RESOLUCIÓN N.° 1170-2021-SUNARP-TR
T R I B U N A L R E G I S T R A L
RESOLUCIÓN N.° 1170-2021-SUNARP-TR
Trujillo, 26 de julio de 2021.
APELANTE : JULIO AGUSTÍN MONTENEGRO CABRERA
TÍTULO : 1694999-2021 del 30.6.2021
RECURSO : 423-2021
PROCEDENCIA : ZONA REGISTRAL N.° II – SEDE CHICLAYO
REGISTRO : DE PREDIOS DE CHICLAYO
ACTO : CONSTANCIA DE FALTA DE CONCLUSIÓN DE ASIENTO
SUMILLA :
Constancia de falta de conclusión de asiento
No corresponde extender la constancia de falta de conclusión de asiento, prevista en el artículo 89 del T.U.O. del Reglamento General de los Registros Públicos, cuando la inscripción -realizada bajo las disposiciones del Reglamento de las Inscripciones de 1936- no precisa el nombre del registrador, pero sí su firma que la autoriza.
Procedencia de la tacha especial por acto no inscribible
El acto inscribible a que se refiere el literal a) del artículo 43-A del T.U.O. del Reglamento General de los Registros Públicos no surge de la contrastación del título con la partida o con el estatuto normativo del acto o hecho jurídico presentado, sino de la constatación de si el mismo está considerado en el catálogo de actos inscribibles señalados por el legislador para cada Registro.
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN
PRESENTADA:
Se solicita extender la constancia de falta de conclusión de asiento, conforme con el artículo 89 del T.U.O. del Reglamento General de los Registros Públicos, respecto del asiento 6 del tomo 17 en foja 144 [hoy partida 11005243] del Registro de Predios de Chiclayo.
Para ello, se adjuntó una solicitud con la firma certificada notarialmente de Julio Agustín Montenegro Cabrera, en la que se detallan los pormenores de la rogatoria.
II. DECISIÓN IMPUGNADA:
El título fue tachado sustantivamente por el registrador público Manuel Alejandro Mallqui Luzquiños mediante la esquela de fecha 15.7.2021,
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siendo esta la decisión que promueve la presente apelación. Los fundamentos de dicho pronunciamiento se reproducen cabalmente a continuación:
III. FUNDAMENTO DE LA TACHA:
3.1. Se ha solicitado la inscripción de la constancia de falta de conclusión del asiento 6, folio 144, tomo 17 (actualmente continuada en la partida n.° 11005243), indicándose además que mediante título n.° 2020-87026 se solicitó la regularización de firma de dicho asiento, habiendo sido tachado; por cuanto, el título archivado n.° 28/154 que sustenta la extensión del asiento 6 no ha podido ser reconstruido, de acuerdo al procedimiento llevado a cabo por la Unidad Registral, mediante resolución n.° 174-2021-Z.R.N°II-UREG de fecha 20.5.2021.
3.2. Revisado el asiento registral n.° 6 folio 144 tomo 17, se aprecia que refiere al dominio adquirido por el CONCEJO DISTRITAL DE REQUE, sobre el predio denominado CHACUPE, inscrito mediante título archivado n.° 28/154 de fecha 19.1.1943; y al pie del asiento, se puede visualizar la firma del funcionario encargado de la extensión del asiento. Así también, existen anotaciones al margen, que aluden a otros títulos archivados relativos a inscripciones que no tienen relación con la inscripción del asiento 6.
3.3. Al respecto, la inscripción del asiento 6 fue extendida cuando se encontraba vigente el Reglamento de las Inscripciones N.° 509, aprobado mediante Acuerdo de la Sala Plena de la Corte Suprema de la República, con fecha 11.12.1936, y en el artículo 44, señalaba lo siguiente:
“Artículo 44.- Toda inscripción además de los requisitos especiales que para cada clase determina este reglamento, contendrá:
[…]
9.- El día y hora en que el título se presentó en la Oficina; indicándose el número de asiento y el tomo y folio del Diario correspondiente.
10.- La conformidad de la inscripción con el título que ha servido para extenderla, indicando el valor de los derechos cobrados con referencia a los artículos del arancel, y al número del recibo o recibos con que se pagó, debiendo expresarse igualmente el legajo en que queda archivado el título, y; […]”.
Entonces, el asiento en estudio y que fue extendido al amparo de la norma descrita cumplió con contener la conformidad de la inscripción, esto es la firma del funcionario encargado puesta al pie del referido asiento, siendo constancia de ello. En este sentido, el supuesto del artículo 89 del T.U.O. del Reglamento General de los Registros Públicos no resulta aplicable al presente caso, por cuanto el asiento
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registral cumple con todas las formalidades establecidas reglamentariamente. Por tanto, la inscripción aludida reviste de todos los efectos legales que de ella emanan, de acuerdo al principio de legitimación prescrito por el artículo 2013 del Código Civil y numeral VII del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos; por ende, no cabe que en sede administrativa de disponga su cancelación, tal como prevé el artículo 90 del reglamento en mención.
3.4. Asimismo, de acuerdo al artículo 3 (son garantías del Sistema Nacional de los Registros Públicos) de la Ley N.° 26366, Ley de creacion del Sistema Nacional de los Registros Públicos y de la Superintendencia de los Registros Públicos, se han precisado las garantías del Sistema Nacional de los Registros Públicos:
“a) La autonomía de sus funcionarios en el ejercicio de sus funciones registrales;
b) La intangibilidad del contenido del contenido de los asientos registrales, salvo título modificatorio posterior o sentencia judicial firme;
[…]”.
Estando a ello, se prescribe como una garantia del sistema registral la independencia del registrador, que implica que este pueda evaluar de manera integral los títulos presentados al Registro, de acuerdo a la normatividad aplicable al acto en cuestión, así sus decisiones tomadas están dentro de un marco jurídico vigente e independiente de cualquier otro elemento no vinculante; es por ello, que en este caso, de acuerdo a la calificación llevada a cabo se considera que el asiento 6 folio 144 tomo 17 se encuentra completo, gozando de todos los efectos legales que la normatividad registral la reviste, salvo modificaciones o cancelaciones posteriores – intangibilidad del contenido de los asientos registrales.
3.5. Por último, el hecho de que no se encuentre ni haya sido posible reconstruir el titulo archivado N° 28/154 en virtud del cual se extendió el asiento 6, constituye obstáculo insalvable para la calificación de actos que se vinculen; sin embargo, en modo alguno enerva sus efectos legales por la razones ya expuestas.
3.6. De acuerdo a lo expuesto, se procede a la tacha del presente título, de conformidad con el artículo 43-A (tacha especial) del Reglamento General de los Registros Públicos, “el registrador tachará el título, dentro de los cinco (5) primeros días de su presentación, cuando:
a) Contenga acto no inscribible; […]”.
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IV.- REFERENCIAS NORMATIVAS:
4.1. Arts. 32 y 43-A del Reglamento General de los Registros Publicos.
4.2. Articulo 90 (competencia del órgano jurisdiccional y arbitral) del Reglamento General de los Registros Públicos.
“Conforme al artículo 2013 del Código Civil, corresponde exclusivamente al órgano judicial o arbitral la declaración de invalidez de los asientos registrales. Consecuentemente, no resulta procedente que, mediante rectificación, de oficio o a solicitud de parte, se produzca declaración en tal sentido. (artículo modificado por la resolución n.° 042-2021-SUNARP/SA)”.
4.3. Ley N.° 26366.
4.4. Reglamento de las inscripciones n.° 509.
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN:
El señor Julio Agustín Montenegro Cabrera interpuso recurso de apelación contra la citada tacha del presente título. Los argumentos de la impugnación se resumen a continuación:
- Un asiento registral válido es la manifestación de voluntad de parte del registrador público de conceder al título presentado la calidad de asiento registral, la misma que una vez firmado irradia los efectos legales que señala la ley. Un asiento registral no firmado o incompleto no puede tener esa calidad, no puede tener ese efecto jurídico, y por lo tanto así debe de acreditarse y dejarse constancia para conocimiento expreso de los terceros que desconocen las técnicas jurídicas.
- En el presente caso, se ha solicitado dicha constancia por cuanto se verifica claramente que el registrador que supuestamente firma el asiento registral es desconocido. No sabemos si el garabato que ahí abajo aparece corresponde a algún registrador público de la época.
- No se ha dejado constancia, si es que en verdad el asiento registral fuera válido, ¿cuál es el nombre del registrador público que supuestamente suscribe dicho asiento registra!? No lo sabemos. La Unidad Registral verificó que la SUNARP no cuenta con el título archivado, es decir, no cuenta con un solo documento que respalde el contenido del título archivado.
- Actualmente, tenemos solo un asiento registral que cuestionamos por cuanto se desconoce qué funcionario público lo firmó y, en todo caso, una vez que sepamos su firma podremos iniciar acciones legales a fin de verificar su autenticidad.
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- Lo objetivo en este caso es que no se puede identificar el nombre del registrador público que supuestamente firma el asiento registral, y mientras ello no suceda no se puede otorgar validez ni darle la calidad de asiento registral. ¿Qué registrador público lo firma? No sabemos, y no se puede sustentar, como lo ha hecho erróneamente el registrador, en que el asiento registral se elaboró cuando estaban vigentes normas actualmente derogadas, ya que en ninguna norma derogada se puede advertir que no importe identificar el nombre del registrador público que firma el asiento registral.
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL:
La partida directamente vinculada con el título venido en apelación es la 11005243 del Registro de Predios de Chiclayo.
V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES:
Interviene como ponente el vocal (s) Aldo Raúl Samillán Rivera. Según lo expuesto en el presente caso, este Colegiado entiende que la cuestión a determinar es la siguiente:
- ¿Procede extender la constancia de falta de conclusión de asiento, prevista en el artículo 89 del Reglamento General de los Registros Públicos?
VI. ANÁLISIS:
1. Mediante el título venido en apelación se solicita extender la constancia de falta de conclusión de asiento, conforme con el artículo 89 del T.U.O. del Reglamento General de los Registros Públicos 1 , respecto del asiento 6 del tomo 17 en foja 144 [hoy partida 11005243] del Registro de Predios de Chiclayo. No obstante, la primera instancia verifica que «al pie del asiento se puede visualizar la firma del funcionario encargado de la extensión del asiento», además «el hecho de que no se encuentre ni haya sido posible reconstruir el título archivado n.° 28/154, en virtud del cual se extendió el asiento 6, […], en modo alguno enerva sus efectos legales»; por consiguiente, se
1 Artículo 89.- Constancia de falta de conclusión del asiento. En aquellos Registros en los que los asientos registrales, de acuerdo con los supuestos de excepción previstos en este reglamento, no se extiendan en partidas electrónicas, los errores que se cometan antes de concluirse con su extensión no pueden salvarse con enmiendas, raspaduras o interpolaciones. En dichos casos, se dejará constancia de su invalidez con la frase: «El presente texto no ha sido concluido ni constituye asiento registral por lo que carece de valor».
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dispuso la tacha especial del título por contener acto no inscribible, de acuerdo con el literal a) del artículo 43-A del T.U.O. del Reglamento General de los Registros Públicos. El recurrente, por su parte, manifiesta que «no se puede identificar el nombre del registrador público que supuestamente firma el asiento registral, y mientras ello no suceda no se puede otorgar validez ni darle la calidad de asiento registral». En ese sentido, la Sala debe establecer si el asiento en cuestión se extendió conforme a las disposiciones normativas de la época [año 1943], específicamente si era necesario colocar el nombre del funcionario que autorizó dicho asiento después de su firma, esto a fin de esclarecer la procedencia o no de la constancia de falta de conclusión de asiento.
2. Para empezar, el artículo 2009 del Código Civil establece que los Registros Públicos se sujetan a lo dispuesto en este Código, a sus leyes y reglamentos especiales. El procedimiento registral -hoy en día- se encuentra regido por el T.U.O. del Reglamento General de los Registros Públicos, aprobado por la Resolución N.° 126-2012SUNARP-SN, donde se encuentran contenidos los aspectos generales, plazos e instancias aplicables a este procedimiento. De esta forma, el artículo 2 del citado reglamento establece que una de las formas de terminación del procedimiento registral es mediante la inscripción del título, cuando esta se produce -lo que a su vez revela la calificación positiva del título- debe extenderse un asiento en la partida registral, el cual deberá cumplir con los requisitos previstos en el artículo 50 del T.U.O. del Reglamento General de los Registros Públicos 2, entre ellos, «la autorización del registrador responsable de la inscripción, utilizando cualquier mecanismo, aprobado por el órgano competente, que permita su identificación».
3. Ahora bien, si tomamos en cuenta que el referido asiento 6 del tomo 17 en foja 144 [hoy partida 11005243] del Registro de Predios de Chiclayo fue extendido en enero de 1943; conforme al precepto
2 Artículo 50.- Contenido general del asiento de inscripción. Todo asiento de inscripción contendrá un resumen del acto o derecho materia de inscripción, en el que se consignará los datos relevantes para el conocimiento de terceros, siempre que aparezcan del título; así como, la indicación precisa del documento en el que conste el referido acto o derecho; la fecha, hora, minuto y segundo, el número de presentación del título que da lugar al asiento, el monto pagado por derechos registrales la fecha de su inscripción, y, la autorización del registrador responsable de la inscripción, utilizando cualquier mecanismo, aprobado por el órgano competente, que permita su identificación.
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constitucional de irretroactividad de las normas jurídicas 3 , no sería adecuado remitirnos al reglamento actual que data del año 2012 cuando la inscripción se produjo bajo las disposiciones del Reglamento de las Inscripciones de 1936, aprobado por la Ley N.° 5097. En ese sentido, toca revisar el artículo pertinente acerca de la forma y efecto de las inscripciones, contenido en el Reglamento de las Inscripciones de 1936, para verificar concretamente si consignar el nombre del registrador que autoriza el asiento era requisito para su extensión.
4. Veamos, el artículo 44 del Reglamento de las Inscripciones de 1936 4 establecía que «toda inscripción, además de los requisitos especiales
3 Artículo 103 de la Constitución Política del Perú. Pueden expedirse leyes especiales porque así lo exige la naturaleza de las cosas, pero no por razón de las diferencias de las personas. La ley, desde su entrada en vigencia, se aplica a las consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas existentes y no tiene fuerza ni efectos retroactivos; salvo, en ambos supuestos, en materia penal cuando favorece al reo. La ley se deroga sólo por otra ley. También queda sin efecto por sentencia que declara su inconstitucionalidad.
La Constitución no ampara el abuso del derecho.
4 Artículo 44.- Toda inscripción además de los requisitos especiales que para cada clase determina este reglamento, contendrá:
1.- La naturaleza de la finca, indicándose si es rústica o urbana y el nombre con que las de su clase sean conocidas en la localidad.
2.- La situación de la finca si es rústica, indicando el valle, pago o cualquier otro nombre con que sea conocido el lugar donde se hallare, el nombre con que fuere conocida o si antes tuvo otro se hará mención de ambos, sus linderos por los cuatro puntos cardinales, prefiriendo los que estuviesen señalados por límites naturales o artificiales a la simple designación de los nombres de los dueños de las fincas colindantes, la naturaleza de éstas, los caminos que conduzcan a las heredades que se describan, y en fin cualquier otra circunstancia que impida confundir con otra la finca que se inscribe.
3.- La situación de la finca si es urbana, indicándose la provincia, distrito, pueblo o calle, plaza o sitio en que estuviese, el número si lo tuviere y los que haya tenido antes, y si no estuviese numerada se hará mención de esta circunstancia, el nombre del edificio si fuere conocido por alguno propio sus linderos por izquierda (entrando), derecha y fondo, y cualquier otra circunstancia que sirviese para distinguir de otra la finca inscrita.
4.- La medida superficial que se expresará con arreglo al sistema métrico decimal, debiendo reducirse a este sistema la medida del lugar que contengan los títulos, sin perjuicio de hacerse constar ésta con la equivalencia correspondiente. Cuando no conste el área en los títulos de fundos rústicos, se observará el procedimiento establecido por la Ley N.° 6648 y cuando se trate de bienes urbanos deberá practicarse judicialmente la mensura.
5.- La naturaleza, extensión, condiciones y gravámenes del derecho que se inscriba; y su valor si constase del título, o en su defecto, el que el interesado declare por escrito.
6.- Los gravámenes de la cosa sobre la cual se constituya el derecho objeto de la inscripción, expresándose íntegramente los que resulten del título y que no aparezcan inscritos.
7.- Los nombres, apellidos paterno y materno, patria, domicilio, estado civil y profesión del que trasmite o constituye el derecho que se inscribe. Las sociedades, corporaciones y demás personas jurídicas se designarán por su denominación haciéndose constar la fecha, folio y tomo de su inscripción en el correspondiente Registro, y el nombre, apellidos y demás circunstancias de la persona que en su representación otorga el acto o contrato. Del mismo modo se expresarán el nombre y demás circunstancias de las personas que
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que para cada clase determina este reglamento, contendrá: […] 10.La conformidad de la inscripción con el título que ha servido para extenderla, indicando el valor de los derechos cobrados con referencia a los artículos del Arancel, y al número del recibo o recibos con que se pagó, debiendo expresarse igualmente el legajo en que queda archivado el título» [el énfasis es nuestro]. De esta manera, las disposiciones reglamentarias de la época no exigían que se preciseen estricto- el nombre del registrador que autorizaba el asiento, por el contrario, de forma genérica, requerían la conformidad o aprobación de este funcionario con la inscripción realizada. Pues bien, basta revisar la partida vinculada para corroborar que era una práctica usual en aquel momento la sola firma del registrador para autorizar los asientos registrales, la cual incluía en la mayoría de los casos el nombre del registrador o sus iniciales. Además, si consideramos las firmas que aparecen en la mencionada partida registral, podríamos arribar a la conclusión de que el registrador que suscribió el asiento 6 [inscripción que interesa al administrado] también autorizó el asiento 5 y el asiento 7, de la misma manera, es decir, solo con su firma al final de cada asiento.
5. En consecuencia, respecto del asiento 6 del tomo 17 en foja 144 [hoy partida 11005243] del Registro de Predios de Chiclayo, este Colegiado estima que su extensión no está inconclusa, pues se advierte en la partida, la firma del registrador que lo autorizó, por otro lado, el nombre explícito del registrador en el asiento no es un requisito para su formulación, máxime si este consta inmerso en la firma, pero se muestra ilegible a la fecha. Por lo tanto, en mérito del principio de legitimación previsto en los artículos 2013 del Código Civil y VII del Título Preliminar del T.U.O. del Reglamento General de los Registros Públicos, el contenido del asiento registral se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique por las
adquieren el derecho que se inscribe. Si el derecho que se inscribe se ha adquirido durante el matrimonio se expresarán los nombres de ambos cónyuges, así como las demás circunstancias especificadas en este inciso.
8.- El Juez, empleado público o notario que autorice el título que sirva para la inscripción.
9.- El día y hora en que el título se presentó en la Oficina; indicándose el número del asiento y el tomo y folio del Diario correspondiente.
10.- La conformidad de la inscripción con el título que ha servido para extenderla, indicando el valor de los derechos cobrados con referencia a los artículos del Arancel, y al número del recibo o recibos con que se pagó, debiendo expresarse igualmente el legajo en que queda archivado el título, y
11.- Los demás datos que se determine por acuerdo de la Junta de Vigilancia.
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instancias registrales o se declare su invalidez por el órgano judicial o arbitral mediante resolución o laudo firme. En suma, no procede extender la constancia de falta de conclusión de asiento, por las razones antes señaladas, de ahí que la rogatoria del administrado deba ser desestimada.
6. Finalmente, distinto al pronunciamiento de la primera instancia, la Sala considera que el título venido en apelación merece ser tachado sustantivamente y no por tacha especial. El registrador invoca el literal a) del artículo 43-A del T.U.O. del Reglamento General de los Registros Públicos referido al título que contiene un acto no inscribible; sin embargo, la rogatoria del administrado está prevista expresamente en el artículo 89 del T.U.O. del Reglamento General de los Registros Públicos, es decir, sí sería un acto inscribible en la medida que se cumplan las condiciones para su inscripción, diferente es el caso de los actos que no tienen acogida registral, como por ejemplo la transferencia de acciones de una sociedad anónima o la sola existencia de una deuda, el compromiso de contratar, etc.
Hemos señalado, ver entre otros la Resolución N°. 1353-2020SUNARP-TR-L del 10 de agosto 2020, que en nuestro sistema registral prima la regla de la tipicidad del contenido del Registro 5, de suerte que solo los actos o hechos que dispongan las leyes se considerarán como inscribibles.
La doctrina concuerda con ello, así Messineo 6 señala que: «Los registros inmobiliarios pueden acoger la mención solamente de los actos que la ley prevé y de los cuales, además de ordenarla, autorice la transcripción. En este sentido, debe decirse que la lista de los actos a transcribir es taxativa». La doctrina nacional es del mismo parecer 7
Sin embargo, Messineo 8, a este respecto, nos dice que «en esta materia está prohibida la analogía», no obstante ello el colegiado
5 En la Resolución N°. 286-2009–SUNARP-TR-T del 14 de agosto de 2009 desarrollamos el concepto aplicado al Registro de Sociedades por ejemplo.
6 Messineo, Francesco. Manual de derecho civil y comercial. Tomo III. Derechos de la personalidad. Derechos de la familia. Derechos reales. Ediciones jurídicas EuropaAmérica. Buenos Aires. 1979. Página 590.
7 Gonzales Barrón, Gunther. Derecho registral y notarial. Vol. 2. Ediciones legales EIRL. Lima. 2015. Páginas 1039 y siguientes.
8 Messineo, Francesco. Obra citada. Página 591
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coincide con Pau Pedron 9 cuando señala que si bien aquí no cabe la aplicación de la analogía general o analogía iuris sí cabe la particular o analogía legis, por ello, siguiendo a Candido Paz-Ares, afirma que «ha de admitirse la registración de un hecho no previsto, siempre y cuando sea similar a otro específicamente regulado».
De lo dicho sigue que el acto inscribible a que se refiere el literal a) del artículo 43-A del T.U.O. del RGRP no surge de la contrastación del título con la partida o con el estatuto normativo del acto o hecho jurídico presentado sino de la constatación si el mismo está considerado en el catálogo de actos inscribibles señalados por el legislador para cada Registro.
7. En consecuencia, se dispone la tacha sustantiva del presente título por defecto insubsanable que afecta la validez de su contenido, en virtud del literal a) del artículo 42 del T.U.O. del Reglamento General de los Registros Públicos.
Por las consideraciones expuestas y por unanimidad se adoptó la siguiente decisión:
VII. RESOLUCIÓN:
REVOCAR la tacha especial del título alzado; y DISPONER su tacha sustantiva, de acuerdo con los fundamentos desarrollados en la presente resolución.
Regístrese y comuníquese:
Fdo.
ALDO RAÚL SAMILLÁN RIVERA
Presidente de la Cuarta Sala del Tribunal Registral
RAFAEL HUMBERTO PÉREZ SILVA
Vocal (s) del Tribunal Registral
LUIS DANDY ESQUIVEL LEÓN
Vocal (s) del Tribunal Registral