PRU et requalification du centre-ville de Romainville (93)
Vue sur la route départemantale 5 / Photo CAUE 93
Retour d’expérience 2012
Ekopolis est un projet francilien porté par l’Union régionale des CAUE en partenariat avec les membres fondateurs : l’ADEME, l’ARENE, la DRIEA, la DRIEE et la Région.
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Les retours d’expérience Ekopolis Pôle de ressources francilien pour l’aménagement et la construction durables, Ekopolis a pour vocation de rassembler les acteurs de l’aménagement et de la construction en Île-de-France afin de susciter et d’aider leurs réflexions sur ces sujets et d’accompagner la mutation de leurs pratiques vers l’exemplarité. Cet objectif se traduit par la mutualisation de ressources, l’analyse et la capitalisation d’expériences innovantes avec notamment le développement d’outils permettant de mettre en œuvre une nouvelle génération de projets. Ayant initié en 2010 les retours d’expérience d’opérations d’aménagement, Ekopolis a développé en 2012 quatre nouvelles analyses de quartiers franciliens ayant eu une réflexion en matière de durabilité. L’objectif est de mettre en évidence les choix opérés, en relation avec le contexte du projet, ainsi que l’aboutissement des objectifs initiaux. Les opérations choisies étant en phase réalisation, l’analyse n’intègre pas d’éléments de retour d’usage. Un travail d’investigation sur la démarche et le contenu des opérations a été mené auprès des acteurs des projets : collectivités, aménageurs, concepteurs, opérateurs et assistants à maîtrise d’ouvrage environnementaux, à travers des visites et ateliers d’échanges. Les analyses rendent compte des principales caractéristiques des opérations thème par thème et, le cas échéant, des manques ou aspects innovants mis en œuvre. Elles s’accompagnent chacune d’un tableau récapitulatif des données essentielles du projet et d’une fiche technique. Cette méthode s’inspire de la réflexion menée en 2009 par le CAUE de l’Isère et le CSTB sur les démarches de projets urbains durables ainsi que de la méthode d’analyse d’opérations de bâtiments d’Ekopolis. LE CHOIX DES PROJETS Les opérations analysées sont choisies sur la base d’un repérage des CAUE dans leur département, avec la volonté de construire à terme un panel d’opérations aux contextes et localisations diversifiés. Le thème central des actions Ekopolis est le renouvellement de la ville sur la ville ; les autres critères sont le positionnement volontaire des porteurs du projet vis à vis de la démarche d’analyse, l’approche innovante d’au moins un aspect de l’opération, le traitement de plusieurs thématiques environnementales, sociales et économiques qui interagissent dans un souci de développement durable et notamment l’inscription dans le contexte territorial, la gouvernance, la mixité fonctionnelle, le prix de sortie des logements, l’association des habitants au projet. L’opération présentée ici, le Projet de rénovation urbaine de la Cité Cachin à Romainville, a retenu notre intérêt parce qu’il traduit une réflexion globale sur le projet de ville et la mixité, avec une reconstruction à 80% dans le tissu diffus du centre-ville alentour. Il s’accompagne d’une démarche volontariste dans l’accompagnement du relogement et d’un début de prise en compte des mutations environnementales qui doivent trouver leur place dans ces quartiers. Nous remercions les acteurs rencontrés au cours de cette étude d’avoir accepté de participer à ce retour d’expérience et d’y avoir consacré une part de leur temps. Les autres opérations ayant fait l’objet d’une analyse sont : - Les Docks de Ris à Ris-Orangis, 91 (analyse pilote parue en février 2012) - Le quartier Hoche à Nanterre, 92 (parution début 2013) - La ZAC Claude-Bernard à Paris 19ème (parution début 2013) - La ZAC du Plateau, 94 (parution début 2013).
N’hésitez pas à envoyer vos commentaires par mail : contact@ekopolis.fr
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Repères Programme : > Sur le périmètre PRU : 423 démolitions et reconstructions, 566 réhabilitations, 706 résidentialisations, médiathèque, maison de l’enfance, centre de santé, restructuration de l’espace de proximité et de la maison des retraités, nouvelles voies, plaine centrale et aires de jeux, réseau de collecte de déchets par aspiration pneumatique > Place des Commerces : 21 logements sociaux + 291 logements en accession et 1 900 m2 de commerces > Dans le tissu alentour : 18 opérations de construction destinées au relogement
Surface du quartier : 8 ha Maître d’ouvrage : Ville de Romainville, Romainville Habitat (Office public de l’habitat) Assistant à maîtrise d’ouvrage Direction de projet : Artelia et AIC Signature convention ANRU : juillet 2007 Stade d’avancement : première livraison 2008, travaux en cours Livraison : achèvement des travaux de l’ANRU en 2015
Dépassant le cadre du projet de rénovation urbaine du quartier Cachin, la Ville de Romainville a engagé en 2007 une vaste opération à l’échelle du centre-ville, reconstruisant 80% des logements hors périmètre, avec accompagnement spécifique des habitants pour le relogement, maîtrise des coûts de sortie des logements, création et requalification d’équipements. Les réhabilitations ont permis des améliorations environnementales, mais la mesure phare est l’installation de la collecte pneumatique des déchets. Le projet et son calendrier ont bénéficié d’une forte coopération entre la Ville et Romainville Habitat, bailleur unique sur le site. «
»
Pour vraiment s’inscrire dans une opération de rénovation urbaine conséquente, on ne pouvait pas rester sur le périmètre de la cité, il fallait se poser la question de l’habitat plus globalement sur la ville. Il s’agissait à la fois de travailler un cœur de ville élargi à partir de la cité Cachin et de réinsérer ce quartier dans le projet de ville. Corinne Valls, Maire de Romainville
Sommaire Carte d’identité du territoire 1 > Données de cadrage 2 > Contexte territorial
p4 4 5
Gouvernance et processus de projet 1 > Les acteurs du projet 2 > Le processus de projet
p7 7 10
Description de l’opération p 14 1 > Fonctionnement urbain 14 2 > Performance environnementale des aménagements 17 3 > Développement économique local 21 4 > Qualité de vie et diversité sociale 22 Annexes, tableau et fiche de synthèse
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p 25
Carte d’identité du territoire 1 / Données de cadrage 1.1 Localisation Romainville se situe à 3 km à l’est de Paris au sein du département de la Seine-Saint-Denis, à l’extrémité orientale de la colline de Belleville. étendue sur 344 hectares, la commune compte 25 786 habitants (Insee 2009). Elle fait partie de la communauté d’agglomération Est Ensemble, créée en 2010, qui regroupe 9 villes et compte près de 400 000 habitants. Romainville est desservie par l’autoroute A3 qui coupe la ville en deux au sud. à l’heure actuelle, elle n’est pas reliée par les grandes infrastructures de transport collectif, dont les plus proches sont au nord, à Bobigny (ligne de métro 5) et à l’ouest aux Lilas (ligne 11).
La topographie du lieu marque la physionomie urbaine de Romainville. Deux grandes entités géographiques font la ville : au nord la plaine industrielle, nommée « Bas-Pays », au centre et au sud un plateau résidentiel. Cette topographie singulière ainsi que la tranchée de l’autoroute A3 contribuent au caractère fragmenté de la commune. Son tissu est en constant renouvellement, les trames se côtoient et se superposent : rural (parcellaire des jardins ouvriers), pavillonnaire, grands ensembles, axes ferroviaires et routiers.
N
Localisation du PRU sur son territoire - Artelia et AIC, revue de projet, 7 mai 2010
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2 / Contexte territorial
1.2 Le site du PRU Le PRU de Romainville ou quartier Cachin bénéficie d’une situation urbaine particulière en plein cœur de ville. Il est un des îlots les plus importants du centre-ville occupant environ 8 ha, dont 7 ha d’espaces extérieurs. Malgré cette localisation, ce quartier social est enclavé. Le centre-ville est scindé en deux, d’un côté la cité et ses « cachinois », de l’autre le vieux bourg et ses « romainvillois ».
2.1 Contexte régional Romainville fait partie des territoires populaires, ancienne banlieue ouvrière et industrielle de l’agglomération parisienne où l’enjeu est aujourd’hui de réduire les inégalités sociales et territoriales qui se cumulent. Site stratégique, ou « territoire en mouvement », le secteur est considéré comme porteur de potentiels de développement dans le cadre des grands objectifs du SDRIF : - le développement de l’emploi, de l’excellence économique et de l’attractivité internationale ; - une relance massive de la construction de logements et notamment de logements sociaux ; - la valorisation des enjeux environnementaux.
Le quartier Cachin compte 1 129 logements pour environ 2 500 habitants, soit près de 10 % de la population romainvilloise, et près d’un quart du parc de logements sociaux de la ville. Le quartier compte 16% de plus de 65 ans et 50% d’actifs. Construits par l’OPHLM entre 1959 et 1963, 16 bâtiments composent la cité organisée autour d’un vaste espace central. Régie par les principes constructifs de la technique du « chemin de grue », ses caractéristiques sont celles des grands ensembles des années 60 : barres, plots et tour posés sur des terre-pleins. Le quartier accumule les déficiences de ce type de programme.
PRU Cachin
Opérations hors périmètre PRU Opérations du PRU
N
Secteur à densifier autour des transports en commu / SDRIF 1994
Périmètre du PRU et localisation des reconstructions / Artelia, AIC
À RETENIR – DONNÉES DE CADRAGE • Marqué par les dysfonctionnements caractéristiques d’un grand ensemble, le quartier Cachin, qui regroupe 10% de la population communale, présente la particularité d’être situé en plein centre ville.
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En tant qu’espace déjà urbanisé, il est une zone de densification préférentielle présentant à la fois un potentiel de mutabilité et de constructions nouvelles, d’où l’importance d’une réflexion approfondie sur les choix des processus de densification. La stratégie régionale touche à la mobilisation du foncier, aux modes de financement, à la gouvernance des politiques d’habitat à l’échelle régionale ainsi qu’au financement des équipements et services nécessaires. Le développement des transports en commun est également un des volets du SDRIF. Il sera mis en œuvre sur Romainville par l’arrivée du métro et du tramway.
objectifs visent à lutter contre l’habitat indigne et soutenir le logement social. C’est elle désormais qui élaborera le Programme local de l’habitat, soutiendra l’accession sociale à la propriété ou le logement de populations spécifiques.
2.4 Contexte communal Malgré sa proximité avec Paris, Romainville est restée, jusqu’à récemment, en marge des mutations socio-démographiques et économiques qu’ont connues les communes voisines depuis plusieurs années. Romainville s’inscrit aujourd’hui dans un contexte de récession des activités industrielles et de décomposition du tissu économique. Elle voit également apparaître sur son territoire une importante spéculation immobilière.
2.2 Contexte départemental Le département de Seine-Saint-Denis s’est lancé dès 2008 dans l’élaboration d’un Agenda 21, dont l’une des actions est la définition d’une stratégie ciblée de densification du territoire. L’intensité et la masse des besoins en Seine-Saint-Denis pour la remise à niveau du parc bâti induit un effort important de la puissance publique. La moitié des démolitions liées à des PRU en France sont situées dans ce département, qui compte de nombreux plans de sauvegarde et doit répondre à un fort enjeu de résorption de l’habitat indigne.
La collectivité n’est pas dotée d’Agenda 21 ni de référentiel en matière de développement durable, mais le PRU s’inscrit dans différents objectifs du PADD, notamment concernant : - la mise en place d’une politique d’aménagement structurante et durable à l’échelle de la ville ; - la valorisation des qualités urbaines et culturelles spécifiques à chacun des quartiers ; - une plus grande lisibilité de la structure de la ville (espaces publics, maillage) ; - une meilleure organisation des déplacements ; - l’adaptation et la maîtrise de l’offre de logements ; - le développement de l’offre d’équipements publics.
2.3 Contexte intercommunal Romainville s’est inscrite entre 2002 et 2006 dans une Opération de renouvellement urbain (ORU) intercommunale avec les villes de Bagnolet et Les Lilas. Les ensembles à dominante d’habitat social du périmètre de l’ORU souffrent de processus ségrégatifs liés au bâti, à l’organisation urbaine, au mode de gestion et aux difficultés sociales et économiques de leurs habitants. Dans un souci de cohérence globale, le périmètre d’intervention sur Romainville avait déjà été élargi pour inclure des opérations complémentaires contribuant à la requalification de la cité Cachin et à l’amélioration des services offerts à ses habitants.
Le PRU doit permettre une densification durable du tissu communal ainsi que la construction d’une mixité sociale et fonctionnelle à l’échelle de la ville.
À RETENIR – LES ENJEUX DU TERRITOIRE Le PRU Cachin est une opération d’envergure s’inscrivant en particulier dans les objectifs : • de densification et de réhabilitation du parc de logements issus de l’Agenda 21 départemental ; • de développement de l’accession et du logement social voulu par le PLH d’Est Ensemble ; • du projet de ville exprimé dans le PADD communal de Romainville.
La communauté d’agglomération Est Ensemble dont fait partie Romainville depuis sa création en janvier 2010, compte près de 65 000 logements sociaux soit 40,5% du parc, 11 quartiers font l’objet de projets de rénovation urbaine pour environ un milliard d’euros d’investissement public. Ses –6–
Gouvernance et processus de projet 1 / Les acteurs du projet 1.1 Organisation des acteurs Dans le cadre de l’ORU, la Ville a mené un diagnostic poussé de son territoire. L’agence Panerai & Associés a élaboré un schéma directeur du secteur Cachin, définissant et formalisant les intentions d’aménagement. Le PRU bénéficie depuis d’un portage politique fort. Sa maîtrise d’ouvrage est assurée par la Ville et Romainville Habitat, l’OPH étant propriétaire unique de la cité. Le maire adjoint à l’aménagement et à l’urbanisme de Romainville préside l’OPH, ce qui facilite les échanges et le suivi des grandes orientations.
Cette fréquence permet des prises de décision rapides et facilite la mise en œuvre du projet. « Le choix d’une direction de projet externalisée a permis au porteur de projet de créer une équipe dédiée, confortant la pérénité du suivi. Ce choix a configuré une méthode de travail transversale qui a permis de palier les évolutions de toute nature. Ce lien a induit un « reporting » régulier et responsabilisant pour le plus grand bénéfice du projet, tant dans sa réactivité que dans sa cohérence d’ensemble. » Miguel Salinas, AIC, direction de projet
L’AMO de direction de projet a permis la constitution de groupes transversaux entre les services techniques de la ville sur la gestion urbaine de proximité, le relogement, etc. Il a été fait appel à des compétences complémentaires particulières pour le tri pneumatique, auprès du bureau d’études Indiggo.
La direction de projet a été externalisée dès la signature de la convention ANRU en 2007. La mission a été assurée par les cabinets de conseil AIC et Artelia. Un comité de pilotage restreint des porteurs de projet regroupant Ville, OPH et assisants à maîtrise d’ouvrage a lieu tous les 15 jours. Opération (voir plan p 15 )
Opérateur
Architecte
Réhabilitations
OPH Romainville Habitat
Société PMCR (Bruno Huet)
Lots M et N
OPH Romainville Habitat
Jade et Sami Tabet
Lots O et P
OPH Romainville Habitat
Choix non arrêté
Place des commerces
Sempro
Choix non arrêté
Villa Soléa (40-42 rue Carnot)
Nexity Apollonia
Jacques Ferrier Architectures
Villa Respiro (235-237 rue de Romainville)
Nexity Apollonia
Reichen Robert et Associés
Atout Cœur (25 av. Paul Vaillant-Couturier)
Fiminco
Choix non arrêté
Allée des Saisons (58 bis rue République)
Cogedim
Choix non arrêté
29 allée Bellevue
Icade
Jade et Sami Tabet
162 rue de la République
OPH Romainville Habitat
Denis Cronier
99-115 rue Saint Germain
OPH Romainville Habitat
Gaëtan Le Penhuel
Médiathèque
Ville de Romainville
Philippe Gazeau
36 rue Abbé Houel / 126 rue de la République / 12 passage Brazza / 68 rue Carnot
OPH Romainville Habitat
Benoit Bouvier
84 rue Gabriel Husson
SSCV 84 Husson
Choix non arrêté
Sente de la Ferme
Nacarat
Choix non arrêté
91 rue Gabriel Husson
SSCV Les Villas Gabriel
Choix non arrêté
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Sur les opérations de démolitions, de constructions neuves, de réhabilitations et de résidentialisations pour lesquelles Romainville Habitat est maître d’ouvrage, le bailleur délègue les missions de construction, d’appels d’offre et de suivi de chantier au promoteur Icade.
de résidentialisation. La Ville n’a pas souhaité se doter d’une maîtrise d’œuvre pour la réalisation des espaces publics, réalisés en interne. Une partie des relogements dans le diffus est effectuée en VEFA sur des opérations privées, impliquant un nouveau jeu d’acteurs. Sur ces opérations, le bailleur s’est positionné comme syndic de copropriété. La Foncière Logement est également impliquée sur le PRU mais, en raison d’un gel de ses opérations, elle ne s’engagera finalement pas avant 2016.
Albert Amar et l’Atelier de l’île ont été mandatés en 2007 par la Ville pour affiner le schéma directeur et développer des faisabilités partielles. Cette étude urbaine et paysagère a été complétée par un pré-avant-projet sur la plaine centrale. L’atelier Tournesol a travaillé simultanément aux travaux
ANRU
Suivi
Subventions
Europe Etat Région Département Caisse des dépôts et consignations
MAITRISE D'OUVRAGE Ville de Romainville Office Public de l'Habitat Romainville Habitat Gardiens AMO direction de projet ARTELIA / AIC Information/Consultation
Information/Consultation Relogement/Accompagnement
HABITANTS & USAGERS > Riverains > Habitants > Nouveaux habitants et usagers
Pilotage Coordination
Décision
Suivi Coordination
MAÎTRISE D'ŒUVRE
PRU de Romainville
Information
Etudes préopérationnelles/faisabilité Etudes
> Philippe Panerai Architecte-urbaniste
> Albert Amar/Atelier de l'Ile Conception
Architecte-urbaniste et paysagistes
> AtelierTournesol, paysagistes,
MOE résidentialisation Réalisation Gestion
> Ville de Romainville, MOE espaces publics
Opérations unitaires Opérateurs
> Promoteurs > Bailleur > Gestionnaires > Foncière logement > SEMPRO
Architectes
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Dans le cadre du PRU, les gardiens jouent un rôle de relai d’information entre l’OPH et les locataires. Des bureaux ont été créés pour les réunir par pôle de gérance et améliorer la communication, remplaçant les anciennes loges de chaque bâtiment. « Sur Cachin, les gardiens sont là globalement depuis longtemps et connaissent bien les locataires. Ils suivent les travaux, participent aux comités de pilotage ANRU et sont les premiers relais d’information. » Juliette Lefeu, chef de projet rénovation urbaine, Romainville Habitat
La communauté d’agglomération Est Ensemble gère depuis 2010 les compétences relatives à la gestion de l’eau, l’assainissement, la collecte et le traitement des déchets, dont le réseau de tri pneumatique.
L’AVIS D’UN ACTEUR DU PROJET • Le plus important, c’est d’abord un bon relais au niveau des gardiens, il faut ensuite que le partenariat avec les acteurs locaux soit efficace ; les gens sont souvent loin du terrain et changent souvent, la difficulté consiste à faire partager le projet, qui évolue tout le temps, à tous les partenaires. Juliette Lefeu, chef de projet rénovation urbaine, Romainville Habitat
1.2 Participation citoyenne Deux ans avant la signature de la convention, des échanges lors de rencontres publiques ont permis à la Ville d’alimenter le diagnostic mené sur le quartier. Les grandes orientations ont été confortées par le soutien des habitants lors des élections communales lorsque Corinne Valls, Maire de Romainville, a remis son mandat en jeu. C’est forte de cette légitimité que la Ville a signé la convention ANRU. Sur chacun des projets, des séances en mairie sous forme d’ateliers urbains, ont présenté une esquisse travaillée en amont par des experts. Quand la concertation visait des sujets thématiques et localisés, elle se faisait sur place, par bâtiment, voire par cage d’escaliers. « La concertation consiste à entendre des besoins : c’est ma responsabilité d’entendre les locataires. » Catherine Drouin, directrice générale de Romainville Habitat
Des opérations de communication régulières font vivre le projet et tiennent les habitants informés de son état d’avancement. Enfin dans le cadre du relogement, les locataires peuvent se projeter dans leur futur appartement grâce au montage d’un logement témoin et choisir certains matériaux. « Il n’y a pas eu d’érosion en terme de participation des habitants, leur implication est constante. Du coup les habitants se professionnalisent sur la durée, ils communiquent entre eux et s’informent. Le débat évolue et le niveau de communication s’élève. » Juliette Lefeu, chef de projet rénovation urbaine, Romainville Habitat
À RETENIR – JEUX D’ACTEURS Le PRU de Romainville est marqué par plusieurs spécificités : • bailleur unique présidé par le maire adjoint chargé du développement urbain et de l’habitat ; • direction de projet externalisée ; • syndic de copropriété assuré par l’OPH dans les opérations mixtes intégrant du relogement ; • maîtrise d’œuvre des espaces publics en régie.
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2 / Le processus de projet 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Opération de renouvellement urbain (ORU) Etudes pré-opérationnelles, élaboration du schéma directeur P. Panerai Signature de la Convention ANRU Etudes urbaines et paysagères Atelier Amar, Atelier de l'île Travaux / Première livraison Travaux de réhabilitation et résidentialisation Démolitions
2.1 Commande et objectifs initiaux
2.2 Foncier et montage budgétaire
Population paupérisée, habitat dégradé, et autour une économie défaillante : les dysfonctionnements observés sur le secteur Cachin ont poussé l’équipe communale à l’inscrire dans un projet d’ORU intercommunale. C’était l’occasion d’obtenir des financements et d’insuffler une dynamique de projet. La Ville ne souhaitait pas de classement en ZUS afin de ne pas stigmatiser les lieux. Par dérogation, le projet Cachin est devenu un projet ANRU ; la convention a été signée le 18 juillet 2007. Le périmètre imposé correspondait strictement à celui de la cité, mais l’équipe communale a travaillé au-delà : il s’agissait de désenclaver le quartier, renouveler et requalifier l’offre de logements ainsi que les espaces extérieurs. à travers ce projet, la Ville souhaite construire une mixité sociale et fonctionnelle à l’échelle de la commune.
Le coût global du PRU s’élève à 133,41 millions d’euros. Les différentes contributions financières sont indiquées dans le tableau ci-dessous (valeurs hors taxes au 14 février 2012).
Partenaire
Contribution
Objet
Ville de Romainville
22,75 M €
Construction de logements sociaux, réhabilitation, résidentialisation Aménagements extérieurs, équipements Ingénierie et conduite de projet
Romainville Habitat
55,69 M €
Démolitions Construction de logements sociaux, réhabilitation, résidentialisation Ingénierie et conduite de projet
ANRU
36,47 M €
Démolitions Construction de logements sociaux, réhabilitation, résidentialisation Aménagements extérieurs, équipements Ingénierie et conduite de projet
Conseil régional
12,01 M €
Construction de logements sociaux, réhabilitation, résidentialisation Aménagements extérieurs, équipements
Conseil général
3,25 M €
équipements
état
2,09 M €
équipements
CDC
0,40 M €
Ingénierie et conduite de projet
Autres
0,75 M €
Romainville Habitat porte une partie des opérations de reconstruction, l’autre partie étant réalisée par des promoteurs privés au sein d’opérations mixtes, avec un rachat en VEFA par l’OPH. Ce montage a facilité le calendrier. Il a également favorisé le maintien de la mixité et rendu possible une multiplicité d’opérations de petite taille, de 3 à 20 logements. Pour les programmes neufs en accession, les promoteurs ont bénéficié de la TVA à 5,5 % inhérente au périmètre des 500 m autour du PRU. La Ville a mené, avec l’établissement régional du foncier, une réflexion pour anticiper des projets à venir pour la commune, localisant des zones de densification préférentielles tout en révélant et protégeant le tissu romainvillois en lanière. L’équipe communale s’est construit de nouveaux outils et a fait signer au mois de mars 2012, à sept promoteurs, une charte foncière. Elle souhaite ainsi encadrer les prix du foncier sur le territoire communal, limiter le risque de flambée des prix de l’immobilier, faciliter le parcours résidentiel des travailleurs ou habitants de Romainville ainsi que l’accession à la propriété pour les primoaccédants, et engager les promoteurs dans des constructions de qualité répondant aux normes environnementales en vigueur.
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Programmation et état d’avancement des opérations du PRU et du diffus au 22 avril 2013 / Artelia
2.3 études, programmation et planification
Dans le périmètre PRU, le programme prévoit aussi l’implantation d’une maison de l’enfance, d’une médiathèque, le regroupement du centre municipal de santé et du centre médico-psycho pédagogique, la restructuration de l’espace de proximité et de la maison des retraités, de nouvelles rues et voies piétonnes, un espace vert ainsi qu’un réseau de collecte de déchets par aspiration pneumatique. Hors périmètre sont prévus un gymnase, la reconstruction et l’extension d’une école nationale de musique et le réaménagement de la Place des commerces.
Les premières études urbaines remontent à 2003 pour le plan directeur proposé par Philippe Panerai. Des études de capacité par lots ont été nécessaires afin d’affiner les intentions premières. Sur les 1 129 logements existants, à terme 423 seront démolis avec pour 80% des locataires un relogement hors site dans des opérations voisines, 566 logements seront réhabilités et 706 résidentialisés.
Place des commerces
Rue de la Résistance
Médiathèque
Perspective du projet (en jaune constructions neuves, en blanc réhabilitations) Atelier Albert Amar, études urbaines, 5 juin 2008
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2.4 Réalisation
On relève par ailleurs sur le tracé du réseau de collecte pneumatique des déchets, une difficulté potentielle pour l’évolutivité du quartier. Les tuyaux passent sous les parcelles et non en bordure (voir schéma page 19), ce qui peut représenter une entrave à l’évolution possible de ces parcelles.
La création de la rue de la Résistance, et la rénovation de la maison de quartier en espace de proximité, ont précédé dès 2007 la signature de la convention. Elles ont ainsi symbolisé l’engagement de la Ville dans le projet qu’elle souhaitait mener avec l’ANRU. La première livraison de logements neufs a eu lieu dès juin 2008 sur un projet d’acquisition-réhabilitation de sept logements, situés rue de la République. « Nous avons anticipé certains projets pour pouvoir nous appuyer sur des choses que l’on pouvait voir. » Catherine Drouin, Directrice générale de Romainville Habitat
Gestion La gestion du site après travaux est régulée par la convention pluriannuelle de gestion de l’ANRU. Après le redécoupage foncier, les voiries seront rétrocédées à la Ville. Le quartier Cachin représente un tiers du patrimoine de l’OPH, les retombées du PRU sont donc jugées importantes en terme de gestion future des bâtiments réhabilités.
« On ne fait pas de relogement provisoire, il fallait sortir le neuf avant de démolir. Les habitants d’un même bâtiment étant relogés au sein de plusieurs opérations neuves, le calendrier est compliqué. » Juliette Lefeu, chef de projet rénovation urbaine, Romainville Habitat
« Sur un site comme Cachin avec les relations que nous entretenons avec la Ville, ce genre de convention ne pose aucun problème. C’est du bon sens : il s’agit d’être d’accord sur qui fait quoi dès le départ. » Juliette Lefeu, chef de projet rénovation urbaine, Romainville Habitat
Les travaux des espaces publics et de résidentialisation ont été engagés respectivement par les services techniques de la Ville et l’Atelier Tournesol. Albert Amar et l’Atelier de l’Ile travaillaient simultanément au développement du projet. La mise en œuvre de nouvelles ambitions urbaines et paysagères dans le dessin du PRU, alors que les chantiers étaient déjà en cours, s’est avérée difficile.
L’OPH a réalisé un guide (notice simplifiée et pédagogique) à destination des habitants détaillant l’usage et le fonctionnement des nouveaux équipements : chauffe-eau, VMC, tri pneumatique. Ils se sont appuyés pour cela sur des logements témoins dans chaque opération. Cela permet de pérenniser ce qui a été remis à neuf et d’informer les habitants sur les économies réalisables.
Deux éléments ont modifié la convention au cours du projet : la collecte des déchets par tri pneumatique, intégrée dans la convention ANRU par un avenant et mise service au début de l’année 2011), et la négociation de lot avec la Foncière Logement. Le programme ANRU est actuellement en cours de finalisation, l’achèvement des travaux de réhabilitation est prévu pour 2014. Dans le diffus, les dernières livraisons sont prévues pour 2015.
« Une fois les bâtiments livrés, c’est l’occasion de veiller à une gestion optimale et d’être plus exigeant. Les locataires sont très impliqués dans cette gestion. » Juliette Lefeu, chef de projet rénovation urbaine, Romainville Habitat
2.5 évolutivité, gestion, évaluation, effet de levier sur le territoire
La Gestion urbaine de proximité (GUP) regroupe les moyens humains mis en œuvre pour pérenniser les investissements réalisés dans le cadre de l’ANRU. Elle se traduit par des observatoires, pôles dédiés au sein des services, qui préconisent par thématique des actions sur le terrain, lors de la phase chantier et d’après chantier. Un exemple est l’accompagnement des services de la poste avec l’arrivée de l’adressage. Cette gestion est facilitée par le fait qu’il y ait un bailleur unique.
Dans le diffus, Romainville Habitat s’est engagé dans une activité de syndic de copropriété sur des opérations privées accueillant du relogement. Le suivi se fait ainsi au plus près des locataires. Cela lui permet en outre de générer de nouveaux revenus.
évolutivité Un grand ensemble est une propriété foncière initialement assez peu propice aux transformations. Le PRU se traduira à terme par un découpage foncier du quartier Cachin en parcelles, plus susceptibles d’évoluer, le rapprochant d’une forme urbaine traditionnelle. – 12 –
« L’enjeu est que les nouveaux usages induits par la rénovation urbaine fassent l’objet d’un accompagnement suffisamment long dans le temps pour être quantifiés en termes de vivre ensemble, de « performance » humaine... . » Miguel Salinas, AIC, direction de projet
« Il n’y avait pas d’ambition de durabilité et de performances au départ, cela fait partie des évolutions qui ont eu lieu en réponse à des problèmes rencontrés d’économie de fonctionnement. Pour les projets à venir on sait maintenant anticiper, c’est un levier énorme. » Corinne Valls, Maire de Romainville
Suivi évaluation Il n’y a pas encore de suivi chiffré des performances environnementales en phase fonctionnement. Ce suivi sera fait après une à deux années de fonctionnement des installations mises en place. Le constat des performances a été fait préalablement pour la demande des subventions et tous les travaux entrepris visent à réduire les charges locatives, qui peuvent être un premier indicateur d’économie.
« Cette expérience nous pousse à mener d’autres réflexions. Sur la ZAC de l’horloge par exemple, on a l’idée de réduire le nombre de places de stationnement à une place pour un appartement de plus de 75 m². » Jacques Champion, Maire adjoint et Président de Romainville Habitat
Effet de levier du projet sur son territoire Le projet a engagé une requalification dynamique de tout le centre-ville. Parmi les bâtiments de l’ancienne cité, les bâtiments R et S n’ont pas pu être traités dans le cadre de l’ANRU 1 du fait des quotas limitant les démolitions. Cependant, lors d’un comité d’engagement de février 2013, le relogement des habitants et la démolition de ces deux bâtiments ont été validés, en parallèle du PRU. Il a été convenu avec La Foncière que sa contrepartie sera finalement localisée sur cette emprise, du fait du report de son intervention à 2016. Sur la parcelle qui lui était initialement réservée (lot 13, voir carte p. 19), des études sont en cours pour un programme de mixité sociale.
Bâtiment R en attente de démolition / Photo URCAUE
L’AVIS D’UN ACTEUR DU PROJET • Cette expérience est un révélateur d’un mode de management de projet, externalisé ou non. Elle a démontré qu’en fonctionnant non pas par service mais avec un pôle dédié à la transversalité, ils pouvaient s’engager sur des projets ambitieux. Miguel Salinas, AIC, direction de projet
« L’ANRU n’est pas une fin en soi, c’est un début. Ce n’est qu’un quartier, dans tout un territoire qui doit profiter de cet effet de levier, un laboratoire pour un projet de ville qui aurait vu le jour avec ou sans l’ANRU. Mais le PRU a permis de le faire en 5 ans alors que sans il y en avait pour 15 ans, et ça a aidé à partir avec de la rigueur, un cadre évitant les actions au coup par coup. » Miguel Salinas, AIC, direction de projet « Le projet fait des envieux. Tous les gens de la ville viennent voir ce qui se passe, il y a une demande très forte. » Jacques Champion, Maire adjoint et Président de Romainville Habitat
À RETENIR – PROCESSUS DE PROJET • La Ville et l’OPH ont engagé les premières actions environ un an avant la signature de la convention ANRU. • Ils inscrivent cette opération comme point de départ et initiatrice d’une réflexion globale sur la mixité et l’offre de services et d’équipements dans le cadre du projet de ville. • Le relogement s’appuie en partie sur la VEFA au sein d’opérations mixtes. Une charte foncière lie depuis 2012 la Ville à 7 promoteurs afin de réguler les prix de l’immobilier.
L’opération Cachin a aussi permis l’acquisition d’un savoir-faire et d’une meilleure expertise, qui pourront par exemple être mis en œuvre pour la reprise de la Cité Gagarine. Il est le point de départ d’une réflexion urbaine plus large. – 13 –
Description de l’opération 1 / Fonctionnement urbain 1.1 Trame urbaine Insertion dans l’existant L’un des enjeux principaux du projet de renouvellement urbain Cachin, était de réintégrer ce quartier, situé en plein centre ville et pourtant fermé sur lui-même. L’action prioritaire dans ce sens a été la création de voiries nouvelles et en particulier le percement de la rue de la Résistance au Sud, qui facilite depuis 2007 la traversée et le désenclavement du quartier. Le percement des barres les plus longues permet la mise en place d’autres voies piétonnes et automobiles. Une seconde voie, la rue Albert Giry, dessert ainsi la médiathèque, et se connectera au nord à la rue Saint-Germain lorsque la parcelle actuelle aura pu être libérée.
Les nouvelles liaisons piétonnes et automobiles / Ville de Romainville
La construction de cet équipement est le second facteur d’insertion du quartier dans la ville. De rayonnement communal à intercommunal, il a vocation de même que les nouvelles voies, la plaine centrale et les autres équipements, à faire venir dans le quartier les habitants de la commune. N
L’entrée de la nouvelle rue de la Résistance depuis la rue la République / Photo URCAUE
état initial : seules deux rues permettent l’entrée dans la cité, la circulation se fait en boucle / Coteba Ancienne plaque d’entrée de la cité / URCAUE
Percement d’une barre, ouverture de la rue desservant la médiathèque / Photo CAUE 93
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Plan de repérage Cachin / Coteba, 2009
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Organisation et forme urbaine La Ville s’est engagée auprès des locataires à la construction de bâtiments de faible hauteur (13 m pour R+3 ou R+2+combles). Sur le quartier Cachin, le nombre de logements total sera réduit, grâce aux reconstructions à 80% en dehors du périmètre du PRU, de 1 129 logements avant le PRU à 782 logements. Seuls 68 logements sont reconstruits sur site, sur le lot des bâtiments M et N, où seront relogés les locataires des bâtiments O et P. Par ailleurs, l’ouverture ou la destruction partielle de barres a permis de réduire l’échelle du bâti. La résidentialisation de l’ensemble des constructions conservées a été menée pour retrouver une organisation de quartier de ville. « Sans noms de rue et sans adressage les gens étaient des numéros. Il fallait leur redonner de la dignité, sortir le quartier de la stigmatisation du logement social. » Jacques Champion, Maire adjoint et Président de Romainville Habitat « Les gens s’approprient beaucoup mieux des espaces privatisés que des espaces trop ouverts. Mais il faut aussi des espaces ouverts, c’est le rôle de la plaine centrale. Ce n’est pas le rôle du pied d’immeuble. » Juliette Lefeu, chef de projet rénovation urbaine, Romainville Habitat
1.2 Mobilité La Ville de Romainville va bénéficier de l’arrivée de transports collectifs : le prolongement prévu du métro 11 participera au désenclavement de la commune à partir de 2019. La station, située en bordure sud de la Place Carnot, constituera un pôle de centralité majeur et offrira une connexion avec le tramway T1 prolongé à l’horizon 2017-2019. Le stationnement a été maintenu en pied d’immeubles pour répondre au souhait des locataires, et majoritairement intégré à la résidentialisation. Le taux de motorisation est estimé à 50% sur le quartier et l’occupation des parkings est incomplète. L’OPH a mis en place un système de location de places de stationnement pour des habitants extérieurs au périmètre, et le PLU permet désormais de réduire les quotas de stationnements à 0,5 place par logement. La fréquentation des équipements, en particulier la médiathèque de vocation intercommunale, n’a jusqu’à présent pas engendré un flux de véhicules et des besoins de stationnement supplémentaires, les habitants y accédant majoritairement à pied.
Le cœur de vie du quartier reste la plaine centrale, aire végétale rectangulaire en creux, sur laquelle ont été aménagées des zones de plantations, un vaste espace libre enherbé et des aires de jeux. Autour de cet espace ont été aménagés le mail des écoles, de nombreux bancs et deux équipements structurants : la médiathèque et la maison de l’enfance. Mail piéton dit des écoles longeant la plaine centrale ; médiathque / Photo URCAUE
À RETENIR – TRAME URBAINE • Les premières mesures menées visaient à réintégrer le quartier au centre-ville, grâce à l’ouverture de voies et au développement d’équipements. • Les bâtiments ont fait l’objet d’une résidentialisation visant à redonner une adresse à leurs habitants. • La reconstruction des logements détruits a été réalisée à 80 % en dehors du périmètre.
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À RETENIR – MOBILITÉ • L’ouverture de la rue de la Résistance, autorisant la traversée de ce quartier du centre ville, a modifié son plan de circulation. • La desserte par les transports en commun prendra une autre envergure d’ici 2019 avec l’arrivée du tramway et du métro à proximité. • L’OPH a fait le constat d’une sous-occupation des parkings et engagé avec la Ville une réflexion sur une diminution des quotas de stationnement dans le PLU.
2/ Performance environnementale des aménagements En matière de performances environnementales, il n’y a pas eu d’exigences de l’ANRU. Pour le bailleur, l’approche a d’abord été de programmer les travaux dans un objectif de maîtrise des charges locatives sur les 566 logements réhabilités.
2.1 Énergie Les travaux de réhabilitation ont intégré une isolation par l’extérieur des bâtiments. Des panneaux solaires photovoltaïques ont été installés sur l’ensemble des toitures de la première tranche (bâtiments ne faisant pas l’objet d’une démolition partielle), permettant une réduction des charges : utilisation de l’électricité produite pour les parties communes et déduction de la revente au réseau EDF des charges locatives. L’alimentation de l’ensemble du quartier en chauffage est au gaz. Les chaudières des bâtiments de la seconde tranche (ceux dont une fraction a été détruite) ont été remplacées. Un puits canadien a par ailleurs été mis en place sur le bâtiment de la maison des retraités.
Bâtiments après réhabilitation, notamment isolation par l’extérieur / Photos URCAUE
À RETENIR – ÉNERGIE • Les bâtiments réhabilités ont bénéficié d’une isolation par l’extérieur. • Des panneaux solaires photovoltaïques ont été installés en toiture de certains bâtiments. • La nouvelle maison des retraités est équipée d’un puits canadien.
Bâtiments avant réhabilitation / Photo URCAUE
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2.2 Eau
2.3 Biodiversité
La gestion de l’eau sur l’espace public, par exemple par un système de noues, n’a pas été envisagée. La plaine centrale s’inscrit cependant en creux sur l’espace public et joue donc le rôle de bassin de rétention.
« Il faut être honnête, il n’y a pas eu de réflexion sur les questions proprement liées à la biodiversité, on a d’abord voulu rendre un espace vert d’agrément et de loisirs aux habitants. L’espace premier avait complètement disparu ; il s’agit du poumon vert de la cité. » Corinne Valls, Maire de Romainville
Au niveau des bâtiments, des économiseurs d’eau ont été mis en place sur les robinetteries, et le remplacement des baignoires par des douches a été proposé aux habitants dans les travaux « à la carte ». Des cuves de rétention des eaux de pluie ont été installées pour des usages extérieurs et le nettoyage des parkings.
Le dessin des espaces verts, le choix des espèces et les modes d’entretien, notamment des pieds d’immeubles, n’ont pas été guidés par des questions de biodiversité urbaine, mais par les questions de persistance, de gestion et de pérennité. La multiplicité des opérations dans le diffus a fait l’objet d’une réflexion anecdotique sur un parcours thématique, mais qui pourrait devenir à terme le support d’un travail de trame verte à l’échelle de la commune. L’Observatoire départemental de la biodiversité urbaine fournit des états des lieux de la biodiversité sur la Seine-Saint-Denis et notamment sur la commune de Romainville. Ces fiches présentent des données relatives aux espèces observées de plantes, oiseaux, insectes, reptiles, amphibiens, mammifères et champignons afin de permettre aux communes d’évaluer les potentialités et les enjeux de leur territoire. Elles sont un premier porter à connaissance pour le lancement d’analyses plus complètes (réflexion sur la trame verte, prise en compte de la biodiversité dans l’aménagement).
« Tout est fait dans une démarche de diminution des charges locatives. On a de moins en moins de financements pour le remplacement de baignoires par des douches donc on a profité de la réhabilitation. » « On n’utilise pas l’eau des cuves de rétention pour des usages privatifs (tels que les WC) dans les bâtiments car aujourd’hui on ne sait pas faire, la réglementation est tellement contraignante ! La récupération des eaux pluviales est mise en service sur les bâtiments réhabilités depuis 2011. Un chiffrage des économies réalisées est en cours. » Juliette Lefeu, chef de projet rénovation urbaine, Romainville Habitat
À RETENIR – EAU • La plaine centrale agit comme un bassin de rétention. • Des cuves de rétention des eaux de pluie ont été installées en vue d’une réutilisation pour l’arrosage et le nettoyage des parkings.
La Ville et Romainville Habitat se sont entourés d’une équipe pluridisciplinaire pour étudier la faisabilité d’une agriculture urbaine sur le quartier. Elle prendra finalement la forme d’une tour maraîchère. Le PLU de Romainville a été révisé pour autoriser sur la zone (article UC1) les constructions et installations à usage agricole, afin de permettre la mise en œuvre du projet. Si pour la collectivité il s’agit essentiellement d’une nouvelle donne économique, c’est aussi l’opportunité de favoriser une diversité du vivant en ville. À RETENIR – BIODIVERSITÉ • Il n’y a pas eu de réflexion sur la biodiversité dans le cadre du PRU, l’accent a été mis dans l’aménagement des espaces extérieur sur leur caractère d’agrément. • Projet d’agriculture urbaine sur le quartier sous forme de tour maraîchère.
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2.4 Déchets et matériaux Un tiers de la cité est voué à la démolition. La Ville a pris également la décision de démolir les bâtiments R et S, hors ANRU. « Y aura-t-il à l’avenir une évolution, annoncée par l’ANRU, qui puisse changer la donne ? Le principe de démolitionreconstruction de 1 pour 1 laissera-t-il plus de place à la réhabilitation de l’existant ? Conservons ce qui existe, améliorons-le et construisons à côté. Dans le cas d’un ANRU 2, les directives ne sont pas encore données par le gouvernement. » Miguel Salinas, AIC, direction de projet
La Ville et Romainville Habitat ont travaillé avec Emmaüs sur la récupération de produits type baignoires, lavabos, portes et fenêtres. Une partie servira à reconstruire des logements d’urgence et le reste à la scénographie d’évènements temporaires. « En France, il est extrêmement compliqué de travailler sur cette filière de récupération, il faut se battre pour que quelqu’un vienne récupérer sans payer. » Catherine Drouin, directrice générale de Romainville Habitat
automatisé de collecte pneumatique des déchets (projet conjoint avec la Ville des Lilas). Les déchets sont triés et déposés par les habitants dans les bornes installées au pied des immeubles et sur la voirie. Les gardiens ont été formés et mobilisés et des ambassadeurs du tri ont été missionnés. « Le projet a eu des retombées médiatiques importantes, les gens sont fiers de ces nouveautés et se sont appropriés le projet très vite, il n’y a pas de sacs qui traînent. » Juliette Lefeu, chef de projet rénovation urbaine, Romainville Habitat
Les sacs sont aspirés deux fois par jour par la création d’un courant d’air circulant à 70 km/h dans le réseau, et acheminés par 4 km de tuyaux enterrés jusqu’au terminal. Les sacs y sont séparés et les déchets compactés et compressés à l’intérieur de conteneurs clos. La collecte doit ensuite être acheminée par camion du terminal à un incinérateur ou un centre de recyclage, mais les kilomètres parcourus devraient être divisé par trois par rapport à un système classique. Ces économies évoquées ont permis une réduction des charges pour les locataires eux-mêmes.
En centre-ville ancien, Romainville est la première commune en France à mettre en place un système
Réseau sous-terrain de collecte pneumatique des déchets (en marron) / AIC
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Bornes de retrait sur l’espace public et dans les espaces résidentialisés / Photos URCAUE
Pour le choix des matériaux, certaines opérations dans le diffus mettent l’accent sur l’emploi de matériaux renouvelables. à titre d’exemple, rue de l’Abbé Houël, une petite opération conduite par Romainville Habitat pour le relogement de trois familles est construite en structure bois ; la durée du chantier est seulement de quelques jours pour 155 m2 habitables. « Ces constructions en petites unités, labellisées BBC, sont la preuve que l’on peut être un organisme social et réaliser des programmes de qualité qui s’inscrivent dans le développement durable. Il faut tordre le cou aux clichés en la matière. » Jacques Champion, président de Romainville Habitat - Le magazine de Romainville, juin 2012, p.18
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À RETENIR – DéCHETS ET MATéRIAUX • Aspect le plus innovant de l’opération en termes environnementaux, un réseau de collecte pneumatique des déchets a été installé sur le quartier. • Un travail a été mené en partenariat avec Emmaüs sur la récupération des éléments de la déconstruction (baignoires, portes). • Une opération de trois logements sociaux a été réalisée en construction bois.
3/ Développement économique local 3.1 Mixité fonctionnelle
3.2 Développement et maintien des activités et entreprises locales
Le volet économique a été pensé en dernière phase de l’opération sur la Place des commerces, où 1 900 m2 de commerces vont être développés.
Une étude commerciale a été mené avec les commerçants du secteur Cachin - Place des commerces pour connaître les commerces qui se maintiendront et les possibilités d’implantation.
« On a travaillé surtout sur le désenclavement et les bâtiments, un peu sur les équipements mais dans un second temps, et on avait mis le développement économique en toute dernière phase. Quand les opérations ont été lancées, on a réalisé que la Place des commerces était la priorité. » Corinne Valls, Maire de Romainville
« Romainville était une ville très commerçante mais depuis les années 1960 ça ne fonctionne plus de la même façon. Notre souci est d’avoir des locomotives sur les trois polarités de ce centre ville, qui amènent du vrai commerce de proximité. à proximité la Mairie, c’est le Monoprix qui s’installera, accompagné de 15 commerces. Place Carnot, ce seront un fromager et un boulanger. Sur la Place des commerces, des négociations sont en cours. » Jacques Champion, Maire adjoint et Président de Romainville Habitat
Les équipements publics ont été développés et les existants redimensionnés dans l’idée de travailler le projet de ville en prenant appui sur le quartier Cachin : espace de proximité, maison des retraités, maison de la petite enfance, médiathèque. Ces équipements sont désormais destinés non seulement au quartier mais à la ville. Ils ont ainsi été réalisés en premier, simultanément à la voirie.
Dans un projet de ville intense, Romainville souhaiterait à travers la tour maraîchère développer une nouvelle activité économique. La réintroduction d’une agriculture urbaine permettrait la vie de petites exploitations, de raccourcir les circuits commerciaux et réduire le coût des produits.
« Le fait d’implanter ces équipements tout de suite, en premier et en même temps que la rue de la Résistance, a été symboliquement fort. » Juliette Lefeu, chef de projet rénovation urbaine, Romainville Habitat
Les clauses d’insertion dans le cadre du PRU s’inscrivent dans la continuité des actions de formation menées par la commune depuis 2008. Globalement, ces actions ont bénéficié à 91 personnes et ont généré 41 697 heures d’insertion. « L’objectif principal est la qualification des postulants avant la rencontre avec l’entreprise pour une intégration durable et pérenne de notre population sans ressenti de contrainte pour l’entreprise. » Revue de Projet volume 1 du 14 février 2012, paragraphe Les clauses d’insertion à Romainville
À RETENIR – MIXITÉ DES FONCTIONS • Le développement économique a été pensé en dernière phase du projet, avec la programmation de 1 900 m2 sur la place des commerces. • En revanche les équipements ont marqué l’initiation de l’opération et l’ouverture du quartier à la ville. • Cette mixité sur le PRU s’inscrit dans une réflexion globale sur l’offre communale de Romainville.
À RETENIR – DÉVELOPPEMENT ÉCONOMIQUE • La Ville de Romainville a la volonté de redévelopper le commerce de centre ville, dont la place des commerces constitue l’un des pôles. • Elle a également l’ambition de développer l’agriculture urbaine à partir du projet de tour maraîchère. • Des chantiers d’insertion ont été menés sur l’opération en continuité d’actions de formation. – 21 –
4/ Qualité DE VIE et diversité sociale 4.1 Pollutions, risques et nuisances
4.2 Patrimoine et gestion de l’existant
Pollution du sol Des études de pollution des sols ont été menées mais n’ont fait apparaître aucun élément particulier. Pollution sonore Dans la mesure où il n’y a pas d’équipement classé sur le secteur, aucune étude spécifique n’a été menée sur ce sujet. Risque d’inondation Le site n’est pas concerné par le Plan de prévention des risques d’inondation. Qualité de l’air Aucune étude spécifique n’a été menée sur ce sujet.
À RETENIR – POLLUTIONS, RISQUES ET NUISANCES • L’opération n’a pas été soumise à des enjeux particuliers sur cette thématique.
La cité Cachin a été construite entre 1958 et 1963 par André Bérard, architecte de la commune durant trente ans. Dans la lignée des principes de la Charte d’Athènes, la composition du quartier privilégie l’orientation (logements traversants) et la qualité des logements au respect du parcellaire et des alignements. Une première réhabilitation a été réalisée par l’OPH dans le cadre de la subvention Palulos (prime à l’amélioration des logements à usage locatif social) entre 1993 et 1996, visant le traitement des entrées d’immeuble et des sousbassements. Les habitants du quartier sont encore principalement des personnes présentes depuis sa construction. Si le choix a été fait par la maîtrise d’ouvrage de démolir plusieurs bâtiments, les habitants s’y sont opposés sur deux cages d’escaliers du bâtiment F (proche de la Place des commerces). Cette question d’arbitrage entre démolition et réhabilitation divise, notamment sur les deux bâtiments qui n’ont pu être intégrés aux opérations de l’ANRU1 (S et R)
À RETENIR – PATRIMOINE ET GESTION DE L’EXISTANT • La cité Cachin est un élément emblématique de l’habitat populaire romainvillois du milieu du XXème siècle, issu des principes de la Charte d’Athènes. • L’ANRU ayant limité les démolitions, un arbitrage entre démolition et réhabilitation a du avoir lieu sur les deux derniers bâtiments de la cité, qui seront finalement démolis en parallèle du projet de rénovation
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4.3 Cohésion sociale La mixité sociale est à la base des réflexions menées conjointement par Romainville et Romainville Habitat sur le projet de ville, et notamment la volonté d’essaimer du logement social dans le cœur de ville ancien où il n’y en avait pas. L’attractivité de la commune s’étant accrue, de nombreux programmes immobiliers voient le jour en centre ville. La cession de foncier aux opérateurs sous condition d’accueillir du relogement a été, pour la Ville et l’OPH, un outil de maintien de la mixité sociale. C’est l’une des raisons pour laquelle le relogement s’est fait en partie hors périmètre, au sein d’opérations mixtes public / privé, choix favorisé par le montage économique des achats en VEFA. La TVA à 5,5% liée au périmètre ANRU de 500 m autour de la cité a également permis la sortie de logements en accession sociale. Sur la Place des commerces notamment, il y aura deux tiers d’accession sociale. Sur les accessions, la Ville compte globalement un tiers d’acquéreurs romainvillois, un tiers de ressortissants des communes voisines et un tiers de parisiens. Il n’y a pas eu d’accession à la propriété de locataires de Cachin, ni de départ vers du parc privé.
La diversité et le renforcement des équipements sur l’opération doivent favoriser les liens sociaux et intergénérationnels : maison de l’enfance, maison des retraités, mail des écoles, espace de proximité, médiathèque, plaine et aires de jeux. Le bailleur s’est engagé à reloger les habitants des bâtiments démolis dans le centre ville. L’accompagnement du relogement est un point fort du projet. Il a été mené auprès des habitants avec pour objectif d’entendre et satisfaire le maximum de demandes particulières, type maintien de familles en voisinage. Enfin une aide au déménagement a été proposée. Il n’y a pas eu de relogement provisoire. « Il y a des liens d’entraide, de solidarité entre les voisins. L’idée est de ne pas casser ce qui a été crée, et même de le développer à travers des réunions par futures cages d’escalier pour que les gens se connaissent, avant le déménagement. » Juliette Lefeu, chef de projet rénovation urbaine, Romainville Habitat « Cette opération ne résout pas les problèmes économiques des gens, mais elle résout ceux du lien social qui se recrée. » Jacques Champion, Président de Romainville Habitat
On note enfin que dans le cadre des travaux de réhabilitation, quatre logements accessibles aux handicapés ont été créés. À RETENIR – COHÉSION SOCIALE • Le relogement a été assuré à 80% en opérations mixtes dans le tissu diffus du centre ville, en dehors du périmètre du PRU. L’accent a été mis sur l’accompagnement au relogement visant à maintenir les liens de voisinage. • La mixité générationnelle est favorisée par le développement des équipements.
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4.4 Paysage et cadre de vie Le rachat en VEFA par l’OPH sur différentes opérations permet de proposer, lors du relogement, une palette plus large de propositions et une diversité des typologies aux locataires.
Villa Soléa, une architecture moderne intégrée à l’existant, ménageant de vastes loggias / Photo URCAUE
Villa Respiro, Reichen et Robert / Photo Reichen et Robert & Associés
Rue Abbé Houel, une écriture architecturale contemporaine dont la volumétrie est articulée avec l’existant / Photo URCAUE
Opération Saint-Germain, Gaëtan Le Penhuel / Photo CAUE 93
La volonté de la maîtrise d’ouvrage est de gommer au maximum, dans les opérations mixtes accueillant du relogement, la séparation visuelle et factuelle entre les logements sociaux et privés. Sur certaines opérations elle reste toutefois sensible : présence Villa Soléa d’une barrière séparative ; Villa Respiro, logements à rez-de-chaussée sur la rue, initialement destinés à du commerce. Ces opérations neuves réalisées dans l’actuel cœur de ville s’inscrivent dans un parcellaire d’origine agricole contraignant. La plupart ont su tirer parti de cette insertion et valoriser le contexte existant par un agencement des volumes, une variation des hauteurs et des matériaux. Ces nouvelles unités de logements créent des perméabilités et dynamisent le quartier. Par ailleurs, les choix architecturaux de certains projets présentent un paradoxe au regard du changement d’image voulu
Place des commerces, une typologie architecturale post-haussmanienne dont la silhouette générale s’oppose au contexte existant / Revue de projet février 2012
pour ce centre-ville, entre volonté d’innovation et de modernité et néo-classicisme.
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À RETENIR – PAYSAGE ET CADRE DE VIE • Les relogements dans des opérations mixtes permettent de proposer aux locataires une diversité typologique lors du relogement. • Ces mêmes opérations offrent également une diversité des choix architecturaux.
Annexes Bibliographie > > > > > > > > > >
Artelia, AIC. Projet de rénovation urbaine de la Ville de Romainville – Quartier Marcel Cachin. Revue de projet Volume I / Volume II. Février 2012, 54 p / 41 p. Ville de Romainville. Romainville : « À l’impossible nous sommes tenus ». Atelier urbain sur la rénovation urbaine du quar tier Marcel Cachin. Novembre 2010 Coteba. Le projet ANRU Marcel Cachin. Etat d’avancement. Mai 2010, 38 p. écoles de la rénovation urbaine et de la gestion des quartiers. Du quartier à la ville, l’habitant fait l’urbain : le cas de Romainville. In Les cahiers des conférences des acteurs de la rénovation urbaine. Juin 2010. CAUE 93. Enfants du patrimoine - Romainville - Du village à la ville, découverte des quartiers et du paysage urbain. 2010. URCAUE, AIGP. Quelles stratégies et quels outils pour intensifier le Grand Paris ? Conversations métropolitaines, soirée débat Intensité [en ligne]. Juin 2011. Disponible sur : http://www.conversationsmetropolitaines.fr Marie-Anick Rantos. Privé/social, quelle équation ? Ensemble collectif mixte, Romainville, Seine- Saint-Denis. In Ecologik n°23, Dossier Logement social et durable, octobre-novembre 2011. CAUE 93. Villa Respiro à Romainville / Médiathèque Romain Rolland à Romainville / 82 logements à Romainville. In l’Observatoire des CAUE [en ligne]. Disponibles sur : http://www.caue-observatoire.fr (consulté en avril 2013). Laboratoire d’urbanisme agricole. Une ferme sur les toits à Romainville [en ligne]. Disponible sur : http://www.lua-paris.com/ fr/les-projets/agriculture-urbaine/item/326-une-ferme-sur-les-toits-a-romainville (consulté en avril 2013). Département de Seine-Saint-Denis, Direction des espaces verts. Etat de la connaissance de la biodiversité sur la commune de Romainville. Mars 2011, 22 p.
Liste des acteurs rencontrés Pour mener à bien cette analyse, Ekopolis a cherché à mettre en évidence les réflexions des acteurs du projet qui ont conduit aux solutions mises en œuvre. Visite du site le 16/04/12 : > Juliette Lefeu, chef de projet rénovation urbaine, Romainville Habitat Visite atelier le 29/06/2012 : > Corinne Valls, Maire de Romainville > Jacques Champion, Maire adjoint au Développement urbain et Président de Romainville Habitat > Catherine Drouin, Directrice générale de Romainville Habitat > Xavier Guyard, Directeur de l’aménagement, de l’urbanisme et du foncier, Ville de Romainville > Miguel Salinas, AIC, direction de projet > Juliette Lefeu, chef de projet rénovation urbaine, Romainville Habitat Entretiens : > Xavier Guyard, Directeur de l’aménagement, Ville de Romainville et Julie Darregert, Artelia, direction de projet, le 10/04/12 > Miguel Salinas, AIC, le 22/05/12 > Albert Amar, architecte urbaniste, Bertrand Cavalié, atelier de l’Île, paysagiste, le 17/07/12 > Nicolas Dalibot, responsable de programmes pour Nexity le 01/08/12 – 25 –
Résumé Le Projet de renouvellement urbain du quartier Marcel Cachin est intégré au projet de ville mené par la commune de Romainville. Situé en cœur de ville, il a été l’occasion pour la collectivité de s’appuyer sur l’Agence nationale pour le renouvellement urbain pour initier à travers le renouvellement de ce secteur une réflexion globale sur la mixité, la densité, l’offre commerciale et d’équipements à l’échelle du centreville. Ces ambitions s’inscrivent en parallèle de l’arrivée entre 2017 et 2019 du métro et du tramway. C’est à travers un relogement réalisé à 80% hors des limites du PRU, dans le périmètre des 500 mètres de la TVA réduite, que s’accomplit en premier lieu cet effet de levier. La maîtrise d’ouvrage a relogé les habitants en partie au sein d’opérations mixtes disséminées dans le centre ville et son pourtour, grâce au montage de Vente en l’état futur d’achèvement. Dans le prolongement de ce travail, une charte établie en 2012 par la Ville avec les promoteurs, traduit sa volonté de maîtriser l’offre privée sur son territoire. Au sein du périmètre Cachin, l’opération a consisté à retrouver une trame urbaine plus classique par l’ouverture de voies et les résidentialisations. Elle a œuvré à faire de l’ancienne cité Cachin un lieu fréquenté par tous les romainvillois, par la création ou l’agrandissements d’équipements, notamment la médiathèque de portée communale voire intercommunale. L’amélioration des performances environnementales du quartier n’est pas une priorité en soi de l’ANRU, mais la nécessité de réduire les charges des locataires et de rendre cette opération exemplaire ont œuvré dans ce sens. La réhabilitation des bâtiments avec isolation par l’extérieur, l’installation de panneaux photovoltaïques et de cuves de rétention des eaux pluviales, le projet de tour maraîchère et la mise en place d’un réseau de collecte pneumatique des déchets en sont les principaux exemples. En tant que PRU, le quartier Cachin se distingue par la mise en œuvre de dispositifs volontaristes et innovants. En tant que projet urbain, le montage PRU a privé le renouvellement de ce quartier d’un urbaniste coordonnateur. On note ainsi un impact sur certains aspects du projet, tels que l’emprise du réseau pneumatique au milieu des passerelles, ou le dessin des voies et espaces publics. C’est davantage en termes de cadre de vie que le projet a pris de la valeur. On relève en particulier la qualité architecturale du bâti existant réhabilité et de certaines opérations neuves et équipements, ainsi que la végétalisation du quartier.
Liste des sigles AIC : Asset Immobilier Consultants AMO : Assistant à maîtrise d’ouvrage ANRU : Agence nationale du renouvellement urbain CDC : Caisse des dépôts et consignations CSTB : Centre scientifique et technique du bâtiment GUP : Gestion urbaine de proximité OPH : Office public de l’habitat ORU : Opération de renouvellement urbain PADD : Projet d’aménagement et de développement durable PLAI : Prêt locatif aidé d’insertion PLH : Programme local de l’habitat PLU : Plan local d’urbanisme
PLS : Prêt locatif social PLUS-CD : Prêt locatif à usage social construction-démolition PRU : Projet de rénovation urbaine SDRIF : Schéma directeur de la région Ile-de-France UR-CAUE : Union régionale des Conseils d’architecture, d’urbanisme et de l’environnement VEFA : Vente en état futur d’achèvement VMC : Ventilation mécanique contrôlée ZUS : Zone urbaine sensible
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Tableau de synthèse
Gouvernance
Acteurs, participation
Bailleur unique. Direction de projet externalisée. OPH syndic de copropriété des opérations mixtes du relogement. Maîtrise d’œuvre des espaces publics en régie.
Processus de projet
Anticipation des actions avant signature de la convention ANRU. Premières livraisons : équipements, début du relogement ; puis démolitions, réhabilitations et résidentialisation. Effet de levier du PRU sur le centre ville. Charte promoteurs.
Fonctionnement urbain
Trame urbaine
Réintégration au centre ville : ouverture de voies, équipements. Résidentialisation pour retrouver un adressage. Réduction à 782 logements contre 1 129 avant PRU sur le quartier.
Mobilité
Arrivée du tramway et du métro à horizon 2019. Parkings sous-occupés, diminution des quotas de stationnement du PLU.
Performances environnementales
Énergie
Isolation par l'extérieur des bâtiments réhabilités. Solaire photovoltaïque en toiture de certains bâtiments. Puits canadien (maison des retraités).
Eau
Cuves de rétention pour réutilisation (arrosage, nettoyage parkings). Plaine centrale agissant comme bassin de rétention.
Biodiversité
Pas de réflexion sur la biodiversité, accent sur l'espace vert d'agrément.
Déchets et matériaux
Réseau de collecte pneumatique des déchets. Partenariat avec Emmaüs sur la récupération (baignoires, portes). Une opération de trois logements sociaux en structure bois.
Développement économique local
Mixité fonctionnelle
Développement d'équipements et de commerces intégrés à une réflexion sur l'offre communale.
Développement et maintien du tissu économique local
Volonté de redévelopper le commerce de centre ville dont la Place des commerce constitue l'un des pôles. Ambition de développer l'agriculture urbaine à partir d'un projet de tour maraîchère. Chantiers d'insertion en continuité d'actions de formation.
Qualité et diversité sociale
Pollutions, risques et nuisances Patrimoine, gestion de l'existant
Sans objet
Cohésion sociale
80% des relogements en opérations mixtes dans le diffus. Pas de relogement provisoire. Accompagnement au relogement pour maintenir les liens de voisinage. Mixité générationnelle par les équipements.
Paysage et cadre de vie
Diversité typologique proposée aux locataires dans les opérations mixtes. Diversité architecturale de ces mêmes opérations.
Limitation des démolitions par l'ANRU. Après arbitrage démolition / réhabilitation, les 2 derniers bâtiments seront démolis en parallèle du PRU.
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Fiche technique PRU Cachin Situation : Romainville (93) Contexte : renouvellement urbain Type d’intervention : démolition, construction neuve, réhabilitation, résidentialisation
Programme > Sur le périmètre PRU : 423 démolitions et reconstructions, 566 réhabilitations, 706 résidentialisations, médiathèque, maison de l’enfance, centre de santé, restructuration de l’espace de proximité et de la maison des retraités, nouvelles voies, prairie et aires de jeux, réseau de collecte de déchets par aspiration pneumatique > Place des Commerces : 21 logements sociaux + 291 logements en accession et 1 900 m2 de commerces > Dans le tissu alentour : 18 opérations de construction destinées au relogement
Habitants de la commune : 25 786 Nombre de logements : 1 129 logements préexistants pour environ 2 500 habitants, dont 346 reconstruits hors site + 210 nouveaux logements place des Commerces Surface du quartier : 8 ha
Maîtrise d’ouvrage > Maître d’ouvrage : Ville de Romainville, Romainville Habitat > Mandataire de l’OPH : Icade > Assistant à maîtrise d’ouvrage Direction de projet : Artelia / AIC > Assistant à maîtrise d’ouvrage environnemental : néant
Signature convention ANRU : juillet 2007 Stade d’avancement : première livraison en 2008, travaux en cours Livraison : achèvement des travaux de l’ANRU en 2015
Coût total du projet : 133,41 M € (valeur HT au 14/02/12) Coût des études : 501 551 € (valeur HT au 19/12/11) Maîtrise d’œuvre > Etudes préliminaires : Philipe Panerai > Etudes pré-opérationnelles : Ateliers Amar et de l’Île > Paysagiste : Atelier Tournesol > Espaces publics : Ville de Romainville
Aides financières : > ANRU : 36,47 M € HT > Conseil régional Ile-de-France : 12,01 M € HT > Conseil général de Seine-Saint-Denis : 3,25 M € HT > état : 2,09 M € HT, Caisse des dépôts : 0,40 M € HT
Opérations unitaires > Opérateurs : Nexity Apollonia, Cogedim, Fiminco, Sempro, La Foncière, SSCV 84 Husson, Nacarat,SSCV Les Villas Gabriel
Gratifications > Lauréat Concours national des villes 2008, volet écologie urbaine et environnement (collecte pneumatique).
> Architectes : Reichen - Robert, Jacques Ferrier Architectures, Gaétan Le Penhuel, Philippe Gazeau, PMCR, Jade et Sami Tabet, Denis Cronier, Benoit Bouvier, Charles Carré
Rédaction :
www.ekopolis.fr - contact@ekopolis.fr
Hélène Rougeron et Emmanuelle Stalla-Bourdillon (Union régionale des CAUE
d’Ile-de-France) avec le concours du CAUE 93 et du groupe de travail (les CAUE d’Ile-
de-France, l’ADEME, la Région, la DRIEA, la DRIEE, ainsi que le CSTB).
Graphisme :
CHEERI
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