FAME Magazine winter0809

winter 08/09

Johan Fieten Dag Johan

Boemerang in Almere LEAD Retail Platinum

Henny Wasmoeth

Herstructurering Kolenkitbuurt Amsterdam

Voorwoord

Inhoud

In dit magazine wordt uiteraard de nodi-

architectuur & stedenbouw planontwikkeling bouwmanagement

HENNY

ge aandacht besteed aan de verkoop van

WASMOETH

de FAME Groep afgelopen zomer. Een

Een tweede

memorabele gebeurtenis, zowel voor de

leven

scheidende oprichter die 24 jaar geleden met FAME begon, als voor de nieuwe

04

JUSTIEN

eigenaren die ambitieus naar de toe-

MARSEILLE

komst blikken. Verder volop aandacht

Eindeloze

voor stedelijke vernieuwing. We belich-

vrijetijdseconomie

08

ten de achtergronden van een tweetal herstructureringswijken waarbij FAME betrokken is in Amsterdam en Deventer.

Graag wil ik u wijzen op de combinatie van twee zeer actuele artikelen met als thema duurzaamheid. FAME ontwikkelde voor een prijsvraag van een winkelcentrum in Almere een totaalconcept op basis van de ‘cradle to cradle principals’ met als rating LEED Retail Platinum/BREEAM Exellent. En voor de sceptici onder u over dit onderwerp

Jaargang 2 nummer 2

ARTHUR

presenteren wij in dit magazine harde,

FAME Magazine is een uitgave van

VAN NOORT

middels academisch onderzoek verkre-

FAME Groep Arnhem-Zuidwolde-Zwolle Spiekampenweg 2 7921 PA Zuidwolde Postbus 40 7920 AA Zuidwolde (0528) 229 700 www.famegroep.nl

De veerkracht

Eindredactie Henk Vonk

van een wijk

gen bewijzen dat duurzaamheid ook nog eens heel erg goed is voor de portemonnee van ontwikkelaars en beleggers.

Ik wens u weer veel lees- en kijkplezier.

10

JOHAN FIETEN Dag Johan

Henk Vonk Directeur FAME Groep

Fotografie Maarten Corbijn www.corbino.nl Vormgeving en realisatie Publishers Support

www.publisherssupport.nl

34 fame 3

Kolenkitbuurt Amsterdam

Een tweede leven

Voor een vraaggesprek over de herstructurering van de ‘Kolenkitbuurt’ in Amsterdam, reizen we af naar de hoofdstad en praten met Henny Wasmoeth, programmamanager/gebiedsontwikkelaar bij Eigen Haard. Hij vertelt over de opgave, achtergronden en aanpak van de herstructurering van Parkstad, het grootste herstructureringsgebied van Europa, en de specifieke aanpak van de Kolenkitbuurt, waar FAME Planontwikkeling de kar trekt.

Henny, laten we beginnen met jouw rol bij Eigen Haard.

‘Ik ben als programmamanager/gebiedsontwikkelaar verantwoordelijk voor de samenhang, de monitoring en de voortgang van het meerjaren ontwikkelprogramma van onze plangebieden in Parkstad. Eigen Haard heeft heel veel bezit en belang in dit gebied dat het gehele westelijk gebied van de A-10 beslaat: Geuzenveld-Slotermeer; Bos en Lommer/Kolenkitbuurt, Slotervaart en Osdorp. Het is qua oppervlak het grootste herstructureringsgebied van Europa en is qua inwoneraantal net zo groot als de hele gemeente Amersfoort.’

Waarom is Parkstad aangemerkt als herstructureringsgebied?

‘In heel Parkstad speelt de inmiddels overbekende problematiek van de naoorlogse wijken, zowel fysiek, sociaal als economisch.

Dat geeft leefbaarheidsproblemen waar wij ons samen met het stadsbestuur zorgen

over maken en we voelen ons gezamenlijk verantwoordelijk om de problemen aan te pakken.’

Kun je die problematiek wat tastbaarder maken?

‘Daarvoor moet je eigenlijk gewoon even een bezoek brengen aan deze wijken, maar het komt erop neer dat het een combinatie is van een slechte sociale cohesie, overlast van probleemgroepen, een versleten openbare ruimte en woningen die zowel functioneel als technisch niet meer voldoen aan de hedendaagse eisen. Met andere woorden, wijken waar je niet overal even fijn thuiskomt en niet naar toegaat als je er niets te zoeken hebt.’

Vinden jullie dat of de bewoners?

‘Daar doen wij uiteraard onderzoek naar en ja, dat vinden de bewoners zelf ook.

Wat je ziet is dat bewoners die het zich kunnen permitteren wegtrekken en dat hun

plaats wordt ingenomen door groepen die de problematiek verder versterken. De lage huurprijzen zijn voor veel bewoners een belangrijke reden om er te willen wonen.

Je ziet op sommige plekken een eenzijdige dynamiek van dominante in sociaal en economisch opzicht kwetsbare groepen, met een hoge werkloosheid. En ja, onder die kwetsbare groepen zijn allochtonen, soms met grote gezinnen, herkenbaar aanwezig.

Feit is dat er de afgelopen decennia in Nieuw-West een duidelijke toename van allochtone bevolkingsgroepen heeft plaatsgevonden.’

Maar los je dat op door een wijk te vernieuwen, die mensen blijven er wel?

‘Ja, ik ken de discussie van wetenschappers over het ‘waterbed effect’, maar daar ben ik het niet helemaal mee eens. Ik ben ervan overtuigd dat je door een combinatie van sociale programma’s, een fysieke en fame 5

‘Het is écht nodig om de buurt een duurzame impuls te geven’

Luchtfoto Kolenkitbuurt Amsterdam

programmatische aanpak een wijk weer leefbaar kunt maken. Kijk, het overgrote deel van de inwoners heeft goede bedoelingen en moet de kans krijgen zich te emanciperen via voor hen toegankelijk sociale en economische structuren. Daar zijn wij als maatschappij mede verantwoordelijk voor. Waar in de media en de politiek tegenwoordig veel naar gekeken wordt, is een hardnekkige kern van crimineeltjes en onruststokers. Iedereen is het er over eens dat daar echt iets aan gedaan moet worden. En dat gebeurt gelukkig ook steeds meer. Maar voor de goede orde: op de totale bevolkingsgroep van 130.000 inwoners in Parkstad zijn dat er misschien honderd, waarvan de harde kern er enkele tientallen zijn die bekend zijn bij politie en sociaal werk. Deze overlastproblematiek mag geen beletsel zijn voor de corporaties en de gemeente om de stedelijke vernieuwing door te zetten, ten gunste van vele huidige en toekomstige bewoners.’

Hoe is de samenwerking in de aanpak verdeeld tussen jullie en de gemeente?

‘De gemeente is verantwoordelijk voor de aanpak van de sociaal economische 6 fame

problematiek, waarvoor programma’s in uitvoering zijn. Wij zijn verantwoordelijk voor de fysieke programmering en de fysieke herstructurering. Overigens zijn in de Kolenkitbuurt ook andere corporaties actief, waar we vanuit Eigen Haard goed mee samenwerken: Far West, Stadgenoot en Rochdale.’

En werkt die samenwerking met de gemeente goed?

‘De effecten van de sociaal economische programma’s zijn, in mijn beleving, tot nu toe vrij onduidelijk. Het gaat om een grote veelheid aan verspreide initiatieven, waarvan de betekenis en de relatie met de stedelijke vernieuwing niet altijd helder is. Dat is jammer omdat Parkstad juist heel matig scoort op sociale en economische indicatoren. Dat geldt ook voor de Kolenkitbuurt.

Het is mijn mening dat een slagvaardige fysieke vernieuwing belangrijk is voor de hele leefbaarheid in de buurt op termijn.

Het is daarom belangrijk om het tempo erin te houden. Wij hebben een inhaalslag te maken die van groot belang is voor het beoogde effect. De Kolenkitbuurt heeft binnen Parkstad een hoge prioriteit. De problemen zijn daar erg groot. De waardering

van de wijk is extreem laag. Enkele jaren geleden scoorde de buurt in de stedelijke leefbaarheidsmonitor een 4,2 als rapportcijfer en scoorde daarmee slechter dan de Bijlmer. Bij een recentere meting lag het rapportcijfer overigens al tussen de 5 en de 6. Maar de inwoners hebben het er wel gehad. Ook fysiek is de wijk heel matig, moeilijk bereikbaar en versleten. Eigen Haard wil hier in een hoog tempo de vernieuwing doorvoeren. Het is echt nodig om de buurt een duurzame impuls te geven, waarmee de buurt als het ware een tweede leven krijgt. Die impuls heeft niet alleen betrekking op woningen, maar ook op voorzieningen en de openbare ruimte. Een belangrijk planonderdeel is de ontwikkeling van een brede school in de buurt. Eigen Haard is hiervoor de investeringsverantwoordelijke.

Voor deze wijkontwikkeling hebben we FAME Planontwikkeling ingeschakeld.’

Waarom?

‘Dat heeft verschillende redenen. In de eerste plaats hebben we zelf nog niet een poule van gebiedsontwikkelaars om dit aan te pakken. Onze traditionele voorkeur gaat dan uit naar het inhuren van een projectleider die intern een team aanstuurt, maar we

hebben gekozen voor een compleet extern team dat is ingewerkt om op een heel pragmatische manier de zaken aan te pakken. Daarbij speelt in de Kolenkitbuurt een combinatie van woningbouw met een fusie van scholen, aangevuld met andere sociaal maatschappelijke functies. Bij dat laatste ligt niet primair onze expertise, terwijl het als een geïntegreerd proces moet worden aangepakt. Ik ken Erwin van Leeuwen vanuit andere projecten als een slimme en doelgerichte procesmanager en FAME als een hands-on club met een groot praktisch denkvermogen. We verwachten dat FAME als een soort task-force de zaken aanpakt.’

Het is de eerste keer dat jullie zo’n project op deze manier aanpakken. Hoe bevalt dat?

‘Er wordt vanuit de organisatie natuurlijk heel kritisch meegekeken, we zijn gewend om onze projecten zelf te doen. Als we iemand inhuren is dat altijd Piet of Els en nu zijn het de mannen van FAME. Een belangrijk aandachtspunt is dat wij feeling houden bij het project. Ik stuur dan ook op integratie en betrokkenheid van onze eigen mensen, maar die inspanning vraag ik ook van FAME. Je moet er samen moeite voor

doen om dat waar te maken, maar het kost wel wat tijd.’

Wat voor wijk moet de Kolenkitbuurt straks worden?

‘Qua bevolkingssamenstelling komt er veel meer differentiatie door het aanbod van een breed woningprogramma. 30 procent sociale huur; 70 procent marktwoningen, waarvan circa 10 procent vrije sector huur en 90 procent voor de verkoop.

Voor het grootste deel appartementen, maar ook grondgebonden woningen.

Stedenbouwkundig moet het een naar buiten gekeerde open wijk worden, met een ontspannen stedelijke structuur, dus grote aandacht voor een transparante en veilige openbare ruimte met meer openbaar groen en ruimte voor eigen inbreng.

Daarbij gaat het voorzieningenniveau fors omhoog met een scholencluster en buurtcentrum als hart van de wijk. Als het aan ons ligt is de Kolenkitbuurt straks een buurt waar je graag naar toe gaat, en niet een buurt waar je even snel doorheen fietst!’

fame 7

Trends in leisure

eindeloze vrijetijdseconomie

De samenleving verandert, sneller en sneller. De techniek van morgen zorgt ervoor dat werk en vrije tijd, tot voor kort twee gescheiden werelden, een andere invulling krijgen. Waarmee vullen we onze tijd in de toekomst, welke gevolgen heeft dat voor de leisuremarkt en waaraan onttrekt de nieuwe mens zijn waarde? Trendanaliste Justien Marseille heeft antwoorden.

Een steeds groter deel van de Westerse samenleving verdient het bestaan met hoofdwerk in plaats van met fysieke arbeid. We zijn niet langer gebonden aan de plaats waar onze spullen worden gemaakt, ons kantoor is gelegen of ons voedsel wordt verbouwd.

En nog mooier, we hebben intussen toegang gekregen tot alles en iedereen.

Andere invulling Dat laatste, die explosieve groei van onze mogelijkheden, betekent dat ons werk ook langzamerhand een andere invulling en betekenis krijgt. De komende decennia zullen steeds meer mensen doen waar ze goed in zijn en doen wat ze leuk vinden. Steeds vaker bepaalt het moment, jouw stemming of de locatie datgene waarmee jij jezelf van nut wil/kan maken.

Sta je op de trein te wachten? Dan kun je de maatschappij een dienst bewijzen door enerzijds een kopje koffie te kopen of een tijdschrift. Anderzijds kun je je nuttig maken door even de bezem over een perron te halen, een oma de trap op te helpen of een perkje aan te schoffelen. Al deze ´werkzaamheden´ hebben economische waarde, maar zijn nu nog strikt gescheiden. De eerste (recreërende) activiteiten vallen onder de noemer leisure, de andere bezigheden noemen we werk of zorg. Of - in het ergste geval - een alternatieve straf.

Een merkwaardig onderscheid dat - als we ons niet vergissen door de volgende generatie op zijn kop wordt gezet. Een revolutie die zich her en der al manifesteert en onder meer zichtbaar is in het recente experiment van Amazon, ooit de uitvinder van de webshop, van crowdsourcing, van het internet. De boekverkoper van weleer keert met de introductie van de ´Mechanical Turk´ 8 fame

(www.mturk.com) een traditionele arbeidsmarkt binnenstebuiten.

De ´Mechanical Turk´ verbindt vraag en aanbod met elkaar.

Taakjes, klusjes en/of andere diensten worden in rap tempo uitgewisseld. Ligt er een probleem, dan kan iedereen - soms over de hele wereld - meedoen bij het vinden van een oplossing. Er gaan nog wel twee generaties overheen tot deze werkelijkheid door de hele arbeidsmarkt is doorgedrongen, maar het is een toekomst die onvermijdelijk lijkt.

De komende decennia - zoveel is duidelijk - ontdoen we ons van het juk van de arbeid. ´Werken´ wordt steeds meer ´leven in ontwikkeling´. En vrije tijd? Dat vloeit steeds meer in werk over (en omgekeerd). Men past zijn dienstbaarheden aan het eigen karakter aan, aan het moment, aan het talent. De computer registreert toegekende waarde.

Waardevolle ideeën - ooit verguisd, want onbekend dus onbemind - worden postuum beloond en de revolutionair denkers krijgen hun voetstuk voor getoond risico en inzicht. Op deze manier gaat werken steeds meer op spelen lijken en wordt alle tijd uiteindelijk ´vrije´ tijd, omdat simpelweg de druk ontbreekt.

Kapitaalkrachtige senior Maar zover is het nog niet. Met name in de ´leisure-industrie´ een mooi woord voor geld verdienen met vrije tijd - verschuift de aandacht rap naar de kapitaalkrachtige senior. Immers, zij zijn het die het geld en de tijd hebben. De verwachting is dat in 2035 ruim 25 procent van de Nederlandse bevolking bestaat uit senioren.

En denk dan niet aan zielige oudjes achter geraniums. We hebben het over de generatie ´babyboomers´, een relatief gezonde groep mensen die als eerste (en waarschijnlijk laatste) van een zeer rui-

me oudedagvoorziening genieten. Een voorziening die ze niet oppotten om te delen met het nageslacht, zoals de huidige generatie, maar voornamelijk besteden aan het eigen genoegen. Nu. Grappig genoeg verkiest een deel van deze senioren te blijven werken. Ze zijn doodsbang om de macht en het aanzien dat het werkende leven met zich meebrengt te verliezen. Dus blijven ze bijdragen. Soms gratis, als hippe kennisvrijwillige. Soms in een goedbetaalde advies- en commissarisfunctie. Maar vooral omdat ze het leuk vinden. En werken ze niet, dan stappen ze gewoon opnieuw in de schoolbanken. Steeds meer mensen-op-leeftijd beginnen om lichaam en geest fit te houden aan een compleet nieuwe studie. In 2007 bedroeg het aantal 25.000.

Een tweede snel groeiende tijdsbesteding is ‘met de kleinkinderen op stap’. Want - geloof me - een aansluitend aanbod dat heel leuk is

‘De komende decennia ontdoen we ons van het juk van de arbeid’ fame 9

Woonpark Borgele Deventer

De veerkracht van een wijk

De rol en aanpak van Woonbedrijf ieder1 in Deventer ten aanzien van stedelijke vernieuwing mag rustig gezien worden als vooruitstrevend en eigenzinnig. Het bedrijf heeft nadrukkelijk de centrale regie naar zich toegetrokken over zowel de fysieke als de sociaaleconomische vernieuwing in de stadsdelen waar ze dominant is als eigenaar van woningen.

Arthur van Noort

Programmamanager Arthur van Noort spreekt desgevraagd nadrukkelijk niet over herstructureringswijken. Dit is een té statisch begrip en suggereert dat het om eenmalige projecten gaat. Wij spreken daarom over stedelijke vernieuwing omdat wij de regie willen voeren over een continue en dynamisch proces, waarbij we een blijvende veerkracht van de wijken als doel voor ogen houden. We grijpen dan ook het liefst in voordat het te laat is en er problemen ontstaan’.

Hoe ziet zo’n strategie er in de praktijk uit?

‘Wij vervullen een intensieve rol in de contacten met bewoners in de wijken.

Bijvoorbeeld met een project als ‘huisbezoeken plus’. Zo komen we te weten wat er in de wijken leeft en waar problemen zijn of dreigen te ontstaan. In de eerste plaats voeren we de regie richting de zorgverlening daar waar het om acute problemen gaat. Maar wat nog belangrijker is, is dat we een voorspelling maken over de

trends in een wijk waarop we vroegtijdig willen anticiperen.’

Over wat voor problemen hebben we het dan?

‘Werkloosheid, veiligheid, problemen in de gezinssituatie, eenzaamheid, verslaving om maar een paar voorbeelden te noemen.

In de eerste plaats willen we bestaande problemen door de reguliere hulpverlening zo goed mogelijk laten oplossen, maar we kijken dus ook hoe groot het totale probleem is in de wijk. Ik noemde net het woord veerkracht. Elke wijk kan wel wat problemen hebben, maar op een gegeven moment gaat het te ver en kan de wijk als geheel het niet meer aan. De kunst is om programmatisch in te grijpen voor de rek eruit is.’

Gaat het niet een beetje ver om als woonbedrijf die centrale regie te voeren?

‘Wij hebben er groot belang bij dat het sociaal economische aspect tijdig en kwa-

litatief goed gesignaleerd en gemanaged wordt. Wij hebben als verhuurder een nauwe band met onze bewoners, maar hebben niet het stempel van ‘hulpverlener’.

We komen dus laagdrempelig binnen,

fame 11

beeldreportage

‘Vanuit onze rol kunnen wij écht wat doen voor de bewoners’ vormen geen bedreiging, maar kunnen wel heel snel adequate hulpverlening inschakelen als dat nodig is. Daarbij kunnen we ook vanuit onze eigen rol écht wat doen voor bewoners.’

Noem daar eens wat voorbeelden van?

‘We stimuleren ondernemerschap in de wijken. We hebben bijvoorbeeld de start van een zuivelwinkel mogelijk gemaakt door een pand beschikbaar te stellen in combinatie met arbeidsplaatsen voor mensen in de wijk. We zetten nu een ondernemershuis op voor kleine startende ondernemers.

Bij sloopprojecten bedingen we bij onze partners dat ze hiervoor langdurig werklozen uit de wijk zelf bij het project betrekken zodat deze mensen weer een opstap krijgen in de arbeidsmarkt.’

We gaan het hebben over de ontwikkeling van ‘Woonpark Borgele’ waarbij FAME Planontwikkeling als gedelegeerd ontwikkelaar de regie voert. Wat voor wijk is dit?

‘Om de context goed te schetsen begin ik bij een convenant tussen ons en de gemeente Deventer over stadsdeel Keizerslanden. Dit stadsdeel is aangemerkt als probleemgebied waar programmatisch moet worden ingegrepen. Die plannen zijn in volle gang. Borgele grenst 12 fame

aan Keizerslanden en is vergeleken bij Keizerslanden nog een aantrekkelijke wijk.

Toch voorspellen wij vanuit de monitoring die wij doen in al onze wijken dat de veerkracht in Borgele onder druk komt te staan en we hebben besloten daarop tijdig te anticiperen.’

Wat voorspellen jullie dan voor de toekomst als je niet iets doet?

‘Door het eenzijdige woningaanbod zit er te weinig doorstroom in de wijk. Borgele stond bekend als aantrekkelijke woonwijk voor gezinnen, maar de kinderen vliegen uit en de ouders blijven er wonen. Voor ouderen zijn er weinig specifieke voorzieningen in de buurt zelf. De oude woningen trekken bij mutaties een eenzijdige doelgroep aan door de lage huurprijzen. We richten onze energie daarbij op de vernieuwing van het centrumgebied van Borgele. Enerzijds wordt daarbij het wat versleten winkelcentrum herontwikkeld tot een fraai stedelijk centrumproject met toevoeging van (senioren)appartementen. Anderzijds worden er naast het winkelcentrum vier portiek etageflats gesloopt waarvoor grondgebonden woningen in een parkachtige setting terugkomen. Het doel is om met de aanpak van een beperkt deel van de wijk het oude imago van geheel Borgele weer glans te geven en er voor te zorgen dat het voorzieningenniveau in de wijk weer een hoge

kwaliteit krijgt en aansluit op de behoeftes in de wijk.’

Wat voor rol vervult FAME Planontwikkeling in het proces?

‘Wij hebben gezamenlijk met FAME een risicodragende partner gezocht die de ontwikkeling van het winkelcentrum voor z’n rekening neemt. Daarbij was het onze grote wens om vanuit een gezamenlijke visie en grondexploitatie in een centraal

gestuurd proces het project op te pakken.

Dat werkt niet alleen efficiënter, maar je streeft op zo’n manier ook dezelfde doelen na. Ik denk dat Woonpark Borgele een prachtig voorbeeld wordt van dynamische stedelijk vernieuwing.’

Oplevering fase 1 Centrumplan Nieuwmarkt Zuid Lichtenvoorde FAME Architectuur & Stedenbouw Arnhem ontwerpt in opdracht van V.O.G. Beheer uit Lichtenvoorde een nieuw centrumplan voor Lichtenvoorde, met in totaal 120 appartementen, 7.500 m2 winkels en parkeervoorzieningen. In oktober 2008 is fase 1 van het project opgeleverd. In april 2008 is begonnen met de bouw van fase 2.

Naar verwachting wordt in 2009 gestart met de bouw van fase 3. fame 13

Plezierig samenleven Woonbedrijf ieder1 in Deventer stelt zich op als een organisatie met een verregaande maatschappelijke betrokkenheid. Naast de dagelijkse zorg voor wijkontwikkeling en huisvesting maakt dit woonbedrijf zich sterk voor de stimulering van een ‘plezierige samenleving’ en dat raakt heel wat meer aspecten dan het ontwikkelen en beheren van vastgoed alleen.

Eén van de initiatieven is ‘Pluk’, dat staat voor Platform Uitwisseling Kennis. Pluk is de paraplu waaronder Woonbedrijf ieder1 en Saxion Hogescholen samenwerken. Achter dit initiatief zit een idee over een veranderende samenleving en de stelling dat de initiatieven vanuit de traditionele instituties niet meer toereikend zijn om het proces van duurzaam plezierig samenleven te faciliteren. We hebben een gesprek met Batian Nieuwerth, manager vastgoed bij Woonbedrijf ieder1. Batian Nieuwerth is samen met Theo de Bruin (lector duurzame ontwikkeling leefomgeving) van Saxion Hogescholen initiatiefnemer van Pluk.

Batian Nieuwerth

Wat is jullie idee over de veranderende samenleving?

‘We zien een verschuiving in de manier van denken in de samenleving over People, Planet en Profit. Er is een beweging van winstnaar nutsoptimalisatie. Veel mensen zijn zich in toenemende mate bewust van de eigen rol in veranderingen en hebben de behoefte om vanuit het eigen perspectief en zingeving een bijdrage te leveren aan de maatschappij en de manier waarop we samenleven.

Dit heeft veel invloed op de manier waarop we tegen stedelijke vernieuwing aan moeten kijken.’

Leg eens uit?

‘Een belangrijke verandering is dat we in het kader van stedelijke vernieuwing moeten denken van project naar een continu proces.

Een belangrijk punt dat we daaraan toevoegen is dat we niet statisch moeten creëren, maar op andere manieren, samen met

maatschappelijke organisaties, veranderingen vorm moeten geven.

Het probleem bij bijvoorbeeld de Vogelaar wijken is, dat ze met veel geld projectmatig worden aangepakt alsof je in een keer een wijk kunt transformeren van probleem naar plezierig.’

Op wat voor manier levert Pluk een bijdrage?

Pluk heeft de functie om mensen, kennis en ideeën samen te brengen, gericht op innovatie en het ontwikkelen van passie voor het onderwerp. Het is een broedmachine en netwerk, waarbij een brede groep van maatschappelijke instellingen betrokken is: van ontwikkelaars tot bewonerscommissies. Uiteindelijk hebben we drie doelen. Het ontwikkelen van bewustwording over brede maatschappelijke thema’s, het samenwerken aan en nadenken over een gezamenlijke toekomst en het creëren van wat wij noemen ‘zinergie’: wat staat voor zingeving, energie en synergie.

Maar het blijft hopelijk niet alleen bij filosoferen?

Nee, het begint bij filosoferen, maar we streven naar het benoemen van concrete thema’s, oplossingen bij vraagstukken en kansrijke experimenten. We hebben in het kader van Pluk daarom ook een stimuleringsprijs uitgezet, waarbij de verschillende inzendingen uit het land door een deskundige jury werden beoordeeld op de thema’s tijd en beleving. Daarmee laten we zien dat we niet alleen met een abstracte discussie bezig zijn, maar dat er heel concrete initiatieven zijn die overal in het land al spelen en die in lijn liggen met onze filosofie. fame 17

Overname FAME Groep

Streven naar perfectie We hebben ons verhaal natuurlijk al vaak gedaan, maar het ligt voor de hand om nog even stil te staan bij onze overname van de FAME Groep in juni van dit jaar.

We hebben overigens ontzettend veel leuke reacties gekregen, waarvoor dank.

De meest gestelde vraag is of het anders voelt nu we de baas zijn geworden van het bedrijf. Immers, op het oog is er maar weinig veranderd in de situatie. En dat is ook zo. Zowel in de organisatie als in ons werk naar buiten toe heeft de verkoop van de FAME Groep geen verandering tot gevolg gehad en is de verkoop een logisch gevolg geweest van onze werkwijze in de afgelopen jaren.

Toch is het zo dat de daadwerkelijke koop in essentie het plezier onderstreept dat we in het werken met onze groep hebben.

We zijn in de afgelopen jaren op een ondernemende manier bezig geweest onze visie en ambities in het bedenken en realiseren van projecten waar te maken. We zijn niet bang om de lat steeds weer een stukje hoger te leggen, want het is onze ervaring dat juist het realiseren van die ambitie ontzettend veel voldoening geeft. Van Johan Fieten hebben we daarin altijd een bijna volledig vertrouwen gekregen, waardoor FAME al veel langer ‘van ons’ was en zo zullen wel meer van onze mensen dat voor zichzelf voelen.

En als het moment dan daar is, dat de groot aandeelhouder een stap opzij wil zetten, lijkt het bijna logisch om zelf met het bedrijf verder te gaan.

En we hebben toch ook een fantastisch vak? FAME heeft zich in 24 jaar ontwikkeld tot een groep die betrokken is bij hele interessante en ingrijpende projecten. Van stedelijke herstructurering tot reconstructies in de landelijke context zijn we vanaf initiatief tot en met realisatie betrokken. En de dynamiek van de buitenwereld zet je telkens weer aan tot het scherpen van de geest. In ons vak is sleur en eenvormigheid dodelijk. Je kunt er dus op een plezierige manier oud mee worden!

Maar wat behelst die ‘ambitie’ dan? Het is immers zo’n woord dat heel vaak zonder uitleg wordt gebruikt om vervolgens het werk jaar en dag op dezelfde manier te blijven doen. Ambitie betekent voor ons het streven naar perfectie op alle niveaus. In de kern begint dat voor al onze medewerkers, wat voor rol ze ook hebben, bij het verstaan van hun vak. Zoals Jan Klijn in zijn interview zegt dat het al een kunst is om elke dag je werk ‘gewoon goed’ te doen, streven wij als groep er dus naar om elke dag ‘gewoon goed’ met ons vak bezig te zijn en daarbij gaat het zowel om de hoofdlijnen als om de details. Maar we streven tegelijkertijd ook naar hogere doelen. Voor ons heeft dat met name betrekking op het beheersen van een nog grotere complexiteit van projecten en processen, wat in lijn ligt met onze voorliefde voor de genoemde vraagstukken van herstructurering en reconstructie.

Wij gaan verder met een bedrijf dat een jaar na de overname een kwart eeuw bestaat. Voor ons zijn dat twee prachtige momenten in één jaar tijd. Samen met onze mensen gaan we volgend jaar onze historie vieren maar met de blik vooruit, want er is nog veel moois te doen.

Henk Vonk Ernst van der Wolde Jules van der Linden

fame 19

verhuisbericht

Complete inpassing Verhuizingen bij de FAME Groep Per 1 juni 2008 is FAME Architectuur & Stedenbouw Arnhem verhuisd van de Velperweg naar een fraai gerenoveerd kantoorpand van Dudok aan het Willemsplein in Arnhem. FAME Architectuur & Stedenbouw Zwolle is per 1 augustus 2008 verhuisd naar de achtste verdieping van de Blauwvingerveste in Zwolle. FAME Bouwmanagement heeft sinds augustus de totale negende verdieping in gebruik.

20 fame

In opdracht van SGBB uit Hoofddorp ontwikkelt FAME Planontwikkeling in het stationsgebied van Elst een grootschalig project met circa 180 appartementen aangevuld met een breed programma aan zorgvoorzieningen en parkeren. Met de complexe ruimtelijke en functionele inpassing in het gebied ontstaat een aantrekkelijke en gevarieerde plek voor een bijzondere doelgroep.

fame 21

Het eerste academische bewijs

6-7 procent hoger en de transactieprijs is zelfs 16 procent hoger.’

DUURZAAMHEID is HARDE winst

Hoe verklaar je dat?

‘Naast heel veel duurzaamheidsfactoren die allemaal invloed hebben is energieverbruik de hoofddrijfveer. Energie is duur en bepaalt in hoge mate de servicekosten van een gebouw. Voor huurders is het dus winstgevend om een gebouw met duurzaamheidslabel te betrekken. Bij transacties kiezen beleggers ook liever voor een gebouw met label omdat de risicopremie lager is en dus kunnen er hogere prijzen betaald worden.’

Ook in de vastgoedsector is duurzaamheid een onderwerp geworden waar iedereen de mond vol van heeft. Bij navraag over dat begrip blijken er ook tal van opvattingen te zijn over de inhoud daarvan, laat staan wat de meerwaarde is van duurzame projecten. Maar enkele zaken zijn heel erg duidelijk: de bouwsector is een van de grootste producenten van afval, gebouwen zijn enorme energieslurpers en aan het einde van de levenscyclus is er weinig recycling mogelijk.

Er zijn dus grote ecologische en financiële winsten te behalen, als duurzaamheid speerpunt wordt in het ontwerp, de ontwikkeling, de bouw en het beheer van vastgoed. Toch kan de professionele vastgoedsector bij navraag nog niet aangeven wat de financiële winst is van het investeren in de meerkosten van duurzame projecten. Idealisme en onderbuikgevoel zijn de belangrijkste drijfveren op basis waarvan deze initiatieven worden genomen. De vastgoedsector heeft dus harde financiële bewijzen nodig om definitief een doorbraak te maken voor een nieuwe standaard in duurzaam ontwikkelen.

Een eerste succesvolle aanzet daarvoor is gemaakt door Maastricht University in samenwerking met University of California in een onderzoek naar duurzaam ontwikkelde en herontwikkelde kantoorgebouwen in de Verenigde Staten onder de titel: ‘Doing Well

by Doing Good? Green office Buildings’. De drie betrokken onderzoekers zijn Piet Eichholtz, Nils Kok en John. M. Quigley. Een gesprek met drs. Nils Kok, bedenker en initiator van het onderzoek, verbonden aan het Dept. of Finance van Maastricht University.

Hoe is jullie onderzoek opgezet?

‘De centrale vraag voor het onderzoek was of duurzaamheid waarde toevoegt. Om daar een goed en wetenschappelijk betrouwbaar antwoord op te geven moet er een representatieve steekproef worden verzameld en moet er goed vergelijkingsma-

teriaal beschikbaar zijn. Om die reden zijn we naar de Verenigde Staten uitgeweken. In de VS hebben ze ongeveer tien jaar ervaring met twee ratingsystemen: LEED, dat heel breed is georiënteerd en beoordeelt op bijvoorbeeld energie, locatie, materialen, management, etcetera en Energy Star, een energielabel. In ons onderzoek hebben we ons gericht op kantoren.’

California Street

Wat betekent dit onderzoek voor de markt?

‘Dat het op langere termijn om financiële redenen risicovol is om niet duurzaam te ontwikkelen.’

Komt er nog vervolgonderzoek?

‘Ja, we zijn op dit moment bezig met een herhaling van het onderzoek in de VS om te kijken hoe de trend zich in de tijd ontwikkelt.

Wat ook interessant is wat de resultaten zijn nu er een economische crisis is. Ik denk dat de effecten vanwege de crisis nog sterker zullen zijn. Daarnaast zijn we ook gestart met een onderzoek op de Nederlandse woningmarkt en de Engelse commerciële vastgoedmarkt.’

Wanneer kun je goed onderzoek doen voor de Nederlandse markt?

‘In Nederland is dit jaar gestart met de implementatie van de internationale BREEAM-rating. Dit kun je vergelijken met de Amerikaanse LEED-rating. Je kunt pas effecten onderzoeken wanneer dat label een aantal jaren wordt toegekend. Voor de woningmarkt in Nederland gaan we onder andere onderzoeken of de consument bereid is meer te betalen voor een duurzame (energiezuinige) woning. Ik hoop dat we met ons onderzoek een beslissende bijdrage kunnen leveren aan een nieuwe standaard voor duurzaam ontwikkelen.’

Waarom kantoren?

‘Het is een heel homogeen product waar je een goede steekproef mee kunt verzamelen, hetgeen de uitkomsten betrouwbaarder maakt. We hebben in totaliteit negenduizend gebouwen onderzocht en gekeken naar huur- en transactieprijzen, locatie en kwaliteitskarakteristieken. De gebouwen met een duurzaamheidslabel hebben we binnen een straal van 400 meter vergeleken met gebouwen zonder label om er achter te komen of er sprake is van een huur- en transactiepremie bij duurzame gebouwen.’

ABN Chicago

Voor meer informatie: Onderzoek: Maastricht University. Dept. of Finance, www.corporate-engagement.com BREEAM-rating: Dutch Green Building Council (DGBC), www.dgbc.nl

En wat zijn de conclusies?

‘Dat er zowel in de huur als in de transactie een significante premie is voor duurzaamheid. De effectieve huuropbrengst is Ernst & Young hoofdkantoor Amsterdam

22 fame

fame 23

boemerang als verbindend element FAME Architectuur & Stedenbouw heeft in het kader van de prijsvraag voor een nieuw winkelcentrum met appartementen in het Columbuskwartier een uniek energieneutraal concept ontwikkeld op basis waarvan dit winkelcentrum het eerste in zijn soort wordt met het hoogst haalbare ‘cradle to cradle’-label: Lead Retail Platinum.

de voorwaarden van cradle to cradle.

In opdracht van BUN Ontwikkeling bedachten de ontwerpers van FAME samen met cradle to cradle deskundigen van DHV een energie neutraal concept, dat zowel intrinsiek als fysiek refereert aan de principes en uitgangspunten van cradle to cradle.

Idee Het idee voor het plan is ingegeven door de ‘Almere Principals’, gericht op de ontwikkeling van duurzame projecten, die in de selec24 fame

tielijdraad als bijlage waren toegevoegd. Een unieke mogelijkheid werd aangegrepen om geheel vanuit dit principe een uniek concept te ontwikkelen als icoon voor de vooruitstrevende visie van Almere.

Concept Bij het zoeken naar een passende metafoor voor het cradle to cradle-principe bleek de eeuwenoude boemerang een verrassende verbinding te kunnen maken tussen idee en concept. De boemerang verbindt en voedt. Je zet ermee iets in gang en als je goed werpt, komt het terug. Maar ook de vorm van de boemerang bleek een vondst voor het fysieke gebouwconcept. Zowel stedenbouwkundig als in de verschillende vormen van het gebouw bleek de vorm van de boemerang een verbindend element met

Voorwaarden Het concept voorziet in de hoogst gestelde eisen van cradle to cradle. Er wordt rekening gehouden met: energiehuishouding; waterhuishouding; afvalverwerking; materialisering; klimaatbeheersing; woonkwaliteit en het winkelconcept, met veel aandacht voor locale en biologische producten.

Programma Winkels, woningen, restaurant, kassen, windmolens, volkstuinen en openbare ruimte.

Architectuur Modern vormgegeven stedelijk duurzaamheidsicoon, met een sterke fysieke verwijzing naar de metafoor van het cradle to cradle concept: De Boemerang. Alle basiskeuzes in het functionele ontwerp zijn gericht op de combinatie van een prettig woon-, winkelen verblijfsgebied met de elementaire eisen van cradle to cradle. fame 25

Cradle to cradle Principes cradle to cradle: - Koester diversiteit - Verbind plaats en context - Combineer stad en natuur - Anticipeer op verandering - Blijf innoveren - Ontwerp gezonde systemen - Mensen maken de stad Uitwerking in De Boemerang Niet Form Follows Function, maar Function Inspires Form: Omarmende inbedding in de stedenbouwkundige structuur en het zichtbaar maken van de functies naar de omgeving.

Hier volgen een aantal maatregelen, toegepast in het concept van De Boemerang.

Materialisering Compacte bouwvorm. Flexibiliteit van ruimte. Dubbel ruimtegebruik. Recyclebaar materiaal. FSC hout. Vlaswol isolatie.

Natuurvriendelijke verf. Hergebruikte materialen.

Energie Het project levert als geheel energie op. Voor de woningen: tropendak. Nachtventilatie. Overstekken. Verticale zonwering. Massa in dekvloeren. Het gehele jaar comfortabel zonder koelvraag in de zomer. Winkels: Minimale interne warmtebronnen. Geen directe zontoetreding. Daglicht d.m.v. glasvezel. Verlichting automatisch op basis van daglichtniveau en aanwezigheid. Koelcellen in de kelder en condensors met groot oppervlak buiten de thermische schil. Hergebruik warm water van douches voor voorverwarming koud water.

Waterbesparende kranen. Duurzame energieopwekking door Koude Warmte Opslag. Elektrische waterpompen.

Zonneboilers. Zonepanelen. Windmolens. PVT modules.

Aantrekkelijk wonen en winkelen FAME Architectuur & Stedenbouw won de prijsvraag voor de herstructurering van De Batau in Nieuwegein. Het betreft een gebied met een programmatisch multifunctioneel karakter met een revitalisering en uitbreiding van het bestaande winkelcentrum, parkeervoorzieningen, woningbouw en overige voorzieningen. Het gebied moet worden getransformeerd naar een aantrekkelijk naar buiten gekeerd woon- en winkelgebied.

Water Groen dak als buffer. Waterzuivering biologisch in tanks.

Geen rioolaansluiting nodig. Waterbuffer wordt gebruikt voor recreatieve doeleinden, sprinkler en grijswatersysteem.

Binnenklimaat Het hele jaar comfortabel door veel daglicht, temperatuur, natuurlijke ventilatie, vloerverwarming en koeling, balansventilatie.

Omgeving Landschappelijke inbedding van het project. Zachte overgang van openbaar naar privĂŠ. Vriendelijke buitenverlichting.

Filtering van hemelwater door toepassing van lava.

26 fame

fame 27

De opmars van functiemenging Arno Hoogeveen kreeg de mogelijkheid binnen FAME Planontwikkeling af te studeren op het onderwerp multifunctionele gebouwen. Daarbij stonden de meerkosten en meeropbrengsten van multifunctionele gebouwen ten opzichte van monofunctionele gebouwen centraal.

Allereerst heb ik uitgezocht welke meerkosten en meeropbrengsten in de wetenschappelijke literatuur genoemd worden.

Het bleek dat verschillende meerkosten en meeropbrengsten genoemd worden, maar dat deze zelden worden onderbouwd. In feite is dit niet meer dan het gebruiken van het gezonde verstand, het is een geloof. Nu er een opmars is van functiemenging, ook binnen de projecten van FAME, leek het mij interessant hypothesen geformuleerd vanuit de literatuur te onderzoeken. Na de literatuurstudie heb ik middels diepte-interviews, enquêtes en belevingsonderzoeken onderzocht of de hypothesen geverifieerd of verworpen dienen te worden. In dit artikel volgen mijn visie ten aanzien van multifunctionaliteit en aanbevelingen om meerwaarde te creëren.

Naar mijn mening is de opkomst van functiemenging en multifunctionele gebouwen een goede ontwikkeling.

Multifunctionele gebouwen zijn in veel gevallen essentieel, omdat het anders voor (bepaalde) instellingen niet haalbaar is op die plek een nieuw pand te betrekken.

Echte meeropbrengsten worden gegenereerd als functies nauw samenwerken in de exploitatie door het delen van ruimte.

De meest geschikte functies om ruimten te delen en samen te werken, moeten (waar mogelijk) in één gebouw gehuisvest worden. Voorbeelden van samenwerking tussen functies zijn het delen van de receptie, het doorverwijzen vanaf de balie, een telefooncentrale, gezamenlijke postinzameling, het delen van (vergader) ruimten, het gebruik maken van elkaars functies, één functie aanspreekpunt laten zijn bij calamiteiten en een gezamenlijke klusjesman. Ruimte- en daarmee kostenbesparing kan gecreëerd worden door onder andere (in)gangen, sanitair, trappenhuizen, liften, toegangswegen en parkeerplaatsen te delen. De benutting van een multifunctioneel gebouw en de parkeerplaatsen is over het algemeen tevens hoger dan de benutting van een monofunctioneel gebouw (wel afhankelijk van waar het mee wordt vergeleken).

Kortom, er zijn meerdere voordelen wanneer meerdere functies in één pand gehuisvest worden. Zouden alle functies van een multifunctioneel gebouw monofunctioneel gevestigd zijn, dan lopen tevens de bouwkosten behoorlijk op. Functies delen in geval van multifunctionaliteit in ieder geval het dak, de fundering, de vloeren en bepaalde wanden. Wordt het multifuncti-

onele gebouw echter vergeleken met een even groot monofunctioneel gebouw, dan komen er meerdere meerkosten naar voren. Er dient soms meer geïnvesteerd te worden door de verschillen in stramienmaten, meerdere ingangen en meer isolatie tussen functies. Wanneer constructies verschillen, moeten bijvoorbeeld leidingen worden omgelegd en vloeren/daken daarvoor geschikt worden gemaakt. Tevens kunnen er hele specifieke extra kosten optreden zoals een negatieve gevel: oppervlakte verhouding bij één bepaalde functie. Bij het proces voordat tot de realisatie van het gebouw kan worden overgegaan, zijn bij multifunctionele gebouwen bijna altijd meer partijen betrokken dan bij een vergelijkbaar monofunctioneel gebouw; er zijn meer eindgebruikers. Dit zorgt voor hogere kosten door onder andere meerdere overlegmomenten, terugkoppelingen, veranderingen in het ontwerp en coördinatie. Zowel de (plan) ontwikkelaars, architecten, constructeurs, kostendeskundigen, bouwfysisch adviseurs en installateurs kunnen zorgen voor kostenverhogingen. Daarnaast kan de wijziging van het bestemmingsplan vertragend werken. In veel gevallen is de tijd die met de wijziging gemoeid gaat, maatgevend voor de rest van het proces en wordt dit fame 29

niet als vertragend ervaren, terwijl door de wijziging wel later met de bouw kan worden aangevangen. Een wijziging van het bestemmingsplan kan uiteraard bij een monofunctioneel gebouw ook voorkomen. Hoe minder flexibel het bestemmingsplan, hoe groter de kans echter is dat bij een multifunctioneel gebouw het bestemmingsplan gewijzigd moet worden.

Het aantal klachten door multifunctionaliteit neemt ook toe. Geluidsoverlast tussen functies, de situering van laad- en losingangen nabij andersoortige ingangen, inclusie van een functie, het op de achtergrond raken van een functie, insluipende bezoekers vanaf andere functies en het delen van de parkeergarage-entree door zowel bewoners als winkelend publiek zijn klachten die voor kunnen komen.

Daarbij wordt toegevoegd dat de hogere belevingswaarde en veiligheidsgevoel bij multifunctionele gebouwen niet overschat moet worden. De belevingswaarde en het veiligheidsgevoel van gebruikers van zowel multifunctionele als monofunctionele gebouwen is getoetst door middel van een vragenlijst. Hieruit kan niet geconcludeerd worden dat bij multifunctionele gebouwen de belevingswaarde en het veiligheidsgevoel hoger is.

Uit onderzoek is dus gebleken dat er nog wel wat verbeterpunten zijn met betrekking tot multifunctionele gebouwen.

Vandaar dat hieronder een aantal aanbevelingen worden aangereikt. In sommige gevallen lijken de aanbevelingen elkaar tegen te spreken. Afhankelijk van het gebouw zal de ene aanbeveling de voorkeur genieten boven de andere, prioriteiten worden daarom niet gegeven.

1) Hogere proceskosten worden bij multifunctionele gebouwen eenmaal gemaakt en kunnen niet tot nul gereduceerd worden. Wel kunnen deze geminimaliseerd worden door een externe partij in te schakelen die onder andere het overleg tussen partijen soepel laat verlopen en een verdeelsleutel genereert over de financiering van gemeenschappelijke ruimten.

2) Er dient op tijd stil gestaan te worden bij het beheermodel van het gebouw. Zijn er bijvoorbeeld ’s avonds 30 fame

twee functies operationeel in het gebouw waarbij een beheerder aanwezig moet zijn, dan dient ervoor gezorgd te worden dat deze functies waar mogelijk de ingang delen of naast elkaar gesitueerd worden, zodat er niet twee beheerders aanwezig hoeven te zijn op dat moment van de dag.

3) Er dient voor gezorgd te worden dat gemeenschappelijke ruimten zoveel mogelijk door één beheerorganisatie beheerd worden, wanneer dit niet mogelijk is, moet er optimale communicatie tussen de beheerders zijn.

4) De voorkeur gaat er naar uit de verdeelsleutel van de kosten van gemeenschappelijke ruimten te baseren op het aantal vierkante meters voor de gebruiker exclusief bestemde ruimte en niet op de mate van gebruik of op basis van het aantal werkzame personen bij het bedrijf/ instelling. De laatste twee gegeven opties brengen namelijk het nadeel mee dat het aantal werkzame personen vaak wisselt en dat het vraagt om veel administratieve inspanningen.

5) Extra bouwkosten worden vaak gemaakt om klachten te voorkomen.

Hierop moet in het de initiatieffase dan ook niet bezuinigd worden omdat latere ingrepen vaak nog kostenintensiever zijn.

Dat kan worden bereikt door de meest ‘bijtende’ functies het verst van elkaar af te situeren binnen het gebouw. Hiermee worden ook functies met zeer uiteenlopende stramienmaten bedoeld.

6) Klachten kunnen op diverse manieren voorkomen worden.

Aanbevelingen die aangereikt worden, zijn: de ingangen waar nodig van verschillende functies (ver van elkaar) scheiden; bij parkeergarages bewoners van er boven gerealiseerde appartementen van een eigen ingang voorzien; afspraken tussen gebruikers maken over uiteenlopende aspecten, zoals volume en tijdsduur van muziek; bijtende functies ver van elkaar situeren; niet de gebruiker van één functie toegang geven tot het hele pand; het scheiden van verkeersstromen tussen verschillende leeftijdscategorieën; een duidelijke onderbouwing van de verdeelsleutel bij de kosten van gemeenschap-

pelijke ruimten; bewoners en gebruikers voldoende inspraak geven en functies die daar om vragen niet onopvallend situeren.

Een deel van deze aanbevelingen kan ook het veiligheidsgevoel verhogen.

7) Door middel van een goede procesmanager dient gezorgd te worden voor maximale samenwerking na oplevering. Tijdens het proces, voordat tot de planvorming van een gebouw wordt overgegaan, moet eerst gekeken worden of verschillende functies na de oplevering meerwaarde van elkaar kunnen ervaren.

Is er samenwerking mogelijk en hoe moet deze eruit komen te zien? Door middel van simpele afspraken over bijvoorbeeld begin- en sluitingstijden van scholen (binnen een brede school) kunnen al kosten bespaard worden wat betreft het aantal parkeerplaatsen.

8) De benutting van een gebouw kan bevorderd worden door zoveel mogelijk functies te huisvesten die op verschillende dagdelen in gebruik zijn.

Zo kunnen zij gebruik maken van elkaars ruimten, waardoor ook weer een ruimte- en kostenbesparing op zal treden.

Ruimten die overdag gebruikt worden, moeten daarom geschikt gemaakt worden voor functies die ’s avonds gebruik maken van het gebouw.

9) In veel gevallen, maar nog niet altijd, wordt berekend hoeveel vierkante meter ruimte functies binnen het gebouw kunnen delen. Zodoende kan een ruimteen kostenbesparing gerealiseerd worden.

Ook bij parkeerplaatsen met een dubbelfunctie kan gestreept worden.

Reconstructie hart Zuidwolde FAME is betrokken bij een groot aantal projecten in het kader van de reconstructie van plattelandskernen.

Zo ook in het Drentse Zuidwolde, waar het hart van het dorp wordt gereconstrueerd tot een aantrekkelijk woon- en winkelgebied met een onderscheidende en aansprekende architectuur.

In aansluiting op het karakteristieke gemeentehuis in het hart van Zuidwolde ontwerpt FAME Architectuur & Stedenbouw een centrumgebied met winkels en woningen. Het concept maakt de uitgestrekte en versnipperde winkelstraat compacter en met een bijzondere vormgeving krijgt het centrum een geheel eigen hedendaagse identiteit. Aan de woningen wordt veel zorg en aandacht besteed. De toekomstige bewoners krijgen een prachtig appartement, maar bovenal wordt er een plek gecreëerd die het landelijke wonen met fraaie buitenruimtes combineert met de voordelen van een levendig centrum.

Conclusie van het onderzoek is, dat multifunctionele gebouwen een aanzienlijke maatschappelijke, functionele én financiële meerwaarde kunnen opleveren.

De grootste complicerende factor in de haalbaarheid is, dat betrokken partijen vaak alleen hun eigen ‘problemen’ kunnen overzien en achterdochtig zijn over hun voordeel ten aanzien van de gezamenlijkheid. De spil in dit haalbaarheidsvraagstuk is adequaat procesmanagement, uitgevoerd door een onafhankelijke partij.

fame 31

Dag Johan In 1984 begon Johan Fieten (1955) als ondernemer en pionier met zijn eigen bureau voor bouwkunde en architectuur. Slechts één jaar verwijderd van het 25-jarig jubileum verkocht hij deze zomer zijn FAME Groep aan een nieuwe generatie ondernemers. ‘Het voelt net alsof je eigen kind op zichzelf gaat wonen, je bent trots met gemengde gevoelens’.

Johan, wat is de essentie geweest van jouw ondernemerschap in 24 jaar?

‘Als ik daar goed over nadenk, ben ik begonnen als pionier en heb ik deze periode ook zo afgesloten. Als je aan je carrière begint, ben je in dat opzicht niet zo bewust van jezelf. Dit is dus allemaal kennis achteraf. Ik werkte bij De Boer Supermarkten en zag op een gegeven moment de kans om voor mezelf te beginnen, met De Boer in het begin als grootste opdrachtgever. Als ik nu terugkijk is mijn belangrijkste drijfveer destijds geweest dat De Boer een hele grote onderneming werd, met veel overleg en een toenemende bureaucratie. Ik vond het een prachtig bedrijf, maar mede doordat ik in een staffunctie werkte, begon het ook te kriebelen.

Ik zag kansen, had veel vertrouwen in mezelf en mijn vrouw stond achter het idee. Drie belangrijke ingrediënten als voorwaarde om voor jezelf te beginnen.’

Maar wat kenmerkt dan dat pionierschap?

‘Ik voel me het best wanneer ik mijn dromen en ideeën snel en slagvaardig in de praktijk kan brengen. Als je een bedrijf begint, werkt dat automatisch zo. De organisatie is dan ook klein en flexibel genoeg om daar in mee te gaan. Maar hoe het bedrijf ook groeide, ik ben altijd het meest in mijn element geweest met het ontwikkelen van nieuwe ideeën. Dat heeft ook zijn keerzijde trouwens. Als de organisatie groeit draait het veel meer om het sturen fame 33

beeldreportage

‘Ik sta graag met m’n voeten in de klei’

op mensen, kwaliteit en marktpositie op een hoger abstractieniveau. Voor mijn afscheid kreeg ik een film aangeboden, waarop Johan Blokland, een van onze architecten, het heel treffend verwoordde: ’Je kunt aan Johan zijn ogen zien hoe zijn pet staat.

Bij lange vergaderingen zijn ze wat dof, maar Johan z’n oogjes beginnen te glimmen als het om een fantastisch nieuw conceptidee gaat’ en dat is ook zo, ik sta graag met m’n voeten in de klei.’

Johan Fieten

36 fame

Waar heb je je beste herinneringen aan?

‘De klanten, projecten en medewerkers uit het vroegste begin liggen me nog steeds zeer na aan het hart. Er was geen automatische piloot, dus je was een nieuwe klant echt dankbaar voor het vertrouwen dat je kreeg en een nieuw project deed je met hart en ziel. Dat is een gevoel dat je altijd wel bij je wilt houden.

Ik heb heel veel mooie projecten gedaan, maar het ontwerp en de realisatie van mijn eigen huis was voor mij toch heel bijzonder. We hebben daar zo lang mee gewacht totdat we echt ons droomhuis konden maken. Ook op de afgelopen zes jaar kijk ik met plezier terug. Heel turbulent, maar we hebben met FAME echt een enorme sprong gemaakt en daar ben ik best trots op.’

Verkoop je je bedrijf met gemengde gevoelens?

‘Aan de ene kant is het een heel bewuste keus, waar ik helemaal achter sta. Ik wist dat het zou gebeuren en daar bereid je jezelf ook op voor. Toch heeft het een gigantische impact. Ik vergelijk het met dat je kind de deur uitgaat. Je voedt het op om zelfstandig te worden en z’n eigen weg te gaan. Maar als dat dan gebeurt is er een lege plek aan tafel omdat het altijd een nadrukkelijk onderdeel in je leven is geweest dat ineens wegvalt. Daar moet je denk ik mee om leren gaan, maar dat gaat wel lukken, temeer daar ik in mijn projectontwikkelingsbedrijf Berginvest nog voldoende kansen en uitdagingen zie. Ik vind dat ik het bedrijf goed heb overgedragen aan een ondernemende nieuwe generatie die al een tijd de koers van FAME bepaalde. We hebben samen ter gelegenheid van de verkoop een fantastisch kunstwerk gekocht dat nu bij mij in de tuin staat en volgend jaar vieren we samen het vijfentwintig jarig jubileum. Een betere afsluiting kan ik me niet wensen.’

Multifunctioneel sportcomplex Het Ravijn in Nijverdal FAME Bouwmanagement kreeg in 2004 naar aanleiding van een Europese aanbesteding van de gemeente Hellendoorn de opdracht voor de realisatie van sportaccommodatie het Ravijn, met een vloeroppervlak van circa 8.000 m2, in Nijverdal. De toekomstige accommodatie biedt plaats aan verschillende zwembassins waaronder een topsportbad, verschillende doelgroepenbaden en een sporthal. FAME is verantwoordelijk voor het functionele concept, procesmanagement, bouwkundig projectmanagement en het kostenmanagement. De architectuur is door FAME gecontracteerd bij het Engelse architectenbureau Faulkner Browns. fame 37

Voor een reallife-soap is de dagelijkse handel en wandel van Jan Klijn (1958) niet geschikt. Liefhebbers van emo-tv zouden waarschijnlijk weglopen voor zijn rustige nuchterheid en doordachte antwoorden. Wellicht vanwege deze karakteristieken is Jan al zeventien jaar een stabiele factor binnen de FAME Groep. We hebben een persoonlijk gesprek over z’n achtergrond, z’n vak en jawel: als het over zijn dochters gaat toont hij, heel even, een moment van emotie… Gelukkig!

stabiele factor

Jan, hoe is het allemaal begonnen?

‘Ik ben geboren en getogen in Tolbert, bij Leek tegen de kop van Drenthe. Ik heb een leuke jeugd gehad tegen een achtergrond van het rustige dorpse leven. Op school ging alles prima. Na het Atheneum heb ik hts-Bouwkunde gedaan in de stad Groningen, waar ik in 1980 afstudeerde. Daarna ging ik in dienst.’

Bij welk onderdeel?

‘Ik was waarnemer bij de artillerie. Er heerste zo’n padvinderssfeertje, het was een beetje voor de lol eigenlijk. Toen ik in die tijd de beelden van de Falklandoorlog op televisie zag, ontdekte ik dat de waarnemers als eerste aan land gingen. Daar schrik je dan toch wel even van.’

En toen hup aan het werk ‘Nou, dat was begin jaren tachtig niet het geval. Tijdens mijn stageperiode op de hts kon je ongediplomeerd de banen uitzoeken.

Twee jaar later was het crisis met veel werkloosheid. Het was zeker niet uitzoeken, maar ik kon toch heel snel aan de slag bij HBM (Hollandse Beton Maatschappij) in Amsterdam. Een groot concern die afgestudeerden een opleidingsplan tot manager- uitvoerder gaf. Ik werd daarvoor geselecteerd en heb er vervolgens met heel veel plezier ruim tien jaar gewerkt en mooie projecten gedaan.’

Noem eens wat?

‘Ik begon daar met het VU ziekenhuis in Amsterdam, daarna volgden onder andere de nieuwe C-pier op Schiphol, een groot bedrijfspand in de Bijlmer, een parkeergarage bij het confectiecentrum en in Almere een kantoor voor Mitsubishi. Mijn grootste project als hoofduitvoerder was het hoofdkantoor van Nissan in Amsterdam.’

Hoe was dat: als ‘provinciaaltje’ naar de grote stad?

‘Ach, dat valt erg mee. Je hebt natuurlijk een beeld van de Randstedelingen als vlot en brutaal, maar ik heb er altijd erg plezierig gewerkt. De dynamiek is er wel anders, maar daar pas je je toch snel bij aan. Ik heb er eigenlijk wel veel van geleerd, de drempels worden er wat lager van.’

Maar vervolgens toch terug naar het oosten?

‘Ik moet eerlijk zeggen dat de drukte ons op een gegeven moment wel een beetje begon tegen te staan en je kon er moeilijk aan ontsnappen. Ook toen was het verkeer al bijzonder hectisch.

Maar ik hoefde niet beslist terug naar Drenthe. Nijmegen was ook goed geweest. Er werden mensen gevraagd bij FAME, wat toen nog bouwbureau Fieten heette en ben aangenomen.’

Een hele omschakeling?

‘Ik ging van een concern naar letterlijk en figuurlijk een familiebedrijf. De baas, z’n vrouw, broer, zus en nog een paar anderen in een kantoor aan huis. De projecten waren natuurlijk ook van een andere orde. Kleinschaliger, flexibel, dynamisch en veel snellere resultaten. Ik vond de overschakeling heerlijk. Vier jaar later ging ik met Jules van der Linden mee naar Zwolle, waar FAME een nieuw architectenbureau begon. Het opbouwen van zo’n nieuwe club heeft me tot op heden heel veel voldoening gegeven.’

Wat bedoel je daarmee?

‘Ik vind het zelf heel belangrijk dat mijn werk en bijdrage er toe doet. Als ik eerlijk ben, beheerst mijn vak ook wel een beetje mijn leven. Als je dan in de situatie zit, dat je meedenkt en de ruimte krijgt om een wezenlijke bijdrage te leveren aan de kwaliteit en dus ook de tevredenheid bij onze relaties dan stemt dat gelukkig.

Daarbij heb ik de FAME Groep ook in z’n geheel zien groeien.

Toen ik kwam waren het kleine snelle projecten. Nu zijn we betrokken bij hele gebiedsontwikkelingen en complexe processen.

Het is heel leuk om voor een bedrijf te werken dat telkens weer de bakens verzet.’

Je zegt dat je werk een beetje je leven beheerst.

Waar ligt in je vrije tijd je passie?

‘Waar ik echt heel veel lol in heb is het coachen van ‘mijn’ hockeyteam. Ik heb twee dochters, een tweeling en die spelen beiden in de B2 in Meppel. Op dit momet zijn ze nog ongeslagen en doen dus volop mee voor de titel.’

Wat is daar zo leuk aan, heb je zelf ook een hockeycarrière achter de rug?

‘Nee, helemaal niet. Voetbal en volleybal waren jarenlang mijn sporten, nu hockey ik op trimniveau. Wat ik er zo leuk aan het coachen vind is, dat je zo’n groep individuen met een behoorlijke variatie aan talent als een echt team kan laten functioneren. En daar moet je echt wel wat voor doen, dat is een proces. Je ziet ze elk jaar weer groeien.’

Waar blijkt dat dan uit?

‘Dat ze het samen doen en er samen lol in hebben. Op een gegeven moment promoveerden we naar een hogere klasse. Dat niveau was voor ons veel te hoog gegrepen en dan sta je zelf wel eens vreselijk teleurgesteld aan de lijn. Maar die meiden hebben het hele seizoen met geweldig veel plezier gespeeld, ondanks dat ze bijna alles verloren. Ze waren gewoon trots dat ze dit een keertje hadden gehaald en tegen zulke goede teams mochten spelen. Ja, daar kan ik dan heel erg van genieten.’ fame 39

www.famegroep.nl