Síndico administrador pdf by VANDERLEI

Sumário Prefácios (presidente do Conselho Regional de Administração do RS e Diretor Presidente da Allgayer Segurança) Introdução Dedicatória Agradecimentos

Capítulo 1 Instalação de um condomínio Como tudo começa Fase inicial Instituição efetiva do condomínio A entrega do imóvel Capítulo 2 Como candidatar-se, conquistar a maioria dos votos e ser o Síndico do seu Condomínio. Fazendo lobby. Quem é o candidato? Quem são os eleitores? Quando ocorrem as eleições em um condomínio? Passos rumo à eleição. Capítulo 3 Como ganhar dinheiro como Síndico Profissional Uma grande oportunidade Justificativas para a existência de um Síndico Profissional Vantagens com a contratação de um Síndico Profissional Desvantagens com a contratação de um Síndico Profissional Perfil de Síndico Profissional Construindo o seu pacote de serviços Estabelecendo o preço Sobre estimativa de ganhos Como obter financiamento Quem são os clientes O que fazer para conquistar clientes? Crie diferenciais competitivos Estratégias de vendas Técnicas de Vendas Consultivas às Imobiliárias Princípio da venda consultiva Como contornar objeções? Margem de contribuição: o segredo

Capítulo 4 A magia da gestão nos condomínios edilícios O que é gestão? Paga-se caro pelo condomínio No passado era pior Competências (perfil) recomendadas do Síndico Importância do Síndico Autogestão Atribuições do Síndico Planejamento é essencial Projetos e Processos Objetivos para projetos Fundamentos de um processo de mudança Linha de comunicação clara evita conflitos. Sistema de gestão Capítulo 5 Gestão da liderança em condomínios populosos Modelo de Liderança Situacional na prática Capítulo 6 Gestão de conflitos nos desentendimentos entre vizinhos Como você maneja conflitos Modelo prático de comportamento de Thomas Capítulo 7 O Processo da Negociação e as finanças do condomínio A negociação é para ganhar dinheiro Fatores da negociação Os dez mandamentos do Síndico Negociador Manejo de concessões Capítulo 8 A soberania das Assembléias Maioria absoluta e maioria simples Convocação Prazo para a convocação Quem pode convocar Quóruns legais mínimos Orientação ao condômino Antes da reunião Durante a reunião Após a reunião

AGO - Assembléia Geral Ordinária AGE - Assembléia Geral Extraordinária Roteiro de planejamento para Assembléias Capítulo 9 Gestão das despesas entre proprietários e locatários Responsabilidades tanto de locatários quanto de proprietários Responsabilidade exclusiva dos locatários Responsabilidade exclusiva dos proprietários Capítulo 10 Políticas de boa vizinhança Sendo cordial com todos

Capítulo 11 Comece com o pé direito O segredo dos 26 passos Capítulo 12 Elaboração da convenção Conteúdo da convenção Conselho consultivo

Capítulo 13 Organização pessoal do Síndico Os 16 segredos de estado Aja rápido nos sinistros Guarde os documentos de acordo com a Lei Capítulo 14 O que o Síndico deve saber Sobre o GBC BRASIL - Green Building Council Brasil Sobre o processo de Planejamento em condomínios Sobre a fração ideal Sobre a taxa de condomínio e taxa de administração Sobre a segurança do seu condomínio Sobre a conservação dos elevadores Sobre Anotação de Responsabilidade Técnica Sobre o consumo da água Sobre a validade da nota fiscal Sobre o Vice-Síndico ou Subsíndico Sobre como entrevistar um Síndico Profissional Sobre a remuneração do Síndico Sobre o mandato do Síndico Sobre a escolha da Administradora

Sobre o resumo de Rotinas Administrativas Sobre Fundo de Reserva Sobre Documentos e obrigações do condomínio Sobre a Declaração de Imposto de Renda do condomínio Sobre Cadastro Nacional das Pessoas Jurídicas – CNPJ Sobre Cadastro de Contribuintes do Município - CCM Sobre a Relação dos Empregados X Condomínio Sobre o balancete mensal Sobre o Juizado Especial Cível Sobre o tratamento do lixo do condomínio Sobre o cálculo da taxa de inadimplência Sobre a estratégia do “desconto pontualidade” Sobre como diminuir despesas Sobre como aumentar receitas Capítulo 15 O que diz a Lei? O condômino anti-social Inadimplência Multas Contratações Animais no condomínio Poluição sonora no condomínio Seguro do Condomínio Remuneração do Síndico Guarda dos documentos Conselho Consultivo

Agradecimentos Quem escreve um livro tem uma dívida de gratidão com um grande número de pessoas que direta e indiretamente dele participam, tanto com contribuições meteriais, como gestos de incentivo. Em uma determinada reunião de condomínio, ao ser eleito síndico, sou grato a unanimidade absoluta dos condôminos que me conduziram àquela missão, através da qual passei a entender as mazelas, e como reagem as pessoas em uma sociedade condominial. Meu reconhecimento ao amigo Clovis Soibelmann, Diretor Presidente da Leindecker Imóveis que me oportunizou uma experiência inesquescível no campo da gestão empresarial de condomínios, e aos demais colegas e colaboradores, que muito contribuiram para o enriquecimento da minha vivência neste mercado. Meus agradecimentos em especial aos síndicos com os quais eu trabalhei diretamente, nas pessoas de Ronaldo João S. Torressini, Valdir Krause, Rui Fernando Hübner, Fernando Weber, Nelson Maltz e Valéria Madalena Malcum Perez. Agradeço a Clotilde Sbardelotto pela dedicação e talento em diagramar e elaborar a editoração e capa deste livro, tornando esta pesquisa uma fonte de consulta singularmente agradável. Minha gratidão à Lúcia Piva, profissional competente e experiente, no campo da revisão literária, que se preocupava constantemente com a estrutura e sobretudo com a clareza das minhas idéias. Obrigado aos amigos Luiz Antônio Allgayer, Engenheiro especialista em segurança; a Tiago Nunes Moreira, Biólogo especialista em desenvolvimento de projetos ambientais em condomínios; ao Alfredo Cristóvão Rau Neto, Arquiteto especialista em PPCI e ao Aloycio Rüdiger, Advogado especialista em causas condominiais, que gentilmente atenderem ao meu convite para que se integrassem ao corpo docente da Escola de Síndicos. Sou muito grato ao Presidente do Conselho Regional de Administração do Rio Grande do Sul, Adm. Ruy Pedro Baratz Ribeiro que, ao se inteirar do teor deste projeto, protificou-se em apoiá-lo, depositando plena confiança em nosso trabalho. E, finalmente, sou eternamente grato a minha esposa e a meus filhos.

Introdução O Condomínio, por sua natureza, é um pequeno Brasil.

A experiência tem demonstrado que o comportamento dos condôminos não difere do dos cidadãos brasileiros. Independentemente do tamanho do condomínio, haverá sempre uma população heterogênea a conflitar interesses, princípios e valores. Há uma espécie de piada, do tempo do Senador Benedito Valadares, influente homem público na época de Jucelino Kubitschek e tido como uma personalidade extremamente sagaz e espirituosa. Havia, no Rio de Janeiro, a tradicional hora do chope em um dos mais famosos barezinhos de Ipanema, o Castelinho. No Castelinho, encontravam-se, diariamente, políticos de todos os partidos, onde a conversa sempre recaía, obviamente, sobre a política brasileira da época. Pois bem, certo dia, com a conversa superanimada dos que ali frequantavam a roda, chega o Dr. Israel Pinheiro e, em tom brincalhão, diz: ’Que surpresa! Cheguei na hora dos ladrões todos reunidos!’ O Dr. Benedito rápidamente se manifesta e responde: ‘Acaba de chegar mais um deles! Agora sim todos os brasileiros estão bem representados!’ Em um condomínio, há brasileiros de todos os matizes, espécies, personalidades e atividades. Há os que pouco se manifestam, os brigões, os fujões, os reclamantes que nunca comparecem às assembléias, os que falam, falam e nada dizem, os que apreciam intrigas e conflitos, os que espalham boatos e se escondem atrás da cortina. Enfim, um condomínio é o Brasil em miniatura, porque, felizmente, há também os bemintencionados. O ambiente de um condomínio residencial brasileiro é um conglomerado de pessoas com suas virtudes e seus defeitos como quaisquer criaturas mortais. Este ambiente é, sem dúvida, o lugar onde a relação entre os condôminos e o Síndico é cotidiana e permanente.

Logo as demandas e as necessidades desse público devem ser atendidas prontamente; já que, se não for assim, sofrerá diretamente a irritação e o descontentamento pela ausência de respostas. Diante dos recursos cada vez menores, o gestor, para fazer frente à demanda condominial, tem que usar toda a sua imaginação, sua criatividade e sua capacidade política para responder e realizar uma verdadeira ação de governo, e não ser um simples síndico que, diante dessas adversidades, limita-se simplesmente a cumprir o mandato. Caso se considere que o condomínio é, por natureza, arena de conflitos e que a distribuição de poder nele nunca é estável, requerem-se Síndicos com capacidade de conciliação e de negociação de nível profissional, embora disponha ele, na maioria das vezes, de parcos recursos financeiros. Uma das principais tarefas dos Síndicos consiste em saber tomar decisões em favor do coletivo e em administrar conflitos. Os tempos modernos em que se vive obrigam os gestores de edifícios a elevar suas capacidades e o seu nível de competência. As sociedades são cada vez mais heterogêneas, o nível de demandas sociais é maior em quantidade e qualidade. O bom gestor é aquele que atende tanto as demandas cidadãs de bens e serviços quanto aquele que abre espaços de expressão e de ação cidadã, haja vista os movimentos ambientalistas que rondam igualmente os condomínios. Você encontrará, neste livro, orientações sobre gestão de processos e de projetos em condomínios, abordados de uma maneira acessível a todas as pessoas sem formação em Administração. Várias idéias de projetos de aumento de receitas e de diminuição de despesas são apresentadas para ajudar o gestor de condomínio e, sobre tudo, por intermédio de uma linguagem coloquial que desmistifica o gerenciamento dos principais processos condominiais, tornando-se uma leitura agradável e enriquecedora. Se nos conjuntos habitacionais houvesse o bom-senso da economia de água, da separação do lixo seco, do respeito alheio, da consciência com a segurança pessoal coletiva, seria uma nação verdadeiramente invejável. No entanto, esta jornada está apenas começando. Somos, ainda, “uma espécie humana muito destrutiva” como menciona Harry Bates em seu conto denominado “O dia em que a terra parou”, que se transformou em filme em 1951 e refilmado em 2008. O escritor, que na época escrevia para a revista norte-americana Analog Science

Fiction e Fato nunca imaginara que a vida em seu planeta se sincronizaria, quase sessenta anos depois, com a sua visionária imaginação: a terra em perigo. Não que se esteja sendo pessimista, mas apenas contribuindo para que o alerta mundial que se está vivendo seja, igualmente, uma das bandeiras do Síndico- Administrador.

Capítulo 1 Instalação de um condomínio Condomínio é o direito de propriedade de várias pessoas sobre um só objeto, cujos direitos e obrigações estão regulamentados nos artigos do Novo Código Civil, e na Lei 4.591/64.

Como tudo começa

Ilustra-se a instalação de um condomínio contando uma pequena estória. Uma estória em que várias pessoas iniciam um relacionamento com uma visão comum: conviver em condomínio.

A venda da casa

Pedro e Jandira são casados e possuem dois filhos. Eles moram em uma casa grande, em bairro nobre. Em decorrência do destino de cada filho, Pedro e Jandira acabam morando sós nessa grande mansão. Tal como o destino de muitos casais que criaram seus filhos para o mundo, e para o mundo eles seguiram. Cansados dessa casa, onde o perigo ronda diariamente e, sobretudo, do espaço inútil, antes desfrutado com tantas festas, Pedro e Jandira resolvem tomar uma decisão um tanto difícil: vender a casa. Não havendo contradição dos filhos, o casal toma a decisão de negociar o imóvel. Após conversar com vários amigos, eles são apresentados a um construtor que lhes faz uma proposta de negócio verdadeiramente irrecusável, segundo muitos, e decidem finalmente vender a casa. Em troca, eles receberiam três apartamentos.

Dois anos se passaram e, finalmente, eles podem começar a pensar a ocupar o lindo apartamento permutado.

A primeira reunião

Tão logo o habite-se é liberado, o construtor convida os proprietários para uma primeira reunião: a reunião de instalação de condomínio. O local, dia, horário e agenda estão no convite. É em um dia frio de inverno, são às 19 horas e está começando a reunião. Todos muito curiosos, pois alguns deles não tinham experiência em formação de um condomínio. Eram proprietários cuja maioria morava em casas. O perfil era de casais jovens bem formados que financiaram o imóvel. O diretor da construtora inicia dizendo: – Boa-noite a todos! Nesta noite importante para todos nós, proponho começar a falar sobre o nome do nosso Condomínio. Chama-se Condomínio Edifício João-deBarro em homenagem aos primeiros moradores. Mostra, então, em uma foto projetada no multimídia, uma casinha de João-de-barro num vão da parede externa do apartamento de um deles e continua: – Desde a finalização do revestimento externo, esta família se instalou nele, e não mais quis sair de lá. Só há um senão nesta história: o Síndico terá muito trabalho em cobrar-lhes a taxa condominial... Todos riram, já descontraídos, e apreciaram a idéia do nome.

A primeira tentativa

Assim, seguiu-se a pauta. Após algumas recomendações de praxe, chegou o momento da escolha do síndico. O diretor volta-se para a platéia atenta e diz: – Quem deseja ser o síndico? Naquele momento, houve silêncio absoluto na sala. Os olhares se entrelaçaram na expectativa de um primeiro a se oferecer. Era um a esperar pelo outro. Passaram-se uns 50 segundos e nada! Todos, de cabeça baixa, aguardavam a solução vinda de algum canto da sala. Até que um corajosamente falou:

– E se não precisássemos de síndico inicialmente? Continuando com um olhar de ansiedade: – A gente nomearia uma comissão para tocar essas providências e deixaríamos para depois a escolha do síndico.

O Síndico: sem ele nada acontece.

O Diretor, tarimbeiro, sabia que não iria ser nada fácil. Sua experiência já demonstrara que a escolha do síndico era o maior desafio daquelas reuniões. Ele sabia também que, naquela noite, ele deveria sair de lá com um síndico nomeado. Caso contrário, seria inevitável a dificuldade para a formação desse Condomínio, pois o síndico é a mola mestra de todas as realizações. Sobretudo, a responsabilidade não mais pertenceria à Construtora, mas aos proprietários. No entanto, ele reconhecia que, quando o ser humano desconhece algo, a defesa mais eficaz é evadir-se, ou seja, fugir do fato, e o fato, naquele momento, era: quem seria o SÍNDICO? Para ser Síndico, atualmente, é necessário, antes de mais nada, conhecer como tudo funciona em um condomínio. Por isso, o diretor levantou-se e disse ao pessoal em tom formal: – O síndico é necessário. É a pessoa escolhida para defender os interesses do condomínio e administrar esta comunidade e, por isso, cabe a ele zelar pelos interesses de todos os condôminos, indistintamente, ainda que um deles não lhe desperte simpatia. Ele exerce a função executiva com a assessoria do Conselho Consultivo, administra o condomínio, cabendo à Convenção determinar o modo de sua escolha, suas atribuições e o quorum para sua eleição. Sem síndico a coisa não anda. Tem mais pessoal: ele deve garantir a vigilância, a moralidade e a segurança, bem como os serviços que interessam a todos os moradores do edifício. O síndico como administrador é responsável perante o condomínio legalmente.

Síndicos Profissionais – Além do que, o Síndico poderá ser pessoa física ou jurídica. Isso significa que vocês, posteriormente, poderão delegar a função a uma pessoa de fora do condomínio. Pois é permitida, ainda, a contratação do síndico que não seja morador do condomínio,

tendo também de ser eleito pela Assembléia. Eles são chamados de síndicos profissionais, ou seja, pessoas contratadas pelos condôminos, quando não houver entre eles interesse ou vontade de assumir a administração do edifício. Esse tipo de Síndico é uma tendência, sobretudo, quando o condomínio é grande demais para ser administrado por um proprietário que, impedido por compromissos pessoais, não dispõe de tempo suficiente. Essa alternativa dependerá exclusivamente dos condôminos. Pois, como se trata de um tipo de terceirização muito recente, essa opção não foi integralmente entendida como sendo uma forma eficaz de manter o condomínio bem administrado.

Dúvidas iniciais sobre o Síndico – O síndico, continua o Diretor, também é obrigado a prestar contas da sua administração ao condomínio em Assembléia e, não necessariamente, a cada um dos condôminos individualmente, somente quando lhe forem exigidas a qualquer tempo. É ideal que seja enviado, mensalmente, aos condôminos, ao menos, o balancete de receitas e despesas do mês.

Anualmente, ele convocará reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e as prestações de contas... No entanto, é uma responsabilidade grande. Em qualquer momento do mandato, o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas ou não administrar convenientemente o condomínio poderá ser destituído da sua função. Com o novo Código Civil, diga-se, ficou mais fácil demitir o síndico. Antes, eram necessários 2/3 dos votos da totalidade dos condôminos presentes na Assembléia para isso. Agora, pode-se destituí-lo com maioria absoluta, ou seja, metade mais um. Cabe ao síndico convocar a Assembléia Geral que irá eleger seu substituto, devendo permanecer no cargo até a posse do novo síndico. Do fundo da sala surge outra pergunta interessante: – O subsíndico pode representar o condomínio na Justiça do Trabalho? – Bem, diz o Diretor, aí há uma série de circunstâncias. Ordinariamente, o subsíndico eleito em assembléia tem como função a substituição do síndico nas ausências

e impedimentos deste. Mesmo um tanto ausente na mente de moradores e funcionários, os subsíndicos têm grande relevância na vida de um condomínio. Ele não apenas substitui o síndico em caso de algum impedimento, mas atua com o síndico. Mas não há como coibir, portanto, que ao subsíndico sejam dadas funções específicas, desde que com o aval do sindico, tais como: supervisão dos funcionários, compra de materiais necessários à conservação da edificação, entre outras, salientando que ele não pode tomar decisões sem consultar o síndico. Cabe, então, à convenção de cada condomínio disciplinar quanto à existência e às funções dos subsíndicos, que pode ser mais de um, não havendo, em hipótese alguma, previsão de pró-labore, tampouco qualquer tipo de vantagem de desempenho da função. Sendo assim, cabe aos próprios condôminos preverem a existência ou não de um ou mais subsíndicos, aplicando a pluralidade, geralmente quando, no condomínio, também existem vários blocos, ficando, então, cada bloco com o seu subsíndico. Francisco, um jovem proprietário sentado ao lado de Pedro pergunta: – Não querendo desviar o assunto, mas um ex-síndico acusado indevidamente pode ser indenizado? – Bem, eu não sou advogado, mas conheço um caso de um ex-síndico conseguiu na Justiça o direito de ser indenizado por danos morais, por ter sido acusado indevidamente de apropriação indébita de dinheiro do condomínio. A acusação partiu da síndica anterior a ele e de um morador do prédio. Pelos danos morais provocados, os dois tiveram de indenizar solidariamente em R$ 6 mil o ex-síndico. – Outra questão, diz um condômino, ex-síndico é obrigado a prestar contas? – Sei de um caso, disse o Diretor, em que o juiz julgou procedente o pedido da síndica de um prédio, para que a ex-síndica fosse obrigada a prestar contas do dinheiro recebido dos condôminos durante o período de sua administração. Tudo começou quando a ex-síndica foi convocada a apresentar as contas em uma assembléia à qual não compareceu. Em assembléia extraordinária, decidiu-se pela destituição da síndica, bem como a apresentação das contas, livros e demais documentos do condomínio. Eleita nova administração, a ex-síndica não apresentou os documentos solicitados, motivo pelo qual o condomínio ajuizou ação de prestação de contas para que a vizinha apresentasse as contas de todos os créditos recebidos dos condôminos. Ao julgar procedente o pedido de prestação de contas, a ex-síndica foi condenada a prestar contas.

O juiz verificou que há fundamentação legal para o pedido já que ‘a responsabilidade do síndico de prestar contas ao condomínio decorre de Lei’. As dúvidas eram muitas e as perguntas foram estendendo a reunião. Tendo em vista que já se passaram 45 minutos e a vivência lhe mostrava o caminho, o Diretor resolveu desviar o rumo da reunião , fazendo uma proposta: – Bem pessoal, antes de definir quem será o síndico, eu recomendo que vocês comecem a pensar em algumas coisas que serão necessárias para vocês começarem a habitar o prédio. E começou a distribuir uma folha de papel que continha a descrição do imóvel. No centro da sala, coberta com um pano, estava a maquete que foi usada para a venda dos apartamentos como mostrava a figura 4. O diretor descobriu a maquete para que o grupo analisasse as necessidades fundamentais para que o prédio fosse habitado com conforto, higiene e segurança. Todos acomodaram as cadeiras em volta do material e começaram o trabalho. Para ajudar no desenvolvimento desta etapa da reunião o Diretor convidou Carlos, Gerente de Condomínios de uma Administradora de suas relações. Carlos era um experiente e educado Gerente de condomínios e trouxe consigo um farto material em seu notebook que começou a projetar para o pessoal. Carlos era simpático e respondia as perguntas com cordialidade colaborando com boas idéias.

Logo Carlos recomendou a formação de seis grupos de proprietários para discutirem entre si, durante 30 minutos, aquelas idéias. Eram itens sem os quais eles não habitariam com tranqüilidade aquele prédio: como definir o sistema de segurança, a empresa que iria limpar as caixas d’água, como organizar o salão de festas, quando discutir a convenção do condomínio, que serviço de limpeza seria necessário, entre muitos. Era uma lista completa. Enquanto distribuía as folhas, ele recomendava que, ao final, cada grupo deveria apresentar um resumo das sugestões relativas às necessidades listadas. Esse resumo deveria ser apresentado oralmente, com simplicidade, por um dos participantes de cada grupo. Para tanto, sugeriu que cada grupo escolhesse um apresentador. Assim, os 30 minutos se passaram rapidamente. Começaram as apresentações. A maioria das propostas foi aceita de imediato, outras foram deixadas para mais adiante por recomendação do próprio Diretor.

É chegada a grande hora. Alguém será o síndico do Condomínio Edifício Joãode- Barro. Quando o Diretor começou a se manifestar para encaminhar nova eleição, um dos presentes levantou-se e disse: – Todos assistiram às apresentações dos representantes dos grupos. Eu daria uma sugestão mais do que justa: quem sabe perguntamos aos líderes dos grupos se concordariam em participar como candidatos a uma eleição neste momento? Imediatamente houve aplausos pela sugestão. Unanimemente, todos os representantes dos grupos se calaram em tom de concordância.

Finalmente a eleição

Os nomes foram escritos em uma lousa na frente da sala, e cada um foi identificado e convidado a se dirigir para aquele lugar. Em cinco minutos, o síndico foi eleito. Representando a maturidade e o espírito de liderança, Pedro foi nomeado Síndico do Condomínio Edifício João-de-Barro. Satisfeitos com o desfecho da assembléia, Carlos e o Diretor da Construtora saudaram Pedro e deram por encerrada a reunião, dizendo que a ata da assembléia, na qual Pedro fora eleito, seria redigida e enviada a todos com brevidade e que recomendava a Imobiliária que proporcionou o suporte para a reunião para administrar o Condomínio Edifício João-de-Barro. Disse que, se eles quisessem mudar de Administradora, a decisão seria inteiramente deles. Não houve nenhuma restrição. Pedro levantou-se e agradeceu a confiança nele depositada e deu o primeiro aviso: – Proponho uma comissão para começar a elaborar a nossa Convenção; pois, em breve, começaremos a conviver neste prédio, o que significa dizer que normas serão necessárias para todos se sintam confortáveis. Por unanimidade, foi aprovada a sugestão de Pedro. Aproveitando a oportunidade, o Diretor distribuiu um livro referente à gestão de condomínios. Depois, passou a palavra a Carlos. Já passava das 22 horas. Carlos levantou-se e convidou os presentes que passassem para outro ambiente no qual seria servido um pequeno lanche oferecido por sua

Administradora. Para surpresa de todos, lá estavam bandejas com vários tipos de salgadinhos, canapés, sanduíches e refrigerantes. Foi uma verdadeira comilança! Um do grupo tirou algumas fotos, e todos se retiraram satisfeitos com ares de missão cumprida. Estava instalado o Condomínio Edifício João-de-Barro.

A constituição de um condomínio é uma das fases mais significativas na vida de quem adquire uma imóvel pela vez primeira. Nela, há a oportunidade de começar a cultivar bons vizinhos e, sobretudo, aproveitar essa convivência social para construir, quem sabe, um Brasil melhor, praticando em seu pequeno conglomerado bons princípios éticos, democracia e uma estável qualidade de vida. Um Condomínio começa bem antes da aquisição da área, da elaboração e execução do projeto, e termina muito tempo depois do prédio habitado. Aliás, um condomínio não termina nunca, já que ele surge e se transforma conforme a vontade dos condôminos. Logo essa jornada segue etapas bem definidas para que o condomínio cumpra plenamente sua missão. Ele nasce do ideal de um grupo de pessoas que se unem a fim de realizar seu sonho. Basicamente, há duas situações em que um condomínio é instalado:

- Quando a obra é contratada à Construtora, diretamente, pelos futuros proprietários. Nesse contrato, é acordado um memorial descritivo que descreve como a obra deverá ser concluída, detalhando os acabamentos e as demais especificações. - Quando é um imóvel construído com recursos próprios da construtora que, após, oferece-o ao mercado por meio de corretores.

Assim, apresentam-se, a seguir, as fases fundamentais da instalação de um condomínio:

Fase inicial

Um condomínio já funciona bem antes da entrega da obra aos proprietários.



Na transmissão das responsabilidades da construtora para o condomínio civil, a construtora já tem uma parte de natureza legal, que é o registro de incorporação do empreendimento, feito na fase de lançamento da obra.



Depois, a construtora tira a carta de habite-se e as certidões negativas de INSS.



Logo é providenciada a averbação do prédio no Cartório de Registros Imobiliários. Averbação é o registro de nascimento do edifício. Nesse instante, caracterizam-se as unidades privativas e autônomas.



Nesta fase, já consta a convenção do condomínio registrada em cartório junto com o registro de incorporação do empreendimento. É uma espécie de minuta de convenção e de regimento interno do condomínio.



Um grupo de adquirentes das economias se reúne, informalmente, para apreciar a minuta que foi registrada.



Essa minuta é afinada às necessidades específicas do condomínio.



A construtora convida os condôminos para a primeira reunião, e, muitas vezes, solicita a presença do representante de alguma Administradora de sua confiança.



É nessa reunião que o grupo decide qual será a Administradora que administrará o Condomínio. A maioria das vezes a Administradora convidada propõe um contrato de experiência, o qual é aceito pela maioria dos presentes.



Nessa primeira Assembléia Geral, eles propõem alterações necessárias na minuta.



Essas alterações são registradas em cartório.



Com a averbação do prédio e o registro dessa nova convenção há, finalmente, a instituição legal do condomínio.



Finalmente, a obra é concluída! É o momento dos condôminos tomarem posse das suas unidades e das áreas de uso comum, sobre as quais possuem direitos e obrigações.

Instituição efetiva do condomínio

Nesta fase, definir-se-á o funcionamento da vida em comunidade: 

O regramento desta futura convivência é estabelecido na convenção do condomínio e no regimento interno. Esses documentos são montados a partir das minutas que a construtora, adquirente do imóvel, já havia, previamente, registrado em cartório.

A entrega do imóvel

A entrega dos prédios obedece a algumas etapas depois de concluída a obra. 

São feitos os procedimentos legais de regularização nos diversos órgãos competentes.

 Com a carta de habite-se em mãos, convocam-se os proprietários para fazerem a vistoria das suas unidades.  Cada proprietário realiza uma vistoria no acabamento e manifesta a sua concordância ou não, tendo em vista aquilo que foi acordado.  Nessa vistoria, recomenda-se o acompanhamento de um engenheiro, conhecedor das exigências do Projeto de Proteção Contra Incêndios, para verificar se essas exigências foram atendidas. Caso contrário, será um custo posterior para os condôminos esse enquadramento legal.  Feita a vistoria e formalizada a documentação, o novo proprietário recebe a chave da unidade.  Começa a entrega dos apartamentos com o síndico acompanhando.  Realiza-se a vistoria das áreas comuns e a sua entrega aos cuidados do síndico.  O síndico começa a contratar pessoas ou empresas terceirizadas para fazer a manutenção diária do prédio (segurança, limpeza, reparos, reformas, entre outros).  É providenciado o registro do CNPJ específico do condomínio.  A Administradora auxilia a fazer a contabilidade e a prestar conta aos condôminos do primeiro período de habitação e assim se sucederá por toda a existência do condomínio.

Capítulo 2 Como candidatar-se, conquistar a maioria dos votos e ser o Síndico do seu Condomínio? “O homem é um animal político”. Aristóteles

Em qualquer circunstância, a essência do marketing político é a venda do candidato/produto ao consumidor/eleitor. Ou, é o conjunto de estudos e medidas que provêem estrategicamente o lançamento e a sustentação de um candidato no mercado eleitoral, visando à vitória nas eleições. A religião católica, além de se tornar o caminho do bem a trilhar, ensinou como aderir aos seus dogmas. O cristianismo, há mais de dois mil anos, sobrepujou diversas compreensões de mundo superiores a partir de algumas técnicas de comunicação simples, mas eficazes. Quando do surgimento do cristianismo, a missa, o monoteísmo, o batismo e a comunhão já eram conhecidos. A novidade cristã foi a democratização da vida eterna, a interação de Deus, por meio de Jesus Cristo, com seu povo. O que se discutirá, neste capítulo, são os passos fundamentais que se devem dar em direção à candidatura ao cargo de Síndico Condominial para sair vencedor, se possível. Com o se possível, exime-se da responsabilidade de você ser o vencedor ou o perdedor, porque essa conquista dependerá toda de você. Por mais que se lapide uma pedra de carvão, jamais se conseguirá transformá-la em uma jóia. Será sempre uma simples, flamejante e deslumbrante pedra de carvão. Estratégia lobby Fazer um lobby é algo muito natural, feito por todos. Entre alguns exemplos de lobbies, podem-se citar a ocasião de um filho tentar convencer seu pai a lhe dar um aumento de mesada, ou quando um sindicato discute melhorias nas condições de traba-

lho com uma empresa. Nos EUA, por exemplo, a profissão de lobista é reconhecida oficialmente, sendo até regulamentada por lei. No País, o lobby é reconhecido como uma importante parte do processo político. O Síndico, ao fazer lobby, contata com seus vizinhos para apresentar o seu ponto de vista sobre como melhorar o condomínio: obras, gestão, decisões, despesas e receitas, entre outras. Quando se pretende chamar a atenção de alguém sobre um problema, há três maneiras de se proceder: utilizar palavras, encenar, ou estabelecer uma interação. A primeira, é ruim; a segunda, é boa; a terceira, é excelente. A interação faz com que os participantes dela nunca mais sejam os mesmos. Portanto, esteja no meio dos seus eleitores. Interaja com eles. Estreite relações de amizade, lembrando que você conhece a convenção do condomínio como ninguém. Inspire confiança. Demonstre que você é um adepto da democracia e que acredita no trabalho em equipe e transparente. O exercício da liderança em um condomínio deve ser um ato revestido de muita democracia. Além de poder praticar a liberdade democrática, ser Síndico é um aprendizado, no campo social, com profundas contribuições para quem deseja explorar o autoconhecimento e, sobretudo, dos demais. Pois, a Administração de um Condomínio, modernamente, tem exigido do Síndico reações muito desafiantes. Demonstre que você está disposto a enfrentar desafios dos mais diversos, como: a corrida pela obtenção de orçamentos para uma reparação urgente, o motor das bombas que queimou, o vizinho metido a brigão, o garoto da “batera” infernizando a vida dos adultos, o vazamento que ninguém sabe a origem, o cocô do cãozinho com diarréia, enfim, a coisa é muito movimentada e divertida! Mas, nada que uma simples mortal criatura não possa enfrentar! Este olho-no-olho é importante, ainda mais se você recém está chegando ao condomínio, ou poucos lhe conhecem. Quem é o candidato?

Poderá ser um condômino desejoso em mudar o panorama de seu condomínio. Poderá ser atual Síndico desejoso em querer ser reeleito para continuar a sua obra. Sem dúvida, poderá ser um funcionário de uma Administradora de Condomínios experiente no assunto e desejoso por um upgrade em sua carreira ou, até mesmo, um jovem pretensioso e fortemente munido de qualidades congênitas de liderança que deseje conquistar o cargo de Administrador de Condomínio, como um degrau em sua carreira política. Enfim, os motivos poderão ser os mais bizarros possíveis. Quem são os eleitores? Todos os condôminos proprietários e possuidores das frações ideais de um condomínio. Quando ocorrem as eleições em um condomínio? Normalmente, em todas as Assembléias Gerais Ordinárias, ou eventualmente quando do afastamento ou impedimento do Síndico atual. Passos rumo à eleição Os passos, a seguir, são dirigidos àqueles candidatos que, pela primeira vez, interagirão com esta atividade. Pois, para quem já está na função, ficará mais fácil persuadir os eleitores sobre suas verdadeiras intenções. Para os funcionários de Administradoras, a jornada será um pouco menos penosa, pois estes já possuem a cultura formada, tendo em vista o relacionamento e a vivência com os problemas de um Condomínio. Primeiro passo:

Estar consciente que possui as competências necessárias (página 23), sem as quais será uma experiência frustrante. Sem competência, a fadiga se tornará insuportável, segundo Tom Carter. Segundo passo:

Pelo menos, leia este livro de cabo a rabo. Procure falar com a quantidade maior possível de Síndicos. Pergunte a eles sobre os principais desafios que eles têm enfrentado. Questione sobre os conflitos mais iminentes, e a forma mais confortável que eles têm encontrado para resolvê-los. Vá até a sua Administradora e se apresente ao Gerente de Condomínios e fale sobre a sua intenção. Peça as três últimas atas de AGO e AGE realizada e as leia com atenção. Tome nota das principais decisões tomadas e as que ainda estão pendentes. Pergunte-lhe quais são os principais problemas, do ponto de vista dele, que o seu Condomínio tem enfrentado. Peça as atas das reuniões do Conselho. Fale com condôminos sobre algumas idéias sobre inovações exeqüíveis no Condomínio. Se houver locatários, visite-os para sondar sobre as suas expectativas e desejos. Ao final deste levantamento de necessidades e com o conhecimento do contexto da vida do Condomínio, você estará informado para começar a dar o terceiro passo. Terceiro passo:

Nesta revoada, você já deve ter pensado na equipe de administração: o seu Vice-Síndico e os quatro Conselheiros (um de reserva). Apresente a sua chapa ao Presidente do Conselho com cópia ao Síndico. Reúna-se com a sua equipe e debatam com o objetivo de montar um plano de Administração para o Condomínio. O importante é que todos os componentes da equipe de governo estejam dispostos a contribuir. Quarto passo:

Dê um título ao plano. Descreva resumidamente um contexto da situação atual do Condomínio, para que as pessoas entendam os problemas, as necessidades e as principais iniciativas que devem ser tomadas. Organize-o com objetividade de forma a conter os projetos a serem realizados, claramente, e as estratégias para a obtenção dos recursos necessários para alcançá-los (aqueles que dependerem de dinheiro para serem concluídos). Considere um período de tempo de, no mínimo, duas gestões, para o caso dos recursos financeiros necessários não puderem ser recolhidos em apenas doze meses. Quinto passo:

Coloque tudo por escrito. Prepare uma apresentação e arranje as cadeiras de forma a proporcionar conforto a todos. Seja o último a apresentar o seu plano. Chegue no local 30 minutos antes para instalar todos os equipamentos, regular as distâncias e verificar se todos poderão assistir a projeção. Distribua os assuntos entre a sua equipe. Encante a platéia com organização, síntese e objetividade. Apresentações demoradas fazem as pessoas sentirem-se desconfortáveis. Treine quantas vezes for necessário para calcular o tempo que levará a apresentação. Não demore mais que 10 a 20 minutos na sua apresentação. Demonstre o controle do processo, falando aos presentes quanto tempo você irá precisar para a sua apresentação. Leve um pointer e fale pausadamente, de modo a facilitar a compreensão de todos. Vista-se com elegância e apropriadamente. Evite bermudas, chinelos de dedo, ou outros. Use a técnica da pergunta inicial para começar a sua apresentação. Diga a sua platéia o porquê de você desejar ser Síndico. Dirija-se ao Síndico atual como um futuro aliado. Não esqueça que a sua exposição tem início, meio e fim. Conclua no tempo anunciado, nem um minuto a mais nem menos. Agradeça, e aguarde a eleição. Se você for o mais votado, não se esqueça de agradecer a confiança a todos os presentes na Assembléia. Pois bem, se você deseja ocupar a cadeira de Síndico do seu condomínio: mãos à obra! Ainda, se você desejar alguma ajuda, envie um e-mail para o endereço duvidas@escoladesindicos.com.br .

Capítulo 3 Como ganhar dinheiro como Síndico Profissional “Dirigir um negócio bem sucedido não é só um risco financeiro, é também um risco emocional”. (Ted Turner, 1979. Fundador do Turner Broadcasting System) Ser empreendedor Antes de tudo, o empreendedorismo é uma competência que privilegia a minoria. O que é empreendedorismo? O que significa ser empreendedor? Eu sou um empreendedor? As respostas a estas reflexões determinam fundamentalmente a trajetória profissional de cada um. Algumas vertentes do pensamento situam o empreendedorismo como uma competência inata ao ser humano. Outras, defendem ser uma habilidade decorrente de um processo de treinamento, desde que desejosa pelo próprio indivíduo, pois “quem faz aquilo que gosta está sempre em férias”! Fernando Dolabella (1999) associa empreendedorismo à geração de emprego e renda, destacando o empreendedor como “alguém que sonha o sonho acordado e busca transformar o seu sonho em realidade”. Na visão de Filion (2001), um dos responsáveis pela disseminação do empreendedorismo, [...] o empreendedor é alguém que equilibra o sonhar com o fazer. O empreendedor é uma pessoa criativa, marcada pela capacidade de estabelecer e atingir objetivos, que mantém alto nível de consciência do ambiente em que vive, usando-a para detectar oportunidades de negócios. Uma grande oportunidade

A tendência pela terceirização de serviços é uma realidade. O universo total do mercado de síndicos profissionais está estimado em 800.000 condomínios no Brasil.

Com a venda de novos empreendimentos e a necessidade de gerir bem condomínios, o mercado de Síndicos Profissionais é crescente e, sobretudo, representa uma oportunidade latente muito rendosa. O Síndico Profissional é a pessoa que, por seu conhecimento, formação e experiência tem competência para administrar um condomínio como se fosse uma empresa, trazendo inúmeros benefícios e vantagens, tendo em vista que ele administra vários edifícios simultaneamente. A função surgiu devido à dificuldade, cada vez maior entre os condôminos, de eleger um síndico, seja pela falta de candidatos, seja porque o candidato proprietário não agrada a maioria. Ele pode atuar como autônomo ou pessoa jurídica e não há impedimento legal na contratação de um síndico profissional. O Código Civil, de 2002, Artigo 1.347 diz: “A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se”.

Justificativas para a existência de um Síndico Profissional

Atualmente, administrar um condomínio não é tarefa muito fácil. Além de competência e conhecimentos técnicos, o profissional deve ser um bom Administrador, isto é, conhecer processos de planejamento, comunicação, reuniões, manejo de conflitos, conhecimentos de liderança, saber montar um sistema de gestão condominial, ser diligente na construção de projetos de várias naturezas e, sobretudo, ser comunicativo. A lista é grande, mas vejam-se as principais justificativas: 

Acaba com o abuso de poder de muitos Síndicos proprietários que pensam que são donos do Condomínio;



Um profissional de fora não possui envolvimento emocional para cumprir a convenção;



Poucos incentivos aos síndicos proprietários não estimulam maiores comprometimentos;



Envolvimento de tempo do Síndico proprietário;



Como o Síndico Profissional não lida com as finanças do condomínio, não enfrenta o estigma da falta de ética;



O profissional enfrenta os conflitos profissionalmente e sabe como fazêlo;



Com as constantes modificações nas leis, o proprietário acaba cometendo equívocos. O Síndico Profissional continuamente se recicla;



O profissional possui conhecimento e tempo para desenvolver projetos de melhoria no condomínio dos quais decorrem verdadeiras economias e qualidade de vida;



Diminuição dos conflitos pessoais nos condomínios onde ele atua. Pois, além de não morar no condomínio, as “fofocas” que normalmente recaem sobre um síndico proprietário, não vingam e não possuem o mesmo “gostinho”.

Vantagens com a contratação de um Síndico Profissional:

1.ª Diminuição de conflitos pessoais, pois o seu comprometimento é com o cumprimento da Convenção, tornando-se mais fácil a imposição de normas; 2.ª É mais fácil cobrar resultados de um profissional do que de um proprietário que apenas está dando a sua parcela de colaboração; 3.ª O Síndico Profissional conhece gestão de processos e projetos condominiais; 4.ª Os relatórios, a condução das assembléias, as circulares, as decisões, as idéias e a conduta profissional de agir são produtos do Síndico Profissional.

Desvantagens com a contratação de um Síndico Profissional:

1.ª Se a maioria dos moradores preferem reclamar do Síndico na hora em que o fato ocorrer, irá se frustrar por isto; 2ª Se a maioria não obedece às normas internas do condomínio, materializadas pelo Regimento Interno, será contra um Síndico que, dentro da lei, penaliza infratores com as multas legisladas por esse regimento; 3.ª O custo mensal poderá não estar ao alcance da maioria dos condôminos; 4.ª O condomínio é tão pequeno que não vale a pena ter um Síndico Profissional para administrá-lo.

Perfil de Síndico Profissional

Pela constante convivência com condôminos maduros e o envolvimento de tempo requerido para se dedicar integralmente aos problemas de um condomínio, aposentados ainda ativos com características de liderança, facilmente, poderão desenvolver atividade de Síndico Profissional com boa desenvoltura. É crescente a quantidade de condôminos preocupados com a qualidade dos serviços dos Síndicos Profissionais. Diante desse contexto, a tendência pelo aperfeiçoamento está se tornando uma constante por parte desta categoria de gestores. Até bem pouco tempo, qualquer pessoa que tinha algum conhecimento relacionado, tal como "eliminar morcegos com habilidade", tornava-se síndico profissional. Bastava ter um pouco de coragem, pois o mercado aceitava qualquer competência. Hoje, sabe-se que o nível de exigência por qualificação é notadamente maior. Os clientes querem pessoas com as quais eles possam interagir de igual para igual. Aqueles síndicos profissionais alheios a essas mudanças são candidatos em potencial a serem preteridos pelos condomínios. Modernamente, as imobiliárias estão preparadas para ajudar os síndicos quanto aos aspectos contábeis, apoio logístico, trabalhistas e jurídicos. Quaisquer dúvidas sobre que decisão tomar, sobre um determinado problema regido por Lei, elas dispõem de equipes especializadas e competentes para dar todo tipo de suporte. No entanto, como já se disse, os erros mais comuns praticados pelos síndicos são equívocos oriundos da falta de conhecimentos em gestão como: ações sobre inadimplências, decisões sobre conflitos, negociações malconduzidas, interpretações equivocadas de balancetes, desconhecimentos sobre aspectos de segurança em condomínios, falta de preparação dos edifícios para enfrentar sinistros fatais, praticar técnicas de liderança e outras ações fundamentais para uma boa qualidade de vida em conglomerados sociais. Como administrador, o Síndico deverá assessorar-se, sobretudo, de um consultor jurídico competente e de sua confiança. Esse profissional, além de orientar as decisões sob o ponto de vista legal, poderá ajudar o síndico a se conduzir em um terreno minado de legislações próprias que, seguramente, podem tornar-se obsoletas nestes tempos de mudanças constantes. Diversos cursos sobre o tema estão surgindo.

Um condomínio, por mais novo que seja, não pode deixar de ter um gestor que faça as tarefas que não aquelas de competência da empresa administradora de condomínios. Entre tantas metodologias aplicadas, o planejamento entra como uma luva neste contexto. Por isso, a gestão empresarial aplicada aos condomínios tem facilitado muito a vida dos síndicos. Esses conhecimentos o síndico deve buscar por sua própria iniciativa, ou errar até acertar, prática, aliás, muito comum entre os síndicos em geral. Só que, no caso, os erros se revertem em prejuízos para o condomínio, os quais não podem servir de cobaia aos ensaios/erros de seus gestores. Logo a Ciência da Administração muito tem a contribuir na gestão condominial.

Construindo o seu pacote de serviços

Pacote de serviços é o conjunto de serviços que você pode prestar aos Condomínios-clientes. Não tente diversificar muito. Caso contrário, você poderá perder o foco do principal que é a Administração Condominial. Logo elabore um conjunto de serviços com o objetivo de remunerar custos fixos como: telefone, aluguel de sala, luz, pessoal, manutenção de equipamentos, entre outros. Se você conseguir uma receita que possa diluir esses custos, já será um bom começo.

Os serviços podem ser:

1. Curso para zeladores e porteiros; 2. Serviço de entrega de bebidas, documentos, DVDs, ou outros; 3. Locadora de DVS com entrega gratuita dos filmes; 4. Serviço de entrega com moto; 5. Coordenação de Projetos Ambientais.

Estabelecendo o preço

1. No Rio Grande do Sul, os condomínios remuneram em média o Síndico Profissional em função da quantidade e da complexidade do condomínio. O valor aproximado está entre R$ 9,00 a R$ 15,00 por economia. 2. Quanto ao valor dos cursos de zeladores e de porteiros, a taxa de inscrição está entre R$ 30,00 e R$ 45,00 (jan/ 2009). 3. Uma locadora virtual de vídeos, com entrega gratuita requer um motoboy (que poderá ser o dos serviços de entregas). Cada DVD poderá ser locado a R$ 8,00. 4. Por cada entrega de documentos em Porto Alegre, paga-se R$ 8,00 (jan/09). 5. Os Projetos Ambientais deverão ser estudados caso a caso, para estabelecer o valor do serviço. O profissional especialista envolvido também será uma variável influenciadora no preço.

Sobre estimativa de ganhos

Um Síndico Profissional que obtiver dez contratos de serviços mensalmente, poderá produzir uma receita mensal entre R$ 3.150,00 a R$ 5.250,00 mensais brutos, aproximadamente. No entanto, para os mais empreendedores, os rendimentos mensais podem ser potencializados com mais investimentos e melhor estrutura, ou seja, providencie: 

Secretaria para atender os telefonemas e lidar com a documentação da empresa – pagamentos e recebimentos, coordenar o trabalho de serviços gerais, elaborar propostas, acompanhar propostas, atender os membros do Conselho dos clientes, atualizar o site;



Serviços gerais para realizar trabalhos emergenciais nos clientes, com troca de lâmpadas, colocação de painéis, entre outros;



Sala, computador, projetor multimídia, notebooks, mesas e cadeiras, ar condicionado, entre muitos;



O titular realizando o trabalho de contatos nos condomínios e prospectando novos negócios.

Com essa estrutura, ele poderá ampliar seus clientes e aumentar a sua receita substancialmente. Conhecem-se pequenas empresas do gênero que atingem um faturamento de R$ 150.000,00 anuais brutos.

Como obter financiamento 

No Conselho Regional de Administração de sua região, você poderá obter informações sobre financiamento de salas em até 120 meses com taxas de 13% ao ano, assim como de aquisição de móveis e equipamentos, desde que você seja um Administrador formado há mais de quatro anos e devidamente registrado no CRA.

Quem são os clientes?

Os clientes são os Síndicos atuais, os componentes do Conselho e os condôminos. Você deve estar sempre na vitrine e ser visto por eles, pois serão eles que poderão recomendá-lo para uma apresentação em seu condomínio, no sentido de vender o seu trabalho e, assim, ser contratado. Mas não espere que você esteja sozinho nessa façanha. Muitos concorrentes seus estarão fazendo a mesma coisa. Outro cliente é o condômino. Ele poderá indicar o seu nome para o Conselho do seu Condomínio. No entanto, as Administradoras de Condomínio podem se tornar um poderoso influenciador.

O que fazer para conquistar clientes?

Não adianta você tentar vender o seu projeto diretamente nos Condomínios, pois será o mesmo que “fazer buracos na água”. Via de regra, os porteiros estão avisados para não receberem ninguém. Os motivos são inúmeros, mas os mais fortes são: falta de tempo do porteiro e a insegurança.

Crie diferenciais competitivos

Pesquise o que os concorrentes estão oferecendo e inove com ofertas singulares alinhadas às necessidades dos síndicos. 

Determine o seu território geográfico de atuação dominante e cerque-o com estratégias vigorosas, de maneira que os competidores não possam nele penetrar;



Delimite um território no mapa de sua cidade. Veja quantos condomínios possui a área. Descubra com os porteiros as Administradoras às quais eles pertencem. De preferência as que sejam próximas a você para competir mais facilmente;



Desenvolva projetos ambientais em parceria com Biólogos, Contadores e Advogados, oferecendo alguma espécie de Auditoria gratuita momentânea;



Fortaleça a sua imagem na comunidade realizando pronunciamentos gratuitos. Uma associação de bairros poderá ser parceira.



Imprima seu logo em saquinhos de lixo juntamente com um parceiro (tipo empresa de vigilância) para os detritos de cães e os doe para os seus Condomínios. O parceiro poderá ser indicado por você numa próxima concorrência.



Ministre cursos gratuitos;



Apadrinhe projetos sociais e ambientais em Condomínios, mesmo que você não os administre;



Elabore a sua apresentação em um notebook ou adquira um projetor multimídia e apresente os seus serviços com toda a pompa e circunstância. É um investimento de alto retorno. Esse material será útil para uma eventual apresentação a uma platéia maior como: uma assembléia, diretores da imobiliária, entre outros.



Prepare uma apresentação formal sobre Síndico Profissional se você for membro de algum clube de serviços, ou provoque um convite deles para realizar uma apresentação sobre esse novo tipo de serviço;



Escreva artigos e os publique em alguma revista relacionada com o segmento desse mercado.

Estratégias de vendas 

Uma boa estratégia de vendas é contatar as imobiliárias e vender-se ao Gerente de Condomínios. Um Gerente de Condomínios será sempre uma referência de peso;



Demonstre que você é a solução para um dos seus clientes;



Quando um condomínio estiver inclinado pela terceirização de sua administração, ele, certamente, lembrará de você;



Esteja em uma mídia onde esse público costuma se relacionar com freqüência;



Anuncie, gratuitamente, os seus serviços no site www.ecoladesindicos.com.br Este site os síndicos visitam com freqüência. Além dos Síndicos, os con-

dôminos também consultam essa página e se você tem um espaço reservado sua chance é certa. Mas é bom você preparar um comercial atrativo, antes de pensar em anunciar os seus serviços, porque dependerá dele um alto ou um baixo grau de interesse em querer saber mais sobre você. A preparação do comercial deverá ser criteriosa. Ela deverá ser elaborada por um profissional da área de publicidade que conheça o assunto; 

Empreste este livro a ele para criar cultura a respeito de um segmento praticamente novo na área.

Técnicas de Vendas Consultivas às Imobiliárias

Venda Consultiva é, por natureza, uma venda de alto nível. Este tipo de venda, por sua vez, representa uma evolução lógica da abordagem de análise de necessidades. Agora, o vendedor assume uma postura ativa na relação comercial. Não basta analisar as necessidades do cliente, porque este, muitas vezes, pode não saber exatamente qual a melhor solução para seu problema. Esse papel cabe ao vendedor que deve conhecer a empresa e o mercado em que atua o cliente tão bem ou melhor do que ele. Deve questionar as necessidades apresentadas e ajudar o cliente a identificar aquelas que ainda estão ocultas. Os Síndicos Profissionais que atuam com base na venda consultiva não vendem soluções que sejam simplesmente melhores que as ofertas dos concorrentes. Vendem A SOLUÇÃO DOS PROBLEMAS atuais e futuros do Condomínio. Ao Síndico Profissional é exigido que seja altamente qualificado, tenha grandes conhecimentos gerais de seus serviços, capacidade de dialogar e de questionar o cliente em busca das reais necessidades e ter pleno conhecimento da situação do cliente. Ao mostrar-se como parceiro do cliente, o vendedor desenvolve com ele uma relação de grande confiança e, principalmente, duradoura. Essa abordagem é realmente focada em quem assinar o contrato, visando cons-

truir um relacionamento efetivo e duradouro, de modo que o cliente perceba o quanto o Síndico estará comprometido com os resultados do condomínio. O objetivo é de perpetuar o cliente que sempre o terá como a melhor alternativa em Administração de Condomínios.

Princípio da venda consultiva 

Ouça ativamente

Alguém lembrou há muito tempo: "Temos dois ouvidos e uma só boca". Sempre que o cliente reclamar de algo, vire a mesa: ouça ativamente. Ouça com atenção o que ele tem a lhe dizer e transmita-lhe segurança e boas intenções. Passe os sinais certos. Afirme com a cabeça. Olhe-o nos olhos. Mas cuidado, não permaneça por muito tempo ouvindo. Aja, cooperativamente. Coloque-se no lugar dele. O cliente espera isso de você. 

Sinta as emoções do outro(empatia)

Inicialmente, relata-se uma singular experiência que aconteceu em um curso de Psicologia de uma universidade paulista. Certa vez, um grupo de cinco jovens estudantes de psicologia, filhos de pais abastados tiveram que concluir seus estágios na universidade. Decidiram pesquisar os sentimentos e os efeitos produzidos no comportamento das pessoas que perambulam pelas ruas a procura de alimento, abrigo e dignidade. Vestiram-se de mendigos e saíram pelas ruas. A experiência deveria durar uma semana sem qualquer contato com as famílias. Ao cabo desse tempo, finalizaram o projeto. Ao final, os estudantes relataram fortes características de aflição, agonia e angústia. Dois deles foram hospitalizados numa clínica de repouso. O sentimento que caracterizou a identidade do grupo foi um só: jamais eles poderiam imaginar tanto sofrimento, muito embora isso não fosse novidade para nenhum deles.

Essa pequena história diz alguma coisa:

Para se valorizar um sentimento alheio, primeiro deve-se estar no lugar do outro e, tentar compreendê-lo.

Quando se manifestam insatisfações, está-se exprimindo o que verdadeiramente se sente naquele momento. Mesmo que seja prenúncio de conflitos.

Certa vez, um cliente amargou uma experiência negativa com um desengraxante a ponto de prometer a si mesmo que jamais usaria tal produto, nem similares. Não tardou em receber a visita de um vendedor de produto similar. Deixou que o vendedor entrasse em sua sala, cumprimentou-o com cordialidade e permitiu ao profissional que começasse a falar. Mal o vendedor iniciou sua abordagem, o cliente levantou-se da cadeira e disse ao visitante: "Meu rapaz, nem morto compraria o produto de sua empresa!" O vendedor inchou como um sapo assustado. Como sua cútis era bem branca, ficou inchado, assustado e vermelho e desmoronou! Talvez perdera sua grande oportunidade.

Coloque-se no lugar do outro. Calce os seus sapatos. Veja com os olhos dele.

Qual fora o seu erro. Não se colocara no lugar daquele homem. Ficara tão surpreso com as suas palavras que as julgou terem sido endereçadas a ele. Faltou-lhe uma coisa só: empatia. Nem se dera ao trabalho de perguntar para si mesmo: "Por que dissera ele tudo aquilo? Que experiências ele deve ter tido no passado, que o tivessem levado àquele ímpeto? Se aquela pobre criatura tivesse, pelo menos, tentado se colocar no lugar do seu futuro cliente, ele deveria ter dito: "Eu compreendo o que você quer dizer. Temos que ter cautela quando se desconhece um produto. A propósito, o senhor já teve alguma experiência com esse produto no passado?"... "Que tipo de problema lhe causou?"...

"Eu estou interessado em saber por que os resultados não surtiram o efeito que o senhor precisava”... Poderia ter assim procedido. Mas, ficou arraigado aos velhos hábitos! 

Rompa com o tradicional

Inove. Personalize as suas apresentações. Seja visto como um Síndico Profissional diferenciado. Certa vez um vendedor de parafusos entrou na sala do comprador e colocou em cima da sua mesa um pratinho contendo uma sementeira já com várias sementes dentro. Apanhou um copo com água e regou a sementeira na frente do cliente, dizendo: “Estas sementes são como as suas necessidades. Se eu não as regar toda a vez que eu aqui vier, elas acabarão por não serem atendidas bem”. Quatro meses depois a primeira semente estava nascendo e dela brotando uma linda Azálea. Assim, aquele comprador jamais se esqueceu daquela metáfora.

Como contornar objeções?

Como se pode neutralizar essas situações conflituosas e torná-las mais amenas? Como se pode manter a calma quando se sente que o cliente em potencial está inclinado pelo concorrente? O que se deve falar a ele de modo a não demonstrar contrariedade sobre o que ele diz? Como ousar tentar fechar um contrato logo após ouvir um ”não” do cliente? São situações difíceis que o Síndico Profissional enfrenta em seu dia a dia, principalmente quando está vendendo o seu trabalho a um cliente em potencial. Veja-se como ele poderá sair dessas emboscadas, ou melhor, como ele poderá tentar sair destas situações de conflitos iminentes:

Os mais habilidosos ensinam a fazer quatro coisas diferentes:



Primeiro, reconheça o ponto de vista do outro.

Diga-lhe que entendeu o seu ponto de vista. Não concorde, diga que compreendeu. Compreender não é concordar.

Não fique surpreso com a reclamação. Assuma a mesma postura, isto é, demonstre, igualmente, preocupação. Você se surpreenderá com a reação da outra pessoa, principalmente, se for um cliente. Via de regra, os clientes estão habituados com vendedores que começam a querer provar que a sua solução é a melhor, logo após manifestarem suas objeções. Outros, desabam, e partem para o ataque e a maioria se perde na metade do caminho. Inove! Mantenha a linha, e por que não o equilíbrio! Procure entender a pobre criatura que nada mais disse o que estava sentindo. Coloque-se no lugar dela. Você não faria o mesmo? 

Depois, diga isso a ele.

Todos gostam de apoio. Quando alguém reforça ou entende um ponto de vista particular, sente-se valorizado e ameniza o ímpeto ao conflito. Diz um sábio ditado japonês: "É difícil atacar alguém que não esteja lhe atacando". 

Descubra o que ele pensa.

Faça perguntas e descubra o que seu cliente tem em sua mente. Não esqueça: é lá que você trabalha. Sonde a consciência dele. Você o surpreenderá com a sua reação. Ele espera um bombardeio repentino de palavras. 

Então, mostre o outro lado da moeda e tente fechar o acordo.

Se o cliente comparou seu produto com o do concorrente, demonstre suas vantagens. Contrabalance o preço com serviços mais compensatórios. Se os tiver, é claro!

Veja-se um exemplo: Pedro é o Presidente do Conselho de um condomínio que está contratando um Profissional para administrar o seu prédio. Em dado momento ele diz ao candidato: "Carlos, este seu serviço está muito caro". 

Primeiro, reconheça o ponto de vista do outro: "Entendo Pedro. Você to-

cou num ponto fundamental, hoje em dia, que é o custo alto dos condomínios". 

Depois, diga isso a ele: "Esta contratação exige muito critério de quem vai

tomar a decisão por um determinado profissional". 

Descubra o que o outro pensa: Carlos prossegue, tentando identificar o

concorrente que está competindo com ele. "Diga-me Pedro, você tem outros profissionais competindo comigo? Pedro afirma que sim. E após várias sondagens, Carlos decide fazer a última pergunta ao Pedro: "Pedro, posso lhe mostrar o que você não terá ao optar por outro Profissional e o que o seu condomínio poderá ganhar com os nossos serviços”?



Então, mostre o outro lado da moeda e tente fechar o acordo: "Se o seu

condomínio contratar outro profissional, vocês não terão um Síndico Profissional chancelado por uma instituição de renome (mostra o certificado) e treinado formalmente para desenvolver projetos que darão ao Condomínio resultados positivos no balancete. Vocês não terão o treinamento periódico de zelador. Veja bem, o nosso concorrente tem um preço mais baixo, mas com todos esses benefícios que oferecemos o barato sairá mais caro no fim do ano. Posso lhe propor uma coisa? Sim, diz Pedro. Que tal fecharmos um contrato de experiência?Se nós apresentarmos um bom desempenho, a gente o prorroga, caso contrário o cancelamos imediatamente. Você está de acordo?

E silêncio. Não fale mais nada antes que ele responda à sua pergunta. Este é um dos segredos da venda consultiva: tente fechar a venda e aguarde a resposta!

Se Pedro contratará Carlos nunca se saberá. Mas uma certeza se tem: esse Profissional estará melhor preparado para enfrentar objeções que qualquer outro.

Ser diferente, romper com o tradicional e surpreender o cliente, controlando a emoção, é tudo quanto se precisa!

Que tal relembrar? 1.

Primeiro, reconheça o ponto de vista do outro;

Depois, diga isso a ele;

Descubra o que o outro pensa;

Então, mostre o outro lado da moeda e tente fechar o acordo.

Regularmente, coordena-se um curso para Síndicos Profissionais. É um evento prático e com uma metodologia bastante inovadora: a parte teórica é pela web e a etapa prática totalmente presencial. A quantidade de participantes é limitada para facilitar o aprendizado e a interatividade. São exercícios, simulações sobre negociações, comentários contributivos, estudo de cases e vários filmes ilustrativos sobre diversos temas. São momentos de completa descontração. O participante se diverte aprendendo. Ao final, cada um conclui um projeto de prática aplicável que servirá de base para a confecção do plano de negócios junto ao SEBRAE e CAIXA ECONÔMICA. Lembrase de que o Conselho Regional de Administradores pactuou uma parceria com a Caixa Econômica Federal no sentido de viabilizar financiamento a juros convidativos sem embaraços.

Com essas competências, o participante estará apto a competir no mercado e terá boas chances de fechar bons contratos. Pois bem, se você estiver inclinado a ganhar dinheiro, profissionalmente, como Síndico Profissional, dirija-se ao endereço www.escoladesindicos.com.br e informe-se sobre o CURSO PARA SÍNDICOS PROFISSIONAIS chancelado pelo CRA – Conselho Regional de Administradores.

Participando do curso você se beneficia com:

1.º Conhecimentos adquiridos; 2.º Certificado chancelado pelo Conselho de Administradores; 3.º Espaço publicitário gratuito por tempo determinado; 4.º Indicação da Escola de Síndicos para conquistar novos clientes; 5.º Aprenderá como montar o seu negócio de Síndico Profissional; 6.º Aprenderá técnicas de vendas de como vender o seu trabalho; 7.º Saberá como implementar projetos de melhoria em condomínios.

Margem de contribuição: o segredo

Margem de Contribuição é o valor bruto sobre as receitas da empresa. Esta margem significa o quanto sobra das vendas para que a empresa possa pagar suas despesas fixas e gerar lucro. A grande pergunta é: quanto sobra para a empresa pagar os custos fixos e ter lucro depois do pagamento dos impostos, contribuições, despesas e custos (variáveis) existentes a partir de cada venda realizada? É essa sobra que consideramos como sendo a Margem de Contribuição. Se o profissional acompanhar mensalmente esta sobra, ele poderá, com mais, certeza saber se ele disporá de recursos para pagar os seus custos fixos, pois estes ele os conhece. Margem de Contribuição = Valor das Vendas – (Custos Variáveis + Despesas Variáveis) Margem é a diferença entre o Preço dos Serviços e os Valores dos Custos e das Despesas específicas destas Venda. Contribuição representa em quanto o valor das vendas contribui para o pagamento das Despesas Fixas e também para gerar Lucro.

Imagine os investimentos (aquisição de móveis, utensílios, internet, computador, impressora,etc) que serão cnecessários para atender a demanda dos seus clientes. Depois, preveja o que aquelas despesas indispensáveis par manter o seu negócio funcionando (telefone, água, luz, secretária, mala direta, catálogos, alugueis, etc). A partir destas despesas elabore o demonstrativo de lucros e perdas mensal por 12 meses, con-

siderando as perdas de clientes (diminuição da receita). Quanto mais minucioso melhor para você gerenciar o seu negócio.

Demonstrativo de resultado mensal (Simulação)

Item

Contas

Valor R$

RECEITA BRUTA DE VENDAS

SERVIÇOS DE GESTÃO DE CONDOMÍNIOS

6.000,00

CUSTOS VARIÁVEIS

ISSQN

300,00

IMPOSTOS

369,00

6,15

DESPESAS COM VENDAS

700,00

11,66

TOTAL DOS CUSTOS VARIÁVIES

1.379,00

22,98

MARGEM DE CONTRIBUIÇÃO (1-7)

4.621,00

22,98

PRÓ LABORE

1.998,00

CUSTO FIXO

800,00

13,33

LUCRO OPERACIONAL (8-9-10)

1.823,00

30,38

IMPOSTO DE RENDA (LUCRO REAL 25%S. LO)

455,75

7,60

LUCRO LÍQUIDO

1.367,29

22,79

ISSQN: Esta alíquota varia conforme o município. Porto alegre é 5% PIS: 0,65% COFINS: 3% CSLL: 1% IRF: 1,5% TOTAL: 4,65% DESPESAS DE VENDAS: combustível, telefone, catálogos, CUSTO FIXO: Aluguel de sala, água, luz, materiais de escritórios e outros. Na elaboração do seu demonstrativo de resultados, considerar que, nos primeiros meses de atividade a receita tende a zero, posteriormente de acordo com a execução das estratégias de marketing estes valores tendem a aumentar.

Capítulo 4 A magia da gestão nos condomínios edilícios Eficiência é fazer as coisas bem feitas. Eficácia é fazer as coisas certas. Peter Drucker

Gestão é sinônimo de administração, no entanto é um termo mais amplo e, modernamente, mais enriquecedor. O gestor concentra sua administração em construir, executar, acompanhar e controlar projetos e em identificar e gerir processos organizacionais.

O que é gestão?

Sim, esta palavra sempre despertou interesse e tem sido muito pronunciada ultimamente. Será um modismo ou um comportamento gerencial típico dos modernos administradores. Veja-se:

Adequando o conceito de gestão à prática da administração dos condomínios, gestão é: Gerenciar recursos materiais, financeiros e humanos a partir do processo de planejamento, envolvendo o conselho e terceirizados, contemplando as necessidades sociais, para definir o que deve ser feito para uma boa convivência social.

A gestão condominial é realizada por três organismos principais e indispensáveis, regidos por Lei: o Síndico, o Conselho Consultivo e a Assembléia Geral. Também participam da Gestão do Condomínio outros órgãos, secundários, porém não menos importantes: o Subsíndico, o Conselho Fiscal, a Comissão de Obras. Cada vez mais, o síndico é responsabilizado por administrar recursos e gerir o orçamento do seu condomínio. O modelo pró-ativo de gestão está prevalecendo e ocu-

pando espaços mediante métodos modernos de administrar edifícios. Os síndicos do passado estão dando lugar às pessoas mais preparadas e pouco amadoras. De velho rabugento, o síndico passou a ser um gestor condominial, visto que, para administrar um condomínio, ele se utiliza de várias técnicas de gestão. A liderança é o que mais conta pontos na função. Administrar conflitos e liderar pela experiência é privilégio de indivíduos maduros e bem vividos. Um egresso de universidade, muito embora inteligente e atualizado, não seria tão competente para administrar contrariedades e idéias ambíguas. Os jovens teriam mais desvantagens que vantagens para se dedicarem a essa função. Além da falta de tempo e da tradicional impaciência, não lhe permitiriam mais que poucos momentos na função. Na organização empresarial, quem não se compromete com as questões dos interesses da empresa pode ser afastado de suas funções ou, até mesmo, da organização, sumariamente. Na gestão condominial, pela natureza da sua formação e da sua constituição, não ocorrem demissões por incompetência, sobretudo com relação ao trabalho do Síndico. Primeiro, porque se trata de uma função nada atrativa. Além de não remunerada, o Síndico está sob questionamento constante, tanto sobre sua eficácia quanto sobre sua reputação. Segundo, como se trata de função pouco desejada, os condôminos a festejam quando um candidato é eleito e nenhuma penalidade acontece aos desavisados.

Paga-se caro pelo condomínio

Uma das razões dos altos valores das taxas dos condomínios brasileiros é a falta de conhecimento dos síndicos sobre as mais diversas competências, as quais, aparentemente, não são objeto de maior interesse dos síndicos em conhecê-las melhor. São competências muito próximas à ciência da Administração, pois ao administrador cabe administrar. Infelizmente, o Brasil nunca foi bem administrado. Sempre fomos administrados por profissionais de outras áreas, desde nossas empresas até o governo. Até recentemente, tínhamos somente quatro cursos de pós-graduação em administração, um absurdo! De 1832 a 1964 a profissão mais freqüente no Brasil era a de advogado, e foi essa a profissão que exerceu a maior influência no país, tanto que nos deu a maioria de nossos presidentes até 1964. A revolução de 1964 acabou com a era do advogado e a legalidade, e tivemos a era do economista, que perdura até hoje. Nos próximos dez anos isso lentamente mudará. O Brasil já tem 2.300 cursos de administração,

contra 350 em 1994. Estamos logo depois dos Estados Unidos e da Índia. Administração já é hoje a profissão mais freqüente deste país, com 18% dos formandos. Antes, nossos gênios escolhiam medicina, direito e engenharia. Agora escolhem medicina, administração e direito, nessa ordem. O que o aumento da participação dos administradores na gestão das empresas significará para o Brasil? Uma nova era muito promissora. Finalmente seremos administrados por profissionais, e não por amadores. Daqui para a frente, 75% das empresas não quebrarão nos primeiros quatro anos de vida, e nossos investimentos gerarão empregos, e não falências. Stephen Kanitz é administrador por Harvard. (Revista Veja. Editora Abril, edição 1886, ano 38, n.º 1, 5 de janeiro de 2005, página 21.)

Diante desse contexto, assistem-se aos condomínios sendo administrados por médicos, engenheiros, advogados, filósofos e outros profissionais competentes em suas áreas, mas sem a formação para gerir os interesses de uma organização condominial, com CNPJ, análise de balancetes, aplicações de leis específicas, manejo de conflitos, exercício da liderança, planejamento orçamentário, gestão de energias e outras competências que habitualmente brotam a partir de uma organização empresarial.

No passado era pior Era comum, há pouco tempo, ver síndicos oportunistas e antiéticos, sem o mínimo preparo e caráter para desempenhar tal função. Em vista disso, os atuais gestores herdaram o estigma da falta de ética deixado pelos síndicos do passado, quando a informática ainda não podia contribuir para o controle dos processos contábeis. Atualmente, os mal-intencionados estão caindo fora, ou sendo afastados por condôminos mais bem informados. Atualmente, a administração de um condomínio está mais socializada e mais democrática, pois seus gestores evitam tomar decisões importantes sozinhos, eles as compartilham com o seu Conselho. Assim, a clareza e a seriedade ficam mais evidentes. Os Síndicos do passado eram mais desinformados. Hoje, há a Internet que possibilita aos condôminos assistirem a evolução dos gastos diários em tempo real. Quaquer dúvida a respeito de uma despesa suspeita, na hora, ele pode, por telefone, solicitar esclarecimentos sobre ela. Todos dispõem das mesmas fontes de informações e espera-se que a maioria dos Síndicos saiba transitar pela tecnologia, pelo menos quanto ao enviar um e-mail, ou

navegar na Internet. É o mínimo que se admite para quem se propõe a se comunicar intensamente nos dias de hoje. Alguns dirão: “Ah! Eu não tenho nem computador e ninguém reclamou até hoje!” Ele acertou: até hoje. A maioria dos condôminos está ávida por melhores resultados em seus respectivos condomínios. Poucos desejam eternizar um Síndico incompetente. Se não se encontrar uma solução no condomínio, fatalmente se encontrará fora dele, pois os Síndicos Profissionais aí estão para contribuírem com uma administração profissional de alto nível. Essa solução se tornará,em um futuro bem próximo, a saída honrosa para muitos Condomínios.

Competências (perfil) recomendadas do Síndico

Para desempenhar a função de Síndico, é recomendável possuir um certo elenco de competências pessoais como:

- Atitudes de liderança para assumir responsabilidades; - Ter senso do coletivo; - Espírito empreendedor para tocar projetos e processos condominiais; - Iniciativa para tomar decisões; - Pró-atividade para se antecipar aos problemas; - Dinamismo para não deixar nada para trás; - Resiliência para reagir positivamente mediante as mudanças constantes; - Experiência em gestão de pessoas; - Tempo para se dedicar às questões importantes do condomínio; - Capacidade para lidar com conflitos; - Habilidade na comunicação (clareza, objetividade, saber ouvir); - Capacidade para atuar em equipe (empatia, flexibilidade); - Conhecimentos de microinformática; - Visão sistêmica para identificar os processos mais críticos; - Senso crítico para identificar demandas necessárias; - Disposição para adquirir novos conhecimentos;

- Capacidade de análise e tomada de decisões; - Capacidade de negociação para obter vantagens nas grandes aquisições; - Atitudes éticas.

Importância do Síndico

Poucas pessoas, no condomínio, sabem avaliar a responsabilidade e a extensão do cargo de síndico. A tarefa exige várias competências, mas as Ciências da Administração coordenam os saberes e as decisões para que o condomínio seja administrado com eficácia. Um dos desafios é lidar com as pessoas, seus impulsos, emoções, valores, costumes, hábitos, crenças e falta de interesse, além daqueles que visam a obter vantagens pessoais. O que causa mais preocupação e descontentamento ao sindico é a pouca participação dos moradores na vida do condomínio. Isso fica claro pela pouca presença às Assembléias que, em média, não ultrapassa 15% dos moradores. Por quê? Talvez pela falta da consciência do coletivo. Em relação à coisa pública é o mesmo: as pichações, os bancos de praças quebrados, cabines telefônicas depredadas, condutores elétricos roubados, enfim, o que público é do governo. É como se o governo fosse uma instituição particular e que nenhuma relação tivesse com o povo. Pois, no condomínio, talvez a relação seja a mesma. Outro dia assistiu-se a uma cena típica da falta de consciência do coletivo. O Síndico havia lacrado uma torneira da pracinha por abuso do uso de água pelas crianças. Uma das mães, ao ser questionada pelos filhos esbanjadores sobre o impedimento da tal torneira, a mãe, em tom sarcástico, se dirigiu aos filhos dizendo: “Não se pode usar mais água aqui, no condomínio”! Isso significa que não só a geração dessas crianças está equivocada, mas seus pais igualmente e devem sofrer uma reeducação social. É claro, a maioria não retrata essa realidade felizmente. Mas essa minoria ativista age perversamente na defesa de seus princípios ainda distorcidos. Não se está querendo reformar o mundo, mas contribuir para que haja mais paz nos condomínios e, sobretudo, mais sensatez no que diz respeito à propriedade do coletivo: como é de todos, não é meu.

Autogestão

Há muitos condomínios que dispensam o auxílio de uma Administradora. Esses condomínios são denominados Autogestão. No entanto, a dispensa do Síndico a Lei não prevê.

Planejamento é essencial A figura 1 demonstra claramente as duas variáveis fundamentais de um planejamento: mudanças e o tempo em que essas mudanças acontecem. Segundo Sêneca, “quem não sabe aonde chegar, não chegará a lugar nenhum”. Esta questão será, posteriormente, abordada com maior profundidade.

Figura 1

Projetos e Processos

Cada vez mais, os condomínios têm organizado seu modelo de gestão a partir de projetos e processos. Considera-se projeto toda ação temporal que visa a atingir um

objetivo, gerando um determinado produto ou resultado. São ações das mais variadas: projetos ambientais em parceria com biólogos; de melhorias no jardim, de gestão de energias ambientais, de instalação de interfones, enfim, todos orientados por uma metodologia simples, mas eficaz, que visam aos benefícios para o condomínio. O Controle de Projetos

Figura 2 é realizado por meio de um simples documento que é preenchido pelo síndico, onde constam os seis principais elementos de um projeto. 1.º Objetivo O objetivo do projeto é o resultado que se pretende obter com a ação: uma escada, uma nova piscina, novos interfones, entre tantos. 2.º Data início-término São as datas que foram definidas para ser iniciado e finalizado o projeto. Essas datas são fixadas pelo síndico, conselho ou, até mesmo, a partir da assembléia, quando o projeto for significativamente valoroso ou consideravelmente importante para o condomínio.

3.º Fornecedores Os participantes do projeto definem o que fazer, e o síndico busca a quantidade de propostas necessárias. Essas propostas são analisadas e são definidos os fornecedores. Pois, muitas vezes, uma obra depende de mais de um fornecedor. 4.º Recursos Após definir quem realizará o projeto, é definido o dia em que haverá a sua negociação. Essa etapa cabe, via de regra, ao síndico realizá-la. Uma vez determinado o preço e as condições de pagamento, o custo do projeto é colocado no seu formulário.

Figura 3 5.º Períodos controles

São as datas que foram determinadas para que ocorram as reuniões de controle do projeto e para que seja resolvido algum problema existente: como está indo a obra? Finaliza-se no prazo? O custo continua o mesmo? Está havendo algum impedimento? 6.º Aprovação Todo projeto exige aprovação de alguma instância do Condomínio: síndico, conselho ou assembléia. Nesse espaço, é informado sobre quem aprovou o projeto em pauta e a data dessa aprovação. Deve ser um documento breve, sem burocracia e sem muitos detalhes. Após a aprovação, o projeto é iniciado. Finalizado o projeto, esse documento é arquivado em uma pasta destinada para tal finalidade. De modo que, ao final do mandato, o síndico possa ter tais ações devidamente organizadas e prontas para se-

rem apresentadas na prestação de contas de sua gestão. O formulário somente é preenchido quando o síndico tiver obtido todas as informações. Como se viu, o síndico gerencia tanto atividades freqüentes (processos) quanto atividades eventuais e temporais (projetos). Supervisionar a atividade do zelador não é um projeto, e sim um processo. Processo é contínuo. Faz parte do dia a dia. Construir a piscina é um projeto. Projeto é eventual. O síndico é o gestor tanto dos projetos quanto dos processos condominiais. Portanto, o síndico administra inúmeras atividades que são críticas para o equilíbrio de contas e boa convivência social. O resultado final positivo desses processos de trabalho depende diretamente do Síndico. Essa metodologia de gerenciamento de processos pode tratar desde o simples arquivamento da documentação do condomínio, passando pela melhoria contínua do Planejamento Condominial.

Projetos Modernamente, para atender as necessidades de um condomínio, o síndico constrói sua administração a partir de projetos. A seguir, lembrar-se-ão de alguns deles:

Projeto de Proteção Contra Incêndios – Um simples sinistro poderá ser fatal quando o prédio não está preparado para tais acontecimentos. São corrimões inapropriados para as horas de pânico, escadas propensas a acidentes constantes, corredores perigosos quando falta energia. Enfim, tudo conspirando para ocorrerem verdadeiros dramas nesses locais. Para essa adequação, o Síndico pode contar com a ajuda de Engenheiros/Arquitetos especializados na matéria.

Projetos de Segurança – Diariamente, são noticiados vários casos de invasões criminosas em condomínios. Constantemente, adultos e crianças têm sido vítimas de marginais que burlam a segurança dos prédios. Mas, para a execução deste projeto, o Síndico deve contar com a ajuda de um Engenheiro Especialista em Segurança.

Projeto de Valorização – A contratação de um serviço de pintura geral, a construção de uma piscina ou, até mesmo, uma reforma nos elevadores, são projetos que exigem do Síndico uma preparação formal para conseguir o êxito desejado.

Projeto Inadimplência – O que mais dificulta a gestão de um condomínio é a falta de recursos financeiros para a realização de projetos e manutenção dos processos do condomínio. Para obter esses recursos, muitos Administradores recorrem ao clássico projeto de conseguir dinheiro dos inadimplentes, haja vista os novos instrumentos legais para a cobrança de inadimplentes que entraram em vigor desde junho de 2006 com a Lei 11.232/2005, que modificou o Código de Processo Civil.

Projetos Ambientais – Instalação de cisternas para recolhimento da água da chuva tratada para regar jardins. É claro que tais projetos devem ser também analisados por um profissional engenheiro da sua viabilidade financeira e técnica. Há projetos que atingem uma economia de consumo d’água na ordem de 6%, dependendo do tamanho da área a ser regada, talvez seja um bom projeto de redução de consumo d’água. Venda do lixo seco. Este projeto exige uma organização detalhada e programas de sensibilidade dos moradores. Há profissionais Biólogos que se dedicam a essas ações com alta produtividade sem nenhum envolvimento do Síndico. Venda de óleo de cozinha que é jogado fora. Instalação de acumuladores de energia solar. O aquecimento de piscinas se dá por um coletor solar separado. O coletor é instalado à volta da piscina como uma grade. O próprio coletor pode ser muito simples, consistindo de uma folha pintada de negro, encerrada em plástico. A água da piscina é alimentada ao coletor por uma bomba, podendo ser a mesma bomba do filtro e, então, passa pela frente e pela traseira da chapa antes de voltar à piscina. Uma superfície aproximadamente igual à da piscina, no coletor, é preciso para elevar a temperatura da água de 1o C, assim como aquecimento de ambientes internos de apartamentos. Instalação de dutos para óleos de cozinha. Há condomínios onde as lixeiras antigas foram desativadas. Esse local poderá ser aproveitado para render receita para o

condomínio, instalando dutos onde o óleo de cozinha poderá ser descartado. Isto exige parceria com Engenheiro especializado nesse tipo de obra. 6. Projeto consumo de água – Esta despesa incide muitas vezes em torno de 19% entre as demais despesas do condomínio. Qualquer iniciativa que se faça sobre conscientização do consumo de água reflete positivamente na taxa mensal do condomínio. No caso, verificar possíveis vazamentos, acompanhar o consumo mensal em ml, solicitar aos condôminos reparos urgentes nos problemas das respectivas unidades, principalmente das descargas, não deixar o faxineiro fazer da mangueira uma vassoura, evitar lavagens de pisos nas áreas comuns e garagens em dias chuvosos. Lavagem das caixas d’água, no mínimo, de seis em seis meses. São essenciais a manutenção e limpeza periódica da caixa d'água e respectivos encanamentos; uma vez que, com o correr do tempo, acumula lama e outras impurezas que provocam o surgimento de vermes e bactérias, ocasionando doenças. 7. Projeto consumo de energia – Excesso de consumo de energia é outro desperdício que, em muitos condomínios, atinge cifras exageradas. Se o síndico elaborar um projeto bem feito, conseguirá diminuir em até 10% do consumo habitual do condomínio. Portanto, acompanhar o consumo mensal em quilowatts, manter acesas somente as luzes necessárias, especialmente nas garagens. Se o prédio não tiver, instalar minuteiras nas escadas. Estabelecer horário para iluminação das quadras esportivas, salões de jogos, entre outros locais. Usar o tipo adequado de lâmpada e, jamais, permitir que os jardins e halls sociais fiquem excessivamente escuros, pois pode prejudicar a segurança do prédio. 8. Projeto de valorização do condomínio – São projetos, por menores que representem em investimentos, valorizam o condomínio: um novo portão, um pequeno acesso para deficientes físicos, remodelação de calçada, instalação de interfones (por meio dos quais os moradores se comunicam entre si), pintura de fachada, instalação de janelas de PVC (custo do proprietário), instalação de protetores de ar condicionado, en-

fim, há vários projetos de valorização que pode ser coordenados pelo síndico com sucesso. Os maiores gastos do condomínio estão centrados nesse item, portanto os síndicos precisam ter muita atenção; pois, além dos recursos envolvidos, existe a grande responsabilidade que poderá acarretar ações na justiça. Uma vez concluído um projeto, é recomendável publicá-lo aos moradores para que eles se lembrem deles na hora em que desejam negociar seu imóvel.

Objetivos para projetos

Para o Síndico não enfrentar problemas de início, o estabelecimento de objetivos torna-se imprescindível. Sem um objetivo determinado, não existe razão para a elaboração de um projeto. Sendo que, para se determinar um objetivo, a primeira coisa a fazer é conversar com os demais moradores, analisar o balancete e, até mesmo, elaborar uma pesquisa de prioridades. O Síndico lida tanto com objetivos quantitativos quanto qualitativos na elaboração de seus projetos. Melhora do atendimento pessoal dos funcionários do Condomínio é um objetivo qualitativo. Enquanto que diminuir em 10% da taxa de inadimplência até 31/12 é um objetivo quantitativo.

Seguem alguns exemplos de objetivos para projetos:

Estes indicadores assumem diferentes valores e características. Aqui vão alguns exemplos que podem contribuir para que você se inspire e crie seus próprios valores. a) Taxa de inadimplência de, no máximo, 12%; b) Manter, mensalmente, um fundo de reserva sempre superior a R$ 2.000,00; c) Manter, trimestralmente, a média das despesas ordinárias abaixo de R$ 50.000,00; d) Manter a conta de luz em um valor médio trimestral de R$ 2.000,00; e) Manter a conta d’água abaixo de R$ 1.000,00 mensais.

Fundamentos de um processo de mudança

Esses elementos, uma vez integrados pelo Síndico, o Condomínio estará sempre em mudanças e vigorarão inovações que somente resultarão em uma melhor qualidade de vida e, sem os quais, haverá o seguinte contexto, segundo o diagrama de Tom Carter:

Sem visão para administrar um condomínio, o Síndico só poderá semear confusão. Sem valores, ele estará em um mar de corrupção. Sem planejamento, o condomínio velejará por mares difusos. Sem recursos, o Síndico experimentará frustração. Sem competência, só haverá fadiga. Sem motivação, ele estará rodeado por indivíduos lentos e apáticos. Sem dar ou receber feedback, o gestor não terá autocrítica e estará sempre na dúvida.

Figura 4

Além dos projetos a serem realizados sob sua administração, o Síndico deve ter uma consciência clara dos processos do seu condomínio; pois, sem processos, não haverá gestão. Basicamente, o Síndico se envolve com aproximadamente oito processos:

1. COMUNICAÇÃO A comunicação é um processo essencial que muitos não consideram e cometem equívocos desastrosos. Certa vez, no próprio condomínio, presenciou-se uma primária falta de comunicação entre o Síndico Profissional e o seu Conselho. Na ansiedade de querer fazer as coisas celeremente, o Síndico entendia que o portão que deveria ser trocado era o da garagem. Rapidamente, tomou as providências e, em vez de trocar o portão de pessoas que estava comprometendo o visual do prédio, o homem providenciara a troca do portão da garagem. Foram R$ 1.400,00 jogados no lixo! Tudo por falta de pedir confirmação oral ou por escrito sobre qual portão estava o conselho se referindo. Ao contrário, inferiu que fosse o da garagem e se deu mal. Outro caso digno de registro em outro Condomínio foi quando o Conselho mudou os horários dos funcionários do Condomínio. Em vez de comunicar a todos por circular, o Síndico comunicou a alguns moradores mais próximos ao seu apartamento e deixou de avisar aos demais. A maioria estranhou a ausência de certos funcionários e começaram a questionar o Síndico sobre o paradeiro daquelas pessoas. Outro exemplo de falha no processo de comunicação foi quando um Conselheiro, comprometido em ser testemunha ocular fundamental para a defesa do condomínio, não confirmou o horário da audiência e chegou 60 minutos atrasado, quando já se tinha extinguido o prazo para a chamada de testemunhas. Resultado: o Condomínio foi condenado! Lição: 

Ao comunicar algo importante, pergunte se o receptor entendeu a mensagem. Exemplo: ...”às 15 horas lá no Fórum, ok? É importante você estar lá pontualmente. A que horas eu te disse”?;



Ao receber uma mensagem importante, repita ao emissor, em forma de pergunta, se é aquilo que foi dito. Exemplo: ...”espera um pouco, você disse às 15 horas de amanhã”?

Figura 5 2. ADMISSÃO O processo de admissão de funcionários deve ser bem conduzido. Procure informações sobre o contexto antes de tomar qualquer decisão. Comunique-se com pessoas que dominam o processo e questione sobre como funciona. Exemplo: havia um zelador terceirizado que já tinha cinco anos de serviços na empresa e trabalhava o mesmo tempo neste Condomínio. Como a terceirizada foi afastada, o Condomínio propôs que o zelador continuasse trabalhando com eles. Pois, já que o mesmo seria pela terceirizada demitido e se tratava de uma pessoa de confiança, não havia motivo para receber um zelador desconhecido. Ele recomeçaria trinta dias após o seu afastamento, ganharia o seu fundo de garantia e tudo voltaria ao normal após esse tempo. Pois bem, assim o fizeram. Noventa dias depois, uma moradora, tida como louca por todos, acusou-o de ladrão. O homem ficou indignado pela injustiça cometida e revidou com palavras fortes à moradora. O Sindico, para evitar mais confusão, demitiu o homem. Indignado, ele foi à Justiça do Trabalho e pediu indenizações de horas extras referente ao período de cinco anos passados, não solicitado à terceirizada. Resultado: ganhou a causa do

Condomínio. Tudo porque o Síndico não se comunicou com a Administradora, pedindo ajuda para confirmar por quantos dias o tal zelador deveria ter-se afastado para não caracterizar o período anterior como contínuo que, por Lei, seria de sessenta dias, e não de trinta dias.

3. RECRUTAMENTO O processo de recrutamento pressupõe sete fases: análise de currículo, troca de idéias com o conselho, coleta das referências por telefone, solicitação de folha corrida policial, entrevista e finalmente a admissão. Exemplo: certa vez, um Síndico, julgando que a folha policial não era necessária e que iria travar o processo mais ainda, passou por cima desta fase. Resultado: descobriu-se que o homem admitido era quem roubava os talheres da área de lazer do prédio e que já tinha passagem pela polícia.

4. EXECUÇÃO, AVALIAÇÃO E CONTROLE. Em havendo falha neste processo, comprometem-se todos os resultados projetados. Exemplo: certa vez, um Síndico elaborou um belo Planejamento Orçamentário do Condomínio; mas, a partir de seis meses após, não analisou o planejamento para contrair certos investimentos. No oitavo mês de sua gestão, foi resolvido o afastamento da Administradora atual. Na ocasião, por surpresa, o condomínio estava com um saldo devedor o que impediu a mudança de Administradora. Por falta de AVALIAÇÃO sistemática no orçamento e no balancete, a situação estava crítica. 5. MANUTENÇÃO Logo, ao assumir uma gestão, recomenda-se ao Síndico identificar todos os processos de manutenção constantes no condomínio. Negligenciando qualquer um deles, será problema na certa. Exemplo: outro dia um Síndico, mal informado sobre a necessidade de emissão de uma ART – Anotação de Responsabilidade Técnica – junto ao CREA, concluiu o processo de manutenção das caixas d’água. Resultado: mediante denúncia, o Condomínio foi notificado. O Síndico adoeceu e foi eleito um novo para o cargo. O processo foi perdido e o controle também. Re-

sultado: passado o prazo para a segunda defesa, o condomínio foi multado em mais de R$ 3.800,00. 6. PLANEJAMENTO 7. HIGIENIZAÇÃO 8. COBRANÇA No entanto, estes processos não se encerram por ai. A partir de cada um deles, derivam-se subprocessos que vão formar nova cadeia de atuação. Por exemplo: no processo de comunicação, há a comunicação oral e a escrita que se dividem em: reuniões do conselho, assembléias, reuniões com os funcionários, ou outros. A partir do processo de higienização, ocorrem a higienização das caixas d’água, das dependências do prédio, das caixas de lixos, entre tantas. Dependendo do condomínio, essas derivações se estendem com mais complexidade, tais como processo de manutenção corretivo e eventual dos elevadores, da piscina, das antenas parabólicas, dos extintores, entre muitos.

Os proprietários, em sua

maioria, optaram por investir em um imóvel, deixando de lado outros desejos não menos importantes. Logo seria incongruente não zelar pelo seu patrimônio. Uma palestra contém algumas orientações que ajudam um simples condômino a entender a importância de ser participativo e a encarar com mais compreensão o trabalho do síndico. Se, algum dia, alguém for “mordido pelo bichinho da liderança”, essas informações, quem sabe, poderão ajudar a se tornar um síndico eficaz ou, até mesmo, um Síndico Profissional. Talvez seja a hora de mudar este paradigma social. Os condomínios precisam ser melhores administrados, e o exercício da civilidade, em um condomínio, ajuda a desenvolver o espírito de colaboração e cooperação entre essas comunidades. Sendo assim, todos estarão dando um passo importante na trajetória do conhecimento do processo de gestão em condomínios.

Figura 6 A gestão pressupõe a existência de processos devidamente mapeados e organizados. No entanto, realizar o mapeamento dos processos condominiais pelo gestor, já é querer demais. Mas a descrição das tarefas de cada funcionário do condomínio é, no mínimo, indispensável. Afixar as tarefas fundamentais com os horários diários no painel de entrada, poderá ser útil, principalmente para os condôminos mais exigentes. E como os há! Eles se multiplicam em ambientes condominiais. No âmbito dos estudos de administração, sabe-e que o condomínio é uma organização. Sim, uma organização condominial, com CNPJ, estrutura organizacional, balancetes, contas, receitas e despesas e outros elementos que caracterizam uma verdadeira organização. Há até gestor responsável por gerir os recursos disponíveis. O gestor gerencia, conduz, determina, articula e representa os interesses da organização em quaisquer circunstâncias. Uma boa gestão condominial garante a funcionalidade e a continuidade das tarefas e da organização, bem como atende às expectativas dos condôminos garantindo o equilíbrio entre as despesas e receitas. Outra prática também usada pelos novos gestores de condomínios é a montagem do processo de hierarquia e cadeia de comando.

Linha de comunicação clara evita conflitos Muitos problemas de conflitos pessoais têm se resolvido por si, com a simples implantação de uma cadeia de comunicação clara e bem divulgada entre os condôminos.

Figura 7 Essa comunicação deverá ser realizada, preferencialmente, em Assembléia Geral e, depois, ratificada a todos os condôminos por circular. Sem ela, estará iminente a emergência de conflitos. Um exemplo bem marcante é o que se passou em um Condomínio. Certa vez, ocorreu uma séria discussão. Era uma vizinha que, aos gritos, discutia com uma funcionária dos serviços gerais que foi flagrada, segundo ela, sentada e fumando na hora em que deveria estar fazendo o seu serviço rotineiro. A moradora viu a tal funcionária naquela inatividade e logo se dirigiu a ela, diretamente, perguntando-lhe se não havia mais nada a fazer senão fumar àquela hora da manhã. Até então, nada de mais. Mas a maneira pela qual a moradora se dirigiu à criatura foi realmente fora de propósito. Aos gritos e fora de si, dizia-lhe que o dinheiro dela estava sendo jogado no lixo. Ora, o Síndico ouviu as interpelações à funcionária e logo se desenvolveu um bate-boca dos infernos. Para culminar, aproximaram-se mais cinco pessoas e começou o desentendimento geral. A anarquia se generalizou e, com ela, o extremo aconteceu: a vizinha e o Síndico começaram a trocar palavras comprometedoras, culminando com a chamada de autoridades policiais pelos demais moradores.

Diante dessa história, perguntou-se ao Síndico: ”Qual a origem do problema ocorrido?” O Síndico, meio sem jeito, confessou que ele tinha-se excedido. Sim! Mas a origem do problema não era, verdadeiramente, esse. Não seria a falta de uma orientação sobre a hierarquia vigente no condomínio? Um sistema de gestão na qual cada um soubesse o seu verdadeiro papel? Um sistema por meio do qual o Síndico pudesse administrar com tranqüilidade todos os processos sem ingerências.

Sistema de gestão Uma vez concluído o desenho do sistema de gestão a ser adotado, seria necessário comunicar a todos. Caso contrário, de nada adiantará tal medida. Uma apresentação formal em assembléia foi o procedimento adotado pela equipe de gestão desse condomínio. Uma particularidade interessante nesse caso foi a nomeação do presidente do conselho. A ele coube a tarefa de transmitir ao síndico as decisões tomadas a partir da reunião do conselho. Com isso, evitaram-se as desculpas de falta de tempo de transmitir ao síndico as decisões tomadas pelo conselho. O ganho, com isso, foi a agilidade. O sistema montado nesse condomínio permitiu perceber-se, nitidamente, que ao síndico foi delegada a totalidade das decisões de nível operacional. Isto é, tantos os fornecedores quanto os funcionários do condomínio se reportam a ele. Logo tanto os Síndicos proprietários quanto o Síndico Profissional têm suas respectivas delegações e a quem se comunicar sem causar mal-estares. Outro benefício desse sistema é que todas as reclamações devem ser lavradas tanto no livro de ocorrências quanto introduzidas na caixa de sugestões. É claro que, para as emergências, os porteiros atendem igualmente às reclamações dos condôminos. Por exemplo: certo condômino está sendo importunado pelo latido do cão do vizinho em plena madrugada de sábado. O porteiro não aguardará uma interpelação do síndico. Ele mesmo poderá interpelar o vizinho faltoso. Se, no condomínio, houver interfone que se comunique com o autor do ruído, ele pode intervir sem o consentimento do síndico. Também pudera: acordar a criatura pela madrugada será pedir demais!

Pode-se perceber, claramente, que o zelador se reporta diretamente ao síndico profissional. Os moradores não têm delegação para tal. Assim foi combinado para evitar a quebra da hierarquia, isto é, todos os condôminos se dirigirem ao zelador. Se isso ocorresse, fatalmente, seria um caos no condomínio e muitos conflitos poderiam advir daí. Essa ação organizada evitou muitos desentendimentos e dissabores de ambos os lados. O síndico pode gerenciar o condomínio com mais liberdade e tranqüilidade. Os condôminos entenderam que estavam responsabilizando o síndico para que ele resolvesse os problemas do condomínio.

Figura 8 A figura demonstra claramente o papel de cada componente do condomínio. Se conselho fiscal reporta-se à Assembléia Geral, significa que todas as decisões não delegadas ao conselho devem ser homologadas pela a assembléia. Decidiu-se também que a assembléia não interferiria nas decisões do conselho que, por sua vez, seria soberano aos demais elementos do condomínio.

O modelo apresentado na figura 3 representa a gestão composta de um síndico profissional e um conselho. Com esse modelo, fica bem claro que o gestor dos processos é o síndico profissional. No entanto, as decisões estratégicas cabem ao conselho analisá-las e decidir tomá-las. Por exemplo: um determinado edifício precisa ser pintado. A pintura atual está comprometendo a aparência do prédio. Muitos alegam que nessas condições nem se arriscariam a colocar seu apartamento à venda. Então, decidem pela pintura total. As cores são escolhidas por uma comissão e é chegada a hora de consultar preços. O sistema de gestão determina que os investimentos de grande vulto é tarefa do conselho, no entanto ao síndico cabe a tarefa de elaborar o projeto. Logo um sistema de gestão bem desenhado, em que os papéis de todos são claramente determinados e a hierarquia publicada e periodicamente lembrada, contribuirá para por “ordem na casa”, livrando o Síndico de surpresas desagradáveis.

Capítulo 5 Gestão da liderança em condomínios populosos Liderança sempre é um campo fértil para profundas especulações. Na sociedade brasileira, as pessoas são surpreendidas, muitas vezes, por indivíduos confundindo liderança com exaltação ao elogio. A maioria gostaria de ser líder. A minoria, seguidora. Parece que para muitos ser seguidor é estar em segundo plano. Ledo engano. É só uma questão perceptiva. Alguns pensadores afirmam que a liderança pode ser exercida por técnicas que, uma vez aplicadas, as pessoas conseguem realizações por meio de outras com fascínio. Há líderes ou comportamento de liderança? Há atividades que necessitam de líderes, ou situações que exigem certas atitudes com determinadas pessoas que as auxiliam melhor a alcançar seus objetivos? O Síndico deve ser um líder nato? Sem liderança, ele conseguirá vencer os desafios para os quais, confiando nele, seus vizinhos o conduziram ao cargo para decidir sobre os destinos do patrimônio de todos? Um Administrador eficaz, que não é líder, pode representar os interesses de um grupo de condôminos? Um médico de sucesso, líder em sua comunidade, faria uma boa gestão à testa da administração de um condomínio?

Liderança é o conjunto de características de um indivíduo ou se trata dos

resultados alcançados por um indivíduo em sua comunidade? Liderança é autoridade? Ser líder é ser chefe?

Logo essa temática que cresce em interesse em todos os segmentos da sociedade é que se tentará abordar. Um líder é líder sob diferentes vertentes e em qualquer espaço de atuação. Há um perfil específico de liderança para o setor social? É possível ser líder sem ser chefe? Líderes nascem prontos ou podem ser preparados? Como se molda um líder? Todos podem ser líderes? O tempo todo? Você também pode ser líder? Embora alguns pensadores insistam em relacionar a liderança a atributos, a qualificações ou ao “carisma”, os teóricos há muito passaram a priorizar as relações, e não a

pessoa, como o objeto de estudo da liderança. A liderança como o exercício de um papel, não necessariamente de uma autoridade formal. Seria sensato trilhar o caminho de “endeusar” o líder como uma pessoa predestinada a comandar? Segundo as novas tendências, desenvolver habilidades de liderança, habilitando indivíduos à prática de negociação, de comunicação, não significa que se esteja formando líderes, e sim preparando pessoas comuns a praticarem, com eficácia, técnicas de liderança.

Modelo de Liderança Situacional na prática

Diante desse contexto, recorre-se à teoria de Paul Hersey e Kenneth Blanchard, cientistas da área comportamental que se associaram ao estudo da liderança por muito tempo. O Modelo de Liderança Situacional de Hersey e Blanchard, é sem dúvida uma das mais conhecidas práticas que tem auxiliado muito os indivíduos em posições de liderança social. Esse modelo defende que o líder deve atuar segundo a situação. O citado modelo, uma vez dominado pelo Síndico, muito poderá contribuir para a o acolhimento de suas ideias pelo seu pessoal no condomínio. Para entender melhor o seu funcionamento, começa-se a discutir sobre as três variáveis por eles consideradas de vital importância a esse novo conceito de liderar: a complexidade da tarefa; o nível de capacitação do subordinado sobre esta tarefa e o decorrente comportamento do líder. Logo as duas primeiras variáveis nortearão o comportamento a ser adotado com o liderado. Ou seja, o subordinado será tratado diferentemente segundo a complexidade da tarefa e a capacitação que o subordinado possui para desempenhar esta tarefa. 

A complexidade da tarefa

Existem tarefas complexas que precisam ser cuidadosamente orientadas e controladas pelo líder, outras nem tanto. Desarmar artefatos explosivos em centros urbanos é uma tarefa complexa que exige grande orientação e apoio constante, tanto no treinamento quanto no desenvol-

vimento do aprendiz. Na medida em que o aprendiz vai conhecendo integralmente a sua tarefa, o líder vai arrefecendo a orientação sobre ele. Limpar as escadas de um prédio não requer uma orientação criteriosa. Já, na execução do conserto de um elevador, o seu líder precisa estar mais atento ao conhecimento do seu subordinado. Em se tratando de um Condomínio, a história se repete. Por exemplo: o Síndico terá que orientar o zelador diferentemente segundo o aprendizado dele. Nesse período, poderá ocorrer mudança no comportamento do Síndico, pois há zeladores experientes que sabem mais que os Síndicos em determinadas tarefas. Portanto, o nível de complexidade da tarefa é um dos fatores determinantes na comunicação entre o líder e seu liderado. 

O nível de capacitação do subordinado

Há pessoas com confiança, responsabilidade e eficazes no que fazem. Como também há indivíduos inseguros, irresponsáveis e não motivados pelo trabalho que fazem. Cabe ao síndico estar atento ao nível de capacitação de seus seguidores. Isso significa dizer que quanto mais baixo é a capacitação do seguidor sobre a tarefa, mais orientação ele precisa. A variável maturidade se relaciona diretamente com o nível de conhecimento da tarefa. O “recruta” sabe menos que o “soldado velho”. Logo o nível de maturidade do recruta é baixo, e do “soldado velho” é alto. Para identificar melhor a forma de agir com o seguidor, o líder observa até que ponto o seguidor é eficaz no que faz. Para melhor visualizar esse processo, os pesquisadores estratificaram a maturidade em quatro estágios:

Alta maturidade M1 ;

Moderada maturidade M2;

Moderada maturidade M3;

Baixa maturidade M4 .

Ao zelador com baixa maturidade sugere-se um relacionamento junto dele . Às pessoas com alta maturidade recomenda-se um relacionamento mais liberal. Logo, na medida em que a maturidade do outro aumenta, o síndico se afasta; pois, se junto dele, só o irritará e o deixará insatisfeito. Ao contrário, se seguidor com baixo nível de maturidade, o líder precisa estar mais junto dele. Logo tanto a complexidade da tarefa quanto o nível de maturidade do seguidor são fatores determinantes para o líder escolher o comportamento correto que deverá adotar em relação ao seu subordinado. 

O Comportamento do líder

Veja-se, agora, o que significa comportamento do líder. Já se viu que a forma de comunicação do líder com o subordinado depende diretamente da tarefa e da maturidade do subordinado. Logo essa forma de comunicação que o líder decide ter com o seu subordinado é denominada comportamento do líder.

Peter Drucker (1997) ressalta que, Em crise não há liderança partilhada, quando o barco está afundando o capitão não pode convocar uma reunião para ouvir as pessoas, tem de dar ordens. Esse é o segredo da liderança situacional: saber em que situações deve agir como chefe e em que situações atuar como parceiro. Para ele, “a tarefa do líder é desenvolver líderes”, pois toda empresa necessita deles, ainda que muitas negligenciem o seu desenvolvimento. 

Estilos de Comando

O que significa estilo? Segundo a teoria de Paul Hersey e Kenneth Blanchard, estilo é a forma de orientação que o líder decide adotar para fazer que o subordinado alcance os seus objetivos no trabalho.

Portanto, a maturidade e a tarefa determinam o estilo a ser adotado junto ao seguidor. Essa conclusão resultou na descoberta de quatro estilos diferentes de tratamento. Cada um deles com a sua função específica:

1. Determinar: adequado a pessoas com baixo nível de maturidade. Os subordinados não são aptos e não têm vontade de assumir responsabilidades. A função específica para esse caso é dar ordens e com pouca ênfase no relacionamento. É a típica situação do recruta em tempo de paz.

2. Orientar: este estilo compreende alto nível de comportamento orientado para a tarefa e para o relacionamento. Os subordinados mostram alguma vontade, mas não se sentem preparados para assumir responsabilidades. A função específica é estimular e mostrar como se faz a tarefa. A situação do soldado profissional sendo preparado para uma guerra iminente e já.

3. Apoiar: este estilo orienta-se, fortemente, para o relacionamento, mas com pouca ênfase na tarefa. Os subordinados são capazes, mas não estão dispostos a assumir responsabilidades. A necessidade de o líder dar o exemplo no front, e mostrar aos soldados como assumir a responsabilidade.

4. Delegar: este estilo consiste em dar pouca atenção tanto à tarefa quanto ao relacionamento. Os subordinados são capazes e querem assumir responsabilidades. A função específica é dar liberdade total ao seguidor para realizar a tarefa. É quando o líder diz aos soldados: “Muito bem, vocês sabem o que fazer, vamos logo acabar com eles! Eu os encontro naquela colina daqui a 30 minutos. Vamos acertar os relógios”.

Figura 9

Para maturidade baixa. Pessoas que não tem nem capacidade nem vontade de assumir a responsabilidade de fazer algo, não são seguras de si. Este estilo caracteriza-se pelo fato de o líder definir as funções e especificar o que as pessoas devem

Comandar

fazer: como, quando e onde devem executar várias tarefas. Como agir com ele? Fazer e mostrar como se faz. Por exemplo: “Acompanhe-me e veja como se tranqüiliza uma pessoa trancada em um elevador”.

Para maturidade entre baixa e moderada. Pessoas que não têm capacidade e sentem disposição para assumir responsabilidades, mas ainda não possuem as habilidades necessárias. A maior parte da direção a ser tomada neste estilo ainda é dada

Persu-

pelo líder. Como agir com ele? Convidar a participar.

adir

Por exemplo: “Venha comigo. Quero que você me ajude a tranqüilizar aquela pessoa trancada no elevador”. “Depois, eu vou chamar a assistência técnica logo” Para maturidade entre moderada e alta. As pessoas possuem capacidade, mas não estão dispostas a fazer o que o líder quer por não estarem seguras de si mesmas. O líder e o liderado participam juntos da tomada de decisão, sendo o papel prin-

cipal do líder facilitar a tarefa e a comunicação. Como agir com ele? Incentivar e estimular a fazer. Exemplo: “Enquanto eu chamo a assistência técnica eu sei que você é capaz de tranqüilizar aquela mulher no elevador. Por favor, vá lá agora e fique tranqüilo como sempre!” Para maturidade alta. As pessoas têm capacidade e disposição para assumir responsabilidades. São psicologicamente maduros, não necessitando de uma comuni-

Dele-

cação acima do normal ou de um comportamento de apoio. Como agir com ele? Demonstrar que ele fará tudo bem feito sem a menor

gar

ajuda de ninguém. Exemplo: “Enquanto você acalma a senhora presa no elevador eu vou chamar a assistência técnica logo e a gente se encontra lá depois”.

A liderança é uma conquista eminentemente pessoal. “Se você realizar as coisas certas da maneira certa”(Peter F. Drucker), você terá sucesso na realização dos seus planos. Finalmente, uma pergunta: o pai é líder de seu filho? Pois bem, segundo a Teoria da Liderança Situacional que se aprendeu, um pai poderá exercer técnicas de liderança com os seus filhos. Se isso se entendemos como liderar, a resposta é sim. Se entendido como sendo somente a aplicação de uma das técnicas aplicadas por líderes de sucesso, a resposta é não. Quando pequenos, é recomendável estar constantemente próximos aos filhos, pois todas as tarefas da vida que eles estão aprendendo são complexas. Quando os filhos estiverem ainda aprendendo o básico para viverem, o nível de maturidade deles ainda é baixo e subirá na medida em que a suas vivências crescerem. Experimente tentar sabatinar o seu filho adolescente sobre técnicas de Internet. No mínimo, você levará um safanão tipo: – Ô mãe, não seja chata!

Agora, convida-se você a realizar um exercício em dois momentos. Primeiro, você responderá a dez questões explorando um pouco a sua área cega. Depois, coloqueas em uma folha e obtenha tantas cópias quantas forem necessárias. Para saber mais sobre área cega, assista (em nosso site www.escoladesindicos.com.br) às partes 1, 2, 3 e 4 de um filme, clicando no ícone à direita da primeira página chamado“A Janela”. Orientações: 

Primeiro, responda sobre si mesmo e obtenha a sua nota.



Segundo, distribua as folhas do exercício entre os condôminos, e solicite responderem sobre você.



Cada resposta sim você deverá grifar a pergunta somar 1 ponto.



Se você não concordar com a afirmativa, não circule nada.



Some as perguntas grifadas e atribua a sua nota.



Ao final, compare à somatória de ambas as visões: a sua área cega, isto é, a visão dos condôminos. E a sua área oculta, ou seja, a visão de si mesmo. Reflexão

1) Os funcionários do condomínio gostam de executar o que você planeja? 2) Você percebe que eles desejam ajudá-lo e se sentem realizados com isso? 3) Seus funcionários executam a maioria das coisas que você deseja? 4) Todos os funcionários e você crêem nos mesmos princípios de trabalho? 5) Você transmite segurança, confiança, lealdade e faz com que as pessoas se sintam à vontade para falar a verdade? 6) Você é justo dentro do possível e toma decisões transparentes? 7) Você costuma dar exemplo no condomínio? (Se a garagem for exclusiva para uso de automóveis, não será você quem a usará para outros fins, como depósito de tralhas). 8) Você tem mais acertos que erros? 9) Você faz as pessoas seguirem na direção traçada e comunicada por você? 10) Você tem consciência que não consegue fazer tudo sozinho e não comanda pelo medo? Resultados: 

Sua área oculta:



Sua área cega:

Capítulo 6 Gestão de conflitos nos desentendimentos entre vizinhos “Se quisermos construir a paz, os meios que vamos usar para construí-la têm que estar em conformidade como objetivo que queremos”. Autor desconhecido. Como você maneja conflitos Todos nós temos nossas preferências em reagir diante de conflitos. A sua preferência qual é? Se você não estiver muito certo disso, poderá descobrir realizando um exercício simples idealizado por Kenneth Thomaz, um cientista comportamental da Universidade Pittsburgh. Logo o convido a completar uma auto-avaliação, com a qual você terá a oportunidade de identificar o seu estilo preferencial de manejar conflitos. Entre no site www.escoladesindicos.com.br e procure o ícone referente a conflitos. O preenchimento do cadastro é importante, pois mensalmente publica-se a tendência dominante dos que realizaram a auto-avaliação.

Modelo prático de comportamento de Thomas Neste contexto, lembra-se do modelo bidimensional de Kenneth Thomas, que coloca a sua crença nas palavras de Ghandi: “A regra de ouro da conduta é a tolerância mútua, porque nunca pensamos todos da mesma forma e sempre veremos só uma parte da verdade sob diferentes ângulos.”

Segundo Kenneth Thomas, há cinco condutas básicas de convivência social saudáveis: A primeira, caracteriza-se pelo afastamento voluntário dos problemas sociais, focando naqueles que, segundo crenças particulares, obter-se-ão maiores benefícios. Esse comportamento pode significar também um alheamento a uma situação ameaçadora

ou, até mesmo, um adiamento até que surja uma melhor oportunidade de se envolver integralmente. A segunda conduta é a busca pela satisfação constante das próprias inquietudes a custa de outras pessoas, defendendo os próprios direitos e defendendo a posição que se considera correta ou, simplesmente, focando na satisfação de querer ganhar. A terceira conduta é descuidar-se dos próprios interesses e fortalecer os interesses alheios. O professor Thomas insinua que poderia ser uma forma de obediência e concessão à opinião do outro. A quarta conduta é oposta à primeira, ou seja, é a pura satisfação de querer atuar integralmente com a outra pessoa ou com o grupo a que pertence. Essa conduta dirige o indivíduo para uma efetiva disposição de analisar profundamente uma questão cujo objetivo final é a participação. Finalmente, a quinta conduta de convivência social é aquela em que não se explora a questão tão profundamente como a conduta anterior, mas focando em um resultado que poderia ser definido com a concessão de alguns valores pessoais, em troca de alguns valores do outro. O professor Kenneth Thomas poderia estar certo em fundamentar as suas hipóteses e concluir a sua tese fazendo que se pense na própria convivência social. Na convivência diária da vida em Condomínios, onde qualquer que seja a conduta adotada poderá ser correta do ponto de vista de cada condômino. Dependerá da sua intenção oculta por seus interesses mais secretos e, talvez, bem escondida dentro do seu íntimo. Não há uma conduta certa ou errada, há, simplesmente, uma conduta dominante a partir das suas preferências, dos seus valores e princípios de relacionamento social consolidados ao logo da sua existência. No entanto, além da maturidade para administrar condomínios, o síndico é exigido, sobretudo, na maneira como ele convive socialmente com outras pessoas. Portanto, o binômio "maturidade & sociabilidade" são os temperos, igualmente, presentes nessa tarefa tão conhecida, mas tão pouco explorada no aspecto da gestão. O condomínio é, sem dúvida, o lugar onde a relação entre os condôminos e o Síndico é cotidiana e permanente, onde as reivindicações para que se atendam suas demandas e necessidades se tornam realidade, onde o representante ou autoridade vive mais nítida e intensamente a responsabilidade de atender de forma eficaz as reivindica-

ções; já que, se não for assim, sofrerá diretamente a irritação e o descontentamento pela ausência de respostas. Diante dos recursos cada vez menores para fazer frente à demanda condominial, há que usar todas as suas imaginação, criatividade e capacidade política para responder e realizar uma verdadeira “ação de governo” e não ser um simples administrador que, diante das limitações de recursos econômicos e materiais, encontra-se sem alternativa. Caso se considere que o condomínio é, por natureza, arena de conflitos e que a distribuição do poder nele nunca é estável, no sentido de que a diversidade existente gera tensões constantes, requer-se Síndicos que, além de bons gestores, sejam bons políticos, ou seja, com capacidade de conciliação e de negociação em condições de respeito, reconhecimento e tolerância dos diversos atores sociais, que encontrem mecanismos e formas de desenvolvimento e democratização, embora com poucos recursos econômicos. A principal tarefa dos Síndicos consiste em saber tomar decisões e administrar conflitos. Os tempos modernos que se vive obrigam os representantes populares a elevar suas capacidades e o seu nível de competência, pois as sociedades são cada vez mais heterogêneas, o nível de demandas sociais é maior em quantidade e qualidade. O bom administrador é aquele que atende tanto as demandas quanto aquele que está atendo às necessidades de todos os condôminos. Thomas, pesquisou durante quase dez anos as situações conflituosas e identificou cinco estilos básicos que as pessoas adotam para lidar com o conflito. Eles se baseiam em dois objetivos gerais quando se trata de lidar com os conflitos: 1. Buscar satisfazer os interesses PESSOAIS e 2. Buscar satisfazer os interesses dos OUTROS. Utilizando o modelo bidimensional de Thomas para cada uma dessas duas dimensões, há:

Figura 10 

Evasão

É não agressivo e não cooperador. É como evitar o conflito.

Evitar o conflito, retirar-se, negar sua existência ou, simplesmente, evitar o problema, postergando o momento de abordá-lo.

Se não se tratar o conflito, ele permanece e aumentam as possibilidades de sua escalada com condutas cada vez mais conflitantes. Entretanto, pode ocorrer o caso de que a escolha seja postergar a intervenção porque:

a) precisa-se ganhar tempo para analisar o assunto, adquirir informações ou obter assessoramento; b) existe tal grau de tensão no tratamento do conflito que é mais oportuno buscar um momento posterior para dar tempo para que se acalmem os ânimos; c) quando há limitações objetivas de tempo e de recursos para oferecer soluções.



Adaptação

Não agressivo e cooperador. É como acomodar a situação.

Quem adota este estilo nega seus próprios interesses para satisfazer os da outra parte. Essa atitude de ceder em favor do adversário pode ter várias motivações: a) quando os benefícios para o conjunto são maiores que as perdas; b) quando os problemas por não ceder trouxerem conseqüências graves para o conjunto; c) quando, cedendo, podem-se obter imediatamente resultados melhores a longo prazo; d) quando for necessário manter relações construtivas entre ambas as partes; e) quando uma das partes reconhece a validade das metas de seu oponente e adere desinteressadamente a elas; f) em assuntos muito importantes para uma parte, que não o são para a outra, ou que não provocam desvios significativos em relação aos objetivos propostos. 

Competição

É um estilo agressivo, não cooperador.

Este estilo é o oposto da acomodação. É uma estratégia motivada pelo poder, destinada a ganhar a qualquer preço quando se enfrenta uma situação de conflito. É um jogo de soma zero, no qual o benefício de uma parte se traduz em perda para a outra. No caso dos conflitos municipais, aos quais se tem referido, não se trata de conflitos puros, embora as partes tenham certos interesses comuns e complementares. A escolha desse método não é recomendável para uma estratégia para resolver produtivamente o conflito. Algumas circunstâncias especiais podem tornar conveniente considerá-lo, a saber:

a) quando se está diante de uma situação de emergência, “num beco sem saída”, e outros estilos foram experimentados e não funcionaram; b) quando há dificuldade no cumprimento de direitos, das normas institucionais ou das normas éticas, motivadas pelo bem comum. É um método de Ganhar-Perder, o qual, levado ao extremo, pode ocorrer uma situação de Perder-Perder. Ou seja, o nível de competição se polariza em posições de “se eu não ganhar, tu também não ganhas”. A disputa se torna tão rígida, que não é possível obter resultados. São enfatizados os pontos divergentes e se desconhece a legitimidade dos interesses do outro. Nesses casos, a intervenção de um terceiro com função de arbitragem ou de mediação pode ser útil para voltar a encaminhar a busca de uma solução para o conflito. 

Colaboração

É um estilo agressivo e cooperador.

A colaboração busca encontrar soluções para o conflito em que todos saem ganhando. É preciso encontrar soluções que satisfaçam as necessidades e os interesses de ambas as partes. Esta estratégia implica tanto entender por que se produz o conflito, quanto encontrar resultados que eliminem ou, pelo menos, minimizem as fontes da situação de conflito e sejam aceitáveis para ambos os contendores. É a busca de uma solução criativa para um resultado em que todos saem ganhando (ganhar-ganhar), pois tenta aproximar as partes para que alcancem uma posição aceitável para ambas. Baseia-se na confiança mútua e é o mais satisfatório e o mais conveniente para as relações entre as partes. É o método mais integrador de solucionar problemas, já que aceita os interesses de ambas as partes e identifica com clareza seus motivos e objetivos. Esse comportamento exige amadurecimento, criatividade, empatia e autenticidade no tratamento do conflito. As partes se vêem entre si como unidas na busca de alternativas, investigando fatos e necessidades para deduzirem deles possíveis soluções. Não há um confronto de

posições, e sim a energia se centra no tema objeto do conflito, separando as pessoas do problema. 

Negociação

É um pouco agressivo e um pouco cooperador. É como conciliar interesses.

As partes tendem ao compromisso quando estão buscando uma solução rápida e mutuamente aceitável e que satisfaça parcialmente a ambas. Sua tática é a transação que implica encontrar um meio-termo que todos possam aceitar e dividir as diferenças entre as partes em conflito. Visto que essa forma de se tratar um conflito passa pela negociação, é aplicável para questões que podem ser objeto de uma negociação, ou seja, para conflitos de interesses e não de direitos ou de valores. A estratégia deve considerar também o acompanhamento e a avaliação do processo de resolução de um conflito para garantir que sejam feitos os ajustes necessários para a tática proposta, de acordo com os resultados que vão sendo obtidos, bem como evitar que sejam gerados novos conflitos.

Capítulo 7 O Processo da Negociação e as finanças do condomínio Saber negociar é uma arte. Mas, se não nasceu com esse dom, não se desespere! A negociação é para ganhar dinheiro.

Particularmente, na vida, já se negociou inúmeras vezes. Tanto como gerente de vendas de organizações de grande porte, quanto na vida de Consultor. Aprendeu-se, cometendo muitos erros e acertos. Felizmente, mais acertos do que erros, pois com quarenta anos de experiência em negociação seria óbvio aprender alguma coisa. Por isso, ao final deste capítulo, você poderá se dizer: por que não comprei este livro antes de negociar a última compra para o meu condomínio? Mas, nunca é tarde para começar. Inclui-se este tema por sua importância no trabalho de um Síndico. Aliás, a negociação ocorre não só no âmbito corporativo, mas também é um processo cuja existência ocupa a vida que qualquer um em qualquer situação. Passa-se a vida negociando. Perdendo chances de obter vantagens e ganhando oportunidades por ser melhores negociadores que os demais. Como Síndico, você negocia uma cobrança de condomínio atrasada, uma solicitação de um fornecedor, um grande projeto de pintura, uma reforma da piscina, enfim, a negociação na vida do Síndico é uma constante. Quanto maior for o projeto negociado, maior poderá ser o ganho para o condomínio nessa negociação. Logo a negociação é um processo inerente à gestão condominial. Inicialmente, comece-se com uma definição de Homero Amato em seu livro Como Negociar, página 23, Editora STS. Segundo ele, [...] negociação é o processo por meio do qual uma ou mais partes com objetivos conflitantes procuram conscientemente, ainda que com cooperação mínima, chegar a um acordo satisfatório para todos.

Veja-se o que significa certas assertivas de Homero Amato: “Negociação é o processo”: isto é, as negociações no âmbito da gestão são eventos atemporais. Enquanto houver condomínio haverá a necessidade de um acordo a ser conduzido. “Por meio do qual uma ou mais partes”: nem sempre é aconselhável o Síndico negociar sozinho. “Com objetivos conflitantes procuram conscientemente”: a negociação inicia quando as partes não concordam com alguma variável determinante como: preço, prazo de entrega, prazo de pagamento, entre outros. “Ainda que com cooperação mínima, chegar a um acordo satisfatório para todos” : muitas vezes, há a obrigação de ocultar os verdadeiros desejos e deve-se cooperar o mínimo possível para um acordo satisfatório até chegar ao fechamento final. A partir de agora, tentar-se-á resumir um fato real que aconteceu com um amigo Síndico. Ele é um Professor Catedrático da Escola de Medicina. Excelente profissional e um médico ilustre. Certa manhã, em conversa com o Conselho Fiscal do seu condomínio, concluiu que eles deveriam propor aos moradores uma pintura geral no prédio, pois recursos havia, além da necessidade também de valorizar o patrimônio de todos. Prepararam o projeto, convocaram a reunião e lançaram a idéia. Por surpresa, a esmagadora maioria dos presentes à Assembléia aprovou o projeto. Satisfeitos, começaram logo a trabalhar. Logo no outro dia pela manhã, o Síndico pegou o telefone e começou a ligar para as empresas. Foram duas horas de ligações e conversas. Cada um encaminhou seus orçamentos. Cada orçamento, um preço diferente, com vantagens diferentes apresentadas pelos Gerentes de Vendas daquelas organizações de serviços de pintura. Dois vieram com uma apresentação em multimídia que encantou o Síndico. Ao finalizar o recebimento dos orçamentos, havia cinco propostas com preços bastante diferenciados entre elas. Com dificuldade de identificar a melhor, e para atenuar a responsabilidade de decidir sozinho qual era a proposta mais adequada, ele solicitou ajuda do Conselho que prontamente todos atenderam.

Depois de dois dias de pesquisa de referências e conversas com outros síndicos sobre a empresa, eles se decidiram por um determinado fornecedor. No entanto, o Conselho decidiu que o Síndico seria aquele quem fecharia o negócio, pois todos eram ocupadíssimos e, já que ele era o Síndico, a tarefa ele deveria concluir. No outro dia, pela manhã, o Síndico contatou com o Gerente que lhe deu duas alternativas de horários para a visita: às 10 horas e às 15 horas daquele mesmo dia. O Síndico desmarcou duas consultas da tarde e aguardou o Gerente no hall do edifício. O homem chegou pontualmente às 15 horas. “Começou bem”, pensou o síndico. Sentaram-se frente a frente e começou o diálogo da negociação. Síndico:– Boa-tarde, queira sentar-se por favor! Gerente: – Boa-tarde. Sei que o seu tempo vale ouro. O Sr. é médico e não quero roubar muito o seu tempo. Vamos começar? Síndico: (a segunda boa impressão ele teve do Gerente: entendeu a sua pressa). – Sim. Vamos lá. Por que você acha que nós o escolhemos para fornecedor? Gerente: – Pelas nossas referências é claro. Somos a única no mercado que dá uma garantia de um ano por defeitos de tintas. Além do que, a nossa empresa é grande e de renome no mercado. Não há possibilidade de não cumprirmos o que prometemos. Com certeza, não somos a mais barata, mas a que poderá dar mais garantia a vocês. A propósito, quando vocês gostariam de começar a obra? Síndico: – Bem, assim que fecharmos o negócio ,vocês já podem providenciar tudo. Mas, para fechar o negócio, quanto de desconto vocês poderiam nos conceder? Gerente:– Bem o nosso preço é este. Não posso dar mais descontos, infelizmente. A não ser que eu fale com o meu Diretor...mas eu não garanto... Síndico: – Então fale com ele agora. Gerente:– Está bem. Mas, qual é o desconto que lhe serve para fecharmos agora? Síndico:– Eu não sei. Mas, uns 3% ou 4% já serve. Afinal, uma obra de R$ 350.000,00, os R$ 14.000,00 não é quase nada. Gerente:– Mas, são R$ 14.000,00! Mas, eu vou tentar. Na frente do Síndico, o Gerente liga para o seu Diretor.

Gerente:– Olá, Francisco! Estou aqui no Condomínio Ponche Verde. O Síndico não quer fechar o negócio a não ser que concedamos um desconto de mais 3%, além do que concedemos. Ele é duro! Pode ser? Neste meio tempo, o síndico, com um gesto, diz com os dedos que são 4% e não 3%. E o Gerente, com voz de quem não crê muito diz: Gerente:– Não chefe! Ele quer 4%; não 3%. Será que dá? Depois de falar por quase um minuto, o Gerente retorna e recomeça com ar de quem conseguiu o desconto desejado. Gerente: – Ok. Mas, tem duas coisas. Síndico:– Diga! Disse o Síndico, extravagando expectativa no olhar. Gerente:– O meu chefe concordou, mas... desde que baixemos a garantia para seis meses. Síndico:– E a segunda coisa qual é? Gerente:– Para fecharmos o negócio, ele sugeriu o seguinte: você quer 4% (R$ 14.000,00) e nós podemos conceder somente 2% (R$ 7.000,00). Esta diferença ( R$ 7.000,00) meu diretor sugere que a gente rache, 50% para cada um. Isto é, você cede R$ 3.500,00 e nós ficamos com R$ 3.500,00. Aí, todo o mundo sai contente. E fechamos com um desconto de R$ 10.500,00. Ok? Fechado? Orgulhoso de ter conseguido para o condomínio os R$ 10.500,00 de desconto, o Síndico fecha o negócio já pensando em uma pequena obra que tinha de fazer com os R$ 10.500,00. Assim, ambos se levantam, cumprimentaram-se e saíram. Pois bem. O nosso Síndico foi feliz ao obter os R$ 10.500,00 de desconto. O condomínio economizou 3%! Mas, se lhe dissesse que ele poderia economizar muito mais se ele soubesse negociar melhor? Seria interessante não é mesmo? Veja-se o que se poderia aprender dessa negociação:

Fatores da negociação 1.º O fator TEMPO. Como exemplo, permita que se faça referência a uma situação vivida por este que lhe escreve: lembro-me de que, em uma das minhas primeiras negociações, o cliente me convidou para ir ao escritório dele às 17h30min, de uma sex-

ta feira. Eu, jovem, em pleno verão...já entrei de costas na negociação. Isto é, aceitei muitas condições que ele me pediu, só para me ver livre e ir para a praia, imediatamente, encontrar minha família que lá estava. Este Síndico deveria ter marcado a reunião para o sábado, às 11 horas! Talvez ele teria uma chance do Gerente ir predisposto a ser mais rápido do que fora às 15 horas da tarde, em plena hora do expediente dele. 2.º O fator PLANEJAMENTO. Pelo jeito, esse Síndico conhecia pouco sobre pintura. Ele procurou um fornecedor e simulou interesse para melhor conhecer o assunto pintura de condomínios? Por que ele não perseguiu o desconto de 4% e aceitou logo 2%? Ele estabeleceu o preço pelo qual ele estaria disposto a pagar? Ele determinou o que poderia ceder ao Gerente que não fosse tão importante para ele (como o prazo de início da obra, por exemplo.)? O que poderia ser justo e razoável? Qual era o preço mínimo e aceitável que ele iria trabalhar? O que poderia ser negociável? 3.º O fator PODER. O poder em uma negociação deve ser usado em todos os sentidos. Ele poderia usar o poder para barganhar muito mais. Ele poderia usar o seu poder para exigir mais prazo de pagamento. Ele poderia usar o seu poder de Síndico para conseguir com que os telhados fossem revisados antes, assim ele teria um checkup gratuito com fotos para depois poder cobrar as quebras de telhas. 4.º O fator SONDAGEM. Fazer perguntas para ouvir é importante em uma negociação. Há três tipos de perguntas: 1. Dirigidas: aquelas em que o outro poderá responder com um simples “sim” ou “não”. Esse tipo de sondagem é nada indicado em uma situação dessas. 2. Não dirigidas: é a sondagem que inicia por como, quando, onde, quanto e assim por diante e, finalmente, a sondagem aberta: a mais apropriada. É aquela que se caracteriza por iniciar a pergunta com um “fala-me a respeito do teu sistema...” 5.º O fator ESTRATÉGIA. 1. Não aceitar a primeira oferta: quando o Gerente propôs uma redução da garantia para seis meses, o Síndico não deveria aceitar. 2. Nunca rachar a diferença: ele poderia ter dito ao Gerente: “Não concordo com os R$ 10.500,00 de desconto. Veja bem: você quer me conceder R$ 10.500,00 de desconto, e eu só fecho com os R$ 14.000,00. Então, a diferença que nos separa é de R$ 3.500,00, e não de R$ 7.000,00. Portanto, eu estou disposto a rachar a diferença de

R$ 3.500,00 que representa R$ 1.750,00. Daí, o desconto que você me dará será de R$ 12.250,00, ok? 3. Mocinho bandido: o Síndico poderia ter convidado um dos conselheiros para fazer o papel de bonzinho. Isto é, quando o Gerente propôs os seis meses de garantia, o Síndico não concordaria e o bonzinho concordaria. Por que? O bonzinho concorda com tudo que é relevante. 4. Jamais revele o quanto você quer: no momento em que o Gerente perguntou para o Síndico quanto de desconto lhe serviria, o Síndico não deveria te revelado o que lhe servia. Ele poderia ter dito: “o desconto que você achar justo conceder a um condomínio que lhe poderá contratar R$ 350.000,00! Lembre que você não está sozinho”. 5. Mande a bolinha de volta: quando o fornecedor lhe pergunta : “Para quando você precisa”? Você pode responder: “Qual o prazo melhor que você pode dar”? O fornecedor pergunta: “Trabalhamos com um desconto de 3% à vista; 30 dias sem desconto e 30/60 dias com 4% de acréscimo. Qual o prazo que lhe serve”? O cliente poderá responder: “Qual é o prazo melhor que você pode dar além desses para fechar o negócio agora”? 6. O Conselho é quem resolve: quando o Gerente disse: “...fechamos com um desconto de R$ 10.500,00, ok? Fechado?” O Síndico poderia ter dito: “Bem...eu não resolvo isso sozinho. Vou ter que consultar o Conselho. Mas, não garanto que eles irão ‘topar’ com esse desconto. Se você me concedesse os R$ 14.000,00 de desconto eu arriscaria fechar agora sem consultar o Conselho. É, seria provável que o Gerente fechasse o negócio.

Os dez mandamentos do Síndico Negociador Suponha-se que, amanhã, você iniciará uma negociação que pode resultar em um ganho ou uma perda para o seu Condomínio de vinte mil reais. Que tipos de cuidados devem ser considerados para que essa negociação possa ser bem sucedida? Eis o que se pretende abordar com Os Dez Mandamentos do Negociador: 1 — Comece a negociação fornecendo e solicitando informações, fatos. Deixe para depois os itens que envolvam opiniões, julgamentos, valores. Os primeiros aproximam das pessoas, enquanto que os outros aumentam os conflitos, ressaltam as diferenças, distanciam os negociadores.

2 — Procure pôr-se no lugar do outro negociador, isso o ajudará a compreender melhor a argumentação e as idéias dele. 3 — Quaisquer idéias somente serão aceitas se forem boas para ambas as partes. Nos contatos com o outro negociador, mostre como suas idéias podem ajudar a resolver os problemas dele. 4 — Procure sempre fazer perguntas que demandem respostas além do simples SIM ou NAO. Assim fazendo, você está obtendo informações e menos julgamentos. 5 — A dimensão confiança é importantíssima no processo de negociação: procure ter atitudes geradoras de confiança em relação ao outro negociador. Se pensa em enganá-lo, lembre-se de que, no próximo ano, vocês dois podem ter que voltar a negociar. 6 — Evite fazer colocações definitivas ou radicais, mostre-se sempre pronto a render-se a uma argumentação diferente ou a idéias melhores que a sua. 7 — Nunca “encurrale” ou “pressione’ o outro negociador, por melhor que seja a sua situação posição. Na negociação, é sempre interessante deixar uma ‘saída honrosa” para a outra parte. 8 — Cada pessoa tem seu estilo de negociação de determinado tipo de necessidades e motivações. Ao negociar, lembre-se dessas diferenças e busque apresentar suas idéias de uma forma adequada às características de comportamento e interesses do outro negociador. 9 — Saiba ouvir, procure não atropelar verbalmente o outro negociador, isso aumentará a confiança dele em você e o ajudará a conhecê-lo melhor. 10— Procure sempre olhar o outro negociador pelos seus aspectos positivos, pelas suas forças. Evite concentrar-se em suas fraquezas. Essa abordagem é também fundamental para o sucesso da negociação.

Manejo de concessões

Toda negociação é uma troca de concessões, pois envolve compromisso. Vejamse algumas sugestões de como obter ganhos efetivos com as concessões:

1. Dê a si mesmo espaço para negociar. Comece baixo se estiver comprando algo para o condomínio. Tenha um motivo para começar por onde começou. 2. A toda concessão dada ao cliente, peça algo em troca. 3. Faça com que o fornecedor inicie o diálogo. Tenha todas as exigências dele na mesa e mantenha as suas escondidas. 4. Deixe o outro lado fazer a primeira concessão em questões majoritárias. Você pode ser o primeiro em tópicos minoritários, se desejar. 5. Faça que ele trabalhe por tudo o que quiser. As pessoas não apreciam receber algo sem fazer nada. 6. Conserve suas concessões. Mais tarde é melhor que agora. Quanto mais seu oponente esperar, mais irá apreciar. 7. Concessões "olho por olho" não são necessárias. Se ele der sessenta, você pode dar quarenta. Se ele disser "Vamos rachar a diferença", você pode dizer: "Gostaria, mas não tenho condições". 8. Faça concessões que não custem nada como, por exemplo, um prazo de entrega. 9. Lembre-se: "Eu conseguirei isto" é uma concessão. 10. Se você não pode ter um almoço, tenha um sanduíche. Se você não pode ter um sanduíche, tenha uma promessa. Uma promessa é uma concessão com desconto. 11. Não negocie com dinheiro "de mentira". Pense em cada concessão como dinheiro real. 12. Não tenha medo de dizer "Não". Se você disser "não" suficientes vezes, seu oponente irá acreditar. 13. Não perca a trilha de suas concessões. Mantenha um registro das suas e das do outro. 14. Não tenha vergonha de desistir de uma concessão que você já tenha feito. É o aperto final de mãos que conclui a transação, e não os acordos intermediários. 15. Não eleve as aspirações do oponente, dando muito ou muito rapidamente. Vigie a quantia, a velocidade e a troca de padrão de suas concessões. 16. Não faça concessões antes do outro, deixe, sempre, ele conceder em primeiro lugar. 17. Faça o outro lutar pela concessão. Dê valor às concessões. 18. Retarde o quanto puder uma concessão. Um dos truques em uma negociação é saber conceder. Aquele que julga entrar para uma negociação com o objetivo de não perder nada, nem deve começar um diálogo de negócios.

Capítulo 8 A soberania das Assembléias Sem sombra de dúvidas, a Assembléia Condominial é o recurso mais importante no contexto da gestão de um condomínio. Por meio dela, todas as propostas pontuais e legitimamente concebidas podem ser executadas integralmente, desde que obedecidas certas imposições legais. Maioria absoluta e maioria simples Maioria absoluta significa a metade de todos os votos do condomínio, e a maioria simples, a metade de todos os votos dos condôminos presentes nas assembléias. Convocação Todos os condôminos dever ser convocados e, no edital de convocação, deverá constar quais serão os assuntos debatidos, de acordo com o Art. 1.354, “A Assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião”. Prazo para a convocação Com antecedência mínima de dez dias, é o prazo razoável para publicidade de Assembléia Geral. Quem pode convocar A Assembléia Geral Ordinária pode ser convocada pelo próprio sindico, ou por ¼ dos condomínios. Quóruns legais mínimos  A aplicação de multa de dez quotas por descumprimento reiterado de deveres

condominiais e que gere incompatibilidade de convivência com os demais: ¾ dos votos.  A aplicação de multa de até cinco quotas por descumprimento reiterado de de-

veres condominiais: ¾ dos votos.

 A aplicação de multa de até cinco quotas por descumprimento de deveres con-

dominiais: 2/3 dos votos.  Obras Voluptuárias - obras para deleite que não aumentam o uso habitual do

bem, exemplo: piscina: 2/3 dos votos.  Obras Úteis – para facilitar o uso do bem - maioria absoluta.  Obras Necessárias – nos casos de manutenção e conservação - maioria simples,

em 2ª convocação.  Alteração da convenção do condomínio: 2/3 dos votos (a alteração da forma de

rateio das despesas do condomínio deverá seguir esse quorum).  Aprovação da convenção do condomínio: 2/3 dos votos, obrigatoriamente pro-

porcionais às frações ideais.

Orientação ao condômino Inserir no edital de convocação o quorum específico para cada assunto.

Para poder discutir todos os temas da pauta da Assembléia com êxito, é necessário um planejamento criterioso. A seguir, apresentar-se-ão os principais eventos que devem acontecer antes, durante e depois de uma Assembléia:

Antes da reunião

1. Enviar a convocação individualmente e, de preferência, devidamente protocolada, para que nenhum deles possa alegar nulidade da sessão, por não ter sido convocado. 2. A convocação deve ser realizada por edital, afixado na portaria e em outras áreas comuns do condomínio e, excepcionalmente, devido ao seu elevado custo, por edital publicado na imprensa.

3. Constar na convocação, com clareza, os assuntos a serem debatidos, indicando ainda, obrigatoriamente, o local, a data, o quorum e a hora da realização da Assembléia, em primeira e segunda convocações.

4. A mesa é composta por escolha, entre os condôminos presentes, de um Presidente que, por sua vez, escolherá o Secretário, incumbido de lavrar a Ata em livro próprio. Via de regra, essa tarefa fica a cargo de um funcionário da Administradora que porta um computador portátil para este fim.

5. Ler a ata da última reunião e verificar algumas pendências.

6. Rever o que o condomínio diz sobre Assembléias.

7. Redigir o Termo de Abertura no Livro de Presença, para coleta de assinatura dos condôminos ou de seus representantes legais.

8. Comparecer ao local designado, com trinta minutos de antecedência da hora fixada para primeira convocação, com o Livro de Atas, o Livro de Assinaturas, a documentação administrativa relativa à ordem do dia e os comprovantes de convocação. 9. Tomar as assinaturas dos condôminos que forem chegando, verificando se a unidade está em dia com suas obrigações condominiais.

10. Conferir o quorum para sua instalação, em primeira convocação, ou aguardar a hora para segunda convocação.

Durante a reunião

1. Declarar aberta a Assembléia e solicitar que os presentes indiquem o Presidente e o Secretário, ou somente o Presidente, conforme o estabelecido na Convenção, cabendo a este indicar o Secretário. 2. Determinar ao Secretário que leia o edital, com destaque para a ordem do dia.

3- Submeter cada um dos itens da ordem do dia a discussão e deliberação, com tomada de número de votos favoráveis e contrários. 4- Coletar as assinaturas do Presidente e do Secretário e declarar encerrada a reunião. Ata é o documento no qual se relacionam todos os atos, questões e decisões ocorridas numa Assembléia Geral ou reunião, para servir, quando for o caso, de comprovação futura.

Após a reunião

1. Redigir a Ata com a identificação do caráter da Assembléia (Ordinária ou Extraordinária). 1- Identificar o condomínio. 2- Incluir o dia, o mês, o ano e a hora do inicio da Assembléia e se em primeira ou segunda convocação, por extenso. 3- Incluir o local da Assembléia. 4- Incluir o número de condôminos presentes (para efeito de quorum). 5- Informar quem presidiu os trabalhos. 6- Informar a pessoa que secretariou os trabalhos (quem fez a Ata). 7- Incluir a ordem do dia. 8- Encerrar a Ata, contendo local, data e assinatura do presidente e secretário.

As decisões resolvidas durante as assembléias só poderão ser anuladas judicialmente ou por deliberação em outra assembléia, ficando os condôminos ausentes e regularmente convocados obrigados a cumpri-las, perdendo o direito de questioná-las.

Como já se sabe, a Assembléia é a reunião de condôminos, previamente convocados pelo síndico, de acordo com o determinado em Lei e na Convenção, a fim de deliberar ou resolver determinados assuntos constantes da pauta e outras questões de interesse do condomínio.

É lamentável que, na maioria dos condomínios, note-se uma baixa freqüência nas Assembléias, fazendo com que o pequeno número de condôminos presentes tome decisões importantes, envolvendo a todos, em vista da omissão da maioria. Em geral, são justamente os condôminos ausentes que, após a realização das Assembléias, ficam reclamando das decisões tomadas. É preciso uma maior motivação por parte do Síndico e uma conscientização por parte desses condôminos no sentido de comparecer pessoalmente ou, pelo menos, se fazer representar, a fim de que seu patrimônio seja sempre preservado.

AGO - Assembléia Geral Ordinária

Deve, obrigatoriamente, ser realizada anualmente. Nela, os condôminos se reúnem para conhecer e deliberar sobre assuntos de rotina administrativa, prestação de contas do exercício findo, aprovação do orçamento para o exercício financeiro subseqüente e eleição de Síndico, Subsíndico e Conselho Consultivo.

AGE - Assembléia Geral Extraordinária

Conforme a Lei n.º 4.591/64, a AGE é realizada para que os condôminos possam deliberar sobre assuntos que requerem urgência e outros previstos na Convenção e poderá ser convocada pelo Síndico, assim como por condôminos que representem, no mínimo, um quarto do condomínio,

Participação

Todos poderão participar das Assembléias, pessoalmente ou por procurador devidamente habilitado por procuração. Cada condômino terá direito a tantos votos quantas forem às unidades autônomas que possuir no condomínio, salvo se a Convenção for contrária.

Caso a unidade pertença a duas ou mais pessoas, deverá uma delas ser escolhida para representar os interesses da unidade, a fim de evitar o tumulto que, geralmente, é causado por opiniões diferentes. Inquilinos e comodatários poderão participar das Assembléias Gerais Ordinárias e Extraordinárias, porém não terão direito a voto em relação a taxas extras. A composição da mesa é pela escolha, entre os condôminos presentes, de um Presidente que, por sua vez, escolherá o Secretário, incumbido de lavrar a Ata em livro próprio. Roteiro de planejamento para Assembléias

1. Verificar, antes de qualquer coisa, o que a convenção do condomínio diz sobre Assembléias.

2. Comparecer ao local designado, com trinta minutos de antecedência da hora fixada para primeira convocação, com o Livro de Atas, o Livro de Assinaturas, a documentação administrativa relativa à ordem do dia e os comprovantes de convocação.

3. Redigir, com antecedência, o Termo de Abertura no Livro de Presença, para coleta de assinatura dos condôminos ou de seus representantes legais.

4. Tomar as assinaturas dos condôminos que forem chegando, verificando se a unidade está em dia com suas obrigações condominiais.

5. Conferir o quorum para sua instalação, em primeira convocação, ou aguardar a hora para segunda convocação.

6. Declarar que a Assembléia se encontra instalada e solicitar que os presentes indiquem o Presidente e o Secretário, ou somente o Presidente, conforme o estabelecido na Convenção, cabendo a este indicar o Secretário.

7. Determinar ao Secretário que leia o edital, com destaque para a ordem do dia.

8. Submeter cada um dos itens da ordem do dia à discussão e deliberação, com tomada de número de votos favoráveis e contrários.

9. Coletar a assinatura do Presidente e do Secretário e declarar encerrada a reunião. Essas orientações contribuem de modo a evitar futuros transtornos com uma anulação judicial de Assembléia.

Capítulo 9 Gestão das despesas entre proprietários e locatários Certa vez, ocorreu em um condomínio, um vazamento hidráulico em um dos apartamentos. O gotejamento já estava danificando e comprometendo o teto da área de serviço do morador que era um inquilino que pouco tempo havia para lá se mudado. Este, com toda a fidalguia de trato, reclamou ao síndico do problema. As roupas já não podiam ser estendidas no varal da área, pois a sujeira que caída do reboco do forro já começara a tomar proporções inquietantes. Passaram-se mais de sessenta dias, e nenhuma providência foi tomada. Indignado, o inquilino recorreu à Administradora. Queixou-se do fato quanto ao Síndico não ter tomado nenhuma providência para solucionar o vazamento. Impedido de seu conforto diário e agravado pela demora na solução, o caso chegou até o proprietário do imóvel já em proporções de conflito iminente. Inquilino, Síndico e os dois proprietários reuniram-se, em um bate-boca infernal. Cada um querendo fazer valer seu direito. O Síndico, ignorando o fato a quem atribuir a responsabilidade do dano, estava sem saber que posição adotar. Esse acontecimento não foi privilégio desse condomínio. Muitas são as vezes em que o Síndico, aflito, sem saber de quem cobrar o dano, procrastina a decisão por se sentir inseguro sobre o verdadeiro destino da reclamatória. Com receio de infringir algum direito, a solução se retarda, levando mais tempo do que deveria. Na intenção de ajudar os Síndicos a encontrarem soluções mais rápidas, apresentar-se-ão, a seguir, as despesas e seus respectivos responsáveis, especificando a quem cabe a responsabilidade pelos danos, dependendo do caso.

Responsabilidades tanto de locatários quanto de proprietários

1. Ação judicial: os pagamentos de ações judiciais movidas contra o Condomínio (estudar caso a caso). 2. Ação trabalhista: verbas destinadas a atender despesas com reclamatórias trabalhistas e encargos (estudar caso a caso). 3. Remoção de caliça: despesas com remoção de entulhos e caliça de obras (estudar caso a caso). 4. Chamada extra conforme Assembléia: cobrança de verba autorizada pela Administração do Condomínio que não tenha título específico (estudar caso a caso). 5. Custas judiciais: pagamento de custas judiciais (estudar caso a caso).

Responsabilidade exclusiva dos locatários

1. Água: 

Quando é a taxa de consumo de água, quente ou fria.



Quando é cobrança, em separado de uma unidade, do excesso de água.

2. Antena coletiva: conservação, manutenção e pequenos reparos.

3. Bar: quando é conservação, pequenos reparos, inclusive dos móveis e utensílios.

4. Bombas: quando é conservação, manutenção, pequenos reparos e rebobinagem de motores.

5. Caixa d'água: quando é conservação, limpeza, bóia, registro, tampas. 6. Caixas de gorduras: quando é conservação, limpeza, desobstrução – pequenos reparos.

7. Caldeira: quando é conservação, manutenção, pequenos reparos.

8. Calefação: utilização da calefação no mês.

100

9. Cancha de esportes: 

quando é conservação, manutenção, pequenos reparos, aquisição de acessórios e utensílios.



quando é uso: taxa de utilização da cancha de esportes.

10. Chamada extra: cobrança de verba estabelecida em Assembléia que não tenha título específico (estudar caso a caso).

11. Churrasqueira: quando é conservação, pintura interna, manutenção, pequenos reparos.

12. Taxa de condomínio: 

quando está em atraso, cobrança de cotas condominiais em atraso.



quando está sendo cobrada a diferença de reajuste de cota condominial cobrada em separado e referente ao mês em vigor.

13. Débito anterior: cobrança de débito anterior quando trocar a administração.

14. Décimo terceiro salário: pagamento de décimo terceiro salário aos funcionários.

15. Dedetização: despesas com imunização das áreas de condomínio.

16. Despesas de pessoal: cobrança, em separado, de despesas com salário e encargos dos funcionários.

17. Despesas iniciais: recursos para atender despesas ordinárias, antes da aprovação orçamentária.

18. Desratização: despesas com desratização das áreas de condomínio.

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19. Disjuntor geral: como conservação, manutenção, pequenos reparos.

Responsabilidade exclusiva dos proprietários

1. Água: se for coluna: verba destinada para conserto ou substituição da coluna de água quente ou fria. Aquisição. 2. Bar: construção, reformas e aquisição de móveis e utensílios.

3. Benfeitorias: inovações ou benfeitorias extras, acréscimos ou alterações nas coisas de uso comum.

4. Bombas: aquisição ou instalação.

5. Caixa d'água: impermeabilizações e reformas.

6. Caixas de gorduras: substituição e reformas. 7. Churrasqueira: reformas, aquisição de móveis e utensílios e pintura externa.

8. Taxa de condomínio: 

quando é cobrança de cotas condominiais em atraso antes da locação.



quando a diferença de reajuste de cota condominial é cobrada, em separado, referente ao mês anterior a locação.

102

Capítulo 10 Políticas de boa vizinhança Existem muros que separam casas; outros separam prédios; alguns, mesmo que imaginários, separam pessoas; mas existem muitos outros muros que separam classes sociais e estilos de vida. Autor desconhecido.

Sendo cordial com todos Demonstrar amizade não custa nada, pelo contrário rende dividendos. O Síndico não é dono do condomínio, e sim de uma fração dele. Aqui vão algumas idéias simples, mas que funcionam: 

Uma saudação alegre, um muito obrigado, um pedido de desculpa, são ações que constroem amigos e desarma os inimigos.



Não hesite e em abrir uma exceção a um idoso. Se for necessário construir um corrimão só para ela ou ele, construa mesmo sem consultar que você não terá opositores.



Se precisar parcelar a mensalidade do condomínio para um necessitado, não hesite.



Ouça com atenção as reivindicações. Ouvir não é simplesmente escutar olhando para o chão. É olhar com firmeza para o reclamante, demonstrando seriedade e interesse.



Trate todos com o máximo respeito, inclusive os porteiros, vigilantes, o zelador e demais funcionários do Condomínio.



Talvez, uma “festinha surpresa” de aniversário à pessoa mais idosa do prédio fosse simpática.



Divulgue o seu endereço de e-mail a todos os moradores. Muitas vezes, as pessoas não querem se comprometer publicamente e não deixam reclamações na caixinha. Por e-mail, poderá ser mais fácil.



Estimule o “jantar dos vizinhos”.



Peça ajuda e envolva voluntários que desejam elaborar um noticiário do condomínio.

103



Coloque em votação a idéia do site do condomínio.



Afixe, no mural, os “aniversariantes do mês”.



Prepare uma mensagem de Fim de Ano a todos os moradores.



Nomeie o Síndico Mirim. “É uma alternativa pedagógica muito melhor que a punição com advertências e aplicação de multas, que depois podem resultar em conflitos entre os adultos”, diz o advogado Marcelo Rachkorsky. “Muitas vezes, aquele jovem mais bagunceiro, que é o formador de opinião entre os colegas, é o que mais se enquadra para assumir o cargo.”



Um jornalzinho do Condomínio para dar notícias interessantes e iniciativas de certos moradores sempre será bem vindo.



Facilite a entrada de deficientes físicos com rampinhas de acesso.

104

Capítulo 11 Comece com o pé direito O segredo dos 26 passos Os primeiros dias do Síndico na gestão de seu condomínio são importantes. “Fazer as coisas certas da maneira certa”, (frase de Peter F. Drucker) só trará benefícios. Para o gestor iniciar a sua administração com sucesso, recomenda-se o seguinte roteiro: 1 – Analisar se da Ata que o elegeu como Síndico consta: 

Nome e a identificação completa do novo Síndico;



Número do apartamento;



Período previsto da gestão conforme o valor da remuneração (pró-labore

e/ou isenção de algumas despesas ordinárias); 

Menção à Lei 4.591/64 e à Convenção do Condomínio referentes à com-

petência do Síndico também é uma opção, pois as referidas legislações traçam as diretrizes a serem seguidas pelo novo administrador; 

A Ata deve conter a assinatura do Presidente e Secretário da Assembléia,

estando anexa a Lista de Presença da reunião; 

Reproduzir o documento em três vias: ao cartório, ao banco e outra será

anexada ao livro de Atas do condomínio.

Caso a ata não contenha essas informações, solicite à Administradora que a complete para a sua melhor segurança.

105

2. Propor, por escrito, ao conselho que a Ata em que consta sua eleição como síndico seja registrada no Cartório de Títulos e Documentos. Pois essa iniciativa implica custos ao condomínio.

3. Apresentar a Ata registrada no banco para a alteração das senhas e assinatura do cartão.

4. Dirigir-se a agência bancária na qual o Condomínio é correntista e apresentar a Ata registrada.

5. Apresentar os documentos pessoais do síndico ao banco, quais sejam: cópia e original da Carteira de Identidade, CPF, comprovante de renda e comprovante de residência.

6. Mudar as senhas de acesso das contas e a assinatura do cartão de autógrafo para a assinatura dos cheques.

7. Solicitar a emissão do extrato bancário dos saldos, conforme apresentado na prestação de contas na assembléia. Havendo divergências entre a prestação de contas do síndico anterior e os saldos bancários, encaminhar correspondência ao novo conselho fiscal e ao síndico anterior para os esclarecimentos necessários e, caso haja necessidade, deverá ser marcada uma nova assembléia para a retificação dos saldos.

8. Protocolar o recebimento do síndico anterior de toda a documentação pertinente ao condomínio, como: 

Original da Convenção do Condomínio;



Regimento Interno;



Livro de Atas;



Demonstrativos Financeiros;



Contratos firmados em nome do condomínio;



Chaves das dependências do condomínio;

106



Registros de manutenção dos equipamentos e áreas comuns do condomínio,

além dos bens.

9. Enviar uma cópia da Ata para cada condômino, assim como imobiliárias que administram outras unidades em seu condomínio.

10. Comunicar aos moradores a previsão orçamentária, o rateio das despesas, e promover a arrecadação, tudo na forma da Convenção, segundo o parágrafo 2.º do artigo 24 do capítulo VII da Lei 4.591.

11. Enviar para cada condômino cópia da Ata, já registrada em cartório.

12. Verificar contratos das empresas prestadoras de serviço. Devem ser observados, principalmente, o conteúdo do contrato, os prazos e valores pactuados.

13. Verificar pendências entre o condomínio e o contratado para que não haja surpresas posteriores.

14. Comparecer à administradora com a Ata de eleição, para alterar o responsável pelo condomínio e conhecer o seu assessor de condomínios, procurando avaliar as dependências da Administradora, e os erviços que ela presta aos seus clientes.

15. Alterar o responsável pelo CNPJ junto a Receita Federal. Em se tratando de Pessoa Jurídica de Fato, todo condomínio obrigatoriamente deve ser inscrito no Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica. 16. Solicitar à administradora realizar pesquisa junto ao INSS, Caixa Econômica Federal (FGTS), Secretaria de Finanças e Secretaria da Fazenda. 17. Verificar a situação dos funcionários como: data das férias e encargos sociais. Isso com relação aos funcionários contratados diretamente do condomínio. “As férias serão concedidas por ato do empregador, em um só período nos 12 (doze) meses subseqüentes à data em que o empregado tiver adquirido o direito.”. Caso o tempo seja desrespeitado, ocasionará a situação conforme o artigo que estabelece:

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“Sempre que as férias forem concedidas após o prazo de que trata o art. 134, o empregador pagará em dobro a respectiva remuneração”. 18. Verificar a data de vencimento do Seguro Obrigatório contra incêndio ou destruição, total ou parcial e quais os itens a assegurar, segundo o novo Código Civil, (art. 1.346). 19. Verificar também os seguros opcionais que cobrem desde sinistros envolvendo automóveis, elevadores até casos de má administração não intencional de pessoal. Coberturas opcionais são todas as que não se referem à estrutura da edificação e devem ser aprovadas em assembléia. Para a contratação do seguro obrigatório, não há necessidade de aprovação por assembléia, ao contrário das coberturas opcionais. Os seguros devem ser computados como despesa ordinária, de acordo Novo Código Civil. Todos os seguros prevêem a participação do condomínio como um todo indivisível. Todas as unidades são incluídas e devem colaborar de acordo com as frações ideais correspondentes.

20. Propor reunião do Conselho e escolher o Presidente do Conselho Fiscal.

21. Nessa mesma oportunidade, apresentar as novas diretrizes da administração do condomínio relativas ao foco da sua gestão como: combate a inadimplência; construção da piscina; instalação da antena de telefonia móvel, entre muitas, pois o conselho fiscal é quem fiscaliza as atitudes financeiras do síndico perante o condomínio. Porém, nada o impede de acompanhar a rotina administrativa do condomínio. O síndico deve sempre buscar a transparência e a ética, contando com o auxilio do conselho fiscal. Uma decisão solitária do Síndico pode não ser a mais sensata, já com a cumplicidade do conselho fiscal, tal atitude pode ser prudente, uma vez que mais cabeças pensam melhor do que uma.

22. Verificar, no Livro de Ocorrências, se houve algum registro de reclamação ou sugestão e não deixar de responder por escrito. Existe uma visão errônea de que o síndico é empregado do condomínio e, conseqüentemente, dos condôminos. Isso ocorre pelo fato de que alguns síndicos recebem remuneração (pró-labore) e/ou tenha algum outro benefício como a isenção da taxa ordinária. Nesse sentido, alguns condômi-

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nos se acham no direito de bater a porta do síndico, independentemente do horário, para reclamar, ou para pedir providências quanto ao seu visinho que está fazendo muito barulho. Uma das soluções encontradas para diminuir o incômodo causado ao síndico diante das ocorrências é a da implantação do Livro de Ocorrências do condomínio. O livro tem como objetivo a formalização das reclamações dos condôminos e o respaldo do síndico, tendo em vista que o síndico deverá agir se motivado e dependendo da gravidade da situação. Da mesma forma que o condômino formaliza sua situação no Livro de Ocorrências, o síndico deverá respondê-lo também utilizando o Livro, uma vez que, depois de formalizado o pleito pelo condômino e resolvido pelo síndico, o Livro de Ocorrências passa a ser um histórico das questões administrativas do condomínio.

23. Elaborar o planejamento estratégico condominial, convocando o seu conselho fiscal para essa tarefa, analisando as atuais situações financeira, administrativa e operacional.

24. Conhecer a Convenção Condominial, o Regimento Interno e o Código Civil de 2002, Capítulo VII, que trata do Condomínio Edilício e as Atas de Assembléias já realizadas.

25. Analisar rigorosamente as finanças, saber quanto há em caixa, o que está programado para o ano. Ele deverá checar os números, analisar os balanços e as contas a pagar, ou seja, uma análise completa das finanças do condomínio. 26. Não esqueça de solicitar à gestão anterior e arquivar, no condomínio, os seguintes documentos: 

Contratos (manutenção, ou outros);



Cartão de CNPJ;



Apólices de Seguro;



Comprovantes de pagamentos efetuados (notas fiscais);



Pastas de Prestações de Contas;



Planilhas de Orçamentos;



Plantas do Condomínio;

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

Folhas de Ponto de Funcionários;



Laudo PCMSO (Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional previsto pela Portaria do Ministério do Trabalho número 3214, de 08/06/78, a qual determina que todos os empregadores ou instituições que admitam trabalhadores como empregados regidos pela CLT elaborem e implementem tal programa de promoção e preservação da saúde dos trabalhadores, bem como a prevenção e o diagnóstico precoce de doenças relacionadas às funções desempenhadas e ao ambiente de trabalho. Esse trabalho é realizado por Médico do Trabalho.



Laudo PPRA (Programa de Prevenção de Riscos Ambientais). Esse trabalho é realizado preferencialmente por Engenheiro do Trabalho;



Livro de Inspeção do Trabalho;



Escritura de Convenção;



Regulamento Interno; Livros de Atas de Assembléia;



Certificados Operacionais (NR23 – Extintores e Mangueiras, por exemplo).

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Capítulo 12 Elaboração da convenção

Conteúdo da convenção

Para que preencham os requisitos mínimos legais, a convenção deverá disciplinar doze aspectos, além de outros que ficarão a cargo dos condôminos (art. 9.º §3.º). 1.º Discriminação das partes exclusivas e das áreas comuns – É preciso ficar bem definido o que é de uso individual e o que é de uso coletivo, com especificações em metros quadrados das diferentes áreas; 2.º Destino das diferentes partes – Cabe à convenção dispor sobre a finalidade de cada unidade autônoma e das áreas de uso comum; 3.º Modo de usar as coisas e serviços comuns – As normas gerais devem ser estabelecidas na convenção. Serviços comuns são todos aqueles organizados e administrados pelo condomínio; 4.º Forma de rateio das despesas – Os encargos, as formas e a proporção das contribuições dos condôminos para as despesas de custeio e extraordinárias; 5.º Modo de escolher o Síndico e o Conselho fiscal – Os condôminos têm ampla liberdade para regulamentar a forma de escolha do Síndico e dos Conselheiros;

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6.º Atribuições do Síndico, além das legais – Conforme o artigo 22 da Lei do Condomínio. Outras ainda poderão ser acrescentadas, dependendo da complexidade do condomínio; 7.º Remuneração, ou não, do Síndico – Cabe à convenção definir se a função será remunerada ou não. O ideal é que o valor seja estipulado somente em Assembléia; 8.º Modo e prazo de convocações das Assembléias – Não existem, na Lei do Condomínio, regras que definam com quantos dias de antecedência as Assembléias deverão ser convocadas. Por analogia com as Assembléias das sociedades anônimas, a maioria prevê prazo mínimo de oito dias, podendo ser prazos menores; 9.º Quorum para os diversos tipos de votação – Depende do perfil do edifício. Elevado demais, inviabiliza a administração. Baixo, para assuntos importantes, leva o condomínio para a desordem; 10.º Constituição do Fundo de Reserva – Deverá ser previsto na Convenção. Se for formado por rateio entre os condôminos, deverão ser estabelecidas proporção e percentualidade;

Figura 11

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11.º Forma e quorum para as alterações da Convenção – A própria Convenção estabelece o procedimento para sua revisão; 12.º Forma e quorum para aprovação do Regimento Interno – Tem-se atribuído ao Regimento Interno o caráter de regulador das atividades do cotidiano do condomínio, por isso aconselha-se maior flexibilidade para suas alterações.

Conselho Consultivo

O Conselho Consultivo, que não é obrigatório, é o órgão que se destina a orientar, fiscalizar, auxiliar e aconselhar o Síndico na solução dos problemas que digam respeito ao condomínio. É muito importante a existência do conselho; pois, além de opinar e deliberar sobre os problemas do condomínio, ele fiscaliza a atuação do Síndico, especialmente na parte administrativa. 

Somente condôminos poderão integrá-lo, sendo composto de três membros e podendo ter número igual de suplentes também condôminos.



É recomendável que sejam eleitos, pelo menos, dois suplentes junto com os titulares, para substituí-los em seus eventuais ou definitivos impedimentos.



O mandato do Conselho Consultivo é de até dois anos.



A eleição dos membros do conselho consultivo se dá na Assembléia Geral dos condôminos, cabendo a convenção fixar o quorum para a sua escolha.



A Convenção pode prever, na cassação de mandato, não apenas de todo o Conselho mas de qualquer dos seus membros, estabelecendo, como podem ocorrer em relação ao síndico, as causas da sua destituição. Se não estiver prevista na Convenção, deve-se recorrer à Assembléia Geral que, afora a Convenção, é o órgão superior do Condomínio, uma vez que a Lei do Condomínio se omitiu em relação à criação de um órgão fiscalizador, dispondo, no seu artigo 23, só a forma geral.



No caso de não existir um subsíndico, o Presidente do Conselho deve ser o substituto eventual do síndico.

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

Os membros do Conselho Consultivo podem ser remunerados, desde que esteja previsto na Convenção.



No silêncio dessa, pressupõe-se que tais funções tenham natureza gratuita.



Divergências entre o Conselho Consultivo e o Síndico, se não estiver previsto na Convenção o modo e a forma de solver qualquer divergência entre os dois órgãos, caberá à Assembléia Geral deliberar.



Além do Conselho Consultivo, poderá haver um Conselho Fiscal, composto de três membros eleitos pela Assembléia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.

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Capítulo 13 Organização pessoal do Síndico Durante gestão particular aprenderam-se, com outros Síndicos, algumas coisas que valem a pena compartilhar com você. Elas ajudaram muito no sentido de manter a tranqüilidade e a organização na função.

Os dezesseis “segredos de estado”

1. Não aceitar reclamações verbais. 2. Organizar as correspondências, em arquivo chaveado, em pastas suspensas, nas dependências do condomínio, com as seguintes etiquetas: Orçamentos aprovados (rubricados pelos membros do Conselho;) Correspondências recebidas; Circulares emitidas; Datas das manutenções preventivas (limpeza das caixas d'água, troca de extintores e seguro do condomínio); Inadimplentes do mês; Cadastro dos moradores; Funções dos funcionários do condomínio; Contratos (manutenção, entre outros); Cartão de CNPJ; Apólices de Seguro; Comprovantes de pagamentos efetuados (notas fiscais); Pastas de Prestações de Contas da gestão anterior; Planilhas de Orçamentos; Plantas do Condomínio; Folhas de Ponto de Funcionários, Laudos PCMSO/ PPRA;

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Livro de Inspeção do Trabalho; Escritura de Convenção; Regulamento Interno, Livros de Atas de Assembléia; Certificados Operacionais (NR23- Extintores e Mangueiras, e outros). Horários dos funcionários do Condomínio. 3. Manter, na portaria, um livro para protocolar todas as correspondências entregues e recebidas. 4. Fixar um horário de atendimento aos condôminos, bem como o local de atendimento. 5. Exigir da assessoria que os balancetes sejam feitos sempre com conciliação bancária. 6. Relembrar a Administradora para impedir certidão negativa a pretendentes compradores de imóveis com saldo devedor da taxa condominial. 7. Não aceitar reclamações em sua unidade. 8. Prepare um carimbo de “RECEBIDO EM”, nome e período da gestão. 9. Instalar quadro de avisos nas portarias; 10. Afixar no quadro de avisos os horários dos funcionários; 11. Não deixar de ter a cobertura do Seguro de Responsabilidade Civil; 12. Determinar vistorias periódicas nas áreas comuns, fiscalizando extintores, mangueiras de incêndio, caixas de gordura, calhas e rufos; 13. Manter atualizado o cadastro de moradores; 14. Fixar, mensalmente, cópia dos balancetes nas portarias; 15. Cobrar, mensalmente, a análise dos balancetes do seu Conselho Fiscal; 16. Manter, na portaria, um livro de ocorrências para registrar todas as sugestões ou reclamações, assim como providências tomadas pelo administrador.

Aja rápido nos sinistros

Caso o seu prédio já esteja dentro das normas do PPCI– Projeto de Proteção Contra Incêndios, você já deve ter sido treinado e orientado sobre o que fazer quando os sinistros ocorrerem. Transmita aos demais as seguintes orientações recomendadas pelo Corpo de Bombeiros:

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- O abandono do edifício deve ser feito pelas escadas, obedecendo ao plano de abandono; - Se o elevador parar entre dois andares, os ocupantes devem manter a calma, pois o perigo não está iminente; - Acionar o botão de alarme e/ou utilizar o interfone para pedir ajuda; - Solicitar que chamem o zelador e, se necessário, a empresa conservadora ou o Corpo de Bombeiros; - Aguardar com calma. - Não forçar as portas nem tentar sair por conta própria. - Se o elevador parar entre andares e a porta abrir, não tente sair pela abertura. O elevador pode voltar a funcionar no momento em que você estiver saindo. Aguarde a sua estabilização.

Guarde os documentos de acordo com a Lei

Desde a vigência da Lei 10.833/2003, aumentou a quantidade de documentos que deverão ser arquivados pelos condomínios. Vale a pena investir em um arquivo para guardar todos os documentos segundo o prazo exigido pela Lei. As pastas administrativas, em que se encontram os balancetes mensais vigentes, normalmente estão arquivadas na Administradora para a pesquisa de qualquer condômino interessado. Confiram-se os tempos de arquivamento estipulados por Lei: Folha de Ponto: seis anos Formulário CAGED: dez anos GR Contribuição Sindical/ Assistencial: sete anos GPS: trinta e cinco anos GFIP (FGTS-RE/ GR): trinta e cinco anos Recibo de Pagamento: dez anos Prontuários de Funcionários: permanente Recibo de Vale-Alimentação e Vale-Transporte: dez anos Exames médicos: vinte anos Folha de Pagamento: trinta e cinco anos

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Processos Trabalhistas: permanente RAIS: indeterminado DIRF: sete anos Apólice de Seguro de Vida: cinco anos após a vigência DARF Retenções (PIS/COFINS/IRF/CSSL): sete anos DARF PIS/Folha: dez anos Livro de ATAS de Assembléias: permanente Contratos de Obras: até o fim da garantia Pastas de Prestação de Contas: dez anos

Para que o Síndico administre com clareza, recomenda-se organizar um Manual Administrativo do Condomínio, no qual as principais informações possam ser consultadas rápida e facilmente. Disponibilize esse manual nos arquivos do condomínio com o Planejamento Estratégico. Nesse kit, não poderá faltar o instrumento da Convenção e o Regimento Interno do Condomínio, bem como uma lista completa (nome, endereço, telefone para contato, e-mail, identificação do estacionamento, telefone do local de férias, e-mail de alguma pessoa para contatos necessários). Nas emergências, os porteiros disporão das informações possíveis para se comunicar com quaisquer moradores. Ao passar a função para outro colaborador, esses documentos orientarão o novo gestor, de modo que, rapidamente, ele assuma o controle do Condomínio com facilidade.

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Capítulo 14 O que o Síndico deve saber

Sobre o GBC BRASIL - Green Building Council Brasil

O Green Building Council Brasil optou por disseminar no mercado o sistema de certificação LEED® (Leadership in Energy and Environmental Design®) adaptado à realidade brasileira. Portanto, o GBC está trabalhando na interpretação e adaptação dessa ferramenta para o mercado nacional. Trabalho esse iniciado em 28-01-08 e que, hoje, já conta com a participação ativa de 78 profissionais da mais alta capacidade técnica, entre eles, professores acadêmicos, projetistas, arquitetos, engenheiros, biólogos, médicos, consultores e profissionais LEED AP, associações de classe, empresas de diversos ramos da construção civil, além de vários outros colaboradores com as mais diversas experiências profissionais e com diferentes graduações que se doaram a essa tarefa de analisar a versão atual do LEED-NC® Versão 2.2, para propor ao U.S.Green Building Council, um projeto de regionalização do LEED para o Brasil. O sistema de pontuação utilizado para a certificação LEED® foi criado com o objetivo de transformar o setor de construção em um setor sustentável. Ele fornece padrões que definem o que é um green building que é aprimorado constantemente mediante um processo de discussão aberto à participação de quem se interessar. Essa abordagem torna o LEED® o padrão adotado por agências e governos. Missão do GBC: desenvolver a indústria da construção sustentável no país, utilizando as forças de mercado para conduzir a adoção de práticas de green building em um processo integrado de concepção, implantação, construção e operação de edificações e espaços construídos.

Sobre processo de Planejamento em condominios

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Um dos processos de planejamento que mais agregam valor ao trabalho do síndico é o planejamento condominial, o que ocorre no início do mandato. Esse planejamento orienta a formatação dos processos e dos projetos prioritários de um condomínio, cabendo ao Síndico liderar e coordenar essas ações. A partir do Planejamento, é concluído o orçamento do condomínio para o mandato vigente. Tudo de uma forma simples, mas completa. O modelo de planejamento usualmente implementado em condomínios acima de trinta unidades autônomas se constitui de seis processos a serem desenvolvidos pela administração: I - Processo da análise das necessidades: primeiramente, o síndico ouve todos os públicos envolvidos com o condomínio e anota as insatisfações de cada morador, principalmente. Após, identifica o que é melhoria de processos existentes e necessidades de realização de novos projetos. II - Processo de identificar a situação atual do condomínio: nesta oportunidade, o síndico resume os projetos a serem implementados e as melhorias dos processos existentes e os apresenta ao conselho a Situação Atual do condomínio. Os projetos tanto poderão ser de melhorias (projeto paisagístico) quanto de investimentos (pintura do prédio). III - Processo de definição da situação ideal do condomínio: o Conselho e o Síndico filtram e priorizam os novos projetos/processos e definem a Situação Ideal para o condomínio. IV - Processo de aprovação do planejamento: é apresentado, sinteticamente, à Assembléia a Situação Atual do condomínio bem como a Situação Ideal até um determinado período de tempo, que poderá ultrapassar a gestão vigente. Custos dos projetos e das melhorias nos processos vigentes são submetidos à aprovação. V - Processo de Execução do planejamento: tanto as melhorias quanto os projetos aprovados começam a ser executados. VI - Processo de Acompanhamento: após o síndico delegar as tarefas de melhoria de processos e execução dos projetos, ele passa a acompanhar e avaliar a execução. Isto é, o síndico passa a gerenciar onde os incidentes acontecem e na linha de frente dos trabalhos. A cada ação finalizada, a sua responsabilidade é de elaborar um relatório sintético sobre o produto final concluído. De modo que, ao

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final do seu mandato, todas as melhorias e os novos projetos realizados sejam formalmente registrados, rubricados e arquivados pelos membros do Conselho. Muitas vezes, o planejamento contempla um período de duas gestões, tendo em vista a carência de recursos financeiros. Exemplo: o projeto de construção de uma piscina poderá levar vários meses para começar a ser executado. A partir da aprovação pela Assembléia, é dado início aos recolhimentos mensais planejados, até alcançar o valor chancelado pela Assembléia.

Sobre a fração ideal

A fração ideal é a parcela representativa de cada condômino em relação às áreas comuns. Logo o condômino exerce direito de propriedade sobre a sua unidade autônoma, e sobre as partes comuns do empreendimento. Sendo a primeira representada pelos limites geográficos do imóvel onde habita, mensurado numericamente na escritura do imóvel e a segunda representada numericamente pela fração ideal de terreno, também mensurada na escritura de convenção. Portanto, o proprietário de um apartamento de dois dormitórios situado em um condomínio, onde as áreas comuns são representadas somente pelos corredores de acesso, pagará um valor maior de taxa condominial que o proprietário de um apartamento de um dormitório nesse mesmo condomínio. Essa conclusão deve-se ao fato de que o proprietário do imóvel maior, é possuidor de uma fração ideal maior em relação à área comum do condomínio. Esta fração é calculada pela Construtora no projeto e é representada por um número abaixo de um e acima de zero que, atuando como multiplicador, obtém-se o valor da obrigação a contribuir como taxa condominial. Isto é, mensalmente o condomínio consome xm3 de água, representando um valor monetário de R$ 1.000,00. O número que representa a fração ideal de um dos proprietários é 0,018980. O valor que esse proprietário será responsabilizado a pagar para o condomínio ser abastecido de água, mensalmente, será igual ao produto resultante entre multiplicação de R$ 1.000,00 X 0,018980, sendo igual a R$ 18,98. Este valor representa o compromisso do proprietário ou do possuidor responsável pela contribuição da taxa condominial mensal.

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Figura 12 Por esse motivo, o proprietário de um apartamento de dois dormitórios com garagem se surpreende e interpela o Síndico sobre por que ele paga um valor mais alto que seu vizinho. O Síndico investiga e identifica que o reclamante é possuidor de uma área maior que a do vizinho que não inclui garagem em suas propriedades nesse condomínio. A figura acima ilustra um condomínio cujas áreas dos apartamentos, em sua maioria, diferem em tamanho. Para evitar reclamações, conflitos desnecessários, ou, até mesmo, retrabalho recomenda-se: 1.

Ao trocar de Administradora o Síndico deverá solicitar uma revisão nas fra-

ções ideais de cada proprietário; pois, na troca, poderão ocorrer equívocos de digitação no valor da fração ideal; 2.

Erros de digitação, quando esses números são incluídos no sistema da admi-

nistradora, são comuns ocorrerem. Recomenda-se que o Síndico solicite à Administradora uma correção, antes de tudo. Conclui-se: áreas maiores pagam valores maiores de taxa condominial.

Sobre a taxa de condomínio e taxa de administração

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Segundo o Art. 1.336 do Código Civil, “é dever do condômino contribuir para as despesas (ordinárias e extraordinárias) do condomínio na proporção de suas frações ideais”. A essa contribuição denomina-se taxa de condomínio, enquanto que a taxa de administração é o valor cobrado pela Administradora de Condomínios para assessorar o Síndico e prestar os demais serviços administrativos necessários.

Sobre a segurança do seu condomínio

Segundo o especialista em segurança de condomínios Engo. Luiz Antônio Allgayer, uma das variáveis fundamentais neste contexto é a consciência da prevenção. Outro dia, em um condomínio, reuniram-se para discutir sobre o fechamento das portas a partir das 18 horas. Um dos moradores saiu em sua própria defesa e contestou veementemente, alegando que não iria descer as escadas para abrir a porta ao entregador de pizza! Ora, este comportamento é típico de um brasileiro que pouco reflete sobre o coletivo. A descida das escadas era mais importante que a sua própria segurança. Para os especialistas, equipamentos por si só não representam um sistema de segurança, mas parte dele. É claro que os equipamentos são importantes, mas não é o bastante para prevenir uma intrusão, ou mesmo garantir a segurança. Segurança total, na prática, torna-se quase inviável financeiramente. Cada condomínio requer um projeto personalizado, pois os pontos fracos de segurança nunca são os mesmos. Conheceu-se um síndico que resolveu, ele mesmo, instalar os equipamentos de segurança em seu condomínio. Câmeras, cercas elétricas, alarmes, detectores de presença distribuídos em todos os cantos. O condomínio ficou um verdadeiro campo de concentração. Não havia ponto que não dispunha de um dispositivo de segurança. Um pobre felino, invadindo a área condominial, já disparava alarmes anunciando a suposta invasão! Certo dia, apresentei esse consultor ao síndico, amigo particular. O consultor, animado com o projeto do gestor, fez questão de conhecer o condomínio. Orgulhoso do feito, conduziu o consultor imediatamente para visitar as áreas cobertas pelo sistema de segurança recémimplantado. No meio da caminhada, o síndico revelou o valor de todo o investimento. O especialista, com um ar de surpresa e espanto, disse, ao amigo – com toda a fidal-

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guia de trato – que, com um projeto de segurança, ele poderia ter economizado 50% deste valor! Resumo da história: “cada macaco no seu galho”.

Sobre a conservação dos elevadores

Haja vista uma maior conscientização quanto às necessidades de maior segurança nos transportes verticais, entrou em vigor a NBR 15597, estabelecendo novas regras para tornar mais seguro essa modalidade de transporte. Editada pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), prevê a obrigatoriedade de certos dispositivos de segurança como: avisos em braile (nos pavimentos, na cabine), luzes de emergência, interfones ligados à portaria e à casa de máquinas, aviso sonoro informando o andar e nivelamento da cabine. No entanto, os usuários também podem dar a sua parcela de contribuição, obedecendo certos cuidados no uso diário dos elevadores. O uso correto deste importante equipamento decorre a sua conservação. O custo para consertar um elevador é, sem dúvida, o mais alto entre todas as demais despesas de um condomínio. No entanto, não custa nada para mantê-lo funcionando sem problemas. Um defeito mais grave pode causar acidentes e até mortes.

O que fazer para evitar acidente e diminuir o custo de manutenção: 

Elaborar uma lista completa do bom uso dos elevadores;



Publicar essa lista em locais visíveis;



Seguidamente lembrar essa prática com freqüência por intermédio das assembléias e circulares;



Pesquisar preços e analisar empresas de conservação de renome na manutenção dos elevadores;



Quando houver dois ou mais elevadores num mesmo hall, instruir os condôminos e empregados a chamar apenas um e desligar um deles das 22:00 horas às 06:00 horas.

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

Muitas vezes, os síndicos, por questão de economia, contratam empresas pouco especializadas para esse tipo de serviço, mas cuidado: o barato pode sair caro.

Contrato de Conservação

Existem dois tipos de contratos de prestação de serviços:

Manutenção Parcial 

Compreende uma visita mensal de rotina e as chamadas de emergência, quando lubrificam peças e efetuam ajustes necessários.

Manutenção Integral 

São os mais completos tipos de contrato, sendo nele incluídos todas as peças, inclusive amortecedores, conserto de portas, acessório danificado por vandalismo, troca de interfones, pintura das portas e troca de luzes de emergência.



Para garantir a qualidade de todas as peças, é necessária uma manutenção mínima que consiste na lubrificação geral do material, especialmente dos cabos, sempre seguindo as normas do fabricante. A limpeza de todo o sistema para a retirada de sujeiras e o excesso de lubrificação tem que ser mensal.

O que você NÃO deve fazer

O elevador é uma máquina de transporte extremamente útil, mas seu uso requer cuidados para evitar acidentes que, muitas vezes, são fatais:

1. Puxar a porta do pavimento sem a presença da cabine no andar; 2. Apressar o fechamento das portas;

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3. Apertar várias vezes o botão de chamada; 4. Chamar vários elevadores ao mesmo tempo; 5. Fumar dentro do elevador; 6. Movimentos bruscos dentro do elevador; 7. Lotar o elevador com o peso acima do permitido; 8. Bloquear o fechamento das portas com objetos; 9. Superlotar o elevador; 10. Em caso de incêndio, não utilizar os elevadores.

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Sobre Anotação de Responsabilidade Técnica

É comum o Síndico, por medida de economia, contratar um técnico ou um simples eletricista para um eventual reparo ou manutenção periódica no Condomínio. Ocorrendo problemas de natureza acidental, ou danos causados com curtos circuitos, ou outras conseqüências, pelos quais condôminos sejam os prejudicados, pergunta-se: como comprovar judicialmente essa responsabilidade ao técnico contratado? Por isso, lembra-se da necessidade desses serviços serem executados por profissionais Engenheiros, Arquitetos e Engenheiros Agrônomos. Eles garantem e oferecem uma ART – Anotação de Responsabilidade Técnica, expedida pelo Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura, conforme a Lei n.º 6.496, de 7 de dezembro de 1977.

De posse dessa ART, o Síndico obterá as seguintes vantagens:

1. É um eficaz instrumento de defesa do consumidor, porque declara o compromisso do profissional com a qualidade dos serviços prestados; 2. Permite que o Síndico identifique os responsáveis por determinado empreendimento e as características do serviço contratado; 3. Em casos de sinistros, identifica individualmente os profissionais responsáveis, auxiliando na acareação das responsabilidades junto ao Poder Público. 4. Evitar autuações, notificações e multas do CREA, conforme o artigo 77 da Lei 5.194/66. Sobre o consumo da água

Uma das despesas ordinárias mais elevadas do Condomínio é a água. Ela é a vilã nesse acúmulo de compromissos do Síndico. Os síndicos precisam ter muita atenção; pois, além de influenciar no desembolso mensal alto, existe a possibilidade de acarretar ações na justiça.

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Como economizar?

- Lavagem das caixas d’água, no mínimo, de seis em seis meses; São essenciais a manutenção e a limpeza periódica da caixa d'água e respectivos encanamentos, uma vez que, com o correr do tempo, acumulam-se lama e outras impurezas, o que provoca o surgimento de vermes e bactérias, ocasionando doenças. - Não deixar o faxineiro fazer da mangueira uma vassoura; - Evitar lavagens de pisos nas áreas comuns e garagens em dias chuvosos. - Torneiras da piscina, dos jardins, devem ser destinadas somente ao uso de interesse do condomínio; - Verificar possíveis vazamentos; - Acompanhar o consumo mensal em ml; - Solicitar aos condôminos reparos urgentes nos problemas das respectivas unidades, principalmente das descargas.

Sobre a validade da nota fiscal

- No rodapé da nota fiscal, encontra-se o período de validade. - Não receba nenhuma nota fora da validade. - Observe o prazo limite para emissão da nota fiscal. - Verificar se consta o carimbo de prorrogação da “AIDF”. - É obrigatório conter nos recibos de pagamentos datas, nome completo, CPF, RG, endereço, descrição dos serviços, valor e assinaturas, de forma legível e sem rasuras. - Contratar, preferencialmente, empresas e exigir delas a Nota Fiscal.

Sobre Atas Ata é o documento no qual são registrados todos os atos, questões e decisões ocorridas numa Assembléia ou reunião do Conselho, para servir, quando for o caso, de comprovação.

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Elementos principais da Ata:

1. Objetivo da Assembléia (Ordinária ou Extraordinária); 2. Identificação do condomínio; 3. O dia, o mês, o ano e a hora do início da Assembléia e se em primeira ou segunda convocação, por extenso; 4. O local da Assembléia; 5. O número de condôminos presentes (para efeito de quorum); 6. A Presidência dos trabalhos; 7. A pessoa que secretariou os trabalhos (quem fez a ata); 8. A ordem do dia; 9. O encerramento, contendo local, data e assinatura do presidente e secretário.

Decisões tomadas são questionáveis?

As decisões resolvidas durante as assembléias só poderão ser anuladas judicialmente ou por deliberação em outra assembléia. Os condôminos ausentes e regularmente convocados ficam obrigados a cumprir as deliberações e perdem o direito de questioná-las.

Sobre o Vice-síndico ou subsíndico

Não é obrigatória a existência do subsíndico. Ele é a pessoa que substitui o síndico nas suas atribuições, quando de sua impossibilidade. A eleição de subsíndico deve ser prevista na Convenção. A Lei determina atribuições obrigatórias que devem constar em todas Convenções de condomínio e atribuições facultativas que os interessados resolvam colocar na Convenção de acordo com as particularidades e as conveniências do condomínio. Quando ocorrer a destituição do síndico, não cabe ao subsíndico terminar ao mandato.O subsíndico é uma figura para substituição eventual do síndico. Na sua destituição, quem assume suas funções é o presidente do Conselho Consultivo, até que seja eleito outro síndico para complementar o mandato.

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No entanto, se o Síndico for Profissional, haverá necessidade de um Conselho bem atuante para fornecer as diretrizes e realizar o Planejamento Estratégico para que ele o cumpra; ou, então, exigir que o Síndico Profissional coordene a construção do Planejamento Estratégico junto ao conselho. Esse planejamento servirá como guia do Síndico na elaboração dos seus planos de ação para a sua gestão. Nesse caso, recomenda-se que o grupo trabalhe com uma quantidade exeqüível de projetos; pois, ao contrário, o Síndico terá pouco tempo para concluí-los e poderá ser taxado injustamente de incompetente.

Sobre como entrevistar um Síndico Profissional

Entrevistar profissionais não é tarefa fácil. Principalmente, quando o entrevistador não tem experiência nesse tipo de processo. A seguir, algumas perguntas que você poderá usar em suas entrevistas de seleção:

O que você que sabe sobre o nosso condomínio? Esta pergunta investiga se o candidato é organizado e se preparou para a entrevista.

Fale um pouco sobre os seus métodos de trabalho. Investiga se ele conhece planejamento estratégico, processos e elaboração de projetos e gestão em geral.

Descreva-se em poucas palavras. Investiga sobre seu grau de maturidade, segurança e se confia no seu trabalho.

O que os zeladores costumam dizer sobre seu estilo de trabalho? Cite três deles. Se o candidato usa esta pergunta para auto-elogios, desconfie de sua eficácia.

O que você faz melhor como Síndico Profissional? Procura saber sobre em que o condomínio poderá se beneficiar mais com ele.

Que evidências você tem para citá-las? Grau de sinceridade.

Como você age quando discorda de alguém? Procura investigar como ele age no conflito.

O que é um Conselho Consultivo ideal para você? Procura saber se ele age em equipe ou sozinho.

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Você enfrenta muitos conflitos nos condomínios? Se ele diz que enfrenta poucos, duvide e pergunte por quê.

Quais os conflitos mais comuns que você tem enfrentado? Amplia o conhecimento sobre a experiência dele.

Quais são seus pontos fortes? Preparar o precipício até chegar nos seus pontos fracos e ver a sua reação.

Quais são seus pontos fracos? Sentir o nível de autoconfiança dele.

Como você pode contribuir para nossos objetivos? Descobrir a habilidade do candidato nesse tipo de resposta ampla que exige conhecimento da função.

Quais foram as duas maiores realizações de sua vida como Síndico Profissional? Após ele as apresentar, solicite comprovação delas.

Quantos condomínios você atende? Até, aproximadamente, doze condomínios, um profissional pode executar um serviço produtivo. A não ser que ele tenha outros sócios também profissionais.

Você poderia passar o nome dos membros do Conselho dos condomínios para os quais você presta os seus serviços? É fonte de informações. Procure falar abertamente e sondar a sua adequação ao seu condomínio.

O que você entende sobre processos condominiais? Essa pergunta investiga o conhecimento em gestão do candidato.

Se o nosso condomínio estiver necessitando de algumas ações para baixar a taxa de inadimplência, que ações você poderia tentar executar? Até que ponto o candidato demonstra capacidade de criar projetos para diminuir a inadimplências.

Você conhece algumas soluções para aumentar a receita de um condomínio? Com exceção de aluguel de boxes, de apartamento do zelador, anúncio em paredes externas, cite outros. Investiga as alternativas criativas que o candidato possui para enfrentar esse tipo de problema.

Você poderia passar uma cópia do seu contrato para ser analisado? Investigue se contempla a freqüência de visitas ao condomínio, os pequenos serviços que incluem, o tempo de resposta para as chamadas urgentes.

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Qual é a estrutura com a qual você trabalha? Essa pergunta investiga quantos funcionários ele possui, se ele tem prontidão nas respostas, como está estruturado o seu site...

Você teria condições de oferecer um contrato de experiência por três meses? A maioria oferece essa condição.

Cite cinco razões para que você seja contratado. Aí, você compara as respostas dos competidores.

Assim como o candidato deve se preparar para a entrevista, o Síndico, ou o conselheiro, igualmente, deve organizar-se para que possa extrair do candidato as informações necessárias à decisão final.

Sobre a remuneração do síndico

Não é obrigatória. Compete à Convenção prever se cabe ou não remuneração ao síndico pelo desempenho do seu trabalho e a forma adequada, se é em dinheiro, moradia, ou isenção das contribuições das despesas do condomínio para recompensá-lo do exercício de suas funções. Caso seja remunerado, deverá ser definida a remuneração na Assembléia que o eleger, salvo disposição diversa na Convenção.

Sobre o mandato do Síndico

O mandato de síndico não poderá exceder a dois anos, permitida a reeleição, podendo a convenção dispor, quanto ao prazo, outra regra. Por exemplo, poderá ser menor do que dois anos, mas não poderá exceder o limite legal do biênio. Quanto à reeleição, a Lei permite a renovação, sem fixar limite. De acordo com o artigo 1348, §1.º, CC, a Assembléia poderá investir outra pessoa no lugar do síndico, em poderes de representação, naturalmente, sem prejuízos do poder de representação do síndico. O síndico poderá transferir, total ou parcialmente, as funções administrativas ou os poderes de representação à pessoa de sua confiança,

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porém sob sua inteira responsabilidade, mediante prévia aprovação em Assembléia Geral, salvo disposição em contrário da Convenção.

Sobre a escolha da Administradora

A escolha da empresa que irá administrar o seu condomínio deverá ser criteriosa e cansativamente analisada. Afinal, ela será a procuradora dos interesses do seu condomínio. É importante lembrar que a Amestradora não substitui o síndico e vice versa. Ambos exercem atuações específicas e diferentes, e sobretudo assumem papéis complementares na gestão dos condomínios. Recomendam-se alguns cuidados nessa busca:

1. Desconfie das baixas taxas de administração propostas. O empresário não é milagroso. Para manter uma Administradora de Condomínios em funcionamento, é necessário que uma série de processos sejam bem geridos, tais como: manutenção de um site com servidor que suporte um sistema informatizado para consultas dos clientes sobre emissão de balancetes diários: atas, convenção, manutenção da folha de funcionários. Sobretudo, é necessário manter uma estrutura organizacional, despesas correntes, treinamento de pessoas, custo da área de funcionamento, pessoal especializado para assessorar assembléias, suporte financeiro para cobrir eventuais saldos devedores, equipamentos, manutenção de um sistema de contabilidade, pessoal especializado. Enfim, a remuneração mensal para manter uma Administradora funcionando bem, é muito alta. 1. Que referências são dadas pelos síndicos clientes? 2. Os funcionários têm boa aparência, eles são gentis e inspiram confiança? 3. O setor de arquivamento das documentações (atas, correspondências, instrumentos de convenções e outros documentos importantes dos seus clientes) inspira credibilidade? Se o local for limpo, de fácil localização, classificado corretamente e, principalmente, bem organizado, tudo poderá conspirar favoravelmente para que o restante do trabalho que essa Administradora presta seja igualmente organizado e de bom nível.

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4. Qual é a forma de rescisão contratual? Solicite uma cópia para ser analisada por um advogado competente. O que deve manter o cliente fiel à Administradora é a qualidade do serviço, e não os instrumentos contratuais bloqueando quaisquer iniciativas do Condomínio migrar para outra Administradora após os doze meses habituais de prazo. 5. Ela possui um departamento jurídico próprio? Se o tiver, conta pontos, no entanto não é relevante. 6. Ela conta com um sistema on-line para tirar dúvidas dos síndicos (e dos condôminos em geral)? 7. Peça para ler alguns projetos de diminuição de despesas condominiais, solicitados por alguns de seus clientes. 8. Os balancetes são de simples interpretação? São de fácil compreensão e possibilitam o acompanhamento da aplicação dos recursos? Identificam-se o saldo atual e o saldo anterior com facilidade nos momentos de conferência, ou são confusos e de difícil interpretação,a ponto de o Síndico ser obrigado a recorrer a um Contador para um esclarecimento? 9. A empresa possui Administrador, Contador ou outro profissional habilitado? 10. A empresa possui um site próprio na Internet, no qual estejam disponibilizados os principais documentos de interesse do condomínio como: últimas atas e circulares, Convenção, Regimento Interno e convocações de Assembléias? Por meio desse site, o cliente pode realizar leituras dos balancetes, consulta da inadimplência e outras informações de praxe? 11. A empresa possui tecnologia para oferecer reuniões virtuais entre o Síndico, Conselho e quaisquer interessados? 12. A taxa de Administração está abaixo, na média ou além da média do mercado? 13. Quanto tempo de mercado possui a empresa? Lembre-se de que ela deverá facilitar o desempenho e a atuação do síndico, logo o nome e a reputação do atuante estarão ligados diretamente à empresa.

Sobre o resumo de Rotinas Administrativas

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Despesas Despesas são os gastos que o condomínio tem classificados como ordinários e extraordinários, conforme conceituação e divisão dos arts. 22 e 23 da Lei n.º 8.245/91 (Lei do Inquilinato) - Ordinárias As despesas ordinárias são as consideradas rotineiras e necessárias ao funcionamento e manutenção do condomínio, as quais são pagas pelos condôminos e, em havendo locação, pelos inquilinos: São elas: 1. Pessoal Salários, férias, 13.º salário e rescisões contratuais de trabalho. 2. Encargos sociais INSS, FGTS, PIS, INSS de contribuintes individuais (antigos autônomos). 3. Consumo Água, energia elétrica das áreas comuns, gás e telefone de uso exclusivo do condomínio. 4. Manutenção e conservação Elevadores, bombas, portões automáticos, interfones, piscina, jardim, antena coletiva, recarga de extintores, lavagem das caixas d’ água e de gordura e desinsetização das áreas comuns 5.Administrativas Impressos, cópias e correio, isenção do síndico, despesas bancárias, CPMF, honorários administrativos. 6. Materiais Materiais de limpeza e higiene, uniformes, EPIs – Equipamentos de Proteção Individual. 7. Seguro Apólice de Seguro

- Extraordinárias

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Despesas extraordinárias são os gastos imprevistos ou destinados a benfeitorias, ambos nas áreas de uso comum: 1. Emergência Vazamentos, desentupimentos das prumadas, substituição de bombas d'água, troca ou substituição de equipamentos.

Sobre Fundo de Reserva

O que é? Como se forma? Quem determina as normas? Como é fixado? Fundo é despesa? O inquilino contribui como fundo de reserva? São questões que um Síndico se interroga no momento em que assume pela primeira vez a gestão de um Condomínio. É a parcela da arrecadação do condomínio, a parte das contribuições ordinárias, que se destinam, especificamente, a suprir as necessidades emergenciais e as despesas de necessidades comprovadas. A Convenção do Condomínio é que determina a forma de constituição das parcelas relativas ao fundo de reserva, bem como os casos em que pode ser utilizado e, ainda, que pode autorizar a sua movimentação. O valor usualmente fixado é de 5 a 10% (cinco a dez por cento) sobre o valor das cotas condominiais ordinárias. É necessário esclarecer que fundo de reserva não é despesa e, sim, receita. É condenável a prática de apropriação de valores do fundo de reserva para o atendimento de despesas comuns. Após sua utilização total ou parcial, para os fins a que se destinam, o Síndico deverá tomar providências para repor esses valores. O indicado seria abrir conta poupança ou conta corrente, para que esses valores fossem mensalmente transferidos. Uma prática comum, não indicada, consiste na cobrança do fundo de reserva do inquilino, uma vez que fere a Lei do Inquilinato, já que é para cobrir despesas extraordinárias. Pode ser provisionada, no orçamento, uma arrecadação destinada a constituir um fundo de reserva na forma prevista na Convenção.

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O fundo de reserva é de responsabilidade do proprietário. Caso haja necessidade de reposição total ou parcial do fundo de reserva, devido ao uso desse fundo para manutenções ordinárias, a responsabilidade é do inquilino, salvo se referente a período anterior ao início da locação. O fundo de reserva deve ser fixado quando da aprovação do orçamento, estabelecido de acordo com a Convenção Condominial, geralmente fixado entre 5% e 10% da arrecadação mensal. O síndico poderá fazer aplicação financeira em nome do condomínio, com aprovação do conselho consultivo ou da assembléia geral para maior segurança. A utilização do fundo de reserva necessita da aprovação dos condôminos reunidos em assembléia. O síndico poderá utilizar esse fundo para pagamento de despesas emergenciais, não previstas no orçamento. Nesse caso, é aconselhável dar ciência aos Conselheiros e ratificar a sua utilização, na próxima assembléia geral do condomínio.

Sobre Documentos e obrigações do condomínio

São diversos os documentos existentes no condomínio. O prazo de guarda dos documentos administrativos, fiscais e bancários é de dez anos, já que este é o prazo prescricional para a cobrança das dívidas do condomínio regularmente aprovadas, nos termos do art. 205 do novo Código Civil. Quanto às demais modalidades de documentos, caberá ao síndico observar o prazo de guarda exigido por lei, caso a caso.

Livros recomendados

- Livro de atas e presença das assembléias; - Livro de reclamações e sugestões; - Livro de registro de empregados; - Livro de inspeção do trabalho.

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Esses livros devem apresentar termos de abertura e de encerramento, assinados e rubricados.

Sobre a Declaração de Imposto de Renda do condomínio

O condomínio ainda não é considerado pessoa jurídica, sendo dispensada a declaração de imposto de renda, porém tramita no Órgão competente, projeto de Lei que obrigará aos condomínios que tem aplicações, saldos elevados em conta, fundo de reserva em poupança com rendimentos, além de outras fontes de renda, a declarar o Imposto de Renda. Sobre Cadastro nacional das pessoas jurídicas – CNPJ

De acordo com a Instrução Normativa da Secretaria da Receita Federal n.º 87, de 84, os condomínios que auferirem rendimentos de capital ou que pagarem rendimentos sujeitos à retenção na fonte estão obrigados à inscrição no CNPJ, apresentando os seguintes documentos:

- Convenção do condomínio registrada em cartório; - Ata da assembléia que elegeu o síndico; - Ficha de Inscrição Cadastral - FIC, que pode ser adquirida em papelaria; - Cópia do CPF do responsável (síndico) que assinar a FIC. - Dar entrada da FIC, devidamente preenchida, em agência da Receita Federal na jurisdição à qual pertence o condomínio.

- A Receita Federal disponibiliza em seu site o Programa de Auto-Regularização de Situação Fiscal – PAR, por meio do qual os condomínios podem normalizar sua situação perante o fisco e obter a liberação de cartões do CNPJ. - Síndico com pendências ou irregularidades junto a Receita Federal terá inviabilizada a obtenção ou a regularização do CNPJ. Sobre Cadastro de Contribuintes do Município – CCM

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É necessário consultar a legislação do seu Município para verificar a obrigatoriedade do cadastro ou não do condomínio junto à Prefeitura ou à Administração local. Usualmente tal obrigação não existe. Todavia, ao contratar um prestador de serviços, deverá verificar se ele é inscrito na prefeitura – CCM; pois, não o sendo, o condomínio terá de recolher o Imposto Sobre Serviços – ISS sobre o valor cobrado pelos serviços prestados (o condomínio não precisa ser inscrito no CCM para efetuar o recolhimento).

Sobre a Relação dos Empregados X Condomínio

Esta relação é regulamentada através da Consolidação das Leis do Trabalho (CLT) e, particularmente, pela Convenção Coletiva de Trabalho da categoria profissional. O vínculo empregatício entre eles é caracterizado pela assinatura da Carteira de Trabalho. O empregado do condomínio não é empregado particular dos condôminos e não pode prestar serviços ou favores particulares.

Sobre o cálculo da taxa de inadimplência

A taxa de inadimplência indica o valor relativo (em %) da inadimplência de um condomínio. Isto é, representa em percentual a quantidade de inadimplentes relacionada ao total de proprietários do mesmo condomínio, em um determinado mês. Por exemplo: no mês de dezembro, um determinado condomínio formado por 56 proprietários, dos quais doze deles não contribuíram com a taxa condominial, desse mesmo mês, a taxa de inadimplência do mês de dezembro é: 12 X 100:56 = 21,43%. Para saber se a taxa do seu condomínio está alta ou baixa, o síndico poderá consultar o Sindicato da Habitação de sua região, o qual mantém atualizado esse valor relativo.

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Figura 13 Sobre o balancete mensal

Dias quinze de cada mês, aproximadamente, a administradora envia ao Conselho a pasta administrativa contendo o balancete, as notas fiscais e todos os comprovantes. O visto do Síndico, assim como de todos os membros do conselho é obrigatório nesses documentos. Uma lista de inadimplência não poderá faltar. Os balancetes deverão declarar com muita clareza o saldo final anterior e o saldo final atual da conta do condomínio, do fundo de reserva e dos demais fundos.

Sobre o Juizado Especial Cível

O JEC é o antigo Tribunal de Pequenas Causas, ao qual se destinam: - Ações que envolvam quantias de até vinte salários-mínimos, em que o próprio autor do processo encaminha pessoalmente seu pedido. - Causas cujo valor seja acima de vinte salários-mínimos, em que o autor precisa ter a representação de um advogado. - Causas acima de quarenta salários-mínimos não são aceitas. - Em algumas cidades, o JEC recebe ações de cobrança de condomínios.

Sobre o tratamento do lixo do condomínio

Este tema deve merecer uma especial atenção do Síndico. Cuidados com o lixo - O seu acondicionamento; - Separar os vidros e metais que podem causar ferimentos; - Caixas de papelão, grandes quantidades de papel e de jornal não devem ser ensacadas, para facilitar o recolhimento pelos catadores de papelão.

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O armazenamento - O lixo deve ficar dentro de sacos plásticos resistentes; - Para a colocação do lixo na rua, disponibilizar carrinhos apropriados para o transporte dos sacos.

Em um futuro bem próximo, a coleta do lixo será orientada por um Lixólogo que será um profissional gestor de resíduos que dará solução aos detritos no meio urbano. Sobre a estratégia do “desconto pontualidade”

Desde 2002, o Novo Código Civil reduziu a multa máxima dos atrasos das taxas para 2% e os juros moratórios para 1%. Com isso, a taxa de inadimplência não pára de subir em certos Condomínios, onde o Síndico nada faz para conter esse comportamento irresponsável. Diante desse contexto, a adoção da estratégia “desconto pontualidade”, está dando certo para minimizar os efeitos dessa nova Lei. O seu funcionamento é simples e eficaz: diga-se que o vencimento atual das taxas se dá todo dia dez de cada mês, com esta estratégia ele passa a se dar no dia quinze de cada mês. Quem efetua o pagamento antecipado até o dia dez, obtém um abatimento a título de desconto por antecipação. O valor a ser pago é majorado em, pelo menos, 25% a título de despesas eventuais, cujo desconto poderia ser de 20% para o pagamento antecipado até o dia dez.

Exemplo Um condomínio cuja taxa atual é de R$ 200,00 (duzentos Reais) com o vencimento todo o dia dez teria o valor majorado em 25%, ou seja, totalizando R$ 250,00 (duzentos e cinqüenta Reais) com o vencimento todo o dia quinze de cada mês. Porém, quem efetuasse o pagamento até o dia dez do mês do vencimento, teria um desconto de 20% sobre os R$ 250,00 (duzentos e cinqüenta Reais), valor que resultaria nos mesmos R$ 200,00 (duzentos Reais) originários. Para os efeitos legais, o valor da taxa de condomínio é de R$ 200,00 (duzentos Reais) e o vencimento se dá todo dia quinze de cada mês.

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Teoricamente, a data de pagamento com desconto seria a mesma data de vencimento praticada anteriormente sem o desconto e o valor, já com o desconto, seria o mesmo pago anteriormente pelos condôminos, o que não alteraria a rotina financeira do condomínio e nem a dos condôminos. A mudança atinge apenas aos condôminos inadimplentes; pois, passada a data a ser concedido o desconto, o condômino pagará o valor integral da taxa de condomínio e, se passado o vencimento, esse valor será acrescido de multa e juros conforme legislação. Tal estratégia não fere o fator gerador das taxas condominiais e, tampouco, caracteriza uma multa embutida, uma vez que o condômino antecipou o pagamento beneficiando o condomínio que, em contrapartida, beneficiou o condômino que antecipou o pagamento concedendo-lhe um desconto. No entanto, para que essa medida seja aplicada, é necessário que seja modificada em Assembléia Geral dos condôminos, assim como a fixação dos valores das taxas condominiais. Essa prática vem sendo adotada com sucesso por parte dos condomínios. Em resumo, essas informações são de grande importância. O Síndico deve manter-se sempre alerta para evitar mal-entendidos.

Sobre como diminuir despesas

Luz

1 - Manter acesas somente as luzes necessárias, especialmente nas garagens; 2- Se o prédio não tiver, instalar minuteiras nas escadas; 3- Acompanhar o consumo mensal em quilowatts; 4- Quando houver dois ou mais elevadores num mesmo hall, instruir os condôminos e empregados a chamar apenas um, desligando um elevador das 22 horas às 06 horas. 5-Estabelecer horário para iluminação das quadras esportivas, salões de jogos, entre outros locais;

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6-Usar o tipo adequado de lâmpada, e jamais permitir que os jardins e os halls sociais fiquem excessivamente escuros, pois pode prejudicar a segurança do prédio.

Água

1-Verificar possíveis vazamentos; 2-Acompanhar o consumo mensal em ml; 3-Solicitar aos condôminos reparos urgentes nos problemas das respectivas unidades, principalmente das descargas; 4-Não deixar o faxineiro fazer da mangueira uma vassoura; 5-Evitar lavagens de pisos nas áreas comuns e garagens em dias chuvosos. 6-Lavagem das caixas d’água, no mínimo, de seis em seis meses; 7-São essenciais a manutenção e a limpeza periódica da caixa d'água e respectivos encanamentos, uma vez que, com o correr do tempo, acumulam-se lama e outras impurezas que provocam o surgimento de vermes e bactérias, ocasionando doenças. Os maiores gastos do condomínio estão centrados nesse item, portanto os síndicos precisam ter muita atenção; pois, além dos recursos envolvidos, existe a grande responsabilidade que poderá acarretar ações na justiça.

Pessoal

Observe se o número de funcionários está adequado ao tamanho do condomínio. - Evite pagar horas extras; - Analise um possível aumento no quadro de funcionário; - Recrute bem seus funcionários. Uma demissão após noventa dias acarreta a elevação das despesas do Condomínio; - Observe as folhas de ponto. Se o funcionário a assinou de uma única vez, não caracteriza horas extras. Se o funcionário entrar na justiça, será causa ganha. - Evite pagar as férias dos funcionários. Para o condomínio, é mais econômico que ele realmente descanse os trinta dias. - Nunca permita que o funcionário tire as férias trabalhando, que além de ser contra a legislação, o funcionário receberá a remuneração em dobro.

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Sobre como aumentar receitas

- Baixar o nível de inadimplência Neste aspecto, é de suma importância que o síndico apresente a proposta de intenção de negativação dos condôminos inadimplentes em Assembléia Geral, para que eles dêem anuência ao Condomínio sobre a possibilidade de negativação no SPC. - Locação de espaço

Muitos condomínios com despesas acima da receita e com impossibilidade de aumento da taxa condominial apelam por identificar um local que possa ser objeto de locação às provedoras de telefonia móvel para antenas, espaço para instalação de totens promocionais, entre muitos. 

Aluguel de garagens

Há condomínios que possuem um amplo espaço para a população de automóveis que cresce exponencialmente por unidade familiar. 

Aluguel de imóvel do condomínio

Há muitos prédios que possuem apartamento do zelador. Este poderá ser alugado a um inquilino e produzir uma receita extra ao condomínio. 

Sala de fitness.

Cada morador interessado em usar este espaço pagará uma taxa de manutenção, produzindo uma receita extra ao condomínio.

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Capítulo 15 O que diz a lei? Para uma boa convivência social em condomínios, é necessário bom senso, compreensão e boa disposição de reconhecer que os direitos dos vizinhos têm seus limites, quando iniciam os direitos alheios de viver em sociedade. Isso significa dizer que, antes de cometer um suposto excesso, pense no seu vizinho. Pense naquele que conviverá com você diariamente. Pense naquela pessoa com a qual você se encontra freqüentemente no elevador. Pense no dia em que um deles fez uma cara tão feia pra você no hall de entrada, que o deixou intrigado pela aspereza da resposta a um cumprimento seu. Sim, pois muitas vezes, nem se suspeita que se infringiu um mandamento fundamental da boa convivência social em condomínio: o direito do outro. Neste capítulo relembrar-se-ão algumas situações em que o Síndico se envolve para manejar conflitos que, muitas vezes, têm seu inevitável destino: os Tribunais de Justiça.

O condômino anti-social.

Em todo Condomínio que se preze, há um condômino criador de casos. Uns mais, outros menos, mas os há. São pessoas que vivem desrespeitando as normas e fazendo de tudo para serem odiadas na comunidade. Compram briga facilmente, efetuam denúncias contra o condomínio, desrespeitam a forma de condução de animais em suas dependências, enfim, não há condômino que corrobore com as suas atitudes. Normalmente, são pessoas que adoram confusão e que se acham no direito de fazer o que bem entendem – nem se lembram que vida em condomínio pressupõe respeitar os direitos dos outros. Então, já que a multa pode ser aplicada, resta saber como serão definidos os comportamentos anti-sociais. Viver em Condomínios é viver em sociedade.

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O que diz a lei? 

O parágrafo único do artigo 1337 diz que o condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.



Essa decisão deve ser tomada em assembléia, com a presença de ¾ dos condôminos restantes.

Inadimplência

Não se deve esquecer que, uma vez um proprietário esteja inadimplente, quem paga a sua conta são os demais proprietários. Essa operação é quase imperceptível, pois a parcela não paga é rateada entre os demais condôminos adimplentes. Por isso, toda vez que se percebe uma pequena variação, para mais, no valor da taxa condominial mensal, sem que houvesse nenhuma comunicação de reajuste, é provável que você esteja pagando a conta de alguém. Conhecem-se muitos inadimplentes que trocam de carro anualmente, reformam a casa da praia e adquirem outros bens, contando com a tradicional indiferença dos brasileiros bonzinhos que sequer se importam em saber se a inadimplência do seu condomínio está alta ou baixa. Certa vez, um síndico, habilmente, propôs o seguinte: “tendo em vista a alta taxa de inadimplência de nosso condomínio, proponho que todos os proprietários deixem de pagar a sua taxa condominial. Com essa medida, não precisaremos mais pagar a conta de luz e da água. A manutenção dos elevadores não será mais necessária. Os corredores e o prédio inteiro não serão mais higienizados como de costume e os funcionários não mais serão remunerados. Assim, dispensaremos a Administradora que será menos um custo mensal e, se a natureza nos brindar com uma forte ventania e destelhar por completo nossa cobertura, nenhuma providência será tomada, pois cancelaremos o pagamento do seguro condominial contra vendaval e outros sinistros”.

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Atônitos, os presentes na reunião logo protestaram, pois o Síndico era um destes senhores aposentados, sério e de uma tradicional austeridade que dava arrepios. Nesse momento, começou uma discussão dos infernos. Mas, aos poucos, todos começaram a entender, conscientemente, qual tinha sido a razão da indecente proposta do experiente Síndico naquela reunião. A inadimplência nesse Condomínio caiu 99%! É claro, nem todos são sensatos, mas essa insensatez custou muito caro ao inadimplente com a nova lei.

O que diz a lei? 

Novos instrumentos legais para a cobrança entraram em vigor desde junho de 2006 com a Lei 11.232/2005, que modificou o Código de Processo Civil.



Na sentença já será estipulado o valor do débito.



A intimação poderá ser feita para o advogado, no "Diário Oficial", e não mais para o devedor que usava de artifícios como mudar de endereço para ignorar a decisão do juiz.



O valor devido após, a condenação, deve ser pago em até quinze dias após a intimação.



Prazo não cumprido, automaticamente, será acrescida multa judicial de 10% sobre o débito.

Multas O grande dilema para um Síndico proprietário é o momento da instituição da penalidade a um vizinho infrator. Conhecem-se muitos casos em que o Síndico ganhou muitas inimizades, simplesmente, por ter cumprido o que dizia a Convenção do seu condomínio. Os brasileiros são um povo com características singulares. Outro dia, assistiu-se a um Síndico ser interpelado por uma mãe de um garoto que, pela terceira vez, havia danificado o sofá do hall de entrada do edifício. O porteiro, como testemunha, ajudou o síndico na identificação do responsável pelo dano.

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Pois bem, segundo o regimento interno, na terceira reincidência, o infrator deve ser penalizado com um salário-mínimo de multa. Inconformada com o alto valor a pagar, a mãe do garoto, furiosa e quase fora de si, dirigiu-se ao Síndico interpelando-o com palavras severamente deselegantes e dizendo:” mas este sofá do condomínio estava um frangalho!” Delicadamente, o síndico contestou e disse: “mas minha senhora, o Condomínio somos todos nós proprietários. Portanto, este sofá, danificado pelo seu garoto, à senhora também pertence. É um patrimônio de todos”. Mesmo assim, confusão estava feita. Veio o porteiro em defesa do Síndico. O pai, protegendo o menino e o seu bolso, surgiu como por encanto. O Síndico, um cidadão de meia-idade, que costumava usar as calças na cintura acima do normal e óculos de aros bem escuros, começou a bambolear, até que caiu estatelado com espasmos súbitos da epilepsia. O condômino brigão e sua mulher, assistindo aquele verdadeiro momento tragicômico espantaram-se e saíram em direção à calçada pedindo socorro. O porteiro, atento a toda situação, correu ao telefone da portaria e chamou o socorro médico que, prontamente, chegou para socorrer o pobre homem que, felizmente, se recuperou do súbito mal. Toda essa tragédia por uma multa merecida! Os “espertinhos devedores” estão com os dias contados.

O que diz a lei? 

Art. 1337: “O infrator por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, será obrigado a pagar multa até o quíntuplo do valor atribuído à contribuição condominial.”



Parágrafo único: “O condômino anti-social poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição até ulterior deliberação da assembléia.”

Contratações

Certa vez, um Síndico desavisado planejou a construção de um depósito nos fundos do prédio de seu condomínio. Apresentou o orçamento à Assembléia que o autorizou rapidamente. Empreitou dois pedreiros conhecidos. Pagou a primeira parcela

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contra recibo e começou a obra. Ocorre que, para remover uma pedra existente junto ao um muro de arrimo, construído nos fundos, os pedreiros tiveram que cavar em volta dela para liberá-la e removê-la. Assim, começaram a tarefa. Eis que de repente, como por encanto, o muro começou a se mover e precipitou-se ladeira abaixo. Um dos pedreiros, como num toque de mágica, saltou para o lado e se livrou das pedras rolando barranco abaixo. Já o segundo homem não teve a mesma sorte: caíra sobre ele aquela pesada massa de detritos que o deixou desacordado. Vieram os primeiros socorros e o levaram, imediatamente, ao hospital. Dias depois, o Condomínio estava recebendo uma notificação relativa ao recolhimento da devida contribuição. Surpreso, o Síndico logo foi investigar o fato junto a Administradora e concluiu que o Condomínio deveria ser o responsável direto pelas despesas do acidente, bem como pela invalidez do pedreiro, pois o recolhimento devido não havia sido depositado. Mais de R$ 100.000,00 o condomínio foi obrigado a desembolsar de indenização à infeliz criatura.

O que diz a lei? 

Contratos prestados por autônomos deverão ser inscritos na Previdência Social, para fins de retenção e recolhimento da contribuição devida ao INSS;



Terceirização de mão-de-obra, regime por empreitada e de autônomos: o Condomínio deverá reter e recolher 11% (onze por cento) sobre o valor bruto da nota fiscal/fatura ou recibo de prestação de serviços para o INSS;



Caso o trabalhador autônomo não seja inscrito no INSS, o Síndico deverá encaminhá-lo para o cadastramento.



Contribuição a cargo do condomínio: 11% pelo prestador de serviços, mais 20% (vinte por cento) sobre o valor total das remunerações pagas.

149



A partir de julho de 2004, fica dispensada a retenção da COFINS, CSLL e PIS/Pasep nos pagamentos efetuados pelas pessoas jurídicas de direito privado, pela prestação de serviços de limpeza, conservação, manutenção, segurança, vigilância, transporte de valores e locação de mão-de-obra, quando os referidos pagamentos forem de valor igual ou inferior a R$ 5.000,00 (cinco mil reais). É importante ter contrato de prestação de serviços assinado com profissionais autônomos e/ou empresas, por oferecer maior segurança jurídica nas relações comerciais do condomínio.

Animais no condomínio.

Desconhecimento dos síndicos e condôminos, além da falta de responsabilidade dos proprietários de animais domésticos, parecem ser as principais causas de conflitos em relação à presença de cães e gatos em condomínios. Os dois lados da moeda precisam ser observados: quem tem um animal no apartamento e quem sofre com os problemas causados por ele.

O que diz a lei? 

A lei 4.591, de 16-12-1964, em seu artigo 19 do capítulo V, diz que todo condômino tem o direito de usar de seu apartamento, segundo suas conveniências e interesses, desde que não cause dano ou incômodo aos demais moradores.



A lei de Contravenção Penal, em seu artigo 42, determina que quando perturbamos alguém no trabalho ou o sossego alheio, “provocando ou não procurando impedir barulho produzido por animal de que tem guarda”, está sujeito a penalidades.

Poluição sonora no condomínio

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A “batera” do garoto, o salto alto da vizinha sem “desconfiômetro”, os latidos neurotizantes dos cachorros, a bagunça dos drogados na pracinha, frente às janelas do prédio, as discussões no ponto de ônibus, são as queixas mais freqüentes. Quando se trata de barulho, o elenco é interminável. O problema da poluição sonora, aliás, é planetário e vai além dos limites dos condomínios.

Obras nos apartamentos em horários além do permitido pelo regulamento interno do edifício. São desde as pequenas marteladinhas inocentes e neurotizantes às obras de porte como retirada de azulejos, abertura de paredes, troca de janelas, música em alto volume e até a realização de eventos religiosos ou recreativos nas unidades autônomas, produzindo ruído excessivo. A limitação de horários para obras e uso de áreas comuns, por exemplo, precisa constar do regimento interno do condomínio, assim como o valor das multas a serem aplicadas em caso de desobediência das normas.

O que diz a lei? 

Conforme o novo Código Civil, em seus artigos 11 a 21, o direito ao sossego é um dos direitos da personalidade, portanto um direito de ordem máxima.



O direito ao sossego, não significa silêncio total.



Para se avaliar um ruído, deve-se tomar como parâmetro a sensibilidade natural do homem médio.



O síndico, portanto, deve preocupar-se com as questões que excedam a normalidade.



Não é muito usual que apenas um condômino se sinta incomodado por um barulho.



O síndico deve verificar a procedência da reclamação.



Muitas vezes, as construções oferecem pouquíssimo conforto acústico.



O novo Código Civil, em seu artigo 1337, caput, prevê multa de até cinco vezes a taxa Condominial pela reiteração das infrações e de dez vezes a

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taxa mensal para condôminos reiteradamente anti-sociais (artigo 1337, parágrafo único). 

Se todas essas ações falharem, resta ao síndico levar o caso à Justiça.

Seguro do Condomínio

Outro dia, um Síndico relatou que a sua Administradora havia negligenciado a contratação do seguro do prédio. E por ironia ocorrera um sinistro em uma das unidades. Não houve condições de negociação. O caso ainda está na justiça.

O que diz a lei? 

O art. 13 da Lei 4.591/64, refere-se ao Síndico que é responsável pela realização do seguro obrigatório de todas as unidades autônomas e partes comuns, contra incêndio ou outro sinistro que cause a sua destruição, no todo ou em parte.



O pagamento do respectivo prêmio é computado nas despesas ordinárias do Condomínio.



Cabe ao Síndico promover anualmente o seguro da edificação, dentro dos valores reais.



A Assembléia Geral poderá decidir por não realizar o seguro do prédio, é configurado o auto-seguro. Os condôminos se responsabilizam pecuniariamente pelos prejuízos e indenizações.



Com relação à responsabilidade do Síndico, o mesmo ficará isento civil ou criminalmente.

Remuneração do Síndico

Há três formas básicas de remunerar o Síndico. 

Isentá-lo das taxas condominiais ordinárias;



Receber um pró-labore mensal;

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

Isentá-lo da taxa ordinária e receber pró-labore.

O que diz a lei?

Desde 06 de março de 1997, ficou estabelecido por meio do Decreto n.º 2.172 que, sobre a remuneração percebida e /ou quando ficar isento da taxa ordinária, o síndico ou administrador terá que recolher 20% (vinte por cento), a título de Previdência Social.

Conselho Consultivo

Quem assume nas férias do Síndico? Qual a diferença entre Conselho consultivo e Fiscal? Quantos componentes devem compor o Conselho? Pode um inquilino ser Conselheiro?

O que diz a lei? 

Artigo 23 da Lei 4.591/64: “Será eleito na forma prevista na Convenção, um Conselho Consultivo, constituído de três condôminos, com mandatos que não poderão exceder a 2 (dois) anos, permitida a reeleição”.



Condôminos proprietários podem ser eleitos para compor o Conselho.



Eleger locatários, empresas e funcionários é proibido.



O cônjuge da pessoa que consta no registro de imóveis também é condômino proprietário.



O Conselho Consultivo deve assessorar o síndico.



A convenção pode atribuir funções específicas.



Compete ao Conselho examinar as contas do Condomínio e emitir parecer para aprovação em Assembléia Geral.



O Conselho Fiscal não pode mais assumir as atribuições administrativas, e sim analisar as prestações de contas desde janeiro/2.003, pelo art. 1.356.

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ANEXO I

Muitas vezes, o Síndico precisa efetuar uma troca ou mesmo admitir um novo funcionário. Porém, antes disso, ele deve preparar a descrição de funções do novo colaborador. Nem sempre é uma tarefa fácil, pois há muitas implicações legais que impedem o Administrador de atribuir esta ou aquela tarefa. Logo se apresentarão os principais cargos que compõem o quadro de funcionários de um condomínio edilício.

ATRIBUIÇÕES DAS FUNÇÕES DOS EMPREGADOS DOS REPRESENTADOS PELO SINDICATO PATRONAL

COMPETE AO OFFICE-BOY / CONTÍNUO

Executar trabalhos de coleta e de entrega, internos e externos, de correspondências, documentos e encomendas e outros afins, dirigindo-se aos locais solicitados, depositando ou apanhando o material e entregando-os aos destinatários, para atender às solicitações e necessidades administrativas do condomínio; executar serviços internos e externos, entregando documentos, mensagens ou pequenos volumes nos condomínios, setores de repartições predeterminadas; efetuar pequenas compras e pagamentos de contas, dirigindo-se aos locais determinados; auxiliar nos serviços simples de escritório, arquivando, abrindo pastas, preparando etiquetas, para facilitar o andamento dos serviços administrativos; encaminhar visitantes aos diversos lugares, acompanhandoos ou prestando-lhes informações necessárias; anotar recados e telefonemas, registrando-os em formulários apropriados, para possibilitar comunicações posteriores aos interessados; controlar entregas e recebimentos, assinando ou solicitando protocolos, para comprovar a execução do serviço; coletar assinaturas em documentos diversos, como circulares, cheques, requisições e outros. Não manter conversação íntima com condôminos, locatários ou empregados em horário de serviço, evitando comentários que não forem relacionados com seus afazeres. Tratar sempre todos, indistintamente, com ur-

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banidade e respeito. Executar com zelo e com capricho esses e outros serviços similares que lhe competirem.

COMPETE AO FAXINEIRO

Varrer todas as dependências internas e externas até o limite do meio-fio; cuidar das áreas verdes; cuidar da conservação diária interna e externa, executando a limpeza e manutenção das instalações; lavar as áreas comuns; limpar lixeiras; coletar lixo e remover o mesmo para os locais apropriados existentes; lavar lixeiras; encerar os pisos; limpar as caixas de gordura do prédio conforme normas vigentes; limpar os elevadores, os vidros e espelhos das portarias e das áreas comuns; no seu horário de trabalho, pode substituir o porteiro na hora de refeição e/ou lanche. Não manter conversação íntima com condôminos, locatários ou empregados em horário de serviço, evitando comentários que não forem relacionados com seus afazeres. Tratar sempre todos, indistintamente, com urbanidade e respeito. Executar com zelo e com capricho estes e outros serviços similares que lhe competirem.

COMPETE AO TRABALHADOR DE SERVIÇOS GERAIS

Executar trabalho rotineiro de conservação, manutenção e limpeza em geral de pátios, áreas verdes, vias e dependências internas e externas, até o limite do meio-fio; preparar a terra, adubando e corrigindo suas deficiências para receber mudas e plantas; podar as plantas; cuidar da conservação diária interna e externa, executando a limpeza e manutenção de instalações; executar pequenos serviços de pintura e de pedreiro, sendo defeso efetuar pintura integral de garagem, pilotis e fachadas, bem como construções que necessitem de autorização da Assembléia Geral do condomínio; executar serviços de troca de lâmpadas; zelar pela conservação dos equipamentos, ferramentas e máquinas utilizadas; receber orientação do seu superior imediato, trocando informações sobre os serviços e as ocorrências para assegurar continuidade do trabalho; efetuar serviços de rua, em bancos, atendendo solicitações feitas pelos seus superiores; no seu horário de trabalho, pode substituir o porteiro na hora de refeição e/ou lanche. Não manter conversação íntima com condôminos, locatários ou empregados em horário de

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serviço, evitando comentários que não forem relacionados com seus afazeres. Tratar sempre todos, indistintamente, com urbanidade e respeito. Executar com zelo e com capricho esses e outros serviços similares que lhe competirem.

COMPETE AO JARDINEIRO

Cultivar flores e outras plantas ornamentais; preparar a terra; fazer canteiros; plantar sementes e mudas; dispensar tratos culturais à plantação para conservar e embelezar jardins; preparar a terra, arando-a, adubando-a, irrigando-a e efetuando outros tratos necessários, para proceder ao plantio de flores, árvores, arbustos e outras plantas ornamentais; preparar canteiros e ornamentos, colocando anteparos de madeira ou de outros materiais, seguindo os contornos estabelecidos para atender à estética dos locais; fazer o plantio de sementes e mudas, colocando-as em cova previamente preparadas nos canteiros para obter a germinação e o enraizamento; dispensar tratos culturais aos jardins, renovando-lhes as partes danificadas, transplantando mudas, erradicando ervas daninhas e procedendo a limpeza dos mesmos para mantê-los em bom estado de conservação; efetuar a poda das plantas, aparando-as em épocas determinadas, com tesouras apropriadas, para assegurar o seu desenvolvimento adequado; aplicar inseticidas por pulverização ou por outro processo para evitar ou erradicar pragas e moléstias. Não manter conversação íntima com condôminos, locatários ou empregados em horário de serviço, evitando comentários que não forem relacionados com seus afazeres. Tratar sempre todos, indistintamente, com urbanidade e respeito. Executar com zelo e com capricho estes e outros serviços similares que lhe competirem.

COMPETE AO PORTEIRO DIURNO

Executar serviços de recepção e triagem na portaria, baseando-se em regras de conduta predeterminadas, para assegurar a ordem e a segurança dos seus moradores; fiscalizar a entrada e saída de pessoas, procurando identificá-las para vedar a entrada de pessoas suspeitas; atender sempre todos, indistintamente, com urbanidade e respeito, dando-lhes as informações solicitadas e auxiliando-os sempre que possível; havendo sistema de intercomunicações, anunciar as pessoas que procurarem os moradores

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para poderem ter acesso às unidades residenciais; executar serviços de central de portaria abrindo as portas para os moradores através do toque eletrônico e chaves; executar o serviço de separação de correspondência e classificação de documentos, podendo efetuar a entrega de correspondência e encomenda no seu posto de serviço ou diretamente na unidade habitacional de destino; fiscalizar, em caso de necessidade, o uso dos elevadores, desde que sua função não fique prejudicada; não abandonar o seu posto, para atender favores a qualquer pessoa, mesmo que seja morador; aos vendedores ou demonstradores é vetado o acesso às unidades habitacionais, a menos que autorizado pelo síndico/administrador ou morador interessado; levar ao conhecimento do síndico/administrador as irregularidades de que tome conhecimento; todo material somente deverá ser recebido depois de devidamente conferido com a nota d entrega; quando a mercadoria for destinada a algum dos moradores, deverá ser encaminhada diretamente ao mesmo, salvo no caso em que o morador previna da chegada desta; acender e apagar as lâmpadas internas e externas do condomínio; não permitir agrupamentos de pessoas (moradores ou estranhos) na portaria; procurar manter a ordem e a moral nas áreas comuns do condomínio, não permitindo a entrada de pessoas que possam vir a comprometer o nome do condomínio e de seus moradores; em caso de qualquer emergência, avisar o síndico/administrador e, na ausência deste, um dos membros da administração, para as providências necessárias; pode executar serviço de limpeza no seu posto de trabalho; preencher o mapa para passagem de serviço a seu substituto, registrando informações sobre as ocorrências havidas, para assegurar continuidade ao trabalho. Não manter conversação íntima com condôminos, locatários ou empregados em horário de serviço, evitando comentários que não forem relacionados com seus afazeres. Tratar sempre todos, indistintamente, com urbanidade e respeito. Executar com zelo e com capricho esses e outros serviços similares que lhe competirem.

COMPETE AO PORTEIRO NOTURNO

Não permitir a entrada de pessoas estranhas, em caso de dúvida, interfonar ao apartamento a ser visitado; não permitir agrupamentos de pessoas, moradores ou estranhos na portaria, durante o seu horário de trabalho; usar um apito para se comunicar com a ronda policial noturna, mediante autorização do síndico/administrador; em situ-

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ações emergenciais que fujam da esfera de suas atribuições, ligar, imediatamente, à autoridade policial mais próxima para as providências urgentes que se fizerem necessárias, comunicando de imediato ao síndico/administrador; procurar manter a ordem e a moral nas áreas de sua competência, não permitindo a entrada de pessoas que possam vir a comprometer o nome do condomínio ou de seus moradores; executar serviços de central de portaria, abrindo as portas para os moradores por meio de toque eletrônico e chaves; havendo sistema de intercomunicações, anunciar as visitas que procurarem os moradores e solicitar autorização para acesso das mesmas às unidades habitacionais; levar ao conhecimento do síndico/administrador, imediatamente, ou no dia seguinte, quaisquer irregularidades constatadas no seu período de trabalho; evitar comentários de qualquer natureza sobre assuntos que não sejam relacionados com o seu serviço; não abandonar seu posto para atender favores a qualquer pessoa, mesmo que seja morador do condomínio; aos vendedores ou demonstradores é vedado o acesso às unidades habitacionais, a menos que autorizado pelo morador; no caso de qualquer emergência, chamar o síndico/administrador, e na sua ausência, avisar um dos membros da administração do condomínio; pode executar serviço de limpeza no seu posto de trabalho; preencher o mapa para passagem de serviço a seu substituto, registrando informações sobre as ocorrências havidas, para assegurar continuidade do trabalho; pode acender e apagar as lâmpadas das áreas internas e externas do condomínio. Não manter conversação íntima com condôminos, locatários ou empregados em horário de serviço, evitando comentários que não forem relacionados com seus afazeres. Tratar sempre todos, indistintamente, com urbanidade e respeito. Executar com zelo e com capricho estes e outros serviços similares que lhe competirem.

COMPETE AO GARAGISTA DIURNO E NOTURNO

Organizar e controlar o movimento de veículos na garagem para assegurar regularidade na disposição dos mesmos e impedir a entrada de veículos estranhos; executar serviço de limpeza no seu posto de trabalho para manter a boa aparência do local; preencher o mapa para passagem de serviços ao seu substituto, registrando informações sobre as ocorrências havidas, para assegurar continuidade ao trabalho; somente permitir o estacionamento de veículos nos locais a eles destinados, ainda que por pouco tem-

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po. Fiscalizar a entrada e saída de pessoas, observando e procurando identificá-las, para vedar a entrada de pessoas suspeitas; fiscalizar e controlar os bens existentes na garagem; não manter conversação íntima com condôminos, locatários ou empregados em horário de serviço, evitando comentários que não forem relacionados com seus afazeres. Tratar sempre todos, indistintamente, com urbanidade e respeito. Executar com zelo e com capricho esses e outros serviços similares que lhe competirem.

COMPETE AO ZELADOR

Exercer funções de zeladoria competindo-lhe distribuir aos faxineiros (quando houver) os serviços do dia, providenciando a entrega do material e equipamentos necessários ao serviço, proceder à fiscalização dos trabalhos; verificar o funcionamento dos elevadores e, no caso de algum defeito, avisar imediatamente o síndico ou a firma de manutenção para as providências necessárias; verificar o funcionamento das bombas de água, comunicando imediatamente a quem de direito a irregularidade constatada; substituir as lâmpadas queimadas; verificar se está subindo água para as caixas; verificar o fornecimento de água da rua, comunicando qualquer irregularidade constatada; fiscalizar a retirada do lixo e sua coleta; percorrer os corredores, escadarias e demais áreas comuns, verificando o andamento do serviço de limpeza; no caso de roupas penduradas nas varandas, comunicar o fato ao síndico; recomendar aos moradores que acondicionem o lixo em sacos plásticos apropriados; fiscalizar o uso dos elevadores; não abandonar o condomínio, salvo com autorização do seu superior imediato; proteger os elevadores nos casos de entrada ou saída de mudanças, volumes grandes ou entulhos, observando sempre o horário estabelecido para esses serviços; verificar, periodicamente, o estado dos extintores, registros e mangueiras de incêndio, comunicando imediatamente qualquer irregularidade encontrada; fazer os pequenos consertos que estiverem ao seu alcance, podendo também acender e apagar as lâmpadas das áreas internas e externas do condomínio; executar serviços de limpeza nas áreas internas e externas do condomínio; atender aos moradores em assunto de pouca demora, para serviços unicamente internos e que não prejudiquem os seus outros afazeres; evitar comentários de qualquer natureza, que fujam da alçada de seus serviços; efetuar a entrega de correspondência e encomenda aos moradores; pode efetuar serviços de rua,

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em bancos, atendendo solicitações do síndico/administrador; no seu horário de trabalho, pode substituir o porteiro na hora de refeição e/ou lanche; quando não existir faxineiro, porteiro ou trabalhador de serviços gerais, executar as atividades inerentes àquelas funções. Não manter conversação íntima com condôminos, locatários ou empregados em horário de serviço, evitando comentários que não forem relacionados com seus afazeres. Tratar sempre todos, indistintamente, com urbanidade e respeito. Executar com zelo e com capricho esses e outros serviços similares que lhe competirem.

COMPETE AO AUXILIAR DE ESCRITÓRIO / ADMINISTRAÇÃO

Efetuar tarefas de escritórios; operar máquinas de datilografia, computadores e fotocopiadoras; preparar e classificar documentos, visando a sua colocação nos arquivos; executar serviços burocráticos em geral, realizar tarefas relacionadas ao bom atendimento e reclamações de usuários; pode efetuar serviços de rua, em bancos, visando atender as solicitações feitas pelo síndico/administrador. Não manter conversação íntima com condôminos, locatários ou empregados em horário de serviço, evitando comentários que não forem relacionados com seus afazeres. Tratar sempre todos, indistintamente, com urbanidade e respeito. Executar com zelo e com capricho esses e outros serviços similares que lhe competirem.

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ANEXO II DISPOSITIVOS PERTENCENTES AO TEMA CONDOMÍNIO CAPÍTULO VII Do Condomínio Edilício Seção I Disposições Gerais Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos. § 1.º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários. § 2.º O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e a refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos. § 3.º A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio. § 4.º Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público. § 5.º O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio. Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial: I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns; II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; III - o fim a que as unidades se destinam. Vide parágrafos 3º. e 4º. Do artigo 9, da Lei 4.591/64. § 3º Além de outras normas aprovadas pelos interessados, a Convenção deverá conter:

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a) a discriminação das partes de propriedade exclusiva, e as de condomínio, com especificações das diferentes áreas; b) o destino das diferentes partes; c) o modo de usar as coisas e serviços comuns; d) encargos, forma e proporção das contribuições dos condôminos para as despesas de custeio e para as extraordinárias; e) o modo de escolher o síndico e o Conselho Consultivo; f) as atribuições do síndico, além das legais; g) a definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções; h) o modo e o prazo de convocação das assembléias gerais dos condôminos; i) o quórum para os diversos tipos de votações; j) a forma de contribuição para constituição de fundo de reserva; l) a forma e o quorum para as alterações de convenção; m) a forma e o quorum para a aprovarão do Regimento Interno quando não incluídos na própria Convenção. § 4º No caso de conjunto de edificações, a que se refere o art. 8º, a convenção de condomínio fixará os direitos e as relações de propriedade entre os condôminos das várias edificações, podendo estipular formas pelas quais se possam desmembrar e alienar porções do terreno, inclusive as edificadas.

Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção. Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará: I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio; II - sua forma de administração; III - a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações; IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores; V - o regimento interno. § 1.º A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.

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§ 2.º São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas. Art. 1.335. São direitos do condômino: I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades; II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, contanto que não exclua a utilização dos demais co-possuidores; III - votar nas deliberações da assembléia e delas participarem, estando quite. Art. 1.336. São deveres do condômino: I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes. § 1.º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito. § 2.º O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços, no mínimo, dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa. Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem. Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos

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ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia. Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores. Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes a unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias. § 1.º Nos casos deste artigo, é proibido alienar ou gravar os bens em separado. § 2º É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembléia geral. Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve. Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende: I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos; II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos. § 1.º As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino. § 2.º Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente. § 3.º Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos. § 4.º O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.

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Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns. Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos. Art. 1.344. Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas da sua conservação, de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores. Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios. Art. 1.346. É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.

Seção II

Da Administração do Condomínio

Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se. Art. 1.348. Compete ao síndico: I - convocar a assembléia dos condôminos; II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio; IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia; V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

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VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas; IX - realizar o seguro da edificação. §1.º Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação. § 2.º O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção. Art. 1.349. A Assembléia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2.º do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio. Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno. § 1.º Se o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo. § 2.º Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino. Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos. Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembléia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais. Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.

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Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembléia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial. Art. 1.354. A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião. Art. 1.355. Assembléias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos. Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembléia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico. Seção III Da Extinção do Condomínio Art. 1.357. Se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou ameace ruína, os condôminos deliberarão em assembléia sobre a reconstrução, ou venda, por votos que representem metade mais uma das frações ideais. § 1.º Deliberada a reconstrução, poderá o condômino eximir-se do pagamento das despesas respectivas, alienando os seus direitos a outros condôminos, mediante avaliação judicial. § 2.º Realizada a venda, em que se preferirá, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, será repartido o apurado entre os condôminos, proporcionalmente ao valor das suas unidades imobiliárias. Art. 1.358. Se ocorrer desapropriação, a indenização será repartida na proporção a que se refere o § 2.º do artigo antecedente.

01.Área Comum: : jardins, lixeiras, portarias, garagens, salão de festas, escadas, telhados, encanamentos e vidraças. 02.Funcionários: folha de ponto, quadro de horário, aparência dos funcionários e condições dos uniformes. 03.Manutenção Efetiva: elevadores, interfone, caixas d'água, bombas d'água, antenas coletivas de TV, aquecimento central, minuteiras, portões automáticos e casa de máquinas. 04.Segurança: extintores, mangueiras de incêndio, pára-raios, iluminação de emergência e quadro de força.

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1-Caixas de gordura: a gordura deverá ser retirada da caixa, em sacos plásticos e depositada no container de lixo, para completar a limpeza lave as caixas; A limpeza deverá ser feita de quinze em quinze dias ou quantas vezes se fizer necessária. 2-Telhado: o telhado deverá sempre ser vistoriado, não esquecendo a limpeza das calhas a ser feita no mínimo de seis em seis meses. 3-Caixa d água: lavagem das caixas d água, no mínimo, de seis em seis meses; São essenciais a manutenção e a limpeza periódica da caixa d'água e respectivos encanamentos, uma vez que, com o correr do tempo, acumulam-se lama e outras impurezas, o que provoca o surgimento de vermes e bactérias, ocasionando doenças. 4- Desinsetização / Desratização: deverá ser feita nas áreas comuns, caixa de esgoto, caixa de gordura, no mínimo de seis em seis meses ou quando houver necessidade.

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ANEXO III

Modelo de convenção de condomínio

No ano de 2008, aos 22 dias do mês de novembro, nesta cidade de Restinga Grossa, em meu escritório compareceu, perante mim, tabelião, partes justas e contratadas, a saber, como outorgantes e respectivamente outorgados: F., brasileiro, casado, médico, domiciliado e residente em .... R, brasileiro, solteiro, maior, engenheiro, domiciliado e residente em .... etc, todos meus conhecidos e das testemunhas adiante nomeadas e assinadas, também minhas conhecidas, do que dou fé. E, na presença das referidas testemunhas, pelos outorgantes e respectivamente outorgados, cada um. Falando a seu turno, me foi dito que na qualidade de proprietários (ou promitentes compradores) de unidades do edifício ..., sito à rua ... n- .... na cidade de ... haviam ajustado e estabelecido a presente convenção de condomínio, ; que se sujeitavam e se submetiam:

Observações: 1. É imprescindível constar a qualificação completa dos condôminos proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários, tal como figura no Registro de Imóveis. 2 - Se for adotada a forma particular para a convenção do condomínio, autorizada pela Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, o preâmbulo do instrumento será este:

Entre os abaixo-assinados, proprietários (e, se houver promitentes compradores, cessionários, promitentes cessionários) das unidades autônomas do edifício ..., sito na rua ... n.º ..., pelo presente instrumento estabelecem a presente convenção de condomínio, a que se sujeitam e submetem: CAPÍTULO l Do OBJETO Art. 1.º O edifício ..., sito na rua ..., nº ... constituído de ... pavimentos, fica submetido ao regime instituído pela Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, constituído de aparta-

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mentos e lojas (mencionar outros tipos de unidades, se houver).

Art. 2.º São partes comuns do edifício, inalienáveis e indivisíveis:

a) o solo em que se acha o mesmo construído com a área de ... metros quadrados; b)o subsolo (acrescentando-se a garagem no caso desta ser também de propriedade de todos); c) o jardim, passagem lateral, quintal com a área de ... metros quadrados; d) as fundações, paredes laterais, paredes-mestra, colunas de sustentação. lajes, vigas, telhados (terraço ou laje de coberturas); e) os elevadores e monta-cargas, bem como os respectivos poços, máquinas e acessórios; f) o apartamento ou cômodo de residência do porteiro ou zelador com a área ...metros quadrados; g) os encanamentos de água, luz, força, gás, esgotos, telefones, bem como as instalações respectivas, até os pontos de intercessão com as ligações de propriedade dos comunheiros; h) as calhas, condutores de águas pluviais, e canal e receptáculo de lixo; i) o vestíbulo e hall de entrada e halls dos elevadores e de serviço,corredores, escadas, áreas e pátios internos, salão de festas etc., com as áreas de ... metros quadrados: j) o teto com a área de ... metros quadrados.

Art. 3.º São partes de propriedade exclusiva de cada condômino: a respectiva unidade indicada pela numeração correspondente, e composta do número de peças, com a discrição, área, e discriminação, com todas as suas instalações internas, encanamentos e tubulações, até sua intercessão com as linhas, encanamentos e tubulações-troncos; ou as lojas respectivas, indicadas ..., a saber: os apartamentos têm a área de ... metros quadrados cada um (se forem diferentes, discriminar pelo tipo).

Art. 4.º

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A cada apartamento corresponde uma fração ideal no terreno e nas partes e coisas comuns: a) à loja nº .... situada no ... corresponde uma fração ideal de 0.00 ...; ao apartamento nº .... situado no 2.º pavimento ou l.º andar acima do solo. Corresponde a fração ideal de 0,00 ...; ao apartamento ... etc.

CAPÍTULO II DIREITOS E DEVERES

Art. 5.º São direitos dos condôminos: a) usar, gozar, e dispor da respectiva unidade autônoma, de acordo com o respectivo destino (comercial ou residencial), desde que não prejudiquem a segurança e a solidez do edifício, que não causem dano aos demais condôminos e que não infrinjam as normas legais ou as disposições desta convenção; b) usar e gozar das partes comuns do edifício desde que não impeçam idêntico uso ou gozo por parte dos demais condôminos, com as mesmas restrições da alínea anterior; c) manter em seu poder as chaves das portas de ingresso social e de serviço: d) examinar, a qualquer tempo, os livros e os arquivos da administração e pedir esclarecimentos ao administrador ou ao síndico; e) utilizar os serviços de portaria e garagem, desde que não perturbem a sua ordem, nem desviem os empregados para serviços internos de suas unidades autônomas; f) comparecer às assembléias, e nelas discutir e votar; g) denunciar ao administrador qualquer irregularidade que observem. Art. 6.º São deveres dos condôminos: a) guardar decoro e respeito no uso das coisas e partes comuns, não as usando nem permitindo que as usem, bem como as respectivas unidades autônomas, para fins diversos daqueles a que se destinem; b) não usar as respectivas unidades autônomas, nem alugá-las ou cedê-las para atividades ruidosas, ou a pessoas de maus costumes, ou para instalação de qualquer atividade ou depósito de qualquer objeto capaz de causar dano ao prédio ou incômodo aos demais comunheiros;

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c) remover pós de tapetes, cortinas ou partes das unidades autônomas senão com aspiradores dotados de dispositivos que impeçam a sua dispersão; d) não estender roupas, tapetes ou quaisquer outros objetos nas janelas ou em quaisquer lugares que sejam visíveis do exterior, ou de onde estejam expostos ao risco de caírem; e) não lançar quaisquer objetos ou líquidos sobre a via pública, área ou pátio interno; f) colocar lixo, detritos, ou outros, no tubo coletor respectivo; g)não decorar as paredes, portas e esquadrias externas com cores ou tonalidades diversas das empregadas no edifício; h) não usar toldos externos, nem colocar ou permitir que se coloquem letreiros, placas e cartazes de publicidade ou quaisquer outros; i) não colocar nem deixar que se coloquem nas partes comuns do edifício quaisquer objetos de instalações, sejam de que natureza forem; j) não utilizar os empregados do edifício para serviços particulares; k) não manter, nas respectivas unidades autônomas, substâncias, instalações ou aparelhos que causem perigo à segurança e à solidez do edifício, ou incômodos aos demais condôminos; l) não sobrecarregar a estrutura e as lajes do edifício com peso superior a ... por metro quadrado; m) não manter animais nas respectivas unidades autônomas; n) não fracionar a respectiva unidade autônoma, para fim de aliená-la a mais de uma pessoa separadamente; o) contribuir para as despesas comuns do edifício na proporção das respectivas frações, efetuando os recolhimentos nas ocasiões oportunas; p) contribuir para o custeio de obras determinadas pela assembléia, na forma e na proporção de suas respectivas frações; q) permitir o ingresso, em sua unidade autônoma, do administrador ou prepostos seus quando isso se torne indispensável à inspeção ou realização de trabalhos relativos à estrutura geral do edifício, sua segurança e solidez, ou indispensável à realização de reparos em instalações, serviços e tubulações nas unidades autônomas vizinhas; r) não permitir a realização de jogos infantis em quaisquer das partes comuns do edifício;

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s) comunicar imediatamente ao administrador a ocorrência de moléstia contagiosa em sua unidade autônoma.

CAPÍTULO III DAS ASSEMBLÉIAS GERAIS

Art. 7.º As Assembléias Gerais serão convocadas mediante carta registrada ou protocolada pelo síndico ou por condôminos que representem, pelo menos, 1/4 (una quarto) do condomínio e serão realizadas no próprio edifício (ou mencionar outro local), salvo motivo de força maior. §l.º As convocações indicarão o resumo da ordem do dia, a data, a hora e o local da assembléia, e serão assinadas pelo síndico ou pelos condôminos que as fizerem. § 2.º As convocações das Assembléias Gerais ordinárias serão acompanhadas de cópias do relatório e contas do administrador, bem como da proposta de orçamento relativo ao exercício respectivo. §3.º Entre a data da convocação e a da assembléia, deverá mediar um prazo de 5 (cinco) dias no mínimo. § 4.º As assembléias extraordinárias poderão ser convocadas com prazo mais curto do que o mencionado no parágrafo anterior, quando houver comprovada urgência. §5.º É lícito, no mesmo anúncio, fixar o momento em que se realizará a assembléia em primeira e em segunda convocação, mediando entre ambas, o período de uma hora, no mínimo. §6.º O síndico endereçará as convocações para os apartamentos dos respectivos condôminos, salvo se tiverem estes feito, em tempo, oportuno comunicação de outro endereço, para o qual devam ser remetidas (ou convocará os condôminos por edital publicado duas vezes em jornal local, ou por outro meio, que for mencionado neste artigo da convenção). Art. 8.º As assembléias serão presididas por um condômino especialmente aclamado, o qual escolherá, entre os presentes, o secretário que lavrará a Ata dos trabalhos no livro

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próprio. É defeso ao síndico presidir ou secretariar os trabalhos da assembléia. Art. 9.º Cada condômino terá direito a tantos votos quantos forem as unidades autônomas que lhe pertençam, computando-se os resultados das votações por maioria de votos, calculados sobre o número dos presentes à vista do livro de presença por todos assinado (ou mencionar outro critério para a votação). § 1.º Será exigida maioria qualificada, ou unanimidade, para as matérias que o exijam por Lei. §2.º Se uma unidade autônoma pertencer a vários proprietários, elegerão estes o condômino que os representará, credenciando-o, por escrito, documento que será exibido na assembléia. § 3.º Não poderão tomar parte nas assembléias os condôminos que estiverem em atraso no pagamento de suas contribuições, ou multas que lhes tenham sido impostas. § 4.º É vedado ao condômino votar em assunto em que tenha particular interesse, Art.10 É licito fazer-se o condômino representar, nas assembléias, por procurador com poderes especiais, condômino ou não, desde que não seja o próprio administrador ou membro do conselho fiscal, bem como seus respectivos parentes até o terceiro grau. Art.11 A Assembléia Geral ordinária realizar-se-á na segunda quinzena de março de cada ano, e a ela compete: a) discutir e votar o relatório e as contas da administração, relativos ao ano findo; b) discutir e votar o orçamento das despesas para o ano em curso, fixando fundos de reserva, se convier; c) eleger o síndico quando for o caso, fixando-lhe a remuneração; d) eleger os membros efetivos e suplentes do conselho fiscal e do conselho consultivo; e) votar as demais matérias constantes da ordem do dia. Art.12 As Assembléias Gerais ordinárias realizar-se-ão em primeira convocação com a presença de condôminos que representem 2/3 (dois terços) das unidades autônomas que constituem o edifício e, em segunda, com qualquer número. Art.13

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As Assembléias Gerais extraordinárias realizar-se-ão em primeira convocação com a presença de condôminos que representem 2/3 (dois terços) das unidades autônomas que constituem o edifício e, em seguida, com qualquer número. Parágrafo Único. As Assembléias Gerais extraordinárias serão convocadas pelo síndico, ou por condôminos que representem, no mínimo, 1/4 (um quarto) do condomínio, pelo mesmo processo e nos mesmos prazos exigidos para convocação das assembléias ordinárias. Art. 14 Compete às assembléias extraordinárias: a) deliberar sobre matéria de interesse geral do edifício ou dos condôminos; b) decidir em grau de recurso os assuntos que tenham sido deliberados pelo síndico e a elas levados a pedido do interessado ou dos interessados; c) apreciar as demais matérias constantes da ordem do dia; d) examinar os assuntos que lhe sejam propostos por qualquer condômino; e) destituir o síndico a qualquer tempo, independentemente de justificação e sem indenização. Art. 15 Nas Assembléias Gerais, ordinárias ou extraordinárias, os resultados das votações serão computados por maioria de votos, calculados sobre o número dos presentes à vista do "'livro de presença" por todos assinado, salvo o disposto no parágrafo único deste artigo. Parágrafo Único. Será exigida maioria qualificada ou unanimidade nos seguintes casos: a) será exigida maioria que represente 2/3 (dois terços) dos proprietários de unidades autônomas para a realização de benfeitorias meramente úteis e inovações no edifício, bem como para deliberar a destituição do síndico; b) será exigida maioria que represente no mínimo 2/3 (dois terços) do valor total do edifício para deliberar a não reedificação do incêndio ou outro sinistro que importe na sua destruição total; c) será exigida unanimidade para aprovar modificações na estrutura ou no aspecto arquitetônico do edifício, bem como a realização benfeitorias meramente voluptuárias; d) será exigida unanimidade, ainda, para deliberar sobre o destino do edifício ou de

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suas unidades autônomas, bem como para decidir sobre matéria que altere o direito de propriedade dos condôminos; e) será ainda exigida maioria qualificada ou unanimidade para as deliberações para as quais a Lei imponha uma ou outra. Art. 16 As deliberações das Assembléias Gerais serão obrigatórias a todos os condôminos, independentemente de seu comparecimento ou de seu voto, cumprindo ao síndico executá-las e fazê-las cumprir.

Parágrafo Único. Nos 8( oito) dias que se seguirem à assembléia, o administrador afixará as deliberações nela tomadas em lugar visível no edifício, onde permanecerão no mínimo por 10 (dez) dias; e enviará cópia a todos os condôminos, por carta registrada ou protocolada. Art. 17 Das assembléias gerais serão lavradas Atas em livro próprio, aberto, encerrado e rubricado pelo síndico, as quais serão assinadas pelo presidente, pelo secretário e pelos condôminos presentes, que terão sempre o direito de fazer constar as suas declarações de votos, quando dissidentes. Parágrafo Único. As despesas com a Assembléia Geral serão inscritas a débito do condomínio, mas as relativas à assembléia convocada para apreciação de recurso de condômino serão pagas por este, se o recurso for desprovido.

CAPÍTULO IV DA ADMINISTRAÇÃO

Art. 18 A administração do edifício caberá a um síndico, condômino ou não, eleito em assembléia geral ordinária, pelo prazo de 2 (dois) anos, podendo ser reeleito. Parágrafo único. Ao síndico compete: a) representar os condôminos em juízo ou fora dele, ativa ou passivamente, em tudo

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que se referir aos assuntos de interesse da comunhão; b) superintender a administração do edifício; c) cumprir e fazer cumprir a Lei, a presente convenção e as deliberações das assembléias; d) admitir e demitir empregados, bem como fixar a respectiva remuneração; e) ordenar reparos urgentes ou adquirir o que seja necessário à segurança ou conservação do edifício, ate o limite mensal de R$ .... e com a prévia aprovação de assembléia especialmente convocada se exceder desta importância; f) executar fielmente as disposições orçamentárias, aprovadas pela assembléia; g) convocar as assembléias gerais ordinárias nas épocas próprias, e as extraordinárias quando julgar conveniente ou lhe for requerido fundamentalmente por um grupo de, no mínimo, ... condôminos; h) prestar, a qualquer tempo, informações sobre os atos da administração; i) prestar à assembléia contas de sua gestão, acompanhada da documentação respectiva, e oferecer proposta de orçamento para o exercício seguinte; j) manter e escriturar livro-caixa., devidamente aberto, encerrado e rubricado pelos membros do conselho fiscal; l) cobrar, inclusive em juízo, as quotas que couberem em rateio aos condôminos, nas despesas normais ou extraordinárias do edifício, aprovadas pela assembléia, bem como as multas impostas por infração de disposições legais ou desta convenção; m) comunicar à assembléia as citações que receber; n) procurar, por meios suasórios, dirimir divergências entre os condôminos; o) entregar ao seu sucessor todos os livros, documentos e pertences em seu poder. Art. 19 O síndico poderá delegar suas funções administrativas a terceiros de sua confiança, mas sob sua exclusiva responsabilidade. Art. 20 O administrador receberá a remuneração mensal que lhe for fixada pela assembléia geral. Art. 21 Nos seus impedimentos eventuais, o síndico será substituído pelo subsíndico. Em caso de vaga, a assembléia elegerá outro, que exercerá seu mandato pelo tempo restan-

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te. Em caso de destituição, o síndico prestará imediatamente contas de sua gestão.

Art. 22 O síndico, não é responsável pessoalmente pelas obrigações contraídas em nome do condomínio, desde que tenha agido no exercício regular de suas atribuições. Responderá, porém, pelo excesso de representação e pelos prejuízos a que der causa, por dolo ou culpa. Art. 23 Ao porteiro ou zelador, nomeado pelo síndico do edifício, e considerado empregado do condomínio, compete:

a) manter serviço permanente de portaria e exercer a vigilância contínua do edifício: b) manter em perfeitas condições de conservação e asseio as partes comuns do edifício; c) abrir a porta principal do edifício às 7 (sete) horas e fechá-la às 22 (vinte e duas) horas, diariamente; d) acender e apagar as luzes das partes comuns do edifício; e) guardar as chaves de entrada e das dependências comuns do edifício; f) receber correspondência e encomendas destinadas ao edifício ou aos seus condôminos, colocando-as nos escaninhos respectivos ou encaminhando-as aos destinatários; g) determinar as tarefas e atribuições dos demais empregados do edifício, e fiscalizar o seu comparecimento e assiduidade ao serviço; h) comunicar ao síndico, imediatamente, quaisquer irregularidades havidas no edifício, ou na sua utilização pelos condôminos, bem como qualquer circunstância que lhe pareça anormal; i) executar as instruções do síndico; j) exercer o policiamento interno do edifício.

Art. 24 Juntamente com o síndico serão eleitos pela assembléia 2 (dois) ou mais subsíndicos, que além de substituírem o síndico em suas faltas e impedimentos, com ele cooperarão na administração do edifício.

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CAPÍTULO V DO CONSELHO FISCAL E CONSULTIVO

Art. 25 Anualmente, a assembléia geral ordinária elegerá os quais exercerão gratuitamente as suas funções. Cabe aos suplentes exercer automaticamente a substituição dos membros efetivos. Art. 26 Compete ao conselho fiscal: a) fiscalizar as atividades do administrador e examinar as suas contas, relatório e comprovantes; b) comunicar aos condôminos, por carta registrada ou protocolada, as irregularidades havidas na gestão do condomínio; c) dar parecer sobre as contas do síndico e do administrador, bem como sobre a proposta de orçamento para o subseqüente exercício, informando à assembléia geral; d) abrir, encerrar e rubricar o livro caixa, Art. 27 A assembléia geral elegerá um conselho consultivo, composto de 3 (três) condôminos, com mandato por 2 (dois) anos, ao qual compete: a) assessorar o síndico na solução dos problemas do condomínio; b) opinar nos assuntos pessoais entre o síndico e os condôminos; c) dar parecer em matéria relativa a despesas extraordinárias.

CAPÍTULO VI DO ORÇAMENTO DO CONDOMÍNIO

Art. 28 Constituem despesas comuns do edifício: a) as relativas à conservação, limpeza, reparações e reconstrução das partes e coisas comuns, e dependências do edifício; b) as relativas à residência do zelador; c) as relativas à manutenção das partes e coisas comuns;

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d) o prêmio de seguro ao edifício e aos empregados; e) os impostos e taxas que incidam sobre as partes e coisas comuns do edifício; f) a remuneração do síndico, zelador e a dos demais empregados do edifício, bem como as relativas aos encargos de previdência e assistência social. Art. 29 Compete à assembléia fixar o orçamento das despesas comuns, e cabe aos condôminos concorrer para custeio das referidas despesas, dentro do primeiro mês de cada trimestre, realizando-se o rateio na proporção das respectivas frações ideais (art. 4.°). Art. 30 Serão igualmente rateadas entre os condôminos as despesas extraordinárias dentro de 15 (quinze) dias a contar da data da assembléia que as autorizar, salvo se nesta oportunidade for estabelecido prazo diferente, ou se forem adicionadas à quota normal do condomínio. Art. 31 Ficarão a cargo exclusivo de cada condômino as despesas a que der causa. Parágrafo único, O disposto neste artigo é extensivo aos prejuízos causados às partes comuns do edifício pela omissão do condômino na execução dos trabalhos ou reparações, na sua unidade autônoma. Art. 32 O saldo remanescente no orçamento de um exercício será incorporado ao exercício seguinte, se outro destino não lhe for dado pela assembléia ordinária. O déficit verificado será rateado entre os condôminos, e arrecadado no prazo de 15 (quinze) dias. Art. 33 Os condôminos do pavimento térreo, com saída direta para a via púbica, concorrerão nas despesas relativas à administração do edifício. Art. 34 O edifício será segurado contra incêndio ou qualquer outro risco que o possa destruir em todo ou em parte em companhia idônea, com aprovação da assembléia, pelo respectivo valor, discriminando-se na apólice o de cada apartamento. Parágrafo único. É lícito a cada condômino, individualmente e a expensas próprias, aumentar o seguro de sua unidade autônoma, ou assegurar as benfeitorias e melhora-

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mentos por ele introduzidos na mesma. Art. 35 Ocorrido o sinistro total ou que destrua mais de 2/3 (dois terços) do edifício, a assembléia geral se reunirá dentro de 15 (quinze) dias, e elegerá uma comissão de 3 (três) condôminos, investidos de poderes para: a) receber a indenização e depositá-la em nome do condomínio, no estabelecimento bancário designado pela assembléia; b) abrir concorrência para a reconstrução do prédio ou de suas partes destruídas, comunicando o resultado à assembléia geral, para a devida deliberação; c) acompanhar os trabalhos de reconstrução até o final, representando os condôminos juntos aos construtores, fornecedores, empreiteiros e repartições públicas. Parágrafo único. Se a indenização paga pela companhia seguradora não for suficiente para atender às despesas, concorrerão os condôminos para o pagamento do excesso, na proporção de suas frações ideais, salvo à minoria recusar-se a fazê-lo, cedendo à maioria os seus direitos na forma da lei. Art. 36 Pela maioria que represente metade mais uma das frações ideais do terreno, poderá a assembléia deliberar que o edifício seja reconstruído, caso em que autorizará a venda do terreno, partilhando-se o seu preço e o valor do seguro entre os condôminos. Art. 37 Em caso de incêndio parcial, recolhido o seguro, proceder-se-á a reparação ou reconstrução das partes destruídas.

CAPÍTULO VII DAS PENALIDADES

Art. 38 Os condôminos em atraso com o pagamento das respectivas contribuições pagarão juros de l% (um por cento) ao mês, contados a partir da cata do vencimento do respectivo prazo, independentemente, de interpelação, até uma mora de 30 (trinta) dias. Findo este prazo, poderá o síndico cobrar-lhes o débito judicialmente, hipótese em que, além dos juros moratórios, ficarão sujeitos à multa de R$ ... a benefício do condomí-

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nio, sujeitando-se ainda ao pagamento das custas e honorários de advogado e à correção monetária de seu débito, segundo os índices levantados pelo Conselho Nacional de Economia. Art. 39 Além das penas cominadas em Lei, fica ainda o condômino que, transitória ou eventualmente, perturbar o uso das coisas comuns, ou der causa a despesas, sujeito à multa correspondente até duas vezes o salário-mínimo local sem prejuízo das demais conseqüências cíveis e criminais do seu ato. Parágrafo único. A multa será imposta e cobrada pelo síndico, com recurso do interessado para a assembléia geral.

CAPÍTULO VIII DISPOSIÇÕES GERAIS E TRANSITÓRIAS

Art. 40 A presente convenção, que sujeita todo ocupante ainda que eventual do edifício ou de qualquer de suas partes, obriga a todos os condôminos, seus sub-rogados e sucessores a título universal ou singular, e somente pode ser modificada, pelo voto de 2/3 (dois terços) dos que o forem ao tempo da alteração. Art. 41 Fica eleito o foro da comarca de ... para qualquer ação ou execução decorrente da aplicação de qualquer dos seus dispositivo;. Art. 42 Fica eleito síndico o Sr. ... e membros do conselho fiscal os condôminos ..., bem como seus suplentes os condôminos ... os quais servirão até a primeira assembléia ordinária. Art. 43 Uma cópia desta convenção será afixada em lugar visível do edifício, para constante conhecimento geral. Nota: Assinada a convenção pelos condôminos que representem pelo menos 2/3 (dois terços) do condomínio, será efetuado o seu registro no Cartório de Registro de Imóveis.

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Reflexões finais  Os homens nos ensinam a convivência; Deus, o equilíbrio.  Equilíbrio entre falar, ouvir e perguntar é um dos segredos mais difíceis de se praticar.  Cumprimente, alegremente, todos os visinhos, mesmo que você não os conheça.  Diga um "obrigado" por dia e você será um Síndico feliz.  Escolha a hora certa e peça desculpas. Assim, você cultivará aliados.  Jamais tente enganar. Os bobos estão cada vez mais escassos.  Procure ver o lado positivo das coisas. Em toda a barrica, há sempre lodo no fundo.  Assim como nós captamos os “sinais dos outros”, eles também captam os nossos sinais.  Procure a meditação. Você se surpreenderá com os resultados.  Notícias negativas nos tornam negativos. Fuja delas.  Mudanças é como o tempo, nós não o vemos, mas elas acontecem.  Felicidade é uma forma de energia. Alguns a deixam escapar e morrem.  O que você vê na mente é o que consegue na vida.

Salve o planeta!

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Use sacola retornável. Você é um consumidor do Século XXI, com responsabilidade ambiental. Você encerrou sua atividade de plastificador do planeta - cada família com quatro pessoas polui o planeta com mais de mil sacolas plásticas por ano. Ao utilizar uma sacola retornável, você deixou de utilizar aproximadamente quinhentas sacolas por ano. Você economizou recursos naturais e energia para a fabricação de bilhões de sacolas plásticas todos os anos. Ao adquirir as sacolas retornáveis, você ajudou a neutralizar suas emissões de carbono. A produção de sacolas plásticas e a dos demais produtos que consumimos diariamente emitem carbono, que é um gás do efeito estufa, que está aumentando a temperatura da terra. Ao comprar uma sacola retornável da FUNVERDE, você contribuiu diretamente para a diminuição desse impacto, pois além de você deixar de emitir carbono, ao não utilizar mais sacolas plásticas convencionais, você está ajudando no plantio de árvores nativas da mata ciliar. O dinheiro arrecadado com a venda da sacola retornável é utilizado na compra, plantio e manutenção de árvores que ajudam a diminuir a quantidade de carbono no planeta. As árvores são utilizadas no projeto mata ciliar FUNVERDE que, desde 2004, replanta as margens dos rios, com árvores nativas de aproximadamente 1,5 metro de altura que, durante seu crescimento – no mínimo, durante vinte anos – estará capturando carbono da atmosfera. Esse aumento de gases causa temperaturas mais altas que, por sua vez, provocam derretimento de geleiras, mudanças nas épocas de chuvas, queda na produção de alimentos, secas, fome. Moramos todos em uma bola azul. As árvores plantadas no Paraná estarão beneficiando cada cidadão do mundo. Divulgue esta idéia, e incentive seus amigos, vizinhos e parentes a utilizarem sacolas retornáveis ao fazerem compras. Reduza o consumo de embalagens dispensáveis.

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Reutilize tudo que for possível. Recicle – separe para a reciclagem todo material que possa ser reciclado.

A soma dessas pequenas ações é que farão a diferença na preservação do planeta e para os seres de amanhã. http://funverde.wordpress.com/

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Bibliografia DOLABELA, F. O Segredo de Luísa. São Paulo: Cultura, 1999. DRUCKER, Peter Ferdinand. Inovação e espírito empreendedor (entrepreneurship): prática e princípios. São Paulo: Pioneira, 1986. FILION, L.J. Empreendedorismo: empreendedores e proprietários-gerentes de pequenos negócio. Revista de Administração, São Paulo, v.34, n.2, p.05-28, abril/junho, 2001. HERSEY, P.; BLANCHARD, K.H. Psicologia para administradores de empresas: a utilização de recursos humanos. 2.ed. SãoPaulo: EPU, 1986. HERSEY, P.; BLANCHARD, K.H. Psicologia para administradores: a teoria e as técnicas da liderança situacional. São Paulo: EPU, 1986. STARK, Peter B. Aprenda a negociar: o manual de táticas ganha / ganha. SãoPaulo: Litera Mundi, 1998. LIKERT, Rensis & LIKERT , Jane G. Administração de conflitos: novas abordagens. São Paulo: Mc Graw Hill, 1979. NOVO CÓDIGO CIVIL BRASILEIRO, Brasília, 10 de Janeiro de 2002, http://www.cmc.pr.gov.br/apl/Arquivos-Download/arquivos/ccivil.pdf ROCHA, Vanderlei Aragão. Pequenos Negócios Inteligentes: Idéias e Tendências. Porto Alegre: AGE, 1996. THOMAS, K. W. Conflict and Negotiation Process in Organizations: Consulting Psichologists Press, 1992. VRIES, Kets de M. Rebeldes Criativos com Causa. São Paulo: Makron Books, 2001.