ESTUDIO DE MERCADO TERRENO EN SHANGRILA - PUENTE PIEDRA
Felipe Padilla Arquitectos
Estudio de Mercado
Terreno en Shangrila-Puente Piedra
Autor: Felipe Padilla Arquitectos
Editor: Felipe Padilla Huihua
Diseño gráfico y maquetación: Felipe Padilla Huihua
Cita: Felipe Padilla Arquitectos (2020). Informe del estudio de mercado para un terreno en Shangrila - Puente Piedra.
Contacto: www.facebook.com/FelipePadillaArquitectos mail: felipe.padilla.huihua@gmail.com inst: @felipe.padilla.huihua tel.: +51 956249153
(CC) 2020. Felipe Padilla Arquitectos (Lima – Perú). Usted es libre de: * Copiar, distribuir y comunicar públicamente la obra. Debe reconocer los créditos de la obra de la manera especificada por el autor. Compartir bajo la misma licencia. Sin altera o transformar esta obra, o generar una obra derivada, solo puede distribuir la obra bajo una licencia idéntica a esta. * Al reutilizar o distribuir la obra, tiene que dejar bien claro los términos de la licencia de esta obra.
CONTENIDO Ubicación del terreno Flujos y vías Paisaje urbano Marco atractivo Usos de suelo Densidad de construcción Edificación y usos nuevos Potencial de crecimiento Perfil de usuarios Oferta y demanda
Conclusiones
PUENTE PIEDRA
COMAS
LOS OLIVOS
VENTANILLA
SAN MARTÍN DE PORRES
Localización del terreno
PUENTE PIEDRA SHANGRILA
COMAS
LOS OLIVOS
Paisaje Urbano
Vías Principales Vía Evitamiento
Área Verde Pública
Área Verde Privada
Río Chillón
Cerros Av. Los Pinos
Ubicación del Terreno
Vía Malecón
Vías principales A menos de una cuadra se encuentra la avenida los pinos, donde pasan líneas de transporte público hacia la vía Malecon, que junta el distrito de Puente Piedra con el distrito del Los Olivos y San Martín de Porres en dirección sur oeste. Esto le proporciona un accecible transporte local con distancias cortas e intermedias. A tres cuadras se encuentra la vía evitamiento, permitiendo un transporte a larga distancia, que conecta con los principales centros comerciales de la zona (Real Plaza Pro, Lima Plaza Norte, Mega Plaza). La ubicación del terreno tiene una estratégica ocupación con respecto a la movilidad y la accesibilidad de sus vías y transportes.
Propia
Av. Los Pinos
Propia
Propia
Paradero Mototaxis
Vía Evitamiento
Paisaje urbano Su entorno urbano está limitado por la presencia de grandes cerros hacia el nor-oeste que separa el distrito de Puente Piedra con el distrito de Ventanilla, lo que permite tener una mayor temperatura y amortiguar la humedad, teniendo un agradable clima zonal. Los grandes áboles que contiene algunas calles les otorga un ambiente más tropical, fresco e íntimo. Sin embargo, en el sector de Shangrila, la gran mayoría de área verde se ubica en terrenos privados como se puede apreciar en la gráfica, ocacionando un deficit de área libre para la población en dirección hacia el nor-este. La presencia de estos elementos naturales le ofrece un confort térmico favorable a la ubicación del terreno. Áreas verdes en Shangrila
30% Públicas
70% Privadas
Cerros en dirección nor-oeste del terreno.
Google Earth
Propia
Propia
Alameda central de la Av. Los Pinos
Áreas verdes de condemio Valle Alto
SECTOR 04 SHANGRILA
SECTOR 02 LADERAS
SECTOR 03 RIO CHILLON
Uso de suelo Cementerio: Campo fe
Delimiteción Shangrila Ubicación del Terreno
Se puede apreciar, a grandes rasgos, las diferencias de usos del sector Shangrila en comparación de su entorno en dirección hacia el sur. El gran terreno de campo fe distancia físicamente la relación de Shangrila con los usos de los sectores hacia el sur del mapa. Al mismo tiempo asegura una gran cantidad de área verde intangible y un uso catalizador de grandes zonas. El terreno se ubica al límite de la separación de estos cambios de usos.
Uso de suelo 1
Comercio minorista local:
2
Bodega, minimarket, librería, panadería. Pollería, chifa, menú, florerías. Farmacia, botica, ferretería, vidrería.
Comercio recreacional:
Club campestre, restaurante, eventos, piscina. Campo de paintball, de fútbol, centro social. Coliseo, grass sintético, gimnasio.
Servicios y reparaciones:
Industrial:
Barbería, salón de belleza, centro laboral. Reparación de equipo electrónico. Taller mecánico y limpieza para autos.
Producción, comercial y servicio. Almacenes, talleres, fábricas.
Estacionamientos:
Comercio mayorista zonal:
Almacen de autos, camiones de carga. Transporte pesado y maquinarias.
Distribuidoras, retail, grifo. Mueblería, mercado, venta de autos.
Terrenos baldíos:
Alojamiento temporal:
Terrenos en venta, poca construcción. Abandonados, sin uso, en mal estado.
Hotel, Hostal. Pensiones, alquileres.
3
Entidades públicas:
4
Vivienda de densidad baja: Unifamiliares, asentamientos. Mansiones, casonas.
Terrenos del estado, instituciones. Juzgado, centro policial, comunal .
Religión:
Vivienda de densidad media:
Educación:
Vivienda de densidad alta:
Salud:
Huertos:
Iglesias, capillas, templos. Asociaciones religiosas.
Multifamiliares. Vivienda progresiva.
Conjuntos habitacionales, inmobiliarias. Torres y bloques de viviendas.
Colegio primaria, secundaria, guardería. Institutos, academias.
Cultivos de flores y plantas. Biohuertos .
Clínica, hospital, dentista.
Asilo:
Oficinas:
Refugio para adultos mayores.
Empresas, salas de reunión de trabajo.
Áreas de uso en Shangrila 1
200+
2
3
4
(2%)
(12%)
100+ 80+ 70+ 60+ 50+ 40+ 30+ 20+ 10+ 05+ (9%)
(4%)
(5%)
(1%)
(25%) (36%)
(7%)
(10%)
(2%)
(5%)
(4%)
(1%)
(6%)
(5%)
(11%)
(1%)
Número de usos influyentes / Porcentaje de usos influyentes.
El sector de Shangrila tiene una fuerte influencia por los usos de comercio industrial y recreacional, siendo los más predominantes. Las viviendas de baja densidad y los huertos son los usos que le siguen como mayor tendencia, después encontramos también cierta demanda por el uso de estacionamientos. Sin embargo, el terreno al ubicarse justo en la intersección con el sector sur, y la relación frente a las viviendas de alta densidad, le otorga una inclinación por los comercios y servicios locales que satisfacen las necesidades de los habitantes.
SECTOR 04 SHANGRILA
SECTOR 02 LADERAS
SECTOR 03 RIO CHILLON
Densidad de Construcciรณn
ร rea sin edificaciรณn (0 pisos)
Edificios bajos (1 - 3 pisos)
Edificios altos (4 - 5 pisos)
Densidad de construcción
25% Edificios bajos (1 - 3 pisos)
30% Edificios altos (4 - 5 pisos)
45% Sin edificación (0 pisos)
Sector Shangrila
Hay un mayor predominio de terrenos sin edificación o vírgenes, muchos en venta y otros con usos como biohuertos o estacionamientos, donde se mantiene el área libre. Los edificios altos son los siguientes en resaltar, esto se debe al uso industrial que son las edificaciones de mayor altura en Shangrila como las fábricas, almacenes industriales y a algunas viviendas en crecimiento vertical. Se observa también un porcentaje considerable de edificios bajos como vivindas unifamiliares y comercios locales, acortando la brecha entre estos 3 coeficientes de edificación. A diferencia del sector sur, donde su coeficiente de edificación es más consolidado, con muy pocos terrenos sin edificar y gran presencia de edificios de 2 a 5 pisos, Shangrila aun se encuentra desarrollando su densidad de construcción.
50%
42% 8% Sector Sur
Perfil urbano El entorno inmediato se inclina por edificaciones bajas de usos locales frente a una proyección de crecimiento de edificación por las viviendas multifamiliares y progresivas que también se van desarrollando.
Propia
Propia
Propia
Google Maps
Un perfil plano, horizontal, una calle barrial, el terreno se ubica en un punto de desarrollo y transformación de usos del suelo, dejando a sus espaldas hacia el nor este, edificios más altos y toscos como los industriales.
SECTOR 04 SHANGRILA
SECTOR 02 LADERAS
SECTOR 03 RIO CHILLON
Edificaciones nuevas
Edificaciones nuevas (últimos 10 años)
Edificaciones progresivas (gradualmente durante años)
Edificaciones antiguas (más de 10 años)
Sin edificación
Edificaciones nuevas Edificaciones antiguas (más de 10 años)
32%
Edificaciones progresivas (gradualmente durante años)
18%
Sector Shangrila
12%
38%
Edificaciones nuevas (últimos 10 años)
Sin edificación
Se puede apreciar aun el dominio de superficies sin edificar, predominando el uso de áreas verdes y áreas libres en los terrenos privados. Aqui los usos suelen ser de víveros, estacionamientos, áreas de esparcimiento o terrenos baldíos. Además se observa un crecimiento de las edificaciones de manera gradual y progresiva durante el tiempo, proyectándose verticalmente y/o realizando remodelaciones para generar comercios locales en su mayoría minoristas y de servicios.
Desarrollo de usos comerciales %Nuevos (-10años) %Antiguos (+10años)
8% 6% 4% 15% 12%
3% 11%
Florerías
13%
29%
8% 2%
Bodegas
35%
Peluquería
26%
5%
Restaurante
Fábricas
Almacenes
Club privado
4% 4%
Colegios
8% 2% 2%
3%
Hoteles
Boticas
De los principales usos que se desarrollan, el industrial mantiene el predominio en el suelo del sector Shangrila. Su crecimiento se enfoca más en dirección nor este, teniendo hacia esa zona, seguido por los centro de esparcimientos. Frente al cementario, en la Av. Los pinos, se desarrolla un foco comercial de venta de flores. El terreno, tiene una fuerte relación con los sectores vecinos, y por ubicarse frente a los conjuntos habitacionales que se han construido, tiende a mezclar la influencia y posibilidad de usos locales. Por ello, vemos que el comercio minorista toma mayor protagonismo en los nuevos usos que se van generando. Esto apoyado por las viviendas que se van desarrollando.
Población de Shangrila
Al mantener Shangrila un uso de suelo comercial industrial predominante, la población en su mayoría habita por razones laborales, es decir, solo se dirigen a trabajar pero no viven ahí. Sin embargo, permanecen la mayor parte del día en el sector.
69%
Los habitantes que viven en Shangrila, en cambio, la mayoría trabaja fuera del sector o solo habitan por vacaciones, y otros tienen su negocio vivienda y permanen en el sector.
31%
no viven/km2
viven/km2
Edad de los habitantes
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 43% 20% 22%
10% 7% Adultos mayores
Adultos
Jóvenes
17%
11%
Niños
Bebes
La principal población se encuentra en la etapa más productiva y responsable de la vida humana, los adultos toman mayor predominio por ser un sector fuertemente laboral, asegura además un ingreso económicamente activo de 1,000 a 2,000 soles en su mayoría y otros por debajo de los 1,000 soles (INEI, 2016). La presencia de los más jóvenes y niños empieza a tomar relevancia por su fuerte relación con el sector sur oeste donde las viviendas se están expandiendo, y además por el uso recreacional que tiene tanto en áreas públicas como privadas.
Tipos de habitantes en Shangrila Familia con hijos Pareja sin hijos
49% 9%
29%
13%
Numerosa
Solteros
El perfil de la mayor cantidad de los que habitan en el sector conforman una familia con hijos, por los que en su mayoría laboran en estas industrias para mantener a su familia de una manera estable. Otros habitan muchas generaciones y familias en un solo terreno, desarrollando sus vivienda de manera progresiva. Muchas veces es para que los abuelos o tíos ayuden con el cuidado de los hijos. Los más jóvenes una tendencia de crecimiento a futuro.
Encontramos un ligero dominio del sexo masculino debido a la mayor presencia masculina en los centros laborales de Shangrila. Conforme se desarrollen las viviendas y sus usos complementarios esto puede ir variando. Sexo
61% 31%
Desarrollo personal de la población
Deporte
Académica
8%
Artística
51,3%
48,7%
En esta gráfica vemos la inclinación de actividad con respecto al desarrollo personal sobre todo de la población más joven. Tenemos la actividad deportiva y física con el mayor predominio, esto reflejado por el gran uso de campos y losas de fútbol y otros deportes. Posee también cierta presencia en el sector educativo, como colegios de inicial primaria y secundaria. Y muy poca actividad artística y cultural.
Oferta y Demanda venta
m2
A
2,739
B
5,000
C
5,777
D
5,700
E
2,536
localidad
uso estado comercial, residencial, terreno baldío av. los pinos recreacional. comercial, residencial, calle los cedros terreno baldío almacenes. residencial, recreacio- restaurante de calle los cedros 450m2 área const. nal, eventos. industrial, almacenes, calle los eucaliptos terreno baldío agrícola. panamericana norte industrial, fábrica, terreno baldío almacenes.
A
B
alquiler F G H I J
C
localidad
m2
uso
estado terreno baldío depósito, almacén de 1,541 calle los laureles carga pesada semi rústico almacén comercial, 305m2 de área te9,905 panamericana norte depósito, oficinas chada prefrabricada local comercial, ofici- área cubierta por 800 av los pinos nas, depósito techo de calamina local industrial, ofici- techo paraboloico y 400 calle los nogales nas con baño y cocina 80m2 de área const. local comercial con 2 área construida con 150 av puente piedra baños acabados
F
G
H
venta
$ $
D
A B
$ C
D
E
580solesxm2 s/.1,588,620 603solesxm2
s/.3,015,000
1,227solesxm2 s/.7,089,400 1,419solesxm2 s/.8,088,300 1,608solesxm2 s/.4,080,000 E
precio/m2 4.32solesxm2 6.23solesxm2 6.72solesxm2 20.8solesxm2 21.3solesxm2
precio total s/6,660 mensual s/61,700 mensual s/5,365 mensual s/8,300 mensual s/3,200 mensual
J
En las ventas se puede ver que los terrenos de mayor magnitud con uso industrial de preferencia tienen mayor utilidad en sus ingresos, estos se ubican en dirección nor este.
$
$
precio total
Rendimiento por m2
alquileres
$
I
precio/m2
F
$
$
G
H
$
$
I
J
En cuanto a los alquileres vemos un predominio por los locales de mayor acabado para un uso industrial, comercial y de oficinas. Ubicados frente a avenidas principales.
Conclusiones Se ha observado diversas variables que influyen tanto en el entorno inmediato como en el extendido, con el fin de proyectar su uso hacia futuro. Estas barras representan la selección del mayor atractivo de usos según las variables estudiadas previamente. Dada la influencia variada por la ubicación del terreno se propone una proyección de usos mixtos que garantice la viabilidad de la inversión.
Área:
2500m2
s
lo s
nio
ra
ge
comercio minorista
servicios
viviendas multifamiliares estacionamiento industrial
recreacional
biohuerto
2
1
los
los
ger
ani
os
Para aprovechar el potencial del uso industrial se utilizan locales comerciales minoristas, que también pueden ser servicios, como barrera para no afectar la escala barrial de la calle,dando espacio a usos de mayor magnitud como almacenes industriales, depósitos, restaurante campestre, recreacional.
ger
ani
os
Cuando los usos locales como viviendas y comercios van tomando mayor protagonismo, la propuesta puede inclinarse más hacia usos mixtos de comercio, recreacional y vivienda integrándose a la proyección de densidad constructiva que se va desarrollando con el tiempo.
*Los usos proyectados se seleccionaron también por el uso de área libre que otorga cada una de estas independientemente. Garantizando un equilibrio entre área construida y área libre. El alcance de las dimensiones mínimas de áreas corresponde a los parámetros de cada municipio dicta. *La efectividad de la propuesta que se ejecute está sujeta también a la repercusión del proyecto arquitéctonico que se realice.
Felipe Padilla Arquitectos