ESTATE 2/2015

nu m er 2

2015

EST TE

w ww. e s tat e . p l

magazyn rynku nieruchomości

kupujesz

Fot. Constructa Plus Sp. z o.o. sp.k., Poznańska 3

jak upolować okazję? nie zawsze tanio oznacza okazyjnie

Jakie kuchnie mają Polacy?

Najnowszy raport z rynku — 45

Zarobić na wynajmie Co zrobić, by wynajem był opłacalny?

— 18

Bankowy tytuł egzekucyjny odchodzi do lamusa Czy czeka nas rewolucja na rynku bankowym?

— 12

Jak wygląda statystyczne mieszkanie w Polsce?

Około 10% wszystkich mieszkań nadaje się do remontu

Dzielnice z reputacją Pomyśl, zanim kupisz tam mieszkanie

to dziwne, ale...

jest dobrze Marek Dornowski redaktor naczelny

Nie przypominam sobie, by przedstawiciele deweloperów kiedykolwiek mówili, że jest zły czas na kupowanie mieszkań. Gdy ich ceny rosły horrendalnie, a wszystko sprzedawało się na pniu jeszcze na etapie dziury w ziemi, nie brakowało głosów, że trzeba się spieszyć, bo będzie jeszcze drożej. Gdy rynek się unormował, słyszeliśmy o korzystnym czasie finansowym i łatwości dostania kredytu, gdy wreszcie banki zaczęły podchodzić do udzielania kredytów w sposób bardziej racjonalny, usłyszeliśmy o konieczności zwiększenia obowiązkowego wkładu własnego. Ci, którzy stali przed decyzją, znowu mogli poczuć presję: jeszcze tylko w 2014 roku wystarczy 5%, od 2015 będzie to już 10%, a docelowo jeszcze więcej. Dziś dużym bodźcem mają być zmiany w MdM. Wszystko wskazuje więc na to, że znaczną część pracy za marketingowców firm deweloperskich robi po prostu rynek, i wygląda na to, że robi to całkiem dobrze. Pierwszy kwartał 2015 roku eksperci z firmy REAS podsumowują bardzo pozytywnie. Jak piszą w swoim cyklicznym raporcie: mimo zaostrzenia polityki kredytowej, po raz kolejny pada rekord liczby transakcji.

Podaż równoważy popyt, a ceny utrzymują się na stabilnym poziomie. Wygląda więc na to, że… jest dobrze.

sens? Co oznaczają zmiany w przepisach dotyczące Bankowych Tytułów Egzekucyjnych? Jaki wpływ na zmiany na rynku nieruchomości będą miały zmiany demograficzne, które obecnie obserwujemy? Wszystkie te kwestie poruszamy w tym numerze.

Opisujemy też, jak wygląda statystyczne mieszkanie w Polsce na bazie raportu ekspertów Lion’s Banku.

Podpowiadamy, co zrobić, by zmaksymalizować zysk z wynajmu, a także przedstawiamy raport na temat dzielnic z „reputacją”. Jak się okazuje w praktyce, czasem dość przesadzoną.

W tym numerze polecamy także teksty skierowane do osób aktualnie szukających mieszkania. Gdzie i jak szukać dobrych okazji oraz czy ucieczka od zgiełku miasta na przedmieścia to dobry pomysł dla każdego.

Podsumowując, jak co kwartał przygotowaliśmy dla Was całą masę informacji na temat tego, co każdy uczestnik rynku nieruchomości wiedzieć powinien.

Miłej lektury!

Marek Dornowski

Informacji z rynku, które dają nam jednak do myślenia, jest sporo. Czy rozszerzenie MdM na rynek wtórny ma

Numer 2

Wydawca

Redakcja

Kontakt

Redaktor naczelny Marek Dornowski

Aby kupić mieszkanie okazyjnie nie można kierować się wyłącznie jego ceną

NNV Sp. z o.o. ul. Wyszyńskiego 1 10-457 Olsztyn T: +48 89 533 03 78 www.nnv.pl www.estate.pl

Współpraca redakcyjna T: +48 600 959 026 T: +48 694 437 941 E: redakcja@estate.pl

2015

Fot. Constructa Plus Sp. z o.o. sp.k.

KRS 0000310781 NIP 7393699287 REGON 280319486

Zespół Dominika Mikulska, Alicja Zbytniewska, Karolina Kłujszo, Kamil Orzechowski Skład graficzny Łukasz Pieńkowski

Reklama T: +48 600 959 026 E: reklama@estate.pl Dołącz do Nas www.facebook.com/ogloszenia.no

w tym numerze wstępniak To dziwne, ale… jest dobrze ........................................................................................................................

02

z rynku Złota 44 już w sprzedaży..............................................................................................................................

Nowe mieszkanie na emeryturze ...........................................................................................................

Czy rozszerzenie MdM na rynek wtórny ma sens?..............................................................

Statystyczne mieszkanie w Polsce .....................................................................................................

05 07 09 12

mieszkania na emeryturze 07

Felieton agent jego klienckiej mości ........................................................................................................................

15

finanse bankowy tytuł egzekucyjny odchodzi do lamusa ................................................................

18

prawo na co dzień pomocy, pani rejent! ............................................................................................................................................

23

sprzedajesz dwójka na sprzedaż ...........................................................................................................................................

27

jak upolować okazję?

30

kupić czy wynająć?

43

kupujesz jak upolować okazję?........................................................................................................................................ a może by tak wyjechać w bieszczady? ........................................................................................... dzielnice z reputacją.........................................................................................................................................

30 33 36

budujesz prl znowu w modzie ............................................................................................................................................

40

wynajmujesz kupić czy wynająć?.............................................................................................................................................. jak zarobić na wynajmie?.............................................................................................................................. luksus do wynajęcia ..........................................................................................................................................

43 45 47

urządzasz Jakie kuchnie mają Polacy – raport Homebook.pl ...............................................................

50

z rynku

Fot. depositphotos.com

złota 44 już w sprzedaży BBI Development S.A. i amerykański fundusz inwestycyjny Amstar rozpoczęły długo wyczekiwaną sprzedaż apartamentów w budynku Złota 44. Czy ten jeden z najwyższych apartamentowców Europy odniesie sukces, jakiego się po nim spodziewano?

05

EST TE

Projekt autorstwa Daniela Libeskinda już od samego początku wywoływał w Warszawie niemałe emocje. Jego lokalizacja, chcąc nie chcąc, czyni go jednym z kolejnych charakterystycznych symboli Warszawy. Tym razem ma to być symbol luksusu i nowoczesności w każdym calu.

Symbol sukcesu gospodarczego Polski oraz aspiracji Polaków. Czy tak się jednak stanie?

Ktoś, kto nie zna Warszawy i zobaczy pięknie wykonane zdjęcia Złotej 44, może być pod wrażeniem. Sami warszawiacy natomiast zadają sobie pytania, czy to najlepsza lokalizacja dla takiego projektu? Czy nie wpłynie negatywnie na i tak spory chaos urbanistyczny, jaki panuje w centrum stolicy?

Do tej pory historia apartamentu Złota 44 była dość burzliwa. Jednak ostateczny głos w dyskusji na temat sukcesu lub porażki tego pomysłu nie będzie należał do internautów, którzy w większości nie pozostawiają na projekcie suchej nitki. Zdecydują osoby, które stać na zakup tamtejszych apartamentów.

A to dość wąska grupa klientów. Jeśli chodzi bowiem o ceny, to – używając języka dyplomacji – można jedynie powiedzieć, że są zdecydowanie powyżej poziomu programu MdM. Zresztą chyba nikt nie spodziewał się, że będzie inaczej. Niemniej jeśli porównamy sobie zapowiedzi sprzed kilku lat, gdy metr miał kosztować 65 tys. zł, to obecna oferta na poziomie od 24 do 40 tys. za mkw. (i to w pakiecie all inclusive) wydaje się dawać

z rynku

większe szanse na to, że poszczególne apartamenty nie będą zbyt długo czekać na swoich właścicieli.

Początkowo pojawiały się głosy, że o ile pokazowe apartamenty zlokalizowane na 50 piętrze rozbudzają wyobraźnię, to gorzej będzie ze sprzedażą lokali na najniższych piętrach. Rzeczywistość okazała się zupełnie nie potwierdzać tych obaw. Już pod koniec kwietnia najniższą dostępną kondygnacją było 16 piętro.

Za kwotę, jaką trzeba przeznaczyć, by o adresie Złota 44 mówić „dom”, można wybudować luksusową willę. Trudno jednak potencjalnych mieszkańców podejrzewać o to, że za cenę kilkudziesięciu metrów powierzchni użytkowej więcej zrezygnują z największego w Polsce prywatnego basenu, prywatnej sali kinowej i… co najważniejsze poczucia prestiżu mieszkania w jednym z najekskluzywniejszych budynków w tej części Europy.

Niebawem okaże się, czy mówienie o symbolu gospodarczego sukcesu Polski jest tylko marketingowym frazesem, czy rzeczywiście nasz rynek dojrzał już do takich projektów.

Złota 44 ma stać się najbardziej prestiżowym adresem w stolicy

06

Fot. depositphotos.com

nowe

mieszkanie na emeryturze Polskie społeczeństwo się starzeje. Prognoza ludności na lata 2008-2035 opracowana przez GUS wskazuje, że będzie rosła liczba osób w najstarszych grupach wiekowych żyjących dłużej i zachowujących lepsze zdrowie. Jakie ma to przełożenie na rynek sprzedaży mieszkań?

Fot. depositphotos.com

07

EST TE

Okazuje się, że seniorzy coraz częściej stają się klientami deweloperów. Jak to możliwe? Po prostu zakup nowego mniejszego lokum finansują życiowymi oszczędnościami i sprzedażą większych, używanych mieszkań. Jak na razie nie można mówić o masowej modzie, ale takie sygnały płynące z rynku powinny dać do myślenia deweloperom.

Trend ten ma bowiem zarówno podstawy demograficzne, jak i (wbrew powszechnym opiniom) finansowe, by się rozwijać.

Już w 2020 roku osoby po sześćdziesiątce mają stanowić blisko 25% polskiego społeczeństwa. Na świecie powstaje coraz więcej mieszkań dopasowanych do potrzeb osób starszych. W Polsce dziś jest kilka specjalnych osiedli dedykowanych seniorom. Nie są one jednak tak specjalistycznie dopasowane do potrzeb osób starszych jak te stworzone w USA czy Szwecji. Czy zatem możemy spodziewać się nowej mody tworzenia osiedli dla seniorów? – To dość wątpliwe – twierdzi Marek Dornowski z serwisu Nieruchomosci-online.pl. – Nasze społeczeństwo jest stosunkowo negatywnie nastawione do projektów, które noszą choćby pozory „domu starców”. Poza tym dochodzi problem infrastruktury takich osiedli. Bardziej prawdopodobne są inwestycje w niewielkie mieszkania na parterze na nowych dobrze zagospodarowanych osiedlach. Patrząc z ekonomicznego punktu widzenia, zamiana 60-metrowego mieszkania w 30-letnim budynku na 30-metrowe lokum w nowoczesnych osiedlach, może w perspektywie kilkunastu lat być jak najbardziej możliwym i całkiem ciekawym rozwiązaniem dla wielu osób. Chodzi tu zarówno o samą wygodę życia na nowym osiedlu, jak i mniejsze koszty związane z eksploatacją – dodaje Dornowski.

z rynku

– Osoby starsze mogą chętniej chcieć się przenieść z ruchliwych dzielnic w cichsze (czasem nawet trochę gorzej skomunikowane) tereny. Gdy pracujesz i wychowujesz dzieci, wybierając mieszkanie, musisz kierować się bliskością przedszkoli, szkół czy łatwością dojazdu do pracy. Żyjesz w szybszym tempie. Gdy jesteś na emeryturze, bardziej od bliskości centrum handlowego będzie interesować Cię bliskość terenów zielonych, gdzie możesz przejść się w ciągu dnia na spacer, zamiast siedzieć w domu – tłumaczy Dornowski.

Potrzeby mieszkaniowe są silnie warunkowane przez wiek. Firma doradcza REAS specjalizująca się w zagadnieniach związanych z rynkiem mieszkaniowym stworzyła w ramach programu „Perspektyw mieszkalnictwa senioralnego” trzy etapy i kategorie wiekowe życia seniorów. Pierwsza grupa to „wcześni seniorzy” (60-69 lat) żyjący w tzw. pustym gnieździe dysponujący wolnym czasem i zdrowiem. Potrzebują często urozmaiceń i udogodnień związanych m.in. z lokalizacją mieszkań. Druga obejmuje „dojrzałych seniorów” (70-79 lat), którzy doświadczają narastających niesprawności i w związku z tym ważna staje się dla nich pomoc innych osób oraz dodatkowe udogodnienia.

W ostatniej z grup znajdują się „sędziwi seniorzy” (80+) wymagający opieki, najczęściej w domu lub w innej instytucji. Poszczególne etapy życia seniorów niosą za sobą zróżnicowane możliwości i potrzeby, dlatego tak ważne jest dopasowanie do nich mieszkania. Istnieją przesłanki, że osoby 60+ częściej niż dotychczas będą gościć u deweloperów.

Fot. depositphotos.com

08

W Polsce osiedla dedykowane seniorom nie powstaną zbyt szybko

Fot. depositphotos.com

czy rozszerzenie

mdm na rynek wtórny ma sens?

W jednym ze swoich raportów Narodowy Bank Polski ostro skrytykował program MdM, twierdząc, że zamiast wspierać osoby mniej zamożne, skupia się na wspieraniu deweloperów.

Zaproponował również rozszerzenie programu na rynek wtórny.

Na odpowiedź ze strony deweloperów nie trzeba było długo czekać.

09

EST TE

Co zrozumiałe przedstawiciele branży deweloperskiej do propozycji rozszerzenia rządowych dopłat na rynek wtórny nie są nastawieni entuzjastycznie. Podstawowym argumentem, jaki podnoszą, jest konieczność wsparcia utrzymania tempa rozwoju budownictwa, co bezpośrednio przenosi się na rynek pracy.

Przedstawiciele Polskiego Związku Firm Deweloperskich podają przykład analiz naukowych, według których około 100 osób zatrudnionych bezpośrednio w budownictwie tworzy od 200 do 300 miejsc pracy w branżach pokrewnych. W latach 2010-2012 sektor budownictwa, po uwzględnieniu powiązań z innymi gałęziami gospodarki, generował średniorocznie ok. 13,5% PKB i zapewniał 2,5 mln miejsc pracy (15,4% pracujących ogółem).

Poza tym podnoszona jest również kwestia samej dostępności mieszkań. Według różnych danych w Polsce brakuje od 700 tys. do nawet 2 mln mieszkań, zatem działania państwa powinny mieć na uwadze konieczność powstawania nowej tkanki miejskiej. Jeśli przestaniemy budować na dotychczasową skalę, to staną się one niebawem niemal dobrem luksusowym, a na takie mało kogo będzie stać. Oceniając MdM, pamiętajmy, że im większa liczba lokali na rynku, tym lepszych cen mogą spodziewać się kupujący. Jeśli rynek zaleją nowe mieszkania, to ich cena automatycznie spadnie.

Zatem na rozwoju rynku deweloperskiego skorzysta nie tylko gospodarka w skali makro, lecz także przeciętny kupujący.

– Obowiązywanie programu Mieszkanie dla Młodych jedynie na rynku pierwotnym ma swoje uzasadnienie ekonomiczne. Hasła głoszone przez przeciwników takiego modelu należy rozpatrywać w kategoriach populistycznych, ponieważ głoszą to, co chcemy usłyszeć, bez rozwinięcia, jakie będą tego skutki – komentuje Konrad Płochocki.

z rynku

Warto pamiętać, że ustawa o MdM wspiera także powstawanie nowych domów budowanych przez zwykłych Kowalskich w tzw. systemie gospodarczym.

Dla tej grupy ustawa przewiduje mechanizm zwrotu różnicy w podatku VAT od części materiałów budowlanych. Od samego początku ze wsparcia mogą też korzystać osoby kupujące mieszkanie spółdzielcze, jeśli tylko spółdzielnia stosuje tzw. ustawę deweloperską i zapewnia nabywcom takie same środki ochrony co deweloperzy.

Z pewnymi argumentami trudno dyskutować, ale z drugiej strony skoro na sprzedaży mieszkań zarabiają deweloperzy, a MdM ma być instrumentem wspierającym sprzedaż, to znaczy, że wspieramy określoną grupę społeczną. Czy ktoś zatem nie zada wkrótce pytania: dlaczego deweloper ma wspartą sprzedaż, a Kowalski chcący sprzedać swoje mieszkanie na takie wsparcie liczyć nie może? Stąd byłby już tylko krok do pytań o zgodność takich praktyk z konstytucyjną zasadą równości wobec prawa. Na razie zmiany zawarte w nowelizacji nie przewidują wsparcia zakupu mieszkań spełniających wymagania programu, ale pozostających do sprzedaży w ramach rynku wtórnego. Nie jest jednak wykluczone, że w kolejnych latach temat powróci.

Przedstawiciele sektora pośrednictwa w obrocie nieruchomościami z pewnością byliby zadowoleni z takiego obrotu sprawy. Dla nich takie rozszerzenie programu to szansa na zaoferowanie bardziej konkurencyjnego produktu. Po tej stronie barykady bardzo często pada argument, że ideą programu było nie tyle wspieranie rynku pracy, ile dostępności mieszkań dla osób młodych, a brak możliwości dopłat MdM do mieszkań z rynku wtórnego de facto tę dostępność ogranicza.

Wprowadzenie MdM na rynek wtórny mogłoby wywołać spore zamieszanie

10

Fot. depositphotos.com

Fot. depositphotos.com

statystyczne

mieszkanie w polsce Żartów i sloganów na temat tego, czym jest statystyka, mamy wiele. Wystarczy powiedzieć, że właściciel wyprowadzający swego psa na spacer statystycznie ma ze swoim pupilem po trzy nogi, by zrozumieć, że statystyką da się potwierdzić wiele niedorzecznych teorii. Tym razem jednak przyjrzeliśmy się od strony statystycznej obecnej sytuacji polskiego mieszkalnictwa.

Nie wysuwamy żadnych teorii, po prostu przedstawiamy fakty.

12

EST TE

z rynku

Pracownicy Lion’s Banku, analizując dane GUS oraz Eurostatu, podjęli się próby odpowiedzi na pytanie: jak wygląda statystyczne mieszkanie nad Wisłą. Obecny obraz rynku w dużej mierze uwarunkowany jest stratami lokalowymi poniesionymi przez Polskę podczas II wojny światowej. Szacuje się, że w trakcie działań wojennych nasze zasoby mieszkalne uszczupliły się o ponad 2 mln lokali. To miało bezpośredni wpływ na strategię mieszkaniową PRL, gdy nad jakością królowała ilość.

Statystyczne polskie mieszkanie ma powierzchnię 73,1 mkw.

Nie jest to zły wynik. Problem w czymś innym. Z danych Eurostat wynika, że statystyczny Polak ma do dyspozycji jeden pokój (dokładnie 1,1), podczas gdy europejska średnia to 1,6.

Czy to pokazuje, jak duży jest w Polsce popyt na mieszkania?

– Nie można tego jednak odbierać bezpośrednio – przestrzega Marek Dornowski z serwisu Nieruchomoscionline.pl. – Fakt, że aby dogonić pod tym kątem Europę potrzebowalibyśmy zbudować jeszcze ponad 7,5 mln mieszkań nie oznacza, że z miejsca znalazłyby swoich nabywców. Nie należy mylić niedoboru z popytem. Gdyby tak było, to liczba oddawanych rocznie

mieszkań byłaby znacznie większa niż średnia z ostatniej dekady wynosząca 140 tys. lokali rocznie – dodaje Dornowski.

Ilość to jednak nie jedyny powód do zmartwień. Sytuacja nie wygląda dobrze, gdy przyjrzymy się obecnym zasobom mieszkaniowym od strony jakościowej. Ponad 900 tys. mieszkań bez ubikacji i ponad 2,5 mln bez centralnego ogrzewania to najbardziej wymowne i najczęściej powtarzane dane, które przemawiają do wyobraźni. Podobnie zresztą jak to, że według danych z Lion’s Banku aż 1,4 mln mieszkań i domów nadaje się do remontu. To około 10% wszystkich naszych zasobów mieszkalnych.

Trudno ocenić, jak nowo oddawane obecnie mieszkania będą wpływały na poprawę tych statystyk. O ile procentowy udział mieszkań bez centralnego ogrzewania czy łazienki będzie systematycznie spadał, o tyle trudno jednoznacznie ocenić tempo zużywania się mieszkań z wielkiej płyty i powiększania się liczby mieszkań nadających się do remontu.

10% wszystkich zasobów mieszkalnych w naszym kraju nadaje się do remontu

Fot. depositphotos.com

13

felieton

agent

jego klienckiej mości O tym, jaki powinien być profesjonalny agent nieruchomości, powiedziano wiele. Również na łamach Estate wielokrotnie podkreślaliśmy kluczowe elementy, które sprawiają, że ktoś odnosi sukces w branży, a ktoś inny nie.

Gdyby te wszystkie porady, wywiady i felietony zebrać w jedno miejsce, można by zapewne stworzyć podręcznik profesjonalnego agenta. Dlaczego więc znowu wracamy do tematu? Bo sami mieliśmy ostatnio okazję przekonać się, że od teorii do praktyki jest daleka droga.

Fot. depositphotos.com

15

Fot. depositphotos.com

Dobrego agenta poznać można po zrozumieniu potrzeb klienta

Temat dotyczył lokalu użytkowego w jednym z miast wojewódzkich. Nie od dziś wiadomo, że to tzw. mieszkaniówka, a nie lokale użytkowe „rządzą” rynkiem. Byliśmy więc trochę wyjątkowym klientem, trudnym – takim, dla którego znaczenie priorytetowe ma nie cena, a lokalizacja, możliwość aranżacji wnętrza, parking, otoczenie. Lokal potrzebny był do prowadzenia działalności w branży medycznej, a to wiąże się z koniecznością spełnienia określonych wymogów sanitarnych, innego niż klasyczne ustawienia okien czy witryn. Ogólnie wymagania można było określić na dość szczegółowym poziomie. Nie zadawaliśmy więc pytań w stylu, „to powie Pan/Pani, co Pan/Pani ma”. Jasno określiliśmy nasze oczekiwania.

Z tymi informacjami zgłosiliśmy się do jednego ze znanych nam biur nieruchomości. Znanych głównie z aktywności w obszarze PR i marketingu. Musimy przyznać naprawdę są one na wysokim poziomie.

Niestety okazało się, że agent, na którego trafiliśmy, nie do końca zakodował sobie nasze wymagania. Zapamiętał jednak, że chodzi o wynajem lokalu użytkowego i podesłał kilka z aktualnej oferty. Czy można mieć do niego pretensje, że żadna z propozycji nie przypadła nam do gustu? Zdecydowanie nie, to przecież nie jego wina.

Ale już podsyłanie lokali, które w żadnej mierze nie są dopasowane do branży medycznej, świadczy jedynie o tym, że ktoś po prostu nie odrobił pracy domowej z lekcji pod tytułem „indywidualne podejście do klienta”.

Nie trudno odgadnąć, że współpraca się nie rozwinęła.

Ot po prostu poznaliśmy, na ile rzeczywistość odbiega jeszcze od wizji prezentowanej przez dział marketingu.

Nie mamy pretensji, trudno, zdarza się. Warto jednak wyciągnąć wnioski i pójść krok do przodu.

Zapytacie, czy ten krok można było w ogóle wykonać?

Może to miasto to zbyt trudny rynek? Może wymagania zbyt wysokie? Okazuje się jednak, że można. Prowadząc dalsze poszukiwania, natknęliśmy się w serwisie Nieruchomosci-online.pl na jedno ogłoszenie, które nas zaciekawiło. Zadzwoniliśmy pod wskazany numer

16

i opowiedzieliśmy agentce nieruchomości opiekującej się tą ofertą o naszych potrzebach. Okazało się, że była to jednocześnie właścicielka i prezes jednego z biur. Na spotkanie umówiliśmy się następnego dnia. W kilkanaście godzin po telefonie, oprócz wizyty w wybranym lokalu, otrzymaliśmy informacje o 6 (słownie: sześciu!) innych lokalach spełniających w mniejszym lub większym stopniu nasze potrzeby.

Różniły się one oczywiście ceną, metrażem, lokalizacją, ale w każdym z nich bez problemu dałoby się prowadzić działalność medyczną. Co więcej do części z nich nie dotarlibyśmy sami, gdyż są one obecnie wynajęte.

To agentka nieruchomości miała wiedzę o tym, że kończy się umowa i albo najmujący zamierza zmienić lokal, albo wynajmujący ma plany zmiany najemcy i branży. To jest wiedza, która daje przewagę na rynku, to jest wiedza, za którą klient jest gotów zapłacić. Dlaczego? Bo wie, że agent nieruchomości wniósł do jego biznesu wartość dodaną. Widzi, że jego rola nie sprowadziła się wyłącznie do oprowadzenia, czuje, że ma swojego własnego agenta, który zna osobiście rynek i jest w stanie zarówno doradzić, jak i pośredniczyć w przygotowaniu umowy, negocjacji ceny itd.

Czy tych ostatnich elementów zabrakło w przypadku pierwszego biura? Nie wiem, nie pamiętam. Po prostu po zapoznaniu się z kilkoma podesłanymi ofertami szybko doszliśmy do wniosku, że druga strona nie rozumie naszych potrzeb. Być może i chce dobrze, pewnie się stara, ale… zabrakło konkretów. Jeśli dziś ktoś zapyta się nas, którego agenta w temacie lokali użytkowych jesteśmy w stanie zarekomendować, zdecydowanie wskażemy na to drugie biuro. Mimo że pewnie w kwestiach promocji, wizerunku czy budowy marki sporo mogłoby się od tego pierwszego nauczyć – jesteśmy przekonani, że mniejsza wiedza w tym obszarze przynajmniej dziś na finanse mu się nie przekłada.

W branży pośrednictwa nieruchomości jest jak w każdym innym biznesie: dobry produkt i usługa same są się w stanie obronić.

finanse

bankowy tytuł

Egzekucyjny odchodzi do lamusa Krzysztof Rzymski

KMR Kredyty & Nieruchomości

14 kwietnia 2015 roku Trybunał Konstytucyjny zakwestionował zgodność Bankowego Tytułu Egzekucyjnego (BTE) z Konstytucją.

Szykuje się prawdziwa rewolucja dotycząca prawnych zabezpieczeń kredytów.

18

Fot. depositphotos.com

EST TE

finanse

Co to jest BTE? BTE to, jak dotychczas, największa broń banków w stosunku do kredytobiorców niewywiązujących się ze swoich zobowiązań. Stanowi on jedno z najpopularniejszych form zabezpieczenia kredytów.

Właściwie każdy kredytobiorca, podpisując umowę kredytową, godzi się na to, by bank w przypadku problemów ze spłatą mógł skorzystać z BTE. Jeśli bank uzna, że kredytobiorca nieprawidłowo obsługuje spłatę swojego kredytu, wystawia Bankowy Tytuł Egzekucyjny i składa go do sądu. Sąd ma 3 dni, by nadać BTE klauzulę wykonalności, czyli pozwolić na windykację zaległości z majątku klienta. Bank wystawia BTE zgodnie z art. 96 ust. 1 Prawa bankowego na podstawie swoich ksiąg lub innych dokumentów.

dlaczego Bte był zmorą kredytobiorców?

Sąd po otrzymaniu wniosku od banku nie sprawdza, czy dług rzeczywiście istnieje, czy jest prawidłowo naliczony, bada jedynie sprawy formalne wniosku, nie ma prawa ingerować w sprawy merytoryczne.

Co więcej bank nie musi informować klienta o złożeniu wniosku o nadanie klauzuli wykonalności. Zazwyczaj klient dowiaduje się o windykacji wówczas, gdy zapuka do niego komornik lub ma zajęte wszystkie konta.

Możliwość obrony przed BTE ze strony kredytobiorcy jest iluzoryczna. Może on wytoczyć powództwo przeciwegzekucyjne (art. 840 k.p.c.). Jest ono dosyć drogie – opłata stosunkowa to 5% wartości roszczenia, no i to on musi przedstawiać dowody swojej niewinności.

W tym czasie majątek klienta jest już przedmiotem windykacji. Czas rozpatrzenia takiego powództwa… nie wiadomo, jak będzie długi, nie ma tu maksymalnego terminu. A przypomnę czas do rozparzenia wniosku banku to 3 dni.

Od kiedy BTE będzie zabronione?

Trybunał Konstytucyjny orzekł niezgodność BTE z Konstytucją, ale zakaz jego stosowania będzie obowiązywał dopiero od 1 sierpnia 2016 roku. Rodzi się pytanie: czy coś, co jest niezgodne z prawem, jest jednak zgodne do sierpnia 2016 roku? Tak długi okres na obowiązywanie nowych zasad padł prawdopodobnie z tego powodu, by banki miały czas na przestawienie się na nowe sposoby zabezpieczeń. W przeciwnym wypadku moglibyśmy mieć do czynienia z paraliżem sytemu finansowania w Polsce.

historia bte Bankowcy twierdzą, że BTE w Polsce ma głębokie korzenie historyczne nawet w II Rzeczpospolitej. Jest to po części prawda. Przywilej ten został nadany jedynemu wówczas

Co zakwestionował Trybunał Konstytucyjny?

Trybunał w ustnym uzasadnieniu podał 3 elementy niezgodności BTE z Konstytucją (art. 32 ust. 1 Konstytucji): brak równego traktowania pomiędzy dłużnikami banków i innych podmiotów (np. jeśli przedsiębiorca winien jest innemu przedsiębiorcy pewną kwotę, to należy tego dochodzić w „pełnym” procesie sądowym; brak równego traktowania pomiędzy bankiem a kredytobiorcą (bank jednostronnie ustala swój dług i jest niejako sam sobie sędzią w sporze); brak równomiernego dostępu wierzycieli bankowych i pozabankowych (bank ma szybszą ścieżkę dostępu do majątku dłużnika w przeciwieństwie do innych podmiotów na rynku, dla których już zwykle nie starcza majątku dłużników).

funkcjonującemu bankowi. Później NBP zaczęło rozciągać ten niebywały przywilej osądu we własnej sprawie na inne banki państwowe. Dopiero po 1989 roku przelano te uprawnienia na banki prywatne, co było ewenementem w skali światowej. Co ciekawe Trybunał Konstytucyjny już kilkakrotnie zajmował się sprawą BTE. W 1995 i 2005 roku orzekał na korzyść Bankowego Tytułu Wykonawczego. Z kolei w 2011 roku Trybunał orzekł niezgodność BTE z niektórymi zapisami Prawa bankowego i Kodeksu postępowania cywilnego. Dopiero jednak 2015 rok przyniósł przełom i nastąpi likwidacja tego narzędzia.

19

EST TE

finanse

Jak jest skala korzystania przez banki z BTE? Bankowcy w swych wypowiedziach twierdzą, że skala jest marginalna i właściwie nie należy się tym zajmować.

Czy na pewno? Osąd pozostawiam czytelnikom.

W 2010 roku wydano ponad 1050 tys. klauzul wykonalności, w 2011 – 900 tys. wyroków. Dodam, że w Polsce banki udzielają miesięcznie ok. 1000 tys. kredytów.

konsekwencje likwidacji bte Likwidacja BTE jest tak dużą zmianą na rynku kredytów, że trudno dziś wyobrazić sobie, co tak naprawdę się wydarzyło i jak świat bankowości będzie wyglądał w przyszłości. Szykuje się zmierzch szybkich kredytów.

Należy pamiętać, że istnieje „krótka piłka” pomiędzy taniością i dostępnością kredytu, a skuteczną ścieżką windykacji. Jeśli osłabimy szybkość i prostotę ściągania długów, skończy się to wyższą ceną dla klientów.

Efekty likwidacji BTE nie będą szybkie i rozłożą się w czasie. Kto zapłaci za dłuższy proces windykacji np. kilkumiesięczne sprawy w sądach – klient, na pewno klient.

jeśli nie bte – to co?

Banki będą musiały przestawić się na inne formy zabezpieczeń. Dziś na szybko banki wskazują na dwa podstawowe. Weksel i poręczyciele oraz notarialne poddanie się egzekucji w trybie art. 777 k.p.c., czyli tzw. trzy siódemki lub bardzie brutalnie zwane „trzema kosami”. Takie zabezpieczenie stosuje się powszechnie przy umowach kupna-sprzedaży nieruchomości. Ale uwaga, wydłuży to proces ubiegania się o kredyt

20

hipoteczny, ponieważ poza koniecznością podpisania umowy kredytowej kredytobiorcy będą musieli udać się do notariusza w celu poddania się egzekucji. No i niestety koszty będą rzędu kilku tysięcy złotych.

Bankowcy, zdając sobie sprawę ze zwiększenia kosztów związanych z udzielaniem kredytów, wystąpili z pismem do ministra sprawiedliwości w sprawie obniżenie kosztów notarialnych związanych z „trzema kosami”.

co dalej z klientami?

Nasuwa się pytanie, czy banki, mając jeszcze ponad rok na nowe przepisy, nie zwiększą gwałtownie liczby spraw kierowanych do sądów? Co będą orzekać sądy – mając na uwadze, że Trybunał Konstytucyjny uznał BTE za niezgodny z Konstytucją? Czy klienci będą toczyli sprawy z bankami w nieskończoność? Arcyciekawa jest sytuacja kredytobiorców, którzy mają aktualne umowy z bankami, w których jest zapis o BTE. Jeśli od sierpnia 2016 roku będzie on uznany jako nielegalny, co zrobią banki, które nagle są pozbawione zabezpieczenia ustanowionego wiele lat temu? Czyżby czekała nas fala aneksów do umów? A co w przypadku, gdy druga strona, czyli kredytobiorca, nie zgodzi się na aneks – czy będą one obowiązkowe (czyli nie będzie obowiązywała zasada swobody podpisywania umów)? Jest jeszcze bardzo istotna sprawa – bank szacował ryzyko związane z udzieleniem kredytu i jego ceną na podstawie prawa obowiązującego kilka lat temu. Jeśli dziś prawo się zmienia na niekorzyść banku, czy możemy spodziewać się w starych umowach podwyższenia marży?

To orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego jest rewolucyjne, bankowość już nie będzie taka sama.

Orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego w sprawie Bankowego Tytułu Egzekucyjnego to prawdziwa rewolucja

Stworzony, by wyróżniać agentów dbających o wysoką jakość ogłoszeń i wspierać ich w zdobywaniu jak największej liczby klientów

Dołącz do grona profesjonalistów!

DOWIEDZ SIĘ WIĘCEJ I PRZYSTĄP DO PROGRAMU!

„Promocja pewnych standardów sprzyja ich podtrzymywaniu.

A wysokie standardy to coś, co z jednej strony wymaga zaangażowania, ale z drugiej przynosi korzyści zarówno Klientom, jak i samym pośrednikom. Wspieranie dobrych praktyk leży w interesie całego rynku” Michał Kurczycki, CEO Nieruchomosci-online.pl

Program powstał w partnerstwie z

prawo na co dzień

pomocy, pani rejent! dr Wisława Boć-Mazur notariusz

Dzisiejsze czasy przyniosły ze sobą marzenie o wygodzie i... jego realizację. Nawet w Polsce, w której finansowo powoli dopiero stajemy na nogi, nauczyliśmy się korzystać z porad specjalistów. Część z nas ma więc już własnego dentystę, doradcę podatkowego, trenera personalnego, psychologa, a coraz częściej i zaprzyjaźnionego notariusza. Potrzeby obywateli rosną i istnieje potencjał, aby je zaspokajać. Trzeba tylko wiedzieć, do kogo i z czym się zgłaszać. Okazuje się, że społecznie dojrzewamy do konstatacji, jak bardzo potrzebna jest nam instytucja notariatu oraz uczymy się, jak z niej dobrze korzystać.

Fot. depositphotos.com

23

EST TE

prawo na co dzień

Kiedy potrzebujemy notariusza?

Notariusz w Polsce dokonuje czynności, którym strony obowiązane są lub pragną nadać formę notarialną.

Wizyta w kancelarii notarialnej okaże się więc potrzebna w dwóch sytuacjach.

Po pierwsze – gdy chcemy dokonać takiej czynności prawnej, z którą ustawa wiąże tzw. przymus notarialny, czyli możemy dokonać jej tylko przy udziale notariusza.

Zawieranie umowy sprzedaży mieszkania w kawiarni wyłączyłaby możliwość sprawowania jakiejkolwiek kontroli nad prawem własności, które dziś w Polsce jest nieźle chronione. Dalej notariusz potrzebny jest do sporządzenia fachowego oświadczenia o poddaniu się rygorowi egzekucji pozwalającego później skutecznie dochodzić swych roszczeń od dłużnika przy pomocy komornika. Podobnie, dla przykładu, odbycie walnego zgromadzenia spółki akcyjnej czy połączenie się spółek kapitałowych bez udziału notariusza nadwątliłoby jakiekolwiek poczucie bezpieczeństwa prawa i obrotu gospodarczego.

Po drugie – rozwinęła się dziś grupa czynności, które wcale nie wymagają dla swej ważności czy wywołania określonych skutków prawnych formy notarialnej. To sami zainteresowani odczuwają potrzebę zaproszenia do współpracy notariusza. Tam, gdzie forma notarialna nie jest konieczna, ale możliwa, coraz więcej klientów zwraca się do notariuszy, ponieważ uzyskuje pełnowartościową poradę prawną i wzmacnia formę danej czynności. W dzisiejszych czasach kontrahentów biznesowych często nie satysfakcjonuje forma ustna transakcji czy nawet pisemna. Zwracają się do notariusza o notarialne poświadczenie podpisów lub wręcz o formę aktu notarialnego, by uzyskać dodatkowe gwarancje bezpieczeństwa. W tym zakresie notariusze poświadczają podpisy osób zainteresowanych, czym zabezpieczają

strony pod kątem dowodowym (mamy pewność, że dane osoby rzeczywiście u notariusza były i złożyły podpisy pod określoną treścią). Co najważniejsze, notariusz ma obowiązek nie tylko dobrze zweryfikować tożsamość stawających, lecz także przekonać się o ich rzeczywistej woli. Gdyby zaś powziął wątpliwość co do możliwości świadomego powzięcia i wyrażenia woli przez stawających, powinien czynności notarialnej odmówić. Jeszcze większą gwarancją są akty notarialne – najsilniejsza w prawie polskim forma oświadczeń woli.

Albowiem tu notariusz uczestniczy w kształtowaniu treści czynności prawnej i wiele rzeczy weryfikuje, a co najmniej dba o umieszczenie w akcie stosownych zapewnień po każdej ze stron.

Trzeba podkreślić, że wielu klientów nie wie, gdzie kierować swoje kroki – do adwokata, radcy prawnego, księgowego, a może do gminy? Pamiętajmy, że notariusz, który zapoznaje się z problemami przedstawianymi przez klienta, z łatwością oceni, gdzie – jeśli nie do niego – należy pokierować zainteresowanego, i z pewnością to zrobi. A wszystko to bezpłatnie, dopóki nie dojdzie do sporządzenia finalnej czynności notarialnej.

Jedyny wyjątek stanowią projekty umów, po których sporządzeniu notariusz ma prawo naliczyć określoną taksę notarialną wynoszącą 1/4 taksy maksymalnej wyliczonej według prawideł rozporządzenia ministra sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej.

jak przygotować się finansowo?

Gdy zostawiamy w kancelarii notarialnej wyliczoną przez notariusza sumę pieniędzy, często wydaje nam się, że to jego wyłączne wynagrodzenie. Pamiętajmy, że notariusz pobiera od nas szereg kwot, które nie stanowią taksy notarialnej, a są wynikiem prostych dyspozycji ustawowych. Te nakazują mu przy dokonywanej

Wiele osób decyduje się na podpisanie umowy w formie aktu notarialnego, nawet wówczas gdy nie jest to wymagane przepisami prawa

24

Fot. depositphotos.com

Fot. depositphotos.com

W OSTATNICH LATACH przestaliśmy bać się korzystania z usług kancelarii notarialnych

czynności pobierać od nas podatki (szerzej zob. art.

10 ust. 2 ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz art. 18 ustawy z dnia 28 lipca 1983 roku o podatku od spadków i darowizn), a także opłaty sądowe od formułowanych w aktach notarialnych wniosków do sądów prowadzących księgi wieczyste (szerzej zob. art. 7 ust.

2 ustawy z dnia 14 lutego 1991 roku Prawo o notariacie oraz ustawa z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych i towarzyszące jej rozporządzenia). Osobno płatne wypisy aktów notarialnych są z urzędu przesyłane przez notariusza do szeregu instytucji (na przykład przy sprzedaży nieruchomości zawiadamia gminę, miejscowo właściwy wydział geodezji, sąd prowadzący księgę wieczystą oraz urząd skarbowy), co ułatwia życie jego klientom, ponieważ nie muszą już zazwyczaj nic nigdzie zgłaszać.

Choć na przykład przy nabywaniu nieruchomości pozostaje jednak zawsze obowiązek złożenia we właściwej gminie deklaracji podatkowej dla potrzeb opłacania podatku od nieruchomości przez nowego właściciela. Jeżeli poprosimy notariusza dodatkowo o ustanowienie hipoteki w akcie notarialnym (która ma zabezpieczać bank kredytujący kupującego), nie musimy już nawet występować sami z wnioskiem o wpis hipoteki do sądu prowadzącego księgę wieczystą ani wypełniać deklaracji do urzędu skarbowego. Dodatkowy podatek od ustanowienia hipoteki oraz dodatkową opłatę sądową także pobierze notariusz. Według rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej przysługuje mu za to dodatkowa taksa notarialna. Pracy ma notariusz sporo, ale dzięki dobremu zaplanowaniu transakcji mamy szansę wyjść od notariusza i co najwyżej skierować swoje kroki do banku, by uruchomić kredyt, nie martwiąc się o przekazanie stosownych kwot do urzędu skarbowego i sądu wieczystoksięgowego. Dlatego jeśli jesteśmy już zdecydowani na konkretną usługę notarialną, należy zwrócić się z prośbą o wyliczenie kosztów, żeby odpowiednio przygotować się finansowo.

Należy wypytać też o wszelkie opcje planowanej czynności, jeżeli notariusz sam ich nie przedstawi.

nie taki diabeł straszny Dzisiaj rola notariusza zaczyna wykraczać poza dotychczasowe ramy. Widać to wyraźnie w poszerzanych nieustająco kompetencjach. Notariusze wykonują szereg czynności zarezerwowanych dotychczas dla sądów.

Coraz częściej stają się powiernikami swoich klientów, którzy zapytują o skutki prawne dokonywanych działań.

Ponieważ notariusze zachowują bezstronność wobec stron czynności, a także mają obowiązek przekonywać się o rzeczywistej zdolności do czynności prawnych oraz woli stron, a nawet dbać o słuszne interesy osób trzecich, można liczyć na ich nieocenioną pomoc w rozwiązywaniu wielu kwestii. Stają się też mimowolnie coraz częściej mediatorami skłóconych rodzin, sąsiadów, ale także kontrahentów biznesowych. Przez co są dużym podparciem dla adwokatów i radców prawnych swoich klientów.

Także gdy mamy kłopoty w ustaleniu stanu prawnego nieruchomości, bo dokumenty nie są jednoznaczne, nie umiemy odczytać treści księgi wieczystej, chcemy wiedzieć, jak doprowadzić w niej do określonych wpisów lub wykreśleń – to właśnie notariusz spełni nasze potrzeby. Wielką rolę we wszelkich postępowaniach dowodowych przed sądami grają sporządzane przez notariuszy protokoły z różnych zdarzeń, w tym także ostatnio niezwykle częste protokoły z wejścia na stronę internetową.

To klienci notariuszy – konsumenci oraz mali, średni i wielcy przedsiębiorcy – finalnie decydują o tym, czy ściśle notariatowi przypisane określenia, takie jak zaufanie publiczne, interes publiczny, służba publiczna będą tylko chłodnymi i oddalonymi hasłami, czy też zechcą z ich dobroci realnie skorzystać.

25

sprzedajesz

Fot. depositphotos.com

dwójka na sprzedaż

Sprzedajemy 2-pokojowe mieszkanie na rynku wtórnym Gdy myślisz o sprzedaży mieszkania, nadchodzi moment, w którym musisz zadać sobie pytanie: jaka cena będzie najlepsza?

Odpowiedzi mogą być różne, podobnie jak i strategie sprzedaży.

Ostatecznie Twoje mieszkanie warte jest tyle, za ile ktoś będzie chciał je kupić. Zanim jednak wybierzemy własną strategię negocjacji cenowych, warto rozejrzeć się, jak kształtują się ceny rynkowe.

27

EST TE

sprzedajesz

Te oczywiście różnią się w zależności od miasta, lokalizacji, wykończenia i kilku innych czynników.

Ponieważ obecnie na rynku pierwotnym najbardziej pożądane są mieszkania 2-pokojowe, postanowiliśmy przeanalizować średnie ceny OFERTOWE tego typu mieszkań na rynku wtórnym w Warszawie, Poznaniu i Gdańsku. Wszystkie dane pochodzą z serwisu www.nieruchomosci-online.pl.

Za wzorcowe przyjęliśmy mieszkanie wybudowane nie później niż w roku 1995. Nie mogło być ono na parterze (tam ceny są nawet o kilka % niższe lub jeśli nie są niższe ofertowo, to jest większa elastyczność negocjacyjna). Kuchnię przyjęliśmy opcjonalnie zarówno otwartą, jak i zamkniętą. Mieszkanie znajdować się musiało w dzielnicach z dobrze rozbudowaną infrastrukturą.

Warszawa Tutaj ceny były najbardziej zróżnicowane. Spore znaczenie miała kwestia bliskości metra. Na Bielanach takie mieszkania znaleźliśmy już w granicach 6,1 tys. zł/ mkw., ale było ulokowane na Chomiczówce, więc z dala od metra. Bliżej metra najtańsze, jakie znaleźliśmy (z ciekawych ofert), to 52-metrowe mieszkanie z otwartą kuchnią blisko stacji metra Młociny, gdzie cena ofertowa mkw. wynosiła niecałe 7 tys. zł.

Większość ofert przekraczała jednak tę kwotę i lokowała się w przedziale 7,5-8,5 tys. zł/‌mkw. Im nowsze bloki i bliżej metra, tym cena rosła drastycznie w górę, nierzadko przekraczając poziom 10 tys. zł. Podobna sytuacja była na innych osiedlach: od Pragi po Bemowo.

Wniosek z tego jest taki, że cena jaką, będziemy w stanie dostać za sprzedaż 2-pokojowego mieszkania w Warszawie, zależy od tego, jak będziemy w stanie ją uzasadnić. Jedynym kryterium dającym porównanie do tego, ile mogą wynosić ceny transakcyjne, może być porównanie do ofert z rynku pierwotnego.

Niejednokrotnie bowiem, przyjmując średnie wykończenie mieszkania na poziomie 1 tys./‌mkw., zdecydowanie bardziej opłaca się kupić mieszkanie właśnie na rynku deweloperskim. Należy zakładać, że ostatecznie zarówno sprzedający, jak i kupujący muszą liczyć się z tym faktem.

Nie braliśmy pod uwagę sporej liczby ofert z TBS. Po raz kolejny przekonaliśmy się, że ceny ofertowe mają się nijak do oferty deweloperskiej. W wielu przypadkach (o ile z wiadomych tylko sobie względów uparlibyśmy się na zakup konkretnego lokum po cenie ofertowej) najzwyczajniej w świecie byśmy przepłacili. Różnica na mkw. pomiędzy mieszkaniem oferowanym w stanie deweloperskim a z rynku wtórnego potrafiła wynieść nawet 2,5 tys. zł na korzyść deweloperki (5,9 tys. - ok.

8,4 tys.). Na Starym Mieście różnice w poziomie cen są jeszcze wyższe. Jeśli chcecie sprzedać mieszkanie, które ostatni raz było remontowane jeszcze w XX wieku, to cena może spaść do ok. 5 tys. zł, jeśli natomiast macie na sprzedaż apartament klasy premium, to możecie startować z kwotą 10 tys. zł/mkw.

gdańsk Sporo budynków posiadających tego typu lokale znajduje się w dzielnicy Chełm. W zależności od stanu wykończenia różnica wynosiła nawet do 2 tys. zł na mkw. Na Przymorzu najtańsze mieszkanie spełniające nasze standardy kosztowało ponad 7,5 tys. zł/mkw.

To kolejne dzielnica, gdzie warto dwa razy przemyśleć, czy zakup mieszkania z drugiej ręki nie okaże się tańszym rozwiązaniem.

A zatem przygotowując się do sprzedaży naszego mieszkania, nie możemy liczyć na proste wpasowanie się w ceny rynkowe. Zazwyczaj przedziały cenowe są bardzo szerokie i trzeba dokładnie wyliczyć, jakie argumenty można podać jako uzasadnienie naszej ceny ofertowej. Jakość wykończenia, rozkład, infrastruktura, a nawet ustawienie wobec stron świata, wszystko to będzie realnie wpływać na kwotę, za jaką uda nam się sprzedać mieszkanie. Musimy mieć również świadomość, że ceny ofertowe powinny mieć całkiem znaczny obszar do negocjacji. Warto jako alternatywę rozważyć koszty zakupu nowej nieruchomości w stanie deweloperskim.

Jakkolwiek pięknie urządzonego mieszkania byśmy nie mieli, to w ostatecznym rachunku liczb nie uda nam się oszukać.

poznań Analizę cen rozpoczęliśmy od dzielnicy Nowe Miasto, która bardzo często nazywana jest sypialnią Poznania.

Fot. depositphotos.com

44 28 32

Obecnie na rynku wtórnym 2-pokojowe mieszkanie jest najprostsze w sprzedaży Fot. depositphotos.com

kupujesz

Fot. depositphotos.com

jak upolować

okazję?

Funkcjonalne, w dobrej lokalizacji i tanie – to jedne z podstawowych kryteriów, jakimi kierujemy się przy wyborze mieszkania. Najczęściej jest jednak tak, że dane lokum spełnia co najwyżej dwa z tych kryteriów jednocześnie. Czy da się na rynku nieruchomości znaleźć mieszkanie, które będzie prawdziwą okazją? Da, ale trzeba się trochę natrudzić i… mieć wyobraźnię.

30

kupujesz

Wyobraźnia potrzebna jest nam do tego, by odróżnić mieszkanie po prostu tanie i to raczej się nie zmieni, od tego, którego wartość może znacznie wzrosnąć.

Wzrost tej wartości może być skonsumowany przez nas w postaci wygodnego mieszkania lub w postaci sprzedaży. Wszystko w zależności od tego, czy szukamy mieszkania w celach inwestycyjnych, czy dla zaspokojenia własnych potrzeb.

Warto zacząć od tego, że okazje znajdziemy zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Tak, tak zakup mieszkania od dewelopera może być bardzo okazyjny.

Aby jednak tak się stało, należy dokładnie przyglądać się miejskim planom zagospodarowania przestrzennego.

Dobrym przykładem jest Warszawa. Ktoś, kto na bieżąco śledził planowane trasy II linii metra, mógł kupić mieszkanie na Bemowie lub Targówku w cenie, która za kilka lat będzie jedynie marzeniem. Obydwie dzielnice nie należą dziś do topowych lokalizacji w stolicy, ale wiedza, że w przyszłości niedaleko mojej inwestycji będzie metro, zmienia postać rzeczy. Dziś deweloperzy zbytnio cen podnosić jeszcze nie mogą, a dla kogoś, kto patrzy w dłuższej perspektywie, poczekanie kilku lat nie powinno stanowić większego problemu. O planowanych trasach warszawskiego metra było głośno i praktycznie każdy bez problemu mógł mieć taką wiedzę. W przypadku innych miast, gdzie projekty infrastrukturalne nie są aż tak spektakularne, trzeba się trochę natrudzić, by dokładnie przewidzieć, co może powstać nam pod oknem.

Projekty infrastrukturalne mają bowiem także swoje ciemne strony.

O ile budowa nowej drogi czy tramwaju może podnieść wartość naszego M w czasie, o tyle spalarnia śmieci albo oczyszczalnia ścieków nie będą projektami podnoszącymi reputację danej okolicy.

Kolejny sposób na znalezienie okazji to wyczucie czasu.

Dotyczy to zarówno rynku pierwotnego, jak i wtórnego.

Chodzi o znalezienie się w sytuacji, gdy drugiej stronie zależy na szybkim dokonaniu transakcji. W przypadku dewelopera wówczas, gdy kończy się sprzedaż mieszkań w danej inwestycji i chcąc zamknąć projekt, deweloper gotów jest obniżyć cenę. Niestety najczęściej są to jednak mieszkania, na które nie było chętnych wcześniej, więc albo coś jest nie tak z ich funkcjonalnością, albo mają ponadprzeciętnie dużą powierzchnię. W przypadku rynku wtórnego powodem pośpiechu są najczęściej przyczyny losowe. Tutaj możemy natrafić na różnego rodzaju mieszkania i motywacje. O ile powodem chęci szybkiej sprzedaży jest, dajmy na to, wyjazd za granicę, to nie problem. Schody zaczynają się, gdy w grę wchodzi widmo komornika. Tutaj mamy najczęściej do czynienia z dwoma przypadkami. Pierwszy (prostszy) to zadłużenie mieszkania wobec jednego wierzyciela (np. banku).

Obecny właściciel chce sprzedać mieszkanie, spłacić

EST TE

bank i kupić coś mniejszego. Wówczas nie powinniśmy mieć żadnego kłopotu z dokonaniem transakcji. Gorzej jeśli mieszkanie ma kilku wierzycieli. Wówczas transakcja jest bardziej skomplikowana, ale wciąż możliwa.

Najtrudniej jest, gdy wartość zobowiązań właściciela przekracza aktualną wartość mieszkania. Takim przypadkiem może być sytuacja, gdy kredyt na lokal został wzięty we frankach szwajcarskich, w okresie, kiedy kosztowały niecałe 2 zł, a mieszkania były horrendalnie drogie. Dziś o kursie franka w okolicach 3 zł możemy co najwyżej pomarzyć. Ceny nieruchomości spadły – więc taki lokal jest po prostu przewartościowany. Na czym więc może polegać okazja? Jedynie na dogadaniu się z bankiem. Na rynku tzw. „kredyty trudne” sprzedawane są specjalnym funduszom czy firmom windykacyjnym po 35-40% ich wartości nominalnej. Są całe portfele takich kredytów. Nie zaszkodzi zaproponować odkupienia trudnej wierzytelności za 50-60% jej wartości nominalnej. Nie są to jednak tematy łatwe.

Prawdziwą kopalnię okazyjnych mieszkań stanowią tzw. mieszkania do remontu. Ale tu należy odróżnić mieszkania warte przykładowo 200 tys., które ktoś jest w stanie sprzedać za 150 tys., gdy minimalny remont pozwalający na jako takie mieszkanie wyniesie nas 3545 tys. To żadne okazje, chyba że dany lokal idealnie pasuje nam do naszej wizji wykończenia mieszkania, które i tak musielibyśmy przeprowadzić. Prawdziwych okazji należy szukać tam, gdzie zewnętrzna infrastruktura niesie ze sobą potencjał. Najczęściej będą to mieszkania do remontu zlokalizowane w centrach miast lub w zabytkowych kamienicach.

W tych ostatnich godne uwagi są zwłaszcza lokale na parterze, które po odpowiednim remoncie mogą służyć zarówno jako mieszkalne, jak i usługowe.

Jeśli chodzi o mieszkanie w blokach rodem z PRL, budowanych czy to w systemie wielkiej płyty czy tzw. płyty H, to najważniejszą kwestią będzie lokalizacja i komunikacja. Jeśli blok jest ocieplony, okna i instalacje sanitarne wymienione, to nawet konieczność wymiany instalacji elektrycznych i odnowienia mieszkania nie powinna nas odstraszać. Wbrew obiegowej opinii mieszkania z wielkiej płyty, jeśli są odpowiednio administrowane to trzymają się dobrze i jeszcze przez długie lata nam posłużą. Tutaj ze znalezieniem okazji cenowych również nie powinniśmy mieć problemu.

Pamiętajmy, aby każdorazowo przeliczyć koszty potrzebne do podniesienia mieszkania z obecnego stanu do stanu, w którym jego wartość wzrośnie do odpowiedniego poziomu. Największą trudnością w poszukiwaniu okazji, jest odróżnienie mieszkania taniego od mieszkania z perspektywą rozwoju.

31

A może by tak wyjechać w bieszczady?

A jeśli nie w Bieszczady to może chociaż do cichego domku lub mieszkania na przedmieściu? Gdziekolwiek, byle trochę odetchnąć od wielkomiejskiego zgiełku.

Nawet kosztem dłuższych dojazdów do pracy. Rośnie popularność podmiejskich osiedli. Jakie są wady i zalety mieszkania na przedmieściach?

Fot. depositphotos.com

33

EST TE

kupujesz

Bez wątpienia głównym motywatorem do przeprowadzki na podmiejskie dzielnice jest chęć ucieczki od zgiełku miasta. Dotyczy to zarówno wielkich aglomeracji, jak i miast średniej wielkości w przedziale 200‑‌300 tys. mieszkańców. W każdym mieście inaczej będzie wyglądać kwestia tego, co nazwiemy przedmieściem. W przypadku Warszawy, mówiąc o wyprowadzce pod miasto, możemy mówić przykładowo o Żanęcinie, który w linii prostej od centrum oddalony jest o 23 kilometry, Celestynowie (30 kilometrów) jak również o Legionowie (20 kilometrów). Gdy pod uwagę weźmiemy Olsztyn to za mieszkanie w podmiejskiej „dzielnicy” może być uznany dom w Bartążku (promień 7 kilometrów od centrum) czy w Gutkowie (zaledwie 5 kilometrów w linii prostej od centrum). Odległości są zatem mocno zróżnicowane, podobnie jak infrastruktura.

W praktyce to właśnie ona ostatecznie decyduje o komforcie mieszkania pod miastem.

Podstawową kwestią jest dojazd. Brak drogi utwardzonej w miesiącach letnich może być pewnym dyskomfortem, ale w zimą będzie to już, mówiąc dyplomatycznie, spore utrudnienie. Lepiej jest oglądać potencjalne miejsce do zamieszkania w miesiącach jesienno-zimowych.

W praktyce bowiem okres, w którym możemy cieszyć się przydomowym ogródkiem, to przy dobrych wiatrach pół roku. Od października do marca zamiast na tarasie grzać możemy się przy domowym kominku. Jeśli bowiem dane

miejsce wyda nam się atrakcyjne w listopadowy poranek, to tym bardziej takie będzie w majowy czy czerwcowy wieczór. Kwestia dojazdu ma również inne znaczenie, gdy mamy lat 40 czy 50 i wszyscy członkowie naszej rodziny są w miarę samodzielni, a inne gdy dzieci są w wieku przedszkolnym lub szkolnym i trzeba dowozić je zarówno do szkoły, jak i na zajęcia pozaszkolne.

Zanim zdecydujemy się na przeprowadzkę „pod miasto”, dobrze jest jeszcze przeanalizować nową lokalizację pod kątem dostępności w niej punktów handlowych i usługowych ułatwiających nam codzienne życie.

Zwykły sklepik ze świeżym pieczywem, stomatolog, klub fitness czy choćby plac zabaw dla dzieci. Wszystko to, co w przypadku mieszkania w mieście wydaje się nam czymś oczywistym, niekoniecznie musi być takie na osiedlu domków jednorodzinnych pod lasem. Nie mamy na celu zniechęcanie kogokolwiek do przeprowadzki, podpowiadamy jednak, na co zwrócić uwagę i czego trzeba mieć świadomość.

Podmiejski styl życia z pewnością jest kuszący i ma wiele zalet. Nie jest on jednak dla każdego. Osoby żyjące intensywnie i szybko, mogą w którymś momencie poczuć się rozczarowane, gdy ucieczka od codziennego pędu i hałasu opłacona zostanie nie tylko dłuższymi dojazdami, lecz także koniecznością rezygnacji z zachowań i przyzwyczajeń charakterystycznych dla

Fot. depositphotos.com

34

Hasło wyjazdu w Bieszczady stało się dziś synonimem chęci ucieczki od zbyt szybkiego tempa życia

Fot. depositphotos.com

Polacy coraz częściej wybierają mieszkania w szeregowcach lub domach w bliskim sąsiedztwie miast

mieszkańców miast. Może się okazać, że zwyczajnie będzie nam brakować czasu na korzystanie z uroków mieszkania pod miastem. Aby w pełni cieszyć się tym, co z pewnością jest plusem tej lokalizacji, trzeba podejmować decyzje w sposób świadomy, nie pod wpływem majowej wycieczki w niedzielne popołudnie.

Na koniec warto zadać sobie pytanie o koszty „ucieczki od miasta”. Rozpiętość jest tu ogromna. Sporo też zależy od tego, czy chcemy mieszkać w domu jednorodzinnym czy w „szeregówce”?

Pierwsza opcja będzie o wiele kosztowniejsza. Co ciekawe w mniejszych miastach zakup szeregówki od dewelopera (powierzchnia domu ok 150 mkw. plus działka ok.

250 mkw.) w stanie surowym może być tańszy niż zakup około 1-arowej działki pod zabudowę jednorodzinną zlokalizowaną w promieniu 1 kilometra (przykład wspomnianego wcześniej Olsztyna).

W większych aglomeracjach takich jak Warszawa o podobne ciekawostki jest już o wiele trudniej. Stolica sama w sobie jest mocno zróżnicowana. Głównym wyznacznikiem jest tu oczywiście Wisła. Mówiąc o stanie deweloperskim, prawobrzeżna Warszawa jest znacznie bardziej konkurencyjna cenowo. Królują tu zwłaszcza dzielnice takie jak Białołęka czy Wawer. Generalnie ucieczka od miasta drożeje proporcjonalnie do jego wielkości i maleje wraz odległością, na jaką chcemy uciec.

Zanim jednak zamienimy mieszkanie na osiedlu na podmiejskie życie, warto dobrze przemyśleć wszystkie aspekty tej decyzji i konsekwencje z nią związane. Jeśli po analizie nadal jesteśmy na tak, dobrą wiadomością jest to, że przeprowadzka jest o wiele bardziej dostępna, niż wielu osobom się wydaje.

35

dzielnice z reputacją Wraz z rozwojem miast rośnie prawdopodobieństwo tworzenia się w nim miejsc, osiedli a nawet czasem całych dzielnic, których „atrakcyjność” pod względem zamieszkania owiana jest legendami.

Niekiedy mogą kusić jedynie niskimi cenami nieruchomości, znacznie częściej jednak zdarza się, że w dzielnicach z reputacją od dawna żyje się już tylko wspomnieniami starych czasów, a obecna rzeczywistość jest o wiele bardziej przyjazna. W których dzielnicach dużych miast owianych złą sławą mieszka się zwyczajnie i bezpiecznie, a od których lepiej trzymać się z daleka?

36

Fot. depositphotos.com

EST TE

kupujesz

warszawa Stolica ma specyficzny klimat. Można to miasto kochać lub nienawidzić, ale trudno pozostać obojętnym. Od lat największą sławą cieszyła się w Warszawie Praga, a zwłaszcza Praga Północ. Faktycznie mroczne praskie kamienice mogą jednocześnie fascynować i przerażać.

Ostatnio jednak Praga coraz bardziej staje się miejscem z zupełnie inną reputacją. Powstaje tu wiele nowych obiektów kulturalnych, klubów czy kawiarni. Można zaryzykować stwierdzenie, że Praga staje się coraz modniejsza. Jeśli dodamy do tego otwarcie i dalszą planowaną rozbudowę II linii metra, to rzeczywiście trudno w kontekście Pragi mówić o miejscu, którego raczej warto unikać. Owszem, deweloperzy nie rzucili się szaleńczo do zagospodarowywania działek po wschodniej stronie Wisły, ale i tu powstaje wiele projektów wartych uwagi. Oczywiście, kupując mieszkanie w okolicy Targowej, 11 Listopada czy Stalowej, trzeba liczyć się z tym, że z sąsiadami warto dobrze żyć i nie należy wprowadzać swoich porządków, ale do demonizowania Pragi się nie przyłączamy.

Zaryzykować można nawet stwierdzenie, że Praga Południe, z parkiem Skaryszewskim (największym w stolicy), Stadionem Narodowym i nowymi inwestycjami deweloperskimi, takimi jak przykładowo Apartamenty Saska nad Jeziorem, to jedna z bardziej klimatycznych (w pozytywnym tego słowa znaczeniu) miejsc w Warszawie.

gdańsk Tutaj nie jest już tak pięknie. Dwie dzielnice, które najczęściej wskazywane są jako niebezpieczne, czyli Nowy Port i Orunia Dolna z ulicą o dość mylącej nazwie – Gościnna, nie należą do najbardziej reprezentacyjnych w Gdańsku. O ile jednak Orunia (poza bliskością z Chełmem i Śródmieściem) specjalnie zachwycać

czym nie ma, o tyle Nowy Port jest wręcz przykładem zmarnowanego potencjału miejsca. Gdyby zamiast budynków mieszkalnych stały tam stare fabryki, to teren o takiej lokalizacji byłby nie lada gratką dla deweloperów. Rzeczywistość jest jednak taka, że chętnych na zakup mieszkań w tych lokalizacjach nie ma zbyt wielu. Wynika to nie tylko z policyjnych statystyk dotyczących przestępczości, lecz także z dość niskiego poziomu jakościowego znacznej części tamtych nieruchomości. Co ciekawe analizując ceny mieszkań oferowanych na serwisie Nieruchomosci-online.‌pl w Nowym Porcie i na Chełmie (czyli jednej z tych dzielnic, która wymieniana jest jako najbardziej przyjazna do życia), możemy dostrzec, że nie ma pomiędzy nimi kolosalnych różnic. W większości przypadków cena za mkw. na Chełmie jest oczywiście wyższa, ale sporo zależy też od metrażu. Biorąc więc pod uwagę choćby infrastrukturę, nie dziwi zatem, że inwestując w mieszkanie w Nowym Porcie, na specjalnie wysoki wzrost wartości nieruchomości (mówiąc dyplomatycznie) nie powinniśmy liczyć.

olsztyn To klasyczny przykład, gdzie legendy o niebezpiecznych miejscach można włożyć między bajki. Od lat najbardziej zszarganą opinię ma Zatorze. Jeśli jednak ktoś przyjechałby tam w poszukiwaniu mocnych nocnych wrażeń, mógłby się rozczarować. Swego czasu Zatorze faktycznie zapracowało sobie na nie najlepszą opinię, ale dziś można czuć się tam naprawdę bezpiecznie. Pałeczkę pierwszeństwa według policyjnych danych przejmują główne sypialnie Olsztyna, czyli Jaroty i Pieczewo. W tym przypadku jednak nie ma to żadnego przełożenia na ceny mieszkań, a rozwój infrastruktury idący w kierunku południa Olsztyna i sąsiadującej gminy Stawiguda, sprawia, że to te rejony są dziś najbardziej oblegane przez deweloperów.

Fot. depositphotos.com

W wielu przypadkach zła opinia o danej dzielnicy to efekt zaszłych już zdarzeń

37

Fot. depositphotos.com

Inwestycja w mieszkanie położone w okolicy niecieszącej się dobrą sławą jest obciążona sporym ryzykiem

poznań Praktycznie każda z pięciu głównych dzielnic Poznania ma swoje ciemne strony. Nowe Miasto, którego swego czasu perłą w koronie były Rataje, dziś bardziej postrzegane jest jako jedna wielka sypialnia ze wszystkimi tego konsekwencjami. Od lat złą sławą owiane były Wilda i Jeżyce. W przypadku tej pierwszej dzielnicy to już w dużej mierze bazowanie na opinii i coraz więcej jest tam miejsc, gdzie deweloperzy stawiają wysokiej klasy osiedla. Z kolei Jeżyce z pewnością nie byłyby tak negatywnie kojarzone, gdyby nie tamtejszy trójkąt (choć w praktyce to raczej prostokąt) bermudzki. Chodzi o okolice Rynku Jeżyckiego, a konkretnie obszar między ulicami Roosevelta, Dąbrowskiego, Bukowską i Przybyszewskiego. Czy dzisiaj to już raczej legenda, czy rzeczywiście jest tam niebezpiecznie? Nie znaleźliśmy w redakcji kandydata, który chciałby przetestować to osobiście, więc pozostaje nam oprzeć się na opiniach internautów, a Ci nadal nie rekomendują tamtejszej okolicy. Poza tym Jeżyce, podobnie jak Wilda, nie odstraszają deweloperów.

Obecnie powstaje tam kilka osiedli, których poziomu nie powstydziłoby się żadne miasto w Polsce.

kraków Najbardziej turystyczne polskie miasto z pewnością nie znalazłoby się na liście najbezpieczniejszych miejsc w naszym kraju. Kraków swoją ciemniejszą stronę zawdzięcza w dużej mierze „świętej wojnie” pomiędzy kibicami dwóch krakowskich klubów: Cracovii i Wisły.

Chociaż ich stadiony dzieli w linii prostej zaledwie 900 metrów, to kibiców obu klubów dzieli o wiele więcej. Historia ich wzajemnych relacji naznaczona jest wieloma ofiarami śmiertelnymi po każdej ze stron. To jedyne polskie miasto, w którym antagonizmy klubowe wysuwają się na pierwszy plan, jeśli chodzi o spokój i bezpieczeństwo. Można zatem napisać, że w Krakowie tradycyjnie słabszą opinię ma Nowa Huta, a w praktyce

38

również słynny Kazimierz jest świadkiem wielu nieprzyjemnych scen, ale będzie to duże uproszczenie.

Jeśli obojętne są Wam sympatie klubowe Waszych sąsiadów, zdecydowanie lepiej wybierać do zamieszkania miejsca, w których nie ścierają się wpływy obu grup kibicowskich. Polecamy zwłaszcza zamknięte i strzeżone osiedla o podwyższonym standardzie.

Wrocław Takich problemów z bezpieczeństwem jak w Krakowie nie ma w stolicy Dolnego Śląska. We Wrocławiu przez dłuższy czas rolę trójkąta bermudzkiego odgrywało Przedmieście Oławskie, lecz to kolejny przykład miejsca, którego poziom bezpieczeństwa jest teraz zdecydowanie większy, niż zwykło się mówić. Co prawda okolice centrum, takie jak plac Grunwaldzki czy rejon placu Jana Pawła II, to miejsca zaznaczone czerwonymi kropkami na mapie bezpieczeństwa miasta, ale wynika to raczej z dużego przepływu ludzi w tych rejonach niż z wyjątkowej patologii mieszkańców tamtejszych okolic. Żadna z wrocławskich dzielnic nie ma jakiejś wyjątkowo złej opinii. Jeśli już spotkać się można z miejscami, których nie poleca się turystom, są to prędzej pojedyncze osiedla wielkich blokowisk – jak Osiedle Kosmonautów.

Analizując położenie nowych inwestycji deweloperskich w kontekście dzielnic, które zmagają się z nie najlepszą reputacją, można powiedzieć, że w większości dużych miast nie musimy się obawiać o poziom bezpieczeństwa.

Oczywiście drobne kradzieże, bójki czy uciążliwe imprezy zdarzyć się mogą wszędzie, ale prawdopodobieństwo ich wystąpienia na nowych osiedlach jest o wiele mniejsze.

W przypadku rynku wtórnego jest już bardzo różnie.

Zdarzają się dzielnice, które kuszą ceną, ale wymagają dogłębnego przemyślenia, czy w zamian za nią zaoferują nam komfort mieszkania na poziomie wystarczającym do tego, by móc powiedzieć home sweet home.

budujesz

Fot. depositphotos.com

PRL

znowu w modzie

Nie ma co się oszukiwać, budownictwo okresu PRL w większości przypadków stawiało na ilość, a nie jakość. Trudno się dziwić, wystarczy przejrzeć zdjęcia Warszawy z lat 40-50. ubiegłego wieku, by zdać sobie sprawę, z jakiego poziomu startowaliśmy.

Dziś, gdy w Polsce powstają jedne z najbardziej prestiżowych inwestycji mieszkaniowych w tej części Europy, nasze spojrzenie na dokonania minionej epoki, są już całkiem inne. Okazuje się jednak, że z budowlanej myśli PRL czerpiemy więcej, niż nam się wydaje.

40

EST TE

budujesz

Odejdźmy w naszych rozważaniach od kwestii jakości materiałów czy fachowości „fachowców”. Tutaj nie ma, czego porównywać. Jeśli jednak przyjrzymy się pewnym trendom w kwestii ergonomii mieszkań czy domów, to wzorcowe PRL-owskie klitki sprzedawane są dziś jako „kameralne apartamenty”.

dachu do zbudowania przestrzeni wspólnej „tylko dla mieszkańców”. Pozwala to, przy zachowaniu prostych brył, na wykorzystanie wcześniej niezagospodarowywanych powierzchni i zbudowanie dodatkowej wartości marketingowej projektu. Stara Odra Residence we Wrocławiu doskonale obrazuje ten trend.

Jeśli przyjrzeć się ofercie mieszkań z lat 90. i początku XXI wieku, widać wyraźnie, że rynek (zwłaszcza warszawski) poszedł w kierunku hasła „przede wszystkim przestrzeń”. Stąd dziś w ofercie sprzedażowej na rynku wtórnym wiele jest ofert 3-pokojowych mieszkań o powierzchni powyżej 80 mkw., podczas gdy średnio w budynkach z wielkiej płyty, standardowe 3-pokojowe M4 mieściło się już na 48 mkw. Klienci zachłysnęli się tym, że mieszkanie w bloku wcale nie musi oznaczać ciasności i wychodzili z założenia, że im więcej metrów, tym lepiej. Z czasem okazało się, że koszty eksploatacji są wysokie, a standard całości projektów nie pozwala, by nazywać je modnym słowem „apartamenty”. Stąd dziś tego typu mieszkania na rynku wtórnym nie sprzedają się najlepiej.

Jedno trzeba przyznać zmieniło się zdecydowanie na korzyść – to kwestia balkonów. O ile kiedyś stanowiły one minimiejsce na wywieszenie niewielkiego prania, o tyle dziś kilkumetrowe patio bardzo często projektowane jest jako przedłużenie części wypoczynkowej. Tutaj porównań do minionej epoki nie ma sensu robić.

Z kolei rynek pierwotny już nauczył się, że większości klientów nie stać na luksusowe apartamenty i im więcej w inwestycji mieszkań mniejszych (tzw. kawalerek i 2-pokojowych), tym większa szansa, że projekt szybko się wyprzeda. Nowoczesne osiedla posiadają podziemne parkingi, miejsca na lokale usługowe w parterze i pięknie zaplanowane zielone strefy wspólne. Ale gdyby porównać plany mieszkań z tymi sprzed lat, to niewiele się różnią. Owszem kuchnie są często otwarte na salon, ale w dobrym tonie jest, by była możliwość ich oddzielenia (czytaj: żeby kuchnia była widna) przez klienta (oczywiście we własnym zakresie – czytaj: na własny koszt). Dzięki temu metraż „salonu” powiększa się o 4-5 mkw. i przekracza magiczne 20 mkw. Zaplanowanie kuchni w salonie pozwala też na dodanie 1-2 metrów do łazienki, przez co nabiera ona nieco więcej utylitarności. Oczywiście WC łączy się z łazienką, dzięki czemu zyskuje się większe poczucie przestrzeni. W rzeczywistości jednak przestrzeń ok.

50‑60 metrów znowu staje się już w pełni wystarczająca do zaprojektowania „luksusowego, wielofunkcyjnego, przestronnego, a jednocześnie posiadającego kameralny klimat” mieszkania.

Modne swego czasu owalne kształty czy kontury wynikające z kubatury budynku, który musiał „wyróżniać się nowoczesnością” na nowo ustępują klasycznym „klockom”, gdzie najprościej zaprojektować funkcjonalne mieszkania. Żeby jednak nie było tak smutno, deweloperzy podwyższają ostatnie kondygnacje i sprzedają tam mieszkania 2-poziomowe. Poddasze ma mniejszą funkcjonalność, ale i mniejszą cenę.

W całościowym rachunku taki wybieg się opłaca, bo 2-piętrowe mieszkania, gdy góra powierzchni użytkowej jest niższa od tej „mierzonej po podłodze”, są atrakcyjną namiastką własnego „domu w bloku” i okazją do powiększenia metrażu o X dodatkowych metrów, za które „nie trzeba płacić”. Innym bardzo udanym zabiegiem jest wykorzystanie powierzchni

A jak wygląda kwestia w budownictwie jednorodzinnym? Od strony architektonicznej zmieniło się sporo. Zamiast piętrowych klocków coraz częściej wybieramy domy parterowe.

Dachy w większości przypadków są dwuspadowe, często poozdabiane jaskółkami. W modzie są też kompletnie obce stylowi PRL wykusze. Jeśli jednak przyjrzymy się planom tych domów, to PRL-owska tendencja do wydzielania każdego pomieszczenia również tutaj wraca do łask. Modne stały się znowu geometryczne i ustawne pomieszczenia, a także prosta stylistyka.

Czy zatem w architekturze budowlanej obserwujemy swoisty come back PRL? Od strony wizualnej taka teza byłaby mocno naciągana, ale już od strony planowania przestrzeni, ówczesne rozwiązania praktyczne są i dziś.

41

wynajmujesz

kupić czy wynająć?

Wyobraź sobie, że wygrywasz dużą sumę pieniędzy na loterii, powiedzmy 10 mln zł. Jaka byłaby pierwsza rzecz, którą byś kupił/a? Jeśli w tym momencie pomyślałeś o zakupie domu, zapewne jesteś w większości. W Polsce bowiem, zwłaszcza w większych miastach, dom z ogródkiem wciąż jest wyznacznikiem statusu materialnego. Tymczasem okazuje się, że w krajach o wysokim stopniu rozwoju ludzie wcale nie garną się do kupowania nieruchomości. Dlaczego?

Fot. depositphotos.com

43

Fot. depositphotos.com

Polacy w przeciwieństwie do innych eurpejczyków nie lubią mieszkać zbyt długo w wynajętych mieszkaniach czy domach

Czynników jest kilka. Pierwszy to kwestia mobilności na rynku pracy. W krajach o wyższym PKB niż Polska, wyższy jest również wskaźnik migracji za pracą oraz zatrudnienia na kontraktach terminowych. Ludzie bardzo często kilka razy w życiu zmieniają miasta i w takich przypadkach brak przywiązania do danej nieruchomości jest sporym ułatwieniem. W wielu przypadkach jest to świadomy wybór związany z poczuciem komfortu i niezależności od danego miejsca i lokalnego rynku pracy. Podobne motywacje powoli możemy obserwować również w Polsce.

Kolejny istotny czynnik to wygoda.

W wielu krajach zachodnich poza dużymi aglomeracjami ludzie mieszkają w domach jednorodzinnych, a ich utrzymanie w dobrej formie jest nie tylko kosztowne, lecz także czasochłonne.

No i wreszcie nie można nie wspomnieć również o kwestiach finansowych. Bardzo ważnym wskaźnikiem decydującym o tym, czy ludzie kupią mieszkanie czy nie, jest długość czasu, przez jaki za cenę zakupu lokalu można go wynajmować. Okazuje się, że w Europie

44

średnio ten wskaźnik wynosi około 25 lat. W Polsce jest aż o 10 lat niższy. Czynsze najmu w Polsce są więc stosunkowo wysokie. To w naturalny sposób powoduje, że na razie Polacy ciągle są bardziej skłonni do zaciągania kredytów i kupowania mieszkań na własność. Według danych Eurostatu zaledwie 4% Polaków realizuje swoje potrzeby mieszkaniowe na rynku najmu. U naszych zachodnich sąsiadów odsetek ten jest dziesięciokrotnie wyższy, jednak tam za cenę zakupu nieruchomości można ją wynajmować przez około 30 lat. Czy zatem czeka nas wzrost popularności wynajmu? Jeśli przyjmiemy, że wzorem krajów zachodnich ceny mieszkań przy spadającej dostępności kredyów będą rosnąć, a nasze społeczeństwo stanie się jeszcze bardziej mobilne, jest to prawdopodobne.

Być może wszystkie te analizy pozostaną tylko snuciem teorii, ale jeśli i u nas spełniłby się scenariusz znany z krajów zachodnich, to być może jesteśmy jednym z ostatnich pokoleń, dla którego zakup mieszkania czy domu stanowi podstawową sprawę.

Jak zarobić na wynajmie?

Odpowiedź na pytanie zamieszczone w tytule jest z pozoru banalna. Wystarczy być właścicielem lokalu lub mieszkania, które ktoś będzie chciał użytkować i uiszczać za to opłatę. W praktyce jednak na tak postawione pytanie nie ma już prostej odpowiedzi, ponieważ to zależy od wielu zmiennych. Jakich?

Fot. depositphotos.com

45

EST TE

Pierwszym i zarazem głównym determinantem jest coś, na co nie zawsze mamy wpływ – lokalizacja.

Jeśli mówimy o mieszkaniu, które odziedziczyliśmy lub nabyliśmy w okazyjnej cenie, to punkt startowy rozważań nas już nie dotyczy. Jeśli jednak myślimy o zainwestowaniu w nieruchomość i czerpaniu z tego tytułu korzyści majątkowych, to kwestia lokalizacji ma znaczenie pierwszorzędne. Żeby jednak nie popełnić inwestycyjnej gafy, trzeba doprecyzować, co znaczy „dobra lokalizacja”. Ta bowiem będzie inna w przypadku kawalerki, inna w przypadku małego i jeszcze inna w przypadku dużego lokalu usługowego, czy wreszcie inna, gdy mówimy o wynajmie sporej wielkości apartamentu.

wynajmujesz

z pieniędzmi wysycha, łatwiej jest o panikę i nerwowe ruchy. Warto więc śledzić na bieżąco plany inwestycyjne w mieście, w którym mamy nieruchomość do wynajęcia.

Czasem przenosiny w inne miejsce w odpowiednim czasie mogą nam pozwolić zwiększyć przychody z najmu.

Istotny jest również rodzaj nieruchomości.

Czy kupujemy mieszkanie, czy lokal użytkowy? A jeśli mieszkanie, to czy możliwa jest jego adaptacja na lokal użytkowy typu kancelaria prawna lub biuro

Jeśli zaczynasz myśleć o lokalizacji, to musisz mieć świadomość, że w większych miastach cena zakupu jest wyższa i choć docelowo stawki czynszów również są wyższe, to jednak nie zawsze rekompensują wysoki koszt zakupu. W miastach takich jak Warszawa, Wrocław, Gdańsk czy Kraków krótkoterminowa rentowność liczona jako stosunek ceny zakupu do stawki czynszu może być generalnie niższa. Tu ważną rolę odgrywa Twoja strategia inwestowania. Jeśli bowiem patrzysz długofalowo, to większe miasta dają większe zyski kapitałowe w przyszłości. Również wartość takich nieruchomości rośnie z czasem szybciej.

Na mapie Polski nie brakuje jednak mniejszych miast, gdzie poziom inwestycji jest o wiele niższy, a stawki wynajmu bardzo atrakcyjne. Warto pomyśleć nad miastami wojewódzkimi z rozbudowaną bazą edukacyjną, niebędącymi jednak w czołówce największych miast.

Ciekawe miejsca to Białystok, Olsztyn czy Toruń, którym do cen z głównych rynków sporo brakuje. Jeśli więc możemy pozwolić sobie na inwestowanie w więcej niż jedną nieruchomość, dobrze jest nasz portfel inwestycyjny zróżnicować pod względem wielkości miast.

Kolejne pytanie to kwestia dopasowania naszej oferty do tego, co chce rynek. Kupiłeś 100-metrowy apartament i chcesz go wynająć? Pewnie przy odpowiedniej reklamie i elastyczności cenowej uda Ci się tego dokonać, ale raczej zajmie Ci to więcej czasu, niż wynajęcie kawalerki czy mieszkania 2-pokojowego do 50 mkw.

Takie nieruchomości schodzą bowiem najszybciej.

Oczywiście tu też swoją wagę odgrywać będzie sama lokalizacja już w danym mieście. Bliskość uczelni, zakładów pracy lub chociaż dobra komunikacja z nimi, to podstawa. Warto też bliżej przyjrzeć się reputacji danej dzielnicy (w tym numerze poświęcamy temu tematowi oddzielny artykuł).

Kolejna kwestia to umiejętność reagowania na zmiany rynkowe. W przypadku nieruchomości to trudna sprawa.

Zazwyczaj przywiązujemy się do nich. Jeśli jednak uda się nam nie patrzeć na nie „osobiście”, lecz rozważać jedynie jako formę lokaty kapitału, to obserwując trendy rozwoju danego miasta, dostrzeżemy sygnały mówiące nam o tym, że warto przemyśleć sprzedaż i zainwestowanie w inny lokal. Tutaj najczęstszy błąd polega na tym, że dopóki pieniądze z najmu wpływają na konto, niespecjalnie się interesujemy tym, co w danym miejscu się zmieni. W momencie, gdy nagle strumień

46

rachunkowe? Co do zasady lokale użytkowe są pewniejszym biznesem. (Uwaga, od każdej zasady są wyjątki!) Ta większa pewność związana jest jednak z większą trudnością na samym początku. Nie każdy lokal będzie pasował do każdej działalności i tu już od początku warto przemyśleć, jaki rodzaj biznesu gościlibyśmy najchętniej u siebie? Prosty ciucholand, który dziś jest tu, jutro tam, czy gabinet stomatologiczny wymagający sporej inwestycji (i raczej jest trudny do przenoszenia ot tak sobie z miejsca na miejsce)?

Czasem warto pójść na rękę potencjalnemu najemcy i kosztem dłuższej umowy partycypować w kosztach przystosowania lokalu do danej działalności. Pamiętajmy, że nikt rozsądny nie będzie chciał inwestować swoich pieniędzy w nasz lokal, nie mając pewności, że po drugiej stronie jest stabilny i wiarygodny partner.

Na koniec kwestia, której można by poświęcić odrębny artykuł, a mianowicie umowa. Na jej odpowiednie sporządzenie nie warto żałować grosza. Pierwszy lepszy wzór z internetu może okazać się niewystarczający, gdy pojawią się problemy. Pamiętajmy, że umowę sporządza się na złe czasy, co do których możemy mieć nadzieję, że nie nastaną, ale do których trzeba się przygotować.

Fot. depositphotos.com

luksus do wynajęcia

Przyzwyczailiśmy się wszyscy, że mówiąc czy pisząc o nieruchomościach, w które warto zainwestować i wynająć, poruszamy się głównie wśród kawalerek lub niedużych przytulnych 2-pokojowych mieszkankach. Rynek na tym jednak się nie kończy.

Jeśli tylko bariera finansowa nie stanowi dla Was problemu, możecie inwestować w nieruchomości, których cena wynajmu oscylować będzie w granicach 10 tys. zł i więcej. Przyjrzeliśmy się bliżej rynkowi i możemy zaprosić Was w podróż po luksusowych apartamentach na wynajem.

47

wynajmujesz

Podróż zaczęliśmy od Trójmiasta, a konkretnie Gdyni.

Marzy Wam się mieszkanie w ponad 100-metrowym 2-poziomowym apartamencie, z przestronnym tarasem, zlokalizowanym w prestiżowej inwestycji Sea Towers?

Widok z okna zapiera dech w piersiach. Wystarczy zapłacić 19 tys. zł i można się nim rozkoszować przez cały miesiąc.

Jeśli jednak zależy Wam na apartamencie w znanej lokalizacji i w nowoczesnym stylu, lecz niekoniecznie nad morzem, mamy dla Was bardzo dobrą wiadomość.

Wynajęcie apartamentu we wrocławskim Sky Tower to już znacznie mniejszy wydatek. Wystarczy 11,8 tys. zł i to aż za 140 metrów. Do tego do Waszej dyspozycji będzie około 60-metrowy taras, co w tego typu inwestycjach jest rzadkością. W tej samej lokalizacji do wynajęcia jest również nieco mniejszy, bo „zaledwie” 103-metrowy apartament. Mieści się na wyższym piętrze, ale już niestety nie posiada tarasu. Koszt to 10,5 tys. miesięcznie.

To mniej więcej tyle, ile trzeba zapłacić za wynajęcie ekskluzywnego i z klasą wykończonego apartamentu w samym centrum Krakowa. W Krakowie prym wiodą apartamenty zlokalizowane w kamienicach w Śródmieściu. Cenowo jest tu taniej, gdyż za „jedyne” 11,5 tys. miesięcznie można zamieszkać w 240-metrowym apartamencie z widokiem na Wawel.

Sam widok na Wawel może kosztować nas jeszcze mniej, o ile zmieścimy się na 187 mkw. Apartament o takim metrażu zlokalizowany vis a vis Wawelu jest już dostępny za 10 tys. miesięcznie.

Wszystkie rynki lokalne stanowią jednak jedynie preludium do tego, jaką ofertę znajdziemy w Warszawie.

Stolica, co raczej nie dziwi, bije na głowę wszystkie inne

EST TE

miasta zarówno pod względem liczby ofert, powierzchni oraz oczywiście cen.

Co ciekawe, te ostatnie w przeliczeniu na mkw. wcale nie są wysokie, ale jeśli mamy do wynajęcia ponad 450-metrowy apartament z olbrzymim tarasem, 2 miejscami postojowymi i sauną to kwotę prawie 30 tys. zł uzyskamy w tempie błyskawicznym.

To oczywiście przykład z kategorii ekstremalnych obrazujących jedynie potencjał rynku. Generalnie mając do wydania 10-15 tys. na wynajem apartamentu w Warszawie (nie chcąc w żadną ze stron przekraczać tej kwoty), będziemy mieli spory i bardzo zróżnicowany wybór. Cenowo Warszawa daleka jest od równowagi.

Za wspomniane 10 tys. zł stać nas będzie na wynajem prawie 160-metrowego, stylowego apartamentu na Mokotowie, a również… 54-metrowego 2-pokojowego lokalu w budynku na 34 piętrze z widokiem na Pałac Kultury.

Rodzi się pytanie, czy istnienie rynku mieszkań na wynajem, których kwoty przekraczają 10 tys. zł miesięcznie ma ekonomiczne uzasadnienie? – Żeby zrozumieć ten rodzaj klienta, trzeba zacząć myśleć tak jak on – mówi Alicja Zbytniewska z serwisu Nieruchomoscionline.pl. – Ktoś, kto wydaje kilkadziesiąt tysięcy złotych miesięcznie na wynajem mieszkania nie kieruje się prostym rachunkiem ekonomicznym. Tu w grę wchodzą inne czynniki. Prestiż, przyzwyczajenie do luksusu w przypadku managerów, którzy przeprowadzają się do danego miasta na kilka miesięcy i nie zamierzają zapuszczać tam korzeni.

Motywów jest wiele. To rynek, który kieruje się swoimi prawami. Rynek, który zwłaszcza w Warszawie, będzie się rozwijał – dodaje Zbytniewska.

Na rynku wynajmu pojawia się coraz więcej naprawdę eleganckich i PRESTIŻOWYCH projektów

48

Fot. depositphotos.com

urzÄ…dzasz

jakie kuchnie mają polacy raport homebook.pl Anna Poprawska

projektantka wnętrz z portalu Homebook.pl

Kuchnia jaka jest, każdy widzi – od zaprzeczenia tej parafrazy w swoim badaniu wyszedł największy polski serwis wnętrzarski Homebook.pl. Jaką kuchnię mają zatem Polacy?

Portal postanowił zapytać internautów o wyposażenie ich kuchni, a także o marzenia związane ze zmianą jej aranżacji.

50

Fot. depositphotos.com

EST TE

Badania przeprowadzone zostały na przełomie marca i kwietnia 2015 roku. Wzięło w nich udział 957 kobiet i 64 mężczyzn. Pierwszym poruszanym w raporcie zagadnieniem są zmiany, jakie respondenci przeprowadzali w swoich kuchniach. Ponad połowa ankietowanych odpowiedziała, że była to aranżacja od podstaw spowodowana zmianą mieszkania.

Zdecydowana większość pozostałych ankietowanych deklaruje, że wprowadziła kosmetyczne zmiany w aranżacji swojej kuchni, a zaledwie 17% badanych przyznało się do całkowicie nowej aranżacji istniejącej kuchni.

Z przeprowadzonego badania wynika, że 44% respondentów ma w domach kuchnie zamkniętą. Bardzo zbliżona liczba dysponuje kuchnią otwartą. Zaledwie 14% ankietowanych odpowiedziało, że są właścicielami otwartych kuchni z wyspą. W ankiecie zapytano również o kuchnię marzeń Polaków – według 37% badanych wyspa kuchenna jest elementem, który chcieliby posiadać. Jest to bardzo funkcjonalny i efektowny trend, któremu mogą jednak sprostać tylko posiadacze większego metrażu.

Według raportu wynika, że aż 43% respondentów zaaranżowało kuchnię w nowoczesnym stylu.

Co ciekawe, styl klasyczny wybrało 29% badanych, a skandynawski tylko 1/5 z nich. Natomiast styl prowansalski preferuje zaledwie 7% Polaków. – Wyniki te potwierdza kolejna odpowiedź ankietowanych, którzy prawie jednomyślnie – aż 83% z nich – zdeklarowali posiadanie kuchni przyjaznej środowisku. Związane jest to z użytymi w aranżacji materiałami, czyli wszelkiego typu surowcami ekologicznymi oraz drewna – dopowiada Anna Poprawska z portalu Homebook.pl.

W kwestii wykorzystywanych w aranżacji surowców respondenci byli mniej jednogłośni. Według 56% badanych posiadane przez nich blaty kuchenne wykonane są z płyty laminowanej. Nieco ponad 20% zdecydowało się na blat z drewna, a 11% wybrało kamień naturalny lub kompozyt. Z raportu wynika, że kuchenne fronty w domach 42% respondentów wykonane są z płyty MDF. Równo 1/4 z nich wybrała płytę laminowaną, a zaledwie co 10 ankietowany

urządzasz

zdecydował się na płytę fornirowaną. Respondenci bardzo zgodnie odpowiadali na pytania dotyczące materiałów wykończeniowych do przestrzeni pomiędzy szafkami kuchennymi. Ponad połowa postawiła w aranżacji na płytki ceramiczne. Natomiast 20% ankietowanych zdecydowało się na użycie szkła. Wyniki poniżej 10% odnotowały inne surowce, do których należy drewno, tapety lub fototapety, panele, farby, cegły, kamień naturalny lub kompozyt. Płytki ceramiczne zdaniem aż 70% ankietowanych sprawdzają się również w wykończeniu podłóg. Jeżeli chodzi o wybór między matem a połyskiem – błyszczącą kuchnię wybrało zaledwie 39% badanych.

Raport potwierdził, że aż 74% Polaków wybiera meble wykonywane na wymiar. Reszta decyduje się na gotowe zestawy. Jest to związane między innymi z metrażem lub oryginalnym kształtem pomieszczeń. Zamawianie mebli na wymiar wiąże się również z kwestią gustu i indywidualną chęcią stworzenia ciekawej aranżacji.

A jakie sprzęty są typowym must have w polskiej kuchni?

Podczas badania niemal 60% respondentów zgodnie stwierdziło, że korzysta ze zmywarki, a prawie 15% wytypowało robota kuchennego. Natomiast ekspresy do kawy i mikrofalówki wybierane były przez co 10 ankietowanego. Są to ciekawe wyniki, które potwierdza dalsza część raportu, ponieważ te urządzenia pojawiły się również w pytaniu dotyczącym wymarzonych artykułów gospodarstwa domowego. Ekspres oraz zmywarka to fantazja 23% respondentów. Niższy wyniki odnotował robot kuchenny, płyta indukcyjna czy minibarek na alkohol. Zaskoczeniem natomiast nie jest lider tej kategorii – 30% Polaków marzy o 2-drzwiowej lodówce z wbudowaną kostkarką.

Podsumowując wyniki, raport wykazał, że prawdziwa polska kuchnia jest tak samo często kuchnią otwartą, co zamkniętą. W zależności od miejsca zamieszkania aranżowana jest w stylu nowoczesnym przy użyciu ekologicznych surowców. Raport również wykazał, że meble w zdecydowanej większości wykonywane są na wymiar, a płytki ceramiczne są niezastąpionym elementem wykończeniowym.

Moda na zdrowe odżywianie sprawia, że w kuchni spędzamy sporo wolnego czasu

Fot. depositphotos.com

51

CZY CHCESZ SZYBKO

SPRZEDAĆ SWOJĄ NIERUCHOMOŚĆ?

Jesteś pewien? Ponad 65% Polaków to użytkownicy Internetu!

CZY PLANUJESZ

Żartujesz, prawda?

ZAMIEŚCIĆ OGŁOSZENIE

W INTERNECIE? Szkoda, bo co miesiąc ponad 800 000 osób poszukuje nieruchomości na naszym portalu.

CHCESZ, ABY JAK NAJWIĘCEJ

OSÓB SZUKAJĄCYCH

NIERUCHOMOŚCI ZOBACZYŁO

TWOJE OGŁOSZENIE?

SZUKASZ JEDNEGO

Z NAJTAŃSZYCH

Niestety, na tym polu jesteśmy wyjątkowo konkurencyjni. Ogłoszenie na okres 30 dni kosztuje już od 3,69 zł z VAT.

PORTALI OGŁOSZENIOWYCH?

DOBRZE TRAFIŁEŚ!

NIE TRAĆ CZASU I WYSTAW JĄ NA

NIERUCHOMOSCI-ONLINE.PL