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Hugo Echevarría Arellano
CALIFICACIÓN DE ACTOS ANULABLES EN EL REGISTRO
Hugo Echevarría Arellano
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Vocal del Tribunal Registral
El artículo 2011º del Código Civil regula el denominado principio de legalidad, base fundamental de la actividad registral que habilita a las instancias registrales a calificar los documentos a cuyo mérito se solicita la inscripción. Por este principio los registradores evalúan –a priori– la legalidad de los documentos, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto a fin de determinar la procedencia de la inscripción. Roca Sastre y Roca Sastre Muncunill, en lo que atañe a la publicidad registral inmobiliaria, señalan que el principio de legalidad es el que impone que los títulos que pretendan su inscripción en el Registro de la Propiedad sean sometidos a un previo examen, verificación o calificación, a fin de que en los libros hipotecarios solamente tengan acceso los títulos válidos y perfectos, interna o materialmente y externa o formalmente1 .
Se trata de una actividad oficial y autónoma dirigida a discriminar los actos que merecen obtener acogida registral de aquellos imperfectos. No hay que olvidar que los Registros Públicos, en tanto registros jurídicos, tienen como destinatarios de la información registral a los terceros que, confiando en ella, utilizan los datos para identificar titularidades y reducir costos informativos. Al respecto, García García señala que, dados los efectos que se asignan a la inscripción en los sistemas hipotecarios, y concre-
tamente en el nuestro, que parte de la presunción de existencia del derecho y de validez del título registrado y de la inatacabilidad de la adquisición del tercero del artículo 34º (de la Ley Hipotecaria española), ha de existir un órgano independiente que controle la legalidad del acto en todos sus requisitos, a efectos de su inscripción en el Registro. De ahí el fundamento de la calificación registral2 .
Esta labor no está, sin embargo, librada al arbitrio absoluto de las instancias registrales (registrador o Tribunal Registral), sino, por el contrario, se halla sujeta a una serie de previsiones y alcances que la hacen bastante reglada. Como complemento del artículo 2011º del Código Civil, el artículo 32º del Reglamento General de los Registros Públicos detalla meridianamente los alcances de la calificación registral; vale decir, los extremos sobre los cuales recae la actividad evaluadora de las instancias registrales. Estas normas también establecen, de manera implícita, los límites dentro de los cuales la actividad registral puede considerarse válida, dado que no todo aspecto del título es materia de examen registral. Ello en parte explica la exigencia del artículo 39º del Reglamento General de que toda observación y tacha sea fundamentada jurídicamente, a fin de acreditar que la denegación de la inscripción encuentra sustento en la ley.
La calificación registral, medio a través del cual se hace efectivo el principio de legalidad, incide sobre aspectos formales y materiales del título. Respecto de los primeros, se comprueba la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción; conforme con los segundos, se evalúa la validez del acto, la capacidad de los otorgantes y la competencia del funcionario público o notario que autorice o certifique el título. Luego, el título se confronta con los asientos registrales y, complementariamente, con los títulos archivados. De este examen se concluye si el título se inscribe en el Registro.
El extremo referido a la calificación de la validez del acto es el que tiene incidencia relevante para el desarrollo del presente artículo, pues, de acuerdo con el inciso c del artículo 32º del Reglamento General de los Registros Públicos, las instancias registrales deben verificar este aspecto del título o, lo que es lo mismo, impedir el ingreso de actos inválidos al registro.
Hugo Echevarría Arellano
INEFICACIA DE ACTOS JURÍDICOS
Los actos jurídicos producen los efectos queridos por sus titulares, dentro de la denominada autonomía privada de la libertad; esto es, crean, modifican, regulan y extinguen relaciones jurídicas. Se trata de un gran poder jurídico conferido por el Estado a los particulares para que regulen sus intereses, partiendo del principio de que nadie está en mejor posición de patrocinarlos que sus propios titulares.
Por diversos motivos, estos efectos no llegan a producirse en algunas ocasiones sea porque el acto jurídico está defectuosamente estructurado desde su nacimiento o por causas sobrevinientes a su celebración. A la primera de estas situaciones se le denomina ineficacia estructural o invalidez, y, a la segunda, ineficacia funcional.
La ineficacia estructural o invalidez, según Lizardo Taboada Córdova3 , supone siempre una causal coetánea a la celebración del acto jurídico, referida a un defecto en su estructura por ausencia de alguno o varios elementos, presupuestos o requisitos y que en ningún caso puede ser producto de la voluntad de las partes pues se fundamenta en el principio de legalidad. Dentro de ella se advierten dos categorías: la nulidad absoluta y la nulidad relativa o anulabilidad. Por la primera, el acto es nulo porque carece de algún elemento, presupuesto o requisito, o porque su contenido es ilícito por atentar contra los principios de orden público, las buenas costumbres o las normas imperativas. El acto es anulable cuando se encuentra afectado por un vicio en su conformación. Las causales genéricas de ambos supuestos las encontramos en los artículos 219º y 221º del Código Civil; aunque también existen causales específicas que para el caso de las anulabilidades son siempre expresas; es decir, tienen que ser declaradas textualmente por la norma.
La complejidad entre un supuesto y otro es notoria. La nulidad se refiere a defectos profundos en la conformación del acto jurídico por falta de alguno de sus elementos, presupuestos o requisitos, mientras que la anulabilidad se refiere a un vicio en la estructura del acto jurídico derivado de la incapacidad relativa del agente, error, dolo, violencia o intimidación y simulación relativa. La gravedad de la deficiencia da lugar a que la solicitud de declaración judicial de nulidad pueda ser interpuesta por
cualquiera, incluso por terceros ajenos al acto; mientras que en el supuesto de anulabilidad, la solicitud sólo pueda ser formulada por el afectado con la causal. Se entiende que con la nulidad se tutela un interés público que justifica que el reproche del acto sea general, mientras que con la anulabilidad se protege el interés privado de las partes que lo han celebrado. Pero si bien el acto anulable, a diferencia de los nulos, nacen con vida, pudiendo ser subsanados o convalidados en su desarrollo por la parte a cuyo favor se concedió la facultad de impugnarlo judicialmente, es de tener en consideración que una vez declarada la nulidad, el acto es nulo desde su celebración (artículo 222º del Código Civil).
CALIFICACIÓN REGISTRAL DE LA ANULABILIDAD
Cuando el artículo 2011º del Código Civil y el inciso c del artículo 32º del Reglamento General señalan que es alcance de la calificación registral la validez del acto, no hacen distinción alguna entre nulidad y anulabilidad, de modo que, en principio, se entiende que la evaluación registral involucra ambos extremos del título material. Y no es para menos, si bien la anulabilidad se refiere a vicios del acto jurídico de menor trascendencia que los de la nulidad, el acto anulable conlleva una carga que en cualquier momento puede desencadenar la ineficacia absoluta del acto jurídico, pues la impugnación judicial de un acto anulable busca finalmente la declaración de su nulidad con efectos erga omnes. Entonces los defectos del acto anulable deben ser objeto de fiscalización por el Registro, pues con ello se evitará la inclusión de actos imperfectos.
La seguridad jurídica no se obtiene por el exclusivo mérito de la inscripción. Analizar el asunto de esta manera sería conferirle una dimensión diminuta y vacía a un sistema registral. La inscripción, finalidad principal del procedimiento registral, adquiere trascendencia no porque en sí misma encierre el valor de la seguridad jurídica, sino, principalmente, por los efectos sustantivos que genera; esto es, legitimación y fe pública registral. Por la primera, el contenido de las inscripciones se presume cierto y exacto, brindándole seguridad jurídica estática al titular del derecho inscrito; por la segunda, los terceros que contraten amparados en el Registro no verán afectado su derecho por inexactitudes motivadas en
nulidades, anulabilidades, rescisiones o resoluciones que no consten en el Registro. Mediante la fe pública registral se otorga seguridad jurídica dinámica a los terceros contratantes.
Algunos sostienen que el acto anulable debe inscribirse en el registro por gozar de eficacia, aunque padezca de un vicio, pues la obligación de impugnarlo recae exclusivamente en quienes se sientan ofendidos con su designio. Pero los que postulan esta tesis no consideran que es insuficiente verificar la eficacia inicial de un acto para determinar su inscripción; resulta necesario verificar si aquélla es sostenible en el tiempo para asegurar de algún modo los efectos que se esperan de toda inscripción y la confianza de los terceros.
Si consideramos que los destinatarios del Registro son básicamente terceros, los derechos inscritos deben estar exentos de vicios reales o potenciales pues, de otro modo, será imposible configurar la fe pública registral y la seguridad jurídica dinámica. La inscripción que publique un acto anulable, enervará la fe pública registral de todo tercero que se ampare en aquélla, perjudicando sensiblemente la seguridad jurídica. La finalidad principal del Registro –constituirse en un mecanismo facilitador de las contrataciones– se vería enervada.
Tanto la doctrina nacional como extranjera, aunque no en forma uniforme pero sí mayoritaria, señalan que dentro de la calificación de la validez del acto las instancias registrales deben evaluar las anulabilidades. Al respecto, Gonzales Loli señala que la verificación de la validez del acto sólo comprende la evaluación de los vicios de nulidad o anulabilidad que pudieran afectar al acto, encontrándose fuera de los alcances de la facultad calificadora del registrador las causales de rescisión, resolución u otros que pudieran afectar la eficacia del acto4 . En la extranjera, Roca Sastre, citado por Gómez Gálligo, señala que no cabe permitir el acceso al registro de actos viciados por nulidad o anulabilidad, aunque se haga la correspondiente advertencia al efecto, pues implicaría oscurecer el contenido de los libros registrales, con grave perjuicio para el tráfico jurídico […]5. Gómez Gálligo, sobre este mismo asunto, señala que la posición que se defiende es excluir la inscribibilidad de los mismos (los actos anulables), en virtud del razonamiento de Caressi de que el contrato anulable, aun antes de ser anulado está ya viciado, y ninguna de las partes está
obligada a cumplir las prestaciones del contrato pudiendo excepcionar la nulidad del mismo, si bien la falta tendrá el carácter de subsanable por ser susceptible de confirmación6 .
Tomando como base la legislación nacional y la doctrina, nos aunamos a la posición que sostiene que la anulabilidad es susceptible de calificación por las instancias registrales. El sistema registral se sustenta en el principio de legalidad, que supone la evaluación de los aspectos de validez material del acto; en este orden, carecería de toda coherencia admitir actos que, si bien inicialmente son eficaces, contengan un vicio que en cualquier momento pueda determinar su invalidez. No obstante, es necesario precisar que para que sea objeto de calificación registral, la anulabilidad, como cualquier otro defecto, debe aparecer exclusivamente del contenido del título.
NOTAS
1 ROCA SASTRE, Ramón y ROCA SASTRE MUNCUNILL, Luis, Derecho hipotecario, T. IV, p. 2. 2 GARCÍA GARCÍA, José, Derecho inmobiliario registral o hipotecario, T. I, p. 551. 3 TABOADA CORDOVA, Lizardo, Nulidad del Acto Jurídico, p. 81. 4 GONZALES LOLI, Luis, Comentarios al nuevo Reglamento General de los Registros Públicos, p. 212.
5 GÓMEZ GÁLLIGO, Francisco, Defectos en los documentos presentados a inscripción en el Registro de la Propiedad, p. 52. 6 Ibídem, p. 109.
