Το ''σημείο αναφοράς'' και οι Συντελεστές Δόμησης

Με μεγάλο ενδιαφέρον διάβασα το σημείωμα του κ. Δημήτρη Γεωργιάδη στην εφημερίδα «Πολίτης της Κυριακής» στις 25/2/2024, με τον τίτλο «Αλλάξτε το σημείο αναφοράς» για το πολύ σημαντικό θέμα του Συντελεστή Δόμησης και των δικαιωμάτων ανάπτυξης, ένα θέμα το οποίο συζητώ εδώ και πολλά χρόνια στο πλαίσιο της επαγγελματικής μου δραστηριότητας και ειδικότητας ως Οικονομολόγος και Πολεοδόμος, και χαίρομαι ιδιαίτερα γιατί ενδιαφέρει και άλλους συναδέλφους. Ενώ πολύ ορθά και με πολύ δημιουργικό τρόπο ο κ. Δημήτρης Γεωργιάδης παίρνει από την αρχή τα πράγματα και εγείρει τα πιο θεμελιακά ακόμη και φιλοσοφικά ερωτήματα γύρω από το θέμα των δικαιωμάτων ανάπτυξης και τη φύση του Συντελεστή Δόμησης και των Ζωνών, που σε μεγάλο βαθμό απαντήθηκαν σε διάφορά κλασικά πλέον συγγράμματα, στη συνέχεια δεν ακολουθεί τη σωστή πορεία για να δώσει τις σωστές απαντήσεις.

 

Ο προβληματισμός είναι ορθός και εύλογα εγείρεται το ερώτημα από ποια οπτική θα πρέπει να δει κάποιος τον Συντελεστή Δόμησης, αν είναι περιορισμός της ελεύθερης άσκησης της χρήσης της γης ή αν είναι ρυθμιστικό εργαλείο της ανάπτυξης, ή ακόμη σε ποιον ανήκουν τα δικαιώματα ανάπτυξης και αν περιλαμβάνονται και σε ποιο βαθμό στο ίδιο το δικαίωμα ιδιοκτησίας. Πρέπει να υπάρχει σημείο αναφοράς, αυτό είναι σωστό, το λάθος είναι ότι η αναζήτησή του γίνεται σε λάθος χώρο και σε λάθος θεωρία. Το σημείο αναφοράς που ορθά ψάχνει ο κ. Δημήτρης Γεωργιάδης και που διαχωρίζει την αποστέρηση δικαιωμάτων ιδιοκτησίας από την αναγκαία ρύθμιση της χρήσης της γης είναι το εγκεκριμένο Πολεοδομικό Σχέδιο που εφαρμόζεται σε κάθε περίπτωση π.χ. Τοπικό Σχέδιο ή Σχέδιο Περιοχής. Δεν λέω κατ’ ανάγκη ότι όλα αυτά τα Σχέδια και σε κάθε περίπτωση είναι ορθά, αλλά λέω ότι είναι αυτά που μέσω του Συντελεστή Δόμησης και των Πολεοδομικών Ζωνών ρυθμίζουν τα δικαιώματα ανάπτυξης σε ένα συμφωνημένο πια επίπεδο και σημείο αναφοράς, πέραν του οποίου παραχωρούνται πλέον υπερ-δικαιώματα ανάπτυξης, παραχώρηση που δικαιολογεί εφαρμογή μέτρων οικονομικής εξισορρόπησης. Υπάρχουν σωρεία συγγραμμάτων για αυτό το θέμα.

 

Η έγκριση κάποιου Σχεδίου αποτελεί συμφωνία σε κοινωνικό και πολιτειακό επίπεδο για το όριο ανάπτυξης των οικοπέδων ή τεμαχίων, πέραν του οποίου δημιουργείται όντως επιπρόσθετο όφελος στην οικονομία, κάτι ασφαλώς που όλοι θέλουμε, αλλά και στον ιδιοκτήτη. Στις πλείστες χώρες της ΕΕ εφαρμόζονται ειδικές διαδικασίες καταμερισμού του οφέλους που προκύπτει (value capture). Με καθαρά οικονομικούς όρους, που ξέρει ο κ. Γεωργιάδης, η ρύθμιση των δικαιωμάτων ανάπτυξης είναι οριακή και όχι απόλυτη (at the margin), η διαφορά που προκύπτει από τη μετάβαση από ένα καθεστώς ή σημείο Α σε ένα άλλο καθεστώς ή σημείο Β, δηλαδή ανάπτυξη όχι πέραν κάποιου σημείου αναφορικά με το επίπεδο, το είδος και τη χωροθέτηση ανάπτυξης για λόγους που καθορίζει ο Νόμος. Δεν χρειάζεται να αναλυθούν εδώ, είναι γνωστοί. Δεν επιμένω πως τα κρίσιμα αυτά σημεία και επίπεδα ανάπτυξης είναι κατ’ ανάγκη ορθά σε κάθε περίπτωση και για όλους τους συντελεστές της ανάπτυξης και της οικονομίας, αλλά αυτή είναι η λογική του σημείου αναφοράς.

 

Ένα πρόσφατο κραυγαλέο παράδειγμα κακής, κατά τη γνώμη μου, διαχείρισης του Συντελεστή Δόμησης και των Ζωνών είναι οι τεράστιες αλλαγές και αναβαθμίσεις των δικαιωμάτων ανάπτυξης, πέραν του «σημείου αναφοράς», στους νέους Συντελεστές Δόμησης και Ζώνες Χρήσεων Γης στην παραλιακή περιοχή της Λάρνακας, στην περιοχή των πρώην διυλιστηρίων, όπου ζώνες αποθηκών και συναφών βιομηχανικών χρήσεων χαμηλής αξίας μετατράπηκαν σε πιο υψηλής αξίας χρήσεις παραθεριστικών κατοικιών και άλλων αστικών χρήσεων σε σχέση με το αμέσως προηγούμενο Σχέδιο ως το σημείο αναφοράς (η γνωστή στα οικονομικά μέθοδος ανάλυσης «πριν» και «μετά», «before» and «after»). Η αλλαγή αυτή των Ζωνών πρόσθεσε δικαιώματα πέραν του «σημείου αναφοράς», πρόσθεσε πολεοδομικό όφελος αλλά και πλούτο από ιδιοκτησία χωρίς πρόνοια για την ανάκτηση μέρους του πρόσθετου οφέλους στο δημόσιο. Είναι σε αυτό το πλαίσιο και θεώρηση που το σημείο αναφοράς πρέπει να συζητηθεί και να μας απασχολήσει σοβαρά.

 

Γλαύκος Κωνσταντινίδης, Οικονομολόγος και Πολεοδόμος