L’abitare di pregio nel nuovo

di pregio nel nuovo

Cresce l’affinità tra il settore residenziale di pregio e il mercato delle abitazioni di nuova costruzione. Le caratteristiche che contraddistinguono il prodotto nuovo, o completamente ristrutturato, intersecano sempre più le richieste della domanda di alloggi di pregio. Queste richieste sono incentrate soprattutto sul desiderio di avere maggiore luminosità, spazi esterni vivibili, metrature ampie, essere all’interno di un edificio con un’estetica gradevole e, più recentemente, appartenere anche ad una classe energetica elevata. Si tratta di elementi ormai prioritari nella progettazione della maggior parte delle iniziative residenziali.

Nell’immaginario collettivo delle famiglie a questi fattori si aggiunge l’aspettativa di realizzare un acquisto importante, poiché tale acquisto avviene all’interno di una città contraddistinta, oltre che da una vocazione internazionale, anche da processi di trasformazione urbana sempre più percepibili giorno dopo giorno. Sono processi che continueranno a influenzare il cambiamento nel capoluogo lombardo, almeno per il prossimo decennio. La domanda di abitazione di pregio risulta quindi positivamente influenzata da due fattori principali. Primo, dalle ricadute attese dai grandi sviluppi di rigenerazione urbana, come quelli degli scali ferroviari, in grado di accrescere l’attrattività della città, come già accaduto con il successo dell’Expo Milano 2015. Secondo, dai numerosi interventi di riconversione e riqualificazione degli immobili esistenti, ormai diffusi su gran parte del territorio comunale, i quali talvolta sono in grado di cambiare il volto di ampie aree e stupire per il loro appeal, contribuendo ad alimentare il desiderio di acquisto di un prodotto di pregio identificato nel nuovo. Con l’obiettivo di individuare gli elementi più significativi che caratterizzano le nuove abitazioni, è stato analizzato un

campione di iniziative residenziali messe in cantiere per la costruzione, o completa riqualificazione, a Milano, disponibili sul mercato nelle diverse fasi di avanzamento nel periodo gennaio 2021 – maggio 2023. Per il campione in esame, composto da 216 progetti per complessivi 11.300 alloggi, sono stati presi in considerazione gli interventi avviati a partire dalla fase di procedure di appalto in corso e riferiti soltanto alle iniziative ad uso residenziale in libero mercato. L’analisi restituisce una fotografia delle nuove residenze distinguibili soprattutto per qualità elevata, le quali gradualmente, e in maniera granulare, stanno cambiando l’aspetto urbano della città.

Gli elementi che contraddistinguono la quasi totalità degli interventi, in fase di completamento o in divenire, sono la presenza di loggiati, terrazzi, spazi aperti a uso privato, aree condominiali con differenti funzioni (palestra, spazi flessibili, deposito biciclette, delivery room, etc.), presenza di verde e cortili interni. Viene data grande attenzione anche alla sostenibilità, sia dal punto di vista ambientale, grazie alla classe energetica elevata, sia dal lato sociale attraverso l’incremento di spazi condivisi. Infine, a differenza di epoche passate quando lo sviluppo era orientato in prevalenza all’edificazione di nuovi fabbricati, le attuali proposte si presentano spesso come interventi evocativi del contesto storico delle aree nelle quali sono state inserite.

Dunque, in sostanza, si tratta della creazione di un nuovo stock di residenze che sta riempiendo interi vuoti della città, sostituendosi ad aree industriali dismesse, a edifici scolastici in disuso, a parcheggi multipiano vetusti oppure a depositi di mezzi di trasporto inutilizzati. In questo modo, dai processi di demolizione di uno o più fabbricati, si stanno ricavando oltre 2.800 nuovi alloggi, mentre dagli interventi

L’abitare

Fonte: Elaborazione dipartimento di Research Engel & Völkers Milano su dati Niiprogetti

alloggi da riqualificazione

di riqualificazione di asset esistenti si stanno ottenendo all’incirca di 2.300 unità abitative e, infine, molte altre residenze si stanno estraendo dalla ristrutturazione e risanamento conservativo di interi edifici. Seppur in un momento di fermento, il mercato delle costruzioni residenziali sta vivendo una fase di rallentamento dovuta, prima dai ritardi nella fornitura dei materiali provocata dall’interruzione della catena di approvvigionamento durante il periodo pandemico, e mai tornata ai livelli precedenti, ora invece dai rincari delle materie prime e dall’inflazione, causate anche dal conflitto bellico russo-ucraino.

Case study Menotti 11

Risulta interessante il caso Menotti 11, in quanto rispecchia la creazione di residenziale nuovo come espressione di prodotto di pregio e rappresenta un intervento di rigenerazione urbana, per il quale l’attrattività da parte della domanda è stata elevata.

Il progetto Menotti 11, ubicato nell’omonima via e civico a Milano, ha per oggetto la totale riqualificazione e ristrutturazione edilizia di un complesso a destinazione residenziale composto da quattro edifici. L’esecuzione dei lavori è stata suddivisa in tre lotti che hanno avuto inizio in momenti differenti, e più precisamente negli anni 2017, 2020 e 2023.

L’evoluzione dell’assorbimento per ciascun periodo rispecchia, di fatto, l’andamento del mercato in ogni suo intervallo, sia in relazione alle preferenze della domanda e all’interesse per il nuovo sia per quanto riguarda gli elementi maggiormente caratterizzanti del residenziale per ciascun anno.

I driver primari dell’iniziativa sono stati l’ubicazione privilegiata posta a poco più di due chilometri di distanza da piazza Duomo, l’architettura contemporanea in un contesto caratterizzato da edifici d’epoca, la presenza di terrazze e di

spazi esterni ad uso privato, e, infine, la classe energetica A di progetto.

Nel 2017, quando le compravendite delle nuove abitazioni a livello nazionale tornavano a crescere dopo anni di sostanziale stallo, l’assorbimento dell’intervento ha raggiunto quasi il 38% nelle prime quattro settimane di commercializzazione, vedendo nei bilocali la tipologia di appartamento più richiesta, acquistati soprattutto da single.

Nella fase successiva avvenuta a fine gennaio 2020, poche settimane prima dello scoppio della crisi pandemica, le prenotazioni delle unità abitative hanno raggiunto il 100% dell’offerta disponibile in poco più di due settimane. Ed è a partire da questa fase, dove poi si sono verificate alcune disdette di acquisto a causa del forte momento di incertezza del primo lockdown, che il mercato residenziale milanese, in particolare quello del nuovo, ha cominciato a dimostrare la propria resilienza. Difatti, in piena pandemia, le poche unità oggetto di disdetta hanno visto trovare un nuovo acquirente a distanza di qualche settimana dal loro riposizionamento sul mercato. In questa fase la domanda era orientata in prevalenza verso bilocali e trilocali e, all’interesse dei single, si è aggiunto quello degli investitori, attratti soprattutto da un momento di mercato particolarmente favorevole grazie al basso costo del denaro.

Il 2023, pur registrando un moderato rallentamento in confronto al 2020, ha visto un mantenimento dell’attrattività per il nuovo prodotto, spinto anche dalla pressione esercitata dalle recenti normative europee in campo di efficientamento energetico. L’immobile di recente costruzione o appena ristrutturato, oltre a soddisfare le caratteristiche desiderate, è generalmente conforme ad una classe energetica tra le più alte, riducendo i rischi di svalutazione nel tempo.

Infatti, nonostante le criticità attuali del comparto residenziale causate dall’incremento dei tassi d’interesse,

Dati di mercato iniziativa Menotti 11

che rendono più onerose le rate dei mutui, e dalla situazione di incertezza generale, la domanda per il nuovo è rimasta sostanzialmente elevata. In questa fase del progetto l’assorbimento è stato di circa il 78,3%, nelle prime quattro settimane di commercializzazione e la tipologia di acquirente più ricorrente è stata la famiglia con figli. Tuttavia, in questa fase le compravendite sono state realizzate da categorie più eterogenee rispetto ai periodi precedenti, orientate principalmente verso i quadrilocali e plurilocali. Si è trattato in prevalenza di un mercato di sostituzione che non ha risentito dell’impennata del costo del denaro e la motivazione principale d’acquisto è stata quella di avere maggiore spazio a disposizione.

Il maggior grado di resilienza delle abitazioni di nuova costruzione, o appena ristrutturate, è confermato anche dal punto di vista delle quotazioni.

La curva dell’andamento dei prezzi medi di vendita realizzati dall’iniziativa Menotti 11, dall’inizio dell’esecuzione dei lavori, mostra una pendenza positiva decisamente più marcata, rispetto alle vendite sparse portate a termine delle restanti abitazioni di pregio all’interno del quartiere di appartenenza Indipendenza – Cinque Giornate – XXII Marzo. La crescita del prezzo medio di vendita per il progetto di totale riqualificazione ha raggiunto nel 2023 un incremento del 42%, in confronto ai valori del 2017. Nello stesso arco di tempo, l’aumento delle quotazioni per le restanti abitazioni vendute nel quartiere è stato del 36%,

segnando un delta di meno 6%, in confronto a Menotti 11. Il differenziale risulta ancora più elevato se il confronto avviene con il trend dei valori dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare nella rispettiva zona di appartenenza C12. La crescita dei prezzi medi di vendita dell’iniziativa supera di 20 punti percentuali quelli dell’incremento registrato dai valori nella Zona OMI C12 nello stesso periodo, considerando le abitazioni civili in ottimo stato.

Più in generale, l’andamento descritto mette in evidenza il maggior grado di resilienza del nuovo, o appena ristrutturato, come espressione del pregio, nei diversi momenti esaminati.

In particolare, nell’attuale fase di rallentamento che sta caratterizzando il mercato residenziale, il prodotto nuovo rimane, invece, in buona salute, e questo perché, con molte probabilità, esso rispecchia nuovi equilibri in evoluzione. Infatti, ai grandi cicli del mercato immobiliare più noti, come quello dell’espansione oppure della finanziarizzazione, si aggiunge un altro ciclo di rilievo, in cui il focus è posto sul prodotto di nuova costruzione, o completa riqualificazione, sulla rigenerazione urbana e soprattutto sulla sostenibilità sociale e ambientale. E in questa occasione, il percorso verso la sostenibilità avviene attraverso numerosi interventi di medie dimensioni, ampiamenti diffusi sul territorio, che andranno ad impattare positivamente sul tessuto urbano e sulla qualità dell’abitare a Milano.