La Libre Essentielle IMMO mars 2012 : n°96 by Claire Huysegoms

N° 96 SUPPLÉMENT GRATUIT SAMEDI 10 MARS 2012

IMMO Architecture Subway Architecture

Zoom Namur, rendez-vous bois

Table ronde MIPIM 2012

Dossier spécial Salon MIPIM 2012 à Cannes

Immobilier Près de 300 biens à vendre et à louer

Architecture

Subway Architecture

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Le temps des opportunités ?

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Biens ici et ailleurs

essentielle immo 96 Photo cover > Serge Anton / Ont collaboré à ce numéro : Serge Anton, Philippe Golard, Thierry Laffineur et Marie Pok / Commercialisation > Véronique Le Clercq 02 211 27 64 – vero.leclercq@rgp.be, Daphné Mertens 02 211 29 85 – daphne.mertens@rgp.be et Didier Winnepenninckx 02 211 27 46 – didier.winnepenninckx@rgp.be / Assistante commerciale > Virginie Lambert 02 211 30 36 / Conception graphique > Dominique Hambÿe 0486 83 62 96 / Pré-presse annonces > Ligne Claire immo@essentielleimmo.be / Coordination technique > Luc Deknudt luc.deknudt@saipm.com / Impression > Sodimco / Éditeur responsable > François le Hodey / Directeur des ventes publicitaires > Emmanuel Denis

04 – Portrait

Subway Architecture rue de l’Arsenal, 9 5000 Namur Infos 081 87 97 87 www.subwayarchitecture.be

Subway architecture Alors que primes et déductions fiscales octroyées aux projets de construction durable viennent de passer à la trappe, certains continuent à défendre les mérites de l’architecture bioclimatique et des matériaux plus respectueux de l’environnement. Subway Architecture avait intégré ces notions dès sa fondation.

Texte Marie Pok – Photos Serge Anton

basse énergie et plus encore Lorsque Sébastien Mouffe et Nicolas Janssens décident d’unir leurs talents, en 2006, tous deux ont déjà accompli un bout de chemin au sein de différents bureaux et se sont déjà très spontanément tournés vers la recherche d’économies d’énergie, à travers le recours à des matériaux innovants et une réflexion sur l’architecture bioclimatique : orientation, déclivité, compacité… Le premier est diplômé en architecture à Saint-Luc (Liège) en 98, le second, ingénieur-architecte, est sorti de l’UCL en 2001. Lorsqu’ils décident de mettre en commun leurs expériences respectives, ils composent un petit fascicule où les différents projets sont représentés par un réseau de lignes qui rappelle un plan de métro. Le nom était tout trouvé. Le bureau Subway s’établit à Namur.

Diversité Depuis sa fondation, Subway croule littéralement sous les projets de rénovations et d’extensions, ce qui prouve que l’on peut aussi faire de l’architecture avec une certaine ambition à petite échelle. Mais les deux jeunes architectes s’engagent aussi dans des constructions neuves, des commerces, des typologies aussi diverses qu’une maison médicale, un centre de fitness ou un atelier pour enfants, et s’offrent même occasionnellement un concours. Subway a ainsi remporté un projet de logements sociaux à Malonnes, un ensemble de neuf appartements groupés (phase ?). Un point commun ? Pas de principe

arrêté, pas de dogme mais un constant souci de réduire la consommation énergétique et de faire des choses « sympathiques », comme le souligne Sébastien Mouffe, peu enclin aux grandes théories. Il explique que lorsqu’il débute dans le métier, les menuisiers avec qui il travaille ne sont guère spécialisés dans les techniques de développement durable. Il parvient pourtant à s’entourer de professionnels compétents et s’inspire de ce qui se pratique en Allemagne depuis longtemps. « J’ai fait mes premiers projets sur le modèle des concepts de différentes entreprises spécialisées, notamment en Autriche et en Allemagne. Je me suis pris au jeu et passionné pour le bois. C’est un matériau qui permet des audaces que la construction traditionnelle n’autorise pas : des porte-à-faux, des courbes, des accrochages de bardages très divers. Le bois atteint aussi des performances thermiques de haut niveau. » Mais on ne peut plus aujourd’hui revendiquer la norme basse énergie comme un leitmotiv. Cette notion est devenue une exigence, un minimum requis complètement intégré dans la plupart des programmes, et non plus le signe distinctif ou la revendication politique d’un bureau. « Si aujourd’hui les ossatures bois se sont standardisées, ce n’est pas une mauvaise chose car cela incite les candidats à la construction à aller trouver des bureaux pour leur créativité architecturale et non plus pour la seule raison qu’ils sont étiquetés construction bois ».

Avec le recul, le bureau reconnaît que le bois entre dans une période délicate puisque se révèlent aujourd’hui toutes les faiblesses que l’inexpérience des premières constructions basse énergie et passives n’a pas permis d’éviter : la surchauffe, bien plus difficile à maîtriser que la déperdition de chaleur, le manque d’un système de ventilation (mécanique ou naturel) performant et bien entretenu, l’absence de programmes de températures distincts dans les différentes pièces, le rendement parfois décevant des technologies solaires, le vieillissement de certains matériaux isolants. Des maladies de jeunesse que Subway pense avoir évitées en soumettant aux entreprises des cahiers des charges très précis. Mais aujourd’hui, les techniques étant plus maîtrisées, l’attention se porte davantage sur la qualité architecturale des projets. Ainsi, la couleur s’invite souvent dans les projets du bureau namurois. Ces accents chromatiques lui permettent d’intégrer par la même occasion des matériaux variés en extérieur comme à l’intérieur. De nombreux exemples colorent ainsi leur portfolio. Exit la morosité, les boîtes et les bardages ajourés horizontaux : l’avenir est à la personnalisation. Installés dans un ancien séminaire, Sébastien Mouffe et Nicolas Janssens se sont entourés de créatifs issus de milieux divers (musique, graphisme, cinéma) ce qui ouvre leurs horizons, délie les langues sur les sujets les plus divers et leur offre un regard distancié sur l’ensemble de leurs travaux.

06 – Architecture

Les propriétaires se sont approprié l’espace par quelques touches de couleurs. La dalle en verre fait profiter le rez-de-chaussée de la lumière du lumineux palier. La façade nord-est est complètement fermée, à l’exception d'une ouverture verticale au niveau de l’escalier. Cuisine Ikea et sol en béton lissé. L’étage supérieur, en léger ressaut, protège le rez-de-chaussée des rayons du soleil d’été. La maison se compose d’une assise en maçonnerie traditionnelle et un étage en ossature bois.

Mixte La nature du terrain imposait un socle en maçonnerie traditionnelle. Ce bloc s’élève directement sur la dalle et supporte un étage construit, lui, en ossature bois, coiffant d’une certaine légèreté une assise plutôt massive. Cette construction mixte s’habille d’un bardage ajouré de lattes horizontales en cèdre qui emballe toute la partie supérieure. Côté jardin, profitant d’une exposition au Sud-Est, la maison s’ouvre généreusement à la lumière du jour, tout en s’en protégeant grâce à la volumétrie même de la maison. En effet, l’étage en bois est en léger ressaut par rapport à la façade. La partie saillante offre une protection naturelle contre les rayons du soleil d’été. Une grande partie de la longueur de cette boîte en ossature bois a été « creusée » de façon à pourvoir les trois chambres d’enfants et le bureau d’un balcon protégé. Les surchauffes sont ainsi évitées sans recours à d’autres artifices. Les façades de cette partie de l’habitation sont couvertes de panneaux Trespa noirs. L’espace des

Construire en zone inondable est un défi auquel l’architecture doit aujourd’hui se confronter de façon consciente et responsable. Cette maison a été construite sur un terrain où le risque d’inondation, certes faible, a jeté les bases d’une création architecturale réfléchie et travaillée.

parents, comprenant chambre et salle de bain, jouit d’une baie horizontale panoramique, partiellement protégée par le bardage extérieur dont l’ajourage partiel préserve l’intimité tout en invitant la lumière extérieure. L’angle sud-est de la maison a été creusé et théâtralise ainsi son entrée principale. La façade nord-ouest est entièrement fermée, à l’exception d’une ouverture verticale, ajourée sur la partie supérieure et illuminant l’escalier.

S’approprier l’espace L’ intérieur témoigne d’une grande rationalisation de l’espace. Un bloc central allongé sépare le hall d’entrée du séjour. Il abrite les différentes fonctions : vestiaire, W.C., cuisine. Les espaces de

séjour se distribuent autour de ce bloc : espace multi media, salon, salle-à-manger, cuisine. Le sol de ces pièces à vivre est en béton lissé. Sur les recommandations des architectes, les propriétaires ont ponctué l’espace de touches de couleur vive et se sont ainsi approprié l’espace en optant pour un fuchsia qui tranche sur le gris anthracite dominant. Pour monter à l’étage, on emprunte un escalier dont les marches sont légèrement détachées des murs latéraux, un décrochement souligné par un éclairage de LEDs. A l’étage, la qualité des pièces tient à leur orientation et à leur contact avec l’extérieur. Si le rez-de-chaussée est chauffé par un chauffage par sol, l’étage a reçu une isolation suffisante de laine de bois (23 cm) et se passe de tout apport de chaleur supplémentaire.

08 – Architecture

Un nouveau volume en bois est venu coiffer le garage. Bardage en cèdre, faces intérieures en panneaux Trespa. L’escalier pénètre dans le volume en bois et jouit des jeux graphiques du bardage ajouré. Une nouvelle cuisine avec îlot central et plans de travail en pierre reconstituée de type Caesar Stone en Corian®. Sol recouvert de résine époxy.

Une boîte

qui change tout Les extensions réalisées par Subway sont nombreuses. Celle-ci se caractérise par la mise en place d’un bardage qui s’applique aussi à la toiture en pente. A cette maison trois façades s’était déjà ajoutée la construction d’un garage. Les briques de couleurs différentes n’offraient aucune homogénéité. Subway a donc pris le parti d’uniformiser l’ensemble en enveloppant l’extension et sa toiture dans un bardage de bandes de cèdre. Cette boîte sculptée vient se poser sur la toiture plate du garage et abrite le salon qui prolonge la cuisine. Son toit, également recouvert de bardage, prolonge la pente de la toiture principale. Son volume en porte-à-faux offre un espace terrasse couvert. Un grand châssis en aluminium laqué noir sépare ce balcon du salon.

L’intérieur de ses faces est habillé de panneaux Trespa noirs. Le volume contient également une mezzanine qui dote la chambre des parents d’une partie bureau. Dans la foulée, la cuisine a été rénovée. Elle se compose d’un îlot central avec plan de cuisson, Tepan Yaki et coin à déjeuner, et un plan contenant l’évier et le lave-vaisselle. Les plans de travail sont en pierre reconstituée de type Caesar Stone en Corian®. L’ancien carrelage a été recouvert d’une résine époxy. Par cette extension modeste mais où chaque geste est justifié, la maison accède à une nouvelle vie.

10 – Architecture

L’orientation des cadres des fenêtres en cuivre permet de préserver la confidentialité des cabinets. Bardage en cèdre.

Bois & cuivre A Charleroi, un centre médical a été agrandi par une nouvelle aile tout en bois. Dans la foulée, les châssis de la maison abritant le centre ont été remplacés et sa façade de brique repeinte en gris. Les abords en brique ont été peints en noir, créant un nouveau repère architectural dans le quartier.

Cette extension avait été pré-fabriquée en atelier, ou plutôt en salon ! En effet, les éléments avaient été fabriqués et pré-montés dans un espace dédié du salon Bois et Habitat en 2008. Ce nouveau volume a permis de doter le centre médical de deux nouveaux cabinets, d’une réception, d’une salle d’attente, d’un local pour les infirmiers et de sanitaires. L’ancienne maison est connectée à cette extension par un passage couvert d’une verrière qui offre un puits de lumière. De l’extérieur ce sont surtout les cadres des fenêtres en cuivre qui interpellent le regard. Tout en créant un rythme, ils permettent d’isoler chaque fenêtre du voisinage.

Une façade repeinte et une aile en bois ont donné un nouveau visage à ce centre médical.

La nouvelle entité a été construite en ossature bois avec un bardage extérieur de planches larges (moins onéreux à mettre en place) en cèdre rouge et des panneaux de Fermacel pour le travail intérieur. Bien que décroché du corps principal, ce volume devait cependant se greffer sur le système de chauffage existant. Grâce à son isolation, il ne

constitue pas un besoin en consommation énergétique important. Le bloc intérieur contenant la réception se démarque par sa couleur verte très marquée. Devenue une véritable référence dans le réseau des clients de Subway, l’intégration de couleur vive dynamise les espaces et les qualifie à moindres frais.

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12 – Zoom

Salon Bois & Habitat 2012 du 23 au 26 mars 2012 à Namur Expo, av. Sergent Vrithoff, 2 5000 Namur. Vendredi (journée professionnelle, 18 €), de 10 à 21h; w-e et lundi (tous publics, adulte : 7 € avec bon de réduction téléchargeable), de 10 à 19h. Infos : 081 32 19 22 et www.bois-habitat.be

Namur rendez-vous bois Fin mars, le salon annuel Bois & Habitat investit patio, hall et palais de Namur Expo à Salzinnes. Sur 12 000 m2, quelque 210 exposants y proposeront toutes les déclinaisons de la filière bois : (sous-)systèmes constructifs, rénovations, déco et ameublements comme produits traitants, innovations et matériaux les plus divers. Par Philippe Golard

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14 – Zoom

PRÊTS À L’EMPLOI Allégeant les fondations, le système constructif innovant à caissons ouverts (T) ou fermés (H) de la coopérative finnoise Metsäliitto est constitué de placages d’épicéa, nervures et panneaux en lamibois Kerto-Ripa. Un tel outil permet de réaliser toitures faible pente et planchers intermédiaires de belles portées : 20 ou 12 m, sans appui. Sa préfabrication en grandes dimensions garantit une pose rapide (1 000 m2/jour). L’usine peut intégrer isolations phoniques et acoustiques, et parement feu stabilisé à 60 min. Empreinte carbone inférieure aux charpentes béton et métal. Infos palais 1 stand 301 – www.finnforest.fr

SOUDURES SUPERFLUES En recouvrement, raccords et finitions, le Suisse Ampack revient cette année avec un lé de recouvrement sous-toiture innovant, résistant à la déchirure, étanche air-eau et perméable à la vapeur. Soudé par automate à l’air chaud, il peut surtout l’être désormais par soudage sans fil, au solvant. Procédé rapide, plus simple, moins coûteux en pose. Les deux faces du matériau Ampatop Seal sont recouvertes de non-tissé et polyuréthane thermoplastique (TPU). En grandes toitures, la firme propose l’exécution Jumbo (600/1 120 m2 par rouleau). Infos palais 1 stand 629 – www.ampack.ch et www.ampatop-seal.biz

AU PRIX DU TRADITIONNEL Puutalokymppi et un trio d’usines finlandaises proposent des maisons passives à des prix comparables à ceux du bâti traditionnel. Pour ce faire, ils ont raccourci la préfabrication de grands éléments de leurs enveloppes pour maisons et fermettes (PEFC à croissance très lente et à très bonne résistance), adapté l’étanchéité à l’air en bannissant bandes autocollantes et moussage complémentaire, intégré aussi portes et fenêtres directement. Infos palais 1 stand 1830 – www.ackymppi.com

VENTILATION YO-YO Côté ventilation mécanique contrôlée, PSO a surtout travaillé, depuis ses hauteurs liégeoises, à plus de silence, d’hygiène et de simplicité. Fabriqués en polyéthylène et traités contre l’électricité statique, les néo-flexibles pour VMC autorisent les auto-constructeurs à comprimer la main-d’œuvre. Aisément encastrables sous plafonds, murs et chapes, ces tubes annelés et gainages suppriment coudes et raccords (4 diamètres, de 50 à 90 mm). L’emboîtement aux accessoires et distributeur s’opère par clipsage. Des joints souples assurent l’étanchéité. Ces articulations pour installations VMC se combinent avec puits canadien et module de chauffage par biomasse. Infos palais 1 stand 234 – www.pso.be

ISOLANT, 3 EN 1 Depuis le pays de Herve, Delhez Systèmes importe désormais l’isolant Icynene LDC50 du Canada : projetée à 60°C, cette mousse à base d’huiles végétales prend cent fois son volume en 6’’. Recyclable et exempt de composés organiques volatils et d’aldéhydes, l’isolant joue le 3 en 1 (isolations thermique et acoustique, étanchéité à l’air). Pour toitures, ossatures bois mais aussi métalliques, plafonds en béton et vides ventilés (caves). Garanti à vie par le fabriquant. Infos palais 1 stand 628 – www.icynene.be

C’est votre jour de chance !

le photovoltaïque

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16 – Zoom

NOUVELLE ESSENCE Depuis janvier, Architecture du Bois et ses 37 franchises commercialisent une nouvelle essence : le kebony. Représentant exclusif Belgique, DomiWood présentera l’avant-première à Namur : le bois – du pin US radiata ou insigne, exempt de nœuds et en provenance de forêts certifiées (FSC et PEFC). Imprégné sous haute pression, entre autres, de sucre de canne mêlé à un liquide à base d’alcool furfurylique, il est ensuite chauffé pour être densifié et stabilisé (polymérisation). Infos palais 2 stand 312 – www.architecturedubois.fr

MOINS VORACE Pour économiser l’énergie, Wilo sort un double modèle résidentiel régulé, à écran LED, purge automatique et rotor noyé. Véhiculant le chaud dans toute la maison et à compteur propre, les pompes petit débit Wilo-Stratos et Yanos Pico à conso bridée (3W, classe A) devancent les normes 2013-15 de l’UE et épargneraient 141 €/an au budget électricité. Pour les sanitaires domestiques, la firme propose aussi ses récupérateurs d’eau de pluie. Economie en eau potable : jusqu’à 71 l/pers/jour. Infos www.wilo.be

DÉCHETS, MON ŒIL… Recycler bouchons de liège et fonds de bougie (au jardin !) issus des parcs à conteneurs et paroisses, l’idée n’est pas neuve. Mais désormais l’opérateur d’économie sociale De Vlaspit (Scherpenheuvel) atteint un palier respectable : en 2011, la firme a récupéré 72 des 480 t/an jetées en Belgique. Avec un volume apparent composé à 95% d’air, ce liège réduit en granulés gagne, comme isolant naturel, les toitures, murs, sols et plafonds. Infos www.devlaspit.be & www.lepetitliege.be

BON FEU EN… CUISINE Travaillant surtout avec du matériel scandinave et d’outre-Moerdijk, Dutry & cie présente une gamme de poêles bois/pellets qui s’additionne… à la cuisinière. Grâce au système breveté Jet Fire – thermostat capillaire réglant l’amenée d’air préchauffé et combustion écologique sous émail et céramique –, les Lohberger LCP 50 et 75 brûlent indifféremment bois (3 bûches/h) ou pellets ajoutés pour cuisiner. 18 coloris et variantes diverses : plaque cuisson acier ou vitrocéramique, avec ou sans four, combiné ou non avec cuisinière électrique. Infos palais 1 stand 911 – www.dutry.com et démo sur http://www.dutry.be/video/video_lohberger_vitaya.html

Retrouvez chaque mois nos pages « zoom » PROCHAINE THÉMATIQUE > PISCINES – JARDINS – VÉRANDAS INFOS vero.leclercq@rgp.be 02 211 27 64 / daphne.mertens@rgp.be 02 211 29 85 / didier.winnepenninckx@rgp.be 02 211 27 46

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18 – Design

Pierre Favresse, lampe Tidelight

Pierre Favresse, horologe Jean, Super-ette

Texte Marie Pok

Pierre Favresse : la jeunesse aux commandes Deux rendez-vous auront suffi à convaincre le président d’Habitat et l’actionnaire principal du groupe Cafom de faire de lui le nouveau directeur artistique de l’enseigne Habitat (hors RoyaumeUni). Jeune encore (il est né en 79), Pierre Favresse s’est construit une personnalité artistique solide. Formé à l’école Boulle d’abord, puis à l’Ecole Nationale Supérieure des Arts Décoratifs de Paris, il a ensuite été le bras droit de Mathieu Lehanneur, autre étoile filante de la scène française. Depuis plus d’un an, il s’était lancé à son compte, et l’on avait vu déjà quelques produits signés Pierre Favresse exposés et édités (notamment par la marque belge Objekten). L’année 2012 sera une année de consécration car plusieurs projets du créateur feront leur entrée en magasin sous les labels Ligne Roset, Super-ette et La Chance. Après un passage par la Belgique, ce natif de SaintNazaire s’est finalement posé à Paris, nouveau siège d’Habitat Europe, où il gère une équipe de 6 designers et médite une vision globale pour cette marque mythique, fondée en 1964 par Terence Conran. Malgré sa longue et forte tradition, la marque avait connu une importante désaffection de la part de sa clientèle. C’est à Pierre que revient la mission de regagner le cœur des adeptes de la première heure ou de conquérir celui d’un public nouveau, qu’il estime éduqué et sensibilisé à la qualité de son environnement par la presse et le web. Entretien. Quelle est la nouvelle stratégie que vous avez mise en place avec la haute direction du groupe Habitat-Cafom ? Il serait insensé de vouloir bouleverser toutes les collections en place. Soyons clair : il y a 4500 références au

d’Habitat Infos www.habitat.be – www.pierrefavresse.com

catalogue, nous n’allons pas tout redessiner. Habitat a une longue tradition et j’entends la respecter. En revanche, j’ai le devoir de renouveler son image en commençant par un retour aux basiques, à la simplicité. Si l’on veut un jour réintroduire de l’émotion dans les collections, il faut d’abord passer par une épure. Je veux débarrasser Habitat du côté trop « tendance » (qui a viré à la tendance dépassée, NDLR). Quel sera votre rôle au sein de la nouvelle organisation, dorénavant basée à Paris ? Je suis chargé de développer une vision globale de la marque, et de diriger l’équipe de design interne, en dialogue avec les autres services. Concrètement, quels sont les moyens mis à votre disposition ? Il faut d’abord comprendre le fonctionnement d’Habitat. Il existe trois façons de faire entrer des objets dans les collections : les concevoir en interne, les faire « designer » à l’extérieur ou les sélectionner. Pour cette dernière catégorie, le groupe dispose d’un team d’acheteurs et de consultants. J’ai recruté une équipe de six designers, tous âgés de moins de 32 ans, ayant chacun une spécialisation (le graphisme, le packaging, le design industriel, textile ou mobilier) mais faisant aussi preuve de flexibilité et de polyvalence. Un team qui va amener une certaine fraîcheur aux nouveaux produits.

Allez-vous réitérer la collection VIP mise en place par Tom Dixon ? Pas de la même façon. Je comprends parfaitement l’objectif poursuivi par Tom Dixon lorsqu’il invite Carla Bruni à imaginer un hamac ou aux Daft Punk de signer une table basse. Mais je ne pense pas que cela soit encore pertinent aujourd’hui. Par contre, je serais personnellement plus intéressé par l’expertise d’un chef qui nous indique où l’on pourrait ajouter plus de qualité dans les objets qui entourent la table et les fourneaux. Vous avez été lauréat du concours Révélateurs de Talents CINNA en 2008 et reçu le New Designer Award 2012 décerné par le Elle Déco britannique, tandis que plusieurs de vos projets sont exposés ou sont en passe de sortir. Cette nomination n’arrive-telle pas un peu tôt dans votre carrière et vous laissera-t-elle le temps de continuer votre cheminement personnel ? Je pense que cette opportunité arrive à un bon moment dans la mesure où j’étais indépendant et n’étais pas encore à la tête d’un grand bureau où j’aurais été responsable du sort de plusieurs employés. Ma situation était encore flexible. Je continuerai à créer des choses plus personnelles, je n’ai pas de contrat d’exclusivité, mais je crois que cette production risque d’être mise entre parenthèse ces deux premières années. Le défi est énorme. Et passionnant.

Récemment repris par le Groupe Cafom, acteur européen de la distribution traditionnelle et du e-commerce d’équipement de la maison, Habitat prend une nouvelle direction, s’appuyant sur la vision d’un jeune designer prometteur, Pierre Favresse.

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20 – Avant/Après

Avant

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Park Residence Ce projet de reconversion d’une ancienne clinique en immeuble résidentiel (127 appartements) s’appuiera sur deux axes : – Une remise en valeur de ses abords par la création d’un large espace vert autour de l’immeuble; – Une conception énergétique performante comprenant : – une valeur K de 35 et un E de 75 ; – un chauffage centralisé avec cogénération; – une production d’eau chaude sanitaire complétée par panneaux solaires; – une ventilation assurée par des terminaux individuels double flux avec récupération de chaleur; – une récupération de l’eau de pluie réutilisée via un réseau alimentant les chasses d’eaux et les communs.

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Bruxelles - Sablon : Cette maison (1675) a été rénovée par l’architecte Mario Serra di Migni en 1995. Un puits de lumière apporte une ambiance lumineuse d’un étage à l’autre. Elle offre un studio s’ouvrant vers la terrasse et le jardin, salon avec fo, sàm, cuisine et une gde chambre avec sdb. Ascenseur, placards intégrés et spacieux sous-sol. W-00QMDA - 770.000€ - Sablon 02 256 07 77

CPEB : D43 kg CO2/m2/an

Bruxelles - Dansaert : Rénové en 2005, ce RDC commercial de ± 125 m² offre du caractère, un style épuré et une gde visibilité. Il offre : hauteur sous plafond, dble vitrine, mur en briques et puits de lumière orienté vers le sous-sol décoratif et exploitable. 3.800 €/mois - Pas de porte : 70.000€. Toute activité commerciale ou libérale est admise sauf Horeca. W-00SLZT - Sablon 02 256 07 77

Uccle - Observatoire : Ravissante villa tot. rénovée en 2009 sur terr. ± 7,5 ares et de ± 473 m² hab. Au rez, salon, sàm, family room, cuis. sup. équ. Gar. 1 voit et 2 empl. ext. Au 1er étage, suite parentale (bureau, terrasse et sdb), 3 ch., 1 sdb et 1 sdd. Au 2e étage : grenier isolé de ± 100 m². Caves, buanderie, chaufferie et cave à vin. 1.495.000 € - W-00SHV2 - Fort Jaco 02 256 07 17

CPEB : En attente

Uccle - Vivier d’Oie : Ravissante maison 3 façades (1920) de ± 330 m², rénovée en 2005 et située sur un terrain S-O de 5,60 ares. Au rez, salon avec fo et bow window, sàm, cuisine américaine sup. équ. et second salon avec belle cheminée. Au 1er étage : 2 ch., une sdb et une sdd. Au 2e étage, 3 ch. et une sdd. Caves, buanderie et garage une voiture. 750.000 € - W-00S7W3 - Fort Jaco 02 256 07 17

CPEB : En attente

Rhode-St-Genèse : Charmante villa de ± 370 m² datant des années ‘30 située sur un terrain de ± 9,90 ares. Au rez-de-chaussée : hall, vestiaire, bureau, sàm avec fo, grand salon, cuisine séparée super équipée. Au 1er étage : 4 chambres, 2 sdb et atelier. Grand grenier aménageable. Au sous-sol, buanderie, garage et débarras. 750.000 € - W-00S8D7 - Fort Jaco 02 256 07 17

Sablon . Rue des Sablons, 19 . 1000 Bruxelles . Tél. : +32 (0)2 256 07 77 . Sablon@engelvoelkers.com Fort Jaco . Chaussée de Waterloo 1354 . 1180 Bruxelles . Tél. +32(0)2 256 07 17 . FortJaco@engelvoelkers.com

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CPEB : En attente

Bruxelles : Magniﬁquement situé en face de la Forêt de Soignes, ce très lumineux appartement ± 142 m² entouré de terrasses de ± 69 m² offre un cadre reposant et un excellent état d’entretien. Il se compose de : 2 grandes pièces de réception, 1 cuisine super équipée, 2 ch., 2 sdb, 1 cave et 1 emplacement de parking. 650.000 €- W-00RUTB - Bois de la Cambre 02 373 60 00

CPEB : B18 kg CO2/m2/an

Bruxelles : Situé à deux pas du “Jardin du Roi”, cet appartement de ± 200 m² en parfait état et de grande qualité sis dans un immeuble prestigieux offre une très belle vue. Il se compose de belles pièces de réceptions de ± 81 m², 3 ch., 3 sdb, 1 cuisine super équipée et 1 emplacement de parking. Chauffage individuel. 1.050.000 € - W-00R39D - Bois de la Cambre 02 373 60 00

CPEB : En attente

CPEB : E 52 kg CO2/m2/an

Ixelles : Idéalement située et à prox. immédiate des transports en commun, cette charmante maison de ± 311 m² vous offre un espace idéal pour recevoir une famille. Sur 3 étages elle se compose de pièces de réceptions, 5 ch., 4 sdb et 1 cuisine équipée. Jardin de ± 56 m² et 2 terrasses de ± 16m². Poss. de pkg aux alentours. 785.000 € - W-00NUY6 - Bois de la Cambre 02 373 60 00

Ixelles - Place Brugmann : Bel appartement lumineux de ± 110 m² situé dans un immeuble classique de 1951. Il comprend de grandes réceptions avec une belle rotonde et un parquet en chevrons, 2 chambres, 1 salle de bains, 1 cuisine avec balcon, 1 chambre de bonne au rez-de-chaussée et 1 cave. 375.000 € - W-00RKDV - Place Brugmann 02 340 19 40

CPEB : En attente

CPEB : F 62 kg CO2/m2/an

Uccle - Messidor : Joli appartement de ± 75 m² complètement remis à neuf en 2011. Il comprend un salon lumineux avec un feu ouvert, une cuisine neuve hyper équipée, 1 chambre avec placards intégrés, une salle de douche de qualité et deux terrasses de 7 m² chacune. Première occupation depuis sa rénovation. 210.000 € - W-00PW8Q - Place Brugmann 02 340 19 40

Uccle - Coghen : Maison de 1927 de ± 210 m² à remettre au goût du jour. Elle se compose de trois pièces en enﬁlade, d’une cuisine donnant accès vers le jardin de ± 216 m² et vers une cour intérieure, de 6 chambres, de 2 salles d’eau, d’un bureau, d’une buanderie, de plusieurs caves et d’un grand garage. 690.000 € - W-00CXC6 - Place Brugmann 02 340 19 40

A ce jour, 21 agences immobilières en Belgique et une au Luxembourg Anvers . Bruxelles . Gand . Hasselt . Knokke . Malines . Lasne . Latem-St-Martin . Liège . Spa . Eupen . Waterloo . Wavre Tél. central : 02 290 44 00 . www.engelvoelkers.be

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CPEB : En attente

Woluwe-St-Pierre - Square Léopold : Au 7e et dernier étage superbe penthouse de ± 200 m² agrémenté d’une grande terrasse de ± 45 m² avec belle vue sur le palais Stocklet. Hall d’entrée, vaste living ± 63 m², gde cuisine hyper équipée, ofﬁce, hall de nuit, 2 ch. + bureau (13-17-13 m²), sdb, sdd, garage et cave. 840.000 € - W-00LNYI Square Montgomery 02 403 28 86

CPEB : E56 kg CO2/m2/an

Woluwe-St-Pierre - St-Michel : Maison “Art Déco” extrêmement lumineuse construite en 1929 et bénéﬁciant de ± 280 m² habitables. Hall d’entrée, belles réceptions, 4 chambres, 1 sdb, 2 sdd et 1 dressing. Petit jardin exposé plein sud, garage une voiture, emplacement et cave. Nombreux éléments décoratifs d’époque. 890.0000 € - W-00RGB2 - Square Montgomery 02 403 28 86

CPEB : En attente

CPEB : D57 kg CO2/m2

Etterbeek - Merode : Sur la prestigieuse Avenue de Tervuren, au 3e étage d’un immeuble classique de de 1960, bel appartement de ± 190 m². Hall d’entrée, grand living très lumineux de ± 41 m², salle à manger attenante ou bur. ou ch. sup. (± 22 m²), grande cuisine équipée avec coin à déjeuner, 2-3 ch., sdb, sdd, garage et cave. 560.000 € - W-00KO20 - Square Montgomery 02 403 28 86

CPEB : 322 kWh/m² Code : 953.437

Wezembeek - Oppem : Située dans un clos, belle maison de ± 200 m² sur un terrain de ± 7 ares. Elle offre, au rez-de chaussée, de lumineuses réceptions, un bureau et une cuisine super équipée. A l’étage : 3 chambres (poss. 4), 1 sdb et 1 sdd. Grenier, caves de ± 100 m² et garage. Jardin et terrasse plein sud. 655.000 € - W-00K7WM - Place Dumon 02 256 07 27

Woluwe-St-Pierre : A proximité de la Place Dumon, belle maison de maître datant de 1913 et offrant ± 400 m² habitables. Elle se compose de belles réceptions, cuisine semi-équipée, 5 chambres et 2 salles de bains. Caves et grenier aménageable. Emplacement de parking et très beau jardin exposé sud-ouest. 1.095.000 € - W-00DSPN - Place Dumon 02 256 07 27

CPEB : 496 kWh/m² Code : 982.437

Wezembeek - Oppem : Villa de conception originale offrant ± 185 m² habitables de plain pied. Elle se compose de magniﬁques réceptions de ± 80 m², une cuisine super équipée, 3 chambres, 1 dressing, 1 salle de bains et 1 salle de douche. Très beau terrain de ± 15 ares. Garage 1 voiture et caves. 595.000 € - W-00NY9B - Place Dumon 02 256 07 27

Si l’on ne vit qu’une fois, laissez-nous vous montrez où !

Chaumont-Gistoux : Splendide propriété sur ± 35 ares bien orientée. La maison est scindée en 2 entités indép. Vaste salon avec fo, sàm, cuisine hyp. équ. bureau, 6 ch., 1 sdb et 2 sdd. 2e entité actuellement chambres d’hôtes avec bel espace bien-être (sauna infrarouge et jacuzzi), 2 ch., mezzanine, 1 sdb et 1 sdd. Beau jardin, agréable terrasse et 2 garages. 1.395.000 € - W-00SHP4

Limal : Propriété d’exception sur ± 2 ha composés de prairies et d’un terrain à bâtir. Cette magniﬁque villa offre une cuisine hyp. équ., une sàm et un gd salon avec fo. Gdes pièces de réception et piscine intérieure. Chambre des maîtres, dressing et sdb, 6 autres chambres dont une avec sdb et dressing, ainsi que 3 sdb. Beau jardin avec piscine, dbl garage et caves. 2.600.000 € - W-00RLC6

Bierges : Certainement une des plus charmantes maisons du Domaine d’Angoussart ! Très lumineuse maison donnant sur un ravissant jardin bien arboré, vaste cuisine et bureau indépendant. Belle chambre des maîtres avec fo, dressing et salle de bains, ainsi que 3 autres chambres et seconde salle de bains. Le coup de cœur ! 799.950 € - W-00CIMI

Wavre : Magniﬁque propriété de ± 521 m² sur un terrain de ± 70 ares, composée d’un salon très cosy avec feu ouvert et mezzanine, jolie salle à manger, cuisine équipée avec coin à déjeuner, 5 chambres et 3 salles de bains. Bâtiment annexe composé de 3 bureaux et remise. Très belle maison parfaitement orientée. 995.000 € - W-00OIZF

Maleves - Ste-Marie : Dans un très bon quartier résidentiel, villa située au calme et à 5 minutes de la E411, construite en 1979 et en excellent état. L’habitation de + de 220 m² possède 4 ch., une sdb, un salon en L avec fo, une cuisine et un garage. Le jardin de ± 17 ares offre une jolie vue sur les champs voisins. Ce bien est à découvrir pour son excellente situation. 385.000 € - W-00S7BG

Chaumont-Gistoux : Jolie villa de style sur un terrain de ± 66 ares. Salon avec feu ouvert et magniﬁque vue sur le jardin, sàm, cuisine à équiper et bureau avec fo. A l’étage, 4 chambres avec placards ainsi qu’une gde sdb et grenier de rangement. Studio avec entrée sép. pouvant convenir pour une profession libérale ou une ﬁlle au pair. 745.000 € - W-00ROY6

Wavre . Rue du Pont du Christ, 15 . 1300 Wavre Tél. : +32 (0)10 475 000 . Wavre@engelvoelkers.com . www.engelvoelkers.be

AUDERGHEM : Longeant la Promenade Verte Situation d’exception pour cette villa lovée dans un parc arboré et clos de 18 ares. Très belles réceptions, 7 chambres, 3 salles d’eau, spacieux sous-sols. Quelques travaux de rajeunissement sont à prévoir. Magie et charme pour ce domaine. Possibilité d’acquérir 7 ares suppl. à bâtir. Ref. 6674

ETTERBEEK Derrière le Collège Saint-Michel, superbe maison 3 faç. d’une superficie de 345 m² habitables. Belle luminosité et finitions de qualité. Elégantes réceptions avec parquet et fo, cuisine entièrement équipée, 6 chambres, salle de bains, salle de douche, grenier aménagé, caves et garage 2 voitures. Terrasse et jardin. Localisation exceptionnelle. Ref. 6840

WOLUWE-ST-PIERRE Superbement situé dans un quartier résidentiel en face du centre sportif, magnifique appartement récent de 154 m² avec 12 m² de terrasse sud-ouest offrant de très belles finitions, une vue dégagée sur un îlot de verdure. Belles réceptions (54 m²), grande cuisine super équipée, buanderie, 3 chambres, sdb, sdd, cave et garage. Vente sous régime TVA. Ref. 6913

AUDERGHEM Quartier de Val Duchesse, agréable maison de charme 3 faç. de 1923 sur un beau terrain de 6 a 41. Belles réceptions avec parquet et plafonds d’époque, grande véranda donnant sur le jardin et petite arrière-maison. 4 ch. dont une en mezzanine. Possibilité d’une 5ème ch. 2 salles de bains. Caves et garage. Travaux à prévoir pour lui redonner tout son charme. Ref. 6895

WOLUWE-SAINT-LAMBERT Dans un clos, à prox. immédiate de l’Ecole Européenne, cette maison en excellent état profite d’un beau jardin et d’une terrasse plein sud. D’une superficie de ± 300 m², cette maison offre des réceptions donnant sur le jardin, une vaste cuisine hyper équipée et coin à déjeuner, bureau, 5 chambres, sdb + 2 sdd, buanderie et garage. PEB: D+ CO2/m²/an: 33. Ref. 6918

UNE SÉLECTION PARMI 20 PROJETS DE CONSTRUCTIONS NEUVES, COMMERCIALISÉS PAR VICTOIRE

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WOLUWE-SAINT-PIERRE : «Perlino»

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Constructions neuves : T 02 777 15 10 promotion@victoire.be

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Face au centre sportif, la résidence Perlino propose un penthouse spacieux de 3 ch + terrasse de 75 m² sur, vue sur la nature et 5 appts de 2 ch. Prestations de grande qualité. Parking dans l’immeuble. www.victoire.be/perlino

WOLUWE-SAINT-PIERRE : «Olieslagers»

Découvrez le projet Olieslagers composé de 53 appartements 2 et 3 chambres prolongés par des terrasses ou jardins privatifs. Les grandes baies vitrées baignent les intérieurs de lumière. Les finitions de qualité vous assureront confort et bien-être au quotidien. www.victoire.be/olieslagers-apart

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WOLUWE-SAINT-LAMBERT : «Résidence Cézanne»

Ce projet d’une architecture contemporaine et de très belle qualité, dispose encore de 33 appartements de 1 à 4 chambres, jouissant chacun d’une terrasse ou d’un jardin privatif. Proximité et qualité sont les valeurs de votre future résidence. www.victoire.be/cezanne/

WOLUWE-SAINT-LAMBERT Dans un petit immeuble de 2007, à proximité immédiate du Shopping, appartement lumineux, d’une superficie de 147 m² et 15 m² de terrasses jouissant de belles finitions, de réceptions de ± 42 m², cuisine hyper équipée et coin à déjeuner suivie d’une buanderie, 3 ch, salle de bain + salle de douche. Cave et 2 garages fermés. PEB: C+ CO2/m²/an : 21. Ref. 6916

BIERGES : A 15’ de Bruxelles Domaine d’Angoussart, belle propriété s/ 89 ares jouissant de grandes pelouses plein sud, d’un bois, d’une conciergerie 2 ch. intégrée à la maison. Somptueuses réceptions de 100m², spacieuse cuisine avec office, 5 ch avec salles d’eau. Garage 3 voitures, caves. Possibilité d’y exercer une profession libérale. Demeure de prestige. Ref. 6787

WOLUWE-SAINT-LAMBERT A côté du square Léopold II, ravissante maison des années ‘30 en bon état et aménagée avec beaucoup de goût. Agréable jardin de plain-pied orienté sud-ouest, des réceptions avec cheminée et bibliothèque, très beaux parquets, cuisine familiale super équipée, 5 grandes chambres, 3 sdb, buanderie, salle de jeux, 2 garages en location face à l’immeuble. Ref. 6917

IXELLES Prox. pl. Brugmann, vaste maison de Maître jouissant d’une sup. façade en brique et pierre de France. Développant une superficie de 600 m², cette maison se prête aux agencements les plus divers. Au rez, bel espace idéal pour prof. lib. et aux étages élégantes réceptions, cuis et de nombreuses chambres. Terrasse et beau jardin privatif. Gar. en location à prox. immédiate. Ref. 6786

Toujours soucieux d’innover, Victoire vous propose de scanner le QR code avec votre smartphone pour obtenir plus d’informations sur le bien qui vous intéresse.

WOLUWE-SAINT-PIERRE Quartier Sainte-Alix, cette maison d’une superficie de 180 m² habitables, rénovée en 2007 avec de très beaux matériaux, vous offre de belles réceptions, très grande cuisine super-équipée avec coin à déjeuner, 4 chambres, salle de bains, grenier aménageable, terrasse et joli jardin sud-est sans vis-à-vis. Maison «coup de coeur»! Ref. 6914

LA PASSION DU RESIDENTIEL Victoire vous aide à tirer le meilleur parti de votre patrimoine. Faites appel à notre expertise d’agence immobilière. Vente : T 02 772 15 30 info@victoire.be

WOLUWE-SAINT-LAMBERT A proximité immédiate des communications, au milieu d’un jardin de 5 ares 85, maison lumineuse des années 60 en bon état. Belles réceptions, cuisine super équipée. 5 chambres. 2 sdb et sdd. Salle de jeux en sous-sol. Garage. Très beau potentiel ! Ref. 6912

Location : T 02 771 12 40 rent@victoire.be

IXELLES Sur une belle place proche du Châtelain, cet appartement traversant de 184 m², avec terr. de 15m², offre des pièces spacieuses, lumineuses et une vue sup. et arborée. Réceptions de 51m² avec fo, longées par la terr, cuis attenante, 3 ch donnant à l’arrière et 2 sdb. 2 emplac. de parking et 2 caves. A rénover. PEB E+ CO² 66. Ref. 6908

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TERVUEREN A proximité du parc de Tervueren et du Musée d’Afrique, de la British School et du tram 44, dans une rue calme sans issue, villa sur 6 ares 64 comprenant de belles réceptions avec fo, grande cuisine super-équipée, buanderie, 4 chambres, salle de bains, 2 salles de douches, cave et garage. Ref. 6907

LASNE

RHODE-ST-GENESE

Superbe propriété de charme du début du 20°siècle de style Anglo-normand dans un parc de 80 ares avec magnifique piscine +pool house. Entièrement rénovée en profondeur par décoratrice de grand renom, surface habitable de l’ordre ± 650 m2, grande terrasse ± 100 m2. Très belles réceptions, superbe cuisine, 5 ch, 5 sdb., car port pour 8 voit. + garage.

Dans très beau domaine de 1 ha 60 aux arbres centenaires, spectaculaire villa conçue par l’architecte André Jacqmain jouissant d’un terrain privatif de 32 ares. La surface de ± 900 m2 est répartie entre des réceptions s’ouvrant sur des terrasses magnifiques, une grande cuisine hyper équipée, 5 chambres, 4 salles de bains. Piscine intérieure. Garage 3 voitures.

UCCLE

Observatoire

IXELLES Molière-Place Brugmann

Très belle demeure de caractère et de charme de 1930 sise dans un beau jardin ± 16 ares privatif dans un cadre protégé. Elégantes réceptions au décor raffiné. Grande terrasse. Très grande cuisine équipée, 6 chambres à coucher, 3 salles de bains. Garage. Piscine intérieure.

Vaste maison de maître ± 500 m2, superbe jardin paysagé et romantique, (± 4 ares) poss. prof. libérale, entrée cochère, bureau. Vastes réceptions, 6 chambres, 4 sdb. (Eventuellement 2 apparts séparés). Garage en location.

UCCLE

RHODE-ST-GENÈSE

En retrait de l’avenue jolie villa classique française 1970 bâtie sur un terrain de ± 25 a 90. ± 380 m2, surface construite ± 500 m2. Grandes réceptions, cuisine équipée, grand bureau, 4 chambres, dressing, salle de bain, salle de douche. Garage 2 voitures.

Dans situation calme vaste villa classique entièrement rénovée, beau jardin plein sud (± 15 a 75) surface construite ± 550 m2. Belles réceptions, cuisine super équipée, 5 chambres, 2 salles de bain, salle de douche, Garage 4 voitures.

Quartier Montjoie

Dans un des quartiers les plus recherchés pour toutes ces facilités, maison classique façade 10 m 40, magnifique jardin plein sud sans vis-à-vis ( ± 7 a 10), surface ± 450 m². Belles réceptions, poss profession libérale, cuisine équipée, 7/8 chambres, 4 sdb. Garage.

Les biens proposés sur cette page ont été sélectionnés pour leur diversité parmi de nombreux autres que nous pouvons vous proposer, même si vous en trouvez de beaucoup plus nombreux sur notre site Internet, ainsi que sur les différents moteurs de recherches, n’hésitez pas à nous appeler, par discrétion d’autres propriétés, villas et apparts ne peuvent être publiés à la demande de leurs propriétaires.

Tél.: 02 672 71 11 - Fax: 02 672 67 17 - www.immo-lelion.be

UCCLE - FLORIDE

PETITE ESPINETTE

Propriété exceptionnelle avec demeure des années 20 sur ± 1 ha 36. Poss intéressantes de mise en valuer par division. surface habitable du bâtiment principale de ± 800 m² . Très grande réception, nombreuses ch, 2ème bâtiment garage 2/3 voit. Petites dépendances, logement indép. et gdes serres. Ces bâtiments nécessitent des rénovations.

Grande villa sise sur un magnifique terrain privatif de ± 30 a sud sud ouest, avec un permis de bâtir pour un programme de très belle envergure d’une surface de ± 500 m2. La villa dans sa distribution actuelle présente de grands atouts tels qu’une piscine intérieure et donc il est possible de se limiter à une rénovation classique.

IXELLES

1.600.000 €

Châtelain/Louise

UCCLE

Observatoire

Goulet Louise

Superbe maison de caractère, façade 7 m, (600 m2) entièrement rénovée en grande profondeur. Belles réceptions, cuisine super équipée, 5 ch (dont 2 avec gde terr.), 5 sdb. Garage 2 voitures. Ravissant jardin/terr. sud.

Dans petite résidence de grande classe dans cadre de verdure, agréable appartement au 2ème ét, ± 163 m2 + terrasse 15 m2, belle réception, parquet, cuis éq, 3 chambres, 2 salles de bains. garage 2 voitures. PEB D.

Ce hall particulièrement typé des années 30 mène à un bel appartement de caractère ± 160 m², partiellement rénové, élégant salon, 3 chambres, cuisine super équipée, salle de bains. cave.

WOL.ST-PIERRE

IXELLES

WOLUWE-ST-PIERRE

Val Duchesse

En retrait de l’av. de Tervueren, face au étangs Mellaerts avec une sup. vue dégagée, beau penthouse ds petite résid. classique 1993, 4ème ét. ± 220 m2 + terr. Jolie réception, cuis éq, 3 ch + bur + 2 sdb, sdd. Garage 2 v. en file.

Châtelain

Loft penthouse de ± 300 m², en int. d’îlot, calme absolu et doté de splend. terr. Réceptions aux lignes pures et aux très amples volumes rares, luminosité, très belle master suite + 2ème ch avec sdb, prestations de gde qual. esthétique. 2 gar. et 2 pkgs.

Dans bel environnement boisé ravissante propriété classique dans magnifique parc de ± 50 ares, piscine. ± 350 m2. (Poss. d’extension).Belles réceptions, 4 ch, 2 sdb + gd studio. Garage 3 voitures.

Nous recherchons très spécifiquement et avec un caractère d’urgence quelques maisons et hôtels de maître ds le quartier Molière, les Etangs d’Ixelles, ainsi que ds l’axe des institutions européennes, des villas à Uccle, Woluwé ainsi que ds les autres communes résidentielles du sud de Bruxelles. Enfin des propriétés de charme et de caractère à la lisière sud de Bruxelles et plus particulièrement ds le Brabant Wallon.

Avenue Delleur, 8 - 1170 Bruxelles

Aymeric Stévenart 0475/39.24.50 L-J Coomans de Brachène 0476/43.26.81

CONDROZ sur ± 11 ha

Château XVIIIème CONDROZ sur ± 1 ha 90

Prestigieux Château de plaisance ceint de douve édifié au XVIIIème siècle ds la Vallée de la Meuse. Implanté ds parc paysagé de 11 ha en partie muré, cette vaste demeure composée d’un corps de logis et de 2 ailes. Multitude de pièces de réception ou de ch sur plus de 2500 m² bâtis. Des dépend, un manège couvert construit au XIXème, des boxes et des pâtures complètent l’ensemble. A deux pas des gds centres urbain. Nombreuses affectations poss.+32 (0) 476/432.681

CONDROZ - HAVELANGE

Tel.: 02/733.14.63

Au coeur d’un joli village condruzien, ravissante propriété de caractère sise sur un terrain privatif de ± 1 ha 90 composée d’une zone de parc, un verger et de pâtures. Bordée par un ruisseau et jouissant d’un étang naturel, cette propriété offre une double habiatation composée de 6 chambres, 2 livings avec feux ouverts, 2 sàm, 2 cuisines, 2 bureaux, 2 salles de bains, caves, buanderie, garage, vaste grenier aménageable, dépendances,etc... Important potentiel d’aménagement. +32 (0) 475/39.24.50

Manoir XIXème FALAËN – MAREDSOUS Ancienne école XIXème

Elégant manoir édifié vers 1800 au sein d’un joli parc de 86 a. Très bien préservé par les propriétaires successifs, le corps de logis dévoile dans chacune de ses pièces de belles proportions, de beaux décors ainsi que de nobles matériaux. Du salon, au gd hall, à sa cage d’escalier, à sa bibliothèque ou encore à ses 9 ch, tout y a conservé cette atmosphère d’antan. Importante grange convertie en piscine (double bassin) et dépendances aménagées (grands espaces). +32 (0) 476/432.681

Charme

Propr. de 1750

Au sein d’un petit hameau condruzien et d’une belle campagne, réside cette ancienne école en pierre du pays. Loin de toutes nuisances, cette bâtisse de caractère offre d’agréables et lumineuses pièces de vie (± 375 m² hab). Dotée d’un jardin de curé, d’une annexe et d’une piscine à réaménager, elle permettrait de multiples affectations (résid. secondaire, principale, gîte,...). Joli cachet d’ensemble tant pour le site que pour le bâtiment. Faire offre à partir de 380.000€. +32 (0) 476/432.681

Caractère info@renaissanceproperties.be

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Prestige Fax : 02/733.88.63

Propriétés de charme en Belgique et Immobilier Bruxellois

ROCHEFORT sur ± 7 ha

Propr. de caractère

Dans un cadre idyllique où calme et sérénité sont maîtres à bord, découvrez, au bout d’une longue drève privative, cette imposante demeure familiale sise sur un terrain de ± 7ha composé d’une zone de parc, de bois et de pâture. Proche des grands axes, cette propriété ravira les amateurs de nature et d’espace. Vaste hall d’entrée, Living avec FO (± 85m²), petit salon, bureau, cuisine équipée, 7 ch, 3 sdb, 5 gar, appart. indép., hangar, piscine,... +32 (0) 475/39.24.50

A 5’ DE WATERLOO sur 55 a Villa de caractère

MONS sur ± 20 a

Hôtel de Maître 1750

En plein cœur historique de la ville de Mons et à deux pas de la Collégiale SteWaudru, découvrez ce splend. Hôtel de Maître de ± 700 m² hab. offrant une largeur de faç. ± 25 m ainsi qu’un ravissant jardin muré, orienté plein sud et sans vis-à-vis. Ce bâtiment, anciennement Siège de la société électrabel, se compose de vastes réceptions (± 225 m²) et présente un important potentiel d’aménagement. Idéal pour habit. privée, prof. lib. ou bur. +32 (0) 475/39.24.50

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Dans un environnement calme et en bordure d’une zone agricole, belle et lumineuse villa de caractère avec dépendances sise sur ± 55 a. Le corps de logis se compose d’un agréable hall d’entrée, living avec feu à K7, cuisine équipée, vaste bureau, 4 chambres dont une avec dressing, 2 salles de bains, salle de jeux, buanderie, cave,... Un pavillon de jardin (appart. indép), deux garages avec remises et un jardin joliment paysagé complètent l’ensemble. +32 (0) 475/39.24.50

B RU X E L L E S

WAV R E

4/ Condroz Namurois : Château / Manoir, min 5 ha, possibilité équestre, aucune nuisance. Budget ± 1.500.000 € 4/ Montgomery : Pour un couple scandinave, Maison de Maître avec jardin bien orienté, un garage est un plus, min 250 m². Budget ± 1.200.000 €

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MIPIM 2012

Dossier réalisé par la Régie Générale de Publicité - Mars 2012

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MIPIM 2012 RETOUR A LA RAISON

Bâtiment de l’Agence Européenne pour la Sécurité Alimentaire Parme - Italie. Architecte : Art & Build. Photo : Serge Brison

MIPIM 2012 Cannes du 6 > 9 mars 2012 SOMMAIRE Retour à la raison . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 Investissements stables ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 Obligation de réussite . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 Bruxelles, autorégulation vs vacance locative . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12 Immobilier en mutation . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15 Mipim Awards : 3 nominés belges . . . . . . . . . 16 Responsabilité citoyenne, responsabilité financière . . . . . . . . . . . . . . . . . 19 Table ronde : Le Temps des opportunités . . . . . . . . . . . . . . . 26 350 Professionnels de l’immobilier . . . . . . . . 30 Légende cover : La Tour Warsaw Spire (Varsovie – Pologne). Actuellement en cours de construction, cette tour de bureaux d’une hauteur de 220 m a remporté le Eurobuild Award en Pologne. Maître de l’Ouvrage : Ghelamco Poland Architecte : Jaspers-Eyers (Architecte du Projet : Gilles Bollens)

n se plaçant sous le thème des ‘opportunités mondiales’, l’édition 2012 du MIPIM (Marché International des Professionnels de l’Immobilier), se concentre principalement sur la tension qui existe désormais entre les développeurs immobiliers et le monde de la finance soucieux de limiter ses risques. En effet, selon les prévisions annuelles du secteur publiées par PwC et Urban Land Institute (ULI), dans le rapport Emerging Trends in Real Estate® Europe 2012 : « La crise économique crée de l’incertitude sur le marché immobilier européen et pose la question du financement des investissements. En effet, les perspectives d’un redressement en 2012 dépendent de deux facteurs : L’impact des récentes mesures réglementaires (Bâle 3, Solvabilité 2 et AIFM) sur la propension des banques à proposer des prêts commerciaux ; La santé du système financier face aux problèmes de dette souveraine et le risque d’une libération massive d’actifs par les banques auprès des investisseurs. En conséquence le choix des marchés privilégiés dépendra davantage de leur potentiel de sécurité que de leur potentiel de croissance. »

■ AVANTAGE AUX ‘FONDS PROPRES’ Dans leurs commentaires, les auteurs de l’étude précisent encore : L’instabilité économique affecte les prêteurs et les investisseurs. L’incertitude quant au niveau d’exposition des banques à un défaut de paiement de la dette souveraine, conjuguée à une incertitude réglementaire, tend à paralyser les marchés financiers inquiétés par une possible récession économique ; Le financement immobilier sera probablement l’une des principales victimes des mesures bancaires prises en réponse aux pressions règlementaires et macroéconomiques; la réduction du niveau d’endettement ne libérera pas de capital pour les nouveaux prêts immobiliers; la dette sera envisagée à plus court terme et son cout augmentera. La nécessité de trouver des solutions de financement alternatives deviendra indispensable ; La dette constituera le thème principal de 2012. Seuls 6 % des banquiers estiment que la disponibilité des dettes financières d’emprunt sera la même qu’en 2011, contre 42 % qui estiment qu’elle sera légèrement inférieure, et 52 % qu’elle sera bien plus faible qu’en 2011. Par contre, cette situation est aussi une source d’opportunités à deux niveaux : • pour les investisseurs pouvant tirer parti des opportunités du désengagement des banques ; • pour les investisseurs en fonds propres, moins dépendant de la dette ; A cet égard, les prévisions des investisseurs institutionnels (ils agissent en fonds propres) sont

plus optimistes que celles des banquiers : 75 % d’entre eux estiment en effet que la disponibilité de fonds propres sera plus élevée en 2012 qu’en 2011. Si la recherche de ‘sécurité’ n’est pas nouvelle face aux incertitudes du marché, elle semble particulièrement forte pour 2012 et devrait favoriser les investissements dans les pays nordiques et en Allemagne davantage qu’en France (même si Paris, Marseille et Lyon demeurent de bons compromis entre liquidité, volatilité et risques) ou qu’au Royaume-Uni (pénalisé par la forte dépendance de Londres au secteur des services financiers). Enfin, les investisseurs pourraient aussi se tourner vers des zones moins liquides mais à forte croissance comme la Turquie ou la Pologne.

■ TOP CINQ Selon cette approche, les cinq premiers marchés du classement sont : Istanbul : La capitale turque est en tête du classement en matière de promotions et d’investissement immobiliers. Une popularité principalement due à ses perspectives de croissance économique et démographique ; Munich : la ville affiche l’un des taux de chômage les plus faibles en Allemagne ; Varsovie : les investisseurs anticipent l’importance croissante de la ville en tant que centre financier de l’Europe de l’Est, favorisant le secteur des bureaux de la ville. Berlin : la capitale allemande présente le marché le plus attractif d’Europe en matière d’investissement résidentiel. Son atout, comme pour Munich, est sa stabilité dans l’environnement économique actuel. Stockholm : la ville est considérée comme l’un des marchés les plus solides d’Europe, en raison d’un financement public fort et d’une solide économie basée sur les exportations.

■ BELGIQUE : LOGISTIQUE ET RETAIL DEVANT LES BUREAUX Dans sa dernière analyse des différents marchés belges de l’immobilier d’entreprise, Jones Lang LaSalle met en évidence les éléments positifs/ négatifs qui conditionneront l’évolution des principaux secteurs en 2012. Parmi ceux-ci on citera : L’important volume d’activités dans le secteur «Industrial & Logistic» (en croissance de 8% entre 2010 et 2011); La bonne tenue du secteur «Retail» en termes de valeur et en termes d’activités (volume et nombre de transaction respectivement en hausse de 21 et 7% entre 2010 et 2011) ; La contraction du marché de bureaux qui entraine une baisse significative de l’offre et une stabilisation du taux de vacance locative. A Bruxelles

Dossier réalisé par la Régie Générale de Publicité Editeur responsable : Emmanuel Denis - Directeur Adjoint des Ventes Publicitaires : Henry Visart - Commercialisation : Véronique Le Clercq, Daphné Mertens et Didier Winnepenninckx Rédaction : Thierry Laffineur - Mise en page : Ligne Claire s.a. 02 374 99 99 - Imprimerie : Sodimco - RGP s.a. : Rue des Francs, 79 à 1040 Bruxelles - www.rgp.be — 3 —

Bâtiment Lavoisier. Nominé aux Mipim Awards. Architecte : Assar. MO : SDRB. Photo : Marc Detiffe

Logistique et semi-industriel : le bon effet de la centralisation

Prespectives 2012 : Avec un taux de vacance dans les espaces logistiques estimé à moins de 2% et une pénurie de développements logistiques spéculatifs dans les années à venir, le marché ne peut répondre immédiatement à des demandes de grandes surfaces. S’il existe bien des terrains disponibles pour le développement, les conditions économiques actuelles encouragent les développements « clé en main » plutôt que ceux à risque. En ce

Take-up (m2)

Prime Rents

Logistics

783.000

757.000

Semi-industrial

685.000

745.000

603.000

Total

938.000

1.528.000

1.360.000

Trend ‘12

(€/m2/yr)

Trend ‘12

2011 Dec

2010

« «

5-year average

Source : Jones Lang LaSalle

Commentaires

qui concerne le marché semi-industriel, le niveau d’activité en 2012 sera en grande partie dépendant de la demande des PME pour les acquisitions de biens.

Retail : les anglo-américaines dynamisent le marché

High Street

Total

240.000

Take-up (m2/transactions) 5-year 2011 Dec average 74.000 80.000 312 35.000 51.000 123 181.000 124.000 151 290.000

Prime Rents 2

Trend ‘12

(€/m /yr)

Trend ‘12

1.800 (Rue Neuve) 1.600 (Woluwe SC) 175 (Rue de Stalle)

Retail Wareh.

2012 devrait connaître un dynamisme comparable à 2011 avec une attractivité toujours grande du marché belge dans le contexte européen actuel (indicateurs économiques globalement positifs).

Shopping Centre

87.000 333 28.000 121 125.000 95

Perspectives 2012

2010

L’arrivée et l’expansion des marques anglo-américaines telles que Abercrombie & Fitch, Hollister, Disney Store, Primark, River Island et Forever 21 ont dynamisé le paysage belge du retail ; tous les nouveaux arrivants importants tentent, avec beaucoup d’efforts et à grands frais, de s’établir dans les meilleures localisations. Cette croissance est principalement liée à l’augmentation du nombre de transactions dans le secteur du Retail Warehousing où la disponibilité d’espace est importante grâce à la perspective de construction de nouveaux projets. A contrario, le manque de disponibilité combiné à des niveaux élevés de pas de porte et de loyers pour les surfaces AAA ont modéré l’activité dans le secteur des High Streets (rues commerçantes) et maintenu le nombre de transactions des Shopping Centres. Les loyers haut de gamme des High Street et Shopping Centres sont restés globalement stables sur base annuelle à un niveau de 1.800 €/m2/an pour la rue Neuve à Bruxelles et le Meir à Anvers et 1.600 €/m2/an pour les Shoppings Centres de Woluwe et Wijnegem. Pression à la hausse sur les pas de portes.

Les bons résultats de ce segment sont principalement liés à la centralisation d’activités, l’optimisation des infrastructures logistiques et dans une plus faible mesure, à une expansion d’activités. Les loyers haut de gamme pour les surfaces logistiques sont restés stables tout au long de l’année 2011 à 50€ par m2 par an. Quant au semiindustriel , la prise en occupation totale (fin 2011) s’élève à un peu moins de 750.000 m2, soit une augmentation de 8% par rapport à 2010 et de 25% par rapport à la moyenne sur cinq ans de 603.000 m2. La moitié des prises en occupation a été réalisée par des acquisitions pour usage propre pour des PME dont beaucoup semblent disposer d’une trésorerie solide. Ces acquisitions sont en outre encouragées par l’avantage que représente le coût annuel de financement de l’achat d’un bâtiment neuf par rapport au coût

Commentaires

■ CHIFFRES 2011 ET TENDANCES 2012

d’un loyer annuel. Le triangle « Bruxelles – Anvers – Gand » reste la région la plus attractive, enregistrant 76% des transactions.

(environ 75% du marché national), la prise en occupation en 2011 enregistre un niveau historiquement bas (300.000m2 par rapport à une moyenne de 510,000 m2 au cours de ces cinq dernières années). Le secteur le plus touché par cette baisse d’activité est celui des Entreprises. Seule la prise en occupation par les institutions européennes a augmenté en 2011. On enregistre également une diminution de la prise en occupation au niveau des villes régionales.

256.000 Source : Jones Lang LaSalle

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■ CBRE BELGIUM

Nicolas Orts, 44 ans, CEO CBRE S.A., licencié en sciences économiques ICHEC, Master Boulder University et Executive Education programme Harvard, a travaillé chez Blaton et DTZ. Gaétan Clermont, 40 ans, CEO de CBRE S.A. et administrateur de CBRE Europe Moyen Orient Afrique, ingénieur de gestion Solvay Business School et Executive Education programme Harvard, a travaillé chez Accenture, à la Banque Indosuez (M&A) et DTZ.

CBRE Belgique, repris dans une situation critique en 1999 par Nicolas Orts et Gaétan Clermont, est aujourd’hui leader du marché belge sur base d’un chiffre d’affaires de 35 millions € en 2011 et dispose de 135 collaborateurs actifs dans la maison mère et ses filiales, CBRE Retail, CBRE Valuation, CBRE Luxembourg, CBRE Suisse, CBRE Facility Management et Sogesmaint-CBRE. CBRE S.A. dispose de bureaux à Anvers, Bruxelles, Luxembourg et en Suisse. CBRE S.A. est adossé au groupe CBRE Inc. coté en bourse à New York générant un chiffre d’affaires de 5.9 milliards USD en 2011.

■ L’AVANTAGE DE L’EFFET DE TAILLE Par sa position de leader mondial de conseil en immobilier d’entreprise (deux fois la taille de son premier concurrent), CBRE occupe une place privilégiée dans un monde immobilier désormais totalement internationalisé. Comme le précise Nicolas Orts : « Cette position, son effet de taille et une présence dans toutes les grandes métropoles internationales permet à CBRE de capter rapidement les tendances du marché. Cet avantage concurrentiel assure au groupe d’offrir des conseils spécialisés relatifs à l’immobilier détenu ou occupé par les grandes entreprises (Pfizer, Citibank, BMW, L’Oréal, Nokia, American Express, HP, General Motors, Shell, Exxon Mobile, NYSE-Euronext, IBM,…) et investisseurs belges et internationaux (Cofinimmo, Befimmo, Allianz, Bank of Ireland, Commerzbank, UBS,…) que sont ses clients».

■ PLATE-FORME MULTISERVICE Pour Gaétan Clermont (CEO CBRE S.A.) : « En Belgique, où ce leadership est également confirmé, notre approche repose sur deux axes. D’une part, nous agissons dans tous les secteurs : bureaux, commerces, logistique, hôtels, maisons de repos, et grands programmes résidentiels et, d’autre part, nous disposons des compétences permettant un ‘conseil à 360°’ auprès de tous les acteurs (promoteurs, investisseurs, entreprises, retailers, organismes publics,…). Cette double maîtrise, qui symbolise le principe du ‘One Stop Shopping’, constitue la plus-value apportée au client. »

Solvay: Lors de la vente de son site historique (2 ha de terrain comprenant 5 immeubles d’une superficie totale d’environ 40.000 m2) à Ixelles, Solvay a été séduit par la qualité du projet d’Allfin/CFE (acquéreur) et notamment par le souci d’intégration des éléments correspondant aux valeurs de l’entreprise : mixité, durabilité et intégration du projet dans le tissu urbain.

■ CORPORATE SOLUTIONS Le département de conseil en stratégie immobilière (‘Corporate Services’) est leader au niveau international et compte, parmi ses clients, tant des entreprises que des organismes publics avec qui elle entretient une relation long terme. Nous conseillons et mettons en œuvre les solutions les mieux adaptées pour optimaliser les performances de nos clients telles que réduction des coûts d’occupation, choix de localisation, renégociation de bail, optimalisation de l’espace de travail et sale & lease back. Nous attachons également une grande importance à notre empreinte carbone et celle de nos clients.

■ CONSEIL AUX DEVELOPPEURS ET INVESTISSEURS

BSB s’installera prochainement dans l’imposant immeuble de 7.000 m2 du Boulevard Baudouin 1er (Louvain-La- Neuve) pour une durée de 11 ans.

CBRE conseille tant les développeurs que les investisseurs. Nous avons accès au plus grand réseau d’investisseurs internationaux et disposons actuellement en portefeuille de plus de 40 missions de vente pour la Belgique pour plus d’1 milliard d’euros. Notre équipe de consultants a, non seulement une expérience professionnelle en immobilier, mais également un background en architecture, en fiscalité, au niveau légal et financier. »

■ EVOLUTION DE MARCHE L’incertitude parmi les corporates et les propriétaires a grandi en même temps que les inquiétudes quant à la zone euro et l’impact potentiel des mesures d’austérité mises en place. Elle a résulté en des marchés immobiliers de plus en plus polarisés. Alors que la plupart des sociétés ont mis leurs décisions immobilières en « stand by » et que la demande des investisseurs se concentre sur les meilleures localisations, de nombreuses opportunités font surface. De bons produits immobiliers sont mis en vente à des prix raisonnables et les sociétés sont en mesure d’obtenir des loyers très favorables dans le marché actuel. C’est pourquoi nous nous attendons à ce que les acteurs dans le secteur immobilier tirent avantage de ces opportunités dans les mois à venir.

Cargill: Ayant connu une croissance exponentielle depuis son installation dans le Mechelen Office Park (de 3.000 à près de 10.000m2), Cargill a profité de la fin de son bail pour reconsidérer son immobilier tant au niveau de l’environnement de travail que de la localisation. Après une analyse détaillée et une négociation en parallèle des différentes options, Cargill a finalement décidé de renouveler son contrat sur leur site actuel et de procéder à une réorganisation interne afin de rentabiliser au mieux son espace de bureau.

Avenue Lloyd George 7 1000 Brussels - Belgium T:+32 2 643 33 33 / F:+32 2 643 33 44 HYPERLINK «http://www.cbre.be» www.cbre.be

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La pénurie de projets de Shopping Centres à l’horizon 2012/2013 amplifiera un peu plus la pression sur les localisations Prime déjà marqués par une forte demande liée à un manque d’espace vacant. Toutefois, avec l’affaiblissement d’indicateurs conjoncturels tels que la confiance des consommateurs à travers l’Europe ou la pression sur le chiffre d’affaire des retailers, une interrogation demeure : En 2012 le secteur du retail en Belgique sera-t-il soutenu par l’indexation des salaires comme ce fut le cas de manière inattendue en 2008 ?

Bureaux (Bruxelles) : période de convalescence

13,0

469,000 300,000e

Taux de disponibilité 11.2% (%)

12 Month Outlook

CBD

7.3

6.8

Hors CBD

18.2

18.8

Centre culturel ‘Het Perron’ Ypres (Belgique) - Architecte : BURO II & ARCHI+I et BURO Interior – Photo : Klaas Verdru

281,000

111,000

Perspectives 2012 :

310

300

« «

218

222

171

177

11.1%

Take-up Total (m2)

2011e

« «

Stock million m2

2010

Bruxelles

Livraison (m2) Prime Rent (€/m2/yr) Top Quartile Rent (€/m2/yr) Weighted Average Rent (€/m2/yr)

Source : Jones Lang LaSalle

Commentaires Le volume de livraisons pour 2011 et les faibles perspectives de développements livrables en 2012 et 2013 sont principalement dus au manque de possibilités de financement pour les projets spéculatifs. Cet état de fait se traduit aujourd’hui par une diminution de la disponibilité de 7.3% à 6.8% dans le CBD (Central Business District). A terme, il pourrait engendrer un manque d’immeubles neufs de qualité. La disponibilité dans le CBD (de 7.3% à 6.8%) et à terme, il pourrait engendrer un manque d’immeubles neufs de qualité. La disponibilité future sera vraisemblablement influencée par la réorganisation du secteur bancaire. La reconversion d’immeubles de bureaux en hôtels, immeubles résidentiels, maisons de repos ou écoles se confirme (130,000 m2 en 2010 et 180,000 m2 en 2011). Il existe dans la zone décentralisée un grand potentiel de reconversion des immeubles de bureaux en raison du vide structurel et de la baisse des valeurs. Cette tendance à la reconversion est également observée cette année dans la périphérie. En ce qui concerne le CBD, les opportunités existent mais elles sont dictées par une approche urbanistique et la volonté de la politique régionale. Les valeurs faciales des loyers sur base annuelle ont diminué dans le Quartier Léopold (-3.2% à EUR 300 m2 / an) et le Quartier Nord (-4.9% à EUR 195 m2/an) et sont restées stables dans les autres quartiers. Les incentives atteignent des sommets inégalés dans la zone décentralisée et la Périphérie en raison des niveaux de disponibilité qui restent élevés (respectivement 16.8% et 21.4%).

—6—

Malgré la prévision d’une prise en occupation probablement limitée en 2012, le degré de disponibilité/vacances devrait diminuer, principalement dans le CBD. Cette évolution est liée à plusieurs facteurs : un faible taux de livraisons spéculatives ; l’évolution de la reconversion ; la rénovation suite à un vieillissement accéléré des immeubles sous l’impulsion de la tendance « green ». On observe en effet une volonté des propriétaires de mettre au plus vite leurs immeubles en conformité avec les nouvelles normes afin d’en garantir pour l’avenir sa valeur et son potentiel locatif.

■ INVESTISSEMENTS : STABLES ? Le volume d’investissement en immobilier nonrésidentiel en Belgique pour l’année 2011 est estimé à 1.7-1.8 milliard EUR, soit une hausse de 20 à 30% par rapport à 2010 (1.4 milliard EUR). Ce niveau reste néanmoins inférieur de 3.0 milliard EUR à la moyenne sur cinq ans. Pour 2012, compte tenu de la situation économique et de l’Eurozone, on peut s’attendre à ce que cette croissance reste, dans le meilleur des cas, stable.

Investissements et rendements par segments de marché Bureaux : opportunistes Le volume d’investissement ‘bureaux’ est estimé à 875 – 900 Million EUR pour 2011. C’est un niveau comparable au volume de 2010 mais 50% sous la moyenne sur cinq ans. Les investisseurs, soucieux d’éviter les risques, se concentrent principalement sur des produits “super” core (= des biens de qualité avec des baux à long terme) pour lesquels l’offre sur le marché est limitée, ce qui entraine une diminution du volume d’investissement. Par ailleurs, arrivent également sur le marché des dossiers

opportunistes (ventes forcées) pour lesquels des développeurs ou des acquéreurs privés montrent de l’intérêt. Les rendements Prime pour des immeubles avec des durées de bail standard sont restés stables à Bruxelles (6.00% dans le quartier Léopold/ Pentagone) et 6.50% dans le quartier Louise et Nord. En-dehors du CBD, le rendement Prime de la zone Décentralisée a été révisé de 25 points de base à la hausse pour atteindre 7.00% tandis qu’il est resté stable en Périphérie à 7.25%. Les bâtiments bien situés avec des baux à long terme indexés et des locataires de qualité continuent à être vendus à un rendement initial de 5%.

Industrie : rendement confirmé En 2011, le volume d’investissement ‘industrie’ est estimé à 200 million EUR, soit plus du double du montant investi en 2010 et au-delà de la moyenne sur dix ans. Les plus grandes transactions, qui représentent près de la moitié du volume total, sont des achats pour propre usage. Par ailleurs, le marché d’investissement a été dominé par les investisseurs belges. Intervest Offices et Warehouses et WDP sont les plus grands investisseurs pour le marché de l’industriel en 2011, représentant 70 million EUR à travers 5 transactions. Enfin, le rendement Prime pour la Belgique s’élève à 7.00%. Lors de la crise de 2009, les rendements étaient montés jusqu’à 7.75% avant de redescendre à leurs niveaux actuels, confirmés en 2011.

Retail : un certain appétit Ce secteur, confronté à une pénurie de produits d’investissement, subit une forte demande des institutionnels et des privés pour des localisations triple A où les rendements sont égaux ou inférieurs à 5%. Les rendements restent sous pression baissière pour les Shopping Centres ainsi que les Retail Warehousing. A l’opposé du marché de bureau, il existe un fort appétit des investisseurs pour les actifs retail, qu’ils soient core ou moins core.

■ DDS OBLIGATION DE REUSSITE

Papeteries de Genval : Construction d’espaces publics, de bâtiments (rez commerciaux + étages résidentiels), d’un complexe associant résidence service et maison de repos. En association avec l’Atelier de Genval. Maître de l’ouvrage : SUPALI s.a. Répartition des fonctions : Appartements : 390 unités / Commerces : 15.000 m2 / Services : 11.000 m2. Exécution : 2012 > 2017(prévisions)

DDS & Partners : De g à d : Grégoire de Jerphanion, Dirk Bigaré, Dominique Delbrouck, Olivier Callebaut et Christian Sibilde

Fondé en 2006 autour de Dominique Delbrouck, Christian Sibilde et Grégoire de Jerphanion, DDS & Partners (membre du G30) réunit aujourd’hui 45 collaborateurs et s’inscrit parmi les principaux bureaux d’architecture de Belgique.

■ EFFETS D’UN RESSERREMENT ECONOMIQUE

énergétiques (*) pousse à une réduction des superficies. Celle-ci, soumise aux contraintes du RRU, imposant des surfaces minimales à certaines pièces d’habitation, est aussi un facteur de créativité pour les architectes (concepteurs) tenus de sortir des schémas traditionnels au profit de réponses innovantes. Paradoxalement, les contraintes financières et réglementaires, initialement perçues comme restrictives, favorisent donc la valeur de l’intervention architecturale conditionnée à une obligation de réussite. » (*) Ex. : Pour un même budget on acquerra un bien de 75m2 énergétiquement efficace plutôt qu’un bien de 85 m2 moins performant.

anciens (Papeteries de Genval, Projet Smartsol – Bruxelles, Bara De Lijn – Bruxelles), chaque démarche doit désormais impérativement s’envisager comme un programme de redéveloppement urbain d’un quartier (mixte et multifonctionnel) et non se limiter à un projet immobilier. Faute d’une telle approche toute initiative orientée mono fonctionnalité, mono typologie ou mono segment social contribuera inexorablement à la création de ‘ghettos’. A Bruxelles, les autorités publiques, désormais conscientes de cette nécessité, s’orientent vers la définition d’un nouveau cadre légal dans lequel les obligations de mixité (= impératifs de quotas par programme) seront stipulées dans la loi. »

Sur un marché immobilier soumis à un resserrement général des conditions d’attribution du crédit, quelles conséquences majeures sont perceptibles ? Ch. Sibilde / G. de Jerphanion : «Nous en identifions trois : ■ Le durcissement de l’environnement économique fait évoluer le marché et le ‘sécurise’ dans la mesure où il conforte le rôle des acteurs professionnels fiables et pousse à la disparition des ‘opportunistes’. Réussir un projet c’est réussir un calcul de rentabilité préalable ■ Pour les développeurs, contraints d’accroître leurs mises de fonds propres jusqu’à hauteur de 40 voire 50% du budget, l’exigence qualitative globale des programmes s’est accrue et est devenue très sensible tout au long de la procédure d’élaboration et de construction (délai, sécurité, permis,..) ; ■ Cette exigence se retrouve naturellement dans l’accroissement de la performance du construit et profite donc à l’acquéreur ou utilisateur final. Ces derniers raisonnent désormais prioritairement en termes de budget – il déterminera la surface accessible - et d’un rapport qualité/prix optimal. Parallèlement, les contractions financières touchent également les candidats acquéreurs de biens moyens (150.000 > 250.000 €). Face à une demande accrue de logements, ce facteur est favorable à une extension du marché locatif ‘d’entrée de gamme’ sur lequel les investisseurs portent aujourd’hui un regard très attentif. Enfin, l’équation économique qui équilibre le rapport entre coût des surfaces et coût des performances

Smartsol : Pôle d’associations culturelles et solidaires. Projet urbanistique à vocation sociale, culturelle et internationale au coeur de Saint-Gilles (Bruxelles). Cet ancien ensemble de bureaux et d’ateliers, représentant une surface de 6.000 m2 sera entièrement rénové de façon durable . Maître de l’Ouvrage : SMartBe Exécution : 2012 > 2014.

■ OBLIGATION DE MIXITE Comment associer l’obligation de réussite à celle de la mixité ? « Qu’il s’agisse de constructions neuves (Rive Gauche – Charleroi, Genève Park - Bruxelles) ou de reconversions/rénovations de sites/immeubles

DDS & Partners scrl Av. Louise 251 – b.7 - 1050 Bruxelles Tel. : 02/340.32.32 – Fx. : 02/340.32.22. E-mail : info@dds-partners.eu www.dds-partners.eu

Genève Park : Ce projet de 357 appartements à Evere, sis en zone de bureau/logement remplace un projet de bureau jamais réalisé. Le site s’inscrit dans une zone récemment urbanisée au cours du siècle passé et crée une limite entre la zone administrative et la zone d’habitat. Cette localisation caractérise l’actuelle hétérogénéité urbanistique et architecturale de l’environnement du site. Le projet termine le développement du dernier îlot en friche et assure la transition entre les immeubles résidentiels de ce quartier et les immeubles de bureaux de la rue de Genève. Maître de l’ouvrage : SKYLINE PROJECTS Surfaces : Hors-sol : 31 300 m2 / Sous-sol : 12 890 m2 Emplacements parking : 357 places. Budget : 38 millions € Exécution: 2009 – 2013 en plusieurs lots

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Port Sud (Bruxelles) : Projet de rénovation d’un ancien bâtiment industriel en Centre de découverte et d’innovation (Arch. + doc. : Bogdan & Van Broeck Architects)

■ 2012 : LE TEMPS DE LA COMPRESSION ? Les volumes d’investissement en 2012 devraient (normalement) atteindre un niveau comparable à 2011. En ce qui concerne les bureaux en 2012, les transactions sont attendues dans les deux segments extrêmes du marché mais très peu, voire pas du tout, dans le segment intermédiaire en raison du manque de liquidités. Ce seront d’une part des transactions pour des produits super core et d’autre part des ventes opportunistes (forcées). Entre 2012 et 2014, beaucoup de bâtiments qui ont été achetés il y a 5-7 ans (pendant les années de boom), devront être refinancés. Dans le même temps, les banques sont face au défi de créer une réserve de capital de 9% afin de se conformer aux normes de Bâle III en 2012. Cela limitera leurs moyens de financement alloués aux emprunts. Cette conjonction d’éléments va compliquer les refinancements et pourrait conduire à des ventes forcées. Ce phénomène toucherait surtout le marché de bureaux sans (trop) impacter les segments du retail ou de la logistique. Enfin, les rendements Prime pour les bureaux du segment super core pourraient encore se comprimer vu la forte demande. En ce qui concerne le segment logistique, on s’attend plutôt à une stabilisation des rendements en 2012 tandis que ceux du retail devraient rester sous pression, en lien avec la forte demande et la grande liquidité des actifs.

■ MIPIM : DIALOGUES ET INITIATIVES Soucieux d’affirmer sa place de première plateforme mondiale de l’immobilier , le MIPIM organisera plusieurs événements réunissant les acteurs de l’investissement. Parmi ceux-ci on notera : ‘Dialogue’ - Mercredi 7 mars à 14h30, un dialogue entre un expert de l’analyse des marchés internationaux, Jean-Michel Six, Chef économiste pour l’Europe Standard and Poor’s, et un des acteurs majeurs de l’investissement immobilier, Bernhard Berg, Managing Director IVG Institutional Funds GmbH, donnera des pistes aux participants sur les meilleures opportunités d’investissement dans le contexte économique actuel.

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‘Building Innovation’ : ce nouveau programme/ pavillon , qui place le bâtiment au cœur du secteur, mettra en scène des initiatives innovantes destinées à renforcer la valeur d’un portefeuille immobilier. Pour assurer une meilleure rentabilité de leurs biens, les investisseurs ne se contentent plus d’une gestion purement financière de leurs actifs immobiliers. L’enjeu est désormais d’accroître la rentabilité du bâtiment en mettant l’accent aussi bien sur ses qualités intrinsèques - fonctionnalité, sobriété de consommation, durabilité - que sur sa gestion rationnelle et efficace. ‘Building Innovation’ donnera également la parole aux architectes, en première ligne pour répondre aux enjeux du développement urbain durable. Ces concepteurs de projets immobiliers auront l’opportunité de partager leur vision des bâtiments de demain et l’évolution des modes de construction avec l’ensemble des acteurs de la chaîne de valeur. Un cycle de trois conférences sera également consacré aux enjeux économiques, sociaux et environnementaux auxquels doivent répondre les constructions d’aujourd’hui. Afin d’enrichir le programme ‘Building Innovation’ et l’inscrire dans la durée, le MIPIM a noué un partenariat académique avec la chaire immobilier et développement durable de l’école de commerce internationale l’ESSEC. ‘Invité d’honneur’ – jeudi 8 mars à 10h00 Joschka Fischer, ancien ministre des Affaires étrangères de l’Allemagne entre 1998 et 2005, envisagera les enjeux de la crise financière européenne, déterminants pour le futur du secteur immobilier. L’avenir de l’immobilier est intimement lié aux évolutions économiques actuelles. Au cœur de la crise financière, l’Europe cristallise les doutes et incertitudes des professionnels du secteur immobilier. Reconnu pour son implication et son rôle clé dans les affaires européennes depuis des années, Joschka Fischer aidera les acteurs et dirigeants du secteur à mieux cerner les perspectives d’évolution de la zone euro. Partisan d’une Europe fédérale, J. Fischer reviendra sur la nécessité d’adopter une politique commune pour garantir la stabilité et stimuler la croissance. Il insistera également sur le rôle déterminant de la

monnaie unique pour sauver le système financier de la zone euro. A noter que cette édition du Mipim portera un regard tout particulier sur l’Allemagne (pays invité d’honneur). En effet, portée par l’économie la plus solide de la zone euro, l’Allemagne affiche une résilience toute particulière dans le contexte économique actuel. ‘Re-Invest’ – mardi 6 mars – Sommet des investisseurs institutionnels. Réunissant les investisseurs institutionnels les plus influents pour le secteur immobilier, dont GIC (Singapour), Teacher Retirement System of Texas (Etats-Unis), MN Services (Pays-Bas), First Swedish National Pension Fund (AP1) (Suède), Dutch Railway Pension Fund (SPF) (Pays-Bas), cette séance posera notamment la question de l’ avenir de la gestion de fonds et de la nécessité d’un nouveau modèle ? ‘Immobilier logistique’ : une première Pour sa 23ème édition, le MIPIM consacrera un large volet à l’immobilier logistique. Parmi les temps forts de ce nouveau programme, un pavillon situé dans la zone d’exposition ainsi qu’un cycle de conférences seront dédiés à un secteur actuellement en pleine expansion. Afin d’aider les professionnels à décrypter les dernières tendances de ce secteur et mettre en avant les opportunités qui en découlent, le MIPIM propose une série de conférences programmées les trois premiers jours du salon à 11h30. Des experts du secteur comme Philip Dunne, Président HYPERLINK Prologis Europe, Ranald Hahn, Managing Director chez GSE, et Rob Wilkinson, Chief Investment Officer d’AEW Europe, partageront leurs points de vue sur les évolutions du marché et reviendront notamment sur les nouvelles exigences de rentabilité, de fonctionnalité, d’optimisation des flux et de prise en compte de l’aménagement du territoire auxquelles ils doivent faire face. La logistique urbaine est en première ligne pour répondre aux enjeux de la concentration des populations et de l’activité économique dans les villes. En effet, de plus en plus d’infrastructures logistiques doivent être connectées aux cœurs des agglomérations tout en respectant le milieu urbain et l’environnement. L’offre logistique fluviale est ainsi de plus

ASTANA - KAZAKHSTAN

MINSK TOWER - BELARUS

WARSAW - POLAND

WARSAW SPIRE - POLAND

WARSAW - POLAND

< TOKYO - JAPAN

CHAPELLE - LUXEMBURG

jaspers-eyers.com

en plus prisĂŠe par les villes qui y voient le cumul dâ&#x20AC;&#x2122;atouts ĂŠconomiques et ĂŠcologiques. â&#x20AC;&#x2DC;ConfĂŠrencesâ&#x20AC;&#x2122; : parmi les 60 confĂŠrences prĂŠvues, de nombreuses sessions seront consacrĂŠes aux investissements considĂŠrĂŠs sous diffĂŠrents aspects. Tous les principaux pays verront leurs spĂŠcificitĂŠs analysĂŠes lors de sessions dĂŠdiĂŠes. On peut citer notamment : â&#x20AC;˘ Lâ&#x20AC;&#x2122;Asie et les meilleures opportunitĂŠs dâ&#x20AC;&#x2122;investissement ; â&#x20AC;˘ Une session, co-organisĂŠe par IPD, analysera les particularitĂŠs du marchĂŠ britannique, un marchĂŠ Ă deux vitesses entre Londres et le reste du pays. â&#x20AC;˘ Une confĂŠrence sur les risques engendrĂŠs par la situation de la zone euro avec le Chef ĂŠconomiste pour lâ&#x20AC;&#x2122;Europe de Standard and Poorâ&#x20AC;&#x2122;s. â&#x20AC;˘ Une session sur lâ&#x20AC;&#x2122;Espagne, dont les lĂŠgislations ont ĂŠvoluĂŠ avec le changement de gouvernement.

â&#x20AC;˘ Ancienne usine BAT complĂ¨tement rĂŠnovĂŠe par ASSAR Architects â&#x20AC;˘ Isolation performante (K42) â&#x20AC;˘ Ă&#x2030;conomie dâ&#x20AC;&#x2122;ĂŠnergie (E65) â&#x20AC;˘ Un site au cĹ&#x201C;ur de la ville

Â /28(5 Modules amĂŠnageables

Parmi les confĂŠrences thĂŠmatiques, des sessions seront consacrĂŠes Ă : â&#x20AC;˘ Lâ&#x20AC;&#x2122;immobilier mĂŠdical, un secteur porteur en Europe, mais qui nâ&#x20AC;&#x2122;est pas sans risque. â&#x20AC;˘ Le sport, comme moteur de dĂŠveloppement urbain. â&#x20AC;˘ Lâ&#x20AC;&#x2122;immobilier rĂŠsidentiel, ou comment construire des logements abordables, durables et rentables pour les investisseurs. â&#x20AC;˘ Lâ&#x20AC;&#x2122;impact de la Directive europĂŠenne AIFM (Alternative Investment Fund Managers) qui rĂŠglementera les fonds dâ&#x20AC;&#x2122;investissement alternatifs. Cette session est co-organisĂŠe avec HYPERLINK ÂŤhttp://www.juridim.org/Âť Juridim, le Cercle des Directeurs et Responsables Juridiques de lâ&#x20AC;&#x2122;Immobilier.

500 Ă 13.900 m2 de

j SDUWLU GH

60â&#x201A;Ź/m2/an

BĂ˘timent de lâ&#x20AC;&#x2122;Agence EuropĂŠenne pour la SĂŠcuritĂŠ Alimentaire â&#x20AC;&#x201C; Parme â&#x20AC;&#x201C; Italie Arch. : Art & Build â&#x20AC;&#x201C; Photo Serge Brison

EVOLUTION MONDIALE DES LOYERS â&#x20AC;&#x153;Rien ne se perd, rien ne se crĂŠe, tout se transforme.â&#x20AC;? Antoine Lavoisier 1743-1794

Le tableau ci-dessous indique les villes et mĂŠtropoles internationales ayant connu la plus forte croissance de leurs meilleurs loyers en 2011. A noter que pour lâ&#x20AC;&#x2122;Europe, les villes dâ&#x20AC;&#x2122;AthĂ¨nes, Lisbonne, Dublin, Madrid, Barcelone et Milan ont connu une diminution, oscillant entre 2 et 14% de ces mĂŞmes loyers Europeâ&#x20AC;&#x2122;s cities with largest prime rental growth 2011

LAVOISIER Rue De Koninck 40 â&#x20AC;˘ 1080 Bruxelles +32 2 422 51 51 commercial@sdrb.be â&#x20AC;˘ www.sdrb.be

Location

Submarket

Rental change

Moscow

Oslo Helsinki Stockholm Gothenburg Aarhus London

CBD CBD CBD Birger Jarls Gatan CBD CBD West End

41.18 % 15.15 % 12.00 % 9.52 % 9.09 % 9.09 % 7.89 %

3 4

$YHF QRXV %UX[HOOHV HVW j YRXV

5 6 7

Source: Cushman & Wakefield 2012

â&#x20AC;&#x201D; 10 â&#x20AC;&#x201D;

■ HOME INVEST BELGIUM PERFORMANCE ET CROISSANCE CONSTANTES

En effet, chez HIB, nous mettons l’accent sur la fait que notre business-modèle relève avant tout d’un ‘processus’ dont les phases successives sont l’acquisition de biens, leur gestion et leur revente à terme. La performance de ce processus repose alors sur trois piliers : ■ Assurer la croissance du portefeuille en étant performant au niveau des achats de biens existants ET le développement de projets propres ; bien acheter est la base de tout ! ■ Garantir la qualité de la gestion journalière des biens détenus et optimaliser leur taux d’occupation ; ■ Opérer une stratégie d’arbitrage performante, à savoir vendre à bon escient certains biens détenus au terme de +/- 20 ans de présence au sein du portefeuille.

Xavier Mertens CEO Home Invest Belgium

Sicafi résidentielle créée en juin 1999 sur base d’un patrimoine de 40 millions €, le portefeuille immobilier de Home Invest Belgium (1.200 biens) atteint aujourd’hui la valeur de 250 millions €. Cotée en bourse (Euronext) son actionnariat est composé à 50% d’institutionnels et de groupes familiaux. Son taux d’endettement est de 34% (le plus bas de l’ensemble des 15 sicafis belges), soit un peu plus de la moitié de la limite légale de 65% (voir encadré : HIB, les chiffres de l’efficience). Dans son analyse du marché immobilier, Xavier Mertens (CEO – Home Invest Belgium), considère l’avenir du secteur selon différents angles d’analyse, parmi lesquels on retiendra : les incertitudes liées aux aléas économiques, la généralisation du principe de Sale & Lease Back et les performances affichées par la sicafi.

Dans ce schéma, le risque de voir les marchés immobiliers altérés et faussés par des ventes ‘à la casse’ d’actifs détenus par des banques, je distinguerai deux éléments : ■ Au niveau du marché belge d’abord : chez nous les organismes bancaires sont toujours restés relativement prudents au niveau de leurs formules de crédit. Selon le principe qui veut que faire crédit, c’est faire confiance, les prêts n’ont été attribués que sur base d’une solvabilité avérée des emprunteurs. Le risque d’assister à des liquidations en grand nombre est donc très faible ; ■ Au niveau du marché international par contre, il existe une inquiétude réelle quant au niveau d’endettement global des acteurs privés et publics et à ses conséquences. Le risque est donc présent.

■ UN PROCESSUS ET TROIS PILIERS « Contrairement à ce que pense généralement le marché, une stratégie de développement de notre patrimoine via des opérations de reconversion de biens existants, à savoir acquérir des biens tertiaires, ou autres, obsolètes pour les transformer en logements, nous intéresse. Ce segment est porteur et nous analysons actuellement la faisabilité de plusieurs dossiers.

Lambermont : 131 unités, surface de 14.110 m2 (photo : Yves Fonck)

Gent Zuid : 18 unités, 2.346 m2 (Photo : The Image Company)

Ce constat doit toutefois être nuancé. L’Europe a pris conscience - parfois brutalement (ex. : Grèce, Italie, Irlande, …) - de ce risque, alors que dans l’absolu son taux d’endettement n’est pas gigantesque dès lors qu’on le compare à d’autres dont les USA ou encore le Japon endetté à hauteur de 190% de son PIB ! En outre, cette prise de conscience s’assortit de mesures, telles celles inscrites dans ‘Solvency II’, ‘Bâle III’ ou ‘SEC 95’. Elles poursuivent un double objectif. D’une part, il s’agit de renforcer la solidité du secteur financier, et d’autre part, de freiner l’endettement des Etats et des entités régionales »

■ SALE & LEASE BACK : A CHACUN SON METIER « L’accroissement perceptible des opérations de S&LB ne doit pas être systématiquement ramené à la seule analyse des bilans d’entreprises pénalisés par la détention d’actifs immobiliers. Nous nous inscrivons là dans une logique qui veut que chacun fasse son vrai métier. La gestion immobilière s’est considérablement complexifiée au cours des dernières années. Elle requiert dès lors une approche très professionnelle – rarement le ‘cœur de métier’ des entreprises à la fois propriétaires et occupantes – et favorise donc la mutation induite par les S&LB : passer du statut de propriétaire à celui de locataire dégagé des contraintes de gestion immobilière. Ce raisonnement peut être poussé plus avant et concerner notamment les logements sociaux. Au sein de telles opérations il convient en effet de distinguer le ‘hardware’ (les immeubles et leur gestion technique qui peuvent relever des compétences d’une sicafi ou d’autres investisseurs) et le ‘software’ (la prise en location à long terme par les pouvoirs publics qui fixent librement les conditions et modalités d’attribution des logements). Si l’objectif général est d’accroître le nombre de logements, dont les logements subventionnés, la formule S&LB est alors efficiente en ce qu’elle permet de scinder et d’optimaliser les fonctions de chacun ».

Boulevard de la Woluwe 60 bte 4 1200 Bruxelles Tél.: 02/740.14.50 - Fax: 02/740.14.59 www.homeinvestbelgium.be City Gardens Leuven : 138 unités, surface de 5.236 m2 (Photo : Marc Detiffe)

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BRUXELLES, AUTOREGULATION vs VACANCE LOCATIVE ? Dans sa dernière édition ‘l’Observatoire du Bureau’ (Région de Bruxelles-Capitale) remarque que contrairement aux inquiétudes, et malgré les incertitudes qu’engendre une période économique difficile, le pourcentage de vacance en Région de BruxellesCapitale est resté stable en 2011.

Est-ce à dire que tout va bien ? Oui, dans la mesure où le pourcentage de vacance dans le parc immobilier de bureaux situé dans trois des cinq quartiers centraux équivaut à celui que les courtiers considèrent comme normal. Seul celui enregistré dans le Quartier Louise dépasse la moyenne régionale. Non, puisque la disponibilité est toujours trop importante et qu’aucune amélioration notable n’est apparue depuis cinq ans dans plusieurs quartiers décentralisés. Globalement, le pourcentage de vacance reste trop élevé et la prudence s’impose face à d’importants projets qui devraient se concrétiser dans les années à venir.

l’importance de la vacance persistante (qui se prolonge depuis au moins 2 ans) atteint la moitié des superficies de bureaux disponibles.

par ces opérations depuis cinq ans (62.000 m2 en moyenne par an), il faudrait 20 ans pour résorber les 1,2 million de m2 toujours vacants !

Vacance par quartier

590.000 m2 vides depuis 2 ans

Le stock de bureaux en Région de BruxellesCapitale a très peu diminué entre fin 2010 et fin 2011 : -3.840 m2, soit -0,03%. Le pourcentage de surfaces disponibles et commercialisées s’élève fin 2011 à 9,2% et représente peu de différence d’une année à l’autre : 9,8% fin 2007 et 8,9% en 2008, 9,8% à nouveau en 2009 et 9,5% en 2010. Le centre ville reste dans la partie basse de la fourchette des pourcentages qui y ont été relevés depuis cinq ans tandis que les quartiers Nord et Européen enregistrent une diminution significative des leurs, les meilleurs depuis 2007. Le Décentralisé attire de moins en moins et la vacance cumulée (13,9%) dans ses bureaux devient préoccupante. Mais les projets qui seront disponibles en 2012 sont très peu nombreux, les plus gros d’entre eux ayant été postposés.

Au vu du contexte économique général, le secteur immobilier semble tirer son épingle du jeu à Bruxelles. Il le doit surtout au faible nombre de projets qui ont été développés ces dernières années et lui ont évité l’accroissement d’un vide locatif aux proportions alarmantes. Cela n’est pas le cas dans la proche périphérie. La question d’une suroffre persistante se pose avec plus d’acuité en recensant les superficies de bureaux qui restent vides de plus en plus longtemps. Près de 590.000 m2 n’ont pas trouvé d’occupants depuis plus de deux ans. Ces surfaces, dont l’inoccupation prolongée devient commercialement embarrassante, représentent la moitié (49% exactement) de la vacance. En 2012, les surfaces nouvelles ou rénovées qui deviendront disponibles seront peu nombreuses. Pas d’inquiétude donc. La prise en occupation, qui pourrait encore se contracter, devrait assurer la conservation d’un taux de vacance globalement acceptable, sinon le diminuer. Mais la situation du marché immobilier de bureaux pourrait devenir plus difficile dans les années qui suivront. Les projets en attente de concrétisation et les importantes surfaces supplémentaires alors mises à disposition perturberaient un fragile équilibre. En effet, la suroffre – stabilisée jusqu’ici grâce à la rareté des superficies nouvelles – augmenterait alors dans des proportions inopportunes. Le report de la mise en œuvre de quelques permis importants accordés en 2009 ou en 2010 semble confirmer l’application du principe d’autorégulation. Question : Combien de temps ce principe pourra-t-il tenir ?

Projets et reconversions Certes la situation est moins critique qu’en périphérie où la vacance dans le stock de bureaux dépasse toujours les 30%.

Circonspection Cette étude est également l’occasion de comparer l’évolution permanente du stock et de la disponibilité en son sein. A cet égard, la circonspection est de rigueur : le nombre de projets autorisés laisse entrevoir une aggravation à terme de la disponibilité immobilière alors qu’aucun scénario de reprise économique rapide en Belgique n’est envisagé en 2012 ou 2013. Le marché pourrait néanmoins se réguler et les promoteurs ne pas réaliser les projets pour lesquels ils ont reçu un permis.

Les disponibilités annoncées à moyen terme (2013 et 2014) et déjà proposées sur le marché dépassent les 250.000 m2. Les prévisions économiques étant assez pessimistes pour l’année 2012 et 2013, la commercialisation de superficies aussi considérables semble peu opportune. Les promoteurs immobiliers préféreront-ils postposer leurs projets pour éviter les difficultés rencontrées avec la commercialisation de la tour Zenith ? Certains l’ont déjà fait pour être directement confrontés aux effets de la crise financière. Par ailleurs, la (re)conversion en logements d’immeubles administratifs devenus obsolètes ne constituera pas la panacée pour résorber la sur-offre de bureaux. Au rythme pris

Blue Boulevard, Hasselt - Belgique [en cours] - Masterplan et mission d’architecture pour environ 300 unités d’habitation donnant sur la bassin du canal de Hasselt Architecte : BURO II & ARCHI+I et Urban Planning

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C’est votre jour de chance !

le photovoltaïque

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* Offre temporaire et soumise à conditions.

Immeuble Jourdan 85 – Bruxelles (propriété de Home Invest Belgium) : 26 unités, surface de 2814 m2 (Photo : Damienne de Harlez)

HOME INVEST BELGIUM, LES CHIFFRES D’UNE EFFICIENCE es très bons résultats affichés par HIB au 31 décembre 2011 sont mis en évidence par 6 données :

très bien situés dans diverses communes bruxelloises dont Ixelles, Bruxelles-Ville et Uccle ;

Un résultat net courant hors IAS 39 en progression de 5 %; Le résultat distribuable affiche un bond de 19,9% ; Un dividende de € 3 par action, soit une nouvelle augmentation de 9% ; Une valeur nette d’inventaire de € 57,58, en progression de 5,3% ; Un taux d’occupation moyen en hausse à 95,4% ; Un taux d’endettement limité à 34%

Le projet Belliard/Industrie, dont la réception provisoire de l’ensemble est prévue pour le premier semestre 2012. Pour rappel, il s’agit du développement d’une résidence hôtelière de 109 chambres par Nexity IG pour le compte de Belliard 21, filiale à 100% de la Sicafi, et de la rénovation en six appartements d’une ancienne maison de maître ; l’ensemble est situé à l’angle de la rue Belliard et de la rue de l’Industrie, en plein quartier européen à Bruxelles ;

Ces résultats témoignent de la capacité de Home Invest Belgium à profiter, malgré un contexte général difficile, des opportunités offertes par le secteur de l’immobilier résidentiel locatif (appartements et maisons unifamiliales), qui est son core business, lesquelles lui permettent de créer de la valeur supplémentaire dans l’intérêt de ses actionnaires. Parmi ces opportunités, HIB a ainsi réalisé en 2011 de nouveaux investissements parmi lesquels on citera :

La quatrième et dernière phase de la rénovation du complexe immobilier City Gardens, à Louvain, acheté fin 2009. Le rendement locatif brut initial dégagé sur l’ensemble de cette opération s’élève en effet à +/- 6,8% du montant total investi, contre les 6,29 % prévus initialement ;

L’opération d’apport par voie de scission partielle d’une grande partie des actifs immobiliers de la SA MASADA. Le patrimoine ainsi acquis comprend une série d’immeubles

Opération de scission partielle de la sa V.O.P. Suite à cette opération Home Invest Belgium est devenue titulaire des droits emphytéotiques de 60 ans sur 4 immeubles de rapport situés dans la région de BruxellesCapitale, ainsi que de la pleine propriété d’un projet en état de futur achèvement à Jette, à l’angle de l’avenue Odon Warland Info. : w w w.homeinvestbelgium.be

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et de la rue Bulins. Le projet comporte 34 appartements et 1 commerce au rez-dechaussée, pour une surface locative totale de +/- 3 123 m2 et 34 emplacements de parking couverts. L’immeuble sera équipé de techniques de pointe en matière de performance énergétique. L’évaluation totale de ces acquisitions s’élève à € 7 454 000 frais inclus. En rémunération de cet apport, 118 491 actions nouvelles ont été émises ; Opération de scission de URBIS sa, permettant d’acquérir un complexe résidentiel comportant 18 appartements, situé Wilsonplein à Gand, au-dessus du centre commercial « Gent-Zuid ». La partie résidentielle, d’une superficie locative nette de +/- 2 346 m2, a été acquise pour € 3 200 000 frais inclus ; compte tenu de l’apport concomitant d’une dette à concurrence de € 2 800 000, cet apport a été rémunéré par l’émission de 6.318 actions nouvelles ; Acquisition en date du 14 novembre 2011 d’un immeuble à appartements, situé à Liège, Quai de Rome 45-46 ; il comporte 25 appartements, 2 bureaux et vingt-quatre emplacements de parking ; le prix de cette acquisition s’est élevé à € 2 787 000 frais compris. Il s’agit d’un produit locatif classique bénéficiant d’une des meilleures localisations à Liège.

■ ANIXTON IMMOBILIER EN MUTATION

alors d’un choix stratégique mais bien d’une obligation de survie –, le processus initié par Erasme (aujourd’hui quasi en équilibre financier) répond d’une stratégie sur le long-terme : disposer des fonds nécessaires à la transformation d’un hôpital actuel en un centre de soins performant du XXIème siècle. Les liquidités ainsi dégagées par l’opération seront réinvesties à hauteur de 50% , d’une part, dans l’équipement et la rénovation de l’entité existante (performance de l’outil de production) et d’autre part, dans la construction de nouvelles infrastructures qui permettront, entre autres, d’accueillir tout ou partie de l’Hôpital Bordet. La volonté sous-jacente étant d’établir un centre d’excellence oncologique.

■ DES ‘VALEURS’ COMME CONDITION De gauche à droite : Vincent Gérin & Cédric Liénart de Jeude, Managing Directors & Co-Fondateurs d’Anixton.

Créée en 2006 par Vincent Gérin et Cedric Liénart de Jeude, ANIXTON se positionne comme une société de conseil en immobilier d’entreprise totalement indépendante et dégagée d’une trop grande structure. Cette indépendance fondamentale garantit l’objectivité des missions prestées et évite tout conflit d’intérêts. En 2010, selon l’analyse établie par le magazine indépendant ‘Expertise News’, Anixton, désormais articulée autour des compétences de 10 collaborateurs, a occupé la 2ème place au classement des consultants en investissements immobiliers.

Il est évident que ce positionnement, de par la stratégie qu’il poursuit autant que par le bilan financier affiché par l’hôpital, intéresse de nombreux investisseurs (le montant demandé se situe entre 150 et 170 millions €).

Par ailleurs, l’intelligence de la démarche réside aussi dans sa forme juridique. S’agissant d’un S&LB non acquisitif - l’hôpital vend une emphytéose et redevient propriétaire au terme de celleci (+/- 35 ans) - il n’y a pas ‘d’appauvrissement’ patrimonial du vendeur. « Enfin, l’hôpital a fixé comme condition de réalisation de l’opération de traiter avec un investisseur dont les valeurs sont compatibles avec celles qu’il défend. Exit donc les fonds d’investissement en provenance de pays ne respectant pas les droits de l’homme. Contrairement à l’adage, l’argent aura bien dans ce cas une odeur ! » explique Vincent Gérin.

■ AU-DELA DES TURBULENCES « Quant au risque de voir des banques – confrontées à un défaut de paiement – inonder le marché des biens immobiliers (garanties) qu’elles détiennent, il nous semble maintenant quasi nul. Aucune vente forcée n’a eu lieu en Belgique à ce jour.

■ ‘ERASME’ : SALE & LEASE BACK INTELLIGENT Comme le précise Vincent Gérin et Cedric Liénart de Jeude (Adm. Dél. Anixton) : « Dans le cadre des mutations qui touchent désormais les marchés immobiliers et dont les effets sont à la fois ceux d’une financiarisation des valeurs et d’une consolidation des acteurs au sein de quelques grandes entités, l’opération de S&LB que nous menons en 2012 pour compte de l’Hôpital Erasme (Hôpital Académique de l’Université Libre de Bruxelles) doit être perçue comme « intelligente ». Cela signifie que, contrairement à des opérations similaires initiées par des entreprises confrontées à l’urgence de faire face à des difficultés financières (redresser un bilan) – il ne s’agit plus

Erasme, devenir un pôle d’excellence via une opération de S&LB (Doc. : Anixton)

L’opération que nous avons menée sur l’immeuble ‘Waterside’ (zone canal) - longtemps suspecté de liquidation – est révélatrice de ce fait. L’immeuble a été vendu à un prix de marché et est désormais occupé par un locataire AAA (La Régie des Bâtiments) après avoir été entièrement (ré)aménagé. Sans doute avons-nous dépassé la zone des turbulences critiques du marché immobilier. Cela posé, il reste qu’un des problèmes majeurs de Bruxelles est celui de la reconversion de son parc tertiaire actuellement en vacance (1,2 millions m2), notamment parce que de telles opérations ne peuvent être entreprises sans une analyse globale de leurs conditions d’implantation, en ce compris l’aménagement d’un tissu socio-économico-culturel. » Leuvensesteenweg, 369 - 1932 Zaventem Tel. : +32 2 721 99 19 - Fax. : +32 2 721 99 20 info@anixton.com - www.anixton.com

Waterside (Arch. Jaspers-Eyers)

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MIPIM AWARDS : TROIS NOMINÉS BELGES Hôtel de Police - Charleroi/Danses Performing Arts Center / Belgique Promoteurs : Ville de Charleroi - Groupe CFE Architectes : Ateliers Jean Nouvel and MDW Architecture

LAVOISIER, LE CACHET INDUSTRIEL ET LA MODERNITÉ AU SERVICE DES ENTREPRISES (SDRB)

NOUVEL HÔTEL DE POLICE ET EXTENSION DE CHARLEROI/DANSES Nominé pour les MIPIM Awards 2012 dans la catégorie ‘Best Futura Project’. Fin 2011, la Ville de Charleroi a mandaté le groupe CFE pour la conception, la construction, le financement et la maintenance de ce projet de type DBFM conçu par les Ateliers Jean Nouvel et MDW Architecture. Outre la préservation de deux ailes des bâtiments de la caserne Defeld et leur adaptation pour satisfaire aux standards basse-énergie, ce projet durable inclut une troisième “aile” verti-

Bâtiment Lavoisier - Photo Marc Detiffe

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cale : une tour passive elliptique de 75 mètres recouverte de briques bleues qui hébergera les bureaux et les locaux très flexibles de la Police. L’extension de Charleroi/Danses comprendra des studios de danse et des residences pour artistes, situés dans de petits bâtiments en brique afin de conserver l’échelle humaine du lieu. Sur le toit, une tente abritera le nouveau foyer-belvédère. Tous les éléments de l’ensemble sont reliés entre eux par un espace extérieur accessible depuis la rue et agrémenté d’une brasserie ouverte à tous. Ce projet inhabituel donne un nouveau point de repère « vert » pour la Ville de Charleroi.

Le bâtiment Lavoisier, réalisé avec le concours de Assar Architects, consiste en la rénovation d’un ancien bâtiment industriel situé à Molenbeek, utilisé pendant de longues années par la British American Tobacco. De nouvelles circulations verticales, dont 2 ascenseurs visibles le long de la façade avant, ont permis de garder le cachet industriel du bâtiment tout en lui donnant la flexibilité d’utilisation requise par la demande des occupants de ce type d’immeuble. La création d’un parking paysager a également permis d’améliorer l’environnement de tout un quartier tout en permettant des extensions futures sur le site de manière à créer un outil évolutif pour les entreprises venant s’installer sur le site. Le bâtiment a été rénové selon les principes du développement durable avec un indice K de 42 et un indice E de 65. Aujourd’hui, il développe 13.900 m2 de surfaces pour des activités économiques.

■ BURO II & ARCHI+I

■ VISION : ENTRE EMOTION ET RAISON

CRÉER L’ESPACE UNIQUE PAR UNE APPROCHE GLOBALE

Chaque développement de project s’établit autour d’une vision structurée par trois axes : ■ Le processus : soit l’analyse de l’ensemble des solutions spécifiques permettant de définir ‘la’ réponse architecturale unique et optimale; ■ Un partenariat avec le client : la demande du client constitue le point de départ. Le processus est toujours un parcours commun auquel participe le maître d’ouvrage et un réseau de partenaires stratégiques ; ■ Une multidiciplinarité : elle fait appel aux différentes disciplines nécessaires à la production d’une synthèse aboutie (projet final). Elle repose sur un travail d’équipe, un professionnalisme et des compétences. « Nos projets vont au-delà de l’attente : ils sont plus réfléchis, plus étonnants, plus fonctionnels, plus durables ou plus rentables. Très souvent, ils combinent ces caractéristiques. Ils ont mûri. Ils sont l’aboutissement de diverses pistes de réflexions, tenant compte des divers facteurs environnementaux. Ils sont le résultat de la confrontation entre imagination et expérience, entre recherche et attente, entre émotion et raison »

140 collaborateurs, les compétences nécessaires à la production ‘intégrée’ de tout programme.

BURO II & ARCHI+I est né de la fusion en 2011 de BURO II, fondé en 1978 à Roeselare par Hendrik Vermoortel et d’ARCHI+I (architecture et ingénierie), créé en 1983 par Philémon Wachtelaer. Le bureau s’affiche aujourd’hui comme un groupe solide. Il dispose d’une expertise nationale et internationale de 30 ans et compte plus de 140 collaborateurs répartis sur les sites de Bruxelles, Roeselare et Gent. Fort d’une activité nationale et internationale dont la réalisation du Guangzhou Baiyun International Conference Center – Chine , auteur d’une architecture et d’un urbanisme résolument orientés vers la mise en œuvre de concepts et de technologies durables appliqués à tous les segments de la construction (bureaux, logements, hôpitaux, équipements publics, écoles, etc.) BURO II & ARCHI+I est un entité multidisciplinaire. Ses différents départements internes (urbanisme et paysagisme, architecture, ingénierie, architecture d’intérieur, assistance à la maîtrise d’ouvrage et quantity surveying) lui assurent une organisation d’entreprise performante et une disponibilité de l’ensemble des compétences nécessaires à la production ‘intégrée’ de tout programme. « Dès l’entame d’un projet, un directeur de projet, un architecte de conception et un architecte de projet sont désignés. Le directeur de projet est l’interlocuteur du client. Les architectes de conception et de projet suivent le dossier tout au long de sa concrétisation. Les deux suivent le projet de A à Z et se chargent de la coordination des différentes disciplines internes et externes. Un groupe de réflexion dénommé Integrated Design (ID) placé sous la direction d’Herman Jult, stimule le développement du savoir-faire et la cohérence en matière de contenu. Le client obtient ainsi la garantie d’une approche intégrée dès les premières ébauches du projet. »

Projet lauréat (en cours de réalisation) de la rénovation du Casino de Knokke-Heist – 50.000 m2 (Belgique) – Team : Steven Holl Architects [New York, USA] en collaboration avec BURO II & ARCHI+I (Doc. : Steven Holl en collaboration avec BURO II & ARCHI+I)

■ VALEURS : CRÉER EST UN ENGAGEMENT RESPONSABLE Les valeurs qui animent toute démarche du bureau se déclinent autour de plusieurs dimensions : l’attention, la responsabilité, l’engagement social, le respect et la participation.

Baiyun International Convention Center Guangzhou (Chine) – 270.000 m2 (Photo : Philippe Van Gelooven) Lauréat catégorie bâtiments publics au World Architecture Festival awards 2008 à Barcelone.

■ BURO II & ARCHI+I: Un partenaire et une structure fiables Hendrik Vermoortel et Philémon Wachtelaer sont accompagnés de quatre associés : Rita Agneessens, Geert Blervacq, Tom Vandorpe et Pieterjan Vermoortel. Rita Agneessens en tant que CEO prend e.a. en charge l’organisation générale des projets, Geert Blervacq est responsable des flux opérationnels, Tom Vandorpe supervise la conception et Claude Labeeuw la partie exécution. Ils forment le « management team ». Gaëtan Beague, Herman Jult, Claude Labeeuw, Christian Troosters, Joke Vandromme et Michel Van der Beken sont partenaires associés et secondent le management.

Valeur sociétale: donner de l’espace au vécu L’espace revêt une signification sociétale. La durabilité s’exprime sous tous ses aspects: intégration sociale, aspects ‘win-win’ entre les communautés, etc. Construire consiste à rassembler des acteurs. Valeur du vécu: donner de l’espace au maître d’ouvrage Les rêves et les attentes du maître de l’ouvrage forment le point de départ du projet. La créativité est un processus, la réponse à la question n’est pas connue à l’avance, elle se développe au travers d’un travail sur mesure pour avant de se traduire en solutions uniques. Construire c’est vivre, expérimenter et concrétiser ses rêves. Valeur technique: donner de l’espace à l’expertise Au-delà de la dimension technique et afin qu’ 1 + 1 puissent faire 3, le bureau compose des équipes d’experts de disciplines très diverses : histoire, sociologie, économies, art,… ; Construire c’est aussi générer une expertise pour aujourd’hui et pour demain. Valeur économique: donner de l’espace à la faisabilité Les projets ne sont pas seulement réalisés dans un contexte spatial et social, ils le sont également dans un contexte économique. Il importe donc de veiller à l’équilibre entre le rêve et la réalité, entre souhait et faisabilité. Un bon projet est celui qui, pour toutes les parties concernées, est faisable et réalisable. Construire consiste à planifier, optimaliser, calculer et compter.

Grand hotel Casselbergh à Bruges. Rénovation et construction d’un hôtel (10.207 m2 / 2010) Team : BURO II & ARCHI+I [architecture] & BURO Interior [étude d’implantation zone de restauration et nouvelle construction] Architecte d’intérieur Frederic Declercq [zone de restauration et nouvelle construction] (Photo: Kris Vandamme)

Rue J. Jordaensstraat 18a, B-1000 -Bruxelles T +32 2 641 88 00 | F +32 2 640 53 55 E info@b2ai.com | www.b2ai.com Hoogleedsesteenweg 415, B-8800 Roulers T +32 51 21 11 05 | F +32 51 22 46 74 E info@b2ai.com | www.b2ai.com Bellevue 5, B-9050 Ledeberg [Gand] T +32 9 210 17 10 | F +32 9 210 17 19 E info@b2ai.com | www.b2ai.com

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Midi-Suède / Belgique Promoteur : BPI - SDRB Architecte : Urban Platform Photo Marc Detiffe

MIDI-SUÈDE, PREMIER ENSEMBLE DE LOGEMENTS PASSIFS À BRUXELLES (SDRB) Situé près de la gare du Midi et signé par les architectes d’Urban Platform, le projet MidiSuède est le premier ensemble de logements passifs initié par le secteur public à Bruxelles.

Cet ensemble passif se singularise par son intégration urbaine. Lorsqu’on oriente le regard vers la gare du Midi avec ses immeubles de bureaux de moyenne hauteur, Midi-Suède dévoile de grandes baies horizontales. Dans la direction opposée, c.-à-d. vers le tissu urbain historique composé de petits immeubles, le bâtiment laisse apparaître des petites loggias

Liège

Projet “Meuse Campus”

verticales qui réinterprètent les fenêtres en saillie. Ce projet offre donc une double perception urbaine : elle fait écho à la fois à la ville moderne et historique. Midi-Suède est, de plus, un exemple en termes de développement durable. Il comprend 30 logements qui répondent parfaitement aux normes de durabilité et de passivité. Promoteur : SDRB

Déjà 60% réservés après 3 se maines

Une Résidence-Services pour étudiants au coeur de la cité ardente. Eckelmans Immobilier (IGE sa) a été créé en 1963 et se qualiﬁe aujourd’hui de spécialiste du logement urbain et estudiantin. Présent sur pratiquement chaque site universitaire belge, il possède aujourd’hui un know-how tout particulier en matière de développements immobiliers et de gestion locative.

Photo d’ambiance - Non contractuelle

Fort de cette expérience, Eckelmans Immobilier propose, après les développements Ladeuze et Lovano à Louvain-la-Neuve, une 3ème “Résidence-services Campus” au cœur de Liège, en face de l’université (Ulg).

Les axes forts de ce projet sont : • Studios 1 ou 2 pers. (de 18 à 35 m2) • Logements design, entièrement équipés • Divers services mis à disposition des locataires (conciergerie, agence locative sur place, buanderie, local vélos, …) • Espaces communs (salles d’étude) et de détente (ﬁtness, sauna, terrasse solarium, billard, …) • Haute qualité environnementale Les 236 studios seront commercialisés sous la formule du Pool locatif qui vise à offrir à l’investisseur une gestion sans soucis ainsi qu’un rendement stable. Le coût de l’investissement, TVA comprise, varie entre 77.792 € et 127.875 € en fonction de la superﬁcie du studio. Eckelmans Immobilier (IGE sa) - Tél. : 010 48 36 51 - immo@eckelmans.be - www.eckelmans.be

Bruxelles - Gent - Leuven - Louvain-La-Neuve

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< Covent Garden : Client : Immobilière du Royal Rogier / spécificité : 1er bâtiment de ce type a être équipé d’une station d’épuration biologique / photo : S. Brison

■ ART & BUILD

Exemple: Pour introduire un permis d’urbanisme mieux vaut connaître les règlements, porteurs de l’intérêt public afin d’y inscrire l’ambition privée ! Or, aujourd’hui les objectifs de l’intérêt public, garants de cette responsabilité citoyenne, résident dans le partage des ressources auquel participe l’efficience des bâtiments : l’économie d’énergie, la santé, les processus de contrôle de la production des bâtiments, etc, soit un ensemble de facteurs qui confortent la légitimité financière des acteurs, par l’économie des moyens et la responsabilité sociétale des entreprises basées sur le relais des valeurs collectives que portent ses préoccupations.

RESPONSABILITE CITOYENNE ET LEGITIMITE FINANCIERE

Les associés présents au MIPIM : de gauche à droite : Charlotte Pijcke / Luc Deleuze / Bruno Caballe / David Roulin.

Fondé en 1989, Art & Build est né de l’idée qu’entre art et construction existait une synergie capable de créer les conditions d’une architecture de qualité, propice à l’épanouissement individuel, social, culturel et pleinement respectueuse de l’environnement. Art & Build rassemble aujourd’hui une centaine de collaborateurs autour de 11 associés, et répartit ses activités sur 4 agences : Bruxelles, Paris, Toulouse et Luxembourg. Son mode opératoire s’appuie sur des pôles de compétences internes qui nourrissent chaque projet d’une expertise thésaurisée depuis plus de 20 ans, tandis que son organisation privilégie l’excellence des prestations et la pérennité du groupe. La multidisciplinarité ainsi développée au cours de ces dernières années permet à Art & Build d’appréhender tous les sujets, sans exclusive. En témoigne la diversité des secteurs d’intervention : bureaux, hôpitaux, laboratoires, aménagement du territoire, logements, commerces, loisirs et équipements publics.

■ LA 3ème COMPTABILITE : 10 – 30 – 300 Comme l’explique Luc Deleuze (Architecte Associé) : « La situation économique actuelle dans laquelle nous sommes acteurs – nous l’accompagnons davantage que nous la subissons – ne doit pas nécessairement être vécue comme restrictive mais bien comme une opportunité d’efficience (faire plus et mieux dans des enveloppes budgétaires limitées). De cette efficience découle alors la performance du construit qui se traduit à différents niveaux : ■ La qualité du produit final devenu plus efficace en termes d’organisation intérieure, de préoccupations environnementales (p.ex. : passif), de santé des occupants, etc. ; ■ La rentabilité de l’investissement de départ, en termes de valeur immobilière ;

■ La rentabilité de fonctionnement et de maintenance du bâtiment ; ■ La rentabilité du facteur humain. C’est ce qu’on appelle aujourd’hui la ‘3ème comptabilité’. Elle touche à l’identification des occupants par rapport au bâtiment et à son utilisation. Elle agit sur la motivation et donc la productivité des collaborateurs. Cette 3ème comptabilité doit s’envisager dans la perspective d’une équation dont les termes s’illustrent dans le rapport 10 – 30 – 300.

Explications : Si le budget de construction d’un bâtiment vaut 10, ses coûts d’exploitation/fonctionnement sur une période de 30 ans vaudront 30 et les salaires distribués durant cette même période aux occupants du bâtiment vaudront 300 ! On perçoit dés lors clairement qu’une productivité accrue de 5% jouant sur la masse salariale grâce à la qualité de conception du bâtiment représente 15, soit 1,5 fois le budget de sa construction ! »

■ PARTAGE DES RESSOURCES « Schématiquement, le processus de développement immobilier fait intervenir deux acteurs : ■ Les pouvoirs publics : garant de l’intérêt public (responsabilité citoyenne) ; ■ Le secteur privé : en charge du fonctionnement de l’outil économique (légitimité financière). Cette nouvelle équation, dont on peut par ailleurs inverser les termes en parlant de légitimité citoyenne et de responsabilité financière, est la condition sine qua non du bon déroulement de toute opération. Concrètement elle signifie que celui qui a des responsabilités financières doit s’inscrire dans le cadre d’une légitimité citoyenne.

Face aux objectifs actuels de développements durables on perçoit alors que seule l’interaction entre responsabilité et légitimité est porteuse de résultats. Ainsi, les taxes carbones ont poussé des investisseurs à acquérir des forêts (placements et légitimité financière) mais aussi et surtout à les entretenir (responsabilité citoyenne). L’approche d’Art & Build est calquée sur ce principe général d’équilibre qui veut, qu’outre un devoir d’innovation (une architecture porteuse de sens et performante), nous ayons pris comme engagement celui d’une responsabilité financière vis-à-vis de nos donneurs d’ordre, afin d’inscrire leurs ambitions dans le contexte de la légitimité citoyenne, portée par les pouvoirs publics.

Exemple : Le projet Covent Garden (Bruxelles) illustre ce principe. Le permis préalable qui autorisait la construction de 50.000 m2 ne rencontrait pas les attentes de l’investisseur privé. Nous avons proposé aux pouvoirs publics (avec l’accord du propriétaire) d’augmenter cette superficie à la condition de respecter la même empreinte écologique et un budget correspondant aux normes du marché (ne pas être impayable). Notre intervention (trouver de nouveaux concepts techniques et architecturaux et innover en matière d’économies des ressources) a alors permis la construction d’un immeuble de 74.000 m2 avec le même « footprint » écologique! En conclusion, l’efficience de l’immeuble se retrouve dans l’accroissement de sa valeur (légitimité financière) et de son empreinte écologique limitée (responsabilité citoyenne) ! En combinant ce contrôle des moyens et ce support aux valeurs collectives, nous avons comme ambition de proposer une architecture traductrice des valeurs sociétales au travers d’une attention soutenue à l’utilisation contrôlée des ressources, au bénéfice de l’Homme. C’est ce que traduit notre « maître mot » : « A humanistic approach to Architecture » !

ART & BUILD ARCHITECT 255/8 Chaussée de Waterloo - B-1060 Bruxelles +32 2 538 72 71 www.artbuild.eu Immeuble de bureaux, Porte d’Ivry à Paris – 6050 m2 SHON pour la SEMAPA / Client : Buelens / concours remporté en décembre 2011 / spécificité : 1er immeuble de bureaux à ossature bois à Paris / image : Quick-it

Immeuble de bureaux « Belliard 40 », Quartier européen de Bruxelles - 20.000 m2 / Client : Cofinimmo / spécificité : Nommé « Bâtiment exemplaire » 2011 par BruxellesEnvironnement / image : Quick-it

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LES FINALISTES DES MIPIM AWARDS 2012 Afin d’être plus représentatif de la diversité des segments de l’immobilier et tenir compte de l’évolution du secteur, de nouvelles catégories ont été ajoutées aux MIPIM Awards. Elles concernent l’immobilier ‘logistique’ (marqué par des spécificités techniques particulières) et les ‘immeubles de bureaux rénovés’.

■ Catégorie Meilleur projet industriel et logistique

■ Catégorie Meilleur hôtel et centre touristique

- McLaren Production Centre / Royaume-Uni Consultant en planification urbaine et Architecte urbaniste : Terence O’Rourke Ltd Architecte : Foster + Partners

- Six Senses Con Dao / Vietnam Architectes : AW2 / Stéphanie Ledoux & Réda Amalou Promoteur : Indochina Land - The Bulgari Hotel & Residences / Royaume-Uni Promoteur : Prime Development Ltd Architecte du concept/ Architecte d’intérieur : Antonio Citterio, Patricia Viel and Partners / Architecte du projet : Squire & Partners - Victoria Tower Hotel / Suède Architecte : Wingardh Arkitektkontor AB / Architecte d’intérieur : Kiil Interiör Promoteur : Arthur Buchard, Call Tower Invest AB

- Distribution Park Dutra / Brésil Promoteur : Hines Brazil Architecte : Dupré Arquitetura - Lavoisier / Belgique Promoteur : SDRB - GOMB - BRDA Architecte : ASSAR Architects

■ Catégorie Meilleur centre d’affaires - Heron Tower / Royaume-Uni Architecte : Kohn Pedersen Fox Associates Promoteur : Heron International - Main Point Karlin / République Tchèque Promoteur : PSJ INVEST, a.s. Architecte : DaM, spol. s r.o. - TNT Centre / Pays-Bas Promoteur : OVG Real Estate BV Architecte : Paul de Ruiter BV

■ Catégorie Meilleur immeuble rénové - Palazzo Aporti / Italie Promoteur : Hines Italia SGR S.p.A. Architecte : Antonio Citterio Patricia Viel and Partners - Refurbishment “Alte Post” / Allemagne Project corporation : alstria VII. Hamburgische Grundbesitz GmbH & Co. KG Promoteur : Quantum Projektentwicklung GmbH Architecte : Alk Arwed Friedrichsen - “The Library” - New Community Center and Library / Danemark Promoteur : Copenhagen City Properties Architecte : Cobe and Transform

■ Catégorie Meilleur projet résidentiel - Midi-Suède / Belgique Promoteur : BPI - SDRB Architecte : Urban Platform - Reflections at Keppel Bay / Singapour Promoteur : Keppel Land Limited Architect concepteur : Studio Daniel Libeskind Architecte du projet : DCA Architects Pte Ltd - ‘Residence le 19’ in the Claude Bernard area in Paris / France Promoteur immobilier : BNP Paribas Real Estate Architecte : Atelier Zundel & Christea

North Light GDF SUEZ - Bruxelles (Arch. + Doc.: Jaspers-Eyers)

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■ DE CONYNCK IMMOBILIER QUALITE ET PERFORMANCE DU RESIDENTIEL

A contrario, le second cercle (Auderghem, Woluwe, Uccle,...) est davantage celui d’une population ‘sédentaire’ dont les logements requièrent une qualité d’équipement, un espace et un confort accrus. Traduites en chiffres ces analyses montrent que la superficie d’un appartement 2 chambres du cœur de ville avoisinera les 80 m2, alors que le même bien inscrit dans le second cercle atteindra ± 90 m2 voire plus et celui du troisième cercle (Brabant wallon) 100 m2 et plus . »

■ INTEGRER LES COMPETENCES ET ANTICIPER LES NORMES

Luc Messens – Administrateur – De Conynck Immobilier

Exclusivement consacré à la construction et promotion de biens résidentiels – principalement des appartements – le groupe De Conynck Immobilier – fondé en 2008 par l’intégration verticale de multiples compétences (*) – assure une production annuelle d’environ 100 biens (150 à partir de 2013 et 200 à partir de 2015) inscrits dans les segments milieu et haut de gamme et déploie l’essentiel de ses activités à Bruxelles et en Wallonie.

« Notre mission se structure autour d’une démarche complète. Elle s’échelonne de la recherche du terrain à la commercialisation des biens construits en passant par le choix des architectes et l’établissement des programmes (au vu de leur localisation). Cette intégration verticale à laquelle répond le groupe permet, d’une part, une très grande souplesse d’intervention (faire du ‘sur-mesure’) et, d’autre part, de gérer et contrôler chaque phase du processus de construction dont l’investissement, le développement, la promotion, la construction et la commercialisation.

Vue virtuelle du futur immeuble développé à Uccle et conçu par ADE sprl. Les superficies oscillent entre 90 et 140 m2. ce projet comprendra des appartements de 2 et chambres ainsi que des duplex, pour un prix de 2.700 €/m2 (hors frais)

à Nivelles affiche une valeur K = 29, alors que la norme actuelle en Wallonie est de K = 45). Assurer cette qualité à la fois architecturale (esthétique) et technique (performance) repose également sur le choix des architectes auxquels nous faisons appel, parmi lesquels on citera les Bureaux A.D.E et MDW. Les collaborations et synergies ainsi établies nous permettent d’inscrire nos productions dans un excellent rapport qualité/prix (Ex. : un développement à Uccle sera vendu autour de 2.700 €/m2 - hors frais - pour des biens dont les superficies oscillent de 90 à 140 m2). » (*) Architecte, Urbaniste, Ingénieurs, Investisseurs

■ LES CERCLES DES SUPERFICIES Comme le précise Luc Messens (Administrateur) : « Sur un marché résidentiel devenu demandeur et porteur, à la fois par le fossé créé entre l’accroissement de la population et le manque de biens disponibles, voire leur vétusté, les impératifs environnementaux définissent une ligne stratégique. Parallèlement, à Bruxelles, les superficies des biens doivent être envisagées au vu de leur localisation. En procédant par cercles concentriques on constate que de petites entités sont parfaitement adaptées à l’hyper centre (premier cercle) et à ses pôles (universités, UE, etc.). La raison en est que leurs occupants sont souvent ‘nomades’.

Dans ce schéma, notre production se distingue notamment par sa performance énergétique. Tous les biens sont construits selon le mode basse énergie et disposent d’une isolation renforcée de l’enveloppe, d’une ventilation double flux, d’une isolation acoustique, etc. L’objectif est clairement de mettre à disposition du marché des biens dont les performances anticipent et dépassent les normes futures (Ex. : la promotion développée

Vue virtuelle d’un développement en cours à Mouscron. Conçu par le bureau d’architecte Leman sprl de Peruwez, ce projet se réalisera en plusieurs phases . il est composé de 104 appartements , principalement des deux chambres de ± 90 m2. les travaux viennent de débuter. commercialisation fin mai 2012. Le prix moyen sera de 1.900 € /m2

Vue virtuelle du futur immeuble qui sera développé à Liège (quartier du Laveu au pied de la colline de Cointe) ce projet conçu par le bureau d’architecture ODM comprendra 24 logements composés principalement de deux chambres. Les travaux viennent de débuter début janvier 2012. Le prix moyen sera de 2.150 € /m2

Chaussée de Waterloo,835 - bte 12 B-1180 Brussels l.messens@deconynck.be T : +32 476 21 58 13 - F : +32 2 743 07 77 www.deconynck.be

Conçu par ADE sprl architecture de Marc Stryckman, cet immeuble résidentiel de 32 unités et 2 villas, construit en basse énergie (K29) se situe à 10 minutes à pied de la gare de Nivelles et 15 minutes du centre ville. 70% est vendu.

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LES FINALISTES DES MIPIM AWARDS 2012 ■ Catégorie Meilleur centre commercial - Cubus / Hong Kong Architecte : Woods Bagot Promoteur : Great Felicity Ltd - D-Cube City /Corée du Sud Architecte : Samoo Architects & Engineers Promoteur : Daesung Industrial co., LTD

Promoteurs : Ville de Charleroi - Groupe CFE Architectes : Ateliers Jean Nouvel and MDW Architecture - IN/OUT / France Promoteur : Société Foncière Lyonnaise (SFL) Architecte : DTACC

■ Catégorie Meilleur mega projet futur

- Morocco Mall / Maroc Architecte et consultant principal : Design International Promoteur : Al Amine

- Express Rail Link West Kowloon Terminus / Hong Kong Architecte : Aedas Limited Promoteur : MTR Corporation Limited

■ Catégorie Meilleur projet futur - Air-Floating Villas & Suites / Qatar Architecte : FPA Franzina+Partners Architettura

- Jeju Airest City / Corée du Sud Promoteur et Creative PM Firm: Berjaya Jeju Resort Limited and Planning Korea Architectes: Planning Korea and Baum Architects

- Hôtel de Police - Charleroi/Danses Performing Arts Center / Belgique

- Marina South / Singapour Promoteur : M+S Pte Ltd

Architectes : Ingenhoven Architects and A61 Architects Pte Ltd Le Jury des MIPIM Awards est composé des personnalités suivantes : Président du Jury : Mr. Michael Strong, Chairman & CEO – EMEA, CBRE, UK Thomas BEYERLE, Managing Director and Head of CS & Research, IVG Immobilien AG, Emmanuel COMBAREL, Fondateur et Architecte, Emmanuel Combarel Dominique Marrec architectes, France Paolo GENCARELLI, Directeur immobilier Groupe, Unicredit Group, Italie Ann HEYWOOD, Directrice, The College of Estate Management, Royaume-Uni Frank KHOO, Directeur Général Asie, Axa Real Estate, Singapour See Lian ONG, Président, RICS, Malaisie

■ ART & ARCHITECTURE « 4-Dimensional Circle »,

« 65 Croisette »

« Laetitia de Caritat »

Ouvre de l’artiste danois Jeppe Hein, «4Dimensional Circle » est présente à Cannes durant le MIPIM et exposée sur le parvis de l’immeuble 65, Boulevard de la Croisette. L’œuvre est constituée de quatre miroirs rectangulaires qui, entrecroisés, présentent une ouverture semi-circulaire laissant apparaître un cercle au centre de la sculpture. Ce cercle est souligné par une série de LED installée de part et d’autre des miroirs, illuminant la sculpture de nuit.

Ce développement immobilier exceptionnel couvre 1.800 m2 de surfaces de vente, entièrement louées, via des baux de long terme, à des marques de luxe renommées : Brioni, Burberry, Balenciaga, Bottega Veneta, Paule Ka, Jimmy Choo, Pucci et Yves Saint Laurent. La SAS Codinvest Croisette, filiale de Codic France et Finamas, ont tout récemment cédé l’ensemble commercial 65 Croisette au fonds d’investissement KanAm Grund, pour un montant d’environ 75 millions d’euros.

Conseillère en art contemporain, spécialisée dans la sculpture monumentale L. de Caritat, précise sa démarche : « Le principe de notre approche est de créer le lien entre le parti architectural et l’oeuvre d’art; que l’un valorise l’autre et vice versa. Nous travaillons généralement sur des commandes individualisées (pièce unique) afin de répondre au mieux aux attentes de nos clients , en terme d’intégration, d’esthétique, de valeur, d’investissement et défiscalisation pour offrir une singularité et une complémentarité artistique (jeune talent / artiste de renom) dans la cadre de la promotion immobilière ou de la mise en valeur des actifs à l’occasion de leur rénovation. »

Info. : www.ldcadvisory.com

« Sculpter, c'est écrire en trois dimensions » Stéphane Guiran

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Real Estate Business in 2011 and 2012 Increase

Stay the Same

Decrease

Business Conﬁdence 2011 22.0%

40.6%

2012 26.1%

37.4%

47.8%

26.1%

Business Proﬁtability 2011 34.2%

38.6%

2012 39.2%

27.2%

40.1%

21.1%

Business Headcount 2011 29.5%

45.3%

2012 29.6%

25.1%

48.8%

21.6%

Capital Deployed in Real Estate Investments 2011 35.2%

42.5%

2012 46.3% 0%

20%

22.2%

37.8% 40%

60%

15.9% 80%

100%

Source: Emerging Trends in Real Estate Europe 2012 survey.

Projet de l’hôpital de Knokke – (Belgique) Architecte: Association momentanée : Aaprog – Boeckx – Buro II & Archi + I

EXHIBIT 1 12

Views on the Impact of Sustainability on Real Estate Businesses in 2012, by Business Type Increase

Stay the Same

Decrease

Institutional/Equity Investor 59%

41%

Publicly Listed Property Company or REIT 59%

34%

Private Property Company or Developer 59%

40%

Fund/Investment Manager 53%

44%

Real Estate Service Firm 47%

47%

Bank, Lender, or Securitized Lender 28% 0%

69% 20%

40%

60%

3% 80%

100%

Source: Emerging Trends in Real Estate Europe 2012 survey.

Immeuble de bureaux ‘Ducat Place III’ (Moscou) - Développeur – Propriétaire : Hines Architecte : Skidmore, Owings & Merrill (London) - Photo : www.hines.com

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(source : PwC)

■ NAUTADUTILH LES EFFETS DE LA FINANCIARISATION DE L’IMMOBILIER

De gauche à droite : Didier De Vliegher et François Tulkens

Bureau d’avocats essentiellement actif dans le Benelux (également présent à Londres et New York), NautaDutilh concentre ses activités autour des pratiques bancaires, financières et immobilières.

■ MOINS DE CREDITS, DAVANTAGE DE FONDS PROPRES Dans l’entretien ci-dessous, Didier De Vliegher et François Tulkens (avocats partenaires) posent comme préalable qu’il ne peut désormais exister d’immobilier sans réflexions financières parallèles. « Cette affirmation, reflétée par les conférences/ débats qui animeront l’édition 2012 du MIPIM, est à mettre en perspective avec la crise actuelle. La difficulté d’accession au crédit – notamment illustrée par la réduction des financements immobiliers, aujourd’hui souvent limités à 50 - 60% de la valeur vénale du bien, a une triple conséquence : ■ Elle tend à faire disparaître les investisseurs opportunistes, souvent contraints à la vente forcée ; ■ Elle modifie les pratiques usuelles de la plupart des acteurs immobiliers désormais soucieux de travailler en fonds propres ou sur base d’émissions d’actions/obligations ; ■ Elle place la majorité des acteurs institutionnels (banques, assurances, sicafi, fonds de pensions,…) disposant de fonds propres à investir, devant un impératif de diversification, à savoir développer moins de fonctions tertiaires pour davantage de fonctions résidentielles. A un autre niveau, les effets de la contraction économique se signalent également par : ■ Un accroissement relatif des opérations de Sale & Lease Back. Toutefois, si ces opérations sont relativement faciles à mener pour des immeubles de bureaux, il en va différemment des unités de production industrielle difficiles à inscrire dans ce principe ;

■ La vente, par des entreprises présentes en Belgique, de réserves foncières initialement prévues pour des extensions. »

■ PPP : SOLUTION A NUANCER Face à ces mouvements, il convient toutefois de noter que les autorités publiques ont adopté une série de mesures, dont celles de grands projets (écoles, autoroutes, prisons, entrepôts..) structurés en PPP (Partenariats Publics/Privés) ayant pour effet de redynamiser voire de recréer une activité immobilière. « Cette stratégie requiert toutefois une nuance. Aujourd’hui la Région bruxelloise s’oriente vers une ‘course aux logements’, soit un virage à 180° par rapport à la situation antérieure. La question qui se pose est alors de savoir ce qu’il adviendra de l’indispensable présence d’un tissu économique au sein de cette même région.

■ EVOLUTION « La rigueur imposée au marché immobilier quant à son endettement et ses risques (voir notamment les mesures Solvency et Bale III) pose certes un problème de financement via le crédit mais ouvre aussi des perspectives quant à un marché plus sain et consolidé (via des fusions) autour d’acteurs majeurs. Enfin, 2012 est l’année de deux élections présidentielles importantes (France et USA). Or, l’Histoire montre que de telles élections ont toujours un effet dynamisant par la mise en œuvre de programmes nouveaux. Si l’on ajoute à cela l’apparition des prémices d’une reprise économiques aux USA, nous réunissons là les conditions d’un optimisme relatif. »

■ NAUTADUTILH : ACTIVITES ET AWARDS

Pour ces PPP – auxquels nous collaborons par la Parmi les dossiers importants traités en 2011 par négociation/rédaction des contrats DBFMO (*) Nautadutilh, on retiendra, outre la négociation de qui y sont associés – on ajoutera trois facteurs : contrats liés aux PPP : ■ Leur mise en oeuvre se heurte souvent au ■ Conseil d’ AG Real Estate dans l’opération contrôle du foncier. Il sera donc (très) difficile à de rachat du Westland Shopping Center établir si celui qui l’initie n’est pas propriétaire (> 100 millions €) ; du terrain (c’est notamment le cas des écoles et des logements publics) ; ■ Pour les investisseurs privés, ils génèrent un revenu (= paiement de mise à disposition) dont la valeur et la régularité sont assurées par la fiabilité et la solidité financière du commanditaire ; ■ Pour les autorités publiques, contraintes de réduire leur endettement (SEC 95 (**)), ils constituent une opportunité d’investissement dont les coûts Villo’ ! Source : Wikimedia Commons sont transformés en loyers. »

■ REDUCTION DES SUPERTICIES Si la tendance à la réduction des superficies, tant des bureaux (effet du home office) que des logements (besoin de densification et de performances énergétiques) apparaît comme inévitable, les deux segments se distinguent toutefois par les réglementations dont ils dépendent. Ainsi, le RRU (Règlement Régional d’Urbanisme) qui impose des superficies minimales aux pièces d’un habitat semble se trouver en porte-à-faux avec l’évolution actuelle. « Nous sommes passés d’une absence de règlementation à une imposition vers le haut (qualité et superficie des pièces). Dès lors qu’on estimera que l’équation économique qui sous-tend ce principe est difficilement viable (revenu des ménages >< coût immobilier), il conviendra alors de revoir les objectifs et trouver un nouvel équilibre entre superficies et qualité du construit. C’est un choix politique. On comprendra que les autorités rechignent à détricoter ce qui a été établi sachant qu’elles s’exposent alors au risque d’une multiplication des ‘cages à poules’ pour les personnes à revenus faibles et/ou moyens. »

■ Conseil de Cofinimmo dans l’opération d’acquisition de City Link sa/nv propriétaires de 4 immeubles de bureaux à Anvers ; ■ Conseil de la Région Bruxelles Capitale pour la sécurisation urbanistique du système ‘Villo’ (vélos urbains publics) ; ■ Etc. En 2011, Nautadutilh a également obtenu un Belgian Legal Award (Banking and Finance). (*) DBFMO (Design –Build – Finance – Maintain – Operate) (**) Une directive de 1995 impose à l’Etat fédéral, aux régions et aux communautés de respecter un base comptable commune à l’Europe, soit le « SEC 95 », qui signifie « Système européen des comptes », un standard comptable commun pour s’assurer du suivi des critères de convergence européens. Il est ainsi plus facile d’évaluer correctement si les Etats membres respectent bien les objectifs de stabilité budgétaire fixés par la Commission européenne. Jusqu’à présent, les entités locales ne sont pas concernées mais, dès l’horizon 2013, se posera obligatoirement la question du type d’application aux communes de cette nouvelle méthode comptable.

Chaussée de La Hulpe, 120 1000 Bruxelles Tel. : +32/2/566.81.40 - Fax. : +32/2/566.81.41 www.nautadutilh.com

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TABLE RONDE

MIPIM 2012 :

LE TEMPS DES OPPORTUNITES ? Texte Thierry Laffineur - Photos Stéphanie Lecocq

n plaçant son édition 2012 sous le thème ‘Building Innovation’, le MIPIM souhaite mettre en évidence « les initiatives destinées à renforcer la valeur d’un portefeuille immobilier. L’enjeu est d’accroître la rentabilité d’un bâtiment en mettant l’accent aussi bien sur ses qualités de fonctionnalité, de sobriété et de durabilité que sur sa gestion rationnelle et efficace » Selon cette perspective, on s’interrogera donc quant à : ■ la vision des bâtiments de demain (architecture et techniques) et l’évolution de leurs modes de construction dans la recherche d’un immobilier durable ; ■ L’incidence d’un contexte économique difficile sur les développements et ventes ; ■ Les opportunités (constructions neuves, rénovations énergétiques, reconversion) offertes par l’évolution du marché. Pour y répondre, la présente Table Ronde réunissait Philippe Antoine – Dir. Gén. – SDRB / Jean Corman – Adm. Dél – VICTOIRE / Nicolas Orts – Adm. Dél – CBRE / Renaud Chevalier – Adm. Dél – ASSAR / Thibaut Dumortier – Managing Dir. – BURCO.

■ L’INCERTITUDE ET SES RISQUES Face à l’incertitude économique – dont les défauts de paiement - existe-t-il un risque réel de liquidation massive de biens immobiliers ? N. Orts : Face au risque de défaut de paiement, celui d’assister à la mise sur le marché d’un nombre important d’actifs immobiliers détenus par les banques est faible. En effet, d’une part, aucun signe tangible d’une telle évolution n’est actuellement perceptible sur le marché belge (il n’en va pas de même pour tous les pays européens) et, d’autre part, ouvrir la porte des liquidations immobilières aurait un impact non négligeable sur des valeurs alors tirées vers le bas.

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Par contre, la multiplication des opérations de Sale & Lease Back (S&LB), tant dans le secteur public que privé, est une réalité. Tout laisse prévoir qu’elle s’accentuera en 2012. Les acquisitions étant alors réalisées par les investisseurs traditionnels (sicafis, fonds de pension, assureurs,..). Débutée il y a une quinzaine d’années, cette tendance, par laquelle les entreprises cherchent à alléger leur bilan en passant du statut de propriétaire à celui de locataire, se généralise. Si nous mettons ce phénomène en parallèle avec les pratiques des pays anglo-saxons, on relève en effet que le taux d’immeubles détenus par les entreprises belges (privées et/ou publiques) est toujours anormalement élevé. Th. Dumortier : La période que nous connaissons est aussi celle d’un ajustement nécessaire des valeurs immobilières. Sans négliger le risque de ‘ventes à la casse’ qui fausseraient le marché par un apport de biens à prix sacrifiés - on peut raisonnablement penser que cette adéquation se passera de façon ordonnée.

■ RECONVERSION ET MIXITE Selon les contraintes économiques et environnementales, comment envisager l’immeuble de demain ? R. Chevalier : Il doit s’envisager au-delà de sa seule dimension d’objet construit ‘isolé’ pour être pensé dans un rapport à l’urbanité, c’est-à-dire à son contexte socio-économique et culturel. Quant à la reconversion, un potentiel existe et doit être exploité mais le principe ne peut être généralisé (tout immeuble ne se prête pas à de telles opérations). Les chiffres actuels montrent d’ailleurs que cette stratégie demeure ‘marginale’. Sur les 5 dernières années 310.000 m2 ont ainsi été reconvertis, soit +/- 60.000 m2/an. Ce volume reste limité lorsqu’on le met en perspective avec la vacance du parc (+/- 1,2 millions m2 à Bruxelles)

N. Orts : La reconversion d’immeubles de bureaux est un phénomène qui gagne en importance (+/- 100.000 m2 en 2011) comme en témoigne les exemples récents suivants : - La vente du siège Solvay à reconvertir en résidentiel ; - L’ex siège Rossel qui sera reconverti en hôtel. R. Chevalier : Parce que celles-ci ne se feront pas uniquement au départ d’immeubles de bureau. L’exemple du bâtiment ‘Lavoisier’ (nominé au Mipim Awards), ancien site industriel urbain a été rénové pour accueillir – dans un souci de mixité - de nouvelles activités économiques et du logement. Cette démarche participe d’un phénomène de réappropriation de l’espace urbain par la population et est favorisé par les difficultés de mobilité/accessibilité de la ville. Ph. Antoine : Si en termes d’investissement la SDRB joue le rôle de ‘petit poucet’, elle s’inscrit toutefois résolument dans ce mouvement de reconversion. En effet, le problème de la mobilité, passé du niveau stratégique à celui de critique, incite des entreprises émigrées de la ville à y revenir dès lors qu’elles disposent d’une localisation urbaine couplée à une offre de transport public. C’est ainsi que le site ‘Da Vinci’, au départ dévolu à des activités industrielles, est devenu un ‘parc d’affaires’ sur lequel sont présents de grands groupes (Mobistar, Electrolux, Décathlon,..)

■ CONSIDERATIONS HOLISTIQUES La qualité d’un tissu urbain relève de son appropriation par ses habitants et des dynamiques (flux) qu’il permet. Quelles en sont les conditions et les exemples ? J. Corman : Pour revenir à la conception architecturale des nouveaux immeubles (ou ceux récemment rénovés), on perçoit effectivement

TABLE RONDE

Philippe Antoine

Thibaut Dumortier

une volonté d’intégration et de participation de ces bâtiments à leur environnement. Cela rejoint l’idée de réinvestir la ville. Un premier bon exemple est celui de la rénovation de la ‘Tour des Finances’, désormais ouverte sur la ville à travers la présence de fonctions commerciales. Un second est celui de la future tour ‘Upsite’ (canal) qui procède d’une réflexion préalable quant aux possibilités du site. A contrario, le bâtiment de la KBC (avenue du Port), posé tel un coffre-fort sur le bord du canal, ne participe absolument pas à cette réappropriation. R. Chevalier : En d’autres mots, sans réflexion globale préalable définissant la vision et le cadre légal clair d’un aménagement urbain, il n’existe pas de possibilités de réappropriation de l’espace public. J. Corman : Ce qui a été fait pour les centres commerciaux, pensés et localisés en fonction d’une accessibilité, se retrouve aujourd’hui comme préalable à tout développement. Ainsi, réfléchir logement c’est aussi réfléchir transports en commun, écoles, services, commerces de proximité… Si ces éléments n’existent pas ils devront être intégrés. A un autre niveau, ce que fait la Région wallonne à travers le concept de ‘noyaux d’habitats’ est une réaction à l’urbanisation anarchique illustrée par les maisons 4 façades en bordure d’axes routiers. Une telle urbanisation ‘étalée’ est chère en termes d’équipements/services (égouts, voiries, poste) et ne contribue pas à une réappropriation de l’espace. Le nouveau positionnement des autorités consiste alors a partir du schéma suivant : intensifions la densité où elle existe et procédons par ‘discrimination positive’ : ceux qui adhèreront à ce principe seront ‘aidés’ (primes, réduction du revenu cadastral, exonération fiscale temporaire,…) A Bruxelles nous disposons à la fois d’une marge de densification importante (la densité de Paris est de 200 habitants/hectare contre 60 à Bruxelles) et des sites pour l’appliquer. Utilisons ce qui existe, densifions-le afin d’en faire des ‘quartiers’ et évitons les cités dortoirs (ex. : Val D’or) ou les ‘coffres-forts’ Ph. Antoine : Se réapproprier l’espace signifie l’équiper de toutes les fonctions nécessaires à son fonctionnement/développement. Selon cette

Jean Corman

Renaud Chevalier

définition, le programme ‘Tivoli’ (Bruxelles Ville) n’est pas un projet de ‘comblement d’une dent creuse’ mais bien la reconstitution d’un quartier (un morceau de ville) pensé dès le départ en termes de mixité. Dans ce cas, la procédure suivie en amont (permis de lotir) passe par des concertations avec tous les acteurs (opérateurs, pouvoirs publics et habitants). Elle définit à la fois une trame et crée des synergies sur base d’une approche holistique. Concrètement dans ce projet, la volonté de densifier s’illustre par des constructions en rez +4 ou +5, voire, sous certaines conditions, en rez +6 ou +7. Quant à la volonté de mixité elle s’établit dans la multiplicité des composants du site : 450 logements, 1 parc public, des équipements collectifs, des commerces et 12.000 m2 de surfaces réservées aux activités économiques (notamment celles ayant trait à l’Eco-Construction) . Th. Dumortier : Je suis d’accord avec vous mais le succès de ce type d’opération est aussi lié au coût des logements proposés qui n’excède pas 1.200 €/ m2 hors frais. C’est une excellente opération pour les acquéreurs. Elle pose toutefois une question : celle de savoir si le budget ainsi consacré par la SDRB au développement de logements (+/- 200 logements / an pour +/- 10 millions €) ne peut être ‘mieux utilisé’. Une réduction des avantages consentis aux acquéreurs (p.ex. : en fixant le coût d’acquisition à 1.500 €/m2 et non à 1.200 €/m2) permettrait alors de constituer une réserve budgétaire utilisable pour la construction d’un plus grand nombre de logements.

■ FLUX, EFFET CISEAUX ET ELASTICITE J. Corman : Il y a un risque : Bruxelles connaît une ‘élasticité de l’offre’. Cela signifie qu’à tout accroissement des coûts des logements correspond une alternative extra-urbaine moins onéreuse…. même si celle-ci se fait au prix de trajets plus longs. Th. Dumortier : En parallèle ajoutons que Bruxelles a ‘peur’ du RER dans la mesure où ce dernier est perçu comme un facteur d’exode des entreprises. Cette appréciation me semble erronée. Le RER représente une opportunité et est un facteur d’attractivité des entreprises vers la ville. Sauf à vouloir imaginer Bruxelles sans entreprises, c’est-à-dire économiquement moribonde, le principe du RER est fondamental.

Nicolas Orts

N. Orts : Pour ce qui concerne les mouvements des entreprises, entre celles qui quittent la Région et celles qui s’y implantent, existe un effet ciseaux : celles qui reviennent s’installent dans l’hypercentre (nœud de communication multimodal) ou dans la grande périphérie, laissant l’espace ‘décentralisé’ en déshérence. Or, ce n’est pas en se protégeant et en faisant l’impasse sur les conditions d’une bonne mobilité (transports en commun performants, tissu urbain agréable et sécurisé, signalétique claire, aménagements verts, propreté, implantation d’équipements collectifs) qu’on favorisera le développement harmonieux et multifonctionnel de la ville qui repose toujours sur un équilibre dynamique de ses flux. Ph. Antoine : Les flux sont difficiles à analyser. Sans entrer dans une guerre des chiffres nous constatons que 200 sociétés sont aujourd’hui en attente d’une localisation urbaine. Cette demande ne peut être satisfaite faute de disponibilités/ infrastructures/services ad hoc. Parmi ces entreprises demandeuses 70% sont déjà implantées dans la ville, souhaitent y rester mais sont contraintes de se ‘relocaliser’ sous l’effet de leur croissance. Il importe donc de mettre à leur disposition des parcs d’activités économiques. Certes nous ne pourrons jamais aligner nos prix sur ceux de la grande périphérie mais nous pouvons justifier le surcoût bruxellois par un apport de services : une desserte performante de nos sites par des transports publics, l’implantation d’équipements collectifs (crèches, restos,...), etc. Par ailleurs, assurer une faisabilité élargie des reconversions d’immeubles suppose de raisonner en termes d’obsolescence programmée. Ainsi nous songeons notamment à répondre à la demande des entreprises de disposer d’emplacements de stationnement par la construction de tours de parkings. Leur hauteur sous plafond serait de 2,80 m, soit une dimension propice à une reconversion vers des fonctions résidentielles ou autres. R. Chevalier : Une réflexion similaire existe quant aux normes à appliquer aux nouveaux immeubles de bureaux (profondeur, hauteur d’étage,…). L’objectif est identique : faciliter leur reconversion au terme de 20 ou 30 ans.

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TABLE RONDE

■ GESTION RATIONNELLE ET EFFICACE Que doit-on comprendre par une gestion efficace ? N. Orts : Il faut comprendre que les promoteurs sont désormais très attentifs à une utilisation rationnelle de l’espace (les besoins des entreprises ont changé) en ce qu’elle impacte le coût d’occupation global de l’immeuble (loyers, charges, assurances, consommations énergétiques.. ). Comme dans l’industrie automobile ce qui compte aujourd’hui c’est la production d’un immeuble dont l’architecture est ‘porteuse de sens’ et les performances techniques appréciables. Th. Dumortier : Tant pour le neuf que pour la rénovation, l’amélioration des performances énergétiques doit être associée à une flexibilité d’utilisation maximale des espaces (grands plateaux) et une densité d’occupation accrue (moins de m2 par occupant). Cette souplesse d’utilisation permet une plus grande rationalisation de l’espace et une adaptation des surfaces louées en fonction de l’évolution des besoins des entreprises. R. Chevalier : La flexibilité que vous évoquez est aussi à considérer dans le temps. Les pièces occupées à raison de 2 heures/jour ne demandent pas à être ventilées/chauffées en permanence. C’est du ressort d’une bonne Gestion Technique Centralisée (=GTC). Si l’on pousse le raisonnement plus avant, les opérations de S&LB participent aussi – financièrement - de la gestion rationnelle et efficace de l’immobilier en dégageant les entreprises de leurs contraintes de propriétaires.

■ ‘VERT’ : UN PRE-REQUIS Ph. Antoine : On peut se poser une autre question. Pourquoi les nouveaux immeubles ‘verts’ (green buildings) récemment apparus sur le marché et annoncés comme énergétiquement performants n’ont-ils pas suscité l’engouement escompté ? Th. Dumortier : Le fait d’être ‘vert’ est devenu un argument nécessaire ; tous les candidats locataires intègrent de façon explicite cette exigence dans leur cahier des charges. Ceci étant, ce n’est pas un élément suffisant pour emporter une décision, au regard de l’ensemble des paramètres

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qui motivent une implantation (localisation, dimension des plateaux, coûts, architecture, …) N. Orts : Le ‘vert’ est aujourd’hui un pré-requis. Il est désormais inimaginable de proposer un immeuble à une entreprise sans considérer ses coûts énergétiques. Ce qui explique le succès très relatif évoqué doit être analysé au regard du ‘surcoût’ demandé aux locataires et dont peu acceptaient de payer le prix. Par ailleurs d’autres facteurs ont pénalisé ces bâtiments : - Un timing délicat : ils ont été mis sur le marché à un mauvais moment (crise). - Leur surcoût est essentiellement dans le prix de la construction et les économies ne profitent pas au locataire. En effet, on estime qu’une durée d’occupation de 9 à 12 ans est nécessaire pour percevoir les bénéfices de leurs performances. Or ce délai n’est pas synchrone avec celui des baux, généralement établis pour des périodes plus courtes.

J. Corman : D’accord avec cette approche qui concerne aussi le résidentiel. Concentrons-nous sur le ‘basique’ dont les effets porteront sur 99% du parc existant relativement vétuste et n’imposons pas au 1% de nouveaux immeubles des performances que les autres n’atteindront pas ! Aujourd’hui, il est quelque peu aberrant que des bâtiments publics (administrations, logements sociaux, écoles, …) aient des contraintes énergétiques très fortes (100% passif) alors que l’immense majorité du parc pèche par un manque élémentaire d’isolation. Il y a des répartitions d’enveloppes budgétaires à rationnaliser. Construisons davantage de mitoyens et inspirons nous du passif, mais n’en faisons pas un absolu systématique. R. Chevalier : Si nous mettons ce principe en rapport avec la classification des certificats PEB, il s’agirait de faire passer la majorité du parc de ‘G’ à ‘C’ et non de se prévaloir de quelques immeubles affichant ‘A’

En conclusion, au-delà du marketing et de l’image, ces bâtiments doivent être commercialisés à un niveau de loyer de marché (être un standard qualitatif) et les normes utilisées pour évaluer leurs performances doivent être précises. Elles sont actuellement multiples (Breeam, Valideo, HQE,..) et ne permettent pas de comparaisons objectives

J. Corman : Le marché de la location est d’ailleurs très peu sensible au certificat PEB (qui manque encore de transparence, voire de professionnalisme) et davantage enclin à sacrifier la performance énergétique au profit d’un espace plus grand ou d’un équipement (cuisine, sdb,..) plus élaboré. Certes le coût de l’énergie modifiera cette approche mais à ce jour ce n’est pas encore le cas.

■ BASIQUE POUR TOUS

Th. Dumortier : Rappelons-nous également que nous ne disposons pas encore du recul suffisant pour juger de tous les effets du passif. Faut-il dès lors anticiper le standard passif à l’horizon 2015, comme souhaite le faire la Région Bruxelloise, alors que la Commission Européenne prévoit 5 années de plus (2020) ? Ce délai devrait permettre la mise au point de techniques permettant d’atteindre un tel standard, sans en subir les inconvénients.

Comment généraliser au mieux les performances énergétiques ? R. Chevalier : Au niveau du bâtiment il s’agira de s’attacher prioritairement aux postes d’isolation et d’étanchéité à l’air. C’est sans doute ‘basique’ mais très efficace dans la mesure où une enveloppe isolée et compacte influence à elle seule plus de 50% de la performance énergétique du construit. Il s’agit donc d’un (sur)investissement minime pour un gain maximum. Ce n’est qu’une fois cette première étape assurée qu’on considérera l’installation des technologies d’optimisation (solaire, géothermie ..) Par ailleurs, dans un avenir proche, il ne suffira plus d’annoncer qu’un immeuble consomme moins, il s’agira aussi de donner des garanties de ces performances dans le temps.

Ph. Antoine : Ce manque de recul (retour sur expérience) est incontestable mais les pouvoirs publics se sont inscrits dans une politique d’exemplarité de la rénovation urbaine, sous-tendue par une volonté de tirer le marché vers un plus qualitatif. La question demeure quant à savoir si le délai de 2015 (il imposera que tous les bâtiments neufs soient passifs et les rénovations réalisées en mode basse énergie) est utopique ou non.

Laurence de Hemptinne réunit

Tout le gratin de l’immobilier assistait le 14 février dernier à un séminaire organisé et animé par Laurence de Hemptinne, journaliste spécialisée dans les questions immobilières, sur le thème « PRAS démographique et grands projets résidentiels » dont l’un des temps forts fut

Le Ministre-Président bruxellois Charles Picqué et l’avocate Monique Kestemont (Stibbe) qui évoquèrent tous deux l’importante modification du PRAS

l’exposé du Ministre-Président bruxellois Charles Picqué sur la toute récente modification du Plan Régional d’Affectation du sol (PRAS), un outil capital pour les professionnels de l’immobilier. Après les exposés de divers courtiers, architectes et développeurs immobiliers, la matinée fut

clôturée par un débat très animé entre le Secrétaire d’Etat bruxellois au Logement Christos Doulkéridis (Ecolo) et le député bruxellois-bourgmestre d’Etterbeek Vincent De Wolf (MR) sur le thème de la qualité de la politique menée par le Gouvernement bruxellois en matière de logement.

Vincent De Wolf, Nathalie Gilson, échevine de l’Urbanisme d’Ixelles et Jean Corman (Victoire Properties) qui fut l’un des orateurs de la matinée

Marnix Galle CEO d’Allfin qui dévoila les grands projets résidentiels qu’il mène à Bruxelles et l’architecte Philippe Verdussen qui évoqua la reconversion des immeubles de bureaux en logements

Stéphan Sonneville, CEO d’Atenor qui évoqua les ambitieux projets qu’il développe le long du Canal à Bruxelles, dont la fameuse Tour Up-site et Nicolas Orts (CBRE) qui a fait le point sur les nombreux projets résidentiels en gestation à Bruxelles

Véronique Le Clercq (La Libre Belgique), Laurence de Hemptinne et Florence Legein (FL Consult)

Benoît Forgeur (Winssinger & Asociés) et Rodolphe d’Oultremont (Gesti-Conseils)

Baudouin le Hardy de Beaulieu (IBW), Guillaume Botermans (Home Invest) et Réginald Rotsart (Amart)

L’architecte Jean Mathieu (Montois) et Sandrine Blaton (Immobilière SEM)

www.victoire.be

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WOLUWE-SAINT-PIERRE

Sainte-Alix

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Dans une des avenues les plus prestigieuses des Trois Couleurs, villa 3 chambres, beau séjour avec feu-ouvert, terrain de 6 a 45 SUD, caves et garage. A rafraîchir. Potentiel extraordinaire ! Réf : 1408790

WOLUWE-SAINT-PIERRE

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WOLUWE-SAINT-PIERRE

Sainte-Alix

Villa sur 10 a 90. Pièces de séjour spacieuses et lumineuses, 4 chambres, 3 salles de bain, jardin sud. Réf : 1222074

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UCCLE - Prox. Prince d’Orange

A 2 pas de la rue des Tongres et du Cinquantenaire, belle maison de maître, de ± 400 m² hab, 6,50m de façade, sur un terrain de 4 a 20, sud, clos de murs, avec piscine. Réceptions 3 pièces en enfilades, parquet, feu ouvert, donnant sur terrasse plein sud, cuisine avec coin à déjeuner vers jardin, 3 suites avec salle d’eau et dressing + 4 chambres. Grande terrasse sur le toit. Garage, caves. Réf 6604

Nichée au cœur d’un magn. jardin Wirtz de 56 a 60, dont 25 a lotissables, avec piscine chauffée, villa de charme ± 460 m², de style anglo-normand. Gdes réceptions, 6 ch. Conciergerie indép. de 2 ch, sur 5 a. Poss. de division en 3 lots avec entrées sép. Un projet éloquant. Réf 3557

IXELLES - Molière

ETTERBEEK - Cinquantenaire

Dans le quartier Molière, belle et spacieuse maison de 1901, d’un élève Horta, d’une surface bâtie de 345 m² + 100 m² de caves et 80 m² de greniers à aménager, sur un très beau terrain de 4 ares 33 (12,5 m X 34 m). Très beaux volumes, belles hauteurs de plafonds, moulures... Grandes réceptions allurées, 5 chambres, 2 salles de bains, garage. A rafraîchir. Réf 6507

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RHODE SAINT GENESE

BRUXELLES - Centre-ville

UCCLE - Molière

Dans le quartier de l’ancien Golf, avec vue époutsoufflante sur une zone verte, sup. propr. classique des années 60 sur 55 a. Superficie habitable de ± 580 m2. Splendides réceptions. 6 chambres, 4 sdb. Appart pour le personnel. Garages 4 voit. Piscine avec pool house. Poss. d’acquérir 26 a supplémentaires. Réf 2836

Prox. Place Royale et Palais des Congrès, voici la jolie vue sur le Monts des Arts qu’offre un splendide appart de 240 m², rénové avec goût et matériaux de qualité. Ascenseur privé, belle cuisine avec coin à déj, vastes réceptions, living en enfilade, boudoir, 2 chambres, 2 sdb. Double box garage, cave. Bien d’exception. Réf 3527

Superbe hôtel de maître de ± 450 m2 habitables, entièrement rénovée avec beaucoup de goût. Beau hall d’entrée, gde cuis hyper équipée, spacieux salon, sàm, bureau, 5 chambres, 3 sdb, 2 sdd. Belles finitions, parquet partout.Conciergerie avec entrée indép.: 3 pièces, sdd, wc. Caves sous toute la surface, garage 2 voitures. Réf 2184

Dominique de Lichtervelde Danielle Fonteyn

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IXELLES - Molière

Exceptionnelle villa Art Nouveau, développant 610 m2, entièr. rénovée, comprenant de très belles réceptions en parquet, cuis + office, bureau, 6 ch, 3 sdb, appart indépendant au sous-sol, vaste terrasse au 1er étage et très joli jardin fleuri. Garage pour 2 voit. + empalcement devant. Réf 479

WOLUWE ST PIERRE - Val Duchesse

UCCLE - Floride

A.L. Quart. Val Duchesse, belle villa ± 400 m² hab. sur 19 a. Living 60 m², parquet, fo, sàm sép. 40 m², parquet, bur. 14 m², cuis sup éq, buand, 6 belles ch, 2 sdb, 2 sdd, sup. terr. 30 m² plein sud avec marquise. Cave, gar. 2 v, alarme. Réf 2953

Dans le quartier Floride, très belle propriété d’1 ha 43, abritant dans un magnifique parc centenaire (avec ancien tennis) un très beau Manoir, de 1200 m², «style Anglais», datant du début du siècle dernier et ses dépendances (anciennes écuries reconverties en garages). Agréables réceptions, 8 ch,4 sdb. A rénover. La propriété se situe en zone à bâtir, sur 2 parcelles. Possibilité de construire. Exceptionnel! Réf 3516

UCCLE

BRUXELLES - Centre

IXELLES - Louise

A proximité du Prince d’Orange, dans un petit immeuble style villa, dans un environnement vert, au fond d’une allée calme, très bel appart de standing entièr. rénové, de ± 200 m² + terrasse bien orientée de ± 35 m². Très belles réceptions, 4 ch, 4 salles d’eau. 2 garages. Réf 3281

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Située entre l’av. Louise et l’av. Molière, non loin du Bois de la Cambre, sur 2 a 37, très belle et élégante maison de maître de ± 500 m² hab, entièr. rénovée. Faç. 7 m 95. Vaste hall, bel escalier, 2 salons en enfilade, accès jardin, bur, cuis d’appoint. Elégant salon de réceptions, gde sàm, vaste cuis entièr. éq donnant sur terr. Masterbedroom avec sdb + 4 ch et 2 sd’eau. Grenier aménag. Gar. Réf 3011

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UCCLE

FAUBOURG DE WATERLOO

Superbe demeure Corbiau (780 m²) aux lignes épurées, façade inspirée de Tadao Ando, sise dans un écrin de verdure de 41 a 69, face à la forêt. Hall d’entrée, salon et sàm de 70 m², cuisine ent. équipée, appartement des maîtres avec sa sdb et son dressing, 2 ch d’enfants avec leur sdb, bureau, appartement avec 2 ch + sdb. Conciergerie, piscine intérieure et salle de sport, gar. 3 voit. PEB:C, CO2/m²/an:47

BRAINE L’ALLEUD

Magnif. villa neuve contemp. 20 a avec piscine, sup hab 600 m². Impressionnante cuis sup éq, signée Bulthaup, électro Gaggenau, spacieuses et lumineuses réceptions avec fo contemp, bur (poss prof lib) ou ch supp. 3 belles ch avec sdb + vaste ch des maîtres avec son dressing et sa belle sdb. Ss-sol avec salle de fitness et douche, cave à vins vitrée, espace bureau. Gar 2 à 3 v. Villa exception. réalisée avec bcp de goût !!! PEB 91

RHODE-SAINT-GENÈSE

Magnifique villa de l’architecte Lipszyc, construite en 1973 et entièrement rénovée en 2004 et 2006 sur 30 a. Hall d’entrée de 50 m², salon de 100 m², sàm, salon tv, fumoir, salon de musique, vaste cuis entièrement équipée, chambre avec sdb au rez, 3 ch, sdb. Conciergerie avec 2 ch, sdb, piscine intérieure, bar, sauna, douches, salle à manger avec barbecue intérieur, cave à vins, gar. 4 v, 850 m² bâtis. Score PEB en attente.

Superbe gentilhommière de 1904, réalisée par Horta, dans écrin de verdure privé d’1 ha et superficie hab. de 650m². Disposant d’une très agréable piscine ext. Hall d’entrée, salon et sàm en parquet avec fo de 180 m², bur, cuis éq avec office, 4 ch et 3 sdb. Appart de concierge avec salon, 2 belles ch, 2 sdb et cuisine. Bâtiment sép. mulit-usage (poss. espace atelier de peinture, bureau etc.) PEB en attente.

Pl. Brugmann, maison de maître de 1910 de style Art-déco, ent. rénovée en style loft. Ancien atelier d’Artiste avec faç. 12 m classée. 400 m² hab. Belles réceptions de ± 90 m², avec fo, hauteur sous plafond exceptionnelle. Spacieuse et lumineuse cuis sup éq avec coin à déj donnant sur la terr. et le jardin. En mezzanine, espace Tv ou bur. 4-5 Ch, 3 sdb. Caves, chaudière gaz, gar. ext. en location. Magnif. bien complètement atypique !!! PEB en attente.

FAUBOURG DE WATERLOO Villa pleine de charme entièrement rénovée de style contemporain, de 400 m² habitables sur 27 ares avec vue superbe sur les champs, cuisine Bulthaup électro Gaggenau, fo, parquet, 4 chambres + un bureau, 2 sdb + sdd, buanderie, double garage, magnifique entrée. Villa décorée avec beaucoup de goût! A découvrir... PEB en attente.

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Lumineuse villa construite en 2001 sur un terrain de ± 17 a. Elle se compose d'un vaste hall avec vestiaire et mezzanine, d'un living de ± 60 m² avec cheminée, d'une cuisine équipée avec coin à déjeuner, 4 ch, bureau, 2 sdb, sdd, buanderie, garages pour deux voitures et caves. Matériaux de qualité, pompe à chaleur, aspirateur central, citerne eau de pluie. Belle terrasse et jardin bien arboré avec partie verger. A découvrir.

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Jolie villa brabançonne à ossature bois construite en 2005 sur un terrain de ± 11 ares. Elle se compose au rez d'un living, d'une cuis. sup. équ., buand, gar, ch et sdb en attente, à l'étage d'un hall, 3 ch et sdb, grande caves sous toute la maison. A voir! Plus d’infos: www.triades.be 465.000 €

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UCCLE Quartier Saint Job, ambiance cocooning pour cette jolie maison 3 façades rénovée avec des matériaux de qualité. Séjour avec terrasse et jardin, salle à manger, cuisine super équipée, 4 ch, 2 sdb, caves. Poss. profession libérale. ref 036/24656

UCCLE A proximite de l’Ecole Européenne, lumineux appartement (1er avant /rez arrière) de ± 200 m² agrémenté d’une terrasse Sud et d’un jardin de 5 a. Poss. profession libérale (2 entrées). Garage + pkg. PEB G 85. ref 036/24716

BRUXELLES Situation exceptionnelle en face du Mont des Arts pour ce superbe appartement de ± 240 m² rénové avec des matériaux de standing. Double box et cave. ref 036/24566

LINKEBEEK Sur un terrain de plus de 17 ares dans la Vallée des Artistes, cette belle villa contemporaine développe environ 330 m² + nouvelle aile annexe. Matériaux luxueux, jolie luminosité, piscine extérieure,... Exceptionnel ! ref 036/24700

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Au bout d’un petit clos privé et en bordure de champs, spacieuse villa avec conciergerie et piscine intérieure sur 28 ares orientés sud/sud-ouest. Salon avec feu ouvert, salle à manger, cuisine équipée, 4 chambres et 2 salles d’eau. Studio séparé. Garages 3 voitures. Splendide vue sur les champs et les couchers de soleil. Magnifique situation.

Très belle propriété sur 77 ares avec vue sur la campagne, dans une petite rue sans issue. Salon et salle à manger avec feu ouvert, cuisine superéquipée avec coin à déjeuner et feu ouvert, bureau, 5 chambres et 4 salles d’eau. 3 garages, cave et piscine extérieure. Espace jacuzzi, sauna et douche. Calme et proche du Messager.

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OHAIN

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OHAIN

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Proche du Golf, dans un quartier calme de charme, vaste propriété récente sur 56 ares bien orientés avec piscine chauffée. Séjour, salle à manger, immense cuisine, 5 chambres, 5 salles d’eau, cave à vin pour amateurs,... Annexe avec 4 garages et appartement de 80 m². Superbes volumes et hauteur sous plafonds. Bien de prestige. Splendide.

Dans une petite ruelle fort recherchée d’Ohain, dernière maison avant les champs, jolie rénovation de 2008. Finitions actuelles. Salon et salle à manger avec feu ouvert, cuis sup éq avec coin à déjeuner et familyroom. A l’étage, 4 ch, dressing et 3 salles d’eau. Ravissant jardin de curé ± 3 ares. Vue et calme incroyable tout en étant à prox. de tout. Ambiance campagne. A décourvir absolument. Coup de coeur inévitable.

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Idéalement située, à proximité du Golf de Waterloo, belle villa complètement rénovée (320 m²) sur 20 ares. Vaste hall d’entrée, salon avec feu ouvert, salle à manger, cuisine super-équipée, bureau/familyroom. A l’étage, 4 chambres et deux salles de bains. Garage, cave et grenier. Superbe situation et luminosité.

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Idéalement située pour les amateurs de calme et de nature, élégante propr. de prestige et de caractère ent. rénovée en 2001. Magnif. réception très lumineuse en dalles de Bourgogne + fo, cuis hyp éq avec coin à déj, bur. A l’ét, 5 ch, dressing, sdb, 4 sdd et bur. Grenier amén. ± 100 m² - 4 Gar. - Caves. Magnif. piscine ext. chauffée par pompe à chaleur. Perspective et vue assurées sur les campagnes vallonnées. (Réf. 100114)

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LASNE

Proche du centre d’Ohain au fond d’un petit clos fort sympathique et au calme, spacieuse et jolie villa neuve sise sur un magnifique terrain de 35 a orienté plein sud. Jolies réceptions fo de 60 m² (plancher), cuis sup éq avec coin à déjeuner, buanderie. Au 1er ét, 4 grandes chambres, 2 sdb et sdd. Au 2ème ét, 5ème ch ou bur ou sdj (36 m²). Grenier - Caves sous toute la villa. (Réf. 100033)

LASNE

Pour les amoureux et les passionnés de nature et de chevaux, superbe domaine de ± 1 ha 25 comprenant villa, piscine, nombreuses prairies et 4 boxes. Accès via un long chemin privé pour 2 villas. Réception FO, cuisine super équipée avec coin à déjeuner, buanderie, family-room. 6 chambres, 3 sdb, 2 sdd. Piscine intérieure et commodités. Caves - Gar. 2 voit. MAGNIFIQUES VUES. (Réf. 100110)

Rue des Saules, 31 - 1380 Ohain - Tél.: 02 351 42 28

Dans un quartier calme de Lasne, sise sur un beau terrain de 25 a 29, villa d’exception dessinée par la société «Mi Casa», alliant fluidité et lumière avec beaucoup de raffinement. Magnif. réception (fo) de belle dimension, cuis hyp éq avec coin à déjeuner, buanderie. 5 ch, gd bureau (home cinéma), 2 sdb, dressing. Salle de billard - Caves Gar. 2 voit. - Piscine avec pool house. (Réf 100111)

Ds cadre paisible et enchanteur, proche du centre, superbe demeure «Mi Casa» sur ± 41 a 40. Magnif. jardin paysagé. Arch. élégante, couleurs harmonieuses et de très bon goût, vol. spacieux et lumineux. Lieu privilégié. Salon avec fo, sàm, salon TV, bur/coin lecture, cuis sup éq avec coin à déj, 4 à 5 ch, dressing, 3 salles d’eau, espace polyvalent (bur, ch, salle ciné). Gar. 2 voit. Parking, carport 2 voit. Grenier. Cave. Bien d’exception, à découvrir absolument ! (Réf 100097)

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Prox. de la vivante Place Saint Job, dans un immeuble récent, splendide duplex penthouse de ± 200 m². Très beaux espaces contemporains articulés le long d’une enfilade de terr. ensoleillées. Séjour, cuisine hyperéquipée, buanderie, chambre des parents avec dressing et sdbs. 2 ch, sdb et un espace bureau. Grand box et cave. 650 000 €

Quart. ULB

RHODE-SAINT-GENÈSE

Jolie villa 4 façades de qualité en parfait état et au goût du jour dans quartier résidentiel de qualité proche de Bruxelles de 320 m², 2 salons, sàm, grande cuisine super équipée avec large coin repas, 4 ch, 2 salles d’eau, jardin de 10 ares et terr. sud-ouest, 2 garages. Grenier. Rangement vélos. Chauffage au gaz. Coup de cœur. 1 100 000 €

IXELLES

Quart. Louise

Au 3ème ét. d’un bel immeuble class, très élègant appartement de 220 m2 avec terrasse sud et vues arborées et dégagées. Double réception, 2 cuisines équipées dont 1 avec balcon. 2 sdb récentes, sdd. 2 entrées séparées permettent l’installation d’une profession libérale ou un appartement séparé. Possibilité achat : box 2 voitures, cave. 580 000 €

Maison de Maître 1900 entièrement rénovée avec goût et raffinement ayant gardé ses éléments décoratifs d’origine. Le rez offre 2 grands salons en enfilade s’ouvrant sur une cour. Bureau. A l’étage, une grande cuisine sàm familiale style country se prolonge par une terrasse ouest de 30 m2. Un grand salon en façade avant. 6 ch, 3 sdb, dressing Poss. achat gar. et parking. 950 000 €

Geoffroy de Clippele et Pascale Dumont de Chassart

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115 avenue du Bois de la Cambre - 1050 IXELLEs - entrée par le Square du Vieux Tilleul

RHODE-SAINT-GENÈSE

IXELLES Villa sur 15 a : réceptions + hall d’entrée de 80 m² au rez + bureau de 18 m², parquet, grande cuisine neuve, toilette avec lavemains et douche neuf, à l’ét; 4 ch, parquet, sdb neuve, toilette séparée avec lave-mains. Caves. 2 gar. avec portes automatiques. Alarme, clôturé et sécurisé. Vaste abri de jardin. Chauffage au gaz. 599 000 €

IXELLES

Idéalement située dans un clos calme entre le cimetière d’Ixelles et la bois de la Cambre, cette maison des années cinquante du célèbre architecte André van Eyck n’a rien perdu de son cachet. En effet cette maison 3 façades est composée de 2 entités totalement séparées permettant d’allier maison familiale (avec possibilité de profession libérale) et maison de rapport. Ce bien vous surprendra par l’étendue de ses possibilités et son authenticité. 1 095 000 €

OVERIJSE

Châtelain

Belle maison début de siècle de 320 m2. Hall dallé de marbre. 3 pièces en enfilade aménagées en profession libérale et prolongées par un jardin de ville sud ouest et un office. Toilettes à l’entresol. Salon, sàm, et cuisine équipée. 3 ch, petit salon, 2 sdb, sdd. sous-sol avec accès au jardin. Cellier et chaufferie/Buanderie. Possibilité location garage. Très bon état général. 799 000 €

Jesuz-Eik Prox. des grands axes et des commerces, belle villa de 270 m², situé en terrain de fond, parcelle 17 a 74, sàm et salon, fo, cuis éq, bureau, vestiaire. 5 ch, sdb et sdd. Au niveau inférieur de la maison, plein pied avec jardin et garage, 2 pièces; ch ou bureaux. Gd double ou triple gar, buanderie Chaufferie. PEB et attestation électrique en cours. 565 000 €

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Bruxelles

Chaussée de Mons 303 1480 Tubize

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SAINT-GILLES

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A proximité du Parvis et de la Barrière, cette grande maison unifamiliale à rénover peut offrir jusqu'à 5 chambres. Elle développe ± 268m² au total dont ± 217 m² habitables. Elle dispose également d'un jardin de ville ne souffrant pas de vis à vis gênant. Très saine, elle sera aisément remise au confort du 21ème siècle. C'est assurément un agréable écrin pour une famille à la recherche d'un nid à aménager. Best Partner Immobilière Bruxelles 02/344.25.89

Dans le plus beau et le plus exclusif square d'Uccle. Où tout transpire le charme, se cache une magnif. villa 3 façades de style Zoute, dévellopant ± 390 m² dont ± 261m² nets habitables sur un terrain de ± 3 a. Beaux espaces de réceptions décorés par des moulures et de belles cheminés, ce programme se complète avec 7 lumineuses ch dont une grandiose de ± 38 m². Grenier aménageable. Caves. Beau jardin. Plus qu'une maison c'est un art de vivre... Best Partner Immobilière Bruxelles 02/344.25.89

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SAINT-GILLES

A deux pas de la Place Brugmann, en plein quartier Molière, très vaste Maison de Maître, élégante façade de 7 m et sur ± 4 a 89. De par son agencement, elle peut servir bien des besoins et envies : profession libérale plus logement, éventuellement plurifamiliale, ou comme son style l'indique superbe demeure de Maître. ± 527m² hab. et ± 591 m² bruts. Son jardin aménagé en plusieurs zones vous garantissent soleil, intimité, espace convivial et plaisir des yeux. PEB G. Best Partner Immobilière Bruxelles 02/344.25.89

Sympathique immeuble de rapport situé au pied du parc de Forest. Cette charmante maison du début du 20ème siècle vous offre ± 272m² dont ± 247m² nets hab. sur un terrain de ± 2 a 35. Cette maison de rapport est actuellement divisée en 4 unités; rez de ± 115 m², agréable logement, 2 ch avec un jardin de ± 142 m², les 3 autres apparts font +/-42M² et ont chacun une belle chambre. Revenu locatif mensuel de ± 2010 €/mois.. Best Partner Immobilière Bruxelles 02/344.25.89

PETIT-ENGHIEN Belle villa se situant dans un environnement calme et verdoyant tout en restant proche des voies de communication et de toute les facilités (écoles, commerces, ...), Cette construction bénéficie d'un excellent niveau de confort et d'un entretien sans faille. Son programme de ± 200 m² hab. est généreux et équilibré. Le jardin, très joliment aménagé et amoureusement entretenu bénéficie d'une piscine chauffée qui ravira petits et grands. Best Partner Immobilière Périphérie 02/355.59.21

ITTRE En bordure d'une campagne verdoyante avec une superbe vue, cette villa de conception récente offrira à ses futurs occupants les espaces nécessaires à l'épanouissement d'une petite famille. Le calme est un must pour qui souhaite bénéficier d'une situation idyllique et malgré cela facilement accessible. Son programme se complète par un jardin bénéficiant d'une magnifique terrasse et d'une grande piscine chauffée. Best Partner Immobilière Périphérie 02/355.59.21

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Cette propriété détient encore de superbes matériaux d'époques permettant d'exhaler charme et authenticité. L'environnement est idyllique et allie calme, sérénité et une vue extraordinaire sur la campagne environnante. Le programme équilibré propose 5 ch et 2 sdb dont une au rez, permettant de vivre de plain pied. Pour les amateurs de charme, de nature et de sérénité. Certaines mises à niveau seront toutefois nécessaires. Best Partner Immobilière Périphérie 02/355.59.21

Superbe Hôtel de Maître offrant des décors inaltérés d'époque, de toute beauté. Il conviendrait idéal. à une grande famille ayant soif d'une finition irréprochable et désireuse d'implanter une profession libérale. Quelques éléments sont toutefois démodés (principalement cuisine et sanitaires). Avec ses ± 500 m² hab, son sup. parc emmuraillé et ses belles réceptions, il répondra aux besoins de représentativité des plus exigeants. Best Partner Immobilière Périphérie 02/355.59.21

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Cachée au fond d’une allée privée, villa de charme sur 40 ares Sud Ouest avec piscine et tennis. Confortables réceptions (séjour, salon de musique, sàm sous verrière, bureau), vaste cuisine super équipée. 5 chambres réparties sur 2 niveaux, 3 sdb, familly room et buanderie. Garage, car-port et caves. ENTIEREMENT RENOVEE en 2005. Aucun vis à vis (PEB = 201).

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PARK LANE

LE CHARME DE LA VIE URBAINE appartements lumineux et confortables blottis dans un environnement AU GRAND AIR Des champêtre, une architecture bien dessinée et un quartier à haut potentiel. QUELS SONT LES PRINCIPAUX ATOUTS DU PROJET PARK LANE ?

Ce projet sera exceptionnel à plusieurs points de vue. Au niveau de sa localisation d’abord, tant le quartier nommé « Le Bourdon » dans lequel s’inscrit le projet a des airs champêtres, et ce à quelques minutes de la gare Calevoet – arrêt du futur RER – proche des autres transports en commun, du ring et de nombreux commerces. La liaison directe avec le parc du Geleytsbeek et la zone verte du Keyembempt confère en effet de grandes qualités paysagères au projet qui s’intègre avec douceur dans le tissu urbain existant et donne une impulsion nouvelle à ce quartier à haut potentiel. Vient ensuite sa qualité architecturale. La conception de ce programme à taille ré e l l e m e n t h u m a i n e c o m p re n a n t 7 2 logements, une crèche, un espace de bureau et des surfaces commerciales a été confiée à l’architecte Jan De Four. Sobres et contemporains, les deux bâtiments, qui seront construits par des entreprises belges, sont déployés de façon à combiner un excellent

Voilà le cadre du projet PARK LANE développé par BOUYGUES IMMOBILIER BELGIUM et qui a bien plus d’un atout dans ses murs.

ENTRETIEN AVEC LAURENT MALARD, DIRECTEUR GÉNÉRAL ET THOMAS ANDRÉ, DIRECTEUR COMMERCIAL

QU’EN EST-IL DES ÉQUIPEMENTS ?

Tous les équipements fournis sont bien entendu de standing, avec des cuisines hyper équipées, des sanitaires haut de gamme, du parquet en chêne semi-massif, des isolations phonique et thermique performantes, ainsi que des accès sécurisés, y compris aux caves et parkings en sous-sol.

EST-CE QUE LE PROJET COMPORTE UN ATOUT PARTICULIER AU NIVEAU DU PRIX ?

ensoleillement avec une vue sur les espaces verts environnants grâce aux larges baies vitrées. Les appartements entre mitoyens sont par ailleurs traversants, ce qui amène la lumière naturelle généreusement jusqu’aux centres des logements qui disposent de balcons et de confortables terrasses de chaque côté. LES AMÉNAGEMENTS PEUVENT-ILS ÊTRE PERSONNALISÉS ?

Oui, acheter sur plan avant la pose de la première pierre représente un réel avantage! En effet, le candidat acquéreur peut donner un cachet unique à son intérieur en personnalisant son logement pour qu'il corresponde au mieux à ce qu'il a imaginé. Nos conseillers sont toujours disposés à proposer des solutions les plus adaptées aux besoins des acquéreurs. Bien entendu, nous conseillons toujours d'acquérir un bien avant le démarrage des travaux afin de pouvoir effectuer toutes les modifications souhaitées.

QUEL SERA LE NIVEAU ÉNERGÉTIQUE DU PROJET ?

La conception architecturale a été étudiée de sorte à favoriser la réduction des coûts énergétiques pour chaque logement. Son approche bioclimatique est basée sur une orientation favorable aux apports thermiques solaires, un apport maximal de lumière naturelle, ainsi qu’une excellente isolation extérieure au niveau des façades, des châssis et de la toiture. Les bâtiments basse consommation du projet sont ainsi conçus pour atteindre un niveau énergétique inférieur à E70, avec des valeurs obtenues par logement se situant entre E55 et E70. A titre de comparaison, la consommation énergétique d’un logement ancien de plus de 10 ans dépasse les 350 KWh/m2/an. A Park Lane, ces valeurs calculées sont en moyenne proches de 100KWh/m2/an, ce qui donne une diminution des consommations énergétiques proche des 70% !

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Tout à fait. Nous sommes ici dans un mode d’acquisition de terrain avec « renonciation au droit d’accession ». Cela signifie en clair que la vente du terrain est séparée de la vente de la construction. L’acquéreur final ne paiera donc sur le terrain que les 12,5% de droits d’enregistrement, et non pas les 21% de TVA comme c’est le cas depuis le 1er janvier 2011, ce qui fait une grande différence à son avantage ! LA COMMERCIALISATION SUR PLANS A-T-ELLE DÉJÀ COMMENCÉ ?

Oui, et nous avons déjà à ce jour quelque 25% de ventes fermes, alors que le chantier de la première phase débute en avril prochain. Les prix au m2 se situent en-dessous des 3000 euros. Nous sommes donc dans des prix tout à fait raisonnables qui n’atteignent pas ceux d’autres quartiers d’Uccle, ou de communes voisines comme les deux Woluwe ou Ixelles. Il s’agit donc là d’une excellente opportunité qui s’adresse aussi aux investisseurs qui peuvent tabler sur un rendement locatif très compétitif.

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