Van visie naar business case
Transformatie van verzorgingshuizen
4 Transformatie van verzorgingshuizen
Nel Nel heeft altijd in Nijmegen gewoond. Ze woonde alleen, maar had een groot sociaal netwerk. Ze gaf les op de lagere school en was in 1970 actief als Dolle Mina. Maatschappelijk is Nel altijd zeer betrokken gebleven bij alles wat met emancipatie te maken had. Na haar pensioen werd ze vrijwilliger bij het Vluchtelingenwerk en nam ze deel aan de lokale politiek en diverse vrouwennetwerken. Ze maakte veel natuur- en cultuurreizen naar verre oorden en als ze thuis was, bezocht ze met een van haar vele vrienden musea en tentoonstellingen. Fysiek was Nel sterk als een paard, ook toen ze ouder werd. Tot die ene onvergetelijke avond, ze was toen 78 jaar, Nel liep in het donker naar huis en werd aangereden. Het was ernstig, veel botbreuken en verbrijzelingen, met als gevolg een verlamming van haar rechterbeen en een hoofdletsel, waardoor zowel haar gehoor als haar zicht veel minder is geworden. Na een opname in het ziekenhuis en een lange periode in een revalidatiekliniek, besluit Nel dat ze op deze manier niet meer alleen kan en wil wonen. Ze besluit een ‘appartement met een plus’ te huren. Het appartement is toegankelijk voor mindervaliden en ze heeft voldoende eigen ruimte inclusief een eigen buitenruimte in de vorm van een loggia. Maar daarnaast zijn er algemene ruimten waar ze mensen kan ontmoeten en niet alleen mensen van haar eigen leeftijd, maar vanwege de verschillende leerwerktrajecten binnen het complex ook weer jongeren. Er is een ‘Uit Service’ beschikbaar, waardoor ze toch naar het concert kan, het vervoer kan worden geregeld en daarna is de zorg die ze nodig heeft bij het naar bed gaan beschikbaar. Ze kan op haar kamer eten, meedoen aan een kook/eetproject voor oud en jong, waarbij ze jongeren haar favoriete Indische recepten leert koken, maar er is ook een soort wijkrestaurant in het complex, waar zowel mensen uit het complex als uit de wijk kunnen eten. Er wordt geëxposeerd door kunstenaars en er zijn verschillende leesclubs. Nel heeft zich opgegeven voor de leesclub ‘vrouwenliteratuur’ en overweegt een braillecursus te gaan doen voor het geval haar zicht nog minder wordt.
Transformatie van verzorgingshuizen 5
Jantje Jantje woont al weer heel wat jaren met veel plezier in Meppel. Haar man, Job, hield van water en vond een baan in de haven en Jantje deed de huishouding en was vrijwilliger bij Welzijn MensenWerk, dus vervelen deed ze zich niet snel. Met hun modale inkomen konden ze het met z’n tweeÍn (en Toby de kater) prima redden. Ze voelden zich thuis in hun buurt in Meppel Zuid en hadden leuke contacten. Af en toe deed ze een bakje koffie bij de buren Tinus en Gea. Met mooi weer was men regelmatig lekker buiten bezig. Als er hulp nodig was, stond men voor elkaar klaar. Na het overlijden van Job bleef Jantje alleen achter. Financieel had ze het niet breed met alleen haar AOW, maar ze kon het met passen en meten nog wel bolwerken. Maar de laatste tijd ging ze minder vaak de deur uit vanwege fysieke ongemakken. Tinus en Gea waren inmiddels verhuisd naar een appartement waar het wonen, de service, de dienstverlening en de zorg als totaalpakket geboden wordt. Er waren jonge mensen voor terug gekomen die allebei werkten. Jantje voelde zich steeds vaker eenzaam en ook minder veilig zo alleen in haar eigen woning, zonder goed contact met de buurt. Nu Jantje ook steeds meer zorg nodig had, was het een logische vervolgstap ook op zoek te gaan naar een woning waar de service, de dienstverlening en de zorg als totaalpakket geboden wordt. Maar vooral ook naar de gezelligheid die ze vroeger had in haar buurtje. Samen met Monique, haar vaste thuiszorgmedewerker, ging ze via internet op zoek en zag dat er verschillende mogelijkheden waren. Haar keuze viel op een wat ouder gebouw aan het water, met kleinere appartementen en met heel veel gezamenlijke voorzieningen en activiteiten onder een dak. De huurprijs is gelijk aan wat ze nu betaalt. En dat het appartement wat kleiner is dan in nieuwere complexen, vond Jantje eigenlijk wel prettig. Minder schoon te houden en in haar eentje had ze niet zo veel nodig. Het service- en dienstenpakket, zoals de boodschappen-, maaltijden- en wasservice is naar eigen inzicht in te vullen. Ze houdt weliswaar niet veel over, maar Jantje voelt zich de koning te rijk. Als een van haar kinderen twee nachtjes wil komen logeren kan dat in een logeerkamertje in het gebouw. Jantje heeft er voor gekozen om zelf geen wasmachine aan te
schaffen in haar appartement, maar gezellig met de buren op woensdagochtend de was te doen in de gemeenschappelijke waskamer. Ze gaat vaak met een van haar vriendinnen een kopje koffie of thee drinken. Gezellig in de koffiehoek bij de ingang van het gebouw, maar ook wel afwisselend met de buren bij elkaar in het appartement. Ook is ze regelmatig aanwezig bij de wekelijks georganiseerde activiteit en volgt ze een cursus omgaan met de Ipad. Daarnaast oefent de basisschool in de algemene ruimte de schoolmusical en zit Jantje samen met een aantal medebewoners in de jury. Ja, er is van alles te beleven en de gezellig van vroeger is terug. Ze heeft weer plezier in het leven!
6 Transformatie van verzorgingshuizen
Transformatie van verzorgingshuizen 7
Transformatie van verzorgingshuizen
De houdbaarheid van de langdurige zorg is een onderwerp waar in de sector en door de overheid al langere tijd over gesproken wordt. Onder druk van de veranderende klantwens, de toenemende vergrijzing en het terugdringen van de zorgkosten heeft de overheid maatregelen genomen. Het (contractueel) scheiden van wonen en zorg is een van de maatregelen die langzaam maar zeker wordt doorgevoerd. Voor mensen met een lichte zorgvraag is hierdoor geen intramurale indicatie meer beschikbaar. Dit betekent dat deze groep mensen alleen nog zorg via een extramurale indicatie kan ontvangen (thuiszorg). Voor veel zorgorganisaties roept het vragen op of haar bestaande vastgoed gezien deze gewijzigde koers van de overheid nog wel toekomstbestendig is. Om deze vragen te kunnen beantwoorden, heeft FAME Planontwikkeling een werkwijze ontwikkeld voor de transformatie van bestaande verzorgingshuizen naar een toekomstbestendig woonconcept. De werkwijze is gebaseerd op het doorlopen van 3 fasen, te weten visievorming, transformatiescenario’s en tot slot een projectspecifieke business case.
Visie
Transformatieplan
Business case
stap 1
stap 2
stap 3
stap 4
stap 5
8 Transformatie van verzorgingshuizen
FAME Groep
Multidisciplinaire Planontwikkelaar FAME Planontwikkeling is een multidisciplinair en allround planontwikkelbedrijf in de segmenten zorg, winkelgebieden en hergebruik bestaande gebouwen. We zijn in staat zowel deelfasen van ontwikkeltrajecten te ondersteunen als die op ge誰ntegreerde wijze uit te voeren. FAME Planontwikkeling houdt zich bezig met: strategie-ontwikkeling, conceptontwikkeling, ontwikkelmanagement, projectmanagement en heeft een eigen studio voor conceptdesign, grafische vormgeving en architectuur. Creatief, ondernemend, allround en gedreven Vanuit het idee, dat huisvesting zowel mooi als goed als (financieel) duurzaam moet zijn heeft FAME vanaf de oprichting in 1984 altijd een sterke nadruk gehad op allround kennis en betrokkenheid bij de projecten. Dit in tegenstelling tot een sterke trend tot specialisatie, waarbij allerlei adviesbureaus (van architectenatelier tot calculatiebureau) een afzonderlijke betrokkenheid bij projecten hebben. We voelen ons erg verantwoordelijk voor de integrale kwaliteit van onze projecten. Het besef is groot, dat we producten maken met een grote maatschappelijke impact: huisvesting heeft veel invloed op de dagelijkse leefsfeer van mensen, het betreft een zeer kapitaalsintensief gebruiksgoed en heeft doorgaans een zeer lange levenscyclus. Doordat FAME zich bij voorkeur richt op complexe projecten is het belang van allround kennis en visie extra groot om te komen tot het best ge誰ntegreerde eindresultaat. Projectteam FAME werkt bij voorkeur met haar eigen projectteam. Afhankelijk van de opgave, worden verschillende disciplines binnen het bedrijf in meer of mindere mate ingeschakeld. Het projectteam bestaat over het algemeen uit medewerkers met de volgende functies: ontwikkelingsmanager/ (senior) planontwikkelaar, junior planontwikkelaar, architect en projectleider bestaand of nieuw vastgoed.
Transformatie van verzorgingshuizen 9
10 Transformatie van verzorgingshuizen
Visie op zorg en huisvesting Belangrijk voor het maken van keuzes voor eventueel ingrijpen in het vastgoed, is dat er een duidelijke visie op zorg en huisvesting aanwezig is. De bestaande visie van de opdrachtgever wordt door FAME getoetst op toekomstbestendigheid en eventueel in overleg met de opdrachtgever herijkt. Wanneer geen visie op zorg en huisvesting aanwezig is, wordt deze gezamenlijk opgesteld. In de visie worden kernwaarden vastgelegd waar het zorgvastgoed van de organisatie in de toekomst aan moet voldoen. De visie is onderbouwd met een omgevingsanalyse waarin actuele trends en ontwikkelingen geanalyseerd worden. Een andere belangrijke pijler van de visie is de marktanalyse. Hierin wordt een analyse van de huidige en toekomstige klantgroep gemaakt, met een prognose hoe deze zich binnen het verzorgingsgebied van de opdrachtgever zal ontwikkelen. Met de visie als toetsingskader kan vervolgens het bestaande vastgoed beoordeeld worden.
Transformatie van verzorgingshuizen 11
Transformatieplan Op basis van de visie wordt de vastgoedportefeuille beoordeeld op de in de visie vastgestelde kernwaarden en klantgroep(en) (functionele analyse). Tevens wordt een financiÍle analyse uitgevoerd op de houdbaarheid van de locaties bij het scheiden van wonen en zorg. Dit houdt in dat wordt gekeken naar de huurwaarde van de woningen binnen het woningwaarderingssysteem en de verhuurbaarheid in relatie tot de lokale markt. Ook wordt een inventarisatie gemaakt van ruimten binnen het gebouw waar in de toekomst geen financiering meer voor beschikbaar is vanuit de zorgtarieven. Uit de analyse kunnen verschillende ontwikkelscenario’s voortkomen: van geschikt maken voor de huidige doelgroep tot herbestemmen. In de praktijk blijkt dat de gebouwen vaker dan verwacht geschikt zijn voor de groeiende behoefte bij ouderen aan geclusterd wonen en een ondersteunende vraag naar zorg en dienstverlening.
12 Transformatie van verzorgingshuizen
Business case per locatie: Vanuit de opgave die in het transformatieplan voor het vastgoed is gedefinieerd, wordt een beschrijving gemaakt van de huidige en beoogde toekomstige klantgroep. Van daaruit wordt de analyse verder vorm en inhoud gegeven en onderzocht hoe de locatie geschikt gemaakt kan worden voor deze klantgroep. De voorgestelde ingrepen worden uitgewerkt tot een concreet voorstel van wijzigingen inclusief bijbehorende kosten. De uitkomsten zijn scenario’s om de gewenste verbeteringen kostendekkend te kunnen doorvoeren. Daarnaast wordt bekeken welk service- en dienstenconcept voor de klantgroep noodzakelijk en wenselijk is en welk effect dat heeft op het huishoudboekje van de klant. Als werkwijze worden de volgende stappen doorlopen: vaststellen beoogde klantgroep; omgevingsanalyse; programma en financiÍle analyse; service- en dienstenconcept; betekenis voor de klant en opdrachtgever.
Transformatie van verzorgingshuizen 13
1. Beoogde klantgroepen Beschrijving van de beoogde toekomstige klantgroep(en) met bijbehorende kernwaarden, eisen voor huisvesting en financiĂŤle kaders wanneer sprake is van extramuralisatie of het (contractueel) scheiden van wonen en zorg. Benodigde gegevens (gedefinieerd in de visie): - Gewenste te bedienen klantgroepen; - Kernwaarden; - Eisen voor huisvesting; - Huishoudboekje van de klantgroep.
14 Transformatie van verzorgingshuizen
2. Omgevingsanalyse De voorzieningen rondom de locatie worden op hoofdlijnen in beeld gebracht en in een kaartbeeld verwerkt. Tevens wordt getoetst of een eventuele functiewijziging binnen het bestemmingsplan past en welke ruimtelijke mogelijkheden er nog zijn. Ook wordt per locatie gekeken naar de planbehoefte die voor de klantgroep in de directe omgeving berekend is (gebiedsmonitor) en hoe sterk de concurrentiepositie is. Benodigde gegevens: - Bestemmingsplan; - Gebiedsmonitor; - Marktanalyse; - Concurrentieanalyse.
Transformatie van verzorgingshuizen 15
3. Programma en financiÍle analyse Het vastgoed is in het transformatieplan getoetst op functionaliteit en verhuurbaarheid voor zelfstandige woningen. De kernwaarden zijn hier leidend in. Ten behoeve van de business case wordt vervolgens, in overleg met de opdrachtgever, bekeken welke aanpassingen in het gebouw gewenst zijn. Ook wordt gekeken hoe het gebouw vanuit de verschillende domeinen (wonen, sociale infrastructuur, zorginfrastructuur en overige ruimten) heringedeeld kan worden. Van de gewenste ingrepen wordt een kostenraming gemaakt. De kosten worden afgezet tegen een boekwaarde en rendement (bij eigendom) of huurverplichting (bij huur). Hierbij worden desgewenst verschillende scenario’s in beeld gebracht. De gevolgen voor de huurprijs worden getoetst aan het puntensysteem van het woningwaarderingsstelsel, aan de markthuurprijzen van vergelijkbaar vastgoed en aan de betaalbaarheid voor de klantgroep. Benodigde gegevens: - Functionele analyse gebouw (reeds aanwezig vanuit transformatieplan); - Huurwaardecheck (reeds aanwezig vanuit transformatieplan); - Concurrentieanalyse (reeds aanwezig vanuit transformatieplan); - Overzicht gewenste ingrepen.
16 Transformatie van verzorgingshuizen
4. Service- en dienstenconcept
Comfortabel leven Basis menu
Woongebouw sruimte met klein restauratieve functie conversatie- en ontmoetingsplekken terras in de tuin filmruimte koffiehoek fitness- en sportruimte leeshoek hobbyruimte computerruimte n en stalling scootmobiel en elektrische fietsen
-
Gemak en ondersteuning huismeester (oproepbaar) servicemanager gastvrouw 9.00 tot 18.00
-
In het kader van het scheiden van wonen en zorg is het belangrijk te weten welk gedeelte van de servicekosten aan de bewoners doorbelast kunnen en mogen worden. Hiervoor toetst FAME welke servicekosten aan de huurder in de gewenste situatie vanuit de gebouwexploitatie doorbelast kunnen worden aan de bewoner. Het toetsingskader hiervoor is het servicekostenbeleid van de Huurcommissie. Bij extramuralisatie wordt tevens een aantal diensten niet meer vanuit de integrale zorgtarieven bekostigd. Deze diensten zullen door of voor de huurder op een andere manier georganiseerd Woongebouw moeten gaan worden. Hiervoor wordt samen met ontmoetingsruimte metkeuzemenu klein restauratieve functie de opdrachtgever een ontwikkeld diverse conversatie- en ontmoetingsplekken van ondersteunende diensten zodat de bewoner terras in de tuin naar eigen behoefte diensten filmruimte kan afnemen tegen koffiehoek kostendekkende tarieven. Een andere mogelijkheid en sportruimte is een netwerk tefitnessorganiseren voor het afnemen leeshoek bij externe aanbieders. Het opstellen van hobbyruimte kostendekkende exploitaties wordt in basis door computerruimte ruimte voor opladen en stalling scootmobiel en elektrische fietsen de opdrachtgever zelf gedaan.
Comfortabel leven Compleet menu
-
Gemak en ondersteuning
Benodigde gegevens huismeester (oproepbaar) - Onderleggers servicekosten; servicemanager gastvrouw 9.00 tot 18.00 - Diensten en serviceconcept.
-
Service glazenbewassing tuinonderhoud ak en energiekosten algemen ruimten phaaldienst huisvuil en papier
Service glazenbewassing tuinonderhoud schoonmaak, energiekosten gezamenlijke ruimten ophaaldienst huisvuil en papier
nde diensten, services en activiteiten kunnen gekocht met een service- en activiteitenpas
Restauratieve voorzieningen gezamenlijke thee en koffie drinken (2 keer per dag) gezamenlijk diner, 1 keer per week lunch en diner op hoogtijdagen, waaronder Kerst en Pasen
-
Zorg 24 uurs alarmering 24 uurs oproepbare zorg en vanuit een klein en vastteam geleverd
DH
Comfortabel leven Keuze menu*
Gemak en ondersteuning hulp bij administratie boodschappen begeleiding begeleiding bij het koken ondersteuning onderhoud van sociale contact begeleiding naar ziekenhuis bezorging medicijnen hulp in de huishouding
-
Service kapper manicure/pedicure/schoonheidsspecialist vervoerdienst computercursus ophaaldienst huisvuil en papier linnenservice boodschappen service
-
Restauratieve voorzieningen koffie en thee (2 keer per dag) gezamenlijke maaltijd (1 keer per week) lunch en diner op hoogtijdagen, waaronder Kerst e maaltijdservice aan huis borreluurtje diner voor gasten
-
Activiteiten theaterbezoek buitenactiviteiten (wandeltocht, museum bezoek georganiseerde groepsreizen filmavond mode show bankbezoek op locatie om geld te halen cultuur en spelavond overige activiteiten waaronder Prinsjesdag, voetb schilderles discussiegroep/leesgroep gymnastiek kamerconcert lezingen
-
Zorg
Transformatie van verzorgingshuizen 17
5. Betekenis voor de klant en opdrachtgever De ingrepen voor het verbeteren van de kwaliteit en verhuurbaarheid en het gewenste dienstenconcept zijn bekend. De laatste stap in het proces is de financiÍle scenario’s en servicekosten toetsen aan het huishoudboekje van de klantgroep. Tevens wordt een risicoanalyse opgesteld inclusief mogelijke tegenmaatregelen. Dit resulteert in een of meerdere aanbevelingen ter uitvoering van het scenario dat voor de opdrachtgever (en klantgroep) het beste past.
Burg. Roelenweg 40 8021 EW Zwolle Postbus 674 8000 AR Zwolle t 038 425 81 01 info@famegroep.nl
www.famegroep.nl
V01-06.09.2013