OPINIÓN
18
elEconomista
Inmobiliaria
‘Comissioning’, larga vida al edificio Marc Blascof Ingeniero industrial, CEO de Simbioe Facility Management
Este servicio asegura que las instalaciones, equipo y procesos de un edificio, cumplan durante toda su explotación con la funcionalidad prevista en diseño, eficiencia y mínimo coste para la propiedad y sus administradores
S
ólo entre el 10-15 por ciento del coste total de un edificio corresponde a su construcción y puesta en marcha. El 85 por ciento restante de coste se da durante su explotación en las décadas posteriores. De ahí que cada vez sean más importantes soluciones ligadas al Comissioning, un servicio que busca asegurar que las instalaciones, equipos y procesos de un edificio cumplan durante toda su explotación con la funcionalidad prevista en su diseño, con la máxima eficiencia y el mínimo coste para la propiedad y sus administradores. Y no es un concepto nuevo. Disney ya lo utilizó en los años 80 en la construcción de Epcot, un parque de atracciones que está entre los cinco más visitados del mundo al que acuden año tras año millones de visitantes. Idealmente un proceso de comissioning, siempre enfocado en la fase de explotación del edificio, cumple las siguientes cinco fases. 1. Revisión de proyecto. El comissioning más eficiente es el que comienza en la fase de diseño conceptual del edificio. Aquel en que el especialista aporta su punto de vista -siempre orientado a la explotación- junto al arquitecto, el ingeniero, los promotores o aquellos responsables de la construcción o reforma del inmueble. Es en este momento cuando se verifica
sistemáticamente que todas las instalaciones, equipos y procesos que se van a construir e implantar están dirigidos a cumplir el documento de requerimientos de la propiedad (OPR). Y además que están sujetos con todas las normativas y legislaciones nacionales e internacionales. Por ejemplo, si el diseño del edificio prevé la construcción de un atrio muy alto, es función del comissioning prever, durante la revisión del proyecto, la manera de llegar a dichas alturas para limpiarlas o realizar cambios en su iluminación. En esta fase, el comissioning -a veces ya acompañado del Facility Manager- va a poner de relieve todas las problemáticas que después nos encontramos en el día a día de los edificios. 2. Control de la ejecución de la obra. Durante la construcción o rehabilitación del inmueble, el responsable de comissioning verifica que las instalaciones cumplen con el diseño pensado para su correcta explotación. Un ejemplo pasa por asegurar que, para su mantenimiento efectivo, el acceso a la maquinaria del edificio sea la correcta y a través de los registros adecuados. Así, los profesionales correspondientes podrán acceder a toda la maquinaria e instalaciones que, en mayor o menor medida, serán susceptibles de mantenimiento en los años posteriores. Evitaremos así sorpresas desagradables
19
como falsos techos sin el registro para acceder, de una forma sencilla. aires acondicionados, conductos de agua o instalaciones de luz o datos, etc. 3. Validación de la puesta en marcha individual de los equipos. El responsable de comissioning valida la puesta en marcha de los equipos -grupo electrógeno, planta enfriadora, caldera, central de incendios, etc.- de la que se encarga el fabricante o el instalador. El responsable de comissioning dirige las pruebas, recibe los resultados y valida a partir de distintas certificaciones las diferentes puestas en marcha, comprobando que todo funcione correctamente. 4. Pruebas de integración y de estrés. Una vez comprobado que los equipos funcionan correctamente de forma individual, llega la hora de las pruebas de integración y de estrés. Un ejemplo de integración es el siguiente: si la central de incendios detecta humo en una zona del edificio, dicha central tiene un protocolo de actuación que pasa por bajar los ascensores a la planta baja; parar la climatización y la ventilación; presurizar escaleras, etc. Otras pruebas son la de estrés, por ejemplo, verificar que un Centro de Proceso de Datos (CPD) está bien diseñado. Podemos colocar estufas, que denominamos bancos de cargas, para generar calor y descargas eléctricas para verificar que todos los sistemas de esa sala funcionan correctamente. Así una vez pongamos las cargas reales, no tendremos problemas. Es también durante esta fase cuando se realiza la formación a los futuros responsables del mantenimiento de las instalaciones y dónde habitualmente entra en acción la figura del Facility Manager, aquel profesional encargado de gestionar
OPINIÓN
correctamente los inmuebles y sus servicios para que los inquilinos del inmueble se dediquen a su tarea principal. Esta fase es importante porque en ella el responsable de comissioning valida toda documentación As-Built, que es la documentación final de cómo han quedado las obras y la que se entrega al propietario una vez la ejecución del proyecto ha terminado. Toda esta documentación es la base para el Libro del Edificio y que se gestionar a través de un software de gestión documental eficiente que permita registrar incidencias, informes de eventos y de inspecciones y revisiones iniciales obligatorias para poner en marcha cualquier edificio. Esta fase es importante para obtener licencia de uso. 5. Auditoría post ocupación. Se realiza al cabo de un año de que el edificio entra en funcionamiento. Este se audita otra vez para comprobar que todo sigue funcionando bien y para hacer los ajustes requeridos. Lo más común es que el responsable de comissioning aparezca ahora como un consultor externo que conjuntamente con el Facility Manager audite las instalaciones, equipos y procesos del edificio. El comissioning va ganando vigencia en nuestro país en parte porque del coste total de un edificio, el proyecto, la construcción y su puesta en marcha supone entre el 10-15 por ciento, siendo el 85 por ciento restante explotación. Muchos de los edificios de oficinas, centros comerciales o cadenas de tiendas retail que se construyen o reforman ya cuentan con un profesional del comissioning que trabaja junto a ingenieros, promotores, project managers, facility managers e incluso con los clientes que disfrutarán de dichas instalaciones. Se trata de diseñar eficientemente la correcta explotación de dichas instalaciones.
elEconomista
Marc Blascof Ingeniero industrial, CEO de Simbioe Facility Management
Muchos de los edificios de oficinas, centros comerciales o cadenas de tiendas ‘retail’ que se construyen o reforman, ya cuentan con un profesional de ‘comissioning’ trabajando junto a ingenieros, promotores, etc.
Inmobiliaria