ESTATE 2/2014

nu m er 2

2014

EST TE

w ww. e s tat e . p l

magazyn rynku nieruchomości

GOTOWE DO SPRZEDAŻY

świetna lokalizacja co to właściwie znaczy?

Gdzie zamieszkać w Poznaniu?

Analiza rynku pierwotnego stolicy Wielkopolski

Kuchnia otwarta czy zamknięta?

— 39

Męski świat w czterech ścianach Przestrzeń zarezerwowana dla mężczyzny — 08

Profesjonalny wynajem Czy na naszych oczach tworzy się nowa gałąź rynku?

— 14

Podsumowanie dwóch lat ustawy deweloperskiej Co się zmieniło w praktyce?

Wady i zalety obydwu rozwiązań

dom jak pączek

Marek Dornowski redaktor naczelny

W jednym ze starych dowcipów na temat uroczych niewiast o jasnym kolorze włosów, główna bohaterka robiła dżem, wybierając nadzienie z pączków. Co by nie mówić o tej metodzie, to faktem jest, że mieszkanie ma coś wspólnego z pączkiem. Ważne, żeby z zewnątrz dobrze wyglądało, ale najlepsze i tak jest to, co w środku.

W tym numerze po raz kolejny przedstawiamy Wam kilka przemyśleń dotyczących tego, jak zaaranżować własne gniazdko, tak by z chęcią do niego wracać. Tym razem skupiliśmy się na przestrzeni dedykowanej mężczyznom.

Tak, tak dobrze zaprojektowany dom to nie tylko salon i sypialnie, ale również to unikalne miejsce, które sprawia, że właśnie tu, jak nigdzie indziej my mężczyźni czujemy, że jesteśmy u siebie.

Klient nasz Pan. To powiedzenie będące jednym ze sztandarowych haseł marketingu nie zawsze pasowało do rynku nieruchomości. Jeszcze kilka lat temu zwykły klient miał do powiedzenia mniej więcej tyle, co chłop w systemie feudalnym. Tak jak chłop miał pracować, tak klient płacić raty i cieszyć się, że załapał się w ogóle na mieszkanie, które póki co istniało jedynie w wizualizacjach i planach lub w najlepszym przypadku miało wylane fundamenty. Jednym ze sposobów na wzmocnienie pozycji kupującego miała być tzw. ustawa deweloperska. Czy w dzisiejszych czasach, gdy rynek kompletnie się zmienił, jest nim rzeczywiście? Polecamy lekturę komentarza autorstwa Krzysztofa Rzymskiego.

Jakie mieszkania kupujemy? Gdyby wierzyć reklamom atakującym zewsząd bywalców targów nieruchomości, to gustujemy w „domach w cenie mieszkania” i „apartamentach, na które nas stać”. Jeśli jednak przyjrzeć się statystykom, to wszystkie te okazje są niczym fatamorgana – chcielibyśmy, by tak było, ale rzeczywistość jest nieco inna. Najczęściej bowiem kupujemy dwupokojowe mieszkania pomiędzy 40 a 50 m kw. Nawet przy dużej gibkości wyobraźni, trudno jest nam wyobrazić sobie apartament na takiej powierzchni.

Numer 2

2014

Jak minęły dwa lata funkcjonowania ustawy deweloperskiej? Podsumowuje Krzysztof Rzymski.

Fot. Nickel Development Sp. z o.o.

No, chyba że jest to apartament dedykowany wynajmowi krótkoterminowemu. Na rynku takich ofert jest jak dmuchawców na polu w czerwcu. Nie ma się zresztą czemu dziwić. Znalezienie dwuosobowego apartamentu w hotelu w centrum Warszawy w cenie poniżej 200 zł za noc wydaje się być „mission impossible”. Tymczasem wynajęcie mieszkania przerobionego na apartament (a przynajmniej tak nazywanego) w sercu stolicy w tej cenie nie stanowi problemu i jest okazją dla turystów różnej maści. Stąd też obłożenie tego typu lokali potrafi sięgać w sezonie ponad 90 procent. Kwestia wynajmu mieszkań to w Polsce rynek, który coraz bardziej się specjalizuje. Nam przypomina trochę taksówkarski.

Kiedyś taksówkarz działał sam dla siebie, dziś trudno na ulicy wypatrzyć niezrzeszonego taksówkarza. Czy kiedyś mieszkania też nie będziemy wynajmować od prywatnych właścicieli tylko od firm zarządzających wynajmem i rozliczających się z wynajmującym w ramach oddzielnego programu zbliżonego do tego, czym jest dzisiaj condo? Na dziś brzmi to może trochę dziwnie, ale z pewnością nie jest to scenariusz z rodzaju tych science fiction.

Kontynuując naszą podróż po największych miastach Polski, tym razem trafiliśmy do Poznania. Pierwotny rynek mieszkaniowy jest tutaj całkiem interesujący, zwłaszcza jeśli chodzi o lokalizacje. Poznań ma to do siebie, że wciąż można znaleźć tam miejsca z dobrą infrastrukturą w rozsądnej odległości od centrum.

Różne są również rodzaje inwestycji, od typowo wielkomiejskich, po osiedla klasycznie rodzinne, a nawet wzorowane na angielskich „szeregówkach” minidomki o powierzchni poniżej 100 m kw., ale za to z własnym ogródkiem. Tu jednak w grę wchodzą już raczej lokalizacje podmiejskie. Warto przyjrzeć się bliżej tym ciekawym trendom.

Miłej lektury w te (mniejmy nadzieję) gorące letnie dni, Marek Dornowski

Wydawca

Redakcja

Kontakt

NNV Sp. z o.o. ul. Wyszyńskiego 1 10-457 Olsztyn T: +48 89 533 03 78 www.nnv.pl www.estate.pl

Redaktor naczelny Marek Dornowski

Współpraca redakcyjna T: +48 600 959 026 T: +48 694 437 941 E: redakcja@estate.pl

KRS 0000310781 NIP 7393699287 REGON 280319486

Zespół Romina Róg, Dominika Mikulska, Alicja Zbytniewska, Karolina Kłujszo, Kamil Orzechowski Skład graficzny Łukasz Pieńkowski

Reklama T: +48 600 959 026 E: reklama@estate.pl Dołącz do Nas www.facebook.com/ogloszenia.no

w tym numerze wstępniak Dom jak pączek .........................................................................................................................................................

02

wydarzenia prawne bezpieczeństwo w obrocie nieruchomościami ...................................................

04

rynkowe trendy małe jest piękne ..................................................................................................................................................... profesjonalny wynajem ................................................................................................................................

Alternatywny hotel ..........................................................................................................................................

Małe jest piękne

06

męski świat w 4 ścianach

39

aneks czy kuchnia?

43

06 08 11

okiem eksperta ustawa deweloperska - dwa lata minęły.......................................................................................

14

kupujesz świetna lokalizacja - co to właściwie znaczy? .....................................................................

19

raport z rynku - poznań Podsumowanie rynku poznańskiego ..................................................................................................

22

budujesz Jak wybrać najlepsze okna do naszego domu?........................................................................

Energooszczędny dom – już obowiązek a nie kaprys ........................................................

30 32

urządzasz MIEJSKIE STUDIO NA START..................................................................................................................................

Męski świat w czterech ścianach .........................................................................................................

Kuchnia otwarta czy zamknięta? ..........................................................................................................

35 39 43

sprzedajesz 3 elementy idealnego ogłoszenia nieruchomości ................................................................

48

wydarzenia

wy da rze nie 04

prawne bezpieczeństwo w obrocie nieruchomościami W dniach 6-8 czerwca w Hotelu Prezydent w Krynicy Zdrój odbędzie się kolejny OTWARTY KONGRES SZKOLENIOWY WGN. Tematyka kongresu szkoleniowego skoncentrowana jest na przekazaniu wiedzy z zakresu szeroko rozumianego obrotu na rynku nieruchomości m.in. współpracy z deweloperami, skutecznej sprzedaży nieruchomości, psychologii sprzedaży, a przede wszystkim prawnym bezpieczeństwie w obrocie nieruchomościami.

Do uczestnictwa w tym wydarzeniu zaproszeni zostali wybitni wykładowcy, m.in.: Tomasz Łysakowski – trener biznesu, specjalizujący się w szkoleniach i warsztatach coachingowych z zakresu technik sprzedaży, negocjacji, komunikacji, zarządzania personelem i motywowania pracowników.

Arkadiusz Leszczyński – trener biznesu, Coach, Profesjonalny Broker Nieruchomości; specjalizacja agencji we współpracy z deweloperami na wyłączność.

Romuald Loegler – urbanista i architekt / Atelier Loegler Marta Kawecka – adwokat / prawnik WGN Jacek Kolibski – prezes Europejskiego Instytutu Nieruchomości W czasie Uroczystej Gali WGN Awards Broker 2013, odbędzie się ceremonia wręczenia Brokerów i Wyróżnień za rok 2013.

Organizatorem Kongresu szkoleniowego jest Grupa WGN. Program szkolenia dostępny jest na stronie wydarzenia.

Zapisy na wydarzenie możliwe poprzez formularz zgłoszeniowy.

rynkowe trendy

Fot. istockphoto.com

małe jest

piękne

Kamil Orzechowski Nieruchomosci-online.pl

Odwiedzając różnego rodzaju targi nieruchomości, klienci są wręcz atakowani materiałami reklamowymi dotyczącymi poszczególnych inwestycji. Dominują piękne foldery i hasło: „apartamenty”. Pomijając fakt, że nazywanie 60-metrowych lokali apartamentami jest nieco na wyrost, okazuje się, że Polacy zdecydowanie częściej niż przestronnych mieszkań poszukują mniejszych lokali.

06

EST TE

rynkowe trendy

Według danych analityków największą popularnością cieszą się lokale od 30 do 50 m kw. Jeśli przyjmiemy, że lokale bliżej tej dolnej granicy będą miały dwa pokoje, a bliżej górnej trzy, a na dodatek będą dysponować praktycznym rozkładem i ulokowane będą w dobrej lokalizacji, to z góry możemy założyć, że nie będzie kłopotów ze znalezieniem na nich nabywców.

Tendencja na rynku pokazuje, że Polacy kupują coraz mniejsze mieszkania. Analitycy podają, że dziś nieruchomość kupiona na rynku pierwotnym ma średnio 41 m kw. Są to najatrakcyjniejsze mieszkania również dla indywidualnych inwestorów, kupujących mieszkania na wynajem. Małe mieszkania najszybciej się wynajmują i mają najlepszą stopę zwrotu – mówi Bożena TaflińskaTadeusz, wiceprezes Agencji Inwestycyjnej.

Nie dziwią zatem dane mówiące o tym, że prawie połowę mieszkań w ofercie deweloperów stanowią na dziś właśnie mieszkania dwupokojowe. Trend ten nie wynika jednak z mody, lecz ma swoje źródło w praktyce. Chodzi oczywiście o zdolność kredytową.

To dość istotne, bo w wielu inwestycjach, zwłaszcza w stolicy, można znaleźć mieszkania dwupokojowe na powierzchni powyżej 60 m kw. Takie lokale nie będą już tak łatwe w odsprzedaży jak te z mniejszym metrażem.

Wydaje się, że biorąc pod uwagę dwa lokale o tej samej powierzchni (przykładowo niech będzie to 60 m kw.) zlokalizowane w tej samej inwestycji (a więc mamy

ten sam standard wykończenia i poziom infrastruktury zewnętrznej i lokalizacji), zdecydowanie prościej będzie sprzedać lokal, który zaplanowany został w taki sposób, by „pomieścić” w sobie 3 pokoje.

Tendencję do coraz rozważniejszego planowania przestrzeni można zaobserwować w większości nowych inwestycji. Przykładowo w inwestycji „Wiślany Mokotów” w Warszawie cztery pokoje zostały zaplanowane na powierzchni 68 m2, zaś w inwestycji „Wilanów Garden” dwa pokoje zajmują jedynie 36,5 m2.

Deweloperzy coraz częściej odchodzą od produkcji kawalerek na rzecz właśnie mieszkań dwupokojowych.

Dodatkowym bodźcem jest fakt, iż dla wielu tego typu mieszkań nie jest problemem załapanie się do oferty MdM, a więc oferty ze wsparciem rządowym. Jeśli w Warszawie, która dotychczas słynęła z inwestycji, gdzie 3 pokoje zaczynały się dopiero po przekroczeniu 70 m kw., bez problemu znajdziemy dziś dwupokojowe mieszkania o powierzchni niecałych 30 m kw., to mamy wyraźny obraz tego, w którym kierunku idzie zdecydowana część rynku.

Chcąc czy nie, deweloperzy podążają za trendem i mimo że w folderach promocyjnych królują jeszcze przestronne apartamenty, to w codziennej rzeczywistości biura sprzedaży najbardziej zużyty jest segregator zawierający plany lokali, które można by promować hasłem: „Małe jest piękne”.

Fot. istockphoto.com

Do tego, by czuć się komfortowo, nie potrzeba wcale dużych przestrzeni.

07

profesjonalny

wynajem

rozmawia

Marek Dornowski redaktor naczelny

Jeśli zbyt dużo osób mówi, że warto w coś zainwestować, to należy podejść do takiego pomysłu bardzo ostrożnie. Jeden bar sushi na osiedlu to całkiem ciekawy pomysł, ale 10 takich barów obok siebie to recepta na biznesową porażkę. Ten sposób myślenia nie do końca sprawdza się jednak na rynku nieruchomości. Przynajmniej w Polsce. Inwestycja w mieszkanie na wynajem to wciąż jedna z bardziej popularnych form lokalizacji kapitału. W Warszawie w zależności od inwestycji, liczba inwestorów kupujących nowe nieruchomości w celach wynajmu, zdaniem przedstawicieli deweloperów, waha się od 5 do nawet 50 procent. Nie dziwi zatem fakt, że obsługa wynajmu staje się na naszych oczach nową niszą usług związanych z nieruchomościami. O tym, jak ten rynek wygląda w praktyce, rozmawiamy z Krzysztofem Bystroszem z Mzuri.pl.

08

EST TE

rynkowe trendy

?

Działalność na rynku firm takich jak ta, którą Pan reprezentuje, wywołuje u mnie dość sprzeczne wnioski. Skoro działają firmy zajmujące się zawodowo wynajmem mieszkań, to naturalny wniosek jest taki, że ktoś gdzieś dostrzegł na rynku lukę i stara się ją wypełnić. Z drugiej strony, jeśli jako klient potrzebuję wsparcia w znalezieniu najemcy to też znak, że stwierdzenie „mieszkanie zawsze się wynajmie” nie do końca jest dziś aktualne. Jak Pana zdaniem wygląda dziś rynek najemców?

Jeszcze kilka lat temu, kiedy najemców było więcej niż dostępnych lokali na wynajem, rynek wyglądał zupełnie inaczej. Właściciele lokali na wynajem dyktowali warunki wynajmu, lokale nie zawsze były właściwie przygotowane, formalności i przejrzystość rozliczeń z najemcami pozostawała wiele do życzenia. Obecnie tendencja się odwróciła. Na rynku pojawiło się dużo lokali do wynajęcia. Wpływ na to miało wiele czynników, w tym głównie dwa. Po okresie boomu mieszkaniowego w latach 2007-2010, wielu właścicieli mieszkań, którzy zaciągnęli kredyty hipoteczne we frankach szwajcarskich, nie mogąc spłacać rat ani uzyskać wystarczającej ceny ze sprzedaży nieruchomości, zdecydowała się na wynajem, a część osób świadomie zaczęła inwestować w nieruchomości, upatrując w wynajmie bezpieczną lokatę kapitału. Właściciele nieruchomości, widząc zmieniający się rynek oraz wzrost wymagań najemców, przekonali się do potrzeby profesjonalnego zarządu najmem. Wielu właścicieli nie ma wiedzy, w jaki sposób bezpiecznie wynajmować lokal. Część z nich nie ma czasu na opiekę nad lokalem, a niektórzy właściciele po prostu boją się wynajmować.

?

Ostatnio, również na naszych łamach, sporo mówi się i pisze o systemach condo. Wydaje się to być idealne połączenie zarówno dla inwestorów, jak i deweloperów. Ma tylko jedną istotna wadę.

Dotyczy konkretnych nieruchomości.

Zgadza się, przy funkcjonowaniu systemu condo deweloper zyskuje 2 razy, pierwszy raz przy transakcji sprzedaży lokalu, a kolejny, zarządzając nieruchomością pod wynajem. Inwestor musi zadowolić się małym, ale pewnym zyskiem, przez określony czas. Firma taka jak Mzuri zajmując się zarządzaniem najmem oraz pomocą przy zakupie nieruchomości pod wynajem, może wyselekcjonować nieruchomości pod względem możliwej do osiągnięcia rentowności. Przy zakupie nowych lokali, inwestor musi liczyć się z wyższą ceną zakupu metra kwadratowego versus rynek wtórny oraz standardowo musi jeszcze zainwestować w wykończenie lokalu, wyposażenie i umeblowanie. Większe możliwości daje rynek wtórny, na którym sprzedawane mieszkania w większości są wykończone, gotowe do zamieszkania.

Ponadto, znając rynek wynajmu w największych Polskich miastach, wiemy, w jakich lokalizacjach warto kupować, aby zysk był jak najwyższy. To samo dotyczy kwestii przygotowania lokalu do wynajmu. Jestem przekonany,

że zarządzając najmem, jesteśmy w stanie wygenerować większy przychód niż system condo, przy zachowaniu odpowiedniego bezpieczeństwa inwestycji.

?

W inwestycjach długoterminowych większość osób stawia na pewność zysku, nawet kosztem tego, że będzie on mniejszy. Model condo taką pewność daje. Jak wygląda sytuacja w przypadku rynku, na którym Państwo działają? Czy oddając swoje mieszkanie w zarządzanie, mogę liczyć na pewność zysku?

Nasza oferta opiera się na wzajemnej współpracy z właścicielem lokalu przy uwzględnieniu naszego doświadczenia na rynku wynajmu. Naszym celem jest, aby lokal, którym zarządzamy, został wynajęty za możliwie najwyższą cenę aktualnie do uzyskania na rynku. Od tego jest uzależnione nasze wynagrodzenie.

Ponadto dodatkowe czynniki, takie jak: weryfikacja najemcy, aktywne wsparcie najemcy (24/7), bieżący monitoring płatności oraz stanu lokalu mają ogromny wpływ na bezpieczeństwo inwestycji oraz na pewność zysku. Znaczna część właścicieli, którzy sami zarządzają swoimi lokalami, powyższych czynności nie realizuje.

?

Oczywiste jest, że każde mieszkanie ma swój niepowtarzalny klimat, a kwestia znalezienia najemcy jest zawsze indywidualna, ale gdybyśmy mieli pokusić się o uśrednione dane dotyczące czasu, jaki z Państwa doświadczenia jest potrzebny, by znaleźć najemcę na lokum w pięciu największych miastach Polski, jak wyglądają takie dane?

Szybkość wynajmu zależy od wielu czynników, m. in. od okresu, w którym poszukujemy najemcy, od odpowiedniego przygotowania mieszkania, poprzez wymagane wyposażenie i umeblowanie, od wyselekcjonowanego kanału poszukiwania najemców – nie każdy najemca trafi do nas poprzez portal internetowy, od polityki cenowej do uzyskania na rynku etc. Z naszego doświadczenia znalezienie najemcy dla mieszkania 1-pokojowego wynosi średnio około 4 tygodni, 2-pokojowego około 4 do 6 tygodni 3-pokojowego ok. 5-7 tygodni. Warto wziąć pod uwagę, że podane dane to średnia, gdzie dane mieszkanie może być wynajęte bez przerw – 3 lata, a później pozostać przez 6 tygodni pustostanem.

?

Wracając jeszcze na moment do modelu condo. Tamten biznes opiera się na wynajmie krótkoterminowym. Jak to jest w przypadku rynku, na którym Państwo działają? Na jaki okres średnio zawierane są umowy najmu i od czego to zależy?

Zarządzamy już ok. 1000 lokalami. Wszystkie są wynajmowane w długim okresie. Umowy najmu podpisujemy standardowo na okres 12 miesięcy, na czas określony. Naturalnie istnieje możliwość przedłużenia terminu wynajmu o kolejny okres. Z naszych obserwacji

09

EST TE

rynkowe trendy

wynika, że 12-miesięczny okres najmu jest statystycznie najczęstszym terminem, na jaki wynajmowane są lokale na rynku.

?

Zakładam, że w przypadku problemów ze ściągnięciem należności od najemcy to firma zarządzająca mieszkaniem prowadzi proces windykacji. Interesuje mnie jednak kwestia, czy taka sytuacja ma wpływ na mnie jako właściciela?

Czy w trakcie, kiedy Państwo windykują należność, wpłaty na moje konto dokonywane są bez problemów, czy też współdzielę z Państwem ryzyko niewypłacalności najemcy?

Zajmując się zarządzaniem najem, działamy jako pełnomocnicy właścicieli. Naszym celem jest wynajęcie lokalu najemcy, który został zweryfikowany i na tej podstawie podpisujemy umowę najmu oraz przekazujemy lokal. W trakcie najmu nadzorujemy wpłaty za mieszkanie i, jak sytuacja tego wymaga, prowadzimy miękką windykację. Przytoczony przez Pana scenariusz bardziej odpowiada sytuacji, kiedy osoba bądź firma wynajmuje lokal od właściciela za przypuśćmy 60 procent średniej wartości rynkowej, z możliwością dalszego podnajmu, zarabiając na różnicy kwot. W tym przypadku właściciel otrzymuje – mniejszą niż rynkowa – kwotę za wynajem, a windykacja jest po stronie podnajemcy. Naszym celem jest wynajęcie lokalu bezpośrednio od właściciela od razu po cenie rynkowej, aby mógł on osiągnąć jak największy zysk. Zarządzając od kilkunastu lat lokalami na wynajem i mając ich w opiece obecnie około tysiąca, nie mieliśmy przypadku, w którym najemca mieszkał dłużej niż 4 tygodnie i nie płacił za wynajem.

?

Skoro mówimy o rynku usług to nie sposób wspomnieć o kosztach. Ile mnie jako klienta kosztuje współpraca z firmą, której mogę zlecić opiekowanie się moim mieszkaniem? Jakie są ceny na rynku?

Mogę odpowiedzieć na to pytanie na podstawie naszej firmy. Wynagrodzenie za standardowe usługi zarządzania, wynosi 11 procent miesięcznie, pobierane w okresie, kiedy lokal jest wynajęty. Kwota wynagrodzenia liczona

jest od kwoty czynszu najmu pobieranego przez właściciela – bez opłat do administracji oraz bez opłat za media. W okresie, kiedy mieszkanie nie jest wynajęte, za wszystkie czynności podejmowane w celu znalezienia nowego najemcy, nasze wynagrodzenie zmniejsza się do wysokości 3 procent miesięcznie, od kwoty ostatniego czynszu. Nie pobieramy żadnych opłat i prowizji od najemcy, na żadnym etapie współpracy. Dla najemcy jest to wynajem bezpośredni. W przytoczonej relacji biznesowej reprezentujemy przede wszystkim stronę właściciela.

?

Wybiegając myślami w przyszłość, czy to nie będzie trochę tak jak z rynkiem taksówkarskim, że firmy zarządzające wynajmem będą pełnić rolę korporacji? Dziś trudno spotkać na ulicy taksówkarza, który nie byłby zrzeszony. Czy Pana zdaniem rynek wynajmu mieszkań będzie wyglądał kiedyś podobnie?

Jestem przekonany, że w przyszłości – tak jak obecnie na rozwiniętych rynkach – większość mieszkań będzie wynajmowanych przez firmy zarządzające najmem.

Nie jestem przekonany do terminu „korporacje”, bliżej mi do sprawnej firmy zarządzającej najmem. Tak jak z taksówkami zrzeszonymi w korporacji, korzystając z ich usług, mamy większą pewność, że zostaniemy bezpiecznie i uczciwie obsłużeni niż przez „wolnego strzelca” z postoju, który ma większe pole do nadużyć.

To samo dotyczy rynku wynajmu nieruchomości. Firmy zapewniają standardy w obsłudze najmu poprzez stosowanie pełnej przejrzystość rozliczeń, dokumentacji rzeczywistego stanu mieszkania, bieżącej opieki i wsparcia, które nie są dostępne podczas wynajmu mieszkania bezpośrednio od właściciela. Tego oczekują najemcy. Spotykam wielu właścicieli lokali, którzy mieli różne problemy z najemcami, nie wiedzieli, jak sprawnie usuwać usterki, jak poszukiwać najemców oraz jak bezpiecznie wynajmować. Wierzę, że poprzez bieżące kontakty z właścicielami i najemcami, cywilizujemy polski rynku najmu.

Fot. istockphoto.com

10

Zlecający wynajem profesjonalnej firmie kupują sobie przede wszystkim spokój.

Alternatywny

hotel

Marek Dornowski redaktor naczelny

Nocleg w Warszawie dla 2 osób, w kameralnym apartamencie w centrum miasta, z własną łazienką i kuchnią w cenie 160 złotych za noc – brzmi jak science fiction? Niekoniecznie. Podaż mieszkań na wynajem krótkoterminowy zarówno w stolicy, jak i innych większych polskich miastach, rośnie. Podobnie zresztą jak popyt na takie lokale.

Fot. istockphoto.com

11

EST TE

Pierwszy raz na szerszą skalę pomysł wynajmu prywatnych mieszkań na okres krótkoterminowy pojawił się w związku z organizacją Euro 2012. Ponieważ branża hotelowa chciała wycisnąć z organizacji mistrzostw Europy w piłce nożnej maksymalnie dużo, ceny pokoi w okresie rozgrywania poszczególnych meczów były na poziomie, który mocno odbiegał od racjonalnego. Nie brakowało wówczas osób, które byłyby skłonne zapłacić mniejsze, ale ciągle jednak sensowne pieniądze za pokoik na 10 piętrze w budynku z wielkiej płyty gdzieś na warszawskim Ursynowie. Oczywiście trudno mówić o rynku popytu i podaży budowanym na bazie kilku noclegów i to w okresie, gdy Warszawa faktycznie była stolicą Europy, ale temat zmiany przeznaczenia mieszkań z wynajmu długookresowego na krótkoterminowy był dość szeroko przy tej okazji dyskutowany.

Weźmy dla przykładu wspomniane wcześniej studio. Wpisując w serwisie www.nieruchomoscionline.pl kryteria wyszukiwania wynajmu mieszkania do 30 m kw. w stolicy, spełniające warunki zbliżone do analizowanego, bez problemu znaleźć można oferty w cenie około 1 300 złotych na miesiąc. Podany we wstępie przykład przy pełnym obłożeniu jest w stanie wygenerować miesięcznie 4 800 złotych.

Oczywiście trudno zakładać, by takie pełne obłożenie faktycznie uzyskać, niemniej jednak wystarczy 16 dni w miesiącu, by z podobnego mieszkania, wynajmując go krótkoterminowo, uzyskać 100-procentowo większe przychody. Podane kwoty są oczywiście wzięte z niższej półki. Nie brakuje bowiem „apartamentów” (czytaj: racjonalnie wyposażonych kawalerek), w których nocleg dla dwóch osób to koszt rzędu 200 czy 250 złotych. W takich przypadkach maksymalne obłożenie to przychód nawet 7500 złotych, zaś z punktu widzenia klienta to i tak o wiele atrakcyjniejsza cenowo oferta niż ta, którą jest w stanie zaoferować większość hoteli w stolicy.

Oczywiście kluczowe pozostaje pytanie o realne obłożenie takich apartamentów. Jest ono zmienne w zależności od pory roku – mówi Michał Jakubczyk z Capital Apartments. – W gorszych miesiącach jesiennozimowych spada nawet do 70 procent, zaś w miesiącach letnich sięga nawet 90 procent. W skali roku możemy przyjąć, że obłożenie naszych apartamentów wynosi

12

rynkowe trendy

średnio 80 procent – podsumowuje Jakubczyk.

Nietrudno zatem wyliczyć, że to całkiem opłacalny biznes zarówno dla firm zajmujących się wynajmem poszczególnych apartamentów (własnych lub należących do osób trzecich), jak i tych, którzy zdecydowali się przekwalifikować swoje mieszkania z wynajmu długookresowego na krótkookresowy. Oczywiście wszystko zależy od przyjętego modelu biznesowego.

Firma zarządzająca wynajmem może bowiem wziąć na siebie ryzyko znalezienia klienta (co przy sprawnie prowadzonym marketingu wcale nie musi być takie trudne) i z góry zaproponować właścicielowi stały abonament płatny bez względu na ilość wykorzystanych noclegów, który i tak będzie wyższy niż to, co właściciel zarobiłby samodzielnie, wynajmując dany lokal długookresowo lub rozliczać się z nim jednostkowo.

Zarówno w pierwszym, jak i w drugim przypadku kwota do zagospodarowania jest na tyle wysoka, że przy obecnym popycie jest się czym dzielić.

Co więcej, oparcie tego biznesu o mądrze skonstruowane umowy daje firmie zarządzającej wynajmem sporą elastyczność działania na zmiany rynkowe i pełną kontrolę rentowności poszczególnych lokali. Czy zatem mamy do czynienia z nową gałęzią w branży, która podkopie finansowe fundamenty hoteli?

Raczej nie. Większość hoteli w dużych miastach to nie tylko miejsca noclegowe, ale również centra eventowokonferencyjne oferujące szeroki zakres usług. Mówiąc wprost w 30-metrowej kawalerce można przenocować, w 2-3 metrowym aneksie kuchennym bez problemu da się zrobić śniadanie, ale w żaden sposób nie jest to miejsce na poważne spotkania biznesowe.

Jest to więc jedynie alternatywa skierowana do pewnej części rynku. Niemniej jednak alternatywa na tyle interesująca z punktu widzenia inwestorów prywatnych, że warto ją rozważyć, decydując się wydać pieniądze na zakup mieszkania pod wynajem.

Przykłady nowo powstających inwestycji realizowanych w systemie condo, tylko potwierdzają tezę, że zwłaszcza w większych miastach rynek „prywatnego hotelarstwa” będzie się rozwijał. To dobra wiadomość dla deweloperów, prywatnych inwestorów i klientów. Nieco gorsza dla przedstawicieli branży hotelarskiej, ale to już zupełnie inny temat.

Fot. istockphoto.com

okiem eksperta

Fot. istockphoto.com

ustawa deweloperska - dwa lata minęły Krzysztof Rzymski

KMR Kredyty & Nieruchomości

Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego – zwana potocznie Ustawą Deweloperską (UD) weszła w życie w dniu 29.04.2012 roku. W celu zapewnienia kontroli funkcjonowania w/w ustawy, ustawodawca nałożyl na Radę Ministrów obowiązek dokonania przeglądu jej funkcjonowania po dwóch latach od wejścia w życie. UOKiK (Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów) przeprowadził ogólnopolskie badania dotyczące UD.

14

EST TE

okiem eksperta

Przed uchwaleniem UD Polska była jednym z ostatnich krajów Unii Europejskiej, w których brak było kompleksowych uregulowań dotyczących relacji pomiędzy deweloperem, a nabywcą nieruchomości.

W rezultacie dużą część ryzyka przedsięwzięcia deweloperskiego ponosił nabywca, który nie miał pewności, czy pomimo zapłaty całej ceny stanie się właścicielem nieruchomości. Nie miał tu znaczenia fakt, czy klient kupuje za gotówkę czy wspomaga się kredytem hipotecznym.

Jako że UD była przyjęta przez Sejm w trybie bardzo szybkim, pojawiło się zagrożenie, że ustawa może mieć wiele błędów i luk. Jest już dostępny kompleksowy

raport po kilkunastu miesiącach jej funkcjonowania.

UOKiK przebadał w całej Polsce prawie 100 firm budujących nieruchomości (zarówno deweloperów, jak i spółdzielnie mieszkaniowe), zbadano ponad 1000 wzorców umów sprzedaży, blisko 600 prospektów informacyjnych oraz ponad 1 200 zawartych umów.

Rozesłano również ankiety do 600 deweloperów, 70 banków.

Wnioski z badań są nad wyraz optymistyczne.

Wprowadzenie UD z punktu widzenia ochrony praw klienta było korzystne. Pomimo, że koszty działań deweloperów wzrosły.

UD wprowadziła następujące regulacje:

1

Ochrona wpłat nabywców w postaci konieczności prowadzenia przez deweloperów rachunków powierniczych

Dotychczas klienci wpłacali środki bezpośrednio na konto dewelopera, który to przeznaczał je na kolejną fazę budowy nieruchomości. Gdy istnieje rachunek powierniczy, to nabywca wpłaca pieniądze na ten rachunek, a deweloper buduje z własnych środków.

Pieniądze z rachunku trafiają do dewelopera po wybudowaniu całości (tzw. rachunek powierniczy zamknięty), lub po wybudowaniu pewnego etapu – (tzw. rachunek powierniczy otwarty). Powszechnie straszono, że banki nie będą zainteresowane otwieraniem rachunków powierniczych, a jeśli już zgodzą się na ich prowadzenie, to będzie to bardzo kosztowne i wzrosną ceny nieruchomości. Fakty są następujące: liczba banków komercyjnych prowadzących rachunki to 19, plus 40 banków spółdzielczych. W 2013 roku banki prowadziły ok. 185 rachunków powierniczych. Rachunki posiadało 48 deweloperów, głównie dużych i tylko ok. 4 proc. małych deweloperów. Niecałe 20 proc. wniosków o otwarcie rachunku powierniczego zakończyło się odmową z banku. I najważniejsze – cena prowadzenia rachunków była bardzo rozbieżna od 2 000 zł nawet do 135 000 zł. Średni koszt to 32 803 zł, natomiast mediana, która lepiej odzwierciedla sytuację to 21 000 zł.

Fot. istockphoto.com

Ważniejszy jest jednak koszt w stosunku do kosztów całego projektu. Średnia wyniosła 0,36 proc., mediana 0,15 proc. Istotne jest to, że żaden z tych rachunków nie został jeszcze zamknięty, więc nie można jednoznacznie ocenić całkowitego kosztu prowadzenia rachunku powierniczego.

2

Obowiązki przedkontraktowe dewelopera – tzw. prospekt informacyjny

Deweloper jest zobowiązany do przedstawienia szczegółowych informacji o swojej kondycji oraz o swoim przedsięwzięciu. Na podstawie prospektu informacyjnego klient powinien mieć możliwość porównania ofert różnych deweloperów. Co ciekawe to banki okazały się podmiotem szczegółowo analizującym zapisy w prospekcie. Statystyki mówią o coraz mniejszej ilości uchybień w zakresie treści prospektów.

Z punktu widzenia dewelopera jest tu jednak bardzo duży problem – należy wskazać inwestycje, które są zaplanowane w promieniu 1 km od nieruchomości.

Brakuje jednak informacji na podstawie jakich dokumentów deweloper musi pozyskać te informacje.

Rzecz kolejna – konieczność stałego aktualizowania prospektu.

15

Tzw. ustawa deweloperska wprowadziła regulacje wielu kwestii, które wcześniej nie były jasne.

3

Umowa deweloperska

Po powstaniu UD umowa deweloperska stała się w końcu umową nazwaną. Umowa ta musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Statystyki mówią, że deweloperzy stosują te przepisy prawidłowo. Jest tylko jeden problem, ustawodawca napisał: „umowa deweloperska zawiera w szczególności” – co oznacza, że katalog zapisów nie ma charakteru zamkniętego.

4

Wpis roszczeń nabywcy do księgi wieczystej

Na podstawie umowy deweloperskiej klient ma prawo wpisać do księgi wieczystej w dziale trzecim, roszczenie dotyczące wyodrębnienia mieszkania i przeniesienia prawa własności. Problem pojawia się wówczas, gdy deweloper lub klient odstępuje od umowy. Wówczas nabywca powinien wyrazić zgodę na wykreślenie roszczeń. Co jednak, gdy nabywca tego nie zrobi?

Wówczas blokuje deweloperowi możliwość sprzedaży tegoż mieszkania; może to trwać wiele miesięcy. Na szczęście w praktyce dotychczas nie było tego problemu.

Stwierdzono jedynie 7 takich przypadków. Deweloperzy nauczyli się już stosować pewnego rodzaju środki chroniące ich interes.

5

Prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej

Dużym zagrożenie miało być prawo do odstąpienia od zakupu w przypadku niezgodności metrażu na umowie z rzeczywistym obmiarem. Należy brać pod uwagę, że nie można wybudować mieszkania z dokładnością do milimetrów. Praktyka na szczęście okazała się

16

Fot. istockphoto.com

pozytywna. Jedynie sześciu deweloperów spotkało się z tym przypadkiem. Najmniejsza różnica w metrażu to 0,76 proc. ogólnej powierzchni, największa 2,6 proc.

W celu szerokiej oceny sytuacji po wprowadzeniu UD zorganizowano konsultacje społeczne, w których udział wzięli m in.: Federacja Konsumentów, Polski Związek Firm Deweloperskich, Krajowa Rada Notarialna, Fundacja na rzecz rozwoju Kredytu Hipotecznego, Związek Banków Polskich. Na bazie opinii tych gremiów zaproponowano propozycję zmian legislacyjnych.

Należy doprecyzować prawo banku do wypowiedzenia umowy rachunków powierniczych, w prospekcie informacyjnym trzeba doprecyzować źródła informacji, na podstawie których deweloper określi inwestycje realizowane w promieniu 1 km od budowy. W przypadku umowy deweloperskiej należy zrezygnować z załącznika w postaci wzoru umowy deweloperskiej do prospektu informacyjnego. Chodzi po prostu o to, by ograniczyć ilość dokumentacji. Obecnie taki akt notarialny to dziesiątki kartek. Kolejna rzecz wymagająca szybkich zmian to możliwość odmowy wykonania odbioru przez nabywcę lokalu, gdy istnieją poważne jego wady. I chyba największy nieuregulowany obecnie obszar – umowy rezerwacyjne, które są powszechnie stosowane. Śmiało można podsumować działanie UD w pierwszych 2 latach jako pozytywne. Ochrona kupujących wzrosła, znacznie zmniejszyło się ryzyko utraty pieniędzy nabywców. Ceny mieszkań nie wzrosły. Nie potwierdziły się opinie, że na rynku pozostaną jedynie najwięksi deweloperzy i nie będzie konkurencji. Oczywiste jest również to, że 2 lata działania ustawy to zbyt krótki okres, by wydawać jednoznaczne opinie i sugestie. Ale dobrze, że w ogóle istnieje.

kupujesz

Fot. istockphoto.com

świetna lokalizacja - co to właściwie znaczy?

Marek Dornowski redaktor naczelny

Nie ma chyba oferty dewelopera, który nie zachwalałby swojej inwestycji, opisując ją jako „umiejscowioną w świetnej lokalizacji”.

Postanowiliśmy bliżej przyjrzeć się temu zagadnieniu i zdefiniować, co ono oznacza w praktyce.

19

EST TE

Co najmniej 1,8 tys. wniosków o wykonanie izolacji akustycznej i ponad 5 tys. wniosków o odszkodowania złożyli do Portów Lotniczych mieszkańcy Obszaru Ograniczonego Użytkowania dla Lotniska Chopina.

Obszar ten został ustanowiony w czerwcu 2011 r. przez Sejmik Województwa Mazowieckiego. Obejmuje on tereny, na których ruch lotniczy powoduje przekraczanie norm hałasu określonych w przepisach dotyczących ochrony środowiska. Jego granice obejmują część południowej Warszawy, a także okolicznych gmin m.in.: Piaseczna, Raszyna i Michałowic. Czy to oznacza, że mieszkanie w pobliżu lotniska to słaba lokalizacja? Absolutnie nie. Jedna z największych obecnie inwestycji deweloperskich w Warszawie zlokalizowana jest właśnie w tym obszarze, a mimo to sprzedaż mieszkań w pierwszym etapie inwestycji już ruszyła. Dlaczego? Między innymi dlatego, że w pobliżu znajduje się warszawskie zagłębie biznesowe. Dla osób, które tam pracują, to faktycznie świetna lokalizacja.

O tym, że o atrakcyjności danej lokalizacji w dużej mierze decyduje skomunikowanie z innymi częściami miasta, nie trzeba nikogo przekonywać. Nic więc dziwnego, ze mieszkania na warszawskich Kabatach, mimo że daleko od centrum , cieszą się sporym zainteresowaniem. Jest metro – jest komunikacja. To ono sprawia, że to jedna z najdroższych dzielnic w Warszawie.

prestiżowa lokalizacja Szukając lokalizacji, warto jednak patrzeć nie tylko na to, co w danym miejscu znajduje się w chwili obecnej, ale przede wszystkim na to, co tam jeszcze może powstać. Inwestując pieniądze w zakup nieruchomości, warto zainwestować również czas w sprawdzenie planu zagospodarowania przestrzennego. Trzymając się Warszawy, dobrym przykładem może być Bemowo.

Do tej pory nie była to priorytetowa dzielnica w poszukiwaniu nieruchomości, ale budowa drugiej linii metra może całkowicie zmienić jej atrakcyjność, a co za tym idzie również ceny nowych mieszkań.

Atrakcyjna lokalizacja to również coś zupełnie innego dla mieszkań o różnej powierzchni i przeznaczeniu. Kupując mieszkanie, trzeba bowiem odpowiedzieć sobie na pytanie, czy jest ono naszym miejscem docelowym czy kupujemy je dlatego, że tylko na takie nas obecnie stać? W pierwszym przypadku powinniśmy pomyśleć, czy będzie ono dla nas tak samo atrakcyjne za 10 lat (wchodzenie na trzecie piętro w budynku bez windy w wieku lat 30 a 60 to kompletnie różna sprawa).

Jeśli natomiast traktujemy daną lokalizację jako przejściową, to warto odpowiedzieć sobie na pytanie, czy znajdą się chętni, którzy od nas dane mieszkanie odkupią lub wynajmą. Dla potencjalnych nabywców fakt, że nam było z danej lokalizacji blisko

20

kupujesz

do pracy, mimo, że jest ona średnio skomunikowana z resztą miasta, niekoniecznie musi być wystarczająco przekonujący. Najprościej jest wynająć mieszkanie w przedziale 40-50 metrów. Tam potencjalnymi najemcami mogą zostać studenci lub młode pary bez dzieci lub z jednym dzieckiem. Mieszkania trzy, czteropokojowe w większych metrażach to raczej kierunek pod sprzedaż lub wynajem dla firm. Trudno wyobrazić sobie, by znalazło się zbyt wiele osób gotowych wyłożyć w dłuższej perspektywie kilka tysięcy złotych miesięcznie (licząc według cenników warszawskich) na wynajem zamiast na spłatę własnego kredytu. Niewielkie mieszkanie w bliskiej odległości od ośrodków akademickich to świetna lokalizacja dla studentów, ale ta sama lokalizacja dla rodziny z małymi dziećmi nie będzie już aż tak pociągająca.

Inna kluczowa kwestia poza komunikacją z resztą miasta to okolica. To głównie ona (a konkretnie wysypisko śmieci) tłumaczy, dlaczego przykładowo w Gdańskiej dzielnicy Szadółki ceny mieszkań są nieco niższe niż w pozostałych. Planowane inwestycje mogą jednocześnie podnosić wartość mieszkań, ale również je obniżać. Dobrym przykładem są obwodnice miast.

Pytania o przebieg planowanej południowej obwodnicy stolicy były chyba najczęstszymi, na które musieli odpowiadać sprzedawcy inwestycji zlokalizowanych na warszawskim Wilanowie.

No i wreszcie otoczenie to infrastruktura. Jeśli przyjmiemy, że większość klientów w nowych inwestycjach stanowią ludzie młodzi zaciągający kredyty hipoteczne, to znacznie ważniejsza w przypadku takich lokalizacji jest odległość do przedszkola niż do centrum handlowego. To w wielu polskich miastach spory problem, bo prościej jest zlokalizować na parterze inwestycji miejsce na sklep czy kosmetyczkę, trudniej zaś na przychodnię, przedszkole czy szkołę.

Tu wchodzimy w obszar odległości, jakie należy codziennie pokonać, by normalnie funkcjonować.

Lokalizacja tylko 20 kilometrów od centrum z pięknym widokiem na las jest wspaniała, jeśli chodzi o mieszkańców bezdzietnych lub z odchowanymi dziećmi. Jeśli jednak właśnie powiększyła się nam rodzina, to pokonywanie tylu kilometrów kilka razy dziennie, by dowieźć dzieci do szkoły czy na trening w dłuższej perspektywie czasu może sprawić, że więcej czasu spędzimy w samochodzie, stojąc w korku niż w naszym wymarzonym domu przy kominku.

Czy zatem jest coś takiego jak idealna lokalizacja?

Absolutnie nie. Ważne, żeby czytając zapierające dech w piersiach foldery deweloperskie, odpowiedzieć sobie na pytanie, czy to, czego naprawdę potrzebuję, jest tożsame z tym, czego szukam.

raport z rynku poznań

serce

wielkopolski Alicja Zbytniewska Nieruchomosci-online.pl

Planujecie weekend i zastanawiacie się, czy lepiej poszaleć na tropikalnej wyspie w Berlinie czy może w nocnych klubach w Warszawie? Wszak poruszając się zgodnie z przepisami, w jednym i drugim kierunku autostradą dojedziecie w trochę więcej niż dwie godziny. A może wcale nie macie ochoty ruszać się z domu i zamiast dalekich wypadów wolicie odwiedzić lokalne browary, które w tym mieście wcale nie muszą oznaczać miejsca, gdzie produkuje się piwo? Brzmi znajomo? Witamy w Poznaniu.

22

Fot. istockphoto.com

Poznań to jedno z tych miast, gdzie nowe inwestycje planowane są ze sporym rozmachem.

Fot. Osiedle Botaniczna, mat. pras. Nickel Development Sp. z o.o.

EST TE

raport z rynku - poznań

Stolica Wielkopolski to obok Warszawy, Krakowa, Łodzi i Wrocławia jedno z pięciu polskich miast, których ludność przekracza pół miliona mieszkańców. Nic więc dziwnego, że deweloperzy mają tutaj spore pole do popisu. Czwarty co do wielkości rynek pracy w kraju oraz liczne uczelnie wyższe sprawiają, że popyt zarówno na mieszkania kupowane na wynajem, jak i te na własne potrzeby jest na tyle wysoki, że chcąc wybrać najciekawsze naszym zdaniem inwestycje, musieliśmy się sporo napracować. Poniżej znajdziecie te, które z różnych powodów najbardziej przykuły naszą uwagę.

Naszą analizę zaczęliśmy od poszukiwań mieszkania dla młodych. Zarówno takiego, które spełniałoby kryteria rządowego programu dopłat, jak i takiego, na które pozwolić mogą sobie te pary, które już na studiach poznały smak pracy i zarabiania pieniędzy.

Na początku podjęliśmy próbę zdefiniowania ulubionego hasła reklamowego „blisko centrum”. Jeśli ktoś przyjechałby do Poznania z niewielkiej miejscowości z Wielkopolski, gdzie z jednego krańca miejscowości do drugiego jest 5 minut jazdy samochodem, to z pewnością pojęcie bliskości centrum w warunkach poznańskich może go zdziwić. Generalnie przyjęliśmy odległość 10 minut jazdy samochodem poza godzinami szczytu jako obszar, który jesteśmy w stanie uznać za tzw. bliskie centrum.

Z pozoru wydawać by się mogło, że raczej ciężko byłoby w takiej lokalizacji znaleźć mieszkanie kwalifikujące się do programu MdM. A jednak… Naszą uwagę przykuła inwestycja Górczyńska 46, a kluczowym elementem, który przemówił na jej korzyść, było zlokalizowane na terenie inwestycji przedszkole. Duży plus dla dewelopera za kompleksowe i praktyczne podejście do tematu. Zdziwiło nas tylko to, że niektóre mieszkania

o powierzchni 65+ zaprojektowane zostały jako dwupokojowe. No cóż, widać młodość lubi przestrzeń.

Kolejna inwestycja, przy której zatrzymaliśmy się dłużej to Osiedle na Smolnej. Aktualnie budowany jest trzeci etap, gdzie znajdą się zarówno kawalerki, jak i czteropokojowe mieszkania. Tutaj skupiliśmy się przede wszystkim na lokalizacji. Nie, nie chodzi nam o to, że na wieczorny spacer z psem będzie można przejść się na starówkę. To znaczy oczywiście można, jeśli nasz pies wymaga sporej ilości ruchu. Mówiąc w tym przypadku o lokalizacji, mamy na myśli te nieliczne lokalizacje w większych miastach, które dają poczucie obcowania z przyrodą. Tutaj bliskość Parku Nadolnik, łąk nadwarciańskich czy, w troszkę większej odległości,

Bliskość terenów zielonych to atut bardzo ceniony przez nabywców.

24

Fot. Na Smolnej III, mat. pras. Budimex Nieruchomości Sp. z o.o.

Nowoczesna architektura, czyli połączenie prostoty ze stylowością. Szkoda, że tej drugiej cechy trudno doszukiwać się w starych osiedlach z wielkiej płyty.

Fot. Osiedle Botaniczna, mat. pras. Nickel Development Sp. z o.o.

Przestrzeń bez samochodów okupujących chodniki? NIby drobna rzecz, a poczucie komfortu wzrasta zasadniczo.

Parku Tysiąclecia i Jeziora Maltańskiego sprawiają, że możemy poczuć różnicę pomiędzy mieszkaniem a nocowaniem w danej lokalizacji.

Ostatnia z inwestycji z mieszkaniami w programie MdM, która znalazła się na naszej short liście to Osiedle Nowe Winogrady. To miejsce zainteresowało nas szczególnie pod kątem tych czytelników, którzy dopiero rozpoczynają swoją przygodę z Poznaniem i szukają czegoś na start.

Bardzo sensowne i ustawne kawalerki o powierzchni niecałych 25 m kw. powinny być w zasięgu zdolności kredytowej, nawet jeśli ktoś nie zaczyna swojej zawodowej kariery od menadżerskiego stanowiska.

A w momencie, gdy zamożność wzrośnie, sprzedaż lub wynajem takiego lokum również nie powinna stanowić problemu. Jeśli chodzi o troszkę większe mieszkania to dwupokojowe lokum z tzw. „otwartą kuchnią” można znaleźć już na powierzchni niecałych 36 m. kw. To, co zwróciło naszą uwagę w prezentowanych mieszkaniach to ustawność. Architekci dostali bardzo jasne wytyczne: ma być praktycznie i bez szaleństw. Trzeba przyznać, że wywiązali się z tego zadania bardzo dobrze. Nie ma w planach długich korytarzy, czy niewygodnie i dziwacznie rozmieszczonych pokoi. Dzięki temu już na 52 m kw. możemy bez problemu zamieszkać z rodziną w modelu 2+1 lub 2+2. Jak na pierwsze mieszkanie w naszej opinii jest to propozycja co najmniej warta przemyślenia.

W dalszej kolejności przyjrzeliśmy się inwestycji, w której zakup mieszkania będziemy musieli sfinansować bez rządowych dopłat. Mowa tu o Osiedlu Botaniczna. Jeśli inwestycję deweloperską traktujemy jako kompleksowy

26

produkt podlegający wszystkim prawom marketingu, to case tego osiedla chętnie byśmy pokazali na kursach dla marketerów rynku nieruchomości. Cała koncepcja osiedla została starannie przemyślana, a główny przekaz reklamowy oparto o bezpośrednie sąsiedztwo z osiedlem Ogrodu Botanicznego. Pod kątem przekazu marketingowego z pewnością pełen profesjonalizm.

Marketing marketingiem, ale skupmy się na samym produkcie. Metrażowo jest w czym wybierać. Znajdziemy tu mieszkania 2-, 3- oraz 4-pokojowe w przedziale od 34 do 92 m kw. Co ciekawe, te najmniejsze metraże to wcale nie kawalerki, ale naprawdę sensownie rozplanowane, dwupokojowe mieszkanka. Jeśli jednak nie interesuje was MdM, ani perspektywa mieszkania w trzypokojowym mieszkaniu wygospodarowanym na 50 metrach kwadratowych, to chyba znaleźliśmy również coś dla was. Tutaj znajdziecie projekty, dla których 50 m kw. to akurat odpowiednia ilość metrażu dla dwupokojowego gniazdka, a jeśli marzy się wam klasyczne M4 to pewnie chętniej przyjrzycie się planom mieszkań o powierzchni aż do 77 m kw.

Jeśli to jeszcze komuś mało, z pewnością zainteresuje się największymi 4-pokojowymi mieszkaniami z 27-metrowymi tarasami. Jak dla nas to wizytówka osiedla. Nie radzimy się jednak zbytnio ekscytować.

Może się bowiem okazać, że trzeba będzie się obejść smakiem. Na czas pisania artykułu mieszkania te były już bowiem wstępnie zarezerwowane, a jeśli ktoś rezerwuje mieszkanie za ponad 600 tysięcy złotych to raczej myśli o nim poważnie. Generalnie układ mieszkań i ergonomia pomieszczeń na duży plus. Wróćmy jednak na chwilę do kwestii finansowych. Ceny poszczególnych

Obecnie balkony stanowić mają przedłużenie części rekreacyjnej salonu.

Projekty, gdzie pełniły rolę wyłącznie miejsca na suszenie prania to już przeszłość.

Fot. Osiedle Botaniczna, mat. pras. Nickel Development Sp. z o.o.

EST TE

raport z rynku - poznań

mieszkań są zróżnicowane, ale w największym skrócie możemy przyjąć, że grupą docelową są tu raczej osoby zamożniejsze (około 6-7 tyś za m kw. w zależności od mieszkania). Z zasady jesteśmy pod wrażeniem inwestycji, które podchodzą do nabywców kompleksowo, a więc dbają o ich komfort i dobre samopoczucie.

Pomysł oddania wnętrza osiedla wyłącznie dla pieszych i rowerzystów (samochody w podziemnej hali parkingowej) bardzo nam się spodobał. Nie każdy deweloper potrafi oprzeć się pokusie umiejscowienia dodatkowych naziemnych miejsc parkingowych, które można dodatkowo sprzedać. Szukaliśmy dla równowagi jakiś minusów i znaleźliśmy. Póki co osiedle można oglądać tylko wirtualnie, a więc jeśli ktoś potrzebuje wprowadzać się już dziś, to niestety w tym miejscu nie zakończy poszukiwań.

Gotowe mieszkania od zaraz znaleźliśmy z kolei w inwestycji Tarasy Warty. To zdecydowanie propozycja dla tych, którzy cenią sobie bycie w centrum i komunikację z resztą miasta. Droga do centrum nawet w godzinach szczytu to około 5 minut. Co prawda bliskość dużych arterii komunikacyjnych z Rondem Rataje na czele nie zapewnia najbardziej cichej i kameralnej atmosfery, ale projekt wyraźnie ukierunkowany jest na segment ludzi aktywnych, stawiających sobie inne priorytety. Widoki z tej inwestycji mamy naprawdę pierwszej klasy. W zależności od wybranego mieszkania możemy codziennie za oknem podziwiać ratusz i Stare Miasto, ale również piękne jezioro Malta. Proces sprzedaży trwa już od jakiegoś czasu i sporo ciekawych lokali, zwłaszcza tych na niższych piętrach jest już sprzedanych. Mimo to udało się nam jeszcze wyszukać ciekawe rozkłady z widokami na wszystkie strony i to właściwie w każdym przedziale powierzchniowym. Nic nie dzieje się bez przyczyny. Wyższe kondygnacje to lepsze widoki, a co za tym idzie wyższe ceny. Różnice są dość duże, bo wahają się od 4,5 do 6,9 tyś za m kw. w zależności od poziomu i mieszkania.

W Poznaniu dostrzegliśmy również wpływ angielskich klimatów na mieszkaniowe zwyczaje Polaków. Kto był

na wyspach, ten doskonale wie, że angielskie miasta to niekończące się rzędy domów szeregowych z ogródkami.

Oczywiście dom jest tutaj pojęciem umownym, bo zdarza się, że ich powierzchnia nie przekracza powierzchni standardowego M4. Jeśli jednak w tej samej cenie możemy kupić mieszkanie na sensownie zaplanowanym osiedlu lub dom w zabudowie bliźniaczej choćby z małym, ale za to własnym ogródkiem i kominkiem, to z pewnością znajdą się zwolennicy obu rozwiązań.

Takie właśnie „angielskie bliźniaki” znaleźliśmy w Borówcu. Kwota 328 tysięcy brutto za domek bliźniak o powierzchni 82 m kw. na działce 250 m2 czyli równe 4 tysiące /m2 dla osób preferujących życie w pobliżu aglomeracji zamiast w jej centrum, może wydać się interesujące. Podobny styl odnaleźliśmy również na osiedlu Chilli City w podpoznańskich Tulcach.

Tutaj można kupić nawet nie tyle dom, co po prostu mieszkanie na osiedlu wyglądającym jak osiedle domków szeregowych. Patrząc pod kątem komfortu mieszkańców, bardzo się nam ten trend podoba. Szkoda, że nie do końca sprawdza się w granicach administracyjnych miast. Tu matematyka jest nieubłagana i przy droższych działkach stopa zwrotu dla inwestora jest po prostu za mała. Jesteśmy więcej niż pewni, że takie mieszkania rozchodziłyby się jak ciepłe bułeczki.

Na koniec przyjrzeliśmy się propozycjom dla osób, które chcą zamieszkać w domu w tradycyjnym tego słowa znaczeniu. Tutaj niestety nie natrafiliśmy na inwestycję, którą w naszym odczuciu moglibyśmy zaproponować jako typowo miejską. Jest natomiast sporo inwestycji w promieniu 20 kilometrów od centrum. Najczęściej są to osiedla szeregowców, ale zdarzają się również osiedla typowo willowe. W tym wypadku trudno jednak rekomendować jakieś konkretne inwestycje, gdyż jest sporo czynników zmiennych, wpływających na ostateczną decyzję. Ceny są bardzo zróżnicowane. Na jednym osiedlu znaleźliśmy domy od 390 (zabudowa bliźniacza) do 800 tysięcy zł. Były to kwoty za stan deweloperski, choć możliwy jest również zakup domów w stanie surowym otwartym.

Komunikacja z resztą miasta to w większych aglomeracjach podstawa dobrej inwestycji.

28

Fot. Tarasy Warty, mat. pras. Trico Sp. z o.o. SKA

Budujesz

Fot. istockphoto.com

jak wybrać

najlepsze okna do naszego domu?

Romina Róg

Nieruchomosci-online.pl

Okna to element naszego domu czy mieszkania, który nie tylko spełnia swoje określone funkcje, ale nadaje lokalowi niepowtarzalnego charakteru.

Zanim zdecydujemy się na zakup, warto pomyśleć, na czym nam najbardziej zależy i zobaczyć, co oferują nam producenci, aby dokonać najlepszego wyboru.

30

EST TE

budujesz

kiedy zamówić okna?

Często sam wymiar okien odczytany z projektu nie wystarczy. Przy zamówieniu okna sklep, w którym dokonujemy zakupu powienien wysłać montera, aby ten dokładnie zmierzył wymiary, które mogą się nieznacznie różnić od tych pierwotnie założonych. Okna możemy zamówić tuż przed rozpoczęciem prac wykończeniowych

na co zwrócić uwagę?

Jaki kolor framugi pasuje zarówno do wnętrza, jak i elewacji zewnętrznej domu. Okna z białą framugą, w odnowionym, starym domu mogą nie być dobrym pomysłem. Jeśli planujesz skorzystać z usług projektanta wnętrz, to jest dobry moment, aby również zasięgnąć jego rad.

Z jakiego materiału chcesz mieć okna? To zależy od tego, jakie funkcje są dla Ciebie najistotniejsze – dekoracyjne, oszczędność energii, antywłamaniowe?

Jak dokonać najlepszego wyboru?

Jak dokonać najlepszego wyboru?

Najlepszym sposobem to znaleźć złoty środek między ceną a jakością (chyba że strona finansowa nie gra dla Ciebie znaczącej roli). Warto skupić się na ofercie znanych, polskich producentów. Przy wyborze okien warto zwrócić uwagę na ich poszczególne parametry.

Jeśli znasz kogoś, kto się zna na stolarce okiennej, możesz zwrócić się do niego o pomoc przy wyborze. Oto najważniejsze parametry, na które powinieneś zwrócić uwagę:

Klasa szczelności – ma rozpiętość od 1A do 9A. Im jest wyższa, tym okna są szczelniejsze.

Współczynnik infiltracji (szczelności) – Z tym współczynnikiem nie można przesadzić. Owszem, im okno jest szczelniejsze, tym przepuszcza mniej ciepła i lepiej chroni przed hałasem. Chcąc zaoszczędzić na ogrzewaniu, zapominamy jednak, że zbyt niski współczynnik infiltracji (czyli jego lepsza szczelność) może negatywnie wpłynąć na wentylację wnętrza.

Jeśli masz standardowe mieszkanie, niewyposażone w wentylację mechaniczną trzeba zastosować okna rozszczelnione. Doświadczony sprzedawca pomoże przy wyborze odpowiedniego współczynnika.

Wskaźnik izolacyjności akustycznej Rw – ma to szczególne znaczenie dla budynków położonych niedaleko źródła ciągłego hałasu (przy lotniskach czy torach kolejowych, ruchliwych ulicach). Jest on określany w decybelach i daje nam znać, jak dobrze dane okno tłumi hałas. Im wyższy współczynnik, tym lepiej okno chroni przed odgłosami zewnętrznymi.

podczas zakupu Zwróć uwagę, czy okna mają znak CE, co oznacza, że są dopuszczone do sprzedaży. W renomowanych salonach raczej nie powinna się zdarzyć sytuacja, że okna nie będą go posiadać. Możesz zapytać sprzedawcę, jakie dodatkowe elementy można zamówić. Koniecznie zapytaj, czy dysponuje on swoją ekipą monterską.

Jeśli masz swoich sprawdzonych fachowców możesz oczywiście skorzystać z ich pomocy, jednak, aby otrzymać gwarancję na okna, często potrzebna jest ekipa autoryzowana przez danego producenta.

Współczynnik izolacyjności Uw. Ten współczynnik informuje o tym, ile ciepła ucieka przez okno. Trzeba również rozróżnić współczynnik Uw od Ug oraz Uf. Ug oznacza izolacyjność szyby, Uf zaś ramy okna. Nas interesuje najbardziej ten pierwszy, który powinien być jak najniższy.

Fot. istockphoto.com

Okna to ta część wyposażenia domu, na której nie warto oszczędzać.

31

Fot. istockphoto.com

Energooszczędny dom - już obowiązek a nie kaprys

Marek Dornowski redaktor naczelny

Planujesz budowę domu? Upewnij się, że znasz wytyczne dotyczące wymogów ich energooszczędności. Zgodnie z obowiązującym prawem energooszczędne budownictwo nie jest już ciekawą alternatywną czy ekologiczną opcją, ale obowiązkiem.

32

EST TE

budujesz

Zgodnie z dyrektywami Unii Europejskiej, państwa członkowskie zobligowane są, aby do 31.12.2020r. wszystkie nowe budynki były obiektami o niemal zerowym zużyciu energii. Szczegółową definicję tych budynków każde państwo członkowskie może określić samodzielnie , biorąc pod uwagę lokalne warunki. Konsekwencją tego zapisu jest rozporządzenie zmieniające warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Weszło ono w życie w styczniu 2014 roku. Przewidziano 3 etapy zaostrzania wymogów dotyczących energooszczędności budynków. Pierwszy właśnie w styczniu 2014r., kolejny w 2017r., a trzeci w 2021r. Zaostrzone zostaną wymogi dotyczące termoizolacyjności ścian, dachów, podłóg, okien i drzwi, a także wskaźnika EP, określającego roczne zapotrzebowanie budynku na nieodnawialną energię pierwotną potrzebną do ogrzewania, wentylacji, chłodzenia, przygotowania ciepłej wody użytkowej oraz oświetlenia.

Od 2014 roku maksymalna wartość wskaźnika EP dla domów jednorodzinnych nie może być większa niż 120 [kWh/(m2rok)]. W kolejnych etapach wchodzenia w życie nowelizacji przepisów wartość wskaźnika Ep będzie zaostrzana – 95[kWh/(m2rok)] od 2017 roku oraz 70[kWh/(m2rok)] od roku 2021.

Planując budowę domu, już dziś warto w projekcie sprawdzić szacowany dla danego projektu wskaźnik EP. Pozwoli nam to nie tylko budować według określonych prawem standardów, ale w dłuższej perspektywie po prostu zaoszczędzić na kosztach eksploatacji.

Niższy wskaźnik EP to również wyższa rynkowa wartość, w przypadku gdybyśmy zdecydowali się daną nieruchomość sprzedać.

Temat energooszczędnych domów poruszyliśmy już w 2 numerze naszego magazynu.

Jeśli interesujesz się tym tematem, sięgnij po artykuł Agnieszki Król, architekta z MIDI Pracownia Architektoniczna pt. „Domy pasywne – oszczędność i ekologia”, ESTATE nr 2, str. 6.

Fot. istockphoto.com

Wykorzystanie energii słonecznej jest dziś w całej Unii Europejskiej bardzo na czasie.

33

urzÄ…dzasz

miejskie

studio na start

Anna Sadowska

Prezes firmy DekorProjekt Sp. z o.o.

Jak swoje pierwsze mieszkanie urządzają młodzi „korporacjusze”? Często myśląc o pierwszym w życiu mieszkaniu, jakie kupują młodzi ludzie, mamy na myśli kawalerkę, lub nieco większe mieszkanko na obrzeżach miasta w jak najniższej cenie za metr kwadratowy. W przypadku młodych pracowników dużych korporacji, ludzi z unikatowymi kompetencjami nic bardziej mylnego.

Fot. Realizacja DekorProjekt Sp. z o.o. (www.urzadzamypodklucz.pl)

35

Połączenie kuchni z salonem „jadalnią” to świetny sposób na optyczne powiększenie mieszkania.

Fot. Realizacja DekorProjekt Sp. z o.o. (www.urzadzamypodklucz.pl)

urządzasz

EST TE

widoki na przyszłość Ci młodzi ludzie łatwo potrafią ocenić, że dobra lokalizacja nieruchomości będzie lepsza przy zmianie mieszkania na większe. Będzie ją łatwiej dobrze wynająć lub sprzedać. Na „dziś” liczy się maksymalnie krótka droga do pracy i z pracy. W przypadku takich osób nic nie ma większego znaczenia niż stracony czas na dojazdy. Podejmując decyzję o zakupie, osoby takie sprawdzają plan zagospodarowania.

Ważne, jak ma rozwijać się okolica.

Jakie atrakcje ulokowane są blisko.

Skąd to wiemy? Często pierwszy kontakt i pytanie o nieruchomości zadaje się właśnie firmie takiej jak nasza, wykończeniowej. To my możemy powiedzieć najwięcej na temat jakości nowych inwestycji deweloperskich lub stanu mieszkania z rynku wtórnego.

Ma być o wnętrzach, więc najpierw sam budynek. Ładny, prestiżowy, z wygodną windą i parkingiem. Nasi młodzi i utalentowani managerowie lubią czuć się luksusowo.

Powierzchnia mieszkania nie ma być duża, bo „nie ma co przepłacać za dodatkowe metry, których się nie używa”.

A co z tymi metrami, które są? Muszą być wykorzystane i zagospodarowane. Mieszkanie musi dawać poczucie, że dana osoba wie, na co pracuje. Czuje to siadając na kanapie, odkręcając kran, czy gotując szybką kolację. Wszystko musi być dobrej jakości. Smak i styl

Mniejsze mieszkanie wcale nie oznacza, że musi być tam ciasno.

mają znaczenie. Lepiej mniej, niż kiczowato i za dużo Dobrze, jeśli każdy element, nawet taki jak obraz jest skonsultowany z architektem na etapie projektu. Wiele takich osób lubi mieć kontakt z osobą, która aranżowała ich mieszkanie nawet długo po całej realizacji. Można wtedy skonsultować nowe dodatki. Materiały oprócz tego, że dobre, muszą być ponadczasowe i odporne, bo jak mieszkanie będzie wynajmowane, to powinno długo być estetyczne.

37

EST TE

urządzasz

projekt i oczekiwania Są dzielnice, gdzie młodzi ludzie, pary, urządzając wnętrze planują miejsce na pokoik dziecięcy i miejsce „dla teściowej”. W przypadku osób o wysokich zarobkach, pracujących w korporacji, którzy często są jeszcze singlami, nie ma dodatkowych rozkładanych kanap.

Takie studio jest „dla mnie i to mi ma być wygodnie” – słyszymy. Kanapa nie musi być rozkłada, więc może być trochę większa. Łazienka może mieś niewielką szafkę na kosmetyki, czy zapasowy papier, jednak ważniejsza jest przestrzeń. Z reguły wybór pada na kabinę prysznicową.

Bardzo często jest to kabina walk-in. Blacik przy umywalce może być efektowny. Bardzo dobrze jeśli jest kamienny.

Kuchnia. Nie musi być duża. Wręcz wystarczy mały aneksik z mikrofalą. Stół za to powinien być wygodny i z klimatycznym oświetleniem na wieczorne kolacje.

Miejsce do pracy? Nie, niepotrzebne! Praca zostaje w biurze. Osoby takie wracają bardzo późno; wyjeżdżają często w delegacje. Mieszkanie to azyl, na ten krótki, wolny czas. Zupełnie inaczej niż freelancerzy, o których

pisaliśmy poprzednio. Często w takim mieszaniu właściciel chciałby mieć na tyle odskocznię, że eksponuje swoją pasję. Może to być poukładana na półkach, komodach kolekcja starych aparatów. Mogą to być modele samochodów. Ważne, żeby mieszkanie dawało możliwość wprowadzenia do wnętrza takich elementów.

Kolejnym ciekawym zagadnieniem są okna. Młody manager to osoba, która nie ma czasu na codzienne porządki. Firanki zbierające kurz odpadają. Zdarza im się jednak wracać do domu rano po długim locie samolotem i wtedy przydają się mocno zaciemniające rolety. To jest element, który jest niemalże niezbędny.

Mówimy o miejski studio, więc za oknami z reguły mamy ruchliwą ulicę lub inny miejski widok. Staje się on w takim wnętrzu jego częścią. Na koniec warto wspomnieć o oświetleniu. Miejskie studio to klimatyczne wnętrze. Nic bardziej nie podkreśla takiego charakteru jak dyskretne oświetlenie ledowe i ciekawe, designerskie oprawy. Jakiś ciepły pasek ciepłego światła w salonie uzupełniają mocniejsze oprawy nad stołem i odwrotnie.

Jeśli w salonie pojawia się mocna oprawa, to w kuchni stawiamy na oświetlenie podszafkowe. Wszystko ze smakiem i umiarem.

Anna Sadowska, Urzadzamypodklucz.pl Prezes firmy DekorProjekt Sp. z o. o. Lubi wyzwania. Ukończyła studia z chemii biologicznej, studium doktoranckie z chemii kwantowej. Pracowała naukowo między innymi w centrum superkomputerowym w Barcelonie i na Uniwersytecie Karola w Pradze. Ten etap życia sprawił, że mało jest dla niej rzeczy niemożliwych. Potrafiła spakować się na pół roku do jednej walizki, więc wie, jak upchnąć do kawalerki wszystko, co potrzebne i sprawić, żeby była funkcjonalna i estetyczna. Od nauki do biznesu przeszła właśnie dzięki swojej pasji – projektowaniu wnętrz.

„To miejsce dla mnie i to mi ma być wygodnie” - to częsta dewiza singli z dużych korporacji.

38

Fot. Realizacja DekorProjekt Sp. z o.o. (www.urzadzamypodklucz.pl)

fot. istockphoto.com

męski świat

w czterech ścianach Marek Dornowski redaktor naczelny

Mężczyzno! Planujesz kupno lub budowę nieruchomości? Koniecznie zaplanuj w nim miejsce na swój „męski kąt”. Podpowiemy Ci, jak urządzić przestrzeń, w której Twoje męskie ego będzie czuło się jak u siebie.

39

EST TE

znajdź swoje miejsce

urządzasz

Zacznijmy od tego, gdzie zaplanować miejsce na Twój męski świat? Ideałem byłoby zagospodarowanie poddasza lub piwnicy z dala od miejsca, gdzie na co dzień toczy się życie. Dzięki temu wchodząc do swojego świata, będziesz miał poczucie niezależnej przestrzeni, której tak bardzo potrzebujesz. Ważne, by wszyscy domownicy wiedzieli, że przekraczając próg Twojego pomieszczenia, wkraczają w świat, w którym to, co Tobie się podoba, staje się automatycznie prawem, którego nie wolno nikomu łamać. Oczywiście jeśli jedyną opcją jest przylegający do salonu gabinet, to też damy sobie radę.

nagłośnieniu. Nic tak nie motywuje do treningu jak odpowiednio dobrana muzyka. „Eye of the Tiger” potrafi nawet po ciężkim dniu wykrzesać z faceta pokłady ukrytej energii. Do tego jeszcze podwieszony telewizor, na którym obejrzysz podczas walki na bieżni, skróty meczów ulubionej ligi piłkarskiej, lub relację z kolejnego odcinka specjalnego rajdu Paryż - Dakar. Ściany zostawiamy na lustra i motywujące plakaty z hasłami w stylu: „stop compete with others start compete with Yourself” czy „there is no excuse for weakness”.

Nie zapomnij również o miejscu na odżywki i inne suplementy. Wszak wszyscy wiemy, że „mięśnie nie rosną na drzewach”.

wybierz swój styl

chłopcy z ferajny

Gdy już mamy wybrane miejsce, dochodzimy do kluczowego pytania. Co właściwie oznacza dla Ciebie wyrażenie „mój męski świat”? Jeśli nie potrafisz odpowiedzieć sobie na to pytanie, to nie czytaj dalej tego tekstu i generalnie odpuść sobie aranżowanie męskiego pokoju, a wygospodarowane miejsce przeznacz na wieszanie prania. Odpowiedź na to pytanie jest kluczowa.

Nie ma bowiem jednej sztampowej wizji męskiego zakątka. Pomysłów może być naprawdę sporo. Gabinet z biblioteką, warsztat a może mini salka gimnastyczna?

Każdy z tych pomysłów da się obronić i z pewnością nikt Ci go nie zakwestionuje. Nie staraj się być sztuczny.

Nie daj sobie wmówić, że męski kąt bez barku z dobrą whiskey staje się mniej męski. To ma być Twoje miejsce i to przede wszystkim Ty masz czuć się tam najlepiej.

Poniżej przedstawiamy kilka różnych propozycji:

Jeśli jednak wychodzisz z założenia, że trening należy robić na siłowni a odpoczywać w domu, to być może zainteresuje Cię opcja pokoju zaciemnionego od dymu cygar, gdzie na barku zawsze stoi napoczęta butelka brandy lub whiskey a z głośników płyną nuty tematu przewodniego z filmu „Ojciec Chrzestny”. Ściany to oczywiście miejsce na obrazy kobiecych aktów.

Pamiętaj jednak, by nie przekroczyć granicy między wysublimowaną erotyką, a zwykłą pornografią. Kolorowe kalendarze wprost z warsztatu samochodowego kompletnie nie będą tu pasować. Zdecydowanie polecamy akty czarno-białe, gdzie kluczową rolę odgrywa światło, a to, co najważniejsze pozostaje w sferze domysłów. Co prawda, jeśli chcemy iść w kierunku stylu „Casino”, to przydałby się dobry stół bilardowy a to wydatek kilku tysięcy złotych. Ale skoro stać Cię na mieszkanie czy dom, w którym masz miejsce na swoją własną męską przestrzeń, to taki wydatek powinien być jedynie wisienką na torcie. Stół do bilarda można oczywiście uzupełnić o zestaw pokerowy i ruletkę. Pamiętaj tylko, że polskie prawo poza ściśle określonymi miejscami nie pozwala grać na pieniądze.

W tej wersji zdecydowanie odradzamy wstawianie

na sportowo Nie trzeba wiele, wystarczy worek bokserski, bieżnia, ławeczka ze sztangą i materac i już możesz zrobić sobie swoją własną minisiłownię. Nie zapomnij o odpowiednim

Fot. istockphoto.com

40

Nie kopiuj gotowych rozwiązań, dopasuj styl do swojej osobowości.

EST TE

urządzasz

piłkarzyków, dartów i innych atrakcji charakterystycznych dla typowych pubów. Styl Ala Capone zobowiązuje.

Tu ważną rolę odgrywać będą meble. Jeśli myślisz, że welurowa wersalka nie zrobi specjalnej różnicy tylko dlatego, że będzie w brązowym odcieniu, to się mylisz.

Ten styl nie jest dla małych chłopców, którzy dom kupili za pieniądze pożyczone od tatusia.

game master A skoro już o chłopcach mowa to podobno my faceci rozwijamy się do 4 roku życia, potem zaś tylko rośniemy.

Pozostawimy to bez komentarza, ale przeglądając serwisy poświęcone grom komputerowym, mamy jednak wrażenie, że w tych złośliwych docinkach jest jednak ziarno prawdy. Jeśli więc nic nie relaksuje Cię bardziej niż kolejny wyścig w Need 4 speed a Battlefield to Twoje naturalne środowisko życia, to warto pomyśleć nad czymś, co będzie można nazwać pokojem gracza. W tej wersji wydatki będą mniejsze i sprowadzą się do minimum 40 calowego telewizora, zestawu konsoli do gier ( tu każdy z Was ma już pewnie ulubioną markę) oraz pakietu startowego, który każdy gracz mieć powinien. W zależności od tego jak daleko posunęła się w Twoim przypadku „gromania”, będzie to od kilku do kilkudziesięciu płyt. Tu polecamy serwisy służące graczom do wymiany używanych gier.

Można sporo zaoszczędzić a przy okazji dowiedzieć się o ciekawych nowych tytułach. Oczywiście wspomniany przez nas „pakiet startowy” to dopiero początek. Nic

tak nie cieszy gracza jak jazda w prawdziwym fotelu do symulacji jazdy, a jeśli planujesz spotkania w szerszym gronie to zdecydowanie pomyśl o rozwiązaniu Kinectic.

Przykładowo własna kręgielnia lub kort tenisowy w domu – czemu nie?

własna biblioteka Jeśli jednak rozwijałeś się nieco dłużej niż tylko do 4 roku życia i nad świat gier video przedkładasz świat liryki i prozy, to te same metry kwadratowe zamiast na wnętrze symulatora wyścigowego możesz zamienić na klasyczny gabinet. Jego centralnym i nieodłącznym elementem musi być stół, niekoniecznie ze Skandynawii.

Markowe skórzane krzesło obrotowe i fotele przez duże „F” również z wyższej półki, do tego mały minibarek (oczywiście wyłącznie z markowymi alkoholami – miejsce piwa jest w lodówce) i biblioteka. Oddając się klasycystycznym urokom nie zapomnij jednak, że czytnik do e-booków i szerokopasmowy internet nie zamącą Ci stylowego klimatu, a z pewnością się przydadzą.

To oczywiście tylko przykładowe pomysły na to, jak urządzić sobie swój własny męski kąt. Jakikolwiek jednak byłby Twój osobisty pomysł, to pamiętaj, że o ile nie malujesz ścian na różowo, to ma być wyłącznie Twoje miejsce, Twój azyl. Kobieta ma tam wstęp tylko na Twoje osobiste zaproszenie. Zabrzmiało szowinistycznie? To dobrze, tak miało być.

Fot. istockphoto.com

W swoich czterech kątach to Ty ustalasz zasady.

41

CZY CHCESZ SZYBKO

SPRZEDAĆ SWOJĄ NIERUCHOMOŚĆ?

Jesteś pewien? Ponad 65% Polaków to użytkownicy Internetu!

CZY PLANUJESZ

Żartujesz, prawda?

ZAMIEŚCIĆ OGŁOSZENIE

W INTERNECIE? Szkoda, bo co miesiąc ponad 800 000 osób poszukuje nieruchomości na naszym portalu.

CHCESZ, ABY JAK NAJWIĘCEJ

OSÓB SZUKAJĄCYCH

NIERUCHOMOŚCI ZOBACZYŁO

TWOJE OGŁOSZENIE?

SZUKASZ JEDNEGO

Z NAJTAŃSZYCH

Niestety, na tym polu jesteśmy wyjątkowo konkurencyjni. Ogłoszenie na okres 30 dni kosztuje już od 3,69 zł z VAT.

PORTALI OGŁOSZENIOWYCH?

DOBRZE TRAFIŁEŚ!

NIE TRAĆ CZASU I WYSTAW JĄ NA

NIERUCHOMOSCI-ONLINE.PL

kuchnia otwarta czy zamknięta?

Dominika Mikulska Nieruchomosci-online.pl

Temat kuchni jest jednym z istotniejszych problemów przy wyborze nowego mieszkania. Kuchnia jako oddzielne pomieszczenie czy zaadaptowana część pokoju dziennego? Zarówno jedno, jak i drugie rozwiązanie posiada swoje wady i zalety, jedno i drugie ma swoich zwolenników przeciwników.

Fot. istockphoto.com

43

EST TE

urządzasz

Jesteśmy coraz bardziej zapracowani, coraz mniej czasu spędzamy w domowym zaciszu. Z domu wychodzimy rano, a wracamy późnym wieczorem, posiłki coraz częściej jadamy „na mieście”. Korzystamy więc z kuchni w coraz bardziej ograniczonym zakresie. Została więc ona „zdegradowana” do kilku najpotrzebniejszych sprzętów kuchennych i szafek, i nazwana aneksem kuchennym. Aneks kuchenny to znak naszych czasów.

ramach mniejszego pomieszczenia gospodarczego z przeznaczeniem na spiżarnię.

Aneksy to domena nowego budownictwa. Pojawiły się mniej więcej 20 lat temu. Jako główny powód ich popularności należy uznać wysokie ceny mieszkań i zwiększone zainteresowanie mieszkaniami o mniejszym metrażu. Istnienie aneksów pozwala na lepsze i bardziej zoptymalizowane wykorzystanie powierzchni, na zaoszczędzenie miejsca i „upchnięcie” wszystkich potrzebnych domowych przestrzeni w miarę wygodny sposób. Tylko czy to takie dobre rozwiązanie?

aneks. rozważanie „za i przeciw” to tylko formalność

komfort oddzielnej kuchni Osobna kuchnia ma szereg zalet. Przy zakupie mieszkania z oddzielną kuchnią przede wszystkim dochodzi do wyraźnego odcięcia strefy kuchennej ze strefą mieszkalną. Dla tych, którzy nie zwykli sprzątać zaraz po obiedzie, jest to niewątpliwą zaletą. Widok na zlew pełen niepozmywanych naczyń nie psuje nam humoru podczas relaksu na kanapie, czy też podczas przyjmowania gości w salonie.

Druga kwestia to zapach. Wszystko pięknie, jeśli zapach ciasta rozchodzi się po całym mieszkaniu, a aromat świeżo zmielonej i parzonej kawy wyciąga nas z łóżka.

Troszkę gorzej, jeśli akurat smażymy rybę czy cebulę, albo gotujemy bigos... Są oczywiście okapy kuchenne pochłaniające zapachy. Zawsze też można otworzyć okno, choć nie zawsze okno znajduje się bezpośrednio w części wyznaczonej na kuchnię, a na przykład na drugim końcu pokoju. W przypadku oddzielnej kuchni, zamykamy drzwi i problem z głowy.

Jednak trudno nie zauważyć, że oddzielne kuchnie najczęściej są domeną mieszkań i domów o większych metrażach, na zakup których jednak nie wszyscy mogą sobie pozwolić.

Niewątpliwie w przypadku mieszkań o mniejszym metrażu rozwiązanie w formie aneksu będzie miało wiele argumentów za. Usunięcie stałych podziałów mieszkania – ścian, powoduje, że zyskujemy wrażenie większej przestrzeni.

W życiowych sytuacjach układ salonu z aneksem sprawdza się w trakcie imprez i spotkań towarzyskich.

Jeśli jesteśmy rodzicami dzieci, które są jeszcze w takim wieku, że raczej pełzają, niż biegają, to też będzie dobre rozwiązanie. Przygotowując posiłki można bowiem mieć na oku maluchy bawiące się w salonie.

Jednak dla wielu brak wyraźnego podziału na strefę kuchenną i strefę mieszkalną stanowi

Ponadto dzięki temu izolujemy także domowników od kuchennych hałasów. Jest i druga strona medalu. Często odizolowanie osoby przygotowującej posiłek od reszty domowników, czy gości, którzy są w salonie, uznawane jest za wadę. Czy słusznie? Posiłek można przygotować przed przyjściem gości, a domowników poprosić o pomoc i towarzyszenie w kuchennych czynnościach. Trudniej zdecydowanie jest odizolować się od dźwięku garnków, siekania czy tłuczenia mięsa, pracującej zmywarki, gdy chcemy np. popracować czy poczytać.

Za oddzielną kuchnią przemawia także argument za bezpieczeństwem dzieci, zamykając drzwi do kuchni chronimy dzieci przed oblaniem się gotującą się zupą stojącą na kuchence, czy dotknięciem nagrzanego piekarnika. Ponadto ograniczamy dostęp zwierząt domowych do kuchennych powierzchni roboczych i pozostawionych na nich produktach…

W przypadku, gdy powierzchnia kuchni jest odpowiednio duża, można w niej również zorganizować część jadalną.

Niektóre osoby decydują się także na wydzielenie w jej

44

spory problem. Wszystko co jest zaletą kuchni oddzielnej, stanowi w tym przypadku wadę aneksu – odizolowanie zapachów i hałasu, a także kwesta i utrzymania porządku na powierzchniach roboczych.

Do innych wad należą także problemy estetyczne na etapie aranżacji wystroju pomieszczenia. Specyfika wyposażenia aneksu często nie koresponduje z wnętrzem salonu. Decydując się na osobną kuchnię, mamy większy wybór tego, jak ją urządzimy. Może

EST TE

urządzasz

być ona w dowolnym stylu, bariera drzwi odzieli nam ją od pozostałych pomieszczeń, nie wprowadzając estetycznego zamętu. Salon z aneksem kuchennym musi być już dobrze przemyślany, żeby zabudowa kuchenna tworzyła spójną całość z umeblowaniem salonu.

spotkanie w pół drogi Istnieje również część pośrednich rozwiązań, kiedy kuchnia jest oddzielona od salonu np. drzwiami przesuwnymi. Jeśli bardzo nam zależy, to możemy uczestniczyć w domowym życiu przy jednoczesnym przygotowywaniu posiłków, jeśli nie chcemy – po prostu przesuwamy drzwi. Żeby chociaż częściowo wydzielić część kuchenną od mieszkalnej wiele osób decyduje się na zastosowanie tzw. wysp kuchennych. Z jednej strony obecność wyspy oddziela część aneksu, z drugiej – staje się często dominującym elementem w pomieszczeniu.

A może uda się nam pójść na kompromis i zaaranżować kuchnię półotwartą? Jest to kuchnia z dwoma wejściami – jednym tradycyjnym, a drugim otwartym na salon.

Możemy oddzielić je drzwiami przesuwnymi, barem albo stołem jadalni. Takie rozwiązanie połączy zalety oddzielnej kuchni, anulując wady rozwiązania z aneksem kuchennym. Półotwartą kuchnię można zaaranżować niezależnie od salonu, mamy kontrolę nad brudnymi naczyniami, hałasami i zapachami, a jednocześnie zyskujemy przestrzeń.

jak oswoić aneks?

Oczywistym jest, że lepiej kupić mieszkanie bez oddzielnej kuchni, niż nie kupić żadnego.

Jak urządzić kuchnię w aneksie, by stworzyć w niej serce domu? Aranżując mieszkanie z aneksem kuchennym, musisz mieć na uwadze specyfikę takiego rozwiązania.

1

Zoptymalizuj przestrzeń

Projektując kuchnię, pamiętaj o zasadach ergonomii.

Szafki i sprzęt kuchenny powinny być rozmieszczone w odpowiedniej odległości od siebie i właściwej kolejności. Podziel kuchnię na pięć stref: zapasów (lodówka, suche produkty), przechowywania (sztućce, naczynia, szklanki, kubki), zmywania (zlew, zmywarka, kosze na śmieci), przygotowywania (blat roboczy, deski, przyprawy, świeże zioła, miski) oraz gotowania/pieczenia (kuchnia, piekarnik, garnki).

Prawidłowy ciąg technologiczny to lodówka – zlew – kuchenka gazowa – oddzielone od siebie odpowiednimi rozmiarami blatu roboczego niezbędnego do przygotowywania posiłków. Zmywarka powinna znajdować się pod zlewem lub w niedalekiej odległości od niego. Dzięki takiemu zastosowaniu ergonomii w kuchni zawsze wszystko będziesz mieć pod ręką i łatwiej będzie utrzymać czystość podczas gotowania.

2

Zapanuj nad zapachami

W kuchni otwartej na salon zapachy podczas gotowania rozchodzą się po całym pomieszczeniu, a z czasem wnikają w tkaniny, dywany i tapicerkę. Podstawą w aneksie kuchennym jest więc dobry okap z wyciągiem podłączonym bezpośrednio do wentylacji. Poza tym okap widoczny z salonu powinien być również estetyczny, najlepiej neutralny i oczywiście cichy.

Dobrym pomysłem na radzenie sobie z zapachami może być także oddzielenie części kuchennej szklaną przesuwaną ścianą. Takie przeszklenie nie pomniejsza optycznie przestrzeni, nie zabiera też cennego dziennego światła, a skutecznie zatrzyma kuchenne zapachy. Poza tym może stać się ciekawym elementem dekoracyjnym.

Otwarta przestrzeń pomiędzy kuchnią daje duże możliwości aranżacji

45

Fot. istockphoto.com

Otwarta kuchnia to obowiązek utrzymania porządku i czystości.

3

Utrzymaj czystość

Aneks kuchenny zobowiązuje niestety do bezwzględnej czystości. Zwłaszcza podczas przyjęć i spotkań towarzyskich trzeba pamiętać, że efekty przygotowań są „na widoku” i nie możemy ukryć ich, jak w przypadku zamkniętej kuchni, za drzwiami. Żeby osłonić choć część roboczą kuchni, między aneksem kuchennym a salonem można zaplanować wyspę lub barek. Wysokość około 110 cm pozwoli ukryć zlew i kuchenkę zainstalowaną przeważnie na wysokości ok. 86 cm. Barek czy wyspę można potraktować jako dodatkowe miejsce przechowywania, tworząc w nich od strony kuchni ciąg ukrytych szafek, a także jako dodatkowy blat roboczy czy też miejsce wydawania posiłków.

4

Zadbaj o estetykę i spójność aranżacji

Aneksu kuchennego nie można aranżować „w oderwaniu” od stylu całego mieszkania. Otwarta kuchnia powinna stanowić harmonijną całość z salonem, poczynając od podłogi, poprzez kolorystykę, a kończąc na meblach i dodatkach. Jeśli salon zamierzasz urządzić np. w stylu prowansalskim, nie można połączyć go z nowoczesną kuchnią pełną szkła i metalu.

Wybierając szafki kuchenne, postaw na uniwersalne jasne kolory jak biel, beże i szarości. Dobrym pomysłem

46

jest zastosowanie wysokiej zabudowy kuchennej, co pozwoli na schowanie większości sprzętu AGD. Wtedy też raczej wybiera się zabudowane szafki, które nie zdradzają swojej zawartości przed ciekawskimi oczami postronnych osób. Kuchnia zawsze pełna jest różnych drobiazgów, należy dobierać je oszczędnie i w klimacie całego wnętrza, w miarę możliwości ograniczać ich ekspozycję na blacie kuchennym do minimum.

Stosując w aneksie kuchennym terakotę, warto położyć ją również w salonie, wprowadzając drewno jedynie we fragmencie pod częścią wypoczynkową. Można też wybrać dla całej powierzchni wodoodporną płytkę drewnopodobną.

warte przemyślenia W naszym mieszkaniu powinniśmy się przede wszystkim dobrze czuć. Powinno być zatem funkcjonalne i powinno się nam podobać wizualnie. Kwestia wyboru właściwego rozwiązania zależy od indywidualnych preferencji mieszkańców. Ważne jest jednak, aby podejmować taką decyzję stosunkowo ostrożnie ze względu na wysokie koszty związane z ewentualnym późniejszym przearanżowaniem lokalu mieszkalnego.

sprzedajesz

elementy idealnego

ogłoszenia nieruchomości Romina Róg

Nieruchomosci-online.pl

Ogłoszenie nieruchomości ma kilka elementów, o które powinieneś zadbać, aby zwiększyć prawdopodobieństwo kontaktu od potencjalnego nabywcy czy najemcy. Najważniejszymi z nich są: zdjęcia, opis nieruchomości oraz dane kontaktowe.

48

Fot. istockphoto.com

EST TE

sprzedajesz

zdjęcia

4

Uprzątnij przestrzeń, którą fotografujesz, ze wszelkich zbędnych przedmiotów. Nie możesz dopuścić do tego, by na zdjęciu było widoczne rozwieszone pranie, czy zabawki Twojego dziecka porozrzucane na podłodze.

5

Jeśli czujesz, że zrobienie dobrych zdjęć przekracza Twoje możliwości, zwróć się o pomoc do profesjonalisty.

3

Użytkownicy poszukując nieruchomości, chcą wiedzieć, jak wygląda jej otoczenie. Dlatego wymień w ogłoszeniu wszystkie ważne punkty usługowe w okolicy oraz podaj odległość od szkoły, przedszkola czy przystanku autobusowego.

4

Żadna nieruchomość nie jest idealna. Warto jednak wyeksponować chociaż jedną unikalną i niepodważalną korzyść dla nabywcy, np. bliskość do centrum, ustawność wnętrza, spokojną okolicę, infrastrukturę handlowo-usługową.

1

Poszukujący nieruchomości chętniej skontaktują się z Tobą, jeśli będą znali szczegółową lokalizację nieruchomości – nie tylko miasto i dzielnicę, ale także ulicę i nr nieruchomości.

4

Szybko odpowiadaj na wiadomości e-mail lub oddzwaniaj na wiadomości pozostawione w skrzynce głosowej lub na nieodebrane połączenie z nieznanych numerów.

2 3

Podaj swój telefon oraz e-mail. Nie musisz podawać nazwiska, ale imię będzie mile widziane.

5

Umawiaj się na oglądanie mieszkania w świetle dziennym. Nie gotuj w tym czasie obiadu, pamiętaj, aby zachować porządek. Na czas sprzedaży warto pochować rodzinne pamiątki, zbędne biletowy lub inne osobiste rzeczy.

1

Zadbaj o to, aby zdjęcie główne, wyświetlane na listach, przedstawiało najbardziej reprezentacyjną część Twojej nieruchomości, np. salon z kuchnią, a nie korytarz czy schody.

2

Skup się na jakości zdjęć. Twoja nieruchomość najlepiej zaprezentuje się na fotografii wykonanej przy świetle dziennym. Poranne i popołudniowe słońce daje Twoim zdjęciom najlepsze światło.

3

Postaraj się tak wykadrować zdjęcie, aby zbyt dużo miejsca nie zajmowały na nim elementy takie jak sufit czy podłoga.

Opis nieruchomości

1 2

Opisz dokładnie swoją nieruchomość. Nie bój się stosować przy tym przymiotników takich jak, przytulny, jasny, przestronny, nowoczesny.

Zadaniem opisu jest uzupełnienie tego, co widoczne na zdjęciach oraz pobudzenie wyobraźni potencjalnego nabywcy.

Tak naprawdę nie masz żadnego limitu długości.

Pamiętaj, że opis powinien być unikalny, a nie skopiowany z jakiegoś innego ogłoszenie. Możesz oczywiście wzorować się na opisach, szczególnie tych stworzonych przez profesjonalne biura nieruchomości.

dane kontaktowe

Napisz, w jakich godzinach najlepiej się z Tobą kontaktować, aby uniknąć sytuacji, w której nie odbierasz telefonu przez wiele godzin.

Dobre zdjęcie ogłoszenia to większa szansa na szybszą sprzedaż.

Fot. istockphoto.com

49

REKLAMA