TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN No. - 1781 -2022-SUNARP-TR
Lima,12 de mayo de 2022
APELANTE : DAVID MIJAIL JIMÉNEZ MORILLAS, en su condición de representante de la Gerencia de Promoción de la Inversión Privada de la Municipalidad Metropolitana de Lima.
TÍTULO : N° 3483998 del 10/12/2021
RECURSO : H.T.D. N° 009989 del 10/3/2022.
REGISTRO : Predios de Lima.
ACTO(s) : Transferencia por trato directo e independización
SUMILLA(s) :
CALIFICACIÓN REGISTRAL DE TRANSFERENCIA POR TRATO DIRECTO
De conformidad con el numeral 5.4. de la Directiva N° 09-2015-SUNARP-SN, en la calificación de las transferencias por trato directo al amparo del Decreto Legislativo Nº 1192, no compete a las instancias registrales verificar la validez, tracto, ni el cumplimiento de los actos procedimentales o procesos que originan los actos objeto de inscripción. En tal sentido, procede extender el levantamiento de la inmovilización temporal de una partida solicitada en la transferencia por trato directo sin exigirse que éste se realice conforme al procedimiento establecido en su normativa correspondiente.
EFECTOS CANCELATORIOS DEL CHEQUE DE GERENCIA EN LA TRANSFERENCIA POR TRATO DIRECTO
Si el documento presentado acredita que se cumplió con efectuar el pago del precio por la adquisición del predio al sujeto pasivo, no es necesario aclarar el Formulario Registral a efectos que conste la declaración expresa de los efectos cancelatorios de la entrega del cheque de gerencia.
I.
ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA
Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción de la transferencia por trato directo al amparo del Decreto Legislativo N° 1192 e independización de un área de 6,330 47 m2, que forma parte del predio de mayor extensión inscrito en la partida electrónica N° 12125688 del Registro de Predios de Lima, que otorgan Juan Bautista Isola De La Peña y Rosarella Isola De La Peña a favor de la Municipalidad Metropolitana de Lima.
Para tal efecto se presenta la siguiente documentación:
- Formulario Registral de adquisición de inmueble para la ejecución de obras de infraestructura – Decreto Legislativo N° 1192 suscrito por Jaime Villafuerte Quiroz, en representación de la Municipalidad Metropolitana de Lima; Juan Bautista Isola De La Peña y Rosarella Isola De La Peña, con firmas certificadas por notario de Lima Alfredo Zambrano Rodríguez el 31/10/2017.
- Anexos N°s 1 y 3 suscritos por Juan Bautista Isola De La Peña y Rosarella Isola De La Peña, con firmas certificadas por notario de Lima Alfredo Zambrano Rodríguez el 6/9/2021
- Anexo N° 5 – Decreto Legislativo 1192 – Declaración Jurada cuando no se encuentre inscrito el derecho de propiedad del sujeto pasivo en la partida del inmueble o cuando el inmueble no se encuentre inscrito, suscrito por Sarita Iedayola Vílchez Castellanos en representación de la Municipalidad Metropolitana de Lima, con firma certificada por notario de Lima Edgardo Hopkins Torres el 6/12/2021
- Anexo N° 7 Aclaraciones (Formularios y Anexos) - Decreto Legislativo N° 1192 del 23/11/2021 suscrito por Sarita Iedayola Vílchez Castellanos en representación de la Municipalidad Metropolitana de Lima, con firma certificada por notario de Lima Edgardo Hopkins Torres el 6/12/2021.
- Copia certificada de la Resolución de Alcaldía N° 004 del 3/1/2019 expedida por secretario general del concejo (e) de la Municipalidad Metropolitana de Lima Dante Delgado Polo el 30/6/2021
- Actas de entrega de cheque de gerencia por concepto de adquisición del 31/10/2017 suscritas por Juan Bautista Isola De La Peña, Rosarella Isola De La Peña y notario de Lima Alfredo Zambrano Rodríguez.
- Certificación de reproducción del cheque de gerencia no negociable N° 08203455 4 009 558 0000000000 80 emitido por el Banco Scotiabank girado a la orden de Juan Bautista Isola De La Peña, expedida por notario de Lima Alfredo Zambrano Rodríguez el 31/10/2017.
- Certificación de reproducción del cheque de gerencia no negociable N° 08203456 2 009 558 0000000000 80 emitido por el Banco Scotiabank girado a la orden de Rosarella Isola De La Peña, expedida por notario de Lima Alfredo Zambrano Rodríguez el 31/10/2017.
- Memoria descriptiva de predios afectados - Proyecto Construcción, Operación y Mantenimiento de la nueva autopista Ramiro Prialé del 14/12/2020 suscrita por verificador catastral ingeniero geógrafo Johnny F. Yaipén Torres.
- Plano de predio afectado RP-0555 (lámina 01) suscrito por verificador catastral ingeniero geógrafo Johnny F. Yaipén Torres.
- Plano de predio remanente “1” y “2” RP-0555 (lámina 02) suscrito por verificador catastral ingeniero geógrafo Johnny F. Yaipén Torres.
- Plano de distribución del área afectada (lámina 03) suscrito por verificador catastral ingeniero geógrafo Johnny F. Yaipén Torres.
Mediante reingreso del 21/2/2022, se adjuntaron los siguientes documentos:
- Anexo N° 7 Aclaraciones (Formularios y Anexos) – Decreto Legislativo N° 1192 del 11/2/2022 suscrito por Sarita Iedayola Vílchez Castellanos en representación de la Municipalidad Metropolitana de Lima y por verificador
catastral ingeniero geógrafo Johnny Fernando Yaipén Torres, con firmas certificadas por notario de Lima Edgardo Hopkins Torres el 18/2/2022
- Copia simple de informe técnico de tasación.
- Copia simple de la Resolución de Gerencia N° 31-2017-MML-GPIP del 13/10/2017 expedida por la Municipalidad Metropolitana de Lima.
Asimismo, forma parte del presente título:
- Informe técnico Nº 000930-2022-Z.R.N°IX-SEDE-LIMA/UREG/CAT del 14/1/2022 emitido por Carolina Díaz Santillán, arquitecta de catastro de la Zona Registral N° IX-Sede Lima.
II. DECISIÓN IMPUGNADA
La registradora pública del Registro Predios de Lima Giovanna Torrecilla Pérez observó el título en los siguientes términos:
“Señor(es):
En relación con dicho título, manifiesto que es observado por lo siguiente:
Verificada la documentación presentada en el reingreso, se aprecia que no se subsana lo observado en el punto 1 y 2 de la anterior esquela. Respecto a lo señalado en el documento Anexo 7 adjunto al reingreso, que invoca la aplicación al presente caso de la excepción establecida en el numeral 6.6 de la Directiva N° 08-2013-SUNARP-SN, es de indicar que en la presente rogatoria no estamos ante la inscripción o anotación de un acto administrativo, que conforme al concepto establecido en el artículo 1° del TUO de la Ley 27444, consiste en declaraciones de las entidades públicas (declaración unilateral que exterioriza una decisión asumida por la administración pública), destinadas a producir efectos jurídicos sobre los intereses, obligaciones o derechos de los administrados. Naturaleza que no tiene el acuerdo de trasferencia entre sujeto activo y sujeto pasivo, el cual se formaliza en el Formulario Registral de Adquisición de Inmueble del Decreto Legislativo N° 1192.
En cuanto la atribución de efecto cancelatorio al título valor (cheque) recibido como medio de pago por el sujeto pasivo, en el Formulario Registral de Adquisición de Inmueble del Decreto Legislativo N° 1192 o en documento anexo a este (Anexo 7) debe constar la declaración expresa del efecto cancelatorio que el sujeto pasivo otorga al título valor recibido como medio de pago, lo cual no consta en el presente título.
Se reitera por tanto la observación siguiente:
1.- Consta en el asiento D00002 de la partida N° 12125688 del Registro de Predios materia de la presente rogatoria, la inscripción vigente de la Inmovilización Temporal efectuada por el copropietario Juan Bautista Isola De La Peña, respecto de sus acciones y derechos en el inmueble, en mérito a la escritura pública de fecha 23/03/2015 otorgada ante notaria Sofía Ode Pereyra.
( )
En cuanto al pedido de levantamiento de inmovilización temporal que se consigna en el ítem IV del Formulario de Adquisición por Trato Directo, es de indicar que la inmovilización temporal no es una carga o gravamen que pese sobre el inmueble, sino un mecanismo para que se adopten mayores
seguridades a la hora de presentar documentos de disposición respecto del derecho inscrito, por lo que el levantamiento de la inmovilización debe efectuarse conforme al procedimiento establecido en la precitada Directiva 08-2013SUNARP-SN.
2.- De acuerdo tercer párrafo del numeral 6.1.7 de la Directiva N° 09-2015SUNARP-SN aprobada por Resolución N° 275-2015-SUNARP/SN, en caso que el pago del precio de adquisición se realiza mediante título valor (en el presente caso mediante cheque) y en el formulario se hubiera omitido consignar de manera expresa el “efecto cancelatorio”, el Registrador solicitará aclaración que podrá ser subsanado con el Anexo 7 el que deberá tener la misma formalidad del acto primigenio, es decir, con certificación de firma y contenido. En el presente caso, no consta en el formulario la declaración expresa del efecto cancelatorio respecto al título valor entregado. Sírvase subsanar mediante Anexo 7 que contenga la declaración en dicho sentido formulada por el sujeto pasivo, cumpliendo con la formalidad de certificación notarial de contenido y firma”.
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
El recurrente sustenta su recurso de apelación, entre otros, sobre la base de los siguientes fundamentos:
- Respecto del numeral 1 de la observación, se indica que mediante formulario registral del 31/10/2017 suscrito ante notario Lucio Alfredo Zambrano Rodríguez, ambos copropietarios del predio inscrito en la partida N° 12125688: Juan Bautista Isola De La Peña y Rosarella Isola De La Peña, transfieren sus acciones y derechos sobre el predio a favor de la Municipalidad Metropolitana de Lima, a partir de un trato directo realizado en el marco del Decreto Legislativo N° 1192, por lo que dicha adquisición constituye un acto administrativo.
- Es importante resaltar que conforme al artículo 6.6 de la Directiva N° 082013-SUNARP-SN, se establecen los supuestos en los cuales la inmovilización temporal no impedirá la inscripción de actos posteriores, entre los que figura la inscripción o anotación de un acto administrativo que se presente en forma posterior al asiento de inmovilización.
- En el presente caso, al haberse seguido los actos necesarios para la adquisición según el Decreto Legislativo N° 1192, y siendo que en el formulario registral consta la firma de ambos copropietarios en calidad de sujetos pasivos, debe entenderse que: a) Rosarella Isola De La Peña transfiere su alícuota válidamente, y b) Juan Bautista Isola De La Peña expresa su voluntad de transferir su alícuota accediendo voluntariamente a la adquisición mediante trato directo formulada en aplicación del Decreto Legislativo N° 1192, por lo que subyace a esta su voluntad de levantar la inmovilización temporal de partida.
- Teniendo en cuenta lo mencionado, se debería levantar la inmovilización temporal que consta en el asiento D00002 de la partida N° 12125688 e inscribir la rogatoria, en tanto el proceso de adquisición del predio se hace
bajo el Decreto Legislativo N° 1192, es decir, es un acto administrativo que se encuentra dentro de los supuestos del artículo 6.6 de la Directiva N° 08-2013-SUNARP-SN.
- Sobre el numeral 2 de la observación, debemos señalar que el notario que interviene certifica firmas y contenido del acto respecto del cual se acredita haber pagado la totalidad del valor del predio según tasación, que conforme a los documentos adjuntados asciende a la suma de S/ 1,680,959.09. Asimismo, se puede determinar de la suma de los dos cheques presentados a nombre de cada uno de los sujetos pasivos, que suman dicho total y se entregaron ambos ante notario, sin lo cual el notario no hubiera podido certificar el acto. Además, se acredita en la rogatoria la entrega de los dos cheques mediante actas de entrega del 31/10/2017 debidamente firmadas y certificadas por notario.
- Por tanto, se ha cumplido con acreditar el pago total del precio (valor tasación más el incentivo) y los documentos surten efectos cancelatorios entre las partes, aunque no se haya consignado en el formulario un texto expreso al respecto. En ese sentido, se acredita que no existe suma alguna pendiente de pago y si lo hubiera, lo procedente sería constituir hipoteca legal, que sería un contrasentido a lo previsto en el Decreto Legislativo N° 1192 que promueve celeridad en este tipo de procedimiento.
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL
Partida electrónica N° 12125688 del Registro de Predios de Lima
En la citada partida corre inscrito el predio conformado por el sub lote N° 1, signado con U.C. 10341, ubicado en el distrito de Lurigancho, provincia y departamento de Lima, que cuenta con un área de 3.2408 ha.
En el asiento C00003 corre inscrito el dominio de Juan Bautista Isola Cambana, viudo, sobre el predio submateria.
En el asiento C00004 consta inscrito el traslado de dominio a favor de Juan Bautista Isola De La Peña y Rosarella Isola De La Peña, respecto de las cuotas ideales correspondientes a Juan Bautista Isola Cambana sobre el predio submateria, por haber sido instituidos herederos por el mencionado causante.
En el asiento D00002 consta inscrita la inmovilización temporal de las acciones y derechos que sobre el predio submateria corresponden al copropietario Juan Bautista Isola De La Peña, por el plazo máximo de 10 años contados desde el día de presentación de la solicitud, vencido el cual caducará de pleno derecho, en mérito de la escritura pública del 23/3/2015 extendida ante notaria de Lima Sofía Inés Ode Pereyra (título archivado N° 291566 del 25/3/2015).
V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES
Interviene como ponente la vocal Beatriz Cruz Peñaherrera. Con el informe oral del abogado Miguel Cavero Velaochaga, recibido vía Zoom.
De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala las cuestiones a determinar son las siguientes:
- Si para el levantamiento de la inmovilización temporal de una partida solicitada en la transferencia por trato directo debe exigirse que éste se realice conforme al procedimiento establecido en su normativa correspondiente.
- Si es necesario aclarar el Formulario Registral, a efectos que conste la declaración expresa de los efectos cancelatorios de la entrega del cheque de gerencia, cuando el documento presentado acredita que se cumplió con efectuar el pago del precio por la adquisición del predio al sujeto pasivo.
VI. ANÁLISIS
1. Mediante el Decreto Legislativo N° 1192 se aprobó la Ley Marco de adquisición y expropiación de inmuebles, transferencia de inmuebles de propiedad del Estado, liberación de interferencias y que dicta otras medidas para la ejecución de obras de infraestructura, que fue publicada el 23/8/2015 en el diario oficial “El Peruano”, cuyo Texto Único Ordenado ha sido aprobado mediante Decreto Supremo N° 015-2020-VIVIENDA1 (en adelante, TUO del Decreto Legislativo 1192).
La citada Ley tiene como objeto establecer el régimen jurídico aplicable a los procesos de adquisición y expropiación de inmuebles, transferencia de bienes inmuebles de propiedad del Estado y liberación de interferencias para la ejecución de obras de infraestructura, de conformidad con lo dispuesto en la Constitución Política del Perú, los cuales son declarados de interés público primordial por la mencionada Ley.
2. El artículo 4 define al acto de adquisición como la transferencia voluntaria de la propiedad del inmueble necesario para la ejecución de la obra de infraestructura, del sujeto pasivo a favor del beneficiario como resultado del trato directo, siendo sus actores los siguientes:
i) Sujeto activo, quien es el ministerio competente del sector, el gobierno regional y el gobierno local responsable de la tramitación de los procesos de adquisición o expropiación;
ii) Sujeto pasivo como el propietario o poseedor del inmueble sujeto a adquisición o expropiación conforme a las reglas previstas en esta ley; y,
26/10/2020
iii) Beneficiario (el Estado actuando a través de alguna de sus entidades públicas), quien es el titular del derecho de propiedad como resultado de la adquisición, expropiación o transferencia de inmuebles del Estado, necesarios para la ejecución de la obra de infraestructura. Cabe acotar que es posible que la situación jurídica del sujeto activo y del beneficiario coincida en la misma entidad.
Los aspectos registrales del proceso de adquisición involucran tanto la realización de la anotación preventiva que se efectúa luego de la comunicación al Sujeto Pasivo de la identificación de su inmueble para la ejecución de una obra de infraestructura (numerales 16.2 y 16.3 del artículo 16) como la inscripción de la adquisición por trato directo (literal c del numeral 20.4 del artículo 202) que implica la culminación del proceso.
3. En ambos supuestos (anotación preventiva e inscripción de la adquisición por trato directo) se aplican las mismas reglas de calificación registral, cuyos alcances son debidamente delimitados en la Octava Disposición Complementaria Final del TUO del Decreto Legislativo N° 1192, cuyo tenor es el siguiente:
“Octava. - El Registrador deberá dar estricto cumplimiento a los procedimientos registrales regulados en el presente Decreto Legislativo, bajo responsabilidad. Para efectos de las inscripciones registrales señaladas en el presente Decreto Legislativo, aplíquese el procedimiento señalado en el segundo párrafo del artículo 2011 del Código Civil. […]”. (Subrayado añadido).
El segundo párrafo del enunciado normativo precitado es remisivo al segundo párrafo del artículo 2011 del Código Civil, cuyo texto completo se reproduce a continuación:
“Artículo 2011.- Los registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los registros públicos.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplica, bajo responsabilidad del registrador, cuando se trate de parte que contenga una resolución judicial que ordene la inscripción. De ser el caso, el registrador podrá solicitar al Juez las aclaraciones o información complementaria que precise, o
2 Artículo 20.- Procedimiento
(…)
20.4. En caso de aceptación del Sujeto Pasivo se aplica el siguiente procedimiento:
c. Para efectos de la inscripción es título suficiente para acreditar la transferencia la presentación conjunta del Formulario Registral y el documento que acredite el pago del monto del valor total de la Tasación a favor del Sujeto Pasivo. Se considera como precio de la Adquisición el monto del valor de Tasación más el Incentivo. Si el inmueble forma parte de uno de mayor extensión inscrito, debe de indicarse el número de partida y adjuntarse la documentación gráfica correspondiente para su independización, los cuales deben ser suscritos por verificador catastral del Registro de Predios.
(…)
requerir se acredite el pago de los tributos aplicables, sin perjudicar la prioridad del ingreso al Registro.
En el acto de calificación registral, el registrador y el Tribunal Registral propician y facilitan las inscripciones de los títulos ingresados al Registro.
La calificación registral en el Registro de Predios se complementará con el apoyo del área encargada del manejo de las bases gráficas registrales, lo que no implica una sustitución en la labor de calificación por parte de las instancias registrales3”.
En el primer párrafo del citado artículo se formula una regla: “[l]os registradores califican la legalidad de los documentos […]”, estableciéndose una excepción en el segundo párrafo con la expresión “[l]o dispuesto en el párrafo anterior no se aplica […]”. Ello, sin perjuicio de la aplicación del principio de pro inscripción elevado a rango de ley por la Ley N° 31309.
4. En este contexto, por Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos N° 275-2015-SUNARP-SN4 se aprobó la “Directiva que regula en sede registral el trámite de inscripción de los actos inscribibles referidos al proceso de adquisición y expropiación de inmuebles, y transferencia de inmuebles de propiedad del Estado, previstos en el Decreto Legislativo Nº 1192” (en adelante, Directiva N° 092015-SUNARP-SN), cuyo numeral 5.4, respecto de la calificación registral, señala lo siguiente:
5.4.
Calificación
La calificación del registrador se limita a verificar la formalidad del documento o documentos que dan mérito a la inscripción registral. No será materia de calificación la validez, tracto, ni el cumplimiento de los actos procedimentales o procesos que originan los actos objeto de inscripción, los que son de exclusiva responsabilidad del sujeto activo o entidad encargada de la implementación, gestión o culminación del proceso de adquisición, expropiación u otro contemplado en el Decreto Legislativo Nº 1192.” (Lo resaltado es nuestro).
Esto se justifica debido a que el Decreto Legislativo N° 1192 –según su Exposición de Motivos5 - busca agilizar la ejecución de la inversión pública y privada para el desarrollo de obras de infraestructura, siendo por ello que sus procesos han sido declarados de interés público primordial, estableciéndose por ello reglas especiales para lograr sus fines6
3 Párrafo introducido por la Ley N° 31309 – Ley para la modernización y el fortalecimiento de los servicios de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, publicada en el diario oficial “El Peruano” el 24/7/2021.
4 Publicada en el diario oficial El Peruano el 27/10/2015.
5 Recuperado de http://spij.minjus.gob.pe/Graficos/Peru/2015/Agosto/23/EXP-DL1192.pdf (Visitado el 11/5/2022).
6 Por ejemplo, la inexigibilidad de la inscripción previa de la sucesión a la que se refiere el numeral 6.1 del artículo 6 del TUO del Decreto Legislativo N° 1192 o del derecho de
En otras palabras, en este escenario la calificación registral está limitada ostensiblemente conforme a las precitadas disposiciones normativas, pues los actos que surgen dentro de este régimen legal reciben el tratamiento de un mandato judicial, frente al cual el registrador no debe calificar los fundamentos sobre los que la autoridad jurisdiccional se apoya para emitir su fallo, que aplicado a este caso significa que el Registro no puede evaluar los criterios o las razones adoptadas por el sujeto activo para concertar la transferencia por trato directo.
5. En cuanto a la inscripción de la transferencia por adquisición directa, el artículo 22 del TUO del Decreto Legislativo N° 1192 establece lo siguiente:
“Artículo 22.- Inscripción registral
Para efectos de la inscripción a que se refiere el presente Título, dentro de los cinco días hábiles siguientes de suscrito el Formulario Registral y efectuado el pago del valor total de la Tasación, el Sujeto Activo o el Beneficiario, si es distinto a aquél, remite al Registro de Predios de la Sunarp, el Formulario Registral y copia certificada del documento que acredite el pago del monto del valor de la Tasación, incluyendo el Incentivo, a favor del Sujeto Pasivo. El Registrador Público dentro de los siete días hábiles de recibida la solicitud con los documentos indicados en el presente artículo debe inscribir la Adquisición a nombre del Beneficiario, bajo responsabilidad”. (El resaltado es nuestro).
En esa línea, respecto a la transferencia por trato directo, el numeral 6.1.7 de la Directiva N° 09-2015-SUNARP-SN señala lo siguiente: “
6.1.7. Transferencia por adquisición
La inscripción de transferencia por adquisición directa a favor del beneficiario se realiza por el solo mérito del formulario registral, acompañado de la copia certificada por notario, funcionario competente de la entidad solicitante o fedatario de la Sunarp del documento que acredita el pago a que se refiere el artículo 22 del Decreto Legislativo Nº 1192.
Cuando el derecho de propiedad del sujeto pasivo no conste inscrito en la partida del inmueble, debe acompañarse el Anexo Nº 5 aprobado por Resolución Nº 230-2015-SUNARP-SN, modificada por Resolución Nº 233-2015-SUNARP-SN.
Cuando el solicitante sea el inversionista privado a que se refiere el artículo 23 del Decreto Legislativo Nº 1192, debe acompañarse además el Anexo Nº 6 aprobado por la resolución antes citada. En el caso que el pago del precio de adquisición se realice mediante título valor y en el formulario de transferencia se hubiera omitido consignar de manera expresa su efecto cancelatorio, el registrador solicitará la aclaración pertinente, la misma que podrá ser subsanada mediante el Anexo Nº 7 aprobado por la citada resolución.
propiedad no inscrito del sujeto pasivo según el numeral 6.2 del artículo 6 del TUO del Decreto Legislativo N° 1192.
Con la inscripción de la transferencia, el registrador procederá a levantar las cargas y gravámenes existentes en la partida del inmueble, las que deben estar consignadas en el formulario registral de adquisición. Cuando el registrador advierta la existencia de cargas y gravámenes en la partida que no se hayan consignado en el formulario, solicitará la aclaración correspondiente, la misma que podrá realizarse mediante el citado Anexo Nº 7”. (El subrayado y resaltado es nuestro).
6. En el presente caso, se solicita la inscripción de la transferencia por trato directo al amparo del Decreto Legislativo N° 1192 e independización de un área de 6,330.47 m2, que forma parte del predio de mayor extensión inscrito en la partida electrónica N° 12125688 del Registro de Predios de Lima, que otorgan Juan Bautista Isola De La Peña y Rosarella Isola De La Peña a favor de la Municipalidad Metropolitana de Lima.
La registradora deniega la inscripción señalando, entre otros aspectos, que en el asiento D00002 de la partida electrónica N° 12125688 en mención, consta la inscripción vigente de la inmovilización temporal efectuada por el copropietario Juan Bautista Isola De La Peña, respecto de las cuotas ideales que ostenta sobre el predio submateria, cuyo pedido de levantamiento se consigna en el numeral IV del formulario adjunto; sin embargo, no se trata de una carga o gravamen que pese sobre el predio, sino un mecanismo para que se adopten mayores seguridades al momento de presentar documentos de disposición respecto al derecho inscrito, por lo que para su levantamiento debe seguirse el procedimiento establecido en la Directiva N° 08-2013-SUNARP-SN.
Por su parte, el recurrente sostiene que se trata de un acto administrativo, ya que el proceso de adquisición del predio se tramita al amparo del Decreto Legislativo N° 1192, por lo que se encuentra dentro del supuesto previsto en el numeral 6.6 de la citada directiva.
7. De la revisión de la documentación conformante del título submateria, podemos apreciar que se ha presentado -entre otros- el Formulario Registral de adquisición de inmueble para la ejecución de obras de infraestructura regulada en el Decreto Legislativo N° 1192 suscrito por representante de la Municipalidad Metropolitana de Lima (sujeto activo y beneficiario) y Juan Bautista Isola De La Peña y Rosarella Isola De La Peña (sujeto pasivo) con firmas certificadas notarialmente.
Asimismo, en el numeral IV (SOLICITUD EXPRESA DE CANCELACIÓN DE CARGAS Y GRAVÁMENES) del referido Formulario Registral consta la siguiente información:
IV. SOLICITUD EXPRESA DE CANCELACIÓN DE CARGAS Y GRAVÁMENES
(Precisando cada una de las cargas y gravámenes existentes que serán objeto de cancelación)
Inmovilización Temporal. – Registrada en el Asiento D00002 de la Partida Electrónica N° 12125688.
(…)”. (El resaltado es nuestro).
Como puede verse, en el numeral IV del precitado formulario registral se solicita la cancelación de la inmovilización temporal registrada en el asiento D00002 de la partida electrónica N° 12125688 del Registro de Predios de Lima.
8. Bajo dicho contexto, remitiéndonos a los antecedentes registrales descritos en el rubro IV de la presente resolución, tenemos que en la partida electrónica N° 12125688 del Registro de Predios de Lima corre inscrito el predio conformado por el sub lote N° 1, signado con U.C. 10341, ubicado en el distrito de Lurigancho, provincia y departamento de Lima, que cuenta con un área de 3.2408 ha.
Asimismo, en el asiento C00004 se publicita que la titularidad registral del predio en mención lo ostenta Juan Bautista Isola De La Peña y Rosarella Isola De La Peña
Posteriormente, en el asiento D00002 se registró la inmovilización temporal de las acciones y derechos que sobre el predio submateria corresponden al copropietario Juan Bautista Isola De La Peña, por el plazo máximo de 10 años contados desde el día de presentación de la solicitud, vencido el cual caducará de pleno derecho, en mérito de la escritura pública del 23/3/2015 extendida ante notaria de Lima Sofía Inés Ode Pereyra, ingresada al Registro mediante título N° 291566 del 25/3/2015.
9. De lo expuesto, podemos apreciar que consta inscrita la inmovilización temporal respecto de las cuotas ideales que ostenta el copropietario Juan Bautista Isola De La Peña, quien tiene la calidad de sujeto pasivo en la transferencia por trato directo solicitada, sobre el predio submateria registrado en la partida electrónica N° 12125688 del Registro de Predios de Lima.
Al respecto, mediante Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 314-2013-SUNARP-SN del 25/11/2013 se aprobó la Directiva Nº 08-2013-SUNARP-SN, la misma que anteriormente reguló el procedimiento para la inmovilización temporal de las partidas registrales de predios.
Actualmente, la citada resolución ha sido dejada sin efecto mediante la Resolución N° 018-2022-SUNARP/SN del 10/2/2022, publicada en el diario oficial “El Peruano” el 12/2/2022 y vigente desde el 13/2/2022, que ha aprobado la Directiva DI-01-2022-SDNR-DTR, “Directiva que consolida
y sistematiza las medidas administrativas de la Sunarp contra el fraude registral”. Dicha directiva tiene por objeto consolidar y sistematizar en un solo cuerpo normativo las medidas registrales de naturaleza administrativa que ha emitido la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos para prevenir el fraude registral, encontrándose entre ellas, el procedimiento para la inmovilización temporal de las partidas registrales de predios.
10. La Directiva Nº 08-2013-SUNARP-SN tuvo por finalidad implementar un mecanismo de seguridad, denominado inmovilización, que genera el cierre temporal de la partida registral referida a un predio, hasta cumplir con un procedimiento especial de verificación de la autenticidad de títulos, o hasta que opere la caducidad del asiento de inmovilización, a fin de resguardar los derechos inscritos.
A su vez contempló por objeto regular el procedimiento, requisitos y efectos de la Inmovilización Temporal de partidas registrales correspondientes al Registro de Predios a cargo de la SUNARP.
11. Su definición se encuentra regulada en el numeral 6.37 de la referida Directiva, que señalaba lo siguiente:
“Definición de la Inmovilización temporal El asiento de inmovilización temporal constituye una herramienta para publicitar la voluntad del propietario registral de cerrar voluntaria y temporalmente la partida de determinado predio de tal forma que se impida inscribir en forma inmediata cualquier acto de disposición gravamen y/o carga voluntario presentado hasta su posterior comprobación o levantamiento”.
Asimismo, el numeral 6.18 dispuso los presupuestos que deben cumplirse para que opere la inmovilización temporal de las partidas del Registro de Predios, siendo los siguientes:
- No debe existir ningún acto de disposición, carga o gravamen voluntario, no inscrito de fecha cierta anterior al asiento de presentación de la solicitud de inmovilización, lo que será acreditado mediante una declaración jurada con firma certificada notarialmente, suscrita por el titular con derecho inscrito.
- No debe existir ningún título pendiente de calificación referido a un acto de disposición, carga o de gravamen del bien materia de inmovilización.
7 Actualmente, lo expuesto se encuentra regulado en el numeral 7.4 de la Directiva DI01-2022-SDNR-DTR, “Directiva que consolida y sistematiza las medidas administrativas de la Sunarp contra el fraude registral”, aprobada mediante Resolución N° 018-2022SUNARP/SN del 10/2/2022 y publicada en el diario oficial “El Peruano” el 12/02/2022.
8 Ahora, numeral 7.2 de la Directiva DI-01-2022-SDNR-DTR, “Directiva que consolida y sistematiza las medidas administrativas de la Sunarp contra el fraude registral”, aprobada mediante la Resolución N° 018-2022-SUNARP/SN del 10/2/2022.
12. El numeral 6.29 de la citada Directiva señalaba expresamente los documentos que deberán presentarse ante el Diario a fin de solicitar la inmovilización, mientras que el numeral 6.5.110 regulaba los efectos generales del asiento de inmovilización temporal:
“6.5.1 Efectos generales
El asiento de Inmovilización Temporal tiene como efecto impedir la inscripción de un título que contenga un acto voluntario de disposición, carga o gravamen presentado en forma posterior al asiento de presentación de la solicitud de Inmovilización Temporal de partidas correspondientes a predios hasta que se siga con el procedimiento previsto en la presente Directiva”.
Asimismo, en el numeral 6.5.311 de la referida Directiva se estableció que en el supuesto que se presente un título con fecha cierta posterior al asiento de presentación de la solicitud de inmovilización temporal, se procederá de la siguiente manera:
“
6.5.3. En el caso que se presente un título con fecha cierta posterior al asiento de presentación de la solicitud de inmovilización temporal
6.5.3. 1 El Registrador procederá a observar el título, a fin que el titular con derecho inscrito solicite el levantamiento de la inmovilización de acuerdo a los requisitos previstos en la presente Directiva. No se requerirá la preexistencia del título formal de levantamiento de la inmovilización para efectos de inscribir el acto de transferencia o gravamen.
6.5.3.2 Una vez presentada la Escritura Pública de levantamiento de la inmovilización y demás documentos, el Registrador procederá a cursar un oficio al Notario, a fin comprobar la veracidad del documento, procediendo a suspender el asiento de presentación, conforme el literal f) del artículo 29 del Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos.
6.5.3.3 En el caso que la Escritura Pública de transferencia, carga o gravamen voluntario contenga a su vez el acto de levantamiento de la inmovilización, se procederá a realizar la comprobación de acuerdo con el procedimiento descrito en el numeral 6.5.3.2.
6.5.3.4 En el caso que el Notario informe sobre la presunta falsificación del título, el Registrador procederá a tachar el mismo por falsedad documentaria de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 36 del Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos.
6.5.3.5 En el caso que el Notario emita una respuesta, confirmando la autenticidad del documento, el Registrador procederá a calificar el título conforme el procedimiento regular previsto en el Texto Único Ordenado del
9 Actualmente, regulado en el numeral 7.3 de la Directiva DI-01-2022-SDNR-DTR, “Directiva que consolida y sistematiza las medidas administrativas de la Sunarp contra el fraude registral”, aprobada mediante la Resolución N° 018-2022-SUNARP/SN del 10/2/2022.
10 Ahora, punto 1 del numeral 7.6 de la Directiva DI-01-2022-SDNR-DTR, “Directiva que consolida y sistematiza las medidas administrativas de la Sunarp contra el fraude registral”, aprobada mediante la Resolución N° 018-2022-SUNARP/SN del 10/2/2022.
11 Actualmente, regulado en el punto 3 del numeral 7.6 de la Directiva DI-01-2022-SDNRDTR, “Directiva que consolida y sistematiza las medidas administrativas de la Sunarp contra el fraude registral”, aprobada mediante la Resolución N° 018-2022-SUNARP/SN del 10/2/2022.
Reglamento General de los Registros Públicos, procediendo a inscribir el levantamiento de la inmovilización y a su vez el acto de transferencia o gravamen, de corresponder.
6.5.3.6 En el caso que se presente una Escritura Pública otorgada judicialmente en rebeldía del transferente, se tomará como fecha de referencia la fecha de la minuta”.
13. Respecto al levantamiento de la inmovilización temporal de partida, tenemos que el numeral 6.1012 de la precitada directiva estableció los supuestos, requisitos y procedimiento siguiente:
“6.10 Supuestos de levantamiento de la Inmovilización Temporal El Registrador, procederá a levantar la inmovilización temporal antes del plazo establecido, en el caso que el titular registral con derecho inscrito así lo solicite expresamente adjuntando los siguientes documentos:
6.10.1 Solicitud de inscripción.
6.10.2 Escritura Pública declarando expresamente su voluntad de dejar sin efecto la inmovilización temporal.
6.10.3 Pago de la tasa respectiva por derechos de calificación, correspondiente a la 0.81% de la Unidad Impositiva Tributaria.
6.10.4 Asimismo, para proceder a la inscripción, el Registrador deberá cursar un oficio al Notario, a fin comprobar la veracidad del documento, procediendo a suspender el asiento de presentación, conforme el literal f) del artículo 29 del Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos.
6.10.5 En el caso que el Notario informe sobre la presunta falsificación del título, el Registrador procederá a tachar el mismo por falsedad documentaria de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 36 del Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos.
6.10.6 En el caso que el Notario emita una respuesta, confirmando la autenticidad del documento, el Registrador procederá a calificar el título conforme el procedimiento regular previsto en el Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos”
14. Por su parte, en el numeral 6.613 de la Directiva N° 08-2013-SUNARPSN, el propio cuerpo normativo enunciaba los supuestos en los cuales la Inmovilización Temporal no impedirá la inscripción de actos posteriores, los cuales son:
“6.6 Supuestos en los cuales la Inmovilización Temporal no impedirá la inscripción de actos posteriores:
6.6.1 La inscripción o anotación de un mandato judicial, acto administrativo o decisión arbitral que se presente en forma posterior al asiento de inmovilización.
6.6.2 Actos que no impliquen disposición, carga o gravamen.
12 Ahora, numeral 7.11 de la Directiva DI-01-2022-SDNR-DTR, “Directiva que consolida y sistematiza las medidas administrativas de la Sunarp contra el fraude registral”, aprobada mediante la Resolución N° 018-2022-SUNARP/SN del 10/2/2022.
13 Actualmente, regulado en el numeral 7.7 de la Directiva DI-01-2022-SDNR-DTR, “Directiva que consolida y sistematiza las medidas administrativas de la Sunarp contra el fraude registral”, aprobada mediante la Resolución N° 018-2022-SUNARP/SN del 10/2/2022.
6.6.3 La inscripción de actos de disposición, carga o gravamen que deriven de alguna anotación preventiva o inscripción anterior al asiento de inmovilización.
6.6.4 La anotación o inscripción de sucesión intestada o testamento”.
15. De acuerdo a lo regulado en la directiva citada, el asiento de inmovilización temporal constituye una herramienta para publicitar la voluntad del propietario registral de cerrar voluntaria y temporalmente la partida de determinado predio de tal forma que impida inscribir en forma inmediata cualquier acto de disposición, gravamen y/o carga voluntario presentado hasta su posterior comprobación o levantamiento.
16. Ahora bien, para la primera instancia no procede que la inmovilización temporal registrada en el asiento D00002 de la partida electrónica N° 12125688 del Registro de Predios de Lima sea levantada en mérito de la solicitud de cancelación contenida en el ítem IV del Formulario Registral adjunto, requiriendo para tal efecto seguir el procedimiento contemplado en la Directiva N° 08-2013-SUNARP-SN aprobada mediante Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 314-2013SUNARP-SN del 25/11/2013, el mismo que hemos reseñado en los considerandos precedentes, actualmente dejada sin efecto por la Resolución N° 018-2022-SUNARP/SN del 10/2/2022, que ha aprobado la Directiva DI-01-2022- SDNR-DTR, “Directiva que consolida y sistematiza las medidas administrativas de la Sunarp contra el fraude registral”.
Sin embargo, no se ha considerado que la presente rogatoria versa sobre la inscripción de una transferencia por trato directo de parte de un predio realizada al amparo del Decreto Legislativo N° 1192, por lo que, de conformidad con el precitado numeral 5.4 de la Directiva N° 09-2015SUNARP-SN, no compete a las instancias registrales verificar la validez, tracto, ni el cumplimiento de los actos procedimentales o procesos que originan los actos objeto de inscripción, siendo esto de exclusiva responsabilidad del sujeto activo o entidad encargada de la implementación, gestión o culminación del proceso de adquisición contemplado en el mencionado decreto legislativo.
Es por ello que el último párrafo del numeral 6.1.7 de la Directiva N° 092015-SUNARP-SN en alusión prescribe que con la inscripción de la transferencia, el registrador procederá a levantar las cargas y gravámenes existentes en la partida del inmueble, las que deben estar consignadas en el formulario registral de adquisición, tal como ocurre en el presente caso, por cuanto la inmovilización temporal se encuentra publicitada en el asiento D00002 del rubro gravámenes y cargas de la partida electrónica N° 12125688 del Registro de Predios de Lima.
En consecuencia, corresponde revocar el numeral 1 de la observación formulada por la registradora.
17 De otro lado, la registradora formula observación señalando que en el formulario presentado no consta la declaración expresa del efecto
cancelatorio respecto al título valor entregado, de conformidad con lo establecido en el numeral 6.1.7 de la Directiva N° 09-2015-SUNARP-SN
Ahora bien, revisado el Formulario Registral adjunto, podemos apreciar que en el numeral III (PRECIO DE LA ADQUISICIÓN) consta la siguiente información:
“(…)
III. PRECIO DE LA ADQUISICIÓN (Valor de la tasación, incluido el incentivo)
Monto total
S/ 1,680,959.09
Monto en letras
Un millón seiscientos ochenta mil novecientos cincuenta y nueve con 09/100 soles.
Pago a cuenta, en los casos que se haya realizado
Monto
Monto en Letras
Forma de pago (indicar si es efectivo u otro medio. En caso que el pago sea mediante títulos valores, debe consignarse de manera expresa los efectos cancelatorios de los mismos).
Cheque de gerencia N° 08203455 4 009 558 0000000000 80 y cheque de gerencia N° 08203456 2 009 558 0000000000 80 emitidos por Scotiabank Perú S.A.A.
(El resaltado es nuestro).
Del ítem 3 del formulario registral anteriormente glosado, podemos apreciar que el precio por la adquisición del área submateria (6,330.47 m2.) ascendente a la suma de S/. 1´680,959.09 soles fue cancelado por la Municipalidad Metropolitana de Lima (sujeto activo y beneficiario) a favor de Juan Bautista Isola De La Peña y Rosarella Isola De La Peña (sujeto pasivo), mediante los cheques de gerencia
N° 08203455 4 009 558 0000000000 80 y N° 08203456 2 009 558 0000000000 80 emitidos por el Scotiabank Perú S.A.A., no habiéndose consignado de manera expresa el efecto cancelatorio de los mismos.
18. Por otra parte, puede verse que se acompañó certificación de
reproducción notarial de los cheques de gerencia N° 08203455 4 009 558 0000000000 80 y N° 08203456 2 009 558 0000000000 80 por los montos de S/. 840,479.55 y S/. 840,479.55 girados a favor de Juan Bautista Isola De La Peña y Rosarella Isola De La Peña, respectivamente; así como las dos (02) actas de entrega de los cheques de gerencia en alusión.
19. Ahora bien, revisada la primera acta de entrega consta suscrita por Juan Bautista Isola De La Peña y el notario de Lima Alfredo Zambrano Rodríguez, siendo su tenor el siguiente:
La segunda acta de entrega consta suscrita por Rosarella Isola De La Peña y el notario de Lima Alfredo Zambrano Rodríguez, señalándose lo siguiente:
20. De las actas de entrega anteriormente glosadas, podemos extraer la siguiente información:
- La Municipalidad Metropolitana de Lima declara que entrega a Juan Bautista Isola De La Peña y Rosarella Isola De La Peña (sujeto pasivo) los cheques de gerencia N° 08203455 4 009 558 0000000000 80 y N° 08203456 2 009 558 0000000000 80 por los montos de S/. 840,479.55 y S/. 840,479.55, respectivamente.
- Se indica que los cheques de gerencia entregados al sujeto pasivo (Juan Bautista Isola De La Peña y Rosarella Isola De La Peña) corresponden
por concepto de la adquisición del predio submateria necesario para la ejecución de la obra de infraestructura del Proyecto Vías Nuevas de Lima.
- En cada acta de entrega se consigna la palabra “recibí conforme” seguida de la firma de cada uno de los sujetos pasivos (Juan Bautista Isola De La Peña y Rosarella Isola De La Peña), así como la firma del notario en señal del pago efectuado.
21. De lo expuesto, podemos apreciar los efectos cancelatorios de la entrega de los cheques de gerencia, ya que se ha pagado a Juan Bautista Isola De La Peña y Rosarella Isola De La Peña (sujeto pasivo) los montos de S/. 840,479.55 y S/. 840,479.55, respectivamente, cuya sumatoria asciende a S/. 1´680,959.09 soles; esto es, el monto total del precio por la adquisición del predio submateria
Entonces, habiéndose acreditado el pago de la transferencia por trato directo, no se requiere aclarar el Formulario Registral, a efectos que conste la declaración expresa de los efectos cancelatorios de la entrega de los cheques de gerencia adjuntos al título alzado
Por lo tanto, corresponde revocar el numeral 2 de la observación formulada por la registradora
Estando a lo acordado por unanimidad;
VII. RESOLUCIÓN
REVOCAR las observaciones formuladas por la registradora pública del Registro de Predios de Lima al título referido en el encabezamiento y disponer su inscripción, previo pago de los derechos registrales correspondientes, conforme a los fundamentos expuestos en el análisis de la presente resolución.
Regístrese y comuníquese.
FDO.
PEDRO ÁLAMO HIDALGO
PRESIDENTE DE LA PRIMERA SALA DEL TRIBUNAL REGISTRAL
GLORIA AMPARO SALVATIERRA VALDIVIA BEATRIZ CRUZ PEÑAHERRERA
Tribunal/Resoluciones2022/3483998-2021
P.BH