Bæredygtighed breder sig som ringe i vandet...

Bæredygtighed breder sig som ringe i vandet i kontordanmark

”Aircondition var noget pjat”

På ret kort tid har bæredygtighed fået stor betydning, og Helle Nielsen Ziersen drager en parallel til et andet fænomen, som tidligere satte præg på kontordanmark: Nemlig da amerikanske virksomheder insisterede på at få aircondition på kontorerne i deres danske afdelinger.

”For 20 år siden da kravet om aircondition dukkede op, mente mange, at det var noget pjat – det var jo kun rigtig varmt 10 dage om året herhjemme. Men i dag har aircondition for længst vundet indpas, og dét, der begyndte som et ønske fra nogle få lejere, er blevet almindeligt. De der ikke var klar til at implementere aircondition dengang, har været nødt til at gøre det senere.”

Gevinster og risici

Helle Nielsen Ziersen understreger, at der kan være betydelige gevinster til dem, som tager ESG-dagsordenen til sig:

”Hvis du som udlejer har en bæredygtig kontorejendom, så har du adgang til bedre lån, ejendommen er lettere at få lejet ud, og du kan få en bedre pris, når du en dag vil sælge ejendommen. Omvendt gælder det, hvis du står med en ældre ejendom, som ikke er certificeret og ikke er bæredygtig. Den risikerer at blive et ”stranded asset”, som er vanskeligt at sælge, fordi denne type er sværere at leje ud og ikke giver adgang til billige grønne lån i bankerne.”

I juni 2024 viste en måling blandt 250 europæiske kapitalforvaltere med investeringer for 1.700 mia. kr., at over halvdelen havde mindst 30% ”stranded assets” i deres porteføljer, og hele 94% så ”markante udfordringer” i netop denne del af deres investeringer. Bag undersøgelsen stod it-virksomheden Deepki, der hjælper ejendomsinvestorer med data til ESG-rapportering.

Lejeaftaler under lup

Men hvordan kan udlejere og investorer orientere sig i en ejendomsbranche, der omfattes af stadigt mere komplicerede regler om bæredygtighed og af skærpede krav om rapportering? Ja, nogle håndterer det selv, og der opstår flere og flere ESG-job rundt omkring. Andre sparrer med rådgivere.

”I EDC Erhverv Poul Erik Bech har vi bl.a. oprettet et ESG-udvalg, og vi kan bredt i organisationen rådgive både investorer og lejere, fx om, hvordan en ejendom kan opgraderes og gøres mere bæredygtig – og hvordan det kan finansieres,” fortæller Helle Nielsen Ziersen.

Vær opmærksom på lejeaftaler

”Det vil måske være nyt for en del, men grønne afsnit er på vej ind i mange lejekontrakter. Når en udlejer skal rapportere om, hvor bæredygtig en ejendom er, så kræver det nemlig ofte, at lejerne leverer data – fx om forbruget af el, varme og vand i deres kontorlokaler,” siger Thor Heltborg, direktør for Koncernkunder i EDC Erhverv Poul Erik Bech.

Han tilføjer, at øget fokus på bæredygtighed er en af de stærke tendenser for kontorlokaler i øjeblikket. De øvrige omfatter, at virksomheder foretrækker nybyggede, moderne lokaler og kontorer, som ligger tæt på offentlig transport, især metro, letbane eller S-tog. Desuden vinder flerbrugerkontorhuse frem, hvor virksomheder kan dele fælles faciliteter som kantine, mødelokaler, reception og fitness.

Som ringe i vandet

I første omgang har ESG vundet solidt fodfæste hos de største investorer og – på brugersiden – blandt de store koncerner på brugersiden.

”Hos mindre virksomheder er der derimod endnu ikke så mange, der stiller krav om bæredygtighed. Men det er ved at ændre sig, og vi er ret sikre på, at det vil brede sig,” siger Kent Nielsen, partner og direktør i EDC Erhverv Poul Erik Bech Aarhus.

I Nordjylland er der tydelige tegn på, at fokus på bæredygtighed breder sig, fortæller Martin Brasholt Mikkelsen, partner i EDC Erhverv Poul Erik Bech Aalborg:

”Tidligere gjaldt det overvejende de helt store investorer og så det offentlige, der har krav om en god energimærkning for sine lokaler. Men der er ingen tvivl om, at det drypper nedad. Fx har lokale og regionale projektudviklere taget ESG til sig, for de sælger typisk ejendommene videre til pensionskasser og andre investorer. Et andet eksempel er, at vi for nylig havde en fremvisning af en større kontorejendom i Aalborg, og der havde den mulige bruger taget en energikonsulent med på råd fra start.”

I Sønderborg giver Morten Wind Gram, partner i EDC Erhverv Poul Erik Bech Sønderjylland, et andet eksempel på, at ESG breder sig som ringe i vandet – fra store koncerner til deres leverandører:

”En mellemstor rådgiver med flere afdelinger i Vestdanmark havde bedt os om at hjælpe med at finde større lokaler til sit kontor her i området. Vel at mærke med den betingelse, at det nye lejemål med kontor, værksted og lidt lager ikke måtte have større CO2-aftryk end de hidtidige lokaler. Det var ganske enkelt et krav fra en af virksomhedens største

kunder, en global koncern, der også beder alle leverandører om at levere data om CO2-aftryk til sin samlede ESG-rapportering.”

På Sjælland kan der være geografisk forskel på, hvor meget bæredygtighed fylder.

”I Roskilde og Køge er der typisk mere fokus på ESG end i byerne lidt længere væk fra København. Det er stadig mest på dagsordenen hos de største investorer, men det rykker sig. I Roskilde har en af vores lokale kunder en stor finansvirksomhed som sin største lejer, og den er begyndt at stille spørgsmål om fx klimabelastning – som led i koncernens samlede rapportering. Det er et eksempel på, hvordan udlejere i stigende grad må forholde sig til bæredygtighed,” siger Trine Mandrup, erhvervsrådgiver hos EDC Erhverv Poul Erik Bech Roskilde.

Grønt stempel giver store fordele

• Hvis udlejer kan dokumentere, at en kontorbygning efter fx en energirenovering er blevet mere bæredygtig – fx med DGNB eller et andet certifikat – giver det flere fordele.

• Bedre udlejning/lavere tomgang – adgang til flere lejere, fordi flere virksomheder kun vil bruge kontorer med grønt stempel

• Højere lejeindtægt – certificerede kontorer kan ofte udlejes til lidt højere leje

• Øget ejendomsværdi – bygningen kan sælges til højere pris, fordi investorer får skærpede krav om at investere bæredygtigt

• Adgang til favorabel grøn finansiering – bankerne får skærpede krav om at udlåne grønt

• Mindre risiko for at stå med ”stranded assets”, altså ejendomme, som er svære at sælge, fordi de ikke er energioptimerede

Læs mere om EDC Poul Erik Bechs ESG-initiativer: poulerikbech.dk/esg