Affari Casa 23 Dicembre 2010

CONDOMINIO E DINTORNI, CONFEDILIZIA RISPONDE vedi a pag. 47 n. 50

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Città Nuova Luminoso Appartamento posto al piano terzo composto da Ingresso, Ampio Salone, 2 Camere, Cucina Abitabile, Doppi Servizi, Ripostiglio, Balcone, Veranda, Cantina e Posto Auto.

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FURNARI Bazia Residance in complesso con piscina e campo da tennis proponiamo grazioso appartamento con vista sulle isole, composto da Soggiorno a vista, 1 Camera, Angolo Cottura, Bagno, Terrazzo, Giardino e Posto Auto. € 70.000

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I quesiti vanno inoltrati alla Confedilizia tramite la seguente email confediliziamessina@tiscali.it o tramite fax 090.9582019

ASSEMBLEA, CONVOCAZIONE IN ASSENZA DELL’AMMINISTRATORE. In mancanza dell’amministratore, l’assemblea può essere convocata dai singoli condòmini?

La risposta è positiva. Ove manchi l’amministratore, infatti, l’art. 66, secondo comma, disp. att. cod. civ., prevede che “l’assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria” possa essere convocata “ad iniziativa di ciascun condomino”.

Rispondiamo al sig. F.Z. Quesito: In un condominio, un portatore di handicap ha fatto la domanda per installare un ascensore con contributo regionale. L’assemblea, all’uopo convocata, ha deliberato l’autorizzazione senza però raggiungere i 501 millesimi. Si chiede un parere in proposito.

Parere La legge 9.1.1989, n. 13, intitolata “Disposizioni per favorire il superamento e l’eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati”, all’art. 2 prevede un quorum agevolato per l’approvazione delle innovazioni, precisando che in caso di inerzia o di rifiuto dell’assemblea, i portatori di handicap possono installare, a proprie spese, servoscala nonché strutture mobili e facilmente rimovibili ed anche modificare l’ampiezza delle porte d’accesso, fermo restando quanto disposto dagli artt. 1120, secondo comma, e 1121, terzo comma, codice civile. Come è evidente, la legge non prevede espressamente l’ascensore tra le installazioni effettuabili dal disabile in assenza di approvazione dell’assemblea. Tale circostanza ha creato alcuni problemi interpretativi tali da giustificare in un primo momento orientamenti giurisprudenziali assolutamente restrittivi volti ad escludere tale possibilità, per abbracciare successivamente orientamenti autorizzativi e permessivi. La Corte di Cassazione ha più volte affermato che “il singolo condomino possa a sue spese installare un nuovo ascensore nello stabile condominiale” (si vedano in questo senso: Cass.11 febbraio 2000, n. 1529 e Cass. 10 aprile 1999, n. 3508).

In particolare, secondo l’ultima sentenza richiamata, l’installazione di un ascensore in un edificio condominiale che ne sia sprovvisto, può essere attuata - riflettendo un servizio suscettibile di separata utilizzazione - anche a cura e spese di alcuni condòmini soltanto, purché sia fatto salvo il diritto degli altri di partecipare in qualunque tempo ai vantaggi dell’innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione dell’impianto e in quelle di manutenzione dell’opera. In quest’ottica, la limitazione, per alcuni condòmini, dell’originaria possibilità di utilizzazione delle scale e dell’andito occupati dall’impianto di ascensore, collocato a cura e spese di altri condòmini, non rende l’innovazione lesiva del divieto posto dall’articolo 1120, comma 2, codice civile, ove risulti che dalla stessa non derivi, sotto il profilo del minor godimento della cosa comune, alcun pregiudizio, non essendo necessariamente previsto che dall’innovazione debba derivare per il condomino dissenziente un vantaggio compensativo.

Rispondiamo al sig. U.D. Quesito: L’assemblea all’unanimità ha deliberato di sospendere il servizio ascensore, autorizzando la ditta manutentrice ad un servizio ridotto, mantenendo comunque il minimo richiesto dalla legge e continuando il controllo biennale dell’organo notificato. Tutto questo per avere un risparmio nei costi di manutenzione. Un inquilino ha obiettato al proprietario la ripartizione delle spese residue della manutenzione dell’ascensore, ritenendo che con il servizio non attivo le spese rimanenti della manutenzione competano al solo proprietario.

Parere Nonostante sia stata deliberata all’unanimità la sospensione del servizio ascensore, quest’ultimo deve essere mantenuto in modo tale da consentirne comunque il funzionamento e da garantirne la sicurezza. Ciò implica, quindi, che dovranno essere operati interventi di conservazione dell’impianto che non sembra possano rientrare tra le spese di ordinaria manutenzione per le quali è chiamato a contribuire il conduttore.

Ed infatti il conduttore è chiamato a partecipare alle spese che riguardano la manutenzione ordinaria dell’ascensore e all’utilizzo dello stesso, mentre al proprietario compete la straordinaria manutenzione e la conservazione dell’impianto stesso.

Rispondiamo al sig.ra L.N. Quesito: In un edificio in condominio, dal sottobalcone del poggiolo aggettante del secondo piano si è staccato l’intonaco che è caduto nel balcone del primo piano. E’ stato necessario richiedere l’intervento dei vigili del fuoco dal quale è scaturita l’ordinanza del comune (indirizzata al proprietario del secondo piano) di ripristino delle parti ammalorate.

Il proprietario del poggiolo in questione si rifiuta di sistemare il sottobalcone, adducendo come motivazione che lo stesso è di proprietà del condomino del primo piano e sostenendo che a lui spetta soltanto la sistemazione del piano di calpestio. Si chiede un parere in proposito, con la specifica che detti balconi non presentano elementi decorativi.

Parere La Corte di Cassazione con la sentenza numero 14576 del 30 luglio 2004 ha risolto definitivamente la questione afferente la ripartizione delle spese dovute per i balconi aggettanti affermando che essi costituiscono un “prolungamento” della corrispondente unità immobiliare e, quindi, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; soltanto i rivestimenti ed elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole, si debbono considerare beni comuni a tutti.

Tale pronuncia consente di affermare che anche nei rapporti con il proprietario di analogo manufatto che sia posto al piano sottostante sulla stessa verticale, nell’ipotesi di strutture completamente aggettanti - in cui si può riconoscere alla soletta del balcone funzione di copertura rispetto al balcone sottostante e, trattandosi di sostegno, non indispensabile per l’esistenza dei piani sovrastanti - non si può parlare di elemento a servizio di entrambi gli immobili posti su piani sovrastanti, né quindi di presunzione di proprietà comune del balcone aggettante riferita ai proprietari dei singoli piani.

Va anche rammentato che quasi sempre il rifacimento del celino o sottobalcone si rende necessario a causa delle infiltrazioni provenienti dal calpestio che provocano l’ossidazione dei ferri della soletta e quindi l’ammaloramento del celino stesso. E sono quindi imputabili allo stesso proprietario del balcone cui il celino appartiene.