Seguro al crédito hipotecario no es para el bien inmobiliario

Cuando una persona o pareja solicita un préstamo hipotecario, con el objetivo de adquirir una vivienda, al momento de recibir la aprobación del préstamo generalmente se le incluyen otros dos financiamientos para los llamados seguros de vida y de vivienda.

Los adquirientes no notan mucho eso, porque la entidad financiera le ofrece el paquete completo, es decir, te dicen que el préstamo es por un monto específico, a un plazo específico, con una tasa específica o variable y que tu cuota mensual a pagar sería de X cantidad de dinero.

Los adquirientes, por lo general, se concentran más en saber cuánto será el monto de la cuota mensual, porque así pueden organizarse con relación a sus ingresos. Pero dentro de esa cuota mensual está el monto de amortización del préstamo mayor, que es el que financia la vivienda, así como cuotas mínimas para los dos préstamos adicionales, que son los seguros de vida y de vivienda.

El seguro de vida consiste en que si el adquiriente del préstamo falleciera por una causa u otra antes de concluir el pago total de la deuda, el seguro cubre el monto restante y sus herederos no cargan con ese compromiso. Así, el banco se asegura su saldo de deuda y la familia del muerto titular del préstamo y adquiriente de esa vivienda, no tiene que pagar el préstamo ni pierde el inmueble.

Pero el otro seguro, que siempre se piensa que es a la vivienda, en realidad no lo es. Se trata de un seguro al préstamo. Es decir, lo que el banco está asegurando es el monto del préstamo que usted ha tomado y no el valor de la vivienda en sí misma.

Por ejemplo, suponga que usted compra una vivienda de RD$6 millones, usted buscó un inicial de RD$1.5 millones y tomó un préstamo de RD$4.5 millones. El seguro que usted está contratan do es sobre el monto del préstamo, que en este caso es de RD$4.5 millones.

Luego, supongamos que se pro duce un terremoto (Dios nos libre) y que su vivienda queda totalmente destruida. Usted va al banco en pro cura de que el “seguro” le reponga su vivienda; pero en el banco le dirán que no, que el seguro lo que ha cubierto es el monto del préstamo, por lo que ya su deuda quedaría saldada, gracias a esa póliza de protección.

Sin embargo, ese seguro no le dará nada por la vivienda destruida. Lo que ha cubierto el seguro es el monto de la deuda que usted tiene con el banco y que, al producirse esa situación, el seguro la cubre y usted ya no le debe al banco, pero, de todas formas, se queda sin casa.

Esa es la razón por la que se requiere crear en el país una “cultura de seguro”, a los fines de que los propietarios y adquirientes de viviendas se interesen en contratar pólizas para asegurar su bien inmobiliario y no solo el crédito cuando es mediante financiamiento.

Para eso se requiere de una política de Estado que no solo impulse la concienciación en la población propietaria de viviendas a asegurar el inmueble, sino que, además, incluya algún tipo de subsidio o de exención impositiva (los seguros pagan un 16% de impuesto selectivo no deducible), para que las personas se motiven a asegurar sus propiedades.

La iniciativa debe venir del Estado debido a que, en una eventual catástrofe natural, ante una población de clase media que se quede sin viviendas, el que deberá socorrer a esas personas afectadas será el propio Estado, por lo que sería más conveniente un mínimo sacrificio fiscal, a los fines de que cada vivienda en el país esté asegurada y que ante lo inesperado sea el seguro que lo cubra y que no sea necesario usar el erario para tales fines.

Lo que planteamos aquí es de conocimiento de nuestros gobernantes. Lo que pasa es que nadie presta atención a una situación que no se ha producido, aun cuando tenemos muchas posibilidades de que ocurra. Cuando así pase, entonces estaremos lamentando no haber tomado las medidas de prevención con tiento. Estaremos “poniendo candado después que nos hayan robado”.

Econolegales

Jaime M. Senior Fernández jsenior@headrick.com.do

La resiliencia del sistema bancario dominicano

Sin lugar a dudas, los eventos ocurridos en los mercados bancario y financiero internacionales de las últimas semanas han causado preocupación en todo el mundo, y en nuestro país. Sin embargo, como podremos ver, el sistema bancario de República Dominicana al día de hoy es más fuerte y resiliente que aquellos de muchos otros países desarrollados, y es algo de lo cual debemos sentirnos orgullosos.

Para empezar, debemos volver a repasar los recientes eventos en el sistema bancario internacional. A raíz de la pandemia del covid 19, al principio del año 2020, los bancos centrales en todo el mundo aflojaron su política monetaria. La consecuencia de esto era para incentivar a los sectores productivos a tomar prestado, por lo que bajaron las tasas de interés. De esta forma incentivaban a mantener la producción ante la grave crisis que afectaba al mundo.

Aproximadamente dos años más tarde, se empiezan a sentir los efectos de esta política monetaria de bajas tasas de interés: aumenta la inflación. Esto se debió también a otros factores exógenos a la política monetaria, pero la consecuencia es la misma, pues los bancos centrales a nivel mundial ya se veían en la necesidad de aumentar las tasas de interés para frenar el alza inflacionaria.

Producto de estas alzas en las tasas de política monetaria, varias instituciones financieras de importante tamaño como Silicon Valley Bank en Estados Unidos y Credit Suisse en Suiza, entre otras, se han visto en apuros financieros, lo que ha causado una situación de dificultad y cierta desconfianza en esos países. Ha sido necesaria la intervención de las instituciones equivalentes a

Observaciones

bancos centrales en esos y otros países para calmar las aguas y asegurar que los sistemas financieros y bancarios se encuentran bien capitalizados.

Nuestro país pasó, en el año 2003, una de las crisis más agudas y desafiantes en toda su historia, con la quiebra fraudulenta de varias instituciones financieras, lo que llevó la economía a un descalabro. No obstante, si algún aspecto positivo tuvo esa crisis, fue que nuestro sistema de supervisión bancaria y de política monetaria fueron robustecidos, y los que contamos al día de hoy no son los mismos de ayer.

Los controles internos que deben tener las instituciones financieras dominicanas, así como los requerimientos de capital, “conozca su cliente” y otros elementos, son muy rigurosos; de hecho, en muchos casos, más allá de lo requerido en países desarrollados. Los índices de solvencia y las tasas de morosidad (cartera de crédito) de los bancos dominicanos terminaron el año 2022 en un excelente estado, y el 2023 ha iniciado con buenos indicadores.

Es muy probable que con los embates económicos internacionales que estamos viendo, nuestra economía y nuestro sistema bancario tendrán un 2023 menos exitoso que el año 2022. Sin embargo, nos debemos sentir orgullosos de que, al ver la forma en que nuestras instituciones financieras y los reguladores de las mismas han colocado al sistema en una posición envidiable, que afortunadamente nos sentimos muy alejados de las dificultades que están enfrentando grandes instituciones internacionales en la materia. ¡A veces hay que resaltar lo que estamos haciendo bien en nuestro país!

El autor Es abogado

Ministerio Público y coyuntura política

Las acciones del Ministerio Público, a través de la Procuraduría General de la República, en procura de someter a la Justicia a personas que hayan incurrido en ilegalidad, no deben tener especificaciones de fechas ni de temporadas, pues se trata de actividades de investigación constante.

Sin embargo, es inevitable que en este tiempo, a menos de un año para unas elecciones municipales y poco más de un año para un proceso electivo presidencial y congresual, se le de un matiz político a cualquier sometimiento de pasados funcionarios de alto nivel de un partido político que dirigió el Estado durante 20 años y que está en proceso de competencia para el 2024.

Dependerá de las autoridades del Ministerio Público manejarse con la debida transparencia, imparcialidad y respetando el proceso, de acuerdo con lo que establecen las normativas vigentes, a los fines de evitar que los recientes sometimientos sean calificados como persecución política, aunque no sean.

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