ESTATE 1/2013

nu m er 1

2013

EST TE

www. e s tat e . p l

magazyn rynku nieruchomości

Rynek nieruchomości vs. preFErencje poszukujących Raport portalu Nieruchomosci-online.pl

Zdjęcia sprzedają Klient chce oglądać, więc pokaż się z najlepszej strony

„MIESZKANIE DLA MŁODYCH”?

— 01

Kredyt hipoteczny po rozwodzie O obowiązkach byłych małżonków wobec banku

— 02

Home staging Sprzedaj szybko i z zyskiem swoją nieruchomość — 03

Mieszkanie z widokiem na jezioro Gdzie zamieszkać w stolicy Warmii i Mazur?

Fot. Osiedle Versal XXI w Olsztynie / OPB Development

CZY WARTO CZEKAĆ NA PROGRAM

EST TE magazyn rynku nieruchomości

Numer 1

2013 Osiedle Versal XXI Luksusowe osiedle u zbiegu Al. Warszawskiej i ul. Szarych Szeregów w Olsztynie

Lepiej mieszkać lepiej Marek Dornowski Redaktor naczelny

Foto: OPB Development

Wydawca NNV Sp. z o.o. ul. Wyszyńskiego 1 10-457 Olsztyn T: +48 89 533 03 78 www.nnv.pl www.estate.pl KRS 0000310781 NIP 7393699287 REGON 280319486 Redaktor naczelny Marek Dornowski Zespół Romina Róg, Dominika Mikulska, Alicja Zbytniewska, Karolina Kłujszo, Kamil Orzechowski Dołącz do Nas www.facebook.com/ogloszenia.no Kontakt Współpraca redakcyjna T: +48 600 959 026 T: +48 694 437 941 E: redakcja@estate.pl Reklama T: +48 600 959 026 E: reklama@estate.pl

Miałem ostatnio okazję zobaczyć poruszający film pt. „Miasto ruin”. Jest to nic innego jak kilkuminutowy przelot nad Warszawą, (choć w praktyce to „tylko” mozolnie zrekonstruowany obraz) a właściwie nad tym, co z niej zostało po zakończeniu powstania w 1944 roku. Ten dokument doskonale obrazuje poziom, z którego startowaliśmy w czymś, co można nazwać epoką budownictwa powojennego. Następne kilkadziesiąt lat pominiemy milczeniem. Historyczne analizy minionej epoki pozostawimy historykom.

Pozwoliłem sobie zacząć ten wstęp od przypomnienia tych w sumie nie aż tak dalekich czasów, by pokazać ogrom zmian, jaki polska branża budowlana przeszła ostatnimi czasy. Począwszy od tego, że narodziły się prywatne firmy deweloperskie, a skończywszy na tym, że użyte przed chwilą wyrażenie „polska branża budowlana” w zasadzie opisuje już tylko geograficzną lokalizację inwestycji, na której działają inwestorzy z całego świata.

Dzisiaj branża nieruchomości to całe spektrum, od lokalnych deweloperów budujących szeregowce i domki jednorodzinne, poprzez typowych speców od „mieszkaniówki”, aż po międzynarodowe grupy kapitałowe inwestujące w przedsięwzięcia, które z miejsca stają się symbolami swoich miast. Skoro więc rynek działa, wniosek może być tylko jeden: na nieruchomościach da się zarobić. Oczywiście lata wielkiego boomu mieszkaniowego 2006-2008 to już historia. Bez wątpienia kryzys finansowy i ogólny stan gospodarki napawać mogą optymizmem zbliżonym poziomem do listopadowego, poniedziałkowego poranka, ale wbrew wszystkiemu, uczestnicząc w ostatnich targach mieszkaniowych w Warszawie, można było przebierać w inwestycjach o różnym poziomie cenowym i jakościowym.

Kupić? Tak, ale gdzie, za ile, na co zwrócić uwagę, jak dopiąć budżet?

Sprzedać? Tak, ale komu i jak? To pytania, które najczęściej zadają sobie klienci i osoby działające w branży. Zadajemy je też i my. W magazynie ESTATE będziemy starali się udzielić na nie odpowiedzi.

Będziemy pisać o kwestiach finansowych – co by nie mówić rządowa dopłata do kredytu (a raczej jej brak) czy sfinansowanie wymaganego wkładu własnego piechotą nie chodzi. Poznacie narzędzia, które w naszej opinii pomagają podjąć właściwą decyzję zakupową. Dowiecie się, jak przygotować mieszkanie pod sprzedaż lub urządzić własne cztery kąty tak, by spędzanie w nich czasu było czystą przyjemnością. Przedstawimy Wam też subiektywne raporty analizujące rynki regionalne, a także wywiady z ciekawymi postaciami, które na co dzień tworzą branżę. Podsumowując, jeśli, drogi czytelniku, zamierzasz kupić lub sprzedać mieszkanie, jeśli chcesz bliżej poznać najnowsze rynkowe trendy w nieruchomościach, to bardzo dobrze trafiłeś. Wierzymy, że nasz magazyn pomoże Ci podjąć dobre decyzje, bo przecież, jak reklamowała się kiedyś jedna z firm deweloperskich, lepiej mieszkać lepiej. ■ Miłej lektury, Marek Dornowski

02

w TYM numerze

Polecamy

wstępniak 02

Lepiej mieszkać lepiej

Felieton 04

Agent do zadań specjalnych…

Finanse 06 07

Czy warto czekać na program „Mieszkanie dla Młodych”?

Kredyt hipoteczny po rozwodzie

Refleksje o rynku 10

07

Kredyt hipoteczny po rozwodzie

49

Zdjęcia sprzedają

58

Urządzanie wnętrz

Nic nie jest dane raz na zawsze

Raport z rynku 18 24 30 30 36 40 44

Część I • Rynek nieruchomości od strony podaży Część II • Preferencje osób poszukujących nieruchomości Część III • Raport z Warmii i Mazur Mieszkanie z widokiem na jezioro Tabela ofert w regionie Ostróda – perła Mazur Nie tylko handel

Sprzedawaj 49 52 54

Zdjęcia sprzedają. O fotografii nieruchomości słów kilka Ogłoszenia nieruchomości, które hipnotyzują Home staging – sprzedaj szybko i z zyskiem swoją nieruchomość!

Wnętrza 56 58

O stylach w projektowaniu wnętrz. Trendy, chwilowe mody i klasyka

Urządzanie wnętrz – program wykończenia, studio projektowe czy „metoda gospodarska”?

Warto wiedzieć 62

Problem do wynajęcia

03

EST TE

AGENT

FELIETON

<

DO ZADAŃ SPECJALNYCH

Łukasz Kruszewski

Menadżer ds. marki we Freedom Nieruchomości.

Dyrektor ds. Zarządzania Marką we freedom nieruchomości. Twórca i inicjator pionierskiego projektu home brandigu - koncepcji budowy wizerunku marki nieruchomości na sprzedaż. Wyznawca idei zmiany standardów obsługi rynku nieruchomości.

Z zawodu pośrednik nieruchomości, z zamiłowania filozof, z pasji marketer. Bloguje na na www.lukaszkruszewski.pl.

04

<

EST TE

FELIETON

12 sierpnia 1964 roku odszedł człowiek, którego twórczość zmieniła obraz kinematografii przynajmniej na kilka pokoleń wprzód. Artysta stworzył postać będącą ikoną współczesnego mężczyzny. Diabelsko groźnego szpicla, na zawołanie przybierającego postać niewinnego arystokraty. Szarmanckiego i wyrafinowanego do granic możliwości spryciarza, który potrafi wyjść z każdej opresji.

Jest z nami już ponad 50 lat i w tym czasie miał już 8 wcieleń.

Niemiłosiernie dużo pali, popija wstrząśnięte-niezmieszane Martini z wódką i nie szczędzi energii dla miłosnych uniesień, a przy tym cieszy się znakomitym zdrowiem.

James Bond to postać absolutnie kultowa. To agent do zadań specjalnych, który status każdego zadania zmienia z „niemożliwe” na „wykonane”. Nie da się ukryć, że historie z 007 w roli głównej kuszą nas swoją magią. Są iluzją, o nieprawdziwości której jesteśmy przekonani. Fakt ten nie przeszkadza nam jednak wierzyć, że jest w niej coś autentycznego.

Czy w tym realnym świecie możemy spotkać takich agentów do zadań specjalnych? Oczywiście! Takim odpowiednikiem 007 z całą pewnością jest agent nieruchomości. Człowiek, który jak lew będzie bronił interesu klienta, a przy okazji wykaże się niebywałym kunsztem dyplomatycznym podczas niewygodnych negocjacji.

Gadżety Każdy mężczyzna zazdrości Bondowi jego wszystkich tajemniczych gadżetów, dzięki którym wprawia przeciwników w niemałe zakłopotanie. Te „zabawki”, wbrew pozorom, pełnią bardzo ważną rolę – skutecznego narzędzia pracy.

Są instrumentarium, bez którego Bond nie mógłby być agentem do zadań specjalnych.

Dziś każdy agent nieruchomości aspirujący do bondowskiego blichtru musi również wyposażyć się w bagaż pełen gadżetów. Nie można być skutecznym bez narzędzi. Bez smartfona służącego za zgrabny notatnik i najdoskonalszą formę wielokanałowego przesyłu informacji. Bez tabletu idealnie sprawdzającego się podczas efektownych prezentacji, gdzie tak wielką wagę odgrywają obrazy.

Bez licznych aplikacji wspomagających zarządzanie czasem i zadaniami. Bez programu do obsługi ofert, zapytań i ewidencji danych. Wreszcie bez wysokiej klasy aparatu umożliwiającego mistrzowskie uchwycenie przestrzeni.

Bond pokonywał wrogów właśnie za pomocą gadżetów, które stawiały go o krok przed nimi.

Dzisiejszy agent nieruchomości, aby być skutecznym, musi również posiadać narzędzia wspomagające swoją pracę. Inaczej skończy jak przeciwnicy Bonda, a oferta klienta, którą się opiekuje, pozostanie w nieruchomościowym niebycie.

Intelekt Każda kobieta kocha Bonda–za jego intelekt. Za niesamowitą, butną, ale zarazem pociągającą pewność siebie. Za to, że jest najlepszy. Że jest jedyny. Że bije od niego siła umysłu

Foto: istockphoto.com

potrafiąca giąć najtwardszy metal ignorancji. Na co dzień przeciętny agent nieruchomości spotyka się ze strumieniem różnych doświadczeń klientów, stylów życia, oczekiwań i uprzedzeń. Żadne warsztaty, tysiące szkoleń czy seminariów nie są w stanie przygotować go na ich wszystkie możliwe zachowania. Wobec tego faktu, jedyną bronią jest sztuka improwizacji. Umiejętność, dzięki której niezależnie od sytuacji, w jakiej się znajdzie, wyjdzie z niej obronną ręką.

Bond w Goldfingerze potrafił obezwładnić wroga czystą improwizacją – wrzucając go do wanny i rażąc prądem.

Podobnie agent nieruchomości – musi czasami zastosować niekonwencjonalne sposoby działania. Zbić „przeciwnika” z tropu i zawrócić w głowie potencjalnemu klientowi z pozoru mało istotnym akcentem. Na przykład oryginalną poduszką czy kubistycznym obrazem.

To właśnie intelekt jest najsilniejszą bronią agentów.

Ich wiedza, błyskotliwość i rezon to najlepsza rekomendacja skuteczności. Znaleźć najbardziej optymalne rozwiązanie dla sprawy, o którą walczymy. Dla nieruchomości, którą sprzedajemy.

Charyzma Każdy człowiek pragnie być kimś innym. Kimś więcej niż jest w rzeczywistości. Ilu z nas chciałoby być jak James Bond?

Tysiące, jeśli nie miliony. A ilu z nas chciałoby być jak nasz agent nieruchomości?

Charyzma to ten element osobowości, który pozwala zapamiętać nas spośród beznamiętnej masy ludzkich istnień.

Podobnie jest ze sprzedażą nieruchomości. Aby doprowadzić do transakcji – odnaleźć upragnionego klienta – trzeba wyróżnić się z tłumu. Jak najlepiej się zaprezentować? Mieć to coś. Jeśli „to coś” ma agent zajmujący się sprzedażą naszej nieruchomości, jest naprawdę duże prawdopodobieństwo, że mimo przeciwności losu (rynek, cena, brak popytu itp.) znajdzie dla nas skuteczne rozwiązanie.

Droga ku…

Jeśli intelekt kuleje, gadżety przypominają archaiczne narzędzia rodem z epoki kamienia łupanego, a od charyzmy bliżej do nijakości, to zastanów się, drogi kliencie.

Czy szukasz agenta do zadań specjalnych czy dozorcy do zadań normalnych? Człowieka, który rzuci się naprzeciw wyzwaniom, czy schowa się przed problemami? Który zadba o Ciebie, czy o którego zadbać będziesz musiał Ty? Ian Fleming – twórca Jamesa Bonda – w Casino Royale szepnął do nas: „Szczęście jest sługą, a nie panem”. Jeśli agent do zadań specjalnych opiera swą skuteczność sprzedaży na szczęściu, wart jest naprawdę niewiele. Rychło bowiem „w zrządzeniu losu” rozpozna „błędne szanse na wygraną” i przegra interes klienta. ■

05

EST TE

FINANSE

Czy warto czekać na program „Mieszkanie dla Młodych”?

Krzysztof Szołek Hipoteka Plus

Foto: Młodzi i mieszkanie - czy o takie połączenie w najbliższych latach będzie prościej?

Projekt ustawy o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez ludzi młodych (zwanym programem Mieszkanie dla Młodych) został jakiś czas temu przyjęty przez rząd. W sejmie wciąż trwają debaty nad ostatecznym kształtem programu. Ma on wejść w życie z dniem 1 stycznia 2014. Zobacz, czy warto czekać na Mieszkanie dla Młodych, czy lepiej zdecydować się na zakup mieszkanie już teraz.

Co wiadomo o Mieszkaniu dla Młodych?

Czego nie wiadomo o Mieszkaniu dla Młodych?

Mieszkanie dla Młodych według obecnego projektu ustawy:

Odnośnie

• dotyczyć będzie mieszkań z rynku pierwotnego (nowych)

Nie jest pewne, czy:

o ograniczonym metrażu (dopłata do 50 m , a mieszkanie nie 2

większe niż 75 m2); • dopłata będzie do wartości kredytu według ustawowych

programu

MdM

pojawia

się

kilka

niewiadomych.

• kredytobiorcy w trakcie spłaty będą mogli zostać właścicielami innych nieruchomości (nabytych na przykład w drodze spadku lub darowizny);

wskaźników (10 proc. dla singli i małżeństw bezdzietnych,

• dopłatami zostaną objęte kredyty hipoteczne wszystkich banków;

15 proc. dla rodzin z dzieckiem lub dziećmi, a dodatkowo 5 proc.

• ustawa, a zatem i program, wejdzie w życie od początku 2014 roku;

za urodzenie lub przysposobienie trzeciego dziecka po zakupie

• w ogóle wejdzie w życie w takim kształcie, w jakim jest

mieszkania); • wkład własny (razem z dopłatą) nie będzie mógł przekroczyć 50 proc. wartości mieszkania;

proponowana. Istnieje bowiem wiele wątpliwości, czy ustawa nie jest sprzeczna z unijnymi przepisami o pomocy publicznej. Komisja Europejska może uznać ten program za przywilej dla jednej grupy

• wsparcie przeznaczone będzie dla młodych (czyli do wieku 35 lat);

przedsiębiorstw, a mianowicie dla deweloperów. Zwłaszcza,

• 5 lat to okres na złożenie wniosku (licząc od dnia zawarcia umowy

że w celu sfinansowania MdM proponuje się uchylenie ustawy

ustanowienia czy przeniesienia własności mieszkania).

z dnia 29 sierpnia 2005 r. o zwrocie osobom fizycznym niektórych wydatków

związanych

z

budownictwem

mieszkaniowym.

Wiadomo również, że program ma pochłonąć mniej środków z budżetu

Docelowa likwidacja systemu zwrotu VAT na materiały budowlane

państwa niż „Rodzina na Swoim”. Według rządowych zapowiedzi

osobom fizycznym ograniczy jeszcze bardziej opłacalność

z budżetu przeznaczone będzie na ten cel max. 600 mln zł w roku

budownictwa indywidualnego.

2014, a później „się zobaczy” (RnS kosztował rocznie ok. 900 mln).

Algorytm dopłat jest tak skonstruowany, by rzeczywiście wyniosły one indywidualnie o około 1/3 mniej niż w przypadku RnS. Na przykład, w przypadku osoby samotnej, która kupiłaby za 300 tys. zł mieszkanie

Czy warto zatem czekać na Mieszkanie dla Młodych?

w Warszawie, suma dopłat w RnS wyniosłaby ok. 45 tys. zł. W MdM wyniesie 30 tys. zł. Wiadomo, że mieszkania nie będzie można

Na razie w związku z MdM pojawia się więcej poważnych wątpliwości, niż pewnych korzyści. Wśród analityków rynku nieruchomości nie

(bez konieczności zwrotu przynajmniej części dopłaty) sprzedać lub

brakuje natomiast głosów, że kupno mieszkania już w tym roku

przeznaczyć na inny niż własny cel mieszkaniowy przez 5 lat od

może być dobrym pomysłem. I to nie tylko z powodu wyhamowania

daty zakupu. Wyjątkiem ma być przeznaczenie całej kwoty na cele

spadku cen, ale także ze względu na bogactwo oferty rynkowej

mieszkaniowe. Jest też pewne, że przy zaciąganiu kredytu nie można

i możliwości negocjacyjne z deweloperami. Oni przecież też nie mają

być właścicielem żadnego mieszkania lub domu.

06

pewności, czy i kiedy zadziała program Mieszkanie dla Młodych. ■

Foto: istockphoto.com

<

<

EST TE

FINANSE

Kredyt hipoteczny po rozwodzie

Krzysztof Rzymski

Niezależny doradca kredytowy w firmie rodzinnej KMR Kredyty & Nieruchomości Absolwent Wydziału Nauk Ekonomicznych UMK w Toruniu, mediator dyplomowany. Wykładowca na podyplomowych studiach z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, zarządzania nieruchomościami i rzeczoznawstwa. Analityk i ekspert portali internetowych, prasy, TV i radia w zakresie rynku finansowego, rynku nieruchomości, gospodarki.

W Polsce zawieranych jest około 100 000 związków małżeńskich rocznie.

Niestety lawinowo rośnie również liczba rozwodów. Okazuje się, że co trzeci związek nie wytrzymuje próby czasu. Aktualnie Polacy spłacają ok. 1 700 000 kredytów hipotecznych. Część z nich została zaciągniętych przez małżonków, którzy postanowili wspólnie zakupić nieruchomość i sfinansować ją wieloletnim kredytem.

Rozważmy więc: co się dzieje z kredytem hipotecznym po rozwodzie?

Jakie

jest

Najczęściej, gdy dochodzi do rozwodu, następuje podział majątku i

jest

ustanie wspólnoty majątkowej byłych małżonków. Strony lub sąd

małżonkowie

kilka.

wyjście

z

Najważniejszą rozmawiali

tej

trudnej

kwestią ze

sobą

sytuacji?

jest

jednak

i

szukali

Rozwiązań to,

by

byli

kompromisu.

dokonują podziału aktywów (np. mieszkania). Inaczej sprawa wygląda z pasywami (np. kredyt hipoteczny). Orzeczenie o rozwodzie nie zmienia statusu byłych małżonków wobec banku. Umowa kredytu

Rozwiązanie nr 1

hipotecznego obowiązuje nadal w niezmienionym kształcie. Dla banku

Wspólna sprzedaż mieszkania i spłata kredytu. Taką sprzedaż można

rozwód nie ma znaczenia.

przeprowadzić niejako „pod nadzorem banku”. Kupujący wpłaca na rzecz banku pozostałą część kredytu, nadwyżkę zaś na rachunek

Po rozwodzie między byłymi małżonkami powstaje rozdzielność

byłych małżonków. Jest to rozwiązanie, które skutecznie zamyka

majątkowa. Mimo to wobec banku pozostają dłużnikami solidarnymi.

sprawę kredytu. W praktyce jest jednak rzadko spotykane. Wynika to

Według Art. 366 par. 1 kodeksu cywilnego, bank ma prawo od

z faktu, że mieszkanie musi być warte więcej niż kredyt. Patrząc na

obojga łącznie lub od każdego z osobna żądać spłaty kredytu.

ostatnie lata, ceny mieszkań systematycznie spadały.

W polskim systemie bankowym przyjęło się, że bank może dochodzić swoich roszczeń z nieruchomości lub całego majątku

Jeszcze w trudniejszej sytuacji pozostają osoby, które zaciągnęły

kredytobiorców.

regulowania

kredyty walutowe. Ze względu na znaczne osłabienie kursu złotego ich

zobowiązań ma prawo do wyboru ścieżki zaspokojenia roszczeń.

realne zadłużenie znacznie się zwiększyło. W tych przypadkach środki

W

momencie

nieterminowego

ze sprzedaży mieszkania nie wystarczają na spłatę zobowiązania.

Foto: istockphoto.com

07

EST TE

FINANSE

Rozwiązanie nr 2 Mieszkanie można wynająć i ratę pochodzącą z czynszu przeznaczyć na spłatę raty kredytu. W tej sytuacji byli małżonkowie muszą przez kolejne lata ze sobą współpracować. To rozwiązanie nie jest możliwe u osób, które zaciągnęły kredyt preferencyjny „Rodzina na Swoim”. W poprawce do ustawy wprowadzono zapis o braku możliwości wynajmowania mieszkania, pod rygorem wstrzymania otrzymywania dopłat.

sądu, które przyznaje mieszkanie jednej ze stron – zwykle w mieszkaniu pozostaje osoba z dziećmi i na jej barkach spoczywa spłata drugiej strony. Pragnę podkreślić, że z punktu widzenia banku, nie ma to żadnego znaczenia. Niezależnie, kto zamieszkuje nieruchomość, nadal dłużnikami pozostają wszystkie osoby zaciągające kredyt.

Co w tej sytuacji?

Rozwiązanie nr 3 Osoba, do której trafiły prawa własności nieruchomości i która w niej mieszka, przejmuje spłatę kredytu. Oznacza to, że bank formalnie wyłącza drugą osobę z kredytu. Największym problemem w tej sytuacji jest to, czy bank wyrazi zgodę na taką formułę.

Na pewno przeprowadzi on szczegółową analizę ryzyka i zdolności kredytowej osoby pozostającej w kredycie. Decyzja banku może być trudna do przewidzenia, nawet jeśli jedna strona ma tzw. zdolność kredytową. Statystycznie kredyty, które mają dwóch kredytobiorców, lepiej

kredytu. Mamy tu do czynienia z tzw. przystąpieniem do długu.

W rozwiązaniu nr 3 i 4 wymagane jest porozumienie pomiędzy trzema stronami: byłymi małżonkami oraz bankiem. Jeżeli bank nie wyrazi zgody, możemy posiłkować się jeszcze innym rozwiązaniem. Można skorzystać z tzw. kredytu refinansowego. Polega on na zaciągnięciu w nowym banku kredytu na spłatę dotychczasowego kredytu hipotecznego. Niestety ci, którzy korzystają z dobrodziejstw kredytu

Życie pokazuje jednak, że najczęstszym schematem jest orzeczenie

są

czy ta zamiana jest bezpieczna dla dalszej regularnej obsługi

spłacane.

Wyłączenie

jednego

z

kredytobiorców

preferencyjnego „Rodzina na Swoim”, bezpowrotnie tracą możliwość korzystania z dopłat do oprocentowania kredytu.

Z moich obserwacji wynika, że wiele małżeństw w ostatnich latach było zawieranych pośpiesznie, pod presją skorzystania z programu dopłat „Rodzina na Swoim” (by skorzystać z 8-letnich dopłat do kredytu, należało złożyć wniosek do końca 2012 roku).

Psychologowie twierdzą, że znaczna część z nich nie przetrwa próby czasu.

Czy warto więc tkwić w związku tylko z powodu mniejszego kredytu?

Dla osób borykających się z takim dylematem mam dobrą wiadomość.

Orzeczenie o rozwodzie nie wpływa na kredyt z dopłatami. Nie ma więc mowy o utracie pieniędzy czy konieczności zwrotu już otrzymanych świadczeń. Przeniesienie własności mieszkania na jedną z osób nie

osłabia więc zabezpieczenie kredytu i zwiększa jego ryzyko.

skutkuje utratą dofinansowania. Analogicznie, jeżeli wyłączymy

Rozwiązanie nr 4

Należy pamiętać, że umowa kredytowa wiąże ze sobą strony,

jednego z kredytobiorców, nie stracimy prawa do dopłat.

W miejsce byłego małżonka/małżonki, wchodzi nowy partner

kredytobiorców i bank. Każdą umowę można zmienić, ale potrzeba na

/partnerka

to zgody wszystkich stron. Rozwód z kredytem hipotecznym jest więc

osoby

pozostającej

w

mieszkaniu.

Tu

również

główne rozdanie należy do banku. Bank skrupulatnie zbada,

08

możliwy. ■

Foto: istockphoto.com

<

<

EST TE

refleksje O rynku

NIC NIE JEST DANE

<

RAZ na zawsze

Rozmawia Marek Dornowski Jak zmieniał się rynek nieruchomości w ciągu ostatnich lat?

Czy da się pogodzić interes dewelopera z oczekiwaniami klientów? Co czeka nas w najbliższych latach w budownictwie mieszkaniowym? Czym różni się apartament od zwykłego mieszkania? Na te pytania szukamy odpowiedzi wspólnie z Andrzejem Boguszem, Prezesem Zarządu ARBET Investment Group Sp. z o.o.

10

Foto: istockphoto.com

<

refleksje O rynku

W branży developerskiej działa Pan już od wielu lat. Dziś słowo developer ma zupełnie inne brzmienie niż 18 lat temu gdy zaczynaliście. Zmienił się rynek. Technologia poszła naprzód. Jak bardzo te dwie rzeczywistości, dzisiejsza i ta z czasów gdy zczynał Pan swoją przygodę z branżą się od siebie różnią?

Nie jest to łatwe pytanie. Nasze początki nie były związane bezpośrednio z developmentem. Nieruchomościami mieszkaniowymi zajmujemy się zaledwie od 10 lat.

W tej perspektywie mogę pokusić się o próbę dokonania jakichś podsumowań, choć tak się akurat składa, że największa dynamika zmian na rynku nieruchomości w Polsce miała miejsce właśnie w tym okresie. Do 2000 roku mamy praktycznie do czynienia głównie z budownictwem spółdzielczym. Początki tego rynku były bardzo trudne.

Nie istniały możliwości ubiegania się o dofinansowanie zakupu nieruchomości mieszkaniowych. Pojawiały się pierwsze quasi-hipoteczne kredyty, czy inne instrumenty wsparcia jak duża ulga podatkowa. Nie było także firm deweloperskich, które dopiero zaczynały powstawać poprzez przeobrażenie z firm budowlanych, które na zasadach generalnego wykonawstwa realizowały inwestycje na zlecenie spółdzielni mieszkaniowych. My również jesteśmy dzieckiem tego okresu. Nasza droga ku działalności deweloperskiej rozpoczęła się od dwóch umów podpisanych ze spółdzielniami, które później nie potrafiły znaleźć zbytu i w rozliczeniu zaoferowały mieszkania i grunty. Rynek zaczął się dynamizować, coraz więcej firm działało w oparciu o formułę „wybuduj i sprzedaj”. Przyszedł rok 2006 – boom w gospodarce, a zwłaszcza w budownictwie mieszkaniowym.

EST TE Wtedy właśnie pojęcie dewelopera straciło na wartości w polskiej rzeczywistości. Wspominam szalone lata 2006 -2008 jako okres, w którym deweloperem mógł stać się każdy. Przedsiębiorcy prowadzący inną działalność, firmy z innych odległych branż, nagle zaczęły budować mieszkania.

Potem mieliśmy historię Lehman Brothers w Stanach Zjednoczonych i jej konsekwencje. Od tamtego czasu aż do dzisiaj rynek ten się trochę „zwinął”. Ale jak to w biznesie, raz jest lepiej, raz gorzej.

Gdyby dziś miał Pan szansę zacząć jeszcze raz z tą wiedzą, którą ma Pan obecnie, co by Pan zmienił?

Powiem szczerze, że nigdy się nad tym specjalnie nie zastanawiałem. Podejmowanie decyzji w danej rzeczywistości gospodarczej to złożona sprawa. Musimy to zrobić tu i teraz, przede wszystkim w oparciu o dostępną wiedzę o zjawiskach i zdarzeniach. Gdy myślę o przeszłości, jestem pewien, że dysponując takimi danymi jak wówczas, postąpiłbym podobnie. W moim przypadku, na szczęście zdecydowanie więcej było decyzji trafnych, niż tych złych.

Gdybym jednak mając dzisiejsza wiedzę, przeniósł się w przeszłość niczym w wehikule czasu, jednego jestem pewien: byłbym odważniejszy w podejmowaniu decyzji i proces ten przebiegałby nieco szybciej. Pewnie jako firma bylibyśmy wówczas dużo dalej, a może zupełnie gdzie indziej?

Jaka jest najważniejsza lekcja, oczywiście biznesowa, którą Pan wyciągnął w ciągu tych lat, a którą jest Pan w stanie

Foto: Połączenie w jednej inwestycji lokali o funkcji mieszkalnej i biznesowej staje się coraz popularniejsze nie tylko w Warszawie.

Powyżej wizualizacja kompleksu realizowanego u zbiegu ulic Śliwy i Barczewskiego w Olsztynie. / Źródło: Arbet Investment Group

11

EST TE

refleksje o rynku

Foto: Połączenie prostoty i elegancji projektu może sprawić, że nawet blok mieszkalny nabiera prestiżowego charakteru. Źródło: Arbet Investment Group

podzielić się z innymi? Coś, co stało się dla Pana takim „praktycznym mottem”. Co by to było?

Najważniejszą rzeczą, jaką wyciągam z tych lat doświadczeń, to na pewno pokora i dystans do tego, co się określa jako sukces. Dziś wiem, że nic nie jest dane raz na zawsze. Nie ma tak wielkiego biznesu, który nie mógłby upaść. I nie ma takiego małego biznesu, który nie mógłby stać się wielki.

Jakie są 3 kluczowe deweloperskim?

czynniki

sukcesu

na

rynku

To co powiem, nie odnosi się do rynku, ale do biznesu generalnie. Moim zdaniem jest to wiedza, praca i szczęście.

Spójrzmy na chwilę pod kątem strategicznego podejścia do rynku. Porównanie osiedli budowanych pod koniec lat 90-tych i tych obecnie oddawanych do użytku, jest czymś, co przykuwa uwagę. Różne podejście do przestrzeni. Gęsto ustawione „mrówkowce” kontra osiedla o niższej zabudowie, z większa przestrzenią, przetykane zielenią. Czy to nowy trend, wymóg rynku klienta? Czy to już koniec z osiedlami budowanymi na zasadzie „wlepić gdzie i ile się da”?

To jest bardzo złożony problem. Podstawowa kwestia to koszt gruntu w przeliczeniu na metr kwadratowy lokalu mieszkalnego. Niestety cena gruntu jest jednym z najważniejszych składowych kosztu budowy mieszkania.

Matematyka jest nieubłagana. Przy niższej zabudowie, udział ceny gruntu w metrze kwadratowym rośnie. Stąd ucieczka deweloperów w wysoką zabudowę, która pozwala sprowadzić cenę metra do racjonalnego poziomu. Przecież wciąż jest tak, że rynek po stronie nabywcy oczekuje mieszkań tak tanich, jak to tylko możliwe, co stoi w totalnej sprzeczności z czymś, co my, na własny użytek w firmie, nazywamy „humanitarną zabudową”, czyli luźniejszą, niższą zabudową, większą przestrzenią. A właśnie takich przyjaznych budynków oczekują klienci. Powstaje sytuacja, w której ekonomiczny interes dewelopera i oczekiwania nabywcy lokalu mieszkalnego rozbiegają się. Jednak jak Pan słusznie zauważył, rynek stał się mocno prokliencki.

Elementy tej „humanitarnej zabudowy” widać w naszych realizacjach, choć w efekcie metr kwadratowy lokalu mieszkalnego kosztuje nas więcej niż konkurencję.

Czy w takim razie opłaca się być proklienckim deweloperem?

Foto: Obecnie na rynku dominują spokojne pastelowe barwy elewacji podkreślające elegancję inwestycji. Źródło: Arbet Investment Group

12

Zdecydowanie tak. Ten dodatkowy wkład często do nas wraca. Wielu klientów, i mamy to zmierzone, zmieniając mieszkanie lub nabywając drugą czy kolejną nieruchomość, kupuje ją u nas.

<

<

refleksje 0 rynku Klienci się zmienili od czasu ostatniego boomu mieszkaniowego, kiedy nie był potrzebny marketingowiec, a jedynie sprzedawca, który tylko siedział i odbierał telefony od klientów. Mieszkania sprzedawane były jeszcze na etapie „dziury w ziemi”, a nawet tylko planu. Teraz mamy nasycony rynek, większość mieszkań na sprzedaż jest już w inwestycjach zakończonych. To wpływa na postawę nabywców. Jaki dzisiaj jest klient?

Wracając do boomu mieszkaniowego lat 2006-2008, to szczerze mówiąc, nie chciałbym, żeby taka sytuacja kiedykolwiek się powtórzyła. To był chory czas, chore zjawiska. Firmy, takie jak my, które nie zmieniały cen mieszkań przy jednoczesnym wzroście kosztów budowy, wcale nie dorobiły się w tamtym okresie.

Rozpoczynaliśmy budowę przy koszcie na poziomie 2,5 tysiąca za metr kwadratowy, a kończyliśmy, przekraczając sumę 3,5 tysięcy. Klientom utrzymywaliśmy ceny zagwarantowane w umowach, sami jednocześnie z miesiąca na miesiąc ponosząc koszty rosnących cen materiałów budowlanych. Jeśli ktoś chciał zachowywać się – nazwę to po imieniu – moralnie, to ja nie znam dewelopera, który wspomina te czasy pozytywnie. Dodatkowo media wypaczyły obraz deweloperów, uogólniając, że obłowili się oni w tamtym okresie. Proszę mi jednak wierzyć, Ci, którzy etycznie podchodzili do sprzedaży, nie zbili kokosów. Natomiast jeśli chodzi o zmiany w postawach, oczekiwaniach klientów, to stwierdzam, że mamy obecnie do czynienia z postawą mocno roszczeniową, która w dodatku często opiera się nie na wiedzy, a na wyczytanych w internecie poglądach innych ludzi. Poza tym występuje wiele zjawisk negatywnych w całej gospodarce. Trudno mieć dobry humor, gdy człowiek obawia się o swoją prace, czy jej nie straci, jutro, za rok... Jakie mogą być skłonności do długoterminowego zadłużania się w takiej atmosferze niepewności, którą mamy obecnie? To pytanie należy raczej do tych retorycznych.

EST TE

Czego szukają klienci?

Poddając analizie zachowania naszych klientów przed podjęciem decyzji o zakupie lokalu mieszkalnego, można wywnioskować, że mieszkania to już nie tylko „dach nad głową”, ale miejsce, gdzie potencjalny nabywca przede wszystkim chce czuć się komfortowo i wyjątkowo – mówi Anna Dodo, Kierownik Działu Sprzedaży

Mieszkań, ARBET Investment Group Sp. z o.o.

W takiej sytuacji, czynnikami wysuwającymi się na pierwszy plan w procesie podejmowania decyzji o zakupie stają się np.odpowiedni poziom nasłonecznienia lokalu, funkcjonalny rozkład wnętrz, a co za tym idzie stosowna do potrzeb wielkość balkonu czy tarasu jako miejsca popołudniowego relaksu. Nie bez znaczenia są również sam wygląd budynku i jego otoczenie, zarówno zewnętrzne tj. przestrzeń, place zabaw czy ilość miejsc parkingowych, jak również wewnętrzne np. wielkość klatek schodowych oraz samo środowisko lokatorskie, bo przecież w tym otoczeniu być może przyjdzie nam spędzić kolejne „naście” lat. Istotnym czynnikiem, poza ekonomicznym, warunkującym wybór i zaspokojenie oczekiwań konsumenckich co do wyboru mieszkania, jest dzielnica i jej położenie względem centrum miasta.

Przyjrzyjmy się zatem tej roszczeniowej postawie. Jakie wymagania ma dziś klient, czego oczekuje, o co pyta?

Co jest dzisiaj ważniejsze: większy balkon czy ładny widok z tego balkonu? Żeby był parking czy większy plac zabaw?

Tu trochę Pana rozczaruję. Wszystkie te elementy, które powinny być bardzo istotne przy wyborze mieszkania, bo przecież w Polsce ciągle jeszcze kupuje się je na wiele, wiele lat, mają w obecnych czasach znaczenie drugo-, jeśli nawet nie trzeciorzędne. I nie jest to wcale rażące uogólnienie, że czynnikiem kluczowym i decydującym jest cena. Obecnie sytuacja kupujących na rynku jest zdeterminowana dostępem do źródeł finansowania, czyli do kredytów hipotecznych, który jest coraz trudniejszy. A jeśli Pan, jako potencjalny nabywca lokalu mieszkalnego, nie ma tego komfortu finansowego dużych środków własnych, a z 10 banków raptem 2 są skłonne udzielić kredytu, przy czym balansuje Pan na krawędzi zdolności kredytowej, to czy możemy mówić o swobodzie doboru elementów, które bezpośrednio wpływają na cenę? Rozmawiając w kontekście humanitaryzmu zabudowy, na który składają się między innymi: luźniejsza zabudowa, zieleńce, place

Foto: istockphoto.com

Z naszych obserwacji wynika, że większość klientów posiłkuje się kredytem hipotecznym przy zakupie własnego mieszkania. Nie brakuje jednak również takich klientów, którzy decydują się sprzedać własny dom i przenoszą się do komfortowego i wygodnego mieszkania. Decyzja taka podyktowana jest zarówno trudnymi rozwiązaniami logistycznymi w naszym mieście, oszczędzeniem czasu na dojazdy i przyjazdy, jak również pozbyciem się kłopotów związanych z wysokimi kosztami utrzymania nieruchomości i zwyczajnie, brakiem czasu na dbanie o posesję – mówi

Bożena Kowalczyk, Asystentka Zarządu, ARBET Investment Group Sp. z o.o.

13

EST TE zabaw, tarasy, podziemne parkingi, a także wielkość i jakość tych elementów, musimy skonstatować oczywisty fakt, że nie jest on jedynie zależny od dewelopera. Teoretycznie, kupując mieszkanie, sam Pan decyduje o tym, jak w perspektywie najbliższych lat będzie się czuł w tym mieszkaniu, poprzez stosunek jakości do ceny, jaką akceptuje do zapłaty w danej chwili. Czy możemy mówić o pełnej decyzyjności, jeśli elementem determinującym nasz zasięg jako nabywcy jest tak zwana krótka zdolność kredytowa? Dlatego nie cofam się przed stwierdzeniem, że w ostatnich latach głównym kryterium wyboru i to w każdym segmencie, może poza apartamentami, jest cena.

Jednak przeglądając folder waszych nowych inwestycji, stwierdzam, że jego podstawowym przekazem nie jest: „Jesteśmy najtańsi”. Pokazuje on za to wiele „dodatkowych” elementów: widoki, place zabaw, jakość wykończenia... Żeby zbudować obraz inwestycji, zaczyna się od lokalizacji.

Nie zawsze jest ona wymarzona, zresztą dla każdego oznacza to przecież co innego – ścisłe centrum czy sąsiedztwo terenów zielonych. Oceniamy więc i opisujemy teren pod kątem tego, co może dać potencjalnemu klientowi.

Co oczywiste, każda lokalizacja ma swoje wady i zalety.

Wad ukrywać nie można, jednak wiadomo, że podkreślane są przede wszystkim korzyści z samej lokalizacji oraz wartość dodana, która wynika wprost z naszego zaangażowania – jakość wykończenia, rozwiązania przestrzenne oraz architektoniczne, aranżacja zieleni na terenie osiedla.

Tak powstaje oferta, która w sposób indywidualny budowana jest dla każdej inwestycji z osobna.

Nie od dziś wiadomo, ze lokalizacja, w której mieszkasz, w pewien sposób określa to, kim jesteś. Zdecydowanie inny jest statystyczny mieszkaniec Wilanowa, a inny Pragi. Wy działacie mocno na rynku olsztyńskim, Wasza najbardziej prestiżowa inwestycja jest umiejscowiona

refleksje o rynku w dosyć mało popularnej dotychczas okolicy.

Czy w mniejszych miastach lokalizacja także jest czynnikiem prestiżu?

Oczywiście musimy przyłożyć inna skalę do tego zjawiska w Warszawie, a inną w przypadku mniejszego miasta, jakim jest Olsztyn. W Olsztynie nie da się mówić o tej kwestii w kategoriach dzielnic, a raczej poszczególnych osiedli czy wręcz inwestycji. Tu nie zrobimy wrażenia mówiąc, że mieszkamy na Zatorzu, więc mówimy np. że na tak zwanych „Browarach” (nowo wybudowane osiedle graniczące bezpośrednio z parkiem – przyp. red.) W warunkach mniejszych miast trzeba dołożyć starań, by wypromować daną inwestycję jako tę wymarzoną lokalizację, poza kontekstem dzielnicy. Projekt jest produktem. W przypadku naszej inwestycji przy ulicy Leśnej tych terenów w kategoriach budownictwa mieszkaniowego nie brano dotąd nigdy pod uwagę, to była biała plama na mapie administracyjnej miasta. Dopiero teraz są one odkrywane w kontekście lokowania tam budynków mieszkalnych.

A walory samej lokalizacji, wpołączeniu z odpowiednią architekturą i standardami przyjętymi przez nas podczas planowania i realizacji inwestycji, stworzyły pewną wartość dodaną dla mieszkańca, który określa swój status poprzez stwierdzenie „mieszkam na Leśnej”. Faktycznie marketing miejsca to ważna kwestia, nie tylko przy zakupie mieszkania na rynku pierwotnym, ale również w perspektywie jego późniejszej, ewentualnej sprzedaży.

Analitycy mówią o okresie wyciszenia na rynku pierwotnym, o okresie oczekiwania na nowy program rządowego wsparcia.

Co Pana zdaniem rok 2013 przyniesie deweloperom, a co klientom? Czego można się spodziewać w roku 2014?

Jeśli miałbym odpowiedzieć lakonicznie, stwierdziłbym, że wszystkiego. Obecny obraz popytu na nieruchomości mieszkaniowe jest w mojej ocenie kompletnie sztuczny

Foto: Klucz do własnego M - czy wkrótce takie obrazki oglądać będziemy jedynie w reklamach? / Źródło: istockphoto.com

14

<

<

EST TE

refleksje o rynku

FOTO: Wykończenie elewacji kamieniem, drewniane okna to wszystko elementy, które charakteryzują głównie najnowsze inwestycje. Źródło: Arbet Investment Group

i zafałszowany. Składa się na to wiele czynników.

Skończył się program „Rodzina na Swoim”, rząd zaczął już niefortunnie opowiadać o nowym programie „Mieszkanie dla Młodych”. Ciągłym zmianom ulegają termin prawdopodobnego uruchomienia programu i jego warunki.

Jednocześnie nie mówi się głośno o planowanych przez Komisję Nadzoru Finansowego zmianach w rekomendacji dotyczącej kredytów hipotecznych, która ma obligować banki do wymagania wkładu własnego na poziomie 10 procent wartości w 2014 roku, a nawet do 20 procent w 2015 roku. Te 20 procent to byłaby zapora, która rozłoży polski rynek. Obecnie niemal 90 procent mieszkań kupowanych jest na kredyt i to bez wkładu własnego. Czasem odnoszę wrażenie, że regulacje i programy są opracowywane w oderwaniu od rzeczywistości.

Patrząc z punktu widzenia większych miast, czy dalej w sprzedaży królować będą „apartamenty”, a nie mieszkania?

A może pojawią się zupełnie nowe, nieznane dotąd trendy?

Dotknął Pan ciekawego tematu. Na większych rynkach miejskich, w Warszawie czy Krakowie, co drugie ogłoszenie sprzedaje „apartament”. W moim odczuciu to słowo zostało aktualnie zupełnie zdewaluowane. Według mnie to czysty marketing, gdyż większość z tych mieszkań nie spełnia warunków, jakie stawiane są „luksusowym lokalom mieszkalnym”. Trzeba pamiętać, że aby mieszkanie było apartamentem, musi spełniać określone wymogi dotyczące między innymi zabezpieczenia przed hałasem, oświetlenia, wysokości pomieszczeń, standardu wykończenia oraz posiadać podłączenie do centralnej klimatyzacji. Poza tym powinno charakteryzować się odpowiednim układem funkcjonalnym pomieszczeń, co przekłada się na powierzchnię minimum 100 metrów kwadratowych. Nazywanie „apartamentami” lokali o powierzchni zaledwie 50 metrów kwadratowych

jest sporym nadużyciem. Ponadto mieszkanie takie powinno znajdować się w budynku będącym apartamentowcem, czyli spełniającym, podkreślam, wszystkie cechy, jakie do apartamentowca są przypisane, to jest: mieć windę, wysoki standard wykończenia przestrzeni wspólnych, garaż podziemny, strzeżony teren osiedla, recepcję w budynku lub na osiedlu, ochronę. Brak jednej takiej cechy dyskwalifikuje budynek jako apartamentowiec, a więc wszystkie w nim mieszkania – jako apartamenty. Przywołać można tu anegdotę o Napoleonie, który przybywając na front w celu wizytacji swoich wojsk, spytał, dlaczego nie strzelają z armat na wiwat. Usłyszał odpowiedź, że powodów jest kilka, z których pierwszy jest taki, że nie mają armat. Na to Napoleon odpowiedział: „To nic więcej mnie nie interesuje”.

Jaki jest prezes Bogusz na co dzień?

Jak każdy człowiek i szef, ma swoje dobre i złe strony, zalety i wady. Ale na szczęście bilans jest dodatni, czyli minusy nie przesłaniają plusów. Zdecydowanie stawia na myślenie i korzystanie z rozumu.

Jeśli miałabym myśleć życzeniowo, chciałabym, żeby znacznie mniej pracował – mówi

Jolanta Wodzyńska z sekretariatu prezesa ARBET Investment Group Sp. z o.o

15

EST TE

refleksje o rynku

Oni tworzą rynek Warmia i Mazury: Andrzej Bogusz Moim największym życiowym sukcesem jest... to, że nauczyłem się pokory.

W firmie najbardziej nie lubię… chaosu.

Motto, którym kieruję się w biznesie to… wszystko co robisz, wraca do Ciebie.

Ulubiona marka samochodu to...

nie przywiązuję wagi do takich rzeczy.

Gdybym miał więcej czasu, chciałbym…

pracować w swoim zawodzie – lekarza weterynarii.

Ostatnio rozbawiło mnie…

korespondencja od przyjaciela, ale to długa historia...

Wycieczka do Tajlandii, wykończenie pod klucz, samochód.

To dobre wabiki, żeby przyciągnąć klienta?

Nie jest to pierwszy rok, w którym deweloperzy imają się różnych sztuczek, by sprzedać lokale. Wszelkiego rodzaju gratisy, o których Pan wspomina, nie są już niczym nowym.

Statystycznie takie dodatkowe bonusy przynoszą jednak niski efekt. Najszybciej można sprzedać mieszkanie, szukając kompromisu cenowego, obniżając cenę do poziomu akceptowalnego przez obie strony.

A wybiegając dalej w przyszłość, czy pracujecie już nad koncepcją osiedli energooszczędnych, czy nawet ekologicznych? Czy z perspektywy dewelopera jest to fanaberia czy raczej konkretny kierunek?

Pomysłu osiedli ekologicznych nie traktuję w kategoriach fanaberii, a raczej – na razie i jeszcze przez długi czas – niepotrzebnego zamieszania. Nie ma jeszcze do tej pory definicji i wymogów, jakie takie osiedle miałoby spełniać.

Póki co, tylko intuicyjnie wiemy, że powinno być budowane z naturalnych surowców, zasilane alternatywnymi źródłami energii i możliwie najmniej ingerować w środowisko naturalne. Z drugiej strony technologie ekologiczne są jeszcze tak drogie, że z ekonomicznego punktu widzenia, wszelkiego rodzaju eksperymentalne osiedla nie mają uzasadnienia. Dopiero większa popularność ekologicznych rozwiązań wpłynie na ich cenę, a zatem szybszy zwrot z inwestycji. Częściowo można już teraz wprowadzać

16

niektóre proekologiczne rozwiązania, gdyż na przykład zastosowanie odnawialnych źródeł energii liczyć może na dofinansowania unijne. Jednak wciąż relacja średnich zarobków do cen nawet standardowych mieszkań będzie skłaniać kupujących do wyboru tych najtańszych w budowie, a nie potencjalnie tańszych w eksploatacji. Przymierzaliśmy się do parametrów energooszczędności sugerowanych przez Unię Europejską i przy nieprawdopodobnie wysokich nakładach, zmiany wskaźników były bardzo niewielkie.

Mógłby Pan podać jedną inwestycję, w którą nie był zaangażowany biznesowo, a która najbardziej się Panu podoba?

Jeśli chodzi o inwestycje krajowe, to musiałbym wymienić kilka. Jeśli mam wskazać jedną, to wolałbym się skupić na rynku olsztyńskim. Byłby to chyba projekt Browary Park.

A w której z własnych inwestycji by Pan zamieszkał?

Bez dwóch zdań na Osiedlu Leśna w Olsztynie. ■

<

<

raport nieruchomosci-online.pl

Raport z rynku nieruchomości raport

przygotowano na bazie danych serwisu

Część I Rynek nieruchomości od strony podaży

Część II

Preferencje osób poszukujących nieruchomości

Część III Raport z Warmii i Mazur

raport nieruchomosci-online.pl

część I • rynek nieruchomości od strony podaży

Część I Raport został przygotowany na podstawie danych statystycznych serwisu Nieruchomosci-online.pl.

Badanie odbyło się na próbie 128 855 ofert sprzedaży mieszkań zlokalizowanych w miastach objętych badaniem, wystawionych przez agencje nieruchomości, osoby prywatne i deweloperskie biura sprzedaży w I kwartale 2013 r.

Rynek nieruchomości od strony podaży Średnia cena [PLN/m2]

Mediana [PLN/m2]

Cena min [PLN/m2]

Cena max [PLN/m2]

Indeks cena max/min

Białystok

4578

4485

3123

6469

2,07

Bydgoszcz

3875

3816

2477

5583

2,25

Gdańsk

5582

5306

3730

8757

2,35

Gdynia

6221

5633

3883

11867

3,06

Gorzów Wielkopolski

2973

2889

1892

4323

2,28

Katowice

3823

3722

2295

5846

2,55

Kielce

4372

4296

3331

5777

1,73

Kraków

6676

6284

4416

11111

2,52

Lublin

4678

4675

3334

6104

1,83

Łódź

4058

3901

2536

5946

2,34

Olsztyn

4354

4300

3028

5940

1,96

Opole

4238

4167

2893

6066

2,10

Poznań

5439

5222

3675

8219

2,24

Rzeszów

4797

4711

3600

6292

1,75

Sopot

8376

7904

5469

13594

2,49

Szczecin

4267

4231

2769

5952

2,15

Toruń

4442

4383

2887

6333

2,19

Warszawa

8174

7681

5540

13413

2,42

Wrocław

5620

5475

3835

8163

2,13

Miasto

Mediana – cena środkowa, dzieląca uporządkowane rosnąco ceny dokładnie w połowie; Cena najniższa – średnia z 10 % ofert o najniższych cenach

Cena najwyższa – średnia z 10 %obliczone ofert o najniższychna cenach; Index najdroższe/ najtańsze – śr. cena najdroższych (10%) / śr cena najtańszych (10%) Przedstawione dane zostały podstawie cen ofertowych mieszkań.

Mediana – cena środkowa, dzieląca uporządkowane rosnąco ceny dokładnie w połowie Cena minimalna – średnia z 10 proc. ofert o najniższych cenach Cena maksymalna – średnia z 10 proc. ofert o najniższych cenach Index najdroższe/ najtańsze – średnia cena najdroższych (10 proc.) / średnia cena najtańszych (10 proc.)

19

raport nieruchomosci-online.pl

część I • rynek nieruchomości od strony podaży

Porównanie cen metra

kwadratowego w miastach

PORÓWNANIE CEN METRA KWADRATOWEGO W MIASTACH Warszawa

Gorzów Wielkopolski

Katowice

14000

Sopot

Bydgoszcz 12000 10000

Kraków

Łódź

8000 6000

Gdynia

Szczecin

4000 2000 0

Wrocław

Toruń

Gdańsk

Opole

Poznań

Olsztyn Rzeszów

Białystok Lublin

cena minimalna

cena maksymalna

Warszawa, Sopot, Kraków i Gdynia to miasta o najwyższej średniej cenie za metr kwadratowy, a jednocześnie miasta, w których występują największe różnice pomiędzy cenami mieszkań z najtańszego i najdroższego segmentu. Średnia stawka za mkw obliczona dla 10 proc. najtańszych ofert wynosi w Warszawie 5540 zł/mkw. Dla 10 proc. ofert z najwyższej półki średnia kształtuje się na poziomie bliskim 13 413 zł/mkw. Oznacza to, że stawki za najdroższe lokale są aż 2,42-krotnie wyższe niż stawki, za jakie oferowane są najtańsze mieszkania. Jednocześnie na podstawie porównania wartości średniej i mediany cen za metr kwadratowy można wysnuć wniosek, że na rynku więcej jest mieszkań tańszych niż wskazuje średnia. Dla Sopotu indeks cen maksymalnych do minimalnych wynosi 2,48, dla Krakowa – 2,58, a dla Gdyni aż 3,05.

20

Kielce

średnia cena za m2

Na przeciwległym biegunie cenowym znalazł się Gorzów Wielkopolski, gdzie średnia cena mkw to 2 793 zł, a średnia z przedziału 10 proc. najtańszych mieszkań to tylko 1892 zł.

Do grupy miast o najniższych średnich cenach trafiły także Katowice, Bydgoszcz i Łódź, gdzie średnia cena mieszkania wynosi mniej niż 4 tys. złotych za mkw.

Jeśli chodzi o dysproporcje pomiędzy ceną najniższą a najwyższą, to najbardziej jednorodnymi rynkami są Kielce, Rzeszów, Lublin i Olsztyn. W Kielcach ceny mieszkań najdroższych są średnio tylko o 73 proc. wyższe od lokali najtańszych. W Rzeszowie ta różnica wynosi niespełna 74 proc., w Lublinie – 83 proc., a w stolicy Warmii i Mazur – Olsztynie – 96 proc.

<

<

raport nieruchomosci-online.pl

część I • rynek nieruchomości od strony podaży Na ile luksusu można zamienić 100-metrowe mieszkanie

NA ILE LUKSUSU MOŻNA ZAMIENIĆ 100-METROWE MIESZKANIE? 57,66

Kielce

57,22

Rzeszów

54,62

Lublin

50,98

Olsztyn

48,28

Białystok

47,69

Opole Wrocław

46,98

Szczecin

46,52 45,59

Toruń Poznań

44,71

Bydgoszcz

44,37 43,77

Gorzów Wielkopolski Łódź

42,65

Gdańsk

42,59 41,30

Warszawa Sopot

40,23

Kraków

39,74 39,26

Katowice

32,72

Gdynia 0

10

20

To porównanie obrazuje dysproporcje w cenach obliczone dla poszczególnych miast, w oparciu o średnie ceny w segmentach rynku najtańszym i najdroższym.

W Kielcach za kwotę uzyskaną ze sprzedaży 100-metrowego mieszkania, można by nabyć prawie 58-metrowy lokal z górnej półki. Właściciel „taniego” 100-metrowego lokalu

30

40

50

60

w Warszawie mógłby go zamienić na mniej, bo tylko nieco ponad 41 mkw luksusu. W Krakowie taka sama transakcja pozwoliłaby na życie w wyższym standardzie lub w lepszej lokalizacji, ale w lokalu mierzącym nie 100, lecz zaledwie 39 mkw, a w Gdyni jeszcze mniej – tylko 32,7 mkw.

21

11

raport nieruchomosci-online.pl

część4 I •12rynek nieruchomości od strony podaży Opole

7

ILE LAT PRACY Toruń ZAINWESTUJESZ W MIESZKANIE?

5

3 12

5 10 12

<

2 12

7

11 12

11

4 12

Portal Nieruchomosci-online.pl obliczył, przez ile lat trzeba by pracować i odkładać całe miesięczne 5 5 12 wynagrodzenie netto, by dokonać zakupu 50-metrowego mieszkania w największych miastach Polski. Kalkulacja Białystok została przeprowadzona w trzech przedziałach – w oparciu o średnie ceny 8mkw wszystkich oferowanych 4 do sprzedaży mieszkań oraz w segmentach mieszkań najtańszych, i najdroższych. 11 Jako bazę do obliczeń eszkanieprzyjęto przeciętne miesięczne wynagrodzenia dla każdego województwa w I kwartale 122013, opublikowane 6 w komunikacie prezesa GUS z 29 maja 2013 roku, sprowadzone do wartości netto, 5 czyli 12 tzw. „na rękę”.

Olsztyn

7

11 12

10 12

10

3

5 12

5

Gorzów Wielkopolski

4 12

5

3

8

Lublin 9 7 12

10

5 12

5

5

Katowice

9 12

7 12

8

9 12

13

3 12

5 10 12

7

9 12

10

10 4

5 12

11 12

Kielce

6

Łódź

5 12

9 12

Gdańsk

8 4

8 12

3 12

11 12

5 12

5

6

Bydgoszcz

11 12

9

Gdynia

6 12

18

10 8 12

4

6

Szczecin

7

2 12

10 12

8

Wrocław

10 12

12

10 11 12

4 Opole

6

7

3 12

9

13 6

7

11 12

8

4 12

6

8

Białystok

10

4 12

16

6 12

Olsztyn

7

7

11 12

4 12

9 12

Warszawa

11 5

8 12

11

5 12

8 12

6 12

Rzeszów

11 5

1 12

5 12

2 12

Toruń

2 12

Poznań

10 5

11 12

10

Kraków 10 12

18

8 12

8

8

Lublin

5 Gdańsk

22

5 12

20

7

8 12 Segment mieszkań najtańszych 5 13 12 Średnia cena 11 5 12 mieszkań najdroższych Segment 7

9 12

10

3 12

11 12

5 Gdynia

9

6 12

5 12 10 12

9 12

Kielce

2 12

12

Sopot

10

5 12

2 12

10 5

2 12

2

10 12

<

CZY CHCESZ SZYBKO

SPRZEDAĆ SWOJĄ NIERUCHOMOŚĆ?

Jesteś pewien? Ponad 65% Polaków to użytkownicy Internetu!

CZY PLANUJESZ

Żartujesz, prawda?

ZAMIEŚCIĆ OGŁOSZENIE

W INTERNECIE? Szkoda, bo co miesiąc ponad 800 000 osób poszukuje nieruchomości na naszym portalu.

CHCESZ, ABY JAK NAJWIĘCEJ

OSÓB SZUKAJĄCYCH

NIERUCHOMOŚCI ZOBACZYŁO

TWOJE OGŁOSZENIE?

SZUKASZ JEDNEGO

Z NAJTAŃSZYCH

Niestety, na tym polu jesteśmy wyjątkowo konkurencyjni. Ogłoszenie na okres 30 dni kosztuje już od 3,69 zł z VAT.

PORTALI OGŁOSZENIOWYCH?

DOBRZE TRAFIŁEŚ!

NIE TRAĆ CZASU I WYSTAW JĄ NA

NIERUCHOMOSCI-ONLINE.PL

raport nieruchomosci-online.pl

część II • preferencje osób szukających nieruchomości

Czego poszukujemy najczesciej?

Część II

Wyszukiwania względem kategorii ogłoszeń

Raport został przygotowany na podstawie danych statystycznych serwisu Nieruchomosci-online.pl. Badanie przeprowadzono na próbie 1 518 124 unikalnych wyszukiwań, które miały miejsce w I kwartale 2013 r.

37,80% z użyciem kryteriów objętych badaniem.

Preferencje osób poszukujących nieruchomości NAJPOPULARNIEJSZE KATEGORIE W SERWISIE11,07% 22,

38% Z analizy wyników poszukiwań przez użytkowników serwisu Nieruchomości-online.pl w I kwartale 2013 roku wynika, że najbardziej popularnymi kategoriami były mieszkania i domy na sprzedaż (łącznie ponad 60 proc. wszystkich wyszukiwań w serwisie). Kolejnymi były: mieszkania do wynajęcia, działki/grunty na sprzedaż oraz lokale użytkowe – wynajem.

8,65%

CZEGO POSZUKUJEMY NAJCZĘŚCIEJ?

20,11%

Wyszukiwania względem kategorii ogłoszeń działki sprzedam (8,65%)

emy najczesciej? mieszkania zględem kategorii ogłoszeń sprzedam (37,80%)

mieszkania wynajem (20,11%)

dom sprzedam (22,38%)

inne (11,07%)

budynki użytk

2,00%

37,80% 2,95%

0,88%

11,07%

2,00%

2,95%

0,45%

11,07%

,65% 22,38%

dom wynajem

0,88%

0,23%

0,45% 0,23%

4,56% 8,65%

4,56%

20,11%

38%)

dom wynajem (2,95%)

mieszkania wynajem (20,11%) inne (11,07%)

24

lokale użytkowe sprzedam (2,00%)

dom sprzedam (22,38%)

budynki użytkowe wynajem (0,45%)

dom wynajem (2,95%)

działki wynajem (0,23%)

budynki użytkowe sprzedam (0,88%) lokale użytkowe sprzedam (2,00%)

lokale użytkowe wynajem (4,56%)

budynki użytkowe wynajem (0,45%)

działki wynajem (0,23%)

bud

raport nieruchomosci-online.pl

część II • preferencje osób szukających nieruchomości

portfela, a względem ceny wyszukiwania

MIESZKANIA NA SPRZEDAŻ Jakich mieszkań poszukujemy?

W zasięgu portfela - wyszukiwania mieszkań względem ceny

19,67%

do 100 tys.

23,65%

100-150 tys.

150-200 tys.

W kategorii mieszkań na sprzedaż, blisko 66 proc. użytkowników poszukuje mieszkania, którego cena nie przekracza 200 tys. złotych, z czego prawie 20 proc. szuka mieszkania do 100 tys. zł.

22,05% 13,36%

200-250 tys.

Mieszkania z najwyższego przedziału cenowego – powyżej 300 tys. – cieszą się zainteresowaniem aż 12 proc. poszukujących.

9,16%

250-300 tys.

12,11%

ponad 300 tys.

M2, ia mieszkań względem powierzchni 0

5

10

15

20

25

Wymarzone 50 m2 - wyszukiwania mieszkań względem powierzchni

18,80%

do 30 m2

17,84%

31 - 40 m2 41 - 50 m2

W kategorii mieszkań na sprzedaż, ok. 58 proc. użytkowników poszukuje mieszkania, którego powierzchnia nie będzie wyższa niż 50 mkw, a 75 proc. szuka mieszkania do 60 mkw.

21,69% 16,83%

51 - 60 m2

Najpopularniejszym poszukiwanym przedziałem powierzchni jest 41-50 mkw.

10,42%

61 - 70 m2

5,86%

71 - 80 m2

81 - 90 m2

2,31%

91 - 100 m2

2,67% 3,57%

101 m2 i więcej 0

5

10

15

20

25

25

ystok

ta

ostoczek

na Dolina

raport nieruchomosci-online.pl

LOKALIZACJA

arcie

Gdynia

Dom wyszu

Sopot Gdańsk

Gdzie chcielibyśmy mieszkać?

Olsztyn Szczecin

Gdynia

Bydgoszcz

Sopot Gdańsk

Białystok

Najlpopularniejsze lokalizacje w Polsce (dzielnice, osiedla)

Toruń Gorzów Wielkopolski

Szczecin

Olsztyn

Poznań

Warszawa

Bydgoszcz Białystok Toruń Gorzów Wielkopolski

Łódź Poznań

Warszawa

Wrocław Łódź

Opole

Kielce Katowice Lublin

Wrocław Opole

Kielce

Białystok Piasta

Bydgoszcz Fordon

Białostoczek Bartodzieje Leśna Dolina Leśne

Katowice Gorzów Wielkopolski

Dolinki

Koszutka Ligota

Na to, jak ważna przy wyborze mieszkania jest lokalizacja, wskazuje liczba poszukujących, którzy w wyszukiwaniu wskazywali konkretne Lublin dzielnice, osiedla lub części miasta (25 proc.).

W dużych miastach waga tego kryterium znacznie wzrasta, aż do 68 proc. (wyszukiwania dla miast powyżej 300 tys. mieszkańców).

Oto najpopularniejsze lokalizacje.

Kraków

Katowice

Kraków

zów Wielkopolski

nki

część II • preferencje osób szukających nieruchomości

Bydgoszcz

Rzeszów

Gdańsk

Gdynia

Wrzeszcz

Witomino

Przymorze Chylonia

Chylonia

Oliwa Karwiny

Karwiny

Kraków

Kraków

Gdańsk

Gdynia

Wrzeszcz

Witomino

Fordon

Bartodzieje Przymorze Leśne Oliwa

Kielce Katowice

Kielce

Ślichowice

Krowodrza

Barwinek

Nowa Huta

Koszutka

Rzeszów

Ślichowice

Krowodrza

Barwinek Ruczaj

Nowa Huta

KSM

Ruczaj

Zawarcie Brynów Manhattan

Ligota KSM

Łódź

LSM

Jaroty Lublin

ZWM Olsztyn

Opole

na

Bałuty

Czechów

LSM Kormoran

Malinka

Jaroty

ZWM

Nagórki

Zaodrze

nań

Górna

Rzeszów

Sopot Czechów

Szczecin Kormoran

Malinka

nhattan

ź

ty

zew

Lublin

Widzew

je

nwald

kowo

Poznań Rataje

Czuby

Brynów

Olsztyn Nagórki

Czuby

Opole Zaodrze

Drabinianka

Dolny

Baranówka

Dolny Sopot Rzeszów

Pomorzany Sopot

Szczecin

Drabinianka

Dolny

Pogodno

Kmity

Brodwino

Pogodno Gumieńce

szawa

Grunwald Wrocław

Toruń Baranówka

Dolny Sopot

Pomorzany

otów

Piątkowo Krzyki

Rubinkowo Kmity

Brodwino

Gumieńce

nów

a Południe

Fabryczna

Mokre

WarszawaPsie Pole

Koniuchy Wrocław

Toruń

Mokotów

Krzyki

Rubinkowo

Ursynów

Fabryczna

Mokre

Praga Południe

Psie Pole

Koniuchy

26

raport nieruchomosci-online.pl

część II • preferencje osób szukających nieruchomości

DOMY NA SPRZEDAŻ

na miarę możliwości, ukiwania domówdomów względemposzukują ceny Jakich

użytkownicy portalu Nieruchomosci-online.pl?

30,35%

250 - 450 tys.

450 - 650 tys.

12,69%

650 - 850 tys.

4,39%

W kategorii domy na sprzedaż, ponad 88 proc. wyszukiwań dotyczy przedziału do 650 tys. złotych. Przy czym aż 45 proc. użytkowników nie chce wydać więcej niż 250 tys. złotych.

W praktyce oznacza to wiekowe domy w obszarach małomiejskich lub niedokończone inwestycje.

2,56%

850 - 1,05 mln

1,05 - 1,4 mln

0,98%

1,4 - 1,8 mln

0,76%

1,8 - 2 mln

0,67%

2 - 2,5 mln

0,88% 1,62%

ponad 2,5 mln

oszukiwanu dom, 0 5 10 15 yszukiwania domów względem powierzchni

do 100

Dom na miarę możliwości - wyszukiwania domów względem ceny

45,10%

0 - 250 tys.

20

25

30

35

40

45

Poszukiwany dom do 150 m2 - wyszukiwanie domów względem powierzchni

34,44%

m2

32,88%

101 - 150 m2 151 - 200 m2

Mały dom alternatywą dla M? Na to wskazują najpopularniejsze poszukiwane przedziały powierzchni. W ten trend wpisuje się rosnąca popularność segmentów (zabudowa szeregowa) w nowych inwestycjach deweloperskich.

16,46% 4,94%

201 - 250 m2

50

11,27%

ponad 250 m2

0

5

10

15

20

25

30

35

27

raport nieruchomosci-online.pl

część II • preferencje osób szukających nieruchomości

Z dala od zgiełku miasta - wyszukiwania domów względem lokalizacji

W przypadku poszukiwania domów, podobnie jak i mieszkań, bardzo ważnym kryterium jest lokalizacja. Aż 24 proc. potencjalnych nabywców poszukiwało nieruchomości nie tylko w konkretnym mieście/miejscowości, ale także określając dopuszczalną odległość od ośrodka miejskiego. W obrębie obszarów miejskich konkretną dzielnicą/osiedlem zainteresowanych giełku miasta, byłowzględem niespełna lokalizacji 10 proc. poszukujących, jednak przy zawężeniu do poszukujących domów w dużych miastach (powyżej 300 tys. anie domów mieszkańców) odsetek ten wzrasta aż do 61 proc.

ala od zgiełku miasta,

szukiwanie domów względem lokalizacji

7,00%

7676 ,00% ,00%

7,00%

4,00%

24,00% 24,00% 5,00%

poza miastem (24,00%)

w promieniu 10km (5,00%)

w promieniu 20km (3,00%)

w promieniu 25km (7,00%)

DZIAŁKI/GRUNTY NA SPRZEDAŻ

38,45%

50 - 150 tys.

150 - 250 tys.

17,23%

250 - 350 tys.

7,22%

350 - 450 tys.

1,78%

450 - 550 tys.

1,49%

550 - 650 tys.

0,56%

2,33%

powyżej 750 tys.

0

28

5

10

15

w promieniu 15km (5,00%)

w promieniu 5km (4,00%)

w promieniu 10km (5,00%)

w promieniu 20km (3,00%)

w promieniu 25km (7,00%)

Analiza pokazuje, że osoby poszukujące działek najbardziej pre­ferują nieruchomości z ceną między 50-150 tys. złotych. Prawie 39 proc. wszystkich poszukiwań dotyczy działek w takich widełkach cenowych. Na drugim miejscu znajdują się nieruchomości z górną grani­cą cenową 50 tys. złotych – szuka ich ponad 30 proc. użytkowni­ków zainteresowanych tym segmentem rynku.

0,26%

650 - 750 tys.

5,00%

Jakich działek/gruntów poszukują użytkownicy portalu Nieruchomosci-online.pl?

30,67%

0 - 50 tys.

3,00%

w promieniu 5km (4,00%)

ena, w mieście (76,00%) poza miastem (24,00%) ania działek/domów względem ceny

5,00%

5,00% 3,00%

w mieście (76,00%)

4,00%

20

25

30

35

40

45

Większa wygoda Przeglądasz ogłoszenia gdziekolwiek jesteś, na urządzeniu, które akurat masz pod ręką.

Sprawne wyszukiwanie Zapamiętujemy Twoje kryteria wyszukiwania, więc nie musisz ich za każdym razem określać.

Łatwiejsza decyzja Wszystkie szczegóły nieruchomości masz jak na dłoni. Jednym ruchem oznaczasz te najbardziej interesujące.

Strzał w dziesiątkę!

Dzięki zaawansowanej wyszukiwarce oraz możliwości sortowania po wielu kryteriach otrzymujesz najlepiej dopasowane wyniki.

Znalezienie

nieruchomości nigdy nie było tak proste

raport nieruchomosci-online.pl

część III • raport z Warmii i Mazur

Mieszkanie

z widokiem na jezioro

Żródło: OPB Development

Część III Raport z Warmii i Mazur

Marek Dornowski Nieruchomosci-online.pl

30

Foto: Bliskość centrum, zielone otoczenie i widok na jezioro z balkonu - takie rzeczy tylko w Olsztynie

częśc III • raport z Warmii i Mazur

raport nieruchomosci-online.pl

Naszą analizę sytuacji na pierwotnym rynku nieruchomości w rożnych regionach kraju zaczynamy od… Warmii i Mazur. Dlaczego na pierwszy ogień nie wzięliśmy Mazowsza, Wielkopolski czy Śląska? Zależało nam na tym, aby pokazać pewne trendy na tle regionu, który z jednej strony daleki jest od miana gospodarczego lidera, z drugiej zaś, pozwala spojrzeć na polski rynek nieruchomości z innej perspektywy niż Warszawa. Zielone płuca Polski, widok łódki z białym żaglem płynącej po jeziorze otoczonym zielonymi lasami – to obrazy charakterystyczne dla Warmii i Mazur. Co raj dla żeglarzy i Kraina Tysiąca Jezior ma do zaoferowania tym, którzy chcieliby tam mieszkać, a nie tylko spędzać urlop?

W mieście czy poza miastem?

Jak nowe to w Olsztynie

To pierwsze pytanie, na które trzeba sobie odpowiedzieć. Co prawda największe miasta regionu (Olsztyn, Elbląg, Ełk) ustępują pod względem liczby ludności warszawskiej dzielnicy Mokotów, a ruch nawet w godzinach szczytu w porównaniu do korków z Warszawy czy Krakowa może wydać się kierowcom ziemią obiecaną, to jednak mieszkanie poza głównymi aglomeracjami w otoczeniu pięknej przyrody ma swoje niezaprzeczalne walory. Analizując dostępne oferty domów z rynku pierwotnego, nie biorąc pod uwagę prywatnych domów jednorodzinnych, uwagę przyciągają inwestycje szeregowców zlokalizowane na obrzeżach miasta.

W przypadku największego miasta regionu jakim jest Olsztyn, w zależności od inwestycji, cena metra kwadratowego waha się w granicach od 1900 zł do ponad 3300 zł przy czym całkowita suma inwestycji w dom w zabudowie szeregowej w stanie surowym zamkniętym wynosi w zależności od powierzchni działki od 390 do 475 tysięcy. Różnice w cenie metra kwadratowego wynikają w dużej mierze z wielkości domu. Za bardzo zbliżone pieniądze można kupić dom o powierzchni 230 m2 i 138 m2 o powierzchni działek odpowiednio 250 m2 i 230 m2. Jedyną różnicą w porównywanych

Foto: Jedna z nowszych olsztyńskich inwestycji przypomina z zewnątrz gdański falowiec - standard wykończenia i aranżacja wnętrz to już jednak zupełnie inna, wyższa liga. Źródło: OPB Development

tu inwestycjach jest oczywiście lokalizacja. Najczęściej tego typu projekty realizują mniejsi, lokalni deweloperzy. Więksi gracze

Z pewnością Warmii i Mazur nie można nazwać nieruchomościowym

skupiają się na „deweloperce” w tradycyjnym znaczeniu tego

Eldorado. W serwisie Nieruchomosci-online.pl w tej lokalizacji

słowa, a więc na mieszkaniówce. Jak zatem wygląda rynek pod

znajduje się zaledwie niewiele ponad 10 tysięcy ofert. Dla porównania,

kątem osób chcących kupić mieszkanie na Warmii i Mazurach?

w województwie mazowieckim ponad 86 tysięcy. W praktyce ambitny

Foto: Versal XXI to ciekawy przykład projektu architektonicznego, gdzie od strony głównej ulicy zaprojektowano łazienki i klatki schodowe, natomiast strefa dzienna ma wystawę pd - zach z widokiem na jezioro. / Źródło: OPB Development

31

raport nieruchomosci-online.pl

część III • raport z Warmii i Mazur

Ratusza. Na gruncie, gdzie kiedyś stało najpopularniejsze kino w mieście, powstaną 4 budynki oferujące łącznie 111 mieszkań. Z kolei Ci, którzy pod pojęciem dobrej lokalizacji rozumieją przede wszystkim ciszę i bliskość natury, a centrum wolą omijać szerokim łukiem, z pewnością bardziej zainteresują się inwestycjami zlokalizowanymi w południowej części miasta.

Miejsce, gdzie jeszcze niedawno stały uniwersyteckie sady, to chyba najbardziej rozwijająca się część Olsztyna, która ciągle jeszcze pozostawia spory potencjał wzrostu. Dotyczy to zarówno inwestycji jedno-, jak i wielorodzinnych. Dostrzegają to nie tylko lokalni deweloperzy (patrz Osiedle Gardena), ale również Ci, dla których Olsztyn jest jednym z wielu rynków działania. Ciekawym przykładem może być osiedle Sady nad Łyną. Osoby marzące o porannym śniadaniu na balkonie z widokiem na Łynę i okoliczne lasy, z pewnością nie będą zawiedzione. Podobne walory relaksacyjne oferuje również osiedle Tęczowy Las, które (przyznajemy, że trudno nam zrozumieć, co ono

Foto: Na klatkach z takim wykończeniem nawet blokersi siedzieliby w krawatach. / Źródło: OPB Development

ma wspólnego z tęczą) faktycznie graniczy bezpośrednio z lasem.

W związku z tym poranny jogging lub spacer z psem po lesie z jednej strony, a budowana linia tramwajowa i pętla autobusowa oraz nowo oddana ulica Płoskiego z drugiej, sprawiają, że miejsce to, które

plan przeanalizowania rynku pierwotnego w kilku największych

niedawno jeszcze znajdowało się na uboczu, stanowi dziś całkiem

miastach regionu przegrał z kretesem z rzeczywistością. Powód? Nie

ciekawą alternatywę. Co prawda dojazd do centrum miasta zajmie

licząc pojedynczych inwestycji w innych miastach, jedynie stolica

mieszkańcom trochę dłużej, ale coś za coś.

regionu – Olsztyn, okazał się na tyle dużym ośrodkiem, by można było zaobserwować jakiekolwiek rynkowe trendy. Niemniej jednak mało nie

Poza tym, jeśli ktoś nie musi jeździć do centrum w celach

znaczy źle. W Olsztynie nikt nie buduje całych dzielnic, a poszczególne

służbowych czy urzędowych, to na Jarotach znajdzie wszystko, co

inwestycje ulokowane są w taki sposób, by mieszkańcy mogli odczuć

jest mu na co dzień potrzebne. Od kiosków i piekarni, poprzez apteki,

komfort płynący z mieszkania w mieście, w granicach którego znajduje

dyskonty, kluby fitness czy restauracje, aż na hipermarketach kończąc.

się kilkanaście jezior. Dobrym przykładem może być Osiedle Leśna,

Ponadto budowana w tych okolicach Galeria Warmińska sprawi,

z którego wyższych kondygnacji rozciąga się piękny widok na Jezioro

że handlowo-społeczne serce miasta zacznie bić właśnie tutaj.

Długie. Przestronne tarasy z widokiem na Jezioro Kortowskie to z kolei jedna z najbardziej promowanych zalet inwestycji Versal XXI.

Z różnych względów południowa część Olsztyna stanowi coraz bardziej popularne miejsce. Zainteresowanie nim jest na tyle duże, że można

Jeziora to jednak nie wszystko. Deweloperzy coraz częściej, poza

powiedzieć, iż Olsztyn powoli wylewa się ze swoich administracyjnych

jakością wykonania, podziemnymi garażami czy rabatami, starają

granic, a nowe inwestycje, mimo iż powszechnie znane jako

się przyciągnąć klientów lokalizacją. To słowo pasuje praktycznie do

„olsztyńskie”, realizowane są faktycznie w gminie Stawiguda.

każdej inwestycji. Dla jednego dobra lokalizacja to taka, która jest blisko miasteczka studenckiego na Kortowie, a więc nie powinno być

W wielu większych miastach cały czas popularne jest planowanie

problemów ze znalezieniem chętnych na wynajem (Versal XXI na

budynków w taki sposób, aby mogły one spełniać nie tylko

swojej stronie reklamuje się, że od centrum Kortowa dzieli je jedynie

funkcje mieszkaniowe, ale i handlowo-biznesowe. W Olsztynie

4 minuty jazdy samochodem).

ten trend również jest widoczny. Czasem wynika to z faktu, że dane osiedle musi po prostu mieć własne zaplecze handlowo-

Dla kogoś innego wyznacznikiem prestiżu lokalizacji będzie bliskość

-usługowe ukierunkowane głównie na potrzeby mieszkańców (bez

do centrum. Tutaj nie do przebicia wydaje się być oferta Kopernik

tej infrastruktury trudno byłoby znaleźć jakichkolwiek nabywców).

Park zlokalizowana w odległości około 100 metrów od Olsztyńskiego

Są jednak i przypadki, gdzie połączenie funkcji mieszkaniowych

Foto: Do pracy w kapciach - czyli połączenie funkcji mieszkalnej i handlowo-biznesowej. Czy ten trend przyjmie się również w mniejszych miastach? / Źródło: Arbet Investment Group

32

<

<

raport nieruchomosci-online.pl

częśc III • raport z Warmii i Mazur

i biznesowych stanowi podstawę całej idei danego projektu. Najdalej

który lubi być w centrum wydarzeń, rozpoczęliśmy od Warmia

w tej dziedzinie rozwinięta jest inwestycja Warmia Towers. Niektórzy

Towers oraz Kopernik Park. To inwestycje, które w naszym odczuciu

jej mieszkańcy być może będą mogli chodzić w przysłowiowych

mają najbardziej (w dużej mierze ze względu na swoją lokalizację)

kapciach do pracy. Warmia Towers zawierać będzie bowiem, oprócz

dynamiczny charakter. W obu przypadkach znaleźliśmy oferty, które

198 lokali mieszkaniowych, również miejsce na biura, lokale handlowe,

napełniły nas żalem, że studenckie (no dobrze, młodzieńcze) czasy już

a nawet... przedszkole. Po zakończeniu prac Warmia Towers staną się

za nami. Analizując rynek pod kątem młodych małżeństw szukających

najwyższą budowlą mieszkaniową w mieście.

dwupokojowego lokum, również znaleźliśmy sporo ofert. łatwo

Nam, zupełnie subiektywnie, najbardziej do gustu przypadło Osiedle

zauważyć, że królują lokale 2-3 pokojowe. Na rynku nie ma prawie

Gardena. Jednak Ci, którzy chcieliby tam zamieszkać, muszą dość

wcale inwestycji, które mogłyby aspirować do miana apartamentów.

szybko podjąć decyzję. Zostały już bowiem tylko ostatnie mieszkania

Prawie, bo znaleźliśmy jedną, o której śmiało można powiedzieć,

w ostatnim bloku na osiedlu. To chyba potwierdza nasze odczucia,

że to Rolls-Royce wśród lokalnych inwestycji. Mini pole golfowe

że deweloper dobrze trafił w ten segment.

Analizując

powierzchnie

nowo

oddawanych

mieszkań,

na dachu, przestronna recepcja, na której rezyduje Concierge, czy przestrzeń oddzielająca część mieszkalną od części komunikacyjnej to tylko niektóre zalety, którymi może pochwalić się Villa Łyna Park.

Inwestycja zlokalizowana na skarpie parku nad Łyną z widokiem

Nie w samym mieszkaniu człowiek żyje

wprost na olsztyński zamek z pewnością dedykowana jest tej grupie klientów, którzy bardziej poszukują luksusu i prestiżu niż mieszkań

Mając na uwadze komfort mieszkańców wynikający nie tylko

łapiących się na rządowe programy wsparcia.

z

samej

funkcjonalności

mieszkania

czy

jakości

materiałów

wykończeniowych, ale również z otoczenia, zaplanowania terenów Większość deweloperów decyduje się na niższe inwestycje, które

zielonych, czy infrastruktury dla rodzin z dziećmi, takimi jak place

zgodnie z obowiązującym prawem budowlanym nie wymagają instalacji

zabaw, postanowiliśmy również sprawdzić, jak ten element wygląda

wind. Ci, którzy zdecydowali się na co najmniej pięciokondygnacyjne

w poszczególnych inwestycjach. Jest to oczywiście wyłącznie nasza

projekty, wyższe koszty budowy rekompensują sobie większą liczbą

subiektywna opinia, ale mamy nadzieję, że okaże się pomocna przy

oferowanych mieszkań, przez co ostateczna cena dla klienta jest

podejmowaniu decyzji zakupowej.

w większości inwestycji w miarę porównywalna.

Na pierwszym miejscu sklasyfikowaliśmy osiedle Belweder. Jest to

Dla każdego coś dobrego

kompleks dziewięciu budynków w pełni ogrodzony, z całodobową ochroną, czterema placami zabaw, boiskiem do siatkówki plażowej, mieszkań

własnym parkiem, którego centralny punkt stanowi specjalnie

w wybranych inwestycjach. Wzięliśmy pod uwagę dwie grupy klientów.

wydzielone miejsce na grilla, sporymi przestrzeniami pomiędzy

Pierwszą stanowi rodzina z dwójką dzieci, drugą osoby żyjące samotnie.

poszczególnymi blokami oraz wyjątkową, nawiązującą do starych

Dokonaliśmy

porównania

oferowanych

rozkładów

Postanowiliśmy wczuć się w ich oczekiwania i potrzeby i sprawdzić, czy deweloperzy uwzględnili je w swoich projektach.

Zaczęliśmy od rodziny w modelu 2+2. Braliśmy pod uwagę wyłącznie sam rozkład mieszkania. Szukaliśmy mieszkania 3-pokojowego w układzie salon plus 2 sypialnie w przedziale metrowym od 55 do 75 metrów. Praktycznie w każdej większej inwestycji znaleźliśmy coś dla siebie. Wyjątkiem było Osiedle Gardena, które wyraźnie nastawione jest na mniejsze mieszkania dwupokojowe. Nam osobiście najbardziej przypadły do gustu rozwiązania zaproponowane w inwestycji Versal XXI, gdzie każdy metr był sensownie rozplanowany. Niemniej jednak, projekty mieszkań innych inwestycji również były bardzo funkcjonalne.

Ciekawostką jest to, że w przeciwieństwie do np. Warszawy, projekty mieszkań łączących salon z kuchnią wcale nie są standardem.

Owszem w wielu przypadkach kuchnia usytuowana jest w taki sposób, że to klient może podjąć decyzję, czy będzie chciał zostawić ściankę działową czy ją wyburzyć. W większych mieszkaniach (3-pokojowych) coraz częściej planowane są też dodatkowe toalety, które można

Foto: Przestrzeń kosztuje, ale klienci chcą za nią płacić, gdyż buduje ona prestiż. / Źródło: Arbet Investment Group

przerobić na tzw. pomieszczenia gospodarcze oraz garderoby.

Balkony już dawno przestały być „miejscem na wywieszanie prania”,

kamienic architekturą. Dodatkowo, tuż przy osiedlu, znajduje się pętla

a stały się dodatkową przestrzenią do relaksu. Coraz częściej mamy

autobusowa i ciąg handlowy ze sklepami spożywczymi, piekarnią,

też do czynienia z tarasami, choć są one raczej domeną dużych

pocztą, pizzerią czy salonem fryzjerskim. Samo osiedle oddane

i drogich mieszkań. Z kolei mieszkanie na parterze może być związane

zostało do użytku kilka lat temu, ale być może ze względu na fakt,

z posiadaniem własnego ogródka. Takie rozwiązanie oferuje między

iż trwał wówczas budowlany boom, część inwestorów zakupiła

innymi deweloper na osiedlu Tęczowy Las.

mieszkania w celach handlowych. Tak czy inaczej można znaleźć tam jeszcze niewykończone lub wykończone, ale oferowane na sprzedaż,

Wcielając się w rolę singla lub pary poszukującej swojego pierwszego

mieszkania.

„M”, również nie mieliśmy żadnego kłopotu ze znalezieniem ciekawej kawalerki czy mieszkania 2-pokojowego. Poszukiwanie kawalerki

Spore wrażenie zrobiło na nas również Osiedle Leśna. Rozplanowanie

dla studenta czy rozpoczynającego karierę młodego pracownika,

poszczególnych bloków daje poczucie może nie tyle wielkich

33

raport nieruchomosci-online.pl

część III • raport z Warmii i Mazur

przestrzeni, ale z pewnością swobody i komfortu. Sporym atutem

osób, które za swój główny cel stawiają ciszę i spokój, nawet kosztem

z punktu widzenia rodzin z dziećmi jest również lokalizacja, w której

infrastruktury i kłopotów komunikacyjnych.

cisza i spokój są naprawdę na zadowalającym poziomie. Alejki spacerowe między blokami i funkcjonalne place zabaw dopełniają

Ta inwestycja wydaje się być raczej skierowana do ludzi aktywnych,

naszą opinię, że inwestor planując projekt, nie kierował się wyłącznie

dla których dobre połączenie z resztą miasta (przystanek autobusowy

maksymalizacją zysku, ale miał na uwadze komfort mieszkańców.

prawie pod samym blokiem i budowana bardzo blisko linia

Ciekawą inwestycją wydaje się być również Osiedle Solaris.

tramwajowa) oraz sprawny dostęp do infrastruktury (w promieniu 2-3 minut spacerem jest przedszkole, bankomat, apteka, dyskont i salon fryzjerski) stanowią główne walory decyzji zakupowej. Pomysł z pewnością na tyle niestandardowy, że warto mu się przyjrzeć bliżej.

Z kolei osiedle Versal XXI zafundowało nam prawdziwy rollercoaster.

Z jednej strony potężny blok przypominający nam bardziej gdański falowiec niż Wersal, a z drugiej... poczuliśmy, że to ten poziom, do którego przyzwyczaił nas ostródzki inwestor. Funkcjonalne place zabaw, przestrzeń. Co ciekawe, praktycznie wszystkie mieszkania ukierunkowane są właśnie na stronę południową z widokiem na Jezioro Kortowskie i okoliczne tereny zielone.

Oczywiście pozostałe osiedla również spełniają standardy dotyczące placów zabaw dla dzieci czy terenów zielonych, ale przyglądając im się bliżej, nie znaleźliśmy czegoś, co w sposób szczególny by nas zauroczyło czy zaskoczyło, no może poza tym, że wszelkie inwestycje w gminie Stawiguda są równoznaczne z ciszą, pięknymi widokami

Foto: Wykończenie elewacji drewnem to ciekawy sposób na podkreślenie stylu. / Źródło: Novdom

i przestrzenią do szaleństw dla dzieci, a Osiedle Parkowe nad Łyną ma przepiękny widok na panoramę Olsztyna i ciekawą architekturę budynków.

Bezsprzecznie może pochwalić się ono naprawdę gustownym wykończeniem o podwyższonym standardzie, zielonym otoczeniem od strony wschodniej osiedla i kameralnie wydzielonym placem zabaw. Ciepłe kolory wykorzystane w elewacji powodują, że nawet w pochmurne dni wydaje się ono przytulne. Jest to też kolejna inwestycja potwierdzająca, że deweloperzy coraz większą wagę przywiązują do szczegółów, na które jeszcze kilka lat temu mało kto zwracał uwagę. Chodzi nam o wykończenie klatek schodowych, które nierzadko są bardzo eleganckie i przemyślane (np. piękna zieleń w Osiedlu Gardena). W przypadku Villi Solaris nie mamy jednak do czynienia z zimnym chłodem rodem z biurowca klasy A, a raczej próbą ocieplenia tego miejsca i sprawienia, by już na klatce schodowej gość poczuł się jak w domu. Komuś może się to wydać mało istotne, ale na nas zrobiło wrażenie. Trochę kłopotu sprawiła nam natomiast ocena lokalizacji. Niewątpliwie bliskość dużego skrzyżowania ma zawsze swoje plusy i minusy. Oferta Villi Solaris z pewnością nie jest dla

Foto: W takich klatkach schodowych wnoszenie mebli nie powinno stanowić większego problemu. / Źródło: Novdom

Czas na decyzję Decyzja o zakupie mieszkania nie należy do najłatwiejszych i składa się na nią wiele różnych czynników. W pełni zdajemy sobie sprawę, że nasze opinie, obserwacje i analizy są mocno subiektywne, a my nie jesteśmy w stanie objąć wszystkich czynników ważnych dla poszczególnych nabywców. Nie jest zatem możliwe zrobienie rankingu inwestycji z określeniem najlepsza-najgorsza. To, co będzie spełnieniem marzeń dla jednego, innemu może wydawać się koszmarnym snem.

Na chwilę obecną, pragnący dokonać zakupu nowego mieszkania w Olsztynie, o ile tylko mają fundusze lub zdolność kredytową, są w naprawdę dobrej sytuacji. Stosunkowo niewygórowane ceny i szeroki wachlarz ofert, które, co najważniejsze, nie są projektowane

Foto: Ogrodzone osiedle to większa szansa na to, że elewacje budynków dłużej będą wyglądać jak nowe. / Źródło: Novdom

na przysłowiowe jedno kopyto, ale dopasowane do poszczególnych segmentów rynku, dają solidną podstawę do tego, by wierzyć, że każdy znajdzie coś dla siebie. ■

34

<

<

raport nieruchomosci-online.pl

część III • raport z Warmii i Mazur

Tabela ofert deweloperów - Warmia i Mazury / Olsztyn Nazwa Developera

Nazwa inwestycji

Lokalizacja

ARBET Investment Group Sp z o.o.

Osiedle Leśna

Olsztyn

ARBET Investment Group Sp z o.o.

Osiedle Gardena

Olsztyn

ARBET Investment Group Sp z o.o.

Warmia Tower

Olsztyn

OPB

Versal XXI

Olsztyn

OPB

Kopernik Park

Olsztyn

Przedsiębiorstwo Budowlane „MAS-BUD” S.J w Olsztynie ul. Sucharskiego 4 lok. D

Osiedle Nad Łyną

Jaroty, Gm. Stawiguda ul. Stawigudzka i Porcelanowa (zabudowa szeregowa)

Przedsiębiorstwo Budowlane „MAS-BUD” S.J w Olsztynie ul. Sucharskiego 4 lok. D

Osiedle Piotrowskiego

Olsztyn ul. Piotrowskiego 8, 16, 18

Przedsiębiorstwo Budowlane „MAS-BUD” S.J w Olsztynie ul. Sucharskiego 4 lok. D

Osiedle Ruś

Ruś Gm. Stawiguda

Przedsiębiorstwo Budowlane „MAS-BUD” S.J w Olsztynie ul. Sucharskiego 4 lok. D

Osiedle Park Centralny

Olsztyn ul. Knosały (w przygotowaniu)

Przedsiębiorstwo Budowlane „MAS-BUD” S.J w Olsztynie ul. Sucharskiego 4 lok. D

Osiedle Poziomkowa

Olsztyn ul. Poziomkowa (w przygotowaniu)

Novdom

Villa Solaris

Olsztyn

36

<

<

raport nieruchomosci-online.pl

częśc III • raport z Warmii i Mazur

Nazwa inwestycji

Ilość dostępnych mieszkań, lokali usługowych, biur

Metraż

Ceny

lokale mieszkalne - dostępne w budynkach LS3, LS4 i LS7

Od 62,50 m2 do 66,37 m2 w LS3 i LS4 od 61,17 m2 do 122,14 m2 w LS7

informacja u dewelopera

lokale usługowe

Od 53,12 m2 do 101,73 m2

informacja u dewelopera

Osiedle Gardena Olsztyn

lokale mieszkalne – dostępne w budynkach B5 (ostatnie mieszkanie) i B6

Od 25,80 m2 do 62,70 m2

informacja u dewelopera

Warmia Towers Olsztyn

lokale mieszkalne

Od 25,20 m2 do 97,70 m2

j.w.

151 mieszkań

38-96 m2

Od 4300 zł/m2

8 lokali handlowo-usługowych

108-142 m2

informacja u dewelopera

110 mieszkań

31-98 m2

informacja u dewelopera

19 lokali handlowo-usługowych

43-203 m2

informacja u dewelopera

5 mieszkań, 6 lokali użytkowych

mieszkania od 45 m2, 68 do 102 m2, lokale użytkowe 62 m2 do 174 m2

m. brutto od 3950 do 3990 zł/ m2, lokale netto 4300 zł/m2

domy jednorodzinne w zabudowie szeregowej i wolnostojacej

szeregówki od 132 m2 do 154 m2 , jednorodzinne od 160 m2 do 220 m2

szeregówka od 399 do 490 tys. zł jednorodzinne od 603 tys. do 950 tys. zł

25 mieszkań, 8 lokali użytkowych

mieszkania od 45 m2, 68 m2 do 197 m2, lokale użytkowe 62m2 do 174 m2

mieszkania brutto od 3950 do 3990 zł/m2, lokale netto 4300 zł/m2

domy jednorodzinne w zabudowie szeregowej i wolnostojącej

szeregówki – pow. domu od 132 m2 do 154m2, jednorodzinne – pow. domu od 69 m2 do 160 m2

mieszkania od 3500 do 4545 zł/m2, lokale od 4300 do 4850 netto zł/m2

domy jednorodzinne wolnostojące

pow. domu od 142 m2 do 240 m2, pow. działki od 940 m2 do 2300 m2

domy od 714 tys. do 1.250 tys. zł

36 mieszkań

mieszkania od 34 m2 do 109 m2

6 lokali użytkowych

lokale użytkowe 66 m2 do 222 m2

Osiedle Poziomkowa Olsztyn

64 mieszkań wraz z garażami

mieszkania od 31 m2 do 56 m2

mieszkania - cena w opracowaniu

Villa Solaris

20 mieszkań

mieszkania od 49 m2 do 71 m2

informacja w biurze dewelopera

Osiedle Leśna Olsztyn

Versal XXI Olsztyn

Kopernik Park Olsztyn

Osiedle Nad Łyną Jaroty, Gm. Stawiguda

Osiedle Piotrowskiego Olsztyn

Osiedle Ruś Ruś

Osiedle Park Centralny Olsztyn

mieszkania - cena w opracowaniu, lokale 6900 zł/m2

37

EST TE

POLECAMY

Aplikacja Nieruchomosci-online.pl Gdziekolwiek jesteś, na każdym Twoim urządzeniu Dla użytkowników urządzeń mobilnych znalezienie wymarzonej nieruchomości jeszcze nigdy nie było tak proste. Nowe funkcjonalności, takie jak Organizer porządkujący cały proces poszukiwania nieruchomości, czy ogólnopolska baza agentów, sprawiają, że wypuszczona właśnie na rynek aplikacja Nieruchomosci-online.pl to jedno z ciekawszych dostępnych obecnie rozwiązań.

08

<

<

Aplikacja umożliwia mobilny dostęp do największej

w Polsce bazy aktualnych ogłoszeń nieruchomości.

Proces ich wyszukiwania został zaprojektowany w sposób bardzo intuicyjny, tak aby krok po kroku prowadzić użytkownika do interesujących go ofert.

W trakcie przeglądania ogłoszeń można je oznaczać i opisywać, a następnie przechowywać w specjalnym

Organizerze. Dzięki temu każda nieruchomość, która wydała się szukającemu interesująca, zostanie odpowiednio oznaczona

(np.: „Do obejrzenia”, „Fajne, ale drogo”, „Mój faworyt” ) i w każdej chwili oraz na każdym urządzeniu (dzięki pełnej synchronizacji danych) użytkownik będzie mógł do niej bez problemu powrócić.

Oczywiście możliwe jest również wybranie opcji „Powiadomienia”. Wówczas aplikacja sama poinformuje użytkownika o dodaniu nowego ogłoszenia spełniającego określone wcześniej kryteria wyszukiwania (np. mieszkanie w dzielnicy Wilanów, metraż do 90 mkw, cena do 700 tys. zł).

Taka funkcja to większa szansa na szybkie dotarcie

do okazyjnych ogłoszeń.

Aplikacja zapamiętuje również wpisywane

podczas wyszukiwania preferencje, dzięki czemu

nie jest konieczne podawanie ich przy każdorazowym użyciu.

Gdy już podejmiemy decyzję, której nieruchomości chcemy się przyjrzeć bliżej, możemy z poziomu aplikacji wysłać zapytanie mailem lub po prostu skontaktować się telefonicznie z ogłoszeniodawcą.

Aplikacja zawiera również bazę agentów nieruchomości z całej Polski. Dzięki temu możliwy jest kontakt z agentem najlepiej odpowiadającym naszym potrzebom i znajdującym się w interesującej nas lokalizacji. Jedyne, co nam pozostaje, to podjęcie decyzji.

Aplikacja tego za nas nie dokona, choć z pewnością ułatwi i przyspieszy ten proces.

Więcej szczegółów na temat aplikacji znajdziesz na stronie: nieruchomosci-online.pl/aplikacja W App Store dostępna jest już bezpłatna wersja aplikacji do pobrania na iPhone’a i iPada, zaś użytkownicy Androida będą mogli korzystać z niej już wkrótce.

Pobierz w

07

raport nieruchomosci-online.pl

część III • raport z Warmii i Mazur

Ostróda

<

– perła Mazur

W dzisiejszym świecie wyrażenie „lokalny patriota” raczej nie mieści się w czołówce najbardziej pożądanych komplementów.

Co więcej, zdarza się, że niesie ze sobą pejoratywne zabarwienie.

Wszystko to okazuje się być jednak płytkim stereotypem w zetknięciu z naszym dzisiejszym gościem. Człowiekiem, który opinie o tym, że jest przedstawicielem tego wymierającego gatunku osób zakochanych w rodzinnych stronach, zbywa lekkim uśmiechem.

40

Foto: Wypoczynek na Warmii i Mazurach? Ostróda powoli staje się coraz częściej wybieranym miejscem.

<

raport nieruchomosci-online.pl

częśc III • raport z Warmii i Mazur

Niemniej jednak, nie da się ukryć, że Prezes Ostródzkiego Przedsiębiorstwa Budowlanego, bo o nim mowa, to postać, o której w Ostródzie słyszeli wszyscy. Pięciogwiazdkowe hotele, basen z kręgielnią, osiedle mieszkaniowe, nowoczesny stadion, którego nie powstydziłaby się większość drużyn Ekstraklasy, najważniejsze budynki użyteczności publicznej, a ostatnio również galeria handlowa.

A wszystko to w 40-tysięcznym miasteczku, które nie bez powodu nazywane jest perłą Mazur.

Stwierdzenie, że jest to dziełem jednego człowieka, być może wydaje się zbyt górnolotne, ale bez wątpienia nie ma drugiej osoby, która wywarłaby tak duży wpływ na to, jak dziś wygląda Ostróda. Mieliśmy okazję spotkać się i porozmawiać z Ireneuszem Słowikiem – człowiekiem, bez którego Ostróda nie byłaby tak pięknym i wartościowym miejscem nie tylko w skali regionu.

Rozmawia Marek Dornowski Zna Pan piosenkę Czesława Niemena „Sen o Warszawie”?

Tak, oczywiście.

Zaczyna się ona od słów: „Mam tak samo jak Ty, miasto moje a w nim, najpiękniejszy mój świat, najpiękniejsze sny”. Do Pana osoby pasuje to doskonale. Nuci ją Pan sobie czasem, jeżdżąc po Ostródzie?

Może nie nucę akurat tej piosenki, ale rzeczywiście czuję się związany z tym miastem od dawna i mam do niego wielki sentyment.

Rozmawiamy w siedzibie Pana firmy, w miejscu, które kiedyś było białą, wstydliwą plamą na mapie miasta. Najpierw koszary, a potem zdezelowane budynki straszące w samym sercu miasta. Dzisiaj jest tu piękne osiedle, starostwo powiatowe, sąd. Zastanawiam się, co miał Pan w głowie, gdy po raz pierwszy przeglądał plany tych terenów?

Trudno nie przywołać tu z kolei słów piosenki „Ściernisko” mówiącej o tym, że „tu na razie jest ściernisko, ale będzie San Francisco”. W sumie, zachowując oczywiście proporcje skali, powoli wdraża Pan ten plan.

Przy większości inwestycji zaczynamy od zera, od niezagospodarowanej działki lub, jak w przypadku Białych Koszar, od ruiny. Na tym początkowym etapie najważniejsza jest wizja. Białe Koszary były zamkniętą, odizolowaną od miasta i niedostępną dla mieszkańców enklawą, która na dodatek tkwiła w sercu miasta. Ideą, która przyświecała mnie i innym osobom zaangażowanym w odrestaurowanie tego dawnego kompleksu wojskowego, było otwarcie tych terenów na świat, na mieszkańców miasta, przywrócenie im dawnej świetności architektonicznej oraz rozbudzenie tu życia. Myślę, że się udało. Nie było to łatwe zadanie ze względu na zabytkowy charakter obiektu i konieczność ścisłej współpracy z konserwatorem, który stawiał nam poprzeczkę bardzo wysoko.

Efekt końcowy jest jednak imponujący Cieszę się, że Pan też to widzi.

Jak to jest z tym byciem lokalnym patriotą? Jest nim Pan? Czy te wszystkie inwestycje to po prostu biznesowa nisza niemająca nic wspólnego z patriotyzmem?

Foto: Pięciogwiazdkowy Hotel Platinum jest wizytówką miasta. Źródło: OPB Development

Gdyby chodziło mi tylko o biznes, to już od dawna nie budowałbym w Ostródzie. W tym mieście zrealizowałem wiele inwestycji, które nie były dla firmy bardzo dochodowe.

Zależało mi jednak, by miasto rozwijało się i było coraz piękniejsze, a mieszkańcy czuli się tutaj dobrze. Przykładem niech będzie aquapark.

Wspólnie z ówczesnym burmistrzem, Janem Wasilewskim i przewodniczącym rady miasta, Czesławem Najmowiczem, doszliśmy do porozumienia, że taki aquapark w Ostródzie to byłoby dopiero coś. Sprzedano mi działkę przy placu Jana Pawła II, przeznaczoną pod budowę małego centrum handlowego, a ja na zasadzie dżentelmeńskiej umowy zobowiązałem się wybudować tam również aquapark, z którego będą mogli korzystać mieszkańcy i młodzież szkolna. Od początku było wiadomo, że ta inwestycja nie będzie dochodowa, ale dzięki niej Ostróda była jedynym miastem tej wielkości w regionie, które mogło poszczycić się własnym aquaparkiem.

Przejdźmy teraz do tematów trudniejszych. Nie jest tajemnicą, że miasto miało aspiracje gościć u siebie którąś z drużyn na Euro 2012. Nie udało się. Dlaczego?

Samo miasto, hotele Platinum i Willa Port, jak i kompleks sportowy, zrobiły bardzo dobre wyrażenie na delegatach UEFA i przedstawicielach reprezentacji, którzy nas

41

raport nieruchomosci-online.pl

część III • raport z Warmii i Mazur

Foto: Miejski aquapark to atrakcja nie tylko dla turystów. Na wodne atrakcje przyjeżdżają tu mieszkańcy z całego regionu. Źródło: OPB Development

odwiedzili. Problemem okazał się brak lotniska. W tym czasie trwał jeszcze remont trasy E7 w stronę Gdańska i dojazd do portu lotniczego zajmował naprawdę dużo czasu.

Ten argument, jako jedyny, ale bardzo istotny, przemawiał niestety na naszą niekorzyść.

Odbiera to Pan jako osobistą porażkę?

Nie postrzegam tego w charakterze porażki ani dla mnie, ani dla miasta. To co zostało wybudowane – kompleks sportowy, hotele – nie było zaplanowane jedynie dla tej jednej imprezy. Te inwestycje mają znacznie dłuższy horyzont czasowy. Korzystamy z nich wszyscy, czy to grając w tenisa na nowych, krytych kortach, oglądając z rodziną mecz piłki nożnej, czy też jedząc obiad w restauracji z widokiem na jezioro. Nie zapominajmy, że to są także miejsca pracy, które są tak potrzebne zwłaszcza w naszym regionie, gdzie poziom bezrobocia jest dosyć wysoki.

inwestycje, należy zaliczyć na plus władzom miasta, które potrafiły dobrze wykorzystać możliwości tkwiące, m.in. w środkach unijnych. Nie konkurujemy z Olsztynem, chcemy jednak być dla jego mieszkańców potencjalnym miejscem weekendowych wypadów z wieloma atrakcjami. Miejscem, gdzie można odpocząć od zgiełku dużego miasta, rozerwać się i ciekawie spędzić czas.

Porozmawiajmy zatem o inwestycjach w Olsztynie. Kilka osiedli budowanych jest przez OPB, ale plany miał Pan chyba ambitniejsze. Mówiło się, że Słowik wybuduje w centrum Olsztyna hotel z prawdziwego zdarzenia. Potem temat ucichł. Dziś u Pana w gabinecie znowu widzę jakieś urbanistyczne wizualizacje. Czy zatem możemy stwierdzić, ze nie powiedział Pan jeszcze ostatniego słowa?

Nie chcę jeszcze ujawniać szczegółów, ale rzeczywiście w sprawie hotelu w Olsztynie nie powiedziałem jeszcze ostatniego słowa.

Lubi Pan rywalizację?

Zdrowa rywalizacja oparta na zasadach fair play jest zjawiskiem jak najbardziej wskazanym – sprzyja rozwojowi i przynosi korzyści wszystkim zainteresowanym. Nie uznaję natomiast nieuczciwych chwytów i dążenia do swoich celów „po trupach”.

Pytam, bo odnoszę wrażenie, że na władze Olsztyna działa Pan jak motywator. Kiedyś olsztyniacy jeździli na basen do Ostródy, teraz doczekali się własnego aquaparku. Z kolei kibice na mecze Stomilu znów muszą jeździć do Ostródy.

Może to taka forma rywalizacji, czy ludzie w Polsce będą kojarzyć Ostródę jako miasto pod Olsztynem, czy Olsztyn jako tę stolicę województwa niedaleko Ostródy?

Ostróda ma swoją strategię i tempo rozwoju, a to, że akurat u nas udało się wcześniej zrealizować niektóre

42

Czy jest jakiś projekt lokalny, o którym zawsze Pan marzył, ale nigdy nie było możliwości, żeby go zrealizować? Coś, co planuje Pan jako „inwestycję życia”, dzieło, po którym Pan stwierdzi, że jest już biznesowo spełniony?

Nie sądzę, bym kiedykolwiek osiągnął tego rodzaju spełnienie. Zawsze pojawia się kolejna „inwestycja życia”, mam jeszcze wiele marzeń i wizji do zrealizowania.

Widząc te wszystkie plany i już zrealizowane inwestycje, można odnieść wrażenie, że odziedziczył Pan fortunę i po prostu odpowiednio zainwestował. Tymczasem prawda jest taka, że wielu mieszkańców Ostródy pamięta Pana jeszcze z młodych lat, gdy zaczynał Pan w branży… gastronomicznej.

Rzeczywiście nie odziedziczyłem fortuny, a do wszystkiego, co mam, doszedłem własną pracą. Faktycznie miałem

<

<

częśc III • raport z Warmii i Mazur

raport nieruchomosci-online.pl

epizod gastronomiczny – pomagałem w budce z jedzeniem zlokalizowanej na jednej z ostródzkich plaż.

Funkcjonowanie w biznesie zacząłem jednak w 1989 roku od łóżka polowego, z którym jeździłem po targowiskach w Ostródzie i okolicznych miastach. Handlowałem odzieżą i obuwiem, które sprowadzałem ze Śląska.

Potem wydzierżawiłem lokal przy ulicy Czarnieckiego 16, gdzie pojawiły się już bardziej markowe produkty – Levisy, Wranglery, odzież skórzana, garnitury, kosmetyki.

W kolejnym sklepie, przy ulicy Grunwaldzkiej, sprzedawałem rowery. Chciałem otworzyć kolejny. Niestety, w tamtym czasie nie było w Ostródzie odpowiednich powierzchni handlowych, tylko wolna działka przy ul. Czarnieckiego 19, vis a vis mojego pierwszego sklepu. Rozpisano przetarg, do którego stanąłem obok kilku dużych firm, m.in. z Olsztyna.

To była bardzo ryzykowna inwestycja – pamiętam, jak drżały mi ręce przy składaniu ostatecznej oferty. Ale kiedy miałem już tę działkę, pomyślałem, że może warto zbudować na niej coś większego. Na dole sklepy, a na wyższych piętrach mieszkania.

Ludzie pukali się w głowę – odbiło mu, handlowiec chce się bawić w budowlańca. Na szczęście udało się przekonać do tego projektu kilka osób, które zaufały mi i kupiły mieszkania w nowym budynku. Kiedy go już wybudowaliśmy, nie chciałem rozstawać się z pracownikami i kupiłem kolejną działkę, na której powstał duży budynek przy ul. Czarnieckiego 4, naprzeciwko kościoła. Stopniowo odpuszczałem sobie handel i coraz bardziej wsiąkałem w budowlankę. Zacząłem budować również w Olsztynie.

Potem był pasaż – inwestycja, która dała mi pozytywnego kopa, pozwoliła rozwinąć skrzydła. Dzięki jego budowie Ostróda wypiękniała, nabrała takiego mazurskiego charakteru.

Kiedyś OPB reklamowało się hasłem „Budujemy z pasją”.

Rozmawiając z Panem, czuję, że dziś Pańska firma nie jest już typowym przedsiębiorstwem budowlanym, a raczej realizatorem pewnej wizji rozwoju. Słysząc zapał, z którym opowiada Pan o swoich planach, odnoszę wrażenie, jakbyśmy nie byli w kryzysie, a w samym sercu boomu w nieruchomościach z lat 2006-2009.

Może nie jest aż tak różowo, ale rzeczywiście nie narzekamy na brak popytu na budowane mieszkania, nieruchomości komercyjne czy pokoje hotelowe w systemie condo. Jak tak teraz liczę, to wychodzi mi, że w ramach OPB działamy już od ponad 20 lat. To szmat czasu. Standardy jakości mocno w tym okresie zmieniły się na plus. Zresztą słowo jakość jest kluczowe, jeśli chodzi o nasze inwestycje.

Nie spotkałem jeszcze dewelopera, który by powiedział, że jakość jego mieszkań jest niska.

Być może, ale akurat w „deweloperce” łatwo to zweryfikować. Wystarczy przejść się w Olsztynie na osiedle Belweder czy Browary Park. Na lokalne, a pokuszę się nawet o słowo krajowe, standardy, pod względem architektury, czy zagospodarowania terenu to poziom Ligi Mistrzów.

Być może nie jesteśmy najtańsi, ale nie da się produktu premium sprzedawać za cenę dyskontową.

Foto: OPB to budownictwo mieszkaniowe najwyższej jakości. Źródło: OPB Development

Na koniec chciałbym jeszcze dotknąć wątku systemu condo. Dla kogoś nieznającego tematu hasło w stylu „kup sobie hotel” brzmi dość abstrakcyjnie. Jak realnie wygląda kwestia inwestycji w system condo? Czy rynek Polski jest już wystarczająco do tego dojrzały?

System condo od ponad 20 lat funkcjonuje w Stanach Zjednoczonych i Europie Zachodniej. Ten model od ponad 7 lat wprowadza na rynek polski firma powiązana z nami – Condohotels Group. W tej chwili mamy na koncie 3 zrealizowane inwestycje hotelowe w systemie condo, a czwartą w trakcie. W sumie sprzedaliśmy już ponad 200 pokoi i apartamentów. Inwestycja w nieruchomość hotelową w systemie condo, to jak posiadanie własnego hotelu.

Można korzystać ze swojego pokoju przez jakiś czas w roku, a w pozostałym okresie generowaniem zysków zajmie się profesjonalny operator hotelowy.

Firma poprowadzi recepcję, dział sprzedaży i marketingu, zadba o czystość, gastronomię i zajmie się realizacją wszelkich usług dodatkowych w obiekcie. W ten sposób pokój hotelowy staje się czymś więcej niż nieruchomością – to znakomity produkt inwestycyjny, który zarabia dla swojego właściciela. System condo cieszy się coraz większą popularnością wśród osób posiadających nadwyżki finansowe i szukających bezpiecznej, ale i rentownej formy ich ulokowania.

Zyski, na jakie można liczyć, kupując taki apartament, są stosunkowo wysokie przy zachowaniu niskiego poziomu ryzyka. Zabezpieczeniem inwestora jest w tym przypadku tytuł własności nieruchomości, którą może on w każdej chwili sprzedać na rynku wtórnym i tym samym wyjść z inwestycji, odzyskując, często z nawiązką, zainwestowany kapitał. Zakładając jednak, że traktujemy tę inwestycję długoterminowo, możemy spodziewać się rocznych zwrotów na poziomie znacznie przewyższającym rentowność lokaty bankowej, obligacji czy mieszkania na wynajem. ■

43

raport nieruchomosci-online.pl

Nie tylko

część III • raport z Warmii i Mazur

<

handel

Rozmawia Marek Dornowski

O powstającej Galerii Warmińskiej w Olsztynie, rozmawiamy z Lechem Chudym, prezesem firmy Libra Project 2 będącej inwestorem projektu.

44

Źródło: Libra Project 2

<

częśc III • raport z Warmii i Mazur

raport nieruchomosci-online.pl

Analizując architekturę polskich miast, można zaryzykować stwierdzenie, że wyznacznikiem ich „wielkomiejskości” staje się powoli obecność i jakość galerii handlowych. Jakość – bo galeria handlowa to nazwa już raczej umowna. Dzisiejsze „świątynie handlu” przypominają chyba bardziej starożytne Agory, czyli miejsca, gdzie oprócz kupowania i sprzedawania można było jeszcze dobrze się najeść, zabawić i po prostu miło spędzić czas.

Połączenie funkcji handlowych z rekreacją wydaje się być dziś punktem wyjścia każdego projektu. Niedługo mieszkańcy Olsztyna doczekają się obiektu, który według planów inwestorów ma stać się największym takim kompleksem w Olsztynie, spełniającym funkcje handlowe, usługowe, rekreacyjne i rozrywkowe. Galeria Warmińska – bo o niej mowa – rośnie dosłownie w oczach. O tym, jakie atrakcje czekają w niej na olsztyniaków, rozmawiamy z Lechem Chudym, prezesem firmy Libra Project 2 będącej inwestorem projektu.

O Galerii Warmińskiej mówiło się w Olsztynie od dawna.

Osoby mniej zorientowane w temacie mogły odnieść wrażenie, że to taki obiekt Yeti, podobno jest, ale nikt go nie widział i nie wie, gdzie go można znaleźć. Obecnie nie sposób nie zauważyć, że w Olsztynie realizowana jest naprawdę spora inwestycja. Rozumiem, że może Pan zapewnić, że etap formalny jest już za nami i doczekamy się w Olsztynie Galerii Warmińskiej na miarę stolicy regionu?

u samego źródła informacji, chciałbym ustalić, co ostatecznie znajdzie się w ramach części rekreacyjnej.

Branżowe spektrum uzupełniać będzie bogata gama punktów rozrywkowych, które sprawią, że Galeria Warmińska nie będzie obiektem wyłącznie merkantylnym. Stanie się nie tylko miejscem oferującym lokale handlowe z najwyższej półki, ale także dostarczy pomysłów na spędzenie czasu

Foto: Galeria Warmińska o powierzchni 116 000 m2 będzie największym centrum handlowym na Warmii i Mazurach. Źródło: Libra Project 2

Galeria Warmińska jest jedną z najbardziej oczekiwanych inwestycji ostatnich lat w regionie. Zdajemy sobie sprawę, jak wielkie emocje wzbudza jej realizacja. Ostateczna decyzja otwierająca drogę do jej stworzenia zapadła w styczniu tego roku, po wydaniu pozwolenia na budowę.

W tym momencie etap formalny został zakończony i już nic nie stało na przeszkodzie, by intensywnie rozpocząć proces wykonawczy.

Przejdźmy zatem do konkretów. Osobiście słyszałem wiele plotek na temat tego, jakie to nowe atrakcje zostaną oddane do użytku w ramach Galerii. Korzystając z tego, że jesteśmy

wolnego. Obok oferty sprzedażowej, na powierzchni handlowej liczącej 42 tysiące metrów kwadratowych, znajdą się między innymi kawiarnie i restauracje z widokiem na amfiteatr i zewnętrzną część rekreacyjną obiektu. Ponadto w obiekcie będzie kręgielnia, klub fitness z kortami do squasha oraz multikino z 9 salami i częścią kawowo-barową. Dodatkowo planujemy przygotowanie powierzchni eventowej z przeznaczeniem na wydarzenia kulturalno-rozrywkowe.

Mamy wszelkie podstawy, by sądzić, że Galeria Warmińska stanie się integralną częścią życia mieszkańców Olsztyna, ukierunkowaną odpowiedzią na potrzeby różnych środowisk społecznych.

45

raport nieruchomosci-online.pl

część III • raport z Warmii i Mazur

Foto: Czy finalny widok będzie tak samo efektowny jak powyższa wizualizacja? Przekonamy się już w przyszłym roku. Źródło: Libra Project 2

W Olsztynie jest już wielosalowe kino, całkiem spora liczba klubów fitness, jest również kręgielnia. Czy jest Pan w stanie zdradzić nam szczegóły tej części inwestycji, które sprawią, że będziemy mogli powiedzieć: faktycznie to jest coś na poziomie, którego w tym mieście nie widziano?

Każdy ze wskazanej grupy najemców zaoferuje coś nowego nie tylko w mieście, ale w całym województwie warmińsko - mazurskim. Klub fitness oraz kręgielnia będą największymi tego typu obiektami w regionie. Multikino natomiast, które zapewni odwiedzającym 9 sal projekcyjnych, to potentat zarządzający siecią 28 kin w 22 polskich miastach.

Możemy mieć pewność, że dzięki multipleksowi w Galerii Warmińskiej na klientów czekać będzie rozrywka na miarę najbardziej wysublimowanych oczekiwań.

Przewidujecie miejsce na około 170 punktów handlowych.

Czy jesteście w stanie zdradzić już dziś, jakie nowe marki zawitają do Olsztyna? Jak będzie wyglądała struktura branżowa tych punktów?

W procesie komercjalizacji braliśmy pod uwagę cztery czynniki. Pierwszy to różnorodność. Z naszego doświadczenia wynika, że jest to podstawa, żeby przyciągnąć i zainteresować

Foto: Gra światła i przestrzeni - to pomysł na nową stolicę handlu w Olsztynie. Czas pokaże, czy ta recepta zadziała na mieszkańców stolicy Warmii i Mazur. / Źródło: Libra Project 2

46

ofertą szeroką gamę klientów. Związany z tym jest drugi czynnik – komplementarność. Dziwna byłaby taka sytuacja, gdyby można było w galerii kupić sukienkę, ale nie byłoby nikogo oferującego do niej buty. Trzecia cecha to unikalność.

Chcielibyśmy, żeby klienci przyjeżdżali do nas, bo znajdują się tu ich ulubione marki. Oczywiście nie wszystkie marki będą unikalne, ale z pewnością znajdą się u nas takie punkty, które będą jedyne w Olsztynie. Wreszcie ostatnia cecha to prestiż. To chyba zrozumiałe, że nie budujemy sklepu spożywczego z trzema miejscami na dodatkowe sklepiki, tylko największe centrum handlowe w regionie. Mieszkańcy Olsztyna zasługują na dostęp do marek uznawanych za prestiżowe tak samo jak mieszkańcy innych większych miast. Czołowi potentaci areny międzynarodowej, m.in. z grupy Inditex czy też LPP otworzą tu swoje jedyne sklepy w rejonie Warmii i Mazur. Sztandarowa marka Inditex – Zara, zaoferuje salon o powierzchni 2200 metrów kwadratowych.

Taki sam metraż zajmie szwedzki H&M – drugi co do wielkości detalista odzieżowy na świecie. Ściągając do Olsztyna handlowych gigantów, nie zapominamy jednak o lokalnych przedsiębiorcach, doskonale orientujących się w charakterze regionalnego biznesu.

Rozumiem, że pytanie o szanse, by cokolwiek jeszcze wynająć w Galerii Warmińskiej, jest już mocno spóźnione?

Proces komercjalizacji, który przebiega bardzo efektywnie, pozwolił nam na zamknięcie zestawienia najemców strategicznych, co z punktu widzenia realizacji stanowi wielki komfort dla nas, jako inwestorów. Na kilkanaście miesięcy przed planowanym otwarciem obiektu 70 procent powierzchni Galerii Warmińskiej zostało wynajęte.

W dalszym ciągu jednak pracujemy nad zamknięciem listy pozostałych dzierżawców, właśnie z naciskiem na regionalnych przedsiębiorców, których traktujemy jako kluczową wartość tego projektu.

<

<

częśc III • raport z Warmii i Mazur

raport nieruchomosci-online.pl

Na swojej stronie piszecie, ze interesujecie się średniej wielkości miastami z dużym potencjałem rozwoju.

Gdzie w Olsztynie widzicie ten potencjał?

Olsztyn jest miejscem ogromnych perspektyw. Promującym się jako miejsce zabytków, jezior oraz terenów zielonych.

Okiem inwestora natomiast, Olsztyn jest aglomeracją z roczną siłą nabywczą porównywalną do Krakowa, a jednocześnie jedynym miastem wojewódzkim z jedną tylko galerią handlową. Jest wielu najemców nieobecnych do tej pory w Olsztynie, którzy chcą otworzyć swoje sklepy w mieście, ale ze względu na niską podaż nowoczesnej powierzchni handlowej, nie mieli gdzie tego zrobić. Stąd też Galeria Warmińska stanie się projektem o znaczeniu regionalnym, odwiedzanym nie tylko przez 200 tysięcy olsztynian, ale także turystów.

Po otwarciu w lipcu 2011 roku małego ruchu granicznego z Obwodem Kaliningradzkim, Olsztyn co roku odwiedza ponad milion osób. Jesteśmy więc pewni, że nasza inwestycja znacząco wpłynie na ożywienie regionalnej gospodarki oraz umocni pozycję Olsztyna na mapie biznesowo-handlowej.

Na przysłowiowe dzień dobry zyskaliście sobie sporą sympatię, stając się mecenasem lokalnego sportu. Dzięki Waszej umowie ze Stomilem Olsztyn, lokalne gazety przestały pisać, że kasa lokalnego klubu piłkarskiego świeci pustkami, a kibice mają nadzieję na dłuższy pobyt w pierwszej lidze.

Olsztyn nie jest jedynym miastem, w którym inwestujemy w lokalny sport. Działając w ten sposób, kierujemy się zasadą społecznej odpowiedzialności biznesu, nie traktując finansowego wsparcia jako kosztów, ale jako inwestycję w ludzki kapitał oraz źródło innowacji.

Foto: Parking na dachu? Można, choć osobiście mamy wątpliwości czy to najlepszy pomysł. / Źródło: Libra Project 2

Umowa sponsorska ze Stomilem Olsztyn, podpisana we wrześniu ubiegłego roku, zakłada przekazanie drużynie 10 milionów złotych w ciągu 5 lat. Dodatkowo sponsorujemy XIX Moto-Piknik NO LIMIT, podczas którego wyścigi na 1/4 mili zostaną rozegrane o puchar Galerii Warmińskiej.

Po raz kolejny również jesteśmy sponsorem Turnieju Dzikich Drużyn, których organizatorem jest „Gazeta Olsztyńska”.

Nie wykluczamy, że tego typu elementów zaangażowania w sportowe i kulturalne życie miasta będzie więcej.

Kiedy pierwsi olsztynianie obejrzą film, zjedzą obiad, pójdą na kręgielnię i siłownię, tudzież zrobią pierwsze zakupy w Galerii Warmińskiej?

Na zbudowanie tego giganta dajemy sobie 20 miesięcy.

Z pełną odpowiedzialnością mogę zagwarantować, że otwarcie Galerii Warmińskiej w IV kwartale 2014 roku jest jak najbardziej realne. ■

Foto: Przestrzeń, światło, futurystyczne wnętrze i organiczna fasada budynku - takiej architektury w Olsztynie jeszcze nie było. Źródło: Libra Project 2

47

Raport z rynku nieruchomoĹ&#x203A;ci

EST TE

sprzedawaj

Zdjęcia sprzedają.

O fotografii nieruchomości słów kilka Dominika Dąbrowska

Fotograf nieruchomości - Scenydomowe.pl, Eclips.pl Zajmuje się fotografią i kreowaniem wizerunku w sieci we własnej agencji foto-kreatywnej eCLIPS. W 2012 stworzyła projekt Scen Domowych, łączący fotografię, marketing nieruchomości oraz home staging – jako pionierską działalność na małopolskim rynku nieruchomości.

Foto: Dominika Dąbrowska

49

EST TE

sprzedawaj

Fotografia wkrada się praktycznie w każdą dziedzinę życia. Żyjemy w kulturze wizualnej, w której to obraz sprzedaje produkty i usługi.

Nim dokonamy zakupu, godzinami przeglądamy różne strony internetowe, wybierając te, które... zachęcają nas dobrymi zdjęciami. Dopiero gdy coś nas zaciekawi, spodoba się nam – decydujemy o zakupie, czy zobaczeniu produktu „na żywo”. Coraz częściej kupujemy obrazami i nie inaczej jest w przypadku zakupu wymarzonego domu czy mieszkania.

Jeśli w naszej okolicy jest wystawionych na sprzedaż kilka nieruchomości, a ich cena jest zbliżona, to jak możemy przykuć uwagę internauty akurat do naszego mieszkania? Pokazanie mieszkania czy domu w atrakcyjny sposób, poprzez profesjonalną dokumentację fotograficzną wzbudzi zainteresowanie klientów. Profesjonalna fotografia to podstawa współczesnego marketingu nieruchomości.

Do niedawna, traktowana bardziej ogólnie fotografia architektury i wnętrz kreuje nowy trend, a zarazem nieco odmienne spojrzenie na temat, właśnie w postaci fotografii nieruchomości. Stąd też coraz więcej biur nieruchomości i deweloperów może pochwalić się katalogami i folderami z pięknymi zdjęciami, by zachęcić do skorzystania z usług.

Obraz wart tysiąca słów Portale zalewają nas setkami ogłoszeń mieszkań na sprzedaż czy do wynajmu każdego dnia, więc naturalne jest to, że chcemy dokonać selekcji ofert, bazując właśnie na fotografiach nieruchomości dodanych do ogłoszeń. Jednak gdy zaczynamy przeglądać oferty w poszukiwaniu mieszkania dla nas, spotyka nas niemiła niespodzianka.

Zdjęcia, które zamiast zachęcić do przyjścia i obejrzenia mieszkania, wręcz nas odstraszają. Prześwietlone lub za ciemne. Zdjęcia, których połowę kadru zajmuje ściana, firanka, podłoga czy kaloryfer.

Na dodatek odnosimy wrażenie, że ujęcia były robione w pośpiechu,

Przed może tuż przed wyjściem do pracy i właściciel nie zdążył posprzątać mieszkania. Czy w taki sposób zaprosimy kogoś w nasze progi, pokazując np. rozwieszone w łazience pranie? Zdecydowanie nie.

Jak przygotować swoje mieszkanie do sesji zdjęciowej?

Gruntowne porządki musimy zrobić sami. Jednak gdy zależy nam na fachowej poradzie, jak przygotować nasze mieszkanie czy dom do sprzedaży, powinniśmy zaprosić w swe progi home stagera.

Ten profesjonalista stylizacji nieruchomości wydobędzie z naszego mieszkania jego potencjał i pokaże, jakich zmian należy dokonać, by zachęciło ono przyszłych właścicieli do zakupu nieruchomości.

Home staging nie byłby w pełni satysfakcjonującą pomocą dla

50

sprzedających, gdyby nie jego ścisłe powiązanie z profesjonalną fotografią. To ona dopełnia efekt zmian wykonanych przez home stagerów. To profesjonalnie wykonane fotografie będą reklamować nasze mieszkanie na łamach portali ogłoszeniowych i gazet. To zdjęcia będą pracować nad sprzedażą naszej nieruchomości i przyciągać nabywców. Oczywiście cena, powierzchnia mieszkania czy jego lokalizacja są bardzo ważnym elementem oferty, jednak to zdjęcia wykreują w wyobraźni obraz wymarzonego domu czy mieszkania u jego przyszłych mieszkańców.

Szczegóły, które robią różnicę Czym zatem różnić się będą zdjęcia wykonane przez nas od zdjęć wykonanych przez fotografa nieruchomości? Fotograf ma duszę artysty. Kocha piękne, estetyczne wnętrza i potrafi tak zaaranżować fotografowaną scenę, że wydobędzie z naszego mieszkania to, co w nim najpiękniejsze. Realizując sesję podpowie nam też, co należałoby sprzątnąć, a co przesunąć. Być może zasugeruje usunięcie lub przestawienie mebli czy innych rzeczy, które latami zbieraliśmy, a które dzisiaj zdecydowanie „zagracają” nasz salon. Słuchajmy zatem uwag fotografa i współpracujmy z nim, tak by efekt wspólnej pracy był jak najlepszy.

P0 Bardzo ważną rolę w fotografii nieruchomości odgrywa światło.

Najlepiej starannie dobierać porę – zdecydowanie lepiej jest umawiać się na sesję w ciągu dnia. Rozświetlmy nasze pokoje, usuwając za grube zasłony oraz włączając wszystkie źródła światła (pamiętajmy, by wymienić przed sesją fotograficzną niedziałające żarówki).

Fotograf będzie z pewnością miał ze sobą lampę błyskową, by ewentualnie doświetlić ciemniejsze powierzchnie.

Jednak nic nie zastąpi zastanego światła dnia, w którym to też powinni oglądać nasze mieszkanie potencjalni kupcy.

Profesjonalnym okiem Fotograf nieruchomości wie również, jak ma się ustawić, by pokazać jak największą powierzchnię danego pomieszczenia.

Foto: Dominika Dąbrowska

<

<

EST TE

sprzedawaj

Przed Nie popełnia klasycznego błędu fotografii amatorskiej, czyli nadmiernego umieszczenia w kadrze podłogi, ściany czy sufitu.

Dodatkowo, profesjonalny sprzęt fotograficzny, a szczególnie obiektywy szerokokątne, doskonale radzą sobie w ciasnych pomieszczeniach (np. w łazience czy kuchni), gdzie amatorskim sprzętem nie uda się zaprezentować większej powierzchni. Zdaje sobie także sprawę, jak powinno się fotografować powierzchnie błyszczące. Prawie obowiązkowym wyposażeniem fotografa wnętrz jest również stabilny statyw, dzięki któremu zdjęcia będą ostre i nieporuszone. Ważną techniką w fotografowaniu nieruchomości jest technika HDR, czyli zdjęcia o dużej rozpiętości tonalnej, dzięki którym możliwe jest właściwe naświetlenie miejsc zacienionych, z zachowaniem szczegółów w miejscach najjaśniejszych. Dzięki niej fotograf sfotografuje kuchnię czy salon w taki sposób, by pomieszczenie było jasne, a przez okna można było dostrzec piękny widok na ogród, park czy błękitne niebo. Tego efektu nie uzyskamy żadnymi amatorskimi metodami.

Przed Jeśli zależy nam na jeszcze ciekawszej prezentacji sprzedawanej nieruchomości, skorzystajmy z coraz bardziej popularnej fotografii panoramicznej. To taka technika fotograficzna, która daje nam wrażenie przebywania w danym pomieszczeniu i spojrzenia 360 stopni w koło.

W każdym pomieszczeniu można wówczas zrobić oddzielną panoramę i połączyć je w wirtualną wycieczkę po naszym mieszkaniu. Dodatkowo wirtualny spacer można wzbogacić o informację o lokalizacji domu, czy bloku na mapie, dodać plan mieszkania i pełny opis nieruchomości.

Tak przygotowana oferta daje potencjalnym klientom możliwość odbycia „wirtualnej wycieczki” po naszym mieszkaniu, bez wychodzenia z ich obecnego domu.

Foto: Dominika Dąbrowska

P0

Dobre zdjęcia to dopiero początek Dobrze i ciekawie przygotowaną ofertę wzbogaconą w profesjonalne fotografie nieruchomości z pewnością docenią zarówno kupujący, jak i sprzedający. Dla tych pierwszych to cenne źródło kompleksowej informacji bez wychodzenia z domu. Dla sprzedających z kolei to doskonała szansa na przyspieszenie sprzedaży nieruchomości.

Dla obu stron natomiast to spora oszczędność czasu, bo na wizytę do sprzedawanego mieszkania przyjdą już rzeczywiście zainteresowani nieruchomością klienci.

Sesja fotograficzna to jeszcze nie koniec naszej pracy. Stwórzmy taką ofertę, która przyciągnie klientów do naszego mieszkania. Zadbajmy o to, by podczas osobistej wizyty mieszkanie było co najmniej tak ładne jak na przedstawionych fotografiach. Zatroszczmy się o ład i porządek, tak by klienci, którym spodobały się zdjęcia, nie byli rozczarowani. Sprawmy, by nie chcieli wychodzić z mieszkania i od razu dążyli do sfinalizowania transakcji. ■

P0

Sprzedajesz?

PAMIĘTAJ!

Klienci kupują oczami, a dobra fotografia nieruchomości to połowa sukcesu!

51

EST TE

sprzedawaj

Ogłoszenia nieruchomości, które hipnotyzują

Romina Róg Nieruchomosci-online.pl

Foto: Kupujemy emocje, a dobre zdjęcie jest w stanie je wywołać.

Co jest najważniejsze w sprzedaży nieruchomości? Atrakcyjność, dobra lokalizacja, niska cena? Z pewnością. Problem pojawia się w momencie, kiedy musimy zaprezentować te elementy w taki sposób, aby zachęcić poszukującego nieruchomości do kontaktu z nami. Walka o kupującego zaczyna się bowiem już na etapie zamieszczenia ogłoszenia na portalu ogłoszeniowym. Jak zatem stworzyć ogłoszenie, które sprzeda naszą nieruchomość?

Portal Nieruchomosci-online.pl postanowił sprawdzić, co najbardziej przyciąga w ogłoszeniach potencjalnych nabywców, a co odstrasza od kontaktu z ogłoszeniodawcą.

2103 użytkowników serwisu odpowiedziało na pytania dotyczące jakości zdjęć nieruchomości, grafik na zdjęciach, szczegółów lokalizacji oraz informacji o 0% prowizji dla kupującego.

52

Zdjęcia są najważniejsze Na podstawie udzielonych odpowiedzi można zauważyć niechęć użytkowników do ogłoszeń, które zawierają zdjęcia, na których widnieje grafika „0% prowizji”. Problemu nie stanowi informacja, która sama w sobie jest elementem przyciągającym uwagę, ale o sposób jej prezentacji. Aż 84% użytkowników chętniej kliknęłoby w ogłoszenie, w którym hasło „0% prowizji” znajduje się obok ceny, a nie na zdjęciu.

Foto: istockphoto.com

<

<

sprzedawaj

EST TE

Poszukujący byli zgodni co do tego, że są bardziej skłonni skontaktować się z ogłoszeniodawcą, który nie umieszcza dodatkowych grafik reklamowych na zdjęciach nieruchomości.

65% badanych kliknęłoby chętniej w zdjęcie, które nie zostało zakłócone przez dodatkowe elementy, takie jak znaki wodne czy informacje o promocjach.

Użytkownik, przeglądając listy z nieruchomościami, patrzy głównie na zdjęcia. To one są impulsem do kliknięcia w ogłoszenie. Im lepsze i ciekawsze zdjęcie główne, tym większe zainteresowanie nieruchomością ze strony poszukujących. Dlatego warto postarać się o to, aby szczególnie ta jedna fotografia była naprawdę dobrej jakości i przedstawiała najbardziej reprezentatywną część naszej nieruchomości.

Poszukujący nieruchomości chcą wiedzieć wszystko

Foto: Typowe ogłoszenie sprzedaży nieruchomości

Ogłoszeniodawcy nie zawsze podają szczegółową lokalizację swoich nieruchomości. Okazuje się jednak, że umieszczenie takiej informacji może znacząco wpłynąć na wzrost liczby kontaktów od osób zainteresowanych nieruchomością.

71% badanych stwierdziło, że skontaktuje się ze sprzedającym wówczas, gdy zna szczegółową lokalizację nieruchomości (miasto, dzielnicę, ulicę i numer nieruchomości).

Innym czynnikiem, zwiększającym prawdopodobieństwo skontaktowania się z ogłoszeniodawcą o ponad 50%, jest zdjęcie agenta nieruchomości, które widnieje obok ogłoszenia.

Zamieszczający ogłoszenie, czy jest to biuro nieruchomości czy osoba prywatna, wciąż jeszcze nie do końca zdaje sobie sprawę, jak ważny jest ten pierwszy etap sprzedaży nieruchomości.

Kluczowe elementy ogłoszenia, które zachęcają do kontaktu, a są niestety zaniedbywane przez ogłoszeniodawców, to przede wszystkim wyczerpujący opis, dobrej jakości zdjęcia oraz wizerunek osoby odpowiedzialnej za nieruchomość.

W dobie zastoju na rynku nieruchomości sprzedający powinni jeszcze bardziej niż wcześniej skupić się na tych aspektach, jeśli chcą znaleźć nabywcę dla swojej nieruchomości – mówi Michał Kurczycki, przedstawiciel szwajcarskiej firmy NNV AG, właściciela portalu Nieruchomosci-online.pl. ■

Foto: Nieruchomosci-online.pl

Foto: Zmiany zachęcające do kontaktu, zwiększają siłę przekazu

53

EST TE

sprzedawaj

Home staging – sprzedaj szybko i z zyskiem swoją nieruchomość!

Dzisiejsza sytuacja rynkowa związana z dużą podażą mieszkań i domów na sprzedaż/wynajem, nakłania sprzedających do szukania nowych sposobów na pozytywne wyróżnienie swojej oferty spośród innych. Jednym z takich sposobów jest dostępna od paru lat w Polsce, innowacyjna usługa home stagingu, polegająca na stylizacji wyglądu nieruchomości. Właściwie przygotowane wnętrze mieszkania, a także obejście w przypadku domu, przyczynia się do znacznego skrócenia czasu oczekiwania na kupującego, a cena często przewyższa średnią.

Home staging jest znany od ponad 30 lat w USA; od kilkunastu lat stosuje się go w zachodniej Europie. Badania pokazują, że właściwa „inscenizacja domowa” przyspiesza transakcję o ok. 40 proc., a często podnosi również wartość nieruchomości o kilka lub nawet kilkanaście procent.

W Polsce profesjonalne usługi home stagingu pojawiły się stosunkowo niedawno, ale już cieszą się pozytywną opinią, a także mają na swoim koncie wielu usatysfakcjonowanych klientów, którzy w ostatnim czasie dokonali szybkich i opłacalnych transakcji.

Foto: Sypialnia - stan pomieszczenia przed stagingiem.

Dlaczego fachowo wykonana stylizacja nieruchomości daje tak satysfakcjonujące efekty osobom, które je stosują?

Odpowiedź jest prosta: Dobre pierwsze wrażenie na kupującym można zrobić tylko raz. Jeśli sprzedający straci szansę „pierwszego zauroczenia” potencjalnego kupca, to jego oferta poniesie porażkę na korzyść innej nieruchomości.

Warto również pamiętać, że osoby poszukujące własnego lokum, nie podejmują decyzji o zakupie tylko w oparciu o racjonalne przesłanki, ale często (jeśli nie zawsze) kierują się emocjami, jakie wywarła na nich konkretna oferta. Szykowny, zadbany wygląd mieszkania czy domu są gwarancją pozytywnych emocji u kupującego.

Niektórzy właściciele nieatrakcyjnych, obskurnych mieszkań/ domów sądzą, że nie ma sensu poświęcać czasu ani minimum kosztów na dopracowanie swojej nieruchomości i poprawę jej wizerunku, bo jak twierdzą: „Kupujący sam sobie po zakupie wszystko zaplanuje i urządzi”. Niestety to zgubne przekonanie skazuje takich decydentów na bardzo długie wyczekiwanie kupca oraz naraża na sporą redukcję ceny, która staje się nieunikniona, by ktokolwiek brał pod uwagę

54

na poważnie taką ofertę. Warto wiedzieć, że profesjonalny home staging nie musi się wiązać z dużymi kosztami. Dotyczy on bowiem tylko działań i zmian, które znajdują swoje uzasadnienie w opłacalności. Koszt stylizacji nieruchomości na cele transakcyjne jest bardzo różny i zależy przede wszystkim od pierwotnego stanu i wyglądu mieszkania/ domu, jak również od ceny, którą kupujący planuje uzyskać ze sprzedaży. Jednocześnie sprzedający nieruchomość powinien sobie uświadomić, że przestój w sprzedaży oznacza ponoszenie niechcianych kosztów, które w długim procesie

Foto: Ta sama sypialnia po zmianach i w nowej stylizacji.

szukania nabywcy urastają do znaczących kwot. Nie bez znaczenia jest również narażenie na duży stres i frustrację z powodu braku zainteresowania ofertą po stronie kupujących. W związku z powyższym, koszt związany z profesjonalnym przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży / wynajmu należy oceniać w kategoriach bardzo dobrej inwestycji, która prowadzi do sukcesu sprzedażowego.■

Maria Semczyszyn

Członek Zarządu Home Stagers Network Polska.

Od kilkunastu lat związana z rynkiem sprzedaży i wynajmu nieruchomości mieszkaniowych.

Przy okazji współpracy z dużymi deweloperami oraz indywidualnymi inwestorami stosowała, doskonaliła i wypracowywała skuteczne metody i techniki przygotowania mieszkań i domów do transakcji. Od 2010 świadczy na terenie Polski usługę profesjonalnego przygotowania nieruchomości mieszkaniowych do sprzedaży lub wynajmu, poprzez sieć akredytowanych home stagerów.

Organizator i trener szkoleń m.in. z zakresu home stagingu oraz skutecznej prezentacji nieruchomości na żywo; www.hsnp.pl

Foto: Home Stagers Network Polska

<

<

EST TE

wnętrza

O stylach w projektowaniu wnętrz.

Trendy, chwilowe mody i klasyka

Julia Bodzioch Projektantka wnętrz Prowadzi autorską pracownię projektową: www.sceneria.net.

Zajmuje się architekturą wnętrz i malarstwem.

Absolwentka ASP w Warszawie.

Foto: Łazienka musi swoim wyglądem zapewniać poczucie intymności i higieny.

Projektowanie wnętrz to dziedzina sztuki równie żywa i zmienna jak moda, malarstwo czy muzyka. Na ostateczny kształt użytkowanej przestrzeni wpływa cały szereg czynników – od stylu życia przez nastroje społeczne, aż po kondycję światowej gospodarki.

To, co jest obecnie „trendy”, ma właściwie zawsze głębsze podłoże. Należy jednak odróżnić trend od chwilowej mody. Chwilowe mody to impulsy nadane społeczeństwu przez konkretną jednostkę lub instytucję. Błyskawicznie rozprzestrzeniają się głównie poprzez sieć (i w określonych grupach społecznych) i zazwyczaj nie stanowią odpowiedzi na realną potrzebę.

Z reguły jest to kaprys, który może, ale nie musi, przekształcić się

sypialnię), reprezentacyjne pomieszczenie będące często wizytówką

w długofalowy trend. Ilustracją może być chwilowa moda na określony

domu. Miasto jako nowy, naturalny habitat człowieka uprzywilejowało

kolor, np. fiolet, powrót boazerii czy nie tak dawno poskromione

i udomowiło postindustrialne przestrzenie. Popularny od pewnego

szaleństwo sufitów podwieszanych. Trzeba zawsze pamiętać, że

czasu „styl loftowy” to połączenie przemysłowych, fabrycznych detali

trendy mają z reguły określoną datę ważności. Dzisiejszy hit może

architektonicznych z klasycznym mieszkaniem.

z powodzeniem stać się śmieszny i przebrzmiały już w następnym sezonie. Podstawą jest właściwe zdiagnozowanie swoich potrzeb i oczekiwań w stosunku do wnętrza, a także ustalenie listy priorytetów.

To, co jest modne dzisiaj

Oderwanie człowieka od środowiska wykształciło w nim tęsknotę za elementami prostego, wiejskiego życia. Obecna sytuacja na rynku wykształciła nową postawę konsumencką, odznaczającą się dbałością o jakość i trwałość produktów. Stąd powrót do tradycyjnych sposobów przemysłu wytwórczego. Meble i dodatki zamawiane

Wśród trendów obserwujemy obecnie równocześnie kilka wyraźnych, równoległych nurtów. Ludzie masowo migrują do miast. Wielkomiejskie mieszkania mają być przede wszystkim wygodne i przestronne. Stąd na przykład tendencja do zmiany funkcji i charakteru łazienki. Z zamkniętej, odizolowanej przestrzeni, łazienka przekształca się w otwarte (np. na

56

w lokalnych zakładach, niewielkich przedsiębiorstwach kultywujących np. tradycyjną stolarkę są obecnie pożądanym akcentem. Z kolei motywy z najdalszych zakątków świata: afrykańskie rzeźby, wyplatane rattanowe meble, góralskie motywy, ludowe wzory – wszystkie te elementy wpisują się w styl „etno” lub „folk”.

Foto: Archiwum własne autorki

<

<

EST TE

wnętrza Eklektyzm, czyli wszystkiego po trochu

Zasady, których warto się trzymać

W dobie błyskawicznej wymiany informacji, marzeń o odległych,

jest podstawową zasadą eleganckiego wnętrza. Niech poszczególne

dziewiczych krainach, a także tęsknoty za minionymi epokami narodził

elementy powtarzają się, nawiązują do siebie, lecz nie wprost

Jednocześnie należy nieustannie pamiętać o konsekwencji, która

się eklektyzm. Właściwie można powiedzieć, że trend eklektyczny stał się na dobre stylem XXI wieku, współczesną klasyką. Reinterpretacja przełomowych projektów minionego stulecia odbywa się równolegle z bezpośrednimi zapożyczeniami.

i jednoznacznie, a subtelnie i z pomysłem. Lepiej też wystrzegać się wyraźnego łączenia różnych stylów w odrębnych pomieszczeniach.

Jeżeli już marzenia o idealnym wnętrzu są rozbieżne, warto zdecydować się na styl eklektyczny. Trzeba jednak pamiętać, że szczególnie eklektyzm stwarza ryzyko chaosu. Dobrze jest więc ograniczyć się do maksimum trzech stylów historycznych. Przy czym, kopiując style historyczne (także, gdy jeden z nich pozostaje dominujący), trzeba bardzo uważać, aby nie popaść w przesadę i nie wywołać groteskowego efektu.

Kolejnym kluczem do sukcesu jest właściwe dobranie kolorystyki.

Na etapie projektowania i wybierania materiałów trzeba nieustannie pamiętać, że każdy, nawet najmniejszy element we wnętrzu, wniesie nowy kolor i fakturę. Zasada dopełniających się kolorów (polegająca na użyciu przeciwstawnych kolorów z koła barw) nie pozwoli popełnić gafy. Jest to gama kolorów, które niezależnie od swojego nasycenia, zestawione razem, zawsze będą funkcjonować harmonijnie. Pozostałe zasady harmonii kolorystycznej to: harmonia monochromatyczna (jeden kolor użyty w wielu odcieniach) i harmonia kolorów sąsiadujących

Foto: Eklektyczny salon, w którym obok nowoczesnych form zastosowano barokowe w stylistyce wykończenia i detale.

(z koła barw wybiera się trzy sąsiadujące kolory, z których jeden jest dominujący).

Barokowe sylwetki mebli w sąsiedztwie nowoczesnych lamp, klasycystycznej

symetrii

i

modernistycznej

oszczędności

to

sprawdzona, choć niełatwa receptura na intrygującą całość. Na gruncie tęsknoty za wystawnym życiem dworu i arystokracji wyrosło pragnienie luksusu. Wyrafinowane, okazałe apartamenty położone w światowych stolicach czy letnie rezydencje ukryte w najbardziej egzotycznych zakątkach świata są inspiracją dla miejskich wielbicieli luksusu.

Co wybrać?

Jak widać, obecna dostępność towarów i możliwość błyskawicznej

Ostatnim punktem, na który warto zwrócić uwagę, jest siła dobrze zaprojektowanego detalu. Jeżeli w projekcie są jakiekolwiek meble na zamówienie, trzeba przemyśleć każdy „drobiazg”, poczynając od właściwego doboru uchwytów, a kończąc na elementach typu nóżki.

Szczegóły w przypadku architektury wnętrz w dużej mierze decydują o całości.

Widać zatem, że piękny i funkcjonalny projekt mieszkania to często nie lada wyzwanie, wymagające od autora dużej wiedzy i wyczucia. Przy takim przedsięwzięciu warto więc skorzystać z pomocy architekta wnętrz. ■

wymiany informacji jest przyczyną trudności w podejmowaniu decyzji.

Na szczęście wystarczy trzymać się kilku sprawdzonych metod, aby uzyskać efekt ponadczasowego wnętrza. Przede wszystkim podstawowym warunkiem uniwersalnego projektu jest funkcjonalność przestrzeni – dopasowanie jej do indywidualnych potrzeb klienta, umiejętność wyczucia jego faktycznych potrzeb. Z rozproszonych informacji trzeba zawiązać nową ideę. Rzeczywista użyteczność, prostota i skromność będą zawsze w dobrym guście.

Kolejnym czynnikiem jest inwestycja w szlachetne materiały. Taka decyzja pozwoli przez długie lata cieszyć się pięknie „dojrzewającym” drewnem na podłodze czy niezniszczalnym blatem z kamienia.

Wprowadzając naturalne elementy, można być pewnym, iż wnętrze pozostanie również w równowadze kolorystycznej.

Często zdarza się, że z racji budżetu, trzeba sięgać po tańsze zamienniki drewna i kamienia. Aby dopełnić taką przestrzeń, wystarczy wyeksponować nawet niewielki obiekt autorstwa jednej z ikon designu. Może to być choćby waza, stoliczek kawowy czy inny wyróżniający się element o ponadczasowym wzornictwie. Na tej samej zasadzie działa wzbogacanie wnętrza domową kolekcją dzieł sztuki. Zamiast repliki znanych arcydzieł, warto zdecydować się na coś bardziej niepowtarzalnego, np. obraz kupiony gdzieś w małej galerii czy na targu rękodzieła. W ten sposób wnętrze zyska indywidualną aurę i odporny na upływ czasu i zmieniające się mody charakter.

Foto: Archiwum własne autorki

Foto: Prostota i elegancja - sprawdzona recepta na miejsce wypoczynku.

57

EST TE

wnętrza

<

Urządzanie wnętrz.

– program wykończenia, studio projektowe czy„metoda gospodarska”?

Anna Sadowska Prezes firmy DekorProjekt Sp. z o. o. - www.urzadzamypodklucz.pl

Lubi wyzwania. Ukończyła studia z chemii biologicznej, studium doktoranckie z Chemii Kwantowej. Pracowała naukowo w centrum superkomputerowym w Barcelonie i na Uniwersytecie Karola w Pradze. Ten etap życia sprawił, że mało jest dla niej rzeczy niemożliwych. Potrafiła spakować się na pół roku do jednej walizki, więc wie, jak upchnąć do kawalerki wszystko, co potrzebne i sprawić, żeby była funkcjonalna i estetyczna. Od nauki do biznesu przeszła właśnie dzięki swojej pasji – projektowaniu wnętrz.

58

Foto: DekorProjekt Sp. z o.o.

<

EST TE

wnętrza

ich zrealizować. Ważną uwagą dla wszystkich, którzy zdecydują się na pracę z architektem, jest zaufanie mu do momentu, aż będziemy mogli ocenić efekt jego propozycji. Często osoby zatrudniające architekta, zamiast korzystać z dobrodziejstw jego pomysłów, za wcześnie zaczynają krytykować, zmieniać ustalenia i materiały… Efekt może być taki, że zamówione przez nas wnętrze nie będzie tak atrakcyjne, jak tego oczekiwaliśmy.

Program wykończenia wnętrz – co to takiego?

Jakie rozwiązanie wybrać, jeśli jednak zależy nam na planowaniu wykończenia w oparciu o nasz budżet? Tutaj od kilku lat, zwłaszcza firmy deweloperskie, wychodzą z propozycją programów wykończenia wnętrz. Polega to na tym, że od razu mamy określoną cenę za metr kwadratowy powierzchni w zależności od standardu materiałów. Nie musimy więc już od samego początku martwić się o zakup materiałów, pilnowanie dostaw, nadzorowanie wykonawców. Efekt końcowy odbieramy w tym przypadku od dewelopera wraz z całym mieszkaniem.

Foto: Sypialnia - jak sobie urządzisz tak się wyśpisz.

Zakup mieszkania to spore wyzwanie. Pierwsza myśl, jaka pojawia się w głowie, to decyzja, czy zależy nam na wnętrzu z rynku deweloperskiego czy wtórnego. Każdy wolałby być pierwszym użytkownikiem

nowo

wybudowanego

i

nowo

wykończonego

mieszkania. Dlaczego jednak tak wiele osób zastanawia się nad mieszkaniem, które ktoś już wcześniej używał? Tutaj pojawia się szereg obaw, z którego ciężko wybrać te najważniejsze. „Jak ja sobie z tym wszystkim poradzę?”, „Od czego zacząć?” to tylko niektóre wątpliwości,

które

ogarniają

świeżo

upieczonego

właściciela

nieruchomości. A gdzieś z tyłu głowy pojawiają się przytłaczające obrazy nas samych, stojących przed półką w markecie pełną płytek, podłóg i niepotrafiących podjąć decyzji.

Projektant vs. architekt wnętrz

W wielu krajach, np. w Niemczech, czy krajach skandynawskich, deweloperzy nie oddają mieszkań bez takiego wykończenia. Często jest to jednak rozwiązanie tymczasowe, które sprawia, że w danym mieszkaniu można zamieszkać i zastanowić się na spokojnie nad remontem i dostosowaniem mieszkania do naszych oczekiwań.

Jakie minusy może mieć takie rozwiązanie? W przypadku programów, projekt wnętrza jest raczej szczątkowy i polega na wyborze proponowanych przez dewelopera rozwiązań. Materiały wybieramy z

puli

wytypowanych

propozycji

w

określonym

standardzie

cenowym. Tutaj, jeśli zależy nam, np. na droższej podłodze i tańszej glazurze, może się okazać, że takie rozwiązanie nie będzie możliwe.

Nie zawsze również możemy liczyć na zmiany instalacji, czy rozlokowania ścian. Po etapie przeznaczonym na ustalenie zmian

Już w tym momencie zacznijmy od porównania dostępnych na rynku opcji. Jeśli na tym etapie wiemy, że potrzebujemy pomocy, to zastanówmy się, jakie rozwiązanie będzie dla nas najlepsze.

Możemy tutaj skorzystać z usług projektanta lub architekta wnętrz.

Różnica to nie tylko koszt, ale też odpowiednia wiedza. Architekt wnętrz to osoba, która skończyła studia w tym kierunku. Projektant to pasjonat, który może posiadać kursy z zakresu projektowania i dekoracji wnętrz. Właściwym wyborem wydaje się też większe studio projektowe, które zapewnia standard projektów, ale też pozwala nam na dobór odpowiedniego dla nas specjalisty. Będzie to osoba, która do wybranego przez nas momentu będzie nam towarzyszyć, planować, doradzać. Ten moment wyznaczają zarówno koszty, jak i doświadczenie studia, czy architekta.

Możemy poprzestać na aranżacji funkcjonalnej mieszkania albo zamówić wizualizację i specyfikację materiałów, ale też skorzystać z nadzoru autorskiego. Zaletami takiego rozwiązania mogą być z pewnością bardzo indywidualne rozwiązania, dobór materiałów ogólnodostępnych na rynku, jak i tych oferowanych przez dane studio.

Projekt taki powinien uwzględniać nasze bardzo specyficzne potrzeby funkcjonalne i estetyczne. Dobrze, jeśli możemy zamówić również realizację skoordynowaną przez dane studio, najlepiej w formie usługi, którą firma ta oferuje jako stałą pozycję w swojej ofercie.

Czy takie rozwiązanie ma minusy? Z pewnością największym z nich jest budżet, którego nie znamy. Decydując się zatem na różnego rodzaju rozwiązania czy produkty, możemy potem nie być w stanie

Foto: DekorProjekt Sp. z o.o.

Foto: Wyjście na balkon prosto z sypialni. Czyż można lepiej zacząć dzień?

59

EST TE

warto wiedzieć

Foto: Nowoczesny styl to zachowanie proporcji pomiędzy użytecznością i przestrzenią.

deweloperskich, kiedy wszystko jest już zbudowane, deweloper niechętnie

dostosuje

mieszkanie

do

naszych

oczekiwań.

Na takim rozwiązaniu zyskujemy jednak więcej niż samą koordynację całego procesu. Zyskujemy czas, ponieważ cały proces przebiega sprawnie i szybko. Na plus należy również wymienić, i jeszcze raz podkreślić, koszt, który znamy od początku. Możemy zatem dokładnie zaplanować nasze finanse.

Wziąć sprawy w swoje ręce?

I tu zawsze pojawia się pytanie, czy samodzielna koordynacja będzie tańsza? Czasem mamy już swoje pomysły na konkretne pomieszczenia.

Wiele osób lubi wycieczki po sklepach i marketach, i chce własnoręcznie wykonać niektóre elementy. Duma z samodzielnego wykończenia mieszkania towarzyszy potem przez wiele lat tym osobom, które z powodzeniem wykonały wszystko dokładnie tak jak zaplanowały.

Również niższy koszt bywa powodem do zadowolenia.

Budżet jest najważniejszy

W przypadku takiego rozwiązania warto na okres prac wziąć urlop Tu dochodzimy do pytania, czy nie uda się pogodzić zalet pracy ze

i własny czas zaangażować w nadzór nad pracami. W przeciwnym

studiem zajmującym się projektowaniem i realizacjami tak, żeby

razie, nagłe wyjazdy na budowę mogą się źle skończyć. Oprócz

móc zaplanować budżet na wykończenie i wyposażenie. Tutaj

straty własnego czasu, jaki wkładamy w remont, możemy narazić

rynek przyszedł nam z pomocą i mamy do wyboru kilka takich firm.

się na utratę pracy. Biorąc jednak pod uwagę, że jest to rozwiązanie

Są to firmy większe niż typowe studia projektowe i nastawione na

dla pasjonatów, urlop nie powinien być tu wyrzeczeniem. Następnie

przeprowadzenie nas od projektu do pełnej realizacji. W odróżnieniu

powinno się zwrócić uwagę na dobre zaplanowanie wszystkiego,

od oferty firm deweloperskich, spotkamy się z większą elastycznością.

jeszcze zanim wykonawcy pojawią się na „placu boju”. Powinniśmy

Możemy liczyć na programy wykończenia i indywidualne projekty.

dowiedzieć się, jakie materiały wiążą się z dłuższym oczekiwaniem, a jakie dostępne są od ręki. Ustalić odpowiedni, zgodny z zaleceniami

Zalety korzystania z takich rozwiązań powoli odkrywają też

producentów harmonogram prac. Dobór wykonawcy ma decydujące

deweloperzy, którzy wolą delegować cały proces właśnie takiej

znaczenie. Zły zepsuje każdą, nawet najciekawszą wizję.

firmie zewnętrznej. Nie ma tu bynajmniej konkurencji. Dla dobrego dewelopera liczy się zadowolony klient, a zyski, jakie osiąga, płyną

Jakie zagrożenia czyhają na nas, gdy zdecydujemy się na samodzielne

z budowy, a nie wykończenia. Klienci mogą również korzystać z usług

koordynowanie remontu? Każdy element, który zawiedzie, naraża

takich firm niezależnie od oferty dewelopera w różnych inwestycjach.

nas na wydłużenie realizacji i dodatkowe koszty. Możemy zatem zrealizować wszystko zarówno taniej, jak i drożej, bo w pewnym

Dodatkową zaletą jest jeszcze szerszy zakres usług– od wykończenia

momencie nie mamy już na to wpływu.

po pełne wyposażenie w zabudowy kuchenne, sprzęty AGD, zabudowy wnękowe, oświetlenie i inne. Tutaj główna zaleta bywa

Wybór jest zatem prosty. Określamy, jaki czynnik jest dla nas

jednocześnie postrzegana jako wada. Koszt łączny często wydaje

najważniejszy i czego obawiamy się najbardziej, i wybieramy

nam się zbyt wysoki. Dzieje się tak dlatego, ponieważ nie jesteśmy

najlepsze rozwiązanie. A jednak nadal pozostaje w głowie myśl, że

w stanie oszacować wydatków łącznie i wydaje nam się, że znając

nasze oczekiwania są nie do pogodzenia w wybranym przez nas

poszczególne

mieszkaniu i że przydałoby się nam co najmniej kilka nieruchomości

koszty

produktów,

uzyskamy

ten

efekt

taniej.

do eksperymentowania. Każde wykończylibyśmy w inny sposób i z innym efektem kolorystycznym oraz funkcjonalnym. Ale tego uczucia chyba żaden z opisanych sposobów nie wyeliminuje. ■

60

Foto: DekorProjekt Sp.z o.o.

<

<

warto wiedzieÄ&#x2021;

Foto: DekorProjekt Sp. z o.o.

EST TE

61

EST TE

warto wiedzieć

Problem do wynajęcia

Katarzyna Gąsowska Home Rent – Zarządzanie Mieszkaniami

Foto: Wynajem mieszkania to sposób na zarobek, ale również źródło potencjalnych kłopotów.

Wiele osób boryka się z problemem: co zrobić z posiadanym mieszkaniem, gdy nie ma się wiedzy, doświadczenia lub czasu, aby się nim zająć? Najprostszym rozwiązaniem wydaje się sprzedaż, czyli pozbycie się kłopotu i jednoczesny zastrzyk gotówki, ale czy to jedyne wyjście?

Co mają zrobić osoby, które z powodu pracy opuszczają granice naszego kraju i nie chcą sprzedawać mieszkania, co gorsza obciążonego kredytem? Otóż taką nieruchomość, jak i każdą inną, którą posiadamy, należy zamienić w źródło dochodów, tak aby uzyskane przychody pokryły koszty związane z jej utrzymaniem. Tylko jak to zrobić? Czy zajmować się tym zdalnie, poprosić kogoś z rodziny, a może zlecić zarządzanie profesjonaliście?

Polski rynek nieruchomości cały czas się rozwija – pojawiają się na nim nowe standardy i usługi. Jedną z nich jest zarządzanie mieszkaniami – usługa, która pojawiła się na polskim rynku kilka lat temu. Jest ona skierowana do właścicieli nieruchomości, którzy ze względu na swoje miejsce zamieszkania lub inne przyczyny nie mają możliwości zajmowania się sprawami związanymi z wynajmowaniem lokali i ich dalszą eksploatacją. Zarządzanie najmem polega na działaniu w imieniu właściciela we wszystkich aspektach związanych z utrzymaniem lokalu. Takie rozwiązanie powoduje, że właściciel unika większości typowych błędów podczas procesu najmu. Samodzielne zajmowanie się nieruchomością jest złożonym procesem i może przysporzyć wielu problemów.

Nasze mieszkanie w profesjonalnych rękach Powierzając mieszkanie profesjonaliście, mamy pewność, że załatwione zostaną za nas wszystkie czynności, poczynając od znalezienia najemcy, poprzez monitorowanie ubezpieczeń, płatności i wywiązywania się z innych warunków umowy, aż do prawidłowego zakończenia najmu wraz z końcowym rozliczeniem mediów i kaucji. Zarządcy mieszkań współpracują ze specjalistami różnych dziedzin, którzy zapewniają kompleksową obsługę i rozwiązywanie wszystkich problemów zarówno formalno-prawnych, jak i technicznych. Jest to duża wygoda dla właściciela, dzięki której

62

Od 15 lat związana z rynkiem nieruchomości. Zajmuje się zarządzaniem najmem oraz pośrednictwem w obrocie nieruchomościami.

telefon od najemcy informującego o awarii nie zakłóci już wakacji.

Zarządzanie nieruchomością potrafi być złożone i kłopotliwe, szczególnie dla osób, które robią to po raz pierwszy. Należy zacząć od znalezienia odpowiedniego najemcy w możliwie krótkim czasie.

Wybór właściwego mieszkańca może zaoszczędzić nam problemów w przyszłości, takich jak niewypłacalność czy zniszczenie lokalu.

Szybkie wynajęcie natomiast gwarantuje nam osiągnięcie większych zysków. Nie należy oczywiście zapominać o podpisaniu umowy najmu, która określi relacje między stronami, ich prawa i obowiązki oraz zabezpieczy właściciela przed nierzetelnym najemcą.

Kontrolowanie terminowości wpłat i szybka reakcja w przypadku ich braku jest bardzo istotnym elementem całego procesu. Zawierzenie najemcy i brak śledzenia wpływów może doprowadzić w krótkim czasie do znacznych zobowiązań. Do tego dochodzą okresowe rozliczenia mediów, dostarczanych przez wspólnotę czy spółdzielnię mieszkaniową oraz dostawców mediów takich jak energia elektryczna, gaz, internet itd. Niejednokrotnie zdarza się, że lokal wymaga napraw czy remontów, przy których należy zorganizować materiały, wybrać fachowca i nadzorować wykonywane prace. Ważne dokumenty powinny być skrupulatnie archiwizowane, tak aby przy końcowym rozliczeniu z najemcą nic nie umknęło naszej uwadze. Wszystkie te obowiązki, w tym również przechowywanie dokumentów i kluczy, można zlecić zarządcy mieszkań.

Jak znaleźć właściwą osobę do tego zadania?

Skąd zatem mieć pewność, że osoba, której chcemy oddać mieszkanie w opiekę, jest odpowiednia? Przy wyborze firmy zarządzającej powinniśmy kierować się przygotowaniem merytorycznym, doświadczeniem zarządcy oraz zakresem świadczonych usług. Poza poczuciem bezpieczeństwa, właściciel powinien mieć możliwość otrzymania nieodpłatnych porad prawnych lub finansowych, które mogą ułatwić podejmowanie decyzji. Licencjonowani zarządcy mają obowiązek ciągłego dokształcania się i podnoszenia kwalifikacji oraz posiadania ubezpieczenie OC, które daje nam gwarancję odzyskania poniesionych strat w przypadku popełnienia błędu.

Usługa zarządzania mieszkaniem nie musi być droga. W okresie, gdy mieszkanie jest wynajęte, wynagrodzenie zarządcy wynosi zazwyczaj około 10 proc. kwoty najmu. Właściciele, którzy powierzają firmom zarządzającym więcej niż jedno mieszkanie, mogą liczyć na rabaty. ■

Foto: istockphoto.com

<

<

EST TE magazyn rynku nieruchomości

Wydawca NNV Sp. z o.o. ul. Wyszyńskiego 1 10-457 Olsztyn T: +48 89 533 03 78 www.nnv.pl www.estate.pl KRS 0000310781 NIP 7393699287 REGON 280319486 Redaktor naczelny Marek Dornowski Zespół Romina Róg, Dominika Mikulska, Alicja Zbytniewska, Karolina Kłujszo, Kamil Orzechowski Dołącz do Nas www.facebook.com/ogloszenia.no Kontakt Współpraca redakcyjna T: +48 600 959 026 T: +48 694 437 941 E: redakcja@estate.pl Reklama T: +48 600 959 026 E: reklama@estate.pl