Η ανάπτυξη του παραλιακού μετώπου της Λάρνακας

Το Σχέδιο Περιοχής περιγράφει τη μισή πολεοδομική αλήθεια και αγνοεί τη δημοσιονομική αλήθεια του σχεδιασμού που είναι η δημιουργία πλούτου με τις αλλαγές των Πολεοδομικών Ζωνών και τις τώρα επιτρεπόμενες εκεί νέες αναπτύξεις. Η δημοσιονομική διάσταση της πολεοδομίας παραμένει η αόρατη πτυχή του πολεοδομικού σχεδιασμού που δεν απασχόλησε καμιά αρμόδια αρχή ή φορέα. Το Σχέδιο Περιοχής δεν είναι μόνο ένα έγγραφο τεχνικών προτάσεων, προοπτικών και λύσεων αλλά ουσιαστικά έγγραφο που καθορίζει Ζώνες Ρύθμισης της χρήσης της γης, μια διαδικασία με πολύ σημαντικές κοινωνικές και οικονομικές προεκτάσεις, όπως πρέπει να γνωρίζουν όλοι οι αρμόδιοι που λαμβάνουν αποφάσεις ή συμβουλεύουν για τις αλλαγές των Ζωνών.

Ο Δήμος Λάρνακας που, ως πολεοδομική αρχή, θα αδειοδοτήσει τις νέες αναπτύξεις που θα αποδώσουν σημαντικό ιδιωτικό όφελος, θα πρέπει παράλληλα να διερωτηθεί, να γνωρίζει και να ανακοινώσει τι θα εισπράξει η πόλη της Λάρνακας από αυτό το νέο Σχέδιο, με νούμερα όχι γενικότητες. Δεν ικανοποιεί η γενικόλογη αντίληψη ότι «θα αναβαθμιστεί η περιοχή», υπάρχουν νούμερα και μεθοδολογίες για αυτά τα θέματα όπως πρέπει να γνωρίζουν οι ειδικοί του Υπουργείου Οικονομικών και της Ελεγκτικής Υπηρεσίας. Ακούγονται επίσης επιφανειακές δηλώσεις όπως «οι μεγάλες επενδύσεις που θα γίνουν εκεί θα ευπρεπίσουν την περιοχή και θα ωφεληθεί όλη η πόλη και η οικονομία της».

Ασφαλώς, η προσέγγιση όμως δεν γίνεται με γενικότητες αλλά με αριθμούς και ανάλυση για να διακριβωθεί τι πρέπει να αποδοθεί στο δημόσιο (π.χ. στον Δήμο Λάρνακας) από το όφελος που πηγάζει από τις αλλαγές των Ζωνών.

Είναι ανάγκη τα Πολεοδομικά Σχέδια να είναι ολοκληρωμένα και να περιλαμβάνουν και τη δημοσιονομική διάσταση της αλλαγής Ζωνών και να εισηγούνται μηχανισμούς υπολογισμού και καταμερισμού του οικονομικού οφέλους που προκύπτει. Είναι τεράστια η αύξηση της αξίας των τεμαχίων που δημιουργεί το Σχέδιο Περιοχής στην περιοχή αυτή της Λάρνακας. Δεν υπάρχει προηγούμενο στα ιστορικά της πολεοδομίας στην Κύπρο. Επικρατεί ωστόσο άκρα σιγή.

Πρέπει δηλαδή να θεωρήσουμε πλέον ότι η ιδιωτικοποίηση του οφέλους από τις Πολεοδομικές Ζώνες είναι μέρος του μοντέλου ανάπτυξης που ακολουθούμε μαζί με όλα τα άλλα; Να γίνουμε επιτέλους Ευρωπαίοι και να ενεργοποιήσουμε μηχανισμούς απόδοσης μέρους της υπεραξίας που δημιουργεί το ίδιο το πολεοδομικό σύστημα (value capture) όπως γίνεται με ποικίλους τρόπους και συγκεκριμένες διαδικασίες σε πολλές χώρες της ΕΕ ως μέρος της ευρωπαϊκής αντίληψης για την ανάπτυξη και την πολεοδομία. Πώς διέφυγε αυτό από την προσοχή της Ελεγκτικής Υπηρεσίας;  

Γλαύκος Κωνσταντινίδης

Οικονομολόγος και Πολεοδόμος