3. Erikasutusõiguse määramine

Korteriomanike vahelise kokkuleppe liigiks on mh ka erikasutusõiguse kokkulepe (KrtS § 14), mis annab korteriomanikule ainuõiguse vallata ja kasutada lisaks eriomandi esemele veel mingit osa kaasomandi esemest teisi kaasomanikke täielikult või osaliselt välistavalt. Selleks, et avaldust erikasutusõiguse määramiseks vajalike tahteavalduste saamiseks rahuldada, peavad olema täidetud KrtS § 9 lg 2 p-des 1 ja 2 toodud eeldused, st olemasoleva olukorra säilitamine peab olema kõiki asjaolusid arvestades vastuolus hea usu põhimõttega ning muudatusega ei kahjustata ülemäära ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Kohus peab KrtS § 9 lg 2 kohaldamisel hindama kõiki asjaolusid ja tegema kaalutlusotsustuse avaldaja soovitud erikasutusõiguse kasuks või kahjuks. Erikasutusõiguse määramisel peab kohus lähtuma hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest ning arvestama mh kõigi kaasomanike ühiste huvide, kaasomandi mõtteliste osade suuruse, senise kasutuskorra, pooltevaheliste suhete jm oluliste asjaoludega ning vajaduse korral tuleb eelistada ka vähemuse huvisid.

Erikasutusõiguse määramise menetluse olemusest tulenevalt on kohtul mõistlik sellises olukorras korraldada nt vaatlus (TsMS § 290). Samuti võib kohus teha avaldajale ettepaneku esitada korteriomandi kaasomandi hulka kuuluva pinna mõõtkavaline plaan või tellida see omal algatusel asjatundja arvamusena (vt TsMS § 293 lg 1) ja selgitada välja, kes ja kuidas seda pinda tegelikult kasutab. Kuna tegemist on hagita menetlusega, siis saab kohus tõendamiseks kasutada ka muid tõendusvahendeid, muu hulgas menetlusosalise seletust, mis ei ole antud vande all (vt TsMS § 229 lg 2 teine lause).

Kolleegium selgitab, et KrtS § 9 lg 2 p-s 1 sätestatud eeldust - olemasoleva olukorra säilitamine oleks vastuolus hea usu põhimõttega - tuleb hinnata avaldusele esitatud vastuväitest lähtuvalt. Kui üks korteriomanik soovib saada erikasutusõigust ning teine korteriomanik vaidleb sellele vastu, peab kohus hindama, kas selline vastuvaidlemine on heauskne.

See tähendab, et kui teise korteriomaniku vastuväited ei ole heauksed, siis võibki olla tegemist KrtS § 9 lg 2 p-s 1 sätestatud juhtumiga, mille kohaselt tuleks avaldus erikasutusõiguse saamiseks rahuldada. Kolleegiumi arvates võib sellise olukorraga, kus korteriomaniku vastuvaidlemine erikasutusõiguse

Erikasutusõiguse kokkulepe Erikasutusõiguse määramise tingimused

Kohtu tegevus erikasutusõiguse määramisel

Korteriomanike vastuväited erikasutusõigusele määramisele ei pruugi olla heauskne, olla tegemist nt siis, kui vastuväite esitanud korteriomanikul on ka endal võimalik avaldusega sarnast erikasutusõigust taotleda ja avaldaja on sellega nõus. Seejuures erikasutusõiguse määramist ei takista iseenesest asjaolu, et teised korteriomanikud ei soovi erikasutusõigust saada. Hea usu põhimõttega võib olla vastuolus või teiste korteriomanike huve ülemäära kahjustav aga näiteks see, kui erikasutusõigust taotlev korteriomanik ei kohustuks sellega teistele korteriomanikele midagi vastu andma olukorras, kus teistel korteriomanikel puudub võimalus neile kuuluvale kaasomandi mõttelisele osale vastavat erikasutusõigust saada. Selliseks n-ö vastutasuks võibki olla erikasutusõigust taotleva korteriomaniku teistele korteriomanikele nõusoleku andmine kokkuleppe sõlmimiseks, millega saaksid kõik korteriomanikud endale erikasutusõigused.

Olukorras, kus kohus leiab, et erikasutusõigust ei ole võimalik avalduses taotletud viisil määrata, sest taotletav viis oleks teiste korteriomanike huve ebamõistlikult kahjustav KrtS § 9 lg 2 p 2 mõttes, peab kohus lähtuvalt uurimispõhimõttest (vt käesoleva määruse p 12) välja selgitama, kas leidub mõni alternatiivne erikasutusõiguse võimalus, mis ei oleks teisi korteriomanikke ebamõistlikult kahjustav. Mh võib kohus pakkuda avaldajale välja alternatiivseid võimalusi, mis on kohtu enda arvates mõistlikud. Juhul kui avaldaja on mõne alternatiivse võimalusega nõus ja järjestab oma avalduses esitatud taotlused või jätab valiku tegemise kohtu otsustada, siis peab kohus asja lahendades otsustama, kas mõni alternatiivsetest võimalustest, millega avaldaja nõus oleks, tuleks avaldaja erikasutusõigusena kõne alla (vt TsMS § 370 lg 2 ja § 442 lg 8 viies lause).

Kolleegiumi hinnangul võib avaldaja väitest, et ta ei ole keldrikorrusel välja kujunenud tavast teadlik, järeldada, et korteriomanikud võivad olla enne KrtS-i jõustumist (st enne 1. jaanuari 2018) sõlminud kokkuleppe, millega on määratud kaasomandi (keldrikorruse) kasutuskord. Kuna selle väidetava kokkuleppe kohta ei ole kinnistusraamatus korteriomandite kohta peetavate registriosade kolmandates jagudes sisse kantud märkusi, siis ei saa see kokkulepe kehtida kokkuleppe sõlminud korteriomanike eriõigusjärglaste suhtes. Asja materjalidest nähtuvalt võib avaldaja olla just selline korteriomaniku eriõigusjärglane, kelle suhtes varasem keldrikorruse kasutuskord ei kehti. Olukorras, kus maakohus oli sellise kasutuskorra kokkuleppe tuvastanud, ei ole kolleegiumi hinnangul hea usu põhimõttega vastuolus või teisi korteriomanikke ebamõistlikult kahjustav see, kui korteriomaniku eriõigusjärglane soovib kokkuleppega tema õiguseellase ainuvaldusse ja -kasutusse antud kaasomandi hulka kuuluvale pinnale erikasutusõigust ja selle kandmist kinnistusraamatusse.

Alternatiivid taotletud erikasutusõigusele

Erikasutusõiguse määramine korteriomaniku õigusjärglase kasuks

11.05.2022

3-20-663/23