Como comprar una vivienda en España by Flamma Editorial (Infoaccia)

ÍNDICE

PRÓLOGO ................................................................................................................

CAPÍTULO 1 El mercado residencial en España: principales características ........................

CAPÍTULO 2 Conocimientos jurídico - inmobiliarios .............................................................. 39 CAPÍTULO 3 Financiación inmobiliaria ........................................................................................ 57 CAPÍTULO 4 Fiscalidad inmobiliaria ............................................................................................. 83

PRÓLOGO

El presente libro pretende reflejar de forma sencilla y amena, con numerosos ejemplos, la primordial información que una persona debe poseer para comprar o vender un piso en España. No es un manual sobre la vivienda sino el A, B, C y Z del mercado residencial. En concreto, pretende explicar todo aquello que debería saber un comprador o vendedor y que en la mayoría de las ocasiones ignora. Entre otros múltiples aspectos, enseña como comprar y vender bien, aunque no como hacerse millonario a través de las compraventas inmobiliarias. Es una auténtica novedad editorial ya que es el único libro en el mercado mundial que ofrece a los extranjeros las principales variables claves que deben considerar para adquirir o enajenar una vivienda en España. No obstante, también es útil para los españoles, pues les proporciona la información imprescindible para operar con garantías en el mercado residencial. Es apto para profesionales que quieren realizar un rápido reciclaje, pero especialmente para personas cuyo conocimiento sobre las transacciones inmobiliarias se limita a la intuición, el sentido común y el boca – oreja. El libro está dividido en cuatro capítulos: las características del mercado de la vivienda, conocimientos jurídicos – inmobiliarios, financiación y fiscalidad. En el primero, se explican cuáles son los principales rasgos de la oferta y la demanda, así como el pasado, presente y futuro del mercado residencial. Se detallan las claves de la formación de la burbuja inmobiliaria en España, así como de la crisis actual. Finalmente, se analiza si el actual es o no un buen momento para adquirir una vivienda. En el segundo, se ofrecen los conocimientos jurídicos esenciales que cualquier persona que realiza una transacción inmobiliaria debería poseer. En el tercero, se explica como negociar con una entidad financiera. Se detallan todas las variables que analizan los bancos y cajas para decidir si conceden o no un préstamo (el denominado análisis de viabilidad) y se explican un elevado número de casos reales. En el cuarto, de forma minuciosa, se concreta como afecta fiscalmente a un extranjero la adquisición o venta de una vivienda en España. Dada la extrema complejidad del tema, la redacción del capítulo se ha enfocado principalmente desde la perspectiva de un diálogo entre un experto fiscal y un comprador o vendedor para hacer accesibles a cualquier público los conocimientos expuestos. El libro ha sido ideado, coordinado y dirigido por mi persona. He escrito el capítulo sobre las características del mercado residencial y conjuntamente con Eulalia Batlle el tema de financiación inmobiliaria. Los conocimientos jurídicos inmobiliarios han sido proporcionados por Joan Ramón y los aspectos

sobre fiscalidad por Xavier García. Los cuatro somos profesionales del mercado inmobiliario y profesores de universidad, ya que todos impartimos docencia en el Master en Asesoría y Consultoría Inmobiliaria de la Universidad de Barcelona. No quiero acabar este prólogo sin agradecer a Maria Rempel y David Dzhaparidze su paciencia y comprensión hacia mi persona. Ha sido un auténtico placer trabajar con ellos y espero repetir experiencia en un futuro. No nos hemos peleado nunca en el proceso de edición y puedo decir que en la actualidad somos más amigos que hace unos meses cuando esté libro empezó a gestarse. Indiscutiblemente, dos aspectos verdaderamente inusuales. Gonzalo Bernardos Profesor Titular de Economía de la Universidad de Barcelona Comisionado de Recursos Económicos de la UB Director del Master en Asesoría y Consultoría Inmobiliaria de la UB Director del Master en Creación, Gestión y Desarrollo de Franquicias de la UB

CAPÍTULO 1 EL MERCADO RESIDENCIAL EN ESPAÑA: PRINCIPALES CARACTERÍSTICAS por Gonzalo Bernardos Domínguez

INTRODUCCIÓN En el presente capítulo reflejaré las principales características del mercado residencial en España a través del análisis de la oferta y demanda de viviendas, así como del pasado, presente y futuro del mismo. No es un mercado típico, sino relativamente singular. Dicha singularidad tiene como principal base la elevada propensión histórica de los españoles a adquirir viviendas, ya sea por motivo uso, para conseguir una renta anual vía arrendamiento o con la finalidad de obtener, a corto o medio plazo, una elevada plusvalía. Esta propensión tiene como base tanto motivos sociológicos como económicos. En España, el desplazamiento de la población del campo a la ciudad durante las décadas de los 50 y 60 se hizo a través de la adquisición de pisos, por parte de las familias desplazadas, principalmente en los suburbios de las grandes urbes. A diferencia de otros países, la compra de una vivienda no era un privilegio reservado a las clases más pudientes, sino que estaba prácticamente al alcance de casi todo el mundo. Este aspecto contribuyó decisivamente a instalar en España la denominada “cultura de la propiedad” y a que prácticamente nadie quisiera vivir de forma permanente de alquiler. En determinados círculos sociales, residir en una vivienda propia constituye un signo de éxito personal y profesional; por el contrario, hacerlo en régimen de arrendamiento durante un elevado período de tiempo supone una señal de fracaso. En la sociedad española, la propiedad de la vivienda habitual suele asociarse con estabilidad, prosperidad, seguridad y familia; en cambio, vivir en un piso de alquiler se relaciona con provisionalidad (jóvenes, divorciados), problemas económicos (imposibilidad de obtener el capital necesario para adquirir una vivienda) y soledad (inexistencia de alguien con quién compartir una hipoteca). Desde una perspectiva económica, la adquisición de una vivienda en España ha sido sumamente rentable, ya sea en un marco normal o de “boom” inmobiliario internacional. El primer caso sería el observado entre 1980 y 2001 (véase la figura 1.1) y el segundo entre dicho año y 2005 (véase la figura 1.2). En ambos períodos, entre los principales países del mundo, España fue la nación donde en mayor medida aumentó en términos reales (una vez descontada la inflación) el valor de mercado de las viviendas. Debido a ello, no es extraño que, hasta hace muy poco tiempo, el mito económico más popular en nuestro país fuera: “el precio de los pisos nunca baja”. Una creencia que la actual crisis inmobiliaria ha hecho desaparecer.

Los anteriores motivos han comportado que la inversión en el mercado residencial, entendida como la compra de una vivienda donde el adquirente no reside ni habitual ni temporalmente, sea la preferida de los españoles. Las elevadas plusvalías obtenidas por los progenitores, de forma latente o efectiva, animan a la siguiente generación a seguir invirtiendo en pisos y a replicar su forma de actuación. No sólo lo hacen las familias adineradas, sino también las humildes que con el paso de los años consiguen reunir un significativo capital. En múltiples ocasiones, el ahorro acumulado por éstas, ante la escasa rentabilidad real de los depósitos y la inexistencia de otras alternativas seguras (así califican a la inversión en inmuebles), acaba destinándose a la adquisición de una residencia en la costa o de un piso en los alrededores de su residencia habitual. La “pasión” de los españoles por la vivienda queda claramente demostrada por un barómetro del CIS (véase la figura 1.3) en el que se preguntaba a los ciudadanos donde prioritariamente invertirían sus ahorros. Así, mientras el 4,8% manifestaba su intención de dedicar, al menos una parte, a la compra de acciones, el 49,6% indicaba que los destinaría a la adquisición de una residencia. En abril de 2001 (fecha de la publicación de la encuesta), las principales razones de esta elevada disparidad de preferencias eran: la tendencia bajista observada en las cotizaciones bursátiles en el momento de realización del barómetro y el supuesto mayor conocimiento de la población del mercado residencial respecto al bursátil. Indudablemente, una diferencia probablemente

Figura 1.2.Variación acumulada en términos reales del precio de la vivienda en los principales países del mundo (enero 2001 – diciembre 2005)

Figura 1.1.Variación acumulada en términos reales del precio de la vivienda en los principales países del mundo (1980 – 2001). Fuente: The Economist.

Variación acumulada (%)

Fuente: The Economist y elaboración propia.

exagerada por la difícil coyuntura que pasaba la Bolsa, pero que refleja claramente el orden de preferencias de los españoles en materia de inversión. Un elevado porcentaje de ciudadanos renuncian a comprar y vender acciones porque no poseen una formación adecuada y, por tanto, desconocen los principales criterios de valoración de empresas, el análisis técnico y las relaciones entre Macroeconomía y Bolsa. En cambio, en materia de inversión en vivienda, aunque prácticamente nadie tiene una preparación específica, casi todo el mundo piensa que conoce los secretos para invertir con éxito o que no hace falta saber nada especial para lograrlo, ya que los inmuebles por si mismos proporcionan una irresistible combinación: elevada rentabilidad y gran seguridad. Los primeros creen en la denominada intuición inmobiliaria, generada por un “gen” únicamente poseído por los españoles y aún no descubierto por los científicos. Los segundos son unos mitómanos y piensan que la vivienda no es un activo más, sino uno muy especial, ya que su precio siempre evoluciona al alza, mientras que en los otros, unas veces va hacia arriba y otras hacia abajo. La anterior insuperable combinación no es una invención ni una errónea percepción, sino que tuvo lugar en el pasado en España. En gran medida fue el resultado de la casualidad (por ejemplo, de unos tipos de interés reales negativos) y de la ineficacia de las políticas públicas de suelo y vivienda. No obstante, es dudoso que vuelva a observarse en un próximo futuro, excepto si el comprador del inmueble es sumamente hábil y lo adquiere con un significativo descuento sobre su precio de mercado. A finales de 2008, aunque en numerosas localidades los pisos seguían siendo caros, Figura 1.3. ¿Dónde Inverempezaban ya a observarse, desde una tiría el dinero ahorrado? perspectiva de medio y largo plazo, un (dos respuestas como creciente número de oportunidades máximo). Fuente: CIS y elaboración propia de inversión. (abril 2001).

Respuestas (%)

1) LA DEMANDA DE VIVIENDAS Existen dos principales tipologías de demanda de viviendas: la realizada por motivo uso y la efectuada como inversión. La primera adquiere una residencia para vivir en ella, la segunda no. En el primer caso, los compra-

dores generalmente no se plantean si el piso tendrá una escasa o elevada revalorización, simplemente les gusta y creen que lo pueden pagar. Valoran especialmente los servicios que les prestará, ya sea en términos de localización, extensión, distribución, vistas, etc. En el segundo, la adquisición tiene como finalidad obtener una gran plusvalía a través de su venta o, a medio y largo plazo, una rentabilidad anual elevada respecto a inversiones alternativas con un grado de seguridad aparentemente, aunque no realmente, similar (por ejemplo, los bonos del Tesoro). En la demanda para uso destaca un grupo específico de demandantes: escasos, pero notoriamente diferentes de los convencionales. Está formado por aquellas familias que adquieren una residencia especial, calificada como emblemática por su localización, panorámica observada desde ella o diseño, con la finalidad de hacer ostentación de su riqueza, demostrar que han triunfado profesionalmente e impresionar a sus invitados. De ella, sus propietarios no valoran únicamente la calidad de los servicios que tradicionalmente una residencia proporciona, sino especialmente sus prestaciones como centro de negocios o de establecimiento de relaciones sociales. Dentro de esta categoría, entre otras, entrarían las viviendas adquiridas por algunos profesionales de la banca de inversión en Upper East Side (Manhattan -Nueva York-) o Chelsea (Londres). En el caso de España, serían las compradas principalmente por empresarios en el Paseo de Gracia y Rambla Catalunya de Barcelona o en la calle Serrano y el Paseo de la Castellana de Madrid. También podrían ser consideradas como tales algunas casas situadas en privilegiadas ubicaciones de la costa mediterránea, generalmente en primera línea de mar o en urbanizaciones de alto standing. En la decisión de compra de una vivienda en España, el adquirente normalmente valora por encima de cualquier otro aspecto la localización, excepto en el caso de la demanda de primer acceso a la propiedad. Así, si se sitúan en ubicaciones próximas, el comprador no tiene una preferencia significativa por una residencia nueva respecto a otra usada si existe una diferencia relevante en el precio; en cambio, si la posee por una localización respecto a otra. Ésta no es una característica singular del demandante español, sino una tendencia observada en la mayoría de los países desarrollados. Dentro de la demanda por motivo uso, si el comprador busca la adquisición de una vivienda emblemática, la localización se convierte en el determinante decisivo en prácticamente la totalidad de las transacciones. En cualquier otra situación, la importancia de dicho factor depende en gran medida de si

la demanda de vivienda es de mejora o de primer acceso a la propiedad. En el primer caso, es la variable prioritaria en la mayoría de las decisiones de compra, actuando el precio únicamente como una restricción. En el segundo, el carácter “provisional” de la vivienda adquirida, ya que en un futuro más o menos próximo los demandantes tienen previsto adquirir una residencia con una ubicación más preferente y una mayor superficie, determina que el precio sea la variable clave y la localización un factor secundario. El protagonismo de la ubicación en la decisión a adoptar por la demanda de mejora se debe principalmente a dos causas: la preferencia por instalarse en el barrio donde uno de ellos (o los dos) pasó su infancia y adolescencia, así como el deseo de vivir en un barrio más elitista, pero relativamente próximo a su antiguo lugar de residencia.

“Existen dos principales tipologías de demanda de viviendas: la realizada por motivo uso y la efectuada como inversión. La primera adquiere una residencia para vivir en ella, la segunda no.” En el primer caso, los compradores valoran principalmente la proximidad a sus progenitores (prioritariamente los de ella) y el profundo conocimiento del entorno. Especialmente este último aspecto hace que inconscientemente sobrevaloren la calidad de vida de la zona y se encuentren dispuestos a pagar un mayor precio por casi cualquier vivienda de la misma que aquellas familias que jamás han residido en ella. Dentro del barrio, si su economía se lo permite, tiene preferencia por ubicarse en la calle más comercial y/o emblemática del mismo. Los motivos principalmente son dos: constituye una clara señal de éxito profesional y permite disponer de un elevado número de servicios en sus alrededores. Dicha preferencia hace que, respecto a las vías adyacentes, coticen con “prima” las viviendas situadas en ella. Un buen ejemplo lo constituye la Rambla de Poble Nou de Barcelona, el lugar preferido para vivir por la inmensa mayoría de la población que se crió en el barrio del mismo nombre. Este aspecto comporta una aparente paradoja: en algunas ocasiones una vivienda usada de la Rambla tiene un valor de mercado superior al de una nueva de similar superficie situada a una distancia inferior a los 100 m2. En el segundo caso, los demandantes pretenden conseguir de forma simultánea

una mejora de su entorno, la disponibilidad de un mayor número de servicios y la proximidad a sus orígenes. Valoran que la ubicación escogida les facilite mantener una relación fluida con sus progenitores, de tal forma que para éstos sea sencillo ayudarles en el cuidado de sus hijos y ellos pueden desplazarse rápidamente a su domicilio cuando sus problemas de salud lo requieran. La proximidad de la vivienda al centro de trabajo es un aspecto relativamente poco valorado por la demanda. Esta situación constituye una importante variación respecto a la tendencia existente en el mercado residencial a principios de la década de los 80, donde dicha variable era uno de los principales factores determinantes de la misma. Este cambio viene explicado en gran medida por la mejora de las comunicaciones y la mayor movilidad laboral. Por el contrario, adquiere una mayor relevancia la proximidad a rápidos medios de transporte públicos o a grandes vías de comunicaciones que permitan lograr un relativamente cómodo desplazamiento a la empresa, con independencia de donde ésta se sitúe. También es un factor cada vez más importante la existencia en las cercanías de centros escolares donde los hijos puedan desarrollar sus estudios. La demanda de inversión valora incluso en mayor medida el factor localización que la efectuada por motivo uso. Las adquisiciones de los inversionistas se centran principalmente en la ciudad donde residen, especialmente en su centro comercial o de negocios y en las proximidades de su lugar de residencia. En el primer caso, la causa es la extendida creencia de que la vivienda ubicada en una preferente o emblemática localización se revaloriza en un porcentaje superior a las otras. En realidad, así suele suceder en las etapas iniciales de la fase de auge del mercado residencial. No obstante, en contrapartida, generalmente dicha tipología de residencias es la que en mayor medida baja su precio en los períodos de crisis. En el segundo caso, la indicada preferencia tiene como base su limitado conocimiento del mercado residencial, pues generalmente éste se limita al barrio donde el inversor reside. Debido a ello, si la compra la realiza en él, se siente seguro de que la adquisición efectuada será un gran negocio; en cambio, cuando un intermediario le ofrece la oportunidad de comprar a buen precio en una ubicación no céntrica y relativamente lejana a su lugar de residencia, le asaltan todo tipo de dudas. Dado que en la mayoría de los casos, los inversionistas en vivienda priorizan la seguridad a la consecución de una rentabilidad adicional, suelen desestimar la adquisición del inmueble ofrecido. Si los inversores deciden adquirir viviendas fuera de su municipio de residencia, generalmente lo hacen en la ciudad más próxima o en la capital de la autono-

mía donde viven. Es un criterio empleado de forma relativamente frecuente por aquellas familias que habitan en localidades con una población inferior a los 5.000 habitantes y que centran sus inversiones en la adquisición de pisos y terrenos agrícolas. En algunos casos, la vivienda adquirida no es ofrecida en régimen de arrendamiento, sino que la mantienen vacía con la finalidad de utilizarla unas pocas veces al año o de reservarla para el momento en que alguno de sus hijos se traslade a estudiar a la capital. Es relativamente infrecuente la diversificación geográfica de las propiedades, así como la adquisición de viviendas en el extranjero. Ambos aspectos, o alguno de ellos, únicamente son efectuados por auténticos expertos inmobiliarios o por especuladores que sólo prevén tener las viviendas durante un escaso período de tiempo dentro de su cartera de propiedades. Dentro de la familia, la persona que más influye en la elección de la vivienda suele diferir si la finalidad de la compra es su uso o la realización de un negocio. En la primera situación, la mujer es quién generalmente asume el protagonismo. Ella normalmente valora en mayor medida que el hombre las características de la vivienda (distribución, calidades, grado de conservación, etc.) y los denominados aspectos sociales que su adquisición lleva aparejados. En concreto, la cercanía al domicilio de sus progenitores, a la futura escuela de sus hijos y a los servicios que existen en las proximidades de la misma. Además, generalmente es la impulsora del traslado de una residencia de alquiler a otra de propiedad, ya que aprecia muy por encima de él la seguridad (en términos de reducción de incertidumbre) que supone residir en una vivienda propia. Por el contrario, si la compra es por motivo inversión, normalmente es el hombre quién tiene una mayor influencia en la decisión final, ya que suele valorar en mayor medida que la mujer la vivienda como una fuente de renta, de riqueza o de futura plusvalía. 2) LA OFERTA DE VIVIENDAS En los últimos años, la oferta de viviendas ha tenido un comportamiento dispar. Un gran crecimiento en el período 1998-2006 y una impresionante

caída durante los dos últimos ejercicios (véase la figura 1.4). Indudablemente, es la consecuencia de un cambio de ciclo: de un gran auge a la crisis inmobiliaria más importante de la historia de España. Así, se ha pasado de programar 460.527 viviendas en 1998, a 920.199 unidades en 2006 y menos de 300.000 en 2008. Es decir, en un período de dos años, el número de residencias visadas ha caído en más de 2/3. En la etapa 1998-2006, las principales claves del gran incremento de la oferta fueron las formidables condiciones de financiación ofrecidas a los promotores por el sistema bancario, la participación directa de las entidades financieras en grandes operaciones inmobiliarias, la entrada de algunos bancos y cajas en el capital de determinadas empresas promotoras y la rápida venta de las promociones iniciadas. La gran competencia existente entre entidades y el elevado interés de todas ellas por crecer en el segmento del negocio hipotecario permitió a numerosos promotores obtener unas condiciones de financiación extremadamente generosas. En la etapa reseñada, las empresas promotoras con cierta relevancia e historia en el mercado inmobiliario podían comprar el suelo y efectuar la edificación del inmueble sin tener que desembolsar de forma inicial prácticamente ni un euro. Estas impresionantes facilidades crediticias, unido a la rápida comercialización de las promociones iniciadas, generaron la realización de compulsivas compras de terrenos edificables y la aparición de una elevada especulación en el mercado del suelo. Figura 1.4. Numero de viviendas visadas (1998 – 2008) Fuente: Consejo Superior de Arquitectos de España.

Número de viviendas visadas (en miles)

En dicho período, aunque parezca increíble, el precio de los solares no era una variable excesivamente importante para numerosos promotores e inversores. Dos eran los principales motivos: la continúa y elevada revalorización del precio del suelo y el pago del terreno de forma prácticamente integra por parte de la correspondiente entidad financiera (a través del préstamo concedido al adquirente). Especialmente entre 2002 y 2004, fuera casi cuál fuera el importe acordado en su venta, la extrema voracidad de la demanda de vivienda

hacía que, unos meses después, el solar comprado tuviera la consideración de una auténtica ganga. Evidentemente, el resultado del proceso señalado fue una increíble subida del precio del suelo, muy superior a la observada en el de la vivienda. Debido a ello, el mejor negocio inmobiliario no consistía en construir y vender viviendas, sino en especular en el mercado del suelo. Ésta fue la actividad principalmente desarrollada por las empresas dirigidas por los directivos antaño popularmente conocidos como los “reyes del ladrillo”.

“En la etapa 1998-2006, las principales claves del gran incremento de la oferta fueron las formidables condiciones de financiación ofrecidas a los promotores por el sistema bancario” Por oto lado, la participación directa de las entidades financieras en determinados desarrollos urbanísticos permitió, a pequeños y medianos promotores, la generación de grandes proyectos inmobiliarios de carácter residencial. Un aspecto prácticamente inimaginable unos años atrás, dada la escasa capacidad financiera inicial de las anteriores empresas. Incluso, en algunas ocasiones, la vinculación entre promotores y entidades financieras fue notablemente superior a la anteriormente indicada. Esto ocurría cuando las segundas compraban una significativa participación accionarial de las primeras, o llegaban a acuerdos para crear conjuntamente una nueva empresa inmobiliaria. A medida que avanzaba el “boom” inmobiliario, el precio de la vivienda por m2 se encarecía. Con el objetivo de paliar parcialmente su repercusión sobre el precio total a abonar por el comprador, los promotores cambiaron progresivamente las características de las viviendas edificadas. Este cambio condujo principalmente a una reducción de su superficie. Gradualmente, los pisos tenían menos m2 y habitaciones. Las viviendas de 3 y 4 estancias (especialmente estas últimas) perdían peso relativo en el conjunto de la oferta y lo adquirían las de 1 y 2 habitaciones. Dado que generalmente los pisos eran más caros en las grandes ciudades que en las pequeñas poblaciones, la tendencia indicada se observó inicialmente en las primeras. No obstante, especialmente entre 2003 y 2005, los elevados incrementos de precios observados en la periferia de las grandes ciudades y en numerosas capitales de provincia, provocaron la propagación de la anterior tendencia a prácticamente el conjunto del país.

En el ejercicio de 2007 la tendencia cambió y, por primera vez desde el año 2001, el número de viviendas visadas se redujo. No obstante, la oferta programada fue muy superior a las ventas realizadas o pactadas, procediendo a incrementar en una elevada medida el stock de residencias sin vender. En un principio, la caída de la demanda fue principalmente consecuencia de la elevada carestía de las viviendas, el incremento del tipo de interés hipotecario, la práctica desaparición de los especuladores del mercado y la retracción de los inversores. No obstante, a partir de finales de 2007, el gran aumento del desempleo, la menor disponibilidad de las entidades financieras a prestar capital para comprar un piso y la generalización de las expectativas de elevadas reducciones de los precios en un próximo futuro, provocaron que cayeran en picado el número de interesados en adquirir una vivienda. Únicamente al final del ejercicio, un elevado número de promotores empezó a darse cuenta de la magnitud de la actual crisis del mercado residencial. Hasta dicha fecha, pensaban que la progresiva, pero cada vez más intensa, reducción de las compras tendría sólo carácter temporal. Un escaso tiempo atrás, eran mayoría los que creían que la demanda de viviendas en España sería prácticamente infinita y estaría dispuesta a pagar casi cualquier precio por una residencia. Confiaban especialmente en las compras que realizarían los extranjeros. Por un lado, aquéllos que vendrían a trabajar a nuestro país. Por otro, los que en él pretenderían pasar los últimos años de su vida o únicamente veranear en una casa de su propiedad. La primera parte de esta conjetura estaba basada en una impresionante, y prácticamente perpetua, creación de empleo de la economía española. La segunda era consecuencia del gran atractivo de las localidades turísticas del país. La supuesta inexistencia de parajes comparables en ninguna otra parte del globo, ni de calidad de vida similar, justificaba el alza continuada de unos precios estratosféricos. Evidentemente, la realidad ha demostrado que estaban muy equivocados y que sus expectativas eran absolutamente indebidas. Dicha imprevisión resultó fatal para la viabilidad futura de numerosos promotores. Cuando la cifra de ventas se desmoronó, la mayoría de ellos tenía un elevado endeudamiento, no siendo muchos capaces de sufragar con los ingresos obtenidos vía comercialización de viviendas los intereses generados por aquél. Debido a ello, un significativo número de empresas tuvo que declararse en concurso de acreedores y otras renegociar los términos del endeudamiento para continuar operando. Ambos aspectos han afectado muy negativamente a la programación de nuevas viviendas. Las empresas afectadas han desestimado la realización de casi cualquier nuevo proyecto y han concentrado sus

esfuerzos en la finalización de la construcción de los inmuebles iniciados hace un tiempo y, especialmente, en la comercialización de los pisos ya acabados. Indiscutiblemente, el cambio de posición de las entidades financieras respecto a la financiación de proyectos inmobiliarios ha tenido una importancia destacada en la elevada disminución de la oferta. A partir de septiembre de 2007, las empresas promotoras antaño consideradas como un cliente preferente pasaron a ser tratadas como uno casi indeseable. La reducción de la liquidez internacional, el excesivo número de préstamos otorgados al sector inmobiliario, el incremento de la morosidad y la dificultad para comercializar con éxito una promoción han sido los principales factores que han motivado que se restringiera notablemente la financiación a los promotores. A finales de 2008, la mayoría

“Indiscutiblemente, el cambio de posición de las entidades financieras respecto a la financiación de proyectos inmobiliarios ha tenido una importancia destacada en la elevada disminución de la oferta” de entidades financieras españolas tiene, además de dificultades para conseguir liquidez, problemas de solvencia. Debido a ello, debe proceder al desaplancamiento (reducir la brecha entre créditos y depósitos), ampliar capital y vender activos. Por tanto, únicamente están dispuestas a financiar la promoción de un inmueble bajo condiciones muy especiales y difíciles de conseguir. En la actualidad principalmente son tres: ubicación del solar en las proximidades de una oficina de la entidad, financiación limitada al 80% de los costes de construcción y pre-venta del 40% de las viviendas de que consta la promoción. Indudablemente, unos requisitos sumamente difíciles de cumplir. 3) EL RECIENTE PASADO: LA CREACIÓN DE UNA BURBUJA INMOBILIARIA (1998 – 2005) En el período comprendido entre 1998 y 2005, el precio de la vivienda libre aumentó un 159,5% y un 104,1%, en términos nominales y reales, respectivamente (véanse las figuras 1.5 y 1.6). En relación a su poder adquisitivo, la compra de una vivienda representativa costaba a una familia prácticamente el doble al final que al principio de la etapa considerada. En promedio anual, la subida fue de un 12,7% en euros corrientes; sin embargo, ésta se quedó en un 9,4% en

euros constantes. Entre 2002 y 2004 tuvo lugar la fase más inflacionaria, superando en los tres ejercicios indicados el crecimiento del precio de la vivienda en términos reales el 10% anual. La burbuja inmobiliaria fue consecuencia de un impresionante incremento de la demanda de viviendas. Aunque la oferta aumentó de forma considerable, no lo hizo en la magnitud suficiente ni con la rapidez necesaria para absorber aquélla sin generar un elevado aumento de los precios. En la creación de la burbuja, la Administración tuvo un importante papel. En ningún momento supo detener su formación y crecimiento, ya fuera por incapacidad o por desinterés. A priori, era sumamente fácil impedirla. Bastaba con aplicar tres sencillas medidas, con nulo impacto sobre el gasto público, destinadas a eliminar la especulación inmobiliaria y la compra de viviendas por personas con dudosa solvencia. Dichas medidas consistían en impedir las adquisiciones sobre plano, las reventas (prohibición de comprar y vender un mismo piso durante cinco años) y en evitar que una excesiva proporción del crédito concedido por las entidades financieras tuviera como destino la adquisición o construcción de residencias (por ejemplo, prohibir que más del 50% de los préstamos otorgados por cualquier caja o banco tuviera como destino el sector inmobiliario). No obstante, dadas sus favorables repercusiones a corto plazo sobre el crecimiento del PIB y la riqueza de las familias, el auge del mercado residencial cons-

Figura 1.6. Variación del precio de la vivienda libre en términos reales (1998 – 2005) Fuente: Ministerio de la Vivienda, INE y elaboración propia.

Tasa de variación anual (%)

Figura 1.5.Variación del precio de la vivienda libre en términos nominales (1998 - 2005) Fuente: Ministerio de la Vivienda.

tituía un fenómeno económico muy favorable para los sucesivos gobiernos. Por tanto, probablemente no les interesara frenarlo, tanto en el caso de los del PP (hasta marzo de 2004) como en los del PSOE. La elevada demanda de viviendas provocaba un incremento del número de viviendas construidas, impulsaba la inversión en construcción y generaba un gran número de nuevos empleos. El crecimiento de la ocupación incentivaba la llegada de nuevos inmigrantes, aumentaba la renta disponible de las familias y permitía crecer al consumo privado a un elevado ritmo. Por otra parte, el gran incremento del precio de la vivienda provocaba la generación de elevadas plusvalías, la posibilidad de acceder a una mayor financiación bancaria y una sensación de riqueza que volvía a tener una repercusión positiva sobre el aumento del gasto de las familias y el crecimiento del PIB. Este aparente círculo virtuoso provocaba la incursión del país en un elevado déficit en la balanza por cuenta corriente y de capitales (véase la figura 1.7) y, por tanto, hacía que la nación viviera muy por encima de sus posibilidades. No obstante, no importaba, ya que la elevada liquidez existente en la economía mundial permitía financiar el excesivo gasto realizado por el sector privado sin ningún tipo de problemas y a un tipo de interés increíblemente reducido. En síntesis, desde la perspectiva de la demanda, la generación de la burbuja inmobiliaria fue consecuencia de una favorable coyuntura macroeconómica, la conversión de la vivienda en un activo refugio, las elevadas facilidades crediticias concedidas por las entidades financieras, la fortuna (ahora transformada en desgracia) y la llegada de un gran número de inmigrantes.

Balanza c/c y de capital PIB (%)

Figura 1.7. Saldo de la balanza por cuenta corriente y de capital en relación al PIB de España (media anual) (1994 - 2005) Fuente: Banco de España y elaboración propia.

a) Una favorable coyuntura macroeconómica A finales de 1997, el éxito de las reformas estructurales efectuadas en la etapa precedente permitió a la economía española cumplir la totalidad de los criterios de convergencia de Maastricht. El principal objetivo de su implantación era logrado y España, a partir del 1 de enero de 1999, formaría parte de los primeros países integrantes de la UME. A diferencia de otras naciones como Italia, el cumplimiento de los indicados criterios se conseguía en un

contexto de plena expansión económica. En el ejercicio de 1998, el PIB crecía a un ritmo anual del 4,5%, la creación de empleo lo hacía a una tasa del 4,3% y las familias tenían una elevada confianza en la próxima evolución de la economía. Por otro lado, la combinación de una escasa tasa de inflación (1,4% -mínimo histórico anual-) y la próxima sustitución del Banco de España por el BCE (heredero efectivo del Bundesbank), posibilitaron que el tipo de interés nominal y real continuará con la disminución iniciada en 1994 (véase la figura 1.8). La progresiva reducción observada en los tipos de interés, el aumento del período medio de amortización de los créditos hipotecarios (véase la figura 1.9) y la estabilidad del precio de los pisos en valor nominal observada en la fase anterior (véase la figura 1.10), hicieron que en 1998 la vivienda fuera considerada un activo barato. Esta consideración es corroborada por la evolución del grado de esfuerzo familiar bruto necesario para adquirir una residencia. En dicho año, su nivel se situó en un 29%, notablemente por debajo del 63% observado en 1990, pero también del 41,7% advertido en 1987.

Figura 1.8. Evolución del tipo de interés nominal y real a corto plazo (media anual) (1993 - 1998) Fuente: Banco de España,

Figura 1.9. Período inicial de vida de un préstamo hipotecario estándar (1990 - 1998) Fuente: Asociación Hipotecaria

INE y elaboración propia.

de España.

Plazo inicial de amortización

Tipo de interés (%)

En 1998, prácticamente se conjugaban todas las condiciones económicas y financieras necesarias para que se iniciara un nuevo “boom” inmobiliario en España. Y, efectivamente, así sucedió. Especialmente durante la etapa comprendida entre 1998 y 2001, la gran protagonista del mismo fue la demanda de vivienda para uso, adoptando un papel secundario la efectuada por motivo inversión. En dicho período, la elevada creación de empleo provocó un gran auge de la demanda de

primer acceso a la propiedad y el favorable cambio en las condiciones de financiación hipotecaria un importante incremento de la denominada de mejora. No obstante, a partir de 2002, la demanda de inversión (patrimonialista y especulativa) adquirió progresivamente una especial relevancia, llegando en 2004 y 2005 a constituir el motivo de aproximadamente un 35% de las transacciones. Tres principales aspectos explican este fenómeno: la conversión de la vivienda en un activo refugio, las grandes facilidades otorgadas por cajas y bancos para financiar la adquisición de una vivienda distinta de la habitual y la expectativa de obtención de una rápida y elevada plusvalía con la venta del citado activo. b) La vivienda: un activo refugio El estallido de la burbuja especulativa de la “nueva economía” (abril 2000 -diciembre 2002), el atentado de las Torres Gemelas (septiembre 2001), las irregularidades observadas en grandes corporaciones empresariales como Enron y WorldCom (principalmente en 2002) y la expectativa de una guerra contra Irak (esencialmente en el ejercicio de 2002), hicieron que un elevado número de inversores observaran a las acciones como un activo de excesivo riesgo. Por tanto, desplazaron una elevada proporción de su capital a inversiones alternativas. Las principales fueron los bonos, el oro y, por supuesto, la vivienda. No obstante, otros activos inmobiliarios como las oficinas, los centros comerciales y las naves industriales, también se beneficiaron de la huida de capitales de la Bolsa.

Tasa de variación anual (%)

Figura 1.10. Variación del precio de la vivienda libre en términos nominales (1992 – 1997) Fuente: Ministerio de la Vivienda.

El carácter de activo refugio, el elevado capital disponible y la excepcional importancia otorgada por los inversores a la localización de los inmuebles, comportó un impresionante aumento de la demanda de viviendas de lujo ubicadas en las zonas más emblemáticas de las principales ciudades. Dada la relativa escasez de edificios residenciales existente en las indicadas zonas, sus precios subieron de forma increíble y superaron con creces a los de los inmuebles de oficinas ubicados en una similar localización. Una situación absolutamente paradójica y jamás observada con anterioridad

en la mayoría de capitales del mundo. Desde una perspectiva patrimonial, no tenía ningún sentido que un edificio de viviendas, generador de unas rentas de alquiler notablemente inferiores a las de uno de oficinas, tuviera en el mercado un precio considerablemente superior. No obstante, el gran de número de inversores dispuestos a colocar una elevada cuantía de capital en el mercado inmobiliario, unido a la extendida creencia entre ellos de que el precio de la vivienda nunca puede bajar en las ubicaciones más emblemáticas, comportaron que un auténtico dislate económico fuera contemplado como una inversión absolutamente racional. Esta coyuntura provocó el cambio de uso, de oficinas a viviendas, de numerosos edificios ubicados en las avenidas más emblemáticas de las principales ciudades del mundo. Un ejemplo de ello en España fue la transformación del Paseo de Gracia en Barcelona y del Paseo de la Castellana en Madrid. Sin duda, una auténtica paradoja del mercado, propia de un marco económico e inmobiliario absolutamente inusual. c) Las elevadas facilidades crediticias En el mercado residencial, las entidades financieras tienen un decisivo papel: proporcionar la financiación necesaria para la adquisición de suelo, la construcción de inmuebles y la compra de las viviendas. En los dos primeros casos lo hacen mediante la realización de préstamos a los promotores; en el tercero, a través de la concesión de hipotecas a los adquirentes de pisos. Dicha función les permite influir de forma decisiva en el ciclo inmobiliario, ya que en una elevada medida determinan la oferta futura y la demanda actual de viviendas. En el período 1998-2005, el sistema financiero tuvo una capital importancia en la generación y prolongación de la fase de auge del mercado residencial. Proporcionó abundante crédito a adquirentes y promotores de viviendas e, indudablemente, contribuyó de forma decisiva a aumentar hasta niveles récord tanto la demanda como la oferta de residencias. La elevada liquidez suministrada fue principalmente consecuencia de tres factores: una gran expansión de las cajas de ahorros, una enorme competencia bancaria y unos tipos de interés muy reducidos. A finales de la pasada década, la combinación de una elevada cuota de mercado y una creciente competencia en sus territorios de origen hicieron que los directivos de las cajas se convencieran de la dificultad para aumentar, o incluso mantener, su volumen de negocio y de beneficios. Con la finalidad de seguir creciendo, procedieron a diseñar agresivos planes de expansión territorial. Sus

objetivos fundamentales eran incrementar la diversificación geográfica del negocio bancario, aumentar el mercado potencial y conseguir a medio plazo un superior beneficio. El proceso de expansión se enfrentó a un considerable reto: hacer rentables en el período más breve posible las oficinas instaladas en las nuevas localidades. Para conseguir dicha meta, utilizaron la financiación a los promotores y la posterior subrogación hipotecaria de las familias como el principal instrumento de captación de clientela. En múltiples casos, las condiciones ofrecidas por las cajas a los promotores eran prácticamente imposibles de mejorar: financiación del 100% del importe del solar y de los costes de construcción (IVA incluido) y fijación de un tipo de interés hipotecario equivalente al euribor a 1 año más un diferencial de 0,30%. Si la concesión del préstamo suponía recurrir al mercado interbancario, el anterior diferencial implicaba una ganancia directa prácticamente nula para la entidad financiera. Esto es debido a que los costes directos e indirectos del otorgamiento de un crédito hipotecario generalmente se sitúan entre un 0,25% y un 0,30% del importe concedido.

“El carácter de activo refugio, el elevado capital disponible y la excepcional importancia otorgada por los inversores a la localización de los inmuebles, comportó un impresionante aumento de la demanda de viviendas de lujo” La agresividad comercial de las cajas de ahorro hizo que los bancos se enfrentaran a un dilema: perder cuota de mercado o cambiar su política comercial. Optaron por esta última opción y rebajaron considerablemente las exigencias para la concesión de créditos a promotores y particulares. Una auténtica “guerra” por la captación de activo tuvo lugar en el mercado financiero español. La feroz competencia bancaria, junto con la reducción de los tipos de interés, comportaron una disminución del margen de intermediación por euro prestado. No obstante, en la mayoría de entidades, el elevado incremento del crédito concedido (véase la figura 1.11) posibilitó un importante crecimiento del margen de intermediación total. El efecto positivo sobre dicho margen del número de préstamos otorgados más que compensó la repercusión negativa de la inferior rentabilidad obtenida por euro otorgado. La “guerra bancaria” y la disminución de los tipos de interés permitieron una impresionante mejora del acceso de las familias al crédito hipotecario entre 1998 y 2005.

En dicho período, se observó una reducción del diferencial sobre el euribor, un alargamiento del plazo de devolución de las hipotecas, una mayor flexibilidad en el retorno del capital prestado, así como la concesión de préstamos por importes más próximos al precio de la vivienda e, incluso en bastantes casos, superiores a él. Todos estos factores incrementaron notablemente la capacidad de endeudamiento de las familias, su disponibilidad de pago por una vivienda y contribuyeron decisivamente a generar un gran “boom” de demanda y una importante alza del precio de la vivienda. d) El “factor suerte”

Figura 1.11. Evolución del crédito hipotecario en España (1995 - 2005)

Figura 1.12. Evolución del tipo de interés real a corto plazo (media anual) (1998 - 2005)

Fuente: Asociación Hipotecaria Española.

Fuente: Banco de España, INE y elaboración propia.

Tipo de interés (%)

Tasa de variación anual (%)

En el período comprendido entre 2001 y 2005, el reducido nivel alcanzado por los tipos de interés hipotecarios no tuvo como sustento la coyuntura económica de nuestro país. Al contrario, fue principalmente consecuencia del estancamiento del PIB de la zona euro y de la pertenencia de España a la UME. El “factor suerte”, unido a la pérdida de soberanía en el ejercicio de la política monetaria, comportaron la aparición de una fantástica combinación macroeconómica: un gran crecimiento económico y una escasa cuantía del tipo de interés de referencia. Una conjunción difícilmente observable en cualquier país que disponga de un banco central totalmente independiente. No obstante, tal y como he indicado anteriormente, éste ya no era el caso de España. Por regla general, en una nación con las anteriores características, si se produce un elevado incremento del PIB, la gran demanda de bienes existente provoca

un aumento de la tasa de inflación. Con el objetivo de impedir un continuado crecimiento de la anterior variable y estabilizarla en un reducido nivel, el banco central procede a subir el tipo de interés. Por el contrario, en los países desarrollados, una escasa demanda de bienes genera un exiguo crecimiento económico y normalmente una reducida tasa de inflación. En este caso, con la finalidad de impulsar el PIB, el banco central generalmente efectúa una política monetaria expansiva. Por tanto, la combinación de un elevado crecimiento económico y un reducido tipo de interés de referencia es históricamente muy difícil de advertir. No obstante, en algunas ocasiones es susceptible de observarse en países donde la productividad de los trabajadores está aumentando a un elevadísimo ritmo y/o en aquellas naciones en las que recientemente se han efectuado unas grandes reformas estructurales. Indiscutiblemente, en el ejercicio de 2001, la economía española no respondía a ninguno de los dos anteriores arquetipos.

Figura 1.13. Evolución del Crecimiento económico (1998 - 2005)

Figura 1.14. Endeudamiento de las familias en relación a la renta bruta disponible (1998 - 2005)

Fuente: INE.

Fuente: Banco de España.

Tasa de endeudamiento de las familias (%)

Tasa de variación anual (%)

La combinación de un reducido tipo de interés nominal y una significativa tasa de inflación convirtió en negativa la tasa de interés real a corto plazo entre 2002 y 2005 (véase la figura 1.12). Indudablemente, era una situación típica de un período de recesión económica observada en un contexto de elevada expansión del PIB (véase la figura 1.13). Este aspecto, junto con la intensa competencia bancaria, hicieron que los préstamos hipotecarios fueran prácticamente gratuitos para las familias, incentivaron a éstas a incrementar sustancialmente su endeudamiento (véase la figura 1.14) y a dedicar al

mercado residencial una importante parte del aumento de la disponibilidad de fondos conseguida. La abundancia de “dinero barato” impulsó en gran medida las compras de viviendas y contribuyó decisivamente a generar una burbuja inmobiliaria. e) La llegada de un elevado número de inmigrantes Entre 1998 y 2005, la espléndida evolución de la economía española provocó la aparición de una nueva fuente de demanda de vivienda: los inmigrantes. En el indicado período, el número de extranjeros legalmente residentes en España se multiplicó prácticamente por seis (véase la figura 1.15). Las características de la inmigración recibida eran notoriamente diferentes de las que tenía la anteriormente acogida. No venían a disfrutar de la elevada calidad de vida de las zonas costeras, sino a trabajar. La escasez de mano de obra existente en la industria de la construcción y en el sector servicios hizo necesaria la incorporación de un elevado número de extranjeros al mercado laboral español. Era imprescindible aumentar a corto plazo la oferta de trabajadores para que la economía española pudiera seguir creando ocupación y, de esta manera, prolongar la fase expansiva iniciada en 1994. En la etapa indicada, la importancia del factor inmigración en el crecimiento del PIB se advierte claramente cuando se analiza su participación en la totalidad del empleo generado. Así, entre 2002 y 2005, los extranjeros accedieron a aproximadamente la mitad de los cuatro millones de puestos de trabajo creados. En materia de vivienda, la repercusión inicial del elevado aumento de la inmigración recayó sobre el mercado de alquiler. En las ciudades de Barcelona y Madrid, la masiva llegada de inmigrantes provocó inicialmente un gran crecimiento de la demanda de arrendamiento de las viviendas más modestas e incrementó notablemente las rentas percibidas por los propietarios de los pisos más pequeños, peor conservados y ubicados. Contribuyó decisivamente a la conversión de aquél en dual y a la aparición de una relati-

Figura 1.15. Evolución de la inmigración en España (1998 - 2005) Fuente: INE. Número de extranjeros

vamente insólita combinación: un elevado exceso de demanda en el segmento de vivienda asequible y un gran excedente de oferta en el de las residencias de “alto standing”. Este último fue generado por el importante incremento de la demanda de inversión observado en la etapa señalada y por la gran preferencia de la misma por la adquisición de dicha clase de viviendas. Así, a pesar de la considerable demanda de alquiler efectuada por los recién llegados, la mayoría de los compradores patrimonialistas no tenían como pretensión adquirir viviendas de gama baja y destinarlas al colectivo inmigrante. Al contrario, su objetivo era comprar pisos de lujo para arrendarlos posteriormente a ejecutivos, una tipología de demanda relativamente escasa. De forma progresiva, una sustancial parte de la demanda de vivienda de los nuevos inmigrantes se trasladó desde el mercado del alquiler al de propiedad. Las principales causas de este cambio fueron la consecución de un empleo estable, el reagrupamiento de la familia en España y el aumento de las facilidades crediticias otorgadas por las entidades financieras. Las adquisiciones efectuadas fueron principalmente pisos usados de relativamente reducido importe situados en las zonas más degradadas de las ciudades. La transformación de la demanda del anterior colectivo incrementó notoriamente las transacciones efectuadas entre 2002 y 2005, convirtiéndose en una de las principales causas de la elevada alza del precio de los pisos en dicho período. Una simple cifra explica claramente la importancia adquirida por dicha demanda: en el ejercicio de 2005, en las ciudades de Barcelona y Madrid, una de cada seis viviendas fue adquirida por extranjeros. Además, su irrupción en el mercado de propiedad comportó también importantes efectos indirectos, al generar un importante dinamización de la denominada demanda de mejora. En numerosos casos, el capital obtenido por los propietarios de las viviendas vendidas a inmigrantes fue utilizado por aquéllos para adquirir una residencia de mayor superficie y mejor ubicación. 4) LA SITUACIÓN ACTUAL: CRISIS INMOBILIARIA (2007 – 08) a) Crisis inmobiliaria: principales causas La recesión no llegó de repente al mercado residencial español ni fue causada por la crisis de las hipotecas subrpime de Estados Unidos (agosto de 2007). El cambio de ciclo tuvo lugar en el año 2006, ejercicio en que aquél paulatinamente pasó de la expansión a la recesión. La llegada de esta última no tuvo inicialmente una repercusión sobre los precios, ya que éstos continuaron subiendo de forma significativa (un 9,1%), pero si sobre las transacciones. A finales de 2006, la progresiva reducción de la demanda y el elevado incremen-

to de la oferta empezaban a generar un gran y creciente stock de viviendas pendientes de venta. Indudablemente, la crisis hipotecaria de Estados Unidos ha afectado de forma indirecta a nuestro mercado inmobiliario.Al restringir la capacidad para encontrar financiación extranjera por parte de cajas y bancos españoles, ha provocado que éstos endurecieran considerablemente los criterios de concesión de préstamos. Evidentemente, dada la estrecha relación entre disponibilidad de crédito y demanda de vivienda, el nuevo contexto financiero ha impedido el acceso a una propiedad a un elevado número de familias y ha provocado una impresionante reducción de las transacciones. Por tanto, la crisis financiera de Estados Unidos es en gran medida responsable de la virulencia e intensidad de la recesión actual del mercado de la vivienda, pero no de su llegada. Las principales claves de nuestra crisis inmobiliaria no se encuentran en el extranjero, sino en la economía nacional. En concreto, en un desfasado modelo de crecimiento, insostenible en el tiempo e incapaz de mantener a medio plazo el nivel de ocupación alcanzado en el tercer trimestre de 2007, en un excesivo precio de los pisos (a finales de 2006) y en una impresionante oferta de viviendas (en diciembre de 2008 hay aproximadamente un millón de unidades pendientes de venta). El exceso es de tal magnitud que actualmente existe un número significativo de municipios, todos con una escasa demanda natural, en los que a finales de la próxima década seguirán sobrando viviendas, aunque durante los próximos años no se construya en ellos ningún edificio más. b) Crisis inmobiliaria: principales consecuencias En el caso de los intermediarios, el principal problema padecido ha sido la gran caída de las ventas. La mayoría de agencias han visto como sus ingresos por comercialización de viviendas únicamente representaban en el ejercicio de 2008 entre el 10% y el 20% de los alcanzados en 2006. Esta situación ha motivado que numerosos emprendedores, que montaron una agencia en pleno “boom” inmobiliario y cuya profesionalidad era discutible, decidieran abandonar la actividad por falta de rentabilidad. Unos años atrás, una financiación hipotecaria extremadamente generosa y unas expectativas de elevada y continuada subida del precio de la vivienda hacían sumamente fácil su venta. No había que hacer prácticamente nada especial para “despachar” un piso, únicamente disponer de oferta. Por tanto, ejercer de intermediario inmobiliario estaba al alcance de casi cualquiera.

En la actualidad, la impresionante reducción de las transacciones sólo permite la supervivencia (con penurias y previa reducción de la plantilla) de las empresas comercializadoras más profesionales y diversificadas. En concreto, aquéllas con capacidad para asesorar a la demanda y la oferta, elaborar planes de marketing eficaces, conocimientos para averiguar donde se encuentra la escasa demanda existente para cada tipología de producto y sapiencia para saber cuanto ésta se encuentra dispuesta a pagar. Además de intermediar viviendas, sus establecimientos se dedican también a la comercialización de locales, oficinas y naves, negocian alquileres, administran fincas y venden seguros. En el ejercicio de 2008, no sólo numerosos promotores han entrado en concurso de acreedores, sino que también lo han hecho algunas agencias inmobiliarias. Son aquéllas cuyos propietarios, en pleno “boom” del mercado residencial, decidieron aprovechar el momento y procedieron a convertirse en especuladores. Con el capital suministrado por las entidades financieras, compraban viviendas, las reformaban, o simplemente dejaban pasar el tiempo, y posteriormente las vendían. Su razonamiento era el siguiente: ¿por qué he de conformarme con percibir una comisión si puedo conseguir una elevada plusvalía por la compraventa? Creían que el riesgo incurrido era reducido porque el precio de la vivienda en España subiría de forma prácticamente indefinida. No obstante, la realidad no ha sido así. En el último año, aún estableciendo un precio notoriamente inferior al inicialmente previsto, no han podido vender casi ninguna de las viviendas adquiridas. Esta situación les ha impedido hacer frente al pago de los intereses de su deuda y les ha obligado a presentar concurso de acreedores. En lo que concierne a los promotores, la combinación de la reducción de las transacciones y el elevado endeudamiento incurrido ponen en peligro la supervivencia futura de la mayoría de las empresas. El problema no son las que han desaparecido, sino las que pueden hacerlo si los préstamos a los adquirentes de vivienda no aumentan de forma significativa en los próximos meses. En el ejercicio de 2008, el crédito hipotecario ha crecido al menor

nivel de los últimos veinte años. Los principales motivos han sido: la escasa disponibilidad de fondos de los demandantes (la mayoría no dispone del 30% del coste total de la vivienda), el incremento del riesgo de impago que supone el creciente aumento del desempleo y la reducida liquidez de las entidades. Este último aspecto ha hecho que a un elevado número de ellas no les interesase conceder nuevos préstamos, si para realizar tales operaciones debían recurrir al mercado interbancario. El motivo es sumamente fácil de explicar: el tipo de interés percibido por el crédito otorgado era inferior al pagado por los bancos y cajas. A diferencia del año 2007, en el actual los promotores han sido plenamente conscientes de la situación de crisis del mercado. Se han dado cuenta de la sobrevaloración de la vivienda, la debilidad de la demanda y el impresionante exceso de oferta existente. Debido a ello, con la finalidad de estimular las

“En el ejercicio de 2008, no sólo numerosos promotores han entrado en concurso de acreedores, sino que también lo han hecho algunas agencias inmobiliarias” compras, han procedido a reducir de forma significativa los precios. Aun que la estadística del Ministerio de la Vivienda diga lo contrario (desautorizada recientemente por la propia ministra), no es extraño encontrarse con disminuciones del importe de venta del 20%, 30% y hasta el 40% respecto a 2006. En algunos inmuebles, la reducción del precio ha llegado ya a su límite: el valor de la hipoteca que grava los pisos. La causa no es otra que los promotores, aunque pueden estar dispuestos a perder dinero por la venta de algunas viviendas, difícilmente dedicarán una parte de su fortuna personal a facilitar las transacciones. En algunos casos porque no disponen de la liquidez suficiente (tienen casi todo su capital invertido en solares); en otros porque, antes de poner dinero propio, prefieren que las viviendas no se vendan y sean embargadas por la correspondiente entidad financiera. 5) EL FUTURO: ¿CUÁNDO LLEGARÁ LA RECUPERACIÓN? En la próxima década, la evolución del mercado residencial en España tendrá unas características sustancialmente diferentes a las observadas en

los años anteriores. A diferencia de ellos, será prácticamente imposible que la compra de cualquier inmueble residencial, con independencia de si es adquirido a buen precio o notoriamente sobrevalorado, permita la obtención de una elevada plusvalía (real o potencial). Ya nadie dirá, tal y como lo hacían algunos inversores en 2005: “me he equivocado bastantes veces invirtiendo en Bolsa, pero jamás en el mercado de la vivienda”.Es sumamente improbable que, a diferencia de lo que creen determinados promotores y agentes inmobiliarios, un nuevo período de auge sea la continuación de la actual crisis. Ésta no es para nada comparable con la ligera recesión inmobiliaria observada entre 1992 y 1997. Los motivos principales son tres: un exceso de oferta notoriamente superior (aproximadamente siete veces más), la existencia de una gran crisis financiera y las perspectivas de un comparativamente menor crecimiento económico en los años venideros. En la etapa precedente, únicamente Banesto tuvo que ser intervenido por el Banco de España; en cambio, ahora numerosas cajas y bancos presentan problemas de solvencia y liquidez.A diferencia del pasado, la recuperación de la economía no será vigorosa, ya que España no puede devaluar su moneda (no tiene una propia) y el actual gobierno no está dispuesto a realizar reformas estructurales de calado similar a las efectuadas en 1993 y 1994. Por tanto, si tal y como parece, el crecimiento de la economía española es mediocre en los ejercicios venideros, no sería de extrañar que en ningún año de la próxima década el precio medio de la vivienda en términos reales volviera a alcanzar el observado en 2006. La generación de un nuevo “boom” inmobiliario en un futuro relativamente próximo necesitaría de una mejora en las condiciones de financiación de la vivienda. No obstante, no puede ser una cualquiera, sino de características similares a las que se observó en el período 1998-2005 (incluso también en 2006) respecto a 1992. Desde mi perspectiva, es un objetivo imposible de cumplir, ya que en la etapa de la reciente burbuja éstas eran tan favorables que difícilmente pueden ser mejorables. En concreto, sería necesario: una elevada caída del euribor a un año (tipo de interés de referencia de los créditos hipotecarios), un incremento del ratio capital prestado / precio de la vivienda y una gran ampliación del período inicial de vida de la hipoteca media.

Entre diciembre de 1992 y 1997, el euribor a un año (antes mibor) disminuyó un 9,884%. En concreto, pasó de un 14,507% a un 4,623%. Una disminución similar no puede observarse en el futuro, ya que implicaría la existencia de un tipo de interés nominal negativo. Por otra parte, en los próximos años, estimo que es inverosímil que las entidades financieras otorguen de forma masiva préstamos cuyo importe iguale o supere al precio de la vivienda. Así lo hicieron en el reciente pasado (especialmente entre 2004 y 2006), suponiendo una diferencia de criterio importante respecto a lo observado a principios de la década de los 90, ya que en dichos años prácticamente nunca el capital prestado excedía el 80% del importe del inmueble. En el corto plazo, la indicada política crediticia aumentó considerablemente la demanda de viviendas y los

“En la próxima década, la evolución del mercado residencial en España tendrá unas características sustancialmente diferentes a las observadas en los años anteriores” beneficios de las entidades financieras, sin embargo, a medio plazo ha supuesto un gran incremento de la morosidad o la necesidad de intercambiar deudas por inmuebles para no aumentar significativamente aquélla. En el próximo futuro, considero muy probable que la cordura se imponga y las entidades financieras, aunque tengan un nivel adecuado de liquidez, valoren en mayor medida la incursión en un reducido riesgo que la probabilidad de obtención de una elevada rentabilidad. Por tanto, no sería nada de extrañar que los criterios observados a principios de los 90 volvieran a imperar en la próxima década. Finalmente, aunque aumente en una elevada medida el plazo medio de devolución de los créditos, la correspondiente cuota hipotecaria no se reducirá tanto como lo hizo en la etapa 1992-2006. En la primera fecha, el promedio del período de vida inicial de un préstamo hipotecario era de 14 años; en cambio, en la segunda, éste se alargaba hasta las 26 anualidades. Aunque en los próximos ejercicios, dicho período se situara en 40 años, el ahorro observado en el pago de la cuota sería sustancialmente inferior al advertido entre 1992 y 2006. Un ejemplo permitirá observar mejor el anterior argumento: el paso de 14 a 26 años de una hipoteca de 150.000 €, cuyo tipo de interés se sitúa en el 4,5%, supone al prestatario un ahorro mensual de 388,6 €; en cambio, el aumento desde los 26 a los 40 únicamente de 142,12 €.Aunque la duración de

la hipoteca fuera de 100 años (un auténtico despropósito desde la perspectiva del hipotecado), la reducción de la cuota mensual continuaría siendo inferior a la anteriormente indicada. Debido a las anteriores razones, estimo que la crisis actual será sustituida por un largo período donde las alzas de los precios difícilmente superaran a la tasa de inflación. Por tanto, a corto y medio plazo, el mercado de la vivienda no será atractivo para los especuladores, excepto si compran las propiedades con un significativo descuento respecto a su precio de mercado. No obstante, en un próximo futuro, habrá que distinguir el comportamiento de las ventas del de los precios. Desde mi perspectiva, las primeras empezarán a aumentar

“Finalmente, aunque aumente en una elevada medida el plazo medio de devolución de los créditos, la correspondiente cuota hipotecaria no se reducirá tanto como lo hizo en la etapa 1992-2006” en 2009, aunque su nivel no será ni mucho menos satisfactorio, mientras que los segundos dejarán de bajar en la mayoría de las localidades a finales de 2010. No obstante, previsiblemente el ritmo de caídas de los precios en 2009 y 2010 será sustancialmente inferior al observado en 2008, aunque no quede así reflejado en la estadística del Ministerio de la Vivienda. Desde una perspectiva más concreta, considero que el aumento de las transacciones en el mercado residencial en el ejercicio de 2009 vendrá determinado por: la reducción del tipo de interés hipotecario, el aumento de los préstamos concedidos por las entidades financieras, el retorno de forma selectiva de las adquisiciones por motivo inversión, el desplazamiento de una pequeña parte de la demanda de vivienda desde el alquiler a la compra y la existencia de un atractivo precio en numerosas ubicaciones. No obstante, el elevado desempleo existente (el número de parados puede aumentar en un millón de personas durante 2009) impedirá que el ejercicio pueda ser considerado como fructífero. Es prácticamente imposible que las ventas de inmuebles tengan una magnífica evolución en una economía donde el nivel de paro puede superar el 17% de la población activa. Debido a ello, probablemente 2009 no pasará a la historia como un buen año para el mercado residencial, sino como uno menos malo que el horrible, espantoso y desastroso 2008.

CAPÍTULO 2 CONOCIMIENTOS JURÍDICO INMOBILIARIOS por Joan Ramón Vidal

INTRODUCCIÓN La legislación española prevé diferentes mecanismos de protección al consumidor que garantizan sus derechos en el momento de adquirir o alquilar un inmueble. No obstante, dichos derechos deben ser adecuadamente conocidos para tener eficacia real y no únicamente teórica. Si no son usados, ya sea por desidia o desconocimiento, el comprador o inquilino puede sufrir serios perjuicios. Entre ellos cabe destacar las pérdidas sufridas por la expropiación del inmueble recientemente adquirido, unos mayores gastos de compra de los previstos por deudas de las que respondía el piso comprado, la adquisición de una vivienda a quien no era titular de la misma, etc. En este capítulo desglosaré el marco legal, así como los procedimientos y las herramientas a disposición del consumidor que va a comprar o alquilar un inmueble. Sin tener la voluntad de convertirlo en un exhaustivo tratado jurídico, en las siguientes líneas voy a tratar de dotar al lector de los conocimientos esenciales que le permitan distinguir si se encuentra ante una compra o arrendamiento de un inmueble sin problemas aparentes, o por el contrario, ante una que genera las suficientes dudas como para requerir la intervención de un asesor inmobiliario. En algunas ocasiones, no recurrir a él cuesta muy caro, ya que el ahorro obtenido es notablemente inferior al gasto extra realizado o a la pérdida incurrida. 1) LA COMPRA DE UN INMUEBLE a. Antes de la adquisición En el momento de otorgar la escritura pública de compraventa, el notario otorgante de la misma comprueba la propiedad de quien vende, estado de cargas, limitaciones a la propiedad, etc. No obstante, es frecuente que, previamente al otorgamiento de la escritura, se haya formalizado algún documento de compromiso de compraventa, con entrega de dinero, que formaliza la adquisición proyectada. Por dicho motivo, antes de comprar una vivienda, es muy conveniente que el adquirente tenga unos mínimos conocimientos sobre determinadas cuestiones. Éstas pueden agruparse en los siguientes temas: a) titularidad de quien transmite. b) responsabilidades económicas u otras de las que responda el inmueble. c) consolidación urbanística del bien. d) limitaciones de la propiedad a adquirir.

1) Comprobación de la titularidad de quien transmite. En España la propiedad de todos los inmuebles está controlada por un organismo dependiente del Ministerio de Justicia denominado Registro de la Propiedad. Es una Oficina Pública que sirve para inscribir y dar publicidad a la propiedad de los bienes inmuebles y derechos que recaen sobre los mismos. En él se inscriben los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes, es decir, su adquisición y transmisión, así como la constitución y cancelación, si las hubieres, de hipotecas u otras cargas que los gravan. Cualquier persona puede solicitar al Registro información de la propiedad y de las cargas que gravan el inmueble que piensa adquirir. Por tanto, para garantizar que la persona que manifiesta ser el propietario realmente lo es, el adquirente deberá pedir, a la oficina del Registro de la demarcación territorial en que se halla la finca, que le documente quién ostenta su propiedad. Del Registro de la Propiedad se puede obtener con una relativa inmediatez, según la ubicación, una Nota Simple informativa, o si se dispone de más tiempo, una Certificación de Titularidad y Cargas. No se puede descartar totalmente que una persona o empresa sea el propietario de un inmueble y que dicha titularidad no conste en el Registro de la Propiedad. Esta situación complica la posible transacción y aconseja la intervención en la misma de un profesional especializado. Como primera misión, previa a la decisión de adquisición, éste deberá valorar de forma adecuada la documentación que presenta la supuesta propiedad para dilucidar si ésta es realmente o no la poseedora del inmueble. 2) Responsabilidades económicas u otras de las que responda el inmueble. En la información obtenida del Registro de la Propiedad, adicionalmente a la titularidad, se determinarán las responsabilidades vinculadas a la propiedad, tales como créditos hipotecarios garantizados por la vivienda, embargos, etc. En segundo lugar, y para las adquisiciones de viviendas o locales que formen parte de un edificio con diferentes copropietarios, será conveniente también la consecución de cierta información de la Comunidad de Propietarios. En ella deberá constar si el vendedor ha realizado los correspondientes pagos y, además, todos aquellos acuerdos adoptados o que está previsto alcanzar que tengan trascendencia para los futuros propietarios. Estos datos deberán ser facilitados por el presidente de la Comunidad, o por el administrador de la misma. No obstante, para obtenerlos, será necesario disponer de la auto-

rización del copropietario vendedor, puesto que las limitaciones establecidas por la reglamentación referente a la protección de datos impiden la obtención directa de la indicada información.

“En España la propiedad de todos los inmuebles está controlada por un organismo dependiente del Ministerio de Justicia denominado Registro de la Propiedad”

3) Consolidación urbanística del bien. Es necesario, antes de adquirir una vivienda o terreno, realizar la comprobación de si la propiedad está o no urbanísticamente consolidada. Dicha actuación deber efectuarse ante la oficina de Urbanismo del correspondiente ayuntamiento. Es relativamente frecuente su realización cuando la finca se sitúa en una urbanización o localidad costera, dados los históricos problemas que han existido en España con algunas de las adquisiciones realizadas en dichas ubicaciones. Así, en un pasado reciente no demasiado lejano, algunas familias, especialmente extranjeras, han adquirido propiedades edificadas sobre terrenos agrícolas, donde legalmente no puede construirse ninguna vivienda. Sin embargo, también es conveniente realizar la oportuna comprobación en las grandes ciudades. En ellas pueden existir problemas de propiedad derivados de la afectación de los inmuebles por futuras zonas verdes, equipamientos o alineaciones viales de algunas calles. Además, si la vivienda adquirida está situada en una zona histórica, o el inmueble tiene alguna catalogación especial, las reformas previstas por la nueva propiedad es posible que no pueden efectuarse o que sean sumamente limitadas respecto a las inicialmente planificadas. Finalmente, y no por ello de menor importancia, se deberá observar si en el entorno están previstas variaciones relevantes (por ejemplo, trazado de una nueva carretera) que afecten al usuario del inmueble en trámite de adquisición. 4) Limitaciones de la propiedad a adquirir. El último apartado de las cuestiones previas vendría de las limitaciones a la propiedad a que esté sometido el inmueble o la vivienda. Dichas limitaciones

suelen reflejarse en la información obtenida del Registro de la Propiedad y generalmente se derivan de la reglamentación urbanística o de las establecidas por las normas o estatutos de la Comunidad de Propietarios. b. La compra: los diferentes documentos. Una vez observadas de forma satisfactoria las anteriores cuestiones, en las próximas líneas analizaré los diferentes pasos que debe acometer un comprador para culminar con éxito la adquisición de un inmueble. He de señalar que no siempre la operación de compra de una vivienda sigue todas las fases reseñadas, ya que la ley no obliga a realizar tal seguimiento. Así, en algunas ocasiones, el primer contacto serio entre comprador y vendedor finaliza con la firma de un contrato de compraventa. Generalmente, la primera fase viene dada por la realización de una reserva. Posteriormente, se firma un documento de arras, se formaliza el contrato privado de compraventa y se otorga ante un notario la escritura pública correspondiente a la transacción efectuada. La adquisición se da por finalizada cuando la transmisión se procede a inscribir en el Registro de la Propiedad en las condiciones previstas.

“Es necesario antes de adquirir una vivienda o terreno realizar la comprobación de si la propiedad está o no urbanísticamente consolidada. Dicha actuación debe efectuarse ante la oficina de Urbanismo del correspondiente ayuntamiento” Antes de explicar con detalle las distintas fases de la adquisición de una vivienda, creo necesario referirme al marco jurídico regulador de las transacciones de bienes inmuebles en España. Las transmisiones están regidas por el Código Civil que, en los artículos 1.445 y siguientes, regula las indicadas compraventas en sus diferentes aspectos. El artículo 1.445 de dicho cuerpo legal define el contrato de compraventa como aquél en el que uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, ya sea en dinero o bien en signo que lo represente. El Código Civil no establece ningún requisito especial para que la transmisión tenga lugar, pudiendo tener lugar la compraventa sin necesidad de que participe el Notario (que

da fe pública de la misma) y sin que la adquisición se inscriba en el Registro de la Propiedad. Aunque la participación del Notario y la inscripción en el Registro dan garantía jurídica a la compra de la propiedad, la no realización de tales actuaciones no supone la invalidación de la transmisión. Las distintas fases pueden dividirse en: a) Reserva: Comprador y vendedor acuerdan que el primero pagará un importe, considerado como señal, a cambio de que el segundo le reserve la vivienda y no la venda a cualquier otra persona que pueda estar interesada en ella. En el documento denominado reserva debe constar: el importe entregado por tal concepto. la fecha del día en que se procede a la realización del correspondiente pago. el precio total de compraventa (con la finalidad de evitar variaciones posteriores del mismo). el plazo límite para otorgar la correspondiente escritura de compraventa. el importe que el adquirente deberá abonar en el momento de firmar la escritura. Dicho documento debe ir firmado por quien recibe la señal. La seguridad ofrecida por la reserva no es ni mucho menos absoluta, pues, al ser su contenido sumamente breve, éste impide que se fijen claramente la totalidad de las condiciones de la compraventa. Indiscutiblemente, el riesgo incurrido es mayor si la firma efectuada por la parte vendedora corresponde a la de un intermediario y no a la del propietario del inmueble, aspecto bastante común en las transacciones de viviendas usadas. b) Arras: El siguiente documento que suele firmarse en el proceso de compraventa es el denominado Contrato de Arras. Bajo este paraguas, el Código Civil determina diferentes tipos de contratos en base al tratamiento que recibe la cantidad que entrega la parte compradora, los compromisos que adquirente y vendedor asumen por el hecho de su otorgamiento y la forma en que es posible o no dar por resuelta la proyectada transmisión. Esta entrega dineraria

no debe superar el 1% del importe de la transmisión, ni sobrepasar en términos absolutos el límite de los 6.000 euros. En concreto, se considera como arras la suma de dinero que, sin ser el precio total de la compraventa, una parte entrega a la otra. Los dos tipos de arras más habituales, generadoras de distintas repercusiones, son: b.1) Arras Penitenciales: Art. 1.454 Código Civil. Se definen de esta forma porque queda establecido desde el primer momento cuál será la sanción o “pena” que se impondrá a quien incumpla el contrato y por ello impida que se materialice la transmisión. Cuando el comprador es el culpable de que se deshaga la compraventa proyectada, este perderá las cantidades entregadas en el otorgamiento del contrato de arras. Por el contrario, si es el vendedor quién no cumple con sus obligaciones e impide que se materialice la transmisión prevista, éste está obligado a retornar a la parte compradora el doble del importe que recibió en su debido momento. Si en el contrato figura expresamente la expresión “arras” y la voluntad de las partes es clara, puede resolverse el contrato a voluntad del comprador o del vendedor, respectivamente. La diferencia esencial de las arras penitenciales respecto a las demás tipologías existentes radica en que en ellas no se obliga a cumplir el contrato firmado, ya que con el pago de la multa establecida termina el acuerdo celebrado. En el momento de entrega de las arras, éstas sólo se considerarán penitenciales si se hacen constar expresamente en el contrato. En caso contrario, la parte incumplidora puede tener que hacer frente a una pérdida adicional a la inicialmente prevista si la contraparte realiza una reclamación por incumplimiento del contrato. b.2) Arras Confirmatorias: Art. 1124 Código Civil. Es la categoría bajo la que quedan englobadas todas las entregas que sean definidas como arras y no se acompañen de la definición de la tipología de arras a las que las partes pretendían referirse. En términos conceptuales se tratan como la entrega a cuenta del precio global de la venta, considerada como ya efectuada. Desde ese momento, para finalizarla, únicamente falta efectuar el pago del resto del precio aplazado y la entrega de la cosa vendida. El empleo de la palabra señal en el contrato de arras, acompañada de la entrega de una cantidad de dinero, no puede entenderse como la facultad de separarse del contrato, sino que debe estimarse como un anticipo del precio de venta. En este caso la cantidad de dinero entregada sirve para confirmar la compraventa, que a partir de ése momento se ha producido, pues se cumple el requisito previsto en el anteriormente citado artículo 1445 del Código Civil: uno de los contratantes se

obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, ya sea en dinero o bien en signo que lo represente. Si una de las partes se echa atrás, la otra puede exigir el cumplimiento del contrato, no permitiéndole desligarse de la operación, o bien su resolución y la indemnización de los daños y perjuicios ocasionados. En éste último caso, hay que tener en cuenta que dichos daños y perjuicios deben justificarse documentalmente. Finalmente, dada su importancia, considero necesario explicitar en que si en el contrato no se pacta nada, las arras serán entendidas como confirmativas. c) Documento privado de compraventa. La tercera forma de documentar la transacción de una edificación es el denominado contrato o documento privado de compraventa. Es el paso intermedio entre la formalización de un documento de arras en sus diferentes alternativas, y el otorgamiento de la escritura pública de compraventa ante el Notario.

“Si en el contrato figura expresamente la expresión ‘arras’ y la voluntad de las partes es clara, puede resolverse el contrato a voluntad del comprador o del vendedor, respectivamente” Es la forma de instrumentar transmisiones proyectadas que demorarán su elevación a pública ante Notario durante un cierto tiempo. En la compraventa de una vivienda es frecuente, aunque no obligatorio, que con carácter previo al otorgamiento de la escritura pública se firme un contrato privado entre comprador y vendedor. Mediante el mismo, el vendedor se obliga a entregar una vivienda determinada, mientras que el comprador se obliga a pagar por la misma el precio previamente pactado. En todos los casos, en el contrato privado de compraventa deben constar de forma clara: datos del comprador y vendedor. identificación de la vivienda y datos registrales de la misma. precio de la compraventa y forma de pago. plazo de entrega. estado actual de cargas (deudas, arrendatarios, etc.). reparto de gastos (qué impuestos y/o gastos corresponde pagar a cada una de las partes).

consecuencias del incumplimiento de lo pactado por cada una de las partes. En el caso de las adquisiciones de viviendas sobre plano, el comprador debe exigir que conste en el contrato los datos de la licencia de obras, así como la entrega por parte del vendedor de un aval que cubra las cantidades pagadas a cuenta, tal y como determina la ley. El desconocimiento de este último punto por parte del adquirente puede representarle un serio problema si la empresa promotora entra en concurso de acreedores, ya que en dicho caso es posible que ni le devuelvan las cantidades pagadas ni le entreguen la vivienda adquirida sobre plano. d) Escritura de compraventa: El documento que da seguridad jurídica a ambas partes es la escritura de compraventa que se otorga ante Notario. Es lo que se considera como Título de Propiedad, al ser un documento público que se inscribe en el Registro de la Propiedad. Habitualmente su otorgamiento coincide con la entrega de llaves y, en consecuencia, con la transmisión de la posesión de la vivienda al comprador. La escritura de compraventa otorgada ante un Notario tiene la ventaja de que concede seguridad a ambas partes de la transacción. Por ello, aún siendo potestativa, es muy frecuentemente usada. La seguridad procede de su carácter de documento público, oponible frente a terceros. Es inscribible en el Registro de la Propiedad, con los efectos ya citados de consolidación de la titularidad ante terceros. El Notario, además de su condición de fedatario público, vela para que las condiciones en que se efectúa la transmisión cumplan con la legalidad vigente. Se encarga de: comprobar la capacidad que tienen comprador y vendedor para efectuar la transacción. obtener del Registro de la Propiedad información sobre la titularidad registral del bien a transmitir. advertir a los otorgantes de las situaciones que pueden generar controversia. efectuar una anotación en el Registro de la Propiedad de la transmisión que está previsto solemnizar ante él con la finalidad de evitar el otorgamiento ante otro Notario del mismo inmueble. informar al comprador de la existencia de cargas o falta de documentos (por

ejemplo, el certificado que indica que el vendedor está al corriente del pago de las correspondientes cuotas de la Comunidad de Propietarios) que pueden comprometer su condición de propietario en el futuro o que le pueden ocasionar cargas no pactadas en la transmisión. velar por la legalidad de los medios de pagos utilizados en la transmisión. notificar a los organismos correspondientes la compraventa otorgada ante él. La ley permite excusar al vendedor del cumplimiento de sus disposiciones, si el comprador lo solicita y éste asume las circunstancias. En múltiples ocasiones, el adquirente no conoce las consecuencias de la liberación al vendedor de sus obligaciones, llevándose muchas veces con posterioridad una desagradable sorpresa por haber efectuado tal liberación. Debido a ello, recomiendo al comprador que siempre solicite, al Notario otorgante de la escritura de la compraventa, una información precisa sobre los términos en que ésta se formaliza y evite limitar su papel en la notaria a la firma de los documentos pertinentes 2) EL ALQUILER DE UN INMUEBLE a) Marco jurídico El alquiler de cualquier edificación en España viene regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, Ley 29/1994 de 24/11/1994 publicada en el Boletín Oficial del Estado el 25/11/1994, que entró en vigor el 01/01/1995. Los contratos otorgados con anterioridad a dicha fecha, se sujetan en parte a este texto y en parte al Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. No analizaré esta posibilidad, entendiendo que no afectan para nada a los nuevos contratos y sólo a una parte de los existentes en la actualidad. Desde el 1 de enero de 1995, los nuevos arrendamientos de fincas urbanas son regulados por la ley inicialmente enumerada, con la excepción de los siguientes casos:

a) El uso de las viviendas que los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios, tengan asignadas por razón del cargo que desempeñen o del servicio que presten. b) El uso de las viviendas militares, cualquiera que fuese su calificación y régimen, que se regirán por lo dispuesto en su legislación específica. c) Los contratos en que, arrendándose una finca con casa-habitación, sea el aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal del predio la finalidad primordial del arrendamiento. Estos contratos se regirán por lo dispuesto en la legislación aplicable sobre arrendamientos rústicos.

“La escritura de compraventa otorgada ante un Notario tiene la ventaja de que concede seguridad a ambas partes de la transacción. Por ello, aún siendo potestativa, es muy frecuentemente usada” d) El uso de las viviendas universitarias, cuando éstas hayan sido calificadas expresamente como tales por la propia Universidad propietaria o responsable de las mismas, que sean asignadas a los alumnos matriculados en la correspondiente Universidad y al personal docente y de administración y servicios dependiente de aquella, por razón del vínculo que se establezca entre cada uno de ellos y la Universidad respectiva, a la que corresponderá en cada caso el establecimiento de las normas a que se someterá su uso. Salvadas estas excepciones, la Ley considera al arrendamiento de forma diferente según sea el destino dado a la vivienda alquilada (residencia habitual u ocasional). En base a éste, procede a considerar válidos o no algunos pactos establecidos entre arrendador y arrendatario en los contratos de alquiler. La Ley otorga una especial protección a los arrendamientos cuyo destino sea “satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario”. Cuando la edificación tenga ese destino, se estará a lo previsto en el Título II de la Ley que regula el Arrendamiento de Vivienda. En el resto de casos, se estará a lo previsto en el Título III que regula el Arrendamiento para Uso Distinto del de Vivienda. En el arrendamiento de vivienda se limitan las posibilidades de pactos entre propiedad e inquilino, protegiendo generalmente la Ley al arrendatario. El

legislador empieza el Título II, con el artículo 6 de la Ley determinando: “Son nulas y se tendrán por no puestas las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice.” Así pues, resulta importante calificar adecuadamente la relación arrendaticia para conocer las condiciones aceptables o no en el momento de arrendar, o los pactos que no son válidos aún cuando estuvieran en el contrato firmado. A estos efectos parece interesante resaltar que un contrato de temporada o turístico no está sujeto a las limitaciones del alquiler de vivienda, por entenderse que no constituye “el domicilio habitual y permanente del arrendatario”. En cambio, si en la vivienda alquilada reside habitualmente el arrendatario, aunque dicha utilización no sea considerada como tal en el contrato de arrendamiento, éste se encontrará sujeto a la regulación anteriormente indicada. Debido a ello, podrán considerarse como nulos todos aquellos pactos que estén en contra de lo estipulado en el Título II de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Entre los pactos que deben ser objeto de atención por parte del arrendatario de vivienda, cabe resaltar: los contratos que no establezcan una duración mínima de cinco años. Dicha duración es obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario (éste puede marcharse sin pagar ninguna penalización antes de la finalización del contrato). renuncias a las obligaciones que impone a la propiedad el artículo 21, en cuanto a las reparaciones y conservación de la vivienda. renuncias al derecho de adquisición preferente, que sólo son válidas en contratos otorgados con una vigencia superior a la mínima establecida de cinco años. obligaciones de satisfacer otros gastos a parte de la renta (impuesto sobre bienes inmuebles, gastos de comunidad, servicio de portería, etc.). Éstas únicamente son válidas si su coste inicial ha quedado fijado en el propio contrato. Sea como fuere, cualquier renuncia a un derecho que la Ley otorga al arrendatario, debe citar de forma expresa el artículo de la Ley que va a ser objeto de renuncia por parte del mismo.

Finalmente, me gustaría indicar que la Ley otorga una gran libertad para que las partes efectúen pactos en los contratos que regulan usos diferentes a los de la vivienda. Debido a ello, recomiendo que el inquilino considere con suma atención los pactos aceptados, exigibles posteriormente con la única limitación de hacer constar el artículo de la Ley a que hace referencia la renuncia acordada. b) El uso de la vivienda El futuro inquilino debe dar una gran importancia a la tipología de arrendamiento que está concertando. En su artículo 2, la Ley establece una distinción entre los dos conceptos de arrendamiento, diferencia que no tiene su origen en el objeto del arrendamiento, sino en el uso que le dará el arrendatario al inmueble. El artículo 2 indica: “Se considera arrendamiento de vivienda aquél que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario”. Así pues, una vivienda arrendada a una persona como segunda residencia por cualquier motivo (laboral o vacacional) se sujetaría a la misma normativa del arrendamiento para uso diferente del de vivienda, como si de un local u oficina se tratara. La misma vivienda podría ser objeto de arrendamientos radicalmente diferentes, según el destino que quiera darle el arrendatario que otorgue el contrato. En aquellas ocasiones en que se produce una disputa entre propietario e inquilino por no reflejar el contrato la realidad del uso de la vivienda, el correspondiente juez tomará partido por uno u otro dependiendo de quién incumplió las condiciones del arrendamiento pactado. Previsiblemente, dictará una resolución favorable al primero si el arrendatario incumplió los términos prefijados, es decir, si convirtió en habitual una vivienda inicialmente alquilada para uso turístico. En cambio, dicha resolución favorecerá al segundo si la propiedad, con la finalidad de reducir la duración del contrato, procedió a calificar el arriendo de forma diferente al real, es decir, convirtió un uso habitual en estacional. 3) COMUNIDADES DE PROPIETARIOS Los edificios en que cada una unidad del mismo (viviendas, locales, aparcamientos y/o trasteros) tienen un diferente titular dan lugar a una serie de relaciones entre los copropietarios que son tratadas en la Ley de Propiedad Horizontal. Además de dichas relaciones, la anterior ley considera también cuál debe ser el uso de las partes privativas y comunes del inmueble, así como

los derechos y deberes que comporta su propiedad. Coexiste una regulación general para España con una específica para Catalunya. No obstante, para los objetivos de este capítulo, las diferencias entre ambas no son excesivamente relevantes y, por tanto, sólo procederé a especificar aquéllas que tienen un cierto interés. Finalmente, he de indicar que el concepto de Propiedad Horizontal no se limita únicamente a las viviendas, sino que también abarca a polígonos industriales, centros comerciales o urbanizaciones.

“Resulta importante calificar adecuadamente la relación arrendaticia para conocer las condiciones aceptables o no en el momento de arrendar, o los pactos que no son válidos aún cuando estuvieran en el contrato firmado” a) Marco jurídico Código Civil. Del artículo 396 del Código Civil se deduce el concepto de Propiedad Horizontal. Se trata del régimen al que están sujetos los diferentes pisos o locales de un edificio, o las partes de ellos, susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública, que lleva inherente un derecho de copropiedad sobre los demás elementos del edificio necesarios para su adecuado uso y disfrute, así como las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza resulten indivisibles. A aquellas problemáticas que no estén reguladas por la Ley de Propiedad Horizontal, se deberá aplicar, con carácter general, lo contenido en el Código Civil. Ley de Propiedad Horizontal. La Propiedad Horizontal en España viene regulada por la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, reformada por la Ley 8/1999, de 6 de abril. La regulación específica de Catalunya tiene cauce en la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del Libro Quinto del Código Civil de Catalunya, relativo a derechos reales. b) Limitaciones al derecho de propiedad El funcionamiento de la comunidad de copropietarios de un edificio tiene como base los acuerdos adoptados por los mismos, siempre y cuando éstos

no contradigan lo regulado en las correspondientes leyes. La principal norma reguladora es la Escritura Pública de División Horizontal que suele recibir el nombre de Estatutos de la Comunidad o Normas Estatutarias. Para conocer con precisión los derechos y deberes que se adquieren en el momento de la compra de un piso, deben conocerse las normas reguladoras del edificio en el que se encuentra la vivienda pretendida, por si contienen alguna limitación a la propiedad o al uso del adquiriente. El segundo instrumento regulador del funcionamiento de la comunidad lo constituyen los acuerdos adoptados en las correspondientes juntas. Para que éstos supongan una limitación a los derechos que la ley concede a los diferentes copropietarios de un edificio, presentes o futuros, deberán ser inscritos en el Registro de la Propiedad. En caso contrario, podría ser exigible el cumplimiento del acuerdo a los miembros actuales de la Comunidad, pero no a alguien que adquiriera una propiedad con posterioridad a la adopción del acuerdo. Debido a ello, tal y como he indicado anteriormente, es muy conveniente antes de adquirir una vivienda observar los acuerdos inscritos por al Comunidad de Propietarios en el Registro de la Propiedad o efectuar una consulta al administrador de la finca Reseñar como una limitación que existe y hay que recordar, que la ejecución de obras en la propiedad adquirida, no puede afectar a los elementos comunes del inmueble. Esta limitación, no sólo alcanza al exterior del piso o al local adquirido o alquilado, sino también a determinados elementos constructivos situados en la propia vivienda de los copropietarios. Incluso, la legislación catalana ha incorporado la obligación de notificar al representante de la Comunidad la ejecución de cualquier obra en su vivienda. Para evitar problemas posteriores, es muy importante contar con el adecuado asesoramiento antes de iniciar la ejecución de cualquier obra. c) Responsabilidades económicas Entre las obligaciones que se adquieren en el momento de comprar una vivienda en un edificio de propiedad diversa se encuentra el compromiso de atender los gastos de mantenimiento y conservación de las zonas comunes del inmueble. Dichos gastos se sufragan de forma compartida, ya que son pagados por la Comunidad de Propietarios con los fondos previamente aportados por los copropietarios. Éstos deben contribuir a los gastos comunes en proporción a su coeficiente de participación, es decir, según el porcentaje de superficie que sea de su propiedad (en relación a la total del edificio). Dicho coeficiente está

siempre fijado en el título de propiedad. En algunos casos, determinados gastos del edificio se repartan de forma diferente a la indicada por el anterior coeficiente. No obstante, para que así suceda, debe figurar en los Estatutos de la Comunidad o quedar reflejado en los acuerdos alcanzados en las reuniones celebradas por los copropietarios, con las salvedades apuntadas en las líneas anteriores respecto al sometimiento a los mismos por parte de los nuevos adquirentes. La obligación de contribuir a los indicados gastos es de carácter personal y va ligada al título de propiedad En el caso de acuerdos entre propietario y arrendatario para el pago de los gastos comunes, el primero continuará siendo el responsable frente a la Comunidad de que el segundo cumpla con el compromiso acordado. En el caso de que no lo haga, la Comunidad dirigirá la reclamación de los pagos pendientes al propietario de la vivienda y en ningún caso al inquilino. En el momento de otorgar la escritura, quien venda el piso tiene la obligación de aportar el certificado de estar al corriente en el pago de sus obligaciones económicas con la Comunidad, es decir, debe obtener una certificación firmada por el Secretario y/o Presidente de la Comunidad de Propietarios en la que conste si el piso está al día en el pago de las cuotas o cuál es el importe adeudado. El Notario no autorizará la escritura sin este certificado, salvo que el comprador libere al vendedor de dicha obligación. Si el primero opta por liberar al segundo de esta obligación, las deudas que en su caso tenga el vendedor deberán ser asumidas por el nuevo propietario, a quien la Comunidad dirigirá la reclamación. En dicho caso, la responsabilidad puede limitarse a la última anualidad vencida y a la parte consumida de la anualidad corriente. No obstante, no es recomendable evitar liberar al vendedor de la aportación de la indicada certificación, especialmente si el comprador no ha hecho ninguna gestión para averiguar si el antiguo propietario tenía deudas o no pendientes con la Comunidad. Es una manera de evitar desagradables sorpresas.

CAPÍTULO 3 FINANCIACIÓN INMOBILIARIA por Gonzalo Bernardos Domínguez y Eulalia Batlle Vives

INTRODUCCIÓN La mayoría de intermediarios inmobiliarios lo reconocen: “no somos vendedores de pisos, sino de hipotecas”. En la compra de una vivienda, el precio es una variable importante, pero no es la más significativa. Sin duda, ésta es la cuota hipotecaria. En una coyuntura no recesiva del mercado residencial, el potencial adquirente suele hacerse dos preguntas respecto al piso que está visitando. La primera es: ¿me gusta? La segunda, indudablemente la auténtica clave de la compra, consiste en: ¿me lo puedo pagar? Esta última cuestión podría expresarse más claramente de la siguiente manera: ¿con el salario mensual que percibo puedo sufragar la cuota hipotecaria? Si la respuesta es afirmativa, el demandante adquiere la vivienda. En cambio, si es negativa, el potencial adquirente debe seguir buscando un piso que se adecue a sus necesidades. También puede retrasar la compra y esperar a que incrementen sus ingresos o a que algún banco o caja le ofrezca unas condiciones financieras más favorables. La cuota hipotecaria mensual depende de la cuantía del capital demandado, el tipo de interés ofrecido y la duración del préstamo solicitado. Indudablemente, el importe mensual a pagar será mayor cuanto más dinero se pida prestado, superior sea el tipo de interés y menor su plazo de devolución. El capital que accede a prestar la entidad suele depender del valor de tasación del inmueble y de los ingresos obtenidos por el solicitante. El tipo de interés del crédito puede ser fijo o fluctuante. En España, la inmensa mayoría de los préstamos se otorgan a tipo de interés variable. Dicha tasa refleja lo que se cobran las entidades financieras por prestarse dinero a un año (euribor a 1 año), dependiendo en gran medida su valor del adoptado por el denominado tipo de interés de referencia del BCE. La duración del préstamo está muy influida por la edad del solicitante. Así, por ejemplo, si éste tiene más de 50 años, la entidad difícilmente le ofrecerá un préstamo cuya vida inicial sea de 40 anualidades. En cambio, no pondrá ningún inconveniente para hacerlo si aún no ha cumplido los 30. Los requisitos exigidos por las entidades financieras para acceder a una hipoteca determinan en gran medida la demanda de viviendas y la evolución de su precio. Si las cajas y bancos flexibilizan dichos criterios y acceden a conceder un préstamo hipotecario a prácticamente todos los solicitantes (situación observada en España entre 2003 y 2006), la demanda es elevada

y el precio de los pisos aumenta anualmente de forma considerable. En cambio, si por motivos de desconfianza en el valor futuro de las viviendas, dudas sobre la conservación del empleo de los solicitantes y de los problemas de financiación de las entidades, los anteriores requisitos se vuelven notoriamente más estrictos, la demanda se vuelve escasa y la recesión llega al mercado residencial (escenario vivido en 2007 y 2008). 1) LA CONCESIÓN DE HIPOTECAS: UN ANÁLISIS La tramitación de una hipoteca implica el análisis de tres aspectos: el importe máximo de préstamo, la capacidad de los clientes para devolver el capital prestado y la calidad de la garantía aportada.

“Los requisitos exigidos por las entidades financieras para acceder a una hipoteca determinan en gran medida la demanda de viviendas y la evolución de su precio” a. Importe máximo a conceder La cuantía se establece mediante el cálculo del ratio préstamo / valor de tasación o de adquisición. Consiste en la fijación de un porcentaje sobre el valor de tasación o precio de compra del bien que actúa como garantía (normalmente, respecto al menor de los dos). El porcentaje, por razones comerciales y de competencia, varía significativamente entre entidades, pero su valor más frecuente se sitúa en torno al 80% del valor de tasación. No obstante, existen cajas y bancos que, en períodos donde existe un “boom” inmobiliario e intensa competencia, llegan incluso a ofrecer un importe equivalente al 100% de aquél. A cambio, exigen una serie de compensaciones como la domiciliación de la nómina, la contratación de tarjetas, seguros, planes de pensiones, etc. Cuanto mayor es la vinculación del cliente con la entidad, mejores prestaciones suele conseguir éste tanto en términos de capital obtenido como del tipo de interés a aplicar. Ejemplo: Un futuro comprador firma las arras correspondientes a la adquisición de una vivienda cuyo precio es de 300.000 €. El valor de tasación de la finca es de 320.000 €. En un contexto normal, el importe máximo

concedido sería de 240.000 €, es decir, el 80% del importe de compra (el menor de los dos). No obstante, si el cliente tiene una mínima capacidad de negociación, no le será difícil conseguir 256.000 €. (80% de 320.000 €). Debe convencer al director de la oficina bancaria de que ha comprado la vivienda con descuento, ya que el precio es inferior al valor de tasación. No obstante, si el mercado residencial está en pleno auge, el comprador es un cliente sumamente rentable para la entidad (no lo puede perder) y es un negociador sumamente habilidoso, aquél puede llegar a obtener incluso el 100% del valor de tasación. Las palabras mágicas son: “en la caja X me ofrecen más que tu, exactamente 320.000 €. Si no igualas la oferta, me perderás como cliente”. b. La capacidad de reembolso El límite de importe máximo a conceder no significa que de forma automática se le deba otorgar al cliente dicha cuantía. Inicialmente, se establece dicho límite y después se analiza si es lo suficientemente fiable para que se le proceda a prestar el capital inicialmente determinado. Siguiendo con el ejemplo anterior, dicha operativa implicaría la fijación de un importe de 256.000 € y el posterior análisis de su capacidad de devolución mensual. Ésta procede a evaluarse en función de su nivel de ingresos, endeudamiento y cargas familiares. Aunque no existe una regla fija al respecto, las entidades financieras suelen exigir para la concesión del crédito que el capital dedicado al pago de la cuota hipotecaria no supere un determinado porcentaje de los ingresos mensuales netos. Éste puede ser observado, para distintas rentas, en el cuadro 3.1. No obstante, es posible que las cajas o bancos fle-

CUADRO 3.1

xibilicen sus criterios y otorguen en algunos casos préstamos cuya cuota hipotecaria mensual supere el 40% de los ingresos netos de la familia solicitante. Cuando así lo hacen, los principales motivos en que se sustenta esta decisión son: una elevada confianza en una gran y continuada subida del precio de la vivienda, la necesidad de conseguir nueva clientela (oficina recién abierta) o de mantener la rentable (agencia consolidada). Anécdota: una persona entró en una entidad financiera y solicitó una hipoteca por el 40% del valor de su vivienda actual, libre de cargas. Cuando le preguntaron por sus ingresos y el destino del importe, contestó que teniendo una garantía tan buena, no era necesario demostrar que podía pagar la deuda ni explicar para qué necesitaba el dinero. Evidentemente, le indicaron que no estaba en lo cierto. Si no aportaba datos, no tendría crédito alguno. Si no se demuestran los ingresos necesarios para hacer frente a las cuotas, las entidades financieras no concederán ningún importe, aunque éste sea inferior al 80% del valor de tasación del inmueble. Aunque alguna vez lo parezcan, no son empresas inmobiliarias. Su negocio principal no es vender viviendas sino prestar capital, percibir los correspondientes intereses y recuperar el importe prestado en el plazo pactado. c. Análisis de la garantía El análisis de la garantía es imprescindible en el estudio de riesgo de las hipotecas, ya que del buen fin de la operación responde de forma directa el bien hipotecado. Debemos resaltar dos aspectos importantes: 1) Situación registral de la garantía Debe verificarse la situación registral de la titularidad y las cargas que pesan sobre la finca mediante la solicitud de una nota simple al Registro de la Propiedad. Es necesario confirmar que quién vende la vivienda es su propietario o apoderado legal, así como la inexistencia de cargas problemáticas sobre ella que obstaculicen la venta. En algunos casos, la aparición de cargas sobre la propiedad a adquirir ha hecho que la entidad financiera no conceda el préstamo o rebaje sustancialmente el importe otorgado. 2) Valor de la vivienda Por exigencia de la Ley del Mercado Hipotecario, el valor del inmueble a

financiar debe estar relacionado con el valor de mercado del mismo, correspondiendo dicha determinación a los profesionales reglamentariamente habilitados para ello (arquitectos, arquitectos técnicos, agentes de la propiedad inmobiliaria,…). A efectos de poder emitir cédulas o bonos hipotecarios, la Ley exige que las tasaciones sean realizadas por sociedades de tasación debidamente inscritas en el Banco de España o por servicios internos de tasación. Desde el punto de vista del riesgo, los aspectos fundamentales de la tasación son: la homologación de la sociedad tasadora. la coincidencia de la finca tasada con la hipotecada (sea idéntico el número de finca y registro). Aunque no es común, existen casos en que se ha procedido a tasar la finca del vecino. escasa discrepancia entre la superficie que refleja el tasador y la existente en el Registro. Son especialmente problemáticas las viviendas usadas con una elevada antigüedad. 2) GASTOS DERIVADOS DE LA FORMALIZACIÓN DE HIPOTECAS El importe necesario para adquirir una vivienda a veces engaña si se hacen las cuentas por encima y no se entra en detalles. Un elevado número de personas piensa que si la entidad financiera les proporciona el 80% del importe de adquisición, ellas sólo tienen que aportar un 20%. Se equivocan, ya que generalmente hay que añadir un 10% extra al precio de la vivienda, un importe que va reduciéndose muy ligeramente a medida que éste incrementa. Dicho 10% es la suma del 7% de Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), según la vivienda comprada sea nueva o usada, respectivamente, y del 3% de un conjunto de gastos (notaría, gestoría, registro y otros). Una parte de estos últimos se deben a la adquisición de la vivienda mediante la concesión de una hipoteca. Así, del 10% indicado, aproximadamente el 8,6% serían costes imputados directamente a la compra y el 1,4 % restante a la concesión del préstamo hipotecario.

Ahora bien, aunque podemos adoptar el anterior porcentaje como norma general, debemos tener presente que dependiendo la Comunidad Autónoma donde se realice la transacción o del tipo de vivienda que se transmita (libre o de protección oficial), el suplemento a pagar puede ser notoriamente inferior al 10%. En el caso de las viviendas de protección oficial, el IVA a sufragar es del 4% en lugar del 7%. En Canarias, dicho impuesto es sustituido por el Impuesto General Indirecto Canario (IGIC), siendo su tipo impositivo del 5%. Adicionalmente, en algunas Comunidades Autónomas, los jóvenes pagan en concepto de ITP el 5% en lugar del 7%, cuando adquieren una vivienda de segunda mano. Para gozar de tal ventaja deben tener una edad igual o inferior a 32 años y una base imponible en el IRPF menor de 30.000 euros. En comparación con otros países europeos, los gastos asociados a la compra de una vivienda mediante la contratación de una hipoteca son considerablemente elevados. La media de los gastos observados en los once países analizados por la Federación Hipotecaria Europea se sitúa en el 5,1% del valor de la vivienda (casi la mitad que en España). El más barato es el Reino Unido con un porcentaje del 1,9% y más caros que nuestro país sólo lo son Bélgica, Italia y Grecia. El desglose de los gastos sería el siguiente: a. En la compraventa 1) Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) o sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Si la vivienda adquirida es nueva el impuesto a aplicar es el IVA. En cambio, si se trata de una residencia usada el que grava la operación es el ITP. No obstante, en este último caso, el IVA es aplicable si la operación tiene un carácter mercantil. El IVA es un impuesto cuya recaudación corresponde a la Administración Central, siendo su tipo impositivo del 7% en todo el territorio nacional. En cambio, el ITP es uno de los tributos cuyo rendimiento se encuentra cedido a las Comunidades Autónomas. Su tipo impositivo general es del 6’5% o 7%, dependiendo la aplicación de uno u otro de la autonomía en que esté situado el activo objeto de la transacción. 2) Actos Jurídicos Documentados Se paga en el caso de viviendas nuevas, pero no si la residencia adquirida es usada o de protección oficial. Es un impuesto cedido a las Comunidades Autónomas. Aunque puede variar según la Comunidad, normalmente su importe se corresponde con el 1% del valor de la escritura.

3) Gestoría Sociedad mercantil que tramita las cuestiones administrativas de la operación. Es la encargada de pagar al notario, a la Hacienda Pública y al Registro de la Propiedad. Una vez el Registro le avisa que ha procedido a la inscripción de la escritura, la recoge para efectuar su entrega al cliente. La gestoría normalmente suele cobrar entre 150 y 300 €, no habiendo tarifas ni porcentajes de obligatorio cumplimiento.

“En comparación con otros países europeos, los gastos asociados a la compra de una vivienda mediante la contratación de una hipoteca son considerablemente elevados”

4) Registro de la Propiedad Registro público de carácter oficial en el que se inscriben para conocimiento general los derechos de propiedad sobre los bienes inmuebles, así como todos los demás derechos reales que recaen sobre ellos. Su principal función consiste en proporcionar información fiable a los ciudadanos. El valor de un inmueble inscrito en el Registro depende del declarado en la escritura pública de compraventa. A este último deben añadirse los aranceles registrales devengados por el asiento de presentación y las notas marginales. La inscripción de una escritura de compraventa suele ser más barata que la de una hipoteca. La de una vivienda de 100.000 € en el registro cuesta 285 €, siendo en términos proporcionales notablemente más cara que la de una de 300.000 €., pues el coste de ésta suele ascender a 400 €. 5) Notario Es a la vez profesional del derecho y funcionario público. Actúa como testigo y constata que lo firmado es de mutuo acuerdo, los comparecientes gozan del pleno uso de sus facultades, se respeta y cumple el ordenamiento jurídico, así como los derechos de ambos partes. El valor aproximado de la minuta del notario en una escritura de compraventa depende de un elevado número de variables, tales como si se adquiere una finca o dos (vivienda sólo o también

parking), si el comprador es particular o empresa, si es primera o segunda vivienda. En concreto, para un piso de 100.000 € adquirido por una familia, el coste del notario suele ser de 580 €, ascendiendo a 600 € si su importe es de 300.000 €. b. En la hipoteca 1) Actos Jurídicos Documentados No se paga en el caso de viviendas libres nuevas ni de protección oficial. Aunque su importe puede diferir según la Comunidad Autónoma donde se realice la transacción, éste suele equivaler al 1% de la denominada Responsabilidad Civil Hipotecaria. 2) La Gestoría, el Registro de la Propiedad y el Notario Idénticas consideraciones a las indicadas en la operación de compraventa, si bien las derivadas de la constitución de la hipoteca suelen representar prácticamente siempre un superior coste. A diferencia de la compraventa, la hipoteca debe ser obligatoriamente inscrita en el Registro de la Propiedad para poder hacerla valer frente a terceros. En el cuadro 3.2., proporcionamos algunos ejemplos de los gastos incurridos. 3) Verificación registral Detalla las características y titularidad de la finca, así como sus cargas y servidumbres. Tiene un coste de unos 12 euros. Suele solicitarse por la gestoría de la entidad hipotecante.

CUADRO 3.2

4) Tasación Informe emitido por los profesionales reglamentariamente habilitados para ello (arquitectos, arquitectos técnicos, agentes de la propiedad inmobiliaria, u otros previstos por la ley). Su precio oscila según cuál sea la sociedad tasadora y el importe de la tasación. Así, en viviendas cuya valoración se sitúa por debajo de los 300.000 €, el coste del informe es de aproximadamente 240 €. En cambio, para aquéllas cuyo valor se encuentra entre 300.000 y 600.000 €, el precio de la tasación suele situarse alrededor de los 450 €. Para valores superiores a 600.000 €, el precio de la tasación normalmente es negociable y varía notablemente entre unas y otras tasadoras. 5) Comisión de apertura y de estudio. Es la cantidad de dinero que la entidad financiera cobra al formalizar el préstamo hipotecario, a fin de cubrir los gastos administrativos y de gestión del préstamo. Su importe varia entre el 0% y el 1.5% de la cuantía total del préstamo solicitado. La comisión de apertura se paga cuando se formaliza la hipoteca. Debido a ello, algunas entidades procedan a financiarla al prestatario, incluyendo su importe en el montante total del dinero prestado. En numerosas ocasiones, es más importante conseguir eliminar la comisión de apertura que obtener una rebaja de unas décimas del diferencial sobre el euribor. En el siguiente ejemplo y en el cuadro 3.3 demostramos esta aseveración. Ejemplo: Suponemos que una pareja solicita un préstamo de 100.000 € durante 10 años. La entidad financiera le da elegir entre pagar una comisión de apertura del 1,5% o no sufragarla y pagar un 0,15% adicional de tipo de interés. En concreto, dispone de dos opciones que hemos denominado A y B. En base a los anteriores supuestos, observamos que la opción A sale más cara que la

CUADRO 3.3

B. En concreto, escogiendo el pago de un tipo de interés superior y evitando sufragar el importe de la comisión de apertura, el solicitante puede ahorrarse 606,23 €. No obstante, si la duración de la vida del préstamo fuera notoriamente mayor (por ejemplo, 30 años), la opción A saldría más barata, siendo el importe de los intereses ahorrados (3.399, 17 €) superior a la cuantía de la comisión de apertura. 3) DOCUMENTACIÓN SOLICITADA EN LA FORMALIZACIÓN DE HIPOTECAS La documentación a aportar por parte de los solicitantes dependerá de la idiosincrasia de la entidad, tipología de cliente, grado de conocimiento de éste por parte del banco o caja, etc. Las peticiones de las entidades son notoriamente diferentes si el cliente es o no residente en nuestro país. a. Si el cliente es residente en España. Los documentos generalmente solicitados son los siguientes: DNI o tarjeta de residencia en vigor de todos los solicitantes. Las tres últimas nóminas de cada interviniente. Éstas permiten a la entidad financiera, además de averiguar los ingresos mensuales (fijos y variables), conocer la empresa donde trabajan, su antigüedad, categoría laboral, posibles anticipos demandados, tipo impositivo de la retención practicada, etc. Contrato laboral. A través de él, la entidad observa si la relación con la empresa tiene carácter indefinido o eventual. Última Declaración del IRPF. Permite conocer el número de hijos, ascendientes o descendientes a su cargo, ingresos anuales en tributación conjunta o individual, cobros de intereses bancarios, ingresos obtenidos por venta de valores mobiliarios u otras propiedades, cargas hipotecarias, gastos deducibles, etc. Certificado de Retenciones e Ingresos. Es un documento sumamente importante cuando la declaración de IRPF aportada por los solicitantes contiene información fiscal referente a dos años atrás. Éste sería el caso de una hipoteca solicitada en abril de 2008, pues la última declaración presentada contendría datos referentes al ejercicio de 2006.También tiene un considerable valor si el cliente trabaja en más de un empleo, ya que gracias a él pueden distinguir-

se los ingresos anuales percibidos por los solicitantes por cada actividad económica desarrollada. Contrato de Arras o de Compraventa. Principalmente permite averiguar el precio del inmueble y el plazo que el comprador dispone para encontrar financiación. Fotocopia de la Escritura de Propiedad del bien a hipotecar. Firma de la autorización que permite a la entidad pedir datos sobre los solicitantes a la Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE). Dicha Central informa en términos globales de las operaciones crediticias efectuadas por los clientes. La información pedida se obtiene de forma automática si éstos tienen en vigor créditos declarados por la propia entidad financiera por un importe igual o superior a 6.000 euros. En caso contrario, si no son clientes o sus créditos no han sido declarados, la entidad debe esperar uno o dos días para recibir la información demandada. Además de a la CIRBE, las cajas y bancos suelen efectuar también consultas a la Asociación Nacional de Empresas de Financiación (ASNEF). Dicha consulta permite averiguar si los solicitantes han incumplido sus compromisos con alguna de las empresas asociadas (compañías telefónicas, empresas de suministros, otras entidades financieras, etc.) Firma del impreso de Solicitud de la Operación. En el caso de trabajadores por cuenta ajena, además de lo expuesto, los solicitantes deberán aportar: Las cuatro últimas declaraciones trimestrales de IVA y liquidaciones a cuenta del IRPF (por estimación directa, módulos o índices). Justificantes del pago del Impuesto de Actividades Económicas (IAE), IVA y Autónomos. En el caso de separación matrimonial o divorcio, adicionalmente a lo anterior, el solicitante deberá aportar el convenio regulador y la correspondiente

sentencia. Este aspecto es prácticamente imprescindible para determinar la capacidad de devolución del préstamo del cliente, dadas las cargas económicas que le supone su situación familiar. En algunas peticiones, el solicitante obvia indicar que está separado o divorciado cuando se realiza el estudio de viabilidad previo a la presentación de la documentación. Sin embargo, mediante el análisis de la declaración de IRPF se observa claramente si está separado o divorciado y cuantos hijos tiene a su cargo. Indudablemente, dicho estado civil reduce su renta disponible y puede comportar que una solicitud de préstamo, inicialmente calificada de viable, sea denegada. El motivo son las dudas que la entidad financiera tiene de que el solicitante puede hacer frente a la vez a sus obligaciones familiares y al pago de la correspondiente cuota hipotecaria.

“En el caso de separación matrimonial o divorcio, adicionalmente a lo anterior, el solicitante deberá aportar el convenio regulador y la correspondiente sentencia”

En la subrogación de hipotecas, el cliente debe aportar los seis últimos recibos de amortización de la hipoteca actual, así como la fotocopia de la escritura del préstamo hipotecario. Dichos recibos constituyen un elemento importante para la entidad financiera porque, además de permitir observar las características del préstamo e importe pendiente, posibilita averiguar si el solicitante paga puntualmente o no sus cuotas mediante el análisis de la partida intereses de demora. En el caso de poseer algún tipo de endeudamiento adicional (por ejemplo, tener en vigor un préstamo destinado a la adquisición de un automóvil), el cliente debe adjuntar los dos últimos recibos referentes a dicho préstamo. Si la vivienda que se pretende adquirir es de nueva construcción, el cliente debe solicitar a la promotora: Certificado final de obra Cédula de habitabilidad Licencia de primera ocupación o utilización Acta final de obra Afecciones urbanísticas

b. Si el cliente es residente en el extranjero. Por regla general, los documentos solicitados son los siguientes. Pasaporte en vigor de todos los intervinientes. Copia de los extractos bancarios de los últimos seis meses. Una referencia bancaria donde se especifique su antigüedad como cliente, la dirección de su residencial actual y la inexistencia de impagos. El registro unificado de su historial de créditos. Recibe la denominación de Credit Bureau History. Las principales empresas que lo tramitan son Experian, Equifax y Transunion. Se recurre a una u otra en función del país de origen del cliente. No obstante, la más utilizada suele ser Experian. El número NIE. Es el número de identificación fiscal español. En la actualidad es indispensable, debiéndolo el notario especificar en la minuta. Con la finalidad de conocer los ingresos de los solicitantes, en cada país se solicita la documentación correspondiente que suele ser equivalente a la pedida a los residentes. En el caso del Reino Unido, las entidades piden el denominado P 60 (documento similar a nuestro certificado de retenciones), la Tax Return (asimilable a nuestro impreso del IRPF) o la Tax Computation (casi equivalente a nuestra declaración de impuesto de sociedades). 4) CASOS PRÁCTICOS NÚMERO 1: EVA Y OSCAR (vivienda nueva y usada) a. Características de la pareja Adquieren una vivienda por valor de 300.000 € en la que piensan residir de forma permanente. El valor de tasación es de 306.000 €. Solicitan un préstamo de 200.000 €. Sus padres les regalan el importe de las arras.

Eva terminó hace un año la licenciatura de Medicina. Desde dicha fecha, trabaja en el Hospital Santa Ana.Tiene un contrato temporal, percibe una nómina de 1.350 € y sus ingresos brutos anuales alcanzan los 27.348 €. Dispone de 5.000 € en líquido (ahorro previamente efectuado). Oscar es director de marketing de la empresa “Spainmarket, S.A”.Tiene contrato indefinido. Su nómina asciende a 2.350 € y sus ingresos anuales brutos son de 45.235 €. Durante los últimos años ha conseguido ahorrar 21.000 €. b. Información adicional DATOS DEL PRÉSTAMO HIPOTECARIO Importe del Préstamo Plazo del préstamo (en meses) Tipo de interés aplicado Cuota mensual resultante

200.000 € 360 5,84% 1.178,61

RESUMEN DE LOS GASTOS 1) Derivados de la compraventa a) en el caso de vivienda nueva Comunidad Autónoma/Provincia: IVA Impuesto de Actos Jurídicos Documentados Registro de la propiedad Notaría Gestoría Gastos totales de la compraventa

Cataluña 21.000,00 3.000,00 396,54 600,75 200,00 25.197,29

b) en el caso de vivienda usada Comunidad Autónoma/Provincia: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Registro de la propiedad Notaría Gestoría Gastos totales de la compravent

Cataluña 21.000,00 396,54 600,75 200,00 22.197,29

2) Derivados de la constitución de la hipoteca Comisión de apertura y estudio Verificación registral Tasación Impuestos de Actos Jurídicos Documentados Registro Notaría Gestoría Gastos totales de constitución de hipoteca

0,00 12,02 450,00 3.060,00 360,00 630,00 300,00 4.812,02

Dados los anteriores datos, las preguntas y respuestas relevantes para Oscar y Eva son los siguientes: 1) ¿Cuáles son los gastos derivados de la compraventa y de la constitución de la hipoteca si es nueva la vivienda adquirida? Gastos compra vivienda nueva = 25.197, 29 € Gastos derivados de la constitución de hipoteca = 4.812, 02 € Suma de gastos = 30.0009, 31 € 2) ¿Y si la vivienda fuera de segunda mano? Gastos compra vivienda segunda mano = 22.197, 29 € Gastos derivados de la constitución de la hipoteca = 4.812,02 € Suma de gastos = 27.009,31 € 3) Si la vivienda adquirida es usada, Eva tiene 28 años y Oscar 34, ¿cuáles serían los gastos totales de la operación?, ¿los ahorros de la pareja servirían para pagar dichos gastos? Eva paga el 5% del importe de la compraventa en concepto de ITP, en cambio, Oscar sufraga el 7%. La diferencia está en que Eva es menor de 33 años y la base imponible de su declaración de IRPF es inferior a los 30.000 €. En concreto, en concepto de IT pagan: Eva: 150.000 € x 5% = 7.500 € Oscar: 150.000 € x 7% = 10.500 € Importe total ITP = 18.000 € (ahorro de 3.000 €). Suma de gastos = 19.197, 02 (por la compra) + 4.812,02 (por la hipoteca) =

24.009, 31 €. El ahorro disponible (26.000) es superior al importe de los gastos totales derivados de la compra (24.009, 31). 4) ¿Cuál es el porcentaje del capital otorgado en relación al valor de tasación y al precio de compra? En relación al valor de tasación: 200.000 / 306.000 = 66,35% En relación al precio de adquisición: 200.000 / 300.000 = 66, 67% 5) ¿Qué porcentaje de sus ingresos mensuales netos dedican al pago de la cuota hipotecaria? Suma de ingresos mensuales = 1.350 + 2.350 = 3.700 € Cuota hipotecaria mensual = 1.178, 61 Grado de esfuerzo bruto = 1.178, 61 / 3.700 = 31, 85% 6) ¿Los solicitantes obtendrán la hipoteca? En principio, les sería bastante fácil conseguirla, dado que cumplen con todos los requisitos necesarios. Incluso, podrían conseguir un mayor importe del préstamo, dado que su grado de esfuerzo se sitúa claramente por debajo del 40%. NÚMERO 2: TERESA Y FRANCISCO (subrogación de hipoteca) a. Datos iniciales Hace un año, Teresa y Francisco formalizaron un contrato de compraventa y procedieron al pago del 10% de un piso de nueva construcción ubicado en la ciudad de Barcelona. Ahora, deben decidir con qué entidad firmarán la hipoteca que grava a la propiedad. En el proceso de búsqueda, la mejor oferta que han recibido es de la caja A, consistente en euribor + 0,45%. En el momento de escribir el presente capítulo, dicha oferta significaba sufragar un tipo de interés equivalente al 5,84% (5,39% + 0,45%). Dicha oferta compite con la presentada por el banco B, financiador de la construcción del inmueble en que se encuentra el piso adquirido por Teresa y Francisco. La parte de dicho préstamo imputable a la vivienda propiedad de nuestra pareja es de 300.000 €, exactamente la misma cantidad que esta dispuesta a prestar la caja A a un idéntico plazo de tiempo

(30 años). Las dos ofertas tienen un elemento a favor y otro en contra: la caja A cobra un menor diferencial sobre el euribor. En concreto, 0,45% versus 0,70%. la subrogación de la hipoteca concedida por el banco B al promotor implica unos gastos inferiores a los incurridos en la constitución de una nueva hipoteca. En las siguientes líneas, vamos a analizar ambas alternativas y observar cuál de las dos opciones es más conveniente para Teresa y Francisco. b. Análisis de la decisión. 1) GASTOS INICIALES Opción A: Nueva hipoteca (escogen el préstamo de la caja A) GASTOS DE CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA Capital solicitado Comisión de apertura y estudio Verificación registral Tasación Impuestos de Actos Jurídicos Documentados Registro Notaría Gestoría Gastos totales de constitución de hipoteca

300.000,00 0,00 12,02 450,00 4.590,00 420,00 690,00 300,00 6.462,02

Opción B: Subrogación (eligen la hipoteca del banco B) GASTOS DE SUBROGACIÓN Importe del préstamo hipotecario Comisión por subrogación Notaría Gestoría Registro Gastos totales de subrogación Diferencia entre ambas opciones:

300.000,00 0,00 576,22 165,00 252,16 993,38 5.468,64

2) CUOTAS HIPOTECARIAS El importe del préstamo en ambas opciones (300.000 €) es idéntico, así como el plazo temporal (360 meses). La diferencia está en el tipo de interés a aplicar y, por tanto, en la cuota hipotecaria mensual a sufragar. Tipo de interés aplicado Cuota mensual Diferencia mensual: Diferencia anual: Diferencia total (hasta el fin de la hipoteca):

Caja A 5,84 1.767,91 48,14 577,68

Banco B 6,09 1.816,05

17.330,40

3) SOLUCIÓN En lo que concierne a los gastos derivados de la compraventa, la opción representada por la subrogación hipotecaria es la mejor, ya que nuestra pareja se procede a ahorrar 5.468,64 €. El principal ahorro se deriva de la no satisfacción del impuesto AJD (4.590 €), ya que éste se procedió a pagar en el momento de formalizar la hipoteca inicial (la constituida por el promotor). Indudablemente, desde este punto de vista, la mejor opción es la ofrecida por el banco B. En cambio, desde la perspectiva de las cuotas hipotecarias a sufragar, a la pareja le interesa más abonar un euribor + 0,45% que + 0,70%. La diferencia mensual de la aplicación del primer tipo de interés respecto al segundo supone, bajo la coyuntura del mercado hipotecario inicialmente indicada, un ahorro a Teresa y Francisco de 48,14 € mensuales y de 577, 68 € anuales. Si la hipoteca tiene una duración equivalente a la inicialmente prevista (30 años), el ahorro obtenido será de 17.330,40 €. Bajo este prisma, la mejor opción es la hipoteca ofrecida por la caja A. La elección principalmente dependerá del número de años que los compradores piensan tener la propiedad de dicho piso. Así, por ejemplo, si únicamente planean residir en él 5 años, la subrogación es una mejor opción que la constitución de una nueva hipoteca. El motivo radica en que el ahorro vía gastos (5.468,64 €.) supera netamente el obtenido vía menores cuotas hipotecarias (2.888,4 €. = 577, 68 €. X 5). En cambio, la elección sería muy diferente si pensarán detentar su propiedad al menos 20 años. En este caso, el ahorro con-

seguido con la hipoteca de la caja A (11.553,36 = 577,68 x 20) superaría claramente el proporcionado vía menores gastos por el préstamo del banco B. NÚMERO 3: ANA Y TOMÁS (hipoteca multidivisa) a. Datos iniciales Ana y Tomás solicitan una hipoteca multidivisa, con la intención inicial de endeudarse en yenes. En el caso de que el euro se empezara a depreciar respecto al yen, su intención es cambiar la hipoteca a euros para no aumentar el importe de la deuda a devolver. Para la adquisición de su vivienda habitual, ubicada en la ciudad de Girona, necesitan 250.000 €. Esta cantidad equivale a 38.750.000 yenes, dado el tipo de cambio vigente en el momento de la redacción del presente capitulo (155 yenes por euro). El precio de adquisición del piso asciende a 310.000 € y su valor de tasación a 316. 500 €. Hace un par de años, procedieron a pagar al promotor 25.000 € en concepto de arras penitenciales. Una vez analizada su solicitud, el director de la oficina observa que en el CIRBE aparece que tienen en vigor un préstamo personal por valor de 9.000 €, utilizado para financiar en parte el pago de las arras y que será cancelado una vez obtenida la hipoteca. Tomás es periodista de la agencia de noticias Mondipress y tiene contrato indefinido. Desde enero de 2008 percibe unos ingresos mensuales netos equivalentes a 1.701 € (si prorrateamos las pagas extraordinarias subiría a 1.984 €) En la declaración de renta aportada (correspondiente al ejercicio de 2007), le aparecen únicamente unos rendimientos anuales brutos de 14.723 €, cantidad absolutamente desfasada debido al aumento salarial posteriormente obtenido. Para confirmar el cobro de un salario superior al indicado en la última declaración de renta realizada, presenta un certificado de Mondipress donde se detalla que su ingreso anual bruto ascenderá en 2008 a 25.330 €. Ana es enfermera y trabaja para la Generalitat de Catalunya. Está consolidada en su puesto de trabajo y es funcionaria de la administración autonómica (seguridad prácticamente absoluta en el empleo). En el ejercicio de 2007, redujo su jornada laboral para finalizar un postgrado. En dicho año, su nómina mensual ascendía a 757 €, declarando a Hacienda unos rendimientos anuales brutos de 15.517 €. En la actualidad, trabaja a jornada completa y presenta una nómina de 2.090 €, en la que está incluido el plus por rotación de servicio.

b. Información adicional DATOS DEL PRÉSTAMO HIPOTECARIO: COMPARATIVA ENTRE YENES Y EUROS Zona euro Japón Importe del Préstamo 250.000 € 38.750.000 yenes Plazo del préstamo (en meses) 360 360 Tipo de interés aplicado 5,84% 1,5% Cuota mensual 1.473,26 € 862,80 € Diferencial mensual 610, 46 € Diferencia anual: -7.325,52 € Diferencia total (hasta el final de la hipoteca) 219.765,60 € Dados los anteriores datos, las preguntas y respuestas relevantes para Ana y Tomás son las siguientes: 1) ¿Cuáles son los gastos derivados de la compraventa y de la constitución de la hipoteca? Son aproximadamente del 10% del valor de adquisición. En este caso, ascenderían a unos 31.000 €. La principal diferencia con un préstamo hipotecario cuya moneda de referencia fuera únicamente el euro consistiría en el pago de una superior cuantía por AJD. En este caso, el suplemento se situaría alrededor de los 1.000 euros. 2) ¿Cuál es el porcentaje del capital otorgado en relación al valor de tasación y al precio de compra? En relación al valor de tasación: 250.000/316.500 = 78,98% En relación al precio de adquisición: 250.000/300.000 = 80,64% 3) ¿Qué porcentaje de sus ingresos mensuales netos dedican al pago de la cuota hipotecaria en euros y yenes, respectivamente? Suma de ingresos mensuales = 1.701 + 2.090 = 3.791 € Cuota hipotecaria mensual en euros = 1.473,26 Grado de esfuerzo bruto respecto a la hipoteca en euros = 1.473,26 / 3.791 = 38,86% Cuota hipotecaria mensual en yenes = 862,80

Grado de esfuerzo bruto respecto a la hipoteca en yenes = 862,80 / 3.791 = 22,75%. 4) ¿Los solicitantes obtendrán la hipoteca? En principio, Ana y Tomás cumplen todas las condiciones para que se les conceda la hipoteca solicitada. El importe demandado se sitúa aproximadamente en el 80% del valor de tasación o precio de adquisición del inmueble y el grado de esfuerzo en euros (el más elevado de ambos supuestos) no supera el 40%. En el período 2003 – 06 ninguna entidad tendría dudas, dada la elevada liquidez de la que disfrutaban. En el ejercicio de 2008, más de una caja o banco les podría denegar la hipoteca. Las razones esgrimidas serían un excesivo importe del préstamo en valor absoluto (pretenden conceder hipotecas de cuantía más reducida) y un elevado porcentaje de capital otorgado en relación a su precio de adquisición. En este último caso, la principal reticencia vendría dada por la caída continuada del precio de la vivienda. Dicha disminución puede provocar, en un relativamente reducido período de tiempo, la desaparición del margen de seguridad, es decir, puede comportar que el importe de la hipoteca sea superior al valor de mercado del piso. No obstante, estimamos que si Ana y Tomás realizan una búsqueda activa, en el año 2008 acabarán encontrando alguna entidad que acceda a financiar la compra de la vivienda pretendida. NÚMERO 4: SUSAN Y MICHAEL (residentes en el extranjero) En esta ocasión, no vale la pena detallar las circunstancias personales de Susan y Michael ni tampoco los importes de compra y tasación. El motivo es que las condiciones que deben cumplir son aproximadamente equivalentes a las que antes hemos descrito para Eva y Oscar (supuesto número 1). No obstante, existen unas pequeñas diferencias: el porcentaje de capital otorgado en relación al valor de tasación o de compra (el denominado margen de seguridad) no es usual que supere el 70%. Es decir, la mayoría de entidades financieras concedería un importe alrededor de un 10% inferior al otorgado a los ciudadanos residentes. el grado de esfuerzo bruto (porcentaje de la suma de salarios mensuales dedicados al pago de la cuota hipotecaria) se considera que no debe superar el 35%. Aproximadamente un 5% menos que el admitido a los residentes en España. Las anteriores condiciones hacen referencia a una coyuntura crediticia calificada como normal. En el ejercicio de 2008, un ejercicio caracterizado por la crisis fi-

nanciera, a los no residentes les ha sido sumamente difícil conseguir una hipoteca en un banco o caja español. El motivo principal radica en que las entidades los observan como un factor generador de un riesgo adicional en su cartera hipotecaria. 5) LA CRISIS FINANCIERA: CAMBIO EN LAS CONDICIONES HIPOTECARIAS La crisis financiera actual ha llevado a las entidades a variar en una elevada medida su política de concesión de hipotecas. En España, los cambios han afectado principalmente a tres aspectos: a) reducción del porcentaje concedido sobre el valor de tasación o precio de adquisición. Prácticamente ya ninguna entidad otorga un préstamo por el 100% del valor de tasación, tal y como lo hacía en el período 2003 – 06. En la actualidad, la referencia es el precio pagado por la vivienda, ya que la recesión existente en el mercado residencial hace que la entidad desconfíe del valor reflejado en el informe de tasación. En numerosas ocasiones, el departamento de riesgos considera a dicho valor como desfasado y excesivo. En el ejercicio de 2008, el porcentaje financiado se ha situado de forma general entre el 70% y 80% para la vivienda habitual, dependiendo la aplicación de uno u otro de la liquidez atesorada por la correspondiente entidad financiera y del importe total del préstamo demandado. No obstante, en algunas cajas y bancos, se ha denegado la hipoteca a familias solventes cuyo importe demandado no superaba el 70% del precio de la vivienda. Dichas entidades sólo otorgan crédito a clientes rentables y extremadamente fieles. Consideran que tienen en su balance demasiadas hipotecas y relativamente escasos depósitos. Por tanto, tienen como principal prioridad la captación de éstos y la amortización de la mayor cuantía posible del capital prestado. En el caso de las segundas residencias, la mayoría de las entidades ha reducido el importe financiado hasta el 60% del precio de adquisición. En las hipotecas multidivisa, en un elevado número de cajas y bancos, el anterior importe se ha reducido desde el 80% hasta el 70% e, incluso, en algunas no supera el 60%. Para no residentes, es difícil que los bancos extranjeros que operan en España ofrezcan más del 70%. b) la disminución del límite del grado de esfuerzo bruto. Si antes las entidades concedían hipotecas en las que los solicitantes dedicaban más de un 40% de sus ingresos netos mensuales al pago de la cuota hipotecaria mensual, en la actualidad, en prácticamente ningún caso se concede un crédito que suponga

un grado de esfuerzo bruto superior al 35%. Además, en el momento de calcular éste, se adopta una medida de prudencia y se calcula que el tipo de interés vigente en el futuro será un 1% superior al existente en la actualidad. Es decir, en el momento de la redacción de este capítulo, dicha medida supondría hacer el análisis de viabilidad del préstamo en base a un tipo de interés del 7,13% (consideramos un diferencial sobre el euribor del 0,75%). Ambas nuevas condiciones, añadidas a la tendencia alcista observada en el euribor durante los nueve primeros meses de 2008, supusieron la exclusión del mercado de crédito de numerosos potenciales adquirentes de vivienda. En las actuales circunstancias del mercado, los avalistas o fiadores, como garantes del pago de las correspondientes cuotas del préstamo hipotecario, han ganado especial relevancia. En la última etapa del “boom” inmobiliario, los ingresos netos de los avalistas se solían sumar a los de los solicitantes para obtener el cálculo del grado de esfuerzo bruto. En la actualidad, sólo computan en un 60% de su importe, reduciendo algunas entidades dicho porcentaje si el grado de parentesco no es directo. Cada vez más, las entidades financieras focalizan su análisis de la viabilidad de la operación en los ingresos de los solicitantes y tienen en menor consideración los que demuestran las personas presentadas como avalistas. c) incremento del tipo de interés. Para compensar el superior riesgo que en la actual coyuntura comporta la concesión de una hipoteca, las cajas y bancos han procedido a percibir un mayor diferencial sobre el euribor en los préstamos a tipos de interés variable. Así, cada vez es más frecuente la aplicación de un diferencial de 0,75% (y hasta un 1%) cuando hace un par de años era bastante usual conseguir un plus sobre el indicado índice igual o inferior a 0,5%. En el caso de las hipotecas a tipo de interés fijo, la mayoría de las entidades ha procedido a incrementar la tasa a percibir. No obstante, existen algunas que la han mantenido relativamente baja, pero han acortado la duración del préstamo a 5, 10 o 15 años, aplicando en las siguientes anualidades un relativamente elevado diferencial sobre el euribor. Es decir, han convertido hipotecas a tipo fijo en mixtas. El incremento del tipo de interés aplicado, además del aumento del euribor y del superior riesgo del crédito, tiene como base la necesidad de obtener una mayor ganancia por cada préstamo hipotecario otorgado, dada la elevada disminución del crecimiento del crédito concedido por las entidades. Además del aumento de la indicada tasa, los bancos y cajas han procedido a incrementar sustancialmente las comisiones de apertura. A diferencia de la etapa precedente, casi todas las entidades las proceden a cobrar, siendo ya habitual percibir por una hipoteca estándar un 1% y por una destinada a los jóvenes un 0,50%.

CAPÍTULO 4 FISCALIDAD INMOBILIARIA por Francesc Xavier García González

INTRODUCCIÓN Son diversos los impuestos que se ponen de manifiesto en las operaciones inmobiliarias que tienen por objeto los terrenos, viviendas, naves industriales y otros bienes inmuebles a los que hace mención la legislación española y los diversos convenios internacionales en materia fiscal que son de aplicación a los no residentes en nuestro país. En todos los convenios firmados por España se establece que la expresión “bienes inmuebles” se definirá de acuerdo con el derecho vigente del Estado en el cual se encuentren radicados los bienes inmuebles. En España, las competencias administrativo - fiscales sobre esta materia recaen en la administración central, autonómica y municipal. Son impuestos de competencia estatal a estos efectos: el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), el Impuesto sobre Sociedades (IS), el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). También son normativa de carácter estatal los convenios de doble imposición que sean aplicables a cada uno de los tributos. En el ámbito de las comunidades autónomas debe hacerse mención a los impuestos cedidos entre los que cabe señalar al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, Impuesto de Patrimonio y la parte cedida en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. En el ámbito municipal debe hacerse mención al Impuesto sobre los Bienes Inmuebles (IBI) y los Impuestos sobre el Incremento de Valor de los Bienes de Naturaleza Urbana. Si nos movemos dentro del ámbito inmobiliario los actos o negocios jurídicos más conocidos, que generan obligaciones tributarias ante la Hacienda Pública, son los siguientes: compraventa, permuta, hipoteca, contrato de arrendamiento con y sin opción de compra, contrato de leasing, declaración de obra nueva, división de propiedad horizontal. Normalmente todos estos actos deben inscribirse en el Registro de la Propiedad para lo cual es necesario otorgar escritura pública generando el devengo correspondiente. A los no residentes en España les es de aplicación, en primer lugar, el convenio de doble imposición que rija entre su país y España, y en su defecto, el IRNR que es un tributo de carácter directo que grava la renta, dineraria o en especie, obtenida en territorio español por las personas físicas y entidades no residentes en éste. En la exposición de esta ley me voy a circunscribir a la tributación de las rentas obtenidas sin mediación de establecimiento permanente. Genéricamente podemos decir que se someten a gravamen:

a) Los rendimientos que se obtengan directamente de inmuebles situados en territorio español. El tipo impositivo aplicable es del 24%. b) Las rentas imputadas a los inmuebles urbanos poseídos por una persona física y no afectos a actividades económicas. El tipo impositivo también es de un 24%. c) Las ganancias patrimoniales que deriven de bienes inmuebles situados en territorio español. La existencia o no de dicha ganancia se determina de conformidad a las leyes del impuesto sobre la renta español. Su tributación es del 18%. Se consideran que las hay si son derivadas de: derechos o participaciones en una entidad residente o no, siempre que su activo esté constituido fundamentalmente por bienes inmuebles situados en territorio español. la transmisión de derechos o participaciones en una entidad, sea ésta residente o no, si éstas atribuyen a su titular el derecho de disfrute sobre bienes inmuebles situados en territorio español. d) Se grava la desaparición de la cosa común derivada de la disolución del régimen de gananciales. Su tributación es al 18%. e) Se grava la disolución de comunidades de bienes o separación de comuneros. Tributa al 18%. g) En los supuestos de subarrendamiento y traspaso deberá computar como ingresos íntegros del capital inmobiliario las cantidades percibidas en concepto de participación en el precio de tales operaciones. Como norma general una ganancia patrimonial inmobiliaria se determina por la diferencia entre los valores de enajenación o trasmisión y de adquisición del elemento patrimonial que se transmite. El valor de adquisición es igual al importe real de la compra más el coste de inversiones y mejoras y el de los gastos y tributos accesorios menos la cuantía de las amortizaciones. El valor de transmisión se calcula restando al importe real de la enajenación los gastos y tributos accesorios. El importe de la transmisión será equivalente al realmente satisfecho siempre que no sea inferior al precio de mercado, en cuyo caso se aplicará este último. A los no residentes en España, que actúan sin establecimiento permanente cuando enajenan un bien inmueble, el adquirente está obligado a retener

e ingresar en Hacienda un 3% de la contraprestación como pago a cuenta del IRNR por el concepto de ganancias patrimoniales. En los convenios de doble imposición suscritos por España, que acogen el criterio del modelo de la OCDE, los bienes inmuebles son gravados por el Estado en el cual se encuentran ubicados. Si el inmueble se sitúa en territorio nacional, el convenio remite a la legislación interna española para calcular la deuda tributaria a satisfacer, determinar las obligaciones formales que deben observarse y establecer cualquier otro tipo de gravamen adicional. Este criterio se aplica cualquiera que sea la clase de renta que se obtenga del bien inmueble. Es decir, se incluye tanto la explotación directa, como el arrendamiento y la mera utilización de la vivienda.

“Como norma general una ganancia patrimonial inmobiliaria se determina por la diferencia entre los valores de enajenación o trasmisión y de adquisición del elemento patrimonial que se transmite. ” 1) FISCALIDAD ASOCIADA A LA PROMOCIÓN DE VIVIENDAS En este apartado analizaré los diversos impuestos que están implicados en el proceso de promoción, construcción y venta por parte de un no residente que opera en España sin un establecimiento permanente. Para explicar el tema de la forma más sencilla posible, he optado por enfocarlo mediante el sistema de preguntas y respuestas: A) ¿Cómo tributa la adquisición de un terreno rústico o no edificable? Está exenta de tributación por IVA, a excepción de las entregas de terrenos urbanizados o en curso de urbanización. Está sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos Jurídicos Documentados (AJD) por la modalidad de transmisiones patrimoniales. La venta de terrenos edificables está sujeta al IVA. La idea que persigue el legislador es la siguiente: el terreno, la urbanización, las obras de construcción hasta su finalización y la primera entrega que el promotor realice, están sujetas y no exentas. Las entregas posteriores están exentas de IVA y tributan por el ITP.

B) ¿Cómo tributa la adquisición de un inmueble para su rehabilitación? Cuando se adquiere un inmueble para su rehabilitación, si ésta se inicia de forma inmediata, el comprador obtiene la deducción del IVA que soporta el rehabilitador. A los efectos oportunos cabe señalar que se considera que existen obras de rehabilitación cuando tienen por objeto la reconstrucción de edificios, mediante consolidación y tratamiento de estructuras, fachadas o cubiertas, siempre que el coste global de tales operaciones exceda del 25% del precio de adquisición y siempre que éste sea como máximo el observado en alguno de los dos años anteriores. En caso contrario se tomará como valor el del inmueble en el momento anterior a la rehabilitación. A efectos tributarios, las mejoras y reformas no se consideran rehabilitación. C) ¿Qué ocurre cuando se transmite un terreno no edificable o se produce una transmisión de terrenos dentro de una Junta de Compensación? La transmisión de un terreno no edificable, o de solares dentro de las Juntas de Compensación, así como en las segundas y ulteriores entregas, la exención del IVA puede ser objeto de renuncia por el sujeto pasivo cuando el adquirente también sea un sujeto pasivo a IVA que actúe en el ejercicio de sus actividades empresariales y que además tenga derecho a la total deducción. D) ¿Qué operaciones inmobiliarias están sujetas a IVA? Las transmisiones de terrenos edificables, los terrenos urbanizados o en curso de urbanizar, las edificaciones que son entregadas por el promotor antes de su utilización en un plazo superior a dos años, las entregas de bienes inmuebles a empresas de leasing para rehabilitación o para demolición, arrendamientos para aparcamiento, almacén, exposiciones, publicidad o instalación de elementos de las actividades empresariales, siempre que en este caso, si existe opción de compra, ésta esté gravada. Las entregas de edificaciones asimiladas a las viviendas cuando estén subarrendadas se gravan por IVA cuando la adquisición de la misma lo fue mediante una opción de compra gravada por IVA. Constitución o transmisión de derechos reales de goce y disfrute de terrenos y edificaciones cuyo arrendamiento esté exento. Constitución y transmisión de derechos de superficie. El arrendamiento de vivienda no está sujeto a IVA. Probablemente, las dudas que pueden haber surgido de las líneas anteriores quedarán definitivamente aclaradas si relacionamos el devengo de impuestos

con las diferentes fases de la promoción de un inmueble. a) compra del terreno: se devenga el ITP y AJD en la modalidad de transmisiones patrimoniales. En el caso de la comunidad autónoma de Catalunya el tipo impositivo es de un 7% a liquidar en el Departamento de Economía y Finanzas del Gobierno de Catalunya (DEFGC). b) financiación de la adquisición mediante un préstamo inmobiliario: se debe satisfacer el impuesto de AJD por el préstamo hipotecario. Se liquida en DEFGC. c) en el momento en que se inician las obras: tasas de otorgamiento de licencia, vallado, cédula de primera ocupación. A liquidar en el ayuntamiento del municipio en el que se encuentre localizado el inmueble. d) una vez concluida la obra: declaración de obra nueva y constitución de la división horizontal. Por la declaración de obra nueva se satisface ITP en la modalidad de AJD. Se liquida ante el DEFG. Por la división en propiedad horizontal se debe pagar el ITP en la modalidad de AJD. Se liquida ante el DEFGC. f) redistribución del préstamo hipotecario (en caso de que sea necesaria): se deben pagar impuestos por AJD. Se liquida ante el DEFG. g) venta de las viviendas construidas: se repercute un IVA del 7%. h) adquisición de la vivienda por el consumidor recurriendo a un préstamo nuevo: se devenga ITP en la modalidad de AJD. Se liquida ante el DEFG. i) la compraventa se articula mediante escritura pública: los compradores han de satisfacer ITP en la modalidad de AJD. Se liquida ante el DEFG. j) por el beneficio que se haya producido se debe satisfacer IRNR.

CASO PRÁCTICO En el siguiente caso práctico, con las correspondientes cifras, detallaré los impuestos que gravan las diferentes actuaciones necesarias para la construcción de un inmueble. Para ello supondré que Walter Pinkie compra a un particular, el día 30 de noviembre de 2007 un terreno urbano de 1800 m2. El vendedor lo había adquirido el día 5 de octubre de 1992 por un precio de 50.000 euros con el objeto de construir cinco viviendas unifamiliares. El terreno lo adquiere el promotor por un precio de 450.000 euros. El valor catastral del terreno en ese momento era de 210.000 euros. Para realizar la operación el promotor se financia a través de un crédito hipotecario. En la escritura de compra se estipula que el comprador se hará cargo de todos los impuestos, incluido el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IVTNU).

“En los convenios de doble imposición suscritos por España, que acogen el criterio del modelo de la OCDE, los bienes inmuebles son gravados por el Estado en el cual se encuentran ubicados”

1. Fiscalidad del vendedor del terreno: paga IRPF en base al concepto de ganancia patrimonial. 2. Fiscalidad del promotor a) Por la compra del terreno debe ingresar la cantidad de 31.500 euros al DEFG en concepto de ITP y AJD, en la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas. Se toma como base para la liquidación del impuesto el valor catastral o el precio efectivamente pagado. El importe será de 31.500 euros (450.000 x 7%). b) Por la adquisición del terreno también deberá satisfacer, en este caso al ayuntamiento, el IVTNU. Su importe será de 37.800 euros (210.000 x 60% x 30%). Los porcentajes no son uniformes, ya que su gravamen viene determinado por lo dispuesto en las ordenanzas específicas de cada ayuntamiento o, en su defecto, por lo indicado en la ley de Haciendas Locales.

c) Por la constitución del préstamo hipotecario concedido para la financiación del terreno se devenga el ITP en la modalidad AJD. Si solicita un crédito de 400.000 euros, el impuesto que se debe satisfacer consiste en la aplicación del 1% a la base imponible. Ésta coincide con la cuantía del crédito que se ha solicitado. En concreto: 400.000 x1%= 4.000 euros que se ingresan en el DEGC. d) El Impuesto sobre Instalaciones y Obras correspondiente a la obtención de la licencia municipal para comenzar la construcción. Si el arquitecto estima un coste de edificación de 2.500.000 euros que queda reflejado en el proyecto, es a partir de esta cifra que se debe calcular el impuesto correspondiente. En este caso sería: 2.500.000 x 4%= 100.000 euros, siempre y cuando se entienda que el tipo fijado por el correspondiente ayuntamiento sea el máximo establecido por la ley. Hay que tener en cuenta lo dispuesto en la normativa de que cada ayuntamiento. e) Cuando las obras van a iniciarse se debe proceder al vallado del recinto, instalación de un vado, etc. En este supuesto se devengan tasas por otorgamiento de licencia, vallas, vado, cédula de primera ocupación, ocupación de calles, certificado urbanístico, cloacas, cuyo beneficiario es el correspondiente ayuntamiento. Cada uno de ellos establece, a través de la ordenanza correspondiente, la cuantía de las anteriores tasas. Si se ha fijado que las obras ascienden a la suma de 2.500.00 euros sería bastante usual la aplicación de un gravamen del 2%. En este caso, el importe a sufragar sería 2.500.000 x 2%= 50.000 euros. f) El promotor contrata la edificación de las viviendas a una empresa constructora y con dicha finalidad solicita un préstamo hipotecario de 2.300.000 euros, financiando con él todos los gastos de la obra que se han presupuestado. El coste sería de 2.300.000 x 1%= 23.000 euros. En este supuesto la escritura del préstamo hipotecario paga de nuevo el 1% del impuesto sobre AJD. La base imponible coincide con la suma de capital más intereses, costas, gastos e indemnizaciones. g) Una vez concluida la construcción se efectúa la declaración de obra nueva y se constituye la división horizontal; con el objeto de su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad. Por la declaración de obra nueva se satisface el ITP en su modalidad AJD. A los efectos de determinación de la base imponible se toma como cuantía los gastos totales de la obra. El importe resultante es: 2.500.000 x 1%= 25.000 euros. En el caso de la

división en propiedad horizontal se paga por AJD. A estos efectos se toma como base la suma de los gastos totales de la obra más el coste del terreno. La cuantía a pagar es: 25.000 + 450.000 x1%= 29.500 euros. h) La redistribución hipotecaria paga un 1% de la totalidad de las cuantías relacionadas con la hipoteca. i) La venta de las viviendas implica la repercusión de un IVA del 7% al tratarse de la primera transmisión. Durante el tiempo que dura la obra el promotor paga el IBI. j) Cuando tiene lugar la compraventa el promotor también tiene que pagar el IVTNU cuyas cuantías dependerán de lo establecido por la ordenanza correspondiente. Si la compraventa se recoge en escritura pública, los compradores han de satisfacer el ITP en la modalidad AJD. La base imponible será el valor de lo escriturado y el tipo impositivo aplicable del 1%. La construcción puede ser desarrollada por una persona física no residente con establecimiento permanente o no. En el supuesto de que aquélla pudiera ser considerada una actividad económica realizada por un no residente sin establecimiento permanente recibiría la consideración de renta empresarial. Para averiguar los impuestos con que es gravada deberíamos calcular los rendimientos íntegros y deducir los gastos de personal, de aprovisionamiento de materiales incorporados a las obras o trabajos y de suministros. Al resultado obtenido se le aplicaría un tipo impositivo del 24%. Sin embargo, en el supuesto de promoción y construcción también tenemos que hacer mención a la posibilidad de que nos encontremos ante la actuación de un no residente mediante un establecimiento permanente, para lo cual deben cumplirse dos requisitos: a) que el contribuyente disponga de instalaciones o lugares de trabajo en territorio español. En la normativa se detalla una lista ejemplificativa, en particular, en la que se considera que existe establecimiento permanente en las obras de construcción, instalación o montaje cuya duración exceda de seis meses. b) que actúe en él por medio de un agente autorizado. En los dos casos debe darse la nota de habitualidad. En este supuesto la base imponible se determina partiendo del beneficio contable resultado de la

contabilidad separada de la que resultará el beneficio (o pérdida) del período, corregido en función de los ajustes extracontables que contempla la normativa del IRNR. 2) LA FISCALIDAD ASOCIADA A LA COMPRAVENTA DE LA VIVIENDA A) La adquisición de una vivienda habitual y el no residente Una vivienda será considerada como habitual si se cumplen los siguientes requisitos: a) sea habitada efectiva y permanentemente por el sujeto pasivo en un plazo de 12 meses a partir de la fecha de adquisición, fin de obras de construcción o rehabilitación de vivienda. b) una vez ocupada por el sujeto pasivo, lo sea con carácter permanente durante un plazo continuado de tres años, salvo causas justificadas entre las que podemos hacer mención al matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral y primer empleo, entre otras.

“Para averiguar los impuestos con que es gravada deberíamos calcular los rendimientos íntegros y deducir los gastos de personal, de aprovisionamiento de materiales incorporados a las obras o trabajos y de suministros” Un no residente no puede ser titular de una vivienda habitual en España en el concepto jurídico-tributario del término. Para ostentar dicha propiedad debe convertirse en residente. Si así lo hace, a este tipo de vivienda no se le aplica una tributación presunta ni tampoco se pueden deducir gastos a efectos del cálculo de la base imponible. Sin embargo, si se pueden deducir de la cuota del IRPF el 15% de las cantidades invertidas en su adquisición. La base máxima es de 9.015,181 euros anuales por declaración. En caso de financiación mediante préstamo a través de entidad financiera el porcentaje del 15% se puede elevar al 25% hasta 4.507,590 euros en

los dos primeros años y al 20% a partir del tercero en adelante (para el exceso se sigue aplicando el 15%), siempre y cuando se cumpla que el importe de la financiación sea mayor o igual al 50% de la inversión. En caso de reinversión, este porcentaje se aplica al exceso de inversión. Durante los tres primeros años no se puede amortizar más del 40% y los intereses deben deducirse de la cuota junto con el capital amortizado y demás gastos. La deducción por cuenta ahorro vivienda se aplica únicamente para la primera adquisición de vivienda habitual. También he de hacer mención a la deducción por reinversión de las ganancias obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente por la que se excluyen de gravamen dichas ganancias patrimoniales siempre que el importe obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual. La reinversión podrá ser total o parcial. Si la reinversión es total se exonera de gravamen la totalidad de lo invertido, y si es parcial se excluye la ganancia patrimonial producida en la parte proporcional al importe que se ha reinvertido Cuando la vivienda transmitida hubiese sido financiada mediante préstamo, el importe que debe reinvertirse será la diferencia entre el valor de transmisión y la cantidad pendiente de amortizar del préstamo. La reinversión se debe realizar simultáneamente o en el plazo máximo de dos años y ha de constar en la declaración anual del IRPF la intención de reinvertir cuando aquélla no se realiza en el mismo año de la enajenación. Con respecto a este tema pueden surgir algunas dudas que en las siguientes líneas intentaré aclarar a través de dos preguntas-respuestas: a) ¿Cómo tributa la vivienda cuando se trata de una retribución en especie de un alto directivo? En primer lugar se debe valorar a efectos fiscales la vivienda y a estos efectos la ley establece una regla uniforme sea o no propietaria de la empresa. Se puede tratar de una vivienda arrendada por la empresa que se pone a disposición del directivo o de una vivienda en propiedad. En ambos casos la retribución en especie es del 10% del valor catastral de la vivienda o del 5% si dicho valor ha sido recientemente revisado.

b) ¿Si se es residente se puede abrir una cuenta vivienda con carácter previo a la adquisición de la que será vivienda habitual? Sí, si las cantidades depositadas en la misma se destinan a esta adquisición, pero con el límite de 9.015 Euros anuales. B) La adquisición de vivienda no arrendada en España por no residente. El no residente persona física o jurídica podrá adquirir en España bienes inmuebles que podrán estar arrendados o desocupados. En este último supuesto, a las personas físicas se les imputará una renta y a las personas jurídicas se les aplicará un gravamen especial. A los bienes titularidad de las personas físicas no residentes se les aplica una renta presunta que queda representada por el 2% del valor catastral del inmueble, siendo dicho porcentaje del 1,1% si dicho valor ha sido recientemente revisado. Se establece un gravamen especial para las personas jurídicas no residentes que sean titulares en España de bienes inmuebles. Sus características esenciales son las siguientes: a) la base imponible del gravamen especial está constituida por el valor catastral de los bienes inmuebles. b) el tipo de gravamen especial es del 3%. c) el gravamen se devenga el 31 de diciembre de cada año y debe ingresarse durante el mes de enero siguiente. d) la falta de autoliquidación e ingreso por los contribuyentes del gravamen especial, en el plazo legalmente establecido, da lugar a su exigibilidad por el procedimiento de apremio sobre los bienes muebles. 3) LA FISCALIDAD ASOCIADA AL ALQUILER Si un no residente arrienda un apartamento de su propiedad se genera un ingreso íntegro sin posibilidad de deducir gasto alguno. El tipo de gravamen general es del 24%. Para documentar el contrato de alquiler debe adquirir el correspondiente impreso en un estanco y devengar el ITP en la modalidad de transmisiones patrimoniales

onerosas que se satisface con el pago de los correspondientes efectos timbrados. Como titular del bien arrendado continuará pagando el IBI. Para que el arrendamiento sea considerado una actividad económica, es necesario contar con una persona contratada a jornada completa y un local para el desarrollo del negocio. Si el ejercicio de esta actividad económica se realiza a través de una sociedad instrumental, el tipo impositivo aplicable a los rendimientos obtenidos es del 30% (si se aplica la tasa general), o del 25% si la empresa es considerada de reducida dimensión (pyme). El valor de las participaciones de dicha sociedad estará exento de tributación por Impuesto del Patrimonio en la medida en que los bienes y derechos de la entidad estén afectos a actividades económicas. Para ello es necesario que el arrendamiento se efectúe bajo dicha forma y que el propietario de las participaciones detente un porcentaje superior al 5% de la sciedad instrumental o, al menos, con su grupo familiar sea titular del 20%. O bien realice funciones ejecutivas en la misma, él o alguien de su familia, y reciba de la sociedad su mayor fuente de renta. 4) LA SUJECION AL IMPUESTO SOBRE EL PATRIMONIO DE UN INMUEBLE Cuando los no residentes posean un inmueble o derechos ejercitables sobre el mismo en España se convierten en sujetos pasivos con obligación real de contribuir al Impuesto sobre el Patrimonio. Para determinar la base imponible sólo serán deducibles las cargas y gravámenes que afectan realmente a los bienes que radican en territorio español o a los derechos que en el mismo puedan ejercitarse y las deudas y capitales invertidos en los indicados bienes. No se puede deducir ningún impuesto que se haya satisfecho en el extranjero. Siempre se debe presentar la declaración por este impuesto, con independencia de cual sea la cuantía del patrimonio. En el caso de que el no residente tenga un establecimiento permanente deberá nombrarse un representante que podrá recaer en una persona física o jurídica con residencia en España. El no residente deberá presentar, autoliquidar y, en su caso, ingresar, el impuesto en el período comprendido entre el 1 de mayo y el 30 de junio. Existe un modelo simplificado que se podrá utilizar cuando el patrimonio en España del no residente consista exclusivamente en una vivienda destinada a uso propio. CASO PRÁCTICO Brigitte y Sébastien son dos ciudadanos franceses, casados, con dos hijos menores de edad. Viven en la ciudad de Poitiers desde hace más de 10 años.

Después de veranear durante más de 5 años en España han decidido comprarse un apartamento en la localidad de Calella de Palafrugell (Catalunya). Con dicha finalidad inicialmente satisfacen al API que ejerce de intermediario en la transacción el 25% del precio de la vivienda (140.000 Euros). Dicho pago se realiza a cuenta del importe total (560.000 euros) y no recibe la consideración de unas arras penitenciales (a las que se puede renunciar con posterioridad). Adicionalmente, pagan al API 8.400 euros, exactamente el 50% de la cuantía de su comisión (el 3% del precio total), debiendo el agente expedir la correspondiente factura. Una vez realizado el pago, deciden acudir a un asesor para que les indique las repercusiones fiscales de la operación.

“Para que el arrendamiento sea considerado una actividad económica, es necesario contar con una persona contratada a jornada completa y un local para el desarrollo del negocio”

El asesor les informa que la operación de compraventa en España está sometida a impuestos directos, indirectos y locales y que son competencia de las administraciones estatal, autonómica y local. Son los que a continuación pasan a detallarse: a) por la adquisición del apartamento deberán pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentos en su modalidad de ITP. El importe a sufragar es el 7% sobre la base imponible (en el caso de Cataluña) y la base imponible está constituida por el valor real del bien transmitido o el derecho que se constituya o ceda. b) por el otorgamiento de la escritura pública: AJD por el concepto de documentos notariales. Existe un arancel oficial. c) por la venta, a nivel municipal, al tratarse de un bien de naturaleza urbana se devenga el IVTNU. El vendedor es el que debe sufragarlo. Su importe depende de la ordenanza fiscal de cada ayuntamiento. d) la prestación de servicios del API: está sujeta a IVA, aplicándose un porcentaje del 16% por ciento sobre la base liquidable que coincide con el importe en que se ha valorado la prestación de servicios.

e) desde el momento en que se adquiere el inmueble el responsable del pago del IBI pasa a ser el no residente, respondiendo el propio bien como garante del pago. Por la compraventa se devenga el ITP y AJD cuando la vivienda transmitida es usada. En cambio, si ésta es nueva se encuentra gravada por IVA, siendo el porcentaje de aplicación del 7%. En este último supuesto es muy importante remarcar que además de la escritura se debe solicitar la factura correspondiente en la que se recoja el importe referente al IVA. Siguiendo con el ejemplo iniciado, la familia, pasados tres años, decide vender el apartamento de Calella de Palafrugell. Desde el punto de vista impositivo se devengan los siguientes impuestos: a) por la transacción: ITP satisfecho por los adquirentes. El tipo impositivo que se aplicará será del 7% El municipio también recauda el Impuesto sobre el Valor de los Bienes de Naturaleza Urbana. b) por el otorgamiento de la escritura notarial: se devenga el ITP en su modalidad AJD. c) por la ganancia obtenida derivada de las diferencias entre el precio de enajenación y el precio de adquisición: el INR. La ganancia calculada tal como se ha expuesto está sometida a un tipo de gravamen del 24%. d) el pago del impuesto por la titularidad de bienes de no residentes en España. Con el dinero obtenido por la venta, la familia adquiere un nuevo apartamento. El precio es de 750.000 euros y su ubicación se sitúa en el municipio de L’Escala (Girona). Para pagar la vivienda adquirida, cuentan con el capital obtenido por la enajenación del anterior apartamento y, adicionalmente, 100.000 euros provenientes de la contratación de una hipoteca. Los impuestos que se devengan en este caso son los que a continuación se detallan: a) Por la adquisición: ITP que deberá satisfacer la parte compradora a un tipo impositivo del 7%.Adicionalmente, el IVTNU que será satisfecho por el vendedor. Su tipo impositivo dependerá de la correspondiente ordenanza fiscal del municipio en el que se encuentre ubicado el bien. b) Por el otorgamiento de la escritura notarial: se devenga el ITP en su

modalidad de AJD.A partir de la adquisición del bien se deberá satisfacer el IBI por parte de su efectivo titular. c) Por la constitución del préstamo hipotecario: se debe satisfacer el impuesto AJD. El siguiente año la pareja decide alquilar el apartamento durante 6 meses y obtiene una renta mensual de 950 euros. El resto del año no lo ocupa ningún inquilino. Los impuestos que se generan durante dicho año son los siguientes: a) Por la firma del contrato de alquiler: AJD. b) Por los ingresos derivados del alquiler: IRNR por el concepto de rendimientos derivados de inmuebles. IVA correspondiente al importe obtenido. c) Por los ingresos del apartamento cuando está vacío: IRNR en concepto de renta presunta. La tasa impositiva será del 2% del valor catastral, siendo del 1,1% si dicho valor hubiera sido recientemente revisado. Sébastien es un empresario de éxito. En los últimos cinco años, su empresa ha obtenido unos excelentes resultados y ha procedido a repartir a los socios de la misma un elevado dividendo. Para diversificar su patrimonio, procede a la adquisición de una nave industrial en un parque logístico situado en las cercanías de Barcelona. El importe de la adquisición es de 570.000 euros, pagando en efectivo 300.000 y solicitando un préstamo hipotecario por el resto. La nave no la utiliza para uso propio, sino que la alquila a una empresa española, obteniendo por el arrendamiento la cuantía de 3.000 euros mensuales. En esta operación se devengan los siguientes impuestos: a) Por la adquisición de la nave: ITP satisfecho por el comprador. El tipo impositivo es del 7%. No obstante, también sería posible en este caso que en lugar de ITP se procediera a pagar el correspondiente IVA. El pago de uno u

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otro impuesto depende de la forma en que se articule la compra (véase, para un mayor detalle, el artículo 22 de la ley de IVA). Desde el momento de la compra, el titular del bien inmueble deberá satisfacer el correspondiente IBI. b) Por la constitución de la hipoteca: se devenga el impuesto sobre AJD. c) Por los alquileres: se procede a sufragar el IRNR en concepto de rentas inmobiliarias. Cada año se deberá presentar una declaración por el total de las rentas percibidas.

“Para determinar la tributación de la madre por el usufructo del piso de Girona debo indicar que la propiedad, a partir de ese momento, se divide en dos derechos: uno sobre la nuda propiedad y otro de usufructo”

Una vez transcurridos dos años, la familia decide instalarse en Girona (España). En dicha ciudad alquilan un piso amueblado con opción de compra cuyo ejercicio podrá ser efectivo, si así lo deciden, en un plazo máximo de 12 meses después de la firma del contrato de alquiler. Cinco meses después, la familia adquiere el inmueble proindiviso por un precio de 350.000 euros, destinándolo a vivienda habitual. Durante cuatro años viven en el piso, comprando al final del período otra vivienda que sustituirá como domicilio familiar al anterior. El precio del nuevo piso es de 525.000 euros. De este importe, 350.000 provienen del capital obtenido por la venta del anterior (reinversión), 18.000 de una cuenta de ahorro-vivienda y el resto de la suscripción de una hipoteca. Los impuestos que se generan en la operación son los siguientes: a) por la adquisición del inmueble: ITP e IVA. b) por el arrendamiento: AJD. Llegados a este momento la familia ya es residente en España, teniendo el nuevo piso el carácter de habitual y recibiendo el trato fiscal propio de esta tipología de viviendas. Durante el período de arrendamiento, la fiscalidad apli-

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cable es idéntica a la de cualquier otro alquiler realizado por un residente. Lo mismo sucede en el caso de la operación de compraventa. Desde el 1 de enero de 2008, los residentes que pagan un alquiler pueden deducirse el 10,05% de las cantidades satisfechas durante el período impositivo siempre y cuando se trate de una cuantía inferior a los 24.020 euros anuales. En concreto la base máxima de esta deducción podemos dividirla en dos tramos: a) 9015 euros anuales si la base imponible es igual o superior a 12.000. b) 9015 euros anuales menos el resultado de multiplicar por 0,75 la diferencia entre la base imponible y 12.000, cuando la base imponible esté comprendida entre 12.000,01 y 24.020 euros anuales. Al igual que los residentes que arriendan un inmueble destinado a vivienda, la familia analizada reducirá en un 50% o 100% el rendimiento objeto de tributación si el arrendatario tiene una edad comprendida entre los 18 y 35 años y obtiene rendimientos de trabajo o de actividades económicas superiores al IPREM1 . Al tratarse del alquiler de una vivienda habitual no se aplica el IVA, en cambio, si sería de aplicación si el arrendamiento fuera el de un local comercial (al contrato de arrendamiento de local de negocio se le aplica el IVA). El arrendador, al convertirse en empresario, debe girar una factura con el 16% de IVA y el 15% de retención. Un tiempo después, Sébastien fallece y deja en herencia a su hijo mayor el apartamento de l’Escala y al menor el piso de Girona. En este último, la madre era titular de un derecho de usufructo temporal de 10 años por decisión personal del padre. Por la transmisión por mortis-causa los hijos deberán autoliquidar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, y dado que el fallecimiento se produce dentro de la Comunidad Autónoma de Cataluña, deberán hacerlo ante la Generalitat de Catalunya. El hijo mayor convierte el apartamento de l’Escala en su residencia habitual. Por este hecho, se le aplica una reducción en el pago del impuesto sobre sucesiones y donaciones del 95%. Para la aplicación de esta reducción se requiere el mantenimiento del apartamento como residencia habitual en su patrimonio particular durante un período mínimo de cinco años después de la muerte del causante. Para determinar la tributación de la madre por el usufructo del piso de Girona debo indicar que la propiedad, a partir de ese 1

El IPREM es el indicador Público de Renta de Efectos Múltiples que mide el umbral de ingresos a muchos efec-

tos. Fue introducido el 1 de julio de 2004 en sustitución del salario mínimo interprofesional.

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momento, se divide en dos derechos: uno sobre la nuda propiedad y otro de usufructo. A los efectos de fijar la base imponible del impuesto se valoran ambos por separado. En el caso del primero, ésta es la diferencia entre el valor del bien y el del usufructo. En lo referente a la determinación del valor de este último, es imprescindible tener en cuenta que se trata de un usufructo temporal, siendo su importe proporcional a su duración. En concreto, se cuantifica en un 2% del valor total del bien por cada año de vigencia. En este caso, sería un 20% (2% x 10 años) del valor del bien. Por tanto, se asignaría el 80% restante al denominado derecho de nuda propiedad.