Riigikohtu lahendid korteriühistute asjades by Eesti Korteriühistute Liit

EESTI KORTERIÜHISTUTE LIIT

RIIGIKOHTU LAHENDID KORTERIÜHISTUTE ASJADES

2012

RIIGIKOHTU LAHENDID KORTERIÜHISTUTE ASJADES Käsiraamat korteriühistule Väljaandja: Eesti Korteriühistute Liit Koostajad: Urmas Mardi, Margus Saulep Kujundus: Ortwil

Käsiraamatu koostamist toetas Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium © Eesti Korteriühistute Liit, 2012

Sisukord Õigusaktide lühendid................................................... 4 Hea lugeja!.................................................................. 5 1. KORTERIÜHISTU..................................................... 7 1.1. Korteriühistu asutamine, mõiste ja ülesanded................................................. 7 1.2. Korteriühistu liikmed, liikme õigused ja kohustused............................................................. 8 1.3. Korteriühistu üldkoosolek ja juhatus.............. 10 1.4. Korteriühistu majandamiskulud..................... 13 1.5. Korteriühistu ja kolmandate isikute vahelised suhted.................................................... 16 1.5.1. Majandamiseks sõlmitavad lepingud........ 16 1.5.2. Korteriühistu liikmete huvide esindamine.18 2. KORTERIOMAND................................................... 21 2.1. Korteriomandi mõiste...................................... 21 2.2. Korteriomandi omanike kohustused................ 22 2.3. Korteriomandi võõrandamise kohustus........... 22 2.4. Korteriomandi omanike omavahelised suhted................................................................... 23 2.5. Korteriomandi maksud, koormatised, kulutused ja vili..................................................... 25 2.6. Korteriomandite valitsemine............................ 27

Õigusaktide lühendid Asjaõigusseadus Asjaõigusseaduse rakendamise seadus Eesti NSV tsiviilkoodeks Eesti Vabariigi põhiseadus Ehitusseadus Elamuseadus Elektriohutusseadus Elektrituruseadus Eluruumide erastamise seadus Erastamisseadus Kaugkütteseadus Kinnistusraamatuseadus Kohaliku omavalitsuse korralduse seadus Korteriomandiseadus Korteriühistuseadus Lifti ja köistee ohutuse seadus Maareformi seadus Mittetulundusühingute seadus Mõõteseadus Pankrotiseadus Perekonnaseadus Planeerimisseadus Pärimisseadus Raamatupidamise seadus Riigilõivuseadus Riigi õigusabi seadus Tarbijakaitseseadus Teeseadus Tsiviilkohtumenetluse seadustik Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seadus Tsiviilseadustiku üldosa seadus Tuleohutuse seadus Täitemenetluse seadustik Töölepingu seadus Vabariigi Valitsuse seadus Veeseadus Võlaõigusseadus Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seadus Äriseadustik Ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni seadus

AÕS AÕSRS TsK PS EhS ES EIOS ELTS EES ErS KKütS KRS KOKS KOS KÜS LKOS MaaRS MTÜS MõõteS PankrS PKS PlanS PärS RPS RLS RÕS TKS TeeS TsMS TsMSRS TsÜS TuOS TMS TLS VVS VeeS VÕS VÕSRS ÄS ÜVVKS

Hea lugeja! Teie ees on Eesti Korteriühistute Liidu poolt koostatud elektrooniline käsiraamat «Riigikohtu lahendid korteriühistute asjades». Käsiraamatu koostamise soov ja ajend tuli ühistujuhtidelt – ühistud on oma praktikas väga otseselt seotud õiguse kohaldamisega ning probleeme ja küsimusi kerkib üles pidevalt. Siiski jääb vajaka teadmistest – näiteks on raske leida Riigikohtu lahendeid ühes või teises vajalikus küsimuses. Ühistute puhul on oluline seaduse kohaldamine lähtuvalt praktikast, mistõttu on vajalik olla õiguse teostamisel kursis Riigikohtu seisukohtadega. Käesoleva käsiraamatu eesmärk on juhtida ühistujuhtide ja ka ühistuliikmete tähelepanu õigusvaidlustele, milles on Riigikohus teinud kohtulahendid, lootes seeläbi isikute õiguskuulekuse kasvule, vältimaks tarbetuid ja pikki kohtuvaidlusi. Käsiraamat on koostatud Riigikohtu kodulehel www. nc.ee avaldatud kohtulahendite baasil, hõlmates lahendeid aastast 1999 kuni 2012. Ära on toodud Riigikohtu otsused ja määrused tsiviilasjades, milles tehtud kohtulahenditel on põhimõtteline tähendus õiguskindluse tagamiseks ja ühtse kohtupraktika kujundamiseks või õiguse edasiarendamiseks. Käsiraamatul on kaks suurt teemat: korteriühistu ja korteriomand. Just nendes valdkondades kerkib ühistutel enim probleeme ja küsimusi. Põhilised ühistute probleemid, mis on aktuaalsed ja milledele käsiraamatu lugemine vastused annab: – millised on korteriühistu ülesanded; – korteriühistus majandamiskulude nõuete menetlemine ja nõuete aegumine; – kuidas on võimalik pindalapõhisest majanduskulude arvestusest kõrvale kalduda; – mida peab teadma, kui soovitakse realiseerida korteriomandi sundvõõrandamismentlust; – tehnosüsteemide korrashoid ja kes vastutab võimalike kahjude eest; – kes saavad olla korteriühistu liikmed; – kes võivad olla korteriühistu juhatuse liikmeteks; – kuidas toimub juhatuse liikmetega tehingute tegemine ühistusiseselt; – mida peab silmas pidama üldkoosolekute korraldamisel, üldkoosolekute otsused ja nende vaidlustamine; – kelle pädevusse kuulub ühisteenuste osutajatega lepingute sõlmimine; – kas korteriomanikul on kohustus võimaldada oma korteris küttetorustiku vahetus. Loodan, et käsiraamatu lugemine annab Teile õiguskindlust ja julgust langetada mõistlikke otsuseid, vältimaks pikki ja keerukaid õigusvaidlusi. Kasulikku lugemist soovides, Urmas Mardi Eesti Korteriühistute Liidu õigusosakonna juhataja

1. KORTERIÜHISTU

1.1. Korteriühistu asutamine, mõiste ja ülesanded 14.06.2004 3-2-1-76-04

• KÜS § 2 lg 1 kohaselt on korteriühistu korteriomandiseaduses sätestatud korteriomanike loodud mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on korteriomandi eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine.

Korteriühistu ülesanded

• Korteriühistul on kaks eesmärgipärast ülesannet, s.o korteriomandi eseme mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Korteriühistu esmaseks kohustuseks on hoolitseda ühise omandi korrapärase majandamise eest. Mõtteliste osade ühine majandamine tähendab KÜS § 15 ja § 151 järgi nii majandustegevuse kava, aruandeid kui ka majandamiskulusid. 16.09.2004 3-2-1-83-04

• KOS § 8 lg 1 teisest lausest tulenevalt toimub korteriühistu asutamisel kaasomandi mõttelise osa valitsemine ja korteriomanike ühiste huvide esindamine korteriühistu kaudu. Kui korteriomanikud asutavad korteriühistu, siis varem nimetatud valitseja volitused lõpevad, s.o korteriühistu ja valitseja samaaegne eksisteerimine ja tegutsemine on välistatud. Korteriühistu asutamisega esindab korteriomanike ühiseid huve valitseja asemel korteriühistu.

Korteriühistu asutamise mõju valitseja volitustele

11.05.2005 3-2-1-38-05

• Korteriühistu ülesandeks on korteriomanike ühise omandi hooldamine, sh elamu tehnosüsteemide korrashoidmine. Seega võib korteriomanike kaasomandis olevate elamusiseste küttesüsteemi püstikute rikkest põhjustatud kahju eest vastutada ka korteriühistu. Korteriühistu ja teiste vastutavate isikute vastutus on sellisel juhul solidaarne.

Tehnosüsteemide korrashoidmine

• KÜS mõttes on korteriühistuks korteriomanike, vallasajana erastatud korterite omanike või korterihoonestusõiguse omanike loodud mittetulundusühistu. Ehitise kui vallasasja või kinnistu kaasomanikel ei ole keelatud asutada mittetulundusühingut ehitise, sh elamu majandamiseks. Kuid vallasasjaks oleva ehitise või kinnistu kaasomanike loodud mittetulundusühing ei saa olla korteriühistu KÜS mõttes. Ehitise kaasomanikud ei saa korteriühistut asutada. • Vallasasjaks oleva ehitise kaasomanike asutatud mittetulundusühingu nimetamine põhikirjas korteriühistuks ei kujuta endast olulist vastuolu seadusega TsÜS § 40 lg 1 p 3 tähenduses, sest mittetulundusühing saab oma nime viia seadusega kooskõlla, muutes põhikirja.

Korteriühistu mõiste

16.11.2006 3-2-1-101-06

Vastutus kahjude eest

Kas vallasasjaks oleva ehitise või kinnistu kaasomanike loodud mittetulundusühing saab olla korteriühistu KÜS mõttes?

• Erinevalt korteriühistu asutamisest ei loo tavalise mittetulundusühingu asutamine kohustusi isikutele, kes ei ole mittetulundusühingu liikmed. Juhul, kui mittetulundusühingu põhikirja järgi pannakse seoses mittetulundusühingu asutamise ja tegevusega kohustusi isikutele, kes ei ole mittetulundusühingu liikmed, ei 7

vasta mittetulundusühingu põhikiri seadusele. Selline põhikirja vastuolu seadusega ei ole aga oluline vastuolu TsÜS § 40 lg 1 p 3 mõttes, sest seda on võimalik kõrvaldada ja kohus peab andma mittetulundusühingule tähtaja põhikirja seadusega kooskõlla viimiseks ning alles rikkumise tähtajaks kõrvaldamata jätmise korral sundlõpetama mittetulundusühingu.

1.2. Korteriühistu liikmed, liikme õigused ja kohustused Korteriühistu liikmed

• KÜS § 5 lg 1 kohaselt on korteriühistu liikmeks kõik ühe või mitme korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanikud, kui korteriühistu moodustamise otsus on tehtud samas seaduses sätestatud korras.

Erastatud korteri omanik korteriühistu liikmena

• Erastatud korteri omanikud on igal juhul vastava korteriühistu liikmeks, kui ühistu moodustamise otsus on tehtud korteriühistuseaduses sätestatud korras.

Liikmelisuse tekkimine

• Kuna eluruumi erastamise tingimuseks oli ka korteriühistu asutamine, kui elamus oli pärast korterite erastamist viis või enam omanikku, siis valides üüritud eluruumi erastamise nõustus kostja ka liikmelisusega korteriühistus.

22.03.2000 3-2-1-22-00

Korteriühistu liikmed

• Korteriühistu mõiste antakse KÜS § 2 lg-s 1, mille järgi on korteriühistu korteriomandiseaduses sätestatud korteriomanike loodud mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on korteriomandi eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Seega annavad korteriomanikud korteriühistu moodustamisega viimasele pädevuse esindada korteriomanike ühist huvi. Eeltoodud eesmärgi tagamiseks loetakse korteriühistu liikmeks kõik korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanikud. • Otsustades omandada korteriomandi elamus, mille haldamiseks on moodustatud korteriühistu, nõustus hageja (korteriomanik) ka liikmelisusega korteriühistus. Tulenevalt KÜS § 5 lg-st 2 loetakse omandaja korteriühistu liikmeks astumise päevaks omandiõiguse ülemineku päeva.

18.01.2006 3-2-1-153-05

• Korteri liisinguvõtjast valdajat võib pidada esindusõiguse aspektist samaväärseks korteri kaasomanikuga ja ka temal on õigus esindada korteriomanikust liisinguandjat korteriühistu üldkoosolekul.

25.04.2006 3-2-1-38-06

Liikmelisuse tekkimine

Liisinguvõtja esindusõigus

20.12.1999 3-2-1-109-99

• Korteriühistu üldkoosoleku otsus on õiguslikult olemuselt korteriühistu liikmete mitmepoolne tehing, mida on võimalik TsÜS § 129 lg 1 kohaselt heaks kiita. Siiski ei muuda korteriühistu üldkoosoleku otsuse hilisem heakskiitmine üldkoosolekut tagantjärele otsustusvõimeliseks. Korteriühistu liikmed 8

• Korteriühistu on mittetulundusühing, millele kohaldatakse lisaks KÜS-i sätetele ka MTÜS-i sätteid. MTÜS § 1 lg 1 järgi on mittetulundusühing isikute vabataht-

10.05.2010 3-2-1-39-10

lik ühendus, mille eesmärgiks või põhitegevuseks ei või olla majandustegevuse kaudu tulu saamine. Kui tavalise mittetulundusühingu asutamine toob kohustusi vaid mittetulundusühingu liikmeks astuda soovinud (ja vastuvõetud) isikutele, siis KÜS § 5 lg-s 1 sätestatud erireegli kohaselt loetakse korteriühistu liikmeks kõik korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanikud ning teised isikud ei saa olla korteriühistu liikmeks (st korteriühistu asutamine toob seaduse alusel kohustused ka korteriomanikele, kes pole korteriühistu liikmeks astuda soovinud.

Korteriühistu asutamisega kaasnevad kohustused

16.06.2010 3-2-1-53-10

• Kui korteri omanikuks on alaealine, siis korteriühistu majandamiskulude väljamõistmiseks tema seaduslikult esindajalt (lapsevanem) ei ole õiguslikku alust. Liikmesusest tulenevad kohustused korteriühistu suhtes on sellisel juhul korteriomanikust alaealisel. Piiratud teovõimega isiku kohustuste täitmise eest tema seaduslik esindaja ei vastuta.

Alaealise liikme kohustuste täitmine

15.12.2010 3-2-1-124-10

• KÜS § 5 lg 5 eesmärgiks on lahendada küsimus, kellel on korteriühistu üldkoosolekul hääleõigus, kui korteriomand on mitme isiku kaasomandis, kuivõrd KÜS § 11 lg 1 kohaselt annab korteriühistu liikmete üldkoosolekul iga korteriomand ühe hääle, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti, ning KÜS § 101 kohaselt võib üldkoosolekul osaleda ja hääletada korteriühistu liige.

Kohustuste täitmine, kui puudub kaasomanike kokkulepe liikmelisuse kohta

• KÜS § 5 lg 5 eesmärgiks ei ole vabastada kaasomanikest korteriomanikke majandamiskulude tasumise kohustusest olukorras, kus nad ei ole kokku leppinud, kes neist on korteriühistu liige. • Majandamiskulude tasumise kohustuse puhul tuleb korteriühistu liikmete kindlaksmääramisel lähtuda KÜS § 5 lg-s 1 sätestatud üldreeglist, mille kohaselt korteriühistu liikmeks on kõik korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanikud, st kõik korteriomandi kaasomanikud juhul, kui korteriomand on kaasomandis. 16.02.2011 3-2-1-149-10

• Kaasomanike vaidlused korteriühistu liikme määramise üle tuleb KÜS § 5 lg 5 alusel lahendada hagita menetluses.

Liikmelisuse tekkimine

• Korteriühistu liikmeks astumiseks ei pea puudutatud isik esitama tahteavaldust ühistule. Tulenevalt KÜS § 5 lg-st 1 on korteriühistu liikmeks kõik ühe või mitme korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanikud, kui korteriühistu moodustamise otsus on tehtud korteriühistuseaduses sätestatud korras. Tulenevalt KÜS §-st 5 on korteriomandi omanikud automaatselt nõustunud liikmesusega korteriühistus ja korteriühistusse astumiseks ei pea esitama tahteavaldust (KÜS § 5 lg 2 ja lg 3).

Kasutuskord

• Kaasomandi kasutuskorraga ei saa reguleerida kaasomanike ja kolmandate isikute vahelisi suhteid, sh suhteid kaasomanike ning korteriühistu vahel. Samas ei ole välistatud muud kokkulepped kaasomanike ja kolmandate isikute vahel, millega reguleeritakse poolte õigusi ja kohustusi, mis tulenevad kaasomandi kasutamisest. 9

Korteriomandi võõrandaja ja omandaja solidaarne kohustus

• KÜS § 7 lg 3 loob korteriomandi võõrandaja ja omandaja solidaarse kohustuse, st viidatud sätte alusel võib KÜ nõuda korteriomandi võõrandamise korral võõrandaja tasumata jäänud maksete tasumist nii võõrandajalt kui ka omandajalt. Kõnealuse sätte eesmärgiks ei ole vabastada korteriomandi võõrandajat tema omanikuks oleku ajal tekkinud võlgnevuse tasumisest, vaid lihtsustada KÜ nõude maksmapanekut olukorras, kus korteriomandi omanik on vahetunud. Korteriomanik on KÜ liikmena (KÜS § 5 lg 1) kohustatud täitma KÜS § 13 lg 4 järgi KÜ otsuseid elamu majandamiseks ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta.

15.06.2011 3-2-1-48-11

• Korteriomandi võõrandamine kohtumenetluse kestel ja sellega muutunud õiguslik olukord, ei takista võlgnevuse väljamõistmist. Küttetorustiku vahetamise tagamine

• Kui KÜ torustiku lähtudes kohustus vahetus.

on õiguspäraselt otsustanud elamus küttevahetamise on see kostjale KÜS § 13 lg-st 4 täitmiseks kohustuslik. Korteriomanikul on võimaldada oma korteris keskküttetorustiku

13.02.2012 3-2-1-116-11

1.3. Korteriühistu üldkoosolek ja juhatus Korteriühistu juhatuse liige

• Ebaõige on seisukoht, et korteriühistu juhatuse liikmeks saab olla ainult korteriühistu liige. Sellist piirangut ei tulene ei korteriühistu ega mittetulundusühingute seadusest. Nõuded mittetulundusühingu juhatuse liikmetele on kehtestatud MTÜS §-s 26.

20.12.1999 3-2-1-109-99

Juhatuse otsus ruumi kasutusotstarbe muutmise kohta

• Korteriühistu juhatuse otsust ruumi kasutusotstarve muutmise kohta ei saa samastada AÕS § 72 lg 1 kohase kaasomanike kokkuleppega. AÕS § 72 lg-st 1 tulenev kaasomandi valdamine ja kasutamine on üksnes kaasomanike õigus.

09.10.2002 3-2-1-105-02

• AÕS § 74 lg 1 kohaselt võib asja või selle majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel. Tuvastushagi üldkoosoleku otsuse tühisuse tuvastamiseks

• Korteriühistu üldkoosoleku otsuste tühisuse tuvastamise hagi on tuvastushagi, mille isik võib esitada õigussuhte olemasolu või puudumise tuvastamiseks, kui tal on õiguslik huvi õigussuhte olemasolu või selle puudumise tuvastamiseks kohtu poolt. • Õigustatud huvi võib muuhulgas väljenduda hageja põhjendatud soovis saada rehabiliteeritud, hoiatada kostjat edaspidi rikkumistest hoiduma või saada toimepandud rikkumiste kindlakstegemisega selgust võimalike kahju hüvitamise nõuete aluste osas. • Tagasikutsutud juhatuse liikmel võib olla õigustatud huvi üldkoosoleku otsuste seaduslikkuse vastu, kui need otsused puudutavad tema õigusi ja kohustusi suhetes ühistuga

25.02.2004 3-2-1-23-04

23.02.2005 3-2-1-2-05

• Korteriühistul on õigus otsustada kohustusi rikkunud korteriomanike kohustamise üle korteriomandi võõrandamiseks ka siis, kui tegemist on vallasasjana käibes oleva korteriga. • Korteriomandiseaduse § 14 lg-te 1 ja 3 järgi võõrandamisnõude esitamise otsusega ja sellise otsuse kohtulikul vaidlustamisel kohtuotsuse jõustumisega, ei kaota korteriomanik automaatselt õigust korterile. Sisuline vaidlus võõrandamise vajalikkuse üle lahendatakse kohtus KoS § 14 lg 5 järgi korteriomaniku või valitseja (või korteriühistu) hagi alusel võõrandamiseks kohustamiseks

Korteriomandi võõrandamisnõude otsustamine korteriühistu poolt Otsuse vaidlustamine

16.06.2010 3-2-1-53-10

• Olukorras, kus korteriühistu üldkoosolek oli vastu võtnud ebaseadusliku otsuse, oli korteriühistu liikmetel KÜS § 13 lg 3 alusel võimalik kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates pöörduda kohtusse otsuse tühistamiseks. Juhul kui seadusega vastuolus olevat üldkoosoleku otsust tähtaegselt ei vaidlustatud, on see kehtiv ja KÜS § 13 lg 4 kohaselt kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslik

Ebaseadusliku otsuse kehtivus

16.02.2011 3-2-1-170-10

• Juhatuse liikme iseendaga tehtud tehing ilma üldkoosoleku otsuseta on tühine TsÜS § 129 lg 1 alusel, kui teise isiku nimel esindusõiguseta tehtud mitmepoolne tehing.

Juhatuse liikme tehing iseendaga

• Kostja õigus iseenda nimel hagejaga kehtivalt lepingut sõlmida ehk tema õigus hagejat tehingutes iseendaga esindada eeldas hageja üldkoosoleku sellekohast otsust. Juhatuse liikmete õigus teha iseendaga tehinguid on mittetulundusühingu jaoks oluline küsimus, juhatuse esindusõiguse piiramise eesmärgiks on võimalike huvide konfliktide ärahoidmine juhatuse liikme ja mittetulundusühingu vahel. 25.05.2011 3-2-1-28-11

20.06.2011 3-2-1-58-11

• Kui korteriühistu üldkoosolek võtab vastu otsused, mida ta on pädev vastu võtma ainult põhikirja muutmiseks ja selleks ettenähtud korras, siis võivad need otsused olla tühised MTÜS § 24` lg 1 järgi.

Üldkoosoleku otsused

• Üldkoosoleku kokkukutsumise korra rikkumisega on tegemist ka siis, kui üldkoosolekul otsustatakse küsimusi, mis nõuavad põhikirja muutmist ja üldkoosoleku kokkukutsumise teates pole päevakorra osas märgitud põhikirja muutmist (v.a MTÜS § 20` lg-s 5 toodud juhul).

Üldkoosoleku kokku-kutsumise korra rikkumine

• MTÜS § 22 lg 11 esimesest lausest tulenevalt kui põhikirjas ei ole teistsugust regulatsiooni, ei pea üldkoosolekul juhatuse liikme valituks osutumiseks kandidaat saama poolthäälte enamust, vaid piisab, kui ta saab enam hääli teisest samale kohale kandideerinud isikust. Seega võib valituks osutada ka isik, kes saab minimaalselt poolthääli, kui temaga koos rohkem isikuid samale kohale ei kandideeri.

Juhatuse valimine

• Isiku valituks osutumise kehtivus ei sõltu sellest, kas hääletustulemusi on protokollis õigesti kajastatud või kas neile on antud õige hinnang. 11

• Üldkoosolekust osavõtjate arvu näitab eelduslikult koosolekust osavõtjate nimekiri koos igaühe allkirjaga mitte protokoll. Korteriomandi eraldamine küttesüsteemist

• Korteri eraldamine elamu üldisest küttesüsteemist on ühise asja oluline muutmine, seega küsimus, mida tuleb lahendada üksnes kaasomanike kokkuleppel. Selle kokkuleppega on võrdsustatav korteriühistu üldkoosoleku otsus, mille poolt on hääletanud kõik korteriomanikud. Kõigi korteriomanike nõusolek on nõutav, kui majas on üks ühine küttesüsteem.

18.07.2011 3-2-1-50-11

• Juhul kui kõigi kaasomanike nõusolek on olemas, siis vajab kõigi kaasomanike nõusolekut ka küttesüsteemi taastamine selle esialgsel kujul. • Põhikirjaga kooskõlas olevat üldkoosoleku otsust, kui põhikirjas endas puudub vastuolu seadusega, ei saa lugeda tühiseks ega tühistada. • Korteriühistu üldkoosoleku otsuse ebaselge sõnastus ei ole TsÜS § 86 lg 1 järgi üldkoosoleku otsuse tühisuse aluseks. Üldkoosoleku otsuste vastuvõtmine ja täitmine

• Korteriühistu otsuse täitmine on korteriühistu liikmele kohustuslik eelkõige järgmiste tingimuste täitmisel: otsustatud küsimuse lahendamine on korteriühistu pädevuses, st otsustatud on elamu majandamiseks ja säilitamiseks vajaliku toimingu tegemine või majandamiskulude kandmine; küsimuse võis lahendada häälteenamusega; otsus on vastu võetud ettenähtud häälteenamusega; otsus ei ole tühine, eelkõige kui otsuse vastuvõtnud liikmete üldkoosolekul ei ole rikutud kokkukutsumise korda ja otsus ei ole vastuolus heade kommetega; otsust ei ole KÜS § 13 lg 3 alusel kehtetuks tunnistatud.

13.02.2012 3-2-1-116-11

• Korteriühistu pädevuses ei ole häälteenamusega otsustada mitte üksnes vajalike kulude tegemist TsÜS § 63 p 1 mõttes. Eelkõige KÜS § 151 lg 2 kolmandat lauset arvestades tuleb KÜS § 13 lg-t 4 tõlgendada selliselt, et häälteenamusega võib otsustada ka kulutuste tegemise elamule, mida võib pidada kasulikeks TsÜS § 63 p 2 mõttes. See ei tähenda, et häälteenamusega saaks otsustada kõigi kasulike kulutuste tegemist, vaid kulutused peavad mahtuma KÜS § 151 järgsete kulude hulka. Kuna keskküttetorustiku asendamist saab pidada tehnosüsteemi asendamiseks KÜS § 151 lg 2 mõttes, on see remondina häälteenamusega lahendatav ka siis, kui tegemist ei ole vajaliku kulutusega TsÜS § 63 p 1 mõttes. • KÜS § 151 lg 2 järgi võib korteriühistu otsustada häälteenamusega ka amortiseerimata küttesüsteemi uuendamise Üldkoosoleku otsus

• Korteriühistu liikmete üldkoosoleku otsusest kui tehingust tulenevad õigused ja kohustused ka neile korteriühistu liikmetele, kes otsuse vastuvõtmisel ei osalenud või hääletasid selle vastu.

13.02.2012 3-2-1-116-11

04.04.2012 3-2-1-28-12

• Korteriühistu pädevuses on otsustada elamu majandamiseks ja säilitamiseks vajaliku toimingu tegemine või majandamiskulude kandmine. Pööningu väljaehitamise üle otsustamine ei kuulu korteriühistu üldkoosoleku pädevusse. Korteriühistu liikmete üldkoosolek ei saa otsustada häälteenamusega küsimusi, milleks on vajalik korteriomanike kui kaasomanike kokkulepe.

Üldkoosoleku otsus vs korteriomanike kokkulepe

1.4. Korteriühistu majandamiskulud 23.05.2002 3-2-1-66-02

• Korteriühistu nõudis kostjalt 1998. a juulist kuni detsembrini viivist maksete mittetähtaegse tasumise eest. Korteriühistu (endine elamuühistu Kaevur) kanti mittetulundusühistute ja sihtasutuste registrisse 15.12.1998. Kuni selle kuupäevani oli viivise arvutamise aluseks elamuühistu Kaevur põhikiri.

Viivise arvestus

21.04.2004 3-2-1-42-04

• Ka korteriühistusse kuuluvad mitteeluruumide omanikud tarbivad KÜS §-s 151 loetletud teenuseid. Seetõttu on nad kohustatud tasuma tarbitud teenuste eest samadel alustel, mis eluruumide omanikud

Majandamis-kulude arvestamine mitte-eluruumide omanikele

25.11.2004 3-2-1-135-04

• Eluruumide erastamise korrast tulenevalt võib elamu üleandmise-vastuvõtmise aktis kokkulepitud remondikulude võlgnevuse summat vaidlustada ning samuti on võimalik tõendada võla puudumist.

Remondi-võlgnevused elamu üleandmisel

16.06.2010 3-2-1-53-10

• Kui korteri omanikuks on alaealine, siis korteriühistu majandamiskulude väljamõistmiseks tema seaduslikult esindajalt ei ole õiguslikku alust. Liikmesusest tulenevad kohustused korteriühistu suhtes on sellisel juhul korteriomanikust alaealisel. Piiratud teovõimega isiku kohustuste täitmise eest tema seaduslik esindaja ei vastuta.

Majandamis-kulude nõudmine alaealise korteriomaniku vanematelt

• KÜS § 15` lg 1 tulenevalt tuleb selle kindlakstegemiseks, kui palju peab korteriühistu liige majandamiskulude eest maksma, jagada korteriühistu kõik majandamiskulud kõigi korteriomandite reaalosadeks olevate eluruumide või mitteeluruumide pindalade summaga ruutmeetrites ning korrutada sellele liikmele kuuluva korteriomandi reaalosaks oleva eluruumi või mitteeluruumi pindalaga.

Majandamis-kulude jaotamine

• Korteriühistu põhikirjas võib sätestada pindalapõhisest arvestusest erinevad alused mõnda liiki või kõigi majandamiskulude liikmete vahel jagamiseks. • Majandamiskulude tasumise kohustuse eelduseks on korteriühistu liikmete hulka. • Majandamiskulude nõude tõendamine kohtumenetluses. Hageja (KÜ) peab KÜS § 151 lg 1 järgi tõendama, kui suured olid tervikuna korteriühistu majandamiskulud mingis ajavahemikus, mille eest tasumist nõutakse. Seda saab tõendada näiteks korteriühistu otsusega, millega määratakse kindlaks mõnd liiki majandamiskulude

Majandamis-kulude nõude tõendamine kohtu-menetluses

suurus. Korteriühistu poolt elamu majandamiseks ostetud teenuste (nt kütte) puhul on võimalik raamatupidamisdokumentidega tõendada, kui palju oli korteriühistu kohustatud teenuseosutajale tasuma. Samuti peab korteriühistu tõendama asjaolud, mille kindlakstegemine on vajalik selleks, et jagada majandamiskulud liikmete vahel. Juhul kui korteriühistus ei ole kehtestatud KÜS § 151 lg-s 1 sätestatud pindalapõhisest arvestusest erinevat regulatsiooni, tuleb tõendada seda, kui suur on kokku korteriühistu kõigi eluruumide ja mitteeluruumide pindala ja selle korteriühistu liikme eluruumi või mitteeluruumi pindala, kellelt majandamiskulude tasumist nõutakse. Ainuüksi sellest, et korteriühistu esitab oma liikmele arve majandamiskulude tasumiseks, korteriühistu liikmele kohustusi ei teki. Järelikult ei saa nende arvete esitamisega tõendada seda, kui palju pidid kostjad majandamiskulude eest tasuma. • Asjas on hageja tuginenud sellele, et üldkoosoleku otsusega on otsustatud majandamiskulude jagamise alused hageja liikmete vahel. Kostjad leiavad kassatsioonkaebuses, et see otsus on ebaseaduslik ja tühine. Iseenesest on õige, et KÜS § 151 lg-s 1 sätestatust erinevaid aluseid majandamiskulude jagamiseks korteriühistu liikmete vahel võib kehtestada ainult põhikirjas, mitte üldkoosoleku otsusega. Samas ei too vastuolu seadusega üldjuhul iseenesest kaasa üldkoosoleku otsuse tühisust. Tasu kütte eest

• Tasu kütte eest on korteriühistuseaduse mõttes majandamiskulu ning juhul, kui korteriühistu põhikirjas ei ole märgitud teisiti, tuleb selle eest tasuda, lähtudes korteriomandi reaalosa pindalast.

Majandamis-kulude tasumise aspektist on korteriühistu liikmeteks kõik korteri kaasomanikud

• Hageja põhikirjas ei ole kütte eest tasumisel ette nähtud KÜS § 151 lg-s 1 sätestatust erinevat regulatsiooni. Samas ei tähenda see, et juhul, kui korteriühistu otsusega on kindlaks määratud seadusest ja põhikirjast erinev majandamiskulude eest tasumise kord, oleks see korteriühistu otsus tühine. Juhul kui sellist otsust ei ole vaidlustatud, on see kehtiv ning KÜS § 13 lg 4 järgi korteriühistu liikmetele kohustuslik

15.12.2010 3-2-1-124-10

• Majandamiskulude tasumise kohustuse puhul tuleb korteriühistu liikmete kindlaksmääramisel lähtuda KÜS § 5 lg-s 1 sätestatud üldreeglist, mille kohaselt korteriühistu liikmeks on kõik korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanikud, st kõik korteriomandi kaasomanikud juhul, kui korteriomand on kaasomandis. Juhul, kui korteriühistu otsusega on kindlaks määratud seadusest ja põhikirjast erinev majandamiskulude eest tasumise kord, ei tähenda see seda, et korteriühistu otsus on tühine. Juhul kui sellist otsust ei ole vaidlustatud, on see kehtiv ning KÜS § 13 lg 4 järgi korteriühistu liikmetele kohustuslik Pindalapõhisest arvestusest kõrvale-kaldumine 14

• Kuna KÜS § 15` lg 1 võimaldab korteriühistu põhikirjaga pindalapõhisest arvestusest kõrvale kalduda, peab selleks, et jagada majandamiskulud korteriomanike vahel võrdselt, olema korteriühistu põhikirjas endas konk-

25.05.2011 3-2-1-28-11

reetselt sätestatud, missugused kulutused jaotatakse erinevalt seaduses sätestatust ja milline on nende kulutuste arvestuse viis. • Põhikirjas on konkreetsete kulutuste sätestamine, mille osas pindalapõhisest arvestusest kõrvale kaldutakse, ning arvestuse viisi märkimine põhjendatud muu hulgas seetõttu, et korteriühistu liikmete üldkoosolekul põhikirja muutmise otsuse vastuvõtmiseks on vajalik suurem poolthäälteenamus kui korteriühistu liikmete üldkoosolekul vastuvõetavate muude otsuste puhul. • Lisaks on põhikirjas konkreetsete kulutuste märkimine, mille jaotamisel kaldutakse pindalapõhisest arvestusest kõrvale, ning kohaldatava arvestuse viisi märkimine vajalik ka selleks, et korteriomandit omandada soovivad isikud saaksid põhikirjast teada, kuidas toimub majandamiskulude jaotamine. 15.06.2011 3-2-1-48-11

Korteriühistu võib korteriomandi võõrandanud isiku võlgnevust nõuda korteriomandi omandajalt.

13.02.2012 3-2-1-116-11

• Ühise küttesüsteemi vahetamisega seotud kulud on üldjuhul korteriomanike ühised kulud elamu majandamisel. Seega tuleb need kanda ühiselt kõigil korteriomanikel. Põhimõtteliselt tuleb korteris tehtavatest kaasomandi esemele suunatud ehitustöödest tingitud kulud (nt seinaviimistluse korrastamine) kanda korteriomanikel ühiselt (s.o korteriühistul).

Küttesüsteemi vahetamise kulud

14.02.2012 3-2-1-174-11

• Kuivõrd ühistu majandamiskulud KÜS § 15` mõttes kujutavad endast korduvaid/perioodilisi kohustusi, tuleb nõuete aegumise osas kohaldada TsÜS § 154. TsÜS § 154 kohaselt on korduvate kohustuste või ülalpidamiskohustuse täitmise nõude aegumistähtaeg, olenemata sellest, milline on nõude õiguslik alus, kolm aastat iga üksiku kohustuse jaoks. Aegumistähtaeg algab selle kalendriaasta lõppemisest, mil kohustusele vastav nõue muutub sissenõutavaks.

Majandamis-kulude nõuete aegumine

• Kui korteriühistu põhikirjas puuduvad erireeglid, saab kogu maja elektritarbimist lugeda korteriomanike ühiseks kuluks. • Hageja saab korteriühistuna üksnes jagada tekkinud kulusid. Maja üldarvesti ja korterite arvestite näitude vahe ehk üldelektri eest arvete esitamisel tuleb korteriühistul lähtuda hageja põhikirja p-s 4.6 sätestatud põhimõttest, et maksete suuruse kindlaksmääramisel lähtutakse liikme omandis oleva korteri üldpinna osast maja korterite kogupinnas. 09.05.2012 3-2-1-52-12

• Korteriomaniku võimalik õigus keelduda tasumast üldelektri eest rohkem, kui temalt võiks vastavalt korteri

Kulud elektrienergiale 15

suurusele nõuda, ei anna talle alust keelduda tasumast tema korteris tarbitud elektrienergia eest ega arvete tasumisest muus ulatuses.

1.5. Korteriühistu ja kolmandate isikute vahelised suhted 1.5.1. Majandamiseks sõlmitavad lepingud • Kuivõrd Kuna korteriühistu on KÜS § 2 lg-st 1 tulenevalt korteriomanike huvide esindajaks, võib võrguettevõtjaga liitumislepingu ja soojuse müügilepingu sõlmida korteriühistu. Kui soojuse müügilepingu sõlmib enda nimel korteriühistu, vastutab ta võrguettevõtja ees ka lepingu täitmise eest.

30.11.2004 3-2-1-111-04

Ühisveevärgi ja kanalisatsiooniteenuse osutamise lepingu sõlmimine

• KÜS § 2 lg 1 kohaselt võib korteriühistu korteriomanike huvides oma nimel sõlmida ühisveevärgi ja kanalisatsiooniteenuse osutamise lepingu.

30.11.2005 3-2-1-106-05

Remondiks kasutamata raha üleandmine korteriühistule

• Seadustes on selgelt eristatud remonti ja hooldust ning elamu haldamise üleandmist täpsemalt reguleeriv Vabariigi Valitsuse määrus nr 198 (Eluruumide erastamise kord) sätestab vaid elamu remondiks kogutud ja kasutamata summade üleandmise kohustuse.

Liitumislepingu ja soojuse müügilepingu sõlmine Vastutus lepingu täitmise eest

• Korteriomanikud saavad olla ühisveevärgiga ja kanalisatsiooniga liitujateks ja vee-ettevõtja kliendiks üldjuhul ühiselt, sh korteriühistu tegevuse kaudu. Vee-ettevõtjal ei ole kohustust ja seadusest tulenevat võimalust sõlmida ühisveevärgi ja kanalisatsiooni teenuse osutamise lepinguid iga korteriomanikuga eraldi, kui on täitmata ühisveevärgi ja kanalisatsiooni seaduses sätestatud ühisveevärgiga ja -kanalisatsiooniga liitumise tingimused 24.10.2007 3-2-1-92-07

• Vabariigi Valitsuse määruses nr 198 ei ole reguleeritud elamu hoolduseks kogutud hooldustasu üleandmist. Soojusenergia piirhind

• Kaugkütteseaduse mõtteks ei saa olla nn väiketootja vabastamine kohustusest kooskõlastada soojusenergia piirhind kohaliku omavalitsusega. Kaugkütteseaduse mõtte kohaselt ning arvestades seaduse üldist eesmärki ja praktilist vajadust, tuleneb seadusest, et soojuse piirhind tuleb kooskõlastada vallavalitsusega. Soojusenergia piirhinna kooskõlastamise mõte saab olla ka selles, et tarbijad saaksid osta soojusenergiat kontrollitud piirhinnast lähtuvalt, ja selles, et soojatootja hinnakujundus oleks kooskõlas KKütS §-ga 8. • Kooskõlastust ei asenda ka asjaolu, et KKütS § 28 ja § 29 lg 4 kohaselt on vallavalitsusel õigus kontrollida seaduses sätestatud juhtudel soojusettevõtja rakendatavat hinnakujundust. Pigem järeldub see, et vallavalisus peab piirhinna kooskõlastamisel kontrollima hinnakujundust. Alles seejärel, kui soojatootja on piirhinna kooskõlastanud vallaga, peab ta lisaks piirhinna ka avalikustama (KKütS § 8 lg 4). Kui soojatootja on kehtesta-

28.04.2008 3-2-1-30-08

nud soojusenergia piirhinna seaduses sätestatud korda järgides, on tal õigus müüa soojust hinnaga, mis ei ületa piirhinda (KKütS § 9 lg 4). • Kui soojusenergia tootja nõuab soojusenergia tarbijalt tarbitud soojusenergia eest ühepoolselt tõstetud hinda KKütS § 9 lg 4 vastaselt, võib tema nõue tuleneda soojusenergia müügilepingust endast. 30.04.2008 3-2-1-25-08

• Pooled vaidlevad selle üle, kas lepingu pooleks ja veeettevõtja kliendiks on korteriühistu või on selleks korteriomanikud. Ühisveevärgist vee võtmise ja reovee ühiskanalisatsiooni juhtimise lepingu poolteks saavad olla vee-ettevõtja ühelt poolt ja teiselt poolt korteriomanikud ainult ühiselt, sh volitatud esindaja kaudu või ka korteriühistu kui korteriühistu liikmete, kes on KÜS § 5 lg-st 1 tulenevalt samal ajal ka korteriomanikud, huvide esindajana oma nimel. Ka pärast 1. jaanuari 2006. a ei välista ÜVVKS § 8 lg 5 seda, et lepingu võib oma nimel sõlmida korteriühistu kui korteriomanike ühiste huvide esindaja.

Vee-ettevõtjaga sõlmitava lepingu pooled

• Kui on täitmata ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni seaduses sätestatud ühisveevärgiga ja -kanalisatsiooniga liitumise tingimused selleks, et oleks võimalik sõlmida lepingut iga korteriomanikuga eraldi, ja korteriomanikud keelduvad lepingu sõlmimisest ühiselt ning lepingu sõlmimisest keeldub ka korteriühistu, siis võib vee-ettevõtja lõpetada ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni teenuse osutamise. 04.03.2010 3-2-1-164-09

• Seadus tagab õiguse saada ühisveevärgi ja ühiskanalisatsiooni (ÜVK) vahendusel vett ja juhtida ära reovett üksnes isikule, kes on sõlminud teenuse osutamiseks lepingu vee-ettevõtjaga.

Ühisteenuste osutamise lepingud

• Kortermaja puhul sõlmitakse ühisteenuste osutamise lepingud üldjuhul ühiselt või maja haldava korteriühistu vahendusel. Sama järeldub põhimõtteliselt ka ÜVVKS § 8 lg-st 5. Just korteriühistut on näinud ühisteenuste, sh ÜVK teenuse osutamise lepingu sõlmimiseks õigustatud subjektina ka Riigikohus (vt Riigikohtu 30. novembri 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-111-04, p 19; 30. novembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1106-05, p 15; 30. aprilli 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-21-25-08, p 12). Seega võib korteriühistu sõlmida lepingu tema hallatavate majade veega varustamiseks ja reovee ärajuhtimiseks. • ÜVVKS järgi peab ÜVK teenuse osutaja olema eraõiguslik juriidiline isik, kelle kohaliku omavalitsus on määranud vee-ettevõtjaks mingis piirkonnas. Muu kui kohaliku omavalitsuse omandis oleva ÜVK puhul saab eraõigusliku juriidilise isiku vee-ettevõtjaks tunnistada aga üksnes juhul, kui ta seda ise soovib. • Olmevee saamine ja reovee ärajuhtimine on teenus, mille kättesaadavus peab olema üldiselt tagatud. ÜVK teenuse kättesaadavuse tagamine on avalik ülesanne, mille täitmise peab tagama kohalik omavalitsus. 17

Korteri-omanikele lepinguliste kohustuste panemine

• Asjaolu, et vee-ettevõtja kliendiks saab ÜVVKS § 8 lg 1 järgi olla kinnistu omanik või valdaja, hoonestusõiguse alusel maakasutaja või ehitise kui vallasasja omanik või valdaja, ei tähenda, et kolmanda isikuga sõlmitud lepinguga saaks nimetatud isikutele panna lepingulisi kohustusi ilma nende nõusolekuta. See ei oleks kooskõlas lepingu sõlmimise vabaduse põhimõttega.

19.06.2012 3-2-1-83-12

1.5.2. Korteriühistu liikmete huvide esindamine Korteriühistu nõudeõigus lifti kahjustamisel

• Lifti kahjustamise puhul võib korteriomanike eest KOS § 11 alusel esitada kahju hüvitamise nõude ka korteriühistu, kelle ülesandeks on korteriühistuseaduse § 2 lg-st 1 tulenevalt korteriomandi eseme mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine

01.11.2006 3-2-1-91-06

Õigus nõuda korteriomandi võõrandamist

• Korteriomandi võõrandamise nõude õigus on ka elamut haldaval korteriühistul, kes võib eelnevalt otsustada ka korteri võõrandamise.

22.11.2006 3-2-1-107-06

• Tulenevalt KOS § 14 lg 5 teisest lausest lähtub kohus otsust tehes võõrandamisnõude aluseks olevatest asjaoludest. • Korteriomandi võõrandamisele sundimine on äärmuslik abinõu, mille kasutamiseks tuleb tuvastada vajalike eelduste olemasolu. Võlgniku kohustamiseks KOS § 14 lg 2 p 2 alusel korter võõrandada, kui ta on vähemalt kuue kuu majanduskulude tasumisega viivitanud üle kolme kuu, tuleb seega eelnevalt teha kindlaks majanduskulude igakuine võlgnevus. • Kuigi KOS §-s 14 sätestatud korteriomandi või vallasasjast korteri võõrandamise kohustus on äärmuslik vahend, on see teatud juhtudel siiski vajalik abinõu oma kohustusi korduvalt rikkunud omaniku vastu. • Võõrandamiseks kohustatud isik võib korteriomandi ise mis tahes viisil võõrandada (müüa, kinkida). Kohtuotsuse vabatahtlikuks täitmiseks tuleb anda mõistlik tähtaeg. • Kui kohtuotsusega kohustatakse korteriomanikku oma korteriomandit KOS § 14 lg 2 p 2 alusel võõrandama, peab kohus otsuse resolutsiooni märkima, et korter tuleb võõrandada täitemenetluse korras. Korteriühistu õigus esitada valduse kaitseks hagi

• Korteriühistul kui oma liikmete (korteriomanike) ühiste huvide esindajal on õigus esitada korteriomanike valduse kaitseks hagi. • Korteriomanike õiguste rikkumine võib seisneda ka korteriomandite reaalosade hulka mitte kuuluvate ruumide ebaseaduslikus valdamises, mis ei ole saadud omavoli rakendamise teel. Sellisel juhul on korteriühistul õigus esitada vindikatsioonihagi korteriomanike kaasvalduse kaitseks. Korteriühistu poolt korteriomanike kaitseks

23.10.2007 3-2-1-85-07

hagi esitamine ei sõltu sellest, kas korteriomanike õigusi rikub keegi korteriomanikest või kõrvaline isik. 27.11.2007 3-2-1-110-07

• Kohus peab tegema kindlaks, kas kostja häiris oma tegevusega teisi korteriomanikke viisil, mis on võõrandamisnõude esitamise aluseks.

Korteriomandi võõrandamisnõue

• Korteriomandi võõrandamise nõue on omandiõiguse puutumatuse tõttu äärmuslik abinõu, mistõttu tuleks välistada kergekäeliselt ebameeldivast elanikust vabanemise võimalus. • Võõrandamisnõude rahuldamata jätmine ainuüksi seetõttu, et üldkoosoleku protokoll (otsus) ei sisalda viidet konkreetsele korteriomandi seaduse sättele või selles ei ole kõiki etteheiteid märgitud, ei ole kooskõlas KOS §-ga 14. Oluline on võõrandamisnõude aluseks olevate materiaalsete eelduste olemasolu kontrollimine. 30.04.2008 3-2-1-25-08

• Ühisveevärgist vee võtmise ja reovee ühiskanalisatsiooni juhtimise lepingu poolteks saavad olla vee-ettevõtja ühelt poolt ja teiselt poolt korteriomanikud ainult ühiselt, sh volitatud esindaja kaudu või ka korteriühistu kui korteriühistu liikmete, kes on KÜS § 5 lg-st 1 tulenevalt samal ajal ka korteriomanikud, huvide esindajana oma nimel. Ka pärast 1. jaanuari 2006. a ei välista ÜVVKS § 8 lg 5 seda, et lepingu võib oma nimel sõlmida korteriühistu kui korteriomanike ühiste huvide esindaja.

Ühisveevärgist vee võtmise ja reovee ühis-kanalisatsiooni juhtimise lepingu pooled

• Seadusest ei tulene kohustust sõlmida nimetatud lepingut vee-ettevõtja võimalikele klientidele, sh ka korteriühistule. Varem korteriomanikega sõlmitud lepingus ei saa asendada lepingu pooleks olevaid/olnud korteriomanikke korteriühistuga kui iseseisva õigussubjektiga ilma viimase nõusolekuta. Korteriühistu on KOS § 2 lg 1 järgi rangelt võttes mitte korteriomanike vaid korteriühistu liikmete ühiste huvide esindaja. Lisaks TsÜS § 115 lg 1 järgi kehtib esindaja tehtud tehing esindatava suhtes, s.o esindaja ei ole ega saa olla esindatava nimel sõlmitava lepingu pooleks. 27.03.2012 3-2-1-18-12

• Korteriühistul on kõigi korteriomanike huvides tegutsedes õigus esitada nõue küttesüsteemi korrastamiseks, kuigi see nõue võis tekkida enne korteriühistu moodustamist. Elamu majandamine kõikide kaas- või korteriomanike ühistes huvides peaks toimuma võimalikult ühtemoodi ning olema ka õiguslikus mõttes järjepidev (sh eelkõige majandamisega seotud nõuete esitamine) olenemata sellest, millises õiguslikus vormis elamut majandatakse.

Koreriühistu nõudeõigus küttesüsteemi korrastamiseks

2. KORTERIOMAND 2.1. Korteriomandi mõiste 04.11.2009 3-2-1-99-09

• Korteriomandi reaalosa hulka võib kuuluda ka keldriruum. KOS § 2 lg 1 esimese lause kohaselt on korteriomandi eseme reaalosa piiritletud eluruumid või mitteeluruumid ning nende juurde kuuluvad ehitise osad, mida on võimalik eraldi kasutada ning mida saab muuta, kõrvaldada või lisada kaasomandit või teise korteriomaniku õigusi kahjustamata või ehitise välist kuju muutmata. KOS § 2 lg 1 teise lause järgi võib korteriomandi eseme reaalosa hulka kuuluda ka püsiva markeeringuga tähistatud garaaþiosa. Keldriruumi kuulumist korteriomandi reaalosa hulka ei välista ka KOS § 2 lg 2, mille kohaselt ei ole korteriomandi eseme reaalosa ehitis ja selle osad ega ehitise püsimiseks või ohutuse tagamiseks või korteriomanike ühiseks kasutamiseks vajalikud seadmed, ka siis, kui need asuvad korteriomandi eseme reaalosa piires. Seega võib korteriomandi reaalosa hulka kuuluda ka keldriruum juhul, kui see vastab KOS § 2 lg-s 1 sätestatule.

Keldriruum võib kuuluda korteriomandi reaalosa hulka

29.09.2010 3-2-1-65-10

• Korteriomandi reaalosa hulka võivad kuuluda ka trepikoja-, keldri- ja pööninguruumid juhul, kui need vastavad KOS § 2 lg-s 1 sätestatule (vt Riigikohtu 4. novembri 2009. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-99-09 (p 16)).

Kaasomandi lõpetamise nõudes tuleb lahendada kaasomanike huvid, lähtudes õiglusest

• Oluline on välja tuua, et kaasomandi lõpetamise nõue tuleb lahendada kaasomanike huvide kaalumise teel, lähtudes õiglusest. 08.02.2012 3-2-1-156-11

• Korteriomandi eseme reaalosa hulka kuuluvad piiritletud eluruumid või mitteeluruumid ning nende juurde kuuluvad hooneosad, mida on võimalik eraldi kasutada ning mida saab muuta, kõrvaldada või lisada kaasomandit või teise korteriomaniku õigusi kahjustamata või hoone välist kuju muutmata, samuti võib sinna kuuluda püsiva markeeringuga tähistatud garaažiosa. Korteriomandi reaalosast välja jäävat osa, mis on korteriomanike kaasomandis, kasutavad korteriomanikud KOS § 12 järgi.

Keldripinda ei saa jagada selliselt, et ei jää üldkasutatavat pinda

• Keldripinda ei saa jagada korteriomanike vahel piiratud lahuspindadeks selliselt, et üldkasutatavat pinda sinna ei jääkski, sest sel juhul ei oleks võimalik ka lahuspindasid kasutada. • Antud lahend annab ka selgitused korteriomandi müümisel sh on oluline määratleda müügilepingus täpsed korteri ruutmeetrid, et hiljem ei saaks ostja nõuda raha tagastamist väites, et ostis suurema korteri.

2.2. Korteriomandi omanike kohustused Kahju tekitamine korteriomandi kasutamisest teisele korteriomanikule

07.09.2006 3-2-1-69-06

• Juhul, kui korteriomanik kahjustab KOS § 11 lg 1 p-s 1 sätestatud kohustuste rikkumisega teise korteriomaniku omandit ja kannatanu nõuab omandi rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, saab rikkuja vastutusest vabaneda, kui ta tõendab, et rikkumine oli vabandatav. KOS § 11 lg 3 esimene lause sätestab, et korteriomanik ei vastuta oma kohustuste rikkumise eest, kui ta tõendab, et rikkus kohustust asjaolu tõttu, mida ta ei saanud mõjutada, ja mõistlikkuse põhimõttest lähtudes ei saadud selle asjaoluga arvestamist või selle vältimist või takistavast asjaolust või selle tagajärgedest ülesaamist temalt kui korteriomanikult oodata. Kaasomandi eseme kasutusõiguse rikkumine võib olla ka vabandatav

• Korteriomaniku poolt teiste korteriomanike kaasomandi eseme kasutusõiguse rikkumine võib olla põhjendatud ka üksnes selle tõttu, et rikkumine välistab kostja vara või poolte kaasomandis oleva vara kahjustamise. Sellist vara kahjustamise ohtu tuleb käsitada rikkumist õigustava asjaoluna, mille esinemise tõendamise koormus lasub rikkujal.

16.11.2006 3-2-1-114-06

• Kaasomanikul on vastavalt AÕS § 72 lõikele 4 õigus teha asja säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste kaasomanike nõusolekuta, kuid ta võib teistelt kaasomanikelt nõuda asja säilitamiseks vajalike kulutuste hüvitamist võrdeliselt nende osadega. Ehitise amortiseerunud veetorustiku remontimine on vajalik toiming AÕS § 72 lg 4 mõttes. Seega on hagejal õigus kostja nõusolekuta korraldada oma korteri veega varustamine ning nõuda kostjalt sisse osa selleks kantud kuludest.

2.3. Korteriomandi võõrandamise kohustus Võõrandamist võib nõuda ka korteriühistu

• Korteriühistul on õigus otsustada kohustusi rikkunud korteriomanike kohustamise üle korteriomandi võõrandamiseks ka siis, kui tegemist on vallasasjana käibes oleva korteriga. Selles lahendis on oluline viidata Riigikohtu tsiviilkolleegium 16. septembri 2004. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-83-04 (RT III 2004, 24, 264) leidnud, et korteriomandi võõrandamist võib nõuda ka elamut haldav korteriühistu, kes võib seega otsustada ka eelnevalt võõrandamise. Samas lahendis on märgitud, et «kuna kõik korteriühistu liikmed on ühtlasi korteriomanikud, siis on võõrandamise otsuse vastuvõtmiseks nõutav, et korteriühistu üldkoosolekul osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole kaasomandiosadest ja otsuse poolt

23.02.2005 3-2-1-2-05

on enamus üldkoosolekul osalejatest». Seega on korteriühistul põhimõtteliselt õigus otsustada kohustusi rikkunud korteriomanike kohustamise üle korteriomandi võõrandamiseks. 22.11.2006 3-2-1-107-06

• Vastavalt KOS §-le 28 kohalduvad korteriomandi võõrandamist reguleerivad sätted (KOS § 14) ka vallasasjast korteri võõrandamise kohustuse korral. Korteriomandi võõrandamise nõude õigus on ka elamut haldaval korteriühistul, kes võib eelnevalt otsustada ka korteri võõrandamise.

Korteriomandi võõrandamisele sundimine on äärmuslik abinõu.

• Korteriomandi võõrandamisele sundimine on äärmuslik abinõu, mille kasutamiseks tuleb tuvastada vajalike eelduste olemasolu. Võlgniku kohustamiseks KOS § 14 lg 2 p 2 alusel korter võõrandada, kui ta on vähemalt kuue kuu majanduskulude tasumisega viivitanud üle kolme kuu, tuleb eelnevalt teha kindlaks majanduskulude igakuine võlgnevus. AÕSRS § 13 lg 6 kaheksandas lauses sätestatud ehitise või selle osa vallasasjana käsutamise võimalus täitemenetluses hõlmab ka KOS § 14 lg 2 p 2 alusel tehtud kohtuotsuse vabatahtlikku täitmist. • Võõrandamiseks kohustatud isik võib korteriomandi ise mis tahes viisil võõrandada (müüa, kinkida). Kohtuotsuse vabatahtlikuks täitmiseks tuleb anda mõistlik tähtaeg. 27.11.2007 3-2-1-110-07

• KOS § 14 lg-st 5 tuleneva korteriomandi võõrandamise hagi esitamise õigus on ka korteriühistul. • Võõrandamisnõude rahuldamata jätmine ainuüksi seetõttu, et üldkoosoleku protokoll (otsus) ei sisalda viidet konkreetsele korteriomandi seaduse sättele või selles ei ole kõiki etteheiteid märgitud, ei ole kooskõlas KOS §-ga 14. Oluline on võõrandamisnõude aluseks olevate materiaalsete eelduste olemasolu kontrollimine.

Võõrandamisel tuleks välistada kergekäeline ebameeldivast elanikust vabanemise võimalus

• Korteriomandi võõrandamise nõue on omandiõiguse puutumatuse tõttu äärmuslik abinõu, mistõttu tuleks välistada kergekäeliselt ebameeldivast elanikust vabanemise võimalus.

2.4. Korteriomandi omanike omavahelised suhted 07.09.2006 3-2-1-69-06

• Korteriomaniku kohustus hoiduda teistele korteriomanikele kahju tekitamisest on reguleeritud korteriomandiseaduses erisätetega ning ühe korteriomaniku poolt teisele korteriomanikule oma korteriomandi kasutamisega kahju tekitamisel ei kohaldata hüvitusnõude alusena KOS § 11 kõrval teisi sätteid, sh deliktiõiguse sätteid. Seejuures, lahendades vaidlust KOS § 11 alusel, ei ole oluline kahju tekitaja süü. Juhul, kui korteriomanik kahjustab KOS § 11 lg 1 p-s 1 sätestatud kohustuste rikkumisega teise korteriomaniku omandit ja kannatanu nõuab omandi rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, saab rikkuja vastutusest vabaneda, kui ta tõendab, et rikkumine oli vabandatav.

Korteriomanik ei vastuta kohustuse rikkumise eest, kui ta tõendab, et rikkumine oli vabandatav

• KOS § 11 lg 3 esimene lause sätestab, et korteriomanik ei vastuta oma kohustuste rikkumise eest, kui ta tõendab, et rikkus kohustust asjaolu tõttu, mida ta ei saanud mõjutada, ja mõistlikkuse põhimõttest lähtudes ei saadud selle asjaoluga arvestamist või selle vältimist või takistavast asjaolust või selle tagajärgedest ülesaamist temalt kui korteriomanikult oodata. Kaasomandi majandamise kulutused tuleb kanda vastavalt kaasomandiosa suurusele

• Kui puudub korteriomanike kokkulepe selle kohta, et kulutuste eest tasumine toimub võrdselt kõigi korteriomanike poolt, tuleb kulutuste jagamisel lähtuda seaduses sätestatud (KOS § 13 lg 1 esimene lause) põhimõttest ehk korteriomanik kannab kaasomandi majandamise kulutused võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega.

Kõrvale saab kalduda üksnes kokkuleppe alusel

• Üldkoosoleku otsused ei ole korteriomanike kokkulepped. Korteriomanike üldkoosoleku otsust saaks käsitada korteriomanike kokkuleppena üksnes juhul, kui koosolekul osaleksid kõik korteriomanikud ja kõik hääletaksid otsuse vastuvõtmise poolt.

Korteriomanikud vastutavad lepingu täitmise eest eelduslikult solidaarselt

• Juhul kui korteriomanikud on sõlminud teenuste osutamise lepingud teenuse pakkujaga ühiselt ise või valitseja kõigi korteriomanike nimel ning teenuse pakkuja esitab tarbitud teenuse eest arveid korteriomanikele ühiselt või valitseja vahendusel, vastutavad korteriomanikud lepingu täitmise eest eelduslikult solidaarselt. Omavahelises suhtes kehtivad korteriomanike vahel KOS § 13 ja AÕS § 75 ning sama eeldus tuleneb ka VÕS §-st 69 (Riigikohtu 30. novembri 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-11104, p-d 24-25). Korteriomanikel, kes on tasunud teiste korteriomanike eest sõlmitud lepingute alusel osutatud teenuste eest, tekib teistelt korteriomanikelt tagasinõudeõigus juba täidetud solidaarkohustuse järgi. KOS § 13 lg-d 1 ja 2 ning AÕS § 75 kohalduvad ka juhul, kui korteriomanike ja teenuse osutajate vahel sõlmitud leping osutub tühiseks. Seega juhul, kui hagejad on maksnud osutatud teenuste eest teenuse pakkujale solidaarvõlasuhtest või kaasomanike vahelisest suhtest tulenevalt ka kostjatele langeva osa, saab kostjatelt hagejate kasuks välja mõista kostjate eest tasutud summad igalt kostjalt eraldi igale hagejale. Seejuures tuleb lähtuda sellest, kui palju on iga hageja kostjate eest tasunud, samuti igale kostjale langevast osast.

25.05.2011 3-2-1-38-11

Korteriomandid saab moodustada üksnes ühe kinnisasja piires

• Korteriomandid saab moodustada üksnes ühe kinnisasja piires ning korteriomandite moodustamisel asendub kinnisasja senine õiguslik režiim (asjaõigusseadusest tulenevad kaasomandi sätted) tervikuna korteriomandiseadusest tuleneva õigusliku režiimiga. Ka juhul, kui kinnisasjal on mitu elamut, hõlmavad korteriomandid neid kõiki.

12.10.2011 3-2-1-77-11

• Sõltumata sellest, kas kaasomanikud majandavad kinnisasja kaasomanikena asjaõigusseaduse alusel, korteriomanikena korteriomandiseaduse alusel või korteriühistu liikmetena korteriühistuseaduse ja korteriomandiseaduse alusel, kuulub kogu kinnisasi neile tervikuna mõttelistes osades. See puudutab nii maad tervikuna kui ka maal asuva ühe või mitme ehitise mõt24

09.02.2011 3-2-1-146-10

telisi osasid (mh nt kandvaid seinu ja katuseid). Samal kinnisasjal olevate elamute valitsemise saab eraldada efektiivselt üksnes kinnisasja jagamise ja eraldi korteriomandite moodustamise teel.

2.5. Korteriomandi maksud, koormatised, kulutused ja vili 11.05.2005 3-2-1-38-05

• Elamusisese küttesüsteemi püstikute kaasomanik kannab AÕS § 75 lg 1 järgi vastavalt temale kuuluva osa suurusele ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi. Omandi kahjustamise korral saab kannatanu esitada varalise kahju hüvitamise nõudeid VÕS §-s 132 sätestatud ulatuses.

Elamusisese keskkütte-süsteemi survepesust tekkinud kahju

• Ringkonnakohus ei ole märkinud ega põhjendanud, miks oli KOS § 11 lg 1 p-s 1 sätestatud kohustuste täitmiseks vajalik kostja kohalolek oma korteris surveproovide ajal. Vastates apellatsioonkaebuse väidetele, oleks ringkonnakohus põhjusliku seose analüüsimisel pidanud muuhulgas leidma vastuse küsimusele, kas kostja kohalolek oma korteris surveproovide ajal oleks võinud ära hoida vee valgumise hagejate korterisse või vähendanud hagejate korterisse valgunud vee hulka ning kas väiksema veehulga puhul oleks hagejate kahju olnud väiksem. Igal juhul oleks ringkonnakohus pidanud andma hinnangu kostja vastuväitele, millega ta õigustas enda eemalolekut oma korterist surveproovide ajal. • Eeltoodud sätetest tuleneb, et elamusisese küttesüsteemi püstikud on korteriomanike kaasomandis. Korteriomanikud valdavad ja kasutavad kaasomanikena asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 järgi keskküttesüsteemi püstikuid ühiselt ning vastutavad ühiselt ka nende korrasoleku eest. AÕS § 75 lg 1 sätestab, et kaasomanik kannab vastavalt temale kuuluva osa suurusele ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi. • Kolleegium peab vajalikuks märkida, et samas pidid ka hagejad hea usu põhimõttest tulenevalt omalt poolt tegema kõik mõistliku, et neile kahju ei tekiks. Sealhulgas oleksid nad pidanud arvestama sellega, et küttesüsteemi surveproovi eesmärgiks ongi küttesüsteemi võimalike lekete avastamine. Seega pidid nad ette nägema, et surveproovi käigus on lekked võimalikud ja et lekete esinemise korral võivad teatud kahjustused olla paratamatud. Enne surveproovi oli mõistlik kogu küttesüsteem üle vaadata ja silmaga nähtavad puudused enne surveproovi kõrvaldada. Ringkonnakohus on põhjendamatult jätnud tähelepanuta kostja vastuväited selle kohta, et surveproovi ei oleks tohtinud üldse teha, sest maja küttesüsteemi ei oldud kehtestatud korras vastu võetud. 02.11.2005 3-2-1-105-05

• Korteri võõrandamisel ei lähe eelmise korteriomaniku korteriga seotud kohustused üle uuele korteriomanikule. Antud vaidlus on seotud soojasõlme kapitalirendimaksete tasumise kohustusega. Oluline on siin vahet

Soojasõlme kapitalirendimaksete tasumise kohustus 25

teha kohustuste ülemineku osas korteriühistu suhtes ja tuginedes hilisemale kohtupraktikale lähevad kohustused üle uuele korteriühistu liikmele. • Kaasomandi osa või korteri omandamisel peab omandaja arvestama sellega, et ta peab alates omanikuks saamisest osalema võrdeliselt teiste kaasomanikega elamu majandamiseks vajalike kulutuste katmises ning seda sõltumata tema teadlikkusest kulutustest. Erisuseks on vaid juba sissenõutavaks muutunud, kuid võõrandaja poolt tasumata kulutused. Soojasõlme kapitalirendi-maksete tasumise kohustus

• Soojasõlme kapitalirendimaksete tasumise kohustus ei lähe üle uuele omanikule, kui selles ei ole kokku lepitud. Vaata Riigikohtu tsiviilkolleegiumi otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-105-05.

28.11.2005 3-2-1-132-05

Vee-ettevõtja kliendiks on korteriühistu

• ÜVVKS § 3 lg 1 tähenduses mõeldakse korteriomandite korral kinnistu all maatükki, mitte iga korteriomandit. ÜVVKS § 8 lg-st 1 ei tulene, et vee-ettevõtja kliendiks on korteriomanike kaasomandis oleva kinnistu mõttelise osa iga omanik eraldi. Kolleegium leiab, et ÜVVKS § 3 lg 1 tähenduses mõeldakse korteriomandite korral kinnistu all maatükki, mitte aga iga korteriomandit. Ühisveevärgi ja kanalisatsiooni seaduse § 8 lg-st 1 ei tulene, et vee-ettevõtja kliendiks on korteriomanike kaasomandis oleva kinnistu mõttelise osa iga omanik eraldi. Korteriomandite (korterite) omanikud saavad ÜVVKS § 5 lg 2 mõtte kohaselt olla ühisveevärgiga ja kanalisatsiooniga liitujateks ja seega ka vee-ettevõtja kliendiks ühiselt, sest üldteadaolevalt ei ole korteriomandite reaalosade hulgas tavaliselt eraldi veevärki ja kanalisatsiooni, mille nad saaksid ühendada ühisveevärgiga ja kanalisatsiooniga kuni kaks meetrit kinnistu piirist väljaspool nagu sätestab ÜVVKS § 3 lg 1.

30.11.2005 3-2-1-106-05

• Seega saavad korteriomanikud olla ühisveevärgiga ja kanalisatsiooniga liitujateks ja seega ka vee-ettevõtja kliendiks üldjuhul ühiselt, sh korteriühistu tegevuse kaudu. Vee-ettevõtjal ei ole kohustust ja seadusest tulenevat võimalust sõlmida ühisveevärgi ja kanalisatsiooni teenuse osutamise lepinguid iga korteriomanikuga eraldi, kui on täitmata ühisveevärgi ja kanalisatsiooni seaduses sätestatud ühisveevärgiga ja -kanalisatsiooniga liitumise tingimused. Eluruumi ümberhindamine

• Eluruumi ümberhindamine, mille tulemusena vähendati isiku eluruumi üldpinda rõdu üldpinnast väljaarvamise tõttu, ei oma tagasiulatuvat jõudu, kuid seda juhul, kui selline ümberarvutus tehti kõigi korteriomandite osas.

14.03.2008 3-2-1-5-08

Ühisveevärgi ja kanalistasiooni teenuse osutamise võib vee-ettevõtja lõpetada kui keeldutakse lepingu sõlmimisest

30.04.2008 3-2-1-25-08

• Kuigi vee-ettevõtja on seaduse järgi kohustatud sõlmima ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni teenuste lepingu, ei ole tal kohustust ja seadusest tulenevat võimalust sõlmida ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni teenuse osutamise lepinguid iga korteriomanikuga eraldi, kui on täitmata ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni seaduses sätestatud ühisveevärgiga ja -kanalisatsiooniga liitumise tingimused. Seega juhul, kui on täitmata ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni seaduses sätestatud ühisveevärgiga ja -kanalisatsiooniga liitumise tingimused selleks, et oleks võimalik sõlmida lepingut iga korteriomanikuga eraldi, ja korteriomanikud keelduvad lepingu sõlmimisest ühiselt ning lepingu sõlmimisest keeldub ka korteriühistu, siis võib vee-ettevõtja lõpetada ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni teenuse osutamise. Seadusest ei tulene kohustust sõlmida nimetatud lepingut vee-ettevõtja võimalikele klientidele, sh ka korteriühistule. Varem korteriomanikega sõlmitud lepingus ei saa asendada lepingu pooleks olevaid/olnud korteriomanikke korteriühistuga kui iseseisva õigussubjektiga ilma viimase nõusolekuta. Korteriühistu on KOS § 2 lg 1 järgi rangelt võttes mitte korteriomanike vaid korteriühistu liikmete ühiste huvide esindaja. Lisaks TsÜS § 115 lg 1 järgi kehtib esindaja tehtud tehing esindatava suhtes, s.o esindaja ei ole ega saa olla esindatava nimel sõlmitava lepingu pooleks. • Kui korteriomanikud tarbivad ühisveevärgi- ja kanalisatsiooni teenuseid lepinguta, siis on tegemist käsundita asjaajamisega, mis vastab korteriomanike kui soodustatud isikute huvile ja tegelikule tahtele VÕS § 1018 lg 1 p 2 järgi, kusjuures korteriomanikud ei vastuta sel juhul solidaarselt. 09.02.2011 3-2-1-146-10

Üldkoosoleku otsused ei ole korteriomanike kokkulepped

2.6. Korteriomandite valitsemine 02.11.2005 3-2-1-105-05

• Kinnistamata korteritele kohaldatakse korteriomandiseadust alates 01.07.2001 kehtiva KOS § 28 alusel. Enne 01.07.2001 vallasasjana käibes olevate korterite omanike vahelistele suhtele lepingute ja otsuste kohustuslikkuse osas korteriomandiseadust ei kohaldata.

28.11.2005 3-2-1-132-05

• Valitseja poolt nõuete esitamiseks kohtus on vajalik korteriomanike otsus. Hagi esitamise õiguslikuks alu-

Vallasasjana käibes olevale korterile seaduse kohaldamine Valitseja õiguslik alus hagi esitamiseks 27

seks saab lugeda korteriomanike üldkoosoleku otsuseid valitseja nimetamise ja majanduskava kinnitamise kohta. Valitseja tavapärase valitsemise kohustused

• Kui elamu valitseja tegutses elamut valitsedes ja käsunduslepingut täites oma majandustegevuse raames, siis tulenevalt VÕS § 620 lg-st 2 oli valitseja kohustatud temalt nõutavatest kutseoskustest tulenevalt kaasomandi eseme seisukorda kontrollima omal algatusel, ootamata selleks korteriomanike juhiseid.

24.04.2006 3-2-1-33-06

• Ebaõiged on kassatsioonkaebuse väited, et KOS § 15 lg 6 kohaselt ei kuulu katuse ja sadevee äravoolusüsteemi renoveerimise kohustused hoone tavapärase valitsemise alla, millega valitseja peaks tegelema KOS § 21 lg 1 p 2 järgi, ning et hagejad kiitsid kostja tegevuse heaks sellega, et nõustusid üksnes katuse remondiga. KOS § 15 lg 6 p 2 järgi tähendab korteriomanike huvidele vastav valitsemine muuhulgas korrapärast kaasomandi eseme korrashoidmist. See kohustus hõlmab kolleegiumi arvates ka järelevalvekohustust kaasomandit ähvardavate ohtude avastamiseks ning vajalike remonttööde planeerimiseks. Kohtute tuvastatud kostjapoolne lepingurikkumine seisnes mitte selles, et tema tegevusetuse tõttu tehti remonttöö ebakvaliteetselt või jäeti üldse tegemata, vaid selles, et ta jättis välja selgitamata sadevee äravoolusüsteemi remondi vajaduse ning ei teavitanud sellest korteriomanikke katuse remondi lepingu sõlmimise protsessis. Kohtud viitasid õigesti VÕS § 621 lõikele 3, mille kohaselt oli kostja kohustatud juhtima tähelepanu korteriomanike antud juhiste võimalikele ebasoodsatele tagajärgedele (vt käesoleva otsuse p 5). Kaasomandi eseme valitsemist tervikuna korraldavad korteriomanikud ühiselt

• Korteriomandiseaduses sätestatud korteriomandi mõistest ei tulene üksiku korteriomaniku õigusi kaasomandi eseme suhtes tervikuna ning iga korteriomanik on õigustatud käsutama temale kuuluva korteriomandi reaalosa koos selle juurde kuuluva kaasomandi mõttelise osaga, kaasomandi eseme valitsemist tervikuna korraldavad korteriomanikud aga ühiselt.

12.10.2006 3-2-1-84-06

Lifti kahjustamisega põhjustatud kahju

• Korteriomaniku poolt oma korteriomandi kasutamisega teisele korteriomanikule kahju tekitamisel ei kohaldata hüvitusnõude alusena KOS § 11 kõrval muid sätteid, sh deliktiõiguse sätteid. Korteriomaniku, tema perekonnaliikmete, ajutiste elanike ja korteriomandit kasutavate isikute kohustus hoiduda teistele korteriomanikele kahju tekitamisest ja kahju hüvitamise nõude alused on reguleeritud korteriomandiseaduse erisätetega.

01.11.2006 3-2-1-91-06

• Kui hageja remontis lifti eesmärgiga lõpetada kostja kui lifti kahjustamise eest vastutava isiku kohustus kahju hüvitada, oleks hageja nõue võinud olla põhjendatud VÕS § 1018 ja § 1023 lg 1 alusel või VÕS § 1024 lg-st 4 tulenevalt alusetu rikastumise õiguse alusel ka siis, kui ta oleks tõendanud, et kostja oli kohustatud hüvitama teistele korteriomanikele lifti kahjustamisega põhjustatud kahju (vt käesoleva otsuse p 10) ning et kostja nimetatud kohustus lõppes lifti remontimisega VÕS § 78 järgi. 28

16.11.2006 3-2-1-114-06

Korteriomaniku poolt kasutusõiguse rikkumine võib olla õigustav asjaolu

• Kolleegium selgitab, et korteriomaniku poolt teiste korteriomanike kaasomandi eseme kasutusõiguse rikkumine võib olla põhjendatud ka üksnes selle tõttu, et rikkumine välistab kostja vara või poolte kaasomandis oleva vara kahjustamise. Sellist vara kahjustamise ohtu tuleb käsitada rikkumist õigustava asjaoluna, mille esinemise tõendamise koormus lasub rikkujal. Ohu hindamisel ei oma tähtsust, kas ja kelle süül oht tekkis. Rikkumise õigustatuse hindamiseks tuleb kaaluda rikkumise raskust ja ähvardava ohu tõsidust. • Juhul, kui hageja korteri veevarustuse taastamise korral tekiks lekke oht ning selle tõttu võiks saada kannatada kostja või poolte kaasomandis olev vara, ei pruugi hageja olla õigustatud nõudma kostjalt hageja korteri veevarustuse taastamist (vt käesoleva otsuse p 16). • Kaasomanikul on vastavalt AÕS § 72 lõikele 4 õigus teha asja säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste kaasomanike nõusolekuta, kuid ta võib teistelt kaasomanikelt nõuda asja säilitamiseks vajalike kulutuste hüvitamist võrdeliselt nende osadega. Ehitise amortiseerunud veetorustiku remontimine on vajalik toiming AÕS § 72 lg 4 mõttes. Seega on hagejal õigus kostja nõusolekuta korraldada oma korteri veega varustamine ning nõuda kostjalt sisse osa selleks kantud kuludest. 09.02.2011 3-2-1-146-10

• KOS § 21 lg 2 p-dest 1 ja 5 alusel on valitseja õigustatud korteriomanike ühiste asjade puhul sisse nõudma nõudeid ja esitama neid kohtus kõigi korteriomanike, mitte enda nimel, olles seejuures kõigi korteriomanike esindaja. Sellest tuleneb mh, et ka siis, kui korteriomanik vaidlustab tasumisele kuuluvate kaasomandi majandamise kulutuste suuruse, on see suunatud teiste korteriomanike, mitte valitseja vastu.

Valitseja esindab korteriomanikke, mitte iseennast

25.05.2011 3-2-1-38-11

• Valitsejal on õigus esindada kohtus kõiki korteriomanikke ja mh esitada hagi korteriomaniku vastu hooldustasu sissenõudmiseks, olles nende ühiste huvide esindaja (vt ka Riigikohtu 28. novembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-132-05, p 9).

Korteriomanik ei saa esindada teisi korteriomanikke ilma volituseta

• Korteriomandiseadusest ei tulene, et vaid mõni korteriomanik saaks ilma teiste korteriomanike volituseta esindada kohtus kõiki teisi korteriomanikke. 23.11.2011 3-2-1-115-11

• KOS § 21 lg 1 kehtestab valitsejale korteriomanike nimel tegutsemise õiguse, kuid ei välista võimalust sõlmida lepingud oma nimel.

Valitseja õigus sõlmida lepinguid oma nimel