Market Report Milano • Roma H1 2021
The Market Report • Milan & Rome H1 2021 edited by Engel & Völkers has been realized with the collaboration and scientific support of Nomisma.
MARKET REPORT • MILANO & ROMA H1 2021
Indice
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Economia Italiana
Il mercato residenziale di pregio a Milano
20 Il mercato residenziale di pregio a Roma
6
Economia italiana
mercato residenziale di 20 Ilpregio a Roma
7
Mercato immobiliare in Italia
29 Il punto su Roma
mercato residenziale di 9 Ilpregio a Milano
mercato di Milano e 31 IlRoma in sintesi
17 Il punto su Milano
inglese 33 Versione English version
Economia italiana
59 257 566
- 8,9%
+ 4,7%
- 7,7%
90
Popolazione 1 gen 2021
PIL 2020 (var. % annua; prev. Istat)
Crescita PIL 2021 (var. % annua; prev. Istat)
Compravendite di abitazioni 2020 (var. % su 2019)
Prezzo medio immobili Italia H2 2020 (index: 2011=100)
Fonte: Istat e Nomisma
Scenario economico e prospettive
dal Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza (PNRR) e ai rischi associati all’effettiva capacità di realizzazione delle misure programmate.
Nei primi mesi del 2021 lo scenario internazionale è stato caratterizzato da una decisa ripresa del commercio mondiale e da un progressivo miglioramento della produzione, seppure con tempistica e ritmi eterogenei tra i diversi Paesi. In Italia si conferma la resilienza dell’economia, sebbene pesi ancora l’incertezza sull’andamento della pandemia, che in alcuni Paesi europei sta riprendendo vigore, e sul conseguente successo della campagna vaccinale in corso. A seguito della forte caduta del PIL nel 2020 (-8,9%), dovuta alla pandemia e che accomuna l’Italia all’andamento europeo e mondiale, nel primo trimestre 2021 l’economia italiana risulta sostanzialmente stabile rispetto al trimestre precedente, pur con un’intonazione positiva (+0,1%). Secondo le previsioni formulate da Istat, l’outlook per l’Italia vede una sostenuta crescita del PIL nel 2021 (+4,7%) e nel 2022 (+4,4%), sebbene tali attese siano strettamente legate alle ingenti misure di sostegno agli investimenti pubblici e privati previste
A giugno 2021 l’indice di fiducia dei consumatori, in risalita per il terzo mese consecutivo, supera il livello di febbraio 2020 registrando un massimo da ottobre 2018. La crescita è trainata soprattutto dal deciso miglioramento delle opinioni sulla situazione economica del Paese e dei giudizi di intenzione di acquisto di beni durevoli, tra cui l’abitazione. Allo stesso tempo le imprese programmano di riprendere gli investimenti nel corso dell’anno. A giugno 2021, infatti, il clima di fiducia delle imprese ha registrato un ulteriore miglioramento, consolidando la tendenza positiva in atto da dicembre 2020. Con riferimento al comparto dell’industria e a quello dei servizi, il livello degli indici supera marcatamente quelli precedenti la crisi; per il commercio al dettaglio l’indice si attesta leggermente al di sotto del valore registrato a febbraio 2020.
Fonte: Istat (consuntivo) e previsioni Nomisma su fonti varie
Fonte: elaborazioni su dati Istat
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Il clima di fiducia
Mercato immobiliare in Italia
Le compravendite residenziali
L’andamento dei prezzi
La drammaticità del quadro pandemico e il suo impatto sull’economia si è solo in parte riflessa sul settore immobiliare, che è riuscito a contenere gli arretramenti. Se da una parte la recessione ha fortemente indebolito la capacità reddituale da parte delle famiglie, dall’altra l’asimmetria dell’impatto sui settori produttivi, associata a una limitazione delle possibilità di spesa, ha ampliato le disponibilità finanziarie delle famiglie meno esposte alla crisi che in molti casi hanno indirizzato gli investimenti verso l’immobiliare. A consuntivo 2020 le compravendite in Italia sono 557.926, per un volume di fatturato di 89,1 miliardi di euro e in calo del 7,7% sull’anno precedente. Tale risultato rappresenta un esito migliore anche delle attese più ottimistiche, a cui ha concorso il dinamismo registrato fuori dai maggiori centri urbani (-5,7% annuo) contro -11,4% dei comuni capoluogo. Nel primo semestre 2021 si è assistito a un vero e proprio rimbalzo per i volumi di compravendita del settore residenziale, dovuto anche al raffronto con l’analogo periodo del 2020, segnato dall’inizio della crisi sanitaria. Sono infatti oltre 130 mila in più le abitazioni scambiate (+56%) rispetto al primo semestre 2020, che aveva subito il totale lockdown del mese di marzo. Da notare che nel I semestre 2021 le unità scambiate risultano comunque superiori anche a quelle del I semestre 2019 (oltre 65 mila in più, +22%), quando erano assestate a circa 298 mila.
L’indice medio globale Italia dei prezzi delle abitazioni signorili e civili elaborato da Nomisma mostra una flessione del -2,0% su base annuale e del -1,6% su base semestrale. Il 2020, anno simbolo della pandemia, ha vanificato i segnali di incoraggiamento di fine 2019 in cui il recupero dei prezzi, pur lento e fragile in molti contesti territoriali, presentava flessioni semestrali ormai prossime alla stazionarietà. Se il primo semestre 2020, a causa del lockdown, si è rivelato attendista, il secondo ha scontato l’impatto del clima economico sui valori con un ulteriore deprezzamento. Un segnale positivo viene dalla rilevazione di fine primo semestre 2021 relativa ai 13 maggiori mercati italiani monitorati da Nomisma, che vede in particolare a Milano e Roma un’interessante intonazione al rialzo dei prezzi medi su base semestrale in tutte le localizzazioni urbane. Le città Top 5 per livello dei prezzi medi delle abitazioni nuove o ristrutturate al nuovo presentano i seguenti incrementi semestrali: nell’ordine: Venezia (3.893 €/mq; +0,5%), Milano (3.798 €/mq; +1,7%), Roma (3.184 €/mq; +1,3%), Firenze (2.773 €/mq; +0,03%) e Bologna (2.490 €/mq; +1,3%). Con riferimento all’outlook si prevede che la pressione della domanda determinerà un incremento dei prezzi. Nel corso del primo semestre del 2021 il forte incremento delle intenzioni di acquisto ha determinato una crescita dei valori immobiliari, il che ha portato Nomisma a rivedere al rialzo le previsioni per il prossimo triennio. Nel 2021 i prezzi delle abitazioni dovrebbero tornare a crescere a tassi contenuti (+0,8%), per poi consolidarsi
Fonte: elaborazione su dati Agenzia delle Entrate e previsioni Nomisma
Fonte: Nomisma
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Fonte: Nomisma
Fonte: previsioni Nomisma (luglio 2021)
nel biennio successivo su circa 2 punti percentuali. Tra le maggiori città sarà ancora una volta Milano a ricoprire il ruolo di capofila in tutti i comparti, a cui fa seguito Roma con variazioni comunque significative, soprattutto in relazione all’andamento decrescente dei valori medi degli ultimi anni. Il finanziamento immobiliare Nel corso del periodo pandemico il mercato dei mutui immobiliari ha mostrato una tenuta superiore alle aspettative, traendo linfa da condizioni ancora estremamente favorevoli dei tassi di interesse. Il 2020 si è chiuso con un volume di finanziamenti complessivamente erogati alle famiglie per l’acquisto di abitazione pari a 50,5 miliardi di euro, in crescita del 5,2% su base annua. In continuità con tale dinamica il 2021 si apre con un aumento delle nuove erogazioni: la stima di Nomisma per il primo trimestre è infatti di una crescita del 29% sul corrispondente trimestre dell’anno precedente, con erogazioni pari a 14,7 miliardi. La previsione per il totale d’anno è di un incremento del 14%.
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Fonte: elaborazioni su dati Banca d’Italia per dati consuntivi; stime Nomisma per Q2 2021; previsioni Nomisma da Q3 2021
Il mercato residenziale di pregio a Milano
1 397 715
+ 14,4%
6,4K - 10,3K €/m²
230 - 340 € m²/Y
19.000 €/m²
Popolazione 1 gen 2021
Compravendite di abitazioni Q1 2021 (var. % su Q1 2020)
Nuove/ristrutturate, prezzo prime medio H1 2021
Nuovo/ristrutturato, canone prime medio H1 2021
Nuovo/ristrutturato, centro città prezzo massimo H1 2021
Fonte: Istat, Nomisma (forecast) e Engel & Völkers (prezzi e canoni)
Congiuntura e outlook
in costante crescita, impatta positivamente sui tempi di assorbimento e sul livello dei prezzi. Nel complesso
Dopo
sette
anni
di
crescita
ininterrotta
delle
questo sta portando a una progressiva divaricazione tra
compravendite il mercato immobiliare milanese ha
prezzi massimi e minimi rispetto al semestre precedente.
registrato un calo a due cifre nel 2020 (-17,6%),
Gli acquirenti considerano oggi zone meno centrali
imputabile prevalentemente al primo semestredell’anno
per beneficiare di immobili con maggiore superficie
(-23%). Nel I semestre 2021, a fronte dell’allentamento
disponibile e nella vicinanza di zone più verdi. Questo
delle restrizioni, le compravendite hanno reagito con
fenomeno favorisce un’espansione orizzontale del
slancio, registrando una crescita tendenziale del 31%.
mercato immobiliare, interessato peraltro da diverse
Il calo delle compravendite nel 2020 ha riguardato
iniziative di riqualificazione di zone decentrate quali
in misura maggiore gli immobili di media-grande
San Siro, Bovisa, Santa Giulia, Cascina Merlata, la
dimensione da 115 mq e oltre (-22% annuo), che
zona di Porta Romana da Bocconi allo IEO, Arzaga,
rappresentano il 15% del mercato totale. Il calo è stato
San Gimignano e Bande Nere.
omogeneo e più contenuto per i tagli fino a 50 mq
Il mercato si conferma estremamente liquido, con tempi
(-15%), da 50-80 mq (-17%) e tra 85-115 mq (- 16%).
medi di collocamento tra 1-2 mesi per gli immobili di
In particolare, i tagli tra 50-85 mq rappresentano in
taglio medio (trilocali di circa 80 mq) e per i mono e
misura pressoché stabile circa il 42% del mercato.
bilocali, e di circa 3 mesi per i tagli più grandi. Calano
In tale contesto, il mercato immobiliare di pregio
ulteriormente gli sconti sul prezzo richiesto (3%-4%
conferma, nel primo semestre 2021, il trend di crescita
medio). In particolare, per mono, bilo e trilocali lo sconto
del mercato di sostituzione per acquirenti in ricerca di
si assesta mediamente sull’1%-2%; per i quadrilocali e
un migliore comfort abitativo. La scarsità di prodotto
oltre (80 - 160 mq) sul 3%-4% e per le unità immobiliari
di qualità nel segmento prime, in presenza di domanda
di grande dimensione (oltre 160 mq) sul 4%-8%.
Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Agenzia delle Entrate
Fonte: Nomisma, Indice di performance residenziale
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L’acquisto per investimento è ancora penalizzato, con gli acquirenti che si confermano attendisti. Il mercato della locazione rimane infatti in sofferenza a causa dell’assenza di livelli di domanda in grado di compensare l’attuale eccesso di offerta. Il semestre in corso ha visto un’ulteriore riduzione dei canoni pari a circa 10-15%, in particolare per gli immobili di dimensione inferiore a 100 mq. Aumentano anche i tempi di assorbimento. Molti immobili prima destinati al mercato short term restano sul mercato e non vengono convertiti in locazioni long term, sia per la riluttanza della proprietà a stipulare contratti meno remunerativi, sia a causa dei bassi livelli di domanda. In mancanza di domanda esogena, il mercato è oggi alimentato da conduttori che optano per una scelta di sostituzione, favorita dalla grande offerta presente sul mercato. Tra le zone più richieste per la locazione si segnalano Brera, in Centro Storico; Pagano, Buonarroti, Fiera-Sempione in zona Ovest; Porta Venezia-Indipendenza in zona Est; Isola-Porta Nuova in zona Nord; Porta RomanaMedaglie d’Oro-Muratori in zona Sud. In particolare, il quartiere di San Siro, in zona Ovest, sta godendo di un progressivo apprezzamento della domanda grazie ai grandi spazi verdi e a tipologie di immobili di ampia metratura. A fine semestre si segnala un timido ritorno di domanda straniera interessata alla locazione.
Outlook H2 2021 L’outlook di Engel & Völkers per il secondo semestre 2021 vede il trend di prezzi e transazioni proseguire in modo stazionario, alimentato dagli acquisti di prima casa. È atteso il ritorno degli investimenti, subordinato tuttavia alla ripresa del mercato della locazione. Su tale segmento aleggia un clima di fiducia positivo, in conseguenza delle aspettative di ripresa della corsa bruscamente arrestatasi a inizio pandemia. La totale riapertura di attività legate a business, formazione, eventi e turismo riporteranno progressivamente in equilibrio domanda e offerta, riducendo lo stock in locazione accumulato con impatto positivo su livello dei canoni e tempi di assorbimento.
Fonte: Engel & Völkers
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Centro Storico I prezzi medi degli immobili in Centro Storico aumentano su base semestrale in modo generalizzato. Il range dei prezzi medi va da 8-15 mila euro/mq per gli immobili ristrutturati al nuovo e da 6-9 mila euro/mq per quelli da ristrutturare. Le quotazioni top toccano i 18-19 mila euro/mq nel Quadrilatero, a Brera e in zona CastelloForo Buonaparte, e i 16-17 mila euro/mq in San Babila, Duomo e Cordusio. Per contro, i canoni scontano un trend ancora decrescente, assestandosi per le proprietà nuove/ristrutturate al nuovo sui 300-400 euro/mq/anno e per le proprietà in buone condizioni sui 190- 230 euro/mq/anno.
Fonte: Engel & Völkers
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Zona Ovest I prezzi medi delle abitazioni nuove/ristrutturate al nuovo crescono su base semestrale, riprendendo il trend al rialzo. Le quotazioni medie vanno da 5.300 a 7.700 euro/ mq per gli immobili ristrutturati al nuovo e da 4.100 a 6.000 euro/mq per quelli da ristrutturare. Si posizionano fuori range le quotazioni di City Life, tra 7.700-13.000 euro/mq e, nella fascia inferiore, quelle di GambaraBande Nere, comprese tra 3.700-5.000 euro/mq circa. Cala, per contro, il livello medio dei canoni, con i valori degli immobili nuovi o ristrutturati al nuovo compresi tra 210-300 euro/mq/anno e degli immobili in buone condizioni tra 155-200 euro/mq/anno.
Fonte: Engel & Völkers
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Zona Est I prezzi medi registrano un incremento su base semestrale in tutte le zone monitorate, con l’eccezione di Repubblica che presenta un trend stazionario. I valori di compravendita sono compresi nel range 4.000-8.750 euro/mq per gli alloggi ristrutturati al nuovo. Diminuiscono nel complesso i canoni medi di locazione sia per le abitazioni ristrutturate (205-280 euro/mq/ anno), sia per le abitazioni in buone condizioni (130-160 euro/mq/anno).
Fonte: Engel & Völkers
Zona Nord Le quotazioni medie tornano a crescere in tutti i quartieri dell’area, con prezzi medi per le proprietà nuove e ristrutturate al nuovo che variano da 4.500 a 6.900 euro al mq nelle zone Centrale-Loreto e Isola-Gioia-Maggiolina. I prezzi medi top si segnalano in zona Porta NuovaXXV Aprile (18.500 euro/mq) e tuttavia anche l’area Garibaldi-Moscova-Arena registra un prezzo medio massimo significativo, pari a 11.100 euro/mq. I canoni flettono rispetto al semestre precedente compresi nel range 220-400 euro/mq/anno per le abitazioni ristrutturate e tra 140-190 euro/mq/anno per le abitazioni in buone condizioni. Market Report • Milano & Roma H1 2021
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Zona Sud I prezzi medi crescono per le proprietà ristrutturate al
da ristrutturare, rispetto al semestre precedente.
nuovo, che variano in un range tra 5.500 euro/mq di
Per contro, diminuiscono i canoni di locazione su base
Medaglie d’Oro-Lodi e 9.800 euro/mq di Porta Romana-
semestrale, compresi nel range 200-305 euro/mq/anno
Crocetta-Quadronno.
per le abitazioni ristrutturate e tra 180-240 euro/mq/anno
Stesso trend si registra per le quotazioni delle abitazioni
per le abitazioni in buone condizioni.
Fonte: Engel & Völkers
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Fonte: Engel & Völkers
Fonte: Engel & Völkers
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Fonte: Engel & Völkers
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Il punto su Milano
Intervista Marco Sorbara Direttore Commerciale Engel & Völkers Milano Lorenzo Magni Office Manager Engel & Völkers Milano Fiera Gabriele Borgnino Office Manager Engel & Völkers Milano Porta Romana Roberto Magaglio Licence Partner Engel & Völkers Milano Marco Clerici Head of Business Development Engel & Völkers Milano D. Qual è il trend della domanda nel I semestre 2021? In che misura l’emergenza Covid ha impattato sul mercato del pregio? R. Sorbara: Il mercato milanese delle compravendite è stato in grado di contenere sin dal principio gli effetti della pandemia globale registrando solo una lieve diminuzione nella domanda in acquisto che, supportata da un’ormai diffusa solidità nel settore real estate e all’elevata propensione all’acquisto degli ultimi anni, ha bene assorbito il contraccolpo della pandemia globale, in particolare nel segmento prima casa e sostituzione. Quantitativamente questa modesta diminuzione nella domanda ha generato una prevedibile dilatazione nelle tempistiche medie nelle vendite che ora necessitano
l’acquirente è disposto ad accettare; spazi confortevoli interni e non più solo esterni, edifici intelligenti e sostenibili, servizi condominiali adeguati al contesto e all’utenza, ma anche attenti ai costi di gestione, progettazioni in grado di accrescere il comfort interno nell’utilizzo quotidiano. Sono questi i nuovi, anche se già osservati, trend della domanda, talmente radicati da influenzare anche i promotori e i progettisti impegnati nello sviluppo delle prossime operazioni immobiliari che sorgeranno in tutte le zone della città per effetto dell’espansione orizzontale della metropoli, progettate per ristabilire il ruolo centrale dell’uomo all’interno dell’abitazione. D. Rispetto alle varie zone di Milano, si rilevano nuove tendenze? La domanda ha modificato le proprie esigenze e richieste? R. Magni: I primi mesi del 2021 non portano rivoluzioni evidenti ma consolidano il ruolo di Milano come cassaforte immobiliare in grado di attrarre investimenti da tutto il Paese e confermano la stabilità del mercato meneghino rispetto all’economia generale e alle dinamiche immobiliari del resto d’Italia. A livello qualitativo si rafforza la ricerca di spazi aperti estesa anche al contesto urbano che è ormai diventato uno standard in grado di polarizzare il mercato sia in
di qualche ulteriore settimana prima di perfezionarsi,
senso verticale, che orizzontale.
senza che questo abbia comunque significativamente
Nel centro di Milano aumenta l’attrattività dei nuovi
inciso sul rapporto domanda - offerta che rimane tuttora
sviluppi che offrono un livello di servizi e capitolato
favorevole per i venditori, alla luce della persistente
più elevato rispetto al passato e, nei palazzi esistenti, la
scarsità di prodotto di qualità disponibile sul mercato.
polarizzazione verticale si evidenzia nella divaricazione
Più evidente invece, la diminuzione della domanda
dei prezzi realizzati per appartamenti ai piani alti, mentre
nel segmento private investment riferita a immobili di
gli attici con terrazzo hanno dinamiche comparabili a
piccolo taglio destinati alla locazione, per effetto di un
quelle del mercato dell’arte e del collezionismo.
mercato long e short term tuttora in sofferenza a causa
Nelle zone centrali il target più esigente concentra
dell’esiguità della domanda negli ultimi mesi.
l’attenzione attorno agli indirizzi storicamente più
Qualitativamente la domanda è ancora più qualificata
appealing, mostrando un’elevata propensione a investire
ed esigente rispetto al recente passato, in particolare
nelle caratteristiche più richieste. Complice il riflettore
nel segmento del pregio ove la ricerca di immobili in
di City Life, la zona Magenta-Conciliazione-Pagano
grado di rispondere alle mutate esigenze dell’abitare è
entra definitivamente nel novero degli indirizzi famosi.
diventata un must-have e non più un nice-to-have.
La polarizzazione della domanda si estende in senso
Sono sempre meno i compromessi qualitativi che
orizzontale verso aree dove la presenza di pertinenze Market Report • Milano & Roma H1 2021
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esterne è più frequente e accessibile. Cresce la fascia compresa tra le linee metropolitane in GambaraBande Nere e Lorenteggio a Ovest e torna interesse verso una San Siro frenata solo da un’offerta limitata ad appartamenti sovradimensionati. Corso Lodi e Porta Vittoria sono le zone di maggior interesse nel quadrante Sud e le zone di Città Studi e Indipendenzaviale Argonne nella parte Est. La zona Nord continua a crescere nell’area NoLo e Isola e crescono le quotazioni di Bovisa grazie a nuove realizzazioni, e della zona Cenisio-Piazza Firenze grazie all’ampliamento della rete dei trasporti. La domanda riconosce un valore ancor maggiore ai piani alti con terrazzo oppure valuta nuove zone pur di trovarle, con l’effetto di allargare il tessuto urbano. D. Quali sono le vostre previsioni per la seconda parte del 2021? R. Borgnino: Per il secondo semestre 2021 prevediamo un consolidamento delle vendite nel mercato residenziale milanese, sia in termini di quotazioni sia di volumi che stimiamo rimangano elevati come nella prima parte dell’anno, dove abbiamo riscontrato incrementi in doppia cifra rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Per quanto riguarda il comparto locazioni, con la ripresa di eventi e didattica in presenza prevediamo una conseguente ripresa del settore, in particolar modo per quanto riguarda le locazioni brevi. Molti immobili originariamente pensati per questo tipo di investimento negli scorsi mesi sono rimasti vuoti o dirottati sul mercato della locazione tradizionale, aumentando esponenzialmente l’offerta con conseguente diminuzione dei canoni. Con la ripresa delle locazioni brevi, per le quali ci si auspica sempre una normativa adeguata e flessibile in grado di supportare la dinamicità di questo tipo di contratti, si dovrebbe assistere a un assorbimento dello stock attualmente disponibile, cosa che favorirebbe conseguentemente anche i canoni delle locazioni tradizionali. Il combinato disposto di questi due fattori farà da driver al mercato dell’acquisto per investimento dando nuova linfa e un ulteriore impulso al settore compravendite recentemente caratterizzato soprattutto dal mercato di sostituzione. Un altro importante driver della ripresa sarà il miglioramento qualitativo dello stock di proprietà 18
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attualmente presenti sul mercato grazie al massiccio ricorso ai bonus (ecobonus, facciate ecc.) che stanno facendo vivere alla città un vero Rinascimento. Continua per Milano la corsa al primato tra le capitali europee nei settori della moda, del design e del food. Questo fattore mette la città sotto i riflettori, anche a livello internazionale, in presenza di ogni novità, come per esempio i grandi sviluppi immobiliari e le importanti riqualificazioni che ormai da diversi anni conducono Milano nella metamorfosi urbana di grande capitale europea. D. Mercato delle locazioni: quali sono le nuove tendenze? R. Magaglio: Da subito abbiamo evidenziato il forte calo della domanda: improvvisamente si è passati da un mercato con eccesso di domanda a un mercato con eccesso di offerta, specie sui tagli fino a 90 mq, ovvero la maggior parte degli immobili sul mercato. Il mercato ha reagito e abbiamo osservato, all’aumentare dell’offerta, una progressiva diminuzione dei canoni effettivi negoziati, scesi attualmente fino al 10%. Con il progredire della campagna vaccinale e la diminuzione dei contagi abbiamo notato una decisa ripartenza dei driver della domanda (studenti, eventi, mobilità aziendale e turismo). Riteniamo quindi che con lo stabilizzarsi della situazione sanitaria si ritornerà progressivamente a una maggiore domanda di spazi in locazione e gli effetti visti sui canoni avranno carattere transitorio. Nel frattempo il mercato delle compravendite di pregio è volato. Per questo motivo oggi molti proprietari sono in attesa delle evoluzioni del mercato e optano per tipologie contrattuali più flessibili, avendo paura di legarsi per lunghi periodi a un canone svantaggioso, anche in considerazione dei Giochi Olimpici invernali Milano Cortina 2026. Sul fronte degli studenti, mercato core delle locazioni a Milano, è importante l’orientamento circa la riapertura in autunno di scuole e università. Lo stesso sul fronte degli eventi, in particolare il Salone del Mobile. Anche nel mercato della locazione il comfort abitativo ha guadagnato in importanza rispetto alla location: questo, combinato all’eccesso di offerta, rende difficoltoso locare immobili datati e non ristrutturati. Da notare che proprio in questa congiuntura così particolare si affacceranno sul mercato le prime soluzioni build-to-rent milanesi contribuendo ad
aumentare l’offerta di qualità nel settore. Prevediamo quindi un leggero miglioramento dell’outlook nel secondo semestre dell’anno e la tendenza a privilegiare immobili mediamente più grandi. D. Qual è l’attuale situazione del mercato delle nuove costruzioni e quali sono i nuovi trend? R. Clerici La richiesta di immobili residenziali che aveva dominato il periodo pre-covid fino alla fine del 2019 ha portato ad avere a giugno 2021, nella sola città di Milano, oltre settanta cantierizzazioni, già in essere e/o in divenire. Situazione molto dinamica che consentirà di immettere sul mercato nuove unità il più performanti possibili che hanno l’obiettivo di cercare di recepire e soddisfare le necessità dinamiche di una clientela sempre più attenta ai dettagli per raggiungere il tanto desiderato comfort abitativo. Cantieri che prevalentemente sono legati a progetti di recupero e/o riqualificazione di edifici preesistenti con relativi cambi di destinazione d’uso. Si tratta quindi, non di semplici interventi edilizi, ma in molti casi di vere e proprie, micro e/o macro riqualificazioni urbane. Martha Thorne, che dal 2005 è direttore esecutivo del premio Pritzker, il “Nobel” per l’architettura, afferma che:«Il modo in cui le persone occupano la città dipende molto dall’età, dalla condizione economica e naturalmente dal genere». È quindi evidente quanto la pandemia abbiamo messo in discussione i modelli dell’abitare fino a oggi maggiormente diffusi. Gli operatori hanno sempre più la consapevolezza che non è più sufficiente costruire immobili di qualità in buone
location “per”, ma è diventato molto importante sapere “per chi” costruire. Gli interventi nascono quindi con precise identità che si propongono al mercato come spazi nei quali abitare in armonia con l’ambiente e con gli altri. La necessità di vivere la casa e gli ambienti circostanti con serenità e tranquillità è diventato il fattore dominante nella scelta dei clienti e di conseguenza nelle strategie degli operatori più accorti che guardano il mercato con una prospettiva di lungo termine. La Brand Identity del singolo progetto, da semplice elemento di marketing, deve necessariamente trovare concretizzazione in scelte progettuali e morfologiche precise che non possono essere replicate pedissequamente in qualsiasi location, che diventa sempre più anch’essa elemento distintivo e qualificante. È inoltre interessante osservare che, anche in Italia, si guarda con maggiore interesse allo sviluppo di immobili residenziali da locare e non solo da vendere. Per quanto ci riguarda, nel 2021, completeremo la commercializzazione del cantiere di via Ciro Menotti 11 per conto di un primario investitore istituzionale italiano. Cantiere iniziato con la vendita del primo lotto da 30 unità in soli 30 giorni in periodo pre-covid e del secondo lotto di altrettante unità in piena prima ondata pandemica in una sola settimana. Andremo a breve in commercializzazione con l’ultimo lotto di circa 40 unità per il quale sono già state raccolte diverse prenotazioni. Mentre, per quanto riguarda il mercato delle locazioni, dopo la positiva esperienza di gestione del cantiere di Parco Vittoria (130 unità locate), stiamo dialogando con diversi operatori per supportarli in nuovi progetti.
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Il mercato residenziale di pregio a Roma
2 783 809
+28,6%
3,5K - 4,8K EUR/m²
130 - 270 EUR m²/Y
10.000 EUR/m²
Popolazione 1 gen 2021
Compravendite YTD H1 2021 (var. % su YTD H2 2020)
Nuove/ristrutturate, prezzo prime medio H1 2021
Nuove/ristrutturate, canone prime medio H1 2021
Nuove/ristrutturate, centro città prezzo massimo H1 2021
Fonte: Istat, Agenzia delle Entrate e Engel & Völkers
Congiuntura e outlook Il numero di compravendite residenziali a Roma a consuntivo 2020, con 29 505 scambi, registra un decremento del 10,3% su base annua. La flessione è da imputare al crollo dell’attività del primo semestre dell’anno (-19,4%), dovuto all’impatto del primo lockdown, in parte compensato dalla ripresa dell’attività transattiva nel secondo semestre. Forti segnali di ripresa arrivano dal primo semestre 2021, dopo il risultato già positivo dell’ultimo trimestre 2020, presenta una robusta crescita tendenziale (+56%). Il calo delle compravendite del 2020 ha riguardato soprattutto gli immobili di piccola dimensione fino a 50 mq (-13,3%), verosimilmente a causa della minore appetibilità dell’investimento a scopo di locazione. In diminuzione del 10% annuo anche i tagli tra 50115 mq. Sul mercato romano hanno tenuto meglio i tagli medio-grandi, da 115 mq e oltre, il cui calo è stato mediamente contenuto intorno al 5-6% rispetto al livello delle transazioni registrate nel 2019. Nel complesso questi immobili hanno rappresentato il 22% degli scambi sul mercato. Con riferimento alle compravendite del settore del
pregio, il mercato romano della compravendita ha sostanzialmente tenuto. Nel primo semestre 2021 il trend dei prezzi su base semestrale si differenzia nelle varie zone della Capitale e in alcune si colgono netti segnali di incrementi delle quotazioni e delle compravendite con riduzione dei tempi di assorbimento. Il mercato è alimentato dagli acquirenti di prima casa, mentre gli investitori rimangono più attendisti. Più nel dettaglio, nel Centro Storico la domanda per l’acquisto della prima casa si è maggiormente concentrata nei rioni Pigna, Trastevere, Monti ed Esquilino; zone tra le più vivaci anche per l’investimento, oltre a Trevi, Parione e Regola. Anche nella zona Prati, la domanda torna a crescere dopo il calo registrato a valle del lockdown della primavera 2020. Torna anche la domanda estera, in aumento rispetto al 2020. La zona Nord nel complesso ha registrato buone performance per i contratti. La comoda dislocazione dei quartieri, la vicinanza ad aree verdi e un facile accesso alla rete di trasporto pubblico, unitamente alla pregiata tipologia edilizia, rappresentano elementi di riferimento per la domanda. A Trieste/Salario e Bologna-Torlonia, in particolare, a fronte di prezzi stabili, calano i tempi di vendita. Cresce l’interesse per Balduina, come prima
Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Agenzia delle Entrate
Fonte: Nomisma, Indice di performance residenziale
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Market Report • Milano & Roma H1 2021
casa, mentre Parioli e Trionfale registrano un leggero calo. Il mercato della zona Est registra vivacità di domanda e offerta con stabilità dei prezzi e graduale crescita delle compravendite sia di prima casa, sia a uso investimento. Catturano sempre maggiore interesse le abitazioni ristrutturate e i tri-quadrilocali con spazi esterni vivibili. Il bilocale rimane un asset cardine per investitori e giovani coppie. É particolarmente apprezzata la zona di Monteverde Nuovo grazie alla sua vicinanza ad aree verdi e generosa metratura degli immobili. Le zone più richieste della Zona Sud si confermano EUR Centro e le sue vicinanze, tra cui Serafico-Torrino e Mostacciano, San Paolo, Garbatella e Marconi. San Saba e Navigatori sembrano riscuotere tuttavia un’attenzione crescente. Le abitazioni da ristrutturare sono preferite in caso di acquisto di prima casa, per la possibilità di personalizzazione e la maggiore negoziabilità del prezzo. Per i tagli più piccoli e per investimento si preferiscono immobili ristrutturati. Il mercato della locazione è in netta ripresa rispetto allo stesso periodo del 2020, con un numero di contratti portati a termine superiori anche al 2019. Si avverte un timido ritorno della domanda nelle zone centrali, anche dei tagli più piccoli come i bilocali, sebbene resti prevalente l’interesse per le aree semicentrali con spazi verdi, in particolare Balduina, Cassia, Salario, Montesacro. Si conferma il trend iniziato durante la pandemia di ricerca di tri-quadrilocali tra i 90100 mq con dotazioni di balconi e terrazzi o di attici. Torna sul mercato anche la domanda estera, favorita dall’allentamento delle restrizioni legate all’emergenza
Covid. Con riferimento alle zone più richieste, si segnalano nella zona Nord i quartieri Nomentano e Trieste, nella zona Est il quartiere Gianicolense, e dell’EUR nella zona Sud. Outlook H2 2021 Le prospettive di Engel & Völkers per il secondo semestre del 2021 suggeriscono dinamiche simili per compravendita e locazione per singola area. In Centro Storico e Prati-Vaticano e nella zona Nord è attesa una crescita delle compravendite e degli affitti, mentre nelle zone Est e Sud i contratti dovrebbero rimanere sostanzialmente stabili rispetto al primo semestre 2021, con segnali di crescita delle locazioni nella zona Sud. Nel comparto della locazione in particolare è atteso il ritorno della domanda nelle zone centrali, anche sui tagli più piccoli, grazie al rientro di trasferimenti nella Capitale. Resterà sempre la richiesta di zone semicentrali con soluzioni più confortevoli in termini di spazio.
* Zone dove si registrano andamenti differenti nelle diverse sotto-zone Fonte: Engel & Völkers
Market Report • Milano & Roma H1 2021
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Centro Storico e Prati-Vaticano In Centro Storico
il range dei prezzi medi è
fisiologicamente molto ampio in funzione di location, stato di manutenzione e vicinanza ai punti di interesse storico. Per le abitazioni ristrutturate il range è compreso tra 3.000 euro/mq e 10.000 euro/mq, in relazione alla posizione e allo stato di manutenzione del fabbricato. Gli sconti sul prezzo richiesto sono sostanzialmente stabili rispetto al semestre precedente e si collocano tra l’8% e il 10% a seconda dello stato e delle caratteristiche dell’immobile.
Fonte: Engel & Völkers
Fonte: Engel & Völkers
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Market Report • Milano & Roma H1 2021
I tempi di vendita sono compresi in un range che va da 6 a 12 mesi. Nella zona Prati-Vaticano il range dei prezzi medi varia sensibilmente, tra 4.200 e 7.000 euro/mq, sostanzialmente stabili su base semestrale. I tempi medi di vendita si assestano, variano tra i 6 e 12 mesi, con sconti medi sul prezzo richiesto posizionati su un ampio range (4-12%). I canoni per le residenze nuove e ristrutturate al nuovo calano in Centro Storico (140-370 euro/mq/anno), mentre restano stabili nella zona Prati-Vaticano (130-265 euro/ mq/anno). I tempi medi di locazione sono di 4-5 mesi.
Roma: Centro Storico e Prati-Vaticano - Livello dei prezzi immobiliari, H1 2021
Fonte: Engel & Völkers
Market Report • Milano & Roma H1 2021
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Zona Nord Le quotazioni medie sono stabili o in crescita su base
modo significativo da zona a zona, compreso tra 6%-12%
semestrale in tutti i quartieri dell’area, con prezzi medi
rispetto al prezzo richiesto. I tempi medi di vendita sono
che variano da 3.300 a 7.100 euro/mq. Fa eccezione la
assestati intorno a 3-8 mesi, in tendenziale diminuzione
zona Trionfale che registra un calo dei prezzi.
rispetto al semestre precedente. Stazionari i canoni
Le quotazioni più elevate sono presenti nelle zone Parioli
medi, compresi nel range 130-270 euro/mq/anno per le
e Trieste/Salario con prezzi prime medi pari a 7.100 e
abitazioni nuove o ristrutturate. I tempi medi di locazione
6.100 euro/mq rispettivamente per le abitazioni nuove
sono contenuti e vanno dai 2 mesi di Trieste/Salario e
o ristrutturate al nuovo. Lo sconto medio differisce in
Balduina ai 6 mesi di Nomentano/Città Giardino.
Fonte: Engel & Völkers
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Market Report • Milano & Roma H1 2021
Roma - Livello dei prezzi immobiliari, H1 2021
Fonte: Engel & Völkers
Market Report • Milano & Roma H1 2021
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Zona Est
Lo sconto medio è compreso tra il 4% e l’11% in
I prezzi medi registrano su base semestrale una sostanziale
e Colli Portuensi. Il tempi medi di vendita vanno da 5 a
stazionarietà in tutti i quartieri della macroarea. I valori
6 mesi.
di compravendita sono compresi nel range 2.700-4.000
Calano nel complesso i canoni medi di locazione per le
euro/mq per gli alloggi ristrutturati al nuovo e nel range
abitazioni nuove o ristrutturate (140-225 euro/mq/anno).
2.300-3.500 euro/mq per quelli da ristrutturare.
I tempi medi di locazione si assestano sui 3 mesi circa.
Fonte: Engel & Völkers
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Market Report • Milano & Roma H1 2021
Monteverde e Gianicolense e tra il 5 e il 10% in Aurelio
Zona Sud I prezzi medi delle abitazioni nuove/ristrutturate al nuovo restano sostanzialmente stabili rispetto al semestre precedente, con l’eccezione del quartiere Torrino dove crescono e Ardeatino/Montagnola dove riscontrano un lieve calo. Le quotazioni medie vanno da 2.200 a 4.800 euro/mq per gli immobili ristrutturati al nuovo e da 2.100 a 4.300 euro/mq per quelli da ristrutturare. Lo sconto medio è compreso tra 4%-15% rispetto al prezzo richiesto. Il tempi medi di vendita sono assestati intorno a 7-8 mesi, ma nella zona San Giovanni/Appio Latino scendono a 4-7 mesi. In calo il livello medio dei canoni, con i valori degli immobili nuovi o ristrutturati compresi tra 115-225 euro/ mq/anno. I tempi medi di locazione variano in un range di 2-4 mesi.
Fonte: Engel & Völkers
Market Report • Milano & Roma H1 2021
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Fonte: Engel & Völkers
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Market Report • Milano & Roma H1 2021
Il punto su Roma
contribuito all’ottima performance del Market Center
Intervista
nel 2021, nonostante la dimensione e la complessità del
Helio Cordeiro Teixeira
territorio coperto, che passa dalle aree centrali a quelle
Managing Director M.C. Roma Engel & Völkers
semicentrali dell’intera città di Roma e dintorni. I dati
D. Qual è il trend della domanda nel I semestre 2021? In che misura l’emergenza Covid ha impattato sul mercato del pregio?
del primo semestre 2021 confermano pertanto una netta crescita di Engel & Völkers Roma rispetto ai due anni precedenti per numero di transazioni (+ 39 % rispetto al 2019; +57% rispetto al 2020), fatturato (+ 31% rispetto al 2019; +74% rispetto al 2020) e numero di agenti
Il primo semestre 2021 è stato caratterizzato da una
(+16% rispetto al 2019, +11% rispetto al 2020).
continuità per certi versi inaspettata, in positivo,
Un dato non meno importante è rappresentato dai tempi
dell’andamento estremamente reattivo del mercato
medi di vendita confermati tra 6-8 mesi, ma affiancati da
immobiliare a Roma iniziato nella seconda parte del
un incremento considerevole del numero di transazioni
2020, nel periodo estivo post lockdown.
effettuate in tempi record (meno di 1 mese) in tutte le zone
Il 2020 si è concluso con un decremento del numero di
della città. Il tasso medio di trattabilità del prezzo invece
transazioni a livello nazionale, ma con una performance
si colloca attualmente nel range medio tra 8%-12%, che
superiore alle aspettative e alle previsioni più
varia in base alla qualità dell’immobile, al suo stato
pessimistiche, ipotizzate a suo tempo, sulla base di un
di conservazione e all’incidenza degli eventuali costi di
quadro prospettico di difficile previsione per il 2021 per
ristrutturazione. Anche in questo frangente va detto che
via delle tante variabili in gioco.
molti immobili venduti o affittati non hanno subito alcun
Alcuni aspetti hanno contribuito maggiormente a questo
deprezzamento in fase di conclusione della trattativa,
sentimento diffuso di stabilità, che indubbiamente ha
soprattutto per via della qualità del bene (location, stato
influenzato il nostro settore nel primo semestre 2021:
di conservazione, presenza di spazi esterni vivibili).
--la stabilità e la credibilità internazionale del nuovo
Da sottolineare infine come dall’inizio di quest’anno la
governo;
domanda per le zone di pregio abbia subito un sostanziale
--il piano vaccinale che nonostante le difficoltà iniziali
ritorno dell’interesse da parte dei clienti con capacità
ha recuperato;
di spesa medio/alta, sia in acquisto che in locazione,
--il sostegno alle aziende e alle famiglie;
diversamente da quanto si è verificato nel 2020, anno in
--il Super Bonus 110%;
cui la richiesta si è molto concentrata sulle aree semi
--l’accesso facilitato al credito;
centrali, ben collegate e con un rapporto prezzo/metri
--la situazione macro economica instabile, ma una
quadri più vantaggioso.
crescita importante in alcuni settori dell’economia. Sommati ai fattori sopra indicati vanno citati altri, probabilmente
conseguenti
ai
primi,
altrettanto
importanti: --crescita costante della domanda nel corso del 2021;
D. Rispetto alle varie zone di Roma, si rilevano nuove tendenze? La domanda ha modificato le proprie esigenze e richieste?
--la ricerca consapevole di abitazioni più consone alle
Possiamo affermare, sulla base della nostra esperienza
nuove esigenze abitative;
in questi mesi di convivenza con la pandemia, che la
--la sostanziale tenuta dei prezzi;
domanda e la percezione dei clienti non sono cambiate;
--una percezione meno negativa della realtà e del futuro
anzi, si sono ulteriormente rafforzate attraverso una
post Covid-19.
maggior consapevolezza dell’importanza delle scelte
Questi sono, secondo noi, i fattori che
hanno
per il futuro, meno istintive rispetto al passato recente, Market Report • Milano & Roma H1 2021
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prevalentemente dettate dal rischio Covid-19, che ci ha
della tendenza del mercato immobiliare a breve.
trovati impreparati nell’affrontare simili rischi.
Il gruppo Engel & Völkers, forte dei risultati record
Non possiamo pertanto parlare di semplici tendenze
degli ultimi anni e dei piani di sviluppo per il futuro,
all’acquisto se pensiamo a un futuro a medio termine,
ha definito le linee guida per una strategia di crescita,
ma di scelte ben precise condizionate da un impatto
basata su importanti investimenti allo scopo di ampliare
irreversibile sul sentimento diffuso nelle persone e sulle
la propria leadership a livello mondiale.
nuove esigenze abitative, lavorative e qualitative che, in
Come già accennato nel Market Report H2-2020,
prospettiva, acquisiranno sempre maggiore priorità.
il Market Center Roma, in linea con le indicazioni
Il valore di un acquisto immobiliare lungimirante
del gruppo, prosegue il piano strategico di crescita
rappresenta oggi un asset importante per le famiglie,
strutturale dell’azienda a Roma, al fine di un
un bene rifugio (più di prima), un investimento concreto
ampliamento del market share e della capillarità di
non solo reddituale ma sul modo di vivere, convivere,
copertura del territorio, attraverso investimenti mirati
studiare, lavorare. La casa assume un ruolo vitale, multi-
per l’incremento del numero di agenti, del potenziamento
funzionale e di nuova concezione, al quale dobbiamo
della propria piattaforma di servizi e di nuove soluzioni
tutti abituarci e prepararci.
tecnologiche a supporto del business. Ovviamente vanno
L’importanza di una proprietà di prestigio nelle zone
costantemente monitorati alcuni fattori importanti
centrali e la possibilità di acquisto e/o affitto di immobili
che possono cambiare lo scenario del nostro settore in
qualitativamente migliori nelle zone semicentrali e ben
prospettiva, anche in modo repentino, come:
collegate sono aspetti che contribuiranno alle scelte
--il rischio di instabilità politica ed economica del Paese;
future per un acquisto immobiliare. Una scelta in linea
--il rischio occupazionale, in prospettiva;
con il post Covid-19, ma più consapevole della sua
--la ripresa e il sostegno di importanti settori
fondamentale importanza per le famiglie in ottica futura.
dell’economia, particolarmente colpiti; --la stabilità della situazione sanitaria nel Paese e
D. Quali sono le vostre previsioni per la seconda parte
l’eventuale rischio di un aumento dei contagi a livello
del 2021?
nazionale e/o internazionale. L’approccio del gruppo Engel & Völkers guarda al
A oggi, sulla base dei dati attuali, dell’andamento del
futuro con un concreto ottimismo e la consapevolezza
business e delle proiezioni basate sulla qualità e quantità
di aver fatto scelte premianti negli ultimi anni, ma con
della domanda, sia in vendita che in locazione, non ci
altrettanta lucidità nell’affrontare con determinazione e
sono indicatori che ci facciano pensare a un cambiamento
capacità di adattamento le sfide future.
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Market Report • Milano & Roma H1 2021
Il mercato di Milano e Roma in sintesi
Il mercato di pregio di Milano e Roma ha registrato nella prima parte del 2021 un andamento divergente dei comparti di compravendita e locazione, con domanda e contratti rispettivamente in crescita e calo. A Milano i prezzi medi sono cresciuti in modo generalizzato su base semestrale, riprendendo il trend al rialzo che aveva subito una battuta di arresto nel 2020, nell’anno peggiore del Covid. Il mercato è molto liquido, con tempi di assorbimento estremamente brevi. Continua invece la flessione dei canoni a causa dell’eccesso di offerta disponibile sul mercato. A Roma si registra un timido ritorno verso i rioni del Centro Storico, mentre si conferma la tendenza della domanda verso le aree semicentrali, ben collegate e prossime ad aree verdi, che consentono soluzioni con metrature più ampie. In tale contesto calano i tempi medi di vendita e gli sconti. Rimane oggi meno appetibile il mercato dei piccoli immobili per investimento e in locazione.
L’outlook per il secondo semestre 2021 vede, a Milano, il trend di prezzi e compravendite proseguire in modo stazionario, alimentato dagli acquisti di prima casa e sostituzione. È atteso il ritorno degli investimenti, subordinato tuttavia alla ripresa del mercato della locazione. Il clima di fiducia è positivo, per le aspettative di prossima riapertura delle attività legate a business, formazione, eventi e turismo che dovrebbero favorire il riequilibrio di domanda e offerta, riducendo lo stock in eccesso. Roma presenta dinamiche proprie da zona a zona. In Centro Storico, Prati-Vaticano e nella zona Nord è attesa una crescita delle compravendite e degli affitti, mentre nelle zone Est e Sud i contratti dovrebbero rimanere sostanzialmente stabili rispetto al primo semestre 2021, con segnali di crescita delle locazioni nella zona Sud. Nel comparto della locazione in particolare è atteso il ritorno della domanda nelle zone centrali, anche sui tagli più piccoli, grazie al rientro di trasferimenti nella Capitale.
Market Report • Milano & Roma H1 2021
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MARKET REPORT • MILAN & ROME H1 2021
Index
34
37
Italian economy
Prime housing market in Milan
48 Prime housing market in Rome
34
Italian economy
housing market 48 Prime in Rome
35
Italian Real Estate market
57 Focus on Rome
housing market 37 Prime in Milan
45 Focus on Milan
& Rome 59 Milan markets at a glance
Italian Economy
59 257 566
-8.9%
+4.7%
-7.7%
90
Population 1 Jan 2021
GDP 2020 (annual change; Istat forecasts)
GDP Growth 2021 (annual change; Istat forecasts)
Home sales 2020 (on 2019)
Housing av. price Italy H2 2020 (index number: 2011=100)
Source: Istat (Italian National Institute of Statistics) and Nomisma
Economic Scenario and Outlook
Recovery Plan and to the risks associated to the actual fulfilment of the measures planned.
Over the first months of 2021, the international scenario was characterised by a marked upturn in the global trade and a progressive improvement in production,
The Climate of Confidence
albeit with different rhythms and times according to
On June 2021, the consumer confidence index, growing
each Country.
for the third consequent month, overcame the values
In Italy, the economic resilience is confirmed, despite
of February 2020, reaching a record amount from
the uncertainties related to the pandemic that, in some
October 2018. Growth is driven mainly by the marked
Member States, is regaining pace, and to the consequent
improvement in the opinions regarding the Country’s
success of the ongoing vaccination campaign.
economic situation, as well as in the intention to
Following the strong drop in GDP of 2020 (-8.9%)
purchase durable goods, such as houses.
caused by the pandemic, which aligned Italy to the
At the same time, companies are programming to
European and global trend, in 2021 Q1 the Italian
recover their investments for the rest of the year. As a
economy is mainly stable if compared to the previous
matter of fact, in June 2021 the climate of confidence
quarter, if not even slightly positive (+0.1%).
for companies recorded a further improvement, thus
According to the forecasts made by Istat, Italy’s outlook
consolidating the positive trend ongoing ever since
provides for a sustained GDP growth in 2021 (+4.7%)
December 2020. With regard to the industry and
and 2022 (+4.4%), even though said estimates are
services sectors, both indexes are way beyond the pre-
tightly connected to the substantial public and private
crisis levels; retail trade, on the other hand, recorded a
investment’s support measures provided for by the
confidence index slightly below February 2020’s values.
Source: Nomisma elaboration on Bank of Italy and Istat data
Source: Nomisma elaborations on Istat (Italian National Institute of Statistics) data
34
Market Report • Milano & Roma H1 2021
Italian Real Estate Market
Residential Sales
Price Trends
The drama of the pandemic and its impact on the
The average Italian housing price global index for prime
economy was only partially reflected on the real estate
and regular houses elaborated by Nomisma shows a
sector, which managed to contain serious reversals.
-2.0% drop on an annual and a -1.6% drop on a half-year
If, on the one hand the recession strongly weakened
basis. 2020, a symbolic year for the pandemic, thwarted
the revenue capacity of some households, on the other
all encouraging signals of late 2019, when the prices
hand the asymmetry of the impact on the productive
recovery -as slow and as fragile as it may have been in
sectors, along with a limitation to spending possibilities,
many areas- was showing almost stationary half-yearly
increased the financial availability of those households
declines. If 2020 H1, due to the lockdown, followed a
that were less exposed to the crisis who, in many
wait-and-see approach, H2 bore the brunt of the economic
cases, addressed their investments towards real estate
climate on prices, recording a further depreciation.
properties.
A positive signal, however, emerges from the report
At the end of 2020, Italy’s sales amounted to 557 926, for
made by Nomisma at the of 2021 H1 with regard to the
an overall turnover of € 89.1 billion (-7.7% if compared
13 big markets monitored by Nomisma, which saw an
to the previous year).
interesting rising trend for prices on a half-yearly basis
This result must be considered as a better outcome that
in all urban locations. The top 5 cities for average new
even the most optimistic expectations, caused by the
or renovated housing prices show the following half-
great dynamism recorded outside of the main urban
yearly increases: in this order, Venice (€3,893 per sqm;
centres (-5.7% on an annual basis), against that of the
+0.5%), Milan (€3,798 per sqm; +1.7%), Rome (€3,184
Capital Municipalities (-11.4%).
per sqm; +1.3%), Florence (€2,773 per sqm; +0.03%) and
In 2021 H1, a rebound in sales volumes was recorded in
Bologna (€2,458 per sqm; +1.3%). With regard to the
the real estate sector, due also to the comparison with the
outlook, it is estimated that the demand’s pressure will
same period in 2020, which was marked by the beginning
determine a price increase. Over 2021 H1, the strong
of the public health crisis. If compared to 2020 H1, when
increase of purchase intentions determined a growth in
the total lockdown of March had taken place,2021 H1
real estate prices, which led Nomisma to revise upwards
recorded an increase of 130,000 properties sold (+56%).
the forecasts for the following three-year period. In 2021,
It is worth noticing that on 2021 H1 the assets sold were
housing prices should start to grow again at reduced
even greater than those on 2019 H1 (almost 65,000
rates (+0.8%) before consolidating on about 2% in the
more, +22%), when they had reached about 298,000.
following two-year period.
Source: Italian Revenue Agency final data; Nomisma forecasts
Source: Nomisma
Market Report • Milano & Roma H1 2021
35
Source: Nomisma
Source: Nomisma forcasts July 2021
Source: Nomisma elaboration on Bank of Italy’s data; Nomisma’s forecasts from Q3 2021
Among the big markets, the leader in all segments will be Milan yet again, followed by Rome with some significant changes, especially in the decrease of average prices over the last few years.
Real Estate Financing Over the course of the pandemic, the real estate loan’s sector proved to be more resilient than expected, still benefiting from the extremely favourable interest rates. 2020 ended with a volume of loans granted to households for the purchase of a house equal to about € 50.5 million, growing by 5.2% on an annual basis. In continuity with this trend, 2021 began with an increase in new loans: according to Nomisma’s estimates, there was a 29% growth if compared to the same quarter of the previous year, for a total amount of € 14.7 billion. The overall forecasts for the year indicate a 14% growth.
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Market Report • Milano & Roma H1 2021
Prime Housing Market in Milan
1 397 715
+14.4%
6,4K - 10,3K €/sqm
230 - 340 € sqm/Y
19,000 €/sqm
Population 1 Jan 2021
Home sales Q1 2021 (on Q1 2020)
New/ Renovated Av. prime price H1 2021
New/ Renovated properties, Av. prime rent H1 2021
New/ Renovated, Historical City Centre Av. top price H1 2021
Source: Istat (Italian National Institute of Statistics), Nomisma (forecast) and Engel & Völkers (prices and rents)
Situation and Outlook After seven years of uninterrupted sales growth, in 2020, Milan’s real estate market recorded a two digit drop (-17.6%), mainly ascribable to the first quarter (-23%). In the first half of H1, following the easing of the pandemic restrictions the market reacted sharply with a trend growth of 31%. The drop in sales in 2020 mostly affected the medium/ large-sized assets from 115 sqm and up (-22% on annual basis), which represent 15% of the total market. On the other hand, the drop was homogeneous and more limited for assets up to 50 sqm in size (-15%), from 5080 sqm (-17%) and between 85-115 sqm (-16%). More
previous semester. Nowadays, buyers are taking into consideration lesscentral areas in order to benefit from larger assets close to greener areas. This phenomenon is favouring an horizontal expansion of the real estate market, which is also being renewed by recent redevelopment activities in suburban areas such as San Siro, Santa Giulia, Cascina Merlata, Porta Romana’s area (from Bocconi to IEO), Arzaga, San Gimignano and Bande Nere. The market confirmed its extreme liquidity, with average placement times between 1-2 months for medium-sized assets (three-room apartments of about 80 sqm) and one/two-room apartments, and of about 3 months for
specifically, assets between 50-80 sqm represented on
larger assets The discounts on the final price continued
a nearly stable way 42% of the market. In this context,
to decrease, too (3-4% on average). More specifically,
the prime real estate market confirmed, in 2021 H1,
for one-, two- and three-room apartments, the average
the substitution market’s growth trend for those buyers
discount amounted to 1-2% of the final price; for four-
looking for better living comforts.
room apartments and bigger properties (80-160 sqm),
The lack of quality products in the prime segment, in
the discount ranged from 3-4%, and for even larger
the presence of a constantly growing demand, positively
assets (more than 160 sqm) it varied from 4% to 8%.
affected absorption times and prices. Overall, this
Investment purchases are still penalised, due to the
situation is leading to a progressive divergence between
wait-and-see approach of most buyers. Indeed, the
maximum and minimum prices, if compared to the
leasing market is still suffering from the lack of
Source: Nomisma elaboration on Italian Revenue Agency data
Source: Nomisma Performance Index
Market Report • Milano & Roma H1 2021
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2021 H2 Outlook
sufficient demand against the current excessive supply. The second half of the year is recording a further drop in leasing fees of about 10-15%, especially for assets
Engel & Völkers’ outlook for 2021 H2 foresees
smaller than 100 sqm. Absorption times are increasing,
stationary prices and sales, also thanks to first home
too. Indeed, many prime assets destined for the short-
purchases. Investments should increase, but only after
term market are remaining on the market and are not
the leasing market’s recovery. The segment, however,
being converted in long-term accommodations, both for
is characterised by a positive climate of confidence
the reluctance of home-owners to sign less profitable
following the expectations for a recovery of the fast-
contracts and because of the generally low demand.
paced trends that were harshly interrupted by the
Due to the lack in foreign demand, the market is,
beginning of the pandemic. The total reopening of those
nowadays, being fostered by lessees who are looking
activities related to businesses, education, events and
for substitution, favoured in this case by the current
tourism should progressively rebalance demand and
great supply. Amongst the most sought-after leasing
supply, reducing the accumulated leasing stock and thus
areas, we highlight Brera in the City Centre; Pagano,
positively affecting leasing fees and absorption times.
Buonarroti, Fiera - Sempione in the Western area; Porta Venezia-Indipendenza in the Eastern area; Isola-Porta Nuova in the Northern area and Porta Romana-Medaglie d’Oro-Muratori in the Southern one. More specifically, San Siro’s neighbourhood, in the Western part of town, is currently enjoying a progressive increase in demand thanks to its large green areas and its big-sized assets. The end of H1 recorded a timid return of the foreign demand interested in leasing assets in and around Milan. Source: Engel & Völkers
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Market Report • Milano & Roma H1 2021
Historical City Centre In 2021 H1, prices for the Historical Centre increase overall on a half-year basis. Average prices range from €8,000-15,000 per sqm for renovated properties to €6,000-9,000 per sqm for nonrenovated ones. Top prices (about €18-19,000 per sqm) can be found in Quadrilatero, Brera and Castello-Foro Buonaparte neighbourhoods, followed by San Babila, Duomo and Cordusio (€16,000-17,000 per sqm). Conversely, fees are decreasing both for renovated or new properties (€300-400 per sqm per year for), and for properties in good conditions (€190-230 per sqm per year).
Source: Engel & Völkers
Market Report • Milano & Roma H1 2021
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The Western Area Average prices for new/renovated properties increase on a half-year basis, resuming the recovery trend interrupted in 2020 due to the pandemic. Average prices range from €5,300-7,700 per sqm for renovated properties to €4,100-6,000 per sqm for nonrenovated ones. Assets out of range can be found in City Life, with prices between €7,700-13,000 per sqm. In the lower tier, properties’ average values in Gambara-Bande Nere range between €3,500-5,000 per sqm. Conversely, the average fees are decreasing, with new or renovated properties ranging between €210-300 per sqm per year and properties in good conditions between €155200 per sqm per year.
Source: Engel & Völkers
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Market Report • Milano & Roma H1 2021
The Eastern Area The average prices increase on a half-year basis in all monitored areas, except for Repubblica district which records a stable trend. Selling prices range between €3,800-8,750 per sqm for renovated properties and between €2,900-6,500 per sqm for to be renovated ones. Overall, average leasing fees record a drop both for renovated properties (€205-280 per sqm per year) and for properties in good conditions (€130-160 per sqm per year).
Source: Engel & Völkers
The Northern Area Average prices rise back once again in all neighbourhoods, with new and renovated as new propertie’s values ranging from €4,500-6,900 per sqm in Centrale-Loreto and IsolaGioia-Maggiolina areas. Top average prices can be found in Porta Nuova-XXV Aprile (€18,500 per sqm), but also in Garibaldi-Moscova-Arena a significant average maximum price of €11,100 per sqm is recorded. Leasing fees are decreasing if compared to the previous half-year, ranging between €220-400 per sqm per year for renovated properties and between €140-190 per sqm per year for properties in good conditions. Market Report • Milano & Roma H1 2021
41
Source: Engel & Völkers
Southern Area
if compared to the previous half-year.
Average prices are increasing for new/renovated
On the other hand, leasing fees are decreasing on a half-
properties, ranging from €5,500 per sqm in Medaglie
year basis, ranging between €200-305 per sqm per year
d’Oro-Lodi to €9,800 per sqm in Porta Romana-Crocetta-
for new/renovated properties and between €180-240 per
Quadronno. Same trend for to be renovated asset’s values
sqm per year for properties in good conditions.
Source: Engel & Völkers
42
Market Report • Milano & Roma H1 2021
Milan - Demand’s intensity for Historical City Centre and surrounding areas in H1 2021
Source: Engel & Völkers
Milan - Level of real estate prices, H1 2021
Source: Engel & Völkers
Market Report • Milano & Roma H1 2021
43
Source: Engel & Völkers
44
Market Report • Milano & Roma H1 2021
Focus on Milan
Interview Marco Sorbara
and outdoor spaces, smart and sustainable buildings, amenities in line with the context and the users, but also with low maintenance costs. Hence, these new trends
Engel & Völkers Sales Manager Milan
are influencing the promoters and planners engaged in
Lorenzo Magni
the development of the real estate operations that will
Office Manager Engel & Völkers Milano Fiera
arise throughout the city, as a result of the horizontal
Gabriele Borgnino
expansion of the town.
Office Manager Engel & Völkers Milano Porta Romana Roberto Magaglio
Q: As far as Milan’s areas are concerned, did you
Licence Partner Engel & Völkers Milan
record new trends? Did the demand change its needs
Marco Clerici
and requests?
Head of Business Development Engel & Völkers Milan A. Magni: The first months of 2021 did not bring any evident Q. What does the demand trend look like in 2021
revolution to the fore, but they did consolidate Milan’s
H1? How did the COVID-19 emergency impact on
role of real estate strongbox capable of attracting
the prime market?
investments from all over the country, as well as confirming the stability of its market against the general
A. Sorbara:
economy and the real estate trends of the rest of the
Milan’s real estate sales market was capable of
country.
containing from the get-go the effects of the global
With regard to the quality of the assets, the research of
pandemic, recording only a slight drop in purchase
outdoor spaces also within the urban context is getting
demand, which, supported by a general soundness of
stronger, a trend that is now capable of polarising the
the real estate sector and, more specifically, by the high
market both vertically and horizontally.
purchase propensity of the last years, absorbed very
In the centre of Milan, the new developments offering a
well the setback of the pandemic, especially in the new
higher level of services and specifications are becoming
home or substitution segment.
more and more attractive than in the past and, in the
The slight drop in demand, in turn, generated an
existing buildings, the vertical polarisation can be seen
expansion in the average selling times, without, however,
in the spread between the prices of lower- and top-
having an impact on the demand/supply relation, which
floor properties. Penthouses with terraces, on the other
is still favourable for sellers due to the persistent
hand, follow the same trends as those of the arts and
scarcity of quality assets available on the market.
collectibles markets.
More evident, on the other hand, is the drop in demand
In the central areas, the most demanding target is
for the private investment segment focused on small-
focused on the historically more appealing properties,
sized assets to be leased; this is due to the short- and
showing a high propensity to invest in the most sought-
long-term markets that are currently suffering because
after features. Supported by the attractiveness of City
of the lack of demand recorded in the last months.
Life, the Magenta-Conciliazione-Pagano area has now
With regard to the quality of the assets, the demand
become one of the famous real estate addresses.
is ever more qualified and demanding if compared to
The demand’s polarisation is extending horizontally
the recent past, especially in the prime segment. The
also towards those areas where the presence of external
research of real estate properties in line with the new
facilities is more frequent and accessible. The area
living needs is a “must-have” and not a “nice-to-
included between the subway lines in Gambara-Bande
have” anymore. Buyers look for comfortable indoor
Nere and Lorenteggio to the West is growing, while Market Report • Milano & Roma H1 2021
45
San Siro is arousing yet again some interest despite its
Q: What are the new trends for the leasing market?
supply limited by oversized apartments. Corso Lodi and Porta Vittoria, on the other hand, are the most sought-
A. Magaglio:
after areas in the Southern part of town, along with the
The public health emergency caused by COVID-19
Città Studi and Indipendenza-Viale Argonne to the East.
has rapidly changed Milan’s leasing market. All of
The Northern side of Milan keeps attracting interest
a sudden, we saw the switch from a market with an
in the NoLo and Isola areas, while new constructions
excess in demand to a market with an excess in supply,
in Bovisa and the expansion of the transportation
especially on properties of less than 90 sqm, that is, on
network in Cenisio-Piazza Firenze are accounting for
most of the assets available on the market.
an increase in asset’s prices.
In turn, the market reacted with a progressive drop in actual fees negotiated, currently reaching as low as
Q: What are the forecasts for 2021 H2?
10%. However, with the progression of the vaccination campaign and the drop in infections, we recorded a
A. Borgnino:
prompt recovery of the demand’s drivers (students,
We foresee a consolidation in sales, both in terms of
events, corporate mobility and tourism). We foresee that,
prices and volumes, which we estimate should remain
once the public health situation will be stabilised, the
high like in the first part of the year, when double-digit
demand for leased spaces will progressively return and
increases were recorded on an annual basis.
that the effects observed on leasing fees will prove to be
Thanks to the recovery of live events and of the regular
transitory. The prime leasing market, on the other hand,
attendance in schools and universities, we foresee a
sky-rocketed. For this reason, as of today, many home-
recovery in the leasing sector, especially in the short-
owners are waiting to see the evolution of the market,
term one. Indeed, many assets created for this type of
opting for more flexible contracts in fear of binding
investment had remained vacant over the last months,
themselves for longer periods at a disadvantageous fee,
or were diverted to the traditional leasing market, thus
also taking into account the incoming Winter Olympics
creating an excessive supply with consequent drop in
of Milan-Cortina, to be held in 2026.
leasing fees.
With regard to students, a core market in Milan’s leases,
With the recovery of short-term leases, then, we
the reopening of universities and schools in the coming
should record an absorption of the current available
Fall will be paramount. The same goes for the events
stock, which would consequently favour also the more
in the city, especially for the Salone del Mobile (Milan
traditional leasing fees.
Furniture Trade Fair).
These two factors will be a driver for the investment
Here too, in the leasing market, living comforts have
purchase market, thus revitalising and giving a further
gained more importance that location: due to the excess
boost to the sales sector, as of now characterised mainly
in supply, it is thus hard to lease old, non-renovated
by the substitution market.
properties. It is in this particular situation, then, that the
Another important recovery driver will be the
first build-to-rent solutions of Milan will be introduced
qualitative improvement of the properties currently on
into the market, thus contributing to increasing quality
the market thanks to the massive use of building bonuses
supply in the sector. For 2021 H2, an improvement in the
(“ecobonus”, “façades bonus”, etc. ) that are injecting
outlook and a tendency to prioritise larger properties
new life into the city.
are foreseen.
Moreover, Milan is still one of the European capitals for the fashion, design and food sectors.
Q: What is the current situation in the new building
This factor attracts much interest, also from an
market and what are the new trends?
international point of view, every time something new happens, like, for example, the great building
A. Clerici
developments and the significant redevelopments that
The request of residential properties that had
have been leading Milan in its urban metamorphosis
dominated the pre-COVID period until the end of 2019,
into a great European capital.
has brought, as of June 2021, more than seventy new
46
Market Report • Milano & Roma H1 2021
construction sites in Milan, most of which are already
tranquillity has become the key factor in the choice of
active or will soon be. This dynamic situation will
potential buyers/lessees and, as a consequence, the
allow for the introduction of new, more performing units
more perceptive operators are including this factor in
on the market, which will try and meet the needs of a
their strategies, looking at the market with a more long-
demand that is more and more interested in details in
term gaze.
order to reach the much-wanted living comfort. These
The brand identity of each single project must move
construction sites are mainly linked to redevelopment
from simple marketing elements to a series of actual
and/or recovery projects for existing buildings, with
and precise project and morphological choices that
consequent change in the intended use. These are not,
cannot be blindly applied to any location over and over
then, simple building works, but in most cases we will see
again, a location that is now becoming a decisive and
some proper micro and/or macro urban developments.
distinctive element, too.
Martha Thorne, executive director of the Pritzker Prize
It should be noted that, even in Italy, a greater interest
since 2005 (the “Nobel” for architecture) states that
in the development of residential properties to be leased
«the way people occupy a city depends very much on
is growing.
their age, their economic condition and, of course, their
As far as we are concerned, in 2021, we will complete
gender». It is thus evident that the pandemic has called
the marketing of the residential development located
into question the living standards that were mostly
in via Ciro Menotti 11 on behalf of a leading Italian
accepted by the majority of people until today. Indeed,
institutional investor. Before the pandemic, the first
nowadays operators are more and more aware that it is
batch of 30 units was sold in just 30 days, while the
paramount to know “who” they are building for, and not
second batch in just one week during the pandemic.
only build prime assets in the best locations available.
The last batch of about 40 units will be marketed soon,
These redevelopments, then, are being planned with
as several bookings have already been collected. As
specific targets in mind and are aiming at offering to the
for the rental market, after the positive experience of
market spaces in which individuals can live in harmony
Parco Vittoria development (130 leased units), we are
with the environment and each other. Indeed, the need
contacting several players to support them in new
to live the house and its surroundings with serenity and
projects.
Market Report • Milano & Roma H1 2021
47
Prime Housing Market in Rome
2 783 809
+28.6%
3,5K - 4,8K €/sqm
130 - 270 € sqm/Y
10,000 €/sqm
Population 1 Jan 2021
Home sales Q1 2021 (on Q1 2020)
New/ Renovated, Av. prime price H1 2021
New/ Renovated, Av. prime rent H1 2021
New/ Renovated .Historical City Centre Av. top price H1 2021
Fonte: Istat, Agenzia delle Entrate e Engel & Völkers
Situation and Outlook
some parts of Rome recorded marked signs of price’s and sale’s increase with a reduction in absorption times. The
At the end of 2020, the number of residential sales in
market is being driven by first home buyers, as investors
Rome, amounting to 29,505 transactions, recorded a
are still waiting to see how the situation will evolve.
10.3% decrease on an annual basis. This drop can be
More specifically, in the Historical Centre the first
ascribed to the collapse of most activities in 2020 H1
home demand mainly focused on the Pigna, Trastevere,
(-19.4%), due to the effects of the first lockdown that was,
Monti and Esquilino areas, favoured also by investors,
however, partially offset by the recovery of transactions
together with Trevi, Parione and Regola. Demand grew
in H2. Today, strong signs of recovery can be found in
also in Prati, following the drop recorded after the
the first half of 2021, in which, in addition to the already
Spring lockdown of 2020. The foreign demand made its
positive result of 2020 Q4, a significant growth trend was
comeback, if compared to 2020.
recorded (+56%).
Overall, the Northern part of town recorded a good
2020’s drop in sales mainly affected small-sized assets
selling performance. Indeed, the convenient location of
up to 50 sqm (-13.3%), most likely due to the lower
these neighbourhoods, the proximity to green areas and
attractiveness of the investment for leasing purposes.
the easy access to the public transports, together with
Medium-sized assets (50-115 sqm), too, recorded a 10%
the quality of the buildings all represent key factors
decrease on an annual basis. On the Roman market,
for the demand. In particular, in Trieste/Salario and
medium/large-assets (from 115 sqm and up) showed
Bologna-Torlonia, selling times dropped against stable
better resilience, dropping by 5-6% if compared to 2019
prices. A growing interest was recorded for the Balduina
figures. Overall, these assets represented 22% of the
neighbourhood, for primary residential properties, while
market’s transactions.
Parioli and Trionfale saw a slight drop in sales.
With regard to the prime market, Rome’s sales maintained
Moreover, demand and supply are lively in the Eastern
a good pace. In 2021 H1, prices trend on a half-yearly
part of town, with stable prices and a gradual sales growth
basis were different depending on the area of the city;
both for first homes and investments. Concurrently,
Source: Nomisma elaboration on Italian Revenue Agency data
Source: Nomisma Performance Index
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Market Report • Milano & Roma H1 2021
Source: Engel & Völkers
renovated assets and three/four-room apartments with habitable outdoor spaces are more and more sought-after. The two-room apartment is still a cornerstone for both investors and young couples. The area of Monteverde Nuovo is particularly appreciated due to its proximity to green areas and to the decent size of its assets. The most sought-after areas of the Southern part of Rome are still EUR and its vicinities, such as Serafico -Torrino and Mostacciano, San Paolo, Garbatella and Marconi. However, San Saba and Navigatori seem to be receiving a growing demand, too. Properties that need renovation are usually the ones to be purchased as a first home both for the chance to customize the asset and because of the better negotiability of the final price. For smaller sizes and investments, renovated assets are usually the more sought-after ones. If compared to the same period of 2020, the leasing market is currently recovering, reaching a number of signed contracts greater than 2019’s figures. The demand is timidly returning to the central areas, too, also for smaller sizes such as two-room apartments, even though the most interesting assets due to their proximity to green areas are Balduina, Cassia, Salario and Montesacro, as far as semi-central areas are concerned. The demand’s trend for three/four-room apartments of 90-100 sqm with terraces or attics is confirmed. Moreover, the foreign demand has made its comeback on the market thanks to the easing of the restrictions enforced by the Government for the COVID-19 pandemic. With regard to the most sought-after areas, we highlight, in the Northern part
of town, Nomentano and Trieste, plus Gianicolense in the East; in the South, as mentioned before, we confirm EUR’s primacy. 2021 H1 Outlook The outlook for 2021 H2 suggests similar trends for both sales and leases by area. In the Historical City Centre and Prati-Vatican City and in the Northern part of town, a growth in sales and leases is expected, while in the East and South contracts should remain broadly stable if compared to 2021 H1, with increasing hints in leasing contracts in the Southern Area. More specifically, with regard to the leasing market, the demand should make its comeback in the most central areas, also for small-sized assets, thanks to the return of several transfers into the Capital. The demand for semicentral assets with more comfortable solutions, as far as the space is concerned, shall remain high.
*Different trends have been registered in sub-areas Source: Engel & Völkers
Market Report • Milano & Roma H1 2021
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Historical Centre and Prati-Vatican area
Selling times range between 6-12 months.
In the Historical Centre , the average price’s range is
In the Prati-Vatican area, the average prices remain stable
physiologically very wide and varies according to the
ona half-year basis, yet ranging substantially from €4,200
location, the maintenance status and the proximity to
to € 7,000. Average selling times range between 6 and 12
historical points of interest. As far as renovated properties
months, with average discounts characterised by a wide
are concerned, prices range between € 3,000 (in Castro
range (4-12%).
Pretorio, Testaccio, Esquilino and Portuense rioni) and
Leasing fees for new and renovated-as-new assets drop
€10,000 per sqm, depending on the location.
in the Historical City Centre (€ 140-370 per sqm per
Discounts remained stable if compared to 2020 H2,
year), whilst remain stable in Prati-Vatican (€ 130-265
ranging between 8-10% depending on the state of the
per sqm per year). Average leasing times stand at about
asset and on its features.
4-5 months.
Source: Engel & Völkers
Source: Engel & Völkers
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Market Report • Milano & Roma H1 2021
Rome: Historical City Centre and Prati-Vatican Level of Real Estate Prices, H1 2021
Source: Engel & Völkers
Market Report • Milano & Roma H1 2021
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The Northern Area
differs significantly in the different neighbourhood, from
Average prices are stable or increasing on a half-year
6% -12% on the asking price. The average sales times are
basis in all neighbourhoods, except for Trionfale district.
around 3-8 months, down on the previous half year.
Average values range from € 2,700-7,100 per sqm. The
Average fees are stable for new and renovated assets,
highest prices are recorded in Parioli and Trieste/Salario
ranging from € 130-270 per sqm per year. Leasing times
areas for new/renovated as new properties (€ 7,100 and
are between 2 months in Trieste/Salario and Balduina
€6,100 per sqm respectively). The average discount
areas to 6 months in Nomentano/Città Giardino.
Source: Engel & Völkers
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Market Report • Milano & Roma H1 2021
Rome - Level of real estate prices, H1 2021
Source: Engel & Völkers
Market Report • Milano & Roma H1 2021
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The Eastern Area
between 4-11% in Monteverde e Gianicolense districts
Average prices recorded an overall stationariness on a
and between 5-10% in Aurelio and Colli Portuensi ones.
half-year basis in all districts of the Eastern area. Selling
Average selling times vary between 5-6 months overall.
prices range between € 2,700-4,000 per sqm for new
Conversely, average fees drop for new and renovated
and renovated properties and between € 2,700-4,000 for
assets (€ 140-225 per sqm per year). Average leasing
non-renovated ones. The average discount widely ranges,
times broadly stand at 3 months.
Source: Engel & Völkers
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Market Report • Milano & Roma H1 2021
The Southern Area
per sqm for non-renovated ones. The average discounts
Average prices for new and renovated as new properties
vary in a wide range between 4-15%. Selling times are
are substantially stable if compared to the previous half-
about 7-8 months, whilst in San Giovanni/Appio Latino
year, with the exception of Torrino district, recording
area drop at 4-7 months.
increasing values, and Ardeatino/Montagnola where
Average fees are decreasing, with € 115-225 per sqm per
values slightly drop. Average prices range from € 2,200-
year for new/renovated properties. Average leasing times
4,800 per sqm for renovated properties to € 2,100-4,300
vary between 2-4 months.
Source: Engel & Völkers
Market Report • Milano & Roma H1 2021
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Source: Engel & Völkers
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Market Report • Milano & Roma H1 2021
Focus on Rome
Interview Helio Cordeiro Teixeira Managing Director M.C. Rome Engel & Völkers Q: What does the demand trend look like in 2021 H1? How did the COVID-19 emergency impact on the prime market? 2021 H1 was characterised by a somehow unexpected positive continuation of the extremely reactive trend of the real estate market in Rome, which had begun in 2020 H2, following the post-lockdown summer period. Indeed, even though 2020 ended with a decrease in sales at a national level, the market performed much better than expected, despite all of the pessimistic forecasts made at the time on the basis of a 2021 outlook that was very difficult to predict due to the many variables at play. Some aspects contributed more than others to this widespread feeling of stability, which has undoubtedly influenced our sector in 2021 H1: --the international stability and credibility of the new government; --the vaccination plan that, despite the initial challenges, has now taken up pace; --the support to households and companies; --the building bonus “Super Bonus 110%”; --the enhanced access to finance; --the important growth of some sectors of the economy, despite the unstable macro-economic situation. Other elements, probably consequential to the first ones, but still as important, should be mentioned: --a constant, growing demand throughout 2021; --the aware research of housing solutions more consonant with the new housing needs; --the substantial price stability; --a more positive perception of the present and of the post-COVID future. These are, according to us, the main factors that contributed to the excellent performance of the Market Center in 2021, despite the size and the complexity of the territory at hand, which goes from the central areas of Rome to the semi-central ones of its surroundings. The figures of 2021 H1 thus confirm a sharp growth of Engel & Völkers Rome if compared to the two previous years
for number of sales (+39% on 2019; +57% on 2020), turnover (+31% on 2019; +74% on 2020) and number of agents (+16% on 2019; +11% on 2020). Another data worth mentioning is the average selling times, which were confirmed at 6-8 months, even though a remarkable increase in flash sales (less than a month) was recorded throughout the whole city. The average discount rate, on the other hand, is currently stable at 8-12% and it varies depending on the quality of the asset, its conditions and the cost of its eventual renovation. It is worth noting in this case, too, that many assets sold or leased were not affected by any discount during the negotiation stage due to the quality of said properties (location, conditions, indoor/outdoor spaces). Finally, we wish to underline that ever since the beginning of this year, the demand for prime areas recorded a return of interest by clients with an average/high spending capacity both in purchases and leases, unlike 2020, when the demand was more focused on semi-central areas with good connections and a more advantageous price/sqm/ spaces ratio. Q: As far as Rome’s areas are concerned, did you record new trends? Did the demand change its needs and requests? Based on our last months of experience living with the pandemic, we can purport that the demand and the perception of the clients did not change; on the contrary, we saw a further strengthening of these elements due to the increased awareness of the importance of personal choices for the future, that are now less instinctive than in the past, mainly due to the COVID-19 risk, which caught us unprepared to face such circumstances on a global level. For this reason, we cannot talk about simple purchase trends with regard to a medium-term future, but instead we should be talking about extremely precise choices influenced by the irreversible impact that the pandemic had on the widespread feeling of people and on their housing, working and quality needs that, in prospect, will become more and more a priority if compared to other factors. The true value of a far-sighted real estate purchase represents, nowadays, an important asset for households,
Market Report • Milano & Roma H1 2021
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a safe-haven asset (now more than ever) and a concrete investment on our way of living, co-living, studying and working, and not only in terms of profitability. The house has now acquired a vital, multi-functional and new role to which most of us must get used to and adapt. The importance of a prime property in central areas and the possibility to purchase and/or lease assets of greater quality in semi-central areas with good connections to the centre are aspects that will definitely contribute to the future choices for a real estate purchase. A choice that is in line with the post-COVID-19 mentality, and is now more present in its fundamental importance for households on the long term. Q: What are the forecasts for 2021 H2? As of today, on the basis of the actual figures, of the business performances and of the projections based on the quality and quantity of the demand, both with regard of purchases and leases, there are no signs that make us think of a radical change in the real estate market trend in the short term. Engel & Völkers’ group, bolstered by its record results in the last years and by its development plans for the future, has defined the guidelines for a growth strategy based on important investments aimed at expanding its leadership
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Market Report • Milano & Roma H1 2021
on a global basis. As mentioned in 2020 H2 Market Report, Rome’s Market Center, in line with the group’s recommendations, is still carrying on with the strategic structural growth’s plan of the company in Rome in order to expand its market share and its presence on the territory through targeted investments aimed at increasing the number of agents and the empowerment of its services platform, as well as at introducing new technologies in support of the business. It goes without saying that some important factors that may change the scenario of our sector in prospect, also rapidly, must be constantly monitored. These factors are: --The risk of political and economic instability in the country; --The job loss rate, in prospect; --The recovery of and the State support for important sectors of the economy that were particularly burdened by the pandemic; - The stability of the public health situation in the country and the eventual risk of an increase in infection nationally and/or internationally. Engel & Völkers’ group looks toward the future with solid optimism and the awareness of having made rewarding choice in the past years, but also with great lucidity in facing with determination and adaptability the challenges lying ahead.
Milan and Rome markets at a glance
In 2021 H1, Milan and Rome’s prime market recorded diverging trends for sales and leases, with a growing demand and a dropping number of sales. In Milan, average prices grew in general on a halfyearly basis, thus recovering the growing trend that was brought to a stop in 2020, the worst year due to the COVID-19 pandemic. The market is very liquid, with extremely short absorption times. On the other hand, the drop in leasing fees continues due to the excessive supply on the market. In Rome, a timid return in interest for the areas of the Historical Center can be recorded, while the demand’s trend for semi-central areas is confirmed due to their good connections and the proximity to green areas, which allow for larger assets. In this context, the average selling times and the discount rates are decreasing. As of today, the small-sized asset’s market for investment purposes and for lease is still less attractive than that of bigger properties.
Engel & Völkers‘s outlook for 2021 H2 foresees, in Milan, stationary prices and sales, also thanks to first home purchases. Investments should increase, but only after the leasing market’s recovery. The climate of confidence is positive due to the expectations of a reopening in the near future of businesses, education, events and tourism, which should progressively rebalance demand and supply, this reducing the accumulated stock. In Rome, on the other hand, every areas has its own trend. In the Historical Centre, in Prati-Vatican City and in the Northern part of town, a growth in sales and leases is expected, while to the East and the South, transactions should remain stable if compared to 2021 H1, albeit with some growth signals in leasing contracts to the South. More specifically, with regard to the leasing market, the demand should make its comeback in the most central areas, also for smallsized assets, thanks to the return of several transfers into the Capital.
Market Report • Milano & Roma H1 2021
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Imprint Editorial Office Engel & Völkers Italia S.r.l. via Dante, 16 I-20121 Milano (MI) Phone: +39 02-584 99 61 www.engelvoelkers.it Offices Engel & Völkers Milano M&M Real Estate S.p.A., Licence Partner di Engel & Völkers Italia S.r.l. via Broletto angolo via dei Bossi, 7 • 20121 Milano via Buonarroti, 21 • 20149 Milano corso di Porta Romana, 123 • 20122 Milano via Eustachi, 19 • 20129 Milano via Giacomo Boni, 25 • 20144 Milano Phone: +39 02-944 333 31 www.engelvoelkers.com/milano Engel & Völkers MMC Roma EV MMC Italia S.r.l. corso Vittorio Emanuele II, 282-284 • 00186 Roma Phone: +39 06-455 481 20 www.engelvoelkers.com/roma The Market Report • Milan & Rome H1 2021 edited by Engel & Völkers has been realized with the collaboration and scientific support of Nomisma. Graphics: Andrea Dalprato Image Sources: Adobe Stock Printed: September 2021 Reproduction of content is prior permission of the publishers. No liability is accepted for editorial content, accuracy of text or misprints. No liability is accepted for errors in details.
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