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Edição nº 172 - 2013 - Ano XV

DISTRIBUIÇÃO GRATUITA E DIRIGIDA EM CURITIBA, REGIÃO METROPOLITANA E LITORAL PARANAENSE

AO SÍNDICO

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Edição 172 - 2013 - Ano XV

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Vida em Condomínio

E d i t o r i a l

Degradação pode ter fim

Final de Ano está chegando!

Já estamos chegando ao final de 2013, as festas de final de ano já estão aí e também é hora de começarmos a sonhar e nos prepararmos para a maior festa do ano que é o Natal.

Alguns séculos atrás a tradição cristã adotou o costume de comemorar o nascimento de Jesus no dia 25 de Dezembro, mesmo que, segundo pesquisas as evidências indicassem que o nascimento ocorrera na primavera.

Relatam os estudiosos que a Igreja adotou a data 25 de dezembro aproveitando o apelo das tradições pagãs de festas, pincipalmente o festival da Saturnália, e tentar mudar o rumo das coisas e popularizar a comemoração do Natal de forma mais religiosa.

Nos primórdios do cristianismo, o que se comemorava era a Páscoa/ Ressurreição de Jesus e não o seu nascimento.

Na Idade Média, o cristianismo já predominava sobre as religiões pagãs, e a comemoração do nascimento de Jesus, já havia se popularizado.

Entretanto alguns povos ainda resistiam em comemorar o Natal como sendo o nascimento de Jesus.

Temos como, por exemplo: a Inglaterra, que e meados de 1600 e 1700, a comemoração do Natal chegou a ser cancelada por lei. O mesmo ocorreu em Boston no período anterior a Revolução, a comemoração do Natal foi cancelada e esse cancelamento perdurou por mais de 20 anos.

Somente a partir de 1870 o dia de Natal foi declarado feriado Nacional nos EUA. Assim de uma festa pagã de grande apelo popular, e que tinha seu auge, na Roma antiga, nas festejas da Saturnália, onde as orgias romanas eram realizadas de forma mais acintosa onde se comemorava a fartura e se homenageava o deus Sal, foi escolhido o dia 25 de dezembro, pela Igreja, para celebrar o nascimento de Jesus.

Atualmente parece que estamos revivendo aos tempos semelhantes da Roma antiga, onde o comércio transformou o Natal numa verdadeira orgia de consumo onde é idolatrada pelos comerciantes como a data consagrada a vendas e pelas crianças, como o dia de receber presente.

O que importa para muitos nessa época é fazermos as listas de presentes e sairmos por aí comprando e comprando. As empresas fervilham de atividades, preparando o mailing de Natal.

Nessa época é impossível entrar numa loja ou circular no centro da cidade. É uma euforia completa, mesma aqueles que não gostam do Natal e que não querem comprar ou receber presentes são arrastados pelos filhos, pelos pais, pelas esposas ou pelos maridos e entram nessa euforia obrigatoriamente.

O Natal perdeu o sentido de sabemos o que está comemorando parece que foram esquecidas as celebrações pela Paz e a importância da reunião em família. Devemos lembrar, sim que o Natal é sempre uma data especial em que temos a oportunidade de refletir e renovarmos nossas esperanças e celebrarmos pela união e paz de todos.

Um Feliz Natal a todos!

O Editor

Já dedicamos várias colunas ao tema conservação e manutenção do prédio. Hoje voltamos ao assunto, para, modestamente, ajudarmos a divulgar o novo programa de crédito para reforma de condomínios, lançado recentemente pela Caixa Econômica Federal. Tal iniciativa, pelo poder de fogo da Caixa, poderá ser mais útil do que mil advertências publicadas em mil jornais.

A idéia de uma linha de crédito para reformas do edifícios residenciais e comerciais veio em boa hora, com certeza. Apesar de atuar com vagar, de modo sutil, o tempo vinha deixando suas marcas em nossas velhas edificações, especialmente em cidades como Rio de Janeiro e Porto Alegre, onde o fator proximidade do mar acelera o efeito decomposição. A falta de manutenção adequada, de outro lado, tornara-se aliada do tempo e das condições meteorológicas, fazendo com que muitos edifícios passassem da linha imaginária além da qual não mais valia a pena, do ponto de vista econômico, investir na recuperação do imóvel.

Com crédito em quantidade suficiente e a juros razoáveis, o programa da Caixa torna possível quebrar o ciclo vicioso de degradação em que muitos condomínios se encontram atualmente, pois coloca os recursos necessárias a uma cirurgia ou plástica do prédio na hora em que são precisos, ou seja, durante as fases da reforma, permitindo que os condôminos paguem o investimento em até 36 vezes.

A Caixa está emprestando o dinheiro ao condomínio, para que efetue as reformas necessárias, e não fazendo doação a fundo perdido. Por isso, o agente financeiro exige o cumprimento de diversos procedimentos e

Expediente Editor: Luiz Fernando Fernandes DRT 9034-PR Jornalista: Leônidas A. R. Dias - DRT 234/02/18v-PR

normas que visam assegurar o correta liberação e utilização da verba, bem como garantias de que o empréstimo será devolvido. A aprovação de orçamento por assembléia geral extraordinária, com o quórum previsto em convenção (geralmente 2/3 dos proprietários) é apenas uma das exigências. A contratação de firmas idôneas de engenharia, com registro no Crea e seguro contra acidentes de trabalho, é outra. E assim por diante.

Tais requisitos não devem desestimular os síndicos a pleitear o financiamento oferecido pela Caixa, mas darlhe a certeza de que se o crédito foi aprovado é porque se traduzirá, em quase 100% de certeza, num bom negócio para ambas as partes.

Para os condôminos-proprietários, a utilização do crédito da Caixa, além de financeiramente vantajosa (juros semelhantes ao do crédito habitacional, isto é, 12% ao ano mais poupança), há o acompanhamento da obra por prepostos da Caixa, o que aumenta a certeza de que a reforma será concluída como planejada, ao contrário do que não raro acontece, quando há desvio dos recursos poupados e as prometidas benfeitorias se arrastam ou não se realizam como prometido.

Tal programa representa um reconhecimento quase oficial da importância dos condomínios na vida econômica do país, movimentando hoje valor anual estimado de 20 a 30 bilhões de reais, entre aquisição de insumos, pagamento de funcionários, encargos sociais, energia elétrica, água e esgoto, serviços de manutenção. É um mercado representado por dezenas de milhares de edifícios (30 mil em São Paulo, outros 30 mil no Rio de Janeiro), e em permanente expansão.

Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (41) 3224-2709, e-mail lfqueiroz@grupojuridico.com.br.

Endereço para correspondência: Rua Francisco Alves Guimarães, 313 Cristo Rei - Curitiba - PR - Tel./Fax: (41) 3 022-4253

E -m a i l : boletimdocondo minio@gmail.com boletimdocondominio@exceuni.com.br Site: w ww.boletimdocondomínio.com Tiragem: 10.000 exemplares

Impressão:

Diagramação e Arte: Aldemir Batista Tel.: (41) 3657-4542 / 3657-2864 / 9983-3933 exceuni@exceuni.com.br | exceuni@terra.com.br

Distribuição: Condomínios Residenciais e Comerciais, Administradoras e distribuição dirigida a Clubes, Escolas, Hospitais, Construtoras, Bancos e Autarquias

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Novos hábitos para o velho problema do lixo Todos os dias, cada pessoa que vive no Planeta Terra, gera, em média, meio quilo de lixo. Uma família com quatro pessoas, produz 2 kilos de lixo. Um bairro com 500 famílias, uma tonelada de lixo por dia. E assim por diante...

Para muita gente, o lixo só é problema quando está dentro de casa; fora do portão, pouco importa se for depositado, num terreno baldio, jogado no rio ou coletado pelo caminhão. Na prática, a situação é bem diferente, porque todo lixo não colocado e tratado adequadamente se torna, de um modo ou de outro, num problema para todos.

O lixo jogado num terreno baldio se transforma em foco de doenças que podem afetar todos os moradores que vivem nas proximidades. Ninguém pode dizer que está livre de ratos, baratas, moscas, mosquitos e do mau cheiro, quando tem lixo jogado em qualquer lugar. É importante lembrar que esses lixões não desaparecem porque grande parte do lixo que produzimos é formada por materiais que não se degradam ou demoram muito tempo para se degradar.

Jogado no rio é pior ainda. Um rio de águas poluídas não serve para pescar ou para brincar bem pode ser usado para regar a horta. A lista de doenças que a água contaminada transmite é muito grande e, pior ainda, muitas vezes essa água nem pode ser tratada

para consumo. Um rio entupido de lixo também é um convite para enchentes em tempos de chuva.

O destino certo do lixo é o aterro sanitário, onde é depositado de forma adequada, evitando os perigos e os transtornos. Melhor ainda quando o lixo é separado, porque essa separação permite o reaproveitamento de muita coisa e reduz o volume que vai para o aterro.

Para fazer o lixo de cada casa chegar ao aterro existe a coleta domiciliar que, em muitas cidades, já é feita de forma separada. Uma para o lixo reciclável e outra para os rejeitos que não podem ser reaproveitados.

Tratar o lixo da forma certa é um jeito de viver melhor em casa, no seu bairro e na sua cidade. E também é a melhor forma de garantir água de boa qualidade. Observe bem como o lixo é tratado na sua casa e veja o que pode ser feito para evitar maiores problemas.

A DICA DOS TRÊS "R" REDUZA: diminua a quantidade de lixo produzido, desperdice menos, consuma só o necessário.

REUTILIZE: Dê nova utilidade a materiais que na maioria das vezes são considerados inúteis e jogados no lixo.

RECICLE: Dê sua matéria-prima para fabricar novos produtos.

O QUE DEVER IR PARA A COLETA SELETIVA: Todo o material separado deve ser limpo e seco.

PAPEL: Jornais, revistas, papelão, formulários, papéis brancos, cartões, aparas de papel, papel toalha, cartolina, embalagens de ovo, fotocópia, envelopes e caixas em geral.

PLÁSTICO: Copos plásticos, vasilhas, embalagens de refrigerante, sacos de leite, frascos de shampoo e de detergentes, embalagens de margarina, tubos de cano de PVC. VIDRO: Copos, garrafas, potes, frascos e cacos.

METAL: Chapas metálicas, latas de alumínio, panelas, fio, arames, pregos, sucatas de ferro e cobre.

TEMPO ESTIMADO DE COMPOSIÇÃO DE ALGUNS MATERIAIS NA NATUREZA: NYLON: 30 a 40 anos - Sacos e copos plásticos: 250 a 300 anos LATAS DE ALUMÍNIO: 100 a 500 anos - Tampa de garrafa: 100 a 500 anos Pilhas: 100 a 500 anos Garrafas de vidro: tempo indeterminado GARRAFAS DE PLÁSTICO: tempo indeterminado - Pneus: tempo indeterminado. Não queime lixo: além de ser proibido por lei, a queima de lixo produz fumaça composta de gases venenosos, podendo provocar doenças nas pessoas e afetar a qualidade do ar.

O EDITOR

Desperdícios de água em condomínios Conscientização dos condôminos, quanto ao consumo de água é a melhor solução para reduzir o valor da conta. Fazer periodicamente testes para detectar possíveis vazamentos, efetuando reparos de torneiras e, principalmente, das válvulas de descarga, que são os maiores pontos de vazamentos, são algumas ações preventivas. Outras atitudes que os condôminos podem realizar é verificar cisternas, bombas, encanamentos e caixas de água.

Um bom aliado no combate ao desperdício são os zeladores. Bem orientados podem manter, num mural, os indicadores do consumo diário de água do prédio, conscientizando os condôminos de que a eliminação de desperdícios resulta em economia para todos. Água que não se gasta é água que não se paga, resultando inclusive na redução na tarifa de esgoto.

ACOMPANHAMENTO E CONTROLE DO CONSUMO DE ÁGUA Na conta de água, todo volume registrado pelo hidrômetro (relógio medidor) é considerado consumo. É preciso esclarecer que o equipamento registra, na verdade, três componentes distintos: 1. Consumo efetivo - gasto percebido como consumo real; varia em função da real necessidade de cada domicílio; 2. Os desperdícios - perdas voluntárias, próprias das atividades domésticas e vinculadas ao mau hábito; facilmente associa-se o efeito á causa. Exemplo: torneiras vazando (gotejamento ou fio d'água).

Um filete d'água de 5mm acumula em um dia torno de 1.900 litros. Outro de apenas 2mm, chega a 300 litros. Nos vasos sanitários são comuns vazamentos equivalentes aos exemplificados, causados por má vedação das válvulas de descarga.

Os desperdícios causados por um fio d'água escorrendo livremente são importantes, mas, uma torneira

apenas gotejando, sem formação do fio d'água também leva a resultados semelhantes. Ainda exemplificando: um gotejamento de 150 pingos por minuto desperdiça quase 3 litros por hora ou 67 litros por dia, equivalente a 2.000 litros no mês. Se o gotejamento for ainda mais intenso, de 225 pingos por minuto, na prática equivale a um fio d'água de 2mm, já comentado anteriormente, ou seja: 107 litros por dia, ou 3.200 litros num mês.

3. Os vazamentos - perdas involuntárias, em geral não aparentes e desconhecidas; difícil associar o efeito à causa. Exemplo: no ramal (tubulação interna que alimenta caixa d'água ou torneiras diretas da rede), na caixa d'água (desregulagem ou torção da bóia) ou, ainda, após estes (válvulas ou caixas de descarga, torneiras e outros aparelhos).

Mas, se o vazamento não aflora, para onde vai tanta água? As possibilidades mais comuns são: - Fuga para fossa; - Fuga para rede de esgoto (via ramal ou rede, por juntas defeituosas); - Fuga para galeria de águas pluviais e, - Absorção natural do terreno.

VILÕES DO CONSUMO Não restam dúvidas de que os maiores vilões do consumo são: o chuveiro, o vaso sanitário, a lavagem de roupa e a lavagem de utensílios. Juntos representam, em termos médios, 90% do domicílio. E, evidentemente, os maiores desperdícios acabam ocorrendo nestes pontos de consumo: - Cerca de 63% da água consumida em casa é gasta no banheiro. Pode-se atingir 75%; - Apenas os chuveiros respondem por 26% do consumo doméstico de água, mas, chega-se a gastar mais de 35%;

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Vasos sanitários, em média, representam 17% do consumo doméstico, chegando-se a 25%; Na lavagem de roupa, em média, gasta-se 10%, com lavadoras de roupa atinge-se 15%.

DICAS PARA REDUZIR O CONSUMO TORNEIRAS - Para lavar as mãos feche a torneira na hora de usar o sabonete e só abra quando for enxágua-las. Para escovar os dentes feche a torneira enquanto escova e só volte a abri-la na hora de enxaguar a boca. Para lavar roupas e louças feche a torneira na hora de ensaboa-las e só abra na hora de enxágua-las.

VASOS SANITÁRIOS - Os vasos sanitários consomem 50% da água de uso doméstico. Diminua as descargas. Regule periodicamente a válvula ou caixa de descarga. Nunca jogue papel ou lixo dentro do vaso. Além de favorecer o entupimento das redes, "descargas extras" serão necessárias.

CHUVEIRO - Os banhos consomem 30% da água de uso doméstico. Evite banhos demorados. Diminua o fluxo do chuveiro e ensaboe-se com o chuveiro fechado.

VAZAMENTOS - Certifique-se que não existem vazamentos em sua casa. Verifique todos os pontos de água: torneiras, bóias de caixa-d'água, registros, etc. Vazamentos nesses pontos representam 15% do consumo diário da água de uso doméstico.

ALIMENTOS - A água usada em cozimentos não deve ser jogada fora. Ela está cheia de nutrientes e pode servir para cozinhar outros alimentos.

LAVADORA DE ROUPA - Reutilize a água da máquina de lavar roupa sempre que possível para limpar o quintal, calçadas e pisos ou lavar tapetes e panos de chão.

O EDITOR

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Seu pára-raios está dentro das normas?

Primavera é época de alta incidência de raios, perdendo apenas para o verão que está chegando.

Atualmente pode ser observado o exemplo do apagão, onde um para-raio queimado causou transtorno para grande parte do país. Além disso, o Brasil é o país com maior incidência de raios no mundo, por isso a importância de cuidar de sua manutenção e adequá-lo as normas da ABNT. Além de item obrigatório, o pára-raios é fator essencial para a segurança de um condomínio. Sua função é a de absorver a descarga elétrica gerada pelos raios, cuja potência média é de 15 mil ampéres.

Segundo o departamento de Defesa Civil do Paraná, anualmente quase mil pessoas são atingidas por raios em todo o país.

Segundo especialistas, para realizar a manutenção, inicialmente deve-se verificado se o sistema de pára-raios existente atende às especificações da Norma Brasileira NBR-5419/2005, e se está de acordo com o projeto existente (se este existir). Depois deverá ser verificado o estado dos componentes do sistema (principalmente aperto de conectores e existência de corrosões). Também é necessária a análise do estado do subsistema de aterramento, e em alguns casos, deverá ser efetuada a medição da resistência do aterramento.

Nos edifícios residenciais a NBR-5419 solicita uma

revisão completa de cinco em cinco anos. Caso haja alguma modificação na cobertura do prédio, o sistema de pára-raios deverá ser reavaliado e regularizado em função da nova situação. Caso constatada a ocorrência de queda de raio na edificação, o sistema de páraraios também deverá ser revisado. Obviamente a manutenção deverá ser feita quando for constatada uma irregularidade ou um dos defeitos descritos anteriormente.

A manutenção do sistema é necessária para limpar e/ou remover eventuais corrosões, substituir componentes com corrosão, e para a aplicação de um produto que iniba a presença de oxigênio, minimizar deste modo novas corrosões. Apertar parafusos e conexões que estiverem frouxas, fazer a revisão de dispositivos de fixação e re-apertar, substituir ou efetuar nova fixação também são ações importantes na manutenção.

O tempo de vida útil de um pára-raio é de aproximadamente 20 anos, dependendo do tipo e da qualidade dos materiais utilizados, das manutenções preventivas, da incidência de raios e do local. No litoral a vida útil é bem menor, devido aos desgastes causados pela maresia e pela umidade.

Existem empresas especializadas em SPDA (Sistema de Proteção Contra Descargas Atmosférica), empresas instaladoras elétricas que também atuam em SPDAs, empresas e profissionais da área da prevenção de incêndio que também passaram a atuar nesta

área que geralmente não possuem todas as qualificações para tal. A melhor opção em termos de qualidade em serviço e a mais confiável é a primeira.

Geralmente os condomínios acabem procurando pelo menor preço, e contratando profissionais da segunda ou terceira opções, que não oferecem tanta qualidade quanto o primeiro e mais caro.

Atualmente o tipo de pára-raio mais utilizado em edifícios é o sistema denominado "Gaiola de Melsens", que consiste na aplicação da Gaiola de Faraday (com vários condutores sobre os telhados), juntamente com vários mini Pára-Raios localizados em pontos estratégicos.

O antigo sistema Franklin aos poucos está sendo cada vez menos utilizado em função da pouca proteção que o mesmo proporciona numa edificação (o raio de proteção é no máximo igual à altura em que o pára-raios estiver instalado).

O projeto do pára-raios só pode ser feito por um engenheiro eletricista ou engenheiro eletrônico, com especialização no assunto. Cuidado com arquitetos, alguns e outros engenheiros não qualificados andam fazendo e vendendo planos de prevenção contra raios. O cliente acaba comprando gato por lebre. O plano, embora geralmente aceito pelo corpo de bombeiros, não é um documento legal reconhecido pelo CREA e não tem valor jurídico.

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As condições estruturais do edifício podem causar desvalorização do imóvel A manutenção no edifício, tanto comercial quanto residencial, deve ser vista e entendida exatamente como ferramenta de preservação da "saúde dos edifícios" e está intimamente ligada à questão da segurança e do bom funcionamento do prédio além de dar sustentabilidade econômica do imóvel no mercado imobiliário. A manutenção condominial é algo que, merece planejamento e uma boa dose de atenção do síndico e cabe a ele manter as condições estruturais do edifício. Não dá para gastar só onde é visível, isso é tapar o sol com a peneira.

Se for necessária uma reforma total ou parcial, cabe ao síndico desenvolver um programa de gerenciamento de custos. É bom reforçar que qualquer intervenção no condominio deve ser anunciada, para que os condôminos não sejam pegos de surpresa, a manutenção preventiva deve ser incentivada, pois detectar o problema antes de acontecer efetivamente significa diminuir custos e garantir a qualidade do trabalho.O condomínio, na figura do síndico, deve garantir um circulo virtuoso no sentido, o que agregará valor ao imóvel MANUTENÇÃOPREVENTIVA Conforme orientação o condominio, após cinco anos, todos devem passar por um "check-up" anual, a fim de que seja avaliado o estado de conservação e feita a manutenção das áreas comuns.

Além de evitar acidentes, o trabalho preventivo de avaliação do estado de estruturas e equipamentos nas áreas comuns do prédio mantém o patrimônio valorizado.

A Planner Engenharia é uma empresa que possuí uma vasta experiência em manutenção predial, há vários anos no mercado. A empresa analisa cuidadosamente a

estrutura do imóvel para que assim possam realizar um trabalho com qualidade e garantia. No projeto e execução da obra, a Planner Engenharia procura integrar os seus projetos as idéias e sugestões de seus clientes.

E, segundo a Planner Engenharia cita sete pontos que são essenciais a este trabalho.

Sistema elétrico: a cada seis meses, é preciso checar se o sistema de aterramento sofreu corrosão e se a chegada do fio terra nos apartamentos está em boas condições. Os responsáveis pelo condomínio ainda devem verificar se há aquecimento nos fios ou mau contato, que causam fuga de energia. Além disso, uma empresa especializada deve verificar se o prédio está bem dimensionado ou se há sobrecarga elétrica.

Gás: mudanças bruscas no valor da conta é sinal de vazamento. Por isso, recomenda-se que um técnico habilitado verifique todo o sistema, uma vez por ano, sendo que também é importante ficar atento ao aparecimento de cheiro forte de gás.

Caixa d'água: a limpeza anual é obrigatória, mas o ideal é que ocorra a cada seis meses. No entanto, não é recomendável usar o faxineiro do prédio para esse tipo de serviço, o que pode parecer economia mas acabar danificando a caixa por procedimentos inadequados. Além disso, se a sujeira for embora pela tubulação, pode entupir as torneiras do primeiro andar do prédio. Áreas de lazer: a cada três meses, o zelador ou outro funcionário responsável deve verificar se há farpas, ferrugem ou peças soltas nos brinquedos, sendo que, após as férias escolares, é prudente fazer uma manutenção mais minuciosa. No caso das piscinas, os fabricantes de produtos químicos costumam oferecer treinamentos

sobre tratamento. Desta maneira, é importante manter a pessoa responsável pelo serviço informada sobre o assunto.

Garagens: não permitir a colocação de pneus junto às paredes, manterem as demarcações das vagas pintadas com tinta apropriada, garantirem iluminação adequada e ficar atento ao aparecimento de trincas, infiltrações ou vazamentos é algumas das medidas que garantem a boa conservação do local.

Fachadas: a cada cinco anos, recomenda-se a lavagem da fachada. Entretanto, para qualquer serviço de fachada (pintura ou restauro), o responsável pelo prédio deve verificar a idoneidade da empresa contratada e solicitar documentos, como CNPJ e guias de recolhimento de INSS, FGTS, ISS, entre outros tributos e contribuições.

Topo do edifício: neste caso, a vistoria inclui pára-raios, luz-piloto, telhas, calhas e ralos, lajes, guarda-corpo e escadas, casa das máquinas.. Isso porque pequenos problemas, como ralinhos desencaixados ou calhas obstruídas por folhas, podem trazer sérias conseqüências.

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Quando devemos solicitar um laudo técnico para nosso edifício???

Os defeitos encontrados em uma edificação denominados pelo meio técnico como manifestações patológicas, salvo raras exceções se manifestam externamente podendo ser visualizadas facilmente por qualquer pessoa. Um exemplo fica por conta do aparecimento de trincas, desplacamentos de concreto, corrosão de armaduras, deformações em elementos estruturais, recalques em fundações, manchas de umidade causadas pelo rompimento da rede hidráulica ou falência do sistema de impermeabilização entre outros.

Quando já é tarde para iniciar um programa de manutenção preventiva, pois os defeitos já estão evidentes e a necessidade de intervenção já se torna obrigatória, é a hora de procurar ajuda. O grande problema é saber identificar qual a gravidade das manifestações e até que ponto podem afetar a capacidade resistiva dos elementos estruturais do seu edifício. De qualquer forma, é importante saber que as patologias se agravam ao longo do tempo, pois uma pequena trinca pode permitir o acesso dos agentes agressivos nas armaduras e causar processos evolutivos de corrosão.

Deve ser atribuído a um especialista em patologia das edificações a correta identificação desses processos degradantes para estrutura e suas conseqüências, diagnosticando as verdadeiras causas dos problemas inclusive para efeitos judiciais, pois uma patologia é resultado de uma ou mais falhas que podem ser geradas na etapa de projeto por erro de dimensionamento, na execução, nos materiais aplicados ou pela inadequada utilização pelo cliente final como, por exemplo, a destinação do imóvel residencial para fins comerciais que podem necessitar de áreas de estoque ou equipamentos pesados gerando sobrecargas na estrutura não previstas inicialmente pelo projeto. Afinal de contas, deve-se saber quem será o responsável por arcar com as despesas

provenientes dos trabalhos de recuperação.

Um bom diagnóstico pode indicar as verdadeiras conseqüências de cada problema colocando em ordem prioritária os que afetam as condições de segurança da estrutura e posteriormente os que provocam efeitos estéticos indesejados assim posicionando os proprietários quanto à necessidade de intervenções definindo a conduta adequada.

Empresas especializadas elaboram laudos técnicos baseados em investigações consistentes, monitoramentos e ensaios técnicos adequados para cada situação. Os resultados são analisados e comparados com os parâmetros estabelecidos pelo projeto e normas técnicas definindo o grau de complexidade das intervenções. Alguns laudos têm como parte de seu escopo os procedimentos detalhados para executar as intervenções inclusive, indicando os materiais a serem aplicados dando dotal amparo e segurança aos proprietários. É comum entre síndicos e administradores de condomínios solicitar a visita de profissionais de empresas especializadas em reparos estruturais para realizar orçamentos referentes a trabalhos de recuperação de patologias distribuídas em seus edifícios. Como nestes casos a recuperação torna-se totalmente direcionada às patologias que estão mais aparentes, não existe um diagnóstico das condições gerais da estrutura, nem trabalhos de monitoramento ou ensaios químicos e físicos. Tem-se como resultado apenas um panorama parcial onde as demais patologias ainda permanecerão ocultas com a tendência óbvia de aparecimento num curto espaço de tempo.

Assim deve-se julgar que os ensaios realizados numa avaliação mais completa, destinada à elaboração de um Laudo Técnico, tendem a auxiliar na prescrição de uma terapia mais adequada para a edificação como um todo. A exemplo, pode-se sugerir a aplicação de hidrofugantes de base silano siloxano ou pinturas especiais para elementos em con-

creto aparente sujeitos a agentes agressivos que conduzem a processos de ataque por carbonatação responsáveis por grande parte dos desplacamentos de concreto e corrosão de armaduras. Ou até mesmo o monitoramento de deformações em vigas ou fundações que provocam o aparecimento de trincas nas paredes que são corrigidas inúmeras vezes e voltam a aparecer. São muitos os exemplos de patologias que devem ser tratadas diretamente nas causas e não nos efeitos.

Cabe a todos os moradores uma edificação a responsabilidade de estarem alertas para os avisos dados pela estrutura. O que aparentemente pode parecer apenas um ou dois "ferros enferrujados" ou pequenas trincas, para o meio técnico quer dizer uma doença que já começou há algum tempo, mas só agora está aparecendo, e suas conseqüências podem ser de extrema relevância para estabilidade de uma estrutura.

A Sertec Engenharia além de realizar trabalhos de recuperação estrutural de edificações também possui uma equipe especializada no desenvolvimento de Laudos Técnicos baseados em ensaios e monitoramentos. Consulte nossos especialistas e solicite um orçamento sem compromisso. Estaremos aguardando!!

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"Guaritas com qualidade" A crescente onda de violência e insegurança que assola o país, mais especificamente os grandes centros urbanos, traz uma nova ordem para os condomínios. Foram criados ou desenvolvidos alguns cuidados complementares com os edifícios.

A demanda por execução ou reformas de guaritas tem crescido consideravelmente na nossa região.

Na empresa que eu represento, tivemos um aumento de 46% nas solicitações de obras com guaritas de segurança, durante o último ano. Quem pretende executar, ampliar ou reformar a guarita do condomínio deve se ater a alguns detalhes importantes.

Tome o cuidado legal na reforma ou execução desta, pois existem parâmetros da Prefeitura Municipal que devem ser respeitados. Consulte os órgãos competentes ou contrate um profissional habilitado para tal.

Uma boa guarita inicia com um bom projeto. Comece pela escolha do local, atente para os prós e contras de uma ou outra posição. Lembre-se que o funcionário que ficar na guarita deve ter um ângulo de visão privilegiado, que permita cobrir toda a frente e entradas do condomínio. Cuide-se com passagens de tubulações subterrâneas, preferencialmente consulte projetos originais (caso hajam) do edifício.

A guarita pode ficar junta, ou não, do edifício, mas zele para que ela fique integrada ao todo. A vista da frente é observada por todos e merece a esté-

tica e o cuidado necessários para não destoar da paisagem. Muitas vezes um condomínio tem uma imagem ou proposta estética (moderno, clássico, contemporâneo, art noveau), por isto, procure entendê-la e acompanhá-la.

Se ficar muito junta do alinhamento predial (divisa frontal), previna-se que existam itens mínimos de segurança, como por exemplo: - Boa iluminação local; - Comunicação segura entre visitante e porteiro (interfone ou mínimo vão para se comunicar); - Grades ou paredes suficientemente altas (legalizadas pela prefeitura); - Controle de abertura de portões de dentro da guarita.

O próximo passo é o dimensionamento ou a criação de uma área interna que seja mínima, mas suficiente para o conforto e desenvolvimento do trabalho do porteiro. Não esqueça de espaços (caso sejam necessários) para armários, balcões, equipamentos elétricos ou eletrônicos, etc... Sugiro, que exista um banheiro interno à guarita. Isto facilitará o trabalho e a segurança do condomínio.

Quanto ao material de acabamento, o raciocínio é simples, observe o padrão existente no edifício, dos revestimentos como, pastilhas, vidros, azulejos, pisos cerâmicos e procure segui-los ou até mesmo copiá-los.

Em muitas ocasiões encontra-se dificuldade em conseguir peças do mesmo padrão. Tente encontrá-las nos conhecidos "cemitérios de azulejos". Preocupe-se sempre em comprar materiais de primeira linha em fornecedores tradicionais e confiáveis.

Alguns materiais não tem entrega imediata, compre ou encomende com antecedência para evitar uma obra paralisada temporariamente. A utilização de vidro escurecido ou com película de proteção é providencial.

Uma obra como esta, querendo ou não, trará transtornos a boa parte dos condôminos, mas vale a pena.

"Não se faz um omelete sem quebrar os ovos". Procure situa-los sobre as vantagens de ordem e segurança de uma boa guarita.

No começo deste texto eu mencionei a contratação de um bom projeto, este deverá vir de um profissional experiente e habilitado para desenvolver tal serviço. A contratação de uma empresa registrada no CREA-PR é outro cuidado vital para um bom resultado final, pois só estas podem oferecer uma garantia legal sobre o serviço realizado.

Eng. Civil Jefferson César Godoy Especialista em Perícias Técnicas pelo CEFET-PR. Especialista em Logística Empresarial pela PUC-PR. Diretor e Responsável Técnico da Fonte Segura Engenharia Civil Ltda.

Fone: 3377-5980 – 9208-4321 Especializada em Manutenção de Condomínios - www.fonteseguraeng.com.br

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A Engenharia da Boa Impermeabilização Um dos principais problemas, que atinge hoje construções novas e antigas, especialmente as garagens é a presença indesejada de água em ambientes internos, o que gera uma série de complicações não só estéticos como de insalubridade, estes prejudiciais à saúde.

Tudo isso poderia ser evitado com um aliado que passa muitas vezes sem ser percebido durante o processo de construção das edificações: a impermeabilização.

Uma impermeabilização bem feita, com bons materiais, não apenas evita infiltrações, como também protege estruturas, impedindo o surgimento de fungos e manchas que podem comprometer a salubridade dos ambientes.

Muitos prédios já ultrapassaram a idade dos 20 anos, construídos dentro de uma concepção antiga, de tempos em que não existiam tantos fatores degradantes. A parte do desgaste natural da idade, adicionada á atmosfera, promove uma rápida deterioração (progressiva).

Há empresas construtoras que não estabelecem metodologias de proteção adequadas, ficando assim as estruturas expostas à agressividade do meio ambiente, caracterizadas pela ocorrência de carbonatação do concreto, oxidação das armaduras superficiais, notadamente ao longo das fissuras agravando ainda mais a situa-

ção. O quadro de fissuração do concreto deixa as armaduras mais vulneráveis ao ataque do meio ambiente agressivo, colaborando dessa maneira para o aumento de velocidade de deterioração natural.

O resultado disso é claro, são graves infiltrações, as quais acarretam na deterioração precoce da estrutura, como também, quando o local é utilizado para abrigar veículos, as infiltrações provenientes de águas pluviais e de lavagem do piso, ao passarem pelo concreto permeável dissolvem os sais alcalinos da hidratação do cimento utilizado no concreto

da laje, hidróxido de cálcio, que, precipitando-se sobre os automóveis, causando manchas na pintura dos mesmos, de difícil retirada.

Em outro casos, as construtoras investem em projetos e sistemas impermeabilizastes, porém os moradores, por simples desconhecimento do sistema, acabam danificando a área, com a instalação de antenas, pára-raios, playground e outros implementos colocados na edificação.

Além de uma aparência desagradável, as infiltrações acabam contribuindo para a desvalorização dos imóveis.

Por isso e recomendável, recorrer a empresas especializadas em consultoria e assessoria de impermeabilização para ajudá-lo em todo o processo.: desde a o diagnóstico dos problemas enfrentados pelo edifício, passando pelo projeto e especificações, contratação da empresa aplicadora e, até o acompanhamento da obra propriamente dita.

Verificar se a empresa é associada ao ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) Se a empresa é registrada no CREA (Conselho Regional e Engenharia e Arquitetura) To m e Cuidado com as empresas " f a z tudo"!.

Certifiquese que ela, realmente, tem especialização e não passará os serviços a terceiros; Tenha especial atenção aos orçamentos, verifique se todos apresentam as mesmas especificações e, cuidado com os preços muito baixos, eles podem ser sinal de que o material ou serviço são inadequados.

A Work&House se destaca no mercado da construção civil por seus elevados padrões de atendimento, utilizando um sistema de impermeabilização definitivo com alta tecnologia, aliado a vontade de fazer sempre mais e melhor. A mesma procura fazer, sempre, uma obra com preço justo, acessível e materiais de primeira qualidade.

Lembre-se. Cada caso é um caso e necessita de uma análise e a realização de um projeto diferenciado e só uma empresa especializada pode identificar e orientar o melhor procedimento para a manutenção diária.

Escolha com cautela.

www.workhouse.com.br eduardo@workhouse.com.br Rua Emanuel Klingbeil, 281 - Boqueirão Tel.: 41 3287-0014

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Nova dinâmica para deliberar no condomínio Por várias razões, é sempre difícil reunir condôminos em assembléia geral para deliberar assuntos de interesse do conjunto residencial. Por isso, o desfecho da assembléia é quase sempre a mesma coisa. A EXPRESSIVA MAIORIA ou a UNANIMIDADE da MINORIA, presente à reunião, delibera contratar pequenas reformas e serviços de manutenção, além de outras coisas que acabam desagradando grande parte dos co-proprietários, porque aumenta o valor da cota mensal.

Ademais, as principais reivindicações verbais dos condôminos são constantemente esquecidas pelos presentes à reunião, porque ninguém se dispõe a comparecer ao plenário para exaltá-las, ouvir os contras e discutir as avaliações. Conclusão.

O que os presentes deliberam é o que acham ser devido e o síndico, por culpa dos próprios condôminos faltantes, acaba sendo taxado de "autoritário", "mandão", etc.. Então, o que pode ele fazer em seu benefício e dos próprios representados? Já tivemos experiências em introduzir um modo mais dinâmico pelo qual condôminos já deliberaram assuntos diversos, através de votos escritos dentro dos seus próprios lares, cujas manifestações de vontade foram identificadas, registradas e colocadas em escrutínio, dispensando-se os costumeiros votos verbais diante de uma sessão plená-

ria comum. Foram, realmente, acontecimentos ágeis, eficazes e pacíficos, em torno dos quais TODOS participaram nas votações, expressando opiniões amplas e maduras, com entusiasmo nunca visto no âmbito condominial. Procuramos saber o porquê do interesse total e do entusiasmo dos condôminos em decidir fora de uma reunião convencional. Os condôminos disseram ter ficado bem motivados em expor individualmente suas opiniões. Isso nos faz lembrar a recomendação de Dale Carnegie, em sua obra (Como fazer amigos e influenciar pessoas - 51ª edição, pág. 151 - Cia. Editora Nacional). Segundo ele, a LEI é a seguinte: Fazer sempre a outra pessoa sentir-se importante. Esse autor ainda cita a obra de William James, onde assegura: O mais profundo princípio da natureza humana é o desejo de ser apreciado. Pois, os condôminos sentiram-se importantes ao serem diretamente solicitados da administração a colaborar na solução dos problemas envolventes. Os respaldos jurídicos para o novo modo de votação que pudemos articular estão no princípio da liberdade de manifestação do pensamento (Art. 5º, inciso IV, CF/88) e no conceito do VOTO: É a manifestação da vontade, ou a opinião manifestada, pelo membro de uma corporação, ou de uma assembléia, acerca de certos fatos e mediante sistema, ou forma, preestabelecida. Pelo voto, assim,

dá a pessoa seu parecer, manifesta sua opinião, delibera acerca de certo fato, sujeito a seu veredicto, ou a sua decisão. (Vocabulário Jurídico De Plácido e Silva, edição 1967, pág. 1666 - Vol. IV - Ed. Forense). Ainda que nossa atitude venha a ser contestada por juristas militantes na área condominial, quanto ao inusitado processo decisório, em substituição àquelas assembléias com poucos condôminos presentes, não temos recebido críticas ou rejeições sobre o tema, em nossas exposições para clientes condôminos.

Ao contrário, as manifestações têm sido positivas, como a melhor opção surgida na forma de exercer o voto no núcleo residencial, revelando uma prática do bom senso, democrática e de transparência na aprovação, ou não, de cada matéria pautada, quando todos participam nas decisões, simultaneamente, por voto escrito. Será muito saudável para os condomínios a adoção da nova dinâmica deliberatória, com possibilidade de maior participação dos condôminos nos respectivos resultados, devendo, entretanto, que as regras procedimentais sejam previamente incorporadas nas convenções de condomínio. A gestão administrativa do condomínio terá a segurança e o resultado desejados, mantendo-se a paz social e a valorização do empreendimento imobiliário.

Róberson Chrispim Valle - Advogado especialista em Direito Condominial - São Paulo

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A estrutura do seu edifício está doente?

Quando pensamos em elementos estruturais de uma edificação (Vigas, Pilares, Lages, Rampas e etc...) também pensamos na solidez e segurança que eles nos trazem ao sustentar os nossos edifícios. Quantos param para pensar que da mesma maneira que adoecemos por inúmeras enfermidades, as estruturas que sustentam nossos edifícios também adoecem vítimas de falta de manutenção e defeitos construtivos que só após alguns anos se manifestam.

Podemos então chamar de doenças as manchas de umidade no concreto, na corrosão das armaduras que causam o desprendimento de pedaços de concreto, as fissuras e trincas em vigas e lages entre outras.

Para muitos, as chamadas doenças apenas são consideradas como defeitos estéticos que podem ser resolvidos pelos chamado profissional tapa buracos que apenas disfarçam o problema aplicando argamassas ou até aplicando pinturas por cima. Os proprietários dos imóveis mal imaginam que as doenças também chamadas de Patologias são a médio prazo, fatais para a estrutura.

O exemplo mais comum é a ocorrência de corrosão das armaduras que estão dentro do concreto. Sem elas, o conjunto concreto mais aço perde suas características resistivas de tração e podem entrar em colapso causando tragédias semelhantes às que esta-

de manutenção preventiva praticamente descarta a hipótese de problemas estruturais.

Pensando em orientar os proprietários de imóveis, elaborar laudos, programas de manutenção preventiva, e correções de inconformidades, um engenheiro especialista em Patologias das edificações fundou a Vassan Engenharia Ltda que foca seu trabalho no diagnóstico de Patologias através de ensaios não destrutivos, avaliando qual os métodos corretivos mais eficazes levando em conta à viabilidade técnica e financeira de cada caso.

Considera-se um grande diferencial da Vassan.Engenharia Ltda. O atendimento personalizar prestado aos clientes. Isso só é possível quando se conta com uma equipe altamente qualificada que traz segurança ao cliente já nos primeiros contatos telefônicos.

mos acostumados a ver nos jornais. Para isto, basta apenas em poucos pontos que a armadura sofra perda considerável de seção devido à ação da corrosão.

Muitos condomínios investem na revitalização das fachadas para valorizar o imóvel e esquece de dar a devida importância na manutenção da estrutura. De modo geral pode -se afirmar que um sistema simples

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CREA-PR alerta sobre a manutenção dos condomínios de veraneio para evitar surpresas desagradáveis durante a temporada de férias Com a chegada do período de férias, muitos moradores de Curitiba e do interior do Paraná viajam para passar a temporada em seus imóveis nos municípios do litoral paranaense. Para evitar surpresas desagradáveis ao chegar no local, o Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do Paraná (CREAPR) relembra a importância de efetuar manutenções anuais dos equipamentos instalados nas residências, seguindo o manual dos fabricantes.

Entre os itens que devem ser observados estão: verificar as condições dos elevadores instalados nos condomínios e verificar com o síndico se as manu-

tenções mensais estão sendo realizadas, verificar as condições das instalações elétricas e hidráulicas da unidade e dos equipamentos instalados nas áreas co-

muns. Um exemplo são as bombas de recalque instaladas para levar a água até a caixa, onde é necessária a vistoria para conferir as condições do equipamento.

Além disso, a manutenção das piscinas, higienização

das caixas d'água e aplicação de produtos para o controle de pragas, entre outros. "É fundamental que o condomínio programe a intensificação da rotina de ações de manutenção e conservação dos equipamentos. É importante destacar que os serviços técnicos de instalação, inspeção e manutenção devem ser realizados por profissionais devidamente habilitados do CREA-PR, com o registro da respectiva ART que deve ser exigida pelos síndicos", informa o facilitador do Núcleo Leste do Departamento de Fiscalização (DEFIS) do CREAPR, engenheiro civil Maurício Bassani.

Jornalista responsável: Daniela Weber Licht – MTB 3791/15/15v - daniela@basicacomunicacoes.com.br / www.basicacomunicacoes.com.br

Projetos e Operação superados Mudanças climáticas em perspectiva, potencial de pandemias, crime organizado, crescimento da população, terrorismo e mais coisas que nem Freud explica exigem uma mudança drástica no projeto de aeroportos, portos, rodoviárias, equipamentos de transporte, serviços públicos em geral.

Outro aspecto que precisa ser considerado com vigor é a importância do idoso, do deficiente, os cuidados com as crianças e a aplicação real de leis e códigos a favor do ser humano. Se nada disso bastar, os financistas e negociantes devem se lembrar de que os idosos estão aumentando de número e percentuais, sendo um mercado em perspectiva. A cobiça poderá ativar sentimentos humanitários.

Independentemente do mérito e da avaliação de prioridades é fácil perceber quanto as grandes instalações para atendimento a metrópoles e deslocamentos padrão século 21, no mundo inteiro, carecem de reformas, ajustes e introdução de novos conceitos. Podemos gastar a vida reclamando das mudanças climáticas e das pandemias, por exemplo, o fato é que elas vão acontecer e o mundo precisa se preparar para elas. Observando os aeroportos notamos, não raramente, a priorização da estética em detrimento da funcionalidade, da segurança, do respeito aos passageiros. Se pensarmos nas rodoviárias, chegaremos ao inferno.

Se obras são mal feitas, a operação e manutenção são piores ainda. Se a precariedade da manutenção é o efeito de gerentes sem dinheiro, na operação dessas instalações sentimos, frequentemente, imperícia, desinteresse, alheamento das necessidades do cliente, o que somos quando pagamos taxas, impostos, carimbos e selos na esperança de sermos bem atendidos.

Infelizmente a primeira coisa que nossos eleitos fazem é usar transporte personalizado, individual, aéreo, terrestre etc. O povo, bem, que se dane. Não é essa a lógica? De qualquer jeito podemos ter esperanças, afinal existe a possibilidade de renovação, de novas lideranças, de correção de comportamentos até de políticos empedernidos.

Na visão técnica, contudo, é mais do que sensível a urgência na mudança de programas e cursos para a formação de uma geração de profissionais mais ajustada ao século 21 e, principalmente, às necessidades de todos os seres humanos, mais e mais relegados a terceiro plano. Essa é uma questão que deve começar no primeiro ano do primeiro grau, educar para a cidadania, para o amor ao próximo. Algo interessante é lembrar que vivemos num mundo que se diz temente a Deus e que procura nessa vida conquistar pontos para uma escala noutro planeta, noutra dimensão. Lembrando que tanto Jesus Cristo quanto a maioria dos grandes profetas de todas as religiões universais ensina-

ram, com poucas exceções, que o respeito ao ser humano é demonstração de crença num Ser Superior, sentimos a preocupação desses líderes já em épocas remotas com a necessidade de educar aqueles que acreditavam neles. Voltando ao piso da tecnologia, podemos relacionar questões ambientais, necessidades especiais, otimização de instalações, novas opções de comunicação, transporte, energia, segurança, alimentação etc. criando-se uma gama enorme de oportunidades de trabalho, carentes de novos engenheiros, arquitetos, urbanistas, sociólogos, médicos, educadores ....

Por falar em Sociologia, está na hora de se aprofundar essa ciência, colocando-se profissionais bem preparados ao lado de cada gerente, em qualquer nível, para que entendam melhor o comportamento de grandes populações e saibam tomar decisões coerentes com as suas funções, principalmente se dirigindo concessionárias de serviços públicos.

Em tudo e por tudo podemos afirmar que nossas cidades, equipamentos urbanos, sistemas de transporte etc., para começar, precisam ser refeitos, ajustados a esse mundo novo. Isso, se de um lado pode humilhar antigos projetistas, é uma tremenda oportunidade de geração de empregos e empresas para a reconstrução inteligente da sociedade humana.

João Carlos Cascaes

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Engenharia e administração: um casamento por conveniência Recebi, por e-mail (vamos chamar o remeÊnio Padilha tente de Aramis e seu colega de Athos), uma consulta que tem, mais ou menos o seguinte conteúdo: "sou engenheiro, recém-formado em uma boa universidade de uma grande capital. Um amigo, também engenheiro e também recém-formado me propôs uma sociedade para criar uma empresa, prestando serviços de Engenharia numa área da qual já temos algum conhecimento em função dos trabalhos e estágios realizados durante a faculdade. O que fazer? Como fazer para que essa empreitada não resulte em uma aventura mal sucedida?"

gociar ou renegociar questões tributárias e administrar os encargos trabalhistas.

O administrador fará o Plano de Negócio de olho em aspectos como a administração da produção e do mercado. E de olho também nos potenciais investidores e clientes.

Além do mais, um grupo com essa formação (dois engenheiros, um contador e um administrador) inspirará mais confiança tanto ao mercado quanto nos financiadores.

Mas, veja bem, amigo Aramis: isto não é uma obrigação legal. Não existe uma lei que obrigue vocês a fazerem isto. Portanto, não adianta pegar um contador meia-bomba e um administrador formado numa dessas Unifácil da vida, que passou pela faculdade sem ler um único livro (e que pensa que Frederick Taylor é famoso por ser o pai da Elizabeth, a atriz).

Também não é o caso de pegar dois caras que estejam trabalhando em outra empresa e torna-los sócios apenas no papel. Sem contato regular com a empresa.

Presta atenção: essa opção é estratégica e, só vale a pena ser aplicada se for bem aplicada. Evidentemente, a sociedade, como todo negócio, terá de ser negociada em bases justas. Talvez não seja necessário dividir as cotas em 25% para cada um dos quatro sócios.

Mas, certamente uma sociedade em que os engenheiros fiquem com 95% e os outros dois sócios com 2,5% cada um não tem o apelo para provocar dedicação e empenho suficientes para alavancar o empreendimento.

Isso deverá ser negociado entre vocês, levando em conta o investimento financeiro de cada um para a abertura da empresa.

Outra coisa: não tenham ilusões de que, fundada a empresa, as coisas correrão às mil maravilhas. Não é assim que a banda toca.

Haverão discordâncias, discussões, desentendimentos... Então é importante que haja um pacto entre os sócios, com algumas regras para evitar que a sociedade se desfaça prematuramente. Essas regras serão objetos da segunda parte deste artigo (semana que vem) Grande abraço e boa sorte (e me convidem para a festa do primeiro milhão!) www.eniopadilha.com.br

Prezado Aramis.

Em primeiro lugar, parabéns! Parabéns pela coragem e pelo senso empreendedor.

Qualquer iniciativa neste sentido terá, sempre, o meu aplauso e o meu apoio.

Em segundo lugar, vamos ao trabalho: se querem mesmo a minha sugestão, a primeira coisa que eu diria é "coloquem mais gente nessa sociedade".

Isso mesmo. Vocês precisam de pelo menos dois sócios: um administrador e um contador.

Como engenheiros vocês têm, certamente, uma boa noção do produto que será oferecido ao mercado. Mas tenho dúvidas quando à exata noção que vocês tenham sobre carga tributária, obrigações trabalhistas, linhas de crédito e financiamento, gestão de pessoal, relação com sindicatos, administração financeira, estratégias de mercado, análise de riscos e impactos mercadológicos da entrada da empresa de vocês no mercado. Isto sem falar das questões de sustentabilidade, meio ambiente, etc, etc, etc.

Portanto, sugiro que vocês agreguem ao grupo um contador experiente e um administrador com boas noções de administração financeira e de mercado (marketing).

O contador será o responsável por elaborar um plano financeiro que não esquecerá nenhum detalhe importante (que poderia inviabilizar o projeto no futuro). É a pessoa ideal para negociar com bancos, analisar financiamentos e investimentos; também poderá ne-

Ênio Padilha, engenheiro eletricista, consultor em Marketing para Engª, Arquitetura e Agronomia.

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E-mail:

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JURISPRUDÊNCIA DO CONDOMÍNIO* * Selecionadas pela advogada Pollyana Elizabethe Pissaia

Admissível a USUCAPIÃO entre CONDÔMINO, desde que a POSSE tenha sido exercida com EXCLUSIVIDADE Apelação cível. Usucapião extraordinário. Vitrines embutidas na parede do corredor de entrada de galeria comercial do condomínio réu. Presença dos requisitos da posse capaz de gerar usucapião.1. A Autora/Apelada comprovou que possui 09 vitrines situadas na galeria docondomínio Réu, exercendo sua posse, exclusivamente, há quase 40 (quarenta) anos, sem nunca haver sido questionado seu título.2. Autora comprovou o exercício da posse qualificada pelo período de tempo necessário à consumação da prescrição aquisitiva.3. Verifica-se, no tocante ao animus domini que a Apelada sempre agiu como proprietária das vitrines, tanto que as alugava para as lojas do condomínio, fato este que era de pleno conhecimento do Apelante.4.

Tanto a doutrina quanto a jurisprudência admitem usucapião entre condôminos, desde que a sua posse tenha sido exercida com exclusividade sobre o bem usucapiendo, o que é o caso.5.

Desprovimento do recurso. (TJ/RJ - Ap. Cível n. 002383102.2005.8.19.0001 - 20a. Câm. Cív. - ac. unân. - Rel.: Des. Jacqueline Montenegro - j. em 17.08.2011 - Fonte: DJ, 19.08.2011).. www.bonijuris.com.br COTA CONDOMINIAL não pode ser exigida por ASSOCIAÇÃO DE MORADORES em desfavor de PROPRIETÁRIO de IMÓVEL que não é associado Direito Civil. Demanda de cobrança de cota condominial. Sentença que julgou procedente o pedido. Autor que, na verdade, não é condomínio, mas sim Associação de Moradores. Precedente mais recente do Egrégio Superior Tribunal de Justiça no sentido de que as taxas de manutenção criadas por associação de moradores não podem ser impostas a proprietário de imóvel que não é associado, nem aderiu ao ato que instituiu o encargo.

Jurisprudência atual do STJ, pacífica, no sentido do aqui decidido. Sentença que se reforma, para julgar improcedente o pedido, invertendo-se a condenação ao pagamento das despesas processuais. Recurso provido. (TJ/RJ - Ap. Cível n. 000703396.2006.8.19.0011 - 2a. Câm. Cív. - dec. monocrática - Rel.: Des. Alexandre Camara - j. em 28.06.2011 - Fonte: DJ, 30.06.2011). www.bonijuris.com.br É possível a ANTECIPAÇÃO DE TUTELA para CONSTRUÇÃO de MURO em face de PREJUÍZOS ocorridos em IMÓVEL VIZINHO Agravo de Instrumento. Ação de Obrigação de fazer c/c Indenizatória c/c Antecipação de Tutela. Decisão que deferiu parcialmente a antecipação dos efeitos da tutela para determinar que a parte ré proceda à construção de muro de contenção no limite entre os imóveis da autora e no qual está sendo erigido o condomínio, no prazo máximo de 30 dias. Reforma parcial, com base na melhor jurisprudência e Súmula nº 59, do TJ/RJ. Diante dos fatos narrados, válida a antecipação de tutela para a realização da obra, considerando-se que a recorrida sofreu prejuízos após o início das obras com a queda de terra e pedras que foram carregadas pelas chuvas, danificando seu imóvel que fica situado em plano mais baixo. Presentes os requisitos para a concessão da tutela. Cabimento da multa diária. O único ponto do recurso que merece acolhida prende-se ao prazo de 30 dias concedido pela MM Juíza a quo para a conclusão da obra, que deve ser ampliado para 90 dias. Provimento parcial do recurso. (TJ/RJ - Ag. de Instrumento n. 005231724.2010.8.19.0000 - 11a. Câm. Cív. - Rel.: Des. Otavio Rodrigues - j. em 15.12.2010 - Fonte: DJ, 17.01.2011). www.bonijuris.com.br

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O Carinho pelo nosso Imóvel A aparência é primordial para a valorização do patrimônio de um condomínio. A modernização é importante, mas muitas vezes o que agrega valor são as coisas visíveis.

Hoje, dada a enorme quantidade de imóveis disponíveis, têm mais chances de negociação os que estiverem mais conservados.

Residir em um condomínio, não significa cuidar apenas das áreas internas do edifício, ou tratar do aspecto interno das áreas autônomas (apartamentos), mas zelar pela área externa de um edifício também é necessário.

Assim como o Hall de entrada, é o cartão de visitas do condomínio, a área externa do edifício reflete e muito o zelo de seus moradores, ninguém quer morar em um lugar cujas paredes sejam elas internas ou externas estejam ofuscadas pelo tempo, dando ao edifício um ar de abandono e desleixo.

Qual o prédio que ocasionado pela ação do tempo não fica marcado por infiltrações, fungos e sujeira? Imagine morar em um lugar assim, sem tratá-lo.

Com base neste pensamento é que se sugere que, algumas medidas servem para colocar o edifício em suas condições originais, como pintura, causando assim saúde e boa impressão.

A revitalização do imóvel através de reformas como a pintura, mostra as pessoas de fora que ali existe um sindico atuante, que está realmente trabalhando por melhorias no local passando principalmente uma impressão de organização coletiva e boa administração.

O segundo requisito - Aplicar a tinta certa, devido à alta alcalinidade do cimento e da cal da argamassa pois são elementos reativos a certos tipos de tintas.

Se as bases estiverem fracas, estas podem ser descoladas devido aos defeitos da cura e retração das películas de tinta.

Muitas vezes quando é dado hidrojateamento e posteriormente aplicado à tinta látex, devido à presença de sais solúveis nos poros das bases, ocasionará manchas e deslocamento das películas.

Muitos moradores concordam em embelezar o seu condomínio, mas muitos desconhecem que para realizar um serviço de pintura existem condições necessárias e obrigatórias da parte dos executantes do serviço para se obter um resultado eficiente e durável.

Pintar não é só dar um visual bonito e sim proteger, dar impermeabilidade, contra intempéries, a luz solar e agentes poluentes presentes no ar. Com o passar do tempo à pintura vai desbotando, por isso recomenda-se a cada três anos no máximo que se dê uma atenção especial á Pintura.

Geralmente as empresas, seguem o método tradicional, lavam com hidrojato, fazem as correções nas trincas com massa fina e aplicam selador e acabam com duas mãos de tinta acrílica. È isto o que acontece na maioria dos serviços realizados.

Para que uma pintura fique eficiente e durável é necessário considerar alguns pré-requisitos.

O método não deve ser padrão para todos. Cada caso exige que seja feita uma avaliação e que soluções específicas sejam utilizadas para assegurar a eficácia do serviço.

O primeiro requisito verificar se o condicionamento da base está em perfeito estado, para que a superfície aceite a pintura ou outro material que possa revesti-la de maneira adequada.

O terceiro requisito - Tem que ter o máximo de cuidado a presença de sais solúveis nos poros das bases.

Já em superfícies de concreto aparente deve-se considerar sempre a existência de películas invisíveis de produtos diversos imperceptíveis, que mesmo após vários meses permanecem aderidos, já que são insolúveis e dificilmente evapora.

Portanto as obras de embelezamento, paralelamente com a parte de manutenção, como a pintura em perfeito estado também contribuem com uma boa valorização e boa impressão.

Aconselhamos aos síndicos a zelarem pela aparência de seu condomínio, é como cuidar da aparência de seu carro, e passar para as pessoas a imagem de que ali residem ou trabalham pessoas caprichosas e de bom gosto, ou você prefere que os outros olhem para seu prédio e tenham aquela impressão de abandono e desleixo, que gera uma sensação de repúdio ao local?

Sr.Síndico! Faça uma consulta sem compromisso com a

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Playground é coisa séria A temporada de férias está se aproximando e uma das preocupações do condomínio é encontrar fórmulas para que a energia das crianças e adolescentes seja, gasta de maneira saudável e segura. É nesta época em que ás áreas de lazer, ou melhor, os playgrounds ficam lotados, pois as crianças correm em busca de diversão, brincadeiras criativas e seguras, onde acabam desenvolvendo suas habilidades físicas e sociais, contribuindo para a descoberta de si mesma, entrosando-se e a socializandose. É através do brincar que as crianças aprendem a lidar com ambientes diferentes, tempo, espaço, objetos, estruturas e pessoas. Mas, estas áreas de recreação também podem se tornar uma área de grande risco, tornando-se um perigo para as crianças quando seus equipamentos não se encontram adequadamente estruturados, isto é em perfeito estado de uso.

Segundo pesquisa, a incidência maior de acidentes ocorridos em playgrounds tem sido em relação com a manutenção dos equipamentos. Este risco freqüentemente é ignorado tanto por parte dos condôminos, como também por parte dos pais. Observando-se que, na maioria das vezes, estes poderiam ser evitados com medidas simples de prevenção.

Para garantir a segurança nessas áreas a ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) definiu normas para os fabricantes de brinquedo. Todo brinquedo deve possuir identificação que determinem a qual faixa etária é destinada; deve utilizar-se de superfícies que absorvam o impacto durante as quedas, embaixo e ao redor dos mesmos (borracha, produtos de cortiça e de madeira, areia, grama e cascalho fino).

Para brinquedos fixos a área a ser coberta por este material que reduz o impacto, durante as quedas, deve estender-se por pelo menos 1,75 m a partir da extremidade do equipamento, já para os brinquedos móveis a área a ser protegida deve ser de 1,75m, além do deslocamento máximo do equipamento.

Todo o brinquedo deve ter parapeito e corrimão,

como exemplo: o escorregador que deve possuir o corrimão, sendo preciso haver no topo um espaço que permita a criança sentar com facilidade e segurança.

Devem ser confeccionados de material que evite acúmulo excessivo de energia solar, de forma a prevenir queimaduras e que a parte deslizante seja construído de chapa única, evitando escoriações, cortes ou ainda, que a criança possa enroscar peças do vestuário. Devem ser projetados para que a criança possa frear ao final da descida.

Os cantos dos brinquedos devem ser arredondados e os parafusos, devem ser lisos ou embutidos. As tintas devem ser atóxicas, as superfícies não podem ser escorregadias, nos brinquedos de girar deve existir uma barreira física (cerca) para evitar acesso indevido, possuir alças para as crianças se segurarem em todo local.

Deve possuir encaixe perfeito da parte giratória com o eixo do brinquedo, com um dispositivo que limite a velocidade de rotação em 5 m/s a 30 rotações por minuto (rpm). Deve possuir uma altura baixa, porém, o suficiente para que a criança não prenda o pé no chão, e sim possuir apoio para os mesmos.

O tanque de areia: A areia deve ser limpa a cada três (3) meses realizando a retirada de objeto, materiais estranhos. Deve ser trocada a cada dois (2)anos e retirada a uma profundidade de 50 cm anualmente.

Deve-se usar produtos adequados para a limpeza. É necessário deixar coberto a noite para evitar acesso de animais e de preferência ser instalada na sombra.

Balanço: Os assentos para lactentes devem ser do tipo cadeira, com encosto e proteção nas laterais, com alças de correntes fortes para a criança se segurar, sendo esta protegida de plástico, para não machucarem a mão. Ao redor do grupo de balanço devem ser erguidas barreiras de segurança, ou seja, devem ser isolados por cerca, e a entrada deve ser projetada de forma a restringir a velocidade de entrada dos usuários. Devem ser utilizados exclusivamente para menores de 12 anos.

Gangorra: São indicadas para menores de 5 anos, devem possuir alças, que permita a criança segurar-se adequadamente. A superfície superior não deve ultra-

passar o limite de um metro acima do nível do chão, e deve possuir uma cadeira no local de assento da criança, de material confortável. O mecanismo de engrenagem deve ser fechado para evitar acesso indevido das crianças, ocasionando ferimentos principalmente nos dedos. Promover um movimento contido progressivamente até chegar aos pontos extremos de movimento, de maneira que nenhuma parada, ou repentina reversão do movimento, possa ocorrer.

Trepa-trepa: Recomenda-se o uso deste brinquedo por criança, após cinco anos de idade. A altura total deste equipamento, não importando se independe, ou vinculado à outra aparelhagem, não deve exceder 2 metros, com barras bem fixadas ao solo, e serem um equipamento aberto.

Embora não seja obrigatório, o selo de inspeção fornecido pelo INMETRO é uma garantia a mais para o cliente e para o fabricante com muita variedade de produtos e materiais. As fábricas de equipamentos para playgrounds estão desenvolvendo brinquedos que possam ser acoplados uns aos outros.

Assim, é possível ter brinquedos diferentes fabricados com as mesmas formas.

Em relação a manutenção sugere-se manutenção periódica pelo menos a cada três meses, checando presença de superfícies cortantes, parafusos soltos, alterações e desgastes nas engrenagens, sendo esta realizada por profissionais especializados. Quando os defeitos forem observados, estes devem ser comunicados imediatamente aos responsáveis, no caso de condomínio deve ser comunicado ao síndico e se necessário o brinquedo deve ser interditado.

A prevenção de acidentes na infância relacionada com brinquedos de playgrounds constitui um problema de difícil operacionalização, pois não envolve somente o conhecimento sobre as normas de segurança, necessita-se da participação da sociedade (condômino) como um todo para exigir do síndico a adequada manutenção deste espaço de recreação e estimular os fabricantes de brinquedos de playground a aumentarem a segurança de seus produtos.

O EDITOR

Quais são os direitos dos empregados nas férias Todo empregado tem o direito às férias anuais remuneradas com, pelo menos, um terço a mais do que o salário normal. A CLT determina em seu artigo 130 que após 12 meses de vigência do contrato de trabalho, o empregado terá direito a férias.

A férias são anuais, e o empregado poderá gozála após o período de 12 meses do contrato de trabalho (período aquisitivo). As férias devem ser concedidas por ato do condomínio, em um só período, nos 12 (doze) meses subseqüentes à data em que o empregado tiver adquirido o direito, conforme reza o Artigo 134 da Consolidação das Leis Trabalhistas (CLT). Caso ultrapasse este prazo, o condomínio pagará em dobro a respectiva remuneração.

O pagamento das mesmas deverá ser feito dois dias úteis antes do início do respectivo período.

O condomínio deve estipular a melhor época da concessão das férias, e ser comunicada, por escrito, ao empregado, com antecedência de, no mínimo, 30 (trinta) dias. O condomínio deverá pegar um recibo

desta comunicação. É importante que o condomínio tenha conhecimento que o período de férias é de 30 dias corridos, caso o empregado não houver faltado ao serviço mais de cinco vezes ao ano. O período diminui para 24 dias, se houver tido de 6 a 14 faltas; e de apenas 12 dias, se tiver tido de 24 a 32 faltas. Estas faltas são as injustificadas.

Caso o empregado permanecer de licença remunerada por mais de 30 dias, deixar de trabalhar por mais de 30 dias em razão de paralisação das atividades da empresa ou tiver recebido prestações de acidente de trabalho ou auxílio-doença por mais de seis meses, ainda que descontínuos, não terá direito a férias.

O condomínio poderá dividir as férias em dois períodos, desde que um deles não seja inferior a dez dias corridos. Para os menores de 18 anos e os maiores de 50 anos as férias serão sempre concedidas de uma só vez.

O valor de um terço dos dias de férias é calcu-

lado sobre o salário do mês. O pagamento deve ser realizado dois dias úteis antes do começo das férias, inclusive o salário do mês anterior ao das férias, de acordo com a CLT. O funcionário poderá transformar um terço do período de suas férias em remuneração, desde que seja requerido ao condomínio até quinze dias antes do início do gozo das férias. Esse abono é calculado sobre o salário mensal e também é pago dois dias antes do início das férias.

O empregado tem direito, ainda, de solicitar ao condomínio o adiamento do salário do mês das férias. É preciso que seja requerido com antecedência para permitir a programação orçamentária do condomínio.

Caso o condomínio não cumpra o estabelecido na lei, o empregado poderá fazer a reivindicação junto a Justiça do Trabalho, pedindo a definição por sentença, da época de gozo das férias O EDITOR

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Você também faz parte do Sistema de Segurança Hoje, os assaltos em condomínios viraram moda, havendo um crescimento muito assustador desse tipo de crime. Em anos anteriores não havia sequer estatísticas precisas devido ao baixo índice de ocorrência do gênero.Todo os dia escutamos nos noticiários que condomínios são alvos de invasões e seqüestros relâmpagos.

A segurança de um prédio só é vista quando acontece alguma coisa, enquanto não acontece nada, o morador não tem o hábito de respeitar à segurança.

Pensam que residindo em condomínios, onde existe a presença de um porteiro/vigia tomando conta, estão bem protegidos. Enganam-se! Pois a verdade é que nem mesmo dentro de um apartamento há 100% de segurança.

A origem do problema é causada por uma conjunção de fatores; não existindo total segurança.

Todos os sistemas de segurança contém falhas, mas o culpado número um, de uma certa forma, é o próprio morador que não exige normas rígidas para o funcionamento de seu condomínio e, quando existe não as cumpre.

A segurança na grande maioria dos condomínios é tão precária que expões os moradores a uma situação de risco a todo instante em que o portão de entrada ou da garagem são abertos.

Outra deficiência comum é a má utilização de equipamentos de segurança que também fazem parte dessa conjunção.

A aquisição de equipamentos (alarmes, sistemas de controle de acesso, CFVT, etc), devem ser adequados às necessidades dos moradores e possuir qualidade e boas condições de uso. As disposições em locais incorretos correm risco de que não estejam funcionando durante uma tentativa de assalto.

As soluções eletrônicas de segurança são ferramentas imprescindíveis que, junto a funcionários bem treinados e moradores conscientes, podem reduzir ao mínimo os riscos de assaltos aos condomínios.

Esses equipamentos, agindo de forma integrada são capazes de controlar quem entra e quem sai, monitoram todos os locais de risco e, permitem a monitoração de pessoas somente em áreas em que estão autorizadas e alertam em caso de possíveis suspeitos.

A falta de treinamentos dos funcionários também

colabora com as deficiências nas áreas de segurança.

Em mais de 90% os porteiros executam o acúmulo de funções, isto é cuidam da portaria ao mesmo tempo e monitoram pelas câmeras, acumulando as funções de vigia e se não estão preparados para exercerem nenhuma das duas funções corretamente imagine as duas ao mesmo tempo. É muito importante que haja interação do condômino ao seu condomínio. O morador deve ter conhecimento e, procurar informar-se sobre a existência do sistema de segurança do condomínio, sua qualidade e como funciona. Outra recomendação importante para conscientizar o condômino de que ele é a peça fundamental no quesito de segurança, é convidar alguém da polícia para conversar com os condôminos, o qual poderá fornecer dicas sobre como mantê-la e as atitudes que devem ser evitadas.

Podemos citar alguns tipos de riscos e como proceder para inibi-los: 1 - FALSOS PRESTADORES DE SERVIÇOS: As pessoas entram no condomínios uniformizadas, dizendo ser de algum serviço público ou privado (água, energia, gás, entre outros). Algumas delas, percebendo a facilidade no acesso ao condomínio, estudam o local e a vida dos condôminos, verificando informações como quantidade de moradores, seus horários de entrada e saída, quantidade de filhos, de automóveis, entre outros, para planejar o assalto, ou até seqüestro, detalhadamente com seus parceiros.

SUGESTÃO: nesse caso é essencial controlar o acesso de todas as pessoas. Torniquetes, eclusas e cancelas são equipamentos de segurança que permitem somente a entrada de pessoas autorizadas, reconhecidas previamente, com controle de privilégios quanto ao horário, local ou dia, restringindo a permanência de prestadores de serviço (entregadores, técnicos de manutenção etc.) somente às áreas indicadas. "Mesmo que os ladrões consigam dominar o porteiro eles não terão acesso a outros ambientes do prédio. Tudo depende da política de segurança do condomínio e do treinamento dos funcionários. Existem equipamentos antes dos acessos aos elevadores (torniquetes e eclusas), ou mesmo na porta de cada andar, que podem ser programados somente para a entrada dos condôminos, impedindo a passagem de pessoas estranhas, até mes-

mo do porteiro", explica Hollaender.

2 - ENTRADAS DO EDIFÍCIO: Geralmente, os assaltantes rendem os moradores do lado de fora do prédio e conseguem entrar com o carro da vítima, pois não há nenhum controle quanto à entrada de automóveis na garagem do condomínio. Enquanto os ladrões entram, o porteiro é rendido por outro assaltante que entrou pelo portão de pedestre. Depois de toda a "limpeza", vão embora sem deixar nenhuma pista para a perícia.

SUGESTÃO: nessa situação de risco, mais uma vez os equipamentos de controle de acesso (torniquetes, eclusas e cancelas) podem impedir a invasão tanto para o ladrão que rendeu o porteiro quanto para aquele que entrou pela garagem do condomínio. "Utilizar na garagem e na portaria torniquete e câmeras que se movimentam automaticamente, capazes de "enxergar" tanto de dia quanto à noite e acionando alarmes ao detectar movimentos estranhos, também são essenciais para garantir proteção".

3 - AUSÊNCIA DO PORTEIRO: Enquanto o porteiro ausenta-se da guarita por alguns minutos, os assaltantes invadem o condomínio pulando os muros. Logo depois, o porteiro é rendido.

SUGESTÃO: para impedir que os ladrões não cheguem até às demais dependências do condomínio, as câmeras com ações automáticas detectam os movimentos estranhos no momento da invasão e dispara um alarme no monitor que apaga somente com a ação do porteiro. "Depois de um determinado tempo, se o alarme do monitor não for desligado, o sistema envia outros alarmes: para a equipe de segurança do prédio, acende uma luz, uma sirene é disparada, entre outros".

Para identificar os assaltantes, é essencial o uso do gravador digital de imagens. Além de maior capacidade de gravação do que o VHS, o gravador armazena a ocorrência fora do local de risco e as imagens podem ser utilizadas como prova judicial.

As imagens também podem ser úteis para verificar quais os pontos de maior vulnerabilidade dentro do condomínio.

O EDITOR

Planejamento de ações deve existir nos Condomínios A prevenção é o melhor remédio para garantir a segurança a todos que residem em condomínios.

Muitos condomínios para reforçar a segurança de todos, cercam-se de câmeras, grades, cercas elétricas e guaritas blindadas. Mas nem sempre esse tipo de medida basta, já que o perigo pode estar do lado de dentro do condomínio.

Portanto é de fundamental importância que se crie um planejamento de medidas certas e que se cumpra esses procedimentos de segurança, e quanto mais implantados forem os procedimentos de segurança mais segura será a operação do condomínio.

Apesar de não existir um sistema de prevenção contra roubo 100% infalível, o mesmo deve formar um conjunto de ações integradas para chegar a um patamar desejável. Ou, seja três pontos são considerados fundamentais e que não podem andar separados. Esses pontos formam uma pirâmide, ou melhor, um tripé, e necessitam andar sempre junto, quando o

assunto se tratar de segurança condominial.

Esse tripé seria formado pelo: o material humano, tecnologia e normas do edifício.

Na parte de mão de obra: é a primeira ação importante, pois deverá haver um cuidado em relação à seleção de candidatos. Os mesmos devem possuir nível de instrução acima da média do mercado.

Realizada a seleção, passamos para a segunda ação que é o treinamento correto.

Os funcionários devem conhecer os sistemas de alarmes disponíveis seus mecanismos e os procedimentos adotados para a utilização de forma correta.

O despreparo dos empregados segundo os especialistas no assunto é o ponto franco. Geralmente as invasões seguem um padrão. Um empregado do prédio é aliciado com ofertas de participação na partilha e fornece pistas.

Outro ponto considerado fraco e a informação que geralmente vem de dentro. Falar demais, às vezes por

ingenuidade é o erro mais comum. Portanto os empregados devem ser orientados sobre riscos, ocorrências e possíveis falhas na segurança (equipamentos e fator humano), são procedimentos que no caso de emergência deverá haver registro de informações, como por exemplo, controle de acesso e a identificação de pessoas no prédio, funcionários, visitantes e prestadores de serviço.

A entrada dos condomínios e das garagens é considerada pontos suscetíveis a invasões. Os portões devem ser controlados apenas por uma botoeira fixa ou na guarita/portaria. Além disso, a vistoria deve se ater aos ocupantes do veículo, já que os carros podem ser clonados. Esse planejamento, não deve dispensar o auxílio de um consultor, ele inicia com reunião dos moradores para que juntos possam estudar as áreas vulneráveis e criar normas de procedimentos que possam ser votadas e virar lei no condomínio.

O EDITOR

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A correta utilização da Garagem Um dos temas mais comentados e complexos nos condomínios é em relação às vagas de garagens. Para evitar divergências e conflitos entre moradores de um condomínio o tema deve ser claramente definido e respeitado por todos.

Desde ao número de vagas disponíveis à distinção dos espaços, passando pelo aluguel a terceiros até as formas e prazos para realização de rodízios, tudo é potencial foco de problemas e discussões.

Geralmente na aquisição de um imóvel já se estabelece à definição de qual (e quantas) vaga cabe para cada unidade. Portanto cada condômino tem o direito a uma ou mais vagas de garagem, segundo documento contratual de aquisição do imóvel. Mas há casos em que a escritura de compra e venda é omissa sobre esse ponto, outros casos a divisão ocorre nas primeiras assembléias e muitas vezes ainda por sorteio.

Nos condomínios mais antigos a situação ainda é muito mais confusa e complicada. Porque as vagas são em menor número que os apartamentos.

Muitos condôminos acreditam que com uma simples aprovação em assembléia, poderá ocorrer uma solução, principalmente quando se tratar de uma venda ou locação de garagem. Porém nossa legislação não disciplina a matéria desta forma.

Para podermos entender melhor do assunto precisamos conhecer algumas definições.

Bens Pertenças: são aquelas que não constituem parte integrante do principal, mas se destinam, de modo duradouro ao uso, ao serviço, ou ao aformasea-

mento daqueles, nos termos do artigo 92 e 93 do Código Civil.

Condomínio Edilício: é o imóvel constituído por edificações que possuem parte exclusiva e comum.

Parte exclusiva: aquela que possui fração ideal próprio do condomínio entre as quais a lei destaca, os abrigos para veículos.

Então toda garagem que possui fração ideal própria é uma parte exclusiva, sujeitado se as propriedades exclusivas, podendo ser alienada e gravada livremente por seus proprietários.

Temos uma divisão entre as garagens com fração ideal própria - abrigos para veículos, e as garagens, puramente dita, que não possue fração ideal - sendo discriminada tanto no ato Constituitivo do Condomínio (Convenção Condominial), como na matrícula da unidade condominial. Constante do Registro de Imóveis, como na unidade que possui uma garagem cuja fração ideal é única.

Portanto, a vaga de garagem não é tão primitiva quanto ao imóvel. As garagens se inserem no direito de propriedade e de convivência devendo ser tratadas como uma extensão da moradia de cada um, respeitando a todos, a fim de evitar problemas com os outros moradores. O condômino não pode fazer o que quer dentro da vaga de garagem, a não ser guardar seu veículo sempre estacionado dentro de demarcação e nunca em cima ou além dela, para não prejudicar as manobras dos vizinhos e nem causar batida no retrovisor lateral, ou pior, na lataria, fatos que comumente ocorrem. Portanto a definição de vagas deve constar

sempre na Convenção e no Regulamento Interno, que é a cartilha sobre as disciplinas do condomínio.

Em caso de venda da vaga, independentemente da alienação da unidade a que corresponder, esta só pode ser transferida e incorporada à outra unidade residencial do mesmo, prédio. É o que determina a Lei do Condomínio, inclusive proibindo que a transferência da vaga seja feita à pessoa que não tenha o seu apartamento no condomínio.

Quanto a empréstimo ou aluguel à pessoa estranha ao condomínio, só poderá ser feito se a Convenção permitir.

Os espaços dos boxes da garagem são destinadas exclusivamente para o estacionamento dos veículos. Os proprietários da vaga não podem utilizá-las para depositar nela pneus, carrinho de feira, móvel e outros utensílios e mesmo brinquedos de crianças, como também nem circular pela garagem. O mesmo se diga da circulação de bicicletas. É recomendável que bicicletas e motocicletas tenham área e próprias na garagem para seu estacionamento.É importante não se permitir o estacionamento nas alas de entrada e saída da garagem, dificultando e mesmo impedindo a circulação dos usuários da garagem.

Enfim, em todas as situações aceitáveis ou proibidas que apresentam a vaga na garagem, o proprietário deve utilizá-la bem, dentro do seu direito que tem limite no direito do outro.

O EDITOR

Administradoras garantem o bom andamento do condomínio A terceirização de serviços é uma tendência forte no mercado atual. E não é de hoje que diversos condomínios, residenciais e comerciais, estão adotando o sistema terceirizado em suas administrações.

Conceitualmente falando, a terceirização consiste em transferir para terceiros - que podem ser pessoas ou empresas - tarefas regulares. O que é, além de uma solução inteligente, uma saída para redução de custos, permitindo que a diferença seja investida em reformas e ampliações condominiais.

A terceirização de serviços pode ser parcial ou total, para isso é preciso contar com uma parceria confiável. Deve-se buscar uma empresa sólida, de idoneidade destacável e qualidade de serviço e eficácia comprovadas.

Imaginar um condomínio sem luz parece absurdo, para não dizer impossível, entretanto, atitudes de um síndico, como ignorar avisos da fornecedora de energia, ou de administradoras que não orientam corretamente seus condomínios podem acarretar prejuízos incalculáveis para os condôminos.

Para selecionar a melhor a administradora, deve ser feita uma longa pesquisa e ir eliminando, aos poucos, as administradoras que não atenderem exi-

gências básicas do condomínio. Às vezes não é necessário entregar todo o condomínio nas mãos da administradora, pode-se ir fazendo isso aos poucos. Segurar o financeiro, por exemplo, pode ser uma boa, até que se tenha credibilidade total na empresa.

Uma administradora ajuda ainda com a manutenção do prédio, porém, não é necessário contratar uma das empresas citadas no orçamento da administradora, eles servem, sim, como base de preço.

Trabalhar com uma administradora idônea é sinônimo de sossego para o síndico, até porque não há necessidade dele se expor tanto.

A administradora dá o suporte necessário, no sentido de que controla as empresas terceirizadas pela portaria, limpeza e até ouve as reclamações dos condôminos. A forma de cobrança do serviço de administração, muitos prédios pagam uma taxa fixa à administradora. É claro que cada condomínio deve decidir o que é melhor para o seu orçamento. Deve-se ainda observar se o preço é justo em razão aos serviços prestados; se o preço for muito baixo, fique de olho. Atente também para honorários adicionais, peça uma relação dos serviços extracontratuais e os preços cobrados por eles.

Decida bem, siga estas dicas: Procure indicações de outros síndicos.

Solicite à administradora uma relação de condomínios administrados, com nome e telefone dos síndicos, e informe-se sobre a idoneidade da empresa.

- Verifique se a empresa tem sede própria, visite-a e cheque quem são seus proprietários, e os bancos e fornecedores com quem ela trabalha. Peça cópias atualizadas de todas as certidões da empresa e de seus sócios.

- Informe-se sobre qual a forma de rescisão contratual prevista.

- Veja se no contrato há cláusula especificando que a administradora é responsável pelo pagamento de multas ou despesas extras decorrentes de seus erros.

Por exemplo, se ela não recolher o FGTS dos funcionários no prazo, quem vai arcar com as multas?

- Dê preferência às administradoras com vários anos de experiência.

A escolha da administradora deve ser pautada pela idoneidade da empresa, pela transparência nos demonstrativos e pela capacidade do seu quadro de funcionários.

O EDITOR -

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Edição 146 - 2012 - Ano XIV