Προστασία ενοικιαστών και αντιμετώπιση παράνομης χρήσης ακινήτων

Η παράνομη χρήση και εκμετάλλευση ακινήτων χωρίς έγκυρη οικοδομική άδεια αποτελεί διαχρονικό πρόβλημα που επηρεάζει την αγορά ακινήτων και την κοινωνία γενικότερα. Πολλές αναπτύξεις με πολεοδομική άδεια ανεγέρθηκαν με άδεια οικοδομής, αλλά σε πολλές περιπτώσεις οι ιδιοκτήτες τροποποίησαν τη χρήση και την εσωτερική διαμόρφωση των κτηρίων, καθώς προορίζονταν για ενοικίαση αντί για πώληση.

Οι πολεοδομικές αρχές και οι τοπικές αυτοδιοικήσεις συχνά αδυνατούσαν να ελέγξουν και να καταγράψουν οικοδομές που, αν και ανεγέρθηκαν, δεν υποβλήθηκε αίτηση για πιστοποιητικό τελικής έγκρισης. Οι Επαρχιακοί Οργανισμοί Αυτοδιοίκησης πρέπει να λάβουν δραστικά μέτρα για την προστασία των ενοικιαστών και των εργαζομένων, σε συνάρτηση με τις κρατικές προσπάθειες κατά της διαφθοράς. Η συμμόρφωση με τις πρόνοιες των Τοπικών Σχεδίων δεν πρέπει να είναι επιλεκτική και ανεξέλεγκτη.

Επιπλέον, οι ενοικιαστές που χρησιμοποιούν παράνομα υποστατικά ενδέχεται να φέρουν ποινική ευθύνη. Σύμφωνα με την κυπριακή νομολογία, οποιοσδήποτε επιθυμεί να κατέχει και να χρησιμοποιεί οικοδομές πρέπει να βεβαιώνεται ότι αυτές είναι νόμιμες και διαθέτουν άδεια οικοδομής και πιστοποιητικό έγκρισης από την αρμόδια αρχή. Διαφορετικά, ο ενοικιαστής μπορεί να αντιμετωπίσει νομικές συνέπειες, ακόμη και αν δεν γνώριζε την παρανομία.

Είναι σημαντικό οι ενδιαφερόμενοι ενοικιαστές να ζητούν από τους ιδιοκτήτες όλες τις πληροφορίες σχετικά με τις εκδοθείσες άδειες του υποστατικού και να επιβεβαιώνουν τη νομιμότητα του ακινήτου μέσω των αρμόδιων αρχών. Ωστόσο, λόγω περιορισμών που σχετίζονται με την προστασία προσωπικών δεδομένων, η πρόσβαση σε τέτοιες πληροφορίες μπορεί να είναι δύσκολη χωρίς τη συναίνεση του ιδιοκτήτη.

Η νομοθεσία πρέπει να εξεταστεί και να τροποποιηθεί, ώστε οι ενδιαφερόμενοι ενοικιαστές να μπορούν να επαληθεύουν τη νομιμότητα των υποστατικών που προτίθενται να ενοικιάσουν, χωρίς να διακινδυνεύουν ποινικές διώξεις. Αυτό θα συμβάλει στη διαφάνεια και τη νομιμότητα στην αγορά ακινήτων, προστατεύοντας τόσο τους ενοικιαστές όσο και τους ιδιοκτήτες.

 

Η ενεργειακή απόδοση των κτηρίων και οι παραλείψεις στην εφαρμογή της νομοθεσίας

Η ενεργειακή απόδοση των κτηρίων είναι κρίσιμη για τη βελτίωση της ποιότητας ζωής και τη μείωση του κόστους λειτουργίας. Ο Νόμος 142(I)/2006 καθορίζει την υποχρέωση έκδοσης Πιστοποιητικού Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ) για κάθε ακίνητο που διατίθεται προς πώληση ή ενοικίαση. Το ΠΕΑ αξιολογεί την ενεργειακή απόδοση του κτηρίου, παρέχοντας συστάσεις για βελτιώσεις που μειώνουν τα λειτουργικά έξοδα και ενισχύουν τη βιωσιμότητα.

 

Ωστόσο, η εφαρμογή της νομοθεσίας παραμένει ελλιπής. Πολλά ακίνητα, ιδίως προς ενοικίαση, δεν διαθέτουν ΠΕΑ, αφήνοντας τους ενοικιαστές χωρίς σαφή εικόνα για την ενεργειακή κατάσταση του κτηρίου. Η έλλειψη συμμόρφωσης συχνά οφείλεται σε άγνοια ή αδιαφορία, και υπονομεύει τις προσπάθειες για μείωση της ενεργειακής κατανάλωσης.

 

Η τήρηση της νομοθεσίας είναι απαραίτητη για τη βιωσιμότητα των κτηρίων. Η ενεργειακή αποδοτικότητα συμβάλλει στη μείωση του λειτουργικού κόστους, στην αναβάθμιση της ποιότητας ζωής και στην εξοικονόμηση φυσικών πόρων. Παράλληλα, οι τακτικές επιθεωρήσεις των συστημάτων θέρμανσης και κλιματισμού διασφαλίζουν την ομαλή και αποδοτική λειτουργία τους.

 

Κίνδυνοι και ασφάλεια: Γιατί οι ασφαλιστικές εταιρείες ασφαλίζουν κτήρια χωρίς εγκεκριμένα σχέδια

Η αυθαίρετη τροποποίηση εσωτερικών χώρων από ιδιοκτήτες κτηρίων, χωρίς την απαιτούμενη έγκριση των αρμόδιων αρχών, μπορεί να έχει σοβαρές επιπτώσεις τόσο στην ασφάλεια των χρηστών όσο και στη βιωσιμότητα του ακινήτου. Παρ’ όλα αυτά, πολλές ασφαλιστικές εταιρείες παρέχουν κάλυψη σε κτήρια που δεν πληρούν τις νόμιμες προϋποθέσεις, αποδεχόμενες το ρίσκο των μη εγκεκριμένων αλλαγών.

 

Αυτό συμβαίνει επειδή οι ασφαλιστικές εταιρείες αξιολογούν κυρίως το υπάρχον ρίσκο, χωρίς να επισημαίνουν πάντα παραβιάσεις των πολεοδομικών κανονισμών. Εφόσον οι τροποποιήσεις δεν φαίνονται επικίνδυνες ή δεν υπάρχουν αποδείξεις ότι μπορεί να προκαλέσουν σοβαρά περιστατικά, όπως πυρκαγιές ή δομικές αστοχίες, οι ασφαλιστές συχνά επιλέγουν να προχωρήσουν στην κάλυψη. Ωστόσο, η έλλειψη συμμόρφωσης μπορεί να οδηγήσει σε σοβαρούς κινδύνους. Αυθαίρετες αλλαγές στους χώρους ενδέχεται να επιδεινώσουν τις συνέπειες καταστροφών ή ατυχημάτων, επηρεάζοντας την ασφάλεια των ενοίκων.

 

Η ανάγκη για αυστηρότερη εποπτεία και συμμόρφωση είναι επιτακτική. Οι ασφαλιστικές εταιρείες οφείλουν να διασφαλίζουν την προστασία των συμφερόντων τους, εξισορροπώντας το ρίσκο με την ασφάλεια των κτηρίων και των χρηστών τους.

 

Αυστηρά πρόστιμα για παράνομες ενοικιάσεις: Προστασία της δημόσιας ασφάλειας και δικαιοσύνης

Η ενοικίαση ακινήτων χωρίς την απαραίτητη οικοδομική άδεια αποτελεί σοβαρή παραβίαση της νομοθεσίας και εγκυμονεί σημαντικούς κινδύνους για τους ενοικιαστές. Η επιβολή αυστηρών προστίμων στους ιδιοκτήτες που εκμεταλλεύονται τα ακίνητά τους χωρίς να πληρούν τις νόμιμες προϋποθέσεις είναι αναγκαία τόσο για τη διασφάλιση της δημόσιας ασφάλειας όσο και για την προστασία των ενοικιαστών από επισφαλείς συνθήκες διαβίωσης.

Η απουσία άδειας σημαίνει ότι το ακίνητο ενδέχεται να μην πληροί τα πρότυπα ασφάλειας, υγιεινής και ενεργειακής αποδοτικότητας, γεγονός που μπορεί να έχει σοβαρές επιπτώσεις. Παράνομες τροποποιήσεις μπορεί να δημιουργήσουν προβλήματα πυρασφάλειας, ανεπαρκή αερισμό ή επικίνδυνες μηχανολογικές εγκαταστάσεις, εκθέτοντας τόσο τους ενοικιαστές όσο και τους γείτονες σε κινδύνους.

Η αυστηρότερη εποπτεία και η επιβολή προστίμων είναι απαραίτητες για την αντιμετώπιση αυτού του φαινομένου. Οι αρμόδιες αρχές πρέπει να εντείνουν τους ελέγχους με απώτερο σκοπό τη συμμόρφωση των ιδιοκτητών στις κανονιστικές απαιτήσεις για να διασφαλιστεί ένα ασφαλές και δίκαιο περιβάλλον ενοικίασης, που προστατεύει τους ενοικιαστές και την ανάπτυξη στο σύνολό της.

Η υποχρέωση των τραπεζών να διενεργούν δέουσα επιμέλεια για εισόδημα από ενοικιαζόμενα ακίνητα

Οι τράπεζες πρέπει να διασφαλίζουν ότι τα έσοδα από ενοικιαζόμενα ακίνητα προέρχονται από νόμιμες πηγές. Η αυστηρή διαδικασία δέουσας επιμέλειας θα διασφαλίσει ότι τα ακίνητα διαθέτουν τις απαραίτητες οικοδομικές άδειες και πληρούν όλες τις κανονιστικές απαιτήσεις.

Το εισόδημα από ενοικιάσεις συχνά λαμβάνεται υπόψη για τη χορήγηση δανείων ή τη χρηματοδότηση επενδύσεων. Ωστόσο, πολλοί ιδιοκτήτες προχωρούν σε αυθαίρετες τροποποιήσεις ή αγνοούν τη διαδικασία αδειοδότησης, αυξάνοντας τα κέρδη τους εις βάρος της ασφάλειας των ενοικιαστών. Αυτή η αμέλεια μπορεί να εκθέσει τόσο τους ιδιοκτήτες όσο και τις τράπεζες σε σοβαρούς νομικούς και οικονομικούς κινδύνους.

Η επιβολή αυστηρότερων ελέγχων από τις τράπεζες θα προστατεύσει τους ενοικιαστές, θα διασφαλίσει τη διαφάνεια και θα μειώσει τους κινδύνους χρηματοδότησης ακινήτων που δεν πληρούν τις προδιαγραφές, ενισχύοντας τη βιώσιμη και υπεύθυνη διαχείριση των ακινήτων.

Παναγιώτης Παχωμίου

B.Sc (Hons) Arch Diploma Arch RIBA

Chartered Architect