UNIVERSIDAD CENTROAMERICANA FACULTAD DE CIENCIA, TECNOLOGIA Y AMBIENTE DEPARTAMENTO DE DISEÑO Y ARQUITECTURA CARRERA DE ARQUITECTURA
PROPUESTA DE ANTEPROYECTO ARQUITECTONICO PARA UN COMPLEJO DE USOS MIXTOS UBICADO EN EL SUBCENTRO URBANO RUBEN DARIO, MANAGUA PARA EL AÑO 2013
DIAGNÓSTICO DE PRODUCTO CREATIVO PARA OBTENER EL TITULO DE ARQUITECTO
AUTORES: Br. Guillermo Vallecillo Br. Oscar Zamora
TUTOR: MSc. Arq. Verónica Mora
Managua, Nicaragua Agosto 2013
I. INTRODUCCION La ciudad de Managua como muchas ciudades latinoamericanas se ha desarrollado de manera dispersa, extendiendo sus límites horizontalmente, convirtiéndose
en un
conjunto de nuevos centros monofuncionales con una ocupación intermitente durante determinados horas del día. El continuo crecimiento hacia las periferias de la ciudad, causado principalmente por las nuevas urbanizaciones, ha aumentado las distancias a recorrer, agudizando la conectividad entre las distintas zonas del casco urbano. Las largas distancias se traducen como inversiones no rentables para el Estado, el cual debe proveer sistemas de transporte colectivo que realicen esos recorridos. Así mismo, los trayectos prolongados aumentan el costo de la ciudad para los usuarios e incrementan la dependencia vehicular. Dicho crecimiento ha dado como resultado el desarrollo de una ciudad parchada de espacios inutilizados, discontinua y con baja densidad, lo que ha generado grandes afectaciones ambientales. Además de esto, las economías emergentes y la inflación de los precios del suelo han obligado a los proyectistas e inversionistas a incursionar en nuevas alternativas de diseño arquitectónico de mayor rentabilidad, con mejor aprovechamiento del suelo y de alto atractivo para el ciudadano contemporáneo. Como respuesta a las problemáticas antes mencionadas, se plantea el diseño de un Centros de Usos Mixtos, ubicado en el Sub Centro Urbano Rubén Darío, dentro de una de las zonas más transitadas y
de mayor desarrollo económico de la ciudad. El
proyecto contará con un programa de múltiples usos, que combinará zonas residenciales, comerciales, laborales, culturales y recreativas dentro de una misma propiedad, con el fin de contribuir al desarrollo de una ciudad más sostenible densificada y pensada para los peatones.
II. OBJETIVOS 2.1 Objetivo General: Contribuir a la integración urbana del Sub-centro Urbano Rubén Darío, mediante una propuesta de anteproyecto de diseño arquitectónico de un Complejo de Usos Mixtos que integre el uso habitacional, comercial y recreativo. 2.2 Objetivos Específicos: 1. Identificar las potencialidades y limitantes del sitio de intervención a través del análisis urbano y mismo y su físico-natural del entorno para formular una adecuada integración de la propuesta con su contexto.
2. Definir criterios de diseño aplicados a la tipología de usos mixtos, mediante el análisis de modelos análogos y normativas correspondientes para la propuesta de un diseño arquitectónico que permita un mejor aprovechamiento del suelo.
3. Diseñar un Centro de usos mixtos que promueva la integración urbana
y
fortalezca las relaciones interactivas de los ciudadanos a partir de la creación de un proyecto que reúna el uso habitacional, comercial y recreativo dentro de un mismo complejo.
III. JUSTIFICACION 3.1 La problemática
El crecimiento descontrolado de la ciudad de Managua ha convertido a su territorio en un área de baja densidad con extensas explotaciones de tierras. Como resultado, Managua ha sobrepasado sus límites político-administrativos y ha comenzado a conurbarse con varios municipios de la Región Metropolitana. En este punto las consecuencias dejan de ser puntuales y se regionalizan, desequilibrando el desarrollo socio-económico entre ciudades ( (Alcaldia de Managua, 2000), segregando los grupos sociales y ocasionando impactos negativos en el ambiente y en el paisaje, tales como la actual contaminación de la Cuenca Hídrica Sur por la conurbación con la ciudad de Masaya. (El Nuevo Diario, 2012). Desde el año 2000 Las empresas inmobiliarias, han promovido el desarrollado de conjuntos habitacionales establecidos en las afueras de la ciudad. De manera más reciente se han incorporado áreas comerciales y de oficina.
La ocupación de la
periferia responde a las condiciones actuales del mercado y la especulación inmobiliaria que obligan a estas empresas a alejarse cada vez mas de la ciudad en búsqueda de suelos más aislados y baratos. En el caso de los desarrollos inmobiliarios dentro de la ciudad, como residenciales, centros comerciales y plazas de oficina, han sido diseñados para funcionar de manera aislada, en busca de garantizar la seguridad y privacidad de quienes ocupan las instalaciones. Estas islas urbanas ocasionan problemas de vialidad, pues por sus extensiones no permiten la creación de vías auxiliares que en un futuro cercano serán necesarias para mejorar el flujo vehicular y /o peatonal de la ciudad. 3.2. La Oportunidad
Durante los últimos años se ha demostrado un significativo crecimiento en el desarrollo de proyectos inmobiliarios horizontales y verticales, lo que indica que el sector de la construcción privada está teniendo una mayor demanda.
Según datos del Banco Central de Nicaragua (2013) durante el primer trimestre del presente año, la construcción privada tuvo un incremento del 12.7 % por debajo del aumento de 55% que registró en el mismo período de 2012. Esta alza en la construcción ha dado confianza a nuevos inversionistas, tanto nacionales como extranjeros, quienes han comenzando a apostar
en la construcción de desarrollos
verticales de usos múltiples. De la mano con estas oportunidades, La Alcaldía de Managua ha demostrado gran interés en el desarrollo de una ciudad sostenible, compacta y densificada que incorpore centros multifuncionales que intensifiquen las relaciones humanas a través de la interacción social fuera del espacio privado.
IV. MARCO TEORICO
En la búsqueda de sustentar y orientar la investigación y su enfoque epistemológico se ha desarrollado un marco teórico conformado por palabras claves que ayudarán a enfocar y documentar la problemática, los conceptos generales y los criterios de diseño así como referenciar los resultados obtenidos en el estudio. 4.1 Expansión Urbana Durante las últimas décadas la Ciudad de Managua ha desarrollado
un
comportamiento
proliferante
en
términos de crecimiento urbano horizontal. Para el año 2010, el Fondo de Población de las Naciones Unidas en Nicaragua afirmó que la capital había rebasado los límites político-administrativos del departamento de Managua abarcando la superficie de los municipios de los departamentos de Carazo, Granada y Masaya. (Grupo Editorial La Prensa, 2010). Este crecimiento, entendido como expansión urbana (urban sprawl), ha generado
una ocupación de suelo con baja
densidad, ha prolongado
las comunicaciones y ha
Figura 1. Evolución de la Estructura Urbana de Managua: 1960s-200's. fuente:http://merch003.blogspot.com/2008/04l a-evolucion-del-diseo-arquitectonico.html
generado efectos negativos hacia el medio ambiente. La expansión urbana, en términos de La Agencia Europea del Medio Ambiente (2006), se describe como un patrón físico de expansión de largas extensiones urbanas generalmente
por
de baja densidad, creadas proyectos
de
urbanizaciones
privadas, que bajo las condicionantes del mercado, buscan terrenos para construir con precios más bajos
Figura 2. Urbanización en las afueras de Managua. fuente:http://www.skyscrapercity.com/showthr ead.php?t=348122&page=11
y que pueden ser encontrados
en las
zonas
periféricas de la ciudad. De acuerdo a la AEMA (2006) , La expansión dispersa es la tendencia actual de crecimiento e implica un control de planeamiento mínimo de la subdivisión de las tierras. Como resultado, se genera un desarrollo parchado,
disperso y discontinuo, justamente como
se ha venido desarrollado la ciudad de Managua después del terremoto de 1972. Este modelo de ciudad dispersa, es el opuesto a las ciudades compactas, llenas de espacios vacios, que indican el desarrollo ineficiente y remarcan las consecuencias de un crecimiento sin control (Agencia
Figura 3. Esquema de ciudad policéntrica fuente: http://foodurbanist.blogspot.com/
Europea del Medio Ambiente, 2006). Como complemento, los urbanistas Galster, Torrens y Alberti (2000), afirman que esta formas de crecimiento transforman las estructuras compactas mono céntricas en
discontinuos,
policéntricos
y
dispersos
asentamientos. 4.2 Políticas Urbanas En contraposición a los efectos de la expansión urbana desordenada es necesario la implementación de políticas urbanas prevengan
de mitiguen, reduzcan
y
los efectos negativos que recaen en la
sociedad, economía y estructura urbana de la ciudad. Como menciona la arquitecta Cintia Ariana Barenboim (2012) , las políticas urbanas constituyen la dimensión espacial del estado de bienestar y la regulación
Figura 4. Esquema de ciudad monocéntrica fuente: http://foodurbanist.blogspot.com/
pública de la división económica y social del espacio. Estas tienen el reto de diseñar y poner en práctica nuevos y potentes instrumentos de regulación pública de la ciudad, si no se quiere que ésta sea el resultado estricto de la lógica del mercado. Es importante mencionar que el ámbito sustantivo de la política urbana incluye los siguientes sectores de actuación pública y de la gestión del territorio urbano: la
localización
y
restructuración
económica
del
Figura 5.Portada del PPOU para el Sub-centro Rubén Darío. fuente: Alcaldía de Managua.
territorio, la regulación de usos por medio del ordenamiento
urbanístico, la vivienda en todos sus
aspectos, el transporte colectivo y los equipamientos e infraestructura conectados a
la oferta de servicios
públicos. (Barenboim, 2012) En el caso de las políticas urbanas vigentes aplicadas a la zona de estudio, Sub-centro Rubén Darío, se encuentran las establecidas por el Plan Parcial de Ordenamiento Urbano del "Sector Rubén Darío" aprobadas el 13 de febrero 1999 y modificadas durante el año dos mil con proyección a mediano plazo para el año 2015. Los objetivos perseguidos por este plan son:
Figura 6. Zonificación propuesta para Subcentro Rubén Darío. fuente: Alcaldía de Managua.
Proponer una Zonificación adecuada de acuerdo a la tendencia actual del nuevo Centro Moderno de la Ciudad.
Ordenar y regular las transformaciones del uso del suelo que se han venido dando de forma desordenado en el Sector.
Establecer normas y regulaciones urbanas de acuerdo a las tendencias y restricciones que ofrece el territorio
Mejorar la Imagen Urbana del Sector.
4.3 Densificación urbana Paralelo al desarrollo de políticas urbanas han surgido nuevas propuestas, que buscan soluciones colectivas, integradoras y reordenadas para las ciudades del presente y futuro. Fruto de esta nueva visión y de la ruptura con el rígido esquema del urbanismo moderno, que promovían ciudades de funciones unísonas, surge la búsqueda de ciudades compactas y densificadas. El Decreto de Normas, Pautas y Criterios para el Ordenamiento Territorial (2002) , en su artículo treinta y seis hace referencia a las zonas urbanas de consolidación como aquellas constituidas por las áreas baldías dentro del límite de la zona urbana ocupada, que se habilitará para desarrollo urbano durante la vigencia del Plan de Ordenamiento, siendo esta la definición más aproximada al termino de densificación urbana. La Secretaria de Desarrollo Urbano Plan Director Córdoba, España, en su Programa de Densificación Urbana, la define como un proceso de concentración de actividades, así como la
estructuración de las conectividades existentes y futuras, buscando
mejorar las condiciones de sustentabilidad y habitabilidad urbana con una visión de la planificación fundamentada en la búsqueda del máximo aprovechamiento de las oportunidades que ofrece la ciudad actual.(Secretaría de Desarrollo Urbano,2010).
Figura 7. Densificación vertical. Fuente: http://thearchitecturereport.com/spacemate-visually-examining-space-density-and-urban-form
De una manera similar el arquitecto y urbanista Richard Rogers (2000) sostiene que más allá de las oportunidades del modelo de ciudad densa, estas pueden aportar mayores ventajas ecológicas. Estas pueden diseñarse mediante una planificación integradora con el fin de aumentar el rendimiento energético, consumir menos recursos, producir menos
Figura 8. Esquema de ciudad densa. Fuente: Cities for a small planet
polución y evitar expandirse sobre el paisaje natural. Según Rogers(2000),debe de profundizarse en la idea de los centros compactos, socialmente diversos, donde las actividades sociales y económicas se solapen con sentido de vecindad. 4.4 Relaciones Interactivas La superposición de actividades que promuevan las relaciones de interacción
entre los ciudadanos
definirá el éxito de cualquier proyecto, ya sea a grande o pequeña escala urbana. Por lo general suele asociarse el término de relaciones interactivas con el proceso de comunicación entre el profesorado y el alumnado que propicia el aprendizaje del segundo. (Zabala, 2011), sin embargo, para incorporarlo a un contexto urbano-arquitectónico debe ajustarse a una definición más puntual y acertada. Antes de formular un aserto final, primero es necesario profundizar en el concepto de interacción. La Real Academia Española la define como una acción que se ejerce recíprocamente entre dos o más objetos, agentes, fuerzas, funciones, etc. (RAE, 2013).
Figura 9. Ejemplos de relaciones interactivas dentro de edificios. Fuente: http://www.plataformaarquitectura.cl/ bcn/
Por otra parte, la psicóloga Gonzales Castro (2011) ofrece una definición más profunda mencionando que la interacción no es más que una acción que permite socializar
a
expresiones teóricas
diversos mediáticas,
individuos
a
personales,
través
de
prácticas,
etc. Para ella, la interacción es meramente
comunicativa y es uno de los motores principales de las relaciones sociales. Si retomamos
este concepto y lo vinculamos al
contexto de cualquier ciudad se puede interpretar que las relaciones interactivas son el conjunto de acciones y/o actividades sociales que se desarrollan bajo una plataforma físico-urbana que promueve el intercambio social, cultural y económico de un conjunto de individuos. La interactividad en estos tiempos se ha
Figura 10. Ejemplos de relaciones interactivas en espacios exteriores. Fuente: Estudio Hibrido y Guillermo Vallecillo.
convertido en una necesidad, donde se busca potenciar
la interacción social fuera del espacio
privado, creando más y más plataformas públicas para mejorar la comunicación entre ciudadanos. Para esto, se necesitan de nuevos proyectos que ayuden a solventar las carencias sociales y urbanas de la Ciudad de Managua, que estimulen el sentido de vida urbana desde el centro de la capital y generen espacios sin murallas, no solamente físicas sino también sociales. 4.5 Anteproyecto Arquitectónico A partir de todo lo anterior se formula el anteproyecto arquitectónico para un complejo de usos mixtos con
Figura 11. Planta Arquitectónica Fuente: http://www.archdaily.mx/236058/peanuts-uidarchitects/
bajo impacto ambiental ubicado en el Subcentro Rubén Darío, Managua. De manera breve se puede definir como anteproyecto arquitectónico a la primera etapa de un proyecto arquitectónico
que
contempla
únicamente
las
propuestas de diseño arquitectónico sin incluir el diseño estructural, eléctrico o hidrosanitario. Así como menciona el arquitecto José Iturriaga (2011),
Figura 12. Planta Arquitectónica Fuente: http://fabriciomora.tumblr.com/post/6 3430662214/the-sultanahmetjewellers-academy-ross-stuart
durante esta etapa el cliente permite tener una percepción global de la idea, resultado de las necesidades criterios que el mismo con anterioridad ha establecido. Durante esta etapa se entregan un compendio de planos
arquitectónicos,
elevaciones
y
secciones
arquitectónicas, complementado con vistas generales y
perspectivas
resaltando
materiales,
escalas,
relaciones funcionales. 4.6 Centro de usos mixtos En la actualidad, las economías emergentes y la inflación de los precios del suelo han obligado a los proyectistas e inversionistas a crear edificios con funciones agregadas , mezcladas y
superpuestas
para formar como un hibrido arquitectónico articulado con el tejido urbano. Las tendencias de desarrollo urbano experimentadas por la mayoría de las ciudades obligan a tomar en cuenta que el único camino ecológico y socialmente sustentable para el crecimiento urbano es el de una
Figura 13. Sección y zonificación de torre de usos mixtos. Fuente:http://www.bustler.net/inde x.php/article/foster_partnersdesigne d_hermitage
ciudad v usos mixtos, diseñada con base a una facilidad de contacto humano y la creación de mejores edificios y espacios., (Rogers, 2003) Es por esto que los centros de usos mixtos se convierten en una pieza fundamental al momento de pensar las
ciudades de manera más compacta y
eficiente espacios, que hagan frente a la tendencia de la expansión periférica y al mejor aprovechamiento de los suelos dentro de la ciudad. En pocas palabras, los desarrollos de usos mixtos permiten dentro
la integración de los diferentes funciones de
un
mismo
edificio,
permitiendo
concentración de áreas comerciales , trabajo,
residencias,
áreas
la
áreas de
institucionales,
de
entretenimiento, hospedaje, espacios públicos así como cualquier otra tipología que sea necesaria. Entre los beneficios de este tipo de desarrollos se encuentran: 4.6.1 Beneficios para el inversionista
Son edificios adaptables y flexibles a cualquier cambio de usos.
Oportunidad de ofrecer un proyecto con enfoque sostenible, con aprovechamiento energético y
Figura 14. Distintos escenarios dentro de un edificio de usos mixtos. Fuente: OMA/BIG
eficiencia de materiales.
Incremento de las ventas residenciales por su proximidad con servicios tales como restaurantes, supermercados y centros comerciales, mientras que la proximidad de los residentes asegura a los comercios una base de clientes más amplia.
4.6.2 Beneficios para los usuarios
Más opciones de vivienda, negocios, inversiones, trabajo y entretenimiento y ocio.
Fuerte carácter de vecindario. Favorece la relación social entre los usuarios.
Fomento de
intercambios sociales y culturales por la diversidad de actividades
simultaneas.
Fácil acceso dentro de una misma localización.
Creación de un espacio vibrante, llamativo y de mucha actividad urbana.
Requieren de menos recursos para la instalación de infraestructura
Reducen el tiempo de transportación de los usuarios.
Priorizan al peatón.
Figura 15. Espacios que promueven el intercambio social en un proyecto arquitectónico. Fuente: http://conceptdiagram.tumblr.com/
4.6.3 Beneficios para el medio ambiente
Uso más eficiente de la tierra y una huella ecológica de menor impacto ambiental.
Reducción de la dependencia del vehículo.
Oportunidad de ofrecer un proyecto con enfoque sostenible, con aprovechamiento energético y eficiencia de materiales.
4.6.4 Tipos de Edificios de Uso mixto Una de las particularidades del desarrollo de edificios de usos mixtos es la diversidad de zonificaciones posibles. Debido a que esta tipología es todavía ajena a la ciudad de Managua se han tomado de ejemplo los escenarios más frecuentes en el desarrollo de usos mixtos en los Estados Unidos.
a) Barrio con zonificación comercial y servicios de conveniencia: Son Pequeños supermercados con zonas residenciales. b) MainStreet residencial/comercial: Son Edificios de tres o más pisos con unidades residenciales unidades por encima y comercial en la planta baja a la calle. c) Residenciales/comerciales: Edificios residenciales de varios pisos con usos comerciales y cívicos en la planta baja. d) Mixto de oficinas: Edificios de oficinas con un pequeño comercio y oficinas utiliza orientada a los trabajadores de oficina. e) Oficina/residencial: Son unidades residenciales multifamiliares dentro de edificio de oficinas.
Figura 16. Edificio tipo Mainstreet residencial/ comercial. Fuente:http://www.pgavplanners.com/experti se-experience/development-redevelopmentfinancing/tax-increment-financing/st-joseph/
f) Cesta de conversión comercial: Residencial y/o unidades de la oficina añaden a un centro comercial autónomo existente. h) Vivir/trabajar: Los residentes pueden operar pequeños negocios en la planta baja del edificio en el que viven i) Estudio/luz industrial: Los residentes pueden operar estudios o talleres pequeños en el edificio en el que viven. j) Hotel/residencia: Mezcla de espacios de hotel y de alta gama residencial multifamiliar.
Figura 18: Edificio tipo oficina/residencial y hotel. Fuente:http://www.arquitecturabeta.com/2012/10/09/st-roch-mixed-use-building-manuelle-
Figura 17. Edificio tipo Oficina Comercial Fuente:http://www.pgavplanners.com/expert ise-experience/development-redevelopmentfinancing/tax-increment-financing/st-joseph/
4.7 Re-uso adaptativo, arquitectura metabolista y permeabilidad urbana. La arquitectura precedente deberá ser un hibrido producto del pasado (carácter histórico) y el futuro ( nuevas tecnologías) de la ciudad donde se desarrolle. Deberá tratarse de una arquitectura perdurable, reutilizable y permeable con su contexto. El re-uso adaptativo, la arquitectura metabolista y la permeabilidad perfectamente
urbana
son
aplicables
tres
lineamientos
como
alternativas
sostenibles para el anteproyecto arquitectónico a efectuarse. El re-uso adaptativo puede definirse como la facultad que poseen aquellos edificios que por su flexibilidad en la distribución de espacios y módulos estructurales, permiten el cambio de funciones y/o usos sin alterar la integridad de la arquitectura del edificio. Se trata de un "reciclaje arquitectónico"
que se ha
hecho muy popular en las últimas décadas.
En un
futuro, la reutilización de edificios además de evitar la ocupación de nuevos terrenos en la ciudad y reducir los costos de inversión, permitirá crear una conexión con
la
arquitectura
del
pasado
y los nuevos
materiales, funciones y atmosferas que esta posea. La adaptación puede darse a distintas escalas, desde un solo edificio hasta todo un barrio. Entre sus ventajas
se
encuentra
que
no
contribuyen
al
crecimiento desordenado de las ciudades, aprovechan mejor el espacio, conservan los recursos naturales del
Figura 19. Espacios flexibles en un apartamento. Fuente: www.openarch.es
sitio y reducen la cantidad de energía utilizada para extraer, procesar y transportar los materiales de construcción. Sin bien se mencionaba que el re-uso adaptativo es una
corriente
que
ha
tenido
un
significativo
crecimiento durante los últimos años, se trata de una serie
de
pensamientos
desarrollados
desde
el
que
vienen
modernismo
siendo y
post-
modernismo arquitectónico. Uno de los movimientos más destacados fue el de la arquitectura metabolista creado por arquitectos japoneses luego de la Segunda Guerra Mundial.
Figura 20. Ecopolis de kiyonori Kikutake fuente: http://moleskinearquitectonico.blogspot.com/ 2011/10/el-metabolismo-japones.html
Posterior a la guerra se comenzó a repensar como debería ser el futuro urbano de sus
ciudades y
espacios públicos. Para los arquitectos metabolistas los edificios y ciudades no eran entes estáticos sino que estaban en constante cambio orgánico como un metabolismo propio. Los arquitectos metabolistas creían que edificios y ciudades no son entes estáticos sino que están en constante cambio orgánico con un metabolismo propio. Las estructuras de posguerra fueron pensadas para tener una vida útil limitada y eran diseñadas y construidas para ser reemplazadas. Sus principales representantes fueron Kenzo Tange, Kiyonori Kikutake
Figura 21. Renovación del distrito Tsukiji por Kenzo Tange.
Arata
fuente: http://moleskinearquitectonico.blogspot.com/ 2011/10/el-metabolismo-japones.html
Isozaki
y
Kisho
Kurokawa.
El
diseño
arquitectónico metabólico es creado alrededor de una infraestructura como columna vertebral con partes prefabricadas y reemplazables como células de un organismo. (Arkiplus, 2013)
Jackie Craven (2011) menciona en su artículo "What is metabolism in architecture?" ( ¿Que es el metabolismo en arquitectura?) que la última muestra de arquitectura metabolista fue realizada en 1970 por el arquitecto Kenzo Tange, durante la Exposición Internacional de Osaka. Sin embargo, sus principios siguen siendo retomados y de ellos han surgido nuevas corrientes orientadas al desarrollo sostenible de las ciudades. Por último es importante hablar del termino de
Figura 22. Vista exterior del Centro de Artes Escénicas de Taipéi. fuente: http://www.designboom.com/architecture/nlarchitects-tpac-taipei-performing-art-center-
permeabilidad urbana. Esta teoría, según el arquitecto Francisco Botellas (2011)
puede definirse bajo el
concepto de "filtro urbano", donde los edificios son capaces de gestionar conexiones entre las actividades privadas y públicas. La permeabilidad urbana convierte al edificio en un elemento "poroso" que permite el flujo continuo de los ciudadanos desde fuera del espacio físico hacia sus
Figura 23. Sección urbana del Centro de Artes Escénicas de Taipéi. fuente: http://www.designboom.com/architecture/nlarchitects-tpac-taipei-performing-art-center-
interiores. En pocas palabras, el edificio se abre para crear espacios públicos y de libre circulación, facilitando la accesibilidad de los ciudadanos a través del inmueble, ofreciendo la opción de permanecer dentro o fuera sin notar una fuerte transición. El cambio de escalas brinda a los ciudadanos simultaneas atmosferas, pero que siempre lo hacen sentir en un espacio exterior. Tal y como sucede en el Centro de Artes Escénicas de Taipéi, elaborado por NL architects, el programa arquitectónico del edificio eleva para lograr crear una plaza cultural de libre acceso. La plaza rodeada por el
monumental edificio, ofrece la sensación de estar en caminando en un centro
urbano envuelto de varios edificios.
V. ANTEDECENTES El entendimiento del pasado de las ciudades y la arquitectura, así como sus declives y progresos, facilitan la formulación de soluciones perdurables para los proyectos y retos arquitectónicos del futuro. Es necesario analizar la problemática desde el punto de vista de toda la ciudad, pues el proyecto arquitectónico, sea cual sea su escala,
es
inherente de la trama y la dinámica urbana donde se ubica. Posteriormente, debe realizarse una indagación más puntual que especifique las características propias del edificio en sí. Es por esto que la siguiente sección, inicia con el crecimiento urbano de Managua y los efectos negativos ( problemática) que este ha generado, para finalizar hablando de la historia de los centros de usos mixtos (solución). 5.1 Managua y su crecimiento urbano previo y posterior al terremoto de 1972. Previo a la parcial destrucción de
Managua con el
terremoto de 1972, la ciudad contaba con un centro urbano consolidado, ordenado y bien estructurado, ubicado al norte de la laguna de Tiscapa y a orillas del Lago Xolotlán. Su centro estaba rodeado de modernos edificios que mostraban el progreso económico y daban el carácter que toda capital debía de tener. Era una ciudad accesible para los peatones y que podía ser recorrida
Figura 24. Vista de la vieja Managua. fuente:http://www.skyscrapercity.com/showthr ead.php?t=315492&page=4
de manera fácil y segura. Sin embargo, la historia demuestra que la ciudad de Managua ha sufrido una serie de desastres naturales que han retrasado su desarrollo, creando fenómenos evolutivos que se han repetido de manera cíclica posterior a cada catástrofe, como lo fue posterior al terremoto de 1931 y al de 1972.
Figura 25. Vista de la vieja Managua. fuente:http://www.skyscrapercity.com/showth read.php?t=315492&page=4
Jorge Bautista Lara (2011) , máster en Derecho, describe en su libro “La Urbanización de Managua, El terremoto de 1972 Derecho Urbano Municipal”, los procesos de destrucción, reconstrucción y tendencias de desarrollo urbano que han llevado a la creación de la ciudad capital a como se conoce hoy en día. Según Bautista Lara (2011) , entre los terremotos de los años 1931 y 1972, comprendido por un período de
Figura 26. Vista de la vieja Managua. fuente:http://www.skyscrapercity.com/showt hread.php?t=315492&page=4
cuarenta y seis años, la ciudad de Managua experimentó un crecimiento poblacional significativo, pasando de 60,000 a 500,000 habitantes, lo que representó provocando
un con
incremento esto
la
superior acelerada
al
800%,
expansión
horizontal de la ciudad y la aparición de los primeros asentamientos espontáneos. Lara (2011) afirma que durante el período de 1950 a 1972 se desarrolló una dinámica económica en el centro de la ciudad que generó grandes cambios como fueron: la incorporación de más tierras al núcleo
Figura 27. Vista de la vieja Managua. fuente:http://www.skyscrapercity.com/showt hread.php?t=315492&page=4
central para la gestión y el comercio, la aparición en la periferia de los barrios burgueses, el uso de edificios de varios niveles (propiedad vertical), la aglomeración de la actividad económica en el centro y la separación de las zonas laborales de las residenciales. Posterior al terremoto se decidió repensar el futuro de la ciudad bajo un Plan de desarrollo urbano, que normara el crecimiento ordenado de la ciudad de Managua. Para evitar que en un nuevo evento sísmico el centro económico y administrativo de la capital quedara afectado se decidió optar por un concepto de
Figura 28. Vista de la vieja Managua después del terremoto de 1972.. fuente:http://www.skyscrapercity.com/showt hread.php?t=315492&page=4
desarrollo en base a la multipolaridad, donde se planteó el desarrollo de varios centros o polos de desarrollo. Sin embargo al crear esta multipolaridad se perdió el sentido histórico, se desordenó y se mal entendió el sentido funcional de la ciudad. Este nuevo concepto de ciudad también aumentó los costos del transporte y
Figura 29. Nuevas urbanizaciones en Managua. fuente:http://www.noticiasnicas.com/2012/11/l ista-de-proyectos-residenciales-en.html
encareció la instalación de servicios públicos. En años posteriores, el crecimiento de la ciudad se extendió principalmente hacia la zona de Carretera Norte y a la zona de Carretera Masaya, debido a la demanda, la plusvalía, la gran cantidad de lotes baldíos y el acceso al agua Como consecuencia, se ocasionó un aglutinamiento de condominios que obligaron a la Alcaldía a declarar una veda de construcción, dado que los mantos acuíferos se encontraban en riesgo.
Figura 30. Nuevas urbanizaciones en Managua. fuente:http://www.noticiasnicas.com/2012/11/l ista-de-proyectos-residenciales-en.html
(FIDEG, 2008). 5.2 Dinámica del suelo y vivienda. Tendencias en los precios de suelos formales en la periferia y en el centro de Managua. Desde el comienzo del desarrollo de proyectos de urbanizaciones privadas (año 2000) tanto en las afueras de Managua como en el interior de la ciudad los precios de los lotes e inmuebles se han incrementado considerablemente. Según datos brindados por la Dirección de Urbanismo de la Alcaldía de Managua, para el año 2009, repartos en el interior de la ciudad, como Bello Horizonte, Bolonia, Linda Vista y Altamira habían duplicado el precio de sus propiedades, llegando a 60 dólares por vara cuadrada en promedio. Así mismo, los repartos ubicados dentro de la ciudad, cercanos a calles principales y de fuerte carácter comercial, suelen ser sobrevalorados por sus dueños quienes piden más de 50,000 dólares, según fuentes de la empresa Bienes Raíces Global.
Según esta misma fuente en las afueras de la ciudad terrenos en Villa Fontana, juntos a Carretera Masaya, en los Altos de Santo Domingo, junto a la Rotonda Jean Paul Genie, Ticuantepe y Veracruz han llegado a triplicado el precio de las propiedades. En los al rededores de Carretera Masaya el precio de un terreno antes del año 2000 era de 20 dólares por vara cuadrada y para el año 2009 se incrementó a 65 dólares por vara cuadrada. En Santo Domingo los precios de los terrenos subieron de 45 a 85 dólares la vara cuadrada mientras que en Villa Fontana se elevó de 23 a 60 dólares. Según un representante de la Cámara de Urbanizadoras CADUR, este fenómeno se debe a que la oferta es reducida y que la demanda es muy alta, causa del que el financiamiento para construir y comprar es pobre en el país lo que no permite a la mayoría de la gente optar por una vivienda. Según datos mostrados en una investigación del diario La Prensa:
La clase A: déficit habitacional del 30%, se permiten adquirir casas valoradas arriba de los 150,000$
La clase B: déficit habitacional del 50%, se permiten adquirir casas valoradas entre 60,000$-150,000$.
La clase C: déficit del 60%, se permiten adquirir casas valoradas entre 25,000$ y 60,000$. Esta clase comprende los profesionales con ingresos de 1000$ mensuales, es la clase con mayor demanda de viviendas sin embargo la menos atendida en el financiamiento privado y en la oferta de construcción.
5.3 Edificios de uso mixto. A lo largo de la historia los seres humanos se han establecido en asentamientos donde predomina el uso múltiple. En un principio, muchas civilizaciones vivieron aglomeradas en comunidades de alta densidad donde las áreas domesticas eran compartidas con las áreas de trabajo y se encontraban cerca de los mercados. La alta densidad de estos asentamientos facilitaba la movilidad de los ciudadanos y su comunicación con fines comerciales. ( (WebAcademia, 2013)
Con la llegada de la revolución industrial y la migración de miles de personas hacia las zonas urbanas, inicia la separación de las zonas industriales de las zonas habitacionales, institucionales y comerciales. Por factores de seguridad, contaminación y ruido las industrias debían estar apartadas de las áreas residenciales, por lo que comienzan a desarrollarse edificios de una sola función.
Así surge la era de la
zonificación euclidiana o de un solo uso, donde se comienza a segmentar la ciudad en funciones individuales y apartadas.
Durante el modernismo la zonificación euclidiana parecía ser la mejor alternativa para el desarrollo de las futuras ciudades. El arquitecto y urbanista francés Le Corbusier afirmaba que a cada función urbana diferente debía corresponder a un espacio distinto. Una ciudad segregada según los usos y las funciones urbanas, y caracterizada por una estricta separación entre habitar y trabajar. Según Le Corbusier,
Figura 31. Plan Voisin de Le Corbusier. fuente:http://www.studyblue.com/notes/note /n/test-2/deck/771391
los espacios residenciales debían
estar separados de los espacios del empleo y las actividades
económicas,
siempre
estuvieran conectados a través de circular.
(Tobio,
1995).
La
y
la función
llegada
rascacielos en Estados Unidos y el
cuando
de
los
auge del
automóvil propició al desarrollo de esta corriente y fomentó la creación de ciudades mucho más
Figura 32. Plan Voisin de Le Corbusier. fuente:http://www.studyblue.com/notes/note /n/test-2/deck/771391
dispersas. En contraposición al pensamiento euclidiano, surge la radical idea de la "ciudad vertical" imaginada por
el arquitecto alemán Ludwing
Hilberseimer. Este modelo proponía
eliminar el
crecimiento horizontal para construir una ciudad compuesta
de
edificios
en
altura
con
dos
Figura 33. Ciudad vertical fuente: wwww.cartografiasurbanas.com
"ciudades" superpuestas una sobre otra. ciudad comercial (la de abajo) la
La
y ciudad
dormitorio (la de arriba), los habitantes vivirían en el mismo sitio donde se encontraría el espacio de trabajo, esto reduciría la circulación y el tránsito, pero al mismo tiempo se conseguiría el paso de aire y luz constante ya que hay una buena orientación y una distancia entre los edificios. De esta manera renace el pensamiento de usos mixtos, aunque será hasta finales del siglo XX que pueda tomar fuerzas y comenzar a expandirse. Los
Figura 34. Marina City Complex (Hibrido). fuente: This is Hybrid.
pioneros en desarrollar la corriente fueron Europa y Estados
Unidos,
carácter mixto
creando
dos
conocidas como
tipologías "Híbridos"
de y
"Condensadores sociales". (a+t, 2013). A simple vista ambas tipologías parecen idénticas, pero hay una diferencia importante en sus funciones. Según la revista This is Hybrids (2013), los edificios híbridos comprenden un conjunto de usos, incluido el residencial, que funcionan para el público en general pues se encuentran articulados con la trama urbana del sector. Por otra parte, los condensadores sociales comprenden un conjunto
Figura 35. Unidad de Habitación de Le Corbusier (Condensador social) fuente: This is Hybrid
de usos y servicios que giran en torno a la función residencial del edificio. A diferencia de los híbridos, estos funcionan de manera privada y aislados de la trama urbana.
Figura 36. Parkill (condensador social) Fuente: This is Hybrid
En lo que corresponde al contexto nacional, la historia de los edificios de usos múltiples es relativamente nueva. La ciudad de Managua antes del terremoto de 1972 contaba con edificios de 2 o más funciones, donde generalmente las áreas comerciales se situaban en la planta baja y las áreas residenciales o de oficina en la parte superior. (Molina, 2013). Sin embargo posterior a la destrucción de la vieja Managua, hubo un periodo de aproximadamente de 30 años sin desarrollo de esta tipología.
Fue hace menos de una década, que
los nuevos
inversionistas como INVERCASA decidieron apuntar al desarrollo de edificios de varias funciones en sus proyectos corporativos. La torre INVERCASA II fue uno de los primeros intentos, tratando de combinar las áreas de oficina con áreas de cafetería independiente. Pero sería hasta la reciente construcción de la torre INVERCASA III, que se utilizara el termino de edificio de usos mixtos. La nueva torre ha diversificado las funciones ya que cuenta con áreas de gimnasio, cafeterías, restaurantes y espacios para oficinas.
Figura 37. Torre Invercasa 3. Fuente:http://www.grupoinvercasa.com.ni/
Durante el año 2012 hubo un incremento del 20 % en las construcciones de lujo con precios que iniciaban desde 50,000 dólares (El Nuevo Diario, 2012) para clientes de altos ingresos, en lo que se incluían nuevos proyectos de vivienda vertical de carácter privado con servicios complementarios (condensadores sociales) como gimnasios y cafeterías. Sin embargo, a pesar del crecimiento de estos proyectos, su demanda todavía es muy baja, pues están orientadas al mercado de la Clase A. Según el presidente de La Cámara de Urbanizadoras de Nicaragua, existe un déficit en un rango de 500,000 y 1,000,000 viviendas. Si bien ha sido un gran paso, la implementación de construcciones mas densificadas, es necesario comenzar a desarrollar proyectos para las demás clases económicas (clase B y C) , preservando el concepto de usos mixtos y la calidad arquitectónica y la seguridad como si se tratara de una vivienda de lujo.
VI. MARCO NORMATIVO El siguiente marco legal es una compilación de provisiones regulatorias y legislativas que determinaran el alcance de sus intervenciones políticas enfocadas en la temática del proyecto arquitectónico de Centro de usos mixtos. El marco legal es la base que determinara los alcances y permisos del proyecto. Su organización está determinada por la Pirámide de Kelsen, la cual categoriza las distintas leyes o normas y las ubica según su orden de predominancia.
Figura 38. Pirámide de Kelsen Fuente: Propia.
6.1 MARCO LEGAL NACIONAL 6.1.1 Constitución Política de la República de Nicaragua La Constitución resguarda cuatro componentes que serán integrados al proyecto arquitectónico de esta tesis : la vivienda digna, la cultura, las actividades económicas y los servicios públicos básicos. Según el artículo 64, todos los nicaragüenses deben de tener una vivienda digna cómoda y que a su vez garantice la privacidad familiar.
Por ende los módulos
habitacionales diseñados deberán cumplir con mínimos de dimensionamiento, materiales resistentes y buenas circulaciones.
Los artículos 126 y 127, mencionan la libertad que poseen los nicaragüenses de expresarse culturalmente así como participar de manera creativa en diversas actividades. Estos artículos dan pauta a la creación de espacios públicos que fomenten la recreación y la expresión cultural dentro del proyecto. Según el artículo 105 el Estado debe facilitar y regular la asistencia de infraestructura pública tales como energía eléctrica, comunicaciones, agua y carreteras, todos necesarios para la ejecución y función del proyecto. Para finalizar, las actividades comerciales del proyecto están sustentadas por el artículo 104 que promueven las iniciativas económicas libres sin limitaciones y con igualdad ante la ley.
6.1.2. Plan Parcial de Ordenamiento Urbano-Sector Urbano Rubén Darío El documento contempla todas las normativas y regulaciones correspondientes a la zona donde estará emplazado el proyecto. Según el punto 3.5.2 referido a la Zonificación Vigente del sector, el sitio de trabajo se encuentra ubicado entre la Zona de Vivienda de Densidad Media (V2) combinada con servicios y la Zona de Inversiones Públicas y Privadas(Z-M-IPB). Dentro del documento se hace referencia al Plan Regulador de Managua de 1982, donde se establece que tanto la zona V2 y la zona Z-MIPB tienen uso permisible para el desarrollo de viviendas individuales y
viviendas
colectivas con
uso condicionado
teniendo como densidad condicionada de -600 hab./há en vivienda colectiva. Así mismo se establece que esta zona ha sufrido cambios para usos comerciales, de servicios y de equipamiento especializado a lo largo de los ejes principales del sector, por lo que la incorporación de actividades económicas también es permitida dentro del mismo proyecto. En lo que respecta a la Zona de Inversiones Públicas y Privadas, localizada a ambos lados de la Avenida Rubén Darío, el punto 4.1.1.6 hace referencia a la utilización de edificios de establecimientos públicos con edificios de apartamentos en los pisos superiores, validando de esta manera, la construcción de edificios de usos mixtos en la zona.
Dentro del mismo punto el Plan brinda una alternativa para edificios con un promedio de 7 pisos, aclarando retiros de tres metros en todos los perímetros del lote a como está normado, un factor de ocupación de suelo de 0,63 y un factor de ocupación total mínimo de 1.89 y máximo de 4.40. En el capítulo 4 se hace referencia al permiso
de consolidación y/o densificación
utilizando predios baldíos, tal y como el sitio del proyecto, para zonas habitacionales con densidades promedio de 300 hab/há. Para finalizar, el punto 4.4.1.1 manifiesta que es necesario consolidar el Corredor de Servicio y Comercio ubicado a lo largo de la Ave. Rubén Darío, con uso mixto de instituciones públicas /privadas, considerando lotes promedios de 1200 m² que equivalen a 158 lotes en las 19 has baldías aproximadas, justificando de esta manera el propósito de este proyecto. 6.1.3. Ley 40. Ley de Municipios Dentro de las competencias del artículo 7, se manifiesta que el Estado debe de promover, normar y controlar el uso del suelo y del desarrollo urbano con sus respectivos planes o esquemas, en este caso el "Plan Parcial para el Subcentro Rubén Darío". Así mismo, el artículo menciona que debe de controlarse el cumplimiento de las normas de construcción en general tomándose en cuenta el diseño para personas con algún tipo de discapacidad. 6.1.4. Ley 229. Ley de expropiación de tierras urbanas baldías El sitio del proyecto actualmente está catalogado por la Alcaldía de Managua como predio baldío. Según el artículo 1 de la presente ley, este tipo de tierras pueden ser expropiadas por el Estado para el desarrollado urbano de las ciudades, otorgando la facultad de desarrollar un proyecto arquitectónico como podría ser el de usos mixtos.
Según el artículo 2, el terreno del proyecto está clasificado como área urbanizable al estar libre de fallas geológicas, cauces, derechos de vías, servidumbre y pendientes mayores al 15 %
6.1.5. Ley 217. Ley General del medio ambiente y los recursos naturales Teniendo en cuenta la ausencia de espacios de circulación peatonal en el costado oeste del sitio,
es importante retomar
el artículo 7
donde se menciona que es
obligación del Estado construir y dar mantenimiento a calles, aceras y andenes. El proyecto debe de poseer armonía con sus elementos naturales garantizando el bienestar de la población. Referente a esto, el artículo 110 afirma que deben de adoptarse criterios de buena calidad ambiental en la construcción de edificios, para de esta manera evitar factores ambientales adversos.
6.1.6. Ley 1909. Ley que reglamenta el régimen de la propiedad horizontal A través de esta ley se regula el dominio de la propiedad horizontal, donde se combinan derechos de propiedades exclusivas sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y demás bienes comunes. El artículo 2 otorga la facultad de crear un régimen de propiedad al proyecto, siempre y cuando se construya el edificio para vender a personas distintas, los diferentes pisos, departamentos, viviendas o locales de que conste el mismos. Al tratarse de un edificio de múltiples funciones debe de normarse el control y posesión de cada uno de los bienes del proyecto. Para ello, los artículos 9 y 10 establecen aquellos bienes que serán considerados como privados y aquellos que serán de propiedad comunal. Así mismo se presentan las obligaciones de los propietarios y condueños, así como las reglas administrativas del edificio. 6.1.7. NTON 12 Accesibilidad.
006-04.
Norma
Técnica
Obligatorio
Nicaragüense
de
Es de carácter obligatorio aplicar criterios de diseño que garanticen la accesibilidad y el uso de todos los espacios del proyecto a todos los usuarios que posean una limitación o movilidad reducida. Esta norma establece de manera detallada disposiciones a nivel arquitectónico y urbano, fomentando el desarrollo de diseños accesibles ergonómicos y universales.
6.1.8. NTON 12 010 – 13. Diseño Arquitectónico (parte 1, 2 y 3) Tal y como lo menciona el objetivo de esta norma, es importante retomar los criterios de diseño establecidos en este documento al momento de desarrollar el proyecto arquitectónico para así garantizar la integración con el entorno y las condiciones necesarias de habitabilidad. En el punto 8, la norma presenta criterios enfocados a edificios de varios pisos, que pueden ser retomados para el proyecto de usos mixtos. Si bien no especifica en ninguna tipología establece reglas para estacionamientos en varios niveles, circulaciones verticales y patios en altura. 6.1.9. Reglamento Nacional de la Construcción El artículo 10 del documento hace énfasis en los casos especiales de cargas vivas. A continuación se explican dos casos aplicados al proyecto de usos mixtos.
Columnas en zonas de Estacionamiento: Se explica que las columnas a no ser que sean recubiertas por un material resistente a impactos, deben estar diseñadas para estar expuestas al golpe de vehículos en movimiento y a las cargas laterales que se ocasionen.
Jardineras: Se explica que cuando los techos tengan jardines o techos verdes, la carga viva mínima de las áreas ajardinadas será de 100 kg/m2. El peso de los materiales del jardín será considerado como carga muerta y se hará este cómputo sobre la base de tierra saturada.
El artículo 17, hace referencia a la obligación de diseñar y construir estructuras resistentes a cargas sísmicas. Este artículo debe de cumplirse a pesar de que el sitio no cuente con fallas geológicas activas cercanas. Así mismo a través del artículo 19 se presentan una serie de criterios de diseño, que pueden ser aplicados al proyecto, con el fin de mejorar el comportamiento sísmico del mismo. Entre estos criterios se encuentran:
Simetría tanto en la distribución de masas como en las rigideces.
Evitar cambios bruscos de estructuración.
Menor peso en los pisos superiores.
Evitar balcones volados, etc.
Selección y uso adecuado de los materiales de construcción.
Buena práctica constructiva e inspección rigurosa.
Diseño con énfasis en la ductilidad para un mejor comportamiento de la estructura.
En caso de no contar con una estructura simétrica y modular, el Reglamento presenta en su artículo 23, una serie de condiciones para desarrollar estructuras irregulares y fuertemente irregulares agregándole un coeficiente de corrección por irregularidad. El artículo 20, clasifica a las edificaciones de usos mixtos (mezcla del Grupo A y B) dentro del grupo A ( edificaciones de instalaciones esenciales y vitales en una emergencia). 6.1.10. Reg. 2070. Reglamento de Estacionamiento de Vehículos para el área del Municipio de Managua. El artículo 16 del presente documento menciona que las zonas de Inversiones Públicas y Privadas tienen permitido utilizar estacionamientos de uso restringido ( usuarios específicos ) y no restringido (cualquier usuario), lo que permite plantearse la idea de crear estacionamientos dentro y fuera del terreno si es necesario. El capítulo 3 (artículo 17-25) explica de manera detallada las normas mínimas de diseño de estacionamientos que deberán de ser aplicadas dentro del proyecto. 6.2. MARCO LEGAL INTERNACIONAL 6.2.1 Plan general de ordenación urbana de Valencia (España)
El artículo 2.4.6 presenta pautas de ubicación para usos terciarios (prestación de servicios públicos) y su compatibilidad dentro de un edificio de usos mixtos. El apartado establece que existen 3 tipos de usos comerciales afines a edificaciones de usos múltiples:
Uso comercial compatible con la vivienda:
Uso industrial asimilado al comercio compatible con la vivienda
Uso comercial compatible con zonas industriales 6.2.2. Ley 675. Propiedad Horizontal en Colombia Se retoma esta ley para fortalecer lo establecido por la Ley que reglamenta el régimen de la propiedad Horizontal en Nicaragua. La presente ley no establece criterios específicos para edificios de usos mixtos , de manera que en todos los casos los gastos efectuados serán asumidos según el coeficiente de copropiedad de cada bien, sin importar que se trate de un bien dedicado a vivienda familiar o a la explotación comercial, según explica el artículo 3. Por otra parte, el artículo
31 menciona que los establecimientos comerciales se
ubican en el primer piso de la edificación y en el área exterior de la copropiedad. Por sus características y ubicación debe recordarse que estas áreas no son beneficiadas 6.2.3. Norma Básica de la Edificación NBE-CA-81 sobre condiciones acústicas en los edificios. (España) El artículo 2 del presente documento indica que en un edificio de usos mixtos , la normativa deberá ser aplicada a cada una de las áreas ( comercial, residencial, servicios, etc) por separada, tratando de ser lo más exigentes en las imposiciones que le correspondan a cada uno. 6.2.4. Reglamento 44. 2.1.7.6. Reglamento de la Edificación de la Municipalidad del Rosario (Argentina) El artículo 6.2.1.9 referente al caso de uso mixtos de Galería Comercial con Viviendas y/u Hotel, presenta criterios referentes a las salidas de emergencias que pueden ser perfectamente retomados. Según el artículo, Las viviendas y/u hotel deben de contar con un número de salidas mínimas exigidas, independientes de las áreas comerciales y con acceso directo hacia la calle. Se permite crear una comunicación adicional con el vestíbulo, circulación o con el área comercial si esta tuviese que ser ingresada desde el interior del edificio.
6.2.5. Ordenanzas Particulares de las zonas de calificación urbanística para la ciudad de Valencia (España) El articulo 6.44 referido a los usos de las edificaciones brinda normas de zonificación en edificios de usos mixtos. Si bien estos criterios pueden ser alterados al momento de diseñar es de suma importancia comprender la ubicación de las diversas funciones dentro del edificio. El artículo menciona que las áreas comunales de los residentes de un edificio de uso mixto deberán ubicarse siempre por encima de las destinadas a usos no residenciales y por debajo de las destinadas a viviendas. Así mismo, se establece que los módulos comerciales deberán ubicarse en la primera planta o en inferiores, nunca mezclándose con los módulos habitacionales. Los módulos comerciales deberán tener acceso tanto desde la vía pública como del interior del edificio. En lo que compete a las oficinas deberán ser ubicadas en el semisótano y pisos superiores pero debajo de las áreas habitacionales y sobre las áreas comerciales. 6.b.6. Código de Edificación de la Municipalidad de Córdoba El documento cuenta con una serie de normas referidas al diseño arquitectónico y la construcción de edificaciones en general que pueden ser utilizadas como puntos de referencias durante el proceso de diseño.
El capítulo 3 del documento denominado " Normas Funcionales y de Habitabilidad" establece las capacidades
espaciales dependiendo de la función y
se
fijan las
superficies mínimas para áreas comerciales, multifamiliares y áreas de oficina dentro de un centro de usos mixtos.
VII. DISEÑO METODOLOGICO Durante el proceso de investigación fue necesario seguir una relación de varias etapas para obtener información y para generar las propuestas de intervención. El siguiente marco metodológico fue estructurado para organizar de la manera más adecuada las actividades del proyecto. El proceso de investigación se clasificó en tres etapas. En un principio, la fase Explorativa, permitió recopilar toda la información necesaria para justificar y entender el funcionamiento de un Centros de usos mixtos. Posteriormente se desarrolló una fase Descriptiva, que permitió el reconocimiento del sitio y su contexto mediante el análisis de los componentes urbanos y físico naturales presentes. Para finalizar, a partir de los resultados de la fase Descriptiva, se planteó la fase Explicativa vinculada exclusivamente a la propuesta de diseño arquitectónico y de conjunto. 7.1. Exploración del tema y Recopilación de Datos 7.1.1 Bibliográfica En un principio, fue necesario realizar una indagación exhaustiva de todos los temas relacionados de manera directa e indirecta con el proyecto. Se apoyó entonces, de información bibliográfica o encontrada en Internet, que funcionó de insumo para nutrir y justificar las propuestas arquitectónicas. 7.1.2 Entrevistas Para complementar la información bibliográfica y responder a otras interrogantes se decidió realizar un total de dos entrevistas a entidades vinculadas con el tema del proyecto. La primera entrevista fue realizada a un representante de la Cámara de Urbanizadoras y la segunda a un representante del Departamento de Urbanismo de la Alcaldía de Managua. 7.1.3 Encuestas
Se realizaron un total de dos encuestas. La primera, fue una Encuesta de Estudio de Mercado, realizada a un total de 100 personas. Con ella se tenía el propósito de conocer el en nivel de entendimiento de la propuesta, las percepciones de vivir y/o trabajar en este tipo de proyectos y las necesidades de los posibles usuarios. La encuesta fue realizada a personas que viven o trabajan en establecimientos dentro de un radio de 1000 metros alrededor del sitio de emplazamiento del proyecto. Así mismo se seleccionaron una serie de lugares estratégicos, no necesariamente dentro del radio de 1000 metros, divididos en oficinas, centros comerciales, gimnasios y establecimientos administrativos de uso público donde principalmente asisten profesionales con un ingreso mínimo de 700 dólares. Los lugares donde fueron realizadas las encuestas fueron: Colonia Altamira, Colonia los Robles, Centro comercial Metrocentro, Centro Comercial Galerías Santo Domingo, Cafe las Flores, Sucursal PBS de Camino de Oriente, Gimnasio Bally y Edificio BAC. Posteriormente se realizó una Encuesta Socio-habitacional enfocada a estudiantes universitarios a 100 estudiantes de la Universidad Centroamericana. Cabe destacar que la información fue completada retomando cifras y datos estadísticos de la Forma de Culminación de Estudios "Propuesta de anteproyecto de diseño arquitectónico de residencia universitaria, en el sector de la avenida universitaria de la ciudad de Managua, para el año 2011" efectuado por las arquitectas Claudia Berrios y Aniustka Baltodano. 7.2 Método de Investigación en Base a Objetivos Objetivo 1: Identificar las potencialidades y limitantes del sitio de intervención a través del análisis urbano y mismo y su físico-natural del entorno para formular una adecuada integración de la propuesta con su contexto. Variables: Cuantitativas y Cualitativas Instrumentos: Visitas de campo, revisión de documentos, observación simple, levantamiento de campo.
Herramientas: Cámara fotográfica, GPS. a) Análisis Urbano del Subcentro Rubén Darío: Brindó información esencial para el análisis del comportamiento urbano del sector de intervención y sus alrededores. Solo se analizaron los siguientes aspectos:´
Déficit de viviendas ( % Hab/viv)
Paisaje e Imagen Urbana
Infraestructura física
Vialidad y Transporte
Uso de suelos
b) Características Físico-Naturales: Permitieron analizar características climáticas y de naturaleza física del sector en estudio. Se analizó:
Topografía
Suelos
Sismicidad
Ventilación y Afectación Solar
Hidrología
Análisis de Vulnerabilidad y Riesgo.
Clima
Objetivo 2: Definir criterios de diseño aplicados a la tipología de usos mixtos, mediante el análisis de modelos análogos y normativas correspondientes para la propuesta de un diseño arquitectónico que permita un mejor aprovechamiento del suelo. Variables: Cualitativas Instrumentos: Revisión de documentos. b) Estudio Normativo: Fue de suma importancia incorporar el área legislativa y normativa durante el proceso de investigación, para determinar determinara los alcances y permisos del proyecto. Se analizaron:
Planes, Leyes, Reglamentos y Normativas competentes al diseño arquitectónico y urbano aplicados en Nicaragua e internacionalmente.
b) Estudio de Modelos Análogos: Debido a que no se cuenta con proyectos de este tipo en el país, fueron seleccionados modelos internacionales únicamente. A partir de
este estudio se obtuvieron criterios de diseño que fueron aplicados en la propuesta. Se analizaron:
Sistema Estructural-Constructivo
Aspectos Funcionales: Relaciones Espaciales
Aspectos Formales: Texturas, propiedades visuales de la forma y elementos compositivos
Objetivo 3: Diseñar un Centro de usos mixtos que promueva la integración urbana y fortalezca las relaciones interactivas de los ciudadanos a partir de la creación de un proyecto que reúna el uso habitacional, comercial y recreativo dentro de un mismo complejo. Variables: Cualitativas y cuantitativas Herramientas: AutoCAD, Google Earth, Google Sketch up, Adobe Photoshop CS6, Illustrator. a) Estudio de Mercado: Enfocado únicamente a profesionales Se analizó:
Segmentos del mercado aplicables
Conocimiento de este tipo de Proyectos
Requerimientos de los posibles usuarios
Percepciones de vivir y/o trabajar en este tipo de proyectos
b) Estudio Socio-Habitacional: Enfocado únicamente a estudiantes universitarios. Se analizó:
Conocimiento de este tipo de Proyectos
Requerimientos de los posibles usuarios
Percepciones de vivir y/o trabajar en este tipo de proyectos
c) Prefiguración del Proyecto Arquitectónico: Se desarrollaran:
Lineamientos de diseño
Diagramas Partí.
Programa arquitectónico
Zonificación
c) Proyecto Arquitectónico
Concepto generador
Planta de conjunto
Plantas arquitectónicas
Elevaciones
arquitectónicas
Secciones
Detalles arquitectónicos
Visualización 3d.
arquitectónicas
Figura 39. Esquema de Metodología Fuente: Propia.
.
VIII. MARCO REFERENCIAL 8.1. Contexto territorial-municipal 8.1.1. Departamento de Managua Es la capital de la República de Nicaragua. El departamento de Managua se encuentra ubicado al suroeste del país entre los 11º 45’ y 12º 40’ de latitud norte y los 85º 50’ a 86º 35’ de longitud oeste. Limites: al norte con los departamentos de Matagalpa y León, al sur con el Océano Pacífico y Carazo, al este con Boaco, Granada y Masaya y al oeste con el Figura 40. Departamento de Managua en Nicaragua. Fuente: Propia
departamento de León. (Instituto Nacional de Estadísticas y Censos. , 2003)
De acuerdo con el
Instituto Nacional de Información de Desarrollo (INIDE) la el
departamento posee el 2.66 % de la superficie nacional ocupando el octavo lugar, entre los departamentos más pequeños después de Masaya, Granada, Carazo, Madriz, Rivas, Nueva Segovia y Estelí respectivamente.( Instituto Nacional de Información de Desarrollo,2003) Según el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INEC) el Departamento se encuentra dividido en nueve Municipios y posee una población de 1, 374,025 habitantes con una densidad poblacional de 306 habitantes / Km². Conforme a esta misma fuente el clima se caracteriza por ser de sabana tropical con una prolongada estación seca y temperaturas que oscilan entre los 27.5º C y 28º C, con una precipitación media anual varía entre los 1,000 y 1,500 mm. Presenta una topografía inclinada hacia la costa del lago o banda norte y una zona montañosa o de alturas que comprende: Las sierras de Managua, las sierritas de Santo Domingo y la península de Chiltepe.
8.1.2 Municipio de Managua Según
el
Instituto
Nicaragüense
de
Fomento
Municipal (INIFOM), la ciudad de Managua fue fundada el 24 de Marzo de 1819, siendo conocida en aquella época como Leal Villa de Santiago de Managua. Hoy en día es la ciudad capital y centro administrativo del país, se encuentra dividida en 6 distritos y cuenta con una extensión territorial de 289 Figura 41. Municipio de Managua. Fuente: propia
Km.² (INIFOM, 2010)
En base a la información de esta misma fuente la posición geográfica del Municipio es entre los Meridianos 86º 40' y 86º 16'`Longitud oeste y los paralelos 12º 7' y 110º 43'`latitud norte. Teniendo como límites geográficos: al norte con el Lago Xolotlán o Lago de Managua, al Sur con el Municipio de El Crucero y los Municipios de Ticuantepe y Nindirí, al Este con el Municipio de Tipitapa, al Oeste con los Municipios de Ciudad Sandino y Villa Carlos Fonseca. Entre los sistemas de relieve destacados en el Municipio se encuentran: Lago de Managua, Sierras de Managua, el Sistema de Cerros y Lagunas al Oeste de la ciudad: Nejapa y el Valle de Ticomo, a lo interno de la trama urbana destaca la Laguna de Tiscapa ubicada en el Área Central. Así mismo el INIFOM plantea que el municipio de Managua cuenta con una población total de: 1, 316, 981 y una densidad poblacional de 4, 314 hab/ Km2, siendo el municipio con mayor población y de densidad poblacional en todo el país. Según esta misma fuente el Municipio ccuenta con un clima Tropical de Sabana, el cual está caracterizado por una prolongada estación seca y por temperaturas altas todo el año, que van desde 27º C. hasta 32º C. En adición a esto presenta precipitaciones anuales promedio de 1,125 milímetros de agua.
8.1.3 Distrito I El Distrito uno se localiza en la parte central
de la ciudad de Managua,
comprendiendo un amplia franja que se extiende en dirección norte – sur, la cual abarca desde los barrios más antiguos e históricos de la ciudad hasta el nuevo centro económico y productivo de la ciudad, Carretera Masaya. Figura 42. Distrito 1. Fuente: Propia
Según esta misma fuente, el distrito tiene como límites geográficos al norte con el lago de Managua, al sur el municipio de El Crucero, al este con los Distritos IV y V y al oeste con los Distritos II y III. Entre las principales amenazas que lo afectan a este se pueden mencionar las fallas de los Bancos, Tiscapa y Nejapa, las cuales lo atraviesan afectando a una gran parte de la población que se encuentra en estas áreas incrementándose la amenaza en barrios ilegales en donde las personas no tienen precauciones técnicas de construcción. (Alcaldía de Managua, 2009) 8.1.4 Subcentro Urbano Rubén Darío El Subcentro se ubica en el centro geográfico de la Ciudad de Managua. Posee una extensión de 5, 795,620.69 m² y cuenta con una población aproximada de 39,595 habitantes y una densidad de 68 hab. / Km2. Figura 43. Subcentro Rubén Darío. Fuente: Propia
Como límites geográficos posee al norte el Paseo Tiscapa y Pista José Martí; al sur la Pista Sub Urbana, la Radial Sto. Domingo al este y al oeste la Ave. Bolívar. Esta delimitación se debe a las características físico - espaciales, funcionales y a las
actividades que se han venido desarrollando a lo largo de las vías principales como Carretera a Masaya, las cuales al ser principalmente de carácter comercial y de servicio, originan conflictos viales y de circulación peatonal. El sector se encuentra bajo la jurisdicción del Plan Parcial de Ordenamiento Urbano para el Sector: Sub-centro Urbano Rubén Darío, el cual fue planeado a mediano plazo para el año 2015 y tiene como objetivo el proponer una zonificación adecuada de acuerdo a la tendencia actual del nuevo centro moderno de la ciudad, mediante el ordenamiento y la regulación de las transformaciones del uso del suelo.
IX. Análisis de Sitio 9.1 Ubicación El sitio limita al Norte con el Supermercado la Unión, la Gasolinera UNO y la Avenida Miguel Obando, al Sur con el edificio Casa Pellas, al este con la 16ª avenida Sureste y al oeste con Carretera Masaya. Esta localizado en una de las zonas más transitadas y de mayor desarrollo económico de la ciudad, dentro de una franja de uso comercial,
Figura 44. Ubicación del sitio. Fuente: Propia.
administrativo y financiero predominantemente, que es abrazada por una extensa zona de uso residencial. El reconocimiento de los distintos usos de suelo circundantes permite dar una idea de las actividades permisibles que pueden ser integradas
como
parte
arquitectónico del proyecto.
del
programa Figura 45. Ubicación del sitio. Fuente: http://radiomaranatha.fm/blog/?p=10051
Figura 46. Usos de suelos circundantes al sitio. Fuente: Propia/basado en plano de uso de suelos propuestos por el PPDU del sector Rubén Darío.
9.2 Medio Físico Natural 9.2.1 Clima El sitio de estudio presenta
un clima Tropical de Sabana, caracterizado por una
prolongada estación seca y por temperaturas altas todo el año, que van desde los 27º C. hasta 32º C y precipitaciones anuales promedios son de 1,125 milímetros de agua. En adición la velocidad media del viento es de las más bajas del país con un valor de 3 m/s, su dirección predominante durante todo el año es de componente Este. (INETER,2013) Todas las características anteriores revelan que durante la fase de diseño se deberán emplear múltiples estrategias bioclimáticas y de enfriamiento pasivo con el objetivo de alcanzar el confort climático de 24º C dentro de todo el edificio. Se efectuó un análisis de soleamiento utilizando la herramienta Autodesk Ecotect para determinar los rangos de proyección de sombras del Edificio Pellas sobre el sitio de trabajo para determinar si las penumbras podrían afectar la iluminación del proyecto. Las proyecciones de sombra fueron analizadas durante un horario de 8:00 am hasta 5:00 pm (horario laboral promedio) durante todo un año. El resultado demuestra que el mayor alcance de penumbra se dará durante el 27 de Diciembre del presente año, tal y como se aprecia en las imágenes inferiores. Si bien es una sombra relativamente extensa no posee tanta intensidad por lo que no afectara directamente al sitio.
Figura 48. Análisis de mariposa ( rangos de sombra) 27 de Diciembre. Fuente: Propia
Para el análisis de viento se sometió un modelo 3d del sitio y su entorno a un túnel de viento virtual mediante la herramienta
Autodesk
Vasari.
Los
resultados
demuestran que existe un flujo continuo de la masa de viento proveniente en dirección norte y este. El flujo de viento se ve representado en el primer grafico como líneas color naranja, mientras que en el segundo grafico se ven representados por las tonalidades naranja-amarillo. Estas tonalidades delimita las áreas donde el viento alcanza sus mayores velocidades, en este caso 6 metros sobre segundo. A pesar que el sitio posee un flujo constante de viento, su velocidad se ve reducida significativamente cuando este choca con el Edificio BAC. El sector azulado demuestra las bajas de
Figura 49. Análisis del sitio con túnel de viento Fuente: propia
velocidad dentro del terreno. 9.2.2 Topografía y pendientes El terreno presenta una topografía
regular sin accidentes importantes, con un
porcentaje de pendientes de 2 a 5%. Dicha característica le adjudica la denominación de ligeramente inclinada, según los criterios del Manual de Diseño Urbano J. Bazant. Tabla 1. Caracterización de Pendientes
Pendientes (porcentajes)
0-5%
Características Sensiblemente plano Drenaje adaptable Estancamiento de agua Asoleamiento Regular Visibilidad limitada Se puede reforestar Se puede controlar la pendiente Ventilación media
Uso recomendable Agricultura Zonas de Recarga acuífera Construcción de baja densidad Recreación intensiva Preservación ecológica
Tabla 1. Caracterización de las pendientes topográficas encontradas . Fuente: Manual de Diseño (Jan Bazant S.)
9.2.3 Hidrología El sitio se ubica geográficamente en el sub centro Rubén Darío, siendo atravesado en sus alrededores por múltiples cauces en dirección sur-norte los cuales descargan sus aguas en el Lago Xolotlán. La fuente hídrica de mayor importancia en un radio de un kilómetro es la laguna de Tiscapa, ubicada exactamente a esta distancia en dirección norte del sitio de estudio. Debido a la gran cantidad de afluentes subterráneos que recorren la zona en dirección hacia el lago se deberá ocupar la menor extensión de suelo posible, permitiendo una eficiente permeabilidad de los suelos y fortaleciendo el manto acuífero proveniente de la Cuenca Hídrica Sur. 9.2.4 Geología La composición del suelo del sitio se caracteriza por la presencia de textura limoarcillosa y limo-arenosos, esta es fácilmente erosionable y puede presentar problemas de infiltración de aguas en periodos de lluvias fuertes. (Rivera.). Por lo que será necesario incorporar una capa vegetal que facilite la infiltración de las aguas pluviales y evite la erosión de los suelos. El terreno no es afectado directamente por lineamientos geológicos comprobados, sin embargo el diseño arquitectónico debe contemplar las medidas de construcción necesarias en caso de sismo o terremoto.
Tabla 2. Caracterización de tipos de suelo presentes
Tipos de suelo Arcilloso
Arenoso Arcilloso
Características Grano muy fino, erosionable, suave y harinoso cuando está seco y plástico cuando está húmedo. Grano grueso de consistencia pegajosa, erosionable y de resistencia mediana.
Uso recomendable Construcciones de densidades bajas, es bueno como material para carreteras. Fácil drenaje, construcciones de mediana y alta densidad.
Tabla 2. Caracterización de los tipos de suelo presentes. Fuente: Manual de Diseño (Jan Bazant S.)
9.2.5 Vegetación Se identificó la presencia de algunos árboles de Mango, Chilamate y Neem a orillas del terreno, que no afectarían la construcción del proyecto y por ende podrían ser conservados. La capa vegetal es muy reducida y se encuentra desgastada por la falta de mantenimiento. Por tal razón deberán de proponerse injertos de césped una vez concluida la construcción.
Figura 49. Vegetación presente en el sitio. Fuente: Propia
Figura 50. Pendientes topográficas, geología, hidrología y Vegetación presente en el sitio. Fuente: Propia
9.3 Análisis Urbano 9.3.1 Equipamientos En un radio de un kilómetro alrededor del sitio estudio se identificó la presencia de equipamientos de salud, educativos, religiosos, financieros, administrativos y recreativos. Entre ellos se destacan la Catedral Metropolitana de Managua, la Iglesia San Agustín, el Hospital Monte España, la Universidad Centroamericana , Alianza Francesa, Biblioteca de los No Videntes, El Parque Cuba, Parque Altamira, Parque los
Robles, Parque Japonés , Parque Las Palmeras, Banco de América Central y Banco LAFISE. Se concluye que el sitio de intervención se encuentra bien cubierto por los servicios de múltiples equipamientos prestados por el Estado u otras instituciones los cuales son fundamentales para el correcto funcionamiento urbano y para el desarrollo del Subcentro a nivel de la ciudad. Los usuarios del futuro proyecto no solamente podrán utilizar los servicios ofrecidos en sus instalaciones sino también satisfacer sus necesidades con los equipamientos circundantes.
Figura 51. Equipamientos alrededor del sitio. Fuente: Propia
9.3.1 Espacios Públicos El proyecto contempla como uno de sus principales ejes, a creación de espacios públicos abiertos que funcionen para articular la trama urbana del sector y así mismo la dinámica social de la población. Es por esta razón que se debe analizar el comportamiento, uso y estado de los espacios públicos cercanos al sitio del proyecto para obtener criterios suficientes para diseñar de manera adecuada. Alrededor del sitio se identificaron cuatro parques, destacándose el parque Cuba, el Parque Japonés, el Parque los Robles, el Parque de Las Palmeras y Plaza de las Victorias.
Figura 52. Parques y Plazas en los alrededores del sitio. Fuente: Propia
De los cuatro parques mencionados, dos están abiertos y los dos restantes están cerrados en su perímetro. parque
Cuba
y
el
parque
Los
Robles,
El
ambos
completamente abiertos, fueron creados con fondos de inversión pública y actualmente se encuentran en grave deterioro y desuso siendo, convertidos en focos de peligro Figura 53: Parque Cuba. Fuente: Propia
durante la noche. Por otra parte, El parque Japonés y el renovado Parque de las Palmeras, ambos rodeados de muros perimetrales, son proyectos relativamente nuevos, construidos con fondos privados y del estado que se conservan en buen estado y cuentan con más afluencia de gente.
Figura 54: Parque Cuba. Fuente: Propia
Se concluye que ambos parques abiertos logran articularse con la trama urbana, sin embargo por no contar con guardias de seguridad tienden a deteriorarse más rápido y se convierten en espacios peligrosos donde la gente no quiere asistir. Por otro lado, los parques cerrados, están ubicados en zonas más visibles o rodeados de instituciones importantes por lo que
reciben un mejor mantenimiento y cuido, sin
embargo, funcionan como barreras, segmentando la trama urbana y reservándose el derecho de admisión a muchos ciudadanos. En lo que respecta a la Plaza de las Victorias, la mayoría del tiempo está casi vacía y es utilizada por los vendedores de los semáforos, sin embargo cobra vida cuando es utilizada para actividades políticas. Cabe destacar que la falta de espacios sombreados no permite una estadía prolongada dentro de la plaza. 9.3.2 Infraestructura
Figura 55. Parque Japonés. Fuente:http://www.lavozdelsandinismo.com/ nicaragua/2011-05-03/transcurrio-sinincidentes-celebracion-del-primero-de-mayo/
a) Agua potable y Alcantarillado Sanitario El sector de estudio cuenta con el servicio de agua potable y con el servicio de aguas negras, ambos proveídos por La Empresa Nicaragüense de Acueductos y Alcantarillados Sanitarios (ENACAL) b) Energía Eléctrica Se identificó la presencia del servicio de luz eléctrica y alumbrado público brindado por Disnorte-Dissur. c) Telecomunicaciones Se cuenta con el servicio de internet, televisión por cable televisión satelital y telefonía móvil y fija ofrecido por diferentes compañías. La presencia de estos servicios en el sector facilitará la futura ejecución del proyecto de centro de usos mixtos ya que sólo será necesario extender las redes de abastecimiento existentes en la zona hacia el terreno del proyecto. Así mismo la presencia de estas redes aseguran una excelente cobertura y abastecimiento de sus servicios, facilitando la comunicación y el intercambio de información.
9.3.3 Vialidad y Transporte
Figura 56.: Vialidad y transporte en los alrededores del sitio. Fuente: Propia
El sistema vial en los alrededores del sitio está conformado por la Distribuidora Primaria Ave. Rubén Darío y/o Carretera a Masaya, por las Colectoras Primarias Avenida Miguel Obando y Bravo, la 16ª avenida Sureste, la 19ª avenida Sureste y por el sistema Colector Secundario con las avenidas 14ª avenida Sureste y la 12ª avenida Sureste. Las calles cuentan un buen revestimiento de asfalto haciéndolas transitables tanto en invierno como en verano, así mismo se cuentan con andenes peatonales de concreto en buen estado a excepción del costado oeste del sitio de estudio. Debido a que los establecimientos comerciales y de servicio no cuentan con la suficiente capacidad de estacionamientos, las calles son utilizadas para aparcamiento provocando congestionamiento vial que se agrava durante las horas picos. En cuanto al transporte se cuenta con los servicios de transporte intermunicipal con dirección a Carazo, Masaya y Granada. También se cuenta con el servicio de taxis y con el sistema de transporte urbano colectivo con las unidades número 119 recorren carretera Masaya. Esto facilita la movilización de los habitantes y futuros usuarios hacia proyecto. Según cifras brindadas por el Ministerio de Infraestructura y Transporte
aproximadamente unas ochenta mil personas circulan diariamente por carretera Masaya, lo cual representa un factor importante, pues incrementa el alcance del proyecto hacia los usuarios. Se cuenta con cuatro paradas de autobuses cercanas al sitio que pueden ser recorridas caminando en un máximo de quince minutos, garantizando el fácil acceso al sitio.
Figura 57. Congestionamiento vial en Carretera Masaya. Fuente: Propia
Figura 58. Transporte intermunicipal. Fuente: Propia
Figura 59. Transporte urbano colectivo. Fuente: Propia
9.3.4 Imagen urbana El sitio del proyecto cuenta con una buena imagen urbana, compuesta por la presencia de edificios en buen estado, una estructura urbana ordenada, calles anchas, limpias y correctamente revestidas, etc. Esto se debe a que se encuentra ubicado en un sector privilegiado donde se concentran las principales inversiones comerciales, financieras hoteleras y residenciales de la ciudad, de acuerdo al Plan Parcial de Ordenamiento Urbano del Sub Centro Urbano Rubén Darío. (Alcaldía de Managua D. d., 1998). Sin embargo este crecimiento del desarrollo económico a originado consigo a lo largo de carretera Masaya contaminación visual y acústica por lo que deben plantearse estrategias de mitigación para estas. a) Hitos El sector está rodeado de una gran cantidad de puntos de referencia que por sus características comerciales, financieras y turísticas se ha convertido en uno de los puntos más importantes y concurridos de la capital. El creciente desarrollo económico de esta zona ha hecho posible la construcción de edificios en altura ofreciendo un perfil de la ciudad más atractivo que transmite una sensación de progreso y modernidad.
El sitio del proyecto se encuentra rodeado de una gran cantidad de establecimientos y espacios, que ya sea por su escala monumental, como el Edificio BAC y los edificios de hotelería ,por su concurrencia como los centros comerciales, la Plaza de las Victorias e instituciones educativas, o por su permanencia a lo largo del tiempo se han convertido en puntos de
Figura 60. Hotel Hilton Princess. Fuente: Propia
referencia en la ciudad. La presencia de estos hitos facilitará el reconocimiento del proyecto dentro del sector y aumentara su valor atractivo. La
combinación
diferenciadas
de
hitos
características
arquitectónicos ha
generado
con un
eclecticismo espacial compuesto por edificios con diseños estandarizados importados del extranjero, repentinos cambios de escala, y edificios poco armoniosos con el contexto.
Figura 61. Edificio BAC. Fuente: Propia
Es por esta razón que la propuesta arquitectónica deberá contribuir a la imagen urbana teniendo en cuenta el contexto social, económico, natural y urbano en el que se emplazará.
Figura 62.: Hitos en los alrededores del sitio. Fuente: Propia
b) Nodos
Figura 63. Nodos en los alrededores del sitio. Fuente: Propia
El sitio del proyecto está ubicado dentro de una red de puntos que concentra actividades comerciales, culturales, educativas, recreativas y políticas, propiciando en el sector un flujo importante de personas y una dinámica económica constante, lo que puede favorecer al éxito del proyecto. La presencia de todas estas actividades da una idea de las posibles actividades que pueden ser incorporadas en el proyecto, así mismo permite definir el tipo de usuario y el mercado al que estará la propuesta. Por otra parte también se identifican nodos de congestión vial en el Semáforo de Plaza de las Victorias, Semáforo del Parque de los no videntes y establecidos alrededor del sitio del proyecto, por lo que se deberá tomar en cuenta al momento de proponer los accesos al sitio tratando de no contribuir a esta problemática.
Figura 64. Tráfico en la Avenida Rubén Darío. Fuente: http://www.lavozdelsandinismo.com/nicaragua/2011-0503/transcurrio-sin-incidentes-celebracion-del-primero-de-mayo/
Figura 65. Actividad política en la Plaza de las victorias. Fuente: http://radiomaranatha.fm/blog/?p=10051
c) Sendas y bordes
Figura 66. bordes y sendas alrededor sitio. Fuente: Propia
Se encontraron tres bordes físicos cercanos al sitio:
Borde físico por cercas: Corresponde a la delimitación perimetral que actualmente restringe el acceso al interior del terreno.
Borde físico por cauce: Corresponde a la presencia de
un vado ubicado al
costado oeste del sitio, el cual separa la carretera Masaya de la calle marginal de acceso al terreno del proyecto.
Borde Físico por calle: Corresponde a la carretera Masaya y a su calle marginal, condicionando la circulación peatonal para ingresar al sitio, por lo que debe tomarse en cuenta como uno de los criterios de accesibilidad del proyecto.
Figura 67. Cause abierto frente al sitio. Fuente: Propia
Figura 68. Cauce frente al sitio, calle marginal de Carretera Masaya Fuente: Propia
d) Contaminación Acústica y Visual
Figura 69. Contaminación visual y acústica alrededor del sitio. Fuente: Propia
A lo largo de la Carretera Masaya se identificó la presencia de contaminación visual y acústica, provocada por el uso desordenado del cableado eléctrico, el uso excesivo de mantas y vallas publicitarias y por basura ubicada en un cauce al costado oeste del sitio del proyecto; así mismo la tránsito de vehículos por la avenida y el uso de música a niveles altos por parte de establecimientos comerciales para atraer clientes propician una incómoda contaminación acústica. Debido a esto será necesario implementar estrategias legales y de diseño para regular y mitigar a estos agentes contaminantes, con el fin de mejorar imagen urbana del sector, crear un ambiente más silencioso y agradable, evitando que las condiciones actuales afecten al futuro proyecto.
Figura 70. Basura en Cauce. Fuente: Propia
Figura 71. Contaminación acústica por uso parlantes. Fuente: Propia
Figura 72. Contaminación visual por uso excesivo de publicidad Fuente: Propia
9.3.5 Paisaje urbano Para la elaboración del análisis presentado a continuación, fue tomado como referencia el “Plan de Calidad del Paisaje Urbano de la ciudad de Madrid”, el cual nos brindó una serie de definiciones y parámetros aplicables al análisis del paisaje en las ciudades. a) Paisaje en transformación. El paisaje urbano es un elemento esencial para generar ciudades cohesionadas, este se compone por los aspectos naturales, culturales, históricos, funcionales, estéticos y simbólicos de la ciudad. La presencia de Carretera Masaya ha generado grandes cambios en la dinámica urbana, usos de suelo e imagen urbana en todo el sector. Los bloques habitacionales han experimentado una notable transición, pasando de ser áreas con uso exclusivamente residencial a ser zonas mixtas compuesta por nuevos establecimientos comerciales y de servicio, haciendo del Sub Centro Urbano Rubén Darío un paisaje en continua transformación. b) Escena edificada sin armonía
El desarrollo del sector durante las últimas dos décadas ha permitido la construcción de nuevos edificios de considerable altura, que dibujan un nuevo perfil de la ciudad de varias escalas. Sin embargo, la nueva escena edificada carece de un lenguaje armonioso, muchas veces con acabados deteriorados, escasa calidad cromática, deficiencias de habilitad en la configuración exterior y chocantes contrastes, erigiendo un paisaje urbano ecléctico a manera de collage. Estas afectaciones no han perturbado únicamente a la imagen de la ciudad sino también a la comodidad de sus ciudadanos. Ejemplo de esto son los espacios públicos y andenes peatonales que no cuentan con la vegetación necesaria exponiendo al usuario a la radiación solar directa, a como sucede en el boulevard de la Plaza de las Victorias, donde se utilizaron altas palmeras con follaje escaso.
Además se carece de bancas, basureros, puestos informativos, bebederos de agua, barandales , contando únicamente con luminarias publicas y paradas de buses mal acondicionadas como mobiliario urbano. c) Fondo Escénico La vista más impresionante se ubica en dirección Norte, donde se logra apreciar la panorámica la ciudad de Managua y el lago Xolotlán y como fondo escénico abierto. Sin embargo, la visibilidad se ha ido filtrando debido a la aparición de nuevos edificios en el paisaje urbano. Figura 73. Panorámica aérea desde el sector. Fuente:http://www.skyscrapercity.com/showthread.php?p=
Tal y como asegura el paisajista Werner Nohl, una de las principales consecuencias del crecimiento de las ciudades ha sido pérdida de su calidad visual del paisaje, debido a las alteraciones generadas por el escenario collage en el cual se sumergen los bordes o periferias del siglo XXI. Nuestro paisaje urbano ha experimentado una pérdida de naturalidad, la cual es generada por el número de elementos naturales del paisaje que han sido disminuidos y sustituidos por elementos artificiales. (Olmo, 2009) Es por esto que es de gran importancia el realizar un análisis detallado de la situación actual del paisaje urbano del Sub Centro, ya que de esta forma se podrá mejorar la calidad imagen urbana y al mismo tiempo fomentar un mayor entendimiento y reconocimiento de la ciudad por sus ciudadanos y visitantes, y promover así una mayor integración y cohesión social. 9.4. Análisis de Vulnerabilidad y Riesgos Para la realización de este análisis fue empleado un histograma elaborado por el FISE. como instrumento de evaluación cuantitativa para el estudio del nivel de vulnerabilidad y riesgo ambiental en el sitio.
HISTOGRAMA DE EVALUACIÓN DEL SITIO
E
Confort higrotermico
Viento
Precipitacion
Componente bioclimático Calidad Ruidos Del aire
1 2 3 Valor total= expxf/pxf= 16 / 8 = 2 E
Sismicidad
Erosion
Deslizamiento
Componente geología Rangos De pendien
Vulcanismo
Calidad suelo
1 2 3 Valor total= expxf/pxf=19 / 7 = 2.7 E
Suelos Agricolas
Hidrolo Superfic
Uso del suelo
Accesibilidad
Hidrolo Subterranea
Componente ecosistema Areas Lagos
E
Industria Contaminantes
Componente medio construido Acceso a Areas servicios comunales
Componente de interacción (contaminación) Peligro Lineas Desechos Explosion Alta tension sólidos incendio
1 2 3 Valor total= expxf/pxf= 15 / 5 = 3
E
Conflictos Territor.
Seguridad Ciudadana
Expxf
Pxf
1 1 3
3 4 9 16
3 2 3 8
P
F
Expxf
Pxf
1 5
0 4 15 19
0 2 5 7
F
Expxf
Pxf
0 0 5
0 0 15 15
0 0 5 5
P
F
Expxf
Pxf
3 2 1
0 0 5
0 0 15 15
0 0 5 5
P
F
Expxf
Pxf
3 2 1
0 0 5
0 0 15 15
0 0 5 5
P
F
Expxf
Pxf
3 2 1
0 0 3
0 0 9 9
0 0 3 3
Sedimentacion P Fragiles 3 2 1
1 2 3 Valor total= expxf/pxf= 15 / 5 = 3 Desecho Sólido y liquido
F
3 2 1
3 2 1
1 2 3 Valor total= expxf/pxf= 15 / 5 = 3 E
P
Componente institucional social Marco juridico
1 2 3 Valor total= expxf/pxf= 9 / 3 = 3
0
Resumen de la evaluacion Componentes Bioclimatico Geología Ecosistema Medio construido Interaccion (contaminación) Institucional social Promedio
Evaluacion 2 2.7 3 3 3 3 2.78
Según el FISE, Los valores superiores a 2.6 indican que el sitio no es vulnerable, exento de riesgo y posee una buena calidad ambiental para el emplazamiento del proyecto, por lo que la DGMA considera este sitio elegible para su desarrollo. La Evaluación de Riesgos del sitio del proyecto dio como resultado un valor de 2.78, lo que justifica la viabilidad y la seguridad para el desarrollo de la propuesta arquitectónica.
X. ANALISIS DE USUARIOS 10.1 Análisis de clientes potenciales: Categoría profesional La siguiente información fue obtenida de a partir del análisis de una encuesta de mercado realizada a un total 100 personas. Con ella se tuvo el propósito de conocer las percepciones, conocimientos, necesidades y expectativas de los clientes potenciales.
La encuesta fue realizada a personas que viven o trabajan en establecimientos dentro de un radio de 1000 metros alrededor del sitio de emplazamiento del proyecto. Así mismo se seleccionaron una serie de lugares estratégicos, no necesariamente dentro del radio de 1000 metros, divididos en oficinas, centros comerciales, gimnasios y establecimientos administrativos de uso público donde principalmente asisten profesionales con un ingreso mínimo de 700 dólares.
10.1.1 Conocimiento de la tipología propuesta vs vivir en ella
Es importante conocer que tan informada esta la población acerca de los problemas de crecimiento urbano hacia la periferia de la ciudad
y como esta noción
afecta la
decisión de vivir en un espacio más densificado y céntrico. Tal y como se aprecia en el gráfico y tabla inferior, la mayor parte de los encuestados si tienen cierto conocimiento sobre los problemas de expansión de la ciudad. El 31 % de estas personas no viviría en un edificio de usos mixtos con varios pisos, mientras que el 21 % si lo haría. Por otra parte, ocurre lo contario con las personas que afirmaron estar muy informadas sobre el tema, donde un 13 % respondió que si vivirían en un edificio de usos mixtos con varios pisos mientras que sólo un 5 % respondió que no lo haría. Por lo tanto se infiere que los conocimientos sobre los problemas de expansión pueden llegar a incidir en la decisión de vivir en este tipo de edificios, sin embargo no son criterios absolutos y dependerán de otros factores al momento de tomar una decisión.
Según un representante de la Empresa de Construcción Lacayo Fiallos, las decisiones tomadas por la mayoría de las familias nicaragüenses, de donde y como vivir, están más sujetas a los precios del mercado que a factores como la localización. Conocimiento sobre los problemas de expansión de la ciudad de Managua 35 30
¿vivirá en un edificio de usos mixtos con varios pisos?
25
20
Si 15
No
10 5 0 Estoy muy informado del tema
He escuchado sobre el tema
No se nada sobre el tema
Figura74. Conocimiento sobre los problemas de expansión de la ciudad de Managua. Fuente: Propia
Tabla 3.Conocimiento sobre los problemas de expansión de la ciudad de Managua
Conocimiento sobre los problemas de expansión de la ciudad de Managua
Total
Estoy muy informado del tema
¿Viviría en un edificio de usos mixtos con varios pisos? Sí No 13 8
Total 21
He escuchado sobre el tema
21
31
52
No sé nada sobre el tema
13 47
14 53
27 100
Tabla 3. Conocimiento sobre los problemas de expansión de la ciudad de Managua. Fuente: Propia
10.1.2 Tendencia de ubicaciones al mudarse vs razones El 34 % de los encuestados afirmó que preferiría mudarse a las afueras de la ciudad principalmente por razones de tranquilidad, menos ruido, más áreas verdes y un mejor clima. Seguido, un 26 % preferiría vivir dentro de las ciudades y cerca de su vivienda actual, probablemente para conservar la cercanía a todos los servicios.
Según información brindada por la Cámara Urbanizadoras de Nicaragua, mudarse hacia afuera suele apuntar más a familias consolidadas, que buscan terrenos más grandes y seguridad para sus hijos. En cambio, la tendencia de vivir dentro de la ciudad responde a estudiantes, familias y profesionales jóvenes o divorciados. Estos resultados permitieron conocer los factores que determinan la decisión de vivir dentro o fuera de la ciudad para ser retomados en el proceso de diseño, buscando brindar las características y comodidades del vivir en la periferia
en el interior de
Managua. Tabla 4. Tendencia de ubicaciones al mudarse vs razones Si pudiera mudarse en este instante, donde lo haría? Dentro de la
Dentro de la
ciudad, pero
ciudad y cerca
lejos de su
de su vivienda
vivienda actual
actual
tranquilidad y
1
menos ruido
A las
Hacia otro
No me
afueras de
departamento
mudaría de
la ciudad
o país
donde vivo
8
26
4
11
7,7%
30,8%
76,5%
44,4%
61,1%
áreas verdes y
1
6
12
2
9
clima
7,7%
23,1%
35,3%
22,2%
50,0%
cercanía a
12
19
3
2
5
92,3%
73,1%
8,8%
22,2%
27,8%
0
3
6
0
4
,0%
11,5%
17,6%
,0%
22,2%
0
0
0
4
0
,0%
,0%
,0%
44,4%
,0%
seguridad y
0
5
10
4
8
privacidad
,0%
19,2%
29,4%
44,4%
44,4%
Total
13
26
34
9
18
razones
Total
50
30
41
todas los servicios
13
contaminación estabilidad
4
económica y mejores oportunidades
Tabla 4. Tendencia de ubicaciones al mudarse vs razones. Fuente: Propia
27
100
10.1.3 Vivir en un edificio de varios pisos vs percepciones de vivir dentro de uno A como se aprecia en el siguiente gráfico las personas que si vivirían en un edificio de varios pisos lo asocian con desarrollo (47 %) ,peligro (30%), altos costos (30%) y nuevas experiencias (28%). Por otra parte ,los encuestados que afirmaron que no vivirían en un edificio de varios pisos lo relacionan con peligro (26%)., áreas verdes reducidas (28%).
y poca
privacidad (26%). Estos últimos factores deberán ser tomados en cuenta durante el proceso de diseño para solucionar las necesidades y comodidades de los futuros usuarios. Por ende deberán de tomarse en cuenta la integración de espacios verdes dentro del edificio, alternativas para reducir los costos de los apartamentos y criterios que garanticen la privacidad de cada uno de los residentes. Vivir en un edificio de varios pisos vs percepciones de vivir dentro de uno. 50,00% 45,00% 40,00% 35,00% 30,00% 25,00% Si
20,00%
No
15,00%
10,00% 5,00% 0,00% Clase economica alta
Peligro
Desarrollo
Costoso
Area verde Poca Nuevas reducida Privacidad Experiencias
Figura 75. Vivir en un edificio de varios pisos vs percepciones de vivir dentro de uno. Fuente: Propia
9.1.4 Estipulaciones de inversión por apartamento vs criterios de decisión para la inversión La siguiente tabla demuestra que la mayoría de los encuestados, con un 35%, estaría dispuesto a pagar entre $40,000 y $50,000 por un apartamento. Seguido, un 30%
pagaría entre $60,000 y $80,000,un 25% pagaría entre 25,000$ y 30,000$ y con un 9% estaría dispuesto a ofrecer más de 100,000$. Tabla 5. Estipulaciones de inversión por apartamento vs criterios de decisión para la inversión Criterios
Dispuesto a pagar por apartamento $25,000-30,000
$40,000-50,000
$60,000-80,000
$100,000 a mas
Total
Cantidad de cuartos
Vistas
Acabados
Jardines y patio
Localización
Materiales
15
10
12
11
2
1
24,6%
22,2%
23,1%
39,3%
11,1%
7,1%
18
14
14
5
6
3
29,5%
31,1%
26,9%
17,9%
33,3%
21,4%
22
14
21
9
8
8
36,1%
31,1%
40,4%
32,1%
44,4%
57,1%
6
7
5
3
2
2
9,8%
15,6%
9,6%
10,7%
11,1%
14,3%
61
45
52
28
18
14
Total 25
35
30
9
99
Tabla 5. Estipulaciones de inversión por apartamento vs criterio de decisión para la inversión Fuente: Propia
Estos porcentaje permitieron identificar el grupo meta al que estará enfocado el proyecto caracterizados por usuarios Clase B y C. Según el Diario la Prensa: La clase B:
Posee un déficit habitacional del 50% dentro de su categoría y se
permiten adquirir casas valoradas entre 60,000$-150,000$. La clase C: Posee déficit del 60% dentro de su categoría y se permiten adquirir casas valoradas entre 25,000$ y 60,000$. Esta clase comprende los profesionales con ingresos de 1000$ mensuales. En lo que corresponde a los criterios de decisión para realizar la inversión, un 61% de los encuestados aseguro que depende de a cantidad de cuartos, seguido un 52 % afirma que dependería de los acabados con los que el inmueble cuente, un 45 % asegura que obedecería a buenas vistas. Los jardines, los materiales y la localización del edificio no son factores determinantes lo cual nos indica que las decisiones de inversión están mas sujetas a precios y mayor cantidad de espacios que otros factores como la localización.
La mayoría de los encuestados considera que la cantidad de cuartos es el factor más determinante. Se deduce que esto se debe a que las familias nicaragüenses normalmente están compuestas por 5 o 6 miembros en promedio. 10.1.5 Funciones y espacios dentro del Centro de usos Mixtos. Un 80% de los encuestados considera necesario la integración de parques, un 75 % desearía la incorporación de tiendas mientras que un 72 % querría área de bares y restaurantes. Por otra parte el 69 % de los encuestados considera importante la presencia de oficinas y áreas deportivas
De manera muy reducida se observa la
presencia de discotecas con sólo 12%.
Funciones dentro del centro de usos mixtos aparte de la función residencial 90,00% 80,00% 70,00%
60,00% 50,00% 40,00% 30,00% 20,00% 10,00% 0,00%
Parques
Bares y Areas Restaurantes Deportivas
Oficinas
Tiendas
Discotecas
Otros
Figura 76. Funciones dentro del centro de usos mixtos aparte de la función residencial. Fuente: Propia
En base a estos porcentajes se puede concluir que los usuarios desearían un ambiente tranquilo y relajado para realizar sus actividades cotidianas, con la integración de áreas de parques y áreas deportivas, al mismo tiempo que querrían un ambiente cómodo, exclusivo y socialmente activo con la incorporación de bares, restaurantes, tiendas y oficinas.
Cabe destacar que dentro de la opción "Otros" los mismos encuestados propusieron otras funciones tales como bancos, gimnasios, salas de conferencia y galerías de arte. que deberán de ser tomadas en cuenta al momento de definir todas las funciones y zonas del proyecto
10.2 Análisis de clientes potenciales: Categoría estudiantes universitarios. La siguiente información fue obtenida al analizar los resultados de la Encuesta Sociohabitacional enfocada a estudiantes universitarios, realizada a 100 estudiantes de la Universidad Centroamericana. Cabe destacar que la información fue completada retomando cifras y datos estadísticos de una Forma de Culminación de Estudios enfocada al diseño de apartamentos para estudiantes universitarios. 10.2.1 Vivir en una edificio de varios pisos vs número de personas con la que viviría. Tal y como se aprecia en el grafico siguiente, el 89% de los estudiantes encuestados viviría en un apartamento dentro de un edificio de varios pisos, mientras que sólo un 11% no lo haría. De igual forma se puede observar que de los encuestados que vivirían dentro de estos apartamentos el 32% desea compartir el apartamento con una persona, el 25% viviría con dos personas, el 17% viviría de manera independiente y el 16% estaría dispuesto a vivir con más de dos personas. Vivir en un edificio de varios pisos vs número de personas con la que vivirá 35 30
Solo yo
25 Con una personas
20 15
Con dos personas
10
Más de dos personas
5 0 Sí
No
Figura 77. Vivir en un edificio de varios pisos vs número de personas con las que viviría. Fuente: Propia
En base a estos porcentajes se puede concluir que existe una tendencia de que los usuarios desearían vivir en apartamentos de manera individual o acompañados por una persona más, por lo que esto será tomado en cuenta al momento de asignar la cantidad de apartamentos, sus dimensiones y los distintos tipos a ofrecer. 35 30 25
Dentro de mi apartamento
20 Areas de estidio comunitario
15 10
En la universidad
5 0 Sólo
En grupos
Ambos
Figura 78. Como prefiere estudiar vs donde prefiere estudiar. Fuente: Propia
Como resultado, El 50% de los encuestados prefieren estudiar tanto de manera independiente como en grupos, con 26% prefiere estudiar en grupos y un 23% estudia de manera individual. De igual manera en respuesta a la pregunta ¿Dónde preferirías estudiar o trabajar si vivieras dentro de este edificio? se observa una tendencia marcada
con un 62% de usuarios que prefieren estudiar en el interior de sus
apartamentos, un 22% de los encuestados prefieren estudiar en áreas comunitarias y sólo un 15% acostumbra estudiar en la universidad. Se concluye que los encuestados a pesar de sentirse cómodos estudiando tanto en grupo como de manera individual la mayoría prefiere hacerlo en el interior de sus apartamentos, por lo que deberá ser tomado en cuenta en la etapa de diseño para dotar a los espacios de un diseño flexible y versátil así también se deberá analizar el uso o no de áreas comunales de estudio.
10.2.3 Espacios Complementarios dentro de las residencias universitarias. Espacios complementarios dentro de las residencias universitarias 70% 60%
50% 40% 30% 20% 10% 0% Áreas sociales
Gimnasio
Áreas verdes
Lavandería comunal
Áreas de estudio
Cafetería
Otros
Figura 79 : Espacios complementarias dentro de las residencias universitarias. Fuente: Propia
Tal y como se aprecia en el gráfico superior en respuesta a la pregunta ¿Si vivieras dentro del edificio que espacios adicionales a tu apartamento te gustaría que existieran? Se observa una marcada tendencia por la integración de áreas verdes y cafeterías con un 64% y por la presencia de gimnasios con un 60%. De igual manera los encuestados escogieron con un 50% las áreas sociales, 48% el área de lavandería comunal, el 46% las áreas de estudio comunal y con 12% otros. En base a estos porcentajes se puede concluir que como prioridad para los encuestados está la integración espacios abiertos como
áreas verdes, cafeterías,
gimnasios y áreas sociales; de igual forma se observa la alta aceptación del concepto de lavandería comunal por lo que estos deberán de ser tomados en cuenta en la fase de diseño para su ubicación estratégica como espacios complementarios al programa arquitectónico.
9.2.3 Servicios adicionales de carácter comunal por los que estaría dispuesto a pagar Tal y como se observa en el gráfico anterior en respuesta a la pregunta ¿Cuál de estos servicios estaría dispuesto a pagar? Los encuestados escogieron de de igual manera los servicios de cafetería y de seguridad con un 72%, a estos le sigue el servicio de lavandería con un 60% y el servicio de conserjería con 30%. En base a estos porcentajes se puede concluir que los espacios de cafetería,
la
seguridad y el servicio de lavandería son una prioridad para los encuestados y por lo tanto deberá de brindarse la oportunidad de utilizar estos servicios comunales o bien ofrecer equipos de lavandería y de cocina dentro de cada apartamento si no se desea pagar más. A pesar de la conserjería fue el resultado más bajo con un 30 %, es necesario su incorporación para el manteamiento de todas las áreas del edificio.
Servicios adicionales de carácter comunal por los que pagarían 80% 70% 60% 50% 40% 30%
20% 10% 0% Lavandería
Cafeteria
Seguridad
Figura 79 : Servicios adicionales de carácter comunal por los que pagarían. Fuente: Propia
Conserjeria
10. SÍNTESIS DEL DIAGNÓSTICO 10.1 Potencialidades y Limitantes Potencialidades
Limitantes
El terreno está clasificado como área urbanizable por estar libre de fallas geológicas, cauces, derechos de vía y pendientes topográficas mayores al 15%.
Por su extensión y ubicación específica en la ciudad se convierte en uno de los terrenos más caros del sector Rubén Darío.
Vegetación
Geología
Topografía
Clima
Ubicación
El Plan Parcial de Desarrollo Urbano del sector Rubén Darío respalda la construcción de edificios de hasta siete niveles.
Entre más alto sea el precio del terreno por vara cuadrada, más alto serán los precios para adquirir espacios habitacionales, comerciales o de trabajo dentro del proyecto.
Se encuentra ubicado en uno de los ejes más transitados de la ciudad, lo que favorecerá la captación de usuarios y facilitará el acceso.
El sitio se encuentra ubicado cercano a la Plaza de las Victorias, el cual es un nodo conflictivo que puede dificultar el acceso al sitio y perjudicar las funciones del proyecto. El clima tropical de sabana ayuda al La temperatura media es de 28º C crecimiento y reproducción de la superando por cuatro grados el confort vegetación. climático. Este clima provee de grandes precipitaciones durante el invierno lo que da la posibilidad de implementar sistemas de recolección de aguas pluviales. El terreno presenta pendientes entre el 2-5% haciéndola apta para la construcción de baja intensidad.
Los vientos son constantes pero de baja intensidad con sólo 1.6 m/s, lo que podría desfavorecer el confort climático.
Las leves pendientes del sitio pueden ocasionar estancamientos de agua.
Por presentar estas leves pendientes topográficas se facilitará la ejecución de las obras previas a la construcción y la fase de excavación. El tipo de suelo es Franco-limoso, el El suelo Franco-limoso cual facilita la construcción y drenaje de erosionarse fácilmente. las aguas pluviales. No se encuentra ninguna falla geológica principal que afecte de manera directa al sitio de estudio. Los árboles presentes se encuentran -Ninguna. ubicados en la periferia del sitio, por lo que pueden ser preservados fácilmente sin intervenir en la construcción.
tiende
a
Se encuentra ubicado en un eje que concentra actividades residenciales, comerciales, financieras y hoteleras que juntos transmiten la sensación de una ciudad en desarrollo.
Accesibilidad
Vialidad y transporte
Sendas y bordes
Imagen Urbana
La Avenida Rubén Darío es uno de los ejes más importantes de la ciudad por lo que recibe un mantenimiento constante preservando una buena imagen urbana.
La gran presencia de puestos comerciales produce contaminación acústica por el uso de parlantes con alto volumen. A lo largo de carretera Masaya existe un excesivo uso de pancartas y vallas publicitarias que generan contaminación visual.
La Plaza de las Victorias es un nodo de alta concentración de personas, que El sitio se encuentra rodeado de una generan conflictivos vehiculares y que serie de hitos que dan más valor al perjudica el acceso a las viviendas y sector. negocios cercanos. La presencia de muchos nodos de actividades propicia un flujo importante de personas y una dinámica económica constante que puede favorecer a la captación de usuarios. Posee fácil acceso ya que esta Vías principales congestionadas por el comunicado por colectoras primarias y tráfico vehicular en determinadas horas. secundarias. Vías secundarias ocupadas por Las calles cuentan con buen vehículos estacionados incorrectamente. revestimiento. Se puede acceder al sitio por medio de Contaminación acústica por el tráfico de buses de transporte colectivo, buses Carretera Masaya. interlocales, taxis o caminando por los andenes peatonales. Se cuenta con paradas de buses cercanas al sitio. El sitio de proyecto es fácilmente accesible para los usuarios por medio del transporte urbano colectivo, el transporte intermunicipal, taxi y caminando.
Ausencia de andenes circundantes al sitio.
peatonales
El vado al oeste del sitio no está cercado lo que representa un peligro para los no videntes. No se cuenta con pasos ni semáforos peatonales que permitan cruzar la Avenida Rubén Darío.
Equipamiento Infraestructura
El sitio está rodeado por una serie de servicios de tipo religioso, educativo, recreativo, institucional, de servicios, comercial y de salud, que convierten a la zona en un área bien equipada.
Los parques abiertos cercanos al sitio se encuentran deteriorados y son peligrosos, por lo que no son muy frecuentados. Los parques cerrados reciben un mejor mantenimiento pero segmentan la trama urbana y se reservan el derecho de admisión a muchos ciudadanos.
El sector cuenta con todas las redes de Ninguna. servicios básicos, drenaje de aguas negras, drenaje pluvial y redes de telecomunicaciones. A partir de los resultados mostrados en -Ninguno. las encuestan se concluye que:
Usuario
El grupo meta deberá responder a estudiantes, familias jóvenes, y divorciados. El proyecto estará enfocado a usuarios profesionales con un ingreso mínimo de $1,000 mensuales, que se permiten adquirir espacios valorados desde $25,000 hasta $150,000.
10.2 Conclusión del diagnóstico: A partir del análisis mostrado anteriormente se puede concluir que:
El sitio está ubicado en una de las zonas más transitadas y de mayor desarrollo económico de la ciudad, está rodeado de hitos y nodos importantes que pueden favorecer a la captación de futuros usuarios y facilitar el acceso y el reconocimiento del proyecto.
Es uno de los terrenos más caros del sector lo cual podría elevar los precios de adquisición de todos los espacios y servicios del proyecto.
El P.P.D.U del sector Rubén Darío respalda el desarrollo de usos mixtos y la construcción en altura hasta siete niveles en promedio.
No existen cuerpos que obstaculicen las corrientes de viento que atraviesan el sitio y la proyección de sombras arrojada por el Edificio Pellas durante los solsticios de verano e invierno no incide notablemente en el terreno.
Se deben aprovechar las vistas panorámicas hacia el lago Xolotlán respetando la visión y ventilación del Edificio Pellas.
El sitio es completamente urbanizable debido a sus leves pendientes topográficas, a la composición del suelo, por la ausencia de fallas geológicas cercanas y por contar con la red de servicios básicos y de comunicaciones.
Existe contaminación visual debido al uso excesivo de pancartas, de igual forma existe contaminación acústica originada de puestos comerciales y el tráfico de vehículos a lo largo de la Avenida Rubén Darío, por lo que será necesario implementar medidas de mitigación ante estas problemáticas.
Se puede acceder al sitio por medio de Transporte Urbano Colectivo, Transporte Intermunicipal, taxis o caminando, sin embargo no existen andenes ni pasos peatonales para acceder al sitio.
La presencia de parques públicos y espacios culturales cercanos pueden aportar a la afluencia de los futuros usuarios hacia el complejo.
El proyecto estará enfocado a usuarios: profesionales, estudiantes, familias jóvenes, divorciados, inversionistas y empresarios con fines comerciales, con un ingreso mínimo de $1,000 mensuales, que se permiten adquirir espacios valorados desde $25,000 hasta $150,000.
Edificio 1
Edificio 2
Total por nivel
Programa arquitectónico FCE. Centro de Usos Mixtos. Planta baja – (Subterráneo) Zona
Ambiente
Área de Servicio
Sub ambiente
Tipo de usuario
Mobiliario
Área de descanso
8 empleados de servicio
Área de mesas y cocina
10 empleados de servicio
S.s hombres S.s mujeres Ducha y w/c hombres Ducha y w/c mujeres
1 empleado de servicio 1 empleado de servicio 1 empleado de servicio 1 empleado de servicio 3 empleados del equipo de mantenimiento 3 empleados del equipo de mantenimiento
2 sofá, televisor y 1 mesa. 2 mesas plegables, 8 sillas, cocineta, refrigerador, micro ondas, extractor de grasas, basurero. 1 inodoro, 1 lava manos y 1 basurero. 1 inodoro, 1 lava manos y 1 basurero. Ducha, closet, asiento. Ducha, closet, asiento.
Cuarto de maquinas Área de maquinas Área de Servicio y soporte técnico
Cuarto de bombas hidráulicas Bodega general
Área de control
Pasillo
Circulación vertical y soporte técnicos.
2
Unidad 1
Ancho 7.7
Largo 3.5
M 27
1
5
4
20
1 1 1 1
1 1 1 1
1.3 1.3 2.6 2.6
1.3 1.3 2.6 2.6
----
1
12.3
3
37
----
1
12.3
3
37
1 1
7
8
60 7
1
2.5
1.8
4.5
1 1 1 1 1
4.9
1.8
1 1 2.35
1.3 1.3 6.65
9 5.7 1.3 1.3 15.6
1
---
---
60
1 1 1
1 1 ----
1.3 1.3 ----
1.3 1.3 3300
Área de descanso
4 empleados de servicio
Área de cocina
2 empleados de servicio
Área de monitoreo Área de supervisor S.s hombres S.s mujeres ----
6 empleados de servicio 1 empleado de servicio 1 empleado de servicio 1 empleado de servicio ----
Área de usos mixtos
2 – 6 empleados
S.s hombres S.s mujeres ---Núcleos de circulación vertical edificio 1. Núcleos de circulación vertical edificio 2.
1 empleado de servicio 1 empleado de servicio ----
Estantes 1 sofá, televisor y 1 mesa. Cocineta, refrigerador, micro ondas, extractor de grasas, basurero. 6 monitores, 6 teclados, 3 basureros. 1 monitores, 1 teclados, 1 basureros. 1 inodoro, 1 lava manos y 1 basurero. 1 inodoro, 1 lava manos y 1 basurero. ---1 sofá, televisor y 1 mesa, 8 sillas, 2 escritorios, cocineta, refrigerador, micro ondas, extractor de grasas, basurero. 1 inodoro, 1 lava manos y 1 basurero. 1 inodoro, 1 lava manos y 1 basurero. ----
----
3 ascensores, dos escaleras de emergencia
1
----
----
39
----
3 ascensores, dos escaleras de emergencia
1
2
9
18
----
Ductos de cableado eléctrico, cableado para servidores, cableado telefónico, tuberías de aguas negras y agua potable, ductos de basura orgánica y ductos de basura inorgánica.
1
1.85
11
20
Administración
Área de estacionamiento
Dimensiones
Ductos de servicio y soporte técnico.
Total de área por nivel
3672
Primera Planta – (Segundo nivel)
Área de comercial y vestíbulo
Zona
Ambiente
Módulos comerciales
Área total por Módulo comercial
Sub ambiente
Tipo de usuario
Mobiliario
Dimensiones Unidad Ancho
Largo
Área de exposición de productos
8 empleados de servicio
2 sofá, televisor y 1 mesa.
1
10
8.15
Estantes 1 monitores, 1 silla, 1 teclados, 1 basureros.
1 1
4 3
2.85 2.85
M 18.1 5 11.4 8.50
Bodega Gerencia
2
S.s personal
1 empleado de servicio
1 inodoro, 1 lava manos y 1 basurero.
1
1.6
1.35
2.16
Área de limpieza Circulación
1 empleado de servicio 1 empleado de servicio
Estantes 1 inodoro, 1 lava manos y 1 basurero.
1 1
1.75 1
1.20 3
2.1 3 110
Área total de tiendas en primera planta S.s hombres S.s mujeres Circulación Área de mesas Área de caja Área de entrega
Área de Restaurantes
0.85 0.85 10 10 2.3 2.3
1.45 1.45 1.6 7.2 1.4 1.4
550 1.2 1.2 16 72 3.3 3.3
1
1.6
1.6
2.4
1
2.85
2.40
6.85
1
3.50
1
3.50
1
3.50
1.35
4.70
Área de lavado
2 empleado de servicio
Cocina fría
2 cocineros
Pastelería
2 cocineros
Cocina caliente
2 cocineros
Recepción de alimentos Almacenamiento de producto terminado
1 empleado
1
1.50
2.40
3.60
----
Estantes, mantenedora
1
0.70
1.45
1
Bodega
----
Estantes
1
0.70
1.45
1
----
Estantes, frutera
1
2
1.1
2.10
----
Estantes
1
2.35
6.65
15.6 130 910
1
----
----
----
1 1
-------
-------
------144
Área total por Restaurante Área total de Restaurantes Vestíbulo
110 x 5 1 1 1 1 1 1
1 inodoro, 1 lava manos y 1 basurero. 1 inodoro, 1 lava manos y 1 basurero. ---24 asientos, 4 sofás y 6 mesas. Caja registradora, barra, monitor. Barra, monitor. Maquina de lavado frio, maquina de lavado caliente, estantes extractor de zumos, horno granitado, estantes, molino, tajadora de carnes y queso Mesa, estantes, batidora, tolva, ganchos, mantenedora, Cutter, estufa, extractor, freidor de mesa, marmita, extractor de zumos, horno granitado, molino, tajadora de carnes y queso, Mesa, estantes, bascula
Almacenamiento de frutas y verduras Cuarto frío
---------2 meseros 1 cajero 2 empleados
130X7 Recepción
3 recepcionistas
Área de espera Área de lockers
-------
2 computadoras, una barra, 2 sillas, 2 botes de basura 2 sillones, 1 tv 3 sofás, 1 mesa Lockers
----
3 ascensores, dos escaleras de emergencia
1
----
----
39
----
3 ascensores, dos escaleras de emergencia
1
2
9
18
----
Ductos de cableado eléctrico, cableado para servidores, cableado telefónico, tuberías de aguas negras y agua potable, ductos de basura orgánica y ductos de basura inorgánica.
1
1.85
11
20
Área total de Vestíbulo
Ductos y circulaciones verticales.
Núcleos de circulación vertical edificio 1. Núcleos de circulación vertical edificio 2. Ductos de servicio y soporte técnico.
Área total de ductos y circulaciones verticales.
77
Total de área por nivel
1,53 7
Segunda Planta – (Tercer nivel)
Banco Y vestíb ulo
Zona
Ambiente
Sub ambiente
Tipo de usuario
Mobiliario
Sucursales Bancarias
Área de cajeros automáticos Área de revisión Área de estar Espera entre bandas
---1 empleado de seguridad -------
3 cajeros automáticos. Detector de metales 2 sillones y 1 mesa Bandas
Dimensiones Unidad 1 1 1 1
Ancho 3 4 3 4
Largo 2 2 5.45 5.45
2
M 6 8 16.3 21.5
Área de cajas
3 empleados
3 escritorios, 3 cajas, 3 sillas, 3 papeleras
1
5.5
3
16.5
S.s personal
----
1 inodoro, 1 lava manos y 1 basurero.
1
1
1.4
1.4
Atención al cliente Gerencia Bóveda Área de limpieza Circulación
1 empleado de atención 1 gerente de la sucursal ----------
1 mesa, 3 sillas, 1 computadora, 1 papelera 1 mesa, 3 sillas, 1 computadora, 1 papelera Tres cajas blindadas Estantes ----
1 1 1 1 1
3 3 3 1 3
3 3 3 1.4 2
----
----
104 x 5 1
10
2
----------
------2 sillones y 1 mesa
1 1 1
11 11 11
3 1 5
9 9 9 1.4 6 104 520 20 20 33 11 55 33
----
3 ascensores, dos escaleras de emergencia
1
----
----
39
----
3 ascensores, dos escaleras de emergencia
1
2
9
18
----
Ductos de cableado eléctrico, cableado para servidores, cableado telefónico, tuberías de aguas negras y agua potable, ductos de basura orgánica y ductos de basura inorgánica.
1
1.85
11
20
----
----
1
70
13
Tipo de usuario
Mobiliario
----
Ancho 8.3
Largo 10
----
---83 x 5 ----
Dimensiones Unidad 1 1
60
2
----
----
1
11
3
------Gerente Clientes Clientes Clientes ---Clientes
Sofá para tres personas 1 escritorio, 3 asientos, 1 computadora Lockers 3 inodoros, 4 duchas, 1 working closet, 2 lavamanos 3 inodoros, 4 duchas, 1 working closet, 2 lavamanos ---Maquinaria y equipo para ejercicio
1 1 1 1 1 1 ---1
30 3 3 5.5 3.8 3.8 ---20.5
2.5 3 3 4.7 4.17 4.17 ---10.4
-------------
---------35 asientos, tarima desmontable, podio, proyector
1 1 1 1
2.5 2 ---23
30 30 ---8.2
Área total por Módulo comercial Área total de bancos en tercera planta. Área de comunes Pasillo Área total de áreas comunes Pasillo Vestíbulo Puente Área de estar Área total de Vestíbulo Núcleos de circulación vertical edificio 1. Núcleos de circulación vertical Ductos y circulaciones edificio 2. verticales. Ductos de servicio y soporte técnico. Área total de ductos y circulaciones verticales. Área de exposiciones ---Total de área por nivel
77 920 1,57 0
Tercera Planta – (Cuarto nivel)
Área de oficinas , SUM, Gimnasio y vestíbulo
Zona
Ambiente
Sub ambiente
Oficinas Planta libre Área total de bancos en tercera planta. Área de comunes Pasillo Área total de áreas comunes Vestíbulo Pasillo Área total de Vestíbulo Pasillo Sala de espera Gerencia y Administración Área de lockers Gimnasio S.s y duchas hombres S.s y duchas mujeres Circulación Área de máquinas Área total de gimnasio Pasillo 1 Pasillo 2 Salón de Usos Múltiples Circulación Salón
2
M 83 415 120 120 33 33 75.8 9 9 23.7 17 17 64 170 385 78 58 30 190
S.s hombres S.s mujeres Área total de Salón de Usos Múltiples Núcleos de circulación vertical edificio 1. Núcleos de circulación vertical Ductos y circulaciones edificio 2. verticales. Ductos de servicio y soporte técnico.
-------
3 inodoros, 1 lava manos y 1 basurero. 3 inodoros, 1 lava manos y 1 basurero.
1 1
4 4
1.45 1.45
10 10 376
----
3 ascensores, dos escaleras de emergencia
1
----
----
39
----
3 ascensores, dos escaleras de emergencia
1
2
9
18
----
Ductos de cableado eléctrico, cableado para servidores, cableado telefónico, tuberías de aguas negras y agua potable, ductos de basura orgánica y ductos de basura inorgánica.
1
1.85
11
20
Área total de ductos y circulaciones verticales. Total de área por nivel
77 1406
Cuarta Planta – (Quinto nivel)
Área de Oficinas y vestíbulo
Zona
Ambiente
Sub ambiente
Oficinas Planta libre Área total de bancos en cuarta planta. Pasillo Área de comunes Terraza Balcones Área total de áreas comunes Vestíbulo Pasillo Área total de Vestíbulo Núcleos de circulación vertical edificio 2. Ductos y circulaciones verticales. Ductos de servicio y soporte técnico.
Tipo de usuario
Mobiliario
-------------
---83 x 5 ----------
----
Dimensiones 2
M
Unidad 1
Ancho 8.3
Largo 10
1 1 1
60 10 50
2 6 1.5
----
1
11
3
----
3 ascensores, dos escaleras de emergencia
1
2
9
18
----
Ductos de cableado eléctrico, cableado para servidores, cableado telefónico, tuberías de aguas negras y agua potable, ductos de basura orgánica y ductos de basura inorgánica.
1
1.85
11
20
83 415 120 60 75 255 33 33
Área total de ductos y circulaciones verticales.
38
Total de área por nivel
741
Quinta Planta – (Sexto nivel)
Área Habitacional y vestíbulo
Zona
Ambiente
Apartamento tipo B
Dimensiones Unidad 1
Ancho 2.25
Largo 1.15
M 2.6
1
----
----
28
1
2
4
12 x 40 -------
1 1
60 6
2 6
----
1
11
3
8 40 40 120 36 156 33
Sub ambiente
Tipo de usuario
Mobiliario
S.s visitas
----
Sala multiusos
----
Terraza
----
1 inodoro, 1 lava manos, ducha y 1 basurero. Cocina, refrigerador, micro ondas, comedor, juego de sofás 1 Asiento
----------
Área total apartamento tipo B Área total apartamentos tipo B cuarta planta. Pasillo Área de comunes Terraza Área total de áreas comunes Vestíbulo Pasillo
2
Área total de Vestíbulo
Ductos y circulaciones verticales.
33 Núcleos de circulación vertical edificio 2.
----
3 ascensores, dos escaleras de emergencia
1
2
9
18
Ductos de servicio y soporte técnico.
----
Ductos de cableado eléctrico, cableado para servidores, cableado telefónico, tuberías de aguas negras y agua potable, ductos de basura orgánica y ductos de basura inorgánica.
1
1.85
11
20
Área total de ductos y circulaciones verticales.
38
Total de área por nivel
706
Sexta Planta – (Séptimo nivel) Zona
Ambiente
Área Habitacional y vestíbulo
Apartamento tipo D
Dimensiones Unidad 1
Ancho 1.5
Largo 1.2
M 1.8
1
----
----
41
Closet, 1 cama
1
3.4
3.2
Closet, 1 cama Escritorio, computadora, dos asientos, papelera 1 inodoro, 1 lava manos, 1 ducha y 1 basurero. Sofá
1 1 1 1
3.4 4.25 3.4 6.6
2.9 2.3 1.4 2.1
1
2.25
1.15
10.8 8 9 9.7 4.76 13.9 93 279 2.6
1
----
----
28
1
2
4
8 40 200 120 36 156 33 33
Sub ambiente
Tipo de usuario
Mobiliario
S.s visitas
----
Sala multiusos
----
1 inodoro, 1 lava manos y 1 basurero. Cocina, refrigerador, micro ondas, comedor, juego de sofás
Habitación 1
----
Habitación 2 Estudio S.s completo Terraza
-------------
2
Área total apartamento tipo D Área total apartamentos tipo D cuarta planta. S.s visitas
----
Apartamento tipo C
Sala multiusos
----
Terraza
----
93 x 3 1 inodoro, 1 lava manos, ducha y 1 basurero. Cocina, refrigerador, micro ondas, comedor, juego de sofás 1 Asiento
-------
5 x 40 -------
1 1
60 6
2 6
----
----
1
11
3
----
3 ascensores, dos escaleras de emergencia
1
2
9
18
----
Ductos de cableado eléctrico, cableado para servidores, cableado telefónico, tuberías de aguas negras y agua potable, ductos de basura orgánica y ductos de basura inorgánica.
1
1.85
11
20
Área total apartamento tipo C Área total apartamentos tipo C cuarta planta. Pasillo Área de comunes Terraza Área total de áreas comunes Vestíbulo Pasillo Área total de Vestíbulo Núcleos de circulación vertical edificio 2. Ductos y circulaciones verticales. Ductos de servicio y soporte técnico. Área total de ductos y circulaciones verticales.
38
Total de área por nivel
706
Séptima Planta – (Octavo nivel) Zona
Ambiente
Área Habitacional y vestíbulo
Apartamento tipo D
Sub ambiente
Tipo de usuario
Mobiliario
S.s visitas
----
Sala multiusos
----
Habitación 1 Habitación 2 Estudio S.s completo Terraza
----------------
1 inodoro, 1 lava manos y 1 basurero. Cocina, refrigerador, micro ondas, comedor, juego de sofás Closet, 1 cama Closet, 1 cama Escritorio, computadora, dos asientos, papelera 1 inodoro, 1 lava manos, 1 ducha y 1 basurero. Sofá
Dimensiones Unidad Ancho 1 1.5
Largo 1.2
M 1.8
1
----
----
41
1 1 1 1 1
3.4 3.4 4.25 3.4 6.6
3.2 2.9 2.3 1.4 2.1
1
2.25
1.15
10.88 9 9.7 4.76 13.9 93 279 2.6
1
----
----
28
1
2
4
8 40 200 120 36 156 33 33
2
Área total apartamento tipo D Área total apartamentos tipo D cuarta planta. S.s visitas
----
Apartamento tipo C
Sala multiusos
----
Terraza
----
93 x 3 1 inodoro, 1 lava manos, ducha y 1 basurero. Cocina, refrigerador, micro ondas, comedor, juego de sofás 1 Asiento
-------
5 x 40 -------
1 1
60 6
2 6
----
----
1
11
3
----
3 ascensores, dos escaleras de emergencia
1
2
9
18
----
Ductos de cableado eléctrico, cableado para servidores, cableado telefónico, tuberías de aguas negras y agua potable, ductos de basura orgánica y ductos de basura inorgánica.
1
1.85
11
20
Área total apartamento tipo C Área total apartamentos tipo C cuarta planta. Pasillo Área de comunes Terraza Área total de áreas comunes Vestíbulo Pasillo Área total de Vestíbulo Núcleos de circulación vertical edificio 2. Ductos y circulaciones verticales. Ductos de servicio y soporte técnico. Área total de ductos y circulaciones verticales.
38
Total de área por nivel
706
Octava Planta – (Noveno nivel)
Área Habitacional y vestíbulo
Zona
Ambiente
Sub ambiente
Tipo de usuario
Mobiliario
S.s visitas
----
Sala multiusos
-------------------
1 inodoro, 1 lava manos y 1 basurero. Cocina, refrigerador, micro ondas, comedor, juego de sofás Closet, 1 cama Closet, 1 cama Escritorio, computadora, dos asientos, papelera 1 inodoro, 1 lava manos, 1 ducha y 1 basurero. Sofá
-------
Habitación 1 Apartamento tipo D Habitación 2 Estudio S.s completo Terraza Área total apartamento tipo D Área total apartamentos tipo D cuarta planta. Pasillo Área de comunes Terraza Área total de áreas comunes Vestíbulo Pasillo Área total de Vestíbulo Ductos y circulaciones Núcleos de circulación vertical verticales. edificio 2.
Dimensiones 2
Unidad 1
Ancho 1.5
Largo 1.2
M 1.8
1
----
----
41
1 1 1 1 1
3.4 3.4 4.25 3.4 6.6
3.2 2.9 2.3 1.4 2.1
93 x 3 -------
1 1
40 6
2 6
----
----
1
11
3
10.88 9 9.7 4.76 13.9 93 279 80 36 116 33 33
----
3 ascensores, dos escaleras de emergencia
1
2
9
18
Ductos de servicio y soporte técnico.
Ductos de cableado eléctrico, cableado para servidores, cableado telefónico, tuberías de aguas negras y agua potable, ductos de basura orgánica y ductos de basura inorgánica.
----
1
1.85
11
20
Área total de ductos y circulaciones verticales.
38
Total de área por nivel
466
Novena Planta – (Décimo nivel) Zona
Ambiente
Área Habitacional y vestíbulo
Apartamento tipo A
Sub ambiente
Tipo de usuario
Mobiliario
S.s
----
Sala multiusos
----
1 inodoro, 1 lava manos, ducha y 1 basurero. Cocina, refrigerador, micro ondas, comedor, juego de sofás 1 Asiento
Terraza Área total apartamento tipo A Área total apartamentos tipo A Novena planta. Apartamento tipo Dúplex primer nivel
Sala multiusos
Terraza Área total apartamento tipo Dúplex Área total apartamentos tipo Dúplex cuarta planta. Pasillo Área de comunes Terraza Área total de áreas comunes Vestíbulo Pasillo Área total de Vestíbulo Núcleos de circulación vertical edificio 2. Ductos y circulaciones verticales. Ductos de servicio y soporte técnico.
----
Dimensiones 2
Unidad 1
Ancho 2.25
Largo 1.15
M 2.6
1
----
----
28
1
2
4
8 40 120
1
6
8
48
1
6
2
12 60 180 80 36 116 33 33
----
40 x 3 Cocina, refrigerador, micro ondas, comedor, juego de sofás Sofá
-------
60 x 3 -------
1 1
40 6
2 6
----
----
1
11
3
----
3 ascensores, dos escaleras de emergencia
1
2
9
18
----
Ductos de cableado eléctrico, cableado para servidores, cableado telefónico, tuberías de aguas negras y agua potable, ductos de basura orgánica y ductos de basura inorgánica.
1
1.85
11
20
----
Área total de ductos y circulaciones verticales.
38
Total de área por nivel
487
Décima Planta – (Onceavo nivel)
Área Habitacional y vestíbulo
Zona
Ambiente
Sub ambiente
Terraza Área total de terrazas Novena planta. Espacio multiuso Apartamento tipo A S.s Área total Apartamento tipo A Área total de apartamentos Pasillo Área de comunes Terraza Área total de áreas comunes
Tipo de usuario
Mobiliario
----
Dimensiones Unidad 1
Ancho 4
Largo 8
-------
32 x 3 Cama, sofá, closet, escritorio, asiento 1 inodoro, 1 lava manos, ducha y 1 basurero.
1 1
--3
4.25 1.5
-------
24.5 x 3 -------
1 1
40 6
2 6
2
M 32 96 20 4.5 24.5 73.5 80 36 116
Vestíbulo Área total de Vestíbulo
Ductos y circulaciones verticales.
Pasillo
----
----
1
11
3
33 33
Núcleos de circulación vertical edificio 2.
----
3 ascensores, dos escaleras de emergencia
1
2
9
18
----
Ductos de cableado eléctrico, cableado para servidores, cableado telefónico, tuberías de aguas negras y agua potable, ductos de basura orgánica y ductos de basura inorgánica.
1
1.85
11
20
Ductos de servicio y soporte técnico.
Área total de ductos y circulaciones verticales.
38
Total de área por nivel
356.5
Nivel Subterráneo Primera Planta Segunda Planta Tercera Planta Cuarta Planta Quinta Planta Sexta Planta Séptima Planta Octava Planta Novena Planta Décima Planta Total
Área por nivel 2
3672 M 2 1,537 M 2 1,570 M 2 1406 M 2 741 M 2 706 M 2 706 M 2 706 M 2 466 M 2 487 M 2 356.5 M 2 12, 362.5 M
XIII. PREFIGURACIÓN DEL DISEÑO 13.1 Criterios Generales Los edificios de uso mixto cumplen la función de combinar diversas actividades, tales como áreas para residencias, comercio, trabajo, servicios, recreación, cultura e inclusive hotelería, todos en una misma propiedad. Por sus características un edificio de usos mixtos funciona de manera pública y privada de manera simultánea, donde se ofrecen espacios particulares para residencias y oficinas que necesitan mayor discreción y tranquilidad, pero también espacios completamente accesibles para el resto de la ciudadanía que se conectan directamente con las áreas comerciales y públicas del complejo. El proyecto contemplara áreas residenciales divididas en apartamentos para estudiantes y profesionales, áreas comerciales divididas en tiendas y restaurantes, oficinas, bancos, un gimnasio y un salón de usos múltiples. La selección de los espacios propuestos corresponde a los usos de suelo compatibles en la zona, según el Plan Parcial de Ordenamiento Urbano del Subcentro Rubén Darío y a los resultados obtenidos en la encuesta de mercado realizada, donde se mostraban los espacios requeridos por los interesados en este tipo de proyectos. Dichas áreas del proyecto funcionaran bajo el concepto de propiedad horizontal o propiedad inmobiliaria compartida, conformada por múltiples propietarios con dominio privado y un derecho de copropiedad de los bienes comunes tales como las plazas de acceso, el estacionamiento privado, los pasillos y las circulaciones verticales. A continuación se presenta de manera detallada una serie de lineamientos de diseño orientados para la realización del conjunto y diseño arquitectónico del Centro de Usos Mixtos.
13.2 Criterios Funcionales 13.2.1 Diseño Arquitectónico A continuación se presentan de manera general una serie de lineamientos y criterios funcionales que fueron seguidos durante el diseño arquitectónico de los edificios propuestos.
Cabe
destacar
que
la
información
referida
a
la
zonificación,
estacionamientos y circulaciones están explicadas de manera puntual y son detalladas en la Memoria Descriptiva del proyecto. a) Disposición y Zonificación del programa arquitectónico Para la disposición estratégica de las diversas áreas del proyecto se hizo referencia a dos documentos: "Plan Parcial de Ordenamiento Urbano del Subcentro Rubén Darío" y el "Plan de ordenanzas particulares de las zonas de calificación urbanística para la ciudad de Valencia". A continuación se explica la información retomada.
Figura 80 : Zonificación de los edificios. Fuente: Propia
El Plan Parcial de Ordenamiento Urbano del Subcentro Rubén Darío (1998), indica que el sitio del proyecto se encuentra ubicado en una zona de inversiones públicas y privadas (Z-M-IPB) destinada al uso de oficinas privadas y/o establecimientos administrativos con servicio al público, con la posibilidad de colocar áreas residenciales en los últimos pisos de dichos edificios. (ALMA, 1998)
Por otra parte, el "Plan de ordenanzas particulares de las zonas de calificación urbanística para la ciudad de Valencia" establece que los módulos comerciales deberán ubicarse en la primera planta o en inferiores, nunca mezclándose con los módulos habitacionales. En adición las oficinas deberán ser ubicadas en el semisótano y pisos superiores
pero debajo de las áreas habitacionales y sobre las áreas comerciales.
(Municipalidad de Valencia, 1998) Todos estos criterios fueron retomados y dieron como resultado final la siguiente disposición: Establecimientos Comerciales: Ubicados en la primera planta de ambos edificios. Contemplara restaurantes y tiendas. Por su ubicación estarán conectados directamente con la Calzada del proyecto lo que facilitara el acceso de los usuarios provenientes de fuera del complejo, favoreciendo la rentabilidad de los establecimientos. Oficinas y Bancos: Ubicados superior a los establecimientos comerciales del edificio 2. Estos espacios requieren de un nivel de privacidad intermedio que no se ve afectado directamente por las dinámicas de los usuarios del primer nivel. Los futuros usuarios deberán atravesar un filtro de seguridad localizado en el lobby del edificio antes de poder ingresar en estas instalaciones. Áreas Residenciales: Tal y como lo indica el Plan Regulador de Ordenamiento Urbano del Sector, los apartamentos estarán ubicados en los últimos niveles del edificio 2. Su ubicación es la más privilegiada por contar con las mejores vistas paisajísticas y un nivel de privacidad alto. Contemplara apartamentos para estudiantes y apartamentos para profesionales. Cada tipo de apartamento se ha distribuido en un ala distinta del edificio 2, ubicando las residencias estudiantiles en los últimos niveles del ala este y los apartamentos profesionales en el ala oeste. Gimnasio y Salón de Usos Múltiples: Son espacios adicionales resultado de las actividades propuestas por los encuestados. Se ubican superior a la zona comercial del
edificio 1. Son ambientes que también se ven favorecidos por las vistas paisajísticas, una ventilación directa y un nivel de privacidad intermedio. Estacionamientos: Contemplara un estacionamiento subterráneo y uno a nivel de terreno capaces de cubrir las demandas de aparcamiento de todo el complejo, tanto para los futuros residentes, trabajadores o visitantes. b) Acceso y Circulaciones El acceso a los edificios podrá realizarse directamente desde la Calzada si se desea ingresar a los establecimientos comerciales. En caso de querer ingresar a los niveles superiores deberán ocuparse los sistemas de circulación vertical dispuestos. En el caso del Edificio 1, a ambos extremos de este y en el caso del Edificio 2, ingresando al Lobby principal. El lobby principal deberá funcionar como la zona más segura y ordenada de complejo, pues dentro de él convergerá un gran número de usuarios que se dirigen a distintas partes del Edificio. Es por eso que deberá de existir un control de acceso en los elevadores y escaleras. c) Espacios Públicos Se contemplan espacios abiertos dentro de ambos edificios que funcionaran como zonas de "escape", donde los usuarios podrán liberarse del hermetismo de sus apartamentos o áreas de trabajo. En el caso del edificio 2, este tipo de espacios contrarresta la monumentalidad de su construcción, ofreciendo zonas con escala más reducida y humana. d) Retiros Deberán de cumplirse los retiros normados por el Código de la Construcción y el " Plan Parcial de Ordenamiento Urbano del Sector Rubén Darío. Según el Plan Parcial del Sector, en lotes mínimos de 1200 m2 que cuenten con edificios de siete niveles en promedio deben de respetarse los siguientes retiros:
Retiros Frontales: 3 metros ( Primer a tercer nivel) y 6 metros (Cuarto a séptimo nivel) Retiros Laterales: 3 metros ( Primer a tercer nivel) y 6 metros (Cuarto a séptimo nivel) Retiro de Fondo: 3 metros ( Primer a tercer nivel) y 6 metros (Cuarto a séptimo nivel) e) Alturas
El sitio del proyecto se encuentra ubicado dentro de la Zona de inversiones públicas y privadas (Z-M-IPB), según lo establecido por la zonificación de usos de suelos del "Plan Parcial de Ordenamiento Urbano del Sector Rubén Darío". Según lo normado, puede construirse hasta una altura de siete plantas, sin embargo, es importante recalcar que estos criterios fueron establecidos hace quince años y el documento está desfasado en relación con la evolución que tenido la arquitectura y la ciudad de Managua. Por consiguiente, se tomara de referencia la altura del Edificio BAC ( 12 plantas en 56 metros) como altura máxima permisible.
13.2.2 Flexibilidad
El diseño de ambos edificios está pensado para ser perdurable en el tiempo y capaz de adaptarse a nuevas necesidades .En este sentido, la arquitectura del proyecto, tal y como lo expresa la corriente metabolista , debe ser vista como un ente vivo, sujeta a ciclos de transformación , de generación, regeneración y destrucción (Carlos Zeballos, 2007) Esta flexibilidad de la que se habla, permitirá transformar los espacios de manera versátil y con poco esfuerzo, utilizando soluciones sencillas y poco costosas a diferencia de las modificaciones convencionales que estos inmuebles podrían requerir. Para lograrlo se han utilizado módulos estructurales amplios, que llegan a cubrir una distancia de columna a columna de hasta 10 metros. La extensión de estos claros permite tener espacios vastos, de libre circulación, con pocos o nulos elementos estructurales como obstáculo.
Los espacios de mayor circulación y movimiento de personas, tales como los módulos comerciales, oficinas y bancos cuentan con un diseño de planta libre, con columnas perimetrales y con cerramientos únicamente en las áreas requeridas. En el caso de los apartamentos, se busca mantener el concepto de planta libre, creando divisiones únicamente en los dormitorios y servicios sanitarios. En adición, cuentan con una serie de dispositivos plegables y proyectables, tales como mesas y camas que pueden esconderse en las paredes perimetrales del apartamento optimizando el espacio interno y brindando la oportunidad de crear nuevos espacios de manera rápida.
Figura 81 : Flexibilidad de modulación. Fuente: Propia
Figura 82 : Flexibilidad dentro de apartamentos.Fuente: Propia
13.3 Criterios Formales 13.3.1 Diseño Arquitectónico Los criterios formales empleados parten de la intención de proyectar una arquitectura que tome el riesgo de pasar desapercibida. Una arquitectura cuya sobriedad, simpleza volumétrica y de fácil lectura ha sido reflejada mediante el uso de materiales naturales, colores neutros y formas sencillas. a) Volumetría Bajo el deseo de proyectar una arquitectura cuya presencia no sea agresiva con el entorno existente, se plantea una volumetría sencilla, compuesta únicamente por un diálogo de prismas y planos rectangulares.
E1
E2
Figura 83 : Abstracción de la volumetría de los edificios propuestos..Fuente: Propia
Por una parte el desarrollo volumétrico del Edificio 1 consiste una consecución de planos proyectos verticalmente soportados por columnas. Como resultado, se crea una composición lineal y uniforme, que trasmite ligereza y transparencia. Por otro lado, el desarrollo volumétrico del Edificio 2 consiste en un conjunto de tres prismas rectangulares, que crean una composición de dos alturas, jerarquizando el cuerpo central donde se encuentra el Lobby Principal. b) Materiales y textura El lenguaje sobrio que se busca transmitir es comunicado a través de una paleta de materiales reducida a tierra apisonada, concreto aparente, vidrio y acero. Este conjunto de materiales reinterpreta los sistemas constructivos tradicionales y los combina con elementos de carácter tecnológico. c) Fachadas Las fachadas son no son homogéneas y varían dependiendo de su uso, percepción, y orientación. Por un
lado,
están
las
fachadas introvertidas,
que
esconden las secciones privadas de los edificios y lo protegen del impacto solar directo. La fachada sur del Edificio 2 por ejemplo, funciona de manera introvertida.
Figura 84. Tierra apisonada, concreto y vidrio. Escuela de Artes Plásticas de Oaxaca. Fuente:http://irisblackboard.blogspot.com/201 3/04/mauricio-rocha.html
Por otro lado, están las fachadas extrovertidas, que al contrario
de
las
anteriores,
son
permeables
transparentes, permitiendo el contacto directo con el exterior. La fachada sur del Edificio 1 y la fachada Norte del Edificio 2 funcionan de manera extrovertida. d) Pieles Se propone la incorporación de dos tipos de "pieles" a las fachadas del Edificio 2. El lobby está protegido por un sistema de cortasoles aluminizados a manera de celosías que protegen del sol y al mismo tiempo ofrecerán un juego interesante de sombras en los
Figura 86. Pantalla vegetal, Edificio Pérgola. Fuente: http://www.brunostagno.info
interiores. La fachada sur, posee dos pantallas vegetales, que además de proteger del sol y brindar privacidad a los pasillos contiguos, funcionan como un elemento compositivo del diseño 13.3.2 Aspectos formales del conjunto:
Figura 87. Piedra bolón. Fuente: www.aydpastelones.cl
El diseño del conjunto está conformado por líneas rectas y líneas curvas. La línea recta, rígida y precisa tiene el objetivo de conducir de manera clara y directa al usuario a lo largo de la calzada.
Figura 88. Grava color ocre. Fuente: http://www.coraarids.com
Este recorrido comprende desde el punto de acceso al costado oeste del conjunto hasta la plaza multiusos ubicada al costado este de la cazada. A lo largo de este recorrido se extiende un espejo de agua, que acompaña al usuario en su desplazamiento. En cambio la línea curva, libre y enérgica se plasma en un conjunto de senderos que conectan las áreas comerciales con espacios de la relajación y de contacto directo con la naturaleza.
En el conjunto se empleó una reducida paleta de materiales naturales, entre estos se pueden mencionar el uso de: grava color ocre, piedra bolón y concreto estampado. El
uso de estos materiales junto a la abundante presencia de vegetación y cuerpos de agua tienen el objetivo de crear una ambiente natural, el cual facilitará a los usuarios permanecer en un estado de comodidad y relajación.
Imagen
Tabla 4. Vegetación presente y propuesta. Nombre Características
Árbol de Mango (Arboles existentes)
Abundante follaje de hoja perenne. Necesita de poco mantenimiento, producción de frutos, resistente a inclemencias climáticas y cuenta con raíces superficiales. Altura máxima: 30 mts.
Ficus/Chilamate (Arboles existentes)
Ubicación: Parque urbano Abundante follaje de hoja perenne. Necesita de poco mantenimiento, producción de frutos, resistente a inclemencias climáticas y cuenta con raíces superficiales. Altura máxima: 35 mts. Ubicación: Parque urbano
Jacarandá (roja y amarilla)
Abundante follaje de hoja perenne. Necesita de poco mantenimiento, producción de vallas, floración a comienzo de verano y cuenta con raíces superficiales. Altura máxima: 10 mts. Ubicación: Parque urbano
Almendro
Abundante follaje de hoja caduca. Necesita de poco mantenimiento, producción de frutos, resistente a inclemencias plagas y cuenta con raíces profundas. Altura máxima: 6 mts
Ubicación: Parque urbano
Thumbergia Grandiflora (Enredadera).
Follaje persistente con flores de color azul. Rápido crecimiento, arraiga con facilidad y necesita de mucho sol y temperaturas mayores a cero grados centígrados.
Ubicación: Pantallas vegetales
Vetiver
Follaje perenne, raíces con crecimiento vertical, excelente para evitar erosión de suelos. Resistente a seguías e inundaciones. Necesita temperaturas entre -15 y 40 grados Celsius.
Ubicación: Terrazas de azoteas, Calzada, Área deportiva.
Lapacho (Amarillo o verde)
Es de uso ornamental, principalmente para parques y plazas. Por sus dimensiones es apto para calles, incluso las de veredas angostas. Son plantas heliófilas, de climas cálidos y suelos bien drenados. Altura máxima: 7 mts. Ubicación: Calzada y estacionamientos exteriores
13.4 Diseño bioclimático y Tecnologías aplicadas
La propuesta de Centro de Usos Mixtos se diseñó bajo los principios de la arquitectura bioclimática, con el objetivo de diseñar un edificio que presentara el menor consumo de energía posible. Para esto, el proyecto fue planeado en sincronía a las características climáticas de su entorno, aprovechando de
manera controlada la
iluminación y ventilación natural. En adición a esto, se aplicaron un conjunto de tecnologías ambientales, las cuales permitirán el uso sustentable de los recursos naturales y energéticos.
Figura 89. Esquema de ventilación, evaporación y recolección de aguas pluviales. Fuente: propia
Figura 90. Esquema de protección y aprovechamiento solar. Fuente: propia
13.4.1 Recolección de aguas pluviales Se plantea un sistema de recolección de aguas pluviales, debido a que se registran precipitaciones que llegan a los 1,125 milímetros de agua anuales y para esto se contará con un total de 1820 metros cuadrados de cubiertas entre ambos edificios del proyecto. Luego de su recolección, el agua será tratada y reutilizada con distintos fines, entre estos: el riego de las áreas verdes del conjunto, parte del agua que contendrá la fuente ubicada en la calzada, para la limpieza de áreas púbicas y para las descargas de los sistemas sanitarios en múltiples áreas. 13.4.2 Técnicas de diseño pasivo La ciudad de Managua presenta temperaturas altas desde 27º C. hasta 32º C, por lo que se han planteado una serie de estrategias y medidas de mitigación con el objetivo de proporcionar espacios que cuenten con un agradable confort climático, el cual es de 24º C. Entre estas estrategias cabe destacar el uso de: Ventilación cruzada: Se produce en espacios donde existen aberturas en muros opuestos, facilitando el ingreso de aire fresco y a su vez la salida del aire caliente de manera rápida. Ventilación con efecto Venturi: Genera la aceleración de la masa de viento retirando el aire caliente presente en los espacios y reduciendo la humedad de los mismos. Ventilación de enfriamiento nocturno: A través de este proceso el calor es removido de la estructura de un edificio, dejando pasar el aire nocturno frio por su
superficie disminuyendo con esto la temperatura en paredes, pisos y cielos de sus interiores. Evaporación de enfriamiento: Se enfriara la temperatura de la masa de viento antes de ingresar al edificio por medio del uso de rociadores de agua y vegetación. Uso de materiales con baja conductividad térmica: Esto permitirá que los anchos muros de adobe y aislantes térmicos empleados protejan el interior del edificio de las calurosas temperaturas durante el día. Elementos de protección solar (verticales y horizontales): Se emplearan elementos de protección tales como aleros (elemento horizontal), pantallas vegetales y cortasoles metálicos (elementos verticales). Estos permitirán bloquear la radiación solar directa reduciendo la ganancia de calor experimentada por el edificio durante el día. 13.4.3 Materiales Con el objetivo de reducir la huella ambiental del proyecto y reducir costos de transporte de materiales se utilizarán un conjunto de materiales locales, los cuales no causan efectos tóxicos al medio ambiente. Entre estos podemos mencionar: el uso de concreto aparente y tierra apisonada. Este último será elaborado a partir de tierra del terreno de emplazamiento, la cual será extraída para llevar a cabo las primeras fases constructivas del proyecto. De igual forma, para reducir el desperdicio de materiales durante el proceso de construcción del proyecto, se han seleccionado un conjunto de materiales modulados los cuales se adaptan perfectamente a la modulación del sistema estructural.
13.4.4 Aprovechamiento de energía solar Se utilizaran aproximadamente 700 metros cuadrados de paneles solares, los cuales se encargaran de producir parte del consumo energético de áreas como restaurantes, módulos comerciales, bancos y oficinas. En adición a esto, se han escogido equipos de iluminación y ventilación artificial de eficiente consumo energético, reduciendo con esto la demanda energética de los edificios. Así mismo, se clasificarán orgánicos e inorgánicos, para ser reciclados y reutilizados.
los desechos
13.5 Modelos Análogos
El estudio de modelos análogos internacionales facilitó el entendimiento de la tipología de usos mixtos y permitió obtener criterios de diseño que servirán de insumo durante todas las etapas de la propuesta arquitectónica. La información presentada a continuación puntualiza únicamente aquellos elementos positivos a retomar.
13.5.1 Modelo Análogo 1 Nombre: 8 House Arquitecto: BIG (Bjarke Ingels Group) Localización: Se encuentra ubicado dentro del nuevo distrito Ørestad en Copenhagen, Capital de Dinamarca.
a) Descripción: 8 House es un proyecto creado para cubrir la demanda residencial y comercial para el nuevo distrito Ørestad. Es un edificio de usos mixtos en forma de "8" que mezcla 61,000 metros cuadrados de
residencias
,10,000
metros
cuadrados
de
comercios y oficinas con extensas áreas verdes, plazas y una ciclovia que puede ser recorrida desde Figura 91. Vista exterior de 8 House. Fuente: http://www.evolo.us/architecture/bigcompletes-its-trilogy-of-housing-with-the-8-house/
la última a la primera planta. b) Aspectos Funcionales Los arquitectos analizaron la distribución típica de las ambientes en el centro de la ciudad, que consiste en una sucesión horizontal de espacios, (tal y como se muestra en el primer diagrama de la figura ),
de
fachadas similares y que irrumpe con la relación entre una función y otra. A partir de esto, el programa arquitectónico se superpone de manera vertical y se reduce o se aumenta dependiendo de las áreas requeridas.
Figura 92. Diagramas de Zonificación de 8 House Fuente: http://www.evolo.us/architecture/bigcompletes-its-trilogy-of-housing-with-the-8-house/
La ubicación de los apartamentos en la parte más alta responde a la necesidad de iluminación, mayor ventilación y aprovechamiento paisajista, mientras que las áreas comerciales y de oficina necesitan relación directa con los usuarios que transitan por las
Figura 93. Vista desde el pasillo perimetral/8.H Fuente: http://1.bp.blogspot.com/ pSMt2pb
calles. La forma perimetral del edificio recrea la configuración de las cuadras perimetrales o "edificios patio", característicos de las ciudades europeas, que ofrecen eficiencia y densidad así como sentido de seguridad e intimidad. En sus perímetros interiores se genera una ciclovia de 9 metros de ancho que permite recorrer todo el edificio.
Figura 94. Vista área del 8 House Fuente: http://1.bp.blogspot.com/ pSMt2pb
Se trata de un hilo conductor que conecta todas las actividades del edificio explotando al máximo la relación de los usuarios con su exterior. Tal y como se muestra en la imagen superior (figura ), la ciclovia se encuentra marcada por un estampado blanco y negro. c) Aspectos Formales Uno de los aspectos más relevantes del diseño es la composición de cada una de las fachadas. El edificio no posee un comportamiento formal homogéneo , sino que va cambiando según las necesidades o funciones de cada área, dando como resultado escenarios sorpresivos y diferentes pero armoniosos en conjunto. Los diversos patrones de los ventanales así como las salientes en determinadas áreas permiten des rigidizar las fachadas. (figura 95). El uso de una paleta
de materiales reducida, permite
homogenizar las fachadas y destacar las áreas verdes del conjunto en vez de competir con ellas.
Figura 95. Patrones de balcones y ventanas/ 8.H Fuente: www.big.dk/ 8house
A continuación se muestran 3 espacios completamente diferentes, cada uno con una sensación distinta. En la primera imagen (figura 96),se aprecia el lobby como un espacio denso, cubierto por un mostaza metálico y una serie de luminarias que dan la sensación de velocidad y direccionan hacia el inicio de la ciclovia que parece infinito.
En la segunda imagen (figura 97), aparece un espacio completamente distinto. Un ambiente puro de color blanco que se ilumina con el tragaluz de la cubierta. Las escaleras viradas juegan con la percepción del que las utilice y transforman el recorrido en una experiencia más dinámica y entretenida. Para finalizar, en la tercera imagen (figura 98) se muestra la terraza de un apartamento, recubierta completamente en madera, destacando la sensación de exterioridad y naturaleza que facilita el lenguaje con el exterior natural.
Figura 96. Velocidad. Fuente: www.big.dk/ 8house
Figura 97. Verticalidad dinámica. Fuente: www.big.dk/ 8house
Figura 98. Naturaleza. Fuente: www.big.dk/ 8house
13.5.2 Modelo Análogo 2 Nombre: Sliced Porosity Block Arquitecto: Steven Holl Localización: Se encuentra ubicado en el centro de la ciudad de Chengdu en China, en la intersección de la calle Ring y la calle Ren Ming Nam. a) Descripción: El proyecto está compuesto por 5 torres "hibridas" de diferentes funciones con área total de 3 millones de pies cuadrados, que se desarrolla en los perímetros de su terreno para dar espacio a una plaza metropolitana en el centro. Las cinco torres reúnen entre ellas un programa arquitectónico diverso que va desde viviendas, viviendas-oficina, comercios, oficinas, hoteles, espacios culturales y estacionamientos subterráneos.
b) Aspectos Funcionales El proyecto no buscaba crear una sola torre icónica, sino mas bien distribuir el programa en cinco torres que bordean el terreno y dan espacio para una gran plaza pública. La integración urbana es uno de los elementos primordiales y es por esta razón que el conjunto puede ser atravesado desde cualquiera de sus cuatro lados.
Figura 99. Vista del Conjunto/ S.P.B Fuente: http://www.stevenholl.com/project-
La porosidad urbana que plantea el arquitecto (figura 100), cumple dos funciones, la primera fue crear más alternativas de acceso hacia la plaza central,
y la
segunda es el brindar a los usuarios escalas más humanas y confortables. Las áreas comerciales y de oficina se encuentran en los niveles inferiores mientras que el área habitacional se encuentra en los
Figura 100. Diagrama de concepto (porosidad) Fuente: http://www.stevenholl.com/project-
niveles superiores. El proyecto incorpora fachadas solares, para el aprovechamiento de la energía solar, techos verdes para el aislamiento acústico y térmico de los interiores, captación y reutilización de aguas pluviales y
pozos
geotérmicos
calefacción de las torres.
para
el
enfriamiento
y Figura 101. Techos verdes en el proyecto Fuente: http://www.stevenholl.com/project-
c) Aspectos Formales La forma de las torres son el resultado del concepto formal del arquitecto, en donde según él, la luz, metafóricamente hablando, "corta" los edificios en distintos ángulos, abriéndose paso hacia el interior del conjunto. La austeridad de las fachadas se deba al criterio de no crear edificios icónicos sino mas bien resaltar el espacio público.
Los elementos diagonales de las fachadas, como se aprecia en la figura de la par, funcionan estructuralmente y hacen hacen alusión al concepto formal al mismo tiempo. El conjunto es minimalista y
monocromático
con colores grisáceos, característico de la arquitectura China contemporánea. Al igual que en 8 House, los interiores están recubiertos de materiales contrastantes a los del exterior. En este caso, bambú laminado y acero corten. Según Holl (2012) Ambos materiales fueron seleccionados para representar la historia de Chengdu, de lo tradicional hasta la evolución Figura 102. de Izq. a derecha laminas de bambú y acero corten. Fuente: http://www.stevenholl.com/projectdetail.php?id=98
industrial.
13.5.3 Síntesis de Modelos Análogos - Elementos a retomar ´a) Zonificación vertical: La superposición de las funciones puede generar mejores resultados tanto funcional como formalmente. A través del "apilamiento" del programa arquitectónico se utiliza menos área del terreno y se densifica el edificio. b) Zonificación estratégica: Se considera que ubicar las viviendas en niveles superiores al
comercio y oficinas es la alternativa más lógica y eficiente para el
diseño, beneficiando a todos los usuarios. c) Edificio Patio: La creación de un edificio perimetral con patios o plazas internas incentiva el sentido de comunidad y favorece a la privacidad de sus usuarios, así mismo provee de luz, ventilación y vistas.
d) Diversas Sensaciones: Crear diferentes espacios permite tener un edificio multifacético, interesado en brindar diversos ambientes
al usuario. El interior del
edificio se convierte en una especie de caja de pandora que debe de descubrirse mediante se pasa de un espacio a otro. e) Plazas Públicas: El diseño se abre hacia el peatón y crea áreas públicas para todos los usuarios. De esta manera se concibe un proyecto integrador de la ciudad y no uno aislado para el aprovechamiento de unos pocos. f) Materiales Autóctonos: La utilización de materiales locales fomenta la economía de la zona y reduce costes de transporte de materiales y del mismo valor de la materia. El aislamiento térmico que estos pueden brindar es un valor agregado que abarata los costes y mejora el confort de los ambientes. g) Plantas distintas: El concepto de multi-planta, permite crear aleros y balcones que por su disposición pueden proteger y/o aprovechar la incidencia solar. Tabla 4. Síntesis de Modelos Análogos.
Plantas distintas
Materiales Autóctonos
Plazas Públicas
Edificio Patio
Zonificación Estratégica
Zonificación vertical
8 House Sliced Porosity Block
Diversas sensaciones
Elementos a retomar
Proyecto
14.1. Proceso conceptual de diseño Usualmente, al momento de diseñar un torre de varios niveles se tiene una preconcepción que se inclina por crear un único elemento arquitectónico de características monumentales, centralizado y que da la impresión de estar flotando dentro de sus propios límites. Se trata de un edificio aislado, sin ningún tipo de relación con su contexto y que irrumpe con la continuidad urbana de la ciudad. ¿Pero qué pasaría si se tomase el modelo típico aislado y se transformara a disposición de una mejor conectividad urbana, de libre circulación y sin ninguna barrera?.
Figura 103. Esquemas de conceptualización1 y 2 . Fuente: propia
Contrario a la idea de un solo volumen aislado, se segmenta en dos cuerpos independientes (Edificio 1 Y Edificio 2), abriendo paso para conectar la Avenida 16 sureste, ubicada al costado este del sitio, con la calle marginal de Carretera Masaya ubicada al costado oeste. El espacio central entre ambos edificios es una calzada que se convierte en la columna vertebral del proyecto, pensada para funcionar como el eje principal de circulación peatonal que atraviesa todo el sitio y que conecta directamente con las actividades del primer nivel. Posteriormente ambos cuerpos son elevados hasta la altura máxima permisible, tomando de referencia al Edificio BAC con una altura de 56 metros.
Figura 104. Esquemas de conceptualización 3 y 4. Fuente: propia
Con esto se analiza la posible escala del proyecto, su nivel de presencia y su relación con los demás edificios circundantes. Cabe destacar que esta altura fue reajustada y reducida al momento de ordenar todos los ambientes. Posteriormente se decide reducir la altura del Edificio 1 con el fin de no obstaculizar las vistas paisajísticas ni las corrientes de viento. Así mismo, Se respeta la visión y la ventilación del Edificio BAC, por lo que el Edificio 1 se desplaza en sentido oeste para no ocasionar ningún problema.
Figura 106. Esquemas de conceptualización 5 y 6. Fuente: propia
Debido a la notable masividad de ambos cuerpos, se extruyen secciones de los volúmenes (representadas con flechas rojas en el esquema 6) creando vacios (representado con tijeras), para obtener una mezcla de espacios sólidos y virtuales. El resultado, por una parte, es un Edificio 2 que se desarrolla como una torre de escala monumental, con una fachada ascendiente de dos alturas y con un cuerpo central que sobresale para jerarquizarse como lobby principal. Este se ubica junto a un espacio virtual conformado por una serie de pasillos y áreas de estar que se amarran con el ala oeste. Por otra lado, el Edificio 1 cuenta con una escala mucho menor, con una nivel intermedio de aristas virtuales que dan la sensación al último nivel de estar flotando. Para finalizar se incorporan dos tipos de pieles como para reducir el impacto solar en la fachadas. Se propone una pantalla vegetal al costado sur del edificio y un sistema de cortasoles aluminizados en la cara norte del Lobby principal. Además se proponen cortinas de arboles en distintas partes del conjunto para mitigar el ruido del entorno.
Figura 107. Esquemas de conceptualización. 7 y 8. Fuente: propia
14.2 Zonificación
El proyecto está dividido en zonas residenciales, recreativas y de servicio al público con funciones administrativas, tales como tiendas, restaurantes, bancos y oficinas. En adición se incorporan espacios secundarios como áreas técnicas, de mantenimiento y estacionamientos. A partir del total de las áreas de los edificios se determinaron los porcentajes de ocupación por cada zona. Cabe destacar que estas medidas no incluyen los pasillos, ya que estos funcionan como áreas comunes.
Zona Comercial: 15.6 % ( 1365 m2). Comprende módulos para restaurantes y tiendas distribuidos en el primer nivel del Edificio 1 y 2.
Zona de Bancos: 5,6 % (475 m2). Comprende sucursales bancarias distribuidos en el segundo nivel del Edificio 2.
Zona de Oficinas: 10 % (950 m2). Comprende módulos para oficina distribuidos en el tercer y cuarto nivel del Edificio 2.
Zona Habitacional: 22% (1975 m2). Comprende apartamentos estudiantiles y profesionales distribuidos desde el quinto hasta el decimo nivel del Edificio 2 . La amplitud de esta zona responde a la demanda inmobiliaria de viviendas en el sector.
Gimnasio: 3,5 % ( 315 m2). Comprende un área de entrenamiento y ejercicio físico ubicada en el tercer nivel del Edificio 1 .
Salón de usos Múltiples: 3,5 % ( 315 m2). Comprende un espacio destinado a exposiciones y eventos privados ubicado en el tercer nivel del Edificio 1.
Lobby: 2% (180 m2). Comprende el área de recepción del edificio 2 ubicado en el primer nivel.
Estacionamientos: 34.6 % (3100 m2).Cuenta con 223 cajones de estacionamiento.
Área técnica: 3 % (260 m2) Comprende un área para bodegas y cuenta con una planta eléctrica, una bomba hidráulica y un área de manteamiento general.
14.2.1 Edificio 1 Subterráneo: Cuenta con un cuarto de bombas, una planta eléctrica, un área de bodega general, área de lockers para los trabajadores del edificio y un cuarto para cámaras de vigilancia. Nivel 1: Cuenta con 7 módulos destinados exclusivamente para restaurantes y cafeterías. Los espacios están divididos en dos subzonas: Área de restaurantes o área mesas y área de cocina. Nivel 2: Es una extensión del Salón de usos múltiples que funciona para actividades en Figura 108. Zonificación explotada Edificio 1. Fuente: propia
espacios abiertos.
Nivel 3: Cuenta con un gimnasio y un salón de de usos múltiples. El gimnasio esta diseñado para funcionar como un centro de acondicionamiento físico con instalaciones de ejercicio cardiovascular y áreas de fortalecimiento muscular. Posee una recepción con una pequeña sala de espera, un cuarto de gerencia, área de lockers y servicios sanitarios equipados con duchas. El salón de usos múltiples funciona como una planta libre equipada con un cuarto de sonido y video, dos bodegas y un área para servicios sanitarios. 14.2.2 Edificio 2 Todos los niveles cuentan con un área de ductos de servicio. Nivel 1: Cuenta con 5 módulos destinados exclusivamente para tiendas. Los espacios están divididos en dos subzonas: Área de tienda o exhibición y área de bodega. Así mismo, se ubica el Lobby de acceso que funciona como la antecámara del edificio, conectándose con las áreas de oficina, bancos y residencias a través de un sistema de elevadores y escaleras.
Dentro de él, se dispone una recepción general para visitantes, trabajadores y residentes, una sala de espera y un área para lockers y buzones de correo. Nivel 2: Cuenta con 5 módulos destinados exclusivamente para sucursales bancarias. Nivel 3 y 4: Suman un total de 10 módulos de oficina distribuidos equitativamente
en los dos
niveles. Esta cantidad no es definitiva y puede variar dependiendo de las necesidades de los establecimientos. En
ambos
comunales
niveles
existen
diseñadas
para
áreas
públicas
funcionar
como
espacios de relajación e intercambio social para los trabajadores. Nivel 5: En este nivel inicia la zona residencial. Comprende apartamentos estudiantiles, ubicados en el ala este y apartamentos profesionales en el ala oeste.En total, se contemplan 7 apartamentos profesionales Figura 109. Zonificación explotada Edificio 2. Fuente: propia
para
solteros
o
parejas
y
5
estudiantiles.
Nivel 6 y 7: Ambos niveles poseen la misma distribución. Al igual que en el nivel 5, se cuenta con apartamentos estudiantiles, ubicados en el ala este y apartamentos profesionales en el ala oeste. En total se contemplan 3 apartamentos profesionales para familias y 5 estudiantiles. Nivel 8: Cuenta con 3 apartamentos profesionales para familias ubicados en el ala oeste del edificio. A partir de este nivel el edificio crece únicamente en este costado. El
ala este está contemplada como una terraza azotea publica que puede ser utilizada para actividades al aire libre por los residentes del edificio. Nivel 9 y 10: El nivel 9 cuenta con 3 apartamentos para solteros o parejas tipo dúplex y 3 apartamentos para familias, todos ubicados en el ala oeste del edificio. En el nivel 10 se ubican únicamente las continuaciones de los apartamentos de parejas. Azotea: Funciona como una terraza publica que puede ser utilizada para actividades al aire libre por los residentes del edificio. 14.3 Diagramas de Flujo
Subterráneo
Planta 2 ( Edificio 2)
Planta 1 (Edificio 1 y 2)
Planta 3 ( Edificio 1)
Planta 3 y 4 (Edificio 2)
Planta 6 y 7 (Edificio 2)
Planta 9 (Edificio 2)
Planta 5 (Edificio 2)
Planta 8 (Edificio 2)
Planta 10 (Edificio 2)
ESTACIONAMIENTOS Y CIRCULACION VEHICULAR El proyecto contempla un total de 223 espacios de estacionamiento clasificados en uso restringido y no restringido. Para calcular el número de cajones de estacionamiento se utilizó la " Norma de estacionamientos para la Ciudad de México" (Secretaria de Desarrollo Urbano , 2010) resultando: 36 cajones para el área residencial. 44 cajones para el área comercial. 15 cajones para las sucursales bancarias. 29 cajones para el área de oficinas. 30 cajones para el gimnasio y el salón de usos múltiples. 12 cajones para servicio y descargas livianas. 52 cajones de uso restringido ( servicio de pago) De los 223 cajones de estacionamiento 4 están destinados para personas con capacidades diferentes, según información retomada del articulo 2.4.2 de la "Ordenanza de Urbanismo y Construcciones en Chile".(OGUC, 2009).
Tabla 4. Cajones de estacionamiento requeridos.
Numero de estacionamientos Totales De 1 a 20 estacionamientos De 20 a 50 estacionamientos De 50 a 200 estacionamientos De 200 a 400 estacionamientos De 400 a 500 estacionamientos Más de 500
Numero de estacionamientos exigidos para personas con capacidades diferentes 1 estacionamiento 2 estacionamientos 3 estacionamientos 4 estacionamientos 5 estacionamientos 1 % total, debiendo aproximarse las cifras decimales al número entero siguiente
Estacionamientos no Restringidos Se contemplan 110 espacios de estacionamiento que pueden ser utilizados por cualquier usuario siempre y cuando haga uso de cualquiera de las instalaciones del
Centro. 80 espacios de estacionamiento se encuentran ubicados en el subterráneo mientras que los restantes 30 se localizan a nivel del terreno debajo del área deportiva. Para ingresar a los estacionamientos se proponen tres accesos: dos ubicados al costado este, desde La Avenido 16 Sureste y uno desde la Calle Marginal de Carretera Masaya. (ver imagen x). Estacionamientos Restringidos (servicio de pago) Se contemplan 52 espacios de estacionamiento que solo podrán ser utilizados por aquellos usuarios que paguen por el servicio de aparcamiento y que no hagan uso de las instalaciones del Centro. Estos estacionamientos fueron propuestos como una alternativa para responder a la ausencia de espacios de aparcamientos en los alrededores del sitio, evitando la sobreutilización de marginales y liberando de vehículos a los andenes peatonales. Los estacionamientos están ubicados a nivel del terreno debajo del área deportiva, separados de los no restringidos. Para evitar conflictos entre ambos estacionamientos existe una aguja de control de acceso que regula que los ocupantes del servicio de pago no ocupen los estacionamientos no restringidos. Para ingresar pueden utilizarse los tres accesos antes mencionados. Estacionamientos Reservados. Son espacios restringidos permanentemente y de uso exclusivo de determinados usuarios. A diferencia de los estacionamientos con servicio de pago, estos si son utilizados por residentes y/o trabajadores del
Centro. Los espacios reservados se
limitan a un total de 68 cajones divididos de la siguiente manera: 36 cajones para el área residencial ( uno por apartamento) 32 cajones divididos entre oficinas bancos y establecimientos comerciales (Reservado para gerentes, administradores y directores ejecutivos) Se han ubicado 61 cajones en el subterráneo
que están
diferenciados
de los
aparcamientos no restringidos por otro color y separados por conos. Los restantes 7
cajones se han ubicado al costado norte del Edificio 1 y están reservados para los gerentes de los restaurantes.
Se proponen dos bahías para vehículos livianos. La primera, ubicada contiguo a la Calle Marginal de Carretera Masaya funcionara para taxis y vehículos particulares, mientras que la segunda, ubicada al costado sur, detrás del Edificio 2, funcionara también como un área de descarga para el área de tiendas. CIRCULACION HORIZONTAL Y VERTICAL Los edificios cuentan con un sistema de circulación vertical compuesto por elevadores, escaleras y ductos de servicio que se articulan con un conjunto de pasillos perimetrales que conectan todos los espacios internos.
Edificio 1 Cuenta con dos bloques de escaleras ubicados a cada extremo del edificio que parten desde el estacionamiento subterráneo y finalizan en el tercer nivel. Cabe destacar que estas escaleras funcionan como circulaciones principales pero también de emergencia. A su vez, cuenta con dos sistemas de elevadores ubicados contiguo a cada una de las escaleras. El elevador situado al extremo oeste del edificio permite conectar el estacionamiento subterráneo con la Plaza o Calzada, mientras que el elevador del extremo este se conecta hasta el tercer nivel. Los pasillos se encuentran ubicados únicamente en el perímetro sur del edificio y tienen un ancho de 2,5 metros. Edificio 2Cuenta con un sistema de escaleras de emergencia ubicadas a cada extremo del edificio que conectan las azoteas con la Plaza o Calzada. Cabe mencionar que la única manera de subir a las azoteas es a través de estas escaleras. El lobby posee un sistema de circulación vertical mixto, que parte desde el estacionamiento subterráneo y se conecta en distintos niveles. Conforman el sistema tres elevadores, incluyendo uno de carga, una escalera principal y un conjunto de ductos para basura y servicios técnicos.
De los tres elevadores se propone uno exclusivo para la zona residencial y otro para conectar bancos y oficinas. El tercero restante funciona como elevador de cargas y es compartido por todas las áreas. Los pasillos se encuentran ubicados únicamente en el perímetro sur del edificio y tienen un ancho de 2,5 metros lo que facilita la libre circulación de los usuarios. SISTEMA ESTRUCTURAL-CONSTRUCTIVO Sistema Estructural Los edificios cuentan con un sistema estructural mixto conformado por muros, vigas y columnas de concreto armado, losas prefabricadas y muros de carga estabilizados de tierra apisonada.
a) Vigas y columnas Se propone un sistema de vigas y columnas de concreto armado que deberán ser coladas insitu. La selección de este sistema radica en su resistencia a altos esfuerzos
de compresión y la alta ductibilidad que le proporciona el esqueleto de acero interno. Este sistema es ideal para sitios con afectación por movimientos sísmicos, como es característico de la ciudad de Managua. b) Losas Se propone un sistema de losas de vigueta preesforzadas complementado con por una armadura tipo espacial de acero grado 70 y un patín de concreto de 5,000 PSI al cual se le adiciona acero de preesfuerzo de grado 250 . (MONOLIT, 2008). Se ha escogido este sistema por ahorrar mano de obra, tiempos de construcción y reducir los índices de desperdicio. c) Muros estabilizados de tierra apisonada. Se proponen muros de carga de tierra compactada que internamente poseen una malla de acero de refuerzo y un aislante térmico de Polietileno Extruido. En otras palabras, se trata de una pieza de tierra monolítica moldeada por formaletas deslizables de Figura XX. Muro de tierra apisonada. Fuente:http://cdn.archinect.net/images/1 95x140/b3/b3du2qx38s7gmiln.jpg
acero o madera. Si bien el sistema tradicional no requiere de refuerzos estructurales ,será necesario incorporar un esqueleto de varillas de acero por las grandes alturas de los muros.
Figura XX. Compatación del material en formaletas.vFuente:http://www.designboom.c om/cms/images/erica/---Luanda/luanda09.gif
Según
el
Centro
de
investigación
CRAterre
(CRAterre, 2011) la tierra adecuada para construir los muros deberá contener:
Figura XXXX. Concreto armado. fuente:http://elreubenstv.
Arcilla: 15-25 %
Cal: 20-35 %
Arena: 40-50 %
Grava: 0-15 %
Esta tierra debe de mezclarse con 15 % de cemento Portland Tipo 2 de 2500 PSI
y en la medida de lo
posible con piedra volcánica. El cemento reduce la erosión de la tierra y permeabiliza los muros, mientras que la piedra volcánica estabiliza la mezcla permitiendo utilizar tierra extraída del mismo sitio aunque esta no tuviera las propiedades necesarias. Figura XXXX. Concreto armado. fuente:http://elreubenstv.edublogs.org/files/2 010/11/Muro-de-Concreto-Aparente-enReforzamiento-de-Edificio-Fac.-Derecho-UABCMexicali-por-Sismo-Abril-2010-2jy9zhj.JPG
(Schmidt, 2013). d) Muros de concreto armado Son utilizados para armar la estructura perimetral del sótano y el núcleo central del Lobby del Edificio 2. Su selección radica en la resistencia a altos esfuerzos de
compresión
y
la
alta
ductibilidad
que
le
proporciona el esqueleto de acero interno. Sistema Constructivo a) Hormigón Figura XXXX. Concreto armado. fuente:http://elreubenstv.edublogs.org/files/2 010/11/Muro-de-Concreto-Aparente-enReforzamiento-de-Edificio-Fac.-Derecho-UABCMexicali-por-Sismo-Abril-2010-2jy9zhj.JPG
El material está compuesto de aglomerados que incluyen cemento Portland tipo 2, agua y agregados de arena o grava. Se ha seleccionado por su resistencia a esfuerzos de compresión y su alta durabilidad constructiva.
b) Paneles Polietileno Extruido También conocido como XPS o Styrofoam, son paneles
que
funcionan
como
aislantes
termo-
acústicos. Serán utilizados en el interior de los muros Figura XXXX. Paneles de Polietileno Extruido fuente:http://www.knaufinsulation.es/sites/es.k naufinsulation.net/files/Images/Polyfoam_LJ_Gri s.jpg
de tierra apisonada y en las divisiones internas de los edificios.
c) Vidrio color verde automotriz Son paneles de vidrio de 8 mm que permiten alta transmisión de luz y reducción de la entrada de calor solar. Figura XXXX. Vidrio color verde automotriz. fuente:http://t0.gstatic.com/images?q=tbn:ANd9 GcS5Nn4ITNRMbA4w3aIXYWrIehE9mNz5updOe Qb2PimUswKhLm4C
d) Metales Se utilizará acero
para construir el sistema de
soporte de los cortasoles y la estructura que sostendrá la pantalla vegetal del Edificio 2. Las celosías de los cortasoles serán construidas con laminas lisas de aluminio de 0.7 mm. Dichas láminas Figura XXXX. Metales. fuente:http://4.bp.blogspot.com/_MnWZ0t7u yEc/SNe8lRA160I/AAAAAAAAAC4/9VukQYNEx 4w/s1600/U-veritas-2.jpg
deberán ser dobladas en forma de perfiles Tipo Z. e) Durock Ha sido seleccionado como primera opción para cerramientos y divisiones interiores de los edificios. Fue escogida por su alta resistencia a la intemperie y humedad, por su fácil instalación y por dejar pocos residuos.
Figura XXXX. Láminas de durock. fuente:http://www.preciosdematerialesdecon struccion.com.mx/images/Durock.gif
f) Tabiques Móviles Acústicos Han sido seleccionados como segunda opción para cerramientos y divisiones interiores de los edificios. Funciona como un sistema de tabiques móviles Figura XXXX. Tabiques Móviles Acústicos fuente:http://www.tabiquemovil.com/img/img _tabique_movil_1.jpg
construido con perfiles de aluminio extruido y rieles de desplazamiento de aluminio anodizado.
g) Losetas de barro Ha sido escogida como parte de los materiales naturales del proyecto. Son ladrillos de cerámica de barro cocido de 0.25 x 0.25 metros. Serán utilizadas para revestir las azoteas de los edificios. Figura XXXX. Loseta de barro fuente: http://www.solostocks.com/img/baldosabarro-cocido-tradicional-24x24-5710281z0.jpg
h) Concreto estampado Ha sido seleccionado por su bajo costo respecto a otros acabados, por su larga duración y bajo mantenimiento. Figura XXXX. Concreto estampado. fuente:http://www.pisosyestampados.com.mx /portafolio.php?id=default
i) Malla expandida Fabricada a partir de una lámina de acero inoxidable, cuenta con alta resistencia y ligereza, así como su agradable aspecto Figura XXXX. Malla expandida fuente:http://www.colmallas.com/mallas/imag enes/acerinox/malla-expandida-imt-20inoxidable--CAL-1,00.jpg
LINEAMIENTOS NORMATIVOS DE PROPIEDAD HORIZONTAL Y CONVIVENCIA. El funcionamiento del Centro de usos mixtos requiere de una organización cuidadosa, que resguarde la división y la relación entre los bienes privados y comunes. Para ello se han propuesto una serie de lineamientos orientados en función del régimen de propiedad horizontal y convivencia entre todos los copropietarios del complejo. Cabe destacar que parte de la información presente ha sido retomada y reinterpretada de la Ley de Propiedad Horizontal de Nicaragua (Asamblea Nacional de Nicaragua, 1971) y la Ley 675. Propiedad Horizontal de Colombia. (Personeria de Bogota, 2010)
Los objetivos de estos lineamientos son:
Explicar el concepto y funcionamiento del régimen de propiedad horizontal.
Asegurar la convivencia pacífica de los propietarios o usuarios del Centro de usos mixtos que forman parte del régimen del propiedad horizontal.
Determinar la división de bienes de propiedad común, bienes comunes no esenciales y bienes privados.
Presentar los derechos, deberes y limitaciones de los copropietarios que formen parte del régimen de propiedad horizontal.
Concepto y Funcionamiento de propiedad horizontal. Según el artículo 1 de la Ley de Propiedad Horizontal de Nicaragua, puede entenderse como propiedad horizontal al régimen de copropiedad al que pertenecen diferentes dueños divididos en secciones independientes por piso. (Asamblea Nacional de Nicaragua, 1971) Se trata de una institución jurídica, no un inmueble, sin fines de lucro que se encarga de normar la segmentación de diversos inmuebles, así como la relación de los propietarios con los bienes privados y los bienes comunes. Entre los tipos de bienes con los que cuenta el Proyecto se encuentran:
Bienes de propiedad común: Son todos aquellos elementos, áreas y equipos que serán utilizados tanto por las zonas habitacionales, establecimientos administrativos, bancos y oficinas. Estos elementos son indispensables para la existencia, estabilidad, funcionamiento, seguridad y goce de los bienes de dominio común.
Bienes comunes no esenciales: Son áreas de uso común que no son indispensables para el disfrute el individual de cada bien privado. . Bienes inmuebles privados: Son todas aquellas zonas que podrán ser utilizada de manera libre y exclusiva por los propietarios de los edificios.
Disposiciones Generales A continuación se presentan una serie de disposiciones y criterios generales que deben ser respetados por la Propiedad Horizontal. La información presente es aplicable pero debe ser complementada con lo establecido por la Ley de Propiedad Horizontal de Nicaragua al momento de desarrollar un reglamento de copropiedad para el proyecto. 1. Para oficializar el régimen de Propiedad Horizontal del proyecto, todos los propietarios deberán declarar su aprobación en una escritura pública, donde se presente:
Ubicación, dimensiones y linderos del terreno.
Descripción de los distintos tipos de bienes, ya sean comunes, no esenciales y privados, presentando información que facilite su reconocimiento.
Valor de cada piso, así como el valor unitario de los apartamentos, módulos de oficina, módulos comerciales, y otros establecimientos administrativos de carácter publico como el gimnasio y el salón de usos múltiples.
Constancia del Departamento de urbanismo de la Alcaldía de Managua, Ministerio de Infraestructura y Transporte y Ministerio del Ambiente y Recursos Naturales, que avalen que los edificios cumplen con los requisitos para ser construidos.
2. Se denominan bienes de propiedad común: La estructura y cimiento de los edificios, escaleras de acceso y emergencia, pasillos,
vestíbulo, elevadores,
ductos de servicio, planta eléctrica, bombas de agua, agujas de control, conductos de drenaje y electricidad, sistemas de calefacción y
cámaras de
seguridad.
3. Tanto los entrepisos que separan dos plantas y las paredes que dividen
departamentos o cualquier otro modulo , son considerados propiedad común de los respectivos propietarios de los pisos, departamentos y locales contiguos. 4. Son denominados no esenciales: Las áreas verdes y las canchas deportivas.
5. Son denominadas inmuebles privados: Las terrazas ubicadas en la azotea del Edificio 2, y las terrazas públicas de las zonas residenciales y de oficina.
6. Los propietarios de los módulos comerciales en la primera planta del Edificio 2 no podrán ocupar el Vestíbulo, las azoteas ni terrazas comunales ubicadas en pisos superiores, salvo que la Asamblea de propietarios llegue a un acuerdo y decida establecerlo en el Reglamento.
7. Esta completamente prohibido cualquier transformación del edificio que ponga en riesgo la estructura del mismo. Así mismo está prohibido crear nuevos vanos en las fachadas, pintar y decorar las paredes exteriores así como colgar ropa en los balcones de manera que afecten la estética general del edificio
8. Deberá crearse un consejo de administración, integrado por un número impar de tres o más propietarios de las unidades privadas respectivas. Entre las funciones de los administradores se encuentran:
Vigilancia y Protección de los bienes comunes.
Administración y ejecución de los acuerdos generados en las asambleas de propietarios.
Recaudación de los gastos comunes de todos los propietarios, tales como el servicio eléctrico y el agua potable.
Representación legal de todos los asuntos comunes relacionados con el edificio.
9. Todos los propietarios deberán de contribuir en proporción al valor de su piso, apartamento
o
modulo
comercial,
a los
gastos
de
mantenimiento
y
administración de los bienes comunes previamente establecidos. En caso de que un propietario no sea beneficiado por uno o varios servicios comunes no se deberán cobrarle esos gastos.
10. La calzada, el parque urbano, las plazas, canchas deportivas y áreas de estacionamiento podrán ser explotadas y utilizadas por la ciudadanía y publico general, siempre y cuando se respeten las disposiciones urbanísticas y ambientales correspondientes.
Las compensaciones económicas obtenidas
serán para el beneficio común de las copropiedades y se destinará para pagar los gastos comunes de los edificios.
.