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Edição nº 190 - 2015 - Ano XVI
DISTRIBUIÇÃO GRATUITA E DIRIGIDA EM CURITIBA, REGIÃO METROPOLITANA E LITORAL PARANAENSE
AO SÍNDICO
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Vida em Condomínio
E d i t o r i a l
Bicicletas em Condomínios
Fundo para cobrir danos e outras despesas
O ciclismo é uma realidade e tornou-se uma prática esportiva da moda, representando uma mudança de comportamento com grande impacto positivo não só para a saúde, como também uma opção de deslocamento para todas as pessoas, independentemente de sexo ou idade. Este mobiliário urbano tem sido planejado pelas cidades moderas em suas ciclovias, com um único objetivo de incentivar o uso da bicicleta como alternativa ao carro. Empresas ao redor de todo o mundo estão cada vez mais reconhecendo os benefícios de incentivar o uso da bicicleta. Oferecendo todas as condições e apoiando os funcionários, que comumente pedalam suas próprias bicicletas. Contudo, algumas dificuldades do dia-a-dia são barreiras a este meio de transporte. A existência de um local apropriado para se estacionar a bicicleta com segurança, praticidade e conforto. Quem mora em apartamento enfrenta vários problemas para guardar sua bicicleta. Quando há espaço dentro de casa, é complicado entrar com a bicicleta no elevador. Em alguns condomínios, é até proibido. Nos prédios sem elevador, é preciso carregar a bicicleta nas costas. Quando não há espaço no apartamento, na maioria das vezes também não existe lugar para guardar a bicicleta no próprio prédio. Quando existe, é um quartinho entulhado, ou um canto de difícil acesso na garagem. A mudança que acontece nas ruas precisa acontecer também dentro do espaço onde moramos. Edifícios habitacionais precisam ser projetados com espaço exclusivo para bicicletas, de fácil acesso, onde a bicicleta possa ser colocada e tirada a todo o momento, sem dificuldades, por qualquer pessoa de qualquer idade. As cidades precisam encontrar soluções efetivas e eficientes que possam fazer frente aos efeitos adversos do uso excessivo do automóvel. É necessário repensar o Código de Edificações. É preciso reeducar arquitetos e sensibilizar construtoras. Caso contrário, as vantagens da bicicleta ficam encobertas pela inércia da rotina do dia-a-dia e dificuldades caseiras. Além disto, a falta de condições para guardar bicicletas em edifícios residenciais pode fazer com que possuir uma bicicleta seja algo impraticável. O Editor.
A função básica do conselho consultivo é assessorar o síndico na solução dos problemas condominiais, podendo ter atribuições mais específicas estabelecidas na convenção ou no regimento interno, ou ainda delegadas em assembleia. Hoje há norma legal prevendo a eleição de conselho fiscal nos condomínios, com função de examinar contas e exercer a fiscalização preventiva da administração. No entanto, o art. 1.356 do Código Civil de 2002 estabeleceu tal conselho como opcional. Antes disso, o costume já havia consagrado a transferência dessa atividade ao conselho consultivo, órgão que tem por função básica o assessoramento do síndico na solução dos problemas condominiais. E como o Código Civil não tratou do conselho consultivo, entendemos que o art. 23 da Lei 4.591/64 continua em vigor. É certo que a lei permite que a convenção defina "atribuições específicas" para o conselho consultivo (art. 23, parág. único). Uma interpretação mais liberal do texto tem feito com que, na prática, tais atribuições sejam incluídas no regimento interno ou simplesmente delegadas em assembleia, sem modificação convencional. Como ninguém reclama ou impugna, a decisão se torna aceita, virando tradição. O papel do conselho consultivo não é o mesmo em todos os prédios, diga-se. Em alguns edifícios, em razão da proeminência que grangeou, o síndico não toma decisão importante sem ouvi-lo. Noutros, ninguém sabe quem são os membros do conselho. INSTÂNCIA MAIOR Dentre suas atribuições, previstas na convenção ou recebidas por herança, está a de dar parecer sobre as contas do síndico, antes de serem submetidas à assembleia geral, órgão competente para examinar e aprovar, ou não, as contas. O costume tem sua lógica. Na assembleia dificilmente há clima ou tempo para se verificar documentos, notas, contas. Três conselheiros, responsáveis e sem vínculo com o síndico, detectam com mais facilidade quaisquer irregularidades, manipulando com tempo, em casa, as pastas de documentos e balancetes. O parecer do conselho não se reveste de caráter definitivo; não torna imutável o veredicto, podendo ser revisto pelos próprios membros, ou desautorizado em assembleia. Tão importante quanto o exame do balancete mensal, a verificação das notas de despesa, com controle de seus valores, mesmo que realizada após o dispêndio, constitui outro papel assumido pelo conselho consultivo. O conselho, em outras palavras, deve fiscalizar se as compras feitas pelo condomínio estão com preço condizente com o mercado, se os gastos não são exagerados em termos quantitativos, se a despesa é necessária ou supérflua. No caso de irregularidades, o conselho consultivo deve imediatamente tomar as providências cabíveis, denunciando o fato ao síndico e à administradora, se for o caso. Se grave o problema, o caminho indicado é a convocação de assembleia extraordinária, em cujo seio se encontrará a solução final. Hoje, nada impede que um condomínio tenha ambos os conselhos - Consultivo e Fiscal -, cabendo à assembleia de condôminos decidir sobre um e outro.
PARA ANUNCIAR
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB Fone: (41) 3224-2709 - e-mail lfqueiroz@grupojuridico.com.br.
(41) 3779-4253 EE xx pp ee d i e n t e Editor: Luiz Fernando Fernandes DRT 9034-PR Jornalista: Leônidas A. R. Dias - DRT 234/02/18v-PR
NOSSO NOVO NÚMERO (41) 3779-4253 E-mail: boletimdocondominio@gmail.com boletimdocondominio@exceuni.com.br Site: www.boletimdocondomínio.com Tiragem: 10.000 exemplares
Endereço para correspondência: Rua Francisco Alves Guimarães, 313 Cristo Rei - Curitiba - PR - Tel./Fax: (41) 3779-4253 Impressão: Press Alternativa
Diagramação e Arte: Aldemir Batista Tel.: (41) 3657-4542 / 3657-2864 / 9983-3933 exceuni@exceuni.com.br | exceuni@terra.com.br
Distribuição: Condomínios Residenciais e Comerciais, Administradoras e distribuição dirigida a Clubes, Escolas, Hospitais, Construtoras, Bancos e Autarquias
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Brincar sem preocupação Os parquinhos são sem dúvida alguma dentro dos condomínios, um dos entretenimentos de maior sucesso entre a criançada. É só ter um balanço, gangorra, ou um escorregador, à disposição, que não faltam pedidos para o pai, mãe, para fazer de quaisquer dez minutinhos livres uma diversão segura e sadia. De acordo com dados da Associação e Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi) sobre o perfil dos condomínios, os parquinhos e playgrounds posicionam-se em 3º lugar nos espaços de lazer de maior representação. Presentes em 76,30% das construções – ficando atrás apenas das piscinas e das academias. Sem contar que também colabora a favor da saúde física e mental das crianças, favorecendo o maior conhecimento corporal, melhorando a coordenação motora fina e global, incentivando a socialização e a criação da noção de indivíduo. Estimulando o hábito saudável de vida. Brincar ao ar livre é saudável para as crianças. Ar puro, brincadeiras criativas, descarregando energias, promovendo interação social, medindose os próprios limites, aprendendo na prática a conhecer
os limites dos outros; são atividades importantes para o crescimento e a formação das pessoas. Uma descida até o parquinho pode ser uma verdadeira sala de aula de convivência, através do relacionamento com o outro, do aprendizado sobre o respeito aos limites, além do exercício da imaginação e criatividade. Além desses benefícios, o uso dos playgrounds aumenta a qualidade de vida não só dos filhos, mas também dos pais. Ao saberem que seus filhos estão brincando dentro do espaço do condomínio, estimulando suas capacidades intelectuais e físicas, tranquilidade dos pais aumenta. De acordo com Fabiano Lopes, proprietário da “Titá Brinquedos” uma das maiores empresas especializadas em parquinhos para condomínios em Curitiba, ressalta a importância em levar em consideração alguns pontos na hora de escolher o parquinho. Existem normas na ABNT que servem de orientação, sugerindo padrões para a escolha e a montagem do playground, daí a importância da realização de orçamentos prioritariamente com empresas que produzem equipamentos com certificados que atendem a essas normas. O ideal na hora da escolha é buscar identificar o perfil e a faixa etária dos usuários do brinquedo. “É importante que as instruções do fabricante sejam seguidas”, chama a atenção. A TITÁ BRINQUEDOS trabalha com a linha completa de Brinquedos e Parquinhos da FRESO, Indústria Nacional que desde 1998 fabrica produtos em Plás-
tico Rotomoldado atóxico, resistentes ao tempo, de fácil conservação e limpeza. Todos os Produtos FRESO são de altíssima resistência e durabilidade, certificados pelo INMETRO. Ao adquirir um Brinquedo ou Parquinho FRESO, seu Condomínio tem a garantia de um Produto que foi projetado visando Diversão e Desenvolvimento para as Crianças com muita Segurança. Os Playgrounds da FRESO não apresentam cantos vivos ou rebarbas que podem machucar as Crianças, são de fácil montagem, através de encaixes e sem parafusos e tem possibilidade de expansão, por serem modulares, ou seja, permitem que novas peças sejam acopladas para aumentar ou modificar qualquer modelo de Parquinho. Os Produtos FRESO têm Design exclusivo e avançado e são confeccionados em Cores Vivas. A Linha FRESO é composta por Brinquedos de pequeno e médio porte como Escorregadores, Gangorras, Casinhas de Bonecas, Piscina de Bolinhas, Cerquinhas, Mesinhas e Cadeiras, Artigos para prática de Esporte como Tabela de Basquete, Trave de Gol e Rede de Vôlei, além de Parquinhos dos mais variados modelos e tamanhos para todas as idades. Venha fazer-nos uma visita! A “Titá Brinquedos” terá a maior satisfação em atendê-los. Fone: (41) 3014-9331 contato@titabrinquedos.com.br Alameda Dom Pedro II, 398 - Batel
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Portaria por 24 horas é exigência de condôminos O serviço corresponde a quase a metade da taxa de condomínio Com a crise financeira, condomínios de Curitiba tiveram que alterar seus hábitos de consumo por conta da alta de preços. Mesmo economizando água, energia elétrica, reparos, os custos de mão de obra e folha de pagamento são os maiores vilões na hora de compor o valor de condomínio. Somente os custos com portaria são responsáveis por 50% da composição da taxa condominial, serviço este considerado essencial pela maioria dos condôminos. No entanto, uma novidade que promete reduzir as despesas sem comprometer a comodidade e a segurança dos moradores é a Portaria Integrada do Grupo Fera. O conjunto de soluções, oferece um atendimento 24 horas, com redução de custos e sem tirar a característica de portaria do condomínio. Funciona assim, através de um interfone, o visitante chama o porteiro que o visualiza em tempo real através do sistema de câmeras instalado no local. Em seguida, o atendente entra em contato com o morador através de uma ligação para o celular, telefone fixo ou interfone. Somente após a liberação o atendente aciona a porta ou portão permitindo o acesso do visitante. Já o morador, utiliza um controle de acesso ou um controle remoto, anti- clonagem e identificado permitindo entradas e saídas rápidas. Estes controles de acesso ou controle remoto possuem ainda uma função de "emergência"
que pode ser acionada pelo morador. Todo o processo é registrado e arquivado automaticamente. A novidade é que neste caso o porteiro não está no condomínio e sim dentro da Central de Portaria Integrada do Grupo Fera. Devido aos procedimentos padronizados e a integração com os sistemas do condomínio como, câmeras, controle de aacesso, fechaduras, automatizadores, interfones, há um aumento da segurança pois só entram no condomínio os moradores previamente cadastrados e pessoas que estejam autorizadas pelos condôminos através do contato do porteiro. Todo o acesso do condomínio, contatos com a portaria e chamadas no interfone são armazenados na Central de Portaria Integrada do Grupo Fera o que oferece mais controle sobre os processos. Todas estas informações ficam à disposição do condomínio através do síndico para auditar qualquer atitude que foi tomada. Outra vantagem é que o porteiro não estando presente no con-
domínio, não há o risco de ser exposto à situações de abordagens de bandidos ou ainda de ser "rendido". Com a Portaria Integrada, todo mundo sai ganhando: os moradores economizam, o síndico coordena melhor o seu trabalho através dos registros de acessos e o condomínio torna-se um local muito mais seguro e padronizado. Com a redução dos custos, o condomínio pode readequar os funcionários e pode possuir um zelador que receberá as correspondências, acompanhará os prestadores de serviço do condomínio e pode realizar pequenos reparos reduzindo ainda mais os custos. Segundo Rodrigo Procópio, diretor da Portaria Integrada, apesar da redução de custos a segurança é um dos principais motivos que fazem com que os condomínios procurem pelo serviço. " A redução de custos é somente um detalhe, se analisarmos o quanto o condomínio ganha em segurança com um controle de acesso eficiente. Não há liberação de entrada de pessoas sem que o morador ou o síndico autorizem, isso faz com que se reduzam os riscos de assaltos por pessoas se fazendo passar por conhecidos ou prestadores de serviço." Para Rodrigo, a aceitação dos condomínios têm sido a melhor possível. " No início nossos clientes tiveram que se adaptar à nova rotina, mas quando percebem que a presença do porteiro já não se faz mais necessária e que o nosso serviço atende em todos os aspectos a satisfação é garantida." Mais informações:
www.portariaintegrada.com.br
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Cuidados na administração do condomínio Muitas vezes, os síndicos pagam um preço carro pela displicência com que tratam as contas e documentos do condomínio, tratar o condomínio como se fosse sua casa, é talvez um dos maiores erros cometidos pelo síndico, que na maioria das vezes, de boa fé, acaba cometendo atos que podem lhe trazer grandes aborrecimentos. Visando auxiliá-los neste aspecto, vamos abordar nesta coluna, alguns cuidados que devemos tomar em nosso dia a dia. Trato com os condôminos e com os recursos do condomínio. Começando pelo envolvimento emocional que temos com os moradores, pois como seres humanos que somos, criamos ao longo da convivência laços emocionais positivos e negativos com nossos vizinhos, até aqui, nenhum problema, pois isto é natural, ocorre que, quando estamos investidos da função de síndico, temos a obrigação de deixar de lado estes vínculos, ou seja, não importa se o condômino que estamos atendendo é nosso melhor amigo ou um condômino problema, o que importa é, se segundo as regras do condomínio, (convenção, regulamento interno e código civil) aquela reclamação ou reivindicação é procedente. Nesta hora, aplicar com isonomia as regras do condomínio, é sem dúvida, a melhor maneira de evitar constrangimentos e problemas judiciais. Na mesa linha, estão às contratações e compras efetuadas pelo síndico, mais uma vez, temos que deixar de lado nossas conveniências pessoais e optar pelo melhor para a coletividade, então, compras sem orçamentos prévios, despesas sem a comprovação por documento fiscal (lembramos que orçamentos, pedidos, recibos, e documentos sem valor fiscal não tem amparo jurídico) contratação de amigos e parentes, contratação de prestadores de serviços que não atendam às exigências legais, devem ser evitadas, pois a responsabilidade do síndico nestas contratações é ilimitada. CONSELHOS FISCAL E DELIBERATIVO Os conselhos fiscal e deliberativo são fundamentais para a boa administração do condomínio e para
o bom andamento dos trabalhos do síndico, pois é neles que o síndico encontra respaldo para decisões cotidianas e obtém às impressões que sua administração esta causando no grupo como um todo. Um bom Conselho Fiscal, funciona como uma fonte de credibilidade para o síndico, pois dão respaldo às contas apresentadas e divulgam a inexistência de falhas, erros ou má fé. Já o Conselho Deliberativo, garante uma melhor aceitação por parte da coletividade, das decisões controversas do dia a dia, isentando o síndico do caráter pessoal na tomada das decisões. Concluindo, com conselhos deliberativo e fiscal atuantes e representativos de todo o grupo o síndico evita a desconfiança em relação as suas contas e dá maior confiabilidade à sua atuação. TREINAMENTO DE NOSSOS COLABORADORES Outro ponto crítico, é o treinamento dos colaboradores, pois de nada adianta ter credibilidade, confiabilidade, ser competente, mais contar com colaboradores despreparados e mal orientados, afinal, são eles que fazem a ponte de ligação entre o síndico e o condômino, então, treinar seus colaboradores, ensinar-lhes as regras do condomínio, dar-lhes uma noção mínima da legislação pertinente a convivência comum e explicar a responsabilidade envolvida na execução de seus trabalhos, evitará com certeza um grande número de reclamações e atendimentos. CONDUÇÃO DE ASSEMBLÉIAS As assembléias são sem dúvida, um momento crítico na vida do síndico, pois esta é a hora da verdade, onde receberemos as críticas construtivas ou não de nosso trabalho, porém, basta seguir a Lei, a convenção e o regulamento interno, que a assembléia transcorrerá tranqüilamente. Devemos dar uma atenção especial ao Edital de Convocação, verificando em nossa convenção qual o quorum mínimo para iniciar a assembléia em primeira convocação, quanto tempo deve transcorrer entre a primeira e segunda convocação, com qual antecedên-
cia deve ser entregue o edital aos moradores, entregá-los com recibo, a fim de evitar a alegação do desconhecimento da realização e do conteúdo da assembléia e se há a necessidade da publicação do edital. No Edital, deve conter a pauta do dia (assuntos a serem tratados), o horário e o local da realização da assembléia. Seja pontual iniciando a assembléia na hora exata, busque ser objetivo, não volte a tratar de assuntos já deliberados e principalmente não deixe que assuntos que não constem da pauta entrem em discussão, alegue que os mesmos devem ser tratados em outra ocasião, ou ao final da assembléia, porém, sem poder de decisão. Imponha a sua autoridade, pois nesta hora, você é o representante eleito por eles para conduzir de maneira segura a reunião. Se entre os assuntos a serem tratados estiver a prestação de contas, prestigie o conselho fiscal, deixe que eles exponham suas opiniões sobre as suas contas, isto trará maior tranqüilidade para a aprovação das mesmas. Caso o assunto verse, sobre problemas disciplinares ou de convivência, faça uma introdução ao assunto e deixe que o conselho deliberativo explane suas impressões isto facilitará a aceitação das sanções que venham a ser impostas. RECLAMAÇÕES ENTRE CONDÔMINOS Formalize tudo, esta é a regra, só aceite reclamações por escrito e assinadas, com isto só chegará ao seu conhecimento as situações realmente relevantes, garanta o sigilo ao reclamante, notifique o reclamado por escrito e contra recibo de entrega mencione o fato e a sanção cabível, porém preserve o reclamante. ****** Seguindo estes cuidados mínimos, mantendo uma postura ética e profissional, mais principalmente respeitando os direitos e cobrando as obrigações dos condôminos, ser síndico torna-se uma missão possível. Rodney Pazello
Fim dos Condôminos Inadimplentes I Há condomínios que já atuam com as convenções MODERNIZADAS e os condôminos, cumpridores de seus deveres, estão mais confiantes nas respectivas administrações condominiais, pois vêm deixando de cobrir os débitos dos devedores que se exibiam com carros novos, ou viajavam para o exterior, nas férias escolares, como todo mundo sabe. Agora, os costumeiros devedores passaram a pagar suas cotas mensais, em dia, sentindo não valer mais a pena atrasar seus pagamentos. A primeira grande NOVIDADE foi a implantação das MULTAS PROGRESSIVAS NAS COTAS EM ATRASO. A outra NOVIDADE foi dar autorização a esses condomínios para transferir aos seus devedores os encargos financeiros que contratarem com os bancos, de forma a encobrir os “deficits” orçamentários, abertos pelas respectivas inadimplências. É fácil verificar se há ou não benefícios aos condomínios em
modernizar suas convenções: os que ainda têm suas antigas convenções podem aplicar a multa de 2%, da lei, sobre as cotas em atraso, mais 1% de juros, ao mês, e correção monetária, na tabela do Poder Judiciário. E só!!! Nos condomínios, com as convenções mo-
dernizadas, os devedores ficam obrigados a pagar as cotas em atraso, com 2% de multa, juros de 1%, ao mês, correção monetária (tabela do Poder Judiciário), multas progressivas (10%, 20%, ou mais sobre cada parcela) e juros bancários (+ - 8%) dos empréstimos que os condomínios lhes repassarem. Somam-se, também, os honorários advocatícios e às custas das ações judiciais para cobrança, penhora e leilão do imóvel. É ou não o fim dos habituais condôminos inadimplentes? Estas novidades, legais, agora permitem que os condomínios cumpram as previsões orçamentárias, aprovadas, para conservação e manutenção predial. O fim social da propriedade e a modernização da convenção não é proteger os condôminos devedores, oportunistas, mas o núcleo familiar dos que pagam em dia as cotas mensais dos seus condomínios.
Róberson Chrispim Valle – robersonvalle@globo.com OAB nº 31.793
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Beleflex - Impermeabilização sem remoção de piso Terraços, estacionamentos, piscinas, caixas d´águas e outras aplicações. A Beleflex Impermeabilizações foi constituída por profissionais que, atuam há mais de quinze anos, no desenvolvimento da tecnologia e metodologia de aplicação do sistema da impermeabilização sem remoção de piso. O sistema Beleflex é aplicado sobre o piso existente, proporcionando conforto e qualidade de vida a seus usuários, isentada completamente do desconforto as infiltrações. O aprimoramento do conhecimento e desenvolvimento de soluções para impermeabilizações foram aperfeiçoados a partir das experiências vivenciadas pelos problemas identificados nas edificações. Satisfação, qualidade em atendimento e tecnologia de ponta são algumas das vantagens oferecidas. Onde aplicar o Sistema Beleflex: O sistema Beleflex foi criado para resolver definitivamente infiltrações de água em terraços, estacionamentos, garagens, playgrounds, piscinas, caixas d'água, câmaras frias, piso de empresas de alimentos e bebidas e taques (atende projetos especiais para armazenamento de ácidos). É possível demarcar o espaço de forma personalizada, em áreas de estacionamento e garagens, conforme numeração do box do proprietário. Como é feita a aplicação do Sistema Beleflex: O sistema Beleflex é aplicado diretamente sobre a superfície existente, sem quebra de piso, garantindo segurança e evitando o desconforto causado pelo barulho da movimentação desse tipo de trabalho. A impermeabilização com o sistema Beleflex é laminada com poliéster flexível (composição de resinas0, reforçado com fios de fibra de vidro e acabamento
em gel parafinado e estabilizado contra ação doso raios UVA (resistente à ação do sol). É aplicado sobre o piso na cor e textura, de acordo com a escolha do cliente, possuindo as mais variadas opções de cores, tamanhos e acabamentos (pode ser liso ou antiderrapante), mantendo ou modificando as características do piso anterior. O método não deixa a laje exposta durante a execução do trabalho, de modo que o usuário não corre o risco de ser surpreendido por chuvas ou aumento de goteiras durante a execução da obra. O sistema, por ser moldado diretamente sobre o piso já existente, interrompe imediatamente os vazamentos e permite acabamento uniforme a obra, formando uma camada única, sem emendas desde o rodapé até o interior do ralo. Resistente, o sistema pode ser aplicado em locais de grande fluxo de veículos e pedestre. É de fácil manutenção e, em caso de acidentes, aceita reparos a qualquer tempo de uso. -
VANTAGENS GARANTIDAS: Rapidez na execução do serviço. Sem necessidade de remoção do piso atual; Possibilidade de aplicação do produto sob o piso cerâmico, caso esta seja a exigência da obra; Mão de obra qualificada, com colaboradores responsáveis e mais de 15 anos de experiência na aplicação da impermeabilização; Resistente à ação do sol e ao trânsito de pedestres e veículos; O material aplicado é flexível, com mais de 20% de elongação, comprovado através de
laudo técnico elaborado pela CIENTEC. www.cientec.rs.gov.br - Garantida de 15 anos contra vazamentos pela impermeabilização aplicada; - Certidão negativa de débito junto aos órgãos oficiais, engenheiro responsável e de segurança, além de atestado de bons antecedentes dos colaboradores. A Beleflex tem se destacado pela experiência e profissionalismo sendo reconhecida como referência nas soluções para os problemas de impermeabilizações com sistema consolidado. Seus profissionais estão em constante treinamento técnico e de atendimento ao cliente. A vivência da empresa permite afirmar aos seus clientes que atendem as melhores expectativas, proporcionando qualidade de vida e zelando pelo seu patrimônio. Com sede na cidade de Igrejinha no Rio Grande do Sul, atende em todo o Brasil e oferecem como diferencial a eficiência no atendimento e na execução dos serviços. Agora que você já conhece a BELEFLEX Impermeabilizações aguardamos a oportunidade de visita-lo para a apresentação de nosso trabalho.
3016-7703 contatobeleflex@gmail.com
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Beleflex – Impermeabilização sem remoção de piso Terraços, estacionamentos, piscinas, caixas d´águas e outras aplicações A Beleflex Impermeabilizações foi constituída por profissionais que, atuam há mais de quinze anos, no desenvolvimento da tecnologia e metodologia de aplicação do sistema da impermeabilização sem remoção de piso. O sistema Beleflex é aplicado sobre o piso existente, proporcionando conforto e qualidade de vida a seus usuários, isentada completamente do desconforto as infiltrações. O aprimoramento do conhecimento e desenvolvimento de soluções para impermeabilizações foram aperfeiçoados a partir das experiências vivenciadas pelos problemas identificados nas edificações. Satisfação, qualidade em atendimento e tecnologia de ponta são algumas das vantagens oferecidas. ONDE APLICAR O SISTEMA BELEFLEX: O sistema Beleflex foi criado para resolver definitivamente infiltrações de água em terraços, estacionamentos, garagens, playgrounds, piscinas, caixas d’água, câmaras frias, piso de empresas de alimentos e bebidas e taques (atende projetos especiais para armazenamento de ácidos). É possível demarcar o espaço de forma personalizada, em áreas de estacionamento e garagens, conforme numeração do box do proprietário. COMO É FEITA A APLICAÇÃO DO SISTEMA BELEFLEX: O sistema Beleflex é aplicado diretamente sobre a superfície existente, sem quebra de piso, garantindo segurança e evitando o desconforto causado pelo barulho da movimentação desse tipo de trabalho. A impermeabilização com o sistema Beleflex é laminada com poliéster flexível (composição de resinas, reforçado com fios de fibra de vidro e acabamento em gel parafinado e estabilizado contra ação dos raios UVA (resistente à ação do sol)). É aplicado sobre o piso na cor e textura, de acordo com a escolha do cliente, possuindo as mais variadas opções de cores, tamanhos e acabamentos (pode ser liso ou antiderrapante), mantendo ou modificando as características do piso anterior. O método não deixa a laje exposta durante a execução do trabalho, de modo que o usuário não corre o risco de ser surpreendido por chuvas ou aumento de goteiras durante a execução da obra. O sistema, por ser moldado diretamente sobre o piso já existente, interrompe imediatamente os vazamentos e permite acabamento uniforme a obra, formando uma camada única, sem emendas desde o rodapé até o interior do ralo. Resistente, o sistema pode ser aplicado em locais de grande fluxo de veículos e pedestre. É de fácil manutenção e, em caso de acidentes, aceita reparos a qualquer tempo de uso. VANTAGENS GARANTIDAS: - Rapidez na execução do serviço. - O material aplicado é flexível, com mais de 20% de - Sem necessidade de remoção do piso atual; elongação, - Possibilidade de aplicação do produto sob o piso cerâComprovado através de laudo técnico elaborado pela mico, caso esta seja a exigência da obra; CIENTEC. www.cientec.rs.gov.br - Mão de obra qualificada, com colaboradores respon- Garantida de 15 anos contra vazamentos pela impersáveis e mais de 15 anos de experiência na aplicação meabilização aplicada; da impermeabilização; - Certidão negativa de débito junto aos órgãos oficiais, - Resistente à ação do sol e ao trânsito de pedestres e engenheiro responsável e de segurança, além de atestaveículos; do de bons antecedentes dos colaboradores. A Beleflex tem se destacado pela experiência e profissionalismo sendo reconhecida como referência nas soluções para os problemas de impermeabilizações com sistema consolidado. Seus profissionais estão em constante treinamento técnico e de atendimento ao cliente. A vivência da empresa permite afirmar aos seus clientes que atendem as melhores expectativas, proporcionando qualidade de vida e zelando pelo seu patrimônio. Com sede na cidade de Igrejinha no Rio Grande do Sul, atende em todo o Brasil e oferecem como diferencial a eficiência no atendimento e na execução dos serviços. Agora que você já conhece a BELEFLEX Impermeabilizações aguardamos a oportunidade de visita-lo para a apresentação de nosso trabalho.
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As bandejas das garagens Executando manutenção predial em muitos condomínios, escolas, clínicas, lojas etc. me deparo com as famosas BANDEJAS quase sempre situadas em garagens. Compreendo que a instalação delas foi uma medida paliativa, tomada normalmente para evitar que a água do pavimento superior, que infiltra pelas vigas ou lajes, caiam sobre o veículo estacionado em uma vaga e o danifique com manchas esbranquiçadas ou de ferrugem. Até aí é uma decisão acertada, mas o problema real não foi extinto, muito pelo contrário, pois com a instalação da bandeja dá a origem danosa de uma maior concentração de umidade em contato com a viga ou laje, além de permitir que se esqueçam por completo o problema seríssimo que é a infiltração de água nas peças estruturais. A água ao infiltrar na peça estrutural (viga, laje, e pilar) inicia um processo de destruição desta peça pela oxidação da ferragem que se encontra no interior da mesma. A oxidação da ferragem com o passar do tempo a deteriora ao ponto de levar ao colap-
so aquela peça, pondo em risco a estabilidade do prédio. Não somos contra a instalação das bandejas, apenas queremos salientar que em paralelo à sua instalação deve-se corrigir a causa da infiltração e não só o efeito danoso que ela causa em especial aos veículos. Certas bandejas instaladas não permitem a visualização da parte da peça estrutural afetada, o que favorece à evolução do processo de deterioração sem que seja notado. Nestes casos quando se torna perceptível será necessário fazer-se um escoramento na garagem, consequen-
temente diminuição das vagas e os serviços de manutenção muito mais onerosos. A eliminação dos fatores que permitem a infiltração de água nos faz perceber que não há mais a necessidade de se manter instalada a bandeja. Mas, alertamos que tais reparos estruturais só devem ser executados por empresa especializada. Consulte-nos para avaliarmos cada situação em particular. Daremos a atenção necessária e indicaremos quais as medidas que devem ser tomadas para que se possam eliminar de uma vez por todas as BANDEJAS DAS GARAGENS.
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Revitalização de Fachadas O mercado da construção civil é um dos mais abastados e promissores do país. Quanto há isso não há dúvidas. No entanto, não são muitas empresas que percebem esta expectativa e lutam para se manterem nesse mercado com a qualidade e o profissionalismo que é exigido. Graças a este fato, deve-se uma grande quantidade de prédios residenciais e comerciais em situação precária ou com problemas graves de execução não podendo se quer recorrer à empresa construtora, pois a mesma flui ou já não existe mais. O resultado disso é uma "herança" deixada aos moradores que mal sabem aos problemas já ocultos quando na aquisição do seu imóvel. Os problemas encontrados são muitos, no entanto, em novas soluções, correções, aliados a um correto planejamento técnico e de custos, consegue-se otimizar os recursos que cada condomínio possui, viabilizando de forma racional a obra, evitando-se imprevistos. A Anddaime Engenharia vem desenvolvendo com vários condomínios em Curitiba, uma fiel parceria através da reconquista de credibilidade em uma empresa séria e sólida. A Anddaime Engenharia prima pela qualidade de seus serviços e realiza diversas obras como projetos, orçamentos, gerenciamento e execução de obras, reformas e ampliações, projetos e reformas de pisos, pinturas e revestimento de fachadas, impermeabilizações de caixa de água, cisternas e lajes em geral e obras de reformas em geral.
RESTAURAÇÃO DE FACHADAS Além da valorização do imóvel, a restauração da fachada de um edifício feito com cerâmica, pastilha, grafiato, textura ou pintura, representa vida nova, com uma redução eterna em manutenção da área externa do prédio e a eliminação de problemas de infiltração, assegurando economia e satisfação. IMPERMEABILIZAÇÃO A vida útil das construções depende muito do controle de água que as atinge, por isso é preciso imper-
meabilizar as partes das construções, expostas ao contato com a água. A umidade é responsável por grandes prejuízos e, não sendo vistoriada periodicamente, pode comprometer toda a estrutura. Através de sua equipe de profissionais altamente capacitados, a Anddaime Engenharia atua, ainda em obras e reformas em geral com qualidade de mão de obra e rigorosos controle nos prazos de entrega. Tendo-se qualidade, não só adquire-se a satisfação do cliente, como também, a indicação de empresa prestadora, a outros novos clientes. Para a obra ser bem administrada de maneira profissional e econômica, tem-se em pontualidade de cronograma de execução, a supervisão, apoio técnico contínuo, o aproveitamento racional de materiais empregados, a mão de obra especializada, a garantia e controle de qualidade dos serviços prestados. A Anddaime Engenharia possui esta dinâmica profissional e uma evidente característica transparente entre a empresa e seu contratante, os quais habilitam sua experiência ao longo dos anos bem podem provar nossos clientes de Condomínio, os quais continuam permanecendo fiéis e confiantes a nossa empresa.
Tel: (41) 3205-6477 anddaimeengenharia@gmail.com
Cuidados a serem tomados quando for contratar uma empresa para executar obras Muitos condomínios quando contratam uma empresa para fazer uma obra no prédio, não se cercam dos cuidados necessários, atraídos pelo menor preço, sem checar as informações, a idoneidade, o endereço, o contrato social, se o CNPJ está ativo, se os empregados que irão trabalhar na obra são registrados, se tem responsável técnico devidamente inscrito no CRECI, se fornecerão o ART, firmam contratos que não oferecem garantias e quando da sua avaliação, em caso da obra vir apresentar problemas é que os síndicos constatam que não tomaram os devidos cuidados. Os condomínios ficam anos sem fazer obras, por isso, devem se cercar de todas as garantias possíveis, evitando serem enganados por empresas que não possuem condições financeiras para tocar uma obra dentro do prazo e nas condições desejadas, evitando sua paralisação e que os condôminos sejam sobrecarregados com mais cotas extras. Por isso, recomendo de preferência que tenham assessoria de um advogado na elaboração do contrato, o profissional vai orientar como o condomínio poderá se cercar das garantias, amarrando de tal forma, que se a empresa descumprir o contrato terá que pagar multa e responder por perdas e danos. Muitas das vezes são apresentados orçamentos nas assembleias, que são aprovados, assinados e a obra começa. Isso acontece por desconhecimento, por isso, darei algumas dicas, que se forem seguidas por certo teremos menos problemas, afinal, uma ação judicial custa muito caro, principalmente por necessitar de perícia e assistente técnico.
1º - Conheça a empresa, vá até seu escritório, saiba quanto tempo ela funciona nesse endereço; 2º - Peça para a empresa apresentar referências de obras realizadas e em andamento, se ela fornecer telefone não ligue, vá pessoalmente conhecer as obras por ela realizadas, converse com o síndico e com o porteiro; 3º - Ao formalizar o contrato, exija cópia do contrato social registrado na junta comercial, isso permitirá identificar se a pessoa que assinará pela empresa tem legitimidade para fazê-lo; 4º - Antes de firmar contrato, se certifique no site da Receita Federal, se o CNPJ da empresa está ativo e verifique se o endereço que nele consta é mesmo que você visitou; 5º - Exija que a empresa apresente certidões negativas comprovando não estar respondendo ações judiciais e que nada consta contra ela, nas esferas federal, estadual e municipal; 6º - Faça uma pesquisa no site do Tribunal de Justiça; 7º - O que deve constar do contrato: identificação das partes, no caso, contratante e contratado, inclusive, dos representantes com seus respectivos nº de documentos e endereço; objeto do contrato, detalhando de forma minuciosa se os serviços envolvem fornecimento de material e mão-de-obra; especificação do material a ser utilizado e forma de execução da obra; prazo de duração e entrega da obra; forma de pagamento, detalhando o FINANCIAMENTO e seus respectivos vencimentos; obrigações das partes; multa por
atraso da entrega da obra e do pagamento das parcelas; foro competente; duas testemunhas. O condomínio deverá constar que os pagamentos estarão condicionados ao cumprimento do cronograma de execução da obra, que deverá fazer parte integrante do contrato. Nesse caso, é necessário que seja instituído pelo condomínio o "Diário de obras", nele deverá ser anotado diariamente todos os movimentos, por exemplo, quantos operários foram trabalhar se foi entregue material, enfim tudo que acontecer; o qual deverá ser assinado pelas partes semanalmente. Quanto ao contrato, reconheça firma, conste cláusula, que se o cronograma não for cumprido o pagamento será automaticamente suspenso, que o condomínio poderá a qualquer momento, em caso de irregularidade ou atraso rescindir o contrato sem pagamento de qualquer penalidade, bastando comunicação por escrito. Exija que a empresa comprove que seus operários vão trabalhar com carteira assinada, terão seguro de vida, comprove o recolhimento dos encargos sociais, que tenha seguro contra terceiros, que seus operários usarão equipamento de segurança (EPI). Por fim, recomendo evitar pagar um sinal elevado, veja: o condomínio dá um sinal de 30%, 30 dias depois mais 20%, metade da obra já foi paga e pelo cronograma só foi feito 25%, existe margem de risco, é isso que deve ser evitado. Uma empresa de porte, idônea e que tenha nome a zelar, já adota todos esses procedimentos. Luis Augusto Giannotti
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Fiscalização de caráter orientativo feita pelo CREA-PR conta com o papel do síndico como fator fundamental à perenidade das edificações O CREA-PR (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do Paraná) realiza em todo o Paraná a fiscalização de condomínios, denominada FEF-Fiscalização de Empreendimentos em Funcionamento, modalidade fiscalizatória de caráter educativo e orientativo. Durante o procedimento, os profissionais do CREA-PR explicam para o administrador, gerente ou síndico quais as atividades passíveis de serem fiscalizadas e quais os serviços que requerem acompanhamento técnico. Isso se faz necessário porque, mesmo os condomínios não possuindo como atividade fim as engenharias, usualmente contém atividades técnicas em andamento, exclusivas dos profissionais de áreas como civil, química, agronômica, mecânica e metalúrgica, elétrica e de segurança no trabalho. Entre os principais serviços encontrados nos condomínios que demandam atividade técnica
estão: manutenções, inspeções, reparos, reformas, extintores, pára-raios, ar condicionado, alarmes, sistema de televisão interna, impermeabilizações, elevadores, aquecedores de água, central de gás, desinsetização, centrais telefonias, instalações elétricas, subestações, reforma e ou ampliação na construção civil, entre outros. "Os documentos verificados no condomínio são referentes a serviços prestados por empresas terceirizadas que estejam executando obras ou serviços ligados às áreas ou que tenham sido executados há até 12 meses", explica a gerente do Departamento de Fiscalização do CREA-PR, arquiteta Vanessa Moura. Segundo ela, o síndico deve exigir do proprietário que entregue có-
pia da ART-Anotação de Responsabilidade Técnica indicando o profissional responsável pela obra. "O síndico pode e deve exigir que qualquer interferência dentro de um apartamento seja acompanhada por um profissional. É preciso pensar na coletividade para a segurança do condômino e do condomínio como um todo". O trabalho desenvolvido pelo CREA-PR é pautado pela Lei 5194/1966, que regula o exercício das profissões de Engenheiro, Arquiteto e Engenheiro Agrônomo a profissionais habilitados com registro no respectivo Conselho (Art. 55), da mesma forma as empresas que se prestam esse tipo de serviço (Art. 59). E, ainda, pela Lei 6496/1977, que determina a realização de uma ART-Anotação de Responsabilidade Técnica contendo todas as informações sobre a obra e o contrato com o profissional, devidamente registrada no CREA-PR.
Jornalista responsável: Daniela Weber Licht – MTB 3791/15/15v - daniela@basicacomunicacoes.com.br / www.basicacomunicacoes.com.br
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acesse: issuu.com/exceuni/docs/condominio1 90 issuu.com/exceuni/docs/condominio190 Ênio Padilha
O p i n i ã o
Serviço de arquitetura e engenharia não é fácil! "Os serviços de Engenharia e Arquitetura são, em última análise, INFORMAÇÃO. Obter, processar e produzir informações depende de um treinamento intelectual que é obtido através de muitos anos de estudos profundos. A maioria das pessoas, cerca de 99,5 % da população (atenção: isto não é um chute. É uma estimativa muito realista!) não faz a menor idéia de como funciona a cabeça de um engenheiro ou de um arquiteto." Por isso muitos engenheiros e arquitetos reclamam: "o cliente não sabe valorizar o meu trabalho". Evidente que não! As pessoas valorizam o que conhecem. Dão sempre mais valor ao conhecimento compartilhado (uma música faz mais sucesso não por ser a mais bem feita ou mais difícil de ser executada. Pelo contrário: quanto mais fácil de ser cantada e executada por qualquer um, mais sucesso ela fará). Muitos colegas engenheiros e arquitetos pensam que certas conclusões são óbvias ou que a capacidade de abordar corretamente certos problemas e propor soluções racionais é uma coisa natural. Que qualquer um poderia fazer aquilo. Mas a verdade é que a maior parte dos problemas de Arquitetura ou de Engenharia podem ser resolvidos por qualquer um (qualquer um que tenha estudado tanto quanto se estuda para ser um engenheiro ou arquiteto). Nosso folclore profissional não cansa de reproduzir histórias de engenheiros que fazem projetos em papel-de-pão, guardanapos de restaurantes ou toalhas de papel em festas. Basta alguém fazer uma pergunta um pouco mais difícil ou desafiadora que baixa o espírito do engenheiro resolvedor e a solução se faz... na maioria das vezes... de graça! Um dos muitos pecados de marketing cometidos por engenheiros e arquitetos Brasil à fora é justamente o de dizer que "isto é fácil de resolver" diante do problema apresentado pelo cliente. É um veneno! (existem coisas que não devem ser ditas para um cliente durante a negociação de um serviço. A menos, é claro, que você esteja querendo fazer um mau negócio). Muitos profissionais pensam que dizendo ao cliente que um determinado problema é fácil de resolver estão transmitindo confiança e, conseqüentemente, aumentando as chances de fechar o negócio. Mas não é verdade. Quando você diz "isto é fácil de resolver" você está desvalorizando o seu trabalho e reduzindo as chances de fazer um bom negócio. A noção de "fácil" e difícil" é muito relativa. O que é muito fácil para uns pode ser dificílimo para outros. Um problema de engenharia ou de arquitetura pode ser fácil de resolver para um arquiteto ou para um engenheiro, que teve um treinamento muito sólido e profundo. Para a pessoa comum (o potencial cliente) aquilo continua sendo um "bicho de sete cabeças). Não devemos "enfeitar o bicho" para valorizar o produto. Não precisamos criar dificuldades inexistentes, apenas para impressionar o cliente. Mas devemos manter a avaliação do problema no nível de entendimento do cliente. Afinal, é ele que vai pagar pela solução. É preciso dar atenção ao nível de percepção que o cliente tem do produto. No mercado, a coisa não é o que é. É aquilo que é percebido. Desenvolver habilidades de comunicação (falar, ouvir, ler, escrever...) pode ser (e geralmente é) um fator determinante para o sucesso profissional. Ênio Padilha, engenheiro eletricista, consultor em Marketing para Engª, Arquitetura e Agronomia. Site: www.eniopadilha.com.br | E-mail: ep@eniopadilha.com.br
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JURISPRUDÊNCIA DO CONDOMÍNIO* * Selecionadas pela advogada Pollyana Elizabethe Pissaia DESNECESSÁRIA A APRESENTAÇÃO DE BALANCETES MENSAIS PARA A COBRANÇA DAS QUOTAS CONDOMINIAIS Apelação Cível - Cobrança de taxas condominiais - Vaga de garagem - Cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado da lide - Inocorrência - Apresentação de balancetes - Desnecessidade - Pedido de exclusão de valor cobrado a título de lavanderia - Possibilidade. Recurso conhecido e parcialmente provido.1 - Não há que se falar em cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado da lide, quando os elementos probatórios carreados aos autos são suficientes para formar o convencimento do Julgador, sendo certo, ainda, que a produção da prova pretendida - oral -, em nada interferiria no resultado do julgamento.2 - Não há necessidade de apresentação dos balancetes mensais para a cobrança das quotas condominiais, sendo os boletos bancários ou a planilha de cálculo das quotas condominiais atrasadas, suficientes para comprovação do débito.3 - Deve ser excluída a cobrança, a título de "lavanderia", quando esta, além de não observar a fração ideal, é imposta apenas à vaga de garagem dos requeridos, não sendo constatada a sua exigência das demais vagas existentes no condomínio. (TJ/PR Ap. Cível n. 1325674-3 - 10a. Câm. Cív. - Ac. unânime - Rel.: Des. Luiz Lopes Fonte: DJ, 04.08.2015). *** CONDOMÍNIO PODE USUCAPIR EM NOME PRÓPRIO Apelação Cível. Ação de usucapião extraordinária. Extinção do processo, sem resolução de mérito, nos termos do art. 267, inc. VI, do CPC. Carência de ação por impossibilidade jurídica do pedido. Pretensão formulada por herdeira do proprietário registral. Possibilidade. Morte do proprietário que gera a abertura da sucessão. Transmissão imediata da herança a todos os herdeiros. Instituição de condomínio enquanto não realizada a partilha. Pedido inicial lastreado no exercício da posse exclusiva sobre área de terras desde o óbito do de cujus, com animus domini e sem qualquer oposição. Viabilidade do ajuizamento de ação de usucapião por condômino. Desconstituição da sentença que se impõe. Recurso conhecido e provido. "Ação de usucapião. Herdeira. Possibilidade. Legitimidade. [...] O condômino tem legitimidade para usucapir em nome próprio, desde que exerça a posse por si mesmo, ou seja, desde que comprovados os requisitos legais atinentes à usucapião, bem como tenha sido exercida posse exclusiva com efetivo animus domini pelo prazo determinado em lei, sem qualquer oposição dos demais proprietários." (REsp 668.131/PR, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta turma, julgado em 19/08/2010, DJe 14/09/2010). Impossibilidade de prosseguimento no julgamento com fulcro no art. 515, §3º, do CPC. Necessidade de regularização do polo passivo. Ausência de informações acerca da abertura do inventário do proprietário registral. Ação ajuizada em face do espólio. Inexistência de inventariante para representação de seus interesses. Legitimidade dos sucessores. Exegese do art. 12, §1º, do CPC. Retorno dos autos à origem, conferindo-se oportunidade à parte autora para corrigir o polo passivo. Prevalência dos princípios da celeridade e economia processuais. "Se não foi aberto inventário dos bens do de cujus, o seu espólio é parte ilegítima para figurar no polo passivo da lide, pois sem inventário não se há de falar na existência formal da figura jurídica do espólio. Todavia, antes de extinguir o feito, deve o juiz oportunizar a parte a regularização do polo ativo demanda, em homenagem aos princípios da economia e celeridade processuais. Ainda que a autora desconheça possíveis herdeiros do falecido, é possível sua caracterização genérica, como possíveis herdeiros em lugar incerto e não sabido, que certamente já possibilita a citação por edital." (Ap. Cível n. 2012.082540-9 - 4a. Câm. Cív. - Ac. unânime - Rel.: Des. Jorge Luis Costa Beber - Fonte: DJ, 04.11.2015) *** REALIZAÇÃO DE OBRA NA ÁREA COMUM DEVE SER SUBMETIDA À APROVAÇÃO DA ASSEMBLEIA DE CONDÔMINOS Apelação Cível. Ação demolitória c/c indenizatória. Construção de unidade habitacional em área de uso comum do condomínio. sentença de improcedência. Ausência de assembleia condominial e aprovação da unanimidade dos condôminos. Requisito do art. 1.343 Do Código Civil não preenchido. Construção irregular. Sentença reformada neste ponto. A realização de obra na área comum do condomínio, seguida da construção de mais um pavimento, formando o equivalente a uma unidade habitacional, deve ser submetida à aprovação da assembleia de condôminos, ainda mais por não respeitar a fiscalização do Órgão Municipal. Indenização por dano moral. Alegação de situação causadora de inúmeros prejuízos. Abalo não comprovado. Ônus que incumbia à autora. Art. 333, i, do Código de Processo Civil. Hipótese de mero aborrecimento. Pretensão de ressarcimento afastada. A construção irregular, sem a anuência dos demais condôminos, por si só não possui o condão de abalar a honra do reclamante diretamente prejudicado e, por conseguinte, não causa dano extrapatrimonial passível de ser indenizado. Incumbe ao Autor produzir prova que demonstre fato constitutivo do seu direito, nos termos do art. 333, I, do Código de Processo Civil, sob pena de obter resultado desfavorável na demanda proposta. Recurso parcialmente provido. sentença parcialmente reformada. (TJ/SC - Ap. Cível n. 2014.049346-6 - 2a. Câm. Cív. - Ac. unânime - Rel.: Des. João Batista Góes Ulysséa - Fonte: DJ, 16.10.2015)
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Projeto de Segurança! Porta Corta Fogo As portas corta-fogo são grandes aliadas no combate aos incêndios. Impedem a propagação do fogo, asseguram as rotas de fugas dos civis e o acesso dos bombeiros que combaterão o fogo. Elas são obrigatórias em prédios de mais de quatro andares desde o início da década de 70, após os incidentes nos edifícios Andraus e Joelma, ambos em São Paulo. Para que as portas apresentem bom desempenho durante um possível incidente, é necessário realizar manutenções preventivas e reparadoras como a verificação do funcionamento automático e de todos os acessórios, realização da limpeza dos alojadores de trinco, do piso e do batente e remoção de resíduos e objetos estranhos que dificultem o funcionamento das partes móveis. Tais ações preventivas devem ocorrer mensalmente. É necessário salientar que o conjunto porta corta-fogo e o piso ao redor não devem ser lavados com água ou qualquer tipo de produto químico. A limpeza da superfície da porta e do batente deve ser feita com pano umedecido com água e em seguida com pano seco. No piso ao redor não devem ser utilizados produtos químicos (água sanitária, cloro, removedores de todos os tipos, produtos de caráter ácido), pois são agressivos à pintura e ao aço que fazem parte do conjunto porta corta-fogo. A verificação das condições gerais da porta quanto à pintura ou revestimento, à lubrificação ou desgaste das partes móveis, são medidas reparadoras, pois no caso de alguma irregularidade no funcionamento, deve ser providenciada, imediatamente, a regulagem e /ou substituição dos elementos. Essas ações devem ocorrer semestralmente junto com a verificação da legibilidade dos identificadores das portas. Todos os serviços que envolvam substituição de peças devem ser executados pelo fabricante ou por empresas por ele recomendadas, a fim de garantir a
qualidade e a eficiência do conjunto porta corta-fogo. A certificação do INMETRO nas portas corta-fogo não é obrigatória, porém é importante para o consumidor saber se o material a ser comprado é realmente de qualidade, já que a porta é um item de segurança e não deve ser tratada com irrelevância. Muitas portas também são vendidas em desacordo com as normas da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), em razão disso deve-se procurar sempre portas com o certificado do INMETRO. Lembre-se, a manutenção das portas corta-fogo é tão importante quanto à sua implantação, pois a simples presença física da porta corta-fogo não garante a segurança contra incêndio. Para proteger a vida e o patrimônio das pessoas é fundamental que as portas corta-fogo estejam em perfeito estado de funcionamento, conforme a Norma NBR 11.742, da ABNT. As Portas Corta Fogo comercializadas pela Certa Brasil possuem a Marca de Conformidade da ABNT Associação Brasileira de Normas Técnicas, que é aposta em suas portas através do selo de conformidade (sua presença é obrigatória em portas corta fogo certificadas). A Marca de Conformidade aposta nos selos das Portas Corta Fogo é a presença da qualidade e a obe-
diência a normas específicas que se relacionam aos processos e materiais produzidos. A Norma da ABNT encontra-se em um alto grau de credibilidade sendo seu nível de abrangência comparado com normas estrangeiras existentes. A ABNT através de todo um processo por ela desenvolvido garante que os produtos da Certa Brasil tenha um bom nível de qualidade e confiança, hoje tão importantes neste mercado de incertezas que ora vivemos. As Portas Corta Fogo Certa Brasil possui a Marca de Conformidade. Por isso na hora da compra exija esta marca. Ela é a sua garantia de qualidade e segurança do produto que será adquirido. Além de você encontrar preços competitivos, produtos de qualidade e os melhores serviços você encontra na Certa Brasil Manutenção de Portas Ltda. Seriedade e pontualidade no fornecimento de vários modelos de Porta Corta Fogo e seus acessórios: dobradiças de mola, fechaduras, barras antipânico e molas aéreas. A Certa Brasil vende equipamentos, fabricados segundo a norma ABNT NBR 11.742, testados e aprovados pelo IPT e certificados pelo órgão regulador. Em seu site você encontrará diversas informações úteis e, para o caso delas não atenderem a sua necessidade, entre em contato com a Certa Brasil Manutenção de Portas Ltda, pois terão o prazer em sanar sua dúvida, difundindo assim os conhecimentos tão enriquecedores neste segmento comercial. A Certa Brasil agradece a sua visita! Seja Bem Vindo!
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De quem é a responsabilidade Problemas relacionados com infiltração e vazamentos costumam gerar muitas confusões. Geralmente, quando o problema está relacionado com o encanamento de um apartamento, mas os reflexos são sentidos nos andares de baixo, a disputa costuma acontecer na hora de providenciar o reparo e, claro, de pagar a conta. Um dos maiores equívocos no que se refere ao assunto é pensar que a responsabilidade é sempre do condomínio, uma vez que a responsabilidade sobre o problema pode ser também do condômino. Por isso, o primeiro passo é descobrir a origem do problema, que quase sempre provoca o gotejamento de água e causa inúmeros transtornos. Uma análise detalhada feita por bons profissionais ajuda nesta identificação. Qualquer edifício possuí duas redes de encanamento: uma horizontal e uma vertical. A rede horizontal comporta os canos que servem para as unidades, recebendo água da rede vertical e conduzindo esgoto para a mesma. As unidades são as responsáveis pelos reparos e danos que podem ocorrer aí. Caso algum vazamento dê início no teto do banheiro, em virtude de problemas na rede horizontal, por exemplo, o responsável pelos reparos e pelos custos é o
morador da unidade de cima. Já a rede vertical conduz a água e o esgoto por todos os andares do prédio. Essa rede é de uso comum, o que significa dizer que sua responsabilidade é totalmente do condomínio, até mesmo, obras realizadas nos apartamentos, devido á problemas nesta rede. Portanto se o vazamento tiver origem nos canos verticais das colunas ou das áreas comuns, a responsabilidade é do condomínio. No entanto, se o problema estiver nos canos horizontais, cha-
mados de ramais, a responsabilidade é do condômino da unidade em questão. Em caso de vazamentos em que o maior responsável é o morador do andar de cima, a reclamação costuma ser feita para o condomínio, que, por não possuir poderes para intervir, nesses casos, deve orientar o condômino à, primeiramente, tentar resolver a questão de forma amigável. Não obtendo resultados, dessa forma, o morador reclamante deve optar pela formalização de um comunicado oficial, através de uma notificação em duas vias impressas, para que o vizinho que não quer arcar com as despesas assine uma das vias, demonstrando que está a par do problema. Se, mesmo assim, o vizinho de cima se recusar a tomar as providências necessárias, a parte prejudicada pode entrar com uma ação no Juizado Especial Cível, tentando a obtenção de liminar favorável à efetuação dos reparos, com, talvez, possíveis indenizações. Nesses casos, um perito costuma ser solicitado, para averiguar a veracidade do vazamento e se ele ocorreu, realmente, através da unidade de cima. Uma vez que isso seja comprovado, é difícil que o juiz se pronuncie contrário à indenização. O Editor
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Manutenção dos elevadores deve ser feita regularmente Os elevadores são equipamentos já bastante popularizados em edificações comerciais e residenciais que proporcionam maior conforto e agilidade aos seus usuários. Porém, é necessário lembrar que, assim como a estrutura de um prédio, os elevadores também devem receber vistorias e manutenção regularmente para garantir a qualidade e segurança de seu funcionamento. Ficar preso na cabine, passar do andar solicitado ou, em caso mais grave, sofrer acidentes, é alguns dos problemas que podem ocorrer por falta de cuidados que devem ocorrer periodicamente. A manutenção preventiva é o fator de maior importância para assegurar a "saúde" e funcionalidade dos mesmos. Há dois tipos de manutenção: preventiva, normalmente realizada mensalmente, e a corretiva, que é decorrente de algum problema detectado pelo próprio condomínio. Durante a manutenção preventiva, é realizados testes de funcionamento, serviços de lubrificação e limpeza, a fim de garantir o funcionamento adequado e seguro do elevador. Havendo a necessidade de uma troca de peça ou componente, o estabelecimento é informado para que seja realizada a devida troca. Caso seja detectada alguma condição que envolva risco de segurança para os usuários, é determinada a interdição do equipamento até a regularização. Já na manutenção preventiva é possível prever a necessidade de substituição de peças que apresen-
tam desgastes. Conforme a utilização do elevador, algumas peças podem ter seu desgaste muito acentuado em pouco tempo. Durante a manutenção, o próprio técnico pode propor atualizações tecnológicas que melhorem a segurança e a desempenho do equipamento. Em casos de irregularidades, os elevadores mais modernos possuem inúmeros sensores e dispositivos que fazem com que o equipamento pare, e o seu funcionamento é restabelecido após a constatação de que não existe nenhum problema que comprometa a segurança dos usuários, Há casos que é necessário, que o prédio invista em sua modernização para que o elevador possa melhor atender seus usuários, porém, isso irá depender muito da estrutura do condomínio ou empresa. Os equipamentos atuais estão alinhados a uma linha tecnológica eficiente, mas isso não significa que os equipamentos antigos não garantam a total segurança de seus usuários, pois eles foram fabricados e instalados de acordo com as normas técnicas vigentes à época de
sua fabricação. Hoje em dia, é possível modernizar os elevadores ao substituir antigos quadros de comando eletromecânicos por modernos quadros de comando micro processados que, além de reduzir as falhas do elevador, reduzem o consumo de energia elétrica entre 30% e 70%. Cuidado! Na hora de contratar. O primeiro passo é ter certeza que a empresa é especializada. A mesma deve apresentar um serviço com credibilidade reconhecida. Empresa contratada deve apresentar critérios mínimos para operar: Possuir engenheiro responsável, apresentar registro no CREA possuir atendimento em todos os dias do ano (sem exceção), 24 horas por dia. É preciso ficar atento à execução do serviço com regularidade e contratar profissionais capacitados para exercer a manutenção. Se constatado que não existe um profissional ou o serviço não for executado por uma empresa não credenciada, que é comprovado pela apresentação de uma ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), será considerado como um ato de infração. Atualmente, todos os estabelecimentos com elevadores devem obedecer à NBR 15.597 da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT). A norma foi revista em 2008 e trouxe avanços significativos, estabelecendo regras para a melhoria da segurança dos elevadores de passageiros existentes, com o objetivo de atingir um nível de segurança equivalente a um elevador recentemente instalado. O editor
O preço de um condomínio Na hora de comprar ou alugar um imóvel, a primeira exigência de que faz é o que o mesmo forneça uma qualidade de vida perfeita ao comprador ou locatário. O conceito de qualidade de vida em condomínios sempre foi e continua sendo um dos atrativos de marketing na comercialização dos empreendimentos. A começar pelo bairro, onde se exige que o mesmo possa fornecer uma completa infra-estrutura de comércio e serviços. Os condomínios atualmente são criados de acordo com o estilo de pensar da vida de muitos condôminos, com muito glamour e sofisticação. São empreendimentos que fornecem aos futuros moradores muitas opções como, áreas de lazer para disponibilizar suas vidas num outro patamar. Essas áreas de lazer são compostas de piscinas adulto e infantil, salão de festas, praça de leitura, sala de ginástica, sala de recreação infantil, quadras de futebol, tênis, sauna etc... Enfim um local especialmente preparado e com uma infra-estrutura necessária para que o morador desfrute de uma perfeita qualidade de vida, sem contar com um belo projeto de decoração. Mas o importante saber que um item se tornou determinante na aquisição desse imóvel, a taxa condominial. Todos nós temos conhecimento que quando existe área comum privadas (particulares) a pro-
priedade fica atrelada ao condomínio. Isto é cada ocupante dessa associação paga um valor mensal para reembolsar os gastos que ocorrerão no mês. E o valor da taxa condominial passou a fazer parte do orçamento doméstico da família de classe média, e muitos condôminos passaram a freqüentar as famosas assembléias de condomínios para acompanhar de perto a rotina financeira de seu prédio. Sem falar que também chegam a pressionar o síndico e sua equipe, a evitar o reajuste a taxa condominial. Muita polêmica surge em torno das taxas condominiais. Várias pessoas acreditam que quando as taxas são elevadas o condomínio leva lucros chegando a mesmo enriquecer. O que não é verdade. Mesmo que as taxas forem elevadas o condomínio apenas se mantém. Existem as despesas fixas que são o resultante do
projeto do empreendimento. Por exemplo: na construção, foram instalados elevadores, piscinas, instalado um determinado sistema hidráulico, áreas comuns que devem ser mantidas etc...Isto gera um certo padrão de uso de mão-de-obra, consumo de energia e água, além da manutenção e do seguro que representam quase a totalidade dos gastos de um edifício. Esses itens e seus encargos são obrigatórios e não podem ser deixados de lado. Também não podemos esquecer a forma de dividir as contas. As frações ideais: que é a porcentagem utilizada para calcular as cotas condominiais de cada unidade, que são definidas na convenção condominial a qual só poderá ser modificada coma aprovação de todos os condôminos. Essas frações ideais são proporcionais ao número de apartamentos, quanto mais existirem, menos pagarão. Outro item importante que pesa no condomínio são as despesas com os empregados, pois representam cerca da metade dos gastos de um condomínio. O único item que pode ser escolhido pelos condôminos é o “conforto”. As pessoas poderão optar se querem mais serviços, mais segurança ou mais comodidade, enfim, determinar a qualidade de vida que querem ter dentro de seu condomínio. Portanto o condomínio é uma empresa com os devidos cuidados seguindo uma criteriosa análise para que se tome a verdadeira decisão em assembléia. O editor
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Planejamento de ações deve existir nos Condomínios A prevenção é o melhor remédio para garantir a segurança a todos que residem em condomínios. Muitos condomínios para reforçar a segurança de todos, cercam-se de câmeras, grades, cercas elétricas e guaritas blindadas. Mas nem sempre esse tipo de medida basta, já que o perigo pode estar do lado de dentro do condomínio. Portanto é de fundamental importância que se crie um planejamento de medidas certas e que se cumpra esses procedimentos de segurança, e quanto mais implantados forem os procedimentos de segurança mais segura será a operação do condomínio. Apesar de não existir um sistema de prevenção contra roubo 100% infalível, o mesmo deve formar um conjunto de ações integradas para chegar a um patamar desejável. Ou, seja três pontos são considerados fundamentais e que não podem andar separados. Esses pontos formam uma pirâmide, ou melhor, um tripé, e necessitam andar sempre junto, quando o assunto se tratar de segurança condominial. Esse tripé seria formado pelo: o material humano, tecnologia e normas do edifício. Na parte de mão de obra: é a primeira ação im-
portante, pois deverá haver um cuidado em relação à seleção de candidatos. Os mesmos devem possuir nível de instrução acima da média do mercado. Realizada a seleção, passamos para a segunda ação que é o treinamento correto. Os funcionários devem conhecer os sistemas de alarmes disponíveis seus mecanismos e os procedimentos adotados para a utilização de forma correta. O despreparo dos empregados segundo os especialistas no assunto é o ponto franco. Geralmente as invasões seguem um padrão. Um empregado do prédio é aliciado com ofertas de participação na partilha e for-
nece pistas. Outro ponto considerado fraco e a informação que geralmente vem de dentro. Falar demais, às vezes por ingenuidade é o erro mais comum. Portanto os empregados devem ser orientados sobre riscos, ocorrências e possíveis falhas na segurança ( equipamentos e fator humano), são procedimentos que no caso de emergência deverá haver registro de informações, como por exemplo controle de acesso e a identificação de pessoas no prédio, funcionários, visitantes e prestadores de serviço. A entrada dos condomínios e das garagens é considerada pontos suscetíveis a invasões. Os portões devem ser controlados apenas por uma botoeira fixa ou na guarita/portaria. Além disso, a vistoria deve se ater aos ocupantes do veículo, já que os carros podem ser clonados. Esse planejamento, não deve dispensar o auxílio de um consultor, ele inicia com reunião dos moradores para que juntos possam estudar as áreas vulneráveis e criar normas de procedimentos que possam ser votadas e virar lei no condomínio. O Editor
Orçamentos no condomínio Existem condomínios que, para a aprovação de obras ou serviços em geral, exigem a apresentação de três orçamentos para aprovação do profissional a ser contratado. Nessas situações, o síndico tem grande dificuldade em apresentar as propostas, pois antigamente havia muita mão de obra disponível e pessoas com mais tempo e boa vontade para elaborarem orçamentos sem compromisso. Atualmente, a realidade é diferente. O prestador de serviços não tem tempo ocioso e, geralmente, cobra pela visita e pelo orçamento. Isso ocorre inclusive com advogados, engenheiros e dentistas. É comum ligarmos e marcarmos com um técnico para fazer o orçamento e o mesmo marcar e depois não aparecer. Tempo é dinheiro e se ele percebe que não será contratado, evitará perdê-lo, já que está sobrecarregado devido a sua competência. A lei não exige a apresentação de três orçamentos para a realização de um serviço e por isso a cobrança dos condôminos para que isso ocorra não possui qualquer embasamento legal. O ideal é o condomínio procurar por profissional que tenha referências, competente e não se basear pelo menor preço. O barato, muitas vezes sai mais caro.
Quem é amador ou despreparado sabe como conquistar o cliente. Basta cobrar bem barato, pois nas assembleias impera a ingenuidade, e depois quando a "bomba" explode com o serviço de péssima qualidade, ninguém assume que escolheu o menor preço, e, portanto o pior. Deve-se contratar com base na credibilidade, histórico de serviços e qualidade, evitando-se problemas e prejuízos futuros.
Geralmente os condôminos chatos, que tumultuam e reclamam de tudo, são os que menos participam. Para evitar desgastes, o síndico poderá constar no edital de convocação qual serviço a ser realizado e estipular um prazo para todos os condôminos apresentem os seus orçamentos previamente, que serão analisados na reunião. É injusto deixar esse problema só com o síndico, sendo aconselhável a nomeação de uma comissão, pois assim a responsabilidade será compartilhada. É importante que o serviço seja especificado e detalhado previamente, de forma profissional, para que os orçamentos tenham o mesmo conteúdo, pois sem esse cuidado será difícil comparar os preços e a qualidade do que foi orçado. Para evitar problemas, deve o condomínio ter uma assessoria jurídica especializada para elaborar o contrato que deverá conter todos os elementos, tais como, objeto detalhado da prestação de serviços, preço, forma de pagamento, prazos, materiais a serem utilizados, penalidades, tempo de garantia, responsabilidade técnica, entre outros. O modelo apresentado pelo prestador de serviços protege especialmente os interesses dele, sendo comum não conter cláusulas que deem segurança ao contratante, geralmente sem domínio da matéria. Kênio Pereira
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