EHITUS JA KINNISVARA
MĂ„RTS 2017
Lehe koostas AS Ekspress Meedia teemaveebide ja prindieride osakond. Prindieride tegevtoimetaja: Margit Aedla, margit.aedla@ekspressmeedia.ee Projektijuht: Kadi-Liis Maidla, 5666 1049, kadiliis.maidla@ekspressmeedia.ee Toimetaja: Vilve Torn, vilve.torn@ekspressmeedia.ee
2 | EHITUS JA KINNISVARA Foto: Pindi Kinnisvara
on stabiilse rahavooga kesklinnas või selle läheduses paiknevad büroohooned ja Tallinna piiril paiknevad lao- ning tööstuskompleksid. Korraliku taristuga varustatud ärimaad leiavad kergelt uue omaniku. Kaubanduskeskuste lisandumisega võimendub juba esile kerkinud probleem – üksteisest ei suudeta eristuda, mis omakorda võib viia vakantsi tekkimiseni (esimesed näited suletud boksidest suurkeskustes on juba olemas). Büroopindade turul on kerge ülepakkumine ja seetõttu on logistiliselt nõrgema asukohaga majades vajalik mõningane hinnakorrektsioon.
Arendusprojektid tõmbuvad ühele alale kokku Pindi Kinnisvara avaldab ettevõtte juhtkonna koostatud prognoosid 2017. aastaks.
Tartu elukondlik vara
Tallinnas Sõle, Sitsi ja Kopli tänava vahelisse kvartalisse rajatav Sitsi Õunaaed
Tallinna korteriturg Rahvastiku juurdevoolust tulenevast ülenõudlusest langeb pakkumiste arv jätkuvalt, vaid poole aasta pärast on Tallinnas u 4500 korteripakkumist, mis hakkab jagunema uusarendustega peaaegu pooleks. Üürihinnad hakkavad tõusma, sest Tallinnasse kolijatel po-
le ressurssi elamispinna soetamiseks. Järelturu korterite hinnatõusu pidurdab uusarenduste hinnatasemeni jõudmine. Ostu-müügitehingute arv jääb stabiilseks (u 800 ühikut kuus). Keskmine ruutmeetri hinnatase ei ületa aasta lõpuks 1800 € künnist (praegu 1600 €/m²).
Harjumaa uusarendused Konkurents suureneb mõnevõrra, Tallinna ja selle lähiümbruse jääk tõuseb praeguselt 1800 ühikult kuni 2500 ühikuni. Hinnatase ei muutu. Tulenevalt väikesest hinnadiferentsist järelturu korteritega kasvab uusarendustes tehtud te-
hingute osakaal praeguselt 20%lt kuni 30%-ni. Tallinnasse ja selle lähiümbrusesse hakatakse rajama ülisuuri klastreid, mis võtavad tulevikus aleviku mõõtmed.
Tallinna ärikinnisvara Ärikinnisvarasse investeerimine hoogustub veelgi, eelistatud
Järelturu korterite puhul võib leida aset kerge hinnalangus, ostjate hinnasoovide ja tegelike tehinguhindade vahe suureneb. Äärelinnades ja linna ääres lisandub turul uusi korter- ja ridamaju eelkõige varem kehtestatud planeeringualadele, uusi planeeringuid menetletakse vähe. 130 000 eurot ületavate müügihindadega elamute võõrandamistehingute osakaal suureneb 40%-ni tehingute koguarvust. Linnalähedastes uuselamurajoonides tõuseb keskmine hinnatase kuni 10%.
Väikelinnad 2017. sügiseste kohalike omavalitsuste valimiste põhiteemaks saab väikelinnade atraktiivsemaks muutmine, millest parimaid ideid hakatakse ka üksteise pealt kopeerima. Elanikkonna vähenemise trend jätkub ja sellest tulenevalt suureneb ka tühjalt seisva kinnisvara hulk, mis omakorda mõjutab negatiivselt kohaliku kinnisvara väärtust. Maakonnakeskuste (Viljandi, Kuressaare, Paide, Rapla, Jõhvi jt) kinnisvaraturg elavneb ja tehingute arv suureneb väiksemate linnade ning alevike arvel.
Korrashoid (haldus/hooldus) Tulenevalt 2018. aastal kehtima hakkavast nõudest, mille kohaselt peavad majahaldurid olema kutsetunnistusega, jagatakse turuosad ümber ja suurimateks kaotajateks on kutsetunnistuseta töötajatega väikefirmad, kelle portfelli suurtegijad üle võtavad. Surve teenuste hindadele peatub, sest uued korrashoiulepingud rõhuvad kvantiteedi asemel kvaliteedile. Süveneb spetsiifiliste ametikohtade defitsiit nagu korstnapühkija, elektrik jms, sest uue põlvkonna huvi nende ametite vastu on leige ja varasem generatsioon hakkab pensionile jääma.
EHITUS JA KINNISVARA | 3 Foto: Tallinna tehnikaülikool
Vanast ühiselamust saab liginullenergiahoone
Uus ja trendikas viimistlusmaterjal
Üliõpilaskodu teaduspõhine rekonstrueerimine on ainulaadne nii Balti riikides kui ka Põhjamaades. Tallinna tehnikaülikooli (TTÜ) üliõpilaskodust saab prototüüp samasuguste, kuni 50 aastat tagasi ehitatud Eesti kortermajade rekonstrueerimisel. TTÜ ehitusfüüsika professori Targo Kalamehe sõnul on tegemist uue sammuga hoonete renoveerimise kvaliteedi ja kiiruse parandamisel. “Eesti puitmajatootjad on edukad uute hoonete Euroopasse ja maailma eksportimisel. Praeguse pilootobjekti käigus arendatakse Eesti puitmajatootjatele välja uus toode, millega saab maailma vallutada. Seinapaneelidesse paigaldatud ventilatsioonitorud vähendavad korteris nähtavate torude hulka ja säästavad ruumi,” selgitab Kalamees. TTÜ ehituse ja arhitektuuri instituudi direktor ning professor Jarek Kurnitski kinnitab, et projekti suurim väljakutse on tehases toodetud välisseinapaneelide kasutamine hoone renoveerimisel. “Selline uute hoonete puhul tavapärane lahendus viib töö objektilt te-
hasesse, parandades selle kaudu töö kvaliteeti ja efektiivsust. Tehnoloogia rakendamiseks Akadeemia 5a hoones tuli välja töötada moodulpaneelide kinnituslahendused, muuta paneelide konstruktsiooni ja integreerida nende sisse ventilatsioonitorustikud. Kui eesmärgid saavutatakse, võivad välja töötatud uued lahendused oluliselt ehitusturgu muuta,” rõhutab professor Kurnitski.
Eelvalmistatud paneelid Hoone rekonstrueerimisel osalevad aktiivselt tehnikaülikooli ehitusteadlased, kes viivad läbi teadusuuringuid hoone rekonstrueerimise ajal ja analüüsivad selle välispiirete ehitusfüüsikalist toimivust ning hoone sisekliimat ja energiatõhusust pärast hoone valmimist. Renoveerimise muudavad unikaalseks tehases eelvalmistatud moodulpaneelid, millega soojustatakse hoone seinad ja katus. See tagab kõrge ehituskvaliteedi ja lü-
AKADEEMIA TEE 5A • 1986. aastal ehitatud Akadeemia tee 5a on viimane TTÜ linnaku üliõpilaskodu, mis on rekonstrueerimata. Rekonstrueerimine A-klassi energiatõhusaks hooneks parandab tudengite elutingimusi. • Renoveerimise peatöövõtja on OMA Ehitaja. Rekonstrueerimisprojekti koostas projekteerimisbüroo Sirkel & Mall OÜ. • Hoone rekonstrueerimist toetab Euroopa Liit Horizon2020 meetme abil. • Ühiselamu valmib selle aasta septembris, rekonstruktsioonitöid saab jälgida videoülekandes.
Akadeemia tee 5a ühiselamu näol on tegemist uue sammuga hoonete renoveerimise kvaliteedi ja kiiruse parandamisel.
hendab oluliselt ehitusprotsessi objektil. Rekonstrueerimise eesmärk on testida uute moodulpaneelide valmistamist ja toimivust, vähendada radikaalselt energiatarbimist, uuendada tehnosüsteeme ja siseviimistlust. Moodulpaneelid on välja töötatud Horizon 2020 uurimisprojekti MoreConnect käigus, kus osalevad 18 partnerit seitsmest Euroopa riigist. Eestis osalevad uurimis- ja arendustöös lisaks
TTÜ-le Matek AS ja REF Ehitustööd OÜ. Peale välisseinte paigaldatakse tehases valmistatud soojustatud elemendid katusele. Hoonele tuleb soojustagastusega ventilatsioon, päikesekollektorid sooja vee valmistamiseks, heitvee soojustagastus ja päikeseelektri süsteem, mis tagavad energiatõhususe liginullenergia tasemel. Krõõt Nõges
Veekindel, ühenduskohtadeta ja väga tugev dekoratiivne Autentico Frescolini mikrotsement jätab looduskivilaadse mulje. Hästi nakkuv ja elastne materjal sobib paljudele erineva kuju ja materjaliga pindadele, alates vannitubadest, töötasapindadest ja põrandatest ning lõpetades küünlajala või lillepotiga. Mikrotsemendi teeb eriliseks see, et seda võib paigaldada otse keraamilistele plaatidele, puidule, klaasile, betoonile, MDF- ja kipsplaadile. Katab pinna õhukese 1–3 mm kihina ja muudab selle täiesti veekindlaks. Autentico Frescolini mikrotsement on mõeldud kasutamiseks nii sise- kui ka välistingimustes ja peab vastu kuni –45 °C. Oskuslikult paigaldatud mikrotsementi pole vaja täiendavalt lihvida – pinna siledus saavutatakse poleerimise või silumisega. Valmis pind on täiesti veekindel ja kestab terve eluaja. Vaata lisa www. coloratum.ee.
KERGBETOON NAKS LC18 PÕRANDATE TÄITEBETOON • Kivinenud betoonil tavabetoonist suurem helikindlus ja soojapidavus • 40% kergem kui tavabetoon • Sobib hästi puitkarkassmajadele
PÕRANDANAKS NAKS PN30 ISETASANDUV PÕRANDATE TASANDUSSEGU • Sobib hästi põrandakütte paigaldamiseks
KONTAKT: Forelli 11, 10621 Tallinn tel/faks 656 5744
4 | EHITUS JA KINNISVARA
Näpunäiteid ja soovitusi trepiehituseks Trepiehituse juures on mitmeid aspekte, millele tuleks mõelda aegsasti enne projekteerima hakkamist. 1. Esmalt pane paika trepi asukoht. Siinkohal mängib rolli, millised ruumid teisel korrusel asuvad. 2. Kui teisel korrusel asuvad üksnes magamistoad ja ehk ka nende juurde kuuluv vannituba, võiks trepp asuda välisuksest kaugemal. Kui teisel korrusel asuvad ka teised tarberuumid ja õuest tulles minnakse kohe teisele korrusele, on parem, kui trepp ka õueukse läheduses paikneks. 3. Mõtle läbi, kuidas ja kas saab hiljem kasutada trepialust pinda. 4. Trepi rajamisel võiks arvestada trepi valemiga: 2h+b=60–63, kus h tähendab astme kõrgust ja b sügavust. Jäädes valemi piiresse, saab trepi, mida mööda on hea kõndida. Mida väiksem on saadav arv, seda järsem on trepp. Mida suurem see on, seda laugjamalt trepp tõuseb. 5. Rusikareegli järgi on trepiastme kõrguseks 15 cm ja sügavus 30 cm ehk enam-vähem
Foto: Shutterstock
täpselt jalalaba pikkus. Trepi optimaalne tõusunurk on 20– 40 kraadi, kui tõmmata mõtteline joon üle astmeharjade. 6. Pelgalt eelnimetatud astmekõrguse rusikareeglist siiski lähtuda ei saa, sest võib juhtuda nii, et viimase astme kõrgus ei ole teistega võrdne. 7. Astmete arvu ja võrdse kõrguse tarvis mõõda esmalt ära kahe korruse vahel olev põrandapindade vahe ehk trepi kõrgus. Täpne astmekõrgus saab paika siis, kui on välja arvutatud, mitme astmega trepp tuleb. Astmete arvu aluseks ongi kahe toa vaheline kõrgus, mis jagatakse esialgu 15-ga ehk optimaalse astme kõrguse mõõduga. 8. Näiteks on maja kahe korruse vahe 280 cm. Jagades selle nüüd 15-ga, on tulemuseks 18,7, ent trepil ei saa ju olla 18,7 astet, vaid täisarv, näiteks 18 või 19. Et ka trepimade loetakse astmeks, võiks lahenduseks olla ka näiteks kahemarsiline trepp, mille üks osa koosneb 9 astmest, siis tuleb made ja seejärel jätkub 9 astmega tõus. Ent sobib näiteks ka 18 astmega ühemarsiline lahendus. Väga pikka treppi ühemarsilisena teha ei maksaks.
9. Kui astmete arv on paigas, arvutatakse välja trepi reaalse astme kõrgus, mis 19 astmega trepi puhul on 14,7 ja 18 astme puhul 15,6 ning mis mõlemad sobivad. Samuti sobib ka 17 astmega trepp. Sobivust kontrollitakse eelnimetatud trepi valemiga. Ehk siis näiteks soovides ehitada 17 astmega treppi, korrutatakse astme kõrgus 16,5 kahega ning liidetakse sellele astme sügavus 30 cm. Tulemuseks on 63, mis mahub hästi
Rusikareegli järgi on trepiastme kõrguseks 15 cm ja sügavus 30 cm. trepivalemiga antud piiridesse. Siinsed näited ei ole ainuvõimalikud lahendused, vaid lihtsalt näited sellest, mida trepi rajamisel silmas pidada. 10. Igapäevaselt kasutatavaks trepiks ei tasuks valida keerdtreppi, mida mööda pole kuigi mugav üles-alla liikuda. Iseäranis eakatel. 11. Kindluse mõttes võiks trepil olla käsipuud, nii laste kui ka täiskasvanute huvides.
12. Vertikaalsete võrede vahe ei tohiks olla suurem kui 10 cm – et laps ei saaks sealt oma pead läbi toppida. Hea turvaline lahendus on küljelt purunematu klaasiga kaetud käsipuu – siis ei saa laps pista kuskile oma käsi ega jalgu vahele, peast rääkimata. 13. Mugava käsipuu läbimõõt on 3–5 cm. Seinast võiks käsipuu olla minimaalselt 4,5 cm kaugusel, et sõrmed vahele ei jääks. 14. Treppe ehitatakse puidust, metallist, looduskivist, glasuurplaatidest, klaasist, betoonist. Mitmed neist on kasutuses omavahel kombineerituna. Näiteks nii, et kandev osa on metallist ja astmed puidust. Või on kandev osa metallist ja astmed klaasist või on astmed looduskivist, näiteks graniidist. Betoontrepi astmed kaetakse tihti puiduga, looduskivist või glasuurkivist plaatidega. 15. Kõige mõnusam ja soojem paljale jalale on puitastmetega trepp. Kivi, metall ja klaas on külmad. 16. Astmeid saab libisemiskindlaks muuta näiteks puitastmetesse sooni sisse freesides või astmetele karedaid ribasid paigaldades. Näpunäited on pärit autori varasemast artiklist “Et trepp tuleks mugav ja ohutu”. Kristiina Viiron
Kindluse mõttes võiks trepil olla käsipuud, nii laste kui ka täiskasvanute huvides.
EHITUS JA KINNISVARA | 5
Kodu uuendades mõtle ka elektrisüsteemile Foto: Shutterstock
Kui kasutatavate elektriseadmete arv ja voolutarve oluliselt suureneb, tuleb elektrisüsteemi uuendada.
Kohustuslik on kontrollida:
Enne elektrisüsteemi paigaldamist või uuendustööde tegemist on vaja kindlasti projekti, mille järgi juhtmestik valmis ehitada. Omatahtsi elektrisüsteemi kallale minna ei tasu, kuigi paljud asjatundjad kinnitavad, et suudavad lisaks elektripirnide ja pistikupesade vahetusele ka elektrijuhtmestiku välja vahetada ning elektrikilpi ühendada. Pädevustunnistusega elektrik peaks elektrisüs- Enne elektrisüsteemi paigaldust või uuendustöid vajad kindlasti projekti, mille järgi juhtmestik valmis ehitada. teemi üle vaatama ka siis, kui elektripaigaldises on tehtud eri aegadel Elektritarvitite täiendaval lüEt kodudes kasutatakse järjest tähendab kindlalt seinas kinnioleremondi- või täiendustöid, misjärel võimsamaid ja ka arvukamalt ko- vaid ning terveid lüliteid, haru- litamisel vaata eelnevalt üle, kas seda ei ole kontrollitud. Uuendamist dumasinaid, tuleks tähele panna, karpe, juhtmeid ja pistikupesa- juhtmete ristlõige sellisele koorvajab kindlasti elektripaigaldis, mis et vanad elektrisüsteemid ei ole sid, samuti korrasolevat elektri- musele vastu peab. Majal või koron saanud tule- või veekahjustusi. selliseks koormuseks arvestatud. arvestit ja -kilpi. teril on kaitsmed, mille suurus “Vanemat maja või korterit os- võib olla kas 10, 16, 25 ,40 jne Kui juhtmed saavad ülekoormuse, Vana annab alla hakkavad need kuumenema. Sel- tes on elektrisüsteemi korrasole- amprit. Kõigi tarbijate koguvõimKodune elektrivõrk pole keeruli- le tagajärjel võib kahjustuda iso- ku kontroll igati vajalik. Kaablite sust teades saab kergesti leida, kui ne, sest koosneb juhtmestikust, latsioon ja tekkida tulekahju. Kõi- ja juhtmete kinnitused ning iso- palju ampreid selleks vaja läheb harukarpidest, lülititest, pistiku- ge suurem silmaga nähtav erine- latsioon tuleb tuleohu ja lühiste ning vaadata, kas majakaitse on ja lambipesadest. Paraku on palju- vus tänapäevase ja nõukogudeaeg- vältimiseks kindlasti üle vaadata. selliseks koormuseks piisavalt tudes elamutes senini kasutusel va- se elektrisüsteemi vahel on see, Kuumenevad harukarbid viitavad- gev. Samuti on mõõdetav ja välnad elektrisüsteemid, mis ei vas- et pistikupesades on nüüd lisaks ki halvale kontaktile,” ütleb Kop- ja arvutatav juhtmete ristlõige. “Kahtluse korral lase enne ta nüüdisaja nõuetele ja on see- kahele augule ka kaitseklemmid. li ametikooli kutseõpetaja Reintäiendavate tarbijate lülitamist tõttu väga tuleohtlikud. Korras kodune elektrisüsteem hard Roosileht.
DEVIreg™ Smart
DEVIreg™ Smart: Juhi oma ruumi kütet kus iganes viibid! DEVIreg™ Smart on intuitiivne programmeeritava taimeriga termostaat mis on juhitav üle WiFi ja DEVIsmart™ App rakenduse mistahes maailma paigast. Termostaati kasutatakse põhiliselt elektrilise põrandakütte juhtimiseks. Termostaat ühendatakse püsivalt elektrivõrku ning tänu oma erilisele kaheosalisele disainile sobib see paljude raamidega ja suudab töötada ka teiste tootjate anduritega.
DEVIreg™ Smart on läbi äpirakenduse kiirelt ja intuitiivselt seadistatav. Termostaadi lahtise akna funktsioon väldib ülekütmist ruumi tuulutamise ajal ja iseõppiv taimer tagab soovitud temperatuuri täpselt õigeks ajaks. Sellega suureneb mugavus ja vähenevad küttekulud. DEVIreg™ Smart termostaadil on 5-aastane garantii!
Saadaval hästivarustatud elektri- ja ehitusmaterjalide kauplustes ja hulgimüügifirmades.
DEVIflex™ küttekaablitel ja DEVImat™ küttemattidel on 20-aastane garantiiaeg. DEVI: kindel kvaliteet aastakümneteks Info telefonidel 659 3303, 655 6477 www.devi.ee
• kuni 35 A peakaitsmega elektripaigaldisi – kord 10 aasta jooksul, • üle 35 A peakaitsmega elektripaigaldisi – kord viie aasta jooksul, • kahe või enama korteriga hoone korterivaldajate ühiskasutuses olevaid elektripaigaldisi (koridorid, keldrid jms) – kord viie aasta jooksul. Allikas: tehnilise järelevalve amet http://www.ohutus.ee/ araisenapi/elekter.html
asjatundjal elektrisüsteem üle vaadata ja vajadusel üle mõõta. Liiga suur tarbijate võimsus põhjustab juhtmete ja kontaktide kuumenemist ning tulekahju,” selgitab Roosileht. Kohustuslik on kontrollida kuni 35-amprise peakaitsmega elektripaigaldisi kord 10 aasta, üle 35-amprise peakaitsmega elektripaigaldisi kord viie aasta jooksul. Kahe või enama korteriga hoone korterivaldajate ühiskasutuses olevaid elektripaigaldisi (koridorid, keldrid jms) kord viie aasta jooksul.
Vaskjuhtmed asemele Varem nõuetekohaselt paigaldatud ja igati korras elektrisüsteemi ei pea kohe välja vahetama, las töötab rahulikult edasi. Elamu renoveerimisel tuleb aga teha elektritööd praeguse ajajärgu standarditele ja nõuetele vastavalt ning uuendada kogu süsteemi. “Nüüdisaegses elektrisüsteemis on oluline osa headel ühendustel, kus ei teki sädelust ega kuumenemist. Teiseks vajavad moodsad elektriseadmed korralikku maandust – kui maanduskontakt on olemas, peab ka maandusjuhe olema. Enamikus elektrikilpides on maandusjuhe, sest tänapäeva metallvannid ja köögitehnika on maandatud,” selgitab Roosileht. Vanad alumiiniumjuhtmed vaheta välja tänapäevaste vaskjuhtmete vastu, sest neil on elektrijuhtivus parem. “Põhjalikum kontroll võiks olla kord aastas ja iga väiksemgi rike tuleb kohe kõrvaldada. Võimalusel võta kasutusele säästlikud LED-lambid, mis ei kuumene ja on ohutumad. Kahtlase välimusega (õlised või pragulised) ja katkisi pikendusjuhtmeid kasutada ei tohi. Juhtmete ühendamisel kasuta alati kruvikontakti,” soovitab Roosileht. Signe Kalberg
6 | EHITUS JA KINNISVARA Foto: Tiit Blaat
Ohtlikud jääpurikad on märk hoolimatusest ja raiskamisest Targalt tegutsedes saab jääpurikate ja -kamakate tekkepõhjuseid räästas või katustel ära hoida. Nagu meie laiuskraadil juba tavaks on saanud, saabuvad talv, lumi ja ohtlikud jääpurikad paljudele kinnisvaraomanikele ootamatult. Samas ei tasu katustelt tuleneva ohu märke otsida tuleviku ilmaprognoosidest, kuivõrd isegi hinnatud asukohaga kinnisvarapiirkondade talvisest tänavapildist ja viimaste aastate uudiskünnist ületavate purikalugude pealkirjadest meedias. Lume ja nullilähedaste temperatuuride saabudes kordub aastast aastasse sama stsenaarium. Murelikud ametnikud, kohalikud omavalitsused ja kindlustusfirmad hoiatavad kinnisvaraomanikke ja korteriühistuid räästas rippuvate jääpurikate ja hooldamata katustega kaasnevate ohtude eest, kutsudes omanikke üles erilisele hoolsusele. Aastatega välja kujunenud harjumuse kohaselt asuvad kinnisvara korrashoiu eest vastu-
tavad isikud tegutsema, mis enamasti tähendab hoone ümber kepikeste ja lintide paigaldamist või mõne labidamehe katusele saatmist. Kindlasti viitavad sarnaselt toimetavad kinnisvara omanikud piisavate rahaliste vahendite puudumisele. Rääkimata tänapäevase insenerteabe põhjal mõistliku ja rahalist kokkuhoidu tagava majanduskava koostamisest. Nii kuuleme ikka ja jälle uudistest – koolilaps sai katuselt lange-
Võimalike probleemide ennetamine on alati odavam. nud jääpurika tõttu viga ja viidi haiglasse, kortermaja juures bussi oodanud ja jääkamakaga pihta saanud tütarlaps langes koomasse, vanalinnas sai raskelt vigastada ja suri hiljem haiglas seal jalutanud turist, rääkimata lugematul arvul pihta saanud ja lõhutud autodest. Karm reaalsus võib lin-
naruumis liikuvat pahaaimamatut jalakäijat tabada sulailmadega katustelt kukkuvate jääpurikate ja -kamakatega. Miks ühel osal kinnisvaraomanikest ja korteriühistutest probleeme talve tulekuga praktiliselt pole ja samas kõrval asuvas ning sarnases majas on probleemid üle pea kasvanud. Millised on räästas jääpurikate ja katustel jääkamakate tekkimise põhjused ehk teisisõnu, kuidas saab hoonetel võimalikke probleemide tekkimist ära hoida?
Mõned nõuanded 1. Kõrvalda puudulikust soojustusest tingitud soojalekked – katuse või pööningu nõuetekohane soojustamine tuleb tunduvalt odavam kui kulukate küttearvete eest tasumine. 2. Jää sulatamise võimaluse lisamine vihmaveesüsteemidele – tuleb odavam kui jääst kahjustatud vihmaveesüsteemide remont või rennide käsitsi puhastamine. 3. Katusele piisavate lumetõkete ja hoolduseks vajalike käiguteede rajamine – tuleb odavam kui maksta võimalike tervisekahjude ja ai-
nelise kahju põhjustamise eest. Tasub teada! 4. Kõik eelnev kok• Katuselt tuleb üleliigne lumi ku eeldab hoolduja purikad kindlasti eemalseks ja remondiks dada. Lindiga piiramine ei vahendite planeevabasta majaomanikku vastutusest võimalike õnnetusrimist – hoone te ees ega katuse hooldamitehnilise seisukorse kohustusest. ra ülevaatust, do• Allasadanud lumest või jääst kumenteerimist ja põhjustatud kahju korral selle põhjal pikavastutab iga korteriomanik ajalise majanduskui kinnistu kaasomanik. kava koostamist. • Kannatanu võib valida välja 5. Kulude parema ühe korteriomaniku ja nõuda kontrolli alla saatemalt sisse tekitatud kahju. miseks tasub harKõnealune korteriomanik peab ise teistelt ühistu liikjumuspärased temetelt hiljem nende osa kahgevused ja kinnisjust sisse nõudma. vara tehniline seisukord vähemalt Allikas: http://www.kasulik.ee iga viie aasta järel taas värske pilguga üle vaadata. Tehtud tööde dokumenteeritud info ja tänapäevane insenerteave võimaldavad omanikel paremini planeerida tulevikuks vajaminevaid hoolduseid, remonte ja vahendeid. Veiko Välja, ESTEA.ee konsultant
Vihmaveesüsteemidele tuleb kokkuhoiu mõttes lisada jää sulatamise võimalus.
EHITUS JA KINNISVARA | 7 Foto: Karli Saul
Kinnisvara asjatundmatu majandamine tuleb elanikel kinni maksta Kõik hooned vajavad tulevikku vaatavat majanduskava, isegi tüüpprojekti järgi valminud. Õigel ajal oma eluaseme töökorras hoidmiseks vajaminevate hooldus- ja remonttööde teadvustamine on kindel viis kõigi korteri- ja majaomanike kodukulude kokkuhoiuks. Kinnisvara majandamine ei ole sprint, vaid pigem maraton, mille mootor on hoonete plaanilised tehnilise seisukorra hindamised. Hoone füüsilise ülevaatuse ja tehnilise hindamise põhjal tulevikku vaatava majanduskava koostamine ja seisukorra uuringud on odavad, seevastu planeerimata või kiirustades tehtud remondid ettearvamatult kulukad. Kehtib kogenud inseneride rusikareegel, et 50 aasta pärast, mil ka hästi hooldatud hoone vajab juba põhjalikumat remonti, võiks remondifondi olla kogunenud projekti kogumaksumu-
sega (projekteerimine, ehitamine, tehnilised hindamised, hooldused) võrreldes kahekordne summa. Kõik hooned vajavad tulevikku vaatavat majanduskava, isegi tüüpprojekti järgi valminud, sest need erinevad nii ehitamise kvaliteedi, tehtud hoolduste kui ka eri aegadel kasutatud materjalide koha pealt, mõjutades sellega otseselt hoone eluiga. Kinnisvara majandamiskuludest moodustab ehitusmaksumus vaid ligikaudu 20% ja hoone kogu hilisem ekspluatatsioon ülejäänu.
Suhtumist tuleb muuta Et lühema distantsi läbinutel napib enamasti maratoniks vajaminevaid kogemusi, puudub paljudel tänastel lühiajalise kogemusega kinnisvaraomanikel ja -ostjatel ülevaade eluasemega seonduvatest remondikuludest tulevikus. Siin on palju tööd ees ootamas, sest valdav osa täna kasutusel olevast elukondlikust kinnisvarast vajab kas kapitaalremon-
ti või energiatõhususe koha pealt ajakohastamist. Kindlustamaks oma kinnisvara senisest efektiivsemat majandamist, on eelkõige kõigi omanike huvides kaardistada ja dokumenteerida hoone oluliste konstruktsioonide seisukord, tehnosüsteemid ja määratleda nende eeldatav turvaline tööiga. Eraldi tu-
Paremast majandamisest tulenev kulude kokkuhoid eeldab suhtumise muutumist. leb fikseerida korterite puudulik õhuvahetus, peaaegu igas remonti vajavas või poolikult renoveeritud hoones esinevad hallitusprobleemid ja tehnosüsteemide parim enne möödumisega kaasnev. Probleemid, millest mööda vaatamine
Kinnisvara ostmisel uuri kindlasti ostetava vara tehnilist seisukorda.
mõjutab otseselt nii elanike tervist, rahakotti kui ka niiskusest kahjustatud konstruktsioonide eluiga.
Peamised probleemid Dokumenteeritud hooldusajaloo puudumine ja planeerimata (avariide kõrvaldamine) remondid on kõige kulukam viis kinnisvara majandamiseks – paraku on see paljude pealtnäha heas seisukorras hoonete ühine tunnusjoon. Tänapäevase insenerteabe või korrashoiuks piisavate rahaliste vahendite planeerimise kogemuse puudumisest tulenevat mõtlematut rahakulutamist võib leida väga erinevatel ajajärkudel ehitatud kinnisvaral. Mõned lihtsad nõuanded, mida võiks meeles pidada. 1. Enne hoone renoveerimist lase erapooletul osapoolel hinnata
selle tehniline seisukord ja koostada pikaajaline majanduskava. Erapooletuks osapooleks ei saa olla hoone ehitaja, remontija, ehitusmaterjalide või seadmete müüja. 2. Kinnisvara ostmisel uuri ostetava vara tehnilist seisukorda, eriti kui müüjal puudub erapooletu osapoole kirjalikult dokumenteeritud info korteri- või maja tuleviku hoolduste, remondivajaduste ja sisekliima kohta. 3. Kõrvuta kindlasti hoonele antud energiamärgist korteri- või majasisese õhuvahetuse, niiskete ruumide seisukorra ja tervikuna kõigi sisekliimaga seotud küsimustega – hoone tehnilisel hindamisel saadud ja dokumenteeritud infoga. 4. Ära aja segi kinnisvara tehnilise seisukorra hindamist koos majanduskava koostamisega ühelt
poolt ja teisalt kinnisvara hindamisakti – need on kaks diametraalselt erineva eesmärgi ja sisuga dokumenti. Hoonete energiatõhustamise või esmapilgul soodsa kinnisvara hankimise soovist tiivustatud, kuid vähese ja erapooletu infota tehtud rekonstrueerimis- ja ka ostuotsuseid on aja möödudes sageli keeruline ja äärmiselt kulukas muuta. Probleemide õigeaegne tähelepanuta jätmine viib varem või hiljem selleni, et asjatundmatult majandatud kinnisvara aastatega kogunenud remondivõlg tuleb omanikel mõne aja möödudes juba tunduvalt kallima hinnaga kinni maksta. Veiko Välja, ESTEA.ee konsultant
AKTIVEERI UUS TÖÖHOIAK
MODULUS KÕRGUSES REGULEERIV LAUD ALATES
465,- € + KÄIBEMAKS
Meie keha vajab liikumist. Muuda oma tööhoiak aktiivsemaks - kasuta istudes ja seistes nii palju erinevaid tööasendeid kui võimalik. Muutuv tööasend on parim tööasend! Loo tugevam, parem ja võimekam Mina. Avasta enda jaoks ergonoomiline kontorimööbel ajtooted.ee.
6000 270
ajtooted.ee