Coafmu Murcia La Llave nº16

SUMARIO

ENTREVISTA

Lola de Alcover Aguilar, Presidente del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de la Región de Murcia 4

ACTUALIDAD

Nueva ITC de Ascensores - Rd

355/2024 8

El riesgo de incendio en los edificios. Más allá de la normativa 14

Desconexión digital.

Una obligación para la empresa y un derecho para el trabajador 19

Nueva ley sobre facturación electrónica para despachos profesionales 22

PROPIEDAD HORIZONTAL

Apartamentos turísticos: un laberinto legal y jurisprudencial 25

ASESORÍA JURÍDICA

Consultas LPH 31

FORMACIÓN 34

 CONVENIOS 37

INFORMACIÓN COAFMU 41

CARTA DEL PRESIDENTE

Queridos compañeros y compañeras, Nuestro trabajo, como bien sabéis, abarca muchas áreas de conocimiento, es altamente multidisciplinar. Esto impone estar al día en multitud de materias y normativas, lo cual infiere un esfuerzo y reto importantes al desempeño de nuestra labor.

Uno de los objetivos del Colegio es mantener debidamente informado a nuestros miembros sobre las novedades legislativas que nos afectan, y para el cumplimiento de tal fin, además de contar con las circulares regulares que remitimos, y las acciones formativas, empleamos nuestra revista La Llave.

En este número, entre otras cuestiones, vamos a incidir en diferentes normativas que nos atañen de una manera u otra. Así pues, hablaremos de cómo se está viendo afectado el mercado del alquiler tras la Ley de Vivienda (Ley 12/2023 de 24 Mayo); qué cambios implica la nueva ITC de ascensores (RD 355/2024); qué es la desconexión digital; qué tenemos que hacer para cumplir la nueva ley sobre facturación electrónica; o el laberinto legal y jurisprudencial de los apartamentos turísticos.

Un sinfín de materias con regulaciones, a veces confusas o imprecisas, que en ocasiones generan escenarios de incertidumbre que dificultan todavía más nuestro ya complejo quehacer en las comunidades de propietarios.

El Colegio trabaja para facilitar esa obligación de estar al día, que como buenos profesionales tenemos, para proporcionar a los clientes el mejor servicio y asesoramiento del que seamos capaces, y para lograr que nuestros colegiados sean un referente y se distingan por su cualificación y su gestión, frente al intrusismo que sufrimos.

Juan Pedro Manresa Nicolás Presidente COAFMU

Edita: Colegio Oficial de Administradores de Fincas Región de Murcia C/Proclamación, 5, 30002 MURCIA www.coafmu.org Tfno: 968 21 13 56

Diseño y maquetación: Editorial MIC

La Revista La Llave es una publicación plural, y respetuosa con las opiniones de sus colaboradores, aunque no por ello las comparta necesariamente, ni se responsabilice de las mismas. Queda prohibida la reproducción total o parcial de cualquiera de sus contenidos.

Depósito Legal: MU 810-2021

PATROCINADORES COAFMU:

ENTREVISTA a Lola de Alcover Aguilar,

PRESIDENTE DEL COLEGIO DE AGENTES DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA DE LA REGIÓN DE MURCIA.

EN ESTOS ÚLTIMOS MESES, HA ADQUIRIDO ESPECIAL PROTAGONISMO EL ANÁLISIS DE LA TIPOLOGÍA DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS POR LA QUE ESTÁN DECANTÁNDOSE LOS PROPIETARIOS, PEQUEÑOS O GRANDES TENEDORES, YA SEAN ALQUILER DE VIVIENDA HABITUAL, TEMPORAL, TURÍSTICA, ETC.

TRAS LA PUBLICACIÓN DE LA LEY DE LA VIVIENDA (LEY 12/2023 DE 24 MAYO), QUE ENTRÓ EN VIGOR EL 26 DE MAYO DE 2023, PARECE APRECIARSE UN CRECIMIENTO DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA TURÍSTICA O INCLUSO DE VIVIENDA DE TEMPORADA, NO SUJETOS A LAS LIMITACIONES EN EL INCREMENTO DE LA RENTA QUE FIJA LA NUEVA LEY. PERO, POR OTRO LADO, ANTE ESTA POSIBLE TENDENCIA ALCISTA ESTÁ PLANTEÁNDOSE EN LA ACTUALIDAD QUE EN LAS ZONAS DE RESIDENCIAL TENSIONADAS QUE SE DECLAREN, SE LEGISLE LIMITANDO EL PESO QUE PUEDAN ALCANZAR LOS PISOS TURÍSTICOS.

TENEMOS EL HONOR DE CONTAR CON LA OPINIÓN VERSADA DE LOLA DE ALCOVER AGUILAR, PRESIDENTE DEL COLEGIO OFICIAL DE AGENTES DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA DE LA REGIÓN DE MURCIA, Y SECRETARIA DEL CONSEJO GENERAL DE LOS COLEGIOS OFICIALES DE API, PARA QUE COMO REPRESENTANTE DEL COLECTIVO DE PROFESIONALES ESPECIALISTAS EN LA INTERMEDIACIÓN INMOBILIARIA, NOS AYUDE A COMPRENDER QUÉ ESTÁ OCURRIENDO CON EL MERCADO DEL ALQUILER DE LA VIVIENDA, EN CONCRETO, EN EL DE NUESTRA REGIÓN.

La Ley de Vivienda (Ley 12/2023 de 24 Mayo), ha querido regular el incremento de los precios de alquiler de determinados contratos de arrendamiento, creándose incluso en 2024 el Índice de Precios de Referencia, un nuevo servicio para conocer los valores de referencia para el alquiler de una vivienda, que pretende servir para controlar el incremento de los precios del alquiler en zonas tensionadas, para intentar estabilizar este mercado.

Se supone que estamos en una economía de “libre mercado”, que se ha demostrado que es la única que de verdad funciona. “Experimentos” como la Unión Soviética, que “reventó”, u otras como Cuba o Venezuela, está demostrado que han sido o son un “fiasco”.

Los poderes políticos están obligados a actuar cuando hay un problema fundamental. Pero esas actuaciones deben hacerse conociendo el mercado y las experiencias anteriores (léase Berlín o París, por ejemplo, aunque, sin ir más lejos, Cataluña). También con el apoyo de quienes de verdad conocen el mercado de forma imparcial (los API), no con quienes “lo conocen” de forma ideológica (como el supuesto y muy politizado “Sindicato de Inquilinos” de Cataluña, que es a quien escuchan). Allí donde se ha intentado hacer una “regulación del mercado”, el resultado siempre ha sido el contrario al buscado: disminución drástica de oferta, envejecimiento del parque de vivienda, expulsión del mercado de los más vulnerables…

La Ley de Vivienda, como ya advertíamos desde nuestro Consejo General que ocurriría, está siendo un auténtico fiasco. No es una Ley de mercado:

es una Ley de demoscopia. De intentar captar votos con un discurso “idealista” pero no realista. Una Ley que lo único que está consiguiendo es disminuir la oferta de alquiler, al considerar a los propietarios como “millonarios”, a los que hace realizar la labor social que le corresponde a la Administración, y echar del mismo a los demandantes más vulnerables (aquellos a los que se supone que pretende ayudar).

¿Qué tipo de contratos de arrendamiento se ven afectados por estas limitaciones de incremento del precio del alquiler según la nueva Ley?

Esta Ley se enfoca en el contrato para uso de vivienda habitual (donde reside con habitualidad una familia, sea del tamaño que sea).

Contrariamente a lo que muchos pueden pensar, no es el plazo el que marca si estamos o no ante un contrato de temporada o de vivienda habitual. El papel lo aguanta todo, y puede intentarse camuflar un contrato de vivienda habitual en uno de temporada con mucha “literatura”.

Pero lo que cuenta no es lo que pone en el contrato: es la realidad – las condiciones del inquilino. Ponga lo que ponga en el contrato (incluso “pactos”), eso no vale para nada. Lo que de verdad cuenta es si en la realidad es o no la residencia habitual y permanente del inquilino.

Muchos intentan hacer un contrato de 11 meses, creyendo que con eso se está ante una “temporada” (e incluso hemos visto que alguno pone “corta duración”). Pero si en realidad, ponga lo que ponga en el contrato, resulta ser la vivienda habitual de una familia, lo único que conseguirán será que se prorrogue automáticamente de 11 en 11 meses, sin poder, por ejemplo, incrementar la renta cada año con ningún índice (al no haberse indicado en el propio contrato), y sin poder recuperar la vivienda en caso de necesidad para el propietario (como indica el art. 9.3 de la Ley), al no haberlo puesto tampoco en el contrato.

Y, contestando específicamente a la pregunta, aunque pueda parecer que esto sólo afecta a las zonas “tensionadas” (que, de momento, el Gobierno Regional ha dicho que no va a aplicar), en la realidad está limitando todo el mercado de alquiler de vivienda habitual, al imponer un índice que ya en su definición dice que estará por debajo del IPC (lo que equivale a bajada año a año). Lo mismo que pasó con la “Renta Antigua”, que acabó con el alquiler en España. Esperemos que no pase también lo mismo que con ésta (se

decía que se publicaría un índice para actualizaciones de renta, que nunca se publicó, lo que llevó a que se mantuvieran “fijas” durante décadas)…

¿Se tienen ya datos objetivos para valorar si el Índice de Referencia está sirviendo al fin para el que ha sido creado?

Donde no se impone (como en la Comunidad de Murcia), no es más que un dato anecdótico, ya que nunca se va a aplicar.

Nosotros hemos hecho pruebas con viviendas alquiladas en la realidad, y hemos visto que, en muchas ocasiones, como esperábamos, está bastante por debajo del valor de mercado en que se ha alquilado en realidad. Pero, realmente, lo que nos ha sorprendido es que en casi tantas ocasiones está incluso por encima de ese valor real. Muchas veces muy por encima.

¿Los API habéis apreciado en la Región de Murcia si se está produciendo un cambio de tendencia por parte de los propietarios modificando contratos de alquiler de vivienda habitual hacia otros como pueda ser el turístico o a los de temporada? En caso afirmativo, ¿en qué zonas se está produciendo este fenómeno?

Es que, como ya he indicado, una de las características que más asusta a los propietarios es que la Ley les hace hacer labor social cuando su inquilino cae en vulnerabilidad. Una labor que corresponde a la Administración. Eso, junto con los cambios continuos de reglamentación “en mitad de partida”, pero siempre en favor de los inquilinos y perjudicando a los propietarios, hacen que éstos dejen sus inversiones en vivienda (no compran lo que tuvieran previsto para sacar al alquiler), en otras ocasiones, que pasen al mercado de la venta. Y otras muchas, el pasar al mercado de temporada (estudiantes, traslados temporales, vacaciones…). Incluso el alquiler turístico, allí donde sale rentable.

En cuanto a dónde ocurre más: allí donde el mercado lo admite. El de estudiantes cerca o con buena cone -

xión con las Universidades, el Vacacional, en costa y también cerca de los centros de las principales ciudades o zonas bien conectadas, y el de traslados temporales está “menos ubicado”: normalmente cerca del destino del trabajo.

¿Cuáles creen que pueden ser las causas de esta variación en la tipología de contrato hacia el alquiler turístico?

Sentirse los propietarios “vapuleados” y “poco seguros” con tanto cambio normativo que los ve como “multimillonarios”. No olvidemos que, en la Región de Murcia, más del 98% de las viviendas en alquiler son de “pequeños propietarios”: Gente con ingresos medios que empeora su nivel de vida actual, arriesgando e hipotecando, con una expectativa de una mejora futura en sus condiciones de vida.

Lo de arriesgando lo digo porque en 2008 se comprobó que el mercado también se puede “desplomar”. Que muchos se arruinaron comprando viviendas.

Como “pequeños” (por no decir “ínfimos”) inversores, tienen mucho miedo al ver la INSEGURIDAD JURÍDICA que tienen con la puesta en alquiler de viviendas.

Los que más miedo tienen, paran sus posibles futuras inversiones, e incluso “desamortizan”, pasando a venta. Lo más “atrevidos”, prueban otro merado que “les trate mejor” como propietarios (temporada o turístico).

¿Y este cambio de tendencia qué tipo de consecuencias opinan que pueden generar de cara al acceso de una vivienda en alquiler? ¿Hay escasez de vivienda en alquiler?

La escasez de oferta es palmaria. Es el principal problema real que hay con el alquiler. Recuerdo que cuando empecé en el mundo inmobiliario (hace más de 30 años), cuando un propietario me encargaba un alquiler, tardaba unos dos o tres meses en cerrarlo. Ahora mismo, cuando ponemos un anuncio, lo quitamos a las tres horas, ya que en ese tiempo

nos genera un mínimo de 25 contactos, de los cuales hay una media de 7 perfiles idóneos.

El problema lo vemos con los 10-12 contactos con perfil bajo. Para nosotros no son números: son gente “con cara y ojos” a los que sabemos que ni en este caso, ni después, les podremos conseguir vivienda. Es muy triste. Es el principal problema que tenemos. Nos afecta mucho…

Es decir, por todo lo que estoy contando, puede llegar a parecer que estamos del lado del propietario. Pero nada más lejos de la realidad. Estamos del lado del propio mercado. Si aumentara drásticamente la oferta, los precios se regularían automáticamente, y los propietarios entrarían en competencia (como cuando yo empecé como API), y tendrían que aceptar más perfiles de inquilinos (no sólo a los mejores, como ahora). Volveríamos a una situación en la que “no se echa” a nadie del mercado. Para eso, hay que buscar el “equilibrio”. Hacia ahí hay que trabajar.

Como especialistas en la materia, ¿ qué mejoras consideran que habría que introducir en el mercado de la vivienda en alquiler, para conseguir por un lado que el ciudadano pueda acceder a un contrato de arrendamiento de vivienda habitual a un precio asequible, y por otro lado, que exista un mercado de viviendas turísticas que no tensionen el precio de la vivienda, ni generen escasez de oferta, además de los problemas de convivencia vecinal que parecen estar produciéndose en ciertas capitales por la concentración de esta oferta?

Sabiendo que el problema es la escasez de vivienda en alquiler, las medidas que se deben tomar no son de “machacar al propietario”, ya que eso sólo consigue “echarle” o que “no entre”. Al revés: hay que fomentar que aparezcan muchas viviendas en alquiler. Pero no “con el palo”. Creemos más en “la zanahoria”.

Si se quiere ayudar a los más vulnerables, la única solución sostenible a largo plazo es el alquiler de vivienda

social. Algo prácticamente inexistente, de lo que todos hablan (demoscopia), pero que ninguno hace (realidad).

Pero, por la importancia del asunto, todas las medidas deben hacerse con un PACTO DE ESTADO, ya que un mercado tan sensible no puede ir cambiando con posibles cambios de gobierno. Deben dejarse atrás las ideologías, y dejarse apoyar por expertos. Nosotros, desde nuestro Consejo General (y desde los Consejos Autonómicos y Colegios Provinciales) siempre estamos dispuestos a ayudar aportando nuestra amplia experiencia. Podríamos hacer grandes cosas. Pero todo depende de la “voluntad política”.

Lola Alcover PresidentedelColegioOficialyAsociación deAgentesdelaPropiedad InmobiliariadelaRegióndeMurcia. SecretariadelConsejoGeneraldelos ColegiosOficialesdeAPIdeEspaña.

NUEVA ITC DE ASCENSORESRD 355/2024

En el ámbito de la gestión y mantenimiento de ascensores, la publicación en el BOE del RD 355/2024, de 2 de abril, por el que se aprueba la Instrucción Técnica Complementaria ITC AEM 1 «Ascensores», que regula la puesta en servicio, modificación, mantenimiento e inspección de los ascensores, así como el incremento de la seguridad del parque de ascensores existente, que entra en vigor el 1 de Julio de 2024 , establece una serie de obligaciones que las empresas conservadoras deben cumplir para garantizar la seguridad de los ascensores. Estas responsabilidades abarcan desde la elaboración de planes de mantenimiento y manuales de funcionamiento hasta la gestión de incidencias y la comunicación efectiva con los titulares y autoridades competentes. A continuación, se detallan las principales obligaciones de los distintos agentes intervinientes.

Las medidas tomadas por el presente RD, podrán ser analizadas y aclaradas por la Comunidad Autónoma donde radique el ascensor.

Obligaciones del instalador/fabricante SEGÚN EL ARTÍCULO 3 SOBRE LA PUESTA EN MARCHA DE ASCENSORES, EL INSTALADOR O FABRICANTE DEBE ENTREGAR AL TITULAR, AL DAR DE ALTA UN ASCENSOR NUEVO:

A) Ficha técnica de la instalación: Contiene todas las especificaciones técnicas del ascensor, incluyendo detalles de diseño, materiales, y componentes utilizados.

b) Declaración CE o UE de conformidad: Certifica que el ascensor cumple

con todas las normativas y directivas de la Unión Europea aplicables.

c) Manual de funcionamiento según el anexo VIII: Instrucciones detalladas sobre cómo operar el ascensor de manera segura y eficiente.

d) Copia del contrato de mantenimiento

e) Actas de ensayo relacionadas con el control final (cuando sea aplicable): Resultados de las pruebas y ensayos realizados.

f) Certificado de inspección inicial Por Organismo de Control Autorizado ( OCA) favorable: realizada como máximo tres meses antes de la comunicación al órgano

g) Manual de instrucciones relativo al uso, mantenimiento, inspección y reparación: proporciona información sobre cómo utilizar, realizar su mantenimiento, cómo llevar a cabo inspecciones periódicas y cómo efectuar reparaciones.

Estas obligaciones aseguran que el titular del ascensor tiene toda la información necesaria para operar y mantener el ascensor de manera segura conforme a la normativa vigente, con independencia de la empresa que realice el mantenimiento

Obligaciones del Mantenedor de Ascensores

Disposición adicional Sexta del RD 355/2024: Crear un plan de Mantenimiento, Fecha límite: 1 de julio de 2025

Joaquín García Murcia DirectorTécnicoLaboratoriode

CertificacionesVegaBaja

LABCER

Disposición adicional Séptima del RD 355/2024: Manual de Funcionamiento del Ascensor. Fecha límite: 1 de julio de 2026

Tiene que entregarse al titular, y al finalizar el contrato entregar el manual actualizado con todas las modificaciones hechas durante el tiempo del contrato.

Obligaciones Operativas y de Comunicación

Atención Rápida: Enviar personal en 24 horas si el ascensor está fuera de servicio

Enviar personal de inmediato si hay personas atrapadas o un accidente

Ofertas y Riesgos: Ofrecer por escrito las piezas a reparar o sustituir. Si hay riesgo, el ascensor debe quedar fuera de servicio

Garantizar los trabajos realizados y cualquier consecuencia por dos años

Comunicación sobre IPO: Comunicar Fehacientemente al titular, con tres meses de antelación sobre la caducidad de la Inspección Periódica Obligatoria. Si no se hace a tiempo, dejar fuera de servicio el ascensor y avisar al dueño y al órgano competente en 24 horas.

En la comunicación tiene que constar la fecha de caducidad y expresamente «Se le advierte de que, transcurrida dicha fecha sin haber realizado la inspección periódica, y de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 7.7, de la instrucción técnica complementaria ITC AEM 1, esta empresa conservadora ha de proceder a dejarlo fuera de servicio de forma fehaciente el día siguiente hábil a la citada fecha.»

La notificación de la empresa conservadora al titular formará parte del registro de mantenimiento.

Seguridad y Accidentes:

• En caso de incidente, atrapamiento o fallos de nivelación, entregar al dueño un informe con la causa del fallo y las reparaciones hechas antes de volver a usar el ascensor.

• Si hay un riesgo inminente o accidente con daños, dejar fuera de servicio el ascensor y avisar a la autoridad competente en 24 horas. El ascensor se queda fuera de servicio hasta recibir instrucciones.

Incremento de seguridad

• Tras un accidente, el dueño debe contratar una inspección “favorable sin defectos” para volver a usar el ascensor, esta inspección la tiene que hacer un OCA diferente al último que hizo la inspección

Obligaciones al Cambiar de Mantenedor

Inspección y Cambio de Contrato: Presentar una Inspección Periódica al órgano competente máximo 30 días antes de firmar con el nuevo mantenedor.

Asistencia en Inspecciones: Estar presente y ayudar al OCA durante las inspecciones, garantizando la seguridad

Condiciones al Finalizar el Contrato: Dejar el ascensor en buenas condiciones para el nuevo mantenedor, proporcionando la información y códigos necesarios para su mantenimiento y rescate. Asegurarse de que la comunicación bidireccional cumpla con las condiciones originales al rescindir el contrato

Medidas mínimas a implementar en ascensores existentes y plazos (Anexo VII del RD 355/2024)

Modificación a realizar

NIVELACIÓN DEFICIENTE

Descripción

Precisión de parada +- 10mm

Precisión de nivelación +- 20 mm

PROTECCIÓN CONTRA CIERRE DE PUERTAS DE CABINA

PROTECCIÓN CONTRA MOVIMIENTOS INCONTROLADOS DE LA CABINA.

Todos los ascensores con puertas automáticas deberán incorporar fotocélula desde 25 mm hasta 1600 mm sobre la pisadera.

Siempre que no implique la sustitución de las puertas

COMUNICADOR BIDIRECCIONAL Tiene que ser accesible a personas con discapacidad física según anexo de la norma une-en-81-70+a1

Los 6 meses, en caso de accidente por falta de nivelación o cuando se cambie el grupo tractor.

Ascensores eléctricos de 1 velocidad que tengan en la inspección periódica valores superiores a los anteriores, tiene 1 año de plazo

En caso de accidente: 6 meses

Después de inspección periódica: 1 año

Cuando se cambie motor y maniobra simultáneamente

Después de la inspección periódica: 1 año

Instalados antes de 6/09/1952: a partir de la primera inspección periódica en la que se detecte su existencia, antes de 3 años si son de madera o cilíndricas, y 6 años el resto de casos

SUSTITUCIÓN DE GUÍAS

Salvo los históricos, no pueden llevar guías cilíndricas, de rail o de madera.

DISPOSITIVO DE CONTROL DE CARGA

Instalarlo siempre que no implique la sustitución del cuadro de maniobra. En el caso de que se sustituya hay que instalarlo: Que cumpla con la UNE EN 81-20 aptdo. 5.12.1.2

*Impida el arranque con sobrecarga (10% de la carga nominal)

*Usuario deben ser informado mediante señal audible y visual en cabina

Las puertas automáticas deben mantenerse totalmente abiertas y las manuales desbloqueadas

En el caso de históricos en los que no se sustituyan las guías, se tiene que reducir la carga nominal al 50%

Entre 06/09/1952 y 01/04/1967: a partir de la primera inspección periódica en la que se detecte su existencia, antes de 3 años si son de madera o cilíndricas y 8 años en el resto de casos

Posteriores a 01/04/1967: a los 10 años desde la ipo

Después de la inspección periódica: 1 año

Modificación

a realizar

Descripción Plazo

Deben adoptarse medidas para que los contrapesos y su sistema de guiado sea inspeccionados en todo el recorrido.

CONTRAPESO.

MEDIDAS COMPENSATORIAS

En caso de detectarse en la inspección periódica se calificará como defecto grave

En caso de masas de equilibrada o contrapesos situados en hueco separado, deben cumplir con UNE-EN 81-21 Art. 5.3

Sigue siendo obligatorio el RD 57/2005, obligatorias desde el 01/07/2024

a) Instalar en el foso un interruptor de parada, de iluminación del hueco y una toma de corriente

b) Modificar el faldón bajo el umbral de la cabina, hasta un máximo de 75 cm.

c) Dotar de puertas a las cabinas, con un indicador posicional de la cabina, visible desde su interior.

d) Instalar en cabina iluminación y alarma de emergencia.

e) Dotar de protección a las poleas

f) Instalar contacto de seguridad de aflojamiento de cable limitador.

g) Dotar de un dispositivo de parada que actúe cuando el ascensor no arranque o patinen los cables.

h) Posibilitar que se pueda controlar fácilmente, desde el cuarto de máquinas, si la cabina se encuentra en una zona de desenclavamiento.

i) En los motores alimentados directamente por una red, la llegada de energía deberá ser cortada por dos contactores independientes.

j) Instalar una barandilla en el techo de la cabina cuando el espacio libre entre el borde del techo y la pared del hueco sea mayor de 30 cm.

k) Eliminar el amianto de los mecanismos de frenado, cuando se sustituyan éstos.

l) Cuando se proceda al cambio de una bomba del equipo hidráulico, el nuevo equipo deberá disponer de una bomba manual para desplazar la cabina hacia arriba.

m) Cuando se cambie la cabina se instalarán en ella y en el descansillo órganos de mando inteligibles por minusválidos.

Obligaciones de los Organismos de Control habilitados -OCA (Capítulo V del RD355/2024)

Inspecciones iniciales: Antes de la primera puesta en servicio del ascensor por un OCA distinto al que ha intervenido en la evaluación de la conformidad. El resultado debe ser favorable sin defectos.

Inspecciones periódicas: plazos:

a) Ascensores en edificios industriales o lugares de pública concurrencia: Cada dos años.

b) Ascensores en edificios con más de veinte viviendas o más de cuatro plantas servidas: Cada cuatro años.

c) Ascensores no incluidos en los casos anteriores: Cada seis años.

Otras inspecciones: Estas inspecciones se solicitan:

*después de un accidente que cause daños a personas, animales de compañía o bienes

*cuando lo determine el órgano competente de la comunidad autónoma.

Instalados antes de 6/09/1952: a partir de la primera inspección periódica en la que se detecte su existencia, antes de 3 años si son guías de madera o cilíndricas y 6 años el resto

Entre 06/09/1952 y 01/04/1967: a partir de la primera inspección periódica en la que se detecte su existencia, antes de 3 años si son guías de madera o cilíndricas y 8 años el resto

Posteriores: a los 10 años de la IPO

Se centran en los elementos implicados en el accidente antes de su reparación. En esta inspección, el organismo de control contrasta el informe elaborado por la empresa conservadora sobre los motivos del accidente del ascensor.

Comunicación de inspecciones periódicas. Antes de realizar la inspección comunicará a la empresa conservadora y al titular, la fecha prevista, de forma que pueda presenciarla si lo considera oportuno.

Comunicar, al menos con una semana de antelación, al órgano competente

de la comunidad autónoma, las inspecciones previstas.

Documentación previa a la inspección. Antes de iniciar la inspección, el OCA ha de tener a su disposición en el lugar de la inspección la siguiente documentación:

1. Número R.A.E. del ascensor.

2. Expediente técnico del ascensor o ficha técnica, que serán facilitados por la empresa conservadora.

3. Copia del último certificado de inspección, en su caso, el cual será facilitado por el titular, según se establece en el artículo 4 de la presente ITC.

4. Registro de mantenimiento donde conste el histórico de averías y accidentes del año anterior a la fecha de inspección.

Defecto leve (L): No supone peligro para las personas o los bienes, y no perturba el funcionamiento de la instalación

Defecto grave (G): No supone un peligro inmediato para la seguridad, pero puede serlo en el caso de un fallo de la instalación o bien puede disminuir la capacidad de utilización de la misma.

En particular, serán también considerados defectos graves la falta de ejecución, en los plazos establecidos, de las medidas estipuladas en el anexo VII incremento de seguridad.

Defecto muy grave (MG): Constituye un riesgo inminente para la seguridad de las personas, los animales de compañía o puede ocasionar daños en la instalación

Duración, calificación de las inspecciones y plazos de subsanación de defectos

a) Favorable con las siguientes calificaciones:

Favorable sin defectos: Tendrá la consideración de inspección favorable aquella que sea sin defectos.

En el interior de la cabina, el OCA colocará una etiqueta verde con el resultado de «FAVORABLE SIN DEFECTOS» según el modelo establecido en el anexo IX del RD 355/2024

Favorable con defectos leves: Todos los defectos leves deberán subsanarse como máximo antes de 6 meses desde la fecha de inspección.

La subsanación de los defectos leves se acreditará mediante un certificado de corrección de defectos, emitido por la empresa conservadora y presentado al OCA, remitiendo copia al titular.

En este caso, el organismo de control facilitará al o la conservador/a una etiqueta identificativa de «inspección favorable sin defectos» para que sustituya la anterior.

Con defectos leves reiterados: Aquellos defectos leves que fueron detectados en la inspección anterior y no han sido subsanados.

Los casos de defectos leves no subsanados en el plazo establecido o reiterados podrán ser objeto de sanción por parte del órgano competente en materia de industria

En el interior de la cabina, el OCA colocará una etiqueta con el resultado de «FAVORABLE (CON DEFECTOS LEVES)»

b) Desfavorable con defectos graves: plazo de subsanación; en ningún caso será superior a seis meses.

El día hábil siguiente al vencimiento del plazo de corrección de defectos, el inspector del OCA volverá a realizar visita de inspección, salvo si el/la titular, o la empresa conservadora en su nombre, comunicara la subsanación de los defectos antes de dicho plazo, en cuyo caso pasará nueva visita de inspección en el plazo de 30 días a partir de dicha comunicación, sin sobrepasar en ningún caso el plazo máximo establecido en el certificado de inspección.

Si la segunda inspección volviera a dar resultado desfavorable se procederá según lo indicado en “ DESFAVORABLE CON DEFECTOS MUY GRAVES”.

Si la segunda inspección no pudiera realizarse por parte del OCA como consecuencia de que, o bien el/la conservador/a o bien el/la titular, no facilitan la realización de la misma, deberá emitir acta desfavorable reflejando la imposibilidad de realizar la segunda visita. Remitirá copia de la misma al órgano competente de la comunidad autónoma, en el plazo de 15 días, quien determinará la paralización del aparato.

Además, en el interior de la cabina, el OCA colocará una etiqueta con el resultado de «CONDICIONADA»

c) Desfavorable con defectos muy graves. Si se encontrara algún defecto muy grave, la empresa conservadora presente, a instancias del OCA, dejará el aparato fuera de servicio, entregando al o la titular y a la empresa conservadora copia del certificado desfavorable y con la advertencia al titular de que el ascensor deberá permanecer en esa situación en tanto el defecto no sea subsanado.

Para poner el ascensor de nuevo en servicio, se realizará una nueva inspección periódica completa por el mismo OCA, no pudiendo concederse nuevos plazos de corrección de los defectos que dieron lugar a la puesta fuera de servicio.

En el interior de la cabina y en la puerta de acceso de la planta baja el organismo de control colocará una etiqueta con el resultado de «FUERA DE SERVICIO»

Los certificados entregados a la empresa conservadora se incorporarán al registro de mantenimiento establecido

Defectos por falta de mantenimiento. Los defectos encontrados una inspección periódica que pudieran ser imputables al mal mantenimiento realizado por la empresa conservadora, el OCA deberá comunicar este hecho al órgano competente en materia de industria de la comunidad autónoma.

Obligaciones del titular

En el artículo 4º del RD 355/2024, se especifica que el /la titular es responsable de:

• Tener el contrato de mantenimiento en vigor.

• Solicitar al mantenedor “de forma fidedigna” que deje el ascensor fuera de servicio, cuando tenga conocimiento de que no es seguro

• Comunicar a la empresa conservadora “comunicación fidedigna” de forma inmediata en caso de accidente o en 24 horas en caso de anomalía, en caso de no ser atendida comunicarlo a la administración competente

• Si el mantenedor le informa que hay reparar o sustituir alguna pieza, debe subsanarlo en los plazos indicados por el mantenedor o bien solicitar la puesta fuera de servicio de la instalación. Si el titular tiene discrepancias con la empresa mantenedora puede solicitar una inspección al OCA de los elementos motivos de la discrepancia.

• Contratar la Inspección periódica Oficial al OCA “a su debido tiempo” (En NINGÚN caso puede ser contratada por la empresa conservadora)

• Entregar al OCA el certificado de la última inspección periódica y la documentación técnica del ascensor

• Contratar con cualquier empresa conservadora habilitada la subsanación de los defectos encontrados

• Si el titular decide dejar fuera de servicio temporal al ascensor, lo comunica a la Comunidad Autónoma indicando el RAE y el certificado expedido por la empresa conservadora en el que conste que lo ha dejado fuera de servicio. Para ponerlo en marcha debe aportar el contrato de mantenimiento. El período de baja no contabiliza para la inspección periódica, por lo que sí está caducada debe hacerse una inspección OCA, con resultado favorable antes de ponerlo en servicio.

• Conservar el registro de mantenimiento del ascensor, original o copia de:

a) Registro de puesta en servicio emitido por el órgano competente en materia de CCAA

b) En su caso, declaración de conformidad CE o UE del aparato de elevación.

c) Ficha técnica de la instalación.

d) Manual de funcionamiento.

e) Registro de mantenimiento del ascensor.

f) Contrato de mantenimiento con empresa conservadora habilitada.

g) Los certificados de inspección periódica.

El/la titular del ascensor tendrá a disposición del órgano competente de la comunidad autónoma la documentación anterior, que será entregada previo requerimiento de dicho órgano.

En caso de cambio de empresa conservadora, el/la titular del ascensor debe facilitar a la nueva empresa copia de la documentación citada anteriormente.

Cuando se produzca un cambio de empresa conservadora, el/la titular del

ascensor o, en su nombre, la nueva empresa comunicará a la anterior, de forma fehaciente y con antelación al cambio, la fecha desde la que se hará cargo del ascensor, que coincidirá con la que figure en el contrato de mantenimiento. Dicha comunicación se archivará en el registro de mantenimiento del ascensor.

En el artículo 13º del RD se dice que, en caso de que haya un accidente, el titular de la instalación tiene que contratar una inspección periódica, cuyo resultado deberá ser “favorable sin defectos”, para poder poner de nuevo en servicio el ascensor, la inspección debe realizarse por un OCA diferente al que realizó la última inspección periódica

Manual de funcionamiento

Será responsabilidad del o de la titular del ascensor su conservación y custodia, debiendo asegurarse de que es actualizado, cuando proceda, por las sucesivas empresas conservadoras con las que pueda suscribir un contrato de mantenimiento o efectuar modificaciones o reparaciones

Estará formado por las instrucciones elaboradas por la empresa conservadora.

Al término de la relación contractual entre el/la titular y la empresa conservadora, ésta entregará copia al primero de las instrucciones debidamente actualizadas, incluyendo las modificaciones pertinentes ocasionadas por las actuaciones efectuadas durante la duración de la relación contractual.

EL RIESGO DE INCENDIO EN LOS EDIFICIOS. MÁS ALLÁ DE LA NORMATIVA

Cada vez que ocurre una tragedia como la que desgraciadamente ha sucedido en las discotecas de Murcia o en el edificio de Valencia surge la misma pregunta ¿cómo ha podido suceder esto?.

La respuesta no es sencilla, pero lo que está claro es que algo ha fallado y que debemos mejorar en la prevención a todos los niveles.

Históricamente, los incendios con gran número de víctimas han provocado cambios en la normativa y reglamentos relacionados con la seguridad y prevención de este tipo de desastres, con el objetivo de minimizar el riesgo a futuro.

Aunque pueda parecer que se trata de un tema ajeno, la realidad es que en el año 2022 se registraron 50 incendios al día en viviendas, con un total de 176 fallecidos, 8 de ellos en la Región de Murcia, según informe de la Fundación Mapfre (Victimas de incendios en España en 2022. Noviembre 2023)

Vamos a tratar de comprender que hay detrás de un siniestro, y cuál debería ser nuestra actitud frente al complejo mundo de los incendios.

Tenemos que tener presente una premisa fundamental y es que las instalaciones de protección contra el fuego no tienen como objetivo el que no se produzca un incendio, sino el minimizar el riesgo de que se produzca y, en el caso de producirse, garantizar que

las personas que se encuentren en el edificio puedan abandonarlo sin daños en un tiempo determinado.

La reglamentación relacionada con la seguridad en edificios residenciales o en establecimientos de pública concurrencia se recoge en Código Técnico de la Edificación y en Reglamento de Instalaciones de Protección Contra Incendios, pero también en el Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión. Este reglamento aprobado por RD 842/2002 hizo, por ejemplo, que se inspeccionara el sistema eléctrico de baja tensión en garajes de más de 25 plazas, además de llevar un obligatorio mantenimiento anual.

No olvidemos que las instalaciones eléctricas son una de las principales causas de incendio en los edificios. Los incendios provocados por sobrecargas en la instalación eléctrica, por fallos en el cableado o en las protecciones eléctricas, por un uso inadecuado o por falta de mantenimiento, están en el ranking de siniestros, y estamos hablando de cualquier edificio, de las zonas comunes, de las actividades de los bajos comerciales e incluso, y sobre todo, de las viviendas.

IngenieroIndustrial DecanodelColegioOficialdeIngenierosIndustriales delaRegióndeMurcia

Cuando se proyecta y ejecuta un edificio se hace con la normativa exigible en ese año. Sin embargo, la normativa en materia de protección contra incendios va cambiando a golpe de siniestro. Antes de los años 80 solo había normativa aplicable a hospitales, y fue a raíz del incendio en el Hotel Corona de Aragón en 1979 cuando la Administración redacta y publica en 1981 la norma básica de protección contra incendios en edificios CPI-81 y sus posteriores modificaciones hasta la CPI-96. Por lo tanto, un edificio construido en los años 80 o 90 no tendrá los medios de protección que se le exige a uno construido en a partir del año 2006 que es cuando entró en vigor el actual Código Técnico de la Edificación.

En concreto, nos encontramos con edificios con instalación en el garaje de bocas de incendio equipadas con su depósito de almacenamiento de agua y, al lado, otro edificio construido décadas anteriores sin esta instalación. Ambos cumplen con la normativa pero uno dispone de más recursos para acometer un conato de incendio que el otro. Entonces si mi edificio no tiene instalación de BIEs,

En los edificios, uno de los principales focos de generación de siniestros son los garajes, donde, además de los vehículos cargados de combustible, tenemos normalmente también trasteros llenos de materiales en su mayoría combustibles. Tampoco hay que pasar por alto la presencia cada vez más habitual de vehículos eléctricos que “repostan” en el propio aparcamiento o de los patines eléctricos que ya se han prohibido en el transporte público debido a los incendios provocados por sus baterías; baterías que, en caso de incendio, el fuego es difícil de sofocar.

Marcos Mateos

¿mi edificio cumple con la normativa?, Seguramente sí, pero hay que ir un poco más allá y aplicar los medios que se puedan, por ejemplo, sino se puede hacer una instalación de protección contra incendios activa BIEs, rociadores, etc., sí puedes actuar para mejorar tu protección contra incendios pasiva: puertas cortafuegos, vestíbulos de independencia para sectorizar el garaje de la escalera, etc., y sobre todo, ¡no cerrar con llave las puertas de salida peatonal del garaje!!!!!

Pero ¿qué es el fuego y cómo se comporta?

Lo primero que tenemos que saber es que el fuego es una reacción química, y que para que esta reacción química comience es necesario que se den determinadas circunstancias que se pueden resumir en lo que se denomina “el triángulo del fuego”, es decir, tienen que coincidir la existencia de combustible (madera, tejidos, etc.), comburente (aportación de oxígeno), y energía de activación (normalmente calor). La ausencia de uno de estos tres elementos en la proporción adecuada hace que sea imposible el inicio del fuego.

Por lo tanto, ¿dónde podemos actuar?

Nuestro foco hay que ponerlo sobre el primero de los elementos, es decir sobre los materiales que tenemos a nuestro alrededor como combustibles, y sobre el tercero de los elementos que es la energía de activación que normalmente, como hemos comentado, vendrá de las fuentes de energía que tenga nuestro edificio: electricidad y gas; y en este punto hay que hacer hincapié en las revisiones periódicas reglamentarias de estas instalaciones.

De manera genérica, vamos a ver cómo se comporta el fuego. Al “triángulo del fuego” hay que sumarle un nuevo factor que es la reacción en cadena, factor que condiciona la velocidad de propagación del fuego.

Lo que arde siempre en un fuego son los gases. Los combustibles sólidos con el calor emiten gases que son los que arden y forman llama, los combustibles líquidos se evaporan para

arder y los combustibles gaseosos siempre están listos para arder y lo hacen de golpe. Por tanto, en función del tipo de combustible la velocidad del fuego puede ser más lenta, como sucede con los combustibles sólidos, hasta una explosión como sucede con los combustibles gaseosos.

Los combustibles líquidos y los combustibles gaseosos, se encuentran sometidos a unos mantenimientos y controles periódicos obligatorios, con lo que, si cumplimos esta normativa y no hacemos un mal uso de ellos, deberíamos tener la seguridad contra incendios controlada en estas instalaciones.

En cambio, los combustibles sólidos están en todo lo que nos rodea: mobiliario, cortinas, objetos de decoración,etc, cosas que vemos, pero también están ocultos en el falso techo de nuestras viviendas o en los patinillos de nuestro edificio.

Si nos centramos en las instalaciones eléctricas como foco de posible siniestro, por ser una instalación por la que está circulando energía en todo momento (aunque no estemos presentes, los electrodomésticos siguen consumiendo energía), la mayor parte de estas instalaciones discurren por falsos techos y patinillos. Un defecto en el cableado de la instalación eléctrica en una zona con escasez de oxígeno, como puede ser un falso techo de un local cerrado, va acumulando gases producidos por una combustión lenta debido a que el comburente (oxígeno) se va agotando, de forma que aparentemente no está pasando nada en la parte del local que vemos, pero en la parte que no vemos, se puede estar produciendo una combustión lenta por la escasez de oxígeno. Si de repente se produce un aporte extra de aire en esta zona, porque se abre una puerta o una ventana en el local, estos gases arderán súbitamente generando una deflagración cuya reacción en cadena puede propagar rápidamente el fuego por todo el edificio.

Es importante hacer mención al humo que se produce en el incendio; un humo, que está formado por partícu-

las sólidas procedentes de la reacción química incompleta, y por gases de la combustión. Su color y opacidad dependen de los productos que combustionan y de la concentración de oxígeno. Y no podemos dejar de hablar del humo que se produce en un incendio, porque más del 75% de las víctimas mortales de un incendio fallecen a causa de la asfixia provocada por inhalación humo o gases tóxicos. Un incendio se puede producir lejos del lugar donde puedan estar las víctimas, pudiendo el humo llegar mucho más lejos que el propio incendio, las víctimas pueden fallecer sin ver el fuego o sin saber siquiera que había un incendio.

Creo que es importante comprender estos conceptos básicos para poder actuar con sentido común ante un incendio, más allá de las recomendaciones que podamos hacer.

Como hemos visto, el riesgo está por todas partes, pero recientemente hemos asistido a un siniestro prácticamente en directo con el incendio de los edificios de Valencia. Sin entrar en este caso concreto pues carezco de la información necesaria para poder hacer una valoración del mismo, decir que ya en 2017 se produjo un siniestro similar, en cuanto a la rápida propagación del fuego a través de la fachada, con el incendio del edificio Grenfell de 24 plantas en Londres. Este incendio fue provocado por un fallo eléctrico que se propagó hacia la fachada ventilada que estaba compuesta por planchas de aluminio que contenía en su interior espuma de poliisocianurato (PIR) combustible, hoy prohibido en Reino Unido.

Los factores que influyen en la propagación de fuego a través de este tipo de fachadas ventiladas son, por una parte los materiales empleados, si hay materiales altamente combustibles o no; por otra, la ejecución de la fachada, si se han previsto cortafuegos o no en la fachada, y por otra, el tamaño de las ventanas (un incendio desde el interior se desarrolla más rápido si hay un aporte mayor de aire con ventanas más grandes).

Si el recubrimiento de la fachada

es aluminio, un material que funde a unos 660ºC, con una temperatura de humos, mayor de 1.000ºC, y si el aislante térmico es un derivado del petróleo altamente inflamable, ya tenemos las tres condiciones para la propagación del fuego, si añadimos un aporte extra de oxígeno debido al fuerte viento, la reacción en cadena se produce de una forma muy violenta.

Por último, comentar que en la normativa contra incendios lo que prevalece es salvar vidas humanas sobre preservar el edificio, y así lo indica el Código Técnico en su Documento Básico Seguridad en caso de Incendio “El objetivo del requisito básico “Seguridad en caso de incendio” consiste en reducir a límites aceptables el riesgo de que los usuarios de un edificio sufran daños derivados de un incendio de origen accidental, como consecuencia de las características de su proyecto, construcción, uso y mantenimiento”. Para ello establece unos medios de evacuación seguros para poder abandonar el edificio antes de que este colapse o pueda dañar a las personas.

Los medios de evacuación son las escaleras y a ellas hay que prestar una especial atención. Deben estar compartimentadas, es decir que sean un elemento independiente del resto del edificio, a través de puertas cortafuegos que sectoricen la caja de escalera independizándola de cada una de

las plantas. En el caso del acceso al garaje debe haber una doble puerta cortafuegos con un vestíbulo de independencia, debido a la mayor peligrosidad por la carga de combustible de los vehículos allí estacionados. Por tanto, la caja de escalera debe ser accesible desde cualquier planta, también desde el garaje (¡prohibido cerradura en las puertas cortafuegos!!), y debe asegurarse que la escalera está en todo momento aislada del resto de las plantas (¡prohibido las cuñas en las puertas!!) y libre de obstáculos (prohibidas las macetas, bicicletas, muebles, etc.) por ser la vía de evacuación del edificio.

En el caso de un incendio ya avanzado, originado en las plantas más bajas, las recomendaciones de los bomberos son cerrar puertas y ventanas de la vivienda e intentar sellar con toallas las rendijas para evitar la entrada de humo y el aporte de oxígeno al incendio. En caso de que el incendio esté ya en la vivienda, esperar a ser evacuados por las ventanas o por el balcón.

Pero, ¿qué sucede cuando el fuego se propaga por la fachada impidiendo el acceso de los bomberos para que puedan evacuar a las personas que permanecen en el edificio?. En este caso, como en otros, hay que verificar la correcta aplicación de la normativa contra incendios y en todo caso mejorarla si es necesario.

La responsabilidad de que el edificio cumpla con la normativa del Código Técnico, y de los reglamentos de protección contra incendios y de baja tensión, es de los propietarios, pero, como hemos visto, a veces no basta con el cumplimiento normativo solamente. Que hay que asumir un riesgo de incendio, está claro, pero debemos conocer cuál es este riesgo, y si se puede ir mitigando con alguna medida (detectores automáticos, pulsadores de alarma, sectorización del edificio, señalización de emergencia,…), de ahí la conveniencia de estar bien asesorados por técnicos competentes que hagan un diagnóstico del edificio y propongan medidas para hacerlo más seguro, teniendo en cuenta, además, que en los próximos años están previstas actuaciones para la rehabilitación energética de los edificios, lo que implicará la incorporación a la fachada de nuevos materiales aislantes que, en su mayor parte, pueden ser altamente combustibles.

El papel de los Colegios Profesionales sigue siendo garantía de seguridad para las personas por nuestra participación en la elaboración de la normativa, por la supervisión y custodia de los proyectos y certificados presentados por los colegiados, por la formación especializada para mantener actualizados los conocimientos del colegiado y, en definitiva, por la vocación de servicio a la sociedad.

DESCONEXIÓN DIGITAL.

UNA OBLIGACIÓN PARA LA EMPRESA Y UN DERECHO PARA EL TRABAJADOR.

El aumento de la tecnología en los últimos años, así como la aparición de nuevas formas de comunicación instantánea, han transformado el tejido empresarial y laboral de nuestro país. Hoy es más sencillo que nunca contactar con alguien a miles de kilómetros de distancia en cualquier momento, afectando, por supuesto a las relaciones que unen a profesionales, empresarios y trabajadores.

Uno de los retos a los que se enfrentan las estructuras empresariales de hoy es controlar y regular conscientemente el uso de las tecnologías de la información y la comunicación de forma equilibrada en consonancia a los derechos de los trabajadores, adecuándose a nuevas normas jurídicas y la regulación europea que pretende velar por su uso y la afectación al empleado fuera de su jornada laboral.

Para ayudar a regular este equilibrio entre la vida personal y laboral de los trabajadores nace el derecho a la desconexión digital.

Si no sabías de la existencia de este derecho de los trabajadores es probable que te estés planteando alguna de las siguientes preguntas, ¿en qué consiste exactamente este derecho? ¿hay excepciones a este derecho? ¿qué Ley regula este derecho? ¿está mi despacho y las Comunidades de Propietarios que administro obligados a hacer algo para garantizar el derecho a la desconexión digital de los trabajadores? ¿qué puede ocurrir si mi despacho no

hace las acciones necesarias para garantizar este derecho?

No te preocupes, vamos a despejar tus dudas.

¿Qué es el derecho a la desconexión digital?

En resumen, es un derecho laboral de los empleados a no mantenerse conectados laboralmente con el fin de garantizar el respeto de su tiempo de descanso, permisos y vacaciones, así como de su intimidad personal y familiar. Esta desconexión implica que el trabajador tiene derecho a, por ejemplo, no conectarse a ningún dispositivo digital de carácter profesional o del software de la organización -ordenadores, teléfonos móviles corporativos, etc.- durante sus períodos de descanso y vacaciones y a no contestar a las llamadas, mensajes de WhatsApp, correos electrónicos, videollamadas, o cualquier otro tipo de comunicación digital, en el ámbito laboral y fuera del horario habitual de trabajo. Al mismo tiempo, es el derecho de los trabajadores a apagar dichos dispositivos una vez termine la jornada laboral.

¿Existen excepciones a este derecho?

Evidentemente, existen situaciones excepcionales en las que este derecho no resulta aplicable. Por ejemplo, cuando un trabajador recibe un plus de disponibilidad no resulta aplicable el derecho a la desconexión digital durante el tiempo que abarque el plus re-

cibido, tal y como reconoció la Sala de lo Social del Tribunal Superior de Justicia de Madrid (TSJM) en su sentencia 453/2023.

De igual forma, pueden existir situaciones excepcionales en las que exista un grave riesgo hacia las personas o un potencial perjuicio empresarial hacia el negocio, cuya urgencia requiera de la adopción de medidas especiales o respuestas inmediatas por parte de los trabajadores, en cuyo caso tampoco sería aplicable el derecho a la desconexión digital de los trabajadores. No obstante, en este caso, la organización no debe actuar de forma abusiva y prever, dentro de sus posibilidades, en qué casos se podrían dar estas situaciones de urgente necesidad, con la finalidad de que el derecho a la desconexión digital no se vea vulnerado de forma arbitraria.

¿Qué Ley regula este derecho?

A nivel comunitario, no existe por el momento un marco jurídico europeo que regule expresamente el derecho a la desconexión digital, si bien en el año 2021 el Parlamento reivindicó que se aprobara una directiva para elevarlo a la categoría de derecho fundamental con el fin de proteger la salud mental.

Este derecho laboral importado de Francia se consagró en nuestro Ordenamiento Jurídico a través de su introducción de la Ley Orgánica 3/2018, de 5 de diciembre, de Protección de Datos Personales y Garantía de los De-

Jorge Segura CEOdeGrupoArrecifeConsultores

ACTUALIDAD

rechos Digitales y en el artículo 20 bis del Estatuto de los Trabajadores. No obstante, previamente ya había varios pronunciamientos judiciales que lo reconocían.

Posteriormente la Ley 10/2021, de 9 de julio, de trabajo a distancia a través de su artículo 18 también se encargó de regular el derecho a la desconexión digital ahondando en el “deber empresarial de garantizar la desconexión”.

Igualmente, dadas las implicaciones negativas que puede tener una conectividad permanente del empleado al trabajo, juega un papel muy importante la Ley 31/1995, de 8 de noviembre, de Prevención de Riesgos Laborales en los términos establecidos en su artículo 15 y 16, ya que resulta necesario hacer una correcta evaluación de los riesgos laborales a los que se exponen los trabajadores si no ven respetado su derecho a la desconexión digital y aplicar sobre estos riesgos la medidas preventivas necesarias.

Además, tal y como reconoce el artículo 91 de la LOPDGDD los convenios colectivos pueden establecer garantías adicionales de los derechos y libertades relacionados con el tratamiento de los datos personales de los trabajadores y la salvaguarda de derechos digitales en el ámbito laboral. Por lo tanto, para evaluar correctamente las obliga-

ciones de cumplimiento normativo de cada empresa, es necesario atender, además de a la normativa referida, a cada convenio colectivo aplicable.

¿Está mi despacho obligado a hacer algo para garantizar el derecho a la desconexión digital de los trabajadores?

Efectivamente, el artículo 88.3 de la LOPDGDD es claro al respecto e indica lo siguiente:

“El empleador, previa audiencia de los representantes de los trabajadores, elaborará una política interna dirigida a trabajadores, incluidos los que ocupen puestos directivos, en la que definirán las modalidades de ejercicio del derecho a la desconexión y las acciones de formación y de sensibilización del personal sobre un uso razonable de las herramientas tecnológicas que evite el riesgo de fatiga informática. En particular, se preservará el derecho a la desconexión digital en los supuestos de realización total o parcial del trabajo a distancia así como en el domicilio del empleado vinculado al uso con fines laborales de herramientas tecnológicas.”

¿Qué puede ocurrir si mi despacho no hace las acciones necesarias para garantizar este derecho?

Contar con un protocolo de desconexión digital es beneficioso no sólo

para generar un ambiente laboral mejorado, mayor conciliación entre trabajo y vida personal y un aumento de la productividad, sino que además puede resultar necesario para apoyar un despido procedente por vulneración por parte del empleado del derecho a la desconexión digital.

Además, es necesario atender a las infracciones que se podrían cometer según lo regulado en el Real Decreto Legislativo 5/2000, de 4 de agosto, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley sobre Infracciones y Sanciones en el Orden Social, ya no sólo por no garantizar el derecho a la desconexión digital si no por la estrecha vinculación entre este derecho y otros derechos laborales como el derecho del trabajador a realizar sólo las horas de trabajo establecidas legal y convenientemente.

En conclusión, el derecho a la desconexión digital debe entenderse como un derecho para el trabajador que el empleador está obligado a garantizar tanto desde el punto de vista del cumplimiento normativo como desde el punto de vista de conseguir la excelencia empresarial y de mejora de la productividad. No hay que olvidar que el mejor activo de una empresa son sus empleados, y más en un entorno en constante evolución como es en la administración de fincas.

NUEVA LEY SOBRE FACTURACIÓN ELECTRÓNICA PARA DESPACHOS PROFESIONALES

La normativa sobre facturación electrónica para despachos profesionales en España se estableció en el artículo 12 de la Ley 18/2022, de 28 de septiembre, de creación y crecimiento de empresas.

Los aspectos más relevantes son:

- Será obligatorio expedir factura electrónica cuando el destinatario de la operación sea empresario o profesional. Hay excepciones tales como:

• Cuando el destinatario de la operación no tenga en el territorio español la sede de su actividad económica o carezca de un establecimiento permanente.

• Las que se documenten a través de facturas simplificadas, es decir, cuando su importe no exceda de 400 euros, IVA incluido, o cuando deba expedirse una factura rectificativa.

- Los primeros plazos establecidos para la obligatoriedad de la factura electrónica son los siguientes:

• En el plazo de 1 año desde la aprobación del Reglamento que regula la factura electrónica para los empresarios y profesionales con volumen de operaciones superior a 8.000.000 de euros.

• En el plazo de 2 años desde la aprobación del Reglamento que regula la factura electrónica para los empresarios y profesionales

con volumen de operaciones inferior a 8.000.000 de euros.

- El desarrollo reglamentario se encuentra recogido en el proyecto de Real Decreto por el que se desarrolla la ley 18/2022, de 28 de septiembre, de creación y crecimiento de empresas, en lo relativo a la facturación obligatoria entre empresas y profesionales.

- La Ley Crea y Crece, en vigor desde octubre de 2022, introdujo la factura electrónica obligatoria para empresarios y profesionales.

- El objetivo de la factura electrónica obligatoria es principalmente reducir la morosidad, una de las grandes causas de los problemas de liquidez y rentabilidad de muchas empresas, especialmente en el marco de las pymes.

Por otro lado, posteriormente tenemos el Real Decreto 1007/2023, de 5 de diciembre de 2023, conocido como “Reglamento Veri*factu”, que establece los requisitos que deben adoptar los sistemas y programas informáticos o electrónicos que soporten los procesos de facturación de empresarios y profesionales:

- El reglamento es desarrollo directo de la modificación del artículo 29.2.j) de la Ley 58/2003, General Tributaria, en la redacción añadida por la Ley 11/2021, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal.

- La norma pretende establecer la forma en que los registros de factura-

Diego de la Cotera Manzanera Abogado-Economista

AUREN ABOGADOS Y ASESORES

ción que sean producidos por sistemas informáticos deben cumplir con los requisitos legales de integridad, conservación, accesibilidad, legibilidad, trazabilidad e inalterabilidad, evitando así el llamado “software de doble uso” o “software de ocultación de ventas”.

- El reglamento define un registro de factura, con un formato y estructura determinados, al que se añaden determinados elementos informáticos de seguridad (hashes encadenados y firma electrónica) que aseguran que dicho registro no podrá ser modificado, después de producido, sin que quede el correspondiente registro de esa modificación.

- Este reglamento es conocido coloquialmente con la denominación de “Reglamento Veri*factu”, en alusión a la modalidad, más sencilla y eficiente, que se prevé para cumplir con la norma, mediante el envío de los registros de facturación a la sede electrónica de la Agencia Tributaria en el momento de su producción.

- La nueva norma se aplicará a todos los empresarios y por todas sus operaciones, con la excepción de aquellos que ya estén sometidos al Suministro Inmediato de Información (SII) o de los que no tengan obligación de facturación.

Aspectos claves a destacar:

- Durante los primeros doce meses, las empresas que estén obligadas

a emitir facturas electrónicas en sus transacciones con empresarios y profesionales deberán acompañarlas de un documento en formato PDF que asegure su legibilidad para las empresas y profesionales para los que aún no haya entrado en vigor la obligación de recibir facturas electrónicas.

- La obligación de informar sobre los estados de la factura entrará en vigor para los empresarios cuya facturación anual sea inferior a seis millones de euros, a los 36 meses de la publicación del real decreto; y para los profesionales cuya facturación anual sea inferior a seis millones de euros, a los 48 meses de la publicación del real decreto. Hasta el transcurso de dicho plazo, esta obligación será voluntaria.

- Se puede utilizar un sistema informático que cumpla los requisitos o la aplicación que desarrolle la Administración tributaria.

• En todo caso, hay que generar registros de facturación de alta y registros de facturación de anulación. Cada registro ha de incluir un código QR, ser concatenado con el anterior e incluir una firma electrónica y huella “hash”

• No obstante, los «Sistemas de emisión de facturas verificables» o «Sistemas VERI*FACTU», no necesitan firma electrónica bastando el código QR y la huella “hash”.

• Por otro lado, el código QR podrá servir al destinatario, ya sea empresario o consumidor final, para proporcionar de forma voluntaria determinada información de esta a la AEAT, facilitando los datos contenidos en el código «QR» de la factura, lo que puede realizarse con un dispositivo con capacidad para la lectura del código y de transmisión y recepción de datos (no tendrá carácter de denuncia).

- Los sistemas informáticos deben estar certificados con una declaración responsable del productor y

debe ser facilitada por el productor o el comercializador al usuario.

- Voluntariamente se podrá optar por “Sistemas de emisión de facturas verificables” o “Sistemas VERI*FACTU”, lo que así será si se utiliza la aplicación informática que desarrolle la AEAT. Es decir, será voluntario si se usan sistemas de facturación privados. Toda factura acogida a estos sistemas debe hacerlo constar expresamente con la frase “Factura verificable en la sede electrónica de la AEAT” o “VERI*FACTU”

- La Disposición Final 4.ª del RD 1007/2023 señala que los usuarios deben tener adaptados sus sistemas informáticos de facturación antes del 01 de Julio de 2025.

- En cuanto a los productores y comercializadores el plazo es de nueve meses desde la entrada en vigor de la Orden ministerial de desarrollo, si bien en contratos de mantenimiento plurianual contratados antes de que se agote el plazo señalado de nueve meses, la adaptación también debe ser efectiva antes del 01 de Julio de 2025. Finalmente, la AEAT debe tener operativo el sistema de recepción de registros de facturación enviados desde “Sistemas de emisión de facturas verificables” en el plazo de nueve meses desde la entrada en vigor de la Orden ministerial de desarrollo.

Para adaptarse a la nueva regulación sobre la obligatoriedad de emitir factura electrónica, los empresarios deberían:

- Identificar si están obligados a emitir facturas electrónicas: La obligación aplica cuando el destinatario de la operación sea empresario o profesional.

- Prepararse para los plazos de obligatoriedad:

• Empresas con volumen de operaciones superior a 8.000.000 de euros deben adaptarse en el plazo de 1 año desde la aprobación del Reglamento.

• Empresas con volumen de operaciones inferior a 8.000.000 de euros tienen un plazo de 2 años para adaptarse.

- Adaptar los sistemas de facturación: Los sistemas y programas informáticos o electrónicos que soporten los procesos de facturación deben cumplir con los requisitos legales de integridad, conservación, accesibilidad, legibilidad, trazabilidad e inalterabilidad.

Fecha tope prestablecida para adaptar sistemas informáticos de facturación 01/07/2025.

- Implementar medidas de seguridad: Es necesario implementar elementos informáticos de seguridad (hashes encadenados y firma electrónica) que aseguran que el registro de la factura no podrá ser modificado, después de producido, sin que quede el correspondiente registro de esa modificación.

- Enviar los registros de facturación a la AEAT: El reglamento permite a la Agencia Tributaria extraer información estadística de las facturas electrónicas remitidas al sistema público de facturación electrónica.

Para finalizar, hay que destacar que estos cambios reseñados y sus plazos de aplicación están en desarrollo, por lo que podrían verse modificados:

- Está pendiente de publicación de Orden Ministerial que desarrolle las especificaciones técnicas del proyecto y que confirme los plazos de aplicación.

- Solo tenemos un proyecto de Orden Ministerial, publicado en enero de 2024 (Proyecto-OM-RD-1007-2023), que ha sido sometido a trámite de audiencia, pero del que no se ha proporcionado una fecha específica para su aprobación final.

En conclusión, habrá que estar al tanto de las futuras novedades.

PROPIEDAD HORIZONTAL

APARTAMENTOS TURÍSTICOS: UN LABERINTO LEGAL Y JURISPRUDENCIAL

AbogadoenejercicioyprofesordelMáster deaccesoalaAbogacía,UMU-Colegiode AbogadosdeCartagenaenmateriade arrendamientosurbanosypropiedadhorizontal

El fenómeno social de destinar las viviendas de un inmueble a alquiler turístico es relativamente reciente, aunque ha alcanzado un gran nivel expansivo debido a su alta rentabilidad económica, de tal forma que en la actualidad se ha convertido en un problema generalizado en España, que, si bien afecta a unas regiones más que otras, sí podemos darle una naturaleza de preocupación global.

Debido a la novedad del fenómeno, viene ocurriendo de forma casi absoluta que los Estatutos de las comunidades de propietarios construidas hace años no contienen nunca una prohibición expresa clara y categórica de destinar las viviendas de la comunidad al alquiler turístico.

El legislador consciente de este problema mediante el Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, introdujo una importante modificación en la Ley de Propiedad Horizontal, sobre la cual se ha escrito y discutido hasta la saciedad, creándose incluso corrientes doctrinales contrarias entre las Audiencias Provinciales de España a la espera que el Tribunal Supremo establezca el criterio interpretativo definitivo, sobre la mayoría necesaria para adoptar acuerdos de prohibición de dicha actividad.

La Exposición de Motivos del Real Decreto-Ley, si bien contiene varias re-

ferencias a la incidencia de la vivienda turística en el mercado del alquiler (como se verá más adelante), no contiene realmente una justificación específica de por qué se hace necesario establecer este nuevo régimen de mayoría cualificada que, como ya hemos indicado ha generado muchísima litigiosidad y bastante confusión, tanto entre la población en general, como entre los profesionales de la materia, administradores de fincas y abogados, que no es si no consecuencia de una muy deficiente técnica legislativa por su imprecisión, como ya han puesto de manifiesto bastantes de las sentencias dictadas al respecto.

Por otra parte, en ausencia de esa prohibición expresa clara y categórica, puede suceder que, en alguna otra prohibición contenida en los Estatutos, tenga cabida la prohibición de destinar las viviendas de la casa a alquiler turístico, y en este sentido como veremos también existen dos Sentencias muy recientes del TS : STS 1643/2023 de 27 de noviembre y STS 1671/2023 de 29 de noviembre, sobre las que más adelante hablaremos y que vienen a considerar la actividad de explotación de apartamentos turísticos como actividad económica en todos sus extremos y no meramente residencial.

En el presente artículo intentaremos arrojar un poco de luz sobre la actual situación de los apartamentos turís-

ticos de forma absolutamente práctica a fin de dar al profesional, en este caso el administrador de fincas, toda la información pertinente. Para ello, comenzaremos exponiendo la definición exacta de apartamento turístico, porque en la realidad tiende a veces a confundirse con otras formas de arrendamiento, continuaremos hablando de las tres formas de prohibición de la actividad, incluyendo un análisis jurisprudencial, y terminaremos comentando cuál es la posición actual de La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, antes denominada Dirección General de los Registros y del Notariado

DEFINICIÓN DE APARTAMENTOS TURÍSTICOS

Para comenzar debemos afirmar que la definición de apartamento turístico nos viene dada de forma negativa por el artículo 5 de la LAU, que en concreto al establecer los arrendamientos que quedan fuera del ámbito de la misma, cita expresamente:

Artículo 5. Arrendamientos excluidos.

“Quedan excluidos del ámbito de aplicación de esta ley: “La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con fi-

Antonio Navarro Selfa

nalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística”

Por tanto, de la antedicha definición podemos extraer la conclusión indubitada de que solo los alquileres que reúnan todas las anteriores condiciones podrán ser denominados apartamentos turísticos.

El artículo incide y es muy importante esta cuestión, en que su regulación ha de realizarse “en los términos establecidos en la normativa sectorial turística”.

En el caso de la Región de Murcia nos encontramos con el Decreto n.º 256/2019, de 10 de octubre, por el que se regulan las viviendas de uso turístico en la Región de Murcia, en cuyo artículo 2 nos refiere la concepción de apartamento turístico como:

1. Son viviendas de uso turístico aquellas que se ceden con fines vacacionales, amuebladas y equipadas en condiciones de uso inmediato, comercializadas o promocionadas en canales de oferta turística para ser cedidas temporalmente a terceros, con habitualidad y mediante precio, y que cumplan las especificaciones del presente decreto según el tipo de que se trate.

2. Las viviendas de uso turístico podrán ser de dos tipos:

a) Cedidas en su totalidad

b) Cedidas por habitaciones destinadas a dormitorio.

3. A efectos de esta norma se considera canal de oferta turística: las agencias de viaje, las centrales de reservas, las empresas de mediación y organización de servicios turísticos, incluidos internet y cualesquiera otros canales de intermediación a través de las nuevas tecnologías, los canales en los que se incluya la posibilidad de reserva del alojamiento, páginas webs de promoción, publicidad, reserva o alquiler, así como cualquier forma de ofrecer o publicitar la vivienda.

Llegado este momento de la exposición, podemos indubitadamente extraer ya dos conclusiones muy impor-

tantes al respecto de la cuestión que nos ocupa:

-La primera es que toda forma de arrendamiento regulada por la LAU, incluyéndose el arrendamiento de temporada sean cuales sus periodos, mensuales, quincenales, semanales no podrá ser jamás catalogada como apartamento turístico, por no contar con las condiciones que el antedicho artículo 5º de la LAU, establece como requisitos sine qua non para la consideración de apartamento turístico.

-La segunda es que aquellos arrendamientos como el de habitación, u hospedaje, que aparecen regulados por el código civil, tampoco pueden considerarse como apartamentos turísticos a ningún efecto porque reiteramos solo lo serán aquellos que reúnan los requisitos expresamente indicados en el artículo 5ª de la LAU, excluyéndose necesariamente todos los demás y quedando fuera de tal concepto.

PROHIBICIÓN DE APARTAMENTOS TURÍSTICOS, TRES SUPUESTOS.

El ciudadano en su mayoría anda en la actualidad bastante preocupado por el reciente fenómeno social expansivo de las viviendas destinadas a alquiler turístico, lo que ha llevado a que cada vez más habitualmente traten de buscarse soluciones por parte de las comunidades de propietarios a este problema, que básicamente las podemos encontrar en tres casos:

1ª.- La primera, por todos conocida deviene de que, si una vez puesta en marcha la actividad de apartamento turístico resulta molesta para la comunidad, es posible ejercitar judicialmente la acción de cesación de la actividad molesta del apartado 2º del artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal, pero para ello habrán de acreditarse en el correspondiente procedimiento las mismas, y repito obviamente nunca es una solución a priori, sino una vez iniciada la actividad.

2º También es posible convocar una Junta General de propietarios del inmueble para adoptar en la misma el acuerdo comunitario de prohibición de alquileres turísticos en

las viviendas y para eso el legislador introdujo una reforma artículo 17.12 LPH que quedó redactado de la siguiente manera: Artículo 17.12 .- “El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%.

Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.”

Es decir, a partir de esta modificación, se posibilitó en principio a las comunidades de propietarios a que pudieran limitar o condicionar el uso de viviendas con fines turísticos.

Llegado este punto, debemos señalar que si bien en un principio no parecía existir dudas jurisprudenciales en torno a que “limitar” era equivalente a “prohibir”, en la actualidad la Jurisprudencia de las Audiencias Provinciales se haya absolutamente dividida debido a que un amplio sector de las mismas entiende que ateniéndonos a la literalidad del precepto solo menciona la posibilidad por parte de las comunidades de «limitar o condicionar» el uso turístico pero no recoge expresamente el término “prohibición”, tal y como debiera haber hecho el legislador , no realizando estas sentencias la equivalencia entre uno y otro. Además, en las mismas suele salir a colación la interpretación limitada de las restricciones a las facultades dominicales de nuestro TS basadas en el artículo 33 de la Constitución Española, para apoyar el antedicho distingo entre limitar y prohibir, por lo que no haciendo la ley ex-

presamente dicha prohibición no cabe hacer la interpretación extensiva.

Por último, es también muy común el argumento en esta corriente doctrinal que el artículo 17.12 utiliza solo los términos “limitar o condicionar”, y estos últimos según el diccionario de la Real Academia, al que acuden literalmente en su contenido como lugar común, no son sinónimos de prohibir. Solamente se podría prohibir dicha actividad, dicen los defensores de esta corriente, si se alcanza la unanimidad de todos los propietarios, ya que ello supondría modificar las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o de los estatutos (art. 17.6 LPH).

Como ejemplos de esta corriente encontraríamos, por ejemplo, entre otras muchas, la sentencia de la Audiencia Provincial de Córdoba de 12.07.2022, la de la Audiencia Provincial de Las Palmas de 23.06.2022, AP de Asturias de 28.4.2022, AP de Madrid, de 6.7.2022 o Audiencia Provincial Ávila 15.02.2024, entre otras.

En muchas de estas sentencias se autoriza a las comunidades de propietarios a adoptar determinadas medidas para condicionar o limitar el uso de los apartamentos turísticos a fin de no ocasionar molestias a los vecinos, medidas tales como controlar el aparcamiento de vehículos en zonas no autorizadas, la obligación de entregar el reglamento de régimen interior y estatutos en su caso a los ocupantes por parte de los propietarios, así como otro tipo de medidas que no es el momento de detallar dada la gran abundancia de casuística en las sentencias estudiadas, entendiendo que al final dependerá de la situación e idiosincrasia propia de cada comunidad.

Hemos analizado la corriente jurisprudencial que considera que solo es posible la limitación o condicionamiento a la actividad de apartamentos turísticos, y no su prohibición.

Pero además de dicha corriente, existe otro sector jurisprudencial que era mayoritario al principio de publicarse la reforma de la LPH y que, aun reconociendo en cierta forma la deficiente

técnica legislativa del actual 17.12 de la LPH, vienen a considerar que la voluntad del legislador fue facultar a las comunidades de propietarios para que puedan adoptar acuerdos válidos de prohibición del alquiler o explotación turística de las viviendas y de ahí, que dicho acuerdo lo reforzara con la necesidad de contar con una mayoría amplia de 3/5 de propietarios y cuotas de participación, y por tanto, podrá adoptarse por dicha mayoría, mediante los trámites oportunos preceptuados en la LPH por todos conocidos.

Entre otras, podemos citar las de AP de Málaga, 25.1.2023, AP de Cantabria, 28.11.2022, AP Pontevedra, Vigo, de 28 de abril de 2022, AP Segovia de 21 de abril de 2020 o, AP Granada de 25 de marzo de 2022.

La cuestión está pendiente en la actualidad de la decisión del Tribunal Supremo que tiene que resolver algunos recursos de casación interpuestos contra las antedichas sentencias dictadas por las Audiencias Provinciales, y pronunciarse si el término prohibición tiene cabida en el citado artículo 17.12 de la LPH como equivalente a limitación, y por tanto, con la mayoría de los 3/5 de propietarios y cuotas de participación puede la comunidad prohibir el ejercicio de dicha actividad económica, o tan solo limitarla estableciendo condiciones de explotación, siendo necesaria la unanimidad para su prohibición.

En mi opinión, la posición de un admi nistrador de fincas como asesor de la comunidad resulta por lo antedicho especialmente compleja en este caso, así como la de un letrado en ejercicio, porque a día de hoy no se puede ade lantar, en caso de impugnación judicial de un comunero del acuerdo adoptado por 3/5, cuál sería la opción de las dos expuestas por la que se decantara el Tribunal que haya de juzgar el asunto, hasta que como hemos indicado el Tri bunal Supremo se pronuncie sobre esta cuestión , por lo que a mi juicio en un correcto asesoramiento deberá darse esta información a los comuneros a fin de que decidan por sí mismos, teniendo en cuenta estos antecedentes que les acabo de exponer.

3º La tercera causa de oposición a la instalación de apartamentos turísticos, viene dada por las recientes Sentencias del Tribunal Supremo 1643/2023 de 27 de noviembre y 1671/2023 de 29 de noviembre, dictadas en dos procedimientos en los que los estatutos de las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal demandantes prohibían expresamente la utilización de las viviendas para desarrollar una actividad económica o empresarial. Analizando en ambos casos si la actividad de apartamentos turísticos debía de ser considerada como tal.

Como resumen, ambas sentencias recogen la doctrina jurisprudencial conforme a la cual el derecho a la propiedad privada, consagrado en el artículo 33 de la Constitución, es concebido ampliamente en nuestro ordenamiento jurídico, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente, que, en todo caso, deben ser interpretadas de modo restrictivo.

A continuación, nos recuerda el Alto Tribunal, con cita de diversas sentencias, que en el ámbito de la propiedad horizontal cabe el establecimiento de limitaciones o prohibiciones en aras a la protección del interés general de la comunidad, siendo doctrina jurisprudencial reiterada la que afirma que, para que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso del inmueble en el ámbito de la propiedad

privada sean eficaces, han de constar de manera expresa y, para tener eficacia frente a terceros, han de constar inscritas en el Registro de la propiedad.

Existe, por tanto, según las citadas sentencias y las otras que en ellas se citan, plena libertad para dar a la vivienda el uso que se tenga por conveniente, salvo que ese uso esté prohibido por ley o expresamente limitado por el régimen de propiedad horizontal, el título constitutivo o los estatutos.

Tras realizar tales precisiones, ambas sentencias concretan que el objeto de ambos procedimientos se ciñe a determinar si el “uso turístico” que a las viviendas radicadas en los inmuebles de las comunidades accionantes dan los demandados constituye un uso prohibido por el título constitutivo y los estatutos.

Para ello, el Alto Tribunal concluye en ambas resoluciones que el alquiler con fines de uso turístico de una vivienda constituye una actividad económica, empresarial o comercial que trasciende al mero uso residencial, de alquiler, pues el interior de la vivienda no solo constituye la residencia transitoria de los usuarios, ya que en él tiene lugar también el desarrollo de una actividad económica o empresarial, pues, dado que el desempeño de tal actividad comporta el cumplimiento de una serie de requisitos y condiciones, implica la prestación de una serie de servicios constantes.

Por tanto, y aquí radica la extrema importancia de ambas sentencias, se constata la naturaleza económica, empresarial o comercial de la actividad de alquiler para apartamentos turísticos, considerando que se hallaba prohibida en los estatutos de las comunidades accionantes, que prohibían, en un caso la realización de “actividad económica alguna en las viviendas (oficina, despacho, consulta, clínica, etc...)”, y en otro de “actividades profesionales, empresariales, mercantiles o comerciales de ningún tipo; reservándose su uso al de carácter exclusivamente residencial”.

En conclusión, y según nuestro TS cuando unos Estatutos contengan la prohibición sobre la utilización de las

viviendas y los espacios comunes a ellos atribuidos de realizar una actividad económica, empresarial o mercantil, queda terminantemente prohibido la actividad de apartamentos turísticos por considerarla el TS una actividad económica y no de alquiler residencial en cualquiera de sus manifestaciones , como podría ser la de vivienda habitual, arrendamiento de temporada o habitación, por ejemplo .

POSICIÓN DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE SEGURIDAD JURÍDICA Y FE PUBLICA

La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, antes denominada Dirección General de los Registros y del Notariado sí ha venido aceptando sin fisuras la inscripción de acuerdos de juntas de propietarios prohibiendo la actividad de arrendamientos turísticos al amparo de la regla del artículo 17.12 de la LPH a la que nos referimos, sin cuestionar la posibilidad de la prohibición con la redacción del mismo, como así ha hecho la Jurisprudencia, así las Resoluciones de 22.1.2021, 15.1.2021 y 5.11.2020, entre otras muchas, porque como hemos indicado en este ámbito no existe ningún tipo de debate.

La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública sostiene que el precepto en cuestión permite prohibir la actividad al diferenciar entre limitar y condicionar y en cuanto que habla de limitar se refiere a las facultades limitativas que se reconocen a la comunidad de propietarios. Ahora bien, no obstante la anterior doctrina, la Dirección General advierte que el quorum del art. 17.12 solo y exclusivamente se refiere a las actividades a que se refiere el art. 5,e) de la Ley de Arrendamientos Urbanos al que se remite, (indicadas al principio de este artículo), al afirmar que “no permite que esa excepción a la norma general de la unanimidad alcance a otros acuerdos relativos a otros usos de la vivienda, como es el mero alquiler vacacional en régimen distinto al específico derivado de la normativa sectorial turística”. Así ocurrió por ejemplo en la Resolución de la GSJFP, de 16 de junio de 2020, que sostiene: “La prohibición de hospedería en una Comunidad de Propietarios excede de las medidas

para condicionar o limitar la explotación turística de las viviendas, requiriéndose unanimidad para adoptar dicho acuerdo y no mayoría de 3/5”. Esta Resolución me parece interesante por su contenido porque excluye, como hemos indicado al principio, cualquier posibilidad de acogernos al artículo 17. 12º de la LPH para cualquier alquiler distinto del definido como turístico, según hemos puesto en el artículo 5º de la LPH, siendo en este aspecto coincidente con la Jurisprudencia existente.

Por último, y esta cuestión resulta de suma importancia, debemos añadir que en España rige el principio de salvaguardia judicial de los asientos registrales. Dicho principio significa que, para declarar la nulidad de un asiento, es preciso que, en el procedimiento judicial oportuno, y con intervención del titular registral, se obtenga la declaración de nulidad, pues, en caso contrario, se produciría una situación de indefensión de tal titular, proscrita por la Constitución Española (artículo 24). Esto adquiere enorme importancia en la situación actual con una jurisprudencia absolutamente dividida sobre la mayoría de 3/5 o la unanimidad para la adopción del acuerdo de prohibición de apartamentos turísticos en una comunidad de propietarios, porque sería perfectamente posible a día de hoy adoptar el acuerdo en debida forma conforme a la LPH, hacerlo por la mayoría de 3/5 y que el mismo posteriormente quedara sin efecto porque una resolución judicial mediante la impugnación del artículo 18º de la LPH entendiera que debió de adoptarse por unanimidad, como viene indicando una parte muy importante ya de la Jurisprudencia, por lo que el acuerdo inscrito quedaría sin efecto.

CONCLUSIÓN

En conclusión, en el presente artículo se ha procurado exponer de manera exhaustiva la intrincada problemática de los apartamentos turísticos desde la óptica de su marco normativo y la interpretación jurisprudencial que se está realizando del artículo 17.12 de la LPH, para su posible prohibición o tan solo limitación, así como la posición de la Dirección General de Seguridad Jurídica y

Fe Pública sobre esta misma cuestión. Igualmente hemos realizado un análisis de las recientes sentencias del Tribunal Supremo , TS 29-11-2023, y 27-112023, con el fin de establecer una exposición jurídica, sólida y detallado para la correcta administración y regulación de estas propiedades en el ámbito del administrador de fincas , pudiendo extraer del mismo a modo de resumen cinco conclusiones principales:

1º Respecto a la Naturaleza Jurídica de los Apartamentos Turísticos: Los apartamentos turísticos, según lo establecido por el artículo 5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) Quedan excluidos del ámbito de aplicación de esta ley: “La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística y diversas normativas sectoriales, como el Decreto n.º 256/2019 de la Región de Murcia, quedan exclui-

dos del ámbito de aplicación de la LAU, definiéndose en términos específicos y debiendo cumplir con condiciones particulares de comercialización y uso que los diferencian de otros tipos de arrendamiento.

2º Que, si una vez iniciada la actividad de apartamento turístico resulta molesta para la comunidad, es posible ejercitar judicialmente la acción de cesación de la actividad molesta del apartado 2 del artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal, pero para ello habrán de acreditarse en el correspondiente procedimiento las mismas, y repito obviamente nunca es una solución a priori, sino una vez iniciada la actividad.

3º Que existe actualmente una absoluta división Jurisprudencial de nuestras Audiencias sobre si puede prohibirse la actividad de apartamento turístico por el quorum de 3/5 del art.17.12 LPH, o bien ese quorum solo permite su “regulación” pero no su prohibición, haciendo falta para su prohibición la adopción del acuerdo por unanimidad.

4º Que, a raíz de las sentencias, TS 29-11-2023, y 27-11-2023 del TS, debe entenderse que está prohibida la actividad de apartamento turístico si en los Estatutos de la Comunidad consta una cláusula relativa a la prohibición de las “actividades económicas, empresariales o mercantiles en las viviendas”, al considerar el Tribunal Supremo que dicha actividad tiene carácter empresarial a diferencia de otras formas de alquiler tradicional.

5º Que la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, sí ha aceptado sin ambages la inscripción de acuerdos que prohíben la actividad de arrendamientos turísticos basándose en el artículo 17.12 LPH, aunque subraya que las prohibiciones no pueden extenderse a otros usos de la vivienda que no estén específicamente en la normativa de apartamentos turísticos. Aunque, reiteramos que debemos tener en cuenta que dicha inscripción puede ser anulada de declararse nulo el acuerdo judicialmente mediante el cual fue adoptado de acuerdo con una de las dos corrientes jurisprudenciales existentes, a falta de que el TS se pronuncie al respecto.

ASESORÍA JURÍDICA

CONSULTAS LPH

CONSULTA

¿Es posible vender de modo independiente un trastero que aparece como anejo de una vivienda? ¿Cómo se haría y qué mayoría se exige en su caso?

RESPUESTA:

En primer lugar tenemos que comprobar la escritura de Obra Nueva y División Horizontal, así como la Escritura de Compraventa, para determinar si estamos ante una inmueble/finca independiente (tendrá su número de finca registral), o si estamos ante un anejo o complemento de otra finca (con lo que carecerá de número de finca registral, y estará reflejada como anejo en la descripción de la vivienda o local de la que sea complemento).

Aunque no sea el fondo del asunto, también habrá que ver si estamos ante VPO en cuyo caso, e independientemente de los trámites comunitarios, habrá que pedir la autorización en la Consejería correspondiente. Y en cualquier caso habrá que pedir la autorización administrativa municipal que corresponda, con comunicación al Catastro cuando se realice la desvinculación.

También tenemos que ver si en los Estatutos se permite expresamente esta desvinculación o segregación, y la forma de realizarla, pues en ese caso ya no se necesitaría la autorización comunitaria a este respecto (sí administrativa en todo caso).

En cuanto a la Propiedad Horizontal, y partiendo de que estemos ante un

trastero anejo, tenemos que acudir al Artº. 10.3.b) LPH, en el que se determina, en su nueva redacción, que:

“3. Estarán sujetas al régimen de autorización administrativa que corresponda:

a) La constitución y modificación del complejo inmobiliario a que se refiere el artículo 26.6 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, en sus mismos términos.

b) Cuando así se haya solicitado, y de acuerdo con el régimen establecido en la legislación de ordenación territorial y urbanística, previa aprobación por la mayoría de propietarios que en cada caso

proceda de acuerdo con esta Ley, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte, la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes.

En estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Junta de Propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y según la mayoría de los propietarios que en cada

AsesorJurídicodelCOAFMU

caso proceda de acuerdo con esta Ley, la determinación de la indemnización por daños y perjuicios que corresponda. La fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por idéntica mayoría. A este respecto también podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.”

Actualmente, debemos acudir también al nuevo Artº. 17.4 párrafo 3º, conforme al que :

“Sin perjuicio de lo dispuesto en los apartados anteriores, estarán sujetas al voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas o la modificación de las cosas comunes.”

Aunque estos preceptos se refieren a la división material y a la segregación, y realmente estamos ante una desvinculación, entendemos que es totalmente aplicable, y en consecuencia, conforme a ese artículo de la LPH, basta la mayoría de 3/5 para autorizar dicha desvinculación de un anejo, y como consecuencia del mismo se habrá de determinar la cuota de participación que la nueva finca vaya a tener sobre los elementos comunes del inmueble, que en nada afectará al resto de propietarios, pues lo que se hará será detraer un porcentaje de la finca inicial (Vivienda o Local), para aplicarlo a la nueva finca (trastero). Así, conforme al Artº. 3 LPH y las resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado (ahora Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública) de 11 y 15 de marzo de 2004 de 11 y 15 de marzo de 2004, 7 de mayo de 2014, y 6 de mayo de 2015, al constituirse una finca privada independiente, deberá reflejarse su

participación por cuota en milésimas por ciento, en los elementos comunes. Y dicho acuerdo debe elevarse a escritura pública, y ésta acceder al Registro de la Propiedad correspondiente.

Antiguamente, el Artº. 8 de la LPH (ahora derogado), exigía unanimidad para la división de los pisos o locales y sus anejos, pero actualmente, como decimos, hemos de remitirnos al Artº. 10.3.b) y 17.4, párrafo 3º, de la LPH, que sin perjuicio de la previa autorización administrativa, tan solo exige la mayoría de los 3/5 del total de los propietarios y cuotas de participación para permitir la segregación (realmente desvinculación), y consiguiente modificación de las cuotas de participación. En este punto, solo se podrá utilizar el voto de los presentes, y no el de los ausentes (Artº. 17.8 LPH) por estar ante un aprovechamiento privativo, salvo que se plantee la cuestión como un acuerdo marco, en el que se permita la desvinculación futura de todos los trasteros anejos existentes, en cuyo caso entendemos que sí se podrá contabilizar el voto de los ausentes.

En consecuencia, en la Asamblea comunitaria se debe aprobar, no solo la autorización de esa desvinculación/segregación del trastero respecto al piso o local al que estaba vinculado, sino que también se deberá acordar distribuir la cuota de participación adjudicada al elemento privativo original, entre éste y el nuevo elemento surgido, en la proporción que determine la Junta de acuerdo a los criterios establecidos en el Artº. 5 LPH, y por la misma mayoría de 3/5.

Artº. 5, 2º párrafo LPH: “En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.”

Para determinar el porcentaje del trastero, y a nivel práctico, lo más fácil será

aplicar la reducción del porcentaje de superficie que tendrá el elemento privativo original (que si es aprobado por la Asamblea será totalmente válido), o bien contratar los servicios de un Técnico (por ejemplo Arquitecto) que tenga en cuenta no solo la superficie, sino también los otros factores de emplazamiento, uso previsible….

En cualquier caso, en el punto del Orden del Día relativo a “Segregacion/desvinculación del trastero anejo a la vivienda ….. Acuerdos a adoptar” (o Adopción de acuerdo marco para la desvinculación/segregación de todos los trasteros anejos a viviendas y locales. Acuerdos a adoptar), además de la autorización de esa desvinculación, y la determinación de la cuota de participación que corresponda (un porcentaje de la del elemento privativo original, que lógicamente verá reducida la suya), habrá de acordarse el permitir al Presidente elevar a escritura pública este acuerdo, autorizando cuantas actuaciones sean necesarias para la modificación de la Escritura de Obra Nueva y División Horizontal y su acceso al Registro de la Propiedad, con la finalidad de proceder a reflejar las nuevas cuotas de participación. Se debería, además, dejar la puerta abierta y autorizar, a que se pudiera efectuar cualquier modificación o complemento en las Actas y Escrituras, a exigencias del Registro de la Propiedad, que fuesen precisas para obtener la inscripción, pues es ahí donde suelen surgir los problemas de regularización.

Como consejo práctico, conviene, antes de redactar el Acta, hablar con la Notaría donde se vayan a elevar los acuerdos a Escritura Pública, por si requieren algún matiz, de igual modo que antes de formalizar la escritura, la Notaría se debería poner en contacto con el Registro para cumplimentar cualquier requisito que exigieran.

Finalmente, y no menos importante, es fijar en dicho acuerdo, quién (normalmente el interesado) se va a hacer cargo de todos los gastos que dimanen de esta desvinculación/segregación, tanto notariales, como registrales, además de cualquier profesional que se tuviera que contratar para su tramitación o pericia.

FORMACIÓN PRIMER SEMESTRE 2024

Este semestre la Comisión de Formación se ha focalizado en la interpretación normativa, en los servicios para el colegiado, y en convocar una nueva edición del Ciclo “Sabes lo que llevas entre manos”.

TALLER NUEVO SERVICIO NOTIFICACIONES

ELECTRÓNICAS CERTIFICADAS (Webinar - 1h.) (16/01/2024)

Curso para explicar el funcionamiento con ejemplos prácticos del nuevo servicio de Notificaciones electrónicas certificadas de la plataforma AFC Servicios, que ofrece el COAFMU a sus miembros.

JORNADA CAE Y MOROSIDAD (Presencial - 4h.) (15/03/2024)

Jornada formativa en la que se abordaron dos temas de interés para los despachos.

Por un lado, se analizó la aplicación de la prevención de riesgos laborales y la coordinación de actividades empresariales (CAE) en las comunidades de propietarios, casuística, doctrina jurisprudencial y la argumentación jurídica de la no obligatoriedad de la CAE en comunidades sin empleados. Y por otro lado, se trató el monitorio en el juzgado, cómo preparar el procedimiento de reclamación de deuda para tener éxito, circunstancias especiales, particularidades, etc.

Jornada patrocinada por:

COMUNIDADES ENERGÉTICAS (Presencial - 1h.) (22/03/2024)

Charla organizada con la Agencia Local de Energía y Cambio Climático (ALEM) de Murcia, para informar a los administradores de fincas, así como a los presidentes de las comunidades de propietarios, en qué consiste una comunidad energética y qué es el autoconsumo colectivo.

OFICINA VIRTUAL EMUASA

(Presencial - 1h.) (09/04/2024)

Charla organizada con EMUASA para explicar qué ofrece la Oficina Virtual que han desarrollado para sus clientes, cuáles son sus funcionalidades, y qué beneficios puede aportarle a los administradores de fincas en la gestión de los contratos, las incidencias y las facturas de sus clientes, las comunidades de propietarios.

¿SABES LO QUE LLEVAS ENTRE MANOS?

(Webinar – 7,5h.) (Mayo 2024)

Este ciclo formativo en su cuarta edición ha sido recibido nuevamente con gran interés. En esta ocasión, el programa se ha estructurado en 5 webinars, con contenidos actualizados, en los que se han abordado los aspectos básicos a tener en cuenta para desarrollar con solvencia y garantía la actividad de la Administración de Fincas, así como las claves para organizar el despacho para ofrecer un servicio profesional, eficiente y de calidad

LA

DESCONEXIÓN

DIGITAL. PROTECCIÓN DE DATOS AVANZADA

(Presencial – 2h) (07/06/2024)

Sesión dinámica organizada con Grupo Arrecife para explicar los aspectos relevantes que cualquier colegiado debe conocer para mantener protegido su negocio y a sus administrados, en relación a:

-La Desconexión Digital, protocolos a realizar, sensibilización de empleados, obligatoriedad y análisis de las medidas a implantar en las empresas.

-La Protección de Datos en los despachos: cómo cumplir la normativa en la página web, los contratos de tratamiento con las empresas de software o de contabilidad, la videovigilancia en las comunidades, y la publicación y peticiones de datos por los propietarios e inquilinos.

JORNADA NUEVA ITC ASCENSORES

(Presencial – 2h) (14/06/2024)

Charla para informar sobre el contenido del Real Decreto 355/2024, de 2 de abril, por el que se aprueba la Instrucción Técnica Complementaria ITC AEM 1 «Ascensores», que regula la puesta en servicio, modificación, mantenimiento e inspección de los ascensores. La presentación de la jornada estuvo a cargo de D.Francisco González Cubero, Subdirector General de Energía y Actividad Industrial y Minera y D. Juan Pedro Manresa Nicolás, Presidente del COAFMU.

El Colegio irá informando del programa formativo, en el que se abordarán nuevos temas de interés. Consúltalo en la web y en las circulares del COAFMU

CONVENIOS

Con los convenios de colaboración suscritos con entidades o empresas, el COAFMU trabaja para optimizar las condiciones que se le ofrecen a nuestros colegiados, y a sus administrados, y en consecuencia, mejorar y diferenciar el servicio integral que proporcionan los Administradores de Fincas Colegiados. Los colegiados pueden acceder a todos los convenios en el Área Privada de la web del Colegio www.coafmu.org. A continuación, se relación aquellos convenios firmados o renovados en el primer semestre:

CONVENIO CON GRUPO ARRECIFE:

Empresa especializada en proporcionar la seguridad necesaria en la protección de datos de Administradores de Fincas y Comunidades de Propietarios, que pone a disposición los servicios de adaptación a diversas normativas, mediante actuaciones especializadas de consultoría, asesoría jurídica y auditoría. Cuentan con un equipo multidisciplinar compuesto por auditores, consultores y abogados que proporcionan soluciones adaptadas a las necesidades de cada cliente atendiendo a:

• Interpretación de la normativa de privacidad, desconexión digital y comercio electrónico con preauditoría gratuita para valorar cómo le afecta.

• La puesta a disposición de toda la documentación y cláusulas adaptadas específicamente al profesional que contrata los servicios.

• Resolución de consultas y atención concreta de su negocio.

• Defensa ante organismos públicos como la AEPD.

CONVENIO CON PULSO ENERGÍA:

Empresa especializada en asesoramiento energético que aportan su conocimiento a los administradores y a sus comunidades, para sondear el mercado de la energía diariamente, con el fin de obtener el mejor precio y las mejores herramientas para hacerles el trabajo más fácil. Ofrecen estudios personalizados, optimización de costes, y la gestión de los posibles impagos.

CONVENIO CON BANCO SABADELL:

Entidad financiera con más de 30 años trabajando con Administradores de Fincas, con más de 300.000 cuentas de comunidades a nivel nacional, y que trabaja para mejorar su propuesta de valor para los administradores de fincas y sus comunidades.

En este convenio, Banco Sabadell incluye soluciones para Comunidades y Colegiados. Para ampliar la información, sobre cualquiera de las condiciones recogidas en el convenio, puedes ponerte en contacto con el/la directora/a de la oficina Sabadell con la que trabajes habitualmente.

CONVENIO CON IDS:

Compañía desarrolladora del programa para la Administración de Fincas FincasPlus Élite, programa de gestión concebido para los administradores de fincas colegiados, adaptado a la legislación y totalmente adecuado a las necesidades del usuario. Incluye todo lo relacionado con la Administración de Fincas. Fruto de este convenio, IDS se compromete a proporcionar sus servicios en condiciones preferentes para los colegiados del COAFMU, ofreciendo descuentos especiales en su programa FINCAS PLUS ELITE.

CONVENIOS

CONVENIO CON BIFAN IBERICA:

Compañía especializada en Cumplimiento Obligatorio en materia de Protección Integral, con sede en la Región de Murcia, que presta servicios en materias como Protección y Lucha Contra Incendios, Protección de Datos y Privacidad, Protección de Riesgos y Seguros, y Formación tanto presencial, como online sobre un amplio catálogo de cursos formativos.

BIFAN IBERICA ofrece unas condiciones especiales dirigidas sólo a Administradores de Fincas Colegiados, entre las que se incluyen la posibilidad de condiciones de período de carencia, financiación, tarifa plana, consultoría, auditorías ingeniería técnica PCI, inspecciones OCA, formación, descuentos comerciales en la contratación de sus servicios, aportando un servicio de asesoramiento técnico especializado gratuito.

CONVENIO CON ADM:

Compañía especializada en servicios de envío de burofax, impresión, manipulación de documentos y mensajería. Está a disposición de los colegiados para asesorar e informar de todos los productos postales, así como la mejor forma de envío y presentación de los mismos, ofreciendo unos descuentos exclusivos para los Administradores de Fincas Colegiados sobre las tarifas postales de Correos vigentes.

ADM proporciona también servicios adicionales a su oferta tradicional, como son la gestión y custodia, digitalización, destrucción documental y plataforma de comunicación digital , incluida certificación de email y sms, y firma digital de documentos.

CONVENIO CON ZULUX:

Compañía con más de 30 años de experiencia optimizando recursos en comunidades de propietarios, con ingenieros especialistas en eficiencia energética. Zulux se orienta en la búsqueda permanente de la excelencia en los ahorros que realiza, garantizando una alta eficiencia energética. Entre los servicios que incluyen en su propuesta para el colectivo se encuentra el asesoramiento personalizado, mantenimiento gratis, tarifas eléctricas, realización gratuita de auditorías de eficiencia energética, propuestas de ahorro energético garantizado, detector de sobreconsumos, instalación y mantenimiento de planta fotovoltaica ( proyectos y legalizaciones, con seguro durante el contrato), y plataforma on line.

CONVENIO CON SECUREMUR :

Empresa del sector de la seguridad privada especializada en sistemas de seguridad de la Región de Murcia.

Securemur proporciona soluciones de seguridad para comunidades. Cuentan con servicio técnico de instalación de sistemas de videovigilancia, alarmas, anti-intrusión, anti-inhibición y anti-sabotaje, además de servicio de mantenimiento preventivo y correctivo. En su propuesta de servicio para el colegiado, además del asesoramiento y estudio gratuito, y el presupuesto sin compromiso, ofertan en la contratación de la instalación del equipamiento de seguridad, el videograbador gratuito, siempre que se elija alguna modalidad de mantenimiento preventivo/correctivo.

CONVENIO CON BEGALVI:

Firma que cuenta con una dilatada experiencia trabajando con comunidades de propietarios y administraciones de fincas. Proporciona un servicio que simplifica el asesoramiento necesario para lograr la correcta adaptación a la normativa vigente en materia de protección de datos de carácter personal. Ofrece a los colegiados, unas condiciones preferentes a las de mercado, en la adaptación a la Ley Orgánica de Protección de Datos y en la adaptación a la normativa en materia de Prevención de Riesgos Laborales.

INFORMACIÓN

NOTIFICACIONES DIGITALES

CERTIFICADAS

El Centro de Notificaciones que el COAFMU ofrece a sus colegiados, y que hasta este año ofertaba el envío de comunicaciones postales con Certificación de Entrega y Contenido, se amplía con el servicio de Notificaciones Digitales Certificadas, que garantiza el envío y contenido de los correos electrónicos y sms, mediante el certificado correspondiente de las entregas y las descargas de los archivos adjuntos.

Este servicio proporciona una plataforma web con un sistema muy sencillo de manejo, tanto para los envíos, como para el seguimiento de las comunicaciones realizadas, y la descarga de los correspondientes certificados. Además, cuenta con unas tarifas muy económicas, comparadas con otras opciones del mercado.

El Centro de Notificaciones posibilita certificar las comunicaciones digitales y postales de forma fácil e intuitiva, con las garantías precisas, y a unos precios muy competitivos. Es un servicio adaptado a las necesidades de nuestros colegiados, que permite ahorrar tiempo y dinero, avanzando en el proceso de digitalización del despacho. Para más información, contacta con el Colegio.

PUNTO DE INFORMACIÓN

CATASTRAL

En virtud del convenio suscrito entre el COAFMU con la Dirección General del Catastro, se posibilita que el Colegio se haya constituido desde este mes de mayo en Punto de Información Catastral (PIC), lo que permite ofrecer a los ciudadanos, y a nuestros colegiados de forma preferente, ciertos servicios que brinda el Catastro, como son:

ASAMBLEA GENERAL ORDINARIA COAFMU

La Asamblea General Ordinaria del Colegio, convocada formalmente el 4 de Junio de 2024, se celebró de forma presencial en la sede colegial. Con el fin de que todos los colegiados pudieran tener la suficiente información respecto de los asuntos que se iban a abordar en el Orden del Día, se remitió previo a la celebración de la Asamblea, la Memoria Corporativa del COAFMU del año 2023, la cual recoge la memoria de Secretaría y Económica del Colegio. Este documento se encuentra disponible en la web del COAFMU.

a) Servicio de consulta de datos catastrales no protegidos, certificación de la referencia catastral y consulta de cartografía. Consulta y certificación del valor de referencia de un inmueble.

b) Servicio de consulta y certificación de datos catastrales protegidos, por los titulares catastrales, sus representantes o personas autorizadas por ellos.

c) Servicio de certificación negativa de

bienes inmuebles o de la circunstancia de no figurar como titular catastral.

d) Servicio de consulta para los titulares catastrales sobre información relativa a las solicitudes de ayuda de la Política Agrícola Común (PAC).

Para hacer uso del mismo, el colegiado puede ponerte en contacto con el Colegio en el 968 21 13 56 o en el correo info@coafmu.org para solicitar la certificación correspondiente.

INFORMACIÓN

VISITA A LAS BODEGAS JUAN GIL

La Comisión de Eventos del COAFMU organizó el pasado 18 de Mayo para los miembros del Colegio, una visita a las Bodegas Juan Gil, actividad formulada para fomentar la relación entre los colegiados y propiciar un encuentro en el que compartir experiencias en un entorno único.

Los compañeros que participaron en esta atractiva excursión, disfrutaron de un día estupendo, en el que pudieron conocer las Bodegas de Juan Gil, su historia, sus viñas, el proceso de elaboración de los diferentes caldos, visitaron las impresionantes instalaciones de la bodega , y se finalizó la jornada con una sabrosa comida maridada con 4 vinos de las Viñas Familia Gil. Para ayudar a sufragar los costes del evento se contó con el patrocinio de ATTENTTO servicios integrales, empresa especializada en la prestación de servicios de mantenimiento de jardines, limpieza, control de accesos, apoyo administrativo y cuidados a domicilio para personas mayores, enfermos y niños.

CNAF ALICANTE

Alicante ha sido la sede que ha acogido el XXIII Congreso Nacional de Administradores de Fincas, cita obligada de la profesión que se celebró del 30 de mayo al 1 de junio en el Auditorio de la Diputación de Alicante (ADDA).

Esta exitosa convocatoria desplegó un amplio programa bajo el título “Juntos, sí”, con conferencias, mesas redondas, y otras actividades con el objeto de actualizarse en las últimas tendencias y novedades relacionadas con la gestión de comunidades de propietarios.

La delegación murciana estuvo representada por su Presidente D. Juan Pedro Manresa, acompañado por miembros de la Junta de Gobierno y más compañeros del COAFMU.

La próxima cita será en Ávila con el XIX ENAF , que tendrá lugar en mayo de 2025.