Forventninger til 2024: Fornyet tiltro til lager og logistik

Troen på ejendomsmarkedet dykkede for et år siden, og selvom lager-, logistik- og produktionsejendomme er det segment, som har klaret sig bedst igennem udfordringerne i ejendomsbranchen, er der alligevel et mere optimistisk syn, der har indfundet sig. Det viser de mange svar i EDC Erhverv Poul Erik Bechs Forventningsundersøgelse 2024. Udviklingen kan blive påvirket af renten og af to nabolande – og måske bliver en helt ny afgift en vigtig faktor for segmentet.

”Deltagerne har generelt skruet en tand op for optimismen i forhold til vores forrige måling, som var præget af krigsudbruddet i Ukraine og kraftige stigninger i både rente, energipriser, byggeomkostninger og inflation. Segmentet med lager, logistik og industri bliver vurderet mere positivt end kontorer og især detaillokaler, selv om optimismen ikke er tilbage på niveauet i årene 2020-2022. Det er egentlig ret rationelt, for billedet er broget for dansk erhvervsliv.”

Sådan siger Joseph Alberti, Head of Research & Analyse i EDC Erhverv Poul Erik Bech, om svarene i Forventningsundersøgelsen 2024. Med flere end 1.600 deltagere er det landets største markedsundersøgelse af erhvervsejendomme.

Tvivl om rente

For et år siden faldt andelen, som enten vil fastholde eller øge investeringerne i mursten med under 60% fra ca. 80% de foregående seks år, men i den seneste måling er andelen vokset til lidt over 60%. Samtidig er andelen, som vil skrue op for investeringerne, steget fra godt hver femte til næsten hver tredje.

”Det afspejler, at der stadig er meget kapital, fx hos pensionskasser og udenlandske investorer, selvom vi stadig ikke er helt på samme niveau som i 2020-22. En stor hæmsko er usikkerhed om renten – det peger to ud af tre på i vores måling,” siger Joseph Alberti.

Gennem 2022 og det meste af 2023 steg renten markant, og der har hersket stor usikkerhed om den videre udvikling.

I Forventningsundersøgelsen spår 4 ud af 10 uændret rente gennem 2024, mens 3 ud af 10 venter lavere rente, og næsten lige så mange forudser højere renteniveau. Men kort efter, at svarene blev indsamlet, ændrede flere ting sig.

”Tilsyneladende er inflationen kommet under kontrol mange steder, og i slutningen af 2023 sagde den amerikanske centralbank, at lavere rente i USA er meget sandsynlig i løbet af 2024. Bl.a. på den baggrund venter fx de fleste danske banker lavere renteniveau,” forklarer Joseph Alberti. Netop den stigende rente gennem 2022 og 2023 fastlåste investeringsmarkedet, da købere og sælgere var for langt fra hinanden i forhold til at blive enige om priserne på erhvervsejendomme.

Broget billede

Lager-/logistikejendomme samt boligejendomme er –ligesom de foregående år – de to kategorier, hvor tiltroen til højere markedspriser, øgede lejeniveauer og lavere tomgang er størst blandt respondenterne. For logistik og lager er optimismen lidt højere end i 2023-målingen, men slet ikke oppe på samme tårnhøje niveau i årene forud. Fx venter kun hver fjerde øget tomgang – det var hver tredje for et år siden. 3 ud af 10 venter stigende lejeniveauer, mens 2 ud af 10 forudser lavere leje. Hver tredje forudser faldende ejendomspriser – for et år siden var det hver

anden. 2 ud af 3 vurderer, at lager- og logistikejendomme enten vil bevare deres værdi eller ligefrem stige.

”Billedet af dansk erhvervsliv ved indgangen til 2024 er broget: Beskæftigelsen er høj, og flere produktionsindeks er positive, men konjunkturbarometeret for industrien har været negativt gennem mange måneder. Dansk økonomi bliver trukket af Novo Nordisk og den øvrige medicinalsektor, men branchen betyder ikke så meget for ejendomssektoren,” siger analysechef Joseph Alberti.

Forklaringen er, at medicinalvirksomhederne tit får opført skræddersyede ejendomme, som de ofte også selv finansierer. Dermed er de kun sjældent ”almindelige” lejere af lokaler til logistik, lager og produktion.

”Selv om grønne virksomheder og medicinalbranchen klarer sig godt, så mærker mange virksomheder, fx i industrien, at økonomien går dårligt i Tyskland og Sverige. Det er to af vores allerstørste markeder, og her er eksporten faldet,” siger Kenneth Jakobsen, erhvervskonsulent hos EDC Erhverv Poul Erik Bech København.

Omfattende nybyggeri

Tomgangen for lokaler til lager, logistik og produktion steg fra 1,3% i slutningen af 2022 til 1,9% ved udgangen af 2023 ifølge Ejendomstorvet.dk, men det bekymrer ikke EDC Erhvervs eksperter.

”Der er intet alarmerende i stigningen, for vi kom jo nærmest fra nul. Og så er der blevet bygget rigtigt meget de seneste to år, fx i Trekantområdet og i udkanten af Storkøbenhavn. I Aarhus har vi fået flere lokaler til udlejning, især mindre lejemål. Det hænger bl.a. sammen med, at håndværkere og byggefirmaer blev hårdt ramt i begyndelsen af 2023, da flere boligprojekter blev udskudt eller droppet pga. rentestigningerne,” siger Mads Bjerrum Christensen, industrichef hos EDC Erhverv Poul Erik Bech Aarhus.

En lignende melding kommer lidt længere sydfra. ”Tomgangen er stadig på et historisk lavt niveau, og her i Trekantområdet går det stadig godt for virksomhederne, så vi oplever god efterspørgsel på lokaler og har også en del transaktioner med brugerejendomme. Lokalt er der blevet bygget meget, så nu kan det lade sig gøre at få lagerplads – det var nærmest umuligt for et år siden. Til gengæld kan de mange nye kvadratmeter betyde, at der næppe kommer mærkbare stigninger i hverken lejeniveauer eller ejendomspriser i 2024,” vurderer Preben Balle, erhvervschef og partner i EDC Erhverv Poul Erik Bech Kolding.

I Nordsjælland er tomgangen – stik imod landstendensen – faldet gennem 2023. ”Det går ganske godt for de lokale virksomheder, og især lagerlokaler er en mangelvare.

Markedet er ikke mættet, og vi kan ikke se nogen nedgang i efterspørgslen. Særligt højloftede lokaler på mindst seks meter er meget efterspurgte, og de kan nok stadig opleve stigende leje,” siger Stephen Bertelsen, erhvervschef og partner i EDC Erhverv Poul Erik Bech Nordsjælland med kontor i Hillerød.

Ny kilometerafgift som joker

Mads Bjerrum Christensen fra EDC Erhverv Poul Erik Bech Aarhus fremhæver, at markedet for lager- og logistikejendomme kan blive påvirket af kilometerafgiften, som et bredt folketingsflertal vedtog i foråret 2023. Fra 2025 bliver lastbiler pålagt en afgift efter, hvor langt de kører. Målet er at mindske udledningen af CO2 fra varetransport.

”Det kan være svært at se, hvilken betydning kilometerafgiften helt konkret får. Men min vurdering er, at virksomheder – fx inden for transport, logistik, handel og produktion – vil foretrække at have et last-mile distributionscenter og dermed være endnu tættere på forbrugere og kunder end i dag. Det kan på sigt godt få flere i disse brancher til rykke på sig.”

Placeringer tættere på store byer vil nemlig resultere i færre kørte kilometer og dermed lavere afgift – og med øget interesse for storby-nære beliggenheder vil ejendomme hér formentlig stige mere i pris og leje end lokaler længere væk fra de større byer.

Forventninger til markedsprisernes udvikling i 2024

Størst tiltro til stigende priser finder vi i lager-/logistikejendomssegmentet. Her forventer 22% af respondenterne, at markedspriserne vil stige, hvilket er en forbedring ift. sidste år.

Forventninger til markedslejen i 2024

For lager-/logistikejendomme forventer 29% en stigende markedsleje, hvilket er på niveau med sidste års forventninger. Til gengæld er det væsentlig flere som forventer, at den vil være på niveau med 2023.

Forventninger til tomgang i 2024

Forventninger til udviklingen af tomgangen fra 2023 til 2024 er mere eller mindre status quo inden for kontor-, lager-/logistik- og detailejendomme.

Aktuelle tendenser for lager, logistik og industri

• Tomgang er steget gennem 2023, men ligger stadig på historisk ret lavt niveau

• Medicinalbranchen og mange grønne virksomheder har medvind

• Økonomisk afmatning i Tyskland og Sverige kan ramme nogle virksomheder

• En del nybyggeri syd og vest for København og i Trekantområdet, men stadig mangel på moderne lager-/logistikejendomme

• Ventede rentefald i 2024 kan stimulere efterspørgsel blandt brugere og investorer

• I Storkøbenhavn og Aarhus bliver ældre erhvervsområder gradvis omlagt til boliger

• Ledige lokaler består især af ældre bygninger med fx begrænset loftshøjde og uden læsseramper

• Udlejere med ældre ledige lokaler bør overveje at istandsætte og energirenovere

• Ny km-afgift på lastbiler fra 2025 kan forskyde interessen mod lokaler tæt på store byer

Bæredygtighed breder sig – især i udlandet

EDC Erhverv Poul Erik Bech har de senere år stillet spørgsmål om bæredygtighed, fx om villigheden til at betale højere købspris eller leje for ejendomme med lavt klimaaftryk. År for år er svarene blevet lidt mere grønne, men denne gang er udviklingen bremset en anelse op. Fx er det stadig lige knap halvdelen, som enten ikke har overvejet at energirenovere sin ejendom eller har overvejet det, men endnu ikke er kommet i gang.

”I år har tallene næsten ikke rykket sig trods flere år med kontinuerlig udvikling. Det hænger formentlig sammen med de vanskelige vilkår, som bl.a. rentestigningerne har udløst. Derfor har mange investorer og virksomheder haft fokus på den daglige drift og brugt færre kræfter på bæredygtighed, men vi kan tydeligt se, at bæredygtighed og ESG især er vigtige temaer i de store virksomheder,” siger Joseph Alberti, Head of Research.

Ved sidste års Forventningsundersøgelse var priserne på olie, gas og el steget kraftigt, og dét udløste måske naturligt nok ekstra fokus på bæredygtighed hos investorerne. Men det kan være farligt at ignorere den mere langsigtede grønne tendens, pointerer EDCs internationale afdeling:

”Internationalt fylder bæredygtighed meget, bl.a. fordi store virksomheder og investorer er underlagt EU’s regler og taksonomi om lavere klimaaftryk i de ejendomme, de køber eller bor til leje i. Derfor stiller udenlandske investorer og lejere i stigende grad krav om bæredygtige ejendomme. Vi har også set, at nogle investorer opkøber ”grå ejendomme”, ofte logistikbygninger, som kan renoveres til at blive bæredygtige,” siger Helle Nielsen Ziersen, Head of EDC International Poul Erik Bech.

Som udløber af EU’s taksonomi bliver det gradvis lettere at få gunstige ”grønne lån” til at ejendomme med lavt klimaaftryk og til fx at energioptimere bygninger.

Læs Forventningsundersøgelsen for 2024 på www.forventninger2024.dk