PanoramaCasa Gold N.5-2011 by Edizioni Panorama S.R.L.

Sped. in abb. postale comma 26 art. 2, L. 28/12/95 n. 549 Firenze - redazione: redazione@panoramacasa.it - pubblicità: annunci@panoramacasa.it - Via di Varlungo, 26/b Firenze tel. 055-50.701 - Mensile - Anno 23 - E 1,80

PCMese_05_cover_2011 03/05/11 17.20 Pagina 1

oro

MENSILE DI AFFARI IMMOBILIARI

Nuda proprietà pro e contro dell’investimento

Condominio: se la manutenzione è urgente

MAGGIO 2011

VILLE, COLONICHE, CASE DI PREGIO

IN VENDITA

PCMese_05_cover_2011 03/05/11 17.20 Pagina 2

Piazza Duomo

in posizione unica e soleggiata al terzo piano attico per amatori di circa 170 mq su più livelli sala con camino sala pranzo cucina 3 camere studio doppi servizi oltre a terrazza abitabile con vista spettacolare. Trattativa riservata rif. PCG1611/10

Tavarnuzze in bella posizione circondata dal verde colonica indipendente libera sui 4 lati e disposta su 2 livelli con

salone doppio sala pranzo cucina con camino e dispensa 4 camere 1 studio tripli servizi lavanderia garage oltre ampio terreno di circa 4000 mq € 1.300.000,00 rif. PCG2307/10

Pietrasanta Lucca bel terra tetto di 120 mq su 3 piani con cotto antico e soffitti in legno composto da ingresso/salottino con caminetto, 4 camere ciascuna con bagno aria condizionata e cassaforte, cucina, ulteriore bagno, ripostiglio, resede in pietra e giardino di circa 500 mq con piscina riscaldata oltre ad annesso in muratura uso

Ruolo 4544

studio. Ottimo per attività di bed & breakfast. € 615.000,00 rif. PCG1511/10

N°

Via Bronzino, 40/B Firenze Tel. 055.712967 • Fax 055.7098899 www.treggi.com

immobiliaretreggi@hotmail.com MAGGIO 2011 n. 5

PCMese_05 - bozzetti_2011 05/05/11 20.14 Pagina 3

V E N D I T Lungarno Lungarno Lungarno splendido

BARDI via dei Bardi,

vendesi vendesi attico-superattico attico-superattidi ca. 400mq. cocon ampia terrazza dipanoramica ca. 400mq. a 360˚ con ampia tervista da urlo, razza ascensore, panoramica a garage, 360˚ rifiniture extralusso. vista da urlo, trattativa ascensore, riservata garage,

in antico palazzo storico vendesi al piano nobile ampio vani 9, vista Lungarni

E 1.300.000

Via del Proconsolo centralissimo

Via

in splendido palazzo piano alto affittasi in splendido ampio trivani di palazzo piano 70mq. ca. , con alto affittasi vista a 360˚ da ampio trivani di urlo! arredato, 70mq. ca. , con bello, vista a 360˚ da luminosissimo urlo! arredato, (11 finestre). bello, E 1.100 luminosissimo

I SAN IACOPO Borgo,

Via

ottima posizione centrale, bellissimo palazzo storico con ascensore, affittasi ampio appartamento conpletamente arredato; soggiorno, cucina, camera, bagno, lavanderia.

E 900

Ponte alle Grazie

pressi

ottima posizione affittasi ampio monovolume uso uffico con bagno e cucina separata.

AZEGLIO piazza pressi, in palazzo signorile piano secondo affittasi bellissimo appartamento di 130mq. ca. , con 3 camere da letto, doppi servizi, soggiorno, cucina abitabile. ampia e splendida terrazza abitabile. referenziatissimi.

pressi

E 900

E 1.700 ottima posizione affittasi ampio monovolume SANTA MARIA SOPRARNO GHIBELLINA via, in palazzo dell’300 al primo piano affittasi splendido piazza, appartamento con salone di 50mq. ca. , 2 camere da splendida posizione, palazzo storico, piano alto con letto, cucina abitabile, doppi servizi, soffitti affrescati, ascensore affittasi ampio appartamento di 200mq. ca. , luminosissimo, silenzioso, arredato minimamente, 10 stanze, 3 bagni, uso uffici vista sul giardino E 3.500

E 2.000

Ruolo n.1555

Immobiliare di Marco Iandelli

CASA VIVA

GHIANDELLA

Via San Niccolò, 35 e 35 rosso-a - Firenze - Tel. 055/248.0041 - Fax 055/248.0791 MAGGIO 2011 n. 5

PCMese_05 - bozzetti_2011 05/05/11 20.14 Pagina 4

Sommario ATTUALITA’ (1)

Nuda proprietà revival di un investimento

ATTUALITA’ (2)

SCUOLA DI FISCO

L’AVVOCATO RISPONDE

Acquistare solo le mura può valere uno sconto fino al 50%

Firenze, Ruolo mediatori addio

Modello Unico tra novità e conferme

Semaforo verde se il lavoro condominiale è urgente

8 Per la Camera di Commercio basta una segnalazione

LE GUIDE Come stipulare il contratto di Locazione .................................................................. pag. 14 Il Facsimile del contratto di Comodato ..................................................................... pag. 14 Prima di firmare il Mutuo .......................................................................................... pag. 16 Il Barometro dei Tassi ................................................................................................ pag. 17 Vita in Condominio .................................................................................................... pag. 18 PAROLA D’ESPERTO

Come orientarsi tra modelli, scadenze ed esenzioni

Cedolare secca, più tempo per scegliere Entro il 6 giugno la registrazione dei contratti in scadenza fino a quella data

Quesiti affitti ........................................................................................... pag. 15

Iter semplificato per i lavori di manutenzione urgente Sugli aspetti tecnici l’Amministratore faccia un passo indietro

Quesiti flash Risposte lampo agli interrogativi meno complessi giunti da ogni parte d’Italia

Quesiti condominio ................................................................................ pag. 19

NON hai trovato l’immobile che CERCAVI? migliaia di offerte di compravendite e affitti immobiliari appartamenti - attici - ville & villette - terratetti - coloniche - studi & uffici fondi commerciali - nuove costruzioni - e... tanto altro ancora.

www.

.it

interamente dedicato a chi cerca casa. www.panoramacasa.it annunci@panoramacasa.it Edizioni Panorama s.r.l. offre esclusivamente un servizio, non riceve tangenti sulle contrattazioni, non effettua commerci, non è responsabile per la qualità, provenienza, veridicità e puntualità di uscita delle inserzioni e neppure per le conseguenze dirette e indirette che possono derivare dalla non corrispondenza di tali dati alla realtà. L'Editore si riserva comunque, a suo insindacabile giudizio, di cestinare annunci. Ogni riproduzione non autorizzata, anche parziale è vietata.

REGISTRAZIONE: Tribunale di Firenze n. 4535 del 25-1-1996 EDITORE: Edizioni Panorama s.r.l. DIRETTORE RESPONSABILE E CAPOREDATTORE: Manuela Villimburgo COLLABORATORI DI REDAZIONE: Lina Avigliano, Luigi Cobisi, Patrizia Felcioloni, Elisabetta Giotti, Roberto Lucarini Manni, Luca Santarelli STAMPA: Zincografica Fiorentina REDAZIONE: tel. 055.50.701 fax. 055.50.70.444

CONCESSIONARIA PER LA PUBBLICITÀ SU PANORAMACASA PM2000 SRL PER FIRENZE, PRATO, PISTOIA FIRENZE Via di Varlungo, 26/b Tel. 055.50.701 - Fax 055.50.70.444 Rivista associata all'unione stampa periodica italiana COPIE ARRETRATE Le copie arretrate possono essere consultate o acquistate presso la redazione al prezzo di E 3,60 cadauna, tutti i martedì nel seguente orario: 9.00-12.00 / 15.00-18.00

MAGGIO 2011 n. 5

PCMese_05 - bozzetti_2011 05/05/11 20.14 Pagina 5

EMPOLI Semicentrale elegante palazzina in stile liberty ampio 1째 piano buono stato immobile ad uso ufficio bellissimi affacci su p.zza g. guerra oltre ripostiglio balcone termosingolo.

e 270.000

RIF V492

MONTELUPO C/I Sammontana recente costruzione terratetto libero su 3 lati rifiniture di pregio 6 vani 4 bagni terrazze abitabile ampia taverna con cucina in muratura camino giardino circostante garage accessori.

e 590.000 RIF V/633

EMPOLI Semicentrale

zona prestigiosa villino signorile libero su 3 lati rifiniture anni 70 ampia metratura doppio ingresso giardino resede circostante garage ideale per studi professionali/medici.

e 700.000

RIF. V/1002

GRUPPO S.E.I. Network Immobiliare

0571 70.05.27 Cell. 335 13.97.229 Fax 0571 70.04.20 Tel.

UFFICI: EMPOLI - Via Ridolfi, 88

www.grupposeitoscana.it - empoli@grupposeitoscana.it MAGGIO 2011 n. 5

PCMese_05 - bozzetti_2011 05/05/11 20.14 Pagina 6

ADIACENZE TORNABUONI in palazzo del 600

particolare restauro che ne esalta le caratteristiche dell'epoca grandissimo salone con soppalco enorme due camere doppi servizi

€590.000 Rif.V513

SIGNORIA PRESSI in elegante palazzo restaurato al piano alto con ascensore appartamento di rappresentanza con luminosissimo salone di circa 50 mq oltre due camere due bagni con idromassaggio Iacuzzi e numerosi elementi di arredo su misura manifattura artigiana

€900.000 Rif.V432

LIBERTÀ in palazzo importante

con portierato e di sicuro impatto elegante piano terreno con ampio salone di rappresentanza tre camere cucina soggiorno oltre grande giardino con tre posti auto unico nel genere

€980.000 Rif. V623

055 71.32.02 Cell. 392 96.20.282 345 60.21.148 - 345 60.21.146

GRUPPO S.E.I.

Tel.

Network Immobiliare

UFFICI: FIRENZE NORD - Via del Sansovino, 206 UFFICI: FIRENZE SUD - Via A. Firenzuola, 14/R

www.grupposeitoscana.it - firenze@grupposeitoscana.it 6

MAGGIO 2011 n. 5

PCMese_05 - bozzetti_2011 05/05/11 20.14 Pagina 7

VIA TRENTO adiacente in stupendo palazzo storico d'epoca ottocentesca buono stato particolare ed interessante affacci panoramici da ogni ambiente ampio 6 vani sviluppato su due piani ingresso/corridoio cucina abitabile ampissima sala con doppia esposizione tre camere da letto due servizi vano lavanderia e gradevolissima terrazza panoramica sulle colline e sulla Firenze monumentale

€610.000 RIF V663

CURE in pregevole e riservato contesto

caratteristico e silenzioso bilocale ottimamente ristrutturato travi a vista e concezione moderna degli spazi ingresso indipendente su ampia zona giorno con cucina camera matrimoniale bagno e ripostiglio/lavanderia termosingolo possibilità posto auto in resede condominiale

€215.000 RIF V269

CURE SAN MARCO VECCHIO in antico complesso colonico del '500 completamente affacciato nel verde recentemente ristrutturato ottima esposizione silenzioso e soleggiato 3 vani al primo ed ultimo piano soggiorno/salotto con guardaroba cucina abitabile ampia camera matrimoniale con cabina armadio e possibilità ulteriore vano in piccola sofﬁtta

€270.000 RIF V370

055 71.32.02 Cell. 392 96.20.282 345 60.21.148 - 345 60.21.146

GRUPPO S.E.I.

Tel.

Network Immobiliare

UFFICI: FIRENZE NORD - Via del Sansovino, 206 UFFICI: FIRENZE SUD - Via A. Firenzuola, 14/R

www.grupposeitoscana.it - firenze@grupposeitoscana.it MAGGIO 2011 n. 5

PCMese_05 - bozzetti_2011 05/05/11 20.14 Pagina 8

PITTI Via Maggio

S. FREDIANO P. zza del Carmine

in palazzo storico appartamento di 70 mq ristrutturazione toscana in ottimo stato composto da ingresso soggiorno cucinotto 2 camere (una in soppalco) servizio ripostiglio e balcone luminoso adattissimo anche investimento affittanze turistiche termosingolo arredato. E 300.000 Rif CV370

nel cuore dell’oltrano in bel palazzo dell’800 appartamento di 180 mq posto al secondo piano ed ultimo composto da ingresso sala grande con camino bellissima loggia con affacci nel verde tre camere doppi servizi al secondo livello soggiorno con cucina abitabile e monolocale separato adatto anche per ospiti oggetto unico luminoso termosingolo. E 1.200.000 Rif CV372

CambioCasa

Tel. 055 0119338 • 392 7816515

n. ruolo 4981

Ruolo n.3708

www.cambiocasa.org

Piazza di Verzaia 3/r (Porta San Frediano) Firenze info@cambiocasa.org

Via dei Giunchi, 98/B Sesto Fiorentino (FI) (angolo via P.P. Pasolini)

ASSOCIATO

www.balleriniimmobiliare.it Tel. 055.4487664 Cell. 348.3555835

CALENZANO Baroncoli

porzione di colonica con ottima esposizione ed eccellente vista panoramica, ottimamente ristrutturata, composta da 5 vani oltre a grande giardino vivibile di 400 mq c. a. e cantina. Oggetto interessante per amanti della natura. Trattiva riservata

SESTO Cercina

Villa

in posizione meravigliosa, ottima porzione di villa di 150 mq c. a, 7 vani oltre accessori, grande e bellissimo giardino che circonda l’immobile, posti auto, cantina e garage. Trattativa riservata

MAGGIO 2011 n. 5

PCMese_05 - bozzetti_2011 05/05/11 20.14 Pagina 9

CERCANO

IMMOBILI

PRESTIGIO

SOVIGLIANA collina panoramicissima

i l o p Em

EMPOLI zona stadio

villa di 250mq con ampio giardino su i quattro lati. Particolari architettonici di pregio. Immobile irripetibile. € 850.000 Rif. 4429

a n a i l Sovig SOVIGLIANA centralissima

signorile 5vani di oltre 120mq tutto parquet, garage e taverna con doppia cucina e bilocale/studio. Tripli servizi. € 490.000 trattabili Rif. 5299

VINCI campagna

villa in stile di circa 300mq con 600mq di giardino e garage. Soffitti a cassettone. € 450.000 trattabili Rif. 4756

a n a i l Sovig Vinci

elegante colonica in pietra completamente restaurata. Circa 150mq, loggia , giardino di 300mq. € 390.000 Rif. 3010

www.tonicasa.it

Tel. 0571 902304 Consulente unico di

ASSOCIATO

per Empoli e circondario

EMPOLI CERRETO GUIDI VINCI CAPRAIA E LIMITE MONTELUPO FIORENTINO

Sede: SOVIGLIANA - viale Togliatti, 132 MAGGIO 2011 n. 5

PCMese_05 - bozzetti_2011 05/05/11 20.14 Pagina 10

MONTELUPO F.NO in splendida villa storica

VTR IMMOBILIARE

immersa in un suggestivo parco all’italiana, dotata di tutti i confort e con piscina, proponiamo ampio bilocale nuovo al primo piano, parzialmente arredato. e 195.000 trattabili RIF.1/128

Visita il nostro sito WWW.VTRIMMOBILIARE.IT oppure cercaci su FaceBook:

Vtr Immobiliare Effettuiamo gratuitamente:

VALUTAZIONI IMMOBILI CONSULENZE IMMOBILI

di Vitrano Enza Viale Centofiori, 35 - Montelupo F.no (FI)

Tel 0571.541824

- 0571.911311 Cell 333.1564683

E-mail: info@vtrimmobiliare.it MONTELUPO F.NO nuovo intervento in zona verdeggiante

ultimi appartamenti, disponiamo di 3 vani indipendenti con giardino, terratetti con giardino e appartamenti al primo piano mansardati. Possibilità di personalizzazione e mutuo fino all’ 80%. Si accettano prenotazioni con piccolo anticipo personalizzato. DA: e 262.000 RIF.1/123

COLLINE DI SAN MINIATO Bellissima villa di recente costruzione con finiture di pregio, di 340 mq. con 1600 mq. di parco. L’immobile ha una stupenda posizione collinare panoramica ed è composto a piano terra ampio ingresso, sala pranzo, cucina, ripostigli, guardaroba, camera matrimoniale e bagno e zona lavanderia . Sempre dall’ingresso principale si accede ad una sala con camino e vetrate con vista sul parco. Al primo piano troviamo la zona studio ricavata nel doppio volume che si affaccia sul salone, due camere entrambi con bagno privato e una cameretta. Taverna rustica nel seminterrato e garage doppio. Stupendo parco circostante. RIF. 959 INFORMAZIONI IN AGENZIA TRATTATIVA RISERVATA

A soli 40 km da Firenze in contesto residenziale splendida Villa a solo in stile moder no di 400 mq. Disposta su due piani e m a n s a rd a . L’abitazione è composta da due ap-

FUCECCHIO (FI)

partamenti: al piano terra troviamo un ampio ingresso soggiorno, cucina, salone, lavanderia, due camere matrimoniali, cabina armadio, bellissimo bagno, garage. Al primo piano cucina, salone con stupenda e luminosa vetrata, due camere matrimoniali di cui una con bagno privato, scala di accesso per la mansarda dove è stata ricavata un’ulteriore sala con camino e uno studio con splendida terrazza panoramica. Circondata da un ampio giardino di 1500 mq. Rif. 853 TRATTATIVA RISERVATA

Via Tosco Romagnola Est, 500 - San Miniato Basso (PI)

Tel. e Fax 0571 42386 - Cell. 340 4676396 www.immobiliarebuggiani.it • info@immobiliarebuggiani.it

MAGGIO 2011 n. 5

PCMese_05_2011 04/05/11 13.42 Pagina 11

Nuda proprietà un investimento da riconsiderare Si acquistano le mura ma non il diritto di abitarci che resta invece al venditore. Lo sconto sul prezzo può arrivare al 50%

a crisi del mercato immobiliare ha aperto una stagione propizia per procedere all’acquisto di immobili con un’ottica di lungo periodo. Secondo alcuni operatori immobiliari specializzati, il trend decrescente dei prezzi e del numero delle transazioni immobiliari sta generando opportunità di acquisto a prezzi convenienti e si stima che il trend prosegua fino al 2014. Una di queste opportunità è data dalla compravendita della nuda proprietà, una formula rimasta ai margini per molto tempo. Secondo la società specializzata Nuda Proprietà Investimenti, in base alla ciclicità del mercato immobiliare, quando gli immobili acquistati in questa fase di crisi inizieranno ad essere oggetto di rivendita, orientativamente a partire dal biennio 20142015, si stima che il mercato immobiliare sarà nuovamente in una fase di crescita. L'investimento in nude proprietà è ancora in Italia una nicchia di mercato inesplorata, mentre l'offerta di immobili in nuda proprietà è ampia e diversificata. L’allungamento della vita media sta generando infatti un incremento della popolazione ultra 65enne con conseguente crescita MAGGIO 2011 n. 5

della platea dei potenziali venditori di immobili in nuda proprietà. Inoltre, il movente ereditario come freno alla vendita della nuda proprietà sta diminuendo in seguito allo strutturale calo demografico della popolazione manifestatosi nel nostro paese a partire dagli anni ’70. I VANTAGGI DELL’INVESTIMENTO Diversi gli aspetti vantaggiosi dell’investimento in nuda proprietà . Prima di tutto il prezzo, che beneficia di uno sconto tra il 20 e il 50%, in proporzione inversa all’età dell’occupante, in quanto da questa dipende la più o meno lunga durata dell’usufrutto.

Questo infatti cessa alla morte dell’usufruttuario, consentendo all’investitore di recuperare la piena proprietà dell’immobile. Un altro vantaggio è quello fiscale. Infatti, il nudo proprietario, al momento dell’acquisto, beneficia di una ridotta base imponibile, rappresentata dal solo valore della nuda proprietà, sulla quale vengono calcolate le vigenti aliquote d’imposta. Altro aspetto favorevole è che il valore del diritto di nuda proprietà si incrementa costantemente per il semplice passare del tempo e indipendentemente dalle oscillazioni del mercato e dall’andamento generale dell’economia.

NUDA PROPRIETÀ TOSCANA FIRENZE GROSSETO

CHE COS’È LA NUDA PROPRIETÀ E COME È REGOLATA La compravendita della nuda proprietà rappresenta un valido punto d’incontro tra il nudo proprietario che, con un’ottica di lungo periodo, acquista un immobile a minor prezzo rispetto al valore di mercato, e l’usufruttuario che può monetizzare il proprio immobile senza privarsi della possibilità di utilizzarlo. ASPETTI CIVILISTICI Il diritto di usufrutto, e quindi la nuda proprietà, sono regolati dal codice civile agli articoli 9781020.

Settore RESIDENZIALE - dati provinciali

PROV.

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

861

670

860

755

711

750

809

795

672

630

299

252

257

229

267

216

258

250

193

224

LIVORNO

356

273

352

287

279

303

337

293

230

235

LUCCA

522

384

432

399

430

420

478

434

345

381

MASSA

247

180

192

210

218

217

225

191

162

144

PISA

366

236

314

324

357

386

345

313

264

270

PRATO

193

122

179

137

148

188

170

166

132

114

PISTOIA

307

241

286

250

263

280

261

232

195

SIENA

214

183

185

165

201

155

205

228

156

166

Totale TOSCANA

3.656 2.767 3.318 3.027

3.159

3.143 3.411 3.210

2.613 2.566

››› 11

PCMese_05_2011 04/05/11 13.42 Pagina 12

SEGUE DA PAG. 5

‹‹‹

In sintesi, il diritto reale di proprietà può essere scomposto in due diritti reali limitati: • la nuda proprietà • l’usufrutto (che rappresenta un cosiddetto diritto reale limitato su cosa altrui). In particolare, l’art 981 c.c. prevede che l’usufruttuario ha il diritto di godere della cosa rispettandone la destinazione economica e può trarre dalla stessa ogni utilità che questa può dare. Il diritto di usufrutto ha sempre una durata temporale e può essere vita natural durante predeterminata tra le parti (non oltre 30 anni se l’usufruttuario è una persona giuridica). Alla scadenza del diritto di usufrutto il nudo proprietario diviene automaticamente pieno proprietario senza necessità di ulteriori atti. ASPETTI LEGALI L’autonomia contrattuale delle parti consente di strutturare l’operazione di acquisto di un immobile in nuda proprietà in modo da tutelare al meglio il nudo proprietario. Cessione a terzi del diritto di usufrutto da parte dell’usufruttuario: il nudo proprietario può cautelarsi attribuen-

dosi contrattualmente un diritto di prelazione o una clausola di gradimento per il nudo proprietario; anche in caso di cessione del diritto di usufrutto a terzi, restano comunque validi i termini e le condizioni stabiliti con l’usufruttuario originario. Locazione a terzi dell’immobile da parte dell’usufruttuario: il nudo proprietario può cautelarsi attribuendosi contrattualmente un diritto di prelazione o una clausola di gradimento. Nel caso in cui l’immobile venga locato a terzi con usufrutto vita natural durante, l’eventuale locatario conserva il diritto ad abitare l’immobile sino a 5 anni dopo il termine dell’usufrutto (salvo il caso in cui il contratto di locazione non abbia una scadenza più breve). Nel caso in cui l’immobile venga locato a terzi con usufrutto a durata predeterminata, l’eventuale locatario conserva il diritto ad abitare l’immobile sino ad 1 anno dopo il termine dell’usufrutto (salvo il caso in cui il contratto di locazione non abbia una scadenza più breve). Il diritto di usufrutto può essere ipotecato o pignorato dai creditori dell’usufruttuario: l’eventuale pegno o l’ipoteca cessano comunque di avere

efficacia alla scadenza dell’usufrutto, pertanto tale eventualità non crea alcun inconveniente in capo al nudo proprietario nel momento in cui diviene pieno proprietario. Manutenzione e riparazione dell’immobile: le manutenzioni e le riparazioni ordinarie sono a carico dell’usufruttuario mentre quelle straordinarie sono a carico del nudo proprietario. Le parti possono derogare a tale principio generale prevedendo la più idonea suddivisione delle spese: il Codice Civile definisce dettagliatamente le riparazioni straordinarie. Se si tratta di interventi prevedibili e stimabili da parte del nudo proprietario al momento dell’acquisto, possono essere inseriti nella negoziazione per la definizione del prezzo della nuda proprietà. ASPETTI FISCALI Il nudo proprietario gode di un profilo fiscale favorevole in quanto la base imponibile: - è data dal solo valore della nuda proprietà che è ridotto rispetto al valore di mercato dell’immobile (valore della piena proprietà); - è sottoposta a tassazione un minor

imponibile in quanto si beneficia della consolidazione gratuita dell’usufrutto al momento della sua scadenza; - è determinata con le tabelle del Testo Unico delle Imposte di Registro. Al momento del rogito il compratore (nudo proprietario) è tenuto a versare nel caso di acquisto da persona fisica, le imposte ipotecaria, catastale e di registro pari complessivamente al 10% del valore fiscale della nuda proprietà (base imponibile); nel caso di acquisto da persona giuridica, il calcolo delle imposte varia in funzione di diverse variabili (tipologia dell’immobile acquistato, oggetto sociale del venditore ecc). Il pagamento del prezzo della nuda proprietà può avvenire in un’unica soluzione al momento dell’acquisto sotto forma di concessione all’usufruttuario di una rendita finanziaria. Il diritto di usufrutto si adatta ad una pluralità di situazioni e può essere costituito a favore di più persone fisiche su immobili detenuti in regime di comunione dei beni. La sua durata può essere riferita alla vita di un solo avente diritto ovvero

‘Case fantasma’, sopralluogo gratis Siglato un accordo tra Agenzia del territorio e Consiglio dei geometri l Direttore dell’Agenzia del Territorio, Gabriella Alemanno e il Presidente del Consiglio Nazionale Geometri e Geometri Laureati, Fausto Savoldi, hanno firmato un Protocollo d’intesa concernente le procedure di attribuzione della rendita catastale presunta agli immobili mai dichiarati in Catasto, per i quali i contribuenti non hanno provveduto all’adempimento spontaneo alla data del 30 aprile 2011. L’accordo di collaborazione prevede che i Geometri, in alcune province selezionate congiuntamente, collaborino con l’Agenzia nelle attività propedeutiche all’attribuzione della rendita presunta. In particolare, i Geometri effettueranno un sopralluogo analogo a quello che

sarà svolto dai dipendenti dell’Agenzia, provvedendo, altresì, alla compilazione di una scheda tecnica contenente gli elementi utili alla determinazione della suddetta rendita. Tale collaborazione verrà svolta dai professionisti a titolo gratuito. Per garantire la massima qualità e uniformità dei risultati, l’Agenzia e il CNGGL hanno previsto, nell’accordo, ulteriori attività congiunte di formazione e di supporto ai tecnici che andranno a svolgere i sopralluoghi. Sono, infine, previste anche iniziative condivise di comunicazione mirate a sensibilizzare i cittadini interessati all’adempimento spontaneo entro il 30 aprile p.v. Sul Protocollo, il Direttore Alemanno di-

chiara: «Sono grata al Consiglio Nazionale Geometri e Geometri Laureati per la sensibilità dimostrata nel porre in essere una collaborazione così significativa nel contrasto all’evasione ed elusione fiscale. Infatti, tutte le attività svolte dai Geometri, a titolo gratuito, saranno di importante ausilio all’Agenzia per compiere, nei termini previsti, le operazioni di accertamento, finalizzate al recupero di gettito nel settore immobiliare». Il Presidente Savoldi dichiara: «Riteniamo un dovere la collaborazione con l’Agenzia ed in genere con gli organismi dello Stato. I geometri approfitteranno di quest’occasione per istruire i giovani ed i praticanti sulle procedure di aggiornamento degli archivi catastali». MAGGIO 2011 n. 5

PCMese_05_2011 04/05/11 13.42 Pagina 13

di entrambi totale o parziale: nel primo caso riguarda la totalità del bene, nel secondo riguarda una sua quota relativo ad un fondo rustico, con la possibilità di estendersi al “capitale agrario” del fondo (frutti, legna ecc). Se l'usufrutto è costituito su immobili da ristrutturare, l’usufruttuario può in tal caso procedere alla ristrutturazione con i fondi ricavati dalla vendita della nuda proprietà, conservando il diritto ad un’indennità per i miglioramenti da lui fatti e che sussistono al momento della restituzione della cosa. L’ANDAMENTO DEL MERCATO A differenza di quanto comunemente si pensi, l'offerta di immobili in nuda proprietà nel nostro Paese è ampia e diversificata. Nella tabella a pag. 5 si riportano i dati delle compravendite di nude proprietà in Toscana nel periodo 2000-2009 (fonte: Agenzia del Territorio), mentre nel box è visibile un esempio di compravendita di nuda proprietà.

Nel 2009 (ultimo dato disponibile) in Italia le compravendite di nude proprietà sono state oltre 32mila nel solo settore residenziale: ben 2.500 nel territorio della Toscana. Nel comparto commerciale il fenomeno è molto più circoscritto (quasi 6mila in Italia di cui nemmeno 450 in Toscana). ESPERIENZE ESTERE In Francia il mercato delle nude proprietà si è sviluppato da diversi anni ed ha dimostrato di rappresentare un ottimo strumento per migliorare la liquidità del mercato immobiliare nonché di essere, al contempo, un’interessante opportunità di investimento per il nudo proprietario ed una conveniente fonte di approvvigionamento di liquidità per l’usufruttuario. Negli Usa esiste uno strumento simile ma con un profilo più finanziario. Si tratta del reverse mortgages ed è destinato ai soli ultra62enni che così restano nelle proprie abitazioni ottenendo anche una rendita finanziaria.

Esempio di compravendita di nuda proprietà ACQUISTO DELLA NUDA PROPRIETÀ Valore di mercato dell'immobile tipo € 500.000,00 Durata dell'usufrutto 8 anni Valore dell'usufrutto rispetto al valore di mercato 40 % Prezzo della nuda proprietà rispetto al valore di mercato 60 % Prezzo di acquisto della nuda prioprietà (60% di € 500.000) € 300.000,00 Costi dell'operazione (se si acquista da persona fisica) (*): • Imposta di registro (7%) € 21.000,00 • Imposta ipotecaria (2%) € 6.000,00 • Imposta catastale (10%) € 3.000,00 • Notaio € 2.250,00 • Perito € 250,00 • Commissione di intermediazione (3%) € 9.000,00 Totale costi dell'operazione € 41.500,00 TOTALE INVESTIMENTO € 341.500,00 Incidenza costi diretti dell'investimento 14 % (*) Nel caso di acquisto da una persona giuridica il calcolo delle imposte varia in funzione di diverse variabili, quali la tipologia dell'immobile acquistato, l'oggetto sociale del soggetto cedente, etc. RIVENDITA DELLA PIENA PROPRIETÀ DOPO 8 ANNI Rivalutazione nominale media annua dell'immobile (**) 4% Prezzo di vendita piena della proprietà (dopo 8 anni) € 684.285,00 Margine lordo dopo 8 anni € 342.785,00 Margine lordo dopo 8 anni 100 % Costi di gestione dell'immobile: • Commissione di intermediazione (3%) € 20.529,00 • Assicurazione dell'immobile per 8 anni (250 €/anno) € 2.000,00 • Eventuali spese di ripristino dell'immobile € 10.000,00 Totale costi di gestione dell'immobile € 32.529,00 Margine netto dopo 8 anni € 310.256,00 Margine netto dopo 8 anni 91 % Tasso di rendimento semplice annuo 11 % Tasso interno di rendimento (TIR) 10 % (**) Tasso medio di rivalutazione nominale (al lordo dell'inflazione) e composto. Il tasso di rivalutazione reale è pertanto inferiore al 4% indicato, dovendo togliere a detto valore il tasso di inflazione (oggi pari a circa il 2%)

Soppresso il ruolo dei Mediatori Basta una segnalazione al Registro delle imprese on il D.lgs 59/10 il Ruolo degli Agenti e Rappresentanti, il Ruolo dei Mediatori, il Ruolo dei Mediatori Marittimi e l'Elenco interprovinciale degli Spedizionieri sono stati soppressi. In conseguenza della suddetta soppressione e in considerazione dell'entrata in vigore della Legge 122/10 che ha istituito la S.C.I.A. (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), dal giorno 18 aprile 2011 le denunce di inizio attività relative alle attività di: 1. Agente e rappresentante di commercio 2. Agente di affari in mediazione 3. Spedizioniere dovranno essere presentate direttamente al Registro delle Imprese, contestualmente alla denuncia telematica di inizio attività predisposta con la modalità ComUnica.

MAGGIO 2011 n. 5

La modulistica, compilabile a video, sarà scaricabile, a partire dal 15 aprile, dal sito www.fi.camcom.gov.it, seguendo il percorso: Ser vizi/Re gistro imprese e REA/Modulistica, aprendo rispettivamente le seguenti cartelle: 1. Agenti di commercio 2. Agenti di affari in mediazione 3. Spedizionieri Le denunce di cui sopra potranno essere presentate solo in modalità telematica e la SCIA allegata alla denuncia dovrà essere firmata con firma digitale dal legale rappresentante della società o dal titolare dell'impresa individuale. Le denunce riguardanti l'iscrizione di per-

sone fisiche che svolgono attività di agenzia di affari in mediazione in qualità di dipendenti, collaboratori, ecc. e comunque di tutti i soggetti che svolgono la suddetta attività non sotto forma di impresa, e le eventuali denunce di cancellazione dai ruoli soppressi dovranno essere presentate all'unità operativa Tutela del Mercato, su supporto cartaceo, mediante la compilazione di modelli, che saranno disponibili dal 15 aprile sul sito www.fi.camcom.gov.it, seguendo il percorso: Servizi/Albi, Registri, Ruoli ed elenchi, Corsi ed esami/Modulistica albi, registri, ruoli ed esami. Per informazioni: www.fi.camcom.gov.it.

PCMese_05_2011 04/05/11 13.42 Pagina 14

scuola

di fisco

MODELLO UNICO 2011 TRA NOVITÀ E CONFERME Come orientarsi tra modelli, scadenze ed esenzioni di Luigi Cobisi

ra novità e conferme il modello UNICO 2011 comincia in questo mese di maggio il suo cammino verso le scadenze: versamenti il 16 giugno ed eventuali date successive per i rateizzi; spedizione il 30 giugno per i pochi casi in cui è ancora ammesso il modello cartaceo, il 30 settembre per il telematico.

LE CONFERME Riguardano in primo luogo il comparto immobiliare con le proroghe della detrazione del 36% per le spese di ristrutturazione edilizia (quadro RP, righi da RP35 a RP44) e della detrazione del 55% per le spese relative agli interventi finalizzati al risparmio energetico degli edifici esistenti (quadro RP - righi da RP46 a RP50). Inoltre è stata prorogata l’agevolazione prevista sulle somme percepite per incremento della produttività, consistente nell’applicazione di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali, pari al 10%, nel limite 6.000 euro lordi (quadro RC, rigo RC4) e la detrazione riconosciuta per il personale del comparto sicurezza, difesa e soccorso, determinata dal sostituto d’imposta entro il limite di 149,5 euro (quadro RC, rigo RC17).

LE NOVITÀ Riferendosi al 2010, il modello Unico 2011 presenta le tipiche novità introdotte lo scorso anno. Si tratta in particolare di: - l’introduzione di una cedolare secca (imposta sostituiva del 20 per cento) sulle locazioni degli immobili ad uso abitativo ubicati nella provincia dell’Aquila (quadro RB, colonna 8 dei righi da RB1 a RB8 e rigo RB12); - l’introduzione di un credito d’imposta previsto a seguito del reintegro delle somme anticipate sui fondi pensione (quadro CR, rigo CR12); - l’introduzione di un credito d’imposta relativo alle mediazioni per la conciliazione di controversie civili e commerciali (quadro CR, rigo CR13); - la possibilità per i lavoratori dipendenti di richiedere il rimborso delle maggiori imposte pagate in relazione alle somme percepite negli anni 2008 e 2009 per il conseguimento di elementi di produttività e redditività oppure per lavoro straordinario assoggettabili a imposta sostitutiva in tali anni (quadro QR).

500,00 mantengono l’esonero dalla dichiarazione annuale, ma il limite di euro 500,00 deve tenere conto anche del reddito derivante dall’abitazione principale e dalle sue pertinenze. La precisazione - contenuta nella risoluzione n. 35/E del 25 marzo 2011 - si trova anche a pagina 4 delle istruzioni di Unico 2011. Il fisco fa anche un utile esempio che giova riportare: se un contribuente possiede un terreno con reddito imponibile di 450 euro e un’abitazione principale con reddito imponibile pari a 700 euro, il reddito complessivo ammonta a 1.150 euro (valore superiore al limite di 500 euro) e pertanto il contribuente è tenuto alla presentazione della dichiarazione. Ovviamente, l’imposta dovuta sarà calcolata soltanto sul reddito del terreno, pari a 450 euro, in quanto per l’abitazione principale e sue pertinenze spetta una deduzione corrispondente all’ammontare del relativo reddito (pari a 700 euro). PICCOLI REDDITI IMMOBILIARI: Mantengono l’esonero invece i pensioUN ESONERO DEBOLE I possessori di soli redditi da terreni e nati che abbiano inoltre redditi da terfabbricati di importo inferiore a euro reni e dalla sola abitazione principale e MAGGIO 2011 n. 5

PCMese_05_2011 04/05/11 13.42 Pagina 15

sue pertinenze con un limite di Euro 7.500,00 per la pensione e di Euro 185,92 per i terreni. GLI ALTRI ESONERATI Prima di vedere i principali adempimenti, è opportuno verificare di non trovarsi in una delle cause di esonero. In generale è esonerato dalla presentazione della dichiarazione il contribuente, non obbligato alla tenuta delle scritture contabili, che possiede redditi per i quali è dovuta un’imposta – calcolata secondo gli schemi della dichiarazione - non superiore ad euro 10,33. Inoltre è esonerato dalla presentazione della dichiarazione il contribuente che possiede esclusivamente i redditi seguenti: - Lavoro dipendente o pensione; lavoro dipendente o pensione e abitazione principale e sue pertinenze (box, cantina, ecc.); rapporti di collaborazione coordinata e continuativa compresi i lavori a progetto (escluse le collaborazioni di carattere amministrativo-gestionale di natura non professionale rese in favore di società e associazioni sportive dilettantistiche) con la precisazione che devono trattarsi di redditi corrisposti da un unico sostituto d’imposta obbligato ad effettuare le ritenute di acconto o corrisposti da più sostituti purché certificati dall’ultimo che ha effettuato il conguaglio. - Redditi esenti. (quali ad es. le rendite erogate dall’Inail esclusivamente per invalidità permanente o per morte, alcune borse di studio, pensioni di guerra, pensioni privilegiate ordinarie corrisposte ai militari di leva, pensioni, indennità, comprese le indennità di acMAGGIO 2011 n. 5

compagnamento e assegni erogati dal Ministero dell’Interno ai ciechi civili, ai sordi e agli invalidi civili, sussidi a favore degli hanseniani, pensioni sociali. - Redditi soggetti ad imposta sostitutiva (quali ad es. interessi sui BOT o sugli altri titoli del debito pubblico). - Redditi soggetti a ritenuta alla fonte a titolo di imposta (quali ad es. interessi sui conti correnti bancari o postali; redditi derivanti da lavori socialmente utili) - Lavoro dipendente o assimilato con altre tipologie di reddito se complessivamente non supera Euro 8.000,00 e il periodo di lavoro o di pensione non è inferiore a 365 giorni; - Pensione con altre tipologie di reddito se complessivamente non superano Euro 7.500,00 (fino a Euro 7.750,00 se il contribuente, pensionato per tutto l’anno, ha almeno 75 anni. - Assegno periodico corrisposto dal coniuge con altre tipologie di reddito sempre nel limite di Euro 7.500,00 ed escluso l’assegno periodico destinato al mantenimento dei figli - Redditi assimilati a quelli di lavoro dipendente e altri redditi per i quali la detrazione prevista non è rapportata al periodo di lavoro (quali ad es.: compensi percepiti per l’attività libero professionale intramuraria del personale dipendente dal Servizio sanitario nazionale, redditi da attività commerciali occasionali, redditi da attività di lavoro autonomo occasionale) nel limite complessivo di Euro 4.800,00; - Compensi derivanti da attività sportive dilettantistiche fino a Euro 28.158,28.

QUANDO E COME PRESENTARE LA DICHIARAZIONE Il Modello Unico 2011 Persone Fisiche deve essere presentato tra il 2 maggio e il 30 giugno 2011, se in forma cartacea tramite ufficio postale; entro il 30 settembre 2011, se la presentazione viene effettuata per via telematica, direttamente dal contribuente o da un intermediario abilitato o da un Ufficio dell’Agenzia delle entrate. La doppia scadenza – che favorisce la spedizione telematica – riguarda tuttavia una minoranza di contribuenti poiché il cartaceo è utilizzabile solo da coloro che: - pur possedendo redditi che possono essere dichiarati con il mod. 730, non possono presentare il mod. 730 perché privi di datore di lavoro o non titolari di pensione; - pur potendo presentare il mod. 730, devono dichiarare alcuni redditi o comunicare dati utilizzando i relativi quadri del modello UNICO (RM, RT, RW, AC); - devono presentare la dichiarazione per conto di contribuenti deceduti; - sono privi di un sostituto d’imposta al momento della presentazione della dichiarazione perché il rapporto di lavoro è cessato. Per tutti gli altri contribuenti è obbligatorio presentare i modelli in via telematica. Ricordiamo che dichiarazioni presentate tramite un ufficio postale da parte dei contribuenti obbligati alla presentazione per via telematica sono da ritenersi non redatte in conformità al modello approvato e, conseguentemente, si rende applicabile la sanzione da Euro 258,00 a Euro 2.065,00.

PCMese_05_2011 04/05/11 13.42 Pagina 16

FIGLI MINORI I genitori devono includere nella propria dichiarazione anche i redditi dei figli minori sui quali hanno l’usufrutto legale. Per legge i genitori esercenti la potestà hanno in comune l’usufrutto sui beni del figlio minore. Non sono soggetti ad usufrutto legale i beni acquistati dal figlio con i proventi del proprio lavoro, i beni lasciati o donati al figlio per intraprendere una carriera, un’arte o una professione; i beni lasciati o donati con la condizione che i genitori esercenti la potestà o uno di essi non ne abbiano l’usufrutto (la condizione, però, non ha effetto per i beni spettanti al figlio a titolo di legittima); i beni pervenuti al figlio per eredità, legato o donazione e accettati nell’interesse del figlio contro la volontà dei genitori esercenti la potestà (se uno solo di essi era favorevole all’accettazione, l’usufrutto legale spetta esclusivamente a questi); le pensioni di reversibilità da chiunque corrisposte. I redditi dei figli minori non soggetti ad usufrutto legale devono, invece, essere dichiarati a nome di ciascun figlio da uno dei genitori (se la potestà è esercitata da uno solo dei genitori la dichiarazione deve essere presentata da quest’ultimo). CONTRIBUENTI RESIDENTI ALL’ESTERO I contribuenti residenti all’estero, non titolari di reddito d’impresa o di lavoro autonomo in Italia, possono presentare la dichiarazione entro il 30 settembre 2011 mediante raccomandata o altro mezzo equivalente, dal quale risulti con certezza la data di spedizione, indirizzando a: Agenzia delle Entrate - Centro Operativo di Venezia, via Giorgio De Marchi n. 16, 30175 Marghera (Venezia) e deve recare scritto, a carattere evidente cognome e nome del contribuente; codice fiscale del contribuente; la dicitura “Contiene dichiarazione Modello Unico 2011 Persone Fisiche”. Com’è noto tutti i residenti in Italia devono presentare la dichiarazione anche per i redditi prodotti all’estero, salvo le eventuali diverse disposizioni contenute nelle convenzioni contro le doppie imposizioni stipulate con gli Stati esteri. Infine ricordiamo che tutta la documentazione concernente i redditi, le ritenute, gli oneri, le spese, ecc., deve essere conservata dal contribuente fino al 31 dicembre 2015, termine entro il quale l’Agenzia delle Entrate ha facoltà di richiederla.

CONTRIBUENTI DECEDUTI Come in passato, per le persone decedute la dichiarazione deve essere presentata da uno degli eredi. Sul frontespizio del modello devono essere indicati il codice fiscale e gli altri dati personali del contribuente deceduto. L’erede deve compilare l’apposito riquadro del frontespizio e sottoscrivere la dichiarazione. Per le persone decedute nel 2010 o entro il mese di febbraio 2011 la dichiarazione deve essere presentata dagli eredi nei termini ordinari (dal 2 maggio 2011 al 30 giugno 2011). Per le persone decedute successivamente, i termini sono prorogati di sei mesi e scadono quindi il 16 dicembre 2011 per i versamenti e il 31 dicembre 2011 per la presentazione della dichiarazione. Se nel 2010 la persona deceduta aveva presentato il Modello 730 dal quale risultava un credito successivamente non rimborsato dal sostituto d’imposta, l’erede può far valere tale credito nella dichiarazione presentata per conto del deceduto. I MODELLI OCCORRENTI Il Modello UNICO Persone Fisiche 2011 si articola in due modelli, uno per la dichiarazione dei redditi, l'altro per la dichiarazione annuale IVA. Il Modello Unico per la dichiarazione dei redditi è composto da tre fascicoli. Il primo contiene i dati anagrafici e i dati occorrenti per dichiarare i principali redditi, tra i quali quelli immobiliari, da indicare nei quadri RA (redditi dei terreni), RB (redditi dei fabbricati) con le corrispondenti detrazioni che è possibile inserire nel quadro RP (oneri e spese) e interessare il quadro CR (crediti d’imposta). Sempre con riferimento ai redditi immobiliari il FASCICOLO 2 contiene modulo RW (investimenti all’estero) ed il quadro AC (amministratori di condominio). LE SCADENZE Tutti i versamenti a saldo che risultano dalla dichiarazione, compresi quelli relativi al primo acconto, devono essere eseguiti entro il 16 giugno 2011. E' possibile versare anche entro il 18 luglio 2011 ma con una maggiorazione dello 0,40%. Gli importi delle imposte risultanti dalla dichiarazione dei redditi che non superano ciascuna l’importo di Euro 12,00 non vanno versati né compensati. E' altresì possibile versare a rate fino a sei protraendo così la serie fino al mese di novembre. Le istruzioni forniscono le modalità di rateizzo. MAGGIO 2011 n. 5

PCMese_05_2011 04/05/11 13.42 Pagina 17

Cedolare secca, più tempo per scegliere

Tutti i versamenti avvengono con i consueti modelli F24. I principali codici tributo sono: 4001: IRPEF saldo 4033: IRPEF acconto prima rata 4034: IRPEF acconto seconda rata o acconto in unica soluzione 1668: Interessi pagamento dilazionato. Importi rateizzabili Sez. Erario 3801: Addizionale regionale 3844: Addizionale comunale 3843: Addizionale comunale acconto Gli interessi da rateazione non devono essere cumulati all’imposta, ma devono essere versati separatamente con il loro codice tributo. I PAGAMENTI RATEALI E’ possibile pagare a rate le tasse calcolate su Unico ma le scadenze sono diversamente calibrate a seconda che il contribuente abbia o meno la partita IVA. I contribuenti non titolari di partita IVA possono effettuare il pagamento della prima rata entro il 16 giugno 2011, ovvero entro il 18 luglio 2011 maggiorando l’importo dovuto dello 0,40 per cento a titolo d’interesse corrispettivo. La seconda rata deve essere versata entro il 30 giugno 2011 con l’applicazione degli interessi dello 0,16 per cento ovvero entro il 1° agosto 2011 (il 31 luglio è domenica) con l’applicazione degli interessi dello 0,16 per cento. Per le rate successive si applicano gli interessi dello 0,33 per cento in misura forfetaria per ogni mese, a prescindere dal giorno in cui è eseguito il versamento. I contribuenti titolari di partita IVA possono anch’essi effettuare il pagamento della prima rata entro il 16 giugno 2011, ovvero entro il 18 luglio 2011 maggiorando l’importo dovuto dello 0,40 per cento a titolo d’interesse corrispettivo. La seconda rata deve essere versata entro il 18 luglio 2011 con l’applicazione degli interessi dello 0,33 per cento ovvero, entro il 16 agosto 2010 con l’applicazione degli interessi dello 0,33 per cento. Sugli importi da versare con le rate mensili successive, si applicano gli interessi dello 0,33 per cento in misura forfetaria, a prescindere dal giorno in cui è eseguito il versamento. MAGGIO 2011 n. 5

Entro il 6 giugno la registrazione dei contratti in scadenza

C’

è tempo fino al 6 giugno per registrare i contratti di locazione i cui termini di registrazione rientrano nel periodo dal 7 aprile al 6 giugno 2011, e scegliere se avvalersi della cedolare secca. Q uesta finestra temporale è concessa, in applicazione all’art. 3 comma 2 dello Statuto del contribuente ( legge 212 del 2000) , per dare tem po agli interessati di conoscere la nuova normativa ed eventualmente esercitare l’opzione con più consapevolezza. Il 7 aprile 2011 contestualmente con l’entrata in vigore delle disposizioni sul federalismo fiscale municipale, è stato emanato il provvedimento del D irettore dell’A genzia delle Entrate che disciplina le modalità applicative della cedolare secca sugli affitti abitativi. D isponibile sul sito Internet un software sem plificato che consentirà l’esercizio dell’opzione per la nuova modalità di tassazione sostitutiva. Ricapitoliamo la disciplina transitoria per l'anno 2011 La cedolare secca si applica, per il periodo di imposta 2011, ai contratti in corso nell’anno 2011, anche se scaduti ovvero oggetto di risoluzione volontaria prima del 7 aprile 2011. Per i contratti scaduti, anche a seguito di risoluzione volontaria, prima del 7 aprile 2011, nonché per i contratti ancora in corso al 7 aprile 2011, per i quali è già stata eseguita la registrazione, e per i contratti prorogati per i quali è già stata effettuato il pagamento dell’imposta di registro, il locatore può applicare la cedolare secca in sede di dichiarazione relativa ai redditi 2011 da presentare nell’anno 2012. N on si rimborsano le imposte di registro e di bollo versate e il locatore è tenuto per il periodo d’imposta 2011 al versamento dell’acconto della cedolare secca, ove dovuto. L’applicazione della cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi da presentare nell’anno 2012 ha effetto anche per l’annualità contrattuale decorrente dall’anno 2011. Per i contratti registrati a partire dalla data del 7 aprile 2011, l’opzione si esercita in sede di registrazione con gli appositi modelli. Per i contratti prorogati per i quali il termine per il pagamento dell’imposta di registro non è ancora scaduto alla data del 7 aprile 2011, l’opzione si esercita con il modello 69 - pdf . In considerazione dell’entrata in vigore il 7 aprile della nuova disciplina normativa, tenuto conto dell’art. 3 della L. 212/2000, al fine di consentire ai contribuenti di avere adeguata conoscenza del funzionamento della cedolare, sono previsti specifici termini per la registrazione e l’esercizio dell’opzione. In particolare per i contratti per i quali il termine di registrazione scade tra il 7 aprile e il 6 giugno 2011 la registrazione, anche ai fini dell’opzione, può essere effettuata entro il 6 giugno 2011. In caso di risoluzione del contratto di locazione in corso alla data del 7 aprile 2011 o di risoluzione per la quale, alla stessa data, non è scaduto il termine per il pagamento dell’imposta di registro, l’opzione per la cedolare secca si può esprimere entro il termine di versamento dell’imposta di registro per la risoluzione, mediante il modello 69, e ha effetto per l’applicazione della cedolare secca relativa all’anno 2011. L’opzione espressa in sede di risoluzione del contratto consente di non versare l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ove dovuta, sulla risoluzione stessa e il locatore è tenuto al versamento dell’acconto, se dovuto, della cedolare secca relativa al periodo d’imposta 2011.

PCMese_05_2011 04/05/11 13.42 Pagina 18

RISPONDE

Se il lavoro è urgente Iter semplificato per i lavori di manutenzione urgente. Sugli aspetti tecnici l’Amministratore faccia un passo indietro

el nostro condominio si sono verificate serie infiltrazioni dal lucernario del vano scale, e, al contempo, sono state accertati danni alle condizioni statiche dello stesso. Si tratta di un vecchio lucernario in vetro cemento, praticabile, ad uso del proprietario dell'ultimo piano. L'amministratore sostiene che per modificarlo (intendendo la ricostru-

LUCI ACCESE PER 24 ORE Esiste una legge che imponga l'accensione delle luci 24 ore su 24 nel locale comune (un lungo corridoio) che conduce al garage privato? Per risolvere il problema, il Lettore potrebbe dapprima rivolgersi al proprio Comune e chiedere se viga una norma comunale che preveda ciò. Dall'altro, potrebbe chidere all'Amministratore quando e perché nasca questa usanza. Personalmente, mi limito a rile-

vare che in alcuni casi si utilizzano alcune luci cosiddette di emergenza, che la notte peraltro sono particolarmente utili e danno anche sicurezza.

LOCAZIONE TURISTICA Che tipo di contratto e di quale durata può essere utilizzato per affitti stagionali di tipo turistico? Questo tipo di contratto può essere rinnovato anche con lo stesso conduttore che ogni stagione affitta la stessa casa in campagna? Il contratto cosiddetto turistico è un contratto transitorio di brevissima durata, che può essere concluso senza le tante formalità tipiche degli altri tipi di contratto. In pratica, questa tipologia ricorre per le locazioni settimanali al mare, in campagna o in montagna (ma anche in città). La caratteristica principale è che

zione completa con vetri nuovi pur mantenendo le stesse dimensioni) è necessaria l'unanimità dei condomini, stabilendo in questo modo che, mancando quest'ultima, sia possibile solo un intervento di risanamento conservativo (a fronte di due prevent ivi quasi dello stesso prezzo). Ha ragione?

on fr an chezza n on con cordo con l'A m m ini stra to re del condominio. A ndiamo per gradi. M i sem bra di capire che il lucernario è anche il piano di calpestio dell'immobile di un condomino. Se così fosse stiamo parlando di un lastrico solare che non sposta di un a vir g o la l'o r ien tam en to ch e viene fornito, cam biando solo la modalità di ripartizione della spesa.

deve assolvere alla permanenza del conduttore per un brevissimo tempo legato a ragioni turistiche. Nulla cambia se ogni anno, negli stessi periodi, vi sia un conduttore abituale (per esempio la stessa persona affitta per le prime 3 settimane di agosto). Tale circostanza non altera la genesi del rapporto locativo e/o la sua natura. Aspetto molto diverso è invece quello che vede rinnovarsi un contratto turistico, (concluso per esempio per tre settimane), in modo continuativo. In tal caso, il contratto prescelto simula in realtà la diversa natura del contratto che sarebbe invece di tipo abitativo. Tale situazione è sicuramente da evitare perché fonte di notevoli e onerosi problemi.

negozi posti al piano terra (anche se hanno accesso dal vano comune) non concorrono alle spese in quanto non ne farebbero uso. E’ giusto? Inoltre, se le terrazze di copertura fossero, invece, accessibili a tutti i condomini, allora anche il piano terra concorrebbe alle spese della Tabella B e C? In tal caso, per la determinazione della Tabella B, per il piano terra è giusto tenere conto solo della prima metà delle spese della scala in relazione al valore condominiale delle singole quote di proprietà? I fondi commerciali esterni, se non hanno nemmeno i contatori luce o acqua, secondi accessi e/o aree pertinenziali (cantine) all'interno dello stabile, pare giusto che nulla paghino per le Tabelle scale e ascensore. Per quanto attiene al lastrico, occorre esaminare con attenzione gli atti di acquisto dei fondi. Ragionando per ipotesi, si può

NEGOZI IN CONDOMINIO Nella determinazione delle Tabelle B e C relative alla manutenzione e gestione ordinaria delle scale e dell'ascensore, i

MAGGIO 2011 n. 5

PCMese_05_2011 04/05/11 13.42 Pagina 19

A QUESTO E A DIVERSI ALTRI QUESITI GIUNTI ONLINE DA OGNI PARTE D’ITALIA RISPONDE L’AVVOCATO

semaforo verde di Luca Santarelli

pensare che dette aree non facciano parte dei fondi. Comunque esaminati gli atti di acquisto, ma senza trascurare la prassi radicatasi negli anni nel Condominio, si può giungere alla risposta del quesito posto.

DISDETTA LOCAZIONE COMMERCIALE Sono il locatore di un fondo ad uso commerciale, durata 6 + 6, il cui contratto scade a fine anno (trattasi della seconda proroga). Il conduttore, non intendendo rinnovare alla scadenza naturale il contratto, mi ha recapitato a fine 2010 regolare comunicazione in proposito. Vorrei sapere è necessaria una comunicazione alla Agenzia delle Entrate, come in caso di risoluzione anticipata. Liberandosi il fondo alla scadenza naturale del contratto, nessuna incombenza fiscale è dovuta. Sulla comunicazione sussistono diMAGGIO 2011 n. 5

almeno un terzo del valore dell'edificio”. Le modalità di intervento non sono competenza dell'A mministratore ma di un tecnico. Il lavoro in commento potrà consistere nella m era m anutenzione dell'esistente lucernario, se ciò è possibile ed utile, altrimenti la

l’ vvocato risponde

In m erito, poi, ai lavori, l'A m m inistratore “deve” fare eseguire tutti i lavori urgenti e non procrastinabili, nelle situazioni in cui il non eseguire gli interventi costituirebbe un pregiudizio irreparabile. Laddove non vi sia urgenza, i lavori di manutenzione necessari, com e quello oggetto della lettera, debbono essere deliberati. Il quorum, in seconda convocazione (come di prassi succede) sono quelle di cui all'art. 1136 c.c. comma III c.c. “un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e

versi orientamenti. Per tranquillità, è il caso di informarsi presso la sede locale.

QUOTA SPESE DEL CONDOMINO DECEDUTO Abito in una palazzina bifamiliare con fossa biologica comune. Poichè il mio vicino è deceduto e la moglie si è trasferita ponendo l'appartamento in vendita, vorrei sapere se la spesa per lo svuotamento è comunque ripartita per i due appartamenti anche se uno non è abitato. Se sì, in base a quale norma? E inoltre: si paga per millesimi, mq, oppure occupanti? La domanda apre il fronte a due diverse risposte, una di rigido richiamo alle norme di diritto, l'altra frutto di un sodalizio tra diritto e buon senso. La prima: i beni comuni debbono essere mante-

sostituzione del lucernario se quello esiste non è recuperabile. La differente m odalità esecutiva dei lavori, anche nell'ipotesi in cui dovessero incidere in modo diverso da un punto di vista economico, non muta l'analisi in punto di diritto.

Problemi di casa? Rivolgi il tuo quesito alla Redazione di PanoramaCasa che provvederà a girarlo a uno degli esperti e a farti avere la risposta via e-mail. I casi più interessanti saranno pubblicati in forma anonima sul giornale. redazione@panoramacasa.it

nuti periodicamente al fine di garantire il loro buon funzionamento. E se un'abitazione non è abitata regolarmente, non è escluso che possa essere utilizzata occasionalmente. Stando così le cose la spesa andrebbe suddivisa tra le due unità immobiliari. La seconda soluzione invece vedrebbe esonerato il partecipante alla fossa che, con certezza, non ha avuto alcun contributo. Infatti, la spesa in commento non attiene un intervento conservativo della fossa (che spetterebbe a tutti a prescindere dall'utilizzo del bene), ma solo una spesa legata al suo uso. Chi scrive segue per impostazione personale e professionale le soluzioni più eque e corrette: nel caso prospettato ritengo

che sia la seconda ad evere questi connotati.

GIARDINI ESCLUSIVI Abito in una palazzina di 6 appartamenti con due giardini di proprietà dei condomini a piano terra di cui uno sono io. Detti giardini sono circondati da un muro che li divide dalla strada comunale. Dovendo riparare detto muro, gradirei sapere le spese riguardano solo i condomini proprietari dei giardini o se in parte le spese competono anche al condominio. Da quanto descritto parebbe che i muri dei giardini siano di proprietà esclusiva dei condomini dei piani terreno che hanno l'area esterna pertinenziale. Ragionando nel campo del virtuale, non si può escludere che negli atti notarili tali muri siano inquadrati come perimetrali condominiali. Tuttavia ritengo tale ipotesi decisamente residuale.

PCMese_05_2011 04/05/11 13.42 Pagina 20

Contratto di locazione

Comodato 1

Con la presente scrittura privata ........................

dante senza obbligo di compenso,

.................................................................................,

anche se eseguite con il consenso del

C.F. ...........................................................................

comodante, salvo sempre per il comodante il diritto di pretendere dal como-

CONCEDE IN COMODATO GRATUITO AD USO

datario il ripristino dei locali nello stato in

..................................................................................

Come stipulare il contratto d’affitto I contratti d'affitto non necessitano di alcuna documentazione specifica, salvo la denuncia all'autorità di Polizia di zona, che deve essere effettuata su apposito modulo en tro 48 ore dall'immissione in possesso. REGISTRAZIONE Sono obbligati a richiedere la registrazione dei contratti sia il locatore che il conduttore, che ne rispondono in solido verso l’amministrazione finanziaria. Di regola, questa incombenza viene assolta dal proprietario. L’obbligo di registrazione sussiste per tutti i contratti, ad eccezione di quelli di durata inferiore a 30 giorni. Prima della registrazione, va versata l’imposta di registro utilizzando il modello F23. L’imposta è pari al 2% (0,5% per i fondi rustici) degli importi dichiarati (arrotondando all’unità di euro). Per i contratti a canone cosiddetto concordato, l’imposta di registro si calcola sul 70% dell’importo dichiarato annuo. Per tutti i contratti esiste un versamento minimo che ammonta ad euro 67. La registrazione dei contratti deve essere effettuata entro 30 giorni dalla loro stipulazione presso l’ufficio del registro, presentando almeno 2 copie del contratto in bollo da euro 14,62 ogni 100 righe scritte. Una delle copie dovrà essere ritirata presso l’ufficio del registro. TIPI DI CONTRATTO Il contratto di locazione può essere di diversi tipi. In questa rubrica pubblichiamo periodicamente il facsimile di quelli principali.

a ...............................................................................

nazione d’uso dei locali o l’esecuzione di

C.F. ..........................................................................,

lavori in contrasto con le norme urbanisti-

che accetta per sé, suoi eredi, parenti ed affini

co-edilizie produrranno ipso jure la risolu-

abitualmente conviventi e comunque per i

zione del contratto per fatto e colpa del

propri aventi causa il seguente immobile sito in

comodatario. Il silenzio o l’acquiscenza del co-

.................................................................................,

modante al mutamento d’uso pattuito, a lavo-

via .........................................................., n°...........,

ri non autorizzati, alla cessione del contratto,

piano ................................................, composto

che eventualmente avvengano, avranno

di n° ...................................................... vani, oltre

esclusivamente valore di tolleranza priva di

cantina/solaio/box/posto auto ..........................,

qualsiasi effetto a favore del comodatario.

superficie circa mq. .............................................,

cui questi li ha ricevuti. La mutata desti-

ispezionare i locali oggetto di questo contrat-

zione indicato a parte nel verbale di consegna

to, con/senza preavviso scritto. In particolare

contestaualmente sottoscritto dalle parti. Per

l’accesso ai locali dovrà essere consentito nel-

ogni peggioramento dello stato dell’immobile

l’ultimo semestre di contratto, per almeno 2

locato è responsabile il comodatario, e ciò in

ore al gior no, con obbligo di preavviso.

deroga all’art. 1807 C.C.

Qualora il proprietario voglia vendere l’intero

La durata è fissata in mesi/anni ...........................

stabile o l’immobile comodato, il comodatario

con decorrenza dal ..............................................

dovrà lasciare visitare i locali dalle 14 alle 16

e scadenza il ......................................................

nei giorni (non festivi) ............................................

Se prima della scadenza del termine convenu-

di ogni settimana, sotto pena di risarcimento

gno al comodante questi può esigerne la resti-

dei danni. Il comodante è esonerato dal comodatario da ogni qualsiasi responsabilità per danni che

rio viene eletto, ai fini di questo contratto, al-

allo stesso potessero derivare dal fatto, omissio-

l’indirizzo dell’immobile ceduto in comodato,

ne o colpa del portiere, di inquilini o di terzi in

anche qualora in seguito non occupi più i lo-

genere. Il comodante si riserva il diritto di non

cali.

fornire il servizio di vigilanza (se esistente) per

Tutte le spese del presente atto ed accessorie,

alcuni periodi ed eventualmente di sostituire il

spese di registrazione comprese, sono a carico

servizio di portierato (se esistente) con ade-

del comodatario.

guati mezzi meccanici. Parimenti il comodante

Il comodatario dichiara di aver visitato l’immostiche ed alle condizioni indicate all'art. 1 ed idoneo all’uso pattuito impegnandosi a riconsegnarlo nelle medesime condizioni, salvo il normale deperimento d’uso. Prova contraria circa lo stato manutentivo dei locali deve es-

è esonerato da ogni responsabilità per l’eventuale scarsità o mancanza di acqua, del gas o dell’energia elettrica e per la mancata fornitura di qualsiasi servizio, ivi compreso il riscaldamento/condizionamento, l’ascensore, il citofono anche se dovuto a guasti degli impianti o ritardi nella riparazione degli stessi.

sere fornita in forma scritta al conducente

10 Il comodatario è costituito custode dell’immobi-

entro 8 giorni dall’inizio del contratto di como-

le in oggetto ed è direttamente responsabile

dato.

verso il responsabile verso il comodante e i terzi

Il comodatario non ha diritto al rimborso delle spese ordinarie sostenute per servirsi dell’immobile, spese condominiali e/o accessorie com-

tuzione immediata. Il domicilio del comodata-

bile e di averlo trovato conforme alle caratteri-

E’ facoltà del comodante ispezionare o far

immobile che si trova nello stato di manuten-

to sopravviene un urgente e imprevisto biso-

SIMILE

Guide

FAC

le le

dei danni causati per sua colpa da spandimento di acque, fughe di gas, ecc. e da ogni altro abuso o trascuratezza nell’uso dell’immobile.

prese che è tenuto a corrispondere diretta-

11 Tutti i patti contrattuali soprariportati sono validi

mente all’amministratore dello stabile.

ed efficaci tra le parti se non modificati da

Eventuali spese straordinarie necessarie od ur-

leggi speciali in materia di comodato in quan-

genti saranno a carico del comodante.

to applicabili. Qualunque altra modifica al

E’ fatto espresso divieto di cessione di contratto, senza consenso scritto del comodante. Il

presente contratto può avere luogo e può essere prevista solo con atto scritto.

comodatario potrà servirsi dell’immobile solo

12 Per quanto non contemplato nel presente

per l’uso determinato dal contratto; in caso

contratto si fa riferimento alle norme del C.C. e

contrario il comodante potrà richiedere imme-

delle altre leggi in vigore.

diata restituzione dell’immobile oltre al risarcimento del danno. 7

Il Comodante .....................................................

Le migliorie, riparazioni o modifiche eseguite dal comodatario restano acquisite al como-

Il Comodatario ................................................... MAGGIO 2011 n. 5

PCMese_05_2011 04/05/11 13.42 Pagina 21

, parola d esperto Restituzione dell’immobile

L’obbligazione di restituzione dell’immobile locato, posta a carico del conduttore dall’art. 1590 c.c., non si esaurisce in una qualsiasi generica m essa a disposizione delle chiavi, ma richiede, per il suo esatto adempimento, un’attività di incondizionata restituzione d el bene, vale a d ire un’effettiva im m issione d ell’im m obile nella sfera di concreta disponibilità del locatore. Q ualora venga a mancare la cooperazione di quest’ultimo, il conduttore deve, ai fini della liberazione dagli obblighi connessi alla mancata restituzione, intimare il locatore a riprendere il possesso dell’im m obile m ediante atto notificato tram ite ufficiale giudiziario. G rava sul conduttore, quale debitore della prestazione, la prova positiva di tale attività, e non sul locatore la prova contraria

Divieto di sublocazione Sono proprietario di un immobile affittato per uso abitativo, con divieto di sublocazione, anche parziale. Invece nel corso degli anni l’inquilino ha sublocato più volte l’appartamento, anche abbandonandolo per alcuni mesi e lasciando all’interno persone estranee al rapporto. Attualmente l’immobile è occupato da più persone alle quali è stato sublocato. Vorrei sapere se posso chiedere la risoluzione del contratto e conseguentemente ottenere il rilascio dell’appartamento da parte dei sub conduttori. Se il conduttore viola il divieto di sublocazione, il locatore potrà agire per la risoluzione del contratto e, una volta ottenutala, potrà pretendere dal sub conduttore la consegna dell’immobile senza che questo possa opporsi legittimamente, richiamando il contratto derivato. La subconduzione com porta la nascita di un r ap p or to obblig ator io d er ivato la cui sor te d ip en d e d a q uella d el r ap p or to principale. Conseguentemente la sentenza p r o n un ciata p er q ualsiasi r ag io n e (nullità, risoluzione, scadenza della locazione, rinuncia del conduttore- sublocatore) nei confronti del conduttore e il provvedimento di convalida di licenza o di sfratto per finita locazione esplicano effetti nei confronti del subconduttore,

Indennità di occupazione Sono proprietario di un immobile affittato con sfratto esecutivo ormai da oltre un anno. Considerato che l’inquilino non intende per ora abbandonare l’immobile vorrei saper se è giusto che paghi il canone nella medesima misura di quando il contratto era regolarmente in corso. Il conduttore rim asto nella detenzione dell’immobile dopo la cessazione del contratto è tenuto al pagamento, da tale momento, dell’indennità di occupazione (art. 1591 c.c.), e non già del canone secondo le scadenze pattuite, perché, cessato il rap-

Chiunque voglia porre una domanda, può inviare lettera, e-mail o fax a: Parola d’esperto - Affitti o Condominio c/o Panorama Casa - Via di Varlungo, 26/b 50136 Firenze Fax 055-50.70.444 e-mail: quesiti@panoramacasa.it A tutti i quesiti sarà risposto sul giornale

assistenza al contratto d'affitto INQUILINI ASSOCIAZIONE SUNIA

SEDE FI AR GR LU PO PT SI SICET FI AR GR LU PO PT SI UNIAT FI AR LU PO PT UNIONE INQUILINI FI SESTO F.NO

INDIRIZZO v. delle Porte Nuove, 15/a v. Vittorio Veneto, 5 c/o sede CISL V.le Manetti, 21 v. Fillungo, 74 p.za Mercatale, 93 v. Puccini, 104 P.zza Matteotti, 33 v. Carlo del Prete, 135 v.le Michelangelo, 116 Via Della Pace, 132 v. della Fratta, 36 v. Pallacorda, 5 v. del Villone, 11 V.le Toselli, 14/a v. Corcos, 15 v. Guido Monaco, 32 v. Barzanti e Matteucci, 151 v. S. Trinita, 30 v. xx settembre, 4 v. Pilastri, 41/r v. Cavallotti, 8

Riportiamo di seguito l’elenco delle principali associazioni che forniscono servizio di assistenza alla stipula dei contratti d’affitto, relativamente alle province di Firenze, Arezzo, Grosseto, Lucca, Prato, Pistoia e Siena. Si ricorda che il proprietario o l’inquilino, nel rivolgersi all’associazione prescelta, deve essere in grado di segnalare il nome dell’associazione scelta dalla controparte.

TELEFONO 055/367904 - 055/368573 0575/356244 - 0575/3931 0564/26224 0583/441542 0574/603511 0573/365847 0577/44940 055/3269046 0575/353576 0564/24328 0583/465111 0574/699102 0573/27775 0577/289206 - 0577/982574 055/7326199 0575/20873 - 0575/22289 0583/490654 0574/25008 0573/366853 055/244430 055/446544

ORARIO PER CHIAMARE (1) dal lun. al ven. 9-13/13.30-17 10.30-12/mer. 16-18.30 mar. e giov. 17-19 10-12.30/16-19.30 mar. 9-12/mer. e giov. 15-18 9-12/15-19 9-12.30/15-18.30 9-12.30/16-19 9-13/15.30-19 lun. mer. 17-19 16-19 mar. - giov. 9-12.30 mar. 9-12.30 - giov. 15-19 9.30-13/15.30-19 9-12.30/15.30-19 segreteria tel. 9-12.30/15.30-18.30 lun. 10-12/giov. 16-18 mer. 17-19 17-18.30/sab. 10-12.30 mar. mer. giov. 17-19 mar. e giov. 17-19

TELEFONO 055/486567 0575/324072 0564/412373 0574/682812 0573/22422 0577/289105 055/471303 055/891951 0575/295944 0583/491369 0574/34653 0573/366683 0577/280831 055/606283 0564/20754 0583/496159 0571/530782 055/754807 0574/691844 0573/976241 055/2651537 055/281849

ORARIO PER CHIAMARE (1) 9-12/15.30-18 10-12.30/16.30-19.30 9-12.30/16-18.30 9-13/15.30-19.30 9-12.30/15-19 9-13/15-19 15,30-19 mar 10-12 9-12 15-18.30 lun. mer. ven. 16.30-17.30 mar. 10-12 8.30-12/15-18.30 dal lun. al ven. 9,00-12,30/15-19 11-13/17.30-19.30 mar. mer. giov. 9.30-12.30/15.30-18.30 9-12/16-19 mar. giov. 16-19/mer. 10-13 mar. mer. giov. 9.30-12.30/16-19 lun. mar. giov. 9-13/15-19 lun. mar. 15.30-18,30/giov. ven. 9,30-12,30 9-20 9-12 - mer. 14-17

PROPRIETARI ASSOCIAZIONE CONFEDILIZIA

UPPI

ASPPI

CONFAPPI

APPC

NOTE

MAGGIO 2011 n. 5

porto di locazione, la protrazione della detenzione costituisce inadem pim ento dell’obbligo di restituzione della cosa locata, anche quando è consentita dalla legge di sospensione degli sfratti, e la liquidazione del relativo danno, da riconoscersi fino all’effettivo rilascio dell’immobile. Durante i periodi di sospensione dell’esecuzione e comunque fino all’effettivo rilascio, gli inquilini sono tenuti ad integrare il canone con una indennità mensile forfettizzata pari al 20% calcolata sul canone dovuto alla cessazione del contratto al quale si applicano autom aticam ente gli aggiornamenti Istat al 75%. A cura di Patrizia Felcioloni

affitti

Scaduto il contratto di locazione, nei giorni scorsi ho abbandonato l’immobile e mi sono trasferito altrove. Ho invitato il proprietario a riprendersi le chiavi, ma questi mi ha ignorato e ancora non ha mostrato segni di collaborazione, forse a causa di alcuni problemi sorti tra di noi. Come posso fare per non incorrere in responsabilità per ritardata restituzione?

ancorché rimasto estraneo al giudizio e, quindi, non menzionato nel titolo esecutivo, e non solo gli effetti della cosa giudicata in senso sostanziale, ma anche l’efficacia del titolo esecutivo per il rilascio.

(1)

SEDE FI AR GR PO PT SI FI CAMPI AR LU PO PT SI FI GR LU EMPOLI FI PO PT FI

INDIRIZZO v.le Lavagnini, 26 v. Pisano, 20 C.so Carducci, 34 v. Mozza sul Gorone v. Ciompi, 23 v. di Montanini, 28 v. Lupi, 7 v. B. Buozzi, 50 v. G. Monaco, 41 v. Mordini, 60 v. Trieste, 54 v. Amati, 26 v. Marlvolti, 6 v. E. Duse, 12 v. Scansanese, 9 C.so Garibaldi, 63 v. Pisana, 194/e Scandicci v. B. Zucca, 11 v. A. Frosini, 24 v. L. Alamanni, 31 v. della Cernaia, 48

Ove non specificato i giorni si intendono dal lunedì al venerdì

PCMese_05_2011 04/05/11 13.42 Pagina 22

le le

Guide

I CONSIGLI DELLA FEDERAZIONE ITALIANA DELLE ASSOCIAZIONI SINDACALI NOTARILI E DELLE ASSOCIAZIONI DEI CONSUMATORI Adiconsum, Adoc, Altroconsumo, Assoutenti, Cittadinanzattiva, Confconsumatori, Federconsumatori, Lega Consumatori,

IL TASSO E LA DURATA l tasso e la durata sono senz’altro gli elementi principali da tener presenti nella valutazione di un mutuo. Il tasso degli interessi può essere fisso, quando è convenuto nella stessa misura per tutta la durata del mutuo, oppure variabile, quando è determinato con riferimento a parametri mutevoli che devono essere definiti con criterio di obiettività e terzietà. La scelta tra tasso fisso e variabile è questione sulla quale il mutuatario ha piena discrezionalità, assumendone il rischio con totale responsabilità: preferisce il primo, di massima, chi ritiene che il costo del denaro aumenterà nel periodo di durata del mutuo; se così sarà, avrà fatto un buon affare, perché la sua rata resterà invariata; ma se invece il costo del denaro diminuisce, potrà trovarsi a pagare un interesse fuori mercato, senza avere, in termini contrattuali, alcun diritto nei confronti della banca di modificare le condizioni del mutuo. Preferisce il tasso variabile in particolare chi ritiene che il costo del denaro possa ancora scendere, e non vuole perdere la possibilità che la sua rata di pagamento si abbassi conseguentemente; se, invece, il costo del denaro sale, aumenterà anche l'importo della rata. Il tasso di un mutuo variabile è normalmente più basso di quello di un mutuo a tasso fisso. Esistono tipologie di contratti in cui i suddetti criteri possono fondersi o alternarsi: ad esempio, con il mutuo a tasso misto il tasso di interesse passa da fisso a variabile o viceversa, secondo certe modalità stabilite nel contratto; nel mutuo con cap, il tasso variabile non può mai superare un tetto massimo predefinito; esistono, poi, mutui a tasso variabile ma con rata fissa, in cui gli eventuali aumenti o diminuzioni del parametro di riferimento si riflettono sulla durata del contratto allungandola o abbreviandola. E’ anche necessario informarsi se il mutuo abbia un tasso iniziale (di ingresso) più basso per le prime rate rispetto al tasso che verrà applicato successivamente per la restante maggior parte delle rate (cosiddetto tasso a regime, il quale è ovviamente quello più importante).

Prima di firmare il mutuo

IL PIANO DI AMMORTAMENTO Al fine di avere una chiara rappresentazione degli obblighi cui occorrerà fare fronte, è senz’altro opportuno richiedere alla banca il piano di ammortamento. Questo consiste in una tabella con l’in-

dicazione di tu tte le rate da pagare (suddivise tra capitale e interessi) e le date di scadenza: ciò consente una più chiara pianificazione del bilancio familiare. I dati forniti dal piano di ammortamento sono, a seconda dei casi, più o meno indicativi: nel caso di mutuo a tasso variabile, infatti, sono calcolati sulla base del tasso al momento della stipula, e non possono tener conto anche delle eventuali futurevariazioni dei tassi di mercato. Si chiama preammortamento il periodo di tempo - generalmente breve - durante il quale il mutuatario è impegnato a restituire rate composte da soli interessi e non anche da capitale. LE SPESE ACCESSORIE Al costo complessivo del mutuo contribuiscono, oltre agli interessi, anche altre spese che è necessario conoscere per tempo. Qui, infatti, si possono trovare spiacevoli sorprese in termini di oneri economici; è quindi opportuno esaminare con attenzione, e confrontare banca per banca - le spese di perizia edi istruttoria e ogni altra voce di costo. Tra queste, le assicurazioni, più o meno obbligatorie, con le quali ci si garantisce contro il rischio di incendio/scoppio dell'immobile concesso in garanzia, o di invalidità e di morte di chi contrae il prestito. Dei contratti di assicurazione vanno verificati con attenzione la durata, le modalità di pagamento, l’eventuale sovrapposizione con altre assicurazioni già esistenti, ad esempio quelle condominiali, e altro. Queste spese aggravano il costo complessivo del mutuo e ne rendono più difficile la valutazione. Allo scopo di fare chiarezza, il cliente ha il diritto di ottenere prima della stipulazione del contratto l'I.S.C. (Indicatore Sintetico di Costo), che deve essere riportato sul foglio informativo e sul prospetto E.S.I.S. Si tratta di un indice calcolato in conformità al T.A.E.G. (Tasso Annuo Effettivo Globale), che fornisce in termini percentuali il costo effettivo, rappresentato cioé da un tasso che tiene conto, oltre che del tasso nominale degli interessi, anche degli altri oneri da sostenere per utilizzare il credito. Con tale indice il cliente dovrebbe essere in grado di confrontare su base omogenea il costo reale dei mutui proposti dalle varie banche.

Movimento Consumatori, Movimento Difesa del Cittadino, Unione Nazionale Consumatori

LE SPESE NOTARILI E LE IMPOSTE In base all’art. 15 e seguenti del D.P.R. 601/1973 ai finanziamenti di durata superiore ai 18 mesi, si applica un’imposta sostitutiva che spesso per contratto è a carico del cliente. L’imposta è pari allo 0,25% dell’importo mutuato, fatta eccezione per i finanziamenti contratti per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione di abitazioni diverse dalla prima casa, per i quali l’imposta sale al 2%. La parcella notarile è fissata sulla base di una tariffa approvata con decreto ministeriale: è legittimo richiedere al notaio un preventivo, esibendo la documentazione necessaria per una valutazione realistica del lavoroda compiere. La parcella è di base calcolata sul valore della pratica la quale, ai sensi di legge, coincide con l’importo per cui viene iscritta l’ipoteca; detto valore è superiore alla somma mutuata anche in misura notevole. Il preventivo è da valutarsi con prudenza, anche alla luce della complessità della pratica. La Legge 248/2006 ha abrogato l'obbligatorietà di tariffe fisse o minime. I TEMPI DI ISTRUTTORIA Quando ci si è impegnati a comperare una casa entro un dato termine e si deve pagare una penale al venditore per il ritardo, tempi lunghi di istruttoria per la concessione del mutuo possono costare cari. Di regola 60 giorni sono più che sufficienti per ottenere un mutuo ipotecario, ma è necessario muoversi in anticipo e prospettare chiaramente alla banca le proprie necessità esigendo che vengano rispettati i tempi previsti. Inoltre, poiché l'ipoteca esiste solo dal momento in cui il notaio la iscrive nell'apposito ufficio (Agenzia del Territorio), e ciò può essere fatto solo dopo la sottoscrizione del contratto di mutuo, a volte la banca trattiene la somma mutuata sino a quando sia certa dell’avvenuta iscrizione (e consolidamento) del-

l’ipoteca: ciò significa dover aspettare, a seconda dei casi, anche due o tre settimane dopo la stipulazione prima di poter disporre del denaro ottenuto in prestito. Nel caso di mutuo assunto al fine del pagamento del prezzo di una compravendita immobiliare, il venditore dovrà di conseguenza attendere diversi giorni per essere pagato. Bisogna, dunque, informarsi presso la banca e presso il notaio sui tempi di effettiva disponibilità del denaro. Per evitare questa attesa alcune banche mettono subito a disposizione la somma mutuata con un prefinanziamento: in tal caso è opportuno verificare quali siano gli interessi e gli altri eventuali oneri. In alternativa è necessario accordarsi in anticipo con il venditore il quale, se vende prima di incassare tutto il prezzo, deve essere opportunamente garantito. E’ compito del notaio proporre e spiegare alle parti le diverse soluzioni possibili. IL RITARDATO O MANCATO PAGAMENTO Il tasso di mora è generalmente superiore a quello ordinario ma non può esorbitare certi livelli. In alcuni contratti, accanto alla mora, si aggiungono altre voci (commissioni di insoluto, spese di recupero crediti ecc.), con il risultato di maggiorare l’ammontare di risarcimento a carico del mutuatario. Il ripetersi di ritardi o di definitivi mancati pagamenti delle rate conduce alla decadenza dai termini di rateizzazione o alla risoluzione del contratto per inadempimento, con obbligo di restituzione immediata dell’intero capitale e di tutti gli accessori maturati: la mancata restituzione apre la strada al recupero coattivo del credito, mediante le procedure giudiziarie esecutive, con i relativi costi a carico del debitore, che comportano la vendita forzata dell’immobile concesso in ipoteca. Per i contratti di mutuo riferiti all’acquisto di unità immobiliari adibita ad abitazione principale del mutuatario, la Legge 244/2007 ha introdotto la facoltà per il debitore di chiedere la sospensione del pagamento delle rate per non più di due volte e per un periodo massimo complessivo non superiore a diciotto mesi nel corso dell’esecuzione del contratto e sempre che non siano iniziate le suddette procedure esecutive. Per ottenere tale beneficio, il mutuatario deve dimostrare di non essere in grado di provvedere al pagamento delle rate, e deve fornire questa dimostrazione secondo le modalità previste da un regolamento di attuazione non ancora MAGGIO 2011 n. 5

PCMese_05_2011 04/05/11 13.42 Pagina 23

emanato: fino ad allora la facoltà di sospensione, a meno che non sia prevista contrattualmente, non è operativa. Gli inadempimenti sono segnalati agli enti di controllo, pregiudicando l’ottenimento di nuovi finanziamenti. L’IPOTECA E ALTRE GARANZIE L’ipoteca è la garanzia che la banca acquisisce allo scopo di agevolare il recupero forzato del proprio credito quando il debitore non paga. Si dice di primo grado quando non èpreceduta da altre ipoteche. Per determinare il valore dell’ipoteca, alla somma mutuata (capitale) debbono essere aggiunti gli interessi concordati, quelli previsti per eventuali ritardi nei pagamenti, le pure eventuali spese giudiziali ecc. Per questa ragione, l'ipoteca viene iscritta per un importo anche notevolmente superiore a quello del mutuo. Nel concedere un mutuo la banca deve considerare non solo il valore dell’immobile offerto in garanzia, ma anche la capacità economica del debitoredi pagare le rate del mutuo (un elemento di valutazione è la dichiarazione dei redditi). Per questa ragione, talvolta, viene richiesta la fideiussione da parte di un terzo (per es. un genitore per il figlio), che si assume l’impegno di pagare quanto dovuto dal debitore in caso di inadempimento. Della fideiussione devono essere determinati i limiti di importo e di durata. E’ invece da respingere l'eventuale richiesta di una procura a vendere la casa concessa in ipoteca nel caso in cui non vengano pagate le rate del mutuo. L’ESTINZIONE ANTICIPATA Nei contratti di credito fondiario (art. 38 e sgg. del D. Lgs. 385/1993, Testo Unico Bancario), il mutuatario può decidere, a un certo punto dell'ammortamento, di chiudere il contratto, restituendo il capitale ancora dovuto sul quale evidentemente smette di pagare gli interessi. A fronte di questo mancato guadagno la banca può, se previsto nel contratto, richiedere un compenso (chiamato anche commissione e, a volte, penale). Tuttavia, ai sensi della Legge 40/2007 sono ora nulle e non possono essere stipulate clausole che prevedano penali, commissioni né altre prestazioni per il caso di estinzione anticipata, o di rimborso parziale anticipato, dei mutui stipulati (o accollati a seguito di frazionamento) “per l’acquisto o per la ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione ovvero allo svolgimento della propria attività economica o professionale da parte di persone fisiche”. Se tali mutui sono stati contratti prima del 2 febbraio o del 3 aprile 2007 (a seconda dei casi), i costi per l’estinzione anticipata o il rimborso parziale anticipato sono stati ridotti in base agli accordi tra l’ABI e le Associazioni dei consumatori. Per i casi residuali in cui la commissione sia ancora ammissibile, il compenso deve - se previsto - essere fissato in via “esclusiva e omnicomprensiva”, e il contratto deve prevedere con apposita ed espressa menzione, che “nessun altro onere può essere addebitato”. Non solo: deve essere indicata specificatamente la formula di calcolo del compenso, utilizzando eventualmente indici finanziari rilevabili da fonti di agevole consultazione, e riportando nel contratto o in un suo allegato uno o più esempi di applicazioMAGGIO 2011 n. 5

ne della formula. Di norma il compenso per l’anticipata estinzione è più basso nei contratti di mutuo a tasso variabile che nei contratti di mutuo a tasso fisso. LA DETRAIBILITÀ FISCALE La legge prevede la detraibilità fiscale di una parte degli interessi passivi e degli oneri accessori (tra cui laparcella notarile sul mutuo) pagati per mutui ipotecari contratti per l'acquisto di immobili da adibire ad abitazione principale; la detrazione è circoscritta alla parte di interessi, ed oneri, relativa alla quota del mutuo che copre il prezzo di acquisto dell’abitazione dichiarato nell’atto di compravendita e le altre voci di spesa ammesse. E’ prevista la detraibilità fiscale anche degli interessi relativi ai mutui contratti per la costruzione (e per alcuni casi di ristrutturazione edilizia particolarmente rilevante), dell'abitazione principale. Il diritto alla detraibilità fiscale è conservato anche nei casi di rinegoziazione, surrogazione e, con certi limiti, sostituzione del mutuo. RINEGOZIAZIONE, SURROGAZIONE E SOSTITUZIONE Le variazioni nell’andamento del costo del denaro e le innovazioni nelle offerte sul mercato, possono far sorgere la convenienza a “cambiare in corsa”le condizioni dei mutui. La rinegoziazione (o ricontrattazione) è un nuovo accordo di entrambe le parti (banca e cliente), e difficilmente può essere pretesa unilateralmente. Essa riguarda principalmente il tasso e/o la durata. Secondo la legge 244/2007 è sempre salva la possibilità del creditore originario e del debitore di pattuire la variazione delle condizioni del contratto di mutuo in essere senza spese e mediante scrittura privata anche non autenticata. Nei casi in cui qualche banca abbia obiettive ragioni per chiedere di formalizzare l’accordo di rinegoziazione in forma notarile o autentica il Consiglio Nazionale del Notariato ha comunicato la disponibilità a una concreta riduzione dei compensi dovuti per l’intervento del notaio. La Legge 40/2007 ha previsto un nuovo modo per far conseguire risparmi ai mutuatari: si tratta della “portabilità” (o surrogazione). Il mutuatario può accordarsi con una nuova banca per avere un altro mutuo con cui estinguere quello con la banca originaria che non può opporsi; il nuovo prestito sarà garantito dalla stessa ipoteca già concessa a garanzia del mutuo originario. Al fine di usufruire di condizioni finanziarie più favorevoli ed eventualmente di ottenere anche liquidità per soddisfare sopraggiunte necessità finanziarie, è anche possibile estinguere il vecchio mutuo per accenderne uno nuovo presso la stessa o un’altra banca (mutuo di sostituzione). In tale caso, occorrerà tener conto sia dei costi connessi con l’anticipata estinzione, sia di quelli derivanti dall’accensione di un nuovo contratto di finanziamento. CANCELLAZIONE DELL'IPOTECA Il mutuo si estingue con il pagamento dell'ultima rata e quindi con l’estinzione della relativa posizione debitoria nei confronti dell’istituto mutuante. Sulla base della Legge 40/2007, l'ipoteca che garantisce il mutuo si estingue automaticamente attraverso un’apposita comunicazione di avvenuta estinzione del

il barometro Tassi di riferimento aggiornati ogni quindici giorni

TASSO VARIABILE

TASSO FISSO

EURIBOR* aggiornati al 31/01/2011

EURIRS** aggiornati al 31/01/2011 Scadenze Tasso

Scadenze 1 mese 2 mesi 3 mesi 4 mesi 5 mesi 6 mesi 7 mesi 8 mesi 9 mesi 10 mesi 11 mesi 12 mesi

Euribor 360 1,24% 1,27% 1,39% 1,48% 1,57% 1,68% 1,75% 1,82% 1,91% 1,98% 2,05% 2,13%

Euribor 365 1,25% 1,29% 1,40% 1,50% 1,59% 1,70% 1,78% 1,85% 1,94% 2,01% 2,08% 2,16%

Per determinare il tasso di interesse del mutuo, ogni banca aggiunge ai tassi di riferimento sopra riportati un'aliquota detta "spread" che in genere varia fra l'1% ed il 2%.

1 anno 2 anni 3 anni 4 anni 5 anni 6 anni 7 anni 8 anni 9 anni 10 anni 12 anni 15 anni 20 anni 25 anni

1,97% 2,35% 2,64% 2,87% 3,05% 3,20% 3,32% 3,42% 3,51% 3,59% 3,73% 3,88% 3,96% 3,91%

30 anni 40 anni 50 anni

3,81% 3,70% 3,63%

*EURIBOR Tasso interbancario di riferimento diffuso giornalmente dalla Federazione Bancaria Europea come media ponderata dei tassi di interesse ai quali le Banche operanti nell'Unione Europea cedono i depositi in prestito. E' utilizzato come parametro di indicizzazione dei mutui ipotecari a tasso variabile. **EURIRS Tasso interbancario di riferimento utilizzato come parametro di indicizzazione dei mutui ipotecari a tasso fisso. E' diffuso giornalmente dalla Federazione Bancaria Europea ed è pari ad una media ponderata delle quotazioni alle quali le banche operanti nell'Unione Europea realizzano l'Interest Rate Swap. E' detto anche IRS.

debito da parte dell’istituto mutuante alla Conservatoria dei Registri Immobiliari, senza l’intervento del notaio e senza alcun onere per il debitore, salvo i casi in cui, ricorrendo un giustificato motivo, l’istituto mutuante stesso comunichi alla Conservatoria che l’ipoteca permane. Sussistono tuttavia talune fattispecie, come ad esempio la vendita dell’immobile ipotecato con contestuale concessione di una nuova ipoteca per garantire il finanziamento concesso all’acquirente, in cui potrà essere opportuno per la migliore sicurezza di tutte le parti procedere ad un tradizionale atto di cancellazione della vecchia ipoteca con l’intervento del notaio. LE CLAUSOLE VESSATORIE Il “Codice del consumo” considera vessatorie le clausole che determinano a carico del consumatore un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto. ABI, Notariato e Consumatori hanno condiviso uno schema negoziale di “Contratto di finanziamento fondiario stipulato in atto unico” e “Capitolato di patti e condizioni generali” che è bene prendere a riferimento nel valutare la bozza di contratto proposta dalla banca.

Sono soggette a valutazione di vessatorietà, ad esempio, le clausole: - che stabiliscono, nel caso di controversie, come foro competentequello della sede della banca e non quello della residenza del consumatore; - in forza delle quali le risultanze della contabilità bancaria (estratti conto) fanno sempre piena prova per la determinazione di quanto dovuto dalla parte mutuataria; - che vietano in termini assoluti l’accollo a terzi del debito derivante dal mutuo; - con le quali si vieta la vendita dell’immobile concesso in garanzia o comunque se ne inibisce l’uso in modo rilevante; - che derogano allo specifico e più favorevole regime di responsabilità previsto dall’articolo 190 del Codice Civile per le obbligazioni assunte da coniugi in comunione legale. Appaiono inoltre vessatorie le clausole che pretendono di consentire alla banca di modificare unilateralmente e senza giustificato motivo le condizioni economiche del contratto, compreso il tasso di interesse. La Legge 248/2006 esclude ora la legittimità stessa di una modifica unilaterale delle condizioni, qualora non sussista un giustificato motivo.

PCMese_05_2011 04/05/11 13.42 Pagina 24

le le

Guide

VITA IN CONDOMINIO QUANDO IN UN PALAZZO VI SONO PIÙ DI QUATTRO PROPRIETARI, ESISTE DI FATTO IL CONDOMINIO IL QUALE IMPONE DI SEGUIRE DETERMINATE REGOLE E LEGGI CHE LO RIGUARDANO. IN QUESTA BREVE GUIDA, RIASSUMIANO LE PRINCIPALI QUESTIONI CHE SPESSO CREANO MOTIVI DI DISCUSSIONE E DI QUESITI SULLE NOSTRE PAGINE E CHE COSTITUISCONO LA BASE DELLA VITA IN CONDOMINIO.

L’ASSEMBLEA L’assemblea condominiale è la riunione di tutti gli interessati (condomini e, in alcuni casi, inquilini) indetta allo scopo di prendere le decisioni più importanti sull’amministrazione del condominio: è l’organo supremo, la voce stessa del condominio.

DA CHI È CONVOCATA Generalmente l’assemblea è convocata dall’amministratore in carica, ma può essere convocata anche da persone diverse nelle seguenti ipotesi: • da ciascun condomino, quando manca l’amministratore, nel caso in cui sia defunto o gravemente malato;

Quale maggioranza occorre argomento per argomento ARGOMENTO

CONDOMINI

MILLESIMI

tra parentesi indicato il numero di condomini necessario in seconda convocazione Amministratore: compenso

1/3 condomini

(idem)

334

(idem)

Amministratore: nomina, riconferma e revoca

maggioranza intervenuti

(idem)

500

(idem)

Ascensore: superamento delle barriere architettoniche (L. n. 13/89)

maggioranza intervenuti

(1/3 condomini)

500

(334)

Costituzione di diritti reali

unanimità

(idem)

1000

(idem)

Deliberazioni che non richiedono maggioranze espressamente previste dalla legge

maggioranza intervenuti

(1/3 condomini)

Impianto di riscaldamento rinuncia al servizio

unanimità

(idem)

Impianto di riscaldamento: trasformazione per contenimento energetico (L. n. 10/91)

maggioranza intervenuti (*)

Innovazioni: gravose o voluttuarie

unanimità

Innovazioni: pregiudizio alla stabilità e alla sicurezza; alterazione del decoro architettonico; inservibilità all’uso o al godimento di parti comuni

unanimità

Innovazioni: uso piu’ comodo, miglioramento o maggior rendimento delle cose comuni

maggioranza condomini

(idem)

667

(idem)

Interventi di recupero relativi ad un unico immobile composto da più unità immobiliari (L. n. 179/92)

maggioranza intervenuti

(idem)

500

(idem)

500

(334)

1000

(idem)

501

(idem)

1000

(idem)

1000

(idem)

Liti attive e passive su materie esorbitanti le attribuzioni dell’amministratore

maggioranza intervenuti

(idem)

500

(idem)

Locazioni ultranovennali

unanimità

(idem)

1000

(idem)

Manutenzione ordinaria

maggioranza intervenuti

(1/3 condomini)

500

(334)

Manutenzione strordinaria: riparazioni di notevole entità

maggioranza intervenuti

(idem)

500

(idem)

Parcheggi sotterranei o siti al piano terreno: realizzazione (L. n. 122/89)

maggioranza intervenuti

(idem)

500

(idem)

Perimento inferiore a 3/4: ricostruzione edificio

maggioranza intervenuti

(idem)

500

(idem)

Perimento totale (superiore a 3/4): ricostruzione edificio

unanimità

(idem)

1000

(idem)

Portierato: mutamento dell’uso del locale del portiere

maggioranza intervenuti

(idem)

500

(idem)

Portierato: soppressione del servizio

maggioranza intervenuti

(1/3 condomini)

500

(334)

Regolamento: approvazione e modifiche

maggioranza intervenuti

(idem)

500

(idem)

Regolamento contrattuale: modifiche comportanti variazioni nei diritti soggettivi sulle cose comuni o sul potere di disporre dei condomini sulle proprietà esclusive

unanimità

(idem)

1000

(idem)

Rendiconto annuale

maggioranza intervenuti

(1/3 condomini)

500

(334)

Residui attivi: impiego

maggioranza intervenuti

(1/3 condomini)

500

(334)

Scioglimento: divisione in parti con caratteristiche di edifici autonomi (Att. c.c., art. 61)

maggioranza intervenuti

(idem)

500

(idem)

Scioglimento: modifiche allo stato attuale dell’edificio per rendere possibile la divisione in parti autonome (Att. c.c. art. 62, c. 2)

maggioranza condomini

(maggioranza intervenuti)

667

(idem)

1000

(idem)

Sopraelevazione: autorizzazione in caso di divieto

unanimità

(idem)

Spese: ripartizione

maggioranza intervenuti

(1/3 condomini)

Tabelle millesimali: formazione o modifica

unanimità

Vendita o cessione di beni

unanimità

500

(334)

(idem)

1000

(idem)

1000

(idem)

(*) Questa è la posizione maggioritaria, ma la dottrina non è unanime: per alcuni sarebbe necessaria la maggioranza dei condomini, per altri, addirittura, sarebbe sufficiente la sola maggioranza delle quote fonte: C. Sforza Fogliani, S. Maglia, Il codice del condominio negli edifici, La Tribuna, Piacenza

MAGGIO 2011 n. 5

PCMese_05_2011 04/05/11 13.42 Pagina 25

, parola d esperto

N el caso in questione nulla osta a che i due comproprietari di due appartamenti posti nello stesso condominio partecipino entrambi all'assemblea con diritto di voto, ciascuno per una unità immobiliare.

Posti auto Nel nostro garage condominiale i posti macchina sono di diverse dimensioni. I proprietari dei parcheggi più grandi vi sistemano due auto entro gli appositi spazi anziché una. Gli altri non vogliono. Chi ha ragione? In linea di principio l'espressione "posto macchina" non deve intendersi in senso

Verbale assembleare Esiste un termine legale entro il quale l'amministratore deve inviare ai condomini assenti il verbale di assemblea? N on esiste un termine per la comunicazione del verbale d'assemblea ai condomini assenti in quanto questa può essere fatta in ogni tempo, ma essendo connessa con la decorrenza del term ine per le im pug nazioni ( 30 g iorni d alla d ata d i com unicazione per gli assenti alla delibera - art. 1137 4° comma del C odice civile) , è chiaro interesse dei condom ini

• da almeno due condomini che rappresentino 1/6 del valore dell’edifico, quando sono trascorsi inutilmente 10 giorni dalla richiesta rivolta all’Ammi nistratore di convocazione dell’assemblea. In quest’ipotesi, difatti, i condomini richiedenti, di fronte all’inerzia dell’amministratore, in sua sostituzione, possono provvedere direttamente alla convocazione (vedi art. 66 Disp.att.c.c.); • dal curatore speciale, il quale, nominato per iniziare o proseguire una causa giudiziale, voglia avere istruzioni sulla condotta della vertenza (vedi art. 65 Disp.att.c.c.). MODALITÀ DELLA CONVOCAZIONE Ai sensi dell’art. 66 Disp.att.c.c., ciascun condomino ha diritto di ottenere la comunicazione della convocazione dell’assemblea almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza. La ragione di tale termine è da ricercare nella circostanza che deve essere garantita ai condomini la possibilità di essere presenti e di conoscere data, ora e luogo della riunione in un congruo anticipo. La giurisprudenza ha precisato che l’avviso di convocazione non solo deve essere inviato al condomino, ma deve anche essere ri-

ch e la com un icazion e sia tempestiva. In mancanza, gli assenti potranno proporre in q ualunq ue tem p o l'im p ug nativa della delibera che non assume mai il carattere di definitività.

Nuovi balconi Nel mio condominio i proprietari di alcuni appartamenti che compongono un'ala dell'immobile vorrebbero costruire in verticale dei balconi. Vorrei sapere se, oltre a tutte le autorizzazioni che le leggi in materia richiedono, è necessaria anche l'autorizzazione di tutti i condomini o altro tipo di maggioranza. N el caso in questione è applicabile la disciplina degli articoli 1102 e 1122 del Codice civile. La costruzione del balcone non deve arrecare danno alle cose comuni (esempio lesione del decoro architettonico).

condominio

Io e mio marito siamo comproprietari di due appartamenti in un condominio. Possiamo partecipare entrambi alle assemblee condominiali, e di conseguenza entrambi deliberare, avendo designato come rappresentante di un appartamento mio marito ed io come rappresentante dell'altro appartamento?

restrittivo con riferim ento ad una sola vettura ( salvo diverse risultanze del regolam ento contrattuale) . Pertanto ciasc u n c o n d o m i n o , n el p r o p r i o p o st o m acchina può parcheggiarvi anche più vetture o cicli e motocicli, purché i veicoli siano collocati negli appositi spazi. Infatti - salvo diverse risultanze del reg olam ento contr attuale - nulla osta a ciò, non intendendosi il posto auto riferito ad una sola autovettura.

A cura di Roberto Lucarini Manni Chiunque voglia porre una domanda, può inviare lettera, e-mail o fax a: Parola d’esperto - Affitti o Condominio c/o Panorama Casa - Via di Varlungo, 26/b 50136 Firenze Fax 055-50.70.444 e-mail: quesiti@panoramacasa.it A tutti i quesiti sarà risposto sul giornale

cevuto da questi nel previsto termine di cinque giorni “liberi”, cioè escludendo i giorni festivi. Il mancato rispetto di tale termine comporta l’annullabilità della relativa delibera assembleare che, pertanto, potrà essere impugnata, con ricorso all’Autorità Giudiziaria, entro il termine perentorio di 30 giorni dalla data dell’assemblea per coloro che erano presenti, o dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti, ciò ai sensi dell’art. 1137 del Codice civile. Al contrario, invece, la mancata comunicazione a tutti i condomini, o anche ad uno solo, dell’avviso di convocazione, comporta la nullità della delibera, che potrà essere quindi impugnata senza limiti di tempo. E’ importante osservare che, secondo la giurisprudenza, si reputa regolarmente convocata l’assemblea quando risulta che i condomini ne abbiano avuto in qualche modo notizia, anche oralmente, e purché ve ne sia prova certa. (Cass. n. 1033/95, n. 6919/82). Così, anche il sistema, di prassi, di far consegnare dal portiere gli avvisi di convocazione, con contestuale ricevuta da parte del condomino, viene ritenuto legittimo. Ciononostante, la forma di convocazione più usata e consigliata è quella scritta, effettuata tramite raccomandata con ricevuta di ritorno, appunto perché consente una facilità di prova. Per quanto riguarda il contenuto della comunicazione, dovendo i condomini essere adeguatamente informati sulle materie in discussione, è necessaria l’esatta indicazione degli argomenti posti all’ordine del giorno. L’incompletezza dell’ordine del giorno produrrà l’annullabilità della delibera assembleare, se impugnata nei trenta giorni di legge.

Quanti condomini perchè l’assemblea sia valida

L’ASSEMBLEA

Rappresentanti in assemblea

DOPPIA MAGGIORANZA VALORE MILLESIMALE RAPPRESENTATO DA

RIFERIMENTO CODICE CIVILE

COSTITUZIONE DI ASSEMBLEA

NUMERO DEI CONDOMINI

ART. 1136 1° COMMA

1a convocazione

2/3 dei partecipanti al condominio

2/3 pari a 667 millesimi

ART. 1136 2° COMMA

2a convocazione

A) 1/3 dei condòmini

1/3 del valore dell’edificio pari a 334 millesimi

B) Qualsiasi numero degli intervenuti all’assemblea

Quale che sia il loro valore millesimale

MAGGIO 2011 n. 5

PCMese_05 - bozzetti_2011 05/05/11 20.16 Pagina 26

le le

Guide

IL REGOLAMENTO Qualora nell’edificio vi siano più di dieci condomini, l’art. 1138 c.c prevede l’obbligo della predisposizione del regolamento, che ha la funzione di porre delle regole alla vita condominiale, disciplinando l’uso delle cose comuni, la loro amministrazione, la ripartizione delle spese ecc.. . Se i condomini sono meno di dieci, il regolamento è meramente facoltativo, ma, qualora, venga predisposto, si applicano le stesse regole di quello obbligatorio ed ha la medesima efficacia giuridica. Il regolamento deve, dunque, contenere: le norme circa l’uso delle cose comuni (locali comuni, cortili, terrazze, riscaldamento centralizzato ecc..), la ripartizione delle spese (integrate dalla tabella millesimale, che verrà allegata al regolamento), nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione. Qualora il regolamento non sia stato redatto, ciascun condomino può prendere l’iniziativa per la sua formazione. L’art. 1138 prevede, comunque, che il regolamento debba essere approvato dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio e, poi, trascritto nell’apposito registro. Quanto al contenuto precettivo del regolamento, il quale ha vera e propria “forza di legge” all’interno del condominio, esso non può menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano da atti di acquisto o convenzioni, né può derogare alle disposizioni imperative in materia di condominio richiamate dall’art. 1138 c.c. ultimo comma.

LE TABELLE MILLESIMALI A grandi linee la tabella millesimale si forma considerando la superficie reale delle proprietà esclusive (se i piani sono tutti della stessa altezza), oppure la cubatura reale (se i piani sono di diversa altezza); altezza dal suolo; isolamento e riparo dai venti; piano; razionalità della sistemazione interna della proprietà esclusiva rispetto alla sua destinazione; destinazione (solo nel caso in cui l’edificio abbia una destinazione promiscua); esposizione verso strada, cortile ecc. Tutti questi elementi devono essere trasformati in coefficienti. Considerata la complessità dei relativi calcoli, la prassi è quella di affidare la stesura delle tabelle millesimali a un tecnico scelto dai condomini (ad esempio ad un geometra). Qualora non esista già una tabella millesimale redatta da chi ha costruito, o frazionato e venduto l’edificio, l’amministratore può chiedere al costruttore a quali prezzi iniziali per metro quadro egli intendeva vendere, o sono state realmente vendute, le singole proprietà esclusive. Difatti, ottenuti tali prezzi, l’amministratore potrà redigere la tabella millesimale dividendo 1.000 per la somma di tutti i prezzi di tutte le proprietà esclusive e moltiplicando il quoziente per il prezzo di ciascuna proprietà esclusiva. Per una migliore comprensione facciamo l’esempio di un condominio composto da 4 proprietà esclusive: un’abitazione A di mq 200, un negozio B di mq 100, un ufficio C di mq 50 ed un magazzino D di mq 50, i cui prezzi di vendita convenuti a parità di condizioni di mercato sono rispettivamente euro 100.000 (appartamento A), euro 100.000 (appartamento B), euro 30.000 (ufficio C), euro 20.000 Determinazione delle tabelle (magazzino D), per PROPRIETÀ PREZZO DI VENDITA COEFFICIENTE Q.TA MILLESIMALE* un totale di euro A 100.000,00 0,004 400 MILLESIMI 250.000. Divi den do B 100.000,00 0,004 400 MILLESIMI 1.000 per C 30.000,00 0,004 120 MILLESIMI 500.000.000 (totale D 20.000,00 0,004 80 MILLESIMI dei prezzi di vendita), otterremo un coeffiTOTALE 1.000 MILLESIMI ciente pari a 0,004. * PREZZO DI VENDITA X COEFFICIENTE = QUOTA MILLESIMALE Pertanto la tabella millesimale sarà ottenuta così come mostrato nella Tabella in questo riquadro. TABELLE E DIVISIONE DELLE SPESE La tabella millesimale deve contenere minimo tre serie di dati: i millesimi di proprietà, i millesimi di gestione comune, i millesimi per la ripartizione di quelle spese relative a servizi suscettibili di utilizzazione separata come l’ascensore, scale ecc. La tabella millesimale generale dell’edificio, formata in base al solo valore delle singole unità immobiliari, consente il riparto delle spese generali e di quelle che riguardano le parti comuni a tutti i condomini. Tale tabella non è utilizzabile per il riparto delle spese che non sono comuni a tutti i condomini in ragione del diverso uso delle cose condominiali. Difatti, in virtù dell’articolo 1123, primo comma del C.c., le spese relative a cose destinate a servire i condomini in misura diversa sono ripartite in proporzione dell’uso che ne fa ciascuno. Infine, sempre in tema di riparto di spese condominiali, i condomini possono derogare al criterio di cui all’articolo 1123 C.c.., ma occorre l’unanimità dei consensi dei condomini. Difatti, l’accettazione, da parte dei condomini, della tabella millesimale predisposta dal venditore-costruttore ed allegata ai singoli contratti di vendita, dà luogo ad una convenzione sui criteri di ripartizione delle spese che, anche se si discosta da quelli fissati dalla legge per la ripartizione delle spese relative alle parti comuni dell’edificio, è vincolata tra le parti, attesa la derogabilità dei predetti criteri legali (Cass. Civ. 28 gennaio 1995, n. 1028).

LE PARTI COMUNI La legge non dà una definizione del condominio, tuttavia esso può essere definito come una figura speciale di comunione che intercorre tra più proprietari di un edificio avente ad oggetto la gestione di beni indivisibili di proprietà comune a tutti i condomini. Dalla titolarità del diritto di proprietà, che ogni condomino ha sulle parti e sui servizi comuni, consegue, quindi, l’obbligo di contribuire alle spese per la loro gestione, il godimento e la conservazione. Da ciò deriva che è fondamentale individuare quali siano le parti dell’edifico di proprietà comune. A tale esigenza ci viene in aiuto l’art. 1117 c.c. il quale indica, in modo dettagliato, quali siano le parti comuni dell’edificio condominiale. Esse sono: il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili ed, in genere, tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune; i locali per la portineria e per l’alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per latri simili servizi in comune; le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti, le fognature, i canali di scarico, gli impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.

MAGGIO 2011 n. 5

PCMese_05 - bozzetti_2011 05/05/11 20.16 Pagina 27

FIRENZE - PORTA ROMANA

FIRENZE - PIAZZALE MICHELANGELO

Attico di recente realizzazione in contesto signorile e silenzioso su due livelli Mq.100 oltre garage, cantina e spettacolare terrazza panoramica. Finiture di altissimo livello.

In contesto altamente esclusivo, Villa indipendente da rimodernare con superficie di Mq.400 su tre livelli oltre a dependance e piscina. Ampio giardino e terreno di Mq.4.700.

SETTIGNANO

BAGNO A RIPOLI

In suggestivo contesto, porzione di antica villa mq. 200 suddivisa in ingresso, triplo salone, cucina, 2 camere matrimoniali, 2 bagni con idromassaggio. Giardino esclusivo di Mq.400 con accesso carrabile e graziosa limonaia.

In posizione panoramicissima, villa unifamiliare di mq.250 da ristrutturare, con grande giardino su Firenze, piscina, vani accessori e terreno con annesso agricolo. Possibilità di frazionamento e ampliamento volume.

FIRENZE - VIALE MATTEOTTI

FIRENZE - PIAZZA DELLA VITTORIA

Elegante appartamento di Mq. 150 in importante palazzo d’epoca suddiviso in ampio ingresso, salone doppio, tre camere, studio, cucina, stanza armadi, doppi servizi oltre ampio giardino di Mq.400 con passo carrabile.

In bel palazzo, appartamento su due livelli di Mq. 120 ca. accuratamente ristrutturato. L’immobile si compone di ingresso, ampio soggiorno, cucina, tre camere, possibilità secondo bagno. Molto luminoso e tranquillo.

Firenze, Viale Spartaco Lavagnini, 42 - Tel. 055.46.33.502 - ssansone@gabetti.it Milano • Roma • Santa Margherita Ligure • Genova • Cagliari • Firenze • Napoli • Venezia www.immobiliasantandrea.it - info@immobilisantandrea.it MAGGIO 2011 n. 5

PCMese_05 - bozzetti_2011 05/05/11 20.16 Pagina 28

CALDINEE COLONICHE FIESOLE VILLE POSIZIONE PANORAMICA

PANORAMICA SU FIRENZE

vendiamo bellissima limonaia esposta a sud, completamente ristruttuAGENZIA IMMOBILIARE rata di mq 200, oltre dependance indipendente, completa la proprietĂ circa 2000 mq di terreno. Rif. 725 www.paolaolmi.it

vendiamo bellissima colonica in pietra libera su quattro lati completamente ristrutturata di 190 mq composta da due saloni di cui uno con grande camino, cucina, tre camere, veranda, grande giardino con illuminazione esterna automatizzata, alberi di alto fusto e piante di olivi, piscina, serra, posti auto. Rif. 714

PAOLA OLMI E mail: olmi.immobiliare@alice.it Iscr. Ruolo n. 2120

Via C. Landino, 14 - 50126 FIRENZE - Tel. 055 2345699 - Fax 055 2346767

Empoli in ottima posizione

Certaldo nelle colline

vendesi colonica completamente ristrutturata libera su quattro lati . Lo stile architettonico presenta un aspetto caratteristico. Disposta su due piani fuori terra, oltre seminterrato e terreno di 1 ettaro e mezzo circostante con 130 ulivi in produzione.

Richiesti E 550.000 Trattabili Rif. 1053

vendesi caratteristica colonica dâ&#x20AC;&#x2122;epoca di 900 mq. con bellissima vista panoramica e terreno esclusivo di due ettari. Da ristrutturare.

Composto da soggiorno con caminetto, cucina - pranzo, tre camere, servizi e accessori quali tre bagni e cantina. Volte nella zona giorno e travi nella zona notte.

Trattativa riservata in agenzia Rif. 1054

agenzia immobiliare

drago 28

Empoli, Via Tinto da Battifolle, 19 Tel/Fax 0571.72847 - Cell. 320.4621383 e-mail: immobiliaredrago@alice.it - www.immobiliaredrago.it MAGGIO 2011 n. 5

PCMese_05 - bozzetti_2011 05/05/11 20.16 Pagina 29

CECINA toscana località Cecina a 8 km dal mare vendesi antico casale perfettamente ristrutturato mq 600 livelli 2 con 26 ettari di terreno vigneto bosco olivi frutteto strada bianca privata collinare in contesto riservato su un poggio dominante. Annesso al casale ci sono 4 mini appartamenti arre-

dati indipendenti per attivita’ turistiche gia’ in essere aria cond. Piscina percorsi rilassanti camminamenti equestri caccia, cantina attrezzata di antico sapore per la conservazione dell’olio e del vino. distanza dal centro ripabella km 3 visitate il nostro sito www. bruni-igo. it rif tenuta 02 e 2.200.000 tratt. Rif t 02

CENTRO STORICO vicinanza Duomo in palazzo del ‘500 vendesi appartamento di mq. 200 al secondo piano con ascensore e cantina in-

gresso salone doppio con camino dispensa 2 bagni finestrati terrazzo angolare 3 camere studio termo sing. prezzo interessante. Rif A 804

Dal 1953 al vostro servizio Associato Fiaip - N. Ruolo 1200

Via Panciatichi, 26/3 (Fi) Tel. 055 414545 - 055 419096 Cell. 335 7363640

www.bruni-igo.it MAGGIO 2011 n. 5

studio@bruni-igo.it 29

PCMese_05 - bozzetti_2011 05/05/11 20.16 Pagina 30

vendite

COSTA S. GIORGIO appartamento in caratteristica palazzina, composto da ampio soggiorno/pranzo, cucina abitabile, camera matrimoniale grande con bagno privato. Terrazza condominiale con vista panoramica. Ristrutturato finemente.

e 440.000 Rif V306 vendite

IMPRUNETA in piacevolissimo contesto verde e signorile porzione di villa padronale terratetto libera su 3 lati, disposta su due piani oltre piano ammezzato e sottotetto. Giardino 400 mq e cantina. Finemente ristrutturata.

Trattativa riservata. Rif V803

affitti residenziali

SANTA CROCE in bellissimo palazzo storico, prestigioso appartamento al IIË&#x161; piano di circa 300 mq. Ampi saloni, tre camere da letto, cucina, sala da pranzo, lavanderia, tre bagni. Completamente e finemente ristrutturato ed arredato. PossibilitĂ due posti auto coperti.

Trattativa riservata. Rif A1001 Via Masaccio, 167 FIRENZE Tel. 055 578012 055 5000225

www.studiobrandini.it 30

MAGGIO 2011 n. 5

PCMese_05 - bozzetti_2011 05/05/11 20.16 Pagina 31

Immobili di Prestigio www.5thavenueimmobiliare.it Tel. 055 487896 - 335 361299

Pozzolatico

A 8 minuti da Porta Romana, sulle piĂš belle colline di Firenze, vista sulla cittĂ , affascinante porzione di villa con accesso indipendente libera su tre lati, di circa 300 mq.: ingresso signorile con ampi spazi per zona giorno e rappresentanza, salone con camino che si affaccia sul parco, in parte oliveta, di circa 5.000 mq., grande cucina, tre camere, quattro bagni, una torre dalla quale si gode di un panorama mozzaďŹ ato. Completa la proprietĂ una taverna di circa 60 mq., una loggia di circa 40 mq. ed un grande garage di oltre 100 mq. Oggetto di grande fascino.

Bagno A Ripoli â&#x20AC;&#x201C; Candeli

Cerbaia

Sorprendente e mosso appartamento al secondo ed ultimo piano composto da ingresso, ampia cucina in muratura, soggiorno con incantevole vista, bagno con zona lavanderia, camera in soppalco con guardaroba e piccolo bagno. Una bella sofďŹ tta ed un taglio particolare rendono la proprietĂ unica.

A soli 19 km. da Firenze, prestigioso appartamento in villa storica del 1300, di circa 140 mq. con giardino di circa 200 mq., composto da ingresso nel suggestivo salone di 60 mq con camino con sofďŹ tto a volte affrescato e altezza di 6 metri, cucina, due splendide camere e spazioso bagno, una camera mansardata con bagno al piano superiore. Cantina, due posti auto privati e parco condominiale. Oggetto da amatore.

Richiesta 285.000

Richiesta 750.000

Richiesta 1.600.000

Impruneta - Tavarnuzze

Bellosguardo

Certosa Colleramole

Bellissima villa di oltre 400 mq. completamente ristrutturata con raro gusto e materiali di pregio, composta da corpo centrale e dependance indipendente di circa 50 mq. , parco di circa 3.500 mq., posti auto coperti, splendida piscina ed assoluta privacy. Prestigiosa, con grandi spazi di rappresentanza e facilmente divisibile in due unitĂ .

In contesto elegante e riservato, a due passi dal centro, porzione di villa di circa 350 mq. oltre giardino di 1500 mq. con accesso privato e posti auto, composta da doppio ingresso, tre saloni con camino, sala pranzo, cucina, tre camere con bagno e guardaroba, studio e splendida e grande veranda che affaccia sul giardino allâ&#x20AC;&#x2122;italiana. Residenza di charme e curata in ogni particolare. Divisibile in due unitĂ .

Trattativa riservata

In esclusivo contesto, villa del 400 da sogno di oltre 400 mq, ristrutturata di recente, oltre parco con posteggi. Composta da: ampia zona giorno, con salotti e sala da pranzo, zona notte al piano superiore, suggestiva torre con possibilitĂ di ulteriori alloggi con vista mozzaďŹ ato su Firenze. Al piano seminterrato piccola spa. Completa la proprietĂ una dependance di circa 80 mq anchâ&#x20AC;&#x2122;essa ďŹ nemente ristrutturata. Trattativa riservata

Piazza LibertĂ

Indipendenza

Bagno a Ripoli

Viali. In contesto riservato e signorile, appartamento al piano terreno di circa 140 mq composto da ingresso, soggiorno doppio, cucina con tinello, due camere, guardaroba, studio, due bagni, cantina. Un grande giardino carrabile di circa 400 mq. ed il contesto del condominio rende lâ&#x20AC;&#x2122;appartamento unico nel suo genere e nella zona.

Lussuoso appartamento in palazzo prestigioso, di oltre 200 mq. al secondo piano con ascensore, perfettamente ristrutturato con materiali e soluzioni pregio, composto da: ingresso, cucina, grande salone di rappresentanza , tre camere, quattro bagni, ripostigli e locali di servizio indipendenti con bagno.

Poco distante dalla piazza, imponente villa libera su quattro lati, di oltre 600 mq., disposta su piĂš livelli con circa 5.000 mq. di parco ben curato. La villa Ă¨ in ottime condizioni e, per la sua disposizione interna, Ă¨ facilmente divisibile in piĂš unitĂ immobiliari. Garage con posti auto.

Richiesta 2.200.000

Trattativa riservata

Richiesta 950.000

,UNGARNO "ENVENUTO #ELLINI s &IRENZE s INFO THAVENUEIMMOBILIARE IT MAGGIO 2011 n. 5

PCMese_05 - bozzetti_2011 05/05/11 20.16 Pagina 32

Cure/Campo di Marte - IMMOBILDUSE srl

COVERCIANO Elegante villa ottocentesca libera su 4 lati (1.150 mq.), riﬁniture di lusso, parco esclusivo (4.500 mq.), accessoriata di posti auto, ampie terrazze, sauna, ascensore interno oggetto unico nel suo genere. Divisibile in più unità. Adatto ufﬁci alta rappresentanza. Trattativa riservata - Rif. N100129 – Tel. 055/600148

Gavinana - IMMOBILGAVINANA srl BAGNO A RIPOLI Ottima posizione panoramica nel verde in contesto esclusivo di villa storica del 1500, splendido appartamento (170 mq.) completamente ristrutturato con materiali di alto livello, oltre terreno esclusivo di (1.000 mq.). Trattativa riservata - Rif. E110043 – Tel. 055/6800156

Pontassieve - TARANTO srl

RUFINA (COLLINE) Posizione panoramica splendida villa primi ‘900 divisa in 4 unità ﬁnemente ristrutturate secondo i criteri della bioarchitettura e del risparmio energetico accessoriate di cantina posti auto e giardino esclusivo. Ottimo restauro conservativo. Da ` 420.000 - Rif. U110094 – Tel. 055/8315811

Poggio a Caiano - IMMOBILCROMA srl

SCANDICCI Roveta splendida villa indipendente, completamente ristrutturata, posta in posizione panoramica. Si sviluppa su 2 livelli, al piano terra ingresso, soggiorno, doppio cucina abitabile in muratura, al 1° piano 2 camere matrimoniali, due singole, due servizi e un balcone. Ha circa 5000 mq. di terreno, di cui 1/3 a bosco, e il restante formato da prato uliveta e orto. ` 1.080.000 - Rif. O80292 – Tel. 055/2571715

Oltrarno/San Frediano - ANCILLI srl

PORTA ROMANA Posizione collinare dominante su Firenze sensazionale attico su due livelli con terrazza abitabile al piano e vista mozzaﬁato ristrutturazione di design diviso in quattro ampi vani (100 mq. circa) oltre garage ed accessori unico nel suo genere. ` 890.000 - Rif. I110096 – Tel. 055/2286074

Centro - FINCONSULT srl ARTIMINO PRESSI In villa d’epoca ﬁnemente ristrutturata, pittoresco ampio 3 vani con resede frontale e delizioso giardino d’inverno tergale. Ampio parcheggio, piscina attrezzata e parco condominiali. ` 320.000 – Rif. PC110040 – Tel. 055/8779549

Scandicci - ALMA srl

VIA CALZAIUOLI Interno casa torre del 1100 libero amatoriale ampio tre vani unico nel suo genere per posizione restauro e particolari d’epoca tutti i vani ﬁnestrati eccellente investimento. ` 370.000 - Rif. F100036 – Tel. 055/2776291 MAGGIO 2011 n. 5

PCMese_05 - bozzetti_2011 05/05/11 20.16 Pagina 33

Cure/Campo di Marte - IMMOBILDUSE srl

SETTIGNANO (VIA DE CECI) Posizione dominante su Firenze e colline, prestigiosa villa settecentesca (275 mq.) su due livelli e libera su 4 lati adornata da splendido giardino carrabile (1.000 mq.), dependance indipendente, posti auto e ampio garage. Oggetto di livello. Trattativa riservata - Rif. N110054 – Tel 055/600148

www.italianaimmobiliare.it Gavinana - IMMOBILGAVINANA srl

BAGNO A RIPOLI Zona collinare, nel verde, in ex mulino ottimo, ristrutturato terratetto (110 mq.) su due livelli, con tripli servizi taverna, grande terrazza (75 mq.) e posti auto. ` 550.000 – Rif. E110064 – Tel. 055/6800156

Borgo San Lorenzo - IMMOBILBORGO srl

VICCHIO Nel verde esclusiva villa libera su 4 lati su 2 livelli (190 mq.) con garage taverna (80 mq.) ed ampio parco circostante oggetto unico nel suo genere termosingolo. ` 720.000 - Rif. Q110016 – Tel. 055/8496195

Cascina - IMMOBILCASCINA srl

VICOPISANO Località spazza vento, immerso nel verde con 13 ettari di terreno collinare, panoramico, rustico di 200 mq. ampliabile con piscina, perfetto come agriturismo o con altre destinazioni. Per amanti del genere. ` 600.000 – Rif. Y60000 – Tel. 050/710041

San Casciano - IMMOBILIARE CERONI Pescia - SOLUZIONE CASA PESCIA Villa padronale in posizione panoramica di circa 500 mq., abitazione del casiere di circa 200 mq. ed altro annesso di circa 80 mq.; oltre a terreno di circa 5 ettari con ulivi, viti ed alberi da frutto. Ottima anche come struttura ricettiva. Info e trattativa riservata in agenzia - Rif. PE1763 – Tel. 0572/490191

MAGGIO 2011 n. 5

SAN CASCIANO V. P. Montecapri, villa di 460 mq. ca libera su 4 lati circondata da 4.000 mq. di giardino, su 3 livelli, cucina, sala pranzo, soggiorno doppio, grande salone con camini in pietra, 4 camere, 3 servizi, lavanderia, garage, taverna, cantina, 4 terrazze. Luminosissima, 3 ingressi. Possibilità di acquisto frazionata e ristrutturata a 3.600 ` al mq. ` 1.300.000 - Rif. V110060 – Tel. 055/8228206

PCMese_05 - bozzetti_2011 05/05/11 20.16 Pagina 34

SESTO FIORENTINO

QUINTO ALTO - IN SPLENDIDA POSIZIONE

immersa nel verde, villa libera su 4 lati con circa due ettari fra giardino e terreno coltivato ad olivi, la villa si sviluppa su due livelli ed è composta da ingresso, soggiorno con camino, sala da pranzo, grande cucina, lavanderia, tre camere, tre bagni. Facilmente divisibile in due unità.

e 850.000

(1210)

CALENZANO

A DUE PASSI DAL CENTRO in splendido complesso colonico, caratteristica porzione composta da ingresso su ampio salone con zona pranzo separata, cucina, bagno, al piano superiore da due camere matrimoniali corredate di bagno privato, la terza camera con bagno si sviluppa nella caratteristica mansarda. Cantina e posto auto. Completa la proprietà il grande giardino condominiale piantumato ad ulivi.

tratt. ris. (993)

QUARRATA

VALENZATICO - IN COLLINA

presso Villa Zaccanti, bellissima villa libera su quattro lati con mq. 6.000 di terreno con 48 piante da frutto. l’immobile si sviluppa su tre piani per una superficie totale di mq.450, al piano terra è composta da ingresso, ampio salone, sala da pranzo con grande camino, cucina abitabile, ripostiglio e un servizio, al piano superiore la villa si compone di 4 camere matrimoniali e due bagni. Il piano soffitta è completamente finestrato, adatto ad essere trasformato ad appartamento indipendente. Oggetto unico, panoramico.

tratt. ris. (1213)

Viale Montegrappa, 181 - PRATO Tel. 34

0574/516079 Cell. 338/4105731 - 339/2886559 MAGGIO 2011 n. 5

PCMese_05_cover_2011 03/05/11 17.20 Pagina 35

SIGNA centro

Rif. T-133

Palazzina primi ‘900 da terratetto, completamente restaurata a nuovo, libera sui 3 lati, bifamiliare divisa in 2 unita’ imm. Indipendenti e frazionabili, una al primo piano e una al piano terreno, di 4 vani ciascuna di mq 130 + mq 60 di garage, 3 cantine, oltre a giardino tergale di mq 400, terrazzo frontale di circa mq 50 e terrazzo al 1 piano.

Trattativa riservata informazioni in agenzia

Lastra a Signa Signa

Loc. San Miniato

porzione di colonica

di nuovo restauro a terratetto, vani 6, mq 203 (103 + 50 mansarda + 50 tavernetta), composta da: ingresso,cucina soggiorno, 2 bagni, 3 camere, ripostiglio, impianto gpl, garage tavernetta, mansarda mq. 50, posto auto e piazzale mq. 140, giardino mq. 400. Richiesta € 600.000 tratt.

Terratetto bifamiliare libero su 3 lati, ottimo stato degli anni 2000, 6 vani, mq 180, su piu’ livelli (pt+1p+sem) con cucina pranzo, soggiorno con doppio ingresso, 3 camere, 3 bagni, 2 terrazzi, ripostiglio, tavernetta doppia finestrata, balcone, piazzale di 250 mq. Richiesta: € 630.000 tratt.

Rif. PC-003

Rif. T-142

C O M P R AV E N D I TA BENI IMMOBILIARI CONSULENZE VA L U TA Z I O N I CESSIONI E RILIEVI AZIENDALI MAGGIO 2011 n. 5

ANDI

LASTRA A SIGNA (FI) Via Livornese, 349

055.8722939 - 337.678948

STUDIO IMMOBILIARE

www.immobiliarelandi.net e-mail: immobiliarelandi@virgilio.it

PCMese_05_cover_2011 03/05/11 17.20 Pagina 36

REGGELLO Reggello Antico complesso residenziale

LOCALITÀ

di mq. 2070 circa, da ristrutturare,

“La Romola”

parzialmente sottoposto a Sovrintendenza Belle Arti, cappella privata su chiostro interno, giardini di pertinenza e terreni circostanti. Proposta progettuale già avanzata per la realizzazione di 10 unità immobiliari.

Trattativa in agenzia.

Impruneta COLLINE SESTO FIORENTINO IMPRUNETA

Colline Sesto Fiorentino

Villa del ‘400 con piscina, posizione dominante, panoramicissima, facilmente frazionabile in 2/3 unità, giardino circostante 1000 mq circa

Ruolo Ag. Imm. n. 2028

Trattativa riservata

Complesso colonico con vista su firenze, completamente finemente ristrutturato, complessivi mq. 1300 circa, adatto anche ad attività ricettiva, parco con terreno olivato, piscina

Trattativa riservata dal 1954 www.immobiliareminichiello.it FIRENZE - Via Frà D.Buonvicini 2/br (lato P.zza Savonarola) Tel. 055.580050 Cell. 335.5792626 MAGGIO 2011 n. 5