Ärikinnisvara ja haldus (november 2019)

ÄRIKINNISVARA NOVEMBER 2019

JA -HALDUS Väljaande koostas Ekspress Meedia erilahenduste ja sisuturunduse osakond

Jää tööl iseendaks.

AJ Grupp on üle 40 aasta pakkunud läbimõeldud sisustuslahendusi kontoritesse ning tõstnud läbi selle heaolu ning tõhusust töökohtades. Vaatamata sellele, kes sa oled või mis sulle meeldib – sisustus jäta meie hooleks.

Helista meile 6000 270 või vaata lisaks ajtooted.ee.

WaterRower Water Rower

NOHrD Bike NOHrD Bike

NOHrD Sprintbok NOHrD Sprintbok

Sprintbok on NohrdiSprintbok uus stiilse disainiga curved WaterRower on ainulaadne sõudeergomeeter, NOHrD Bike on Bike velotrenažöör, misNOHrD ühendab WaterRower WaterRower WaterRower NOHrD NOHrD Bike NOHrD Bike Sprintbok Sprintbok NOHrD Water Rower Water Rower Water Rower NOHrD NOHrD Bike NOHrD Bike Bike NOHrD NOHrD Sprintbok NOHrD Sprintbok Sprintbok Sprintbok on Nohrdi uus stiilse disaiWaterRower on ainulaadne sõudeNOHrD Bike on velotrenažöör, mis NOHrD treadmill tüüpi jooksulint. Sellisel jooksulindil puumillel treenimise koormuse tekitab kinnises veeesteetilise disaini, innovaatilise tehnoloogia, curved treadmill tüüpietjooksulint. ergomeeter, millel treenimise koorühendab esteetilise disaini, innoniga dub jõuallikas, mis uus tähendab, jooksja juanumas liikuv ja jõuülekanSaksa viimistluskvaliteedi jaon suurima kasutusSprintbok on Sprintbok uus stiilse on oma Nohrdi disainiga Sprintbok uus stiilse curved on Nohrdi disainiga curved stiilse disainiga WaterRower onhooratas.

WaterRower ainulaadneHooratas on sõudeergomeeter, ainulaadne WaterRower sõudeergomeeter, on ainulaadne NOHrD sõudeergomeeter, Bike onNOHrD velotrenažöör, Bike on NOHrD mis velotrenažöör, ühendab Bike mis velotrenažöör, ühendab misNohrdi ühendab Sprintbok on Sprintbok Nohrdi uus on stiilse Nohrdi disaiuus stiilsecurved WaterRower WaterRower on ainulaadne WaterRower on sõudeainulaadne onsõudeainulaadne NOHrD Bike sõudeNOHrD on velotrenažöör, Bike NOHrD on velotrenažöör, mis Bike on velotrenažöör, mis Sprintbok on mis Nohrdi uus stiilse disaitreadmill tüüpi jooksulint. treadmill tüüpi Sellisel jooksulint. treadmill jooksulindil Sellisel tüüpi puujooksulint. jooksulindil Sellisel puu-jooksulindil puuhib treenimise kiirust omapuudub tasakaaluga keha Sellisel jooksulindil omast.disaijõualmuse tekitab kinnises veeanumas tehnoloogia, Saksa viimistmillel koormuse treenimise tekitab millel koormuse kinnises tekitab vee- koormuse kinnises esteetilise veetekitab vaatilise kinnises disaini, esteetilise veeinnovaatilise disaini, esteetilise tehnoloogia, innovaatilise disaini, tehnoloogia, innovaatilise tehnoloogia, nemillel on treenimise projekteeritud selliselt, et treenimise treenijal tekiks mugavuse.

Kasutades planetaarset ülekanniga niga ergomeeter, ergomeeter, millel treenimise millel ergomeeter, koortreenimise millel koortreenimise ühendab esteetilise koorühendab disaini, esteetilise ühendab innoesteetilise innoniga disaini, innocurved treadmill curved tüüpi treadmill jooksulint. curved tüüpi jooksulint. tüüpietjooksulint. dub oma jõuallikas, dub oma misraskuskeskme tähendab, jõuallikas, dub et mis oma jooksja tähendab, jõuallikas, ju- treadmill etmis jooksja tähendab, jujooksja juanumas liikuv hooratas. anumas Hooratas liikuvsõudmise hooratas. anumas ja jõuülekanHooratas liikuv hooratas. jaJust jõuülekanSaksa Hooratas viimistluskvaliteedi ja jõuülekanSaksa viimistluskvaliteedi ja suurima Saksa kasutusviimistluskvaliteedi jadisaini, suurima kasutusja suurima kasutusmuutmisega treeningu ajal.juhib Võrvõimalikult tõetruu vees tunne. desüsteemi ning terasest ja puidust raami, likas, mis tähendab, et jooksja liikuv hooratas.

Hooratas ja jõuluskvaliteedi ja suurima kasutusWaterRower NOHrD Bike NOHrD Sprintbok Water Rower NOHrD Bike NOHrD Sprintbok hib treenimise kiirust hib treenimise omapuudub tasakaaluga kiirust hib treenimise oma st. tasakaaluga keha kiirustoma oma st.puudub tasakaaluga keha st.jõualkeha muse tekitab muse tekitab veeanumas kinnises tekitab veeanumas kinnises vaatilise tehnoloogia, vaatilise tehnoloogia, Saksa vaatilise viimisttehnoloogia, Saksa viimistSellisel Saksajooksulindil viimistSellisel jooksulindil Sellisel oma puudub jõualjooksulindil jõualoma ne on projekteeritud nekinnises on selliselt, projekteeritud etmuse ne treenijal onselliselt, projekteeritud tekiks et treenijal selliselt, mugavuse. tekiksveeanumas et treenijal Kasutades mugavuse. tekiks planetaarset Kasutades mugavuse. ülekanplanetaarset Kasutades ülekanplanetaarset ülekanreldes motoriseeritud treadmill tüüpi jooksulindinagu päris sõudmise puhul, muutub Wateron seade ülimalt vastupidav ja sobib kasuraskuskeskme muutmisega raskuskeskme treeningu muutmisega raskuskeskme ajal. treeningu Võrmuutmisega ajal.

Võrtreeningu ajal.

Võrülekanne on projekteeritud selli-jatunne. mugavuse.

Kasutades planetaarset treenimise kiirust omajuhib tasakaaluga võimalikult tõetruu võimalikult vees sõudmise tõetruu võimalikult tunne. sõudmise Just tõetruu vees desüsteemi sõudmise Just ning desüsteemi Just ja ning puidust desüsteemi terasest raami, janing puidust terasest raami, ja puidust raami, mis liikuv hooratas. liikuv Hooratas hooratas. liikuv javees Hooratas jõuhooratas.

Hooratas jõuluskvaliteedi jatunne. jõuluskvaliteedi jaterasest suurima luskvaliteedi jakasutussuurima ja kasutussuurima likas, mis kasutustähendab, likas, ettähendab, jooksja likas, mis juhib et tähendab, jooksja et jooksja juhibst. ga, tuleb jooksjal teha mis tähenRoweri koormus vastavalt sõud-on tamiseks nii fitnessistuudios, koduses jõusaalis reldes motoriseeritud reldes treadmill motoriseeritud tüüpi reldes jooksulinditreadmill motoriseeritud tüüpi rohkem jooksulinditreadmilltööd, tüüpi jooksulindinagu sõudemasina päris on sõudmise nagu päris puhul, sõudmise muutub nagu päris puhul, Watersõudmise muutub puhul, Waterseade muutub ülimalt on Waterseade vastupidav ja on sobib vastupidav seadekasuülimalt jamis sobib vastupidav kasuja sobib kasuSprintbok on Nohrdi uus stiilse disainiga curved WaterRower onon ainulaadne sõudeergomeeter, NOHrD Bikeülimalt on velotrenažöör, ühendab ülekanne ülekanne projekteeritud ülekanne projekteeritud sellion projekteeritud sellimugavuse. selliKasutades mugavuse. planetaarset Kasutades mugavuse. planetaarset Kasutades treenimise planetaarset kiirust treenimise oma tasakaaluga kiirust treenimise oma tasakaaluga st. kiirust oma st. tasakaaluga st. keha raskuskeskme muutmisega treeselt, et treenijal tekiks võimalikult ülekandesüsteemi ning terasest ja dab intensiivsemat jateha efektiivsemat treeningut.

WaterRower onvastavalt ainulaadne sõudeNOHrD Bike on velotrenažöör, mis Sprintbok on Nohrdi uus stiilse disaiga, tuleb jooksjal ga, teha tuleb rohkem jooksjal ga, tööd, teha tuleb mis rohkem jooksjal tähen-tööd, mis rohkem tähentööd, mis tähenRoweri sõudemasina Roweri koormus sõudemasina Roweri koormus sõudemasina sõud- vastavalt koormus tamiseks sõudvastavalt niikui fitnessistuudios, tamiseks sõudnii fitnessistuudios, koduses tamiseks jõusaalis nii koduses fitnessistuudios, jõusaalis koduses jõusaalis jaselt, pingutusele: mida kiiremini sõuad, seda ka kontoris.

NOHrD Bike valmib käsitööna treadmill tüüpi jooksulint.

Sellisel jooksulindil puumillel treenimise koormuse tekitab kinnises vee- võimalikult esteetilise disaini, innovaatilise tehnoloogia, et treenijal selt, et tekiks treenijal võimalikult selt, tekiks et treenijal võimalikult tekiks ülekandesüsteemi ülekandesüsteemi ning terasest ülekandesüsteemi ning ja terasest ning keha ja terasest raskuskeskme keha ja raskuskeskme muutmisega keha raskuskeskme muutmisega treemuutmisega treetreedab intensiivsemat dab ja intensiivsemat efektiivsemat dab ja intensiivsemat treeningut. efektiivsemat ja treeningut. efektiivsemat treeningut.

Tänu jooksulindi kumerale kujule ningu ajal.

Võrreldes motoriseeritud tõetruu vees sõudmise tunne.

Just puidust raami, onka seade ülimalt ja pingutusele: jamida pingutusele: kiiremini jamida sõuad, pingutusele: kiiremini seda mida sõuad, kui kiiremini seda ka kontoris. sõuad, kui NOHrD seda ka viimistluskvaliteedi kontoris.

Bike esteetilise valmib NOHrD kui käsitööna kontoris.

Bike valmib NOHrD käsitööna Bikevasvalmib käsitööna curved treadmill tüüpietjooksulint. ergomeeter, millel treenimise koorühendab innoniga dub oma jõuallikas, mis tähendab, jooksja ju-tundub sellel suurem on takistus.

Mudelivalikus on tamme-, klassikalistest puiduliikidest: ratta korpus on anumas liikuv hooratas.

Hooratas ja jõuülekanSaksa jadisaini, suurima kasutusTänu jooksulindi Tänu kumerale jooksulindi kujule Tänu kumerale tundub jooksulindi kujule sellel kumerale tundub sellel kujule tundub sellel tõetruu vees tõetruu sõudmise vees tunne. tõetruu sõudmise Just vees tunne. sõudmise Just puidust tunne. raami, Just puidust on seade raami, ülimalt puidust on seade vasraami, ülimalt on seade vasülimalt vasningu ajal. ningu Võrreldes ajal. motoriseeritud Võrreldes ningu ajal. motoriseeritud Võrreldes motoriseeritud suurem on takistus. suurem Mudelivalikus on takistus. suurem on Mudelivalikus tamme-, on takistus. onMudelivalikus tamme-, klassikalistest on puiduliikidest: tamme-, klassikalistest ratta puiduliikidest: klassikalistest korpus on ratta puiduliikidest: korpus on ratta korpus on jooksmine lihtne ja loomutruu samas efektiivne: hibSellisel treenimise kiirust oma tasakaaluga st.jõualkeha jooksulindil puudub oma muse tekitab kinnises veeanumas vaatilise tehnoloogia, Saksa viimistne on projekteeritud selliselt, et treenijal tekiks mugavuse.

Kasutades planetaarset ülekantreadmill tüüpi jooksulindiga, tuleb nagu päris sõudmise puhul, muutub tupidav ja sobib kasutamiseks nii saare-, kirsija pähklipuust ning roostevabast saadaval kvaliteetsest tamme-, saare-, kirsivõi lihtne jooksmine ja loomutruu lihtnetüüpi samas jooksmine jatreadmill loomutruu efektiivne: lihtne samas ja loomutruu efektiivne: samas efektiivne: nagu sõudmise nagu päris puhul, sõudmise nagu muutub päris puhul, sõudmise muutub tupidav puhul, ja sobib tupidav kasutamiseks ja sobib tupidav kasutamiseks nii ja kasutamiseks nii nii treadmill tüüpi treadmill jooksulindiga, jooksulindiga, tuleb tüüpi jooksulindiga, tuleb tuleb saare-,päris kirsi- ja saare-, pähklipuust kirsija ning pähklipuust saare-, roostevabast kirsining ja pähklipuust roostevabast saadaval ning muutub roostevabast kvaliteetsest saadaval tamme-, kvaliteetsest saare-, saadaval tamme-, kirsikvaliteetsest või sobib saare-,jooksmine kirsitamme-, või saare-, kirsivõi raskuskeskme muutmisega treeningu ajal.

Võr30% suurem kalorikulu! võimalikult tõetruu vees sõudmise tunne.

Just desüsteemiDisainitud ningjaterasest ja puidust raami, likas, mis tähendab, et jooksja juhib liikuv hooratas.

Hooratas ja jõuluskvaliteedi suurima kasutus30% suurem kalorikulu!

30% suurem kalorikulu!

30% suurem kalorikulu! terasest ja alumiiniumist raamiga sõudemasipähklipuust. ja valmistatud Saksajooksjal teha rohkem tööd, mis tähenWaterRoweri sõudemasina koor-sõudemasina koduses jõusaalis terasest ja alumiiniumist terasest jaraamiga alumiiniumist terasest sõudemasija raamiga alumiiniumist sõudemasipähklipuust. raamigafitnessistuudios, sõudemasiDisainitud pähklipuust. ja valmistatud Disainitud pähklipuust. ja Saksavalmistatud Disainitud Saksaja valmistatud SaksaWaterRoweri WaterRoweri sõudemasina WaterRoweri sõudemasina koorkoorfitnessistuudios, koorfitnessistuudios, koduses fitnessistuudios, jõusaalis koduses koduses jõusaalis jooksjal teha jooksjal rohkem teha tööd, jooksjal rohkem mis tähenteha tööd, rohkem mis tähentööd, mis tähenreldes motoriseeritud tüüpi jooksulindinagu päris on sõudmise puhul, muutub Wateron seade ülimalt vastupidav jajõusaalis sobib kasu- kõige Sprintboki kõige silmatorkavam osa seadme Sprintboki Sprintboki silmatorkavam kõige Sprintboki osa silmatorkavam on treadmill seadme kõige osa silmatorkavam on seadme osa on seadme treenimise kiirust oma tasakaaluga st.on ülekanne projekteeritud sellimugavuse.

Kasutades planetaarset nad. valmistatud USAs. maal. nad.Disainitud Disainitud nad. jaja valmistatud Disainitud USAs. ja nad. valmistatud Disainitud USAs. ja valmistatud maal.

USAs. maal. maal. ga, tuleb jooksjal teha rohkem tööd, mis tähenmus vastavalt mus sõudja vastavalt pingutusele: mus sõudja vastavalt pingutusele: sõudja kui ka pingutusele: kontoris. kui NOHrD ka kontoris.

Bike kui NOHrD valmib ka kontoris.

Bike valmib NOHrD Bike valmib dab intensiivsemat dab intensiivsemat ja efektiivsemat dab intensiivsemat ja efektiivsemat ja efektiivsemat dab intensiivsemat ja efektiivsemat mus vastavalt sõudja pingutusele: kui ka kontoris.

NOHrD Bike valmib Roweri sõudemasina koormus vastavalt sõudtamiseks nii fitnessistuudios, koduses jõusaalis täispuidust raam, täispuidust mille läbimõeldud raam, täispuidust mille geomeetria läbimõeldud raam, mille geomeetria läbimõeldud geomeetria geomeetria täispuidust raam, mille läbimõeldud keha raskuskeskme muutmisega treeselt, et treenijal tekiks võimalikult ülekandesüsteemi ning terasest ja üleminekud intensiivsemat ja efektiivsemat treeningut. jamida pingutusele: mida kiiremini seda kui ka kontoris.

NOHrD Bike valmib käsitööna ja treeningut. sujuvadpuiduliikijadab sujuvad on üleminekud silmale ja sujuvad nauditav on silmale üleminekud vaa- Tänu nauditav on silmale vaa- nauditav nauditav vaamida kiiremini kiiremini sõuad, kiiremini seda mida sõuad, suurem kiiremini sedasõuad, suurem sõuad, käsitööna seda käsitööna suurem klassikalistest käsitööna klassikalistest käsitööna puiduliikiklassikalistest puiduliikiTänu treeningut. jooksulindi Tänu treeningut. kumerale jooksulindi kumerale jooksulindi kumerale ja sujuvad üleminekud on silmale vaatreeningut.

Tänu jooksulindi kumerale mida sõuad, seda suurem klassikalistest puiduliikiTänu jooksulindi kumerale kujule tundub sellel teraskarkass ningu Võrreldes motoriseeritud tõetruu on vees sõudmise tunne.

Just puidust raami, on seade ratta ülimalt vas-Massiivne data. data. puitraam Massiivne jaajal. tugev data. puitraam teraskarkass Massiivne ja tugev puitraam teraskarkass ja jooksmine tugev takistus.

Mudelivalikus on tamme-, klassikalistest puiduliikidest: korpus on tundub on takistus.suurem on Mudelivalikus takistus.

Mudelivalikus onon takistus. tam- Mudelivalikus on tamdest: ratta on korpus tamdest: ratta on saadaval korpus dest: on ratta kva-saadaval korpus kvaon saadaval kvakujule kujule sellel tundub jooksmine kujule sellel tundub lihtne jooksmine sellel lihtne lihtne data.

Massiivne puitraam ja tugev teraskarkass jooksmine lihtne ja loomutruu samas efektiivne: kujule tundub sellel jooksmine lihtne onme-, takistus.

Mudelivalikus on tamdest: ratta korpus on saadaval kvaaitavad masina aitavad kasutamisel masina kaasa aitavad kasutamisel vibratsiooni masina kaasa kasutamisel vibratsiooni kaasa vibratsiooni nagu puhul, muutub tupidav jatamme-, sobib kasutamiseks niiloomutruu treadmill tüüpi jooksulindiga, tuleb saare-,päris kirsi- ja pähklipuust roostevabast saadaval kvaliteetsest saare-, kirsivõi saare-, me-, kirsisaare-, jasõudmise pähklipuust me-, kirsi- saare-, janing pähklipuust kirsi- liteetsest ja pähklipuust tamme-, liteetsest saare-, liteetsest kirsi-tamme-, saare-, võitamme-, kirsi-summutamisele. saare-, või kirsija javõi samas loomutruu efektiivne: ja samas loomutruu 30% efektiivne: samaskaasa 30% efektiivne: 30% 30% suurem kalorikulu! aitavad masina kasutamisel vibratsiooni summutamisele. summutamisele. terasest ja alumiiniumist raamiga sõudemasipähklipuust.

Disainitud ja valmistatud SaksaWaterRoweri sõudemasina koorfitnessistuudios, koduses jõusaalis jooksjal teha rohkem tööd, mis tähenja loomutruu samas efektiivne: 30% me-, saare-, kirsija pähklipuust liteetsest tamme-, saare-, kirsivõi ning roostevabast ning roostevabast terasest ning ja roostevabast aluterasest ja alupähklipuust. terasest ja alupähklipuust.

Disainitud ja Disainitud pähklipuust. valmistaja Disainitud valmistaja valmistasuurem kalorikulu! suurem Nohrd kalorikulu!

Sprintbok suurem Nohrd kalorikulu! on Sprintbok Nohrd on Sprintbok on Sprintboki kõige silmatorkavam osa on seadme Nohrd Sprintbok Nohrd on saadaval Sprintbok tamme, Nohrd on saadaval saare, Sprintbok kirsi tamme, on saadaval saare, kirsi tamme, saare, kirsi summutamisele. nad. Disainitud ja valmistatud USAs. maal. mus vastavalt sõudja sõudemasinad. kui kontoris.

Bike valmib dabsaare, intensiivsemat ja efektiivsemat raam, mille läbimõeldud geomeetria ja saadaval pähklipuusttamme, raamiga, jatäispuidust pähklipuust samuti raamiga, ja on pähklipuust valikus samuti üleni raamiga, on valikus samuti üleni on valikus üleni suurem kalorikulu!

Nohrd Sprintbok on ning roostevabast terasest japingutusele: alu- tud pähklipuust.

Disainitud ja valmistamiiniumist raamiga miiniumist sõudemasinad. raamiga miiniumist raamiga sõudemasinad.

Saksamaal. tud ka Saksamaal. tudNOHrD Saksamaal. saadaval tamme, kirsi saadaval ja saare, pähklitamme, kirsi ja saare, pähklikirsi ja pähkliNohrd Sprintbok on saadaval tamme, saare, kirsi japuust sujuvad üleminekud on silmale nauditav vaa-valikus üleni mida kiiremini sõuad, seda suurem USAs. käsitööna klassikalistest puiduliikitreeningut.

Tänu jooksulindi kumerale must ja valge viimistlusega must ja valge mudel. viimistlusega must ja valge mudel. viimistlusega mudel.

Disainitud ja Disainitud valmistatud ja USAs. valmistatud Disainitud ja USAs. valmistatud puust raamiga, samuti raamiga, on puust valikus samuti raamiga, üleni on valikus samuti üleni on ja pähklipuust raamiga, samuti on valikus üleni saadaval tamme, kirsi ja pähklimiiniumist raamiga sõudemasinad. tud Saksamaal. data.

Massiivne puitraam ja jooksmine tugevsaare, teraskarkass on takistus. Mudelivalikus on tamdest: ratta korpus on saadaval kvakujule tundub sellel lihtnemudel. must ja valge must viimistlusega jamasina valge must viimistlusega mudel. ja valge viimistlusega mudel. must ja valge viimistlusega mudel. aitavad kasutamisel kaasa vibratsiooni puust raamiga, samuti on valikus üleni Disainitud me-, ja valmistatud USAs. saare-, kirsi- ja pähklipuust liteetsest tamme-, saare-, kirsi- või ja loomutruu samas efektiivne: 30% summutamisele. must ja saadaval valge viimistlusega mudel. ning roostevabast terasest ja alupähklipuust. Disainitud ja valmistasuurem kalorikulu!

Nohrd Sprintbok on Nohrd Sprintbok on tamme, saare, kirsi

miiniumist raamiga sõudemasinad.

Disainitud ja valmistatud USAs.

tud Saksamaal.

ja saadaval pähklipuusttamme, raamiga,saare, samuti kirsi on valikus üleni ja pähklimust ja valge viimistlusega mudel. puust raamiga, samuti on valikus üleni

must ja valge viimistlusega mudel.

UnderwoodUnderwood Enterprise Underwood OÜ Enterprise OÜ Enterprise www.waterrower.ee, OÜwww.waterrower.ee, www.nohrd.ee www.waterrower.ee, www.nohrd.ee 5850 www.nohrd.ee 1299 5850 1299 info@underwood.ee 5850 1299 info@underwood.ee info@underwood.ee

Underwood Enterprise Underwood Enterprise OÜ OÜ

www.waterrower.ee, www.nohrd.ee www.waterrower.ee, www.nohrd.ee

58505850 1299 1299 info@underwood.ee info@underwood.ee

 ÄRIKINNISVARA JA -HALDUS 

Juriidikast disainini ja tagasi

B

üroopinnad on tänu järjest suurenevale nõudmisele ja ootusele omamoodi uute standardite loojad ka muu otstarbega hoonetele. See kehtib nii uute kui ka üleslöödud vanemate büroode puhul. Olgu tegu töötaja, kliendi või koostööpartneriga – koos on meeldiv veeta aega hoones, mis on esteetiline ja funktsionaalne ning näitab kõrget kvaliteeti. Üha enam löövad laineid ka individuaalselt kohandatud kontoriruumid, mille kujundamisel on võetud arvesse konkreetsete töötajate ettepanekuid värvilahenduste, disaini või muude aspektide osas. Tarbetu öeldagi, et kõike eelmainitut saab väljendada lugematul hulgal viisidel. Kuna ettevõtte visiitkaart peab igast nurgast kena välja nägema, viiks arutelu just sellest kõige olulisemast kiiresti ummikteele. Kvaliteeti ja loodavaid väärtusi peaksid võrdselt peegeldama nii haljastus kui ka mööbel, nii korrektselt vormistatud lepingud kui ka moodsad IT- ja tehnoloogialahendused.

Võimaluste kasvuga kaasneb üha suurem vajadus teadlikkuse ja vastutuse järele, sestap on see kahe teraga mõõk. Võimaluste suurenemist saab näha positiivse trendina vaid teatud

Väljaandja: AS Ekspress Meedia Erilahenduste ja sisuturunduse osakonna juht: Irmeli Karja, irmeli.karja@ekspressmeedia.ee

tingimuste täitumisel. Palju on võimalik, kuid kaugeltki kõik ei ole kasulik ega optimaalne. Kuitahes suur ei oleks ka kiusatus mõelda ainult sellele, mis on siin ja praegu, on oluline näha pikemat perspektiivi. Büroopinna ostu- või üüritehing on paljusid inimesi oluliselt mõjutav otsus, sama lugu on kõikide lahendustega, mis koonduvad ümber märksõna “tehnoloogia” või “haldus”. Nagu võime Ärikinnisvara järjekorras kolmandast numbrist lugeda, ei tähenda uue tulek alati vana kadumist, vaid pigem täiendamist. Excel ei ole ju kõigest hoolimata kusagile kadunud, ometigi on selge, et ainult selle abil ei tööta ükski raamatupidaja ega büroohaldaja.

Kasulik lugemismaterjal peaks suutma kõige aktuaalsemate ja elulisemate näidete abil kombineerida uut ja värsket koos kordamist väärivate vanemate põhitõdedega. Näiteks võivad vähemalt pealkirjade tasandil olla kõigile tuttavad üüriturgu puudutavad soovitused, iseasi aga, kas neid on enne vahetu vajaduse tekkimist ka põhjalikumalt loetud, rääkimata siis uuemast ja kiiremini muutuvast. Järgnevad leheküljed pakuvad selleks palju võimalusi.

Reklaam: Siret Samarüütel siret.samaryytel@ekspressmeedia.ee Toimetaja: Uku Adrian Ilves, uku.ilves@ekspressmeedia.ee

Kujundaja: Marju Viliberg Keeletoimetaja: Triinu Mölder Trükk: AS Printall

 ÄRIKINNISVARA JA -HALDUS 

Liigume professionaalsemate ja läbimõeldumate lahenduste poole Kinnisvarafirma LVM juhatuse liige Ingmar Saksing nimetab viimast kümmet kriisijärgset aastat ärikinnisvaraturul piltlikult üleminekuks kilepiimalt pakipiimale – toimus professionaliseerumine ja klientidele mugavamate lahenduste otsimine.

TEKST: EINAR ELLERMAA

M

illised muutused on toimunud ärikinnisvaraturul viimase kümne aasta jooksul ehk eelmise majanduskriisi järel? Ärikinnisvaraturg pidas kriisile paremini vastu. Kui võrdleme eluasemeturgu ja ärikinnisvaraturgu, siis viimases ei olnud kriisist tingitud muutused nii teravad. Tõsi, vabade pindade arv suurenes ja liiguti odavamate ning senisest teistmoodi lahenduste poole.

Võiks isegi öelda, et kriis on hea aeg uuteks algatusteks, kuna sunnib mugavustsoonist välja tulema ja paneb tegelema pingsa mõttetööga, mida, kuidas ning kuhu. Enne oli ärikinnisvara-

turg hästi laiapõhjaline ja igale teisele-kolmandale ettevõttele kuulus äripind, maa-ala, tootmishoone või ladu.

Hästi palju oli neid, kes tegelesid kinnisvara omamise ja mingil moel arendamisega. Nüüdseks on see turg palju professionaalsem ja palju rohkem konsolideerunud kinnisvaraprofessionaalide kätte.

Seega, paljud ettevõtted ei taha enam ise äripinna haldamisega tegeleda?

Jah, palju on olnud leaseback-tehinguid, kus senised omanikud müüvad oma pinnad maha ja üürivad samu pindu uuelt omanikult. Sellega vabastasid nad oma põhitegevuseks kapitali, mille tootlus on nende ärivaldkonnas reeglina kõrgem. Kinnisvarainvesteeringud on üldse suhteliselt pikemaajalised ja madalama tootlusega kui paljudes teistes sektorites. Üks on rahaline pool ja teine on vabadus, mida annab niisugune tegutsemine. Alati saab muidugi väita, et kui on viie- või kümneaastane leping, siis seda naljalt lõpetada ei saa, aga kui ettevõtet ei ole enam, siis ei ole ka kelleltki üüriraha küsida. Enamasti ei lõpetata nii drastiliselt ja kui tahta ikkagi kokku leppida, siis on üüri-

lepingute puhul palju rohkem kokkulepperuumi kui ostu-müügi puhul.

Võrreldes omaniku kohustusi üürniku omadega, siis on suurusjärgud ikka erinevad.

Turu professionaliseerumine tähendab siis, et ettevõte tahab tegeleda ainult põhitegevusega ja maksta äripinna eest kindla summa ühte kohta, et ei peaks kinnisvara pärast rohkem muretsema?

Just ja selle tõttu on tulnud turule uusi lahendusi, nagu büroohotellid. Seal on fikseeritud hind ja üürnik ei pea muretsema, kes koristab, pirne vahetab, aknaid peseb või porimatte puhastab. Üürniku ja üürileandja vahel tekib teistmoodi ning kvaliteetsem side. Varem oli nii, et üür võis olla soodne või isegi päris väike, aga kinnisvara omanik korjas tulu kõrvalteenuste müügist. Üks ekstreemsem näide krooniaja lõpust on see, kui üldiselt maksti internetiühenduse eest 100 krooni kuus, aga ühe büroohoone omanik müüs üürnikele internetiühendust edasi 800 krooniga. Samamoodi muutus büroode valvamine – tervele majale tehti kindla püsihinnaga valveleping. Mis puudutab

Aerofotol on esiplaanil Zelluloosi kvartal, kuhu praegu hoogsalt äripindu ehitatakse.

Linna kohal kõrgub aga Maakri kvartal, kuhu lisandub veel mitu kõrghoonet.

Foto: Andres Putting

4

NOVEMBER 2019

 ÄRIKINNISVARA JA -HALDUS  tus ja neis toimuvad kontserdid ning messid.

Terviklik Rotermanni kvartal on planeeritud ja ehitatud hea maitsega.

läbipääsusüsteeme, siis hakati selleski valdkonnas efektiivsust otsima. Tehnoloogilise arengu kõrval võeti vastu otsuseid, kuidas kuludest vabaneda. Umbes 2005.–2010. aastal sai juba iga suurem büroo oma telefonijaama ja hulga numbreid, aga viimastel aastatel on hoogsalt loobutud lauatelefonidest või asendatud neid IP-põhiste lahendustega. Vaadates veel viimaseid aastaid, siis pärast kriisi algas tendents, millest sai viis aastat tagasi juba buum, kus ettevõtted kolisid vanadest majadest uutesse. Näiteks stock-office-tüüpi hoonetesse, kus on koos büroo-, lao- ja müügipind, ehk all-in-one-tüüpi äripindadele.

Selle suuna näiteid näeme vist palju Tallinna piiri taga Tartu ja Pärnu maantee ääres?

Peamiselt jah, Tallinnast väljuvate maanteede ääres. Niisugused lahendused on ratsionaalsed, aga samas on piiratud hulk ettevõtteid, kellele see sobib.. Veel varem oli laoks vana garaaž või muu vana hoone, aga viimase kümne aastaga on olukord palju muutunud. Sageli on ühes majas näidistesaal, selle taga ladu ja üleval bürooruumid. Ärikinnisvaraturg on väga lai ja selles on palju valdkondi. Samal ajal büroopindade valdkonna muutumisega toimusid suured muutused ka kaubanduskeskuste turul. Viimase kümne aasta jooksul on ehitatud vaid mõni suur keskus, aga kõigi sisu on palju muutunud. Turust muututi kõigepealt 6

NOVEMBER 2019

kaubahooviks, seejärel kaubanduskeskuseks ja nüüdseks on valdavad meelelahutus- ja vabaajakeskused. Veel kümmekond aastat tagasi oli kaubanduskeskus sageli lihtsalt hulk kauplusi ühe katuse all kõrvuti reas ja maja ees oli parkla. Küllap inimesed mäletavad, kui palju on kaubanduskeskusi remonditud ja neile juurdeehitisi tehtud.

Kui alguses oli neis mõni üksik söögikoht maja tagumises otsas, siis praegu on toitlustusvaldkond väga tähtis ja nähtaval. Lastele on ehitatud oma ala, keskustes võib olla kino, teater, näi-

Telia uus kontor aadressil Mustamäe tee 3.

Foto: Einar Ellermaa

Tänapäeva ärikinnisvara on järjest rohkem keskkonna ja elustiili küsimus.

Foto: Priit Simson

Kas kriisi ajal oli selgelt näha suundumus, et koliti kehvemale ja odavamale pinnale?

Tendents oli täitsa olemas ja sellega seoses tekkis ka palju vaidlusi. Sageli oli üürihind fikseeritud, aga keskkonna muutudes ettevõtted ei tahtnud või lihtsalt ei suutnud seda hinda maksta. Mõne lepingu osas räägiti siis läbi ja üürileandja oli nõus jätkama lepingut väiksema hinna eest. Mõni üürileandja aga ei olnud nõus hinda langetama, sest otsus oleks toonud kaasa doominoefekti – kui vähendad hinda ühel üürnikul, tuleb peagi võimaldada seda kõigile üürnikele ja lõpuks teenid liiga vähe. Kuulutati välja pankrotte, aga samas hakati aktiivselt otsima uusi võimalusi ja kontseptsioone: avatud kontor, suletud kontor, kodukontor, osalise tööajaga koht, büroohotell, minibüroo. Üürniku poole pealt – kriisi ajal koliti üldiselt kallimatelt pindadelt odavamatele, aga kui juba toibuti, hakati hoiakuid üle vaatama ja läbimõeldumalt tegutsema. Sageli üüriti siis küll väiksem pind, aga uus. Üha tähtsamaks on muutunud pindade ja kulude optimeerimine – väga täpselt vaadatakse üle, millist pinda ja milleks üldse vajatakse. Kas mäletate Kalev Meediat?

Ikka mäletan.

Kus oli alles büroo – mitu korrust niklit ja klaasi! Olid head aastad ja ajad, kui kulusid väga ei vaadatud. Kalev Meedia lõpetas tegevuse 2009. aastal. Tean üht büroohoonet, mis jäi samal aastal tühjaks ja kuna omanik ei olnud nõus üürihinna üle läbi rääkima, sai maja uue üürniku alles 2017. aastal. Seega on võetud ka väga jäiku positsioone. Kui maja peale laenu võetud ei ole, siis võib seda ka tühjana hoida. Mõeldes aga ratsionaalselt, siis kui palju kulus nende aastate jooksul kasvõi kütte peale? Tagantjärele nimetame kriisijärgset aega kilepiimalt tagasi pakipiimale ülemineku ajaks. Nii tarbijate kui ka ettevõtjate käitumine muutus. Mõtlen ettevõtjaid, kes tulid raskustest läbi, sest osad lõpetasidki kriisi tõttu tegevuse. Mõni neist läks naaberriiki tööle, aga mõni põgenes võlgade eest lausa Austraaliasse.

Liigume kogu aeg professionaalsemate ja läbimõeldumate lahenduste poole. Uued hooned saavad rohkem tähelepanu, aga samas on vanemadki pinnad hea täituvusega. Vanemad ja ebaefektiivsemad C- ja B-klassi majadki saavad uue sisu ja väljanägemise. On maju, millest on ainult karp alles jäänud, aga sisu on täiesti uus. Hea näide on Tallinnas Endla tänava nurga peal heas asukohas paiknev vana hoone, mis on saanud täielikult uue sisu ja välimuse.

KVALITEETNE JA ERGONOOMILINE KONTORIMÖÖBEL

TALLINN, Pärnu mnt 139F • e-mail: isku@isku.ee • Tel. 65 56 055 • Avatud E-R 10:00 - 19:00; L 10:00 - 16:00 TARTU, Aardla 108 • e-mail: tartu@isku.ee • Tel. 65 56 053 • Avatud E-R 10:00 - 18:00; L 10:00 - 14:00

www.isku.ee

ja koolidest. Ülemiste Citysse sõidab nüüd tramm, toitlustuskohti on palju, seal on ka spordiklubid ja lähedal kaks suurt kaubanduskeskust. See tähendab, et olme on büroodele kenasti järele liikunud ja inimene saab linnakus niimoodi toimetada, et ei olegi vaja väga mujale minna. Liialdamata võib öelda, et ka sadamaalale rajatakse täiesti uus linnosa taristu ja transpordiga.

T1 Mall of Tallinn vaaterattaga katusel nimetabki end hoopis meelelahutuskeskuseks.

Millised on teie firma ärikinnisvara valdkonda kuuluvad objektid, mille üle on teil hea meel?

Oleme mitu büroohotelli hästi käima saanud viisil, mida võib tinglikult nimetada tordi jagamiseks. Kui terve tort on liiga suur või kallis, siis tuleb seda müüa tükikaupa. Oli üks 4000-ruutmeetrine viiekorruseline büroohoone, mis oli peaaegu tühi. Sinna pidid kolima tol ajal tuntud brändid, aga keskkond muutus päris kiiresti. Maja sai valmis, aga jäi tühjaks. Nõudluse tõttu tekkisid sinna hoopis 12–15-ruutmeetrised bürood. Esialgsest 5–6-eurosest ruutmeetrihinnast suure pinna eest, sai pärast ümberehitust 10-eurone ruutmeetrihind väiksema pinna eest. See oli kiire reageerimine kliendi vajadustele. 4000 ruutmeetrit sai pooleteise aastaga täis. Hoone jäi samaks, aga sisu muutus täielikult. Sinna koliti vanadest majadest. Samal ajal sai välja pakutud kõik-hinnas-idee, millega olid osad üürileandjad nõus kaasa tulema. Seegi meeldis üürnikele. Kui vanades majades teeniti veel kõrvalkulude pealt, siis kõik-hinnas-pakkumise sees said üürnikud interneti, valve, täieliku täisteenuse ja avarad tasuta parklad. Selline variant on siiani küllalt levinud mudel. Üürileandja peab oma toodet hästi tundma ja suutma leida head ning efektiivsed teenusepakkujad, kes hoiavad teenused töös ja kõrgel tasemel alates postkastide haldamisest ning porivaipade vahetusest kuni dokumendihävituseni.

Büroopindu tuleb ikka igal aastal palju juurde, kas vanemad majad tühjaks ei jää?

8

NOVEMBER 2019

Tuleb juurde ja mõni on ka tühi. Kui neile ei leita uut hingamist või lausa uut funktsiooni ja asukoht ei ole ka kõige parem, siis jääb omanik riskigruppi. Samas kui uutel premium-pindadel ei ole paigas ankurüürnikku, siis muutub ka nende täitmine raskeks. Hea näide on Tallinnas Tartu maantee ääres valmiv maja, kus ankurüürnik Postimees Grupp hõivab suure osa majast. Paljud ärid toimetavad aina enam virtuaalmaailmas ja nii suletakse ka pangakontoreid, kuna nende järele puudub vajadus. IT sektor on leidnud linna kahes otsas head pinnad ülikooli või ühendusteede juures, kus tekib sünergia.

Ma mõtlen Ülemiste Cityt ja Tehnopoli. Seal saavad ka vanemad hooned uue elu. Ülemiste arendaja on teinud väga head tööd selles mõttes, et on toonud sinna ettevõtteid, keda varem ei ole meil olnud, aga kes vajavad sealset pinda. Kui vaadata ehitusmahtu ja praegust hinnataset, siis ei ole see sektor riskivaba. Teisest küljest, kui vaadata äripindade hinda ja elamispindade hinna kiiret kasvu, siis on äripindade hind sama või väga aeglaselt kasvanud. 2009. aastal oli büroopinna üür 140 krooni ruutmeetri eest ja praegu on see 8–9 eurot, seega ei ole näha olulist kasvu. Tippbüroopinnad on muidugi kallimad, aga 12 kuni 14 euroga saab juba häid pakkumisi.

Kas ehitamine on juba nii kallis, et seda kulu on üüriga raske tagasi teenida?

Ehitushind väheneb kindlasti, see on praegu igapidi surve all. Tipp on juba ära olnud. Kui hinnas kaubale ei saa-

Foto: Andres Putting

da, siis arendaja loobub. Uute projektide alustamisel ollakse ettevaatlik ja tehakse palju eelmüüki. Kindlasti soovitakse leida ankurüürnik, kelle jaoks uut hoonet ehitada. On palju rohkem eelteadmisi kui kümme aastat tagasi – siis hakati lihtsalt tegema. Nüüd on nii, et enne kopa maasse löömist on 30%– 50% pinnast üürilepingutega kaetud.

Kogu Skandinaavia töötas sama mudeli järgi juba varem. Enam ei tehta niimoodi, et õmmeldakse ülikond valmis ja siis alles vaadatakse, kas ja kes seda selga tahab panna. Loomulikult ei ole võimalik kogu projekti ette ära müüa.

Oleks näiteks ebareaalne kõik sadamaala äripinnad ette ära müüa.

Ehitushind peab languse läbi tegema.

Tänapäeva ärikinnisvara on järjest rohkem keskkonna ja elustiili küsimus, näiteks Telia maja Mustamäel, uus ministeeriumide hoone või Äripäeva maja, IT-firmadest rääkimata.

Kes tahab oma tiimi saada häid ja võimekaid inimesi, peab arvestama, et peale palga moodustavad olulise osa kokkuleppest töötingimused ja keskkond. Järjest rohkem vaatavad inimesed taristu võimalusi ja transporti ehk kaugust kodust, lasteaedadest

Kui palju lisandub aastas äripindu?

Rohkem lisandus paar aastat tagasi, 10 000- ja 20 000-ruutmeetriseid hooneid tuli järjest. Aastane maht oli 100 000+ ruutmeetrit. Väljaspool Tallinna seda turgu eriti ei olegi. Samas on suur vajadus teistes linnades, kus uusi pindu peaaegu ei olegi juurde ehitatud. Tartus sai LHV Ülikooli tänava maja päris ruttu täis. Ülejõele ehitatakse 16-korruselist hoonet. Seni ei ole lihtsalt arendajaid olnud, kellel oleks piisavalt julgust Tartus, Pärnus või veelgi väiksemas linnas midagi suuremat ette võtta. Uusehitised võivad neis kohtades päris kiiresti kaetud saada, kui nõudlus ära tabatakse.

Väiksemas linnas on tihti vaid üks büroohoone uue ja kvaliteetse pinnaga. Ärikinnisvaraturu juures jäi rääkimata majutuse, tootmiskinnisvara ja laondusega seotud valdkonnad. Kogu turg on ikka päris lai.

Mis võib juhtuda järgnevate aastate jooksul ärikinnisvaraturul?

Ehitushind peab languse läbi tegema ja parema tootluse saamiseks tuleb mõelda välja uued ärimudelid. Stock-office-tüüpi majad töötavad, aga niisuguseid lahendusi vajavate ettevõtete kriitiline piir hakkab kätte jõudma. Hotellindus areneb ja kaubanduskeskused muutuvad kindlasti veel. T1-l on turule sisseelamisega vaja üksjagu vaeva näha ja mõni projekt on ka pausile pandud. Sealne vaateratas ja kino on head näited kaubanduskeskuste arengusuunast. Kasvav paindlikkus on edaspidi üürileandjate töös võtmetähtsusega märksõna. Oluline on, kui täpselt suudetakse kindlatele vajadustele vastav toode valmis teha ja serveerida, näiteks erakliinikud, erahaiglad ja eakatekodud. Viimaste ehitamisel on võimalikud hotellitüüpi lahendused, aga võimalik, et meile tulevad ka põhjanaabrite juures populaarsed väikemajades olevad eakatekodud, kus on ühe-, kahe- ja kolmetoalised korterid, mida elanik saab ise sisustada, ning ühisruumid vaba aja veetmiseks. Neis on nii privaatsust kui ka sotsiaalset poolt. Suhtled, kui tahad, aga keegi ei ole selleks kohustatud.

Kuna eelmise kümne aastaga toimusid väga suured struktuursed muutused, siis ei julge väga palju ette ennustada, mis saab järgmisel kümnel aastal.

 ÄRIKINNISVARA JA -HALDUS 

DAILY REAL ESTATE OÜ

Kuidas panna tühjana seisev kinnisvara

päevapealt raha teenima? Üürikinnisvara haldusettevõte Daily Real Estate annab kinnisvaraomanikule suurepärase võimaluse üürida kasutult ja tühjana seisev elamispind päevapealt välja. Daily Real Estate vabastab kliendi täiskohaga kinnisvaraomaniku kohustusest, sest võtab kõik väljaüürimisega seonduvad tegevused enda kanda.

Omaniku osaks jääb vaid iga kuu üüriraha oodata!

„Üle seitsme aasta kinnisvaraäris tegelenuna oleme puutunud kokku väga paljude investorite ja kinnisvaraomanikega, kelle suurim mure on üürnikega tegelemine ning nende probleemide lahendamine. Omanik ei tea, kuhu pöörduda, kui korteris läheb midagi katki või üürnik jätab üüriraha maksmata. Meil on selleks väljaõppinud meeskond, kes saab hakkama kõigi üürikinnisvara puudutavate tegevustega. Üürikinnisvara haldamise teenus annab omanikule võimaluse tegeleda oma põhitegevusega ning unustada üüripinda puudutavad mured,” tutvustab Daily Real Estate’i tegevjuht Deili Plumberg.

Daily Real Estate on Eestis ja Belgias tegutsev haldusfirma, mille eesmärk on lihtsustada üüriturul toimuvaid protsesse kinnisvaraomaniku ja üürniku vahel. Klientide sõnul on see justkui kinnisvaraomaniku unistuste üürnik, sest sisuliselt võtab ettevõte kinnisvaraomaniku õlgadelt kõik üürimisega seotu, sõlmides omanikuga hariliku edasiüürimise klausliga üürilepingu. Leping sõlmitakse vastavalt kokkuleppele kuni kümneks aastaks ja kui korter seisabki vahepeal tühjana, ei pea omanik muretsema – kõik maksud, sealhulgas üür, on alati õigel ajal makstud. Lepingu lõppedes saab omanik tagasi samas korras kinnisvara, mille ta Daily Real Estate’ile usaldas.

Teenida saab nii korteri, elamu, suvila kui ka garaaži pealt Teenus on suunatud nii eraisikutele ja kinnisvarasse investeerinud firmadele kui ka kinnisvaraarendajatele. „Tegeleme igasuguse üürikin-

Kinnisvaraomanik, puhka!

Anna korter või maja meile üürile ja saa kogu aasta üüriraha korraga kätte. See on erakordne võimalus teenida korraga suurem summa ja investeerida saadud raha kohe edasi!

nisvaraga alates korteritest ja elamutest kuni suvilate ning garaažideni Eestis ja Belgias. Veel oleme valmis tegema pakkumise kinnisvarale, mis asub Hispaanias Costa del Solis. Iga omaniku ootus on, et tema kinnisvara teeniks raha ja just seda me pakume. Tehes meiega pikaajalise lepingu, tegeleme nii üürniku leidmise ja üürileppe sõlmimisega kui ka kanname hoolt kinnisvara eest, et kõik kommunaalmaksud saaksid õigel ajal tasutud, vastutades täies ulatuses üürniku tegevuse eest,” selg itab Plumberg.

Ta lisab, et omanikud imestavad sageli, kuidas saab Daily Real Estate

maksta neile nii kõrget üüritasu ja siis veel korterit edasi üürida. „Tegelikult on see lihtne – me parendame korterit piisavalt, paigaldades sinna näiteks tehnikat ja tehes vajalikku pisiremonti. Üks klient ütles, et meie teenus on ideaalne nagu Mona Lisa maal, sest omanik ei pea tegema midagi muud peale lepingu sõlmimise ja nii jääb ära peavalu seoses üürniku otsimise ning tema käe hoidmisega.”

Omanik saab üürilepingusse nõudmisi juurde kirjutada – mõni ei soovi oma ruumidesse koduloomi, mõni ei taha üürnikuks välismaalasi või suitsetajaid. Üürileping reaalse üürnikuga kestab vähemalt kuus kuud ning soovi korral hoitakse omanikku igati kursis, kes elab tema korteris. Meie kui vahepealne lüli oleme kasulik ka üürnikule, sest Daily Real Estate’i esindajad on peaaegu ööpäev läbi kättesaadavad, reageerivad kiiresti üürniku muredele ja seisavad neutraalse osalisena nii omaniku kui ka üürniku õiguste eest. „Soovime pakkuda klientidele puhkust kinnisvaraga tegelemisest ning turva- ja kindlustunnet, et korter

teenib raha ning on samal ajal hoitud,” lisab Plumberg. „Kahtluse korral tasub ikkagi ühendust võtta, sest tuleme meelsasti kohapeale, et selgitada kõiki nüansse täpsemalt. Aina sagedamini anname kogemustele tuginedes nõu investoritele piirkondade ja elamispindade üürihindade kohta, et neil oleks lihtsam investeerimisotsust teha.”

Daily Real Estate tegutseb praegu peamiselt Harjumaal, aga tegeleb meelsasti ka klientidega mujalt Eestist. Üürimine toimub kasvõi samal päeval, kui hinnas ja üürile andmise tingimustes kokkuleppele jõutakse. See on suurepärane võimalus panna kasutult seisev kinnisvara raha teenima!

Huvi korral võta ühendust telefonil (+372) 5553 8899, e-posti aadressil deili@dailyrealestate.eu või täida vorm kodulehel www.dailyrealestate.eu.

NOVEMBER 2019

9

 ÄRIKINNISVARA JA -HALDUS 

Mida jälgida rendi- või üürilepingut sõlmides?

Fotod: Shutterstock

Uudised kaubanduskeskuste üüripindade kasvu ja uute kaubanduskeskuste Eestisse tuleku kohta peaksid rõõmustama nii igat poes käijat kui ka poe pidajaid ja kaubanduskeskuse omanikku, kuid paraku tundub, et see ei ole nii.

O

n a r u s a a d a v, e t kaubanduskeskused ja nende üürnikud peaksid praeguses muutunud olukorras pöörama rohkem tähelepanu omavahelistele kokkulepetele, et vältida olukorda, kus kumbki pool on sunnitud lepingu enne kokkulepitud tähtaja lõppu lõpetama ning riskima sellega, et ees ootab kohtuvaidlus, mille tagajärgi on raske prognoosida, kuid mis võib lõpuks firma isegi pankrotini viia.

Annan siin mõne soovituse, millega tuleks lepingu sõlmimisel arvestada.

Advokaat Liina Linsi

Reklaamikohustus Juba enne lepingu sõlmimist tuleks kokku leppida, millised on kaubanduskeskuse omaniku kohustused keskuse reklaamimisel. Üldine kohustus reklaami teha ei võimalda rahulolematul üürnikul viidata hiljem mingile konkreetsele rikkumisele, ammugi mitte poe uksi kinni panna ja lah10

NOVEMBER 2019

kuda ilma, et ta ei riskiks kaubanduskeskuselt rahalise nõude saamisega ja kohtus selles osas vaidlusega. Üksnes siis, kui kaubanduskeskus on valmis võtma reklaamimise ja kaubanduskeskuse külastatavuse korral lepinguga konkreetsed kohustused, saab poe omanik nõuda nende täitmist ja edasise rikkumise jätkumisel ka poe ilma kahjulikke tagajärgi kartmata kinni panna.

Lepingu tähtaeg Tuleks põhjalikult kaaluda, millise tähtajaga leping sõlmida. On tavapärane, et kaubanduskeskuse omanik soovib võimalikult pikaajalist lepingut, et tagada kindel rahavoog. Kui poe omanik soovib siiski kokku leppida võimaluses leping ka varem lõpetada, lepitakse kokku, et tal on selline õigus tingimusel, kui ta maksab teatud summa leppetrahvi. Paraku võib vaidluse puhul ilmneda, et taoline kokkulepe, mille järgi peaks pood maksma trahvi justkui talle antud õiguse kasutamise eest, on tühine, ning trahvi maksmise kohustust üld-

se ei eksisteerigi. Võlaõigusseadus sätestab üheselt, et tühised on kokkulepped, mille järgi kohustub üürnik enne üürilepingu lõppemist lepingu lõppemisel maksma muud kui kahjuhüvitist.

Seega on minu soovitus olla paindlik ja pigem leppida kokku lepingu tähtajas, mis arvestaks lepingu mõlema osalise huvidega.

Remont Kui poe omanikul on plaanis teha talle kasutamiseks antud ruumis remonditöid ehk kohendada ruumi konkreetselt enda poe vajaduste järgi, on mõistlik ka selles osas sõlmida võimalikult täpne kokkulepe. Kui kaubanduskeskus on kirjalikus vormis aktsepteerinud kulutuste tegemise, peab arvestama sellega, et lepingu lõppemisel on kohustus remondiks kulunud raha üürnikule hüvitada. Loomulikult on võimalik omavahelise kokku-

Tuleks põhjalikult kaaluda, millise tähtajaga leping sõlmida.

leppega kompenseerimise tingimusi täpsustada ja panna need sõltuma teatud tingimustest, näiteks lepingu enne tähtaja lõppu lõpetamisest, aga need ka hoopis välistada.

Professionaali nõu Veel üks nõuanne: kindlasti on mõistlik lasta leping enne sõlmimist spetsialistil üle vaadata, et vältida ootamatusi esimeste probleemide ja vaidluste tekkimisel.

Kaubanduskeskuse külastaja võib küsida, mis huvi on temal, et keskuse omaniku ja poe pidaja vahel on suhted selgelt ning arusaadavalt reguleeritud, sest teda teiste suhted ei mõjuta. Tegelikult on selline arusaam väär: ka kaupluse külastajal on ebameeldiv külastada kaubanduskeskust, kus kaupluste asemel on tühjus või ustel sildid “peatselt kolime”. On hea, kui tead kaubanduskeskusesse minnes, milliseid poode saad külastada ja kust leiad meelepärase asja selleks liiga palju niigi kallist aega kulutamata.

Mida tasuks tähele panna korteri üürimisel?

Korterite üüriturul jagub valikut igas hinnaklassis, seega tasub eelistada üürileandjaid, kes teevad seda seaduslikult, sest siis on riske vähem. “Eelistada tuleks ametlikke üüripakkumisi, et turg

 ÄRIKINNISVARA JA -HALDUS  oleks puhtam ja läbipaistvam. Üürikorterist saadava tulu deklareerimata jätmine võib üürileandjale säästa esimesel hetkel mõni sada eurot, kuid võib hiljem väga kulukaks osutuda,” soovitas kinnisvaraekspert Tõnu Toompark.

Kinnisvara musta turu suuruse üle Toompark spekuleerida ei soovinud, kuid kinnitas, et üüriturg on viimastel aastatel laienenud. “Turule on tulnud neid, kes üürivad kinnisvara välja näiteks ettevõtte kaudu. Nemad ei kajastu ka statistikas, sest võivad üüritulu võtta ettevõttest dividendidena.

Vali sobiv lepingutüüp Kinnisvarabüroo Uus Maa maakleri Kairi Vanema sõnul tuleks korterit üürides põhjalikult mõelda, millised on tegelikud vajadused ja rahalised võimalused.

“Kui üürnik vajab üürikorteri puhul teatud kindlustunnet, näiteks pere väikese lapsega, siis on mõistlik sõlmida tähtajaline üürileping,” tõi ta näite.

Teine võimalus on sõlmida tähtajaline üürileping, mille puhul peavad Vanema sõnul pooled lähtuma sellest, et leping lõpeb tähtaja lõppemisel juhul, kui pooled ei lõpeta lepingut kokkuleppel enne lepingu tähtaja lõpu saabumist. “Kui aga üürniku jaoks ei ole kindlaks määratud ajalise kehtivusega üürileping kõige olulisem, siis võib

Tagatisrahaks võiks arvestada kahe kuu üürisumma. üürnik sõlmida ka tähtajatu üürilepingu,” selgitas maakler.

Väldi hilisemaid probleeme Enne korteri üürimist tuleks Toompargi sõnul veenduda, et üürileandja on korteri omanik – seda saab kontrollida kinnistusraamatust. “Leping tuleks sõlmida kirjalikult ja ära tuleks märkida ka kõik üüritava pinna puudused ning üleantud asjad, mille saab kirja panna üleandmisakti,” ütles ta.

Vanem soovitab kindlasti fikseerida mõõdikute näidud ja vaadata üle, kas tehnoseadmed on töökorras. “Üldjuhul on üürikorteris keelatud suitsetada ja lemmikloomade pidaminegi on lubatud vaid üürileandja nõusolekul,” hoiatas ta.

Vanem juhtis tähelepanu sellelegi, et üürniku kohustus ei ole maksta vara parandamiseks või säilimiseks võetud

 ÄRIKINNISVARA JA -HALDUS  finantskohustuse makseid ja vara säilimiseks kogutavaid sihtotstarbelisi makseid. See on näiteks ühistu laenumakse või remondifondi ja reservkapital makse. Neid võib maksta ainult juhul, kui pooled on selles eraldi kokku leppinud ja üürileandja on nimetatud summade arvelt üüri vähendanud.

Tagatisraha on mõlema kaitseks Vanema sõnul võib võlaõigusseaduse järgi eluruumi üürilepinguga ette näha, et üürnik maksab üürileandjale tagatisrahaks kuni kolme kuu üüri. “Üürnik võib tagatisraha maksta kolme kuu jooksul võrdsetes osades. Esimene osa tuleb maksta pärast üürilepingu sõlmimist,” märkis ta.

“Praktikas on välja kujunenud ta-

Foto: Shutterstock

Üüri tõstmist tuleb põhjendada võlaõigusseaduses kehtestatud korra järgi.

gatisraha suuruseks ühe kuu üürisumma,” ütles Vanem. Toompark soovitas aga tagatisrahaks arvestada kahe kuu üürisumma, sest probleemide korral võib ühe kuu üürist jääda väheks. “Kui viimase kuu üür või kommunaalarved jäävad tasumata ja on veel puudujääke, siis võib ühe kuu üürist jääda tagatisrahast väheks,” sõnas ta.

Vanem lisas, et üürileandja tagatisraha peab hoiustama krediidiasutuses oma varast eraldi vähemalt kohaliku keskmise intressiga. Intress kuulub üürnikule ja suurendab tagatisraha.

Üüri tõstmisest tuleb ette teatada “Vähemalt kolmeaastase kestusega tähtajalise üürilepingu korral ei tohi üürisummat tõsta sagedamini kui kord aastas. Tähtajatu üürilepingu puhul kohustub üürileandja üürnikku teavitama üüri tõstmisest kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt 30 päeva enne üüri tõstmist,” ütles Vanem. Üüri tõstmist tuleb põhjendada võlaõigusseaduses kehtestatud korra järgi. “Vähemalt kolmeaastase kestusega üürilepingu korral on üürileandjal õigus tõsta üüri ainult siis, kui üüri tõstmise ulatus või selle arvestamise alus on täpselt määratud,” märkis Vanem.

Allikas: Ärileht, Eesti Päevaleht

 ÄRIKINNISVARA JA -HALDUS 

Foto: Shutterstock

Väldi kohtuvaidlusi – nõuandeid üürilepingu osalistele Üürileping on alati kahe otsaga mõõk – selles on kaks osalist ja vigastada võivad saada mõlemad. Kuidas vältida lepingu lõppemisel kohtuvaidlusi, mida jälgida, millised punktid eriti selgeks teha? Konkreetseid näpunäiteid annab vandeadvokaat Erki Vabamets.

1.

2.

Tee ruumidest lepinguperioodi alguses fotod. Nii saad hiljem tõendada ruumide seisukorda.

Pane kalendrisse meeldetuletus, et näiteks 14 kuud enne lepinguperioodi lõppemist lepingu uuesti läbi loeksid.

Sageli on lepingu pikendamise õigus seotud etteteatamisega, näiteks 6 või 12 kuud.

Veendu, et saad lepingut lugedes aru, kuidas jaguneb remondi- ja hoolduskohustus. Tihti on see reguleeritud mitmes lepingupunktis, mis võivad omavahel vastuolus olla. Proovi mõne näite alusel olukord läbi mängida – kes peab tegema ja kelle kulul. See kehtib üldiselt kõikide lepingupunktide kohta – proovi sõnastust näitliku olukorraga täita.

Mõtle läbi lepingu enne tähtaja lõppu lõpetamise vajadus ja pööra lepin-

3.

4.

14

NOVEMBER 2019

gu sellele peatükile erilist tähelepanu.

Kui lepingus on loetelu, millisel puhul on õigus leping üles öelda, ja selle lõpus on sõnad “ja muudel seadusest tulenevatel juhtudel”, siis see tähendab, et kohaldub ka kõik seaduses kirjas olev. Üürnik – teata üürileandjale viivituseta, kui tood ruumidesse asju (seadmed, masinad vms), mis ei kuulu sinule, näiteks liisinguvara. Nii välistad selle vara suhtes üürileandja pandiõiguse. Üürileandja – kasuta julgelt pandiõigust, kui üürivõlg muutub kriitiliseks. Vaheta lukud ja ära lase üürnikku enam ruumidesse. Kuigi seaduse järgi on pandiõiguse teostamine ehk asjade kinnipidamine lubatud vaid siis, kui üürnik tahab ära kolida või ruumides leiduvaid asju ära viia, siis praktikas toimib lukkude vahetus hästi – üürnik ei taha, et vara oksjonile läheb ja maksab võla

5.

7.

kiiresti ära. Pärast on aega küll vaielda selle üle, kas üürnik hakkas tõesti välja kolima või see lihtsalt tundus üürileandjale nii.

Lepi kokku, kas ja kuidas toimub üürniku tehtud parenduste hüvitamine.

Lepi kokku, milline peab olema ruumide seisund nende tagastamisel. Lause “Peab tagastama ruumid seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele” ei pruugi olla piisav. Puuraugud seintes, kraabitud põrand, lõhutud nurgad jne – kas see on harilik kulumine ja kes kordategemise kinni maksab. Üürileandjal on kasulik välistada vastutus uue omaniku eest. Tasub tähele panna, et seaduse järgi jääb endine üürileandja vastutama uue üürileandja lepingurikkumise eest kolme aasta jooksul nagu käendaja. Seda siis juhul, kui hoone omanik vahetub.

Välista lepingutingimuste muutmise nõudeõigus puhuks, kui muutuvad lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolud, või määra sõnaselgelt, milliste asjaolude muutumine selleks õigust ei anna – nt muudatused majanduskeskkonnas, üürihinna järsk tõus või

8.

9.

10.

11.

langus jne. Seda eriti pika tähtajaga lepingute puhul.

Kui tekib vajadus leping varem lõpetada, siis teata soovist ette võimalikult pikalt. Sellega vähendad kahjunõuet enda vastu ja paned teisele poolele kohustuse tegutseda. Seadus keelab enesekahjustamise. See tähendab, et tuleb hakata otsima uut üürnikku või üüripinda ja kui enda aitamiseks midagi ei tehta, siis võib kohus kahjunõuet vähendada. Üürileandja – kirjuta lepingus selgelt lahti, kuidas arvutatakse kahju, kui üürnik ütleb lepingu üles enne tähtaja lõppu. Näiteks, et sellisel juhul loetakse kahjuks lepingujärgse üüri ja uue üürniku vähem makstud üüri vahe; kes kannab ruumide ümberehitamise kulud, kui on vaja teha töid, et pinnale uut üürnikku leida; kuidas arvutatakse kahju, kui uut üürniku ei leita näiteks kuue kuu jooksul ja üürileandja otsustab hoone müüa jne. Siis on kohtus lihtne kahju suurust tõendada.

Kui erimeelsused tekivad ikkagi, siis lepi kokku. Praegu viletsana tunduv kompromiss on tihti parem kui kolme aasta pikkune kohtuvaidlus.

12.

13.

Allikas: Ärileht

 ÄRIKINNISVARA JA -HALDUS 

Otsid ärile pinda? Ostad või üürid?

Tänu ärikinnisvara üürituru suurele laienemisele on aastate jooksul firmadele rohkem võimalusi loodud.

LAURA TAMMEORG, KINNISVARA24.EE

Paindlikud üürivõimalused Kümme aastat tagasi ei olnud mõeldav, et ettevõttel on koos teiste firmadega ühine nõupidamisruum ja köök koos vajaliku tehnikaga. Nüüd on see täiesti tavapärane ja nõudlus selle järele kasvab. Ärikinnisvara puhul on kordades rohkem valikuid just üüripindadele. Igas linnaosas leidub kindlasti mõni üüripind, kuid müügipakkumistega on kehvemad lood. Õige koha leidmine võtab kindlasti kauem aega. Uusi ärihooneid ehitataksegi pigem üürimis- kui müümiseesmärgiga.

Väiksema alustava ettevõte ja piiratud raha puhul tasuks büroohotellis ruumid üürida. Büroohotell on just väiksemale ettevõttele hea võimalus kulusid kokku hoida. See võimalus on populaarne start-up-firmade hulgas, kus alguses on vähe töötajaid. Valikuid on palju – mitme firmaga jagatakse koosolekuruume ja kööki koos vajaliku tehnika ning mööbliga, lisaraha

sellele ei kulu. See on hea täislahendus alustavale ettevõttele.

Samuti ei pea üürimise puhul muretsema liialt olmeprobleemide pärast – omanik tegeleb maja hoolduse ja remondiga. Ärikinnisvara ostu puhul peab firma ise sellised kulutused tasuma.

Miski ei ole kivisse raiutud Üürimise puhul on hea see, et firma vajaduste kasvades või kahanedes saab mugavalt ja kiiresti uude kontorisse kolida. Ostu puhul on aga tarvis leida uus kontoripind ja samal ajal tegeleda vana müügiga. Veel tulevad siin mängu rahastamisvõimalused – milline on ettevõtte seis, kas laenu saab juurde ja kui palju on eelmist laenu tasutud. Igatahes on üürimise puhul olukord kordades lihtsam.

Veel võib selguda, et ettevõtte asukoht ei ole ikka päris õige – töötajatel kulub tööle jõudmiseks liiga palju aega, koostööpartnerid on teises linnaosas, restoran ei toimi sellel tänaval jne. Olles ostnud äripinna, tõotab sellistest probleemidest tulla pikk ja vaevaline protsess. Üüripinna puhul on kergem asukohta vahetada. Kui firma tegeleb näiteks restoraniäriga ja leiab uue üüripin-

na, kus ka varem tegutses restoran, siis ei pea ettevõte suuri lisakulutusi tegema.

Mõlemal lahendusel on plusse ja miinuseid Üürilepinguga on oht, et firma eduka kasvamise puhul muudab üürileandja tingimusi – tõstab üürihinda, võtab uue üürniku, kes maksab rohkem, või soovib pinda hoopistükkis müüa.

See on väga halb teenindusettevõtte puhul, kui firma on kindla klientuuri saanud ja peab seejärel kolima. Ostmise korral ollakse aga ruumide peremees. Äripinda omavad vähesed ettevõtted, sest see on väga suur investeering. Äripinna ostmisel on laenu saamine samuti keerulisem, sest ettevõtluslaenu intress on kordades kõrgem kui elukondliku kinnisvara laenu puhul. Kindlasti ei ole firmal mõistlik osta ruume üheks või kaheks tegevusaastaks. Ostu puhul tuleb arvestada lisakulutustega – ruumid tuleb ise ümber ehitada. Üürimise puhul on ruumid tihti möbleeritud ja ümber ehitamise või lisaremondi tegemise soovi puhul saab seda vastavalt lepingu perioodile üürilepingu raames teha. Vanemal ja suuremal ettevõttel, kes on valdkonnas tuntud tegija ja turul aastaid edukalt tegutsenud, on kindlasti kasulikum osta.

Kokkuvõttes ei olegi head universaalset soovitust, vaid iga ettevõte peab vaatama oma vaatevinklist, kuidas on äri üles ehitatud, millised on riskid, kui palju on raha jne. Alles seejärel saab igaüks sobiva lahenduse leida.

Fotod: Shutterstock

16

NOVEMBER 2019

 ÄRIKINNISVARA JA -HALDUS 

Kaasaegsed IT-lahendused toetavad kliendisuhtlust IT-lahendused ei asenda inimlikku suhtlust, kuid loovad eelise kiireks ja lihtsaks kommunikatsiooniks. Kliendi ja teenuseosutaja vahelise suhtluse suurim komistuskivi on tihti teadmatus, vähene tagasiside või ebatäpne probleemi kirjeldus. Tingituna nõrgast kommunikatsioonist ja ülevaate puudumisest tööde kulgemisel tekib paratamatult ebakõlasid.

S

uuremad kinnisvara korrashoiu ettevõtted tegelevad iga päev probleemiga, kuidas infot kliendi objektil tehtavate tööde kohta võimalikult süstemaatiliselt hallata, et töötajate liikumine objektide vahel oleks võimalikult efektiivne. Kuna kinnisvarahooldusega tegeleva ettevõtte portfellis on tihti sadu kliente ja objekte, siis on peamine, et info ei läheks kaduma. Kiire infovahetuse peamine eesmärk on kliendi rahulolu tagamine. Kuigi esmapilgul võib kliendi jaoks olla kõige lihtsam ja mugavam lahendus anda objektil tegemist vajavast tööst teada telefoni või e-posti teel, on tänapäeval kasutusel olu-

liselt kiiremad ja efektiivsemad võimalused. Inimlik suhtlus on tingimata vajalik, kuid infot süstemaatiliselt töötlemata tekib paratamatult arusaamatusi, millega kaasneb teenuse kvaliteedi langus.

Selle vältimiseks kasutatakse tänapäeval hoonete hooldustööde planeerimisel, lisatööde tellimisel ja fikseerimisel ning raportite koostamisel üha enam IT-lahendusi, mis annavad reaalajas ülevaate nii kliendile kui ka töö tegijale. Iga regulaarse või ebaregulaarse töö süsteemi sisestamine annab võimaluse olla igal ajahetkel kursis tööde käiguga algusest lõpuni. See tähendab, et on teada, millal süsteemi hooldust alustati ja lõpetati ning milline on tulemus. Hoone-

te otstarbest tulenevalt võib ruumide kasutajate arv olla väga suur, mis tähendab, et tähelepanekute ja soovide ülesmärkimine peaks olema kõigile võimalikult lihtne ja üheselt arusaadav ning hiljem mõõdetav. Online-kommunikatsioonivahendite kasutamise eelis on hilisem võimalus analüüsida, kuvada ajalugu ja seeläbi osutada kliendile veel efektiivsemat teenust.

Kuigi SOL Balticsi objektijuhid ja kliendihaldurid külastavad hooldatavaid objekte regulaarselt, on kliendiga suhtlemiseks välja töötatud elektrooniline tellimus- ja suhtluskeskkond.

See võimaldab kokku hoida aega ja on iga päev tööl abiks. Klient saab süsteemi siseneda veebi või nutiseadme

SOL BALTICS OÜ

kaudu. Sisselogimine toimub paroolide alusel ja kasutaja näeb keskkonnas vaid seda infot, mida võimaldavad tema kasutajaõigused – administraator, kliendi haldusjuht, harukontori juhataja, harukontori töötaja jne.

Suhtluskeskkond võimaldab vastavalt kokkulepitud struktuurile esitada tellimusi ja jälgida nende täitmist ning staatust reaalajas. Samuti võimaldab see tagasiside andmist ja lisatellimuste haldamist. Väga mugavaks on tehtud ka pildimaterjalide üles laadimine, mis lihtsustab tööde tegemist. Veel võimaldab programm teha ühe ja sama kanali kaudu lisaettepanekuid, näiteks lisatööde või hinnapakkumise osas, ning klient saab neid omakorda kinnitada või tagasi lükata.

Näiteks üks SOL Balticsi hoolduses olev hotell vajab lisatöid iga päev, nii lisab kliendi esindaja kokkulepitud struktuuri järgi töötaotluse, mida ettevõtte juht saab kinnitada või tagasi lükata. Võimalusel lisatakse töötaotluse juurde pilt, et muuta hooldustehniku ettevalmistus töökäsu täitmiseks efektiivsemaks ja varuda vajalikud tööriistad ja/või materjalid puuduse kõrvaldamiseks. Nii saab vähendada materjalide hankimiseks tehtavaid kulusid, nagu tööaeg ja transport. Materjalide hankimine võib moodustada tehtava parandustöö kulust umbes poole või vahel isegi enam. See võib olla tingitud varuosa halvast kättesaadavusest, asukohast objekti suhtes või muudest sarnastest teguritest. Alguses kliendile võõrana tundunud lahendus on osutunud asendamatuks abimeheks igapäevaste tegevuste korraldamisel ja kontrollimisel. Iga hoolduslepinguga kaasneb SOL Balticsi kliendile tarkvaralahenduse kasutusõigus.

Seega, mida rohkem on hooldatavat kinnisvara, seda mõistlikum on kasutada online-haldustarkvara. Rahul on nii omanik, tegevjuht, kasutajad kui ka töö tegijad.

SOL Baltics OÜ on Baltikumi suurim kinnisvarahooldusettevõte, mille töötajad tagavad paljude Eesti tähtsamate hoonete tehnosüsteemide korrasoleku. Veel kuulub SOL Baltics ka Eesti Kinnisvara Korrashoiu Liitu, omades kinnisvara korrashoiu tervikteenuse (KK****) sertifikaati.

Loe lähemalt SOL Balticsi osutatavate tehnosüsteemide hooldusteenuste kohta kodulehelt: www.sol.ee.

Oled huvitatud koostöövõimalusest ühe Baltikumi suurema kinnisvara korrashoiuteenust pakkuva ettevõttega? Võta ühendust: myyk@sol.ee või helista +372 6 771 551.

NOVEMBER 2019

17

TARTU MÖÖBLIKODA OÜ

 ÄRIKINNISVARA JA -HALDUS 

Kirega valmistatud mööbel Kas vajate ruumi originaalset mööblit, aga poest pole te sobivat leidnud? Kas teil on kindel visioon sellest, mida vajate ja soovite? Siis saab teid aidata Tartu Mööblikoda.

Sealsed meistrid aitavad tõlkida teie visiooni projektiks, koostavad tegevuskava ning valmistavad-paigaldavad mööbli.

E

ritellimusel mööbli valmistamine koosneb mitmest etapist, algab see aga teie visioonist.

Teie teate kõige paremini, mida soovite – nemad teavad, kuidas seda teha. Disainerid ja meistrid on teie kõrval, kuni idee saab realiseeritud ning kui vaja, siis kauemgi. See tähendab, et

vajaduse korral assisteerivad nad teid ka edaspidi.

Aga kui teil pole ideed ega visiooni, kui teil pole aimugi, milline peaks ruumis olev mööbel välja nägema, viiakse teid kokku asjatundliku disaineriga. Koostöös sisekujundajatega luuakse igasse interjööri omanäoline ja teie vajadustest lähtuv mööbel. Mari Koger, Ulvi Lõhmus, Mari Maidla, Helen

Sarapuu, Kerli Lepp ja Tarmo Piirmets on disainerid, kellega Tartu Mööblikoda koostööd teeb.

Ka kõige lennukamad ideed saavad ellu viidud, sest materjalide kasutamisel piiranguid ei ole. Kasutatakse kivi, metalli, klaasi, tekstiili jne. Kõige sagedamini leiavad kasutamist aga plaatmaterjalid: melamiin, vineer, erinevad spoonplaadid, kõrgsurvelaminaat, tehiskivi jne. Meistritel on kogemusi nii tehniliste lahenduste kui ka materjalide valimisel.

Tartu Mööblikoda pakub täislahendust. Kui teete vastava kokkuleppe, saate valmis sisekujunduse koos pehme mööbli, valgustuse ja tehnikaga. Näiteks köögimööblit tellides saate ka sobiliku köögitehnika, mis paigaldatakse koos mööbliga.

Eritellimusel valmistatakse mööblit ka suurematele objektidele, nagu koolimajad, kauplused, hotellid ja kohvikud.

Meistrite käe all valmivad letid, vitriinid, kohvikumööbel jms.

Mõni viimane objekt, mille mööbel valmis Tartu Mööblikoja meistrite käe all, on hotell Centennial Tallinnas, Tallinna Telliskivi loomelinnaku Rahva Raamatu kohvik ja kontor ning Rakvere tervisekeskus.

Juba enne kiiret aastalõppu võib Tartu Mööblikotta sisse astuda ja mööblimeistritelt nõu küsida, sest mida varem nende juurde lähete, seda rutem nad teie soovi töögraafikusse lisavad. Mööbel valmib kahe kuni kuue kuuga, väiksemad objektid, näiteks köögid ja garderoobid, paari kuu jooksul.

Fotod: Tanel Prits

18

NOVEMBER 2019

 ÄRIKINNISVARA JA -HALDUS 

Inimesed on produktiivsed neile kohandatud ruumis Kõige meelsamini ja tõhusamalt töötame keskkonnas, kus oleme õnnelikud, ja seepärast pööratakse töötajate heaolule üha rohkem tähelepanu. Kas kontori muudavad heaks töökohaks uhke kohvimasin, lauatenniselaud või magamisasemed, millega meelitavad uusi töötajaid start-up-ettevõtted, või on see hoopis miski muu?

SANDRA PFLUGER WORKPLACE HAPPINESS’I KONSULTANT, KONSULTATSIOONIETTEVÕTTE INNER WORKINGS OÜ ASUTAJA

E

esti üks juhtivaid projekteerimisettevõtteid Esplan otsustas oma uue kontori planeerimisele läheneda teaduspõhiselt, et suurendada töötajate rahulolu ja muuta töötulemused senisest veelgi efektiivsemaks. Peaprojekteerija, Esplani tegevjuhi Kadi Metsmaa jaoks on kontori lahendustesse investeerimine enamat kui ettevõtte tulevikku vaatava ja tõenduspõhise lähenemisviisi peegeldus. Loomulikult on uus kontor hea näidismaterjal ka oma töötajatele, kes tegelevad iga päev teiste töö- ja elukeskkondade projekteerimise ning planeerimisega.

Enne valikute tegemist koguti Esplanis põhjalikult andmeid ning konsulteeriti workplace happiness’i kontseptsiooni nõustajaga. Ühes konsultandiga leiti, et uut kontorit tuleb kavandada koos seal tööle asuvate kolleegidega, sest töötajad on kõige efektiivsemad keskkonnas, kus nende vajadustega päriselt arvestatakse. Esmalt viidi töötajate seas läbi küsitlus, et selgitada välja töötajate vajadused ja eelistused alates loomulikust valgusest ning ergonoomikast kuni n-ö patareide laadimiseni välja.

Arhitektid ja insenerid veedavad suure osa tööajast arvuti taga istudes ja uuringud näitavad, et üha populaarsema istuva tööviisi tõttu on is-

tumisest saamas n-ö uus suitsetamine. Esplanis sooviti pideva istumisega seotud terviseprobleeme aga ennetada, mistõttu toodi kontorisse testimiseks kolm reguleeritava kõrgusega lauda, mida saab kohandada nii istuvaks kui ka seisvaks tööks. Pärast kuuajalist katseperioodi olid töötajad laudadest vaimustuses ning algsest plaanist paigaldada uude kontorisse ainult mõnesse kohta paar reguleeritava kõrgusega lauda sai pärast katseperioodi otsus tellida selline laud igale töötajale. Laudu saab juhtida ka telefonirakendusega, näiteks seadistada laud soovitud aja tagant üles tõusma, et ei unustataks end tundideks laua taha istuma.

Istumisest on saamas n-ö uus suitsetamine.

Töötajatel on erinevad vajadused ja eelistused valgustuseks, mistõttu paigaldati iga töölaua kohale individuaalselt reguleeritav valgus, et välistada peavalud liigsest või vähesest valgustusest.

Tehnoloogia piiride nihutamine Samamoodi katsetab Esplan materjalidega, näiteks paigaldasid nad kontorisse lamineeritud põrandakatted – imitatsioonplaadid ehk LVT-d (luxury vinyl tiles), mis on sama vaiksed kui vaip. Seda materjali on lihtne puhastada, mis on oluline, sest aegajalt võtavad töötajad tööle kaasa ka oma karvased sõbrad. Lemmikloomade tööle kaasa võtmine mõjub hästi heaolutundele, sealhulgas stressi maandamisele.

Stressi vähendavad lisaks neljajalgsetele sõpradele taimed: rohelistel taimedel võib olla kontoris õnne tekitav mõju. Esplani uude kontorisse loodi võimalus katta seinad õhutaimedega.

Sarnaselt vihmametsades või kõrbetes kasvavate epifüütidega on õhutaimed elusorganismid, mis vajavad väga vähe hoolt. Neile piisab ainult korrapärasest veega pritsimisest.

Tuginedes Esplanis töötaja dok-

Rohelistel taimedel võib olla kontoris õnne tekitav mõju. toriväitekirjale, pöörati kontoris olulist tähelepanu ka ventilatsioonilahendustele, sest suurem õhuvahetus tagab töötajatele oluliselt parema keskendumis- ja töövõime. Esplanis tõsteti õhuvahetus ligi 2,5 korda suuremaks keskmisest standardist. Selle tulemusel on CO2-sisaldus siseõhus sisuliselt sama nagu õues. Tänu sellele on vähenenud tööpäevade lõpus sageli esinevad mured, mida pannakse tihtipeale liigse lõunasöögi, ereda arvutiekraani, suure kohvitarbimise, tööstressi vmt arvele.

Esplani kontorisse on paigaldatud andurid, mis mõõdavad jooksvalt nii temperatuuri kui ka CO2- ja niiskusesisaldust, et vajadusel seadistusi korrigeerida.

NOVEMBER 2019

19

 ÄRIKINNISVARA JA -HALDUS 

Poolavatud planeering Meeskonnas osutus kõige olulisemaks aruteluteemaks ruumide ja töökohtade asetus, kuna inseneride ja projektijuhtide ülesanded, tegevused ning vajadused on oma iseloomult täiesti erinevad. Projektijuhi ülesanded hõlmavad endas palju suhtlemist, telefoniga rääkimist, kolleegidega arutelusid ja kliendikohtumisi. Inseneri ülesanded eeldavad aga suuresti keskendumist, andmete analüüsi ning tehniliste lahenduste väljatöötamist. Avatud planeering võib ühtede tööülesannete 20

NOVEMBER 2019

jaoks olla stimuleeriv, kuid teiste puhul tõsiselt häiriv – ka Esplani siseküsitlusest selgus, et töötajatele on uue kontori puhul üks olulisemaid teemasid planeering.

Sobivaimaks lahenduseks osutus kontori töökohtade jagamine kolmeks osaks. Praktilisest vajadusest lähtudes otsustati külaliste vastuvõtt, juhtkond ja projektijuhid ning koosolekuruumid paigutada sissepääsu lähedusse, kus sagimine ja telefonikõned on kõige tavapärasemad. Kontori tagaosas, rahulikumas õhkkon-

Töökohal on sotsialiseerumine ja koosviibimised õnneliku keskkonna oluline tegur.

nas töötavad aga arhitektid ja insenerid. Kuna juhatuse liikmed viibivad tihti nõupidamistel, on inimestel neid ka kergem tabada, kui nad ei tööta eraldi kabinetis, vaid on kättesaadavad.

Tagamaks kõigile töötajatele loomulikku valgust, on kõik töökohad paigutatud hoone välisseinte äärde, mistõttu meenutab kontori planeering U-tähte. Kolmanda osa U-kujulise ruumi keskel moodustavad ühiskasutuses olevad ruumid. Mänguruumide asemel eelistasid töötajad kooseinestamise võimalust ja lõõgastavat lugemisala, kus jalgu sirutada või istudes kohvi juua ning kolleegidega vestelda. Suures köögis on mõnusalt ruumi lõunastamiseks või infotundide läbiviimiseks. Uuringute järgi on töökohal sotsialiseerumine ja koosviibimised kolleegidega samuti oluline tegur õnneliku keskkonna saavutamiseks.

Privaatsemaks töötamiseks on mõeldud kolm väiksemat tööruumi, mis on sisustatud mugavate, ettevõtet iseloomustavate erkkollaste tugitoolide ja ümmarguste kohvilaudadega. Lisaks on kaks n-ö vaikset tuba, kus segamatult ja keskendunult töötada.

Vaiksetes tubades on mobiiltelefonid keelatud ja kolleegidel pole lubatud küsimuste esitamiseks või kiireks vestluseks läbi astuda. Tähelepanu kõrvalejuhtimine ja segamine võib inimesi oluliselt häirida, eriti kui tähtajad on ukse ees. Kontori taustahelide ja kolleegide küsimuste eest kaitstud vaikne ruum aitab leevendada stressi, pakkudes keskendumiseks sobivat tööruumi.

Esplani avatud kontoris on ruumieraldajateks laest rippuvad ümmarguse vormiga riiulid. Projekteerimisettevõttena on Esplanil väga ambitsioonikas plaan liikuda paberivaba kontori suunas. Selleks valiti taotluslikult ümara vormiga riiulid, et mitte soodustada paberite kuhjamist. Printer on aga müra vähendamiseks pandud spetsiaalselt selleks ehitatud kappi.

Hiljuti korraldas Esplan küsitluse ka klientide seas ja selle tulemusena vahetati külaliste vastuvõtuala diivanid toolide vastu. Kuigi toolid ootealas ei ole niivõrd levinud kui diivanid, selgus, et Põhjamaade inimesed hindavad isiklikku ruumi niivõrd kõrgelt, et neile sobivad toolid paremini.

Tuleviku ettevõtted on need, kes näevad töötaja rahulolu olulisust ja mõistavad, kui vähe on tegelikult vaja juurde panustada, et töötajad oleksid õnnelikumad ja produktiivsemad.

Kui inimesed on tööl õnnelikud, on ka nende töö tulemuslikum, mis tähendab ettevõttele kasumlikumat tegevust.

Töötajate õnn ja heaolu ei ole aga pelgalt vahend paremate ning kiiremate tulemuste saavutamiseks, vaid terviklik ja inimesekeskne mõtteviis, millest ettevõtetel tulevikus lähtuda.

Rendi oma töötajale kaasaegne töökeskkond! standard viis Viieaastane sisustuse rent koostöös Inbankiga Ühe kuu näidishind:

20€ + käibemaks

Sisaldab: elektrilist lauda, töötooli, 2 sirmi

Koostame täpse pakkumise vastavalt Sinu vajadusele!

Teenus sisaldab:

töökohtade kaardistamist ja vajaduste selgitamist

ruumi planeerimist ja valitud mööbli rahastamist

mööbli komplekteerimist, transporti ja paigaldust

Võta ühendust: viis@standard.ee • +372 650 9353 • standard.ee/viis

sisustuse kindlustust ja regulaarset hooldust

vana sisustuse äravedu ja vahetamine uue vastu.

 ÄRIKINNISVARA JA -HALDUS 

OCCO

Juba 2016. aastal lõid esimesed virtuaalreaalsuse lahendused laineid üle terve maailma. Kui alguses kasutati seda peamiselt uut tüüpi elamusmängude loomiseks, siis tasahilju on VR-ile leitud ka hulganisti praktilisi lahendusi igapäevaelu mugavamaks tegemiseks. Nüüd saame uhkusega öelda, et OCCO on sisustuse valdkonnas Eestis esimene, kes pakub klientidele võimalust kohtuda uue kontoriga esimest korda justnimelt virtuaalreaalsuses.

Virtual Reality on oluline abimees sisustamisel

E

elkõige on selline lahendus mõeldud uusarenduse kliendile, kelle maja ja ruumid ei ole veel valmis. OCCO VR-lahenduse abil on kliendil võimalik näha reaalset objekti enne selle valmimist, sest luues projektist 3D-pildid ja lisades need virtuaalreaalsuse programmi, on võimalik esimesed sammud uuel pinnal teha VR-prillidega.

Sammhaaval reaalsusele lähemale Iga projekti alustame virtuaalse ruumipaigutusega, mille arutleme hoolikalt koos kliendiga läbi. Seejärel valime üheskoos välja töölauad ja -toolid, planeerime puhkeala, köögi ja garderoobi ning vaatame, kas on vaja erimööblit.

Loomulikult pakub OCCO disainer selles etapis välja kõikidele mööblitükkidele sobiva viimistluse või kangad.

Seejärel luuakse 3D-pildid ja valitud tooted asetatakse virtuaalreaalsesse keskkonda. Sellisel moel on võimalik saada korrektne ettekujutus ruumi dünaamikast ja värvide harmooniast ning näha, kus on kontori kitsaskohad. Nähes kõiki sisustusotsuseid terviklikult ühes ruumis koos, on palju lihtsam langetada otsuseid ja olla kindel valikutes ning uue kontori visioonis.

Virtuaalreaalsus pakub emotsioone Oleme loonud sisustuslahendusi väga paljudesse ruumidesse ja esitlenud nägemusi kirjeldava kataloogi, plaanilise lahenduse ning nüüd ka 3D-piltide ja VR-lahendusena. Oleme näinud, et just kataloogi ja plaanilise lahenduse kujul tekib kliendil palju küsimusi – kuidas kõik täpselt välja näeb, millised on kangad jne. 3D annab aga võimaluse kliendi visioon täielikult paika panna ja seejärel VR-prillide abil see ellu äratada. Me näeme, et see on tõhusaim lahendus ning tekitab samal ajal palju emotsioone, sest tulemus on niivõrd käega katsutav ja arusaadav.

Teeme koostööd kinnisvaraarendajatega VR-lahendus on olnud oluline abimees kinnisvaraarendajatele, kes ehitavad suuri büroohooneid. OCCO personaalne teenindus ja professionaalsed lahendused garanteerivad, et koostöö on sujuv ning lõpptulemus kvaliteetne.

Kui on huvi OCCO pakutava 3D ja virtuaalreaalsuse vastu, siis uuri lähemalt occo.ee ja võta meiega ühendust meili teel occo@occo.ee.

Loome hea meelega visiooni virtuaalreaalsuses reaalsuseks!

22

NOVEMBER 2019

Tänapäeval veedavad inimesed 90% oma ajast siseruumides. On üha olulisem, et suudaksime luua interjööre, kus inimene tunneb end hästi ja püsib terve.

DESSO AirMaster on plaatvaip, mis seob ruumiõhust terviseriske põhjustavad mikro- ja tolmuosakesed ning muudab sissehingatava õhu puhtamaks. Erinevad mõõtmised on näidanud, et DESSO AirMaster seob õhust 8 korda rohkem peentolmuosakesi kui keskmine silepõrandakate ning 4 korda rohkem kui tavaline vaipkate. Loe lähemalt www.floorin.ee.

 ÄRIKINNISVARA JA -HALDUS 

Valgus, õhk ja aknad Küsimusele, millised aknad ehitatavale majale ette panna, ei ole kaugeltki lihtne vastata. Öelda pelgalt, et paneme ette puit-, puitalumiinium- või PVC-aknad, oleks nii enda kui ka majaelanike tervisega mängimine. Aken ei ole tänapäeva majas kõigest auk seinas, vaid sellest sõltub hea tervis, rõõmus tuju ja edukas elu.

MARTIN HANSON

H

arvardi ülikooli rahvatervise teaduskonna professor ja programmi “Tervislikud hooned” juht Joseph Allen rääkis Pariisis toimunud maailma ühe suurema aknatootja Velux iga-aastasel konverentsil, et iga tänapäeva inimene veedab umbes 90% ajast toas ning vaid 10% õues. See tähendab, et 40-aastane inimene on 36 aastat elust veetnud toas, hingates õhku, mis on nelja seina vahel, ja eksisteerides valguses, mida annavad aknad.

“Pea ükski maailma ülikoolides või uurimisasutustes tehtud terviseteemaline uuring – olgu see seotud suitsetamise, veini joomise, toidu, vee või

mõne muu tervist mõjutava teguriga – ei võta arvesse maja, kus elame ja töötame, ega selle riski meie tervisele. Küsimus on elumaja õhus ja tööruumi valguses ning magamisruumi temperatuuris ja niiskuses,” lisab Allen.

Olugi et aken on vaid üks osa tervest majast, on aknal siiski väga oluline roll mängida selles, milline on meie tervis, tuju ja tööefektiivsus. Akende paigutus hoones annab tubadesse valguse, mis mõjutab meie tuju. Akna automaatne avamissüsteem ja avatusasendid tagavad hea õhuvahetuse ning toaõhu süsihappegaasi vähesuse. Need kaks aspekti tagavad, et oleme terved, efektiivsed ja edukad.

“Väga vähestes kodudes on toaõhu süsihappegaasisisaldust mõõtvad apa-

raadid. Me avame akna, kui tunneme kehaga, et õhku on vähe. Selle tunde tekkimisel oleme juba päris kaua hinganud sisse halba õhku. Valguse puudumine või vale suund on samuti faktorid, mis mõjutavad meie pikaajalist töövõimet. Arvestades näiteks kontorihoone puhul investeeringut hea õhu tagamiseks, siis on see umbes 1 kuni 15 eurot inimese kohta aastas,” mainib Allen.

Akna ajalugu seapõiest nutilahendusteni Esimesed aknad tehti hoonetele vaid selleks, et paisata tuppa veidigi valgust ja lasta selle kaudu välja suits, hais ning ära hingatud õhk. Aja möödudes hakati ehitama suuremaid aknaid, tõmmati nendele ette seapõis, papüürus või paber. Akna eesmärk anda tuppa valgust tuli alles hiljem.

Hiljem hakati akende ette panema ka klaasi, kuna klaasilehte ei osatud veel toota, hakati tegema klaasikildudest kokkupandud vitraaži. Klaasiga Saksa tüüpi ehk kuue klaasruuduga aken hakkas Euroopas levima 18. sajandil ja siis muutus aknaklaas kättesaadavaks enamikule inimestele. PVC-aknaid tutvustati esimest korda 1912. aasSuvepealinna ilu – galerii – kaunid majasilmad.

Foto: Ruth Mägi

Tänapäevased aknad ei ole aga vaid raam, leng ja selle sees olev klaas. tal, esimene patent anti plastikaknale enam kui 40 aastat hiljem.

Tänapäevased aknad ei ole aga vaid raam, leng ja selle sees olev klaas. Olgugi et printsiip on jäänud aknal ikka samaks ning uuema lahendusena on välja mõeldud vast ainult katuseaken, on tänapäeva aknale lisatud nutikus ja tarkus. See tähendab, et aknale on lisatud sensorid, mis mõõdavad valgustugevust ja UV-kiirgust, ning mootorid, mis toas ja õues tehtud mõõtmiste järgi avavad ja sulgevad akna ning tõmbavad ette või eest ära kardinad. Aknad on osa nutikodu terviklahendusest ning põnev on selle juures veel, et nutikad lahendused ei maksa enam kaugeltki hingehinda. Veluxi pakutud lahendus, kus aknale lisatud mootor avab ja sulgeb akna, tõmbab ette ning eest ära rulood, maksab vaid mõnisada eurot. Paketis on ka tuppa käivad sensorid ja võimalus juhtida aknaid nutitelefoni kaudu.

Igasse majja saab tuua rohkem valgust Eesti suurima aknatootja Plasto müügijuht Mait Mandri ütles Delfi Tasku ehitussaates “Ehitame Maja”, et aknaklaasid on kõik üsna sama kvaliteediga ehk need annavad edasi võimalikult palju valgust. Aknaid saab ka toonida, et peletada valgust, või katta kihiga, mis peegeldab tagasi nii sooja kui ka külma.

“Huvitaval kombel on tänapäeval ka plastikaknad teinud nii suure sammu edasi, et valik, kas paigaldada majale plastik-, puit- või alumiiniumiga kaetud puitaken, tehakse enamasti südamega – moraalist, esteetikast või rohelisest mõtteviisist lähtudes,” mainib Mandri.

Samas on majaehituses ja majade renoveerimisel võimalik ka üsna piiratud eelarvega saada majale ette väga head aknad ning leida lahendus, mis toob hoonesse kordades enam valgust. Nõu tuleb küsida ekspertidelt ja hoonesse kutsuda arhitekt, kes planeerib aknad nii, et perel on palju valgust, kontoris on värske õhk ning maamajas saab pikutades tähti vaadata.

24

NOVEMBER 2019

 ÄRIKINNISVARA JA -HALDUS 

Kaasaegne haldusprogramm

on võrreldav rätsepatööga Vana hea Excel ei ole kuskile kadunud, kuid aina enam võetakse kinnisvara haldamiseks kasutusele spetsiaalseid programme.

ANNE-MARI ALVER

R

iigi Kinnisvara portfellis on 1500 hoonet, mille pindala on kokku ca 1,7 miljonit ruutmeetrit.

“Sellises mahus kinnisvara haldamisel on äärmiselt oluline ettevõtte protsessidest lähtuv ja eesmärke toetav kinnisvara haldustarkvara,” tutvustab programmivalikut haldusteenuste direktor Mati Sillak ning lisab, et infotehnoloogia kiire arenguga tuleb veel leida uusi teeninduskanaleid, et viia klienditeenindus uuele tasemele ning muuta

infovahetus võimalikult operatiivseks ja lihtsaks.

Riigi Kinnisvara on üle kümne aasta kasutanud kinnisvara haldusprogrammi Archibus, mille funktsioonidest on peamiselt rakendatud andmete ja lepingute haldust ning kinnisvara korrashoiuga seotud tööülesannete menetlemist. Sealjuures on kasutusel olnud toetavad platvormid, nagu MS Sharepoint ja pilveteenused.

Arendusel on oma haldusprogramm “Kuna mahud ja vajadused on ajas muutunud ning avaliku sektori kinnisvara haldamine seab lisanõuded, siis on Riigi Kinnisvara otsustanud ise välja arendada oma haldustarkvara – eesmärgiga automatiseerida võimalikult palju tegevusi ja koondada kõik ühtsele platvormile,” räägib Mati Sillak ning jätkab: “2016. aastal võtsime kasutusele uue eelarvestamise süsteemi, mille

kaudu toimub Riigi Kinnisvara ja ministeeriumite vaheline eelarvete menetlemine. 2019. aastal rakendasime edukalt uue töötaotluste menetlemise keskkonna Works, mille edasi arendamisel lisanduvad ülevaatuse ja ennetava hoolduse moodulid. Nüüdseks on suures osas automatiseeritud tööprotsess koostööpartnerile tööülesande andmisest kuni müügiarve koostamiseni, sealhulgas on automaatne aktide koostamine, ostu- ja müügiarveridade täitmine ning loomine. Arenduse faasis on kinnistu- ja lepingute register. Veel kasutavad kinnisvaraarenduse projektijuhid ja kinnisvarahaldurid objektide ülevaatusel PlanGrid tarkvara,” räägib Sillak ning meenutab, et otsus hakata arendama oma tarkvara sündis vajadusest kirjeldada üüri- ja halduslepinguid terviklikus tarkvaras.

“Riigi Kinnisvara portfellis leidub erinevat kinnisvara ja vabaturul olev valmis tarkvara ei olnud piisavalt

... ET SINU KODU JA KONTOR LÄIGIKS

Koristusteenused • • • • • • • • •

Hoolduskoristus Ehitus- ja remondijärgne koristus Aknapesu Vaipkatete keemiline puhastus Koduvaipade keemiline puhastus Pehme mööbli keemiline puhastus Kontoritoolide keemiline puhastus Kivipõranda masinpesu PVC-põranda pesu ja kaitsevahatamine

Küsi kindlasti ka personaalset hinnapakkumist!

KONTAKT Aadli Puhastusteenused OÜ | Tel: +372 53 427 007, info@aadli.ee Kuldkinga tee 30, Saku, 75506 Harju maakond

 ÄRIKINNISVARA JA -HALDUS  paindlik. Tarkvara arendamisel on lähtutud põhimõttest, et andmed (kinnisvara, lepingud, töövõtjad, kasutajad) sisestatakse ühe korra tööprotsessi alguses ning kõik edasine on võimalusel automatiseeritud. Käsitööks on jäänud tööde vastuvõtmine, vanade arvestite näitude sisestamine, puudulike e-arvete konteerimine ja kinnitamine ning eelarvete koostamine.”

Mati Sillaku sõnul on lähituleviku plaanides arendada välja haldusteenuse klientidele orienteeritud veebikeskkond ehk kliendiportaal. Kliendiportaali eesmärk infokandja ja -vahendajana on koondada iga objekti kohta käiv olulisim informatsioon ühte kohta ning luua klientidele selge ülevaade objektiga seotud andmetest, lepingutest, töödest ja plaanidest.

Programm nii suur- kui ka väikehaldajatele “Pindi Kinnisvarahaldus kasutab programmi Korto Pro,” annab teada halduse ärisuuna juht Reimo Roze ning põhjendab, et see programm sisaldab kõiki võimalusi – alates näitude sisestamisest kuni e-koosolekute pidamiseni.

“Programm sisaldab elanike andmeid ja rolli ühistus ning korterite suurust ja arvu. Suured võimalused on reguleerida ka seadistusi erinevate ligipääsude jaoks vastavalt elaniku rollile. Samuti käib sel-

Foto: Shutterstock

le programmi kaudu kogu raamatupidamine, alates arvete sisse võtmisest kuni elanikele arvete väljastamiseni. Kuna osadel objektidel on kaugloetavad arvestid, siis on võimalik ka kaugloetavate arvestite näidufailid otse süsteemi laadida. Veel saab programmi kaudu genereerida kokku majanduskava, mille alusel jagab ühistu kulusid-tulusid. Lisaks on võimalik salvestada mugavalt kaustadesse ka kõik dokumendid – üldkoosoleku protokollidest kuni kindlustuspoliiside ja teiste lepinguteni. Kuna meil on enamik objekte kaetud tehnohooldusega, siis on programmis ka hoolduspäevikud, kus on kirjeldatud vastavalt lepingule ka tegevused, mis on ettenähtud objekti hoolduseks, à la katusehooldus, küttesõlme kontroll jms. Paljud aktiivsed ühistud kasutavad suhtluseks teadetetahvlit, kus on ka halduril võimalik edastada operatiivselt infot näiteks veekatkestuse jms kohta. Teadetetahvel on seotud inimese isikliku meiliaadressiga, mille kaudu jõuavad elanikeni ka arved.”

Väike uuring kinnisvarasse investeerivate väiketegijate hulgas tuvastas, et Tarkvaralabori loodud Korto meeldib ka üksikuid kortereid omavatele ja üürivatele investoritele, kes käsitlevad oma kinnisvaraportfelli mõttelise ühistuna. Teine populaarne programm on – üllatus-üllatus! – ikka Excel.

20aastase kogemusega Äri- ning laokinnisvara haldus- ja hooldusettevõte KOGU HARJUMAA PIIRES TASUTA KONSULTATSIOON

666 3606



Täishaldusteenus

Korrashoiu korraldamine

Tehnohoolde korraldamine

Täishaldusteenus on kogu haldusstandardi piires kirjeldatud kinnisvara säilimise ja korrashoiu teostamine

Korrashoiu korraldamisel tagatakse kinnisvara omanikule hoone väline ja sisene heakord, kokkulepitud puhtustase ja koristuse sagedus

Tegevused ja tööd selleks, et füüsiliselt säilitada kinnistu osaks olevaid ehitisi, tagades nende ning nende üksikute osade ja tehnosüsteemide seisundi vastavuse ettenähtud nõuetele

ELEKTROONILISE HOOLDUSPÄEVIKU KOOSTAMINE OBJEKTILE



ELEKTROONILISE HOOLDUSRAAMATU KOOSTAMINE OBJEKTILE

 TEHNILISE HALDURI TEENUSED  PROBLEEMIDE ESMAREAGEERINGUD  ÜÜRIKLIENTIDE IGAPÄEVANE TEHNILINE TEENINDAMINE

LAOHALDUS. EE

Möödapääsmatud hooldustööd

Hoolitsetud õueala on ärihoone visiitkaart Ärihoonete, korterelamute ja üürikinnisvara omanikud ning haldajad teavad, et potentsiaalsete üürnike poole pöördumisel võib nende kinnistute välimus osutuda peaaegu sama oluliseks kui sisekujundus.

K

innisvara naaberkruntidest eraldavad murualad ja puhtad ning ilusa kattega kõnniteed on ainult üksikud olulised “nurgakivid”, mis üürnike ja potentsiaalsete ostjate tähelepanu haaravad. Ei ole aga mingi saladus, et ajakulukad haljastustööd ja viimase lihvini hooldatud aiaala võivad kinnisvaraomanikule väga kalliks maksma minna.

Arvamus, justkui tuleks sellisel juhul valida luksusliku või täiesti ilmetu õueala vahel, ei pea sugugi paika. Atraktiivne õueala ei ole kättesaamatu unistus – tuleb valida lihtsalt vähe hooldust nõudev keskkonnahoidlik maastikukujundus.

Oluline on säästa iganädalaselt, sageli isegi igapäevaselt niitmiselt ja kastmiselt ehk valida aeda vähe vett ja hooldust vajavad lilled, puud ning põõsad.

28

NOVEMBER 2019

Kuus nõuannet, kuidas säästa raha ja aega

Fotod: Shutterstock

1.

Väikesed kosed ja purskkaevud pakuvad küll silmailu, aga röövivad ka meeletus koguses vett. Kui olete siiski veendunud, et soovite üht kahest õuealale, valige purskkaev, mis taaskasutab vett.

Aeda kujundades jagage see tsoonideks ehk grupeerige taimed, mis vajavad sarnases koguses vett. Grupeering tagab, et lilled, muru ja puud-põõsad saavad piisavas koguses vett, rikkumata seejuures teisi, mis vajavad vähem kastmist.

Paigaldage automaatne niisutussüsteem, millel on ühtlasi vihmaandur. See võitleb vee raiskamise vastu, tagades, et vihma korral jätab vihmuti kastmise sademete hoolde.

Kaaluge loodusliku muru asemel kunstmuru kasutamist. Kunstmuru on suurepärane alternatiiv looduslikule murule just tänu vähesele hooldusele ja vee kokkuhoiule. Nii ei ole tarvis maksta üüratuid summasid haljastusmeeskonnale korrapärase kastmise, rohimise, väetamise ja niitmise eest.

Lihtne viis vett säästa ja vähesema hooldusega läbi ajada on valida aeda kohalikud taimed, puud ja põõsad. Põliselanikest taimed vajavad vähem vett, pügamist, mullalisandeid ja hoolt.

2.

3.

4.

5.

6.

Katke mullapind kruusa, multši või hakkpuiduga. Need annavad aiale iseloomu, aga vähendavad ühtlasi erosiooni ja umbrohu kasvu.

Mida vähem taimi, seda vähem vett, pestitsiide ja herbitsiide peate kasutama. Ei ole aga mingi saladus, et õueala, kus ei ole üldse taimi, vaid ainult paiguti betooni ja mulda, ei paku just kuigi palju silmailu. Siiski saab ka kiviga mängida – ehitage sillutuskividest kõnniteed või kiviseinad ja -piirded, mis annab seltskondadele võimaluse privaatsemalt istuda.

Allikas: installitdirect.com

KEVAD • Puhastage vihmaveerennid lehtedest ja prahist.

• Kontrollige, ega katusel sammalt ei kasva, ega katuselt kive ole lahti tulnud või kaduma läinud.

• Kontrollige maja värvi seisukorda.

• Tagage, et aknad oleksid puhtad.

Kontrollige aknaklaaside ja -raamide seisukorda.

• Puhastage nii terrassid kui ka kõnniteed.

• Puhastage kõik välised kaunistused, näiteks lillepotid ja tänavakivid.

SUVI • Võtke ette kõik kaua oma aega oodanud väliskujundustööd. Soojem ilm võimaldab pindadel kiiremini kuivada.

• Kui teil on aed, tasub sealgi võtta ette suuremad hooldustööd – pügage ronitaimed ja maja lähedal kasvavad suuremad puud ning põõsad.

• Kindlasti tuleb üle kontrollida katus ja teha ära kõik vajalikud hooldustööd, enne kui talvekülm kohale jõuab.

SÜGIS • Puhastage vihmaveerennid lehtedest ja prahist.

• Soojustage torud ja kraanid, et need pakasega vastu peaksid.

• Kontrollige, et kanalisatsiooni äravool oleks puhas.

TALV • Kontrollige, ega välisseintel ole pragusid, mida jää võiks omakorda veel lõhkuda.

• Vaadake järele, ega mõni puu või aed ole tormis kahjustada saanud, et need omakorda teie vara ei ohustaks.

• Pärast tugevat tuult kontrollige ka katusekive. Need võivad olla lahti tulnud või isegi maha kukkunud.

Allikas: belvoir.co.uk

 ÄRIKINNISVARA JA -HALDUS 

REMINET OÜ

(R)evolutsioon füüsiliste varade halduse valdkonnas Me tegutseme iga päev füüsilises, ehitatud keskkonnas, kus meid ümbritseb lugematu hulk füüsilisi varasid.

Ehitusvaldkonnas tegeletakse kõigega, mis toimub ehitise elukaare vältel ehk kõigi tegevustega, mis toimuvad ehitise kavandamisest kuni selle lammutamiseni. Kogu tegevus keerleb füüsiliste varade loomise, haldamise ja hooldamise ning lõpuks nende lammutamise või utiliseerimise ümber.

R

ääkides füüsilistest varadest, mõtleme kõike alates taristust ja kinnisvarast ning lõpetades seadmete ja sõidukitega ehk kogu maist vara, mida saab käega katsuda. Vastavalt ISO standardile defineeritakse varahaldust kui organisatsiooni tegevuste kompleksi varadest saadava väärtuse kasutamiseks.

Varahaldus tõlgib strateegilised ärilised eesmärgid varadega seotud otsusteks, plaanideks ja tegevusteks, milleks kasutatakse protsesse, tehnikat ja tööriistu. Just oskusest, kuidas varadest viimast võtta, on meil seni puudu jäänud ja tehnoloogilised uuendused toovad siin kaasa peadpööritavad muutused.

Varahaldust ootab ees digitaliseerimine, mille peamine liikumapanev jõud on tehnoloogia areng ja nende jõudmine massidesse.

Tehnoloogia tormiline areng muudab mängureegleid varahalduses põhjalikult. Kohati peetakse ehitussektoris IT-d ikka eraldi seisvaks teemaks, mis ei ole kaugeltki nii oluline kui traditsiooniline ehitustööriist, nii ei osata selle rakendamisest tulenevat kasu hinnata. Tegelikkus on juba muutunud, tehnoloogia saab iga ärivaldkonna lahutamatuks osaks, mille rakendamiseta ei ole võimalik konkurentsis püsida. Ehitussektoris on põhilisi tehnoloogilisi suunamuutjaid mitu – mudelprojekteerimine (BIM), asjade internet (IoT) ja liitreaalsus. Koos üha enam kasutust leidvate pilvelahendustega moodustavad need (r)evolutsioonilise jõu, mida ei ole võimalik eirata.

BIM Mudelprojekteerimine on viimastel aastatel ehitusvaldkonnas kiirelt kasutust leidnud. See on tõestanud elujõudu arhitektide ja projekteeri30

NOVEMBER 2019

jate töölaudadel eelkõige 3D-visualiseerimisvahendina. Samuti jõuab see tehnoloogia ehitusplatsidele, aidates tuvastada vigu enne, kui need kivisse ja mörti panduna tõeliselt kalliks maksma lähevad. Kinnisvarahaldajad vaidlevad tuliselt, kas ja kuidas aitaks mudelprojekteerimine nende elu lihtsamaks muuta. Siin on näha kahesuunalisest infoliikumisest tulenevaid eeliseid. Esiteks saavad kinnisvara korrashoiuga tegelevad inimesed pikaajalised kogemused hoone elukaare algusesse anda. Nii saavad omanikud ja arhitektid kasutada neid otstarbekamate ja mugavamate hoonete kavandamisel, mille ülalpidamiskulud saab hoida mõistlikul tasemel. Teiseks saab korrashoidja hoone majandamiseks vajaliku info korrastatuna kätte siis, kui ta hoone üle võtab – ta saab varahalduse infomudeli oma käsutusse.

Asjade internet – (Internet of Things – IoT) Lähiaastatel ühendatakse internetti miljonid seadmed, mis edastavad tohutut infovoogu. See muudab kõige olulisemalt kinnisvara ja teiste füüsiliste varade haldamisega tegelevate spetsialistide elu, sest nemad on ehitise elukaare kõige pikemas osas – selle kasutamise ja hooldamise etapis. Kasutamise aastate jooksul tekib 80% kõigist hoonega seotud kuludest ja haldustarkvara kasutuselevõtt võimaldab uuringute andmeil neist kokku hoida kuni 35%.

Pilvetehnoloogia Üha enam jõuavad firmad arusaamisele, et pilveteenus on sobiv alternatiiv seni pakutud IT-teenustele.

Suured serverikeskused selleks ehitatud ruumides pakuvad eeliseid iga firma isiklike serverite ees, seda nii turvalisuse kui ka hinna vaatepunktist. Just teenuse kasutajamugavuse suurenemine ja järjest alanevad

hinnad annavad võimaluse viia pilveteenuse kasutus massidesse. Suureneb ka spetsialiseerumine ja võrgustumine – peale põhikompetentsi vajaminev ostetakse sisse partneritelt. Pilverakenduste projektipangad on Eestis praegu juba tavalised.

Nüüd on jõupingutused suunatud ehitise elukaare osaliste koostöövõimaluste lihtsustamisele – alustades hoone kavandajatest ja ehitajatest lõpetades haldajatega. Oluline on, et igaüks neist pääseks lihtsalt ligi vajalikele värsketele andmetele. See ei tähenda tingimata uute tarkvaralahenduste kasutuselevõttu. Kõik osalised toodavad andmeid, mis peavad liikuma takistuseta ühest tarkvarast teise ja olema ligipääsetavad asjaosalistele kõikjal ning kõikides seadmetes.

Andmete analüüs Tihti räägitakse ehitussektori tootlikkusest, mis on teiste majandussektoritega võrreldes väga madal.

Ehituses ei ole viimaste aastasadade jooksul sisuliselt midagi muutunud ja kinnisvara korrashoid on tegevusharuna veel suhteliselt noor.

Elukaare osaliste koostoimimine tähendab sedagi, et andmed sisestatakse süsteemidesse ainult üks kord ja neid värskendatakse pidevalt. Andmete kättesaadavus, nende analüüs, tulemuste mõõtmine reaalajas ja kogemuse rakendamine uutes projektides on lahendus probleemile, kuidas vähendada ehitistega seotud kulusid, riske ja keskkonnamõju.

Olles hiljuti intervjueerinud suuremaid Eesti kinnisvaraomanikke, tõdesin, et enamik neist ei oma süstemaatilist ülevaadet oma varast, sellega seotud kuludest ega võimalusest varahaldust tõhustada. Väga suur osa tööajast kulub andmete otsimisele, nende valideerimisele ja ebapiisavast infost tekitatud probleemide lahendamisele – näiteks telefonikõnedele ja tühisõitudele.

Proovige hinnata oma organisatsiooni näitel, kui palju väheneks töötundide vajadus, kui teil oleks kogu tööks vajalik info alati lihtsalt kättesaadav. Üks intervjueeritav leidis, et tulemus on 30%, mis tähendab aastas umbes 140 000 eurot kokkuhoidu varahalduse pealt. Sellele lisandub väiksem vajadus uute töökäte järele.

MILLEST ALUSTADA ETTEVÕTTE VARAHALDUSE DIGITALISEERIMIST? Vararegister Kõigepealt mõelge, mis on juba olemas. Alustage oluliste varade süstematiseerimisest, olles enne kokku leppinud, kui detailselt on seda vaja. Tehtud töö tulemus on vararegister. Selleks saab kasutada spetsiaalset tarkvara, kuid esialgu võib info ka Exceli tabelis olla.

Oluline on, et seda oleks vajadusel lihtne varahaldustarkvarasse üle viia.

Järgmised sammud pikema plaani raames Järgmiseks võtke ette kõige olulisemad varadega seotud tegevused ettevõttes. See võib olla seadmete hooldamine, tööde tellimine, kalendrid, töögraafikud, tööde aktid ja sellest tulenevalt ülevaade seadmetega seotud kuludest.

Vaadake üle tööprotsessid ja analüüsige vajadust neid muuta.

Lepingute haldamine – olgu need üürilepingud või teenuslepingud.

Pindade haldamine – kui palju on pinda kokku ja kelle käsutuses on ruumid. Kas ruumide kasutus on piisavalt intensiivne või võib pindu vähendada? Kas ruume saaks välja üürida?

Seda nimekirja võiks veel pikalt jätkata.

Oluline on omada pikemaajalist vaadet ja mõõta tulemust iga etapi tegemise järel. Lõpetuseks: alati on kasulik kaasata eksperte, kes aitavad mõelda välja kõige kiirema tee eduni.

20 aastat kogemust füüsiliste varade haldamise korraldamisel ja konsulteerimisel Eestis ning mujal maailmas • Ettevõtte füüsiliste varade – kinnisvara, infrastruktuuri, seadmete – haldamise digitaliseerimine • Varahalduse analüüs – olemasoleva olukorra kaardistamine ja tulevikustsenaariumide koostamine • Varahaldusmudelite loomine ja juurutamine • Sobivate IT-lahenduste leidmine – tarkvarad ja pilveteenused • Koolitused • Konsultatsioonid