Revista Condomínio - 104 by ESTAMPAPB

Revista Condomínio • maio/junho de 2012

EDITOR Inaldo Dantas DIRIGIDA A ONONONONONON

Condomínios residenciais, Ononon – onononon@onon.com.br comerciais, condôminos, administradoras, hospitais, hotéis, construtoras e imobiliárias PERIODICIDADE A cada 45 dias DEPT. COMERCIAL Jerônimo Soares 83.88586597 jerokal@yahoo.com.br DIAGRAMAÇÃO E ARTE EstampaPB www.estampapb.com.br/produtos Designer: Reginaldo de Castro SUPERVISOR DE EDITORAÇÃO Prof. Francelino Soares de Souza francelino-soares@bol.com.br REVISÃO Márcia Barreto JORNALISTA RESPONSÁVEL Inaldo Dantas REG. 3273 DRT - PB EDIÇÃO Nº 104 - maio /junho 2012 IMPRESSÃO Gráfica Moura Ramos EXEMPLARES 3.000 Para anunciar 83.3021.6485 | 8858.6597 revistacondominiojp@hotmail.com

Não nos responsabilizamos por conceitos e ideias emitidas em artigos assinados ou em matérias pagas. Proibida reprodução total ou parcial, sem a prévia autorização, por escrito, da REVISTA CONDOMÍNIO. Reservamo-nos o direito de não aceitar publicidade sem fundamentar motivação de recusa.

CAPA Reginaldo de Castro

ÍNDICE

06 Condomínio cria plano estratégico e zera inadimplência

22 Inaldo Dantas Responde

08 SECOVI-PB - Notícias

20 HALL - Social 24 Jurisprudência

10 Inadimplente pode participar das Assembleias?

26 Política de boa vizinhança

12 SIPCERN - Informativo 14 Condomínio: janelas

28 Infiltração gera prejuízos

Certificado Digital 30 de junho é o prazo final para os condomínios

Editorial CHEGAMOS AOS 14 ANOS Chegamos ao mês de maio de 2012 e com ele mais um aniversário da Revista Condomínio, agora com quatorze anos de atividades dedicadas à informação dos síndicos, administradores, corretores imobiliários e demais componentes da cadeia condominial. Nesses quatorze anos de existência, temos tentado dar aos nossos leitores o melhor trabalho informativo com uma ótima impressão proporcionada pela Gráfica Moura Ramos. Recebemos neste mês um grande presente para a nossa revista que foi o registro no DRT-PB, sob o número 3273, o que nos a partir desta edição, também assinar como Jornalista Responsável. Também, procurando se adequar às novas regras da Língua Portuguesa, passamos a contar em nossa equipe com a colaboração do conceituado professor de língua e literatura portuguesa e francesa, Francelino Soares, da UFPB, que assume a nossa supervisão de editoração. Ele também é autor de várias obras, dentre as quais Português Prático (3º edição) e, o mais recente, Correspondência Oficial e Tipologia Textual; foi professor fundador do Unipê e do IES/IESP em João Pessoa. Estamos atualizando o site www.revistacondominio.com.br, para que nossos leitores também nos acompanhem pela internet. Este ano estaremos em parceria com o SECOVI-PB, para a escolha das melhores empresas do setor condominial. Outro convênio que será firmado com o SECOVI-PB e FIEP oferecerá cursos de capacitação para síndicos e profissionais da área, além do apoio ao café com síndico e eventos paralelos. Estas serão as ações para 2012, com os quais iniciamos o projeto 15 anos, quando estaremos, a partir de janeiro de 2013, trazendo para nosso público de síndicos e leitores muito mais demandas no campo informativo , empresarial e social do setor condominial da Paraíba e do Rio Grande do Norte. FELIZ ANIVERSÁRIO PARA TODOS NÓS!

Boa leitura! Inaldo Dantas e Equipe.

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administrativo Célia Moreno – celiabmoreno@libris.com.br

Condomínio cria plano estratégico e zera inadimplência Em pouco mais de um ano e meio, o Village Damha I, em São Carlos, interior de São Paulo, aumenta em 300% o fundo de reserva

inadimplência dos moradores com o pagamento das cotas de condomínio representa um tormento para muitos síndicos país afora. O problema nem sempre é de fácil solução e, muitas vezes, acaba estremecendo relações e dificultando o bom andamento das contas dos condomínios. O residencial Village Damha I, em São Carlos (a 230 km de São Paulo), tem conseguido mudar essa realidade. Com um plano estratégico sério, que envolve o levantamento detalhado das causas da inadimplência e a gestão minuciosa das contas, a inadimplência foi zerada. Segundo o síndico do Village Damha I, Valdemir Aparecido Moro, tudo é importante na hora de manter o controle das contas. Quando assumiu a administração, em março de 2009, a situação era caótica. O condomínio tinha inadimplência de muitos anos, conta ele. Além de prestações atrasadas dos condôminos, Miro, como é chamado por todos, enfrentou ainda o baixo valor do fundo de reserva e o baixo fluxo de caixa, entre outros problemas. O síndico descobriu ainda que, entre as causas da inadimplência, estavam os cadastros desatualizados e incompletos e o descuido ao transferir as obrigações do condômino antigo para o atual.

Diante daquela situação de total descontrole, o primeiro passo foi fazer uma detalhada atualização cadastral de todos os 313 condôminos. Em seguida, um levantamento cuidadoso para identificar os devedores. O levantamento também apontou como problemas atrasos dos Correios, vencimentos da fatura referente ao condomínio em datas diferentes, falta de opções na forma de pagamento e, principalmente, a necessidade de maior transparência das ações da administração do condomínio. O administrador também não contava com ferramentas adequadas de cobrança, enfrentando dificuldades de logística, funcionários despreparados, além de protesto e cobrança judicial. Em todo o processo, a internet teve um papel fundamental. Miro passou a fornecer os boletos on-line e a divulgar, por meio de uma newsletter mensal, as modificações e melhorias no condomínio, reservando espaço para receber ideias dos pagadores, contribuindo, assim, para aumentar a transparência das ações do administrador. O diálogo constante e bom senso passaram a fazer parte de todas as negociações com os inadimplentes, sempre buscando a melhor solução para os dois lados. Com pouco mais de um ano e meio de nova administração, os resultados positivos surgiram: o condomínio registrou aumento de fluxo de caixa de 400% e crescimento de 300% do fundo de reserva. O equilíbrio das contas permitiu maior poder de negociação na hora das compras para o condomínio e melhoria dos salários dos funcionários. Revista Condomínio • maio/junho de 2012

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JURÍDICO Inaldo Dantas

Inadimplente pode participar das Assembleias? É direito do condômino participar das Assembleias e nelas votar, desde que esteja quite com o Condomínio. O que realmente quer dizer isso? O título acima tem como “inspiração”, o Art. 1.335 do Código Civil que diz:Art. 1.335. São direitos do condômino: [...] III - votar nas deliberações da assembleia e dela participar, estando quite. Apesar de básico, o texto da lei é claro: o inadimplente não tem direito de participar das reuniões de condomínio, as tão famosas Assembleias-Gerais (sejam elas ordinárias ou extraordinárias, tanto faz). Mas, é a partir daí que começam os questionamentos, entre eles, o de que o inadimplente pode participar da reunião, porém, sem direito a voto. Há ainda o que diz que ele até pode ficar no recinto da reunião, porém, sem se manifestar. Há outro, porém, bem menos corriqueiro, em que a convenção permite que participe, porém, sem poder de voto

(?). Por último, os que entendem que não pode votar nas reuniões o inadimplente que esteja em cumprimento de acordos (judiciais ou não). É bronca !... De partida, ouso polemizar, meu caro leitor, aliás, esta é uma das minhas principais características quando se trata de artigos publicados (detesto es-

crever o que “todos escrevem”), ao dizer que existe uma grande diferença entre “é direito do condômino” e “é proibida sua participação”. Explico: num breve olhar à lei, repare que ela diz ser direito do condômino participar das assembleias (e votar também, é claro), desde que quite. Não diz a lei, nem naquele artiRevista Condomínio • maio/junho de 2012

go já citado, e nem em qualquer outro, que fica “proibida” a participação do “faltoso com o pagamento”. Compliquei? Vamos lá, continuo explicando: é comum nas reuniões, ouvirmos os comentários de que “o inadimplente não pode votar, mas pode participar (errado), ou então, “se ele ficar calado, não tem problema, Revista Condomínio • maio/junho de 2012

deixa ele aí” (nem tão errado assim), ou, por fim, “tem que sair da sala, ele não pode participar” (na minha opinião, o procedimento mais correto!...) É o seguinte: a lei, ao tirar o direito do condômino de participar das assembleias (por participar quer dizer, tomar parte, interferir, influenciar – definição

totalmente de minha inteira responsabilidade – não saiu dos “dicionários”, quero desde já deixar claro), bem como nelas votar, teve, como intenção, transformar isso em (mais) uma punição, e essa, de “cunho moral”. Há coisa pior do que a pessoa deixar de expor suas razões ou até suas vontades, por estar impedido disso por falta de pagamento? É dose!... Mas, é lei, e lei não se discute, cumpre-se (todo cidadão sabe disso). Mas, que é proibida sua participação, isso não está definido na lei não; deve ser objeto de complemento na convenção (ela tem poder para disciplinar a questão). É que, sendo direito e estando quite, não se discute. Porém, havendo a inadimplência, perde-se o direito, mas não quer dizer que fique impedido. Pode a convenção, como já dito, prever que algo se proíba, como por exemplo, que apenas não possa votar, ou, se for o caso, que apenas possa votar, deixando de ter direito à voz. Por outro lado, se a convenção não der a ele (o inadimplente) qualquer chance de participar (e também de votar), aí a “coisa complica”; o risco de vê-lo impedido até de permanecer no local da reunião existe. Se não pode votar e nem participar, o que estaria então fazendo o inadimplente no meio dos que estes direitos teriam? No mínimo, influenciando em algo ou em alguma coisa.

Informativo II ExpoCondominial Entre os dias 05 e 07 de julho próximo, será realizada a II ExpoCondominial, no Centro de Convenções de Natal, Rio Grande do Norte. O evento, que em 2011 surgiu com ineditismo, é especialmente direcionado ao setor de gestão de condomínios, sendo também útil aos segmentos de hotelaria, hospitais e escolas. Com entrada gratuita, os visitantes, terão, nos corredores da II ExpoCondominial, o mix com cerca de 40 estandes apresentando às últimas inovações, tendências e soluções do setor condominial. Durante os três dias de evento, acontecerá o II Workshop sobre Gestão de Condomínios com palestras sobre os assuntos mais pertinentes e atuais na área condominial, proferidas por especialistas do setor. A II ExpoCondominial conta também com o apoio institucional do SIPCERN e é uma realização da Verbo Comunicação & Eventos, empresa potiguar, sobre a direção de Sylvia Serejo, que atua há treze anos na organização de eventos técnicos, e nas área de congressos e feiras, nos segmentos de comércio, indústria e jurídico. Senhores síndicos, administradores e empresários, inscrevam-se (vagas limitadas) ou reservem já seu estande e fiquem atentos aos prazos. Mais Informações pelo fone: (84) 3201-7429 expocondominial@verboeventos.com.br www.expocondominial.com.br

Condomínio Cidadão em Natal Recebeu a visita dos Diretores do projeto Condomínio Cidadão na Paraíba, advogado e Presidente do SECOVI- Inaldo Dantas, do Coronel Marcus Marcone e do coordenador técnico Marcos Gonçalves. Na oportunidade, foram ultimados os detalhes para a instalação desse projeto na sede do SIPCERN, a qual atenderá ao público condominial, com a mesma eficiência conforme já ocorre há anos, em João Pessoa, com sistema de rádio frequência com base própria integrado à Polícia Militar. Em Natal, essa parceria recebe o apoio da Secretaria de Segurança, que reconhece no mesmo um grande serviço que os porteiros dos condomínios podem prestar na vigilância de nossa cidade, ficarndo 24 horas de olho na rua.

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JURÍDICO Daphnis Citti de Lauro | Advogado | dclauro@aasp.org.br

Condomínio: janelas Não são propriedade do condomínio, e sim dos condôminos As janelas, nos condomínios edilícios, são motivo de muitas perguntas, principalmente pelo fato de estarem na fachada e não serem de propriedade do condomínio, não constituírem área comum, mas sim de propriedade dos condôminos, fazendo parte da área privativa. É certo que as obras na fachada são de responsabilidade do condomínio. Mas o conserto das janelas de um apartamento é de responsabilidade do proprietário daquela unidade, assim como, por exemplo, a troca de janela por outra, antirruído, se assim o desejar. Naturalmente, qualquer conserto ou troca deve respeitar as limitações impostas pela lei que rege os condomínios edilícios, notadamente o artigo 1.336 do Código Civil, inciso III, que impõe aos condôminos a proibição de “alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas”. O mesmo se diz com relação à reaplicação de silicone. Num condomínio em que, quando chove, entra água pelas janelas, é comum as pessoas reclamarem com o síndico. Entretanto, o reparo é de responsabilidade do proprietário, pois faz parte da manutenção de seu patrimônio, não podendo ser delegada ao condomínio. “As paredes externas do edifício constituem área comum, e a unidade arquitetônica interessa a todos os condôminos, de modo que não podem ser mudadas a critério de um deles” (Código Civil Comentado, Coord. Min. Cezar Peluso, Manole, 1a ed., p. 1.358).

E por que o interesse em preservar a unidade arquitetônica?

A razão é muito simples: se cada condômino tiver uma janela de cada tipo, formato e tamanho, se as cores forem diferentes, se um vidro for azul e o outro verde, logicamente o imóvel perderá valor econômico e, consequentemente, as unidades também sofrerão des-

valorização, além da estética, evidentemente, pois o prédio ficará muito feio, e ninguém se interessará em adquirir um apartamento nele. O mesmo se diga com relação aos terraços dos apartamentos, cuja situação é idêntica. No caso de restauração de esquadrias, que se encontram localizadas em áreas comuns do edifício, portanto externas, o custeio deve ser rateado entre todos os condôminos. Há casos em que todas as janelas do condomínio estão velhas, dado o tempo de construção do prédio e, além de se encontrarem em estado precário, não existe no mercado, mais, material para consertá-las, substituir partes etc. Nesta hipótese, por se tratar de um problema comum a todos, é recomendável que o condomínio convoque uma assembleia geral para substituição de todas as janelas e, por abranger o todo e implicar alteração da fachada, o condomínio deve contratar uma empresa para fazer o trabalho, que será rateado entre todos os condôminos, na forma da convenção condominial. A discussão recairá sobre o quórum exigido para tanto, dependendo de cada caso, conforme se possa classificar como alteração de fachada (unanimidade dos condôminos), obra voluptuária (dois terços dos condôminos), que é aquela que consiste nas benfeitorias de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o torne mais agradável, ou seja, de elevado valor, ou então, obra necessária que tem por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore (maioria dos condôminos presentes à assembleia). Revista Condomínio • maio/junho de 2012

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administração

Certificação Digital

30 de junho é o prazo final para os condomínios A partir de 1º de julho, todos os condomínios do país devem ter certificação digital. O prazo para que os síndicos reúnam toda a documentação necessária para obter esse certificado, no padrão ICP Brasil, expira no próximo dia 30 de junho. É importante lembrar o fato de já ter havido uma prorrogação do prazo do dia 31/12/2011 para o dia 30/6/2012 para realização dessa obrigação, não sendo mais possível uma nova prorrogação. Por meio da assinatura eletrônica, os condomínios terão acesso ao “Conectividade Social”, um canal de comunicação via internet, no qual serão transmitidas as informações sobre a contratação de trabalhadores, declarações do Imposto de Renda, Registro de Pagamento de Autônomos (RPA), Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), INSS, Relação Anual de Informações Sociais (Rais), entre outros. O não cumprimento da obrigação pode acarretar multas e processos judiciais na Justiça do Trabalho. O Presidente do Conselho Regional de Contabilidade do Estado de São Paulo (CRC SP), Domingos Orestes Chiomento, alerta que vários serviços do atual sistema de certificação digital estão sendo descontinuados, e ficarão disponíveis somen-

te por meio do novo canal, o ICP-Brasil. Mas como providenciar a certificação do seu condomínio? Na teoria, o processo parece ser bem simples, mas a extensa lista de documentos pode acabar complicando. Para dar entrada no certificado digital, o síndico do condomínio deve procurar uma agente certificadora credenciada pela Receita Federal. O custo varia de acordo com o prazo de validade, que pode ser de um a três anos, e costuma ficar entre R$ 350 e R$ 500. Todavia cada vez que for eleito um novo síndico, o condomínio precisará solicitar uma nova certificação, já que ela é totalmente vinculada com o CPF do síndico. “Por isso, é recomendável que os condomínios façam a certificação com prazo de apenas um ano”, Vale salientar que mesmo os condomínios que não possuírem funcionários precisarão da certificação digital para transmitir informações sobre o Imposto de Renda e o RPA. A certificação digital é uma espécie de chave eletrônica que identifica, na internet, uma entidade, seja ela empresa, pessoa física, máquina, aplicação ou site. Ela serve como um documento eletrônico, que permite

ao usuário se comunicar e efetuar transações na web de forma mais rápida, sigilosa e com validade jurídica, comprovando a identidade e assegurando a troca eletrônica de documentos, mensagens e dados. Há vários tipos de certificação, mas no caso dos condomínios, a mais indicada é o chamado e-CNPJ.

Abaixo alguns esclarecimentos sobre as dúvidas que ainda são muitas sobre o tema. É necessário para todos os condomínios? Sim, todos, sem exceção, devem ter o seu certificado digital até, no máximo, o dia 30/06. Qual o prazo máximo para estar certificado? A Caixa Econômica Federal estipulou como prazo máximo 30/06. Ou seja, até essa data todos os condomínios do país devem estar com Revista Condomínio • maio/junho de 2012

Senhor síndico O SECOVI-PB implantou o serviço de Certificação Digital. Para sua maior comodidade, ligue 83 - 3241-6485 / 3022-9444 e agende o seu atendimento

a certificação em dia e já funcionando. A Caixa já deixou claro que não pretende expandir o prazo. Por que é ruim deixar para a última hora? Além do estresse comum da última hora, pode ser que o condomínio não esteja com a documentação em dia. Dessa forma, pode ser que não haja tempo hábil para estar em dia com as obrigações com a Receita Federal e com a Caixa Econômica Federal. Somam-se a isso possíveis lentidões nos sites de emissão devido à sobrecarga do sistema. O que acontece se meu condomínio não providenciar a assinatura eletrônica? Neste caso, dados importantes sobre os funcionários não serão enviados à Caixa Econômica Federal. O síndico e o condomínio ficam passíveis de processos trabalhistas e multas da Justiça do Trabalho. Que documentos são necessários? São necessários os seguintes documentos originais e suas cópias simples:

• Instituição do condomínio (como se fosse a certidão de nascimento do empreendimento, disponível no cartório de imóveis); • Especificação do condomínio (parte da instituição, o documento é feito quando a construtora projeta o condomínio); • Convenção do condomínio c/ registro no cartório de imóveis; • Cartão de CNPJ do condomínio; • Ata de eleição do síndico dentro da validade do mandato e com Registro em Cartório; • RG e CPF do síndico (ou CNH) e comprovante de residência no máximo com três meses de emissão. Revista Condomínio • maio/junho de 2012

E se o cadastro do síndico atual não estiver atualizado junto à Receita Federal? Um entrave para muitos condomínios obterem o certificado digital é o síndico atual não estar cadastrado na Receita Federal. Essa pequena correção pode atrasar, e muito, aqueles que ainda não emitiram a sua assinatura digital. Outro problema que pode acontecer devido à desatualização do cadastro na Receita é que o antigo síndico pode ser responsabilizado por erros, fraudes ou má conduta da gestão atual. Que vantagem traz estar certificado? Além de estar em dia com a legislação, fica bem mais simples saber se as contribuições dos funcionários estão em dia, sendo feitas corretamente, ou se a administradora/empresa terceirizada está atrasando aos direitos dos colaboradores. Como se dá todo o trâmite? Primeiro, entre em contato com um AR (Autoridade de Registro) em sua região. Em João Pessoa, o SECOVI-PB tem uma parceria com a Safetweb e está autorizado a emitir estes certificados, bastanto o síndico, de posse dos documentos relacionados, procurar a sede do mesmo em Miramar. (fone 83 3022.9444) Posso pedir para outra pessoa ir fazer o certificado para mim? Não. Apenas o síndico pode retirar o equipamento em uma autoridade certificadora. A administradora pode ajudar, colocando em ordem a documentação do condomínio e do síndico, mas quem deve ir ao agendamento é o responsável pelo empreendimen-

to. Não é possível fazê-lo por meio de procurações, por exemplo. Por que tanta gente acha difícil tirar o certificado? Porque os documentos precisam estar todos sem nenhum tipo de discrepância. O nome do síndico, grafado de maneira igual ao que está nos seus documentos, deve estar na base da Receita Federal, como responsável pelo empreendimento. O nome do condomínio também deve estar escrito da mesma maneira, seja na Receita Federal ou nas atas apresentadas no momento de tirar o certificado. Meu condomínio foi construído antes de 1964 e não tem convenção. Como é possível fazer a certificação? Nesses casos, é possível fazê-la tendo em mãos a matrícula-mãe do empreendimento. Quanto tempo demora para obter a assinatura eletrônica? Isto vai depender das condições da papelada do condomínio. Se estiver tudo em dia, da maneira correta, sem nenhum erro, depende apenas da instituição que irá expedir o certificado. Mas, quando há discrepâncias, pode chegar a demorar mais de vinte dias, até que o empreendimento coloque seus papéis em ordem. Que tipo de equipamento vale mais a pena? Depende de quem irá usá-lo. Se o condomínio contar com a ajuda de uma administradora, o condomínio poderá arcar apenas com os custos de um cartão – os custos das leitoras poderão ser divididos. Porém, se é com o síndico que o equipamento vai ficar, ele pode optar pela compra de um tokien (aparelho similar a um pen drive), ou pelo combinado de cartão e leitora.

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D’ouro Tambaú Residence Continua o sucesso de lançamento Aconteceu no último 21 de abril, no bairro de Tambaú, o lançamento do mega empreendimento da EuroBrasil, o D’Ouro Tambaú Residence, que contará com trinta pavimentos, sendo quatro de garagens e salas comerciais e vinte e seis para os apartamentos, em duas torres. O D’Ouro Tambaú inova em João Pessoa com o conceito smart buildin, prédio inteligente, que contará ainda com seis elevadores, pet garden e lava a jato nas garagens. Estivemos presente a este glamoroso evento que levou ao estande da EuroBrasil, localizada em Tambaú, um grande número de pessoas para a festa de lançamento do D’OURO TAMBAÚ Residence. Muitos foram os jornalistas, empresários autoridades ali presentes, entre elas o Cônsul Português no Estado, Antônio Almeida, bastante entusiasmado com este empreendimento de seus compatriotas, em nossa capital. Todos que ali compareceram foram muito bem recebidos pela equipe da EuroBrasil, funcionários, pelos engenheiros Fernando Siqueira e Fabio Galiza, pelo Diretor Comercial Ricardo Capelo e sua esposa e Diretora Financeira Laura Pereira, ciceroneados pelo presidente do Grupo Manoel Pires Pereira e sua esposa Maria de La Salete Pereira. A EuroBrasil, em parceria com a Imobiliária Teixeira de Carvalho, do empresário Paulino de Carvalho e com a Execut, dirigida por Gilvandro Guedes, mantém no local da construção, na Rua Helena Meira Lima esquina com a Rua Severino Espinelli, um estande de vendas climatizado ,com corretores de plantão, onde os clientes podem conhecer melhor este ótimo empreendimento imobiliário. Além disso qualquer que seja a imobiliária de sua preferencia , você pode procurar para adquirir seu apartamento no D’OURO TAMBAÚ Residence. Nas fotos ao lado, detalhes dessa bela festa.

Revista Condomínio • maio/junho de 2012

Inaldo Dantas Responde inaldo.dantas@globo.com

Maria Freitas airamecila@bol.com.br

O síndico do meu condomínio nos colocou nas pequenas causas em virtude de a unidade habitacional estar depositando em conta poupança e não pagando, como ele queria, nas mãos dele. Diante disso, deu entrada na justiça, dizendo que estávamos devendo condomínio. Saiu a sentença a nosso favor. Ele entrou com embargo, o juiz não aceitou, e ele, com certeza, para recorrer tem que fazer o depósito judicial da causa. Minha pergunta é a seguinte: como o condomínio não tem o dinheiro, ele pede taxa extra entre os condôminos para o depósito; então, temos que participar, pagando essa taxa extra? Resposta - Não tendo conhecimento do conteúdo da demanda (processo), vou entrar no mérito apenas quanto à arrecadação em taxa extra. Tendo em vista ser uma condenação judicial, e esta condenação ter atingido o condomínio, é dever de todos os condôminos, com a sua cota-parte, arcar com os custos, inclusive os que irão se beneficiar do pagamento. Ou seja, você deverá pagar a sua cota-parte e receber o valor total.

João Coelho jrico10@hotmail.com

Sou sindico novato de um prédio de dezesseis apts, cada um com direito a duas vagas de carro. Em uma distribuição diferente do projeto original, obtivemos duas vagas que ficaram para visitante, sendo que elas não estão descriminadas no RGI. Podemos colocar a venda as vagas para um dos condôminos? Poderíamos oficializar através documento para assinatura de cada proprietário, informando o motivo e a destinação do valor apurado, como obras de recuperação e/ou reforma do prédio? Desde já agradeço a oportunidade e o espaço aberto. Resposta: Por se tratar de área comum, esta só deve ser alienada (vendida) com o consentimento de 100% dos condôminos. Quanto à destinação dos recursos, esta deve ser definida em Assembleia-Geral, a mesma que venha a autorizar a venda do espaço. A propósito, faz-

se importante registrar que a venda é apenas do direito de uso e não da área propriamente. Ou seja, quem for “comprar” estará “comprando” unicamente o direito de ali estacionar um veículo. Ele não será “dono” do espaço.

Carlos Pinto de Morais cpintodemorais@gmail.com

Sou síndico do prédio em que moro e acompanho a Revista do Condomínio e uma das partes em que me detenho é esta sua. Gostaria de lhe solicitar uma informação: no meu prédio, estamos tendo um pequeno problema de uma moradora que reside sozinha em um aptº alugado, e a mesma tem dois cachorrinhos que, quando ela não está em casa, eles latem direto. A moradora do apartamento acima do dela reclama a mim, mas não documentou nenhuma reclamação no Livro de Ocorrências do prédio, apesar de já ter sido orientada a fazê-lo. Qual seria a providência mais correta a ser tomada para proibir isso, pois, na nossa convenção, há o item de proibição de animais nos apartamentos? Resposta - Com relação à moradora do pavimento acima, o correto seria ela registrar a queixa no livro. Só a partir daí é que o condomínio deve tomar as providências, pois só assim (com o registro da queixa) é que se tem uma prova de que os animais estão pondo em risco o sossego dos moradores do prédio. Reforce com a condômina incomodada que ela DEVE fazer a reclamação, e por escrito.

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jurisprudência

AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESPONSABILIDADE DO CONDOMÍNIO POR FURTO EM ÁREA COMUM. NECESSIDADE DE PREVISÃO EXPRESSA NA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. AUSÊNCIA DA CONVENÇÃO OU REGIMENTO INTERNO DO CONDOMÍNIO. AGRAVO REGIMENTAL A QUE SE NEGA PROVIMENTO. 1.Ausente à Convenção de Condomínio, ou Regimento Interno do mesmo,inviável aferir se há previsão expressa de responsabilidade nos casos de furto em área comum. A presença da cláusula é condição para a responsabilização do condomínio nos termos da jurisprudência pacífica desta Corte. Precedentes. 2. Agravo regimental a que se nega provimento. (AgRg no AREsp 9107 MG 2011/00613060 – Rel.:Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO 18/08/2011 Órgão Julgador T4 - QUARTA TURMA Publicação DJe 24/08/2011). DESPESAS DE CONDOMÍNIO COBRANÇA IMÓVEL ALUGADO IRRELEVÂNCIA RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO RECONHECIMENTO PROCEDÊNCIA DA AÇÃO SENTENÇA MANTIDA. As despesas de condomínio são consideradas dívida propter rem, ou seja, próprias da coisa. Assim, a obrigação de arcar com as cotas condominiais, em face do condomínio, é do titular do domínio e não do locatário. (429939320108260071 SP 0042993-93.2010.8.26.0071, Relator: Mendes Gomes, Data de Julgamento: 25/07/2011, 35ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/07/2011). DESPESAS DE CONDOMÍNIO (EDILÍCIO) - AÇÃO DE COBRANÇA O interesse prevalente é o da coletividade de receber os recursos para o pagamento de despesas indispensáveis à mantença do próprio condomínio -Ocorrência de caso fortuito e força maior que não retira o direito do condomínio em perceber as cotas condominiais - Dever do condômino em contribuir com as despesas na proporção de sua fração - Recurso não provido. (9152411602009826 SP 915241160.2009.8.26.0000, Relator: Antonio Benedito Ribeiro Pinto, Data de Julgamento: 20/01/2011, 25ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 02/02/2011).

CONDOMÍNIO. ALEGAÇÃO DE DANO CAUSADO NO VEÍCULO ESTACIONADO NO CONDOMÍNIO RÉU. Autor não comprovou fato constitutivo do seu direito. Ausência de previsão expressa da responsabilidade na convenção do condomínio. Culpa dos prepostos do condomínio não comprovada. Recurso improvido. (9131825702007826 SP 9131825-70.2007.8.26.0000, Relator: Adilson de Andrade, Data de Julgamento: 26/07/2011, 3ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/07/2011). CONDOMÍNIO A ALTERAÇÃO DO PISO NÃO É ALTERAÇÃO DA FACHADA. A convenção de condomínio não pode restringir o direito do proprietário de usufruir do bem, conforme suas necessidades Recurso improvido. (9197975332007826 SP 919797533.2007.8.26.0000, Relator: José Luiz Gavião de Almeida, Data de Julgamento: 17/01/2012, 9ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 19/01/2012). APELAÇÃO CÍVEL - EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO - AS PARTES ERAM CASADAS EM REGIME DE COMUNHÃO DE BENS E ADQUIRIRAM O IMÓVEL EM CONDOMÍNIO Não é necessário manter as partes em condomínio no imóvel após a decretação do divórcio - A solução é a extinção do condomínio com venda em hasta pública - Apelo improvido (Voto 20760) (9075698152007826 SP 907569815.2007.8.26.0000, Relator: Ribeiro da Silva, Data de Julgamento: 03/08/2011, 8ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 11/08/2011). AÇÃO DE COBRANÇA - DESPESAS CONDOMINIAIS IMÓVEL ARREMATADO - LEVANTAMENTO DO CRÉDITO PELO CONDOMÍNIO - ADMISSIBILIDADE Arrematante responde pelos débitos condominiais com o valor do lanço Recurso improvido. (958388720118260000 SP 009583887.2011.8.26.0000, Relator: Eduardo Sá Pinto Sandeville, Data de Julgamento: 06/09/2011, 28ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 15/09/2011). Revista Condomínio • maio/junho de 2012

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Política de boa vizinhança Gostei de ouvir e ler, já nesta revista, uma ideia deveras interessante e sobre a qual pouco se tem propalado, quando se fala em residir em condomínios. É da lavra do Sr. Adabriand Suassuna Dutra, síndico do Condomínio Residencial Pagannini: “Minha gestão tem sido premiada pela atenção, respeito e colaboração dos demais condôminos, sem o que não seria possível conseguirmos todos esses resultados, que tanto valorizam o nosso patrimônio”. Sem querer ser romântico, mas tentando ser um pouco realista, vem-me à lembrança a política de boa vizinhança que era praticada pelos nossos vizinhos, quando morávamos em casas e não em condomínios. Creio que, com raras exceções, havia mais solidariedade, mais amizade, mais participação. O curioso é que, em condomínios, onde já resido há quase duas décadas, deveria, na medida do possível, também ser assim, mas nem sempre o é. Detenho-me na atenção, respeito e colaboração que deveria haver entre condôminos entre si, bem como entre condôminos, membros do Conselho e síndicos. Creio, talvez por ingenuidade, que a missão de quem exerce uma função/atividade de direção, em qualquer nível político, público ou social, deveria sempre buscar congregar os seus membros, a fim de que se exercitasse melhor a “prática da boa vizinhança”. O poder deveria ser um articulador de amizades e não um desagregador. Para quem reside em condomínios, ouvir, acatar sugestões, trocar ideias, tudo seria de bom alvitre, desde que se objetivasse sempre o bem comum. Mas, tristemente, o que se vê, hoje em dia, em qualquer nível de atividade, é o distanciamento entre quem comanda e quem é comandado. No caso dos residentes em condomínios,

membros do Conselho e síndicos deveriam buscar, quando possível e necessário, essa troca de opiniões, tudo objetivando se alcançar “prática da boa vizinhança”. Afinal de contas, somos todos os donos dos nossos condomínios, e não simples comandados, a seguir diretrizes de que, muitas vezes, não tomamos conhecimento, mesmo porque, com raras exceções, o que se vê hoje é o afastamento dos condôminos das reuniões/assembléias, justamente em face do clima que é, em alguns casos, criado nos dias que antecedem as tais reuniões. É preciso tomar-se consciência de que um condomínio é como se fosse uma família, onde devem reinar a paz e a compreensão. *Professor de língua e literatura portuguesa e francesa, Francelino Soares, da UFPB. Autor de várias obras, dentre as quais Português Prático (3º edição) e Correspondência Oficial e Tipologia Textual. Foi professor fundador do Unipê eo IES/ IESP em João Pessoa. Revista Condomínio • maio/junho de 2012

manutenção

Infiltração gera prejuízos para moradores e condomínio Além dos custos financeiros, o problema gera transtornos e muita dor de cabeça Um fator que pode gerar transtornos e conflitos no condomínio está relacionado a água e esgoto. Qualquer vazamento ou infiltração é motivo para muita dor de cabeça. O caso pode até virar uma novela – já que, dependendo do local do vazamento, há muitas controvérsias sobre quem será o responsável pelo problema. Os vazamentos e infiltrações danificam a estrutura da edificação, aumentam os custos com o abastecimento de água e, se não for sanado no início, pode trazer grandes prejuízos. Umidade na parede, manchas escuras no teto do banheiro, pintura descascada e mofo são alguns indícios de que algo não vai bem com o encanamento e as tubulações. Assim que estes sinais forem detectados, é necessário procurar um profissional para que seja possível identificar a origem do vazamento e eliminá-lo. Quando o vazamento acomete apenas a unidade do morador, ele deve se responsabilizar pelos custos e pela resolução do problema. É recomendado agir rápido, para que outras unidades não sejam atingidas, implicando mais prejuízos. Existem basicamente três motivos para o surgimento de infiltrações: vazamentos, falhas na impermeabilização da laje e pelo lençol freático – neste caso a infiltração ocorre no poço do elevador. As empresas especializadas possuem equipamentos que captam o barulho do vazamento e mostram o local exato da infiltração. Se o ponto estiver em alguma área comum, como na

caixa d’ água, paredes externas, áreas de lazer, salão de festas e outros, o condomínio é obrigado a se responsabilizar pela reparação dos danos. Se algum morador perceber que seu apartamento está com alguma infiltração que tem origem em área comum, ele deve relatar o que está acontecendo ao síndico que, por sua vez, tem que tomar as medidas cabíveis para resolver a questão. Se o problema tiver origem na unidade do vizinho, este será o responsável pelos custos. No caso de o imóvel ser alugado, o proprietário deve arcar com as despesas quando a infiltração ocorrer devido ao desgaste natural da estrutura. Se o inquilino fizer alguma reforma e acabar perfurando o encanamento, então ele terá que pagar o conserto. É bom lembrar que, quando é necessário realizar obras de urgência, não é preciso aprovação em assembleia e, se o próprio morador fizer o reparo que é de encargo do condomínio, ele deve continuar pagando as taxas normalmente, e a questão deve ser resolvida durante as reuniões condominiais. Se o condomínio arcar com os danos causados em outras unidades devido a uma infiltração em um determinado apartamento, ele poderá cobrar o reembolso posteriormente.

Revista Condomínio • maio/junho de 2012

Revista Condomínio • Maio/Junho de 2012