6 minute read
Nowe magazyny na nowe czasy
Rynek przemysłowo-logistyczny bije kolejne rekordy. Na koniec drugiego kwartału deweloperzy pracowali przy projektach, które powiększą zasoby o ponad 3,3 mln mkw. nowoczesnej powierzchni. To wynik dotychczas niespotykany w ujęciu kwartalnym, bowiem powierzchni w budowie jest o prawie 34% więcej niż w kwartale pierwszym 2021 roku.
Najwięcej buduje się dziś na Górnym Śląsku (ponad 584 tys. mkw.) i w strefie Zachód (ponad 522 tys. mkw.). Przy zachodniej granicy powstają także największe obiekty. To położone bezpośrednio przy drodze krajowej nr 24 centrum logistyczne Hillwood Rokitno (112,5 tys. mkw.) oraz dziesiąte centrum logistyczne Amazona w Polsce (203,5 tys. mkw.), które rośnie w Świebodzinie. W obiekcie, należącym do giganta sprzedaży internetowej, zainstalowano już ponad 3 tys. robotów. Otwarcie planowane jest we wrześniu, a obecnie trwa rekrutacja pracowników. Ponadto, jeszcze w trzech innych parkach pozostających w budowie, całkowita powierzchnia magazynowa przekroczy 100 tys. mkw., a wśród nich są Centrum Logistyczne GLP Lędziny (111,5 tys. mkw.), Panattoni Park Poznań (107,8 tys. mkw.), gdzie buduje się skrojona na miarę przestrzeń dla firmy spedycyjnej DHL, a także Hillwood Bydgoszcz (102 tys. mkw.). - Kolejny kwartał w pandemii pokazuje, że magazyny i powierzchnie logistyczne nie tylko nie odczuły jej skutków, ale także dostały silny impuls do dalszego rozwoju. Stabil-
ne fundamenty, przyspieszające zmiany na rynku e-commerce i nowe strategie korzystania z tego typu obiektów, w tym zmiany w łańcuchach dostaw, nearshoring czy zapotrzebowanie na mniejsze obiekty na terenach dużych aglomeracji piszą dla sektora optymistyczny scenariusz – mówi Igor Roguski, dyrektor Działu Powierzchni Magazynowych i Logistycznych, Europa Środkowo-Wschodnia, BNP Paribas Real Estate Poland. Pierwszą połowę roku rynek zamknął zasobami o łącznej wielkości prawie 22 mln mkw. powierzchni. W samym tylko drugim kwartale oddano do użytku obiekty o powierzchni prawie 420 tys. mkw., a najbardziej urosły rynki w Trójmieście, Krakowie i w strefie Warszawa II. Rekordowy popyt 0 Autorzy raportu z działu Business Intelligence Hub and Consultancy w BNP Paribas Real Estate Poland podkreślają, że sektor magazynowy i logistyczny wciąż jest na fali, o czym świadczy choćby kolejny rekordowy wynik po stronie popytu brutto (bez umów krótkoterminowych). W trzech pierwszych miesiącach 2021 roku wyniósł on około 1,6 mln mkw., żeby w kolejnym kwartale zatrzymać się na poziomie ponad 1,78 mln mkw. W tym czasie największym wzięciem cieszyły się obiekty zlokalizowane na Górnym Śląsku (popyt brutto 345 tys. mkw.) i w okolicach Poznania (popyt brutto 287 tys. mkw.). O wyjątkowo dobrej kondycji sektora świadczy ponad 40% wzrost popytu w ujęciu półrocznym, w porównaniu do roku 2021 i 2020. Eksperci BNP Paribas Real Estate Poland zwracają również uwagę, że trzy na cztery podpisywane umowy to nowe kontrakty (w tym umowy najmu podpisane na obiektach wciąż pozostających w budowie) bądź też ekspansje. To, że magazyny mają wzięcie, a komercjalizacja nowych obiektów przebiega wyjątkowo sprawnie, pokazuje też niska średnia stopa pustostanów. Na koniec drugiego kwartału wynosiła ona około 5,8% i była niższa niż ta w kwartale pierwszym (o 0,8 p.p.) oraz przed rokiem (o 1,2 p.p.). - Sektor przemysłowo-logistyczny rozkwita, popyt jest silny, a znaczna część nowobudowanych obiektów ma już zabezpieczone umowy najmu. Więcej magazynów oznacza więcej miejsc pracy. Dziś jak na dłoni widać, że doświadczeni i wykwalifikowani pracownicy są na wagę złota, rynek wchłania ich natychmiastowo. Pracodawcy mocno ze sobą konkurują, nie tylko wynagrodzeniem, ale także podnoszeniem standardów pracy i różnymi pakietami benefitów – mówi Klaudia Okoń, konsultant w dziale Business Intelligence Hub and Consultancy, BNP Paribas Real Estate Poland. W II kwartale najbardziej aktywnymi najemcami były firmy z sektora e-commerce, operatorzy logistyczni 3PL oraz najemcy z sektora handlowego, którzy łącznie odpowiadali za prawie połowę popytu brutto w analizowanym okresie Największą transakcję najmu zarejestrowaną w okresie kwiecień 0 - czerwiec 2021 roku była nowa umowa klienta poufnego na 82 300 mkw. przestrzeni magazynowej w P3 Poznań II. –Nowe inwestycje logistyczne od kilku kwartałów konsekwentnie aktywizują lokalne rynki pracy, które w większości przypadków mierzą się z gospodarczymi skutkami pandemii. Autorzy raportu zwracają uwagę, że w samych tylko największych obiektach powstających na potrzeby gigantów e-handlu zatrudnienie znajdzie ponad 5 tys. osób.
Mln m kw. 20 25 12% 15% 15 9% 10 6%
całkowite zasoby (lewa skala) wskaźnik pustostanów (prawa skala )
5 3%
całkowite zasoby (lewa skala) wskaźnik pustostanów (prawa skala )NOWA PODAŻ
Mln m kw. Pozostałe regiony 29%25
20
15 Trójmiasto 15%
Kraków 14%
10 6%
5 Polska Centralna 10%
Justyna Magrzyk-Flemming
Absorpcja* AT A GLANCE II kw. 2021 Zakres bazowych stawek czynszu (EUR/m kw./m 12% 16% 400 000 450 000 500 000 Górny Śląsk Warszawa II Warszawa I 8% 350 000 Polska Centralna 4% 250 000 300 000 Poznań 0% 150 000 200 000 Szczecin Dolny Śląsk 50 000 100 000 Kraków 0 Trójmiasto Wschód Bydgoszcz/Toruń Zachód przemysłowo-logistycznymi Opole pozwala utrzymywać niski poziom pustostanów. Na koniec II kw. 2021 wyniósł on 5,8%, co oznacza jego spadek o 1,2 p.p. (r/r) i 0,8 p.p. Źródło: BNP Paribas Real Estate Poland *Absorpcja=różnica między wolną powierzchnią w poprzednim kw. i dostępną w bieżącym kw. Źródło: BNP Paribas Real €1 Estate €2 Poland €3 Komentarz eksperta Popyt brutto według regionów Top 3 sektory najemców (wedługudziału Górny Śląsk Pozostałe regiony 20% Dążenie do optymalizacji łańcucha dostaw 31% Kolejne zatory w chińskich portach oraz blokada kanału sueskiego, którą niedawno obserwowaliśmy, wskazują na konieczność restrukturyzacji łańcuchów dostaw wielu firm. Skutkami takich sytuacji są bowiem opóźnienia dostaw produktów, środków produkcji i półproduktów zarówno do Europy, Ameryki Północnej i Polska Centralna Poznań 16% W II kw. 2021 r. najbardziej aktywnymi najemcami był firmy z sektora e Azji. Ma to bezpośrednie przełożenie na wzrost kosztów 9% (Third Party importerów, co finalnie odczują również konsumenci. Ryzyko Warszawa II Dolny Śląsk którzy łącznie odpowiadali za prawie połowę popytu brutto związane z lokowaniem centrów produkcyjnych w regionach Azji 12% 12% w analizowanym okresie. Największą transakcją najmu jest coraz częściej zauważane i wiele firm stara się nim zarejestrowaną w okresie kwiecień odpowiednio zarządzić. Stąd też decydują się one na lokowanie nowa umowa klienta poufnego na 82 300 m kw. przestrzeni produkcji bliżej swoich głównych rynków zbytu. Źródło: BNP Paribas Real Estate Poland magazynowej w P3 Poznań II.
Warszawa II 11%
0% Wschód 10% Dolny Śląsk 11% Komentarz eksperta Powierzchnie przemysłow Warszawa I Górny Śląsk
Pozostałe regiony 4% 22% Warszawa II Dolny Śląsk 19% Warszawa II Rośnie znaczenie magazynów Polska Centralna Poznań miejskich Bydgoszcz/Toruń 11% Górny Śląsk Rozwój logistyki miejskiej to efekt m.in. rosnącej populacji w aglomeracjach, rozwoju branży Warszawa I Trójmiasto 18% e-commerce i trendu dostawy tego samego dnia,
Dolny Śląsk jak również transformacji łańcuchów dostaw. 11% Największy udział miejskich magazynów ma Polska Centralna Warszawa, drugie miejsce zajmuje Górny Śląsk,15% trzecim co do wielkości rynkiem jest Łódź. Rynek logistyki miejskiej jest zdominowany przez najemców z sektorów logistyki oraz sprzedaży detalicznej (żywność i elektronika).
3% Klient poufny 0 0% Źródło: BNP Paribas Real Estate Poland Źródło: BNP Paribas Real Estate PolandŹródło: BNP Paribas Real Estate Poland ŹródłoŹródło Udział regionów w podaży Udział regionów w podaży UDZIAŁ REGIONÓW W PODAŻY Warszawa I Pozostałe regiony 4% 22% Warszawa II 19% Poznań 11% Górny Śląsk 18% Dolny Śląsk 11% Polska Centralna 15% Wolumen powierzchni w budowie jest obecnie najwyższy w historii
Źródło: BNP Paribas Real Estate Poland Źródło: BNP Paribas Real Estate Poland POPYT BRUTTO WEDŁUG REGIONÓW trzecie
