proprietari dei fondi confinanti, purché materialmente contigui a quello offerto in vendita, quanto i proprietari dei fondi non confinanti, purché in rapporto di «adiacenza effettiva» con 55

l’altro. Proprio nel disciplinare il caso del concorso di più aspiranti all’acquisto preferenziale per via di prelazione, queste sezioni unite hanno già avuto occasione (cfr. sent. n. 6123 del 1986, id., 1987, I, 67) di chiarire che la interpretazione teleologica della normativa può soccorrere all’effetto di pervenire non certamente alla proliferazione del numero degli aventi diritto, sibbene, a quello, antitetico, della loro selezione, in caso di pluralità di coltivatori diretti proprietari di più fondi confinanti (in senso materiale) e nel novero di essi.

Ma, a ben vedere, nemmeno, la supervalutazione della ratio legis (volta ad assicurare maggiore efficienza all’azienda agricola) rispetto alla interpretazione della norma dal punto di vista letterale; nemmeno l’adozione del concetto di «confinanza» in una sua dimensione funzionale» anziché nel significato tecnico-giuridico suo proprio, esonererebbero l’interprete dal darsi carico di circoscrivere un ambito topografico e spaziale entro cui limitare la operatività del fenomeno della prelazione del «confinante».

Delimitazione, però, che sarebbe destinata di volta in volta ad essere tracciata nel segno della più assoluta arbitrarietà, dal momento che le sempre più avanzate tecnologie di produzione, le sempre più diffuse meccanizzazioni nel settore agricolo e strutturazioni nel settore delle comunicazioni agevolano in realtà la inclusione, in unico complesso aziendale, anche di terreni posti a distanza non breve tra loro.

Cosicché, in definitiva, ove si smarrisse il filo conduttore della contiguità in senso materiale ed ove ci si orientasse al lume incerto della adiacenza in senso funzionale, il miraggio di una finalità mediata ed ultima – quella della costituzione di imprese agricole di dimensioni ottimali – verrebbe fatalmente a confliggere con l’attingimento di una finalità più prossima ed immediata – quella della ricomposizione fondiaria attraverso l’accorpamento di terreni goduti dallo stesso proprietario-coltivatore diretto. E tutto ciò sebbene sia propria detta possibilità di accorpamento – occasionata dalla materiale posizione di adiacenza di una superficie ad un’altra – giustificare in primis l’istituto in esame e la sua qualificazione come prelazione del confinante" (Cass. 2582/1988 in FI, 1988, I, 1510).

5.8 Sub c) (Terreno confinante con) "fondi offerti in vendita", art.7, c 1 e 2, l.817/1971 Sotto questa voce vengono in evidenza due profili.

Il primo concerne la parola "vendita".

"L'art. 7 l. 14 agosto 1971 n. 817, che accorda il diritto di prelazione (e riscatto) al 56

coltivatore diretto proprietario di terreno confinante con il fondo messo in vendita, trova applicazione anche nel caso di alienazione di una quota indivisa di tale fondo, tenuto conto che la norma medesima estende al confinante lo stesso diritto riconosciuto all'affittuario coltivatore diretto del fondo in vendita dall'art. 8 l. 26 maggio 1965 n. 590 (diritto sussistente pure per il trasferimento di quota), e che inoltre la finalità perseguita, quella cioè della realizzazione di aziende agrarie più efficienti, resta assicurata anche da accorpamenti limitati all'acquisizione della comproprietà su detti terreni" (Cass. n.2686/1988 in RFI, 1988, Agricoltura, 250, n.164).

"Per l’esistenza, a favore del proprietario coltivatore diretto del fondo rustico confinante con quello ceduto, del diritto di prelazione, e del correlato diritto di riscatto, per il combinato disposto di cui agli art. 8, 1º comma, l. 26 maggio 1965 n.

590 e 7, 2º comma, n. 2 l. 14 agosto 1971 n. 817, è necessario che il trasferimento sia a titolo oneroso".

Pertanto "se la compravendita è utilizzata al fine di arricchire il compratore della differenza tra il valore del bene ed il prezzo stabilito, è configurabile un negotium mixtum cum donatione, che costituisce donazione indiretta, e, pertanto, la predetta disciplina è inapplicabile" (Cass. n.6711/2001 in RFI, 2001, Agricoltura, 250, n.25).

"Il proprietario confinante non ha diritto di prelazione nel caso in cui il terreno che costituisca bene dell’azienda agricola esercitata da impresa familiare coltivatrice sia oggetto di trasferimento a titolo oneroso dall’uno ad altro dei familiari compartecipanti all’impresa, sempre che permanga la continuazione della destinazione di quel bene alla coltivazione diretta da parte dell’acquirente" (Cass. n.8198/1994 in RFI, 1994, Agricoltura, 250, n.97).

"Nel caso di conferimento da parte di un socio alla (costituenda) società della proprietà di un suo fondo non sussiste il diritto di prelazione in favore dell’affittuario coltivatore dello stesso o del proprietario del fondo confinante, non configurandosi un’alienazione a titolo oneroso del fondo; in considerazione della natura e infungibilità della controprestazione del trasferimento del bene, costituita dall’acquisto della qualità di socio" (Cass. n.8492/1990 in RFI, 1991, Agricoltura, 250, n.119).

Il secondo profilo concerne la parola "fondo".

"L'oggetto del diritto di prelazione e di riscatto agrari spettante al coltivatore diretto proprietario di terreni confinanti ai sensi degli art. 8, l. n. 590 e 7, 2º comma, n. 2, l. n. 817 del 1971, deve essere un «fondo rustico», definito non in funzione di una 57

determinata estensione o misura minima dello stesso, ma della suscettibilità di essere oggetto di attività produttiva agraria" (Cass. n.1387/1988 in 1988, Agricoltura, 250, n.161. Nella specie, alla stregua del citato principio, la suprema corte ha confermato la decisione del giudice del merito che aveva negato tale qualificazione ad un cortile adiacente a due vani rurali ristrutturabili come luogo di villeggiatura) "bastando a ritenere soddisfatta la finalità della legge - che è quella di favorire la formazione della piccola e media proprietà contadina - il riscontro di una estensione delle due porzioni immobiliari sufficiente a consentire una rispettiva autonomia produttiva e funzionale in relazione alla situazione di fatto protrattasi nel tempo" (Cass. n.2610/1987 in RFI, 1988, Agricoltura, 250, n.139) ovverossia "che questo, /_ terreno _/ indipendentemente dalla zona in cui è classificato, sia effettivamente coltivabile e non invece destinato, ancorché da un piano regolatore non ancora approvato, a costruzioni non strettamente connesse con le esigenze agricole, perché in quest’ultimo caso viene meno la ratio dell’art. 8 l. 26 maggio 1965 n. 590, che è quella di facilitare la formazione della piccola proprietà contadina mediante l’accorpamento di fondi finitimi per la migliore redditività dei medesimi, ovvero di favorire la continuazione dell’impresa agricola" (Cass. n.6715/2001 in RFI, 2001, Agricoltura, 250, n.26).

5.9 Sub D) Non insediamento "In base alla lettera e allo scopo perseguito l’art. 7, 2º comma, n. 2 l. 14 agosto 1971 n. 817 (sul diritto di prelazione spettante al coltivatore diretto di terreni confinanti con fondi offerti in vendita, purché sugli stessi non siano insediati mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti o enfiteuti, coltivatori diretti), deve qualificarsi norma eccezionale" (Cass. n.8468/1999 in RFI, 2000, Agricoltura, 250, n.124).

Anzitutto occorre premettere che "ai fini della esclusione del diritto di prelazione e del rimedio del riscatto a favore del coltivatore diretto proprietario di terreni confinanti con il fondo posto in vendita, nel caso di insediamento su quest'ultimo di «mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti od enfiteuti coltivatori diretti», la considerazione unitaria della disciplina legislativa in materia ed il fatto che l'art. 7 l.

14 agosto 1971 n. 817 indichi il rapporto di affittanza agraria tra altri tipici rapporti agrari, tutti presupponenti la qualità di coltivatore diretto, inducono a ritenere che anche l'affittuario, al pari degli altri soggetti indicati dalla norma, debba possedere detta qualità perché il suo insediamento possa costituire ostacolo al sorgere del diritto in capo al confinante, con la conseguenza che tale diritto non è escluso dalla 58

presenza sul fondo offerto in vendita di un affittuario cosiddetto «capitalista», cioè non coltivatore diretto" (Cass. n.2610/1987 in RFI, 1988, Agricoltura, 250, n.140).

Quella in esame costituisce "condizione negativa ex art. 7, n. 2, l. n. 817 del 1971, ..., la quale presuppone /_ a) _/l'anteriorità del rapporto agrario rispetto al contratto di vendita /_ b) _/ e la qualità di concedente del proprietario alienante" (Trib. Monza, 02.03.1988, in RFI, 1989, Agricoltura, 250, n.116); c) "si riferisce solo alle situazioni di stabile presenza /_ o "insediamento ... stabile ed effettivo" (Cass. n.5432/1990 in RFI, 1990, Agricoltura, 250, n.114) _/, in forza di contratto di durata indefinita, della impresa agricola del coltivatore diretto nel fondo posto in vendita e non anche alle situazioni di semplice materiale e precaria esistenza di tali soggetti, nelle quali manca l’esigenza di garanzia della continuità dell’azienda agricola già esistente e radicata" (Cass. n.7450/200 in RFI 2001, Agricoltura, 250, n.29). Quindi "la potenziale continuità temporale dell’insediamento dell’affittuario sul fondo venduto è ... il reale elemento paralizzante del diritto di prelazione del proprietario coltivatore diretto del terreno confinante, che viene sacrificato solo quando sul fondo venduto è radicata, con proiezione nel futuro, un’autonoma impresa agraria" (App. Brescia, 11.05.1994 in RFI, 1999, Agricoltura, 250, n.158).

"Tale situazione, pertanto, non è ravvisabile ove risulti che l'affittuario abbia abbandonato la coltivazione", nella specie, dando il fondo ad altri in subaffitto, e poi rinunciando alla conduzione, dietro compenso, in favore dell'acquirente (Cass. n.5432/1990 cit.).

"Il diritto di prelazione del «confinante» non può essere escluso in caso di insediamento, sul fondo promesso in vendita, di un soggetto diverso da quelli tassativamente indicati dalla ricordata disposizione e, in particolare, in caso di presenza, su tale fondo, di un comodatario, ancorché coltivatore diretto" (Cass. n.8468/1999 in RFI, 2000, Agricoltura, 250, n.124) 5.10 Sub d) Non insediamento. Rinuncia La cennata "condizione impeditiva al sorgere del diritto del proprietario limitrofo, ... viene meno con la conseguente insorgenza del diritto di prelazione soltanto qualora taluno degli indicati soggetti, /_ a) _/ nel rinunciare formalmente al suo diritto di prelazione /_ - il diritto in discorso "rimane, quindi, escluso anche quando i coltivatori diretti non abbiano esercitato il diritto di prelazione ad essi spettante" (Cass. n.3953/1988 in RFI, 1988, 59

Agricoltura, 250, n.137) - _/, /_ b) _/ dismetta, contemporaneamente, la coltivazione del fondo, così manifestando la rinuncia alla conduzione dello stesso" (Cass. n.3591/1990 in RFI, 1990, Agricoltura, 250, n.155). Sul punto, però, si afferma che non v'è "necessità che tale rinuncia abbia già prodotto compiutamente i suoi effetti - con l'abbandono definitivo del fondo ed il pagamento del corrispettivo promesso al fittavolo recedente - in data anteriore a quella promessa di vendita, oggetto o meno di denuntiatio al proprietario coltivatore confinante" (Cass. n.4954/1988 in RFI, 1988, Agricoltura, 250, n.136).

"Non esclude, quindi, il diritto di prelazione e riscatto del coltivatore diretto proprietario del terreno confinante, nel caso in cui l’affittuario, mezzadro, colono o compartecipante, coltivatore diretto del fondo posto in vendita, abbia rinunciato alla proroga legale del contratto agrario impegnandosi a rilasciare il terreno in un tempo che, in relazione all’importanza dell’azienda ed alla natura dell’attività produttiva svolta, sia idoneo a consentire l’ordinata e graduale cessazione dell’impresa perché tale rinuncia e tale impegno, anche se il rilascio del terreno sia stato convenuto per una data posteriore alla stipula del contratto di vendita, fanno venire meno il carattere di stabilità dell’insediamento, nel terreno, dell’impresa agricola" (Cass. n.7450/2001 in RFI, 2001, Agricoltura, 250, n.29).

La nozione di "insediamento sul fondo oggetto della vendita - al momento della denuntiatio della proposta di alienazione o, in difetto di comunicazione, al momento della stipula del negozio traslativo - di mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti od enfiteuti coltivatori diretti" è inclusiva, pertanto, anche del caso in cui "costoro abbiano rinunciato alla prelazione spettantegli, ma non pure alla proroga legale del rapporto agrario, a nulla rilevando che successivamente il coltivatore insediato abbia volontariamente abbandonato il fondo (ormai di proprietà del terzo) ovvero rinunciato alla prosecuzione del rapporto od alla proroga del contratto direttamente nei confronti dell'acquirente" (Cass. n.4944/1988 1988, Agricoltura, 250, n.138).

5.11 Sub d) Non insediamento. Il tema della prova "In tema di diritto di prelazione e riscatto in favore del proprietario di un fondo confinante, secondo la previsione dell'art. 8, l. 26 maggio 1965, n. 590 e dell'art. 7, l.

14 agosto 1971, n. 817, la circostanza che sul fondo offerto in vendita non vi sia insediamento di coltivatori diretti integra una delle condizioni dell'insorgenza del diritto stesso e, pertanto, deve essere provata da chi agisce in giudizio per farlo valere, in applicazione dei criteri fissati dall'art. 2697 c.c." (Cass. n.5088/1990 in 60

RFI, 1990, Agricoltura, 250, n.154).

5.12 Ulteriori requisiti: E) necessità che il confinante "coltivi il fondo ... da almeno 2 anni" (art.8, c 1, l. n.590/1965) "Il biennio di coltivazione previsto dall’art. 7 l. 817/1971, modificativo del 1º comma dell’art. 8 l. 590/1965, per l’esercizio del diritto di prelazione da parte dei concessionari, è richiesto anche per l’esercizio del diritto di prelazione da parte del coltivatore diretto proprietario del fondo confinante" (Cass. n.5305/1980 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.137).

"La prelazione agraria in favore del proprietario del terreno confinante con il fondo offerto in vendita, prevista dall'art. 7 2º comma n. 2, l. 14 agosto 1971 n. 817, mentre non richiede un periodo minimo di titolarità del diritto dominicale, postula la durata almeno biennale della coltivazione diretta di detto terreno confinante, esercitata in forza di uno dei titoli giuridici indicati nel 1º comma, norma cit., con la conseguenza che essa non spetta a chi abbia esplicato di fatto attività di coltivazione in base ad una detenzione non qualificata del fondo, come ad esempio quella goduta per mera tolleranza dell'avente diritto" (Cass. n.4105/1990 in RFI, 1990, Agricoltura, 250, n.152).

5.13 Ulteriori requisiti: F) necessità che il confinante "non abbia venduto, nel biennio precedente, altri fondi rustici di imponibile fondiario superiore a lire 1000, salvo il caso di cessione a scopo di ricomposizione fondiaria" (art.8, c 1, l. n.590/1965) "Il requisito della mancata alienazione (nel biennio precedente) di fondi rustici con imponibile fondiario superiore a lire mille, pur essendo previsto espressamente con riferimento alla prelazione del coltivatore, deve intendersi esteso anche alla prelazione del confinante, in considerazione della ratio ispiratrice della prelazione in materia agraria, diretta alla formazione di imprese agricole di proprietà di coltivatori diretti e dell’accorpamento dei fondi al fine di migliorare la redditività dei terreni, per cui non sarebbe giustificato favorire nell’acquisto di fondi altrui chi, avendo venduto fondi propri nel biennio precedente, ha mostrato con tale suo comportamento di non avere di mira la coltivazione della terra come alla fonte principale del proprio reddito" (Cass n.9806/1994 in RFI, 1995, Agricoltura, 250, n.111).

"La mancata vendita di fondi rustici di imponibile superiore a lire mille nel biennio 61

precedente costituisce, a norma dell’art. 8, 1º comma, l. n. 590 del 1965, condizione per l’insorgenza del diritto di prelazione in capo al coltivatore diretto proprietario del fondo confinante".

"Da ciò consegue che la prova della sussistenza della condizione spetta a chi esercita il relativo diritto".

"A nulla rilevando /_ difatti _/ che si tratti di un fatto negativo".

"Comportando ciò /_ - _/ non l’inversione dell’onere della prova, /_ - _/ ma soltanto che essa dev’essere fornita mediante quella dei fatti positivi contrari" (Cass. n.6878/2000 in RFI 2000, Agricoltura, 250, n.125. Cfr.: Cass. n.2064/1989; Cass. n.10804/1995).

5.14 Ulteriori requisiti: G) necessità che "il fondo per il quale intende /_ il confinante _/ esercitare la prelazione in aggiunta ad altri eventualmente posseduti in proprietà od enfiteusi non superi il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa della sua famiglia" (articolo 8, c 1, l. n.590/1965).

"Ai fini dell’esercizio del diritto di prelazione agraria (previsto dall’art. 8 l. 26 maggio 1965, n. 590), che l’art. 7, 2º comma, l. 14 agosto 1971, n. 817 ha esteso al proprietario coltivatore diretto di terreno confinante con il fondo offerto in vendita nella valutazione delle relative condizioni ed in ispecie della capacità lavorativa del confinante che agisce per la prelazione od il riscatto agrari, occorre tener conto del criterio soggettivo di cui all’art. 31 l. n. 590 del 1965, e cioè che la complessiva forza lavorativa del nucleo familiare non sia inferiore ad un terzo di quella occorrente per le normali necessità della coltivazione del fondo e per l’allevamento e il governo del bestiame, cui corrisponde il criterio oggettivo di cui all’art. 8 della stessa legge, per il quale è necessario che il fondo oggetto della prelazione, in aggiunta a quello posseduto, non superi il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa familiare del coltivatore diretto" (Cass. n.758/1982 in RFI, 1982, Agricoltura, 250, n.111).

"Spetta ... al coltivatore diretto proprietario confinante (ai sensi dell'art. 7, l. n. 817 del 1971) l'onere della prova della sussistenza delle condizioni alle quali, secondo la formulazione dell'art. 8, 1º comma, l. n. 590 del 1965 è subordinata l'insorgenza del diritto di prelazione (e di quello succedaneo di riscatto) - e cioè la mancata vendita di fondi rustici di imponibile fondiario superiore a lire mille nel biennio precedente e che il fondo per il quale si intende esercitare la prelazione, in aggiunta ad altri 62

eventualmente posseduti in proprietà od enfiteusi, non superi il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa della sua famiglia - a nulla rilevando che si tratti di fatti negativi" (Cass. n.1804/1989 in RFI, 1989, Agricoltura, 250, n.120).

5.15 Caso in cui il fondo confinante con quello posto in vendita appartenga in comproprietà a più persone "Nel caso in cui il fondo confinante con quello posto in vendita appartenga in comproprietà a più persone, il diritto di prelazione e quindi quello di riscatto, appartiene non alla collettività dei comproprietari impersonalmente ma a ciascun comproprietario che sia coltivatore diretto /_ "che lo può esercitare indipendentemente dagli altri comproprietari" (Cass. n.2434/1993 in RFI, 1993, Agricoltura, 250, n.106 _/ con la conseguenza che il mancato esercizio del diritto congiuntamente da parte di tutti i comproprietari non incide negativamente sulla posizione del singolo che lo abbia esercitato" (Cass. n.590/2001 in RFI, 2001, Agricoltura, 250, n.4) "configurandosi nell’inazione degli altri comproprietari una rinuncia al diritto stesso" (Cass. n.6393/1983 in RFI, 1983, Agricoltura, 250, n.274).

"Nell’ipotesi di più coltivatori diretti, proprietari confinanti del fondo offerto in vendita, il diritto di prelazione e quello di riscatto loro spettanti hanno ad oggetto il fondo agricolo nella sua interezza, per cui ai contitolari di quei diritti non compete, rispettivamente nei confronti del promittente venditore o del retrattato, un potere finalizzato all’acquisto di una quota, ancorché indivisa, del fondo, ma la contitolarità del potere, ai fini dell’acquisto di tutto il fondo insieme agli altri aventi diritto, sorgendo solo dopo la realizzazione del diritto una comproprietà pro indiviso fra gli acquirenti con le relative facoltà (compresa quella di procedere tra loro alla divisione del predio)" (Cass. n.3099/1986 in RFI, 1986, Agricoltura, 250, n.137).

6. Presenza di una pluralità di coltivatori diretti, proprietari di terreni diversi, tutti confinanti con il fondo rustico posto in vendita "Nell'ipotesi di una pluralità di coltivatori diretti proprietari di fondi confinanti con quello offerto in vendita /_ - _/ non può trovare applicazione, neppure in via analogica, la disciplina del 9º comma dell'art. 8, l. 26 maggio 1965, n. 590, concernente ipotesi che si presentano diverse e così difettano di una eadem ratio; /_ - _/ conseguentemente la fattispecie va disciplinata a norma dell'art. 7, 2º comma, n. 2, l. 14 agosto 1971, n. 817".

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Questa normativa "prevede il diritto di prelazione a favore del coltivatore diretto proprietario del fondo confinante e che, malgrado la sua formulazione al singolare, attribuisce a ciascuno dei confinanti un diritto di prelazione, ed un succedaneo diritto di riscatto, separato e distinto da quelli attribuiti agli altri, sì da aversi coesistenza di più diritti, separati e distinti, e cioè che non vanno necessariamente esercitati congiuntamente, ma possono esserlo individualmente e separatamente" (Cass. n.5184/1988 in RFI, 1988, Agricoltura, 250, n.144).

"In presenza di una pluralità di coltivatori diretti, proprietari di terreni diversi, tutti confinanti con il fondo rustico posto in vendita, a ciascuno dei medesimi spetta il diritto di prelazione e di riscatto".

"Se si verifichi una situazione di conflittualità tra essi, sarà compito del giudice del merito di accordare preferenza all'uno o all'altro confinante, alla stregua della maggiore o minore attitudine a concretare la finalità perseguita dall'art. 7, 2º comma, l. 14 agosto 1971, n. 817, e, cioè, l'ampliamento delle dimensioni territoriali dell'azienda diretto-coltivatrice che meglio realizzi le esigenze di ricomposizione fondiaria, di sviluppo aziendale e di costituzione di unità produttive efficienti sotto il profilo tecnico ed economico per la soluzione della suddetta confliggenza fra posizioni di diritto soggettivo ".

"Pertanto, il giudice del merito deve /_ "prescindere dalla priorità temporale dell’iniziativa dell’uno o dell’altro confinante, come anche dalle eventuali preferenze espresse dal venditore" (App. Bologna 18.04.2000 in RFI, 2000, Agricoltura, 250, n.153) e _/ valutare l'entità, le caratteristiche topografiche, l'esuberanza della forza lavoro che i confinanti siano in grado di riversare sul fondo in vendita, nonché la stabilità nel tempo che l'azienda incrementanda possa assicurare, tenendo, altresì, conto che, in esito a tale indagine, deve ritenersi consentito, ove il terreno in alienazione sia costituito da una pluralità di poderi o di unità produttive funzionalmente autonome, anche un accorpamento per porzioni distinte in favore di più confinanti" (Cass. n.4797/1989 in RFI, 1989, Agricoltura, 250, n.125) "competendo al giudice stabilire quale dei confinanti stessi debba essere preferito e ciò sulla base del metro /_ di valutazione _/ oggettivo" (Cass. n.3742/1990 in RFI, 1990, Agricoltura, 250, n.149).

"Fra due confinanti coltivatori diretti che esercitano il diritto di retratto, nell'ipotesi che l'uno eserciti il diritto per l'intero e l'altro per la metà indivisa, la scelta del giudice deve ricadere sul primo" (App. Firenze, 17.01.1989, in RFI, 1989, Agricoltura, 250, n.126).

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7.

Coltivatore diretto ex art. 31, 1 e 2 comma, l. n.590/1965

7.1 Premessa "Al fine di determinare l'esistenza della qualità di coltivatore diretto, quale presupposto del diritto alla prelazione e del conseguente diritto di riscatto accordati all'affittuario del fondo che il proprietario concedente intende trasferire a titolo oneroso nonché al proprietario di terreni confinanti con quello offerto in vendita (art.

8, l. 26 maggio 1965, n. 590 e art. 7, l. 14 agosto 1971, n. 817), trova applicazione /_ "non la l. n. 153 del 1975 bensì" (Trib. Palermo, 22.03.1989, in RFI, 1989, Agricoltura, 250, n..113) _/ l'art. 31, richiamata l. n. 590 del 1965" (Cass. n.4894/1988 in RFI, 1989, Agricoltura, 250, n.114) "per il quale, ai fini da essa previsti /_ e come, poi, vedremo _/, è considerato coltivatore diretto chi direttamente ed abitualmente si dedica alla coltivazione del fondo ed al governo del bestiame, sempreché la complessiva forza lavorativa del nucleo familiare non sia inferiore ad un terzo di quella occorrente per le normali necessità della coltivazione del fondo e per l’allevamento ed il governo del bestiame" (Cass. n.684/1996 in RFI, 1997, Agricoltura, 250, n.92).

7.2 Premessa. Inapplicabilità dell'art. 1683 c.c.

"Tale qualità /_ in esame _/ va accertata non già in rapporto alla nozione posta dall'art. 1683 c.c. ma in relazione a quella espressamente fissata a tal fine dall'art. 31 l. 26 maggio 1965, n. 590" (Cass. n.341/1988 1988, Agricoltura, 250, n.190).

7.3 Dato normativo "Ai fini della presente legge sono considerati coltivatori diretti coloro che /_ a) _/ direttamente /_ b) _/ ed abitualmente /_ c) _/ si dedicano alla coltivazione dei fondi ed all'allevamento ed al governo del bestiame, /_ d) _/ semprechè la complessiva forza lavorativa del nucleo familiare non sia inferiore ad 1/3 di quella occorrente per la normale necessità della coltivazione del fondo e per l'allevamento ed il governo del bestiame.

Nel calcolo della forza lavorativa il lavoro della donna è equiparato a quello dell'uomo" (art. 31, 1 e 2 comma, l. n.590/1965)

65

7.4 Sub A) Diretta coltivazione "Ai fini dell’esercizio del diritto di prelazione, di cui all’art. 8 l. 26 maggio 1965 n.

590, si deve riconoscere che coltivatore diretto è colui che coltiva un fondo con il lavoro prevalentemente proprio e di persone della propria famiglia, a nulla rilevando che egli abbia diverse fonti di reddito o che contemporaneamente sia titolare di pensione di invalidità, una volta che si sia accertato in concreto che sia prima che dopo la concessione della pensione di invalidità, egli ha continuato a coltivare direttamente il terreno, coadiuvato dai propri familiari" (App. Roma, 02.11.1992 in RFI, 1993, Agricoltura, 250, n.96).

7.5 Sub B) Requisito dell'abitualità Circa il requisito in discorso vari sono i profili posti in luce dalla giurisprudenza.

Appresso ne riportiamo una rapida sintesi: > carattere non di occasionalità, bensì di stabilità e continuità "l'abitualità va intesa nel senso di non occasionalità, di stabilità e continuatività nello svolgimento dell'attività agricola" (App. Bologna, 09.06.1988, in RFI, 1990, Agricoltura, 250, n.122).

"Ulteriori attività /_ svolte dall'avente diritto _/ possono avere una rilevanza indiretta solo quando impediscano la possibilità di un effettivo esercizio, in modo stabile e continuativo, dell’attività di coltivatore del fondo" (Cass. n.9865/1997 in RFI, 1997, Agricoltura, 250, n.93); > attività agricola prevalente? non sussiste la "necessità che essa /_ attività agricola _/ risulti prevalente nei confronti di altre esercitate dal coltivatore, né, per escludere detta qualifica, può attribuirsi rilevanza al fatto dell'avvenuta cancellazione dagli elenchi nominativi predisposti dal servizio dei contributi agricoli unificati" (App. Bologna, 09.06.1988, in RFI 1990, Agricoltura, 250, n.122,).

"La qualifica di coltivatore diretto ai fini dell'esercizio del diritto di prelazione e di riscatto ... va riconosciuto anche a chi, avendo un'altra attività lavorativa principale, svolga tuttavia con abitualità /_ - tale termine viene fatto corrispondere al "normale ed usuale svolgimento di lavori agricoli" (Cass. n.759/1995, in RFI, 1996, Agricoltura, 250, n.113) _/ e continuativamente, anche se non professionalmente, attività di coltivazione manuale della terra, prevalentemente con lavoro proprio o dei componenti della sua famiglia" (Cass. n.5456/1991 in RFI, 1991, Agricoltura, 250, n.111).

66

"E' illegittimo il provvedimento che nega la qualità /_ in discorso _/ per il solo fatto che il richiedente è insegnante in un istituto professionale, se non sia stato accertato che l’interessato e il suo nucleo familiare non lavorano direttamente la terra o, pur facendolo, la loro forza lavorativa costituisce meno di un terzo di quella occorrente per la coltivazione del fondo" (Cons. Stato 30.04.1980, n.942/78 in RFI, 1982, Agricoltura, 250, n.117); > attività agricola esclusiva? la norma in esame non contiene "alcun riferimento all’esclusività dell’attività coltivatrice rispetto ad altre eventualmente esercitate, che di conseguenza restano irrilevanti ai fini della sussistenza della qualità di coltivatore diretto ... costituiscono quindi una fonte di reddito superiore o addirittura la fonte di reddito principale" (Cass. n.9865/1997 in RFI, 1997, Agricoltura, 250, n.93); > attività agricola redditizia? ai fini del riconoscimento della qualifica in discorso è sufficiente che "da tale attività /_ il soggetto tragga _/ un reddito, anche se secondario" (Cass. n.5456/1991 cit.).

La qualifica, pertanto, spetta "anche se questi /_ - il coltivatore - _/ abbia altre fonti di reddito superiori ai proventi dell'attività agricola" (Trib. Palermo, 22.03.1989, in RFI, 1989, Agricoltura, 250, n..113).

7.6 Sub C) Coltivazione dei fondi ed allevamento e governo del bestiame, "L’art. 31 l. 26 maggio 1965 n. 590, il quale (anche ai fini dell’esercizio del diritto di prelazione) precisa che sono considerati coltivatori diretti coloro che si dedicano alla coltivazione dei fondi e all’allevamento e al governo del bestiame, /_ - _/ non si riferisce a requisiti che si debbano cumulare fra loro, /_ - _/ ma contiene due previsioni distinte" (Cass. n.10218/2001 in RFI, 2001, Agricoltura, 250, n.38. Cfr.: Cass. n.253/1996 in RFI, 1996, Agricoltura, 250, n.108; Cass. n.7213/1991 in RFI, 1992, Agricoltura, 250, n.105).

"Per il combinato disposto degli art. 8 e 31 l. n. 590 del 1965 coloro che si dedicano alla attività dell'allevamento del bestiame non rientrano tra i soggetti legittimati, in quanto tali, all'esercizio della prelazione e del riscatto agrario, essendo per ciò necessario che l'allevamento del bestiame sia connesso all'attività di coltivazione del fondo, atteso che gli istituti della prelazione e del riscatto perseguano lo scopo dell'ampliamento delle dimensioni territoriali dell'azienda agricola diretta coltivatrice, mentre nel caso di allevamento del bestiame disgiunto dall'attività di coltivazione del fondo, questo è usato dall'allevatore esclusivamente in funzione 67

spaziale" (Cass. n.13927/1991 in RFI, 1992, Agricoltura, 250, n.103). In altre parole la "qualità /_ in discorso _/, mentre non sussiste in capo al conduttore che si dedichi esclusivamente all’allevamento ed al governo del bestiame, va ravvisata se lo stesso associ detta attività a quella di coltivazione del fondo" (Cass. n.4577/1985 in RFI, 1985, Agricoltura; 250, n.134). Pertanto "la qualità di coltivatore diretto del fondo, al fine della spettanza del diritto di prelazione e riscatto ... deve essere negata al titolare di un’azienda zootecnica, che affitti il fondo al solo scopo di utilizzarlo per pascolo" (Cass. n.1334/1991 in RFI, 1991, Agricoltura, 250, n.112).

Senonchè "il diritto di prelazione in materia agraria sussiste soltanto in favore di soggetti dediti alla coltivazione, in considerazione della finalità perseguita dal legislatore di favorire la riunione nella stessa persona della qualità di proprietario del fondo e di coltivatore dello stesso" (Cass. n.6560/1991 in RFI, 1992, Agricoltura, 250, n.106).

7.7 Sub D) "Complessiva forza lavorativa del nucleo familiare non ... inferiore ad 1/3 di quella occorrente per la normale necessità della coltivazione del fondo e per l'allevamento ed il governo del bestiame" Qualora l'avente diritto "agisca per il riscatto del fondo rustico, ha l'onere di provare il requisito della forza lavorativa - che, ai sensi dell'art. 31, l. n. 590 del 1965, non può essere inferiore ad un terzo di quella occorrente per la normale necessità della coltivazione del fondo - dell'intero nucleo familiare, cioè di tutti i familiari che si dedichino direttamente ed abitualmente a tale coltivazione ed al governo del bestiame" (Cass. n.6320/1988 in RFI, 1988, Agricoltura, 250, n.191).

Tale requisito si sostanzia nel "rapporto tra la forza lavorativa totale, occorrente per la coltivazione del fondo, e quella di cui dispone il retraente con l'apporto dei membri della propria famiglia, l'eventuale utilizzazione dei mezzi meccanici e l'apprezzamento dell'eventuale svolgimento di altre attività da parte del retraente" (Cass. n.341/1988 in RFI, 1988, Agricoltura, 250, n.190) oppure "indipendentemente dalle dimensioni del fondo, dall’eventuale utilizzazione di mezzi meccanici o dallo svolgimento di altre attività da parte dell’affittuario stesso" (Cass. n.245/1982 in RFI, 1982, Agricoltura, 250, n.112).

"Dal fatto che il legislatore ha equiparato il lavoro della donna a quello dell’uomo nel calcolo della forza lavorativa, ai fini della nozione di affittuario coltivatore diretto, non discende la presunzione legale per cui ogni donna è in grado di svolgere in ogni caso tutte le lavorazioni agricole" (Trib. Siena, 08.03.1982 in RFI, 1983, 68

Agricoltura, 250, n.189).

7.8 Prova requisiti L'"accertamento /_ circa "l'esistenza della qualità di coltivatore diretto" _/ va effettuato con riferimento all'epoca in cui la prelazione viene esercitata dall'avente diritto, non solo in termini di attualità, ma anche di sua prospettiva futura" (Cass. n.4894/1988 in RFI, 1988, Agricoltura, 250, n.122).

"La prova della qualità di coltivatore diretto, ai fini del riconoscimento del diritto di prelazione agraria e del succedaneo diritto di riscatto, deve essere fornita in concreto ed in relazione alle necessità colturali del fondo ed all'uopo le certificazioni amministrative, predisposte per scopi diversi da quelli contemplati dalla legislazione agraria, ancorché prive della particolare efficacia probatoria degli atti pubblici, possono tuttavia costituire elementi presuntivi di prova liberamente apprezzabili dal giudice, ove dette attestazioni rientrino nei poteri legalmente concessi all'organo certificante" (Cass. n.727/1989 in RFI, 1989, Agricoltura, 250, n.119).

I requisiti per l'ottenimento della qualifica in discorso configurano "circostanze di fatto non soggette a limitazioni probatorie (in particolare, a quelle previste dagli art.

2721 e segg. c.c.) e pertanto /_ sono _/ dimostrabili mediante testimoni e presunzioni" (Cass. 341/1988 in RFI, 1988, Agricoltura, 250, n.190).

8.

Entriamo nel vivo dell'istituto

Abbiamo, sin qui, passato in rassegna le fattispecie, astratte, che disegnano l'avente diritto all'istituto della prelazione oggetto del presente studio.

Dobbiamo, ora, passare ad esaminare l'aspetto dinamico dell'istituto.

Più precisamente il "meccanismo della prelazione" (Cass. n.5264/1982 in RFI, 1982, Agricoltura, 250, n.152) ed il pedissequo "meccanismo del retratto" (Cass. n.4739/1986 in RFI, 1997, Agricoltura, 250, n.112).

Andiamo, allora, a verificare, in altre parole, il "meccanismo idoneo a realizzare gli effetti voluti dalla norma/_tiva _/" (Cass. n.5270/1982 in RFI, 1982, Agricoltura [0250], n. 222) in esame.

Cominciamo ad esaminare, in tale direzione, il momento in cui si determina l'insorgenza del diritto di prelazione a favore dell'avente diritto.

9.

Momento in cui sorge il diritto di prelazione

"Il diritto di prelazione sorge ex lege in favore dell'avente titolo nel momento in cui 69

viene posto in essere l'atto iniziale dell'iter formativo del contratto di compravendita tra il proprietario ed il terzo" (Trib. Agrigento, 29.10.1987 in RFI, 1990, Agricoltura, 250, n.167. Cfr.: Cass. n. 2461/1981 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.210).

Tale "atto /_ è _/ costituito dalla proposta contrattuale /_ "formulata da una di tali parti e comunicata all’altra" (Cass. n.2461/1981 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.210) o, come meglio altri specifica, "proposta contrattuale di alienazione (inteso il termine in senso tipologico, come atto prenegoziale contenente tutti gli elementi del futuro contratto) formulata o dal proprietario del fondo o dal terzo e comunicata rispettivamente all’altra parte" (Cass. n.915/1981 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.14), ma taluno parla di "offerta al terzo del fondo rustico" (Cass. n.1130/1986 in RFI, 1986, Agricoltura, 250, n.114) _/".

"Da questo momento nasce /_ - _/ a carico del proprietario l'obbligo legale di comunicare la proposta all'affittuario coltivatore diretto /_ - _/ e correlativamente il diritto di prelazione di costui, il quale ha l'onere di esercitarlo nel termine e nei modi stabiliti dalla legge" (Cass. n.6758/1987 in RFI, 1988, Agricoltura, 250, n.146).

"Il diritto di prelazone agraria, ..., diviene attuale e concreto nel momento in cui il proprietario comunica ai soggetti interessati la sua volontà di alienare il fondo a titolo oneroso, e dalla data di tale comunicazione, anche verbale, decorre il termine di trenta giorni entro il quale deve essere esercitato il diritto di prelazione o il soggetto preferito può rinunciare espressamente alla prelazione" (Cass. n.577/2001 in RFI, 2001, Agricoltura, 250, n.3).

Taluno sostiene che il "diritto di prelazione del proprietario di terreni confinanti sorge /_ - per taluno _/ sin dal momento in cui questi acquista la qualità di coltivatore diretto del fondo situato a confine" (Trib. Bari, 14.01.1981 in RFI, 1984, Agricoltura, 250, n.137) - per altri "al momento in cui il venditore stipula con i terzi il preliminare di vendita" (Cass. n.2345/1981 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.165).

9.1 Risoluzione del contratto e prelazione "Poiché a norma dell'art. 1458 c.c. la sentenza che pronuncia la risoluzione del contratto retroagisce al momento dell'inadempimento, non spetta il diritto di prelazione in favore dell'affittuario il cui inadempimento, accertato con sentenza 70

passata in giudicato, risalga ad epoca anteriore alla proposizione della domanda di riscatto, dovendosi considerare già estinto il rapporto agrario" (Cass. n.2566/1991 in RFI, 1991, Agricoltura, 250, n.122).

10. Momento in cui sorge il diritto di prelazione e momento in cui sorge il diritto di riscatto Al fine di fornire quante più informazioni possibili, si precisa che "/_ a) _/ il diritto di prelazione sorge nel momento in cui viene posto in essere l’atto iniziale dell’iter formativo del contratto di compravendita fra il proprietario del fondo e il terzo; /_ b) _/ il diritto di riscatto, invece, sorge nel momento in cui il proprietario concedente conclude con il terzo il contratto di compravendita; il diritto di riscatto compete se in quest’ultimo momento perdurano le condizioni soggettive e oggettive comuni all’esercizio dei diritti di prelazione e di riscatto previste dal 1º comma dell’art. 8 l. 26 maggio 1965, n. 590 e dall’art. 7 l. 14 agosto 1971, n. 817" (Cass. n.6757/1982 in RFI, 1983, Agricoltura, 250, n.139).

11. Conseguenze dell'insorgenza del diritto di prelazione Dal momento innanzi individuato "nasce /_ a) _/ a carico del proprietario l’obbligo legale di comunicare la proposta all’affittuario coltivatore diretto /_ b) _/ e correlativamente il diritto di prelazione di costui, il quale ha l’onere di esercitarlo nel termine e nei modi stabiliti dalla legge" (Cass. n.6758/1987 in RFI, 1988, Agricoltura, 250, n.146).

E' evidente "che, rispetto ad ogni nuova proposta di alienazione, sorge un autonomo diritto di prelazione del coltivatore e il corrispondente obbligo a carico del proprietario di notificare allo stesso la proposta contrattuale, al fine di consentirgli di esercitare il detto diritto di prelazione" (Cass. n.915/1981 in RFI, 1981, Agricoltura, ù250, n.141).

12. La denuntiatio Esaminiamo il primo passo del complesso meccanismo legale che interessa l'oggetto del presente studio.

71

12.1 Dato normativo "Il proprietario deve notificare con lettera raccomandata al coltivatore diretto la proposta di alienazione trasmettendo il preliminare di compravendita in cui devono essere indicati /_ a) _/ il nome dell'acquirente, /_ b) _/ il prezzo di vendita /_ c) _/ e le altre norme pattuite compresa la clausola per l'eventualità della prelazione" (articolo 8, comma 4 l. n.590/1965).

"In tema di prelazione agraria, l’art. 8 l. 14 agosto 1971, n. 817, che impone al proprietario di comunicare al coltivatore, insieme alla proposta di vendita, il testo del preliminare indicante il nome dell’acquirente, il prezzo di vendita e le altre norme pattuite, compresa la clausola per la eventualità della prelazione, ha efficacia innovativa e non interpretativa, e perciò non retroattiva" (Cass. n.781/1979 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.214). Pertanto "l’obbligo di notificare all’affittuario coltivatore diretto il preliminare di vendita, essendo stato posto dalla l. 14 agosto 1971, n. 817, riguarda soltanto le situazioni successive all’entrata in vigore della stessa e non pure quelle precedenti" (Cass. n.2156/1981 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.212).

12.2 Denuntiatio nei confronti di chi non ha diritto di prelazione "L'invito ad esercitare la prelazione agraria rivolto a chi non ne abbia diritto non produce alcun effetto a favore di costui, anche nel caso di sua adesione" (Cass. n.1802/1989 in RFI, 1989, Agricoltura, 250, n.111).

12.3 Rappresentanza Non "è necessario che il proprietario provveda egli stesso alla relativa notifica, essendo sufficiente che egli procuri al destinatario idoneo affidamento che la comunicazione provenga da lui o sia comunque riconducibile alla sua sfera giuridica" (Cass. n.11424/1990 in RFI, 1990, Agricoltura, 250, n.164).

12.4 Rappresentanza, falsus procurator "Nel caso in cui il contratto preliminare di vendita di un fondo rustico sia stato concluso con il terzo da un falsus procurator del proprietario, la notifica al coltivatore della proposta di alienazione, eseguita, mediante la trasmissione del preliminare, dal predetto contraente sfornito di potere rappresentativo, è inidonea a 72

far decorrere il termine per l’esercizio del diritto di prelazione attribuito al coltivatore dall’art. 8 l. 26 maggio 1965, n. 590" (Cass. n.3620/1980 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.217).

12.5 Legittimazione attiva "L’obbligo di notificare il preliminare di compravendita all’avente diritto alla prelazione agraria incombe al proprietario venditore e non al terzo acquirente" (App. Firenze, 29.11.1979, in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.215).

Epperò "non /_ si _/ esclude, ..., che alla notifica possa procedere lo stesso promittente acquirente" (Trib. Bari, 05.05.1979 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.216).

12.6 Proposta "L’art. 8 l. 26 maggio 1965, n. 590 sul diritto di prelazione e riscatto a favore dell’affittuario coltivatore diretto, del mezzadro e del colono adopera il termine «proposta» nel suo significato tecnico /_- "giuridico" (Cass. n.2678/1997 in RFI, 1997, Agricoltura, 250, n.103) _/ di progetto di alienazione /_ o "prospetto di alienazione" (Cass. n.2678/1997 in RFI, 1997, Agricoltura, 250, n.103) _/, completo in tutti i suoi estremi /_ o di "tutte le condizioni contrattuali" (Cass. n.2678/1997 in RFI, 1997, Agricoltura, 250, n.103) _/ ai sensi dell’art. 1326 c.c. e cioè di dichiarazione negoziale recettizia destinata ad integrarsi con l’eventuale accettazione dell’avente diritto alla prelazione" (Cass. n.5617/1981 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.207).

Taluno evidenzia anche che "la denuntiatio, ..., costituisce proposta contrattuale irrevocabile" (Trib. Perugia, 08.03.1982 in RFI, 1983, Contratto in genere, 1740, n.142).

"In tema di prelazione agraria, la comunicazione di cui all'art. 8, l. n. 590 del 1965 (modificato dall'art. 8, l. n. 817 del 1971), non" contiene "alcun riconoscimento implicito e" costituisce "solo l'adempimento unilaterale di una formalità dovuta, proveniente dal proprietario alienante il fondo" (Cass. n.2064/1989 in RFI, 1989, Agricoltura, 250, n.122).

12.7 Forma In subiecta materia si contendono il campo due opinioni principali.

Veniamo alla prima opinione.

73

"In applicazione del principio generale della libertà delle forme per la comunicazione degli atti giuridici e della manifestazione delle volontà negoziali, ove una determinata forma non sia prevista dalla legge ad substantiam, la comunicazione ai fini della prelazione di cui all’art. 8 l. 590/65 ed art. 8 l. 817/71, al coltivatore e al confinante della proposta di alienazione del fondo a terzi, non essendo stata prevista da tale normativa a pena di nullità, può essere validamente effettuata ... con le indicazioni richieste, anche verbalmente". Ciò che è fondamentale è che della "conoscenza della proposta da parte del coltivatore vi sia prova certa, orale o documentale" (Cass. n.577/2001 in RFI, 2001, Agricoltura, 250, n.3).

Sulla stessa linea d'opinione ci sembra anche l'affermazione secondo cui "in tema di prelazione agraria la lettera raccomandata, prevista dall'art. 7 l. 14 agosto 1971 n.

817 (che ha sostituito il 4º comma art. 8 l. n. 590 del 1965), non costituisce una formalità prescritta a pena di inefficacia, essendo sufficiente, senza necessità di adozione di forme solenni /_ - "le l. 590/1965 e 817/1971 non impongono l'adozione di forme solenni a pena di inefficacia" (App. Palermo, 12.12.1988, in RFI, 1989, Agricoltura, 250, n.135) - _/, che la proposta di alienazione sia effettuata in maniera e con mezzi idonei a consentire il raggiungimento dello scopo perseguito dalla legge che è quello di provocare l'eventuale esercizio della prelazione da parte degli aventi diritto" (Cass. n.11424/1990 in RFI, 1990, Agricoltura, 250, n.164).

Veniamo alla seconda opinione.

"In tema di prelazione agraria la forma prevista dalla legge per la denuntiatio (lettera raccomandata di trasmissione del contratto preliminare stipulato con il terzo dal proprietario del fondo offerto in vendita) non ammette equipollenti, per gli effetti che da tale comunicazione derivano in ordine alla decorrenza del termine per l'esercizio del relativo diritto" (Cass. n.9868/1990 in RFI, 1990, Agricoltura, 250, n.165).

Si fa presente anche che taluno afferma che "ai fini dell'esercizio della prelazione agraria non è necessaria un'apposita denuntiatio nei confronti di chi sia a conoscenza del preliminare di vendita del fondo tra il proprietario ed il terzo" (Trib. Agrigento, 29.10.1987 in RFI, 1988, Agricoltura, 250, n.152).

12.8 Eventuale generica informativa da parte del proprietario all'avente diritto "La eventuale generica informativa da parte del proprietario all’affittuario, giustificata da esigenze di correttezza o da rapporti di cortesia o civile convivenza, che preceda la notificazione dell’atto di comunicazione della proposta di alienazione 74

ai fini dell’esercizio della prelazione agraria, resta giuridicamente irrilevante ai fini della decorrenza del termine per esercitare la prelazione" (Cass. n.2461/1981 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.209).

12.9 Trasmissione del preliminare La "l. 14 agosto 1971, n. 817, ... tale trasmissione ha imposto espressamente" (Cass. n.5617/1981 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.207).

"In tema di prelazione agraria, prevista dall'art. 8 l. 26 maggio 1965, n. 590 (come sostituito dall'art. 8 l. 14 agosto 1971, n. 817) la trasmissione del preliminare di compravendita insieme alla lettera raccomandata con la quale il proprietario deve comunicare al coltivatore la proposta di alienazione, è imposta nell'esclusivo interesse del coltivatore stesso, per consentirgli di meglio valutare la convenienza o meno dell'esercizio del diritto di prelazione".

"Pertanto allorché il proprietario abbia comunicato al coltivatore, con lettera raccomandata, la proposta di alienazione, indicando il prezzo, ancorché senza trasmissione del contratto preliminare concluso con un terzo, l'accettazione del coltivatore, che abbia dichiarato di esercitare il diritto di prelazione, comporta la conclusione del contratto di vendita tra il proprietario-concedente ed il coltivatore" (Cass. n.8485/1987 in RFI, 1987, Agricoltura, 250, n.178).

"La comunicazione di tale proposta /_ "contrattuale" _/ all’affittuario coltivatore diretto se contenente le indicazioni prescritte dall’art. 8 l. n. 817 del 1971, esaurisce l’obbligo posto a carico del proprietario, senza che sia necessaria la trasmissione di copia del preliminare di vendita" (Cass. n.2461/1981 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.210).

"Per cui quando il proprietario abbia comunicato al coltivatore la proposta di alienazione senza l’osservanza di tutti gli adempimenti posti dall’art. 8 l. n. 817 del 1971, la manifestazione di volontà del coltivatore di volersi avvalere della prelazione, accettando incondizionatamente la proposta, pur rendendosi conto della sua non completa conformità alla suddetta norma, ne sana ogni eventuale irregolarità e determina il concreto esercizio del diritto di prelazione" (Cass. n.6378/2001 in RFI, 2001, Agricoltura, 250, n.23).

Epperò "per il valido esercizio del diritto di prelazione agraria, previsto dall’art. 8 l.

26 maggio 1965, n. 590, come modificato dall’art. 8 l. 14 agosto 1971. n. 817, non è più sufficiente la comunicazione all’affittuario coltivatore diretto della sola proposta del proprietario di alienazione del fondo, con l’indicazione del prezzo, occorrendo 75

invece la notifica di un contratto preliminare completo in tutti i suoi aspetti, che consenta a quello di sostituirsi al promissario acquirente" (Cass. n.4608/1984 in RFI, 1984, Agricoltura, 250, n.112).

12.10 Contenuto "In materia di prelazione agraria, perché l'avente diritto sia assoggettato ai termini, agli adempimenti ed alle correlative decadenze, che la legge ricollega in serie successiva alla notificazione della proposta di alienazione ed alla trasmissione del preliminare, è necessario che tale proposta contenga tutti i dati essenziali della fattispecie /_ o "le condizioni poste a base della vendita del fondo a terzi" (Cass. n.5617/1981 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.207) _/, senza alcuna incertezza, in modo da offrire all'avente diritto tutti gli elementi per esercitare il suo diritto con una semplice dichiarazione di adesione /_ "in modo che l’affittuario sia posto in grado di acquistare, in esercizio del diritto di prelazione spettantegli, alle stesse condizioni il fondo stesso" (Cass. n.5617/1981 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.207) _/".

"Ne consegue che, quando un solo preliminare contenga pattuizioni relative a due o più poderi concessi a diversi coltivatori, la comunicazione di questo atto può rappresentare verso ciascun coltivatore una valida denuntiatio solo in quanto il prezzo di ciascun fondo sia specificato in modo non equivoco o, se siano venduti per un prezzo globale, sia anche indicato che il prezzo va rapportato alla estensione dei diversi fondi" (Cass. n.2424/1990 in RFI, 1991, Agricoltura, 250, n.150).

12.11 Denuntiatio inidonea  "In tema di prelazione agraria, quando alla comunicazione dell'intento di vendere non si accompagni la trasmissione del preliminare di compravendita prescritta dall'art. 8, 4º comma, l. 26 maggio 1965, n. 590 (sub art. 8, l. 14 agosto 1971, n. 817), non inizia a decorrere in danno dell'affittuario il termine di trenta giorni, stabilito a pena di decadenza per l'esercizio del diritto di prelazione" (Cass. n.2448/1989 in RFI, 1989, Agricoltura, 250, n.132);  "in tema di prelazione agraria, la comunicazione del preliminare di vendita, ove stipulato nella forma del contratto per persona da nominare, è inidonea ai fini dell'esercizio della prelazione se effettuata nei confronti dell'affittuario o di altro titolare di contratto agrario che sia insediato sul fondo posto in vendita, atteso che il predetto coltivatore ha interesse a conoscere fin dal momento della comunicazione in nome del compratore, al fine di valutare 76



l'opportunità di esercitare il diritto di prelazione con riferimento alle qualità dell'acquirente del fondo, ma non se effettuata nei confronti del proprietario confinante perché questi, per effetto del mancato esercizio del diritto di prelazione, non subentra in alcun rapporto giuridico con il nuovo proprietario del fondo" (Cass. n.7392/1990 in RFI, 1990, Agricoltura, 250, n.166). "È inidonea ai fini dell'assolvimento dell'onere del concedente di offrire in vendita il fondo di prelazione al coltivatore che lo conduce, la comunicazione di un preliminare stipulato nella forma di contratto con persona da nominare" (Trib. Udine, 22.08.1987, in RFI, 1988, Agricoltura, 250, n.153); "la notificazione al coltivatore diretto avente diritto alla prelazione agraria di un contratto preliminare di vendita del fondo rustico mancante della sottoscrizione del proprietario, il quale, essendo analfabeta, vi abbia apposto un crocesegno alla presenza di due testimoni, non costituisce adempimento idoneo a porre il coltivatore in condizioni di esercitare la prelazione spettantegli, in quanto detto preliminare, mancando della forma scritta richiesta ad substantiam, è affetto da nullità assoluta, deducibile da chiunque vi abbia interesse, e, pertanto, improduttivo di qualsiasi effetto giuridico" (Cass. n.3620/1980 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.218).

12.12 Denuntiatio idonea  "La notifica all'affittuario del contratto preliminare di vendita del fondo da questi goduto è adempimento idoneo a consentire l'esercizio del diritto di prelazione previsto dalle vigenti norme" (App. Palermo, 12.12.1988, in RFI, 1989, Agricoltura, 250, n.135);  "concluso tra il proprietario di un fondo rustico ed un terzo un contratto definitivo di vendita sospensivamente condizionato al mancato esercizio del diritto di prelazione da parte del titolare, la denuntiatio, accompagnata dalla trasmissione di copia del contratto in questione, è idonea a far decorrere il termine per l'esercizio della prelazione" (Cass. n.3499/1989 in RFI, 1989, Agricoltura, 250, n.131);  "integra una valida denuntiatio - ai fini del decorso del termine di trenta giorni di cui all’art. 8, 4º comma, l. 26 maggio 1965 n. 590, per l’esercizio del diritto di prelazione - la notificazione, al conduttore avente diritto alla prelazione, a mezzo ufficiale giudiziario (anziché tramite lettera raccomandata come indicato dalla norma positiva) di copia del preliminare di vendita intervenuto 77

tra il proprietario del fondo e il terzo, recante, in calce, l’espressa comunicazione che tale notifica è fatta ai sensi della l. 590 del 1965" (Cass. n.10020/1998 in RFI, 1998, Agricoltura, 250, n.158); 12.13 Denuntiatio in ipotesi di preliminare con riserva di nomina "L’obbligo del venditore di notificare, ai sensi dell’art. 8 l. n. 814/1971, al legittimato attivo il nome dell’acquirente, si estrinseca, nell’ipotesi di stipula di preliminare con riserva di nomina, nella comunicazione dell’identità del vero, effettivo acquirente perché la conoscenza di quel nominativo può determinare utilmente in un senso o nell’altro la scelta del coltivatore" (App. Firenze, 22.12.1980 in RFI 1981, Agricoltura, 250, n.220).

12.14 Rinuncia alla prelazione prima della denuntiatio "La rinuncia al diritto di prelazione agraria non è ammissibile prima della denuntiatio, posto che tale diritto diventa attuale e concreto e quindi rinunciabile solo al momento in cui il proprietario comunica agli aventi diritto la sua volontà di alienare a titolo oneroso con riferimento ad una individuata proposta completa nei suoi elementi essenziali" (Cass. n.5457/1995 in RFI, 1996, Agricoltura, 250, n. 105) "non essendo valida la rinuncia ad un diritto non ancora sorto e, quindi, non ancora noto al titolare nella sua estensione, ..., in quanto una consapevole e responsabile rinuncia può aversi solo nella ipotesi in cui il titolare del diritto sia posto in grado di valutare tutti gli aspetti positivi e negativi della sua scelta e, quindi, abbia avuto tempestiva e rituale conoscenza della vendita decisa dal proprietario, in particolare del nome dell’acquirente e del prezzo del trasferimento" (Cass. n.10272/1995 in RFI, 1995, Agricoltura, 250, n.104).

"Il diritto di prelazione previsto dall’art. 8 l. 590/65 diventa attuale e concreto solo nel momento in cui il proprietario concedente comunica ai soggetti indicati in detto articolo, nonché a quelli indicati dall’art. 7 l. 817/71, in qualunque modo, e perciò anche solo verbalmente, la sua volontà di alienare il fondo a titolo oneroso, con indicazione del futuro acquirente, del prezzo pattuito, delle modalità di pagamento di questo, non avendo carattere cogente ed inderogabile il procedimento previsto dall’art. 8 cit.; ne consegue che una eventuale rinuncia, anche se per iscritto, alla prelazione da parte del coltivatore preferito in tanto è valida e produttiva di effetti giuridici in quanto sia data - con qualsiasi mezzo - la prova che la stessa è successiva alla conoscenza, da parte del rinunziante, di tutti i dati indicati sopra, non essendo 78

ammissibile una rinuncia ad un diritto non ancora sorto" (Cass. n.4858/2000 in RFI, 2000, Agricoltura, 250, n.136) 12.15 L'APPROFONDIMENTO - Sintesi circa forma, trasmissione del preliminare, contenuto della denuntiatio "In margine all'art. 8 della legge 26 maggio 1965, n. 590 (e all'art. 7 della legge 14 agosto 1971, n. 817) una risalente giurisprudenza di questa Corte aveva - in diverse occasioni (in tale senso, ad esempio, cfr. Cass. 5 marzo 1988 n. 2306, nonché in precedenza, Cass. 6 maggio 1986 n. 3032 e altre anteriori) - affermato che l'art. 8 della legge 26 maggio 1965, n. 590 aveva "portata innovativa e perentoria tassatività" quanto al modo con cui portare a conoscenza dell'avente diritto alla prelazione la proposta di alienazione, così escludendo, pertanto, che potesse farsi validamente ricorso a forme e modi equipollenti, con conseguente nullità assoluta della "comunicatio" realizzata in forma diversa dall'invio della "raccomandata" prevista dal ricordato art. 8, non suscettibile di sanatoria con riguardo alla condotta del coltivatore.

Deve segnalarsi, peraltro che tale indirizzo giurisprudenziale - fondato su una inaccettabile lettura dell'art. 8, della legge 26 maggio 1965, n. 590 - è stato disatteso dalla prevalente giurisprudenza successiva, che in questa sede merita integrale conferma.

Come è stato affermato (Cass., sez. un., 4 dicembre 1989 n. 5359) nell'analoga materia della prelazione di immobili locati ad uso diverso da quello abitativo, la comunicazione della volontà del proprietario di trasferire il bene a terzi (in materia agraria, anche della proposta di alienazione del fondo, con il relativo prezzo) costituisce un elemento del particolare meccanismo predisposto dalla legge per assicurare al conduttore (in materia agraria, al coltivatore o al confinante) l'esercizio del diritto di prelazione.

Al riguardo - come osservato ad esempio da Cass. 8 luglio 1991 n. 7527 (specie in motivazione) - pur essendo previsto, in materia di prelazione agraria, dall'art. 8 della legge 26 maggio 1965, n. 590 che la comunicazione debba essere effettuata al coltivatore (o al confinante) mediante "notifica" della proposta di alienazione a terzi del fondo, con l'indicazione del relativo prezzo, tuttavia tale formalità non è imposta da detta legge a pena di nullità, per cui deve ammettersi la validità di forme equipollenti di comunicazione della detta proposta al coltivatore (o al confinante) ad iniziativa del proprietario-venditore.

79

Infatti, per la regola generale, vigente nel nostro ordinamento giuridico, della libertà delle forme per la comunicazione degli atti giuridici e delle manifestazioni delle volontà negoziali, ove una determinata forma non sia prevista dalla legge (o da un contratto) a pena di nullità o "ad substantiam", la comunicazione, ai fini della prelazione di cui all'art. 8 della legge 26 maggio 1965, n. 590 e all'art. 7 della legge 14 agosto 1971, n. 817, al coltivatore (o al confinante) della proposta di alienazione del fondo a terzi può essere effettuata in qualsiasi modo, anche verbalmente, dal proprietario-venditore, purché di tale conoscenza della proposta da parte del coltivatore vi sia prova certa, orale o documentale (in termini, al riguardo, ad esempio, Cass. 8 luglio 1991 n. 7527).

Né - ancora - a ciò osta il disposto dell'art. 1351 c.c., che per i contratti preliminari aventi per oggetto immobili prevede a pena di nullità la forma scritta, dato che la comunicazione prevista dall'art. 8 della legge n. 590 del 1965 non è qualificabile come proposta contrattuale (così come non lo è l'analoga comunicazione in materia di prelazione per gli immobili locati ad uso diverso da quello abitativo ex art. 38 legge 27 luglio 1978, n. 392, come affermato da Cass., sez. un., 4 dicembre 1989, n.

5359).

Da quanto precede deve trarsi la conclusione logica che il coltivatore (o il confinante) dal momento in cui abbia avuto notizia, anche verbale, dal proprietario del fondo da lui coltivato della proposta di alienazione del fondo medesimo a terzi, con l'indicazione del relativo prezzo, acquista il diritto all'esercizio della prelazione ed alla eventuale rinuncia ad essa e, pertanto, tale rinuncia può validamente essere manifestata anche durante le trattative e sino alla conclusione della compravendita tra proprietario e terzo.

Del resto l'art. 8 della legge 26 maggio 1965, n. 590 prevede che la comunicazione della proposta di alienazione del fondo a terzi avvenga mediante "notificazione" solo per assicurare al coltivatore (o al confinante) l'effettiva e sicura conoscenza della detta proposta affinché possa tempestivamente esercitare il diritto di prelazione (o rinunciare ad essa), dal che discende, per logica conseguenza, che la comunicazione mediante notificazione è del tutto superflua quando vi sia la certezza, il che può provarsi con documenti o con testimoni, che il coltivatore (o il confinante) ha preso piena cognizione, per iniziativa del proprietario-venditore del fondo, della proposta di vendita, essendosi pienamente realizzato anche in tale situazione il suddetto scopo del legislatore (Cass. 8 luglio 1991 n. 7527, cit.).

Come noto tale insegnamento è stato confermato dalla giurisprudenza successiva la 80

quale al riguardo ha precisato - tra l'altro - che la legge (art. 8 della legge 26 maggio 1965 n. 590, modificato dagli artt. 7 e 8 della legge 14 agosto 1971 n. 817) ha predisposto un procedimento rapido tendente a provocare l'incontro dei consensi del proprietario venditore e del coltivatore e, quindi, con la conclusione del contratto, il sollecito trasferimento a quest'ultimo della proprietà del fondo, nel quadro di una politica legislativa intesa a favorire la riunione nella stessa persona della titolarità del dominio e della gestione dell'azienda agraria, per incrementare la produzione agricola.

Tale procedimento, però, non ha, ad avviso della Corte, carattere obbligatorio e vincolante, stante la natura dispositiva e derogabile dell'art. 8 citato.

La norma persegue, certamente, finalità di interesse sociale (creazione di imprese coltivatrici moderne ed efficienti, e conseguente incremento della produttività agricola), ma esse sono realizzate indirettamente, favorendo, in primo luogo, l'interesse privato del coltivatore.

Pertanto non può ritenersi che il meccanismo predisposto dal legislatore per consentire a quest'ultimo l'esercizio del suo diritto di prelazione, abbia carattere cogente ed inderogabile.

Non possono, quindi, escludersi forme equipollenti di comunicazione della suddetta proposta, completa dei suoi elementi essenziali, che pure consentono l'esercizio del diritto di prelazione spettante al coltivatore ed agli altri soggetti indicati dalle norme citate. In tale ipotesi eventuali complicazioni sul terreno probatorio, specialmente in ordine alla decorrenza del termine entro il quale l'avente diritto deve manifestare la sua volontà di accettare la proposta, si ritorcono a danno del proprietario concedente che deve fornire quella prova, e che dovrà quindi valutare la convenienza di avvalersi del procedimento predisposto dalla legge, specie in previsione di un'accettazione del coltivatore (così, in particolare, Cass. 13 giugno 1992 n. 7250, specie in motivazione).

Il procedimento della notificazione, con lettera raccomandata, della proposta di alienazione e del preliminare di compravendita - si è osservato sul punto in altra occasione - non ha carattere cogente, inderogabile ed assorbente, potendo essere sostituito dalla dimostrazione che una comunicazione, completa di tutti gli elementi essenziali della proposta di acquisto, sia stata comunque effettuata, e tanto in considerazione della natura non contrattuale della "denuntiatio" (Cass. 5 maggio 1993 n. 5189, specie in motivazione).

Sempre in questo senso deve ricordarsi, altresì, Cass. 26 gennaio 1995 n. 936 che ha 81

espressamente enunciato la regola secondo cui il diritto di prelazione previsto dall'art. 8 della legge 26 maggio 1965 n. 590 diventa attuale e concreto nel momento in cui il proprietario comunica ai soggetti indicati del suddetto articolo - modificato ed integrato dagli artt. 7 ed 8 della legge 14 agosto 1971 n. 817 - in qualunque modo, anche verbalmente, la sua volontà di alienare il fondo a titolo oneroso, non avendo carattere cogente ed inderogabile il procedimento notificatorio previsto da tale norma.

Quanto precede ha trovato conferma anche nella più recente giurisprudenza di questa Corte regolatrice che, al riguardo, ha precisato come il diritto di prelazione previsto dall'art. 8 della legge n. 590 del 1965 (cosiddetta prelazione agraria) divenga attuale e concreto nel momento in cui il proprietario concedente comunica ai soggetti indicati in detto articolo, in qualunque modo, anche verbalmente, la sua volontà di alienare il fondo a titolo oneroso, non avendo carattere cogente ed inderogabile il procedimento notificatorio predisposto all'art. 8 citato (Cass. 9 ottobre 1998 n.

10020, resa in un caso di specie in cui i giudici di merito avevano accertato che al conduttore era stata notificata a mezzo ufficiale giudiziario copia del preliminare di vendita, nonché, sempre in questa ottica, Cass. 29 maggio 1998 n. 5306 e Cass. 27 gennaio 1999 n. 723, tra le altre)" (Cass. n.4858./2000 in FI, 2000, I, 2529).

13. Esercizio del diritto di prelazione 13.1 Dato normativo "Il coltivatore deve esercitare il suo diritto entro il termine di 30 giorni" (art. 8, comma 4, l. n.590/1965).

13.2 Termine entro il quale esercitare la prelazione "Una volta che l’avente diritto abbia conseguito conoscenza di tale volontà /_ - ci si riferisce al fatto che il "proprietario concedente comunica ai soggetti ..., in qualunque modo (e perciò anche verbalmente), la sua volontà di alienare il fondo a titolo oneroso, non avendo carattere cogente ed inderogabile il procedimento notificatorio predisposto" (Cass. n.723/1999 in RFI, 1999, Agricoltura, 250, n.145) - _/, si rendono subito operativi i termini entro i quali esercitare - ... - la prelazione".

Tali termini sono stabiliti "a pena di decadenza".

"Un eventualmente successivo ricorso aggiuntivo del proprietario concedente alle formalità di notifica previste dall’art. 8 cit. non valga a rimettere in termini l’avente 82

diritto rispetto all’esercizio della prelazione" (Cass. n.723/1999 in RFI, 1999, Agricoltura, 250, n.145).

13.3 Valido esercizio della prelazione La "trasmissione del preliminare di compravendita assieme alla lettera raccomandata, con la quale il proprietario del fondo offerto in vendita deve comunicare al coltivatore la proposta di alienazione /_ - della quale si è parlato poc'anzi - _/, è imposta nell’esclusivo interesse del coltivatore stesso, per consentirgli di valutare meglio la convenienza o meno del diritto di prelazione" (Cass. n.6378/2001 in RFI, 2001, Agricoltura, 250, n.23).

"L'esercizio di prelazione si attua legittimamente /_ - pertanto - _/ allorquando il titolare è posto nelle condizioni di conoscere tutte le modalità della vendita e può così essere in grado di valutare la convenienza ad esercitare la prelazione stessa; cosicché anche quando nel preliminare di vendita manchi un qualche elemento, che, tuttavia, sia tale da non pregiudicare l'esercizio del diritto" (Trib. Larino, 23.08.1988, in RFI, 1990, Agricoltura, 250, n.168).

"La manifestazione di volontà del coltivatore di volersi avvalere della prelazione, accettando incondizionatamente la proposta, pur rendendosi conto della sua non completa conformità alla ... norma /_ vigente sul punto _/, ne sana ogni eventuale irregolarità e determina il concreto esercizio del diritto di prelazione" (Cass. n.6378/2001 in RFI, 2001, Agricoltura, 250, n.23).

13.4 Valido esercizio della prelazione. Assenza di notifica del preliminare "Può validamente esercitare il diritto di prelazione il coltivatore al quale non sia stato notificato il contratto preliminare, allorquando egli abbia avuto aliunde conoscenza di quest'ultimo" (Trib. Agrigento, 29.10.1987, in RFI, 1990, Agricoltura, 250, n.

167).

13.5 Non valido esercizio della prelazione "La prelazione agraria presupponendo il possesso dei requisiti oggettivi e soggettivi previsti dalla legge per il riconoscimento del relativo diritto non può essere validamente esercitata - né conseguentemente attribuisce il diritto di riscatto in caso di vendita del fondo - a colui il quale, pur avendo ricevuto la denuntiatio e dichiarato di esercitare la prelazione, sia privo dei prescritti requisiti, senza che possa competergli l’azione a norma dell’art. 2932 c.c. non essendo la prelazione 83

assimilabile ad un obbligo a contrarre" (Cass. n.10789/2000 in RFI, 2000, Agricoltura, 250, n.137).

13.6 Possibili attitudini dell'avente diritto dinanzi alla denuntiatio "In tema di prelazione agraria, prevista dall’art. 8 l. 26 maggio 1965, n. 590, l’accettazione della proposta, da parte dell’affittuario coltivatore diretto, per mettere in moto i meccanismi ed i termini della legge, deve essere incondizionata" (Cass. n.2156/1981 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.224).

Sotto questo profilo ben è stato acclarato che "l’affittuario è posto nell’alternativa tra /_ a) _/ il sostituirsi, nel contratto, al promittente acquirente, facendo proprie tutte le obbligazioni previste a carico di quest’ultimo nel preliminare, /_ b) _/ o rifiutare la proposta, senza alcuna facoltà, nel primo caso, di discriminare, tra le clausole contrattuali stipulate dal promittente venditore e dal promissario acquirente, quelle a lui favorevoli e quelle sfavorevoli, in quanto eccessivamente onerose, per inferirne la opponibilità nei suoi confronti solo delle prime" (Cass. n.2050/2000 in RFI, 2000, Agricoltura, 250, n.118).

13.7 Dichiarazione che equivale a controproposta "La dichiarazione dell'affittuario coltivatore diretto di volere esercitare il diritto di prelazione agraria ai sensi dell'art. 8 l. n. 590 del 1965 a condizione che il prezzo richiesto sia diminuito con riguardo al valore dei miglioramenti recati al fondo ed alla situazione di interclusione del fondo medesimo, costituisce accettazione condizionata della proposta del proprietario e così configura una controproposta che deve essere accettata dal concedente per il perfezionamento del sinallagma contrattuale, con la conseguenza che in mancanza di tale accettazione, l'affittuario decade dal diritto di prelazione e dalla possibilità di esercitare il riscatto" (Cass. n.529/1989 in RFI, 1989, Agricoltura, 250, n.134).

"Ove l’affittuario coltivatore diretto, cui sia stata notificata proposta di alienazione di fondo rustico, dichiari di voler esercitare il diritto di prelazione condizionatamente alla concessione del mutuo agevolato per il pagamento del prezzo, non esercita validamente il diritto, in quanto tale accettazione costituisce condicio facti che, quale evento futuro e incerto, impedisce l’efficacia del rapporto se il proprietario proponente non abbia a sua volta accettato il pagamento condizionato" (Cass. n.3450/1980 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.223) 84

Al contrario è stato affermato che "ove l’affittuario coltivatore diretto, cui sia stata notificata proposta di alienazione di fondo rustico, dichiari di voler esercitare il diritto di prelazione condizionatamente alla concessione del mutuo agevolato per il pagamento del prezzo, esercita validamente il diritto, in quanto tale accettazione costituisce condicio iuris che scaturisce dalla disciplina legislativa e non condicio facti cui, quale evento futuro e incerto, è legata l’efficacia del rapporto" (Cass. n.1467/1981 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.222).

Ed ancora "il coltivatore che intenda esercitare il diritto di prelazione o di riscatto deve offrire un prezzo eguale a quello convenuto fra il proprietario ed il terzo, e la sua offerta non è efficace se egli dichiara di volere detrarre da quel prezzo il valore dei miglioramenti apportati al fondo, il cui ammontare debba ancora essere accertato giudizialmente" (Trib. Catanzaro, 30.11.1978, in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.226).

"Ove l'affittuario insediato sul fondo posto in vendita, cui sia stata notificata la proposta di alienazione di che all'art. 8 l. 590/65, si riservi, in caso di diniego del mutuo agevolato, di pagare con denaro proprio o di recedere dal contratto, non si ha valido esercizio del diritto di prelazione, costituendo tale accettazione una modifica della proposta di alienazione che, se non accettata dal proprietario (come nel caso di specie), impedisce la conclusione del contratto" (Cass. n.1508/1988 in RFI, 1988, Agricoltura, 250, n.154).

"Nel caso in cui l’affittuario coltivatore diretto abbia diritto di prelazione limitatamente ad una porzione del fondo (per il resto destinato ad utilizzazione edilizia in base a strumento urbanistico), la dichiarazione con la quale l’affittuario, al quale sia stato notificato il compromesso di vendita di quella porzione, si dica disposto ad acquistare l’intero fondo viene ad essere sottoposta a condizione ed è, come tale, inefficace; con la conseguenza che il proprietario può addivenire alla stipulazione della vendita con il terzo, senza che rilevi quando tale atto venga effettuato, sempreché non sia intervenuta, rispetto alla proposta a suo tempo notificata, un’autonoma e diversa determinazione di volontà" (Cass. n.6367/1981 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.225).

13.8 L'APPROFONDIMENTO - Caso in cui l'avente diritto subordina l'accettazione della proposta alla concessione del mutuo "Ne consegue che queste sezioni unite sono chiamate, nella presente controversia, a dirimere il contrasto di giurisprudenza, sia pure incidentalmente insorto sulla 85

questione, se il diritto di prelazione possa essere esercitato dal coltivatore anche nel caso che egli subordini l’accettazione della proposta alla concessione del mutuo agevolato (in senso affermativo sez. un. 1767/77, id., 1977, I, 1375; 1805/77, id., Rep. 1977, voce Agricoltura, n. 88; 1467/81, id., 1981, I, 2485) ovvero se tale accettazione condizionata equivalga ad una nuova proposta (Cass. 3722/71, id., Rep. 1971, voce cit., n. 62, e 3450/80, id., Rep. 1980, voce cit., n. 105).

Per una corretta ed esauriente impostazione del problema circa il riconoscimento o meno di un valido esercizio del diritto di prelazione agraria quando a fronte della proposta del proprietario del fondo, l’accettazione dell’affittuario coltivatore diretto sia subordinata alla concessione di un mutuo agevolato, occorre prendere le mosse dalla richiamata sentenza delle sezioni unite 1677/77 che ha composto altro contrasto giurisprudenziale emerso in ordine agli effetti del mancato pagamento del prezzo da parte dell’avente diritto nel termine stabilito dall’art. 8 l. 590/65.

Da un lato, infatti, si era sostenuto (Cass. 3753/75, id., Rep. 1975, voce cit., n. 86) che dall’incontro della proposta del concedente con l’accettazione del coltivatore nasce il contratto, che non è sospensivamente condizionato al pagamento del prezzo, il quale condiziona solo l’effetto traslativo della proprietà, con la conseguenza che, in caso di mancato pagamento tempestivo del prezzo, l’alienante può ancora scegliere tra adempimento e risoluzione; dall’altro si era invece affermato (Cass.

2164/76, id., 1976, I, 816) che il mancato pagamento del prezzo nel termine legale comporta l’inefficacia del contratto concluso con l’accettazione, da parte del coltivatore, della proposta notificatagli dal concedente.

Per comporre il contrasto queste sezioni unite, nella sentenza ricordata, hanno richiamato preliminarmente il principio, costantemente ribadito, che per effetto dell’incontro della proposta di alienazione – notificata dal proprietario con la trasmissione del contratto preliminare di compravendita stipulato con il terzo – con l’accettazione del coltivatore, il contratto di vendita si perfeziona ed hanno precisato non sussistere incompatibilità di principio tra condizione ed esecuzione di una prestazione essenziale, come il pagamento del prezzo nella vendita, ravvisando una certa carica di ambiguità nell’espressione normativa dell’8° comma del cit. art. 8, che dichiara che, in tutti i casi nei quali il pagamento del prezzo è differito, il trasferimento della proprietà è sottoposto alla condizione sospensiva del pagamento stesso entro il termine stabilito.

Ravvisando inoltre nella citata normativa una condicio iuris queste sezioni unite concludevano nel senso che «la pendenza di una siffatta condizione preclude sia 86

l’effetto reale che l’effetto obbligatorio del contratto e che il mancato pagamento incide sul contratto come tale, travolgendone l’efficacia».

Una tale conclusione, già affacciatasi nella precedente sentenza 3498/76 (id., 1976, I, 2596), veniva giustificata anche con l’affermazione che la figura del contratto condizionato sembra bilanciare nel modo più idoneo gli interessi in conflitto, perché se da un lato offre al coltivatore la facoltà di sciogliersi dal vincolo contrattuale e di sfuggire in tal modo anche all’eventualità del risarcimento del danno da inadempimento contrattuale, dall’altro esonera il venditore dall’onere di instaurare un giudizio per ottenere la risoluzione del contratto.

Ricordati i precedenti sopra indicati va adesso esaminato il profilato contrasto, se cioè l’esercizio della prelazione, condizionato alla concessione del mutuo agevolato per il pagamento del prezzo, costituisca o meno valido esercizio del diritto.

La tesi positiva è stata affermata dalla sentenza 1467/81 di questa corte in base a considerazioni che si coordinano a quelle espresse dalle sezioni unite nella sentenza da ultimo ricordata, osservandosi che tale accettazione subordinata costituisce una condicio iuris proveniente dalla disciplina legislativa del rapporto e non una condicio facti a cui, quale evento futuro ed incerto, viene legata l’efficacia del contratto. Si sostiene, al riguardo, che «solo impropriamente può definirsi condizione la esplicita considerazione nel contratto di un evento, sia pure estrinseco ed eventuale, che sia già dalla legge considerato come un elemento normale della fattispecie negoziale adottata dalle parti, la cui previsione nella manifestazione di volontà non equivale infatti a trasformare la clausola in una condizione in senso tecnico, poiché nulla immuta nella disciplina dell’istituto».

Dopo avere ricordato che per legge al beneficiario della prelazione spetta la duplice facoltà di pagare il prezzo in contanti o di chiedere il mutuo agevolato, la sentenza contesta il rilievo che l’accettazione della prelazione condizionata alla concessione del mutuo non sarebbe un’accettazione pura e semplice idonea all’incontro dei consensi, ma «una controproposta che necessiterebbe dell’ulteriore consenso del proponente per la perfezione del contratto». Osserva, infatti, che la controproposta implica un «margine di discrezionalità pattizia sia nella formulazione di chi la prospetta che di colui che ne è destinatario, ma certamente le conseguenze che secondo la legge derivano dal diniego o dalla concessione del mutuo non consentono l’ambito di autonomia che è insito in qualsiasi clausola rimessa alla volontà delle parti».

Ma in precedenza, come già detto, questa corte era andata in diverso avviso (Cass.

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3450/80, e 3722/71). Muovendo dalla premessa che il diritto di prelazione è concesso «a parità di condizioni», nel senso che se il proprietario non può imporre al coltivatore condizioni più onerose di quelle fatte al terzo, a sua volta il coltivatore non può pretendere di esercitare la prelazione a condizioni più vantaggiose o, comunque, diverse, questa corte affermava il principio che nella sistematica dell’art.

8 l. 590/65 «il diritto di prelazione da parte del coltivatore non può esercitarsi che con l’accettazione pura e semplice della proposta di alienazione notificata dal proprietario, giacché l’effetto che la legge riconnette a tale diritto è quello della conclusione del contratto... che può verificarsi solo con l’incontro dei consensi a norma dell’art. 1326 c.c.; l’accettazione, pertanto, deve essere conforme alla proposta, altrimenti equivale a nuova proposta ed il contratto non può ritenersi concluso se questa non è a sua volta accettata dall’originario proponente». Va pertanto tenuto presente che nella fattispecie già all’esame di questa Corte, il coltivatore aveva condizionato la dichiarazione di avvalersi del diritto di prelazione «alla concessione del mutuo» che si apprestava a richiedere: così facendo, il coltivatore non si sarebbe limitato ad annunciare il proposito di avvalersi – con la richiesta di mutuo – dello strumento previsto dalla legge per la sospensione del termine breve per il pagamento del prezzo, ma avrebbe subordinato il prodursi degli effetti stessi della prelazione, cioè l’acquisto del fondo, al conseguimento del mutuo.

Ora, poiché ai sensi dell’art. 8, 8° comma, l. cit. «l’evento dedotto dalla norma in condizione è costituito dal pagamento del prezzo entro il termine stabilito, mentre nella specie l’evento condizionante l’efficacia della prelazione era la concessione stessa del mutuo, l’accettazione del coltivatore avrebbe dovuto essere considerata – secondo questa sentenza – difforme sia dai termini della proposta che dalla previsione normativa e, quindi, avrebbe dovuto ritenersi invalida ai fini del conseguimento dell’effetto a cui tende l’esercizio del diritto di prelazione, cioè la conclusione del contratto di compravendita del fondo da parte del prelazionista in luogo del terzo. La diversità con l’ipotesi legale sarebbe chiara, perché a norma di legge la mancata concessione del mutuo non dispensa il coltivatore dall’obbigo di versare il prezzo nel termine stabilito.

Né comporta l’inefficacia del contratto validamente concluso; inefficacia che invece si determina solo nel caso di mancato pagamento del prezzo.

Ritiene questa corte, a fronte delle posizioni contrastanti come sopra lumeggiate, di dover aderire alla tesi già affermata dalle sezioni unite con la decisione 1767/77 per i motivi che qui di seguito si esporranno.

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Come già è stato ritenuto nella richiamata sentenza 9 maggio 1977, n. 1767, i casi di differimento della corresponsione del prezzo, cui l’8° comma si riferisce, comprendono tanto quelli (normali) previsti dal 6° comma quanto quelli regolati dal 7° comma (Cass. 7 agosto 1973, n. 2270, id., Rep. 1973, voce cit., n. 65; 21 dicembre 1971, n. 3722, cit.). Ciò si desume non soltanto dalla lettera della legge, che richiama indiscriminatamente tutti i casi, ma anche dalla irrazionalità di un eventuale trattamento differenziato di ipotesi il cui lato comune è costituito dal differimento.

Si è infatti osservato (cfr. Cass., sez. un., 1767/77, cit.) che il congegno tecnicogiuridico consistente nel nesso ex lege fra pagamento e differimento deve poter funzionare allo stesso modo per diverso che sia, sotto il profilo quantitativo, il periodo di differimento, qualitativamente identiche essendo in ogni caso le esigenze che esso è chiamato a soddisfare.

D’altronde non può porsi in dubbio che la menzione del pagamento, come evento dedotto dalla legge in condizione sospensiva del diritto di proprietà, costituisce una formula tecnica del tutto chiara, per cui chiunque voglia accreditare lo spostamento del suo valore dal piano della sospensione dell’efficacia ad un piano diverso dovrebbe pur sempre farsi carico di un’adeguata dimostrazione dell’equivoco in cui il legislatore sarebbe incorso nell’adozione della formula.

In questa sede preme porre in evidenza l’8° comma della l. 590, secondo cui il trasferimento della proprietà è sottoposto alla condizione sospensiva del pagamento del prezzo nel termine stabilito.

Se la legge avesse taciuto probabilmente si sarebbe potuto ritenere, in contemplazione dell’art. 1453 c.c. ed in relazione al principio di perfezionamento del contratto mediante il solo accordo delle parti sulla cosa e sul prezzo, che il mancato pagamento del corrispettivo non fosse che una forma, anche se grave, di inadempimento incapace di eliminare ab origine il negozio già concluso e perfetto, ma valido soltanto per domandarne la risoluzione.

Ma, come ha rilevato un’attenta dottrina, a tale conclusione non sembra possa pervenirsi neanche nell’ipotesi di condicio facti di natura sospensiva, anziché di condicio iuris.

Infatti, in ambedue i casi, parificabili quando la seconda non consiste in un elemento essenziale del contratto (condizione impropria) ma in un semplice requisito per la sua efficacia, la condizione sospensiva non è rilevante ai fini della risoluzione del negozio ma ai fini della sua efficacia. Di modo che, qualora il pagamento non si 89

verifichi nei termini, ne rimane esclusa quest’ultima come se il negozio giuridico non fosse mai esistito, mentre la risoluzione presuppone la esistenza di un vincolo giuridico che è suscettibile di essere sciolto.

A tale conclusione conduce anche la considerazione che la condizione sospensiva non può essere apposta ai contratti con effetti reali senza trasformarli in contratti obbligatori, tenuto conto che l’effetto traslativo della cosa si verifica con il solo consenso.

Una tale riflessione dimostra infatti che la subordinazione del trasferimento al pagamento del prezzo non può rappresentare una condicio iuris; cioè la previsione nel negozio traslativo di un requisito anche se legato ad un avvenimento futuro ed incerto, senza il quale il contratto non è perfetto né quindi efficace ed operante, tenuto conto che, una volta avveratasi la condizione, al rapporto non sopravvivono conseguenze giuridiche.

D’altronde, che la condizione di cui all’art. 8, 8° comma, della legge in esame afferisca alla risoluzione anziché all’efficacia del contratto, deve ritenersi escluso oltre che per le considerazioni contenute nella ricordata sentenza 1767/77 anche in considerazione che la legge stessa la qualifica sospensiva e non risolutiva.

Una tale ricostruzione dell’istituto, peraltro, appare in armonia con lo stesso intento del legislatore, nell’interesse di entrambe le parti del rapporto: da un lato, infatti, il venditore risulta essere svincolato da ogni obbligo di prelazione ed è libero, dopo l’inutile scadenza del termine, di vendere a chiunque; dall’altro, il coltivatore non è soggetto ad alcun procedimento risarcitorio, come conseguenza del suo incolpevole inadempimento, soprattutto ove il mancato ottenimento del mutuo possa essere dovuto a difficoltà burocratiche, protrattesi oltre il termine previsto nella legge.

Conseguentemente deve ribadirsi il seguente principio: in tema di diritto di prelazione del mezzadro, del colono, o dell’affittuario di fondo rustico, l’art. 8, 8° comma, l. 26 maggio 1965 n. 590, ove dispone che, nei casi in cui il pagamento del prezzo è differito (6° e 7° comma), il trasferimento della proprietà è sottoposto alla condizione sospensiva del pagamento stesso nei termini prescritti (tre mesi o un anno, nelle ipotesi rispettivamente disciplinate dal 6° e 7° comma) va inteso nel senso che il predetto pagamento costituisce condicio iuris sospensiva dell’efficacia del contratto, conclusosi con l’accettazione della proposta di alienazione notificata dal proprietario, con la conseguenza che il mancato avverarsi della condizione tarvolge automaticamente il contratto medesimo, senza necessità di domanda risolutoria da parte del proprietario e restituisce a quest’ultimo la piena libertà del 90

fondo.

Al riaffermato principio segue quale logico corollario che «il diritto di prelazione è validamente esercitato dal coltivatore il quale subordini l’accettazione della proposta di alienazione comunicatagli dal proprietario del fondo alla concessione da parte dello Stato del mutuo della somma necessaria a pagare il prezzo (Cass. 16 marzo 1981, n. 1467, cit.)».

Ma, nella specie, il problema si pone in termini diversi.

Alla stregua della situazione di fatto accertata dal giudice del merito in sede di rinvio, la posizione assunta dall’oblato consisteva nella volontà di riservarsi, in caso di diniego del mutuo, di pagare con denaro proprio o di recedere dal contratto.

La corte d’appello ha ritenuto che una condizione così strutturata non corrispondeva a quella prevista dalla legge, e che essa quindi poneva in essere una modifica della proposta (cioè una nuova proposta), che l’originario offerente non aveva accettato, onde il contratto non poteva considerarsi concluso.

Tale qualificazione giuridica della fattispecie concreta accertata è da condividersi pienamente, in quanto l’oblato, proponendo di inserire nel regolamento negoziale la clausola in questione, pretendeva di attribuirsi la facoltà di versare il prezzo con denaro proprio dopo la scadenza del termine più lungo, previsto dalla legge per l’ipotesi di pagamento con fruizione del mutuo statale, anziché entro quello più breve dalla legge stessa fissato per il caso di pagamento con denaro proprio" (Cass. n.1508/1988 in FI, 1988, I, 1126).

13.9 Proposta di alienazione non riferita alla sola parte del fondo costituente oggetto dell’affitto ed indicante il prezzo di esso "Nel caso di proposta di alienazione non riferita alla sola parte del fondo costituente oggetto dell’affitto a coltivatore diretto ed indicante, invece, l’intero fondo ed il prezzo di esso, non vi è adempimento dell’obbligo imposto al proprietario dalla legge, ai fini dell’esercizio della prelazione da parte dell’affittuario, il quale, quindi, non solo non ha l’onere di comunicare la sua accettazione e di pagare il prezzo nei termini rispettivamente stabiliti, ma può riscattare l’appezzamento di terreno da lui coltivato nei confronti dell’acquirente dell’intero fondo o della parte di esso nella quale sta compreso" (Cass. n.3384/1980 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.246).

Ed ancora: "in tema di prelazione e riscatto agrario, secondo la disciplina dell’art. 8 l.

590/1965 come modificato dalla l. 817/1971, l’inottemperanza da parte del proprietario dell’obbligo di notificare al coltivatore la proposta di alienazione, con 91

trasmissione del preliminare di compravendita, può essere ravvisata, nel caso di vendita di un fondo condotto da una pluralità di affittuari per porzioni ed in forza di rapporti autonomi e distinti, solo mediante la specificazione del prezzo inerente a ciascuna di dette porzioni, dato che solo limitatamente ad esse il singolo affittuario può esercitare la prelazione; mancando tale specificazione, pertanto, deve escludersi che l’affittuario decada dal diritto di prelazione ove non lo eserciti nel termine di trenta giorni dalla trasmissione del preliminare" (Cass. n.4346/2001 in RFI, 2001, Agricoltura, 250, n.14).

13.10 Dichiarazione di voler esercitare il diritto. Natura giuridica "La dichiarazione dell’affittuario di fondo agrario di voler esercitare la prelazione in caso di vendita ai sensi dell’art. 8 l. 26 maggio 1965 n. 590, integra un atto /_ a) _/ unilaterale /_ b) e _/ recettizio,".

"Ditalché /_ - sotto quest'ultimo profilo - _/ produce effetto solo nel momento in cui giunga a conoscenza del destinatario o in cui deve reputarsi da questi conosciuta perché pervenuta al suo indirizzo" (Cass. n.1331/1997 in RFI, 1997, Agricoltura, 250, n.105).

13.11 Dichiarazione di voler esercitare il diritto. Conclusione del contratto di vendita "La tempestiva dichiarazione del titolare di volersi avvalere del diritto di prelazione consente di concludere il contratto di vendita, che rimane subordinato alla sola condizione sospensiva del pagamento del prezzo" (Trib. Larino, 23.08.1988, in RFI, 1990, Agricoltura, 250, n.168).

Su quest'ultimo profilo ci soffermeremo nel prosieguo.

13.12 Dichiarazione di voler esercitare il diritto.

L'effetto acquisitivo della proprietà "In tema di prelazione agraria la dichiarazione del titolare di voler esercitare il relativo diritto è inidonea a produrre l'effetto acquisitivo della proprietà del fondo offerto in vendita ove non intervenga, entro il termine previsto dal 2º comma art. 8 l.

26 maggio 1965 n. 590, il pagamento del prezzo" (Cass. n.11771/1990 in RFI, 1991, Agricoltura, 250, n.184).

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14. Versamento del prezzo 14.1 Dato normativo "Ove il diritto di prelazione sia stato esercitato, il versamento del prezzo di acquisto deve essere effettuato /_ a) _/ entro il termine di 3 mesi, decorrenti dal trentesimo giorno dall'avvenuta notifica da parte del proprietario /_ altrimenti si avrà "decadenza dell’affittuario coltivatore diretto, per inosservanza del termine di 3 mesi per il versamento del prezzo di acquisto" (Cass. n.6219/1981 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.297) _/, /_ b) _/ salvo che non sia diversamente pattuito tra le parti" (articolo 8, comma 6, l. n.590/1965 così sostituito dall'art. 8, legge 14 agosto 1971, n.817).

14.2 Perentorietà dei termini "E' ben possibile che le «parti» pattuiscano, per il versamento del «prezzo di acquisto», un termine diverso da quello di 3 mesi previsto dalla legge; ma tale termine rimane pur sempre di natura perentoria, con la conseguenza che la sua inosservanza comporta egualmente la decadenza dal diritto di prelazione" (Cass. n.6219/1981 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.296).

14.3 L'articolo unico della l. 8 gennaio 1979 n. 2 "Nel caso di esercizio della prelazione agraria la disciplina applicabile circa il termine entro il quale deve essere effettuato il versamento del prezzo non è quella dell'articolo unico della l. 8 gennaio 1979 n. 2 - riguardante la decorrenza del termine stesso nel caso di esercizio del riscatto - bensì quella indicata nel 6º comma art. 8 l.

26 maggio 1965 n. 590, il quale stabilisce che il versamento del prezzo di acquisto deve avvenire entro il termine di tre mesi, decorrenti dal trentesimo giorno dall'avvenuta notifica, da parte del proprietario del fondo, della proposta di alienazione" (Cass. n.11771/1990 in RFI, 1990, Agricoltura, 250, n.173). "È ammissibile l’applicazione analogica del principio generale, fissato nel 2º comma l. 8 gennaio 1979, n. 2, per il solo retratto, alla prelazione agraria, per cui, in caso di contestazione, il termine di versamento del prezzo decorre dal passaggio in giudicato della sentenza di accertamento del diritto" (App. Napoli, 10.11.1979 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.330).

14.4 Condizioni circa il pagamento del prezzo

93

In linea di massima si tenga presente che "il coltivatore che eserciti il diritto di prelazione previsto dall’art. 8 l. 26 maggio 1965, n. 590 (modificato dagli art. 8 e 9 l.

14 agosto 1971, n. 817), mentre ha facoltà di fruire delle condizioni più vantaggiose pattuite, col contratto preliminare al quale egli subentri, fra il proprietario del fondo e il terzo, non è tenuto a conformare la propria condotta a quelle altre clausole che stabiliscono condizioni di pagamento più onerose di quelle previste nei suoi riguardi dalla legislazione relativa allo sviluppo della proprietà coltivatrice" (Cass. n.1185/1980 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.278), "pertanto, qualora nel preliminare sia stato pattuito il pagamento immediato di parte del prezzo, anche a titolo di caparra confirmataria, ed il pagamento del saldo alla stipulazione del contratto definitivo, egli è tenuto a corrispondere entro il termine ex lege di 3 mesi la somma per cui è previsto il versamento immediato, ancorché a titolo di caparra confirmatoria, non escludendo la specifica funzione di garanzia che essa costituisca altresì un principio di esecuzione del contratto" (Cass. n.6219/1981, in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.277).

"In tema di prelazione agraria, il subingresso di colui che abbia utilmente esercitato il relativo diritto all’identica posizione negoziale del terzo contraente comporta la possibilità di giovarsi delle condizioni pattuite eventualmente più favorevoli di quelle previste dallo schema legale della prelazione in ordine al pagamento del prezzo solo nell’ipotesi in cui vengano concordati differimenti nel saldo o nel versamento di una parte del prezzo, rateizzazioni od altre facilitazioni; pertanto, tale subingresso non implica la facoltà di valersi, per il versamento del prezzo, del termine (più favorevole) che concedente ed originario offerente abbiano stabilito per la stipula del contratto definitivo ed il contestuale pagamento del saldo del prezzo in momento successivo alla scadenza del termine a favore del coltivatore per acquisire il diritto alla prelazione" (Cass. n.12668/22000 in RFI, 2000, Agricoltura, 250, n.145).

14.5 Pagamento del prezzo come condicio iuris sospensiva "In tema di prelazione agraria, il pagamento del prezzo nel termine prescritto costituisce condicio iuris sospensiva dell’efficacia del contratto conclusosi con l’accettazione della proposta di vendita" (Trib. Catanzaro, 30.11.1978, in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.288). Difatti "l’incontro della proposta di alienazione, notificata dal proprietario al coltivatore, con l’accettazione /_ - "incondizionata adesione" (Cass. n.5617/1981 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.279) _/, ravvisabile nella 94

dichiarazione del secondo di voler esercitare la prelazione, determina /_ "l’incontro dei consensi e, quindi, il perfezionamento del contratto" (Cass. n.848/1981 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.280. Cfr.: Cass. n.5617/1981 cit.) o _/ il perfezionamento della vendita, restando però condizionata l’efficacia dell’intero contratto al pagamento del prezzo" (App. Palermo, 08.04.1980, in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.284).

"Il pagamento del prezzo, nei termini prescritti dall’art. 8, 6º e 7º comma, l. 26 maggio 1965, n. 590 sulla prelazione agraria, non essendo riferibile alla volontà negoziale delle parti, ha natura di condicio iuris, sospensiva dell’efficacia del contratto" (App. Palermo, 08.04.1980, in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.283).

14.6 Pagamento del prezzo come condicio iuris sospensiva.

Durante la pendenza "Il retraente, sia secondo un’interpretazione razionale ..., sia ai sensi dell’art. 1361 c.c., non ha alcun diritto, fino all’avveramento della condizione, di coltivare il fondo su cui ha esercitato il riscatto, né di percepirne i frutti, spettando invece al retrattato l’amministrazione dello stesso" (Cass. n.7030/2001 in RFI, 2001, Agricoltura, 250, n.28).

"La vendita del fondo effettuata dal proprietario in pendenza del termine per il pagamento del prezzo da parte del coltivatore che abbia esercitato il diritto di prelazione, pur non costituendo una delle ipotesi previste dall’art. 8 l. n. 590 del 1965 per l’operatività del diritto al riscatto, deve, tuttavia, equipararsi ad esse e considerarsi presupposto idoneo all’esercizio del riscatto da parte del coltivatore pretermesso nei confronti del terzo acquirente" (Cass. n.4499/2001 in RFI, 2001, Agricoltura, 250, n.15).

14.7 Pagamento del prezzo come condicio iuris sospensiva. Avveramento "Il pagamento del prezzo, ..., ha natura di condicio iuris, sospensiva dell’efficacia del contratto, cosicché, nel caso di suo avveramento, /_ a) _/ anche l’effetto traslativo della proprietà si produce /_ b) a far tempo dal pagamento e non retroagisce al momento della conclusione del contratto" (App. Palermo, 08.04.1980, in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.283).

14.8 Pagamento del prezzo come condicio iuris sospensiva. Non avveramento Sotto questo profilo "il mancato avveramento della condizione" (Trib. Catanzaro, 95

30.11.1978 cit.): a) "travolge automaticamente /_ "ipso iure" (Cass. n.5899/1979 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.285) _/ il contratto /_ o "trasferimento intervenuto" (Cass. n.5899/1979 cit.) "senza necessità di una domanda di risoluzione" (App. Perugia, 18.05.1979, in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.287) _/" (Trib. Catanzaro, 30.11.1978 cit.). Il fenomeno sarebbe qualificato in termini di "inefficacia" (Cass. n.5899/1979 cit.. Cfr.: Cass. n.848/1981 cit.); b) restituisce "al proprietario la piena disponibilità del fondo," (Trib. Catanzaro, 30.11.1978 cit.); c) provoca la "decadenza del coltivatore dal diritto di prelazione" (Cass. n.848/1981 cit.. Cfr.: Cass. n.5617/1981 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.279); d) lascia il non più avente diritto "senza neppure più la possibilità da parte ... di esercitare il diritto di riscatto" (Trib. Catanzaro, 30.11.1978 cit.); e) comporta "automatica reviviscenza ed operatività dei contratti di vendita che detto proprietario abbia in precedenza stipulato con terzi, /_ - _/ in via preliminare /_ - _/ o definitiva atteso che tali negozi non sono stati definitivamente travolti dall’esercizio della prelazione, ma hanno subito, per effetto di esso, solo una modifica soggettiva (sostituzione del conduttore nella posizione dell’acquirente), subordinata alla condicio iuris dell’indicato pagamento del prezzo" (Cass. n.5899/1979 cit.. Cfr.: Cass. n.465/1980 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.281).

In ipotesi di "contratto di vendita che eventualmente il proprietario abbia concluso con un terzo in pendenza dell’esercizio della prelazione; ... quest’ultimo contratto di vendita /_ non _/ può essere addotto dal coltivatore quale giustificazione del mancato tempestivo pagamento del prezzo da parte sua, giacché tale contratto, ancorché trascritto, non può prevalere sull’acquisto del coltivatore, una volta che questi abbia pagato il prezzo, stante la preferenza accordata al medesimo del sistema della legge" (Cass. n.848/1981 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.280); f) "nel caso in cui, per il mancato pagamento del prezzo nel termine prescritto da parte del coltivatore che ha esercitato il diritto di prelazione, è venuto meno il contratto conclusosi con l’accettazione della proposta di alienazione ed ha riacquistato efficacia il preliminare stipulato dal proprietario con il terzo, quest’ultimo ha diritto ad ottenere il risarcimento dei danni dipendenti dal comportamento del coltivatore e consistente nel ritardato acquisto della disponibilità 96

del fondo" (App. Palermo, 26.01.1980, in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.286).

Si tenga presente che, "tuttavia, anche quando sia scaduto il detto termine senza che la condizione si sia avverata, la dichiarazione del proprietario alienante di essere disposto alla stipula notarile della vendita al coltivatore preferito può configurare secondo l’apprezzamento del giudice del merito, un convenzionale spostamento del termine di 3 mesi, consentito dal 6º comma del cit. art. 8, ovvero una rinunzia agli effetti del mancato avveramento della condizione sospensiva, anch’essa consentita versandosi in tema di diritti disponibili" (Cass. n.356/1981 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.282).

"Il promissario acquirente del fondo rustico che sia stato convenuto in giudizio in uno al proprietario dall’affittuario coltivatore diretto per l’esercizio della prelazione è legittimato a far valere la decadenza dell’affittuario coltivatore diretto, per inosservanza del termine di 3 mesi per il versamento del prezzo di acquisto, stabilito dalla suddetta norma" (Cass. n.6219/1981 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.297).

14.9 Manifestazione del serio proposito di voler corrispondere detto prezzo nel termine "La mancata presentazione, da parte degli eredi del proprietario del fondo in relazione al quale sia stato esercitato il diritto di prelazione ai sensi dell’art. 8, 4º comma, l. 26 maggio 1965, n. 590, della dichiarazione fiscale prescritta dall’art. 49, 2º comma, d.p.r. 26 ottobre 1972, n. 637, impedisce il pagamento del prezzo del fondo oggetto della prelazione agli eredi del proprietario dello stesso, ma non è di ostacolo alla manifestazione, da parte di colui che ha esercitato il diritto di prelazione, del serio proposito di voler corrispondere detto prezzo nel termine stabilito dal menzionato art. 8, essendo quest’offerta non formale necessaria per escludere la sua mora debendi ed evitarne, quindi, la decadenza dal diritto di prelazione" (Cass. n.5899/1979 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.295).

14.10 La diversa pattuizione tra le parti "In tema di esercizio della prelazione agraria l'art. 8, 6º comma, l. 26 maggio 1965 n.

590, disponendo che per il versamento del prezzo il termine di tre mesi, decorre dal trentesimo giorno della notifica della proposta di alienazione, salvo che non sia diversamente pattuito tra le parti, si riferisce, con tale inciso, non ai soggetti del preliminare di vendita (proprietario del fondo e promissario acquirente) bensì a quelli del contratto di compravendita che si perfeziona con l'adesione del coltivatore alla 97

proposta di alienazione notificatagli (proprietario del fondo e coltivatore) rispetto al quale il promissario acquirente, parte unicamente dell'indicato preliminare, ormai superato, è terzo, con la conseguenza che l'eventuale successiva pattuizione in ordine alle modalità di pagamento del prezzo, costituendo nei suoi confronti res inter alios acta, non solo non è preclusa dalla mancata previsione nel preliminare notificato al coltivatore di dilazioni nel pagamento del prezzo, ma non richiede neppure una sua manifestazione di volontà adesiva" (Cass. n.11616/1990 in RFI, 1991, Agricoltura, 250, n.185).

"Ove il proprietario concedente - convenuto in giudizio dall'avente diritto alla prelazione per conseguire l'intestazione della proprietà del fondo rustico - eccepisca la inefficacia del trasferimento per mancato pagamento del prezzo nei termini legali di cui all'art. 8 l. n. 590 del 1965 incombe all'attore dedurre e provare il termine più favorevole, pattuito con il proprietario, trattandosi di eccezione in senso stretto, non rilevabile di ufficio" (Cass. n.8185/1987 in RFI, 1988, Agricoltura, 250, n.172).

14.11 Modi di pagamento del prezzo "In tema di prelazione agraria, in mancanza di norme che deroghino al principio di cui all'art. 1277 c.c. (in base al quale per la estinzione di un debito pecuniario occorre la dazione di moneta avente corso legale), la offerta di assegni non può essere equiparata al pagamento del prezzo, atteso che per la realizzazione del trasferimento della proprietà del fondo occorre che entro il termine stabilito dalla legge venga effettuato /_ > _/ il pagamento del prezzo /_ > _/ o il deposito /_ "liberatorio ... art. 1210 c.c." (Cass. n.9401/1999 in RFI, 2000, Agricoltura, 250, n.139) _/ dello stesso nelle forme di legge (nel caso di mancata accettazione del proprietario del fondo offerto in vendita), non essendo sufficiente il compimento di atti idonei ad evitare unicamente la mora debendi o a costituire in mora il creditore, come nel caso che il prelazionante si sia limitato ad eseguire una offerta (formale o meno) del prezzo e questa sia stata rifiutata dal proprietario, ancorché idonea ad offrire la effettiva disponibilità di ricevere la somma dovuta quale l'invio, ad esempio, di vaglia postale, di assegno circolare o libretto postale intestato al destinatario" (Cass. n.11236/1990 in RFI, 1991, Agricoltura, 250, n.185 e 172) "senza che all’adempimento o al deposito si possano equiparare i fatti che escludono la mora del debitore ma non lo liberano dalla sua obbligazione e che non realizzano, quindi, la condizione dell’effettivo versamento del prezzo, come 98

l’ingiustificato rifiuto del creditore di ricevere la prestazione o l’invito del prelazionante al venditore di comparire dinanzi ad un notaio per la stipulazione dell’atto formale di trasferimento (per altro, non necessario) ed il contestuale pagamento del prezzo" (Cass. n.9401/1999 in RFI, 2000, Agricoltura, 250, n.139).

"Gli effetti dell'esercizio della prelazione agraria rimangono caducati ove, nel caso di rifiuto del proprietario del fondo di accettare il pagamento del prezzo, il titolare del diritto di prelazione non provveda entro il termine di legge, all'offerta reale ed eventualmente al deposito della somma" (Cass. n.3499/1989 in RFI, 1989, Agricoltura, 250, n.148).

"La dichiarazione del titolare di voler esercitare il relativo diritto è inidonea a produrre l’effetto acquisitivo della proprietà del fondo offerto in vendita ove non intervenga, entro il termine previsto dal 2º comma dell’art. 8 l. n. 590 del 1965, il pagamento del prezzo, da effettuarsi mediante offerta reale, e, occorrendo il deposito della somma, senza che, in mancanza, possa assumere rilievo la dichiarazione del prelazionante che eseguirà il pagamento al momento della stipulazione del contratto davanti al notaio, anche se quest’ultima data è indicata entro il termine in questione" (Cass. n.8939/1985 in RFI, 1996, Agricoltura, 250, n.129).

14.12 Mancato pagamento del prezzo da parte del prelazionario e nuove proposte di acquisto "Il proprietario è tenuto a notificare al coltivatore eventuali nuove proposte di acquisto del fondo anche qualora il coltivatore, con riferimento ad una precedente proposta, abbia esercitato il diritto di prelazione senza poi pagare il prezzo nel termine prescritto" (Cass. n.915/1981 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.211).

15. Sospensione del termine per il pagamento del prezzo 15.1 Dato normativo "Se il coltivatore che esercita il diritto di prelazione dimostra, con certificato dell'Ispettorato provinciale dell'agricoltura competente, di avere presentato domanda ammessa all'istruttoria per la concessione del mutuo ai sensi dell'articolo 1, il termine di cui al precedente comma é sospeso fino a che /_ a) _/ non sia stata disposta la concessione del mutuo /_ b) _/ ovvero fino a che l'Ispettorato non abbia espresso diniego a conclusione della istruttoria compiuta 99

/_ c) _/ e, comunque, per non più di 1 anno" (art. 8, comma 7, l. n.590/1965).

15.2 Verificazione della sospensione del termine "Il termine, previsto dal 6º comma dell’art. 8 della predetta legge per il pagamento del prezzo di acquisto, rimane sospeso, ai sensi e per la durata di cui al successivo 7º comma, per il solo fatto della presentazione di domanda per la concessione di mutuo agevolato nonché della tempestiva comunicazione di tale domanda al concedente".

"In ordine al verificarsi di tale sospensione, pertanto, non spiegano effetto le vicende del procedimento amministrativo relativo alla concessione del mutuo, né l’eventuale illegittimità del provvedimento che neghi il mutuo ovvero del provvedimento che concede il medesimo" (App. Venezia 20.01.1979, in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.292).

"Ai sensi dell’art. 8, 7º comma, l. 26 maggio 1965, n. 590, affinché il coltivatore che esercita il diritto di prelazione possa beneficiare della sospensione del termine di 3 mesi per il versamento del prezzo di acquisto, non è sufficiente che egli presenti domanda di mutuo, ma è necessario che, prima della scadenza di quel termine, fornisca al venditore la prova /_ - "l’attestazione dell’ispettorato provinciale dell’agricoltura che la domanda di mutuo presentata da tale soggetto è stata ammessa all’istruttoria deve essere specifica, non essendo desumibile per implicito nemmeno dal richiamo, contenuto nello stesso certificato, al disposto del 7º comma dell’art. 8 cit." (Cass. n.6030/1981 in RFI, 1983, Agricoltura, 250, n.232) - _/ dell’ammissione della domanda stessa all’istruttoria per la concessione del mutuo" (Cass. n.5899/1979 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.291. Cfr.: Cass. n.5617/1981 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.290).

"La sospensione del termine di pagamento del prezzo, da parte dell’avente diritto che abbia comunicato di esercitare il diritto di prelazione, qualora sia stata iniziata la procedura di finanziamento, dipende dall’adempimento, da parte dello stesso coltivatore diretto, dell’onere di esibire il certificato dell’ispettorato dell’agricoltua che dimostri l’avvenuta presentazione della domanda per la concessione del mutuo, senza che rilevi, trattandosi di una situazione obbiettiva al di fuori della disponibilità del proprietario, la conoscenza che il proprietario stesso abbia aliunde dell’avvenuta presentazione" (Cass. n.915/1983 in RFI, 1983, Agricoltura, 250, n.241).

15.3 Termine massimo di sospensione "La disposizione dell’art. 8 7º comma l. n. 590 del 1965 che, in materia di esercizio 100

del diritto di prelazione da parte del coltivatore, stabilisce la sospensione del termine per il pagamento del prezzo, ove questi abbia proposto domanda di mutuo agevolato ammessa ad istruttoria, fino alla concessione o al diniego del mutuo e, comunque, per non più di un anno" (Cass. n.1432/1983 in RFI, 1983, Agricoltura, 250, n. 236.

Cfr.: Cass. n.6030/1983 in RFI, 1983, Agricoltura, 250, n.233).

15.4 Sospensione verificatasi e rinuncia al mutuo "In tema di prelazione agraria, la sospensione del termine per il versamento del prezzo, stabilita dal 7º comma dell’art. 8 l. 26 maggio 1965, n. 590 per il caso in cui la domanda di concessione del mutuo, avanzata da colui che esercita la prelazione, sia stata ammessa all’istruttoria, opera anche se, successivamente, l’avente diritto abbia rinunciato al mutuo e corrisposto il prezzo con danaro proprio, non incidendo detta rinunzia sull’effetto sospensivo ormai determinatosi e non comportando alcuna lesione al diritto del proprietario alienante" (Cass. n.3325/1983 in RFI, 1983, Agricoltura, 250, n.234).

15.5 Fruizione del mutuo da parte del coltivatore diretto con coniuge che eserciti attività lavorativa diversa "In regime di comunione legale, il coltivatore diretto, il cui coniuge eserciti un'attività lavorativa diversa, può fruire del mutuo previsto dalla l. 590/65 per l'acquisto di un fondo e la costituzione di una azienda agricola solo se tale fondo sia incluso tra i beni personali e l'altro coniuge, privo dei requisiti soggettivi richiesti, acconsenta all'esclusione dalla comunione" (Cons. Stato, n.979/1986, in RFI, 1988, Agricoltura, 250, n. 88) o, in altre parole, "sia escluso dalla comunione legale ai sensi dell'art. 179, 2º comma, c.c." (Cons. Stato, n.979/1986, in RFI, 1988, Agricoltura, 250, n. 88).

15.6 Mancata prova che la domanda di mutuo è stata ammessa all'istruttoria "Qualora l'avente diritto alla prelazione agraria abbia omesso di fornire al venditore, entro il termine trimestrale previsto per il pagamento del prezzo di acquisto, la prova, ..., che la domanda di mutuo da lui presentata è stata ammessa all'istruttoria, il fatto che di tale circostanza il proprietario del fondo sia venuto a conoscenza aliunde non è sufficiente a determinare (ex art. 8, 7º comma, l. n. 590 del 1965) la sospensione del termine anzidetto" (Cass. n.287/1989 in RFI, 1989, Agricoltura, 250, n.150).

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15.7 Prova che la domanda di mutuo è stata ammessa all'istruttoria "La prova, ..., che la domanda di mutuo ... presentata è stata ammessa all'istruttoria" deve "darsi esclusivamente mediante apposita certificazione dell'ispettorato provinciale dell'agricoltura" (Cass. n.287/1989 cit.) "competente" (Cass. n.5899/1979 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.291) "che non ammette equipollenti di sorta" (Cass. n.5617/1981 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.290).

15.8 Nulla osta rilasciato dall'ispettore agrario per la concessione del mutuo "Il nulla osta, rilasciato dall'ispettore agrario per la concessione del mutuo prevista dalla l. 26 maggio 1965, n. 590, non fa sorgere nel richiedente alcun diritto soggettivo alla concessione dello stesso da parte dell'istituto di credito; non sussiste alcuna tutela giuridica contro il rifiuto dell'istituto di credito di concedere il mutuo" (App. Lecce, 04.06.1987, in RFI, 1989, Agricoltura, 250, n.151).

15.9 Decisione relativa all'erogazione del mutuo agevolato "La decisione relativa all'erogazione del mutuo agevolato per lo sviluppo della proprietĂ coltivatrice spetta all'istituto di credito nell'ambito della propria sfera di discrezionalitĂ " (Trib. Brindisi, 10.05.1985, in RFI, 1989, Agricoltura, 250, n.152).

15.10 Ripresa a correre del termine sospeso. Rigetto istanza "Il termine per il versamento del prezzo di acquisto del fondo, da parte di colui che ha esercitato il diritto di prelazione, sospeso a seguito dell'avvenuta presentazione della domanda di mutuo, riprende a decorrere dopo l'avvenuta comunicazione del provvedimento di rigetto dell'istanza; il computo di tale periodo deve essere effettuato a mese e la scadenza del termine si verifica nel giorno del mese corrispondente a quello del mese iniziale, indipendentemente dall'effettivo numero di giorni compresi nel periodo" (Trib. Larino, 16.06.1988, in RFI, 1990, Agricoltura, 250, n.175).

15.11 Ripresa a correre del termine sospeso. Concessione mutuo "La cessazione della sospensione del termine per il pagamento del prezzo da parte del coltivatore diretto che abbia esercitato il diritto di prelazione ed abbia dimostrato di avere presentato domanda di mutuo si verifica con la comunicazione della avvenuta concessione del mutuo stesso da parte dell'istituto mutuante" (Cass. n.4102/1988 in RFI, 1988, Agricoltura, 250, n.173).

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"Ove sia concesso un mutuo per il pagamento del prezzo del fondo la cessazione della sospensione dei termini per il pagamento del prezzo decorre non dalla formale stipulazione del contratto di mutuo, ma dal momento in cui l’istituto ha disposto la concessione dell’erogazione indipendentemente dalle successive fasi del contratto e della effettiva erogazione della somma" (Cass. n.3858/1980 in RFI, 1983, Agricoltura, 250, n.237).

15.12 Pagamento del prezzo per la parte non ammessa a mutuo "Qualora sia esercitata la prelazione agraria e il coltivatore sia ammesso a mutuo parziale, il termine di pagamento del prezzo per la parte non mutuata, è quello fissato per l’ipotesi di non concessione di mutuo" (App. L’Aquila, 31.07.1978, in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.294).

"Qualora sia esercitato il diritto di prelazione agraria e il coltivatore abbia presentato domanda di concessione di mutuo, in caso di nulla-osta parziale da parte dell’ispettorato l’intero prezzo di acquisto, costituito dalla parte mutuata e dalla parte non coperta da mutuo, dovrà essere versato entro il termine stabilito dalla legge per l’ipotesi di concessione del mutuo" (App. L’Aquila, 13.03.1980, in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.293). "Il beneficio della sospensione del termine per il pagamento del prezzo del fondo da parte dell’affittuario che abbia esercitato la prelazione ove sia in corso la procedura per la concessione del mutuo si applica all’intero pagamento del prezzo e non anche alla sola parte che è oggetto della concessione del mutuo" (Cass. n.3858/1980 in RFI, 1983, Agricoltura, 250, n.238).

15.13 Inapplicabilità dell'articolo unico, l. 8 gennaio 1979, n. 2 "In tema di prelazione e riscatto agrari, l'art. unico, l. 8 gennaio 1979, n. 2, il quale si occupa del riscatto e dei termini per il pagamento del prezzo da parte del riscattante, rendendo applicabili, in via d'interpretazione autentica dell'art. 8, l. 26 maggio 1965, n. 590 (e successive modificazioni), le disposizioni del 6º e del 7º comma, norma medesima, con determinati adattamenti in ordine alla decorrenza, non incide sulla disciplina della prelazione, la quale, pertanto, resta soggetta a dette disposizioni, anche con riguardo ai criteri di computo della sospensione annuale del termine trimestrale per il pagamento del prezzo, in caso di richiesta di mutuo agevolato" (Cass. n.2585/1989 in RFI, 1989, Agricoltura, 250, n.146).

16. Applicabilità degli artt. 1053 e 1054 del cod. civ.

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"L'art. 1054 c.c., ai sensi del quale l'alienazione di un fondo, ove determini interclusione della porzione residua rimasta in proprietà dell'alienante, comporta il diritto di quest'ultimo di ottenere dall'acquirente servitù di passaggio, trova applicazione anche nel caso di trasferimento discendente da prelazione esercitata dall'affittuario a norma dell'art. 8, l. 26 maggio 1965, n. 590, considerato che il prelazionante si pone nella veste di avente causa (a titolo oneroso) del concedente, non del terzo promissario in forza del preliminare di vendita".

"Peraltro, qualora le parti stipulanti il preliminare non abbiano tenuto conto, nella determinazione del prezzo, della suddetta servitù (nella specie, in quanto il preliminare riguardava anche quella porzione residua), deve escludersi l'operatività della citata norma, nel punto in cui nega l'indennità per il passaggio, restando l'indennità medesima dovuta secondo i criteri fissati dall'art. 1053 c.c." (Cass. n.7931/1991 in RFI, 1991, Servitù, 6180, n.11).

17. Avente diritto alla prelazione ed utilizzo dell'art.2932 cod. civ. in ipotesi in cui il promittente venditore si rifiuti di stipulare il contratto definitivo "Il titolare della prelazione agraria, il quale, a seguito dell'esercizio del relativo diritto, si è sostituito al terzo nel contratto preliminare concluso con il proprietario del fondo offerto in vendita, può nell'ipotesi in cui quest'ultimo si rifiuti di stipulare il contratto definitivo, esperire il rimedio previsto dall'art. 2932 c.c.".

Ciò senza che nel relativo giudizio sia litisconsorte necessario il terzo già promissario acquirente del fondo" (Cass. n.7325/1990 in RFI, 1991, Agricoltura, 250, n.149).

18. Azione diretta far valere la mancanza di un requisito posto dalla legge per esercitare la prelazione "In tema di prelazione agraria, l'art. 8, l. 26 maggio 1965, n. 590 - che richiede determinati requisiti in capo al soggetto che intende esercitare tale diritto - avendo la finalità di far coincidere, nella stessa persona, per un interesse economico di carattere generale, la qualità di coltivatore diretto con quella di proprietario del fondo sul quale l'impresa agricola viene esercitata, ha natura cogente ed inderogabile".

"Con la conseguenza che va qualificata azione di nullità per contrarietà a norme imperative (art. 1418, 1º comma, c.c.) e non di annullamento, quella diretta far valere la mancanza, in capo all'acquirente del fondo che ha esercitato un diritto di 104

prelazione, di un requisito posto dalla legge per esercitare la prelazione stessa".

"Sicché, ad essa è legittimato ex art. 1421 c.c., in via autonoma e diretta, il terzo promittente acquirente del fondo oggetto della prelazione" (Cass. n.634/1990 in RFI, 1990, Agricoltura, 250, n.121).

19. Potere di riscattare 19.1 Riscatto come rimedio "La violazione dello ius praelationis - vendita del fondo agricolo a terzi senza la dovuta notificazione; indicazione di un prezzo di vendita superiore a quello ottenuto dall’acquirente; vendita a terzi nonostante l’accettazione del titolare del diritto di prelazione - consente come unico rimedio l’esercizio del diritto /_ o "potere" (Cass. n.10274/1994 in RFI, 1994, Agricoltura, 250, n.134) _/ di riscatto" (Cass. n.12685/1998 in RFI, 1999, Agricoltura, 250, n.169. Cfr.: Cass. n.114/1988 in RFI, 1988, Agricoltura, 250, n.171) "idoneo a porre il coltivatore diretto nella medesima situazione in cui si sarebbe trovato se fosse stato messo in condizione di esercitare la prelazione" (Cass. n.4669/1981 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.247).

Si tenga presente che al "titolare del diritto di prelazione offeso, ... non è consentito esperire, in luogo o in vece del riscatto eventualmente omesso, azione risarcitoria contro il terzo compratore, /_ - _/ sia perché lo esclude la previsione del rimedio specifico /_ - _/ sia perché il compratore non ha il dovere di adoperarsi affinché l’obbligo della comunicazione del preliminare di vendita al coltivatore avente diritto alla prelazione venga osservato dal venditore" (Cass. n.10274/1994 in RFI, 1994, Agricoltura, 250, n.134).

"La tutela concessa dal legislatore all’affittuario del fondo rustico, al quale il comportamento del concedente abbia impedito di concretamente avvalersi del diritto di prelazione, consiste fondamentalmente nell’esercizio del diritto di riscatto, mentre le altre azioni (/_ a) _/ di nullità, /_ b) _/ dichiarazione di inefficacia, /_ c) _/ simulazione) sono dal coltivatore esperibili in quanto funzionalmente collegate ad un contemporaneo esercizio dell’azione di riscatto" (Cass. n.6089/1988 in RFI, 1988, Agricoltura, 250, n.177).

19.2 Scopo dell'istituto "Il rimedio dell’esercizio del riscatto (da parte degli aventi diritto alla prelazione) /_ 105

è _/ idoneo a conseguire l’obiettivo normativo dello sviluppo della proprietà contadina" (Cass. n.6691/1987 in RFI, 1987, Agricoltura, 250, n.203).

19.3 Dato normativo "Qualora /_ a) _/ il proprietario non provveda a tale notificazione /_ b) _/ o il prezzo indicato sia superiore a quello risultante dal contratto di compravendita, l'avente titolo al diritto di prelazione può, ..., riscattare il fondo" (art. 8, comma 5, l. n.590/1965).

19.4 Oltre il dettato normativo "In tema di rapporti agrari, lo scopo perseguito dal legislatore ed enunciato nel 1º comma, art. 8, l. n. 590 del 1965, di assicurare all'affittuario coltivatore diretto, in caso di alienazione a titolo oneroso del fondo, il diritto di prelazione a parità di condizioni rispetto agli altri eventuali acquirenti, comporta il riconoscimento del succedaneo diritto di riscatto non solo nelle due ipotesi, espressamente previste nel successivo 5º comma, ma anche in tutte le ipotesi di sostanziale inosservanza da parte del proprietario dell'obbligo di preferenza dell'affittuario con dolosa alterazione della parità delle reali condizioni di acquisto".

"E così pure nel caso in cui, pur non essendovi divergenza tra il preliminare notificato ed il contratto definitivo stipulato con il terzo, il prezzo indicato risulti superiore a quello (dissimulato) effettivamente pattuito dai contraenti, sì che ne risulti pregiudicata la valutazione dell'avente diritto alla prelazione circa la convenienza o meno del suo esercizio" (Cass. n.2931/1988 in RFI, 1988, Agricoltura, 250, n.171).

"In materia di contratti agrari la vendita del fondo effettuata dal proprietario in pendenza del termine per il pagamento del prezzo da parte del coltivatore che abbia esercitato il diritto di prelazione, pur non costituendo una delle ipotesi previste dall’art. 8 l. n. 590 del 1965 per l’operatività del diritto al riscatto, deve, tuttavia, equipararsi ad esse e considerarsi presupposto idoneo all’esercizio del riscatto da parte del coltivatore pretermesso nei confronti del terzo acquirente" (Cass.4499/2001 in RFI, 2001, Agricoltura, 250, n.15. Cfr.: Cass. n.114/1988 in RFI, 1988, Agricoltura, 250, n.171).

"In tema di prelazione agraria, nel caso in cui venga comunicato all'affittuario 106

coltivatore diretto il contratto definitivo di alienazione del fondo ad un terzo ancorché condizionato al mancato esercizio della prelazione da parte del beneficiario, il coltivatore ha diritto al riscatto".

Ciò "in quanto il proprietario alienante non ha adempiuto agli atti a cui è obbligato ai sensi dell'art. 8 l. n. 590 del 1965 (parzialmente modificato dall'art. 8 l. n. 817 del 1971) in modo da consentire all'avente diritto alla prelazione di esercitarlo e realizzarlo nelle forme prescritte" (Cass. n.4685/1987 in RFI, 1987, Agricoltura, 250, n.199 e 182).

"Notificato al coltivatore il preliminare di vendita in cui il promissario dichiari di acquistare per sé o per persona da nominare, il detto coltivatore ha diritto di esercitare il riscatto, anche se in precedenza ha inutilmente lasciato decorrere il termine per l’esercizio della prelazione, se il contratto definitivo di vendita sia stipulato con persona diversa dal promissario e da questi indicata" (Cass. n.1998/1981 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.219).

19.5 Sorte del contratto in violazione della prelazione "In tema di contratti agrari, il legislatore /_ - _/ non ha sancito la nullità dei contratti di acquisto di fondi rustici stipulati in violazione delle norme sulla prelazione agraria, /_ - _/ ma si è limitato a stabilire (art.8 l. 590/65) che il coltivatore diretto può esercitare il c.d. «retratto» sul fondo alienato, nei confronti di qualsiasi avente causa, entro l’anno dalla trascrizione del contratto".

"Di conseguenza che detti contratti sono (e restano, in via definitiva) pienamente validi in caso di mancato, tempestivo esercizio del retratto da parte del coltivatore diretto" (Cass. n.10761/1999 in RFI, 2000, Agricoltura, 250, n.119).

19.6 Termine, dato normativo "L'avente titolo al diritto di prelazione può, /_ - _/ entro 1 anno /_ - _/ dalla trascrizione del contratto di compravendita, riscattare il fondo" (art. 8, comma 5, l. n.590/1965).

"Il termine annuale per l’esercizio dell’azione di riscatto di un fondo rustico da parte dell’avente diritto alla prelazione (affittuario, mezzadro, coltivatore diretto confinante ecc.) decorre dalla data di trascrizione del contratto di vendita; nel caso in cui detto contratto sia dissimulato, il termine decorre dalla data di trascrizione del 107

contratto apparente" (Cass. n.5680/2001 in RFI, 2001, Agricoltura, 250, n.21).

19.7 Termine di decadenza "Il termine annuale fissato dalla legge per l’esercizio del riscatto agrario ha natura perentoria".

"Ed è, quindi, termine di decadenza" (Cass. n.1028/1981 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.261).

Pertanto "l'effetto preclusivo dello spirare del relativo termine di decadenza (...) è assoluto e prescinde dai motivi che l'abbiano in concreto determinato" (Cass. n.10388/1991 in RFI, 1992, Agricoltura, 250, n.148).

19.8 Termine di decadenza. Fattispecie "In caso di riscatto del fondo, esercitato, ai sensi dell'art. 8, l. n. 590 del 1965, dal rappresentante senza poteri del coltivatore (nella specie, dal difensore in giudizio), la ratifica del coltivatore non potrà retroagire, e quindi la dichiarazione di riscatto non acquisterà efficacia, qualora, essendo la ratifica intervenuta dopo il decorso del termine per l'esercizio del riscatto, si sia verificata la decadenza dal relativo diritto".

Ciò "poiché con l'estinzione di questo sorge nell'acquirente del fondo il diritto di impedire la realizzazione del retratto, diritto che non può essere pregiudicato dalla retroattività della ratifica" (Cass. n.3800/1988 in RFI, 1988, Agricoltura, 250, n.199).

"Il diritto di riscatto agrario, nel caso in cui sia stata previamente proposta e trascritta domanda giudiziale per l'accertamento della sottoscrizione di una scrittura prevista di compravendita tra il proprietario di un fondo rustico ed un terzo sorge nel momento del passaggio in giudicato della sentenza di accertamento della sottoscrizione della detta compravendita".

"Pertanto, il termine annuale di decadenza decorre dalla trascrizione della medesima sentenza e non da quella della domanda giudiziale" (Cass. n.4000/1988 in RFI, 1988, Agricoltura, 250, n.198).

"Il termine perentorio di un anno dalla trascrizione del contratto previsto per tale azione non può ritenersi spostato, nell'inizio del suo decorso, dal previo esperimento di una delle altre azioni, comportando un indefinito prolungamento di quel termine, con pregiudizio della certezza dei rapporti giuridici" (Cass. n.6089/1988 in RFI, 1988, Agricoltura, 250, n.177).

19.9 Legittimazione passiva 108

"L'avente titolo al diritto di prelazione può, ..., riscattare il fondo dall'acquirente e da ogni altro successivo avente causa" (art. 8, comma 5, l. n.590/1965).

19.10 Caso di vendita di un fondo effettuato a più persone, in violazione del diritto di prelazione "Tenuto conto della ratio della prelazione e del riscatto in materia agraria, consistente nel far coincidere la qualità di coltivatore con quella di proprietà del fondo, nel caso di vendita di un fondo effettuato a più persone, in violazione del diritto di prelazione dell'affittuario, il riscatto non può essere esercitato dall'avente diritto pretermesso nei confronti di uno solo degli acquirenti e per la quota a questi pertinente, atteso che l'attribuzione soltanto di una quota ideale del fondo impedirebbe la realizzazione della finalità perseguita dalla legge, dovendosi escludere la possibilità della divisione del fondo medesimo" (Cass. n.10388/1991 in RFI, 1991, 1992 Agricoltura, 250, n.

204 e 151).

19.11 Legittimazione attiva E' stato fatto presente che "in materia di riscatto agrario, contitolare del relativo diritto, insieme al soggetto di uno dei rapporti contemplati dall’art. 8 l. n. 590 del 1965, è il coniuge del medesimo, ove ricorra l’ipotesi della comunione tacita familiare ex art. 2140 c.c. o della comunione dei beni di cui all’art. 228, 2º comma, l.

19 maggio 1975, n. 151, sulla riforma del diritto di famiglia, dato che una volta operato il retratto, il bene oggetto dello stesso resterebbe comunque acquisito alla comunione" (Cass. n.1289/1981 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.257).

19.12 Rappresentanza "La dichiarazione di riscatto, stante il suo carattere negoziale, non può essere emessa efficacemente da un terzo che non sia rappresentante del titolare del diritto, vale a dire non sia munito di procura speciale redatta per iscritto, in quanto relativa a un bene immobile" (Cass. n.1028/1981 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.255).

19.13 Manifestazione espressa di volontà "Per l’esercizio del diritto di riscatto previsto in materia di fondi rustici dall’art. 8 l.

26 maggio 1965, n. 590, è necessaria una manifestazione espressa di volontà /_ "di riscattare il fondo" (Cass. n.8931/1987 in RFI, 1988, Agricoltura, 250, n.183) _/".

"Non è pertanto sufficiente la mera riserva di esperire l’azione giudiziaria" (Cass.

109

n.1028/1981 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.256).

19.14 Dichiarazione di riscatto, tipi "Tale dichiarazione può essere effettuata /_ > _/ oltre che con l'atto di citazione diretto a far valere il diritto di riscatto /_ epperò "ove l’affittuario, entro il termine di decadenza previsto dal 5º comma dell’art. 8 l. n. 590/1965, abbia dichiarato di voler esercitare il riscatto mediante la notificazione di un atto di citazione, la successiva estinzione del processo toglie efficacia alla dichiarazione medesima e produce conseguentemente la decadenza dal diritto di riscatto" (Cass. n.4214/1980 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.249) _/, /_ > _/ anche al di fuori del processo, con qualsiasi atto /_ "stragiudiziale" (Cass. n.5084/1987 in RFI, 1987, Agricoltura, 250, n.215) _/- ricevuto /_ o "pervenuto al retrattato" (Cass. n.8931/1987 in RFI, 1988, Agricoltura, 250, n.183) _/ entro /_ "il termine perentorio" (Cass. n.8931/1987 in RFI, 1988, Agricoltura, 250, n.183) di _/ un anno dalla trascrizione del contratto di compravendita - con il quale il coltivatore diretto comunichi per iscritto all'acquirente la sua volontà di riscattare il fondo" (Cass. n.4957/1988 in RFI, 1989, Agricoltura, 250, n.155).

Sotto quest'ultimo profilo si pensi, ad esempio, ad "una lettera raccomandata" tramite la quale "il coltivatore comunichi per iscritto all’acquirente del fondo la sua volontà" (Cass. n.2347/1981 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.253. Cfr.: Cass. n.6391/2001 in RFI, 2001, Agricoltura, 250, n.24).

19.15 Dichiarazione di riscatto, scopo Il negozio in discorso é "volto ad assicurare al contraente pretermesso la stessa posizione giuridica che gli sarebbe toccata ove avesse avuto modo di esercitare il diritto di prelazione spettantegli" (Cass. n.8931/1987 cit.).

19.16 Dichiarazione di riscatto, forma La dichiarazione in esame "si esercita tramite dichiarazione unilaterale recettizia di carattere negoziale, che deve rivestire la forma scritta" (Cass. n.4858/2000 in RFI, 2000, Agricoltura, 250, n.141).

19.17 Dichiarazione di riscatto, natura giuridica "Il diritto di riscatto di fondo rustico disciplinato dal 5º comma, art. 8, l. 590/65 ha natura potestativa perfetta" (Cass. n.4994/1990 in RFI, 1990, Agricoltura, 250,

110

n.178. Cfr.: Cass. n.2347/1981 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.230).

Inoltre "si esercita tramite dichiarazione unilaterale /_ e _/ ricettizia di carattere negoziale" (Cass. n.4957/1988 in RFI, 1989, Agricoltura, 250, n.155) "del titolare, volta al terzo acquirente" (Cass. n.4994/1990 in RFI, 1990, Agricoltura, 250, n.178).

19.18 Dichiarazione di riscatto e procura ad litem in calce o a margine dell'atto di citazione "In tema di retratto agrario la procura speciale ad litem, conferita ad un procuratore legale per promuovere il relativo processo, /_ > _/ non gli conferisce anche legittimazione sostanziale per effettuare, in rappresentanza del coltivatore la dichiarazione unilaterale recettizia di retratto, /_ > _/ salvo che detta procura sia redatta /_ - _/ in calce /_ - _/ od a margine dell'atto di citazione, nel cui testo sia contenuta la dichiarazione di retrarre, in quanto la parte, con la sottoscrizione della procura fa proprio tale contenuto" (Cass. n.6793/1987 in RFI, 1988, Agricoltura, 250, n.189. Conforme: Cass. n.9868/1990 in RFI, 1990, Agricoltura, 250, n.165 e 179; Trib. S. Maria Capua Vetere, 27.06.1987, in RFI, 1988, Agricoltura, 250, n.186; App. Roma, 04.12.1979 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.254; Cass. n.2347/1981 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.253; Cass. n.3022/1981 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.252; Cass. n.3786/1981 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.251).

Difatti "nel caso in cui il diritto di riscatto ... venga esercitato con domanda giudiziale, quest'ultima, anche se sottoscritta dal solo difensore, attraverso la procura alla lite rilasciata in calce o a margine, assume anche valore di manifestazione di volontĂ negoziale direttamente riferibile alla parte, che non viene travolta dalla successiva estinzione del processo e mantiene efficacia impeditiva della decadenza dal suddetto diritto di riscatto" (Cass. n.7969/1991 in RFI, 1992, Agricoltura, 250, n.152).

"Ai fini dell’esercizio del riscatto agrario, non può considerarsi produttiva di effetti la dichiarazione effettuata nel ricorso per sequestro giudiziario sottoscritto solo da difensore che aveva ricevuto la procura alle liti con precedente e distinto atto" (Cass. n.4669/1981 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.250).

19.19 Dichiarazione di riscatto e procura generale alle liti 111

"Diversamente, qualora sia stata conferita al procuratore legale la procura generale alle liti, la dichiarazione di retratto contenuta nell'atto di citazione, redatto e sottoscritto dal solo procuratore, non è idonea a produrre l'effetto sostanziale traslativo che le è proprio, per mancanza di legittimazione sostanziale, nel procuratore legale" (Cass. n.6793/1987 in RFI, 1988, Agricoltura, 250, n.189.

Conforme: Cass. n.4963/1987 in RFI, 1988, Agricoltura, 250, n.189).

Non senza dimenticare che "la manifestazione di volontà dell'interessato, ... può essere espressa pure con l'atto introduttivo del giudizio, sempre che tale manifestazione di volontà sia riconducibile al titolare del potere attraverso la sua sottoscrizione di tale atto" (Cass. n.4963/1987 cit.).

19.20 Dichiarazione di riscatto e comparsa di risposta "Nel caso in cui il coltivatore sia convenuto in giudizio per la cessazione della proroga legale del contratto di affitto, la comparsa di risposta, sottoscritta dal solo suo difensore, è inidonea ai fini del valido esercizio del diritto potestativo di retratto, in via riconvenzionale, da parte del detto coltivatore ove la procura speciale al difensore sia stata rilasciata in calce alla copia notificata dell'atto di citazione, mancando nella suddetta comparsa il necessario collegamento fra il mandato (alle liti) e la volontà della parte di esercitare il riscatto" (Cass. n.3800/1988 in RFI, 1989, Agricoltura, 250, n.156).

"Il riscatto agrario non può ritenersi validamente esercitato mediante la comparsa di risposta sottoscritta dal solo difensore dell'avente diritto munito di procura generale alla lite, trattandosi di un negozio di natura esclusivamente processuale inidoneo a configurare il necessario mandato ad negotia" (Cass. n.355/1988 in RFI, 1988, Agricoltura, 250, n.187).

19.21 L'APPROFONDIMENTO - Circa la dichiarazione di riscatto mediante atto di citazione "La Corte d’appello di Trento ha interpretato la disposizione in esame – sulla base dell’insegnamento contenuto nella sentenza 19 agosto 1991, n. 8871 di questa corte (id., Rep. 1991, voce cit., n. 202) – nel senso, da un lato, che il riscatto può esercitarsi anche al di fuori del processo, con qualsiasi atto, ricevuto entro un anno dalla trascrizione del contratto di compravendita, con il quale il titolare del diritto (di riscatto) comunichi per iscritto la propria volontà di riscattare il fondo, dall’altro, che è sufficiente – allo scopo – anche una comunicazione proveniente dal legale del 112

riscattante e sottoscritta esclusivamente da tale legale.

Ritiene, per contro, la corte che se – senza ombra di dubbio – è esatta la prima delle riferite proposizioni (relativa alla validità di un riscatto esercitato con atto stragiudiziale), non può, assolutamente, accettarsi la seconda (in merito alla possibilità che il riscatto sia esercitato dal difensore munito di un mero mandato verbale, ossia da un falsus procurator).

Come è noto, in tema di contratti agrari, il diritto di riscatto a favore del coltivatore diretto, previsto dall’art. 8 l. 26 maggio 1965 n. 590, integrando un diritto potestativo, si esercita tramite dichiarazione unilaterale recettizia di carattere negoziale, attraverso la quale si determina autoritativamente, ex lege, l’acquisto del fondo a favore del retraente.

Appunto perché si è in presenza di una dichiarazione di carattere negoziale che determina, ex lege, in capo a colui che la compie, l’acquisto di un diritto reale su un bene immobile, è palese – ex art. 1350 c.c – che tale dichiarazione, da un lato, deve avere la forma scritta (cfr., al riguardo, Cass. 19 agosto 1991, n. 8871, cit., ricordata nella sentenza impugnata), dall’altro, deve provenire da colui cui la legge riserva il diritto di riscatto, e non da terzi, salvo che siano stati muniti di procura ad hoc con le forme prescritte per il contratto, id est per la dichiarazione negoziale che il rappresentante deve concludere, a norma dell’art. 1392 c.c.

Quanto precede costituisce ius receptum nella giurisprudenza di questa corte, la quale è fermissima nel ritenere che nel caso in cui il diritto di riscatto in favore del coltivatore diretto previsto dall’art. 8 l. 26 maggio 1965 n. 590 sia esercitato con domanda giudiziale, quest’ultima assume valore di manifestazione di volontà negoziale direttamente riferibile alla parte, se sottoscritta dal solo difensore, solo a condizione che la procura alla lite a quel difensore sia stata rilasciata in calce o a margine dell’atto del giudizio contenente la dichiarazione stessa (cfr., tra le tantissime, Cass. 12 novembre 1994, n. 9552, id., Rep. 1994, voce cit., n. 143; 18 luglio 1991, n. 7969, id., Rep. 1992, voce cit., n. 152; 8 ottobre 1990, n. 9868, id., Rep. 1990, voce cit., n. 179).

Dal principio sopra esposto, secondo cui la dichiarazione di riscatto deve rivestire la forma scritta e provenire dal titolare del relativo diritto o da un suo procuratore ad hoc investito del relativo potere nelle forme di cui all’art. 1392 c.c., deriva, altresì, da un lato, che la comparsa di risposta sottoscritta dal solo suo difensore è inidonea ai fini del valido esercizio del diritto potestativo di retratto, in via riconvenzionale, da parte del detto coltivatore, ove la procura speciale al difensore sia stata rilasciata in 113

calce alla copia notificata dell’atto di citazione, mancando nella suddetta comparsa il necessario collegamento fra il mandato (alle liti) e la volontà della parte di esercitare il riscatto (Cass. 4 giugno 1988, n. 3800, id., Rep. 1989, voce cit., n. 156), dall’altro, che è priva di effetti una eventuale dichiarazione di riscatto proveniente da difensore munito di procura generale alle liti (Cass. 6 giugno 1987, n. 4963, id., Rep. 1988, voce cit., n. 185), trattandosi di negozio di natura esclusivamente processuale inidoneo a configurare il necessario mandato ad negotia (Cass. 19 gennaio 1988, n.

355, ibid., n. 187).

Al riguardo è certissimo, altresì, che ai sensi dell’art. 1399, 2° comma, c.c. l’effetto retroattivo della ratifica conferita dall’interessato al rappresentante senza poteri non pregiudica i diritti dei terzi acquisiti prima della ratifica.

Pertanto, in caso di riscatto del fondo, esercitato, ai sensi dell’art. 8 l. 26 maggio 1965 n. 590, dal rappresentante senza poteri del coltivatore, la ratifica del coltivatore non potrà retroagire, e quindi la dichiarazione di riscatto non acquisterà efficacia, qualora, essendo la ratifica intervenuta dopo il decorso del termine per l’esercizio del riscatto si sia verificata la decadenza del relativo diritto, poiché con l’estinzione di questo sorge nell’acquirente del fondo il diritto di impedire la realizzazione del retratto, diritto che non può essere pregiudicato dalla retroattività della ratifica (Cass.

4 giugno 1988, n. 3800, cit., id., Rep. 1989, voce cit., n. 160), con la conseguenza, pertanto, che deve escludersi che /_ la parte _/ ..., conferendo il mandato ad litem al proprio difensore per il presente giudizio, possa avere ratificato la dichiarazione negoziale resa da costui senza potere con la lettera 15 gennaio 1990.

Irrilevante, al fine di pervenire ad una diversa conclusione, è il richiamo da parte dei ricorrenti principali all’insegnamento contenuto in Cass. 7 giugno 1983, n. 3896 (id., Rep. 1983, voce Locazione, n. 325).

Nella specie – infatti – si trattava di una dichiarazione negoziale in alcun modo diretta a trasferire la proprietà – o altro diritto reale – su beni immobili (ma di una mera disdetta da un contratto di locazione).

Sempre al riguardo, inoltre, non può tacersi che i principî sopra riferiti trovano – pacificamente – applicazione altresì sia con riguardo al diritto potestativo di riscatto nei confronti dell’acquirente di quota ereditaria, previsto dall’art. 732 c.c. a favore dei coeredi (cfr. Cass. 3 settembre 1998, n. 8728, id., Rep. 1998, voce Divisione, n.

16, ove il rilievo che tale diritto viene ad esistenza solo con la manifestazione di volontà che può essere espressa pure con l’atto introduttivo del giudizio, sempre che tale manifestazione di volontà sia riconducibile al titolare del potere attraverso la sua 114

sottoscrizione di tale atto od il conferimento della procura speciale al difensore tale dovendosi ritenere anche quella opposta a margine dell’atto o in calce allo stesso), sia in tema di riscatto dell’immobile locato, a norma dell’art. 39 l. 27 luglio 1978 n.

392 (cfr. Cass. 17 luglio 1996, n. 6465, id., Rep. 1996, voce Locazione, n. 228).

Non essendosi i giudici del merito, nel caso di specie, attenuti ai riferiti principî di diritto, anche tale ricorso, come anticipato, merita accoglimento e la sentenza impugnata, per l’effetto, anche nella parte de qua deve essere cassata" (Cass. n.4858/2000 in FI, 2000, I, 2529).

19.22 Dichiarazione di riscatto, effetti "L'esercizio del diritto di riscatto agrario, previsto dall'art. 8, l. 26 maggio 1965, n.

590 a favore del coltivatore diretto pretermesso, nel caso di vendita del fondo, ha come effetto /_ - _/ non la risoluzione del contratto traslativo a favore del terzo e la contestuale formazione di un titolo d'acquisto ex nunc a favore del riscattante, /_ - _/ né un nuovo trasferimento del dritto sul bene dal terzo acquirente al titolare del diritto di riscatto, /_ - _/ ma la sostituzione /_ "ipso iure" (Cass. n.1028/1981, in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.255) _/ con effetto ex tunc di detto titolare al terzo nella stessa /_ o "medesima" (Cass. n.1028/1981 cit.) _/ posizione che questi aveva nel negozio /_ - "negozio di alienazione" (Cass. n.1028/1981 cit.) - _/ concluso, sulla base della propria dichiarazione unilaterale recettizia" (Cass. n.4957/1988 in RFI, 1989, Agricoltura, 250, n.153) ovvero "al momento della ricezione della dichiarazione di riscatto" (Cass. n.1028/1981 cit.). Sulla stessa linea: Cass. n.5606/1979 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.240; Cass. n.5469/1980 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.239; Cass. n.2347/1981 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.238.

"L'esercizio del diritto suindicato" - per mezzo del quale "il retraente subentra, nella posizione del compratore, nello stesso contratto di compravendita stipulato tra l'alienante e il terzo retrattato" (Cass. n.1965/1990 in RFI, 1990, Agricoltura, 250, n.191) - ha, quindi, "l'effetto di sostituire ex tunc il riscattante al riscattato nel contratto di acquisto del fondo" (Cass. n.4994/1990 in RFI, 1990, Agricoltura, 250, n.178) ed è questa una modalità legale "attraverso la quale si determina autoritativamente, ex lege, l'acquisto del fondo a favore del retraente" (Cass. n.8871/1991 in RFI, 1991, Agricoltura, 250, n.202).

115

19.23 Momento di esistenza dei requisiti soggettivi ed oggettivi richiesti per il valido esercizio del riscatto "Le condizioni (della prelazione e) del riscatto devono essere riscontrate con riferimento /_ > _/ sia al momento in cui nasce /_ "ex lege" (Cass. n.4739/1996 in RFI, 1996, Agricoltura, 250, n.137) _/ il relativo diritto, cioè al momento dell'avvenuta alienazione /_ o "contratto di compravendita" (Cass. n.6757/1982 in RFI, 1983, Agricoltura, 250, n.139) "e non con la stipulazione del contratto preliminare tra proprietario e terzo retrattato" (Cass. n.4739/1996 in RFI, 1996, Agricoltura, 250, n.137. epperò trovasi anche affermato che "condizioni oggettive e soggettive previste dalla legge siano presenti al momento in cui è stato stipulato il preliminare di vendita del fondo", App. Brescia, 18.12.1991 in RFI, 1993, Agricoltura, 250, n.130) _/ del fondo in violazione del diritto di prelazione /_ "momento in cui si è conclusa la vendita con il terzo" (Cass. n.8787/1991 in RFI, 1991, Agricoltura, 250, n.201) o "data della conclusione della compravendita con il terzo, che segna la nascita del diritto di riscatto" (Cass. n.114/1988 in RFI, 1988, Agricoltura, 250, n.179) > _/ sia al momento in cui lo stesso diritto è esercitato, coincidente con la dichiarazione comunicata all'acquirente /_ "momento in cui la dichiarazione del retraente perviene a tale soggetto" (Cass. n.8787/1991 in RFI, 1991, Agricoltura, 250, n.201) o "data della ricezione, da parte del retrattato, della dichiarazione del retraente che segna il concludersi della vicenda traslativa con il subingresso del secondo al primo" (Cass. n.114/1988 cit.) _/" (Cass. n.8260/1991 in RFI, 1991, Agricoltura, 250, n.200) "con la conseguenza che, se esse vengono meno prima o nell’intervallo di tempo tra questi due momenti, non si perfeziona la vicenda traslativa per la carenza dei requisiti del diritto potestativo di riscatto" (Cass. n.4739/1996 in RFI, 1996, Agricoltura, 250, n.137. Cfr.: Cass. n.10653/1996 in RFI, 1996, Agricoltura, 250, n.138).

"Senza che al difetto, in quei momenti, di tali requisiti possa sopperire un progetto o un impegno, da parte del coltivatore diretto proprietario del fondo confinante, di adoperarsi per la loro futura realizzazione, una volta esercitato validamente il riscatto" (Cass. n.8787/1991 in RFI, 1991, Agricoltura, 250, n.201).

"Senza che dette condizioni, quale quella della destinazione agricola del fondo - sia impressa dalla p. a. attraverso le proprie deliberazioni sia risultante dall'annullamento di strumenti urbanistici ostativi - possano spiegare alcuna rilevanza quando, mancando all'indicato momento, sopravvengano dopo il concreto esercizio del diritto 116

di riscatto e siano sussistenti al momento della decisione del giudizio in cui il retratto è ancora in discussione" (Cass. n.8260/1991 in RFI, 1991, Agricoltura, 250, n.200).

"Il retraente" ha l'"onere della prova dell'esistenza dei requisiti richiesti per l'esercizio di tale diritto (tra i quali la stessa qualità di affittuario coltivatore diretto, mezzadro, colono o compartecipe), che resta a suo carico secondo il principio generale di cui all'art. 2697 c.c." (Cass. n.5300/1987 in RFI, 1988, Agricoltura, 250, n.181).

19.24 Momento di esistenza dei requisiti soggettivi ed oggettivi richiesti per il valido esercizio del riscatto. Esempio: destinazione urbanistica "Ai sensi del 2º comma, art. 8, l. 590/65 il riscatto agrario è escluso qualora, alla data del trasferimento a titolo oneroso, il fondo, compreso nel perimetro del centro abitato ai sensi del 1º comma, art. 17, l. 765/67, fosse destinabile all'edilizia residenziale" (Cass. n.4994/1990 in RFI, 1990, Agricoltura, 250, n.188).

"Essendo alla data della compravendita, l'iter di approvazione dello stesso programma di fabbricazione ancora in corso, a nulla rilevano i successivi sviluppi del procedimento formativo di detto programma, con la conseguenza che escluso il diritto di prelazione, ai sensi del 2º comma, art. 8, l. 590/65, nel momento della compravendita, il relativo diritto di riscatto, previsto dal legislatore quale rimedio alla violazione di quello di prelazione, non poteva sorgere" (Cass. n.7084/1987 in RFI, 1988, Agricoltura, 250, n.167).

"In tema di riscatto agrario, il mutamento della destinazione del fondo (nella specie: da agricolo ad agro-industriale) non spiega rilevanza quando sopravvenga dopo il concreto esercizio di quel diritto potestativo, il quale segna il momento fino al quale deve essere riscontrata la sussistenza dei relativi requisiti" (Cass. n.2765/1991 in RFI, 1991, Agricoltura, 250, n.196).

19.25 Momento di esistenza dei requisiti soggettivi ed oggettivi richiesti per il valido esercizio del riscatto.

Esempio: espropriazione per pubblica utilità o occupazione provvisoria da parte della p. a.

"Non assumono rilievo al fine di escludere il diritto del retraente, né determinano la cessazione della materia del contendere l'espropriazione per pubblica utilità o l'occupazione provvisoria da parte della p. a. del bene, oggetto dell'azione di riscatto agrario, che siano successive all'esercizio stesso" (Cass. n.1190/1990 in RFI, 1990, Agricoltura, 250, n.187).

117

20. Versamento del prezzo 20.1 Dato normativo "La disciplina relativa al versamento del prezzo di acquisto, prevista dal sesto e dal settimo comma dell'art.8 della legge 26 maggio 1965, n.590, modificato dalla legge 14 agosto 1971, n.817, si intende riferita anche ai casi di cui al quinto comma dello stesso articolo.

I termini decorrono /_ a) _/ dalla /_ "data della" (Cass. n.1536/1981 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.322) _/ comunicazione scritta dell'adesione del terzo acquirente, o di successivo avente causa /_ "o dei suoi aventi causa" (Cass. n.1536/1981 cit.) _/, alla dichiarazione di riscatto, /_ b) _/ oppure, ove sorga contestazione /_ "sulla sussistenza del diritto di riscatto agrario" (Cass. n.5683/1981 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.316) o "in ordine a tale diritto" (Cass. n.1638/1981 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.314) o "in ordine all’esercizio del diritto di riscatto" (Cass. n.1895/1981 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.321) o "sul riscatto" (Cass. n.5683/1981 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.299) _/, dal/_la "data del" (Cass. n.5710/1981 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.317. Cfr.: Cass. n.1185/1980 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.305) _/ passaggio in giudicato della sentenza che riconosce il diritto" (articolo unico, legge 8 gennaio 1979, n.2) "che accerta la sussistenza del diritto di riscatto (rectius: retratto)" (Cass. n.1185/1980 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.304) "con cui il diritto di riscatto è stato riconosciuto" (Cass. n.5710/1981 cit.) o "che risolve la controversia sulla spettanza del diritto di riscatto (rectius: retratto)" (Cass. n.1185/1980 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.331) o "che riconosce al coltivatore il diritto al riscatto" (Cass. n.4801/1979 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.232) o "che riconosce il diritto del riscattante" (Cass. n.4813/1981 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.318) o "che accerta la sussistenza del diritto di riscatto (rectius: retratto)" (Cass. n.1185/1980 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.304) "e non dalla manifestazione di volontà di esercitare tale diritto" (Cass. n.1215/1988 in RFI, 1988, Agricoltura, 250, n.207).

20.2 L'articolo unico della legge n.2/1979 "L’art. unico l. 8 gennaio 1979, n. 2 contiene un’interpretazione autentica dell’art. 8 della precedente l. 26 maggio 1965, n. 590, modificata dalla l. 14 agosto 1971, n.

817" (Cass. n.4801/1979 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.327), "di cui chiariscono 118

il significato e l’ambito di efficacia" (Cass. n.5710/1981 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.309), "in conformità alla intitolazione attribuitale dal legislatore" (Cass. n.3022/1981 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.320) e "stante la dichiarata finalità di superare i contrasti dottrinari e giurisprudenziali e la pluralità di tesi interpretative" (Cass. n.607/1981 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.315).

In altre parole "per effetto della l. 8 gennaio 1979, n. 2 /_ - di cui si afferma "la retroattività" (Cass. n.607/1981, in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.315. Cfr.: Cass. n.1185/1980 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.312) - _/, ... è stata interpretata autenticamente la l. 590 del 1965, come modificata dalla l. 817 del 1971" (Trib. S. Maria Capua Vetere, 27.06.1987, in RFI, 1988, Agricoltura, 250, n.208. Cfr.: Cass. n.359/1981 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.325; Cass. n.432/1981 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.324; Cass. n.2004/1981 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.323).

"Anche secondo la vigente costituzione il legislatore ha il potere, quando una legge abbia dato luogo ad incertezze interpretative, di precisare in modo definitivo ed obbligatorio erga omnes il suo reale pensiero, mediante l’emanazione di apposita legge interpretativa" (Cass. n.1895/1981 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.301).

"L'art. unico l. n. 2 del 1979 ... trova quindi applicazione /_ "d'ufficio" (Cass. n.5863/1981 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.316) _/ anche nei giudizi in corso" (Cass. n.1215/1988 in RFI, 1988, Agricoltura, 250, n.207. Cfr.: Cass. n.4801/1979 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.313; Cass. n.6438/1981 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.308; Cass. n.1467/1981 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.307) o "procedimenti in corso" (Cass. n.3022/1981 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.320) o "nelle controversie ancora pendenti" (Cass. n.2490/1979 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.328. Cfr.: Cass. n.5127/1979 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.326; Cass. n.3596/1981, in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.320) "in ogni stato e grado del giudizio e, quindi, anche" (Cass. n.5863/1981 cit.) "quale ius superveniens /_ Cfr.: Cass. n.3786/1981 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.310 _/, anche in sede di legittimità" (Cass. n.1536/1981 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.322. Cfr.: Cass. n.5710/1981 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.317; Cass. n.834/1981 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.312).

In particolare è stato affermato che, "poiché la l. 8 gennaio 1979, n. 2, ..., ha puntualmente dichiarata la volontà del legislatore, in linea con una precisa scelta di politica legislativa che opera un bilanciamento degli interessi in conflitto (tutti egualmente rilevanti sul piano costituzionale), essa non può avere che l’applicazione derivante da una interpretazione conforme al chiarimento imposto dal suo dettato ed 119

è obbligatoria, al pari di ogni altra legge, non solo nei confronti dei cittadini, ma anche del giudice, il quale deve prenderne atto ed applicarla anche se smentisce una precedente interpretazione giurisprudenziale del tutto aderente al sistema normativo regolante l’intera materia" (Cass. n.1638/1981 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.314).

20.3 L'articolo unico della legge n.2/1979.

Questioni di legittimità costituzionale. "È manifestamente infondata la questione di legittimità costituzionale dell’art. 8 l. n.

590 del 1965, nell’interpretazione autentica eseguita dalla successiva l. n. 2 del 1979, con particolare riferimento agli art. 3, 24 /_ cfr. Cass. n.1355/1981 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.303 _/, 42 cost., trattandosi di una precisa scelta di politica legislativa, che contempera gli interessi in conflitto/_ - operandone un "bilanciamento" (Cass. n.5863/1981 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.299) - _/, tutti ugualmente rilevanti sul piano costituzionale, riservata alla discrezionalità del legislatore" (Cass. n.4801/1979 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.306) "ordinario, razionalmente esercitata" (Cass. n.5863/1981 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.299).

20.4 L'articolo unico della legge n.2/1979.

Questioni di legittimità costituzionale. Sotto il profilo dell'articolo 3 Costituzione "E' manifestamente infondata la questione di legittimità costituzionale del 2º comma dell’art. unico, l. 8 gennaio 1979, n. 2, sotto il profilo /_ a) _/ che ... importerebbe una disparità di trattamento tra /_ - _/ il terzo acquirente che contesta l’azione di retratto /_ - _/ e quello che, invece, non la contrasta, in quanto i termini per il versamento del prezzo decorrono riguardo a quest’ultimo dalla sua comunicazione scritta di adesione alla domanda di retratto e per l’altro dal passaggio in giudicato della sentenza che riconosce il diritto al retratto" (Cass. n.5606/1979 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.305); b) "... di una possibile disparità di trattamento tra /_ - _/ il retrattato /_ - _/ e il soggetto passivo del diritto di prelazione, data l’essenziale diversità tra prelazione e riscatto (rectius: retratto)" (Cass. n.1185/1980 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.304).

Altrettanto infondata è l'affermazione di "disparità di trattamento tra il soggetto che 120

esercita il diritto di prelazione e il soggetto che esercita il diritto di riscatto; infatti, la necessità di attendere il passaggio in giudicato della sentenza che riconosca il diritto di riscatto, ai fini del decorso del termine per il versamento del prezzo da parte del riscattante, è una conseguenza connessa con il comportamento del riscattato che arbitrariamente si sia opposto alla pretesa del riscattante" (Cass. n.5863/1981 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.300); c) "che ..., realizzerebbe una disparità di trattamento nei confronti del retrattato, anch’esso coltivatore diretto, che vedrebbe congelata la somma corrisposta per l’acquisto del fondo; tale conseguenza si ricollega infatti alla scelta, da parte del retrattato, di opporre resistenza ad una pretesa che, in esito al giudizio, si rivelerà fondata" (Cass. n.1694/1981 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.302).

20.5 Sub A) Dichiarazione di adesione al retratto Trattasi di un'ipotesi che può verificarsi e che merita approfondimento.

In pratica stiamo discorrendo dell'ipotesi in cui "il diritto medesimo /_ cioè, "di riscatto" _/ sia divenuto incontestabile, /_ e ciò non _/ per effetto di accertamento giudiziale, ... /_ ma _/ per effetto dell’adesione che il terzo acquirente presti a fronte della precedente iniziativa del coltivatore".

Si tenga presente che "una situazione analoga a quella da ultimo indicata, cioè dell’adesione del terzo acquirente alla iniziativa del coltivatore, va ravvisata nel caso in cui il terzo acquirente, senza attendere l’iniziativa del coltivatore, interpelli questi per invitarlo a dichiarare se intende esercitare il diritto di riscatto, così riconoscendo preventivamente il diritto stesso" (Cass. n.7131/1983 in RFI, 1983, Agricoltura, 250, n.293).

Siamo, in pratica al caso "caso di spontanea adesione di questi /_ - "compratore retrattato" - _/ alla richiesta del retraente" (Cass. n.9202/1995 in RFI, 1996, Agricoltura, 250, n.150).

20.6 Sub a) Dichiarazione di adesione al retratto. Natura giuridica "La dichiarazione di adesione al retratto agrario (escluso che abbia lo scopo di realizzare l'incontro di volontà del retraente col retrattato e di formare un titolo contrattuale), avendo valore di riconoscimento del diritto del retraente e funzione di rimuovere qualunque incertezza sulla situazione giuridica preesistente, ha natura di negozio (unilaterale recettizio) di accertamento" (App. Cagliari, 18.03.1988, in RFI, 1990, Agricoltura, 250, n.182).

121

20.7 Sub a) Dichiarazione di adesione al retratto. Estensibilità dei principi dei contratti Alla "dichiarazione unilaterale di adesione al retratto agrario, ... devono ritenersi estensibili i principi propri dei contratti" (App. Cagliari, 18.03.1988, in RFI, 1990, Agricoltura, 250, n.181).

20.8 Sub a) Dichiarazione di adesione al retratto. Irrevocabilità La dichiarazione in discorso "è da considerare irrevocabile da parte del suo autore, al pari della confessione stragiudiziale" (App. Cagliari, 18.03.1988, in RFI, 1990, Agricoltura, 250, n.181).

20.9 Sub a) Dichiarazione di adesione al retratto.

Adesione ancorché manifestata nel corso del giudizio instaurato dal retraente "In tema di prelazione agraria e di riscatto ai sensi dell’art. 8 l. 26 maggio 1965 n.

590, qualora il compratore retrattato dichiari di aderire alla pretesa del retraente, il termine trimestrale per il pagamento del prezzo decorre dalla data della dichiarazione di adesione, ancorché manifestata nel corso del giudizio instaurato dal retraente, essendo divenuto il diritto di quest’ultimo incontestabile a tale data" (Cass. n.8199/1994 in RFI, 1994, Agricoltura, 250, n.141).

20.10 Sub B) Versamento del prezzo dal passato in giudicato della sentenza "La vendita del fondo, effettuata dal proprietario a terzi in pendenza del termine per il pagamento del prezzo da parte dell’affittuario che ha esercitato il diritto di prelazione, pur non costituendo una delle ipotesi previste dal legislatore con l’art. 8 l.

26 maggio 1965, n. 590 per l’operatività del diritto al riscatto, deve tuttavia equipararsi ad esse e considerarsi un presupposto idoneo all’esercizio del riscatto nei confronti del terzo acquirente, non subordinato all’avvenuto pagamento del prezzo nel suddetto termine, con l’ulteriore conseguenza, a norma della l. 8 gennaio 1979, n.

2, che il termine per tale pagamento ove sorga contestazione, comincia a decorrere dal passaggio in giudicato della sentenza che riconosca il diritto al riscatto" (Cass. n.4801/1981 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.232).

"In tema di prelazione agraria, quando il terzo acquirente non mantenga un comportamento processuale che renda possibile la concreta attuazione del diritto di riscatto, per cui si renda necessaria la pronuncia del giudice su una serie di questioni, alla soluzione delle quali resta subordinata l'affermazione giudiziale del diritto del 122

retraente, il diritto del terzo alla riscossione del prezzo decorre con riferimento al momento del passaggio in giudicato della sentenza che decida sulle questioni stesse" (Cass. n.7777/1991 in RFI, 1991, Agricoltura, 250, n.208).

20.11 Sub b) Versamento del prezzo dal passato in giudicato della sentenza. Le vicende del provvedimento di nulla osta alla concessione del muto "Sono irrilevanti le indagini circa le vicende del provvedimento di nulla osta alla concessione del mutuo ai sensi degli art. 3 e 8, 7º comma l. 26 maggio 1965, n. 590, avendo la l. 8 gennaio 1979, n. 2, determinato la decorrenza del termine per il pagamento del prezzo dal passaggio in giudicato della sentenza che risolve la controversia sulla spettanza del diritto di riscatto (rectius: retratto)" (Cass. n.1185/1980 in RFI, 1981, Agricoltura, 0250, n.331).

20.12 Prezzo da corrispondere "In tema di riscatto del fondo rustico alienato in violazione del diritto di prelazione, il prezzo dovuto dal retraente non può superare quello indicato nel contratto di vendita, restando preclusa al retrattato la facoltà di far valere esborsi ulteriori" (Cass. n.7838/1991 in RFI, 1991, Agricoltura, 250, n.198).

20.13 Prezzo e svalutazione "Il prezzo che questi /_ cioè il retraente _/ è tenuto a rimborsare al terzo acquirente costituisce un debito, ..., ... di valuta, come tale non suscettibile di aumento per effetto della svalutazione monetaria" (Cass. n.1655/1990 in RFI, 1990, Agricoltura, 250, n.191. Cfr.: Cass. n.1464/1981 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.243).

"Nell'ipotesi in cui sia esercitato il diritto di riscatto, ai sensi dell'art. 8 l. 26 maggio 1965, n. 590, il prezzo da rimborsare all'acquirente costituisce debito /_ "non di valore, ma" (Cass. n.1655/1990 cit.) _/ di valuta e, quindi, non va aumentato per la svalutazione monetaria verificatasi dopo la stipulazione dell'atto di compravendita /_ o, meglio, "con riguardo al periodo dalla stipulazione della compravendita al passaggio in giudicato della sentenza dichiarativa del diritto di riscatto" (Cass. n.1215/1988 in RFI; 1988, Agricoltura, 250, n.207) _/, in quanto il suddetto art. 8, in aderenza col sistema generale previsto per i riscatti disciplinati dal codice civile (art.

1500 c.c.), stabilisce che al terzo deve essere rimborsato il solo prezzo di acquisto /_ "indicato nel contratto di vendita" (Cass. n.492/2001 in RFI, 2001, Agricoltura, 250, n.2) _/, in relazione al quale opera il principio nominalistico (art. 1277 c.c.)

123

applicabile tutte le volte che un soggetto debba liberarsi di un vincolo col pagamento di una somma di denaro in adempimento di un'obbligazione in senso tecnico o di un onere" (Cass. n.7829/1987 in RFI, 1988, Agricoltura, 250, n.206).

20.14 Prezzo ed interessi "Né su tale prezzo sono dovuti interessi, giacché, mentre, in caso di contestazione, la legge consente che esso sia versato entro tre mesi dal passaggio in giudicato della sentenza che accerta il diritto, d'altra parte non è configurabile un obbligo di corresponsione di interessi compensativi /_ "sul prezzo di vendita, per il periodo successivo alla stipulazione della compravendita" (Cass. n.6070/1981 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.241) _/ sulla base dell'art. 1499 c.c., perché /_ "difetta il presupposto per l’applicabilità dell’art. 1499 c.c. tenuto conto che il coltivatore riscattante" (Cass. n.6070/1981 cit.) _/ fino al conseguimento del diritto di proprietà ... detiene il fondo in forza del rapporto agrario e non in base ad un titolo dominicale" (Cass. n.1655/1990 cit.).

20.15 Miglioramenti "L’effetto retroattivo del riscatto non esclude il diritto del terzo acquirente quale possessore del fondo all’indennità per i miglioramenti apportati, nelle more, al fondo, che sussistano al momento della riconsegna secondo i criteri di cui all’art.

1150 c.c." (Cass. n.6499/1981 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.237).

20.16 Prezzo, determinazione nel caso in cui il fondo sia stato alienato unitamente ad altri beni "Il diritto di riscatto ... non può essere frustrato per il fatto che il fondo, oggetto di esso, sia stato alienato unitamente ad altri beni, nel qual caso, ove sia stato pattuito un corrispettivo unico per la pluralità dei beni venduti, il prezzo di quello da riscattare può essere proporzionalmente determinato" (Cass. n.5361/1987 in RFI, 1988, Agricoltura, 250, n.192).

21. Azione di riscatto 21.1 Scopo della controversia "La controversia successivamente insorta sulla spettanza del diritto di riscatto, si traduce nell'accertamento dell'avvenuto perfezionamento della vicenda acquisitiva a favore del retraente, all'uopo verificando la sussistenza delle condizioni soggettive ed 124

oggettive necessarie per il retratto" (Cass. n.114/1988 in RFI, 1988, Agricoltura, 250, n.179).

"La tutela concessa dal legislatore all'affittuario del fondo rustico, al quale il comportamento del concedente abbia impedito di concretamente avvalersi del diritto di prelazione, consiste fondamentalmente nell'esercizio del diritto di riscatto, mentre le altre azioni (di nullità, dichiarazione di inefficacia, simulazione) sono dal coltivatore esperibili in quanto funzionalmente collegate ad un contemporaneo esercizio dell'azione di riscatto" (Cass. n.6089/1988 in RFI, 1988, Agricoltura, 250, n.177).

21.2 Giudice competente "Esulano dalla competenza delle sezioni specializzate agrarie ed appartengono a quella del giudice non specializzato, in composizione e secondo il rito ordinario /_ "non trova applicazione la disciplina riguardante la competenza e il rito delle controversie in materia di lavoro ... poiché la contesa non riguarda questioni relative a diritti ed obblighi che traggono la loro origine dal rapporto giuridico agrario, costituendo l’esistenza del contratto agrario solo uno dei presupposti per l’esercizio di un diritto che scaturisce direttamente dalla legge" (Cass. n.834/1981 in RFI, 1981, Contratti agrari, 1710, n.282) - _/, le controversie concernenti il diritto di riscatto dei fondi rustici, attribuito al coltivatore diretto dall’art. 8 l. 26 maggio 1965, n. 590".

Dette controversie, "ancorché investano questioni sulla sussistenza o meno, nel caso concreto, del rapporto agrario che costituisce uno dei presupposti per l’esercizio del diritto di riscatto, non incidono sulla competenza, potendo dette questioni, sempreché non ricorrano condizioni particolari che impongano un accertamento con efficacia di giudicato, formare oggetto di accertamento incidenter tantum ad opera dello stesso giudice non specializzato" (Cass. n.5545/1981 in RFI, 1981, Contratti agrari, 1710, n.284. Cfr.: Cass. n.4862/1979 in RFI, 1981, Contratti agrari, 1710, n.283; Cass. n.834/1981 in RFI, 1981, Contratti agrari, 1710, n.281).

21.3 Giudice competente in caso di domanda di riscatto proposta dal convenuto "Qualora l'attore abbia chiesto che sia dichiarata la cessazione del rapporto ed ordinato il rilascio del fondo, la domanda di riscatto proposta dal coltivatore per opporsi a tale rilascio va anch'essa attribuita, per ragioni di connessione, alla cognizione del giudice specializzato" (Cass. n.355/1988 in RFI, 1988, Contratti agrari, 1710, n.320).

125

21.4 Competenza territoriale Ove "l’azione con cui, previo accertamento del rapporto agrario da cui deriva il diritto di prelazione, si eserciti il riscatto previsto dall’art. 8 l. 26 maggio 1965, n.

590 ... /_ a) sia _/ promossa ... contro il solo retrattato, ... la competenza territoriale si determina ex art. 18 e non ex art. 21 c.p.c., avendo l’azione carattere non reale ma personale ob rem, /_ b) ovvero _/ sia /_ promossa _/, congiuntamente, contro l’acquirente e l’alienante, affinché la sentenza dichiarativa della sussistenza del diritto di prelazione e dell’elusione di esso faccia stato, con forza di giudicato, anche nei confronti dell’alienante, ... la competenza territoriale va determinata in base al criterio posto dagli art. 18 e 33 c.p.c., e non già con esclusivo riferimento al luogo di residenza (o domicilio o dimora) dell’acquirente" (Cass. n.3987/1981 in RFI, 1981, Competenza civile, 1420, n.91).

Epperò "ai fini della competenza territoriale in ordine alla domanda di riscatto di un fondo agrario ex art. 8, l. n. 590 del 1965, trattandosi non di un'azione reale, ma di un'azione personale ad rem, non può trovare applicazione l'art. 21 c.p.c. ma sono applicabili gli art. 18 e 20, con la conseguenza che, sussistendo più fori competenti ai sensi dei citati articoli (rispettivamente foro generale, foro del contratto e forum executionis), il convenuto è tenuto a contestare nella prima risposta, a norma dell'art.

38 c.p.c., la non ricorrenza di tutti gli anzidetti criteri, onde evitare che la competenza per territorio resti radicata presso il giudice adito sotto il profilo non contestato" (Cass. n.465/1991 in RFI, 1991, Competenza civile, 1420, n.117).

21.5 Innecessarietà di invitare preventivamente l’acquirente davanti a un notaio per la stipula dell’atto di trasferimento "In tema di riscatto agrario, nessuna norma impone al retraente di invitare preventivamente l’acquirente davanti a un notaio per la stipula dell’atto di trasferimento, sicché è sufficiente che sia stata proposta domanda giudiziale di riscatto, la quale contiene anche una dichiarazione giudiziale in tal senso, affinché si realizzino gli effetti previsti dalla legge" (Cass. n.2997/1981 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.236).

21.6 Azione nel caso di riscatto esercitato da una pluralità di affittuari "Nell’ipotesi di riscatto esercitato da una pluralità di affittuari, mediante la 126

dichiarazione negoziale all’uopo richiesta, l’azione corrispondente avendo natura di azione di mero accertamento non importa litisconsorzio necessario dei suoi titolari ma può essere proposta o proseguita da uno soltanto dei medesimi, in quanto l’accertamento in essa contenuto è utilmente compiuto nei confronti del singolo contitolare del diritto di riscatto, che ne chieda il riconoscimento in suo favore" (Cass. n.4672/1981 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.266).

21.7 Deposito della deliberazione della assemblea dei partecipanti all’impresa familiare "La proposizione dell’azione di riscatto di fondo rustico, ai sensi del 5º comma dell’art. 8 l. 26 maggio 1965, n. 590, non deve essere accompagnata dal deposito della deliberazione della assemblea dei partecipanti all’impresa familiare, quando sia fatta da colui o da coloro che, nell’àmbito dell’impresa medesima, rivestano la qualifica di imprenditori" (Trib. Ferrara, 15.07.1977, in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.274).

21.8 Legittimazione passiva "L’azione con cui, previo accertamento del rapporto agrario da cui deriva il diritto di prelazione, si eserciti il riscatto previsto dall’art. 8 l. 26 maggio 1965, n. 590 può essere promossa /_ a) _/ sia contro il solo retrattato, ..., /_ b) _/ sia, congiuntamente, contro l’acquirente e l’alienante, affinché /_ in quest'ultima ipotesi _/ la sentenza dichiarativa della sussistenza del diritto di prelazione e dell’elusione di esso faccia stato, con forza di giudicato, anche nei confronti dell’alienante" (Cass. n.3987/1981 in RFI, 1981, Competenza civile, 1420, n.91).

"Anche se l’azione di riscatto agrario, in quanto diretta, non ad una sentenza costitutiva, ma ad un mero accertamento, può essere esperita nei soli confronti del riscattato, senza la necessaria partecipazione dell’alienante /_ - "il quale non ha un interesse giuridico alla suddetta modificazione" (Cass. n.1638/1981 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.271) - _/, con la conseguente decisione incidenter tantum sulla sussistenza, in capo all’istante, del diritto di prelazione, nulla vieta che il retraente promuova il giudizio anche contro il venditore, al fine di fare accertare nei suoi confronti, con forza di giudicato, la prelazione da cui si ritenga pretermesso" (Cass. n.5134/1981 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.270. Cfr.: Trib. Sondrio, 12.11.1979, 127

in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.269). "Nell’ipotesi di esercizio di riscatto da parte di terzi confinanti del fondo non si configura alcun litisconsorzio tra alienanti ed acquirenti del fondo oggetto del riscatto, perché questi ultimi sono carenti di legittimazione passiva" (Trib. Ferrara, 02.12.1980 in RFI, 1981, Intervento in causa e litisconsorzio, 3680, n.34. Cfr.: Cass. n.5753/1981 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.265).

"Nei confronti della /_ "pretesa di accertamento fatta valere in giudizio con la domanda di riscatto " _/ ... il venditore ha solo la possibilità di un eventuale intervento ovvero di essere richiamato in causa" (Cass. n.1464/1981 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.268).

21.9 Il caso di più acquirenti dell'immobile "La domanda con la quale il conduttore di fondo rustico, a norma dell’art. 8 l. 26 maggio 1965, n. 590, agisca per il riscatto contro più acquirenti dell’immobile, per lotti distinti e separati, dà luogo ad una situazione di litisconsorzio facoltativo, in quanto introduce cause scindibili ed indipendenti" (Cass. n.2490/1979 in RFI, 1981, Impugnazioni civili, 3460, n.185).

21.10 Condizioni dell'azione "I requisiti soggettivi ed oggettivi richiesti per la prelazione ed il riscatto agrario ex art. 8 l. n. 590 del 1965 costituiscono condizioni dell’azione esperita per far valere il relativo diritto".

"E, pertanto, devono sussistere al momento della decisione".

"Sicché, nella ipotesi di domanda di riscatto, la sopravvenuta carenza di uno di tali requisiti ..., prima della pronuncia giudiziale, determina il rigetto della domanda stessa" (Cass. n.802/1981 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.264).

Occorre "che i presupposti di fatto e le condizioni dell’azione sussistano in riferimento alla persona del dante causa /_ nel caso in cui "l’attore, ... agisca anche quale erede del titolare di detto diritto" _/" (Trib. Saluzzo, 18.10.1979, in RFI 1981, Agricoltura, 250, n.258).

21.11 Condizioni dell'azione. Qualità di coltivatore diretto "Nelle controversie concernenti il diritto di riscatto agrario, come esteso ai coltivatori diretti proprietari di terreni confinanti dall’art. 7 l. 14 agosto 1971, n. 817 (modificativo dell’art. 8 l. 26 maggio 1965, n. 590), la qualità di coltivatore diretto 128

va accertata, alla stregua dell’art. 7 cit., non già in rapporto alla nozione posta dall’art. 1683 c.c., ma in relazione a quella espressamente fissata, ai fini del riscatto, dall’art. 31 della menzionata l. n. 590 del 1965, alla quale è estraneo qualsiasi riferimento alla qualità di imprenditore agricolo" (Cass. n.4812/1981 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.259).

21.12 Onere della prova "E' onere del riscattante dimostrare la ricorrenza di tutte le molteplici condizioni volute dalla legge per l’accoglimento della domanda" (Cass. n.5149/2001 in RFI, 2001, Agricoltura, 250, n.18).

21.13 L'APPROFONDIMENTO - Circa la prova in tema di sussistenza in capo al riscattante dei requisiti per l’esercizio del diritto di prelazione e riscatto "E' ben consapevole questo Collegio che alcune recenti pronunce di questa stessa sezione (v. Cass. 16.4.1996 n. 3561 e Cass. 10.4.1998 n. 3732) hanno affermato differente principio, precisando che la sussistenza o meno dei requisiti di cui all'art. 8 legge 26 maggio 1965 n. 590 - richiamato dall'art. 7 legge 14 agosto 1971 n. 817 (tra i quali quello di non avere effettuato nel biennio precedente la vendita di fondi rustici con imponibile superiore a L. 1.000) deve essere accertata dal giudice d'ufficio, con la conseguenza che non incorre in vizio di ultrapetizione, né viola il giudicato interno, il giudice d'appello che rilevi d'ufficio la mancanza degli anzidetti presupposti nel casi di cui la questione non sia stata esaminata dal giudice di primo grado, ma non ritiene di potervisi uniformare.

Tali pronunce muovono dal rilievo che i requisiti in oggetto integrano una condizione dell'azione la quale deve essere provata dall'attore in ottemperanza dell'onere su di lui incombente ai sensi dell'art. 2697 c.c.; che, in mancanza, tale condizione può ritenersi dimostrata solo quando sia ammessa dal convenuto, espressamente o implicitamente; che, proprio in considerazione di tale loro natura, la sussistenza di tali requisiti può essere accertata anche d'ufficio dal giudice; e che, infine, ove il giudice di primo grado abbia omesso di prendere in esame la questione della sussistenza o meno delle anzidette condizioni dell'azione, non può affermarsi che sul punto si sia formato il giudicato.

Le esposte considerazioni abbisognano di alcune puntualizzazioni.

Mentre i primi tre incisi sono esatti e da condividere l'ultimo appare riduttivo in quanto sembra escludere la sussistenza del giudicato nella ipotesi in cui il giudice 129

abbia omesso di prendere esplicitamente in esame la questione portata alla sua conoscenza (e cioè in tutti i casi di c.d. giudicato implicito).

Diversamente da quanto ritenuto nelle anzidette pronunce non può però affermarsi che il giudicato interno si formi solo allorquando il giudice di primo grado abbia preso espressamente in esame, escludendone la sussistenza, le suindicate condizioni dell'azione dovendo invece tale giudicato ravvisarsi anche nell'ipotesi in cui, con l'accoglimento della domanda fondata su preteso diritto, egli abbia operato ed espresso una valutazione implicita.

Siffatto principio, per altro, è stato affermato da questa stessa sezione in una autorevolissima, ancorché non recentissima, sentenza (Cass. 29.7.1975 n. 290) e non può dirsi convincentemente superato dalle richiamate recenti pronunce.

Negli stessi termini, d'altronde, anche se in ambiti diversi da quello in esame, si è costantemente pronunciata questa Corte di legittimità (v. tra le tante: Cass. 2.6.1998 n. 5417; Cass. 97/10481; Cass. 96/5317; Cass. 95/6050 e Cass. 87/3670) che ha precisato che il principio della rilevabilità d'ufficio della insussistenza degli elementi costitutivi del diritto fatto valere deve coordinarsi con i principi fondamentali del processo tra i quali quello della preclusione derivante dal giudicato interno.

Nella specie, come è dato rilevare dall'impugnata sentenza, essendosi il /_ convenuto _/ ..., nel costituirsi in giudizio, limitato a resistere alla domanda sostenendo di essere proprietario-coltivatore diretto di due fondi confinanti con quello in questione, nulla deducendo in ordine alla sussistenza in capo al/_l'attore _/ ... dei requisiti per l'esercizio del diritto di prelazione, il Tribunale non ha sicuramente omesso alcuna pronuncia e riconoscendo il diritto di riscatto spettante all'attore ha finito per esprimere, ancorché implicitamente, un giudizio positivo sulla sussistenza di detti requisiti (tra i quali quello di cui trattasi della mancata vendita di fondi nel biennio precedente).

Ciò comportava il preciso onere per il /_ convenuto _/ ... - sicuramente non assolto di proporre precisa censura sul punto con l'atto di appello.

Tale censura, come è pacifica giurisprudenza di questa Corte (v. tra le più recenti: Cass. 18.3.1999 n. 2443 e Cass. 26.1.1998 n. 712) non poteva sicuramente essere formulata con la comparsa conclusionale.

Il motivo va pertanto accolto e l'impugnata sentenza in relazione va cassata e rinviata anche per le spese del giudizio di cassazione ad altra sezione della Corte d'Appello di Venezia" (Cass. n.4151/2000 in FI, 2000, I, 2200).

130

21.14 Sentenza di accoglimento "La pronuncia che decida affermativamente sul valido esercizio di tale potere /_ di riscatto _/ è di mero accertamento /_ cfr. Trib. Sondrio, 12.11.1979., in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.273 _/ del già avvenuto trasferimento e non di condanna degli acquirenti a trasferire il fondo" (Cass. n.4957/1988 in RFI, 1989, Agricoltura, 250, n.153).

Difatti "nella prelazione agraria, il riscatto si esercita mediante una dichiarazione unilaterale recettizia di carattere negoziale, la quale determina automaticamente, ex lege, l’acquisto del fondo a favore del retraente, senza che sia necessaria la proposizione di una apposita domanda giudiziale; la pronuncia che definisce l’eventuale giudizio relativo alla sussistenza delle condizioni per l’esercizio del riscatto è, pertanto, sentenza di mero accertamento, poiché non fa che constatare il già avvenuto trasferimento del fondo al retraente" (Cass. n.2347/1981 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.272).

21.15 Sentenza di accoglimento. Relativa trascrizione "La pronuncia che decida affermativamente sul valido esercizio di tale potere /_ di riscatto _/ ... costituisce valido titolo per la trascrizione ai sensi dell'art. 2651 c.c.".

Difatti trattasi di "sentenza da cui risulta acquistato il diritto di proprietà su un bene immobile" (Cass. n.4957/1988 in RFI, 1989, Agricoltura, 250, n.153).

21.16 Sentenza di accoglimento. Effetti retroattivi "La sentenza - di mero accertamento - che riconosce la legittimità del riscatto agrario retroagisce al momento della dichiarazione del retraente" (Cass. n.1190/1990 in RFI, 1990, Agricoltura, 250, n.187).

21.17 Sentenza di accoglimento. Imposta di registro "Ove la sentenza di accoglimento della domanda di riscatto di un fondo rustico abbia dato luogo al pagamento, da parte del retraente, dell'imposta di registro pretesa sulla sentenza in quanto costitutiva di un trasferimento immobiliare il relativo importo non può essere posto dal giudice di appello, che confermi la statuizione di riscatto, a carico del retrattato, benché soccombente, perché non riconducibile tra le spese processuali vere e proprie e non costituente conseguenza inevitabile del processo da porre a carico di chi, contestando il diritto di riscatto, l'abbia determinato" (Cass. n.

2773/1988 in RFI, 1988, Agricoltura, 250, n.205).

131

21.18 Impugnazione nel caso di dichiarazione congiunta da parte di più soggetti di voler riscattare il fondo venduto "In tema di prelazione agraria, nel caso di dichiarazione congiunta da parte di più soggetti di voler riscattare il fondo venduto, la mancata impugnazione, da parte di alcuni dei riscattanti, della sentenza che esclude la sussistenza delle condizioni per l’esercizio del riscatto, comporta la concentrazione del relativo diritto in capo agli impugnanti che ottengano la riforma della sentenza predetta" (Cass. n.1998/1981 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.267).

22. Sospensione necessaria del processo 22.1 Controversia per la decadenza dalla proroga legale dell'affitto e causa per il riscatto "Deve essere sospeso, ai sensi dell'art. 295 c.p.c., /_ > _/ il giudizio /_ "in cui l’acquirente di un fondo chiede che venga dichiarata la decadenza dell’affittuario dal diritto alla proroga legale del contratto di affitto" (Cass. n.4569/1980 in RFI, 1981, Procedimento civile, 5190, n.209) e, quindi, _/ che ha per oggetto la decadenza del diritto alla proroga legale del contratto di affitto di un fondo, in attesa della decisione della /_ > _/ controversia nella quale il conduttore del fondo abbia esercitato il diritto di riscatto del fondo stesso, ai sensi dell'art. 8 l. 26 maggio 1965, n. 590 /_ e, quindi, "avente ad oggetto l’accertamento dell’avvenuto riscatto del fondo, ex art. 8 l. 26 maggio 1965, n. 590, da parte dell’affittuario cui non è stato consentito l’esercizio del diritto di prelazione spettantegli in occasione della vendita del fondo" (Cass. n.4569/1980 cit.) _/".

Ciò "ove la compravendita del fondo costituisca anche il titolo dell'esercitato diritto alla cessazione della proroga, sicché il giudizio sul riscatto incida sulla titolarità del diritto di richiedere la decadenza della proroga e ne costituisca, quindi, l'antecedente logico giuridico" (Cass. n.6073/1981, in RFI, 1981, Procedimento civile, 5190, n.210. Cfr. Cass. n.4569/1980 cit.).

"La sospensione necessaria del processo si ha quando la preventiva definizione di una controversia civile, penale o amministrativa, avente carattere pregiudiziale e dalla cui risoluzione dipende la decisione della causa, /_ a) _/ sia imposta da un'espressa norma di legge, 132

/_ b) _/ ovvero quando ne costituisca l'indispensabile antecedente logico e giuridico, il cui accertamento venga postulato con efficacia di giudicato".

"Non ricorre dunque tale ipotesi nel caso in cui /_ - _/ l'acquirente di un fondo agricolo abbia agito contro l'affittuario per ottenere il rilascio del fondo /_ - _/ e che questi abbia a sua volta promosso, con altro giudizio, azione di riscatto a norma dell'art. 8, l. n. 590 del 1965; nessun contrasto di giudicati è infatti possibile tra l'eventuale sentenza che accolga la domanda di rilascio e l'altra che accolga la domanda di riscatto, unica conseguenza essendo che per effetto della seconda l'acquirente sarà costretto a restituire il fondo che l'affittuario avrà dovuto consegnargli in ottemperanza della prima" (Cass. n.1483/1988 in RFI, 1989, Agricoltura, 250, n.159).

22.2 Controversia per il riscatto e causa per la risoluzione dell'affitto per inadempimento fondato su fatti successivi all riscatto "/_ > _/ La controversia promossa dall'affittuario di un fondo rustico nei confronti del terzo acquirente, per fa accertare che il trasferimento del bene è avvenuto in violazione del proprio diritto di prelazione, a norma dell'art. 8, l. n. 590 del 1965 e, conseguentemente, per sentire affermare la propria sostituzione ex tunc nella posizione di detto acquirente a seguito di tempestivo esercizio del diritto di riscatto, ha carattere pregiudiziale /_ > _/ rispetto alla causa promossa nei confronti del detto affittuario dall'acquirente convenuto per il retratto per la risoluzione del contratto di affitto per inadempimento fondato su fatti successivi alla dichiarazione di riscatto, afferendo alla pregressa estinzione dell'azionata titolarità del rapporto di affitto in ragione della confusione, nel retraente, della qualità di affittuario e di proprietario concedente; pertanto, il giudice della causa di risoluzione a cui risulta la pendenza dell'altra, deve, anche d'ufficio, sospendere il processo a norma dell'art. 295 c.p.c., in attesa della definizione della controversia pregiudiziale sull'avvenuto riscatto" (Cass. n.4924/1988 in RFI, 1989, Agricoltura, 250, n.158).

22.3 L'APPROFONDIMENTO Sulla sospensione necessaria, quadro d'insieme "Un primo gruppo di decisioni ha escluso la pregiudizialità della causa di riscatto agrario promossa dall’affittuario del fondo rispetto a quella di cessazione del 133

contratto di affitto promossa dall’acquirente dello stesso fondo. Si è argomentato che la causa di riscatto non costituisce l’indispensabile antecedente logico-giuridico della decisione della controversia relativa al rilascio del fondo instaurata dall’acquirente, nella veste di successore del concedente, e che non sussiste nel caso alcun pericolo di contraddittorietà di giudicato, in quanto l’accoglimento della domanda di riscatto avrebbe come unica conseguenza che l’acquirente entrato nel possesso del fondo per l’esito favorevole della sua domanda di rilascio, sarebbe tenuto alla restituzione del fondo stesso al riscattante senza per questo togliere validità all’acquisto a suo tempo concluso ed all’esercizio dei diritti a tale titolo connessi (sent. 11 marzo 1973, n.

1273, Foro it., Rep. 1973, voce Procedimento civile, n. 223; 18 luglio 1980, n. 4698, id., Rep. 1980, voce Contratti agrari, n. 173; 27 aprile 1982, n. 2601, id., Rep. 1982, voce Procedimento civile, n. 174; 5 maggio 1982, n. 2816, ibid., n. 173; 11 febbraio 1988, n. 1483, id., Rep. 1989, voce Agricoltura, n. 159).

Il secondo indirizzo riconosce invece la pregiudizialità della causa di riscatto e la conseguente necessità della sospensione della causa di rilascio basata sullo stesso negozio di compravendita. Si adduce a giustificazione che il positivo esperimento dell’azione di riscatto, avendo l’effetto di riconoscere all’affittuario la proprietà del fondo fin dal momento della vendita al terzo, implica la contestuale estinzione del rapporto di affitto ed incide quindi direttamente sulla possibilità del subentro dell’acquirente nel medesimo rapporto contrattuale di affitto (sent. 19 maggio 1978, n. 2491, id., Rep. 1978, voce cit., n. 172; 15 luglio 1980, n. 4569, id., Rep. 1980, voce Procedimento civile, n. 187; 16 novembre 1981, n. 6073, id., Rep. 1981, voce cit., n. 210; 11 agosto 1988, n. 4924, id., Rep. 1989, voce Agricoltura, n. 158).

La fattispecie oggetto del presente ricorso non riproduce esattamente quelle esaminate nelle decisioni richiamate, perché, mentre nelle precedenti controversie era in discussione il rapporto tra azione di riscatto ed azione di rilascio (motivata da decadenza della proroga legale, da inadempimento comportante risoluzione, ecc.), nel caso qui in esame si discute del rapporto tra domanda di riscatto dell’affittuario e domanda di pagamento dei canoni di affitto avanzata dall’acquirente del fondo.

Nonostante la diversità di petitum della causa di adempimento contrattuale, la configurabilità o meno di un’ipotesi di sospensione necessaria è ugualmente connessa – come meglio si vedrà in seguito – alla soluzione del contrasto giurisprudenziale innanzi evidenziato.

Per dirimere tale contrasto e dare adeguata risposta al quesito specifico posto alle sezioni unite, si impone, come premessa, una breve puntualizzazione sui caratteri e 134

requisiti della sospensione necessaria così come disciplinata dall’art. 295 c.p.c.

Tale norma, nella formulazione vigente (modificata in parte dalla legge di riforma del processo civile n. 353 del 26 novembre 1990, destinata ad entrare in vigore il 1° gennaio 1992), stabilisce che «il giudice dispone che il processo sia sospeso nel caso previsto nell’art. 3 c.p.p. e in ogni altro caso in cui egli stesso o altro giudice deve risolvere una controversia civile o amministrativa, dalla cui definizione dipende la decisione della causa».

Del tutto estranea alla fattispecie è la pregiudizialità penale in ordine alla quale sarebbero necessarie peraltro specifiche riflessioni a seguito dell’entrata in vigore (il 24 ottobre 1989) del nuovo codice di procedura penale.

Rilevanti ai fini della decisione sono invece gli altri casi di sospensione necessaria contemplati dalla seconda parte del citato art. 295 c.p.c., i quali hanno dato luogo ad incertezze intepretative in ordine al potere o dovere del giudice di disporre la sospensione ed alle condizioni giustificative del provvedimento.

Tenendo presente l’evoluzione registratasi nella determinazione della effettiva portata della norma, può dirsi, in estrema sintesi, che l’orientamento prevalente in dottrina e nella giurisprudenza di questa corte esclude, da un canto, ogni potere discrezionale del giudice e, dall’altro, che la sospensione vada disposta nei soli casi espressamente previsti dalla legge (ad es., art. 48, 52, 318, 355, 367, 512 c.p.c.).

Individuando in particolare la ratio dell’istituto nell’esigenza di evitare contrasti di giudicati, si è affermato che il giudizio civile deve essere sospeso ogni qualvolta la relativa decisione dipenda dalla definizione di altra controversia e s’è precisato che siffatta dipendenza ricorre allorquando la definizione della causa indicata come pregiudiziale costituisca l’indispensabile antecedente logico-giuridico della definizione della seconda, sempre che di tale antecedente sia stato richiesto l’accertamento con efficacia di giudicato.

Sotto questo riflesso può dirsi che l’elemento fondamentale della sospensione necessaria è dato dall’accertamento con forza di giudicato che opera dall’una all’altra causa, di guisa che non si ha sospensione necessaria ma quella facoltativa se gli effetti riflessi mancano o la causa cosiddetta pregiudiziale implica soltanto la soluzione incidentale di questioni.

Ciò posto, il suddetto contrasto dev’essere risolto, a giudizio delle sezioni unite, nel senso della conferma del secondo filone giurisprudenziale indicato, nel senso cioè che l’accertamento in via di riscatto della proprietà del fondo venduto a terzi costituisce l’indispensabile antecedente logico-giuridico della decisione della causa 135

di rilascio dello stesso fondo promossa dall’acquirente sulla base della medesima compravendita in concreto contestata.

Se è vero infatti che il terzo fa valere il titolo di acquisto per dimostrare la sua posizione di nuovo proprietario dell’immobile e di successore del locatore (abilitato all’esercizio dei relativi diritti), l’accertamento della concreta operatività di detto titolo – formante oggetto del giudizio di riscatto – incide direttamente sulla legittimazione e sui presupposti dell’azione di rilascio ed integra quindi quel rapporto di pregiudizialità considerato dall’art. 295 c.p.c.

Conclusione questa che risulta più chiara e convincente ove si rifletta sulla natura e gli effetti del riscatto alla stregua della disciplina dettata dall’art. 8, 5° comma, l. 26 maggio 1965 n. 590 e dell’interpretazione che della stessa è stata data.

Questa corte con orientamento costante – dal quale non v’è motivo per discostarsi – ha ripetutamente affermato che il diritto di riscatto si esercita mediante una dichiarazione recettizia che produce effetti a partire dalla data della stipulazione della compravendita tra proprietario e terzo e che il giudizio volto a riconoscere detto diritto ha natura di mero accertamento (cfr., fra altre, sez. un. 21 giugno 1984, n.

3654, id., 1984, I, 2763; 4166/86, id., Rep. 1987, voce cit., n. 209; 3787/87, ibid., n.

204).

Orbene, se la sentenza di riscatto è una sentenza dichiarativa implicante la sostituzione ex tunc del’avente diritto alla prelazione al terzo acquirente, risulta evidente come l’unico e diretto successore del proprietario alienante sia il soggetto che ha positivamente esercitato il riscatto e non quello che stipulò la compravendita in violazione delle norme sulla prelazione.

In concreto il riscatto, quale diritto potestativo con effetti retroattivi, preclude, ab initio al terzo di acquisire la qualifica di concedente e di esperire i diritti che alla stessa si collegano.

Correlativamente il riscattante, divenendo proprietario ex tunc del fondo, perde contestualmente, per evidente incompatibilità logica e giuridica, la veste di affittuario del medesimo fondo e non può essere convenuto e condannato in tale veste.

Ne consegue che l’accertamento con efficacia di giudicato della pregressa estinzione del rapporto di affitto (a favore del riscattante) è certamente pregiudiziale rispetto al giudizio di rilascio del fondo che presenta come causa petendi lo stesso rapporto.

Non può indurre a diversa conclusione il rilievo che l’effetto reale del riscatto può essere sospensivamente condizionato al pagamento del prezzo ai sensi dell’8° comma dell’art. 8 l. n. 590 del 1965 (nei casi di pagamento differito), né 136

l’argomentazione secondo cui l’accoglimento della domanda di riscatto dopo quella di rilascio avrebbe come effetto soltanto la restituzione del fondo a favore del retraente senza incidere sulla validità della compravendita. È sufficiente osservare in proposito che gli effetti dell’avveramento della condizione retroagiscono ugualmente al momento della conclusione del contratto (art. 1360 c.c.) e che proprio la restituzione del fondo, come conseguenza dell’efficacia retroattiva della pronuncia di riscatto, conferma la sussistenza di quel nesso di pregiudizialità che si vorrebbe disconoscere e dimostra inoltre l’inutilità del giudizio di rilascio.

Quanto detto non implica che la compravendita stipulata in violazione del diritto di prelazione sia nulla o che, al contrario, la validità del contratto renda incompatibili gli indicati effetti del riscatto. Il riscatto opera invero come strumento succedaneo di tutela del diritto leso ed è volto ad assicurare al titolare della violata prelazione l’acquisizione della medesima posizione di proprietario del bene che egli avrebbe avuto se fosse stato posto nella condizione di esercitare quel precedente diritto. A tal fine non pone nel nulla il negozio concluso tra alienante e terzo, né determina un secondo trasferimento del bene dell’acquirente al titolare del diritto di riscatto, ma, sulla base della dichiarazione unilaterale e recettizia di quest’ultimo, determina soltanto la modificazione soggettiva della vicenda traslativa sostituendo ex tunc il retraente al terzo acquirente.

Alla luce di siffatta ricostruzione emerge anche la sussistenza del pericolo di giudicati contraddittori in difetto della sospensione necessaria. Non risultano invero conciliabili la decisione di rilascio del fondo, che segna la cessazione del rapporto di affitto, e la decisione di riscatto che nega l’esistenza fra le stesse parti di quel rapporto.

Occorre precisare a questo punto che l’indicato rapporto di pregiudizialità ricorre sicuramente se con l’azione di rilascio vengano dedotti fatti e comportamenti successivi al sorgere del diritto di riscatto, perché in tal caso i presupposti e gli effetti del riscatto, in quanto risalenti a data anteriore, non possono essere travolti dalle nuove situazioni poste a base della domanda di rilascio. Nell’ipotesi contraria, di domanda di rilascio fondata su fatti antecedenti, è necessario vagliare caso per caso l’oggetto e gli effetti delle specifiche controversie per accertare od escludere quel rapporto di dipendenza.

In particolare, nell’ipotesi di azione di risoluzione del rapporto agrario introdotta dal proprietario alienante prima della vendita a terzi e basata su inadempimenti pregressi, viene ad invertirsi il rapporto di pregiudizialità posto che, per l’efficacia retroattiva 137

della pronuncia di risoluzione (art. 1458 c.c.), il conduttore resta privato ex tunc della qualifica soggettiva richiesta per la titolarità del diritto di riscatto e, conseguentemente, l’accertamento di quest’ultimo dipenderà dalla sorte della causa di risoluzione.

Stabilito così che la domanda di riscatto dell’affittuario è pregiudiziale rispetto a quella di rilascio dello stesso fondo, avanzata dal compratore convenuto nel primo giudizio e basata su fatti successivi al sorgere del diritto di riscatto, è agevole rilevare come la necessità della sospensione ex art. 295 c.p.c. ricorra anche nella fattispecie oggetto del presente ricorso in cui il terzo acquirente dell’immobile ha chiesto all’affittuario i canoni dovuti dal 1980 al 1985. Trattandosi invero dei canoni relativi ad un periodo successivo all’instaurazione del giudizio di riscatto – promosso con citazione dell’aprile 1980 rispetto a compravendita del 1979 – non può discutersi dell’obbligo di pagamento a carico dell’affittuario se non dopo aver escluso l’acquisto ex tunc della propreità del fondo da parte del medesimo affittuario.

In altri termini, la decisione sulla richiesta di pagamento dipende da quella sul riscatto perché in caso di accoglimento di tale ultima domanda non potrà esserci canone da versare né rilascio da eseguire.

Giova ricordare in proposito che, come risulta dagli atti e dalle deduzioni delle parti, la distinta causa di risoluzione del medesimo rapporto di affitto – sempre per mancato pagamento dei canoni successivi all’esercizio del riscatto – instaurata dallo stesso acquirente, ha formato oggetto di esame da parte della terza sezione di questa corte la quale ha ritenuto sussistenti, per le stesse ragioni illustrate innanzi, i presupposti della sospensione necessaria del giudizio di risoluzione, in quanto dipende da quello di riscatto, ed ha cassato con rinvio la sentenza di appello che quella sospensione aveva negato (Cass. 11 agosto 1988, n. 4924, cit.).

Può aggiungersi che nella specie l’indiscussa anteriorità della causa di riscatto, rispetto a quella di pagamento dei canoni, esclude anche la possibilità di un’artificiosa instaurazione del giudizio pregiudiziale a fini dilatori e speculativi e quindi quel deleterio ritardo nella conclusione del processo che viene prospettato a volte come ragione per un più rigoroso contenimento della sospensione necessaria.

Non senza dire che l’eventuale illecito processuale può trovare sanzione nei modi e nei limiti contemplati dall’ordinamento (art. 96 c.p.c.).

Le considerazioni svolte conducono all’accoglimento del primo motivo di ricorso non risultando corretta, in relazione ai presupposti di fatto accertati dalla corte del merito e già ricordati innanzi, la decisione della stessa corte di rifiuto della 138

sospensione necessaria della causa di pagamento dei canoni.

Resta ovviamente assorbito il secondo mezzo di ricorso, in quanto attinente all’accertamento di una convenzione transattiva modificativa della misura del canone." (Cass. n.3730/1992 in FI, 1992, I, 2105).

23. Ne bis in idem "Per il principio secondo cui il giudicato copre il dedotto e il deducibile, respinta con sentenza passata in giudicato la domanda di riscatto di un fondo agrario a sostegno della quale sia stata dedotta la violazione dell'art. 8, l. n. 590 del 1965 per la mancata notificazione all'affittuario del preliminare di vendita, è improponibile per il divieto del ne bis in idem la riproposizione della medesima domanda sul diverso - ma in precedenza deducibile - fondamento (afferente all'identica causa petendi) che nel contratto di vendita siano state praticate all'acquirente condizioni più favorevoli di quelle offerte all'affittuario del fondo in una precedente proposta di alienazione" (Cass. n.11974/1990 in RFI, 1990, Agricoltura, 250, n.189).

24. Giudizio di rinvio Il "giudizio di rinvio, ... è un processo chiuso, avente la funzione di sostituire la decisione cassata con una nuova pronuncia, immune dagli errori a causa dei quali la precedente venne cassata, è inibito alle parti non solo di prendere conclusioni diverse, ma anche di svolgere attività assertiva, quale è la prospettazione di una nuova tesi difensiva, che non sia strettamente collegata alla sentenza di cassazione".

"Di conseguenza, qualora il convenuto nel giudizio di riscatto del fondo rustico, ai sensi dell’art. 8 l. 26 maggio 1965, n. 590, sollevi, in sede di precisazione delle conclusioni del giudizio di rinvio, la questione del mancato pagamento del prezzo da parte del retraente, detta tesi non può essere valutata dal giudice del rinvio" (Cass.. n.

3000/1981, in RFI, 1981, Rinvio civile, 5950, n.23).

25. Azione di riscatto e contemporanea azione di simulazione in ordine al prezzo indicato nella vendita "Il titolare della prelazione agraria il quale /_ - _/ proponga domanda di riscatto del fondo, per essere stata omessa nei suoi confronti la prescritta denuntiatio, /_ - _/ può contemporaneamente esperire un'azione di simulazione relativa alla vendita effettuata al terzo in ordine al prezzo in essa indicato, con conseguente 139

obbligo di rimborsare al riscattante il prezzo effettivamente pagato, in caso di accoglimento della domanda" (Cass. n.2479/1990 in RFI, 1990, Agricoltura, 250, n.194).

25.1 Opponibilità della simulazione a terzi estranei "Sia l’art. 1415 1º comma c.c., ..., sia l’art. 2652 n. 4 c.c., ..., si riferiscono alla sola ipotesi del trasferimento del diritto controverso dal simulato acquirente ad un terzo, predisponendo una tutela per quest’ultimo; essi, pertanto, non essendo suscettibili d’interpretazione analogica, non limitano l’opponibilità della simulazione a terzi estranei, che, come il retraente nel riscatto agrario, il quale deriva il suo diritto direttamente dalla legge (art. 8 l. 26 maggio 1956, n. 590 e 7 l. 14 agosto 1971, n.

817), non vantino un acquisto dal simulato acquirente" (Cass. n.5490/1980 in RFI, 1981, Simulazione civile, 6240, n.6).

26. Giudizio di simulazione di un atto di compravendita ed intervento del coltivatore diretto a tutela del diritto di riscatto "Nel giudizio di simulazione di un atto di compravendita di un fondo rustico, l’intervento del coltivatore diretto proprietario del fondo confinante a tutela del diritto di riscatto previsto dall’art. 8 l. 26 maggio 1965, n. 590 e dall’art. 7 2º comma l. 14 agosto 1971, n. 817 ha natura d’intervento principale autonomo".

"Pertanto, l’intervenuto è legittimato a compiere atti d’iniziativa processuale indipendentemente dal comportamento delle altre parti".

"Ed anche a proporre impugnazione avverso la sentenza che abbia dichiarato la simulazione della predetta compravendita" (Cass. n.5490/1980 in RFI, 1981, Intervento in causa e litisconsorzio, 3680, n.43).

27. Riscatto e terzo acquirente 27.1 Esecuzione in forma specifica "L’omessa notifica della proposta di alienazione del fondo rustico agli aventi diritto alla prelazione agraria, comportando solo l’effetto di costituire in capo a questi ultimi il diritto di riscattare il fondo, non impedisce al terzo promittente acquirente del fondo stesso, in base a contratto preliminare, di chiedere ed ottenere (anche se con il rischio di subire il riscatto) l’esecuzione specifica di tale contratto" (Cass. n.

5758/1981 in RFI, 1981, Contratto in genere, 1740, n.154).

140

27.2 Responsabilità per evizione a carico del venditore "L'esercizio del riscatto da parte del titolare del diritto di prelazione non rispettato comporta responsabilità per evizione a carico del venditore nei confronti del terzo acquirente" (Cass. n.1140/1990 in RFI, 1990, Agricoltura, 250, n.185).

"L'acquirente di un fondo rustico ha diritto alla garanzia per evizione nei confronti del venditore qualora subisca il riscatto da parte del coltivatore diretto del fondo che sia titolare del diritto di prelazione" (Cass. n.4389/1988 in RFI, 1990, Agricoltura, 250, n.185).

"Nella vendita non aleatoria di fondo rustico è configurabile la responsabilità del venditore per evizione, nel caso in cui il compratore subisca il riscatto da parte del coltivatore diretto, a norma degli art. 8 l. 26 maggio 1965 n. 590 e 7 l. 14 agosto 1971 n. 817".

"Tale responsabilità non è esclusa dalla conoscenza che il compratore abbia preventivamente avuto o /_ "che avrebbe con ordinaria diligenza" (App. Palermo, 23.01.1991, in RFI, 1991, Agricoltura, 250, n.205) _/ potuto acquisire prudentemente dell'esistenza del coltivatore avente diritto di prelazione" (Cass. n.4389/1988, in RFI, 1988, Agricoltura, 250, n.202) o "del pericolo di retratto per l'esistenza del coltivatore diretto avente diritto alla prelazione" (App. Palermo, 23.01.1991 cit.).

27.3 Risarcimento del danno "In tema di riscatto agrario, nel caso di opposizione del terzo acquirente alle pretese del riscattante, il risarcimento del danno spettante al detto acquirente a norma e nei limiti dell'art. 1485 c.c. nei confronti del venditore, a seguito dell'accoglimento della domanda di riscatto, si estende all'arco di tempo intercorrente fra il suo acquisto e la decisione definitiva sul riscatto, sempre che la sua opposizione sia giustificata (come per l'incertezza sull'esistenza nel riscattante dei requisiti richiesti dalla legge per l'esercizio del riscatto, in conseguenza del comportamento del venditore del fondo)" (Cass. n.341/1988 in RFI, 1988, Agricoltura, 250, n.201).

28. Nullità dei trasferimenti di fondo rustico, dal proprietario-concedente all'affittuario prelazionista e poi da quest'ultimo ad un terzo "Sono nulli /_ - _/ l'acquisto del fondo a seguito dell'esercizio della prelazione /_ "dal proprietario-concedente all'affittuario prelazionista" (Cass. n.11832/1991 in RFI, 141

1991, Agricoltura, 250, n.194) - _/ e la successiva rivendita di esso ad un terzo non avente diritto, ove gli atti in questione vengano posti in essere in tale rapporto di immediatezza da dimostrare un unico disegno preordinato, nell'intenzione dell'affittuario e del terzo, alla realizzazione dello scopo pratico di far conseguire a quest'ultimo la proprietà del fondo" (Cass. n.8558/1990 in RFI, 1990, Agricoltura, 250, n.176) o "accordo fraudolento intervenuto fra detto affittuario e detto terzo".

Tale nullità, però, "non esige che tale accordo preceda l'esercizio della prelazione, cioè la comunicazione dell'adesione del prelazionista alla proposta di alienazione del proprietario, essendo sufficiente che lo stesso sia anteriore al perfezionarsi del primo degli indicati trasferimenti (non necessariamente coincidente con il momento di esercizio della prelazione, in quanto l'effetto acquisitivo è subordinato al pagamento del prezzo nel prescritto termine)" (Cass. n.11832/1991 cit.).

"La /_ ri_/vendita del fondo acquistato con i benefici della l. 26 maggio 1965, n. 590, la quale abbia luogo prima del decorso di dieci anni dall'acquisto, ma senza la ricorrenza di un lasso di tempo così breve tra i due atti da far risultare evidente il disegno preordinato dell'avente diritto alla prelazione e del terzo volto a consentire a quest'ultimo di acquisire la proprietà dell'immobile in violazione delle norme sulla prelazione, non è nulla, ma comporta unicamente la decadenza dai benefici previsti dalla legislazione in materia di formazione e arrotondamento della proprietà contadina" (Cass. n.11909/1990 in RFI, 1991, Agricoltura, 250, n.192. Conforme: Cass. n.1524/1990 in RFI,).

29. Contratto di compravendita immobiliare in frode alla legge "È nullo per frode alla legge il contratto di compravendita immobiliare /_ - "qualora ... il contratto costituisca un mezzo per eludere una norma imperativa" (Cass. n.3905/1981 in RFI, 1981, Contratto in genere, 1740, n.250) - _/ con il quale le parti, in presenza di un temporaneo divieto legale di alienazione e di un diritto di prelazione spettante a terzi, assumano il reciproco impegno di operare in modo da evitare le conseguenze della violazione del divieto e da eludere la prelazione" (App. Perugia, 06.11.1979.1981, in RFI, Vendita, 6990, n.110).

30. Rinunzia "Il coltivatore diretto non può rinunziare al diritto di prelazione spettantegli prima della denuntiatio del proprietario del fondo cui il diritto stesso si riferisce" (Cass.

142

n.4920/1988 in RFI, 1988, Agricoltura, 250, n.147) ma "dopo che gli sia stata comunicata, secondo le forme stabilite dalla l. 14 agosto 1971, n. 817, la proposta di alienazione, dalla quale soltanto scaturisce il diritto stesso, a nulla rilevando che egli abbia ricevuto dal proprietario l’anticipazione verbale del proposito di alienare il fondo ed abbia in via preventiva dichiarato di non avere interesse all’esercizio della prelazione" (Cass. n.1900/1981 in RFI, 1981, Agricoltura, 250, n.182).

"La rinunzia ad avvalersi del diritto di prelazione preveduto dall'art. 8, l. 26 maggio 1965, n. 590, manifestata in occasione di una precedente alienazione del terreno confinante, non è di ostacolo all'esercizio del diritto in occasione di un successivo trasferimento del medesimo fondo, giacché la rinunzia non può estendere i suoi effetti ad un diritto non ancora sorto" (Cass. n.633/1990 in RFI, 1990, Agricoltura, 250, n.162).

31. IL SUPPORTO LEGISLATIVO - Il testo della legge 26 maggio 1965, n.590 - Disposizioni per lo sviluppo della proprietà coltivatrice (G.U. 9 giugno 1965 n.142) "1 - 7 omissis 8 - In caso di trasferimento a titolo oneroso o di concessione in enfiteusi di fondi concessi in affitto a coltivatori diretti, a mezzadria, a colonìa parziaria, o a compartecipazione, esclusa quella stagionale, l'affittuario, il mezzadro, il colono o il compartecipante, a parità di condizioni, ha diritto di prelazione purché coltivi il fondo stesso da almeno due /_ Nota: termine così ridotto dall'art. 7, l. 14 agosto 1971, n. 817, che contestualmente estende il diritto di prelazione: "1) al mezzadro o al colono il cui contratto sia stato stipulato dopo l'entrata in vigore della l. 15 settembre 1964, n. 756; 2) al coltivatore diretto proprietario di terreni confinanti con fondi offerti in vendita, purché sugli stessi non siano insediati mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti od enfiteuti coltivatori diretti". L'art. 16.5 estende il diritto di prelazione alle cooperative agricole _/ anni, non abbia venduto, nel biennio precedente, altri fondi rustici di imponibile fondiario superiore a lire mille, salvo il caso di cessione a scopo di ricomposizione fondiaria, ed il fondo per il quale intende esercitare la prelazione in aggiunta ad altri eventualmente posseduti in proprietà ed enfiteusi non superi il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa della sua famiglia.

La prelazione non è consentita nei casi di permuta, vendita forzata, liquidazione coatta, fallimento, espropriazione per pubblica utilità e quando i terreni in base a 143

piani regolatori, anche se non ancora approvati, siano destinati ad utilizzazione edilizia, industriale o turistica.

Qualora il trasferimento a titolo oneroso sia proposto, per quota di fondo, da un componente la famiglia coltivatrice, sia in costanza di comunione ereditaria che in ogni altro caso di comunione familiare, gli altri componenti hanno diritto alla prelazione sempreché siano coltivatori manuali o continuino l'esercizio dell'impresa familiare in comune.

Il proprietario deve notificare con lettera raccomandata al coltivatore la proposta di alienazione trasmettendo il preliminare di compravendita in cui devono essere indicati il nome dell'acquirente, il prezzo di vendita e le altre norme pattuite compresa la clausola per l'eventualità della prelazione. Il coltivatore deve esercitare il suo diritto entro il termine di trenta giorni /_ Nota: comma sostituito dall'art. 8, l. 14 agosto 1971, n. 817 _/.

Qualora il proprietario non provveda a tale notificazione o il prezzo indicato sia superiore a quello risultante dal contratto di compravendita, l'avente titolo al diritto di prelazione può, entro un anno dalla trascrizione del contratto di compravendita, riscattare il fondo dall'acquirente e da ogni altro successivo avente causa /_ Nota: per l'interpretazione autentica vedasi l'art. unico, l. 8 gennaio 1979, n. 2, (G.U. 11 gennaio 1979 n.11) che così dispone: "La disciplina relativa al versamento del prezzo di acquisto, prevista dal sesto e dal settimo comma (...) si intende riferita anche ai casi di cui al quinto comma (...). I termini decorrono dalla comunicazione scritta dell'adesione del terzo acquirente, o di successivo avente causa, alla dichiarazione di riscatto, oppure, ove sorga contestazione, dal passaggio in giudicato della sentenza che riconosce il diritto" _/.

Ove il diritto di prelazione sia stato esercitato, il versamento del prezzo di acquisto deve essere effettuato entro il termine di tre mesi, decorrenti dal trentesimo giorno dall'avvenuta notifica da parte del proprietario, salvo che non sia diversamente pattuito tra le parti.

Se il coltivatore che esercita il diritto di prelazione dimostra, con certificato dell'Ispettorato provinciale dell'agricoltura competente, di aver presentato domanda ammessa all'istruttoria per la concessione del mutuo ai sensi dell'art. 1, il termine di cui al precedente comma è sospeso fino a che non sia stata disposta la concessione del mutuo ovvero fino a che l'Ispettorato non abbia espresso diniego a conclusione della istruttoria compiuta e, comunque, per non più di un anno /_ Nota: per ipotesi eccezionali di proroga, v. art. 9, l. n. 817/1971, Disposizioni per il rifinanziamento 144

delle provvidenze per lo sviluppo della proprietà coltivatrice _/. In tal caso l'Ispettorato provinciale dell'agricoltura deve provvedere entro quattro mesi dalla domanda agli adempimenti di cui all'articolo 3, secondo le norme che saranno stabilite dal regolamento di esecuzione della presente legge.

In tutti i casi nei quali il pagamento del prezzo è differito il trasferimento della proprietà è sottoposto alla condizione sospensiva del pagamento stesso entro il termine stabilito.

Nel caso di vendita di un fondo coltivato da una pluralità di affittuari, mezzadri o coloni, la prelazione non può essere esercitata che da tutti congiuntamente. Qualora alcuno abbia rinunciato, la prelazione può essere esercitata congiuntamente dagli altri affittuari, mezzadri o coloni purché la superficie del fondo non ecceda il triplo della complessiva capacità lavorativa delle loro famiglie. Si considera rinunciatario l'avente titolo che entro quindici giorni dalla notificazione di cui al quarto comma non abbia comunicato agli altri aventi diritto la sua intenzione di avvalersi della prelazione /_ Nota: l'art. 7, 2° c, n. 2) l. n. 817/1971, così dispone: "Nel caso di vendita di più fondi ogni affittuario, mezzadro o colono può esercitare singolarmente o congiuntamente il diritto di prelazione rispettivamente del fondo coltivato o dell'intero complesso di fondi" _/.

Se il componente di famiglia coltivatrice, il quale abbia cessato di far parte della conduzione colonica in comune, non vende la quota del fondo di sua spettanza entro cinque anni dal giorno in cui ha lasciato l'azienda, gli altri componenti hanno diritto a riscattare la predetta quota al prezzo ritenuto congruo dall'Ispettorato provinciale dell'agricoltura, con le agevolazioni previste dalla presente legge, sempreché l'acquisto sia fatto allo scopo di assicurare il consolidamento di impresa coltivatrice familiare di dimensioni economicamente efficienti. Il diritto di riscatto viene esercitato, se il proprietario della quota non consente alla vendita, mediante la procedura giudiziaria prevista dalle vigenti leggi per l'affrancazione dei canoni enfiteutici. L'accertamento delle condizioni o requisiti indicati dal precedente comma è demandato all'Ispettorato agrario provinciale competente per territorio.

Ai soggetti di cui al primo comma sono preferiti, se coltivatori diretti, i coeredi del venditore /_ Nota: l'articolo unico, l. 10 maggio 1976, n. 265, ha così integrato e modificato questo articolo: "In caso di alienazione a titolo oneroso di fondi rustici da parte di enti pubblici o di fondazioni o di enti similari, il diritto di prelazione di cui all'art. 8, l. 26 maggio 1965, n. 590, e successive modificazioni, spetta all'affittuario che, anche se non dedito abitualmente alla coltivazione della terra, 145

coltivi il fondo da almeno due anni con il lavoro proprio o di persone della sua famiglia, sempreché tale forza lavorativa costituisca almeno un terzo di quella occorrente per le normali necessità di coltivazione del fondo.

In caso di compravendita intervenuta prima dell'entrata in vigore della presente legge, l'affittuario di cui al primo comma del presente articolo ha diritto di riscattare il fondo dall'acquirente e da ogni successivo avente causa a condizione che la trascrizione del contratto di compravendita sia avvenuta dopo il 1 gennaio 1974 e che il diritto di riscatto venga esercitato entro sei mesi dall'entrata in vigore della presente legge.

In tal caso all'acquirente sono dovuti il rimborso del prezzo aumentato di un importo corrispondente all'eventuale svalutazione monetaria nel frattempo intervenuta, le spese sostenute per la compravendita del fondo e gli interessi legali nel frattempo maturati sulle somme pagate per il prezzo e per le spese (omissis )" _/ 9 - 29 omissis".

32. L'ESEMPIO - Transazione con cessione di quote (ex l. 3.5.1982 n.203 Lo schema di atto notarile che segue è propedeutico alla cessazione del diritto di prelazione per gli aventi diritto in quanto fittuari dello stesso, ma potrebbe 'lasciare' in vita il diritto di prelazione agraria nella qualità di confinanti.

"Repertorio n. ...

Raccolta n. ...

TRANSAZIONE CON CESSIONE DI QUOTE (EX L. 3/5/1982 N.203) Repubblica Italiana L'anno ..., il giorno ... del mese di ..., in ..., alla via ... n. ..., Innanzi a me Dottor ..., Notaio in ..., iscritto nel Ruolo

146

del

Distretto

Notarile

di

...,

assistito

dai

testimoni noti ed idonei, signori: ..., impiegato, nato ad ... il ... ed ivi residente alla via ... n. ... e ..., impiegato, nato ad ... il ... e residente in ... al Corso ... n. ..., si sono costituiti: da una parte i signori: 1)

...,

residente

professione alla

via

..., ...

nato

n.

a

...;

... codice

il

...

ed

fiscale:

ivi ...;

coniugato in regime di comunione legale dei beni; che interviene al presente atto sia in proprio che quale procuratore della propria madre signora ..., professione ..., vedova, nata a ... il ... ed ivi residente alla via ... n. ...; codice fiscale: ...; giusta procura generale ricevuta dal Notaio ... di ... in data ..., rep. n. .../...,

registrata

in

...

il

...,

che

in

copia

rilasciata conforme dal detto Notaio in data ... trovasi allegata sotto la lettera "..." a precedente mio rogito in data ..., rep. n. .../..., registrato in ... il ...,

147

al n. ... e ... il ... ai nn. ... - ... - ...; dall'altra parte i signori: 1) ..., pensionato, nato ad ... il ... e residente in ... alla Via ... n. ..., codice fiscale: ...; coniugato in regime di comunione legale dei beni; 2) ..., casalinga, nata a ... il ... e residente in ... alla via ... n. ...; codice fiscale: ...; coniugata in regime di comunione legale dei beni; 3) ..., pensionato, nato ad ... il ... e residente in ... alla via ... n. ...; codice fiscale: ...; coniugato in regime di comunione legale dei beni; 4) ..., pensionata, nata a ... il ... ed ivi residente alla via ... n. ...; codice fiscale: ...; coniugata in regime di comunione legale dei beni; 5) ..., pensionato, nato ad ... il ... e residente in ... alla via ... n. ...; codice fiscale: ...; coniugato in regime di comunione legale dei beni;

148

6) ..., pensionato, nato ad ... il ... e residente in ... alla Via ... n. ...; codice fiscale: ...; coniugato in regime di comunione legale dei beni; 7) ..., pensionato, nato ad ... il ... e residente in ... alla via ... n. ...; codice fiscale: ...; coniugato in regime di comunione legale dei beni; 8) ..., bidello, nato a ... il ... ed ivi residente alla via ... n. ...; codice fiscale: ...; vedovo; 9) ..., pensionato, nato a ... il ... ed ivi residente alla via ... n. ...; codice fiscale: ...; coniugato in regime di comunione legale dei beni; 10) ..., agricoltore, nato a ... il ... ed ivi residente alla via ... n. ...; codice fiscale: ...; coniugato in regime di comunione legale dei beni; 11) ..., pensionato, nato a ... il ... ed ivi residente alla via ... n. ...; codice fiscale: ...; coniugato in regime di comunione legale dei beni;

149

12) ..., geometra, nato a ... il ... ed ivi residente alla via ... n. ...; codice fiscale: ...; coniugato in regime di comunione legale dei beni; 13) ..., pensionato, nato ad ... il ... e residente in ... alla via ... n. ...; codice fiscale: ...; coniugato in regime di comunione legale dei beni; ed infine i Dottori ..., funzionario, nato a ... il ... e residente

in

...

alla

via

...

n.

...

e

...,

perito

agrario, nato a ... (...) l'... e residente in ... al viale ... n. ..., i quali intervengono al presente atto nella

qualitĂ

di

rappresentanti

sindacali

della

"FEDERAZIONE PROVINCIALE COLTIVATORI DIRETTI di TERRA DI LAVORO", con sede in ... alla via ... n. ... .

Dell'identitĂ

personale

dei

Comparenti

io

Notaio

sono

certo.

P R E M E S S O: - che i signori ... e ... sono proprietari di una zona di

150

terreno sita in ... alla localitĂ "...", individuata in catasto al foglio ..., particelle ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... e ...; - che la detta zona di terreno, unitamente ad altri beni, era

loro

pervenuta

giusta

successione

legittima

al

rispettivo coniuge e genitore ..., nato ad ... il ... e deceduto in ... il ... (den. succ. presentata all'Uff. del

Registro

di

...

il

...

al

n.

...,

vol.

...)

e

successivi atti di stralcio di quota divisionale per me Notaio del ..., registrato in ... il ... al n. ... e trascritto

in

...

il

...

ai

nn.

.../...

e

del

...,

registrato in ... il ... al n. ... e trascritto in ... il ... ai nn. .../...; -

che

la

detta

zona

di

terreno

e'

coltivata

dai

costituiti signori ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., nato il ..., ..., ..., ..., nato il ..., ..., nato il ..., e ..., nato il ..., giusta regolari contratti di

151

fitto agrario; -

che

il

signor

...

e

la

signora

...,

come

sopra

rappresentata, intendono procedere alla liberazione del detto fondo, con conseguente cessazione del rapporto di fitto agrario; - che i costituiti signori ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... e ..., attuali coltivatori e fittuari del detto fondo, sono disposti a cessare il rapporto di coltivazione del fondo ed a liberare il fondo stesso dal loro possesso; -

che

in

virt첫

della

liberazione

del

fondo,

della

cessazione del rapporto di fitto agrario e del pagamento di

tutte

le

migliorie,

addizioni

e

trasformazioni

apportate sul fondo dai coloni e di ogni pretesa dagli stessi vantata, il signor ... e la signora ..., come sopra

rappresentata,

sono

disposti

a

cedere

ai

detti

coloni parte del detto fondo come di seguito specificato;

152

- che a norma delle vigenti leggi che regolano i rapporti agrari e le loro definizioni, i coloni affittuari del fondo

sono

assistiti

nel

presente

atto

dai

legali

rappresentanti sindacali della "Federazione Provinciale dei Coltivatori Diretti di Terra di Lavoro"; tanto premesso, si addiviene alla stipula del presente atto, regolato dai seguenti patti e condizioni: ART. 1) La premessa narrativa e' patto e forma parte integrante e sostanziale del presente atto.

ART. 2) Con tutti gli obblighi di legge la signora ..., come sopra rappresentata, ed il signor ..., ciascuno per quanto

di

trasferiscono

sua

rispettiva

alle

sottoindicate

spettanza, persone,

cedono le

e

seguenti

unita' immobiliari, site in agro di ..., alla localitĂ "..." e precisamente: a) al signor ..., che accetta: - il fondo rustico esteso circa are ... e centiare ...

153

(are ...); confinante con beni ..., beni ... per due lati e

stradone

interpoderale;

individuata

in

catasto

al

foglio ..., particella ..., are ..., semin. arbor. di ..., RD L. ..., RA L. ...; valore fiscale del bene ceduto lire ... (...); b) alla signora ..., che accetta: - il fondo rustico esteso circa are ... e centiare ... (are ...); confinante con beni ..., beni ..., stradone interpoderale

e

beni

...;

individuato

in

catasto

al

foglio ..., particella ..., are ..., semin. arbor. di ..., RD L. ..., RA L. ... e particella ..., are ..., semin. arbor. di ..., RD L. ..., RA L. ...; valore fiscale del bene ceduto lire ... (...); c) al signor ..., che accetta: - il fondo rustico esteso circa are ... e centiare ... (are ...); confinante con beni ..., beni ..., stradone interpoderale

154

e

beni

...;

individuato

in

catasto

al

foglio ..., particella ..., are ..., semin. arbor. di ..., RD L. ..., RA L. ... e particella ..., are ..., semin. arbor. di ..., RD L. ..., RA L. ...; valore fiscale del bene ceduto lire ... (...); d) alla signora ..., che accetta: - il fondo rustico esteso circa are ... e centiare ... (are

...);

confinante

interpoderale,

beni

...

con e

beni

beni ...;

...,

stradone

individuato

in

catasto al foglio ..., particella ..., are ..., semin. arbor. di ..., RD L. ..., RA L. ... e particella ..., are ..., semin. arbor. di ..., RD L. ..., RA L. ...; valore fiscale del bene ceduto lire ... (...); e) al signor VARAVALLO GIUSEPPE, che accetta: - il fondo rustico esteso circa are ... e centiare ... (are ...); confinante con beni ..., beni ..., stradone interpoderale

e

beni

...;

individuato

in

catasto

al

foglio ..., particella ..., are ..., semin. arbor. di

155

..., RD L. ..., RA L. ...; particella ..., are ..., semin. arbor. di ..., RD L. ..., RA L. ... e particella ..., are ..., semin. arbor. di ..., RD L. ..., RA L. ...; valore fiscale del bene ceduto lire ... (...); f) al signor ..., che accetta: - il fondo rustico esteso circa are ... e centiare ... (are

...);

confinante

interpoderale,

beni

...

con e

beni

beni ...;

...,

stradone

individuato

in

catasto al foglio ..., particella ..., are ..., semin. di ..., RD L. ..., RA L. ...; valore fiscale del bene ceduto lire ... (...); g) al signor ..., che accetta: - il fondo rustico esteso circa are ... e centiare ... (are ...); confinante con beni ..., beni ..., stradone interpoderale

e

beni

...;

individuato

in

catasto

al

foglio ..., particella ..., are ..., semin. arb. di ..., RD L. ..., RAL. ... e particella ..., are ..., semin. di

156

..., RD L. ..., RA L. ...; valore fiscale del bene ceduto lire ... (...); h) al signor ..., nato il ..., che accetta: - il fondo rustico esteso circa are ... e centiare ... (are ...); confinante con beni ..., beni ... - ..., beni ... e stradone interpoderale; individuto in catasto al foglio ..., particella ..., are ..., semin. arb. di ..., RD L. ..., RA L. ...; valore fiscale del bene ceduto lire ... (...); i) al signor ..., che accetta: - il fondo rustico esteso circa are ... e centiare ... (are

...);

confinante

con

beni

...,

stradone

interpoderale, beni ... e beni ...-...; individuato in catasto al foglio ..., particella ..., are ..., semin. arbor. di ..., RD L. ..., RA L. ... e particella ..., are ..., semi. arbor. di ..., RD L. ..., RA L. ...; valore fiscale del bene ceduto lire ... (...);

157

l) al signor ..., che accetta: - il fondo rustico esteso circa are ... centiare ... (are ...);

confinante

interpoderale

e

con beni

beni ...;

...,

beni

individuato

..., in

stradone

catasto

al

foglio ..., particella ..., are ..., semin. arbor. di ..., RD L. ..., RA L. ...; valore fiscale del bene ceduto lire ... (...); m) al signor DI FOGGIA PAOLO, nato il ..., che accetta: - il fondo rustico esteso circa are ... e centiare ... (are

...);

confinante

con

stradone

"...",

beni

...,

stradone interpoderale e beni ...; individuato in catasto al foglio ..., particella ..., are ..., semin. arbor. di ..., RD L. ..., RA L. ...; valore fiscale del bene ceduto lire ... (...); n) al signor ..., nato il ..., che accetta: - il fondo rustico esteso circa are ... e centiare ... (are

158

...);

confinante

con

stradone

"...",

beni

...,

stradone

interpoderale

e

beni

...,

salvo

altri;

individuato in catasto al foglio ..., particella ..., are ..., semin. arbor. di ..., RD L. ..., RA L. ... e foglio ..., particella ..., are ..., semin. arbor. di ..., RD L. ..., RA L. ...; valore fiscale del bene ceduto lire ... (...); o) al signor ..., nato il ..., che accetta: - la somma di lire ... (...), che lo stesso dichiara di aver giĂ ricevuto prima di quest'atto, a norma di legge, dalla parte cedente, alla quale rilascia ampia e finale quietanza di saldo.

ART. 3) In virtĂš dei trasferimenti innanzi effettuati, i signori ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., nato il ..., ..., ..., ..., nato il ..., ..., nato il ..., ..., nato il ..., assistiti dai rappresentanti di categoria signori ... e ..., accettano, ai sensi dell'art.45 della L.

159

3

maggio

1982

n.45,

la

cessazione

dell'attuale

rapporto di fitto agrario relativamente al maggior fondo da loro coltivato sito in ..., come in premessa meglio descritto; liberano, a far data da oggi, il detto fondo dal loro possesso e da persone o cose ivi esistenti; si dichiarano tacitati, in virt첫 delle dette cessioni, di tutte le migliorie, addizioni e trasformazioni apportate sul fondo stesso e da ogni e qualsiasi pretesa ad essi spettante in virt첫 della coltivazione del fondo stesso.

ART. 4) Le cessioni dei terreni seguono nello stato di fatto e di diritto in cui quanto in oggetto attualmente si trova, con ogni accessione, accessorio, dipendenze e pertinenze, servit첫 attive e/o passive, apparenti e non, nulla

escluso

cedente

si

e/o

eccettuato,

possiede

in

virt첫

cosi dei

come titoli

dalla in

parte

premessa

citati.

ART. 5) Ai fini della tassazione del presente atto, le parti

160

dichiarano

che

il

valore

complessivo

della

transazione è di lire ... (...).

ART. 6) La parte cedente dichiara e garantisce che su quanto

ceduto

non

gravano

iscrizioni

o

trascrizioni

pregiudizievoli, pesi, oneri, vincoli o diritti di terzi a qualsiasi titolo.

ART. 7) I cessionari vengono immessi oggi nel possesso di quanto rispettivamente ricevuto, sopportandone i pesi e facendone propri i frutti; mentre giĂ trovansi da tempo nella detenzione materiale dei fondi stessi.

ART. 8) Le parti dichiarano di non essere parenti tra loro, nĂŠ coniugi. Le spese del presente atto cedono a carico dei cessionari pro quota.

ART. 9) La parte cedente rinunzia ad ogni e qualsiasi ipoteca, anche legale, e mi consegna le schede INVIM. ART. 10) Ai sensi e per gli effetti dell'art.18 della L. 28/2/1985

n.47,

la

parte

cedente

mi

esibisce

il

certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal

161

Comune di ... in data ..., che io Notaio ritiro ed allego al presente atto sotto la lettera "..." e mi dichiara, sotto

la

sua

intervenute, certificato

personale dalla

ad

responsabilitĂ ,

data

oggi,

del

che

rilascio

modificazioni

non

del

negli

sono detto

strumenti

urbanistici del detto Comune.

ART. 11) Si precisa tra le parti: - che lungo tutto il confine est delle particelle ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... e ... e lungo tutto il confine ovest delle particelle ..., ..., ..., ..., ..., ...,

...,

...,

...

e

...,

esiste

uno

stradone

interpoderale della larghezza costante di metri lineari otto, incidente per metri lineari quattro su ciascuna particella; - che lungo il confine nord della particella ... esiste uno stradone interpoderale della larghezza costante di metri lineari dieci, insistente su detta particella per

162

metri lineari cinque; - che lungo tutto il confine nord delle particelle ... e ... esiste uno stradone interpoderale denominato "..." per la parte con accesso da via ... e "..." per la parte con accesso dalla Strada Comunale "...", e che insiste sulle dette particelle per metri lineari cinque.

Su detti stradoni hanno servit첫 di passaggio pedonale e carrabile i cessionari, i cedenti ed i loro aventi causa.

13) Le parti delegano per le firme marginali del presente atto i signori ..., ... e ... .

Richiesto io Notaio ho ricevuto del presente atto del quale,

unitamente

testimoni,

ho

all'allegato

dato

lettura

ed ai

alla

presenza

Comparenti

che

dei lo

approvano.

Consta il presente atto di quattro fogli scritti per facciate quindici fin qui a macchina da persona di mia fiducia.".

163

164