Resolucion 2694-2022-SUNARP-TR

T R I B U N A L R E G I S T R A L

RESOLUCIÓN N.° 2694-2022-SUNARP-TR

Trujillo, 8 de julio de 2022

APELANTE : DAVID MIJAIL JIMENEZ MORILLAS

TÍTULO : 3644227-2021 del 28.12.2021

RECURSO : 360-2022 - H.T. 016987

PROCEDENCIA : ZONA REGISTRAL N.° IX – SEDE LIMA

REGISTRO : DE PREDIOS DE LIMA

ACTO : TRANSFERENCIA POR TRATO DIRECTO E INDEPENDIZACIÓN

SUMILLAS :

Determinación del área remanente Corresponde a la oficina de Catastro informar a las instancias registrales si es posible o no determinar el área remanente en una independización. De no ser posible, los documentos técnicos que adjunte el administrado que grafiquen el área remanente no deben ser calificados ni mucho menos objeto de inscripción.

Acreditación de pago de la transferencia por trato directo El documento otorgado por los sujetos pasivos declarando su conformidad de haber recibido en su integridad el monto de la transferencia por trato directo resulta suficiente para acreditar fehacientemente el pago.

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN

PRESENTADA:

Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción de la transferencia por trato directo al amparo del Decreto Legislativo n.° 1192 e independización de un área de 3,527.03 m2, que forma parte del predio de mayor extensión inscrito en la partida electrónica n.° 42756814 del Registro de Predios de Lima, que otorga Eliades Quispe Gonzales (sujeto pasivo) a favor de la Municipalidad Metropolitana de Lima (sujeto activo).

Para tal efecto, se presentó la siguiente documentación:

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- Formulario registral de adquisición de inmueble para la ejecución de obras de infraestructura – Decreto Legislativo n.° 1192 suscrito por Jaime Villafuerte Quiroz, en representación de la Municipalidad Metropolitana de Lima y Eliades Quispe Gonzales, con firmas certificadas por el notario de Lima Alfredo Zambrano Rodríguez el 31.10.2017.

- Anexo n.° 1– Decreto Legislativo n.° 1192, datos de los sujetos pasivospersonas naturales, suscrito por Eliades Quispe Gonzales, con firmas certificadas por el notario de Lima Alfredo Zambrano Rodríguez el 6.9.2021.

- Anexo n.° 3 – Decreto Legislativo n.° 1192, datos del inmueble objeto de adquisición, suscrito Eliades Quispe Gonzales, con firmas certificadas por el notario de Lima Alfredo Zambrano Rodríguez el 6.9.2021.

- Anexo n.° 5 – Decreto Legislativo n.° 1192 – declaración jurada cuando no se encuentre inscrito el derecho de propiedad del sujeto pasivo en la partida del inmueble o cuando el inmueble no se encuentre inscrito, suscrito por Sarita Vílchez Castellanos en representación de la Municipalidad Metropolitana de Lima, con firma certificada por el notario de Lima Edgardo Hopkins Torres el 20.12.2021.

- Anexo n.° 7 – aclaraciones (formularios y anexos) Decreto Legislativo n.° 1192, suscrito por Sarita Vílchez Castellanos en representación de la Municipalidad Metropolitana de Lima, con firma certificada por el notario de Lima Edgardo Hopkins Torres el 20.12.2021.

- Copia certificada de la Resolución de Alcaldía n.° 004 de fecha 3.1.2019, por Dante Delgado Polo en calidad de certificado de la Municipalidad Metropolitana de Lima, el 30.6.2021.

- Acta de entrega de cheque de gerencia y declaración jurada por concepto de adquisición de bien inmueble suscrita por Eliades Quispe Gonzales, así como por Jaime Villafuerte Quiroz en representación de la Municipalidad Metropolitana de Lima, en copia certificada por el notario de Lima Lucio Alfredo Zambrano Rodríguez el 31.10.2017.

- Certificación de reproducción del cheque de gerencia no negociable n.° 08222364 5 009 558 0000000000 80 emitido por el Banco Scotiabank girado a la orden de Eliades Quispe Gonzales por la suma de S/ 1,145,261.80 soles, expedida por el notario de Lima Alfredo Zambrano Rodríguez el 31.10.2017.

- Memoria descriptiva de predios afectados - proyecto construcción, operación y mantenimiento de la nueva autopista Ramiro Prialé -

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CÓDIGO: RP-0128- del 7.12.2021 suscrita por verificador catastral ingeniero geógrafo Johnny Yaipén Torres.

- Plano de ubicación y localización – predio afectado RP- 0128 (lámina 01) suscrito por verificador catastral ingeniero geógrafo Johnny Yaipén Torres en fecha diciembre 2021.

- Plano ubicación y localización - predio remanente RP-0128 (lámina 02) suscrito por verificador catastral ingeniero geógrafo Johnny Yaipén Torres en fecha diciembre 2021.

Mediante reingreso del 15.3.2022 se adjuntaron los siguientes documentos:

- Anexo n.° 7 aclaraciones (formularios y anexos) - Decreto Legislativo n.° 1192 del 10.3.2022 suscrito por Renso A. Martínez Ramírez en representación de la Municipalidad Metropolitana de Lima y Johnny F. Yaipen Torres en calidad de verificador catastral, con firma certificada por el notario de Lima Edgardo Hopkins Torres el 11.3.2022.

- Memoria descriptiva de predios afectados - proyecto construcción, operación y mantenimiento de la nueva autopista Ramiro Prialé RP- 0128 del 11.3.2022 suscrita por verificador catastral ingeniero geógrafo Johnny F. Yaipén Torres.

- Plano de ubicación RP-0128 (lámina 03) suscrito por verificador catastral ingeniero geógrafo Johnny F. Yaipén Torres en fecha diciembre 2020.

- Plano de predio afectado RP-0128 (lámina 02) suscrito por verificador catastral ingeniero geógrafo Johnny F. Yaipén Torres en fecha marzo 2022.

- Plano de área remanente RP- 0128 (lámina 04) suscrito por verificador catastral ingeniero geógrafo Johnny F. Yaipén Torres en fecha marzo 2022.

Asimismo, forma parte del presente título los siguientes informes técnicos:

- Informe técnico n.º 001502-2022-Z.R.N°IX-SEDE-LIMA/UREG/CAT del 25.1.2022 emitido por Milagros Risco Rebaza, ingeniero de catastro de la Zona Registral n.° IX-Sede Lima.

- Informe técnico n.º 002077-2022-Z.R.N°IX-SEDE-LIMA/UREG/CAT del 1.2.2022 emitido por Milagros Risco Rebaza, ingeniero de catastro de la Zona Registral n.° IX-Sede Lima.

- Informe técnico n.º 007436-2022-Z.R.N°IX-SEDE-LIMA/UREG/CAT del 12.4.2022 emitido por Milagros Risco Rebaza, ingeniero de catastro de la Zona Registral n.° IX-Sede Lima.

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II. DECISIÓN IMPUGNADA

La registradora pública del Registro de Predios de Lima Giovanna Torrecilla Pérez observó el título en los siguientes términos: «(…)

[Se reenumera para un mejor análisis y resolución]

1. Derivada la documentación técnica presentada en el reingreso al área de catastro ha emitido el INFORME TÉCNICO N° 007436-2022 ZR. N° IXSEDELIMA/UREG/CAT que señala: (…)

II. Evaluación Técnica

[1] 2.1. REINGRESADO EL PRESENTE EXPEDIENTE, SEGÚN INFORMACIÓN INDICADA EN LA DOCUMENTACIÓN TÉCNICA

ADJUNTA POR EL USUARIO Y SUSCRITO POR EL PROFESIONAL RESPONSABLE. “El predio en consulta ubicado en el camino carrozable, Lote 08 del Ex Fundo Nievería II Etapa, en el Distrito: de LuriganchoChosica, Provincia: Lima y Departamento: Lima, con un área en consulta total de 8055.00 m2.

2.2. Se procedió a ingresar las coordenadas UTM - Datum WGS84 (Área de Terreno) del predio en consulta denominado RP-0128, verificándose que se genera un área gráfica de 7790.06 m2, distinto a lo solicitado por lo que se requiere se realice las verificaciones correspondientes.

III. Conclusiones

3.1. Con la finalidad de continuar con lo solicitado por su despacho se requiere lo indicado en el punto N° 2.2 y 2.3. (...)”

Sírvase efectuar las aclaraciones que corresponda, considerando la discrepancia de área advertida por el área de catastro entre la documentación presentada.

* Sírvase tener en cuenta que los planos de ubicación y plano perimétrico, así como la Memoria descriptiva que se presentan deben cumplir con las características técnicas establecidas en el numeral 7.1.2 literal a) y literal b) de la Directiva DI-004-2020-SCT-DTR/RES.178-2020/SUNARP-SN.

* De otra parte, de la documentación adjuntada no se advierte que se haya subsanado los numerales 2 y 3 de la observación de fecha 22/2/2022 respecto a lo siguiente:

[2] En la Memoria Descriptiva adjunta al reingreso se sigue haciendo referencia al área remanente (área 1 y área 2) y a su vez el Anexo 7 en su numeral 2 el verificador señala acogerse a la 4ta Disposición

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Complementaria y Final del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. Se transcribe a continuación la observación que subsiste:

2. Sin perjuicio de lo señalado, en el documento Anexo NO 7 del Formulario Registral (Anexo 7 con certificación de contenido y firma del 20/12/2021) se señala que no existe posibilidad de determinar área remanente, invocando la aplicación del supuesto de excepción establecido en la Cuarta Disposición Complementaria y Final de Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. Sin embargo, los documentos técnicos presentados (memoria descriptiva y plano) contienen información distinta, toda vez que en estos últimos se describe un área remanente (...) conformada por el área remanente I y el área remanente 2. Sírvase aclarar.

[3] En cuanto al efecto cancelatorio del título valor utilizado como medio de pago en el acto de transferencia por trato directo, conforme a la Directiva NO 09-2015-SUNARP-SN debe formular aclaración al formulario mediante anexo 7, conforme se indicó en el numeral 3 de la anterior esquela, cuyo texto se transcribe:

3. De acuerdo al tercer párrafo del numeral 6.1.7 de la Directiva 09-2015SUNARP SN, en caso que el pago del precio de adquisición se realiza mediante título valor (en el presente caso mediante cheque) y en el formulario se hubiera omitido consignar de manera expresa el "efecto cancelatorio", el Registrador solicitará aclaración que podrá ser subsanado con el Anexo 7 el que deberá tener la misma formalidad del acto primigenio, es decir, con certificación de firma y contenido. En el presente caso, no consta en el formulario la declaración expresa del efecto cancelatorio respecto al título valor entregado. Sírvase subsanar mediante Anexo 7 que contenga la declaración en dicho sentido formulada por el sujeto pasivo, cumpliendo con la formalidad de certificación notarial de contenido y firma.

[4] No habiendo concluido aún la evaluación técnica por parte del área de catastro, toda vez que previamente debe subsanarse lo observado en el numeral 1 de la presente esquela, se reitera lo señalado en el numeral 5 de la anterior esquela respecto a lo siguiente:

5. Se hace presente que la partida N° 42756814 materia de rogatoria tiene títulos pendientes que tienen prioridad sobre el presente título, cuya incompatibilidad será evaluada una vez que concluya la evaluación técnica del presente título por parte de la oficina de catastro, previa subsanación de lo observado (…)”»

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

El recurrente sustenta su recurso de apelación sobre la base de los siguientes fundamentos:

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- Respecto a la observación 1, en la memoria descriptiva, en el punto 7.2 “Área y Perímetro del Predio” dice: «El predio cuenta con un área de 8,055.00 m2, declarados judicialmente mediante sentencia de Prescripción Adquisitiva de Dominio. (…)»

Precisando que los planos presentados se señala el área de 8,055.00 m2, y se da como referencia el área vendida de 132.99 m2. Por lo que, de la lectura de la memoria descriptiva no debería haber ninguna confusión. Por lo que no es necesario nueva documentación técnica, en tanto no hay discrepancias y cualquier aclaración ya se realizó en la memoria descriptiva presentada.

- Respecto a la observación 3, el recurrente señala que se ha acreditado el pago de la totalidad del valor del predio según tasación. Dicho valor consta en los documentos adjuntados: Informe de Tasación de fecha 12.5.2016 y la Resolución de Gerencia n.° 36-2017-MML-GPIP de fecha 24.10.2017 en la cual se determina el monto de la tasación más el incentivo de 20% asciende a la suma de S/ 1,145,261.80. Además, el cheque adjuntado a nombre del sujeto pasivo se realizó mediante acta de entrega de fecha 31.10.2017, con intervención del notario de Lima.

- Además, agrega que el artículo 22 del Decreto Legislativo n.° 1192, el cual señala que: «Para efectos de inscripción que se refiere el presente Título, dentro de los cinco días hábiles siguientes de suscrito el Formulario Registral y efectuado el pago del valor total de la Tasación, el Sujeto Activo o el Beneficiario, si es distinto a aquél, remite al Registro de Predios de la Sunarp, el Formulario Registral y la copia certificada del documento que acredita el pago del monto del valor de la tasación, incluyendo el incentivo, a favor del Sujeto Pasivo. El Registrador Público dentro de los siete días hábiles de recibida la solicitud con los documentos indicados en el presente artículo debe inscribir la Adquisición a nombre del Beneficiario, bajo responsabilidad.»

Por tanto, se ha cumplido con acreditar el pago total del precio (valor tasación más el incentivo) y los documentos surten efectos cancelatorios entre las partes, aunque no se haya consignado en el formulario un texto expreso al respecto. En ese sentido, se acredita que no existe suma alguna pendiente de pago.

- Por lo que se solicita que se revoque la decisión de la primera instancia y se ordene a que se emita una liquidación correspondiente.

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IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

La partida directamente vinculada es la n.° 42756814 del Registro de Predios de Lima, correspondiente al Fundo la Nieveria – Valle de Lurigancho Alto ubicado en el distrito de Lurigancho, provincia y departamento de Lima.

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES:

Interviene como ponente el vocal (s) Luis Dandy Esquivel León, quien expresa el parecer de la Sala. Con el informe oral del señor David Mijail Jiménez Morillas.

De acuerdo con el escrito de apelación, el recurrente únicamente ha cuestionado los acápites 1, 2 y 3 de la esquela de observación. Por lo tanto, en estricto, solo se analizará la decisión de la primera instancia que fue discutida por el administrado, pues la omisión deliberada de la apelante en relación con los demás defectos del título transmite de manera implícita un atisbo de conformidad con tales aspectos de la denegatoria 1 .

Estando a lo expuesto, teniendo en cuenta los argumentos de la primera instancia y del apelante, corresponde determinar lo siguiente:

- Si se encuentra adecuadamente motivado el informe técnico emitido por la oficina de Catastro.

- Si el documento otorgado por los sujetos pasivos acredita el pago y su cancelación de la transferencia por trato directo.

VI. ANÁLISIS:

1. De acuerdo al artículo 11 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (RIRP), la oficina de Catastro tiene como función verificar los datos técnicos del plano presentado en las solicitudes de inmatriculación o modificación física de predios, de conformidad con la normativa vigente

1 Al respecto, en la Casación n.° 504-2017-Cusco del 17.12.2018 se ha establecido que: El principio de limitación, también conocido con el aforismo “Quantum devolutum tantum apellatum”, reposa en el principio de congruencia, según el cual el órgano revisor al resolver la apelación deberá pronunciarse solamente sobre aquellas pretensiones o agravios invocados por el impugnante en su recurso, esto es, el Tribunal solo puede conocer y decidir aquellas cuestiones a las que ha limitado la apelación el recurrente; en consecuencia, no tiene más facultades de revisión que aquellas que han sido objeto del recurso; es más, el Superior no puede entrar a discutir las cuestiones que han sido consentidas por las partes o que no han sido objeto del recurso, pues, lo contrario implicaría una afectación al principio de congruencia procesal.

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sobre la materia, emitiendo un informe referido a aspectos estrictamente técnicos donde se determine la existencia o no de superposición de partidas, así como otros aspectos relevantes, si los hubiere. Dicho informe se realizará únicamente sobre la base de la información gráfica con la que cuente la oficina de Catastro, bajo responsabilidad. Se agrega que este informe del área de Catastro es vinculante para el registrador. En tal sentido, el informe de la ofic ina de Catastro es vinculante para el registrador en lo referente a los aspectos técnicos, siendo función del registrador el pronunciarse sobre los aspectos jurídicos que sean consecuencia de este informe emitido.

2. Con esta rogatoria se pretende inscribir la transferencia por trato directo e independización de un área de 3,527.03 m2 que forma parte del predio de mayor extensión inscrito en la partida electrónica n.° 42756814 del Registro de Predios de Lima, que otorga Eliades Quispe Gonzales (sujeto pasivo) a favor de la Municipalidad Metropolitana de Lima (sujeto activo), al amparo del Decreto Legislativo n.° 1192. Como se ve, estamos ante una desmembración física de una parte material determinada que tiene como consecuencia la apertura de una partida independiente en aplicación del principio de especialidad 2

En ese sentido, el artículo 58 del RIRP define a la independización como el acto que consiste en abrir una partida registral para cada unidad inmobiliaria resultante de una desmembración de terreno, con edificación o sin ella; o, como consecuencia de la inscripción de una edificación sujeta al régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común o régimen de independización y copropiedad.

Para ese efecto, es necesario contar con el informe previo de la oficina de Catastro para que se pronuncie sobre los siguientes puntos: i) comprobar que el predio a independizar se desprenda del predio de mayor extensión de aquel que proviene, salvo que el área técnica establezca la imposibilidad de determinarlo; ii) que la independización no genere

2 Reglamento General de los Registros Públicos Artículo IV. Principio de especialidad

Por cada bien o persona jurídica se abrirá una partida registral independiente, en donde se extenderá la primera inscripción de aquéllas así como los actos o derechos posteriores relativos a cada uno.

En el caso del Registro de Personas Naturales, en cada Registro que lo integra, se abrirá una sola partida por cada persona natural en la cual se extenderán los diversos actos inscribibles.

Excepcionalmente, podrán establecerse otros elementos que determinen la apertura de una partida registral.

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superposiciones totales o parciales a otros predios; y, iii) que el área a independizar no haya sido objeto de una anterior independización.

3. En ese sentido, en aplicación de la cuarta disposición complementaria y final del RIRP 3, corresponderá a la oficina de Catastro informar la imposibilidad de determinar el área, los linderos y las medidas perimétricas del predio remanente, bastando en este caso la presentación de la documentación correspondiente al área materia de independización.

Dicha norma tiene como fundamento el reconocimiento del Registro respecto a la falta de implementación de las bases gráficas. El Registro existió antes que la oficina de Catastro, por ello, es lógico que la institución no cuente con toda la información gráfica de los predios inscritos. Sin embargo, esta situación no puede ser un obstáculo para que el usuario pueda solicitar la inscripción de un título, pues no está en sus posibilidades solucionar las carencias del Registro.

4. En ese orden de ideas, aunque en un determinado caso se adjunten los documentos técnicos que grafiquen el área remanente, estos no deben ser materia de calificación ni de inscripción cuando la oficina de Catastro informe sobre la imposibilidad técnica en su determinación. Así se ha pronunciado el Tribunal Registral en la Resolución n.° 803-2020-SUNARPTR-L del 5.3.2020.

5. Desde una perspectiva semejante, es posible adoptar la conclusión precedente si se recurre de manera extensiva al artículo 49 de la Ley n.° 30230, Ley que establece medidas tributarias, simplificación de procedimientos y permisos para la promoción y dinamización de la inversión en el país, publicada en el diario oficial “El Peruano” el 12.7.2014, que señala lo siguiente:

Artículo 49. Independización o desmembración de los predios afectados.

Para la inscripción de la modificación física de predios inscritos tales como independizaciones, subdivisiones, acumulaciones,

3 Esta disposición regula el supuesto excepcional de independización, en los siguientes términos:

Cuarta: supuesto excepcional de independización Tratándose de independización de predios en los que no sea factible determinar el área, los linderos o medidas perimétricas del predio remanente, no se requerirá el plano de éste. En estos casos, bastará con presentar el plano del área materia de independización visado por la autoridad competente, previa suscripción por el verificador cuando corresponda.

Corresponderá al área de catastro de la Oficina Registral competente determinar la imposibilidad a que se refiere el párrafo anterior. (El resaltado es nuestro).

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parcelaciones y otros, solo será exigible la presentación del oficio solicitando la inscripción, acompañando los siguientes documentos:

a) Los planos perimétrico y de ubicación que representa el área afectada a independizar, desmembrar o acumular con su respectivo cuadro de datos técnicos, graficando las áreas remanentes o áreas no afectadas correspondientes debidamente suscrito por el verificador catastral inscrito en el Índice de Verificadores Catastrales a cargo de la SUNARP. En todos los casos el registrador público debe considerar dichos planos para determinar los datos del área remanente del predio.

b) Memoria descriptiva del área afectada, a independizar: titular, áreas, medidas y linderos.

c) El archivo digital del plano o planos presentados.

En los casos que se advierta que no sea factible determinar el área remanente, los planos a presentar solo se referirán al área afectada materia de independización o desmembración.

(El resaltado es nuestro).

Cabe indicar que esa imposibilidad en cuanto a la determinación del área remanente sólo podrá ser expresada por la oficina de Catastro con ocasión del informe técnico que se solicite para la independización del área afectada por un proyecto de inversión pública y privada, tal como sucede de manera similar en este caso donde la adquirente ―la Municipalidad Metropolitana de Lima― ciñe su actuación a lo dispuesto por el Decreto Legislativo n.° 1192, Ley Marco de Adquisición y Expropiación de inmuebles, transferencia de inmuebles de propiedad del Estado, liberación de interferencias y dicta otras medidas para la ejecución de obras de infraestructura, cuyo TUO ha sido aprobado por el Decreto Supremo n.° 015-2020-VIVIENDA.

Asimismo, no se puede obviar que estamos ante una adquisición a favor de una entidad estatal que se fundamenta en los preceptos del Decreto Legislativo n.° 1192, el cual representa un marco legal unificado que regula la adquisición, expropiación, transferencia de inmuebles de propiedad del Estado, liberación de interferencias y otras medidas para la ejecución de obras de Infraestructura y demás casos de necesidad pública o seguridad nacional previstas en la Constitución Política del Perú, con la finalidad de promover, fomentar y agilizar la inversión pública y privada, generar empleo productivo y mejorar la competitividad del país.

6. Bajo esa consigna es que se emitió la Resolución n.° 275-2015-SUNARPSN, que aprobó la Directiva n.º 09-2015-SUNARP-SN, publicada en el diario oficial “El Peruano” el 27.10.2015, que tiene por objeto viabilizar, en

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sede registral, la presentación, calificación e inscripción de los títulos que contienen actos celebrados y adoptados bajo ese régimen normativo. El numeral 6.1.8 de la referida directiva ha previsto, para el caso bajo análisis, la siguiente disposición:

6.1.8. Inmatriculación o transferencia de parte del inmueble Cuando el inmueble no se encuentre registrado o la transferencia comprenda sólo parte del inmueble, debe acompañarse además de los documentos señalados en el numeral 6.1.7, los planos perimétrico y de ubicación georeferenciados a la red geodésica nacional referida al datum y proyección en coordenadas oficiales suscritos por verificador catastral con su correspondiente memoria descriptiva. En el caso de adquisición parcial, los planos deben estar referidos al área a independizar y al área remanente, salvo lo dispuesto en la cuarta disposición complementaria y final del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.

(…). (El resaltado es nuestro).

En otras palabras, la precitada norma reconduce a los fundamentos antes desarrollados, por lo que constituye un presupuesto esencial para la calificación de los actos de desmembración de predios el informe de la oficina de Catastro sobre la posibilidad o no de determinar el área remanente del predio matriz.

7. En este caso, tenemos que el informe técnico n.° 007436- 2022-Z.R.N°IXSEDE-LIMA/UREG/CAT del 12.4.2022 da cuenta del siguiente análisis y conclusión (parte pertinente):

2.1. REINGRESADO EL PRESENTE EXPEDIENTE, SEGÚN INFORMACIÓN INDICADA EN LA DOCUMENTACIÓN TÉCNICA ADJUNTA POR EL USUARIO Y SUSCRITO POR EL PROFESIONAL RESPONSABLE.

• El predio en consulta ubicado en el camino carrozable, Lote 08 del Ex Fundo Nievería II Etapa, en el Distrito: de Lurigancho - Chosica, Provincia: Lima y Departamento: Lima, con un área en consulta total de 8055.00 m2.

2.2. Se procedió a ingresar las coordenadas UTM – Datum WGS84 (Área de Terreno) del predio en consulta denominado RP-0128, verificándose que se genera un área gráfica de 7790.06 m2, distinto a lo solicitado por lo que se requiere se realice las verificaciones correspondientes.

III. Conclusiones

3.1. Con la finalidad de continuar con lo solicitado por su despacho se requiere lo indicado en el punto N° 2.2 y 2.3.

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El informe precedente revela ―entre otros aspectos― que la evaluación efectuada por el área técnica se circunscribe al área de 8055.00 m2, la cual corresponde al predio identificado como RP-0128, y que según la memoria descriptiva el «levantamiento topográfico» corresponde a un área de 7790.06 m2, conforme se puede apreciar en el siguiente gráfico:

Como vemos, la evaluación efectuada por la oficina de Catastro no solo comprende el área afectada (materia de transferencia), sino también el área remanente, propuesta por el administrado a partir de un levantamiento topográfico, y a pesar de existir un acogimiento expreso a la cuarta disposición complementaria del RIRP, según consta en el anexo 7. No obstante, la oficina de Catastro no se ha pronunciado si es posible o no en el presente caso determinar el área remanente del predio inscrito en la partida n.° 42756814 en función del área que es materia de independización (área afectada). Esto revela a todas luces un déficit de motivación o claridad, inobservando el marco normativo que regula la

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actuación de la oficina de Catastro y afectando, de esa forma, el derecho del administrado a un debido procedimiento y debida motivación 4 Al respecto, esta instancia ha señalado en una anterior oportunidad que:

8. […] el Informe de dicha Área no está exento de control por parte de las instancias registrales en dos aspectos: legalidad, motivación y razonabilidad, en tanto que los aspectos técnicos resultan incuestionables. Los pronunciamientos del Área de Catastro que, de algún modo, importen infracción o desconocimiento de la legalidad vigente, o sean arbitrarios, carezcan de motivación o no guarden coherencia con sus postulados o los antecedentes registrales involucrados, no deben ser asumidos por las instancias registrales como vinculantes, siendo obligación de aquéllas solicitar las aclaraciones o reformulaciones que sean necesarias [Res. n.° 024-2007-SUNARP-TR-T del 31.1.2007].

[El resaltado es nuestro].

Por tanto, teniendo en cuenta lo expuesto, corresponde revocar la observación 1 y 2 formulada por la primera instancia, y disponer que en ejecución de la presente resolución la registradora remita el título venido en grado a la oficina de Catastro a efectos de que se pronuncie si es que es o no posible determinar el área remanente del predio inscrito en la partida n.° 42756814

8. Ahora bien, mediante el Decreto Legislativo n.° 1192 se aprobó la Ley Marco de Adquisición y Expropiación de Inmuebles, transferencia de inmuebles de propiedad del Estado, liberación de interferencias y que dicta otras medidas para la ejecución de obras de infraestructura, que fue publicada el 23.8.2015 en el diario oficial «El Peruano», cuyo Texto Único Ordenado ha sido aprobado mediante Decreto Supremo n.° 015-2020VIVIENDA 5 (en adelante, TUO del Decreto Legislativo 1192).

La citada Ley tiene como objeto establecer el régimen jurídico aplicable a los procesos de adquisición y expropiación de inmuebles, transferencia de

4 TUO de la Ley n.° 27444 (Decreto Supremo n.° 004-2019-JUS): Artículo IV. Principios del procedimiento administrativo

1. El procedimiento administrativo se sustenta fundamentalmente en los siguientes principios, sin perjuicio de la vigencia de otros principios generales del Derecho Administrativo:

[…] 1.2. Principio del debido procedimiento: Los administrados gozan de los derechos y garantías implícitos al debido procedimiento administrativo. Tales derechos y garantías comprenden, de modo enunciativo mas no limitativo, los derechos a ser notificados; a acceder al expediente; a refutar los cargos imputados; a exponer argumentos y a presentar alegatos complementarios; a ofrecer y a producir pruebas; a solicitar el uso de la palabra, cuando corresponda; a obtener una decisión motivada, fundada en derecho, emitida por autoridad competente, y en un plazo razonable; y, a impugnar las decisiones que los afecten.

5 Publicado el 26.10.2020 en el diario oficial «El Peruano».

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bienes inmuebles de propiedad del Estado y liberación de interferencias para la ejecución de obras de infraestructura, de conformidad con lo dispuesto en la Constitución Política del Perú, los cuales son declarados de interés público primordial por la mencionada Ley.

9. El artículo 4 define al acto de adquisición como la transferencia voluntaria de la propiedad del inmueble necesario para la ejecución de la obra de infraestructura, del sujeto pasivo a favor del beneficiario como resultado del trato directo, siendo sus actores los siguientes:

i) Sujeto activo, quien es el ministerio competente del sector, el gobierno regional y el gobierno local responsable de la tramitación de los procesos de adquisición o expropiación;

ii) Sujeto pasivo como el propietario o poseedor del inmueble sujeto a adquisición o expropiación conforme a las reglas previstas en esta ley; y,

iii) Beneficiario (el Estado actuando a través de alguna de sus entidades públicas), quien es el titular del derecho de propiedad como resultado de la adquisición, expropiación o transferencia de inmuebles del Estado, necesarios para la ejecución de la obra de infraestructura. Cabe acotar que es posible que la situación jurídica del sujeto activo y del beneficiario coincida en la misma entidad.

Los aspectos registrales del proceso de adquisición involucran tanto la realización de la anotación preventiva que se efectúa luego de la comunicación al Sujeto Pasivo de la identificación de su inmueble para la ejecución de una obra de infraestructura (numerales 16.2 y 16.3 del artículo 16) como la inscripción de la adquisición por trato directo (literal c del numeral 20.4 del artículo 20 6) que implica la culminación del proceso.

10. En ambos supuestos (anotación preventiva e inscripción de la adquisición por trato directo) se aplican las mismas reglas de calificación registral, cuyos alcances son debidamente delimitados en la Octava Disposición Complementaria Final del TUO del Decreto Legislativo n.° 1192, cuyo tenor es el siguiente:

6 Artículo 20.- Procedimiento (…)

20.4. En caso de aceptación del Sujeto Pasivo se aplica el siguiente procedimiento:

c. Para efectos de la inscripción es título suficiente para acreditar la transferencia la presentación conjunta del Formulario Registral y el documento que acredite el pago del monto del valor total de la Tasación a favor del Sujeto Pasivo. Se considera como precio de la Adquisición el monto del valor de Tasación más el Incentivo. Si el inmueble forma parte de uno de mayor extensión inscrito, debe de indicarse el número de partida y adjuntarse la documentación gráfica correspondiente para su independización, los cuales deben ser suscritos por verificador catastral del Registro de Predios. (…).

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Octava. - El Registrador deberá dar estricto cumplimiento a los procedimientos registrales regulados en el presente Decreto Legislativo, bajo responsabilidad.

Para efectos de las inscripciones registrales señaladas en el presente Decreto Legislativo, aplíquese el procedimiento señalado en el segundo párrafo del artículo 2011 del Código Civil (…). (Énfasis agregado).

El segundo párrafo del enunciado normativo precitado es remisivo al segundo párrafo del artículo 2011 del Código Civil, cuyo texto completo se reproduce a continuación:

Los registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los registros públicos.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplica, bajo responsabilidad del registrador, cuando se trate de parte que contenga una resolución judicial que ordene la inscripción. De ser el caso, el registrador podrá solicitar al Juez las aclaraciones o información complementaria que precise, o requerir se acredite el pago de los tributos aplicables, sin perjudicar la prioridad del ingreso al Registro.

En el acto de calificación registral, el registrador y el Tribunal Registral propician y facilitan las inscripciones de los títulos ingresados al Registro. La calificación registral en el Registro de Predios se complementará con el apoyo del área encargada del manejo de las bases gráficas registrales, lo que no implica una sustitución en la labor de calificación por parte de las instancias registrales 7

En el primer párrafo del citado artículo se formula una regla: «[l]os registradores califican la legalidad de los documentos (…)”, estableciéndose una excepción en el segundo párrafo con la expresión “[l]o dispuesto en el párrafo anterior no se aplica (…)». Ello, sin perjuicio de la aplicación del principio de pro inscripción elevado a rango de ley por la Ley n.° 31309.

11. En este contexto, por Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos n.° 275-2015-SUNARP-SN 8 se aprobó la «Directiva que regula en sede registral el trámite de inscripción de los actos inscribibles referidos al proceso de adquisición y expropiación de inmuebles, y

7 Párrafo introducido por la Ley n.° 31309 – Ley para la modernización y el fortalecimiento de los servicios de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, publicada en el diario oficial «El Peruano» el 24.7.2021.

8 Publicada en el diario oficial «El Peruano» el 27.10.2015.

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transferencia de inmuebles de propiedad del Estado, previstos en el Decreto Legislativo n.º 1192» (en adelante, Directiva n.° 09- 2015-SUNARPSN), cuyo numeral 5.4, respecto de la calificación registral, señala lo siguiente:

La calificación del registrador se limita a verificar la formalidad del documento o documentos que dan mérito a la inscripción registral. No será materia de calificación la validez, tracto, ni el cumplimiento de los actos procedimentales o procesos que originan los actos objeto de inscripción, los que son de exclusiva responsabilidad del sujeto activo o entidad encargada de la implementación, gestión o culminación del proceso de adquisición, expropiación u otro contemplado en el Decreto Legislativo Nº 1192.

(Énfasis agregado).

Esto se justifica debido a que el Decreto Legislativo n.° 1192 según su Exposición de Motivos 9 busca agilizar la ejecución de la inversión pública y privada para el desarrollo de obras de infraestructura, siendo por ello que sus procesos han sido declarados de interés público primordial, estableciéndose por ello reglas especiales para lograr sus fines 10

En otras palabras, en este escenario la calificación registral está limitada ostensiblemente conforme a las precitadas disposiciones normativas, pues los actos que surgen dentro de este régimen legal reciben el tratamiento de un mandato judicial, frente al cual el registrador no debe calificar los fundamentos sobre los que la autoridad jurisdiccional se apoya para emitir su fallo, que aplicado a este caso significa que el Registro no puede evaluar los criterios o las razones adoptadas por el sujeto activo para concertar la transferencia por trato directo.

12. En cuanto a la inscripción de la transferencia por adquisición directa, el artículo 22 del TUO del Decreto Legislativo n.° 1192 establece lo siguiente: Para efectos de la inscripción a que se refiere el presente Título, dentro de los cinco días hábiles siguientes de suscrito el Formulario Registral y efectuado el pago del valor total de la Tasación, el Sujeto Activo o el Beneficiario, si es distinto a aquél, remite al Registro de Predios de la Sunarp, el Formulario Registral y copia certificada del documento que acredite el pago del monto del valor de la Tasación, incluyendo el Incentivo, a favor del Sujeto Pasivo.

9 Disponible en el siguiente enlace: http://spij.minjus.gob.pe/Graficos/Peru/2015/Agosto/23/EXP-DL-1192.pdf

10 Por ejemplo, la inexigibilidad de la inscripción previa de la sucesión a la que se refiere el numeral 6.1 del artículo 6 del TUO del Decreto Legislativo n.° 1192 o del derecho de propiedad no inscrito del sujeto pasivo según el numeral 6.2 del artículo 6 del TUO del Decreto Legislativo n.° 1192.

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El Registrador Público dentro de los siete días hábiles de recibida la solicitud con los documentos indicados en el presente artículo debe inscribir la Adquisición a nombre del Beneficiario, bajo responsabilidad. (Énfasis agregado).

En esa línea, respecto a la transferencia por trato directo, el numeral 6.1.7 de la Directiva n.° 09- 2015-SUNARP- SN señala lo siguiente: La inscripción de transferencia por adquisición directa a favor del beneficiario se realiza por el solo mérito del formulario registral, acompañado de la copia certificada por notario, funcionario competente de la entidad solicitante o fedatario de la Sunarp del documento que acredita el pago a que se refiere el artículo 22 del Decreto Legislativo Nº 1192.

Cuando el derecho de propiedad del sujeto pasivo no conste inscrito en la partida del inmueble, debe acompañarse el Anexo Nº 5 aprobado por Resolución Nº 230-2015-SUNARP-SN, modificada por Resolución Nº 2332015-SUNARP-SN.

Cuando el solicitante sea el inversionista privado a que se refiere el artículo 23 del Decreto Legislativo Nº 1192, debe acompañarse además el Anexo Nº 6 aprobado por la resolución antes citada.

En el caso que el pago del precio de adquisición se realice mediante título valor y en el formulario de transferencia se hubiera omitido consignar de manera expresa su efecto cancelatorio, el registrador solicitará la aclaración pertinente, la misma que podrá ser subsanada mediante el Anexo Nº 7 aprobado por la citada resolución.

Con la inscripción de la transferencia, el registrador procederá a levantar las cargas y gravámenes existentes en la partida del inmueble, las que deben estar consignadas en el formulario registral de adquisición. Cuando el registrador advierta la existencia de cargas y gravámenes en la partida que no se hayan consignado en el formulario, solicitará la aclaración correspondiente, la misma que podrá realizarse mediante el citado Anexo Nº 7. (Énfasis agregado).

13. Pues bien, en el presente caso respecto a la tercera observación se ha procedido a la revisión de la documentación conformante del título submateria, apreciándose que se ha presentado entre otros el formulario registral de adquisición de inmueble para la ejecución de obras de infraestructura regulada en el Decreto Legislativo n.° 1192 suscrito por representante de la Municipalidad Metropolitana de Lima (sujeto activo y beneficiario) y Eliades Quispe Gonzales (sujeto pasivo) con firmas certificadas notarialmente.

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En el numeral III (precio de la adquisición) del referido formulario registral consta la siguiente información:

«(…)

III. PRECIO DE LA ADQUISICIÓN (Valor de la tasación, incluido el incentivo)

Monto total

S/ 1,145,261.80

Monto en letras

Un Millón Ciento Cuarenta y Cinco Mil Doscientos Sesenta y Uno con 80/100 Soles.

Pago a cuenta, en los casos que se haya realizado

Monto

-

Monto en Letras

Forma de pago (indicar si es efectivo u otro medio. En caso que el pago sea mediante títulos valores, debe consignarse de manera expresa los efectos cancelatorios de los mismos).

Cheque de gerencia N° 08222364 5 009 558 0000000000 80 emitido por Scotiabank Perú S.A.

(…)»

(Énfasis agregado)

Asimismo, se adjunta al presente título certificación de reproducción notarial del cheque de gerencia n.° 08222364 5 009 558 0000000000 80 emitido por Scotiabank Perú S.A.A. con fecha 25 de octubre de 2017, por el monto de S/. 1’145,261.80 soles, a favor de Eliades Quispe Gonzales.

14. Por tanto, del ítem 3 del formulario registral anteriormente glosado, podemos apreciar que el precio por la adquisición del área submateria (3,527.03 m2.) ascendente a la suma de S/. 1’145,261.80 soles fue pagado cancelado por la Municipalidad Metropolitana de Lima (sujeto activo y beneficiario) a favor de Eliades Quispe Gonzales (sujeto pasivo), conforme al siguiente detalle:

- La suma de S/ 1’145,261.80 soles mediante cheque de gerencia n.° 08222364 5 009 558 0000000000 80 emitido por Scotiabank Perú S.A.A. con fecha 25 de octubre de 2017, a favor de Eliades Quispe Gonzales.

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15. En el mismo acto de presentación del título, se adjuntó el acta de fe de entrega notarial de fecha 31.10.2017, el cual acredita la entrega y recepción del cheque de gerencia por concepto de adquisición de bien inmueble, del cual se extrae la siguiente información:

«(…) ACTO SEGUIDO, SE DEJA CONSTANCIA QUE EL REPRESENTANTE DE LA GERENCIA DE PROMOCIÓN DE LA INVERSIÓN PRIVADA DE LA MUNICIPALIDAD METROPOLITANA DE LIMA, JAIME VILLAFUERTE QUIROZ, PROCEDIÓ A HACER ENTREGA, AL SEÑOR ELIADES QUISPE GONZALES, IDENTIFICADO ANTERIORMENTE, DE UN CHEQUE DE GERENCIA, NO NEGOCIABLE; TENIENDO EL MISMO LAS SIGUIENTES CARACTERÍSTICAS:

- CHEQUE DE GERENCIA NO NEGOCIABLE NÚMERO 08222364 5 009 558 0000000000 80, EMITIDO POR EL BANCO SCOTIABANK PERU S.A.A. POR LA SUMA DE S/. 1’145,261.80 (UN MILLON CIENTO CUARENTA Y CINCO MIL DOSCIENTOS SESENTA Y UNO CON 80/100 SOLES), A LA ORDEN DE ELIADES QUISPE GONZALES, DE FECHA 25.10.2017.

ASIMISMO, SE DEJA CONSTANCIA QUE LAS PERSONAS ANTES MENCIONADAS HA MANIFESTADO QUE LA ENTREGA DEL CHEQUE DE GERENCIA ANTES DETALLADO, SE OTORGA EN RAZÓN EN LA ADQUISICIÓN DEL BIEN INMUEBLE UBICADO EN EL CAMINO CARROZABLE, LOTE N° 8, EX FUNDO NIEVERIA II ETAPA, (…), NECESARIO PARA LA EJECUCIÓN DE LA OBRA DE INFRAESTRUCTURA DEL PROYECTO VÍAS NUEVAS DE LIMA, SEGÚN ME MANIFIESTAN.

ASIMISMO, PROCEDE A LA FIRMA DE LA PRESENTE ACTA Y DE UNA FOTOCOPIA DEL CHEQUE DE GERENCIA ANTES CITADO, EN SEÑAL DE CONFORMIDAD, POR PARTE DEL SEÑOR ELIADES QUISPE GONZALES, ANTERIORMENTE IDENTIFICADOS.

[…]» (subrayado y resaltado nuestro)

16. Como puede verse, Eliades Quispe Gonzales (sujeto pasivo) manifestó haber recibido por concepto de pago el cheque de gerencia n.° 08222364 5 009 558 0000000000 80, por la suma de S/ 1’145,261.80 (un millón ciento cuarenta y cinco mil doscientos sesenta y uno con 80/100 Soles). Asimismo, el mencionado sujeto pasivo dejó constancia que el cheque de gerencia que se les hizo entrega (por el monto de S/ 1’145,261.80 soles) corresponde al pago por la adquisición del predio submateria

17. En consecuencia, el acta de entrega en alusión acredita el pago de la transferencia por trato directo efectuado a favor del sujeto pasivo, por

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cuanto este último ha declarado haber recibido la suma de S/. 1’145,261.80 soles, y consecuentemente cancelado el monto total de la transferencia por trato directo. Por tanto, la copia del cheque de gerencia, así como el acta de entrega y recepción constituyen documentos idóneos que acreditan fehacientemente el pago del precio de la adquisición a favor del sujeto pasivo.

En el mismo sentido se ha pronunciado esta instancia en la Resolución n.° 1964- 2022-SUNARP-TR del 20.5.2022, la Resolución n.° 1781-2022SUNARP-TR del 12.5.2022, la Resolución n.° 416-2022-SUNARP-TR del 4.2.2022, entre otras.

Por lo tanto, corresponde revocar la observación 3 formulada por la registradora.

Por las consideraciones expuestas y por unanimidad se adoptó la siguiente decisión:

VII. RESOLUCIÓN:

PRIMERO: REVOCAR la observación 1, 2 y 3 decretada por la primera instancia al título referido en el encabezamiento, conforme a los fundamentos expuestos en el análisis de la presente resolución.

SEGUNDO: DEJAR SUBSISTENTE el numeral 4 (reenumerado) de la observación formulada por la primera instancia, al no haber sido impugnado por el recurrente.

TERCERO: DISPONER que la registradora pública remita el título señalado en el encabezamiento a la oficina de Catastro de la Zona Registral n.° IXSede Lima, conforme a lo establecido en el considerando 7 del análisis de la presente resolución.

Regístrese y comuníquese.

Fdo.

LUIS DANDY ESQUIVEL LEÓN

Presidente de la Cuarta Sala del Tribunal Registral

WALTER EDUARDO MORGAN PLAZA

Vocal del Tribunal Registral

JOSÉ ARTURO MENDOZA GUTIÉRREZ

Vocal (s) del Tribunal Registral