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VILLE, COLONICHE, CASE DI PREGIO IN VENDITA A FIRENZE E DINTORNI
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Prezzi calmi, acquisti sicuri Guida all’investimento
N°
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GIUGNO 2011
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SAN MINIATO
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VIAREGGIO - TORRE DEL LAGO
CAMAIORE - CENTRO STORICO
All’interno del Parco Residenziale privato Lagomare, a 300 metri dalle spiagge, appartamento di 135 mq distribuito in salone doppio, cucina, 3 camere, 2 servizi oltre a 40 mq di terrazze e 2 posti auto. Gradevoli affacci e massima tranquillità.
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AREZZO - LOC. IL TORRINO
AREZZO
In posizione panoramica, complesso immobiliare costituito da tre fabbricati: la Villa “padronale” di Mq.350, una villetta di Mq.165 e la dependance della Villa principale di Mq.160. Il terreno si estende per circa 10 ettari.
Nella splendida cornice della panoramica collina di San Zeno, proponiamo uno storico e caratteristico complesso immobiliare di Mq.750 egregiamente ristrutturato. Il suggestivo giardino e l’oliveta ospitano l’ampia e gradevole piscina con solarium.
CASTIGLION FIBOCCHI (AR)
CITTÀ DI CASTELLO (PG)
Meraviglioso piccolo borgo in pietra del ‘400 dominante la collina di 100 ettari di terreno di proprietà. Il complesso, con superficie di Mq.600 ca., attualmente risulta essere un’attività ricettiva avviata ma la tipologia lo rende ideale anche per uso residenziale privato di altissimo livello.
In uno dei più antichi palazzi del centro storico, con accesso dal giardino di proprietà, proponiamo un’abitazione di prestigio di Mq.230 divisa in cucina, sala da pranzo, salotto con camino, 3 camere, tripli servizi, studio con camino e veranda e 2 impareggiabili terrazze panoramiche.
Firenze, Viale Spartaco Lavagnini, 42 - Tel. 055.46.33.502 - ssansone@gabetti.it Milano • Roma • Santa Margherita Ligure • Genova • Cagliari • Firenze • Napoli • Venezia www.immobiliasantandrea.it - info@immobilisantandrea.it GIUGNO 2011 n. 6
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Immobili di Prestigio www.5thavenueimmobiliare.it Tel. 055 487896 - 335 361299
Pozzolatico
A 8 minuti da Porta Romana, sulle piĂš belle colline di Firenze, vista sulla cittĂ , affascinante porzione di villa con accesso indipendente libera su tre lati, di circa 300 mq.: ingresso signorile con ampi spazi per zona giorno e rappresentanza, salone con camino che si affaccia sul parco, in parte oliveta, di circa 5.000 mq., grande cucina, tre camere, quattro bagni, una torre dalla quale si gode di un panorama mozzaďŹ ato. Completa la proprietĂ una taverna di circa 60 mq., una loggia di circa 40 mq. ed un grande garage di oltre 100 mq. Oggetto di grande fascino.
Bagno A Ripoli – Candeli
Cerbaia
Sorprendente e mosso appartamento al secondo ed ultimo piano composto da ingresso, ampia cucina in muratura, soggiorno con incantevole vista, bagno con zona lavanderia, camera in soppalco con guardaroba e piccolo bagno. Una bella sofďŹ tta ed un taglio particolare rendono la proprietĂ unica.
A soli 19 km. da Firenze, prestigioso appartamento in villa storica del 1300, di circa 140 mq. con giardino di circa 200 mq., composto da ingresso nel suggestivo salone di 60 mq con camino con sofďŹ tto a volte affrescato e altezza di 6 metri, cucina, due splendide camere e spazioso bagno, una camera mansardata con bagno al piano superiore. Cantina, due posti auto privati e parco condominiale. Oggetto da amatore.
Richiesta 285.000
Richiesta 750.000
Richiesta 1.600.000
Impruneta - Tavarnuzze
Bellosguardo
Certosa Colleramole
Bellissima villa di oltre 400 mq. completamente ristrutturata con raro gusto e materiali di pregio, composta da corpo centrale e dependance indipendente di circa 50 mq. , parco di circa 3.500 mq., posti auto coperti, splendida piscina ed assoluta privacy. Prestigiosa, con grandi spazi di rappresentanza e facilmente divisibile in due unitĂ .
In contesto elegante e riservato, a due passi dal centro, porzione di villa di circa 350 mq. oltre giardino di 1500 mq. con accesso privato e posti auto, composta da doppio ingresso, tre saloni con camino, sala pranzo, cucina, tre camere con bagno e guardaroba, studio e splendida e grande veranda che affaccia sul giardino all’italiana. Residenza di charme e curata in ogni particolare. Divisibile in due unità .
Trattativa riservata
Trattativa riservata
In esclusivo contesto, villa del 400 da sogno di oltre 400 mq, ristrutturata di recente, oltre parco con posteggi. Composta da: ampia zona giorno, con salotti e sala da pranzo, zona notte al piano superiore, suggestiva torre con possibilitĂ di ulteriori alloggi con vista mozzaďŹ ato su Firenze. Al piano seminterrato piccola spa. Completa la proprietĂ una dependance di circa 80 mq anch’essa ďŹ nemente ristrutturata. Trattativa riservata
Piazza LibertĂ
Indipendenza
Bagno a Ripoli
Viali. In contesto riservato e signorile, appartamento al piano terreno di circa 140 mq composto da ingresso, soggiorno doppio, cucina con tinello, due camere, guardaroba, studio, due bagni, cantina. Un grande giardino carrabile di circa 400 mq. ed il contesto del condominio rende l’appartamento unico nel suo genere e nella zona.
Lussuoso appartamento in palazzo prestigioso, di oltre 200 mq. al secondo piano con ascensore, perfettamente ristrutturato con materiali e soluzioni pregio, composto da: ingresso, cucina, grande salone di rappresentanza , tre camere, quattro bagni, ripostigli e locali di servizio indipendenti con bagno.
Poco distante dalla piazza, imponente villa libera su quattro lati, di oltre 600 mq., disposta su piÚ livelli con circa 5.000 mq. di parco ben curato. La villa è in ottime condizioni e, per la sua disposizione interna, è facilmente divisibile in piÚ unità immobiliari. Garage con posti auto.
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villa libera su tre lati con ampio giardino, composta al piano terra da ingresso, ampio soggiorno, sala da pranzo, cucina e bagno, al piano primo da tre camere e doppi servizi, ampia taverna con camino e attacchi per la cucina, lavanderia. Ottime finiture, recente costruzione
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TOSCANA
Statuto/Rifredi - IMMOBILSTATUTO srl
Cure/Campo di Marte - IMMOBILDUSE srl SAN DOMENICO Ottima posizione collinare, splendida villa fine ‘800 (500 mq.) su due livelli, oltre torre, annessi, piscina privata, ampio parco circostante, oggetto unico. Trattativa riservata - Rif. N70027 - Tel. 055/600148
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Centro - FINCONSULT srl
Cure/Campo di Marte - IMMOBILDUSE srl
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BADIA A RIPOLI Interno silenzioso, nel verde, ottima porzione di colonica fine ‘800 completamente ristrutturata 290 mq. su 2 livelli, 4 servizi, sala doppia con camino (50 mq.), lavanderia, corte interna di 80 mq. splendido giardino all’inglese 1.000 mq. e 3 posti auto. Trattativa riservata - Rif. E100108 – Tel. 055/6800156
PIAZZA DELLA LIBERTA’ Lato Centro prestigioso indirizzo signorile villino liberty primi ‘900 disponiamo immobile di altissima rappresentanza composto da 20 vani su due livelli (590 mq. circa) splendido giardino (300 mq. circa) eccezionali potenzialità interne. Trattativa riservata - Rif. F100339 – Tel. 055/2776291
BOLOGNESE (V.LO S. MARCO VECCHIO) Posizione dominante, contesto esclusivo e nel verde, splendida villa libera su 4 lati (550 mq.) su tre livelli, balcone, terrazza abitabile, giardino (3.000 mq.), posti auto. Termosingolo. Trattativa riservata - Rif. N110041 - Tel. 055/600148
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VIA PODESTA’ Disponiamo in villa storica ampia porzione 300 mq. circa tre camere oltre generosa terrazza panoramica ristrutturazione di pregio. € 2.600.000 - Rif. I110029 – Tel. 055/2286074
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SESTO PIAN DI SAN BARTOLO Immersa nel verde, splendida villa su tre livelli, libera su 4 lati con tripli servizi, grande garage, cantina e splendido giardino di 1.000 mq. Trattativa ris. - Rif. G90251 – Tel. 055/440446 GIUGNO 2011 n. 6
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SCANDICCI COLLINE In lussuoso contesto (ex convento) bellissimo 4 vani composto da ingresso, cucina abitabile, ampio soggiorno, 2 matrimoniali, grande servizio finestrato, meravigliosi affacci sulle colline ottime rifiniture stile rustico toscano, cantina e due posti auto. € 350.000 - Rif. O110119 – Tel. 055/2571715
San Casciano V. P. - IMMOBILIARE CERONI srl
GREVE IN CHIANTI (S. POLO) Esclusiva porzione di villa, rilevata da antico convento del XIII secolo. Ristrutturazione di altissimo livello recuperando particolari originali, composta da ingresso, due cucine, soggiorno, sala, salone, due ripostigli, tripli servizi, due camere, garage, cantina, giardino di 800 mq., oltre a terreno di 3.000 mq. ad ulivi, per amatori. € 1.100.000 - Rif. V100004 – Tel. 055/8228206
Borgo San Lorenzo - IMMOBILBORGO srl
BARBERINO DI M.LLO In posizione panoramica splendida villa 8 vani (260 mq.) libera su 4 lati con tripli servizi ripostiglio 4 cantine loggia garage e giardino (5.000 mq.). € 850.000 - Rif. Q110158 – Tel. 055/8496195
Cascina - IMMOBILCASCINA srl
PETTORI Stupenda libera su 4 lati stile moderno unica nel suo genere nella zona, nuova, appena finita con vetrata semicontinua nella zona giorno, 280 mq. complessivi con grande mansarda e terrazza solarium di 40 mq. con elementi di domotica (videosorveglianza, centralini, home theatre, hi fi multiroom...) giardino su 4 lati, luminosissima, eccellente cura nei particolari. Info in agenzia – Rif. Y90080 – Tel. 050/710041
Pontassieve - TARANTO srl
Pescia - SOLUZIONE CASA BUGGIANO Bella casa in posizione panoramica di circa 250 mq. su due livelli; seminterrato con taverna di circa 50 mq.; oltre porticato, terrazza di circa 50 mq. e terreno di circa 1,5 ettari. Ottima anche come struttura ricettiva. Info e trattativa riservata in agenzia - Rif. PE1847 – Tel. 0572/490191 GIUGNO 2011 n. 6
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COLLINE Colline SESTO Sesto FIORENTINO Fiorentino
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Antico complesso residenziale di mq. 2070 circa, da ristrutturare, parzialmente sottoposto a Sovrintendenza Belle Arti, cappella privata su chiostro interno, giardini di pertinenza e terreni circostanti. Proposta progettuale già avanzata per la realizzazione di 10 unità immobiliari.
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Villa del ‘400 con piscina, posizione dominante, panoramicissima, facilmente frazionabile in 2/3 unità, giardino circostante 1000 mq circa
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Impruneta IMPRUNETA Complesso colonico con vista su firenze, completamente finemente ristrutturato, complessivi mq. 1300 circa, adatto anche ad attività ricettiva, parco con terreno olivato, piscina
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Sommario Prezzi calmi, acquisti sicuri La dinamica dei prezzi delle case invita alla compravendita
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ATTUALITA’ (1)
Firenze: fatturato stabile, calo in provincia
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ATTUALITA’ (3)
SCUOLA DI FISCO
Quanto rende il mattone
Occhio all’acquisto: investire sì, buttarsi no
Per chi suona l’ICI?
Analisi dei rendimenti città per città dal 2002 al 2010
Immobili di pregio e seconde case alla cassa entro il 16 giugno
Attenzione ai punti critici di ogni tipo di investimento
LE GUIDE
L’AVVOCATO RISPONDE
Come stipulare il contratto di Locazione .................................................................. pag. 20
Se il lavoro cambia volto all’edificio
Il Facsimile del contratto di Comodato ..................................................................... pag. 20 Prima di firmare il Mutuo .......................................................................................... pag. 22 Il Barometro dei Tassi ................................................................................................ pag. 23 Vita in Condominio .................................................................................................... pag. 24 PAROLA D’ESPERTO Quesiti affitti ........................................................................................... pag. 21 Quesiti condominio ................................................................................ pag. 25
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L’intervento di un condomino muta la fisionomia dello stabile: attenzione a tutelare sia l’estetica che la sicurezza
FOTO DI COPERTINA
POZZOLATICO VISTA SULLA CITTA’ Pozzolatico - A 8 minuti da Porta Romana, sulle più belle colline di Firenze, vista sulla città, affascinante porzione di villa con accesso indipendente, libera su tre lati, di circa 300 mq.: ingresso signorile con ampi spazi per zona giorno e rappresentanza, salone con camino che si affaccia sul parco, in parte oliveta, di circa 5.000 mq., grande cucina, tre camere, quattro bagni, una torre dalla quale si gode di un panorama mozzafiato. Completa la proprietà una taverna di circa 60 mq., una loggia di circa 40 mq. ed un grande garage di oltre 100 mq. Oggetto di grande fascino. Richiesta 1.600.000
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REGISTRAZIONE: Tribunale di Firenze n. 4535 del 25-1-1996 EDITORE: Edizioni Panorama s.r.l. DIRETTORE RESPONSABILE E CAPOREDATTORE: Manuela Villimburgo COLLABORATORI DI REDAZIONE: Lina Avigliano, Luigi Cobisi, Patrizia Felcioloni, Elisabetta Giotti, Roberto Lucarini Manni, Luca Santarelli STAMPA: Zincografica Fiorentina REDAZIONE: tel. 055.50.701 fax. 055.50.70.444
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Prezzi calmi, acquisti sicuri Nel comparto delle case, la dinamica dei prezzi invita all’acquisto A Firenze ‘fatturato’ stabile rispetto al 2009, ma la provincia registra un calo
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ono oltre 64 milioni i metri quadrati di abitazioni vendute in Italia nel 2010, vale a dire l'1% in più dell'anno precedente. Q uesto uno dei dati del bilancio d el m ercato im m obiliare elaborato dall’O sservatorio del l’A gen zia del T erritorio. La superficie media compravenduta per unità abitativa è stata di 104 m etri quadrati, sostanzialm ente stabile rispetto al 2009 (0,5 mq in più). Il valore di scambio complessivo è aumentato del 2,6% a 103,9 miliardi (101 nel 2009). Il fatturato medio per unità abitativa è stato di 168.266 euro, con un incremento di 3.452 euro sull'anno precedente. FIRENZE E LE ALTRE GRANDI CITTÀ L’andamento del mercato residenziale delle otto principali città per n um er o d i ab itan ti r isulta, n el 2010, decisamente positivo con un rialzo del 6,9% mediamente. L’A genzia segnala, in particolare, il risultato particolarmente positivo della città di Roma (+12,7%) e le buone performance dei mercati resi d en zi a li d i M i la n o ( 6,7% ) e G enova (+6,9). T ra le grandi città, Bologna è l’unica a chiudere in negativo il 2010 seppur con un lieve calo (- 0,6%). N ei com uni delle province delle grandi città com plessivam ente il mercato residenziale rileva un lieve
rialzo, risultando alcune chiusure negative dei volumi di compravendita nei comuni minori delle province di Palermo (- 6,6%) Bologna (- 3,8%) e Firenze (- 0,8%). L’andamento dell’indice del numero di transazioni evidenzia che in quasi tutti i capoluoghi l’inversione di tendenza (dopo la crescita del mercato generalizzata) è stata consistente già nel 2007, per alcuni è iniziata dal 2006 (Roma, N apoli e
P aler m o) , nel 2008 p r oseg ue la contrazione del volum e di com pravendite che nel 2009 si attenua. N el 2010, co n eccezi o n e d i Bologna, i volum i delle com pravendite di abitazioni fanno registrare l’inversione di segno. In tutte le città, tranne Palermo, la superficie media delle unità abitative compravendute è inferiore ai 100 metri quadrati. N ello specifico è p a r tico la r m en te co n ten u ta a
M ilan o ( 82 m etr i q uad r ati) e a T orino (83,3 metri quadrati). Nei comuni della provincia le superfici medie sono superiori, con il massimo per quella di Milano, 124 mq circa. N elle città si sono acquistate mediamente più abitazioni ‘medio piccole’, ‘medie’ e ‘grandi’, oltre il +10% nel 2010 rispetto al 2009. Il “fatturato” nelle otto grandi città (vedi tabella in questa pagina) è pari a circa 24,4 miliardi di euro, con un
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Stima del ‘fatturato’ totale e medio per unità e variazione annua principali città Città ROMA MILANO NAPOLI TORINO PALERMO GENOVA BOLOGNA FIRENZE TOTALE
Stima fatturato 1000€ 10.161.868 4.599.549 1.643.977 2.515.975 928.670 1.749.729 1.424.717 1.379.038 24.403.523
Resto Provincia ROMA 3.666.070 MILANO 6.546.585 NAPOLI 2.015.618 TORINO 2.678.823 PALERMO 486.623 GENOVA 853.353 BOLOGNA 1.503.168 FIRENZE 1.374.388 TOTALE 19.124.629
Stima fatturato medio u.i. € 306.374 244.027 248.432 223.372 173.379 254.656 302.857 316.953 267.641
200.152 191.200 183.855 158.765 101.477 253.570 203.238 238.026 188.007
Quota Var.% 2009-10 Diff. 2009-10 fatturato fatturato fatt. medio u.i. € 41,6% 11,1% -4.429 18,8% 8,7% 4.493 6,7% 7,7% 6.626 10,3% 0,6% 299 3,8% 2,5% 2.171 7,2% 8,9% 4.577 5,8% -0,1% 1.690 5,7% 3,6% 848 100% 7,6% 1.751
19,2% 34,2% 10,5% 14,0% 2,5% 4,5% 7,9% 7,2% 100%
2,3% 0,8% 2,0% 0,5% -6,0% 3,5% -1,9% -2,1% 0,7%
-5.125 510 -1.523 -998 622 3.314 3.856 -3.029 -470
fonte: Agenzia del Territorio GIUGNO 2011 n. 6
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SEGUE DA PAG. 13
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aumento del 7,6% rispetto al 2009. Da segnalare il dato di Roma per la quale si registra un incremento di circa un miliardo di euro nel 2010, m a è anche l’unica tra le grandi città d o ve il valo r e d i scam b io medio di un’abitazione diminuisce n el 2010 ( ci r ca 4.500 eu r o i n meno). F ir en ze è la città co n il va lo r e m edio di un abitazione com pravenduta più elevato (317 mila euro circa), seguita da Roma e Bologna (oltre 300mila euro). N elle province si fatturano 19 miliardi di euro con un incremento di +0,7% rispetto al valore delle a b ita zi o n i co m p r a ven d u t e d el 2009. G enova è la provincia nella quale si è registrato per i comuni minori la m aggiore crescita ( +3,5% ) e il maggiore valore medio per unità (254 mila euro circa). Palermo è la provincia meno cara, il valor e d i scam b io m ed io p er un’abitazione è 173 mila euro circa in città e 101 mila euro in provincia.
Numero transazioni (indice)
I MUTUI IPOTECARI L’acquisto di abitazioni finanziato con m utuo ipotecario avente per garanzia lo stesso immobile acquistato, risulta nel 2010 in aumento mediamente del 15,7% per le principali città con variazioni più accen t u a t e a R o m a ( +24,9% ) e Palermo (+16,2%). A T orino città, nonostante le compravendite di abitazioni siano aumentate del +0,5%, le compravendite assistite da mutuo ipotecario sono diminuite del - 1,1%.
Per i comuni delle rispettive province, la crescita media è risultata pari a +9,4% e Napoli è la provincia dove si è registrato la maggiore crescita di ricorso al mutuo ipotecario, +18,3%. In ordine alle caratteristiche dimensionali delle abitazioni, le otto città seguono più o m eno le tendenze già osservate a livello nazionale, con un aum ento m aggiore delle abitazioni ‘medie’ e ‘grandi’ acquistate con il mutuo ipotecario, c h e a u m en t a n o so p r a t t u t t o a Roma, N apoli, Bologna e Firenze.
R om a e M ilan o assor b on o un a quota importante del flusso di capitali erogato com e nuovi m utui ipotecari pari 3,3 miliardi di euro a Roma e 1,7 miliardi a M ilano. È pari a circa 7,6 miliardi il capitale erogato per il com plesso delle otto principali città italiane. Risulta rilevante nel 2010 l’aumento dei capitali erogati per m utui ipotecari, +25% circa che corrisponde a un valore di circa 1,5 miliardi di euro, di cui ben 0,8 miliardi a Roma. Ciò è giustificato anche dalla maggior erogazione per unità immobiliare. In particolare tale aumento è significativo in tutte le città soprattutto per N apoli e M ilano ( +17 m ila e +14 mila euro circa per u.i. rispettivamente). Anche per i comuni delle province si segnala un aumento del capitale per unità immobiliare, particolarmente consistente per la provincia di Roma (+6.500 euro circa), che porta ad una variazione positiva del capitale com plessivo erogato nel 2010 per i comuni non capoluogo di questa provincia (+17,4%).
Occhio all’acquisto: In ogni tipo di investimento almeno un balcone) e che sia alla portata economica. Trovato l'oggetto cercato, sperato e molto voluto, il primo acquisto lo si perfeziona anche se ad un prezzo che, apparentemente, non è il più conveniente o quello sperato. In buona sostanza, sul piatto dei pro e dei contro vi sono le mille valutazioni personali che rendono il bene ricco di utilità marginali per gli acquirenti, ampiamente compensative di quell'apparente “maggior prezzo” sborsato per l'acquisizione.
a recente crisi globale ha modificato profondamente il mondo dell'economia e con esso quello immobiliare. In particolare, è diventato estremamente difficile, anche per i competenti analisti, fare previsioni sapendo che vi sono ampi margini di essere smentiti anche nell’immediato futuro. Nonostante le difficoltà, in molti, con motivazioni diverse, si apprestano a investire. Proviamo a tracciare il profilo dell'investitore nelle tre diverse situazioni tipo. ACQUISTO PER INVESTIMENTO C'è anche chi ricerca immobile o immobili in acquisto per investimento, da metACQUISTO PRIMA CASA Questo acquisto riguarda la famiglia, for- tere a frutto. In questo caso le prerogative mata o in formazione, che cerca un im- che muovono la scelta sono diametralmente diverse a quelle sopraddette. mobile per fare il suo “primo acquisto”. La ricerca e, quindi la scelta, ricade su L'immobile, infatti, deve essere ubicato in quell'immobile che si trova in una certa zona commercialmente appetibile, ove vi zona (vicino ai genitori o al posto di lavo- sono richieste in locazione o in acquisto ro, la zona da sempre amata), che abbia e, l'acquisto, lo si deve perfezionare entro certe caratteristiche (2 camere, 2 bagni, un certo prezzo oltre il quale conviene
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cercare e trovare altre soluzioni. La zona: in una città come Firenze, ricca di turismo e di studenti, vi sono alcune zone ove, chi opera nel settore, sa bene quanto un immobile può rendere se messo ben a frutto, o meglio quanto può fruttare il singolo posto letto. Perché ciò accada, l'immobile, deve essere inserito in un contesto di gradevolezza ed avere un certo taglio. L'oggetto, quando reperito, deve avere un prezzo tale per cui le previsioni di entrata costituiscano una rendita tra il 4,5%-6% dei costi. Come si vede l'operazione è molto più complessa e tale difficoltà sussiste sia se chi investe sia la famiglia che spende i risparmi di una vita, sia la coppia di coniugi che investe il TFR, sia infine l'investitore immobiliare per professione. L'altra problematica è la ricerca e scelta del conduttore. Questo deve essere persona seria ed in grado di offrire le giuste garanzie per il puntuale adempimento delle obbligazioGIUGNO 2011 n. 6
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CITTA’ Bari Bologna Firenze Genova Milano Napoli Palermo Roma Torino Verona
Quanto rende il mattone
RENDIMENTO ANNUO LORDO (%)* 3,7 3,5 3,6 3,9 3,5 3,7 4,7 3,7 3,3 4,7
* Nota: il rendimento annuo lordo di un immobile in locazione è il rapporto tra i canoni di locazione annui (cioè la somma delle 12 mensilità) e il capitale investito per l’acquisto dell’immobile.
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el secondo sem estre del 2010 l’analisi dei rendim enti delle abitazioni nelle principali città italiane ha confermato la stabilità del trend degli anni precedenti. Il rendimento annuo lordo nelle grandi città italiane si è attestato infatti intorno al 3,8%. L’U fficio Studi T ecnocasa ha messo a confronto le dinamiche di crescita delle quotazioni degli immobili, dei canoni di locazione e dei rendimenti, nel periodo che va dagli inizi del 2002 fino al secondo semestre del 2010. L’analisi è stata effettuata nelle grandi città italiane. La curva dei prezzi è stata calcolata facendo riferimento alle variazioni dei prezzi degli immobili per quanto rig u a r d a i l c o m p r a ven d u t o d ella t i p o lo g i a “ m ed i o u sa t o ” . L’andamento delle variazioni dei canoni di locazione nel tempo è stato elaborato sul bilocale. C om e si può notare i rendim enti si sono stabilizzati nel corso degli anni. Le zone centrali mediamente rendono il 3,6% annuo lordo, quelle semicentrali il 3,8% e quelle periferiche il 3,9%. T ra le grandi città quelle che hanno il rendimento annuo lordo da locazione più elevato sono V erona e Palermo con il 4,7%.
investire sì buttarsi no attenzione ai punti critici ni contrattuali (pagamento del canone e degli oneri accessori). E’ l’aspetto decisamente più importante. L'inquilino moroso è fonte di tante problematiche che richiedono al locatore risorse, energie e denari. Quando l'inquilino diviene moroso il proprietario non incassa il canone e questo può essere, per effetto domino, causa di ulteriori danni. Infatti, spesso, i locatori fanno affidamento sull'incasso del canone per coprire proprie obbligazioni (per esempio la rata del mutuo). Alcune morosità del conduttore, poi, debbono persino essere coperte dal proprietario. Due esempi per tutti: l'acqua e gli oneri condominiali, dando per scontato che oggi nessun proprietario è così ingenuo da lasciare le altre utenze a proprio nome. Altro aspetto attiene i tempi. Eseguire uno sfratto per morosità può richiedere anche più di due anni, lungo periodo ove il proprietario nulla incassa dovendo sostenere, come detto, alcune spese e dovendo, GIUGNO 2011 n. 6
dall'altro, sostenere le spese legali che, per l'intera fase (sommaria ed esecutiva) sono tutt'altro che irrisorie. Quanto detto deve suggerire che la scelta del conduttore non deve necessariamente ricadere sul maggiore offerente, bensì sul soggetto più affidabile.
INVESTIMENTO NELL'IMMOBILE COMMERCIALE Un discorso a parte merita l'importante gestione immobiliare commerciale, quella cioè che ha ad oggetto l'acquisto di interi stabili o compendi immobiliari nelle 3-4 vie più importanti di una città. Si tratta generalmente di operazioni di decine di milioni di euro che si edificano su mille aspetti, ove uno solo di questi è il prezzo e/o la rendita. Non vi è dubbio, però, che anche in questi casi l'investitore (che può essere privato e non solo italiano) cerca una rendita di una certa percentuale rispetto al totale costo dell'operazione.
Inoltre, l'acquisto deve ricadere su quegli oggetti di assoluto pregio, per i quali vi è sempre interesse del mercato e degli investitori internazionali. L'approccio all'acquisto, anzi bisogna dire alla trattativa, spesso si muove su dinamiche assolutamente diverse dall'acquisto di un mero immobile a civile abitazione. Al fine di scremare i c.d. “perditempo”, chi desidera valutare un acquisto di tali “gioielli” immobiliari, manifesta un interessamento alla proprietà per mezzo di una lettera di intenti. Se il soggetto interessato all'acquisto risulta gradito, la proprietà lo mette in condizione di effettuare le dovute verifiche, giuridiche, tecniche ed economiche (due diligence). Se anche questa fase non frappone ostacoli, si addiviene alla trattativa vera e propria, alla pattuizione delle singole clausole contrattuali, tra le quali, vi sono il prezzo e le modalità di pagamento. Luca Santarelli
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scuola
di fisco
Per chi suona l’ICI? Gli immobili di pregio e le seconde case alla cassa entro il 16 giugno Attenzione anche ai ‘casi speciali’ di Luigi Cobisi
ra i costi di gestione degli immobili l’Ici continua ad avere un peso per diversi proprietari. L’abolizione dell’imposta comunale ha riguardato infatti solo le prime case, e neanche tutte. Pertanto, entro il 16 giugno va alla cassa la prima rata dell’ICI 2011 ancora per molti contribuenti. Ricapitoliamo chi deve pagare, chi è escluso e le modalità di versamento.
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una detrazione da applicare all’imposta. Ricordiamo che non devono pagare l'ICI gli inquilini o i nudi proprietari. Sul diritto di abitazione, inoltre, si tenga presente che - in caso di successione - il coniuge superstite ne diviene titolare per legge (art. 540 del Codice Civile) sull'immobile di residenza coniugale. Spetta solo a lui, anche se vi sono altri eredi, l’esenzione dall'ICI per intero. Per gli immobili concessi in leasing l'imposta deve essere pagata per intero dal possessore dell'immobile e non dal proprieL’IMMOBILE DI PREGIO PAGA L’ICI tario (la società di leasing). Analogo regiLe differenze applicative sono numerose e me è previsto per il concessionario di imincidono sui costi di gestione degli immobili. mobile insistente su area demaniale. Nel comparto di maggior pregio sono riconoscibili in linea generale tre casi: ALCUNE SITUAZIONI SPECIALI - le abitazioni principali di pregio (sogget- Quando nel 2008 (Legge n. 126/2008) fu te all’imposta con le vecchie regole disposta l’esclusione dall'ICI dell'unità imdella prima casa); mobiliare adibita ad abitazione principa- le abitazioni secondarie (spesso sogget- le del soggetto passivo (proprietario o tite ad aliquote più alte); tolare di diritto reale di godimento) come - gli immobili storici (che tengono l’impo- risulta dall’anagrafe, anche le pertinenze sta più bassa grazie al calcolo sulla ren- godettero immediatamente dell’esenziodita minima). ne. Su queste ultime si fa riferimento alla definizione di cui all’art.817 del Codice ciL’ESCLUSIONE PRIMA CASA (NON PER TUTTI) vile ma – come sempre in materia di ICI – Nel comparto abitativo, dopo l’abolizione è necessario considerare anche i regoladell’imposta sulla prima casa, solo i fab- menti comunali che talvolta impongono bricati di lusso e le ville, (categorie cata- limitazioni. stali A/1, A/8, A/9 e relative pertinenze) Lo stesso accade con l’individuazione sono soggetti all’ICI. Per questi contri- dell’abitazione principale. buenti valgono comunque le riduzioni Normalmente sono considerate abitazioni prima casa esistenti. principali anche le abitazioni di residenza In genere si tratta di un’aliquota ridotta e di dei soci assegnatari delle cooperative edi-
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lizie a proprietà indivisa; l'abitazione posseduta a titolo di proprietà o di usufrutto, da un cittadino italiano residente all'estero, alla sola condizione che non risulti locata; le abitazioni, possedute a titolo di proprietà o di diritto reale di godimento, da soggetti anziani o disabili che acquisiscono la residenza anagrafica presso istituti di cura o sanitari a seguito di ricovero permanente, a condizioni che si tratti di unica abitazione posseduta su tutto il territorio nazionale che non sia in alcun modo locata o detenuta da parte di soggetti terzi. Al contrario la casa affidata in comodato ad un familiare che vi abita non è sempre considerata equiparata all’abitazione principale. E’ il caso di Firenze. Un’altra esenzione riguarda invece gli immobili posti sul confine comunale ed accatastati in parte nel territorio di un Comune e in parte nel comune confinante che costituiscono porzione di abitazione principale di soggetto passivo residente nell'altro comune. In molti comuni anche le abitazioni locate ai sensi della Legge n. 431/1998, art. 2, comma 3 sono esonerate. E' esclusa dall'imposta anche la casa coniugale nell'ipotesi di separazione fra coniugi, dichiarata dal Tribunale su base consensuale o giudizialmente per sentenza. Per tale immobile quindi sia il coniuge assegnatario (ivi residente) che quello non assegnatario, se proprietari per l'intero o comproprietari pro quota, non sono obbligati al versaGIUGNO 2011 n. 6
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mento dell'imposta. Per il coniuge non assegnatario l'esclusione dall'ICI, però, si applica solo a condizione che lo stesso non sia titolare di diritto di proprietà o altro diritto reale su un'altra abitazione, situata nel medesimo comune dove è posta la casa coniugale, utilizzata come abitazione principale (residenza anagrafica). Oltre ai regolamenti comunali i casi di esenzione sono fissati dall’art. 7 del D.Lgs. 504/92. Tutte le esenzioni spettano limitatamente al periodo dell'anno durante il quale si verificano le condizioni richieste dalla normativa.
te all’imposta. Per favorire i propri residenti (che godono così di un’aliquota molto bassa quando soggetti all’imposta) numerosi comuni (in Toscana specialmente quelli della costa a più alta intensità di seconde case) hanno disposto un’aliquota maggiorata (in genere il 9 per mille) che penalizza fortemente queste abitazioni.
GLI IMMOBILI INAGIBILI Un’attenzione particolare può riguardare – anche nei casi appena visti – il fatto che gli immobili siano inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, la legge ed il regolamento comunale prevedono una riduzione dell'imposta del 50%, limitatamente al periodo in cui sussiste tale condizione, intendendosi GLI IMMOBILI STORICI per tali gli immobili diroccati, pericolanPer gli immobili dichiarati di interesse stori- ti, fatiscenti o comunque in uno stato di co o artistico la base imponibile è costi- degrado non rimediabile con interventi tuita dal valore che risulta applicando il di ordinaria o straordinaria manutenziomoltiplicatore 100 alla rendita catastale ne oppure i fabbricati per i quali è determinata mediante l'applicazione stato emesso provvedimento di demolidella tariffa d'estimo più bassa fra quelle zione o di ripristino dal Comune o da LA SECONDA CASA previste per le abitazioni della zona cen- altre autorità competenti al fine di eviLe seconde case – immobili cioè tenuti a suaria in cui si trova l'immobile (a Firenze tare danni a persone o cose, dal quale disposizione in località diverse da quelle il valore corrisponde a quella della cate- risulti espressamente l'inagibilità o inadi residenza – sono naturalmente sogget- goria A/5 per Euro 51,29 a vano). bitabilità.
ICI, calcolo e pagamento L’IMPONIBILE E IL CALCOLO DELL’IMPOSTA
PER IL PAGAMENTO MEGLIO IL MODELLO F24
La base imponibile è rappresentata dalla rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata per il coefficiente corrispondente alla tipologia di immobile: 34 per i negozi (categoria catastale C/1), 50 per gli uffici (categoria catastale A /10) e 100 per tutti gli altri. Un fabbricato abitativo con una rendita di Euro 450,00 ad esempio avrà un valore ICI pari a Euro 47.250,00 (cioè 450,00 x 5% x 100 = 47.250,00). L’ICI annuale viene quindi semplicemente determinata applicando al valore l’aliquota fissata anno per anno dal C omune, stando attenti alle numerose differenze a seconda del tipo e dell'utilizzo dell'immobile, così come alle detrazioni previste (i siti internet dei comuni sono allo scopo molto utili). L ’im p o sta vien e p a g a ta in d u e rate. La prim a è pari al 50% dell’importo dovuto nell’anno precedente, la seconda è il saldo. In caso di possesso per un periodo inferiore è necessario rapportare l'imposta dovuta ai mesi di possesso. Si co n sid er a d o vu to p er in ter o il mese nel quale si è avuto un periodo di possesso dell'immobile di almeno 15 giorni consecutivi.
Ritornando all’esem pio svolto in precedenza e supponendo un’aliquota del 7 per mille si avrà: Euro 47.250,00 x 7 : 1000 = Euro 330.75. Metà è pari a Euro 165,37. Il versamento della prima rata va effettuato entro il 16 giugno 2011. Il saldo è possibile entro il 16 dicembre 2011. Il versamento può avvenire con il modello F24 (ma in molti comuni c’è la possibilità di versare on line tramite carta di credito oppure con i bollettini postali). L’F24 ha però il vantaggio di consentire compensazioni con altri tributi. Nell’F24 deve essere utilizzata la sezione "ICI ed altri tributi locali". In particolare, in ogni riga devono essere indicati i seguenti dati: - nello spazio "codice ente/codice com une", il codice catastale del Comune dove sono situati gli immobili, costituito da quattro car atter i ( p er esem p io F ir enze è D612, Prato G 999); - nello spazio "Ravv" barrare la casella se il pagamento di riferisce al ravvedimento operoso che esegue il contribuente per regolarizzare la propria posizione; - nello sp azio "I m m ob. V ar iati" barrare qualora siano intervenute delle variazioni per uno o più im-
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mobili che richiedano, di conseguenza, la presentazione della dichiarazione di variazione; nello spazio "A cc." bar r ar e se il p ag amento di riferisce all'acconto; nello spazio "Saldo" barrare se il pagam ento di riferisce al saldo; se il pag am ento è effettuato in unica soluzione, entro il 16 giugno per acconto e saldo, barrare entrambe le caselle; nello spazio "N umero immobili" indicare il numero degli immobili interessati dal versamento del relativo rigo; nello spazio “codice tributo” va indicato uno tra questi: 3901 abitazione principale; 3902 - terreni agricoli; 3903 - aree fabbricab ili; 3904 - altr i f ab b r icati; 3906 - interessi; 3907 - sanzioni lo spazio "rateazione" non deve essere compilato; nello spazio "anno di riferimento" deve essere indicato l'anno d'imposta cui si riferisce il pagamento; nel caso in cui sia stata precedentemente barrata la casella "Ravv", per il ravvedimento operoso, ind icar e l'an n o in cui l'im p o sta avrebbe dovuto essere versata;
- nello spazio "importi a debito ver sati" ind icare l'am m ontare d el versamento che si vuole effettuare; nel caso di abitazione principale, indicare l'im posta al netto della detrazione per abitazione principale, da esporre nell'apposita casella in basso a sinistra denominata "detrazione ICI abitazione principale". - nello spazio "T otale G " riportare il totale degli importi a debito relativi a ciascun cod ice tr ibuto ( abitazione p r incip ale, ter r eni ag ricoli, aree fabbricabili, altri fabbricati); - lo spazio "Importi a credito compensati" non può essere compilato, perché non risultano comuni in cui il contribuente possa compensare le imposte da versare con crediti IC I relativi ad annualità precedenti.
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RISPONDE
Se il lavoro cambia volto L’intervento di un condomino muta la fisionomia dello stabile: attenzione a tutelare sia l’estetica che la sicurezza
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el mio condominio di recente costruzione, due condomini all’ultimo piano della facciata principale godono di terrazze, ad uso esclusivo, poste sotto alla sporgenza di tetto che le copre solo per la metà della lunghezza laterale. Ora questi vorrebbero realizzare, a proprie spese, l’allungamento di tale sporgenza fino a coprire l’intera superficie delle terrazze, con un’opera edilizia che sembra riprenda la restante linea generale di sporgenza e con gli stessi elementi di struttura del restante tetto. Cambiando i connotati originari di costruzione dell’edificio, è plausibile che essi richiedano all’assemblea condominiale l’approvazione del progetto lamentando il disagio d’uso dovuto alla mancanza di parte della copertura delle terrazze? In ogni caso, trattandosi di un’innovazione architettonica e strutturale all’edificio e di una parte del tetto, con quale maggioranza si deve esprimere la volontà dell’assemblea del condominio? E ancora, quali garanzie i restanti condomini possono richiedere a salvaguardia della sicurezza delle opere? In ogni caso, quali autorizzazioni di legge essi devono ottenere per poter realizzare tale intervento?
RETE FOGNARIA Vorrei sapere se nel sostituire tutta la rete fognaria principale di un intero parco di 10 fabbricati, per problemi di otturazione della rete per insufficienza di portata di liquame, si tratta di manutenzione ordinaria o straordinaria, visto che l'articolo 3 del testo unico si riferisce al fabbricato e non agli spazzi esterni condominiali. Mi sembra di capire che l'intervento oggetto del quesito sia un importante rifacimento di un bene
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comune catalogabile tra gli interventi di straordinaria manutenzione. Non entro in questioni tecniche del testo unico per questioni di competenza.
CARTELLO PUBBLICITARIO Un condominio ha disponibile un tratto di cortile condominiale. Con nota scritta da parte di un professionista, è stata richiesta la disponibilità di apporre nel cortile condominiale un cartello di pubblicità. Quali maggioranze sono necessarie? Quelle indicate dal c.c. art. 1120 (innovazioni), vale a diremaggioranza dei partecipanti al condominio e 2/3 del valore del fabbricato? La locazione del cortile condominiale è, come tutti gli atti di cessioni di beni condominiali, un atto di natura straordina-
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a prim a spontanea valutazione è che gli immobili in questione sono stati acq uistati e, p r im a ancor a, visti, graditi e proposti in acquisto nello stato di fatto in cui si trovano. V ero è che la caratteristica del tetto, invalidante per le unità abitative poste all'ultimo piano, è da ascrivere al progetto originario ( m i vien da pensare risalente agli anni '70/'80). D etto ciò, la modifica richiesta comporta conseguenze di diversi ordini e gradi. Il primo è l'impatto estetico dello stabile che verrebbe a modificare anche se parrebbe in m odo arm onico. In buona so-
ria e la maggioranza richiesta per la delibera dovrebbe essere proprio quella che il Lettore scrive.
IL COLORE DELLE SCALE Un lieve cambiamento della tinta rispetto all'originale colore, costituisce modifica dello stato dei luoghi? Se sì, possono i condomini dissenzienti ostacolarne la fattibilità anche se questo lavoro è stato regolarmente deliberato dall'assemblea dei condomini? Assolutamente no, salvo che la tinta di cui parla il Lettore non sia di una facciata esterna e di un palazzo notificato dalle Belle Arti. Nel primo caso perchè il colore contraddistingue le caratteristiche di uno stabile e se la modifica è decisa e forte allora è bene che sia condivisa dal Condominio. Nel secondo caso perchè generalmente è imposta dalla Sovrintendenza.
TROPPO CALDO Nel mio alloggio in montagna dotato di riscaldamento centralizzato con pannelli a pavimento, dallo scorso anno, a seguito di allacciamento al teleriscaldamento, spesso arrivo a casa registrando all'interno temperature di 12°/13° e comunque si fatica a raggiungere i 18°. Viste le continue lamentele senza riscontro, è mio diritto richiedere una riduzione di pagamento? Come posso tutelare i miei diritti? Vista la situazione descritta, forse la prima richiesta legittima che il Lettore può avanzare in ogni sede (quindi anche giudiziale) è che l'impianto centralizzato del riscaldamento sia funzionante ed efficiente. Peraltro, parrebbe che l'inadeguatezza del'impianto non sia legata alla sua obsolescenza o altro, ma solo ad una modifica avvenuta l'anno scorso. GIUGNO 2011 n. 6
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A QUESTO E A DIVERSI ALTRI QUESITI GIUNTI ONLINE DA OGNI PARTE D’ITALIA RISPONDE L’AVVOCATO
all’edificio di Luca Santarelli
L'Amministratore, quindi, sapendo che con grande probabilità quale sia stato l'evento che ha causato i lamentati disagi, deve porre in essere ogni utile attività per risolvere il problema. In tal senso non ci si deve dimenticare il dettato nomativo dell'art. 1130 c.c. che impone all'Ammi-nistrazione la conservazione e manutenzione del bene comune.
LOCAZIONE PARZIALE Sono proprietario di un immobile ad uso artigianale e parte direzionale, accatastato come immobile unico, anche se di fatto si tratta di due immobili staccati collegati da una tettoia. E’ possibile locare solo uno degli immobili senza doverne richiedere il frazionamento? Qual è la legge che regolamenta il tutto? Così come formulato il quesito potrebbe avere risposta positiva. GIUGNO 2011 n. 6
ven ti p oi eseg uiti d a com p eten te im p r esa edile. C iò detto e prem esso, la m odifica parrebbe r i en t r a r e n ell'a m b i t o d elle i n n o va zi o n i ( art. 1120 c.c.) e quindi deve essere approvata d al C on d om in io con la m ag g ior an za in d icata n el q uin to com m a d ell'ar t. 1136 c.c. che testualm ente p r eved e: “Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previ-
l’ vvocato risponde
stanza, l'allungamento del tetto avverrebbe in modo integrale, quindi lo stabile, pur mutando fisionomia, ne avrebbe altra sempre omogenea e non dissonante. Il secondo attiene invece gli aspetti squisitam ente tecnici ( p ertanto in q uesta sed e chi scrive può solo invitare ad una riflessione). L a m od ifica in com m ento avrebbe un im patto anche strutturale decisam ente im portante, si verrebbero ad increm entare i pesi che gravano sul solaio e sulla struttura del tetto. N on vi è dubbio alcuno che il progetto deve essere redatto da primario professionista del settore, adeguatamente assicurato e gli inter-
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Il contratto di locazione ad “uso diverso” dei fondi artigiani, dovrebbe prevedere la riserva d'uso di parte dei locali a vantaggio del locatore. In poche parole, locando i fondi, il proprietario si riserva di utilizzare lui stesso parte dei fondi stessi, individuandoli nella descrizione letterale o con apposita grafica (per esempio allegando la planimetria). La norma che regola la locazione “ad uso diverso” è tutt'oggi la L. 392/78 (equo canone), abrogata il 30.12.1998 solo limitatamente alla parte che regolava la locazione uso abitativo.
DISDETTA ANTICIPATA Ho stipulato un contratto di affitto ad aprile 2008 per il quale ho dato cauzione di 3 mesi. Ad agosto 2010 ho dato disdetta dell'affitto per immediato trasferimento di lavoro in altra città. Il contratto prevede il diritto di recesso in qualsiasi momento con preavvi-
ste dal primo comma dell'art. 1120 devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condom i n i o e i d u e t e r z i d e l va l or e d e l l ' e d i f i c i o. L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione. Delle deliberazioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascriversi in un registro tenuto dall'amministratore”.
Problemi di casa? Rivolgi il tuo quesito alla Redazione di PanoramaCasa che provvederà a girarlo a uno degli esperti e a farti avere la risposta via e-mail. I casi più interessanti saranno pubblicati in forma anonima sul giornale. redazione@panoramacasa.it
so di mesi 6 salvo che il conduttore giustifichi il motivo di recesso anticipato. Ho lasciato la casa a fine agosto e ho pagato anche i 3 mesi successivi. Ora il proprietario pretende ulteriori 3 mensilità. Vorrei sapere se posso annullare l'assegno di cauzione dato che non è mai stato incassato e sono trascorsi i termini per l'incasso; e se sono obbligata a pagare gli ultimi 3 mesi anche se mi sono dovuta trasferire da un momento all'altro. Tra l’altro ho scoperto che il contratto non è stato registrato, mentre io ho sempre corrisposto la mia quota d’imposta. In ordine ai quesiti posti: - l'assegno emesso come deposito cauzionale non può essere annullato;
- dopo la disdetta, il conduttore è tenuto a pagare sei canoni mensili, quindi il nostro Lettore dovrà pagare sei mesi di cui tre sono stati già pagati, altri tre sono ancora da pagare; - il problema della registrazione è bene che sia risolto, atteso che per la normativa fiscale il locatore ed il conduttore sono obbligati in solido. Ciò significa che nel caso prospettato dovrà essere registrato il contratto per l'anno 2010 e la risoluzione del medesimo contratto.
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Contratto di locazione per usi diversi Negozio, Ufficio, Studio professionale, Magazzino, Deposito
Come stipulare il contratto d’affitto I contratti d'affitto non necessitano di alcuna documentazione specifica, salvo la denuncia all'autorità di Polizia di zona, che deve essere effettuata su apposito modulo en tro 48 ore dall'immissione in possesso. REGISTRAZIONE Sono obbligati a richiedere la registrazione dei contratti sia il locatore che il conduttore, che ne rispondono in solido verso l’amministrazione finanziaria. Di regola, questa incombenza viene assolta dal proprietario. L’obbligo di registrazione sussiste per tutti i contratti, ad eccezione di quelli di durata inferiore a 30 giorni. Prima della registrazione, va versata l’imposta di registro utilizzando il modello F23. L’imposta è pari al 2% (0,5% per i fondi rustici) degli importi dichiarati (arrotondando all’unità di euro). Per i contratti a canone cosiddetto concordato, l’imposta di registro si calcola sul 70% dell’importo dichiarato annuo. Per tutti i contratti esiste un versamento minimo che ammonta ad euro 67. La registrazione dei contratti deve essere effettuata entro 30 giorni dalla loro stipulazione presso l’ufficio del registro, presentando almeno 2 copie del contratto in bollo da euro 14,62 ogni 100 righe scritte. Una delle copie dovrà essere ritirata presso l’ufficio del registro. TIPI DI CONTRATTO Il contratto di locazione può essere di diversi tipi. In questa rubrica pubblichiamo periodicamente il facsimile di quelli principali.
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L’anno_______________, il giorno______________ del mese di ____________ (__/__/__), in _______________, tra i Sigg.ri: A. (nome e cognome, luogo e data di nascita, residenza anagrafica, codice fiscale) ________________________ di seguito denominato locatore o parte locatrice B. (ragione sociale e partita IVA oppure nome e cognome, luogo e data di nascita, residenza anagrafica, codice fiscale) ___________________________________________ di seguito denominato conduttore o parte conduttrice premesso - Il Sig. (locatore) è proprietario del fondo posto in ______ ___________, via _____________________________ n._____, che si trova in buono/pessimo stato di manutenzione e con impiantistica di cui viene/non viene garantita la conformità; - Il Sig. (conduttore) nella qualità detta, dichiara di avere attentamente visionato il fondo che ha trovato di gradimento per l'uso che ne dovrà fare ed ha proposto di prenderlo in locazione nello stato di fatto in cui si trova, accollandosi gli interventi tutti per adeguarlo alle proprie esigenze e conformarlo (ivi compresi gli impianti) alle normative vigenti. Il fondo viene pertanto concesso in locazione nello stato di fatto e di diritto in cui trova, visionato e ben conosciuto dal conduttore che, con la sottoscrizione, lo dichiara idoneo all’uso che ne farà, manlevando e sollevando parte locatrice da qualsivoglia onere, spesa ed incombenza. Si conviene e si stipula: 1) DURATA DELLA LOCAZIONE La durata della locazione sarà di anni 6 (sei) a partire dal (___________) con scadenza il (__________) e, in mancanza di disdetta, si rinnoverà alla scadenza per uguale periodo. Il locatore potrà risolvere anticipatamente il contratto alla prima scadenza, dando disdetta motivata a mezzo raccomandata a.r. un anno prima, nelle ipotesi previste dall’art. 29 L. 392/78. Il conduttore può dare disdetta dal contratto solo ai sensi e per gli effetti dell’art 27 ultimo comma L. 392/78. 2) CANONE Il canone viene pattuito in annui euro _______________, pari a n. 12 rate mensili anticipate di euro______________, che il conduttore dovrà versare al domicilio del locatore entro il giorno 5 di ogni mese (cinque) o, se richiesto, mediante bonifico bancario. Il pagamento del canone e degli oneri accessori non potrà essere sospeso e/o ritardato per nessuna ragione e/o titolo. Il canone sarà aggiornato annualmente in modo automatico dal conduttore, senza che necessiti alcuna preventiva richiesta da parte del locatore, nella misura del 75% del dato assoluto ISTAT. A parte conduttrice faranno carico altresì gli oneri accessori di sua spettanza, ivi compresa la revisione e le spese delle incombenze tutte relative agli impianti (per esempio la cal-daia) obbligatoria che per legge e/o disposizioni (Statali, Regionali e Comunali), smaltimento nettezza ecc. Parte conduttrice garantisce che qualsivoglia intervento che eseguirà nel fondo avverrà in osservanza alle normative tutte (amministrativa, civilistica, urbanistica ecc.) e, degli impianti, acquisirà la conformità sollevando e manlevando sin d’ora parte locatrice da eventuali problematiche che potranno insorgere con terzi. Parte locatrice garantisce che tutti gli interventi che eseguirà nel fondo, saranno appaltati a ditte con dipendenze regolarmente assunte e con idonea copertura assicurativa per danni a cose e/o persone e, più in generale, per responsabilità. 3) UTILIZZO DELL’IMMOBILE Il fondo sarà adibito solo ed esclusivamente a (precisare attività commerciale) con/senza apertura al pubblico. L’indicazione dell’uso non costituisce garanzia da parte del locatore dell’idoneità del fondo e degli impianti in esso esistenti a tale destinazione che, come detto, deve essere acqui-sita e mantenuta dal conduttore a sue esclusive cure e spese. In particolare, tutto quanto necessario per adibire il fondo a tale uso sarà a carico esclusivo del conduttore. Il conduttore non potrà eseguire senza il preventivo consenso scritto del locatore, lavori e/o modifiche al locale e/o alle pertinenze e agli impianti, salvo quanto sopraprecisato.
In ogni caso qualsivoglia miglioria autorizzata rimarrà acquisita al fondo senza che il conduttore possa vantare alcun diritto ad indennizzi, salvo che il locatore non chieda la rimessa in pristino a spese del conduttore. 4) DIVIETO DI SUBLOCAZIONE Resta vietato al conduttore di sublocare in tutto o in parte o cedere i locali oggetto del contratto anche gratuitamente salvo il disposto dell’art. 36 L. 392/78; provocare rumore e/o molestie; tenere sostanze infiammanti o esplodenti o emananti esalazioni nocive.
SIMILE
Guide
FAC
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5) CLAUSOLA TUTELATIVA Il conduttore resterà responsabile in via esclusiva manlevando sin d’ora il locatore, per la violazione di questi e degli altri patti contrattuali anche per le persone che egli ammette a qualsiasi titolo nel fondo, delle loro azioni ed omissioni e relative conseguenze e per la mancata vigilanza sulle aree esterne a lui concesse.
6) ALTRE GARANZIE Parte conduttrice entro il (indicare data p.e. 30 gg dalla firma) dovrà fornire a parte locatrice copia della licenza all’esercizio dell’attività commerciale detta, copia di idonea polizza assicurativa contro incendio e per responsabilità verso terzi, volturazione delle utenze, costituendo cioé condizione essenziale pena la risoluzione del contratto. Il conduttore si impegna a rispettare le norme di buon vicinato e non arrecare disturbo al condominio e/o ai vicini, rispondendo in via esclusiva per eventuali danneggiamenti e schiamazzi arrecati dalla propria clientela. 7) MANUTENZIONE Le spese di manutenzione ordinaria del fondo e degli impianti in esso esistenti saranno a totale carico del conduttore anche se dipendenti da vetustà o caso fortuito. Nell’ipotesi in cui nell’immobile e/o nell’edificio di cui esso fa parte, si eseguano opere di natura straordinaria, il locatore potrà chiedere al conduttore un’integrazione del canone con un aumento pari all’interesse legale dei capitali impiegati. L’adeguamento decorre dal primo mese successivo a quello in cui ne viene fatta richiesta. 8) ESONERO DI RESPONSABILITÀ Il conduttore esonera espressamente il locatore da ogni responsabilità per danni diretti ed indiretti che potessero provenirgli da fatto doloso o colposo di altri inquilini o di terzi, nonché per i casi fortuiti ordinari e straordinari ivi compresi quelli causati da nubifragi, umidità, allagamenti, rottura e rigurgiti di fogne o tubazioni ecc. Il locatore resta esonerato da responsabilità in caso di interruzione di servizi per cause indipendenti dalla propria volontà. 9) MOROSITÀ Il mancato pagamento anche di una sola mensilità del canone e/o degli oneri accessori pari ad una mensilità del canone, la mancata prestazione o la riduzione delle garanzie dovute dal conduttore in forza di detto contratto, come pure qualsivoglia inosservanza alle obbligazione assunte con il presente contratto, produrranno ipso iure la risoluzione del contratto ex art. 1456 c.c. per fatto o colpa del conduttore ed il conseguente risarcimento dei danni, oltre quanto dovuto. Sul/i canone/i non pagati matureranno gli interessi nella misura del tasso legale corrente maggiorato di 2,5 punti percentuali dal primo giorno successivo alla scadenza. 10) DEPOSITO CAUZIONALE Le parti danno atto che è già stato costituito deposito cauzionale di euro 3.600,00 (tremila seicento/00) fruttifero di interessi legali, che verrà restituito entro giorni 60 (sessanta) dal rilascio, previa verifica dell’adempimento da parte del conduttore delle obbligazioni tutte assunte con il presente contratto (in alternativa, inserire fideiussione). 11) CLAUSOLA PENALE In caso di mancato rilascio alla scadenza del contratto e/o per la diversa data che verrà intimata, il conduttore sarà tenuto a corrisponde una penale giornaliera di euro 50,00 (cinquanta) al giorno per ogni giorno di ritardato rilascio. 12) REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO Le spese di registrazione del presente contratto, successive annualità e bolli faranno carico alle parti in parti uguali. Letto, approvato e sottoscritto __________, lì _____________ Il locatore ______________
Il conduttore ______________
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, parola d esperto Vendita dell’immobile
Si. L’acquirente dell’immobile locato, subentrando dal giorno dell’acquisto in tutti i diritti e gli obblighi del rapporto che non siano già esauriti, assume la qualità di locatore ed ha, quindi, azione per ottenere dal conduttore il risarcimento dei danni conseg uenti alla m ancata r ip ar azione della cosa locata, i quali, ancorché verificatisi prima della vendita, siano esistenti a tale m om ento. T ale azione è, tuttavia, condizionata dal fatto che non risulti che della minore efficienza della cosa locata si sia tenuto conto nella determinazione del prezzo della compravendita. In base a tale principio, a mente del quale l’acquirente stesso, pur non potendo invocare a suo favore i fatti che abbiano ormai esaurito i loro effetti al momento dell’acquisto, conserva pur tuttavia azione d a tale m om ento nei confronti d el conduttore per gli adem pim enti cui lo stesso è attualmente tenuto, può reclamare i danni conseguenti al deterioramento della cosa locata esistente al m om ento della compravendita del bene e non ancora risarciti al precedente proprietario, poiché tale deterioram ento costituisce uno stato permanente della cosa locata.
N o. In tema di indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, non è accordabile la tutela prevista dall’articolo 34 della legge n. 392 del 1978 al conduttore che abbia unilateralm ente operato
INQUILINI ASSOCIAZIONE SUNIA
SEDE FI AR GR LU PO PT SI SICET FI AR GR LU PO PT SI UNIAT FI AR LU PO PT UNIONE INQUILINI FI SESTO F.NO
INDIRIZZO v. delle Porte Nuove, 15/a v. Vittorio Veneto, 5 c/o sede CISL V.le Manetti, 21 v. Fillungo, 74 p.za Mercatale, 93 v. Puccini, 104 P.zza Matteotti, 33 v. Carlo del Prete, 135 v.le Michelangelo, 116 Via Della Pace, 132 v. della Fratta, 36 v. Pallacorda, 5 v. del Villone, 11 V.le Toselli, 14/a v. Corcos, 15 v. Guido Monaco, 32 v. Barzanti e Matteucci, 151 v. S. Trinita, 30 v. xx settembre, 4 v. Pilastri, 41/r v. Cavallotti, 8
Riportiamo di seguito l’elenco delle principali associazioni che forniscono servizio di assistenza alla stipula dei contratti d’affitto, relativamente alle province di Firenze, Arezzo, Grosseto, Lucca, Prato, Pistoia e Siena. Si ricorda che il proprietario o l’inquilino, nel rivolgersi all’associazione prescelta, deve essere in grado di segnalare il nome dell’associazione scelta dalla controparte.
TELEFONO 055/367904 - 055/368573 0575/356244 - 0575/3931 0564/26224 0583/441542 0574/603511 0573/365847 0577/44940 055/3269046 0575/353576 0564/24328 0583/465111 0574/699102 0573/27775 0577/289206 - 0577/982574 055/7326199 0575/20873 - 0575/22289 0583/490654 0574/25008 0573/366853 055/244430 055/446544
ORARIO PER CHIAMARE (1) dal lun. al ven. 9-13/13.30-17 10.30-12/mer. 16-18.30 mar. e giov. 17-19 10-12.30/16-19.30 mar. 9-12/mer. e giov. 15-18 9-12/15-19 9-12.30/15-18.30 9-12.30/16-19 9-13/15.30-19 lun. mer. 17-19 16-19 mar. - giov. 9-12.30 mar. 9-12.30 - giov. 15-19 9.30-13/15.30-19 9-12.30/15.30-19 segreteria tel. 9-12.30/15.30-18.30 lun. 10-12/giov. 16-18 mer. 17-19 17-18.30/sab. 10-12.30 mar. mer. giov. 17-19 mar. e giov. 17-19
TELEFONO 055/486567 0575/324072 0564/412373 0574/682812 0573/22422 0577/289105 055/471303 055/891951 0575/295944 0583/491369 0574/34653 0573/366683 0577/280831 055/606283 0564/20754 0583/496159 0571/530782 055/754807 0574/691844 0573/976241 055/2651537 055/281849
ORARIO PER CHIAMARE (1) 9-12/15.30-18 10-12.30/16.30-19.30 9-12.30/16-18.30 9-13/15.30-19.30 9-12.30/15-19 9-13/15-19 15,30-19 mar 10-12 9-12 15-18.30 lun. mer. ven. 16.30-17.30 mar. 10-12 8.30-12/15-18.30 dal lun. al ven. 9,00-12,30/15-19 11-13/17.30-19.30 mar. mer. giov. 9.30-12.30/15.30-18.30 9-12/16-19 mar. giov. 16-19/mer. 10-13 mar. mer. giov. 9.30-12.30/16-19 lun. mar. giov. 9-13/15-19 lun. mar. 15.30-18,30/giov. ven. 9,30-12,30 9-20 9-12 - mer. 14-17
PROPRIETARI ASSOCIAZIONE CONFEDILIZIA
UPPI
ASPPI
CONFAPPI
APPC
NOTE
GIUGNO 2011 n. 6
A cura di Patrizia Felcioloni Chiunque voglia porre una domanda, può inviare lettera, e-mail o fax a: Parola d’esperto - Affitti o Condominio c/o Panorama Casa - Via di Varlungo, 26/b 50136 Firenze Fax 055-50.70.444 e-mail: quesiti@panoramacasa.it A tutti i quesiti sarà risposto sul giornale
assistenza al contratto d'affitto
Mutamento d’uso Ho stipulato un contratto di locazione per uso studio professionale, con espresso divieto nel contratto di adibire l’immobile da parte del conduttore ad attività che comportasse contatti diretti con il pubblico. Ho sempre ricevuto il pagamento del canone regolarmente, per questo, mi sono sempre disinteressato dell’attività effettiva svolta dall’inquilino. Il prossimo anno scade il contratto, quindi ho inviato la disdetta al
un m utam en to d ’uso d ell’im m obile tale d a r en d er e applicabile un regime giuridico diverso, senza che il locatore ne abbia avuto conoscenza, poiché ciò esporrebbe quest’ultimo a subire una situazione che egli non ha in alcun modo contribuito a creare neppure con la sua inerzia consapevole. Pertanto, nel caso di specie, al conduttore non è dovuta la corresponsione dell’indennità di avviamento commerciale, in quanto questi, a sua insaputa ha mutato la destinazione dell’immobile in contrasto con quanto era stato pattuito in sede contrattuale.
affitti
Ho comprato recentemente un appartamento subentrando nel rapporto di locazione in corso. Sono ve nuto a conosce nza di comportamenti inadempienti del conduttore che hanno causato molti danni all’immobile e che non sono stati risarciti al precedente locatore, inoltre l’inquilino ha omesso di eseguire i lavori di piccola manutenzione a lui spettanti causando un deterioramento importante alla cosa locata. Vorrei sapere se posso agire per il risarcimento dei danni anche se questi si sono verificati prima della vendita dell’immobile.
conduttore un anno pri ma. L’inquilino mi ha già preannunciato che chiederà pagamento dell’indennità di avviamento commerciale poiché da qualche tempo, a suo dire, esercita nei locali l’attività di agenzia di viaggi, tour operator con afflusso diretto della clientela. Giacché ero totalmente all’oscuro di quanto sopra, essendomi fidato di quanto dichiarato nel contratto, chiedo se la sua pretesa è fondata.
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SEDE FI AR GR PO PT SI FI CAMPI AR LU PO PT SI FI GR LU EMPOLI FI PO PT FI
INDIRIZZO v.le Lavagnini, 26 v. Pisano, 20 C.so Carducci, 34 v. Mozza sul Gorone v. Ciompi, 23 v. di Montanini, 28 v. Lupi, 7 v. B. Buozzi, 50 v. G. Monaco, 41 v. Mordini, 60 v. Trieste, 54 v. Amati, 26 v. Marlvolti, 6 v. E. Duse, 12 v. Scansanese, 9 C.so Garibaldi, 63 v. Pisana, 194/e Scandicci v. B. Zucca, 11 v. A. Frosini, 24 v. L. Alamanni, 31 v. della Cernaia, 48
Ove non specificato i giorni si intendono dal lunedì al venerdì
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Guide
I CONSIGLI DELLA FEDERAZIONE ITALIANA DELLE ASSOCIAZIONI SINDACALI NOTARILI E DELLE ASSOCIAZIONI DEI CONSUMATORI Adiconsum, Adoc, Altroconsumo, Assoutenti, Cittadinanzattiva, Confconsumatori, Federconsumatori, Lega Consumatori,
IL TASSO E LA DURATA l tasso e la durata sono senz’altro gli elementi principali da tener presenti nella valutazione di un mutuo. Il tasso degli interessi può essere fisso, quando è convenuto nella stessa misura per tutta la durata del mutuo, oppure variabile, quando è determinato con riferimento a parametri mutevoli che devono essere definiti con criterio di obiettività e terzietà. La scelta tra tasso fisso e variabile è questione sulla quale il mutuatario ha piena discrezionalità, assumendone il rischio con totale responsabilità: preferisce il primo, di massima, chi ritiene che il costo del denaro aumenterà nel periodo di durata del mutuo; se così sarà, avrà fatto un buon affare, perché la sua rata resterà invariata; ma se invece il costo del denaro diminuisce, potrà trovarsi a pagare un interesse fuori mercato, senza avere, in termini contrattuali, alcun diritto nei confronti della banca di modificare le condizioni del mutuo. Preferisce il tasso variabile in particolare chi ritiene che il costo del denaro possa ancora scendere, e non vuole perdere la possibilità che la sua rata di pagamento si abbassi conseguentemente; se, invece, il costo del denaro sale, aumenterà anche l'importo della rata. Il tasso di un mutuo variabile è normalmente più basso di quello di un mutuo a tasso fisso. Esistono tipologie di contratti in cui i suddetti criteri possono fondersi o alternarsi: ad esempio, con il mutuo a tasso misto il tasso di interesse passa da fisso a variabile o viceversa, secondo certe modalità stabilite nel contratto; nel mutuo con cap, il tasso variabile non può mai superare un tetto massimo predefinito; esistono, poi, mutui a tasso variabile ma con rata fissa, in cui gli eventuali aumenti o diminuzioni del parametro di riferimento si riflettono sulla durata del contratto allungandola o abbreviandola. E’ anche necessario informarsi se il mutuo abbia un tasso iniziale (di ingresso) più basso per le prime rate rispetto al tasso che verrà applicato successivamente per la restante maggior parte delle rate (cosiddetto tasso a regime, il quale è ovviamente quello più importante).
Prima di firmare il mutuo
IL PIANO DI AMMORTAMENTO Al fine di avere una chiara rappresentazione degli obblighi cui occorrerà fare fronte, è senz’altro opportuno richiedere alla banca il piano di ammortamento. Questo consiste in una tabella con l’in-
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dicazione di tu tte le rate da pagare (suddivise tra capitale e interessi) e le date di scadenza: ciò consente una più chiara pianificazione del bilancio familiare. I dati forniti dal piano di ammortamento sono, a seconda dei casi, più o meno indicativi: nel caso di mutuo a tasso variabile, infatti, sono calcolati sulla base del tasso al momento della stipula, e non possono tener conto anche delle eventuali futurevariazioni dei tassi di mercato. Si chiama preammortamento il periodo di tempo - generalmente breve - durante il quale il mutuatario è impegnato a restituire rate composte da soli interessi e non anche da capitale. LE SPESE ACCESSORIE Al costo complessivo del mutuo contribuiscono, oltre agli interessi, anche altre spese che è necessario conoscere per tempo. Qui, infatti, si possono trovare spiacevoli sorprese in termini di oneri economici; è quindi opportuno esaminare con attenzione, e confrontare banca per banca - le spese di perizia edi istruttoria e ogni altra voce di costo. Tra queste, le assicurazioni, più o meno obbligatorie, con le quali ci si garantisce contro il rischio di incendio/scoppio dell'immobile concesso in garanzia, o di invalidità e di morte di chi contrae il prestito. Dei contratti di assicurazione vanno verificati con attenzione la durata, le modalità di pagamento, l’eventuale sovrapposizione con altre assicurazioni già esistenti, ad esempio quelle condominiali, e altro. Queste spese aggravano il costo complessivo del mutuo e ne rendono più difficile la valutazione. Allo scopo di fare chiarezza, il cliente ha il diritto di ottenere prima della stipulazione del contratto l'I.S.C. (Indicatore Sintetico di Costo), che deve essere riportato sul foglio informativo e sul prospetto E.S.I.S. Si tratta di un indice calcolato in conformità al T.A.E.G. (Tasso Annuo Effettivo Globale), che fornisce in termini percentuali il costo effettivo, rappresentato cioé da un tasso che tiene conto, oltre che del tasso nominale degli interessi, anche degli altri oneri da sostenere per utilizzare il credito. Con tale indice il cliente dovrebbe essere in grado di confrontare su base omogenea il costo reale dei mutui proposti dalle varie banche.
Movimento Consumatori, Movimento Difesa del Cittadino, Unione Nazionale Consumatori
LE SPESE NOTARILI E LE IMPOSTE In base all’art. 15 e seguenti del D.P.R. 601/1973 ai finanziamenti di durata superiore ai 18 mesi, si applica un’imposta sostitutiva che spesso per contratto è a carico del cliente. L’imposta è pari allo 0,25% dell’importo mutuato, fatta eccezione per i finanziamenti contratti per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione di abitazioni diverse dalla prima casa, per i quali l’imposta sale al 2%. La parcella notarile è fissata sulla base di una tariffa approvata con decreto ministeriale: è legittimo richiedere al notaio un preventivo, esibendo la documentazione necessaria per una valutazione realistica del lavoroda compiere. La parcella è di base calcolata sul valore della pratica la quale, ai sensi di legge, coincide con l’importo per cui viene iscritta l’ipoteca; detto valore è superiore alla somma mutuata anche in misura notevole. Il preventivo è da valutarsi con prudenza, anche alla luce della complessità della pratica. La Legge 248/2006 ha abrogato l'obbligatorietà di tariffe fisse o minime. I TEMPI DI ISTRUTTORIA Quando ci si è impegnati a comperare una casa entro un dato termine e si deve pagare una penale al venditore per il ritardo, tempi lunghi di istruttoria per la concessione del mutuo possono costare cari. Di regola 60 giorni sono più che sufficienti per ottenere un mutuo ipotecario, ma è necessario muoversi in anticipo e prospettare chiaramente alla banca le proprie necessità esigendo che vengano rispettati i tempi previsti. Inoltre, poiché l'ipoteca esiste solo dal momento in cui il notaio la iscrive nell'apposito ufficio (Agenzia del Territorio), e ciò può essere fatto solo dopo la sottoscrizione del contratto di mutuo, a volte la banca trattiene la somma mutuata sino a quando sia certa dell’avvenuta iscrizione (e consolidamento) del-
l’ipoteca: ciò significa dover aspettare, a seconda dei casi, anche due o tre settimane dopo la stipulazione prima di poter disporre del denaro ottenuto in prestito. Nel caso di mutuo assunto al fine del pagamento del prezzo di una compravendita immobiliare, il venditore dovrà di conseguenza attendere diversi giorni per essere pagato. Bisogna, dunque, informarsi presso la banca e presso il notaio sui tempi di effettiva disponibilità del denaro. Per evitare questa attesa alcune banche mettono subito a disposizione la somma mutuata con un prefinanziamento: in tal caso è opportuno verificare quali siano gli interessi e gli altri eventuali oneri. In alternativa è necessario accordarsi in anticipo con il venditore il quale, se vende prima di incassare tutto il prezzo, deve essere opportunamente garantito. E’ compito del notaio proporre e spiegare alle parti le diverse soluzioni possibili. IL RITARDATO O MANCATO PAGAMENTO Il tasso di mora è generalmente superiore a quello ordinario ma non può esorbitare certi livelli. In alcuni contratti, accanto alla mora, si aggiungono altre voci (commissioni di insoluto, spese di recupero crediti ecc.), con il risultato di maggiorare l’ammontare di risarcimento a carico del mutuatario. Il ripetersi di ritardi o di definitivi mancati pagamenti delle rate conduce alla decadenza dai termini di rateizzazione o alla risoluzione del contratto per inadempimento, con obbligo di restituzione immediata dell’intero capitale e di tutti gli accessori maturati: la mancata restituzione apre la strada al recupero coattivo del credito, mediante le procedure giudiziarie esecutive, con i relativi costi a carico del debitore, che comportano la vendita forzata dell’immobile concesso in ipoteca. Per i contratti di mutuo riferiti all’acquisto di unità immobiliari adibita ad abitazione principale del mutuatario, la Legge 244/2007 ha introdotto la facoltà per il debitore di chiedere la sospensione del pagamento delle rate per non più di due volte e per un periodo massimo complessivo non superiore a diciotto mesi nel corso dell’esecuzione del contratto e sempre che non siano iniziate le suddette procedure esecutive. Per ottenere tale beneficio, il mutuatario deve dimostrare di non essere in grado di provvedere al pagamento delle rate, e deve fornire questa dimostrazione secondo le modalità previste da un regolamento di attuazione non ancora GIUGNO 2011 n. 6
PCMese_06_2011 07/06/11 16.19 Pagina 23
emanato: fino ad allora la facoltà di sospensione, a meno che non sia prevista contrattualmente, non è operativa. Gli inadempimenti sono segnalati agli enti di controllo, pregiudicando l’ottenimento di nuovi finanziamenti. L’IPOTECA E ALTRE GARANZIE L’ipoteca è la garanzia che la banca acquisisce allo scopo di agevolare il recupero forzato del proprio credito quando il debitore non paga. Si dice di primo grado quando non èpreceduta da altre ipoteche. Per determinare il valore dell’ipoteca, alla somma mutuata (capitale) debbono essere aggiunti gli interessi concordati, quelli previsti per eventuali ritardi nei pagamenti, le pure eventuali spese giudiziali ecc. Per questa ragione, l'ipoteca viene iscritta per un importo anche notevolmente superiore a quello del mutuo. Nel concedere un mutuo la banca deve considerare non solo il valore dell’immobile offerto in garanzia, ma anche la capacità economica del debitoredi pagare le rate del mutuo (un elemento di valutazione è la dichiarazione dei redditi). Per questa ragione, talvolta, viene richiesta la fideiussione da parte di un terzo (per es. un genitore per il figlio), che si assume l’impegno di pagare quanto dovuto dal debitore in caso di inadempimento. Della fideiussione devono essere determinati i limiti di importo e di durata. E’ invece da respingere l'eventuale richiesta di una procura a vendere la casa concessa in ipoteca nel caso in cui non vengano pagate le rate del mutuo. L’ESTINZIONE ANTICIPATA Nei contratti di credito fondiario (art. 38 e sgg. del D. Lgs. 385/1993, Testo Unico Bancario), il mutuatario può decidere, a un certo punto dell'ammortamento, di chiudere il contratto, restituendo il capitale ancora dovuto sul quale evidentemente smette di pagare gli interessi. A fronte di questo mancato guadagno la banca può, se previsto nel contratto, richiedere un compenso (chiamato anche commissione e, a volte, penale). Tuttavia, ai sensi della Legge 40/2007 sono ora nulle e non possono essere stipulate clausole che prevedano penali, commissioni né altre prestazioni per il caso di estinzione anticipata, o di rimborso parziale anticipato, dei mutui stipulati (o accollati a seguito di frazionamento) “per l’acquisto o per la ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione ovvero allo svolgimento della propria attività economica o professionale da parte di persone fisiche”. Se tali mutui sono stati contratti prima del 2 febbraio o del 3 aprile 2007 (a seconda dei casi), i costi per l’estinzione anticipata o il rimborso parziale anticipato sono stati ridotti in base agli accordi tra l’ABI e le Associazioni dei consumatori. Per i casi residuali in cui la commissione sia ancora ammissibile, il compenso deve - se previsto - essere fissato in via “esclusiva e omnicomprensiva”, e il contratto deve prevedere con apposita ed espressa menzione, che “nessun altro onere può essere addebitato”. Non solo: deve essere indicata specificatamente la formula di calcolo del compenso, utilizzando eventualmente indici finanziari rilevabili da fonti di agevole consultazione, e riportando nel contratto o in un suo allegato uno o più esempi di applicazioGIUGNO 2011 n. 6
ne della formula. Di norma il compenso per l’anticipata estinzione è più basso nei contratti di mutuo a tasso variabile che nei contratti di mutuo a tasso fisso. LA DETRAIBILITÀ FISCALE La legge prevede la detraibilità fiscale di una parte degli interessi passivi e degli oneri accessori (tra cui laparcella notarile sul mutuo) pagati per mutui ipotecari contratti per l'acquisto di immobili da adibire ad abitazione principale; la detrazione è circoscritta alla parte di interessi, ed oneri, relativa alla quota del mutuo che copre il prezzo di acquisto dell’abitazione dichiarato nell’atto di compravendita e le altre voci di spesa ammesse. E’ prevista la detraibilità fiscale anche degli interessi relativi ai mutui contratti per la costruzione (e per alcuni casi di ristrutturazione edilizia particolarmente rilevante), dell'abitazione principale. Il diritto alla detraibilità fiscale è conservato anche nei casi di rinegoziazione, surrogazione e, con certi limiti, sostituzione del mutuo. RINEGOZIAZIONE, SURROGAZIONE E SOSTITUZIONE Le variazioni nell’andamento del costo del denaro e le innovazioni nelle offerte sul mercato, possono far sorgere la convenienza a “cambiare in corsa”le condizioni dei mutui. La rinegoziazione (o ricontrattazione) è un nuovo accordo di entrambe le parti (banca e cliente), e difficilmente può essere pretesa unilateralmente. Essa riguarda principalmente il tasso e/o la durata. Secondo la legge 244/2007 è sempre salva la possibilità del creditore originario e del debitore di pattuire la variazione delle condizioni del contratto di mutuo in essere senza spese e mediante scrittura privata anche non autenticata. Nei casi in cui qualche banca abbia obiettive ragioni per chiedere di formalizzare l’accordo di rinegoziazione in forma notarile o autentica il Consiglio Nazionale del Notariato ha comunicato la disponibilità a una concreta riduzione dei compensi dovuti per l’intervento del notaio. La Legge 40/2007 ha previsto un nuovo modo per far conseguire risparmi ai mutuatari: si tratta della “portabilità” (o surrogazione). Il mutuatario può accordarsi con una nuova banca per avere un altro mutuo con cui estinguere quello con la banca originaria che non può opporsi; il nuovo prestito sarà garantito dalla stessa ipoteca già concessa a garanzia del mutuo originario. Al fine di usufruire di condizioni finanziarie più favorevoli ed eventualmente di ottenere anche liquidità per soddisfare sopraggiunte necessità finanziarie, è anche possibile estinguere il vecchio mutuo per accenderne uno nuovo presso la stessa o un’altra banca (mutuo di sostituzione). In tale caso, occorrerà tener conto sia dei costi connessi con l’anticipata estinzione, sia di quelli derivanti dall’accensione di un nuovo contratto di finanziamento. CANCELLAZIONE DELL'IPOTECA Il mutuo si estingue con il pagamento dell'ultima rata e quindi con l’estinzione della relativa posizione debitoria nei confronti dell’istituto mutuante. Sulla base della Legge 40/2007, l'ipoteca che garantisce il mutuo si estingue automaticamente attraverso un’apposita comunicazione di avvenuta estinzione del
il barometro Tassi di riferimento aggiornati ogni quindici giorni
TASSO VARIABILE
TASSO FISSO
EURIBOR* aggiornati al 06/06/2011
EURIRS** aggiornati al 06/06/2011 Scadenze Tasso
Scadenze 1 mese 2 mesi 3 mesi 4 mesi 5 mesi 6 mesi 7 mesi 8 mesi 9 mesi 10 mesi 11 mesi 12 mesi
Euribor 360 1,23% 1,30% 1,44% 1,52% 1,62% 1,72% 1,78% 1,85% 1,94% 2,00% 2,06% 2,14%
Euribor 365 1,24% 1,32% 1,46% 1,54% 1,64% 1,74% 1,81% 1,87% 1,96% 2,03% 2,09% 2,17%
Per determinare il tasso di interesse del mutuo, ogni banca aggiunge ai tassi di riferimento sopra riportati un'aliquota detta "spread" che in genere varia fra l'1% ed il 2%.
1 anno 2 anni 3 anni 4 anni 5 anni 6 anni 7 anni 8 anni 9 anni 10 anni 12 anni 15 anni 20 anni 25 anni
1,95% 2,19% 2,41% 2,63% 2,80% 2,97% 3,08% 3,19% 3,29% 3,36% 3,51% 3,68% 3,77% 3,73%
30 anni 40 anni 50 anni
3,66% 3,54% 3,50%
*EURIBOR Tasso interbancario di riferimento diffuso giornalmente dalla Federazione Bancaria Europea come media ponderata dei tassi di interesse ai quali le Banche operanti nell'Unione Europea cedono i depositi in prestito. E' utilizzato come parametro di indicizzazione dei mutui ipotecari a tasso variabile. **EURIRS Tasso interbancario di riferimento utilizzato come parametro di indicizzazione dei mutui ipotecari a tasso fisso. E' diffuso giornalmente dalla Federazione Bancaria Europea ed è pari ad una media ponderata delle quotazioni alle quali le banche operanti nell'Unione Europea realizzano l'Interest Rate Swap. E' detto anche IRS.
debito da parte dell’istituto mutuante alla Conservatoria dei Registri Immobiliari, senza l’intervento del notaio e senza alcun onere per il debitore, salvo i casi in cui, ricorrendo un giustificato motivo, l’istituto mutuante stesso comunichi alla Conservatoria che l’ipoteca permane. Sussistono tuttavia talune fattispecie, come ad esempio la vendita dell’immobile ipotecato con contestuale concessione di una nuova ipoteca per garantire il finanziamento concesso all’acquirente, in cui potrà essere opportuno per la migliore sicurezza di tutte le parti procedere ad un tradizionale atto di cancellazione della vecchia ipoteca con l’intervento del notaio. LE CLAUSOLE VESSATORIE Il “Codice del consumo” considera vessatorie le clausole che determinano a carico del consumatore un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto. ABI, Notariato e Consumatori hanno condiviso uno schema negoziale di “Contratto di finanziamento fondiario stipulato in atto unico” e “Capitolato di patti e condizioni generali” che è bene prendere a riferimento nel valutare la bozza di contratto proposta dalla banca.
Sono soggette a valutazione di vessatorietà, ad esempio, le clausole: - che stabiliscono, nel caso di controversie, come foro competentequello della sede della banca e non quello della residenza del consumatore; - in forza delle quali le risultanze della contabilità bancaria (estratti conto) fanno sempre piena prova per la determinazione di quanto dovuto dalla parte mutuataria; - che vietano in termini assoluti l’accollo a terzi del debito derivante dal mutuo; - con le quali si vieta la vendita dell’immobile concesso in garanzia o comunque se ne inibisce l’uso in modo rilevante; - che derogano allo specifico e più favorevole regime di responsabilità previsto dall’articolo 190 del Codice Civile per le obbligazioni assunte da coniugi in comunione legale. Appaiono inoltre vessatorie le clausole che pretendono di consentire alla banca di modificare unilateralmente e senza giustificato motivo le condizioni economiche del contratto, compreso il tasso di interesse. La Legge 248/2006 esclude ora la legittimità stessa di una modifica unilaterale delle condizioni, qualora non sussista un giustificato motivo.
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le le
Guide
VITA IN CONDOMINIO QUANDO IN UN PALAZZO VI SONO PIÙ DI QUATTRO PROPRIETARI, ESISTE DI FATTO IL CONDOMINIO IL QUALE IMPONE DI SEGUIRE DETERMINATE REGOLE E LEGGI CHE LO RIGUARDANO. IN QUESTA BREVE GUIDA, RIASSUMIANO LE PRINCIPALI QUESTIONI CHE SPESSO CREANO MOTIVI DI DISCUSSIONE E DI QUESITI SULLE NOSTRE PAGINE E CHE COSTITUISCONO LA BASE DELLA VITA IN CONDOMINIO.
L’ASSEMBLEA L’assemblea condominiale è la riunione di tutti gli interessati (condomini e, in alcuni casi, inquilini) indetta allo scopo di prendere le decisioni più importanti sull’amministrazione del condominio: è l’organo supremo, la voce stessa del condominio.
DA CHI È CONVOCATA Generalmente l’assemblea è convocata dall’amministratore in carica, ma può essere convocata anche da persone diverse nelle seguenti ipotesi: • da ciascun condomino, quando manca l’amministratore, nel caso in cui sia defunto o gravemente malato;
Quale maggioranza occorre argomento per argomento ARGOMENTO
CONDOMINI
MILLESIMI
tra parentesi indicato il numero di condomini necessario in seconda convocazione Amministratore: compenso
1/3 condomini
(idem)
334
(idem)
Amministratore: nomina, riconferma e revoca
maggioranza intervenuti
(idem)
500
(idem)
Ascensore: superamento delle barriere architettoniche (L. n. 13/89)
maggioranza intervenuti
(1/3 condomini)
Costituzione di diritti reali
unanimità
(idem)
Deliberazioni che non richiedono maggioranze espressamente previste dalla legge
maggioranza intervenuti
(1/3 condomini)
Impianto di riscaldamento rinuncia al servizio
unanimità
(idem)
Impianto di riscaldamento: trasformazione per contenimento energetico (L. n. 10/91)
maggioranza intervenuti (*)
Innovazioni: gravose o voluttuarie
unanimità
Innovazioni: pregiudizio alla stabilità e alla sicurezza; alterazione del decoro architettonico; inservibilità all’uso o al godimento di parti comuni
500
(334)
1000
(idem)
500
(334)
1000
(idem)
(idem)
501
(idem)
(idem)
1000
(idem)
unanimità
(idem)
1000
(idem)
Innovazioni: uso piu’ comodo, miglioramento o maggior rendimento delle cose comuni
maggioranza condomini
(idem)
667
(idem)
Interventi di recupero relativi ad un unico immobile composto da più unità immobiliari (L. n. 179/92)
maggioranza intervenuti
(idem)
500
(idem)
Liti attive e passive su materie esorbitanti le attribuzioni dell’amministratore
maggioranza intervenuti
(idem)
500
(idem)
Locazioni ultranovennali
unanimità
(idem)
1000
(idem)
Manutenzione ordinaria
maggioranza intervenuti
(1/3 condomini)
500
(334)
Manutenzione strordinaria: riparazioni di notevole entità
maggioranza intervenuti
(idem)
500
(idem)
Parcheggi sotterranei o siti al piano terreno: realizzazione (L. n. 122/89)
maggioranza intervenuti
(idem)
500
(idem)
Perimento inferiore a 3/4: ricostruzione edificio
maggioranza intervenuti
(idem)
500
(idem)
Perimento totale (superiore a 3/4): ricostruzione edificio
unanimità
(idem)
1000
(idem)
Portierato: mutamento dell’uso del locale del portiere
maggioranza intervenuti
(idem)
500
(idem)
Portierato: soppressione del servizio
maggioranza intervenuti
(1/3 condomini)
500
(334)
Regolamento: approvazione e modifiche
maggioranza intervenuti
(idem)
500
(idem)
Regolamento contrattuale: modifiche comportanti variazioni nei diritti soggettivi sulle cose comuni o sul potere di disporre dei condomini sulle proprietà esclusive
unanimità
(idem)
1000
(idem)
Rendiconto annuale
maggioranza intervenuti
(1/3 condomini)
500
(334)
Residui attivi: impiego
maggioranza intervenuti
(1/3 condomini)
500
(334)
Scioglimento: divisione in parti con caratteristiche di edifici autonomi (Att. c.c., art. 61)
maggioranza intervenuti
(idem)
500
(idem)
Scioglimento: modifiche allo stato attuale dell’edificio per rendere possibile la divisione in parti autonome (Att. c.c. art. 62, c. 2)
maggioranza condomini
(maggioranza intervenuti)
667
(idem)
1000
(idem)
Sopraelevazione: autorizzazione in caso di divieto
unanimità
(idem)
Spese: ripartizione
maggioranza intervenuti
(1/3 condomini)
Tabelle millesimali: formazione o modifica
unanimità
Vendita o cessione di beni
unanimità
500
(334)
(idem)
1000
(idem)
(idem)
1000
(idem)
(*) Questa è la posizione maggioritaria, ma la dottrina non è unanime: per alcuni sarebbe necessaria la maggioranza dei condomini, per altri, addirittura, sarebbe sufficiente la sola maggioranza delle quote fonte: C. Sforza Fogliani, S. Maglia, Il codice del condominio negli edifici, La Tribuna, Piacenza
24
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, parola d esperto e il parquet, e vuole il completo risarcimento. Il condominio è obbligato al risarcimento di quanto richiesto dal proprietario?
P er un a r isp osta p iù precisa occorre esaminare il regolamento di co n d o m in io d i cui è cenno nel quesito.
D eve essere risarcito l'intero danno arrecato (in rapporto causale) con le infiltrazioni. T rattandosi di danno arrecato dal condom inio la spesa andrà ripartita in base ai valori millesimali di proprietà.
L e sp ese p er la r ip a r a zio n e d el tetto vanno ripartite in base ai m illesim i tra coloro che hanno proprietà a esso sottostanti.
In linea di principio se il regolamento è stato accettato dal condom ino proprietario del cortiletto privato lo stesso è tenuto a rispettare il divieto di uso delle parti comuni nei confronti di estranei al condominio.
Cortile comune
Infiltrazioni
Vorrei sapere se un condomino, nonostante lo specifico divieto opposto dal regolamento interno di condominio, può autorizzare in via autonoma l'uso da parte di un estraneo al condominio del passo carraio e del cortile comune per farvi transitare un motoveicolo, destina-
Nel condominio in cui abito per infiltrazioni d'acqua piovana dal terrazzo a livello condominiale si sono gravemente danneggiati i soffitti di alcune stanze dell'appartamento sottostante e relativi arredi. Il proprietario sostiene che si sono deteriorati anche la carta da parati
• da almeno due condomini che rappresentino 1/6 del valore dell’edifico, quando sono trascorsi inutilmente 10 giorni dalla richiesta rivolta all’Ammi nistratore di convocazione dell’assemblea. In quest’ipotesi, difatti, i condomini richiedenti, di fronte all’inerzia dell’amministratore, in sua sostituzione, possono provvedere direttamente alla convocazione (vedi art. 66 Disp.att.c.c.); • dal curatore speciale, il quale, nominato per iniziare o proseguire una causa giudiziale, voglia avere istruzioni sulla condotta della vertenza (vedi art. 65 Disp.att.c.c.). MODALITÀ DELLA CONVOCAZIONE Ai sensi dell’art. 66 Disp.att.c.c., ciascun condomino ha diritto di ottenere la comunicazione della convocazione dell’assemblea almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza. La ragione di tale termine è da ricercare nella circostanza che deve essere garantita ai condomini la possibilità di essere presenti e di conoscere data, ora e luogo della riunione in un congruo anticipo. La giurisprudenza ha precisato che l’avviso di convocazione non solo deve essere inviato al condomino, ma deve anche essere ri-
Spesa per il giardino Come vanno ripartite le spese per l'acquisto di una falciatrice per tagliare l'erba del giardino condominiale ? La spesa per l'acquisto del tosaerba va ripartita in base ai millesimi di proprietà: si applica il criterio generale di spesa di cui all'articolo 1123, primo comma, del C odice civile. A cura di Roberto Lucarini Manni
condominio
Dovendo effettuare dei lavori di riparazione al tetto, le spese sono state divise in base ai millesimi di proprietà di tutti i condomini. Qualcuno contesta questa ripartizione, volendo che l'onere debba essere a carico dei proprietari delle mansarde. Chi ha ragione?
to ad essere parcheggiato nel cortiletto privato dello stesso condomino, adiacente al cortile comune.
Chiunque voglia porre una domanda, può inviare lettera, e-mail o fax a: Parola d’esperto - Affitti o Condominio c/o Panorama Casa - Via di Varlungo, 26/b 50136 Firenze Fax 055-50.70.444 e-mail: quesiti@panoramacasa.it A tutti i quesiti sarà risposto sul giornale
cevuto da questi nel previsto termine di cinque giorni “liberi”, cioè escludendo i giorni festivi. Il mancato rispetto di tale termine comporta l’annullabilità della relativa delibera assembleare che, pertanto, potrà essere impugnata, con ricorso all’Autorità Giudiziaria, entro il termine perentorio di 30 giorni dalla data dell’assemblea per coloro che erano presenti, o dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti, ciò ai sensi dell’art. 1137 del Codice civile. Al contrario, invece, la mancata comunicazione a tutti i condomini, o anche ad uno solo, dell’avviso di convocazione, comporta la nullità della delibera, che potrà essere quindi impugnata senza limiti di tempo. E’ importante osservare che, secondo la giurisprudenza, si reputa regolarmente convocata l’assemblea quando risulta che i condomini ne abbiano avuto in qualche modo notizia, anche oralmente, e purché ve ne sia prova certa. (Cass. n. 1033/95, n. 6919/82). Così, anche il sistema, di prassi, di far consegnare dal portiere gli avvisi di convocazione, con contestuale ricevuta da parte del condomino, viene ritenuto legittimo. Ciononostante, la forma di convocazione più usata e consigliata è quella scritta, effettuata tramite raccomandata con ricevuta di ritorno, appunto perché consente una facilità di prova. Per quanto riguarda il contenuto della comunicazione, dovendo i condomini essere adeguatamente informati sulle materie in discussione, è necessaria l’esatta indicazione degli argomenti posti all’ordine del giorno. L’incompletezza dell’ordine del giorno produrrà l’annullabilità della delibera assembleare, se impugnata nei trenta giorni di legge.
Quanti condomini perchè l’assemblea sia valida
L’ASSEMBLEA
Riparazioni del tetto
DOPPIA MAGGIORANZA VALORE MILLESIMALE RAPPRESENTATO DA
RIFERIMENTO CODICE CIVILE
COSTITUZIONE DI ASSEMBLEA
NUMERO DEI CONDOMINI
ART. 1136 1° COMMA
1a convocazione
2/3 dei partecipanti al condominio
2/3 pari a 667 millesimi
ART. 1136 2° COMMA
2a convocazione
A) 1/3 dei condòmini
1/3 del valore dell’edificio pari a 334 millesimi
B) Qualsiasi numero degli intervenuti all’assemblea
Quale che sia il loro valore millesimale
GIUGNO 2011 n. 6
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9-06-2011
17:51
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GHIANDELLA
Via San Niccolò, 35 e 35 rosso-a - Firenze - Tel. 055/248.0041 - Fax 055/248.0791 26
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EMPOLI PONZANO c/i Stazione residenziale elegante palazzina recente costruzione splendida e luminosa doppia zona giorno con terrazzo vivibile 2 camere balcone ampio garage libero subito termosingolo.
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MONTELUPO C/I Sammontana recente costruzione terratetto libero su 3 lati rifiniture di pregio 6 vani 4 bagni terrazze abitabile ampia taverna con cucina in muratura camino giardino circostante garage accessori.
E 550.000 RIF V/633
MONTELUPO Residenziale
terratetto idoneo a due nuclei familiari con rifiniture di pregio ed accessori tripla zona giorno 2 cucine 2 camini 4 camere 3 bagni terrazza a tasca panoramica giardino termosingolo.
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0571 70.05.27 335 13.97.229 Fax 0571 70.04.20 Tel.
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CAMPO MARTE/SAN GERVASIO in elegante palazzina quadrifamiliare del 1910 al primo piano ed ultimo detto nobile unico con balcone in facciata signorile 6 vani e 1/2 disposto su due piani ampia sala doppia con finestra e porta finestra sul balcone cucina camera matrimoniale al piano bagno oltre a due camere e vano verandato attrezzato con camino altro bagno e accesso diretto a 18 mq di terrazza esclusiva
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CURE in strada riservata e silenziosa
contraddistinta da soluzioni indipendenti villino anni ‘30 con elementi e peculiarità dell’epoca in buono stato di manutenzione 7 vani con balcone in facciata al piano nobile zona giorno e zona notte disposte su due piani ampio ingresso/disimpegno due ampie matrimoniali camera singola/studio stanza da bagno soggiorno cucina e sala da pranzo con accesso diretto a 90 mq di giardino esposto a sud oltre ad ampia soffitta con possibilità sviluppo terzo livello
E 670.000 Rif. V755
SETTIGNANO SEMICOLLINARE inserita in fantastico contesto post-rinascimentale porzione di villa del 1640 affacciata su Firenze appartenuta a riconosciuto casato fiorentino avvolta in 18.000 mq di parco arricchito di viali adorni fontane e boschi elegante appartamento disposto su due piani frutto di raffinata ristrutturazione e salvaguardia di elementi originali ampia zona giorno c/salone doppia esposizione grande cucina bagno c/idromassaggio camera c/bagno privato ampia singola e camera matrimoniale doppia finestra vista Duomo c/cabina armadio terrazzino di servizio cantina e 2 posti auto esclusivi
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055 71.32.02 Cell. 392 96.20.282 345 60.21.148 - 345 60.21.146
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TORNABUONI PRESSI ampio e luminoso appartamento
in ottime condizioni in bel palazzo salone con camino funzionante soggiorno cucina due camere matrimoniali doppi servizi possibilità terza camera
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BOLOGNESE/TRESPIANO porzione di villa ottocentesca
in uno scenario unico contraddistinto da immenso parco naturale rigogliosamente fiorito ed attrezzato tra annessi vari ed area parcheggio privata 4 vani ristrutturato con invidiabile cura dei dettagli e accurata scelta di materiali cucina in muratura camera guardaroba due bagni oltre 30 mq di zona giorno con stupendo camino e accesso diretto a 6000 mq di parco privato
E 529.000 Rif. V477
FIESOLE incantevole posizione trifamiliare luminosa circondata nel verde silenziosa super accessoriata già divisa in due appartamenti ideale anche per tre nuclei familiari composta da 16 vani garage coperto per 4 auto cantine e bellissimo giardino circostante con prato all’inglese ed alberi da frutto libera su quattro lati massima privacy
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Rif.V910
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Via Roma 14, • 50022 Greve in Chianti (FI) Tel. Fax 055 8546169 • Mobile 339 6513323 http://www.abitaretoscana.it e-mail: info@abitaretoscana.it Ruolo 4401 - CCIAA 551784
SAN GIMIGNANO colonica in pietra su due piani, ristrutturata con molto gusto ed in posizione tranquilla con la vista sulle famose torri. la casa è composta da due saloni,
nove camere, nove bagni, e 2.950.000 più servizio, cucina, vari ri- RIF. P0044-3/62 postigli, terrazza panoramica e la piscina. Veramente un bell’oggetto.
GAIOLE IN CHIANTI vicino a gaiole in chianti è sito un agriturismo composto da: casa principale su due piani ristrutturata con grande rispetto alle tradizioni toscane e altra colonica divisa in due appartamenti. tutto circondato da cinque ettari di e 1.850.000 terreno. vicino a un loggiato si trova la piscina RIF. P0044-3/53 molto suggestiva.
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GREVE IN CHIANTI porzione di colonica situata al piano superiore. la casa è composta da grande soggiorno, tre camere, due bagni, ripostiglio, grande terrazza e posti auto. possibilità di avere in uso il giardino. vista molto bella. ideale anche come investimento turistico.
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NEL CUORE DEL CHIANTI CLASSICO
15 minuti Certosa, complesso ex mulino del ‘1100, più dependance, completamente ristrutturato in maniera conservativa, elegante, caratteristico ambiente, frazionato 8 appartamenti, sala ricevimenti, vari soggiorni, ideale turistico-residenziale. Piscina, parco, terreno vendesi. Rif.V-11 vendesi complesso, villa settecentesca completamente ristrutturata in maniera conservativa, comprendente 4 appartamenti signorili ben divisi, più dependance 200 mq., piscina, giardini, terreno, parcheggio, panoramicissima. Rif. V-14
POGGIO A CAIANO - COLLINE
COLONICA - 15 KM. LIBERTÀ in pietra, ristrutturata in maniera conservativa, 4 camere, 4 bagni, salone, cucina-dispensa, 50 ettari terreno E 690.000.00 Rif. V-4
50132 Firenze - Via degli Artisti, 54r - businessflorence@virgilio.it Tel. 055 4368895 - Fax 055 4371913 N° Ruolo 1417 GIUGNO 2011 n. 6
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PIAZZA MASCAGNI
APPARTAMENTO Metri Quadri 40 ALL’ULTIMO PIANO LUMINOSISSIMO
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completamente ristrutturato in bel palazzo signorile con ascensore composto da ampio soggiorno con angolo cottura, camera, bagno e ampio terrazzo panoramico di circa 20 mq . pronta CONSEGNA
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BADIA A PASSIGNANO
GREVE IN CHIANTI
bellissima colonica tipica toscana in pietra. Posizione eccezionale. Bellissimo panorama. Facilita’ di accesso. Affascinante antica torre con cortile interno. Totali mq 400 circa su vari livelli da restaurare. Oltre piccolo annesso agricolo e terreno circostante per totali ha 4 circa.
Bellissima colonica in pietra in eccezionale posizione panoramica, ottimo accesso, completamente indipendente, non eccessivamente isolata. Mq 300 circa totali su due piani in buone condizioni. Piano terra: soggiorno con camino, cucina grande, bagno, salone doppio (ex stalle), dispensa, studio, forno, ingresso, vari locali magazzini. Piano primo: due bagni, quattro camere grandi, piccola mansarda. Fienile adiacente ad uso magazzino. Ampio terreno circostante giardino/orto/olivi. Adatta per attività di bed & breakfast.
Trattativa riservata Rif C01
Euro 1.700 tratt. Rif Z12
MONTEFIORALLE
MONTEFIORALLE
Montefioralle, uno dei borghi più belli d’Italia, terratetto libero su tre lati, mq 180 circa, in perfetto stato. Struttura tipica toscana in pietra completamente restaurata ed accessoriata, divisa in due unità ma riunificabili. Grande giardino di circa 4000 mq circostanti. Belle verande esterne con panorama splendido!
Nell’antico borgo Medioevale di Montefioralle a soli 2 Km dalla piazza di Greve in Chianti, delizioso appartamento mq 60 circa al primo ed ultimo piano, soggiorno/pranzo con angolo cottura, due camere, bagno. Discreto stato abitativo. Luminoso, termosingolo, belle vedute sulla campagna e scorci nel borgo. Grande sapore. Caratteristiche tipiche con bellissimo camino antico.
Euro 840.000 trattabili Rif CB1
Euro 198.000 tratt. Rif A15
PANZANO
STRADA IN CHIANTI PRESSI
In bella posizione panoramica, inserita in una delle più belle vallate del Chianti, nei pressi di Panzano in Chianti, porzione colonica mq 80 circa su vari livelli: cucina, soggiorno, camera nella torre con finetra tipica con bifora, bagno, disimpegno, loggiato, giardino privato, giardino condominiale con piscina, parcheggio. Ottimo accesso, distanza dal paese circa 3 Km.
a circa 5 Km di distanza, in località Sezzate, zona tranquilla ed immersa nel verde, in bellissima posizione collinare con splendido panorama, appartamento indipendente mq 150 circa oltre terrazza panoramica ed ampio giardino d’ingresso di circa mq 400. Disposizione interna: ingresso/cucina, salone doppio con camino, due camere matrimoniali, una camera singola, due bagni, oltre soffitta. In buono stato di manutenzione.
Euro 350.000 tratt. Rif CV16
Euro 420.000 tratt. Rif A2
Iscr. ruolo n. 2093
Giuliana Grassi
immobiliare Tel/fax 055/8546039 Cell. 338/6746723 V. Montefioralle Centro, 113 - Greve in Chianti E-mail: giuliana.grassi@tin.it GIUGNO 2011 n. 6
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FRESCOBALDI Borgo Ognissanti, in Palazzo Frescobaldi, prestigioso appartamento di 150 mq al terzo piano con affreschi e stucchi originali del XVII secolo e rifiniture di pregio. Disposto su due livelli. Ingresso, ampia cucina abitabile, zona pranzo e ampio soggiorno con camino. Tre camere, doppi servizi e vani accessori. Impianti ecocompatibili a risparmio energetico, riscaldamento a pavimento, aria condizionata. Garage privato di circa 25 mq. Cantina privata, ascensore, posto moto e bici condominiale. E 1.500.000
SAN CASCIANO Magnifica porzione di Villa Rinascimentale, in ottima posizione panoramica, nelle immediate vicinanze di San Casciano. La proprietà di circa 870 mq, con bel giardino all’ italiana e parco privato di 2500 mq, è resa particolare dalla caratteristica cappella privata del XVIII secolo. Ingresso su antico chiostro con bella scala che accede al porticato del piano superiore. Ampie cantine con particolari soffitti a volta. La Villa attualmente è divisa in due unità. Una porzione a terra tetto è stata completamente e finemente ristrutturata ed è divisa in due appartamenti. E 2.300.000
BELLOSGUARDO In panoramica posizione collinare, splendida porzione di villa storica di 350 mq, libera su tre lati con giardino all’italiana e meraviglioso parco privato di 2.500 mq. La proprietà è stata finemente ristrutturata, mantenendo inalterati i dettagli originali. La villa è resa unica dalla bellissima veranda con infissi in legno d’epoca, molto luminosa, con accesso diretto al giardino. Salone di rappresentanza con camino, tre camere matrimoniali con bagno privato, studio, cucina, salotto e sala da pranzo. Accesso carrabile privato e posti auto coperti, cantina. E 2.700.000
SAN DOMENICO Magnifica Villa indipendente in spettacolare ed unica posizione panoramica alle pendici della rinomata collina di Fiesole, in località San Domenico, a pochi minuti dal centro di Firenze. Si accede alla proprietà da strada privata che percorre lo splendido parco di circa due ettari, con siepi fiorite, antiche piante rampicanti, alberi secolari di alto fusto e olivi. La proprietà è composta dalla Villa principale di 600 mq, disposta su due livelli con belle terrazze panoramiche su Firenze. Dependance di circa 100 mq e limonaia. La proprietà è da rimodernare. Possibilità di ingrandire la piscina. TRATTATIVA RISERVATA.
BOBOLI Via Romana, in palazzo storico del XVIII secolo, elegante appartamento di 170 mq al primo piano con affacci nel verde. Finemente ristrutturato con particolari d’epoca. Ampio salone doppio molto luminoso con belle finestre, grande cucina abitabile, tre camere matrimoniali con bagno privato, bagno di servizio. Rifinimenti di pregio, bagni in travertino, pavimenti in cotto antico.Terrazza abitabile con affacci interni. Piccola cantina. E 950.000
WHITE CUBE Via Gino Capponi, appartamento open space di 80 mq con bella terrazza panoramico, al quarto piano con ascensore di Palazzo storico. Ampio soggiorno con angolo cottura, molto luminoso con accesso diretto alla terrazza. Camera matrimoniale con caminetto, grande bagno e ripostiglio. L’appartamento è reso unico e particolare dagli splendidi arredi moderni su misura sulla tonalità del bianco. Ottimo anche come investimento per locazioni turistiche. E 800.000.
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Bivigliano pressi piazza principale
villa del 600 di 400 mq c.a divisa in tre unitĂ abitative oltre 5,500 mq c.a di parco privato logge solarium e taverna garage posti auto rifiniture di lusso Euro 2.350.000,00 Rif N 11135
Piazzale Michelangelo bellissima villa di 380mq circa,libera su quattro lati immersa nel verde composta da cucina salone doppio quattro camere matrimoniali studio camerina cinque servizi terrazza di 120 mq garage cantina taverna con sala cinematografica e giardino Ottime condizioni Trattativa riservata Rif PR 10178
Porta Romana pressi bellissimo appartamento disposto su due livelli di 160 mq c.a composto da cucina con dispensa sala da pranzo soggiorno doppio con camino tre camere matrimoniali studio tripli servizi guardaroba ripostiglio lavanderia loggia terrazzo abitabile giardino e posto auto ottime condizioni rifiniture di lusso superaccessoriato. Euro 1,100,000 Rif FI11109 AGENZIE IMMOBILIARI IN TOSCANA
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