2.OBJETIVOS Objetivo General: Contribuir a la integración urbana del Subcentro Urbano Rubén Darío, mediante una propuesta de anteproyecto de diseño arquitectónico de un Complejo de Usos Mixtos que integre el uso habitacional, comercial y recreativo Objetivos Específicos:
1. Identificar las potencialidades y limitantes del sitio de intervención, a través del
análisis urbano de los elementos físico naturales del sitio.
2. Definir criterios de diseño aplicados a la tipología de usos mixtos y la
densificación urbana a través del análisis de modelos análogos para la definición del emplazamiento del complejo y el diseño arquitectónico que permita un mejor aprovechamiento del suelo.
3. Diseñar un centro de usos mixtos que promueva las relaciones interactivas para
la integración urbana mediante la creación de un conjunto de espacios que reúnan el uso habitacional comercial y recreativo dentro de un mismo complejo.
3. MARCO TEORICO En
la
búsqueda
de
sustentar
y
orientar
la
investigación y su enfoque epistemológico se ha desarrollado
un
marco
teórico
conformado
por
palabras claves que ayudarán a centrar y documentar la necesidad y/o el problema, así como referenciar los resultados obtenidos en el estudio. 3.1 Expansión Urbana Durante las últimas décadas la Ciudad de Managua ha desarrollado un comportamiento proliferante en términos de crecimiento urbano de manera horizontal. Para el año 2010, el Fondo de Población de las Naciones Unidas en Nicaragua afirmó que la capital había rebasado los límites político-administrativos del departamento de Managua abarcando la superficie de los municipios de los departamentos de Carazo, Granada y Masaya. (Grupo Editorial La Prensa, 2010). Este crecimiento, entendido como expansión urbana (urban sprawl), ha generado una ocupación de suelo con baja densidad, ha prolongado las comunicaciones y ha generado efectos negativos hacia el medio ambiente. La expansión urbana, en términos de La Agencia Europea del Medio Ambiente (2006), se describe como un patrón físico de expansión de largas extensiones urbanas de baja densidad, creadas generalmente por proyectos de urbanizaciones privadas, que bajo las condicionantes del mercado, buscan terrenos para construir con precios más bajos y que pueden ser encontrados en las zonas periféricas de la ciudad.
Figura : Estructura urbana de Managua en 1960's fuente: www.Skycrapercity.com
Figura : Estructura urbana de Managua en 2000's fuente: www.Skycrapercity.com
De acuerdo a la AEMA (2006) , La expansión dispersa es la tendencia actual de crecimiento e implica un control de planeamiento mínimo de la subdivisión de
Figura : Urbanización en las afueras de Managua fuente: Lacayo Fiallos
las tierras. Como resultado, se genera un desarrollo parchado, disperso y discontinuo, justamente como se ha venido desarrollado la ciudad de Managua después del terremoto de 1972. (ver figura x) Este modelo de ciudad dispersa, es el opuesto a las ciudades compactas, llenas de espacios vacios, que indican el desarrollo ineficiente y remarcan las consecuencias de un crecimiento sin control (Agencia Europea del Medio Ambiente, 2006). Figura : Esquema de ciudad policéntrica Como complemento, los urbanistas Galster, Torrens y
fuente: www.thefoodurbanist.com
Alberti (2000), afirman que esta formas de crecimiento transforman las estructuras compactas mono céntricas en
discontinuos,
policéntricos
y
dispersos
asentamientos. 3.2 Políticas Urbanas En contraposición a los efectos de la expansión urbana desordenada es necesario la implementación de políticas urbanas de mitiguen, reduzcan y prevean los efectos negativos que recaen en la sociedad, economía y estructura urbana de la ciudad. Como menciona la Arq. Cintia Ariana Barenboim (2012) , las políticas urbanas constituyen la dimensión espacial del estado de bienestar y la regulación pública de la división económica y social del espacio. Estas tienen el reto de diseñar y poner en práctica nuevos y potentes instrumentos de regulación pública de la ciudad, si no se quiere que ésta sea el resultado estricto de la lógica del mercado.
Figura : Esquema de ciudad monocéntrica fuente: www.thefoodurbanist.com
Es importante mencionar que el ámbito sustantivo de la política urbana incluye los siguientes sectores de actuación pública y de la gestión del territorio urbano: la localización y restructuración económica del territorio, la regulación de usos por medio del ordenamiento urbanístico, la vivienda en todos sus Figura : Portada del PPOU para el aspectos, el transporte colectivo y los equipamientos e Sub-centro Rubén Darío. fuente: ALMA infraestructura conectados a la oferta de servicios públicos. (Barenboim, 2012) En el caso de las políticas urbanas vigentes aplicadas a la zona de estudio, Sub-centro Rubén Darío, se encuentran las establecidas por el Plan Parcial de Ordenamiento Urbano del "Sector Rubén Darío" aprobadas el 13 de febrero 1999 y modificadas durante el año dos mil con proyección a mediano plazo para el año 2015. Los objetivos perseguidos por este plan son: •
Proponer
una
Zonificación
adecuada
de
acuerdo a la tendencia actual del nuevo Centro
Figura : zonificación propuesta para Sub-centro Rubén Darío. fuente: ALMA
Moderno de la Ciudad. •
Ordenar y regular las transformaciones del uso
del suelo que se han venido dando de forma desordenado en el Sector. •
Establecer normas y regulaciones urbanas de
acuerdo a las tendencias y restricciones que ofrece el territorio •
Mejorar la Imagen Urbana del Sector.
3.3 Densificación urbana Paralelo al desarrollo de políticas urbanas han surgido
nuevas propuestas , que
buscan soluciones colectivas, integradoras y reordenadas para las ciudades del presente y futuro. Fruto de esta nueva visión y del rompimiento con el rígido urbanismo moderno, lleno de reglas exigentes e imperativas, surge la búsqueda de ciudades compactas y densificadas. El Decreto de Normas, Pautas y Criterios para el Ordenamiento Territorial (2002) , en su artículo treinta y seis hace referencia a las zonas urbanas de consolidación como
aquellas constituidas por las áreas baldías dentro del límite de la zona urbana ocupada, que se habilitará para desarrollo urbano durante la vigencia del Plan de Ordenamiento, siendo esta la definición más aproximada al termino de densificación urbana. La Secretaria de Desarrollo Urbano Plan Director Córdoba, España, en su Programa de Densificación Urbana, la define como un proceso de concentración de actividades, así como la
estructuración de las conectividades existentes y futuras, buscando
mejorar las condiciones de sustentabilidad y habitabilidad urbana con una visión de la planificación fundamentada en la búsqueda del máximo aprovechamiento de las oportunidades que ofrece la ciudad actual.(Secretaría de Desarrollo Urbano,2010).
Figura. Densificación vertical. Fuente: www.the architectureport.com
De una manera similar
el arquitecto y urbanista Richard Rogers (2000) sostiene que más allá de las
oportunidades del
modelo de ciudad densa, estas pueden aportar mayores ventajas ecológicas. Estas pueden diseñarse mediante una planificación integradora con el fin de aumentar el rendimiento energético, consumir menos recursos, Figura. Esquema de ciudad densa. producir menos polución y evitar expandirse sobre el Fuente: Cities for a small planet paisaje natural. Según Rogers(2000),debe de profundizarse en la idea de los centros compactos, socialmente diversos, donde las actividades sociales y económicas se solapen y donde las comunidades puedan entregarse en su vecindario.
3.4 Relaciones Interactivas La superposición de actividades que promuevan las relaciones de interacción
entre los ciudadanos
definirá el éxito de cualquier proyecto, ya sea a grande o pequeña escala urbana. Por lo general suele asociarse el término de relaciones interactivas con el proceso de comunicación entre el profesorado y el alumnado que propicia el aprendizaje del segundo. (Zabala, 2011), sin embargo, al hablar de un marco urbano-arquitectónico debe ajustarse a una definición más puntual y acertada. Antes de desarrollar en una definición final primero es necesario profundizar en el concepto de interacción. La Real Academia Española la define como una acción que se ejerce recíprocamente entre dos o más objetos, agentes, fuerzas, funciones, etc. (RAE, 2013). Por otra parte, la psicóloga Gonzales Castro (2011)
Figura. Ejemplos de relaciones interactivas dentro de edificios. Fuente:www.plataformaarquitectura.cl
ofrece una definición más profunda mencionando que la interacción no es más que una acción que permite socializar
a
expresiones teóricas
diversos mediáticas,
individuos
a
personales,
través
de
prácticas,
etc. Para ella, la interacción es meramente
comunicativa y es uno de los motores principales de las relaciones sociales. Si retomamos este concepto y lo vinculamos al contexto de cualquier ciudad se puede concluir que las relaciones interactivas son el conjunto de acciones y/o actividades sociales que se desarrollan bajo una plataforma físico-urbana que promueve el intercambio social, cultural y económico de un conjunto de individuos. La interactividad en estos tiempos se ha convertido en una necesidad, donde se busca potenciar Figura. Ejemplos de relaciones interactivas en espacios exteriores. Fuente: Estudio Hibrido y Guillermo Vallecillo.
la interacción social fuera del espacio privado, creando más y más plataformas públicas para mejorar la comunicación entre ciudadanos. Para esto, se necesitan de nuevos proyectos que ayuden a solventar las carencias sociales y urbanas de la Ciudad de Managua, que estimulen el sentido de vida urbana desde el centro de la capital y generen espacios sin murallas, no solamente físicas sino también sociales. 3.5 Anteproyecto Arquitectónico A partir de todo lo anterior se formula el anteproyecto arquitectónico para un complejo de usos mixtos con bajo impacto ambiental ubicado en el Subcentro Rubén Darío, Managua.
Figura. Ejemplos de relaciones interactivas en espacios exteriores. Fuente: Estudio Hibrido y Guillermo Vallecillo.
De manera breve se puede definir como anteproyecto arquitectónico a la primera etapa de un proyecto arquitectónico
que
contempla
únicamente
las
propuestas de diseño arquitectónico sin incluir el diseño estructural, eléctrico o hidrosanitario. Así como menciona el arquitecto José Iturriaga (2011), durante esta etapa el cliente permite tener una percepción global de la idea, resultado de las necesidades criterios que el mismo con anterioridad ha establecido. Durante
esta
arquitectónicos, arquitectónicas,
etapa
se
entregan
elevaciones vistas
generales
y y
planos secciones
perspectivas
resaltando materiales, escalas, relaciones funcionales. 3.6 Centro de usos mixtos En la actualidad, las economías emergentes y la inflación de los precios del suelo han obligado a los proyectistas e inversionistas a crear edificios con funciones agregadas , mezcladas y
superpuestas
Figura. Sección de torre de usos mixtos en Rio de Janeiro. Fuente: www.nonpdf.blogspot.com
para formar como un hibrido arquitectónico articulado con el tejido urbano. Las tendencias de desarrollo urbano experimentadas por la mayoría de las ciudades obligan a tomar en cuenta que el único camino ecológico y socialmente sustentable para el crecimiento urbano es el de una ciudad v usos mixtos, diseñada con base a una facilidad de contacto humano y la creación de mejores edificios y espacios., (Rogers, 2003)
Figura. Plano Arquitectónico de un apartamento. Fuente uid architects
Es por esto que los centros de usos mixtos se convierten en una pieza fundamental al momento de pensar las
ciudades de manera más compacta y
eficiente espacios, que hagan frente a la tendencia de la expansión periférica y al mejor aprovechamiento de los suelos dentro de la ciudad. En pocas palabras, los desarrollos de usos mixtos permiten dentro
la integración de los diferentes funciones de
un
mismo
edificio,
permitiendo
concentración de áreas comerciales , trabajo,
residencias,
áreas
la
áreas de
institucionales,
de
entretenimiento, hospedaje, espacios públicos así como cualquier otra tipología que sea necesaria. Entre los beneficios de este tipo de desarrollos se encuentran: Beneficios para el inversionista •
Son edificios adaptables y flexibles a cualquier
cambio de usos. Oportunidad de ofrecer un proyecto con enfoque sostenible, con aprovechamiento energético y eficiencia de materiales. Figura. Distintos escenarios dentro de un edificio de usos mixtos. Fuente: OMA/BIG/ sanjosereves arquitectos
•
Incremento de las ventas residenciales por su
proximidad con servicios tales como restaurantes, supermercados y centros comerciales, mientras que la proximidad de los residentes asegura a los comercios una base de clientes más amplia. Beneficios para los usuarios •
Más
opciones
de
vivienda,
negocios,
inversiones, trabajo y entretenimiento y ocio. •
Fuerte carácter de vecindario. Favorece la
relación social entre los usuarios. •
Fomento de intercambios sociales y culturales
por la diversidad de actividades simultaneas. •
Fácil acceso dentro de una misma localización.
•
Creación de un espacio vibrante, llamativo y de
mucha actividad urbana. •
Requieren
de
menos
recursos
para
la
instalación de infraestructura •
Reducen el tiempo de transportación de los
usuarios. •
Priorizan al peatón.
Beneficios para el medio ambiente •
Uso más eficiente de la tierra y una huella
ecológica de menor impacto ambiental. •
Reducción de la dependencia del vehículo.
Oportunidad de ofrecer un proyecto con enfoque sostenible, con aprovechamiento energético y eficiencia de materiales. Una de las particularidades del desarrollo de edificios de usos mixtos es la diversidad de zonificaciones posibles. Debido a que esta tipología es todavía ajena
Figura. Diversidad de espacios que promueven el intercambio social en un proyecto arquitectónico. Fuente: www. conceptdiagram.tumblr.com
a la ciudad de Managua se han tomado de ejemplo los escenarios más frecuentes en el desarrollo de usos mixtos en los Estados Unidos. Barrio con zonificación comercial y servicios de conveniencia: Pequeños supermercados con zonas residenciales. Main Street residencial/comercial: Edificios de tres o más pisos con unidades residenciales unidades por encima y comercial en la planta baja a la calle. Residenciales/comerciales: Edificios residenciales de varios pisos con usos comerciales y cívicos en la planta baja. Mixto de oficinas :Edificios de oficinas con un pequeño comercio y oficinas utiliza orientada a los trabajadores de oficina. Oficina/residencial: Unidades residenciales multifamiliares dentro de edificio de oficinas.
figura. Edificio tipo Mainstreet residencial/ comercial. Fuente www.flickr.com
Cesta de conversión comercial :Residencial y/o unidades de la oficina añaden a un centro comercial autónomo existente. Distrito Retail retrofit: Adaptación de una superficie comercial suburbano a una apariencia más similar a la aldea y la mezcla de usos. Vivir/trabajar :Los residentes pueden operar pequeños negocios en la planta baja del edificio en el que viven Estudio/luz industrial: Los residentes pueden operar estudios o talleres pequeños en el edificio en el que viven. figura. Edificio tipo oficina/residencial Fuente www.flickr.com
Hotel/residencia - Mezcla de espacios de hotel y de alta gama residencial multifamiliar.
3.7 Re-uso adaptativo, arquitectura metabolista y permeabilidad urbana. La arquitectura precedente deberá ser un hibrido resultante del pasado (carácter histórico) y el futuro ( nuevas tecnologías) de la ciudad donde se desarrolle. Deberá tratarse de una arquitectura perdurable, reutilizable y permeable con su contexto. El Re-uso adaptativo, la arquitectura metabolista y la permeabilidad
urbana
son
perfectamente
retomables
tres
elementos
como
alternativas
sostenibles para el anteproyecto arquitectónico a efectuarse. El re-uso adaptativo puede definirse como la facultad que poseen aquellos edificios que por su flexibilidad en la distribución de espacios y módulos estructurales, permiten el cambio de funciones y/o usos sin alterar la integridad de la arquitectura del edificio. Se trata de un "reciclaje arquitectónico"
que se ha
hecho muy popular en las ultimas décadas. En un futuro, la reutilización de edificios además de evitar la ocupación de nuevos terrenos en la ciudad y reducir los costos de inversión, permitirá crear una conexión con
la
arquitectura
del
pasado
y
los
nuevos
materiales, funciones y atmosferas que esta posea. La adaptación puede darse a distintas escalas, desde un solo edificio hasta todo un barrio. Entre sus ventajas
se
encuentra
que
no
contribuyen
al
crecimiento desordenado de las ciudades, aprovechan mejor el espacio, conservan los recursos naturales del sitio y reducen la cantidad de energía utilizada para extraer, procesar y transportar los materiales de construcción. Sin bien se mencionaba que el re-uso adaptativo es una corriente que ha tenido un significativo crecimiento durante los últimos años, se trata de una serie de pensamientos que vienen siendo desarrollados desde el modernismo y post-modernismo arquitectónico. Uno de los movimientos más destacados fue el de la arquitectura metabolista creado por arquitectos japoneses luego de la segunda guerra mundial.
figura. Espacios flexibles en un apartamento. Fuente: www.openarch.es
Posterior a la guerra se comenzó a repensar como debería ser el futuro urbano de sus ciudades y espacios públicos. Para los arquitectos metabolistas los edificios y ciudades no eran entes estáticos sino que estaban en constante cambio orgánico como un metabolismo propio. Los arquitectos metabolistas creían que edificios y ciudades no son entes estáticos sino que están en constante cambio orgánico con un metabolismo propio. Las estructuras de posguerra fueron pensadas para tener una vida útil limitada y eran diseñadas y construidas para ser reemplazadas. Sus principales representantes fueron Kenzo Tange, Kiyonori Kikutake Arata Isozaki y Kisho Kurokawa. El
diseño
arquitectónico
metabólico
es
creado
alrededor de una infraestructura como columna
figura. Ecopolis de kiyonori Kikutake fuente:www.architecturemoleskine.com
figura. Renovación del distrito Tsukiji por Kenzo Tange. Fuente: www.architecturemoleskine.com
vertebral con partes prefabricadas y reemplazables como células de un organismo. (Arkiplus, 2013) Jackie Craven (2011) menciona en su artículo "What is metabolism in architecture?" ( ¿Que es el metabolismo en arquitectura?) que la última muestra de arquitectura metabolista fue realizada en 1970 por el arquitecto Kenzo Tange, durante la Exposición Internacional de Osaka. Sin embargo, sus principios siguen siendo retomados y de ellos han surgido nuevas corrientes orientadas al desarrollo sostenible de las ciudades. figura. Renovación del distrito Tsukiji por Kenzo Tange. Fuente: www.architecturemoleskine.com
Por último es importante hablar del termino de permeabilidad urbana. Esta teoría, según el arquitecto Francisco Botellas (2011) puede definirse bajo el concepto de "filtro urbano", donde los edificios son capaces de gestionar conexiones entre las actividades privadas y públicas. La permeabilidad urbana convierte al edificio en un elemento "poroso" que permite el flujo continuo de los
figura. Vista exterior del Centro de Artes Escénicas de Taipi. fuente:www.desingboom.com
ciudadanos desde fuera del espacio físico hacia sus interiores. En pocas palabras, el edificio se abre para crear espacios públicos y de libre circulación, facilitando la accesibilidad de los ciudadanos a través del inmueble, ofreciendo la opción de permanecer dentro o fuera sin notar una fuerte transición. El cambio de escalas brinda a los ciudadanos simultaneas atmosferas, pero que siempre lo hacen sentir en un espacio exterior. Tal y como sucede en el Centro de Artes Escénicas de Taipi, elaborado por NL architects, el programa arquitectónico del edificio eleva para lograr crear una plaza cultural de libre acceso. La plaza rodeada por el monumental edificio, ofrece la sensación de estar en caminando en un centro urbano envuelto de varios edificios.
figura. Vista interior del Centro de Artes Escénicas de Taipi. fuente:www.designboom.com
figura. Sección urbana del Centro de Artes Escénicas de Taipi. fuente:www.designboom.com
4. ANTEDECENTES El entendimiento del pasado de las ciudades y la arquitectura, así como sus declives y progresos, facilitan la formulación de soluciones perdurables para los proyectos y retos arquitectónicos del futuro. Es necesario analizar la problemática desde el punto de vista de toda la ciudad, pues el proyecto arquitectónico, sea cual sea su escala,
es
inherente de la trama y la dinámica urbana donde se ubica. Posteriormente, debe realizarse una indagación más puntual que especifique las características propias del edificio en sí. Es por esto que la siguiente sección, inicia con el crecimiento urbano de
Managua y los efectos negativos ( problemática) que este ha generado, para finalizar hablando de la historia de los centros de usos mixtos (solución). Managua y su crecimiento urbano previo y posterior al terremoto de 1972. Previo a la parcial destrucción de Managua con el terremoto de 1972, la ciudad contaba con un centro urbano consolidado, ordenado y bien estructurado, ubicado al norte de la laguna de Tiscapa y a orillas del Lago Xolotlán. Su centro estaba rodeado de modernos edificios que mostraban el progreso económico y daban el carácter que toda capital debía de tener. Era una ciudad accesible para los peatones y que podía ser recorrida de manera fácil y segura. Sin embargo, la historia demuestra que la ciudad de Managua ha sufrido una serie de desastres naturales que han retrasado su desarrollo, creando fenómenos evolutivos que se han repetido de manera cíclica posterior a cada catástrofe, como lo fue posterior al terremoto de 1931 y al de 1972. Jorge Bautista Lara (2011) , máster en Derecho, describe en su libro “La Urbanización de Managua, El terremoto de 1972 Derecho Urbano Municipal”, los procesos de destrucción, reconstrucción y tendencias de desarrollo urbano que han llevado a la creación de la ciudad capital a como se conoce hoy en día. Según Bautista Lara (2011) , entre los terremotos de los años 1931 y 1972, comprendido por un período de cuarenta y seis años, la ciudad de Managua
experimentó un crecimiento poblacional significativo, pasando de 60,000 a 500,000 habitantes, lo que representó provocando
un con
incremento esto
la
superior acelerada
al
800%,
expansión
horizontal de la ciudad y la aparición de los primeros asentamientos espontáneos. Según esta misma fuente, durante el período de 1950 a 1972 se desarrolló una dinámica económica en el centro de la ciudad que generó grandes cambios como fueron: la incorporación de más tierras al núcleo central para la gestión y el comercio, la aparición en la periferia de los barrios burgueses, el uso de edificios de varios niveles (propiedad vertical), la aglomeración de la actividad económica en el centro y la separación de las zonas laborales de las residenciales. Posterior al terremoto se decidió repensar el futuro de la ciudad bajo un plano urbano, que normara el crecimiento ordenado de la ciudad de Managua. Para evitar que en un nuevo evento sísmico el centro económico y administrativo de la capital quedara afectado se decidió optar por un concepto de desarrollo en base a la multipolaridad, donde se planteó el desarrollo de varios centros o polos de desarrollo. Sin embargo al crear esta multipolaridad se perdió el sentido histórico, se desordenó y se mal entendió el sentido funcional de la ciudad. Este nuevo concepto de ciudad también aumentó los costos del transporte encareciendo la ciudad para el ciudadano. En adición, en años posteriores, la nueva Managua empezó a
crecer principalmente hacia la zona de Carretera Norte y a la zona de Carretera Masaya, debido a la demanda, la plusvalía, los lotes baldíos y el acceso al agua que otorgaba el lugar. Esto ocasionó un aglutinamiento de condominios que obligaron a la Alcaldía a declarar una veda de construcción, dado que los mantos acuíferos se encontraban en riesgo. (FIDEG, 2008). Dinámica del suelo y vivienda. Tendencias en los precios de suelos formales en la periferia y en el centro de Managua. Desde el comienzo del desarrollo de proyectos de urbanizaciones privadas (año 2000) tanto en las afueras de Managua como en el interior de la ciudad los precios de los lotes e inmuebles se han incrementado considerablemente. Según datos brindados por la Dirección de Urbanismo de la Alcaldía de Managua, para el año 2009, repartos en el interior de la ciudad, como Bello Horizonte, Bolonia, Linda Vista y Altamira habían duplicado el precio de sus propiedades, llegando a sesenta dólares por vara cuadrada en promedio. Así mismo, los repartos ubicados dentro de la ciudad, cercanos a calles principales y de fuerte carácter comercial, suelen ser sobrevalorados por sus dueños quienes piden más de cincuenta mil dólares según fuentes de la empresa Bienes Raíces Global. Según esta misma fuente en las afueras de la ciudad terrenos en Villa Fontana, juntos a Carretera Masaya, en los Altos de Santo Domingo, junto a la Rotonda Jean Paul Genie, Ticuantepe y Veracruz han llegado a triplicado el precio de las propiedades. En los al rededores de Carretera Masaya el precio de un terreno antes del año 2000 era de veinte dólares por vara cuadrada y para el año 2009 se incrementó a sesenta y cinco dólares por vara cuadrada. En Santo Domingo los
precios de los terrenos
subieron de 45 a 85 dólares la vara cuadrad mientras que en Villa Fontana se elevó de 23 a 60 dólares.
Según un representante de la Cámara de Urbanizadoras CADUR, este fenómeno se debe a que la oferta es reducida y que la demanda es muy alta, causa del que el financiamiento para construir y comprar es pobre en el país lo que no permite a la mayoría de la gente optar por una vivienda. Según datos mostrados en una investigación del diario La Prensa: •
La clase A: déficit habitacional del 30%, se permiten adquirir casas valoradas
arriba de los 150,000$ •
La clase B: déficit habitacional del 50%, se permiten adquirir casas valoradas
entre 60,000$-150,000$ •
La clase C: déficit del 60%, se permiten adquirir casas valoradas entre 25,000$
y 60,000$. Esta clase comprende los profesionales con ingresos de 1000$ mensuales, es la clase con mayor demanda de viviendas sin embargo la menos atendida en el financiamiento privado y en la oferta de construcción. Edificios de uso mixto. A lo largo de la historia los seres humanos se han establecido en asentamientos donde predomina el uso múltiple. En un principio, muchas civilizaciones vivieron aglomeradas en comunidades de alta densidad donde las áreas domesticas eran compartidas con las áreas de trabajo y se encontraban cerca de los mercados. La alta densidad de estos asentamientos facilitaba la movilidad de los ciudadanos y su comunicación con fines comerciales. ( (WebAcademia, 2013) Con la llegada de la revolución industrial y la migración de miles de personas hacia las zonas urbanas, inicia la separación de las zonas industriales de las zonas habitacionales, institucionales y comerciales. Por factores de seguridad, contaminación y ruido las industrias debían estar apartadas de las áreas residenciales, por lo que comienzan a desarrollarse edificios de una sola función.
Así surge la era de la
zonificación euclidiana o de un solo uso, donde se comienza a segmentar la ciudad en funciones individuales y apartadas.
Durante el modernismo la zonificación euclidiana parecía ser la mejor alternativa para el desarrollo de las futuras ciudades. El arquitecto y urbanista francés Le Corbusier afirmaba que a cada función urbana diferente debía
corresponder a un espacio distinto.
Una ciudad segregada según los usos y las funciones urbanas, y caracterizada por una estricta separación entre habitar y trabajar. Según Le Corbusier,
los
espacios residenciales debían estar separados de los espacios del empleo y las actividades económicas, siempre y cuando estuvieran conectados a través de la función circular. (Tobio, 1995). La llegada de los rascacielos en Estados Unidos y el
auge del
automóvil propició al desarrollo de esta corriente y fomentó
la
creación
de
ciudades
mucho
más
dispersas. En contraposición al pensamiento euclidiano, surge la radical idea de la "ciudad vertical" imaginada por el arquitecto alemán Ludwing Hilberseimer. Este modelo proponía
eliminar el crecimiento horizontal para
construir una ciudad compuesta de edificios en altura con dos "ciudades" superpuestas una sobre otra. La ciudad comercial (la de abajo) la y ciudad dormitorio (la de arriba), los habitantes vivirían en el mismo sitio donde se encontraría el espacio de trabajo, esto reduciría la circulación y el tránsito, pero al mismo tiempo se conseguiría el paso de aire y luz constante ya que hay una buena orientación y una distancia entre los edificios.
De esta manera renace el pensamiento de usos mixtos, aunque será hasta finales del siglo XX que pueda tomar fuerzas y comenzar a expandirse. Los pioneros en desarrollar la corriente fueron Europa y Estados Unidos, creando dos tipologías de carácter mixto conocidas como "Híbridos" y "Condensadores sociales". (a+t, 2013). A simple vista ambas tipologías parecen idénticas, pero hay una diferencia importante en sus funciones. Según la revista Hybrids (2013), los edificios híbridos comprenden
un
conjunto
de
usos,
incluido
el
residencial, que funcionan para el público en general pues se encuentran articulados con la trama urbana del sector. Por otra parte, los condensadores sociales comprenden un conjunto de usos y servicios que giran en torno a la función residencial del edificio. A diferencia de los híbridos, estos funcionan de manera privada y aislados de la trama urbana. En lo que corresponde al contexto nacional, la historia de los edificios de usos múltiples es relativamente nueva. La ciudad de Managua antes del terremoto de 1972 contaba con edificios de 2 o más funciones, donde
generalmente
las
áreas
comerciales
se
situaban en la planta baja y las áreas residenciales o de oficina en la parte superior. (Molina, 2013). Sin embargo posterior a la destrucción de la vieja Managua, hubo un periodo de aproxidamente de 30 años sin desarrollo de esta tipología. Fue hace menos de una década, que
los nuevos
inversionistas como INVERCASA decidieron apuntar
al desarrollo de edificios de varias funciones en sus proyectos corporativos. La torre INVERCASA II fue uno de los primeros intentos, tratando de combinar las áreas de oficina con áreas de cafetería apartes. Pero sería hasta la reciente construcción de la torre INVERCASA III, que se nombrara a un edificio como de múltiples funciones. La nueva torre ha diversificado las funciones ya que cuenta con áreas de gimnasio, cafeterías, restaurantes y espacios para oficinas. Durante el año 2012 hubo un incremento del 20 % en las construcciones de lujo ( desde $ 50,000) (El Nuevo Diario, 2012) para clientes de altos ingresos, en lo que se incluían nuevos proyectos de vivienda vertical de carácter
privado
(condensadores
con
servicios
sociales)
como
complementarios gimnasios
y
cafeterías. Sin embargo, a pesar del crecimiento de estos proyectos, su demanda todavía es muy baja, pues están orientadas al mercado de la Clase A. Según el presidente de La Cámara de Urbanizadoras de Nicaragua, existe un déficit en un rango de 500,000 y 1,000,000 viviendas. Si bien ha sido un gran paso, la implementación de construcciones mas densificadas, es necesario comenzar a desarrollar proyectos para las demás clases económicas (clase B y C) , preservando el concepto de usos mixtos y la calidad arquitectónica y la seguridad como si se tratara de una vivienda de lujo.
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