PanoramaCasa Gold N.3-2011 by Edizioni Panorama S.R.L.

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Bed&Breakfast e il mattone fa reddito

Mercato, la ripresa premia gli Uffici

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Sommario ATTUALITA’

B&B, quando il mattone fa reddito Una delle attività ricettive da svolgere in casa senza onerosi investimenti

8 10 SCUOLA DI FISCO

MERCATO

L’AVVOCATO RISPONDE

Bed&Breakfast, i nodi fiscali

La ripresa premia l’Office

“Diritto di ponteggio” se il lavoro è necessario

Partita IVA sì o no? Dipende se l’attività è abituale o meno

VENDESI

ANNUNCI VENDITA p.

AFFITTASI

ANNUNCI AFFITTO p.

LE GUIDE Come stipulare il contratto di Locazione

pag. 14

Il Facsimile del contratto studenti universitari

pag. 14

Prima di firmare il Mutuo

pag. 16

Il Barometro dei Tassi

pag. 17

Vita in Condominio

pag. 18

A comprare sono soprattutto banche e finanziarie. Ecco gli ultimi dati Gabetti sul mercato non residenziale: commerciale, office, industriale e alberghiero

PAROLA D’ESPERTO Quesiti affitti

pag. 15

Quesiti condominio

pag. 19

Si può lamentare un danno se alcuni condòmini avviano lavori di manutenzione alle parti comuni?

Quesiti flash Risposte lampo agli interrogativi meno complessi giunti da ogni parte d’Italia

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interamente dedicato a chi cerca casa. www.panoramacasa.it annunci@panoramacasa.it Edizioni Panorama s.r.l. offre esclusivamente un servizio, non riceve tangenti sulle contrattazioni, non effettua commerci, non è responsabile per la qualità, provenienza, veridicità e puntualità di uscita delle inserzioni e neppure per le conseguenze dirette e indirette che possono derivare dalla non corrispondenza di tali dati alla realtà. L'Editore si riserva comunque, a suo insindacabile giudizio, di cestinare annunci. Ogni riproduzione non autorizzata, anche parziale è vietata.

REGISTRAZIONE: Tribunale di Firenze n. 4535 del 25-1-1996 EDITORE: Edizioni Panorama s.r.l. DIRETTORE RESPONSABILE E CAPOREDATTORE: Manuela Villimburgo COLLABORATORI DI REDAZIONE: Lina Avigliano, Luigi Cobisi, Patrizia Felcioloni, Elisabetta Giotti, Roberto Lucarini Manni, Luca Santarelli STAMPA: Zincografica Fiorentina REDAZIONE: tel. 055.50.701 fax. 055.50.70.444

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B&B, quando il mattone fa reddito Guida al Bed&Breakfast, una delle attività ricettive che è possibile svolgere in casa senza onerosi investimenti

no dei modi possibili per trasform are il sem p lice possesso im m obiliare in un investimento è quello di aprire un’attività di B ed&B reakfast, vale a dire una form a di attività r icettiva non alber g hier a ( altr e sono l’agriturismo, la casa vacanze, le residenze d’epoca, l’affittacamere). In T oscana il B&B è assimilato a quest’ultima tipologia all’interno del T esto unico sul turismo di cui pubblichiamo gli articoli di interesse. (Per gli aspetti più squisitam ente fiscali si rim anda alla rubrica “lezioni di fisco” a pag. 8). REQUISITI DI FONDO L e cam er e d ovr an n o aver e un a superficie m inim a d i 8 m q. per una persona, di 24 m q. per due persone, di 20 mq. per tre persone e d ovranno essere fornite d i letto, com odino, lam pada e una sedia per persona, armadio, specchio, presa di corrente e un cestino per rifiuti. Il bagno a disposizio n e d eg li o sp iti d o vr à esser e completo di water, bidet, lavabo, vasca o doccia, specchio, presa di corrente e chiamata di allarme. Se MARZO 2011 n. 3

si dispone di un solo bagno è possibile condividerlo con i clienti. C hi decide di aprire un bed and breakfast deve essere il proprietario o comproprietario dell'appartamento e deve avervi la residenza. Se l'appartamento è in affitto occorre l’assenso scritto del proprietario a svolgere l'attività. I n o lt r e si a g li i m p i a n t i c h e la struttura devono essere a norm a e il regolam ento di condom inio non deve precludere l'apertura di tali esercizi. UN BUON SERVIZIO P oiché la colazione è nel titolo stesso d i questa attività ( breakfast) , tale servizio andrebbe pred isp o sto co n la m assim a cur a. Q ualcuno dà addirittura la possibilità al cliente di fare colazione in un certo bar: a parte che così si torna ad essere dei semplici affittacamere (vedi art. 55 della legge r eg ionale toscana) , m a sar ebbe com e portare l’ospite a dorm ire in albergo! D ’altra parte, la prim a colazione è una delle pochissim e occasioni per avere un contatto diretto con il cliente e fargli apprezzare le ca-

ratteristiche del servizio, e dunque per farsi ricordare come attività ricettiva di qualità. I n o ltr e d ur an te la co lazio n e si può fornire agli ospiti inform azioni turistiche e altre indicazioni molto importanti per trasformare un soggiorno in un bel ricordo. In fondo si tratta di un tempo di lavoro molto relativo. Se non si è disposti a mettere in conto un servizio m inim o d i q uesto g enere, forse non è proprio il caso di aprire un’attività di servizio al pubblico che mette al centro l’ospitalità. TROVARE I CLIENTI E FARLI TORNARE C hi ha fatto già qualche esperienza di B&B sa bene che per far tornare un cliente non basta essere simpatici e fare un buon caffè. La co n co r r en za n o n m a n ca e p er quanto la struttura e il servizio possano essere di buon livello, bisogna fare “qualcosa di più” per fare in modo che il cliente torni. Im portante dotarsi di m ateriale illustrativo. B ig lietti d a visita e d ep lia n t, n o n tr o p p o g r a n d i e non troppo zeppi di informazion i , p o sso n o esser e u n o t t i m o

“promemoria”, specie se gradevoli e coerenti con lo stile dell’alloggio e del servizio, in modo da richiamare alla mente le sensazioni p iù p iacevoli d ella vacanza trascorsa (o che si potrà trascorrere, se il m ateriale è stato oggetto di un passaparola). U n’altra accortezza per fidelizzare il cliente è quella di mantenere il contatto periodicamente, facendo un buon lavoro di archivio sui suoi d ati essen ziali ( n om e, cognome, provenienza, indirizzo email). Sarà così possibile farsi vivi con offerte di sconti personalizzati o segnalare iniziative tutistiche locali ( sag re, concorsi, m ostre, feste tipiche e tradizionali). D a questo punto di vista è importante mantenere rapporti costanti con gli enti locali e regionali per essere informati di tutte le iniziative con un buon anticipo. (Per la T oscana si veda www.turismo.intoscana.it). M em orizzando anche la data di n a sc i t a , si p o t r à p er esem p i o mandare gli auguri di compleanno, oltre a spedire un pensiero in occasione delle festività più im portanti.

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SEGUE DA PAG. 5

‹‹‹ E’ un lavoro che non solo può assicurare una quota di clientela fid eli zza t a m a a n ch e p r o cu r a r e nuovi clienti attraverso il passaparola. FONDAMENTALE IL SITO WEB A ssolutamente indispensabile costruire un buon sito web. D eve essere, com’è ovvio, esteticamente gradevole e di facile navigazione. E’ il biglietto da visita più importante per chi non conosce la struttura, vale a dire la m aggior parte dei clienti. Più che riempirlo di foto pesanti e anche difficili da realizzare, se non ci si avvale di professionisti dell’immagine, è importante che lo stile grafico del sito web trasm etta il clim a, l’atm o sf er a d ella r esid en za, sen za

sbilanciarsi in promesse che non sarà possibile mantenere: la delusi o n e è i l p eg g i o r n em i c o d i un’attività che vuole durare nel tem po. M eglio essere trasparenti e trasmettere il livello che si è in grado di offrire realmente. S e i l m a r k et i n g è o r i en t a t o a l prezzo più che alla raffinatezza, anche il sito dovrà giocare sul fat-

cer ta sicur ezza: luo g o esatto e com e rag g iung erlo, d escrizione della sistemazione, specificazione al dettaglio dei servizi (quale colazione, bagno esclusivo o in comune), tariffe e spese supplementari. A ltro aspetto cruciale è che il sito sia presente nei motori di ricerca, a sso cia to a lle p a r o le ch ia ve d i q u est a a t t i vi t à , va l e a d i r e tore convenienza. V iceversa, se si “b ed &b r ea k f a st” e n o m e d ella p unta sull’estetica e d unq ue su città. una nicchia di mercato un po’ più alta, il prezzo proposto dovrà es- L’ACCOGLIENZA sere supportato anche sul sito da PRIMA DI TUTTO foto di qualità e dalla descrizione L a p r im a im p r essio n e è q uella adeguata dei servizi offerti. che conta. Sarà banale m a resta In ogni caso, non devono manca- una grande verità. re i dati fondam entali per effet- I l clien te va sub ito r assicur ato tuar e la p r en o tazio n e co n un a m ostr and og li la sistem azione e

turismo in casa: le norme Sezione III - Definizione e caratteristiche delle strutture ricettive extra-alberghiere con le caratteristiche della civile abitazione

Art. 54 Requisiti 1. I locali destinati alle attività ricettive di cui alla presente sezione devono possedere i requisiti strutturali ed igienico-edilizi previsti per le case di civile abitazione, nonché quelli previsti dal regolamento di attuazione del presente capo. 2. L'utilizzo delle abitazioni per le attività di cui alla presente sezione non comporta modifica di destinazione d'uso degli edifici ai fini urbanistici. Art. 55 Affittacamere 1. Sono esercizi di affittacamere le strutture composte da non più di sei camere per clienti, con una capacità ricettiva non superiore a dodici posti letto, ubicate

nello stesso appartamento, nelle quali sono forniti alloggio e, eventualmente, servizi complementari. 2. Gli affittacamere possono somministrare, limitatamente alle persone alloggiate, alimenti e bevande. Gli affittacamere che oltre all’alloggio somministrano la prima colazione possono assumere la denominazione di bed & breakfast.” Art. 56 Case e appartamenti per vacanze 1. Sono case e appartamenti per vacanze le unità abitative composte da uno o più locali arredati e dotate di servizi igienici e di cucina autonoma, gestite unitariamente in forma imprenditoriale per l’affitto ai turisti, senza offerta di servizi centralizzati.

legge le locazioni conclu2. Nella gestione delle case e se ai sensi dell'articolo 1, appartamenti per vacanze comma 2, lettera c) della devono essere assicurati i serlegge 9 dicembre 1998, n. vizi essenziali per il soggiorno 431 «Disciplina delle locadegli ospiti come definiti nel zioni e del rilascio degli imregolamento di attuazione. mobili ad uso abitativo». 3. La gestione di case e appartamenti per vacanze Art. 58 Residenze d'epoca non può comunque com- 1. Sono residenze d'epoca le strutture ricettive ubicate in prendere la somministracomplessi immobiliari di zione di cibi e bevande e particolare pregio storicol'offerta di altri servizi cenarchitettonico assoggettati tralizzati caratteristici delle ai vincoli previsti dal decreaziende alberghiere. to legislativo 22 gennaio 4. Agli effetti del presente testo 2004 n. 42 (codice dei unico si considera gestione beni culturali e del paedi case e appartamenti per saggio, ai sensi dell’articovacanze la gestione non lo 10 della L. 6 luglio 2002, occasionale e organizzata n. 137), che offrono allogdi una o più case o appargio in camere e unità abitamenti ad uso turistico. tative, con o senza servizio Art. 57 Locazioni ad uso autonomo di cucina, con il turistico limite di venticinque posti 1. Non sono soggette alle diletto. sposizioni della presente

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dandogli la possibilità di prendere fiato, rinfrescarsi, entrare in confidenza con gli spazi. Se possibile, sarebbe adeguato offr ir e una bevand a, e scam biar e qualche parola in m odo fam iliare, perchè chi sceglie il B&B spesso non lo fa per esigenze economiche o solo per quelle, ma anche per sottrarsi allo stile asettico dell’ospitalità alberghiera. N on si ha idea di quanti turisti trovino imbarazzante la sistemazione alberghiera, al di là di ogni considerazion e p ur am en te d i p or tafog li. Sentirsi “come a casa” è una delle più diffuse aspirazioni del turista di oggi. V a da sè che gli aspetti della registrazione e del pagamento vanno rim andati dopo la soddisfazione

toscane 2. Nelle residenze d'epoca possono essere somministrati alimenti e bevande nel rispetto delle normative statali vigenti. 3. I servizi minimi offerti dalle residenze d'epoca sono quelli degli affittacamere e delle case e appartamenti per vacanze. 4. Gli alberghi e le residenze turistico-alberghiere di cui agli articoli 26 e 27, nonché gli alloggi agrituristici di cui alla legge regionale 23 giugno 2003 n. 30 (disciplina delle attività agrituristiche in Toscana), che rispondono ai requisiti di cui al comma 1 relativamente al pregio storico-architettonico, possono assumere la denominazione di «residenze d'epoca», mantenendo gli obblighi amministrativi previsti per gli alberghi, le residenze turistico-alberghiere e gli alloggi agrituristici. MARZO 2011 n. 3

In fondo non è così difficile elenc a r e i d i f et t i c h e c h i u n q u e h a avuto m o d o d i sp er im en tar e a proprie spese in qualche sfortun a t o so g g i o r n o . P er esem p i o , qualche granello di polvere può essere perdonato, m a biancheria e asciugamani vanno cambiati almeno ogni 3 giorni. Se si è consapevoli di qualche lim ite che non si è fatto in tem po a rim ediare ( un’im posta difettosa, un a m acchia r iaffior ata sul m uro, un accessorio da cam biar e) è m eg lio m o str a r lo p er prim o. T olti i servizi essenziali, l’ospite è PULIZIA E CORRETTEZZA disposto a tollerare qualche picNON SONO OPTIONAL E cco u n a ltr o f a tto r e d a to p er colo d ifetto se sa d i tr ovar si d i scontato, m a sul q uale bisog na fronte a un operatore corretto e onesto. concentrarsi. delle esigenze primarie dell’ospite appena arrivato. In fondo non ci vuole m olto: un sorriso, un tè, un depliant e l’ind i c a zi o n e d i q u a lc h e p r i m o e sem p lice tr ag itto p ossono conquistare la fedeltà di un cliente e portarne altri ancora. Sarà m olto g ratificante ricevere u n sa lu t o c o r d i a le d a ll’o sp i t e o r m ai r ien tr ato n ella sua città con un bel r icor d o, e una bella so r p r esa esser e c o n t a t t a t i d a qualche suo conoscente “contagiato” da una buona impressione.

B&B e le altre strutture extra-alberghiere secondo la legge regionale n. 43/2000 zione e caratteristiche; b) tivo e di accesso agli atti» Art. 59 Disposizioni concerservizi offerti; c) numero dei attestante l'esistenza dei nenti i soggetti gestori posti letto e delle unità abirequisiti soggettivi e della 1. È obbligatoria la designatative; d) servizi igienici a struttura previsti dalla prezione di un gestore nel disposizione degli ospiti; e) sente legge. caso in cui il titolare della periodi di apertura. struttura non sia persona fi- 2. A tal fine il denunciante deve indicare: a) generali- 5. Chi gestisce una delle sica. Il titolare o il gestore strutture ricettive di cui alla tà e denominazione del possono nominare loro presente sezione è inoltre denunciante; b) generalità rappresentanti purché in tenuto a comunicare al dell'eventuale rappresenpossesso degli stessi requiComune ogni variazione tante legale; c) il possesso siti personali richiesti al titodel numero e delle caratdei requisiti previsti dagli lare o gestore. teristiche delle case e articoli 11 e 92 del TULPS [2. abrogato] degli appartamenti di cui approvato con R.D. n. Art. 60 Obblighi amministradispone per la gestione. 773/1931 e successive motivi per lo svolgimendificazioni; in caso di nomi- Art. 61 Esercizio non profesto delle attività previna di un rappresentante sionale dell'attività di affitste nella sezione III legale i requisiti devono es- tacamere. 1. L'esercizio delle attività risere posseduti anche da 1. Coloro che esercitano, non cettive di cui alla presente quest'ultimo; [d) abroga- professionalmente, l'attività sezione è subordinato alla to]; e) l'esistenza nelle di affittacamere nella casa presentazione al Comune strutture dei requisiti previ- ove hanno la propria resiin cui si intende svolgere sti per le case di civile abi- denza e domicilio sono esol'attività di una denuncia nerati dalla presentazione tazione. di inizio della stessa ai della comunicazione dei sensi degli articoli 58 e se- [3. abrogato] guenti della legge regio- 4. La denuncia deve conte- prezzi di cui all'articolo 75. nere le seguenti informa- 2. I soggetti di cui al comma 1 nale 20 gennaio 1995, n. 9 zioni relative alla struttura e sono tenuti comunque alla «Disposizioni in materia di ai servizi offerti: a) ubica- denuncia di cui all'articolo 60. procedimento amministra-

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scuola

di fisco

Bed&Breakfast, i nodi fiscali Partita IVA sì o no? Dipende se l’attività è abituale o occasionale di Luigi Cobisi on esistendo una normativa statale di riferimento, sono le singole leggi regionali a definire le caratteristiche dei Bed & Breakfast, che dunque variano a seconda di dove si trovano. La definizione in lingua italiana di “ospitalità familiare occasionale” si collega direttamente al significato fiscale di “occasionalità” della prestazione. In pratica, rispettando alcuni limiti (giorni di attività, caratteristiche del locale) diviene possibile operare senza partita IVA, rilasciando una semplice ricevuta. Tuttavia, l’esperienza quotidiana dimostra che i Bed & Breakfast costituiscono una struttura turistica che – pur con caratteristiche minimali – diviene assimilabile all’attività di affittacamere e – in ambito rurale – degli agriturismo. Ma, soprattutto, avendo carattere di abitualità, i B&B divengono attività imprenditoriali munite di partita IVA e soggette a

tutte l4 regole fiscali che vedremo più L’assimilazione all’attività di affittacamere compor ta quindi l’esistenza avanti. anche in Toscana di due diverse tipologie di affittacamere, le cui conLA NORMATIVA TOSCANA La Regione Toscana utilizza la denomi- seguenze fiscali sono notevoli. con dinazione “Bed & Breakfast” all’art.55 verso regime legale, fiscale e contadella L.R. 42/2000 che definisce affitta- bile: camere gli esercizi composti “da non 1. l'affittacamere professionale (art. 55): gestito in modo imprenditoriale, è dopiù di sei camere per clienti, con una tato di partita Iva ed iscritto nel regicapacità ricettiva non superiore a dostro delle imprese; dici posti letto, ubicate nello stesso appartamento, nelle quali sono forniti al- 2. l'affittacamere non professionale (art. 61): svolto nella casa di residenloggio e, eventualmente, servizi comza e domicilio, non ha partita Iva e plementari”. non è iscritto nel registro delle impreLa legge, inoltre, introduce al secondo se. comma il concetto che “gli affittacamere possono somministrare, limitata- Le due tipologie comportano la possimente alle persone alloggiate, alimenti bilità - in Toscana – di ospitare turisti e bevande” e che pertanto “gli affitta- come affittacamere senza partita IVA, camere che oltre all’alloggio sommini- anche se la normativa sanitaria rende strano la prima colazione possono as- difficile possedere anche i requisiti risumere la denominazione di bed & chiesti dalle ASL quando si opera in un'abitazione privata. breakfast”. MARZO 2011 n. 3

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ATTIVITÀ OCCASIONALE L’ospitalità occasionale ha destato in passato positive reazioni dall’Agenzia delle Entrate che – con risoluzioni n. 180/E del 14/12/1998 e n. 155 del 13/10/2000 – prendeva atto che l’attività saltuaria di alloggio e prima Colazione (Bed & Breakfast) è esclusa dall’ambito di applicazione dell’IVA. Ricordiamo quindi che, ai sensi dell’art. 4 del DPR 633/72, il presupposto dell’applicazione dell’IVA è infatti l’esercizio della professione abituale che non ricorre nella attività di ospitalità. I proventi di questa attività occasionale sono quindi da considerarsi “redditi diversi“ e vanno dichiarati nel quadro RL del modello UNICO o nel quadro D del modello 730. Al cliente basterà una ricevuta non fiscale ed è possibile – come previsto dai modelli di dichiarazione – dedurre le spese inerenti l’attività. Se l’importo della ricevuta è superiore Euro 77,47 occorre apporre una marca da bollo di € 1,81. ATTIVITÀ IMPRENDITORIALE Quando l’affittacamere (con B&B) è attività imprenditoriale vigono i normali adempimenti - partita IVA; - iscrizione alla CCIAA; - assoggettamento a contribuzione INPS per il titolare; - ricevuta fiscale con IVA al 10%. Nel contempo il titolare dovrà dichiarare il reddito come qualunque imprenditore nel modello UNICO (Quadro RG o RF). Le regole per la determinazione di questo reddito sono le consuete di tutte le attività imprenditoriali con deduzione dei costi relativi (quali ad esempio riscaldamento, energia elettrica, pulizie ecc.). Il modello UNICO conterrà anche la dichiarazione dell’IVA. Tornando alla scelta dell’apertura della partita IVA, non esistono parametri oggettivi poiché le norme rinviano alla differenza di significato di parole come occasionalità e abitualità. Il passaggio tra i due regimi può anche rivelarsi complicato e comportare la chiusura di un’attività per aprirne una nuova secondo le disposizioni locali. In questi casi il problema non è fiscale ma di natura amministrativa comunale. LA RICEVUTA FISCALE Segnaliamo che la ricevuta fiscale è in linea generale alternativa allo scontrino fiscale o alla fattura. In ambito turistico-ricettivo la fattura è necessaria ai clienti dotati di partita IVA per la deduzione dell’acquisto nella loro contabilità. Quindi l'esercente può liberamente scegliere quale documento fiscale emettere salvo il cliente non richieda espressamente la fattura. Una volta rilasciato il documento al cliente, l'operatore registra l'operazione. E’ buona regola e garanzia del turista richiedere il documento a fronte del pagamento effettuato e controllare l'esattezza dei dati riportati su tali documenti. ABITAZIONI UTILIZZATE PROMISCUAMENTE Come in tutti gli edifici prevalentemente a utilizzo abitativo, le spese di ristrutturazione delle abitazioni adibite promiscuamente ad affittacamere rientrano nelle possibilità di detrazione 36% (art. 1, comma 1, L. 449/97). Ciò ha trovato conferma anche nella risoluzione n. 18 del 24 gennaio 2008 dell’Agenzia delle Entrate. MARZO 2011 n. 3

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mercato

la R Ripresa premia l’Office Report Gabetti: a comprare sono soprattutto banche e finanziarie

rendimenti e i canoni prime sono sostanzialm ente stabili a livello italiano, con qualche cedim ento. C resce l’appetibilità delle compravendite rispetto alle locazioni. Un tratto caratterizzante la parte finale dell’anno è quella di uno spostamento della domanda verso tagli di dimensione superiore, soprattutto nel range da 1.000 a 2.500 mq. Discrete anche le transazioni sopra i 5.000 mq. Q uesto mutamento evidenzia un ritorno sul mercato di player più strutturati. Si segnala infatti un maggior dinamismo di banche e finanziarie. N ella valutazione si presta una grande attenzione ai costi di gestione dell’im m obile, in modo che siano sostenibili nel lungo periodo. L a presenza d elle metropolitane è sem pre p iù r ilevan te n elle scelte d ei co n d utto r i, anche perché accompagnata da un decentramento delle location. Si rafforzano le necessità aziendali di unificazioni di sedi per i grandi gruppi, di spazi più efficienti e di riduzione dei costi. Gran parte del Take up ha riguardato le zone semicentrali (con complessi nuovi in classe A ). L’elemento di scelta dell’immobile in base a location di rappresentanza perde sempre più rilevanza, sostituito dalla modernità del building, dalla flessibilità degli spazi e soprattutto da canoni, con spese accessorie sostenibili nel lungo periodo. Buono l’interesse registrato per gli immobili dei Centri Storici, sia da parte di investitori privati, che di segmenti di mercato come gli studi professionali e legali. Sono aumentati gli investimenti immobiliari nel quarto trimestre 2010 soprattutto nel segmento Office: il comparto del Direzionale, con quasi 1,4 miliardi di investimenti, ha superato dopo molti anni, il settore Commerciale. RENDIMENTI Rispetto allo scorso trimestre si è registrato una stabilità dei rendimenti. Firenze resta in

coda sia nel sem icentro, sia in periferia che nell’hinterland , e si d ifend e bene solo nel centro storico ( si ved a la ta bella d ei rend im e nti) . D ’altr a p ar te, solo a B olog n a vi è stato un leg g ero aum ento nelle zone al d i fuori del C entro.

I valori più elevati si raggiungono nell’hinterland della C apitale, con l’8.00% , m entre p iù r id o tti n el C en tr o d i N ap o li, p ar i in media al 4.00%. N elle zone periferiche la forch etta d ei va lo r i o scilla f r a il 6.50% e il 7.50% . N elle aree dell’hinterland la forbice d’oscillazione è fra il 7.00% e l’8.00%. Si conferma spesso una difficoltà oggettiva a far incontrare proprietà e investitori. COMPRAVENDITE Sul fronte delle compravendite, si è registrato nel terzo trimestre dell’anno un netto miglioramento del num ero di com pravendite ad uso ufficio rispetto al trimestre precedente, dove abbondavano i segni negativi a due cifr e n el con fr on to con i p er iod i p assati. Q uesto m ig lior am en to è sig n ificativo sia perché è avvenuto in tutti i capoluoghi monitorati, sia perché in alcune città (N apoli e Firenze) la variazione positiva nel numero di transazioni è riferita anche al pari periodo dello scorso anno. Q uesti dati sono incoragg ianti p erché conferm ano una sensazione diffusa di un num ero crescente di società e aziende che prende in considerazione la possibilità dell’acquisto rispetto alla locazione, a

testim onianza d i una fiducia in aumento nella ripresa dell’economia. CANONI Su base trimestrale si è registrata una flessione dei canoni del 2% a livello italiano. Come zone hanno tenuto meglio le aree centrali (- 1.4%), rispetto in particolare a quelle dell’hinterland ( 3.1%) che scontano un eccesso di offerta. Il dato nazionale va letto ten en d o co n to ch e in a lcu n e piazze, come M ilano e Roma si evidenzia una stabilità dei valori . A Bologna invece vi è stato un leggero incremento in Centro, ma una flessione nei Centri Direzionali, dove si è passati da 180 a 175 € al mq annuo. Una sostanziale stabilità di mercato si registra a Firenze e Padova. N el Q uarter sono stati definiti dei contratti con canoni superiori a quelli segnalati in tabella nelle zone centrali. Se la tendenza dovesse essere confermata si può ipotizzare un miglioramento dello scenario nei prossimi mesi, a partire dalla zone centrali, più prestigiose e servite. Si è rilevato anche un aumento nei canoni metropolitani medi non prime. INVESTIMENTI L’A nalisi annuale del m ercato degli investimenti in Italia, mostra un incremento complessivo del valore delle transazioni in capital market passate da 2.868 (ml €) a 3.508 (ml €) con una crescita del 22.3%. T utti i comparti hanno evidenziato un aumento, con l’eccezione del settore C ommerciale, che ha visto investimenti per 1.082 ml €, rispetto a 1.282 ml €. M olto positivo l’andamento del settore Direzionale- Uffici, con volumi di transazioni nel 4° trimestre 2010, pari a 694 ml di €, quanto rilevato nei precedenti tre trimestri d ell’anno cum ulati. I l settor e I nd ustr ialeLogistico ha superato (286 ml €) quello degli H otel (273 ml) come avveniva nel periodo precrisi. Il dato relativo ai Siti di Sviluppo è complessivamente superiore a quelle dei due anni precedenti. H a inciso sull’am m ontare totale l’accordo relativo all’area di Sesto San G iovanni. (Fonte: RCA). MARZO 2011 n. 3

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forum

Comprare casa all’asta guidati dall’esperto Guadagnare in piena sicurezza nel mercato giudiziario E il compenso è dovuto solo in caso di aggiudicazone

“N

on solo compravendite e affitti. Chi cerca casa, trova da noi una serie di servizi di consulenza immobiliare e, soprattutto, una forma di acquisto molto particolare, che può essere assai conveniente, ma che richiede un supporto competente, onde evitare brutte sorprese”. Punta da sempre sulla specializzazione la società MediaHome di Campi Bisenzio, come ci spiega la Dott. Stefania Verdigi (nella foto), co-titolare.

Come si procede per l’acquisto di un immobile all’asta? Una volta individuato l’immobile, viene effettuato uno studio di fattibilità tecnico-legale preliminare, che non impegna in nessun modo all’acquisto e che non avrà costo in caso di mancata aggiudicazione dell’asta, o nel caso in cui si decida di non partecipare. Per stilare tale studio vengono reperite tutte le informazioni riguardanti i costi occulti insiti in ogni asta (come quelli relativi ad eventuali abusi edilizi, cancellazioni ipotecarie, pendenze condominiali ecc). Una volta analizzato tecnicamente l’immobile, viene verificato e quantificato l’effettivo risparmio dell’acquisto in asta, confrontando l’acquisto in asta con i costi del mercato libero.

Se il cliente decide di partecipare? In caso di decisione positiva, il consulente si preoccuperà di affiancare il cliente nel compimento delle attività necessarie alla partecipazione all’asta, preparando l’istanza di partecipazione, indicando gli estremi degli assegni da depositare, provvedendo eventualmente al deposito dell’offerta e presenzian-

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do insieme al cliente all’asta. In caso di aggiudicazione il consulente seguirà il compimento di tutti gli adempimenti relativi: curerà la documentazione relativa al versamento del saldo prezzo, registrazione del decreto di trasferimento, cancellazione delle formalità ipotecarie, il tutto in stretto contatto con la cancelleria del Tribunale o con il delegato alla vendita. Si preoccuperà inoltre di seguire la procedura di liberazione dell’immobile e la relativa immissione in possesso e consegna delle chiavi.

E per le spese di mediazione? Nelle vendite giudiziarie non è prevista l’attività di intermediazione. La nostra prestazione quindi non si configura come attività di intermediazione, in quanto persegue esclusivamente gli interessi del cliente (acquirente), ed i nostri consulenti, legati ad esso da un codice deontologico, seguono l’operazione di acquisto al fine di concludere assieme a lui il miglior affare possibile, cioè l’acquisto al prezzo più basso. Pertanto, nessun compenso sarà richiesto in caso di mancata partecipazione all’asta o in caso di mancata aggiudicazione. Sempre per lo stesso motivo il costo della consulenza è legato al prezzo base d’asta, non subisce variazioni neppure se per l’aggiudicazione dell’asta sono necessari rilanci sul prezzo. Più basso sarà il prezzo pagato, migliore sarà il servizio da noi offerto.

Quali altri servizi offrite, oltre la consulenza per le aste? Da 40 anni nel mercato immobiliare fiorentino, la nostra società è specializ-

AFFIANCHIAMO IL CLIENTE DALL’INDIVIDUAZIONE DELL’IMMOBILE FINO ALLA CONSEGNA DELLE CHIAVI

zata non solo in materia legale riguardante le aste. Siamo, infatti, in grado di affiancare il cliente in qualsiasi operazione: dalla compravendita alla consulenza tecnica di compravendita; dalle pratiche per mutui ipotecari alla consulenza fiscale e legale; fino alla progettazione e direzione lavori. Una consulenza a 360 gradi. Solo così possiamo garantire al cliente un acquisto in asta davvero sicuro.

MediaHome Studio Tecnico Immobiliare è a Campi Bisenzio (Firenze) in Piazza Dante, n. 31 Centralino: 055/8960978 info@mediahome.it www.mediahome.it Skype: mediahome_ufficio

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RISPONDE

Diritto di ponteggio se il lavoro Si può lamentare un danno se alcuni condomini avviano lavori di manutenzione alle parti comuni?

ono proprietario di un appartamento situato in una palazzina composta da 6 appartamenti di-

rim o problem a. L 'am m i ni stra tore è obblig ator io ove i cond om ini sono messe è comune ai 6 proprietari. Considerando che non c’è amministratore né regolamento più di quat tro. La circostanza che alcucondominiale, ho bisogni di chiarire due aspetti. ni condomini siano contrari non costituisce Può la maggioranza dei proprietari far occupare parte del cortile attenuante. O ccorre che la parte dei condomicomune con dei ponteggi per imbiancare, pur lasciando libero il ni favorevoli dia corso alla procedura stragiupassaggio per le auto, senza avere il permesso scritto e firmato diziale, sperando di non dovere ricorrere alla di uno solo dei proprietari? Se comunque 4 o 5 dei 6 propriegiudiziale, per addivenire alla nomina di un tari dovessero far iniziare i lavori di impalcatura sul cortile amministratore. comune, può un solo proprietario chiedere l'intervento delle Secondo problema. N ell'ambito condominiale forze dell'ordine e fare interrompere i lavori? esistono le cosiddette obbligazioni propter Possono alcuni proprietari su 6 mettere mano alle parti comuni rem (o reali), atecnicamente chiamate servitù per lavori di ordinaria manutenzione (per esempio pulizia della per la loro similitudine fattuale. T rattasi di sisposti su 2 piani ( un passaggio pedonale ogni 2 appartamenti). Il cortile davanti alle autori-

fossa biologica e relativa pompa) senza il consenso di uno di essi?

CANONE, AUMENTO NON CORRISPOSTO Mia nonna stipulava nel 2005 un contratto di locazione ad uso deposito, di durata annuale con rinnovo tacito di anno in anno, prevedendo un canone mensile di 250 euro per il primo anno e di 300 euro a decorrere dal secondo anno, se tacitamente rinnovato. Tuttavia, la nonna, da poco defunta, tale aumento non l'ha mai ricevuto cioè il canone è rimasto di 250 euro, come indicato anche nelle ricevute rilasciate all'inquilino. Posso pretendere adesso quanto previsto invece da contratto? Ovviamente sì. Il conduttore è evidentemente moroso della somma detta dal Lettore. Occorre precisare che la risposta viene fornita senza alcuna certezza della regolarità civilistica del contratto.

IL RISARCIMENTO DEL DANNO NON COMPENSA LE SPESE CONDOMINIALI Vorrei sapere se, legalmente, posso non pagare rata a me spettante di rifacimento tetto, in corso, avendo subito gravi danni, quantificati con perizia giurata da tecnico per importo superiore. Quale dicitura va espressa? E’ sufficiente portare a mano tale richiesta,unitamente alla richiesta danni, o bisogna farne due separate? Occorre far firmare per accettazione o inoltrarle per raccomandata? La risposta è negativa, le due posizioni non sono compensabili. Ritengo che le spese relative al rifacimento del tetto, siano state deliberate e inserite in un bilancio. L'Amministratore ex art. 1130 c.c. è tenuto ad eseguire le delibere ed incassare i contributi dai condomini.

Per il ristoro dei danni il nostro Lettore dovrà seguire l'ordinaria procedura dei risarcimenti. Dovrà quindi inoltrare una richiesta risarcitoria al Condominio e alla ditta esecutrice e poi trattare l'entità del risarcimento direttamente con gli interessati o, come sovente accede, con la Compagnia assicurativa di cui dovrebbero (Condominio o ditta esecutrice) fornire il nominativo.

NUOVO INQUILINO E PULIZIA DELLA CALDAIA A fine mese firmerò il contratto di affitto per un bilocale e il

proprietario mi ha chiesto anche la spesa per far pulire la caldaia. E’ giusto che io paghi essendo un nuovo inquilino? Si e no. E' giusto che il contratto preveda che sia il conduttore ad effettuare la manutenzione della caldaia nel corso del rapporto locativo. Non pare corretto che la pulizia della caldaia immediatamente all'inizio della locazione la esegua il conduttore che ancora non ha usato gli impianti dell'immobile. Sono certo che trattandosi comunque di una spesa non elevata, gli interessati saranno così saggi da trovare un punto di incontro.

DIRITTO DELL’INQUILINO ALLE SPESE ANTICIPATE Sono proprietario di un immobile e il conduttore dal 2001 ha sempre pagato gli oneri condominiali di mia MARZO 2011 n. 3

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A QUESTO E A DIVERSI ALTRI QUESITI GIUNTI ONLINE DA OGNI PARTE D’ITALIA RISPONDE L’AVVOCATO

è necessario di Luca Santarelli

competenza. Ora chiede la restituzione di quanto versato: in quanti anni si prescrive il diritto del conduttore a richiedere il rimborso al proprietario di spese di competenza di quest'ultimo? La richiesta del conduttore è legittima. Certamente il locatore in tutti questi anni si è accorto di non avere mai pagato oneri di sua spettanza illegittimamente corrisposti dal conduttore. Peraltro il rapporto locativo è sempre in corso. Si potrebbe valutare e catalogare tale vicenda come illegittimo arricchimento ed il termine prescrittivo valutabile nei 10 anni.

FACCIATA E BALCONI Due anni fa ho acquistato un appartamento in un condominio. Subito dopo è stato deciso di provvedere alla raccolta mensile di una quota per il rifacimento della facciata. MARZO 2011 n. 3

g o li su i b en i c o m u n i n o n si p o r r eb b e. Peraltro, i lavori lamentati dal Lettore non sono altro che le necessarie m anutenzioni, ovvero quelle che “debbono” essere eseguite per la buona conservazioni dei beni e il loro corretto funzionam ento. L 'aspetto che potrebbe creare acredine e contrarietà è se i

l’ vvocato risponde

tuazioni ove uno o più condomini debbono sopportare un peso ( nel caso del lettore, le im palcature) per lavori da eseguire a parti comuni o individuali, quando non esistono soluzioni tecniche diverse che potrebbero im pedire il disagio. T ale disagio, peraltro, non ha un’interfaccia risarcitoria, salvo che n el fon d o che subisce i d isag i n on vi sia svolta attività pubblica che possa dimostrare un danno. T erzo problema (figlio del primo). Se il Con dominio in questione avesse un amministratore, la questione dei lavori eseguiti da sin-

Raccolta non ancora terminata. Nel frattempo io sto provvedendo a ristrutturare l’appartamento e il muratore mi consiglia di sostituire anche la pavimentazione assai compromessa del balcone, senza aspettare i lavori condominiali che ancora non si sa quando avranno luogo. Visto che ho regolarmente versato le mie quote fino ad ora, posso provvedere al rifacimento del mio balcone e pagare solo la pitturazione della facciata o devo pagare come gli altri

condomini che provvedono a fare la manutenzione fosser o q uelli che non vog liono l'amministratore. Q uanto problema. L'intervento dei vigili dell'edilizia, può essere chiesto da chiunque sappia, o presuma, che interventi di terzi siano eseguiti in spregio alle normative.

Problemi di casa? Rivolgi il tuo quesito alla Redazione di PanoramaCasa che provvederà a girarlo a uno degli esperti e a farti avere la risposta via e-mail. I casi più interessanti saranno pubblicati in forma anonima sul giornale. redazione@panoramacasa.it

anche il rifacimento dei balconi nonostante stia provvedendo in proprio? Da quanto emerge parrebbe che i lavori che ha già commissionato e relativi alla terrazza della nostra Lettrice attengono la sola pavimentazione. Se così fosse l'evento non muta gli accordi presi in precedenza nell'ambito condominiale, visto che il rifacimento della pavimentazione in questione è una spesa personale. Ciò significa che la nostra Lettrice dovrà pagare il rifacimento della propria, così come faranno a suo tempo gli altri condomini.

CORTILE COMUNE Bisogna ripavimentare il cortile dello stabile, a causa di infiltrazioni nei box sottostanti. Saranno necessari anche costosi lavori di impermeabilizzazione che si potrebbero evitare se il cortile servisse solo al calpestio.

E' giusto che i condomini non proprietari dei box partecipino alle spese secondo i millesimi? Non sarebbe più giusta per loro una quota inferiore? Da quanto si può comprendere oggetto d'intervento è un piazzale/lastrico solare per i box sottostanti. Non vi è dubbio che l'intervento debba prevedere tutto quanto necessario affinché il piazzale serva, appunto, da piazzale, ma che possa altresì assolvere la funzione di copertura per i box sottostanti. La tesi che vorrebbe vedere ridotte le spese “se non fosse stato lastrico” di cui alla lettera, non ha senso visto che il piazzale “è” anche copertura, così nasce e così è. Quindi i lavori deliberati o deliberandi devono essere eseguiti e la relativa spesa suddivisa secondo la relativa tabella millesimale.

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CONTRATTO STUDENTI

le le

Contratto di locazione di natura transitoria per le esigenze abitative degli studenti universitari

SIMILE

Guide

ai sensi dell’art. 5, comma 2, della legge 9 dicembre 1998, n° 431

CONCEDE IN LOCAZIONE

Come stipulare il contratto d’affitto I contratti d'affitto non necessitano di alcuna documentazione specifica, salvo la denuncia all'autorità di Polizia di zona, che deve essere effettuata su apposito modulo en tro 48 ore dall'immissione in possesso. REGISTRAZIONE Sono obbligati a richiedere la registrazione dei contratti sia il locatore che il conduttore, che ne rispondono in solido verso l’amministrazione finanziaria. Di regola, questa incombenza viene assolta dal proprietario. L’obbligo di registrazione sussiste per tutti i contratti, ad eccezione di quelli di durata inferiore a 30 giorni. Prima della registrazione, va versata l’imposta di registro utilizzando il modello F23. L’imposta è pari al 2% (0,5% per i fondi rustici) degli importi dichiarati (arrotondando all’unità di euro). Per i contratti a canone cosiddetto concordato, l’imposta di registro si calcola sul 70% dell’importo dichiarato annuo. Per tutti i contratti esiste un versamento minimo che ammonta ad euro 67. La registrazione dei contratti deve essere effettuata entro 30 giorni dalla loro stipulazione presso l’ufficio del registro, presentando almeno 2 copie del contratto in bollo da euro 14,62 ogni 100 righe scritte. Una delle copie dovrà essere ritirata presso l’ufficio del registro. TIPI DI CONTRATTO Il contratto di locazione può essere di diversi tipi. In questa rubrica pubblichiamo periodicamente il facsimile di quelli principali.

al/alla Sig.(1) ...................... ovvero (se la locazione riguarda più conduttori) ai Sig.ri(1) .................... di seguito denominato/a/i conduttore/i, identificato/a/i mediante (3) ................................, (assistito/a/i da (2) ......................... in persona di .........................) che accetta/no, per sé e aventi causa, l’unità immobiliare posta in ........................., via ........................................... n. civico............ piano ......... scala. ......... int. .......... composta di n. ........ vani, oltre cucina e servizi, e dotata altresì dei seguenti elementi accessori (indicare quali: solaio, cantina, autorimessa singola, posto macchina in comune o meno ecc.) ................................................... non ammobiliata/ammobiliata come da elenco a parte, sottoscritto dalle parti. TABELLE MILLESIMALI proprietà _________________________________________________________ riscaldamento _____________________________________________________ acqua ____________________________________________________________ altre _______________________________________________________________ COMUNICAZIONE ex art. 8, terzo comma, D.L. 11 luglio 1992, n. 333 (convertito dalla L. 8 agosto 1992, n. 359) CODICE FISCALE del locatore ________________________________________ ESTREMI CATASTALI IDENTIFICATIVI DELL’UNITA’ IMMOBILIARE ___________ _____________________________________________________________________ DOCUMENTAZIONE AMMINISTRATIVA E TECNICA SICUREZZA IMPIANTI _____________________________________________________________________ CERTIFICATO DI COLLAUDO E CERTIFICAZIONE ENERGETICA ____________ _____________________________________________________________________ La locazione sarà regolata dalle pattuizioni seguenti: 1 - Durata) Il contratto è stipulato per la durata di mesi .......................... (5) dal ................... al ................ Alla prima scadenza il contratto si rinnova automaticamente per uguale periodo se il conduttore non comunica al locatore disdetta almeno tre mesi prima della data di scadenza del contratto. 2 - Natura transitoria) Secondo quanto previsto dall’Accordo territoriale stipulato ai sensi dell’art. 5, comma 3, della legge n. 431/98, tra ............ depositato il .................. presso il Comune di .................... le parti concordano che la presente locazione ha natura transitoria in quanto il conduttore espressamente ha l’esigenza di abitare l’immobile per un periodo non eccedente i ....................................., frequentando il corso di studi di.................................. presso l’Università di ................................................. 3 - Canone) Il canone di locazione, secondo quanto stabilito dall’Accordo di cui all’articolo 2) è convenuto in euro ........................., che il conduttore si obbliga a corrispondere nel domicilio del locatore, ovvero a mezzo bonifico bancario, ovvero ............................ in n°.............. rate eguali anticipate di euro ................................................ ciascuna, alle seguenti date: ....................................................................(4) 4 - Deposito cauzionale) A garanzia delle obbligazioni assunte con il presente contratto, il conduttore versa/non versa(4) al locatore (che con la firma del contratto ne rilascia, in caso, quietanza) una somma di euro ........................ pari a ........................ mensilità del canone(6), non imputabile in conto pigioni e produttiva di interessi legali, riconosciuti al conduttore al termine di ogni periodo di locazione. Il deposito cauzionale così costituito viene reso al termine della locazione, previa verifica sia dello stato dell’unità immobiliare sia dell’osservanza di ogni obbligazione contrattuale. ALTRE FORME DI GARANZIA __________________________________________ 5 - Oneri accessori) Per gli oneri accessori le parti fanno applicazione della Tabella oneri accessori, allegato G al decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze, emanato ai sensi dell’articolo 4, comma 2, della legge n. 431/98 e di cui il presente contratto costituisce l’allegato E. Il pagamento degli oneri anzidetti deve avvenire - in sede di consuntivo - entro sessanta giorni dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento, il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese anzidette e dei criteri di ripartizione. Ha inoltre diritto di prendere visione - anche tramite le organizzazioni sindacali - presso il locatore (o presso il suo amministratore o l’amministratore condominiale, ove esistente) dei documenti giustificativi delle spese effettuate. Insieme col pagamento della prima rata del canone annuale, il conduttore verserà una quota di acconto non superiore a quella di sua spettanza risultante dal consuntivo dell’anno precedente. 6 - Spese di bollo e di registrazione) Le spese di bollo per il presente contratto, e per le ricevute conseguenti, sono a carico del conduttore. Il locatore provvede alla registrazione del contratto, dandone notizia al conduttore. Questi corrisponde la quota di sua spettanza, pari alla metà. Le parti possono delegare per la registrazione del contratto una delle organizzazioni che abbiano prestato assistenza per la stipula del contratto medesimo. 7 - Pagamento, risoluzione e prelazione) Il pagamento del canone o di quant’altro dovuto anche per oneri accessori non può venire sospeso o ritardato da pretese o eccezioni del conduttore, quale ne sia il titolo. Il mancato puntuale pagamento, per qualsiasi causa, anche di una sola rata del canone (nonché di quant’altro dovuto ove di importo pari ad una mensilità del canone), costituisce in mora il conduttore, fatto salvo quanto previsto dall’art. 55 L. 27 luglio 1978, n. 392. La vendita dell’unità immobiliare locata - in relazione alla quale viene/non viene(5) concessa la prelazione al conduttore - non costituisce motivo di risoluzione del contratto. 8 - Uso) L’immobile deve essere destinato esclusivamente ad uso di civile abitazione del conduttore. Salvo patto scritto contrario, è fatto divieto di sublocare o dare in comodato, né in tutto né in parte, l’unità immobiliare, pena la risoluzione di diritto del contratto. 9 - Recesso del conduttore) Il conduttore ha facoltà di recedere dal contratto per gravi motivi, previo avviso da recapitarsi mediante lettera raccomandata almeno 3 mesi prima della scadenza. Tale facoltà è consentita anche ad uno o più dei conduttori firmatari e in tal caso, dal

mese dell’intervenuto recesso, la locazione prosegue nei confronti degli altri, ferma restando la solidarietà del conduttore recedente per i pregressi periodi di conduzione. 10 - Consegna) Il conduttore dichiara di aver visitato l’unità immobiliare locatagli e di averla trovata adatta all’uso convenuto e, così, di prenderla in consegna ad ogni effetto con il ritiro delle chiavi, costituendosi da quel momento custode della stessa. Il conduttore si impegna a riconsegnare l’unità immobiliare locata nello stato in cui l’ha ricevuta, salvo il deperimento d’uso, pena il risarcimento del danno. Si impegna, altresì, a rispettare le norme del regolamento dello stabile ove esistente, accusando in tal caso ricevuta dello stesso con la firma del presente contratto, così come si impegna ad osservare le deliberazioni dell’assemblea dei condòmini. E’ in ogni caso vietato al conduttore di compiere atti e tenere comportamenti che possano recare molestia agli altri abitanti dello stabile. Le parti danno atto, in relazione allo stato dell’immobile, ai sensi dell’art. 1590 C.c. di quanto segue ........... ............................ ovvero come da allegato Verbale di Consegna(4). 11 - Modifiche e danni) Il conduttore non può apportare alcuna modifica, innovazione, miglioria o addizione ai locali locati e alla loro destinazione, o agli impianti esistenti, senza il preventivo consenso scritto del locatore. Il conduttore esonera espressamente il locatore da ogni responsabilità per i danni diretti o indiretti che possano derivargli da fatti dei dipendenti del locatore medesimo nonché per interruzioni incolpevoli dei servizi. 12 - Assemblee) Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell’unità immobiliare locatagli, nelle delibere dell’assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria. Ha inoltre diritto di intervenire, senza voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni. Quanto stabilito in materia di riscaldamento e di condizionamento d’aria si applica anche ove si tratti di edificio non in condominio. In tale caso (e con l’osservanza, in quanto applicabili, delle disposizioni del Codice civile sull’assemblea dei condòmini) i conduttori si riuniscono in apposita assemblea convocata dalla proprietà o da almeno tre conduttori. 13 - Impianti) Il conduttore - in caso di installazione sullo stabile di antenna televisiva centralizzata - si obbliga a servirsi dell’impianto relativo, restando sin d’ora il locatore - in caso di inosservanza - autorizzato a far rimuovere e demolire ogni antenna individuale a spese del conduttore, il quale nulla potrà pretendere a qualsiasi titolo, fatte salve le eccezioni di legge. Per quanto attiene all’impianto termico autonomo, ove presente, vale la normativa del DPR n. 412/93, con particolare riferimento a quanto stabilito dall’articolo 11, comma 2, dello stesso DPR. 14 - Accesso) Il conduttore deve consentire l’accesso all’unità immobiliare al locatore, al suo amministratore nonché ai loro incaricati, ove gli stessi ne abbiano - motivandola - ragione. Nel caso in cui il locatore intenda vendere l’unità immobiliare locata, il conduttore deve consentirne la visita una volta alla settimana per almeno due ore con l’esclusione dei giorni festivi, oppure con le seguenti modalità: ........................(4) 15 - Commissione di conciliazione) La Commissione di conciliazione, di cui all’articolo 6 del decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze, emanato ai sensi dell’articolo 4, comma 2, della legge 431/98 è composta al massimo da tre membri di cui due scelti fra appartenenti alle rispettive organizzazioni firmatarie dell’Accordo territoriale sulla base delle designazioni, rispettivamente, del locatore e del conduttore ed un terzo - che svolge funzioni di presidente - sulla base della scelta operata dai due componenti come sopra designati qualora gli stessi ritengano di nominarlo. La richiesta di intervento della Commissione non determina la sospensione delle obbligazioni contrattuali. 16 - Varie) A tutti gli effetti del presente contratto, compresa la notifica degli atti esecutivi, e ai fini della competenza a giudicare, il conduttore elegge domicilio nei locali a lui locati e ove egli più non li occupi o comunque detenga, presso l’ufficio della segreteria del Comune ove è situato l’immobile locato. Qualunque modifica al presente contratto non può aver luogo, e non può essere provata, se non con atto scritto. Il locatore e il conduttore si autorizzano reciprocamente a comunicare a terzi i propri dati personali in relazione ad adempimenti connessi col rapporto di locazione (legge n. 675/96). Per quanto non previsto dal presente contratto le parti rinviano a quanto in materia previsto dal Codice civile, dalle leggi n. 392/78 e 431/98 o comunque dalle norme vigenti e dagli usi locali nonché alla normativa ministeriale emanata in applicazione della legge n. 431/98 ed all’accordo territoriale. Altre clausole: .................................................................................................

FAC

Il/La Sig./Soc.(1) ...................................................... di seguito denominato/a locatore (assistito/a da(3) ....................... in persona di.......................)

Letto, approvato e sottoscritto __________, li ___________ Il locatore _____________________

Il conduttore _____________________

A mente dell’art. 1342, secondo comma, Codice civile, le parti specificamente approvano i patti di cui agli articoli 1, 2, 3, 4, 5, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16 del presente contratto. Il locatore _____________________

Il conduttore _____________________

NOTE Per le persone fisiche, riportare: nome, cognome, luogo e data di nascita, domicilio e codice fiscale. Per le persone giuridiche, indicare: ragione sociale, sede, codice fiscale, partita Iva, numero iscrizione Tribunale nonché nome, cognome e data di nascita del legale rappresentante. (2) L’assistenza è facoltativa. (3) Documento di riconoscimento: tipo ed estremi. I dati relativi devono essere riportati nella denuncia da presentare all’Autorità di P.S., da parte del locatore, ai sensi dell’art. 12 del decreto-legge 21 marzo 1978, n. 59, convertito dalla legge 18 maggio 1978, n. 191. Nel caso in cui il conduttore sia cittadino extracomunitario, deve essere data comunicazione all’Autorità di P.S., ai sensi dell’art. 7 del decreto legislativo n. 286/1998. (4) Cancellare la parte che non interessa. (5) La durata minima è di sei mesi e quella massima di trentasei mesi. (6) Massimo tre mensilità. (1)

MARZO 2011 n. 3

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, parola d esperto Avviamento commerciale

Si. L'art. 79 legge 27 luglio 1973 n. 392, il quale sancisce la nullità di ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto di locazione o ad attribuire al locatore un canone maggiore di quello legale, o altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della legge stessa, m ira ad evitare che al momento della stipula del contratto le parti elud ano in qualsiasi modo la legge sul cosiddetto equo canone, aggravando in particolare la posizione del conduttore, ma non impedisce che al momento della cessazione del rapporto le parti addivengano ad una transazione in ordine ai rispettivi diritti ed in particolare alla rinunzia da parte del conduttore, dopo la cessazione del rapporto, all'indennità per la perdita dell'avviam ento commerciale a compensazione dei crediti vantati dal locatore nei suoi confronti.

Aggiornamento del canone Sono proprietario di un immobile affittato per uso commerciale. Il prossimo mese scade la prima annualità del contratto e dovrei chiedere al conduttore l’aggiornamento del canone. Lo devo fare per iscritto? N ell’am bito delle locazioni di im m obili urbani ad uso diverso di abitazione, la richiesta di aggiornamento del canone ex art. 32 legge n. 392 del 1978 può essere formulata, in mancanza della previsione di una forma determinata, anche verbalmente nonché implicitamente o per fatti concludenti.

Oneri condominiali Recentemente ho citato in giudizio il mio inquilino perché da tempo non paga le spese condominiali. Considerato che il mancato pagamento corrisponde a due mensilità del canone, ho chiesto la risoluzione del contratto. Questi si è opposto contestando il credito, ritenendolo non dovuto, nonostante a suo tempo gli avessi inviato la richiesta con raccomandata di costituzione in mora. Vorrei sapere se tale richiesta sarà ritenuta sufficiente dal giudice per accogliere le mie ragioni. Q ualora il conduttore, convenuto in giudizio per il mancato pagamento di oneri cond om iniali, contesti che il locator e

Si. anche il comodatario, che ha la detenzione qualificata, può, salvo patto contrario, concedere il bene in locazione o costituirvi altro rapporto obbligatorio, ed è, in

Chiunque voglia porre una domanda, può inviare lettera, e-mail o fax a: Parola d’esperto - Affitti o Condominio c/o Panorama Casa - Via di Varlungo, 26/b 50136 Firenze Fax 055-50.70.444 e-mail: quesiti@panoramacasa.it A tutti i quesiti sarà risposto sul giornale

INQUILINI ASSOCIAZIONE SUNIA

SEDE FI AR GR LU PO PT SI SICET FI AR GR LU PO PT SI UNIAT FI AR LU PO PT UNIONE INQUILINI FI SESTO F.NO

INDIRIZZO v. delle Porte Nuove, 15/a v. Vittorio Veneto, 5 c/o sede CISL V.le Manetti, 21 v. Fillungo, 74 p.za Mercatale, 93 v. Puccini, 104 P.zza Matteotti, 33 v. Carlo del Prete, 135 v.le Michelangelo, 116 Via Della Pace, 132 v. della Fratta, 36 v. Pallacorda, 5 v. del Villone, 11 V.le Toselli, 14/a v. Corcos, 15 v. Guido Monaco, 32 v. Barzanti e Matteucci, 151 v. S. Trinita, 30 v. xx settembre, 4 v. Pilastri, 41/r v. Cavallotti, 8

Riportiamo di seguito l’elenco delle principali associazioni che forniscono servizio di assistenza alla stipula dei contratti d’affitto, relativamente alle province di Firenze, Arezzo, Grosseto, Lucca, Prato, Pistoia e Siena. Si ricorda che il proprietario o l’inquilino, nel rivolgersi all’associazione prescelta, deve essere in grado di segnalare il nome dell’associazione scelta dalla controparte.

TELEFONO 055/367904 - 055/368573 0575/356244 - 0575/3931 0564/26224 0583/441542 0574/603511 0573/365847 0577/44940 055/3269046 0575/353576 0564/24328 0583/465111 0574/699102 0573/27775 0577/289206 - 0577/982574 055/7326199 0575/20873 - 0575/22289 0583/490654 0574/25008 0573/366853 055/244430 055/446544

ORARIO PER CHIAMARE (1) dal lun. al ven. 9-13/13.30-17 10.30-12/mer. 16-18.30 mar. e giov. 17-19 10-12.30/16-19.30 mar. 9-12/mer. e giov. 15-18 9-12/15-19 9-12.30/15-18.30 9-12.30/16-19 9-13/15.30-19 lun. mer. 17-19 16-19 mar. - giov. 9-12.30 mar. 9-12.30 - giov. 15-19 9.30-13/15.30-19 9-12.30/15.30-19 segreteria tel. 9-12.30/15.30-18.30 lun. 10-12/giov. 16-18 mer. 17-19 17-18.30/sab. 10-12.30 mar. mer. giov. 17-19 mar. e giov. 17-19

TELEFONO 055/486567 0575/324072 0564/412373 0574/682812 0573/22422 0577/289105 055/471303 055/891951 0575/295944 0583/491369 0574/34653 0573/366683 0577/280831 055/606283 0564/20754 0583/496159 0571/530782 055/754807 0574/691844 0573/976241 055/2651537 055/281849

ORARIO PER CHIAMARE (1) 9-12/15.30-18 10-12.30/16.30-19.30 9-12.30/16-18.30 9-13/15.30-19.30 9-12.30/15-19 9-13/15-19 15,30-19 mar 10-12 9-12 15-18.30 lun. mer. ven. 16.30-17.30 mar. 10-12 8.30-12/15-18.30 dal lun. al ven. 9,00-12,30/15-19 11-13/17.30-19.30 mar. mer. giov. 9.30-12.30/15.30-18.30 9-12/16-19 mar. giov. 16-19/mer. 10-13 mar. mer. giov. 9.30-12.30/16-19 lun. mar. giov. 9-13/15-19 lun. mar. 15.30-18,30/giov. ven. 9,30-12,30 9-20 9-12 - mer. 14-17

PROPRIETARI ASSOCIAZIONE CONFEDILIZIA

UPPI

ASPPI

CONFAPPI

APPC

NOTE

MARZO 2011 n. 3

A cura di Patrizia Felcioloni

assistenza al contratto d'affitto

Locazione e comodato Vorrei sapere se il comodatario di un bene immobile può anche concederlo in locazione.

abbia effettivamente sopportato le spese di cui chiede il rim borso o ne abbia effettuato una corretta ripartizione, incombe al locatore stesso, ai sensi dell'art. 2697 cod. civ., dare la prova dei fatti costitutivi del proprio diritto, i quali non si esauriscono nell'aver indirizzato la richiesta prevista dall'art. 9 della legge n. 392 del 1978, necessaria per la costituzione in m ora del conduttore e per la decorrenza del bimestre ai fini della risoluzione, ma comprendono anche l'esistenza, l'am m ontare e i criteri di ripartizione del rimborso richiesto.

affitti

Son proprietario di un locale affittato per uso autosalone. Tra pochi mesi il conduttore abbandonerà i locali essendo ormai scaduto il contratto. Nei confronti di questi vanto un credito per ingenti somme a titolo di canone non pagato e oneri accessori. Poiché comunque dovrò pagare l’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, vorrei sapere se posso stipulare una transazione con il conduttore in base alla quale il conduttore rinuncia alla corresponsione dell’indennità di avviamento commerciale a compensazione di tutte le somme dovute al locatore.

conseguenza, legittimato a richiederne la restituzione allorché il rapporto giunga a compimento

(1)

SEDE FI AR GR PO PT SI FI CAMPI AR LU PO PT SI FI GR LU EMPOLI FI PO PT FI

INDIRIZZO v.le Lavagnini, 26 v. Pisano, 20 C.so Carducci, 34 v. Mozza sul Gorone v. Ciompi, 23 v. di Montanini, 28 v. Lupi, 7 v. B. Buozzi, 50 v. G. Monaco, 41 v. Mordini, 60 v. Trieste, 54 v. Amati, 26 v. Marlvolti, 6 v. E. Duse, 12 v. Scansanese, 9 C.so Garibaldi, 63 v. Pisana, 194/e Scandicci v. B. Zucca, 11 v. A. Frosini, 24 v. L. Alamanni, 31 v. della Cernaia, 48

Ove non specificato i giorni si intendono dal lunedì al venerdì

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le le

Guide

I CONSIGLI DELLA FEDERAZIONE ITALIANA DELLE ASSOCIAZIONI SINDACALI NOTARILI E DELLE ASSOCIAZIONI DEI CONSUMATORI Adiconsum, Adoc, Altroconsumo, Assoutenti, Cittadinanzattiva, Confconsumatori, Federconsumatori, Lega Consumatori,

IL TASSO E LA DURATA l tasso e la durata sono senz’altro gli elementi principali da tener presenti nella valutazione di un mutuo. Il tasso degli interessi può essere fisso, quando è convenuto nella stessa misura per tutta la durata del mutuo, oppure variabile, quando è determinato con riferimento a parametri mutevoli che devono essere definiti con criterio di obiettività e terzietà. La scelta tra tasso fisso e variabile è questione sulla quale il mutuatario ha piena discrezionalità, assumendone il rischio con totale responsabilità: preferisce il primo, di massima, chi ritiene che il costo del denaro aumenterà nel periodo di durata del mutuo; se così sarà, avrà fatto un buon affare, perché la sua rata resterà invariata; ma se invece il costo del denaro diminuisce, potrà trovarsi a pagare un interesse fuori mercato, senza avere, in termini contrattuali, alcun diritto nei confronti della banca di modificare le condizioni del mutuo. Preferisce il tasso variabile in particolare chi ritiene che il costo del denaro possa ancora scendere, e non vuole perdere la possibilità che la sua rata di pagamento si abbassi conseguentemente; se, invece, il costo del denaro sale, aumenterà anche l'importo della rata. Il tasso di un mutuo variabile è normalmente più basso di quello di un mutuo a tasso fisso. Esistono tipologie di contratti in cui i suddetti criteri possono fondersi o alternarsi: ad esempio, con il mutuo a tasso misto il tasso di interesse passa da fisso a variabile o viceversa, secondo certe modalità stabilite nel contratto; nel mutuo con cap, il tasso variabile non può mai superare un tetto massimo predefinito; esistono, poi, mutui a tasso variabile ma con rata fissa, in cui gli eventuali aumenti o diminuzioni del parametro di riferimento si riflettono sulla durata del contratto allungandola o abbreviandola. E’ anche necessario informarsi se il mutuo abbia un tasso iniziale (di ingresso) più basso per le prime rate rispetto al tasso che verrà applicato successivamente per la restante maggior parte delle rate (cosiddetto tasso a regime, il quale è ovviamente quello più importante).

Prima di firmare il mutuo

IL PIANO DI AMMORTAMENTO Al fine di avere una chiara rappresentazione degli obblighi cui occorrerà fare fronte, è senz’altro opportuno richiedere alla banca il piano di ammortamento. Questo consiste in una tabella con l’in-

dicazione di tu tte le rate da pagare (suddivise tra capitale e interessi) e le date di scadenza: ciò consente una più chiara pianificazione del bilancio familiare. I dati forniti dal piano di ammortamento sono, a seconda dei casi, più o meno indicativi: nel caso di mutuo a tasso variabile, infatti, sono calcolati sulla base del tasso al momento della stipula, e non possono tener conto anche delle eventuali futurevariazioni dei tassi di mercato. Si chiama preammortamento il periodo di tempo - generalmente breve - durante il quale il mutuatario è impegnato a restituire rate composte da soli interessi e non anche da capitale. LE SPESE ACCESSORIE Al costo complessivo del mutuo contribuiscono, oltre agli interessi, anche altre spese che è necessario conoscere per tempo. Qui, infatti, si possono trovare spiacevoli sorprese in termini di oneri economici; è quindi opportuno esaminare con attenzione, e confrontare banca per banca - le spese di perizia edi istruttoria e ogni altra voce di costo. Tra queste, le assicurazioni, più o meno obbligatorie, con le quali ci si garantisce contro il rischio di incendio/scoppio dell'immobile concesso in garanzia, o di invalidità e di morte di chi contrae il prestito. Dei contratti di assicurazione vanno verificati con attenzione la durata, le modalità di pagamento, l’eventuale sovrapposizione con altre assicurazioni già esistenti, ad esempio quelle condominiali, e altro. Queste spese aggravano il costo complessivo del mutuo e ne rendono più difficile la valutazione. Allo scopo di fare chiarezza, il cliente ha il diritto di ottenere prima della stipulazione del contratto l'I.S.C. (Indicatore Sintetico di Costo), che deve essere riportato sul foglio informativo e sul prospetto E.S.I.S. Si tratta di un indice calcolato in conformità al T.A.E.G. (Tasso Annuo Effettivo Globale), che fornisce in termini percentuali il costo effettivo, rappresentato cioé da un tasso che tiene conto, oltre che del tasso nominale degli interessi, anche degli altri oneri da sostenere per utilizzare il credito. Con tale indice il cliente dovrebbe essere in grado di confrontare su base omogenea il costo reale dei mutui proposti dalle varie banche.

Movimento Consumatori, Movimento Difesa del Cittadino, Unione Nazionale Consumatori

LE SPESE NOTARILI E LE IMPOSTE In base all’art. 15 e seguenti del D.P.R. 601/1973 ai finanziamenti di durata superiore ai 18 mesi, si applica un’imposta sostitutiva che spesso per contratto è a carico del cliente. L’imposta è pari allo 0,25% dell’importo mutuato, fatta eccezione per i finanziamenti contratti per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione di abitazioni diverse dalla prima casa, per i quali l’imposta sale al 2%. La parcella notarile è fissata sulla base di una tariffa approvata con decreto ministeriale: è legittimo richiedere al notaio un preventivo, esibendo la documentazione necessaria per una valutazione realistica del lavoroda compiere. La parcella è di base calcolata sul valore della pratica la quale, ai sensi di legge, coincide con l’importo per cui viene iscritta l’ipoteca; detto valore è superiore alla somma mutuata anche in misura notevole. Il preventivo è da valutarsi con prudenza, anche alla luce della complessità della pratica. La Legge 248/2006 ha abrogato l'obbligatorietà di tariffe fisse o minime. I TEMPI DI ISTRUTTORIA Quando ci si è impegnati a comperare una casa entro un dato termine e si deve pagare una penale al venditore per il ritardo, tempi lunghi di istruttoria per la concessione del mutuo possono costare cari. Di regola 60 giorni sono più che sufficienti per ottenere un mutuo ipotecario, ma è necessario muoversi in anticipo e prospettare chiaramente alla banca le proprie necessità esigendo che vengano rispettati i tempi previsti. Inoltre, poiché l'ipoteca esiste solo dal momento in cui il notaio la iscrive nell'apposito ufficio (Agenzia del Territorio), e ciò può essere fatto solo dopo la sottoscrizione del contratto di mutuo, a volte la banca trattiene la somma mutuata sino a quando sia certa dell’avvenuta iscrizione (e consolidamento) del-

l’ipoteca: ciò significa dover aspettare, a seconda dei casi, anche due o tre settimane dopo la stipulazione prima di poter disporre del denaro ottenuto in prestito. Nel caso di mutuo assunto al fine del pagamento del prezzo di una compravendita immobiliare, il venditore dovrà di conseguenza attendere diversi giorni per essere pagato. Bisogna, dunque, informarsi presso la banca e presso il notaio sui tempi di effettiva disponibilità del denaro. Per evitare questa attesa alcune banche mettono subito a disposizione la somma mutuata con un prefinanziamento: in tal caso è opportuno verificare quali siano gli interessi e gli altri eventuali oneri. In alternativa è necessario accordarsi in anticipo con il venditore il quale, se vende prima di incassare tutto il prezzo, deve essere opportunamente garantito. E’ compito del notaio proporre e spiegare alle parti le diverse soluzioni possibili. IL RITARDATO O MANCATO PAGAMENTO Il tasso di mora è generalmente superiore a quello ordinario ma non può esorbitare certi livelli. In alcuni contratti, accanto alla mora, si aggiungono altre voci (commissioni di insoluto, spese di recupero crediti ecc.), con il risultato di maggiorare l’ammontare di risarcimento a carico del mutuatario. Il ripetersi di ritardi o di definitivi mancati pagamenti delle rate conduce alla decadenza dai termini di rateizzazione o alla risoluzione del contratto per inadempimento, con obbligo di restituzione immediata dell’intero capitale e di tutti gli accessori maturati: la mancata restituzione apre la strada al recupero coattivo del credito, mediante le procedure giudiziarie esecutive, con i relativi costi a carico del debitore, che comportano la vendita forzata dell’immobile concesso in ipoteca. Per i contratti di mutuo riferiti all’acquisto di unità immobiliari adibita ad abitazione principale del mutuatario, la Legge 244/2007 ha introdotto la facoltà per il debitore di chiedere la sospensione del pagamento delle rate per non più di due volte e per un periodo massimo complessivo non superiore a diciotto mesi nel corso dell’esecuzione del contratto e sempre che non siano iniziate le suddette procedure esecutive. Per ottenere tale beneficio, il mutuatario deve dimostrare di non essere in grado di provvedere al pagamento delle rate, e deve fornire questa dimostrazione secondo le modalità previste da un regolamento di attuazione non ancora MARZO 2011 n. 3

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emanato: fino ad allora la facoltà di sospensione, a meno che non sia prevista contrattualmente, non è operativa. Gli inadempimenti sono segnalati agli enti di controllo, pregiudicando l’ottenimento di nuovi finanziamenti. L’IPOTECA E ALTRE GARANZIE L’ipoteca è la garanzia che la banca acquisisce allo scopo di agevolare il recupero forzato del proprio credito quando il debitore non paga. Si dice di primo grado quando non èpreceduta da altre ipoteche. Per determinare il valore dell’ipoteca, alla somma mutuata (capitale) debbono essere aggiunti gli interessi concordati, quelli previsti per eventuali ritardi nei pagamenti, le pure eventuali spese giudiziali ecc. Per questa ragione, l'ipoteca viene iscritta per un importo anche notevolmente superiore a quello del mutuo. Nel concedere un mutuo la banca deve considerare non solo il valore dell’immobile offerto in garanzia, ma anche la capacità economica del debitoredi pagare le rate del mutuo (un elemento di valutazione è la dichiarazione dei redditi). Per questa ragione, talvolta, viene richiesta la fideiussione da parte di un terzo (per es. un genitore per il figlio), che si assume l’impegno di pagare quanto dovuto dal debitore in caso di inadempimento. Della fideiussione devono essere determinati i limiti di importo e di durata. E’ invece da respingere l'eventuale richiesta di una procura a vendere la casa concessa in ipoteca nel caso in cui non vengano pagate le rate del mutuo. L’ESTINZIONE ANTICIPATA Nei contratti di credito fondiario (art. 38 e sgg. del D. Lgs. 385/1993, Testo Unico Bancario), il mutuatario può decidere, a un certo punto dell'ammortamento, di chiudere il contratto, restituendo il capitale ancora dovuto sul quale evidentemente smette di pagare gli interessi. A fronte di questo mancato guadagno la banca può, se previsto nel contratto, richiedere un compenso (chiamato anche commissione e, a volte, penale). Tuttavia, ai sensi della Legge 40/2007 sono ora nulle e non possono essere stipulate clausole che prevedano penali, commissioni né altre prestazioni per il caso di estinzione anticipata, o di rimborso parziale anticipato, dei mutui stipulati (o accollati a seguito di frazionamento) “per l’acquisto o per la ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione ovvero allo svolgimento della propria attività economica o professionale da parte di persone fisiche”. Se tali mutui sono stati contratti prima del 2 febbraio o del 3 aprile 2007 (a seconda dei casi), i costi per l’estinzione anticipata o il rimborso parziale anticipato sono stati ridotti in base agli accordi tra l’ABI e le Associazioni dei consumatori. Per i casi residuali in cui la commissione sia ancora ammissibile, il compenso deve - se previsto - essere fissato in via “esclusiva e omnicomprensiva”, e il contratto deve prevedere con apposita ed espressa menzione, che “nessun altro onere può essere addebitato”. Non solo: deve essere indicata specificatamente la formula di calcolo del compenso, utilizzando eventualmente indici finanziari rilevabili da fonti di agevole consultazione, e riportando nel contratto o in un suo allegato uno o più esempi di applicazioMARZO 2011 n. 3

ne della formula. Di norma il compenso per l’anticipata estinzione è più basso nei contratti di mutuo a tasso variabile che nei contratti di mutuo a tasso fisso. LA DETRAIBILITÀ FISCALE La legge prevede la detraibilità fiscale di una parte degli interessi passivi e degli oneri accessori (tra cui laparcella notarile sul mutuo) pagati per mutui ipotecari contratti per l'acquisto di immobili da adibire ad abitazione principale; la detrazione è circoscritta alla parte di interessi, ed oneri, relativa alla quota del mutuo che copre il prezzo di acquisto dell’abitazione dichiarato nell’atto di compravendita e le altre voci di spesa ammesse. E’ prevista la detraibilità fiscale anche degli interessi relativi ai mutui contratti per la costruzione (e per alcuni casi di ristrutturazione edilizia particolarmente rilevante), dell'abitazione principale. Il diritto alla detraibilità fiscale è conservato anche nei casi di rinegoziazione, surrogazione e, con certi limiti, sostituzione del mutuo. RINEGOZIAZIONE, SURROGAZIONE E SOSTITUZIONE Le variazioni nell’andamento del costo del denaro e le innovazioni nelle offerte sul mercato, possono far sorgere la convenienza a “cambiare in corsa”le condizioni dei mutui. La rinegoziazione (o ricontrattazione) è un nuovo accordo di entrambe le parti (banca e cliente), e difficilmente può essere pretesa unilateralmente. Essa riguarda principalmente il tasso e/o la durata. Secondo la legge 244/2007 è sempre salva la possibilità del creditore originario e del debitore di pattuire la variazione delle condizioni del contratto di mutuo in essere senza spese e mediante scrittura privata anche non autenticata. Nei casi in cui qualche banca abbia obiettive ragioni per chiedere di formalizzare l’accordo di rinegoziazione in forma notarile o autentica il Consiglio Nazionale del Notariato ha comunicato la disponibilità a una concreta riduzione dei compensi dovuti per l’intervento del notaio. La Legge 40/2007 ha previsto un nuovo modo per far conseguire risparmi ai mutuatari: si tratta della “portabilità” (o surrogazione). Il mutuatario può accordarsi con una nuova banca per avere un altro mutuo con cui estinguere quello con la banca originaria che non può opporsi; il nuovo prestito sarà garantito dalla stessa ipoteca già concessa a garanzia del mutuo originario. Al fine di usufruire di condizioni finanziarie più favorevoli ed eventualmente di ottenere anche liquidità per soddisfare sopraggiunte necessità finanziarie, è anche possibile estinguere il vecchio mutuo per accenderne uno nuovo presso la stessa o un’altra banca (mutuo di sostituzione). In tale caso, occorrerà tener conto sia dei costi connessi con l’anticipata estinzione, sia di quelli derivanti dall’accensione di un nuovo contratto di finanziamento. CANCELLAZIONE DELL'IPOTECA Il mutuo si estingue con il pagamento dell'ultima rata e quindi con l’estinzione della relativa posizione debitoria nei confronti dell’istituto mutuante. Sulla base della Legge 40/2007, l'ipoteca che garantisce il mutuo si estingue automaticamente attraverso un’apposita comunicazione di avvenuta estinzione del

il barometro Tassi di riferimento aggiornati ogni quindici giorni

TASSO VARIABILE

TASSO FISSO

EURIBOR* aggiornati al 25/02/2011

EURIRS** aggiornati al 25/02/2011 Scadenze Tasso

Scadenze 1 mese 2 mesi 3 mesi 4 mesi 5 mesi 6 mesi 7 mesi 8 mesi 9 mesi 10 mesi 11 mesi 12 mesi

Euribor 360 0,87% 0,96% 1,09% 1,18% 1,27% 1,38% 1,44% 1,51% 1,58% 1,64% 1,70% 1,77%

Euribor 365 0,88% 0,97% 1,11% 1,20% 1,29% 1,40% 1,46% 1,53% 1,60% 1,66% 1,72% 1,79%

Per determinare il tasso di interesse del mutuo, ogni banca aggiunge ai tassi di riferimento sopra riportati un'aliquota detta "spread" che in genere varia fra l'1% ed il 2%.

1 anno 2 anni 3 anni 4 anni 5 anni 6 anni 7 anni 8 anni 9 anni 10 anni 12 anni 15 anni 20 anni 25 anni

1,70% 2,11% 2,40% 2,64% 2,84% 3,01% 3,14% 3,25% 3,35% 3,45% 3,59% 3,74% 3,81% 3,76%

30 anni 40 anni 50 anni

3,65% 3,53% 3,47%

*EURIBOR Tasso interbancario di riferimento diffuso giornalmente dalla Federazione Bancaria Europea come media ponderata dei tassi di interesse ai quali le Banche operanti nell'Unione Europea cedono i depositi in prestito. E' utilizzato come parametro di indicizzazione dei mutui ipotecari a tasso variabile. **EURIRS Tasso interbancario di riferimento utilizzato come parametro di indicizzazione dei mutui ipotecari a tasso fisso. E' diffuso giornalmente dalla Federazione Bancaria Europea ed è pari ad una media ponderata delle quotazioni alle quali le banche operanti nell'Unione Europea realizzano l'Interest Rate Swap. E' detto anche IRS.

debito da parte dell’istituto mutuante alla Conservatoria dei Registri Immobiliari, senza l’intervento del notaio e senza alcun onere per il debitore, salvo i casi in cui, ricorrendo un giustificato motivo, l’istituto mutuante stesso comunichi alla Conservatoria che l’ipoteca permane. Sussistono tuttavia talune fattispecie, come ad esempio la vendita dell’immobile ipotecato con contestuale concessione di una nuova ipoteca per garantire il finanziamento concesso all’acquirente, in cui potrà essere opportuno per la migliore sicurezza di tutte le parti procedere ad un tradizionale atto di cancellazione della vecchia ipoteca con l’intervento del notaio. LE CLAUSOLE VESSATORIE Il “Codice del consumo” considera vessatorie le clausole che determinano a carico del consumatore un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto. ABI, Notariato e Consumatori hanno condiviso uno schema negoziale di “Contratto di finanziamento fondiario stipulato in atto unico” e “Capitolato di patti e condizioni generali” che è bene prendere a riferimento nel valutare la bozza di contratto proposta dalla banca.

Sono soggette a valutazione di vessatorietà, ad esempio, le clausole: - che stabiliscono, nel caso di controversie, come foro competentequello della sede della banca e non quello della residenza del consumatore; - in forza delle quali le risultanze della contabilità bancaria (estratti conto) fanno sempre piena prova per la determinazione di quanto dovuto dalla parte mutuataria; - che vietano in termini assoluti l’accollo a terzi del debito derivante dal mutuo; - con le quali si vieta la vendita dell’immobile concesso in garanzia o comunque se ne inibisce l’uso in modo rilevante; - che derogano allo specifico e più favorevole regime di responsabilità previsto dall’articolo 190 del Codice Civile per le obbligazioni assunte da coniugi in comunione legale. Appaiono inoltre vessatorie le clausole che pretendono di consentire alla banca di modificare unilateralmente e senza giustificato motivo le condizioni economiche del contratto, compreso il tasso di interesse. La Legge 248/2006 esclude ora la legittimità stessa di una modifica unilaterale delle condizioni, qualora non sussista un giustificato motivo.

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Guide

VITA IN CONDOMINIO QUANDO IN UN PALAZZO VI SONO PIÙ DI QUATTRO PROPRIETARI, ESISTE DI FATTO IL CONDOMINIO IL QUALE IMPONE DI SEGUIRE DETERMINATE REGOLE E LEGGI CHE LO RIGUARDANO. IN QUESTA BREVE GUIDA, RIASSUMIANO LE PRINCIPALI QUESTIONI CHE SPESSO CREANO MOTIVI DI DISCUSSIONE E DI QUESITI SULLE NOSTRE PAGINE E CHE COSTITUISCONO LA BASE DELLA VITA IN CONDOMINIO.

L’ASSEMBLEA L’assemblea condominiale è la riunione di tutti gli interessati (condomini e, in alcuni casi, inquilini) indetta allo scopo di prendere le decisioni più importanti sull’amministrazione del condominio: è l’organo supremo, la voce stessa del condominio.

DA CHI È CONVOCATA Generalmente l’assemblea è convocata dall’amministratore in carica, ma può essere convocata anche da persone diverse nelle seguenti ipotesi: • da ciascun condomino, quando manca l’amministratore, nel caso in cui sia defunto o gravemente malato;

Quale maggioranza occorre argomento per argomento ARGOMENTO

CONDOMINI

MILLESIMI

tra parentesi indicato il numero di condomini necessario in seconda convocazione Amministratore: compenso

1/3 condomini

(idem)

334

(idem)

Amministratore: nomina, riconferma e revoca

maggioranza intervenuti

(idem)

500

(idem)

Ascensore: superamento delle barriere architettoniche (L. n. 13/89)

maggioranza intervenuti

(1/3 condomini)

500

(334)

Costituzione di diritti reali

unanimità

(idem)

1000

(idem)

Deliberazioni che non richiedono maggioranze espressamente previste dalla legge

maggioranza intervenuti

(1/3 condomini)

Impianto di riscaldamento rinuncia al servizio

unanimità

(idem)

Impianto di riscaldamento: trasformazione per contenimento energetico (L. n. 10/91)

maggioranza intervenuti (*)

Innovazioni: gravose o voluttuarie

unanimità

Innovazioni: pregiudizio alla stabilità e alla sicurezza; alterazione del decoro architettonico; inservibilità all’uso o al godimento di parti comuni

unanimità

Innovazioni: uso piu’ comodo, miglioramento o maggior rendimento delle cose comuni

maggioranza condomini

(idem)

667

(idem)

Interventi di recupero relativi ad un unico immobile composto da più unità immobiliari (L. n. 179/92)

maggioranza intervenuti

(idem)

500

(idem)

500

(334)

1000

(idem)

501

(idem)

1000

(idem)

1000

(idem)

Liti attive e passive su materie esorbitanti le attribuzioni dell’amministratore

maggioranza intervenuti

(idem)

500

(idem)

Locazioni ultranovennali

unanimità

(idem)

1000

(idem)

Manutenzione ordinaria

maggioranza intervenuti

(1/3 condomini)

500

(334)

Manutenzione strordinaria: riparazioni di notevole entità

maggioranza intervenuti

(idem)

500

(idem)

Parcheggi sotterranei o siti al piano terreno: realizzazione (L. n. 122/89)

maggioranza intervenuti

(idem)

500

(idem)

Perimento inferiore a 3/4: ricostruzione edificio

maggioranza intervenuti

(idem)

500

(idem)

Perimento totale (superiore a 3/4): ricostruzione edificio

unanimità

(idem)

1000

(idem)

Portierato: mutamento dell’uso del locale del portiere

maggioranza intervenuti

(idem)

500

(idem)

Portierato: soppressione del servizio

maggioranza intervenuti

(1/3 condomini)

500

(334)

Regolamento: approvazione e modifiche

maggioranza intervenuti

(idem)

500

(idem)

Regolamento contrattuale: modifiche comportanti variazioni nei diritti soggettivi sulle cose comuni o sul potere di disporre dei condomini sulle proprietà esclusive

unanimità

(idem)

1000

(idem)

Rendiconto annuale

maggioranza intervenuti

(1/3 condomini)

500

(334)

Residui attivi: impiego

maggioranza intervenuti

(1/3 condomini)

500

(334)

Scioglimento: divisione in parti con caratteristiche di edifici autonomi (Att. c.c., art. 61)

maggioranza intervenuti

(idem)

500

(idem)

Scioglimento: modifiche allo stato attuale dell’edificio per rendere possibile la divisione in parti autonome (Att. c.c. art. 62, c. 2)

maggioranza condomini

(maggioranza intervenuti)

667

(idem)

1000

(idem)

Sopraelevazione: autorizzazione in caso di divieto

unanimità

(idem)

Spese: ripartizione

maggioranza intervenuti

(1/3 condomini)

Tabelle millesimali: formazione o modifica

unanimità

Vendita o cessione di beni

unanimità

500

(334)

(idem)

1000

(idem)

1000

(idem)

(*) Questa è la posizione maggioritaria, ma la dottrina non è unanime: per alcuni sarebbe necessaria la maggioranza dei condomini, per altri, addirittura, sarebbe sufficiente la sola maggioranza delle quote fonte: C. Sforza Fogliani, S. Maglia, Il codice del condominio negli edifici, La Tribuna, Piacenza

MARZO 2011 n. 3

PCMese_03_2011 03/03/11 18.41 Pagina 19

, parola d esperto

L e sp ese in er en ti alla r itin teg g iatur a della facciata e ai relativi ponteggi vanno ripartite tra tutti i condomini in proporzione alle singole quote m illesim ali di proprietà, a niente rilevando il fatto che il singolo condomino abbia o meno proprietà con essa confinanti. Le spese per la ritinteggiatura dei balconi graveranno sui proprietari degli stessi.

Infiltrazioni d’acqua A causa di una perdita d’acqua nel mio appartamento, dovuta alla rottura di un tubo di adduzione dell’acqua al mio contatore, s’è verificata una macchia d’umidità al soffitto dell’appartamento sottostante. Il condomino sottostante ritiene che io debba provvedere alla tinteggiatura del suo soffitto, mentre io sarei di avviso contrario, trattandosi di un danno accidentale. Chi ha ragione?

tu a le, a n ien te r ileva n d o l'esistenza o m eno di uffici n ello sta b ile; in f a tti - sa lvo espresso divieto nel regolam ento contrattuale - gli appartam enti posti in un condominio possono tranquillamente essere destinati ad uso ufficio, a prescindere dal piano al quale sono collocati.

Ascensore

Spese amministrazione

Dovendosi eseguire dei lavori costosi all'ascensore e tenendo conto che all’ultimo piano c'é un ufficio che, ovviamente, lo utilizza più degli altri, chiedo come vanno ripartite le relative spese. E’ consentito un ufficio al 5° piano di un condominio?

A chi fanno carico le spese inerenti l'amministrazione condominiale? Al proprietario o all'inquilino?

Le spese di manutenzione dell'ascensore dovranno essere ripartite dai condomini ai sensi dell'art. 1124 c.c. ( per m età in funzione del valore dei piani e per metà in m isura p rop orzionale all'altezza d i ciascun piano dal suolo), derogabile solo d al consenso unanim e d ei cond om ini espresso anche nel regolamento contrat-

• da almeno due condomini che rappresentino 1/6 del valore dell’edifico, quando sono trascorsi inutilmente 10 giorni dalla richiesta rivolta all’Ammi nistratore di convocazione dell’assemblea. In quest’ipotesi, difatti, i condomini richiedenti, di fronte all’inerzia dell’amministratore, in sua sostituzione, possono provvedere direttamente alla convocazione (vedi art. 66 Disp.att.c.c.); • dal curatore speciale, il quale, nominato per iniziare o proseguire una causa giudiziale, voglia avere istruzioni sulla condotta della vertenza (vedi art. 65 Disp.att.c.c.). MODALITÀ DELLA CONVOCAZIONE Ai sensi dell’art. 66 Disp.att.c.c., ciascun condomino ha diritto di ottenere la comunicazione della convocazione dell’assemblea almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza. La ragione di tale termine è da ricercare nella circostanza che deve essere garantita ai condomini la possibilità di essere presenti e di conoscere data, ora e luogo della riunione in un congruo anticipo. La giurisprudenza ha precisato che l’avviso di convocazione non solo deve essere inviato al condomino, ma deve anche essere ri-

Le spese di amministrazione del condom inio - salvo diverso accordo - fanno carico al proprietario, che è il g estore d elle p ar ti co n d o m in iali. T uttavia le sp ese p ostali d i convocazione d ell'assemblea nell'interesse specifico del conduttore (art. 10 legge n.392) fanno carico a quest'ultimo. A cura di Roberto Lucarini Manni

condominio

Vorrei sapere come vanno ripartite le spese per la ricoloritura della facciata e dei balconi, ivi compresi i ponteggi.

La perdita d’acqua e la conseguente infiltrazione è imputabile a colpa del lettore, quale custode della tubatura di adduzione; conseguentemente egli sarà tenuto al risarcimento di tutti i danni provocati dalla fuoriuscita d’acqua. N el caso in questione, la norma di riferimento è l’articolo 2051 del codice civile.

cevuto da questi nel previsto termine di cinque giorni “liberi”, cioè escludendo i giorni festivi. Il mancato rispetto di tale termine comporta l’annullabilità della relativa delibera assembleare che, pertanto, potrà essere impugnata, con ricorso all’Autorità Giudiziaria, entro il termine perentorio di 30 giorni dalla data dell’assemblea per coloro che erano presenti, o dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti, ciò ai sensi dell’art. 1137 del Codice civile. Al contrario, invece, la mancata comunicazione a tutti i condomini, o anche ad uno solo, dell’avviso di convocazione, comporta la nullità della delibera, che potrà essere quindi impugnata senza limiti di tempo. E’ importante osservare che, secondo la giurisprudenza, si reputa regolarmente convocata l’assemblea quando risulta che i condomini ne abbiano avuto in qualche modo notizia, anche oralmente, e purché ve ne sia prova certa. (Cass. n. 1033/95, n. 6919/82). Così, anche il sistema, di prassi, di far consegnare dal portiere gli avvisi di convocazione, con contestuale ricevuta da parte del condomino, viene ritenuto legittimo. Ciononostante, la forma di convocazione più usata e consigliata è quella scritta, effettuata tramite raccomandata con ricevuta di ritorno, appunto perché consente una facilità di prova. Per quanto riguarda il contenuto della comunicazione, dovendo i condomini essere adeguatamente informati sulle materie in discussione, è necessaria l’esatta indicazione degli argomenti posti all’ordine del giorno. L’incompletezza dell’ordine del giorno produrrà l’annullabilità della delibera assembleare, se impugnata nei trenta giorni di legge.

Quanti condomini perchè l’assemblea sia valida

L’ASSEMBLEA

Facciata e balconi

DOPPIA MAGGIORANZA VALORE MILLESIMALE RAPPRESENTATO DA

RIFERIMENTO CODICE CIVILE

COSTITUZIONE DI ASSEMBLEA

NUMERO DEI CONDOMINI

ART. 1136 1° COMMA

1a convocazione

2/3 dei partecipanti al condominio

2/3 pari a 667 millesimi

ART. 1136 2° COMMA

2a convocazione

A) 1/3 dei condòmini

1/3 del valore dell’edificio pari a 334 millesimi

B) Qualsiasi numero degli intervenuti all’assemblea

Quale che sia il loro valore millesimale

MARZO 2011 n. 3

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Guide

IL REGOLAMENTO Qualora nell’edificio vi siano più di dieci condomini, l’art. 1138 c.c prevede l’obbligo della predisposizione del regolamento, che ha la funzione di porre delle regole alla vita condominiale, disciplinando l’uso delle cose comuni, la loro amministrazione, la ripartizione delle spese ecc.. . Se i condomini sono meno di dieci, il regolamento è meramente facoltativo, ma, qualora, venga predisposto, si applicano le stesse regole di quello obbligatorio ed ha la medesima efficacia giuridica. Il regolamento deve, dunque, contenere: le norme circa l’uso delle cose comuni (locali comuni, cortili, terrazze, riscaldamento centralizzato ecc..), la ripartizione delle spese (integrate dalla tabella millesimale, che verrà allegata al regolamento), nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione. Qualora il regolamento non sia stato redatto, ciascun condomino può prendere l’iniziativa per la sua formazione. L’art. 1138 prevede, comunque, che il regolamento debba essere approvato dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio e, poi, trascritto nell’apposito registro. Quanto al contenuto precettivo del regolamento, il quale ha vera e propria “forza di legge” all’interno del condominio, esso non può menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano da atti di acquisto o convenzioni, né può derogare alle disposizioni imperative in materia di condominio richiamate dall’art. 1138 c.c. ultimo comma.

LE TABELLE MILLESIMALI A grandi linee la tabella millesimale si forma considerando la superficie reale delle proprietà esclusive (se i piani sono tutti della stessa altezza), oppure la cubatura reale (se i piani sono di diversa altezza); altezza dal suolo; isolamento e riparo dai venti; piano; razionalità della sistemazione interna della proprietà esclusiva rispetto alla sua destinazione; destinazione (solo nel caso in cui l’edificio abbia una destinazione promiscua); esposizione verso strada, cortile ecc. Tutti questi elementi devono essere trasformati in coefficienti. Considerata la complessità dei relativi calcoli, la prassi è quella di affidare la stesura delle tabelle millesimali a un tecnico scelto dai condomini (ad esempio ad un geometra). Qualora non esista già una tabella millesimale redatta da chi ha costruito, o frazionato e venduto l’edificio, l’amministratore può chiedere al costruttore a quali prezzi iniziali per metro quadro egli intendeva vendere, o sono state realmente vendute, le singole proprietà esclusive. Difatti, ottenuti tali prezzi, l’amministratore potrà redigere la tabella millesimale dividendo 1.000 per la somma di tutti i prezzi di tutte le proprietà esclusive e moltiplicando il quoziente per il prezzo di ciascuna proprietà esclusiva. Per una migliore comprensione facciamo l’esempio di un condominio composto da 4 proprietà esclusive: un’abitazione A di mq 200, un negozio B di mq 100, un ufficio C di mq 50 ed un magazzino D di mq 50, i cui prezzi di vendita convenuti a parità di condizioni di mercato sono rispettivamente euro 100.000 (appartamento A), euro 100.000 (appartamento B), euro 30.000 (ufficio C), euro 20.000 Determinazione delle tabelle (magazzino D), per PROPRIETÀ PREZZO DI VENDITA COEFFICIENTE Q.TA MILLESIMALE* un totale di euro A 100.000,00 0,004 400 MILLESIMI 250.000. Divi den do B 100.000,00 0,004 400 MILLESIMI 1.000 per C 30.000,00 0,004 120 MILLESIMI 500.000.000 (totale D 20.000,00 0,004 80 MILLESIMI dei prezzi di vendita), otterremo un coeffiTOTALE 1.000 MILLESIMI ciente pari a 0,004. * PREZZO DI VENDITA X COEFFICIENTE = QUOTA MILLESIMALE Pertanto la tabella millesimale sarà ottenuta così come mostrato nella Tabella in questo riquadro. TABELLE E DIVISIONE DELLE SPESE La tabella millesimale deve contenere minimo tre serie di dati: i millesimi di proprietà, i millesimi di gestione comune, i millesimi per la ripartizione di quelle spese relative a servizi suscettibili di utilizzazione separata come l’ascensore, scale ecc. La tabella millesimale generale dell’edificio, formata in base al solo valore delle singole unità immobiliari, consente il riparto delle spese generali e di quelle che riguardano le parti comuni a tutti i condomini. Tale tabella non è utilizzabile per il riparto delle spese che non sono comuni a tutti i condomini in ragione del diverso uso delle cose condominiali. Difatti, in virtù dell’articolo 1123, primo comma del C.c., le spese relative a cose destinate a servire i condomini in misura diversa sono ripartite in proporzione dell’uso che ne fa ciascuno. Infine, sempre in tema di riparto di spese condominiali, i condomini possono derogare al criterio di cui all’articolo 1123 C.c.., ma occorre l’unanimità dei consensi dei condomini. Difatti, l’accettazione, da parte dei condomini, della tabella millesimale predisposta dal venditore-costruttore ed allegata ai singoli contratti di vendita, dà luogo ad una convenzione sui criteri di ripartizione delle spese che, anche se si discosta da quelli fissati dalla legge per la ripartizione delle spese relative alle parti comuni dell’edificio, è vincolata tra le parti, attesa la derogabilità dei predetti criteri legali (Cass. Civ. 28 gennaio 1995, n. 1028).

LE PARTI COMUNI La legge non dà una definizione del condominio, tuttavia esso può essere definito come una figura speciale di comunione che intercorre tra più proprietari di un edificio avente ad oggetto la gestione di beni indivisibili di proprietà comune a tutti i condomini. Dalla titolarità del diritto di proprietà, che ogni condomino ha sulle parti e sui servizi comuni, consegue, quindi, l’obbligo di contribuire alle spese per la loro gestione, il godimento e la conservazione. Da ciò deriva che è fondamentale individuare quali siano le parti dell’edifico di proprietà comune. A tale esigenza ci viene in aiuto l’art. 1117 c.c. il quale indica, in modo dettagliato, quali siano le parti comuni dell’edificio condominiale. Esse sono: il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili ed, in genere, tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune; i locali per la portineria e per l’alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per latri simili servizi in comune; le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti, le fognature, i canali di scarico, gli impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.

MARZO 2011 n. 3

FIRENZE E PR OVINCIA

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indice

ani

monolocali ........................ pag. 2 vani ................................. pag. 3 vani ................................. pag. 4 vani ................................. pag. 5 vani ................................. pag. 6 vani ................................. pag. 7 vani ed oltre .................. pag. loft ....................................... pag. attici ................................... pag. immobili con giardino ..... pag. terratetti ............................. pag. immobili alto prestigio ..... pag. ville villette ......................... pag. coloniche terreni .............. pag. nuove costruzioni ............. pag. immobili occupati ............ pag. nuda proprietà ................. pag. garage e posti auto ........ pag. uffici .................................... pag. fondi ................................... pag. capannoni ........................ pag.

21 21 23 25 33 36 36 36 36 nd 36 36 36 36 36 nd nd 37 37 37 nd

2 VANI

VENDITE

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MARZO 2011 n. 3

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MARZO 2011 n. 3

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ATTICI CAMPO DI MARTE attico incantevole con vista duomo, fiesole e colline, al 5 piano con ascensore, ingresso, 3 camere (1 singola e 2 matrimoniali), cucina abitabile, 2 bagni, soggiorno doppio con camnino e terrazza, al piano superiore 4 camera o studio con terrazza a tasca di 10mq e soffitti ripostiglio. molto luminoso, e 680.000 RIF. P0016-1/2 Milligan & Milligan Tel. 055/2.741.600-348/2.249.509 CAREGGI pressi ospedale appartamento ultimo piano con ascensore doppio soggiorno cucina abitabile due camere matrimoniali bagno ripostiglio due ampi terrazzi abitabili panoramici vista duomo e colline aria cond. parcheggio in resede condominiale ottime condizioni gia’ arredato e 340.000 RIF. P0051-1/77 www.ilmastioimmobiliare.it Tel. 347/7.226.241 NOVOLI Parco di San Donato attico di nuova costruzione unico al piano composto da cucina abitabile ampio soggiorno camera matrimoniale bagno e bellissima loggia di 20 mq. ascensore garage e cantina di proprieta’ molto luminoso ottimi affacci e 365.000 RIF. P0051-1/134 www.ilmastioimmobiliare.it Tel. 347/7.226.241 SESTO centro stupendo attico in condominio signorile di 160 mq c. a. composto da 8 vani e due posti auto interni. possibilita’ garage. e 630.000 RIF. P1/52 Ballerini Immobiliare Tel. 055/4.487.664-348/3.555.835 TORNABUONI (ZONA) in bel palazzo appartamento di 100mq - 2 camere grandi, soggiorno/pranzo, cucina, piccolo studio e bagno - totali 100mq al 4p e 650.000 RIF. P0016-1/20 Milligan & Milligan Tel. 055/2.741.600-348/2.249.509

TERRATETTI BIVIGLIANO piccolo terratetto con giardino di proprieta di 140mq, ingresso nel soggiornon/pranzo con camino, cucinotto arredato, camera matrimoniale con porta finestra, studio di seconda luce, bagno con doccia e 280.000 RIF. P0016-1/166 Milligan & Milligan Tel. 055/2.741.600-348/2.249.509 BOLOGNESE caratteristico terratetto su tre livelli ottime condizioni affacci panoramici nel verde e su Firenze monumentale composto da cucina soggiorno sala pranzo tre camere matrimoniali tre bagni lavanderia terrazzo loggia oltre corte interna e 845.000 RIF. P0051-2/10 www.ilmastioimmobiliare.it Tel. 347/7.226.241 CALENZANO settimello in antico borgo, trivani in terratetto con ingresso indipendente, cucinotto, sala, matrimoniale, bagno, spazio esterno per stendere. libero subito. e 160.000 RIF. P1/11 Ballerini Immobiliare Tel. 055/4.487.664-348/3.555.835 CAMPI BISENZIO 180 mq in terratetto libero su tre lati, disposto su due livelli con grande cucina abitabile, soggiorno, servizio a piano terra, tre camere ed un grandissimo bagno a piano primo, oltre soffitta, annesso di 31 mq che potra’ essere raddoppiato e trasformato in un ulteriore abitazione e 160 mq di giardino e 470.000 RIF. P 26-2/99 www.retetoscana.it Tel. 055/8.960.978-334/6.626.658

COLLINE FIORENTINE a 15 minuti dal centro, terratetto 140 mq commerciali 3 livelli taverna e mansarda in bellissimo complesso agricolo restaurato in stile rustico toscano. l terratetto ha garage più posto auto scoperto, giardino privato 100 mq ampliabile parco condominiale a prato e bosco. l¥abitazione dispone di porta blindata, videocitofono, predisposizione tv e satellite, vetri termici, predisposizione allarme, parcheggio condominiale per gli ospiti. al complesso si accede attraverso cancello automatico e strada privata perfettamente sistemata ed illuminata. distante 1,5 km dalla strada principale. per amanti tranquillità. e 375.000 RIF. P2/40 www.retetoscana.it Tel. 055/8.960.978-334/6.626.658 PISANA terratetto in vendita disposto su due livelli ha al piano terreno cucina abitabile soggiorno bagno ripostiglio piccolo giardino ed al piano superiore due camere matrimoniali bagno affacci nel verde buone condizioni silenzioso e luminoso e 335.000 www.ilmastioimmobiliare.it Tel. 347/7.226.241 SESTO s. francesco pressi terratetto completamente ristrutturato, ben rifinito con cotto, travi, parquet e caminetto, composto da vani 5 compresa mansarda oltre a doppi servizi, termosingolo e aria cond. e 360.000 RIF. P2/23 Ballerini Immobiliare Tel. 055/4.487.664-348/3.555.835 SESTO terratetto di 5 vani 95 mq c. a. ottimamente ristrutturato, ingresso, soggiorno, cucina, 3 camere, doppi servizi, ripostiglio, termosingolo. libero subito. e 300.000 RIF. P2/11 Ballerini Immobiliare Tel. 055/4.487.664-348/3.555.835 STRADA IN CHIANTI in ottima posizione, terratetto su due piani libero su quattro lati. divisibile in due appartamenti, ognuno con vista panoramica. casa e’ composta da soggiorno, cucina, servizio al piano terra, e al piano primo, tre camere (volendo quattro), due bagni dei quali uno con doccia e uno con vasca, terrazze abitabili e panoramiche. giardino ben curato e con barbecue, circonda la casa. garage e la cantina di proprieta’. e 550.000 RIF. P00442/27 Abitare Immobiliare Di Diana M.Febbi Tel. 055/8.546.169-339/6.513.323

VILLE E VILLETTE BAGNO A RIPOLI in zona collinare residenziale bellissima villa indipendente panoramica su firenze monumentale circondata da seimila mq. di parco e due ettari di terreno composta da soggiorno quadruplo cucina sala pranzo studio sala televisione cinque camere quattro bagni terrazze abitabili. completano la villa trilocale indipendente con soggiorno camera bagno, lavanderia piscina palestra ulteriore bilocale e annesso indipendente di 100 mq. ottime condizioni ristrutturazione prestigiosa ampie porte finestre luminosissima e confortevole www.ilmastioimmobiliare.it Tel. 347/7.226.241 BOLOGNESE bassa in posizione prestigiosa zona residenziale vista panoramica sulle colline villa indipendente dei primi del 900 con particolari d’ epoca circondata da un giardino di 500 mq. su due livelli e’ composta da ampio ingresso triplo soggiorno cucina tre camere tre bagni splendida loggia abitabile oltre piano seminterrato e garage. da ristrutturare RIF. P0051-2/2 www.ilmastioimmobiliare.it Tel. 347/7.226.241 CALENZANO nel borgo di settimello, terratetto completamente ristrutturato, zona giorno con cucinotto/soggiorno, 2 camere, bagno ripostiglio, soffitta, termosingolo e aria cond. libero subito. e 235.000 RIF. P2/8 Ballerini Immobiliare Tel. 055/4.487.664-348/3.555.835 CAMPI centrale libero tre lati, 100mq piano primo 100mq pt uso taverna - garage soffitta 100 mq. giardino su tre lati 90 mq. costruzione ristrutturata 20 anni fa. necessita di ristrutturazione per quanto riguarda pavimenti infissi ed impianti. possibili frazionamento in 2 indipendenti. ampia disponibilita’ di parcheggi in zona. e 380.000 RIF. P 262/65 www.retetoscana.it Tel. 055/8.960.978-334/6.626.658 CHIESANUOVA villa libera su quattro lati, in ottima posizione. la casa e’ molto luminosa ed e’ molto attrezzata: sauna, impianto d’allarme, videocitofoni, sala biliardo, garage di piu’ di 100 mq. vista splendida. e 2.500.000 RIF. P0044-2/7 Abitare Immobiliare Di Diana M.Febbi Tel. 055/8.546.169-339/6.513.323

FIRENZE E PROVINCIA COMPRAVENDITE

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CHIOCCHIO terratetto su tre piani, con giardino di 120 mq, garage di 35 mq e posto auto riservato. la casa e’ composta da cucina abitabile, salone grande e luminoso, tre camere da letto, due bagni (uno con vasca uno con doccia) un bagno di servizio, una soffitta 2,50 m. la casa e’molto luminosa e con varie porte finestre, serbatoio d’acqua con dolcificatore, dispone di un allarme e aria condizionata nella camera da letto. buone condizioni. e 495.000 RIF. P00442/33 Abitare Immobiliare Di Diana M.Febbi Tel. 055/8.546.169-339/6.513.323 FIESOLE Fiesole alle pendici di settignano oggetto unico prestigiosa villa indipendente di 600 mq. di superficie circondata da 5000 mq. di parco. In posizione strategica bellissima vista su Firenze e colline e’ divisa in tre unita’ abitative oltre loggia terrazze garage cantine sottotetto uso soffitta e annesso indipendente. Soffitti alti ampi saloni luminosissima particolari di pregio RIF. P0051-2/32 www.ilmastioimmobiliare.it Tel. 347/7.226.241 FIGLINE VALDARNO nella zona molto tranquilla e’situata questa villa composta da: triplo salone, studio in soppalcho (con terrazzino), tre bagni dei quali uno di servizio, uno con la doccia e uno con la vasca, due cucine, tre camere da letto, stanza armadio molto grande, garage di 100 mq, terrazze per 160 mq e tutto circondato da un bellissimo giardino. la villa e’ ben divisibile e ce permesso per costruire altri 58 mq. molto, molto particolare. e 750.000 RIF. P0044-2/32 Abitare Immobiliare Di Diana M.Febbi Tel. 055/8.546.169-339/6.513.323 GREVE IN CHIANTI parte del storico borgo, terratetto su tre liveli. abitabile, però ha bisogno di essere rinnovato e da rivedere impianti. terrazza a tasca con bellissima vista. e 450.000 RIF. P2/19 Abitare Immobiliare Di Diana M.Febbi Tel. 055/8.546.169-339/6.513.323 GREVE IN CHIANTI villetta anni 60, su due piani e divisa in due unita’ abitative. la casa e’ abitabile ma da rinnovare. di proprieta’ anche il fondo sulla strada. ideale per una famiglia numerosa, per muratori o costruttori. e 500.000 RIF. P0044-2/21 Abitare Immobiliare Di Diana M.Febbi Tel. 055/8.546.169-339/6.513.323 GREVE IN CHIANTI villetta libera su tre lati. molto luminosa e composta da tre camere da letto, due bagni, doppio salone con angolo cottura, garage di 50 mq e giardino di circa 300 mq. in zona tranquilla, casa e’ molto luminosa. e 430.000 RIF. P2/20 Abitare Immobiliare Di Diana M.Febbi Tel. 055/8.546.169-339/6.513.323 GREVE IN CHIANTI villetta nel centro di greve in chianti, su due piani, con garage, attualmente taverna. al piano primo ce soggiorno/cucina, ripostiglo, bagno e uscita al giardino. al secondo piano, camera matrimoniale, camerina, altra camerina in mansarda, bagno e balcone. in ottimo stato. e 410.000 RIF. P0044-2/22 Abitare Immobiliare Di Diana M.Febbi Tel. 055/8.546.169-339/6.513.323 GREVE IN CHIANTI villetta su due piani e libera su due lati, in perfette condizioni. la casa e’composta dal soggiorno, cucina abitabile, due camere da letto, due bagni, mansarda/studio, giardino e garage e lavanderia. e 450.000 RIF. P0044-2/26 Abitare Immobiliare Di Diana M.Febbi Tel. 055/8.546.169-339/6.513.323 GREVE IN CHIANTI villetta su due piani, composta da tre camere da letto, due bagni, salone, cucina, garage e piccolo giardino. molto luminoso e con la vista sulle vigne e 350.000 RIF. P2/4 Abitare Immobiliare Di Diana M.Febbi Tel. 055/8.546.169-339/6.513.323 GREVE IN CHIANTI villetta su due piani, libera su tre lati. molto luminosa e divisibile in due appartamenti, perche’ impianti sono doppi. al piano primo si trova soggiorno, cucina abitabile, una camera da letto un bagno e giardino di 450 mq. al secondo piano ci sono tre camere, due bagni. due garage sono di proprieta’. e 530.000 RIF. P0044-2/24 Abitare Immobiliare Di Diana M.Febbi Tel. 055/8.546.169-339/6.513.323 GREVE IN CHIANTI villetta su tre piani, libera su tre lati. la casa e in perfette condizioni con dettagli di gusto. la casa e’composta da ingresso, cucina abitabile, soggiorno molto luminoso con grandi vetrate, tre camere da letto, tre bagni, altra sala sotto livello del giardino, lavanderia, varie terrazze, bellissimo giardino con piscina, ascensore e grande garage. casa ideale per una famiglia grande o due nuclei famigliari. e 1.200.000 RIF. P00442/29 Abitare Immobiliare Di Diana M.Febbi Tel. 055/8.546.169-339/6.513.323 LA PANCA-DUDDA villetta libera sui tre lati, composta da: soggiorno/cucina con cam ino, due camere da letto, due bagni, due terrazze, garage e giardino di proprietà. zona molto tranquilla e senza strada sterrata. e 430.000 RIF. P2/6 Abitare Immobiliare Di Diana M.Febbi Tel. 055/8.546.169-339/6.513.323

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MERCATALE VAL DI PESA villa del primi di novecento, su due piani. composta da: due saloni, quattro camere, due bagni, uno di servizio, studio, cucina abitabile, lavanderia, ripostiglio, cantina e giardino. molto bella e curata. RIF. P2/18 Abitare Immobiliare Di Diana M.Febbi Tel. 055/8.546.169-339/6.513.323 MICHELANGIOLO in posizione spettacolare bellissima villa indipendente con vista Duomo e Firenze monumentale. al piano terreno rialzato bellissimo ingresso soggiorno triplo studio cucina tre camere bagno al piano superiore quattro camere bagno oltre cucina due stanze bagno e garage al piano terreno. completano la villa due terrazzi abitabili panoramici loggia di 50 mq. oltre parco panoramico RIF. P0051-2/13 www.ilmastioimmobiliare.it Tel. 347/7.226.241 MICHELANGIOLO pressi Piazzale Michelangelo in villa monumentale prestigioso appartamento al piano primo con soggiorno cucina tre camere quattro bagni due terrazze esclusive di 154 mq. bel panorama posti auto privati parco condominiale RIF. P0051-2/7 www.ilmastioimmobiliare.it Tel. 347/7.226.241 PANZANO al piano terra di una villetta appartamento in ottime condizioni ed e’ composto da soggiorno/angolo cottura, bagno, camera matrimoniale, camerina, piccolo ripostiglio, garage e giardino. ideale per una coppia. e 230.000 RIF. P0044-2/34 Abitare Immobiliare Di Diana M.Febbi Tel. 055/8.546.169-339/6.513.323 POGGIO IMPERIALE pressi pressi in zona residenziale panoramica villetta a schiera di nuova costruzione. su due livelli e’ composta al piano terreno da cucina soggiorno due camere bagno giardino al piano superiore mansarda bagno e terrazza oltre garage cantina e lavanderia al piano seminterrato RIF. P0051-2/28 www.ilmastioimmobiliare.it Tel. 347/7.226.241 SAN MARTINO ALLA PALMA in antica struttura degli anni mille porzione di villa su due livelli predisposta in due appartamenti doppio soggiorno due cucine studio quattro camere tre bagni giardino carrabile pozzo particolari d’ epoca ottima posizione RIF. P0051-2/34 e 1.150.000 www.ilmastioimmobiliare.it Tel. 347/7.226.241 SESTO pressi p. zza ginori ottimo terratetto di 80 mq c,. a, ingresso, soggiorno, cucina, matrimoniale e singola, bagno, ripostiglio, travi a vista, cotto e parquet. libero subito e 260.000 RIF. P2/16 Ballerini Immobiliare Tel. 055/4.487.664-348/3.555.835 SESTO querceto terratetto di 100 mq c. a. , in ottima posizione, cucina, sala, 2 matrimoniali, piccola mansarda, giardino tergale oltre a stanza uso cantina. e 480.000 RIF. P2/12 Ballerini Immobiliare Tel. 055/4.487.664-348/3.555.835 UGOLINO villa su due piani libera su quattro lati. Molto luminosa con le grandi vetrate dalle quali si gode vista bellissima. ingresso indipendente per ogni piano collegato internamente. ideale per due nuclei familiari o una famiglia numerosa. aria condizionata, impianto d’allarme e grande comodità di collegamento con firenze. buon investimento. e 1.400.000 RIF. P2/3 Abitare Immobiliare Di Diana M.Febbi Tel. 055/8.546.169-339/6.513.323

COLONICHE E TERRENI CASTELLINA IN CHIANTI splendida colonica su due piani e libera su quattro lati, in ottime condizioni. vendesi completamente arredata. dependance per gli ospiti, nel mezzo di un giardino molto curato con una bella piscina. vigneto di 3 ettari. vista spettacolare. RIF. P3/35 Abitare Immobiliare Di Diana M.Febbi Tel. 055/8.546.169-339/6.513.323

FIRENZE E PROVINCIA COMPRAVENDITE

CINTOIA in posizione dominante nel borgo medievale e’ sita questa casa deliziosa. completamente e molto ben ristrutturata, la casa e’ composta da una grande sala con angolo cottura e bagno ed al piano inferiore da una grande camera da letto con uscita sul giardino. ideale come seconda casa o la abitazione principale di una giovane coppia. e 340.000 RIF. P0044-3/44 Abitare Immobiliare Di Diana M.Febbi Tel. 055/8.546.169-339/6.513.323 DUDDA ex colonica su due piani, in ottime condizioni, con terrazza, giardino e posto macchina. e 370.000 RIF. P3/25 Abitare Immobiliare Di Diana M.Febbi Tel. 055/8.546.169-339/6.513.323 DUDDA porzione di colonica su due piani, ristrutturata molto bene e con gusto. di proprieta’ anche porzione di fienile di circa 80 mq. oggetto molto particolare e molto luminoso. e 900.000 RIF. P0044-3/49 Abitare Immobiliare Di Diana M.Febbi Tel. 055/8.546.169-339/6.513.323 GAIOLE IN CHIANTI nei dintorni di gaiole in chianti, tra firenze e siena e’situata questa splendida proprieta’. cortile interno da un aria romantica a tutta la casa, gia’ dalla entrata. la casa e’su due livelli ed e’ di proprieta’ anche il fienile risturutturato perfettamente. podere e’ideale per affitti stagionali con le sue due suite. grande giardino e la piscina completano la proprieta’. e 3.000.000 RIF. P0044-3/50 Abitare Immobiliare Di Diana M.Febbi Tel. 055/8.546.169-339/6.513.323 GREVE IN CHIANTI [gb - charmy and very particular home for holidays, ideal for honeymoon. perfect for summer rentals, house is on few levels with fantastic view over the tuscan hills and vineyards. private swimming pool in the middle of manicured garden and in panoramic setting. house is composed by two bedrooms with en-suite bathrooms, guest bathroom, living room with fireplace and panoramic terrace, kitchen, dining area with door leading to outdoor covered terraces and garden and storage. perfect for four people. - gb] e 890.000 RIF. P0044-3/43 Abitare Immobiliare Di Diana M.Febbi Tel. 055/8.546.169-339/6.513.323 GREVE IN CHIANTI azienda agricola nelle vicinanze di greve in chianti, composta da: casa principale di 250 mq, casina separata di 50 mq, annessi rurali inclusa la cantina, di 250 mq. terreno e’ di 12 ettari, dei quali 5 ettari sono vigneto chianti classico, con la produzione annua di circa 250 quintali d’uva, 350 piante d’ulivo e 6 ettari ci bosco circa. la casa e’in buone condizioni ed e’abitabile. e 2.200.000 RIF. P0044-3/19 Abitare Immobiliare Di Diana M.Febbi Tel. 055/8.546.169-339/6.513.323 GREVE IN CHIANTI Colonica su due piani, con piccolo annesso di 20 mq. 160 mq in posizione tranquilla e privata. Piscina fuori terra e 8000 mq di terreno. e 950.000 RIF. P3/14 Abitare Immobiliare Di Diana M.Febbi Tel. 055/8.546.169-339/6.513.323 GREVE IN CHIANTI not far away from greve in chianti, is situated this little barn composed by living room, bedroom, another big room which could be divided in two rooms, kitchen and a bathroom. the house is not isolated and has another one close by. to the property belongs garden, land and a pool. e 520.000 RIF. P0044-3/40 Abitare Immobiliare Di Diana M.Febbi Tel. 055/8.546.169-339/6.513.323 GREVE IN CHIANTI porzione di colonica in ottima posizione. la casa e’ stata perfettamente ristrutturata pocchi anni fa. su due piani, la colonica e’composta da: grande soggiorno, cucina, due camere da letto, grandissima lavanderia, due bagni, taverna con camino e cucina, e garage per tre macchine. giardino ben curato di proprieta’. e 750.000 RIF. P0044-3/45 Abitare Immobiliare Di Diana M.Febbi Tel. 055/8.546.169-339/6.513.323 GREVE IN CHIANTI porzione di colonica nel antico borgo. ristrutturazione eseguita con molto rispetto e gusto. tutte le stanze sono molto spaziose. terrazza a tasca della quale si gode bellissima vista sulle colline chiantigiane. e 420.000 RIF. P3/30 Abitare Immobiliare Di Diana M.Febbi Tel. 055/8.546.169-339/6.513.323

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PIAZZA DELLA VITTORIA pressi in palazzina primi ‘900 grande appartamento collocato al piano nobile composto da ingresso corridoio sala doppia cucina in muratura cinque ampie camere possibilità secondo bagno due balconi cantina posto auto in garage E 790.000 Rif.V709 PIAZZA VITTORIA signorile luminoso con doppio ingresso salone cucina quattro camere tripli servizi oltre terrazza cantina e garage confortevole E 630.000 Rif.V707 POGGIO IMPERIALE pressi elegante appartamento in villino dotato di splendida vista e ottime rifiniture con grande sala di rappresentanza con camino cucina con balcone due camere servizio finestrato oltre due cantine e posto auto di proprietà ottimo per chi cerca privacy e tranquillità E 670.000 Rif.V536 ADIACENZE MAZZINI in bel palazzo luminosissimo con affacci sulle colline ristrutturazione con finiture di pregio ingresso sala doppia cucina due camere doppi servizi balcone oltre cantina e posto auto coperto E 450.000 Rif. V532 EUROPA ADIACENZE in piccolo condominio pedecollinare panoramico sulle colline fiorentine appartamento al primo piano luminosissimo grande soggiorno cucina tre camere matrimoniali bagno tre balconi termosingolo da rimodernare oltre posto auto condominiale E 415.000 RIF V514 ADIACENZE VIALE CADORNA luminosissimo piano alto con ascensore ingresso cucina soggiorno tre camere servizio ripostiglio doppi balconi cantina privata carrabile posto auto E 340.000 Rif.V512 ISOLOTTO in palazzo mederno ultimo piano luminosissimo e tranquillo accuratamente ristrutturato con grande zona living cucina due camere e uno studio doppi servizi terrazza abitabile oltre cantin e posto auto E 340.000 Rif.V504 ADIACENTE PISCINA BELLARIVA in piccolo condominio nel verde luminoso ingresso soggiorno cucina tre camere servizio balcone verandato terrazzino abitabile posto autoe cantina E 310.000 Rif.V503 ALTRE ZONE SCANDICCI-BAGNESE strada interna silenzioso lumiSCANDICCI terratetto libero su tre lati grande cucina noso cucina abitabile soggiorno due camere matrimoniali soggiorno due camere bagno ripostigli soffitta giardino bagno finestrato ripostiglio leggermente seminterrato E esclusivo libero subito E 230.000 Rif.V4006 215.000 Rif.V439

CURE prospiciente all’omonima piazza in palazzo elegante degli anni ‘60 panoramicissimo affacci gradevolissimi e molto ben esposto e soleggiato ottimo 5 vani con grande ingresso salone con cucinotto a vista due camere doppi servizi due balconi e 398.000 RIF V560

SANTO SPIRITO pressi nel cuore dell’oltrarno in palazzina tipica con ingresso ampio soggiorno cucina una camera vano guardaroba bagno oltre corte e giardino da ristrutturare E 280.000 Rif.V328 ADIACENTE L.NO SANTAROSA in piccolo condominio silenzioso con gradovoli affacci sulle colline ingresso soggiorno cucinino camera studio servizio finestrato E 260.000 Rif.V325 INDIPENDENZA/FORTEZZA in ex convento del 1300 accurato e particolare restauro in stile tipico fiorentino su due livelli silenziosissimo ampio soggiorno con angolo cottura in muratura camera matrimoniale studio guardaroba doppi servizi e splendido giardino con palma ed alberi da frutta i particolari dell’epoca lo rendono decisamente unico nel suo genere E 410.000 Rif.V307 ADIACENZE VIA DE FOSSI in palazzina quadrifamiliare cucina in muratura due camere servizio finestrato ripostiglio piccola soffitta ottimamente rifinito possibilità alto reddito E 295.000 Rif.V302 FUORI DALLA PORTA SAN NICCOLO’ caratteristico appartamento con 2 ambienti distinti ed indipendenti con alta redditività mensile E 205.000 Rif.V242 DUOMO ultimo piano con affacci sui monumenti piccola palazzina primi ‘900 completamente e finemente ristrutturato nel 2004 ingresso cucina tinello camera con soppalco d’arredo ad uso ripostiglio e bagno finestrato termosingolo ottimo investimento E 228.000 RIF V202 PIAZZA SANTO SPIRITO pressi palazzina in ottime condizioni silenzioso monolocale con bagno finestrato termosingolo libero subito ottimo investimento E 135.000 Rif.V106 MASACCIO Giambologna in palazzo signorile affittasi 6 vani con servizio e ripostiglio adatto ufficio di rappresentanza E 2.000,00 Rif.A63

SOFFIANO-MONTICELLI secondo ed ultimo piano in palazzina anni ‘20 completamente restaurata appartamento composto da 4 vani vani termosingolo buonissimo stato possibilità soppalco E 210.000 Rif.V437 UGNANO all’interno di una gradevole e riservata corte dei primi del ‘900 proponiamo ampio terratetto composto da zona giorno divisa in cucina e soggiorno ed accesso ad ampio giardino godibile al piano terra due camere doppi servizi al primo piano possibilità soppalchi E 245.000 Rif.V435 PIAZZA GIORGINI luminosissimo panoramico ultimo piano con ingresso soggiorno cucina con balcone due camere ripostiglio oltre soffitta da ristrutturare possibilità doppi volumi. E 265000 Rif.V431 ISOLOTTO Lungarno ingresso indipendente cucina soggiorno due camere bagno con finestra ripostiglio comoda resede tergale libero subito E 260.000 Rif.V414 POLO UNIVERSITARIO pressi piano alto con ascensore molto luminoso ampio ingresso cucina abitabile due camere bagno finestrato due balconi libero subito E 215.000 Rif.V344 CERTOSA in piccolo condominio primo piano gradevole e ristrutturato tre vani luminoso termosingolo E 168.000 Rif.V341 NOVOLI luminosissimo piano alto grandissimo bilocale composto da ingresso cucina salone camera bagno finestrato balcone con piccole modifiche possibilità di ricavare ulteriore terzo vano termosingolo E 175.000 Rif.V338 LASTRA A SIGNA in piccola palazzina appartamenti composti da 3 vani oltre cucinino rervizi ripostiglio terrazze abitabili locati con contratti in scadenza ottimo investimento a partire da E 115.000 Rif.V315 CENTRO STORICO MINORE pressi Peretola nul cuore del vecchio borgo medioevale in strada tipica del contesto all’interno di ex convento oggetto di recente restauro con elementi originali in pietra serena soffitti con volte a crociera superiori a 4,70 mt d’altezza particolarmente delizioso ingresso da ampia resede esclusiva soggiorno/pranzo cucina in muratura camera matrimoniale bagno e grande e accogliente taverna attrezzata a seconda camera E 220.000 Rif.V304

VIALE DEI MILLE palazzo fine ‘800 piano alto con doppia esposizione luminosissimo e panoramico vista Duomo ampia metratura 5 vani di pregevole ristrutturazione ingresso/corridoio cucina divisa in 2 ambienti con dispensa sala 3 camere possibilità doppi servizi ripostiglio 2 balconi termosingolo area condizionata e 440.000 RIF.V554

CURE ALTE ad.ze Via Piazzola primo ed ultimo piano di piccolissima palazzina ottime condizioni caratteristico e grazioso 4 vani in stile rustico toscano con elementi originali in cotto e travi ingresso cucina abitabile ampio soggiorno con doppia finestra 2 camere bagno ripostiglio soffitta esclusiva e balcone con gradevoli affacci interni e 355.000 RIF V480

ADIACENZE LIBERTA’ in strada tranquilla palazzina indipendente composta da 2 appartamenti di 4 vani ciascuno oltre terrazzo e accessori possibilità acquisto separata adatto abitazione/studio e 650.000 Rif.V851

UFFICI: FIRENZE NORD - Via del Sansovino, 206 · FIRENZE SUD - Via A. Firenzuola, 14/R MARZO 2011 n. 3 34 FIRENZE E PROVINCIA COMPRAVENDITE

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SANTA CROCE pressi in palazzina ristrutturata soggiorno cucinotto in muratura due camere doppi servizi corte tergale termosingolo ottime rifiniture investimento alto reddito libero subito e 325.000 Rif.V334 LEGNAIA piano alto luminosissimo a 50 metri dalla fermata della tranvia, libero, completamente e finemente ristrutturato ampio bilocale con grande balcone, predisposizione aria condizionata E 178.000 Rif.V228 CASTELLO piccolo condominio bilocale completamente e finemente ristrutturato soggiorno angolo cottura camera servizio libero subito E 165.000 Rif.V220 SCANDICCI-VINGONE grande bilocale con balcone bagno finestrato no frazionamento posto auto libero subito E 175.000 Rif.V216 DUE STRADE in piccola palazzina a 5 minuti da Porta Romana primo piano particolarmente silenzioso ingresso cucina grande camera bagno finestrato balcone termosingolo E 175.000 Rif.V210 PORTA ROMANA pressi silenziosissimo zona giorno openspace xon angolo cottura oltre vano e bagno in ottime condizioni adatto anche ufficio e investimento E 210.000 Rif.V208

CURE ADIACENZE LIBERTA’ in strada tranquilla palazzina indipendente composta da 2 appartamenti di 4 vani ciascuno oltre terrazzo e accessori possibilità acquisto separata adatto abitazione/studio E 650.000 Rif.V851 CURE ad.ze Parterre in strada prestigiosa palazzo con ascensore 7 vani di ampia metratura grande ingresso/disimpegno cucina abitabile ampio soggiorno tre camere matrimoniali ripostiglio due balconi ottimo anche per studi professionali e/o divisione in pi˘ unità immobiliari termosingolo E 458.000 RIF V752 CURE in contesto silenziosissimo e verde condominio elegante degli anni ‘60 grande 6 vani da rivedere internamente 2 ingressi soggiorno con tinello e camino cucina semiabitabile sala con altro camino 3 camere matrimoniali camera singola 2 bagni ampio ripostiglio cantina giardino privato con locale di sbratto con accesso diretto a 2 posti auto privati in garage E 490.000 RIF V670 CAMPO DI MARTE piano alto palazzo con ascensore luminosissimo 6 vani da rivedere ingresso corridoio sala doppia cucina 3 camere matrimoniali bagno ampio ripostiglio 2 balcone termosingolo E 440.000 Rif.V650

CAREGGI in ottima posizione nelle immediate vicinanze a tutti i servizi ampio 5 vani sala doppia cucina due matrimoniali servizio finestrato ripostiglio balcone giardino cantina e box auto termosingolo e 395.000 Rif.V537

PORTA ROMANA recupero edilizio di ex convento signorile e luminoso particolare appartamento disposto su 2 livelli ottime rifiniture soggiorno cucina due camere studio oltre doppi servizi finestrati ripostiglio e grande cantina e 470.000 Rif.V502

CAPPELLE MEDICEE pressi in gradevole palazzina dell’800 silenzioso appartamento finemente ristrutturato in stile rustico composto da ingresso soggiorno-cucina due camere uno studio doppi servizi termosingolo aria condizionata libero subito e 350.000 Rif.V426

PIAZZA INDIPENDENZA unico nel suo genere bellissimo loft con corte di proprietà in palazzo del 1600 completamente e finemente restaurato con materiali di pregio come cucina in muratura travi a vista elementi in pietra serena impianti di ultima generazione e 495.000 Rif.V425

CAMPO DI MARTE/CURE in piccolo condominio buone condizioni 5 vani disposizione classica ingresso/corridoio grande cucina abitabile 2 camere matrimoniali ampia singola 2 bagni con finestra e bel soggiorno con doppia esposizione con accesso ad ampia terrazza possibilità posto auto/garage E 368.000 RIF V572 COVERCIANO ad.ze Viale Verga in palazzo con ascensore pronta consegna 5 vani di ampia metratura grande zona giorno aperta sala da pranzo e cucina 3 camere matrimoniali 2 bagni ripostglio e 3 balconi possibilità acquisto garage limitrofo E 400.000 Rif.V561 CURE interno Via Maffei in palazzina con ascensore lavori condominiali ultimati 5 vani e 1/2 da rivedere con doppia esposizione ampio ingresso/disimpegno soggiorno/sala da pranzo cucina due camere matrimoniali camera singola bagno soppalco uso ripostiglio balcone con affacci sull’interno termosingolo facilmente divisibile per due nuclei familiari E 345.000 RIF V556 DON MINZONI pressi luminoso e panoramico su Fiesole libero ingresso sala cucinino camera camerina bagno ripostiglio cantina termosingolo E 395.000 RIF V491 CAMPO MARTE/PIAZZA NOBILI AFFARE in bellissima palazzina trifamiliare con peculiarità dei primissimi ‘900 e altezze superiori a 3,50 mt 4 vani esposto su tre lati ampio ingresso/disimpegno soggiorno/tinello con camino due camere bagno e cantina di proprietà E 235.000 RIF V483 CURE in interno silenzioso e riservato in bel palazzo con giardino condominiale antistante ottimo 4 vani ingresso/corridoio cucina abitabile con ripostiglio dispensa due camere matrimoniali bagno e 100 mq di giardino esclusivo con piccola limonaia attrezzata e vano portattrezzi possibilità sviluppo ulteriore vano e loggiato E 420.000 RIF. V474 CURE/PASSAVANTI in bel palazzo anni ‘30 di soli 3 condomini ultimo piano luminoso 3 vani e 1/2 internamente da rivedere ingresso/corridoio piccola cucina sala da pranzo 2 camere bagno balcone con affacci sui giardini oltre ad ampia cantina e piccola soffitta esclusiva E 280.000 RIF V470

CURE libero in piccolo condominio luminoso 4 vani composto da ingresso soggiorno due camere cucina bagno ripostiglio balcone termosingolo E 300.000 RIF V463 COVERCIANO/MEZZETTA PRESSI AFFARE di recente ristrutturazione 3 vani e 1/2 in stile moderno 2 ingressi camera matrimoniale camera singola ampio disimpegno/zona giorno cucina semiabitabile con accesso diretto su 150 mq di giardino esclusivo oltre a cantina e posto auto assegnato in garage condominiale E 300.000 RIF V457 CURE ALTE silenziosissimo luminoso ultimo piano di bella palazzina anni ‘40 ingresso cucina abitabile grande soggiorno camera studio servizio finestrato balcone termosingolo possibilità seconda camera panoramicissimo E 275.000 Rif.V455 CURE/PONTE ROSSO al primo piano di palazzina primi ‘900 4 vani e Ω di recente e moderna ristrutturazione grande ingresso/salotto oltre a soggiorno cucina abitabile due camere due bagni ripostiglio balcone e cantina termosingolo E 380.000 RIF. V453 CURE/JAHIER ultimo piano di villino trifamiliare ristrutturatissimo 5 vani su due livelli ingresso grande zona giorno open space con cucina a vista camera matrimoniale bagno balcone e scala a vista con accesso a ballatoio/studio due camere altro bagno con accesso ad ampia terrazza a tasca abitabile termosingolo aria condizionata E 460.000 RIF V451 COVERCIANO ALTA alle pendici di Settignano in palazzo d’epoca completamente restaurato in contesto silenzioso e verde ottimo 3 vani e 1/2 frutto di elegante e particolare ristrutturazione con elementi di desing moderno di eccellente livello ampia e luminosissima zona giorno composta da due ambienti aperti grande cucina con dispensa sala con palco a vista attrezzata a studio/camerina camera matrimoniale doppi volumi con stanza armadi lussuoso bagno con idromassaggio ripostiglio in soppalco e corte di proprietà termosingolo E 328.000 Rif.V378

PIAZZA LIBERTA’ AD.ZE in bel palazzo d’epoca di nuova ristrutturazione al piano seminterrato 3 vani civile abitazione di ampia metratura ingresso/corridoio cucina abitabile soggiorno camera matrimoniale bagno con finestra e ampia soffitta esclusiva termosingolo E 175.000 RIF V372 COVERCIANO ad.ze Lungo L’Affrico in bella palazzina primi ‘900 con accesso da giardino antistante primo piano luminosissimo 3 vani completamente ristrutturato un anno fa ingresso/disimpegno soggiorno/cucina camera matrimoniale e vano attrezzato a seconda camera e/o studio oltre a balcone con affacci silenziosi e gradevoli nel verde termosingolo E 253.000 RIF V359 CURE ad.ze piazza nuova ristrutturazione ampio soggiorno/pranzo con parete attrezzata zona notte e bagno con aspirazione forzata impianti a norma buone rifiniture E 155.000 RIF V273 COVERCIANO/D’ANNUNZIO in strada silenziosa ed elegante ottimo 2 vani facente parte di recente restauro edilizio classica disposizione di tipo moderno ingresso su cucina/soggiorno camera matrimoniale e bagno pronta consegna E 205.000 RIF V268 COVERCIANO/VIA ARCOLAIO in ottimo contesto condominiale di nuova realizzazione ristrutturazione di ottima fattura ampio e silenzioso 2 vani grande ingresso su soggiorno con cucina a vista camera da letto bagno chiavi in mano E 210.000 RIF V267 CURE OTTIMO INVESTIMENTO in fase di totale ristrutturazione ampio 3 vani disposto su due piani ingresso indipendente su soggiorno con cucina a vista camera matrimoniale e bagno oltre a grande vano attrezzato a taverna con lavanderia e wc E 245.000 RIF V262 CURE OCCASIONISSIMA strada tranquilla in bella palazzina anni ‘30 completamente ristrutturato luminosissimo al primo piano monolocale ingresso/corridoio camera matrimoniale doppia finestra con punto cottura bagno finestrato ottimi affacci interni accatastato uso ufficio ottimo investimento E 95.000 RIF V152

GALLUZZO in piccola palazzina anni ‘30 al secondo e ultimo piano composto da ingresso in ampio e luminosissimo soggiorno con doppia finestratura angolo cottura camera matrimoniale bagno e vano sottotetto uso studio travi a vista e finiture caratteristiche e 260.000 Rif.V400

FIESOLE incantevole posizione trifamiliare luminosa circondata nel verde silenziosa super accessoriata già divisa in due appartamenti ideale anche per tre nuclei familiari composta da 16 vani garage coperto per 4 auto cantine e bellissimo giardino circostante con prato all’inglese ed alberi da frutto libera su quattro lati massima privacy e 1.690.000 Rif.V910

PIAZZA PUCCINI in villino anni ‘30 restaurato esaltandone le caratteristiche dell’epoca appartamento composto da ampia zona giorno cucina due camere bagno finestrato ed ampio e godibile giardino oltre tre vani di servizio al piano seminterrato termosingolo aria condizionata e 298.000 Rif.V403

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segue 5 vani NOVOLI In una contrada di Via Novoli disponiamo di ampio 5 vani completamente ristrutturato posto all’ultimo piano con ascensore composto da ingresso sala ampia con terrazzino due camere matrimoniali servizio finestrato predisposizione per secondo servizio in una delle camere ben disimpegnato luminosissimo panoramico su tutta Firenze confortato. e 350.000 Rif V310 info.cambiocasa@gmail.com Tel. 055/0.119.338-392/7.816.515 NOVOLI ottimo 5 vani di recente ristrutturazione con 3 camere matrimoniali, soggiorno, cucina abitabile, servizio, 2 balconi, cantina e posto auto coperto. e 390.000 Rif A655 www.firenzeimmobili.com Tel. 055/3.247.162 ORCAGNA in bel palazzo con portiere appartamento di 100 mq in perfette condizioni posto al primo piano con ascensore composto da ingresso sala cucina tre camere matrimoniali oltre doppi servizi. Completa la proprietà una cantina pavimenti in parquet cura nei dettagli. 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MARZO 2011 n. 3

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Ruolo n.3708

PCMese_03_2011 03/03/11 18.42 Pagina 45

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3 VANI

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MARZO 2011 n. 3

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