Market Insight Milano Roma | H1 2024 by ENGEL & VÖLKERS Italia

The Market Insight Milano Roma | H1 2024, edited by Engel & Völkers, has been realized with the collaboration and scientific support of Nomisma.

Market Insight Milano Roma | H1 2024

OVERVIEW SUL MERCATO RESIDENZIALE ITALIANO

FOCUS SUL MERCATO DI PREGIO A MILANO

FOCUS SUL MERCATO DI PREGIO A ROMA

ENGLISH VERSION

IMPRINT

Overview

del mercato

residenziale italiano

Nel primo trimestre del 2024 il mercato residenziale italiano ha confermato l’attesa flessione delle compravendite (-7,2%), con risultati negativi a due cifre per alcune grandi città, tra cui Milano (-13,2%) e Torino (-10,2%). Roma, per contro, si è assestata su -6,9%.

Il perdurare di condizioni restrittive di accesso al credito e l’elevato livello dei tassi di interesse continuano pertanto a impattare sul volume transato, che a fine anno 2023, con 709.591 compravendite, ha registrato un calo del 9,7% annuo a livello nazionale.

Si può affermare che il mercato si sia nel complesso normalizzato, pur rimanendo su livelli elevati, dopo due anni straordinari di rimbalzo post pandemia, che, con 749 mila compravendite nel 2021 e 785 mila nel 2022, avevano toccato il picco massimo degli ultimi 15 anni.

Per il prossimo triennio, le previsioni di Nomisma, basate sulle variabili macroeconomiche ad oggi disponibili, indicano una lieve flessione annua per il 2024, seguita nei due anni successivi da una leggera ripresa. Sull’effettivo andamento peserà in modo particolare l’atteggiamento espansivo o restrittivo della politica monetaria europea, che si riflette direttamente sul livello dei tassi di interesse dei mutui.

In questo contesto, è la flessione della quota di compravendite dipendente dal credito a impattare sui livelli scambiati. A consuntivo 2023, infatti, l’incidenza delle transazioni con mutuo sul totale è scesa al 40% nel 2023,

dal 48% del 2022. Alla scala territoriale, nel 2023, sono nuovamente il Centro e il Nord-Ovest a soffrire maggiormente della diminuzione annua delle erogazioni (-31,8% e -29,4% rispettivamente). Seguono le aree del Sud e del Nord-Est, con un calo degli importi erogati per i nuovi mutui nell’ordine del 26%, e infine le Isole con una flessione del 23%.

Si segnala, per contro, che, nel 2023, è aumentata la quota di transazioni senza mutuo, che più frequentemente interessa il mercato del pregio.

di mutui alle famiglie per l’acquisto di abitazioni (dati trimestrali; milioni di EUR)

Erogazione di mutui alle famiglie per l’acquisto di abitazioni (dati trimestrali; milioni di EUR)

Compravendite residenziali in Italia e previsioni 2024-2026

previsioni

Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Agenzia delle Entrate

Fonte: elaborazioni su dati Banca d’Italia per dati consuntivi; previsioni Nomisma

Secondo i dati consuntivi di Banca d’Italia, il volume erogato nel 2023 per il finanziamento di nuovi mutui, pari a 38 miliardi di euro, ha fatto segnare una flessione annua del 28,4% (fig. 2). Ad una vista trimestrale, il calo tendenziale degli importi ha progressivamente perso intensità lungo il corso dell’anno, fino al -20,2% tendenziale del quarto trimestre. Il primo trimestre 2024 ha confermato tale ordine di grandezza, con un risultato pari a -19,9%.

A inizio giugno la Banca Centrale Europea ha rivisto al ribasso di 25 punti base i tassi di riferimento dell’Eurozona, per la prima volta dopo nove mesi. Questo timido orientamento espansivo, atteso da mesi dagli investitori, non ha trovato conferma nella seduta di metà luglio, quando i tassi sono rimasti invariati, rimandando un eventuale nuovo taglio a settembre. Il livello dell’inflazione viene infatti ritenuto ancora troppo elevato dalla BCE, che, in linea con la Fed, la banca centrale statunitense, impronta le proprie decisioni alla cautela.

Prezzi medi e previsioni

Nel contesto sopra descritto, il mercato immobiliare italiano garantisce comunque livelli di dinamicità tali da alimentare i prezzi delle abitazioni. Nonostante la flessione degli scambi avvenuta nel 2023 e tuttora in corso, come già segnalato, il numero di transazioni si mantiene rilevante, ponendo il mercato su un livello di intensità medio-alto. Tale aspetto, unitamente alla rigidità che contraddistingue i proprietari nell’adeguare le proprie aspettative all’evoluzione del contesto, giustifica la tenuta dei prezzi degli immobili. A ciò si aggiunge un primo semestre 2024 che ha registrato una crescita dei prezzi medi superiore alle

attese rispetto alla seconda metà del 2023, che ha interessato in media le grandi città italiane e, in particolare, i mercati di Milano e Roma.

Da tali dinamiche, emerge un quadro previsionale per la media delle 13 maggiori città italiane di rafforzamento della dinamica espansiva, con un tasso di variazione pari a circa il 2% per ciascun anno del triennio 2024-2026. Se si analizzano le singole città il quadro si conferma piuttosto eterogeneo: al termine del triennio di previsione 2024-2026 Milano e Napoli dovrebbero avere registrato un incremento cumulato dei prezzi medi di oltre 8 punti percentuali, seguite da Roma e Venezia con una crescita nell’ordine del 7%. Sul fronte opposto, Torino e Palermo evidenzieranno una dinamica meno espansiva, con un aumento cumulato inferiore ai 3 punti percentuali.

Fonte: Nomisma

Il mercato residenziale di pregio a Milano

1.372.722

Popolazione (30/04/2024) -13,2%

Compravendite res. (Q1 2024 YoY)

Fonte: Istat, Agenzia delle Entrate e Engel & Völkers

Congiuntura

6,9K-11,7K

Nuovo/ristrutturato, prezzo €/mq H1 24

A consuntivo 2023 il mercato residenziale di Milano, nel complesso, ha scontato una battuta d’arresto, con 24.832 compravendite rispetto alle oltre 28mila del 2022 (-13,2%).

La congiuntura negativa ha riguardato il mercato italiano nel complesso che ha registrato nell’anno un calo del 9,7%.

La tendenza al ribasso ha caratterizzato anche il primo trimestre 2024, con una flessione del 13% rispetto al primo semestre dell’anno precedente, a confronto con un calo nazionale del 7,2%. Come per il risultato nazionale, si può affermare che il mercato si sia nel complesso normalizzato, dopo il rimbalzo post-pandemia, pur rimanendo sui livelli elevati del 2018.

Sul mercato milanese del pregio, la contrazione delle compravendite non ha impattato sul livello medio dei prezzi, che, nel primo semestre 2024, si presentano stazionari in tutte le zone, a causa della forte rigidità dell’offerta. In particolare, gli immobili di lusso con quotazioni di vendita oltre i 2 milioni di euro, situati in zone prestigiose e in buono stato di manutenzione, sono caratterizzati da una domanda in continua crescita, non dipendente da credito, sostenuta per lo più da acquirenti stranieri.

Con riferimento alla domanda domestica, il Centro Storico si conferma interessante per la domanda più giovane e per gli investitori che guardano ad opportunità di locazione legate al turismo, mentre le famiglie indirizzano le proprie

- Compravendite residenziali

290-420

Nuovo/ristrutturato, canone €/mq/a H1 24

24K

Nuovo/ristrutturato, Top Price €/mq H1 24

preferenze verso zone più decentrate, caratterizzate da buoni servizi e collegamenti.

Le abitazioni in buone condizioni sono le più ricercate, mentre tra i parametri di scelta rientra sempre meno la presenza di balconi o vicinanza ad aree verdi che aveva caratterizzato gli anni post pandemia. La classe energetica, inoltre, ha sempre maggiore rilevanza per gli acquirenti e sembra ormai interiorizzata dal mercato come parametro significativo.

Le zone interessate da interventi di riqualificazione urbana sono particolarmente considerate dalla domanda, se ben collegate al Centro e a servizi di vicinato come negozi, supermercati, scuole e spazi verdi. E tuttavia si segnala come la florida stagione degli sviluppi immobiliari degli scorsi anni abbia subito una battuta d’arresto, sia in relazione alla diminuzione del volume di investimenti che ha caratterizzato il 2023, a causa dell’elevato costo del credito, sia a causa dell’impasse amministrativo che riguarda attualmente il Comune di Milano, coinvolto in conteziosi giudiziari.

Nel mercato della locazione di pregio continua il trend di disallineamento tra domanda e offerta, in un contesto in cui la domanda è in continua crescita e l’offerta di locazione a lungo termine resta molto limitata, con canoni di locazione frequentemente percepiti come eccessivamente elevati, in

Milano

relazione al potere di acquisto delle famiglie. Tra le diverse zone, si conferma un ritorno di interesse verso le aree più centrali.

La domanda, principalmente espressa da famiglie e coppie, prende in considerazione prevalentemente proprietà in ottime condizioni o ristrutturate al nuovo. Tuttavia, negli ultimi tempi, la scarsità di soluzioni con metratura superiore a 150 mq ha fatto sì che vengano immessi sul mercato anche immobili in condizioni non ottimali, comunque locati in breve tempo.

I tempi di assorbimento degli immobili in vendita sono stabili rispetto al semestre precedente, mantenendosi intorno ai 2-3 mesi per gli immobili in buoni condizioni e raggiungendo tempi di 6 mesi per quelli da ristrutturare. Nel mercato della locazione, vista la scarsità di prodotto per l’affitto a lungo termine, i tempi di assorbimento sono di pochi giorni o settimane per gli immobili in buone o ottime condizioni e di circa 1 mese per l’usato non in stato ottimale. Secondo Engel & Völkers, tra le recenti normative che riguardano il settore, alcune in particolare paiono non esenti da criticità. Rispetto alla disciplina del Superbonus 110%, si porta all’attenzione come, in caso di rivendita di un immobile che abbia beneficiato del bonus per interventi di ristrutturazione, la presenza della tassazione sulla plusvalenza rappresenti un fattore di disincentivazione. Il

Decreto Salva-Casa, il cui obiettivo è quello di sanare criticità minori legate agli immobili per favorirne la scambiabilità sul mercato, nell’opinione degli operatori, presenta ancora oggi punti di incertezza circa gli effettivi benefici della sua applicabilità. Si segnala per contro, come

gli operatori abbiano accolto con favore la recente sentenza della Corte di Cassazione di maggio 2024, che dovrebbe indurre l'Agenzia delle Entrate ad estendere il regime della cedolare secca ai contratti di locazione relativi a foresterie aziendali, che oggi non rientrano nel perimetro di applicazione.

Prezzi e canoni

Nel primo semestre 2024 il mercato di Milano è stato caratterizzato da una generalizzata stazionarietà dei prezzi medi degli immobili, il cui range si conferma molto ampio tra i vari quartieri.

Per le proprietà ristrutturate al nuovo, in Centro Storico, le quotazioni top hanno confermato i 24.000 EUR/mq nel

Quadrilatero e i 21.000 EUR/mq a Brera e nella zona Castello-Foro Buonaparte, mentre sono stabili i valori massimi di San Babila e Cordusio, tra i 18.000 e i 19.000 EUR/mq.

Nella Zona Ovest i prezzi medi variano tra i 4.200-6.500 EUR/mq di Gambara-Bande Nere e San Siro e i circa 10.000 EUR/mq di Sempione-Arco della Pace-Chinatown e Vercelli-Washington. Rimangono fuori range le quotazioni di City Life, che toccano i 15.000 EUR/mq.

Nella Zona Est i valori di compravendita vanno dai 4.500 di Città Studi ai 9.600 EUR/mq di Porta Venezia e Indipendenza – Cinque Giornate – XXII Marzo.

La Zona Nord comprende aree caratterizzate da range di prezzi significativamente differenti, per la presenza concomitante di sviluppi residenziali di grande pregio e di aree meno prestigiose. Nei quartieri di Porta Nuova-XXV

Fonte: Engel & Völkers

Aprile e Garibaldi-Moscova-Arena i prezzi medi top raggiungono quota 19.900 EUR/mq e 13.000 EUR/mq rispettivamente. Per contro, le zone di Centrale-Loreto e Isola-Gioia-Maggiolina confermano il range compreso tra 5.250 e 7.200 EUR/mq.

Le quotazioni medie della Zona Sud sono comprese in un range che varia tra 6.250 EUR/mq di Medaglie d’Oro-Lodi e gli 11.250 EUR/mq di Porta Romana-Crocetta-Quadronno.

Con riferimento alla locazione, i canoni minimi e massimi continuano a crescere in tutte le zone, ad eccezione della zona Sud dove si confermano stazionari.

Outlook

L’outlook di Engel & Völkers per il secondo semestre 2024 è di leggero miglioramento del mercato della compravendita, legato all’attesa diminuzione dei tassi di interesse legati ai mutui. I prezzi medi dovrebbero confermarsi nel complesso stazionari.

Nel comparto della locazione, è atteso un volume di contratti stazionari in tutte le zone, a causa della scarsità di offerta sul mercato della locazione di lungo periodo, in presenza di ulteriore incremento dei canoni medi.

Fonte: Engel & Völkers

Il mercato residenziale di pregio a Roma

2.753.611 Popolazione (30/04/2024)

Compravendite res. (Q1 2024 YoY)

Fonte: Istat, Agenzia delle Entrate e Engel & Völkers

Congiuntura

3.5K-5K Nuovo/ristrutturato, prezzo €/mq H1 24 150-300 Nuovo/ristrutturato, canone €/mq/a H1 24 10K Nuovo/ristrutturato, Top Price €/mq H1 24

A consuntivo 2023 il mercato residenziale di Roma, nel complesso, ha scontato una battuta d’arresto, con 34.342 compravendite rispetto alle 40.103 del 2022 (-14,4%). La congiuntura negativa ha riguardato il mercato italiano nel complesso che ha registrato nell’anno un calo del 9,7%. La tendenza al ribasso ha caratterizzato anche il primo trimestre 2024, seppure in misura minore, con una flessione del 6,9% rispetto al primo semestre dell’anno precedente, a confronto con un calo nazionale del 7,2%.

Come per il risultato nazionale, si può affermare che il mercato si stia nel complesso normalizzando, dopo il forte rimbalzo post-pandemia, pur rimanendo su livelli elevati, superiori al 2018 e 2019.

Con riferimento al mercato residenziale di pregio nella Capitale, il primo semestre dell’anno si è confermato dinamico grazie alla sostenuta domanda. L’attività transattiva ha mantenuto buoni livelli, soprattutto nelle aree centrali come il Centro Storico e Prati, sostenuta dagli acquisti per investimento e dagli immobili di prestigio con spazi esterni. Con l’approssimarsi dell’anno del Giubileo 2025, si intensifica la domanda per investimento nel settore turistico degli affitti short term.

Rimangono sempre attrattivi i quartieri residenziali semicentrali e ben collegati, con un buon livello di domanda da parte del ceto medio e medio-alto, maggiormente concentrata nella zona Nord della città e nel quartiere Eur e zone limitrofe. Nel semestre, in particolare, è stato riscontrato un marcato interesse per i quartieri residenziali

di più lunga tradizione, come Talenti/Monte Sacro e Balduina a nord del centro storico, Monteverde a ovest, e EUR a sud.

Nelle aree centrali, gli acquirenti tipo sono rappresentati da famiglie, imprenditori e piccoli investitori, mentre nelle aree semicentrali l’interesse è principalmente rivolto alla sostituzione della prima casa, con maggiore interesse da parte delle famiglie e delle giovani coppie. La domanda si concentra in particolare sugli immobili ristrutturati e in buone condizioni, che evitano gli alti costi di ristrutturazione attuali.

Spazi esterni e posti auto, soprattutto nelle zone di grande densità abitativa, sono un plus molto apprezzato dagli acquirenti. Tra gli elementi di interesse ha un ruolo crescente l’attenzione verso la prestazione energetica delle proprietà acquistate, oltre che per metrature più ampie rispetto al passato, favorito dalla modalità di lavoro ibride, che consentono il lavoro da casa.

Nel comparto della locazione, si conferma il trend di fine 2023, caratterizzato, da una parte, da una forte domanda residenziale, e dall’altra da un’offerta scarsa, erosa sia dallo spostamento di una quota di immobili verso la locazione turistica short term, anche in vista del Giubileo 2025, sia dalla mancata immissione di immobili sfitti sul mercato. Tale dinamica ha portato ad un nuovo incremento dei canoni. Tra le diverse zone della Capitale, la parte Nord della città continua ad essere quella più richiesta. Si confermano le preferenze per le proprietà ristrutturate al

nuovo ed efficienti dal punto di vista energetico, oltre che per metrature adatte al lavoro da casa, meglio se dotate di balconi o terrazzi e vicine ad aree verdi.

Si segnala un incremento degli investimenti residenziali destinati a locazioni transitorie, che rappresentano una via di mezzo tra l’affitto tradizionale e quello turistico nelle zone centrali e semicentrali, in particolare in Balduina, Parioli, Trieste. Allo stesso tempo, sono diffusi i cambi di destinazione d’uso da uffici a residenze di pregio, per intercettare le opportunità della domanda residenziale. Tra le dinamiche di mercato, si registra lo spostamento di importanti società in zona Eur. Tale dinamica potrebbe convincere molti proprietari di immobili sfitti a immettere le proprietà sul mercato.

Prezzi e canoni

Nel Centro Storico i prezzi medi variano all’interno di un range molto ampio in considerazione della localizzazione dell’immobile, del suo stato di manutenzione e della vicinanza ai punti d’interesse storici, paesaggistici e istituzionali. Per le abitazioni ristrutturate, le quotazioni variano tra 3.500 EUR/mq a 10.000 EUR/mq nei rioni più esclusivi. Lo sconto medio varia nel range 5-7%. I tempi medi di vendita sono tra 4 e 7 mesi.

Nella zona Prati-Vaticano il range dei prezzi medi si conferma compreso tra 4.200 e 7.000 EUR/mq per le abitazioni ristrutturate. I tempi medi di vendita variano tra i 2 e i 7 mesi. Nella zona Nord, i prezzi medi presentano trend stazionari su base semestrale, ad eccezione di Talenti-Monte Sacro in crescita e dei Parioli, in leggera flessione. Le quotazioni nella zona variano da 2.700 EUR/ mq di Trionfale a 7.200 EUR/mq del quartiere Parioli per le residenze ristrutturate. Lo sconto medio varia nel range

7-13%. I tempi medi di vendita si confermano compresi tra 2 e 8 mesi.

Nella zona Ovest, i prezzi medi sono stazionari su base semestrale in tutti i quartieri della macroarea. Per le abitazioni ristrutturate, i prezzi medi sono compresi tra 2.700 e 4.100 EUR/mq. Lo sconto medio varia tra 5-7%. I tempi medi di vendita sono compresi tra 3 e 7 mesi.

Nella zona Sud, i prezzi medi delle abitazioni ristrutturate sono in crescita a Torrino, Laurentino e San Giovanni. I valori medi vanno dai 2.400 EUR/mq a 5.800 EUR/mq. Lo sconto medio varia nel range 4-10%, mentre i tempi medi di vendita sono compresi tra 1 e 8 mesi.

Nella zona Est, i prezzi medi delle abitazioni ristrutturate sono in crescita e compresi tra 2.500 e 3.500 EUR/mq. Lo sconto medio varia nel range 5-15%. I tempi medi di vendita sono compresi tra 1 e 5 mesi.

Outlook

L’outlook per il secondo semestre 2024 vede, per il mercato della compravendita, un trend stazionario dei prezzi medi in tutte le zone, con l’eccezione del Centro storico, dove è atteso un incremento. Il numero dei contratti dovrebbe rimanere stazionario nelle zone Est e Ovest, crescere in Centro Storico e flettere nelle zone Nord e Sud.

Con riferimento alla locazione, si conferma quanto già evidenziato nel primo semestre, in merito alla presenza di un’offerta che non riesce a soddisfare completamente la domanda. Sono attesi canoni medi in aumento in Centro storico, nella zona Nord e nella zona Sud, e in particolare all’Eur, grazie alla forte domanda. Il numero di contratti è previsto stazionario nel complesso, con l’eccezione delle zone Nord e Sud, dove è atteso un incremento.

Fonte: Engel & Völkers

Italy's residential market overview

In 2024 Q1, the Italian residential market confirmed the expected decline in sales (-7.2%), with double-digit negative results for some large cities, including Milan (-13.2%) and Turin (- 10.2%). Rome, on the other hand, settled at -6.9%.

The continuation of restrictive conditions for credit access and the high level of interest rates therefore continue to impact the volume of sales, which at the end of 2023, with 709,591 sales, recorded a decline of 9.7% per year at a national level.

It can be said that the market has normalized overall, albeit remaining at high levels, after two extraordinary years of post-pandemic rebound, which, with 749,000 trades in 2021 and 785,000 in 2022, had reached the highest peak of the last 15 years.

For the next three years, Nomisma's forecasts, based on the macroeconomic variables available to date, indicate a slight annual decline for 2024, followed by a slight recovery in the following two years. The expansionary or restrictive attitude of European monetary policies will have a particular impact on the actual trend, which is directly reflected on the level of mortgage interest rates.

In this context, it is the decline in the share of loan-backed sales that impacts the level of transactions. In fact, at the end of 2023, the incidence of mortgage transactions on the total went from 48% in 2022 to 40% in 2023. At territorial scale, in 2023, the Center and the North-West will once again suffer the most from the annual decrease in

Residential sales in Italy and 2024-2026 forecasts

disbursements (-31.8% and -29.4% respectively). This is followed by the areas of the South and North-East, with a 26% drop in the amounts disbursed for new mortgages, and finally the Islands, with a drop of 23%.

On the other hand, it should be noted that, in 2023, the share of sales without a mortgage increased, which most frequently affects the prime market.

According to final data from the Bank of Italy, the volume disbursed in 2023 for the financing of new mortgages, equal to € 38 billion, recorded an annual decline of 28.4%

Households financing disbursement for housing purchase and forecasts (quarterly data; EUR million)

Source: Nomisma elaboration on Bank of Italy’s data; Nomisma’s forecasts

(fig. 2). From a quarterly view, the trend decline in amounts progressively lost intensity over the course of the year, until hitting a -20.2% trend decrease in Q4. 2024 Q1 confirmed this order of magnitude, with a result of -19.9%.

At the beginning of June, the European Central Bank revised the Eurozone reference rates downwards by 25 bps, for the first time in nine months. This timid expansionary orientation, awaited for months by investors, was not confirmed in the mid-July session, when rates remained unchanged, postponing a possible new cut until September.

The level of inflation is in fact still considered too high by the ECB, which, in line with the Fed, the US central bank, is basing its decisions on caution.

Prices and forecasts

In the context described above, the Italian real estate market still guarantees levels of dynamism capable of fuelling housing prices. Despite the decline in sales that occurred in 2023 and is still ongoing, as already reported, the number of transactions remains significant, placing the market at a medium-high level of intensity.

This aspect, together with the rigidity that characterizes owners in adapting their expectations to the evolution of the context, justifies the stability of property prices. To top it all off, 2024 H1 recorded a growth in average prices higher than expected compared to 2023 H2, which on average affected the large Italian cities and, in particular, the markets of Milan and Rome.

From these dynamics, a stronger expansionary trend can be forecasted for the average of the 13 major Italian cities, with a change rate equal to approximately 2% for each year

of the three-year period 2024-2026. If we analyse the individual cities, the picture is confirmed to be rather heterogeneous: at the end of the three-year forecast period 2024-2026, Milan and Naples should have recorded a cumulative increase in average prices of over 8%, followed by Rome and Venice with a 7% growth. On the opposite front, Turin and Palermo will highlight a less expansive dynamic, with a cumulative increase of less than 3%.

Fonte: Nomisma

Prime housing Market in Milan

1,372,722

Istat, Italian Revenue Agency and Engel & Völkers

Situation

In 2023, the Milan residential market, overall, suffered a setback, with 24,832 sales compared to over 28,000 in 2022 (-13.2%). The negative economic situation affected the Italian market as a whole, which recorded a drop of 9.7% during the year. The downward trend also characterized 2024 Q1, with a 13% decline compared to the first half of the previous year (compared here also to a national decline of 7.2%). As with the national result, it can be said that the market has normalized overall, after the post-pandemic rebound, while remaining at the high levels of 2018 .On Milan's prime market, the drop in sales has not impacted the average level of prices, which, in 2024 H1, are stationary in all areas, due to the strong rigidity of supply. In particular, prime properties with sales prices above € 2 million, located in prestigious areas and in a good state of maintenance, are characterized by continuously growing demand, not dependent on credit, supported mostly by foreign buyers.

With reference to domestic demand, the historical centre remains interesting for younger people and for investors looking at rental opportunities linked to tourism, while families direct their preferences towards more decentralized areas, characterized by good services and connections.

Homes in good condition are the most sought after, while the parameters of choice increasingly include the presence of balconies or proximity to green areas, which

New/ Renovated , rent €/sqm H1 24

24K

New/ Renovated , Top Price €/mq H1 24

characterized the post-pandemic years. Furthermore, the energy class is increasingly important for buyers and now seems to be internalized by the market as a significant parameter.

The areas affected by urban redevelopment interventions are particularly considered by the demand, if well connected to the Center and to neighbourhood services such as shops, supermarkets, schools and green spaces. And yet, it should be noted that the flourishing season of real estate developments in recent years has suffered a setback, both in relation to the decrease in the volume of investments that characterized 2023, due to the high cost of credit, and to the administrative impasse which currently concerns the Municipality of Milan, involved in judicial disputes.

In the prime rental market, the trend of misalignment between supply and demand continues, in a context in which demand is continually growing and the supply of long-term rentals remains very limited, with fees frequently perceived as excessively high, in relation to the purchasing power of families. Among the different areas, a return of interest towards the more central areas is confirmed. The demand, mainly expressed by families and couples, mainly takes into consideration properties in excellent condition or newly renovated. However, in recent times, the scarcity of solutions with floor areas greater than 150 sqm has meant that properties in less than optimal conditions are

Residential sales in Milan

Source: Nomisma elaboration on Italian Revenue Agency data

Source:

also placed on the market and are still rented in a short time. The absorption times of properties for sale are stable compared to the previous half-year, remaining around 2-3 months for properties in good condition and reaching up to 6 months for those to be renovated.

Given the scarcity of the product, the absorption times are a few days for properties in good or excellent condition and approximately 1 month for used properties in less than optimal condition.

According to Engel & Völkers, some recent regulations affecting the sector present some points of attention. With respect to the Superbonus 110% tax relief, it is noted that, in the case of resale of a property that has benefited from the bonus for renovation work, the presence of taxation on the capital gain discourages the sale. The so-called Salva-Casa Decree, approved at the end of May 2024, whose objective is to remedy minor critical issues related to residential properties in order to allow their saleability, in the opinion of operators, still presents points of uncertainty regarding the actual benefits of its applicability. On the other hand, operators have welcomed the recent ruling of the Court of Cassation of May 2024, which should induce the National Revenue Agency to extend the flat-rate tax regime (so-called “cedolare secca”) to rental contracts relating to company guesthouses, which currently do not fall within the scope of application.

Prices and Fees

In 2024 H1, the Milan market was characterized by a generalized stationarity in average property prices, the range of which remained very wide between the various

neighbourhoods.

For newly renovated properties, in the Historical Centre, top prices confirmed the € 24,000 per sqm in the Quadrilatero and the € 21,000 per sqm in Brera and in the Castello-Foro Buonaparte area, while the maximum values of San Babila and Cordusio are stable, between € 18,00019,000 per sqm.

In the Western Area the average prices vary between € 4,200-6,500 per sqm in Gambara-Bande Nere and San Siro and around € 10,000 per sqm in Sempione-Arco della Pace-Chinatown and Vercelli-Washington. City Life prices are still out of range, reaching now € 15,000 per sqm.

In the Eastern Area, sales prices range from € 4,500 per sqm in Città Studi to € 9,600 per sqm in Porta Venezia and Indipendenza – Cinque Giornate – XXII Marzo.

The Northern Area includes areas characterized by significantly different price ranges, due to the concomitant presence of highly prestigious residential developments and less prestigious areas. In the Porta Nuova-XXV Aprile and Garibaldi-Moscova-Arena districts, the top average prices reached € 19,900 per sqm and € 13,000 per sqm respectively. Conversely, the areas of Centrale-Loreto and Isola-Gioia-Maggiolina confirmed the range between € 5,250-7,200 per sqm.

The average prices of the Southern Area are included in a range that varies between € 6,250 per sqm in Medaglie d'Oro-Lodi and € 11,250 per sqm in Porta RomanaCrocetta-Quadronno. With reference to the leasing market, minimum and maximum fees continue to grow in all areas, with the exception of the Southern area where they remain stationary.

Source: Engel & Völkers

Outlook

Engel & Völkers' outlook for 2024 H2 is of a slight improvement in the sales market, linked to the expected decrease in interest rates connected to mortgages. Average prices should remain stationary overall. In the leasing market, a stable volume of contracts is expected in all areas, due to the scarcity of supply on the long-term leasing market, in the presence of a further increase in average fees.

Source: Engel & Völkers

Source: Engel & Völkers

Prime housing Market in Rome

Situation

In 2023, Rome's residential market, overall, suffered a setback, with 34,342 sales compared to over 40,103 in 2022 (-14.4%). The negative economic situation affected the Italian market as a whole, which recorded a drop of 9.7% during the year. The downward trend also characterized 2024 Q1, albeit to a lesser extent, with a 6.9% decline compared to the first half of the previous year (compared here also to a national decline of 7.2%).

As with the national result, it can be said that the market is on its way being normalized, after the strong post-pandemic rebound, while remaining at high levels, higher even than 2018 and 2019. With reference to the prime residential market in the Capital, the first half of the year confirmed its dynamism thanks to a sustained demand. Transaction activity maintained good levels, especially in central areas such as the Historical Centre and Prati, supported by investment purchases and prime properties with outdoor spaces. As 2025 Jubilee approaches, demand for investment in the short-term rental tourism sector intensifies.

The semi-central and well-connected residential neighbourhoods remain attractive, with a good level of demand from the middle and upper-middle class, mostly concentrated in the northern area of the city and in the EUR district and surrounding areas. In the semester, in particular, a marked interest was found in the residential neighbourhoods with the longest tradition, such as Talenti/ Monte Sacro and Balduina to the north of the historical

centre, Monteverde to the west, and EUR to the south.

In the central areas, the typical buyers are represented by families, entrepreneurs and small investors, while in the semi-central areas the interest is mainly aimed at replacing their first home, with greater interest from families and young couples. The demand is particularly focused on renovated properties in good condition, which avoid the current high renovation costs.

Outdoor spaces and parking spaces, especially in areas of high population density, are a plus much appreciated by buyers. Among the elements of interest, attention towards the energy performance of the properties purchased is growing, as well as for larger sizes than in the past, favoured by hybrid working methods, which allow working from home.

In the leasing sector, the trend of the end of 2023 is confirmed, characterized, on the one hand, by strong residential demand, and on the other by a poor supply, eroded both by the shift of a portion of properties towards short-term tourist rental, also in view of the Jubilee 2025, and by the failure to place vacant properties on the market.

This dynamic has led to a new increase in rents.

Among the different areas of the capital, the northern part of the city continues to be the most requested. Preferences are confirmed for newly renovated and energy-efficient properties, as well as for sizes suitable for working from home, preferably if equipped with balconies or terraces and close to green areas.

We note an increase in residential investments intended for temporary rentals, which represent a middle ground between traditional and tourist rentals in the central and semi-central areas, in particular in Balduina, Parioli and Trieste. At the same time, changes of use from offices to prime residences are widespread, so as to intercept opportunities among the residential demand. Among the market dynamics, we highlight the relocation of important companies to the EUR zone. This dynamic could convince many owners of vacant properties to put their properties on the market.

Price and Fees

In the Historical City Centre, average prices vary within a very wide range, taking into account the location of the property, its state of maintenance and proximity to historical, landscape and institutional points of interest. With regard to renovated properties, prices range between € 3,500-10,000 per sqm in the most exclusive neighbourhoods. The average discount varies between 5-7%. Selling times range between 4-7 months.

In the Prati-Vatican district, the average prices remain stable, ranging from €4,200 to €7,000, for new and renovated assets. Average selling times range between 2-7 months.

In the Northern Area, average prices show stationary trends on a half-yearly basis, with the exception of TalentiMonte Sacro, which is growing and Parioli, which is slightly decreasing. Prices per sqm in the area vary from € 2,700 in Trionfale to € 7,200 in the Parioli district for renovated residences. The average discount varies between 7-13%. The average selling times remained unvaried, ranging between 2-8 months.

In the Western Area, average prices are stationary on a six-monthly basis in all neighbourhoods of the macroarea. For renovated homes, average prices are between € 2,700-4,100 per sqm. The average discount varies between 5-7%. Selling times range between 3-7 months.

In the Southern Area, the average prices of renovated homes are growing in Torrino, Laurentino and San Giovanni. Average prices range from € 2,400-5,800 per sqm. The average discount varies between 4-10%, while the average sales times are between 1 and 8 months.

In the Eastern Area, the average prices of renovated homes are growing and range between € 2,500-3,500 per sqm. The average discount varies between 5-15%. Average selling times range between 1-5 months.

Outlook

The outlook for 2024 H2 sees, for the sales market, a stationary trend in average prices in all areas, with the exception of the Historical Centre, where an increase is expected. The number of contracts should remain stationary in the Eastern and Western areas, it should grow in the Historical Centre and it should decrease in the Northern and Southern areas.

With reference to leasing, what was already highlighted in the first half of the year is confirmed with regard to the presence of an offer that is unable to completely satisfy the demand. Average fees are expected to increase in the historical centre, in the North and in the South, and in particular in EUR, thanks to a strong demand. The number of contracts is expected to remain stable overall, with the exception of the Northern and Southern areas, where an increase is expected.

Source: Engel & Völkers

Imprint

Publisher

Engel & Völkers Italia S.r.l.

Via Dante, 16

I-20121 Milano (MI)

Phone: +39 02-584 99 61 www.engelvoelkers.it

Offices

Engel & Völkers Milano

M&M Real Estate S.p.A., Licence Partner di Engel & Völkers Italia S.r.l.

Via Broletto angolo Via dei Bossi, 7 • 20121 Milano

Via Buonarroti, 21 • 20149 Milano

Corso di Porta Romana, 123 • 20122 Milano

Via Eustachi, 19 • 20129 Milano

Via Giacomo Boni, 25 • 20144 Milano

Phone: +39 02-944 333 31 www.engelvoelkers.com/milano

Engel & Völkers MMC Roma

EV MMC Italia S.r.l.

Corso Vittorio Emanuele II, 282-284 • 00186 Roma

Via Vincenzo Lamaro 51 • 00173 Roma

Phone: +39 06-455 481 20 www.engelvoelkers.com/roma

Image credits

Adobe Stock

Printing Dalprato

Milano, September 2024