Édition n°2
ENGEL & VÖLKERS PRÉSENTE
LA GAZETTE IMMOBILIÈRE Chères lectrices, chers lecteurs,
N
Au cours de votre balade littéraire, vous y trouverez certains changements importants dans les lois immobilières pour cette nouvelle année 2022, des recommandations, des biens en vente, des bonnes adresses locales, l’avis d’un expert local, et afin de mieux nous connaître, plus d’informations sur nos deux agences.
ET SI ON VOUS PARLE D’ENGEL & VÖLKERS...
Cela n’est pas étonnant, les biens s’envolent comme des petits pains, l’offre est faible, la demande gigantesque, les taux d’intérêt bas, etc. Et n’oublions pas que le marché évolue rapidement et peut à tout moment stagner ou s’inverser.
Notre leitmotiv reste « Être présent pour vous accompagner avec le meilleur service » et une équipe toujours à votre disposition. Nos conseils et nos évaluations vous sont offerts, n’hésitez pas à en profiter en nous contactant au 02/403.28.98. Je termine en vous souhaitant, en ce début d’année, le Meilleur du Meilleur pour 2022 et surtout, prenez bien soin de vous.
Vous aurez sans doute cette image des nombreux biens prestigieux situés aux 4 coins du monde. Logique et évident car il est vrai qu’Engel&Völkers met à votre service plus de 40 années d’expérience dans la commercialisation de biens immobiliers Haut de Gamme.
Dès lors, nous mettons un point d’honneur à vous aider et à vous conseiller. Notre Gazette, toujours très locale et familiale, vous apporte donc des conseils et des renseignements bien utiles afin de concrétiser vos intentions.
Bonne lecture et à très bientôt. Marick Schippers, Managing Partner Waterloo - Nivelles
ous avons le plaisir d’être de retour avec notre deuxième édition de la Gazette immobilière ! En regardant 2021, les chiffres nous prouvent encore que l’immobilier garde toujours une place très importante dans vos vies et force est de constater qu’un grand nombre d’entre vous ont besoin de se faire accompagner dans leur projet.
Mais Engel & Völkers ne s’arrête pas à cela ! E&V se place aujourd’hui comme leader mondial dans le courtage résidentiel pour TOUS les types de biens. Quel que soit votre bien, petit ou plus grand, nous mettons à votre disposition les meilleurs outils de commercialisation adaptés à votre bien. Nous ne parlons donc plus uniquement de bien de standing. C’est le challenge qu’ont relevé nos 2 agences de Waterloo – Nivelles depuis leur création en 2010 : votre satisfaction en offrant les meilleurs conseils et les outils les plus adaptés pour chaque bien !
Depuis plus de 15 ans, Engel & Völkers s’impose comme le leader de l’immobilier résidentiel en Belgique. Nonobstant cette ligne de conduite, il faut savoir que toutes les agences E&V sont des agences locales, c’est-à-dire qu’elles travaillent sur un territoire précis afin d’en devenir l’Expert par excellence. Ajoutons à cela le réseau E&V et nous pouvons garantir aux propriétaires la vente au meilleur prix. Idéal quand on sait que 2 clients sur 3 sont actuellement des Bruxellois désireux de venir vers le Brabant Wallon… Non seulement nous travaillons sur un territoire limité mais sur celui-ci, chacun de nos agents gère un quartier bien défini, quoi de plus qualitatif que la bonne connaissance de ses quartiers. De plus, nos agents sont 100% indépendants, ce qui vous garantit une gestion proactive! Vous l’aurez compris, derrière E&V Waterloo – Nivelles se cache une équipe professionnelle et humaine à votre disposition pour vous conseiller et vous aider dans vos projets immobiliers. Et n’oubliez pas, nous sommes disponibles 7 jours sur 7.
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N°1
DE CHIFFRE D’AFFAIRES
AGENCES
DE CHIFFRE D’AFFAIRES
DE L’IMMOBILIER
en 2021 dans le monde
à l’international
entre 2020-2021 pour E&V Belgique
résidentiel dans le Brabant Wallon
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Les nouvelles lois en 2022
L
’année 2022 annonce des changements concernant les crédits immobiliers et les droits de succession. Nous vous proposons d’en apprendre davantage sur ces nouvelles lois.
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1er janvier 2021, vous aviez jusqu’au 31 décembre 2021 pour le déclarer. Si cela n’a pas été le cas, vous risquez une amende administrative entre 250 € et 3 000 €. Cependant, si l’achat a été effectué après le 1er janvier 2021, vous avez 4 mois pour l’enregistrer.
Celle-ci sert à encourager l’enregistrement des donations, le but étant d’éviter aux citoyens de payer des droits de succession nettement supérieurs si le donateur décède dans les cinq ans à dater de la donation.
Expertise obligatoire par les banques
Depuis le 1er janvier 2022, les banques ont l’obligation d’effectuer une expertise du bien immobilier afin d’octroyer un crédit hypothécaire. Le montant prêté aux potentiels acquéreurs ne sera plus calculé en fonction de la valeur d’achat mais en fonction de la valeur d’expertise. Cependant, elle ne devra pas forcément être réalisée par un expert sur place, un modèle statistique pourra également être utilisé. Et ceci dans le but d’éviter les frais supplémentaires engendrés par le recours à un expert sur place. Notons que si la valeur de l’expertise ressort inférieure au prix d’achat, le candidat devra apporter des fonds propres pour conclure l’opération. Cette nouvelle règle permet aux banques une garantie en cas d’incident de crédit.
Depuis le 1er janvier 2022, les banques ont l’obligation d’effectuer une expertise du bien immobilier afin d’octroyer un crédit hypothécaire.
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Donc, trois possibilités s’offrent aux donateurs :
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Nouveaux taux d’enregistrement en Flandre
Lorsque vous décidez d’acheter un bien, il faut prévoir un montant à ajouter au prix d’achat, montant correspondant aux droits d’enregistrement.
Droits d’enregistrement en 2022
3% 12,5 %
Les règles d’imposition et les biens immobiliers à l’étranger
A partir de l’exercice changement aura lieu imposable des biens l’étranger. A présent, il du revenu cadastral.
d’imposition 2022, un concernant le revenu immobiliers situés à sera déterminé sur base
A savoir que lorsque l’administration reçoit la déclaration du bien immobilier, celui-ci établit un revenu cadastral adapté. Ce nouveau revenu sera à introduire dans votre déclaration IPP en 2022 (pour vos revenus de l’année 2021). Pas d’inquiétude, ce changement n’était pas applicable pour la déclaration IPP de 2021 (Revenus 2020). A titre informatif, il est important de retenir que si vous avez acquis un bien à l’étranger avant le
+ de
900 000
BELGES ont une résidence secondaire
Le donateur devra rester en vie cinq ans après sa donation non enregistrée pour qu’elle soit exemptée des droits de succession. Il est important de noter que toutes les donations ayant été effectuées depuis le 1er janvier 2019 sont concernées par cette nouvelle règle.
• Courir le risque des 5 ans en n’enregistrant pas la donation. • Payer les droits de donation qui varient entre 3,3 et 7 % en fonction du lien de parenté et de la région. • Avoir recours à une assurance couvrant le risque décès dans les 5 ans pour une donation non enregistrée.
CE QU’IL FAUT RETENIR Les nouvelles lois en
2022
1. Expertise par les banques : Soyez prudents, à partir du 1er janvier votre octroi de crédit sera basé sur l’expertise du bien effectuée par la banque et non sur base du prix de vente. S’il y a différence, ce montant devra être pris en charge par des fonds propres. 2. Les règles d’imposition et les biens immobiliers à l’étranger :
Dès le 1er janvier 2022, la Flandre optera pour une réduction du taux d’enregistrement. Pour l’achat d’une maison ou d’un appartement, ce taux ne sera plus de 7% et mais de 3%. Dans le cas d’un achat avec projet de travaux à but d’amélioration énergétique, les droits s’élèveront à 1%. A contrario, si vous prévoyez d’acheter une deuxième ou troisième habitation, les droits d’enregistrement passeront de 10% à 12%. Il en sera de même pour l’achat d’un terrain à bâtir.
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Les donations non enregistrées
Jusqu’à fin décembre 2021, une donation non enregistrée était exemptée de droits de succession, si et seulement si le donateur restait en vie trois ans après ladite donation. Depuis le 1er janvier 2022, la loi a changé.
Lors de la rédaction de votre déclaration d’impôt 2022 (revenus 2021), il sera obligatoire d’y introduire le nouveau revenu cadastral si vous possédez un bien immobilier à l’étranger.
3. Les droits d’enregistrement en Flandre : Pour l’achat d’une habitation propre, le taux sera de 3%. Pour un achat avec projet d’amélioration énergétique, il sera seulement de 1%. A contrario, pour une résidence secondaire et terrain à bâtir, les droits ne s’élèveront plus à 10% mais à 12%.
4. Les donations non enregistrées : A partir de 2022, les droits de succession ne seront pas appliqués sur les donations non enregistrées dans la mesure où le donateur reste en vie pendant 5 ans.
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Zoom sur Engel & Völkers
S
i vous passez la porte d’une de nos agences Engel&Völkers Waterloo-Nivelles, vous découvrirez rapidement une ambiance familiale et conviviale. N’en soyez pas étonnés, l’atmosphère y est animée par de vrais passionnés de l’immobilier, tous 100% indépendants ! Et n’oubliez pas, notre service repose sur la pertinence de nos conseils propres à chaque bien, garantissant la vente dans les meilleures conditions. Découvrez-en plus...
TROIS DE NOS COLLABORATEURS S'EXPRIMENT... Je m'épanouis au quotidien grâce à ma fonction d'assistante au sein de l’entreprise familiale. Travailler entourée de mes proches m'apporte satisfaction, joie et m'incite à donner le meilleur de moi-même dans mon travail et dans mes relations.
Note Google CYDRINN SCHIPPERS, Manager Office Nivelles
Agence E&V Waterloo
l’immobilier est pour moi un challenge au
4,5/5
quotidien. J’apprécie la diversité qu’apporte ce
Note Google
métier, me permettant de jongler avec plusieurs
Agence E&V Nivelles
Actif depuis plus de 3 ans au sein de l’agence,
JORDAN FOURTINE, Conseiller immobilier
4,6/5
compétences, notamment la location et la vente. Organisé et rigoureux, ma priorité est de conseiller les clients dans leur nouveau projet de vie.
L’immobilier est un métier varié et passionnant : Ce n’est pas uniquement des surfaces et des prix, c’est principalement une affaire d’émotions et de rencontres. Chaque bien immobilier a ses caractéristiques et chaque client a ses propres attentes. Pouvoir concilier les deux est au centre de mes préoccupations. Mon expérience et mon sens de l’écoute sont mes atouts pour apporter la meilleure solution à vos projets.
Suivez-nous sur Facebook Waterloo
Nivelles
MARTINE COLLETTE, Conseiller immobilier
NO S CLI EN TS PA R LEN T DE NOUS . . . Luisa S. “Bonjour Caroline, je tiens à vous remercier et féliciter pour votre travail, votre professionnalisme, mais aussi pour votre gentillesse, votre disponibilité, vos conseils rassurants même quand je désespérais... Je ne manquerai pas de conseiller vos services autour de moi, ainsi que ceux de Engel & Völkers Nivelles.”
Votre équipe est remarquable car elle allie le professionnalisme à la gentillesse bienveillante, ce qui est est précieux
Je tiens à vous remercier et féliciter pour votre travail Anne R. “Bonjour à tous, au nom de toute la famille R, je tiens à vous remercier de nous avoir accompagnés jusqu’à la signature de l’acte de vente de notre maison. Votre équipe est remarquable car elle allie le professionnalisme à la gentillesse bienveillante ce qui est est précieux pour une telle procédure souvent semée d’embûches en tous genres. J’espère n’avoir oublié personne. Vous avez tous été merveilleux. Nous vous souhaitons ainsi qu’à vos familles d’excellentes fêtes de fin d’année et espérons que 2022 vous gardera en bonne santé et vous apportera bonheurs et succès.”
Engel & Völkers Waterloo & Nivelles · Tél Waterloo : +32-(0)2-403.28.98 - Tél Nivelles +32-(0)67-64.90.39
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LE S ÉTA PE S I N DI SPENSA BLE S AU SUCCÈ S DE VOT R E V EN T E
Premier entretien individuel Présentation – Analyse des besoins – Découverte du bien
Depuis 12 ans, notre réussite repose sur notre système de services uniques créés surmesure pour nos clients. MARICK SCHIPPERS, Managing Partner Waterloo - Nivelles
Estimation compétente de la valeur du bien Expertise – Analyse des possibilités de commercialisation Présentation de votre bien.
Elaboration du dossier Prise des renseignements (RU, PEB, Photos professionnelles – Vidéo – Team Viewing
CE) –
Concept marketing sur mesure Marketing Online et Offline – Stratégie commerciale – Réseau E&V
Commercialisation exclusive Accord de collaboration – Signature de la convention
Rapport hebdomadaire sur le processus de vente Rapports d’activité sur l’avancement de la vente – Evaluation des actions marketing
Service après – vente complet
Organisation optimale des visites
Négociation professionelle lors de la vente
Préparation du bien – Visites – Rapports de visite – Suivi des clients
Solvabilité des acheteurs potentiels – Préparation du contrat de vente – Signature de l’offre
VO S VOI SI NS NOUS ON T FA I T CON F I A NCE !
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Contact avec les notaires – Organisation des revisites
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Paroles d'expert • CBC
Comment préparer au mieux le dossier à introduire à la banque pour obtenir un prêt ? Outre les éléments justifiant la demande (compromis signé en cas d’achat immobilier, les devis en cas de travaux,…), nous devons disposer de l’ensemble des preuves de revenus (professionnels, locatifs,….) des candidats emprunteurs. Les documents à prévoir concernant les revenus professionnels dépendent du statut des candidats emprunteurs à savoir s’ils sont sous statut d’indépendants, dirigeants d’entreprise ou de salariés car la méthode de calcul du revenu mensuel est différente. Pour les prospects, il est évidemment primordial que la banque puisse les identifier correctement (carte d’identité, etc.). Quels sont les éléments les plus importants ? La capacité de remboursement, la quotité d’emprunt et la garantie. Nos collaborateurs se tiennent à la disposition des candidats emprunteurs pour trouver avec eux la meilleure solution sur mesure tout en composant avec ces paramètres, notamment grâce à nos différents canaux de distribution et à la performance de nos applications digitales. Quels sont les critères de base obligatoires par la loi ou les règles bancaires pour toute personne confondue ? (fonds propres ?, etc.) Les banques doivent respecter certaines normes dans le cadre de l’octroi des crédits hypothécaires en regard à : 1. La capacité de remboursement Sur base du niveau de revenu global du couple, nous pouvons de manière générale prêter un pourcentage de maximum 40 % sauf exception pour les très hauts revenus pour lesquels ce pourcentage peut atteindre
maximum 60 %. De ce résultat, nous retirons l’ensemble des charges de crédits de l’emprunteur (ouvertures de crédit, crédits à la consommation, éventuels autres crédits logement, crédits professionnels) et nous pouvons alors déterminer une charge mensuelle pour le financement du nouveau projet. C’est ce qu’on appelle dans le jargon, le ratio « dettes sur revenus », le % du revenu du client consacré au remboursement de ses crédits. 2. La quotité d’emprunt Le législateur impose aux banques d’octroyer par défaut une quotité d’emprunt égale à 90% de la valeur du bien. Dans certains cas, comme par exemple les immeubles de rapport, les secondes résidences, cette quotité peut être réduite à 80%. Toutefois, des exceptions existent. 3. La garantie Depuis peu, le législateur nous impose que l’actif pris en garantie soit valorisé au moyen d’une évaluation indépendante (interne ou externe) au processus de vente du crédit. L’expertise a lieu à la source (en cas d’achat uniquement) ou après la réalisation des travaux (en cas d’achat + travaux). Le législateur impose également aux banques d’enregistrer le PEB des biens pris en garantie. Délai pour un retour de position de la banque ? Je ne peux bien entendu pas me positionner sur les délais de retour des autres banques. Dans le cas de CBC Banque, nous sommes capables en 15 min de préciser à un candidat emprunteur si son projet tient la route même si vous n’êtes pas client de la banque. Si vous êtes client, la réponse est encore plus rapide via vos applications digitales (CBC Touch ou CBC Mobile, etc.). Le candidat acquéreur peut faire l’exercice seul sur notre site Internet mais il peut également être accompagné d’un collaborateur de CBC Banque. Bien entendu, si le candidat acquéreur réalise l’exercice seul, une vérification de l’encodage des données est effectuée par nos collaborateurs qui
reprennent alors contact avec le candidat emprunteur pour finaliser la transaction. En cas de projet plus complexe, par exemple dans le cadre de la mise en place d’un crédit pont (crédit qui préfinance une partie de la vente de son habitation actuelle si elle n’est pas encore vendue au moment de l’achat), nous rencontrons le client. Il est évident que ce type de crédit prend plus de temps dans l’analyse. Nous essayons alors bien entendu de respecter les périodes de clauses suspensives présentes dans les compromis. Afin de gagner du temps, un client demande un accord de principe de la banque, est-ce possible ? Valable ? Ferme et irrévocable ? Que ce soit seul ou accompagné d’un collaborateur de la banque, la faisabilité des données est établie sur base des données du jour. Les données sont vérifiées mais tant qu’elles ne sont pas validées, il s’agit d’une idée plus ou moins fiable en fonction des données introduites. Si elles sont fiables, il y a une forte probabilité que le crédit soit accordé. En effet, si à la vérification, nous constatons que le revenu encodé est doublé par rapport à la réalité, il va de soi que l’accord de faisabilité est caduc ! Lorsque nous étudions la faisabilité d’un projet immobilier avant que celuici ne se réalise, nous étudions la situation sur base des éléments en notre possession au moment de la demande mais également sur base des législations en vigueur (que nous ne maitrisons pas). Si le projet se réalise en dehors de la période de validité de la proposition, et/ou que les paramètres ont changé négativement dans le chef du candidat acquéreur (apport propre diminué, perte de revenus,…), la faisabilité sera remise en question. Nous invitons donc le candidat acquéreur à reprendre contact avec le collaborateur qui l’a conseillé ou de réencoder sa demande sur notre outil de simulation.
Karel Develtere Expert Crédits Retail CBC pour les agences de Waterloo, Nivelles, Seneffe, Tubize et Braine-L’Alleud 081 80 32 82
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Informations locales LE S M A RCH É S LOCAU X Mardi matin Seneffe (place de Penne d’Agenais). Mercredi Lillois (place de la Gare) de 14h à 20h. Braine-le-Château (Grand-Place) de 14h à 20h. Seneffe (place de Penne d’Agenais) de 16h30 à 19h. Jeudi Seneffe (place de Penne d’Agenais) de 15h à 19h. Tubize (plateau de la Gare et rue de l’Industrie) de 8h à 13h.
Vendredi Braine-l’Alleud (place du Môle) de 8h à 13h Arquennes de 15h30 à 18h30 Genappe (Grand-Place) Rebecq (Grand-Place) de 8h à 13h Samedi Waterloo (Joli-Bois) : de 7h à 13h Nivelles (Grand-Place) : de 8h à 13h Dimanche Waterloo (Gare) : de 7h à 13h Braine-l’Alleud (place du Môle) : de 8h à 13h
LE S BROCA N T E S Waterloo : La ferme de Mont-Saint-Jean vous accueille tous les dimanches de 8h à 13h. Braine-le-Château : Chaque dimanche de 7h à 15h au Parc Industriel n°21. Ronquières : Tous les samedis, dimanches et jours fériés de 8h30 à 15h.
LECT U R E P OU R EN FA N TS NIVELLES - Les mardis 15 février, 29 mars, 10 mai et 21 juin 2022 de 10h à 10h30, au rezde-chaussée de la bibliothèque : Le temps des bébés, ce sont des animations autour du livre, au rythme des chansons, comptines, instruments de musique... Ce sont des histoires à dévorer des yeux, à chatouiller les oreilles, à sentir des doigts... Lieu : salle de lecture (rez-de-chaussée de la bibliothèque) - Bibliothèque publique locale de Nivelles - place Albert Ier, 1 - 1400 Nivelles. BRAINE-L’ALLEUD - Après-midi jeux à la ludothèque. Les mercredi 23 mars, 20 avril, 18 mai et 15 juin 2022 de 14h30 à 16h30. Venez jouer : les ludothécaires préparent des jeux rien que pour vous ! Lieu : médiathèque et ludothèque - Rue des Mésanges Bleues 55 - 1420 Braine-l’Alleud.
Engel & Völkers Waterloo & Nivelles Tél Waterloo : +32-(0)2-403.28.98 - Tél Nivelles +32-(0)67-64.90.39 Adresse Waterloo : Chaussée de Tervuren 186, 1410 Waterloo Adresse Nivelles : Rue de Saintes 11 bte 3, 1400 Nivelles
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Chée de Bruxelles 90B 1410 Waterloo 02 351 10 01 waterloo@optil.be optil.be
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