1. Korteriomanike otsuste vastuvõtmine

Korteriomanike otsuste vastuvõtmisele kohalduvaid MTÜS-i sätteid, mis seavad mittetulundusühingu üldkoosoleku otsuste vastuvõtmise sõltuvusse otsuse poolt hääletanud liikmete arvust, tuleb tõlgendada selliselt, et liikmete asemel tuleb lähtuda korteriomanike häältest. Vastasel juhul kaotaks mõtte KrtS § 22 lg 1 esimeses lauses sätestatu, mille kohaselt annab iga korteriomand üldkoosolekul eelduslikult ühe hääle. Järelikult peab korteriühistu põhikirja muutmise otsuse vastuvõtmiseks selle poolt olema antud üle 2/3 üldkoosolekul osalenud korteriühistu liikmete häältest.

KrtS § 21 lg 1 võimaldab korteriomanikel vastu võtta otsuseid korteriomanike üldkoosolekut kokku kutsumata. Hääletamiseks teatavad korteriomanikud oma seisukoha hääletamisele pandud otsuse eelnõu kohta kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis juhatuse määratud tähtaja jooksul. Seadus ei keela sellisel viisil vastu võtmast ka põhikirja muutmise otsust. KrtS § 21 lg 3 kohaselt on korteriomanike otsus koosolekut kokku kutsumata vastu võetud, kui selle poolt on üle poole antud häältest, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud suurema häälteenamuse nõuet. KrtS § 20 lg-t 1 tuleb kolleegiumi arvates tõlgendada selliselt, et selles sättes viidatud MTÜS-i sätted kohalduvad vastavalt ka otsuste vastuvõtmisel korteriomanike üldkoosolekut kokku kutsumata KrtS § 21 järgi.

Kolleegium leiab, et MTÜS § 23 lg-t 1 tuleb koostoimes KrtS § 20 lg-ga 1 ja § 21 lg-tega 1 ja 3 tõlgendada selliselt, et korteriühistu põhikirja muutmise otsuse vastuvõtmiseks ilma üldkoosolekut kokku kutsumata peab selle poolt olema antud üle 2/3 hääletamisel osalenud korteriühistu liikmete häältest, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud suurema häälteenamuse nõuet.

Korteriomanike otsuse kirjalikust vastuvõtmisest osa võtnud korteriomanikeks tuleb lugeda üksnes need korteriomanikud, kes on korteriomanike otsuse eelnõu kohta esitanud oma seisukoha kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Seega ei arvestata otsuse vastuvõtmiseks vajaliku häälteenamuse hindamisel nende korteriomanike häältega, kes oma seisukohta otsuse eelnõu kohta ei esitanud.

Hindamaks, kas korteriomanike otsus on KrtS § 21 lg 3 järgi vastu võetud, tuleb arvestada ka KrtS § 20 lg-s 2 sätestatuga, mille kohaselt on korteriomanike üldkoosolek

Häälte arvu tõlgendamine

Otsuste vastuvõtmise protseduurireeglid

Põhikirja muutmine üldkoosolekut kokku kutsumata

Otsuste vastuvõtmisel mitteosalenud korteriomanike hääli ei arvestata Kvooruminõude järgimine otsustusvõimeline, kui sellel osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole häältest ja üle poole kaasomandi osadest, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti. KrtS § 21 lg 2 kolmas lause sätestab, et kui seaduses või korteriühistu põhikirjas on ette nähtud häälte arv, mis on vajalik, et üldkoosolek oleks otsustusvõimeline, kohaldatakse seda ka otsuse tegemisele koosolekut kokku kutsumata. Seega peab korteriomanike otsuse vastuvõtmiseks ilma üldkoosolekut kokku kutsumata olema oma seisukoha avaldanud (kas poolt- või vastuhääle andnud) vähemalt nii palju korteriomanikke, et neile kuuluks üle poole kõigist häältest ja üle poole kaasomandi osadest, kui korteriühistu põhikirjaga pole ette nähtud teisiti.

KrtS § 21 lg 4 sätestab, millised andmed tuleb juhatusel hääletusprotokolli kanda. Riigikohus leiab, et muu hääletamise suhtes olulise tähtsusega asjaolu KrtS § 21 lg 4 p 5 mõttes on hääletamisest osa võtnud (s.o poolt- või vastuhääle andnud) korteriomanikud. Lisaks on mõistlik märkida hääletusprotokolli igale hääletamisel osalenule kuuluvate häälte arv ning neile kuuluvate kaasomandi osade suurused. Nende andmete hääletusprotokolli kandmine võimaldab hinnata, kas otsuse vastuvõtmiseks oli piisav kvoorum KrtS § 20 lg 2 mõttes ja kas otsuse poolt anti vajalikul hulgal poolthääli.

KrtS § 22 lg 1 teine lause võimaldab korteriühistu põhikirjaga ette näha, et igal korteriomanikul on üks hääl sõltumata talle kuuluvate korteriomandite arvust või et häälte arvu määrab korteriomandi kaasomandi osa suurus. Kolleegiumi hinnangul on KrtS § 22 lg 1 teises lauses ette nähtud võimalused põhikirjaga üldreeglist (üks korteriomand annab üldkoosolekul ühe hääle) kõrvale kaldumiseks ammendavad.

Seadus võimaldab ette näha korteriühistu põhikirjas ülempiiri ühe korteriomaniku häälte arvule üksnes selliselt, et igal korteriomanikul on üks hääl sõltumata talle kuuluvate korteriomandite arvust. KrtS § 22 lg 1 teises lauses sätestatu, et korteriühistu põhikirjaga võib ette näha, et häälte arvu määrab korteriomandi kaasomandi osa suurus, tähendab seda, et hääletamistulemuse selgitamiseks liidetakse poolt või vastu hääletanud korteriomanikele kuuluvate mõtteliste osade suurused.

Otsuse vastuvõtmiseks vajaliku häälteenamuse nõude rikkumise korral on kohaseks õiguskaitsevahendiks otsuse kehtetuks tunnistamise nõue. Korteriomanikele otsuse eelnõu saatmise kohustuse rikkumine on otsuse vastuvõtmise korra oluline rikkumine ja selliselt vastu võetud otsus on tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 38 lg 2 järgi tühine.

Hääletusprotokolli vormistamine

Võimalused häälte arvu määramiseks

Otsuste vaidlustamise alused

01.06.2022

2-19-16450/58

Olukorras, kus otsusena esitatu ei sisalda nõutavas ulatuses otsust vastu võtma õigustatud isikute tahteavaldusi, otsusest üldjuhul rääkida ei saa. Selline olukord esineb nt siis, kui aktsionäride üldkoosoleku otsust ei ole vastu võtnud aktsionärid või nõukogu otsust nõukogu liikmed või kui otsuse vastuvõtmist ei ole nõuetekohaselt kindlaks tehtud (dokumenteeritud). Eelnimetatud põhimõtted kohalduvad ka korteriomanike üldkoosoleku otsuste puhul.

Olukorras, kus KrtS § 38 lg 1 järgi on tavapärase valitsemise raamidest väljuvate suuremate ümberkorralduste tegemiseks vaja kõigi korteriomanike kokkulepet, või olukorras, kus ei kohaldu KrtS § 39, ei saa osa korteriomanikest (enamus) üldkoosoleku otsusega sundida teistele korteriomanikele (vähemusele) peale olukorda, kus viimased peavad oma õiguste kaitseks algatama kohtuvaidluse üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamiseks. Ehkki TsÜS § 38 lg 1 esimese lause järgi on seadusega vastuolus olev korteriomanike üldkoosoleku otsus kehtetuks tunnistatav, ei oleks ka seaduse mõtte kohane olukord, kus selline otsus muutub korteriomanikule kohustuslikuks otsuse kehtetuks tunnistamise nõude esitamise tähtaja minetamise tõttu (KrtS § 29 lg-d 3 ja 4). Seetõttu leiab kolleegium, et KrtS §-des 38 ja 39 sätestatut rikkuvad korteriomanike üldkoosoleku otsused on tühised TsÜS § 38 lg 2 esimese lause järgi. Selliseid korteriomanike üldkoosoleku otsuseid ei pea korteriomanik vaidlustama, kuid kui ta tahab sellise üldkoosoleku otsuste tühisusele tugineda, peab ta kas kellegi teise algatatud kohtuvaidluses esitama tühisuse vastuväite või siis esitama kohtusse hagita menetluse avalduse sellise üldkoosoleku otsuste tühisuse tuvastamiseks (vt TsÜS § 38 lg 2 teine lause ja lg 7). Kolleegium ei nõustu ringkonnakohtu seisukohaga, et korteriomanike kokkuleppega erikasutusõiguse loomiseks (KrtS § 14) on võrdsustatav korteriomanike üldkoosoleku otsus, mille poolt on hääletanud kõik korteriomanikud. Erikasutusõiguse kokkuleppe puhul tuleb eristada võlaõiguslikku tehingut, mis kehtib kokkuleppe sõlminud poolte (korteriomanike) vahel ja on vormivaba, ning selle kehtivust eriõigusjärglase suhtes, mis KrtS § 13 lg 3 kohaselt nõuab eriomandi sisuna kinnistusraamatusse kandmist. Viimasel juhul peab kokkulepe olema ka notariaalselt tõestatud (KrtS § 3 lg 3 koos viitega asjaõigusseaduse §-le 120). Seega ei ole iseenesest välistatud, et korteriomanike üldkoosoleku otsusega sõlmitakse poolte vahel võlaõiguslik kokkulepe, mis on täitmiseks kohustuslik selle osalistele, kuid ilma vastava kinnistusraamatu kandeta ei ole selline kokkulepe käsitatav muudatusena korteriomandi sisus ja seda ei saa kanda kinnistusraamatusse (vt KrtS § 5 ja § 13 lg 3).

Millal ei ole tegemist korteriomanike üldkoosoleku otsusega

KrtS § 38 ja § 39 tingimusi eiravad otsused on tühised. Erikasutusõiguse määramine korteriomanike otsusega

30.11.2022

2-21-13599/26

Otsusega kiideti heaks elamu küttesüsteemi rekonstrueerimise projekti parandatud versioon ning otsustati täpsustada hinnapakkumised ja arvestada tööde tegemise ajaga. Menetlusosalised vaidlevad selle üle, kas otsus tuleb kvalifitseerida ehitusliku ümberkorralduse otsusena (KrtS § 38) või kaasomandi eseme ajakohastamise otsusena (KrtS § 39). Riigikohus leiab, et sellist otsust said korteriomanikud teha korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemise küsimusena häälteenamuse alusel (KrtS § 35 lg 1). Lõplik otsustamine (kas KrtS § 38 või § 39 järgi) võib tulevikus aset leida pärast seda, kui on selgunud hinnapakkumised projekti teostamiseks. Korteriomanikul on õigus üldkoosoleku otsust vaidlustades tugineda sellele, et osa korteriomandite antud hääli ei saa kas volituse puudumise või volituse piiride ületamise tõttu üldkoosolekul arvesse võtta ning avaldaja saab tugineda ka teiste korteriomandite antud hääle andmise tühisusele. Kuivõrd praegusel juhul kinnitati otsusega üksnes renoveerimisprojekt, siis ei saanud otsuse vastuvõtmine tekitada korteriomanikele kulusid, mida nad peaksid KrtS § 40 lg 1 kohaselt kandma. Seetõttu ei olnud antud asjas oluline aga hinnata, kas osa korteriomandite antud häälte puhul järgisid korteriomanike esindajad neile antud esindusõiguse piire või mitte. Kui otsusega oleks kiidetud heaks ehitustööde töövõtja hinnapakkumine või oleks ilma selleta otsustatud, et projektis nimetatud töid hakatakse tegema, siis oleksid kohtud pidanud mh otsustama, kas tegemist on KrtS §-s 38 või §-s 39 nimetatud olukorraga.

Kui korteriomanik annab teisele isikule õiguse ennast üldkoosolekul kirjalikust dokumendist (volikirjast) nähtuvalt esindada (vt KrtS § 22 lg 5) ja tema esindaja osaleb üldkoosolekul, siis tuleb korteriomaniku esindamist igal juhul (st arvestamata talle antud esindusõiguse ulatust) arvestada üldkoosoleku otsustusvõimelisuse (vt KrtS § 20 lg 2) hindamisel. Seejuures tuleb nii üldkoosoleku otsustusvõimelisuse kui üldkoosolekul otsuste vastuvõtmiseks vajaliku häälteenamuse olemasolu hindamisel (vt KrtS § 20 lg 1) arvestada ka KrtS § 15 lg-s 1 sätestatuga, mille kohaselt kui korteriomand kuulub mitmele isikule ühiselt, võivad need isikud teostada korteriomandiga seotud õigusi üksnes ühiselt (esimene lause), välja arvatud juhul, kui ühine omand ei ole kantud kinnistusraamatusse (teine lause).

Kui üldkoosolekul osaleb korteriomandi ühistest omanikest vaid üks ning teine ei olnud andnud esimesele esindusõigust (ja volikirja) üldkoosolekul osalemiseks ning seal hääletamiseks (ning hääle andmist ei kiideta teise ühise omaniku poolt heaks), siis ei saa eelduslikult võtta ühe ühise omaniku osalemist arvesse üldkoosoleku otsusevõime hindamisel ning tema antud häält arvesse hääletustulemuste selgitamisel.

Küttesüsteemi projekti heakskiitmine

Otsuste vaidlustamine esindusõiguse piiride ületamisel

Millal tuleb KrtS § 38 või § 39 kohaldamist hinnata? Esindamine üldkoosolekul

Tagajärg, kui koosolekul osaleb vaid üks korteriomandi ühistest omanikest

09.03.2022

2-19-9543/48