Vivienda Barata. La casa como recurso económico. TFG.

1

T.F.G. AUTOR: Fernando Zacarias Godoy TUTOR: Rafael de Lacour Jiménez ÁREA: Proyectos Arquitectónicos LÍNEA:

Arquitectura Emergente

CURSO: 2021-2022 Escuela Técnica Superior de Arquitectura de Granada. UGR Granada, España.

2

RESUMEN 1. Una de las necesidades más

presentes alrededor del tema de la vivienda, es el de resolver el déficit de oferta barata y de calidad existente en el mercado. No obstante, cuando plan- 2. teamos las soluciones a dicho problema, la perspectiva que adoptamos es la de estudiarla como un recurso material de necesidad social, asociado a un derecho positivo1, mi intención con este trabajo es demostrar que es necesario cambiar esta visión porque es errónea, plantearla no como lo 3. que debería ser sino como lo que realmente es, es decir, un 4. recurso económico con potencial de creación de riqueza2 en el proceso de desarrollo de calidad de vida del individuo, tanto desde su lucro en la concepción, como su aprovechamiento en el uso.

5. Así pues, la pregunta más in-

mediata es, cómo puede un arquitecto tomar partido de este proceso, en este trabajo encontraremos una aproximación a algunas de las estrategias de diseño que necesitamos para afrontar el problema.

Déficit de vivienda, estrategias de diseño, recurso económico, generación de riqueza

1. pp [01-05;08] 2. pp [06-07;08] 3. pp [09-12] 4. pp [13;60-66] 5. pp [13-59] 1 Thomas 2

Paine. 1791. Rights of Man. 1984. Editorial Penguin Classics.

Clayton M. Christensen, Efosa Ojomo y Karen Dillon. 2019. The Prosperity Paradox, How innovation can lift nations out of poverty. Editorial Harper Business.

3

ÍNDICE

01.

PROBLEMA

7

DÉFICIT DE OFERTA DE VIVIENDA BARATA

8

LA INACCESIBILIDAD A LA VIVIENDA

9

LAS SOLUCIONES DENTRO Y FUERA DEL MERCADO

10

POLÍTICA DE V.P.O.

12 14

02.

PARÁMETROS DE EVALUACIÓN

16

17

de la RENTABILIDAD Y PRODUCTIVIDAD

18

de la CALIDAD DE VIDA Y CRECIMIENTO ECONÓMICO

19 20

&$626 '( (678',2

22 23 24 26

1950. MAISÓN PROUVÉ

32

1965. PREVI

36

1989. ARANYA

42

2003. QUINTA MONROY

50

2011. WIKIHOUSE*

56 59

&2175$67(

60

RECOPILACIÓN

62-73

COMPARACIÓN

74-75

76 78-82 83 84-85 87 88

4

1.

Establecer y conocer las cualidades y estrategias necesarias de diseño que harán de la vivienda barata un producto de mercado eficiente capaz de resolver de manera sostenible el déficit de oferta de vivienda en sectores de rentas bajas.

2.

2.1. Investigación del estado actual de vivienda.

2.2. Identificación de los condicionantes de estudio.

2.3. Análisis de los casos de estudio.

2.4. Comparación de resusltados.

3.

3.1. Búsqueda estadística.

3.2. Casos de estudio.

3.3. Cálculo económico en base a coste-beneficio

4.

Mi principal motivación es sacar provecho económico futuro de lo que pueda aprender del tema. Es por ello que este trabajo procura una orientación práctica y visión pragmática, tal que pueda servir, a mí, o cualquier otra persona interesada por el tema y que comparta la misma motivación.

5

6

01.

PROBLEMA

7

La flexibilización de la categorización suelo llevada a cabo sin la desrrigidización del uso3 del mismo generó el escenario perfecto para el futuro incremento de oferta incentivada a su vez por los bajos tipos de interés.

25

90

€/m 2

5

2

e

6 Of

incremento de la oferta de vivienda con expectativas a ser absorbidas por la una demanda ficticia acabó generando una subida incesante4 del precio medio de vivienda nueva que solo se vio frenada por la crisis crediticia del 2008 en EEUU.

2900 €/m

2. Un

>D

1.

4

60

23

Aún con el estallido de la burbuja y las evidentes reticencias a edificar promociones, seguía existiendo una fuerte demanda sumergida de viviendas, agravada por los altos precios y la poca capacidad real de endeudamiento5.

90

€/

m2

2

m

€/

19

3.

1

13

30

€/

m2

989 €/m2

3

2

1995

8

2000

2007

* Demanda estimada por los oferentes, no real.

3 Ley de Suelo. Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre régimen del suelo y valoraciones. BOE-A-1998-8788.

4 Periodo de expansión: 1998-2007.

5 Informe Hogares y Estadísticas Financieras 2009. INE. 6 Caída del índice de confianza entre la T2 2018 [58.5] y la T3 2020 [40.8]. Informe de tendencias, Sociedad de Tasaciones.

2014

Tras el reajuste del precio, con una caída del mismo entre el 2007 y el 2014, hacia el 2019 surge una crisis sanitaria que incrementó la pérdida de confianza6.

4.

Sumada a la crisis sanitaria se añaden otros factores como la subida de precios generada por el encarecimiento del petróleo, gas y aumento de la inflación que ya venía arrastrándose.

5.

Sin embargo y a pesar del panorama, sigue existiendo una necesidad insatisfecha que trae consigo un aumento paulatino de la demanda y con ello del precio de la misma desde el 2014

6.

2019

2022

Vivienda Libre Nueva 2551

2590

0.2 %

€/m2

2476

2453 2360

7.4

7.3

7.8

7.4

7.2 años

-7.3 %

110

109

107 104

PRE-PANDEMIA

105

5.7 %

POST-PANDEMIA

El origen de la subida de precios de la vivienda es parte de un proceso de autorregulación del mercado en base al incremento de la demanda por encima de la oferta. Ello no necesariamente debe suponer una situación negativa siempre y cuando el precio suba en consecuencia con la capacidad de endeudamiento.

La crisis sanitaria supuso un ligero y temporal descenso de la demanda de vivienda debido a las restricciones.

Sin embargo, durante el tercer trimestre del 2020, tras las retirada de alguna de las restricciones, el número de transacciones de vivienda libre nueva y precio volvieron a incrementar, dando a entender que sigue existiendo una fuerte tendencia a adquirir vivienda por parte de la población7.

Y aunque si comparamos el precio medio y renta media nacionales, no se encuentran disonancias, el verdadero problema se encuentra en la accesibilidad de las rentas por debajo de la media.

Como es evidente, unas restricciones puntuales no pueden ser una solución a este problema, sumado a ello el incremento de los precios desde el 2021, que empeoran y agravan la situación.

Variación General Interanual

7.6 %

6.1 2.7

1

1.1

-0.3

0.5

2.7

19974 Ud. 13650

2019 7

12900

2020

Vivienda Libre Nueva

15700 10000

2021

2022

Aumento del índice de confianza entre la T3 2020 [40.8] y la T2 2021 [47.6]. Informe de tendencias, Sociedad de Tasaciones.

9

27024 Uds 22214

186102 Ud. Total Nacional Vivienda Libre Nueva y Usada

20817

10832 6303

6082

1623

Uds

3056

2327

1789

431

509

COLECTIVA

4381

5303

1916 1352 INDIVIDUAL

3992

Entre los tipos de oferta en el mercado podemos dividirla en dos según su tipo, individual y colectiva.

En la mayoría de CCAA, la preferencia es mayor hacia la vivienda colectiva, siendo ésta mayor en CCAA como Cataluña, Madrid e incluso Andalucía.

Sin embargo, en el caso de Andalucía para los sectores de rentas más bajas, los bloques de viviendas no suelen ser una solución viable11.

3682

2792

2470 €/m2. Total Nacional

1916

1753 €/m2 1602 1265 1209

La principal razón por la que varía el precio entre CCAA, es la concentración de oportunidades en grandes ciudades y capitales de provincia por el lado de la demanda. Sumado a ello se debe tener en cuenta el excedente de oferta de vivienda que en parte contribuye a disminuir el precio.

Por lo general no hay problema de accesibilidad en sectores con rentas por encima de la media.

Navarra.

8

9

País Vasco.

Madrid.

Cataluña.

Murcia.

Andalucía.

Canarias.

22250

25855

25909 €

26925

35030

37051

37598

37728

30690 €. Total Nacional

En los sectores por debajo de la renta media, encontramos una fracción de la demanda sin opciones que sean económicamente sostenibles en el mercado.

Extremadura.

Número de transacciones inmobiliarias de vivienda libre por tipología, T4 de 2021, según Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.

Precio por metro cuadrado de vivienda nueva por CCAA según Sociedad de Tasaciones.

10 Rentas medias por hogar por CCAA según Encuesta de Condiciones de Vida 2020 (ECV) por el INE. 11 Los bloques de vivienda para sectores de renta baja no suelen ser las mejores opciones por la necesidad de coordinación en el mantenimiento de zonas comunes.

10

Capitales de Provincia con población mayor a 50 000 hab

1

684 234 Hab SEVILLA

3

577 405 Hab MÁLAGA

1 322 071 Hab CÓRDOBA

4

Sin embargo, si ejecutáramos una hipoteca para financiar una vivienda de precio medio, con una renta media y optando a una superficie media de en torno a 90 y 70 m2.

Observamos que existe un problema de sostenibilidad de financiación en condiciones normales.

restante supone el justo para pagar el resto de servicios dejando poco margen al ahorro.

Aún descontando la cuota mensual de hipoteca, el monto

CASO 1

Renta: 25909 €

120

2

12 meses: 2159 €

Precio Unitario: 1753 €/m

a. CaixaBank

j. BBVA 98 168 € 368.61 €/mes x 40 años

g. ING

30%16 g. k. j.

c.

a. d.

g.

e. f.

b. h.

l.

% 31 24 32 26 23 18 24 19 18 14 19 15

2603.3 €/mes12

l. Sabadell 98 168 € 392.40 €/mes x 30 años

126 216 € 504.60 €/mes x 30 años

c.

a. b.

i.

98 168 € 489.6 €/mes x 20 años

h. Sabadell

168 288 € 673.02 €/mes x 30 años

c.

k. ING

126 216 € 629.58 €/mes x 20 años

d. Sabadell

f.

98 000 € 474.27 €/mes x 29 años

126 216 € 473,93 €/mes x 40 años

168 288 € 839.28 €/mes x 20 años

h.

i. Caixa Bank

f. BBVA

c. ING

k.

i. j.

70

Área: m2 Precio Total: 122 710 €

70m2

126 216 € 609,77 €/mes x 29 años

168 288 € 631.90 €/mes x 40 años

e.

90

e. CaixaBank

b. BBVA

d.

CASO 3

Área: m2 Precio Total: 157 770 €

Área: m Precio Total: 210 360 €

168 288 € 812,84 €/mes x 29 años

b.

CASO 2 2

90m2

120m2

a.

3

231 775 Hab GRANADA 4

2

En un ámbito más local, como es el caso de Granada, al igual que en el resto de ciudades de mayor población en Andalucía, existe una fuerte propensión a ser núcleos de concentración de demanda.

2

c.

a. d.

g.

e. f.

b. h.

k.

i.

l.

j.

c.

a. d.

g.

e. f.

b. h.

k.

i.

l.

j.

d.

g.

e. f.

h.

l.

38 29 39 31 28 22 29 23 22 17 23 18

46 36 48 38 35 27 35 29 27 21 28 22

57 44 59 47 43 33 44 35 33 25 34 28

2159 €/mes

1754.2 €/mes13

1423.5 €/mes14

k.

i. j.

l.

58 45 59 48 45 35 47 37

1050 €/mes15

12,13,14

Renta anual media neta por hogar de: 1 persona, 1 adulto con 1 o más niños, 2 adultos sin niños. Según ECV-2020 por el INE. Salario mínimo interprofesional 2022. Fuente: Eurostat.

16 Porcentaje recomendable de ingresos familiares (€/mes) destinados a la vivienda. (30%).

15

11

29 BR M

E CI DI

4

PLAN ESTATAL DE VIVIENDA Y REHABILITACIÓN 2009-2012

E DE

Redefine la política de VPO como una iniciativa orientada al alquiler y rehabilitación en detrimento de la obra de nueva construcción dejando esta labor principalmente al mercado.

78 19

2009 6/1998. 13 DE ABRIL 3 LEY Se definen clases de suelo, urbano, no urbanizable y suelo urbanizable, se pretendía bajar el precio de la vivienda fomentando la oferta mediante la flexibilización de la clase de suelo.

1998 REAL DECRETO LEY 727/1993 Define el precio de venta cuando la iniciativa es privada, así como la renta de las VPO de promoción privada

D

DA

LI

UA

ció

n

de

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er

ca

do

re

du

cid

a

y

cr

un

19 39

1939-1975 1931-1939

1 LEY DE CASAS BARATAS 1921 2º ley destinada a definir una política de habitación para sectores de baja renta, amplía la anterior insertando a las rentas medias dentro del programa.

1921

de

pr

ea

78

a

76

nt

76 19 AL CI SO DA EN e VI d VI E ría a la BR go ye de SO cate itu O o t l P Y l s LE una su e V e e O n e ly yd sd s ET ec ia e á ica ció CR abl soc la L em íst cia DE est da en , ad cter an in n Se ie ida 963 ara e f viv fin 7/1 as c s d de /0 e l ica 24 fin m ó de on ec da iva

re

19

39 19 de DA en de GI a m TE d gi la O ré vien e u PR ld s . un vi e la DA na re n io cu ció fin a EN ac ro a VI De ción N p plic VI ec to ue a DE ot tu q i Y pr st da In ien v Vi

LE

19

.

2

iza

REAL DECRETO DE LEY 1/1992. 26 DE JUNIO Define el régimen urbanístico de la propiedad del suelo, también se especifican los derechos a urbanizar, al aprovechamiento urbanístico y a edificar.

O VP CA TI LÍ PO VA , UE N da E en e e s BR s d ne vivi a d os SO ida cio de ntí rad a 7 a e d 98 me actu eria cu nd /1 t na o s 94 la de ma e u s p .

14 e e n Y ec ió en lec iar PO LE abl iac les tab mil a V l c t Es an gib es s fa a fin ote ién eso eso pr mb gr cc ta s in el a lo ara p

al

87

er

19

8 97 O /1 31 VP e d EY DE -L es ue O ICA ion l q las ET ÍT e ic ra n CR OL os ntu ue y d la DE P disp yu lifiq Le ar E AL BR an r co mp e la imiz RE SO ct te si d x di rác y es ma Se ca nen cion ra a a cu bs er ro su sid e p n s co 76, 19

CT

-A

75

19

1992

lib

12

1993

in

ici

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y/

o

1 ANTECEDENTES. 2 BASES DE LA VPO. 3 FLEXIBILIZACIÓN DE CLASE DE SUELO, RIGIDEZ DE USO. 4 ACTUAL POLÍTICA VPO.

TRANSACCIONES VIVIENDA TOTAL18 TRANSACCIONES VIVIENDA LIBRE19 177 mil

171 mil 161 mil

160 mil

158 mil 154 mil

154 mil

149 mil

147 mil 135 mil

138 mil

143 mil

153 mil

151 mil

131 mil

132 mil 136 mil

123 mil

132 mil

129 mil

141 mil

127 mil

126 mil 116 mil 118 mil

Su= 90 m2 (Valor de suelo cte. en 3 casos)

111 mil

157 770 €

157 770 € (P=1753€/m2 x 90 m2) Presenta un mayor precio de mercado, su oferta es volátil y su localización depende de la demanda, asume mayor riesgo dado que, si no satisface los costos de producción y beneficios, no es viable.

7.8 mil

120 780 €

120 780 € (P=1342 €/m2 x 90 m2)

7.5 mil

Ésta opción es la más transada, requiere de reforma, oferta fuertemente localizada, poca versatilidad en la habitabilidad y precio de mercado intermedio.

102 600 € (P=1.5 x 760€/m2 x 90 m2)

102 600 €

Regulada, su localización depende de su política, accesibilidad focalizada, inexacta en la satisfacción de la demanda y su oferta una vez insertada en el mercado es escasa, siendo el 3.33% del total. Aumentar dicha cifra incurre en un problema de insostenibilidad económica en una escala mayor17.

TRANSACCIONES VIVIENDA PROTEGIDA20

6800 5500

2018

6400 5000

6000

5800 5000

2019

6500

2020

4700

4500

6700

5400

5900 Ud

3700 2021

17

Según "How Big (Small?) are Fiscal Multipliers? "(Ethan Ilzetzki, Enrique Mendoza y Carlos Vegh) el aumento de gasto público en economías altamente endeudadas y/o en vías de desarrollo genera multiplicadores negativos en la economía que la contrae en lugar de expandirla.

18,19,20 Número de transacciones inmobiliarias de vivienda total, libre y protegida en los periodos [2018 T1-2021 T2]. Ministerio de Transporte Movilidad y Agenda Urbana.

13

1.

Déficit de Oferta de vivienda barata, por aumento paula-

tino de la demanda y con ello del precio de la misma desde el 2014.

2.

Existencia de sectores de baja renta sin opciones económi-

camente sostenibles en el mercado.

3.

Reducción de la accesibilidad y mayor esfuerzo en adquirir vivienda en sectores de renta baja sin mejora de la calidad de la vivienda.

La oferta pública está orientada al alquiler y rehabilitación en detrimento de la obra nueva.

Incapacidad de dar respuesta al déficit con una oferta escasa, siendo el 3.33% del total de transacciones de vivienda.

La regulación del precio de la VPO, genera una interrupción en los incentivos de mejora del tipo de vivienda a ofrecer.

Pensar la vivienda barata no como un producto final cuyo objetivo es el abaratamiento, sino como un activo capaz de convertirse en un producto de inversión mediante el crecimiento económico y mejora de la calidad de vida del usuario teniendo en cuenta los incentivos necesarios para que ésta sea económicamente sostenible en el mercado.

14

4.

5.

6.

15

02.

PARÁMETROS DE EVALUACIÓN

16

1.

COSTOS DE LEGALIZACIÓN

Decisiones previas a la construcción y que forman parte del proceso de planteamiento del proyecto que contribuyen a aligerar el coste del proceso burocrático de la construcción.

2.

COSTOS DE LOGÍSTICA

Relación que existe entre las soluciones arquitectónicas y su contribución con el ahorro en los costes de logística, ya sea por la elección del material, terreno, forma o estrategia de diseño.

3.

COSTOS MATERIALES

Al margen de definir qué materiales hacen que el proceso sea más rentable, interesa en mayor proporción cómo su disposición hace que el proyecto sea eficiente económicamente.

5.

PROCESO DE EJECUCIÓN DE PLAN

Identificar cuáles son las decisiones de proyecto y diseño que garantizan el mayor impacto en la disminución de los sobrecostos e imprevistos en el proceso de construcción.

6.

COOPERACIÓN DEL USUARIO

Relación entre la gestión de proyecto y el usuario en sí, definir en qué forma se materializa. Decisiones que el arquitecto toma teniendo en consideración las objeciones y aspiraciones del usuario.

7.

INCENTIVOS AL EMPRENDIMIENTO

10.

11.

Decisiones y soluciones prácticas que contribuyen a incentivar al usuario a emprender una empresa, taller e incluso modificación cualquiera con objeto de enriquecimiento económico.

VERSATILIDAD FUNCIONAL

12.

Flexibilidad de la que disponen los usuarios. Comparar la cantidad de usos alcanzados con las expectativas de crecimiento y la compatibilidad entre ellos.

CALIDAD SALUBRE Y MANTENIMIENTO

13.

En que sentido el diseño reduce la propensión a contraer patologías en el usuario y edificio. Destacar aquellas decisiones que mejor responden.

SENSIBILIDAD CULTURAL Y SOCIAL

14.

Soluciones que responden a aspectos culturales y gustos propios de una región, así como a estilos de vida, si requiere de cooperación en comunidad o valora e impulsa el aspecto individual.

EXTERNALIDADES Y AUTOGESTIÓN

15.

Evaluar qué relación hay entre el diseño de un espacio común y el beneficio o perjuicio que genera sobre la propiedad privada, la vivienda y la capacidad de gestión que tienen los usuarios de este.

GANANCIA DEL PROMOTOR

Identificar el beneficio en términos cualitativos de un hipotético promotor realizando un promedio de todos los parámetros anteriores.

9.

Definidas las expectativas de crecimiento, evaluar de manera estimada el costo material y de recursos para lograr las expansiones. Identificar cuáles son las soluciones que mejor responden.

VIABILIDAD DE TECNOLOGÍA Y MEDIOS

Nivel de capacidad técnica requerida para llevar a cabo el proyecto y enmarcarla en el contexto en el que dichas soluciones se proponen, tanto en el proceso como en las ampliaciones.

8.

CONCRECIÓN DEL CRECIMIENTO

COSTO DE OPORTUNIDAD

Reducir la diferencia de un posible beneficio alternativo obtenido en el supuesto caso de que se optaran por otras soluciones ya disponibles en la época y lugar.

4.

CRECIMIENTO ESPACIAL Soluciones que hacen posible la expansión de la vivienda y cuán eficiente en términos de habitabilidad y aprovechamiento es dicho espacio. Resumido en una serie de expectativas de crecimiento.

BENEFICIO AL USUARIO Estimar el valor final del beneficio en términos cualitativos que tendría un hipotético usuario realizando un promedio de los parámetros anteriores.

16.

17

de la 5(17$%,/,'$' < 352'8&7,9,'$'

5(17$%,/,'$'

VALORACIÓN Y 2)(57$

352'8&7,9,'$'

COSTO DE INVERSIÓN

TOTAL DE UTILIDAD

PREFERENCIA TEMPORAL

EFICIENCIA DE PRODUCCIÓN

8

*$1$1&,$

€

Reducción

Incremento

cte

cte

7

COOPERACIÓN

€

Reducción

cte

Reducción

Incremento

6

TECNOLOGÍA

€

Incremento

cte

Reducción

Incremento

5

EJECUCIÓN

€

cte

cte

Reducción

Incremento

4

0$7(5,$/(6

€

Reducción

cte

cte

Incremento

3

2325781,'$'

€

Reducción

Incremento

cte

cte

2

LOGÍSTICA

€

Reducción

cte

Reducción

cte

1

LEGALIZACIÓN

€

cte

cte

Reducción

cte

b

352&(62 &216758&7,92 a

GESTIÓN DE 352<(&72

a. Parámetros relacionados con la viabilidad económica; pero, son previos al proceso de ejecución del proyecto. b. Parámetros relacionados con el proceso constructivo y decisiones ya sea de proyecto o en la misma ejecución de la obra.

18

de la CALIDAD DE VIDA Y CRECIMIENTO ECONÓMICO

&$/,'$' '( 9,'$

CRECIMIENTO ECONÓMICO

NECESIDADES MATERIALES

NECESIDADES INMATERIALES

CAPACIDAD DE AHORRO

INVERSIÓN Y EMPRENDIMIENTO

cte

Satisfación

cte

Incentivo

&5(&,0,(172

ADQUISICIÓN Y $03/,$&,21(6

9

c CONCRECIÓN

10

Incentivo

(035(1',0,(172

11

Incentivo

9(56$7,/,'$'

12

Satisfacción

cte

Incentivo

Incentivo

cte

Satisfacción

Incentivo

Satisfacción

Satisfacción

cte

€

REESTRUCTURACIÓN )81&,21$/ d

Satisfacción

Satisfacción

cte

cte

☺

cte

Satisfacción

cte

cte

Ψ

Satisfacción

Satisfacción

cte

incentivo

Satisfacción

cte

cte

Incentivo

6$/8%5(

13

6(16,%,/,'$'

14

&216(&8(1&,$6 ',5(&7$6 ( ,1',5(&7$6 e

AUTOGESTIÓN

15

%(1(),&,2

16

€

SATISFACCIÓN DE 1(&(6,'$'

c. Parámetros relacionados directamente con el rendimiento económico del individuo o unidad familiar. d. Parámetros relacionados a aspectos no cuantificables que influyen indirectamente en la calidad de vida. e. Parámetro relacionado a agentes exógenos a la vivienda.

19

5.

1.

Cuanto más se reduzca el costo de inversión necesario, mayor será la reducción de barreras de acceso a promotores pequeños y locales.

2.

Permite identificar de manera directa cuando los egresos exceden a los ingresos, de modo que el gasto sea proporcional, siempre menor al ingreso, evitando así préstamos hipotecarios a posteriori destinados a subsanar pérdidas.

1+2.

Conjunto de demanda de servicios y bienes susceptibles de poder ser conseguidos con mayor poder adquisitivo, determinan los objetivos del crecimiento económico.

6.

Conjunto de demandas espirituales, no tangibles ni cuantificables, éstas dependen de la idiosincrasia del sujeto, generan arraigo y sentimiento de posesión del usuario por la vivienda.

Conseguir soluciones rentables no solo son ampliar las ganancias, sino permitir hacer accesible las soluciones a un máximo de promotores posible en el mercado.

El objetivo es identificar respuestas que satisfacen necesidades que son fundamentales para generar desarrollo humano.

Impone la restricción de tiempo y plazos, será siempre más preferible entre dos soluciones iguales, aquella que antes este disponible.

Ahorro es egreso futuro. La interferencia de éste con los egresos actuales no debe suponer un esfuerzo para el usuario, ello permite dotarlo de una visión a largo plazo de su propia vida.

7.

3.

4.

Para dar una solución efectiva hace falta probar una serie de versiones erróneas, por lo tanto reducir el número de errores antes de dar la respuesta hará más eficiente la respuesta.

3+4.

El objetivo para maximizar la productividad por tanto es encontrar estrategias que permitan iterar entre varias versiones de una misma solución rápido y barato.

8.

Un factor complementario al que se debe atender es a proveer las herramientas necesarias para que, en el proceso de empleo del ahorro acumulado, se pueda maximizar el beneficio al usuario mediante la vivienda.

Interesan las estrategias que hacen a la vivienda un resurso económico puesto a disposición del usuario adaptable al satisfacer sus objetivos a largo plazo.

Establecer y conocer las cualidades y estrategias necesarias de diseño que harán de la vivienda barata un producto de mercado eficiente, cuya ventaja competitiva sobre las demás soluciones sea la de ser lucrativa en su producción al mismo tiempo que capaz de generar riqueza en el proceso de su consumo.

Es importante que la vivienda mueva valor dado que, en función de ese valor, esta podrá ser sostenible en el tiempo.

20

21 22

5+6.

Utilidad. 1789. Los principios de la moral y la legislación. Capítulo I: Del principio de utilidad. Jeremy Bentham. 2008. Editorial Claridad.

Ley de preferencia temporal. 1949. La Acción Humana, Tratado de Economía. Ludwig von Mises. 14º edición. 2021. Unión Editorial.

7+8.

21

&$626 '( (678',2

22

La elección de los casos de estudio responde a dos cuestiones, por un lado deben ser proyectos con aplicación práctica.

Por otro lado, deben ser proyectos que se hayan generado en o para un contexto de escasez, cuya financiación de ejecución, ya sea pública o privada, no exceda en demasía los estándares de gasto en vivienda barata en el mercado y en su época.

La opción de analizar el problema mediante casos de estudio abre una ventana de oportunidad para poner en valor proyectos e ideas que durante mucho tiempo no han tenido mucha relevancia en el ámbito académico de la arquitectura.

Es por esto que los casos de estudio están repartidos en el mundo sin obviar la importancia del escenario europeo en esta materia.

Añadido a ello, y en el proceso de elección de los casos, nos dimos cuenta de la importancia de poner en contexto dichos casos, un contexto histórico, cultural, social, económico y arquitectónico, todo comprimido en el esquema de la siguiente página.

Para entender porqué las respuestas que se han dado a un mismo problema difieren en su concreción práctica, aún cuando todas parten de la misma premisa, dar respuesta arquitectónica al problema del déficit de vivienda barata.

6

5

4

3

2

1

2011. WIKIHOUSE Londres, Reino Unido.

2003. QUINTA MONROY Iquique, Chile.

1989. ARANYA Indore, India.

1965. PREVI Lima, Perú.

1950. LA MAISÓN PROUVÉ París, Francia.

París, Francia. © Raha Sabouri

23

De Stripmaker

2020

Huaxia Star Library Here East Studios

BIENAL VENECIA 2010

Incremental Housing, India Viviendas Villa Verde Viviendas prefabricadas Viviendas Monterrey Wikipedia

2000

1990

El Otro Sendero

3D Systems Arpanet

1980

Un-Habitat 1970

L.I.C. Housing Operación Tiza

1960

La Fragua C.I.A.M. Brasilia Casa Shodhan Villa Sarabhai

1950

Orfanato de Ámsterdam F.I.P. Escuela en Vantoux.

Museo, Ahmedabad Casa Atira

Viaducto Adam IKEA 1940

1930

Casa en Clichy Maison Reifenberg Concurso Casa Crecedera Modern Housing Puerto Nuevo, Callao Colonia Weissenhof.

Villa Saboye, Poissy.

U.A.M. Bauhaus, Dessau.

Casa La Roche Bauhaus, Weimar.

1920

6.

2.

1.

4.

3.

5.

24

DESGLOSE DE ESPACIOS - m2 útiles.

- Parámetros de evaluación - LEYENDA

COSTO INICIAL

€

€

X P.E.M.X1

≈ _______ €

C.C.2 G.I.3 t.4 IVA10%

_______ € _______ € _______ € _______ €

PG5:

_______ €

COSTO DE ADAPTACIÓN

€

€

XX P.E.M.XX

1 2

≈ _______ €

C.C. G.I. t.

IVA21%

_______ € _______ € _______ € _______ €

PG:

_______ €

X6 XX7

_______ € _______ €

€

€

Estandar de precios unitarios españoles CYPE ingenieros S.A. 2022.

Costo de Contrata: C.C.= 1.2 x PEM. Costes de Referencia COA Granada 2022.

Gastos Indirectos: G.I.= 0.05 x C.C. Costes de Referencia COA Granada 2022.

4 Tasas: t.=0.04 x PEM 5 PG: Presupuesto general 3

6

X: Costo total (PG) de vivienda original o célula básica.

XX: Costo total (PG) de vivienda adaptada con crecimientos y alteraciones, representa el costo de inversión realizado por usuario para adaptar la vivienda original a las necesidades propias. Para ello se tiene en cuenta las expectativas de crecimiento diseñadas por el arquitecto 7

1 m3

25

1.

2.

3.

4.

P.B.

ALZADO

E 1:400 @A4 1.

Tipología 1 2.

Tipología 2 3.

Tipología 3 4.

Tipología 4

26 © Österreichische Nationalbibliothek

1.

2.

Año:

1921-1924.

1. Patente. 1921

Ubicación: Plachygasse, Viena, Austria.

Superficie: 4.8 ha (129 unidades).

Promotor:

Wiener Rathaus . Ayto. de Viena (1924).

Proyectista: Adolf Loos, Hugo Mayermit.

2.

a.

En febrero de 1921, se registra en Viena una patente a nombre del arquitecto Adolf Loos, 1. la patente queda registrada como: Haus mit einer mauer , en español "Casa de un solo muro".

En dicha patente se describía un sistema constructivo mediante el cual se conseguía un nueva tipología edificatoria para la época. Consistía en la fabricación de viviendas siguiendo una adición de muros de carga paralelos y forjados de vigas perpendiculares.

La innovación de dicha patente para la época era la liberación estructural y compositiva de dos de las fachadas de la vivienda y añadido a ello, su condición de diseño le permitía ser repetida indefinidamente.

2. Fotografías actuales de la Colonia Heuberg

b.

c.

2. Dado que nuestro interés es

centrarnos en un proyecto en el que el autor haya aplicado ésta técnica, estudiaremos la Colonia Heuberg, construida entre los años 1921 y 1924 en Plachygasse, Viena, Austria.

27

6 € 10.4+7.35+4.1 m2 Habitaciones

7 € 6.1 m2 Conectores y transiciones

8

11.4 m2 Estar / oficina / habitación

COSTO INICIAL

€

€

€

T1

P.1º.

39.3 m2

€

10.942,3 €

≈ 6.425,8 €

P.E.M.T1

1

€

C.C. G.I. t.

IVA10%.

9.379,1 € 468,9 € 312,6 € 781,6 €

16.2+6 m2 Patio y taller

10.942,3 €

PG:

2

COSTO DE ADAPTACIÓN

€

8.7+1.8 m2 Conectores y transiciones

€ 6.857,4 €

T1* P.E.M.

≈ 7.418,2 €

C.C. G.I. t.

IVA21%.

6.329,9 € 316,5 € 211 € 1.107,7 €

PG:

6.857,4 €

T1 T1*

55.669,5 € 7.613,6 €

€

☺

3

4.8+3.1 m2 Estancias de servicio

Ψ

4

8.8+15.1+6.1 m2 Núcleo de vivienda

€

€

Ψ

5

26+25 m2 Jardín y entrada

☺ € € €

P.B. 96.8 m2

28

1 m3

€

Ψ

€

€

Hipótesis de Crecimiento

6 € 8+10.6+6 m2 Habitaciones

7 € 3.9 m2 Conectores y transiciones

P.1º. 28.5 m2 € €

COSTO INICIAL

€

€

T2

10.942,3 €

C.C. G.I. t.

IVA10%.

1

€

≈ 6.425,8 €

P.E.M.T2

20.3+6.1 m2 Patio y taller

9.379,1 € 468,9 € 312,6 € 781,6 €

2

10.942,3 €

PG:

9+2.5 m2 Conectores y transiciones

COSTO DE ADAPTACIÓN

€

€

3

6.857,4 €

T2* P.E.M.

≈ 7.418,2 €

C.C. G.I. t.

IVA21%.

6.329,9 € 316,5 € 211 € 1.107,7 €

PG:

6.857,4 €

T2 T2*

54.339,9 € 6.554,8 €

€

☺

4.8+5.4 m2 Estancias de servicio

LEYENDA:

4 Ψ 12.5+2.5+6.1 m2 Núcleo de vivienda

€

€

1.

Patio hundido, acceso a jardín asociado a taller.

2.

pasillo absorbe parte de la altura necesaria para llegar a P1.

3.

Cocina resuelta en una habitación independiente, asociada a sala y pasillo.

4.

Sala conectada a exterior mediante invernadero que hace de muro trombe.

5.

Acceso a vivienda retranqueado dando lugar al jardín.

6.

El acceso a las habitaciones esta definido al medio, deja clara la pauta de crecimiento.

7.

Escalera de un solo tramo. (madera).

5 Ψ 8.2+6.9+6 m2 Jardín y entrada

☺ € € € P.B. 90.3 m2

€

1 m3

Ψ

€

€

Hipótesis de Crecimiento

29

6 € 36.4 m2 Habitaciones

7 € 3.8 m2 Conectores y transiciones

P.1º. 40.2 m2 € €

COSTO INICIAL

€

€

T3

10.942,3 €

≈ 6.425,8 €

P.E.M.T3 C.C. G.I. t.

IVA10%.

1

€

9.379,1 € 468,9 € 312,6 € 781,6 €

16.2+1.9+5.6 m2 Patio y taller

2

10.942,3 €

PG:

COSTO DE ADAPTACIÓN

€

16.2 m2 Conectores y transiciones

€ 6.857,4 €

T3*

3

≈ 7.418,2 €

P.E.M. C.C. G.I. t.

IVA21%.

6.329,9 € 316,5 € 211 € 1.107,7 €

PG:

6.857,4 €

€

☺

4.8+1.3 m2 Estancias de servicio

LEYENDA:

52.685,1 € 6.554,8 €

Patio hundido, acceso a jardín asociado a taller.

2.

pasillo absorbe parte de la altura necesaria para llegar a P1.

3.

Cocina resuelta en una habitación independiente, asociada a sala y pasillo.

4.

Sala conectada a exterior mediante invernadero que hace de muro trombe.

5.

Acceso a vivienda retranqueado dando lugar al jardín.

6.

El acceso a las habitaciones esta definido en medio, deja clara la pauta de crecimiento.

7.

Escalera de un solo tramo. (madera).

4 Ψ

T3 T3*

1.

€

€

16+6.1 m2 Núcleo de vivienda

5 Ψ 8.2+6.9+6 m2 Jardín y entrada

☺ € € €

P.B. 90.3 m2

€

30

3

1m

Ψ

€

€ Hipótesis de Crecimiento

1

€ 5.5+15.2 m2 Patio y taller

2

10.3 m2 Conectores y transiciones

COSTO INICIAL

€

3

€

T4

€

C.C. G.I. t.

IVA10%.

9.379,1 € 468,9 € 312,6 € 781,6 €

4 Ψ

10.942,3 €

PG:

20 m2 Núcleo de vivienda

COSTO DE ADAPTACIÓN

€

☺

4.8+1.3 m2 Estancias de servicio

≈ 6.425,8 €

P.E.M.T4

€

5

T4*

≈ 7.418,2 €

Ψ

C.C. G.I. t.

IVA21%.

6.329,9 € 316,5 € 211 € 1.107,7 €

8.2+6.9+6 m2 Jardín y entrada

PG:

6.857,4 €

T4 T4*

38.947,7 €

P.E.M.

12.190,8 €

€

€

LEYENDA:

P.B.

€

Ψ

1.

Patio hundido, acceso a jardín asociado a taller.

2.

Los pasillos absorven la diferencia de altura entre las partes delantera y trasera.

3.

Cocina resuelta en una habitación independiente, asociada a sala y pasillo.

4.

Acceso a sala resuelto mediante zaguán.

5.

Acceso a vivienda retranqueado dando lugar al jardín.

2

96.8 m

€

€

☺ € € €

1 m3

Hipótesis de Crecimiento

31

4.0m

4.0m

4.0m

4.0m

P1º E 1:100 @A4

E 1:400

32 © Fonds Jean Prouvé

1.

2.

Año:

1950.

1. Maison Prouvé exposición 1950.

Ubicación: París, Francia.

Superficie: 65 m2 (1 unidad).

Promotor:

Société STUDAL.

Proyectista: Ateliers Jean Prouvé, Henri Prouvé.

2.

d.

1. Hacia la década de los 50s, el

arquitecto Jean Prouvé lleva a cabo el diseño, construcción y exposición de una serie de viviendas con un sistema constructivo que las hace poder ser montadas y desmontadas sin necesidad de obra.

El sistema, que ya venía desarrollándose desde finales de los años 30s para dar rápida respuesta a la falta de viviendas tras la segunda guerra mundial, fue bautizado con el nombre de "Maison Demontable ", casa desmontable en español y posteriomente conocida como "Maison Prouvé ".

2. Fotografías de montaje, Picacoteca Giovani e Marella Agnelli, Turín. (2013)

e.

2. Consistía en una serie de pie-

zas metálicas que basadas en unas instrucciones debían ser montadas y desmontadas sin dificultad, la innovación del proyecto se basaba en la utilización de sistemas y elementos prefabricados que eran aún poco estudiados y aplicados en la arquitectura de la época.

f.

33

Cumbrera 1º Perfil de pendiente

5

2º Perfil de pendiente

€

Canalón

11.2 + 11.2 m2 Habitaciones

4

Panel de suelo x32

Tapajuntas de cumbrera

Pórtico

Tapajuntas de esquina Int. x34

☺

€

5.1 + 5.1 m2 Estancias de servicio COSTO INICIAL

€

3

€

P8x8.

Ψ

66.208,9 €

18.3 m2 Núcleo de vivienda

≈ 47.292,1 €

P.E.M.P/8x8.

C.C. G.I. t.

IVA10%.

56.750,5 € 2.837,5 € 1.891,6 € 4.729,2 €

PG:

66.208,9 €

€

Panel de Ventana x11 Int/Ext

2 5.3 m2 Porche

1

COSTO DE ADAPTACIÓN

Panel opaco x15 Int/Ext

€

€

P8x8*

4.7 + 3.2 m2 Conectores y transiciones

18.512,1 €

P.E.M.

≈ 12.259,6 €

C.C. G.I. t.

IVA21%.

14.711,6 € 735,5 € 490,3 € 2.574,5 €

PG:

18.512,1 €

P8x8 P8x8*

66.208,9 € 18.512,1 €

Panel de cubierta x64

Panel de puerta Int/Ext

€

€ Subestructura de marquesina

P.1. 64.1 m2

€

€

€

€

Viga lateral Tapajuntas de esquina ext.

Ventana Corrida

€ € € € €

34

1 m3

☺

€

€

35

3.

2.

1.

E 1:5000 @A4

1.

2.

3.

ESQUERRA, SAMPER, SÁENZ, URDANETA - COLOMBIA ATELIER 5 - SUIZA KIKUTAKE, MAKI, KUROKAWA - JAPÓN

1.

E 1:400

36 © Stephanie Zollner

2.

3.

2.

1.

Año:

1967-1979.

1. Vista aérea de barrio.(1979)

Ubicación: Los Olivos, Lima, Perú.

Superficie: 12 ha (Aprox).

Promotor: Municipalidad de Lima y PNUD. g.

Proyectista: German Samper/ Atelier 5/ Kiyonari Kurokawa 2. De arriba a abajo, proyectos de German Samper, Atelier 5, Kiyonari Kurokawa.

2.

En 1965, el gobierno peruano y el programa de las naciones unidas (PNUD) convoca a concurso, con la ayuda del arquitecto británico Peter Land, uno de los tres proyectos piloto que estaban recogidos en un programa de vivienda experimental.

1. Las bases del proyecto eran

h.

claras, el objetivo fundamental era buscar nuevas formas de concebir la vivienda social en un contexto de escasez, para ello, era necesario hacer partícipe del proceso de construcción al usuario.

2. En este apartado se estudiarán

tres de las propuestas del proyecto, dos de ellas premiadas por el comité de evalución (Atelier 5, Kiyonari Kurokawa) según recopiló el mismo Peter Land años más tarde y la tercera, German Samper, quien ya para aquel entonces había proyectado una inicitiva similar en Colombia, La Fragua.

i.

j.

* En este estudio no se aborda la totalidad del proyecto PREVI, sino aquellas obras realizadas por los estudios de German Samper, Atelier 5 y Kiyonari Kikutake.

37

5

€ 36.1 m2 Azotea

6

€ 2.5 m2 Conectores y transiciones

COSTO INICIAL

€

€

VP.

≈ 20.826,8 €

P.E.M.VP C.C. G.I. t.

IVA10%.

24.992,2 € 1.249,6 € 833 € 2.082,6 €

PG:

29.157,6 €

P.1. 38.6 m2

€

1 7.4 m2 Habitaciones

COSTO DE ADAPTACIÓN

€

€

€

€

VP*

€

≈ 8.277,1 €

P.E.M. C.C. G.I. t.

IVA21%.

12.498,5 €

VP VP*

12.498,5 €

☺ 2

8+3+3 m2 Estancias de servicio

9.932,6 € 496,6 € 331 € 1.738,2 €

PG:

€

LEYENDA:

3 13.2 m2 Núcleo de vivienda

29.157,6 €

€

€

€

4

1.

Habitaciones en batería, acceso mediante pasillo.

2.

Baños cerca de lavandería y con independencia de uso.

3.

Patio delantero hundido asociado a lavandería, patio interior asociado a habitaciones.

4.

Pasillo, hace de charnela entre las zonas húmedas y secas, facilita diseño de climatización.

5.

Sala/comedor, uso variable entre habitación/despacho dependiendo del crecimiento.

6.

Cocina, relacionada al terraza (crecimiento).

7.

Terraza, alberga expectativa de crecimiento, pasando a ser sala/comedor.

12.2+17.9 m2 Patio y taller

€ € €

P.B. 64.7 m2

€

38

1 m3

Ψ

€

€

Hipótesis de Crecimiento

€

5

14.6 m2 Núcleo de vivienda

6

☺

€

7.3 m2 Estancias de servicio

7

€ 10.4 m2 Terraza

COSTO INICIAL

€

€

Cc.

P.1. 32.3 m2

≈ 28.303,7 €

P.E.M.Cc C.C. G.I. t.

IVA10%.

33.964,4 € 1.698,2 € 1.132,1 € 2.830,3 €

PG:

39.625,2 €

€

€

€

1 9.3+7.6+5.9m2 Habitaciones

COSTO DE ADAPTACIÓN

€

€ €

Cc* P.E.M.

≈ 3.229,9 €

C.C. G.I. t.

IVA21%.

3.875,9 € 193,8 € 129,2 € 678,2 €

PG:

4.198,9 €

Cc Cc*

39.625,2 € 4.198,9 €

☺

2

1.6+2.7 m2 Estancias de servicio

LEYENDA:

3 11.2+5.6+9.1 m2 Patio y taller

€

€

☺

4

6.9+8.2 m2 Conectores y transiciones

€ € € P.B. 68.1 m2

€

1 m3

Ψ

€

€

1.

Habitaciones en batería, acceso mediante pasillo.

2.

Baños cerca de lavandería y con independencia de uso.

3.

Patio delantero hundido asociado a lavandería, patio interior asociado a habitaciones.

4.

Pasillo, hace de charnela entre las zonas húmedas y secas, facilita diseño de climatización.

5.

Sala/comedor, uso variable entre habitación/despacho dependiendo del crecimiento.

6.

Cocina, relacionada al terraza (crecimiento).

7.

Terraza, alberga expectativa de crecimiento, pasando a ser sala/comedor.

Hipótesis de Crecimiento

39

€

5

2

10.8 m Terraza

6

☺ 10.2 m2 Conectores y transiciones

7

€ 12.1+9.7 m2 Habitaciones

COSTO INICIAL

€

€

A2.

P.E.M.A2

≈ 27.941 €

C.C. G.I. t.

IVA10%.

33.529,2 € 1.676,4 € 1.117,6 € 2.794,1 €

P.1. 42.8 m2

€

1

39.117,4 €

PG:

€

€

2

10+10 m Habitaciones

COSTO DE ADAPTACIÓN

€

€

A2* P.E.M.

≈ 6.846,1€

C.C. G.I. t.

IVA21%.

8.215,3 € 410,7 € 273,8 € 1.437,6 €

PG:

8.900 €

A2 A2*

39.117,4 € 8.900 €

☺

€

2 LEYENDA:

2

1.9+1+13.1+2.9 m Estancias de servicio

€

€

☺

€

1.

Habitaciones conectadas por un patio central.

2.

Pasillo núcleo central de la vivienda, en el están incorporados la cocina, el baño y lavandería.

3.

Patio central situado entre las habitaciones y el comedor, el segundo patio vinculado a lavandería.

4.

Área de pasillo efectiva, parte del mismo esta destinada a otros usos.

5.

Terraza vinculada a pasillo, destinada a crecimiento.

6.

Las dimensiones del pasillo lo hacen aprovechable en otros usos.

7.

Terraza con expectativa de crecimiento vinculado a habitación.

3

7.6+20.3 m2 Patio y taller

4 11.8 m2 Conectores y transiciones

€ € € P.B. 78.6 m2

€

40

1 m3

Ψ

€

€

Hipótesis de Crecimiento

1967. PROYECTO PILOTO. INICIATIVA PREVI

Vivienda tipo pequeña German Samper, Rafael Esguerra, Álvaro Sáenz,Rafel Urdaneta.

Casa corta Atelier 5.

Vivienda tipo A-2 Kiyonari Kikutake, Noriaki Kurokawa, Fuhimiko Maki.

103.3 m2

100.4 m2

121.4 m2

€

€

1976. CULMINACIÓN DE LAS OBRAS 1979. ADJUDICACIÓN

L.E.

€ E.C.

+5 Plantas

≈

+2 Plantas

≈

+2 Plantas

≈

€

€ +3 Plantas

≈

+2.5 Plantas

≈

€ +2 Plantas

≈

€

€ +4 Plantas

≈

+2.5 Plantas

≈

€ +2 Plantas

≈

€ +2 Plantas

≈

E.C. Expectativas de crecimiento iniciales.

L.E. Límite estructural con refuerzo de estructura añadido.

+2 Plantas

≈

€ +2 Plantas

≈

41

3.

1.

0.

4.

2.

E 1:400 @A4 0.

1.

2.

3.

4.

42 © Vastushilpa Foundation

Tipología 0.

Tipología 1.

Tipología 2.

Tipología 3.

Tipología 4.

1.

2.

Año:

1983-1989.

1. De arriba a abajo, lotes y conjunto residencial.(1989)

Ubicación: Aranya, Indore, India.

Superficie: 10 ha (Aprox).

Promotor: Fundación Vastu-Shilpa y Ayto de Indore (1983) Proyectista: Balkrishna Doshi

2. k.

A 6 kilómetros al norte del centro de Indore, ciudad de la India, a principios de los 80s, se lleva a cabo un plan maestro de urbanización, el arquitecto encargado del plan era Balkrishna Doshi.

Entre otros, uno de los proyectos que abarcaba dicho plan era el de llevar a cabo un conjunto residencial, en el que 1. se construirían unos 6500 lotes y unas 80 viviendas para reubicar a las familias que ya residían en la zona en condiciones precarias.

Sin embargo, Doshi se encontró con un presupuesto de 1700 millones de rupias de la época para llevar a cabo el proyecto, el equivalente a unos 19 millones de euros, con los que alcanzaban si se repartían de manera equitativa entre viviendas a unos 3000 € por parcela.

l.

2. De arriba a abajo, representación del proyecto y proyecto construido.

m.

2. Siendo consciente de ésta li-

mitación, el arquitecto decide decide estructurar el proyecto de manera que se garantice el crecimiento progresivo, empezando en una célula básica que con el tiempo se convertirá en una vivienda. n.

43

1

☺

Ψ 2

7.2 m Otla

2

13.5 m2 Núcleo de vivienda

COSTO INICIAL

€

€

€

3

C.B.

€

P.E.M.CB

≈ 5.915,3 €

C.C. G.I. t.

IVA10%.

7.098,4 € 354,9 € 236,6 € 591,5 €

PG:

8.281,4 €

8.3+4.7 m2 Estancias de servicio

4 Ψ 5.3+14.9 m2 Patio y taller

COSTO DE ADAPTACIÓN

€

☺

€

CB*

≈ 7.566,6 €

P.E.M. C.C. G.I. t.

IVA21%.

9.079,9 € 454 € 302,6 € 1.558,9 €

PG:

11.425,5 €

CB CB*

8.281,4 € 11.425,5 €

P.B. 39 m2

€ €

Ψ

€

€

€

C.B. Célula Básica. (Tipología 0)

LEYENDA: 1,2,3. División de espacios de crecimiento con recrecidos de los zunchos de cimentación.

€ €

3.

Baño separado en dos estancias individuales e independientes.

4.

Patio común que agrupa 4 familias.

€

44

1 m3

Hipótesis de Crecimiento

1

☺

Ψ 2

5.3 m Otla

2

€

3

T1

€

P.E.M.CB C.C. G.I. t.

IVA10%.

4 Ψ

15.934 €

5.3+14.9 m2 Patio y taller

COSTO DE ADAPTACIÓN

€

☺

8.3+4.7 m2 Estancias de servicio

≈ 11.381,4 € 13.657,7 € 682,8 € 455,2 € 1.138,1 €

PG:

€

22.1 m2 Núcleo de vivienda

COSTO INICIAL

€

€

€

T1* P.E.M.

≈ 5.358,7 €

C.C. G.I. t.

IVA21%.

6.430,4 € 321,5 € 214,3 € 1.125,3 €

PG:

8.091,6 €

T1 T1*

8.091,6 €

P.B. 45.7 m2

€

15.934 €

€

Ψ

€

€

€

LEYENDA:

€ €

1.

Conformación de la otla , transición exterior a interior

2.

Inexistencia de pasillos, espacios consecutivos

3.

Se define la cocina, transición entre núcleo de vivienda y baños

4.

El patio mantiene las proporciones y diseño

€ €

1 m3

Hipótesis de Crecimiento

45

5 € 3.5 m2 Conectores y transiciones

6 24.1 m2 Azotea

COSTO INICIAL

€

€

P.1. 27.6 m2

T2

€

P.E.M.T2

≈ 15.638,7 €

C.C. G.I. t.

IVA10%.

18.766,48 € 938,3 € 625,5 € 1563,8 €

1 Ψ 2

6.8 m Otla

2

21.894,2 €

PG:

COSTO DE ADAPTACIÓN

€

€ 14.5 m2 Núcleo de vivienda

€

3

T2*

€

P.E.M.

≈ 11.752,9 €

C.C. G.I. t.

IVA21%.

14.103,5 € 705,1 € 470,1 € 2.468,1 €

PG:

17.746,9 €

T2 T2*

21.894,2 € 17.746,9 €

☺

8.4+4.4 m2 Estancias de servicio

4 Ψ 5.5+20.5 m2 Patio y taller

€

€

LEYENDA: 1.

Aparece la escalera y se sitúa cercana a la calle

2.

El núcleo de vivienda mantiene su posición y no se condiciona ni interfiere con la escalera

3.

Las estancias de sevicio (baños, cocina) se mantinen como unidad espacial

4.

En ocasiones el patio se subdivide en 4 partes correspondientes a las familias

5.

Se define primer tipo de escalera 2 tramos en el proyecto (unidad espacial)

6.

La terraza es el espacio de crecimiento, los recrecidos laterales están adaptados para ello

P.B. 67.2 m2

€

Ψ

€

€

☺ € €

46

1 m3

Hipótesis de Crecimiento

5

€ 3.1 m2 Conectores y transiciones

6

Ψ ☺ 8.4 m2 Verandah

7

€ 13.6+8.1 m2 Habitaciones

8 €

☺

4.8 m2 Estancias de Servicio COSTO INICIAL

€

€

T3 P.E.M.CB

≈ 23.564,4 €

C.C. G.I. t.

IVA10%.

28.277,3 € 1.413,8 € 942,5 € 2.356,4 €

PG:

32.990,2 €

P.1. 38 m2

Ψ

€

€

COSTO DE ADAPTACIÓN

€

1

€

LEYENDA:

Ψ

T3* P.E.M.

≈ 5.309,5 €

C.C. G.I. t.

IVA21%.

6.371,4 € 318,5 € 212,3 € 1.115 €

PG:

8.017,3 €

T3 T3*

32.990,2 € 8.017,3 €

7.9 m2 Otla

2

€ 13.6 m2 Núcleo de vivienda

1.

Aparecen espacios de almacenaje ligados al acceso

2.

El núcleo de vivienda se mantiene como unidad espacial

3.

En el proyecto se prescindió de entregar carpinterías y sanitarios como lavabos

4.

Ligar el patio a los servicios para procurar dar versatilidad de uso a ambos

5.

Se usa el mismo tipo de escalera que en T2, (simetría)

6.

Se destina un espacio como veranda con acceso a un balcón que da a la calle

7.

Las habitaciones son la misma unidad espacial que la sala y cocina, se prescinde de pasillos

8.

Se reduce la unidad espacial de los baños manteniendo su independencia

3 €

€

€

☺

8.1+4.4 m2 Estancias de servicio

4

Ψ 5.5+20.5 m2 Patio y taller

☺ €

P.B. 60 m2

€ 1 m3

Ψ

€

€

Hipótesis de Crecimiento

47

5

€ 4.7 m2 Conectores y transiciones

Ψ ☺

6

3.3 m2 Verandah

€ 7 15.8+8 m2 Habitaciones

€

COSTO INICIAL

€

☺

8

4.8 m2 Estancias de Servicio

€

T4 P.E.M.CB

≈ 27.827,5 €

C.C. G.I. t.

IVA10%.

33.404,9 € 1.670,2 € 1.113,5 € 2.783,7 €

PG:

38.972,4 €

P.1º. 36.6 m2

Ψ

COSTO DE ADAPTACIÓN

€

€

€

LEYENDA:

€

T4*

1.

Aparece nuevo tipo de escalera y se mantiene el destinar un espacio de almacenaje vinculado a la entrada

2.

El núcleo de vivienda mantiene su forma y tamaño respecto de las anteriores tipologías

14.5 m Núcleo de vivienda

3.

En cuanto a la cocina, se prescindió de elementos de amueblamiento

☺

4.

El pavimento del patio se hizo con un empedrado para reducir costos

5.

Tipo de escalera de tres tramos en U, solo aplicada en esta tipología por ocupar demasiado espacio

6.

El veranda que pasa a ser un balcón que precede a las habitaciones

7.

En este caso una habitación dispone de balcón

8.

En los baños de la planta superior se prescinde de sanitarios, se dejan las acometidas definidas

1 Ψ

≈ 5.309,5 €

P.E.M. C.C. G.I. t.

IVA21%.

6.371,4 € 318,5 € 212,3 € 1.115 €

PG:

7.017,3 €

T4 T4*

38.972,4 € 7.017,3 €

6.8 m2 Otla

2

Ψ 2

€

€

3 €

2

8.4+4.4 m Estancias de servicio

4

€ 5.5+20.5 m2 Patio y taller

☺ €

P.B. 39.6 m2

€

48

1 m3

Ψ

€

€

Hipótesis de Crecimiento

1983. PLANEAMIENTO URBANÍSTICO

T0 39 m2 C.B.= 100%PT23

T1 45.7 m2 C.I.=35%C.B.

T2 67.2 m2 C.I.=104%C.B.

T3 77.5 m2 C.I.=220%C.B.

T4 76.2 m2 C.I.=276%C.B.

1989. CULMINACIÓN DE LAS OBRAS / ADJUDICACIÓN

€

€

€

€

€

24

+2.5 Plantas

≈

+0.5 Plantas

€ € +3 Plantas

€

≈

23

24

≈

PT: Presupuesto total por célula básica con C.C y G.I. incluidos. (5.896,2 €) Crecimiento por planta: 45 m2 (útiles)

≈

€

€

€

€ €

€ +2 Plantas

€ +1 Plantas

≈

≈

€

€

€

€ +1.5 Plantas

€

+2 Plantas

€

€ +1 Planta

≈

€

≈

€

+2 Plantas

≈

+2 Plantas

≈

€

€

€

+1 Planta

≈

€

€

€

+1.5 Plantas

≈

€

+1.5 Plantas

≈

€ +1.5 Plantas

≈

€ +1 Planta

≈

49

E 1:1000 @A4 1.

2.

Tipología 1.

Tipología 2.

2.

1.

2.

1.

2.

E 1:400 1. Casa.

2. Departamento.

1.

50 © Nicolai Perjesi

1.

2.

Año:

2003-2004.

Ubicación: Iquique, Tarpacá, Chile.

1. De arriba a abajo, proyecto recien construido y primeros crecimientos.(2003)

Superficie: 5722 m2.

Promotor: Programa Chile Barrio, Silvia Araos.

Proyectista: Elemental.

2.

Hacia marzo del 2001, se lanzó un nuevo plan de política habitacional, ésta recibía el nombre de Vivienda Social Dinámica sin Deuda (VSDsD). En líneas generales venía a reformar la anterior política habitacional pasando a aumentar el subsidio de 3500 $ a 7500 $ por familia con objeto de eliminar la deuda hipotecaria en la adquisición de vivienda.

ñ.

o.

Es en este contexto en el que el grupo Elemental lleva a cabo una propuesta de vivienda social para la cual, condicionados por la escasa financia1. ción, recurren a reformular el proyecto desde la elección del terreno hasta la elección de que partes del mismo debían construirse y cuales no, confiando completarla mediante el diseño participativo y autoconstrucción.

p.

Éste proyecto supone una aplicación práctica, tangible y bien documentada de los efectos del diseño de vivienda incremental o progresiva y constituye, por tanto, un caso de interés para este análisis. q.

51

1 € 16.5 m2 Habitación

2

☺

€ 2

2.7 m Estancias de servicio COSTO INICIAL

€

3 €

€

C1

28 m2 Núcleo de vivienda

≈ 10.130,2 €

P.E.M.C1 C.C. G.I. t.

IVA10%.

12.156,3 € 607,8 € 405,2 € 1.013 €

PG:

14.182,3 €

4 21.5 m2 Patio delantero

COSTO DE ADAPTACIÓN

€

€

C1* P.E.M.

≈ 4.336,8 €

C.C. G.I. t.

IVA21%.

5.204,1 € 216,2 € 173,4 € 910,7 €

PG:

5.637,8 €

C1 C1*

14.182,3 € 5.637,8 €

€

€

P.B. 68.7 m2 € € €

LEYENDA:

€ € €

52

1 m3

1.

Espacio de crecimiento con tabique removible de chapa ondulada.

2.

Reducción al mínimo del baño ubicado cercano a la cocina.

3.

Tabiques removibles de chapa ondulada orientados hacia el exterior.

4.

Patio delantero transición entre crecimiento y vía pública.

Hipótesis de Crecimiento

6 € 3.7 m2 Estancias de servicio

7 € 10.4 m2 Habitaciones

P.2º. 14.1 m2 € € €

COSTO INICIAL

€

€

D1

≈ 7.815,9 €

P.E.M.D1 C.C. G.I. t.

IVA10%.

PG:

☺

9.379,1 € 468,9 € 312,6 € 781,6 €

4 m2 Estancias de servicio

10.942,3 €

€

1

2 €

2.3 m2 Conectores y transiciones

COSTO DE ADAPTACIÓN

€

€

€

D1*

3

≈ 5.274,9 €

P.E.M.D1* C.C. G.I. t.

IVA21%.

6.329,9 € 316,5 € 211 € 1.107,7 €

PG:

6.857,4 €

D1 D1*

10.942,3 € 6.857,4 €

€ 10.7 m2 Núcleo de vivienda

LEYENDA:

4

€

17.3 m2 Terraza

€

1.

Tabique removible para procurar ampliación de cocina.

2.

Escalera de madera divide el espacio entre cocina y sala.

3.

Tabique removible de chapa ondulada para ampliación de sala.

4.

Espacio de crecimiento simétrico en forma al ya construido.

5.

Escalera de madera con acceso a la vivienda por terraza y futura sala.

6.

Reducción al mínimo del baño, colocado encima de cocina.

7.

Tabique removible de chapa ondulada para posible ampliación de habitación.

5 €

€

2.8 m2 Conectores y transiciones

€ € €

P.1º. 37.1 m2 € € €

1 m3

Hipótesis de Crecimiento

53

2003. PROYECTO. TALLERES

Apartamento 25 m2

Apartamento 25 m2

Casa 36 m2

Casa 36 m2

€

€

2004. CULMINACIÓN DE LAS OBRAS / ADJUDICACIÓN / AMPLIACIONES25 aprox. 2 UF/m2 = 74 €/m2

€

€

€

€

€

+1 módulo ≈ C.I.: 3330 €

+1 módulo ≈ C.I.: 3552 €

+1 módulo ≈ C.I.: 2516 €

€

€

+1 módulo ≈ C.I.: 3552 €

+1 módulo ≈ C.I.: 2516 €

€

+1/2 módulo ≈ C.I.: 1702 €

+1 módulo ≈ C.I.: 2516 €

€

€

€

+1 módulo ≈ C.I.: 2516 €

€

€

€

€

€

+1 módulo ≈ C.I.: 3330 €

€

+1 módulo ≈ C.I.: 2516 €

€

+1 módulo ≈ C.I.: 3330 €

€

€

€

+1 módulo ≈ C.I.: 3330 €

+1 módulo ≈ C.I.: 2516 €

€

€

€

€

€

€ +1 módulo ≈ C.I.: 3330 €

+1 módulo ≈ C.I.: 2516 €

5425 ELEMENTAL. Manual de Vivienda Incremental y Diseño Participativo. Alejandro Aravena, Andrés Iacobelli. Publicado por Hatje Cantz Verlag.

C.I.: Costo de Inversión aproximado realizado por el usuario para llegar al crecimiento final.

€

€ +1 módulo ≈ C.I.: 2516 €

55

E: 1:400 SKYLARK 250 Prototipo de módulo para vivienda

56 © wikihouse

2.

1.

Año:

2011.

Ubicación: Londres, Reino Unido.

1. De arriba a abajo, piezas de montaje y exhibición de prototipo.(2022)

Proyectista: Alastair Parvin, Nick Ierodiaconou.

2.

Wikihouse es una solución sencilla a un problema complejo, se trata de una iniciativa de código abierto, lanzada en 2011 por Alastair Parvin y el estudio londinense de diseño 00 que procura un sistema de diseño y construcción para llevar a cabo viviendas de bajo costo económico y energético.

La iniciativa, centrada en proveer un sistema que de respuesta rápida y efectiva a la falta de vivienda, para ello se procedió a diseñar una serie de piezas, desde elementos estructrales hasta piezas de 1. union, que pudieran ser cortadas mediante CNC y ensambladas fácilmente, reduciendo la mano de obra y tiempos de producción considerablemente.

Desde su cancepción, la iniciativa ha dado sus frutos llevandose a cabo una serie de proyectos basados en este sistema. En este estudio, nos centraremos uno de los prototipos que fueron lanzados como ejemplo de construcción. Aunque, no representa en sí una vivienda, interesa comprender en que modo se producen los abaratamientos en tiempo y recursos.

r.

s.

2. De arriba a abajo, proyectos basados en el sistema Wikihouse, Here East Studios y De Stripmaker.

t.

u.

57

1 €

€

E. 1:100 [Pieza]-[Talla] [Tiempo de fabricación] [Costo de fabricación]

Pórtico 1

15 hrs* Pórtico final

Term-L 120min 143€

M-S 52min 62€

Esq-S 37min 45€

V-S1 60min 72€

P-S1 30min 35€

Pórtico 2

M-M 60min 72€

Esq-M 37min 45€

V-M1 60min 72€

P-M1 30min 36€

Pórtico 3

Pórtico 4

M-XL 75min 90€

Esq-XL 60min 72€

V-XL1 90min 107€

Forj-M 120min 143€ Pórtico 5

2 €

P-XL1 60min 72€

€

M1-XL 75min 90€ Esq1-XL 60min 72€

Pórtico 6

15 hrs* Pórtico intermedio

Forj-S 120min 143€

V1-XL1 90min 107€

P-XL1 60min 72€

Term-S 90min 107€

P.1.

€

€

Tech-G 90min 107€

Term-M 105min 125€

Forj-L 135min 161€

P.B.

€

€

€

€ € €

Bord-G 150min 179€

3

58

1m

All-Comb 165min 197€

15 hrs*: tiempo de fabricación estimado

2022

SKYLARK 250

WIKIHOUSE 2011 Londres, Reino Unido.

Descentralización y normalización del diseño de la vivienda

C.R.

QUINTA MONROY 2003

APARTAMENTO

€

Iquique, Chile.

Estrategias de vivienda incremental con crecimiento controlado

CASA

€

€

€

€

€

ARANYA 1989

€

Indore, India.

Crecimiento progresivo en tipologías a partir de la célula básica TIPO 0

TIPO 1

TIPO 2

TIPO 3

€

☺

€

€

TIPO 4

C.R.

C.R. C.R.

PREVI 1965 Lima, Perú.

Abaratamiento por medio de técnicas constructivas e incrementalidad

€

€

€

€

€

€

€

TIPO CORTA

TIPO PEQUEÑA

€

€ TIPO A-2

LA MAISÓN PROUVÉ 1950 París, Francia.

€

Deslocalización de la vivienda por medio de elementos prefabricados

€

€

€

€

PROTOTIPO 8X8

C.R.

1924 París, Francia.

Restitución de elementos constructivos y libertad de composición en fachada

1918

TIPO 1 (ESQUINA)

TIPO 2

TIPO 3

€

Ψ

€

☺

€

€

TIPO 4

59 C.R.: Crecimiento Real

&2175$67(

60

Aquellos proyectos en los que se persigue una adaptabilidad de la vivienda, ya sea dotándolas de incrementalidad espacial o modificabilidad funcional y constructiva,

Modificabilidad constructiva

Incrementalidad / Modificabilidad constructiva Incrementalidad / Modificabilidad funcional Incrementalidad

HEUBERG

QUINTA MONROY ARANYA PREVI

En estos proyectos se persigue la deslocalización de la vivienda, esto es, la desvinculación física de la misma del lugar donde se implanta en pro de dotarla de movilidad.

MAISON PROUVÉ

WIKIHOUSE

61

LEGALIZACIÓN H2

4.

H3

4.

H4 LOGÍSTICA H1

H2

3.

2.

2.

5.

H3 H4

4.

2325781,'$' H1

P1H1

5.

H2

5.

H3

6.

H4

6.

0$7(5,$/(6 H1

5.

H2 H3

7.

H4

6.

EJECUCIÓN H1

4.

H2 6.

H4

9.

COOPERACIÓN H1

3.

H2

5.

H3

4.

H4

6.

TECNOLOGÍA H3

3.

2.

*$1$1&,$ H1

4.

H2

5.

H3

5.

H4

5.

&5(&,0,(172 H1

PBH1 g.

f.

6.

H2

5.

H3

PBH2

6.

H4

4.

CONCRECIÓN H1

5.

H2

PBH3

5.

H3

6.

H4

4.

(035(1',0,(172 H1

7.

H2

5.

H3

7.

H4

7.

9(56$7,/,'$' H1

6.

H3

7.

H4

4.

6$/8%5( H1

6.

H2

4.

H3

6.

H4

H2

c.

4.

H4

6.

AUTOGESTIÓN H1

a.

1 m3

5.

4.

H2

Modificabilidad constructiva

%(1(),&,2 H1

6.

5.

H3 H4

b.

6.

4.

H3

H2

d.

H1

3.

6.

H4

e.

4.

H3

H2

PBH4

8.

H2

6(16,%,/,'$' H1

P1H3

9.

H3

H4

h.

P1H2

7.

6.

5.

6226,27 Ganancia (del promotor) y beneficio (del usuario) son promedios de los parámetros anteriores a ellos, en este análisis se identifican de manera cualitativa.

a. Fachada desmontable b. Expectativa de crecimiento c. Taller d. Patio trasero e. Acceso a huerto f. Jardín delantero g. Invernadero h. Escalera

H3

H4

3.

5.

P2 P3

8.

3.

j.

P3

6.

P1P1

0$7(5,$/(6 P1

9.

P2

6.

4.

P3

j.

EJECUCIÓN P1

6.

8.

P2

8.

P3 COOPERACIÓN P1

4.

5.

P2 P3

8. b.

i.

j.

TECNOLOGÍA P1

4.

P2

6.

P1P3

3.

PBP1

P2

5.

P3

6. h. g.

&5(&,0,(172 P1

7.

5.

P2 P3

6.

f. e.

CONCRECIÓN P1

6.

P2

6.

P3

9.

d. c.

a.

(035(1',0,(172 P1

6.

PBP3

5.

P2

5.

P3 9(56$7,/,'$' P1

7.

P2

6.

P3

8.

a.

6$/8%5( P1

6.

P2

9.

P1

P3

5.

a.

6(16,%,/,'$' P1

7.

P2

6.

P3

5.

1 m3

P2

Incrementalidad a. Expectativa de crecimiento b. Patio delantero-lavandería c. Lavandería d. Cocina (crecimiento) e. baño (inodoro) f. baño (ducha) g. Lavandería (hundida) h. Patio delantero (hundido) i. Tabique (crecimiento. sala-pared) j. Terraza (marco de crecimiento)

3.

6.

6.

7.

P3

P3 *$1$1&,$ P1

5.

PBP2

LOGÍSTICA P2 2325781,'$' P1

4.

P1P2

LEGALIZACIÓN P1

AUTOGESTIÓN P1

5.

P2

5.

P3 %(1(),&,2 P1

P2 P3

63

LEGALIZACIÓN A1

6.

A2

5.

A3

5.

LOGÍSTICA A1

i.

6.

A2

4.

A3

4.

A4

4.

i.

2325781,'$' A1

P1A2

8.

A2

7.

A3

7.

A4

7.

P1A3

0$7(5,$/(6 A1

A2

7.

A3

7.

A4

7.

g. h.

EJECUCIÓN A1

8.

A2

P1A4

7.

A3

5.

A4

5.

COOPERACIÓN A1

PBA1

4.

A2

5.

A3

5.

A4

5.

PBA2

TECNOLOGÍA *$1$1&,$ A1

7.

A2

6.

A3

5.

A4

5.

&5(&,0,(172 A1

e.

A3

7.

A4

7.

CONCRECIÓN A1

7.

A3

7.

A4

7.

(035(1',0,(172 A1

A1

7.

A3

6.

A4

6.

9(56$7,/,'$' A1

A2

4.

A2

6.

A3

7.

A4

7.

A3

3.

4.

A3

5.

A4

5.

6(16,%,/,'$' A1

A4

6.

A2

7.

A3

7.

A4

7.

4.

d. c.

1 m3

A2

6.

A3

6.

Incrementalidad / M.funcional

A4

6.

a. Baños (Inodoro-Ducha) b. Expectativa de crecimiento c. Patio común (4 viviendas) d. Recrecido de cimentación e. Cocina f. Terraza (crecimiento) g. Sala h. Escalera-entrada i. Escalera (diferentes posiciones)

%(1(),&,2 A1

A2

PBA4

7.

A2

64

f.

6.

A2

AUTOGESTIÓN A1

b.

6.

7.

A2

PBA3

b.

A2

6$/8%5( A1

i.

9.

5.

6.

A3

7.

A4

7.

PBA0

b. a.

A0

h.

LEGALIZACIÓN Q1

7.

Q2

6.

P2Q2 4.

Q2

5.

4.

0$7(5,$/(6 Q1

6.

Q2

8.

f.

4.

COOPERACIÓN Q1

9.

Q2

9.

TECNOLOGÍA Q1

6.

Q2

5.

*$1$1&,$ Q1

6.

e.

7.

e. d.

Q2 &5(&,0,(172 Q1

6.

Q2

9.

PBQ1

CONCRECIÓN Q1

7.

Q2

8.

(035(1',0,(172 Q1

9.

Q2

6.

9(56$7,/,'$' Q1

7. c.

Q2

8.

Q2

4.

5. b.

a.

a. Patio delantero b. Forjado (medianero horizontal) c. Expectativa de crecimiento d. Habitación (crecimiento) e. Tabique calamina (desmontable) f. Terraza (crecimiento) g. Escalera de madera (desmontable) h. baño

AUTOGESTIÓN Q1

6.

Incrementalidad / M. constructiva

5.

7.

7.

Q2

Q2

6.

Q1

6$/8%5( Q1

6(16,%,/,'$' Q1

7.

1 m3

EJECUCIÓN Q1

Q2

8.

P1Q2

2325781,'$' Q1

Q2

6.

g.

LOGÍSTICA Q1

Q2 %(1(),&,2 Q1

Q2

65

LEGALIZACIÓN A1

6.

LOGÍSTICA A1

6.

2325781,'$' A1

8.

0$7(5,$/(6 A1

9.

EJECUCIÓN A1

8.

COOPERACIÓN A1

4.

TECNOLOGÍA A1

8.

*$1$1&,$ A1

7.

&5(&,0,(172 A1

6.

CONCRECIÓN A1

6.

(035(1',0,(172 A1

7.

9(56$7,/,'$' A1

6$/8%5( A1

4.

MP1º

3.

6(16,%,/,'$' A1

AUTOGESTIÓN A1

6.

4.

1 m3 Incrementalidad / M.funcional

%(1(),&,2 A1

66

5.

a. Baños (Inodoro-Ducha) b. Expectativa de crecimiento c. Patio común (4 viviendas) d. Recrecido de cimentación e. Cocina f. Terraza (crecimiento) g. Sala h. Escalera-entrada i. Escalera (diferentes posiciones)

M

1 m3

Distribuidas en segunda planta en torno a un pasillo central, condicionado por la posición de la escalera y con ventilación cruzada por las fachadas desmontables,.

H1 -1 33.2 m2

H2-1 24.6 m2

P1 -1 7.4 m2

P2-1 22.8 m2

H3-1 36.4 m2

En el caso [H3-1], de crecimiento interno, éste se produce con consecuencia de la posición de la escalera, se definen dos zonas claras para su colonización y readaptación de fachada

P1. Se deja una pequeña habitación que cambiará de función porque está destinada a ampliar la sala en un futuro.

P3 -1 41.8 m2

P2. Se procura racionalidad, además se encuentran 1 metro por debajo de rasante para garantizar confort térmico.

P3. En planta baja las habitaciones gozan de salida al patio, se garantiza ventilación y relación directa con los tendederos.

No existen pasillos, los espacios son consecutivos por tanto la privacidad efectiva es gradual, responde a aspectos culturales propios de la zona.

A3-1 21.7 m2

A4-1 23.8 m2

En cuanto al crecimiento de las tipologías 0, 1 y 2, es enormemente didáctico dado que repite las mismas unidades espaciales en planta baja y primera.

Las habitaciones son parte del crecimiento dado que en general no implican gran complejidad técnica.

Q1 -1 16.5 m2

Q2-1 10.4 m2

Dispone mediante tabiques desmontables las zonas que deben ser modificadas para conseguir la ampliación.

4 x 3, medida en base a los paneles modulares que destina dentro de la vivienda, la simetría les permite ser modificadas mediante la retirada de los paneles intermedios.

M -1 22.4 m2

Ventanas agrupadas de a dos y al medio del largo de fachada, permitiendo dividir cada habitación en dos subespacios más, (escritorio-cama, camaarmario).

67

1 m3

La posición de las escaleras es determinante para la distribución y configuración del crecimiento de la 1º planta.

H1 -2 16.6 m2

P1º

H2-2 15.4 m2

P1º

H3-2 19.7 m2

H4-2 10.3 m2

P1º

Los espacios de almacenaje están siempre relacionados con los pasillos centrales en primera planta y se colocan como remate del recorrido.

Los recorridos en planta baja acaban en un porche que da salida a un patio hundido.

P1 -2 2.5 m2

P1. No destina espacios a pasillos, sin generar servidumbre de espacios, (patio).

P2-2 15 m2

P2. Pasillo en galería condicionado por la racionalidad de las habitaciones, funciona de charnela entre las zonas húmedas y secas.

P3-2 22 m2

P1º

P3. El pasillo constituye por sus dimensiones una sala de estar más de la vivienda, en planta baja se mezcla con la cocina haciendo las veces de comedor.

No existen pasillos, los conectores se limitan a las escaleras de acceso a 1º planta, en planta baja estan relacionados con la otla .

A2-2 3.5 m2

Su posición en la vivienda es cercana al frente de calle, contribuyendo a la independencia de uso de las plantas.

No existen pasillos, las escaleras son de un material ligero (madera), en planta primera, sirve de división entre zonas húmedas y secas.

Q2-2 5.1 m2

P1º

La escalera de acceso conecta la terraza (crecimiento) con la vía pública, dando lugar a posibles usos comerciales.

La escalera principal da acceso al porche, su amplitud facilita el transporte de piezas de construcción y mobiliario.

68

Pasillo centralizado y reducido, constituye una pequeña transición entre el porche y la sala, un mueble ubicado cerca a la entrada define la separación y evita corrientes de aire directas desde el exterior.

M -2 7.9 m2

A3-2 3.1 m2

A4-2 4.7 m2

1 m3

Patio hundido (3x4 m), relacionado directamente con el taller a la misma cota, amortigua el desnivel que hay detrás de la vivienda.

H1 -3 22.2 m2

H2-3 26.4 m2

H3-3 23.7 m2

H4-3 20.7 m2

El acceso al patio y taller se produce por medio de un porche que es remate del pasillo en planta baja.

P1. El taller es una lavandería, susceptible de ser modificada, el patio hace de conector y se asume como espacio interno previo entre la calle y la casa.

P1 -3 30.1 m2

P2-3 25.9 m2

P3 -3 27.9 m2

P2. La lavandería y el patio estan separados por un tabique ligero, la otra sección del patio procura de luz las habitaciones.

P3. Asociado a lavandería, un patio hace de tendedero (comunicado a una habitación) y el otro conecta las habitaciones y el pasillo, variando de uso a sala al aire libre mediante la prolongación del pasillo.

Los patios se asocian entre cuatro viviendas, corresponde su uso privativo a un cuarto cada una; sin embargo, al agruparlas se producen acuerdos voluntarios de uso común que varían en función de la capacidad de gestión y coordinación de las familias.

A0-3 20.2 m2

A1 -3 20.2 m2

A2-3 20.2 m2

A3-3 20.2 m2

A4-3 20.2 m2

69

1 m3

Se conforma una pastilla de cocina que consta de equipamiento, esta pastilla se desplaza en todos los proyectos colocándose por lo general entre el núcleo de vivienda y el patio.

H1 -4 7.9 m2

H2-4 10.2 m2

H3-4 6.1 m2

H4-4 6.1 m2

Aunque son zonas húmedas y se agrupan, el baño y la cocina nunca están en contacto.

P1. Cocina y baño son una unidad rígida, la cocina conecta a la lavandería y el baño tiene independencia de usos.

P1 -4 14 m2

P2 -4 4.3 m2

P3 -4 18.9 m2

P1º

P2. Baños asociados a habitaciones y cocina con terraza (crecimiento) y sala, independencia de usos en baños.

P3. Baños y cocina son parte del pasillo, el comedor es una ampliación de la cocina hacia el pasillo o el patio según convenga, independencia de usos en baños.

Independencia de usos del baño, la cocina esta asociada al baño y juntos constituyen la unidad de la célula básica.

A0-4 4.4 m2

A1 -4 13 m2

A2-4 13 m2

P1º

Los baños se repiten en primera planta de la misma forma la cocina aunque con otro uso.

En planta baja, dispone los sanitarios en batería reduciendo el área, el baño se ubica entre las habitaciones y el núcleo de vivienda.

Q1 -4 2.7 m2

La separación entre el núcleo de vivienda y cocina se hace mediante mueble.

70

Q2-4 7.7 m2

P1º

En planta primera la cocina y el baño ambas ocupan entre 1/3 y 1/4 de un módulo.

6 x 6, (paneles) cocina y 2 x 3, baño, existe independencia de usos y ventilación natural en ambos.

A3-4 17.4 m2

M -4 10.2 m2

A4-4 17.4 m2

P1º

1 m3

Invernadero asociado a sala, hace de entrada a la casa pero requiere modificación, cuando esta en contacto directo con la sala, hace de muro trombe y aclimata la estancia.

H1 -5 30 m2

H2-5 21.1 m2

H3-5 22.1 m2

H4-5 20 m2

La fachada es desmontable, no es parte estructural y tiene independencia constructiva.

P1. La sala se situa entre el baño y la habitación, que es ampliación de la sala mediante eliminación de tabique.

P1 -5 13.2 m2

P2 -5 14.6 m2

P2. La sala está en contacto con la terraza (ampliación), se trata de un espacio con uso variable por su posición respecto de la cocina.

[A0-5], Se deja un recrecido de cimentación destinado a convertirse en sala mediante crecimiento, los recrecidos se dejan preparados para ello.

A0-5 13.5 m2

A1 -5 22.1 m2

A2-5 14.5 m2

A3-5 13.6 m2

A4-5 14.5 m2

En todas las tipologías se usan la misma unidad variando en función del acceso por la otla .

En planta baja se opta por espacios cuadrados, el acceso se produce por una de las esquinas para evitar servidumbres de circulación.

Q1 -5 28 m2

Q2-5 10.7 m2

En ambas plantas se disponen de tabiques desmontables de chapa ondulada en puntos estratégicos para futuro crecimiento.

La sala, 6 x 4 (panel módulo) es un espacio rectangular, facilita el amueblamiento.

M -5 18.3 m2

Se conigue una luz limpia mediante una pieza estructural central que asume las cargas de la cubierta y evita la incorporación de más pilares.

71

1 m3

La vivienda se retranquea en torno a unos 4 o 5 metros para dar lugar a un jardín.

H1 -6 51 m2

H2-6 21.1 m2

H3-6 21.1 m2

H4-6 21.1 m2

El jardín plantea un antesala al acceso de la vivienda, este se produce por la puerta de acceso destinada en proyecto o por el invernadero (modificación requerida), en ambos casos es viable dado que la fachada es modificable.

Otla . Espacio reducido en el acceso, a diferente cota de rasante, sirve para elevar la entrada y evitar la entrada de agua o barro, así como escaparate de comercio o taller en la vivienda. (Ahmedabad, India)

A0-7 7.2 m2

Funciona como bisagra entre la escalera y el núcleo de vivienda, cuando hay independencia de usos, se convierte en espacio común.

P1. La azotea cumple doble función en el tiempo, mientras no hay crecimiento hace de terraza o almacén y cuando se produce el crecimiento se convierte en habitaciones.

P1 -8 36.1 m2

La azotea se levanta sobre los espacios de cocina y sala, su crecimiento es idéntico al que hay en planta baja.

A2-8 24.1 m2

Los pretiles son prolongaciones de los muros de carga que se dejan preparados para el crecimiento.

72

A1 -7 5.3 m2

A2-7 6.8 m2

A3-7 7.9 m2

A4-7 6.8 m2

1 m3

Asociado a las habitaciones y el balcón en la fachada, procura ventilación y sirve de espacio regulador de temperatura entre exterior e interior.

A3-9 8.4 m2

A4-9 3.3 m2

Elemento muy ligado a la cultura y estilo de vida de la región.

P2. Destinado a crecimiento condicionado por el uso que se de a los espacios contiguos, tiene acceso directo desde la entrada.

P2 -10 10.4 m2

P3-10 10.8 m2

P3. Destinado a crecimiento en extensión de la habitación a la cual tiene única comunicación.

Destinada a crecimiento controlado y pautado por los módulos contiguos (construidos), dispone de tabiques desmontables que facilitan la ampliación.

Q2-10 17.3 m2

El acceso directo a la calle posibilita la variación de las expectativas de uso en el crecimiento

Patio de 9 x 3.5 m2, de uso privativo de la casa en planta baja, posee una escalera que da acceso al apartamento de primera planta.

Q1 -11 21.5 m2

Su uso es variable y esta condicionado al crecimiento interno de la casa.

Porche, 3 x 2 (panel módulo), espacio elevado, previo al acceso.

El uso depende de la climatología y según como se desarrolle, aporta una expresión de la vida del usuario hacia el exterior.

M -12 5.3 m2

73

H1 55.669,5 €

H2 54.339,9 €

H3 52.685,1 €

H1 -1

H2-1

H3-1

H1 -2

H2-2

H3-2

H1 -3

H2-3

H1 -4

H4 38.947,7 €

P1 29.157,6 €

P2 39.625,2 €

P3 39.117,4 €

P1 -1

P2 -1

P3 -1

H4-2

P1 -2

P2 -2

P3 -2

H3-3

H4-3

P1 -3

P2 -3

P3 -3

H2-4

H3-4

H4-4

P1 -4

P2 -4

P3 -4

H1 -5

H2-5

H3-5

H4-5

P1 -5

P2 -5

H1 -6

H2-6

H3-6

H4-6

P1 -8

P2 -10

1 m3

74

1.

2.

3.

4.

Habitaciones.

Conectores y Transiciones.

Patio y Taller.

Estancias de servicio.

5.

6.

7.

8.

Núcleo de Vivienda.

Jardín y Entrada.

Otla.

Azotea.

9. Verandah.

10. Terraza.

11. Patio delantero.

12. Porche.

P3-10

A0 8.281,4 €

A1 15.934 €

A2 21.894,2 €

A3 32.990,2 €

A4 38.972,4 €

A0

A1

A2

A3-1

A4-1

A2-2

A3-2

A4-2

Q1 14.182,3 € Q1 -1

Q2 10.942,3 €

M 66.208,9 €

Q2-1

M -1

Q2-2

M -2

A0-3

A1 -3

A2-3

A3-3

A4-3

A0-4

A1 -4

A2-4

A3-4

A4-4

Q1 -4

Q2-4

M -4

A0-5

A1 -5

A2-5

A3-5

A4-5

Q1 -5

Q2-5

M -5

A0-7

A1 -7

A2-7

A3-7

A4-7

A3-9

A4-9

A2-8

Q2-10

Q1 -11

M -12

1 m3

1.

2.

3.

4.

Habitaciones.

Conectores y Transiciones.

Patio y Taller.

Estancias de servicio.

5.

6.

7.

8.

Núcleo de Vivienda.

Jardín y Entrada.

Otla.

Azotea.

9. Verandah.

10. Terraza.

11. Patio delantero.

12. Porche.

75

76

157 770 € (P=1753€/m2 x 90 m2)

+ 0,25 €

157 770 €

Por cada 1€ invertido 49

120 780 € (P=1342 €/m2 x 90 m2)

120 780 € 102 600 €

102 600 € (P=1.5 x 760€/m2 x 90 m2)

_________ € P.G.*27 _________ € Suelo28

X26 ________ € VM29

_________ € P.G.30

Ganancia de promotor en base a RENTABILIDAD: [R]

+/- ___ €

Por cada 1€ invertido

Beneficio del usuario en base a ABARATAMIENTO: [A]

___ % más barato VM = C.i.31 + Bp32 PG = CC33+GI34+t35+IVA10%36 PG* = CC*37+GI*38+t*39+IVA21%40 Suelo = [Vu(s)41 x m2(X)42] + [IVA21% + IAJD1% + NOTARIA(1000€) + REGISTRO1,25%]43 Ganancia de promotor en base a RENTABILIDAD:

R = Bp / C.i.

C.i. = PG + Suelo + Bi44 Bi = 0.15 x PG Bp = ¿%?45 x C.i.

Beneficio de usuario en base a ABARATAMIENTO:

A = ((ΔVM46) X 100) / VMACTUAL47 ΔVM = VMACTUAL - ¿VM?48

26

Identificación de tipología y proyecto.

Ver ANEXO I. 45 ¿Que porcentaje de ganancia respecto del costo de inversión debe asumir el promotor para llevar a cabo una operación rentable?

48 ¿Cual es Valor de Mercado al que se debe disponer esta solución para hacer acsecible la vivienda al mayor número de hogares de rentas bajas?

49 +0.25 €: Margen de ganancia (rentabilidad del 25%) obtenido de transar una vivienda nueva libre actual en el mercado, se calcula suponiendo un 20% del coste de inversión como beneficio del promotor. En este estudio es nuestro margen de partida, siendo que, las soluciones de este análisis no deben estar nunca por debajo de este margen de ganancia dado que se pretende que sean competitivas y asumibles por los promotores en el mercado. Es respecto de este valor que cotejaremos los resultados obtenidos y reflejaremos aquellos que siendo accesibles a un mayor nicho de demanda, no sacrifiquen la ganancia del promotor en base a la rentabilidad de la operación.

[27-49]

1 m3

77

+ 0,25 €

157 770 € Por cada 1€ invertido

120 780 € 102 600 €

1 m3

H1 31.315,6 € Suelo

119.169,4 € VM

¿POR QUÉ OFRECER ESTAS SOLUCIONES? + 0,25 € Por cada 1€ invertido Manteniendo una rentabilidad del 25%, es más barato en un 24% en valor de mercado respecto de la V.N.L. y compite en precios con la V.U.L.

55.669,5 € P.G. 7.613,6 € P.G.*

Sin embargo, es un 16% más cara que la opción de VPORE. y su ámbito de repercusión en cuanto a accesibilidad sobre la demanda requiere en torno a unos 2.159 €/mes de renta como mínimo.

¿POR QUÉ ADQUIRIR ESTAS SOLUCIONES? 24 % Más barato Los costos de adaptación no superan el 13% de la renta incluso en el caso de hogares con ingresos de 1.050 €/mes.

No obstante, en cuanto a accesibilidad por parte del usuario, en esta opción, la V.U.L supone una mejor opción debido a que es accesible a partir de sectores cuyas rentas superan los 1.754 €/mes.

H2 29.280,0 € Suelo

114.713,6 € VM

54.339,9 € P.G. 6.554,8 € P.G.*

+ 0,25 € Por cada 1€ invertido

27 % Más barato

Manteniendo una rentabilidad del 25%, es más barato en un 27% en valor de mercado respecto de la V.N.L.

Los costos de adaptación no superan el 11% de la renta incluso en el caso de hogares con ingresos de 1.050 €/mes.

Sin embargo, es un 12% más cara que la opción de VPORE y su ámbito de repercusión en cuanto a accesibilidad sobre la demanda requiere en torno a unos 1.754 €/mes de renta como mínimo.

En cuanto a accesibilidad por parte del usuario, en esta opción, compite en accesibilidad con la V.U.L.

H3 29.280,0 € Suelo

112.334,8 € VM

52.685,1 € P.G. 6.554,8 € P.G.*

+ 0,25 € Por cada 1€ invertido

29 % Más barato

Manteniendo una rentabilidad del 25%, es más barato en un 29% en valor de mercado respecto de la V.N.L.

Los costos de adaptación no superan el 11% de la renta incluso en el caso de hogares con ingresos de 1.050 €/mes.

Sin embargo, es un 9% más cara que la opción de VPORE. Aunque se mantiene el margen de rentabilidad respecto de la V.N.L., existe un margen de elasticidad hasta el 60% de rentabilidad teniendo la misma accesibilidad actual que presenta la V.N.L.

En cuanto a la accesibilidad respecto del valor de mercado obtenido, este caso compite con la de la V.U.L. siendo en todos los casos de rentas, ligeramente más accesible.

H4 31.315,6 € Suelo 38.947,7 € P.G. 12.190,8 € P.G.*

78

95.131,8 € VM

+ 0,25 € Por cada 1€ invertido Manteniendo una rentabilidad del 25%, es más barato en un 40% y 7% en valor de mercado respecto de la V.N.L. la VPORE.

Existe un margen de elasticidad hasta el 100% de rentabilidad teniendo la misma accesibilidad actual que presenta la V.N.L.

40 % Más barato Los costos de adaptación no superan el 21% de la renta incluso en el caso de hogares con ingresos de 1.050 €/mes.

Sin embargo, en cuanto a la accesibilidad sumando la adquisición y adaptación, esta es una opción asumible por rentas de hasta 1.754 €/mes.

+ 0,25 €

157 770 € Por cada 1€ invertido

120 780 € 102 600 €

1 m3

P1 21.262,6 € Suelo

68.492,3 € VM

29.157,6 € P.G. 12.498,5 € P.G.*

P2 22.327,4 € Suelo

88.265,3 € VM

39.625,2 € P.G. 4.198,9 € P.G.*

¿POR QUÉ OFRECER ESTAS SOLUCIONES? + 0,25 € Por cada 1€ invertido

¿POR QUÉ ADQUIRIR ESTAS SOLUCIONES? 57 % Más barato

Manteniendo una rentabilidad del 25%, es más barato en un 57% y 33% en valor de mercado respecto de la V.N.L. y VPORE.

Los costos de adaptación y adquisición de la vivienda no superan el 21% y el 25% de la renta en el caso de hogares con ingresos de 1.050 €/mes.

Existe un margen de elasticidad de hasta el 70% de rentabilidad teniendo la misma accesibilidad actual que presenta la V.N.L, aún teniendo una oferta en valor de mercado un 41% por debajo de la V.N.L.

No obstante, si sumamos los porcentajes de gasto destinados a vivienda entre adquisición y adaptación, esta opción es accesible a partir de rentas que superen los 1423,5 €/mes .

+ 0,30 € Por cada 1€ invertido

44 % Más barato

Con una rentabilidad del 30%, es más barato en un 44% y 14% en valor de mercado respecto de la V.N.L. y VPORE.

Los costos de adaptación no superan el 7% de la renta en el caso de hogares con ingresos de 1.050 €/mes.

Existe un margen de elasticidad de hasta el 80% de rentabilidad teniendo la misma accesibilidad actual que presenta la V.N.L, aún teniendo una oferta en valor de mercado un 23% por debajo de la V.N.L.

No obstante, si sumamos los porcentajes de gasto destinados a vivienda entre adquisición y adaptación, esta opción es accesible a partir de rentas que superen los 1423,5 €/mes .

P3 25.615,8 € Suelo 39.117,4 € P.G. 8.900,0 € P.G.*

91.781,0 € VM

+ 0,30 € Por cada 1€ invertido

42 % Más barato

Con una rentabilidad del 30%, es más barato en un 42% y 11% en valor de mercado respecto de la V.N.L. y VPORE.

Los costos de adaptación no superan el 15% de la renta en el caso de hogares con ingresos de 1.050 €/mes.

Existe un margen de elasticidad de hasta el 70% de rentabilidad teniendo la misma accesibilidad actual que presenta la V.N.L.

Si sumamos los porcentajes de gasto que son destinados a vivienda entre adquisición y adaptación, esta opción es accesible a partir de rentas que superen los 1754 €/mes .

79

+ 0,25 €

157 770 € Por cada 1€ invertido

120 780 € 102 600 € A0 1 m3

13.213,9 € Suelo

29.558,8 € VM

¿POR QUÉ OFRECER ESTAS SOLUCIONES? + 0,30 € Por cada 1€ invertido Con una rentabilidad del 30%, es más barato en un 81% y 71% en valor de mercado respecto de la V.N.L. y VPORE.

8.281,4 € P.G. 11.425,5 € P.G.*

La elasticidad de la rentabilidad es de hasta el 300%, teniendo la misma accesibilidad actual que presenta la V.N.L.

A1 15.312,2 € Suelo

43.727,2 € VM

Con una rentabilidad del 30%, es más barato en un 72% y 57% en valor de mercado respecto de la V.N.L. y VPORE.

15.934,0 € P.G. 8.091,6 € P.G.*

A2 22.045,5 € Suelo

+ 0,30 € Por cada 1€ invertido

59.029,8 € VM

21.894,2 € P.G. 17.746,9 € P.G.*

La elasticidad de la rentabilidad es de hasta el 90%, sin llegar a superar en precio de la VPORE.

+ 0,25 € Por cada 1€ invertido

¿POR QUÉ ADQUIRIR ESTAS SOLUCIONES? 81 %

Más barato

Los costos de adaptación y adquisición de la vivienda no superan el 19% y el 11% de la renta en el caso de hogares con ingresos de 1.050 €/mes.

Sumados los porcentajes de gasto destinados adquisición y adaptación, es accesible a partir de rentas de 1423,5 €/mes .

72 % Más barato Los costos de adaptación y adquisición de la vivienda no superan el 14% y el 24% de la renta en el caso de hogares con ingresos de 1.050 €/mes.

Sumados los porcentajes de gasto destinados adquisición y adaptación, es accesible a partir de rentas de 1423,5 €/mes .

63 % Más barato

Manteniendo una rentabilidad del 25%, es más barato en un 63% y 42% en valor de mercado respecto de la V.N.L. y VPORE.

Los costos de adaptación y adquisición de la vivienda no superan el 30% y el 22% de la renta en el caso de hogares con ingresos de 1.050 €/mes.

No existe elasticidad del margen de rentabilidad sin perjudicar la accesibilidad de la vivienda.

No obstante, sumados los porcentajes de gasto destinados adquisición y adaptación, es accesible a partir de rentas de 2.159 €/mes .

A3 19.790,7 € Suelo

95.131,8 € VM

32.990,2 € P.G. 8.017,3 € P.G.*

+ 0,25 € Por cada 1€ invertido

54 % Más barato

Manteniendo una rentabilidad del 25%, es más barato en un 54% y 30% en valor de mercado respecto de la V.N.L. y VPORE.

Los costos de adaptación y adquisición de la vivienda no superan el 27% y el 13% de la renta en el caso de hogares con ingresos de 1.050 €/mes.

Existe un margen de elasticidad de hasta el 80% de rentabilidad teniendo la misma accesibilidad actual que presenta la V.N.L.

No obstante, sumados los porcentajes de gasto destinados adquisición y adaptación, es accesible a partir de rentas de 1.423 €/mes .

A4 13.401,8 € Suelo 38.972,4 € P.G. 7.017,3 € P.G.*

80

95.131,8 € VM

+ 0.30 € Por cada 1€ invertido Con una rentabilidad del 30%, es más barato en un 52% y 26% en valor de mercado respecto de la V.N.L. y VPORE.

Existe un margen de elasticidad de hasta el 80% de rentabilidad teniendo la misma accesibilidad actual que presenta la V.N.L.

52 % Más barato Los costos de adaptación y adquisición de la vivienda no superan el 12% y el 28% de la renta en el caso de hogares con ingresos de 1.050 €/mes.

Sumados los porcentajes de gasto destinados adquisición y adaptación, es accesible a partir de rentas de 1.423 €/mes .

+ 0,25 €

157 770 € Por cada 1€ invertido

120 780 € 102 600 €

1 m3

Q1+Q2 22.515,3 € Suelo

64.260,7 € VM

25.124,6 € P.G. 12.495,2 € P.G.*

¿POR QUÉ OFRECER ESTAS SOLUCIONES? + 0,25 € Por cada 1€ invertido

¿POR QUÉ ADQUIRIR ESTAS SOLUCIONES? 59 % Más barato

Manteniendo una rentabilidad del 25%, es más barato en un 59% y 37% en valor de mercado respecto de la V.N.L. y VPORE.

Los costos de adaptación y adquisición de la vivienda no superan el 21% y el 24% de la renta en el caso de hogares con ingresos de 1.050 €/mes.

Existe un margen de elasticidad de hasta el 80% de rentabilidad teniendo la misma accesibilidad actual que presenta la V.N.L.

Sumados los porcentajes de gasto destinados adquisición y adaptación, es accesible a partir de rentas de 1.754 €/mes .

Q1 22.515,3 € Suelo

114.713,6 € VM

+ 0,40 € Por cada 1€ invertido Con una rentabilidad del 40%, es más barato en un 66% y 47% en valor de mercado respecto de la V.N.L. y VPORE.

14.182,3 € P.G. 5.637,8 € P.G.*

Existe un margen de elasticidad de hasta el 200% de rentabilidad teniendo la misma accesibilidad actual que presenta la V.N.L.

66 % Más barato Los costos de adaptación y adquisición de la vivienda no superan el 9% y el 20% de la renta en el caso de hogares con ingresos de 1.050 €/mes.

Aún sumados los porcentajes de gasto destinados adquisición y adaptación, no se supera el 29% de gasto en hogares con ingresos de 1.050 €/mes .

Q2 12.618,9 € Suelo 10.942,3 € P.G. 6.857,4 € P.G.*

47.884,8 € VM

+ 0,90 € Por cada 1€ invertido Con una rentabilidad del 90%, es más barato en un 70% y 53% en valor de mercado respecto de la V.N.L. y VPORE.

Existe un margen de elasticidad de hasta el 400% de rentabilidad teniendo la misma accesibilidad actual que presenta la V.N.L.

70 % Más barato Los costos de adaptación y adquisición de la vivienda no superan el 12% y el 18% de la renta en el caso de hogares con ingresos de 1.050 €/mes.

Aún sumados los porcentajes de gasto destinados adquisición y adaptación, no se supera el 29% de gasto en hogares con ingresos de 1.050 €/mes .

81

+ 0,25 €

157 770 € Por cada 1€ invertido

120 780 € 102 600 €

1 m3

¿POR QUÉ OFRECER ESTAS SOLUCIONES?

Q1+Q2 22.058,1 € Suelo

64.260,7 € VM

+ 0,25 € Por cada 1€ invertido Manteniendo una rentabilidad del 25%, es más barato en un 22% en valor de mercado respecto de la V.N.L.

25.124,6 € P.G. 12.495,2 € P.G.*

Existe un margen de elasticidad de hasta el 60% de rentabilidad teniendo la misma accesibilidad actual que presenta la V.N.L.

GLOSARIO RENTABILIDAD

Relación entre la utilidad y el costo de inversión de una operación.

Rentabilidad [x%] son [x/100€] ganados por cada 1€ invertido.

VALOR DE MERCADO

Valor medio de un bien o servicio que expresado en un precio, es al que están dispuestos los productores a ofrecerlo y los consumidores a adquirirlo.

ACCESIBILIDAD

Relación de gasto destinado a pagos relacionados a la vivienda y la renta por hogar percibida al mes, siendo inaccesible a partir del 30%.

ACCESIBILIDAD ACTUAL DE LA V.N.L.

Refiere a que el precio de la V.N.L. en la hipótesis general es accesible en hogares que perciben rentas mayores a 2159 €/mes.

COSTOS DE ADAPTACIÓN

Todos aquellos gastos extra a la adquisición de la vivienda, requeridos para hacerla plenamente habitable.

ELASTICIDAD DE LA RENTABILIDAD

Variación posible de la rentabilidad con aumentos del porcentaje de beneficio del promotor y precio de mercado.

82

¿POR QUÉ ADQUIRIR ESTAS SOLUCIONES? 22 % Más barato Los costos de adaptación y adquisición de la vivienda no superan el 19% y el 27% de la renta en el caso de hogares con ingresos de 1.754 €/mes.

En caso de desmontaje y reubicación de la vivienda el costo de inversión inicial se reduce en 84% respecto de haberla vuelto a construir.

1.

3.

Para responder la pregunta de cuál sería la rentabilidad máxima alcanzada por estos proyectos respecto de las opciones en el mercado de vivienda nueva libre actuales, sin perjudicar la accesibilidad de los mismos en el mercado, debíamos poder controlar el margen de beneficio (hipotético) de un promotor, para ello, el método costo-beneficio, que es en esencia un reflejo del cálculo económico aproximado hecho por los empresarios para identificar qué inversiones son más rentables en términos económicos.

Es evidente que el objetivo de esta investigación va más allá de un simple análisis y pretende en todo caso ser una demostración de que ciertas estrategias de diseño condicionan y posibilitan, ofrecer soluciones rentables a la par que accesibles y que por su naturaleza son generadoras de mercado.

No obstante, esto depende de la precisión que se tenga a la hora de medir los presupuestos de ejecución material. En algunos casos, se dispuso de información suficiente (Monroy, Previ); pero en otros (Heuberg, Aranya), se procedió a hacer una serie de hipótesis de cómo habrían sido resueltas dichas viviendas originalmente tratando de ser lo más rigurosos posibles con las decisiones originales del proyecto.

No obstante, en este caso, existen costos de adaptación que no se ven reflejados en el análisis convencional del método costo-beneficio y que por lo tanto no estan asumidos en el valor de mercado resultante; sin embargo, y en pro de hacer un análisis más completo, se decidió añadir una comprobación que incluía a las rentas características del sector de la demanda a los que estarían destinadas estas soluciones, para determinar si realmente la operación era viable y sostenible económicamente para las familias, sumando los costos de financiación de adquisición de la vivienda y préstamo o ahorro necesario añadido en el transcurso de completar las adaptaciones.

En cuanto a la elección de casos, se ha procurado tener una muestra de proyectos que gozaran en su conjunto de una gran variedad en cuanto a financiación (estatal, privada, mixta), año de ejecución y país de actuación.

Por otro lado, no todos los casos son evaluables bajo los mismos códigos. Tal es el caso de Wikihouse, puesto que más que una vivienda, aquí se desarrolla un método de abaratamiento y simplificación del proceso constructivo.

2.

En el proceso de obtención de los resultados, existen varios parámetros que han sido elegidos en función del contexto en el que se quieren evaluar los casos.

En este caso, se eligió el precio unitario medio de suelo urbano en Andalucía porque, dentro del análisis, pertenece a una de las regiones en las que podemos encontrar importantes nichos de demanda de vivienda por debajo del valor medio del mercado.

Lo mismo sucede con las rentas con las que se coteja la accesibilidad, y es que en este caso pertenecen a valores medios de rentas más bajas por hogar en el ámbito nacional.

4.

Independientemente de los parámetros de entrada que harían parecer que la respuesta solo es aplicable a un ámbito local, las proporciones y diferencias encontradas en la rentabilidad de algunos casos y el abaratamiento, junto al grado de accesibilidad conseguido respecto de las soluciones de mercado preexistentes, se comprueba que: Siempre que existan las mismas condiciones de partida para los proyectos que las condiciones existentes en el mercado local, y sin necesidad de intervencionismo exógeno a los mecanismos del mismo, se pueden generar opciones económicamente viables con solo haber aplicado en dichos proyectos, algunas de las estrategias de diseño estudiadas en este documento.

83

1.

2.

"Existe un problema cuando la acción apropiada para la corrección de una particular condición insatisfactoria no es evidente"50.

En la primera parte de este estudio, correspondiente a abordar la problemática del déficit de vivienda barata, se definen condicionantes económicos de partida y se establece la hipótesis general como síntesis de la investigación.

De modo que, en el transcurso de la investigación, se comprendió que el análisis debía organizarce en cuatro dimensiones, respondiendo las preguntas: dónde, para quién, cómo y cuánto.

1.1. Definir la situación del mercado de la vivienda en términos generales, llegando a la conclusión de que existe una subida de precios desde el 2014 y que ésta se produce en mayor proporción en grandes ciudades y capitales de provincias.

1.2. Abordar las soluciones dentro del mercado, definiéndola en dos grandes sectores, vivienda nueva y vivienda usada. En esta parte del estudio se analizan los precios según CCAA, concluyendo que para unos 90 m2 de vivienda en Andalucía los precios aproximados son de 157 770 € en vivienda nueva libre y 120 780 € en vivienda usada.

1.3. Definir el sector específico de la demanda que está en situación de no consumo por falta de accesibilidad, entendiendo así cuál era el público objetivo.

Aquí se concluye que son rentas por hogar inferiores a los 2603.3 €/mes, siendo inaccesible a partir de 1754.2 €/mes.

1.4. Abordar las soluciones fuera del mercado, definiendo su recorrido histórico y analizando un tipo de oferta, concluyendo que en este caso se trata de la VPO de Régimen Especial cuyo precio para 90 m2 en Andalucía es de 157 770 €.

84

50

3.

Una vez entendido el problema, encontramos dos vías por las cuales llevar a cabo las soluciones, mediante la política pública de VPO o a través del mercado.

Definido el planteamiento, se procedió a estudiar las condiciones en función de los incentivos de los agentes implicados en el proceso de transacción de una vivienda en el mercado.

Aquí, se recopila una síntesis de la información encontrada en el apartado anterior, para elegir cual de las dos vías es la más sostenible en términos de la replicabilidad de los resultados, la sostenibilidad económica que es necesaria para mantener dicha replicabilidad.

Se concluye, simplificando el proceso; que existen dos agentes relevantes a tener en cuenta y que plantean una dicotomía debido a que sus incentivos en principio son contrapuestos.

Así pues, la información obtenida se definen los principales problemas existentes en ambas vías.

2.1. En base a la situación de no consumo fruto de la inexistencia de oferta capaz de responder a las demandas (económicas) de los sectores de renta por hogar inferiores a 2603 €/mes, tornándose inaccesible por debajo de los 1754 €/mes; se infiere la existencia de una descoordinación en el mercado.

2.2. Dada la escaza cantidad de transacciones de vivienda pública (3.33% del total), que la hace ineficiente de cara a resolver el déficit de oferta, su total dependencia de decisiones políticas que afectan a la reproducibilidad de las soluciones resultantes en otros contextos y la distorsión de los incentivos de mejora sobre la vivienda. Se infiere una serie de deficiencias del sector público que lo inhabilitan como vía posible.

Una vez analizadas ambas situaciones, se concluyó en que la opción más óptima es la de plantear la solución al problema a partir de los mecanismos propios del mercado.

El planteamiento resultante de este análisis es el de tratar a la vivienda como un activo necesario en el crecimiento económico del usuario sin perder de vista los incentivos que hacen que sea económicamente sostenible en el mercado.

3.1. Promotores e inversores cuyo principal incentivo es la rentabilidad, en función de la relación entre utilidad y costo de inversión; y productividad, en función de la preferencia temporal y la eficiencia.

3.2. Usuarios y propietarios, cuyo incentivo principal es la calidad de vida, evaluada en función de la satisfacción de necesidades materiales e inmateriales; y el crecimiento económico, en base a la capacidad de ahorro y la facilidad de inversión y emprendimiento.

Todos estos incentivos condicionados por la acción humana, dan lugar a una serie de parámetros de evaluación que habiéndose aplicado en la elección y estudio de los casos, se llega a la conclusión de que: La dicotomía inicial es falsa puesto que en función de la transferencia de costos de producción (de la vivienda) por vía diseño, aquellos agentes, que en un principio son definidos como receptores del producto, se convierten en productores del mismo, mediante el proceso de adaptación de la vivienda. Ésto difumina los bordes de de los roles de los agentes en el proceso, de modo que los incentivos que en un principio se asumían solo a productores, en un determinado momento pasarán a ser también incentivos propios de los consumidores. Eso solo se consigue de manera fluida a través del diseño de la vivienda.

La estructura del proceso del diseño. L. Bruce Archer. Metodología del diseño arquitectónico. G.Broadbent et al. pag 154.Editorial Gustavo Gili. 1971.

4.

5.

El código común a todos los casos es la transferencia de costos y responsabilidades del productor al consumidor, logrando descongestionar gran parte de los gastos iniciales del proyecto y con ello reduciendo el costo de inversión inicial.

Sin embargo, en las estrategias podemos encontrar diversas formas de aplicar este concepto, siendo capaces de aportar diversificación de efectos y caminos en el crecimiento económico de la unidad familiar.

4.1. La modificabilidad constructiva aporta un valor de adaptabilidad tecnológica a la vivienda con el transcurso del tiempo, siendo especialmente relevante en casos de mejora de eficiencia energética.

4.2.La incrementalidad aporta elasticidad de diseño en base a las variaciones de habitabilidad de una unidad familiar, toma importancia en familias jóvenes cuya proyección futura es aún incierta y requieren de dicha flexibilidad.

4.3. La modificabilidad funcional procura dotar de versatilidad de usos mediante el diseño, pudiendo pasar fácilmente de una vivienda a un taller, un negocio o una oficina, y lo más importante, poder volver al uso original sin sobrecostos.

4.4. La deslocalización constructiva ataca directamente a la cualidad localizada del stock de vivienda, procura dotar de mecanismos para desvincular la vivienda de su entorno sin aumento de costos, aporta una solución práctica a desequilibrios de oferta de vivienda en dos áreas geográficas distintas.

6.

Aunque la vivienda es un tema ampliamente tratado en el entorno académico, no lo es así, salvo excepciones, la vinculación de ésta con su viabilidad y sostenibilidad económica.

Es en este aspecto que este estudio abre la puerta a nuevas líneas de investigación posibles que intenten vincular el diseño arquitectónico con la viabilidad económica del producto final.

También, de este análisis se deriva una ampliación de la visión de la vivienda, ya estudiada por otros autores, como un organismo creciente y adaptable a las necesidades del ser humano.

Sin embargo, después de haber estudiado la capacidad de adaptación de los casos, no es el crecimiento o la adaptabilidad per sé lo que debiera interesar al arquitecto, dado que estos se producen aún sin necesidad de diseño arquitectónico. lo realmente importante es procurar que en el proceso de adaptar o crecer la vivienda, los costos requeridos, ya sea en capital humano, material o económico, no sean tan altos como para frenar el crecimiento.

Otra de las cuestiones importantes que este estudio pone sobre la mesa es la valoración del proyecto arquitectónico en función de su contribución en la generación de riqueza. Esto nos lleva necesariamente a asociar mediante el diseño la vivienda a la creación de valor en lugar de esperar que dicho valor sea aportado por agentes exógenos a la misma.

7.

El siguiente paso lógico de este trabajo es llevarlo a su concreción práctica mediante la aplicación de las lecciones encontradas sobre un proyecto real, considerándose como una extensión de la investigación.

Uno de los efectos de la aplicación de dichas estrategias en base a la reducción de costos de inversión iniciales es la amplificación de la accesibilidad en número de promotores dispuestos a optar por dichas soluciones.

Ello garantiza de alguna manera la divulgación de estas estrategias en el mercado y sus alteraciones en pro de conseguir nuevas versiones que procuren la optimización los resultados.

En la práctica, la visión de la vivienda se reduce a una transacción económica en la cual toma especial relevancia la rentabilidad de ambas partes; sin embargo, en dicho proceso es aún de mayor importancia el concepto de costo de oportunidad de la elección, que nos induce a una comparativa respecto otras opciones más rentables ya existentes en el mercado.

En ese contexto, las soluciones derivadas de las estrategias aquí estudiadas toman especial interés, dado que dotan a la vivienda de una ventaja comparativa lo suficientemente capaz como para poder suplantar al resto de opciones en igualdad de condiciones, esto es, sin necesidad de recurrir a regulaciones en el precio o subvenciones sobre la oferta.

Una de las cuestiones más comunes en torno a la vivienda es el hecho de plantear el problema de su escasez en sectores de bajo poder adquisitivo como un problema social derivado de un fallo de mercado cuya respuesta debe venir mediante mecanismos exógenos a los que habitualmente damos respuesta a cualquier otro tipo de productos.

Sin embargo, aplicar esta visión sobre el problema acaba desembocando en una cuestión de insostenibilidad económica y total dependencia de la capacidad de respuesta del estado. Esto es especialmente notorio en países en los que no existe capital suficiente para solucionar el problema por esta vía y se acaba convirtiendo en fuente de conflicto social.

La evidencia ha demostrado, en otro tipo de productos, que la solución al problema llega de la mano de la innovación en el producto focalizada en sectores de no consumo, que inspirando claras expectativas de lucro, acabará generando nuevos paradigmas.

En este sentido, este TFG, aporta una visión diferente a la convencionalmente establecida, sosteniendo que la solución al problema del déficit de vivienda barata debe y puede venir desde la innovación disruptiva mediante los mecanismos y procesos de mercado.

Es entonces cuando aspectos como la rentabilidad o la productividad empiezan a plantearse tan importantes como lo son la calidad espacial o la habitabilidad.

85

86

1. DE CORROBORACIÓN EN LA INVESTIGACIÓN: CYPE ingenieros S.A. 2022 http://www.generadordeprecios.info/?from_old=1#gsc.tab=0 Colegio Oficial de Arquitectos Granada. 2022. Costes de Referencia Eurostat, 2022, Salario mínimo Interprofesional por países de la eurozona INE, 2009, Informe de Hogares y Estadísticas Financieras INE, 2020, Encuesta de Condiciones de Vida (ECV), Rentas medias por hogar por CCAA INE, 2020, Encuesta De Condiciones de Vida (ECV), Rentas anual media neta por hogar Ley de suelo. Ley 6/1998 de 13 de abril, sobre régimen del suelo y valoraciones. BOE-A-1998-8788 Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana. Número de transacciones Inmobiliarias de vivienda libre por tipología, T4 de 2001 Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana. Número de transacciones Inmobiliarias de vivienda total, libre y protegida T2 de 2018 a T2 de 2021 Sociedad de Tasaciones, 2020, Informe de Tendencias, Índice de Confianza entre T2 2018 y T3 2020 Sociedad de Tasaciones, Informe de Tendencias, Precio por metro cuadrado de vivienda nueva por CCAA Sociedad de Tasaciones. 2022. Estudio de Oferta y Demanda de Viviendas.

2. MARCO TEÓRICO: Arthur Cecil Pigou. The Economics of Welfare Clayton M. Christensen, Efosa Ojomo y Karen Dillon. 2019. The Prosperity Paradox, How innovation can lift nations out of poverty. Editorial Harper Business Ethan Ilzetzki, Enrique Mendoza y Carlos Vegh. 2013. How big (small?) are fiscal multipliers?. Journal of Monetary Economics. ELSEVIER Hernando de Soto. 1987. El otro sendero. Editorial Sudamericana Jeremy Bentham. 1789. Los principios de la moral y la legislación. 2008. Editorial Claridad.

Ludwig von Mises. 1949. La Acción Humana, Tratado de Economía. 14º edición. 2021. Unión Editorial.

Paul A. Samuelson y William Nordhaus. Economía. Capítulo 6. Editorial Mc Grow Hill.

R. H. Coase. 1960. The Problem of Social Cost. The Journal of Law and Economics R. H. Coase. 1974. The Lighthouse in Economics. The Journal of Law and Economics Santiago Fernandez Pirla. 1985. Arquitectura Legal y Tasaciones Inmobiliarias, capítulos 5,6,7 y 8. Editorial Rueda.

3. DE INTERÉS ARQUITECTÓNICO: Alejandro Aravena y Andres Iacobelli. ELEMENTAL, Manual de vivienda incremental y diseño participativo Alejandro Aravena et al. 2018. ELEMENTAL. Editorial Phaidon Bárba Rangel. 2015. Estrategia metodológica para el diseño de la vivienda incremental. Universidad do Oporto Eduardo Zenteno. 2012. La evolución del Espacio Residencial en Europa (1900-1929). Escuela de Arquitectura USACH Galerie Patrick Seguin. Maison Demontable, Metropole Demontable House, Jean Prouvé Juan Miguel Hernández León. 1990. Casa de un solo muro. Editorial Nerea Kurt Lustengberg. 1998. Adolf Loos. Editorial Gustavo Gili Lucía Martín López. 2016. La casa crecedera, El crecimiento programado de la vivienda con innovación europea y economía de medios latinoamericana. ETSAM Patricia Lucas Alonso. 2015. El Concurso de Tiempo, Las viviendas progresivas del PREVI-Lima. ETSAM Peter Land. 2015. The Experimental Housing Project (PREVI), Lima. Desing and Technology in a New Neighborhood. Universidad de los Andes.

Sharif S. Kahatt. 2014. Lima: cinco siglos de orden y caos, Breve recuento de crecimiento y transformación socio-espacial. Desde Iberoamérica_Perú

Todas las imágenes: © Fernando Zacarias, excepto: pp 23: © Raha Sabouri pp 26: © Österreichische Nationalbibliothek pp 27: [a] © Österreichische Nationalbibliothek; [b,c] © Joseph Schimmer pp 32: © Fonds Jean Prouvé

pp 43: [k-n] © Vastushilpa Foundation pp 50: © Nicolai Perjesi pp 51: [ñ] © Tadeus Jalocha; [o] © Cristóbal Palma; [p,q] © Ludovic Dusuzeau pp 56: © Wikihouse pp 57: [r-u] © Wikihouse

pp 33: [d-f] © Fonds Jean Prouvé pp 36: © Stephanie Zollner pp 37: [g-j] © Peter Land pp 42: © Vastushilpa Foundation

87

88

Ampliación de la información presentada en el apartado de introducción de los resultados.

Se identifican y justifican las variables tenidas en cuenta en el cálculo de los resultados y la hipótesis general mediante el método costo-beneficio .

Presentación de los parámetros tenidos en cuenta en la obtención de los resultados, así como sus respectivas comparaciones con el resto de opciones en la hipótesis general y una extensión en detalle de los datos obtenidos en el esfuerzo inmobiliario según renta por hogar.

89

157 770 € (P=1753€/m2 x 90 m2)

+ 0,25 €

157 770 €

Por cada 1€ invertido 49

120 780 € (P=1342 €/m2 x 90 m2)

120 780 € 102 600 €

102 600 € (P=1.5 x 760€/m2 x 90 m2)

_________ € P.G.*27 _________ € Suelo28

X26 ________ € VM29

_________ € P.G.30

Ganancia de promotor en base a RENTABILIDAD: [R]

+/- ___ €

Por cada 1€ invertido

Beneficio del usuario en base a ABARATAMIENTO: [A]

___ % más barato VM = C.i.31 + Bp32 PG = CC33+GI34+t35+IVA10%36 PG* = CC*37+GI*38+t*39+IVA21%40 Suelo = [Vu(s)41 x m2(X)42] + [IVA21% + IAJD1% + NOTARIA(1000€) + REGISTRO1,25%]43 Ganancia de promotor en base a RENTABILIDAD:

R = Bp / C.i.

C.i. = PG + Suelo + Bi44 Bi = 0.15 x PG Bp = ¿%?45 x C.i.

Beneficio de usuario en base a ABARATAMIENTO:

A = ((ΔVM46) X 100) / VMACTUAL47 ΔVM = VMACTUAL - ¿VM?48

90

27 PG*: Presupuesto general de adaptación de la vivienda para llegar a las expectativas de crecimiento y/o modificaciones iniciales del proyecto.

28 Suelo: Valor de mercado del suelo en base a las dimensiones en metros cuadrados del proyecto y el valor de mercado unitario de suelo urbano de la región o zona en la que se aplica el estudio.

29

VM: Valor de mercado estimado del proyecto en función del costo de inversión y las expectativas de beneficio del promotor.

30 PG: Presupuesto general del proyecto en base a estándar de precios aplicables en la región o zona de estudio.

31 C.i.: Costo de inversión, representa la suma de todo el capital necesario a invertir para llevar a cabo el proyecto, refleja el gasto total del promotor.

32

Bp: Beneficio del promotor, es el porcentaje de ganancia que espera tener el promotor fruto de la transacción del bien en el mercado, este dato está expuesto a riesgo y es el único que es variable en función de la demanda.

33

CC: Costos de contrata del proyecto, suponen el 120% del PEM del proyecto. Costes de Referencia COA Granada 2022.

34

GI: Gastos indirectos, suponen el 5% del PEM del proyecto.

Costes de Referencia COA Granada 2022.

35 t: Tasas, suponen el 4% del PEM, siendo los costos de legalización del proyecto tales como licencia municipal de obras, etc.

36 IVA10%: Impuesto sobre el valor añadido, supone un 10% en caso que la adquisición de materiales sea asumida por empresa constructora.

37

CC*: Costos de contrata de la adaptación, supone el 120% del PEM requerido para la adaptación o modificación.

38 GI*: Gastos indirectos asociados a la adaptación o modificación.

39

t*: Tasas asociadas a la legalización del la adaptación o modificación requerida.

40 IVA21%: Impuesto sobre el valor añadido, supone un 21% en caso que la adquisición de materiales NO sea asumida por empresa constructora, es decir, autoconstrucción.

41 Vu(s): Valor de mercado unitario de suelo urbano, en este caso Andalucía como zona de estudio. (254,10 €/m2). Según Ministerio de Transportes Movilidad y Agenda Urbana.

42 m2(X): Superficie total de parcela requerida para llevar a cabo el proyecto (X).

43 Costos asociados a la legalización de la compraventa del suelo sobre el cual se llevará a cabo el proyecto.

44 Bi: Beneficio industrial, supone la ganancia de las empresas asociadas al proceso de construcción del proyecto. (15%PG) 45 ¿Que porcentaje de ganancia respecto del costo de inversión debe asumir el promotor para llevar a cabo una operación rentable?

46 ΔVM: Diferencia entre el valor de mercado obtenido del caso de estudio y el valor de mercado de la vivienda nueva libre.

47 VMACTUAL: Valor de mercado actual de la vivienda nueva libre (157 770 €). Supone el precio medio asociado al paradigma de vivienda actual transada en el mercado a nivel de Andalucía.

48 ¿Cual es Valor de Mercado al que se debe disponer esta solución para hacer acsecible la vivienda al mayor número de hogares de rentas bajas?

49 +0.25 €: Margen de ganancia (rentabilidad del 25%) obtenido de transar una vivienda nueva libre actual en el mercado, se calcula suponiendo un 20% del coste de inversión como beneficio del promotor.

En este estudio es nuestro margen de partida, siendo que, las soluciones de este análisis no deben estar nunca por debajo de este margen de ganancia dado que se pretende que sean competitivas y asumibles por los promotores en el mercado.

Es respecto de este valor que cotejaremos los resultados obtenidos y reflejaremos aquellos que siendo accesibles a un mayor nicho de demanda, no sacrifiquen la ganancia del promotor en base a la rentabilidad de la operación.

91

Vivienda Nueva Libre: Vivienda Usada Libre: VPO Régimen Especial:

[Cc+Gi+IVA10%+t]

1. inicial: Adaptación:

14.182,30 € 5.637,80 €

[254,10 €/m2]

[68,70 m2] 17.456,67 €

[IVA21%+IAJD1%+notaria(1000)+registro1.25%]

[15%]

5.058,68 €

2.127,35 €

[80%] 126.216,00 €

[20%] 31.554,00 €

38.824,99 €

[29%] 15.530,00 €

157.770,00 € 120.780,00 € 102.600,00 €

54.354,99 €

Rentabilidad: 40%

2. inicial: Adaptación:

10.942,30 € 6.857,40 €

[37,10 m2] 9.427.11 €

3.191,80 €

1.641,35 €

25.202,56 €

[47%] 22.682,30 €

47.884,86 €

Rentabilidad: 90%

3. inicial: Adaptación:

8.281,40 € 11.425,50 €

[39,00 m2] 9.909,90 €

3.304,05 €

1.242,21 €

22.737,56 €

[23%] 6.621,27 €

29.558,83 €

Rentabilidad: 30%

4. inicial: Adaptación:

15.934,00 € 8.091,60 €

[45,70 m2] 11.612,37 €

3.699,88 €

2.390,10 €

33,636.35 €

[47%] 30.272,71 €

63.909,06 €

Rentabilidad: 90%

5. inicial: Adaptación:

21.894,20 € 17.746,90 €

[67,20 m2] 17.075,52 €

4.970,06 €

3.284,13 €

47.223.91 €

[20%] 11.805,98 €

59.029,89 €

Rentabilidad: 25%

6. inicial: Adaptación:

32.990,20 € 8.017,30 €

[60,00 m2] 15.246,00 €

4.544,70 €

4.948,53 €

57.729,43 €

[20%] 14.432,36 €

72.161,78 €

Rentabilidad: 25%

7. inicial: Adaptación:

38.972,40 € 7.017,30 €

[39,60 m2] 10.062,36 €

3.339,50 €

5.845,86 €

58.220,12 €

[23%] 17.466,04 €

75.686,15 €

Rentabilidad: 30%

8. inicial: Adaptación:

29.157,60 € 12.498,50 €

[64,70 m2] 16.440,27 €

4.822,36 €

4.373,64 €

54.793,87 €

[20%] 13.698,47 €

68.492,34 €

Rentabilidad: 25%

9. inicial: Adaptación:

39.625,20 € 4.198,90 €

[68,10 m2] 17.304,21 €

5.023,23 €

5.943,78 €

67.896,42 €

[23%] 20.368,93 €

88.265,34 €

Rentabilidad: 30%

9. inicial: Adaptación:

39.117,40 € 8.900,00 €

[78,60 m2] 19.972,26 €

5.643,55 €

5.867,61 €

70.600,82 €

[23%] 21.180,25 €

Rentabilidad: 30%

92

91.781,07 €

[80%] 126.216,00 € 96.624,00 € 82.080,00 €

[80%]

43.483,99 €

38.307,89 €

23.080,00 €

51.127,25 €

47.223,91 €

57.729,43 €

60.546,92 €

54.793,87 €

70.612,28 €

73.424,85 €

[2.603,30 €/mes] [2.159,00 €/mes] 23% 28% 22% 18% 15% 15%

609,63 €/mes 466,70 €/mes 396,45 €/mes

[1.754,00 €mes] 35% 27% 15%

[1.423,50 €/mes] 43% 33% 15%

[1.050,00 €/mes] 58% 44% 38%

[Adaptación]

210,03 €/mes 99,62 €/mes

8% 4%

10% 5%

12% 6%

15% 7%

20% 9%

121,17 €/mes

7% 5%

9% 6%

11% 7%

13% 9%

18% 12%

201,89 €/mes

4% 8%

5% 9%

7% 12%

8% 14%

11% 19%

142,96 €/mes

9% 5%

11% 7%

14% 8%

17% 10%

24% 14%

313,59 €/mes

9% 12%

11% 15%

13% 18%

16% 22%

22% 30%

141,67 €/mes

11% 5%

13% 7%

16% 8%

20% 10%

27% 13%

124,00 €/mes

11% 5%

14% 6%

17% 7%

21% 9%

28% 12%

220,85 €/mes

10% 8%

12% 10%

15% 13%

19% 16%

25% 21%

74,20 €/mes

13% 3%

16% 3%

19% 4%

24% 5%

32% 7%

157,27 €/mes

14% 6%

16% 7%

20% 9%

25% 11%

34% 15%

185,03 €/mes

114,22 €/mes

246,95 €/mes

228,09 €/mes

278,84 €/mes

292,45 €/mes

264,66 €/mes

341,06 €/mes

354,65 €/mes

a: Renta por hogar de 1 persona; b: Renta por hogar media, Andalucía; c: Renta por hogar 1 adulto y 2 o más niños; d: Renta por hogar 2 adultos sin niños; e: Renta por hogar con salario mínimo interprofesional (2022). fuente: ECV, INE 2022.

93

[Cc+Gi+IVA10%+t]

10. inicial: Adaptación:

55.669,50 € 77.613,60 €

[254,10 €/m2]

[IVA21%+IAJD1%+notaria(1000)+registro1.25%]

[96,80 m2] 24.596,88 €

6.718,77 €

[15%]

95.350,43 €

35.335,58 €

[20%] 23.833,89 €

119.169,47 €

Rentabilidad: 25%

11. inicial: Adaptación:

54.339,90 € 6.554,80 €

[90,30 m2] 22.945,23 €

6.334,77 €

8.150,99 €

91.770,88 €

[20%] 22.942,72 €

114.713,60 €

Rentabilidad: 25%

13. inicial: Adaptación:

52.685,10 € 6.554,80 €

[90,30 m2] 22.945,23 €

6.334,77 €

7.902,77 €

89.867,86 €

[20%] 22.466,97 €

112.334,83 €

Rentabilidad: 25%

14. inicial: Adaptación:

38.947,70 € 12.190,80 €

[96,80 m2] 24.596,88 €

6.718,77 €

5.842,16 €

76.105,51 €

[20%] 19.026,38 €

95.131,89 €

Rentabilidad: 25%

15. inicial: Adaptación:

66.208,90 € 18.512,10 €

[67,20 m2] 17.075,52 €

4.970,06 €

9.931,34 €

98.198,34 €

[20%] 24.549,59 €

Rentabilidad: 25%

94

122.747,93 €

[80%]

95.335,58 €

91.770,88 €

89.867,86 €

76.105,51 €

98.198,34 €

[Adaptación]

[2.603,30 €/mes] [2.159,00 €/mes]

[1.754,00 €mes]

[1.423,50 €/mes]

[1.050,00 €/mes]

134,53 €/mes

18% 5%

21% 6%

26% 8%

32% 9%

44% 13%

115,83 €/mes

17% 4%

20% 5%

25% 7%

31% 8%

42% 11%

115,83 €/mes

17% 8%

20% 9%

25% 12%

30% 8%

41% 11%

215,41 €/mes

14% 8%

17% 10%

21% 12%

26% 15%

35% 21%

327,11 €/mes

18% 13%

22% 13%

22% 15%

27% 19%

33% 23%

460,46 €/mes

443,26 €/mes

434,07 €/mes

367,59 €/mes

474,30 €/mes

95

96

97

ZAC Contacto:

Tlfn: + 34 671 31 63 25 Email: fezago95@live.com Instagram: @ferzacgod

T.F.G. Fernando Zacarias Godoy

98 12 de Junio de 2022, Granada, España.