Condominio186

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Edição nº 186 - 2015 - Ano XVI

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Vida em Condomínio

E d i t o r i a l Síndico Profissional O Prestador de Serviço

Anulando uma Assembléia

Diante do crescente avanço do mercado imobiliário e devido aos inúmeros os itens e necessidades que integram a vida condominial, os condomínios tornaram-se mais complexos e mais difíceis em administra-los.

A principal função do síndico é fazer cumprir a lei, seja ela interna representada pelo regulamento e convenção, ou geral que constam do código civil e da constituição.

Essa é uma difícil tarefa, que o torna "persona non grata" aos olhos da comunidade condominial. A fiscalização constante desse cumprimento ordinário desgasta sua relação frente aos condôminos e torna difícil a convivência.

Com esse fator impactando duramente no dia a dia, a função de síndico se tornou muito complicada hoje, pouquíssimas pessoas se comprometem a aceita-la. Na verdade essa não é a maior implicação do cargo e sim o fato da responsabilidade objetiva dessa função, ou seja, responde o Síndico ativa e passivamente por qualquer fato ocorrido dentro do empreendimento, civil criminalmente. Devido a isso muitos edifícios, encontram-se escassos os candidatos ao cargo de síndico, principalmente nos condomínios de médio e alto padrão.

Desta forma, a alternativa é contratar um profissional qualificado para assumir tais responsabilidades. A procura e a contratação do Síndico profissional tem sido a solução mais viável atualmente, pois este é um "estranho" aos demais condôminos e, portanto, livre de relações pessoais que poderiam lhe causar embaraços, além de atuar na função especificamente, sem outra função que o impeça ou atrapalhe seu desempenho. Normalmente esse profissional tem formações jurídicas ou administrativas, ou ambas, portanto apto a gerir o empreendimento de forma mais adequada, sem o receio das relações pessoais.

O síndico profissional é identificado como um prestador de serviço autônomo, sujeito a retenção e aos recolhimentos dos encargos devidos ao INSS (poderá se apresentar como pessoa jurídica, obrigando-se em apresentar a competente nota fiscal de serviços - com CNPJ, submetendo-se a retenção de 11% na fonte e que deverá ser recolhido pelo condomínio tomador do serviço.

Não se devem confundir as atividades de administradoras de condomínio com funções de síndico. Não existe a situação legal de um eleito vir a transferir as suas obrigações e responsabilidades a outros, mesmo com a classificação de síndicos profissionais. Esses profissionais devem ser eleitos também por assembléia condominial. O gerente ou gestor de condomínio não devem ser confundidos com síndico, pois, essas novas nomenclaturas que vem se apresentando no mercado, são atribuídas a zeladores de maior nível e não contratados como funcionários dos condomínios, com todos os direitos trabalhistas previstos pela legislação vigente (abonos, incorporações, férias, 13º salário, etc) Síndico profissional é contratado e realiza a atividade com dedicação integral, dentro e fora do condomínio.

Com regra, o síndico profissional pauta pelo respeito, pela ética e cumprimento ao contrato que firmou com o condomínio, pois ele é um prestador de serviços do condomínio que é seu cliente e a quem deve obrigações, e tem que apresentar resultados.

O Editor

PARA ANUNCIAR

(41) 3779-4253 EE xx pp ee d i e n t e Editor: Luiz Fernando Fernandes DRT 9034-PR Jornalista: Leônidas A. R. Dias - DRT 234/02/18v-PR

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A melhor solução para anular uma assembléia é a realização de outra, geral extraordinária, convocada para este fim, que reconheça expressamente a anulabilidade das assembléia anteriores, irregulares, garantindo no entanto a validade dos atos praticados antes da anulação.

A pergunta: Qual o procedimento legal para se anular uma ata de assembléia que ocorreu em fevereiro/1998, onde consta alteração da forma de divisão de rateio das despesas de condomínio?

Tal assunto não constava da ordem do dia nem foi esclarecido aos 23 condôminos presentes. Simplesmente decidiu-se que seriam divididas igualmente a todos os condôminos as despesas e não por fração como consta da convenção.

Em virtude dessa divisão simples, a grande maioria está pagando a mais e alguns pagam bem menos. Em outra assembléia, também fora da ordem do dia, decidiu-se que as unidades com acesso direto à via pública pagariam somente 30% do valor, tendo assinado essa ata somente 26 condôminos.

Vale salientar que consta em nossa convenção que para alteração de qualquer dispositivo da convenção é necessário 2/3 dos condôminos, bem como a averbação dessa alteração em registro de imóveis, o que não ocorreu.

Pergunto: Em virtude de não haver quórum na assembléia, não constar na ordem do dia, não ter a aprovação de 2/3 de condôminos, nem existir a averbação em registro de imóveis, pode o síndico atual simplesmente ignorar essas assembléias e passar a fazer a divisão do rateio pelos coeficientes, como realmente é o correto?

A resposta: A descrição do caso (transcrita de forma simplificada) deixou bem claro Condomínio em Foco 45 que o condomínio vive uma situação de irregularidade, por falta do cumprimento de exigências formais e legais. Entendemos tratar-se de caso típico de anulação de ato jurídico e

não de nulidade, distinguindo-se um do outro, porque a nulidade não produz efeitos e sua declaração extingue as consequências do ato desde o seu nascimento (ex tunc), ao passo que o ato anulável tem validade, produzindo efeitos até que seu defeito seja declarado; só a partir de então (ex nunc) deixa de valer.

A nova forma de divisão das despesas de condomínio, aprovada por assembléia sem o quórum mínimo e sem cumprir outras exigências necessárias, produziu efeitos no tempo em que foi aplicada, ou seja de fevereiro de 1998 até a presente data. Pagamentos efetuados conforme o critério acima têm que ser respeitados. Não se pode, agora, pretender revogá-la retroativamente.

Para que não produza mais efeitos, diante da flagrante infringência de dispositivos legais, é necessário que sua anulabilidade seja devidamente declarada, o que pode ser feito de três maneiras: 1) Através de ação judicial com pedido de liminar ou medida cautelar.

2) Através de outra assembléia geral extraordinária, convocada para este fim, que reconheça a anulabilidade das deliberações irregulares.

3) Através de manifestação singular do síndico e dos membros do conselho consultivo ou fiscal, comunicando os fatos aos condôminos e informando que, a partir de agora, o rateio será feito de acordo com a convenção do condomínio.

Esta última opção, pelas consequências e insatisfações que poderá gerar, não deve ser a preferida pelo síndico, já que ferirá interesses financeiros de parte dos condôminos.

A melhor solução, sem dúvida, é a realização de assembléia geral extraordinária que reconheça expressamente a anulabilidade das assembleia anteriores, já mencionadas, garantindo a validade dos atos praticados no período referido, e que determine o estrito cumprimento das disposições da convenção do condomínio a partir de agora. É a nossa opinião, salvo melhor juízo.

Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB fone (41) 3224-2709 - e-mail lfqueiroz@grupojuridico.com.br.

Condôminos pagarão pela omissão do síndico - I Um acórdão do Tribunal de Justiça de S. Paulo condenou o Condomínio, em R$2.500,00, pelas omissões de seu Síndico, bem como a um casal de moradores, em R$8.000,00, no pagamento à uma viúva, idosa, pelos sofrimentos que esta vinha tendo com os vizinhos barulhentos, do andar de cima. Em nova ação, eles podem ainda ser enquadrados como ANTISSOCIAIS e ser EXPULSOS do condomínio. O casal vinha produzindo barulhos incessantemente e o Síndico não tomava qualquer providência. Não multava os infratores e não dava atenção à condôminavítima, por ser esta uma pessoa sozinha e idosa. Apesar das inúmeras reclamações dessa condômina, no "livro de reclamações" do Condomínio, os atos ilícitos eram negados, tendo que a vítima ir dormir em hotel ou casa de amiga, por algumas noites de descanso e paz de espírito. O síndico omisso, exibindo sua plena covardia, alegava que os incômodos eram problemas da condômina (vítima) assim não aplicava as multas da convenção de condomínio aos infratores. Estes, já com a certeza de que não seriam multados, abusavam dos barulhos que ultrapassavam os limites do ambiente doméstico. Ali mesmo davam festas noturnas, usavam furadeira nas paredes aos domingos, produziam altos ruídos

com sapatos altos (femininos), arrastavam cadeiras, banquetas e deixavam cair objetos, isto no fim da noite, madrugada ou bem de manhã. A viúva, idosa e sozinha reclamou até em assembleia e seus queridos vizinhos nada faziam. Nenhum ato de solidariedade ou apoio. Os Conselheiros, então, não se manifestavam, pois os casos não eram com eles. Afinal, o Síndico e os Conselheiros NÃO FAZIAM COM QUE A CONVENÇÃO FOSSE CUMPRIDA. Mal davam "vistos" no "livro de reclamações" do condomínio. Bem, a pequena, valente e desamparada viúva, cansada de dormir fora de seu lar, resolveu buscar o seu direito de "usar, fruir e livremente dispor das suas unidades" (art. 1.335, inciso I, do Código Civil), bem como o direito do "silêncio" e de ser tratada com os "bons costumes" (art. 1336, inciso IV, do Código Civil) e, mostrando que tamanho não é documento, foi ao Judiciário buscar a proteção e indenização por danos morais, contra o Condomínio e os infratores. Pois bem, ela obteve em seu favor um julgamento digno, majestoso, brilhante, com o maior senso pedagógico, pois o Judiciário enquadrou os terríveis na lei, garantindo à vítima que agora seja tratada com respeito e tenha o seu amplo direito de descanso e sono em paz. Continua na próxima edição.

Róberson Chrispim Valle – robersonvalle@globo.com OAB nº 31.793

NOSSO NOVO NÚMERO (41) 3779-4253 E-mail: boletimdocondominio@gmail.com boletimdocondominio@exceuni.com.br Site: www.boletimdocondomínio.com Tiragem: 10.000 exemplares

Endereço para correspondência: Rua Francisco Alves Guimarães, 313 Cristo Rei - Curitiba - PR - Tel./Fax: (41) 3779-4253 Impressão: Press Alternativa

Diagramação e Arte: Aldemir Batista Tel.: (41) 3657-4542 / 3657-2864 / 9983-3933 exceuni@exceuni.com.br | exceuni@terra.com.br

Distribuição: Condomínios Residenciais e Comerciais, Administradoras e distribuição dirigida a Clubes, Escolas, Hospitais, Construtoras, Bancos e Autarquias

3047-4511 | 3047-4280 É proibida a reprodução total ou parcial deste jornal sem prévia autorização por escrito

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Portaria 24 horas a custo reduzido Portaria a distância começa a se difundir no mercado e a conquistar condomínios.

Morar em condomínio deveria significar morar com segurança. Mas, essa realidade praticamente não existe mais, o panorama atual da criminalidade bate de frente com tais expectativas. Ondas de furtos em condomínios assusta a população, que se sente insegura mesmo estando rodeada por muros, cercas elétricas e guaritas. Para os síndicos, o alvo mais constante é a portaria onde os bandidos usam como estratégia utilizando de disfarces ou aplicando golpes, como o do falso carteiro, falso corretor, falso policial, falso medidor de gás, entre outros.

A ousadia dos ladrões é tanta que não se intimidam mais pelos equipamentos de segurança. É preciso repensar a portaria, com tecnologias para controle da segurança.

Os síndicos extremamente preocupados com a explosão de furtos, procuram adotar ferramentas de segurança que visem medidas rígidas e que disponham de sistemas inteligentes para combater este crime.

A tecnologia atual traz a cada dia excelente e valiosos recursos e inúmeras contribuições estratégicas para manter a segurança.

Um sistema inovador de serviço de portaria em que amplia o domínio de quem protege bens e pessoas está garantindo mais segurança aos condomínios a custo reduzido.

Essa tecnologia compõe o que há de mais moderno e vantajoso no segmento de segurança, pois envolve hardware, software e repasse de know-how para o controle e gerenciamento à distância do acesso a condomínios.

Nesse sistema, um profissional fica instalado na central de monitoramento da empresa responsável por acompanhar a movimentação no condomínio. Todo o processo de comunicação, autorização e liberação de acesso com o visitante e com o autorizante (proprietário/morador) é efetuado através de funcionalidades do software de controle de acesso, ficando indiferente

o fato do atendimento não ser presencial.

Isto é, quando chegar uma pessoa, será atendido pela central de atendimento remoto, um integrante da equipe terceirizada é quem irá conversar com o visitante, saber aonde quer ir, quem procura, ver se o morador quer recebê-lo. “São câmeras de monitoramento, sistemas de controle de acesso que permitem o acompanhamento visual e eletrônico de todas as atividades no perímetro e nos acessos ao prédio. Além disso, é feita a gravação do áudio dos interfones e contatos telefônicos com moradores; fazendo o registro completo dos acessos.”, explica Rodrigo Procópio, do Grupo Fera, empresa especializada em portaria à distância, na Capital.

Para o condomínio é o que há de mais moderno e a melhor maneira de ampliar a eficiência da portaria humana, além de gerar uma economia através dessa tecnologia. Eliminando a necessidade e os gastos com folha de pagamento e encargos de funcionários na portaria.

Rodrigo Procópio também destaca que o sistema não exige conexão à internet para funcionar, ou seja, a estabilidade de uma portaria virtual é alta.

Caso tenha se interesse pelo tema, não deixe de fazer um contato com o Grupo Fera que terá a maior satisfação em esclarecer suas dúvidas.

Mais informações:

www.portariaintegrada.com.br

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Modernidade e Bom Gosto Por longos anos, o mercado brasileiro viu o aço inox como um elemento de aplicação restrita ao uso industrial, sem significativa presença nas áreas de serviços e bens de consumo.

O uso arquitetural era o menos explorado. Com a produção nacional e a oferta crescente de matérias-primas em inox, foi possível a formação de um mercado de trabalho com capacitação adequada para desenvolver e produzir bens que a sociedade já conhecia no mercado internacional e aguardava, com expectativa, a oportunidade de aquisição e uso de uma forma econômica e com padrão de acabamento elevado. As principais empresas transformadoras no país já reúnem, hoje, experiência e tecnologia industrial capazes de fazer o atendimento de qualidade tão desejado, suprindo a maioria das aplicações demandadas.

O aço inox vem se destacando no mercado da construção civil e arquitetura, pela simples visão de custo/benefício mostrando que o material é uma das alternativas mais baratas para as soluções de grande parte das dificuldades de especificação técnica, quando analisada do ponto de vista de INVESTIMENTO financeiro.

Hoje, ele se tornou uma prática competitiva e uma efetiva solução para muitos problemas específicos na arquitetura e construção civil.

Disponível em diferentes formatos (chapas, bobinas, tiras, tubos), o inox permite criações arrojadas aliadas a uma gama variada de acabamentos, desde o fosco até o espelhado.

Símbolo de requinte e sofisticação o metal torna-se uma solução para fachadas, coberturas, entradas de edifícios, corrimãos, mobiliário urbano, decoração de interiores entre outros proporcionando ao ambiente um aspecto de contemporaneidade e leveza.

Resistente a pichações, pois garante a remoção de qualquer tipo de produto com removedores adequados ou simples lavagem.

O metal, porém, oferece a vantagem de sua maior durabilidade em relação aos demais materiais, além de ser muito mais moderno e elegante.

Cada vez mais aceito nas obras urbanas, o aço inox também expande seu mercado no segmento de galpões industriais, onde a durabilidade é um fator de fundamental importância.

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Portas Corta Fogo A Porta Corta Fogo não costuma chamar muito nossa atenção, salvo quando em um teatro ou cinema somos informados de que "nas laterais há Portas Corta Fogo destravadas e com barras antipânico".

Diferentemente de um extintor de incêndio ou de um sprinkler, a Porta Corta Fogo é um equipamento muito importante na segurança dos condomínios residenciais e comerciais.

Sua funcionalidade primordial é de contenção das chamas, calor e fumaça, fornecendo uma rota segura onde as pessoas poderão sair rapidamente e permitir a entrada do corpo de bombeiros para o combate ao incêndio.

A NBR 11742 de 04/2003 - fixa as condições exigíveis de construção, instalação e funcionamento de porta corta-fogo do tipo de abrir com eixo vertical, para saída de emergência.

Com o objetivo de atestar, asseverar o cumprimento de exigências de Normas Técnicas, no Brasil as empresas de portas corta-fogo submetem seus produtos a um processo de certificação, uma vez que o desempenho de um equipamento está diretamente relacionado às matérias-primas empregadas na sua confecção e no controle do processo produtivo.

Devido á isso foi criado o Selo de Marca de conformidade ABNT, que é fixado em cada porta, contendo um número de série e informando a classe (tempo de resistência ao fogo). Junto a esta etiqueta metálica deve haver outra, informando o nome do fabricante, e em conjunto estes dois selos são capazes de rastrear a origem do produto, isto é, chegar aos lotes

originais de matéria-prima empregados na confecção daquela porta.

Conforme especifica a norma NBR 11.742, há uma combinação entre a capacidade de resistência ao fogo (classe da porta) e sua aplicação nas edificações.

Embora a Norma Técnica de referência (Norma ABNT NBR 11742) classifique as portas corta-fogo (P-30, P60, P-90 e P-120) e até seu emprego (4,1 e 4,9), cada Corpo de Bombeiros Estadual estabelece um dos quatro tempos de resistência ao fogo (P) que a porta deve proporcionar, levando em conta a existência ou não de antecâmara e o cálculo de risco da edificação. É exigência de Norma que a porta seja instalada com três dobradiças. Elas podem variar de modelo (fechamento por gravidade ou por dispositivo hidráulico - mola), mas nunca de quantidade. Também determinada por Norma é o uso da fechadura de sobrepor com trinco, item gerador de interpretações equivocadas.

Devemos lembrar que a Porta Corta Fogo oferece duas condições de segurança ao usuário: a primeira conter e impedir a propagação do fogo, a segunda: oferecer um caminho de fuga para civis e um fácil acesso aos bombeiros.

A fim de garantir o desempenho satisfatório da Porta Corta Fogo-conter as chamas e o calor - é obvio que ela deve estar fechada, o que não significa trancada. Erro muito comum é a colocação de fechaduras de chave não previstas em Norma ou cadeados.

Lembre-se, a manutenção das Portas Corta Fogo é tão importante quanto à sua implantação, pois a simples presença física não garante a segurança contra

incêndio. Para proteger a vida e o patrimônio das pessoas é fundamental que as mesmas estejam em perfeito estado de funcionamento, conforme a Norma NBR 11.742, da ABNT. As Portas Corta Fogo Certa Brasil possui a Marca de Conformidade. Por isso na hora da compra exija esta marca. Ela é a sua garantia de qualidade e segurança do produto que será adquirido.

Além de vocês encontrarem preços competitivos, produtos de qualidade e os melhores serviços você encontra na Certa Brasil Manutenção de Portas Ltda seriedade e pontualidade no fornecimento de vários modelos de Porta Corta Fogo e seus acessórios. A Certa Brasil vende equipamentos, fabricados segundo a norma ABNT NBR 11.742, testados e aprovados pelo IPT e certificados pelo órgão regulador.

Em seu site você encontrará diversas informações úteis e, para o caso delas não atenderem a sua necessidade, entre com contato com a Certa Brasil Manutenção de Portas Ltda, pois terão o prazer em sanar sua dúvida, difundindo assim os conhecimentos tão enriquecedores neste segmento comercial.

A Certa Brasil agradece a sua visita!

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Alerta aos Síndicos: Consultoria Grátis (1) Senhores síndicos, alguma vez vocês já depararam com a situação que transcrevemos a seguir, ou conhecem alguém que se lamentou contigo.

A Situação: O Condomínio, escola, hospital, clinica etc. necessita de reparos de manutenção na edificação.

A Decisão: O síndico convida empresas, e às vezes até empreiteiros, para apresentarem orçamentos, geralmente são três.

O Processo: As empresas apresentam seus orçamentos contemplando os serviços, os prazos, valores e demais condições sem nenhuma normativa e com foco diferentes entre si.

Engenheiros Cid Vasconcelos e Cid Vasconcelos Filho A Apresentação: Normalmente os orçamentos são diferentes no que se referem aos çamentos e da capacidade técnica das empresas. serviços, especificações de materiais, prazos, preO Resultado: Muitas vezes o serviço executados ços, prioridades, quantitativos e etc. não atende as necessidades do condomínio, a empresa O Dilema: Diante da heterogeneidade dos orçanão cumpre com o estabelecido, e alguns problemas mentos o síndico, em busca da melhor solução para continuam sem ser solucionados ou até agravados. o condomínio, convoca a assembléia que, soberana Em vista do exposto A VASSAN ENGENHARIA que é, quase sempre decide pela empresa que aprepropõe aos senhores um serviço de Consultoria Técnisentou o menor preço independente do teor dos orca constando de:

Visita de um engenheiro ao estabelecimento necessário para se diagnosticar técnica e corretamente as patologias encontradas.

Definição dos serviços que realmente necessitam ser executados.

Indicação e especificação dos materiais adequados para cada tipo de serviço.

Elaboração de uma planilha orçamentária única, constando dos serviços e das quantidades para que cada empresa convidada apresente um orçamento nos mesmos termos que as demais.

Acompanhamento periódico da execução dos serviços após a contratação da empresa, inclusive orientando o síndico qual o melhor modelo de documento para a contratação da empresa vencedora.

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Como está a administração do seu condomínio?

Foto: Divulgação/Band News FM Curitiba

É fundamental entender que administrar um condomínio é administrar uma empresa que, aliás, não é tarefa nada fácil, principalmente, se o síndico não dispõe 100% de seu tempo para esse fim!

Tempos atrás, os condomínios eram administrados somente por síndicos que normalmente faziam um grande esforço para suprir a gama de necessidades que o condomínio demandava.

No entanto, com o crescimento do mercado imobiliário, surgiram as administradoras de condomínio, que cada vez mais estão se especializando no ramo para melhor atender a sua clientela.

Muitos empreendimentos residenciais e comerciais estão optando por empresas especializadas que contam com equipes treinadas na contratação de pessoal, prestação de contas, emissão de folha de pagamento dos funcionários, auxílio na elaboração de convenção e regimento interno, participação em assembleias, e administração de tantos ou-

tros serviços pertinentes ao condomínio.

O grande desafio, tanto dos síndicos como dos próprios administradores de condomínios, é a constante manutenção e valorização do patrimônio adquirido com o menor custo possível. Somente conter gastos não é suficiente e pode comprometer a vida útil do empreendimento. Uma administração competente exige planejamento constante com previsões orçamentárias a curto, médio e longo prazo. Sob esse prisma, a administradora de condomínios se

torna uma grande aliada do síndico no momento de enfrentar as dificuldades que uma gestão condominial impõe.

A empresa deve ser bem escolhida para que o resultado seja compensador. Um síndico adequadamente respaldado pela administradora é um síndico bem informado, atuante, seguro de suas colocações frente aos demais condôminos, tranquilo para informar e esclarecer eventuais dúvidas existentes. Os balancetes e relatórios elaborados pela administradora devem ser de fácil compreensão e acesso a todos os condôminos, o que facilita o diálogo e harmonia entre os moradores e o síndico.

Transparência na administração é sinônimo de boa administração e é assim que a Predicon: Engenharia e Administradora de Condomínios atua.

O nosso objetivo é agregar esforços e competência para realizar um trabalho com bons resultados e clientes satisfeitos.

Entre em contato conosco para agendarmos uma visita. Teremos o maior prazer em atendê-los!

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Cuidado à vista Temperaturas baixas trazem à tona a importância da manutenção dos aquecedores a gás e da necessidade da realização do serviço por profissionais capacitados Sempre que o termômetro indica baixas temperaturas, é preciso frisar sobre a importância da manutenção dos aquecedores a gás, itens indispensáveis nos períodos mais frios, mas que requerem atenção do consumidor durante todo o ano para evitar acidentes.

Segundo o engenheiro civil Maurício Bassani, facilitador do Departamento de Fiscalização (DEFIS) do Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do Paraná (CREA-PR), é recomendada no mínimo uma manutenção anual, executada por profissionais especializados. "A manutenção e a instalação de aquecedores a gás deve ser realizada por técnicos treinados pelos fabricantes e fornecedores de aquecedores a gás, sob a supervisão e orientação de um profissional habilitado pelo CREA-PR", explica, citando a NBR 13.103:2000, que versa sobre a adequação de ambientes residenciais para instalação de aparelhos que utilizam gás combustível.

De acordo com esta norma, no ambiente onde está instalado o aquecedor deve existir uma abertura livre superior com área mínima de 600 cm² (por exemplo, 40x15cm), e ser afixado a uma altura mínima de 1,50 m em relação ao piso. A abertura inferior também é muito importante, pois, disposta em paredes opostas ao equipamento, possibilita uma ventilação cruzada no ambiente. "É preciso uma ventilação permanente do local, sem fechar as aberturas exis-

tentes, pois o queimador consome oxigênio do ambiente durante a combustão", ensina Bassani. "São esses gases produzidos pela combustão que devem ser conduzidos para o exterior, para eliminar possibilidades de acidentes e da chamada morte branca, que ocorre pela aspiração do monóxido de carbono".

ATENÇÃO AOS INDICATIVOS A maioria dos aparelhos antigos não obedece as normas de segurança, como, por exemplo, as relacionadas ao diâmetro da chaminé e a validade de sua vida útil. Daí a indicação pela compra ou troca pelos modelos mais novos, fabricados de acordo com as normas e especificações técnicas.

Ao utilizar o equipamento, é importante fazer uma análise visual da chama, que deve ser de cor preponderantemente azul e transparente, sem a excessiva formação de pontas amareladas. Com relação à sua propagação, é preciso verificar se ela apresenta partes apagadas ou se demora excessivamente para acender por inteira. Nestes casos, pode ser um indicativo de que o queimador esteja sujo ou desregulado. "O conta-

to deve ser feito sempre com uma empresa ou profissional habilitado e credenciado para solucionar o problema. O consumidor deve estar atento e recusar profissionais que não possuem conhecimento técnico necessário, pois estão agindo irresponsavelmente e acabam muitas vezes criando um problema maior. Trabalhos incorretos colocam em risco vidas humanas", diz o engenheiro. Segundo ele, é preciso acabar com o mito de que os aquecedores a gás são perigosos. "Os possíveis acidentes com esses equipamentos decorrem de instalações mal feitas por pessoas não habilitadas, que não seguem as normas de segurança. Além disso, os aparelhos são dotados de sensores de segurança, que em caso de vazamento ou superaquecimento cortam o gás automaticamente", fala.

"O CREA-PR fiscaliza as responsabilidades técnicas das pessoas físicas e jurídicas que trabalham com projeto, instalação e manutenção dos aquecedores a gás. Já foram realizadas no passado ações de fiscalização em condomínios residenciais e junto com os síndicos destes condomínios, com o objetivo de fazer um trabalho de orientação sobre a necessidade da participação de um profissional habilitado para a realização dos serviços de instalação e manutenção dos equipamentos para aquecimento de água", conclui a gerente do DEFIS, Vanessa Moura.

Jornalista responsável: Daniela Weber Licht – MTB 3791/15/15v - daniela@basicacomunicacoes.com.br / www.basicacomunicacoes.com.br

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Cuidados a serem tomados quando for contratar uma empresa para executar obras

Muitos condomínios quando contratam uma empresa para fazer uma obra no prédio, não se cercam dos cuidados necessários, atraídos pelo menor preço, sem checar as informações, a idoneidade, o endereço, o contrato social, se o CNPJ está ativo, se os empregados que irão trabalhar na obra são registrados, se tem responsável técnico devidamente inscrito no CRECI, se fornecerão o ART, firmam contratos que não oferecem garantias e quando da sua avaliação, em caso da obra vir apresentar problemas é que os síndicos constatam que não tomaram os devidos cuidados. Os condomínios ficam anos sem fazer obras, por isso, devem se cercar de todas as garantias possíveis, evitando serem enganados por empresas que não possuem condições financeiras para tocar uma obra dentro do prazo e nas condições desejadas, evitando sua paralisação e que os condôminos sejam sobrecarregados com mais cotas extras.

Por isso, recomendo de preferência que tenham assessoria de um advogado na elaboração do contrato, o profissional vai orientar como o condomínio poderá se cercar das garantias, amarrando de tal forma, que se a empresa descumprir o contrato terá que pagar multa e responder por perdas e danos.

Muitas das vezes são apresentados orçamentos nas assembleias, que são aprovados, assinados e a obra começa. Isso acontece por desconhecimento, por isso, darei algumas dicas, que se forem seguidas por certo teremos menos problemas, afinal, uma ação judicial custa muito caro, principalmente por necessitar de perícia e assistente técnico.

1º - Conheça a empresa, vá até seu escritório, saiba quanto tempo ela funciona nesse endereço; 2º - Peça para a empresa apresentar referências de obras realizadas e em andamento, se ela fornecer telefone não ligue, vá pessoalmente conhecer as obras por ela realizadas, converse com o síndico e com o porteiro; 3º - Ao formalizar o contrato, exija cópia do contrato social registrado na junta comercial, isso permitirá identificar se a pessoa que assinará pela empresa tem legitimidade para fazê-lo; 4º - Antes de firmar contrato, se certifique no site da Receita Federal, se o CNPJ da empresa está ativo e verifique se o endereço que nele consta é mesmo que você visitou; 5º - Exija que a empresa apresente certidões negativas comprovando não estar respondendo ações judiciais e que nada consta contra ela, nas esferas federal, estadual e municipal; 6º - Faça uma pesquisa no site do Tribunal de Justiça; 7º - O que deve constar do contrato: identificação das partes, no caso, contratante e contratado, inclusive, dos representantes com seus respectivos nº de documentos e endereço; objeto do contrato, detalhando de forma minuciosa se os serviços envolvem fornecimento de material e mão-de-obra; especificação do material a ser utilizado e forma de execução da obra; prazo de duração e entrega da obra; forma de pagamento, detalhando o FINANCIAMENTO e seus respectivos vencimentos; obrigações das partes; multa

por atraso da entrega da obra e do pagamento das parcelas; foro competente; duas testemunhas.

O condomínio deverá constar que os pagamentos estarão condicionados ao cumprimento do cronograma de execução da obra, que deverá fazer parte integrante do contrato. Nesse caso, é necessário que seja instituído pelo condomínio o "Diário de obras", nele deverá ser anotado diariamente todos os movimentos, por exemplo, quantos operários foram trabalhar se foi entregue material, enfim tudo que acontecer; o qual deverá ser assinado pelas partes semanalmente.

Quanto ao contrato, reconheça firma, conste cláusula, que se o cronograma não for cumprido o pagamento será automaticamente suspenso, que o condomínio poderá a qualquer momento, em caso de irregularidade ou atraso rescindir o contrato sem pagamento de qualquer penalidade, bastando comunicação por escrito.

Exija que a empresa comprove que seus operários vão trabalhar com carteira assinada, terão seguro de vida, comprove o recolhimento dos encargos sociais, que tenha seguro contra terceiros, que seus operários usarão equipamento de segurança (EPI).

Por fim, recomendo evitar pagar um sinal elevado, veja: o condomínio dá um sinal de 30%, 30 dias depois mais 20%, metade da obra já foi paga e pelo cronograma só foi feito 25%, existe margem de risco, é isso que deve ser evitado.

Uma empresa de porte, idônea e que tenha nome a zelar, já adota todos esses procedimentos.

Luis Augusto Giannotti

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Epictetus *Dr. Adolfo Rosevics Filho No artigo anterior recebi uma critica, mas se a politica não interferisse tanto na vida cotidiana de todos nós, a vida seria muito melhor e a critica faz parte do negocio, assim como a politica. É impossível para o cidadão médio conseguir entender politica neste país, apenas consegue absorver o resultado nefasto que ela produz em seu bolso e a percepção de que as coisas não vão bem. Sempre gostei de politica e suas evoluções; sou do tempo em que existiam apenas dois partidos: ARENA e MDB, ou seja, após o golpe de 64 todos os partidos de esquerda, centro esquerda se uniram no então MDB, e o que se consideraria como direita, na ARENA. Com o retorno da democracia a ruptura natural de alianças frágeis feitas aos auspícios de dois únicos partidos, viu-se assim a proliferação e criação de novos partidos. A ARENA extinguiu-se, e o MDB se transformou em PMDB; surgindo ainda o PSDB, PT, PCB, PCdoB, PTB, PDT e os mais novos como PV, PSC, PP, PSD, entre outros, todos com ideologias e pensamentos sociológicos maravilhosos, porém a prática cotidiana os desfigura.

Afinal qual a diferença sobre políticos e partidos? Sobre os antanhos do confuso mundo jurídico que me formou e a prática cotidiana de meio século de sobrevivência, infelizmente as coisas funcionam assim: politico não tem partido, tem sim projeto de poder, o partido é um meio não um fim; não existe fidelidade partidária, tão pouco comprometimento entre partidos, apenas entre políticos e suas alianças, se assim não o fosse as coisas em todos os níveis seria diferente. No nível federal temos um PMDB que é governo junto com o PT, naturalmente de esquerda; no Paraná temos PSDB com milhares de partidos associados, tipicamente um governo de direita, e no município de Curitiba, PDT juntamente com PT, PV, de centro esquerda para esquerda, deduz-se então que o município de Curitiba teria mais afinidades, inclusive para captação de recursos do governo federal, já o governo do estado teria mais dificuldades para receber recursos federais dadas as naturezas antagônicas partidárias.

Nada disto é verdade, nem tão pouco mentira.

No governo federal, tanto a câmara quanto senado, ambos tendo como presidentes parlamentares do PMDB, que deveriam seguir a orientação de seu presidente partidário, que é o vice- presidente da republica, não o fazem, pelo simples fato que o presidente da câmara por conflitos anteriores com a presidente do pais, dificulta qualquer possibilidade de dialogo, como forma de retaliação, e o do presidente do senado por mais cargos e ministérios, e ambos lutando por espaço na liderança do partido. No Estado do Paraná, as coisas ficaram mais emboladas com os últimos acontecimentos movidos a bombas e balas de borracha. Parlamentares do PMDB, comprometidos e vinculados com o governo do PSDB, a ponto de merecerem serem expulsos do partido, pela

total infidelidade já que a orientação do partido é outra, um partido tipicamente rachado; parlamentares do PSD, que sempre fizerem base de apoio nos primeiros quatro anos, viraram às costas a orientação do partido e foram contras as medidas em tramite, por serem impopulares; nada disto, projeto de poder, como se candidatar a prefeito com eleições tão próximas e não ver o barco afundar mesmo correndo o risco de perder cargos e benefícios?

Outro exemplo de infidelidade, punida com expulsão, sem contar com um sem numero infinito de conchavos de ultima hora, sobre olhos ávidos dos carniceiros de plantão a espera da carnificina para se promoverem dela, sob a pele de cordeiros. E um governo municipal dividido, letárgico que pouco ou nada recebe de seu parceiro federal, pois tem um prefeito que no passado era PSDB e que por falta de espaço, para seus projetos de poder, migrou para o PDT, como se isto apaga-se anos de discurso contra a esquerda, a qual se encontra abraçado agora; e o futuro não engana ver politico do PSDB, desembarcar com sua cavalaria no antigo partido PMDB, por total inviabilidade técnica, para disputar o governo do estado, dentre outras milhares de sacanagens e traições que acontecem tão naturalmente quanto o sol se por e nascer todos os dias, uma verdadeira Sodoma e Gomorra.

O tempo e o resultado que políticos horríveis, produziram ao longo de décadas da minha incipiente vida, sem respeito á coisa publica, sem comprometimento com os projetos partidários, na construção de um país melhor, agindo de forma vil e covarde contra aqueles que os elegeram, apenas para satisfazerem seus projetos de poder, foram deformando minha opinião e a crença no futuro me abandonou. Já dizia um velho politico falecido no auge de minha juventude; "na politica nem sempre colocamos no buraco nosso maior inimigo e nem sempre tiramos do buraco nosso maior amigo, somos profissionais, temos que garantir nossa subsistência e de nossos herdeiros na politica, partido é coisa de amadores". O resultado é evidente; saúde terminal, segurança primitiva, e educação inexistente e economia agonizante, típico de países falidos e ou atrasados, que tem no poder tiranos déspotas, que tratam o povo como escravo.

Tento me valer do pensamento de EPICTETUS: "As aparências para a mente são de quatro tipos.

As coisas ou são o que parecem ser; ou não são, e nem parecem ser; ou são, e não parecem ser; ou não são, mesmo assim parecem ser. Identificar corretamente todos estes casos é a tarefa do homem sábio."

Espero que ainda chegue o tempo em que as coisas mudem, e vejamos brotar politica de qualidade e políticos de valores inabaláveis, arreigados a um projeto de nação aparados por solidas estruturas partidárias, na busca de um país melhor, mais justo e perfeito.

*Dr. Adolfo Rosevics Filho é membro da Academia de Cultura de Curitiba e Academia Sulbrasileira de Letras, subseção Paraná

JURISPRUDÊNCIA DO CONDOMÍNIO* * Selecionadas pela advogada Pollyana Elizabethe Pissaia CONDOMÍNIO NÃO PODE IMPEDIR USO DO SUBSOLO EM PROFUNDIDADE QUE NÃO LHE É ÚTIL Processual Civil. Recurso Especial. Ação de reintegração de posse.

Tirantes. Localização no subsolo. Impossibilidade de remoção. Inexistência de prejuízo ou demonstração de utilidade. 1. O art. 1.229 do Código Civil, ao regular o direito de propriedade, ampara-se especificamente no critério de utilidade da coisa por seu titular. 2. A titularidade do proprietário sobre o imóvel não é plena, estando satisfeita e completa apenas em relação ao espaço físico sobre o qual emprega efetivo exercício sobre a coisa. 3. Não tem o proprietário do imóvel o legítimo interesse em impedir a utilização do subsolo onde estão localizados os tirantes que se pretende remover, pois sobre referido espaço não exerce ou demonstra quaisquer utilidades. 4. Recurso especial provido para se restabelecer a sentença de primeiro grau. (STJ - Rec. Especial n. 1.256.825/SP - 3a. T. - Ac. unânime - Rel.: Min. João Otávio de Noronha - Fonte: DJ, 16.03.2015). Ementa publicada na Revista Bonijuris. *** DESCONSTITUIÇÃO DE MULTA POR DESRESPEITO AOS FUNCIONÁRIOS DO CONDOMÍNIO QUANDO INEXISTE PREVISÃO NA CONVENÇÃO CONDOMINIAL SOBRE O TEMA Recurso Inominado. Condomínio. Autora que desrespeita as regras do regimento interno e da boa vizinhança, inclusive com ofensas aos funcionários do condomínio. Conduta reprovável. Danos morais não configurados ante a contribuição e responsabilidade pelos transtornos que alega sofrer. Multas aplicadas de forma diversa da prevista na convenção de condomínio e regimento interno. Afastamento. 1. Não há como fixar danos morais à autora quando resta demonstrado nos autos que ela mesma contribui para as ofensas e humilhações ocorridas dentro do condomínio, não possui atitudes de respeito e urbanidade com os vizinhos e com os funcionários do condomínio. 2. Apesar de evidente o desrespeito às normas do condomínio, não há provas de que a autora recebeu as notificações prévias, nem que houve reincidência, de modo que as multas não podem ser mantidas, pois aplicadas de forma diversa da determinada em Regimento Interno e Convenção. 3.

Não há regra estipulada, pela maioria, de que no caso de desrespeito aos funcionários do condomínio ensejaria a aplicação da multa, ônus que incumbia ao condomínio, nos termos do art. 333, II do CPC. 4.

Apesar de serem reprováveis as atitudes da autora, as multas devem ser desconstituídas, uma vez que aplicadas em desconformidade com o Regimento Interno e Convenção de Condomínio. Sentença reformada.

Recurso parcialmente provido. (TJ/RS - Rec. Inominado n.

71005207691 - 4a. T. Rec. Cív. - Ac. unânime - Rel.: Desa. Glaucia Dipp Dreher - Fonte: DJ, 02.04.2015). Ementa publicada na Revista Bonijuris. *** CONDOMÍNIO PODE PLEITEAR JUSTIÇA GRATUITA Processo Civil - Agravo de Instrumento - Assistência judiciária Condomínio - Comprovação de hipossuficiência - Ausência - Indeferimento - Manutenção. Os condomínios podem usufruir dos benefícios da gratuidade judiciária, desde que, a teor do disposto no inciso LXXIV do art. 5º da Carta Federal, comprovem a carência de recursos para estar em juízo. (TJ/MG - Agr. de Instr umento n.

1.0145.14.052327-8/001 - 12a. Câm. Cív. - Ac. unânime - Rel.: Des. Saldanha da Fonseca - Fonte: DJ, 30.03.2015). Ementa publicada na Revista Bonijuris.

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Melhor época para reformar seu condomínio O melhor período do ano para realizar trabalhos externos nos condomínios, são os meses de Abril a Agosto, principalmente em relação a: pintura, restaurações de fachadas, telhados, impermeabilização entre outros.

Nas estações mais frias, as reformas são mais propícias, pois os profissionais podem realizar os serviços com maior eficiência e num prazo mais curto, pois, no geral os dias são mais secos, sem chuva.

Fazer reformas em condomínios é sempre um assunto polêmico e que gera diversas discussões internas. Dúvidas vão sempre surgir sobre como gastar o dinheiro, qual a melhor época para fazer, quem irá executar a obra pipocando na cabeça dos condôminos e dos administradores do condomínio, podendo gerar muitas controvérsias.

O segredo de uma obra bem executada e sem dor de cabeça para moradores e administradores é um bom planejamento. Quando tudo é discutido de forma clara, com um projeto bem definido e respeitando a vontade da maioria, as chances de erros e discussões diminuem e a obra flui sem maiores conflitos. A questão financeira deve ser tratada sempre com muita clareza, pois embora algumas obras emergenciais possam ser aprovadas pelo conselho e pelo síndico, grandes reformas têm a obrigatoriedade de contar

cado para a tomada de preços aonde a assembleia deverá estudar e aprovar as pesquisas de preços, o projeto da reforma e definir os prazos e a empresa que prestará o serviço.

com a aprovação em assembleia, que também definirá passos importantes da obra.

Antes de iniciar a obra é primordial contratar um especialista, profissional ou empresa, que realize uma análise detalhada onde irá levantar as necessidades de possíveis problemas encontrados, detalhá-los e emitir um parecer. A mesma empresa deverá indicar quais serão as medidas corretivas e preventivas a serem adotadas. Com base nesse parecer, o síndico do condomínio deverá acionar as empresas fornecedoras do mer-

Atenção! Ao contratar uma empresa. a) Exigir a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) perante o Conselho de Engenharia e Arquitetura (CREA) a consequente presença de um responsável técnico (engenheiro/arquiteto); b) Entrar em contato com os responsáveis pelos condomínios apresentados nas referências da empresa, e informar-se sobre a qualidade dos serviços; c) Exigir da empresa a utilização de procedimentos de segurança do trabalho previstos nas Normas Regulamentadoras (NRs) especificas. A não observância dos procedimentos explicitados na NR, por parte da empresa, pode levar o condomínio a ser co-responsabilizado por acidentes, ficando sujeito a multas e ações indenizatórias; d) Exigir sempre da empresa, a garantia mínima de três anos sobre os serviços prestados; e) Nunca adiantar parcelas de pagamento. A empresa deve ter executado mais do que, proporcionalmente recebeu de pagamento. Isto assegura ao condomínio que a empresa conclua os trabalhos no prazo prometido e, não abandone o serviço; O Editor

Defesa Civil e Segurança Predial Algo difícil de aceitar é a lógica mórbida de nossas autoridades, elas dão a impressão de terem raiva de gente.

Curitiba poderia ser um modelo de metrópole segura, bonita, acessível, racional. Gradativamente vai perdendo qualidades; ganhando detalhes graciosos, mas distantes da lógica de existência de uma população que envelhece e recebe mais e mais pessoas com deficiência(s), debilitadas, senhoras grávidas e crianças.

Atavismos condenam sua população que precisa usar o transporte coletivo urbano e caminhar a riscos absurdos, entre eles os atropelamentos agora até por skates e bicicletas, pois para usar veículos não motorizados basta ter a coisa e sair por aí, em tempo, se possível com recursos de proteção para o piloto, o pedestre que se dane.

Mas a cidade também cresce em direção aos céus.

Por força até da vizinhança de prédios que surgem do nada (Lei do Solo Criado?) somos obrigados a mudar de residência e aí as surpresas: qual é o padrão de segurança dos edifícios para os seus moradores e trabalhadores?

O interessante é que existem profissionais dedicados à segurança, conselhos profissionais, sindicatos etc. Onde estão?

Um dia desses um colega disse que deve ser aprovada uma lei obrigando a realização de vistorias de prédios a cada cinco anos, ou seja, depois de prontos os condomínios serão obrigados a ajustes que poderiam ser feitos antes da construção, já nas pranchetas dos projetistas. Obviamente a manutenção é algo sagrado, daí a importância dessa nova e provável lei.

Elevadores, sistemas de combate a incêndio, oti-

mização de socorro etc., pouco é feito considerando que os futuros moradores idosos (por exemplo) serão relativamente numerosos.

E para simplesmente limpar vidros não vemos recursos de segurança para nossas heroínas que cuidam das janelas...

Os "arranha céus", como aprendi na infância, aparecem em ruas estreitas onde antigamente as canaletas estavam por perto, livres para veículos de socorro.

Agora essas vias são solenemente invadidas por ciclistas e skatistas sem atenção para nada, inclusive os pedestres que devem atravessá-las. Quando essa gente será realmente educada, treinada?

As canaletas são extremamente valiosas para os habitantes de Curitiba para serem mal-usadas.

Nessas ruelas onde novos condomínios são feitos será necessário acontecer algum atropelamento para que as calçadas sejam feitas? A velocidade máxima é 40 ou que velocidade permitida? Nas rápidas próximas vamos esperar quanto tempo para que passeios transitáveis sejam feitos? Sinaleiras? Lombadas? Será necessário que alguém morra e aparecer em alguma planilha?

E os prédios?

Todos os prédios em construção deveriam passar pela avaliação e supervisão de equipes de segurança independentes das construtoras e incorporadoras. Para garantir maior qualidade seria essencial a vinculação a empresas seguradoras respeitáveis, pois o que vemos não condiz com o que imaginamos para qualquer lugar de presença humana, muito mais em prédios onde centenas de pessoas vivam acreditando na tranquilidade que conquistaram, esquecendo que segurança é muito mais do que evitar assaltos.

Ou seja, todos os responsáveis por condomínios (os

ambientes de trabalho normalmente têm alguma supervisão) deveriam estar preparados para socorrer, orientar, explicar detalhes de socorro essenciais, dentro e fora dos prédios.

Ficamos impressionados com as notícias de dificuldades de manutenção de veículos do Estado do Paraná, por exemplo. Será que as equipes de socorro (carros de bombeiros, ambulâncias etc.) estão em boas condições operacionais? Têm planos de socorro para grandes emergências nas cidades?

E na PMC, como a Prefeitura pretende corrigir os problemas de trânsito consequentes da má sinalização e mau uso das canaletas? E os prédios? A Lei de Solo criado vai ser usada sem consulta aos vizinhos? O Estatuto das Metrópoles (existindo ou não) será para valer?

Tudo envolve muita atenção para a cidade; em tempo, o povo recebe orientações adequadas, de boa qualidade em relação aos recursos e sistemas de socorro e segurança? Eles existem? Estão funcionando de forma adequada?

De qualquer forma é dentro dos prédios que vivemos. O ideal, como dissemos, seria a tranquilidade de comprar imóveis sem essa preocupação, mas isso não corresponde à realidade quando mudamos e vamos percebendo detalhes inquietantes.

Precisamos lembrar que o potencial de grandes acidentes cresce e precisamos da proteção coletiva para sobreviver e reduzir danos materiais e pessoais.

No Brasil, diante de tantos pesadelos políticos e policiais, corremos o risco de desprezar situações de rotina em nossas vidas, isso é muito ruim.

O ideal é evitar acidentes, depois que acontecem os prejuízos poderão ser irrecuperáveis.

Cascaes

Edição 186 - 2015 - Ano XVI Ênio Padilha

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O p i n i ã o

Processo produtivo e o marketing

Se eu contar para você que uma determinada marca de geladeira é fabricada em uma linha de produção vertical, de baixo para cima e em zigue-zague (em vez da tradicional linha de produção horizontal e em linha reta) que diferença isso fará na sua decisão de compra? (supondo que você esteja interessado em adquirir uma geladeira).

Nenhuma! Pelo menos se você for um cliente comum.

A maneira de produzir, via de regra, não altera a percepção do cliente sobre o produto e, conseqüentemente, não interfere na decisão de compra. Mas, preste atenção, isso só vale se o produto for MERCADORIA. Se o seu produto for um SERVIÇO prepare-se para administrar mais um elemento importante na relação com o cliente: o processo.

Imagine a cena: você chega a uma oficina mecânica para um conserto rápido no seu carro. O funcionário que o atende pega o veículo e sai pelo pátio em alta velocidade, tirando "fininho" dos outros carros estacionados, manobrando em zigue-zague, passando rente aos muros e postes de concreto... até estacionar no lugar determinado para o tal conserto. Você, naturalmente, já o elegeu como seu mais novo inimigo. Trata-se de um louco. Um irresponsável. Um débil mental que não voltará a por as mãos no seu carro!!! Quando o conserto ficar pronto você mesmo irá tirar o carro de lá. Não vai dar oportunidade para esse louco bater e estragar o seu carro...

Calma ! Não se precipite ! Seu carro está em ótimas mãos. Aliás, não poderia estar em melhores mãos. O tal manobrista é o melhor da oficina.

Re-leia o parágrafo no qual o procedimento dele foi descrito: observe que ele saiu pelo pátio em alta velocidade, mas não cantou pneu nem forçou o motor. Ele tirou "fininho" dos carros, muros e postes de concreto, mas não bateu em nada.

Seu carro está inteiríssimo ! Ele manobrou em zigue-zague porque é a forma de chegar mais rápido ao ponto de estacionamento...

Resumindo: ele é ótimo! Os colegas dele sentem uma pontinha de inveja pelo seu desempenho tão brilhante. Pelo domínio da técnica, pela precisão, pela rapidez... Mas, para você (o dono do carro, o cliente) ele é apenas um retardado, irresponsável. E você vai pensar duas ou três vezes antes de trazer seu carro novamente para essa oficina.

Nosso intrépido manobrista domina a técnica. Faz bem feito, do ponto de vista operacional, mas é um desastre de marketing. Não se deu conta de que ele é um PRESTADOR DE SERVIÇOS. E prestadores de serviços precisam prestar atenção não apenas no resultado final mas também, e principalmente, na maneira como as coisas são feitas. O processo. É um elemento importante do Mix de Marketing.

Mix de marketing, você sabe, é o conjunto de todas as coisas que interferem, direta ou indiretamente, na visão que o cliente tem sobre a empresa ou o produto.

Quando o produto é uma mercadoria, o processo não conta (ou conta muito pouco). Veja o caso da geladeira, citado no início deste artigo.

Quando o produto é serviço, o processo é um elemento fundamental. Faz parte do Mix de Marketing.

Veja este outro exemplo: meu irmão, Edson, que é mecânico, trabalhou por muitos anos com máquinas agrícolas. Tinha uma oficina (no Paraná) que atendia os proprietários rurais, geralmente à domicílio.

Ele conta que os consertos, por conta de serem feitos na propriedade do cliente, contavam sempre com a presença deste. Isto poderia ser bom ou ruim. Depende de como o fato fosse explorado. Meu irmão estendia um pano no chão e desmontava o motor, peça-por-peça colocando-as, lado-a-lado, ordenadamente, sobre o pano. Depois fazia a limpeza e o conserto das peças e da máquina, com rapidez e precisão.

O cliente olhando tudo e achando ótimo. Sentia-se seguro e confiante. Geralmente ficava satisfeito, pagava sem reclamar e voltava a contratar o serviço em outras ocasiões. A parte de estender o pano e colocar sobre ele, organizadamente, peça-por-peça da máquina era, segundo o meu irmão, uma tarefa tecnicamente desnecessária. Bastava desmontar o motor, jogar todas as peças em um balaio e depois juntar tudo e montar a máquina. Qualquer mecânico reconheceria qualquer peça ou parafuso e saberia o que fazer com ele. Não havia necessidade de mantê-los separadinhos sobre um pano especialmente estendido. Aquilo era um artifício usado para manter o cliente tranqüilo. Fazer com que o cliente tivesse a sensação de estar entendendo a operação e mantivesse o espírito desarmado (coisa muito importante no caso de alguma coisa não funcionar direito).

Estender o tal pano e organizar peças e parafusos não tinha uma função técnica. Tinha objetivo psicológico. Era marketing. Marketing de primeira, eu diria. Ênio Padilha, engenheiro eletricista, consultor em Marketing para Engª, Arquitetura e Agronomia.

Site: www.eniopadilha.com.br | E-mail: ep@eniopadilha.com.br

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Orçamentos no condomínio

Existem condomínios que, para a aprovação de obras ou serviços em geral, exigem a apresentação de três orçamentos para aprovação do profissional a ser contratado. Nessas situações, o síndico tem grande dificuldade em apresentar as propostas, pois antigamente havia muita mão de obra disponível e pessoas com mais tempo e boa vontade para elaborarem orçamentos sem compromisso.

Atualmente, a realidade é diferente. O prestador de serviços não tem tempo ocioso e, geralmente, cobra pela visita e pelo orçamento. Isso ocorre inclusive com advogados, engenheiros e dentistas. É comum ligarmos e marcarmos com um técnico para fazer o orçamento e o mesmo marcar e depois não aparecer. Tempo é dinheiro e se ele percebe que não será contratado, evitará perdê-lo, já que está sobrecarregado devido a sua competência.

A lei não exige a apresentação de três orçamentos para a realização de um serviço e por isso a cobrança dos condôminos para que isso ocorra não possui qualquer embasamento legal.

O ideal é o condomínio procurar por profissional que tenha referências, competente e não se basear pelo menor preço. O barato, muitas vezes sai mais caro.

Quem é amador ou despreparado sabe como conquistar o cliente. Basta cobrar bem barato, pois nas assembleias impera a ingenuidade, e depois quando a “bomba” explode com o serviço de péssima qualidade, ninguém assume que escolheu o menor preço,

e, portanto o pior. Deve-se contratar com base na credibilidade, histórico de serviços e qualidade, evitando-se problemas e prejuízos futuros.

Geralmente os condôminos chatos, que tumultuam e reclamam de tudo, são os que menos participam. Para evitar desgastes, o síndico poderá constar no edital de convocação qual serviço a ser realizado e estipular um prazo para todos os condôminos apresentem os seus orçamentos previamente, que serão analisados na reunião. É injusto deixar esse problema só com o síndico, sendo aconselhável a nomeação de uma comissão, pois assim a responsabilidade será compartilhada. É importante que o serviço seja especificado e detalhado previamente, de forma profissional, para que os orçamentos tenham o mesmo conteúdo, pois sem esse cuidado será difícil comparar os preços e a qualidade do que foi orçado.

Para evitar problemas, deve o condomínio ter uma assessoria jurídica especializada para elaborar o contrato que deverá conter todos os elementos, tais como, objeto detalhado da prestação de serviços, preço, forma de pagamento, prazos, materiais a serem utilizados, penalidades, tempo de garantia, responsabilidade técnica, entre outros. O modelo apresentado pelo prestador de serviços protege especialmente os interesses dele, sendo comum não conter cláusulas que deem segurança ao contratante, geralmente sem domínio da matéria.

Kênio Pereira

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O rateio da taxa de condomínio pela fração ideal O Superior Tribunal de Justiça (STJ), a mais alta corte do País, julgou um Recurso Especial que trata da cobrança da taxa condominial em prédios com unidades de tamanhos diferentes valendo-se do rateio pela fração ideal, ou seja, quem tem o apartamento maior acaba pagando mais do que aqueles que tem unidades menores. Ao julgar o recurso especial 1.104.352-MG (2008/0256572-9, o STJ determinou que o condomínio devolvesse tudo que cobrou a mais do apartamento maior, em relação ao demais apartamentos menores.

A decisão do STJ confirmou a tese de que o uso da fração ideal acarreta enriquecimento ilícito dos proprietários das unidades menores quando estes pagam a menos por serviços que são utilizados igualmente por todas as unidades, independentemente do tamanho.

Mediante perícia, pode-se demonstrar que o o apartamento maior gasta o mesmo que os apartamentos tipo, e que tais despesas devem ser rateadas de forma igualitária, visto que o tamanho interno da unidade não influencia na despesa com portaria, escadas, elevador, energia elétrica, empregados, faxina, etc...

No processo ora comentado, decidiu-se que a as-

Felipe Abrahão é advogado pós graduado em DIREITO IMOBILIÁRIO, sócio do escritório ABRAHÃO & ADVOGADOS ASSOCIADOS.

sembleia geral não teria o poder de autorizar que os apartamentos menores (maioria) pudessem se locupletar dos apartamentos maiores (minoria) pelo simples fato de o apartamento do autor possuir uma área maior, já que tal fato, por si só, não aumenta a despesa do condomínio.

Em casos análogos, notadamente em edifícios mistos compostos por lojas térreo, e salas ou apartamentos superiores, há várias decisões judiciais que determinam a isenção do pagamento de porteiros, elevadores e demais itens que não são utilizados pela loja quando esta tem entrada independente da torre, garantindo a proporcionalidade no rateio das despesas

em função do efetivo proveito.

Com esta decisão do STJ, fica ainda mais definida a jurisprudência que veda o enriquecimento ilícito dos proprietários das unidades menores em função do rateio desproporcional causado pelo critério de rateio por fração ideal.

Sob esta nova perspectiva jurisprudencial, muitos condôminos estão ajuizando ações requerendo a invalidação do critério de rateio pela fração ideal e a devolução dos valores cobrados a maior.

Ainda, muito condomínios estão se adiantando, alterando voluntariamente a convenção coletiva para eleger critério de rateio adequado e justo.

Cobranças indevidas efetuadas pela Sanepar e direito de ressarcimento Segundo levantamento efetuado pelo SECOVI (www.secovi.com.br), nos três primeiros meses deste ano de 2015, os custos condominiais sofreram um acréscimo proveniente do aumento da energia elétrica, água e esgoto, bem como transporte público.

Se tais situações, por si só, já têm o condão de preocupar os síndicos e administradores vez que podem acarretar no aumento das taxas de condomínio e, por conseguinte, de inadimplência das quotas condominiais, além da afetação na própria liquidez de suas contas, imagine se estes souberem que mês a mês podem estar sendo cobrados indevidamente através das faturas emitidas pela SANEPAR para cobrança das tarifas de água e esgoto.

Explico. Até o ano de 2006, considerando apenas o Município de Curitiba, a totalidade dos projetos a envolver condomínios verticais residenciais ou comerciais possuía liberdade na escolha de seu sistema de abastecimento de água representando dizer que ficava a critério da conveniência do construtor se o abastecimento seria a partir de um único ou vários hidrômetros, momento em que o assunto foi regulamentado obrigando a instalação de hidrômetros individuais sob o prisma de que tal medida auxiliaria no controle do consumo de água experimentado neste tipo de edificação.

Na prática, para fins da

cobrança efetivada pela SANEPAR tal distinção e obrigação se mostrou indiferente considerando que há muito esta aplica o critério de cobrança pela sistema do consumo mínimo de 10m³ pelo número de economias a despeito do consumo efetivo, valendo aqui aplicar um exemplo hipotético, porém, bastante didático, acerca do assunto para demonstrar o alegado.

Neste sentido, se um condomínio vertical é composto por 10 (dez) unidades condominiais com um consumo efetivo de 7m³ por economia, totalizando ao final do período 70m³/mês, a SANEPAR praticará a cobrança do valor de 100m³/mês correspondente a multiplicação do consumo mínimo de 10m³ pelo número de economias, neste caso 10 unidades, mesmo não tendo fornecido o serviço no tocante aos 30m³ de diferença experimentados entre o consumo efetivo e o faturado.

Apesar de tal cobrança ser ilegal à luz de nossa legislação vigente, o que inclui o Código Civil, o Código de Defesa do Consumidor e outras legislações que tratam do tema, já que opera sobre o consumidor a aplicação de uma tarifa sem a contraprestação de um serviço, a SANEPAR tem defendido a cobrança base-

ada no consumo mínimo justificando, de forma sucinta, que esta tem a finalidade de "garantir a viabilidade econômica e financeira do sistema de abastecimento", tese que vem sendo questionada nos Tribunais pátrios e que começa a ser rechaçada, principalmente nos Tribunais Superiores, já que o custo do serviço vem previsto no valor da tarifa que não pode servir como meio de lucro para a estatal.

Se consideradas as decisões prolatadas pelo Tribunal de Justiça do Estado do Paraná já vemos uma sinalização positiva à proibição deste tipo de cobrança praticada pela SANEPAR determinando, no mesmo passo, a devolução dos valores cobrados indevidamente nos últimos 5 anos o que pode, para muitos condomínios, significar de imediato um desafogamento nos custos mensais, como também uma possibilidade de equilíbrio nas contas e até mesmo fôlego financeiro para suas atividades de interesse, como o são aquelas voltadas às melhorias e a manutenção em caso de procedência do pedido, lembrando que cada situação deve ser analisada caso a caso. De ressarcimento eu entendo!

Patricia Munhoz e Silva - OAB/PR 50.893 - www.patriciamunhozesilva.com.br - 41 3040-0285 / 41 9637-0233

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Pintura revitaliza seu edifício

A revitalização de um edifício hoje, está relacionada a valorização do mesmo, mudando assim o aspecto da edificação e embelezando os condomínios em nossa capital. Basta olhar ao seu redor para perceber que hoje em dia, tudo é feito em nome do bom gosto e da boa aparência como regem os critérios de nossa sociedade.

Mas estas novas concepções arquitetônicas, não são um privilégio apenas de quem adquiri um imóvel ainda na planta, qualquer condomínio pode ter estas inovações a sua mão necessitando apenas de boa vontade para revitalizar o condomínio em que vive.

Residir em um condomínio, não significa cuidar apenas das áreas internas do edifício, ou tratar do aspecto interno das áreas autônomas (apartamentos), zelar pela fachada de um edifício também é necessário.

Assim como o Hall de entrada, é o cartão de visitas do condomínio, a área externa do edifício reflete e muito o zelo de seus moradores para com o seu lar, e ninguém um dia pensou em morar em um lugar cujo as paredes sejam elas internas ou externa estivessem ofuscadas pelo tempo, dando ao edifício um ar de abandono e desleixo.

Quem um dia não passou pela frente de um prédio feio e marcado por infiltrações, fungos e sujeiras ocasionados pela ação do tempo e não pensou sozinho ou comentou com a pessoa ao lado: Que prédio mais feio! Imagine morar em um lugar assim.

Com base neste pensamento é que se sugere que, o edifício receba uma pintura sempre que se fizer necessária esta obra.

Além de refletir o cuidado dos moradores com o edifício, a revitalização do imóvel através de reformas como a da pintura, mostram as pessoas de fora que ali existe um síndico atuante, que esta realmente trabalhando por melhorias no local passando principalmente uma impressão de organização coletiva e boa administração.

A falta de manutenção contribui para o surgimento de problemas estruturais nas construções. Sendo assim, é importante ficar atento ao aparecimento de novos elementos, como rachaduras que aumentem progressivamente, infiltrações, desgaste de qualquer material, entre outros, deve registrar os serviços de um profissional em perícia e avaliação.

Antes de realizar uma reforma é preciso elaborar um projeto analisando todos os campos importantes para executar a obra. Deve-se analisar cuidadosamente todos os itens para não ocorrer problemas. Independente da complexidade da reforma, para evitar

danos, um profissional deve ser contratado. Somente um profissional da área está apto a definir quais as intervenções podem ser realizadas e como deve ser feito.

Já com relação a custos, é possível que se encontre empresas que ofereçam serviços de alta qualidade com um preço justo, já que a revitalização de edifícios tornou-se uma tendência, e por conseqüência surgiram empresas especializadas nestas obras oferecendo novas técnicas e produtos para a pintura e o acabamento de seu edifício.

Pintar um edifício não implica ao condomínio apenas gastos, uma vez que, uma obra desta representa uma valorização de 5% a 15% do valor do imóvel.

Podemos citar como opções para esta obra, a textura, o grafito,, o pastilhamento, o uso de cores vivas ou quem sabe uma miscelânea de estilos para as pessoas mais ousadas. Independente do gosto ou da opção de material, o que realmente deve ser levado em conta é que um edifício deve ser mantido sempre conservado, bem pintado, com seu acabamento em condições, devido principalmente a seu porte, e a representação que ele transmite as pessoas.

Cuidar da aparência de seu edifício, é como cuidar da aparência de seu carro, quarto, apartamento, é passar para as pessoas a imagem de que ali residem ou trabalham pessoas caprichosas e de bom gosto, ou você prefere que os outros olhem para seu prédio e tenham aquela impressão de abandono e desleixo, que gera uma sensação de repúdio ao local?

Sr.Síndico!!! Pense nisso.

O Editor

Responsabilidades do Síndico estão previstas no Código Civil É comum em eleição de síndico no condomínio os moradores ficarem indecisos na hora de escolher um candidato para representar o edifício. Assim como, os interessados ao cargo possuírem dúvidas a respeito do que precisam para concorrer à vaga, uma vez que administrar vários apartamentos e ter de agradar a todos não é tarefa fácil.

Condomínio mal administrado pode trazer grandes prejuízos, portando na hora de escolher um bom administrador, alguns detalhes devem ser observados. O pretendente ao cargo deve possuir um nível de conhecimento sobre o exercício do cargo uma vez que a sua função possui uma série de responsabilidades.

O candidato deve demonstrar que tem conhecimento sobre o condomínio e suas necessidades. Precisa ter tempo e disponibilidade para cumprir as inúmeras funções e um bom relacionamento com os moradores. Deve ter alguma familiaridade com rotinas de administração geral e boa vontade em aprender, ouvir, servir e conciliar, já que o síndico é quem responde civil e criminalmente pelo o que acontece no condomínio.

Normalmente, em condomínios residenciais, os moradores não costumam ser criteriosos na escolha de seus candidatos.

Com exceções a condomínios comercias (salas) aonde é adotado um perfil de diretor de empresas (prazos, metas factíveis, assembleias curtas e obje-

tivas), em condomínios residenciais ainda prevalece o critério simpatia, e vizinhança, poucos conseguem separar capacidade de camaradagem.

O bom síndico deve ter metas e um cronograma para realizá-las; ser realista e não criar falsas expectativas; conhecer os condôminos sem invadir sua privacidade, pois sua função é administrativa, não de polícia; manter um “checklist” com todas as datas de vencimentos; estar bem assessorado administrativamente (contratar uma boa administradora) e, principalmente, saber gerir conflitos.

Devido à dificuldade cada vez maior entre os condôminos para eleger um síndico, seja pela falta de candidatos ou porque o candidato não agrada a maioria, há prédios que acabam optando por contratar um profissional. Neste caso, ele pode atuar como autônomo ou pessoa jurídica e não há impedimento geral na contratação de um síndico profissional.

Caso o candidato esteja concorrendo à reeleição, os condôminos devem avaliar como foi à gestão anterior, sempre evitando mantê-lo no cargo por conveniência. É preciso levar em conta alguns pontos: se o condomínio está em ordem, se o orçamento está adequado, se as decisões que foram tomadas nas assembleias foram cumpridas devidamente e se o candidato tem novas e boas propostas.

O Artigo 1.348 do Código Civil traz todas as atribuições da função.

Art. 1.348. Compete ao síndico: I – convocar a assembleia dos condôminos; II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; III – dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio; IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia; V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; VIII – prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas; IX – realizar o seguro da edificação. § 1º Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação. § 2º O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção O Editor

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Manutenção dos elevadores deve ser feita regularmente Os elevadores são equipamentos já bastante popularizados em edificações comerciais e residenciais que proporcionam maior conforto e agilidade aos seus usuários. Porém, é necessário lembrar que, assim como a estrutura de um prédio, os elevadores também devem receber vistorias e manutenção regularmente para garantir a qualidade e segurança de seu funcionamento.

Ficar preso na cabine, passar do andar solicitado ou, em caso mais grave, sofrer acidentes, é alguns dos problemas que podem ocorrer por falta de cuidados que devem ocorrer periodicamente.

A manutenção preventiva é o fator de maior importância para assegurar a “saúde” e funcionalidade dos mesmos.

Há dois tipos de manutenção: preventiva, normalmente realizada mensalmente, e a corretiva, que é decorrente de algum problema detectado pelo próprio condomínio.

Durante a manutenção preventiva, é realizados testes de funcionamento, serviços de lubrificação e limpeza, a fim de garantir o funcionamento adequado e seguro do elevador. Havendo a necessidade de uma troca de peça ou componente, o estabelecimento é informado para que seja realizada a devida troca. Caso seja detectada alguma condição que envolva risco de segurança para os usuários, é determinada a interdição do equipamento até a regularização.

Já na manutenção preventiva é possível prever a necessidade de substituição de peças que apresentam desgastes. Conforme a utilização do elevador, algumas peças podem ter seu desgaste muito acen-

tuado em pouco tempo. Durante a manutenção, o próprio técnico pode propor atualizações tecnológicas que melhorem a segurança e a desempenho do equipamento. Em casos de irregularidades, os elevadores mais modernos possuem inúmeros sensores e dispositivos que fazem com que o equipamento pare, e o seu funcionamento é restabelecido após a constatação de que não existe nenhum problema que comprometa a segurança dos usuários, Há casos que é necessário, que o prédio invista em sua modernização para que o elevador possa melhor atender seus usuários, porém, isso irá depender muito da estrutura do condomínio ou empresa. Os equipamentos atuais estão alinhados a uma linha tecnológica eficiente, mas isso não significa que os equipamentos antigos não garantam a total segurança de seus usuários, pois eles foram fabricados e instalados de acordo com as normas técnicas vigentes à época de

sua fabricação. Hoje em dia, é possível modernizar os elevadores ao substituir antigos quadros de comando eletromecânicos por modernos quadros de comando micro processados que, além de reduzir as falhas do elevador, reduzem o consumo de energia elétrica entre 30% e 70%.

Cuidado! Na hora de contratar. O primeiro passo é ter certeza que a empresa é especializada. A mesma deve apresentar um serviço com credibilidade reconhecida.

Empresa contratada deve apresentar critérios mínimos para operar: Possuir engenheiro responsável, apresentar registro no CREA possuir atendimento em todos os dias do ano (sem exceção), 24 horas por dia. É preciso ficar atento à execução do serviço com regularidade e contratar profissionais capacitados para exercer a manutenção. Se constatado que não existe um profissional ou o serviço não for executado por uma empresa não credenciada, que é comprovado pela apresentação de uma ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), será considerado como um ato de infração.

Atualmente, todos os estabelecimentos com elevadores devem obedecer à NBR 15.597 da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT). A norma foi revista em 2008 e trouxe avanços significativos, estabelecendo regras para a melhoria da segurança dos elevadores de passageiros existentes, com o objetivo de atingir um nível de segurança equivalente a um elevador recentemente instalado.

O editor

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