Putevoditel ekbpromo 2015 by Tatiana Shushakova

ПУТЕВОДИТЕЛЬ

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ 2015 ЕКАТЕРИНБУРГА УРАЛ

12 ОБЗОР НОВОСТРОЕК ЕКАТЕРИНБУРГА

жИЛЬЕ

КОТТЕДжИ

30 ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЕ ПРОЕКТЫ ГОРОДА

зЕМЛИ

ОФИСЫ

62 ИТОГИ IV ПРЕМИИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ ЕКАТЕРИНБУРГА «ЭТАЖИ»

СКЛАДЫ

ГОСТИНИЦЫ

66 ПОБЕДИТЕЛИ КОНКУРСА УПН «ПРОФЕССИОНАЛЬНОЕ ПРИЗНАНИЕ — 2014»

ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ

КОНГРЕСС-ПЛОщАДКИ

Как купить квартиру в новостройке, если скидку застройщик не предлагает

Инструкция по применению для покупателя

Список новостроек Екатеринбурга со сроком сдачи в 2014 году Актуальные предложения рынка

5 Жилая недвижимость

Геннадий ЧЕРНЫХ, директор Pred Group

Загородная недвижимость

Наиболее динамичные коттеджные поселки

Обзор рынка загородной недвижимости

«Комфорт-класс как новый вид практичного жилья»

Почему рынок офисов ожидает сокращение новых планов застройки

Мнение аналитика УПН Константина ОКТАЕВА

Почему многие региональные ТЦ могут быть заморожены

Константин ФИЛИППИШИН, генеральный директор ГК «Экодолье» «Жилой комплекс «Экодолье Екатеринбург» — новый формат загородной жизни»

Мнение Татьяны КЛЮЧИНСКОЙ, директора по России и СНГ, начальника департамента торговых площадей JLL

4 Жилая недвижимость

Рынок встроено-пристроенных коммерческих помещений

Какие площади будут наиболее востребованы

Александр ПОГОНЧИК, директор по инвестиционному строительству «ЮИТ Уралстрой»

«Интерес к проектам с нулевой степенью готовности снизится»

Лучшие объекты недвижимости Екатеринбурга

Итоги IV Премии рынка недвижимости «Этажи»

Офисная недвижимость

Победители конкурса УПН «Профессиональное признание — 2014»

Денис КОЛОКОЛЬНИКОВ, председатель совета директоров RRG

Итоги традиционного Бала Риэлторов

План деловых конференций по коммерческой недвижимости в Екатеринбурге

Организатор: КГ Ekbpromo Тел: (343) 328-77-07, моб. +79221887707 E-mail: info@ekbpromo.ru, сайт: www.ekbpromo.ru № 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13

Дата 18 МАРТА 2015, Екатеринбург 18 МАРТА 2015, Екатеринбург 26 МАРТА 2015, Пермь 21 АПРЕЛЯ 2015, Екатеринбург 22 АПРЕЛЯ 2015, Екатеринбург 29-30 МАЯ 2015, Екатеринбург 10 ИЮНЯ 2015, Екатеринбург 18 ИЮНЯ 2015, Екатеринбург 25 АВГУСТА 2015, Екатеринбург 08 ОКТЯБРЯ 2015, Екатеринбург 08 ОКТЯБРЯ 2015, Екатеринбург 09-10 ОКТЯБРЯ 2015, Екатеринбург 2 ДЕКАБРЯ 2015, Екатеринбург

10 ДЕКАРЯ 2015, Екатеринбург

Каталог-путеводитель «Рынок недвижимости Екатеринбурга 2015»

Наименование Уральский форум «ТОРГОВЫЙ ЦЕНТР БУДУЩЕГО» с участием Администрации г. Екатеринбурга Уральский форум «БИЗНЕС-ЦЕНТР БУДУЩЕГО» с участием Администрации г. Екатеринбурга Форум «Пермский край — территорий девелоперских инноваций» («Градостроительные стратегии») Круглый стол «Хостелы Урала» с участием Администрации г. Екатеринбурга «Инновации в розничной торговле и общепите». Конференция в рамках выставки INTERFOOD МАЙСКАЯ ДЕМОНСТРАЦИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ (коттедж-тур, новострой-тур, бизнес-тур, апартамент-тур и т.д.) Уральский форум «ОТЕЛЬ БУДУЩЕГО» с участием Администрации г. Екатеринбурга Форум «Градостроительные технологии» Конкурс на лучший градостроительный проект Практическая конференция «Маркетинг в коммерческой недвижимости» с участием Администрации г. Екатеринбурга Конференция «Новостройки Екатеринбурга: настоящее и будущее» в рамках VIII Уральского форума по недвижимости Конференция «Загородный рынок: форматы и цены» в рамках VIII Уральского форума по недвижимости ОСЕННЯЯ ДЕМОНСТРАЦИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ (коттедж-тур, новострой-тур, бизнес-тур, апартамент-тур и т.д.) Круглый стол «Безопасность объектов коммерческой недвижимости» с участием Администрации г. Екатеринбурга V ПРЕМИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ ЕКАТЕРИНБУРГА — 2015. Аудитория: застройщики, девелоперы, собственники и управляющие объектами жилой и коммерческой недвижимости (официальный сайт Премии — www.newekb.ru)

Редакция: Коммуникационная группа «EkbPromo» Татьяна Шушакова, Анна Нелюбина. тел: (343) 328-77-07 e-mail: info@ekbpromo.ru сайт: www.ekbpromo.ru

Тираж: 5 000 экз. Использованы материалы Администрации г. Екатеринбурга, Уральской палаты недвижимости, компании «Урал-Гермес», Est-a-Tet, порталов Provereno.ru, Domarastut.ru.

«ИНТЕРЕС К ПРОЕКТАМ С НУЛЕВОЙ СТЕПенЬЮ ГОТОВНОСТИ СНИЗИТСЯ» ваться исходя из кадастровой стоимости объекта. Повлияет ли это на спрос на жилье? — Увеличение налоговой нагрузки может повлиять на спрос со стороны инвестиционных покупателей, у кого в собственности несколько квартир. Однако уровень данного налога на сегодняшний день можно назвать относительно приемлемым для большей части населения. Поэтому мы не ожидаем значительного влияния на спрос этого фактора.

Александр ПОГОНЧИК, директор по инвестиционному строительству «ЮИТ Уралстрой»

Кто выиграет, а кто проиграет в результате кризиса в 2015 году? — Как показывает практика предыдущих кризисов, в такое время выживают только сильные застройщики, которые могут приспособиться к непростой экономической ситуации, имеют большой портфель заказов и возможности для развития своей деятельности. А компании, имеющие невысокий объем заказов и большой объем кредитных обязательств, могут свернуть свою деятельность. Кроме того, есть существенные риски «заморозки» строительных проектов у такого рода застройщиков. В этом случае в число проигравших войдут дольщики — покупатели квартир. С нового года в России начала действовать новая система взимания налога на недвижимость: ставки будут рассчиты-

Какие проекты станут для вас и вашей компании главными в 2015 году? — В 2015 году «ЮИТ Уралстрой» начнет реализацию двух новых проектов. Это будет жилой комплекс по ул. Маневровая — три 24-этажных и один 16-этажный дом со встроенными коммерческими помещениями и надземным многоуровневым паркингом. Кроме того, мы дадим старт крупному проекту «Балтым-Парк», который будет представлять собой 3-5-этажные жилые дома, социальную и коммерческую инфраструктуру. Общая площадь земельного участка проекта составляет 76 га. Также мы продолжим реализацию еще одного крупного проекта — жилого квартала «Рифей». В 2015 году в нем начнется строительство еще 2-х домов. Какие сегменты недвижимости, на Ваш взгляд, окажутся наиболее и наименее востребованы у покупателей в кризис? — В период экономической нестабильности наиболее востребованы будут жилые

Мы дадим старт крупному проекту «Балтым-Парк», который будет представлять собой 3-5-этажные жилые дома, проекты эконом-класса. При этом процесс принятия решения о покупке квартиры станет более длительным. Поэтому строящиеся объекты должны иметь дополнительную привлекательность для клиентов, которая выражается в местоположении, существующей и строящейся инфраструктуре и других особенностях продукта, повышающих комфортность и безопасность проживания. Кроме того, большое влияние на успешность проекта будет оказывать широкий выбор способов финансирования: ипотека (несмотря на увеличение ставок), рассрочка от застройщика, зачет вторичного жилья и использование жилищных сертификатов. В то же время, проекты бизнес-класса будут находиться в худшей диспозиции, в первую очередь, за счет высокой стоимости квартир. А для инвесторов какие объекты станут самыми привлекательными? — Для инвесторов наиболее привлекательными станут проекты с высокой степенью готовности. Интерес к проектам с нулевой степенью готовности по минимальным ценам снизится. Причина — рост рисков, связанных с экономической ситуацией в стране.

«ПОВЫСЯТСЯ РИСКИ ПО РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТОВ НА НАЧАЛЬНЫХ СТАДИЯХ СТРОИТЕЛЬСТВА» Сергей МЕНЬШЕНИН, руководитель отдела аналитики гк «Новосёл»

О зависимости от банков В 2015 году рынок жилья будет зависеть от банковского сектора, в частности, от доступности кредитов, как для населения, так и для компаний-застройщиков. Инфляционные процессы могут повлиять

на формирование стоимости первичной недвижимости. В случае повышения цен на строительные и отделочные материалы новостройки будут расти в цене. Впоследствии, если кредитные ресурсы перестанут быть доступными, часть ком-

паний ожидают банкротства, слияние и поглощение. Серьезно повысятся риски по реализации проектов на начальных стадиях строительства, и объемы продаж на первичном рынке могут значительно сократиться. Растущие кредитные ставки, высокий уровень объема предложения и сокращающийся платежеспособный спрос будут оказывать негативное влияние на ценообразование на вторичном рынке жилья. Цены на вторичку могут стагнировать, показывая невнятную динамику в зависимости от настроений, курсов валют и реальных возможностей.

ное влияние на рынок. Многие клиенты оказались неготовыми кредитоваться по высоким ставкам. В результате некоторые сделки купли-продажи были приостановлены, а часть объектов была снята с продажи. В 2014 году доля покупателей на рынке жилья с использованием ипотеки составляла более 60%. При условии сохранения ключевой ставки на сегодняшних уровнях доля ипотечных сделок значительно сократится, возрастет просрочка по ранее полученным кредитам, уменьшится объем предложения на рынке и его активность в целом.

О покупателях Повышение процентных ставок по кредитам уже сегодня оказывает негатив-

О ликвидности В структуре продаж ГК «Новосёл» наиболее ликвидными являются 1- и 2-х ком

Цены на вторичку могут стагнировать, показывая невнятную динамику в зависимости от настроений, курсов валют и реальных возможностей натные квартиры. 1-комнатные занимают долю 33%, двухкомнатные — 35%, в большинстве случаев это объекты эконом сегмента. Квартиры классом выше продаются реже и спрос на них меньше. Менее ликвидные — 3-х комнатные и многокомнатные квартиры (4 и более), доля которых в продажах составляет соответственно 15% и 2%. Оставшиеся 15% приходятся на долю комнат, являющихся ликвидными объектами рынка.

«ПОЯВИЛАСЬ ВОЗМОЖНОСТЬ ПРИОБРЕСТИ ЭЛИТНУЮ КВАРТИРУ С ДИСКОНТОМ» А в какие объекты недвижимости сегодня выгодно инвестировать? — Наиболее привлекательными для инвестиций будут 1 и 2-х комнатные квартиры небольшой площади в 3 и 4 ценовых поясах Екатеринбурга. Самое выгодное приобретение можно сделать в новых проектах надежных застройщиков. На старте есть возможность заключить договор с гибким графиком оплаты и стоимостью на 30-50% ниже цены готового жилья. Таким образом, это будет интересно как для потенциальных инвесторов, так и для конечного покупателя. Геннадий ЧЕРНЫХ, директор компании PRED GROUP

Какие квартиры будут пользоваться повышенным спросом в Екатеринбурге в 2015 году? — Элитная недвижимость будет востребована по той причине, что цены остаются пока рублевыми. Многие покупатели дорогой недвижимости держат личные сбережения в валюте, и теперь у них появилась возможность приобрести элитную квартиру со значительным дисконтом. В то же время массовый спрос на жилую недвижимость был и остается в формате «эконом-класса», тем более в нынешних экономических условиях. Поэтому высокий интерес к этому сегменту сохранится.

Кому легче будет пережить кризис? — Легче переживут кризисные процессы компании-застройщики без кредитов и обязательств. Компании со значительным количеством свободных средств получат возможность увеличить свою долю рынка. В длительной перспективе все будет зависеть от действий правительства и ЦБ. На каких проектах в 2015 году сконцентрируется Ваша компания? — Во-первых, это концептуальный жилой квартал «Малевич», строительство которого мы продолжим. Проект стал уже известным в городе и по праву заслужил признание потребителей и профессионалов рынка. Во-вторых, новый

В длительной перспективе все зависит от действий правительства и ЦБ концептуальный жилой квартал «Ньютон Парк». Это новое строительство. Проект будет продолжением реализации удачной идеи концептуального жилого квартала. Мы будем использовать здесь весь наш предыдущий положительный опыт и привнесем наши новейшие идеи и разработки для создания действительно комфортной жилой среды для наших потребителей. В прошлом году Вы проводили конкурс на разработку концепции застройки на территории Уральского приборостроительного завода. В какой стадии развития сейчас этот проект? — Сегодня продолжается кропотливая работа по проектированию объекта. Это будет элитный жилой комплекс в историческом центре, на набережной городского пруда по адресу ул. Горького, 17. Это знаковый проект не только для нас, но и для всего города. Мы надеемся, что он станет одной из визитных карточек нашего города. Именно поэтому наш подход к этому проекту особо тщательный.

«ТЕМПЫ РОСТА ЦЕН НА КВАРТИРЫ ОТСТАЮТ ОТ ИНФЛЯЦИИ»

Михаил ХОРЬКОВ, начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости

бщий объем жилья, находящийся в стадии строительства на конец 2014 года, составил 2 660 тыс. кв. м. Это на 1% выше уровня в конце 2013 года. Продолжают активно развиваться жилые проекты в городах-спутниках Екатеринбурга. Объем строительства здесь остается на уровне 2013 года — около 307 тыс. кв. м многоквартирного жилья. Объем апартаментов в стадии строительства составил 236 тыс. кв. м (+34,4% к аналогичному периоду 2013 года). Таким

образом, общий объем строящихся объектов на рынке жилья, включая пригород и апартаменты, сегодня составляет 3,2 млн кв. м. Этот показатель гарантирует высокий объем предложения на рынке строящегося жилья в ближайший год. В течение всего 2014 года девелоперы рынка продолжали активно выводить новые проекты, что свидетельствует об инерции, как отдельных участников, так и рынка в целом. В 2015 этот процесс замедлится. Число квартир на вторичном рынке, после достижения отметки в 10 тыс. осенью 2014 года, начало резко снижаться в декабре. В начале января 2015 года объем предложения в базе данных УПН составил около 8 тыс. квартир. Основная причина — уход с рынка продавцов, которые планировали улучшить жилищные условия с помощью продажи старого жилья и ипотеки. После роста ставок они были вынуждены отказаться от этого. Резкий рост активности покупателей в декабре 2014 года и увеличение продаж были основаны на двух основных факторах. Первый — оставшаяся активность со стороны покупателей, которые стремились сохранить свои сбережения на фоне стремительного обесценивания рубля.

Основные структурные и ценовые показатели рынка жилья, 4 кв. 2014 г.

Показатель Единица измерения Значение Изменение за квартал,% Объемные показатели Объем площадей на стадии строительства Всего в многоквартирных домах 2697 -6 в том числе «заморожено» 38 -41 тыс. кв. м в том числе «активно» 2660 -5 Всего в апартаментах 236 10,7 Структура строительства жилья по классам класс «эконом» 1740 -6 класс «комфорт» 903 -2 тыс. кв. м класс «бизнес» 9 0 класс «элит» 15 0 Ценовые показатели (средняя цена 1 кв. м общей площади квартир) Вторичный рынок В среднем по городу 76226 0,5 Год постройки до 1960 66553 0,2 руб./кв. м Год постройки 1960-1980 72610 -1,0 Год постройки 1981- 2000 74315 0,1 Год постройки от 2001 84612 1,4 Первичный рынок В среднем по городу 65577 0,6 класс «эконом» 61390 1,5 руб./ кв. м класс «комфорт» 75346 1,5 класс «бизнес» 98450 -0,3 Класс «элит» 145000 0,0

Изменение за год,%

Общий объем строящихся объектов на рынке жилья, включая пригород и апартаменты, сегодня составляет 3,2 млн кв. м. Этот показатель гарантирует высокий объем предложения на рынке строящегося жилья в ближайший год. Второй — рост ключевой ставки ЦБ РФ привел к изменению условий ипотечного кредитования. Но в декабре клиенты отдельных банков, имеющие одобрение, еще могли успеть закрыть сделку по старым условиям. Оба фактора краткосрочны и с начала 2015 года рынок столкнулся с заметным снижением спроса. Последние два года на фоне высокого объема предложения, темпы роста цен на квартиры в Екатеринбурге отстают от инфляции. А в 2015 году мы можем увидеть снижение цен по отдельным сегментам рынка на 5-15%. Возможен и альтернативный сценарий с разгоном инфляции и сохранением слабого номинального роста цен. Но в этом случае инфляция будет существенно обгонять темпы роста цен на квартиры. Объем строительства жилья и апартаментов в Екатеринбурге и городах-спутниках, тыс. кв. м

Объем строительства — 3,3 млн кв. м 3500

0 -29 1 34,4 -6 15 0 4,7 2,8 3,1 5,1 5,0 7,8 4,9 12,6 -4,6 0,0

3000 2500

Апартаменты Квартиры в пригороде Квартиры в Екатеринбурге

2000 1500 1000 500 0

4 кв. 4 кв. 4 кв. 4 кв. 3 кв. 2010 г. 2011 г. 2012 г. 2013 г. 2014 г.

Квартиры в Екатеринбурге: рост 5,6 % Квартиры в пригороде: рост 0,3 % Апартаменты: рост 21,3 % Источник: РИЦ УПН

Обзор самых интересных соседей новостроек У каждого покупателя свои приоритеты при выборе жилья, свой ритм жизни и привычки. Для кого-то, например, важней не тратить время на дорогу до метро, а кто-то лучше будет ездить 15 минут до метро, но жить в более спокойной обстановке. К сожалению, не всегда клиенты на этапе приобретения жилья четко осознают свои предпочтения, и только потом, начиная жить в новой квартире, понимают, что им более подходит другой тип жилья. 1. Стадион Преимущества от соседства жилого дома со стадионом не так однозначны, как кажется на первый взгляд. С одной стороны, конечно, удобно посещать вероятнее всего имеющийся в составе стадиона спортивный зал, водить ребенка на различные секции, да и самому присутствовать на матчах любимой команды, не тратя много времени на проезд. С другой стороны, периодически стадионы становятся местом скопления большого числа людей, поэтому в один прекрасный день жильцы близлежащих домов могут столкнуться с тем, что просто пройти и тем более проехать до своего подъезда будет задачей в духе фильма «Миссия невыполнима». Ярко светящие прожекторы стадиона добавят особой радости тем, кто все-таки эту миссию выполнит и сможет добраться до своей квартиры.

2. Торговый центр, крупный супермаркет Иметь рядом с домом все блага индустрии товаров и услуг кажется очень удобным: можно тратя минимум времени, сходить в кино или ресторан, пройтись по магазинам. Однако большие потоки людей и машин, которые паркуются у дома, могут испортить впечатление от такого соседства. Тут важен размер торгового объекта: если это гипермаркет или просто большой магазин, который один на весь район, то стоит призадуматься. А если в районе и без того много крупных торговых точек, можно просто посетить торговый центр и выбранную новостройку в торговые «часы пик» — в субботу или пятницу вечером, чтобы оценить степень загруженности магазина. 3. Школы и детские сады Школа и детский сад во дворе дома большинству покупателей кажутся неоспо-

римым преимуществом — свое чадо не надо никуда везти. Однако в случае с крупными образовательными кластерами, специализированными учебными заведениями и просто популярными или элитными школами и садами учащиеся, родители и оставленные ими автомобили вполне могут наводнить двор дома. 4. Парк, бульвар, аллея, лес Расположенный рядом с домом парк для многих автоматически вызывает в голове картину семейной идиллии: семья гуляет по зеленой аллее, все катаются на велосипедах, устраивают пикники. При этом не стоит забывать, что у всех людей свои представления о «культурном отдыхе» и веселая компания с шашлыками, песнями и танцами под окнами дома, выходящего на парк, вполне может собраться. Источник: компания Est-a-Tet (г. Москва)

КАК КУПИТЬ КВАРТИРУ В НОВОСТРОЙКЕ ПОДЕШЕВЛЕ, ЕСЛИ СКИДКУ ЗАСТРОЙЩИК НЕ ПРЕДЛАГАЕТ

ынок новостроек наводнен, что не мешает застройщикам планомерно поднимать цены. Но цены эти лишь декларируемые. Чтобы ускорить продажи, приходится давать скидки. Скидки бывают как открытые, то есть заявленные в рекламе, так и неявные, для получения которых придется изрядно потрудиться. Открытые скидки, как правило, распространяются на ограниченный круг не самых ликвидных или переоцененных квартир (доходят до 15%) либо требуют от покупателя немедленной полной оплаты (при этом дисконт будет до 8%). Если же застройщик объявляет скидки на все квартиры, то, как правило, речь идет о непродолжительной акции со скидкой

в 1—3% от цены. У ряда застройщиков есть скидочные карты на те же 1—3%, которые выдаются при первой покупке. Часто карты неименные, поэтому новые покупатели порой просят их у тех, кто квартиру уже приобрел. Если же о скидках застройщик молчит, а получить их хочется, нужно действовать самому. Вряд ли вам удастся решить подобный вопрос на уровне обычного менеджера по продажам. На первом этапе Ваша задача — связаться с его руководителем, который может принять решение о персональной скидке, а если речь идет о небольшой компании, то возможно, и с руководителем компании-застройщика. Как показывает практика, если вы поку-

паете больше двух квартир в небольшом проекте, обладаете даром убеждения и готовы заплатить сразу, вполне можно рассчитывать на скидку до 5%. Естественно, чем больше организация, тем с большим сопротивлением и длительностью процесса вы столкнетесь. Трудно получить скидку и тогда, когда проект продается через риэлторов, так как в этом случаем между застройщиком и риэлторами могут быть жесткие соглашения по регулированию ценовой политики. До сих пор речь шла об объектах, находящихся в так называемой открытой продаже, то есть по которым уже, как правило, зарегистрирован первый договор долевого участия и начата реклам-

ная кампания. Однако существуют и так называемые закрытые продажи, когда застройщик не ведет рекламу, так как не подготовил еще все документы, но деньги тем или иным образом принять готов. На этом этапе квартиры стоят максимально дешево и цены могут быть на 10—20% ниже, чем на этапе массовых продаж. Узнают о таких продажах от знакомых, через специальные рассылки, на форумах. Более того — инвесторы, готовые вложить деньги в ту или иную новостройку,

уже формируют клубы покупателей и выходят к застройщикам с предложениями об оптовой закупке квартир до старта продаж. В этом случае цена может быть еще ниже, и чем больше размер такого фонда, тем значительнее окажется дисконт. Однако на этом этапе может возникнуть конкуренция с профессиональными инвестиционными компаниями, паевыми инвестиционными фондами и банками, которые готовы выкупать квартиры у застройщиков чуть ли целыми стояками и

корпусами и боятся будущей ценовой конкуренции с клубами покупателей, большинство членов которых приобретают квартиры с целью перепродажи. Поэтому успех подобного клуба зависит от наличия сильного переговорщика и организатора, которому, естественно, требуется вознаграждение. Источник: Проект о новостройках Provereno.ru, портал DОMARASTUT.ru

КАК СЭКОНОМИТЬ ПРИ ПОКУПКЕ КВАРТИРЫ В НОВОСТРОЙКЕ 1. Постоянно следить за акциями и скидками Как правило, при 100% оплате застройщиком часто предлагаются скидки на всех этапах реализации объекта, кроме старта продаж, когда цены в проекте находятся на минимальном уровне, а спрос максимален. Скидки могут предоставляться и в случае ипотечных сделок, поскольку для застройщика, это как и при 100% оплате «быстрые» деньги. При рассрочке скидки обычно не предусматриваются. Размер дисконта может варьироваться от 1% до 8%, в среднем размер скидки составляет 3-5%, что позволяет покупателям существенно сэкономить.

только сэкономить, но и в спокойном режиме в отсутствии большого количества покупателей провести сделку. 4. Обращать внимание на предложения «Машиноместо, балкон или подсобное помещение в подарок» Обычно подобные предложения менее востребованы клиентами, чем скидки, однако это такой же способ сэкономить на покупке недвижимости. Например, при монолитном строительстве площадь балконов довольно существенная, и даже с учетом их оплаты с понижающими коэффициентами их стоимость значительна. Исключив ее из общего бюджета покупки можно хорошо сэкономить.

2. Приобретать жилье со 100% оплатой Именно при 100% оплате застройщиком предлагаются максимальные скидки, поэтому, если клиенту не хватает незначительной суммы для приобретения жилья с полной оплатой, рекомендуется недостающие средства или занять у знакомых, или взять потребительский кредит. С учетом скидки покупка квартиры со 100% получается выгодней, чем рассрочка или ипотека. Например, при 5% скидке на квартиру стоимостью 5 млн рублей, покупатель экономит 250 тыс. рублей.

5. Присмотреться к менее востребованным типам квартир Практически в любом проекте есть несколько типов планировки для квартир любой комнатности, и определенные типы квартир в силу сложивших у многих покупателей стереотипов и устоявших вкусов раскупаются в первую очередь. Любой застройщик, в свою очередь, ориентируется на равномерную реализацию, поэтому на «обделенные вниманием» типы квартир он может предлагать хорошие скидки.

3. Покупать жилье в праздники или летом Как правило, застройщики запускают интересные акции либо приурочивая их к праздникам, либо в традиционные периоды затишья на рынке, например, летом для стимуляции спроса. Летом и во время праздников наблюдается снижение покупательской активности. Поэтому приобретая квартиру в такой момент можно не

6. Приобретать квартиру с отделкой Для экономии покупателям можно посоветовать рассмотреть квартиры с отделкой, поскольку ремонт от застройщика в любом случае обойдется дешевле, чем ремонт своими силами в силу оптовой закупки девелопером стройматериалов и большого объема работ. В среднем затраты на ремонт своими силами могут достигать порядка 30% от стоимости квартиры,

поэтому готовая отделка позволяет минимизировать эту статью расходов. Если клиент все же планирует дизайнерский ремонт, то в таком случае лучше приобретать квартиру, где осуществлена только трассировка, без возведения внутренних стен, чтобы не нести дополнительные затраты на демонтаж существующих перегородок. 7. Обращаться к специалистам Грамотно спланированная и юридически чистая сделка — это экономия денег и времени клиента. Помимо полного сопровождения сделки в крупных риэлторских компаниях предлагается широкий выбор объектов, который позволяет клиенту подобрать оптимальный для себя проект с учетом всех пожеланий. При этом среди покупателей бытует ошибочное мнение, что через отдел продаж застройщика квартиру можно приобрести дешевле, нежели через риэлторскую компанию. Однако на самом деле условия реализации и у отдела продаж застройщика, и у риэлтора одинаковые. 8. Четко сформулировать свои требования Если покупатель имеет четкие представления о том, какую квартиру он хочет приобрести, какой площади, с какой планировкой, на каком этаже, с каким видом и т.д., то он уже экономит свои деньги и время. Нередки случаи, когда клиентами бронируется одна квартира, а позже выясняется, что она не отвечает их пожеланиям и они хотят другую. За это время цена объекта может вырасти, и покупателю придется понести дополнительные издержки из-за своей неорганизованности. Источник — компания Est-a-Tet

КОМФОРТ-КЛАСС КАК НОВЫЙ ВИД ПРАКТИЧНОГО ЖИЛЬЯ В НАЧАЛЕ 2015 ГОДА НА СТЫКЕ МИКРОРАЙОНОВ УНЦ И АКАДЕМИЧЕСКИЙ НАЧНЕТСЯ СТРОИТЕЛЬСТВО КВАРТАЛ, НАМ РАССКАЗАЛ ДИРЕКТОР КОМПАНИИ PRED GROUP ЧЕРНЫХ ГЕННАДИЙ ГЕННАДЬЕВИЧ. например, в ЖК «Ньютон Парк» будет все, что нужно человеку для комфортной жизни: развитая социальная инфраструктура, удобный паркинг, видеонаблюдение на этажах, собственная котельная и не только. Кроме того, мы строим квартал в экологически чистой зоне города.

Геннадий ЧЕРНЫХ , директор компании PRED GROUP

— Расскажите, что такое комфорт-класс в жилой недвижимости? — За 10 лет существования нашей компании мы накопили уникальный опыт, который позволяет нам создавать недвижимость комфорт-класса. По своим характеристикам качество такого жилья намного выше, чем в эконом-классе. Кроме того, мы стараемся дать потребителю дополнительный набор опций, характерный для бизнес-класса. Так,

Жилой квартал «Ньютон парк»

— В чем уникальность жилого комплекса «Ньютон Парк»? — Это проект с принципиально новым подходом к строительству. Во время проведения всех работ, мы будем поддерживать диалог с потребителями, чтобы понимать, чего действительно хотят люди. Мы хотим создать недорогой, но, в то же время, узнаваемый городской объект, жизнью в котором будущие жильцы могли бы гордиться. Также жилой квартал будет отличать уникальная архитектура, напоминающая об исторической застройке Нью-Йорка. Помимо этого, одной из главных особенностей проекта являются рациональные планировочные решения. — Что имеется в виду под этим понятием? — Мы стараемся сделать так, чтобы каждый полный квадратный метр можно было использовать для жизни. Для

квартир ЖК «Ньютон Парк» мы продумали несколько вариантов зонирования в зависимости от требований покупателя и состава семьи. Если использовать эти решения, то, скажем, паре с ребенком может хватить небольшой уютной квартиры в новом доме комфорт-класса. Им не придется переплачивать за площадь, что особенно важно в период экономического кризиса. Помимо этого, мы хотим привить людям принципиально иной вкус к жизни, показать, что можно жить не так, как они привыкли. — Как вы считаете, покупатели готовы сегодня немного переплатить за жилье комфорт-класса? — Думаю, что при равных ценах будут выбирать нас, так как мы стараемся дать покупателю чуть больше за те же деньги. Время покажет, получим ли мы премию за наши труды. — На какие страны вы ориентируетесь в работе? — Специалисты нашей компании постоянно ездят по миру и исследуют опыт других стран. Последний раз мы были в Германии, Швеции и Дании. Удачные решения мы стараемся применять в наших проектах. Так, в ЖК «Ньютон Парк» нам хочется собрать все самые лучшие наработки и в итоге создать проект, который станет образцом качества строительства на долгие годы.

Адрес объекта: г. Екатеринбург, Краснолесья-Михеева-Академика Семихатова, Отдел продаж: +7 (343) 287 33 50(58), www.newtone-park.ru

Новостройки Екатеринбурга со сроком сдачи в 2014 году

Название объекта

Адрес

Застройщик

Краткое описание

Сроки сдачи

г. Екатеринбург, пересечение Жилой комплекс «Аванулиц Ирбитская-Раевского, мкр. гард», I и II очереди Пионерский.

АН «Атомстройкомплекс»

Класс: комфорт Общая площадь: 25 620 кв. м

IV квартал 2014 г.

Жилой квартал «Москва», IV очередь

г. Екатеринбург, пересечение улиц Шейнкмана-Куйбышева

АН «Атомстройкомплекс»

Класс: комфорт Общая площадь: 82 606 кв. м

II квартал 2014 г.»

Жилой комплекс на ул. Вонсовского — Мехренцева, III и IV очереди

г. Екатеринбург, пересечение улиц Вонсовского — Мехренцева, мкр. УНЦ

АН «Атомстройкомплекс»

Класс: стандарт Общая площадь: 55 716 кв. м

III очередь — II квартал 2014 г.; VI очередь — III квартал 2014 г.

Жилой комплекс «Хрустальногорский», I, II и III очереди

г. Екатеринбург, пересечение улиц Хрустальногорская — Екатерининская, мкр. Широкая речка

АН «Атомстройкомплекс»

Класс: стандарт Общая площадь: 45 246 кв. м»

IV квартал 2014 г.

Жилой комплекс «Березовая роща»

г. Екатеринбург, ул. А. Мехренцева — Волошина — Краснолесья

ЗАО «ЛСР. Недвижимость-Урал»

Класс: эконом Общая площадь: 65 320 кв. м Жилая площадь: 62 670 кв. м

IV квартал 2014 г.

ЗАО «ЛСР. Недвижимость-Урал»

Класс: эконом, стандарт

IV квартал 2014 г.

ЗАО «ЛСР. Недвижимость-Урал»

Класс: эконом Общая площадь: 32 300 кв. м Жилая площадь: 29 400 кв. м

IV квартал 2014 г.

ЗАО «ЮИТ Уралстрой»

Класс: комфорт Общая площадь: 8 774,3 кв. м Жилая площадь: 6 396,6 кв. м

20 октября 2014 г.

8 июля 2014 г.

Жилой комплекс «Кали- г. Екатеринбург, новский», дом № 22 ул. Совхозная, 16

Жилой комплекс «Серебряная подкова», секции Б, В, Г

Жилой комплекс «Фаворит», I очередь

г. Екатеринбург, пер. Сызранский — Ремесленный

г. Екатеринбург, ул. Ильича, 42Б

Жилой комплекс «Дружба», II очередь

г. Екатеринбург, ул. Дружининская, 5Б

ЗАО «ЮИТ Уралстрой»

«Класс: эконом Общая площадь: 14 591,4 кв. м Жилая площадь: 10 674,2 кв. м»

Жилой комплекс «Магнат»

г. Арамиль, ул. Октябрьская, 153

Группа компаний «Виктория»

Класс: эконом+ Общая площадь: 4 279,5 кв. м

30 сентября 2014 г.

Группа компаний «Виктория»

Класс: эконом+ Жилая площадь: 20 245,80 кв. м

30 декабря 2014 г.

г. Екатеринбург, Жилой комплекс «Дельмкр. Кольцово, таплан», I очередь ул. Ракетная-Авиаторов

ЖИЛОЙ КВАРТАЛ «БЕЛОРЕЦКИЙ» — ЛУЧШИЕ ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ Падение национальной валюты привело к ажиотажному спросу на жилье. Россияне, хранившие деньги в рублях, спешат вложить свои сбережения в квадратные метры. Наибольшим спросом пользуются качественные новостройки от надежных застройщиков. Среди таких — Жилой квартал «Белорецкий» от компании «Формула строительства». Инфраструктура ЖК «Белорецкий» — проект комплексного освоения территории в одном из самых комфортных и развитых для проживания районов Екатеринбурга, Автовокзале. На его территории расположены торговоразвлекательные центры, медицинские центры, магазины, кафе, школы, детские сады и др. Отличительная особенность — развитая транспортная инфраструктура с новыми дорогами и развязками. В 2012 году здесь открыта станция метро «Чкаловская», которая позволяет в кратчайшие сроки, минуя пробки, перемещаться по городу. Расположение Жилой квартал класса «комфорт» разместится в квартале улиц Степана Разина — Еланский — Белорецкий — Чапаева. Это одно из последних актуальных мест застройки в районе Автовокзала. Важное преимущество — близость к Ботаническому саду, где можно отдохнуть от городской суеты и прогуляться по свежему воздуху под пение птиц. В состав жилого квартала «Белорецкий» войдут три очереди застройки переменной этажности класса «комфорт». Квартиры будут сдаваться с качественной отделкой «под ключ», полностью готовыми для проживания. На придомовой территории будут оборудованы — детская площадка, спортивные сооружения, зеленые насаждения и места для отдыха. В ЖК предусмотрена

вместительная наземная парковка и подземный паркинг на 298 машиномест. Сроки сдачи Первый восьмиэтажный дом в рамках ЖК «Белорецкий» застройщик намерен сдать в эксплуатацию в 3 квартале 2015 года. Дом будет состоять из трех секций. В настоящее время идет монтаж верхних этажей. Всего планируется построить четыре дома общей площадью 67 335 кв. м. Окончательный срок реализации проекта — 2018 год. Условия покупки Отличительная особенность «Формулы строительства» — индивидуальный подход к клиенту. Среди условий покупки квартир в ЖК «Белорецкий» — ипотека, рассрочка, зачет вторичной недвижимости. После сдачи первого дома и передачи квартир застройщик планирует устроить большой праздник, где новоселы смогут принять участие в розыгрыше подарочных сертификатов на обустройство квар-

Однокомнатные квартиры от 80 000 рублей за кв. м Двухкомнатные квартиры от 70 000 рублей за кв. м тир номиналом 50 000 и 10 000 рублей, а также получить поощрительные призы.

Отдел продаж: +7 (343) 257-82-88, +7 (343) 257-82-99 Адрес отдела продаж: г. Екатеринбург, ул. Фурманова, 48, оф.1 http://www.formulastr.ru http://белорецкий.рф

Агентство недвижимости «Формула строительства»

Класс: комфорт Общая площадь: 28 165,6 кв. м Жилая площадь: 16 696 кв. м»

2014 г.

Центр недвижимости «АСТРА»

Класс: бизнес Общая площадь: 25 173 кв. м Жилая площадь: 15 917,4 кв. м

18 октября 2014 г.

PRED GROUP

Класс: комфорт+ Общая площадь: 20 730 кв.м Жилая площадь: 13 343 кв. м»

IV квартал 2014 г.

PRED GROUP

Класс: комфорт Общая площадь: 18 244 кв. м Жилая площадь: 11 860 кв. м

IV квартал 2014 г.

Группа Компаний «Солнечный Дом»

«Класс: комфорт Общая площадь: 17 548,31 кв. м Жилая площадь: 11 189,02 кв. м»

ноябрь 2014 г.

г. Екатеринбург, ул. Парниковая, 6

ЗАО «УралМедьСтрой»

«Класс: эконом Общая площадь: 16 000 кв. м Жилая площадь: 12 200 кв. м»

III квартал 2014 г.

г. Екатеринбург, ул. Баумана, 35

ООО Группа компаний «Центр недвижимости «Северная казна»

«Класс: комфорт Общая площадь: 17 140 кв. м Жилая площадь: 10 677 кв. м «

2014 г.

Жилой комплекс «Жем- г. Екатеринбург, чужина», III очередь ул. Волгоградская, 90

Жилой комплекс «Селен»

Жилой комплекс на Мичурина 132а

Жилой комплекс «Малевич», I очередь

Жилой дом на улице Свободы

Жилой дом по ул. Парниковая, 6

Жилой комплекс «Демидовский», 2 секции

г. Верхняя Пышма, ул. Александра Козицына, 8

г. Екатеринбург, ул. Мичурина 132а

г. Екатеринбург, ул. Маяковского, 2е

г. Сысерть, ул. Свободы 38А

Источник: данные компаний, Интернет Ввод жилья на душу населения за январь-ноябрь 2014 года, кв. м/чел.

Ввод жилья за счет всех источников финансирования, тыс.кв.м.

0,6

1200 0,54

0,5

1000 0,45

900

0,43

0,4

800

0,3

600

0,2

400

0,1

200

1027

РФ

Екатеринбург

Свердловская обл.

955

1050 1075,2

1022,6 896,1

817

2007 г. 2008 г. 2009 г. 2010 г. 2011 г. 2012 г. 2013 г. 2014 г. Источник: Администрация г. Екатеринбурга

КАК НЕ УПУСТИТЬ ЧАСТЬ ВЫГОДЫ, ПРОДАВАЯ ИНВЕСТИЦИОННУЮ КВАРТИРУ

Ни

для кого не секрет, что чем выше стадия строительной готовности дома, тем новостройка дороже. Этой простой истиной пользуются инвесторы, которые, приобретая квартиру в строящемся доме на ранних этапах стройки, собираются ее продать на поздних, а то и вовсе после завершения возведения объекта. И таким образом неплохо заработать. Насколько именно удастся прирастить капитал, заранее не угадаешь, можно лишь прогнозировать с той или иной вероятностью: слишком уж неравномерно дорожают новостройки. Зато можно точно предвидеть, какие предстоят расходы, и, дабы не потерять часть прибыли, постараться их оптимизировать. Если, конечно, овчинка стоит выделки.

пытается контролировать. Не случайно практически в любом ДДУ прописана обязанность участника долевого строительства проинформировать застройщика о готовящейся сделке, цене предложения и предоставить ему преимущественное право покупки. Иными словами, если инвестор, желая уклониться от уплаты НДФЛ, заявит, что будущую квартиру он вроде бы продает по той же цене, что и приобретал, именно за эту сумму ее захочет выкупить застройщик и юридически будет прав. Понятно, что инвестору такие ситуации ни к чему, ведь никакой прибыли в этом случае он не получит. Так что при всем желании экономить на налогах, играть в игру с занижением стоимости не стоит: самому же невыгодно.

НАЛОГОВЫЕ ИГРЫ Расходы, которые предстоят при продаже инвестиционной квартиры, зависят от того, в какой именно момент будет совершаться сделка. На первый взгляд, наименьшими они будут, если реализовывать квартиру еще до того, как дом введен в эксплуатацию и подписан акт приема-передачи. В этот период квартиры как юридического объекта права собственности еще не существует, поэтому нет ни налога на недвижимость, ни эксплуатационных платежей. Имеется лишь обязанность заплатить после продажи НДФЛ. Исчисляется этот налог с размера реально полученного дохода, то есть с разницы между той суммой, что будет получена от покупателя, и ценой, указанной в договоре с застройщиком, а его ставка составляет 13%. Можно, конечно, попробовать схитрить и в договоре с покупателем указать ту же сумму, что фигурировала в договоре с застройщиком, а на реальную разницу в деньгах выдать расписку. Но даже если оставить за скобками этическую сторону такого действия, тут есть еще один скользкий момент. Дело в том, что застройщик вовсе не заинтересован, чтобы в период строительства дома уже реализованные квартиры переходили из рук в руки. Его задача в другом: распродать те предложения, что еще не нашли покупателей, а конкурировать с инвестором за внимание потенциальных клиентов ему вовсе не хочется. Поэтому все инвестиционные сделки застройщик как минимум

УСТУПНОЙ МАНЕВР Из желания застройщика контролировать инвестиционные сделки, совершаемые до сдачи дома в эксплуатацию, могут вытекать и еще одни расходы. Дело в том, что продать квартиру как таковую на этом этапе нельзя: как мы уже упоминали, в юридическом, а порой и в физическом смысле в этот момент ее еще не существует. Зато можно переуступить право требования на будущую квартиру. Именно так сделка инвестора с покупателем и оформляется. Такой договор, как и собственно договор долевого участия в строительстве, подлежит государственный регистрации, в процессе которой в реестр будущих собственников вносятся изменения, отражающие, что права на будущую квартиру переходят к другому лицу. Большинство застройщиков процедуру внесения изменений в реестр пытаются взять на себя и самостоятельно передавать такие документы в регистрирующие органы. С одной стороны, таким образом они хотят заранее получить информацию о новых покупателях, с кем после завершения строительства предстоит подписывать акт приема-передачи квартиры. С другой — хотят на этой процедуре заработать. Причем расценки могут быть самыми разными: от десятков до сотен тысяч рублей, что чистую прибыль инвестора порой снижает весьма ощутимо. Теоретически желание застройщика подзаработать можно и проигнорировать. Тем более что 214-ФЗ, в котором описаны все непременно необходимые

для долевого строительства процедуры, на участии застройщика в переуступке прав не настаивает (правда, и не запрещает). Поэтому подать документы на регистрацию можно самостоятельно, заплатив лишь 200 руб. в качестве госпошлины (по 100 руб. с каждой стороны сделки), а застройщика о внесенных в реестр изменениях оповестят уже регистрирующие органы. Другое дело, что порой они требуют предоставить письменное согласие застройщика на переуступку, а тот с выдачей документа может тянуть до бесконечности. В критических ситуациях можно, конечно, обратиться в суд и наверняка его выиграть. Вот только готов ли покупатель ждать, пока инвестор этот вопрос урегулирует? В любом случае в подобных ситуациях придется взвесить все «за» и «против», решить, что же сэкономить выгоднее — время или деньги, и дальше действовать в соответствии с этим решением. ЭКСПЛУАТАЦИОННЫЙ РЕЗЕРВ Тех инвесторов, что собираются продать квартиры сразу после завершения строительства, дождавшись, пока цены дорастут до среднерыночных, характерных для готового жилья, застройщики умеют вычислять на раз-два-три. Правда, сделать это удается лишь тогда, когда дом уже достроен и покупателей приглашают подписать акт приема-передачи. По словам застройщиков, инвесторы этот момент стремятся максимально оттянуть. Логика такая: сразу после передачи квартиры, юридически еще даже не став ее собственником (оформление права собственности произойдет лишь несколько месяцев спустя), придется оплачивать ее содержание. То есть нести эксплуатационные расходы. Причем даже не с момента подписания акта приема-передачи, а с даты ввода комплекса в эксплуатацию. Именно так обычно это сформулировано в ДДУ. Платить инвесторам совсем не хочется, ведь пользоваться жильем они не собираются. Но и продать квартиру пока тоже не могут. Договор долевого участия в строительстве, по которому право на будущую квартиру можно передать другому покупателю по договору переуступки, считается уже завершенным, а оформить договор купли-продажи можно будет лишь после получения свидетельства о

праве собственности. Собственно, момента, когда можно будет оформить это право, они и дожидаются, игнорируя визиты на бывшую стройплощадку. Много ли им удается сэкономить с помощью такой хитрости? Давайте посчитаем. Все траты на содержание квартиры складываются из двух составляющих. Первая — те, что привязаны к реальным расходам и вычисляются по индивидуальным счетчикам (как минимум это затраты на электроэнергию, горячую и холодную воду, но кроме того, в некоторых новостройках могут быть установлены индивидуальные счетчики на отопление и газ, если дом газифицирован). Очевидно, что, если квартирой не пользоваться, эти затраты будут равны нулю. Вторая составляющая — расходы на уборку подъездов и дворов, вывоз мусора, охрану территории, консьержа и прочее, которые будут начисляться в любом случае.

Их размер зависит от тарифов управляющей компании и, как правило, колеблется в пределах 35—50 руб./кв.м. ПРЕПОНЫ ДЛЯ ИНВЕСТОРОВ У тех, кто собирается продать инвестиционную квартиру не сразу, а скажем, после того как основная масса жильцов уже обоснуется в новом доме и сделает ремонты, возникает еще одна статья расходов. Это налог на саму недвижимость, который теперь будет вычисляться не с инвентарной, а с кадастровой стоимости объекта и в некоторых случаях станет весьма весомым. Уклониться от его уплаты никак не удастся, иначе провести сделку куплипродажи и зарегистрировать переход права собственности не получится. Тем, кто планирует попридержать инвестиционную квартиру еще дольше и реализовать не ранее чем через три года после получения права собственности (к

тому моменту цены могут еще подрасти, а также появится возможность получить налоговый вычет), Минфин и Госдума готовят неприятный сюрприз. Они предлагают давать налоговые льготы (а это и есть тот самый налоговый вычет) только в том случае, если квартира находится в собственности более семи лет. При этом занижать реальную стоимость продаваемой квартиры до 1 млн руб. (по ныне действующему законодательству в этом случае НДФЛ платить не требуется) смысла уже не будет. По одной из рассматриваемых сейчас версий, в дальнейшем базой для налога станет не сумма, указанная в договоре, а 70% от кадастровой стоимости объекта. Впрочем, это будущее (хотя, скорее всего, и недалекое). Пока еще актуальна нынешняя редакция Налогового кодекса. Источник: Портал DОMARASTUT.ru

«НЕДВИЖИМОСТЬ — ЭТО ТАКОЙ ЖЕ ПРОДУКТ, КАК РЯЖЕНКА, ПОМИДОРЫ И АВТОМОБИЛИ»

Алексей КОНОПЛЕВ, исполнительный директор ACCENT

осле 3-5 лет спекулятивного роста пессимистичные прогнозы всегда «расстраивают» участников рынка. Не верят, находят отговорки. А это не должно «расстраивать»: нужно просто быть готовыми и предпринимать действия заранее. На рынке недвижимости это сделать сложнее: пока объекты строятся несколько лет, продаются, все успевают в них «влюбиться», начинают трепетно к ним относиться. В плохое верится с трудом в данном случае. Я бы посоветовал просто реально относиться к ситуации и заниматься нор-

мальным, а не снобистским маркетингом, живым маркетингом. На самом деле ТОПы знают реальную ситуацию, но не говорят о ней и боятся ее. Ведь за спиной — активы, персонал, объекты. Если найдется в городе компания-застройщик, которая будет честно говорить о ситуации, реально работать в ней, а не искать судорожно возможности там, где их уже нет, — разве это плохо? Часто слышу мнение, что на недвижимость цены не падают и это чрезвычайно привлекательный инвестиционный инструмент: «чтобы ни случилось, а недвижимость всегда будет в цене». Особенно этими «мантрами» «страдают» застройщики, которым нужно продать свой товар, направить общественное мнение в нужное русло. 2-3 кризиса молодого российского рынка недвижимости могут легко изменить такое мнение. По-моему мнению, недвижимость — это такой же продукт на рынке, как и ряженка, помидоры и автомобили. Отрасль продает метры. Потребитель покупает метры. К квадратным метрам применимы те же маркетинговые законы, принципы и бизнес-модели, что и к страховым услугам, производству молока или игрушек. Продукт устаревает, и если в него не была заложена ценность, за которую потребитель будет готов заплатить дополнитель-

но 10-20%, он не найдет того спроса, который закладывался в бизнес-плане для банка.

На самом деле ТОПы знают реальную ситуацию, но не говорят о ней и боятся ее. Ведь за спиной — активы, персонал, объекты.

90% того, что есть сейчас на рынке, — малопригодный продукт для текущего потребления, не то, что для будущего. Это повтор пути 50-х годов прошлого века в США — имеющиеся проекты, технические решения, дизайн. Проект 10-летней давности устаревает к моменту продаж. Потребитель легко найдет 10 недостатков в только что купленной квартире, «проглотив» свои настоящие желания. Неудовлетворенный спрос — гигантский. Если посмотреть статистику, такое нереагирование на спрос в жилищном строительстве уже выталкивает покупателей в сферу индивидуальной застройки, доля которой составляет 40%. Потребитель в лице среднего класса начинает вести натуральное хозяйство и самостоятельно контролировать рабочих на свеженьком участке.

«КАКИМИ МЫ ВЫЙДЕМ ИЗ КРИЗИСА» ВЕСНОЙ 2014 ГОДА В ОДНОМ Из ИНТЕРВЬЮ я СПРОСИЛ У РУКОВОДИТЕЛя КРУПНОЙ ИНВЕСТИЦИОННОЙ КОМПАНИИ: «ЧТО БУДЕТ С РЫНКОМ НЕДВИжИМОСТИ, ЕСЛИ ДОЛЛАР БУДЕТ СТОИТЬ 50, А НЕФТЬ — 70?». «ОТКУДА я зНАЮ, — ЧЕСТНО ОТВЕТИЛ ДЕВЕЛОПЕР, — ЭТО НЕПРОГНОзИРУЕМАя СИТУАЦИя. ЕСЛИ ТАК ПРОИзОЙДЕТ, МЫ ВСЕ БУДЕМ жИТЬ УжЕ В ДРУГОЙ СТРАНЕ, В ДРУГИХ ЭКОНОМИЧЕСКИХ РЕАЛИяХ».

Игнат БУШУХИН, главный редактор портала «РБК-НЕДВИжИМОСТЬ» (realty.rbc.ru, г. Москва)

ак видите, сегодня нефть уже стоит 50, а доллар — 60. Но при этом кажется, что рынок продолжает играть по старым правилам. Пока не изменилось практически ничего — люди продолжают спасать свои последние сбережения в квадратных метрах и сотках. Кризис в том, что через несколько месяцев от текущего, во многом ажиотажного спроса останется лишь его 1/10 часть. Сбережения у людей закончатся, с рынка уйдет ипотека, придут позабытые альтернативные сделки и обмены, возникнет масштабный рынок залоговых квартир, нас ждет новая волна банкротств компаний и обманутых дольщиков. По прогнозам экспертов, которые я слышу, занимаясь редакционной деятельностью на сайте «РБКНедвижимость» и в одноименной программе на РБК-ТВ, этот кризис, без учета политической и геополитической составляющих, продлится 3-4 года. Некоторые специалисты говорят, что, по сути, это продолжение кризиса 2008-2009 годов, который не привел к серьезной перестройке на рынке. Тогда ситуация изменилась лишь количественно — с рынка ушли «серые» и слабые застройщики, произошла санация компаний, строители «легли» под

банки-кредиторы. Кризис 2014-2015 годов должен привести к качественным изменениям. Какими они будут? Главное, к чему должен привести этот кризис, — это переоценка отношения людей к собственности. В нашем менталитете принято владеть квартирой. «Если у тебя нет жилья в собственности, значит, ты ничего не добился», — этот постулат мы переняли еще из советской эпохи. Между тем, чем экономически активнее население страны, тем меньше собственников, а больше арендаторов. Люди не должны быть привязаны к одному месту (району, городу, области), а должны реализовывать себя, где только это возможно. Собственность сковывает, она привязывает людей к месту: отсюда и проблема моногородов, откуда люди не могут уехать десятилетиями, а также проблема новых спальных районов, где, кроме квадратных метров жилья нет ничего для полноценной жизни. Люди и так купят квартиры в новостройках, так зачем застройщику и/ или властям вкладываться в строительство дорог, парковок, образовательных учреждений? Вам, жителям Екатеринбурга, это ничего не напоминает?.. Выход — развитие арендного жилья — от апарт-отелей рядом с производственными кластерами, до доходных домов в городах и современных и доступных домов престарелых для пенсионеров. жить в аренду — не значит жить плохо. Ты живешь там, где у тебя есть работа, а не работаешь там, где у тебя есть дом: крепостное право в России вообще-то отменили еще в XIX веке. Понятно, что наш рынок переходит в рублевую зону. Это приведет к снижению уровня реализуемых проектов. Российские архитекторы, отечествен-

ные строительные материалы, наши коммуникации и отделка. Да, в новых домах будет меньше позолоты, а лифты будут более шумными. Но это не значит, что дома будут хуже. «Berlin style» — так назвал посткризисные девелоперские проекты один из моих собеседников. жилье, которое будет востребовано через 3 года, — это квартиры небольшой, но оптимальной, площади в микрорайонах с продуманной средой обитания, ориентированной на семейных жителей. И это жилье с отделкой — заезжай и живи, никаких стяжек и бетонных коробок. Панельное домостроение вновь будет востребовано — до 75% многоквартирного жилья в Финляндии, к примеру, построено заводами жБИ. Панельное — не плохое. Панельное — дешевле монолитного.

жить в аренду — не значит жить плохо. Собственность сковывает, она привязывает людей к месту: отсюда и проблема моногородов

Какие еще качественные изменения может принести кризис? От быстрых проектов мы должны прийти к длинным. Маржинальность девелоперского бизнеса должна упасть до 5% — это среднеевропейская норма. Будет востребован и активно развиваться процесс редевелопмента промзон: лофты и апартаменты вместо складов и цехов станут в городах России ярким явлением до 2020 года. Кризис — шанс что-то изменить, это время начала чего-то более амбициозного. Так почему бы нам не изменить нашу жизнь? Один ведь раз…

˾̄˸́˰ ̀˰˱˾̂˰̎̂ ˲ ˕˺˰̂˵̀˸˽˱̃̀˳˵ ˸ ˡ˲˵̀˴˻˾˲́˺˾˹ ˾˱˻˰́̂˸ ˲ ˜˾́˺˲˵

˲ ̀˵́˿̃˱˻˸˺˵ ˚̀̋˼

˾˱̊˵˺̂˾˲ ˲ ˱˰˷˵ ̍˺́˺˻̎˷˸˲˽̋̅ ˿̀˵˴˻˾˶˵˽˸˹

коммерческая недвижимость

ЕКАТЕРИНБУРГ — СТОЛИЦА ВЫСОТНЫХ КОМПЕТЕНЦИЙ Екатеринбург уверенно удерживает позиции ведущего центра строительства высоток за пределами МКАД: в городе успешно реализованы проекты 100+ и 200+. По индексу высотной застройки город на седьмом месте в Европе и на третьем — в России. Вполне закономерно в сентябре прошлого года в столице Урала был проведен Международный форум 100+ Forum Russia, посвященный проектированию, строительству, финансированию и эксплуатации высотных зданий.

ероприятие стало доминирующим событием года в строительной отрасли не только для российского профессионального сообщества, но и для зарубежных специалистов. Официальные представители городов-миллионников России, Китая, Кореи, США, а также делегаты из Бразилии, Тайланда, Германии, Франции, Великобритании, Бельгии и других стран прибыли на 100+ Forum Russia 2014.

В феврале 2015 года в Екатеринбурге официально начинает свою деятельность Центр компетенций высотного строительства в России.

шими специалистами. Архитектор башни «Исеть» Вернер Зобек совместно с архитектором Хельмутом Яном провели открытую лекцию «Высотное строительство». Соавтор проекта самого высокого здания в мире, башни «Бурж-Халифа» в Дубае, директор по проектированию компании Adrian Smith + Gordon Gill Architecture Алехандро Сточетти провел дискуссии и

100+ Forum Russia выбран местом для презентаций и обсуждения проектов строительства и реконструкции стадионов в российских городах — участниках Чемпионата мира по футболу FIFA 2018. В работе форума приняли участие представители отечественного высотного строительства. В частности, конструкторстроитель Владимир Травуш, в прошлом старший инженер проекта Останкинской башни, один из авторов «Москва-Сити», провел тематические круглые столы. Высотный проект Санкт-Петербурга «Лахтацентр» на форуме представлял главный инженер проекта Сергей Никифоров. Руководитель проекта первого небоскреба за пределами Москвы Владимир Грачев представлял на форуме уральский высотный строительный дивизион. Ведь «Высоцкий» первый небоскреб в стране, спроектированный и построенный на-

деловые встречи с бизнес-сообществом. В работе круглого стола принял участие лауреат Нобелевской премии Святослав Тимашев. Он выступил с докладом «Ветровые воздействия на высотные здания с учетом окружающей застройки». Генеральный директор компании «Lotte Engineering and Construction», застройщик самой высокой башни (550 метров, 123 этажа) в Южной Корее LotteTower, господин Джонсан Ли высоко оценил потенциал Екатеринбурга в вопросах высотного строительства. На форуме был

анонсирован обновленный проект строительства «Екатеринбург-Сити», и впервые представлена ранее не публиковавшаяся схема башни Кингдом — высочайшего небоскреба более 1 000 метров, который будет возведен в Саудовской Аравии. Основной итог форума — утверждение дорожной карты «Улучшение предпринимательского климата в строительстве уникальных зданий и сооружений, в том числе высотных жилых и общественных зданий», а также открытие в Екатеринбурге Центра высотных и уникальных компетенций в строительстве. В феврале 2015 года Центр официально начинает свою деятельность. Главной задачей на сегодняшний день является сокращение времени и расходов на прохождение административных процедур при реализации высотных проектов в России. Сейчас

Организаторы 100+ Forum Russia: Министерство строительства и ЖКХ РФ, ЦНИИП Минстроя России, ОАО «НИЦ «Строительство», ОАО «ЦНИИЭП жилища», Союз архитекторов России, Российская академия архитектуры и строительных наук, Форум проводится при поддержке Всемирного совета по высотным зданиям и городской среде (CTBUH) — Россия.

такие объекты проектируются по индивидуальным СТУ, а это требует от застройщиков значительных расходов и занимает много времени. Необходимо создание типовых СТУ, специальной нормативнотехнической документации, утверждение законодательной базы для высотного и уникального строительства. Планируется передача ряда полномочий федеральных властей в данной сфере на региональный

уровень. Работа Центра осуществляется при поддержке Минстроя России. Организаторы форума, в свою очередь, достигли главной цели: Екатеринбург становится постоянной площадкой для проведения профильного мероприятия в области высотного и уникального строительства. По итогам форума 2014 года принято решение проводить 100+ Forum Russia ежегодно. Второй Международный форум высотного и уникального строительства состоится 23-25 сентября 2015 года в МВЦ «Екатеринбург-ЭКСПО». Ожидается участие более 2000 экспертов, спикеров, делегатов из российских регионов и более чем из 20 стран мира. Приглашены известные мировые архитекторы и дизайнеры, а также главы городов, представители администрации, инвесторы, застройщики, инженернопроектные организации, участвующие в возведении высотных и уникальных сооружений. В деловой части будут проведены пленарные заседания и круглые столы, посвященные градостроительству и архитектуре, финансированию, возведению, эксплуатации и маркетингу высотных зданий. В выставочной части будут представлены наиболее интересные российские и зарубежные высотные

Итоги 100+ Forum Russia 2014 Убедительные цифры 1270 человек приняли участие в работе форума; 97 спикеров, в том числе 26 зарубежных выступили на форуме; 13 стран дальнего зарубежья направили делегатов; 37 отечественных и зарубежных мегаполисов были представлены на форуме; 40 мероприятий было проведено на форуме; 657 человек зарегистрированы в качестве делегатов форума; 320 человек приняли участие в мероприятиях учебного формата (лекции и мастер-классы); 7 высотных зданий Екатеринбурга посетили 342 человека в ходе технических туров; 1 000 экз. составил тираж книги «Россия высокая: история высотного строительства в РФ», изданной в рамках форума.

проекты, ведущие предприятия строительного рынка. В связи с активной подготовкой к Чемпионату мира по футболу FIFA 2018 в этом году 100+ Forum Russia выбран местом для презентаций и обсуждения проектов строительства и реконструкции стадионов в российских городах — участниках чемпионата.

«ЗАВЫШЕННЫЕ ЦЕНЫ НА ЗЕМЛЮ ПРИВЛЕКЛИ НА РЫНОК МНОГО СПЕКУЛЯНТОВ» Обзор рынка загородной недвижимости Екатеринбурга от консалтинговой компании «Урал-Гермес» Динамика В настоящее время в Екатеринбурге и его окрестностях в разных стадиях реализации проектов (сданные в эксплуатацию, строящиеся, проектируемые, «замороженные») насчитывается 198 организованнных коттеджных поселков (КП). С 2007 по 2014 годы их число выросло почти в 5 раз. Cредние темпы прироста cоставили 27% в год. Рынок земельных участков под индивидуальное жилищное строительство в окрестностях Екатеринбурга в последние годы был сильно «перегрет»: ценовые параметры рынка завышены и поддерживались возрастающим спросом. Это и привлекло на рынок большое число земельных спекулянтов. Причина — для некачественных коттеджных поселков, которых сейчас большинство, объем инвестиций для входа на рынок не велик. Нужен только земельный участок, средства на межевание, первоначальный проект, электричество. Подведение остальных коммуникаций и строительство основной инженерной инфраструктуры осуществляется уже на деньги, вырученные от продажи участков. Коттеджный поселок же при таком подходе становитСегментация коттеджных поселков Екатеринбурга по удалению от ЕКАД

91 8 63

Ближний радиус (до 10 км от ЕКАД) Средний радиус (10-30 км от ЕКАД) Повышенный радиус (30-50 км от ЕКАД) Далекий радиус (свыше 50 км от ЕКАД)

ся концептуально и архитектурно безликим, превращается в «вечную стройку». В этой связи экономический кризис в 2015 году может оздоровить рынок коттеджных поселков — уровень цен снизится, некачественные объекты потеряют значительную часть потребителей, улучшится среднее по рынку сочетание цена/ качество. Характеристики рынка Качественные характеристики коттеджных поселков в Екатеринбурге остаются на весьма низком уровне и пока, к сожалению, очень далеки от более развитых рынков Москвы и Санкт-Петербурга. 58% коттеджных поселков имеют неудовлетворительно разработанную концепцию, 24% — удовлетворительную, и лишь 18% коттеджных поселков можно отнести к качественным объектам. Большинство коттеджных поселков, вышедших на рынок во втором полугодии 2014 года, фактически занимаются просто продажей земли без подряда. При таком подходе концепция часто носит фиктивный характер, играя роль «красивой картинки», привлекающей покупателя. Список коттеджных поселков Екатеринбурга с профессиональной концепцией пополняется крайне медленно и включает в себя уже хорошо известные на рынке объекты: «Дубрава», «Карасьеозерский-2», «Финский залив», «Образцово», «Палникс», «Бобры», «Экодолье» и др. Что касается оригинальных концепций с уникальными элементами, то можно сказать, что они на рынке практически отсутствуют. Это связано с рядом факторов. Среди них, во-первых, низкая платежеспособность населения и связанная с этим востребованность предложения в виде земельных участков без подряда. Вовторых, недостаток развития и загруженность транспортной инфраструктуры на въезде и выезде из города пока не позволяет рассматривать коттеджные поселки в качестве постоянного и единственного жилья для широких слоев населения. В-третьих, неразвитость ипотеки на рын-

Большинство коттеджных поселков, вышедших на рынок во втором полугодии 2014 года, фактически занимаются просто продажей земли без подряда. При таком подходе концепция часто носит фиктивный характер, играя роль «красивой картинки», привлекающей покупателя.

ке загородной недвижимости, связанная с повышенными рисками и меньшей ликвидностью коттеджей по сравнению с городским жильем. Наконец, дефицит финансовых ресурсов у застройщиков, необходимых для реализации качественных проектов. Экономическая нестабильность российской экономики (сырьевая зависимость, санкции, финансовая неустойчивость и др.) еще больше может усугубить ситуацию. Структура Анализируя стадию «строящиеся КП», следует отметить, что большое количество поселков находится на подготовительной и начальной фазах строительства — прокладка коммуникаций, отсыпка дорог, начало строительства первых домов и т.д. Значительную долю представляют как раз поселки, интенсивно занимающиеся продажей земли без подряда. Фактически, девелоперы теряют управляемость такими проектами, жители приобретают целый комплекс негативных проблем, а поселки попадают в разряд «вечных строек». Места размещения организованных коттеджных поселков тяготеют к оживленным транспортным магистралям. Наибольшее количество организованных КП сосредоточено по Тюменскому направлению от Екатеринбурга (32%), что связано, прежде всего, с наличием большого количества свободных земель на этой территории (преимущественно сельскохозяйственного назначения). Также большая доля коттеджных поселков приходится на Челябинское(18%), Полевское (17%) и Пермское направление(10%).

«ЭТАЛОН — УЧАСТОК В 10 СОТОК С СЕТЯМИ ЗА МИЛЛИОН РУБЛЕЙ» 46% — строящиеся и 44% — анонсированные к строительству. Нужно сказать, что количество коттеджных поселков в окрестностях Екатеринбурга снижается. Одна из главных причин — отток инвесторов с загородного рынка.

Николай САВИН, президент Центра Недвижимости «МАН»

Обзор Сегодня в Екатеринбурге насчитывается 167 объектов загородной недвижимости. Львиная доля 80% — земельные участки без подряда, 20% — с подрядом. Среди поселков только 10% — действующие,

Требования Земельный участок 10—15 соток без подряда, с газом, электричеством и дорогой — это обязательный набор требований. Дополнительные опции — управляющая компания, охрана, огороженный периметр, водоснабжение, канализация и социальные объекты. За счет наличия опций ценник колеблется от 50 до 120 тыс. за сотку. Плюс цена, конечно, зависит от удаленности объекта от города. Эталоном можно считать участок в десять соток с сетями за миллион рублей. Минусы земельных участков Большинство приобретает земельные участки без подряда. Однако у такой по-

купки может быть немало рисков. «Я построю быстро и дешево» — основное заблуждение покупателя. Нередко самостоятельное строительство дома затягивается на 10 лет и более. Велик риск и заморозки реализации самого коттеджного поселка по вине застройщика. Плюсы и минусы домов Покупка готовых домов сегодня пользуется меньшим спросом. Потребителя смущает высокая цена, проблемы с получением ипотечного займа и отсутствие «простора для фантазии». В то же время, нужно учитывать, покупая готовый дом в организованном коттеджном поселке, потребитель может получить и массу плюсов: единый архитектурный облик (улицы, тротуары), гарантию застройщика на обеспечение сетями, строительство дорог. Важный фактор — отсутствие рисков. Вы получаете сразу готовый объект с готовыми документами.

Основные показатели рынка организованной коттеджной застройки до 40 км от города, 4 кв. 2014 г.

Показатель Объем предложения Всего

Единица измерения

Значение

Изменение за квартал,%

Изменение за год,%

Кол-во домовладений

1112

-2

-13

В том числе сблокированных домов

Кол-во домовладений

262

-8

В том числе коттеджей

Кол-во домовладений

850

-6

-14

«Земля без подряда»

Кол-во участков

6917

Малоэтажные многоквартирные дома Ценовые показатели Средняя цена домовладения

Количество квартир в стадии строительства

3468

14,6

34,4

Руб./кв. м

46239

0,9

5,0

Коттеджи

Руб./кв. м

45545

0,0

3,9

Сблокированные дома

Руб./кв. м

47747

4,4

6,6

Средняя цена земли без подряда

Руб./сотку

68957

-1,9

1,2

Малоэтажные многоквартирные дома

Руб./кв. м

55175

-0,3

-2,3

Основные показатели вторичного рынка загородной недвижимости (неорганизованная застройка) до 40 км от города, 4 кв. 2014 г.

Показатель Единица измерения Объем предложения в Базе Данных УПН Коттеджи Кол-во домовладений

Значение

Изменение за квартал,%

Изменение за год,%

2535

-5,2

0,5

Земельные участки Ценовые показатели Коттеджи

Кол-во домовладений

1777

-7,3

10,4

Руб./кв. м

45191

1,4

5,4

Земельные участки

Руб./сотку

116349

3,3

1,7

Источник: Уральская палата недвижимости

Жилой комплекс «Экодолье Екатеринбург» — новый формат загородной жизни Интервью с генеральным директором Группы компаний Экодолье Константином Филиппишиным

Константин Филиппишин, генеральный директор группы компаний «Экодолье»

— Константин Викторович, известно, что Группа компаний Экодолье строит поселки сразу в нескольких регионах страны. В чем заключается особенность проекта «Экодолье Екатеринбург», есть ли принципиальные отличия от других регионов? — Действительно, Группа компаний Экодолье — это федеральный застройщик, наши проекты расположены в Оренбурге, Обнинске, Самаре, Екатеринбурге, Подмосковье. Жилой комплекс «Экодолье Екатеринбург» является одним из самых красивых в нашем портфеле. Он расположен на большом участке земли с вековыми соснами, в прекрасном природном окружении. Как и все наши проекты, он будет обеспечен всей инфраструктурой, но только в проекте «Экодолье Екатеринбург» запланировано строительство огромного парка почти на 22 Га, где будут прогулочные зоны, детские и спортивные площадки, лыжные трассы, площадка для выгула собак и многое другое. Конечно, это самым благоприятным образом скажется на качестве жизни. — Назовите основные конкурентные преимущества компании Экодолье? — Главное, что отличает нашу компанию от других, это использование лучших мировых практик. В наших проектах реализованы удачные решения по размещению парковых зон, по дорогам, по обеспечению транспортной инфраструктурой и пешеходными дорожками. Мы строим поселки, где, в первую очередь, живут люди, а не машины. Благодаря криволинейной трассировке улочки в поселках плавно изгибаются, в результате ты видишь свой красивый поселок, а не огромные перспективы на три километра, скрывающиеся за горизонтом. Также мы предлагаем современные и удобные решения по проектам и планировкам домов, по сетям и общественным зонам. В итоге наш продукт — это не просто ква-

дратные метры в доме и даже не дом сам по себе, а совершенно новый образ жизни в благоустроенном поселке.

отрасли. После успешной апробации мы планируем тиражировать Дом А+ и на другие наши проекты.

— Жилой комплекс «Экодолье Екатеринбург» — масштабный проект. Что входит в состав первой очереди поселка? — Поселок «Экодолье Екатеринбург» будет располагаться на 140 Га, он рассчитан на 1679 домовладений и ориентировочно на 4000 жителей. Строительство всего жилого комплекса планируется завершить через 7-8 лет. В «Экодолье Екатеринбург», как и на других проектах Группы компаний, мы предлагаем нашим покупателем разные форматы малоэтажного жилья — индивидуальные жилые дома площадью от 89,57 кв. м с земельными участками площадью от 7 соток, таунхаусы с площадью секции 88,09 кв. м и 130,67 кв. м с земельными участками площадью от 1 сотки. На текущий момент в жилом комплексе построены шоу-дома, ведется строительство около 30 жилых домов и 8 зданий таунхаусов. На территории поселка заканчиваются работы по прокладке и врезке внутриквартальных инженерных сетей, а также по устройству внутриплощадочных дорог. В состав первой строительной очереди входит около 70 индивидуальных домов и 8 таунхаусов с центральными сетями и благоустройством.

— Какие аргументы являются для покупателей определяющими при покупке жилья в Экодолье? — Наши будущие жители среди основных причин приобретения жилья в поселке отмечают, в первую очередь, его обеспеченность социальной и коммерческой инфраструктурой, хорошую экологическую обстановку, транспортную доступность. Обращают внимание и на наш опыт реализации аналогичных проектов в других регионах. В двух поселках у нас уже благополучно живут люди, и это тоже показатель и своего рода гарант.

— Сегодня вопрос применения в строительстве энергоэффективных решений крайне актуален. Применяете ли вы на своих проектах «зеленые» технологии? — Группа компаний Экодолье изначально ориентирована на принципы «зеленого» строительства. Все дома возводятся с использованием современных высокотехнологичных материалов и отвечают европейским стандартам качества. Также в 2014 году состоялся старт первого в России доступного энергоэффективного Дома А+, который сейчас возводится на территории ЖК «Экодолье Екатеринбург». «Дом А+» строится на основе принципов энергоэффективности и достижения оптимального баланса между сокращением потребляемой энергии, здоровым микроклиматом и бережным отношением к природе, из экологичных материалов, предоставленных ведущими компаниями

— Какие способы приобретения жилья используются в компании «Экодолье Екатеринбург»? — Мы используем разные механизмы повышения доступности жилья на проекте. Совместно с ведущими банками мы реализуем специальные ипотечные программы. В виду нестабильной экономической ситуации, сейчас на первый план выходят удобные варианты рассрочки от застройщика и программа trade-in. — Как вы можете оценить итоги прошлого строительного сезона для проекта «Экодолье Екатеринбург»? Каковы перспективы и планы на 2015 год? — Мы полностью завершили проектирование, выбор и согласование трасс внешних и внутренних сетей, а также ведем активное строительство жилых объектов. Мы привлекли банковское финансирование — Банк ВТБ 24 открыл кредитную линию на финансирование затрат, связанных со строительством жилого комплекса «Экодолье Екатеринбург». Самое главное качество таких проектов, как наш, в условиях кризиса — это развитость инженерной инфраструктуры. В 2015 году у нас все сети будут построены, введены в эксплуатацию и подключены. Это очень важно в условиях неопределенности. Покупка жилья в поселке, полностью обеспеченном сетями, серьезно отличается от проектов на этапе котлована — риски снижаются в разы. Поэтому мы уверены, что вовремя выводим на рынок качественный и хороший продукт.

Наиболее динамичные коттеджные поселки в окрестностях Екатеринбурга

Название объекта

Адрес

Застройщик

Краткое описание

«Микрорайон «Белые росы», I очередь»

Свердловская область, с. Курганово

ООО «Центр недвижимости «МАН». Главный офис»

Класс: средний, средний+ Общая площадь: 49 га

Коттеджный поселок «Золотой Карп»

г. Екатеринбург, пос. Горный Щит, ул. Толстого

ООО «Центр недвижимости «МАН». Главный офис»

Класс: бизнес + Общая площадь: 4,5 га

Дачный поселок «Клевер»

Свердловская область, Сысертский район, с. Кашино

ДНТ «Клевер»

Класс: средний + Общая площадь: 52,7 га

Коттеджный поселок «Николин ключ», I очередь

Свердловская область, Сысертский район, с. Кашино

Управляющая компания «Николин Класс: от эконом до комфорт ключ» Общая площадь: 66 га

Частные усадьбы «Родные просторы»

Свердловская область, Сысертский район, с. Кашино

ДНТ «Просторы»»

Класс: бизнес Общая площадь: 17 га

Жилой комплекс «Экодолье Екатеринбург»

г. Екатеринбург, пос. Горный Щит, ул. Садовая, д. 2

ООО «Экодолье Екатеринбург»

Класс: эконом, бизнес Общая площадь: 140 га

Коттеджный поселок «Южная Долина»

18 км от черты г. Екатеринбурга, в направлении г. Полевского

УК ДПК «Южная долина»

Класс: эконом Общая площадь: 6,4 га

Загородный жилой комплекс «Золотая Горка», I очередь

г. Среднеуральск, п. Кирпичный

ООО «Золотая горка»

Класс: бизнес Общая площадь: 31 га

Адрес

Застройщик

Краткое описание

Жилой комплекс «Карасьеозер г. Екатеринбург, ский-2», твинсы (сблокированные ул. Малогородская, 3 жилые дома на 2 семьи)

ООО «КомСтрин Екатеринбург»

Класс: бизнес Общая площадь: 268 кв. м

Жилой квартал «Мичуринский», II очередь, трехэтажные жилые дома

г. Екатеринбург, ул. Карасьевская

ЗАО «ЛСР. Недвижимость-Урал»

Класс: комфорт Жилая площадь: 31 550 кв. м

Загородный жилой комплекс «Золотая Горка», I очередь, трехэтажные жилые дома

г. Среднеуральск, п. Кирпичный

ООО «Золотая горка»

Класс: комфорт Общая площадь: 31 га

Объекты малоэтажной застройки г. Екатеринбурга

Название объекта

Источник: данные компаний, Интернет.

градостроительные проекты

Градостроительные проекты Жилая недвижимость

Название объекта

Адрес

Застройщик

Краткое описание

Сроки сдачи

Жилой комплекс «Дом у пруда», 1 очередь

г. Екатеринбург, пересечение улицы Агрономическая — пер. Сызранский, мкр. Вторчермет

АН «Атомстройкомплекс»

«Классность: стандарт Этажность: 19-26 этажей Общая площадь: 40 000 кв. м Материал стен: монолитный железобетон

I квартал 2016 г.

III квартал 2016 г.

Жилой квартал «Азбука»

г. Екатеринбург, ул. Петра Кожемяко, 16

PRED GROUP

«Классность: комфорт Этажность: 19-26 этажей Общая площадь: 17 436 кв. м Жилая площадь: 16 974 кв. м Материал стен: монолит Четырехуровневый паркинг : 184 машиноместа»

Жилой комлпекс Александра Козицина, 2 очередь

г. Верхняя Пышма, ул. Александра Козицына, 12

Центр недвижимости «АСТРА»

«Классность: комфорт Этажность: 16 Общая площадь: 14 954 кв. м Жилая площадь: 9 804 кв. м

Жилой Квартал «Белорецкий», 1 очередь

«Классность: комфорт г. Екатеринбург, ул. Степана АН «Формула Этажность: 8 Разина — Еланский — Строительства»» Общая площадь: 67 335,78 кв. м Белорецкий — Чапаева Жилая площадь: 44 9778,36 кв. м «

Жилой комплекс «Каменный ручей»

г. Екатеринбург, ул. Щербакова

III квартал 2015 г.

Компания «Brusnika»

«Классность: эконом. Этажность: 26 Общая площадь: 70 738 кв. м Жилая площадь: 43 576 кв. м Пракинг подземный: свыше 400 машиномест Материал стен: монолит»

IV квартал 2015 г.

Компания «Brusnika»

«Классность: элит. Этажность: 16 этажей Общая площадь: 14 801 кв. м Жилая площадь: 9180 кв. м Паркинг: 200 машиномест Материла стен: монолит»

II полугодие 2016 г.

Жилой комплекс «Кандинский Хаус»

г. Екатеринбург, ул. Гоголя-Энгельса

Жилой комплекс «Квартал Художников»

г. Екатеринбург, ул. Щорса- ООО «НКССерова-Айвазовского Девелопмент»

Классность: комфорт. Этажность: 10-1419-24 этажей. Общая площадь: 48 100 кв. м Жилая площадь: 32 850 кв. м I квартал 2015 г. Паркинг подземный: на 265 машиномест Материал стен: монолит

градостроительные проекты

Классность: комфорт Этажность: 27-34 этажей Общая площадь: 43 700 Жилая площадь: 40 910 кв. м

Жилой квартал «Малевич», г. Екатеринбург, 2, 3 и 4 дом ул.Маяковского, 2Е

PRED GROUP

Жилой комплекс «МонтеКристо»

Классность: бизнес Этажность: 11-22 этажей УК «AVS ДевелопОбщая площадь: 25 579,72 кв. м мент» Жилая площадь: 10 724,16 кв. м Материал стен: монолит

г. Екатеринбург, ул. Фурманова, 124

Дом 2 — IV кв. 2015 г., дом 3 — IV кв. 2016 г., дом 4 — III кв. 2017 г.

IV квартал 2015 г.

Жилой комплекс «Квартал Новаторов»

г.Екатеринбург. ул. Новато- Компания ров — Ломоносова «Brusnika»

Классность: эконом Этажность: 8-17 этажей Общая площадь: 40 610,9 кв. м Жилая площадь: 18 983,9 кв. м Материал стен: монолит

Микрорайон «Пихтовый», IV очередь

г. Среднеуральск, АН «Атомстройул. Лесная-Кооперативная комплекс»

Классность: стандарт Этажность: 8 Общая площадь: 48 548 кв. м Материал стен: монолитный железобетон

I квартал 2015 г.

Жилой комплекс «Рассветный»

ЗАО «ЛСР. г. Екатеринбург, ул. РасНедвижимостьсветная — Сыромолотова Урал»

«Классность: эконом Этажность: 26 этажей Общая площадь: 181 500 кв. м Материал стен: сборный железобетон»

III квартал 2019 г.

Жилой комплекс «Хрустальные ключи»

г. Екатеринбург, ул. Латвийская

ЗАО «ЛСР. НедвижимостьУрал»

Классность: эконом Этажность: от 9 до 25 этажей Общая площадь: 217 000 кв. м Материал стен: сборный железобетон

2019 г.

Жилой комплекс «Семицвет», I и II очереди

г. Екатеринбург, ул. Техническая — Дружининская

Центр недвижимости «АСТРА»

Классность: комфорт Этажность: 26 Общая площадь: 16 400 кв. м Жилая площадь: 11 137 кв. м

1 очередь — I кв. 2016 года, 2 очередь — II кв. 2017 г.

«Микрорайон «Университетский»»

г. Екатеринбург, квадрат улиц КомсомольскаяПедагогическая — Мира — Библиотечная

ООО «ТПК «Уралобувь»

Классность: бизнес/комфорт. Этажность: от 9 до 25 этажей. Общая площадь: 283 195 кв. м Жилая площадь: 191 960 кв. м Паркинг: 1 465 мест Материал стен: монолитно-каркасная технология

2016 г.

I половина 2016 г.

градостроительные проекты

Градостроительные проекты. Коммерческая недвижимость

Название объекта

Адрес

Застройщик

Краткое описание

Сроки сдачи

Многофункциональный комплекс делового центра «Башня «Исеть»

г. Екатеринбург, ул. Б.Ельцина, 6

ЗАО «УГМК-Спортстрой»

Класс: элит Общая площадь: 70 000 кв. м

II квартал 2015 г.

Деловой комплекс «МАРШАЛ»

г. Екатеринбург, ул. Шейнкмана, 9

Группа Компаний «МАРШАЛ»

Класс: В+ Общая площадь: 7 376,9 кв. м Офисная: 3200 кв. м

II квартал 2015 г.

Управляющая компания «Деловой Дом на Архиерейской»

Класс: В+ II квартал 2015 г. Общая площадь: 7 708 кв. м

Бизнес-центр «Деловой Дом г. Екатеринбург, на Архиерейской», ул. Чапаева, 14/5 2 очередь

Бизнес-центр «Эльбрус»

г. Екатеринбург, RealCapital ул. Старых Большевиков, 3д

Класс: В Общая площадь: 15 000 кв. м Офисная площадь: 7 900 кв. м

Индустриальный парк «ПРО-БИЗНЕС-ПАРК» с объектами производственнологистического назначения

г. Екатеринбург, Чкаловский район, 14 км Полевского тракта

Общая площадь: 180 га

ООО «Уралпромзем», ООО «Управляющая компания «ПРО-БИЗНЕС-ПАРК»

март 2015 г.

2016 г.

«GPON И Р2Р — ОДНИ ИЗ САМЫХ ПЕРСПЕКТИВНЫХ РЕШЕНИЙ ДЛЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ» — Весь спектр услуг — это и традиционная телефония, Интернет, а также предоставление выделенных цифровых каналов связи, организация Виртуальной частной сети (IP VPN), видеонаблюдение, диспетчеризация лифтов, облачные решения — виртуальный ЦОД, web-конференция — разнообразные решения для автоматизации бизнеспроцессов компаний и многое другое.

Алексей СИДОРЕНКО, коммерческий директор Екатеринбургский филиал ОАО «Ростелеком»

Какие телекоммуникационные услуги сейчас наиболее востребованы среди собственников и управляющих объектами недвижимости?

На ваш взгляд, какие объекты с точки зрения телекоммуникационной инфраструктуры являются самыми развитыми? — Объекты, которые при строительстве внутренних сетей связи предусматривают от общей серверной до каждого помещения оптические линии. «Оптика» позволяет достигать высокой пропускной способности канала. Оптоволокно еще называют

технологией будущего: энергия передается не электрическим током, а световым потоком. «Оптика» позволяет по одному кабелю подключить сразу несколько сервисов, не реагирует на внешние электрические помехи, поэтому соединение более надежное. «Оптика» обладает возможностью наращивания узлов сети и пропускной способности в зависимости от растущих потребностей клиентов — это очень важная характеристика, т.к. обычно руководители предприятий, вкладываясь в связь, думают о перспективе развития. Компания «Ростелеком» при подключении к «оптике» применяет технологии GPON (Gigabit Passive Optical Networks — гигабитная пассивная оптическая сеть) и Р2Р (point-to-point — точка-точка), которые, по мнению экспертов рынка, сегодня считаются одними из самых перспективных решений.

«РЫНОК ОФИСОВ ОЖИДАЕТ СОКРАЩЕНИЕ НОВЫХ ПЛАНОВ ЗАСТРОЙКИ» Объем поглощения действующих площадей, по сравнению с 2012-2013 гг. снизился с 80-90 до 50 тыс. кв. м в год. Таким образом, спрос со стороны частных инвесторов существенно уменьшился. Вероятнее всего рынок офисов ожидает сокращение новых планов застройки, снижение оборотов. Данный сценарий может быть скорректирован в лучшую сторону, если меры по повышению ключевой ставки окажутся краткосрочными.

Константин ОКТАЕВ, аналитик Уральской палаты недвижимости

начала 2014 года по данный момент разрыв между ставками аренды и ценами на рынке продажи офисов увеличивается, что приводит к снижению доходности от аренды. Если до 4 квартала прошлого года показатель балансировал на пределе уровня экономической целесообразности инвестиций, то сегодня, при продолжающемся снижении арендных ставок и росте ключевой ставки ЦБ РФ, он, несомненно, перешел эту границу. За год снижение ставок составило 10%.

В любом случае, для сохранения оборотов рынка потребовалось бы снижение цен не менее чем на 20-30%. Естественно, что в реальности наиболее вероятен лишь промежуточный сценарий, с частичным снижением цен и частичной потерей спроса и оборотов рынка. Основными покупателями, за которых предстоит бороться продавцам, будут те компании, которые приобретают офис для собственной эксплуатации.

Показатель Объемные показатели Офисный фонд, арендопригодная площадь Класс А Класс В+ Класс В Общий объем площадей на стадии строительства Уровень вакантных площадей в классе А Уровень вакантных площадей в классе В + Уровень вакантных площадей в классе В Ценовые показатели Средняя арендная ставка в классе А Средняя арендная ставка в классе В+ Средняя арендная ставка в классе В Средняя арендная ставка в классе С Цена продажи на первичном рынке в классе В Цена продажи на вторичном рынке в классе В Цена продажи на вторичном рынке в классе С Инвестиционные показатели Prime yields класс В, доходность от аренды Прогнозные показатели Качественный офисный фонд (классы А, В+, В) на 1 кв. 2015

Значение Около 2,5 млн кв. м 48 000 кв. м 111 000 кв. м 621 000 кв. м 367 000 кв. м 23% 11% 14% 1 300-1 600 рублей за кв. м/мес. 1 120 рублей за кв. м/мес. 880 рублей за кв. м/мес. 720 рублей за кв. м/мес. 86 200 рублей 90 000 рублей 63 400 рублей 16,1% 7,6% 828 000 кв.м.

Источник: Уральская палата недвижимости

Резиденты офисных площадей,%

Структура резидентов по региону происхождения,%

Сфера деят. Класс А

Класс В+

Класс В

Класс С

Регион

Класс А

Класс В+

Класс В

Класс С

Производство

Местные

Услуги

Федеральные

Торговля

Прочее

Международные

• Наиболее многочисленные компании (по 6-8% в структуре) — торговля техникой и оборудованием, информационные, финансовые услуги, строительство. Характерно для всех классов. • В топ-сегменте увеличилась доля производственных компаний

• Однозначная зависимость типа компаний-резидентов по происхождению от качественного уровня бизнес-центра

Источник: Администрация г. Екатеринбурга

Главный тренд — распродажа офисных площадей на этапе строительства Обзор рынка офисной недвижимости Екатеринбурга от консалтинговой компании «Урал-Гермес» Предложение Сегодня в Екатеринбурге преобладают бизнес-центры класса «С» (51%), хотя их доля постепенно сокращается. Доля офисных центров класса «А» составляет 3%, на бизнес-центры класса «В+» приходится 9%. А доля офисных центров класса «B» находится на уровне 36%. Хотя на протяжении последних 5-7 лет идет постепенное замещение доли офисных центров класса «С» объектами более высоких классов, они попрежнему востребованы. Кроме более низкой стоимости аренды главными конкурентными преимуществами офисных центров класса «С» и ниже являются удачное месторасположение большинства из них и наличие небольших кабинетов. Минимальный арендный лот может быть 10-20 кв. м. Для основных потребителей офисных центров данного класса (предприятия малого бизнеса, стартапы и т.д.) указанные преимущества перекрывают недостатки таких зданий, связанные с неудовлетворительным микроклиматом, инфраструктурой, зачастую небольшой парковкой и др. Локация Распределение офисных центров по районам Екатеринбурга неравномерное. Наибольшее число объектов находится в центре. Но ограниченное число свободных земельных участков оказывает влияние на расширение географии мест размещения офисных центров. Только два из девяти открытых в 2014 году БЦ расположены в центре, остальные — за его пределами. В ближайшие несколько лет развитие офисов в центре будет происходить преимущественно за счет участков, исчерпавших свои ресурсы. Это промышленные зоны, ветхое жилье и т.д. Рынок бэк-офисов получит интенсивное развитие в зоне срединного транспортного кольца. Начнет развиваться рынок офисных центров в новых жилых районах — Академический, Солнечный и др.

Спрос В последние несколько лет Екатеринбург поглощал примерно по 70-80 тыс. кв. м. новых офисных площадей. Однако в 2014 году этот показатель уменьшился до 50 тыс. кв.м. Учитывая высокие темпы ввода офисов, конкурентная обстановка на рынке все больше обостряется. Это влечет за собой повышенные требования к качественным и концептуальным характеристикам вводимых офисных площадей. Ставки В Екатеринбурге в течение второго полугодия 2014 года арендные ставки на качественные офисные площади имели отрицательную динамику. При этом общий уровень вакантных площадей увеличился. Открытие в 2015 году запланированных 13 офисных центров общей арендной площадью (GLA) более 100 тыс. кв.м. повлечет за собой дальнейшее существенное снижение цен аренды и увеличение уровня вакантных площадей. Тенденции Одна из главных тенденций 2014 года — привлечение в проекты офисных центров частных инвесторов. Большинство Количество деловых центров на 01.01.2015 (92 ДЦ — 1 262,3 тыс. кв. м)

Распределение ДЦ по классам

Класс «В» 63%

Класс «В+» 12%

Класс «С» 12% Класс «А» 13%

Источник: Администрация г. Екатеринбурга

девелоперов сегодня предпочитает продавать площади на этапе строительства. Этот тренд касается и крупных застройщиков, обладающих значительными ресурсами, например, «УралМедьСтрой». Используя такую схему реализации проекта, застройщики снижают инвестиционные риски, ускоряют оборачиваемость собственных средств, зарабатывая, преимущественно, на строительстве и управлении офисным центром.

Создать малоконцептуальный офисный центр и затем прилагать героические усилия для его заселения — главная болезнь девелоперов Данная схема реализации проекта выгодна не только девелоперам, но также частным инвесторам и арендаторам. Для них доходность от сдачи в аренду офисных площадей даже с учетом снижения ставок является приемлемой — она выше, чем на жилье. Арендаторы же, в свою очередь, получают качественные арендные площади по достаточно низкой цене. Форматы Среди особенностей развития рынка офисов в Екатеринбурге — недостаточное число новых концептуальных форматов. Например, коворкинг-центры, лофт-центры, БЦ клубного формата, БЦ с концепцией «живи и работай» и др. Концептуальный уровень проектирования высотных бизнес-центров («Высоцкий», «Демидов», первоначально «Исеть» и др.) надо признать как явно недостаточный. У объектов идет частая коррекция и смена концепций. Создать малоконцептуальный офисный центр без его маркетинговой оптимизации и затем прилагать героические усилия для его заселения — главная болезнь девелоперов на региональном рынке.

«Рынок коммерческой недвижимости в 2015 году: «видимость» — нулевая»

Денис КОЛОКОЛЬНИКОВ, председатель совета директоров компании RRG

течественный рынок коммерческой недвижимости сегодня настолько зависим от влияния внешних факторов, что определить вектор его развития в ближайшие месяцы практически невозможно. Однако можно выделить несколько тенденций, которые, с большой степенью вероятности, проявятся в наступившем году. Как минимум, существенное влияние на рынок недвижимости в целом про-

должат оказывать санкции, введенные в отношении России, экономический спад, валютные колебания, и общая неопределенность и непонимание ситуации. На этом фоне будет неуклонно расти уровень уязвимости всех сегментов рынка. Инвестиционная активность на рынке коммерческой недвижимости останется крайне низкой: у инвесторов сегодня нет однозначного понимания, как будет развиваться ситуация в дальнейшем и на какие уровни доходности необходимо ориентироваться. Поэтому многие из них берут паузу, откладывая принятие решений до лучших времен. При этом есть пласт активных инвесторов, которые ищут возможность купить объекты с существенной скидкой на «низком» рынке. Такая картина сохранится в начале 2015 года. Спрос на аренду объектов коммерческой недвижимости будет неуклонно падать в первом квартале года. Существенная доля компаний-арендаторов может приостановить либо пересмотреть свои планы по развитию бизнеса, ряд компаний вообще закроется, что, естественно, приведет к продолжающемуся падению спроса на качественные офисы, склады и торговые помещения. Ожидать появления новых проектов в 2015 году также особо не приходится. Понятно, что сейчас, ввиду полной эко-

Территориальная структура действующих качественных площадей не меняется

2009 г.

номической неопределенности, выходить на рынок с какими-то масштабными планами слишком рискованно. Крайне негативно повлияет на девелоперский бизнес и повышение ключевой ставки ЦБ до 17%: за счет роста стоимости кредитов повысится стоимость реализации проектов. Учитывая и без того высокие ставки по кредитам для бизнеса, большинство из них станут просто нерентабельными. Ключевым трендом 2015 года на рынке коммерческой недвижимости станет стремление всех участников к оптимизации затрат на существование и развитие. Девелоперы, способные продолжать развитие вопреки кризисным явлениям в экономике, будут нуждаться в точных и обоснованных рекомендациях по расположению новых объектов. Арендаторы, в свою очередь, наверняка будут искать пути сокращения арендных затрат, а инвесторы — возможности извлечения максимальной выгоды из сложившейся на рынке ситуации. Можно ожидать, что резко возрастет востребованность геомаркетинговых инструментов для прогнозирования оборотов, наработок в области инновационного консалтинга. В целом будет набирать обороты тенденция к поиску новых решений, выработке новых продуктов, пересмотру, реконцепции и оптимизации стратегий развития бизнеса.

Ввод ДЦ в 2012-2017 гг. (27 ДЦ/427,6 тыс. кв. м)

2014 г.

120

104,9

104,5 78%

80%

100

14%

Количество ДЦ (ед.) Площадь ДЦ (тыс. кв. м)

112,4

15%

80 63,1 60

Центр 1 пояс 2-3 пояса Объем качественного офисного фонда, 2014 г.

Общая площадь

1,25 млн кв. м

Арендопригодная площадь

762 тыс. кв. м

46,4 40 18

20 4 0

2012 г.

6 2013 г.

9 2014 г.

7 2015 г.

2 2016 г.

1 2017 г.

Источник: Администрация г. Екатеринбурга

«ВЛАДЕЛЬЦАМ ОФИСНЫХ ПЛОЩАДЕЙ ПРИДЕТСЯ ДЕМПИНГОВАТЬ»

веденные против России санкции оказали больше психологическое влияние на рынок коммерческой недвижимости. Резкое падение рубля на валютном рынке с его стабилизацией на уровне 60 рублей за доллар, а также повышение ЦБ РФ ключевой ставки до 17% оказывает уже прямое влияние на рынок офисов. Эти моменты в 2015 году будут резко снижать инвестиционную активность застройщиков, поскольку для большинства девелоперов кредитные ресурсы станут практически недоступными или экономически нецелесообразными. Нужно отметить, что конкуренция на рынке офисных центров Екатеринбурга уже достаточно велика. Значительная часть вводимых в строй новых площадей остается невостребованной, а арендные ставки имеют устойчивый тренд на понижение. В существующих экономических

Александр ЗАСУХИН, генеральный директор консалтин говой компании «Урал-Гермес»

условиях девелоперы будут массово пересматривать планы своего развития — замораживать проекты офисных центров на ранних стадиях осуществления, аккумулируя ресурсы для проектов на завершающих этапах строительства. При этом даже те объекты, которые будут вводиться в строй, рискуют остаться незаполненными. Их владельцам придется демпинговать, ухудшая экономические показатели своего проекта и рискуя не выйти на расчетный срок окупаемости. Возможное развитие кризиса повлияет и на действующие офисные центры — уровень вакантных площадей в них повысится, а ставки аренды начнут снижаться. При этом особенно чувствительны к этим изменениям будут объекты с некачественной концепцией, не оптимизированной под новые потребности рынка.

Количество деловых центров по районам на 01.01.2015 г. Всего 92 ДЦ — 1262,3 тыс. кв. м

Общее количество деловых центров в Екатеринбурге

400

100

Количество ДЦ (ед.) Площадь ДЦ (тыс. кв. м)

97 92 350

374,6 359,8

83 80

77 73

300

64 65

243,3

250 207,3

200

40 30

33 150

20 100

42,1 17

20,6 2

14,6

2015 г.

2014 г.

2013 г.

2012 г.

2011 г.

2010 г.

2009 г.

2008 г.

2007 г.

2006 г.

2005 г.

Верх- Железно- Кировский Ленинский Октябрь- Орджони- Чкаловский Исетский дорожный ский кидзевский

Источник: Администрация г. Екатеринбурга

«АРЕНДАТОРЫ ХОТЯТ БЫСТРО ОПТИМИЗИРОВАТЬ РАСХОДЫ НА ОФИС»

Михаил КАПЛУН, директор отдела управления строительством CBRE в России

тремительное падение курса рубля в 2014 году и, особенно, в декабре привели к скачкообразному росту рублевых расходов на офис у большинства компаний. В особо сложной ситуации в данном контексте оказываются

компании, ориентированные на внутренний рынок, чья выручка не может расти теми же темпами. В результате тема стратегии организации рабочего пространства быстро стала очень актуальной, прежде всего, для компаний, не имеющих возможности изменить коммерческие условия по действующим договорам аренды. Таким образом, в отличие от Европы, в России основным драйвером развития данного бизнес направления, является по-прежнему экономия затрат. Мы уже видим растущий интерес арендаторов к такой возможности достаточно быстро оптимизировать свои расходы на офис. Раньше вопрос эффективности занимаемой площади не был для крупных компаний настолько актуальным, как сейчас. Как показывает практика CBRE, компании, которые арендовали офисы 3-7 лет назад, сегодня имеют потенциал сокращения занимаемых площадей на 20-50%. В том числе это связано либо с изначальным

отсутствием правильного процесса оценки потребностей и проектирования, либо с тем, что компания зачастую переезжала в уже готовый офис. Кроме того, сегодня на рынке аренды собственники активно предлагают делать отделку для арендатора собственными силами или финансируя эти затраты и при этом включать стоимость ремонта в арендную ставку. Таким образом, у компаний, для которых вопросы оптимизации и сокращения затрат являются наиболее актуальными, появилась реальная возможность переехать в новый офис, с хорошим ремонтом, улучшить условия труда, поднять привлекательность компании как работодателя, сэкономив на ремонте и сократив требуемую площадь, опираясь на правильный расчет потребностей и грамотную планировку. Наша практика показывает, что данный подход даёт возможность экономии до 50% затрат на офис, и при этом вносит значительные, позитивные перемены в рабочий процесс компании.

Офисные центры г. Екатеринбурга, введенные в строй в 2014 году

№ п/п Наименование БЦ

Девелопер

Адрес

Класс

1 2 3 4 5 6 7 8

БЦ «ГринПАРК» Деловой комплекс «CLEVER PARK», 24-этажное здание Деловой комплекс «CLEVER PARK», 14-этажное здание БЦ «Чайковский» Деловой центр на Чернышевского БЦ «АСТОН» БЦ AURORA БЦ «К5»

ул. Розы Люксембург, 22 ул. Ткачей, 23 Ул. Ткачей, 23 ул. Чайковского, 11 ул. Чернышевского, ул. Вишневая, 35 ул. Малышева, 10б ул. Колмогорова, 5

В+ В+ В+ В В В+ А В

Офисный центр на Родонитовой, 18б

Технопарк на Монтажников, 26а

«Общество Малышева 73» «КРОСС ДЕВЕЛОПМЕНТ ГРУПП» «КРОСС ДЕВЕЛОПМЕНТ ГРУПП» ООО «БЦБ» н/д ООО «Астон Девелопмент» ООО «Строительные технологии» ГК RED ООО «Агентство коммерческой недвижимости «Атомстройкомплекс» ЗАО АСЦ «Правобережный»

Ул. Родонитовая, 18б

Общая/ Офисная площадь (тыс. кв. м) 10 500/17 296/15 429,1/5 205/10 000/5 858,2/4 089,7 24 000/17 000 10 553/6 194

2014 год 2014 год 2014 год 2014 год 2014 год 2014 год 2014 год 2014 год

4 254/1 823

2014 год 2014 год

Сроки ввода

Ул. Монтажников, 26а

-/5200

Адрес

Класс

Общая/Офисная Сроки ввода площадь (тыс. кв. м)

Офисные центры г. Екатеринбурга, запланированные к вводу в 2015 году

№ п/п Наименование БЦ

Девелопер

Бизнес-центр «Эльбрус»

«Уралбилдинг»

2 3 4 5

Деловой центр «Карнеол» Деловой центр по ул. Бажова, 33а Бизнес-центр «Бриг» Деловой комплекс «Демидов» Бизнес-центр «Деловой Дом на Архиерейской», 2 очередь Бизнес-центр «МАРШАЛ»

6 7

B+

15000/9200

2015г.

н/д н/д н/д ЗАО «Уралмедьстрой»

ул. Старых Большевиков, 3д ул. Гоголя-Энгельса ул. Бажова, 33а ул. Вилонова-Учителей ул. Бориса Ельцина, 5

B В А

15 000/7500/32 000/15 000 47 500/27 000

2015г. 2015г. 2015 г. 2015 г.

УК «Деловой Дом на Архиерейской»

ул. Чапаева, 14/5

В+

7 708/-

2015 г.

Группа компаний «Маршал»

ул. Шейкмана, 15

В+

7 735/-

2015 г.

Источник — Администрация г. Екатеринбурга, Данные компаний, Интернет Вакантные площади в офисных центрах

Структура строящегося фонда, 2014 г.

Стадии строительства 45

36%

40 35

9% 13%

25 21

18 12

2012 г.

2013 г.

5 2008 г.

2009 г.

2011 г.

2014 г.

Источник: РИЦ УПН

70%

23%

Стратегии застройщиков

Класс А Класс В+ Класс В

19%

3% 28%

Подготовка площадки

Монтаж верхних этажей

Аренда

Нулевой цикл

Внутенняя отделка

Эксплуатация собственником

Монтаж первых этажей

Продажа

• Здания практически перестали строиться для собственной эксплуатации • По мере выхода рынка за пределы центра города, застройщики возвращаются к стратегии распродажи площадей на стадии строительства Источник: Администрация г. Екатеринбурга

К УСПЕХУ ВМЕСТЕ С ГК «МАРШАЛ» «МАРШАЛ» — молодая и динамично-развивающаяся группа компаний на рынке строительства недвижимости Екатеринбурга. Название компании — говорящее, а цели — амбициозные. Такими же получаются и проекты.

Игорь ЛЕБЕДЕВ, генеральный директор ООО «Маршал-Град»

О компании Предприятия группы реализуют отдельные проекты в области жилищного, офисного и логистического строительства. Создана своя служба заказчика, проектная группа, группа снабжения. У нас собственные инженеры и квалифицированные рабочие. Мы реализуем проекты на земельных участках, которые находятся в собственности наших компаний, также не имеем банковских кредитов. Это дополнительная весомая гарантия успешности завершения строительства и стабильной работы в условиях кризиса. А к нашим инвесторам и покупателям мы всегда применяем индивидуальный подход в части составления графиков оплат и соответствия техническим требованиям к помещениям различного назначения. Во время проектирования для наших партнеров разрабатываются индивидуальные планировки и инженерные решения. В стадии проекта Сейчас на стадии проектирования и начала строительства находятся несколько

ул. Шейнкмана, 9

интересных объектов. В марте 2015 г. начнется строительство на Широкой речке сблокированных домов, в которых разместятся двухэтажные квартиры площадью 110 кв. м с земельным участком перед домом, детской площадкой, индивидуальной системой газового отопления и горячего водоснабжения. Продажи стартуют в апреле-мае 2015 г. Ориентировочная цена 55 тыс. рублей за кв. м. Также идет строительство и реализация индивидуальных сблокированных домов и апартаментов площадью по 120 кв. м в поселке с великолепным видом на БокоКаторский пролив в городе Герцег-Нови (Черногория). В этом проекте мы не предлагаем квадратные метры, мы предлагаем образ жизни. Это будет охраняемый поселок со спортивными, детскими площадками, магазином, кафе, бассейном, прокатом автомобилей, прачечной и паркингом. Самое главное в проекте — великолепная живописная природа и вид на Боко-Каторскую бухту. Параллельно ГК «МАРШАЛ» ведет проектирование и подготовку к реализации проектов многоэтажного жилья эконом класса. Начало строительства — лето 2015 г. В стадии завершения строительства В настоящее время компания завершает строительство 2-х объектов в Екатеринбурге. Это бизнес-центр «МАРШАЛ» в самом центре города. Многофункциональный офисно-жилой комплекс состоит из офисной части, бара-ресторана и стоматологической клиники. Верхние этажи отведены апартаментам бизнес-класса, которые привлекают отдельной входной группой, высокими трехметровыми потолками, современной отделкой, свободными планировками и высокотехнологичной инженерией. Ну и, конечно, сама идея возможности совмещения работы и личной жизни в одном месте, да еще и в самом центре города невероятно привлекательна. Жилой комплекс по адресу Шаумяна, 81 — проект индивидуальной застройки. Его главная привлекательная черта — камерность. В жилом доме всего 45 квартир. Такое немногочисленное сосед-

ул. Шаумяна, 81

ство, бесспорно, станет преимуществом для всех жителей дома. На территории комплекса предусмотрены охрана и консьерж-сервис. Во дворе будут оборудованы детская и спортивная площадки, а также «зеленая зона». Инвестиционная привлекательность В настоящее время на всех наших объектах мы зафиксировали цены, и их повышение пока не планируем. Для инвесторов все наши проекты — это отличное вложение. Для желающих приобрести жилье — привлекательная перспектива. Каждый новый проект для компании является индивидуальным и никаким образом не перекрещивается с другими проектами. Имеет свою оригинальную архитектуру, свое назначение и не имеет никакого отношения к массовой застройке. Индивидуальная застройка, более дорогие материалы, уникальные проекты. Мы сами собираемся жить в построенных нами домах, работать в офисах бизнесцентра. Поэтому смело можно сказать, что ГК «МАРШАЛ» каждый объект строит, как для себя.

тел: 8 (343) 328-48-25 e-mail: info@marshal-group.ru www.marshal-group.ru

«ПОСЕЩЕНИЕ МАГАЗИНОВ СТАНОВИТСЯ обеспеченности торговыми СОЦИАЛЬНЫМ МЕРОПРИЯТИЕМ» Анализ площадями по городу Екатеринбургу,

еперь, когда посещение магазинов перестает быть простой необходимостью, а становится скорее социальным мероприятием, владельцы недвижимости и ритейлеры должны научиться удовлетворять спрос по организации досуга. Искушенному покупателю требуется возможность объединения разных видов деятельности во время посещения магазина, и важно, чтобы владельцы недвижимости и ритейлеры знали не только, как привлечь покупателя в свой центр или магазин, но и как удержать его там как можно дольше. У нас уже есть замечательные примеры того, как это делается через расширение гастрономических услуг в торговых центрах или через открытие развлекательных центров.

Наташа ПАТЕЛЬ, заместитель директора отдела исследований рынка в регионе Европа, Ближний Восток, Африка, CBRE

Динамика увеличения площадей торговых центров на территории города Екатеринбурга, тыс. кв. м

1400 1200

Общая площадь Торговая площадь 1192

1000 800 600 400

1000 800 600

649,4

400 200 0

2006 г.

2012 г.

01.01.2014

835,8

765

725

32 36

566

01.01.2015

1315

400

2545 2008 г.

2009 г.

2012 г.

2013 г.

Продов. м-ны Непрод. м-ны ТЦ ТК

01.01.2015

Розничная торговля

Показатель 1. Оборот розничной торговли (во всех каналах реализации) в действующих ценах, млрд. руб. 2. Оборот розничной торговли в сопоставимых ценах,% 3. Количество предприятий розничной торговли (ед.) 4. Торговые площади торгующих организаций, тыс. кв. м. 5. Обеспеченность торговыми площадями, кв. м. на 1000 жителей 6. Ввод объектов торговли, ед.

2014 год, факт 2015 год, прогноз 707,5

756,0

97,7 4071

96,0 4200

1935,0

2020,0

1338,5

1382,0

170

120

Екатеринбург Индекс промышленного производства,% (по крупным и средним предприятиям) Оборот розничной торговли,% Индекс ввода жилья,%

93,7 (отгрузка обрабатывающих производств 90,2%) 97,7 779,5 тыс. кв. м, 172,7

34 43

1449

В течение 2014 года количество продовольственных магазинов увеличилось на 134 объекта, непродовольственных магазинов на 25 объектов, торговых центров на 2, торговых комплексов на 7. Оборот розничной торговли по городам Российской Федерации с численностью жителей свыше 1 миллиона человек за январь — сентябрь 2014 года, млрд руб.

511,33

500 400

Основные показатели развития экономики в январе — ноябре 2014 года, в процентах к соответствующему периоду прошлого года

01.01.2015

С 2006 года обеспеченность торговыми площадями увеличилась на 689 кв. м на 1000 жителей или на 106%. Прирост по обеспеченности за 2014 год составил 84,1 кв. м.

200 0

2013 г.

2520

915 672

1200

1338,5

1254,4

1189

Структура предприятий розничной торговли

1363,1

1273

кв. м на 1000 жителей

1400

321,2

300

Свердловская Российская область Федерация

200

98,3

101,5

100

97,1 1851,8 тыс. кв. м, 181,1

102,2 64,0 млн. кв. м, 120,9

242,58 237,99

315,307

267,3

170,79 112,47

Волгоград Екате Казань Н. Новго Пермь Ростов- Самара Уфа ринбург род на-Дону Источник: Администрация г. Екатеринбурга

«СИЛЬНЫЕ СТАНУТ ЕЩЕ СИЛЬНЕЕ, СЛАБЫЕ — ЕЩЕ СЛАБЕЕ»

Обзор рынка торговой недвижимости Екатеринбурга от консалтинговой компании «Урал-Гермес» Динамика развития Если с 2007 по 2012 гг. рынок торговых центров Екатеринбурга активно развивался с ежегодными темпами прироста площадей 15%, то в последние два года темпы его развития существенно замедлились на уровне 7%. Не стоит ждать больших объемов ввода торговых площадей и в 2015 году. На этот год запланировано из реальных объектов открытие ТРЦ «Максидом» и ТРЦ «Пассаж». Строительство ранее анонсированного к запуску в 2014 году мебельного ТЦ «Astroom» заморожено, поэтому сроки ввода его в эксплуатацию точно определить не возможно. Остальные торговые центры Екатеринбурга находятся на стадии проектирования или начальных этапах строительства и откроют свои двери для посетителей не ранее 2016-2017 гг.

гие ТЦ заключали договоры с арендаторами в валюте. В целом по рынку рост ставок аренды в большинстве торговых центров не происходил даже на уровне инфляции, а в ряде объектов их уровень и вовсе снижался. На рынке сегодня применяются все виды формул расчета арендной платы: фиксированная — от размера арендуемых площадей, динамическая — процент от товарооборота и комбинированная, когда сочетаются между собой два этих вида расчетов. Средний коэффициент вакантных площадей в торговых центрах Екатеринбурга по-прежнему держится ниже нормативного уровня и составляет 2-3%. При этом в наиболее успешных объектах свободных площадей практически нет, а в проблемных доля вакантных площадей — более 3-5%.

Арендные ставки Во второй половине 2014 года рынок торговых центров Екатеринбурга столкнулся с наибольшими со времени кризиса 2008-2009 гг. проблемами — общее снижение покупательского трафика, снижение продаж арендаторов. Особенно сильно на рынке сказалась девальвация рубля. В конце прошлого года практически все торговые центры Екатеринбурга (даже наиболее успешные ТРЦ «Гринвич» и «Мега») зафиксировали арендные ставки в рублях — ранее мно-

Концептуальные тенденции С 2013 года сохраняется тенденция усиления развлекательной составляющей. В конце прошлого года в «Гринвиче» открылись «Герои Парк» и «Фэнтези-град», концептуально не имеющие аналогов Екатеринбурге. Кроме того, сильным катализатором развития развлекательных зон в существующих и новых ТРЦ может выступить создание парка развлечений «Dreamworks» с торговым центром «Июнь». Популярными становятся концепции lifestyle-center.

Перспектива строительства новых объектов потребительского рынка в г. Екатеринбурге

Причины — население города постепенно переходит на европейские стандарты потребления — поход в торговый центр теперь не просто поход за покупками, но и культурно-досуговый отдых. Помимо повышения развлекательной составляющей к современным тенденциям относятся усилении специализации и брендинга объектов, повышение качества архитектурных проектов, развитие интерьерного пространства ТЦ, повышение роли управляющих компаний и современных технологий. Впрочем, в случае усугубления кризисных явлений часть указанных тенденций может временно потерять свое значение. Из существующих ТЦ в частичном обновлении нуждаются «Дирижабль», «Парк-Хаус», «Карнавал», «Комсомолл» и др. Влияние кризиса В кризис будет усиливаться дифференциация объектов торговли на рынке — сильные станут еще сильнее, слабые еще слабее. Для многих торговых центров недостатки имеющихся концепций на фоне острой конкуренции на рынке станут носить явный и опасный характер и приводить к реальным потерям дохода. В условиях дефицита финансовых ресурсов девелоперы будут массово пересматривать планы своего развития — замораживать проекты на ранних стадиях осуществления, аккумулируя ресурсы для проектов на завершающих этапах строительства.

Количество непродовольственных сетей по городу Екатеринбургу

Общая/торговая площадь (тыс. кв. м)

Сроки ввода

103

106

78 000/20 000

2015 г.

231

219

45 000/1159,2/700 1 500/1300

2015 г. 2015 г. 2015 г.

312

313

ул. 40 лет Октября, 54

3 300/800

2015 г.

н/д

ул. Синяева, 6

1 766/460

2015 г.

н/д

ул. ГотвальдаОпалихинская

1 500/900

2015 г.

н/д

пр. Космонавтов, 47

1 455/506

2015 г.

Наименование ТЦ,

Застройщик

Адрес

ТЦ « Максидом»

ООО «Максидом», ЗАО «Адамант»

ТЦ «Пассаж» Магазин по ул. Азина Мебельный магазин Продовольственный магазин с кафе Торгово-администра тивное здание Магазин непродовольственных товаров Торгово-офисное здание с магазином

ООО «Малышева -73» ООО «Ромб» н/д

ул. Тверитина — Луначарского — Большакова — Белинского ул. Вайнера, 9 ул. Азина, 18ж ул. Посадская, 26а

н/д

2011 г. местные

2012 г. региональные

117

122

235

237

337

340

2013 г. федеральные

01.01.2015 международные

На 01.01.2015 в городе Екатеринбурге 747 сетей, объединяющие 2975 объектов.

«СЕТЕВЫЕ КОМПАНИИ НАЧНУТ ИСКАТЬ РЕШЕНИЯ ДЛЯ СНИЖЕНИЯ АРЕНДНОЙ НАГРУЗКИ»

условиях кризиса и сохраняющейся неопределенности большинство торговых организаций и предприятий сферы услуг будут отказываться от расширения и увеличения числа розничных точек. Это касается как покупки помещений, так и аренды. Снижение доходности в ритейле приведет к тому, что сетевые операторы начнут искать решения для снижения арендной нагрузки. Снижение спроса,

усиление процессов ротации и закрытие отдельных компаний приведет к высвобождению значительного числа помещений и увеличению объема предложения на рынке аренды. В результате приведенных выше тенденций, наиболее вероятным сценарием на 2015 год видится снижение ценовых показателей рынка. Отрицательные корректировки могут составить до 1015%.

Показатели торговой недвижимости в г. Екатеринбурге

Гурам ТУХАШВИЛИ, аналитик Уральской палаты недвижимости

Объекты, введенные за счет нового строительства за 2014 г.

47%

29% 8%

2% 3% 5% 1%

Показатель Объемные показатели Общий объем действующих торговых площадей Общий объем торговых площадей на стадии строительства Общий объем «замороженных» торговых площадей на стадии строительства Уровень вакантных площадей по данным ТЦ Уровень реально пустующих торговых площадей Ценовые показатели Средняя по городу арендная ставка на площади в торговых центрах Средняя арендная ставка на площади ТЦ в центре Средняя арендная ставка на площади ТЦ в классе «суперрегиональный» и «региональный» Средняя арендная ставка на площади ТЦ в классе «окружной» Средняя арендная ставка на площади ТЦ в классе «микрорайонный» Средняя по городу арендная ставка на встроено-пристроенные площади Средняя арендная ставка на встроено-пристроенные площади в центре города Средняя цена предложения на встроено-пристроенные площади на первичном рынке Средняя цена предложения на встроено-пристроенные площади на вторичном рынке

Значение 979 250 кв. м 180 400 кв. м 5 500 кв. м 2,8% 6% 3 006 рублей за кв. м/мес. 3 999 рублей за кв. м/мес. 4 024 рублей за кв. м/мес. 1 941 рублей за кв. м/мес. 1 846 рублей за кв. м/мес. 1 097 рублей за кв. м/мес. 1 499 рублей за кв. м/мес. 84 180 рублей за кв. м 107 150 рублей за кв. м

Источник: Уральская палата недвижимости Динамика стационарных торговых площадей, тыс. кв. м

2500 Супермаркет

2000

1678

Прод. магазины Непрод. магазинв Торговые центры Торговые комплексы Автосалоны Гипермаркет Другое За 12 месяцев 2014 года открыто 95 объектов потребительского рынка торговой площадью 74 435 кв. м. Источник: Администрация г. Екатеринбурга

1500 1000

909

953

2006 г.

2007 г.

1813

1935

1128

500 0

2010 г.

2012 г.

2013 г.

01.01.2015 г.

Торговые площади торгующих организаций с начала 2014 года увеличились на 122 тысячи кв. м. За 12 месяцев 2014 года открыто 560 объектов площадью 175 тысяч кв. м. Закрыто 390 объектов торговой площадью 54 тысячи кв. м. Источник: Администрация г. Екатеринбурга

«В КРИЗИС МЕЛКАЯ РОЗНИЦА ПОЛУЧАЕТ ШАНС»

Денис СОКОЛОВ, руководитель отдела исследований Cushman & Wakefield

егодня в России функционирует лишь 340 качественных торговых центров, совокупной торговой площадью около 20 млн. кв. м. При этом 2,2 млн кв.м. торговых площадей было построено в 2014 году. На 2015 год запланирован ввод в эксплуатацию 3,7 млн. кв.м., однако мы полагаем, что в реальности будет построено не более 1,5 млн. К традиционным для нашей страны задержкам в строительстве в этом году добавятся сложности с финансированием и привлечением арендаторов. Тем не менее сейчас страна находится на пике девелоперского цикла, и в ближайшие годы объемы строительства коммерческой недвижимости будут снижаться. Мы не ожидаем, что в регионах появятся заброшенные торговые центры, подобный

Количество продовольственных сетей по городу Екатеринбургу

3 11 10

Динамика розничного товарооборота 2006—2014 гг., мдрд руб., предварительные итоги

3 14

2011 г. 2012 г. 2013 г. 01.01.2015 местные региональные федеральные международные На 01.01.2015 в городе Екатеринбурге работает 96 сетей, объединяющие 983 магазинов. Предприятия общественного питания

Показатель 1. Оборот общественного питания в действующих ценах, млрд. руб. 2. Оборот общественного питания в сопоставимых ценах,% 3. Количество предприятий общественного питания на конец года, ед. 4. Количество посадочных мест на предприятиях общественного питания общедоступной сети, тысяч мест

2014 год факт

2015 год прогноз

35,6

36,7

107,0

103,0

2151

2190

91,954

92,5

Сводная информация по объектам нового строительства потребительского рынка на 2015 год

Количество объектов Верх-Исетский 8 Железнодорожный 13 Кировский 13 Ленинский 6 Октябрьский 9 Орджоникидзевский 12 Чкаловский 6 ИТОГО 68 Район

Торговая площадь 3 937 1 740 5 290 43 400 20 399 12 588 1 490 88 844

Складская площадь 32 042 6 170 27 200 9700 25 000 100 042

Места общепита 350 155 145 200 230 1 080

знаменитым моллам-призракам в США. Дело в том, что в США построено в 25 раз больше торговых центров и многие из них устарели морально и физически. Поэтому, естественная ротация и приводит к появлению феномена опустевших ТЦ. В России даже на фоне снижения активности сетевых ритейлеров существует большой пласт несетевой и неформатной розницы. А в кризис, когда разрываются традиционные связи, рушится сложившееся ценообразование, меняется профиль покупателей. Именно мелкая розница получает свой шанс. Кроме того, в период рецессии именно неформатная розница может стимулировать локальный рынок труда.

676,97 707,5 700 608 600 560,9 500 450,7 400 362,5 380 300 264,9 201,7 200 100 0 2006 г. 2007 г. 2008 г. 2009 г. 2010 г. 2011 г. 2012 г. 2013 г. 01.01. 2015 Оборот розничной торговли за январь-декабрь 2014 года составил 97,7% в сопоставимых ценах к уровню прошлого года. Источник: Администрация г. Екатеринбурга

«МНОГИЕ РЕГИОНАЛЬНЫЕ ОБЪЕКТЫ МОГУТ БЫТЬ ЗАМОРОЖЕНЫ»

инамика строительства и ввода новых торговых центров будет находиться под давлением рыночной ситуации — многие региональные объекты могут быть заморожены в связи со снижением спроса со стороны ритейлеров и недоступностью финансирования: девелоперы не будут начинать строительство новых объектов, а лишь будут заканчивать те, что находятся на продвинутой стадии. Сейчас, в условиях растущей конкуренции и снижения реальных доходов населения, торговым центрам нужно больше времени, Татьяна КЛЮЧИНСКАЯ, чтобы завоевать свою потребительскую аудиректор по России и диторию и выйти на заявленный показатель СНГ, начальник департамента торговых площапосещаемости. Это сдерживает активность дей компании JLL ритейлеров в части аренды площадей в проектах, находящихся на ранней стадии реализации, а также открытий магазинов вместе с дверями торгового комплекса. Тем не менее новые торговые центры в настоящий момент могут предложить гибкие условия, а те, что отличаются продуманной концепцией и хорошей локацией, со временем станут не менее эффективными и успешными, чем давно работающие комплексы.

«ВСЕ ЧАЩЕ ПРЕДМЕТОМ ПЕРЕГОВОРОВ СТАНОВЯТСЯ СКИДКИ»

Количество сетевых предприятий общественного питания по городу Екатеринбургу

Юлия СОКОЛОВА, директор по сдаче в аренду торговых центров, Knight Frank

Обеспеченность площадями продовольственной торговли, кв. м на 1000 жителей

415 400 374 300

324 316 282 272 267 260

200

Норматив 313,3 кв.м 292 280 259 217 199 213

100 0

В-Исетский Ж/дорож- Кировский Ленинский Октябр. Орджон. Чкаловный ский Норматив минимальной обеспеченности по городу Екатеринбургу 313,3 кв. м на 1000 жителей. Фактическая обеспеченность площадями продовольственной торговли 292,5 кв. м на 1000 жителей. Розничная торговля

2078

2000 1933 1882 1500

1294 1294

1000 500 0

01.01.2014 01.01.2015

1737

589 625

697 691

Норматив 844 713,5 кв.м 721 420 438

В-Исетский Ж/дорож- Кировский Ленинский Октябр. Орджон. Чкаловный ский Норматив минимальной обеспеченности по городу Екатеринбургу 713,5 кв. м на 1000 жителей. Фактическая обеспеченность площадями непродовольственной торговли 1046 кв. м на 1000 жителей. Источник: Администрация г. Екатеринбурга

38 9

2011 г. 2012 г. местные региональные

2013 г. федеральные

137

114

102

01.01.2015 международные

На 01.01.2015 года в городе Екатеринбурге работает 204 сети общественного питания, объединяющие 837 предприятий. Динамика количества торговых центров на территории города Екатеринбурга

30 24

25 20 15

01.01.2014 01.01.2015

сегодняшних реалиях рынка девелоперы строящихся объектов в целях формирования качественного пула арендаторов стали гибче в отношении коммерческих условий — все чаще предметом переговоров становятся скидки. Например, так называемый step-rent — дисконт от базовой арендной ставки на первые годы работы с последующим постепенным повышением. А также зависимость величины дисконта от процента заполняемости объекта, валютный коридор, пересмотр условий аренды по действующим контрактам.

10 5 0

2008 г.

2009 г.

2010 г.

2012 г.

2013 г. 01.01.2015

«ПОЗИТИВНЫХ СДВИГОВ МОЖНО ОЖИДАТЬ НЕ РАНЕЕ, чем ЧЕРЕЗ ГОД-ДВА»

егодня достаточно сложно прогнозировать, каким будет вектор развития рынка коммерческой недвижимости в 2015 году, так как непонятной остается экономическая и политическая судьба России в целом. Очевидно, что нестабильность продолжит негативным образом влиять на все сегменты рынка, включая наиболее устойчивый торговый. Усилится тенденция снижения потребности в коммерческих Денис КОЛОКОЛЬНИКОВ, председатель площадях, причем в наибольсовета директоров шей степени это ощутят объеккомпании RRG ты, расположенные за пределами центра города с проблемной транспортной доступностью и устаревшей концепцией. При сохранении тяжелых взаимоотношений с Западом, дальнейшем падении объемов внешних инвестиций, уменьшении доходов населения и отсутствии «длинного» кредитования темпы развития рынка, естественно, замедлятся. Позитивных сдвигов, на мой взгляд, можно ожидать не ранее, чем через год-два, когда бизнес адаптируется к новым жизненным условиям и найдет новые направления для роста.

План деловых конференций «Торговый центр будущего 2015»

Организатор: КГ Ekbpromo Тел: (343) 328-77-07, моб. +79221887707 E-mail: info@ekbpromo.ru, сайт: www.ekbpromo.ru № 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

Дата 17 ФЕВРАЛЯ 2015, Тюмень 4 МАРТА 2015, Уфа 18 МАРТА 2015, Екатеринбург 8 АПРЕЛЯ 2015, Нижний Новгород 26 МАЯ 2015, Новосибирск 25 ИЮНЯ 2015, Владивосток 3 СЕНТЯБРЯ 2015, Самара 17 СЕНТЯБРЯ 2015, Ростов-на-Дону 22 ОКТЯБРЯ 2015, Челябинск 12 НОЯБРЯ 2015, Казань 25 НОЯБРЬ 2015, Пермь

Наименование Конференция «Торговый центр будущего в Тюменской области» Конференция «Торговый центр будущего в Башкортостане» Конференция «Торговый центр будущего на Среднем Урале» Конференция «Торговый центр будущего в Нижнем Новгороде» Конференция «Торговый центр будущего в Сибири» Конференция «Торговый центр будущего во Владивостоке» Конференция «Торговый центр будущего в Самаре» Конференция «Торговый центр будущего на Юге России» Конференция «Торговый центр будущего в Челябинске» Конференция «Торговый центр будущего в Татарстане» Конференция «Торговый центр будущего в Перми»

«УРОВЕНЬ АРХИТЕКТУРЫ В ЕКАТЕРИНБУРГЕ ПРИБЛИЖАЕТСЯ К МИРОВОМУ»

Саша ЛУКИЧ, управляющий партнер Portner Achitects

роектные решения зданий по праву выводят Екатеринбург на первое, с Москвой и Санкт-Петербургом, место по качеству архитектурных решений. Более того, несколько проектов легко могут быть реализованы в любой из европейских столиц. К наиболее интересным и современным с точки зрения архитектуры проектам относится проект многофункционального делового комплекса «Башня Исеть», проекты жилых комплексов «Каменный ручей» и «Кандинский Хаус». Небоскреб «Башня «Исеть» способен сравниться с «конкурентами» в ОАЕ или Китае: это не только самое высокое здание Екатеринбурга, но и пример правильного многофункционального центра. В здании предусмотрено размещение не только при-

вычных ресторанов и торговых галерей, но и фитнес-центра, кафе-библиотеки и даже детского сада. Проект разработан международным инновационным архитектурноинженерным бюро «Werner Sobek». Привлечение к застройке Екатеринбурга известных проектировщиков подчеркивает не только престижность девелопера, но и важность для города его архитектурного облика и желание трансформировать его с учетом всех современных тенденций мировой архитектуры. Не менее существенным мне представляется и то, что авторы ряда проектов – местные архитекторы очень высокого профессионального уровня. Все это говорит о формировании в Екатеринбурге качественной архитектурной среды.

ПЕРЕСМОТР ДОГОВОРА АРЕНДЫ В СВЯЗИ С ОСЛАБЛЕНИЕМ РУБЛЯ

На

Олег ЯРУШИН, адвокат, руководитель филиала «Коллегии адвокатов «Юков и Партнеры»

практике арендодатели идут навстречу арендатору и фиксируют (снижают) цену договора в рублях, каждый по-разному. Есть случаи и по курсу 32 рубля, и по 40 рублей за доллар — кто как договорится. Если же арендодатель не согласится и пойдет на принцип, у арендатора будут большие трудности доказать в суде, что экономическая ситуация и изменение курса валюты являются обстоятельствами непреодолимой силы и у него есть право на пересмотр (снижение) цены аренды. В праве существует принцип свободы договора и принцип недопустимости одностороннего отказа от договора — ведь

арендатора никто не заставлял заключать договор на таких условиях, обе стороны хотели получить свою выгоду, заключая договор в привязке к валюте. Давайте сфантазируем обратную ситуацию: в США вдруг случился дефолт, и курс доллара снизился до 5 рублей. Будет ли арендатор платить по старому курсу или он обрадуется и воспользуется ситуацией? Ответ очевиден. Отсюда рекомендации: мы живем в рублевой зоне, и лучше заключать договор в рублях, но если все-таки в валюте, то предусмотреть в договоре, что в случае ее резкого колебания рублевая цена не будет изменяться, скажем, более чем на Х.

коммерческая недвижимость

Организация бизнес-событий в недвижимости в 10 городах России

Торговые центры, введенные в строй в 2014 г.

Название объекта

Краткое описание

Сроки сдачи

г. Екатеринбург, Корпорация ул. Красно«Маяк» лесье, 12а

Категория: ТЦ микрорайонного масштаба Общая площадь: 18 000 кв. м Торговая площадь: 12 000 кв. м

Ввод в эксплуатацию — апрель 2014 г.; открытие — 8 августа 2014 г.

Торговый центр «СТРЕЛКА»

г. Екатеринбург, проспект ООО «Новый Космонавтов, проспект» 23а

Общая площадь: 8 300 кв. м Торговая площадь: 5 500 кв. м

Ввод в эксплуатацию — август 2014 г.; открытие — 29 ноября 2014 г.

Торговый центр CRYSTALS

Потребительский г. Екатеринбург, жилищноул. Малышева, строительный 71 кооператив «Центр-АС»

Категория: Премиум Общая площадь: 25 119,8 кв. м апрель 2014 г. Торговая площадь: 12 700 кв. м

Торговый центр «КРАСНОЛЕСЬЕ»

Адрес

Застройщик/ девелопер

Складские комплексы г. Екатеринбурга, введенные в строй в 2014 г.

Название объекта

Адрес

Застройщик/ Краткое опидевелопер сание

Складской комплекс на Монтажников, 30А

Класс: А г. Екатеринбург, Общая площадь: 15 июля ООО «Уралул. Монтажни9 045 кв. м трастсервис»» 2014 г. ков, 30А Складская площадь: 4 810 кв. м

Торговоскладской комплекс «Чкаловский»

г. Екатеринбург, ООО ул. Черняхов- «Терминал ского, 86 Чкаловский»

Технопарк на г. Екатеринбург, ЗАО АСЦ Монтажни- ул. Монтажни- «Правоков, 26А ков, 26А бережный»

info@ekbpromo.ru

328-77-07

www.ekbpromo.ru

Класс: А Складская площадь: 92 654,8 кв. м

Сроки сдачи

2014 г.

Классность: В Складская пло- 30 мая 2014 г. щадь: 3 500 кв. м

Офисные центры г. Екатеринбурга, введеные в строй в 2014 г.

Название объекта

Адрес

Бизнесцентр AURORA

г. Екатеринбург, ООО «Строиул. Малышева, тельные 10Б технологии»

Класс: А Общая площадь: 24 000 кв. м Офисная площадь: 17 000 кв. м

декабрь 2014 г.

г. Екатеринбург, ООО «Астон ул. Вишневая, Девелоп35 мент»

Класс: В+ Общая площадь: 5 858,2 кв. м Офисная площадь: 4 089,7 кв. м

14 июля 2014 г.

Бизнесцентр «Астон»

Застройщик/ девелопер

Краткое описание Сроки сдачи

Бизнесцентр «Clever Park», 24 этажное и 14 этажное офисные здания

г. Екатеринбург, УК «КЛЕВЕРул. Ткачей, 23 ПАРК»

Офисный центр на Родонитовой, 18б

ООО «Агентство г. Екатеринбург, коммерчеул. Родонито- ской невая, 18б движимости «Атомстройкомплекс»»

Бизнесцентр «К5»

Класс: В Общая площадь: г. Екатеринбург, Группа компа- 10 553 кв. м ул. Колмогороний RED Oфисная плова, 5 щадь: 6 194 кв. м

Технопарк на Монтажников 26А

г. Екатеринбург, ЗАО АСЦ ул. Монтажни- «Правобеков, 26А режный»

Класс: В+ Общая площадь: 32 725 кв. м

III-IV квартал 2014 г.

10.12.2015 г. Екатеринбург V Премия рынка недвижимости Екатеринбурга

«ЭТАЖИ-2015» WWW.NEWEKB.RU

Общая площадь: 4 254 кв. м Офисная площадь: 1 823 кв. м

Класс: В Офисная площадь: 5 200 тыс. кв. м»

II квартал 2014 г.

31 октября 2014 г.

Номинации: • Новостройки • Коттеджные поселки • Градостроительные проекты • Офисные центры • Торговые центры • Склады • Персона года Оргкомитет: • КГ Ekbpromo • Администрация г. Екатеринбурга • Уральская палата недвижимости Контакты: (343) 328-77-07 ts@ekbpromo.ru

30 мая 2014 г.

коммерческая недвижимость

РЫНОК ВСТРОЕННО-ПРИСТРОЕННЫХ КОММЕРЧЕСКИХ ПОМЕЩЕНИЙ: ИТОГИ И ПРОГНОЗЫ Актуально Доля встроенных коммерческих помещений в новых домах обычно составляет от 3% до 8%: в зависимости от местоположения и масштаба проекта, а также от общего объема вводимой в эксплуатацию недвижимости. В 2014 году в Екатеринбурге было введено около 40 тыс. кв. м встроенных помещений в новых домах. Это на 30% меньше, чем в предыдущем году. Постепенно основной ввод новых встроенных помещений смещается на окраины, в районы комплексной жилой застройки. Средняя стоимость коммерческих помещений составила 72 000 руб. за кв.м. Средняя ставка аренды — 850 руб. за кв. м в мес. Средняя доходность — 9%. Примечательно, что уровень ставок аренды в некоторых спальных районах сопоставим со ставками на центральных улицах города. Причина — рост привлекательности спальных районов для ритейлеров благодаря высокому качеству размещенных здесь коммерческих по-

мещений, отвечающих высоким требованиям арендаторов. Массовое строительство проектов комплексного освоения территорий будет и в дальнейшем способствовать повышению доли спроса на коммерческие помещения в отдаленных спальных районах. Сейчас застройщики ориентированы на продажу встроенных коммерческих помещений в своих объектах. Рентабельность основного бизнеса от продажи почти в два раза выше доходности от сдачи площадей в аренду. Основные тренды на 2015 г. • Уменьшение площади востребованных помещений. В спальных районах необходима «нарезка» помещений по 4080 кв. м, а застройщики по-прежнему предлагают «нарезку» более 100 кв. м. • Сокращение спроса на 30-50% со стороны ритейлеров сегмента «Кафе и рестораны», а также сегментов «Одежда, обувь и аксессуары» и «Банки». Традиционно активные игроки уходят с рынка.

3-8% — доля встроенных коммерческих помещений в новых жилых комплексах 40 000 кв. м — введено в 2014 г. 72 000 рублей — средняя стоимость продажи 1 кв. м 850 рублей — средняя ставка аренды 1 кв. м в мес. • Наиболее востребованы площади с большой проходимостью и хорошей видимостью, вблизи магистралей и остановок общественного транспорта. • Растет доля сделок по аренде, а не покупки помещений. • Спрос на небольшие помещения в спальных районах значительно вырастет. • Многие продавцы и покупатели включили «режим ожидания». Общая активность рынка начнет расти только в конце 2015 года.

Ценовые показатели рынка встроенных коммерческих помещений Екатеринбурга по данным Accent

Продажа Офисные помещения Центр 1 пояс 2 пояс 3 пояс 4 пояс Торговые помещения Центр 1 пояс 2 пояс 3 пояс 4 пояс среднее

Руб./кв. м

Прогноз цен продажи, конец 2015

Аренда

Руб./кв. м в мес.

Прогноз ставок аренды, Валовый рентный конец 2015 мультипликатор

98 700 67 840 57 200 48 410 46 350

78 960 54 272 48 620 41 149 34 976

Центр 1 пояс 2 пояс 3 пояс 4 пояс

1 155 848 767 599 541

924 678 613 509 460

9,0 8,9 8,1 9,5 10,4

114 400 89 250 81 900 59 740 57 750 72 154

97 240 71 400 69 615 50 779 49 088 59 610

Центр 1 пояс 2 пояс 3 пояс 4 пояс

1 300 1 103 945 572 690 852

1 040 937 756 486 587 699

9,1 8,5 9,2 12,4 9,4

Категории встроенных коммерческих помещений

Категория В торговых коридорах На магистралях в спальные районы

Кто предъявляет спрос Стрит-ритейл, банки ТЦ районного формата, сетевой общепит

В глубине спальных районов

Сфера услуг, магазины «у дома»

Востребованность (прогноз) Падает (из-за высоких цен) Растет. Наиболее привлекательный сегмент Медленно растет (после заселения первых домов в квартале)

Наиболее востребованные площади До 200 кв. м До 500 кв. м 40-80 кв. м

Подготовлено Алексеем Коноплевым, Исполнительным директором Accent

АНТИКРИЗИСНАЯ ИНСТРУКЦИЯ ДЛЯ АРЕНДОДАТЕЛЯ 1. Интересуйтесь чаще жизнью Арендатора. Отслеживайте не только его платежи, но и чаще заходите к нему в гости, интересуйтесь состоянием бизнеса и его проблемами. На основании собранной информации и ситуации сами инициируйте предложения в отношении Арендатора, не ждите пока арендатор сам придет к Вам.

точно нет желания у Арендатора сохранить привязку к валюте — проиграете и Вы, и банк.

Внимательнее смотрите за конкурентами. Когда Ваш Арендатор придет, Вы будете знать, на кого он хочет променять Вас.

Если кредиты у Вас в рублях, не будьте упрямым — пойдите навстречу Арендатору. Сохраняйте возможность вернуться в привязке к валюте, кризисы приходят и уходят, а инвестору валюта всегда спокойнее.

Евгений ГРИХАНОВ, партнер PFM Solutions

Если кредиты у Вас в долларах, ищите компромисс с банком. Сегодня

Снижайте свою расходную часть, но не переступайте планку ожиданий Арендатора по качеству сервиса. Если ожидания Арендатора не будут оправданы, он скорее уйдет к конкуренту. Собственный персонал часто не так эффективен, чем внешний. Наоборот бывает — но редко. Пригласите профи для анализа расходов на управление и их оптимизацию. Нет денег на консультации — проведите тендер и сравните затраты. Возможно, внешняя компания сегодня Вам будет выгоднее, чем свои люди.

Демпингуйте аккуратно. Если Вы не выполните свои обязательства перед Арендатором, дурная слава обгонит выручку, и вы останетесь у разбитого корыта.

Ввод нежилых помещений, тыс. кв. м

1004,6 1022,2 1023,1

1000

964,5

˻˿ ɂ̠̗̝̬́̕̚Ʌ ˻˿ ɂ̥̗̰̞̄̚ ̝̟̣̠̗̦̟̝̞̂̕̚Ʌ

937,6

˶̴̢̭̕ ɂ˽̧̦̱̚Ʌ

˻˿ ɂ̠̱̪̣̗̦̟̝̞̃ ̤̥̟̕Ʌ

859,1

˶̋ ɂ˿ǋɅ

˶̋ ɂ̢̧̥̜̝̙̄̚̚Ʌ

˶̋ ɂ˷̰̦̣̫̟̝̞Ʌ

˶̋ ɂ˹̡̝̙̣̗̚Ʌ

800 ˿̄ ɂ̢̠̝̟̦̄̕Ʌ

658,1

˿˹ ɂ̢̝̪̗̝̯̇Ʌ

̇̋ ɂ̘́̚̕Ʌ

599

600

˶̋ ɂ̨̡̠̠̙̝̄̕̕Ʌ

˶̋ ɂ Ʌ

495,5 502 ̇̋ ɂ̨̙̘̅̕̕Ⱦ̥̟̄̕Ʌ

˻˿ ɂ̧̬́̚̕Ʌ

˶̋ ɂ Ʌ

˻˿ ɂ˵̢̧̥̦̕̚Ʌ

˻˿ ɂ˵̗̥̣̥̕Ʌ

400

˶̋ ɂ̢̧̆̚̕Ʌ

˻˿ ɂ Ʌ ˻˿ ɂ̄̅˺́̑˺̅ ǈɅ

˻˿ ɂ̣̠̦̱̄̚̚ȾǈɅ

303

˵̧̤̥̕Ⱦ̧̣̠̱̚ ɂ̧̟̗̃̕̕Ʌ

200

2014 г.

2013 г.

2012 г.

2011 г.

2010 г.

2009 г.

2008 г.

2007 г.

2006 г.

2005 г.

2004 г.

Источник: Администрация г. Екатеринбурга

складская недвижимость

«КОЛИЧЕСТВО ВАКАНТНЫХ ПЛОЩАДЕЙ НА СКЛАДЫ КЛАССА «А» и «В» НЕ ПРЕВЫШАЕТ 2%»

бщий объем площадей г. Екатеринбурга и ближайших городов на конец 2014 года составил около 1,9 млн кв.м. В уральской столице рынок складской недвижимости выглядит от-

носительно сбалансированным. Это связано с низким объемом ввода складских площадей последние три года. Дефицит предложения составляет не менее 20-30 тыс. кв.м в год.

Структура спроса и прогноз

100%

20%

13% 35%

80%

37%

43%

43% Виталий ХИЛЬ, директор по развитию ЛОГОПАРК.ру

20% 38%

60% 10%

19%

В 2014 году объем ввода в эксплуатацию новых площадей был рекордно 40% 7% низким — около 70 тыс. кв. м. площадей. 14% 5% 35% При этом все объекты построены регио15% нальными девелоперами. Это терминал 50% 20% 4% 36% «Чкаловский», СК «Уралтрастсервис», СК 37% 32% 20% «Правобережный» и др. 15% В 2015г. -1 кв. 2016г. планируется ввести 0 в эксплуатацию более 120 000 кв. м. складских площадей класса А и В, из них спекуЛогистические Дистрибутеры лятивных — около 60 тыс. кв. м. Остальоператоры ные площади — распределительные Ритейлеры центры торговых сетей «Спортмастер» и Производители Интернет-магазины «Верный». Указанные проекты находятЛогистические операторы: как правило, подвержены конъюнктуре рынка: пакла- ся в стадии строительства. Возможно, в жедатели размещены на коротких контрактах. Во время снижения спроса уменьша- текущем году начнется строительство ют площадь аренды, во время роста наиболее быстро восстанавливают. В 2009 году складских комплексов в интересах еще очевидно, что наиболее проблемными были логоператоры, при ухудшении спроса си- одной или двух крупных розничных сетуация в 2015 году может повториться, но может быть компенсирована переходом тей. Общая площадь данных проектов с прямой аренды на ответ. хранение груза владельцев для снижения рисков по содер- может составить около 50 тыс. кв.м. По итогам 2014 года объем сделок сожанию стоков. Дистрибуторы: меньше подвержены колебаниям рынка, но постепенно уменьша- ставил около 90 тыс. кв.м. Половина плоют долю, так как крупные торговые сети эту функцию забирают на себя. Но опреде- щадей из этого объема — результат роталенный объем останется, так как для некоторых производителей наиболее предпо- ции. Крупнейшими арендаторами стали торговые сети, логистические операторы чтительна форма сотрудничества. Производители: Открывая собственную дистрибуцию, особенно при локации и дистрибуторы: торговые сети «Кари», производств, в связи с санкциями по основным европейским поставщикам и локали- «Спортмастер», AB Logistic, «Мерлион». Количество вакантных площадей на зации производств их роль будет расти. Зачастую используют мощности логопесклады класса А и B сегодня не превышараторов. Ритейлеры: Ориентированы на конечного пользователя, цепочку доставки то- ет 2%. При этом отсутствие арендаторов варов от производителя до потребителя стараются замкнуть на себя. В 2015 году на эти площади связано больше с завышенными ожиданиями собственников будут менее подвержены рыночным рискам. Интернет-ритейл: по-прежнему в 2015 году не будет на рынке прямой аренды объектов, которые предлагают ставки складов играть ключевую роль. Наименее финансово устойчивы, так как высокая це- аренды минимум на 10-15% выше рыночновая конкуренция, рост как отдельного бизнеса незначительный, зачастую развива- ной стоимости, мотивируя свои решения низкой конкуренцией. ют, как канал продаж крупные сетевые ритейлеры.

30%

12%

Ставка аренды Ставки аренды показали значительный рост в первом полугодии 2014 года. Это связано с дефицитом предложения при стабильном спросе спросе в течение последних 5 лет. В 2015 году резких колебаний рублевых ставок не предвидится: к концу года может быть как рост ставок аренды в пределах инфляции, так и небольшое снижение. Все будет зависеть от объема вакантных площадей: если он сохранится на низком уровне, с учетом возможной ротации клиентов, то ставка может и подрасти, если к концу года конкуренция среди складских объектов возрастет — то возможно и снижение.

Ставка аренды на склады класса «А» в 2008 — 2014 гг.

480

500

450

430 400

350

380

400

2011 г.

2012 г.

460

450

280

300 200 100 0

2007 г.

2008 г.

2009 г.

2010 г.

2013 г.

2014 г. 2015 г.

Источник: logopark.ru

План деловых конференций по логистике — 2015 год

КГ Ekbpromo, тел: (343) 328-77-07, e-mail: info@ekbpromo.ru № 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

Дата 5 МАРТА 2015, Уфа 24 МАРТА 2015, Екатеринбург 9 АПРЕЛЯ 2015, Нижний Новгород 27 МАЯ 2015, Новосибирск 24 ИЮНЯ 2015, Владивосток 09 ИЮЛЯ 2015, Екатеринбург 3 СЕНТЯБРЯ 2015, Самара 17 СЕНТЯБРЯ 2015, Ростов-на-Дону 1 ОКТЯБРЯ 2015, Екатеринбург 22 ОКТЯБРЯ 2015, Челябинск 25 НОЯБРЯ 2015, Пермь

Наименование Конференция «Логистика Башкортостана 2015: Эффективные решения» Конференция «Логистика Среднего Урала 2015: Эффективные решения» Конференция «Логистика Нижнего Новгорода 2015: Эффективные решения» Конференция «Логистика Сибири 2015: Эффективные решения» Конференция «Логистика Владивостока 2015: Эффективные решения» Конференция «Логистика промышленных предприятий» в рамках выставки «ИНОПРОМ 2015» Конференция «Логистика Самары 2015: Эффективные решения» Конференция «Логистика Юга России 2015: Эффективные решения» Конференция «Логистика Среднего Урала 2015: Эффективные решения» Конференция «Логистика Южного Урала 2015: Эффективные решения» Конференция «Логистика Пермского края 2015: Эффективные решения»

складская недвижимость

«2015 ГОД БУДЕТ ОЗНАМЕНОВАН ТОТАЛЬНЫМ ПЕРЕСМОТРОМ ДОГОВОРНЫХ УСЛОВИЙ»

реди тенденций 2015 года стоит отметить сокращение занимаемых компаниями складских площадей, как за счет оптимизации, так и за счет сжатия бизнеса из-за кризиса. Для части компаний я вижу вполне реальным постепенный переход от прямой аренды к услугам ответственного хранения. Для небольших компаний аренда излишних площадей склада и содержание складского персонала обходится очень дорого. И во время экономического спада многие

собственники задумываются об оптимизации. Как один из вариантов — это передача складской функции на аутсорсинг. Если же смотреть на торговые сети, то отечественный ритейл, в основном, предпочитает собственное оперирование, в то время как иностранные компании наоборот работают с 3PL провайдерами. В этом плане вряд ли что-то изменится. Также 2015 год будет ознаменован тотальным пересмотром действующих договорных условий. Чтобы продолжать

Ввод объектов складской недвижимости, тыс. кв. м

160

145,01

141,9

140 120

104,7

100

81,2

44,1

40 20

2006 г.

2007 г.

2008 г.

2009 г.

2010 г.

2011 г.

2012 г.

Динамика количества оптовых предприятий

2013 г.

2014 г.

свой бизнес, компании будут инициировать переговоры с собственником о снижении арендных ставок. Несмотря на то, что Екатеринбург вступил в новый год с дефицитом складских площадей, будут высвобождаться площади на существующих объектах. Чтобы их реализовать, собственники будут вынуждены снижать ставки и предлагать новым арендаторам более интересные условия. Как следствие это отразится на всем рынке, и ставки на склады всех классов в первом полугодии 2015 года будут скорректированы в меньшую сторону, предположительно на 10-15%. Вместе с тем если инфляция будет разгоняться, то во втором полугодии мы можем увидеть обратную реакцию рынка, когда рублевые ставки аренды начнут расти.

Динамика оптового оборота, млрд руб.

400

2000 1602

1658

1717

1500

354,78

350

326,8 298,6

300 242,9

250 1000

200 150

681 500

Александр ПЕРФИЛЬЕВ, коммерческий директор по складской недвижимости Accent PM (г. Москва)

100

372

88,9

50 0

2008 г.

2012 г.

01.01.2013 01.01.2014 01.01.2015

2006 г.

2011 г. 2012 г. 2013 г. 01.01.2015 Источник: Администрация г. Екатеринбурга

Анализ складского хозяйства муниципального образования «город Екатеринбург» на 01.01.2015

Всего 1 787 200 кв. м

Склады класса «А», «В+» 853 100 кв. м (48%)

Склады класса «В», «С» 530 000 кв. м

Приспособленные склады «D» 350 000 кв. м

Овоще хранилища 140 000 кв. м Холодильные терминалы 54 200 кв. м

Источник: Администрация г. Екатеринбурга

Екатеринбургский номерной фонд Конъюнктура На начало 2015 года в Екатеринбурге представлено 112 гостиниц и других средств размещения с общим фондом 5 450 номеров от эконом-класса до уровня «пяти» звезд. Общее число мест размещения — 10 183. Только 36,1% гостиниц являются классифицированными. Это 39 объектов. Из них 2 гостиницы имеют «5 звезд», 11 — «4 звезды», 20 — «3 звезды». В Администрации г. Екатеринбурга рассчитывают, что к концу 2016 году число классифицированных отелей увеличится до 115-ти объектов. Стимулирующим фактором станет введение с 1 июля 2016 года обязательной классификации в городах,

где пройдет Чемпионат Мира по Футболу в 2018 году. Екатеринбург в числе таких мегаполисов.

100 и более. Часть из них, как ожидается, будут контролировать крупные международные и федеральные российские сети.

Ориентир на хостелы Темпы ввода новых гостиниц в Екатеринбурге ежегодно сокращаются. До 2020 года в городе анонсировано открытие 8 крупных объектов. Вместе с этим, в КОБОН (Комитет по организации бытового обслуживания населения) Администрации города считают наиболее перспективными сферами гостеприимства — хостелы. Сегодня их в Екатеринбурге насчитывается 42, число номеров — 180, число мест — 1000. К 2018 году планируется увеличить число хостелов до

Апартаменты Серьезную конкуренцию гостиницам составляют апартаментные комплексы. Это новый формат недвижимости, который стал активно развиваться в Екатеринбурге последние два года. В 2012 и 2013 гг. было введено в апартаментах 9 тыс. и 11 тыс. квадратных метров соответственно. По итогам 2014 года эта цифра составила 52 тыс. Сейчас в стадии строительства находятся 14 апарт-комплексов общей площадью 300 тыс. кв. м.

Ввод новых гостиниц в Екатеринбурге, 2014-2015 гг.

№ 1 2 3 4

Наименование Гостиница DoubleTree by Hilton Ekaterinburg City Centre Гостиница Гостиница

Адрес ул. Сортировочная, 16 пр. Ленина, 9а ул. Академическая пр. Ленина — ул. Хохрякова

Категория 2 звезды 4 звезды 2 звезды 4 звезды

Количество средств размещения в Екатеринбурге

Число мест 30 200 н/д н/д

10 183

10 000 109

106

Сроки ввода 2014 г. 3 квартал 2015 г. 3 квартал 2015 г. 4 квартал 2015 г.

Количество мест в средствах размещения

120 100

Число номеров 15 141 40 100

8 633

8 946

9 271

2010 г.

2012 г.

2013 г.

112

109

10 513

8 000

6 000

60 4 000 40 2 000

20 0

2010 г.

2012 г.

2013 г.

2014 г.

2015 г.

Коэффициент загрузки номерного фонда гостиниц на 01.01.2015

2015 г.

5* 7600

Москва

4* 4350

Россия

3* 2820

2014 г.

Средняя стоимость проживания в гостиницах Екатеринбурга уровня 3-5*, на 01.01.2015

Екатеринбург 55

1000

2000

3000

4000

5000

6000

7000

8000

Средняя стоимость проживания в гостиницах РФ уровня 3-5*, на 01.01.2015

5000

Классификация гостиниц Екатеринбурга

5174 4557

120 4225

4000

115

4652

120

100

4177 3700 2848 2991 2896

3000

2020 г.

2016 г.

2015 г.

2014 г.

2013 г.

2012 г.

2009 г.

2005 г.

43 40 37 35 39

18 2008 г.

8 2006 г.

0 2004 г.

Омск

Самара

Калининград

Анапа

Сочи

Иркутск

Екатеринбург

Москва

С.Петербург

2007 г.

1000

2011 г.

2010 г.

60 2000

Распределение номерного фонда международных гостиничных операторов в России

25 000 Существующие Планируемые к 2020 г.

20 000

1 400

15 000

1 200 1000

10 000

800 400

5 000

200 Волгоград

Ижевск

Краснодар

Омск

Петро заводск

Новосибирск

Иркутск

Нижний Новгород

Владивосток

На 09.12.2014 в городе Екатеринбурге расположено 42 хостела

Новгород

Красноярск

Мурманск

Челябинск

Воронеж

Калининград

Геленджик

Ярославль

Количество категорированных гостиниц на 01.01.2015 — 39 объектов

Казань

Самара

Екатеринбург

Прочие

Сочи

С.-Петербург

Москва

Номерной фонд хостелов и гостиниц в Екатеринбурге, на 09.12.2014

10000 20

8000

108

6000

2 11

3 3

4000 2000

5 звезд 4 звезды 3 звезды

2 звезды Мини-отель

Гостиницы Хостелы

Хостелы Общее количество номеров

Гостиницы Общее количество мест

NEWEKB.RU

ЛУЧШИЕ ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ ЕКАТЕРИНБУРГА-2014

ПО ИТОГАМ IV ПРЕМИИ РЫНКА НЕДВИжИМОСТИ ЕКАТЕРИНБУРГА «ЭТАжИ» (WWW.NEWEKB.RU)

декабря 2014 г. в Екатеринбурге состоялась торжественная церемония награждения IV Премия рынка недвижимости Екатеринбурга «Этажи», где бизнес-сообщество города выбрало лучшие здания уральской столицы. В борьбу за звание лучшего вступили 62 объекта. В состав жюри вошло 68 экспертов — застройщиков, девелоперов, брокеров, чиновников и журналистов.

IV очередь (АН «Атомстройкомплекс») и ЖК «Жемчужина», III очередь (АН «Формула строительства»). В номинации «загородные поселки» уверенную победу среди 8 объектов одержал КП «Золотой Карп» в п. Горный щит (ЦН «МАН»), а номинации «Малоэтажная застройка» — ЖК «Карасьеозерский-2» («КомСтрин Екатеринбург»), презентовавший в этом году твинсы — сблокированные жилые дома на 2 семьи.

ТЦ «Стрелка» по пр. Космонавтов, 23а (ООО «Новый проспект»). Победу среди складов одержал торгово-складской комплекс «Чкаловский» (ул. Черняховского, 86), где было введено в уходящем году 92 654,8 кв. м. Персона года на рынке недвижимости Екатеринбурга 2014 — Рустем Галеев (НП Уральская палата недвижимости)

Итак, из 18-ти объектов в самой массовой номинации «Новостройки» в лидеры вырвались три объекта. Это дом №22 в ЖК «Калиновский» (зАО «ЛСР. Недвижимость — Урал»), ЖК «Москва»,

Бизнес-центр AURORA — победитель номинации «Офисные центры»

Андрей Иванов (Атомстройкомплекс), Руслан Музафаров (ЛСР. Недвижимость-Урал), Ирина Семенова (Формула строительства) Владимир Боликов (Администрация г. Екатеринбурга)

Среди офисных центров наибольшее число голосов набрал бизнес-центр AURORA по улице Малышева,10б (ООО «Строительные технологии»). В номинации «Торговые центры» лучшим стал

Бизнес-центр «Деловой Дом на Архиерейской», 2 очередь — победитель номинации «Градостроительные проекты. Коммерческая недвижимость»

Бизнес-центр «Президент» — победитель номинации «За энергоэффективность»

Олег Колесников (ЮИТ Уралстрой) и Татьяна Шушакова (Ekbpromo)

В отличие от вышеуказанных зданий, запущенных в строй в 2014 году, в номинации «Градостроительный проект. жилье» участвовали объекты, находящиеся в стадии строительства. Самое большое число голосов набрали ЖК «Кандинский Хаус» по ул. Гоголя — Энгельса (Компания Brusnika) и ЖК «Малевич» по ул. Маяковского, 2е (PRED GROUP). В номинации «Градостроительный проект. КоммерчеРоман Куканов (PRED GROUP), Максим Филин (Брусника-Урал), Александр Матофаев (Aleka Group)

Марина Городничева (ЖК «Карасьеозерский-2»), Александр Несин (Союз предприятий стройиндустрии Свердловской области)

ская недвижимость» наивысший балл за архитектуру получил бизнес-центр класса В+ «Деловой Дом на Архиерейской», II очередь по ул. Чапаева 14/5 (УК «ДДА»), а за влияние на городскую среду — многофункциональный комплекс делового центра «Башня «Исеть» по ул. Бориса Ельцина, дом 6 (зАО «УГМК-Спортстрой»). Нововведением IV Премии рынка недвижимости Екатеринбурга «Этажи» стала

Партнеры IV Премии рынка недвижимости Екатеринбурга «Этажи-2014»: «Ростелеком», ВТБ24, «АНТИВОР», ALEKA Group, «Атомстройкомплекс» «Бюро техники», Pine Сreek Golf Club, «Прагматика», «Венеция», «ДубльГИС», «КОМУС» и спорт-бар «Бомбардир».

Николай Савин (ЦН МАН)

Алексей Пирогов (УК RED)

Ярослав Ражев (БЦ AURORA), Владимир Боликов (Администрация г. Екатеринбурга), Ольга Парадеева (Комус)

Алексей Долгов, Ирина Маркина (ВТБ24)

Жилой квартал «Малевич» — победитель номинации «Градостроительные проекты. Жилая недвижимость»

Жилой квартал «Москва», IV очередь — победитель в номинации «Новостройки»

Жилой комплекс «Жемчужина», III очередь — победитель в номинации «Новостройки»

NEWEKB.RU

Жилой Комплекс «Калиновский», дом 22 — победитель в номинации «Новостройки»

Жилой комплекс «Кандинский хаус» — победитель номинации «Градостроительные проекты. Жилая недвижимость»

Жилой комплекс «Карасьеозерский-2» — победитель номинации «Малоэтажная застройка»

Ирина Маркина (ВТБ24)

Владимир Боликов (Администрация г. Екатеринбурга) и Татьяна Шушакова (Ekbpromo)

номинация «за энергоэффективность», где объекты оценивали специалисты Комитета по энергоэффективности и устойчивому развитию Российской Гильдии Управляющих и Девелоперов. Лучшими стали бизнес-центр «Президент» по ул. Бориса Ельцина, 1а (УК RED) и ЖК «Экодолье Екатеринбург» в пос. Горный щит. Специальными наградами от генерального партнера Премии — компании «Ростелеком» были выделены такие компании, как УК «ДДА» и УК «ПРО-БИЗНЕСПАРК». А КГ Ekbpromo отметила призом «Народное признание» застройщика Семен Гребенюк (АНТИвор)

Николай Савин, Лариса Савина (ЦН МАН)

Рустем Галеев (НП Уральская палата недвижимости)

«Юит Уралстрой», набравшего большое число положительных отзывов от участников Новострой-туров в течение 2014 года. Отдельные призы от стратегического партнера ALEKA GROUP получили информационные порталы 66.ru и аналитический центр Ingraﬁcon. Персоной года на рынке недвижимости Екатеринбурга по результатам анкетирования, проведенного на самой торжественной церемонии награждения, стал Рустем Галеев, исполнительный директор Уральской Палаты Недвижимости. Денис Архипов (Атомстройкомплекс)

Елена Литяева (Терминал «Чкаловский») и Виталий Хиль (Логопарк.ру)

Ольга Апалькова (УК ДДА), Юрий Бевзюк (Ростелеком), Денис Ремезов (Про-бизнес-парк)

Жилой комплекс «ЭкодольеЕкатеринбург» — победитель номинации «За энергоэффективность»

Коттеджный поселок «Золотой карп» — победитель в номинации «Коттеджные поселки»

Многофункциональный комплекс «Башня Исеть» — победитель номинации «Градостроительные проекты. Коммерческая недвижимость»

Напомним, что в оргкомитете IV Премии рынка недвижимости Екатеринбурга «Этажи» — КГ Ekbpromo, Администрация г. Екатеринбурга и Уральская палата недвижимости.

Ольга Апалькова (УК ДДА), Михаил Волков (УГМК), Олег Китаев (Администрация г. Екатеринбурга)

Павел Боровиков (Pine Creec Golf Club)

Торгово-складской комплекс «Чкаловский» — победитель номинации «Складские комплексы»

Медиапартнеры: Arendator.ru, Недвижимость России, Rabota66, «Есть вариант», malina.am, BN.ru, «Эксперт-Урал», «Коммерсант-Урал», Актуально.ру, Банкинформсервис, Shopandmall, Rway, Индикаторы рынка недвижимости, Zdanie.ru, Бибосс, РБК-ТВ Екатеринбург, «Наши деньги», Urbanus.ru, Квадрум, Бизнесметр.рф, Commercialrealry. ru, ГдеЭтотДом.ру, IRRE.ru, metrinfo, «Современный дом и офис», «Деловой квартал — Екатеринбург», «Салон зарубежной и загородной недвижимости», Proekat.ru, Вебмотор.

Торговый центр «Стрелка» — победитель номинации «Торговые центры»

ЮИТ Уралстрой — победитель номинации «Народное признание»

ПОБЕДИТЕЛИ КОНКУРСА УРАЛЬСКОЙ ПАЛАТЫ НЕДВИЖИМОСТИ «ПРОФЕССИОНАЛЬНОЕ ПРИЗНАНИЕ—2014» 12 ДЕКАБРя 2014Г. В ЕКАТЕРИНБУРГЕ ПРОШЕЛ ТРАДИЦИОННЫЙ БАЛ РИЭЛТОРОВ, ПОСВящЕННЫЙ 19-ЛЕТИЮ УРАЛЬСКОЙ ПАЛАТЫ НЕДВИжИМОСТИ. НА ТОРжЕСТВЕННОМ МЕРОПРИяТИИ СОСТОяЛОСЬ ВРУЧЕНИЕ НАГРАД ПОБЕДИТЕЛяМ КОНКУРСА «ПРОФЕССИОНАЛЬНОЕ ПРИзНАНИЕ — 2014». «ЛУЧШАя РИЭЛТОРСКАя КОМПАНИя НА РЫНКЕ жИЛЬя ЧИСЛЕННОСТЬЮ СОТРУДНИКОВ ДО 10 ЧЕЛОВЕК» Номинанты: АН «Корифей», АН «Про100 недвижимость» Победитель: АН «Менделеев» «ЛУЧШАя РИЭЛТОРСКАя КОМПАНИя НА РЫНКЕ жИЛЬя ЧИСЛЕННОСТЬЮ СОТРУДНИКОВ БОЛЕЕ 10 ЧЕЛОВЕК» Номинанты: АН «БК_недвижимость», АН «Новосел» Победитель: «Бюро недвижимости зыряновой» «ЛУЧШАя РИЭЛТОРСКАя КОМПАНИя НА РЫНКЕ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИжИМОСТИ» Номинанты: «Бюро недвижимости зыряновой», АН «Новосел» Победитель: АН «БК_недвижимость» «ЛУЧШАя РИЭЛТОРСКАя КОМПАНИя НА РЫНКЕ зАГОРОДНОЙ НЕДВИжИМОСТИ» Номинанты: АН «Урал-Эстэйт», АН «Ранчо» Победитель: АН «БК_недвижимость» «ЛУЧШАя РИЭЛТОРСКАя КОМПАНИя НА РЫНКЕ АРЕНДЫ НЕДВИжИМОСТИ» Номинанты: «Бюро недвижимости зыряновой», КБ «ярмарка» Победитель: АН «Находка» «ЛУЧШАя РИЭЛТОРСКАя КОМПАНИя НА РЫНКЕ ИПОТЕЧНЫХ СДЕЛОК» Номинанты: КБ «ярмарка», ЦН «Северная казна» Победитель: АН «Новосел» Спонсор номинации

Победитель в номинации «Профессиональное признание» — АН «БК_недвижимость» Приз за лучшую рекламную кампанию года Номинанты: АН «Диал», ЦН «МАН» Победитель: ЦН «Северная казна» Приз за лучший интернет-ресурс Номинанты: АН «Диал», АН «БК_недвижимость» Победитель: АН «Новосел» Лучшая риэлторская компания года по динамике развития Номинанты: БН «Бастион», АН «Лайт-недвижимость» Победитель: АН «Этажи» Приз за лучший офис риэлторской компании Номинанты: ЦН «Северная казна», АН «Капитал» Победитель: «Бюро недвижимости №1»

Специальный приз УПН «За личные заслуги», в знак признания заслуг перед риэлторским сообществом и за большой личный вклад в развитие рынка недвижимости региона вручен заместителю главы Администрации города Екатеринбурга по вопросам капитального строительства и землепользования Сергею Петровичу Мямину и директору АН «Уралжилье» Игорю Ивановичу Коробейникову.