Informe Mercado de Oficinas de Málaga. 2018 by ESESA

Mercado de oficinas de Mรกlaga

2018

COLABORAN:

Partners

Objeto del informe Partiendo de un análisis y visión general del mercado de oficinas global, de lo que está ocurriendo en mercados más maduros y mostrando las últimas tendencias en la construcción de edificios y en las demandas de los ocupantes, este informe pretende provocar una reflexión de este sector en la ciudad de Málaga, mostrando su presente y posibles alternativas de futuro en un mercado que, sin haber sido identificado claramente y cuyo camino no se ha trazado, creemos que debe complementar a otros ámbitos productivos como el cultural y turístico. Se ha seguido un esquema iniciando el trabajo por las nuevas tendencias constructivas y requisitos de los ocupantes a nivel general, para posteriormente mostrar qué sucede en los mercados nacionales más dinámicos (Madrid y Barcelona), al objeto de poder mostrar la situación de Málaga (oferta, demanda y atributos) y proponer posibles alternativas de crecimiento en el mercado de oficinas de la ciudad.

MERCADO DE OFICINAS DE MÁLAGA

Esta propuesta de alternativas está sujeta a un PGOU en vigor y lo único que pretende es identificar posibles ubicaciones atractivas, dentro de toda la oferta planteada en el PGOU de 2011, para un crecimiento razonable de la ciudad en este sector, y generar una reflexión y un debate sosegado que permita establecer un horizonte claro hacia el que dirigirse.

EDITA ESESA IMF

DIRECCIÓN TÉCNICA DEL ESTUDIO

El presente informe es un resumen ejecutivo de un trabajo más extenso y detallado, del que se ha extraído la información esencial con la finalidad de ofrecer un producto riguroso y profesional, pero a la vez ameno y de ágil lectura.

José María Anderica García Iñigo Molina Fernández Patricio Palomar Murillo COORDINACIÓN Belén Jurado Pérez

EQUIPO DE APOYO HCP Arquitectos e Ingeniería Sonia Mora Carpio Francisco Campos Aguilar

IMPRIME Gráficas Urania D.L.: MA 1627-2018

Málaga, octubre de 2018

“Generar talento y formar a los profesiones del futuro que estarán al frente de las empresas, organizaciones e instituciones de nuestro país.” Con ese objetivo y, por iniciativa del Ayuntamiento de Málaga y de, por entonces, la Caja de Ahorros de Ronda, hoy Unicaja Banco, nació en 1988 la Escuela Superior de Estudios de Empresa. ESESA fue una de las primeras Escuelas de Negocio con implantación en nuestra provincia cuya filosofía, desde su origen y hasta hoy, radica en la convicción de que sólo a través de la formación altamente cualificada es posible generar un sólido tejido productivo impulsado por directivos capaces de adaptarse a los cambios sociales, económicos y tecnológicos. Con el objetivo de convertir a la ciudad de Málaga en un referente a nivel nacional en formación especializada en ámbito digital y contribuir a seguir generando las oportunidades que la ciudad ofrece a nivel económico, empresarial y profesional para que Málaga se convierta en una fuente de atracción en materia educativa tanto para jóvenes estudiantes como para profesionales y directivos a nivel internacional, se incorpora en 2018 al capital social de la escuela IMF Business School, naciendo así ESESA IMF. En ESESA IMF contamos con una oferta formativa adaptada a la realidad del momento y destinada tanto a profesionales con experiencia laboral que necesitan de un reciclaje formativo y que conforman el presente de las empresas; como a aquellos recién titulados universitarios que buscan complementar sus estudios con una formación mucho más experiencial y que, sin duda, representan el futuro de las organizaciones. Con este objetivo ofrecemos formación y capacitación para que los directivos de nuestra región puedan afrontar los retos presentes y futuros en los que nos encontramos. Después de más de 30 años de actividad, no cabe duda de que nuestro día a día se basa en el firme compromiso de garantizar la satisfacción de todos y cada uno de nuestros alumnos. Con esta filosofía que aúna una metodología innovadora y práctica, un cuadro de docentes inmersos en la realidad profesional de cada una de las áreas que imparten y una clara vocación orientada a la satisfacción de nuestro alumnos, hoy son más de 10.000 profesionales los que han confiado su formación y su futuro en nuestras aulas. Además de la formación es nuestro principal objetivo como escuela de negocios, la elaboración de estudios e informes sobre temas de actualidad que se conviertan en material de referencia para el entramado profesional de nuestra comunidad. Aportando conocimientos de vanguardia aparece la necesidad de realizar este informe para poner de relieve la importancia del análisis del actual mercado de oficinas en Málaga.

Partners Íñigo Molina Fernández y Patricio Palomar Murillo son los dos profesionales que han estado al frente de la elaboración y ejecución del presente estudio junto con HCP. Iñigo Molina Fernández, socio de MRC CNSLTNG, y miembro del Consejo Asesor de la Publicación Andalucía Inmobiliaria. Licenciado en derecho por ICADE, MBA por el IE Y PDG por IESE, cuenta con una dilatada experiencia en el sector inmobiliario. Inició su trayectoria en Richard Ellis desarrollando su carrera profesional en Andalucía, principalmente en Málaga, aportando su conocimiento local a organizaciones, empresas, inversores, ocupantes, fondos, usuarios, etc. con intereses en el sector inmobiliario. Siendo Director Regional y responsable de la nueva oficina de Richard Ellis (actualmente CBRE) en Málaga lidera trabajos de valoración, consultoría, comercialización de proyectos residenciales, comerciales, de oficinas e industriales, siendo la primera consultora internacional que haber delegación en Málaga. En 2011, pasa a a ser Director Regional de Andalucía y centrando la actividad en la gestión activos bancarios, valoraciones de activos para fondos y entidades extranjeras y comercialización de residencial, oficinas e industrial. HCP Architecture & Engineering es un estudio de arquitectura, ingeniería y urbanismo, cuyos orígenes se remontan al año 1982, en la ciudad de Málaga, donde mantiene su sede principal y órganos de dirección, y desde donde se ha expandido hacia otros países, bien con oficinas propias en Madrid, Argel (Argelia) y Manama (Bahréin), o bien a través de colaboradores internacionales en Cabo Verde, Egipto, Catar, Emiratos Árabes, EEUU, Sudáfrica, y Arabia Saudí. El estudio cuenta con un equipo de más de 100 profesionales entre arquitectos, ingenieros, arquitectos técnicos, perspectivistas, delineantes, personal administrativo, etc. que combinan la experiencia con la juventud y conforman un equipo multidisciplinar, dinámico y comprometido, con cualidades y conocimientos para afrontar cualquier proyecto arquitectónico. El estudio se encuentra estructurado en diversos departamentos que desarrollan, de manera coordinada entre sí, trabajos relacionados con el proceso arquitectónico: urbanismo, proyectos de edificación en todos sus ámbitos, direcciones de obras, etc. Aunque HCP está especializado en Residencial; desde sus inicios, 35.000 viviendas construidas y más de 42.000 proyectadas por toda la geografía nacional e internacional suponen una dilatada experiencia y un amplio bagaje profesional, base fundamental para afrontar los múltiples retos y vicisitudes propias de esta profesión. Pero HCP no solo ha llevado a cabo proyectos de uso principal residencial; hoteles, centros educativos, oficinas, centros comerciales, hospitales, salas de conciertos o espacios públicos de uso ciudadano son algunos de ejemplos de encargos que han pasado por sus tableros. La filosofía de trabajo de HCP se basa en dos principios: eficacia y rigor. Bajo la premisa de desarrollar la mejor arquitectura posible de la mano de promotores cada vez más exigentes con el diseño, el trabajo se afronta como un proceso riguroso con las normas, la calidad del producto final y el cumplimiento de los objetivos de plazos y costes. Desde este prisma, cada proyecto es un reto, que hay que afrontar con el mejor equipo posible y desde la experiencia que nos avala. Con respecto al futuro, su voluntad es seguir fidelizando a sus clientes y mantenerse como referente de la arquitectura en su ámbito de trabajo; todo éxito conseguido exige de constancia y esfuerzo para avanzar, para mejorar, para adaptarse a los nuevos tiempos y los retos que ello conlleva. La mejor manera de consolidarse es conseguir el éxito de los clientes, y su satisfacción es su mejor aval.

En 2016, tras 18 años de vinculación con CBRE, empieza una nueva andadura independiente como socio de MRC CNSLTNG, aportando su conocimiento a empresas locales y nacionales que necesiten y requieran una opinión independiente y precisa del mercado de Málaga y Costa del Sol. Patricio Palomar Murillo, Socio Fundador & Director General de Aire Partner. Licenciado en Ciencias Económicas por la Universidad Complutense de Madrid, MBA por el IE y MBA Internacional por la Georgetown University. Su trayectoria profesional ha estado vinculada tanto a compañías promotoras como inversoras, nacionales e internacionales, entre las que destacan ING Real Estate o Grupo Bogaris. Antes de su incorporación a CBRE, fue Director de la Fundación del cuadragésimo quinto Vicepresidente de los Estados Unidos Albert Gore, y posteriormente Economista en el Departamento de Desarrollo del Sector Financiero y Privado en el FMI y el Banco Mundial, en Washington DC. En 2011 se incorporó a CBRE España como Director de Análisis de Mercados y Estrategias de Inversión, y posteriormente lideró Alternative Investment de CBRE España en el Departamento de Capital Markets. Lidera el Observatorio Inmobiliario del Instituto de Empresa, y colabora activamente con diferentes asociaciones como la RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) y el ULI (Urban Land Institute). Colabora regularmente con medios especializados como PIE Media Group o Property EU, es keynote speaker para el sector inmobiliario en sur de Europa en la Nottingham Trent University y la Oxford Brookes University entre otras, y participa en algunos ciclos formativos en el área de finanzas en instituciones como el IEB (Madrid), ESADE (Barcelona). Aire Partner (Advisory for Investments in Real Estate) es una boutique financiera e inmobiliaria totalmente independiente, fundada en 2003 en Canadá por un grupo de consultores y banqueros de inversión, todos ellos profesionales de reconocido prestigio y con una extensa experiencia en asesoramiento financiero, gestión de riesgos, análisis de carteras y estructuración de fondos de inversión vinculados al sector inmobiliario. AIRE Partners Iberia se incorporó al grupo en 2.016, tiene oficinas en Madrid y Lisboa, y ofrece en España y Portugal una plataforma única de asesoría integral en actuaciones urbanísticas y desarrollos tanto residenciales como terciarios.

MERCADO DE OFICINAS DE MÁLAGA

Índice

4.2. Descripción de la demanda 4.3. Atributos de la ciudad

1. Nuevas tendencias en un mercado en proceso de transformación (pág.10)

4.3.1. Infraestructuras de transporte

1.1. Diseño de edificios

4.3.2. Atributos objetivos

1.2. Diseño de los espacios de trabajo

4.3.3. Fortalezas y debilidades

1.3. Decoración interior

4.3.4. Comparativas con España y Andalucía 4.4. Nueva oferta

1.4. Sostenibilidad ambiental 1.5. Nuevas necesidades de los ocupantes

4.4.1. ¿Hacia dónde debe crecer el mercado?

1.5.1. Tendencias globales en el Inmobiliario Empresarial

4.4.2. Tres áreas de actuación adicionales y el caso específico de los terrenos de REPSOL

1.5.2. Flexibilidad del espacio de trabajo 5. Conclusiones y reflexiones finales (pág. 42) 1.5.3. Coworking: un fenómeno mundial 6. Anexo. Plan Especial Puerto, Feria y REPSOL en PGOU de Málaga. Plano completo de Málaga y posible oferta futura (pág.46)

1.5.4. Arquitectura del bienestar 1.5.5. La certificación de los inmuebles 1.5.6. Algunos conceptos actualmente muy adoptados 2. El contexto internacional: los proyectos europeos más revolucionarios (pág.17) 3. Los casos de Madrid y Barcelona (pág.20) 4. El mercado de oficinas de Málaga (pág.23) 4.1. Oferta 4.1.1. Descripción general 4.1.2. Centro histórico 4.1.3. Distrito Central Negocios (CBD) 4.1.4. Periferia 4.1.5. Parque Tecnológico de Andalucía (PTA) 8

MERCADO DE OFICINAS DE MÁLAGA

1. Nuevas tendencias en un mercado en proceso de transformación

1.3. Decoración interior

1.1. Diseño de edificios

Las nuevas tendencias en decoración interior se sustentan en tres pilares fundamentales: la convivencia de materiales muy dispares como la madera, el hierro y la cerámica; el reinado de los colores nórdicos (azules, mostazas y grises antracita); y el retorno de los pavimentos textiles (moquetas), con una clara evolución hacia tejidos más tecnificados, que ofrecen mayor durabilidad, y cuya estética, colores y texturas aportan diferenciación.

En el diseño de los edificios de oficinas modernos predominan nuevas tendencias arquitectónicas, entre las que destacan la creciente incorporación de elementos de aislamiento en las fachadas y el pujante protagonismo de los espacios diáfanos en horizontal y en vertical, en consonancia con la evolución de las preferencias en los lugares de trabajo. Asimismo, cada vez cobran más importancia los elementos que favorecen la accesibilidad y la sostenibilidad, al tiempo que proliferan las soluciones y los materiales naturales (más luz natural, jardines verticales, mayor calidad de del aire interior, etc.), que aporten una escala humana y confortable al conjunto. Además, los expertos vaticinan que en menos de un siglo se impondrá la construcción modular industrializada en fábrica, así como la participación de robots en el proceso de construcción. Apenas un 10% de la producción serán proyectos singulares hechos a medida, con costes muy elevados.

También cobra cada vez más relevancia el uso de la vegetación dentro y fuera de los edificios de oficinas. Un estudio reciente de la Universidad de Cardiff (Reino Unido) avala que las plantas verdes en las oficinas favorecen la felicidad y la satisfacción de los empleados en su entorno de trabajo, incrementando su rendimiento y productividad. Esto es debido a que las plantas pueden reducir el estrés, aumentar la capacidad de atención y mejorar el bienestar general, fruto en gran medida de que los trabajadores perciben que están respirando un aire más limpio y fresco y, por tanto, trabajando en un ambiente más saludable, lo que redunda en la mencionada mejora de la productividad.

1.4. Sostenibilidad ambiental 1.2. Diseño de los espacios de trabajo También destacan nuevas tendencias en la configuración de los espacios de trabajo: zonas para proyectar imagen de marca como las salas de consejo, de atención a clientes, terrazas privadas, etc.; áreas de recreo para esparcimiento de los trabajadores con un interiorismo atrevido e informal; y una arquitectura interior que propicia los encuentros no planeados e incentiva el intercambio de ideas y el networking. Predominan asimismo espacios de coworking que favorecen la flexibilidad y la vinculación entre las personas; la aplicación de medidas de eficiencia energética que responden a las exigencias internacionales de un desarrollo sostenible; y la generación de estrategias alternativas para mitigar las ratios de aparcamientos (ampliar la relación de plazas con contratos con espacios fuera del proyecto, implementación de transporte privado especializado, fomento del vehículo compartido…).

Durante años, la apuesta por la eficiencia energética en el sector inmobiliario ha sido una asignatura pendiente. Sin embargo, las exigencias de las directivas europeas en la materia, en respuesta al elevado consumo energético de los edificios (en torno al 40% de la energía global) y a su importante emisión de gases de efecto invernadero (una tercera parte de las emisiones totales) están obligando a los Estados a asumir estrategias nacionales que impulsen el ahorro energético tanto en las nuevas edificaciones como en las existentes. En este contexto, aunque la aplicación de medidas que propicien una menor demanda energética de los edificios de oficinas pueda representar una inversión inicial importante, esta se ve compensada por el ahorro en costes operativos y de mantenimiento, y la mayor revalorización del inmueble frente a otras propiedades no sostenibles, tanto para la venta como para el alquiler. En paralelo, las buenas prácticas ambientales son un indicador del compromiso de las empresas con el entorno y constituyen un valor diferenciador frente a la competencia.

Todo lo anterior sin olvidar estrategias de interiorismo que giren en torno a beneficios económicos (eficiencia), productivos y de salud; la constante incorporación de la tecnología; la tendencia cada vez más aceptada a compartir activos, desde espacios hasta equipos básicos de oficina; y la creación de lugares virtuales, además de físicos, a través de iniciativas que pueden ir desde mejorar la conectividad hasta replicar el lugar de trabajo en línea, un amplio terreno que se sitúa en la intersección entre tecnología y desarrollo inmobiliario.

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1.5. Nuevas necesidades de los ocupantes

1.5.1. Tendencias globales en el Inmobiliario Empresarial

1.5.3. Coworking: un fenómeno mundial En 2011, apenas si había un millar de centros coworking en todo el mundo. Siete años después, esta cifra se ha multiplicado por 18, situándose en casi 18.000. Evolución del número de espacios de coworking en el mundo

En la actualidad, el mundo inmobiliario empresarial está marcado por una serie de tendencias globales, que se imponen cada vez con mayor rapidez y que exigen estar muy atentos en la ejecución de nuevos proyectos: • Plantillas dinámicas, que impulsan la transformación de los activos inmobiliarios de las empresas (CRE -Corporate Real Estate- por sus siglas en inglés). • Espacios flexibles dentro de las carteras de CRE. • Cultura innovadora a nivel corporativo. • Impulso digital, que viene a potenciar el rendimiento empresarial. • Real Estate inteligente, que está transformando el ciclo de vida inmobiliario. • Empresa adaptable, en un contexto de transformación digital. • Desarrollo de habilidades futuras, ante los desafíos en materia de CRE. • Búsqueda del bienestar físico y mental de los trabajadores, alineando el espacio de trabajo con la estrategia de RRHH. • Humanización de los espacios de trabajo. • Impulso de las experiencias en comunidad.

1.5.2. Flexibilidad del espacio de trabajo En función de su forma de ocupación, existen importantes diferencias en la flexibilidad de los espacios de trabajo, desde el más tradicional, la oficina gestionada, que representa un espacio físico privativo y diseñado ad-hoc para el ocupante, hasta la oficina virtual, que implica un derecho al uso de una dirección postal y ciertos servicios, pero sin ocupar un espacio físico. En medio, otros rangos de flexibilidad: oficina equipada de uso privativo y servicios particulares no compartidos; despachos comprometidos, esto es, espacio de uso privativo en área compartida; coworking, que implica el derecho al uso de un espacio físico garantizado pero compartido, sin puestos físicos y coste compartido de los servicios complementarios; y espacio de socios, que comprende el derecho a uso de un espacio físico privativo en zona compartida, con pago mensual o anual, y se pagan de forma independiente los servicios complementarios. La tendencia actual es a un híbrido entre un modelo de oficina tradicional y un espacio de coworking.

Fuente: AIRE Partners con datos de Deskmag (Encuesta de Coworking 2017)

En la actualidad, los espacios coworking ofrecen habitualmente una serie de servicios, mientras otros son tendencia para futuros desarrollos y será necesario apostar por ellos para atraer nuevas empresas. Así, donde cabe más crecimiento, porque hoy en día lo ofrecen pocos operadores, es en los servicios de gimnasio, bar, acceso a asesores independientes, organización de talleres y conferencias, formación específica, cafetería y restaurante, mientras otros como la disponibilidad de cabinas de privacidad, los espacios de trabajo abiertos, las salas de reunión reservables, la seguridad, la alta velocidad en los datos, los eventos sociales y de networking, las duchas o el parking para bicicletas están ya bastante presentes en la mayoría de los espacios coworking. Por su parte, entre los servicios de pago más usados en los espacios flexibles destacan el alquiler de escritorios en espacios abiertos, alquiler de oficina propia, planes combinados entre ambos, alquiler de salas de reunión, alquiler de espacios para eventos y formación, servicios de oficina virtual y servicios externos como contabilidad, etc. El coworking en España En el territorio español, el coworking va cobrando cada vez más protagonismo. Barcelona lidera este tipo de espacios, con 45 centros de coworking, seguida de Madrid con 14, mientras en la provincia de Málaga el recorrido es muy extenso al existir aún muy pocos, apenas seis entre la capital y la provincia. El desarrollo de centros coworking es pues una necesidad y una oportunidad en la provincia malagueña, que habrá de incrementar con fuerza su apuesta por este tipo de inmuebles para ser más competitiva frente a las provincias punteras que ya han asumido que en ese camino está el futuro.

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1.5.4. Arquitectura del bienestar

1.5.6. Algunos conceptos actualmente muy adoptados

Entre las nuevas necesidades de los ocupantes sobresalen también una serie de características relacionadas con la arquitectura del bienestar (oficinas saludables) que habrán de ser muy tenidas en cuenta por los promotores de futuros desarrollos terciarios, dado que generan satisfacción en el lugar de trabajo y son de influencia notable en la productividad de las empresas. Entre estos factores, examinados por World Green Building Council en el informe ‘Salud, Bienestar y Productividad en Oficinas’, destacan la calidad del aire interior y la ventilación natural, el confort térmico, una generosa luz diurna y una iluminación eléctrica autocontrolada, uso de materiales que reducen el ruido, un diseño interno con amplios y variados espacios de trabajo que promueven el movimiento activo, biofilia, con variedad de especies de plantas, y vistas a la naturaleza; además de preocupación por el look & feel (colores, texturas y materiales acogedores) y por una buena localización y acceso a servicios como aparcamientos o transporte público.

1.5.5. La certificación de los inmuebles Actualmente, los ocupantes de los inmuebles dan una importancia creciente a que los edificios sean sostenibles, lo cual se mide a través de las certificaciones.

Los tres certificados más internacionales son BREEAM (Reino Unido), LEED (EEUU) y WELL (EEUU), los tres de carácter privado. Si bien cada uno contempla categorías diferentes, todos en definitiva miden el compromiso medioambiental de las edificaciones, y cuanto más elevado es el nivel de certificación obtenido, mayor es el valor añadido del inmueble con vistas a sus ocupantes.

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2. El contexto internacional: los proyectos europeos más revolucionarios Son muchas las ciudades europeas que hoy en día representan un modelo avanzado en cuanto a la respuesta que han sabido dar a los desafíos que afronta el mercado de oficinas. En todos los casos, han ido desarrollando nuevas zonas buscando una ubicación estratégica, priorizando su cercanía a puertos, aeropuertos y estaciones ferroviarias para facilitar el acceso de personas y mercancías. En el caso de Málaga, más adelante se expondrán los lugares en torno a los cuales debería pivotar su desarrollo, priorizándose también la cercanía a puerto y aeropuerto.

Europacity / Central Station, Berlín Desarrollo cercano a la Estación Central de Berlín, cuyo diseño contempla un puerto en el espacio existente entre Invalidenstrasse, el puente de Perleberger, las principales vías del tren y el canal de navegación Spandauer. Fue planificado para convertirse en el foco de un nuevo barrio metropolitano, albergando un campus de arte, un puerto deportivo, restaurantes, apartamentos y oficinas. A pesar de presentar densidades metropolitanas, el diseño ofrece un amplio espacio público y un paseo fluvial acogedor de hasta treinta metros de ancho.

Parque das Nações, Lisboa El Parque de las Naciones fue el lugar donde se celebró la Exposición Mundial de 1998 de Portugal. De arquitectura contemporánea y espacios de convivencia, trajo una nueva dinámica a la zona oriental de Lisboa y del Municipio de Loures que, en 1990, aún era una zona industrial.

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Liverpool Waters, Liverpool

ZAC Rive Gauche, París

Después de adquirir The Mersey Docks and Harbor Company en 2006, The Peel Group se puso a trabajar en Liverpool Waters, un ambicioso proyecto que durante 30 años (de inicio a fin) transformará integralmente los muelles del norte de la ciudad. Representa la regeneración de un tramo de 60 hectáreas para crear un barrio de primera clase, de alta calidad y de uso mixto frente al mar en el centro de Liverpool y devolverle la vida a los históricos muelles.

Con una superficie de 130 hectáreas, Paris Rive Gauche es la operación urbana más grande en la capital desde la reconversión de la fábrica Haussmann del siglo XIX. Se extiende desde la estación de Austerlitz a los límites municipales de la ciudad de Ivry-sur-Seine, bordeando por un lado el río Sena, y por el otro la calle Chevaleret. Hoy en día, es un barrio donde viven más de 10.000 habitantes, trabajan 20.000 empleados y acuden diariamente 30.000 estudiantes, profesores, investigadores y personal administrativo. En 2025 se calcula que alcanzará los 20.000 habitantes.

Liverpool Waters consiguió el permiso de planificación en 2013, con aproximadamente 2.000.000 m2 de superficie edificable para 9.000 unidades residenciales, 315.000 m2 de espacio comercial y 53.000 m2 de hoteles e instalaciones para conferencias. La importancia de añadir Liverpool Waters a la oferta de costa existente en la ciudad hará que Liverpool compita con ciudades como Hamburgo, Boston, Toronto y Barcelona en términos de escala y diversidad de su oferta frente al mar.

Les Docks, Marsella Marsella se desarrolló con el progreso del comercio marítimo. Inspirada en los muelles de Londres, la idea de Les Docks llegó a Marsella con la inauguración del Puerto Moderno.

Paddington Central, Londres Se trata de una propiedad de uso mixto de 11 acres en el West End de Londres que comprende 7 edificios modernos separados y un clúster minorista y de ocio con un total de 365.000 m2. Se desarrolló entre 2002 y 2010. La zona está bien comunicada por la Estación de Paddington, un importante enlace ferroviario y de metro de Londres con excelentes conexiones al aeropuerto de Heathrow.

Hasta mediados del s. XX, Augustin Talabot y Gustave Desplaces construyeron varios edificios industriales sobre unos suelos conocidos como Les Docks en el distrito de Joliette. Christian Pellerin y su compañía SARI compró a principios de los años 90 Les Docks, y comenzó las renovaciones para transformar el enorme complejo de antiguos almacenes en un conjunto de cinco edificios de oficinas orientados al mar, con siete plantas y una longitud total de 365 metros lineales. Con todas las renovaciones completadas, Les Docks alberga actualmente a 3.500 personas que trabajan en 220 empresas de los sectores público y privado.

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3. Los casos de Madrid y Barcelona La búsqueda de calidad es la principal motivación detrás de los traslados de oficinas en las grandes ciudades como Madrid y Barcelona, y cada vez lo irá siendo de manera más importante en otras capitales importantes como Málaga. Los inquilinos están apostando por ubicaciones céntricas, fácilmente accesibles desde cualquier punto del municipio. Aumenta asimismo la demanda de instalaciones eficientes y sostenibles, que ofrezcan además una variada oferta de servicios a los empleados. Parque de oficinas y oferta futura de Madrid Madrid cuenta con un potente parque de oficinas, de 12.475.000 m2, que está experimentando un proceso de rehabilitación en los casos de mayor obsolescencia. Del total, casi 3.500.000 se localizan en el Área Central de Negocios (CBD por sus siglas en inglés), correspondiente al centro de la ciudad, mientras en el Secundario Central (la zona dentro del primer anillo más allá del CBD) se localizan 2.477.000 m2. Les siguen el entorno de la A-1 (2.387.000 m2), A-2 (2.379.000 m2) y ya a mucha distancia A-6 (1.151.000 m2) y Periferia (545.000 m2) La mayor parte de los usuarios apuesta pues por una buena localización, al tiempo que la calidad del edificio también viene siendo un factor relevante en la toma de decisiones de alquiler o compra. En el actual periodo expansivo, Madrid presenta importantes desarrollos, la mayor parte proyectos de rehabilitación, ante el escaso suelo existente. Proyectos de oficinas en desarrollo en Madrid

En 2017, casi el 60% de la superficie que se alquiló a terceros, y más del 50% de los alquileres o compra de oficinas para uso propio tuvieron lugar fuera del anillo de la M-30 de Madrid. Es un claro cambio de tendencia como consecuencia de la escasa disponibilidad -que se está subsanando a través de la rehabilitación- de superficie de calidad en el centro de una capital como Madrid, donde el nivel de contratación saludable se sitúa en los 500.000 m2 anuales. El mercado es consciente de la obsolescencia del parque madrileño de oficinas e intenta paliarlo con el mencionado inicio de importantes proyectos de rehabilitación, y también nuevos desarrollos. Así, está previsto que en los próximos dos años y medio se incorporen al mercado 338.000 m2 de oficinas actualmente en proyecto, de los cuales tan sólo el 38% está comprometido. El reparto de esa nueva superficie, que supone el 3% del stock actual, se distribuye al 50% entre dentro de la M-30 y fuera de ella. Parque de oficinas y oferta futura de Barcelona En Barcelona, el parque de oficinas rozaba al término de 2016 los 5.650.000 m2. Al contrario que en Madrid, el CBD (Diagonal con Paseo de Gràcia) no es la zona con más metros cuadrados: 796.000 m2 frente a los 2.396.000 del Secundario Central. Les sigue la Periferia (1.248.000 m2), 22@ & North (786.000 m2) y Plaza Europa & South (433.000 m2). La apuesta por la calidad es tan importante aquí como en Madrid, si bien los criterios de ubicación difieren: si en la capital de España las rehabilitaciones acometidas en el centro están permitiendo satisfacer las demandas de calidad, la almendra central de Barcelona se caracteriza por la escasa oferta disponible bajo estas premisas, lo que ha obligado a las empresas a mirar hacia nuevas áreas de negocio. Proyectos de oficinas en desarrollo en Barcelona

338.000 m2 en desarrollo 62% disponibles - 208.000 m2

207.000 m2 en desarrollo 73% disponibles - 151.000 m2

Prealquilado Disponible

Fuente: AIRE Partners con datos de informes de CBRE

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La nota más destacada en el mercado de oficinas de Barcelona es la aceleración que está experimentando la promoción de edificios para este uso en el 22@, para satisfacer a las empresas que necesitan unas oficinas de más de 5.000 m2. Hay en marcha importantes proyectos de rehabilitación como la Torre Agbar, que junto a otros como P.E. Luxa y Parc Glories tienen prevista su entrega a finales del presente 2018. También hay otros muy avanzados, con entrega prevista para 2019.

4. El mercado de oficinas de Málaga

En la zona del 22@ hay aproximadamente 135.000 m2 de suelo finalista, cuyos principales tenedores son tanto promotoras españolas como fondos internacionales. Se trata de una privilegiada zona tecnológica y científica, cercana al Front Marítim de Barcelona, donde la presión de los inquilinos ha propiciado que los precios de las oficinas de calidad estén ya próximos a las zonas prime de Barcelona.

4.1.1. Descripción general

Un modelo para otras ciudades

El parque de oficinas de Málaga ciudad se sitúa ligeramente por debajo del millón de metros cuadrados de superficie bruta alquilable, comprendiendo tanto edificios ocupados por las diferentes administraciones públicas (unos 300.000 m2) como por entidades privadas (en torno a 610.000 m2). La tasa de desocupación total es inferior al 5% (25.000 m2).

Los casos expuestos de Madrid y Barcelona muestran en gran medida el camino para ciudades como Málaga, con vistas a posicionarse en primera línea en oferta de oficinas para las empresas de mayor relevancia. Para ser competitivos, hay que hacer una indiscutible apuesta por la calidad, enfocada a oficinas sostenibles que cuenten con certificaciones LEED, BREEAM o WELL (entre otras), centradas en el bienestar del empleado y con una oferta de servicios que busca impulsar su compromiso. Lo anterior debe estar en consonancia con una adecuada ubicación para atraer y retener al mejor talento “millennial”, interesado por localizaciones céntricas con fácil acceso a servicios y medios de transporte. En este marco, es significativo destacar la relevancia cada vez mayor que va cobrando el sector de las Tecnologías de la Información y la Comunicación (TIC) como uno de los principales motores del mercado de oficinas, debido a su alta rentabilidad y a sus elevadas tasas de empleabilidad. Si en Madrid es el tercer sector que más espacio contrata (14%), en Barcelona lidera la contratación de oficinas (21%).

4.1. Oferta

Málaga dispone del sexto parque de oficinas de España en tamaño, por detrás de Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla y Zaragoza. Es pues la primera ciudad que no es capital autonómica.

Esta oferta se concentra en su mayoría en cuatro zonas diferenciadas: 1. 2. 3. 4.

Zona Centro Histórico Zona Distrito Central Negocios (CBD) Zona Ronda (Periferia) Zona Parque Tecnológico de Andalucía (PTA) Zonificación del parque de oficinas de Málaga

Por eso, para alcanzar una posición competitiva y situarse a la vanguardia, un parque de oficinas como el malagueño, que además tiene una notable capacidad de crecimiento -900.000 m2 configuran el parque actual- debe adaptar su realidad a las necesidades de las compañías tecnológicas y lograr atraerlas, pues son las que en la práctica demandan, y lo van a hacer de manera creciente, más superficie de oficinas.

Existe actualmente una amplia oferta de edificios mixtos de oficinas y residencial, e incluso edificios residenciales utilizados en su mayoría como oficinas.

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En estos momentos, la Zona Parque Tecnológico de Andalucía es la que más superficie ocupa respecto al total, hasta un 67%. Tamaño de las zonas de oficinas

Fuente: AIRE Partners

4.1.2. Centro Histórico Representa el 13% de la oferta de oficinas de la ciudad y está compuesto por edificios construidos en su mayoría en la primera mitad del siglo XX, para un uso residencial. A lo largo de la segunda mitad del siglo fueron transformándose en edificios de oficinas o mixtos. Esta zona tradicionalmente ha sido ocupada por empresas e instituciones con alta necesidad de representatividad, imagen y apuesta por una localización en el centro, por cercanía a instituciones y organismos oficiales. Estos factores, representatividad y ubicación, han propiciado que tradicionalmente sea la zona más cara de Málaga en términos de renta.

Porcentaje que representan sobre el total

4.1.3. Distrito Central Negocios (CBD)

DISTRITO NEGOCIOS

Representa el 12% de la oferta de oficinas de la ciudad y está integrado por edificios construidos en su mayoría en la segunda mitad del siglo pasado y principios de este para un uso exclusivo de oficinas.

Total superficie

70.000 m2

Tasa de desocupación 4% Renta Máxima

15,00 euros/m2/mes

Renta Mínima

10,00 euros/m2/mes

Sin una organización dentro del ámbito, se Edificios modernos y bien dotados desarrollaron diferentes edificios en una zona Ocupacion más elevada que en el último tercio de siglo pasado fue la Zona con gran interés de los ocupantes expansión natural de Málaga. Edificios públicos y privados fueron mezclándose con un re- Fuente: AIRE Partners con datos de informes de CBRE y Savills Aguirre Newman sidencial en altura, transformando la zona en lo que puede conocerse como Centro de Negocios (CBD).

Fuente: AIRE Partners

CENTRO HISTÓRICO Total superficie

En general son de tamaño medio y pequeño (inferiores a 4.000 m2). Por su antigüedad, la estructura interna de los mismos puede llegar a limitar los aprovechamientos de espacios, lo que puede restarles competitividad frente a edificios más modernos donde las zonas comunes tienen un peso más estandarizado. La gran mayoría carece de parking.

80.000 m2

Tasa de desocupación 5% Renta Máxima

17,00 euros/m2/mes

Renta Mínima

11,00 euros/m2/mes

Edificios históricos representativos Mayores rentas Demanda constante de calidad Fuente: AIRE Partners con datos de informes de CBRE y Savills Aguirre Newman

Aquí es donde se ubican los edificios de mayor calidad desde el punto de vista constructivo, edificios más funcionales, con parking y más servicios para el inquilino, pensados para un uso exclusivo terciario. Si bien son edificios más modernos, siguen teniendo determinadas carencias fruto de los cambios de las necesidades de los ocupantes y de los requerimientos tecnológicos. Las distribuciones y los espacios son propicios para el uso de oficinas, lo que permite un mejor aprovechamiento y una mayor adecuación a las diferentes funciones de los ocupantes (despachos, salas multifuncionales, comedor, etc.). Las dotaciones de aparcamiento son suficientes, los edificios luminosos y de diseños actuales, con materiales modernos e interiores puestos al día (falso techo, suelo técnico...). En su mayoría están ocupados por empresas de servicios, despachos profesionales, entidades financieras y aseguradoras, etc., con una buena percepción sobre estos edificios. Las rentas son intermedias, ligeramente inferiores al centro histórico pero superiores a las del resto de la ciudad.

Actualmente, algunos edificios han sido reformados integralmente de forma que puedan ofrecer a los inquilinos unas instalaciones acordes a la demanda actual. No obstante, estos edificios reformados conviven con otros obsoletos, que requieren un mayor esfuerzo por parte de los propietarios para ganar peso. No obstante lo anterior, el parque está formado en su mayoría por edificios señoriales, en algunos casos con protección de elementos (patios, fachadas, escaleras, artesonados...), lo que limita ciertas actuaciones para adecuarlos a la demanda. 24

MERCADO DE OFICINAS DE MÁLAGA

4.1.4. Periferia Representa el 8% de la oferta de oficinas de la ciudad. Junto con los edificios del PTA componen el parque de oficinas construido más recientemente (la mayoría en los últimos 20 años), aunque no siempre de más calidad.

MERCADO DE OFICINAS DE MÁLAGA

4.1.5. Parque Tecnológico de Andalucía (PTA)

PERIFERIA Total superficie

50.000 m2

Tasa de desocupación 7% Renta Máxima

12,00 euros/m2/mes

Renta Mínima

7,00 euros/m2/mes

Estos edificios se encuentran ubicados en Edificios bien dotados las nuevas zonas de expansión de Málaga Desocupación baja y rentas asequibles (Teatinos, Morillas, Parque Litoral, GuadalhorMala percepción por la demanda ce), donde se combinan edificios residenciales con otros de oficinas, zonas deportivas, etc. Fuente: AIRE Partners con datos de informes de CBRE y Son las zonas con mejores comunicaciones y Savills Aguirre Newman accesibilidad, ya sea en coche, autobús público o metro, y de mejores dotaciones en general.

Representa el 67% de la oferta total de oficinas de la ciudad y lo componen edificios exclusivos de oficinas o mixtos (semi industrial-oficinas) construidos en los últimos 25 años. Representan la oferta de oficinas más atractiva para el ocupante, puesto que cubren la mayoría de sus necesidades. Esta zona tradicionalmente ha albergado empresas tecnológicas con requisitos de espacios concretos y servicios complementarios determinados, que buscaban un entorno competitivo donde encontrar sinergias con otras empresas. Si bien el PTA es un entorno de trabajo agradable, tiene tres limitaciones que penalizan esta opción: accesibilidad, aparcamiento y servicios en el interior y en el entorno inmediato. No obstante, cuenta con más de 16.000 trabajadores y sigue en crecimiento. Paradójicamente, el PTA es, junto con los edificios ubicados en la Ronda Oeste, la zona de oficinas más económica de la ciudad, contando con los edificios mejor dotados.

No obstante, no han tenido atractivo suficiente para los demandantes de oficinas por dos razones fundamentales: no hay una masa crítica de oficinas en el entorno, por lo que proyecta cierta sensación de aislamiento; y el atractivo del centro histórico y zona de negocios pesa mucho a la hora de decidir una ubicación.

Está en proceso de expansión y dispone de suelo para construir más de 150.000 m2 de oficinas, además de tener prevista otra ampliación, actualmente en tramitación.

Es la localización con menor peso dentro del mercado de oficinas de la ciudad y sus rentas son inferiores a la media, buscando conseguir un mínimo de ocupación estable que garantice un buen mantenimiento.

Los edificios son de mejor calidad para uso de oficinas y han sido diseñados por especialistas del sector, para ocupantes en su mayoría tecnológicos con unas especificaciones concretas. Con una estructura general y un diseño más propio de parque empresarial, son edificios de mayor superficie, mejor dotados y más adaptados a las actividades de los nuevos demandantes.

La arquitectura es moderna y funcional, si bien con las limitaciones propias de un producto residual y construido por grupos con poca experiencia en terciario, que en líneas generales buscaban espacios para un nicho muy concreto: abogados, procuradores y servicios vinculados a la Ciudad de la Justicia. Las calidades y especificaciones son mínimas, por debajo de los estándares de edificios de oficinas a la vanguardia. Tienen buenas dotaciones comunes, aunque el entorno carece de algunos servicios complementarios.

PTA Total superficie (*)

410.000 m2

Tasa de desocupación

2% (sólo oficinas)

Renta Máxima

11,00 euros/m2/mes

Renta Mínima

8,00 euros/m2/mes

Tipología de parque empresarial (*) Usos mixtos: oficinas (75%) e industria ligera (25%) Demanda muy segmentada por tipología de empresa (I+D+i) Fuente: AIRE Partners con datos de informes de CBRE y Savills Aguirre Newman

MERCADO DE OFICINAS DE MÁLAGA

4.2. Descripción de la demanda

4.3. Atributos de la ciudad

En Málaga, distinguiendo a las empresas según su dedicación a las actividades de industria, construcción, comercio y resto de servicios, este último segmento tiene un peso específico mayor que en la media de España o de Andalucía, hasta alcanzar el 61% del total.

4.3.1. Infraestructuras de transporte

Peso específico de las empresas según actividad España

Andalucía

Málaga

Málaga presenta una red de infraestructuras urbanas de calidad, comparables con las de ciudades de similar tamaño y potencial, destacando especialmente en infraestructuras interurbanas como aeropuerto, alta velocidad, puerto e infraestructura viaria. Estas buenas dotaciones para el transporte de personas son en buena medida responsables de los millones de personas que cada año visitan la ciudad. Varias cifras justifican esta afirmación: • • • • • • •

Aeropuerto con capacidad para 27 millones de viajeros. En 2017 tuvo un tráfico de 18,6 millones de viajeros. Incremento de un 14,8% de viajeros respecto a 2016. Más del 85% de los vuelos son internacionales. El 75% de los viajeros son extranjeros. Hasta 133 ciudades de procedencia de 28 países (2016). El 11% de los visitantes realizaron su viaje por motivos de trabajo (2016). Evolución en el tráfico de pasajeros en el aeropuerto de Málaga

Fuente: INE

En lo que se refiere al número de trabajadores, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), casi el 95% de las empresas españolas tienen menos de diez trabajadores, lo que implica que el peso específico de las micropymes es fundamental en el tejido productivo nacional, como también lo es en Andalucía y en Málaga. Concretamente, en Málaga esta cifra alcanza el 94,9%. Por lo que respecta a las filiales de empresas extranjeras en España, en los sectores de industria, comercio y otros servicios de mercado no financieros, a tenor del último informe publicado por el INE, con datos correspondientes a 2015, estas filiales se elevaron hasta 12.338 (3.009 en industria, 4.233 en comercio y 5.096 en servicios), que facturaron 488.156 millones de euros y ocuparon a 1.380.544 personas. Por país de origen de la empresa matriz, el mayor peso tanto por cifra de negocio como por número de empresas lo ocupan Francia, Estados Unidos y Alemania, seguidos de Italia y Reino Unido. Tras ellos, Emiratos Árabes, Países Bajos, Suiza, Luxemburgo y Japón.

Dentro de la economía española, estas filiales representaron el 0,6% del total de las empresas en los sectores mencionados, mientras la cifra de negocios y el empleo generado por ellas supuso el 29,1% y el 13,8% del total, respectivamente. Estas cifras proporcionan una idea clara de la importancia de las empresas extranjeras en el país y de la relevancia de contar con un mercado de oficinas a la altura de sus exigencias para conseguir atraerlas, tanto en los casos de primera implantación como en los de aquellas que aborden estrategias de expansión en el territorio nacional.

• • • •

Fuente: AENA

Los 133 destinos con conexiones nacionales e internacionales con Málaga en 2016, se distribuyeron entre España (19), Europa (110), América del Norte (2), África (1) y Oriente Medio (1). Por países, el top de conexiones lo ocuparon los siguientes, según datos de AENA: Reino Unido: 24 Alemania: 18 Francia: 14 Noruega: 7

• • • •

Polonia: 6 Italia: 6 Bélgica: 5 Suecia: 4

• • • •

Irlanda: 4 Suiza: 3 Dinamarca: 3 Holanda: 3

MERCADO DE OFICINAS DE MÁLAGA

4.3.2. Atributos objetivos

Como factores más valorados por ‘no empresas’ se encuentran:

Varios son los atributos objetivos por los que Málaga destaca como un foco de atracción de personas y empresas, entre los que sobresalen: • El capital humano que representa la Universidad de Málaga (UMA): - 2.445 profesores. - Más de 36.000 alumnos. - Más de 60 grados. - Más del 50% de las titulaciones pertenecen a los Grados de Ingeniería, Salud y Ciencias. • Rentas medias atractivas, por debajo de ciudades destino de España: Madrid, Barcelona y Valencia. • Existe una amplia oferta de edificios exclusivos de oficinas y mixtos. • Accesibilidad a una vivienda a precios razonables.

4.3.3. Fortalezas y debilidades El último Barómetro publicado por la Fundación CIEDES ofrece una serie de datos relevantes que muestran una idea clara de lo que valoran las empresas -y las ‘no empresas’- en la ciudad de Málaga:

1. 2. 3. 4. 5.

AVE. Aeropuerto. Ocio y cultura. Seguridad. Coste de vida.

En lo que respecta a las debilidades de Málaga establece también una serie de factores. Entre los factores peor valorados por las empresas destacan: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.

Coste de la energía (diésel, etc.). Coste de la electricidad. Coste del teléfono e internet. Incentivos y ayudas a la I+D+i privada. Volumen total del gasto en I+D+i. Acciones, apoyo y subvenciones. Coste del suelo industrial. Disponibilidad de suelo industrial.

Asimismo, como factores peor valorados por ‘no empresas’ se encuentran: 1. Volumen total del gasto en I+D+i. 2. Coste del suelo industrial. 3. Ferrocarril para mercancías. Por otra parte, el informe revela también una valoración general de Málaga por parte de las empresas de la ciudad, apuntándose una serie de razones para instalarse en Málaga, también ordenadas de más a menos valorada: Fuente: Fundación CIEDES. Barómetro del clima de negocio. La inversión extranjera en Málaga 2017

El mismo Barómetro determina una serie de fortalezas y debilidades de Málaga como ciudad receptora de empresas extranjeras. Como factores más valorados por las empresas se encuentran, de mayor a menor: 1. 2. 3. 4. 5.

Aeropuerto. AVE. Ocio y cultura. Seguridad. Coste de vida.

1. Localización geográfica. 2. Infraestructuras 3. Atractivo del territorio. 4. Costes laborales. 5. Tamaño del mercado local. 6. Acceso a otros mercados. 7. Cualificación de mano de obra. 8. Comunicaciones. 9. Fácil adaptación de los extranjeros. 10. Idioma y cercanía cultural. 11. Incentivos y subvenciones. 12. Marco fiscal. 13. Apoyo de las instituciones a la instalación.

MERCADO DE OFICINAS DE MÁLAGA

Entre los atractivos de Málaga destaca asimismo el hecho de que está situada a la cabeza de las ciudades españolas en cuanto a poder adquisitivo en 2017.

Del mismo modo, a continuación se comparan las debilidades entre España, Andalucía y Málaga.

ESPAÑA

Fuente: Statista 2017. Índice elaborado en relación al porcentaje de bienes y servicios que se pueden adquirir con un sueldo medio en comparación con Nueva York.

ANDALUCÍA

Coste electricidad

Otros costes energía (Diésel, etc.)

Volumen total gasto público I+D+i

Carga burocrática en el funcionamiento de la empresa

Costes electricidad

Carga burocrática en el funcionamiento de la empresa

Otros costes de energía

Coste teléfono e Internet

Otros costes de energía

Disponib. otros tipos de financiación

Incentivos y ayudas I+D+i privada

Disponib. subvenciones públicas

Volumen total gasto público I+D+i

Volumen total gasto I+D+i

Cuotas Seguridad Social trabajador Rapidez y eficacia Juzgados Mercantiles

Acciones, apoyo y subv. desarrolladas por el área de NNTT en apoyo tecnológico a las empresas

Rapidez y eficacia Juzgados Mercantiles Costes adaptación norm. medioambiental

Coste del suelo industrial

Fuente: Fundación CIEDES. Barómetro del clima de negocio. La inversión extranjera en Málaga 2017

4.3.4. Comparativas con España y Andalucía Para conocer asimismo la situación competitiva de la que parte Málaga frente al resto de Andalucía y España, se ofrece a continuación una comparativa de fortalezas entre los tres territorios.

ESPAÑA

ANDALUCÍA

Aeropuertos

Seguridad

Aeropuerto

Seguridad

Carreteras

AVE

Carreteras

Disponib. mano obra cualificada

Ocio y Cultura

AVE

Seguridad

Ocio y Cultura

Coste de vida

Disponib. mano obra cualificada

Aeropuertos

Disponib. infraestructuras y servicios de telecomunicaciones

Capacidad aprendizaje

Disponib. mano obra cualificada

MÁLAGA

Fuente: Fundación CIEDES. Barómetro del clima de negocio. La inversión extranjera en Málaga 2017

MÁLAGA

MERCADO DE OFICINAS DE MÁLAGA

Suelo urbano

URBANO CONSOLIDADO

SUND-R-R.5 MARTIRICOS

SALYT

ED-LE.13 MAYORAZGO5609

PAM-LO.S (97) TABACALERA II

CATEGORIA DE SUELO

SUNC-O-LO.17 REPSOL

6.955,24

15.650,00

2.848,00

106.280,00

5.609,00

2.833,00

m2s

6.955,24

44.387,00

10.900,00

53.140,00

4.655,00

9.500,00

EMPRESARIAL

PRODUCTIVO-4

EMPRESARIAL

ED PTE APROB.

PB y PE

m2t USO DESARROLLO AFECCIONES

HIDRAULICA

ED APROB. DEF.

DENOMINACION

URBANO EN DESARROLLO

CESAR VALLEJO

Fuente: HCP Arquitectos e Ingeniería

TERCIARIO/EMPRESARIAL

URBANO EN TRAMITACION

CARRETERAS

PERI

EMPRESARIAL

24.729,00

EMPRESARIAL

4.485,00

20.397,00

15.982,00

11.335,00

PAM-P.1 (97) JUAN GRIS

10.508,00

PRODUCTIVO

SUNC-R-P.3 EPCOS

PA-LO.7 (83) VALDICIO

228.451,00

PERI

PA-T.1 BUENAVISTA

EMPRESARIAL

EXPROPIACION ARQUEOLOGIA AMBIENTAL

URBANO NO CONSOLIDADO

9.000,00

2.390,00

CTRAS. VIA PECUARIA

SUNC-R-LO.16 GUADALJAIRE

415.899,21

A continuación se relacionan todos aquellos suelos urbanos, urbanizables en tramitación y urbanizables sin tramitación que son susceptibles de albergar en un futuro a corto, medio y largo plazo nueva oferta de oficinas en Málaga. Tras la presentación de todas estas opciones, se concretarán las zonas que a priori se pueden considerar más apropiadas para desarrollos terciarios de oficinas.

184.805,24

Fuente: AIRE Partners y HCP Arquitectos e Ingeniería

PPO

En estas superficies no están incluidas zonas edificadas y que podrían albergar o transformarse en edificios de oficinas: Edificio Correos o edificios del PEPRI Centro.

PRODUCTIVO

• Urbano: 415.899,21 m2t • Urbanizable en Tramitación: 39.003,31 m2t • Urbanizable sin Tramitación: 695.951,10 m2t

3.714,97

De acuerdo con el PGOU de 2011, hay 1.150.853,62 m2t para uso productivo o empresarial:

SUNC-R-CA.26 VALLEJO

Con la aprobación del PGOU de Málaga en 2011, se determinaron los usos de los suelos de la ciudad.

4.4.1. ¿Hacia dónde debe crecer el mercado?

TOTAL URBANO

4.4. Nueva oferta

USO

DESARROLLO

SUS-BM.1 LA CIZAÑA

TOTAL URBANIZABLE EN TRAMITACION

m2t

SUS-G.2 CALLE PASCUAL

11.077,98

PPO PPO PPO PPO PPO PPO PPO PPO PPO PPO PPO PPO PPO PPO PPO PPO PPO PE

URBANIZABLE EN TRAMITACION

m2s EMPRESARIAL EMPRESARIAL EMPRESARIAL EMPRESARIAL EMPRESARIAL PRODUCTIVO PRODUCTIVO PRODUCTIVO PRODUCTIVO EMPRESARIAL PRODUCTIVO EMPRESARIAL EMPRESARIAL EMPRESARIAL EMPRESARIAL EMPRESARIAL EMPRESARIAL COMERCIAL/TERCIARIO

SUS-G.1 SAN JULIAN

m2s

DENOMINACION 5.993,48 125.870,82 55.512,83 64.239,10 48.129,84 47.996,86 41.251,34 59.005,64 33.812,99 19.518,27 12.140,21 66.446,62 22.618,02 11.277,29 24.760,36 11.116,94 19.760,49 26.500,00

39.003,31 8.117,11 12.391,60 18.494,60

m2t

EMPRESARIAL EMPRESARIAL EMPRESARIAL

USO

CATEGORIA DE SUELO

URBANIZABLE SIN TRAMITACION

SUS-PT.2. SANTA CATALINA SUS-CA.23 EXTENSION PTA SUS-CA.6 LIRIA OESTE SUS-CA.4 MAQUEDA CENTRAL SUS-CA.19 LAS MORAS SUS-T.5 LOS ASPERONES SUS-CA.8 ROSADO OESTE SUS-CA.9 ROSADO CENTRAL SUS-CA.10 ROSADO ESTE SUS-CA.11 CASTAÑETAS SUS-T.2 ZOCUECA OESTE SUS-G.4 HUERTECILLA-TARAJAL SUS-CA.12 VEGA LA VICTORIA SUS-CH.7 LA LOMA 2 SUS-CH.6 LA LOMA 1 SUS-CH.1 CAMINO BAJO CHURRIANA SUS-CH.5 CARAMBUCO SECTOR 10 PLAN ESPECIAL DEL PUERTO 6.720,00

DENOMINACION

PPO A.I. 21/7/2014 PPO A.I. PPO A.I. BOP 25/11/2013

DESARROLLO

CARRETERAS ARQUEOLOGIA AERONAUTICA AMBIENTAL INUNDABILIDAD CARRETERAS ARQUEOLOGIA HIDRAULICA AERONAUTICA AMBIENTAL INUNDABILIDAD CARRETERAS HIDRAULICA AERONAUTICA COSTAS

AFECCIONES

Suelo Urbanizable sin Tramitación Suelo Urbanizable en Tramitación

37 36

695.951,10

Fuente: HCP Arquitectos e Ingeniería Fuente: HCP Arquitectos e Ingeniería

TOTAL URBANIZABLE SIN TRAMITACION

CATEGORIA DE SUELO

MERCADO DE OFICINAS DE MÁLAGA MERCADO DE OFICINAS DE MÁLAGA

MERCADO DE OFICINAS DE MÁLAGA

La Superficie del PGOU destinado a uso Empresarial y Productivo asciende, como antes se anunció, a 1.150.853,62 m2t.

Junto a estos sectores, en el PTA de Málaga existe actualmente suelo para construir aproximadamente 200.000 m2t de oficinas.

Haciendo un ejercicio teórico, sin ser una lista cerrada ni excluyente y a expensas del crecimiento de la ciudad y de la capacidad de atracción de empresas hacia Málaga, se considera fundamental dar respuesta a la necesidad de ubicación de diferentes tipologías de empresas, con diferentes requerimientos y en diferentes momentos de ciclo económico.

Todo lo anterior implica cerca de 500.000 m2t para un desarrollo en diferentes etapas, dados los estados urbanísticos de cada suelo, pero permitiendo ofrecer opciones diferentes a necesidades diferentes de los ocupantes.

Por ello, se entienden atractivos diferentes ámbitos con diferentes estados de gestión, planteando un horizonte temporal de largo alcance.

4.4.2. Tres áreas de actuación adicionales y el caso específico de los terrenos de REPSOL

Así, de toda la superficie destinada en el PGOU de Málaga a los usos Empresariales y Productivos, dada la tendencia de mercados más maduros, amplios y dinámicos, y teniendo en cuenta el desarrollo de la ciudad establecido en el PGOU, se plantean como zonas apropiadas para desarrollos terciarios de oficinas los siguientes sectores:

Conjuntamente con los sectores identificados se pueden plantear tres áreas de actuación que permitirían dotar a Málaga de espacios de oficinas adicionales y que transformarían su entorno inmediato y, por su alcance, la ciudad. Se incorpora también información específica sobre los terrenos de REPSOL, por su especial trascendencia.

SECTOR PAM-LO.S (97) TABACALERA II

M 2S 2.833,00

M 2T

USO

DESARROLLO

9.500,00

EMPRESARIAL

PB y PE ED APROB. DEF.

SUNC-O-LO.17 REPSOL

15.650,00

44.387,00

TERCIARIO EMPRESARIAL

SUNC-R-P.3 EPCOS

11.335,00

4.485,00

EMPRESARIAL

PERI

PAM-P.1 (97) JUAN GRIS

20.397,00

24.729,00

EMPRESARIAL

PA-LO.7 (83) VALDICIO

10.508,00

15.982,00

EMPRESARIAL

SUNC-R-LO.16 GUADALJAIRE

2.390,00

9.000,00

EMPRESARIAL

PERI

SUS-G.1 SAN JULIAN

18.494,60

EMPRESARIAL PPO A.I. BOP 25/11/2013

SUS-CA.23 EXTENSION PTA

125.870,82

EMPRESARIAL

PPO

26.500,00

COMERCIAL TERCIARIO

SECTOR 10 PLAN ESPECIAL PUERTO

6.720,00

TOTAL

1. PEPRI Centro: flexibilizando los usos y permitiendo usos exclusivos de oficinas, conviviendo con el residencial en sus diferentes modalidades. 2. Plan Especial del Puerto: respetando las actividades y objetivos de la Autoridad Portuaria, explorar posibilidades de mejores usos para el puerto y para la ciudad. 3. Feria de Málaga: 444.000 m2s con un índice de edificabilidad de 0,15 m2s/m2t recogido en el PGOU, es decir, 66.000 m2t. Si se incrementara el techo a 0,5 m2s/m2t se dispondría de más de 200.000 m2 de oficinas en una ubicación muy atractiva. 4. Terrenos de REPSOL: 44.387 m2 de edificabilidad de uso terciario en el centro de la ciudad, siendo la mayor bolsa de suelo de este uso dentro de la Ronda de Málaga. A continuación se describen estas cuatro áreas con más detalle.

278.948,42

Fuente: AIRE Partners y HCP Arquitectos e Ingeniería PB: Proyecto básico. PE: Proyecto en ejecución. ED: Estudio de detalle. PERI: Plan Especial de Reforma Interior. PPO: Plan Parcial de Ordenación.

El conjunto de estos sectores suma una superficie total de 278.948,42 m2t: • SUELO URBANO: 108.083,00 m2t (38%) • SUELO URBANIZABLE EN TRAMITACIÓN: 18.494,60 m2t (7%) • SUELO URBANIZABLE SIN TRAMITACIÓN: 152.370,82 m2t (55%) 38

MERCADO DE OFICINAS DE MÁLAGA

PEPRI Centro

REPSOL

Esta zona ofrece importantes oportunidades, como se ha dicho flexibilizando los usos, conviviendo los exclusivos de oficinas con el residencial y el hotelero en sus diferentes modalidades. En esta ubicación hay que destacar tres cuestiones muy relevantes:

A las áreas de actuación descritas se añaden también por su especial interés los terrenos de REPSOL, del que se pueden apuntar como características básicas las que siguen:

• El Soho tendría un peso específico importante, ya que representaría el tránsito entre la zona de oficinas del Puerto recogida en el Plan Especial y la Alameda, Calle Larios. • Es importante dar una solución a la necesidad de aparcamiento de una forma práctica, eficiente e imaginativa. • Habrá ciertas limitaciones en determinados edificios con algún grado de protección.

• Sector de 177.548 m2 de suelo con una parcela de uso terciario de 15.650 m2 de suelo. • Se recogen en el PGOU de Málaga 44.387 m2 de edificabilidad de servicios Terciarios y Empresariales. • Es el mayor ámbito de uso terciario en suelo Urbano dentro de la Ronda de Málaga y, por tanto, el que podría dar cabida a un desarrollo de oficinas de forma más inmediata. • Proyecto de transición entre Palacio de Congresos, Juan Gris y Puerto, Soho y Centro Histórico.

Plan Especial del Puerto Respecto al Plan Especial del Puerto conviene resaltar también una serie de cuestiones básicas: • Ámbito de 995.000 m2 de suelo. • Como ya se ha apuntado, respetando las actividades y objetivos de la Autoridad Portuaria, es importante explorar posibilidades de mejores usos para el puerto y para la ciudad. • Es vértice y encuentro entre el PEPRI CENTRO y otras zonas de expansión como REPSOL, Juan Gris y zona de periferia (Ronda de Málaga).

Feria de Málaga En relación con el área relativa a la Feria de Málaga, es necesario subrayar lo siguiente: • Ámbito, como ya se ha avanzado, de 444.000 m2s con un índice de edificabilidad bruta de 0,15 m2s/m2t recogido en el PGOU, es decir, 66.000 m2t, referido a los usos alternativos permitidos. • En el supuesto de que se incrementase el techo edificable a 0,5 m2s/m2t y se autorizase el uso empresarial, se dispondría de más de 200.000 m2 de oficinas en una ubicación realmente atractiva. • Dotación de servicios interesantes ya construidos, como el Palacio de Congresos. • Necesidades de intermodalidad con aeropuerto y centro histórico.

MERCADO DE OFICINAS DE MÁLAGA

5. Conclusiones y reflexiones finales

SLa tendencia apunta hacia la creación de más y mejores espacios que favorezcan la colaboración.

Tendencias en diseño

SHay que huir de la estandarización. Cada compañía es única. El diseño del espacio de trabajo es

La oficina debe ser un espacio integrador que permita y facilite el trabajo colaborativo, eficiente y creativo.

una de las claves que puede marcar esa diferenciación. Los propios empleados deben participar en la elección del mejor diseño.

SCada vez es menos frecuente la fachada simple por razones de protección solar, mantenimiento y aislamiento.

SLos espacios diáfanos, tanto en horizontal como en vertical, mantienen su pujanza dada su capaci-

dad para que el edificio se adapte a la evolución de las tendencias humanas, de trabajo y tecnológicas.

SActualmente está ganando más importancia el diseño de los accesos de peatones y vehículos, la

SLa oficina tiene que dar respuesta a todas las inquietudes de sus usuarios, creando un abanico de

espacios tan amplio como sea necesario y posible. Se han de crear salas y espacios de reunión únicos y diferentes entre sí, salas de proyectos, zonas de formación, salas pequeñas para reuniones de 2-3 personas, etc.

SEl espacio de oficina debe contar con salas de juegos y relax, para fomentar la creatividad e innova-

luz natural, la recreación de ambientes, el paisajismo y los criterios de sostenibilidad.

ción, zonas informales para encuentros “espontáneos” (posiblemente los momentos más productivos del día a día en el trabajo).

SPara intuir lo que ocurrirá en los edificios de oficinas en España en 20 o 30 años sólo hay que mirar

SLa oficina se ha de transformar en una herramienta que mejore la comunicación, incentive la cola-

lo que se hace ahora en EEUU. En 100 años serán construidos por robots y transportados hasta el lugar donde se vayan a montar, manteniendo criterios que ahora están ya consolidados en cuanto a flexibilidad y eficiencia. Quedará apenas un 10% de la construcción para proyectos singulares hechos a medida, con costes el doble o el triple más elevados.

SLa oficina debe contar igualmente con acceso a la luz natural como hilo conductor de los diferentes espacios, muebles ergonómicos, materiales orgánicos, color, calidad de la iluminación artificial, calidad del aire interior, zonas con presencia de vegetación natural, jardines verticales, materiales naturales, reciclados, originales en cuanto a su origen y diferenciación, casilleros personales, en definitiva, elementos que evoquen un ambiente fresco, agradable, poco cargado, ligero, divertido, innovador y diferente, que aporten una escala humana y confortable al conjunto.

boración e incremente la productividad.

SDebe contar con zona de clientes que funcione como lugar de encuentro, y crear la idea de que

cada espacio debe ser aprovechado para realizar las diferentes actividades del día a día, por ejemplo el “work café”, que siendo un espacio de cafetería, tiene vocación de zona de trabajo y de reunión.

SNo se deben olvidar los espacios de privacidad, donde hacer una llamada o realizar un trabajo que exija concentración, además de zona de casilleros y armarios en los que guardar las cosas personales.

SLos tiempos en los que el tamaño de los despachos era directamente proporcional al grado de jerarquía en las compañías ha terminado. ¿Cuanto más arriba está una persona en la jerarquía más metros cuadrados de despacho necesita? Esto se ha demostrado que no es cierto, y en la actualidad lo realmente importante en una oficina es su capital humano; a partir de ese concepto se diseñará la oficina.

SEl diseño de una oficina debe ser el reflejo de la estrategia de la compañía, su cultura, filosofía, valores, actividad, marca y empleados. ¿Se sienten los empleados identificados y les gusta hablar de ella?

STiende a desaparecer la idea de oficina tradicional, sin “corner office” para los jefes, entradas priva-

das ni elementos “personales e intransferibles”. El despacho ha dejado de ser una propiedad para ser un lugar al que te apetezca ir a trabajar, del que el personal se sienta parte y al que invitar a clientes y colaboradores.

MERCADO DE OFICINAS DE MÁLAGA

SEn general, desde el punto de vista competitivo, la ciudad de Málaga ofrece rentas atractivas para

Los mercados de Madrid y Barcelona

demandantes de espacio de oficinas de fuera del territorio.

SEl tamaño del mercado de oficinas de Madrid, supera en más del doble al de Barcelona, que ha vivido en los últimos años una disminución del parque, como resultado del cambio de uso de muchos edificios de oficinas, para un aprovechamiento turístico y residencial.

STanto en Barcelona como en Madrid, los inquilinos están apostando por ubicaciones céntricas, fácilmente accesibles desde cualquier punto de la ciudad.

SEn Madrid, el 43% de los traslados de usuarios durante 2017 fue al Centro de Negocios de la ciudad (CBD). La calidad del edificio también ha sido un factor relevante en la toma de decisiones. Así lo demuestra que el 42% de las compañías se haya mudado a edificios de Grado A en 2017, frente a un 17% que los ocupaba antes. Aún más notable ha sido el abandono de oficinas de Grado C, donde se ha pasado del 62% al 17%.

SEn Barcelona, la apuesta por la calidad del edificio se hace aún más evidente. Del total de traslados

en 2017, el 54% de las empresas han optado por ubicarse en oficinas de Grado A, cuando antes era sólo un 24%. Las empresas que optaban por oficinas de Grado C han disminuido del 26% al 10%.

SLa oferta futura de Madrid está centrada en rehabilitaciones de edificios en el CBD y Centro Ciudad (dentro de la M-30), mientras que en Barcelona, cuya almendra central se caracteriza por la escasa oferta de calidad y la baja disponibilidad, los nuevos desarrollos se están enfocando en Nuevas Áreas de Negocio, esencialmente el distrito 22@, donde se está registrando una alta absorción y la mitad de los traslados.

SSi Málaga quiere “jugar” en la liga de los grandes mercados de oficinas, debe aspirar a duplicar su

tamaño y alcanzar los 1,5-2 millones de m2 de superficie bruta alquilable, principalmente en zonas Centro Ciudad y CBD, pero con previsión de ampliación en zona de periferia.

SPara alcanzar este objetivo el PGOU tiene previstos 100.000 m de suelo urbano con posibilidad de 2

desarrollo en los próximos 2 años.

SEl resto de superficie requeriría de tramitación a medio y largo plazo. SEl PTA se mantiene como una buena alternativa para un segmento de la demanda especializada. SEl conocido como REPSOL es el único suelo urbano con posibilidad de desarrollo a corto plazo. SUna flexibilización del PEPRI, la revisión de los terrenos de La Feria y el hecho de compatibilizar usos del Puerto con usos alternativos de oficinas, ayudaría a atraer demanda a zonas más atractivas para los ocupantes.

SPara dinamizar el mercado es crítico atraer ”locomotoras” que tiren del resto de demandantes: Organismos europeos, sedes corporativas de multinacionales, plataformas a otros mercados (LatAm, África...).

SComo complemento al mercado de oficinas, es importante el desarrollo de suelo industrial que

permita la llegada de operadores logísticos y la liberalización de suelos industriales dentro de la Ronda de Málaga.

El mercado de oficinas de Málaga

SMálaga cuenta con unas condiciones muy atractivas para la implantación de empresas nacionales e internacionales: infraestructuras, ocio, calidad de vida, etc.

STiene un mercado de oficinas de tamaño medio (<1 millón de m ) comparado con otras ciudades 2

de España, y pequeño si lo comparamos con las grandes ciudades destino de oficinas de Europa.

SLa calidad del parque es media. Se mezclan edificios antiguos bien rehabilitados y edificios nuevos atractivos y bien gestionados con edificios obsoletos, mal gestionados y totalmente inadecuados para las nuevas demandas de los ocupantes.

SLos sectores productivos y empresariales pre-identificados tienen sus limitaciones: ubicación y tamaño, concentración vs. diseminación, atractivo para demanda …

MERCADO DE OFICINAS DE MÁLAGA

6. Anexo. Plan Especial Puerto, Feria y REPSOL en PGOU de Málaga. Plano completo de Málaga y posible oferta futura

PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA. MÁLAGA

MERCADO DE OFICINAS DE MÁLAGA

PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA. MÁLAGA

MERCADO DE OFICINAS DE MÁLAGA

PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA. MÁLAGA

Fuente: HCP Arquitectos e Ingeniería

Plano extraído del Plan General de Ordenación Urbanística. Plano Ordenación General. P.2.1. Calificación, Usos y Sistemas

Fuentes consultadas Para la elaboración de este informe se han consultado numerosos estudios e informes realizados por las más importantes consultoras internacionales y otros organismos especializados de prestigio, principalmente los siguientes: Savills Aguirre Newman, Knight Frank, JLL, Deskmag, RICS, World Green Building Council, ULI, Coworkingmap, CBRE, Insight Publishing, Fundación CIEDES (Barometro del clima de negocio. La inversión extranjera en Málaga 2017), Instituto Nacional de Estadística (INE), AENA, AOS Studley, European Digital City Index, European Comission, Statista, IADB Publications, Oxford Economics, CESCE, Estadísticas PYME (Ministerio de Economía, Industria y Competitividad), Instituto de Estadística y Cartografía de la Junta de Andalucía y PGOU Málaga.