Market Insight Bologna 2023

The Market Insight Bologna 2023, edited by Engel & Völkers, has been realized with the collaboration and scientific support of Nomisma.

Overview sul mercato immobiliare residenziale in Italia

Nel 2023 l’economia italiana sembra avere scongiurato lo spettro della recessione, se si eccettua un primo trimestre in cui sono proseguite le difficoltà già presenti sul finire dello scorso anno.

Tuttavia, l’impennata dell’inflazione che ha caratterizzato il 2022 non accenna a diminuire d’intensità nella sua componente di fondo, riducendo il potere di acquisto delle famiglie e spingendo le istituzioni finanziarie europee a proseguire nella politica restrittiva di innalzamento dei tassi di interesse.

Tali condizioni macroeconomiche hanno iniziato a ripercuotersi sul mercato immobiliare in termini di raffreddamento della domanda, restrizione degli standard creditizi e calo dei valori reali dei prezzi medi, pur continuando i prezzi nominali in un modesto percorso di crescita.

Non vi sono dubbi sul fatto che il settore immobiliare residenziale italiano esca da un biennio eccezionale, con un volume di compravendite che ha superato le più ottimistiche previsioni. Dopo l’impennata del 2021, che ha messo a

segno un incremento annuo del 34,1%, il consuntivo 2022, infatti, ha raggiunto oltre 784.000 transazioni (+4,7% annuo), riportando il migliore risultato dal 2008 ad oggi. Il risultato positivo racchiude tuttavia due performance distinte, con un primo semestre dalla performance più brillante (+10,1%) e un secondo semestre in impercettibile calo e sostanzialmente stazionario (-0,4%).

In previsione, tale trend prelude a un volume di compravendite in tendenziale ribasso già nel primo semestre 2023. Le motivazioni sono note e di ordine macroeconomico: l’erosione del potere d’acquisto a causa della fiammata inflativa, l’incremento dei tassi di interesse e la maggiore cautela delle banche nell’erogazione del credito che hanno causato una diminuzione della domanda immobiliare, specialmente da parte dei potenziali acquirenti che hanno necessità di ricorrere al mutuo.

Con riferimento alle quotazioni, i prezzi medi residenziali hanno continuato a crescere, con un incremento medio prossimo al 3% sia per i grandi mercati italiani, sia per i mercati delle città di media dimensione.

Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Agenzia delle Entrate

Il mercato residenziale di Bologna

Nel 2022 il volume di compravendite sul mercato residenziale bolognese ha registrato un incremento annuo del 3,5%. La performance positiva è attribuibile al primo semestre (+11,5%), mentre il secondo sconta, per contro, un calo del 4,5%, imputabile principalmente agli ultimi due mesi dell’anno. L’entità del volume scambiato sul mercato – poco meno di 6.800 transazioni – è ancora tale da rappresentare il picco massimo degli ultimi dieci anni.

I fattori che, più di altri, hanno determinato la buona performance del mercato immobiliare bolognese sono la dinamica delle compravendite, la velocità di assorbimento e la riduzione degli sconti sul prezzo richiesto. Il capoluogo emiliano è ormai secondo solo a Milano per dinamicità, anche se la dimensione cittadina e la scarsità di nuove realizzazioni potrebbero contenere tale dinamismo nei prossimi anni. In particolare, l’euforia legata alle ristrutturazioni tramite l'agevolazione fiscale Superbonus 110% si sta a mano a mano riducendo e, con essa, anche il numero di transazioni. Serviranno nuove iniziative per rispondere a una domanda in costante crescita e soprattutto la tenuta delle famiglie a fronte dell’aumento del costo del debito. La capacità di Bologna di attrarre nuovi investimenti, posti di lavoro e turismo sta in qualche modo ingessando il mercato, a causa della scarsità dell’offerta. Tale disallineamento tra domanda e offerta riguarda soprattutto il mercato della locazione, dove si segnala una forte quota di domanda non soddisfatta. Per il 2023, le aspettative sono legate alla tenuta

dell’economia, all’inflazione, ai costi dell’energia e all’andamento del tasso dei mutui. A fronte di tali incertezze i sentiment degli operatori segnalano una riduzione della domanda attiva sul mercato soprattutto per l’aumento dei costi di accesso al credito, che resta determinante nel perfezionamento della transazione per il 75% degli acquirenti. L’offerta, invece, secondo gli operatori, non subirà riduzioni e questo rallenterà la discesa dei prezzi che circa la metà degli intervistati, comunque, si aspetta nel medio periodo.

Fonte: Istat, Nomisma (forecast), Engel & Völkers (prezzi e canoni)

Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Agenzia delle Entrate

Secondo l’indagine di Nomisma, negli ultimi mesi, le motivazioni che spingono all’acquisto si stanno modificando, con una riduzione della quota di compravendite guidata dalla sostituzione della propria abitazione o per l’acquisto per familiari a vantaggio dell’acquisto della prima casa. Tale cambiamento, inoltre, è sospinto dalla mancanza di un’offerta in locazione per la concorrenza degli affitti brevi, per la selezione verso alcune tipologie di locatari (nazionalità o tipologia del contratto di

lavoro) e per la non sostenibilità dell’affitto rispetto alla rata del mutuo. Si segnala il ritorno di interesse di una domanda per investimento attratta da un mercato molto dinamico negli affitti di breve periodo e prezzi in crescita. Resta elevato l’interesse per le proprietà con ampi sfoghi esterni, giardini e, soprattutto, con ambienti luminosi. Data la carenza di abitazioni nuove, in molti preferiscono una casa ristrutturata recentemente rispetto a un usato anche se sito in un'ottima posizione.

Bologna: Domanda per acquisto e domanda per locazione di abitazioni (saldo dei giudizi di aumento e di calo)

Fonte: Nomisma su sentiment operatori

Focus sul mercato di pregio a Bologna

Malgrado il quadro previsivo incerto, a consuntivo 2022, il segmento del mercato immobiliare di pregio di Bologna ha continuato la buona performance inaugurata nel 2021. Nella seconda metà del 2022, il mercato si è confermato liquido, con tempi medi di vendita compresi tra 1-3 mesi per gli immobili nuovi o pronti all’uso e di circa 4-6 mesi per l’usato. Lo sconto medio sul prezzo richiesto è del 2-3% per immobili nuovi o pronti all’uso e dell'8-10% per immobili da ristrutturare. Nel comparto della locazione, gli immobili nuovi/ristrutturati al nuovo vengono locati nel giro di poche settimane, senza scontistica; mentre le proprietà usate sono caratterizzate da tempi di locazione più lunghi (2-3 mesi), con sconti medi del 10-15%. Gli ultimi mesi dell’anno hanno registrato un rallentamento del mercato, al pari dell’andamento nazionale. Se nella seconda parte del 2022 molte compravendite, sospinte da una forte domanda, sono state portate a termine in tempi decisamente ridotti rispetto agli ultimi anni, tale dinamica si è attenuata tra la fine del 2022 e i primi mesi del 2023, quando è stato evidente un maggiore attendismo di domanda e offerta. Lo scenario macroeconomico scaturito dall’aumento dei costi delle materie prime e dalla conseguente inflazione ha impattato sulle compravendite dipendenti dall’erogazione di mutui, a causa dell’incremento dei tassi di interesse e della restrizione del credito. Dal lato offerta, invece, si è diffusa la preoccupazione tra i venditori circa le opportunità di reinvestimento del capitale originato dalla transazione. In tale contesto, con riferimento alle quotazioni, il mercato di fascia alta ha scontato un ritocco impercettibile, mentre il segmento di fascia media sta accusando un moderato ribasso. Nel mercato degli immobili di pregio si segnala la forte carenza di prodotto di qualità a fronte di una domanda elevata. Cresce così il divario tra il prodotto ristrutturato al nuovo e il prodotto usato, che rappresentano in sostanza due mercati distinti.

Se questo è vero nei sottomercati interni alle macroaree identificate (Centro Storico, Colli, Giardini MargheritaMurri), tale dinamica è ancora più accentuata nelle restanti zone di pregio fuori del Centro Storico, dove spesso è il prodotto che fa il mercato. Qui la riduzione delle quotazioni è più accentuata, a causa del rango non elevatissimo del mercato e della mancanza di location top. Negli ultimi anni, si è rilevata una complessiva diminuzione delle compravendite di immobili da ristrutturare, dovuta all’aumento dei prezzi delle materie prime dell'ultimo biennio, ai costi di cantiere e alla scarsa offerta di manodopera, poiché impegnata nelle ristrutturazioni finanziate dall'agevolazione fiscale Superbonus 110%.

Tra i temi emergenti, l’efficienza energetica degli edifici è destinata ad acquistare importanza crescente sul mercato. Sebbene gli immobili con migliori prestazioni energetiche siano già considerati più attrattivi, in futuro tali soluzioni costituiranno un netto discrimine tra prodotto ristrutturato e usato, sebbene con la evidente difficoltà di affrontare tale tema negli edifici del Centro Storico.

Nel comparto della locazione si è verificato l’incremento atteso delle quotazioni, sospinte dalla robusta domanda, dall’esiguità dell’offerta e dalla corsa dell’inflazione. La possibilità di indicizzare il livello dei canoni al costo della vita ha portato immediate conseguenze sulla contrattualistica, con la riduzione del regime della cedolare secca e un diffuso ritorno a contratti caratterizzati da rivalutazione annuale, con conseguente aumento generalizzato dei canoni.

La scarsità dell’offerta di immobili in locazione, in assoluto, e di prodotto di qualità, in particolare, si scontra con la fortissima diffusione di immobili residenziali adibiti a uso ricettivo (short term rental). Bologna è infatti tra le città italiane più toccate da tale fenomeno, con una maggiore concentrazione nel Centro Storico.

Fonte: Engel & Völkers

Prezzi e canoni

Il mercato immobiliare di pregio rimane caratterizzato da un’intonazione stazionaria delle quotazioni medie degli immobili. Per le proprietà ristrutturate al nuovo, il range è ampio a livello delle singole zone di pregio, con la zona del Centro Storico che presenta valori medi minimi e medi massimi compresi nel range 4.500-7.000 EUR/mq. La quotazione top ha toccato oltre 8.000 EUR/mq nella zona del Quadrilatero.

Nella zona dei Colli, si segnala una tendenza al rialzo rispetto al semestre precedente, trainata dalla forte scarsità dell’offerta. Stabili le quotazioni nell’area compresa tra Giardini Margherita e Murri, con un range dei prezzi che varia tra 4.000 e 6.000 EUR/mq. Tale esteso mercato si suddivide in microaree, alcune delle quali vantano una buona tenuta dei prezzi, grazie alla combinazione di fattori quali location di pregio e scarsa offerta in vendita.

Sul segmento della locazione, il trend al rialzo si riscontra sia per i canoni di locazione delle abitazioni nuove/ ristrutturate, assestati in un range 190-265 EUR/mq/anno, sia per le abitazioni in buone condizioni (180-230 EUR/mq/ anno).

Outlook

L’Outlook di Engel & Völkers per il primo semestre 2023 indica una probabile flessione del volume di compravendite rispetto al semestre precedente, associata a stazionarietà dei prezzi medi. Nella fascia alta del mercato, infatti, sono particolarmente diffuse, tra i venditori, le preoccupazioni sulle opportunità di reinvestimento del capitale, causando una minore immissione di offerta, mentre nella fascia media gli acquirenti potenziali di prima casa o di sostituzione si trovano a fronteggiare un mercato del credito meno avvicinabile rispetto al recente passato. In tale contesto, i proprietari rimangono spesso fermi sulle

proprie posizioni rispetto agli asking price attesi. Il comparto della locazione rimane sotto pressione, con grande domanda rivolta alle locazioni ordinarie, ma anche a quelle di breve termine (18 mesi) derivanti da mobilità lavorativa. Su questo fronte, è forte il tema contrattuale dal momento che il contratto transitorio risulta oggi poco interessante per i proprietari. La soluzione viene talvolta dalle aziende stesse che si fanno locatori di contratti 4+4 per poi subaffittare l’immobile ai propri dipendenti. Non dovrebbe arrestarsi la crescita dei canoni, così come il numero di stipule.

Italy's residential market overview

In 2023, the Italian economy seems to have averted the spectre of recession, with the exception of a Q1 where the difficulties already present at the end of last year continued. However, the surge in inflation that characterized 2022 shows no signs of diminishing in intensity in its core component, reducing the purchasing power of households and prompting European financial institutions to continue their restrictive policy of raising interest rates

These macroeconomic conditions begun to have repercussions on the real estate market, weakening the demand, restricting credit standards and having the real values of average prices drop, even though nominal prices continue to grow, albeit modestly.

There is no doubt that the Italian residential real estate sector is emerging from an exceptional two-year period, with a volume of sales that exceeded even the most optimistic forecasts. After 2021 surge, which achieved an annual increase of 34.1%, 2022 final figures, in fact,

reached over 784,000 transactions (+4.7% annually), reporting the best result from 2008 to today. However, the positive result encompasses two distinct performances, with a mostly brilliant H1 (+10.1%) and an H2 of imperceptible decline and substantially stationary performances (-0.4%). In anticipation, this trend heralds a declining volume of sales already in the first half of 2023.

The reasons are well known and of a macroeconomic nature: the erosion of purchasing power due to the flare-up of inflation and the increase in interest rates, as well as the greater caution of banks in disbursing credit, have cooled down the demand for potential home-buyers, and in particular of those households who require to access credit.

With reference to prices, average residential ones continued to grow, with an average increase close to 3% both for the large Italian markets and for the markets of medium-sized cities.

Residential sales in Italy

Source: Nomisma elaboration on Italian Revenue Agency data

Bologna's residential market

In 2022, the volume of sales on Bologna's residential market recorded a 3.5% yearly increase. The positive performance can be ascribed to H1 (+11.5%), while the second half of the year recorded a -4.5% drop, mainly ascribable to the last two months of 2022. The size of the traded volumes on the market (little less than 6,800 transactions) still represents the maximum peak of the last ten years. The factors which, more than others, have determined the good performance of the Bologna real estate market are the dynamics of sales, the reduction of absorption times and the drop in discounts on the initial price. With regard to dynamism, the regional capital of Emilia-Romagna is by now second only to Milan, even if the size of the city and the scarcity of new buildings could contain this dynamism in the coming years. In particular, the euphoria linked to restructuring through the "Superbonus 110%" (a tax deduction package for energy efficiency works) is gradually decreasing and with it, also the number of transactions. New initiatives will be needed to respond to a constantly growing demand and, above all, to support the resilience of households in the face of the increase in the cost of debt. Bologna's ability to attract new investments, jobs and tourism is somehow holding the market back, due to the scarcity of supply. This misalignment between supply and demand mainly concerns the rental market, where there is a large share of unmet demand. For 2023, expectations are linked to the resilience of the economy, inflation, energy

costs and the trend in mortgage rates. In the face of these uncertainties, the sentiments of the operators signal a reduction in active demand on the market above all due to the increase in the cost of accessing credit, which remains decisive in completing the transaction for 75% of the purchasing families.

On the other hand, according to the operators, the supply will not undergo reductions and this will slow down the drop in prices that about half of the interviewees, however, expect will take place in the medium term.

According to the Nomisma survey, the motivations that

Fonte: Istat, Nomisma (forecast), Engel & Völkers (prezzi e canoni)

Residential sales in Bologna

Thousands

lead to purchase have been changing in recent months, with a reduction in the share of sales driven by the replacement of one's home or for purchases for family members, to the advantage of buying a first home. Furthermore, this change is driven by the lack of a rental supply due to the competition from short-term rentals, the selection of certain types of tenants (nationality or type of employment contract) and the non-sustainability of the

rent with respect to the mortgage instalment.

We also note the return of interest in an investment demand attracted by a very dynamic market in short-term rentals and with rising prices. Finally, the purchasers' interest in having large balconies, gardens and above all bright environments remains high. Given the shortage of new homes, many prefer a recently renovated home over a welllocated, non-renovated one.

Source: Nomisma elaboration on real estate market sentiments

Source: Nomisma elaboration on real estate market sentiments

Focus on Bologna's prime market

Despite the uncertain forecast, in 2022 the segment of the prime real estate market in Bologna continued on the good performance inaugurated in 2021. In 2022 H2, the market confirmed its liquidity, with average sales times ranging between 1-3 months for new or renovated properties and around 4-6 months for non-renovated ones. The average discount on the initial price is 2-3% for new or renovated properties and 8-10% for non-renovated ones. With regard to the leasing segment, new or renovated assets are leased in a matter of weeks and without any discount, while nonrenovated ones present longer leasing times (2-3 months) with average discounts of 10-15%.

It is the last months of the year that have seen a slowdown in the market, on a par with the national trend. Indeed, while in 2022 H2 many transactions had been completed in a decidedly shorter time than in recent years, driven as they were by a strong demand, this dynamic eased between the end of 2022 and the first months of 2023, when a greater wait-and-see trend of both supply and demand was evident. The macroeconomic scenario resulting from the increase in the cost of raw materials and the consequent inflation has in fact immediately impacted those sales more dependent on the disbursement of mortgages, due to the increase in interest rates and credit restrictions. On the supply side, on the other hand, there was widespread concern among the sellers about the opportunities for reinvesting the capital deriving from the transaction. In this context, with reference to prices, the high-end market saw an imperceptible adjustment, while the midrange segment is experiencing a moderate decline. With respect to the structure of the market, we note the strong lack of quality products in the face of a high demand for this type of property. Hence, the gap between renovated properties and non-renovated ones is growing, essentially ending up representing two distinct markets. If this is true in

the internal sub-markets of the macro areas identified (historic centre, hills, Giardini Margherita-Murri), this dynamic is even more accentuated in the remaining prime areas "out of town" (that is, outside the historic centre), where often it is the product that makes the market. Here, the reduction in prices is more accentuated, due to the not very high rank of the market and the lack of top locations. In recent years, overall, there has been a decrease in the sale and purchase of properties to be renovated, due to the increase in construction site costs and raw materials in the last two years and the low supply of manpower, engaged in renovations financed with the "Superbonus 110%" tax deduction package. Among the emerging topics, the energy efficiency of buildings is destined to acquire growing importance on the market. Although properties with better energy performance are already considered more attractive, in the future these solutions will constitute a clear distinction between renovated and non-renovated products, albeit with the obvious difficulty of dealing with this issue in buildings in the historic centre.

In the leasing sector, the expected increase in prices took place, driven by a robust demand, by the scarcity of supply and the increase in inflation. The possibility of indexing the level of leases to the cost of living had immediate consequences on contracts, with the reduction of the flat tax on rental income's regime and a widespread return to contracts characterized by annual revaluation, with a consequent generalized increase in leasing fees.

The scarcity of rental properties' supply, in absolute terms, and of quality products, in particular, collides with the very strong diffusion of residential properties used for hospitality purposes, according to the short-term rent formula. Bologna is in fact among the Italian cities most affected by this phenomenon, with a physiologically important concentration in the historic centre.

Source: Engel & Völkers

Prices and Fees

The prime real estate market remains characterized by stationary average property prices. For renovated properties, the range is wide at the level of the individual prime area, with the Historic Center area having average minimum and maximum values in the range of 4,500-7,000 EUR/sqm. The highest price reached over 8,000 EUR/sqm in the Quadrilatero area.

In the Hills area, an upward trend was recorded if compared to the previous six months, driven by the strong scarcity of supply. The prices in the area between Giardini Margherita and Murri are stable, with a price range that varies between 4,000 and 6,000 EUR/sqm. This extensive market, in particular, is divided into micro-areas, some of which boast good price stability, thanks to the combination of factors such as prime locations and low supply for sale.

In the leasing segment, the upward trend is seen both for leases for new/renovated homes, settled in a range of 190265 EUR/sqm/year, and for non-renovated homes (180230 EUR/sqm/year).

Outlook

Engel & Völkers's outlook for the first half of 2023 indicates a probable decline in the volume of sales compared to the previous six months, associated with stationary average prices. In the high end of the market, in fact, concerns about capital reinvestment opportunities are particularly widespread among sellers, causing a lower supply, while in the middle end, potential buyers of first or replacement homes find themselves facing a less approachable credit market than in the recent past. In this context, owners often remain firm on their positions with respect to expected

initial prices.

The leasing sector remains under pressure, with great demand for ordinary leases, but also for short-term leases (18 months) deriving from job mobility. On this front, the contractual issue is strong since the transitional contract is currently of little interest to the owners. The solution sometimes comes from the companies themselves who become landlords of 4+4 contracts and then sublet the property to their employees. The fees growth should not stop, as well as the number of subscribed contracts.

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Project Management

Chiara Gasparetti, Engel & Völkers Italia

Market Analysis

Chiara Pelizzoni, Nomisma

Image credits

Adobe Stock | Ramiro Castro Xiques

Graphics Andrea Dalprato

Bologna, April 2023