ESTATE 02/2013

nu m er 2

2013

EST TE

w ww. e s tat e . p l

magazyn rynku nieruchomości

poznaj swoje prawa Co w praktyce zmienia ustawa deweloperska?

Aplikacja nieruchomosci-online.pl Jak uprościć i przyspieszyć znalezienie wymarzonej nieruchomości?

zamieszkaj w trójmieście Subiektywny przegląd trójmiejskiego rynku deweloperskiego

rozmowa z Robertem ziółkiem

„nowy model zarabiania na wynajmie” — 20

koniec kredytów na 100 procent wartości nieruchomości — 06

domy pasywne Oszczędność i ekologia

Fot. Osiedle Ogrody Ochota / Dolcan Plus S.A.

Dyrektorem Generalnym Dolcan Plus S.A.

Mieszkanie dla każdego?

Gdy byłem dzieckiem, moje wyobrażenie o statusie materialnym sprowadzało się do dwóch rzeczy: samochodu i dużego mieszkania, o domu nie wspominając. Dziś, gdy przypominam sobie tę dziecięcą logikę, uśmiecham się sam do siebie. Z perspektywy czasu logika małego chłopca stawiająca na równi takie dobra jak samochód i mieszkanie wydaje się być przekomiczna. Samochód dla każdego?

Zdecydowanie nie. Wszyscy mamy już chyba dość stania w korkach. Poza tym komunikacja miejska zbliża ludzi do siebie, zwłaszcza w godzinach szczytu. Mieszkanie dla każdego? No i tu pojawia się pewien problem.

Z jednej strony, patrząc jednostkowo, każdemu z naszych czytelników (i nie tylko) życzę własnego dachu nad głową.

Z drugiej strony trudno nie zgodzić się z tym, co mówią eksperci rynku. Nie każdy powinien posiadać własną nieruchomość, biorąc na siebie ciężar spłaty kredytu hipotecznego. Pojawia się pytanie, gdzie mają mieszkać Ci, którzy zdolności kredytowej nie posiadają? Coraz częściej pojawiają się głosy o budownictwie na wynajem. Nie, nie chodzi tu wcale o to, że Kowalski kupił mieszkanie i teraz chce je wynająć. Mówimy o kompletnych inwestycjach, których z samego założenia inwestor nie chce sprzedawać, lecz wynajmować. W naszym odczuciu, póki nie zmienią się przepisy regulujące status najemcy, które powodują, że dzisiaj wynajmujący ma dość ograniczone prawo do własnej nieruchomości, na wielki ruch na tym rynku nie ma co liczyć. Czas pokaże, czy mamy rację.

Problemy wynajmu długoterminowego nie dotyczą jednak tego krótkoterminowego, czegoś, co umownie można nazwać mieszkaniem pod cele hotelowe. System condo znany dotychczas właśnie z rynku hotelarskiego, wkracza dziś

Numer 2

2013

Osiedle Ogrody Ochota Mieszkania w doskonałej lokalizacji, blisko terenów zielonych Foto: Dolcan Plus S.A.

Marek Dornowski redaktor naczelny

również na rynek mieszkaniowy. W jaki sposób? Na jakich zasadach? Odpowiedź znajdziecie w lekturze wywiadu z Robertem Ziółkiem – Dyrektorem Generalnym firmy Dolcan.

Zresztą problem rynku mieszkań na wynajem poruszyliśmy również w rozmowie z Katarzyną Cyprynowską – Prezes Zarządu Nowy Adres S.A. Statystycznie jednak większość z nas nadal będzie zainteresowana zakupem nieruchomości na własność. Jeśli poważnie myślicie o takiej inwestycji, koniecznie przeczytajcie tekst Krzysztofa Rzymskiego o zmianach w polityce finansowej banków, które wejdą w życie od 1 stycznia 2014 roku. W największym skrócie reklamy zachęcające do wzięcia kredytu na 110 proc. wartości nieruchomości można włożyć dziś do muzeum sztuki reklamowej. Wkład własny będzie konieczny, a jego wysokość z roku na rok będzie coraz większa. Żeby jednak nie było tak pesymistycznie, przedstawiamy Wam również najświeższe wieści z frontu nowego programu rządowego Mieszkanie dla Młodych.

Możecie sprawdzić wytyczne dla interesujących Was lokalizacji, a następnie porównać je z realną ofertą na rynku.

W tym numerze przyjrzeliśmy się bliżej rynkowi nowych inwestycji w Trójmieście. Ta największa aglomeracja nadmorska (chociaż powinno się chyba mówić „nadzatokowa”) od lat plasuje się w czołówce najatrakcyjniejszych do życia polskich miast. Które inwestycje wydały się nam najciekawsze i ile pieniędzy potrzeba, by się wygodnie urządzić w Trójmieście? Przeczytajcie sami.

Miłej lektury, Marek Dornowski

Wydawca

Redakcja

Kontakt

NNV Sp. z o.o. ul. Wyszyńskiego 1 10-457 Olsztyn T: +48 89 533 03 78 www.nnv.pl www.estate.pl

Redaktor naczelny Marek Dornowski

Współpraca redakcyjna T: +48 600 959 026 T: +48 694 437 941 E: redakcja@estate.pl

KRS 0000310781 NIP 7393699287 REGON 280319486

Zespół Romina Róg, Dominika Mikulska, Alicja Zbytniewska, Karolina Kłujszo, Kamil Orzechowski Skład graficzny Łukasz Pieńkowski

Reklama T: +48 600 959 026 E: reklama@estate.pl Dołącz do Nas www.facebook.com/ogloszenia.no

w tym numerze wstępniak mieszkanie dla każdego?

.............................................................................................................................

02

...........................................................................................................................

04

wydarzenia marketingowe rewolucje

budujesz ....................................................................................

06

Mamy do czynienia ze stabilizacją ...................................................................................................

Będą dopłaty do mieszkań na kredyt .............................................................................................

Koniec kredytów na 100 procent wartości nieruchomości ....................................

14 17 20

Domy pasywne – oszczędność i ekologia

rynkowa stabilizacja

14

o inwestycjach inaczej

29

Zamieszkaj nad morzem

56

finanse

Kupujesz mieszkanie nie dla wszystkich .............................................................................................................

Nowy model zarabiania na wynajmie ..............................................................................................

Poznaj swoje prawa

.........................................................................................................................................

Jak uprościć i przyspieszyć znalezienie wymarzonej nieruchomości? ..................................................................................................................

Wszystko, co chcielibyście wiedzieć o zakupie nieruchomości na Rynku wtórnym, ale baliście się zapytać ...................................................................................

24 29 35 37 41

nieruchomości komercyjne ...........................................................................................

45

........................................................................................................................................

50

Idealne wnętrze dla Twojego biznesu

komentarz do rynku Deweloperzy w sieci

raport z rynku - pomorskie Zamieszkaj w Trójmieście, czyli subiektywny przegląd trójmiejskiego rynku deweloperskiego ......................................................................................

56

sprzedajesz Sprzedaj swoją nieruchomość za pomocą słowa

...............................................................

63

wydarzenia wy da rze nie Marketingowe rewolucje Czasy, gdy marketingowcy w branży deweloperskiej ograniczali swoje działania do zamieszczenia na stronie internetowej oferty handlowej, która bez żadnego dodatkowego wsparcia i tak sprzedawała się jak świeże bułeczki, odeszły w cień. Dziś, by zachęcić klienta do zakupu mieszkania w danej inwestycji, trzeba się sporo natrudzić. Jak to zrobić? Odpowiedzi na to pytanie poświęcona będzie konferencja „Marketingowe rewolucje branży nieruchomości”, która odbędzie się 3 grudnia 2013 roku w Warszawskim Centrum Expo XXI. Program konferencji ułożony został w taki sposób, by krok po kroku omówić cały proces sprzedaży nieruchomości

mieszkaniowych. Poruszone zostaną kwestie od zaprojektowania produktu aż po obsługę posprzedażową. W spotkaniu wezmą udział uznani rynkowi eksperci i najlepsi specjaliści z branży. Wskażą oni najczęściej popełniane błędy, podpowiedzą, jakie narzędzia marketingowe będą najbardziej odpowiednie do sprzedaży danego typu nieruchomości, zaznajomią z najnowszymi technologiami e-marketingu. Jeśli chcesz poznać nowe możliwości promocji w sieci, to zaplanuj sobie 3 grudnia na udział w konferencji Marketingowe Rewolucje. Magazyn ESTATE jest partnerem medialnym wydarzenia.

Więcej informacji o konferencji na stronie: www.marketingowerewolucje.pl

Restart polskiego rynku nieruchomości Prognozy dla rynku nieruchomości na rok 2014, oraz debata nad rządowym projektem zakupu mieszkań na wynajem, to niektóre z tematów spotkania organizowanego przez Warszawskie Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami, które odbędzie się 6 grudnia 2013 roku w Sali Biblioteki Uniwersytetu Warszawskiego. Wśród zaproszonych gości znaleźli się między innymi Jerzy Ptaszyński (Dyrektor Działu Badań

04

i Analiz Rynku Nieruchomości w Centrum Amron), Prof. Elżbieta Mączyńska (SGH), Wojciech Kowalczyk – Przewodniczący Rady Nadzorczej BGK, a także Przedstawiciele Departamentu Gospodarki Narodowej w Ministerstwie Finansów.

Więcej informacji o wydarzeniu na stronie http://wspon.org.pl/kalendarium/?wid=12.

wy da rze

budujesz

Fot. Wizualizacja domu pasywnego na Kaszubach według projektu MIDI Pracowni Architektonicznej

domy Pasywne oszczędność i ekologia

Alicja Król architekt

Budownictwo pasywne w wielu krajach Europy jest standardem od dwudziestu lat. W Polsce staje się ono coraz bardziej popularne. Budynkiem pasywnym określa się obiekt, którego zapotrzebowanie na energię do ogrzania jest mniejsze niż 15 kWh/m2 na rok, czyli mniej niż 1,5 litra oleju opałowego lub 1,5 m3 gazu ziemnego na m2/rok, lub 5 kWh prądu z pompą ciepła. W Polsce nowo budowane domy mają zapotrzebowanie na energię do ogrzewania w granicach 120-150 kWh/m2 na rok, co oznacza, że mieszkając w domu pasywnym, jesteśmy w stanie zaoszczędzić 80-90 proc. wydatków na ogrzewanie. Ogrzewanie domu pasywnego o powierzchni 100 m kw. kosztuje zatem od 400 zł do 900 zł rocznie, w zależności od sposobu ogrzewania domu.

06

EST TE

budujesz

Komponenty domów pasywnych (rekuperatory, pompy ciepła, gruntowe wymienniki ciepła czy okna przeznaczone dla domów pasywnych) stają się coraz tańsze. Od niedawna istnieje możliwość otrzymania refundacji w ramach programu priorytetowego 5.4. „Efektywne wykorzystanie energii” Narodowego Funduszu Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej.

Budownictwo pasywne jest obowiązującym dziś nowoczesnym standardem. Od wielu lat obiekty takie buduje się w krajach o klimacie zbliżonym do Polski, ponieważ jest to opłacalne ekonomicznie. Rządowe dopłaty do kredytów na budowę domów pasywnych i energooszczędnych mogą stać się się bodźcem do jeszcze większego rozwoju budownictwa pasywnego.

Obecnie, dopłata do domu pasywnego wynosi 50.000 zł; dla domu energooszczędnego (o zapotrzebowaniu na energię do ogrzewania maksymalnie – 40 kWh/m2 na rok) – 30.000 zł.

(Więcej informacji o dopłatach na stronie: http://www.nfosigw.gov.pl/srodki-krajowe/doplatydo-kredytow/doplaty-do--kredytow-na-domyenergooszczedne/informacje-o-programie/) Budowa domu pasywnego staje się coraz bardziej opłacalna. Przy dobrym projekcie, w którym koszty budowy domu, związane z jego pasywnością, nie przekraczają 20 proc. kosztów inwestycji, inwestycja w dom pasywny zwróci się po około 10-14 latach.

Czym różni się dom pasywny od tradycyjnego?

Oto 6 Najważniejszych wyróżników:

1

DOM PASYWNY MUSI MIEĆ ZWARTĄ BRYŁĘ

Dom pasywny nie powinien mieć zbyt skomplikowanej formy – należy zminimalizować stosunek powierzchni ścian zewnętrznych do objętości.

W ten sposób mniej ciepła ucieka przez powierzchnię ścian zewnętrznych.

dom pasywny

2

dom tradycyjny

ŚCIANY ZEWNĘTRZNE MUSZĄ MIEĆ NIŻSZY WSPÓŁCZYNNIK PRZENIKANIA CIEPŁA

Domy pasywne buduje się w tradycyjnych technologiach – zarówno w technologii szkieletowej, jak i murowanej.

Konieczne jest zwiększenie grubości izolacji termicznej.

Ze względu na większą grubość styropianu, najczęściej ściany zewnętrzne budujemy z cegły silikatowej, która ma mniejszą grubość niż np. bloczki ceramiczne. W ten sposób unikamy efektu zbyt grubych ścian.

dom pasywny

3

usytuowany zgodnie z kierunkami świata – odchylenie od kierunku północ-południe może wynosić maksymalnie 16 stopni. Jeżeli zamierzasz zbudować dom pasywny, musisz wziąć pod uwagę ten parametr, wybierając działkę budowlaną. Okna dla domów pasywnych muszą przepuszczać dużo promieni słonecznych do środka – są to tzw. ,,zyski solarne”. Równocześnie nie mogą one pozwalać na ucieczkę ciepła w przeciwnym kierunku.

Bardzo ważne w domach pasywnych są elementy okresowo zacieniające elewację południową w celu uniknięcia przegrzania domu w okresie letnim.

dom tradycyjny

OKNA W DOMACH PASYWNYCH MUSZĄ BYĆ ODPOWIEDNIO ROZMIESZCZONE I POSIADAĆ ODPOWIEDNIE PARAMETRY

Unikamy okien od strony północnej i zwiększamy ich ilość od strony południowej. Ważne, aby dom był

dom pasywny

4

dom tradycyjny

DOM PASYWNY MUSI POSIADAĆ SYSTEM WENTYLACJI Z REKUPERACJĄ, CZYLI Z ODZYSKIEM CIEPŁA

Dom pasywny jest ogrzewany ciepłym powietrzem nawiewanym przez system wentylacji – możemy zrezygnować z instalacji grzejników lub ograniczyć ich lokalizację do łazienek. Wentylacja domu pasywnego musi być wyposażona w odzysk ciepła na poziomie 85 proc. Oznacza to, że 85 proc. ciepła z podgrzanego, zużytego powietrza, które wyrzucamy na zewnątrz budynku, musi zostać przekazane zimnemu powietrzu, które czerpiemy z zewnątrz. Dzięki temu zużywamy energię jedynie do pokrycia pozostałych 15 proc. i zasilania wentylacji.

Wokół stosowania systemu wentylacji w domach krąży wiele mitów. Kiedy wentylacja jest odpowiednio zaprojektowana, jakość powietrza jest wyższa niż w domu bez wentylacji mechanicznej – nie mamy

07

Dopłata do kredytu dla domu pasywnego wynosi dziś 50 000 zł. Na rynku dostępne są projekty domów, gdzie koszty budowy związane z pasywnością nie przekraczają 20% całości inwestycji.

W takim przypadku inwestycja w dom pasywny zwraca sie po około 10-14 latach.

Fot. Wizualizacja domu pasywnego na Kaszubach według projektu MIDI Pracowni Architektonicznej

EST TE

budujesz

problemu z wilgocią i zapachami, a powietrze dostarczone do naszego domu jest filtrowane. Taki dom użytkuje się jednak nieco inaczej. Na przykład, jeżeli wentylacja jest projektowana dla czterech członków rodziny, a w okresie wakacyjnym troje z nich wyjedzie, musimy pamiętać o przestawieniu trybu wentylacji.

dom pasywny

5

dom tradycyjny

dom pasywny

dom tradycyjny

DOM PASYWNY MUSI BYĆ SZCZELNY

W związku z tym, że stosujemy rekuperację, czyli wspomniany w poprzednim punkcie odzysk ciepła, musimy dopilnować, aby powietrze, które wnika do naszego domu, zostało ogrzane. Konieczne jest unikanie niekontrolowanego wniknięcia powietrza przez ściany i dach – stosujemy w tym celu odpowiednie detale architektoniczne. Tu często pojawia się pytanie – czy w domu pasywnym możemy swobodnie otwierać okna?

Możemy, ale należy pamiętać, że zmniejszy to wydajność odzysku ciepła.

dom tradycyjny

DOM PASYWNY MUSI BYĆ PRAWIE CAŁKOWICIE POZBAWIONY MOSTKÓW TERMICZNYCH

Mostek termiczny to miejsce, gdzie ze względów konstrukcyjnych lub technologicznych, musimy

Fot. Wizualizacja domu pasywnego na Kaszubach według projektu MIDI Pracowni Architektonicznej

W Polsce mamy komfortową sytuację – jesteśmy w podobnej strefie klimatycznej jak duża część Niemiec.

Dzięki temu możemy w pełni czerpać z ponad dwudziestoletniego doświadczenia architektów niemieckich w dziedzinie budownictwa pasywnego, wprowadzając sprawdzone przez nich rozwiązania i detale architektoniczne. Opłacalność domów pasywnych została już potwierdzona przez miliony użytkowników w Niemczech, Austrii czy Skandynawii.

Standard domów pasywnych pojawia się u nas z dwudziestoparoletnim opóźnieniem, ale przynajmniej, już jako standard sprawdzony.

BIO

dom pasywny

6

zmniejszyć lub przebić izolację termiczną. Krótko mówiąc, jest to miejsce, którędy ucieka ciepło. Dom pasywny musi być pozbawiony takich miejsc. Bardzo ważne jest, aby przewidzieć to na etapie projektu, a następnie dopilnować, aby dom został wybudowany zgodnie z projektem.

Alicja Król, architekt, MIDI Pracownia Architektoniczna (www.midi-architekci.pl).

Pracownia posiada Certyfikat Europejskiego Projektanta Budownictwa Pasywnego przyznanego przez Passivhaus Institut w Darmstadt.

09

dodatek

domy Pasywne formalności krok po kroku

dodatek

ETAP I

PRZYGOTOWANIE INWESTYCJI

1.

Architekt sporządza projekt budowlany zgodnie z wytycznymi zawartymi w załączniku nr 3 do programu priorytetowego 5.4.

2.

Architekt oblicza zapotrzebowanie na energię do ogrzania domu zgodnie z wytycznymi zawartymi w załączniku nr 3 do programu.

3.

4.

Architekt wystawia oświadczenie o wykonaniu projektu zgodnie z Rozporządzeniem w sprawie zakresu i formy projektu budowlanego oraz zgodnie z wytycznymi określonymi w zał. 3 do programu.

weryfikacja na etapie projektu budowlanego

1.

Inwestor wybiera bank z listy banków, z którymi NFOŚIGW podpisał umowę i składa wniosek o uzyskanie kredytu. Kwota kredytu musi być wyższa od kwoty dopłaty, o którą się ubiegamy.

Bank wydaje nieodpłatne formularze wniosków o kredyt zgodne z wymogami programu.

2.

Wraz z wnioskiem o kredyt składa się wniosek o dotację. Należy ponownie załączyć dokumenty: a

a

projekt budowlany oraz projekt wykonawczy,

b

obliczenia architekta dotyczące zapotrzebowania na energię do ogrzania domu,

3.

4.

b

listę sprawdzającą dostarczoną przez weryfikatora,

c

kopię pozwolenia na budowę,

d

dokumenty poświadczające prawo do dysponowania nieruchomością, na której będzie budowany dom.

Przed podpisaniem umowy kredytowej należy dostarczyć zobowiązanie kierownika budowy do realizacji przedsięwzięcia zgodnie z wytycznymi programu (czyli według projektu architekta).

Po pozytywnym rozpatrzeniu wniosku bank przyznaje kredyt – jest to jednoznaczne z tym, że bank uznaje planowane przedsięwzięcie za zgodne z programem.

ETAP IV REALIZACJA INWESTYCJI

oświadczenie architekta.

Weryfikator ponownie oblicza zapotrzebowanie na energię do ogrzania domu i porównuje wyniki z wynikami przedstawionymi przez architekta.

Sprawdza zgodność projektu z wytycznymi, uzupełniając listę sprawdzającą według wzoru.

Jeżeli weryfikacja ma wynik negatywny, po wprowadzeniu poprawek projekt można ponownie poddać weryfikacji – koszty weryfikacji w zależności od skomplikowania projektu wahają się od 1.500 zł (w przypadku niedużego domu jednorodzinnego) do 4.000 zł (przy bardziej skomplikowanych obiektach).

projekt budowlany i charakterystykę energetyczną, oświadczenia architekta dostarczone przez architekta,

Inwestor wybiera dowolnego weryfikatora z listy znajdującej się na stronie NFOŚIGW i przedstawia mu następujące dokumenty:

c

2.

finansowanie inwestycji

Na podstawie projektu budowlanego inwestor otrzymuje pozwolenie na budowę.

ETAP II 1.

ETAP III

1.

Następuje realizacja – proces budowy jest monitorowany, konieczna jest dokumentacja w postaci: a

zdjęć z najważniejszych etapów budowy,

b

aprobat technicznych materiałów budowlanych i elementów,

c

protokołu regulacji systemu grzewczego i wentylacyjnego.

dodatek

2.

3.

Należy przedstawić w banku faktury za zakupienie materiałów budowlanych i elementów, które powadzą do spełniania wymogów programu.

UWAGA – dotacja nie obejmuje kosztów prac wykończeniowych domu.

W trakcie realizacji (najlepiej przed ostatecznymi pracami wykończeniowymi) wykonywany jest, w obecności weryfikatora (innego niż ten, który weryfikował nasz projekt budowlany), test szczelności – w domu wywarzane jest podciśnienie oraz nadciśnienie i sprawdzana jest wymiana powietrza, która nastąpiła w ciągu godziny przez nieszczelności w powłoce domu.

Koszt testu to około 500 zł.

ETAP V

POTWIERDZENIE STANDARDU ENERGEtYCZNEGO

1.

Po zakończeniu budowy weryfikator ponownie sprawdza standard energetyczny domu, uzupełniając listę sprawdzającą. Koszty weryfikacji na tym etapie, w zależności od skomplikowania projektu, wahają się od 1.500 zł (w przypadku niedużego domu jednorodzinnego) do 4.000 zł przy bardziej skomplikowanych obiektach.

ETAP VI OTRZYMANIE DOTACJI

1.

2.

Po zakończeniu inwestycji występujemy o wypłatę dotacji. Musimy załączyć dokumenty: a

protokół końcowy według wzoru,

b

świadectwo charakterystyki energetycznej, które już otrzymaliśmy od architekta,

c

listę sprawdzającą, którą już otrzymaliśmy od weryfikatora,

d

pozwolenie na użytkowanie lub zawiadomienie o końcu budowy,

e

odpis z księgi wieczystej lub kopię aktu notarialnego, lub kopię złożenia wniosku o wpis do księgi wieczystej.

Po sprawdzeniu dokumentów bank otrzymuje fundusze z NFOŚIGW i wpłaca je na nasz rachunek kredytowy na poczet spłaty kredytu.

ETAP VII PO REALIZACJI INWESTYCJI

1.

NFOŚIGW wystawia informację podatkową PIT8c świadczącą o otrzymaniu dotacji.

2.

Przez trzy lata nasz dom nie może ulec zmianom konstrukcyjnym i instalacyjnym w zakresie elementów, które sprawiają, że jest on pasywny – musimy złożyć oświadczenie potwierdzające trwałość przedsięwzięcia.

3.

NFOŚIGW ma prawo przeprowadzać wyrywkowe badania termowizyjne w celu sprawdzenia jakości wykonania ocieplenia domu.

użyteczne linki http://www.nfosigw.gov.pl/ http://www.pibp.pl/ http://www.passiv.de http://midi-architekci.pl/

OPRACOWANIE: Alicja Król, architekt, MIDI Pracownia Architektoniczna www.midi-architekci.pl

finanse

tekst sponsorowany

Fot. istockphoto.com

mamy do czynienia ze stabilizacją

rozmawia

Marek Dornowski redaktor naczelny

Polski Rynek Mieszkaniowy, Biurowce w Polsce i Forum Rynku Nieruchomości – to imprezy, które co roku zbierają w jednym miejscu osoby na co dzień związane z nieruchomościami. Poza wymianą biznesowych doświadczeń i możliwością poszerzenia swojej sieci networkingowej, tego typu spotkania są cenną kopalnią wiedzy dotyczącej tego, co w rynku piszczy. Postanowiliśmy podsumować najważniejsze trendy i ciekawostki w rozmowie z Katarzyną Cyprynowską, Prezes Zarządu firmy Nowy Adres S.A., organizatora wyżej wspomnianych wydarzeń.

14

Katarzyna Cyprynowska

prezes zarzÄ…du Nowy Adres S.A.

Fot. Nowy Adres S.A.

EST TE

?

Zacznę od pytania, które postawiliście Państwo podczas Forum Rynku Nieruchomości w Sopocie.

Czy każdy musi być właścicielem mieszkania?

Absolutnie nie. Osoby, które nie zarabiają dużo, nie powinny brać na siebie tak dużego, wieloletniego obciążenia, jakim jest kredyt hipoteczny. Oczywiście zawsze pozostaje możliwość wynajmu, choć daleko nam do takich krajów jak np. Niemcy, gdzie 40 procent wszystkich lokali to właśnie mieszkania na wynajem.

?

Najem jako lekarstwo na nadpodaż? To trochę kłóci się z naszą mentalnością, gdzie wynajem mieszkań zarezerwowany jest dla studentów i wiecznych, nieustatkowanych kawalerów.

W Polsce dominują raczej hasła „ciasne ale własne”, „rodzina na swoim” czy „mieszkanie dla młodych”.

Polacy faktycznie przywiązują ogromną wagę do własności mieszkania. Jedną z przyczyn takiego stanu rzeczy może być fakt, że rynek najmu jest wciąż niedojrzały, niegwarantujący stabilności. Większość lokali na wynajem w naszym kraju znajduje się w rękach prywatnych posiadaczy, którzy, korzystając z niedoskonałości prawa, w każdej chwili mogą najmującego usunąć ze swojej własności.

Dla kilkuosobowej rodziny, chcącej wynajmować np. przez pięć lat, taka sytuacja jest nie do zaakceptowania. Nie ma u nas wciąż funduszy inwestycyjnych czy dużych inwestorów instytucjonalnych, którzy byliby zainteresowani takim stabilnym, długookresowym wynajmem. Wierzę jednak, że zmiany na tym rynku to kwestia tylko kilku lat, w ciągu których takie właśnie podmioty pojawią się na naszym rynku. Są teraz ku temu odpowiednie warunki – na rynku jest sporo gotowych mieszkań, deweloperzy chętnie usiądą do stołu z nabywcą zainteresowanym zakupem dużego pakietu lokali.

?

Finanse

?

Czy mówienie o tym, że w Polsce wszystkie najlepsze lokalizacje są już zajęte, nie wydaje się Pani przesadą? Wystarczy spojrzeć na Anglię, kraj mniejszy od Polski, w którym żyje prawie dwa razy więcej mieszkańców, a gdzie ciągle budują się nowe osiedla...

Ma Pan rację – według mnie, w dużych miastach Polski w najlepszych lokalizacjach wciąż nie brakuje atrakcyjnych działek pod zabudowę mieszkaniową.

Mówienie o tym, że wszystkie najlepsze lokalizacje są już zajęte, jest bardzo słabą wymówką.

?

Jak w Pani odczuciu wygląda sytuacja na polskim rynku mieszkaniowym?

?

Przeglądając tematy poruszanych przez Państwa zagadnień, zaciekawiła mnie jedna kwestia: za ile sprzedać, aby i zysk był wystarczający, i klient zadowolony? Da się to pogodzić?

Obecnie mamy do czynienia ze stabilizacją. Ceny w ciągu ostatnich dwóch lat w większości lokalizacji spadły o kilkadziesiąt procent, ale rosnące wskaźniki sprzedaży w biurach deweloperskich mogą wskazywać na to, że spadki cen są już za nami. Nie może być jednak mowy o ich powrocie na ścieżkę wzrostową.

Oczywiście, że się da. Kluczem do sukcesu jest tu odpowiednie dostosowanie oferowanego produktu do oczekiwań i możliwości finansowych klienta. Jeśli dołożymy do tego przyzwoitą jakość – sukces inwestycji murowany (śmiech).

Inny temat to zmiana podejścia banków do finansowania deweloperów mieszkaniowych.

Czy z punktu widzenia nabywców to dobrze czy źle?

Z punktu widzenia nabywców to niezbyt dobra sytuacja.

Mniej kredytów deweloperskich oznacza mniejszą konkurencję, a to oznacza mniejszy wybór i w konsekwencji – rosnące ceny.

16

Fot. istockphoto.com

Fot. istockphoto.com

Będą Dopłaty do mieszkań na kredyt

Marcin Krasoń

analityk Home Broker

Program rządowych dopłat do kredytów Mieszkanie dla Młodych ma wejść do oferty banków na początku przyszłego roku.

Najwyższe kwoty uzyskać będą mogli mieszkańcy Warszawy.

17

EST TE

„Ustawa o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez ludzi młodych” ma wspierać osoby do 35 roku życia (w przypadku małżeństwa wystarczy, by warunek spełniało jedno z małżonków, a wniosek musi być złożony do końca roku kalendarzowego, w którym beneficjent ukończył 35 lat) w zakupie pierwszego mieszkania. Mieszkanie dla Młodych promuje rodziny z dziećmi. Pary bezdzietne i single będą mogli otrzymać dopłatę w wysokości ok. 10 proc. wartości kupowanego mieszkania, a osoby z dziećmi 15 proc.

Ale to nie koniec. Jeśli w ciągu pięciu lat od zakupu mieszkania urodzi się kolejne dziecko, beneficjenci otrzymają dodatkowe 5 proc., czyli łącznie pomoc państwa wyniesie 20 proc. Procenty nie będą jednak liczone od ceny zakupu mieszkania, a od średniej dla danej gminy (tzw. wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m kw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych).

Te średnie publikowane będą co pół roku przez wojewodów i Bank Gospodarstwa Krajowego.

Aby móc ubiegać się o preferencyjny kredyt, trzeba spełnić kilka warunków.

Oprócz wymienionych już powyżej (kryterium wiekowe oraz kupowanie pierwszego mieszkania) liczą się też parametry kupowanej nieruchomości: powierzchnia i cena, dodatkowo musi ona być kupiona na kredyt i na rynku pierwotnym.

Jeśli chodzi o rozmiar, to w przypadku mieszkań nie może on przekraczać 75 m kw., a dla domu graniczną powierzchnią jest 100 m kw. Przy czym rodziny z co najmniej trójką dzieci mogą kupić lokal o 10 m kw. większy. Warto jednak zaznaczyć, że dopłata liczyć się będzie dla maksymalnie 50 m kw., czyli osoba kupująca mieszkanie o powierzchni 50 m kw. dostanie taką samą dopłatę jak sąsiad, który kupił lokal większy.

Ale żeby móc ubiegać się o dopłatę, trzeba jeszcze znaleźć mieszkanie odpowiednio tanie. Warunkiem koniecznym jest zmieszczenie się w limicie cenowym.

Limity te są zróżnicowane w zależności od lokalizacji i wyznaczane jako 110 proc. średniej z dwóch ostatnio ogłoszonych wartości „wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m kw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych”. W większości województw wskaźniki są ogłaszane na przełomie marca i kwietnia oraz września i października, wyjątkiem jest woj. pomorskie, gdzie występuje kwartalne przesunięcie.

Limity są bardzo zróżnicowane na poszczególnych obszarach Polski. Na chwilę obecną znamy te, które będą obowiązywać do końca I kw. 2014 r. Najdroższe mieszkania kupić będzie można w Warszawie, gdzie limit wyniesie 5864,65 zł za m kw., a podstawowa (10 proc.)

18

Finanse

dopłata do jednego m kw. mieszkania wyniesie 533,15 zł, co oznacza, że w podstawowym wariancie pomocy, będzie można otrzymać maksymalnie 26,66 tys. zł (dla nieruchomości o powierzchni 50 m kw. lub większej). W przypadku rodziny z dziećmi dopłata wyniesie do 39,99 tys. zł.

Sporo uzyskać będzie można także w Gdańsku i Poznaniu. W tym pierwszym mieście limit cenowy wynosić będzie 5718,35 zł za m kw., a maksymalna dopłata w wariancie 10-proc. to 25,99 tys. zł (38,99 tys. zł dla 15-proc. dopłaty). W stolicy Wielkopolski natomiast limit to 5604,50 zł, a dopłaty nie przekroczą odpowiednio 24,48 i 38,21 tys. zł.

Na najniższe dopłaty w miastach wojewódzkich liczyć mogą rzeszowianie (10-proc. pomoc to 18,66 tys. zł przy limicie cenowym na poziomie 4105,20 zł za m kw.).

Warto zaznaczyć, że w każdym województwie będą trzy rodzaje limitów cenowych i wysokości dopłat, zależnie od lokalizacji. Najwyższe ceny zostały wyznaczone dla siedzib wojewodów i sejmików samorządowych, niżej ustawione zostały one w gminach sąsiadujących z tymi miastami, a najniżej na pozostałym obszarze województwa. To zmiana w stosunku do poprzedniego programu Rodzina na Swoim, w którym rozróżniano tylko stolice województwa i resztę.

Ma ona urealnić warunki programu, bo rzeczywiście ceny nieruchomości w aglomeracji i na obrzeżach województwa często znacznie się różnią.

Jeśli chodzi o te sąsiadujące gminy to najwyższe limity obowiązywać będą pod Gdańskiem, gdzie do programu kwalifikować się będą mieszkania w cenie do 5221,70 zł. Najniższe limity obowiązywać będą w pozostałych gminach województw ściany wschodniej oraz woj. świętokrzyskiego. Lubelskie jest jedynym województwem, w którym limit cenowy będzie niższy niż 3 tys. zł (2970,37 zł).

Wsparcie będzie miało formę wkładu własnego do kredytu hipotecznego (przy czym kredyt musi być zaciągany w złotych, na przynajmniej 15 lat i stanowić co najmniej połowę ceny zakupu mieszkania), nie skorzystają więc z niego osoby nabywające mieszkanie za gotówkę. Kupowane mieszkanie musi być pierwszym dla danej osoby i służyć jedynie celowi mieszkaniowemu.

Nabytego mieszkania nie będzie można sprzedać ani wynająć szybciej niż po pięciu latach, taki krok grozi obowiązkiem zwrotu części dopłat.

EST TE

finanse

Tabela: Limity cen nieruchomości kwalifikujących się do programu Mieszkanie dla Młodych na poszczególnych obszarach limit MdM na IV kw. 2013 r. i I kw. 2014 r.

maksymalna dopłata w wariancie 10-proc.

Wrocław

4 774,00 zł

21 700,00 zł

gminy sąsiadujące z Wrocławiem

4 319,70 zł

19 635,00 zł

woj. dolnośląskie

3 865,40 zł

17 570,00 zł

Bydgoszcz i Toruń

4 439,60 zł

20 180,00 zł

gminy sąsiadujące z Bydgoszczą i Toruniem

4 043,05 zł

18 377,50 zł

woj. kujawsko-pomorskie

3 646,50 zł

16 575,00 zł

Lublin

4 230,48 zł

19 229,45 zł

gminy sąsiadujące z Lublinem

3 564,45 zł

16 202,04 zł

woj. lubelskie

2 970,37 zł

13 501,70 zł

Gorzów Wlkp. i Zielona Góra

4 251,50 zł

19 325,00 zł

gminy sąsiadujące z Gorzowem Wlkp. i Zieloną Górą

4 092,55 zł

18 602,50 zł

woj. lubuskie

3 933,60 zł

17 880,00 zł

Łódź

5 031,40 zł

22 870,00 zł

gminy sąsiadujące z Łodzią

4 445,65 zł

20 207,50 zł

woj. łódzkie

3 859,90 zł

17 545,00 zł

Kraków

4 894,45 zł

22 247,50 zł

gminy sąsiadujące z Krakowem

4 568,03 zł

20 763,75 zł

woj. małopolskie

4 241,60 zł

19 280,00 zł

Warszawa

5 864,65 zł

26 657,50 zł

gminy sąsiadujące z Warszawą

4 404,84 zł

20 022,00 zł

woj. mazowieckie

3 670,70 zł

16 685,00 zł

Opole

4 206,95 zł

19 122,50 zł

gminy sąsiadujące z Opolem

4 037,55 zł

18 352,50 zł

woj. opolskie

3 868,15 zł

17 582,50 zł

Rzeszów

4 105,20 zł

18 660,00 zł

gminy sąsiadujące z Rzeszowem

3 678,13 zł

16 718,75 zł

woj. podkarpackie

3 251,05 zł

14 777,50 zł

Białystok

4 225,10 zł

19 205,00 zł

gminy sąsiadujące z Białymstokiem

3 868,70 zł

17 585,00 zł

woj. podlaskie

3 512,30 zł

15 965,00 zł

Gdańsk

5 718,35 zł

25 992,50 zł

gminy sąsiadujące z Gdańskiem

5 221,70 zł

23 735,00 zł

woj. pomorskie

4 725,05 zł

21 477,50 zł

Katowice

4 695,35 zł

21 342,50 zł

gminy sąsiadujące z Katowicami

4 284,50 zł

19 475,00 zł

woj. śląskie

3 873,65 zł

17 607,50 zł

Kielce

4 537,78 zł

20 626,28 zł

gminy sąsiadujące z Kielcami

3 686,65 zł

16 757,49 zł

woj. świętokrzyskie

3 072,21 zł

13 964,58 zł

Olsztyn

4 730,55 zł

21 502,50 zł

gminy sąsiadujące z Olsztynem

4 227,58 zł

19 216,25 zł

woj. marmińsko-mazurskie

3 724,60 zł

16 930,00 zł

Poznań

5 604,50 zł

25 475,00 zł

gminy sąsiadujące z Poznaniem

4 639,80 zł

21 090,00 zł

woj. wielkopolskie

3 866,50 zł

17 575,00 zł

Szczecin

4 339,50 zł

19 725,00 zł

gminy sąsiadujące ze Szczecinem

4 127,20 zł

18 760,00 zł

woj. zachodniopomorskie

3 914,90 zł

17 795,00 zł

miasto / gmina

Źródło: Home Broker, na podstawie danych wojewodów

19

koniec kredytów

hipotecznych na 100% wartości nieruchomości

Krzysztof Rzymski

KMR Kredyty & Nieruchomości

Od 2014 roku banki w Polsce nie będą mogły udzielać kredytów hipotecznych na 100 procent wartości nieruchomości.

By otrzymać kredyt hipoteczny, każdy kredytobiorca będzie musiał dysponować wkładem własnym.

20

il. istockphoto.com

Stało się to, co się stać musiało, wcześniej czy później.

18 czerwca 2013 roku Komisja Nadzoru Finansowego (KNF, czyli organ sprawujący nadzór nad sektorem bankowym, rynkiem kapitałowym, ubezpieczeniowym, emerytalnym, nadzór nad instytucjami płatniczymi i biurami usług płatniczych, instytucjami pieniądza elektronicznego oraz nad sektorem kas spółdzielczych) wydała Rekomendację S (właściwie to po raz kolejny zmieniła jej treść), która zakazuje bankom udzielania kredytów hipotecznych na 100 procent wartości nieruchomości. Komisja Nadzoru Finansowego chce, by banki zmieniły podejście do wskaźnika LTV (loan to value – określa stosunek wartości kredytu hipotecznego do wartości nieruchomości zabezpieczającego ten kredyt).

KNF dla nieruchomości mieszkaniowych ustaliła ten wskaźnik na poziomie 80-90 procent. Oznacza to, że klient chcący zaciągnąć kredyt hipoteczny powinien wykazać się wkładem własnym na poziomie 10-20 procent wartości nieruchomości. Wprowadzenie tych zasad natychmiast mogłoby doprowadzić do całkowitego załamania rynku nieruchomości.

Mając to na względzie, KNF zmiany wprowadzi stopniowo.

A mianowicie: od 2014 roku banki będą mogły udzielać kredytu na 95 procent LTV, 90 procent w 2015 roku, 85 procent w 2016 roku i 80 procent od 2017 roku.

Teoretycznie, od 2017 roku każdy klient będzie musiał posiadać już 20 procent wartości nieruchomości, co przy mieszkaniu wartym 280 000 zł oznacza konieczność zgromadzenia przez kredytobiorcę kwoty 56 000 zł. Zaistnieje jednak możliwość odstępstwa. Połowę brakującego wkładu własnego będzie można ubezpieczyć (tak jak do tej pory, banki mogą udzielać kredytów hipotecznych na 100 procent pod warunkiem ubezpieczenia 20 procent tego kredytu). Wyjątkiem będzie te 5 procent, których bank nie ubezpieczy i w każdym przypadku klient będzie musiał je posiadać.

EST TE

doskonała (kredyty zagrożone są znacznie poniżej 3 procent) to portfel powoli się kurczy. Nie jest tajemnicą, że kredyty hipoteczne „psują się” w 5-7 roku spłacalności. Dodatkowo w Polsce kredyty z LTV powyżej 80 procent to 51 procent całego portfela.

Prawdziwą zgrozą są jednak kredyty przewyższające wartość nieruchomości – te stanowią ponad 27 procent wszystkich kredytów hipotecznych! Wynika to z trzech przyczyn. Po pierwsze: w latach boomu kredytowego banki udzielały kredytów hipotecznych nawet na 130 procent LTV, po drugie: w ostatnich kilku latach wartość nieruchomości spadła, zaś kwota kapitału kredytów obniżyła się nieznacznie

il. istockphoto.com

finanse

Można się zastanawiać, dlaczego w czasie kryzysu na rynku nieruchomości, Komisja Nadzoru Finansowego w sposób znaczący ogranicza dostęp do kredytów. Cytując za stroną internetową KNF: „Celem nadzoru nad rynkiem finansowym jest zapewnienie prawidłowego funkcjonowania tego rynku, jego stabilności, bezpieczeństwa oraz przejrzystości, zaufania do rynku finansowego, a także zapewnienie ochrony interesów uczestników tego rynku”. Nadzór finansowy obawia się pogorszenia spłacalności kredytów hipotecznych. Choć obecnie spłacalność tych kredytów jest, można by rzec,

21

EST TE

Finanse

(szczególnie w ratach równych i przy długich okresach spłaty w pierwszych ratach kredytu, kapitał stanowi bardzo małą część). Po trzecie: tzw. kredyty walutowe, w latach 2007-2008 kursy były bardzo niskie. Dziś są wysokie, w związku z czym realne zadłużenie klientów zwiększyło się w sposób znaczący. Dla przykładu: jeżeli klient zaciągnął kredyt hipoteczny we frankach (CHF) w 2007 roku na kwotę 280 000 zł (po kursie CHF 2,2 zł) to dziś jest winny bankowi ok. 400 000 zł, czyli zadłużenie idzie w górę, a wartość nieruchomości w dół.

natomiast kredyt na ponad 95 procent LTV i na okres spłaty powyżej 25 lat „to produkt o zwielokrotnionym ryzyku”.

Reasumując, czego obawia się KNF? Na myśl nasuwa się przypowieść: „Jeżeli jeden klient nie spłaca kredytu hipotecznego, to jest to problem tego klienta. Jeśli kilkuset klientów banku nie spłaca kredytu hipotecznego to jest to problem tego banku. Gdy natomiast kilkadziesiąt tysięcy klientów nie spłaca regularnie swoich kredytów hipotecznych, to już jest problem całego systemu bankowego w Polsce”. Banki masowo wystawiając na licytację nieruchomości zalegających klientów, wpłyną na obniżenie cen nieruchomości na całym rynku.

Kupujących nie będzie, gdyż – „dziś nie kupuję, bo jutro będzie taniej”. Co do zasady kredyty, w których nie było wkładu własnego, spłacają się gorzej niż kredyty z wkładem własnym.

Mam jednak bardzo dobrą wiadomość… dla wąskiej grupy klientów. Od stycznia 2014 r. wejdzie w życie rządowy program wsparcia Mieszkanie dla Młodych (MdM).

Ci, którzy spełnią kilka kryteriów, otrzymają od państwa bonus w postaci 10-15 procent wartości mieszkania, który banki będą traktowały jako wkład własny. Kryteria MdM to w skrócie: nabycie pierwszej nieruchomości, wiek kredytobiorców do 35 lat, mieszkanie lub dom nabyty na rynku pierwotnym, cena nieruchomości mieszcząca się w limicie (podobieństwo do zakończonego w 2012 roku programu Rodziny Na Swoim nieprzypadkowe) oraz powierzchnia nieruchomości.

W Polsce doświadczenia ze spłacalnością kredytów hipotecznych są bardzo małe, można rzec żadne.

Zerkamy więc na doświadczenia innych krajów, w szczególności kraje Unii Europejskiej. Z dokumentów Bazylejskiego Komitetu Nadzoru Finansowego wynika, że kredyt na ponad 80 procent wartości nieruchomości jest postrzegany jako produkt o podwyższonym ryzyku,

Można jednak stwierdzić, że dla klientów nieposiadających wkładu własnego idą ciężkie czasy.

By kupić w kredycie mieszkanie o wartości 280 000 zł w 2015 roku, należy wykazać się gotówką w wysokości 28 000 zł. Jeżeli mamy na to półtora roku, to miesięcznie trzeba odłożyć 1 555 zł. Ci, którzy nie mają skłonności do oszczędzania, a chcieliby być szczęśliwymi właścicielami nieruchomości, muszą się pośpieszyć. Kredyt na 100 procent LTV będzie dostępny jedynie do końca 2013 roku

Banki muszą wprowadzić część zapisów Rekomendacji S do końca 2013 roku i zapewne zrobią to w ostatniej chwili. To plus dla tych, którzy chcą otrzymać kredyt na 100 procent wartości nieruchomości. Banki spodziewają się zwiększonego zainteresowania zakupem bez wkładu własnego pod koniec bieżącego roku. Czy wpłynie to na ceny nieruchomości? Niebawem się przekonamy.

Krzysztof Rzymski, Od 2003 niezależny doradca kredytowy w firmie rodzinnej KMR Kredyty & Nieruchomości, absolwent Wydziału Nauk Ekonomicznych Uniwersytetu Mikołaja Kopernika w Toruniu, mediator dyplomowany. Wieloletni wykładowca na podyplomowych studiach z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, zarządzania nieruchomościami i rzeczoznawstwa. Analityk i ekspert portali internetowych, lokalnych gazet, TV i radia w zakresie rynku finansowego, rynku nieruchomości, gospodarki.

22

kupujesz

Fot. istockphoto.com

mieszkanie

nie dla wszystkich

rozmawia

Marek Dornowski redaktor naczelny

Wielu ekonomistów uważa, że sytuacja na rynku nieruchomości jest odzwierciedleniem stanu całej gospodarki. Jest w tym dużo prawdy.

Inwestowanie w nieruchomości to dość popularna forma zarządzania nadwyżką kapitału, jednak większość społeczeństwa bardziej od oprocentowania inwestycji w systemie condo (o tym piszemy w oddzielnym materiale) interesują kwestie zdolności kredytowej w celu zakupu własnego „M”.

24

grzegorz kiełpsz

prezes polskiego zwiÄ…zku firm deweloperskich

Fot. Publicon sp. z o. o.

EST TE

W Polsce spory procent zasobów mieszkaniowych stanowią inwestycje z czasów poprzedniej epoki.

Jest to o tyle ważne, że porównując technologie budowlane stosowane wówczas i obecnie, z dużą dozą prawdopodobieństwa możemy powiedzieć, że nieprędko nastąpi u nas nasycenie rynku lokalami o pożądanej przez Polaków jakości. Pytanie tylko, czy klientów będzie stać na produkt, który kupić by chcieli?

Jak zmienia się polski rynek mieszkaniowy okiem dewelopera i co to oznacza w praktyce dla przeciętnego Kowalskiego, który chciałby kupić na rynku pierwotnym własne „M”? Zapraszamy do lektury wywiadu z Grzegorzem Kiełpszem, Prezesem Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

?

W październiku we Wrocławiu odbyło się organizowane między innymi przez PZFD, cykliczne już spotkanie „Dni Dewelopera”. Mieliśmy okazję dowiedzieć się z mediów, że było ono bardzo merytoryczne. Nieczęsto zdarza się spotkać w jednym miejscu osoby z większości instytucji związanych z branżą – od deweloperów, poprzez instytucje finansujące, na przedstawicielach rządu kończąc. Chciałbym zapytać nie tyle o sam przebieg dyskusji, ale bardziej o praktyczne wnioski, które z tego spotkania można wyciągnąć i co one oznaczają dla osób chcących nabyć nieruchomość?

Wydaje się, że najważniejszą konkluzją spotkania we Wrocławiu jest zwrócenie uwagi, że nie każdy musi być koniecznie właścicielem mieszkania.

Zgodnie stwierdziliśmy, że rynek oprócz zaspokajania popytu generowanego przez indywidualnych nabywców, powinien zmierzać także w kierunku najmu komercyjnego. Wymaga to jednak złagodzenia prawa lokatorskiego, ale za to otworzy szansę przed inwestorami indywidualnymi, którzy posiadają kapitał.

Wspomniani inwestorzy powinni mieć możliwość legalnego i bezpiecznego wynajmu posiadanych nieruchomości. I zamiast zakładać bardzo nisko oprocentowane lokaty – inwestować w przewidywalny produkt inwestycyjny – mieszkania na wynajem.

Zwiększy to także zasób mieszkaniowy i dostęp do mieszkań dla wielu Polaków. Taki kierunek jako pożądany potwierdził m.in.: Minister Olgierd Dziekoński, który przytaczał program prorodzinny Kancelarii Prezydenta RP – Dobry klimat dla rodziny, Premier Jan Krzysztof Bielecki, przedstawiciele Banku Gospodarstwa Krajowego i sami deweloperzy. Oczywiście to tylko nowy element rynku, deweloperzy nadal w głównej mierze będą budować dla klientów chcących nabyć mieszkanie na własne potrzeby.

?

Przejdźmy zatem do szczegółów. Sporo emocji budzi zmiana przepisów finansowania zakupu.

W roku 2014 trzeba będzie mieć 5 procent wkładu własnego, rok później już 10 procent. Czasy kredytów na 120 procent wartości nieruchomości to już historia?

Wydaje się, że tak. I choć może zabrzmi to dość zadziwiająco – to dobrze dla klientów, dla rynku, dla

26

kupujesz

polskiej gospodarki. Dlaczego? Przykład przedstawił nam Prezydent Europejskiej Unii Deweloperów, Jose Manuel Galindo Cueva, z pochodzenia Hiszpan. Opowiedział on o sytuacji na Półwyspie Iberyjskim, gdzie trwający od 2008 roku kryzys spowodowany był głównie nieroztropnością tamtejszych banków, deweloperów oraz nadzorców ze strony instytucji państwowych.

Jak opowiadał Prezydent, w pewnym okresie kredyt dostawał każdy Hiszpan, niemal kiedy chciał i ile chciał.

Budowano na potęgę, a Hiszpanie pożyczali równie chętnie. Aż przyszedł krach i na mieszkania nie było chętnych, a osoby, które wzięły spore kredyty, znalazły się w trudnej sytuacji, często bez pracy, ale z dużym zobowiązaniem do spłacenia. Po wysłuchaniu tej opowieści i rozmowach ze środowiskiem deweloperskim zgodnie stwierdziliśmy, że mieszkania powinny kupować tylko osoby, które rzeczywiście na nie stać – stąd, jak mówiłem, może to zabrzmieć zadziwiająco, ale pozytywnie odnosimy się do wspomnianych ograniczeń.

Dodatkowa wartość to wiedza, że jako deweloperzy musimy postępować rozważnie.

?

Czy te zmiany forsowane przez Komisję Nadzoru Finansowego bardziej podgrzeją rynek poprzez efekt „kupujmy, póki jeszcze mamy zdolność”, czy raczej zacieśnią jeszcze bardziej grono tych, których na zakup mieszkania będzie stać?

Tu trzeba by przeanalizować kilka przypadków. Jeśli ktoś i tak planuje zakup mieszkania i nie czeka na program Mieszkanie dla Młodych, końcówka roku to rzeczywiście dobry okres na zakup mieszkania na starych warunkach.

Jeśli ktoś natomiast liczy na dofinansowanie z BGK, może wstrzymać się kilka miesięcy. Niewątpliwie pierwsza grupa jest w korzystniejszej sytuacji, ponieważ może wybierać z całej oferty na rynku. Klienci spoglądający w stronę MdM muszą wiedzieć, że tu wybór jest znacznie mniejszy. Znamy już ograniczenia dla tego programu – są miasta, gdzie zaledwie kilka, kilkanaście procent mieszkań mieści się w limicie.

?

Pojawiają się głosy krytyczne wobec rządowego programu Mieszkanie dla Młodych. Zewsząd napływają różne, czasami sprzeczne ze sobą, informacje. Z jednej strony pomysł programu wydaje się być sensowny. Wspieramy rynek pierwotny. Z drugiej wielu krytyków mówi, że limity cen nadających się do sfinansowania w ramach programu sprawią, że tych młodych wyrzucimy na obrzeża miast. Jak Pan ocenia założenia nowego programu i skąd taka a nie inna ocena?

Także twierdzę, że MdM w takiej postaci, z takim przelicznikiem odtworzeniowym, który ma bezpośredni wpływ na limit dopłat, spowoduje „rozlewanie się miast”.

Aby móc budować osiedla, które zmieszczą się w limicie, trzeba wybierać lokalizacje oddalone od centrum, gdzie grunty są po prostu tańsze. To jednak niekorzystnie wpływa na budżety miast – trzeba bowiem doprowadzić w odległe od śródmieścia miejsca np. sieci kanalizacyjne, czy ulice. Trzeba jednak jasno powiedzieć, że jako środowisko deweloperskie wspieramy działania rządu pomagające Polakom nabywać mieszkania. Wszak m.in.

EST TE

kupujesz

takie programy wpływają na polską gospodarkę, a pieniądze z dofinansowania wrócą do budżetu w postaci VAT, a zatem ten mechanizm jest, zdaje się, zdrowy.

?

Mam pytanie, które może zabrzmieć banalnie, a biorąc pod uwagę to, że reprezentuje Pan deweloperów, nawet trochę tendencyjnie. Niemniej jednak myślę, że każdy je sobie zadaje. W jakim miejscu jesteśmy, jeśli chodzi o poziom cen?

Wiele osób wstrzymuje decyzję zakupową, myślą o dalszych możliwych spadkach. Gdzieniegdzie jednak ceny wzrosły. Zapytam więc w ten sposób: zakładając, że ktoś musi kupić mieszkanie w roku 2014, to możemy powiedzieć, że ma pecha, czy jest szczęściarzem?

Jest szczęściarzem, bo będzie miał swoje lokum, to na pewno (śmiech). A poważnie, to dane z GUS-u pokazują, że w 2012 i 2013 roku rozpoczęto dużo mniej budów niż w latach poprzedzających, a zatem buduje się w skali kraju mniej. Jeśli zestawimy statystyki GUS-u z danymi z ostatniej konferencji REAS, podczas której wykazano zadziwiająco dobrą sprzedaż w ostatnich kwartałach, wywnioskować można jedno – ceny na pewno nie będą już w najbliższym czasie niższe. Sprzedaż utrzymuje się na dobrym poziomie, klienci chcą i kupują mieszkania, a oferta stale się kurczy. W niektórych ośrodkach już widać niewielki wzrost cen i spłaszczanie się górek nadpodażowych, które widać było w kilku metropoliach Polski. A zatem patrząc także na historię, możemy mówić o stabilizacji, ale z drugiej strony ceny mogą nieznacznie wzrastać w najbliższych kwartałach.

?

Na nieruchomościach nie można stracić. To zdanie powtarzane było w „magicznym” okresie 20062008. Okazuje się jednak, że to nie do końca prawda. Wiele osób, które w tamtym czasie zdecydowało się na kredyt, zwłaszcza we frankach szwajcarskich, stało się „przywiązanymi do ziemi”.

Czy grozi nam powtórka z historii?

I tu powracamy do pytania z początku rozmowy. Zdaje się, że pomimo krótkiego doświadczenia polskiej gospodarki wolnorynkowej, obecnie wypracowane zostały mechanizmy pozwalające minimalizować ryzyko. Mówimy tu o kolejnych rekomendacjach KNF, które ograniczają kredyty walutowe. Każdy świadomy nabywca powinien liczyć się z faktem, że waluty się osłabiają i umacniają. Na nieruchomościach rzeczywiście można niekiedy nieco stracić, ale ze wszystkich produktów inwestycyjnych to i tak jeden z najbezpieczniejszych.

O ile zmienna wartość waluty jest czynnikiem ryzyka, tak wartość samej nieruchomości w długiej perspektywie powinna rosnąć.

I najważniejsze – mieszkania nie da się ukraść, nie da się go także zgubić, a zawsze można wynająć, sprzedać, na co niektóre terminowe produkty nie pozwalają albo zysk jest wtedy bardzo niewielki.

Fot. istockphoto.com

27

EST TE

?

Podczas konferencji Dni Dewelopera padła dość kontrowersyjna teza, że nie każdy będzie kupował mieszkanie, ale będzie spory procent rynku funkcjonującego na bazie mieszkania na wynajem.

Co Pan o tym sądzi?

Myślę, że to naturalny kierunek, choć jest to nowy element rynku. Tę tezę niech potwierdzi fakt planu zaangażowania 5 miliardów złotych przez BGK na budowę, kupno lub wynajem mieszkań. Program ma być dopiero doprecyzowany. Jednak, aby polskie rodziny mogły się rozwijać, a wraz z nimi całe społeczeństwo, potrzebujemy zabezpieczać podstawowe potrzeby, do których mieszkanie jak najbardziej się zalicza.

Jeśli zmienią się przepisy chroniące lokatorów i będą one korzystniejsze dla wynajmujących – właścicieli nieruchomości, dostępność mieszkań powinna wzrosnąć.

Co istotne – jeśli mieszkania będzie można bez problemu wynajmować, a niepłacących czy uciążliwych lokatorów usuwać, część z wynajmujących wyjdzie z szarej strefy i będzie od przychodu z czynszu odprowadzać podatek.

To dodatkowy czynnik na plus dla gospodarki.

?

Czy zatem biorąc pod uwagę to, że obecne pokolenie 20-30 latków nie może być do końca pewne swojej emerytury w ZUS-ie, inwestycja w mieszkanie na wynajem, które posłuży do zarabiania na emeryturze to właściwy kierunek?

Dane z większości krajów pokazują, że jeśli zabezpieczone jest mieszkanie – podstawowa potrzeba, to i dzietność wzrasta. Wierzę zatem, że nasze dzieci i wnuki zapracują na nasze emerytury (śmiech).

Zachowania społeczeństwa – mniejsza dzietność, emigracja, wydłużenie życia z każdym pokoleniem, mogą mieć duży wpływ na przyszłe emerytury. Ostatnio podano dane, że z jednej strony jest nas coraz mniej – dziś w Polsce mieszka 37,1 miliona osób, ale z drugiej strony wyjeżdżają młodzi, a jak wspomniałem, wszyscy żyjemy dłużej. System może tego nie wytrzymać.

Robiliśmy symulacje, jeśli chodzi o emeryturę z wynajmu i jak pokazały nasze wyliczenia, rzeczywiście da się zarabiać niemało na takiej aktywności – różne testy wskazywały od 1500 do kilku tysięcy złotych. Nawet jeśli miałby to być dodatek do emerytury, wydaje się, że warto.

?

Myślę, że warto dotknąć jeszcze jednej kwestii, która również pojawiła się na Dniach Dewelopera i wywołała gorącą dyskusję. Chodzi mi o standard jakości oddawanych mieszkań. Daleki jestem od tego, by popierać pomysły, w których rząd reguluje rynek, ale z drugiej strony, porównując różnego rodzaju inwestycje, odnoszę wrażenie, że chęć zysku dewelopera stoi często w sprzeczności z interesem nabywcy. Niektóre projekty przypominają mi obrazki rodem z Hong Kongu, gdzie odrobina zieleni stanowi luksus nie do przecenienia.

Ilość zieleni, parkingów regulowana jest przez przepisy.

Jakość wykańczania mieszkań natomiast regulują normy. Każdy deweloper stara się wraz z generalnym wykonawcą, by obiekty były jak najwyższej jakości.

28

kupujesz

I tu pojawia się zderzenie z rzeczywistością, kiedy klienci i komentatorzy rynku twierdzą, że ceny mieszkań są zbyt wysokie. Nie da się budować taniej, ponieważ odbije się to na jakości. Nie da się zjeść ciastka i mieć ciastka.

A zatem presja na ceny nie jest dobrym kierunkiem, nie da się w nieskończoność ciąć kosztów, bo prędzej czy później efekt będzie odwrotny. Deweloper z marką, rzetelny i odpowiedzialny nie może sobie na to pozwolić.

?

Stoi Pan na czele organizacji skupiającej nieprzypadkowych deweloperów. Są to firmy, które reprezentują już pewien poziom. Czy zatem macie, albo planujecie stworzyć, swoje własne wewnętrzne regulacje dotyczące takiego jakościowego minimum, w których o placu zabaw dla dzieci i ławeczce pod drzewkiem nie mówi się jako o czymś wyjątkowym, ale czymś całkowicie naturalnym?

Takich przepisów rzeczywiście nie ma, ale my w większości staramy się dawać wartość dodaną do naszych inwestycji. Tam, gdzie brakuje miejsc rekreacji dla rodzin, powstają place zabaw, boiska. Być może warto by zainteresować takimi przepisami instytucje nie tylko państwowe, ale i samorządowe, np. jeśli w odległości 1 kilometra od granic osiedla nie ma terenów rekreacyjnych dla rodzin, to deweloper ma obowiązek je stworzyć i w jakiś sposób partycypować w kosztach powstania właśnie placów zabaw czy boisk.

Z drugiej strony rozumiem deweloperów, którzy nie mogą pozwolić sobie na postawienie huśtawek na osiedlu. Wszak budowa dróg osiedlowych w większości jest po naszej – deweloperów – stronie. Trzeba oddać pod nie kosztowne grunty, potem ją wybudować.

A presja na cenę metra kwadratowego jest.

?

Czy wobec tego, co obecnie dzieje się na rynku, patrzy Pan w przyszłość bardziej z obawą czy z optymizmem?

Wszystkie wskaźniki pokazują, że możemy być optymistycznie nastawieni. Dane o sprzedaży także pozwalają w jaśniejszych barwach spoglądać w przyszłość. Dodatkowe programy rządowe również mają niewątpliwie pozytywny wpływ. Właśnie jesteśmy w trakcie budowania wstępnego programu Dni Dewelopera w roku 2014. Nie zdradzając szczegółów, chcemy, by był to przełomowy rok w jednym względzie – postaramy się jako środowisko, wraz z władzami i naszymi partnerami, rozpocząć dyskusję nad wspólnym, spójnym programem mieszkaniowym dla Polski. Dodam, że rynek 2013 jest stabilny, bezpieczny, rozwija się w dobrym tempie, przy dobrych nastrojach, a zatem jeśli klienci wybierać będą sprawdzonych, pewnych deweloperów, nie powinno być żadnego zawodu, jeśli chodzi o zakup własnego „M”.

nowy model

zarabiania na wynajmie rozmawia

Marek Dornowski redaktor naczelny

Powoli wszyscy dojrzewamy do tego, że rynek nieruchomości to nie tylko kwestia zaspokojenia potrzeby mieszkaniowej. Kryzys, zmiany w przepisach dotyczących dostępności kredytów, migracja zarobkowa i wiele innych czynników sprawiają, że nie każdy będzie mógł, lub nie będzie chciał (sic!) posiadać własne „M”. Co więcej, zwłaszcza w środowisku dzisiejszych 30-40 latków, coraz częściej krąży opinia, że liczenie na emeryturę z ZUS-u nie jest najlepszym pomysłem na starość i należy się zabezpieczyć. Jak? Między innymi poprzez inwestycje w nieruchomości, które mają stać się źródłem dodatkowego przychodu. O czym warto wiedzieć, rozważając temat zakupu nieruchomości w celach inwestycyjnych?

Ile można na tym zarobić i jakie jest ryzyko?

O tym wszystkim rozmawiamy z Robertem Ziółkiem – Dyrektorem Generalnym firmy Dolcan Plus S.A.

29

EST TE

?

Podczas jednej z ostatnich konferencji branżowych, Pana firma promowała swoją ofertę mieszkaniową.

Nie byłoby w tym nic nadzwyczajnego, gdyby nie to, że robiliście to w sposób, nazwijmy to, odmienny od tradycyjnego. Nie mówiliście: „kup sobie mieszkanie”, tylko „zainwestuj w mieszkanie”.

Może Pan przybliżyć, co w praktyce kryje się za tym intrygującym komunikatem?

Rzeczywiście, może wydawać się to intrygujące i myślę, że w praktyce takie rzeczywiście jest. Mówimy tu bowiem o innowacyjnym systemie inwestowania w nieruchomości. Do tej pory mieliśmy tak zwany system condo, ale dotyczył on wyłącznie lokali usługowych, czy przede wszystkim hoteli. My ten system przekształciliśmy. Można powiedzieć przenieśliśmy jego główne założenia na grunt mieszkaniowy.

?

Najogólniej, system condo polega na zakupie pokoju lub apartamentu w danym hotelu, a następnie oddanie go operatorowi pod wynajem w zamian za określony, gwarantowany zysk. Rozumiem, że mówimy zatem o wynajmie mieszkań. Jeśli tak, to przecież każdy może kupić mieszkanie w dowolnej lokalizacji, na rynku pierwotnym czy wtórnym i następnie je wynajmować. W czym tkwi innowacyjność Państwa modelu? Czym różni się on od zwykłego zakupu mieszkania pod wynajem?

Jest kilka zasadniczych różnic. Oczywiście każdy może zainwestować w mieszkanie na wynajem. Proszę tylko zauważyć, że to nie jest taka prosta sprawa.

To nie tylko kwestia zrobienia przelewu czy otrzymania kredytu. Jeśli mówimy o rynku pierwotnym, najpierw trzeba takie mieszkanie odpowiednio wykończyć i umeblować. Następnie kluczowa kwestia, czyli

kupujesz

znalezienie najemcy. I tu dochodzimy do pierwszej istotnej różnicy. Pan, jako wynajmujący, szukać będzie najemcy długoterminowego. Rok, dwa, może więcej.

Ma to dać Panu poczucie pewności przychodów.

Tymczasem my działamy na rynku wynajmu krótkoterminowego: na dzień, dwa, tydzień. W dłuższej perspektywie czasowej, wynajmując samodzielnie mieszkanie, bierze Pan na siebie koszty utrzymania lokalu w dobrym stanie – drobne naprawy, remonty. Wiąże się to także z czasem, który trzeba poświęcić na załatwienie ekipy remontowej i jej przypilnowanie. W modelu, o którym rozmawiamy, to wszystko jest po stronie i na koszt operatora. Kolejna sprawa to pilnowanie płatności od najemców. Tymczasem w naszym systemie, nazwijmy to „condo mieszkaniowym”, ma Pan z góry zagwarantowane umową stałe zyski, bez względu na to, czy Pana mieszkanie zajęte jest przez 100 czy 300 dni w roku. Wynajmując mieszkanie samodzielnie, to Pan musi martwić się o znalezienie kolejnego najemcy. Tymczasem w ramach systemu, kompletnie to Pana nie interesuje. Nie wspominam już o kwestii ustawy o ochronie lokatorów. Wynajmując mieszkanie długoterminowo, zawsze istnieje ryzyko, że natrafimy na osobę, która będzie sprawiać problemy. W wynajmie krótkoterminowym ten problem nie istnieje.

?

Załóżmy, że jestem osobą, która myśli o zainwestowaniu w nieruchomości, niekoniecznie w celach mieszkaniowych. Mówię niekoniecznie, bo nie chcę tego wykluczyć, ale co do zasady interesuje mnie zabezpieczenie przyszłości mojej i mojej rodziny, gdy znajdę się w wieku emerytalnym. Przychodzę do Pana i…

I usłyszy Pan propozycję inwestycji w mieszkanie w systemie condo.

Wykończeniem i aranżacją apartamentów w Condo System Dolcan zajmuje się operator

30

Fot. Dolcan Plus S.A

EST TE

kupujesz

?

A ja wtedy zapytam, dlaczego akurat to?

Wtedy otrzyma Pan odpowiedź, że każda inwestycja w nieruchomość jest bardzo stabilną formą lokowania kapitału. Do tego dodam, że ten, jak to nazwaliśmy, mieszkaniowy system condo ułatwia Panu operacyjne zarządzanie wynajmem. Więcej, zdejmuje z Pana ten obowiązek. Wreszcie po trzecie, również bardzo ważna kwestia – mieszkaniowe condo funkcjonować będzie wyłącznie w najlepszych lokalizacjach. Obecnie systemem condo objęte są nasze dwa projekty w Warszawie – osiedla Skierniewicka City i Ogrody Ochota oraz jeden projekt w Szczecinie – Osiedle Arkadia.

Wszystkie są położone w centralnych lokalizacjach i doskonale skomunikowanych. Z całą pewnością nie będziemy oferować inwestorom projektów położonych na obrzeżach miast, jak np. na Białołęce. Z punktu widzenia operatora, lokalizacja to klucz do sukcesu.

Natomiast z Pana punktu widzenia to gwarancja tego, że mieszkanie, czyli lokata Pana kapitału, będzie na siebie pracować.

?

Przejdźmy zatem do szczegółów i omówmy je krok po kroku. Na początek kwestia podstawowa.

O jakiej kwocie inwestycji mówimy?

Mogę wypowiadać się jedynie na bazie cen mieszkań w naszych inwestycjach. Na chwilę obecną mamy mieszkania w systemie condo w Warszawie i w Szczecinie. W przypadku stolicy, możemy mówić o minimalnej kwocie ok. 300 tysięcy złotych, zaś w przypadku Szczecina 200 tysięcy złotych.

?

Czy jest jakaś wymagana, określona kwota własna, czy w grę wchodzi możliwość kredytowania takiej inwestycji?

Dotknął Pan szalenie ważnej kwestii. Wielu osobom wydaje się, że tego typu inwestycja to oferta wyłącznie dla ludzi z wolnymi środkami, którzy kupują mieszkania za gotówkę. Nic bardziej mylnego. Może Pan odkładać do skarpety pieniądze na emeryturę, wpłacać na konto oszczędnościowe, grać nimi na giełdzie albo może Pan nimi spłacać kredyt na mieszkania pod wynajem.

A mieszkanie może Pan kupić samodzielnie i wziąć na siebie wszystkie te kwestie związane z wynajmem, o których rozmawialiśmy, bądź też może Pan je kupić w systemie condo. I teraz dochodzimy do sedna sprawy, a mianowicie do zdolności kredytowej. Jeżeli podpisuje Pan z nami umowę, to zgodnie z nią, ma Pan zagwarantowane stałe zyski. Oczywiście może Pan z nimi zrobić, co tylko zechce, ale te środki już gwarantują Panu spłatę kredytu. Na rynku są banki, które wliczą Panu te pieniądze do przychodów i podniosą tym samym Pana zdolność kredytową.

?

Czyli w praktyce, wzięcie takiego kredytu nie obniży mojej zdolności kredytowej ?

Dokładnie tak. Co więcej, jeśli, czego oczywiście nikomu nie życzę, straciłby Pan pracę, to w kontekście tego kredytu nic się nie dzieje, bo środki na jego spłatę

ma Pan zagwarantowane w umowie. Nie musi się Pan martwić o spłatę kredytu na to mieszkanie. Zyski wynikające z udziału w Condo System Dolcan pokryją całkowicie raty kredytu, a nawet w kieszeni inwestora zostaje dodatkowa gotówka.

?

Jaką stopę zwrotu mam zagwarantowaną, współpracując z Państwem?

8 procent w skali roku od każdej zainwestowanej przez klienta złotówki.

?

Przeanalizujmy zatem konkretny przykład.

Załóżmy, że mówimy o mieszkaniu w Warszawie, które kosztuje 300 tysięcy złotych. Znajdzie Pan takie w swojej ofercie?

Tak.

?

Zróbmy naszą analizę w oparciu o model mieszany, czyli przyjmijmy, że nasz Pan Kowalski posiada część tej kwoty. Aby dało się to łatwo wyliczyć, niech będzie to kwota 100 tysięcy złotych. Musi zatem wziąć kredyt na 200 tysięcy złotych. Na dzień dzisiejszy przyjmijmy realny koszt kredytu na poziomie 5 procent. Proszę przedstawić symulację, po jakim czasie, bazując przykładowo na umowie z Państwem, ten Kowalski będzie miał spłacony kredyt i mieszkanie, które będzie mu zarabiało w systemie condo 8 procent w skali roku?

Jeżeli założymy, że klient zaciąga kredyt na 15 lat, na kwotę 200 tysięcy złotych, oprocentowany 5 procent w skali rocznej, to miesięczna rata, przy wybraniu opcji równych rat, wynosi 1 581,59 złotych. Natomiast przychód z inwestycji w condo mieszkanie w wypadku mieszkania o wartości 300 tysięcy złotych wynosi 1 830 złotych miesięcznie – po odliczeniu podatku.

Warto w tym miejscu podkreślić, że w przypadku systemu condo inwestor od zysków odprowadza ryczałtowy podatek w wysokości 8,5 procent, z tytułu wynajmowania nieruchomości, nie zaś 19 procent, jak to jest w wypadku innych form inwestycyjnych.

Po zapłaceniu raty kredytu inwestorowi zostaje zatem jeszcze 248 złotych zysku miesięcznie. W drugim omawianym wypadku, gdy klient zaciąga ten sam kredyt, tym razem na 30 lat, miesięczna rata kredytu wynosi 1073,6 złotych. Przy przychodzie z inwestycji w wysokości 1 830 złotych – po odliczeniu podatku.

Po opłaceniu raty kredytu właściciel ma jeszcze w kieszeni 756 złotych. Udział w Condo System Dolcan umożliwia zatem spłacenie comiesięcznych rat, a w kieszeni inwestora zostają jeszcze dodatkowe pieniądze.

?

Dochodzimy do z pozoru dziwnej sytuacji, kiedy wystarczy, iż mam zdolność kredytową i już mogę na tym zarabiać...

Dokładnie tak. W zależności od warunków kredytu, w sensie długości jego trwania oraz wysokości, po określonym czasie ma Pan mieszkanie, w którym może

31

To operator systemu zajmuje siÄ™ poszukiwaniem najemcĂłw oraz drobnymi naprawami i remontami

Fot. Dolcan Plus S.A

EST TE

kupujesz

Pan zamieszkać, sprzedać je lub po prostu, z którego może Pan czerpać dodatkowy przychód do emerytury.

?

No dobrze, ale zanim taki przykładowy klient doczeka się tej emerytury, najpierw musi utrzymać się na rynku pracy. Pytanie, które się nasuwa, jest oczywiste. Wziąłem kredyt i kupiłem mieszkanie w ramach tego systemu, ale miesiąc później straciłem pracę. Co wówczas?

Otóż cały system jest tak skonstruowany, że nie traci Pan mieszkania, ani nie ma zagrożenia wypowiedzenia kredytu. Dlaczego? Ponieważ fakt utraty pracy w niczym nie zmienia naszej gwarancji 8 procent przychodu z tytułu wynajmu. Dla banku najistotniejsze jest to, żeby kredytobiorca spłacał kredyt. W praktyce wygląda to tak, że my, gwarantując Panu zysk z wynajmu, zapewniamy jednocześnie środki na spłatę tego kredytu. Jeżeli więc potraktujemy cały ten zakup jako inwestycję w przyszłość, utrata pracy w żadnym stopniu nie wpływa na tę inwestycję. To bardzo ważna rzecz. Okazuje się bowiem, że nie trzeba mieć ogromnych nakładów pieniędzy w gotówce, by inwestować w nieruchomości.

Wystarczy zdolność kredytowa. To ona, sama w sobie, jest tym wkładem inwestycyjnym, na bazie którego w naszym modelu można nabyć mieszkanie. Banki nauczyły się już wyliczania zdolności kredytowej z uwzględnieniem tego, że dane mieszkanie jest w systemie condo.

?

Co to oznacza?

Jako osoba zatrudniona, z samego stosunku pracy, ma Pan zdolność kredytową powiedzmy na poziomie 300 tysięcy złotych. Jeśli kupiłby Pan mieszkanie, wykorzystując tę zdolność, automatycznie przestaje ją Pan posiadać. Jeśli jednak wykorzysta ją Pan do zakupu mieszkania w naszym systemie, nie traci jej Pan. Jeżeli chciałby Pan zaciągnąć kolejny na kredyt, na zakup kolejnej nieruchomości lub np. samochodu, bank, mając zagwarantowaną spłatę pierwszego kredytu, poprzez stały zysk wynikający z Pana umowy z nami, ponownie udzieli Panu kredytu.

?

Podsumowując, kupując mieszkanie w systemie condo, nie tracimy swojej zdolności kredytowej?

Dokładnie tak, ponieważ długookresowa umowa najmu, będzie przez bank traktowana jako zabezpieczenie spłaty tego kredytu – zyski z inwestycji w condo system będą przez bank rozpatrywane jako dodatkowy dochód.

?

Co, jeśli nie potrzebuję kredytu i zdecydowałem się dokonać takiego zakupu za gotówkę?

Wówczas, od samego początku czerpie Pan 100 procent zysku z inwestycji. Co więcej, ponieważ te pieniądze wypłacamy Panu na bieżąco, może je Pan ponownie zainwestować – mogą podwójnie dla Pana pracować.

W rezultacie ostateczny zysk będzie większy niż te 8 procent.

?

A co z wykończeniem mieszkania?

?

Ile kosztuje takie wykończenie?

?

Czy te środki również liczą się do całkowitej kwoty, od której gwarantujecie Państwo 8-procentowy zysk?

My zajmujemy się wykańczaniem wszystkich lokali.

Jest to obligatoryjne w przypadku, gdy ktoś chce wejść do systemu. Osoba kupująca mieszkanie condo ma możliwość wyboru materiałów dostępnych w ramach oferowanych przez nas pakietów wykończeniowych.

Jednak ze względu na specyfikę przeznaczenia mieszkania, nasza firma, z uwagi na doświadczenie związane z wynajmowaniem apartamentów turystom, służy klientowi radą na etapie wybierania materiałów wykończeniowych. Wszystkie materiały powinna charakteryzować podwyższona odporność na zniszczenia i hotelowy standard.

W ramach inwestycji w Szczecinie wykończenie jest już wliczone w cenę za metr kwadratowy, natomiast w warszawskich inwestycjach trzeba doliczyć tysiąc złotych za metr kwadratowy. Jest to cena obejmująca wykończenie całego mieszkania a także aranżację kuchni. Zapewniamy także niezbędne meble, sprzęt RTV i AGD, a także dodatki – pościel, ręczniki, elementy dekoracyjne, niezbędne do wynajmu apartamentów. Gdy inwestor decyduje się rozwiązać z nami umowę, zabieramy elementy ruchome z mieszkania. Pozostają natomiast wszystkie stałe elementy.

Tak. Każda wpłacona do nas złotówka objęta jest tą gwarancją.

? ?

Czy w tego typu inwestycji konieczny jest zakup miejsca parkingowego?

Jest taka możliwość, ale nie jest to obligatoryjne.

Jakie terminy umów proponujecie?

Mamy trzy warianty: na 5, 10 i 15 lat, z możliwością przedłużenia na kolejne lata.

?

A co, jeśli rozmyślę się i po roku stwierdzę, że sam chcę się do danej nieruchomości wprowadzić?

Może Pan zerwać umowę bez żadnych skutków dla siebie. Jedyne ograniczenie to miesięczny okres wypowiedzenia. Co więcej, umowa może być zerwana wyłącznie przez Pana. Nie ma z tego tytułu żadnych kar umownych. My takiej możliwości nie mamy. Pana interes jako klienta jest więc w pełni zabezpieczony.

33

EST TE

?

Skoro więc w każdej chwili mogę rozwiązać umowę bez żadnych konsekwencji, to skąd biorą się te 3 terminy?

To bardziej psychologiczny aspekt zróżnicowania oferty.

Z doświadczenia wiem, że są klienci patrzący na tego typu inwestycję w perspektywie 5 czy 10 lat i jeśli ktoś sobie tego życzy, to możemy podpisać umowę również i w takim okresie czasowym. Kwota 8 procent, jaką płacimy, jest stała bez względu na czas podpisania umowy.

?

Ryzyko zapewnienia obłożenia bierzecie na siebie?

Tak. To wynika ze skali naszego biznesu. Z Pana perspektywy nie ma znaczenia, czy Pana mieszkanie jest wynajęte przez 300 czy przez 30 dni w roku. Swoje zagwarantowane pieniądze na pewno Pan otrzyma.

W ramach systemu wynajmujemy nie jedno a kilkadziesiąt apartamentów w różnych lokalizacjach.

Gwarantuje to dochodowość całego modelu biznesowego. Nawet gdy jedno z mieszkań stoi puste, pozostałe pracują na zyski w ramach całego systemu.

?

kupujesz

wówczas realny okres spłaty kredytu wyniesie 12 lat i 3 miesiące. Po tym czasie mieszkanie będzie generowało czysty, 100-procentowy zysk. Wartość nieruchomości mieszkaniowych wzrasta dodatkowo w czasie – szacuje się, że jest to wzrost w wysokości 3 procent rocznie. W związku z tym wartość mieszkania wzrosła w tym czasie o kolejnych 25 procent. Po nieco ponad 12 latach, wkładając w inwestycję 100 tysięcy złotych w gotówce, mamy spłacony cały kredyt i własnościowe mieszkanie, które realnie jest warte 415 tysięcy złotych, czyli o 25 procent więcej niż w momencie jego kupna, zakładając około 3-procentowy wzrost wartości nieruchomości w skali rocznej.

?

Czy Pana zdaniem rozmawiamy dziś o nowej alternatywie oszczędzania i indywidualnego inwestowania pod kątem emerytury?

Tak. Jest to w moim osobistym odczuciu bardzo atrakcyjna forma. Bardzo pewna, ponieważ ma Pan zapewnione prawo własności i gwarancję, że w dowolnym momencie, każda zainwestowana złotówka jest do odzyskania.

A zatem w takim omawianym przypadku. Inwestuję 100 tysięcy kapitału własnego, dobieram 200 tysięcy kredytu i zostawiam Wam opiekę nad pracą tych pieniędzy. Po jakim czasie kapitałowo wychodzę na zero?

Jeżeli całość zarobionych środków, po odliczeniu podatku od przychodów z najmu, będzie Pan przeznaczał na spłacanie kredytu,

Inwestycja w mieszkaniowy system condo to alternatywna forma oszczędzania na własną emeryturę

34

Fot. Dolcan Plus S.A.

poznaj swoje

Prawa

Aldona Młyńczak

Doradca Wojewody Dolnośląskiego ds. infrastruktury i energetyki

Choć być może większości z nas trudno to sobie wyobrazić, są na świecie osoby, które zakup nieruchomości traktują jako pewien kaprys.

Podoba mi się okolica, więc warto mieć tam domek i raz, dwa razy do roku spędzić weekend. Ten sposób myślenia kieruje tymi, dla których taka inwestycja nie różni się specjalnie od zakupu nowej torebki czy pary butów.

Jednak dla większości tak zwanych „normalnych ludzi” zakup domu czy mieszkania to kwestia zainwestowania życiowych oszczędności i dodatkowego wsparcia kredytem hipotecznym. Naturalne jest zatem pytanie o bezpieczeństwo takiej inwestycji. Sprawy te reguluje Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. z 2011 r. nr 232 poz. 1377), która weszła w życie 29 kwietnia 2012 r. O komentarz do niej poprosiliśmy jej wnioskodawczynię – Aldonę Młyńczak, posłankę na Sejm RP V i VI kadencji.

Fot. istockphoto.com

35

EST TE

kupujesz

Do czasu wejścia w życie ustawy Polska była jednym z ostatnich krajów Unii Europejskiej, w którym ryzyko inwestycji deweloperskiej ponosił nabywca. Często w wyniku upadku firmy deweloperskiej nabywca tracił mieszkanie, życiowe oszczędności i pozostawał z kredytami mieszkaniowymi, których spłata była obliczona na dziesięciolecia. Nie mógł także zrealizować roszczenia o oddanie budowanego mieszkania, gdyż syndyk w pierwszej kolejności zaspokajał inne roszczenia.

Klienci, mimo wpłaty własnych środków, nie byli uwzględniani w masie upadłościowej. Nabywcy mieszkań zostali jedną z ostatnich niechronionych grup.

Konieczny stał się nadzór nad zaliczkowymi wpłatami na przyszłe mieszkanie, ponieważ deweloperzy pozostawali faktycznymi dysponentami powierzanych im środków.

Oszczędności przekazywane deweloperowi nie podlegały żadnej prawnej ochronie, ani nadzorowi.

Problem ten dostrzegł Trybunał Konstytucyjny, który w postanowieniu z 2 sierpnia 2010 roku zasygnalizował

Sejmowi Rzeczypospolitej Polskiej i Radzie Ministrów potrzebę podjęcia inicjatywy ustawodawczej w celu zapewnienia ochrony praw nabywców mieszkań.

Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego wprowadza nadzór nad dysponowaniem przez dewelopera powierzonymi mu środkami, reguluje treść umowy nabywcy z deweloperem, uzupełnia polskie prawo o przepisy, które eliminują najczęściej spotykane w praktyce nadużycia.

W pracach nad ustawą uwzględniono prawnoporównawcze zestawienie rozwiązań dotyczących ochrony nabywcy w Niemczech, Belgii, Danii, Hiszpanii, Włoszech, Austrii, Szwecji, Francji, Luksemburgu, Dubaju, Kanadzie; analizę spotykanych klauzul w oparciu o dorobek Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumenta i praktyk deweloperów wobec klientów; analizy umów deweloperskich stosowanych na rynku oraz analizy zastosowań rachunku powierniczego.

Ustawa o ochronie praw nabywców lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego obejmuje: zabezpieczenie powierzanych zaliczek nabywców – poprzez obligatoryjne wprowadzenie: zamkniętego lub otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego z opcją umowy gwarancji ubezpieczeniowej lub gwarancji bankowej, zobowiązanie do zawierania umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego, uregulowanie minimalnej treści umowy deweloperskiej, obowiązków i praw, które przysługują nabywcy oraz deweloperowi, wprowadzenie Prospektu Informacyjnego Dewelopera zapewniającego czytelną informację i uświadomienie ryzyka przedsięwzięcia, ukończenie inwestycji jako priorytet w przypadku upadłości dewelopera, poprzez zapewnienie prawnych instrumentów syndykowi dla ukończenia inwestycji w sytuacji niewypłacalności firmy i doprowadzenie do oddania nabywcy.

Skutki wprowadzenia ustawy w życie to przede wszystkim: zminimalizowanie ryzyka ciążącego na obywatelach inwestujących oszczędności, przeciwdziałanie ewentualnym stratom przez nabywców mieszkań, szczególnie w przypadku upadłości dewelopera.

Aldona Młyńczak Doradca Wojewody Dolnośląskiego ds. infrastruktury i energetyki Poseł na Sejm RP V i VI kadencji.

W dniu 21 maja 2012 roku Aldona Młyńczak otrzymała nagrodę „Dziennika Gazety Prawnej” BONA LEX przyznawaną za działania na rzecz tworzenia dobrego prawa, za ustawę z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

36

Jak uprościć i przyspieszyć znalezienie wymarzonej nieruchomości?

Karolina Kłujszo

Nieruchomosci-online.pl

Portal Nieruchomosci-online.pl stworzył aplikację mobilną, która w znacznym stopniu ułatwi proces poszukiwania nieruchomości.

Jest to pierwsze tak rozbudowane rozwiązanie na rynku mobilnych wyszukiwarek nieruchomości, które z pewnością pomoże wielu osobom szybciej znaleźć wymarzoną nieruchomość.

Witosa

37

EST TE

kupujesz

Jak obecnie wyglądają poszukiwania nieruchomości w internecie?

1. Decyzji o zakupie nieruchomości nie podejmuje się szybko.

2. Szukając nieruchomości, zależy nam na tym, aby zgromadzić jak najwięcej istotnych informacji.

3. Smartfon i tablet stają się naszym podstawowym narzędziem.

Nieruchomości nie są dobrami, które nabywamy pod wpływem impulsu, dlatego bardzo skrupulatnie przeglądamy i porównujemy bardzo dużą liczbę ofert. Wydłużony okres poszukiwań sprawia, iż czasami gubimy informacje o interesujących nas nieruchomościach lub zapominamy o nich.

Jednak oglądając wiele ogłoszeń, ciężko zapamiętać wszystkie informacje na temat każdej nieruchomości – termin oglądania nieruchomości, uwagi do ogłoszenia.

To stwierdzenie już chyba nikogo nie zaskakuje. Poszukiwanie nieruchomości nie ogranicza się już do PC, ale bardzo często w celu przejrzenia nowych, ciekawych nieruchomości, zamiast włączać laptopa, sięgamy po tablet.

Nowe spojrzenie na wyszukiwanie nieruchomości Aplikacja Nieruchomosci-online.pl jest dostępna w App Store na system iOS, ale w najbliższym czasie ma zostać również udostępniona użytkownikom posiadającym telefony z systemem Android.

Aplikację można podzielić na cztery główne części: Wyszukiwarka Ogłoszenia Agenci nieruchomości Organizer

Wyszukiwarka Różni się ona nieco od typowej wyszukiwarki nieruchomości, jaką możemy znaleźć w podobnych aplikacjach.

– Wyszliśmy z założenia, że poszukiwanie nieruchomości wcale nie musi być nudne. Skupiliśmy się na tym, aby stworzyć interfejs wyszukiwarki, który przełamie schemat stosowany do tej pory, ale jednocześnie będzie przejrzysty i niezwykle intuicyjny dla użytkownika – stwierdza Michał Kurczycki, CEO NNV Sp. z o. o., twórcy aplikacji.

Ogłoszenia Liczba ogłoszeń na Nieruchomosci-online.pl, spośród których użytkownicy mogą wyszukiwać nieruchomości zarówno w serwisie, jak i w aplikacji, oscyluje w granicach 600 tysięcy.

Podczas przeszukiwania ogłoszeń, użytkownik przegląda ogłoszenia posegregowane według ich daty dodania do serwisu, dzięki czemu wie, które ogłoszenia właśnie pojawiły się w portalu.

Szczegóły ogłoszenia to przede wszystkim duże zdjęcia oraz czytelny interfejs. Ilość informacji w aplikacji mobilnej jest taka sama jak w serwisie www, a więc użytkownik mobilny nic nie traci, wręcz przeciwnie.

Zyskuje, np. dzięki możliwości szybkiego kontaktu – wysyłania różnych treści zapytań jednym tapnięciem.

38

EST TE

kupujesz

Nowe rozwiązania ułatwiające poszukiwania

Agenci nieruchomości Bardzo pomocną funkcją jest baza pośredników nieruchomości. Ci użytkownicy, którzy potrzebują pomocy w znalezieniu lub sprzedaży nieruchomości, mają możliwość wyszukania pośrednika z bazy ponad 120 tysięcy agentów nieruchomości.

Organizer Organizer jest to miejsce, do którego trafiają wszystkie informacje na temat nieruchomości, które nas zainteresowały. Funkcja organizera jest sednem odpowiedzi na potrzebę przyspieszenia oraz uporządkowania procesu poszukiwań nieruchomości.

Użytkownik ma informacje o najciekawszych nieruchomościach zawsze zsynchronizowane na wszystkich swoich urządzeniach. Co więcej, Organizer pozwala utrzymać je uporządkowane, dzięki czemu nie ma szans, aby się kiedykolwiek zagubiły.

Jakie informacje użytkownik może umieścić w Organizerze?

Etykiety – proste oznaczenia nieruchomości: Np: „Mój faworyt”, „Wysłany mail”, „Do obejrzenia”.

Notatki – notatkę można dodać z poziomu list oraz szczegółów ogłoszenia.

Powiadomienia – w Organizerze użytkownik może ustawić, czy chce otrzymywać powiadomienia o najnowszych ogłoszeniach czy nie oraz jak często.

Ostatnie wyszukiwania – dodatkowo w Organizerze zbierane są informacje o tym, czego ostatnio szukaliśmy, dzięki czemu nie szukamy dwa razy.

PROSTE ROZWIĄZANIA ZAWSZE NAJLEPSZE! Aplikacja Nieruchomosci-online.pl stworzyła pierwszą na rynku wyszukiwarek nieruchomości platformę ułatwiającą długotrwały i często skomplikowany proces poszukiwań. Nowa funkcjonalność w postaci Organizera jest idealnym rozwiązaniem dla wszystkich osób, które przechodzą przez etap poszukiwania wymarzonej nieruchomości.

Kup mieszkanie i pewnie zarabiaj

wszystko, co chcielibyście wiedzieć

o zakupie nieruchomości na rynku wtórnym, ale baliście się zapytać

Dominika Mikulska Nieruchomosci-online.pl

Zakup domu lub mieszkania to bardzo poważna życiowa decyzja.

Jedna z poważniejszych, jakie czasami przychodzi nam w życiu podejmować.

Zazwyczaj inwestujemy w nie oszczędności życia lub podejmujemy zobowiązanie finansowe w postaci kredytu hipotecznego na długie lata.

Nie każdy z nas ma znajomych doradców rynku nieruchomości, czy prawników, którzy podpowiedzą, jak do sprawy się zabrać i przebrnąć przez cały proces zwycięsko. Zakup nowego lokum powinien być przede wszystkim powodem do radości, więc najlepiej, jeśli podejdziemy do sprawy spokojnie i świadomie, co pozwoli nam uniknąć błędów na rożnych etapach tego procesu.

41

Fot. istockphoto.com

Najpierw musisz się zastanowić, czy szukasz mieszkania na własną rękę, czy chcesz skorzystać z pomocy biura nieruchomości. Każda z tych opcji ma swoje plusy. Decydując się na samodzielne poszukiwanie, zaoszczędzisz parę groszy, ponieważ nie płacisz agencji prowizji za pośrednictwo. Warto jednak zorientować się w ofercie biur nieruchomości w Twoim mieście, gdyż nie zawsze pobiera ono za swoje usługi opłatę od kupującego i może posiadać oferty mieszkań, gdzie to sprzedający ponosi koszty pośrednictwa. Z drugiej zaś strony, jeżeli nie mamy czasu i przede wszystkim doświadczenia w tego typu transakcjach, korzystając z ofert agencji, mamy pewność, że nie zostaniemy oszukani. Biuro nieruchomości pomoże ustalić stan prawny i ocenić stan techniczny kupowanego mieszkania, może także doradzić nam, czy dana oferta jest korzystna, porównując ją z wieloma dostępnymi na rynku.

Wybierając tę opcję, powinniśmy wyszukać taką agencję, która ma wieloletnią i ugruntowaną pozycję na rynku i w której pracują równie doświadczone i wykwalifikowane osoby.

Niezależnie od tego, na jaką strategię poszukiwań się zdecydujesz – ze wsparciem agenta czy bez – przygotuj się odpowiednio – najpierw dokładnie określ swoją sytuację i potrzeby, a następnie konsekwentnie, rzeczowo i bez emocji oceniaj spływające do Ciebie informacje. Do dzieła!

Sprawdź dokładnie swoje możliwości finansowe Analiza środków własnych, jakie możesz przeznaczyć na zakup nieruchomości oraz badanie zdolności kredytowej to pierwszy krok, jaki należy wykonać, zanim zaczniesz przeglądać ogłoszenia. Może się okazać, że na wymarzone mieszkanie Cię po postu nie stać i marzenia należy skonfrontować z rynkową rzeczywistością i zasobnością portfela. W swojej kalkulacji uwzględnij

42

koniecznie dodatkowe koszty zakupu nieruchomości – prowizję dla pośrednika, koszty notarialne, podatki, koszty uzyskania kredytu, prowizje bankowe etc. Nie poszukuj mieszkania w górnej granicy Twojej zdolności kredytowej, załóż sobie bezpieczny margines na niespodziewane wydatki związane z transakcją czy konieczny remont.

Bądź panem swojego czasu Sfinalizowanie transakcji na rynku nieruchomości wymaga dużo czasu, liczonego w tygodniach, a nawet w miesiącach. Procedura uzyskania kredytu, kompletowanie dokumentów niezbędnych do transakcji, wyprowadzka lokatorów i formalności meldunkowe, twoja przeprowadzka – to wszystko trwa. Opracuj sobie roboczy harmonogram, w którym określisz, co, kiedy, w jakiej kolejności musisz zrobić i ile czasu na to potrzebujesz. Zwłaszcza, jeśli zmieniasz mieszkanie, tj. jedno sprzedajesz, drugie kupujesz. Wówczas powinieneś dokładnie zaplanować obie transakcje i precyzyjnie uzgodnić terminy płatności.

Zdobywaj dane, analizuj, ale nie daj się zwariować Obserwuj oferty interesujących cię lokali, ale także ceny w okolicy. Konfrontuj poziom cen ofertowych (z ogłoszeń) z transakcyjnymi. Przecież najbardziej interesuje Cię, ile realnie możesz zapłacić za mieszkanie. Ceny transakcyjne są publikowane przez agencje nieruchomości, dodatki nieruchomościowe do lokalnych gazet, czy wreszcie branżowe pisma i publikacje stowarzyszeń pośredników. Tu z pewnością przyda się kontakt z agentem, który posiada przecież informacje bezpośrednio z rynku. Nie sugeruj się zbytnio informacjami w mediach, które co rusz donoszą o spadku lub wzroście cen nieruchomości. Możesz

EST TE

kupujesz

znaleźć specjalistę, który wesprze Cię w procesie decyzyjnym i zweryfikuje medialne rewelacje. W każdych warunkach rynkowych można przepłacić. Tak naprawdę sam wiesz najlepiej, kiedy jest dla Ciebie najlepszy czas na zakup mieszkania.

Określ, w jakim celu kupujesz mieszkanie Inne czynniki są ważne przy zakupie na cele własne, inne na cele inwestycyjne. Mieszkanie pod wynajem np. dla studentów ma pożądane parametry i wymagania dotyczące lokalizacji, zupełnie odmienne od mieszkania kupowanego na własne cele. Ponadto wyobraź sobie siebie za kilka lat i zastanów się, czy mieszkanie, które właśnie oglądasz, będzie spełniać Twoje potrzeby. Może warto poświęcić trochę czasu i poszukać rozwiązania na tyle uniwersalnego, które nie stanie się powodem gehenny, gdy przestaniemy być singlem czy rodziną 1+1, a pojawi się dziecko, a może i dzieci. Znalazłeś mieszkanie, które w miarę Ci się podoba, ale ważniejsze jest to, że w sąsiednim bloku mieszka Twój najlepszy kumpel? Widzisz już wspólne wypady na rower, a wieczorem piwko i oglądanie meczu? Ładna wizja, ale emocje są złym doradcą, gdy chodzi o życiowe inwestycje.

przedwstępnych, jeśli dokumentacja nieruchomości jest niekompletna lub budzi Twoje wątpliwości. Jeśli nie jesteś pewien, czy stan prawny pozwala na sprzedaż, poradź się prawnika lub pośrednika. Ponadto poproś o zaświadczenie ze spółdzielni o stanie zadłużenia lokalu bądź jego braku. Przed samą finalizacją transakcji upewnij się, że lokal jest wolny od niepożądanych lokatorów – zażądaj zaświadczenia o tym, że nikt nie jest tam zameldowany.

Poznaj wszystkie cienie i blaski Dokładnie obejrzyj mieszkanie i budynek. Postaraj się zorganizować co najmniej dwie wizyty o rożnych porach dnia. Zapytaj o sąsiadów. Zwróć uwagę na stan przestrzeni wspólnych tj. klatkę schodową, teren wokół bloku, plac zabaw. Ich wygląd dużo mówi o lokatorach, zarządcy budynku i najbliższym sąsiedztwie. W mieszkaniu dokładnie obejrzyj te elementy, których wymiana mogłaby się wiązać z dużymi kosztami – drzwi, okna, instalacje. Poproś o przedstawienie kosztów eksploatacji lokalu – wysokości czynszu, opłat za ogrzewanie. Okazyjna cena lokalu może być pochodną wysokich kosztów jego utrzymania.

Bądź realistą

Bądź cierpliwym graczem

Postaw sobie określone kryteria. Ustal, co jest dla Ciebie naprawdę ważne, a z czego jesteś skłonny zrezygnować.

Nigdy nie będzie tak, że spełnią się Twoje wszystkie oczekiwania. Idealne lokum nie istnieje. Niektórzy przez lata szukają idealnego mieszkania i wciąż go nie znajdują. Bo musi być sklep całodobowy, ale bez nocnych awantur. Powinno być przedszkole, bo może będę mieć dzieci, ale najlepiej, żeby sąsiedzi ich nie mieli, żebym mógł wyspać się w sobotę. Chcę mieć blisko park lub las, piękną zieleń, ale jednocześnie w 30 minut móc dojechać do centrum miasta. Warunki można mnożyć w nieskończoność, więc jeśli nie chcesz być wiecznym poszukiwaczem, pójdź na pewne ustępstwa. Nie daj się również ponieść „magii niskiej ceny”. Szybko może się okazać, ze kupione mieszkanie nie spełnia Twoich kryteriów ani teraz, ani nie spełni ich w przyszłości.

Nie decyduj się na pierwszą ofertę, która wpadnie Ci w oko. Owszem, może okazać się perełką, jednak statystycznie szansa na to jest niewielka. Powinieneś odwiedzić minimum od 4 do 7 mieszkań, aby podjąć świadomą decyzję. Pierwsze mieszkanie może Cię zauroczyć, ale w drugim możesz się zakochać. Daj sobie szansę na uzyskanie pewności, że to jest to, czego szukasz. Nie okazuj zachwytu podczas oględzin.

Zwłaszcza podczas pierwszej wizyty powstrzymaj się od wyrażania opinii o nieruchomości. Niepewność sprzedającego jest najlepszym gruntem do negocjacji ceny, a powody do targowania się znajdziesz nawet w najlepszym lokum. Podczas oględzin i negocjacji bądź stanowczy i utrzymuj emocje w ryzach, bo to może wyraźnie wpłynąć na cenę.

Sprawdź stan prawny nieruchomości Podstawowej weryfikacji stanu prawnego mieszkania możesz dokonać na podstawie aktualnego odpisu z księgi wieczystej, zaświadczenia ze spółdzielni mieszkaniowej. Warto także wesprzeć się dokumentami potwierdzającymi własność np. umową kupna-sprzedaży, aktem darowizny, postanowieniem o nabyciu spadku.

Sprawdź kompletność i aktualność przedstawianych dokumentów i jak najszybciej ustal, czy osoba, z którą rozmawiasz, jest uprawniona do sprzedaży nieruchomości – jest jej właścicielem, czy też posiada odpowiednie pełnomocnictwo potwierdzone notarialnie. Nie podpisuj żadnych postanowień, umów

Fot. istockphoto.com

43

nieruchomości komercyjne

Fot. Kamil Kurowski | vision360.pl, Projekt i realizacja | DekorProjekt Sp. z o.o.

idealne wnętrze dla twojego biznesu

Anna Sadowska

Prezes firmy DekorProjekt Sp. z o.o.

Każdy z nas ocenia firmę przez pryzmat miejsca, w jakim przyjmuje się klientów, tak samo jak ocenia się człowieka przez pryzmat jego ubrania.

Pierwsze wrażenie po przekroczeniu progu jest bardzo ważne.

W tym momencie wielu z nas określa firmę jako porządną, drogą, tanią, czy bardzo chaotycznie działającą. Również klienci mają odczucia związane z atmosferą panującą w danym miejscu i w ten sposób podejmują decyzje zakupowe.

45

EST TE

Miejsce ma znaczenie Jako architekt wnętrz często spotykam się z zapytaniami o treści: „Za ile mogę najtaniej wykończyć lokal o powierzchni...”. Inwestorzy, którzy liczą na jak największy zwrot z inwestycji, próbują kalkulować w ten sposób opłacalność. Jednak od razu zadajmy sobie pytanie, czy fryzjer, u którego czujemy się jak w domu, relaksujemy po ciężkim dniu, stomatolog, którego oceniamy jako solidnego specjalistę, czy sklep, w którym zawsze udaje nam się upolować szałowe szpilki tak skalkulowali wykończenie swoich lokali?

Raczej kierowali się zupełnie innymi wytycznymi, a jedynie mogli skorzystać z różnego pułapu materiałów, ostatecznie ustalając budżet.

Zastanówmy się, w jakim banku będziemy czuli się lepiej. Czy w takim, w którym klient wciska się „na trzeciego” przy biurku handlowca, czy w takim, gdzie w partnerski sposób może usiąść z nim przy stole. Świadomość usługodawców i sprzedawców w Polsce jest wciąż jeszcze bardzo mała. Są kraje, gdzie większość lokali wykończona jest z dużą troską o klienta. My wciąż uważamy, że miejsce nie ma znaczenia, a jedynie jakość produktu lub usługi, jaką sprzedajemy.

nieruchomości komercyjne

lustra w strefie, gdzie przebywamy, ubieramy się po zabiegach, nie zawsze są właściwym elementem, bo i nieczęsto, tuż po zabiegu wyglądamy pięknie. Panie dobrze wiedzą, co mam na myśli. W tym obszarze można poszukać nie tylko oszczędności, ale i innowacyjnych rozwiązań. Wszystko to powinno być bliskie osobie, która wykona dla nas projekt. Powinna nas zapytać o to, czego oczekują od nas klienci.

Wyjść naprzeciw rosnącym wymaganiom klientów Powoli jednak zmienia się i nasze podejście. Sami mamy coraz większe wymagania. Kobiety od salonu urody oczekują, że poczują się przez chwilę jak w ekskluzywnym miejscu, gdzie przyjemne, nie tylko wizualnie, ale i w dotyku, meble, eleganckie dodatki i dekoracje pomogą nam poczuć się jak prawdziwe boginie. Co zatem jest ważne w takim wnętrzu? Kiedy zaczynamy planować wykończenie, zastanówmy się nad tym, jak zapewnić klientom przytulność i wrażenia estetyczne. Zadbajmy o odpowiednie nagłośnienie i wentylację. Nastrojowa muzyka i lekkie, nieobciążone zapachami zbyt dużej ilości kosmetyków powietrze będą bardzo istotne. Dobrze, żeby dana muzyka była jednolita w całym salonie, kiedy przechodzi się z jednego zabiegu na drugi. Zatem jest to element, który należy wziąć pod uwagę, planując wykończenie – dobry system nagłośnienia, najlepiej zabudowany w suficie podwieszanym.

Odpowiednie umeblowanie – funkcjonalność czy efekt „wow”?

Meble do poczekalni mogą pochodzić z serii biurowych, solidnych na lata, ale może warto postawić na atłasowe w dotyku meble stylizowane? Już sam mebel sprawia, że czekając na zabieg, poczujemy się wyjątkowo. Duże

46

Weźmy pod uwagę jeszcze inny rodzaj wnętrza. Wróćmy do omawianego wcześniej banku.

Private Banking cechuje się już bardzo dużą intymnością, ale czy nasze codzienne sprawy w banku nie wymagają czasem trochę więcej prywatnej przestrzeni? Kredyt na 30 lat, nawet na małą kwotę, jest jednak dużym wydatkiem dla zaciągającego go klienta. Jasne, że nie zawsze możemy pozwolić sobie na osobny pokój do takich spotkań, jednak nawet w tych mniejszych oddziałach, warto zadbać o to, żeby biurko miało strefę dla klienta. Miejsce, gdzie klient będzie mógł położyć swoje dokumenty, teczkę, filiżankę z kawą.

To są subtelne sprawy, ale dostawione, nawet do ekskluzywnego biurka, w całości zajętego przez handlowca krzesło, nie przyczyni się do „dobrego zwrotu z inwestycji”.

Wnętrze perfekcyjnie zagospodarowane Również dzieląc przestrzeń, dobrze jest wyróżnić ją dla osób, które są już naszymi klientami i dla tych, które dopiero mają nimi zostać. Nie jest to, wbrew pozorom, element, który sprawi, że nowy klient poczuje się z tego powodu źle. Wręcz przeciwnie, będzie wiedział, czy

Wnętrze należy dopasować (przede wszystkim) do oczekiwań Klienta

Fot. Kamil Kurowski | vision360.pl, Projekt i realizacja | DekorProjekt Sp. z o.o.

EST TE

nieruchomości komercyjne

raczej widział, że jeśli już zdecyduje się na zamówienie, będzie traktowany wyjątkowo. Czasem wystarczy drobne przeszklenie, czy, w większych lokalach, osobne piętro lub pomieszczenie. Idąc dalej, zastanówmy się nad projektami sklepów samoobsługowych, czy to z odzieżą czy spożywczych. Klient udając się do takiego sklepu, nie zawsze chce coś kupić tanio (nie mówimy o marketach), więc bez obsługi. Na to, jak odbierany jest sklep, ma wpływ jeszcze wiele innych czynników.

Tu bardziej chodzi o to, że klient taki często chce być świadomy tego, co kupuje i chce sam przemyśleć decyzje zakupowe, nie licząc na to, że sprzedawca poda mu odpowiedni dla niego towar.

Chcąc podjąć taką decyzję, nie zawsze szeroka alejka na środku jest najlepsza. Wręcz przeciwnie: węższe, kameralne przejścia sprawiają, że klient ma swoją strefę na daną decyzję. Dając mu ją, ułatwiamy mu podjęcie dobrej decyzji, co sprawia, że klient ten potem do tego miejsca wróci. Znów, jeśli taki sklep ma jeszcze za zadanie spełnić rolę miejsca bardzo „domowego”, ważne jest, żeby odpowiednio dobrać meble. Powinny one również być przytulne, drewniane lub drewnopodobne, a nie sterylne, białe, metalowe.

Początkowa inwestycja zwraca się w przyszłości Czy przypadkiem nie jest tak, ze lokal bez wyrazu z szarym gresem położonym przez właściciela, żeby było taniej, co chwila zmienia najemców? Wybierając kogoś, kto urządzi nam siedzibę firmy czy lokal usługowy,

musimy mieć na uwadze to, jak ta osoba czy firma będzie chciała nas poznać, poznać naszych klientów i ich oczekiwania. Budżet, jaki chcemy przeznaczyć na wykończenie wnętrza, jest tak samo ważny jak wybór konkretnego lokalu. Lepiej przecież, mniejszy lokal urządzić odpowiednio, tak, żeby był przepełniony zadowolonymi klientami, niż pustą powierzchnię, która tanim linoleum raczej odstraszy ludzi, zanim poznają naszą ofertę.

Klienci, którzy mają świadomość tych zasad, często przychodzą po projekty kolejnych lub coraz większych powierzchni dla ich rozwijających się biznesów. Tekst ten ma na celu uświadomić inwestorów, jak podchodzić do urządzania własnej siedziby globalnie – od strony finansów, ale i od strony korzyści. Wydaje mi się, że jeszcze sporo nie zostało tu powiedziane.

Z własnego doświadczenia wiem, jak często najemcy decydują się na rozsyłanie przetargów na usługi nie tylko wykończeniowe, ale i projektowe dla swojej siedziby.

Wybierając najtańszą ofertę projektu, nawet w stosunku do zakresu pomijają wiedzę, która za tym stoi.

Zamawiając droższy projekt, potem wyceniają go w różnych słabych firmach wykończeniowych i efekty są opłakane, bo materiały luksusowe, ale fuga w płytkach na „palec”.

Najprościej będzie skwitować firmy z mojego profilu.

Co pomyślicie Państwo o firmie, która kreatywnie chce projektować przestrzenie swoich klientów, a sama na wejściu ma mały błyszczący stolik znanej szwedzkiej firmy za 29,90 zł z położonymi ulotkami?

Czy wzielibyście taką ulotkę?

Anna Sadowska, Urzadzamypodklucz.pl Prezes firmy DekorProjekt Sp. z o. o. Lubi wyzwania. Ukończyła studia z chemii biologicznej, studium doktoranckie z chemii kwantowej. Pracowała naukowo między innymi w centrum superkomputerowym w Barcelonie i na Uniwersytecie Karola w Pradze. Ten etap życia sprawił, że mało jest dla niej rzeczy niemożliwych. Potrafiła spakować się na pół roku do jednej walizki, więc wie, jak upchnąć do kawalerki wszystko, co potrzebne i sprawić, żeby była funkcjonalna i estetyczna. Od nauki do biznesu przeszła właśnie dzięki swojej pasji – projektowaniu wnętrz.

48

Fot. Kamil Kurowski | vision360.pl, Projekt i realizacja | DekorProjekt Sp. z o.o.

komentarz do rynku

tekst sponsorowany

Fot. Blue Ocean Media S.A.

Deweloperzy

w sieci

Marek Dornowski redaktor naczelny

opracowanie na bazie materiałów klienta

Jeszcze kilka lat temu deweloperzy sprzedawali tzw. „dziurę w ziemi”, czyli mieszkania istniejące wyłącznie w planach budowlanych. Rozwój rynku i konkurencji sprawia, że takie metody odchodzą do lamusa, a deweloperzy to często prekursorzy wykorzystania najnowszych technik i narzędzi marketingowych. Jak w dobie nowoczesnych technologii wypromować nową inwestycję?

50

Dobrze dobrany obraz w łazience potrafi podkreślić atmosferę intymności i komfortu Fot. Blue Ocean Media S.A.

EST TE

komentarz do rynku

Pewne elementy działań promocyjnych pozostają stałe – billboardy przy ruchliwych ulicach, oklejone reklamą inwestycji ogrodzenia wokół niej, czy reklamy w prasie. Można jednak zauważyć, że słowo prasa coraz mocniej wypierane jest przez internet, który systematycznie dystansuje tzw. „media tradycyjne”, jeśli chodzi o kanał dotarcia do potencjalnych klientów.

Powodów, dla których tak się dzieje, jest co najmniej kilka. Przede wszystkim, jeśli przyjrzymy się statystykom pokazującym, kto faktycznie dokonuje zakupów na rynku pierwotnym, to bez dwóch zdań beneficjentami (choć nie we wszystkich przypadkach płatnikami) są tu osoby, dla których internet to podstawowe źródło komunikacji.

Strony internetowe najczęściej wykonywane są obecnie oddzielnie dla każdej inwestycji i ulokowane pod odrębnymi domenami. Tradycyjne zdjęcia z inwestycji uzupełniane są dodatkowo o wizualizację 3D bryły budynku, coraz częściej też obowiązkowym elementem strony jest możliwość odbycia wirtualnego spaceru po inwestycji, tak abyśmy mogli wyobrazić ją sobie już po zakończeniu wszelkich prac. Jeżeli uzupełnimy te narzędzia o kolejne, jakim jest np. mapa 3D okolic inwestycji, wówczas przyszły klient dostanie możliwość obejrzenia całej inwestycji, a także poznania okolic i rzutów poszczególnych mieszkań bez wstawania zza biurka.

Co więcej, trudno jest zmierzyć efektywność reklamy w mediach tradycyjnych, podczas gdy internet jest w pełni mierzalny, a przez to kampaniami i kosztami internetowymi jest po prostu łatwiej zarządzać. To istotne, mając na uwadze, że ostatnie lata były dla branży trudne. Po załamaniu rynku mieszkaniowego w 2009 r. deweloperzy zostali z tysiącami wolnych lokali, zaś utrudnione kredytowanie zakupu mieszkań sprawiło, że nabywców było niewielu. Wtedy właśnie postawili na rozwój działań marketingowych na skalę, o jakiej nawet nie myślano w czasach, kiedy klienci kupowali wszystko na pniu, licząc na dalszy wzrost cen nieruchomości. Duży nacisk położono wówczas właśnie na obecność w internecie.

Reasumując: potencjalny nabywca zyskuje możliwość podzielenia się swoimi wrażeniami i spostrzeżeniami dotyczącymi planowanego zakupu ze swoimi przyjaciółmi i bliskimi, którzy mają przecież ogromny wpływ na nasze decyzje zakupowe. Jeszcze bardziej odważnym krokiem jest stworzenie profilu na Facebooku poświęconego danemu projektowi. Z jednej strony pokazujemy otwartość i gotowość do dialogu z klientami, z drugiej narażamy się jednak na komentarze tzw. „hejterów”, czyli przedstawicieli tego typu ludzkości, która charakteryzuje się dużym nastawieniem roszczeniowym i specjalizuje się w krytykowaniu wszystkiego i wszystkich. Być może dlatego wejście w social media spora część deweloperów uważa za zbyt

52

Fot. Blue Ocean Media S.A.

Fot. Blue Ocean Media S.A.

ryzykowny krok dla własnej reputacji. – Zakup mieszkania to zwykle najważniejsza transakcja w naszym życiu – mówi Marta Skawińska, Prezes Blue Ocean Media S.A., spółki wyspecjalizowanej w obsłudze marketingowej klientów z sektora nieruchomości. – Rodzina, która często wspiera nas finansowo w zakupie mieszkania, a także przyjaciele, z których zdaniem tak się zwykle liczymy, zyskują dzięki najnowszym narzędziom multimedialnym możliwość obejrzenia i oceny lokalu, jaki chcemy nabyć bez konieczności wycieczek na plac budowy – dodaje Skawińska.

myślenia deweloperów miały też z pewnością portale internetowe. – Cały czas wprowadzamy nowe możliwości promocji inwestycji – mówi Kamil Orzechowski z serwisu Nieruchomosci-online.pl. – Jeśli Kowalski, który chce sprzedać mieszkanie, może zamieścić jego pełen opis, wraz ze zdjęciami, to oferta z rynku pierwotnego, jeśli chce wzbudziać zainteresowanie, również powinna być na wyższym poziomie niż tylko słabo czytelny rzut mieszkania.

Czasy deweloperskiego eldorado skończyły się i ludzie odpowiedzialni za marketing powinni o tym pamiętać – dodaje Orzechowski.

Dzisiejszy klient nierozstający się z laptopem, tabletem czy smartfonem jest coraz bardziej wymagający. Ten trend będzie się jeszcze wzmacniał, co sprawia, że mariaż deweloperów z najnowszymi technologami będzie się pogłębiał. Wszystko to wskazuje na trwającą właśnie rewolucję marketingową w branży nieruchomości – podsumowuje Skawińska.

Wszystko wskazuje więc na to, że przychodzi czas, w którym jako klienci, będziemy podejmować decyzje zakupowe dotyczące naszych mieszkań czy domów, nie biegając od jednego placu budowy do drugiego, ale siedząc wygodnie w fotelu i popijając kawę.

Czy ten romans branży deweloperskiej z internetem ma szansę przerodzić się w bardziej stały związek?

Praktycznie to już raczej przesądzone. Wpływ na zmianę

53

raport z rynku pomorskie

Fot. INPRO S.A.

zamieszkaj w trójmieście, czyli subiektywny przegląd trójmiejskiego rynku deweloperskiego

Marek Dornowski redaktor naczelny

Przejrzeliśmy wybrane inwestycje obecnie dostępne na terenie Trójmiasta.

Poniżej przedstawiamy kilka propozycji, które w naszym, czysto subiektywnym odczuciu, wydały się być z różnych powodów bardzo interesujące. Szukaliśmy głównie mieszkań 3-pokojowych o dobrym rozkładzie i dobrze skomunikowanych z resztą aglomeracji. Poniższe zestawienie przedstawia tylko wybrane przez nas inwestycje i w żadnym wypadku nie namawiamy do ograniczenia swoich poszukiwań wyłącznie do nich. Mamy jednak nadzieję, że lektura poniższego tekstu pomoże Wam w podjęciu ostatecznej decyzji.

56

Jeśli Deweloper dba o szczegóły wykończenia, to nawet wieczorny spacer po osiedlu może być romantycznym przeżyciem Fot. EURO STYL Sp. z o.o. Spółka Komandytowa

EST TE

raport z rynku - pomorskie

W pierwszej kolejności nasza uwaga skierowała się ku inwestycji zlokalizowanej na Wyspie Spichrzów. Chmielna Park – bo o nim mowa – to jeden z tych projektów, co do których zastanawialiśmy się, czemu powstają dopiero teraz? Gdyby spojrzeć na lokalizację, to w praktyce centrum miasta, z pięknym widokiem na to, co w Gdańsku najlepsze. Być może nie jest to najlepszy pomysł dla tych, którzy jako priorytet swojej decyzji zakupowej stawiają cenę (które dochodzą nawet do 7 500 zł/m kw.), ale jeśli ktoś szuka prestiżowej lokalizacji z pewnością powinien przeanalizować tę ofertę. Układy mieszkań są funkcjonalne. Znajdują się tam lokale, w których teoretycznie dałoby się zrobić oddzielną kuchnię, jednak deweloper postawił zdecydowanie na rozwiązanie typu open space, czyli połączenie salonu z kuchnią. Na terenie osiedla przewidziano miejsce na lokale komercyjne, co biorąc pod uwagę lokalizację całego projektu, wydaje nam się być właściwym rozwiązaniem. Kwestia ogrodzenia terenu to temat dość kontrowersyjny. Dla jednych jest to podkreślenie prestiżu i zwiększenie poziomu komfortu i bezpieczeństwa, inni upatrują w tym ograniczenia przestrzeni i tworzenie zamkniętych gett. W tym przypadku deweloper skłania się ku argumentom tej drugiej grupy. Naszym zdaniem niepotrzebnie, ale to nasza subiektywna opinia.

Z centrum przenieśliśmy się do Oliwy, jednej z najpiękniejszych dzielnic Gdańska. Zaciekawił nas projekt Oliwa Park. Jeśli ktoś szuka zamkniętego osiedla z własnym Centrum Rekreacji, w skład którego wchodzi między innymi sala do gry w squasha czy klub fitness, zlokalizowanego w bliskości pełnej infrastruktury miejskiej (centrum handlowe, szkoła, SKM)

58

to z pewnością nie będzie zawiedziony. Na wieczorny spacer po plaży trzeba będzie co prawda podjechać raczej rowerem, ale nie będzie to długa wycieczka.

Zdecydowanie dużym plusem tej lokalizacji jest bardzo dobre połączenie z główną arterią Trójmiasta. Dbałość o szczegóły i wykończenie przestrzeni wspólnych stoi na naprawdę wysokim poziomie. Rozkład pomieszczeń jest funkcjonalny, choć widać, że architekci przywiązywali większą wagę do komfortu i przestrzeni niż do funkcjonalności. Stąd też w tej inwestycji możemy mieć mieszkanie dwupokojowe, którego cena sięga powyżej pół miliona złotych. Co ciekawe, znaleźliśmy trzypokojowe mieszkania o bardzo zbliżonym układzie i większej powierzchni tańsze o ponad 30 tysięcy złotych.

Deweloper nie przyjął jednakowych cen, lecz praktycznie każdy lokal wyceniony został indywidualnie ze względu na swoje zalety. Nie ma róży bez kolców.

Z pewnością nie jest to propozycja dla klientów chcących korzystać z rządowych programów wsparcia. Ceny mieszkań powodują, że możemy liczyć na sąsiadów, których zarobki dość znacznie przekraczają średnią krajową. Jeśli komuś zależy na doborowym towarzystwie, to kolejna propozycja z tych, które trzeba zobaczyć przed podjęciem ostatecznej decyzji.

Z ciekawością przyjrzeliśmy się również inwestycji Nadmorski Dwór, zlokalizowanej tuż obok bardzo popularnego deptaku prowadzącego na molo w Brzeźnie.

To z pewnością miejsce dla osób chcących być blisko natury. Plaża w odległości kilkuminutowego spaceru i widoki na nadmorski pas zieleni to atuty, z którymi trudno dyskutować. Zresztą całe osiedle utrzymane jest w ogrodowym klimacie, z elegancko zaplanowaną

Własne Centrum rekreacji z pewnością winduje pozycję danej inwestycji Fot. EURO STYL Sp. z o.o. Spółka Komandytowa

EST TE

raport z rynku - pomorskie

zielenią. Cisza i prywatność ma jednak to do siebie, że wymaga pewnej izolacji. Mieszkańcom osiedla po bułki na sobotnie śniadanie łatwiej będzie wybrać się rowerem lub samochodem, niż pójść spacerkiem w kapciach. W ofercie dostępne są zarówno mieszkania z oddzielną kuchnią, jak i rozwiązania typu open space. Ceny zależą od piętra. Im wyżej tym drożej. Chętni do zamieszkania w Nadmorskim Dworze raczej też muszą zrezygnować ze wsparcia rządowego.

Według informacji, do których udało nam się dotrzeć, trzypokojowe mieszkanie o powierzchni prawie 70 m kw. to koszt rzędu 600 tysięcy.

Nie sposób przeglądać ofertę rynku Trójmiasta i nie wspomnieć o Sea Towers w Gdyni. Praktycznie każdy mieszkaniec aglomeracji doskonale zna tę inwestycję.

Można nawet zaryzykować stwierdzenie, że stała się ona jednym z jego nowych symboli. Jeśli ktoś chciałby w niej zamieszkać, ciągle istnieje jeszcze taka możliwość.

Dla tych, którzy jednak nie zdecydują się na tę propozycję, czy to ze względu na lęk wysokości, czy z jakiejkolwiek innego powodu, poszukaliśmy jeszcze innych ofert. W Gdyni bardzo spodobało nam się Osiedle Morskie. Nie może ono co prawda pochwalić się lokalizacją w ścisłym centrum czy zlokalizowanymi na terenie osiedla centrami rekreacyjnymi do wyłącznej dyspozycji mieszkańców, ale ma w sobie wszystko to, co obecnie każde współczesne osiedle mieć musi. Nowoczesne windy, hale garażowe, starannie zaprojektowane części wspólne, dużo zieleni, i co najważniejsze mieszkania w popularnych metrażach z efektywnie zagospodarowaną przestrzenią. Podsumowując można powiedzieć, że bez fajerwerków, ale solidnie i w cenach zdecydowanie bardziej przystępnych. Trzypokojowe mieszkanie można kupić już za około 250 tysięcy.

Aby zapobiec komentarzom, że Gdańsk to miasto jedynie dla najbogatszych, tam również znaleźliśmy bardzo ciekawe propozycje, które cenowo plasują się niżej, ale z pewnością są warte uwagi. Jednym z nich z pewnością jest Lawendowe Wzgórze. Nie będziemy rozpisywać się szczegółowo nad walorami tej inwestycji. Wystarczy powiedzieć, że z kilkuset dostępnych mieszkań w ofercie pozostało zaledwie kilka. Być może kluczem do tej popularności była całkiem przystępna cena i lokalizacja dość blisko centrum.

Zwróciliśmy natomiast uwagę na projekt Słoneczne Wzgórza. Bardzo przypomina nam ono gdyńskie Osiedle Morskie. Nie chodzi nam tutaj bynajmniej o względy estetyczne czy koncepcję architektoniczną, ale o podobieństwo ofertowe. Tu również zakup trzypokojowego mieszkania w cenie około 250 tysięcy jest jak najbardziej realny.

Mieszkania są funkcjonalne i w poszukiwanych metrażach, a komunikacja z resztą miasta bardzo dobra. Co prawda na osiedlu brak jest atrakcji w stylu własnego klubu fitness

Fot. Invest Komfort

59

Fot. Invest Komfort

czy eleganckiej recepcji, ale nie brakuje tam niczego, co jest konieczne do poprawnego funkcjonowania osiedla.

przyjemność zamieszkania w tej lokalizacji to około 700 tys. złotych.

Zebrał i opracował Marek Dornowski

Z pewnością warta rozważenia jest również opcja osiedla City Park. Lokalizacyjnie dzielnica Zaspa to chyba największa „sypialnia” Gdańska. Nie jest to więc najbardziej prestiżowa lokalizacja, ale za to z pełną infrastrukturą miejską. Zakres ofertowy jest dość szeroki.

Cenowo jest to oferta pośrednia pomiędzy lokalizacjami na obrzeżach miast, a tymi bardziej prestiżowymi. Cena trzypokojowego mieszkania waha się w granicach 380-390 tysięcy złotych. Na całość osiedla składa się sześć 11-kondygnacyjnych budynków, więc klienci kupujący mieszkania na wyższych piętrach będą mogli poczuć wielkomiejski klimat Trójmiasta.

Trójmiasto to też Sopot. Ta ostatnia miejscowość ma najmniejsze możliwości rozwoju, gdyż z jednej strony ograniczona jest morzem, z dwóch innych otacza je Gdańsk i Gdynia, zaś od strony zachodniej Trójmiejski Park Krajobrazowy. Status uzdrowiska, mała podaż gruntów i wysoki prestiż sprawiają, że Sopot to zdecydowanie miejsce dla osób, które przy podjęciu decyzji zakupowej cenę stawiają na ostatnim miejscu. Nie ma tu wielu inwestycji, ale jeśli już są, to charakteryzują się wysoką jakością wykonania i równie wysoką ceną.

Przykładowo Sopocka Rezydencja w Sopocie Dolnym to bez dwóch zdań urzekająca inwestycja. Bliskość mola, prestiż, centrum całej aglomeracji Trójmiejskiej. Na swoich nabywców czekają jeszcze 3-pokojowe lokale o powierzchni 70-75 m kw., przy czym średnia cena za

60

Do pomocy w opracowaniu tego zagadnienia zaprosiliśmy również specjalistów z firmy Tyszkiewicz Nieruchomości, jednej z największych agencji nieruchomości na Pomorzu.

Zwróciliśmy się z zapytaniem o to, które inwestycje poleciliby różnego rodzaju klientom. Zapytaliśmy o: najlepsze inwestycje dla osób nabywających daną nieruchomość z myślą o jej wynajmie, oferty dla młodych małżeństw z dziećmi, propozycje dla osób szukających przede wszystkim spokoju i ciszy z dala od zgiełku miasta, lokalizacje luksusowe.

Oczywiście zaproponowane przez nas kryteria są wyłącznie umowne. Absolutnie nie jest tak, że jeśli dana inwestycja została polecona wśród rekomendowanych do wynajmu, to nie nadaje się do mieszkania z rodziną.

Zdajemy sobie sprawę, że każda inwestycja ma więcej niż jedną zaletę, stąd też nie należy interpretować przedstawionych tu sugestii w sposób ograniczający.

Poszczególne inwestycje zakwalifikowaliśmy po prostu do grup, w których dana zaleta wydała się nam być najistotniejsza.

EST TE

raport z rynku - pomorskie

Jeśli myślisz o wynajmie Kupując nieruchomości z myślą o inwestycji w wymienionych tutaj lokalizacjach, możemy być spokojni o to, że dość szybko znajdą się na nie klienci, jeżeli zdecydujemy się zakupione mieszkanie wynająć.

Bliskość wielu wyższych uczelni oraz nowo powstałych kompleksów biurowych zapewni nam dużą liczbę potencjalnych najemców, poszukujących miejsca, z którego szybko będą mogli przemieszczać się do pracy czy też szkoły, a jednocześnie w czasie wolnym korzystać z pełnej oferty kulturalnej dostępnej tuż pod ręką.

W dłuższej perspektywie czasu można liczyć również na zysk, jeżeli zdecydowalibyśmy się sprzedać naszą nieruchomość.

Cztery Oceany – BPI, Gdańsk Przymorze, City Park – Allcon, Gdańsk Zaspa, Albatros Towers – Robyg, Gdańsk Przymorze, Browary Gdańskie – PB Górski, Gdańsk Wrzeszcz, Garnizon – Grupa Inwestycyjna Hossa SA, Gdańsk Wrzeszcz.

Kamienica Lęborska – Budros, Gdańsk Przymorze (w naszej ofercie)

Z dala od zgiełku Wymienione w tej grupie inwestycje mieszkaniowe zlokalizowane są w południowej, prężnie rozwijającej się części Gdańska, gdzie z każdym rokiem poprawia się dostępność do komunikacji miejskiej, a także poszerza się infrastruktura usługowo-handlowa. Zaletą wymienionych inwestycji jest ich przystępna cena, przemyślane rozkłady mieszkań, które z pewności ułatwią sprzedaż mieszkania, jeżeli zajdzie taka potrzeba.

Nowy Horyzont – Eurostyl, Gdańsk Łostowice Dwa Tarasy – Polnord, Gdańsk Ujeścisko

Kupując mieszkanie w powyższych lokalizacjach, wszystkie instytucje zaspokajające potrzeby naszej rodziny będziemy mieli pod ręką. Szeroka oferta szkół publicznych i niepublicznych, centra kulturalnorozrywkowe a także handlowo-usługowe zapewnią naszej rodzinie komfort i wygodę.

Wolne Miasto – Eco Classic, Gdańsk Ujeścisko/ Łostowice Migowskie Tarasy – Top Consulting, Gdańsk Migowo Osiedle Jaworzniaków – Budros, Gdańsk Łostowice Central Park – Grupa Inwestycyjna Hossa SA, Gdańsk Piecki-Migowo Do Studzienki – PB Górski, Gdańsk Wrzeszcz

Gdy liczy się komfort i prestiż Głównym kryterium, jakim należy kierować się przy zakupie nieruchomości luksusowych, jest ich lokalizacja oraz architektura. Każda z przedstawionych inwestycji jest unikatową ofertą dla koneserów. Niepowtarzalne lokalizacje tuż przy plaży lub też we Wrzeszczu, a jednak w otoczeniu zieleni i z widokiem na piękną panoramę Gdańska, warte są wydania większej ilości gotówki.

Wszyscy wymienieni deweloperzy zapewnią nam wysoki standard wykonania budynków.

Nadmorski Dwór – Invest Komfort, Gdańsk Brzeźno Sea Apartments – Top Consulting, Sopot Osiedle Nadmorskie – Trójka, Gdańsk Jelitkowo Willa Nowa – Wolski Architekci, Sopot Kwartał Uniwersytecki – Inpro, Gdańsk Przymorze Wzgórze Magellana – Castel, Gdańsk Morena Jaśkowa Dolina – Invest Komfort, Gdańsk Wrzeszcz Garnizon (lofty i apartamenty) – Grupa Inwestycyjna Hossa SA, Gdańsk Wrzeszcz

Piotrkowska 27 – Torus, Gdańsk Ujeścisko 3 Kolory – Hanza, Gdańsk Południe

Rodzina jest najważniejsza

Przygotował: Ziemowit Dziadoń z Tyszkiewicz Nieruchomości; www.tyszkiewicz.pl

Zamieszkanie wraz z rodziną na obrzeżach miasta wiąże się z koniecznością nieustannego podróżowania i dowożenia swoich pociech na liczne zajęcia dodatkowe.

Fot. INPRO S.A.

61

sprzedajesz

Fot. istockphoto.com

sprzedaj swoją

nieruchomość za pomocą słowa

Romina Róg

Nieruchomosci-online.pl

Większość z nas na pytanie, co najbardziej przyciąga uwagę poszukującego nieruchomości w ogłoszeniu, zapewne stwierdziłoby, że są to zdjęcia.

Jest w tym sporo prawdy. Dobre fotografie są podstawą naszej oferty.

Jednak to opis nieruchomości może zdecydować o tym, czy potencjalny klient sięgnie po słuchawkę i zadzwoni do nas w celu umówienia na spotkanie. Jak przedstawić swoją nieruchomość, aby nie pozostawić użytkownikowi żadnych wątpliwości, że to właśnie z nami powinien się skontaktować?

63

EST TE

Istnieje kilka zasad, o których musisz pamiętać, zabierając się za opisywanie swojej nieruchomości. Ich zastosowanie nie jest wcale trudne. Tak naprawdę nie musisz mieć wielkich zdolności pisarskich, a jedynie opanować kilka reguł rządzących skutecznym tekstem sprzedażowym. Oczywiście, jeśli nie jesteś mistrzem ortografii czy stylistyki, powinieneś dać komuś swój tekst do sprawdzenia. Rażące błędy językowe potrafią bowiem zepsuć nawet najlepszy w zamyśle komunikat.

A oto 5 wskazówek, które koniecznie musisz poznać, aby ułatwić sobie napisanie skutecznego tekstu sprzedażowego Twojej nieruchomości.

1

Złap klienta na haczyk

Twój tekst powinien przede wszystkim przyciągnąć uwagę czytającego już od pierwszej chwili. Dlatego musisz bardzo mocno zastanowić się nad pierwszym zdaniem. Według modelu AIDA, komunikat ma spełniać cztery podstawowe zadania: przykuć uwagę, zainteresować, rozbudzić pożądanie, wezwać do konkretnej akcji (z ang. AIDA – Attention, Interest, Desire, Action).

Zastanów się, co najważniejszego masz do przekazania szukającym odnośnie Twojej nieruchomości? Warto na początek postawić na wyróżnienia tzw. unikalnej cechy – czegoś, co sprawia, że Twoja oferta jest inna

64

sprzedajesz

niż wszystkie. W swoim początkowym komunikacie powinieneś również zwrócić się bezpośrednio do klienta.

Zamiast: Mam do zaoferowania daczę na Mazurach, napisz lepiej tekst w stylu: Jeśli zawsze marzyłeś o domku na Mazurach, w którym mógłbyś zaszyć z się z dala od zgiełku wielkiego miasta, dobrze trafiłeś.

2

Zdefiniuj swoją grupę docelową

Twoje mieszkanie nie jest dla każdego, zarówno pod względem ceny, położenia, jak i metrażu. Musisz o tym pamiętać, tworząc treść, która ma na celu dotrzeć do osób, które faktycznie będą zainteresowane tym, co oferujesz.

Dlatego zdanie sformułowane w sposób: Mieszkanie dwupokojowe położone w centrum – każdy będzie się tu czuł jak w domu, może trafić w próżnię.

Małe M2 może być wystarczająco przestronne dla singla, ale pewnie nie dla rodziny z dwójką dzieci. Tak samo mieszkanie w centrum – dla jednych zaletą będzie bliskość różnych punktów usługowych czy atrakcji kulturalnych, dla innych zamieszkanie w środku miasta dyskwalifikuje nieruchomość już na wstępie. Musisz się z tym pogodzić. Lepiej trafić w sedno potrzeb wąskiej grupy odbiorców, niż na próżno usiłować przekonać tzw. „wszystkich”. Twój komunikat mógłby zatem wyglądać tak: Przytulne dwupokojowe mieszkanie położone w sercu miasta – tylko kilka kroków od tętniącej życiem starówki, doskonale skomunikowane z resztą miasta – idealne dla singla lub pary.

3

Odwołaj się do wyobraźni klienta

Spraw, aby poczuł, jak to będzie mieszkać, pracować, czy odpoczywać podczas urlopu w nieruchomości, którą oferujesz, zanim w ogóle znajdzie się w środku i przekona się na własnej skórze, że to coś

Fot. istockphoto.com

sprzedajesz

właśnie dla niego. Sprzedaż zaczyna się od emocji, a nie od stanu faktycznego lokalu. Pamiętaj jednak, że to, co opiszesz, nie może drastycznie różnić się od tego, jak w rzeczywistości wygląda Twoja nieruchomość.

Jeśli wymaga ona generalnego remontu, nie staraj się przekonać poszukującego, że jest w miarę dobrym stanie.

Skup się raczej na opisaniu stanu idealnego, potencjału, jaki kryje się w tych na razie niepozornych czterech kątach.

4

Przekuj wady w zalety

Żadna nieruchomość nie jest idealna. Jak już dowiedziałeś się z punktu pierwszego, warto wyeksponować chociaż jedną unikalną i niepodważalną korzyść. A potencjalne wady czy niedociągnięcia przedstawić w taki sposób, aby one również stały się zaletami, które sprawiają, że dane lokum jest jedyne w swoim rodzaju. Inspirując się powiedzeniem: „ciasne, ale własne”, można stwierdzić, że 30-metrowa kawalerka nie jest wcale mała, ale funkcjonalna.

Mieszkanie na obrzeżach miasta nie leży daleko od centrum, ale z dala od zgiełku i ruchliwych ulic.

Niewielka kuchnia to nie klitka, ale przytulne miejsce na przygotowanie domowych posiłków, które można potem zjeść w niedużym, ale ustawnym salonie razem z rodziną czy przyjaciółmi.

5

EST TE

Może wydawać się to oczywiste, ale dla potencjalnego nabywcy takie być nie musi. Wyraziste call to action, czyli wezwanie do konkretnej akcji, przypieczętuje cały komunikat.

Jak powinno ono wyglądać? Po pierwsze nie może być zbyt skomplikowane, ani zawierać zbyt wielu poleceń.

Ogranicz się do skłonienia kupującego do sięgnięcia po słuchawkę lub do wysłania e-maila, np. Już dzisiaj umów się na obejrzenie mieszkania. To nic nie kosztuje!

Zadzwoń: XXX XXX XXX. (mimo iż w ogłoszeniu Twój numer zapewne gdzieś się już wyświetla, warto go tu powtórzyć). Jeśli możesz rozmawiać tylko w konkretne dni lub w wyznaczonych godzinach, również o tym wspomnij, żeby uniknąć u potencjalnego klienta frustracji, gdy kilka razy z rzędu nie będzie mógł się do Ciebie dodzwonić.

Dzięki wyżej wymienionym wskazówkom, opis Twojej nieruchomości będzie nie tylko bardziej skuteczny sprzedażowo, ale także wyróżni się na tle innych, standardowych tekstów. A to może okazać się jego najlepszą, unikalną cechą!

Wezwij klienta do akcji

Przedstawiłeś swoją nieruchomość według wyżej przedstawionych wskazówek, a telefon milczy. A czy powiedziałeś klientowi, że ma do Ciebie zadzwonić?

Fot. istockphoto.com

65