Market Insight Bologna 2024

The Market Insight Bologna 2024, edited by Engel & Völkers, has been realized with the collaboration and scientific support of Nomisma.

OVERVIEW SUL MERCATO IMMOBILIARE

IL

MERCATO RESIDENZIALE DI BOLOGNA

FOCUS SUL MERCATO DI PREGIO A BOLOGNA OUTLOOK

E CANONI ENGLISH VERSION

PREZZI

Overview sul mercato immobiliare residenziale in Italia

L’economia italiana ha evidenziato un andamento altalenante nel corso del 2023, con un consuntivo d’anno in cui il PIL si è rivelato superiore alle attese (+0,9%). Il progressivo rientro dell’inflazione ha consentito alla Banca Centrale Europea di mantenere inalterati i tassi di riferimento dal terzo trimestre dell’anno fino a tutto maggio 2024 e di programmare un allentamento della politica monetaria per l’estate. Tale andamento si è riflesso in modo positivo sui mutui: i dati dell’ABI riferiscono infatti che il tasso medio sulle nuove operazioni per acquisto di abitazioni in aprile 2024 era pari a 3,67%, contro il 4,42% di dicembre 2023.

La flessione delle erogazioni di mutui ha rappresentato il vero freno all’attività transattiva. Secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate, nel 2023 il mercato della compravendita in Italia ha registrato una flessione annua del 9,5%, più accentuato nell’aggregato delle otto principali città italiane per popolazione (-11,6%). Nel quarto trimestre dell’anno il calo si è attenuato (-3,3% tendenziale), consentendo al segmento abitativo nazionale di rimanere sopra il notevole traguardo delle 700 mila transazioni.

In termini assoluti Roma rimane la città italiana con il maggior volume di compravendite di abitazioni, con un numero di scambi superiore alle 34 mila unità. Milano rimane invece il mercato che presenta l’indice di turnover (IMI) più elevato, pari al 3%; seguono Torino con 2,95%, Genova con 2,58% e Bologna con 2,48%.

Italia: Numero di compravendite residenziali

Nelle previsioni di Nomisma, nel prossimo triennio 20242026 le compravendite dovrebbero assestarsi poco al di sotto della soglia delle 700 mila unità. Il calo delle compravendite sembra essere esclusivamente riconducibile agli acquisti con mutuo ipotecario (-26%), dal momento che il numero di compravendite non dipendenti dal credito ha continuato ad aumentare (+4,8%). Ciononostante, i prezzi medi residenziali per il mercato nel complesso hanno continuato a crescere, con un incremento medio di entità comparabile tra i grandi mercati (+1,4%) e i mercati intermedi (+1,2%) (fig. 2). La previsione di crescita per il 2024 è dell’1,5% annuo per il mercato nel complesso.

Fonte: elaborazioni

Fonte: Nomisma

Source: Nomisma

Il mercato residenziale di Bologna

(01/01/2024)

Istat, Nomisma (forecast), Engel & Völkers (prezzi e canoni) 390.518

residenziali 2023

Il mercato bolognese nel complesso ha registrato 5.700 compravendite nel 2023, con una flessione del 16% rispetto all’anno precedente. Dopo l’ottima performance del biennio 2021-2022, caratterizzato dal rimbalzo postpandemia, il mercato si è oggi assestato sul livello degli anni 2017-2018, calmierato dal rialzo dell’inflazione dell’ultimo biennio e delle conseguenti ripercussioni della politica monetaria restrittiva sul costo del debito.Dalla seconda metà del 2023, tuttavia, il tasso medio sulle nuove operazioni per l’acquisto di abitazioni è andato progressivamente diminuendo, con una tendenza al ribasso che sta proseguendo nel 2024. Ad aprile 2024, infatti, il tasso medio sulle nuove operazioni per acquisto di abitazioni è diminuito al 3,67%, rispetto al 4,42% di dicembre 2023. L’atteso allentamento dei tassi nel mese di giugno dovrebbe favorire un progressivo recupero del mercato già dal 2025. Ad oggi, la dipendenza da mutuo si è ridotta dal 77% di inizio 2023 al 67% attuale ogni 100 compravendite, in una logica di aumento delle transazioni che non necessitano di credito.

Sul mercato della locazione, il forte disallineamento tra domanda e offerta genera una quota rilevante di domanda non soddisfatta e al contempo la veloce contrazione dei tempi di collocamento sul mercato, con azzeramento degli sconti. A Bologna come nel resto del Paese, l’incremento del costo del credito ha indotto uno spostamento della domanda di acquisto verso il mercato della locazione. Tra i contratti transitati per agenzia immobiliare, si stima infatti

che, nella seconda metà del 2023, il 60% abbia riguardato contratti di locazione e il 40% domanda di acquisto. In un mercato guidato dall’offerta, si aggiunge inoltre la concorrenza degli affitti brevi e una quota consistente di alloggi liberi perché senza le agibilità necessarie.

La riduzione della domanda non ha fermato la crescita dei prezzi delle abitazioni nel complesso che nel secondo semestre 2023 hanno segnato un incremento dell’1,7% annuo. Lo sconto medio praticato è compreso in un range che va dal 5,0% per le nuove realizzazioni all’8,5% per gli alloggi da ristrutturare o usati. I tempi di collocamento delle abitazioni nuove restano intorno ai 5 mesi, mentre per le abitazioni usate i tempi restano contenuti entro i 4 mesi in media.

La pressione sul mercato dell’affitto ha provocato una 2024

Fonte:

Source: Nomisma elaboration on Italian Revenue Agency data

ulteriore crescita dei canoni che, nel secondo semestre del 2023, hanno raggiunto una variazione del +5%. I tempi medi di locazione sono tornati a crescere a 1,4 mesi sia per abitazioni nuove che usate, anche se restano molto contenuti.

Con riferimento ai desiderata della domanda, gli acquirenti sono interessati prevalentemente all’acquisto di una prima casa o per familiari; è in aumento la domanda di acquisto di immobili per investimento sia per locazione libera che short

Bologna: Tempi medi di vendita e di locazione

term, concentrata principalmente nella zona centrale della città o limitrofa alla stazione Alta Velocità. Si è ulteriormente ridotta anche la spinta verso i comuni di prima e seconda cintura del capoluogo che, invece, aveva caratterizzato gli anni della pandemia e soprattutto il 2021 e il 2022. Per quanto riguarda le caratteristiche più richieste dalla domanda al primo posto si trovano gli spazi esterni, sia balconi e terrazzi che giardini, segue l’efficienza energetica e la qualità dell’immobile (meglio se ristrutturato).

Fonte: Nomisma

Mesi

Focus sul mercato di pregio a Bologna

Il mercato bolognese degli immobili di pregio si conferma dinamico, con tempi medi di vendita compresi tra 3-5 mesi per gli immobili nuovi o pronti all’uso, fino a 8-12 mesi per immobili con particolari vincoli o caratteristiche. La maggiore parte delle proprietà usate vengono assorbite in circa 4-6 mesi. Lo sconto medio sul prezzo richiesto non supera il 5-6% per gli immobili nuovi o pronti all’uso e arriva fino al 10%-15% per gli immobili da ristrutturare. Nel comparto della locazione, gli immobili nuovi/ristrutturati al nuovo vengono locati in pochi giorni, senza scontistica; le proprietà usate abitabili sono caratterizzate da tempi di locazione comunque ridotti, circoscritti tra 1-2 mesi. Nel segmento della compravendita, la domanda per acquisto è aumentata più in alcune zone che in altre. Il Centro Storico si conferma un mercato a sé stante, dove in un contesto di diminuzione generica della domanda di acquisto imputabile a fattori esogeni di ordine macroeconomico, si è verificata per contro un’impennata delle richieste, anche grazie alla pressione della domanda di media-alta fascia proveniente da altre città. Una leggera flessione della domanda si rileva invece fuori dal centro storico. Nell’ultimo anno, sono tornati ad affacciarsi gli investitori stranieri, rappresentati prevalentemente da top management in imprese del territorio oppure da soggetti residenti all’estero con elevata disponibilità di investimento.

Se il Centro Storico rimane la zona più richiesta dalla domanda di pregio, tra le preferenze, segue la zona Murri, molto apprezzata per la vicinanza ai Colli, più appartata rispetto all’animato Centro Storico, in cui è possibile apprezzare la diffusa presenza di verde e un’architettura spesso di qualità che risale agli anni Cinquanta e Settanta.

Con riferimento alle diverse zone, i Colli presentano oggi alcune criticità infrastrutturali viarie legate agli episodi alluvionali della primavera 2023, condizione che ha rallentato temporaneamente un mercato fatto per la

maggior parte di proprietà uniche.

La occasionale disponibilità di immobili a costi più accessibili in Centro Storico genera elevati picchi di domanda, in virtù dell’attrattività della zona, cuore pulsante della città e centro dei servizi. Con riferimento alla fascia altissima del mercato, per contro, si segnala la scarsità di offerta di proprietà in vendita sopra i 3 milioni di euro, condizione che frena un mercato potenziale ben più ampio in termini di disponibilità economica.

Nel perimetro dei desiderata si trovano in primo luogo le proprietà nuove già ristrutturate, che svincolano l’acquirente dai disagi di una ristrutturazione che attualmente richiede costi elevati e sconta tempi lunghi a causa della limitata disponibilità di fornitori, ancora impegnati sulla scia degli interventi di ristrutturazione legati agli incentivi statali, tra cui il Superbonus 110%. Si conferma così il divario tra il prodotto ristrutturato al nuovo e il prodotto usato, che rappresentano in sostanza due mercati distinti. Il taglio dimensionale più richiesto, e di conseguente minore reperibilità, riguarda un immobile di 130 mq con 3 camere e 2 bagni, che sul mercato viene quotato mediamente tra i 450-700 mila euro in base alle condizioni di manutenzione.

La domanda per investimento, trainata oggi principalmente dall’opportunità di locazione short term, riguarda in modo particolare le zone prossime alla stazione centrale e dell’Alta Velocità, che comprendono, da una parte, una zona del centro cosiddetta “dentro mura” e che si spingono fino al quartiere Bolognina, “fuori mura” e oltre la linea ferroviaria, nella zona tra la stazione e la nuova sede del Comune di Bologna di piazza Liber Paradisus. Altro polo attrattivo per gli investimenti finalizzati alla locazione breve sono le aree limitrofe ai due grandi ospedali bolognesi, l’Ospedale Maggiore e soprattutto il Policlinico Universitario Sant’Orsola, che attira da sempre anche

Fonte: Engel & Völkers

domanda di affitto studentesco.

Dal lato dell’offerta, si segnala inoltre una sempre maggiore immissione sul mercato di immobili localizzati nel territorio provinciale di Bologna, con una particolare incidenza di ville e case di campagna. Tale offerta si rileva particolarmente rigida dal lato degli asking price, che spesso non incontrano la disponibilità della domanda. Nel mercato della locazione, l’incremento del livello dei canoni indotto dal rincaro inflattivo e dalla pressione della domanda, ha riportato diversi immobili presenti sul segmento short term alla locazione tradizionale. Il profilo più diffuso di locatari, come per il segmento della compravendita, rimane quello delle famiglie e, relativamente alla domanda proveniente dall’estero, del top management di primarie imprese del territorio. Il Centro Storico si conferma la zona più richiesta, sebbene tra le tendenze osservate emerga un interesse crescente per la zona oltre Porta Saragozza, a sud-ovest del centro, a carattere particolarmente verde e residenziale e adiacente ai Colli. Nel complesso, le zone più richieste per la locazione di pregio comprendono tutto l’anello a sud del Centro Storico, adiacente ai Colli, nella porzione di città che va da Porta Saragozza a Porta Santo Stefano e i due ampi quartieri che dalle due porte si estendono, ovvero la zona Saragozza-Andrea Costa a ovest e la zona Giardini Margherita – Murri ad est. Qui l’interesse va anche alle soluzioni indipendenti, su cui tuttavia insiste un tema di scarsità dell’offerta di livello adeguato.

Prezzi e canoni

Il mercato immobiliare di pregio rimane caratterizzato da un’intonazione stazionaria delle quotazioni medie degli immobili. Per le proprietà ristrutturate al nuovo, il range è ampio nelle diverse zone di pregio, con l’area del Centro Storico che presenta valori medi minimi e medi massimi compresi nel range 4.500-6.000 EUR/mq. La quotazione top ha toccato circa 7.000 EUR/mq.

Nella zona dei Colli, i prezzi medi sono sostenuti da un’offerta fisiologicamente limitata.

Sono stazionarie le quotazioni nell’area compresa tra Giardini Margherita e Murri, con un range dei prezzi che varia tra 4.000 e 6.000 EUR/mq. Tale zona, estesa e orientata a sud verso i Colli, ma caratterizzata da ambito del tutto urbano, risponde a dinamiche di mercato specifiche, basate su microzone di maggiore o minore pregio. Nelle zone di minor pregio, viene premiata in termini di quotazione la specificità delle singole proprietà in termini di qualità strutturale o location fortunata.

Nel segmento della locazione, i canoni medi del mercato di pregio restano stabili su base annua, sia per le abitazioni nuove/ristrutturate, assestate in un range che varia tra 190 e 265 EUR/mq/anno, sia per le abitazioni in buone condizioni (180-230 EUR/mq/anno). È il Centro Storico in particolare che sostiene il mercato di pregio della locazione, con quotazioni crescenti per l’offerta di particolare prestigio.

Fonte: Engel & Völkers

Fonte: Engel & Völkers

Fonte: Engel & Völkers

Outlook

Le previsioni di Engel & Völkers a tutto il 2024 per il mercato di pregio a Bologna sono ottimistiche sia per il segmento della compravendita, sia della locazione, con dinamiche di mercato nel complesso stazionarie in termini di volumi di scambio e prezzi medi.

L’offerta in vendita è prevista in aumento in tutte le zone urbane, ad eccezione dei Colli dove la scarsità delle proprietà fa rimanere il mercato assestato su una situazione di stazionarietà. La domanda per acquisto e il numero di compravendite dovrebbero invece rimanere stabili su base annua. Fa eccezione il mercato del Centro Storico dove il numero delle transazioni è previsto in aumento. Tra le dinamiche che si stanno stemperando, vi è quella della eccessiva rigidità dell’offerta rispetto al prezzo richiesto. La progressiva interiorizzazione da parte dei proprietari delle dinamiche macroeconomiche in corso e del new normal di mercato sta consentendo la reimmissione di una quota di offerta, che si dimostrava attendista fino a

pochi mesi fa. Il binomio di offerta in aumento e allineamento degli asking price dovrebbe pertanto favorire la dinamicità degli scambi. Sul fronte della locazione, a un’offerta prevista stazionaria, dovrebbe contrapporsi un significativo aumento della domanda, particolarmente in Centro Storico, ma anche nelle zone dei Giardini Margherita e Murri, dove è ridotto il numero delle proprietà in offerta caratterizzate dalla presenza di standard qualitativi richiesti dalla domanda di pregio. Il tema della scarsità dell’offerta è particolarmente sentito sul mercato di Bologna, dove la pressione degli affitti short term è cresciuta progressivamente negli anni postpandemia. Il comparto della locazione di pregio, ma ancor di più quello della locazione del mercato nel complesso, rimane fortemente sotto pressione, con un’ampia quota di domanda insoddisfatta per le locazioni ordinarie, ma anche per quelle di breve termine (18 mesi) derivanti da mobilità lavorativa.

Italy's residential market overview

The Italian economy showed a fluctuating performance during 2023, with a final balance of the year in which the GDP proved to be higher than expected (+0.9%). The progressive decline in inflation has allowed the European Central Bank to keep the reference rates unchanged from the third quarter of the year until the end of May 2024 and to plan an easing of monetary policy for the summer. This trend has had a positive impact on mortgages: ABI data report that the average rate on new transactions for the purchase of homes in April 2024 was 3.67%, compared to 4.42% in December 2023.

The decline in mortgage disbursements represented the real brake on transaction activity. According to data from the Italian Revenue Agency, in 2023 the buying and selling market in Italy recorded an annual decline of 9.5%, more accentuated in the aggregate of the eight main Italian cities by population (-11.6%). In 2023 Q4 the decline eased (-3.3% year-on-year), allowing the national housing segment to remain above the notable milestone of 700,000 transactions.

In absolute terms, Rome remains the Italian city with the highest volume of home sales, with a number of exchanges exceeding 34,000units.

Milan, however, remains the market with the highest turnover index (IMI), equal to 3%; followed by Turin with 2.95%, Genoa with 2.58% and Bologna with 2.48%.

In Nomisma's forecasts, in the next three-year period

(2024-2026), sales should settle just below the threshold of 700,000 units.

The decline in sales appears to be exclusively attributable to purchases with a mortgage loan (-26%), since the number of sales not dependent on credit continued to increase (+4.8%). Nonetheless, average residential prices for the market as a whole continued to grow, with an average increase of comparable magnitude between large markets (+1.4%) and intermediate markets (+1.2%).

The growth forecast for 2024 is 1.5% per year for the market as a whole.

Bologna's residential market

The Bolognese market as a whole recorded 5,700 sales in 2023, with a decrease of 16% compared to the previous year. After the excellent performance of the two-year period 2021-2022, characterized by the post-pandemic rebound, the market has now settled at the level of the years 2017-2018, calmed by the rise in inflation of the last two years and the consequent repercussions of the restrictive monetary policy on the cost of debt.

Since the second half of 2023, however, the average rate on new transactions for the purchase of homes has progressively decreased, with a downward trend that is continuing in 2024. In April 2024, in fact, the average rate on new transactions for the purchase of homes decreased to 3.67%, compared to 4.42% in December 2023. The expected easing of rates in June should favour a progressive recovery of the market as early as 2025. To date, mortgage dependence has dropped from 77% at the beginning of 2023 to the current 67% for every 100 sales, in a logic of increase in transactions that do not require credit.

On the rental market, the strong misalignment between supply and demand generates a significant share of unsatisfied demand and at the same time the rapid contraction of placement times on the market, with the elimination of discounts. In Bologna as in the rest of the country, the increase in the cost of credit has induced a shift in purchase demand towards the rental market. Among the contracts passed through real estate agencies, it is estimated that, in the second half of 2023, 60%

concerned rental contracts and 40% purchase applications. In a market driven by supply, there is also competition from short-term rentals and a significant share of vacant accommodation because it does not have the necessary usability.

The reduction in demand did not stop the growth of house prices overall, which in 2023 H2 recorded an increase of 1.7% per year. The average discount applied is included in a range from 5.0% for new properties to 8.5% for assets to be renovated. The placement times for new assets remain around 5 months, while for non-renovated ones the times remain within 4 months on average.

The pressure on the rental market caused a further growth in rents which, in the second half of 2023, reached a variation of +5%. Average leasing times have started to

Fonte: Istat, Nomisma (forecast), Engel & Völkers (prezzi e canoni)

grow again to 1.4 months for both new and non-renovated assets, even if they remain very low.

With reference to the wishes of the demand, buyers are mainly interested in purchasing a first home or a property for other family members; the demand for the purchase of investment properties for both free and short-term rental is increasing, mainly concentrated in the central area of the city or adjacent to the high-speed station.

Average Selling and Leasing Time

The push towards the first and second belt municipalities of the capital which, however, had characterized the years of the pandemic and above all 2021 and 2022, has also been further reduced. As regards the features most requested by the demand, in first place there are the external spaces, both balconies and terraces and gardens, followed by energy efficiency and the quality of the property (better if renovated).

Bologna:

Source: Nomisma elaboration on real estate market sentiments

Bologna Market as a Whole: Properties in Good Condition (2023 H2)

Focus on Bologna's prime market

The Bolognese market for prime properties remains dynamic, with average sales times ranging between 3-5 months for new or ready-to-use properties, up to 8-12 months for properties with particular constraints or characteristics. Most of the non-renovated properties are absorbed in approximately 4-6 months. The average discount on the initial price is 5-6% for new or renovated properties and 10-15% for non-renovated ones. In the rental sector, new/renovated properties are rented out in a few days, without discounts; habitable, non-renovated properties are characterized by short rental times, limited to 1-2 months.

In the sales segment, purchase demand increased more in some areas than in others. The Historic Centre confirms itself as a market in its own right, where in a context of general decrease in purchasing demand attributable to external macroeconomic factors, there has been a surge in requests, also thanks to the pressure of middle-to-highend demand from other cities. A slight decline in demand was instead noted outside the historic centre. In the last year, foreign investors have started to appear again, mainly represented by top management in local companies or by individuals residing abroad with a high availability of investment.

If the Historic Centre remains the area most requested by the prime demand, the Murri area follows among the preferences, highly appreciated for its proximity to the Hills, more secluded than the lively Historic Centre, where it is possible to appreciate the widespread presence of greenery and often high-quality architecture dating back to the 1950s and 1970s.

With reference to the different areas, the Hills today present some road infrastructure problems linked to the flood episodes of spring 2023, a condition which temporarily slowed down a market made up mostly of unique properties.

The occasional availability of properties at more accessible costs in the historic centre generates high peaks in demand, by virtue of the attractiveness of the area, the beating heart of the city and its centre of services. With reference to the very high end of the market, on the other hand, we note the lack of supply of properties for sale above € 3 million, a condition that holds back a much larger potential market in terms of economic availability.

First of all, in the desired area, new properties that have already been renovated can be found, which free the buyer from the inconvenience of a renovation that currently requires high costs and takes a long time due to the limited availability of suppliers, still busy in the wake of the renovation interventions linked to state incentives, including the "Superbonus 110%" tax deduction package. Hence, the gap between renovated properties and nonrenovated ones is confirmed, essentially ending up representing two distinct markets. The most requested size, and consequently the least available, concerns a 130 sqm property with 3 bedrooms and 2 bathrooms, which on the market is quoted on average between € 450,000700,000 based on maintenance conditions.

The investment demand, driven today mainly by the shortterm rental opportunity, particularly concerns the areas close to the central station and the high-speed train station, which include, on the one hand, a so-called "inside the walls" area of the centre and on the other hand, which go as far as the Bolognina district, "outside the walls" and beyond the railway line, in the area between the station and the new headquarters of the Municipality of Bologna in Piazza Liber Paradisus. The areas surrounding the two large hospitals in Bologna, the Ospedale Maggiore and above all the Sant'Orsola University Hospital, which has always attracted demand for student rentals, are another attractive centre for investments aimed at short-term rentals.

On the supply side, there is also an ever-increasing entry

Source: Engel & Völkers

onto the market of properties located in the provincial territory of Bologna, with a particular incidence of villas and country houses. This supply is particularly rigid in terms of asking prices, which often do not meet the availability of demand.

In the leasing market, the increase in the level of fees induced by the inflationary increase and the pressure of demand has brought several properties present in the short-term segment back to traditional leasing.

The most widespread profile of tenants, as for the sales segment, remains that of families and, in relation to demand from abroad, the top management of primary local companies.

The Historic Centre confirms itself as the most requested area, although among the trends observed there is a growing interest in the area beyond Porta Saragozza, south-west of the centre, with a particularly green and residential character and adjacent to the Hills. Overall, the most requested areas for prime leasing include the entire ring south of the Historic Centre, adjacent to the Hills, in the portion of the city that goes from Porta Saragozza to Porta Santo Stefano and the two large neighbourhoods that extend from the two gates, i.e. the Saragozza-Andrea Costa area to the west and the Giardini Margherita – Murri area to the east. Here the interest also goes to independent solutions, which however are dominated by the issue of scarcity of supply at an adequate level.

Prices and Fees

The prime real estate market remains characterized by stationary average property prices. For renovated properties, the range is wide at the level of the various prime areas, with the Historic Centre area having average minimum and maximum values in the range of 4,500-6,000 €/sqm. The highest price reached over 7,000 €/sqm in the Historic Centre.

In the Hills area, average prices are supported by a physiologically limited supply.

The prices in the area between Giardini Margherita and Murri are stable, with a price range that varies between 4,000 and 6,000 €/sqm. This area, extensive and oriented south towards the Hills, but characterized by a completely urban context, responds to specific market dynamics, based on microzones of greater or lesser value. In less valuable areas, the specificity of individual properties in terms of structural quality or fortunate location is rewarded in terms of price.

In the leasing segment, the upward trend is seen both for leases for new/renovated homes, settled in a range of 190 and 265 €/sqm/year, and for non-renovated homes (180230 €/sqm/year). It is the Historic Centre in particular that supports the prime rental market, with increasing prices for particularly prestigious offers.

Source: Engel & Völkers

Source: Engel & Völkers

Source: Engel & Völkers

Outlook

Engel & Völkers' forecasts through 2024 for the prime market in Bologna are optimistic for both the sales and rental segments, with market dynamics overall stationary in terms of trading volumes and average prices. The offer for sale is expected to increase in all urban areas, except for the Hills where the scarcity of properties causes the market to remain stable. The purchase demand and the number of sales should instead remain stable on an annual basis. The Historic Centre market is an exception, where the number of transactions is expected to increase. Among the dynamics that are diluting, there is that of the excessive rigidity of the supply compared to the asking price. The progressive internalization by the owners of the ongoing macroeconomic dynamics and the new normal of the market is allowing the reintroduction of a supply quota, which proved to be wait-and-see until a few months ago. The combination of increasing supply and alignment of

asking prices should therefore favour the dynamism of trade.

On the leasing market, an expected stationary supply should be contrasted by a significant increase in demand, particularly in the historic centre, but also in the areas of Giardini Margherita and Murri, where the number of properties on offer characterized by the presence of the quality standards requested by the prime demand is reduced.

The issue of limited supply is particularly felt on the Bologna market, where the pressure of short-term rentals has progressively grown in the post-pandemic years. The prime leasing sector, but even more so that of the leasing market as a whole, remains under strong pressure, with a large share of unsatisfied demand for ordinary leases, but also for short-term rentals (18 months) resulting from job mobility.

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Project Management

Chiara Gasparetti, Engel & Völkers Italia

Market Analysis

Chiara Pelizzoni, Nomisma

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Andrea Dalprato

Bologna, June 2024